河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初5433号原告：杨俊彬，男，汉族，1987年3月22日生，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：耿云龙，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄晓明，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：武圣柯，男，汉族，1984年7月8日生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王庆响，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘顺顺，河南舒展律师事务所实习律师。被告：武真，男，汉族，1983年6月2日生，住河南省济源市。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地：郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：高幸业，系该行员工。委托诉讼代理人：杨忠，系该行员工。原告杨俊彬与被告武圣柯、武真、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日作出（2019）豫0182民初249号民事判决，原告不服提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）豫01民终9456号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭审理本案。原告杨俊彬及其委托诉讼代理人娄晓明，被告武圣柯及其委托诉讼代理人王庆响、刘顺顺，被告武真，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行委托诉讼代理人高幸业、杨忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊彬向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行与原告杨俊彬签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告杨俊彬向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行代武真、武胜柯偿还因购买荥阳市××与××交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区21号楼2单元6层607号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）；3.判令原告杨俊彬在上述第二项履行完毕后，武真、武胜柯、中国建设银行股份有限公司河南省分行配合杨俊彬办理涉案房屋解除抵押手续；4.判令在上述第三项履行完毕后，武真、武胜柯协助原告杨俊彬到房地产行政主管部门办理涉案房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告名下，并依约履行其他相关合同义务；5.判令二被告向原告支付违约金60000元；6.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月26日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告武圣柯购买位于荥阳市××与××交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区21号楼2单元6层607号房屋，武圣柯委托武真将上述房屋的原始商品房买卖手续交于原告。截止起诉前，原告共向二被告支付涉案房屋相关款项共计237245.2元。2018年8月原告拿到房屋钥匙，着手开始装修，此时武圣柯提出其并未委托武真卖房，阻扰原告装修房屋。综上，被告单方解除合同和阻止原告装修房屋的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告武胜柯辩称：一、原告所述的房屋买卖合同没有与答辩人本人签订，没有经过答辩人本人的同意。对答辩人没有任何约束力，答辩人也拒绝履行该房屋买卖合同，原告的该项诉讼请求应当予以驳回，该房屋没有不动产登记证书，不符合上市交易的条件。原告也不符合善意取得的法律规定。而且在事实上继续履行合同也是不能实现的，没有办理不动产登记证书的房屋不允许上市交易。这是城市房地产管理法第37条有明确的规定。因此，原告的该项诉讼请求应当予以驳回，至于原告和被告武真的经济纠纷，其应当另行起诉。二、目前答辩人从2018年12月份一直向第三人偿还按揭贷款，答辩人与第三人之间签订的贷款合同只能约束双方，原告无权向第三人主张任何权利，因此其第二项诉讼请求应当予以驳回。第三点同第二点的意见，驳回第三项诉讼请求。第四点驳回其第四项诉讼请求，该意见同第一点意见。第五点驳回原告的第五项诉讼请求，因为答辩人与杨俊彬之间没有签订房屋买卖合同，武真的授权委托书并没有答辩人本人的签字对答辩人不发生任何法律效力。相反，原告和武真之间相互串通签订了房屋买卖合同，侵害了答辩人的姓名权、财产权等合法权利，导致答辩人无端卷入本次诉讼，答辩人保留向法院起诉追究原告和武真损害其合法权利的诉讼权利。第六项，也要驳回原告的诉讼请求，由其自身承担相应的诉讼费用。综上所述，本案中答辩人未与杨俊彬签订房屋买卖合同，也没有授权武真与原告签订房屋买卖合同，该合同对答辩人不发生效力，而且该房屋在房管部门备案登记的是答辩人的名字。