吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初301号 原告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区长江街72号。 法定代表人：姚闯。 被告：辛晓丹，女，1978年10月26日出生，无职业，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：梁少铎，吉林汇烨律师事务所律师。 原告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）与被告辛晓丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣腾公司向本院提出诉讼请求：1.解除编号为03030**《商品房买卖合同（预售）》；2.被告承担违约金62221元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：1.虽然原被告双方于2016年10月16日签订了诉争房屋的《商品房买卖合同(预售)》并已备案，且有载明收款方式为抵账的一份《收据》，但是双方之间并不存在任何债权债务关系及抵账事实。（1）荣腾公司未与辛晓丹进行借款协商，也未签订借款合同；荣腾公司银行账户未收到辛晓丹的出借款项、未授权其他人以个人银行账户替公司收款；公司会计记账凭证中也没有收回借条、以房顶账等入账凭证；在另案中有证人证明是辛晓丹向郑天臣（荣腾公司原股东）提供借款。（2）认购协议和收据是假证，其中加盖的公章、财务章系郑天臣采取非法手段取得（龙潭区法院已认定并作出生效判决），丁俊山（荣腾公司原法人）在上述材料中署名也不是其本人的真实意思表示。（3）臣山雅苑借款明细表中载明的辛晓丹出借本金与其本人陈述不符，且该表是在丁俊山被欺诈的情况下签订的，更未经各方核实，不能认定内容的真实性。（4）郑天臣及其亲属在无荣腾公司授权的情况下，以公司名义向23人借款并签订协议以房抵账，龙潭法院、吉林市中院、四平市中院等经判决认定，上述行为皆是郑天臣个人借款行为，与荣腾公司无关。因此，本案案情与上述案情一致，区别在于辛晓丹为诉争房屋办理了预告登记。2.因双方当事人之间不存在借款事实，故以房抵账事实亦不存在。因此，根据售房合同的约定，辛晓丹应向荣腾公司支付购房款622212元。庭审中，荣腾公司变更诉讼请求为：1.确认编号为03030**《商品房买卖合同（预售）》无效；2.撤销房号为146103IV401170303***的商品房网签备案；3.被告承担诉讼费。 辛晓丹辩称，驳回荣腾公司诉讼请求，荣腾公司应协助辛晓丹办理产权初始登记。1.双方之间系基于民间借贷法律关系转化而成的房屋买卖关系。辛晓丹与荣腾公司原股东郑天臣系邻居，郑天臣以荣腾公司开发房地产需要融资为由，向辛晓丹借款，约定月利2分，每年结一次利息。2012年1月4日，由朋友宿晓光代替辛晓丹将辛晓丹（现金7万元）和亲属杜秀芹（取款凭证14.2万元）、朋友崔维芳（取款凭证3.8万元）等人筹集的资金合计25万元，以银行转账形式汇给荣腾公司工作人员田艳红。2013年1月4日，辛晓丹再次出资10万元（其中现金4万元和荣腾公司应付而未付的25万元一年的利息6万元），重新计入借款本金合计35万元，出借给荣腾公司，利率不变。2014年1月4日，辛晓丹第三次出借10万元（其中包括宿晓光的利息1.6万元和荣腾公司应付而未付给辛晓丹本金35万元一年的利息8.4万元）给荣腾公司。荣腾公司分别为辛晓丹出具了一份借款35万元和借款10万元的借条。后郑天臣称荣腾公司无力偿还借款本息。2.截止2014年7月13日，荣腾公司尚欠辛晓丹和宿晓光本息合计957667元，因辛晓丹与宿晓光的借款混同已经无法区分，经与郑天臣和荣腾公司法人丁俊山协商，荣腾公司用两套总价值1036819元的房屋（其中包含本案诉争房屋622212元）抵顶辛晓丹和宿晓光的借款，并收回两份借条，与辛晓丹签订《臣山雅苑内部认购协议书》，同时向辛晓丹出具一张收据，载明房款622212元，以房抵账。结算后，辛晓丹尚欠荣腾公司79512元，于是向荣腾公司出具一张欠款4万元的欠条。2016年10月16日，依据上述内部认购协议，荣腾公司与辛晓丹签订了一份房屋买卖合同。2016年11月17日，辛晓丹以荣腾公司的名义缴纳了诉争房屋的物业维修专项资金和房屋买卖合同网签手续费用。3.因荣腾公司内部股东之间产生纠纷，现任法人拒绝履行附随义务。因此，荣腾公司陈述辛晓丹未实际交付购房款不属实，其诉请应予驳回。 