内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2851号   上诉人（一审被告）：王桂娥，女，1973年2月24日出生，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：杨润兵，现住内蒙古自治区包头市，系王桂娥丈夫。   被上诉人（一审原告）：山东海恒物业服务有限公司包头分公司。   负责人：付融冰。   委托诉讼代理人：李庆峰。   上诉人王桂娥因与被上诉人山东海恒物业服务有限公司包头分公司（以下简称海恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王桂娥的委托诉讼代理人杨润兵，被上诉人海恒物业公司的委托诉讼代理人李庆峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   王桂娥上诉请求：一、重新裁定王桂娥与包头市生生物业服务有限公司2015年1月1日至2016年5月10日期间的物业费;二、重新裁定王桂娥与海恒物业公司之间是否存在物业服务关系;三、本案诉讼费由海恒物业公司承担。其上诉主张的事实和理由是：   一、包头市生生物业服务有限公司（以下简称生生物业公司）服务存在重大瑕疵,一审判决王桂娥支付生生物业公司服务期间的全额物业费不公平。生生物业公司2015年进入瘫痪状态,不履行基本的小区绿化、亮化、治安管理义务。2015年4月,王桂娥所在单元门损坏,多次联系生生物业公司不予维修，导致王桂娥存放在10楼门口的自行车被盗。王桂娥及时联系生生物业公司请求查看监控系统却发现小区各处监控早已全部损坏。该事件发生后,生生物业公司未向王桂娥催收2015年及之后的物业费。中国法律裁判文书网上存在大量的有关新星壹品小区业主物业合同纠纷的生效判决,都认定生生物业公司存在物业服务的重大瑕疵,（2018）内0203民初1017号判决酌定生生物业公司服务期间的物业费按照原收费标准的50%给付；（2018）内0203民初3159号判决酌情支持生生物业公司提供服务期间的物业费金额的60%。此外，海恒物业公司提交的《致业主的一封信》称其在2016年进入新星壹品小区后对小区进行了23项整治改善小区环境的措施，《业主/客户单元验收表》中的业主签字是伪造的，这些证据也可以佐证生生物业公司在履行物业服务的过程中存在严重问题。   二、海恒物业公司接管新星壹品小区的程序不合法，王桂娥和海恒物业公司不存在物业服务关系。   王桂娥与生生物业公司签订的《物业管理协议书》以及我国有关物业的法律法规均规定,物业管理企业不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。海恒物业公司和生生物业公司、大连新星房地产开发集团有限公司生有地产分公司（以下简称生有地产分公司）三方所签署的《协议》就是一份转让协议,违反合同约定及相关法律规定。海恒物业公司2016年7月1日发布的《致业主的一封信》引用的法律条文不明确，该文后留有居委会盖章的位置,但居委会未盖章。   新星壹品小区在2009年底前已全部建成,生有地产分公司为小区选聘的前期物业公司为生生物业公司,到2016年5月已经运行了8年多时间,业主也早已经全部入住。2016年3月，新星壹品小区业主正在居委会的帮助下选举组建业主委员会并在2016年8月3日正式成立。这个时候生有地产分公司即不走招投标程序,也不召开业主大会征求业主意见,通过转让的方式选聘海恒物业公司接管新星壹品小区物业服务,违法了法律规定，侵犯了新星壹品小区全部业主的权利。一审法院判定在业主大会选聘物业服务企业之前,生有地产分公司有权选聘海恒物业公司为小区提供物业服务没有法律依据。   王桂娥自2009年购买新星壹品小区的房子后,一直按期缴纳物业费,直到2015年因自行车被盗发现物业公司运行瘫痪才拖欠了一年的物业费。海恒物业公司进入小区后,王桂娥希望与其续签物业服务协议,并从其入驻小区时开始缴纳物业费,欠生生物业公司的物业费协商解决，但遭到拒绝。此后海恒物业公司以门禁系统升级为由,频繁给王桂娥制造麻烦,限制进出小区大门和单元门，给王桂娥生活造成影响。王桂娥未主动联系海恒物业公司提供任何物业服务。   海恒物业公司辩称:王桂娥的上诉理由不能采纳，（2016）内0203民初3461号、（2017）内0203民初2069号以及（2018）内02民终1701号等判决书均未提及生生物业公司存在瑕疵，王桂娥提及的判决书显示生生物业公司存在瑕疵，是因为业主反映的问题不同，所以判决结果均不同。王桂娥以个别判决书的判决结果来左右其他案件的判决不当。其次，王桂娥无法证明2015年生生物业公司不履行亮化、绿化等义务，自行车被盗不是物业公司的管理责任，物业公司没有保管业主私人物品的义务，王桂娥以此拒绝交费没有道理。海恒物业公司进驻小区之后，在前期物业基础上提档升级，物业服务不存在瑕疵。海恒物业公司进驻小区的合法性已经有大量判决书认定为合法有效。   海恒物业公司向一审法院起诉请求判令：王桂娥立即向海恒物业公司支付拖欠2015年1月1日到2019年12月31日的物业费，共五年，单年：116.18×1.5×12=2091.24元，滞纳金：4579.81元，共计15036.01元（滞纳金：2091.24×0.3%×365×2=4579.81元）。本案诉讼费由王桂娥承担。   一审法院认定的事实：新星壹品小区由生有地产分公司开发，王桂娥是该小区御园7-602号房屋的业主。生生物业公司与王桂娥曾就新星壹品小区名轩1-1001号房屋的物业服务签订《物业管理协议书》一份。双方约定：王桂娥所购房屋建筑面积为116.18平方米，王桂娥在物业费到期前一个月内预交一年的物业费，标准为每月每平方米1.5元，如果王桂娥未按约定的标准和时间交纳物业费，生生物业公司有权要求王桂娥从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三支付违约金。王桂娥未交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业费。   