云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1611号原告：何健锋，男，汉族，1958年10月19日出生，身份证住址湖南省冷水江市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所律师，执业证号15331200511166910。代理权限为特别授权代理。被告：刘德华，男，汉族，1965年2月1日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市，现住瑞丽市。第三人：赵海涛，女，汉族，1974年7月30日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：王正前，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331201810033959。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：毕玉明，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331200710718557。代理权限为特别授权代理。原告何健锋与被告刘德华、第三人赵海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序进行审理。2019年11月20日，本案巡回公开开庭进行审理，原告何健锋及其委托诉讼代理人高李波，被告刘德华，第三人赵海涛及其委托诉讼代理人王正前、毕玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何健锋向本院提出诉讼请求：1．判决确认位于瑞丽市房屋【房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第××号；国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第731号】归原告所有，被告刘德华应及时协助原告办理该不动产的相关过户手续；2．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年8月5日，原告通过朋友王某介绍后购买被告刘德华位于瑞丽市瑞丽江花园小区25幢4单元101号商品房。由于当时该房屋处于按揭贷款，未办理房屋权属证书，为此，原告（乙方）与被告（甲方）签订了附条件的《房屋转让协议》，约定，1．刘德华有瑞丽江花园房子一套25幢4单元101号房转让给何健锋，过户手续没有办，等乙方需要办理过户手续时，甲方配合办理过户手续，所有过户手续产生费用由乙方负责支付；2．甲方把全部购房手续交给乙方；3．甲方所有债权债务与此房屋无关，女子也与此房无关；4．乙方接收甲方房子后必须遵守公司、银行的有关规定按时缴纳银行贷款利息和各种费用；5．乙方应支付甲方转让费156848元；6．双方签字成交后任何一方不得反悔，以协议为准，共同遵守；7．甲方有责任帮助乙方办理过户手续。原、被告双方和见证人王某均签名按印。协议签订后，被告刘德华将《商品房购销合同》原件，《个人购房借款/担保合同》原件，偿还银行贷款需要的中国工商银行卡，即户名为刘德华的银行卡（62×××04）和房屋钥匙一并交给原告。到2010年9月9日，原告不仅支付了协议约定转让款156848元，还将之前被告支付的银行贷款本息合计18400元一并支付给被告，共计交付175248元，被告向原告出具《收据》。原告接受房屋后，于2015年初进行装修并入住至今。签订协议后，原告一直按照银行借款合同约定支付贷款。不想到了2019年7月，被告突发疾病住院，直到2019年9月才出院。被告出院后，原告考虑如果按照银行借款合同约定，要等到2029年12月才能还清贷款，之后才能办理房屋过户手续。在今后的那么多年不知道还会发生什么状况。为了尽快履行房屋过户手续，原告与银行协商好可以提前结清银行贷款，解押抵押的房地产证，然后就可以让被告配合办理房屋过户手续。为此，2019年9月22日，原告专门约了见证人王某一起到被告家中协商房屋过户相关事宜。当时被告和第三人均在场，二人一致同意原告的方案，承诺会配合办理房屋过户手续。不想过了几天，第三人赵海涛以房屋系其婚前财产，不清楚被告转让房屋为由反悔，被告也反悔，并拒绝协商办理过户手续。鉴于被告的不诚信行为，原告在已经支付合理价款后，理所应当可以要求被告履行配合办理过户手续的义务。为此提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告刘德华口头辩称，案涉房屋何时成了原告的了？我不认可。第三人赵海涛陈述，1．原告请求确认位于瑞丽市房屋归原告所有没有事实和法律依据。