河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6693号原告宣宁，女，汉族，1981年4月3日生，住南阳市宛城区。委托代理人赵新，河南青剑律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告金玲，女，汉族，1959年12月15日生，住南阳市宛城区。委托代理人胡建博河南子午律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司法定代表人李古运，任公司经理。住所地南阳市卧龙区绿都如意湾尚萱地产。委托代理人惠云，女，汉族，1988年2月29日生，系该公司职员，代理权限：一般代理。原告宣宁诉被告金玲、第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司（以下简称尚萱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月27日作出（2××8）豫1302民初6301号民事判决书，原告宣宁不服提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）豫13民终3345号民事裁定书，撤销原判发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宣宁及其委托代理人赵新，被告其委托代理人胡建博、第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司的委托代理人惠云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告经南阳市尚萱房地产经纪有限公司介绍于2××8年5月17日和被告金玲签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告金玲将其位于南阳市书香水岸11幢1单元1108室的房屋以280000元的价格卖给原告，并约定于2××8年7月1日完成房屋过户手续，为此原告缴纳了中介费、过户服务费等和支付给被告的定金共计44200元，但随后被告却告知不再将房屋出售给原告，经原告和南阳市尚萱房地产经纪有限公司多次催要，被告至今不予办理房屋过户手续。综上所述，被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。现请求：1、请求法院判令确认原被告之间的《房屋买卖（居间）合同》有效；被告金玲继续履行《房屋买卖（居间）合同》并协助原告办理过户手续；2、本案诉讼费及律师代理费由被告承担。被告金玲辩称，一、原被告双方签订的合同属于无效合同。无效合同从签订之日不具备法律效力，不存在履行问题。因为在签订合同时，该房屋不符合上市交易的条件，故依法属于无效合同。二、如果法院认定该协议该合同有效，那么被告也不存在违约行为。本案就合同履行来看违约在原告、被告当时急于买房的原因是为了还债，因原告没有及时履行协议合同约定履行，只是被告继续履行合同已经没有意义。三、如果法院认定本合同有有效，那么原告违约在先。依据合同约定原告应于2××8年5月17日前，一次性支付被告10万元，而事实上仅支付被告1万元，由此可见本案买卖合同纠纷，是原告违约所致，四、由于原告的严重违约，被告要求解除该买卖合同，被告以实际行动不予履行，本身是行使一种解除权已经告知了原告和第三方以你的违约我们不再履行该权利，单方行为就可以行使权力，依据法律规定，本案违约在原告，被告有权主张其支付违约金等实际损失，向我们被告保留诉权。综上所述原告起诉缺乏事实根据和法律依据，其主张是不能成立的。建议人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。其他意见在质证和辩论时体现。第三人尚萱公司述称，经买卖双方同意，为保护原告权益，经被告同意之后，然后将定金4万打入我公司账号，然后这边也是先收到钱之后，被告给原告打的收据然后正是我们公司帮忙房产证办理出来的，然后我们才收取了一个服务费办证也产生了一些其他的费用，每项是多少钱都在提供的，提供的有票据。等在证出来之后，然后打电话就是约被告去办理后续过户等手续，这边被告要加5万，然后之后再打电话就说房子不在出售，双方的合同真实有效，被告应当继续履行，签合同就是约束双方就是按照合同履行，被告应按照合同约定进行面签、过户等手续。原告为支持其诉求向本院提供的证据有：第一组、《房屋买卖（居间）合同》和房产证复印件各一份。证明被告是争议房屋的合法产权人，有权出售该房屋。原、被告签订的二手房买卖合同，合法有效，应受法律保护。双方均应严格按约履行各自义务。