抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初3396号原告：抚顺市吉顺物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区将军街延吉路32号，统一社会信用代码91210400730806743L。法定代表人：王喜元，该公司总经理。委托诉讼代理人：张吉国，该公司经理。委托诉讼代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。被告：刘跃，男，1975年5月13日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告抚顺市吉顺物业管理有限公司诉被告刘跃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告抚顺市吉顺物业管理有限公司委托诉讼代理人张吉国、王家武，被告刘跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即缴纳物业费16333.68元(2004年7月1日-2019年10月31日)及滞纳金1468元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2003年与抚顺市天通房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告对江畔新苑住宅区进行物业管理，并经抚顺市物价局批准收取物业服务费。被告系该小区业主，2004年7月至2019年10月未交纳物业服务费。被告的房屋面积177.54平方米，每平按0.5元收取物业服务费，月缴费应为88.8元，合计欠费16333.68元。经原告多次催缴，被告至今没有交纳，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘跃辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告主体资格有问题。首先，对于原告提供的三份物业合同不认可。原告成立日期为2005年2月21日，故原告陈述其于2003年、2004年签订合同不属实。原告提交的2003年的物业合同只是建设单位赋予的前期物业管理合同，居民入住后物业公司的选用应当按国家法律执行，原告不是我居住小区业委会选聘的公司，也没有经过招投标，原告不具备提供物业服务的资格。对于原告提供的2004年的物业合同，物业费收费标准为空白，这个合同是无效的、不真实的。对于原告提供的2007年的物业合同非住宅收费标准为空白，既然没有约定对非住宅收物业费，现在原告起诉要求我交纳物业费没有依据和标准。另外，我对原告所述的业主委员会有异议，原告没有提供任何有关证据，我也从来不清楚业主委员会的情况，所以我对业主委员会的合法性以及业主委员会授予合同的合法性均有异议。再有，原告提供的转制方案中体现不出原告，与本案没有关联性。第二，我是2006年5月通过拍卖取得该房屋，于2006年年底入住。原告主张的闲置期间由我交纳物业费没有依据。原告提供的证据明确了住宅物业费0.4元，没有0.5元字样。原告提供的批复中载明有效期一年，现已过有效期限。第三，原告提供的物业合同约定的是对我小区住宅进行物业管理，我的房屋是门市，是非住宅，不在原告管理范围内。而且我的门市在园区外，是做办公室用的，不会产生噪音和污水。我的门市门冲外开，从来不在小区里面走。原告没有给我提供过物业服务。第四，原告说多次上门催缴物业费不属实，原告从未跟我要过物业费，我也从未收到过原告所说的催缴通知单，本案已经超过诉讼时效。基于以上原因我不同意交纳物业费，原告主张的滞纳金也没有法律依据，故不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告刘跃系抚顺市顺城区江畔新苑小区的业主，房屋为门市，建筑面积为177.54㎡。按照0.5元/㎡/月收取物业费，被告自入住起未交纳过物业费。原告曾于2017年7月8日、2017年12月20日向被告下发催缴通知单要求被告缴费未果。原告前身为抚顺市吉顺物业管理处，隶属于抚顺市橡胶一厂建筑工程队。2003年按照顺城区关于企业产权制度改革的有关文件规定，组建了抚顺市吉顺物业管理处（集体企业）。抚顺市天通房地产开发有限公司（甲方）与抚顺市吉顺物业管理处（乙方）于2003年5月26日签订了《物业管理委托合同》，抚顺市天通房地产开发有限公司将其开发的江畔新苑小区委托抚顺市吉顺物业管理处实行物业管理。江畔新苑小区业主委员会于2004年经抚顺市房产管理局核准成立。2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为原告。2007年3月20日抚顺市江畔新苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》。2008年12月经抚顺市物价局批复，原告对江畔新苑小区收取物业管理费。本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的抚顺市橡胶一厂建筑工程队簪吉顺物业管理处转制方案、抚顺市物价局批复、《物业管理委托合同》、业主大会核准书，被告提供的房屋所有权证、企业工商登记信息、缴存凭证复印件、照片、民事裁定书以及原、被告当庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。本院认为，被告所住小区为早年开发的老旧小区，在开发初期，开发商抚顺市天通房地产开发有限公司委托原告前身对其开发的小区进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》，依合同约定对被告小区实行物业管理。其后该小区成立业主委员会。并以委员会的名义再次与原告签订《物业管理委托合同》，由原告继续为该小区进行物业服务。本案争议焦点：一、原告主体资格问题。经国家企业信用信息公示系统查询，原告确实成立于2005年2月，但其前身为抚顺市吉顺物业管理处，该处隶属于橡胶一厂集体企业，后改制成立。虽未与被告签订物业合同，但被告所住小区亦接受了原告的服务，形成了事实上的服务关系，故原告主体资格适格。二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业费一节。首先，对于物业费收费标准应按照物业管理委托合同的约定即0.5元/㎡/月确定。其次，被告主张其门市房不在封闭小区院内，没有享受到原告服务一节。小区楼房是一个整体，门市房位于楼房的一层，其不是相对独立的空间。虽然被告门市房房门未在小区院内，但其与楼房是整体不可分割部分，其楼上业主按时交纳物业费，而被告拒不缴纳对其他业主存在不公平，故此辩解不予采纳。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如果属于原告服务范围内的，被告可向原告主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。对于交纳物业费的起算时间，原告主张自2004年7月1日开始计算，被告主张其通过司法拍卖于2006年5月取得该房屋，于2006年年底入住。因被告系通过司法拍卖取得该房屋，故本院根据被告提供的辽宁省抚顺市中级人民法院于2006年5月25日作出的（2005）抚执二字第00007号民事裁定书的落款日期即2006年5月25日确定被告应当交纳物业费的起算时间。即被告应当支付原告2006年5月25日至2019年10月31日的物业费14309元（0.5元/㎡/月×177.54㎡×161个月+0.5元/㎡/月×177.54㎡÷31天×6天）。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。三、诉讼时效问题，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起3年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，被告近14年未缴纳物业费，已违约在先。原告曾于2017年7月8日、2017年12月20日向被告催缴并下发催缴通知单，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条的规定，判决如下：一、被告刘跃于本判决生效后立即给付原告抚顺市吉顺物业管理有限公司2006年5月25日至2019年10月31日的物业费14309元；二、驳回原告抚顺市吉顺物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元（已减半收取），由原告抚顺市吉顺物业管理有限公司负担44元，由被告刘跃负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审判员  刘军红二〇一九年十二月二十七日书记员  杨晓婷