济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初6158号原告：山东润华物业管理股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨立群，董事长。委托诉讼代理人：王志远，男，1981年4月21日，汉族，系该公司职工。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。被告：朱冬梅，女，1986年12月19日出生，汉族，住济南市。被告：赵杨（系朱冬梅之夫），1980年1月29日出生，汉族，住址同朱冬梅。原告山东润华物业管理股份有限公司（以下简称润华物业公司）与被告朱冬梅、赵杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润华物业公司的委托诉讼代理人王志远、曲俊国、被告赵杨到庭参加诉讼，被告朱冬梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。润华物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费5851元；2、依法判令被告向原告支付自拖欠之日起的滞纳金1604元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是济南梦世界小区的物业服务公司，被告系该小区*号楼*单元*室的业主，房屋建筑面积118.93平方米。被告享受了原告提供的物业服务，但并没有按时支付物业费，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，累计欠物业费5851元、滞纳金1604元，共计7455元。其不缴纳物业费的行为，损害了小区其他业主的利益，更损害了物业公司的合法权益。特提起诉讼，请法院查明事实，依法判如所请。朱冬梅未作答辩。赵杨辩称，我认为润华物业公司的服务达不到前期物业服务协议所约定的2.05元的标准，因此我不同意按照前期物业服务协议约定的收费标准缴费。第一，关于商铺管理的问题，商铺没有设立独立的烟道，但是开设了餐馆，污染环境和空气，楼梯外墙污染严重，我是三层的住户，夏天不敢开窗户，饱受污染的折磨，法律依据餐饮服务许可管理办法，相关规定如下（详见管理规定）。第二，商铺门前的公共卫生差，污染严重，公共车位被占用，尤其是南门以西的汽修店，机油污染地面，公共停车位摆放杂物，据为己有，侵害了广大业主的利益，物业管理视而不见。第三，物业安全监管商铺不到位，南门向西第四间商铺，2018年开设超市，电焊焊接钢架结构存储仓库，未按照消防法办理用火申请和设置防护，物业作为管理方，负有直接责任，物业违反消防法第二章第二十一条，前期物业协议中附件三，第一项第四条内容未达到标准。第四，关于门禁万问题，梦世界已然成开放式小区，不管白天还是夜间人员进出自如，门禁系统成为摆设，西门的门禁从2017年交付就是坏的，直至2019年下半年才修复，8号楼4单元共有三个通道可以进入，入住的两年半时间内，三个通道的门禁能够同时都有效的时间不超过半年，最西侧单元门门禁，损坏连续超过一年之多，无人修复，直至2019年10月才勉强简单修复，现又损坏，未达到附件三第三项第二条标准。第五，关于物业人员上门问卷调查问题，物业服务人员上门不统一着装，未挂牌上岗，在涉及南门地下车库出口减速带问题问卷调查，物业调查结果竟然有1000名业主弃权，我从未接到调查电话和上门调查，未到达附件三第一款第四条。第六，关于账目公开的问题，自2017年入住以来，从未见到物业公开账目收支情况。第七，关于公共设施和卫生的问题，8号楼四单元步行梯三楼窗户子2017年入住至今无纱窗，未达到附件三第五款第一条，8号楼四单元无障碍通道扶手损坏一年多时间内物业不作为，修复也是应付公事用铁丝简单捆绑，不牢固不美观也不安全，未达到附件三第二款第二条，垃圾收集点清理不及时，为达到附件三第二款第八条。第八，关于安全的问题，消防栓不能每月巡视，未达到附件三第五款第八条，烟感报警器丢失一年未按照及修复，我多次告知物业至今未处理，2019年12月10日我出于无奈拨打张庄派出所电话，请派出所协助予以解决，未达到附件三第五款第八条标准，消防报警半小时无人到现场查看未达到附件三第三款第四条，消防通道不畅未达到附件三第五款第八条。原告润华物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、济南市商品房买卖合同一份；2、业主交房文件签署确认表一份；3、前期物业服务协议及承诺书一份；4、物业费催费通知书4份；5、日常工作记录，包括秩序维护、来访车辆人员登记、保安巡视记录、电梯日常检查巡视表、楼宇保洁日检单、环境消杀记录表、维修记录表。本院予以确认并在卷佐证。被告赵杨提供如下证据：1、小区业主群聊天记录一宗；2、小区内物业照片一宗。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年4月26日，赵杨（买受人）与山东地平天昱置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于梦世界·润园小区*号楼*单元*室房屋，建筑面积118.48平方米。原告提交的“业主交房文件签署确认表”证明，出卖人于2017年1月15日将商品房交付给赵杨。2017年1月15日，润华物业公司（甲方）与赵杨（乙方）签订《前期物业协议》，约定：“第一条，乙方所购的物业位于梦世界·润园小区*号楼*单元*室，房屋建筑面积118.93平方米。