合同约定了定金、房款支付方式、违约金以及原被告的权利义务等条款。被告却在原告按照约定交付定金和中介费等费用后明确表示不再向原告出售房屋，拒绝继续履行合同，被告的行为构成单方违约，应当承担继续履行合同的法律责任。第二组、诚意金收据一份、转账记录一份、卖方收据一份。证明原告于2××8年5月15日向尚宣公司交付1万元购房诚意金，并于2××8年5月17日依被告金玲要求将3万元转账至尚宣公司（随同转账有宣宁应当交付的咨询费4200元）。被告金玲同意以该1万元购房诚意金和尚宣公司代收的3万元共计4万元作为原告的购房定金，并向原告出具了4万元收据。证明原告依约支付定金，原告已经履行合同约定的义务。被告出具了收据，证明出售房产系被告本人真实意思表示。第三组、中介公司出具的收据一张。证明原告依约支付给中介公司中介费后按照合同约定等待被告办理过户手续，原告履行合同约定义务，原告系守约方。第四组、视听资料一份。证据来源是中介工作人员刘正平的手机，刘正平通知被告办理过户手续，被告却明确表示不卖房了，要让原告再加五万元房款再办理过户手续。证明被告称自己违约方也应赔偿违约金，被告宁愿支付违约金也不愿意继续过户，就是因为现在房价上涨，原告是守约方，被告是违约方。第五组、保单发票一份。证明原告为保全支付400元保险金。被告金玲对原告所举证据发表如下质证意见：首先对第一组买卖合同及房产证的复印件真实性没有异议，但是证明方向有异议；这个合同第四条明确约定卖房应于2××8年的5月27日将4万元定金交付给卖方，这是一个明确的约定条。要事实上原告是合同签订后所有的款项均未向被告支付，而是支付给中介公司，我们三方合同没有约定说支付给中介公司。中介公司刚才答辩说我们三方同意，既然同意为何将支付给经纪方的条款，格式条款我们改成卖方的。明显是当时我们不同意，既然有更改就应该以书面手写的为准。这第一组证据严重证实了原告先违约的情形。根据合同法第67条的规定，当事人互负债权，有先后顺序的，先履行义务不到位的后由有权进行因为我方拒绝履行的原因就是原告方的先期违约，所以第一组证据恰恰证实了原告方违约在先的事实。第二组证据，他的诚意金及转款记录真实性没有异议，但证明方向有异议，诚意金的收据以及转款记录，均能证实这个钱是支付给了房产公司。钱均是直接交付给公司了。公司又转给我们1万元，这个事实是认可，所以原告以诚意金收据转款凭证来证实被告方收到4万是不属实，也是不存在，这个证明方向是证实不了的，第二组还有一个我们卖方出具这个收据，这个收据是我们出具，这个也是属实的。但是有前提的，因为中介公司是一手托两家的，我们继续要钱。中原公司说你先出个手续，钱打过来了我们直接打给被告，这就说明了原被原告以及第三方，他们双方存在恶意串通来损害被告的合法利益。在没有收到款项的情况下，第三方公司将收据转交给了原告其他们的行为严重侵犯了被告方的合法权。第三组证据是中介公司出具的收据一张，真实性我方不知情，且与我被告方没有关联。不能以此来证实原告履行了合同约定第四款的付款义务。第四组视听资料，最初第一次也当庭作证，内容是不真实不客观，就即便存在也不能说明被告人存在违约，因为什么都不懂的老百姓，我房子要卖，最后我不卖了。本质上来说，我是违约了，但是他并不知道。合同法还有明确规定，是约定有债务的先后履行顺序。但从本案的法律角度来理解不具备我方先期违约的情形恰恰是本案的原告存在先期违约，未支付前期的首付款。第五组是证据保单真实性无异议，但是缺乏法律依据。第三人尚萱公司对原告所举证据发表如下质证意见：应当继续履行合同。因为合同是经过三方同意才签的，签字捺有手印就按照合同履行。被告金玲为支持其辩称向本院提供以下证据：一、被告金玲身份证复印件一份，证明被告金玲的主体资格及基本情况。二、编号为1956号房屋买卖（居间）合同一份，证明双方合同约定买方（原告）于2××8年5月17日支付给被告金玲定金40000元及违约责任的约定，违约金为总房款的10%。然而被告仅收到10000元款项的事实。三、尚萱房地产经纪公司留存证件承诺书一份，证明被告将房屋的购房合同及所有票据8张的事实，说明被告房屋的现状及证件情况原告是知情的。四、被告与中介公司员工的聊天记录六页，证明被告仅收到壹万元款项的事实，及被告多次催问房子情况的事实。五、被告中国建设银行个人活期账户交易明细两份，证明尚萱公司于2××8年5月17日支付10000元的事实及被告于2××8年7月6日向债权人支付20万元钱的事实，说明被告卖房就是为了支付借款的事实。六、不动产产权证书一份，证明双方签订合同时该房屋不具备上市交易的情形，该证件填发日期是2××8年7月20日，我们领到证是8月5日左右，双方约定是2××8年7月10日前办理过户手续，所以双方的约定是不能实现的。