本案事实是，2009年11月11日，被告与第三人共同购买案涉不动产，并于2009年12月17日共同到中国工商银行办理了按揭贷款（当时案涉房产未做房产抵押手续），因家庭主要由被告管事，第三人就没有继续过问案涉房产的事情，但被告一致宣称案涉房产已对外出租。2019年7月26日左右，被告生病致使其生活不能自理，第三人和儿子在照顾被告生活起居过程中，看到被告手机里收到关于归还房贷的短信提醒，第三人就和儿子一起于2019年8月14日到银行存了1500元到还款账户，还发现银行工作人员曾打电话、发短信通知被告到银行办理房贷抵押手续，因被告生病就没有办理。过了20多天，第三人到案涉房产处查看，原告才告知第三人案涉房产已由被告出售了原告，根本没有对外出租。对此出售行为，第三人并不认可。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，案涉房屋所有权发生转移应当以办理登记为生效要件，没有办理所有权变更登记则不发生物权转移。案涉房屋现仍登记在被告名下，原告与被告签订的《房屋转让协议》不能导致所有权必然变更，案涉房屋的所有权人仍为被告与第三人。该房屋系被告与第三人夫妻关系存续期间的共同财产，双方具有平等处分权。被告私自处分夫妻共同财产系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，原告在受让案涉房产时应当预见该房产系被告与第三人夫妻共同财产的事实，应当通知第三人在转让合同上签字，但原告并未通知，因此不能认定原告系善意取得案涉房产。2．原告与被告签订《房屋转让协议》系无效协议，第三人保留向原告追回涉案房产的权利。涉案房产系被告与第三人在夫妻关系存续期间的共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻双方对共同财产有平等处分权。被告未经第三人同意私自处分涉案房产，系无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，在第三人未作追认的情况下，上述《房屋转让协议》系无效合同，第三人有权向原告追回涉案房产。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《瑞丽市住房和城乡建设局住房保障与房地产监管股关于云南和序律师事务所介绍信的回复》原件1份，第三人提交的第三人的身份证复印件1份，被告的照片打印件1份，因当事人均无异议，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的《房屋转让协议》原件1份，《收据》原件1份，《商品房购销合同》复印件1份，《个人购房借款/担保合同》复印件1份，户名为刘德华、卡号为62×××04的银行卡1张，欲证实2010年8月5日，原告与被告签订附条件的《房屋转让协议》，约定：刘德华有瑞丽江花园房子一套25幢4单元101号房转让给何健锋，过户手续没有办，等乙方需要办理过户手续时，甲方配合办理过户手续，所有过户手续产生费用由乙方负责支付；甲方把全部购房手续交给乙方；甲方所有债权债务与此房屋无关，女子也与此房无关；乙方接收甲方房子后必须遵守公司、银行的有关规定按时缴纳银行贷款利息和各种费用；乙方应支付甲方转让费156848元；双方签字成交后任何一方不得反悔，以协议为准，共同遵守；甲方有责任帮助乙方办理过户手续。原被告双方和见证人王某均签字按印。协议签订后，被告将《商品房购销合同》原件，《个人购房借款/担保合同》原件，户名为刘德华、卡号为62×××04的用于按月偿还银行贷款的银行卡1张和房屋钥匙一并交付原告，其中第三人在《个人购房借款/担保合同》上签名，其清楚知晓该房屋抵押贷款事实。2010年9月9日，原告不仅支付协议约定的转让款156848元，还将被告之前支付的银行贷款18400元一并交付被告，共计支付175248元，被告特此出具《收据》。被告通过此次转让房产赚取53348元利润（156848元-首付款103500元）。经质证，被告对《房屋转让协议》中“刘德华”的签字真实性无异议；对《收据》主文系由其书写无异议，对落款处的“刘德华”签字不能确定，也不能确定是否收到原告交付的175248元购房款和银行贷款；对《个人购房借款/担保合同》中“刘德华”的签字无异议，对“赵海涛”的签字真实性无法确定，主张以赵海涛意见为准；被告确认该贷款合同系其购买案涉不动产时发生的贷款，对原告是否向其交付156848元购房款和18400元贷款无法确定，对银行卡的真实性、关联性无异议。第三人对《房屋转让协议》真实性、关联性无异议，对合法性和证明内容有异议，认为协议系原告与被告在第三人不知情的情况下签订，合法性存疑；对《个人购房借款/担保合同》和银行卡真实性、合法性、关联性无异议，恰能证实案涉房产系被告与第三人的夫妻共同财产。