贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0621民初1751号原告：袁寿刚，男，1963年9月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：葛光权，贵州贵川律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓建芳，贵州贵川律师事务所律师。被告：江口民众房地产开发有限责任公司，地址：贵州省江口县双江街道民俗街。法定代表人：雷世明，执行董事。诉讼代表人（破产管理人）：贵州锦江河律师事务所。负责人：刘清，该事务所主任。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽丰，贵州锦江河律师事务所律师。原告袁寿刚与江口民众房地产开发有限责任公司（以下简称“民众房地产公司”）普通破产债权确认纠纷一案，经铜仁市中院二审发回重审后，本院于2019年11月6日立案，依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告袁寿刚及委托代理人葛光权、邓建芳；被告民众房地产公司破产管理人委托诉讼代理人林翔、张羽丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁寿刚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告2008年4月26日签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求确认原告对被告享有(自2009年4月2日起至2019年12月2日止按日万分之一计算违约金）债权436,069元；3.请求判令被告对原告享有(购房款本金)债权1,121,000元及（以房款本金为基数从给付交房款之日起至2019年12月2日止，按照贷款利率5%计算）资金占用费779,095；4.请求判令诉争房屋被拆迁款为专属债权备用金，对以上2-3项请求之债权在诉争房屋被拆迁面积的赔偿金额范围内全额优先受偿,其余在破产程序中依法受偿；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2008年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于江口县门面房号24-29轴、1／Ｄ-1／Ｇ轴两个门面（建筑面积140.69平方米，每平方米7800元，购房总价款人民币1121000元），原告已经向被告支付购房款人民币1121000元。2008年7月11日，原告向江口县房产事业局（现更名为江口县房产所）办理了商品房预售备案手续，合同第八条约定被告应在2009年4月1日前交付买卖标的物，逾期则按第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，”原告与被告法定代表人在合同上签字并盖上江口民众房开印章，原告按合同履行义务后，被告迟迟不向原告交付房屋，至今已逾期10年零7个月。原告认为，该合同中对房屋面积、价款、交房时间、违约责任等达成一致意见，体现了双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，原告已履行部分合同约定的付款义务，并在江口县房管机关办理了商品房预售备案登记，从而享有在2009年4月1日前接受交付房屋的权利，但被告并未按合同约定向原告交付房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《商品房销售管理办法》第三十条第一款“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”之规定，虽然被告于2018年11月21日被人民法院按破产案件受理，但原告认为，原、被告双方所签订的购房合同应为有效，应交付费房屋属于原告的专有财产，违约金是应交付房屋而未交付的违约惩罚约定，未交付房屋的资金占用费（0.5%月息）是对原告的基本补偿，并不能弥补原告在正常房屋交付后10年零7个月的经营损失，客观上该房屋是基于原告家庭生计购买的，宗旨和目的是保障和改善原告家庭生活，属生活消费范畴，请求将拆迁补偿款优先支付原告并不构成对其他破产债权人合法权益的损害，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告民众房地产公司辩称：本案的实质法律关系应是民间借贷。本案涉案金额较大，不论是房屋买卖还是民间借贷，原告均未举证证明履行支付款项的义务，仅有收据没有银行流水及取款凭证加以佐证，原告应承担举证不力的责任，故应驳回原告的诉讼请求。原告诉请违约金的计算，是应当计算在受理破产时止，针对原告的第四项请求，原告是遵义人，来江口购买门面并不是解决居住，而是用于投资，不属于生活性消费范畴，不享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经庭审举证、质证，对双方证据本院认定如下：1号证袁寿刚身份证、2号证被告企业信用信息公示及天眼查询资料、3号证商品房屋预售许可证、4号证商品房买卖合同、6号证江口县房产所证明、8号证预售登记表，来源合法、内容客观真实且与本案具有关联，本院予以采信。5号证房屋方位及性质图及9号证据房屋现场图片能够证实诉争房屋坐落位置及现状，与双方签订的《商品房买卖合同》载明的房屋信息一致，符合证据三性原则，本院予以采信。7号证登记费收据及购房付款收据，该购房款收据有收款人杨禄荫的签名，并加盖了被告的财务专用章，被告法定代表人雷世明对收到该款项予以认可，对该项证据予以确认；被告破产管理人提交的1号证（2018）黔0621破申1号裁定书及（2018）黔0621破1号决定书，系法院的生效裁判文书，能证实被告依法进入破产程序，2号证债权申报表，只能证明原告向被告破产管理人申报债权的事实，但不能证明原告未付购房款的事实，对原告提交的1、2号证据予以采信。