江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初3362号原告：梅某，女，1975年9月20日出生，汉族，户籍地海安市，住海安市。委托诉讼代理人：朱幼华，江苏启星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳凤，江苏启星律师事务所实习律师。被告：张某1，男，1970年10月18日出生，户籍地海安市，住海安市。被告：张某2，女，1999年4月23日出生，汉族，户籍地海安市，住海安市。原告梅某与被告张某1、张某2离婚后财产纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告梅某及其委托诉讼代理人朱幼华、被告张某1到庭参加诉讼。被告张某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅某向本院提出诉讼请求：请求判令被告张某1、张某2向原告梅某支付516000元（以评估报告确定的案涉房屋价值，扣除尚未归还的房屋贷款按150000元计算，再加上车库按150000元计算，每人得三分之一）。事实和理由：2017年5月10日，梅某与张某1协议离婚。张某2系张某1和梅某的婚生女。离婚协议对于属于夫妻共同财产的海安市城东镇黄海大道（中）55号6幢109室房屋分割进行了约定：房屋出售后偿还剩余贷款后的余额分配比例为三人（夫妻双方及婚生女张某2）各占三分之一。后因张某1拒不配合履行协议约定的出售，而法院又不支持原告梅某的第一次诉请，故再行提起本案诉讼。案涉房屋系两被告居住，原告梅某与张某1已解除婚姻关系，原告梅某不可能再与被告共同生活在同一屋檐下。诉讼过程中，案涉房屋经评估，价值为1565700元。该价值扣除案涉房屋尚未还清的银行贷款，余额依法分割。同时，车库价值按市场价约为200000元，原告只以150000元计算，参照离婚协议书中对房屋的分割比例，要求一并分割。张某1辩称，第一，当初购房时我的父母出资12万元，按理我的父母应当对该房屋享有居住权，对于房屋的分割，原则上我认为原告方无权强制处理，但是如果一定要处理的话，所有的价值应当按照以下的顺序进行：首先，要将我父母所出款项按比例退还给我父母；其次，将购房或者夫妻共同生活期间所欠的债务从房款中清偿；最后，房款有剩余时，如果原告方自愿将其应得的份额给女儿张某2，那是最好，如果不能，我也不强求，由三方均等分割。第二，原告将自己的亲身女儿张某2作为被告，我非常不能理解，因为至今我们并没有把离婚协议中的房屋相应的价值给予女儿，女儿也没有占有原告的财产，原告凭什么起诉女儿。第三，案涉房屋虽然经过评估确定价值为1565700元，但是评估报告是一个整体的，不能仅看最后的数额，评估报告应当连贯起来全面解读，例如，该价值在评估报告中表述为是可能实现的价值，这与该房屋的实际价格就不一定完全吻合，原告以此来确定房屋的价值，被告有异议。而且，被告认为依照离婚协议，虽然目前原告已经对房屋价值进行了评估，但被告仍然认为原告无权强制处理案涉的房屋。第四，原、被告所签订的离婚协议是不规范的，存在诸多矛盾，其实该协议最初协商时原、被告均同意将案涉房屋全部赠予给女儿张某2，只是中途原告与女儿发生了争执，后来原告表示不能将其应得份额现在就赠予给女儿，否则将来女儿不赡养她的话，原告会没有办法。另外关于共同债务，离婚协议中表述为195000元，而协议所附的债务清单列明为95000元，其实有部分债务是因为偿还已经消灭的。张某2未答辩。本院经审理认定事实如下：××××年××月××日，原告梅某与被告张某1登记结婚，××××年××月××日生一女，取名张某2。2012年7月30日，张某1、梅某共同购买海安县城东镇黄海大道（中）55号6幢109室商品房一套（以下简称案涉房屋），购买价为389237.44元。其中以张某1为借款人向中国银行股份有限公司海安支行（以下简称海安中行）贷款250000元用于支付购房款。该贷款共分为241期归还，每期等额本息共归还1692.33元。2012年8月7日，案涉房屋进行产权登记，梅某、张某1共同共有，建筑面积为164.43平方米，套内建筑面积为149.44平方米，房屋所有权证号为海安房权证城东镇字第××号。2017年5月10日，张某1作为甲方，梅某作为乙方，签订离婚协议书一份。