呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初641号原告：王君平，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：毛瑞平，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焕萍，内蒙古善衡律师事务所律师。被告：内蒙古恒东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街开泰海鲜批发城商业楼104、105号。法定代表人：赵瑞峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘波，内蒙古英南律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿娜日，内蒙古英南律师事务所律师。原告王君平与被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司（以下简称恒东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，被告恒东公司向本院提出管辖异议申请，本院作出（2019）内0104民初641号民事裁定书，驳回被告恒东公司对本案管辖权提出的异议。被告恒东公司提起上诉，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民辖终181号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王君平及其委托诉讼代理人毛瑞平、王焕萍，被告恒东公司的委托诉讼代理人刘波、阿娜日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王君平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》。2、判令被告退还原告已付购房款800000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止（自2017年1月9日至2019年8月25日的利息为24960元（本金为200000元），自2017年1月25日至2019年8月25日的利息为73631元（本金为600000元），合计利息为98591元）。3、判令被告承担一房二卖的赔偿责任，按原告已付购房款一倍赔偿原告800000元。4、对被告赔偿原告房屋增值损失保留诉权。5、判令被告向原告支付延期交房违约金127680元。6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年1月8日，被告与原告签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》。《恒东·幸福里商铺认购协议书》中约定2017年8月31日商铺交付使用，《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》中明确付款方式和违约责任，原告按照协议于2017年1月8日、2017年1月24日分两次支付给被告财务购房款200000元和600000元，但被告收款后未按照签订的生效协议履行相应合同义务，却将该房屋又出售他人，导致原告无法实现购房目的，被告的行为构成一房二卖，构成严重违约，故，原告依据双方签订的生效协议，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等法律规定，依法向贵院起诉，以维护原告的合法权益。被告恒东公司辩称，1、被告同意与原告解除本协议，也同意向原告退还房款800000元。2、关于原告请求赔偿金的理由不符合本案事实。本协议以及补充协议约定的，协议书第五条第三款：乙方（也是本案原告王君平）未按照本协议的约定按时支付购房款、未能在约定的期限内提供办理贷款手续以及因乙方的原因不能继续履行合同或乙方存在其他违约行为的均视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议。甲方退款，不承担任何利息。根据补充协议约定的，原告没有在约定的时间2017年5月31日交付130000元房款以及办理剩余房款的贷款手续，是原告违约在先，没有在约定时间，按时缴纳房款并对部分房款办理贷款手续，导致被告有权行使合同解除权，并要求原告承担违约金。事实上，被告也多次跟原告商量关于房款的事宜，也正由于原告违约在先，被告中止履行义务不交付房屋解除本案合同是行使不安抗辩权，被告的行为不构成违约。3、被告没有一房二卖。原告认购的房屋是06号的房屋，但是原告方提到了现有的房屋卖给了第三方，但是现有的房屋编号和房型与原告所主张的都是不一致的，所以被告不存在一房二卖。4、原告主张解除协议和退还房款及所要利息没有事实及法律依据。认购协议解除的话应当按照银行储蓄利率计算利息。5、原告诉求中的违约金不认同。要求延期交房违约金不存在，但诉求是解除协议，不存在交房，也不会存在延期交房违约金，该请求不成立。且与其他诉讼请求有重复情况。以上请求法院支持原告第一项诉讼请求和驳回原告其他的诉讼请求。根据当事人陈述并结合本案证据，本院在原被告举证、质证的基础上认定事实如下：原告王君平与被告恒东公司于2017年1月8日签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》，原告王君平购买被告恒东公司开发的位于呼和浩特市××区商铺（现房管局注册为商业102号），建筑面积为124.02平方米，认购单价为每平方米14997.58元，认购总价为1860000元，双方约定商铺交付日期为2017年8月31日。同日，双方又签订了《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》，约定如项目因竣工延期、证件不全及资金缺乏等造成延期，原告王君平可选择不退房继续履行，被告恒东公司可按国家政策规定向原告王君平进行预期补偿，每日按已收房款的万分之三进行补偿，补偿日期为协议规定的交付日期至实际交付日期。约定了付款方式：原告王君平于2017年1月8日支付房屋认购金200000元，2017年1月26日之前支付认购金600000元，于2017年5月31日之前支付认购金130000元，剩余房款930000元办理银行按揭贷款。协议签订后，原告王君平按照约定于2017年1月8日向被告恒东公司支付购房款200000元，于2017年1月24日支付购房款600000元。之后原告王君平一直在与被告恒东公司的销售经理吴镔联系，经过双方协商一致，被告恒东公司同意将原告王君平第三次应交购房款130000元一并办理银行按揭贷款，但直到2019年，被告恒东公司的竣工验收表也没有办理完成，银行没有准入，故无法给原告王君平办理银行按揭贷款。2019年1月7日，原告王君平与被告恒东公司赵副总的录音显示，被告恒东公司已将原告王君平认购的房屋出卖于案外人，并且被告恒东公司明确表示要对原告王君平进行赔偿。后原告王君平从房管局核实，被告恒东公司已于2018年8月30日将该房屋出售，并且已为案外人办理了网签合同。