广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3489号原告：刘建仪，女，1968年5月16日出生，汉族，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：殷智彬，男，1992年12月13日出生，汉族，住广东省鹤山市，系原告之子。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼，统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿。委托诉讼代理人：李向前，该公司员工。被告：鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司，住所地：鹤山市沙坪凤亭路81-91单号四层4-C，统一社会信用代码：91440784398115763L。法定代表人：黄健铭。委托诉讼代理人：陈德新，该公司员工。被告：广州房美家网络科技有限公司，住所地：广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺，统一社会信用代码：91440101MA59Q0YQ58。法定代表人：朱祖云，该公司总经理。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。被告：广州房美家房地产有限公司，住所地：广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位，统一社会信用代码：91440101MA5C3XBL5Y。法定代表人：胡可锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：林境威，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周翠芳，广东聚方律师事务所律师。原告刘建仪与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）、鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司（以下简称欢乐日公司）、广州房美家网络科技有限公司（以下简称房美家网络公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依原告的申请追加被告广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家房地产公司）为被告参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建仪的委托诉讼代理人殷智彬和被告房美家网络公司的委托诉讼代理人杨丽华（第二次未到庭）、被告欢乐日公司的委托诉讼代理人陈德新（第一次未到庭）、被告房美家房地产公司的委托诉讼代理人林境威到庭参加诉讼。被告远景公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。原告刘建仪向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告远景公司签订的《商品房预购合同》，合同总价485000元，未履行部分价值240000元；2．被告远景公司向原告双倍返还定金30000元、购房款210000元、装修费120000元，向原告支付逾期未履行的违约金14136元和解除合同的违约金4800元，并以120000元为本金按人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从起诉日起计至120000元装修费完全退还之日止；3．被告欢乐日公司、房美家网络公司对被告远景公司的上述需返还款项、违约金、利息承担连带支付责任；4.本案诉讼费由三被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求二变更为被告远景物业公司和房美家房地产公司共同向原告双倍返还定金30000元、购房款210000元、装修费120000元，向原告支付逾期未支付的违约金14136元和解除合同的违约金4800元，并以120000元为本金按人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从起诉日计至120000元装修费完全退还之日止的利息。原告另明确双倍返还的定金为60000元。事实和理由：2017年，被告远景公司、欢乐日公司共同推出鹤山市雅瑶镇必登高财富广场的商业商品房预售，并于现场公示承诺购房人可以委托被告欢乐日公司进行收益性统一经营管理。原告遂向被告远景公司支付了认购财富广场商铺1115-2号定金30000元，又应被告远景公司、欢乐日公司的要求支付了铺位装修费120000元，于同年10月22日、24日共支付了150000元。2018年1月30日，原告与被告远景公司签订了《商品房预购合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于鹤山市××镇必××财富广场××、××房，总房价485000元，远景公司保证于2018年9月30日前该商品房已达到可以使用、出租及经营的状态，并交付原告使用，并约定于2018年7月30日内与原告签订并网签《商品房买卖合同》，逾期超过90日未能达到网签条件的，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，原告有权解除合同，按总购房款的2%赔偿违约金。原告如约支付了剩余购房款210000元，但被告未能依约交付房屋，也未与原告共同办理网签手续，已构成根本违约，损害原告的合法权益。被告欢乐日公司与被告远景公司是共同销售案涉房屋的主体，且于签订《商品房预购合同》的同日同地签订了《商铺委托经营管理合同》，对原告购买房屋起关键作用，对被告远景公司的违约行为应负连带责任，被告房美家房地产公司收取了原告装修费120000元，应返还给原告。