重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初7896号原告：朱祥琴，女，1974年3月26日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李红，重庆伟豪律师事务所律师。被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司璧山分公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道永嘉大道115号，统一社会信用代码91500227078837345N。负责人：李中华，总经理。委托诉讼代理人：杨森，男，1988年12月17日出生，汉族，住重庆市璧山区，系该司员工。委托诉讼代理人：刘意，女，1993年7月5日出生，汉族，住重庆市万盛区，系该司员工。原告朱祥琴诉被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司璧山分公司（以下简称为“碧桂园璧山分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谢晓静独任审判，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告朱祥琴的委托诉讼代理人李红、被告碧桂园璧山分公司的委托诉讼代理人杨森和刘意到庭参加了诉讼。第二次开庭审理时，原告朱祥琴的委托诉讼代理人李红、被告碧桂园璧山分公司的委托诉讼代理人杨森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱祥琴向本院提出诉讼请求：1、将原被告之间的《前期物业服务协议》中约定的物业费收费标准从2019年3月起由每月每平方米4.5元调整为每月每平方米0.5元。2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告系重庆市璧山区璧泉街道雪山路55号附1号及附13号碧桂园.翡翠城的业主，与被告签订了《前期物业服务协议》，且该协议中约定物业服务费按照房屋建筑面积每月每平方米4.5元计收。但是原告的物业已经有权机关批准用于兴办幼儿园，并实行封闭式管理，由此大部分的范围被告都无法提供物业服务，因此原被告签订《前期物业服务协议》的情势已经发生了重大变更，若再按协议内容执行，将严重损害原告的利益，再者《物业管理条例》第四十条也有物业服务收费应区别不同物业的性质和特点等规定，至于每月每平方米0.5元系原告酌情主张。故现原告特诉至本院，请求法院判令如上请求事项。被告碧桂园璧山分公司辩称，该司系通过合法方式取得了碧桂园.翡翠城一期物业的管理权，收费标准已在物价部门备案，而位于璧山区璧泉街道雪山路55号附1号及附13号的商铺属于原告所有，原被告签订的《前期物业服务协议》中明确约定物业服务收费标准商铺为每月4.5元/㎡，且该协议现并未发生重大情势变更，赖以存在的客观情况并未发生变化，而该协议的履行亦不会对原告方显失公平。再者，物业服务协议一经签订，即对业主产生效力，业主应负有向物业服务企业按约交纳物业服务费的义务，我司提供的服务是针对共用部位和共有设施设备等，服务内容包含共有设施设备维护等多个方面，故原告以自行保洁安保等为由要求调整物业服务费的理由不能成立，若对原告单独降价，实际也是对其他同类型业主的不公平，亦终会损害全体业主的利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告碧桂园璧山分公司曾用名广东碧桂园物业服务有限公司璧山分公司及广东碧桂园物业服务股份有限公司璧山分公司。还查明，位于璧山区璧泉街道雪山路55号附1号及附13号房产的权利人为原告朱祥琴，且上述房产的用途均为其他商服用地/商业服务。还查明，2013年12月18日，以重庆市璧山碧桂园房地产开发有限公司为甲方，被告为乙方，双方签订了《碧桂园.翡翠城前期物业服务合同》，且该合同中对物业服务内容和质量要求、物业服务费用、甲乙双方的权利和义务及违约责任等予以了明确的约定，其中约定商铺物业服务费的收费标准为按建筑面积4.5元/月/每平方米计收。2017年2月28日，以原告朱祥琴为甲方（业主），被告为乙方（物业服务企业），双方签订了《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》，且该协议中对物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、甲乙双方的权利义务及违约责任等予以了明确的约定，其中约定本商业区的物业服务费采取包干制方式，且甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米4.5元等。另，在庭审中，原告方还举示了重庆市学前教育机构办学许可证、照片打印件、身份证复印件、《劳务合同》、牛津幼儿园2019年个人工资表、渝府办发[2018]160号文件打印件、渝府办发[2019]39号文件打印件、《房屋租赁合同》、营业执照、渝电璧用检函{2019}490号文件等证据，拟证明原告所有的商铺经出租后用于兴办幼儿园，且按照政府的要求该幼儿园实施了封闭化管理，并自行聘请人员进行保洁和安保等，且被告未提供相应的物业服务，而按照渝府办发[2019]39号文件的精神，虽该幼儿园并非小区配套幼儿园，但因其实质发挥了小区配套幼儿园的功效，故物业服务费应按普通住宅的标准收取，并原告方酌情主张为0.5元/月/每平方米。