江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1002民初3363号 原告：二建建设集团有限公司，住所地扬州市运河西路256号。 法定代表人：武斌,总经理。 委托诉讼代理人：张鹏，扬州市江都区苑林法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈久高，扬州市江都区苑林法律服务所法律工作者。 被告：郑健，男，1954年11月13日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：朱小卫，江苏君奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇刚，系郑健之子。 被告：鲍大醒，男，1928年9月22日出生，汉族，住高邮市。 被告：陈凤，女，1962年12月8日出生，汉族，住高邮市。 被告：鲍菲菲，男，1984年7月1日出生，汉族，住扬州市广陵区。 原告二建建设集团有限公司（以下简称二建公司）与被告郑健、鲍龙华房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理，鲍龙华未到庭参加诉讼。后发现鲍龙华已于2019年8月5日死亡，根据法律规定，本院依法通知其继承人即父亲鲍大醒、配偶陈凤、儿子鲍菲菲参加诉讼，依法适用普通程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告二建公司的委托诉讼代理人陈久高，被告郑健的委托诉讼代理人朱小卫，被告鲍菲菲到庭参加诉讼。被告鲍大醒、被告陈凤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告二建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告鲍大醒、陈凤、鲍菲菲腾空迁让施井路22号由西向东第三间房屋；2.判令四被告给付租金33600元（自2012年1月起算至起诉之日止），并承担违约金1440元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月1日，原告与被告郑健签订房屋租赁合同，原告将扬州市施井路22号的一间房屋租赁给被告，租期为一年，自2011年5月1日至2012年4月30日止，年租金为4800元，合同约定发生政府拆迁等情形原告收回房屋时，双方签订的租赁合同立即终止，承租人无条件迁让房屋，并不得以任何理由拖延或要求任何形式的经济补偿。租赁期间，被告郑健在未征得原告同意的情况下将房屋转租给鲍龙华，并拒付租金。时至2019年5月17日，原告告知被告政府拆迁通告事宜，然而，截至提起本案诉讼时止，被告未能给付租金，也未能迁让并返还租赁房屋。对此，原告曾多次敦促被告，但被告始终未能履行义务。因诉讼中鲍龙华已去世，故要求鲍龙华的继承人承担责任、履行义务。 被告郑健辩称，并未与原告签订过房屋租赁合同，双方不存在租赁关系。郑健是扬州市第二建筑安装工程有限公司（以下简称扬州第二建筑公司）的职工，案涉房屋是公司在1998年分配给困难职工的解困房。郑健分得房屋以后，进行了相应的装饰装修及扩建，是该房屋合法的占有使用人。后将房屋合法出租给鲍龙华，鲍龙华向郑健支付租金。案涉房屋现在面临拆迁，原告虚构租赁事实企图获得应属于郑健的拆迁利益，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。 被告鲍菲菲辩称，房屋租金一直交给郑健并缴纳至2019年11月份，要求继续承租案涉房屋。 被告鲍大醒、陈凤未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明：扬州市广陵区施井路22号、24号编号2幢房屋（含案涉房屋）登记在扬州第二建筑公司名下。 被告郑健原系扬州第二建筑公司职工，企业改制时被告郑健开始占有使用案涉房屋，并自2005年左右开始将案涉房屋出租给鲍龙华作经营使用。2010年3月23日，被告郑健之妻梁爱琴（甲方）与被告鲍菲菲（乙方）就案涉房屋签订租房协议书，合同约定租期为长期，房租为每月600元，如遇拆迁，乙方无条件退房等。扬州第二建筑公司在甲方的位置加盖了印章。被告郑健对租房协议书予以认可；鲍菲菲解释说知晓案涉房屋是扬州第二建筑公司的，故要求甲方提供扬州第二建筑公司盖章认可出租的材料，才放心与甲方签订协议。 2018年1月15日，鲍龙华出具情况说明，载明“本人鲍龙华，自2005年开始在施井路22号经营鱼汤面馆，租用的门市房产权属于二建建设集团有限公司，共计3间。其中两间为卜广来转租给我的，另一间为郑健于2005年10月转租给我至今。本人于2005年开始，一直按1800元/季度缴纳租金给郑健。