在银行贷款，也是答辩人的名字和银行账户。该房屋的按揭贷款目前也是由答辩人本人直接偿还，答辩人已经向武真支付了购房款，武真也同意将该房屋由答辩人继续取得，而且该房屋登记在答辩人名下，房屋所有权才能够很好地实现，也是符合我国法律的规定。至于原告不能取得房屋造成的损失，应当由武真来承担，与答辩人没有任何关系。答辩人在2017年11月份交纳了涉案房屋一年的物业费用，而且涉案房屋的契税也是由答辩人缴纳的，答辩人在积极的为取得房屋做准备。被告武真辩称：其存在过错，愿意在力所能及范围内赔偿原告损失。第三人述称：其作为银行方坚持对涉案房屋享有优先受偿权，涉案房屋办有抵押权及他项权证。涉案房屋按揭贷款合同系第三人与武圣柯所签，相应手续也需要和武圣柯办理，房屋解押手续也是向武圣柯出具。涉案房屋可以一次性还清贷款本息。在房屋贷款结清后，需要人民法院出具相关手续，我行可配合办理。经审理查明：2015年8月24日，被告武真以被告武圣柯的名义与郑州市清华大溪地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告武圣柯购买位于荥阳市××与××交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区21号楼2单元6层607号房屋一套，房款总额455279元，首付款137279元，按揭贷款318000元。该合同中武胜柯的签名系武真书写。2015年10月8日，被告武真亦以被告武圣柯的名义与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，以涉案房屋作抵押向该行贷款318000元，自2015年11月20日起每月还款额1687.71元。2016年10月19日，被告武真与原告杨俊彬协商将涉案房屋出售给原告，当日原告支付被告武真购房定金30000元。2016年10月26日，被告武真持一份显示为被告武圣柯授权其销售该房屋的委托书（该委托书武胜柯的签名系武真本人书写），以武胜柯名义与原告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：武胜柯将涉案房屋出售给原告，自合同签订之日起房贷由原告支付，前期已付款项200065.38元由原告按期支付给武胜柯，剩余房款50065.38元于产权交割完毕当日全额支付。交易产生税费由双方承担。2016年10月26日至2017年1月17日，原告按约分次支付被告武真房款120000元。原告自2016年11月代付每月房屋贷款至2018年8月，共计付款40600元。2018年8月31日，武胜柯与原告妻子师丹凤通过微信商谈涉案房屋履行事宜，双方未能达成一致。武胜柯拒绝与原告继续履行合同并变更还贷账号，双方因此产生纠纷。另查明，2016年10月19日，被告武真向上述置业公司支付房屋首付款92279元。2017年2月22日，原告向上述置业公司代付房屋首付款45000元。武胜柯于2017年9月12日通过魏丽账户转账给武真50000元，于2018年1月8日转账给武真60000元。于2017年11月13日缴纳物业费1645元，于2018年11月30日缴纳契税4552.79元。2018年8月之后的按揭贷款由武胜柯本人偿还至今。本院认为，被告武真、武胜柯均认可武真系借用武胜柯名义购买的涉案房屋，加之购房合同中武胜柯签名系武真所签，首付款项亦是由武真支付，武真应为涉案房屋的实际权利人，其有权处分涉案房屋。故案涉房屋买卖合同虽系武真冒用武胜柯名义与原告所签，该合同是武真与原告真实意思表示，对双方具有法律效力。被告武真将涉案房屋出售给原告杨俊彬后，又收取武胜柯支付的购房款，实际上已经构成一房二卖。在涉案房屋尚未办理转移登记，双方均主张取得涉案房屋所有权的情况下，本院根据合同履行情况、买卖合同成立先后、方便生活等顺序确定权利保护顺位。综合考虑原告方支付房款时间比武胜柯早近一年时间，支付金额超过武胜柯数万元，按揭贷款前期亦由原告连续偿还近两年时间。加之原告方的工作、生活地点在涉案房屋所在地及郑州市相关购房政策限制等因素，由原告方继续与被告履行合同更为妥当。因涉案房屋按揭贷款尚未付清，原告需一次性结清后方可办理解押手续。房屋解押后，被告武真与原告杨俊彬签订的《房屋买卖合同》应继续履行，被告武真、武胜柯协助原告杨俊彬办理涉案房屋相应过户手续。房屋买卖合同因武胜柯主张权利导致出现纠纷，而原告在购买涉案房屋时明知该房屋系以武胜柯名义所购，未谨慎核实即签订合同，其自身亦存在过错。故本院酌定武真应支付原告违约金30000元以赔偿原告损失。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，判决如下：一、原告杨俊彬于本判决生效之日起三十日内以被告武胜柯名义代被告武真一次性结清涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行处剩余贷款；贷款结清后，第三人配合办理涉案房屋解除抵押手续；二、被告武真与原告杨俊彬于2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》继续履行；被告武真、武胜柯协助原告杨俊彬办理涉案房屋相应过户手续；三、被告武真于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨俊彬违约金30000元；四、驳回原告杨俊彬本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9108元，保全费3174元，由被告武真承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王 浩人民陪审员  张保花人民陪审员  乔梦娟二〇一九年十二月十二日书 记 员  冯利响