云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初2712号原告：郑云强，男，汉族，1969年2月18日出生，四川省青神县人，户籍地址为四川省青神县。现住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：付建军、付飞龙，系四川新念律师事务所律师。付建军为特别授权代理，付飞龙为一般授权代理。被告：李金全，男，汉族，1965年3月10日出生，重庆市长寿区人，户籍地址为重庆市长寿区，现住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：罗明，系云南培生律师事务所律师。特别授权代理。原告郑云强与被告李金全租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员秦崧独任审理，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告郑云强的委托诉讼代理人付建军，被告李金全及其委托诉讼代理人罗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年1月6日签订了《厂房出租合同》，约定了由被告承租原告位于昆明市嵩明县杨林镇大树营村委会第三村民小组的厂房。双方签订的《厂房出租合同》中第一、二、三条约定了租赁时间、租金支付方式；第四条中约定了被告在使用过程中不得随意改变租用场地上的房屋结构；第十三条约定“未经甲方书面同意，乙方不得将该厂房转让、转租或抵押。否则，视为违约，甲方有权终止本合同并收回厂房。”签订合同后，原告已经依照合同按期将厂房交付给被告使用至今。2019年8月初原告在对该厂进行例行检查监督时，现场查看并了解得知被告擅自改变房屋结构，在租赁厂房内违规搭建钢构夹层，开挖地基地沟，存在重大安全隐患。同时了解得知，被告于2019年4月在未经原告同意的情况下，将厂房转租给了第三人，严重违反了合同约定。原告己于2019年8月8日向被告发出了《解除合同通知书》，要求被告在收到该通知之日起10日内将厂房腾退并恢复原样交还给原告，租金据实计算至被告交还厂房给原告的时间。但被告在收到《解除合同通知书》之后，依然置之不理，拒不将厂房交还给原告。综上所述，被告与原告签订了《厂房出租合同》后，未经原告允许，私自将厂房转租给第三人，并改变了厂房结构，给原告的厂房造成了重大的安全隐患。原告在得知此情况后向被告发出了《解除合同通知书》，但被告在收到《解除合同通知书》后，拒不按照通知书要求腾退交还原告，给原告造成了很大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、依法确认原告于2019年8月8日向被告发出的《解除合同通知书》己经发生法律效力；2、请求依法确认原告于2016年1月6日与被告签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除，判令被告将厂房腾退并恢复原样交还给原告；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告辩称：1、原告所诉不是事实，我没有改动过厂房内的主体框架结构，没有开挖过深沟；2、我只是分租而不是转租，我与原告签订的厂房出租合同里并没有禁止分租的行为；3、因为厂房办证的事情原告要上涨租金，但这事与我没有关系，我给案外人胡明说过让他不要提交我和他签订的厂房分租协议原件给原告，但是不知道出于什么原因胡明提供了原件给原告，本案存在原告与案外人胡明串通损害我权益的事实，原告违反合同约定要把我从厂房里赶走。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理，本院确认如下法律事实：2016年1月6日，原告郑云强将位于大树营村委会第三村民小组荒山上修建的厂房、库房出租给被告李金全使用，双方签订了厂房出租合同，在合同中约定：租用厂房住房院坝建筑面积约为10000平方米，租期为17年（从2016年4月1日至2033年3月31日止），前三年（从2016年4月1日至2019年3月31日止）每年租金为360000元；第二个三年（从2019年4月1日至2022年3月31日止）每年租金420000元,以此类推，每一个三年租金上涨60000元。每年租金必须在前一年房租到期时提前一个月一次性付清，否则原告有权终止本合同。签订合同当日，被告一次性付清二年房租给原告，原告负责安装一台250KW的变压器给被告使用，水电费用由被告自行缴纳。被告一次性向原告交纳保证金30000元，租赁期满后双方约定的合同终止，原告如数退还被告保证金。被告不得随意改变租用场地上的房屋结构，如需装修和改变，需经原告同意后方可实施，被告室内装修不得改变房屋结构。未经原告书面同意，被告不得将厂房转让、转租或抵押，否则，视为违约，原告有权利终止本合同并收回厂房。原、被告均在合同上签字并按捺手印。合同签订后，被告按时交纳了租金并租赁厂房进行经营。