结合被告与第三人的质证意见，并结合法庭调查，本院对《房屋转让协议》、《个人购房借款/担保合同》、尾号为7404的银行卡真实性、关联性均予以采信；因《收据》记载金额以及被告刘德华自认的备注内容记载金额与《房屋转让协议》记载的购房金额可以对应，结合原告持有上述《个人购房借款/担保合同》、银行卡的实际情况，本院认为被告已收到上述款项具有高度盖然性，故对其真实性予以采信。至于第三人抗辩《房屋转让协议》的合法性，将结合其他证据在后文评议。2．原告提交的装饰装修合同复印件1份，入住证明原件1份，照片打印件5张，欲证实原告于2015年初对案涉房屋进行装修，于2015年8月底入住案涉不动产至今。经质证，被告对该证据有异议，认为原告并未实际居住在案涉不动产，房屋装修系由被告于2009年完成，合计支出费用约10万余元。第三人对该证据真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为系单方出具，第三人对此不知情。结合被告与第三人的质证意见以及第三人答辩状中陈述其于2019年8月到案涉不动产查看的情况，本院确认案涉不动产现由原告居住的事实。至于原告入住时间起点，应当结合原告实际交纳物业服务费的时间综合评判为宜，原告仅凭入住证明难以确定其实际居住时间。3．原告提交的2013年4月8日离婚登记审查处理表及离婚协议复印件（加盖校对章）各1份，2013年11月7日离婚登记审查处理表及离婚协议复印件（加盖校对章）各1份，欲证实被告及第三人在离婚时已明确案涉房屋转让给原告，因此在离婚协议中未将案涉房屋计为夫妻共同财产予以分割，也没有将对应银行贷款列为夫妻共同债务予以分割。经质证，被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议。第三人对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为该证据足以说明案涉不动产为被告与第三人的夫妻共同财产，虽然双方在离婚时未对案涉不动产进行约定，也不能因此推定第三人同意被告将案涉不动产转让给被告。结合被告、第三人的质证意见以及法庭调查，本院确认上述婚姻登记机关存档的离婚协议系被告与第三人的真实意思表示，该两份协议可以证实第三人在与被告两次离婚中对于夫妻共同财产及共同债权债务的约定中，明确位于瑞丽市的不动产归刘德华，其他财产亦归刘德华，还明确赵海涛与刘德华无夫妻共同债务的事实。4．原告提交的银行交易明细单复印件1份，中国工商银行个人业务凭证复印件1份，微信聊天截图复印件2份，个人还款凭证复印件1份，欲证实原告按照协议偿还银行贷款，到2019年10月8日已经全部清偿完了案涉房屋的全部贷款；原告与被告微信（微信号×××）聊天可以证实原告在履行偿还贷款的过程中曾请被告代为清偿一次银行贷款，但被告不同意，自始至终都是原告清偿案涉房屋的贷款，原告与被告儿子的微信（微信号×××）聊天可以反映原告在2019年8月因出差未能及时清偿贷款，就由被告的儿子代为清偿1500元贷款，之后由原告将上述垫付款交还被告儿子。经质证，被告对该证据证明内容有异议，认为其不知晓原告代其清偿贷款，贷款系由其陆续偿还。第三人对交易明细单真实性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为案涉房产系被告与第三人的夫妻共同财产，原告与被告之间私自交易没有法律效力；对中国工商银行个人还款凭证有异议，收款账户不是被告贷款的还款账户，其次，原告陈述其清偿剩余贷款4万余元时系2019年10月8日，但是被告已经于2019年7月26日病倒，清偿贷款行为发生在被告生病以后，因此，对上述证据与本案的关联性有异议。结合被告与第三人的质证意见以及法庭调查，本院对该证据真实性予以确认，确认原告持续为被告清偿案涉不动产对应贷款。5．原告提交的证人出庭作证申请书复印件1份，住院证原件1份，书面证言原件1份，欲证实原告经证人介绍后与被告达成房屋转让合意，双方签订合同时原告曾询问被告是否与家人商量好，被告答复已经商量好，还证实原告向被告支付款项的情况，见证人见证原被告双方签订合同和付款全过程；2019年9月22日，见证人参与原告、被告和第三人协商办理案涉不动产过户事宜，被告与第三人现场一致同意过户。经质证，被告对证人证言无异议。第三人对证人证言真实性、合法性、关联性有异议，认为被告私自转让案涉不动产时未与第三人商量，谎称案涉不动产一直对外出租，第三人直至被告病倒后通过偿还贷款才知晓案涉不动产已经被被告转让，证人证言单一，无法与其他证据相互作证，可信度不高。结合被告与第三人的质证意见，本院认为，证人王某有正当理由无法出庭作证，被告作为转让行为方，对证人形成的书面证言无异议，故该书面证言可信度较高，对该证据真实性、关联性均予以采信。6．第三人提交的中国工商银行《自动柜员机客户凭条》原件1份，《活期历史明细清单》复印件1份，欲证实第三人看到被告手机里归还房贷的信息后，到中国工商银行柜员机存款1500元。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但认为原告已将第三人垫付的上述款项归还给被告与第三人的儿子。