重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9090号原告：何琴，女，汉族，1973年12月21日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：胡丹洋，重庆方腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尚霖，重庆方腾律师事务所实习律师。被告：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告何琴诉被告重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案相关事实的认定及处理须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院于2019年10月15日裁定中止审理，2019年12月27日恢复审理。原告何琴的委托诉讼代理人胡丹洋、李尚霖，被告中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何琴向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理合同登记备案的违约金61380.90元；2、被告为原告安装单独水表和电表，做好一户一表；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市xx区x路x号x-x-x-x号房屋一套。合同还约定被告应当在本合同签订之日起10日内办理合同登记备案。原告已依约履行了相关义务，而被告未在约定期限内办理合同登记备案。原告认为，被告逾期未办理合同登记备案的行为系违约，应承担相应违约责任。原告起诉来院，望判如所请。被告中庚公司辩称，1、被告不存在逾期办理合同登记备案的行为，不应当向原告支付违约金；2、根据双方签订的合同附件5补充协议第8条的约定，被告承诺签订合同后90日内申请办理商品房买卖合同登记备案并取得登记受理单，被告认为应该适用该条款的约定，同时原告需以授权委托书的形式委托被告代办合同登记手续，如原告未付清税费及大修基金，被告可以不按上述约定为原告办理登记手续；原告未举证证明其已向被告出具了授权委托书，因此被告在未授权情况下，无权为原告办理相关手续；3、即使法院认定被告存在履行瑕疵，但是并未对原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，被告请求调低；4、被告在交房前做到了一户一表。综上所述，被告请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月4日，原告何琴（乙方、买方）与被告中庚公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市xx区x路x号x-x-x-x号房屋预售给乙方，建筑面积为37.40平方米，总成交金额为934260元。该合同第五条约定，于2017年10月4日付清首期房款37939元，于2017年10月30日之前付清第二期房款150000元，于2017年11月30日之前付清剩余房款746321元。该合同第十二条关于办理合同登记备案的约定为：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。该合同附件五《补充协议》第八条、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：预售商品房和现售商品房，均按照“自本合同签订之日起90日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案”执行。其中90日是指开发商将相关资料报送交易登记机关并取得登记受理单的限制时间，并不是办结时间；受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。乙方须以《授权委托书》的形式委托甲方代办合同登记手续；如乙方未付清法律、法规规定应缴纳的相关税费、大修基金，或者未提供规定所需的资料，或乙方按揭未办理完毕之前等，乙方同意甲方可不按上述约定时间为乙方办理合同登记相关手续。按照北碚区房管局相关规定，乙方在签订《商品房买卖合同》后，须自行缴纳公共维修基金。因公共维修基金未按时缴纳原因，导致合同备案不能办理或者产权不能办理的一切责任，均属乙方责任。原告支付被告购房款的情况为：2017年10月4日支付37939元、2017年10月28日支付150000元、2017年11月27日支付746321元，合计934260元。2017年10月4日，原告还向被告支付了契税、转移登记费、权证印花税、合同印花税、大修基金合计32041.80元。关于涉案房屋的一户一表，原告认可已实际安装到位。关于被告是否存在逾期办理合同登记备案的行为，双方存在争议。原告认为，补充协议系格式条款，应属无效，根据双方签订的合同约定，被告应于2017年10月14日之前办理合同登记备案，但被告一直没有办理，原告暂计算至2019年8月2日，被告逾期天数657天，按每日已付房款万分之一计算违约金，违约金应为61380.88元。被告对此并不认可，并举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》一份，拟证明其于2017年10月4日已经完成了涉案房屋的合同登记备案；因为按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，北碚区属于联机备案登记区，被告在签订合同当天及时办理了网签及联机备案手续，实际上已经完成了合同约定的登记备案义务，只是没有及时去领取合同登记备案证，存在履行瑕疵，并非违约。另被告认为，双方签订的合同及补充协议均系真实有效。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。本案中，原、被告双方于2017年10月4日签订商品房买卖合同，原告于当日交清了涉案房屋的税费、大修基金，因此，根据《补充协议》第八条的约定，被告应于2017年10月4日起90日内即最迟2018年1月2日之前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现被告仅提供了《联机备案登记表》，并未举示土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应视为被告未完成合同约定的义务。因涉案房屋不动产权证（大证）于2019年7月2日已办理，在此之后无法再办理合同登记备案手续，故本院将该时间作为被告违约行为的截止时间。因此，被告逾期办理合同登记备案的期限为2018年1月3日至2019年7月2日，共计546天。故被告应支付原告逾期办理合同登记备案的违约金51010.60元（934260元×万分之一/天×546天）。关于被告辩称原告未举证证明向其出具了授权委托书、故被告无权为原告办理合同登记备案的意见，本院认为，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定“商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案”，由此可见办理合同登记备案系被告义务，另原告陈述其在购房当日已向被告出具了授权委托书，只是没有留存，该做法亦符合一般常理，若被告未收到，应及时催促原告提交，而不是在长达两年多的时间内听之任之，因被告并未举示证据证明其履行了催告义务，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于被告抗辩违约金过高的意见，本院认为，被告虽逾期办理合同登记备案，但在合同签订之时及时为原告办理了联机备案手续，且并未给原告造成实际损失，故综合本案具体情况，本院酌情将违约金调整为3000元。关于原告提出的第二项诉讼请求，因原告自认涉案房屋已做到一户一表，并安装到位，故本院对该项请求也依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告何琴违约金3000元；二、驳回原告何琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，减半收取667元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张小会二〇一九年十二月三十日书记员  曾 峥