北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初415号原告（申请执行人）：昆仑信托有限责任公司，住所地浙江省宁波市鄞州区和济街180号1幢24-27层。法定代表人：**，董事长。委托诉讼代理人：孟圆，国浩律师（北京）事务所律师。被告（案外人）：张庆健，男，1979年3月27日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵恩峰，北京律众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王豪，北京律众律师事务所实习律师。被告（被执行人）：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，1987年3月3日出生，住北京市朝阳区。被告（被执行人）：北京泰和翔装修工程有限责任公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号东楼234。法定代表人：杜娟。被告（被执行人）：北京光耀东方商业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号18层2-1802。法定代表人：李贵斌。被告（被执行人）：李贵杰，男，1971年10月17日出生，住北京市朝阳区。原告昆仑信托有限责任公司（以下简称昆仑信托公司）与被告张庆健、被告北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）、被告北京泰和翔装修工程有限责任公司（以下简称泰和翔装修公司）、被告北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方公司）、被告李贵杰申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昆仑信托公司之委托诉讼代理人孟圆，被告张庆健之委托诉讼代理人赵恩峰、王豪，被告华亿安顺公司之委托诉讼代理人程宁宁到庭参加了诉讼。被告泰和翔装修公司、光耀东方公司、李贵杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆仑信托公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）京03执异503号执行裁定书，继续对北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼5层×号房屋（以下简称涉案房屋）采取查封、评估、拍卖等执行措施；2.张庆健承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、（2019）京03执异503号执行裁定书认定事实错误。张庆健虽签订了购房合同并实际支付购房款，但并没有实际占有房屋。张庆健自认购买两套房屋，并长期居住于另外一套房屋内，因此涉案房屋并非其唯一住房。张庆健不具备北京购房过户资格，房屋未办理过户系其自身原因造成。二、（2019）京03执异503号执行裁定书适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，执行裁定书中适用第二十九条是错误的。华亿安顺公司并非房地产开发企业，涉案房屋系其自购项目，并非其开发项目。因张庆健并未实际占有涉案房屋，且系其自身原因导致未能办理过户登记，故其异议理由不应得到支持。张庆健辩称，不同意昆仑信托公司的诉讼请求。法院的执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋所涉及的项目虽非华亿安顺公司初始开发的项目，是其自购项目，但其对项目进行改造开发后进行出售，其本质与房地产开发并无差异，本案应当适用第二十九条的规定。本案情形符合第二十九条的规定，应当驳回昆仑信托公司的诉讼请求。华亿安顺公司辩称，其答辩意见同张庆健的答辩意见一致。泰和翔装修公司、光耀东方公司、李贵杰未到庭答辩，但向本院提交书面答辩意见称，其答辩意见同华亿安顺公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。昆仑信托公司提交以下证据：证据1.（2019）京执44号执行裁定书、证据2.（2019）京03执573号执行裁定书，证据1、2证明昆仑信托公司与华亿安顺公司等公证债权文书一案由北京市第三中级人民法院负责具体执行工作；证据3.（2019）京03执573号执行公告、证据4.不动产房屋信息查询清单，证据3、4证明法院依法对包括涉案房屋在内的234套房屋采取保全措施；证据5.（2019）京03执异503号执行裁定书，证明2019年7月23日昆仑信托公司收到法院送达的执行异议裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。张庆健提交以下证据：证据1.《北京市商品房认购书》及《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，证明张庆健与华亿安顺公司在执行前已签署有效的买卖合同；证据2.收据及银行转账记录，证明张庆健已付款项超过合同约定总价款百分之五十；证据3.《致歉函》，证明系因华亿安顺公司原因导致一直未向张庆健交付该房产；证据4.《收款确认暨承诺函》，证明因华亿安顺公司延期交房，用违约金折抵购房款136053.36元；证据5.相关税款及代办费收据，证明张庆健已向华亿安顺公司支付了相关税费及代办费用；证据6.不动产登记信息查询结果告知单，证明张庆健名下无其他房产及享有购房资格。华亿安顺公司向本院提交建筑工程施工许可证，证明华亿安顺公司是涉案房屋开发企业。泰和翔装修公司、光耀东方公司、李贵杰未向本院提交证据。经本院组织质证，张庆健对昆仑信托公司提交的全部证据的真实性均认可，但对证明目的均不认可；华亿安顺公司对昆仑信托公司提交证据的质证意见同张庆健的质证意见一致。昆仑信托公司对张庆健提交的证据1—5的真实性、证明目的均认可，对证据6的真实性认可，对证明目的不认可；华亿安顺公司对张庆健提交的全部证据的真实性、证明目的均认可。昆仑信托公司对华亿安顺公司提交证据的真实性认可，对证明目的不认可；张庆健对华亿安顺公司提交证据的真实性、证明目的均认可。泰和翔装修公司、光耀东方公司、李贵杰未发表质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月6日，北京市高级人民法院作出（2019）京执44号执行裁定书，裁定北京市中信公证处（2019）京中信执字00542号执行证书由本院执行。