广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3378号 原告：秦艳，女，1989年4月23日出生，汉族，住广西兴安县。 委托诉讼代理人：黄志伟，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝玉婷，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：兰冬梅，女，1977年2月10日出生，汉族，住广西宜州市。 委托诉讼代理人：梁文超，广西宏松律师事务所律师。 原告秦艳诉被告兰冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告秦艳的委托诉讼代理人黄志伟、蓝玉婷，被告兰冬梅的委托诉讼代理人梁文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房产转让协议书》；2、请求判令被告返还原告已支付的购房款384397元；3、请求判令被告向原告赔偿违约金78754.2元。事实和理由：2015年4月13日，南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定银象公司将南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14栋2801号房出售给被告。2017年12月8日，原被告签订《房产转让协议书》，约定被告将上述房屋以787542元转让给原告，原告应向被告支付首付款339737元，余款447805元则按月分期支付，被告将在取得房屋产权证后立即为原告办理房屋过户登记手续，任何一方违约均应向对方支付总房价10%的违约金。2017年12月8日，原告向被告支付首付款339737元，并在此后每月按时足额向被告支付分期款。但从2019年3月份开始，原告发现被告拒不办理房产证，且有拖欠恒大的关联公司首付分期款的行为，导致对方一直无法继续履行办理过户手续的义务，原告无法正常使用房屋，所以原告履行抗辩权，停止向被告支付月供。被告在已经可以办理房屋产权登记的情况下迟迟不办证，导致该房屋至今无法过户到原告名下，被告的行为已构成严重违约，侵害原告合法权益，为此原告诉至法院，希望判如所请。 兰冬梅辩称，1.被告同意解除双方的买卖合同，但应扣除购房款的10%后再向原告退还；2.原告存在违约行为，自2019年3月份起不再继续支付剩余购房款，被告可履行抗辩权，有权不办理过户手续；3.本案房产证未办理到被告名下，因被告拖欠开发商的关联公司的借款，引起开发商恶意不为被告办理房产证，被告已交付滞纳契税和全部楼款及产权登记费，并已将买卖合同及贷款合同一并移交给原告，开发商无权根据被告与其关联公司的欠款而拒绝办理房产证，故被告不承担过错。 当事人围绕争议焦点进行了举证，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以附卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认证如下：原告提交的证据4《催补办证通知书》，该证据能与原告其他证据及被告陈述相印证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，南宁银象房地产开发有限责任公司（出卖人）与兰冬梅（买受人）签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同约定银象公司将南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲14号楼2801号房出售给兰冬梅，建筑面积90.96㎡，首付款214270元，余款490000元采取银行按揭形式。合同还约定出卖人应当在2017年9月30日之次日起730日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。 2017年12月8日，兰冬梅（转让方/甲方）与秦艳（受让方/乙方）签订《房产转让协议书》，约定兰冬梅将上述房屋以787542元的总价转让给秦艳，房屋首付款为339737元，余款447805元则按月分期支付。合同第五条约定，房屋交付给乙方后，甲方将在取得房屋产权后应立即办理转让手续到乙方名下。因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。约定房屋于签合同当日交付给秦艳。合同尾部手书备注“因甲方原因单方面造成违约的，甲方应退回乙方前期支付的全部费用，并赔偿乙方总房价的10％作为违约金。乙方单方面违约，甲方应退回乙方前期支付的全部费用，乙方赔偿甲方总房价的10％作为违约金。”2017年12月8日，秦艳向兰冬梅支付首付款339737元。在签订合同后，兰冬梅向秦艳交付涉案房屋。2018年1月至2019年2月，秦艳向兰冬梅支付14期剩余房款的月供。 2019年初银象公司以张贴公告的形式向兰冬梅告知《催补办证通知书》，该通知书主要内容如下“阁下所购买的南宁恒大绿洲二期-14栋-2801目前已具备办理房屋《不动产权证书》（以下简称：“产权证”）的条件，目前因您楼款、违约金及产权登记费未缴纳，契税发票未交，导致我司无法办理您的产权证，请您在2019年6月16日前办理此项手续，现再次发函告知阁下。” 2019年7月29日，秦艳向兰冬梅邮寄《关于十日内向开发商提交办理房产证所需材料的催告函》，该函要求兰冬梅在收到函件后十日内向开发商提交办理房产证所需材料，否则解除《房产转让协议书》。兰冬梅于2019年8月2日收到该催告函。2019年8月15日秦艳向兰冬梅邮寄《关于解除的函》，要求解除该协议书并要求兰冬梅返还房款及赔偿房价10％的违约金，兰冬梅于2019年8月19日收到该函件。2019年11月29日兰冬梅向秦艳邮寄《关于解除的复函》，兰冬梅在该函中称同意解除该协议书，但拒绝秦艳提出的赔偿请求。 本案的争议焦点：1.双方在履行本案合同过程中是否存在违约行为；2.秦艳诉请兰冬梅返还房款384397元是否有依据；3.秦艳要求兰冬梅支付违约金78754.2元是否有依据。 本院认为，秦艳、兰冬梅签订的案涉《房产转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应恪守和全面履行。 关于合同解除及过错问题。因秦艳和兰冬梅均同意解除涉案合同，因此秦艳诉请解除《房产转让协议书》本院予以支持。关于合同履行中的过错问题，秦艳在签订合同后按约定支付了首付款并支付了2018年1月至2019年2月期间剩余房款的月供，兰冬梅在收到首付款后向秦艳交付涉案房屋，在涉案2801号房已具备办理房产证的情况下，因兰冬梅存在拖欠银象公司的关联公司首付购房借款的行为，且在银象公司向兰冬梅公告《催补办证通知书》后，兰冬梅亦未缴纳通知书规定的费用及上交契税发票，导致银象公司一直无法继续履行办理过户手续的义务，因此无法办理房产证责任在兰冬梅。在得知涉案房屋已具备办房产证但因兰冬梅原因未能办理的情况下，秦艳有理由履行合同的抗辩权即未续交2019年3月之后的剩余房款月供，此后秦艳发函给兰冬梅催促其继续履行合同，但兰冬梅在约定时间未回应也未采取补救措施。因此本院认为导致涉案合同最终解除，责任在兰冬梅这方。 关于合同解除后的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，兰冬梅继续持有秦艳的购房款已无事实和法律依据，因此秦艳要求兰冬梅返还购房款384397元，本院予以支持。 关于违约金。在涉案房屋具备办理房产证条件而兰冬梅未办理，其行为构成违约，秦艳请求兰冬梅支付违约金78754.2元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除秦艳、兰冬梅于2017年12月8日签订的《房产转让协议书》； 二、兰冬梅于本判决生效之日起十日内返还秦艳购房款384397元； 三、兰冬梅于本判决生效之日起十日内向秦艳支付违约金78754.2元。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12463元，财产保全费2836元，合计15299元，由兰冬梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  银玉乐 人民陪审员  韦子良 二〇一九年十二月十九日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  谈懿心 速 录 员  谭秀灵