广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4634号 原告（执行案外人）：李继兵，男，汉族，1975年6月6日出生，住广西玉林市玉州区。 原告（执行案外人）：李继春，男，汉族，1977年3月22日出生，住广西玉林市玉州区。 被告（申请执行人）：陈真权，男，汉族，1980年6月26日出生，住广东省湛江市坡头区。 委托诉讼代理人：杨其胜，广东宏东律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李继军，男，1973年7月6日出生，汉族，住玉林市玉州区。 第三人（被执行人）：张宁，女，1975年12月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告李继兵、李继春与被告陈真权、第三人李继军、张宁案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李继兵、李继春，被告委托诉讼代理人杨其胜、第三人李继军到庭参加诉讼。第三人张宁经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李继兵、李继春诉称，张宁、李继军与陈真权买卖合同纠纷一案，经玉林市中级法院作出。(2018)桂09民终字第516号民事判决，判决李继军、张宁支付陈真权货款1777788元，本案债权人陈真权依照生效判决，申请玉州区人民法院强制执行，玉州区法院在执行中作出（2018)桂0902执1482号执行裁定，该裁定查封了预登记在被执行人李继军名下，位于玉林市房屋的房产，该房产是原告李继兵、李继春与李继军(被执行人）三兄弟共同依法继承家父李长福生前享有的玉龙饲料公司所分配的福利安置房遗产，依法属原告李继兵、李继春与李继军三人共有的房产，法院没有查明该房屋的权属情况下，查封、拍卖该房产是错误的，属违法处置案外人财产，两原告于.2019年8月2日以案外的身份向玉州区人民法院提出执行异议，玉州区人民法院于2019年8月20日作出（2019)桂0902执异13号执行裁定书，驳回案外人（本案原告）李继兵、李继春的异议请求，现原告李继兵、李继春依照《民事诉讼法》第二曰二十七条提起执行异议之诉，主要事实如下：一、玉林市玉州区法院(2018)桂0902执1482号执行裁定查封、拍卖的房屋是两原告李继兵、李继春及李继军的父亲李长福的遗产。两原告李继兵、李继春及李继军的父亲李长福系玉林市玉龙饲料公司老职工，1945年出生李长福共有李继军、李继兵、李继春三个儿子。2017年6月22日因车祸不幸去世,李长福去世前分得该单位因企业改制而按条件分得的安置房一套，面积157平方米，该房屋位于玉林市，这是李长福的遗产，并非是李继军买的商品房。三、玉林市玉州区法院裁定(2018)桂0902执1482号执行裁定认事实错误，适用法律不当。(一）、该裁定认定本案在审理阶段，法院于2017年8月4日作出（2017)桂0902协执2955民事裁定书保全查封，查封了预登记在被执行人李继军名下，系玉林市玉龙饲料公司位于玉林市，该裁定和外人（即两原告）未提出过异议，这一认定是错误的。根据最高法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，对被执行人购买办理了商品房预售合同登记手续或商品房预售登记的房屋可以进行预查封，但法院对查封房屋的拍专按照《物权法》规定的以登记为准，现法院在未查清该房权属情况即进行评估拍卖，两原告即提出执行异议完全符合程序，两原告从来没放弃过自己的权利。(二）、本案执行查封预登记在被执行人李继军名下的房子，并认定李继军已取得该房屋的所有权，属认定事实不清，程序违法、适用法律。首先，根据最高法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源部门协助执行若;f问题的通知》第十五条第三项的规定,是对办理了商品房预售合同登记手续或商品房预告登记的房屋法院可以进行预查封，这里所规定可以预查封，预查封登记查明权属后，才能转为正式查封，正式查封后才依法拍卖，可见玉州法院对本案房产的查封一直处在预查封中，现玉州法院未查明房屋产的情况下权直接评估拍卖是错误的；其次，涉案房产仍在预售阶段，该裁定即认定房屋产权归被执行人李继军享有是错误的。《物权法》规定不动产以登记为准，本案李长福的房屋遗产，在预售期间暂登记在李继军名下，尚未办理房产登记,李继军尚未取得该房屋的所有权，法院仅凭该房屋在预售期间暂登记在李继军名下，认定该房屋产权是李继军的，这完全违背曲解了《物权法》对不动产以登记为准的规定，可见该裁定认定的事实、适用的法律都是错误的，应依法撤销。综上所述，玉林市玉州区法院裁定（2018)桂0902执1482号执行裁定认定的事实不清，适用法律错误，原告起诉的事实清楚，证据充分，于法有据，请求法院支持原告的诉讼请求! 陈真权辩称：一、驳回李继兵、李继春的诉讼请求。