黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民再216号再审申请人（原审被告）：龚秀华，女，1954年3月15日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：孙丽娜，女，1981年10月26日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。被申请人（原审原告）：哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区长江路1608号。法定代表人：张文鸿，董事长。委托诉讼代理人：马琳，女，1984年8月18日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。再审申请人龚秀华因与被申请人哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司（以下简称宝力通公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初5124号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月21日作出（2019）黑01民申289号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人龚秀华的委托诉讼代理人孙丽娜，被申请人宝力通公司的委托诉讼代理人马琳、张宝元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚秀华申请再审称，请求撤销原判决，改判驳回宝力通公司的全部诉讼请求。案涉租赁合同签订后，龚秀华使用房屋经营只有一年半的时间，于2017年11月16日即搬出。事实上，经营不到一年的时候，因客流量少，龚秀华等商户在征得宝力通公司同意情况下集体停业，是宝力通公司承诺减免租金并将租期延后，龚秀华才继续经营，而在2017年11月，哈尔滨华南城的宋永辉通知龚秀华搬出并断电，并称只要把房子倒出来，华南城就不追究房费的问题了，故龚秀华将钥匙交还给宋永辉并搬出商铺。龚秀华占用商铺期间的租金可以给付，但搬出后就不应承担任何费用，宝力通公司还应当归还龚秀华合同保证金及购买刷卡机等费用。宝力通公司辩称，案涉合同租期至2018年4月20日，龚秀华于此日期前未经宝力通公司同意搬离经营场所，不属于合同解除或终止，不影响双方租赁合同关系。宝力通公司不同意龚秀华的再审请求，请求维持原判决。宝力通公司于2018年7月5日向原审法院起诉请求：1.判令龚秀华立即返还案涉哈尔滨华南城美食街4号楼1号商铺餐饮铺位；2.龚秀华支付2016年4月21日至2017年4月20日的租金34690元，并以此为基数，按照每日万分之五标准计算违约金，自2016年1月20日起计算至实际给付之日止；3.龚秀华支付2017年4月21日至2018年4月20日的租金37465元，并以此为基数，按照每日万分之五标准计算违约金，自2017年1月20日起计算至实际给付之日止；4.龚秀华按照205.29元/日标准支付房产占用费，自2018年4月21日起计算至实际迁出之日止。原审法院认定基本事实：2015年4月21日，宝力通公司（甲方）与龚秀华（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将哈尔滨市道外区××城美食街××楼××号商铺餐饮铺位出租给乙方。合同第3.1条约定：“租期为3年，从2015年4月21日起至2018年4月20日止。”第4.2条约定：“2015年4月21日至2016年4月20日，年租金为32120元；2016年4月21日至2017年4月20日，年租金为34690元；2017年4月21日至2018年4月20日，年租金为37465元。自第二个租赁年度开始，乙方须于每个租赁年度结束前三个月内一次性付清当年租金。”第15.1条约定：“本合同终止或双方协议终止或因乙方违约导致甲方解约之日，乙方应将该房屋（包括其附属设施、全部钥匙等）完好返还给甲方，并付清其全部应付款项，且办理完结租赁合同的注销、工商营业执照的注销、地址迁出及法律或政府规定需办理的其他手续，以确保新的承租人在承租该房屋时能够及时、顺利地办理相关政府审批手续，能够申请到相关公共事业服务。”第15.3条约定：“乙方未按本合同第15.1条约定按时返还该房屋的，延迟期间按本合同约定租金的双倍支付房屋占用费，并按人民币200元/天的标准向甲方支付违约金。”第16.1条约定：“如果乙方未按时付清租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的万分之五向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。”