福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初8036号 原告（反诉被告）：林发弟，男，1988年10月9日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：叶树蔚，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁玲，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：漳州五洲国际商贸城有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳华路1688号，统一社会信用代码91350600M0000HHH43。 法定代表人：张昭，总经理。 委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。 原告（反诉被告）林发弟与被告（反诉原告）漳州五洲国际商贸城有限公司（以下简称“五洲国际公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林发弟及其委托诉讼代理人叶树蔚、丁玲，被告（反诉原告）五洲国际公司的委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林发弟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告林发弟与被告五洲国际公司于2018年5月11日签订的合同编号为350600010001032018009027的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件；2.判令被告五洲国际公司立即向原告林发弟返还已付的购房款532079元及利息（利息以532079元为计算基数，按年利率6%，从2018年5月20日起计付至实际还清所有购房款项之日止）；3.判令被告五洲国际公司向原告林发弟赔偿100000元。事实与理由：2017年，被告五洲国际公司向原告林发弟销售位于芗城区店面。原告林发弟分别于2017年8月18日、2017年8月21日、2018年5月11日、2018年5月20日分别向被告五洲国际公司指定的人员支付了购房款60000元、250000元、22079元、200000元，原告林发弟合计支付给被告五洲国际公司的购房款为532079元。被告五洲国际公司向原告林发弟出售的讼争房产获得预售许可证的时间为2017年8月31日，即被告五洲国际公司在向原告林发弟出售该房产时尚未获得商品房的预售许可证，但被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，直到本诉前，原告经查方才发现上述事实。被告五洲国际公司的行为严重违背了诚实信用原则及违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告有权解除讼争合同，且有权要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告现酌情主张赔偿10万元。2018年5月11日，原、被告双方就讼争房产签订了编号为350600010001032018009027的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定讼争房产的总价款为650001元，付款方式为商业贷款，原告于2018年5月11日前支付首期款330001元，占总房价款的50%；余款32万元向华夏银行股份有限公司厦门自贸试验区象屿支行申请贷款。根据合同补充协议附件十一的相关规定，余款支付的时间为购房合同签订之日起45日内。此后，原告积极配合被告提供各种与贷款相关的材料，且原告的征信等均没有任何问题，但被告至今仍不能帮助原告在上述银行获得贷款。经原告核实，上述银行系因被告的股东变更，需要重新对其授信并要求新股东提供阶段性担保等原因停止发放贷款，直接导致原告的贷款无法获得上述银行的审批。但被告始终没有告知原告系其自身原因导致贷款无法获得银行的审批，且被告以各种理由催促和要求原告支付现金，原告在不知情的情况下，于2018年5月20日向其支付了现金20万元。2019年7月25日，被告向原告发出《办理银行按揭贷款通知书》，要求原告于2019年7月31日之前到泉州银行漳州绿洲城社区支行办理贷款。经了解，此前华夏银行的贷款利率为5.88%，而泉州银行的贷款利率则高达6.38%。被告因自身的原因无法帮助原告在华夏银行获得贷款已经构成违约。被告要求原告到泉州银行办理贷款的行为系变更合同的意思表示，依法应当征得原告的同意，鉴于被告变更合同的要求将损害原告的合法权益，原告有权不予同意。在双方无法就变更合同条款达成一致意见的情况下，讼争合同应当准予解除，被告应当退还原告已付的所有购房款项。