协议书载明，男方张某1与女方梅某自愿离婚，双方于1990年（实际应为1999年）4月23日生育一女，取名张某2，离婚后女儿独自生活，学费、生活费由男女双方共同负担；夫妻双方婚后所购案涉房屋登记在男女双方名下，属于夫妇共有财产，离婚后，对该套房屋进行出售，偿还购房贷款后的余额由男方、女方和女儿进行分配，分配比例为各占三分之一。离婚协议书中还对机动车辆、债权债务、店铺经营、男方对女方补偿等事项进行了约定。当日，梅某、张某1将上述离婚协议书在海安市民政局备案，并领取了离婚证。对于案涉房屋贷款本息的偿还。诉讼过程中，原告梅某陈述，截止2017年12月，每月应偿还的房屋贷款本息均是梅某单独偿付；从2018年1月起，均是张某1单独偿付；对张某1单独偿付部分，双方商定待房屋分割后，梅某会将其中一半给付张某1。对此，被告张某1反驳称，从双方协议离婚时起至2017年12月，该期间房屋贷款由张某1和梅某各半归还，从2018年1月起的房屋贷款确实是张某1单独偿付，当时梅某也确实答应张某1单独所还款项的一半梅某将来给付张某1。另查明，2017年12月为第124期偿还房屋贷款，此后尚有117期未还，未还的117期房屋贷款的本息共为198002.61元。梅某与张某1协议离婚后，因案涉房屋的处置双方发生争议，2018年9月3日梅某向本院提起诉讼，要求被告张某1履行离婚协议书中关于案涉房屋约定的义务，并由法院按约定比例依法分割，即张某1向梅某支付413333元，同时要求张某1按离婚协议书约定补偿梅某100000元。本院经审理后，于2018年11月6日作出（2018）苏0621民初6122号民事判决书，驳回了原告梅某的诉讼请求。本院作出上述判决的主要理由是，依照《婚姻法》及其司法解释的规定，结合案件事实，张某1、梅某自愿登记离婚，同时将双方共同签署的“离婚协议书”交婚姻登记机关审查备案，“离婚协议书”的内容对双方具有法律约束力；离婚协议书中约定对属于夫妻共同财产的涉案房屋进行分割，但同时约定了得以实际分割的前提，当前提条件不具备时无法按约分割；实体分割案涉房屋的前提双方约定为离婚后共同出售案涉房屋，鉴于出售房屋系财产所有人对其财产依法享有的法定处分权，而非法定义务，故原、被告是否自愿出售案涉房屋或者出售房屋时的具体细节如何确定完全出自于权利人的个人意愿，任何人均无权干涉，故梅某要求判决张某1履行房屋出售行为的诉讼请求于法无据。至于梅某所主张的补偿款，双方对张某1履行该项义务的条件为涉案房屋出售后再行补偿，现涉案房屋尚未出售，张某1也未取得案涉房屋出售后的相应价值，故张某1该项请求亦未支持。梅某对上述判决不服，向南通市中级人民法院提起上诉。南通市中级人民法院审理后于2019年3月18日作出（2019）苏06民终117号民事判决书认为，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方均具有法律约束力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从梅某、张某1在离婚协议中就案涉房屋的约定可见，案涉房屋属于梅某、张某1共同所有，案涉房屋到目前为止尚有贷款，梅某获得售房款三分之一的前提是“偿还购房贷款后的余额由男方、女方和女儿进行分配”。梅某诉请要求出售该套房屋，并就售房款进行分配，而对于案涉房屋是否要出售系财产所有人梅某、张某1对其财产依法享有的法定处分权，是否自愿出售或者出售房屋时的具体操作细节如何确定系源于权利人的个人意愿，任何单位或个人均无权予以强制干预，故梅某要求法院判决张某1履行房屋出售行为的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审未以支持并无不当。最终南通市中级人民法院判决驳回梅某的上诉，维持原判。后梅某另行提起本案诉讼，并同时申请对案涉房屋价值进行评估。经本院委托，江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司（以下简称同方公司）依法进行了现场勘察，并于2019年6月24日作出苏同方[2019]（通房）（法）（估）字第0004号房地产估价报告，确定案涉房屋的估价结果为1565700元，折合房地产单价为9522元/平方米。原告梅某为此支付评估费9695元。经当庭质证，到庭的原、被告对上述估价报告均表示没有异议，同时张某1认为评估报告应全面解读，不能仅看评估结果，而且评估结果只表示可能实现的价值，梅某不能以此结果强制处理案涉房屋。