文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初5858号原告：重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司，住所地重庆市涪陵区人民东路2号，统一社会信用代码91500102711656567Q。法定代表人：徐**，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵俊智，重庆睿诚律师事务所律师。被告：胡晓武，男，1968年8月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张宏林，重庆新合律师事务所律师。被告：吴庆宇，男，1974年1月25日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司与被告胡晓武、吴庆宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院发现吴庆宇为必要共同诉讼人，因此本院依职权追加吴庆宇为本案被告。原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人赵俊智,被告胡晓武的委托代理人张宏林及被告吴庆宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告胡晓武立即将租赁房屋归还原告；2、请求判决被告胡晓武向原告支付至其搬出该房屋时止的房屋租金，截至2019年6月应支付租金192794元；3、请求判决被告向原告支付违约金79384元；4、请求判决被告向原告支付从应当支付租金之日起至付清租金之日止按年利率6%计算的资金占用利息。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判决被告胡晓武支付合同期内租金34026元以及合同期满后按照月租金9923元计算至其搬出之日止的租金损失。事实和理由：2013年11月8日，原告与被告胡晓武签订《房屋租赁合同》约定，原告将其所有的位于重庆市涪陵区XXX号房产出租给被告胡晓武使用；租赁期限5年，从2013年10月30日至2018年10月29日止，并对租金、违约责任等进行了约定。履行合同时，被告胡晓武在后期拖欠部分租金，且合同到期后拒不归还诉争租赁物，原告多次催收未果，为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告胡晓武辩称，1、我同意支付原告尚欠的租金8000元（保证金10000元抵扣房租费后），不同意支付2018年10月29日之后的租金、违约金、利息及诉讼费，同时保留另案起诉原告未按约定履行义务造成我经济损失的意见。2、2007年，我就承租了诉争租赁物，用于与被告吴庆宇合伙经营宾馆。2013年下半年，我与原告再次签订租赁合同。经营过程中，原告与我对租金进行了调价，2016年季租金27000元、2017年季租金28350元、2018年季租金29768元。经营到2015年下半年，宾馆生意不好，我准备提前解除合同或者再次调减租金，原告为了支付我的生意，再次与我达成口头协议，最后2年的租金均按月租金9000元计算，每个季度交租金27000元，我按约履行合同义务直至2018年8月。虽然该约定系口头的，但是我有相关的证据佐证，且我按照口头约定向原告交租一年多的时间，原告从未提出异议，也未函告要求我补交租金，原告的该行为在法律上应视为默认行为。3、我拖欠原告2018年9月至10月的租金理由正当。理由是：从我租用诉争租赁物起始，原告一直占用消防通道至今，我曾多次要求拆除通道杂物未果，消防、安全部门也多次要求宾馆进行整改；诉争租赁物所处位置断道修建人防和外墙形象工程历时2年多完成，造成我经营的宾馆营业损失较大，我多次要求减免租金，但原告至今未答复；我多次向原告索要增值税发票，但原告长期以来已给我出具一般收款收据。基于上述原因，我才拒绝交付最后2个月的租金，理由充分，应得到支持。4、合同期满后，原告于2018年11月7日派员切断诉争租赁物的供水，致使我经营的宾馆三楼从301至329号共计26间房无法正常经营。嗣后，我于2019年1月30日与另一出租人达成搭水协议后，301至313号12间房才恢复正常营业，但315至329号共计14间房至今仍没有生活用水，腾空闲置已有1年多，且诉争租赁物的房门随时敞开着，原告自己不自行收回，并非我强行霸占。