3号证收据，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认；4号证民间借贷清单，系被告单方制作，不符合证据规范，本院不予确认；5号证据刑事判决书，与本案无关联性，本院不予确认。6号证据抵押借款合同，无其他证据证明原、被告之间存在交付借款及办理抵押的情形，与本案缺乏关联性，本院不予确认；7号证据建设工程施工合同，与本案缺乏关联性，本院不予确认。本院确认以下事实：2008年4月7日，被告取得贵州省江口县盐柳路南段改造开发2号楼预售许可资格。2008年4月26日，原告与被告就购买2个商业门面签订《商品房买卖合同》，面积140.69平方米，总价款为人民币1121000元，原告支付商业门面购买价款人民币1121000元，被告向原告出具购房款收据（发票编号：5787880）。2008年11月6日，江口县房产事业局向原告出具交纳登记费收费通用票据。2018年11月2日，江口县人民法院受理了申请人贵州华骏集团建筑工程有限责任公司、熊仕伦申请本案被告破产。2018年11月14日，江口县人民法院指定贵州锦江河律师事务所担任江口民众房地产开发有限责任公司管理人。2018年12月17日原告袁寿刚向被告江口民众房地产开发有限责任公司破产管理人提出债权申报，因对破产管理人的认定有异议，于2019年3月1日向江口县人民法院提起诉讼。2019年1月11日，江口县房产所出具被告开发位于贵州省江口县2个商业门面登记信息证明。本院认为，被告民众房地产公司取得贵州省江口县盐柳路南段改造开发2号楼预售许可资格后。原、被告于2008年4月26日，就购买位于贵州省江口县2个商业门面签订了《商品房买卖合同》，合同内容不违反法律规定，体现了双方买卖房屋的真实意思，合法有效。关于房屋买卖价款的支付根据双方约定，不限于银行转账交付形式，原告提供有收款人杨禄荫签名并加盖被告公司财务专用章的购房款收据、江口县房产所预售登记证明及江口县房产事业局收费通用票据，被告法定代表人雷世明对收到该购房款无异议，足以证明原告已向被告完成了交付购房款人民币1121000元的事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定履行自己的义务。”，《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”及《中华人民共和国企业破产法》第五十八条“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”之规定，原告履行缴纳购房款义务后，作为债权人对债务人被告民众房地产公司的破产管理人享有债权请求权,对申报债权确认有异议的，可以向人民法院提起诉讼。本院对该笔购房款人民币1121000元作为普通破产债权予以确认。关于原告主张违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定2009年4月1日前交付房屋，由于被告未按照约定交付房屋构成违约，被告于2018年11月2日被告宣告进入破产程序，因此原告主张的违约截止日期应当认定为2018年11月1日。违约期间为2009年4月2日至2018年11月2日（期间共计3501天），原告应获得违约金数额为：1,121,000元×0.0001×3500天＝392,462.1元。本院依法支持原告向被告主张违约金人民币392,462.1元的诉讼请求数额，并作为普通破产债权予以确认。关于原告主张资金占用期间利息的问题：首先资金占用费是一个经济学概念，法律中没有明确界定，在性质上具有“违约金”的性质，人民法院在审理非借贷案件涉及资金占用费时，应以当事人之间的约定为原则。即本案中双方当事人在合同中已经明确约定了违约金，预先确定了在被告违约后应当承担的惩罚性给付，以达到及时补充受害人损失的目的。在双方没有约定资金占用费的情况下原告同时主张违约金及资金占用费，于法无据，对资金占用费779,095元的诉讼请求，用本院依法不予支持。关于原告要求将自己所享有的债权确认为专属债权，从而享有从房屋拆迁款中优先受偿的问题。原告在诉争楼盘购买商业门面目的是为在被告开发的盐柳街获得商业机会，其购买行为属于商业投资行为，不属于原告诉称的生活所需。该房屋未有实际交付，也不存在原告诉称的专属享有。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第一款“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。”的规定，依法驳回原告要求对其所享有的债权确认为专属债权及优先受偿的诉讼请求。以上两笔普通破产债权（购房款1,121,000元+违约金392,462.1元）共计人民币1,513,462.1元本院予以确认，驳回原告其他诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条、第四十八条第一款、第五十六条第二款、第五十八条第三款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告袁寿刚对被告江口民众房地产开发有限责任公司享有普通破产债权1,513,462.1元。二、驳回原告袁寿刚其他诉讼请求。案件受理费21,446元，由江口民众房地产开发有限责任公司负担14,000元，原告袁寿刚负担7,446元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  金宁飞人民陪审员  代芳华人民陪审员  林学顺二〇一九年十二月二十八日法官助理方芊书记员周江蓉