以上事实，有原告梅某提供的户口簿、离婚证、离婚协议书（附债务清单）、案涉房屋的房屋所有权证（含分户平面图）、本院（2018）苏0621民初6122号民事判决书、案涉房屋房地产估价报告、评估费发票，被告张某1提供的购买案涉房屋的发票、完税凭证、房屋贷款还款明细，以及到庭原、被告的当庭陈述在卷佐证。本案审理过程中，被告张某1提供了一份分家协议，主张购买案涉房屋时其父母出资12万元。分家协议的内容有，原住房113.15平方米，经全家成员估价为20万元整，该房屋由张荣居住，张荣付10万元整给张某1，张某1得10万元，在购房钥匙到手后6个月搬出原住房，张某1购房时需出具购房票据，张荣认可；经共同商定，父母亲由张某1和张荣共同赡养，兄弟两人各负责父母或母亲的生活居住（分月调换），父母亲工资由父母亲自主支配；原生活用品在张某1搬出时兄弟两人各分一半（微波炉由张某1所有，洗衣机由张荣所有）；原住房在过户过程中的过户费用，由兄弟两人共同承担；分家后兄弟两人各得父母亲现金1万元整，作为分家所得；父母亲在生病期间，如看病费用不够，兄弟两人共同承担；本协议一式三份，父母亲一份，兄弟两人各持一份，签字后不得反悔，签字后张荣一次性付10万元现金给张某1。在分家协议上签名的人员有，父亲张长华、母亲赵才英、大儿子张某1、大媳妇梅某、小儿子张荣、小媳妇冯云，另外还有两名见证人签名。分家协议载明签订时间为2007年8月22日晚。分家协议签订后，张荣按分家协议给付了张某110万元，张某1在分家协议上注明“已收张荣拾万元整”。对此，原告梅某质证认为，该分家协议的真实性无异议，其中张荣所给10万元、张某1父母所给付的1万元，均为张某1和张荣分割家庭财产所得，根本不能证明张某1在诉讼过程中所抗辩的“张某1父母出资12万元参与购买案涉房屋”主张。此外，被告张某1还提供了2016年5月25日张某1作为借款人、梅某作为担保人之一向海安农商行借款10万元的借款申请书、借款合同、梅某作为个体工商户经营者的两份营业执照，主张该10万元借款实际是梅某为自己的经营所需而借。对此，梅某质证认为，张某1所提供的该组证据均属实，但该债务属于夫妻关系存续期间的共同债务，在双方协议离婚时离婚协议书中所载明的债务数额为195000元，而离婚协议书后面所附债务清单只有95000元，其差额10万元即为该笔借款，双方协议离婚后已由双方各归还5万元而清偿；之所以没有将该笔债务列在离婚协议书后面所附债务清单中，是因为双方对该笔债务时明知的、没有争议的，而其余债务是向双方不同亲友所借，且借款数额不等，防止以后发生争议才以债务清单一一列明的。在梅某发表质证意见后，张某1认可该10万元在离婚后已由双方各归还5万元而清偿。本院认为：原告梅某与被告张某1曾经缔结婚姻关系，离婚时夫妻共同财产应当依法分割。离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。案涉房屋属于张某1和梅某离婚前的夫妻共同财产，对此双方在离婚协议书中明确载明，虽然双方在离婚协议书中约定了该房屋的处分原则，但由于此后因多种原因客观上未能成就价值分割的条件，而基于物的特性其实物形态具有不可直接分割性，且基于财产所有权人的意思自治原则，在张某1作为共有权人未与另一共有权人梅某实际出售的情况下，又不得强制要求张某1实际出售，原告梅某诉请在确定案涉房屋价值的基础上，按照离婚协议书确定的处分原则进行分割，不违反法律规定，且能够充分实现物的效用，避免财产权益长期处于争执状态，故对原告梅某要求依法分割案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张某1抗辩，即使要实际分割案涉房屋也应当优先清偿债务，其所辩缺乏法律依据。双方当事人按照离婚协议书应当承担的债务清偿责任，理当及时清偿，但这与分割案涉房屋并非同一法律关系，不能成为阻碍原告梅某要求分割案涉房屋的合法理由，被告张某1该点抗辩意见本院不予采信。被告张某1辩称，由于其父母在张某1和梅某购买案涉房屋时出资12万元，而案涉房屋当初购买价款不到40万元，故案涉房屋现有价值中相应比例应当剔除而给予其父母。