成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11457号 原告：李仕英，女，汉族，1984年10月15日出生，户籍地：成都市高新区。 委托诉讼代理人：郑蕾，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：某银行股份有限公司成都某支行，住所地：成都市武侯区。 负责人：王某。 委托诉讼代理人：鲁国元，男，汉族，户籍地：成都市龙泉驿区，系公司员工。 第三人：谢娜，女，汉族。1982年4月14日出生，户籍地：成都市高新区。 原告李仕英与被告某银行股份有限公司成都某支行（以下简称“某银行”）、第三人谢娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6号受理后，依法组成合议庭，2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告李仕英委托诉讼代理人郑蕾，被告某银行委托代理人鲁国元到庭参加了诉讼，第三人谢娜经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告李仕英向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于成都市高新区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月19日，原告收到了贵院邮寄送达的（2019）川0106执异332号《执行裁定书》。2011年7月6日，原告与第三人签订房屋买卖预约合同，第三人将其名下位于成都市高新区的房屋出售给原告，约定房款为220000元，并办理了合同公证。合同签订后，原告依约支付了200000元购房款，余下20000元在办理房屋过户登记后支付，第三人必须在合法取得该房屋所有权证时协助原告办理房屋产权过户登记。同日，第三人将房屋、房屋钥匙、业主卡等交付给了原告，原告随即对房屋进行了装修并使用至今。2018年4月12日，被告根据（2018）川成蜀证执字第186号执行证书向贵院申请执行第三人，贵院以（2018）川0106执2502号立案执行，并于2018年7月30日查封了上述房屋。原告随即提起执行异议但被裁定驳回。 原告认为，原告与第三人签订的房屋买卖合同和预约合同系其真实意思表示，也不违反国家有关法律法规的强制性规定，应属合法有效。在原告已经履行了合同主要义务，房屋也已经交付，由原告进行装修并使用，且对于未能办理房屋产权过户手续原告没有任何过错的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》等法律法规规定，原告特提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉请。 第三人谢娜经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为对答辩权利的放弃。 被告某银行答辩称，第三人谢娜是被告贷款的保证人，本案诉争财产是登记在第三人名下，是第三人承担保证责任的财产，因此执行法院查封本案诉争财产符合相关法律规定；2、就算原告购买了本案诉争财产，但未能办理转移登记，不具有物权效力，原告在买卖合同下仅享有债权，其拟排除本案诉争财产的强制执行，不符合先关法律规定，因此综上恳请法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明，2017年8月2日，借款人成都市胜堂机电设备有限责任公司与贷款人某银行股份有限公司成都双楠支行签订《借款合同》，在该合同中明确约定了借款的币种、用途、金额、期限、利率及其违约责任等条款；为了保证债务的履行，借款人成都市胜堂机电设备有限责任公司作出了自愿接受依法强制执行的意思表示，申请了公证并赋予该借款合同强制执行效力；2017年8月7日，中华人民共和国四川省成都市蜀都公证依据双方的申请作出（2017）川成蜀证内经字第132419号具有强制执行效力的债权文书公证书。2017年8月8日，某银行股份有限公司成都双楠支行向成都市胜堂机电设备有限责任公司履行了出借义务。 2017年8月2日，债权人某银行股份有限公司成都双楠支行与保证人谢娜、杨文学、卢跃花、黄成斌、黄震签订了《最高额保证合同》，保证人为上述贷款提供了最高额连带责任保证担保。并特别约定：担保人若不履行或不完全履行合同约定的担保责任时，愿意接受依法强制执行。2017年8月7日，前述《最高额保证合同》经中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处公证并赋予强制执行效力【公证书编号：（2017）川成蜀证内经字第132418号】。后因借款人成都市胜堂机电设备有限责任公司未按时足额偿还上述借款本息，贷款人某银行股份有限公司成都双楠支行于2018年3月1日让借款人成都市胜堂机电设备有限责任公司、保证人谢娜、杨文学、卢跃花、黄成斌、黄震签收了《某银行债务逾期催收通知书》《某银行督促履行担保责任通知书》并进行了催收，但借款人、保证人仍未履行给付义务、担保责任。截止2018年3月1日，尚欠借款本金人民币3998999.28元，利息、罚息、复利共计人民币31946.79元。 2018年3月12日，贷款人某银行股份有限公司成都双楠支行向中华共和国四川省成都市蜀都公证处申请出具与借款人成都市胜堂机电设备有限责任公司、保证人谢娜、杨文学、卢跃花、黄成斌、黄震签订的具有强制执行效力的《借款合同》《最高额保证合同》的执行证书。