此外，被告销售房产时对外公开承诺“十年包租，十年回购”，被告便是相信了该承诺，才购买讼争房产。但从双方签订的《委托经营管理协议》的内容表明，被告的关联公司仅仅只是代为出租和管理讼争房产，说明被告根本就没有兑现“十年包租，十年回购”的承诺。且根据上述委托经营管理协议规定，在委托经营的前三年内，甲方（原告）得放弃讼争房产的收益，作为乙方（被告关联公司）的商业管理费收入，如此重大显失公平的条款，严重损害了原告的合法权益，且在原告购买讼争房产时，被告却从未告知原告。根据商品房买卖司法解释第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，被告“十年包租，十年回购”的承诺依法应当认定为要约，对被告具有法律约束力。被告虚假宣传的行为导致原告无法实现合同目的，原告有权依据我国《合同法》第九十四条第（四）项的规定与被告解除合同。 被告五洲国际公司辩称，原告林发弟要求解除双方的《商品房买卖合同》及附件等诉求，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：从原告的起诉状及证据可知，原告要求解除双方《商品房买卖合同》及附件的主要理由有以下几个方面：1、原告认为，被告五洲国际公司在未取得预售许可证的前提下与其签订《商品房买卖合同》及附件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，其有权解除合同；2、原告认为，由于被告的原因造成其无法获得华夏银行的按揭贷款，现被告要求其到利率较高的泉州银行办理按揭，属于合同条款的变更，在其不同意变更且双方未达成一致意见的情况下，合同应当准予解除；3、原告认为，委托管理协议的相关条款显失公平，被告也未告知，而且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告存在虚假宣传“十年包租，十年回购”的要约，造成其合同目的无法实现，其有权解除合同。针对原告的上述理由，被告认为均与客观事实和法律规定不符，原告诉求依法不能成立。一、被告不存在未取得预售许可证事先销售房产的情况，在本案合同签订之前已经取得预售许可资格。二、涉案房产至今未办理按揭贷款手续原因在于原告而非被告，被告在本案中已尽到协助义务。而且，原告也同意到泉州银行办理按揭手续，根本不存在原告所诉称的不同意合同条款变更、泉州银行的利率高于华夏银行的利率的情况，原告该诉求与事实不符。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第3点和《补充协议》第二段等的约定，办理银行按揭手续是原告的合同义务，被告仅仅是协助原告办理而已，即协助义务而已。而在合同签订后，被告已联系了相关银行并告知原告去办理按揭手续，但原告一直未到银行办理，在2018年7月左右，被告再次告知原告到泉州银行办理按揭手续，原告也同意到泉州银行办理，但由于原告方的原因又未能去办理。而且，根本不存在泉州银行的利率高于华夏银行利率的情况。所以，被告已履行了合同约定的协助义务，原告的该点主张，与客观事实不符。三、被告不存在虚假宣传等行为，从原告将讼争房产委托案外人经营管理的情况可以说明，原告已实际控制和处分了涉案房产，并从中进行了获利，并不存在其合同目的无法实现的情况。原告与被告签订商品房买卖合同和补充协议后，便与案外人就该商品房签订了委托管理经营协议，委托案外人进行管理，并按约定获取相应的利益，该委托经营管理协议与本被告无关。所以，被告认为，原告的合同目的已实现。另外，原告与被告之间并不存在所谓的“十年包租，十年回购”的要约，被告从未向原告发出该所谓“十年包租，十年回购”的要约，原告也从未就该所谓要约而向被告进行任何的承诺。因此，原告的该诉求，纯属虚构，与事实不符。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请求予以驳回。 反诉原告五洲国际公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告林发弟立即向反诉原告五洲国际公司支付购房余款120000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2018年7月12日起到实际付清款项之日止，以120000元为基数，每日按万分之一计算）。事实与理由：2018年5月11日，反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定由反诉被告向反诉原告购买位于五洲城一期（地块二）B11幢D30号房产，合同总价为650001元，其中反诉被告支付首期房款330001元，余款320000元以银行按揭贷款的形式支付。合同第八条约定，如反诉被告逾期付款，则每日应按应付款的万分之一向反诉原告支付逾期付款违约金。