该抗辩意见所涉基础事实其实源于张某1与其弟张荣分割原家庭财产时的分家协议，梅某与张某1对张某1因分家协议而得款的性质到底如何认定本就存在争议，被告张某1在本案审理过程中除分家协议之外亦未举证证明其父母出资参与购买案涉房屋，且果真如此，相关权利人也应当是张某1父母，而张某1父母并未提出相关主张，加之张某1所辩意见与离婚协议书内容相悖，故本案中在案涉房屋价值分割时不应当考虑张某1该项抗辩意见，相关权利人如果认为相关权利受到侵害可另行依法主张权利。原告梅某主张，张某1和梅某除购买案涉房屋外，还在同一小区购置有车库，并自认车库现有价值可以达到20万元，主张以15万元纳入参与分割，而其并未提供充分有效的证据加以证明，本案中不予理涉。关于张某2的诉讼主体资格及责任。张某2系原告梅某和被告张某1的婚生女，梅某与张某1离婚时就夫妻共同财产中的案涉房屋商定将其中的部分份额给予婚生女张某2，其性质应当认定为赠与，当因案涉房屋的分割发生争议时，梅某为了实现权利，将张某2作为共同被告并不违反法律规定，且张某2参与诉讼也能更好的保障其合法权利不受侵害，但毕竟案涉房屋并未实际出售，张某2更未实际占有、控制获赠部分，故原告梅某要求张某2承担相关款项的给付责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。基于以上分析，案涉房屋在原告梅某与被告张某1协议离婚后，较长时间无法按离婚协议书约定实际出售而得款分割的情况下，原告梅某主张通过司法鉴定确定房屋价值，再以该价值为基础，按照离婚协议书约定的处分原则进行分割，符合法律规定，本院予以支持。由于案涉房屋所涉房贷尚未清偿，根据本案查明的事实所涉房贷为等额本息归还，故在确定尚未归还的时点后，未归还部分的价值是确定的，为减少当事人讼累，结合相关法律规定，未归还部分的房贷本息可从案涉房屋价值中优先扣减，剩余部分再按约分割。根据本案查明的事实，依照证据规则，本院认定截止2017年12月底，此前已归还的房贷视为原告梅某和被告张某1共同归还。梅某主张从2017年5月协议离婚之后至同年12月的房贷本息均由其单独归还，未能提供充分有效的证据加以证明，本院难以采信。从2018年1月起以后的房贷，无论张某1已经归还到什么时间，客观上梅某认可从此时起其未再归还案涉房屋所涉房贷本息，故以2017年12月底作为扣减此后未归还房贷本息的时间节点，此后应归还房贷的本息共为198002.61元。以此原则处理后，原告梅某无需再就2018年1月份之后张某1单独归还案涉房屋本息而另行向张某1给付款项。案涉房屋的价值经过委托司法鉴定而评估确定，原告梅某以此为基础主张权利，符合法律规定，本院予以采信。因案涉房屋原先属于梅某和张某1的夫妻共同财产，在梅某与张某1协议离婚后，梅某搬出另居，案涉房屋实际由张某1控制、使用，故梅某因案涉房屋所应得的相应款项应由被告张某1给付。被告张某1依法履行给付义务后，梅某在案涉房屋中的共有权消灭。至于张某2在案涉房屋中的权利如何实现、张某2与张某1之间就案涉房屋如何处理，不属于本案理涉的范畴，本案中不予处理。被告张某2经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了对证据质证、对事实抗辩的权利，由此引起的不利后果依法由其自负。依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张某1给付原告梅某455899.13元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告张某1未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告梅某的其他诉讼请求。案件受理费8960元，评估费9695元，合计18655元，由原告梅某负担9655元，被告张某1负担9000元。被告张某1负担的部分于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8960元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  刘春华人民陪审员  钱德凤人民陪审员  葛和明二〇一九年十二月二十六日书 记 员  曹智梅附：《中华人民共和国婚姻法》第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十八条离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。