二、全部诉讼费用由李继兵、李继春承担。事实与理由:一、玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房屋依法属于李继军所有。玉林市鸿运家园小区楼房，是玉林市林丰房地产开发有限公司开发建设的商品住宅楼，根据玉林市房屋产权登记交易服务中心提供的玉林市《玉林市商品房买卖合同登记备案证明》，该鸿运家园住宅小区10幢1单元601房的买受人为李继军，购买备案时间为2012年4月18日,总面积为172.65平方米,总价款218734元。该房屋的买卖合同及房屋登记部买受人也是李继军。事实上，该房屋是由李继军交款购买，并由李继军一直占有使用。我国物权法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据以上规定，该房屋已有购买合同、并到不动产登记部门进行备案登记，所有权人为李继军，已经具有法律效力。虽然还未办理房产权属登记证书，但不影响购买人李继军为所有权人。二、玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房屋并不属于李长福的遗产。原告诉称，李长福是玉龙饲料公司职工，争议的601房是公司2011年分配给李长福的福利房屋，因此该房屋属于李长福的遗产，应由其三个儿子共同继承。这是不符合法律规定、也不符合事实的说法。有事实证明，该住宅楼是商品住宅楼，必须交款购买才能取得所有权。原告所提供的证据并不能证明李长福购买了该房屋，他在2017年才去世，2012年购买该房屋时，李长福并不签订购买合同,没有支付购房款，在不动产登记部门也不以其名字登记，也没有居住使用该房屋，他根本不可能取得该房屋的所有权，依法更不可能将该房屋作为他的遗产。所谓遗产，必须是生前依法拥有所有权的财物,但李长福生前并没有取得该房屋的所有权，怎能说这是他的遗产呢？玉龙饲料公司有个证明材料，证明该房屋是李长福的遗产，这是违反法律规定的证明，与玉林市房屋产权登记部提供,的备案证明相悖。玉林市房屋产权登记部门提供的备案证明和房屋登记部是合法的客观的，证据力明显大于玉龙饲料公司的证明。玉龙饲料公司不可能免费分配房屋给李长福，开发公司也并没有无偿安置房屋给李长福，玉龙饲料公司的证明显然有人为和虚假因素，法院不应采信。如果李长福在生前有购买福利房的权利，也应当通过实际购买房屋才能行使权利取得福利房的所有权，由于他放弃了购买的权利，因此也不可能取得房屋的所有权。所以，601房依法并不能确认为李长福的遗产。三、原告对玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房屋并不具有共同所有权。由于争议的601房屋依法属于李继军所有，不属于李长福的遗产，因此原告作为李长福的儿子，只能继承李长福的遗产，而无权对李继军的房屋取得共同所有权。因此，玉州区法院依法强制执行(2017)桂0902民初2955号民事判决，作出(2018)桂0902执1482号执行裁定，强制执行李继军的房屋，是完全符合法律规定的。玉州区法院对原告提出的执行异议，作出（2019)桂0902执异13号执行裁定，驳回原告案外人李继兵、李继春的异议请求，也是依法作出的公正裁定。 第三人李继军陈述称，1、这套房子是安置房，永远都不能说成是商品房。21万元买不了建筑面积172.65平方的商品房。人不为己天诛地灭，所以当时我劝我父亲把房子的房产权写了我的名字，2、这房子是我父亲的福利房不是商品房，而且我父亲过世了肯定先由大儿子继承，因为房产证不能写三个人的名字。 原告为支持其诉请，向本院提供如下证据： 1、玉龙饲料公司安置房职工工龄表、玉龙饲料公司职工安置房楼层价差表，证明李继兵、李继春和李继军的父亲李长福生前分得的玉龙饲料公司福利安置房1房的事实；2、李长福委托书1份，证明李长福委托其儿子李继军代表其参加玉龙饲料公司福利安置房户主会议并投票表决、抽签的事实。3、2019年9月6日玉林市玉龙饲料公司证明材料，证明1、李长福生前是玉龙饲料公司职工，共有李继兵、李继春和李继军三个儿子；2、李长福生前分得的玉龙饲料公司福利安置房一套；3、李长福生前所分得的房产是其留下的遗产，应由其三个儿子依法继承。 被告陈真权对原告所举证据，发表如下质证意见： 1、对于证据1我们认为与本案无关联性，证据1只是证明玉龙饲料公司只是对职工进行安置，但是不能证明601号房是李长福的。 对于证据2的真实性、关联性有异议，李长福如果是有权利参加会议表决，现在委托儿子去真实性有怀疑，如果李长福真的去参加了会议也不能证明601房是属于李长福的所以没有关联性。3、对证据3真实性、合法性有异议，因为没有原件所以无法证实真实性。对证明材料跟提交的证据与被告提交的证据2是相矛盾的。因为备案证明601房买受人是李继军，但是玉龙公司证明是李长福的所以有矛盾。所以我们认为不动产登记中心的备案证明具有合法性、客观性、有权威性，玉龙公司的证明有人为的虚假因素，不能作为认定事实的依据。 第三人李继军对原告提交的证据1、2、3三性均无异议。 