内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民再60号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙毅，男，1953年3月18日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份证号：×××。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张寨林，女，1978年4月15日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。公民身份证号：×××。再审申请人孙毅因与被申请人张寨林房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2019)内05民终402号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年8月7日作出（2019）内民申2123号民事裁定，裁定指令由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案,再审申请人孙毅、被申请人张寨林到庭参加诉讼，本案已审理终结。孙毅申请再审称，请求再审本案，撤销二审判决，驳回张寨林的诉讼请求，并由张寨林承担诉讼费用。事实和理由：一、孙毅租赁房屋的原因是受业主委员会的请求和授权，为了启动商场、盘活资产，而非生活需要。房屋租赁合同中明确约定了租期从实际开业之日起开始计算，张寨林却起诉要求从签订合同之日起支付租金。二、孙毅受业主委员会委托出面筹集资金维修改造商场并统一出租，盘活商场资产，后商场租给北京一家服装商，定于2011年3月1日开业。三、卷中全部证据确定商场的开业时间是在2011年，张寨林自述，“商场在2010年11月15日还没有开业”，一审判决对此事实予以认定，一、二审判决租期从2010年1月1日起开始计算没有任何依据。四、依据双方合同第五条“经营不善可以停租”的约定，2016年停租不应计算租期。五、张寨林所述不属实且自相矛盾。明明知道业主委员会公告授权孙毅为盘活资产而启动商场，却说孙毅因生活需要而租赁其房屋；明明知道2010年11月15日商场还未开业，却拿着2011年1月10日的商场未开业照片硬要2008年起的租金。张寨林开庭时称一直在家，多次要租金不给，起诉状中却说，“租赁期间因外出手术治疗，直至未向被告要求偿还房屋租金”。2016年张寨林发短信称住院要求发放租金并给予帮助，孙毅信以为真，在离发租金日子还有四个月合同约定是12000元情况下，当即掏腰包给其汇款15000元，并且在2017年未到期情况下，又自掏腰包给她汇款15000元。生意不好，大家都同意下浮20%租金时，唯独给她金额发放。为此，本人不得不申请再审。张寨林辩称，服从二审判决。孙毅因个人原因长时间未挂牌营业，张寨林的房屋不应被无期限占有下去。孙毅主张租金起算时间错误没有事实依据。张寨林于2010年11月15日通知孙毅腾房，但孙毅未腾出房屋，多次要求其支付租金未果发出解除合同《通知函》。综合上述情况，无法确定商场在2010年没有营业。孙毅在2014年4月15日第一次给付四年租金并根据合同第三条约定，租金在每年12月份支付当年租金，一审认定合同已实际履行，租金从2010年1月1日计算并无不当。张寨林完全依靠商品房租金生活，在生病期间多次找孙毅索要房租，一直推拖不给，无奈只得向其他亲属借钱看病，孙毅身为党员干部，从事营利活动，却抵赖不给租金，并对张寨林语言攻击，在败诉情况下依旧折腾，践踏国家法律的庄严性。请求驳回孙毅的再审申请。张寨林向一审法院起诉请求：1.请求依法解除房屋租赁合同，被告为原告腾房；2.请求判令被告给付原告到期房屋租金：第六年12000元，第七年12000年，第八年15000元，共计39000元及利息9100元，合计48100元，并以39000元为基数按年利率6%顺延计算至上述拖欠租金还清为止；3.请求判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年10月1日，原告张寨林与被告孙毅订立合同书一份，约定：一、原告将坐落于通辽市××区营业房屋租给被告，由被告统一对外出租（或自行经营）；二、出租期为十年，自2008年10月1日至2018年10月1日，如年月日未能开业，则租期从实际开业之日起计算（商户入驻率达80%以上开业，以开业庆典之日为准），各年次日期顺延；三、租金：第一年1500元、第二年4000元、第三年6000元、第四年8000元、第五年12000元、第六年12000元、第七年12000元、第八年15000元、第九年15000元、第十年15000元，以上租金在每年十二月份支付当年租金。2010年11月15日，因商场还没有开业，原告向被告邮寄通知函，通知被告腾房，后被告没有腾房。另查明，被告于2014年4月15日给付合同约定的前四年即2010年至2013年租金19500元，于2014年12月6日给付合同约定的第五年即2014年租金12000元，被告于2016年9月1日给付租金15000元，于2017年4月18日给付租金15000元。