《补充协议》第三、四段约定，反诉被告应在购房合同签订之日起45日内使按揭款到达反诉原告银行帐户，如无法贷款，则反诉被告应在付款期限届满之日起15内以自有资金支付。合同签订后，反诉被告支付了购房款530001元，而对于余下购房款120000元，经反诉原告多次催促，反诉被告均拒不到银行办理按揭手续。因此，为维护反诉原告的合法权益，根据双方《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，特向法院提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告林发弟辩称，1、反诉原告的请求在法律上不合法，应当予以驳回。原告本诉的请求是解除讼争合同，合同解除权属于形成权，反诉原告五洲国际公司可以就是否解除合同进行抗辩，反诉履行合同没有实质意义，于法不符；2、就本案讼争合同，反诉被告林发弟有权解除，且反诉原告五洲国际公司应当返还购房款并承担相应责任，具体理由在本诉部分已经说明。 经庭审审查并认证，本院对双方无争议的事实作如下认定： 1、2018年5月11日，林发弟作为买受人与作为出卖人的五洲国际公司签订编号为350600010001032018009027的《商品房买卖合同（预售）》，约定（摘要）：林发弟购买五洲国际公司开发建设的漳州市芗城区商铺；建筑面积为65.76平方米，房屋总价款650001元；该商品房已由漳州市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2017）漳房预售证第043号；……第七条、买受人应当于2018年5月11日前支付首期房价款330001元，占全部房价款的50%，余款320000元向华夏银行股份有限公司厦门自贸试验区象屿支行申请贷款支付；该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四；第八条、逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。附件四载明“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定详见附件十一”。 2、附件十一补充协议，载明（摘要）：出卖人与买受人就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议，供双方共同遵守。依约付款是买受人的义务，对办理贷款的买受人，出卖人将尽力协助，但出卖人对买受人能否获得贷款及贷款条件、贷款金额不作承诺及保证。买受人保证其购房所需资金来源合法，不存在影响购房合同及本协议履行的任何问题。买受人选择贷款方式支付房价款的，应在购房合同签订之日起5日内提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户。买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日以内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或补足房款的，出卖人有权解除购房合同及本协议。出现上述情形之一且出卖人解除购房合同及本协议的，出卖人有权将购房合同约定的该商品房另行销售并无需通知买受人，并且买受人应向出卖人支付该商品房总房款20%的违约金，出卖人可从应退还给买受人的已付购房款中直接扣除，不足部分买受人应另行支付。买受人应在购房合同解除之日起5日内退还出卖人出具的购房合同和发票、收据等全部手续，并配合出卖人办理购房合同的注销备案登记和产权预登记手续。双方办理完毕以上注销备案登记和产权预登记手续后45日内，出卖人在扣除违约金后将剩余房款无息退还买受人。如买受人未按本条约定退还出卖人全部购房手续并配合办理购房合同的注销备案登记和产权预登记手续，或基于房地产主管部门要求需要向其提供法院/仲裁机关出具的生效法律文书方可办理购房合同的注销备案手续和产权预登记的，买受人除应承担总房款20%违约金外，因诉讼或仲裁解约产生的费用及出卖人支出的律师费等合理费用均由买受人承担；如出卖人不解除购房合同及本协议的，购房合同及本协议继续履行，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额千分之一的违约金。该附件十一补充协议最后一条：为确保买受人充分理解购房合同及本协议条款，出卖人已提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解购房合同及本协议相关条款、附件等全部条款及内容。出卖人已将购房合同和本协议相关条款内容向买受人作出充分告知和解释，买受人已表示对购房合同和本协议相关条款完全理解并接受。 3、案涉福建省漳州市芗城区商铺于2017年8月31日由漳州市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2017）漳房预售证第043号。