河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初3405号 原告：李若瑜。 原告：程敏。 委托诉讼代理人：暴志强，河北熙坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李炜，河北熙坤律师事务所律师。 被告：吝守义。 第三人：冀晓东。 委托诉讼代理人：陈亮，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管军燕，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原告李若瑜、程敏诉被告吝守义、第三人冀晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李若瑜、程敏委托诉讼代理人暴志强、李炜，被告吝守义，第三人冀晓东委托诉讼代理人陈亮、管军燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李若瑜、程敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效；2.依法判决被告继续履行合同义务，立即向中国银行股份有限公司邯郸分行办理X园X号楼X单元X号房屋解除抵押手续，并将以邯郸市蕴鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同原件等手续交付原告；3.依法判决被告在碧桂园天玺12号楼2单元902号房屋具备办理不动产所有权登记的条件后，协助原告办理不动产所有权转移登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月26日，通过邯郸市远恒洋房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同（合同编号0000762号），约定被告将其所有的坐落于X区X路X号X号楼X单元X号的单元房一套出售给二原告，交易价格为人民币贰佰零伍万元整，采取分期付款的方式支付房款。同日，双方签订了补充协议，约定了协议签订当日支付首付款陆拾伍万元；房屋交房10个工作日内，原告方将第二笔购房款玖拾万元整支付给被告，被告方在收到购房款后5个工作日内，向中国银行股份有限公司邯郸分行办理房屋解押手续，并将购房合同原件及房屋钥匙等交房手续交付原告方。同时约定待房屋具备办理房产证条件后90个工作日内，甲方应积极办理不动产产权证书，并积极配合乙方办理不动产过户手续。办理房地证所需税费由甲方承担，过户费等费用由乙方承担。双方签订《房屋买卖协议》及补充协议由河北十力律师事务所进行了律师见证，当日支付首付款67万元整。原告方自2019年4月30日开始至2019年7月2日，分9笔共计按合同约定支付了第二笔购房款90万元。2019年7月2日，被告将房屋钥匙及相关手续交付原告方，随后，原告方搬入X区X路X号X号楼X单元X号入住至今。但是在原告方依约支付第二笔购房款给被告后，被告未依约向中国银行股份有限公司邯郸分行办理房屋解押手续，侵害了原告方的合法权益。原告方认为，双方签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且经过律师见证，应认定为有效合同；被告未依约向银行办理解押手续的行为，可能导致在条件具备的情况下无法办理房产过户，直接侵害到了原告方的合法权益，极易造成原告方的利益损失，其行为已构成违约，依据房屋买卖合同约定，其还应当向原告方支付违约金。为维护原告方的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。 吝守义答辩称：当时我资金周转困难，第二次的价格高点，所以又卖给原告了。现在想办法凑钱给他们。 冀晓东陈述称，2018年9月12日，冀晓东与吝守义签订了关于X号X号楼X单元X号房屋的《房屋买卖合同》，约定吝守义以人民币200万元的价格将上述房屋出卖给冀晓东，房款分期给付。现上述房屋的开发商已通知吝守义收房，尚未交房，依照合同约定，吝守义应当配合冀晓东办理收房手续并将房屋交付给冀晓东。冀晓东得知吝守义在与冀晓东签订《房屋买卖合同》后，于2019年3月26日又与原告签订同一房屋的买卖合同，且原告将吝守义诉至法院，要求履行合同。冀晓东签订的合同在先，给付房款在先，应当优先保护冀晓东对该房屋的合法权益，故申请参加诉讼，要求确认冀晓东与吝守义签订的《房屋买卖合同》合法有效，判决吝守义继续履行合同义务，配合申请人办理X号X号楼X单元X号房屋向开发商的收房手续并将房屋交付申请人等。 