广西壮族自治区乐业县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1028民初513号 原告：乐业县大地物业服务有限公司，住所地：乐业县三乐街169号6栋02号。 法定代表人：黄秀杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦钧文，乐业县法律服务所法律工作者。 被告姚本金，男，1960年4月15日出生，汉族，居民，住乐业县。 委托诉讼代理人：曾桂生，乐业县法律服务所法律工作者。 原告乐业县大地物业服务有限公司（以下简称“大地物业公司”）与被告姚本金合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大地物业公司的委托诉讼代理人韦钧文、被告姚本金及其委托诉讼代理人曾桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大地物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2012年10月至2018年12月的物业管理服务费4474.49元、房屋共用部位和设施维修基金994.33元，共计5468.82元。事实与理由：2010年9月，乐业县时兴房地产开发有限公司与原告签订乐业县时代商业广场《前期物业管理服务合同》。合同签订后，原告尽职尽责，为小区的各项管理履行物业服务义务。2012年9月27日，被告办理房屋交接验收手续，并缴纳相关费用。可截止至2018年12月31日，被告无故拖欠原告从2012年10月至2018年12月的物业管理服务费4474.49元、房屋共用部位和设施维修基金994.33元。拖欠数额的计算依据是：根据乐业县物价局、乐业县住建局乐价费[2011]10号《关于乐业时代商业广场小区物业管理服务收费标准的批复》规定，普通住宅物业管理服务收费基准价为0.39元/平方米，具体收费标准由业主与物业管理企业根据基准价上下15%浮动幅度在物业服务合同中约定。原告主张以0.45元/平方米收取，被告的住房面积是115.62平方米，拖欠物业管理费月份为86个月，即0.45元/平方米×115.62平方米×86个月＝4474.49元。另外根据《物业管理服务协议》第八条第一款约定，被告还应在房屋交付后按建筑面积向原告交纳房屋共用部位和设施维修基金，每月每平方米0.1元，则原告应交的房屋共用部位和设施维修基金为0.1元/平方米×115.62平方米×86个月＝994.33元。以上两项共计5468.82元。原告曾多次以多种形式向被告催缴上述费用，但被告均未予理睬。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告姚本金辩称：一、被告没有与原告产生合法的物业服务合同关系，被告没有责任和义务向原告交纳物业费。2009年9月5日，乐业县政府征用乐业县粮食局、乐业县同乐粮所、乐业县卫生局、乐业县防疫站四单位地皮出让给乐业县时兴房地产开发有限公司邓利民老板开发建造乐业县时代商业广场，当时涉及上述4单位及63户拆迁户（还有13户私人户）。在此之前，被告户在乐业县同乐粮所购买了全产权房屋一套，面积53.51平方米。当时征用涉及的单位和个人对被征收后的补偿问题数十次与政府协商，最后政府除了给购房款优惠外，还指令乐业县房屋拆迁管理办公室出台一份《乐业县城中商业步行街项目开发拆迁安置补偿方案》，该方案第六条规定“房改房安置楼盘今后可不列入物业统一管理，由被拆迁单位自行管理。”该小区除了不是安置户的要交物业服务费，所有安置户不交物业服务费，由单位自行管理。因此，属安置户的基本上都是统一在一栋楼居住，物业服务自行负责。原告的两任法人代表黄鹤、黄秀杰都清楚上述方案规定。故当时黄鹤及原告一直履约并服从上述方案第六条的规定，没有向所有安置户的业主收取物业管理服务费时间长达10年之久。2012年9月27日，原告要求所有安置户签订《物业管理服务协议》以及其他相关承诺书。所有被安置户（业主）都提出异议，应以上述方案第六条规定执行。对此，原告没有在63户安置户的《物业管理服务协议》中盖章。被告虽然盲目地在其中一份协议上签了字，但原告未盖章认可，另一份协议原、被告均未签字盖章，合同根本不成立。根据《合同法》的相关规定，合同必须经双方签字认可才能生效，单方签字不生效。由于主合同不生效，其他承诺书也不生效。由此可见，被告没有与原告产生合法的物业服务合同关系，原告根本没有充分证据证明其诉求。根据上述安置补偿方案第六条规定，被告没有责任、义务向原告交纳物业服务费。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告也没有尽到物业管理服务责任。1、双方没有签订物业服务合同。2、原告于2017年7月9日已将乐业县时代商业广场小区的物业管理服务全部义务转让给了乐业县德高物业服务有限公司，原告从转让之日起至今失去管理职责，无权要求追索物业服务费。3、被告被征用的全产权房屋面积为53.51平方米，原告无依据要被告交纳该53.51平方米的物业服务费，被告也不应交纳。4、原告从2012年10月后至今未尽到物业服务，并且在中途已转让物业公司经营。该小区一直存在脏、乱、差、乱搭、乱建、被盗、路面和房屋受损等现象，小区内众所周知，有大量照片证实。三、原告诉请已经超过诉讼时效。