2019年4月14日，被告与案外人胡明签订了厂房分租协议，在该协议中约定：由被告作为出租方将位于大树营村委会第三村民小组荒山上修建的厂房、库房原彩钢瓦厂房分租一半左右，住房二楼和三楼以及进大门为中心右边部分、住房与公路中间绿化地共计4000平米左右分租给案外人胡明，租金为每月9元/平方米，每三年递增1元，租期为十二年（从2019年4月15日至2031年4月14日止），前三年（从2019年4月15日至2022年4月14日）每年租金432000元，第二个三年（从2022年4月15日至2025年4月14日止）每年租金480000元……以此类推。每年租金必须在前一年租期到时提前一个月一次性付清，否则，被告有权终止本合同，案外人胡明需无条件搬出厂房。此外，被告与案外人胡明还对水电费、不能随意改变房屋结构、未经允许不得转让、转租或抵押等事宜进行了明确约定。被告及案外人胡明在该份合同上签字并按捺手印。2019年8月8日，原告向被告送达解除合同通知书，要求被告在收到本通知之日起十日内，将厂房腾退并恢复原样后交还。现双方因厂房租赁事宜产生纠纷。另查明：位于大树营村委会第三村民小组荒山所有权人属于大树营村委会第三村民小组，2010年3月2日，大树营村委会第三村民小组将荒山出租给案外人云南蓝昕家具有限公司作为多种项目经营基地开发用地，由村小组按年收取租金并一次性收取管理费。2015年3月17日，云南蓝昕家具有限公司将该荒山上修建的厂房和办公用房及相关资产全部有偿转让给了原告，由原告交纳276万元转让费后取得用地经营的权利。同日，大树营村委会第三村民小组与云南蓝昕家具有限公司、原告签订了荒山租用补充协议书，大树营村委会第三村民小组知晓并确认了转让的效力和事宜，认可荒山13.5亩地上附着物和不动产由原告享有。另外，2019年5月15日，原告因故将厂房供电断开并要求涨房租，原告与被告协商未果，被告向杨林派出所报警。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份证复印件、荒山租用协议、转让协议书、荒山租用补充协议书、厂房出租合同、厂房分租合同、解除合同通知书、视听资料、接处警登记表等证据在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于原告要求确认2019年8月8日向被告发出的《解除合同通知书》己经发生法律效力的诉讼请求，原、被告在厂房出租合同中已经明确约定了未经原告书面同意，被告不得将厂房转让、转租或抵押。被告庭审中辩称与案外人胡明签订的是分租协议不违反与原告签订厂房出租合同约定内容的辩论意见，本院认为，分租是指房主将及于不动产的权利分割租给不同的承租人；转租是指承租人将租用的不动产全部或部分出租给第三方的行为。被告与案外人胡明签订的厂房分租协议其实质内容仍属于转租，被告并不具有对外分租的权利，庭审中无证据证实其转租部分厂房使用权给案外人胡明征得了原告的书面同意，其转租行为已经违反了原、被告签订的厂房出租协议。原告庭审中提交的视频和图片在时间上具有连续性，在视频中贴在厂房外面的解除合同通知书载明的时间为2019年8月8日，故对于原告的该项诉请本院予以支持；对于原告要求确认2016年1月6日与被告签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除，判令被告将厂房腾退并恢复原样交还给原告的诉讼请求，据前文所述，被告转租行为未征得原告的书面同意，其行为已经构成违约，按照合同约定原告有权终止合同并收回厂房，庭审中双方均认可2019年的厂房租金已经付清，故本院确认原告与被告于2016年1月6日签订的厂房出租合同已于2019年8月8日解除，被告无权继续占有厂房，应履行厂房腾退义务。考虑被告经营近四年，厂内投入需要时间整理和清点，故本院酌情考虑被告在本判决生效后二十日内进行厂房腾退。庭审中，原告并未向本院充分举证证实厂房的原样如何，故对于原告要求被告恢复厂房原样的诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称原告与案外人胡明串通损害其利益的辩论意见，庭审中被告对此并未提交充分证据予以证实，其所述内容多为主观臆断无证据佐证，故对该辩论意见本院不予采纳。对于被告辩称原告2019年5月15日私自断电的行为破坏生产经营、寻衅滋事扰乱社会治安、危及生命财产，本院认为属于刑事范畴，若有线索其应向公安机关提供和反映，故对该辩论意见本院不予采纳。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告郑云强与被告李金全于2016年1月6日签订的《厂房出租合同》已于2019年8月8日解除并己发生法律效力。二、由被告李金全于本判决生效之日起二十日内履行腾退厂房义务。三、驳回原告郑云强的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告李金全承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员 秦 崧二〇一九年十二月二十三日书记员 管文娟