被告陈真权为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、陈真权的身份证复印件，证明陈真权的诉讼主体合格；2、备案证明，证明备案时间是2012年4月18日，建筑面积172.65平方，房子的价格是218734元，买受人是李继军；3、不动产登记中心的房屋登记簿，证明玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房屋的购买人、登记人是李继军，该房屋属于李继军所有，并不是李长福的遗产，李继兵、李继春不是共有人。 原告对被告所举证据，发表如下质证意见： 1、对证据1三性无异议；2、对证据2的真实性有异议，怎么入档的是李继军的名字，当时我父亲还活着。备案证明是假的；3、对证据3的真实性有异议，这套房2012年就备案了，为什么2017年才出这个登记簿。 第三人李继军对被告所举证据，发表质证意见与原告的质证意见一致。 根据原、被告、第三人的诉辩、举证、质证意见，本院确认本案法律事实如下： 位于玉林市鸿运家园小区，是玉林市林丰房地产开发有限公司开发建设的商品住宅区。2012年4月18日，李继军作为买受人，向玉林市房屋产权登记交易服务中心办理玉林市《玉林市商品房买卖合同登记备案证明》，该证明确认玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房的买受人为李继军，开发企业为玉林市林丰房地产开发有限公司，合同编号：鸿运家园HY101601，业务编号：201204080038，购买备案时间为2012年4月18日10时15分10秒,总面积为172.65平方米,总价款218734元。2017年8月8日，玉林市房屋产权登记交易服务中心的房屋登记薄确认玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房房屋所有人为李继军。2018年8月4日，本院在审理陈真权与张宁、李继军买卖合同纠纷一案过程中，对该房屋进行财产保全;案经玉林市中级法院作出(2018)桂09民终字第516号民事判决终审生效，判决李继军、张宁支付陈真权货款1777788元，本案债权人陈真权依照生效判决，申请本院强制执行，本院在执行中作出（2018)桂0902执1482号执行裁定，该裁定查封了预登记在被执行人李继军名下，位于玉林市房屋的房产，两原告于2019年8月2日以案外人的身份向玉州区人民法院提出执行异议，玉州区人民法院于2019年8月20日作出（2019)桂0902执异13号执行裁定书，驳回案外人（本案原告）李继兵、李继春的异议请求，李继兵、李继春不服该裁定，于2019年10月29日向本院提起本案诉讼。 另查明，李继军、李继兵、李继春为兄弟关系，其父为李长褔，2017年6月22日去世，生前为广西玉林市玉龙饲料公司员工。 以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。符合法定情形且其权利能够排除执行的，法院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，不动产的权属应当遵循物权公示的原则，物权法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，涉案房屋玉林市鸿运家园住宅小区10幢1单元601房己于2012年4月18日进行商品房买卖合同登记备案，2017年8月8日，进行不动产登记簿登记，两项登记权利人均为李继军，上述登记，登记部门均遵循物权公示的原则进行，确认涉案房屋权利人为李继军。李继兵、李继春主张该房屋实际为李长福遗产，应负举证责任。李继兵、李继春虽然提供了玉林市玉龙饲料公司出具的证明复印件对争议房屋系李长福生前享有购买权利的情况说明，但玉林市玉龙饲料公司并非争议房屋的所有权人，其无权对争议房屋进行处分。玉林市林丰房地产开发有限公司系争议房屋的出售人，其与李继军签订商品房买卖合同及进行不动产登记簿登记时，李长福未过世，且该房屋出售给李继军为全款购买即总价款218734元，在庭审中，李继兵、李继春虽辩称购房款全额由其二人支付，但未提供证据予以证明，而所称经李继兵、李继春、李继军商协后，房屋所有人登记给李继军，房屋实为李长福所有，李继兵、李继春辩称明显与常理不符，故本院对原告的抗辩主张不予支持。 综上所述，李继军系涉案房屋不动产登记簿上登记的所有人，原告对涉案房屋并未享有实体上的权利，不能够排除执行的法定情形，依法应驳回原告的诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告李继兵、李继春的诉讼请求。 案件受理费8870元，由原告李继兵、李继春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判长  杨春雷 审判员  田祖明 审判员  唐 俭 二〇一九年十二月二十日 书记员  吴大建