再查明，按年利率6%计算，被告应付的2015年即第六年租金12000元自2016年1月1日至2016年9月1日期间产生利息480元（12000元×6%÷12个月×8个月），被告于2016年9月1日给付租金15000元，扣除应付租金12000元及利息480元，尚余2520元；至2016年12月份，被告应付2016年即第七年租金12000元，抵冲2520元后尚欠租金9480元，自2017年1月1日至2017年4月18日期间产生利息169元（9480元×6%÷360天×107天），被告于2017年4月18日给付租金15000元，扣除应付租金9480元及利息169元，尚余5351元；至2017年12月份，被告应付2017年即第八年租金15000元，抵冲5351元后尚欠租金9649元，自2018年1月1日至2018年12月31日产生利息579元（9649元×6%×1年）。一审法院认为，原、被告订立的合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告租赁原告房屋，应按约定给付租金，逾期未付租金亦应给付利息。原告主张按年利率6%给付租金利息符合法律规定，应予支持。关于合同履行期限，因双方在合同中约定自商场开业开始计算租期，但未签订补充协议确认实际开业的日期，原告也未提供证据予以证明，虽然原告自述至2010年商场还没有开业且发出过解除合同的通知，但被告给付租金、原告接受租金的行为证明双方已事实上自2010年1月1日开始计算租期并继续履行合同。关于被告已付的是具体哪个年度的租金，双方未予明确，应结合双方履行情况按时间顺序予以认定，对原告提出的两笔15000元是第九年、第十年租金的主张不予采纳。双方约定的合同履行期为十年，现合同履行期未满，虽然被告有欠付租金行为，但原告未提供证据证明已要求被告在合理期限内支付租金，为维护交易的稳定性，对原告提出解除合同及腾退房屋的诉讼请求不予支持。被告孙毅经合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证及抗辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决：一、被告孙毅于本判决生效后立即给付原告张寨林租金24649元（2017年即第八年尚欠租金9649元+2018年即第九年租金15000元），至2018年12月31日的利息579元，合计25228元；并给付自2019年1月1日起至租金实际付清日止，以被告孙毅实际占用的租金为基数，按年利率6%计算的利息。二、驳回原告张寨林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计501元，由原告张寨林负担286元，被告孙毅负担215元。孙毅不服一审判决，上诉至本院，上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区法院（2018）内0502民初7968号民事判决，予以改判。二、由被上诉人承担一切诉讼费用。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人孙毅出示：1、千禧商场业主委员会公告，证明业主委员会经政府许可成立，上诉人经千禧商场业主委员会授权启动商场，不是上诉人自己经营。2、业主委员会备案证（原件退回，提交复印件），证明业主委员会已经经过审批。3、千禧商场业主委员会的证明，证明商场一楼是在2011年3月1日开业，到2015年8月千百柜撤走，空置一年，于2016年12月14日再次开业。4、一审法院判决书，证明一审法院认可被上诉人自述2010年11月15日商场还未开业。5、合同书，合同第二条载明出租为期10年，如某年某日未能开业，则租期自开业之日起算（商户入驻率达80%以上开业，以开业庆典之日为准）各年次日期顺延。第五条，如甲方经营不善可以停租，但已交乙方租金不退还甲方。甲方退租后应在20日内倒出房间。第九条如因个别业主不同意对外出租或招商不成功，甲方又无力经营的情况下则将商场关闭。如果有人要求在商场内经营应与开发商签订合同并负责商场的管理。以上条款证明上诉人给商场招商启动商场，并非上诉人个人经营使用。如果商场招商不成功，个别业主在商场内经营，应与开发商签订合同。6、上诉人制作的给被上诉人的租金清单及银行转账凭证复印件，证明：2014年4月16日从柜员机上一次转给被上诉人19500元，系2011年3月1日到2015年3月1日四年租金；第五年租金应为12000元，2015年3月1日-2015年8月31日商场经营，2015年9月1日到2016年12月14日商场空置，实际经营半年，但支付了一年的租金；2016年12月14日-2017年12月14日的租金应12000元，应在2016年的12月付租金，被上诉人说生病需要钱，在2016年的9月份预付了被上诉人该期间的租金15000元，比合同约定多汇3000元；2017年三月末四月初被上诉人又发短信说病重住院要租金，上诉人在2017年4月18日又预付了2017年12月14日-2018年12月14日期间的租金15000元，比合同约定多付了3000元；从2011年3月1日-2019年3月1日共租出去七年，实际支付七年租金，按照合同约定，被上诉人应收租金为55000元，但上诉人实际支付了61500元。7、业主与上诉人签订的在2014年空置一年期间租金下浮20%的签字同意单，证明因为受到市场影响，租金下浮了20%。