文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初5788号原告：李星泉，男，1966年6月19日出生，汉族，住太仓市。原告：张晓红，女，1969年10月22日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：黄海峰，代理上列二原告，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兵，代理上列二原告，江苏孙剑良律师事务所实习律师。被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇朝阳西路199号907室，统一社会信用代码91320585302196336N。法定代表人：耿旻黎，总经理。委托诉讼代理人：莫兰兰，公司员工。原告李星泉、张晓红诉被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李星泉及二原告的共同委托诉讼代理人黄海峰、马兵，被告中南公司的委托诉讼代理人莫兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李星泉、张晓红向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金109185.72元。事实和理由：2014年11月26日，原、被告签署《商品房买卖合同》（合同编号2014121300295），约定原告购买被告开发的位于中南世纪城2号楼17层1704号房屋，建筑面积131.34平方米，总房价1623756元。2016年12月17日，原、被告签署了《商品房买卖合同》（合同编号201612130100448），约定原告购买被告开发的位于中南世纪城地下储藏2#-19房屋，建筑面积7.65平方米，总房价25480元。两份合同第二十条约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务。被告在2018年7月20日才完成上述房屋产证的办理。被告逾期办证的行为已经构成违约，应当按照合同的约定向原告支付逾期办证违约金。故原告诉至法院，要求判如所请。被告中南公司辩称：1、原、被告成立的是商品房买卖合同关系，并不是产证代办关系，不具有对原告办理房屋转移登记义务，关于产证办理的具体事宜委托办证公司办理，出卖人在房屋交付通知书中明确告知原告产证是否委托办理不影响房屋交付，本案中原告于2017年2月1日办理2-1704房屋交接手续，却于2017年2月10日才去委托办证公司办证，储藏室于2017年3月20日交付，却于2017年5月19日委托办证公司办证，一方面证明产证是否代办不影响房屋交接手续，另一方面证明原告是另行向产证公司委托办证；2、原告主张被告承担逾期办证责任的前提因为出卖人导致的延期，本案中原告并未举证证明被告存在上述过错；3、关于2-1704号房屋原告于2018年6月17日补交契税8065.62元，即使认定被告具有代为办证义务，但被告仅为代收代缴义务，不具有为原告核实具体契税金额的义务，且被告已在房屋交付须知中着重告知原告如非首套房屋请予以告知核实具体契税金额，根据双方的合同补充协议第四条，原告委托被告办证的应当及时缴纳相关税费，因原告原因导致契税缴纳迟延的，被告有权顺延合同第二十条产证办理时间，所以2-1704于2018年7月20日办出产证不存在逾期，同理储藏室2-19原告于2018年6月17日才支付契税764.4元，同样被告有权顺延产证办理时间，综上请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下:2014年11月26日，原告李星泉与被告中南公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2014121300295），约定原告向被告购买坐落于太仓市房屋，建筑面积131.34平方米，房款总价金额为1623756元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同中附件十补充协议第四条约定：买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十二条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。该合同中买受人声明：买受人家庭（含本人、配偶、未成年子女，下同）有太仓市户籍，本次所购房屋在本市范围为非首套住房。买受人承诺：以上有关买受人及其家庭、住房等信息如有不实，买受人愿意承担包括无法申请贷款、不能办理产权登记在内的相应法律责任及经济责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款1623756元。后因面积差，被告向原告退还该房屋房款10632元，故被告实际收取房款1613124元，后被告向原告开具1613124元的增值税发票。2017年1月24日，被告向原告发出房屋交付通知书及交付须知，通知原告对2-1704号商品房进行收房手续，交付须知中代收代缴费用中写明契税24196.86元（住宅：此费用按首套房面积90平方米及以下的按1%计算，90平方米以上的按1.5%计算标准；商铺：按3%计算。如您非首套房，在缴纳契税时请告知工作人员），其中“如您非首套房，在缴纳契税时请告知工作人员”以加粗方式提示。2017年2月1日，被告将案涉2-1704号商品房交付给原告，同日，原告向被告缴纳了2-1704号商品房的契税24196.86元、维修基金15657.60元。2017年2月10日，原告缴纳2-1704号商品房的办证费600元，太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）向其出具收据。2018年6月17日，原告向被告补交了2-1704号商品房的契税8065.62元。2016年12月17日，原告李星泉与被告中南公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201612130100448），约定原告向被告购买坐落于太仓市辅房房屋，建筑面积7.65平方米，房款总价金额为25480元。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同中附件十一补充协议第四条约定：买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十二条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。该合同中买受人声明：买受人家庭（含本人、配偶、未成年子女，下同）有太仓市户籍，本次所购房屋在本市范围为首套住房。买受人承诺：以上有关买受人及其家庭、住房等信息如有不实，买受人愿意承担包括无法申请贷款、不能办理产权登记在内的相应法律责任及经济责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了2-19号储藏室购房款25480元，后被告向原告开具25480元的增值税发票。2017年5月19日，原告缴纳2-19号储藏室的办证费150元，广信公司向其出具收据。2018年6月17日，原告向被告缴纳2-19号储藏室的契税764.40元、维修基金337.95元。2017年5月4日，案涉2-1704室商品房及2-19号储藏室房屋完成不动产单元首次登记。2018年6月19日，案涉2-1704室商品房及2-19号储藏室房屋完成交易备案手续，太仓市房地产交易服务中心出具房屋交易信息告知单，告知单中友情提醒：房屋交易双方须持本告知书，完税后，到不动产登记窗口申请登记并按不动产登记规定提交材料。2018年7月7日，案涉2幢1704室，储藏室19室房屋申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。2018年7月20日，案涉坐落于太仓市房屋登记至原告名下。2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在本院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。2018年7月17日，广信公司工作人员在本院所作调查笔录中陈述：中南公司与广信公司签的代办合同，广信公司未与业主签订合同。庭审中，原告陈述：2018年6月17日，被告通知我补交契税，原告马上去补交了。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、房屋交接书、发票、收据、不动产登记证书、交付通知书、交付须知，本院调取的房屋交易信息告知单、太仓市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、收件回执单、本院（2017）苏0585民初5895号民事判决书、苏州市中级人民法院(2018)苏05民终4042号民事判决书、本院所作调查笔录等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了全部购房款。关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。原告认为当时是按照被告中南公司指定的交房流程规定缴纳了办证费及办证资料，故其认为是由被告中南公司负责办理房屋权属登记手续的。被告中南公司则认为在双方办理交房手续后，原告选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。本院认为，根据本院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在原告缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非原告自主委托的第三方办证机构，原告与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在原告缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于被告中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于被告中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。关于逾期办理不动产权证的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第四条中约定，买受人应当在交房时交纳所有税费以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任；买受人若不能按期交纳有关税费的，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需的时间。又，契税的缴纳系买受人的义务，出卖人仅为代收代缴，不具有为买受人确认核算契税金额的义务。故本案中，被告办理2-1704室商品房、2-19号储藏室产证义务的期限应分别从原告实际全额缴纳契税之日起算，即分别从2018年6月17日起算。按照合同二十条约定被告中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。故本案案涉2-1704室商品房、2-19号储藏室房屋转移登记的实际办结时间2018年7月20日并未超出合同约定的办证期限，被告对此并不存在违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李星泉、张晓红的诉讼请求。案件受理费2484元，减半收取1242元，由原告李星泉、张晓红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  卢东昕二〇一九年十二月十七日法官助理冯胜书记员汤琳