贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民终1596号 上诉人（原审原告）：王明竹，男。 上诉人（原审原告）：刘从敏，女。 被上诉人（原审被告）：贵州省城塑房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省安顺市平坝区安平街道办事处平黎A线北侧。 统一社会信用代码：915204210630732231。 法定代表人：周薇，女，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郑光武，贵州可贞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：肖龙万，贵州可贞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人王明竹、刘从敏因与被上诉人贵州省城塑房地产开发有限责任公司（以下简称城塑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 王明竹、刘从敏上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将该案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决在认定事实与适用法律上均存在错误。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的约定，上诉人按照合同约定履行了全部付款义务，但被上诉人未按前述合同约定时间交付房屋及停车位，已经违约，上诉人主张逾期交付房屋、停车位及逾期办证违约金于法有据。上诉人认为，双方关于逾期交房及交付办理商品房转移登记文书的违约金约定更具惩罚性质，是对违约所约定的一种制裁，被上诉人作为开发商，其违约行为更应当受到相应制裁。一审判决以超过诉讼时效不予支持上诉人请求明显错误。逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。违约金虽然是按日累计，这只是确定违约金数额的方法，从中看不出一日一结的意思，因而并不是关于违约金债务履行期限的特别约定，否则违背当事人意思自治的基本原则。合同中已经约定对于违约金是“累计”，通常情形便是统一计算，一次主张即中断整个诉讼时效。一审判决关于违约金债券应当按照违约事件分别计算诉讼时效的认定，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，已违法。 原审原告王明竹、刘从敏向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿逾期交付商铺违约金39056元、逾期交付停车位违约金10126元及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5000元，共计54182元；二、本案诉讼费由被告负担。 一审认定的事实：被告城塑公司系“平坝堡墅1号楼”的开发建设单位。2015年9月18日，二原告与被告城塑公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“平坝堡墅1号楼”负1-*号商铺（以下简称案涉商铺）。双方合同约定：该商铺建筑面积为16.92平方米，套内建筑面积为16.18平方米；每平方米单价按套内建筑面积计算为20115.76元，总价款为325473元；买受人（原告）以分期付款方式应于本合同签订之日预付款163473元，剩余房款162000元于2015年9月31日之前付清；出卖人（被告）应当在2015年12月31日前向买受人交付该商铺；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权要求退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息等。 前述《商品房买卖合同》签订同一日，原、被告双方还签订了《停车位使用权转让协议》，约定被告将“平坝堡墅”1栋负1楼*号停车位使用权转让给原告，该停车位面积为56.49平方米，转让单价为每平方米7469元，总价421924元应于合同签订当日一次性付清；被告应于2015年12月31日前将该停车位交付原告使用；被告逾期交付该停车位的，每日承担停车位使用权转让价款万分之一的违约金，逾期达90日仍不能交付的，原告有权解除合同，被告并应当承担使用权转让价款百分之五的赔偿金；原告对该停车位享有占有、使用、收益和自行处置的权利等。 上述合同及协议签订当日，原告王明竹即已按照约定向被告支付了全部转让价款。2016年9月21日，被告将案涉商铺及停车位一并向原告予以交付，但被告至今未将办理案涉商铺所有权转移登记的有关文书交付原告。 一审法院认为：规则意识和契约精神，是市场经济的基石，也是现代市场秩序的重要支撑；诚实守信，是安身立命的根本，也是每个人（包含法人或其它组织）得以发展的重要保证。就本案而言，原、被告双方均一致认可案涉《商品房买卖合同》的效力，本院认为该合同亦不存在效力瑕疵，予以确认其合法有效。对于双方签订的《停车位使用权转让协议》，据其约定“乙方（原告）对该停车位享有占有、使用、收益和自行处置的权利”之内容，结合《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，可知该协议虽名为使用权转让协议，但实为所有权的让渡，属买卖合同。鉴于该停车位系被告投资建设，就双方履行情况来看，该协议应属其双方之真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦属有效，原、被告均应信守执行。此外，根据原、被告双方诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、原告的违约金请求权是否经过诉讼时效期间；二、原告主张的违约金是否过高，应否以及如何予以调整。 关于焦点问题一。针对原告的违约金请求权，被告抗辩称已过诉讼时效。本院认为，所谓诉讼时效，又称消灭时效，是指权利人在法定的期间内不行使权利即可能丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行给付义务的权利的法律制度。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》先后规定的一般诉讼时效期间分别为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，可知若《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）两年诉讼时效期间未届满的，应当适用民法总则的规定处理有关诉讼时效争议问题。