黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终637号上诉人（一审被告）：哈尔滨农垦成坤房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区3号楼01层003号。法定代表人：巩禹汐，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇熙，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙红岩，黑龙江千叶律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王显顺，男，1942年6月26日出生，汉族，无业，住富锦市。被上诉人（一审原告）：王秀荣，女，1972年3月7日出生，汉族，无业，住富锦市。被上诉人（一审原告）：王学鹏，男，1974年2月24日出生，汉族，无业，住富锦市。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘志伟，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵海军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。一审被告：黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司，住所地富锦市建三江分局交警大队东侧。法定代表人：谭明海，该公司经理。委托诉讼代理人：李明，男，该公司职员。委托诉讼代理人：**，黑龙江博名律师事务所律师。上诉人哈尔滨农垦成坤房地产开发有限责任公司（以下简称成坤公司）因与被上诉人王显顺、王秀荣、王学鹏（以下简称王显顺等三人），一审被告黑龙江省建三江农垦银斗房地产开发有限责任公司（以下简称银斗公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省农垦中级法院（2018）黑81民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，以询问及阅卷的方式对本案进行了审理。上诉人成坤公司的委托诉讼代理人孙红岩，被上诉人王秀荣、王学鹏及与王显顺的共同委托诉讼代理人刘志伟、赵海军，一审被告银斗公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成坤公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回王显顺等三人对成坤公司的诉讼请求；3.诉讼费用由王显顺等三人承担。事实和理由：1.成坤公司不是本案的适格被告。案涉《房屋买卖置换合同》的双方为王显顺等三人与银斗公司，成坤公司不是该合同的当事人。2.成坤公司与银斗公司之间不存在转让建三江怡园小区A区17号楼及附属综合楼（以下简称案涉工程项目）的事实，成坤公司亦未承继银斗公司的义务。银斗公司于2010年4月22日取得案涉工程项目的建设用地使用权，但在其后两年内未进行开发建设，依照《闲置土地处理办法》第四条的规定，该公司已失去该土地使用权。黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局建三江分局（以下简称国土建三江分局）于2016年10月31日发布《国有土地使用权挂牌出让公告》，拍卖案涉工程项目的建设用地使用权。2016年11月30日，成坤公司提交《竞买申请书》，国土建三江分局为成坤公司出具《竞买资格确认书》。2016年12月7日，成坤公司交纳国有土地使用权出让金107万元，竞买取得该建设用地使用权，并与国土建三江分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2016年12月8日，成坤公司取得《建设用地批准书》《用地许可证》。2016年12月27日，黑龙江省农垦建三江管理局（以下简称建三江管理局）签发《关于2016年第十五批自筹建设项目的批复》，同意成坤公司自筹资金建设案涉工程项目。其后，成坤公司陆续取得《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》。成坤公司通过竞买自国土资源部门取得案涉工程项目的建设用地使用权，并非自银斗公司受让取得，不存在银斗公司将案涉工程项目转让给成坤公司的情形，银斗公司向王显顺等三人交付案涉工程项目房屋的义务并未转移给成坤公司。3.