本院于2019年5月9日作出（2019）京03执573号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰的银行存款四亿一千四百八十四万四千二百四十六元五角八分；二、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的违约金（以尚未清偿的回购价款本金四亿元为基数，自2019年4月12日起至欠款清偿之日止，按年利率24%计算）；三、冻结、拍卖、变卖泰和翔装修公司持有的华亿安顺公司100%的股权；四、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应负担的申请执行费四十八万四千八百七十四元及执行中实际支出费用；五、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的迟延履行期间的债务利息；六、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2019年5月13日，本院在执行（2019）京03执573号执行裁定书过程中查封了华亿安顺公司位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼-2至6层的部分房产，涉案房屋在查封范围之内。2019年6月12日，本院就房屋查封情况发布公告，公告内容为一、非经本院同意，任何人不得对上述财产有毁损、变卖、抵押、典当、赠送等影响本院对上述财产予以处分的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。二、相关权利人如认为本院的查封、处分措施损害其权利的，应自本公告发布十五日内向本院主张权利，逾期本院将对查封的财产进行处分。此后，张庆健提出执行异议，认为其已购买涉案房屋并交纳了房款，且其名下没有其他房屋，故依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，申请中止对涉案房屋的执行。本院经审查后，认为张庆健的异议理由成立，于2019年7月19日作出（2019）京03执异503号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定书于2019年7月23日送达昆仑信托公司，昆仑信托公司于2019年8月5日提起本案诉讼。另查，2014年8月16日，张庆健与华亿安顺公司签订《北京市商品房认购书》，约定张庆健向华亿安顺公司购买涉案房屋，房屋总价款为1672938元。该认购书签订当日，张庆健支付定金10万元。2014年8月22日，张庆健与华亿安顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定张庆健向华亿安顺公司购买涉案房屋，房屋总价款为1639479元。关于房屋交付，合同约定如付款方式为按揭贷款的，在全部贷款支付给华亿安顺公司或改为一次性付款情况下全部房款支付完毕的前提下，华亿安顺公司应于2015年8月31日前向张庆健交付房屋。关于产权变更登记，合同约定，选择一次性方式付款的，在张庆健按照约定向华亿安顺公司支付完毕全部购房款之日后150个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使张庆健取得房屋产权证；选择贷款方式付款的，在张庆健按照约定向华亿安顺公司支付完毕首付款且提交的全部资料京贷款银行核准为有效的及完整的资料（即银行审核批准贷款）后100个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使张庆健取得房屋产权证。该合同签订当日，张庆健支付购房款889479元。2014年9月29日，张庆健向华亿安顺公司交纳契税49184.37元、印花税820元、工本费550元、代办费1200元、公共维修基金7722元。2016年7月26日、12月26日、2017年5月15日、7月11日，华亿安顺公司先后向张庆健发送四份《致歉函》，就逾期交房问题表示歉意，并承诺承担相应的逾期交房违约金。2019年3月11日，张庆健签署《收款确认暨承诺函》，确认收到华亿安顺公司支付的自2015年9月1日至2018年8月10日违约金136053.36元。截止本院查封涉案房屋时，涉案房屋未向张庆健交付，亦未办理产权变更登记手续。又查，2014年5月21日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会颁发[2014]施[朝]装字0123号建筑工程施工许可证。该许可证载明建设单位：华亿安顺公司；工程名称：潮青汇大厦装修工程。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的核心问题在于是否应当排除对涉案房屋的执行。张庆健在执行程序中对涉案房屋的执行提出异议，认为依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应当排除对涉案房屋的执行；昆仑信托公司认为本案不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条而应适用第二十八条之规定，且不应当排除对涉案房屋的执行。关于本案的法律适用问题，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条针对的是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，张庆健主张适用该条规定，但并未就华亿安顺公司系涉案房屋的开发企业提供证据予以证明；华亿安顺公司虽认为其系涉案房屋的开发企业并提交建筑工程施工许可证以证明其主张，但该施工许可证载明的内容表明华亿安顺公司作为建设单位实施的仅是装修工程，该证据尚不能证明华亿安顺公司系涉案房屋的开发企业。张庆健关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条的主张缺乏事实依据，本院不予支持。本案应当适用《执行异议与复议规定》第二十八条之规定审查是否应当排除对涉案房屋的执行。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，排除对涉案房屋的执行至少应当符合以下四个条件：第一、在法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同；第二、在法院查封之前已合法占有该不动产；第三、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张庆健在法院查封之前未实际占有涉案房屋，本案之情形不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的应当排除执行情形，故不应当排除对涉案房屋的执行，昆仑信托公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许依据北京市第三中级人民法院（2019）京03执573号执行裁定书执行北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼5层×号房屋。案件受理费70元，由张庆健负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一九年十二月九日法官助理 王永基法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