2018年6月4日，五洲国际公司将上述商品房买卖合同进行网上备案。 4、林发弟于2017年8月18日向五洲国际公司支付款项60000元，于2017年8月21日向五洲国际公司支付款项250000元，于2018年5月11日向五洲国际公司支付款项22079元，于2018年5月20日向五洲国际公司支付200000元，以上款项共计532079元。2018年5月24日，五洲国际公司开具福建增值税普通发票，载明房地产预收款为530001元。林发弟与五洲国际公司在本案庭审中均确认林发弟已付款项532079元中530001元是购房款，另2078元是五洲国际公司代收代缴公维金。 5、2019年7月15日，五洲国际公司向林发弟发出《办理银行按揭贷款通知书》，载明：现我司再次通知您于2019年7月19日之前到泉州银行漳州绿洲富城社区支行办理五洲国际公司一期B11幢D30银行按揭贷款手续，届时请您联系我司现场工作人员邱海霞，我司将予以协助办理相关手续。 6、2019年7月25日，五洲国际公司再次向林发弟发出《办理银行按揭贷款通知书》，载明：现我司再次通知您于2019年7月31日之前到泉州银行漳州绿洲富城社区支行办理五洲国际公司一期B11幢D30银行按揭贷款手续，届时请您联系我司现场工作人员邱海霞，我司将予以协助办理相关手续。 7、2019年9月24日，泉州银行股份有限公司漳州分行出具《说明》，载明：五洲国际公司系我行合作的房地产开发商。合作期间，依法购买五洲国际公司开发建设的位于漳州市芗城区洲城（一期）项目的购房人（符合我行准入条件的个人）可向我行申请办理个人商用房按揭贷款业务。 8、林发弟（甲方）与案外人漳州五洲国际商业运营有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》（3+7年版），协议载明：漳州五洲国际商业运营有限公司的法定代表人为舒策张，营业执照注册号为91350602MA2XNCXT6M，注册地址为漳州市芗城区漳华乐丰路段；甲方将其购买的漳州五洲城一期B11栋1-2层D30号商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜；委托经营期自2018年11月28日起至2028年11月27日止（共10年）；双方在协议书上签字盖印，林发弟提供协议书系复印件，协议中未书写落款日期，而五洲国际公司提供的为原件，落款日期为2018年5月11日。 9、庭审中，林发弟自述其在厦门市从事餐饮行业，月收入6000元左右；其于2018年10月购买一部汽车，总车款320000元，贷款大概160000元，现每月偿还车贷6600元；其于2019年5至6月份在厦门市购买一套房屋，面积105平方米，总价款3800000元左右，按揭贷款240多万元，现每月偿还房贷14000多元。 上述事实，有双方的庭审陈述及林发弟提供的《商品房买卖合同（预售）》、福建增值税普通发票、收据、备案申请书、银行转账流水、预售许可证情况、办理银行按揭贷款通知书、委托经营管理协议；五洲国际公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《办理银行按揭贷款通知书》、《说明》等证据予以证实，以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。 对于双方存在争议的事实，本院认定如下： 1、林发弟提供《公证书》，证明从互联网上查询到五洲国际公司承诺十年包租十年包购，依法应当认定为五洲国际公司的要约行为。五洲国际公司质证认为，对《公证书》的关联性有异议，《公证书》无法证明所谓的“十年包租十年包购”的发布者是谁，同时也无法认定属于五洲国际公司的要约，即使《公证书》中的内容是由五洲国际公司发布，也不符合合同法关于要约的构成要件，不属于要约。本院认为，《公证书》可以证明互联网上存在这些“十年包租十年包购”的广告，但无法查明广告的发布者为五洲国际公司，同时结合双方签订的《商铺委托经营管理协议》，可以明确林发弟委托出租管理的公司为漳州五洲国际商业运营有限公司，与五洲国际公司系不同法人。故原告提供的证据无法支持其主张的内容。 2、林发弟提供《行政处罚记录》，证明五洲国际公司因发布违法广告被工商管理部门处罚20万元，即五洲国际公司存在虚假宣传的事实。五洲国际公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不是原件，即便情况真实，也不能证明五洲国际到底因为什么广告违法，不能确定为林发弟所说的“十年包租十年包购”广告。本院认为，该证据为打印件，上面并无相关单位盖章确认，真实性本院无法确认。同时，证据中载明违法行为类型是广告违法及不正当竞争，但未能进一步明确具体广告违法的情况，不能证明与本案存在关联性，故对于林发弟主张的事实，本院不能采信。 