银斗公司并非案涉工程项目的开发建设单位，故无法按照《房屋买卖置换合同》的约定向王显顺等三人交付房屋，但该公司开发建设了怡园小区18号楼，应按照约定向王显顺等三人交付怡园小区18号楼的房屋。王显顺等三人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回成坤公司的上诉请求。王显顺等三人于2014年7月12日与银斗公司签订《房屋买卖置换合同》后，已按照约定将其自有房屋交由银斗公司拆除。银斗公司在王显顺等三人不知情的情况下将案涉工程项目转让给成坤公司，成坤公司作为该项目的承继人，应履行《房屋买卖置换合同》约定的应由银斗公司承担的义务。银斗公司述称，对成坤公司的上诉请求无异议。王显顺等三人向一审法院起诉请求：1.确认王显顺等三人与银斗公司签订的《房屋买卖置换合同》的履约义务人变更为成坤公司，成坤公司履行交付案涉置换房屋1800平方米住宅及1500平方米门市的义务；2.成坤公司承担逾期交付房屋违约金292万元；3.银斗公司与成坤公司对上述请求承担连带责任；4.案件受理费、保全费由银斗公司、成坤公司承担。一审法院认定事实，2014年7月12日，王显顺等三人与银斗公司签订《房屋买卖置换合同》，约定：王显顺等三人以其位于案涉工程项目位置的房屋（产权证号为建局房私字第××号、第××号、第××号）以卖旧房置换新房的形式进行整体搬迁改造，总建筑面积1369.84平方米；现有房屋拟作价1000万元，在合同签订之时银斗公司向王显顺等三人出具50万元欠条作为保证金，在银斗公司不违约的情况下，此欠条作废；王显顺等三人自愿用现有产权房屋与银斗公司新开发的住宅、门市楼房进行置换，银斗公司同意提供其新开发楼房：新楼住宅1800平方米，新楼门市1500平方米（1500平方米门市包括东附属楼一层带二层1200平方米和主楼一楼西段300平方米，新楼住宅、门市位置以设计图纸结束后由王显顺等三人第一优先自选为准）；银斗公司提供给王显顺等三人的置换房屋应该符合国家现行质量安全标准；置换的新楼标准：竣工后为毛坯房，外墙保温，外墙涂料，内墙刮白两遍，阳台和外窗为塑钢窗，单元门为电子门，入户外门为防盗门，厨房、卫生间设置上下水管道，采暖方式为地热；银斗公司承诺新楼的回迁时间：按王显顺等三人在旧房整体搬迁房屋交付银斗公司后26个月内提供置换新楼。新楼面积以权威部门测绘面积为准，实际面积超出或减少部分，届时按照市场价格以现金形式多退少补。在新楼交付使用的同时，由银斗公司承担1369.84平方米门市的不动产地税、契税、房屋维修基金等所有一切费用，按王显顺等三人要求负责办理好房屋产权证；双方共同商定在合同签订后60日内（即2014年9月12日前）将上述房屋迁出并交与银斗公司；违约责任：王显顺等三人在签订本协议后不得提出涨价以及变价调换房屋面积位置等合同外的要求。银斗公司如不能按照约定时间提供置换的房屋，迟延一天，按照王显顺等三人房款总价（1000万元）的万分之四承担违约责任。如不及时提供回迁门市房的房产证，承担房屋总价5%的违约责任。银斗公司已打条的保证金冲抵违约金；抵押担保：银斗公司自愿按照本置换合同双方约定的面积，将位于怡园小区18号主楼及其附属楼的一层、二层、三层抵押给王显顺等三人，待案涉工程项目地基完工，王显顺等三人将怡园小区18号楼的抵押解除。同时银斗公司需将案涉工程项目的土地和没有建成的楼房作为抵押，待王显顺等三人全部回迁完毕，抵押全部解除；银斗公司承诺：于2014年封冻之前完成地基建设，如银斗公司没有按照约定时间完成，银斗公司自愿按照本置换合同约定的面积将位于怡园小区18号主楼及其附属的一层、二层、三层置换给王显顺等三人，如银斗公司按照约定日期完成案涉工程项目的地基建设（注：银斗公司同意给王显顺等三人在18号楼置换5套住宅，其具体位置为11层楼从西数第1户、第2户、第3户、第5户和第十层楼从西数第1户除外），王显顺等三人其余置换面积应回迁到该项目。2014年7月，王显顺等三人将案涉建局房私字第××号、第××号、第××号三处房屋交付银斗公司，由银斗公司予以拆除。银斗公司在一审庭审中自认，其未开发案涉工程项目，建三江管理局局直只有一处怡园小区A区17号楼。成坤公司在一审中就其被查封房房屋申请复议，并同意以二楼、三楼、四楼房屋进行置换。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：案涉工程项目的开发主体如何认定；王显顺等三人主张的回迁面积及违约责任有无事实及法律依据；银斗公司和成坤公司应否承担连带责任。关于案涉工程项目开发主体如何认定的问题。