5、我不应承担违约责任。就算本案租赁合同有效，但是我没有违约行为，我拒交2个月的租金理由合情合法合理。合同期满后，我腾空房屋，原告故意把合同期满的租赁物闲置不收回利用，我不存在霸占和使用租赁物的情况，不应当承担继续支付租金的责任，更没有违约。6、如果将我交纳的保证金10000元予以抵扣，我目前尚欠租金只有8000元。综上，请求人民法院依法作出公正判决。被告吴庆宇辩称，我同意被告胡晓武的答辩意见，我们接房的时候原告没有向我们交付钥匙，所以我们也没有钥匙归还给原告。同时，我没有收到原告的解除合同和返还租赁物的函。本院经审理认定事实如下：2013年10月9日，重庆市涪陵金川房地产开发有限公司与原告签订《授权委托书》约定，重庆市涪陵金川房地产开发有限公司将其所有的位于重庆市涪陵区XXX房屋全权委托原告，并以原告的名义代为出租，联系承租人，洽谈、签订房屋租赁合同，代为收取和转付租金；因原告的租赁行为所产生的权利和义务均由原告承担责任。同年12月10日，原告与被告胡晓武签订《房屋租赁合同》约定，原告同意将其位于重庆市涪陵区人XXX房产出租给被告胡晓武使用；租赁房屋的总建筑面积为443.71平方米，以产权证为准；原告许可被告胡晓武仅将租赁房屋用于宾馆及其合法经营用途；租赁期限5年，从2013年10月30日至2018年10月29日止；租金标准为2013年10月30日至2013年11月7日租金是2088元；2013年11月8日至2013年12月7日为装修期；2013年12月8日至2013年12月29日租金7333元；2013年12月30日至2015年10月29日每月租金10000元；2015年10月30日至2016年10月29日每月租金10500元；2016年10月30日至2018年10月29日每月租金11000元；该租金不包含被告胡晓武在使用租赁房屋期间所产生的其他费用（包括但不限于水费、电费等）；租金交付方式为每季度交付，转账支付到指定账户；被告胡晓武应于合同签署之日向原告预付首次租金29421元，以后每满季度提前20日交下季度租金；如被告胡晓武延迟支付租金，每逾期一天，则应当按照应付租金的1%向原告支付滞纳金；被告胡晓武应于签署合同之日内向原告一次性支付押金10000元，租期届满时，如其未拖欠任何费用且未损坏租赁房屋，原告返还该押金；如租赁期满后，被告胡晓武未能结清租金及水电费等相关的其他费用，原告有权将押金优先用于抵扣被告胡晓武拖欠的上述费用，余款退还给被告胡晓武，不足部分原告保留向被告胡晓武继续追偿权利；租赁期限届满或租赁合同解除后，被告胡晓武逾期不向原告交还租赁物的，原告有权限期被告胡晓武迁出，要求被告胡晓武支付占用期租金及违约金并赔偿原告造成的其他损失，具体计算方式如下：（1）占有期租金：被告胡晓武应当按照当年租金两倍的标准向原告缴纳逾期占用期间的租金，占用期间不足一个月的，按照一个月标准计付占用期租金；（2）违约金：被告胡晓武应按照逾期占用期内应缴占用期租金总额的50%向原告缴纳违约金；任何一方违反本协议的约定，违约方应依本协议的约定承担赔偿和违约责任，违约金、赔偿金应在确定责任后7日内付清，每逾期一天，按应付金额的1%支付滞纳金等内容。租赁合同签订后，被告胡晓武向原告支付了押金10000元。之后，原告与被告胡晓武就诉争租赁物的租金变更事宜签订《商铺租赁合同补充协议》约定，从2015年11月30日至2016年10月29日止，季租金为27000元，年租金为99000元；从2016年10月30日起至2017年10月29日止，季租金为28350元，年租金为113400元；从2017年10月30日起至2018年10月29日止，季租金为29768元，年租金为119072元；租金从2015年12月1日起租期和租金按此补充协议执行，其他条款按原合同约定执行。嗣后，从2016年11月30日起至2018年8月29日止，被告胡晓武按照季租金27000元（即月租金9000元）的标准向原告支付租金，原告分次给被告胡晓武开具收据，并每次在收据上载明收款事由和租金期限，原告对此未提出异议。2018年6月14日，原告向被告胡晓武发出《函》，载明：诉争租赁物租赁期将于2018年10月29日到期，请被告胡晓武收到本函之日起5日与原告协商是否继续租赁事宜，否则视为被告胡晓武放弃继续承租。2018年10月29日，原告又向被告胡晓武发出《函》，载明：诉争租赁物租赁期到期，原告不再租赁，并将收回房屋。