3、林发弟提供五洲国际公司股东变更情况、微信聊天记录、通话录音光盘，证明2018年5月，五洲国际公司股东发生变更，导致林发弟向华夏银行的贷款不能得到审批；若在华夏银行贷款，贷款年利率为5.88%，五洲国际公司与泉州银行合作后，贷款利率为6.38%的事实。五洲国际公司质证认为，对于股东变更情况真实性无异议；对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性有异议，无法体现是林发弟跟华夏银行工作人员的聊天记录，即使可以体现，华夏银行工作人员的谈话内容也是不客观不真实的；对于邱海霞的录音内容，无法证明华夏银行的贷款年利率是5.88%。同时，五洲国际公司提供案外人泉州银行股份有限公司《个人购房借款担保合同》、华夏银行股份有限公司厦门分行《个人房屋抵押借款合同》、泉州银行《个人购房借款担保合同》，证明泉州银行的按揭贷款利率并没有高于华夏银行的贷款利率；泉州银行在2017年年中的贷款年利率为5.88%，泉州银行在2019年5月份是6.37%，华夏银行在2018年8月份的贷款年利率是6.37%。林发弟质证认为，真实性无异议，但关联性有异议。泉州银行于2019年5月9日这份贷款合同与华夏银行工作人员的录音一致，而泉州银行于2017年6月份的贷款合同时间段与本案购房时间不一致，不具有可比性；华夏银行于2018年8月份的合同，关联性有异议，不具有参考价值，当时跟华夏银行了解贷款事宜的时候，华夏银行明确表示利率为5.88%。本院认为，对于林发弟提供的股东变更情况，双方没有争议，对于五洲国际公司股东在2018年9月20日进行变更的事实，及五洲国际公司股东变更导致林发弟无法继续在华夏银行申请贷款的事实，本院予以确认。对于林发弟提供的微信聊天记录及通话录音等证据，该证据系林发弟与华夏银行的工作人员聊天记录及五洲工作人员邱海霞的通话，华夏银行工作人员表示优惠后的贷款年利率是5.88%，但结合五洲国际公司提供的华夏银行于2018年8月24日与案外人签订的《个人房屋抵押借款合同》，该贷款年利率为6.37%，该份贷款合同时间上与林发弟签订商品房买卖合同的时间较为接近，具有参考意义。综合考虑到银行贷款利率系根据贷款银行政策及贷款人个人征信、偿还能力等综合因素确定贷款利率的情况，在不同贷款人申请贷款利率可能存在差异的情况下，在贷款合同尚未真正签订的情况下，无法确定个人的贷款利率。因此，林发弟主张华夏银行贷款利率低于泉州银行贷款利率的事实，不能成立，本院不予采信。 4、五洲国际公司提供两份《办理银行按揭贷款通知书》及EMS单、电脑流程单、录音材料、微信聊天记录，证明五洲国际公司已经多次通知林发弟到银行办理按揭贷款手续，林发弟一直拒不办理；2019年7月17日，林发弟在与五洲国际公司的员工微信聊天时已认可并同意到泉州银行漳州绿洲富城社区支行办理按揭贷款的事实。林发弟质证认为，对于该组证据的真实性无异议，但关联性、合法性有异议，不是林发弟不同意办理贷款，是五洲国际公司单方面变更了贷款银行的约定，通过其了解，泉州银行贷款利率确实比华夏银行贷款利率高。本院认为，该组证据中《办理银行按揭贷款通知书》可证实五洲国际公司向林发弟发出到泉州银行办理按揭贷款的通知，微信聊天记录可证实林发弟同意前往泉州银行绿洲富城社区支行办理按揭贷款手续，而后林发弟未按时到泉州银行办理手续。 本院认为，针对本诉部分，林发弟主张解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》，林发弟主张解除的理由为：1、五洲国际公司在未取得预售许可证的情况下向林发弟出售讼争房产；2、由于五洲国际公司的原因造成林发弟无法获得华夏银行的按揭贷款，现要求林发弟到利率较高的泉州银行办理按揭，属于合同条款的变更，双方未达成一致意见的情况下，合同应当准予解除；3、五洲国际公司在对外销售时，进行虚假宣传，对外承诺“十年包租十年回购”，但未能落实，导致林发弟合同目的无法实现。对于第1点理由，通过庭审查明，涉案商铺于2017年8月31日取得预售许可，但双方于2018年5月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，属于在取得预售许可后签订。同时，即使林发弟在2017年8月18日向五洲国际公司支付款项60000元，属于在取得预售许可之前，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，五洲国际公司在林发弟起诉前已取得预售许可，应当认定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。对于第2点理由，按照双方所签《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，原告采用首付款330001元，剩余购房款320000元采用按揭贷款支付，按揭贷款银行为华夏银行厦门象屿支行，五洲国际公司有义务协助林发弟办理相关贷款事宜。