对此，被告方表示，对重庆市学前教育机构办学许可证的真实性无异议，但与本案无关；对照片打印件、身份证复印件、《劳务合同》及牛津幼儿园2019年个人工资表的真实性请法院依法认定，关联性均不予认可；对渝府办发[2018]160号文件打印件的真实性无异议，但与本案无关，该文件只明确中小学幼儿园应当封闭式管理，并非批准牛津幼儿园圈占部分共有场地来进行封闭式管理；对渝府办发[2019]39号文件打印件的真实性无异议，但与本案无关；《房屋租赁合同》的真实性由法院认定，但与本案无关。对营业执照的真实性合法性无异议，但亦与本案无关；对渝电璧用检函{2019}490号文件的真实性合法性无异议，但与本案无关。另，在庭审中，被告方举示了《碧桂园.翡翠城前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》、璧山区发展和改革委员会物业服务收费备案表、规划平面图、渝规停璧字[2019]第12号通知书、违建前后照片打印件、履约照片打印件及照片打印件等证据，拟证明该司系合法取得了碧桂园.翡翠城的物业管理权，收费标准亦获得了相关部门的批准，且除部分公共区域道路清扫服务工作因牛津幼儿园的违建而无法完成，其余的物业服务该司亦按约照常提供等。而就此，原告方表示，对前期物业服务合同备案证明、《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》及璧山区发展和改革委员会物业服务收费备案表的真实性无异议，但因前期物业服务合同备案证明形成于牛津幼儿园成立之前，并未考虑到兴办幼儿园的特殊性，故不应适用于原告所有的物业，而《碧桂园.翡翠城前期物业服务合同》则与本案不具有关联性；对渝规停璧字[2019]第12号通知书及规划平面图的三性均不予认可。对违建前后照片打印件的真实性予以认可，但无论基于何种原因被告在原告的商铺用于兴办幼儿园并实行封闭式管理其不能按照合同约定提供物业服务是客观的事实；对履约照片打印件的真实性无异议，但达不到被告的证明目的；对打印照片的真实性不予认可，且原告也认可被告对其他公共设施提供了服务，故请求调整物业服务费用而非不再支付。上述事实，有原被告的当庭陈述、房地产权证、《碧桂园.翡翠城前期物业服务合同》、《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》、重庆市学前教育机构办学许可证、照片打印件、身份证复印件、《劳务合同》、牛津幼儿园2019年个人工资表、渝府办发[2018]160号文件打印件、渝府办发[2019]39号文件打印件、《房屋租赁合同》、营业执照、渝电璧用检函{2019}490号文件、前期物业服务合同备案证明、璧山区发展和改革委员会物业服务收费备案表、规划平面图、渝规停璧字[2019]第12号通知书、违建前后照片打印件、履约照片打印件及照片打印件等证据佐证并收集在案，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。且，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告方诉请将物业服务费从4.5元/月/平方米调整为0.5元/月/平方米的依据主要为原告将自有的案涉商铺出租后被用于兴办幼儿园，而该幼儿园已实行封闭式管理，被告亦对封闭区域未提供物业服务等，再者按照《物业管理条例》第四十条之规定，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，由此原被告双方签订的《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》已发生重大情势变更，故该协议约定的收费标准应予以调整等。对此，本院认为，其一、原告作为案涉商铺的权利人，与被告于2017年2月28日签订的《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，双方理应按照协议的相关约定履行己方义务，且该物业服务协议中载明物业服务费收取标准为按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）计收且每月每平方米4.5元等，并对被告的物业管理服务内容及标准进行了明确的约定，其中约定被告应提供物业建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的运行维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电供水供气通信有限电视等设施设备、商业区的公共商业宣传及公共宣传设施的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序的管理服务和协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等；其二、原告出租的商铺被用于兴办幼儿园且该幼儿园通过修建围墙等实行了封闭式管理等情况属实，但依据本院查明的相关案件事实及结合庭审中原被告的诉辩意见，足以认定被告碧桂园璧山分公司已按《碧桂园.翡翠城（商铺）前期物业服务协议》的相关约定向原告提供了物业管理服务，即对共用设施设备、公共区域及公共绿化等进行了物业管理，亦即是原告朱祥琴作为案涉商铺的业主已实际享受了原告所提供的物业管理服务，故现原告关于将物业服务费进行调整，即从每月每平方米4.5元调整至每月每平方米0.5元之请求的依据不足，故对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱祥琴的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由原告朱祥琴负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  谢晓静二〇一九年十二月十九日书记员  吴映秋