中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1257号 上诉人（原审原告）:初凤斌，男，1979年11月15日出生，汉族，住辽宁省大洼县。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司。住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人初凤斌因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院(2018)晋民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人初凤斌的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 初凤斌上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初173号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露A区24#-2-502室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定初凤斌主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第二、三项规定，判决驳回初凤斌的诉讼请求，事实认定不清、证据不足。（一）张海宽与龙驿公司之间以案涉房屋抵顶工程款证据确实充分。初凤斌提供的记账凭证、工程建筑承包合同等证据证明，2011年4月初凤斌在龙驿公司处承包了相关工程并签订了多份《承包合同》，在案涉小区进行施工。经施工结算后，龙驿公司用初凤斌请求确认的房屋抵顶相应工程款。张海宽以债权支付房屋对价的行为事实清楚，对该房屋享有了管理、控制的占有权。（二）初凤斌与张海宽之间的房屋买卖合法有效。初凤斌于2014年11月16日以40万元的价格从张海宽手中购得该房屋。2014年11月17日初凤斌与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，龙驿公司为初凤斌出具收款收据，初凤斌向张海宽支付了房款并当即占有了该房屋。（三）一审法院以初凤斌《入住通知单》开具在法院查封后为由，不认定初凤斌在查封前占有案涉房屋错误。初凤斌在查封前已经依据签订合同的事实，占有管理控制了案涉房屋，享有物权期待权，优先于西藏信托的金钱债权。 西藏信托辩称，初凤斌对其主张的工程款抵顶事实缺乏足够证据，仅仅提供《收款收据》不足以证明张海宽与龙驿公司之间存在合法有效的施工合同关系并对工程进行了决算，也没有证据证明双方达成了以房抵债协议，张海宽已经支付全部案涉房款。因此初凤斌主张的以房抵债事实不能成立，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项。初凤斌也没有提供充分证据证明其在法院查封前对案涉房屋进行了管理和控制，从而达到占有的标准。一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 初凤斌向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区24#-2-502室归其所有并排除执行;2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，初凤斌等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，初凤斌等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日初凤斌等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日初凤斌等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日初凤斌向一审法院提起执行异议之诉。 201l年7月11日，作为大洼县前进奇旭钢脚手架租赁站的经办人初凤斌与张海宽签订《财产租赁合同》一份，约定张海宽承租脚手架。2014年11月16日，张海宽与初凤斌签订《房屋买卖协议书》一份，约定张海宽将枫丹白露家园A区24#-2-502室以40万元价格出卖给初凤斌。2014年11月17日，初凤斌与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，约定初凤斌购买枫丹白露家园A区24#-2-502室，价款511852元。同日，龙驿公司向初凤斌出具511852元收款收据一支，该收据中交款人栏有涂改，龙驿公司在涂改处盖章。2016年2月23日，龙驿公司向初凤斌出具《入住通知单》。2012年12月，龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益(包括诉讼双方诉争的房屋)抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记;同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。初凤斌至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.初凤斌是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限;2.初凤斌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益;3.能否确认案涉房屋归初凤斌所有。 关于初凤斌是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。初凤斌主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定;西藏信托主张初凤斌未提交证据证明其房屋被查封，且因初凤斌起诉后又申请撤诉，现初凤斌起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定:“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件:(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关;(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，初凤斌等595套房屋及车库业主对一审法院作出的(2016)晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出(2017)晋执异7号执行裁定，驳回了初凤斌的执行异议申请，包括初凤斌在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为初凤斌起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，初凤斌在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张初凤斌不具有诉讼主体资格及初凤斌起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于初凤斌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”;第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，初凤斌未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，初凤斌提交的证据不以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日，一审法院查封案涉房屋。