上述《函》均由被告胡晓武雇请的工作人员于当日予以签收。2018年11月7日，原告对诉争租赁物采取停水措施。2019年1月9日，原告通过快递方式向被告胡晓武发送了《函》，载明：诉争租赁物已到期，原告不再与被告胡晓武续签租赁合同，请被告胡晓武收到函后立即归还租赁物，并按合同约定交清所欠租金及水、电、物管费等其他费用等内容。2019年2月15日，被告胡晓武通过快递方式给原告发出《函》，载明：原告于2018年11月7日在未告知情况下，自行剪断诉争租赁物的自来水管，导致被告胡晓武经营的宾馆无法正常营业，直到2019年1月30日被告胡晓武从重庆市涪陵川东房地产开发有限公司接水后，宾馆才正常营业，对于2018年11月7日至2019年1月30日宾馆所受到的损失共计126658元，将保留对原告追诉的权利等内容。2019年5月10日，原告通过快递方式再次给被告胡晓武发出落款时间为2019年5月8日的《函》，载明：诉争租赁物已到期，原告不再与被告胡晓武续签租赁合同，请被告胡晓武收到函后立即归还租赁物，并缴清所欠租金从2018年8月30日至今的租金及物管费等费用。事后，为维护自身合法权益，原告遂诉至本院。2019年12月10日的庭审中，二被告明确表示诉争租赁物里的剩余设备由原告自行处置，并表明愿意用其交纳的押金10000元用于抵扣尚欠的租金。另查明，诉争租赁物系用于经营宾馆，涉案宾馆系二被告合伙开设，并于2008年8月22日办理了个体工商户的营业执照，经营者为被告吴庆宇。上述事实，有庭审调查中的原、被告陈述，原告提供的授权委托书、房屋租赁合同、商铺租赁合同补充协议、函4份，被告胡晓武提供的身份证复印件、宾馆营业执照、个人工商户登记信息、个人合伙协议书、杨蓉的身份证复印件及证明、马万洪的身份证复印件及证明、鲜志会的身份证复印件及证明、严文厂的身份证复印件及证明、胡鸣的身份证复印件及证明、汪炳林的身份证复印件及证明、韩杰的身份证复印件及证明、函、照片、申请函、增值税发票等证据在卷佐证，且经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告胡晓武签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然案涉租赁物系二被告合伙用于经营宾馆，且该宾馆产生的债务也应由二被告连带负担，但是由于原告只向被告胡晓武主张权利，且该主张系原告对自己权利的合法处分，故本院对于原告的该主张予以支持。关于二被告辩称原告主体不适格的问题，虽然涉案租赁物的权利主体系重庆市涪陵金川房地产开发有限公司，但是该公司给原告出具了授权委托书，授权原告代为处理涉案租赁物的出租事宜，原告据此委托与被告胡晓武签订案涉租赁合同，该合同对原告具有约束力，原告有权据此合同提出主张，因此二被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。关于案涉租金标准的问题。本院认为，通过分析双方提供的证据以及陈述可以发现，双方签订的《商铺租赁合同补充协议》虽对租金有所变更，但从被告胡晓武从2016年11月30日起至2018年8月29日止均按照季租金27000元（即月租金9000元）的标准向原告支付了租金，且原告每次收到租金后给被告胡晓武出具的收据里也均注明了租金期限，而这些租金期限直至2018年8月29日系连续完整的，由此可知原告对于被告胡晓武按照月租金9000元交纳合同期内租金的行为系认可的，即原、被告双方以实际履行行为对合同租金条款予以了变更，确认合同期内的租金按照月租金9000元计付。因此，本院对于原告陈述双方系按照《商铺租赁合同补充协议》的约定实际收取租金的事实，不予采信。关于合同期内租金及资金占用利息的问题。本院认为，根据租赁合同的约定，每满季度提前20日被告胡晓武应交下季度租金，而被告胡晓武已支付租金至2018年8月29日，因此被告胡晓武应于2018年8月9日向原告交纳下季度即从2018年8月30日起至2018年10月29日止的租金，但被告胡晓武却未按约定期限支付租金，其行为实属违约，应承担支付原告租金及资金占用利息的民事责任。因月租金按照9000元计算，租赁期限于2018年10月29日到期，原告有权按照合同约定将押金优先用于抵扣被告胡晓武尚欠租金，且庭审中被告胡晓武亦表明愿意用其交纳的押金10000元抵扣尚欠租金，因此被告胡晓武还应向原告支付租金8000元（即9000元/月×2个月-押金10000元）。