第16.2条约定：“乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付租金及租赁保证金，有权收回该房屋并另行出租；除此之外，乙方还应向甲方支付等同于租赁保证金及乙方缴纳的其他押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿甲方的全部损失。乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：16.2.1乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的；16.2.2乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项等累计达到1000元的。”龚秀华交纳了第一年的租金后，未再支付租金。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。宝力通公司与龚秀华签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同成立且有效，当事人应当按照约定全面适当履行自己的义务。龚秀华未按约定向宝力通公司支付房屋租金，构成违约，应当承担继续履行、按约定支付违约金的违约责任。宝力通公司诉请龚秀华支付相应租金及违约金的理由成立，予以支持。龚秀华在租赁期满后，未将租赁房产返还宝力通公司给其造成损失，宝力通公司诉请龚秀华支付房产占用费的理由成立，予以支持。原审判决：一、龚秀华返还宝力通公司座落于哈尔滨市道外区××城美食街××楼××号商铺餐饮铺位；二、龚秀华向宝力通公司支付2016年4月21日至2017年4月20日的租金34690元，并以34690元为基数，按照每日万分之五标准计算违约金，自2016年1月20日起计算至实际支付完毕之日止；三、龚秀华向宝力通公司支付2017年4月21日至2018年4月20日的租金37465元，并以37465元为基数，按照每日万分之五标准计算违约金，自2017年1月20日起计算至实际支付完毕之日止；四、龚秀华向宝力通公司支付房产占用费，按照205元/日标准计算，自2018年4月21日起计算至实际迁出之日止。以上均自本判决发生法律效力之日起十日内履行。案件受理费1604元由龚秀华负担。再审中，龚秀华举示了录音光盘、何丹丹书面证言以及保证金票据，经质证，宝力通公司对保证金票据无异议，对光盘和证言有异议，认为光盘不能证明谈话人身份，即便能确定为宋永辉，其也无权代表宝力通公司作出解除合同或要求商户搬出的意思表示，何丹丹未出庭作证且其本人有相同案件在诉讼中，其证言被不应采信。围绕当事人的再审请求与争议，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，案涉合同中还有以下约定：2.1.1“成行成市、分类经营、按时营业、统一管理”是确保哈尔滨华南城繁荣兴旺的基础，任何未按合同约定用途进行经营的行为，都会对哈尔滨华南城造成不利影响，并损害甲方、其他承租人的利益；2.3.1乙方商铺每天营业时间暂定为6:00-24:00，乙方必须严格确保该房屋在规定的营业时间内正常对外营业，除非双方另有约定；4.1本合同租金支付原则为“先付后用”；15.5乙方同意，甲方有权于租赁期限届满或终止前1个月内，带同任何访客或未来租户进入该房屋内考察。2015年11月17日，龚秀华向宝力通公司交纳了案涉商铺保证金1万元。经宝力通公司核实，案涉商铺中已经没有龚秀华的物品。宝力通公司称其与哈尔滨华南城为关联公司，宋永辉原为华南城的员工，离职时间不清楚。本院再审认为，案涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，不存在法定的无效事由，为有效合同。本案的焦点问题在于龚秀华是否应承担其搬离案涉商铺后合同期内房屋租金的给付义务，以及是否应给付延期支付租金的违约金。案涉合同签订后，龚秀华根据约定交纳了第一年度的租金并对案涉商铺进行餐饮经营，双方当事人对此均无异议。现龚秀华主张其根据华南城宋永辉的要求于2017年11月16日搬离案涉商铺并交还钥匙，双方此后不存在权利义务关系，宝力通公司则主张龚秀华是否中途搬离不影响租赁关系，龚秀华仍应承担给付租金的义务。根据现有证据，虽然并无双方协商一致解除合同的书面记载，但应当认定案涉租赁合同于2017年11月16日已基于双方当事人意思表示一致解除。宝力通公司对于龚秀华提供的录音证据，虽提出异议但并未提供反驳证据，亦未在庭审后向法庭反馈其向公司员工就案涉纠纷具体过程的核实情况，何丹丹虽未出庭作证，但宝力通公司与何丹丹等五名租户就华南城美食街商铺租赁另有诉讼且已经开庭审理，上述证据相结合，能够对龚秀华陈述的其系基于宋永辉的通知搬离案涉商铺并已将钥匙交回进行印证。