内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3019号原告（反诉被告）：程秋娥，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姚瑞雪，男，系程秋娥丈夫。被告（反诉原告）：呼和浩特市立鑫商务运营有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金山开发区金山大道南（内蒙古胜利钢业制造公司院内）。法定代表人：王孝维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：史可君，慧聪律师事务所律师。第三人：内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金山开发区金山大道南黄金道西（内蒙古胜利钢业制造公司院内）。法定代表人：王凤维。委托诉讼代理人：高文官，男，该公司员工。原告程秋娥诉被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司（以下至判决主文前简称立鑫公司）、第三人内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司（阜兴房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理，2019年11月20日被告作为反诉原告提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程秋娥的委托诉讼代理人姚瑞雪，被告立鑫公司的委托诉讼代理人王晓曼、史可君，第三人阜兴房地产公司的委托诉讼代理人高文官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）程秋娥向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告第一年商铺租金（自2014年8月1日-2015年8月1日止）28641.2元及资金占用利息（利息从2014年8月1日起算至实际给付之日止，以28641.2元为基数，按年利率6.15%计算）；2、依法判令被告支付原告违约金(从2014年8月15日起计算至实际给付之日止，以28641.2元为基数，按日利率1‰计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，原告与第三人阜兴公司签订《商品房买卖合同》购买其位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第二层113号商铺（现已重新编号为121号商铺），并于2013年3月28日与被告签订了《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，双方约定返租总价为358015元，委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止。委托经营期内，年租金前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算，结算期以年为单位，在每年8月15日支付当年租金。原告与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》时，被告存在民事欺诈行为，称第一年租金将抵入购买商铺总价中。原告在与阜兴公司签订《商品房买卖合同》时，发现合同中购买商铺总价并未加入第一年租金，购买商铺总价只是写了原告实际交款部分，原告向阜兴公司询问此事，该公司以规避税费为由，希望原告能够通融。2019年2月19日，原告因房屋买卖合同纠纷将第三人起诉至土默特左旗人民法院，在庭审中阜兴公司称，阜兴公司与被告无任何权利义务关系，也未收到原告给付的第一年租金。此时，原告才发现被立鑫公司欺骗。原告找立鑫公司询问此事，被告称这是营销手段。原告认为:原告与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》依法成立并生效，现被告未按约定返还租金已构成违约，且在原告一再催要的情形下仍不按照约定返还租金，应承担违约责任。2019年9月11日，程秋娥申请增加一项诉讼请求，即依法判令立鑫公司支付2019年8月1日起至2020年7月30日止未付租金28270.5元，并支付违约金（自2019年8月25日起每逾期一日，按拖欠金额1‰支付）。被告（反诉原告）立鑫公司辩称，一、答辩人在与原告签订、履行《雅格时代广场商铺委托经营合同书》过程中不存在任何欺诈行为。二、关于2014年8月1日至2015年8月1日商铺租金28641.2元，答辩人已向原告支付。原告所主张的28641.2元乃错误的依据测量前的面积20.81平方米为基数计算，而原告交答辩人经营的实际面积为17.51平方米。三、答辩人无违约行为，不应当承担违约责任。第三人阜兴房地产公司辩称，对于原告的诉请我不知情，只知道在2013年12月6日程秋娥向阜兴房地产交了329374元的购商铺款，其他的我都不知情。立鑫公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告退还反诉原告租金18167.35元，并按银行同期贷款利率（6%）向原告支付自2015年8月1日至实际给付之日的利息；2、请求被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉原告于2013年3月28日与反诉被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定被告将其购买的位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第二层113号建筑面积为20.81平方米的商铺，委托给反诉原告经营管理，反诉原告按合同约定为反诉被告支付租金。委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日。合同签订后，反诉被告所委托经营铺位经测量部门测量实际面积为17.51平方米，比双方所签订的委托经营合同约定的实际面积少3.3平方米，导致反诉原告自2014年8月1日起多给反诉被告支付租金18167.36元，同时造成反诉原告相应款项的利息损失2726.13元。反诉原告曾多次向反诉被告提出返还多支付的租金，并按实际面积变更合同相应条款，但反诉被告屡以各种理由推托返还，并拒绝按实际测量面积变更合同条款。反诉原告认为，反诉被告明知所出租房屋面积小于合同签订面积，却不愿依据事实情况与反诉原告变更合同条款，反诉被告出租的商铺面积与实际面积不符的行为已构成违约，造成原告经济损失20893.49元，应当承担相应的民事责任。程秋娥辩称，关于返租总价的问题，首先运营合同的签订是在平等、自愿、公平合理的基础上订立的，双方签订后具有法律效力，对双方都有约束。其次买卖合同也明确写明购买商铺的价格，运营合同和返租总价不等于买卖合同的购买价格，说明原被告双方约定的返租总价和原告购买商铺的合同总价、面积没有任何关系。运营合同返租总价在签订运营合同时约定的返租基数，好比我花钱100元、200元买商品，最后双方认可150元为返租价格基数，也是有效的。