又根据租赁合同约定，如被告胡晓武延迟支付租金，每逾期一天则应当向原告支付按照应付租金1%的滞纳金，而原告现只主张资金占用利息从应付租金之日起至付清租金之日止按年利率6%计算，因此本院确认本案资金占用利息的计算方式为以租金8000元为基数从2018年8月10日起至付清之日止按年利率6%计算。关于返还租赁物的问题。本院认为，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告约定的租赁物租期届满之日为2018年10月29日，原告亦多次通过函件形式告知被告胡晓武不再续签合同，并要求被告胡晓武返还租赁物，且双方也未再签订续租协议，故被告胡晓武在租期届满后应当向原告返还租赁物，但被告胡晓武在租期届满后仍占用租赁物，其行为已构成违约，应承担返还原告租赁物的民事责任。由于二被告在2019年12月10日的庭审中已明确表示诉争租赁物里的剩余设备由原告自行处置，表明二被告已向原告表达了返还租赁物的意思，原告此时接收租赁物已无障碍，因此本院确认涉案租赁物已于2019年12月10日返还给原告。既然被告胡晓武已将租赁物返还给原告，那么对于原告主张被告胡晓武返还涉案租赁房屋的诉讼请求，本院不再支持。关于租赁物占用损失的问题。合同期满后，被告胡晓武没有与原告办理交接手续、也没有履行返还租赁物的义务，继续占用租赁物的行为已构成违约，并实际造成了原告租赁物的占用损失，因此被告胡晓武应向原告支付租赁物占用费。原告多次函告被告胡晓武要求收回租赁物，并采取了停水措施，但原告未在停水前通知被告胡晓武，导致诉争租赁物无法正常使用至2019年1月30日（该时间段系被告胡晓武发送给原告的《函》中自认的停水时间段），因此本院从公平合理的角度出发，酌定参照合同期内租金标准的一半即4500元/月计算从2018年11月7日起至2019年1月30日止的租赁物占用费。又因被告胡晓武于2019年12月10日已将诉争租赁物返还给原告，且通过分析被告胡晓武发送给原告的《函》内容，被告胡晓武自认从2019年1月30日之后诉争租赁物可以正常使用，同时通过分析原告的诉讼请求可以发现，原告主张的租赁物占用费系参照合同期内租金的标准予以计算，因此本院确认本案租赁物占用损失为107556.16元{2071.23元（从2018年10月30日起至2018年11月6日止的租金即9000元/月×12个月÷365天×7天）+12575.34元（从2018年11月7日起至2019年1月30日止的租金即4500元/月×12个月÷365天×85天）+92909.59元（从2019年1月31日起至2019年12月10日止的租金即9000元/月×12个月÷365天×314天）}，对于原告主张租赁物占用损失超过部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，由于原告主张的租赁物占用损失与违约金均属于违约责任，而本院对于被告胡晓武在合同期满后占用租赁物所产生的实际损失已经予以支持，且原告现未提供证据佐证其除此之外还有其他损失，因此对于原告主张的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告胡晓武在本判决生效后10日内支付原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司租金8000元，并支付该款从2018年8月10日起至付清之日止按年利率6%计算的资金占用利息；二、被告胡晓武在本判决生效后10日内支付原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司租赁物占用损失107556.16元；三、驳回原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5384元，由原告重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司负担2690元，被告胡晓武负担2694元（案件受理费重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司已预交2692元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  常洪艳人民陪审员  易先莲人民陪审员  卿 岛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 愉