2014年11月16日初凤斌与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定初凤斌在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定。2.初凤斌提供《入住通知单》时间在一审法院2016年1月4日查封日期之后，无其他合法占有的相关证据，故初凤斌主张于人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据不足，不符合第二十八条第二项的规定;3.初凤斌虽然主张案涉房屋系龙驿公司抵顶张海宽人工费，张海宽又将案涉房屋出卖给初凤斌，但仅提供收款收据，没有提供其他证明张海宽人工费如何结算、如何抵顶等确实充分证据，不足以证明初凤斌主张的事实成立，故初凤斌关于人民法院查封之前已支付了全部价款的主张不能成立，不符合第二十八条第三项的规定;4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，初凤斌的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，初凤斌主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 关于能否确认案涉房屋归初凤斌所有。因初凤斌主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回初凤斌的诉讼请求。案件受理费8918.52元，由初凤斌负担。 本院二审期间，初凤斌围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。初凤斌将如下证据作为二审新证据提交：《施工结算以房抵账确认书》、《租赁费以房抵账确认书》、记账凭证和收据。经查，记账凭证和收据已经在一审中提交，不属于二审新证据。西藏信托质证提出，对《施工结算以房抵账确认书》的真实性、关联性均有异议。《施工结算以房抵账确认书》签订于2019年10月15日，即在人民法院查封案涉房产及一审判决之后，签订期间龙驿公司公章在他人控制之下，该确认不是龙驿公司真实意思表示，不能证明张海宽与龙驿公司在人民法院查封前形成以房抵债基础法律关系。且该确认书证明龙驿公司与张海宽之间结算日期为2014年12月6日，又确认分别于2012年5月至2014年11月发生16套房屋抵债情况，前后矛盾。因此，该确认书为虚假证据。对《租赁费以房抵账确认书》的真实性、关联性均有异议。该确认书形成于一审判决之后，不能证明查封前双方达成以房抵债合意。 本院对上述证据审查认为，《施工结算以房抵账确认书》经龙驿公司法定代表人孙振鹏签字且加盖龙驿公司印章，结合本院查明的龙驿公司公章使用情况，对该确认书的真实性予以确认。西藏信托虽提出《租赁费以房抵账确认书》形成于一审判决之后，但并无充分证据否定其真实性，本院对该确认书的真实性予以确认。该两份证据的合法性、关联性及证明力，本院将结合其他在案证据予以综合认定。 二审中，本院依初凤斌申请调取了几组证据。第一组：山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）。初凤斌对该证据未提交质证意见。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，以龙驿公司账目为基础形成的审计列表，无法证明该公司的真实账目出入情况，无法据此认定顶账事实。本院认为，《审计报告》系经人民法院依法委托作出，在西藏信托未能提供相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。 第二组：盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局在保管龙驿公司公章期间的印章使用情况登记，以及龙驿公司授权委托的公章使用审核人王孟媛律师提供的印章使用申请及情况登记。初凤斌和西藏信托对该组证据均未提交质证意见。本院认为，盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局和王孟媛分别提交的印章使用情况登记，记载一致，能够互相印证，本院对该组证据予以采信，认定龙驿公司在此期间的公章使用系龙驿公司真实意思表示。 第三组：盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《入住情况统计表》），《入住情况统计表》载明：初凤斌在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2017年2月23日。初凤斌对该证据未提交质证意见。西藏信托质证提出系查封后占有。本院认为，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，对案涉房屋的入住情况应当知悉，其制作的《入住情况统计表》能够与初凤斌一审中提交的物业费、电梯费、水电气费、装修保证金收据相互印证，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 二审另查明，2019年3月8日，张海宽与大洼县前进奇旭钢脚手架租赁站签订《租赁费以房抵账确认书》，（其中初凤斌为经办人），对钢管租赁费、供货结算事实、债权债务事实进行了确认。2019年10月15日，龙驿公司与张海宽签订《施工结算以房抵账确认书》，对施工合同签订、施工结算、债权债务事实进行了确认。 本院认为，本案二审争议焦点为初凤斌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；在金钱债权的执行中，案外人的主张若符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，案涉房屋则能享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上三项情形必须同时符合。在原审判决已明确指出“初凤斌未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明”的情况下，初凤斌在二审期间仍未能举证证明其本人及配偶、未成年子女名下在盘锦市内无其他用于居住的房屋，应视为其主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四项情形必须同时符合。本案中，案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，初凤斌提供的枫丹白露家园A区24#-2-502室房屋的入住通知单开具时间为2016年2月23日；物业费、电梯费、水电气费、装修保证金等收据的开具时间均为2017年2月23日，与《入住情况统计表》记载的初凤斌办理入住手续时间一致。因此，本案中无论入住通知单开具时间，还是实际入住时间，均在人民法院查封之后，不能证明初凤斌在人民法院查封之前已合法占有该房屋。虽然初凤斌在上诉中提出，其在查封前已经依据签订合同的事实，占有管理控制了案涉房屋，但该条司法解释中，“占有”应理解为以拿到房屋钥匙、办理物业入住手续等为方式和表征，实现对房屋事实上的管理和支配权。其该项上诉理由不能成立。初凤斌的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。 综上所述，初凤斌的主张既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不符合第二十九条的规定，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8918.52元，由初凤斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理沈佳 书记员杨鹏