原告从2010年9月15日就知道上述安置补偿方案第六条的规定，所有被安置户都一直未交纳物业服务费，长达10个年头，是处在这种情况下，原告才放弃物业管理，将物业管理转让给乐业县德高物业服务有限公司，该公司在经营期间也收不到安置户的物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，原告诉请支付2012年10月起至2018年12月止的物业管理费，该请求已超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的证据中，前期物业管理服务合同、乐业县大地物业管理有限公司时代商业广场物业管理费缴纳承诺书、水电费缴纳承诺书、承诺书、乐业县时代商业广场物业管理服务各项材料签字单、物业管理服务协议、乐价费[2011]10号文件――《乐业县物价局、乐业县住建局关于乐业时代商业广场小区物业管理服务收费标准的批复》、时代商业广场业主反映情况表（2015年度）、照片6张均来源客观，可作为本案定案依据；《关于追缴物业费的函告》、《全球邮政特快专递单》为复印件，被告抗辩未收到上述函告，因原告未提供原件予以核对，本院不予确认；装饰装修管理协议、装修施工消防安全责任书、时代商业广场业主反映情况表（2019年度）与本案无关联性，本院不予确认。 2、被告提供的证据中，《乐业县城中商业步行街项目开发拆迁安置补偿方案》，对其真实性予以确认，但不能作为被告抗辩不交纳物业管理费的合法依据；《城市房屋拆迁安置补偿协议》只有第1页，原告没有提供完善的协议，本院不予确认；《乐业时代商业广场安置房补充协议》、《职工一次一处优惠购买公有住房产籍产权管理手册》与本案具有关联性，本院予以确认；2019年拍摄的照片20张与本案不具备关联性，本院不予确认；2014年5月4日拍摄的照片5张，不能作为被告抗辩不缴纳物业管理费的有效证据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐业县时兴房地产开发有限公司（以下简称“时兴房地产公司”）是乐业县时代商业广场小区（以下简称“时代商业小区”）的建设单位。时代商业小区项目建设征用包括原告户在内的房改房住户63户、私人户13户及粮食局等3个单位的房屋及土地。2009年9月5日，乐业县房屋拆迁管理办公室出台《乐业县城中商业步行街项目（即时代商业小区项目）开发拆迁安置补偿方案》，规定：“房改房安置补偿中的实物补偿按被拆迁人持有的房屋所有权证的建筑面积置换，置换比例为1：1，置换新房时超出原住房面积部分由被拆迁人按乐业县2009年市场房价（1280元/平方米－1600元/平方米）购买；房改房安置地点在该项目安置小区商品房内，房改房安置楼盘今后可不列入物业统一管理，由被拆迁单位自行管理。”2012年9月27日，被告与时兴房地产公司签订《乐业时代商业广场拆迁户安置房补充协议》，约定：“被告自愿认购时兴房地产公司开发的时代商业小区项目4栋2单元202号房，建筑面积为115.62平方米，其中，抵被告被征用的房屋面积53.51平方米，新购面积62.11平方米，购房款为88457元。”同日，时兴房地产公司将房屋交付给被告，被告一直居住使用该房屋至今。2010年9月15日，时兴房地产公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定：“时兴房地产公司将时代商业小区委托原告实行物业管理，委托管理期限为5年，自2010年9月15日起至2015年9月14日止，合同期满业主委员会未成立，该合同继续有效。”2012年9月27日，被告在接收房屋的同日签订了《物业管理费缴纳承诺书》等多份承诺书，承诺同意并遵守原告制作的《物业管理服务协议》、《物业管理费缴纳承诺书》等材料的条款，自愿缴纳物业管理费等。原告制作的《物业管理服务协议》约定：“业主依据本协议向原告交纳物业管理费用，住宅楼按建筑面积每月每平方米0.6元交纳物业管理费，交纳费用时间为每年1月10日前；业主在房屋交付后向原告交纳房屋共用部位和设施维修基金，每月每平方米0.1元。”时代商业小区至今未成立业主大会，未选举产生业主委员会，原告从2010年9月15日起至2017年6月29日止对时代商业小区实行物业管理。2017年7月9日，原告与乐业县德高物业服务有限公司（以下简称“德高物业公司”）签订《物业管理权转让协议书》，约定原告将其与时代商业小区业主（或房屋租户）签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转移给德高物业公司。德高物业公司从2017年6月30日起对时代商业小区实行物业管理。另查明，2011年5月27日，乐业县物价局、乐业县住建局出台《关于乐业时代商业广场小区物业管理服务收费标准的批复》，对时代商业小区的物业管理服务收费批复如下：“普通住宅物业管理服务费基准价为每月每平方米0.39元，具体收费标准由业主与物业管理企业根据基准价上下15%浮动幅度在物业服务合同中约定；上述服务收费已经包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用等。”被告从2012年9月27日接收房屋至今，未向原告缴纳物业服务费。2019年7月16日，原告提起本案诉讼。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告所居住的时代商业小区的建设单位时兴房地产公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，将时代商业小区委托原告实行物业管理，原告也实际对时代商业小区实行了物业管理，该合同对包含被告在内的所有业主具有约束力。被告在接收房屋的同时自愿签订了《物业管理费缴纳承诺书》等多份承诺书，承诺同意并遵守原告制作的《物业管理服务协议》、《物业管理费缴纳承诺书》等材料的条款，自愿缴纳物业管理费等，原告制作的《物业管理服务协议》亦对被告具有约束力，被告应依照法律规定和《物业管理服务协议》约定向原告交纳物业服务费，被告拒绝交纳，应承担继续履行交纳义务的违约责任。