2018年3月23日，中华共和国四川省成都市蜀都公证处出具（2018）川成蜀证执字第186号执行证书。后，贷款人某银行股份有限公司成都双楠支行向成都市金牛区人民法院申请强制执行；成都市金牛区人民法院依据已经发生法律效力的（2018）川成蜀证执字第186号公证书，于2018年4月12日受理某银行股份有限公司成都双楠支行申请执行被执行人成都市胜堂机电设备有限责任公司、谢娜、杨文学、卢跃花、黄成斌、黄震公证债权文书一案。执行标的4030946.07元及利息，执行费42709元。执行中，成都市金牛区人民法院向被执行人发出执行通知书，责令被执行人限期履行义务，但被执行人未履行生效的法律文书确定的义务。故成都市金牛区人民法院依据法律规定对被执行人的财产进行查封并作出（2018）川0106执2502号执行裁定书，其中查封了被执行人谢娜名下位于成都市高新区的房屋（业务件号：权×）。 再查明，2018年8月17日，某银行股份有限公司成都双楠支行变更为某银行股份有限公司成都某支行。 再查明，案外人李仕英向本院提出书面异议，2011年7月6日，李仕英与谢娜签订了房屋买卖预约合同，约定谢娜将其名下的位于成都市高新区的房屋出售给了李仕英，房屋价格220000元。双方就前述合同办理了公证。合同签订后，李仕英支付了200000元，余下20000元依据合同约定在办理房屋权属过户登记后支付。谢娜随即将案涉房屋交给李仕英使用。请求法院中止（2018）川0106执2502号执行裁定的执行内容，并解除对案涉房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并作出（2019）川0106执异332号执行裁定书驳回李仕英的异议请求。李仕英不服该裁定，诉至本院，形成本诉。 再查明，2011年7月6日，李仕英与谢娜签订房屋买卖预约合同，谢娜将其名下位于成都市高新区的房屋出售给李仕英，约定房款为220000元，并在中华人民共和国四川省成都市高新公证处办理了合同公证。合同签订后，李仕英依约支付了200000元购房款，余下20000元购房尾款，双方约定在谢娜协助李仕英办理案涉房屋买卖过户的当日，以现金或转账方式向谢娜支付。特别说明：2011年7月6日。此时案涉房屋系征地拆迁安置房，并未办理产权登记；2013年3月31日登记在谢娜名下，于2015年8月11日被本院查封，经李仕英陈述，该查封已被解除。 李仕英陈述，2019年8月19日，谢娜将房屋、房屋钥匙、业主卡交付给了自己，原告随即对房屋进行了装修并使用至今。并向本院提交房屋装修证明、《房屋租赁合同》、社区证明，证明房屋已经交付李仕英，并出租方式使用。 以上事实有原被告身份信息、房屋信息查询记录、公证书、（2018）川0106执2502号裁定书、收据及业务凭证等材料、公证的《借款合同》、公证的《最高额保证合同》、执行证书、执行受理通知书、查封谢娜财产的执行裁定书、等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是原告是否对案涉房屋享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。原告根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》、《最高人民法院办理执行异议和复印件若干问题的规定》向本院提起执行异议之诉，原告所举出的证据欲说明其在涉案房屋查封之前便已经签订合法有效的预约买卖合同并且已按约支付了房款，并且已经占有该不动产，应当享有涉案房屋的所有权，可以排除被告某银行的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有限的书面买卖和合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；（三）已支付全部借款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该法律对登记在被执行人名下的不动产提出异议作出明确约定；换言之，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议人民法院应当支持的条件必须都满足，在人民法院查封前满足前述法律规定的四项条件。具体到本案中，2013年3月31日，第三人谢娜获得了房产证，至今已达6年的时间，尚未过户到李仕英。根据交换和质证的证据，结合庭审查明情况，原告李仕英并未向本院提交相关证据证明在长达6年期间向谢娜主张过办理案涉房屋过户登记而谢娜拒不配合，或其他非李仕英自身原因无法过户的原因予以证明。因此原告李仕英所主张的权利不能排除案涉房屋享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回李仕英全部诉讼请求。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 案件受理费100元，公告费300元，由李仕英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 铮 人民陪审员  梁一峰 人民陪审员  陈瑞雪 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  何忆君