被告对该证据无异议。结合原告与被告的质证意见，本院对该证据真实性予以采信，确认第三人于2019年8月向被告的中国工商银行尾号为7470的账户存入1500元款项系用于偿还案涉不动产的银行贷款，事后，原告将上述1500元通过微信转账的方式归还给被告与第三人的儿子。7．第三人提交的手机通话记录截图复印件1份，短信截图复印件1份，欲证实中国工商银行的工作人员曾打电话、发短信催促被告尽快办理案涉不动产的房贷抵押手续。经质证，原告对该证据无异议，但认为该证据恰能证实被告认为案涉不动产已经出售给原告，不愿意到银行办理抵押贷款手续的事实。被告对该证据无异议。结合原告与被告的质证意见，本院认为，对该证据真实性予以采信，但因与本案无直接关联，故对其关联性不予采纳。8．第三人提交的通话详情截图复印件1份，欲证实因联系不上被告，中国工商银行的工作人员也打电话给第三人催促尽快办理房贷抵押手续。经质证，原告对该证据真实性无异议，证明内容有异议，认为不能通过通话记录证明通话内容。被告对该证据无异议。结合原告与被告的质证意见，本院认为该证据可以反映第三人与被告作为案涉不动产对应银行贷款的共同还款人，尚能与银行取得有效联系的事实，至于第三人主张的通话内容，本院认为难以确定，故对其证明内容不予采信。被告刘德华未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月11日，被告刘德华以自己名义与案外人云南煤化房地产开发有限公司瑞丽分公司签订《商品房购销合同》（以下简称购销合同），约定由被告购买位于瑞丽市，建筑面积147.64平方米，单价2258.87元/平方米，合计总金额333500元。该合同于2009年11月23日在瑞丽市建设局备案。被告为支付购房款向中国工商银行贷款23万元，并签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），约定上述贷款于20年还清，案外人云南煤化房地产开发有限公司瑞丽分公司作为保证人在该借款合同上盖章，被告作为抵押人签字按印，第三人作为抵押物共有人签字按印。被告需使用其名下中国工商银行62×××04的银行卡按月归还贷款。原告何健锋通过朋友王某介绍，与被告刘德华达成房屋转让合意，标的物即为上述位于瑞丽市瑞丽江花园小区25幢4单元101号商品房，经原告口头询问，被告表示其出售意图已与家人商量一致。2010年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议》，约定1．刘德华有瑞丽江花园房子一套25幢4单元101号房转让给何健锋，过户手续没有办，等乙方需要办理过户手续时，甲方配合办理过户手续，所有过户手续产生费用由乙方负责支付；2．甲方把全部购房手续交给乙方；3．甲方所有债权债务与此房屋无关，女子也与此房无关；4．乙方接收甲方房子后必须遵守公司、银行的有关规定按时缴纳银行贷款利息和各种费用；5．乙方应支付甲方转让费156848元；6．双方签字成交后任何一方不得反悔，以协议为准，共同遵守；7．甲方有责任帮助乙方办理过户手续。原告与被告分别在乙方与甲方处签字按印，见证人王某一并签字。2010年9月9日，被告向原告出具《收据》，载明：“今收到何健锋转让瑞丽江花园25栋4单元101室单元房款175248.00元，以（已）全部结清。转户手续费由何健锋负责。”被告在收款人处签字，并备注：其中刘德华工行卡：18400.00元。被告将其持有的购销合同原件，借款合同原件，其名下的尾号为7404的中国工商银行卡，以及收据，案涉不动产的钥匙一并交付原告。原告收到房屋后对案涉不动产进行装修并入住至今。另查明，2011年8月4日，上述位于瑞丽市不动产办理房屋登记，房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第××号，登记在被告名下。还查明，2013年4月8日，被告与第三人在瑞丽市民政局登记离婚，双方对婚生子的抚养进行约定，同时约定位于瑞丽市的不动产归男方，家中所有财产归男方所有，女方不用付抚养费，还约定双方无债权债务，此外无其他约定。随后，被告与第三人复婚。2013年11月7日，被告与第三人再次到民政局登记离婚，所附离婚协议对婚生子的抚养进行约定，同时约定位于瑞丽市产归婚生子，双方无债权债务，且无其他约定事项。再查明，自2010年8月15日以后，原告按月向中国工商银行归还被告名下的借款。2019年7月，被告突发疾病导致行动不便。2019年9月22日，原告邀请见证人王某到被告位于瑞丽市的家中商量房屋过户事宜。双方协商一致后，原告于2019年10月8日向中国工商银行一次性清偿被告依据借款合同尚欠的贷款本息合计145831.48元，该笔贷款全部结清。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：一、案涉《房屋转让合同》效力如何；二、原告是否对案涉不动产享有所有权，原告的诉请能否成立？