本案中，被告拒绝缴纳物业服务费有以下四项理由，本院逐一认定如下： 理由一，原、被告未签订《物业管理服务协议》。如前所述，本案《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。 理由二，根据2009年9月5日乐业县房屋拆迁管理办公室出台的《乐业县城中商业步行街项目开发拆迁安置补偿方案》中“房改房安置地点在该项目安置小区商品房内，房改房安置楼盘今后可不列入物业统一管理，由被拆迁单位自行管理”的规定，被告被征用的房屋属房改房，不列入物业统一管理，不用缴纳物业服务费。本院认为，首先，上述安置补偿方案规定系乐业县房屋拆迁管理办公室单方制定，未取得时代商业小区物业服务企业的同意或追认，对物业服务企业不具有约束力。其次，被告原房改房所在单位是乐业县粮食局，被告未举证证实其所在安置楼盘的物业服务是乐业县粮食局或是其他部门实行管理，应当承担举证不能的法律责任。本院有理由相信，原告对被告提供了物业服务。因此，被告此项抗辩，本院不予支持。 理由三，被告以时代商业小区存在脏、乱、差、乱搭、乱建、被盗、路面和房屋受损等现象为由拒绝支付物业服务费。本院认为，被告此项抗辩亦依法无据，如被告认为原告不履行物业公司应尽的维修、养护、管理、维护义务，可另案主张原告承担继续履行等违约责任。 理由四，被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”本案中，原告诉请被告交纳2012年10月至2018年12月的物业服务费，该诉求并非法律规定的不适用诉讼时效的请求权，应适用三年诉讼时效的规定。原告提供的《关于追缴物业费的函告》及《全球邮政特快专递单》为复印件，被告抗辩未收到上述函告，因原告未提供原件予以核对，本院不予确认。除此以外，原告未提交诉讼时效中断的证据，应承担举证不能的责任。本院认为，原告制作的《物业管理服务协议》约定，业主交纳物业服务费的时间为每年1月10日前，则原告请求支付2016年物业服务费的诉讼时效截止时间为2019年1月10日，原告请求支付2017年物业服务费的诉讼时效截止时间为2020年1月10日。原告于2019年7月16日向本院起诉，2016年以前（含2016年）的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予支持。2017年以后（含2017年）的物业服务费虽未超过诉讼时效，但因原告于2017年7月9日与德高物业公司签订了《物业管理转让协议书》，德高物业公司从2017年6月30日起对时代商业小区进行物业管理，说明原告从2017年6月30日起不再对时代商业小区提供物业管理服务，原告主张2017年7月至2018年12月的物业服务费依法无据，本院不予支持。本院依法支持原告2017年1月至2017年6月共6个月的物业服务费。 关于原告主张被告支付房屋共用部位和设施维修基金（即住宅专项维修资金）的诉求，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属业主所有，关乎全体业主的共同或公共利益。该项资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。因此，有权向被告主张住宅专项维修资金的应为同一物业管理区域内的其他业主，由业主委员会代表全体业主向被告主张，作为物业服务公司的原告无权向被告主张。因此，对原告的该项诉求，本院不予支持。 关于被告应交纳的物业服务费的数额认定问题。原告主张物业服务费按0.45元/平方米/月计算，根据2011年5月27日乐业县物价局、乐业县住建局出台的《关于乐业时代商业广场小区物业管理服务收费标准的批复》规定，时代商业小区的普通住宅物业管理服务费基准价为0.39元/平方米/月，具体收费标准由业主与物业管理企业根据基准价上下15%浮动幅度在物业服务合同中约定，且上述服务收费已经包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用等。说明时代商业小区业主每月应交纳的物业服务费和住宅专项维修资金的总额不能超过上述规定。涉案《物业管理服务协议》中“住宅楼按建筑面积每月每平方米0.6元交纳物业管理费”的约定以及原告的“物业服务费按0.45元/平方米/月计算”主张已超过上述批复规定的最高标准，超过部分本院不予支持。根据上述批复及涉案《物业管理服务协议》中“住宅专项维修资金0.1元/月/平方米”的约定，本院依法核算被告应交纳给原告的物业管理费为：[0.39元/平方米/月×（1+15%）－0.1元/月/平方米]×被告房屋建筑面积115.62平方米×6个月＝241.76元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理 条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条第一款、第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告姚本金支付原告乐业县大地物业服务有限公司2017年1月至2017年6月的物业服务费241.76元； 二、驳回原告乐业县大地物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，由原告乐业县大地物业服务有限公司负担47.79元，由被告姚本金负担2.21元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  杨宗江 审 判 员  黄璇璇 人民陪审员  韦桂英 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  黄春柳