2012年11月22日，包头生生物业管理有限公司名称变更为包头市生生物业服务有限公司。2016年7月1日，海恒物业公司与生有地产分公司、生生物业公司发布了《致业主的一封信》。三方共同约定：生有地产分公司选聘海恒物业公司接管新星壹品小区物业服务工作，海恒物业公司于2016年5月10日进驻小区；生生物业公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给海恒物业公司，海恒物业公司有权向业主收取截止2016年5月10日之前的物业费；海恒物业公司进驻之后的物业费暂时参照生生物业公司的收费标准执行。在一审庭审过程中，王桂娥承认其使用了小区的门禁、电梯等服务，小区有垃圾清理、绿化等物业服务。   一审法院认为:生生物业公司与王桂娥签订了《物业管理协议书》，王桂娥应当按照协议约定按时交纳物业费。生生物业公司将其服务期内业主欠缴物业费的债权转让给海恒物业公司，不违反法律规定，故海恒物业公司有权要求王桂娥支付欠付的物业费。在业主大会选聘物业服务企业之前，生有地产分公司作为新星壹品小区的建设单位，有权选聘海恒物业公司为小区提供物业服务。生有地产分公司与海恒物业公司约定物业费按照之前提供物业服务的生生物业公司的收费标准执行，并无不当，王桂娥应当按照之前的标准继续支付海恒物业公司进驻小区之后的物业费。现海恒物业公司要求王桂娥支付从2015年1月1日至2019年12月31日的物业费，该诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。新星壹品名轩1-1001号房屋的建筑面积116.18平方米，依生生物业公司与王桂娥签订的《物业管理协议书》，物业费应当按照每月每平方米1.5元收取。故王桂娥应向海恒物业公司支付物业费10456.2元，（每年:116.18×1.5×12=2091.24元,2091.24×5=10456.2元），王桂娥逾期交纳物业管理费用，系因物业公司更换未能就更换前产生的矛盾进行沟通导致，双方均有责任，因此对海恒物业公司主张滞纳金的请求,该院不予支持。王桂娥的抗辩意见，无相应证据证明，该院不予采纳。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、王桂娥于本判决生效后十日内向海恒物业公司支付物业费10456.2元;二、驳回海恒物业公司的其他诉讼请求。案件受理费88元，由王桂娥负担。   在二审期间，王桂娥提交2张海恒物业公司进驻之后修好单元门的照片，欲证明生生物业公司服务瘫痪。海恒物业公司质证称对照片的真实性及证明目的均不予认可。   二审经审理查明：一审判决除对王桂娥住所认定有误以外，其他事实认定清楚，本院依法予以确认。   另查明：2016年5月8日，海恒物业公司、生生物业公司、生有地产分公司签订《协议》，约定经生生物业公司、生有地产分公司同意由海恒物业公司接管生生物业公司所服务的新星壹品小区的物业管理服务。海恒物业公司的服务期限自签订协议之日起至该小区业主委员会成立后及业主大会三分之二以上业主同意选聘新的物业公司后为止。   再查明：王桂娥是新星壹品小区名轩1-1001号的业主。王桂娥认可其未向海恒物业公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费。双方当事人对该事实均无异议。   上述事实有海恒物业公司、生生物业公司、生有地产分公司签订的《协议》以及当事人陈述在案佐证。   本院认为：王桂娥对于海恒物业公司为案涉小区提供物业服务的事实没有异议，本院予以确认。王桂娥对于一审判决认定的欠付物业费的时间以及欠交物业费的金额均无异议，本案争议的焦点问题是王桂娥是否应当全额支付物业费。对此，从以下几点分析判断：   一、关于海恒物业公司进驻小区的程序是否合法的问题。   双方当事人均认可案涉小区业主委员会成立时间是在2016年8月3日。在小区业主委员会尚未成立之前，生有地产分公司作为新星壹品小区的建设单位，选聘海恒物业公司为小区提供物业服务，不违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，生有房地产公司与生生物业公司、海恒物业公司签订的《协议》对小区全体业主有效。王桂娥亦认可海恒物业公司为小区提供了物业服务。因此，王桂娥提出的其与海恒物业公司不存在物业服务合同关系的上诉主张不能成立，本院不予支持。   二、关于王桂娥是否应当全额支付物业费的问题。   首先，王桂娥在二审期间提交的照片没有确定的拍摄时间，且无法直接证明生生物业公司的服务情况，缺乏充分的证明力，该证据本院不予采信。王桂娥主张的有2份生效判决认定生生物业公司服务存在瑕疵的问题，因该2份判决所涉业主所在的楼栋单元、业主反映的具体问题以及欠付物业费的起止时间与本案均不相同，该判决对于本案没有证明力。王桂娥提出的生生物业公司服务期间的物业费应当按照原收费标准的三分之一支付的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   其次，王桂娥认可自2017年年底之后，海恒物业公司提供了正常的物业服务。王桂娥提出的因海恒物业公司未向其提供正常的门禁卡限制其出行的上诉理由，没有充分证据予以证明，王桂娥以此为由拒绝支付物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。   综上所述，王桂娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在认定王桂娥的住所时有瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费176元，由上诉人王桂娥负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 魏晓燕   审判员 乔瑞全     二Ο一九年十二月二十四日   书记员 贺 颖   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。