截止至2018年5月20日，林发弟已经支付购房款530001元，尚有购房款120000元未支付。林发弟作为购房者，有义务向五洲国际公司支付购房款，虽然因五洲国际公司股东变更的原因导致林发弟无法继续在华夏银行申请贷款，但事后林发弟同意前往泉州银行漳州绿洲富城社区支行办理贷款，可视为双方同意变更对贷款银行的约定，林发弟应按照事后双方达成的合意，前往泉州银行办理按揭贷款，且现有证据无法证明泉州银行的贷款利率比华夏银行的贷款利率高。同时，林发弟在签订本案《商品房买卖合同（预售）》后，又购买汽车、房屋等大额支出，属于有经济偿还能力，在无法取得银行贷款的情况下，其完全有能力以自有资金补足购房款。因此，林发弟主张合同约定贷款银行发生变更导致合同无法履行的主张缺乏依据。对于第3点理由，林发弟主张五洲国际公司存在对外承诺“十年包租十年回购”的虚假宣传，导致商品房买卖合同目的无法实现。首先，通过庭审查明，无法明确“十年包租十年回购”的广告发布者是何人；其次，即便该广告发布者为五洲国际公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告也应认定为要约邀请，不构成要约；最后，从双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》来看，双方仅对商铺进行买卖达成合意，不存在对商铺买卖后租赁及回购事宜进行约定，而林发弟与案外人漳州五洲国际商业运营有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》（3+7年版）存在租赁约定，但五洲国际公司与案外人漳州五洲国际商业运营有限公司系不同法人，林发弟如存在租赁合同纠纷则需另案处理。综上所述，林发弟主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在林发弟主张解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》缺乏事实和法律依据的情况下，林发弟要求被告五洲国际公司返还购房款及支付违约金的诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于反诉部分，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。林发弟与五洲国际公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。自双方签订商品房买卖合同后，林发弟仍有120000元购房款尚未支付，虽然双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定林发弟采用银行按揭贷款支付购房尾款方式，按揭银行为华夏银行，但是在华夏银行与五洲国际公司停止贷款业务合作后，五洲国际公司销售人员与林发弟沟通协商后，双方对贷款银行变更为泉州银行达成合意，林发弟应前往泉州银行办理按揭贷款。同时，根据《补充协议》约定，林发弟在无法获得银行贷款的情况下，有义务通过自有资金支付全部购房款。通过庭审查明，林发弟在签订本案商品房买卖合同后，存在购房、购车等大额支出，可见林发弟完全有能力通过自有资金补足购房款。因此，五洲国际公司要求林发弟支付购房余款120000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于五洲国际公司主张逾期付款违约金的诉求，因五洲国际公司与华夏银行贷款业务中止导致林发弟无法按原约定及时办理贷款业务，该期间逾期付款责任不在林发弟。而后五洲国际公司与林发弟协商后，林发弟到泉州银行办理按揭贷款，但双方并未明确办理按揭贷款的期限，因此，五洲国际公司要求林发弟支付逾期付款违约金的诉求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、驳回原告林发弟的全部诉讼请求； 二、反诉被告林发弟应于本判决书发生法律效力之日起四十五日内向反诉原告漳州五洲国际商贸城有限公司支付购房款120000元； 三、驳回反诉原告漳州五洲国际商贸城有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10440元，减半收取5220元，由原告林发弟负担；反诉受理费2802元，减半收取1401元，由反诉原告漳州五洲国际商贸城有限公司负担57元，反诉被告林发弟负担1344元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郑洪 二〇二〇年四月十日 法官助理陈瑞芳 书记员郑颖 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。