苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初4070号原告:夏广明，男，1976年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：徐玲,江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周刚,江苏蓝之天律师事务所律师被告：杨鹏程，男，1990年2月3日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告夏广明与被告杨鹏程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，由审判员陈新雄适用简易程序独任审审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告夏广明及其委托代理人周刚（参加第一次庭审）、徐玲（参加第二次庭审）、被告杨鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏广明向本院提出诉讼请求：1.判令解除涉案房屋租赁合同；2.判令被告返还该租赁房屋；3.判令被告支付所欠房屋租金暂计48960元、物业费2000元、水电费200元(自拖欠房屋租金之日起直至返还该房屋之日止)；4.判令被告支付原告违约金8160元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了上述第二项诉请并将其第三项诉请变更为：判令被告支付所欠房屋租金63920元（对应期间为2018年8月13日至2019年4月8日），物业费3811.6元（对应期间为2018年10月1日至2019年4月8日），水电费34.1元。事实和理由：2017年2月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租苏州工业园区乐嘉大厦1幢2622室，租赁期限自2017年2月12日至2020年2月27日止，房屋租金为8160元/月，支付方式为押一付六。合同还约定承租人不按照合同约定支付租金超过十日的，原告有权解除合同。自2018年8月13日起，被告杨鹏程未再支付租金，原告与之多次沟通无果。为维护自身合法权益，原告遂诉讼来院。被告杨鹏程辩称：第一，关于依法解除房屋租赁合同，答辩人之前就和房东明确表示不会再继续租赁，所以对于解除合同本身没有异议，但对于解除后的房屋实际交付时间有争议，我方认为在2018年9月初房东就已经在各个网站包括链家发布出租委托，中介也来我这边拿了钥匙。第二，关于返还租赁房屋，答辩人在2018年9月份即已不具备房屋的使用权，那时候房屋钥匙也已经不在答辩人处。2018年10月28日，我方明确告知房东房屋复原已完成，希望能见面协商最后事宜，但房东一直拖延了26天，最后我方只能够先把这段装修期间的房租费用及水电费用付给了房东。因此我方实际是额外多付了一个月的费用，而合同原本是在2018年8月31日就终止的，租金也是交到那个时候。第三，关于原告主张的房租和违约金，一则，对于违约金，从合3同约定来看就是租赁押金，而该押金已由房东没收。二则，对于租金，我方认为，2018年10月28日是相关费用的截止日期，当时我们就告知房东涉案房屋已经复原，让其检查并收房，但房东自身拖延一个多月，且我们把这部分租金也支付了，所以对于房东的该项主张，我方不予认可。本院经审理查明的事实如下：原告夏广明系苏州工业园区乐嘉大厦1幢2622室房屋的共同共有人。2017年2月12日，原告夏广明（出租方、甲方）与被告杨鹏程（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定杨鹏程向夏广明承租苏州工业园区乐嘉大厦1幢2622室的房屋，租赁面积108.81平米，租赁期限自2017年2月12日至2020年2月27日止，租金标准为8160元/月，每6个月支付一期，各期租金支付时间分别为：2017年2月13日，2017年8月13日，2018年2月13日，2018年8月13日，2019年2月13日，2019年8月13日，合同押金为8000元。合同第九条第四项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的。第十条约定：……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应须向甲方支付相当于壹一个月的租金作为违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。另查明：关于合同的解除，被告杨鹏程称其在2018年8月份即向原告提出解除要求，后在2018年10月28日又对涉案租赁房屋恢复了原状，并通过微信告知原告夏广明进行验收并接收，但原告以其在外地为由一直拖延。原告称，其对于2018年8月份被告单方提出解除租赁合同的要求是不同意的，2018年12月24日其委托律师向被告发送了律师函，告知被告杨鹏程因其拖欠租金，原告要求解除合同并催告被告支付拖欠的各项费用。诉讼中，原告与被告均提交双方之间的微信聊天记录截屏一组，该聊天记录包括以下内容：1、2018年8月25日，杨：我们这边不是转租，应该是解约，我让中介那边于15日之前通知过您，我们最近不在苏州，回苏州后可以和您当面解除合同。公司那边集体做的决定，我也只能够按照公司那边的意思进行。夏：杨总乐嘉大厦2622的租金应于8月13日前支付，你已逾期20天左右，请安排一下支付。另，我方至今从未同意乙方提前解约。