广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初2118号原告：北京奥和物业管理有限公司珠海分公司，住所地珠海市横琴新区*********-1826。负责人：孙进凯。委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师。被告：伍佩嫦，女，澳门特别行政区居民，1973年9月21日出生,澳门身份证件号码1290198（9）。委托诉讼代理人：朱伟平，广东常成律师事务所律师。原告北京奥和物业管理有限公司珠海分公司与被告伍佩嫦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张科、苏健，被告伍佩嫦及其委托诉讼代理人朱伟平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京奥和物业管理有限公司珠海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年4月至8月的物业管理费20011.16元及滞纳金（自2019年4月起按应交费用每日万分之五计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告对中国华融大厦进行物业管理服务，被告是华融大厦1805房业主，被告拖欠上述期间物业管理费用，经原告多次催收未果。被告伍佩嫦辩称，一、被告无需缴纳物业管理费。根据被告与开发商华融（珠海）房地产有限责任公司（以下简称华融公司）2018年4月13日签订的《协议书》，在华融公司通知原告对玻璃幕墙修缮完毕之前，物业管理费由华融公司代缴，被告至今未收到修缮完毕的通知。二、原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵。1.卫生保洁未按约定完成，违反《中国华融大厦前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》第四条第1项约定；2.绿化管养与合同约定不符，违反《服务协议》第四条第2项约定；3.治安防范管理与合同约定不符，违反《服务协议》第四条第3项约定；4.违反合同中关于公共安全防范管理的义务，未对小区实行半封闭式管理，机动车停放管理不规范，消防管理不完善，违反《服务协议》第四条第4、6项的约定；5.违反《服务协议》第四条（三）的约定，从未对业主进行满意度调查。三、原告未认真执行《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）》（2016年版），其服务水平与其宣称的标准严重不符，物业管理费应降低。四、被告无需支付滞纳金。原告不是行政机关，无权收取滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》、中国华融大厦《服务协议》及《临时管理规约》、《业主承诺书》、《收到确认书》、物业服务通知单、物业费催缴函邮寄单及邮寄详情，对被告提交的《协议书》，双方经质证后对证据的真实性不持异议，只是不认可部分证据的证明目的，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的举证目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的收楼通知书及邮寄回执、通知函、EMS邮寄单及邮寄详情单，被告不予认可。本院经审查认为，原告上述书证记载的文字内容确无法证实被告已收悉相关文件，被告也不予认可，故本院不予认定。2.对被告提交的证明、现场照片，原告认为，被告并未证明出具证明的证明人是涉案华融大厦的业主，且属于证人证言，证人没有出庭作证，不予认可；照片拍摄时间、地点均无法证明与原告有关。本院经审查认为，原告质证意见成立，前述证据确无法形成证据链证明原告未依约履行物业管理合同义务，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年9月28日，被告与华融公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由被告购买横琴新区兴澳路9号1805，建筑面积153.82平方米，该商品房规划用途为办公。同日，原被告签订《服务协议》和《中国华融大厦临时管理规约》，约定由原告对横琴新区兴澳路9号提供前期物业管理服务，物业管理费写字楼按建筑面积每平方米26元/月收取。2017年7月9日，被告签下《业主/业户承诺书》，承诺自2017年7月1日起向原告缴纳物业管理费，每月7日前支付当月管理费，逾期则按应付金额的日万分之五支付滞纳金。2018年4月13日，被告与华融公司签订《协议书》，约定双方确认因市政及台风原因，被告自2017年1月1日以来无法使用所购物业，华融公司同意被告2017年1-6月无需缴纳物业管理费，并额外赠送6个月的物业管理费，由华融公司向物业公司代缴。2017年8月因“天鸽”台风导致中国华融大厦玻璃幕墙及写字楼大堂损坏，由华融公司修缮，自2017年9月1日至华融公司通知修缮完毕期间的物业管理费由华融公司向物业公司代缴。庭审中，原告主张，被告收楼时候预交三个月物业管理费，分别抵扣2017年7、8月份及2018年9月份物业管理费，后在2017年8月因为台风“天鸽”影响，开发商与被告签署协议约定由开发商代缴物业管理费，实际在2018年8月完成维修，但开发商2018年12月才发出书面通知，另开发商与物业公司有约定免除被告6月物业管理费（从2018年10月至2019年3月），因此原告主张2019年4月份开始由被告缴纳物业管理费。本院认为，本案被告是澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是物业服务合同纠纷，不动产所在地及合同履行地均在内地，庭审中，双方均同意适用内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。一、关于被告支付物业管理费的条件是否成就的问题。根据被告2017年7月9日向原告出具的承诺书，其已明确承诺自2017年7月1日起向原告缴纳物业管理费。至于2017年8月因“天鸽”台风造成破坏、开发商华融公司同意修缮并与被告签订协议代缴物业管理费，是被告与华融公司之间的合同法律关系，不能对抗原告依据原被告之间的《服务协议》及被告的承诺向被告主张物业管理费，同理，华融公司是否有通知被告修缮完毕之事实对此亦无影响。因此，被告关于其交纳物业管理费的条件未成就之抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于物业管理费及滞纳金标准问题。被告主张原告未完全履行《服务协议》的约定、提供的物业服务存在重大瑕疵，但并未提供充分有效证据证实，本院不予采纳。双方所签《服务协议》已明确约定了物业服务费标准，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应诚信履行。双方在合同中约定被告逾期缴纳物业管理费需支付“滞纳金”，实属双方对于违约责任的约定，与行政机关处以行政处罚时收取的滞纳金有本质区别，并不具备法定无效情形，被告仍应恪守。根据被告物业性质、面积以及双方之约定核算，其每月物业管理费为153.82平方米×26元/平方米=3999.32元，故被告应向原告支付2019年4-8月共计5个月的物业管理费19996.6元。至于滞纳金，双方约定每月的7日缴清当月物业管理费，故2019年4月物业管理费的滞纳金应以3999.32元为本金、自2019年4月8日起按日万分之五计算至清偿之日止；2019年5月物业管理费的滞纳金应以3999.32元为本金、自2019年5月8日起按日万分之五计算至清偿之日止；2019年6月物业管理费的滞纳金应以3999.32元为本金、自2019年6月8日起按日万分之五计算至清偿之日止；2019年7月物业管理费的滞纳金应以3999.32元为本金、自2019年7月8日起按日万分之五计算至清偿之日止；2019年8月物业管理费的滞纳金应以3999.32元为本金、自2019年8月8日起按日万分之五计算至清偿之日止。综上，原告的诉讼请求部分合法有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告伍佩嫦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告北京奥和物业管理有限公司珠海分公司2019年4月至8月期间的物业管理费19996.6元并支付滞纳金（2019年4月物业管理费的滞纳金以3999.32元为本金、自2019年4月8日起按日万分之五计算至清偿之日止，2019年5月物业管理费的滞纳金以3999.32元为本金、自2019年5月8日起按日万分之五计算至清偿之日止，2019年6月物业管理费的滞纳金以3999.32元为本金、自2019年6月8日起按日万分之五计算至清偿之日止，2019年7月物业管理费的滞纳金以3999.32元为本金、自2019年7月8日起按日万分之五计算至清偿之日止，2019年8月物业管理费的滞纳金以3999.32元为本金、自2019年8月8日起按日万分之五计算至清偿之日止）；二、驳回原告北京奥和物业管理有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，由被告伍佩嫦负担。如不服本判决，原告北京奥和物业管理有限公司珠海分公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告伍佩嫦可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郑 恒二〇一九年十二月二十五日书 记 员 李智武法官助理 李紫薇