本院经审理认定事实如下:2016年11月8日，吝守义与邯郸市蕴鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，吝守义购买了邯郸市丛台区号房屋，房屋预测建筑面积为180.44平方米，购买价格为1523661元。吝守义支付首付款313661元，并自中国人民银行邯郸分行贷款1210000元，并办理了该房产的预抵押登记。现贷款尚未还清。 2018年9月12日，吝守义、牛晨菲作为甲方与冀晓东作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定“第一条：房屋基本情况1、甲方于2016年11月8日与邯郸市蕴鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于邯郸市丛台区房屋，预测建筑面积180.44平方米，购房款共计人民币1523661元，其中甲方首付313661元，贷款1210000元。截止本合同签订之日止甲方首付款313661元，已还贷款153484.56（含本金及利息）现房屋尚未完工，蕴鑫房地产约定2019年6月30日交付房屋。2、甲方以人民币200万元的价格将以上房屋出卖给乙方。二、支付方式1、本合同签订之日乙方给付甲方人民币90万元，次日起10日内给付甲方50万元（扣除已付定金2万，实际支付48万元）整，尾款60万元待蕴鑫房地产通知办理房产证后十个工作日内，同日甲方将银行还贷资金备齐，乙方将60万元转入甲方还贷银行卡……四、1、本合同签订之日后，甲方将《商品房买卖合同》、契税完税证明、不动产发票（3张）原件交付乙方……4、甲方应及时归还银行贷款……”。自2018年9月10日至2018年9月16日，冀晓东通过其母亲房彩霞账户转款支付给吝守义140万元。吝守义并将契税完税证明、不动产发票交付给冀晓东。 2019年3月22日，吝守义作为甲方与李志国作为乙方，邯郸市远恒洋房地产经纪有限公司作为丙方签订《邯郸市远恒洋房地产经纪有限公司定金合同》一份，约定房产成交价格为2050000元，李志国应交纳50000元作为履约保证金，其中30000元交于丙方，待交易完成作为房款由丙方交付给甲方。同日，李志国将50000元转给邯郸市远恒洋房地产经纪有限公司，2019年3月26日，邯郸市远恒洋房地产经纪有限公司为李若瑜、程敏出具20000元服务费的收据。2019年3月26日，吝守义作为甲方，李若瑜、程敏作为乙方，邯郸市远恒洋房地产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》一份，约定吝守义将位于邯郸市丛台区房屋以205万元的价格卖给李若瑜、程敏，乙方于2019年3月29日前付甲方首付房款650000元，剩余房款900000元，于该房产交工完毕后付清，最后尾款450000元于该房屋办理不动产证后付清。同日，吝守义出具收条一份，证明其收到购房款700000元，其中包括2019年3月22日支付的定金20000元。2019年4月30日，吝守义与李若瑜签订《补充协议》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，先将30万元支付给吝守义。同日，吝守义出具收到30万元的收条一份。2019年5月11日，双方再次签订《补充协议》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，先将20万元支付给吝守义。同日，吝守义出具收到20万元的收条一份。2019年5月28日，双方签订《补充协议三》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，2019年5月28日需先将10万元支付给吝守义。同日，吝守义出具收到10万元的收条一份。2019年6月13日，双方签订《补充协议四》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，2019年6月13日需先将3万元支付给吝守义。同日，吝守义出具收到3万元的收条一份。2019年6月16日，双方签订《补充协议五》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，2019年6月16日需先将15万元支付给吝守义。同日，吝守义出具收到15万元的收条一份。2019年6月17日，双方签订《补充协议六》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，2019年6月17日需先将2万元支付给吝守义。剩余房款按原计划履行协议。同日，吝守义出具收到2万元的收条一份。2019年6月29日，双方签订《补充协议七》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，2019年6月25日通过邯郸市华谦贸易有限公司支付给吝守义26000元，2019年6月30日支付20000元，剩余房款25000元按原计划履行。