陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13776号上诉人（原审被告）：西安市临潼区环宇建筑工程有限公司，住所地陕西省西安市临潼区马额街道东段。法定代表人：王星亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛宏伟，西安市临潼区雨金法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会，住所地西安市临潼区名仕公馆小区内。负责人：马鑫红，该业委会主任。上诉人西安市临潼区环宇建筑工程有限公司（以下简称环宇公司）因与被上诉人西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会（以下简称名仕公馆业委会）物业服务合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。环宇公司上诉请求：1.撤销原判，驳回名仕公馆业委会诉求或发回重审；2.一、二审诉讼费由名仕公馆业委会负担。事实和理由：名仕公馆业委会没有变更或增加诉讼请求，一审判决认定名仕公馆业委会要求环宇公司全面向其移交名仕公馆所有资产就是要移交4间2层物业用房及厨房，不当。一审判决认定名仕公馆业委会的诉讼请求没有相关证据，那就应依法驳回。名仕公馆业委会在诉讼请求中始终没有要求环宇公司向其移交4间2层办公用房，一审判决环宇公司移交4间2层办公用房，没有事实和法律依据。名仕公馆业委会没有提交任何能够证明其主张的证据。名仕公馆业委会只提供了业委会成立的依据，没有提供业委会该有的财产，该业委会实际上没有办公场所和住址，一审法院不应随意将他人的财产判与名仕公馆业委会使用。环宇公司现在使用的办公场所本来就不是名仕公馆业委会所有，环宇公司使用的其他财产资料均是其自己出钱购置。根据《民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，从名仕公馆业委会的诉讼请求看，明显不符合立案条件，名仕公馆业委会的起诉应予驳回。名仕公馆业委会辩称，物业用房是小区业主所有资产，归小区所有，环宇公司只是服务期间免费使用，想据为己有，名仕公馆业委会不认可。环宇公司经营期间停水停电不给相关电力部门缴纳费用，导致小区大面积停电，给业主生活造成很大不便。请求维持原判。名仕公馆业委会向一审法院起诉请求：1.判令环宇公司履行承诺，全面向名仕公馆业委会移交名仕公馆所有资产和进行前期财务清算；2.判令环宇公司立即将代收的电费、供热费、供水费等向各部门清缴，以保障小区水电畅通；3.判令环宇公司履行服务职责，承担小区内多部电梯、门禁系统的维修及费用，使小区各项设施恢复至环宇公司进入前的正常使用水平；4.判令环宇公司履行其社会责任，配合名仕公馆业委会妥善处理环宇公司经营期间的遗留问题，共同实现平稳交接，以维护名仕公馆小区的安全稳定。一审法院认定事实：名仕公馆业委会出具西安市临潼区骊山街道开发区社区居民委员会关于名仕公馆业委会是合法有效的证明。环宇公司2018年7月份的营业执照经营范围中登记有物业管理项目。2018年5月28日，名仕公馆业委会作为甲方、环宇公司作为乙方签订《预选物业协议》，协议主要内容是“甲方要求乙方排除安全隐患，同时做到无利润的情况下，乙方垫付41000元完成隐患的排除，在招聘物业的前提下，在同等价位、同等条件下，乙方优先，如乙方招聘成功，施工所产生的费用乙方作为对小区投入，不向业主收取费用！并免费为小区电梯安装监控设备保证安全！如未竞聘成功甲方承担施工费用并向乙方支付合理利润14000元，共计55000元。”业委会何晓宁、马鑫红在该协议上签名。6月27日，环宇公司与原物业公司签订《关于名仕公馆物资移交清单》，主要内容是“通过名仕公馆业主委员会沟通协调，现针对西安顺合物业管理服务有限公司投入名仕公馆小区的设施设备以人民币50000元移交给西安市临潼区环宇建筑工程有限公司。西安市临潼区环宇建筑工程有限公司以现金或银行转账支付给西安顺合物业管理服务有限公司，顺合物业收到款后，开具等额的收据，服务的设施设备归西安市临潼区环宇建筑工程有限公司所有”，名仕公馆业委会在该移交清单上加盖公章，该清单后附4张“名仕公馆物质统计表”。环宇公司在该小区从事物业工作期间，与西安市临潼区绿源热力有限公司等相关部门签订协议，确保小区业主用电、用水、供热等方面不受影响。