本院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，合同双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自义务。原告何健锋与被告刘德华经自由协商，自愿签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，原告系以合理对价受让案涉不动产，被告存在获益情形，且该合同约定内容未违反法律禁止性规定，故该合同依法成立。现有证据可以证实被告购买案涉不动产时，以及与原告签订《房屋转让协议》时均系在与第三人赵海涛的夫妻关系存续期内，故应推定案涉不动产系被告与第三人的夫妻共同财产。现第三人抗辩上述《房屋转让协议》中无第三人签字，被告系故意隐瞒并擅自处分该夫妻共同财产，损害第三人对夫妻共同财产的平等处分权，第三人对上述转让行为不予追认，该《房屋转让协议》系无效合同。本院认为，上述抗辩理由难以成立，理由主要有：1．本案中，因被告对见证人王某的书面证言无异议，故本院确认原告在向被告购买案涉不动产时，被告系明确告知原告其已与家人商量一致才决定出售案涉不动产，加之原告系以合理价款受让案涉不动产对应权利与义务，故本院认为原告已尽合理审查与注意义务，且已支付合理对价，系善意第三人。2．假设被告确系故意隐瞒并擅自处分与第三人的夫妻共同财产，那么在第三人明知其与被告对案涉不动产享有权利的情况下，于两次离婚登记中均拒绝向婚姻登记机关表明其夫妻共有财产及共同债务的真实情况即分配方案，上述行为要么可以推定为第三人对被告处分案涉不动产的行为系明知，已自认上述不动产不在双方共同财产范围，要么可以推定为第三人系故意隐瞒夫妻共同债务，以否认自己负有偿还银行贷款的方式否定其对案涉不动产享有权利，要么可以推定为第三人已经明确“其他财产归男方”，即案涉不动产归刘德华，其放弃共有权。综上，即便被告确为擅自处分案涉不动产，则第三人事后与被告两次签订的离婚协议均已表明其对案涉不动产放弃相应权利的事实。故本院认为，第三人的主张与事实相悖，本院不予采纳。综上，本院确认被告与原告签订的《房屋转让协议》依法成立并生效。因原告已实际持有《商品房购销合同》，《个人购房借款/担保合同》以及以被告名义开设的尾号为7404的银行卡原本并向本院出示，故本院确认被告已实际向原告交付上述材料的事实。虽然被告对《收据》中“刘德华”的签名不置可否，但其自认《收据》主文由其书写，对主文下方备注内容亦可清晰辨识，故本院确认该收据系由被告制作完成并交付原告的事实，结合被告向原告交付《商品房购销合同》，《个人购房借款/担保合同》等的事实，即可确认被告已收到原告交付的转让款156848元和已归还银行贷款18400元的抵偿款。虽然被告主张其曾陆续归还银行贷款至今，但结合原告提交的双方微信聊天内容，以及原告持有对应借款合同的还款银行卡均显示被告自2010年持续归还银行贷款至今具有高度盖然性，在被告未能提出有效反驳证据的情况下，其应自行承担举证不能的法律后果，故本院对原告关于已于2010年支付175248元并持续归还银行贷款的主张予以采信。结合原告已实际偿还完毕被告因《个人购房借款/担保合同》对应银行全部贷款的事实，本院认为，原告现有证据足以证实其以合理价格购买案涉不动产，且已付清全部购房款并实际居住在案涉不动产中的事实，可以确认原告系《房屋转让协议》的善意方、无过错方。被告否认原告支付购房款、否认案涉不动产已交付原告使用，否认案涉不动产对应银行贷款系由原告持续负担系违背诚实信用原则，亦损害市场交易安全与稳定，依法应继续履行合同义务的违约责任，即配合原告办理不动产权属变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”之规定，因案涉不动产仍登记在被告名下，故原告要求确认其对案涉不动产享有所有权不符合法律规定，本院难以支持。但原告仍享有依据《房屋转让协议》要求被告继续履行合同，配合办理过户登记手续的债权请求权。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告刘德华于判决生效之日起十日内配合原告何健锋办理位于瑞丽市【房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第××号；国有土地使用权证号：瑞国用（2011）第731号】不动产的权属变更登记手续；二、驳回原告何健锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告刘德华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  杨丽君人民陪审员  董晓魏人民陪审员  段红晶二〇一九年十二月七日法官助理康宁娜书记员线丽琴