原告宣宁对被告所举证据发表如下质证意见：第一组证据对于真实性没有异议。对于第二组证据房屋买卖居间合同的真实性没有异议，但对其证明的内容有异议，该合同是三方约定由原告支付定金4万元，经过被告指定给第三人4万元定金之后，被告才向原告出具了收到4万元定金的收据。原告支付定金的方式是符合当时三方约定的，因为根据房产交易的习惯。不可能双方在没有任何约束的情况下，被告将定金直接收走。因为还要委托第三方给他办理房产证，还要向第三方交纳一定的费用。在双方办理过户时才能把定金交付给本案的被告，这也是一种约束的行为，而且被告当时也是知情并且征得了被告的同意的。如果被告不同意，怎么能给原告出具4万元的定金收据，因此被告向法庭提交的第二组证据的证明内容不能够证明其主张。他证明违约金是10%。这个证明内容原告予以认可。被告违约，当然要承担违约责任。第三组证据的真实性没有异议，但对其证明的内容有异议。向法庭提交的留存证件承诺书，恰恰证明了被告方在签订合同的时候是委托的第三方中介公司为其办理不动产产权证。在办理不动产产权证的时间是2××8年的7月20日，起诉时，该不动产所有权证已经办理出来了。双方的合同当然是真实有效的，并且不违反法律和行政法规的强制性规定。第四组证据，在这个聊天记录中，真实性我们先保存异议，因为他这都是一个复印件，而且我们没有经过核实。他跟尚萱公司的工作人员的聊天记录，这个形式不合法，来源不合法。二，即便是真实的，那么我们可以看到它的聊天的记录的内容上，被告也认可他不在出售该房屋违约在先。至于说定金的内容，他提到了定金的内容，那也是在我们起诉之后，他和中介公司的工作人员的之间的一个微信聊天，而且它在整个聊天记录中双方均没有对于原告支付4万元定金的方式提出异议，双方都没有提出异议。说明当时我们原告交付4万元定金的支付方式是符合当时三方的约定的。第五组证据对于真实性我们不予质证，因为第五组证据整个与本案是没有任何的利害关系的，恰恰证明7月6日被告向债权人已经还款之后，所以说他的出售房屋的意愿并不那么强烈了。所以说在房价上涨的时候就表示不再将房屋出售给本案的原告，他已经有了违约的意愿，继而做出了违约的行为。第六组证据不动产产权证书，我们可以看到它的登记的时间是2××8年的7月20日，也就是说他委托第三方公司中介公司为其办理证件，中介公司也为其办理了不动产证，那么就应当依据合同的约定去原告去办理过户手续，双方签订的合同是真实有效的，该房屋也符合交易的条件。1双方的房屋买卖合同应当依法继续履行。第三人宣宁公司对被告所举证据发表如下质证意见：应当继续履行合同。因为合同是经过三方都是买方卖方同意才签的，签字捺有手印就按照合同履行。第三人宣宁公司向本院提交如下证据：第一组宣宁转账10000元的诚意金。第二组34200元的其中30000元是金玲的中介费，4200元是尚萱的中介费。第三组证据契税、工本费、工商税等办证票据。原告宣宁对第三人所举证据发表如下质证意见：对于证据的真实性没有异议。第三方向法庭提交的全部的证据，证明了原告是本案的守约方，已经完全的履行了自己的合同约定义务，而被告是违约方，应当继续履行合同。被告金玲对第三人所举证据发表如下质证意见：第一组是宣宁转1万的诚意金与我们没有关联且根据合同约定公司只能收取居间费用，其他费用，合同并未约定。第二，他这个证据的证明方向恰恰证实了所有款项均是转入了公司收取。没按合同的约定支付到被告名下。合同明确约定首付款是支付卖方。第三人的证据也证实了本案原告并未按照合同约定履行付款义务，而是与第三方公司之间发生了合同约定以外的款项，至于是什么款项，没有任何的合同约定及依据。所以我认为这些票据均与本案不具备关联性。契约工本费、工商与本案不具备关联性。因为我们委托第三方代为办证是一个委托代理合同关系，而本案审理是一个买卖合同关系，所以委托代理合同中所发生的委托人与被委托人的权利义务的争议不能作为本案买卖合同纠纷来处理。所以第三组证据不能作为本案的定案依据。第三人出具的证据证明了原告违约，他没有没有按照合同的约定把购房款支付给被告。依据双方的合同约定，本案被告是不用交中介费的合同约定，中介费用原告承担，被告不承担。证明原告违约在先。对原、被告及第三人均无异议的证据本院予以采信，有异议在综合评述部分予以评述。经审理查明，2××8年5月15日，原告宣宁向第三人尚萱公司支付诚意金10000元，意向购买金玲名下位于南阳市书香水岸××单元××室房屋××套。后将该款转为购房款。2××8年5月17日原告宣宁（乙方）与被告金玲（甲方）、第三人尚萱公司就南阳市书香水岸11栋1单元1085室房屋买卖签订《房屋买卖（居间）合同》,合同约定:房屋产权现状为该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。房屋成交价格为280000元。