第四条，甲方提供的服务包括以下内容：物业共用部分、共用设施、设备的维修、养护、管理、运行；物业共用部位、道路相关场所的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等---。第五条，甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准。第十一条，甲方提供本协议第四条约定的服务内容，收取前期物业服务费。前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体如下：电梯住宅：2.05元/月.平方米；商业用房4元/月.平方米。第十六条，对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的物业（半年以上），物业服务费按应收标准70%向乙方收取。第十七条，物业服务费每6个月预交一次，缴纳费用时间为每个缴费周期前一个月内，乙方或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。第三十三条，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。第三十五条，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日1%支付违约金。乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。---。”合同还对其他事项进行了约定。于签订合同当日，赵杨还在润华物业公司出具的《承诺书》上签名、捺印确认。该承诺书第二条约定：同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约，同意授予物业服务企业在公约中规定的权利。第三条约定：本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。合同生效后，润华物业公司对赵杨提供了物业服务。赵杨认为，物业服务存在问题，包括商铺开设餐馆但没有独立烟道，污染环境导致其无法开窗；公共车位被占用；物业安全监管商铺不到位；门禁系统损坏，无人修复；物业人员调查问题不统一着装；从未见到物业公司账目公开；垃圾清理不及时，公共设施损坏只做简单修复；烟感报警器丢失未修复。润华物业公司主张赵杨共计拖欠自2018年1月1日起至2019年12月31日止期间，按被告购买的房屋建筑面积118.93平方米，并按物业费标准2.05元/月.平方米计算的物业费合计5851元，经向赵杨催交物业服务费，至今仍未交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。赵杨系济南梦世界.润园小区8号楼2单元302室业主，其于2017年1月15日与润华物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。赵杨作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。对于赵杨辩称，商铺没有独立烟道污染环境、公共车位被占问题，属于违反区分所法律规定的侵权问题，可另行处理，其他问题为一般服务瑕疵问题，不应成为拒交物业费的理由。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，赵杨承认自2018年1月1日起至2019年12月31日期间未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），事实清楚，违反了双方签订的《前期物业服务协议》约定，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，赵杨应当向润华物业公司支付欠交的物业费。经计算赵杨实际拖欠润华物业公司自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为：房屋建筑面积118.93平方米×2.05元/月平方米×24个月=5851元，故润华物业公司要求赵杨支付物业服务费5851元，证据确实充分，本院予以支持。润华物业公司要求朱冬梅、赵杨支付违约金的请求，虽润华物业公司提交部分物业服务的证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务。且根据赵杨提交的相关证据，经本院查明，润华物业公司的物业服务确实存在一般的不周到、不及时的瑕疵问题；对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处：故润华物业公司要求赵杨支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱冬梅、赵杨于本判决生效之日起十日内支付原告山东润华物业管理股份有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费5851元；二、驳回原告山东润华物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东润华物业管理股份有限公司负担10元;由被告朱冬梅、赵杨负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年十二月二十日书记员 周明霞