湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9539号原告：益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区暮云街道芙蓉南路1129号（幸福庄园会所二楼）。法定代表人：倪阳宇。委托诉讼代理人：任建辉，湖南南燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灿，湖南南燕律师事务所实习律师。被告：刘彦仁，男，1988年7月20日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：陈晶晶，女，1988年10月2日出生，汉族，长沙市天心区。原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司（以下简称益阳福中福公司）与被告刘彦仁、陈晶晶物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司委托诉讼代理人任建辉、陈灿，被告刘彦仁、陈晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告益阳福中福公司请求判令：一、被告支付物业管理费3970元，违约金1191.12元（多余部分的违约金原告自愿放弃），总计5161.52元；二、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为幸福庄园业主，原告和被告签订了前期物业管理服务协议和业主管理规约，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方1.6元；逾期缴纳物业管理费的，按照逾期缴纳金额千分之一每天的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告于2016年9月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠缴物业费3970元，违约金1191.12元（多余部分违约金自愿放弃）。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳，故诉至法院。被告刘彦仁、陈晶晶辩称：1、原告未能按照物业服务合同约定提供物业服务，存在严重违约，对小区房屋及公共建筑维修、设备保养、门禁系统、治安保卫、清洁卫生及园林绿化等众多方面均未能履行服务合同约定的义务；原告收房开始房屋多次开裂，2015年才做简单处理，原告多次强调处理不合格，物业公司坚持说房屋没问题，房屋装修好一个月就开裂一直得不到解决；2、原告严重违反物权法、合同法及物业管理条例，且拒绝整改；3、被告多次致函要求原告就物业服务中存在的违约行为进行整改并按合同约定履行相关义务。原告承认违约事实但拒绝整改，该行为全体业主无法接受，业主依据合同履行抗辩权有权拒绝物业费或按物业服务合同实际履行程度要求原告减免收取物业费；4、原告要求被告全额支付物业管理费及承担违约金的诉求违背事实和法律依据，物业管理费应当结合原告的违约情况予以减免，同时由于原告违约在先，其主张的违约金的诉求应当全部驳回，诉讼费应有原告承担。经审理查明：被告刘彦仁、陈晶晶系长沙市天心区暮云镇芙蓉南路幸福庄园福园3栋1304号房业主，购房合同载明该房屋建筑面积88.61平方米。2014年5月12日，原告益阳福中福公司（甲方）与被告刘彦仁、陈晶晶（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），对双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。其中第一条甲方的主要权利义务包括对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，乙方的权利义务包括监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见与建议，依据本协议向甲方交纳相关费用等。第二条、第三条对甲方提供的物业服务内容和质量予以明确。第四条约定住宅按建筑面积每月每平方米高层1.6元的标准计算，交楼时预收半年的管理费，自第七个月起，每季度的管理费合缴一次，管理费缴交止期限为该季度第一月的15日前。第九条主要约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每月千分之一交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。因被告刘彦仁、陈晶晶未按时足额交纳物业费，原告益阳福中福公司2019年6月19日向被告刘彦仁、陈晶晶发出《律师函》进行催款。自2016年9月1日至2018年12月31日止，被告刘彦仁、陈晶晶共欠物业管理费3970元。双方就物业服务费交纳事宜不能协商一致，原告益阳福中福公司遂诉至本院。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同、入伙通知书、入伙会签单、前期物业服务协议、业主管理规约、律师函、快递单号，催收物业管理费短信、物业管理缴费通知书等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。刘彦仁、陈晶晶与益阳福中福公司签订物业协议，系双方真实意思表示，本院确认合法有效。益阳福中福公司向小区业主提供物业服务，小区业主应按约履行交费义务。被告刘彦仁、陈晶晶未按约交纳物业费，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。故原告要求被告支付自2016年9月1日至2018年12月31日止欠缴的物业管理费3970元，本院予以支持。依据物业协议约定，应按日千分之一的标准计算违约金，原告自愿调整为按欠款金额30%的标准计算，因该违约金过分高于实际损失，本院酌情调整为按应付款项5%的标准计算，即被告刘彦仁、陈晶晶应向原告益阳福中福公司支付违约金198.5元（物业服务费3970元×5%）。被告辩称原告的物业服务存在违约行为，物业服务不到位，要求驳回原告关于违约金的诉求，因证据不足以证明被告物业服务长期有瑕疵，且业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式主张权利，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式，故对被告以物业服务不到位、拒绝整改为由拒交物业费的答辩意见，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：一、限被告刘彦仁、陈晶晶在本判决生效之日起十日内支付原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司物业服务费3970元；二、限被告刘彦仁、陈晶晶在本判决生效之日起十日内支付原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司违约金198.5元；三、驳回原告益阳福中福物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘彦仁、陈晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢利红二〇一九年十二月十三日书记员  陈 琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。