2019年1月11日，被告恒东公司的赵副总、营销人员吴镔与原告王君平进行的谈话中已明确认可该事实，原告王君平应交纳的第三次购房款130000元未能向被告恒东公司交付。呼和浩特市房地产产权交易中心出具的被告恒东公司开发的坐落于呼和浩特市××区综合楼房屋状况附表显示，原告王君平所购买的商业06号商铺（现房管局已注册为商业102号）的房屋所有权并没有登记在被告恒东公司名下，该商铺被告恒东公司也并没有为原告王君平办理产权过户登记。原告王君平向本院提供呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的查询单显示：原告王君平从被告恒东公司所购买的102号商铺（原06号商铺）在未经原告王君平的同意下出售给了案外人顾某，并于2018年8月30日由被告恒东公司已为案外人顾某办理了网签合同。原告王君平向本院提供其与吴镔的微信聊天记录显示：吴镔于2018年1月10日通知原告王君平所购买的商业06号商铺已变更为商业102号。以上事实有《恒东·幸福里商铺认购协议书》、《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》、购房款收据、录音、呼和浩特市房地产产权交易中心出具的综合楼的房屋状况附表、呼和浩特市住房保障和房屋管理局签约合同详情、微信聊天记录、证人证言和庭审笔录予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告王君平与被告恒东公司于2017年1月8日签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》约定了商品房买卖双方的基本情况、房屋的位置、面积、房屋的成交价、交款日期、交房日期、违约责任等事项，其已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而被告恒东公司也已收受了原告王君平的部分购房款。因此，本案当事人签订的该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告王君平与被告恒东公司于2017年1月8日签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》在履行付款义务时，按照协议书约定原告王君平还应给付第三次购房款130000元，剩余房款930000元办理银行按揭贷款。之后原告王君平一直在与被告恒东公司的销售经理吴镔联系，后经双方协商一致，被告恒东公司同意将原告王君平第三次应交纳的购房款130000元一并办理银行按揭贷款，但直到2019年，被告恒东公司的竣工验收表也没有办理完成，银行没有准入，故无法给原告王君平办理银行按揭贷款。原告王君平所认购房号原为商业06号商铺，现变更为商业102号，房管局也注册为商业102号，被告恒东公司予以认可。同时，经原告王君平与被告恒东公司副总经理和销售经理吴镔进行多次沟通，原告王君平所认购的房屋已由被告恒东公司另行出售于案外人顾某，被告恒东公司也就此向原告王君平提出赔偿事宜，上述事实有原告王君平向本院提交的通话录音、微信记录、证人证言和查询单在案佐证。鉴于上述，原告王君平本应按期向被告恒东公司交付的购房款130000元经双方协商改为与剩余房款930000元一起办理银行按揭贷款进行支付，改变了付款方式，原告王君平对此并未构成违约。被告恒东公司关于原告王君平没有依约按时交纳购房款并对部分房款办理贷款手续，导致被告恒东公司有权中止履行义务不交付房屋，解除本案合同是行使不安抗辩权，被告的行为不构成违约的辩称理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”经庭审查明，被告恒东公司在案涉房屋相关争议尚未解决的情况下，未经原告王君平同意，于2018年8月30日将案涉房屋网签备案至案外人名下，该行为导致了本案房屋认购协议无法继续履行，合同的目的无法实现，原告王君平主张解除与被告恒东公司签订的《恒东．幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》有事实和法律依据，同时被告恒东公司考虑到该房屋已出售他人，同意解除合同，对此，本院予以确认。根据双方签订的认购协议，原告王君平支付给被告恒东公司的800000元，应为房屋认购款，该款被告恒东公司也应当向原告王君平返还，并应自收到该款项的次日（分别为2017年1月9日和2017年1月25日）起按中国人民银行同期贷款利率向原告王君平支付利息至实际付清之日止（其中以本金200000元为基数，自2017年1月9日至2019年8月25日的利息为24960元；以本金600000元为基数，自2017年1月25日至2019年8月25日的利息为73631元）。被告恒东公司在未与原告王君平解除合同的情况下，将售于原告王君平的房屋另行出卖给他人的行为，有违诚实信用原则，又与原告王君平签订的认购协议显系不诚信行为，故原告王君平主张被告恒东公司赔偿购房款一倍的损失800000元，符合法律规定，应予支持。对于原告王君平主张保留对被告恒东公司赔偿其房屋增值损失的诉权，系当事人权利的自由行使，不存在保留今后诉讼权利的问题。对于原告王君平主张被告恒东公司向其支付延期交房违约金127680元的诉讼请求，被告恒东公司未在约定的2017年8月31日交付房屋，按照约定每日万分之三计算违约金，该约定属迟延交房违约条款，原告王君平解除合同的原因系被告恒东公司将诉争房屋另售他人，非因逾期交房的违约行为而解除的，故在原告王君平主张购房款一倍赔偿同时不应适用逾期交房违约金条款，故对原告王君平的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王君平与被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司签订的《恒东．幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》。二、被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王君平已付购房款800000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止（以本金200000元为基数，自2017年1月9日至2019年8月25日的利息为24960元；以本金600000元为基数，自2017年1月25日至2019年8月25日的利息为73631元）。三、被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内按原告王君平已付购房款一倍赔偿原告王君平800000元。四、驳回原告王君平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10618元、由原告王君平负担742元，被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司负担9876元。财产保全费5000元，由被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 {文书日期}书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。