本案中，银斗公司与王显顺等三人签订《房屋买卖置换合同》以及银斗公司应向王显顺等三人交付置换房屋均系客观事实，从王显顺等三人提供的《商品房预售许可证》以及银斗公司自认没有开发案涉工程项目、建三江管理局局直只有一处怡园小区A区17号楼的事实可知，案涉工程项目已转由成坤公司开发建设，根据权利义务一致原则，成坤公司应当承担按时向王显顺等三人交付案涉置换房屋的义务。从成坤公司向一审法院提交的复议申请看，该公司对其应向王显顺等三人交付案涉置换房屋是明知的，作为案涉工程项目的开发人及受益人，成坤公司应当承担向王显顺等三人交付案涉置换房屋的义务，故对王显顺等三人的该诉讼请求予以支持。关于王显顺等三人主张的回迁面积及违约责任有无事实及法律依据的问题。因案涉《房屋买卖置换合同》明确约定银斗公司置换给王显顺等三人的住宅面积为1800平方米、门市面积为1500平方米，交房日期为王显顺等三人旧房整体搬迁，房屋交付银斗公司后26个月内，银斗公司对王显顺等三人已于2014年7月交付案涉三处被拆迁房屋的事实没有异议，而在王显顺等三人交付案涉被拆迁房屋的26个月后，作为银斗公司的权利义务承继人的成坤公司并没有如约交付约定的置换房屋，对此成坤公司应当承担违约责任，王显顺等三人基于成坤公司的违约行为，请求该公司按照《房屋买卖置换合同》约定的置换回迁面积进行回迁的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。《房屋买卖置换合同》约定，如银斗公司不能在约定的时间提供买卖置换的房屋，每迟延一天，应当按照王显顺等三人房款总价1000万元的万分之四承担违约责任。现王显顺等三人自愿变更为万分之二，即要求违约金的赔偿数额由292万元变更为146万元，该诉讼请求符合相关法律规定，予以支持。关于银斗公司与成坤公司应否承担连带责任问题。本案中，虽然银斗公司与王显顺等三人签订了《房屋买卖置换合同》，但由于银斗公司自认未开发案涉工程项目，且从王显顺等三人提供的《商品房预售许可证》可知，该工程项目已由成坤公司开发建设，王显顺等三人亦未提供证据证实该项目系由银斗公司与成坤公司共同开发或者联合开发，故王显顺等三人要求银斗公司与成坤公司承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，王显顺等三人要求成坤公司交付案涉置换房屋，即住宅1800平方米、门市1500平方米并承担违约金146万元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。判决：一、成坤公司于本判决生效后30日内向王显顺等三人交付位于黑龙江省及附属综合楼的住宅1800平方米及门市1500平方米，并承担逾期交付房屋违约金146万元；二、银斗公司不承担民事责任；三、驳回王显顺等三人的其他诉讼请求。案件受理90,560元、保全费5000元，由成坤公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。成坤公司向本院提交了以下证据：证据一，案涉工程项目的不动产产权证1份（复印件），意在证明案涉工程项目及土地使用权归成坤公司所有；证据二，成坤公司与国土建三江分局于2016年12月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》1份，意在证明成坤公司依法取得案涉工程项目的建设用地使用权；证据三，成坤公司与国土建三江分局于2018年12月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》1份，意在证明建三江管理局城镇建设规划局对案涉工程项目进行了规划调整；证据四，2016年10月31日恳建土资告字[2016]12号《国有土地使用权挂牌出让公告》《国有土地使用权挂牌竞买须知》、2016年11月30日《竞买申请书》《竞买资格确认书》《国有土地使用权挂牌出让竞买报价单》、2016年12月2日建垦土资挂[2016]27号《成交确认书》，意在证明成坤公司通过公开竞买取得案涉工程项目的国有土地使用权；证据五，2016年2月7日《黑龙江省非税收入票据》，意在证明成坤公司缴纳土地出让金107万元；证据六，2016年12月27日建三江管理局建垦局文〔2016〕118号《关于2016年第十五批自筹建设项目的批复》，意在证明案涉工程项目经建三江管理局批准建设；证据七，2016年12月8日《建设用地批准书》《用地许可证》、2018年12月9日《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，意在证明成坤公司开发建设案涉工程项目，依法通过了相关部门审批；证据八，2018年8月28日《商品房预售许可证》，意在证明成坤公司享有案涉工程项目的房屋销售权。