二建建设集团有限公司于2013年起，每年派人到本人的面馆催索门市房的租金，但因为我已交付给郑健，故未能给付二建公司。”被告郑健承认一直向承租方收取租金的事实，且租金已收至2019年11月份。 2019年3月，案涉房屋列入征收范围。2019年5月17日，原告二建公司书面通知鲍龙华租户，载明“你所租用我公司位于施井路由西向东第二、三间门面房在扬州市广陵区人民政府对施井路道路扩宽改造工程范围内，现该工程已进入评估阶段，请你全力配合相关部门的征收工作并做好腾仓准备，房屋租金按实计算多退少补。” 2014年2月，扬州第二建筑公司更名为二建公司。目前，案涉房屋由被告鲍菲菲占用，开设鱼汤面馆。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提供的2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》，被告辩称“郑健”签名不是本人所签，且不知晓该《房屋租赁合同》；原告陈述因具体经办人已离职，无法核实是否郑健本人签署。郑健当庭签名字样及授权委托书签名字样等均与《房屋租赁合同》的签名字样有明显较大差异，真实性存疑，原告亦未提供证据证明郑健认可该合同，故对原告据此认定双方存在租赁关系的意见不予采纳。2.关于案涉房屋所涉法律关系，被告郑健辩称系单位分配的解困房并申请证人出庭作证，证人陈述占有房屋初期公司每月收取200元的管理费，后因有些人不交就没有组织收取了。案涉房屋登记在原告名下，被告郑健提供的证据不足以证明原告已将案涉房屋所有权处分给被告郑健，故对其提出的意见不予采纳。结合原告提供的郑健交纳房租的收据发票及证人证言等，应当认定为原告将自有房屋出租给单位员工使用、员工缴纳租金双方形成房屋租赁法律关系。因双方未采用书面形式，原告与被告郑健就案涉房屋形成不定期租赁关系。郑健将案涉房屋转租给鲍菲菲，鲍菲菲为次承租人。 本院认为，原告与郑健就案涉房屋形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，且郑健无正当理由未支付租金，出租人亦可以解除合同。原告二建公司在2019年5月通知鲍龙华租户全力配合相关部门的征收工作并做好腾仓准备，郑健应当知道案涉房屋列入征收范围及原告要求鲍龙华腾让房屋，故原告与郑健的租赁关系解除。原告要求次承租人鲍菲菲返还房屋有事实与法律依据，本院予以支持。 承租人应当按照约定支付房租。被告郑健未缴纳房租，原告要求其支付租金于法有据，本院予以支持。关于原告主张租金是否已过诉讼时效，根据原告提供的鲍龙华情况说明可以认定自2013年起原告便知晓郑健在出租案涉房屋取得租金后未向原告缴纳租金的事实，原告即应当知道权利受到损害及对应义务人，原告未及时向郑健主张租金，其应承担相关法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。鉴于租赁关系一直持续至2019年，故对于起诉前三年期间的租金予以支持，对于超过的部分本院不予支持。被告郑健应当给付原告租金14400元（4800*3）。被告鲍菲菲系次承租人，且已将直至2019年11月的租金交付给被告郑健，故对原告要求被告鲍菲菲给付租金的诉求不予支持。 原告二建公司同意被告郑健将案涉房屋转租给被告鲍菲菲，被告郑健的转租行为不构成违约；且原告提供的2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》真实性存疑，原告据此合同要求被告承担违约责任无事实依据，本院不予支持。 因鲍龙华非次承租人，故对原告要求鲍龙华的继承人鲍大醒、陈凤承担返还房屋、给付租金的诉求不予支持。被告鲍大醒、陈凤经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告鲍菲菲于本判决发生法律效力之日起三十日内将扬州市广陵区施井路22号由西向东第三间房屋腾空让尽，交原告二建建设集团有限公司执管； 二、被告郑健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告二建建设集团有限公司给付房屋租金14400元； 三、驳回原告二建建设集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676元，由原告负担400元，被告郑健负担196元，被告鲍菲菲负担80元（此款原告已预交，本院于本判决发生法律效力后十五日内退还原告276元，被告郑健、被告鲍菲菲于本判决发生法律效力后十五日内各向本院缴纳案件受理费196元、80元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  王 涛 人民陪审员  邵梅书 人民陪审员  颜良甫 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  康 冰 书 记 员  郭 伟