被上诉人质证，对证据1、2、3、7均不认可，没有我本人签字；对证据5中第五条不认可，如果停租就把我房子还给我，合同书没有落款日期、没有面积、没有开业日期；认可证据4；对证据6转账单据复印件认可。被上诉人张寨林出示：1、2012年补偿协议书，证明上诉人在没有给租金的情况下领取了被上诉人的补贴款。2、手机短信复印件，证明每次打电话跟上诉人要租金，上诉人都不接电话，所以被上诉人以短信祈求方式索要房租。上诉人质证，证据1与本案无关，本案是租金给付纠纷，与补偿款无关；证据2与本案无关，短信的日期早于约定发放房租的日期，系央求上诉人预发。经综合认定，对上诉人提交的证据1、2的真实性予以确认，能够证明千禧商场授权上诉人商场改造、出租事宜，但不能证明上诉人以个人名义与被上诉人签订《合同书》系商场行为，本院不予采信；证据3来源合法，但在证明商场一楼营业时间上与被上诉人原审提交的证明上诉人2011年1月营业的照片矛盾，本院对证据矛盾部分不予采信。证据4、5与本案具有关联性，本院予以采信；对证据6银行转账单凭证复印件的真实性予以确认，但对上诉人自制租金清单因被上诉人不予认可，本院不予采信；证据7因无被上诉人签字，对该证据本院不予采信。对被上诉人提交的证据1、2真实性予以确认，但因与本案无关，本院不予采信。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人孙毅与被上诉人张寨林签订的《合同书》系双方真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。上诉人主张原审认定租金起算时间错误，被上诉人已在原审中自认该商场在2010年没有营业，于2010年11月15日发出意在解除合同的《通知函》，所以租金不应从2010年1月1日起算，并主张商场实际营业日期为2011年3月1日，租金应从该日起算。原审中被上诉人依据《通知函》主张证明千禧商场2010年还没有营业，2010年11月15通知上诉人腾房，上诉人没有腾出房屋。但该《通知函》内容中通篇并未提及商场营业情况，仅以多次要求支付租金未果为由发出解除合同通知，故无法据此确定该商场在2010年没有营业。上诉人提供的千禧商场业主委员会出具的证明与被上诉人原审提供的2011年1月10日商场营业照片显示的营业时间不一致，故对上诉人主张营业时间为2011年3月1日，本院不予采纳。结合上诉人2014年4月15日第一次给付四年租金，并根据《合同书》第三条约定租金在每年十二月份支付当年租金，原审认定《合同书》已实际履行，租金从2010年1月1日计算并无不当。上诉人主张在2015年9月至2016年12月房屋空租一年多，租金计算应减去一年，因上诉人在所述的房屋空租期间并未通知被上诉人退租并退还房屋，故对上诉人该项主张本院不予采纳。上诉人主张2016年与广大业主签订协议，租金下浮20%，因该协议名单中并无被上诉人签字认可，该协议不能约束被上诉人，故对上诉人该项主张本院不予采纳。另，上诉人主张一审程序违法，实际到庭参加案件审理但原审法院缺席审理，因被上诉人提出一审中上诉人中途去取“证据”，且一审举证期限内上诉人并未提交证据，与被上诉人所述相互印证，而上诉人二审中对此也并未提供证据予以证明，故本院对上诉人该项主张不予采纳。综上所述，孙毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人孙毅负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：经审理查明的事实及采信的证据与一、二审一致，予以确认。再审期间，申请人孙毅出示申请人与戴洪林签定的房屋租赁合同一份，因该证据对申请人所主张的商场开业事实不具证明力，故不予采信。本院再审认为，本案申请人与被申请人签定的房屋租赁合同，是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如果一方违约，应依法承担相应的责任。本案中，申请人与被申请人签定的房屋租赁合同中对房屋现状、座落、租金及租赁期限均作出了约定。由于申请人违约，在租赁的房屋所在商场开业时并未及时通知被申请人，也未按时支付房屋租金，申请人应承担相应的违约责任。在2010年11月15被申请人通知申请人腾房，并多次催要房屋租金后，申请人没有向被申人说明拖欠房屋租金及不能腾房的理由，并于2014年4月15日一次性支付了四年的租金。因当时并未说明交付的租金的具体年限，又没有证据证明商场在2010年没有营业。因此应认定申请人2014年4月15日一次性支付的四年的租金为2010年1月1日以后四年的房屋租金。关于申请人主张在房屋租赁期间内2015年9月至2016年12月房屋空租一年多，租金亦相应扣减，2016年后的房屋租金应按与广大业主签订协议下浮20%的理由。因房屋空租期间申请人未及时通知被申请人，而且与广大业主的协议中没有被申请人的认可。故申请人的该项理由不能成立。综上所述，再审申请人孙毅的再审请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2019）内05民终402号民事判决。本判决为终审判决。审判长  晏云升审判员  郑旭然审判员  孙向群二〇一九年十二月十六日书记员  特日根