原告遂诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告远景公司辩称，一、远景公司确认收到原告的购房款240000元，以原告提交的证据中编号分别为6247341、6247346、6247366、6247352的收据为依据；二、由于财富广场的商铺尚在办理确权之中，在确权完成之前，无法与原告网签和签署《商品房买卖合同》；三、远景公司认同原告的第一项诉求；四、远景公司不认可原告的第二项诉求，同意按照《商品房预购合同》中第九条的约定进行处理；五、欢乐日公司实为负责财富广场商铺日后运营管理的公司；六、远景公司委托广州粤益美公司独家代理销售财富广场商铺，与房美家房地产公司并无签订任何合同，两公司之间并无直接关系；七、远景公司同意调解。被告欢乐日公司辩称，一、欢乐日公司只是受原告委托经营管理原告已经取得合法所有权的商铺，并支付原告相应的商铺收益，以上的委托经营管理行为跟原告与其他被告之间的购铺行为不存在任何关系，欢乐日公司系独立法人，且经营范围、公司架构、亦与其他被告都无任何关系。故无理由承担原告要求的连带责任诉求；二、根据《商铺委托经营管理合同》第九条第（三）点约定，在原告没有取得该商铺合法所有权的情况下，合同双方可以终止合同并不视违约；三、根据《商铺委托经营管理合同》第三条委托期限约定“从甲方将该物业交付给乙方之日起计10周年”，同时《商铺委托经营管理合同》中第七条第（一）点第7小条约定甲方应及时办理该商铺的交接手续，但甲方至今没有将涉案物业交接给欢乐日公司，欢乐日公司亦无法使用该商铺，不可能产生经营收益；四、根据《商铺委托经营管理合同》第七条第（一）点第4小条规定原告所委托的商铺需取得合法所有权，到如今原告还没有取得该商铺的合法所有权，也就是说没有具备委托经营的基本条件，欢乐日公司也就无法经营，也没有产生经营收益，所以不应支付任何费用给原告；五、综上所述，欢乐日公司于2019年5月23日已经在涉案商铺没有产生经营收益的情况下预先垫付了一期（半年）费用共计16795元整到原告指定的账户（附支付凭证），而如今原告将欢乐日公司列为被告，故其将会另案起诉要求原告退还已经收到的费用，并承担这部分的利息；六、原告要求欢乐日公司承担诉讼费等，由于以上因素，法院应依法判决；七、如原告未将欢乐日公司列入被告，该公司亦可以待原告与其他被告的商铺取得合法所有权后继续履行《商铺委托经营管理合同》，原己垫付的费用可以考虑暂不要求原告退还。被告房美家房地产公司辩称，一、房美家房地产公司与原告之间从未存在房屋买卖合同关系，原告要求房美家房地产公司退还双倍定金、购房款、违约金等各项费用无任何法律依据，原告诉讼请求中提及“装修费用12万元”，而纵观原告提交的证据来看，房美家房地产公司也的确是收取了原告装修隔断费12万元，而这笔费用的服务内容包括为原告商铺提供装修隔断服务，由此可见，该笔费用并非购房款，原告在房屋买卖合同纠纷中要求房美家房地产公司退还房款等各项费用无法律依据；二、房美家房地产公司已为原告提供相应的装修隔断服务，对所购商铺基本完成了装修隔断，其收取该笔费用合情合理合法，在这次交易中，房美家房地产公司并无过错，相反为了履约还付出了劳务与金钱，如法院判令房美家房地产公司退回并赔偿，这不但会损害该公司的合法权益，更加不利于房地产市场交易的有序进行；三、原告在委托房美家房地产公司提供装修服务时，曾签署过一份《装修服务确认书》，而在该公司工作人员对确认书内容作了详尽解释情况下，原告仍然承诺自愿支付装修隔断服务费，且表示任何条件均不退回，与开发商的任何争议均与该笔费用无关，可见这是原告的真实意思表示，并没有违反法律法规强制性规定，应该认定有效；四、房美家房地产公司与被告远景公司完全是两间独立的公司，无论是工作人员、公司组织机构等，或者是公司经营范围、财产等均是界限清晰，人格独立。本来认定财产混同就应当抱着极其慎重的态度去认定，而原告并未能提供证据证明两公司存在关联关系，理应承担举证不能的后果。综上请法院驳回原告对房美家房地产公司的诉讼请求。被告房美家网络公司辩称，其不是合同的相对方，也没有收到原告的任何款项。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告刘建仪与被告房美家房地产公司签订了《装修服务确认书》，载明：本人确认广州房美家地产有限公司为本人提供江门鹤山必登高财富广场项目提供了商铺装修隔断等服务费，并协助本人向该项目开发商鹤山市远景物业发展有限公司争取到了250000元的总价优惠。基于该商铺面积22.79平方米，总层高为最低6.8米以上，分隔成上下两层，本人自愿向贵司支付120000元装修隔断服务费，在本人与开发商签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回。本人自行与开发商协定相关买卖、租赁、委托管理等合同，期间产生任何与合同的争议都与装修隔断服务费无关。2018年1月30日，以原告刘建仪为乙方，被告远景公司为甲方，双方签订了《商品房预购合同》，约定：乙方向甲方预购位于雅瑶镇必登高财富广场1115-2号房，建筑面积22.79平方米，套内建筑面积12.15平方米，总价为485000元，该预付购房款（不计算利息）在甲乙双方就本合同约定签订该商品房《商品房买卖合同》时自动转为该商品房购置款，不再退还乙方。如乙方尚有商品房购置款未支付的，由乙方按本合同约定支付；甲方应于2018年9月30日前，保证该商品房已达到可以使用、出租及经营的状态，并交付乙方使用。《商品房预购合同》第九条“其他约定及特别提示”约定：双方签订本协议之日起180日（2018年7月30日）内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》，超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、……；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金。该合同并对交付使用标准等进行了约定。原告并于2018年1月30日与欢乐日公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将案涉商铺承包给欢乐日公司经营管理。在庭审中，原告刘建仪与被告远景公司确认，被告远景公司未与原告网签《商品房买卖合同》，未向原告交付涉案商铺，涉案商铺尚未办理确权。