运营合同第三条明确标明按返租总价返租，和面积等其他因素无任何关系，所以说不存在多领反诉原告钱的问题。第三人阜兴房地产公司辩称，我没有意见，不清楚，不懂。程秋娥向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、土左旗人民法院（2019）内0121民初658号判决书及裁定、银行凭证、利率表，拟证明立鑫公司未支付程秋娥第一年商铺租金（2014年8月1日到2015年7月31日）人民币28641.2元；立鑫公司未全部支付原告2019年8月1日至2020年7月31日商铺租金（应支付35801.5元，已支付7531元，未支付28270.5元）；立鑫公司应按合同约定支付原告违约金。立鑫公司的质证意见为：真实性、合法性认可，所要证明问题和本案的关联性不认可。该组证据不能证明被告立鑫公司向原告支付2014年8月1日至2015年8月1日的返租租金，恰恰立鑫公司将向法庭提供原告出具的承诺函能够体现原告已经收取2014年8月1日至2015年8月1日的租金，对于第二项所要证明的问题被告不认可，不能够证明立鑫公司未支付原告所陈述的相应租金，对于利息表的三性不认可，因为从2015年以后人民银行调整贷款基准利息，一年以下是4.35%，1-3年是4.75%，原告所出具的利息表真实性不予认可，本案中立鑫公司没有违约行为，不应当承担相应的违约责任。第三人阜兴房地产公司的质证意见为：这些我都不清楚。经审查，本院对程秋娥所举证据的真实性予以采信。立鑫公司向本院提交如下证据：《商铺委托经营合同书》、《承诺书》、《房屋面积测绘成果报告书》、（2019）内0121民初658号民事判决书，拟证明程秋娥与立鑫公司签订《委托经营合同》，程秋娥将雅格时代广场项目地2层113号铺位委托立鑫公司经营管理；协议约定铺位面积为20.81平方米；委托经营期限为8年，自2014年8月1日至2022年7月30日；年租金：前五年按返租总价8%计算；后三年按返租总价10%计算（当时约定的铺位面积20.81平方米计算）。原告确认收到2014年8月1日至2015年8月1日的返租收益，并为原告出具收条。原告铺位经测绘部门测量后，实际面积为17.51平方米。土默特左旗人民法院（2019）内0121民初658号《民事判决书》认定原告位于雅格时代广场项目第2层113号铺位面积为17.51平方米。而立鑫公司自2014年至2018年4年期间误按20.81平方米向程秋娥多支付租金共计18167.36元，原告应当向被告返还上述金额及相应利息。程秋娥发表质证意见为：对被告提供证据的真实性认可，对其中承诺书的合法性以及这组证据证明的问题不认可，所要证明的问题就是按面积差异确定返租总价。对于承诺书的意见：真实性认可，对其证明问题不认可，首先承诺书表明的原告本人已收到2014年8月1日到2015年8月1日的收益，原告不清楚所谓的收益是什么，因为收益有好多表现形式，原告没有收到第一年的租金。承诺书恰恰能证明被告没有给原告第一年租金，因为承诺书明确从2015年8月1日起按双方约定收取租金，说明2014年的租金没有给付原告。关于第一年租金的问题：我们51人起诉阜兴公司的时候，都能证明立鑫公司并未支付第一年租金。第三人阜兴房地产公司的质证意见为：因为承诺书写的很明白原告收到2014年8月1日至2015年8月1日收益，程秋娥按的手印（2013年3月28日），其他不清楚。经审查，本院对立鑫公司所举证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年3月28日，立鑫公司与程秋娥签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，合同第一条约定：程秋娥将其购买的位于呼和浩特市××区雅格时代广场项目第2层、编号为113号、建筑面积为20.81平方米（以最终实测面积为准）的铺位委托给立鑫公司经营管理，返租总价为358015元；合同第二条约定：委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止；合同第三条约定：委托经营期内，年租金：前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算。租金支付日为每年8月15日。2014年，案涉商铺经测量后实际面积为17.51平方米。合同签订后，立鑫公司按合同约定向程秋娥支付租金，2019年8月1日至2020年7月30日支付租金7531元。本院认为，当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则确定各方的权利和义务并按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于程秋娥要求立鑫公司返还2014年8月1日至2015年7月30日房屋租金，因程秋娥于2013年3月28日向立鑫公司承诺2014年8月1日至2015年8月1日租金已收到，故而，其主张此时段租金已无事实依据，本院不予支持。关于程秋娥要求立鑫公司支付2019年8月1日至2020年7月30日房屋租金，因其双方的合同并未解除，立鑫公司应依约支付程秋娥此时段的租金，应为30124元（358015元÷20.81㎡×17.51㎡×10%），核减立鑫公司已支付的7531元，本院支持程秋娥的该项诉讼请求为22593元，立鑫公司并应按约定以22593元为基数承担逾期支付租金违约金。立鑫公司与程秋娥签订的委托经营合同中明确约定出租商铺的面积最终以实测面积为准。程秋娥的商铺实测面积为17.51平方米，故其返租总价应为301241元（358015元÷20.81㎡×17.51㎡）。2015年至2018年，立鑫公司均是按商铺面积为20.81平方米向程秋娥支付的租金，合计多支付18167.36元，依据交易公平原则，程秋娥对于多收取的租金应予退还，故立鑫公司将多付的租金作为损失要求程秋娥赔偿的诉请本院予以支持；但对于损失的利息，因立鑫公司多支付租金的原因并非程秋娥过错所致，故本院不予支持该请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于本判决生效后立即支付程秋娥2019年8月1日至2020年8月1日的房屋租金22593元；并以22593元为基数按照每日1‰的利率，从2019年8月25日起承担逾期支付租金违约金直至拖欠租金付清为止；二、程秋娥于本判决生效后立即退还呼和浩特市立鑫商务运营有限公司18167.36元；三、驳回呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回程秋娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1223元，由呼和浩特市立鑫商务运营有限公司负担486元，程秋娥负担737元。反诉案件受理费245元，由程秋娥负担。反诉案件保全费229元，由程秋娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 杜乐乐 二〇一九年十二月二十日书 记 员 温佳宝附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚信原则。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。