对双方当事人没有争议的诉争房屋住宅专项维修资金票据、诉争房屋的住房信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据及事实，本院经审理认定如下： 2014年7月13日，辛晓丹与荣腾公司签订了一份臣山雅苑内部认购协议书（编号8*，以下简称认购书），约定辛晓丹以622212元的价格（抵账）认购荣腾公司开发的臣山雅苑2栋*单元3**室，建筑面积120平方米，认购书中有荣腾公司公章及原法人丁俊山署名。当日，荣腾公司为辛晓丹出具一份加盖该公司财务章的收据，载明收款事由：购2号楼*单元3**号房款，收款方式抵账，金额622212元，经办人是田艳红。2016年10月16日，辛晓丹委托其丈夫杜海波与荣腾公司签订了诉争房屋的商品房买卖合同（预售）（合同编号03030**，以下简称购房合同）。2016年11月17日，辛晓丹分别向吉林市物业维修资金管理中心缴纳了诉争房屋的住宅专项维修资金8359元，当日，吉林市房屋权属交易服务中心向缴款人荣腾公司出具了涉案房屋的交易手续费238元的收费票据。诉争房屋已登记在辛晓丹名下。2017年9月2日，荣腾公司经手人刘敏为辛晓丹出具了一份收据，载明收到燃气供热费2800元。 认定上述事实的证据有臣山雅苑内部认购协议书、商品房买卖合同（预售）（合同备案号：1101-20161016-0***，房号：146103IV401170303***）、（房款）收据、吉林省住宅专项维修资金专用票据、房屋交易手续费、燃气费收据、吉林市个人住房信息查询结果。 本院认为，荣腾公司与辛晓丹的房屋买卖合同纠纷是由民间借贷转化而来,双方当事人争议的焦点问题是辛晓丹与荣腾公司之间是否存在借贷关系。首先，民间借贷纠纷属于合同类纠纷，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。即一方当事人发出要约（即要约人），另一方当事人做出承诺，双方协商一致，承诺通知到达要约人或作出承诺行为时,承诺生效，承诺生效时合同成立。按照交易习惯，双方当事人应签订书面借款合同以建立民间借贷法律关系。但辛晓丹未能提供证明其与荣腾公司的工作人员或授权的人员进行了要约及作出承诺，亦未能提供借款合同，故辛晓丹提供的证据不足以认定其与荣腾公司之间存在民间借贷关系。其次，民间借贷关系的成立，除了应签订借款合同或出具借款凭证外，出借人应将借款实际交付给借款人。虽然辛晓丹以证人宿晓光的25万元汇款、荣腾公司出具的臣山雅苑内部认购协议书、抵账收据、借款明细表等抗辩其已实际交付借款，但结合庭审调查可知，一方面，汇款凭证载明的汇款人不是辛晓丹，且汇款中有7万元没有取款凭证或借条等证据加以佐，无法证明辛晓丹所述的款项来源（一部分借自朋友），另一方面，相同的借款时间（2012年1月4日），辛晓丹陈述其提供的借款金额及利息，与借款明细表的记载不符，尤其是证人宿晓光对于涉案借款最终抵账金额（本金、利息）的形成与辛晓丹所述不符，此外，汇款凭证载明借款不是直接汇入荣腾公司的账户或公司授权的收款账户，因此，无法证明辛晓丹向荣腾公司交付了涉案借款。再次，辛晓丹抗辩其向田艳红交付借款即是向荣腾公司交付借款，但未能提供荣腾公司授权或同意由田艳红代收款项的证据，亦未提供证据证明田艳红将相应的款项交付给荣腾公司，也没有提供证据证明上述款项用于荣腾公司的生产经营，且荣腾公司对此予以否认，故无法认定向田艳红转款即是向荣腾公司交付借款。最后，辛晓丹主张郑天臣及田艳红是荣腾公司工作人员，二人履行的是职务行为，但未能提供证据证明荣腾公司授权郑天臣或田艳红向其借款，亦未提供二人与荣腾公司存在用工关系的劳动合同或用工凭证，且荣腾公司予以否认。因此，郑天臣或田艳红无权代表公司对外进行民间借贷行为，无法认定其与荣腾公司存在用工关系，进而无法认定郑天臣或田艳红的行为构成表见代理或者是职务行为。 综上，无法认定辛晓丹与荣腾公司之间存在真实的民间借贷法律关系，基于此，无债务即不能产生以房抵债的合同关系，而臣山雅苑出具的内部认购协议书实为以房抵账合同，故该协议书因辛晓丹与荣腾公司之间不存在民间借贷关系而不能成立，进而据此协议书签订的商品房买卖合同亦不成立，因此，合同的效力问题无从谈起，即荣腾公司主张确认编号为0303***《商品房买卖合同（预售）》无效，于法无据，应予驳回。 商品房网签备案与撤销，属于房地产开发主管部门和负责土地管理部门的行政管理事项，不属于法院受理民事诉讼的范围，荣腾公司应到上述行政部门申请解决。故荣腾公司关于撤销网签备案的主张，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费10022元，由原告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员 王 灿 人民陪审员 温 杰 人民陪审员 郭建军 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 崔世佳