另查明：一、原告刘建仪于2017年10月24日向被告房美家房地产公司支付装修隔断费120000元。二、被告房美家房地产公司向原告出具了“今收到刘建仪交来认购财富广场商铺1115-2号定金30000元”的收据，该款项已转给远景公司，远景公司并向原告出具了编号为6247341、内容为“今收到刘建仪交来认购财富广场商铺1115-2号订金30000元”的收据；三、原告先后向远景公司支付了210000元购房款；四、我院所受理的其他购房者与被告远景公司、房美家房地产公司商品房预约合同纠纷案中，被告房美家房地产公司收取的费用的名目有铺位运营管理费、装修隔断费等；房美家房地产公司有同部分购房者签订了《装修服务确认书》，有部分未签订任何协议而直接收取费用。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案原告刘建仪与被告远景公司签订《商品房预购合同》约定原告向被告远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1115-2号商铺，原告向被告远景公司支付预购房款，并约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷，立案案由为房屋买卖合同纠纷，现予以调整。关于原告刘建仪请求解除其与被告远景公司签订的《商品房预购合同》的问题。被告远景公司未向原告交付涉案商铺，涉案商铺亦未进行网签，被告远景公司迟延履行其主要义务，导致原告购买商铺的目的不能实现，故原告请求解除《商品房预购合同》符合有关法律规定，本院予以支持。关于原告刘建仪请求两被告退回购房款210000元、装修费120000元的问题。被告远景公司确认收取了原告购房款240000元（含订金30000元），被告房美家房地产公司确认收取了原告商铺装修隔断服务费120000元。由于原告与被告远景公司在庭审中均确认被告远景公司未向原告交付涉案商铺，涉案商铺尚未办理确权，涉案《商品房预购合同》已无法继续履行，故上述款项应分别由收取方被告远景公司、房美家房地产公司向原告退回。被告房美家房地产公司辩称其收取原告的装修隔断服务费120000元是因其与原告构成居间合同关系并基本完成了装修隔断，该费用无需退回，但其提供的证据不足以证明原告与被告房美家房地产公司有居间服务的约定，且商铺装修隔断服务费具体是什么费用，双方没有书面约定，商铺运营管理费是否为装修隔断费用、装修隔断是否全部完成无法确定。至于被告房美家房地产公司提供的《装修服务确认书》在财富广场商铺销售过程重复使用，内容一致，其中的“本人自愿支付120000元装修隔断服务费，在本人与开发商签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回，期间产生任何与合同的争议都与装修隔断服务费无关”的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款属于格式条款，该条款免除了房美家房地产公司的义务，排除了原告的主要权利，且没有跟原告详细解释，故属于无效条款。据此，被告房美家房地产公司收取原告装修隔断服务费120000元无事实依据，应予返还。据此，被告远景公司应退回原告210000元，被告房美家房地产公司应退回原告120000元。同理，原告有关被告房美家房地产公司以120000元为本金，从起诉之日即2019年10月11日起至退回全部款项之日止的利息损失的主张，符合法律规定，本院亦予以支持。但由于计算利息的法定标准已于2019年8月20日进行了调整，故被告房美家房地产公司应以120000元为本金，从2019年10月11日起至退回全部款项之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。关于原告诉请的违约金和双倍返还定金60000元的问题。被告远景公司未能如期网签，应视为违约，根据《商品房预购合同》第九条第（二）项第2点，被告应按已付总购房款的2%向原告支付违约金，故被告远景公司应支付4800元（240000×2%）违约金给原告。原告另诉请的违约金14136元，该违约金成就的条件为原告选择继续履行合同，现原告已请求解除合同且已得到支持，故该点诉请于法无据，本院不予支持。另案涉《商品房预购合同》并无定金条款的约定，且远景公司出具的《收据》载明该款项的性质为“订金”，故原告请求双倍返还定金60000元于法无据，本院不予支持，鉴于案涉《商品房预购合同》已解除，被告远景公司应向原告退回订金30000元。原告又主张被告欢乐日公司、房美家网络公司承担连带还款责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘建仪与被告鹤山市远景物业发展有限公司于2018年1月30日签订的《商品房预购合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘建仪返还购房款210000元及订金30000元。三、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘建仪支付违约金4800元。四、被告广州房美家房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘建仪返还120000元及利息（利息以120000元为本金，从2019年10月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退回全部款项之日止）。五、驳回原告刘建仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10589.36元（已由原告刘建仪预交），由原告刘建仪负担714.71元，被告鹤山市远景物业发展有限公司负担7931.46元，被告广州房美家房地产有限公司负担1943.19元。原告刘建仪多预交的案件受理费9874.65元，由本院予以退回；被告鹤山市远景物业发展有限公司、被告广州房美家房地产有限公司应分别向本院补缴案件受理费7931.46元、1943.19元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  汤有为人民陪审员  黄景林人民陪审员  林小晴二〇一九年十二月二十七日法官助理黄春梅书记员胡小红