江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏1002民初2700号 原告：杨凯，男，1992年4月22日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：朱祥，江苏盛祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈恺，江苏盛祥律师事务所律师。 被告：扬州绿茵广场置业有限公司，住所地在扬州市广陵区运河西路。 法定代表人：周新春，董事长。 委托诉讼代理人：吴磊，江苏尚鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚楠，江苏尚鼎律师事务所律师。 原告杨凯与被告扬州绿茵广场置业有限公司（以下简称绿茵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨凯及其委托诉讼代理人朱祥、陈恺，被告绿茵公司的委托诉讼代理人吴磊、吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨凯向本院提出诉讼请求：1.被告支付以1743583元为基数，按每日万分之五的标准从2018年7月1日起计算至实际交付之日止的逾期交房违约金；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年8月1日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的文昌府x幢x号商品房及x幢x号车库，支付总价款1633583元。2017年10月14日签订《商品房买卖合同》非正式文本购买地下车位388号，支付总价款110000元。因被告的原因地下车位合同迟迟未能备案，一直到2018年8月15日被告备案后双方又重新签订了备案后的地下车位合同。被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房，经原告多次催促，被告至今未能交付该商品房。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 在庭审中，原告杨凯确定逾期交付违约金计算截止到2019年5月21日。 被告绿茵公司辩称，1.原告主张的逾期交房违约金计算标准错误，逾期交房违约金应当按照已付房款的日万分之一的标准计算；2.原买卖合同约定的已付房款日万分之五的违约金标准明显过高，请求调低违约金标准；3.原告若主张约定的违约金标准是合理的，应当就其实际损失承担举证责任。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，所有证据均经质证并予以附卷。在此基础上，本院经审理查明事实如下： 2017年8月1日，原告杨凯作为买受人与被告绿茵公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于扬州市车库，房屋及车库总价款1633583元。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。当该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书书面送达买受人。合同第十二条约定，除不可抗力外，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 杨凯作为乙方与绿茵公司作为甲方签订的《补充协议》。第六条第（6）项约定，甲方逾期交付的，无论逾期交付时间长短，均按乙方已付房款的万分之一承担违约责任的，除此之外不再承担其他违约责任。第六条第（7）项约定，以下情况视为不可抗力之一：1.台风天气或其他依法不能进行户外作业的暴雨、酷热天气；2.不归结于甲方的事故或灾害；3.应政府重大会议、赛事、或其他活动而停止通知停工的。发生以上不可抗力时，甲方应在交付前15日内将不可抗力致影响的工期告知乙方，交付期限按受影响的工期进行顺延，并不视为甲方违约。第十七条约定，删除合同第二十八条第二段约定，即删除“补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利内容的。仍以本合同为准”的表述，不再适用。绿茵公司当庭陈述上述《补充协议》中约定“万分之一”系笔误，应当是“日万分之一”。 2018年8月15日，原告杨凯作为买受人与被告绿茵公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于扬州市沙施河西侧的地下汽车库车位388号，车位总价款110000元。合同第七条约定，买受人应当在2018年8月15日前一次性支付全部价款。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。 2018年8月13日，绿茵公司出具已收到杨凯向其支付110000元车位款的发票。2019年5月21日，杨凯与绿茵公司签订《商品房交接书》，确认其于当日完成商品房交接手续。 根据中国气象局的规定，日降雨量50.0～99.9mm为暴雨，100.0～250.0mm为大暴雨，超过250.0mm的为特大暴雨；24小时内降雪量大于等于10.0mm的降雪过程为暴雪。涉案工程施工期间，2017年8月8日、2018年5月6日、2018年5月25日、2018年7月6日、2018年8月17日的降雨构成暴雨或大暴雨，2018年1月4日、2018年1月25日的降雪构成暴雪。