浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4410号 原告（反诉被告）：杜凤杰，女，1972年8月22日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：王发银，上海申创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平湖市香都市场开发有限公司，住所地浙江省平湖市新埭镇平湖国际进口商品城欧情商业街1幢3号，统一社会信用代码9133048255404606XP。 法定代表人：陈坚，董事长。 委托诉讼代理人：侯平、王淑勤(实习)，浙江天卓律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜凤杰（下简称杜凤杰）为与被告（反诉原告）平湖市香都市场开发有限公司（下简称香都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年10月16日起诉来院，本院于同日受理后，依法适用简易程序审判。2019年11月7日，香都公司提起反诉，本院于同日立案受理，与本诉合并审理。2019年12月3日，本院公开开庭进行了审理，杜凤杰的委托诉讼代理人王发银，香都公司的委托诉讼代理人侯平、王淑勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜凤杰向本院提起如下本诉诉讼请求：1、判令解除双方于2018年2月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令香都公司返还原告购房款310000元并支付利息22713元(自2018年2月4日起暂计至2019年8月20日，实际计算至退还日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)，以上合计332713元；3、本案诉讼费用由香都公司承担。事实和理由：2018年2月3日，杜凤杰与香都公司就购买平湖国际进口商品城欧情商业街4幢4号108室签订《商品房买卖合同》1份，该合同约定房屋总金额为610000元，并约定了房款交付时间、交房时间等。杜凤杰于同日交付房款310000元，签订《商品房买卖合同》时，香都公司销售人员明知杜凤杰在国外工作，仍向杜凤杰允诺办理按揭贷款很容易，但因香都公司指定的银行不认可杜凤杰在国外的收入证明导致无法办理贷款。因银行的原因不能办理按揭贷款，致使杜凤杰没有能力继续履行商品房买卖合同，系因不可归责于杜凤杰的事由不能履行合同，故请求解除合同。另外，依据合同约定，香都公司应当在2018年6月30日前将符合各项条件的商品房交付给杜凤杰，于2018年9月30日前将土地、房屋权属证书交付给买受人。但香都公司至今未交付，违约在先。 香都公司答辩称，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，杜凤杰要求解除合同的理由不成立，由于杜凤杰未支付剩余购房款，其不交付房屋，系行使不安抗辩权，请求驳回杜凤杰的本诉诉讼请求。香都公司向本院提起如下反诉诉讼请求：1、判令杜凤杰继续履行《商品房买卖合同》，支付剩余购房款300000元，并按每日万分之五支付自2019年2月1日起至判决生效之日的违约金(暂计45000元)；2、判令杜凤杰承担反诉律师代理费20000元；3、本案诉讼费由杜凤杰负担。事实和理由：2018年2月3日，双方签订《商品房买卖合同》1份，合同约定香都公司将其开发的平湖国际进口商品城4-4-108号商业用房出售给杜凤杰，房屋总金额为610000元，杜凤杰于当日支付310000元，余款300000元在30个工作日到指定银行办理银行按揭手续，后因杜凤杰无法取得银行按揭贷款。杜凤杰于2018年8月26日向香都公司书面申请延期付款，承诺在2019年1月31日前一次性付清300000元，该款经香都公司多次催讨，杜凤杰至今未付。 杜凤杰答辩称，香都公司的反诉诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。 本诉中，杜凤杰所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、商品房买卖合同一份，证明：1、杜凤杰向香都公司购买平湖国际进口商品城欧情商业街4幢4号108室商品房，约定了剩余房款300000元，买受人在收到出卖人办理按揭通知后30个工作日内到出卖人指定银行办理按揭手续；2、出卖人承诺于2018年9月30日前将土地使用权证书、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书超过90日的，买受人可以提出退房并要求出卖人承担违约责任；3、出卖人承诺于2018年6月30日前将符合各项条件的商品房交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付房屋超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人退还全部购房款并按已付购房款的50%支付违约金。 证据二、聊天记录一组，证明：1、香都公司明知杜凤杰不具备贷款资质，仍与其签订涉案合同，并承诺能办理贷款，即使不能办理贷款，也可以分三年内支付，存在虚假宣传的欺诈性行为。然而杜凤杰国内无收入，且名下已有贷款，不可能再办理房屋按揭贷款，致使该合同自签订时便不能实现合同目的；2、杜凤杰经济困难，不可能通过现金方式一次性支付尾款；3、杜凤杰让香都公司再宽限几个月支付剩余房款是为争取贷款，而非现金支付。 证据三、存款证明一组，证明杜凤杰名下存款余额不足万元，确无一次性支付房款的能力。 证据四、委托公证书一份，证明杜凤杰长期在国外生活工作，委托其妹代为办理购房手续，且被告自始知情。 证据五、增值税普通发票1份，证明杜凤杰已支付购房款310000元的事实。 香都公司质证认为，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据二的真实性不予认可，无法确认杜凤杰与哪一方在沟通聊天。证据三系英文材料，未提供翻译文本，无法确认，即使该证据属实，也与本案没有关联性。证据四的真实性无异议，但达不到目的。