具体到本案，原、被告双方《商品房买卖合同》约定以日为单位累计计算逾期交房和逾期办证违约金数额，所涉违约金请求权属“继续性债权”，每日产生的违约金均应作为单个债权分别计算诉讼时效；双方《停车位使用权转让协议》约定“逾期达90日仍不能交付的，原告有权解除合同，被告并应当承担使用权转让价款百分之五的赔偿金。”所涉赔偿金请求权属“一时性债权”，应从约定的期限届满之次日起计算诉讼时效。具体而言，双方约定案涉商铺及停车位交付的截止日期为2015年12月31日，办证截止日期为2016年12月31日，经查，城塑公司于2016年9月21日才将案涉商铺及停车位交付原告使用，且至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书，确已构成违约。原告据此可向被告主张支付违约金，其逾期交房和停车位违约金请求权的诉讼时效期间应自2016年1月1日起算；逾期办证违约金请求权诉讼时效期间应自2017年1月1日起算。至民法总则施行之日，均尚不足两年，故应适用三年诉讼时效规定予以处理。由于原告未举证证明本案存在其它诉讼时效中止、中断事由，根据继续性债权和一时性债权诉讼时效计算的特点，应自原告提起诉讼之日往前推三年判断其逾期交房、逾期办证违约金请求权是否经过诉讼时效，并应自2016年1月1日往后推三年判断其逾期交付停车位违约金请求权是否经过诉讼时效。也就是说，本案原告系于2019年9月17日向本院起诉，往前倒推三年为2016年9月17日，该日至被告交付商铺之日（2016年9月21日）共5天的逾期交房违约金请求权未过诉讼时效期间，该日之后产生的逾期办证违约金亦未过诉讼时效期间。而2016年1月1日往后推三年为2019年1月1日，据此可知原告主张的逾期交付停车位违约金请求权已过诉讼时效期间。综上分析，本院认为被告的抗辩部分成立，本院部分予以采纳。 关于焦点问题二。对于原告主张的违约金是否过高的问题，被告具体抗辩意见为：请求法院对逾期交付商铺的违约金标准予以调整按已付房款每日万分之一的标准计算，并对“逾期办证”违约金在3000至5000元范围内酌情调整。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。如举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交付商铺而言，由于原告未举证证明其因被告违约所受具体损失情况，本院只能酌情参照合同正常履行情况下，原告将案涉商铺出租应得租金确定其因商铺迟延交付所致损失。参考本地区商铺租赁市场行情，月租金标准平均约为180元/每平方米左右。基于此，结合案涉商铺套内建筑面积为16.18平方米的事实，原告每月租金损失约为2912.4元。而根据合同约定的逾期交付商铺违约金计算标准，被告每月（按30日计算）应承担违约金：0.0005×30×325473=4882.1元，很明显已经超过租金损失的百分之三十。藉此，被告抗辩请求予以“调减”本院认为较为合理，予以采纳。故而，为体现违约金制度的惩罚性特点，原告主张的逾期交商铺违约金标准本院参照其月租金损失上浮30%确定为：2912.4×（1+30%）=3786.12元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，结合前述分析，被告应承担的逾期交付商铺违约金本院计算并支持为：3786.12×（5÷30）=643.64元。原告主张超出部分予以驳回。 就逾期交付停车位而言，鉴于原告请求已过诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，其该项请求不应得到支持。有鉴于此，即已无继续讨论约定违约金标准高低之必要。 就逾期交付办理商品房转移登记有关文书而言，本院认为原告主张5000元违约金已充分考虑了有关情况，较为合理，依法应予支持。被告抗辩要求酌减理据不足，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，向原告王明竹、刘从敏给付逾期交付商铺违约金643.64元。二、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，向原告王明竹、刘从敏给付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5000元。三、驳回原告王明竹、刘从敏的其余诉讼请求。案件受理费减半收取578元，由原告王明竹、刘从敏共同负担378元，由被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司负担200元。限于本判决生效之日交纳。 二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审认定的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是一审对逾期交房违约金的诉讼时效适用法律是否正确。 商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金主要有两种形式：第一种形式是约定的违约金为一个固定数额，则无论违约多长时间，均按照一个固定的标准计算；其二，约定违约金按照一定的比例及违约的日期累计计算，则违约金随违约时间增加而增加，本案即属于此种情形。此时该种债权形式就属于内容和范围随时间推移不断变化的继续性债权。对于逾期交房违约金这种继续性债权，法律并没有明文规定其诉讼时效的起算方式，但是最高人民法院关于审理专利权、著作权、商标权的司法解释中都规定了这种侵权债权属于继续性债权，并对其诉讼时效的起算做出了规定，即从起诉之日倒推三年的债权部分未超过诉讼时效，而其余部分超过诉讼时效。所以一审参照上述规定对本案的继续性债权的诉讼时效做出的认定和处理是正确的，并没有违反法律规定。关于上诉人与被上诉人约定的违约金性质的问题，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从双方签订的商品房买卖合同第十三条的约定可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，说理充分、处理适当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费1156元，由上诉人王明竹、刘从敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 熹 审判员 李德江 审判员 辜贤莉 二〇一九年十二月二十日 法官助理李欣 书记员杨华（代） 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。