如你方要提前解约，需同我方约定时间，双方碰面协商，双方协商一致，达成书面协议方可；2、2018年9月6日，杨：一我们做好前两点是为了尽一份义务，至于第三点是不答应的，我们这两天施工去施工之后钥匙给您。您好，我这边问过工程队了，整体拆除隔断加上换地毯的费用是5500元。如果您这边可以的话，我们可以直接把费用转给你，然后就完成整个解约过程，签好书面解约合同。夏：由你方来负责恢复原状；3、2018年9月7日，杨：现在没有一样的地毯，您挑一个型号，我给装修公司那边。夏：TB-03；4、2018年9月9日，杨：房东，我请了一个工程队在做这个事情，我最终和您确认一下，（1）拆除隔断，（2）换地毯，（3）最里面放画的很大房间的隔断加门。这三个事情我跟你弄好，我也很忙，您这边确定一下。因为工程队不能老是变之后会很麻烦。夏：请把一下装修质量地毯，一定要等其他装修好并完做完保洁以后再做；5、2018年10月28日，杨：房东您好，恢复已经全部结束，您下周一或周二什么时候有时间我们交接一下，麻烦您告知方便的时间段。夏：这几天在出差。杨：最早哪天可以？夏：下星期。6、2018年11月5日、2018年11月6日及2018年11月8日，杨鹏程均发送信息给夏广明，内容均为：您好，您回来了吗？哪天方便交接呢？庭审中，原告夏广明称其在2019年4月8日实际收回了涉案房屋，其表示该房屋收回时发现房屋内物品大量丢失，并且玻璃门损坏，房间内吊顶损坏，其将保留追诉的权利，但在本案中暂不主张。还查明：关于涉案房屋的各项费用支付情况，双方确认，被告杨鹏程的租金及物业费均支付至2018年9月30日止，此后的费用未支付。被告认可水电费欠付金额为34.1元。双方确认仍有租赁押金8000元尚在原告夏广明处。原告还提交了由物业公司出具的《证明》，其中记载涉案房屋的每月物业费总金额为612.6元。被告杨鹏程对于该《证明》的真实性及物业费金额标准没有异议。以上事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告夏广明与被告杨鹏程就苏州工业园区乐嘉大厦1幢2622室的房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。关于合同解除与否及解除时间的问题，根据原、被告双方的微信聊天记录可见，在2018年8月25日被告杨鹏程曾向原告夏广明提出要解除双方间的租赁合同，原告则明确表示不同意，因在该日被告杨鹏程并不具备单方解除合同的解除权，故房屋租赁合同未就此解除。但从2018年9月6日开始，从此后的微信聊天记录可见双方即开始磋商房屋复原的事项。2018年10月28日，被告杨鹏程向原告夏广明告知涉案房屋已经恢复原状，并让夏广明安排时间进行验收，原告夏广明对此并未提出异议，只是表示人不在当地要下周可以验收。综合上述内容可知，双方在2018年9月6日至2018年10月28日期间，已对涉案房屋租赁的解除事宜达成了一致，本院认为该合同可认定为在2018年10月28日解除。关于原告主张的租金，从2018年10月28日起被告杨鹏程就多次要求原告夏广明对恢复原状后的房屋进行验收和交接。但原告夏广明则以人在外地为由提出下周交接，但此后就一直为予以回复。本院认为，原被告双方从2018年9月份开始就已对房屋复原问题进行了磋商，且原告还提出了复原的具体要求。在此情形下，2018年10月28日被告向原告告知房屋已恢复原状，原告有义务尽快组织房屋的验收和交接，考虑到接收需要的合理查验、协调时间，原告夏广明应在2018年10月31日前完成收房。而由于原告夏广明自身怠于行使该权利而导致房屋空置的扩大损失，应由原告方自行承担。结合上述情形，本院认为房屋的租金（合同解除后的为占有使用费）及物业费应计算至2018年10月31日止为宜，又因双方确认被告杨鹏程租金支付至2018年9月30日止，故被告还需向原告支付一个月的租金及管理费，本院酌定该项金额为8772.6元（8160+612.6）。对原告主张的其余租金及物业费，本院不予支持。另外，庭审中，被告认可原告主张的水电费34.1元，本院对此亦予以确认。关于原告主张的违约金8160元，合同约定的租赁期限为自2017年2月12日至2020年2月27日止，在合同到期前在不具备合同约定的解除情形时，被告杨鹏程单方提出解除合同，该情形已构成违约解除，原告现主张由被告杨鹏程支付金额为一个月租金的违约金，符合合同约定，对此本院予以支持。又因，被告杨鹏程在原告处有租赁押金8000元，该款可用于抵扣上述违约金，抵扣后就违约金部分，被告还需支付160元。综上，被告共计应向原告支付租金、物业费、水电费及违约金合计为8966.7元（8772.6+34.1+160）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告夏广明与被告杨鹏程签订的关于苏州工业园区乐嘉大厦1幢2622室的《房屋租赁合同》于2018年10月28日解除；二、被告杨鹏程于本判决生效之日起十日内支付原告夏广明租金与物业费8772.6元、水电费34.1元、违约金160元（已抵扣租赁押金），费用合计为8966.7元；三、驳回原告夏广明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1284元，由原告夏广明负担484元，由被告杨鹏程负担800元，此款项中应由被告杨鹏程负担部分（800元），应由原告夏广明负担部分（484元）均已由原告夏广明预交，本院予以退还，被告杨鹏程负担部分应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  潘建国人民陪审员  曹安俊二〇一九年十二月十日书 记 员  赵 从张端拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。