王显顺等三人质证认为：证据一为复印件，对其真实性有异议；对证据二至证据七的真实性无异议，但该证据不能否认成坤公司应继续履行银斗公司对王显顺等三人的回迁安置义务；对证据八的真实性无异议，该证据能够证明成坤公司明知案涉工程项目存在回迁安置问题。银斗公司质证认为：对成坤公司提交的证据无异议。本院认证认为：证据一为复印件，因成坤公司未能提交原件进行核对，且王显顺等三人对该证据的真实性有异议，故对该证据不予认定；鉴于王显顺等三人对证据二至证据八的真实性无异议，故予以认定。银斗公司提交了以下证据：怡园小区18号楼房屋的物业费和供热费交费票据、黑龙江省建三江农垦家顺物业管理有限公司于2019年11月12日出具的证明，意在证明怡园小区18号楼已具备入住条件。成坤公司质证认为：对银斗公司提交的证据无异议。王显顺等三人质证认为：银斗公司提交的证据与案涉工程项目的回迁安置问题无关。本院认证认为：银斗公司提交的证据与本案不具有关联性，故不予认定。本院审理查明：2016年10月31日，国土建三江分局发布《国有土地使用权挂牌出让公告》，对案涉工程项目的国有土地使用权进行挂牌出让。成坤公司于2016年12月2日竞得后，于2016年12月7日与国土建三江分局签订《国有土地使用权出让合同》。该合同约定，该宗地现状土地条件为三通一平。2018年8月28日，成坤公司取得案涉工程项目的《商品房预售许可证》，载明“预售总建筑面积14396.56平方米，预售对象：面向社会及回迁户，其中外销建筑面积：11366.69平方米，共128套。”对此，本院函询建三江管理局房产管理中心：1.预售总建筑面积和外销建筑面积的差额3029.87平方米是否为回迁户安置房屋面积；2.该面积是否有特定的回迁安置对象。该中心于2019年12月5日作出书面答复：“成坤公司开发的该项目，涉及银斗公司回迁安置问题。依据开发企业和个人提供的相关合同约定内容，结合现实实际情况，在该公司办理商品房预售许可证时，为保障回迁安置问题，限其预留房屋面积为3029.87平方米，用于回迁安置不准预售。该面积是依据开发企业和个人所提供合同约定内容中，所涉及回迁到该楼的所有回迁户，没有特定的回迁安置对象。”银斗公司陈述，除王显顺等三人外，案涉工程项目尚有另外一户被拆迁户，但已在怡园小区18号楼进行安置。除此，本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，本案二审中涉及的焦点问题为：成坤公司是否应履行案涉《房屋买卖置换合同》中银斗公司对王显顺等三人的回迁安置义务。成坤公司主张，依据其于2016年12月7日与国土建三江分局签订《国有土地使用权出让合同》载明的“三通一平”，其为净地受让案涉工程项目的国有土地使用权，因该宗地不存在权利负担，故其不应履行案涉《房屋买卖置换合同》中银斗公司对王显顺等三人的回迁安置义务。所谓“三通一平”，是指基本建设项目开工的前提条件，具体是指水通、电通和场地平整，上述出让合同也已载明，“三通一平”为该宗地的现状土地条件，故“三通一平”仅与土地的客观条件相关，而与权利状况无关，成坤公司据此主张案涉工程项目的国有土地使用权不存在权利负担，属于对“三通一平”概念的曲解。成坤公司提交的其竞得案涉工程项目国有土地使用权的相关证据中并无与该宗地不存在权利负担相关的内容，而其提交的《商品房预售许可证》则载明为回迁户预留安置面积3029.87平方米，足以证明该宗地存在权利负担。《商品房预售许可证》的颁证单位在对本院函询的答复中称，因案涉工程项目涉及银斗公司的回迁安置问题，“依据开发企业和个人提供的相关合同约定内容”，为保障回迁安置问题，故预留了安置面积。颁证单位虽亦称该预留安置面积没有特定的回迁安置对象，但银斗公司认可现未解决回迁安置问题的仅为王显顺等三人，故回迁安置对象已特定为王显顺等三人。同时，银斗公司和成坤公司均未能说明上述答复中“开发企业和个人提供的相关合同约定内容”的具体指向，而成坤公司在办理案涉工程项目的《商品房预售许可证》时已为银斗公司的回迁安置户预留了安置面积，应视为该公司明知、认可并承继了银斗公司在案涉《房屋买卖置换合同》中对王显顺等三人的回迁安置义务，故王显顺等三人依据该合同的约定，诉请成坤公司交付案涉置换房屋并给付违约金，具有事实和法律依据，一审判决予以支持并无不当。综上所述，成坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90,560元，由成坤公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 涛审判员 胡乃峰审判员 王晓兵二〇一九年十二月二十七日法官助理李红敏书记员孙思宇