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。杨凯按照合同约定履行合同义务，绿茵公司未按合同约定的交付期限交付房屋，应承担相应的延期交房违约责任。 关于2017年8月1日《商品房买卖合同（预售）》所涉房屋的交房期限应顺延5日；关于2018年8月15日《商品房买卖合同（预售）》所涉车位的违约金起算日应为2018年7月1日。理由如下： 2017年8月1日《商品房买卖合同（预售）》补充条款第六条第（7）项约定“以下情况视为不可抗力之一：1、台风天气或其他依法不能进行户外作业的暴雨、酷热天气；……3、应政府重大会议、赛事、或其他活动而停止通知停工的……交房期限按受影响的工期进行顺延”，该条款所涉事由并非法定不可抗力情形，实质为双方约定的交房期限顺延事由。恶劣天气情况下工程必须停止施工，上述情形的发生具有偶然性，又不可归责于合同双方，因此，绿茵公司承诺于2018年6月30日前交房的同时与买受人约定将恶劣天气作为顺延事由，该约定具有合理性，且不违反法律行政法规强制性规定，为合法有效。 绿茵公司提交的历史天气情况及《气象资料证明》证实，工程施工期间，暴雨及大暴雨天气共5天，暴雪天气共2天。其中，2018年7月6日、2018年8月17日的大暴雨发生在约定交房期限之后，不应在逾期交房天数中扣减。合同补充条款第六条第（7）项虽未列举暴雪天气，但暴雪与暴雨同属“不能进行户外作业”的恶劣天气范畴，符合合同约定本意，构成顺延事由。据此，绿茵公司的交房期限应顺延5天（2017年8月8日暴雨、2018年1月4日暴雪、2018年1月25日暴雪、2018年5月6日大暴雨、2018年5月25日暴雨），即其应于2018年7月5日之前交房。 2018年8月15日《商品房买卖合同（预售）》中约定交房期限为2018年6月30日，杨凯一次性交付房款的期限为2018年8月15日。由此可见，该份合同中绿茵公司与杨凯对既成事实的延期交房情况约定了违约金，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法有效。杨凯按约在2018年8月13日一次性支付了全部合同价款，且该合同及其补充条款均未有关于恶劣天气构成延期交房事由的约定，故该合同所涉违约金应从2018年6月30日的次日起计算。 关于逾期交房违约金标准，本院酌情调整至每日万分之二。理由如下： 1、根据合同法的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《补充协议》均系绿茵公司拟定的格式条款，第六条第（6）项关于“甲方逾期交付的，无论交付时间长短，均按乙方已付房款的万分之一承担违约责任”的约定，有意限制绿茵公司的责任，排除了乙方业主按照逾期交房天数主张违约金的权利，严重违反公平诚信原则，应系无效。 2、案涉两份《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房超过60日后，合同继续履行的，出卖人按照全部房价款万分之五/日的标准承担违约金。对此，绿茵公司认为该违约金过高。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以请求减少违约金，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。据此，违约金是否过高以及如何调整，应以业主的实际损失为基础事实来认定。 3、绿茵公司逾期交房给杨凯可能造成的损失包括：不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失、房屋转售的差价损失等。根据绿茵公司提供的评估报告等证据，逾期交房期间，同地段同类小区同户型房屋的月租金约2600元，装修成本涨幅为千分之一。绿茵公司委托的评估机构和咨询单位均具有相应资质，两份租金评估报告的结论大体相当，能够反映租金的客观水平，杨凯对前述证据虽不予认可，但并未提供证据予以推翻，亦未证明其实际损失的数额。综上，本院认为，按照约定万分之五/日认定违约金，显著超过杨凯损失的130%，应予调低。根据杨凯的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，绿茵公司应当按照万分之二/日的标准承担违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告扬州绿茵广场置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告杨凯以1633583元为基数按照每日万分之二的标准从2018年7月6日起计算至2019年5月20日止的逾期交房违约金； 二、被告扬州绿茵广场置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告杨凯以110000元为基数按照每日万分之二的标准从2018年7月1日起计算至2019年5月20日止的逾期交付违约金； 三、驳回原告杨凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3508元，减半收取计1754元，由原告杨凯负担1052元，由被告扬州绿茵广场置业有限公司负担702元（原告已预交，被告应在本判决生效后十五日内将其应负担之款交至本院，本院依法退还原告702元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员  涂 霞 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  吕 静 书 记 员  马倩怡