虽然宝力通公司称宋永辉是华南城的员工，不是宝力通公司的员工，宋永辉无权代表公司作意思表示，但哈尔滨华南城作为宝力通公司的关联公司，作为案涉商铺的统一管理者和受益人，其就案涉商铺的管理和决策行为，应视为宝力通公司的行为，而宋永辉的行为，为其履行职务的行为。至于宋永辉的行为是否超越权限，属于其公司内部管理问题。在龚秀华并未交纳后续租金，亦无证据证明宝力通公司曾要求龚秀华继续履行合同义务的情况下，龚秀华对于宋永辉通知其搬离案涉商铺，不应受限于较高的注意义务。龚秀华在接到华南城宋永辉通知后交还钥匙，表明其同意在合同期内放弃后续的承租权，案涉租赁合同事实上即行解除。龚秀华所租赁的商铺，为哈尔滨华南城的餐饮商铺，其为华南城的员工及在华南城购物、休闲的公众提供餐饮服务而获得收益，按照合同约定，经营时间受华南城的统一管理，因此，哈尔滨华南城或宝力通公司恰恰对于龚秀华的经营状况负有较高的注意义务。宝力通公司再审中关于其将商铺出租之后，对于租户是否开展经营并不关心，只要商户能够交付租金，对于其是否经营，公司不加干涉，公司是在合同期满之后发现很多商户已经不再经营了的陈述，与其在自行拟制的案涉房屋租赁合同中明确载明的“成行成市、分类经营、按时营业、统一管理是确保哈尔滨华南城繁荣兴旺的基础”的经营模式和合同目的不符，具有转嫁自身经营风险的意图，本院对其观点不予认同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，龚秀华应当向宝力通公司支付合同解除前实际租赁期间的租赁费用，具体为2016年4月21日至2017年4月20日的租金34690元，2017年4月21日至2017年11月16日的租金21555元（37465元÷365天*210天），共计56245元。龚秀华虽主张华南城的工作人员同意为其减免租金，但该主张没有证据证明，本院不予支持。龚秀华于合同签订后向宝力通公司交纳了1万元保证金，可将该保证金在欠付租金中扣减，龚秀华还应向宝力通公司支付46245元。虽然龚秀华未按约定期限交纳后续租金，但其延付租金的行为，应视为得到了宝力通公司的认可。案涉合同中约定“自第二个租赁年度开始，乙方须于每个租赁年度结束前三个月内一次性付清当年租金。”虽然再审中宝力通公司解释为每个租赁年度结束前三个月内一次性付清当年租金，是指第二个租赁年度2016年4月21日至2017年4月20日的租金应当于2017年1月20日之前交纳，第三个租赁年度2017年4月21日至2018年4月20日的租金应当于2018年1月20日之前交纳，但该解释与案涉合同约定的租金支付原则为“先付后用”相矛盾，亦与宝力通公司在起诉中请求的给付违约金起始日期不符，该约定的合理解释应为第二个租赁年度租金应于2016年1月20日之前交纳，第三个租赁年度租金应于2017年1月20日之前交纳。案涉合同同时对延期支付租金等租户违约行为设定了严格的违约责任。但本案中，在龚秀华未提前支付后续租金甚至已跨越第二个租赁年度仍欠付租金的情况下，宝力通公司既未向龚秀华催缴租金，亦未按照约定以龚秀华根本违约解除租赁合同，明显怠于行使合同权利，放任损失的扩大。宝力通公司认同龚秀华在未付租金的情况下持续经营，与双方均陈述的华南城美食街经营状态不太好相吻合。虽然龚秀华主张的减免租金没有证据证明，但在此情况下，应当认为宝力通公司具有挽留龚秀华继续经营，以维持其业态繁荣的意图，并默许了龚秀华延付租金。而在现阶段租赁合同期限已满，宝力通公司又要求追究龚秀华延付租金的违约责任，与其作为权利人对合同履行的注意义务不符。对宝力通公司要求龚秀华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，经宝力通公司核实确认，案涉商铺内已无龚秀华所有的物品，故原审判决龚秀华将案涉商铺返还给宝力通公司并向宝力通公司支付合同期满后占用商铺的费用，与双方已实际解除合同的事实不符，没有事实和法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初5124号民事判决；二、本判决发生法律效力后三日内，龚秀华给付哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司租金56245元，扣减龚秀华交纳的1万元保证金后，实际应支付46245元；三、驳回哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1604元，由龚秀华负担1206元，由哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司负担398元。再审案件受理费1604元，由龚秀华负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 丛明明审判员 赵 鑫（）二〇一九年十二月三十日法官助理宋美华书记员杜欣雨