2019年7月2日，双方签订《补充协议八》，约定双方于2019年3月26日签订的房屋买卖补充协议中第二条买受人于房屋交房10个工作日内将第二笔房款900000元支付吝守义，因特殊需要，2019年7月2日将25000元交付给吝守义，至此第二笔房款900000元全部支付完毕。 2019年7月2日，吝守义出具视频委托李若瑜到碧桂园客服中心办理房产交接手续。李若瑜、程敏向广东碧桂园物业服务股份有限公司丛台分公司缴纳物业费4342.59元及专项维修基金21655元等费用，邯郸市蕴鑫房地产开发有限公司将碧桂园门禁卡、房屋门智能卡、房屋钥匙等交付给李若瑜、程敏。李若瑜在该房居住至今。 2019年7月7日，吝守义与李若瑜、程敏（李志国代签）签订协议一份，证明吝守义已于2019年7月2日将房产按协议交付给李若瑜、程敏使用，上述房产的维修基金21653元已由李若瑜、程敏缴纳完毕，双方同意该款项从上述房产剩余尾款中扣除。 2019年8月1日，吝守义妻子牛晨菲出具证明一份，内容为同意吝守义将邯郸市丛台区房屋出售给李若瑜、程敏。 2019年8月22日，邯郸蕴鑫房地产开发有限公司出具《情况说明》一份，内容为：“2019年7月2日，李若瑜携带X-X-X业主吝守义委托收房视频、购房合同复印件和购房发票原件，前来碧桂园天玺售楼部办理该套房屋的收房事宜，我司工作人员审实相关文件资料属实后，为李若瑜办理该房屋收房手续，签署相关收楼资料，收取物业费等。随后验房师带领李若瑜及家人前去验房，在验房仅15分钟左右，冀晓东及家人也来到房屋内自称是该套房屋的业主，两方经过交涉了解双方都是从吝守义手中购买的房产，验房师停止验房并将两家人带至一楼大厅，经由我司客户关系管理部现场核实情况后，告知李若瑜因该房产权属出现纠纷，此次收房手续作废，该房屋只能由合同买受人本人前来办理收房手续，我司和其他第三人不具备房屋处置权。并要求李若瑜归还房屋钥匙，去办理物业费退费手续，同时我物业公司未将此笔物业费入账。李若瑜拒绝归还钥匙、办理退款。” 本院认为，2019年3月26日，李若瑜、程敏与吝守义签订的《房屋买卖合同》，2018年9月12日，吝守义、牛晨菲与冀晓东签订的《房屋买卖合同》均是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同签订后，李若瑜、程敏共支付了160万元房款，2019年7月2日，吝守义委托李若瑜、程敏去开发商处收房，实际为开发商将房屋交付给了吝守义。2019年7月7日，吝守义又与李若瑜、程敏签订补充协议，表明其同意将房屋交给李若瑜、程敏，李若瑜、程敏交纳的维修基金从剩余房款中扣除。本院认为，该房屋已经合法交付给李若瑜、程敏。虽然吝守义签订了两份《房屋买卖合同》均合法有效，但均未办理房屋所有权变更登记手续，吝守义将房屋交付给李若瑜、程敏，李若瑜、程敏已经实际合法占有并使用房屋，表明吝守义履行合同的真实意愿，对已完成的交易予以保护，故李若瑜、程敏与吝守义签订的《房屋买卖合同》优先履行。对冀晓东要求确认与吝守义签订的《房屋买卖合同》有效，本院予以确认。因吝守义无法再对冀晓东进行房屋交付，合同无法继续履行，对冀晓东的其他诉讼请求，本院予以驳回。冀晓东可另行起诉，要求吝守义退还房款，承担违约责任。对李若瑜、程敏要求吝守义解除房屋抵押登记手续的诉讼请求，因吝守义与银行之间的法律关系为抵押借款合同关系，与本案非同一法律关系，本案不作处理。对李若瑜、程敏要求邯郸市蕴鑫房地产开发有限公司交付商品房买卖合同原件等手续，不是法院处理的范围，本院不作处理。对于李若瑜、程敏要求在X号楼X单元X层X房屋具备办理不动产所有权登记条件后，协助李若瑜、程敏办理所有权转移登记手续，因现在不具备办理所有权登记手续，故本院不作处理。李若瑜、程敏可待房屋具备办理所有权登记条件后，另行起诉。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释二》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认2019年3月26日李若瑜、程敏与吝守义签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回李若瑜、程敏其他诉讼请求。 案件受理费23200元，保全费5000元，合计28200元，由吝守义承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审 判 长  刘小芳 人民陪审员  戴宵甜 人民陪审员  杨 阳 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  焦亚楠