广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30751号原告：莫桂莲，女，1962年7月2日出生，汉族，住佛山市南海区，被告：林嫣，女，1977年6月27日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚厅，广东易恒律师事务所律师。原告莫桂莲与被告林嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫桂莲，被告林嫣的委托诉讼代理人李嘉琼、姚厅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫桂莲向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告赔偿损失131万元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月14日，被告林嫣与原告莫桂莲签订《商铺买卖合同》，合同约定原告以171万元购买广州市白云区京溪路101号2161、2162、247铺。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告林嫣交付的商铺不具备经营使用的基本条件即未办理改变后的二层商铺装修工程消防验收手续及未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致商铺所在商场无法正常营业，进而导致原告对商铺经营收益严重受损。2017年6月28日，原告无奈之下以40万元的价格出售了涉案商铺，比买入价亏损131万元。从同类商铺的司法拍卖价也可以看出商铺严重贬值。现原告为维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告林嫣辩称：请求驳回原告全部诉讼请求，理由如下：1、本案与（2019）粤0111民初26828号案件（以下简称26828号案）的当事人一致，诉讼标的一致、诉讼请求一致，根据“一事不再理”的原则，依法应当驳回原告的诉讼请求。2、原告买入、卖出涉案商铺是其对自身权利的处分，由此产生的后果理应由其自己承担。3、原告在26828号案中主张的损害赔偿计算标准符合正常人所能预见的结果，但在本案中主张的损失明显超出正常预期。4、如果原告的诉讼请求得到支持，则其他业主可以仿效起诉索赔，将商铺真实或虚假以低价转让给案外人，再起诉主张差额，从而引发群体性事件。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院原告提交的《广州市存量房买卖合同》、契税完税证、房地产权证、购房发票、民事起诉状、民事判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年11月14日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与莫桂莲（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号2161、2162、247铺（以下简称涉案商铺）。第二条该商铺建筑面积分别为20.9988、20.0933、10.6234平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲方（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条该商铺按总建筑面积计价销售，房价款总金额为￥171万元。第六条买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。第七条该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。……买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件三对商铺的装修标准进行了约定。合同签订后，莫桂莲按合同约定付清购房款171万元。2012年12月，房管部门核发莫桂莲为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路101号2161、2162、247铺。另查明，本院2015年期间受理了涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向本院起诉被告林嫣、新东公司的案件，[案号为（2015）穗云法民四初字第374号-431号、（2015）穗云法民四初字第473号-476号]，上述案件中各原告要求判令：1.林嫣、新东公司在判决生效之日起十日内将现用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2.林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3.林嫣、新东公司于消防验收合格并重新取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向梁巧玲交付商铺；4.林嫣、新东公司向原告连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰计付、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金按已付房款的1.5‰计付）等。上述案件中查明以下事实：“林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）进行装修……。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄收铺通知书通知收铺。原告以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至本院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1.原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2.房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。诉讼中，林嫣陈述：林嫣委托云景公司对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东公司另行委托广州展东投资咨询公司（以下简称展东公司）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续。”上述案件法院经审理后认为：“林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。……因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。原告起诉林嫣是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林嫣不履行该法定义务的违约责任不成立。法院不予支持。至于原告要求林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决。……”。上述案件判决驳回了原告要求林嫣、新东公司办理消防验收手续及支付违约金的诉讼请求。上述案件已生效。2016年和2018年期间，涉案商铺所在商场其他多名商铺买受人作为原告，以林嫣为被告诉至本院，要求林嫣支付因未办妥消防验收、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等手续导致其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的违约金（以已付购房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日至商铺实际交付之日止）。上述案件的案件案号为（2016）粤0111民初4067号-4072号，（2018）粤0111民初4071号-4076号、4078号-4081号等，本院经审查后认为原告的主张成立，并判决林嫣按已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年10月1日起至本判决生效之日止的违约金（判决生效之日后的违约金原告可根据实际情况另循法律途径解决）。上述判决现均已生效。在本案审理过程中，林嫣仍未能重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年6月28日，莫桂莲以总价40万元的价格将涉案商铺分别转让给谢海傲、杨婷婷、宋福坚。2019年7月16日，莫桂莲向本院递交诉状，提起26828号案诉讼，诉讼请求为：1.判决被告向原告支付违约金242371元（以171万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日起计至2017年6月28日）；2.被告承担本案诉讼费用。在26828号案中，莫桂莲主张的违约金为其在出售涉案商铺前无法正常使用、经营、收益的损失。同年8月28日，本院作出26828号民事判决，判决：1.在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告莫桂莲支付违约金79889.79元；2.驳回原告莫桂莲的其他诉讼请求。同年9月5日，莫桂莲向本院递交诉状，提起本案诉讼。现26828号案民事判决已发生法律效力。本院认为：莫桂莲与林嫣签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当恪守履行。林嫣在2015年5月12日本院到涉案二层商铺现场勘验后一直未能重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其行为已经构成违约，导致莫桂莲无法正常使用涉案商铺，进而导致莫桂莲遭受经济损失。关于莫桂莲的损失情况，本院核定如下：1、2012年，莫桂莲向林嫣支付171万元购房款；2、2014年，林嫣向莫桂莲交付因消防问题无法经营使用的涉案商铺；3、2017年6月28日，莫桂莲为减少损失，接受以低于购买价131万元条件向他人出售涉案房屋，从中挽回40万元损失；4、2019年8月28日，莫桂莲经起诉主张2014年10月1日至2017年6月28日期间无法使用涉案商铺的损失，获本院支持79889.79元，目前暂未实际受偿。莫桂莲的损失分为收益损失及成本损失。其收益损失已在26828号案中主张。因为莫桂莲已将涉案商铺出售，无权再主张收益损失。但是，无论莫桂莲是否出售涉案商铺，涉案商铺因林嫣的违约行为严重贬值的事实是客观存在的。虽然其他购房人未出售商铺，也未向林嫣主张贬值损失，但并不意味其目前未遭受贬值损失。当然，不能排除将来涉案商铺被整改完善的可能性。但是，就目前而言，上述可能性无法确定，且整改完善所须支付的对价更无法确定。莫桂莲作为无过错的购房人，在上述不确定的情况下选择出售涉案商铺减少损失，其行为并无不妥。因此，莫桂莲向林嫣主张131万元经济损失的诉讼请求有事实依据，合理合法，本院予以支持。对于林嫣提出本案为重复起诉的抗辩意见，经查与事实不符，本院不予采纳。对于林嫣提出莫桂莲应当自行承担低价出售商铺的不利后果的抗辩意见，本院认为，莫桂莲出售涉案商铺的根本原因是林嫣的违约行为，故该不利后果应当由林嫣承担。上述抗辩意见没有事实、法律依据，本院不予采纳。对于林嫣提出原告主张的损失明显超出正常预期的抗辩意见，本院认为，根据本案查明事实，林嫣的违约行为才是明显超出正常预期的。基于林嫣明显超出正常预期的违约行为，莫桂莲主张的损失合理合法，并无不妥。因此，上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条的规定，判决如下：被告林嫣在本判决生效之日起五日内向原告莫桂莲赔偿损失131万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8295元，由被告林嫣负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月五日书记员 冼颖斯