对证据五的真实性无异议。 在本诉中，香都公司未向本院提供证据。反诉中，香都公司所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、《商品房买卖合同》1份（同原告证据一），证明双方于2018年2月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定总房款为610000元，杜凤杰于当日支付310000元，余款300000元在30个工作日到指定银行办理银行按揭手续。 证据二、延期付款申请书1份，证明杜凤杰于2018年8月26日向香都公司申请延期付款申请，承诺于2019年1月31日前一次性付清300000元。 证据三、委托代理合同1份，证明原告为实现债权支付律师代理费20000元。 杜凤杰质证认为，对证据一无异议，但对证明目的有异议，对证据二不予认可，杜凤杰是在被欺骗诱导的情况下所签，并且是格式条款，证据三与本案没有关联性，也没有发票，不予认可。在反诉中，杜凤杰未向本院提供证据。 本院认证如下，杜凤杰提供的证据一和香都公司提供的证据一系同一份证据，双方当事人对该证据的真实性无异议，本院予以认定，杜凤杰提供的证据二，该组聊天记录不符合证据的形式要件，本院不予认定，证据三、四，与本案没有关联性，本院不予认定，证据五，香都公司无异议，本院予以认定。香都公司提供的证据二，杜凤杰对其签名的真实性无异议，本院予以认定，证据三与本案没有关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，香都公司作为出卖人与作为买受人的杜凤杰签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同载明的商品房销售依据：平售许字（2016）第015号预售许可证。合同约定：买受人购买的商品房为第4幢4-108号房或平湖市新埭镇欧情商业街4幢4号108室；该商品房设计用途为商业服务，属钢混结构，层高4.5米；土地使用权年限自2011年9月22日至2051年9月21日；商品房建筑面积20.01平方米，其中套内建筑面积9.66平方米，分摊共有建筑面积10.35平方米；商品房价款总金额为610000元，买受人于2018年2月3日向出卖人支付购房款310000元，剩余房款300000元，买受人须在收到出卖人办理按揭通知后30个工作日内到出卖人指定银行办理完银行按揭手续；买受人逾期付款超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2018年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。合同附件八约定：因买受人原因，买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在15日内以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，杜凤杰按约支付了首付款310000元，但余款300000元没有按约履行。2018年8月26日，杜凤杰向原告申请延期付款，承诺截止2019年1月31日前一次性付清余款300000元，如超过截止日期买受人支付尾款，买受人愿承担以下违约责任：1、买受人逾期支付尾款未超过2个月的，自逾期之日起按日向开发商交付逾期款项金额万分之五的违约金，协议继续履行。2、买受人逾期支付尾款超过2个月的，开发商有权解除合同。开发商解除合同的，买受人愿一次性向开发商支付该商铺合同总价的10%违约金，并赔偿造成开发商其他的损失(包括实现债权等所有损失)。香都公司盖章确认。 本院认为，香都公司与杜凤杰签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实按照合同约定履行各自义务。杜凤杰关于因香都公司违约在先、不可归责于杜凤杰的事由不能履行合同为由等要求解除合同的主张，不符合合同解除的法定要件，其要求解除合同并返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。合同约定，杜凤杰应在签订合同后30个工作日内办理完银行按揭贷款手续，如果不能办理银行按揭贷款的，杜凤杰又需在15日内以自有资金或其他方式支付。此后由于未能办理按揭贷款，杜凤杰向香都公司出具承诺书，承诺于2019年1月31日前支付剩余房款，但其至今未支付剩余房款，其行为显然已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。但香都公司愿意继续履行合同，同时要求杜凤杰支付按合同约定的违约金，这是香都公司对自己权利的处分，不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。香都公司要求杜凤杰支付剩余房款300000元的诉讼请求，既符合合同约定，也于法有据，本院予以支持。至于香都公司要求杜凤杰支付万分之五的违约金及律师代理费，其依据的是杜凤杰出具的延期付款申请书而非合同，该申请书的约定事项不能支持香都公司的此二项诉请，本院依据合同的约定将违约金调整至杜凤杰按日支付逾期应付款的万分之一，香都公司主张的律师代理费，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）杜凤杰的本诉诉讼请求； 二、原告（反诉被告）杜凤杰于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）平湖市香都市场开发有限公司剩余房款300000元并支付违约金（以300000元为基数，自2019年2月1日起至判决生效日，按合同约定的每日万分之一计算）； 三、驳回被告（反诉原告）平湖市香都市场开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6290元，减半收取3145元，由原告（反诉被告）杜凤杰负担，反诉受理费3388元，由原告（反诉被告）杜凤杰负担3145元，由被告（反诉原告）平湖市香都市场开发有限公司负担243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  林金良 二〇一九年十二月二十四日 书记员  陈丽燕