2019年3月15日，环宇公司在小区内张贴公告，主要内容是“西安市临潼区环宇建筑有限公司查明：因本公司管理失误，重用原名仕公馆业委会副主任何晓宁、业主李平造成物业财务管理混乱，二人在经营期间帐目混乱，造成大量资金去向不明，至今不向公司移交相关收费帐目和资金，造成名仕公馆小区服务无法正常开展、多部电梯长期停运，为了尽快配合各级政府管理部门处理此事，本公司董事会经研究决定:1.从即日起本公司停止名仕公馆所有服务工作，停止一切物业收费项目。2.本公司积极配合名仕公馆业委会对前期所有物业管理工作进行清算和交接。3.因本公司管理不善对名仕公馆小区各位业主造成的不便，法人王星亮表示诚恳的道歉，并愿承担由此引起的一切法律责任。”此后，环宇公司再未进行物业服务工作，名仕公馆业委会派出人员从事相关物业工作。庭审时，名仕公馆业委会表示环宇公司自行宣布停止物业服务，双方的物业关系已经终止，要求环宇公司全面向名仕公馆业委会移交名仕公馆所有资产就是要移交4间2层的物业用房及厨房，业主资料，电梯维修年检资料，维修热力交换站，补缴水、电、供暖等欠费。环宇公司表示经过名仕公馆业委会的准许，顺合物业拿走了保管有业主资料的电脑，在2018年供暖季期间出现的故障已经进行维修。一审法院认为，本案的争议焦点是名仕公馆业委会的诉讼请求是否合法有据。根据庭审查明的事实，双方签订《预选物业协议》后，再未签订其他书面合同，环宇公司入住名仕公馆小区从事物业服务的手续不完善，但确实从事了物业服务工作，因为管理不到位，造成服务质量下降，部分业主反对。环宇公司自行张贴停止物业工作的公告，也是正视问题并减少对业主不良影响的态度，故2019年3月15日环宇公司与名仕公馆小区的物业合同关系终止。根据物业管理条例的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业委会。环宇公司认可未退出物业管理用房，依法应予退出。名仕公馆业委会请求环宇公司全面移交名仕公馆所有资产和进行前期财务清算，没有提交相关证据，本案不予涉及。名仕公馆业委会没有提交证据证明移交电梯安全维护的相关资料，要求环宇公司交付电梯维修年检资料的请求无法支持。环宇公司在从事物业服务期间，与供电、供水、供暖等部门签订了相关的协议，建立了供用合同关系，应依据合同约定及法律规定进行处理。环宇公司以双方未结算为由要求驳回名仕公馆业委会诉讼请求的答辩意见，理据不足，不予支持。综上，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依照《物业管理条例》第二十九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、西安市临潼区环宇建筑工程有限公司在本判决生效后5日内向西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会交付物业用房（4间2层）及厨房；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会负担50元，由西安市临潼区环宇建筑工程有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”虽名仕公馆业委会与环宇公司未签订物业服务合同，但自双方签订《预选物业协议》后，环宇公司即入驻名仕公馆小区，为该小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。2019年3月15日，环宇公司在小区张贴公告，决定：即日起停止所有服务工作。环宇公司停止服务后，其与名仕公馆业委会之间的物业服务合同关系终止。一审中，名仕公馆业委会已明确，要求环宇公司移交4间2层物业用房加一个厨房，业主资料，电梯维修、年检资料，热力交换站等。环宇公司上诉主张涉案物业用房及厨房不是名仕公馆业委会所有，不应移交，与法相悖。环宇公司应向名仕公馆业委会移交物业服务用房和相关设施，具体到本案即为4间2层物业用房及厨房。综上所述，环宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西安市临潼区环宇建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月十九日书记员  张 佩