买卖双方经协商一致选择一次性付款：1、买方于2××8年5月17日交付定金40000元予卖方。2、买方于过户当天交付人民币240000元予卖方。若买方逾期支付任何一期款项，应按欠款额每日万分之五向卖方支付违约金。买方按约定交清全款或已付首付款的情况下，买卖双方按经纪方要求于2××8年7月10日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续。卖方如果违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买房已缴纳的所有款项。合同签订当日，原告宣宁向第三人尚萱公司转款34200元（30000元购房款，4200元中介费）。被告金玲于同日出具收条“今金玲收到宣宁购买位于书香水岸11栋1单元1108室房屋，购房定金40000元”，当日，第三人尚萱公司向被告金玲转款10000元，双方并口头约定由尚萱公司代为办理房产证，被告尚萱公司将下余房款30000元作为办证费用预先留存，2××8年7月20日，第三人尚萱公司将涉案房屋房产证办理成功，房权证为豫（2××8）南阳市不动产权第0013523号，被告金玲于同年8月5日拿到房产证，届时，原、被告双方就涉案房屋继续交易过户未达成一致意见，酿成诉讼。另查明，第三人尚萱公司帮助被告金玲办理涉案房产证共计花费9238元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。1、本案原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》的效力问题？根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》,系三方真实意思表示，且并未违反法律强制性规定，虽签订合同时，被告金玲并未取得涉案房屋产权证，但并不影响被告金玲作为实际产权人对于涉案房屋行使物权处分权。当事人在签订物权转移合同时，合同的生效并不以物权的登记为生效条件，未办理物权登记的，不影响合同效力，故本案《房屋买卖（居间）合同》系有效合同，自成立时生效。另，根据本案《房屋买卖（居间）合同》及三方洽谈内容可以看出，原告宣宁在签订合同时对于被告金玲尚未取得房产证是明知的，第三人尚萱公司对于帮助被告金玲成功办证的时间也是未知的，故，本案买卖合同名为附期限实为附条件，所附条件为被告金玲取得涉案房屋产权证时双方进行尾款支付及过户交易。2、在履行合同中的双方违约问题？（1）、签订合同当日，原告宣宁即向第三人尚萱公司转款34200元，前期购房诚意金10000元转为购房款，合计44200元。首先，第三人尚萱公司及被告金玲并未举证向原告宣宁告知被告账户；其次，第三人尚萱公司在签订合同当日向被告金玲转款10000元，双方并口头约定由尚萱公司代被告办理涉案房屋房产证，被告金玲向原告出具收到40000元定金收据；再次，从被告金玲举证其与第三人短信记录中，被告金玲在得知下余三万在公司里并未提出异议。结合房屋中介交易习惯及第三人成功帮助被告办理房产证这一事实，该30000元应为第三人办证留存费用，综上，虽原告宣宁并未将40000元直接打入被告金玲账户，但被告金玲认可其中30000元在公司并未提出异议，并出具收据，应视为原告宣宁如约履行合同义务。（2）、被告金玲取得房产证是2××8年8月5日，此时，双方已经具备履行全部合同的条件，但从被告与第三人2××8年8月23日聊天记录中可以看出被告金玲明确表示不再出售房屋，所附条件成就时，被告并未如约履行合同，显属违约。3、本案约定能否继续履行？《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，三方签订的《房屋买卖（居间）合同》已具备履行的条件，且客观也具备继续履行的可能性，被告金玲毁约有悖诚信原则，现原告宣宁请求继续履行合同，应予准许。本案经多次调解，双方差距过大，不能达成一致意见。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限原告宣宁于本判决生效后十日内向被告金玲支付下余房款240000元。二、限被告金玲于本判决生效后十日内协助原告宣宁办理南阳市书香水岸11栋1单元1085室房屋【房权证为豫（2××8）南阳市不动产权第0013523号】的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元。被告金玲负担3900元，第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  刘琳波审判员  郭凤香审判员  祁白雨二〇一九年十二月九日书记员  丁启蒙