湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1003民初1496号原告（反诉被告）：荆州市荆州区社会福利院，住所地：荆州区北环路186号。法定代表人：陈友德，该院院长。委托诉讼代理人：胡明，湖北楚都律师事务所律师。被告（反诉原告）：李小云，男，汉族，1962年3月4日出生，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：谢良桥，湖北蓝宇律师事务所律师。原告荆州市荆州区社会福利院与被告李小云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理中，被告李小云向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告荆州市荆州区社会福利院的法定代表人陈友德及其委托诉讼代理人胡明、被告李小云及其委托诉讼代理人谢良桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市荆州区社会福利院向本院提出诉讼请求：一、请依法确认原、被告2005年7月25日签订的《协议书》无效；二、判令被告立即返还其实际占用的位于荆州区新风村××号房地产。事实及理由：1996年经荆州区政府同意将原江陵县收容遣送站位于荆州区新风村9组198号房地产划给原告所有，至2005年房屋周围土地被老百姓及原二圣寺占用，原告的员工经常与周边群众和寺庙僧人发生矛盾，加之福利院需要重建，困难重重。为此经集体研究决定报请区民政局同意后，拟将当时原告实际控制、管理的约740平方米土地使用权及地上房屋对外转让。2005年7月25日原、被告签订一份《协议书》，约定原告将实际占用的房地产（约740平方米）转让给被告，转让价款四万元，合同签订后上述房地产交付给被告使用。因上述房地产属于国有划拨，未经政府批准，因此一直未能办理过户手续。2016年上述金龙片区纳入政府拆迁范围，现周围相关房屋已被或即将被政府征收拆除。原告认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，原、被告在未经批准的情况下签订土地转让协议违反了法律强制性规定，应属无效，被告应将占用的房地产返还给原告。为此，现根据《民事诉讼法》119条之规定，特向贵院提起诉讼，望查明事实，依法支持原告如上请求。被告李小云辩称：1、原告请求确认协议无效的诉请没有法律依据。荆州市荆州区社会福利院对新风村198号不动产拥有合法处分权；《协议书》是双方意思表示一致情况下签订，约定充分；《协议书》并未违反法律法规的禁止性规定。双方签订协议的目的是买卖涉案不动产而不是单纯的转让划拨土地，土地使用权是否能够改变性质，并不影响房屋买卖合同效力。2、答辩人无义务向荆州市荆州区社会福利院所谓“返还”新风村九组198号不动产。反诉原告李小云向本院提出反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告于2005年7月25日所签订的《协议书》合法、有效；二、确认座落于荆州区新风村××号的房屋属反诉原告所有；三、判令反诉被告协助反诉原告将座落于荆州区新风村××房屋的不动产权属证书（房屋所有权证字第××号、字第××号、字第××号、字第××号，土地使用证号14-23-009号）变更登记至反诉原告名下；四、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币四万元；五、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：2005年7月25日，反诉原告与反诉被告签订《协议书》，该协议书约定反诉被告将其拥有权利的座落于荆州区城南开发区新风村九组的不动产整体出售给反诉原告，该不动产的整体价格约定人民币肆万元，等等。在上述协议签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了合同价款，而反诉被告也依约向反诉原告交付了上述协议所约定的整体不动产及相关的权属证书等资料。后，在上述协议履行过程中，反诉原告为使自己的权益得到更全面的保护，从而请求反诉被告协助其将涉案不动产过户变更登记至反诉原告名下，但反诉被告却至今怠于履行其变更登记义务。无奈之下，反诉原告现依法诉请反诉被告全面履行合同该义务并依法承担违约责任。综上所述，反诉原告现为维护其合法权益，特根据我国合同法及民事诉讼法等相关法律、法规及司法解释的规定，特诉至贵院。望判如所请。反诉被告荆州市荆州区社会福利院辩称：1、双方签订的协议书依法应属无效，涉案土地未办理相关手续。2、物权法第九条关于不动产的设立、变更依登记发生法律效力，涉案不动产没有登记至李小云名下，且涉诉房地产被通告征收。李小云请求办理变更登记的请求无事实和法律根据。3、协议无效，不存在违约之说。本院经审理认定事实如下：涉案房地产位于荆州市××区新风村××组，属原江陵县收容遣送站所有，1996年荆州区收容遣送站被撤销后，人员、土地、财产移交给原告区社会福利院。涉诉土地使用权证证号为14-23-009、登记的面积为3996平方米；共四本房产证，证号0002155登记面积为227.5平方米、证号0002156登记面积为405.04平方米、证号0002157登记面积为140.4平方米、证号0002158登记面积为87.5平方米。原告荆州市荆州区社会福利院于2005年7月15日向荆州区民政局报告请示拟将涉诉房地产以不低于4万元的价格进行处理。2005年7月25日，原告荆州市荆州区社会福利院（合同甲方）与被告李小云（合同乙方）签订《协议书》一份，约定的主要内容有：第一条原告权利及义务“1、原荆州区收容遣送站（现荆州区社会福利院）土地房屋产权的权属整体出售给乙方。2、现荆州区社会福利院为原（收容遣送站）法人单位。3、由现法人荆州区社会福利院提供相关资料给乙方。4、协议签订后，甲方不承担协议价格之外的任何费用（包括税费）。”第二条被告权利及义务“1、甲乙双方在签订协议后，甲方应保证向乙方提供相关资料，并有义务协助乙方办理土地证及房屋所有权证。2、有义务协助乙方处理与新风村的土地权属争议。3、协助乙方办理土地证、房屋产权证。办证费用由乙方自行承担。甲方不负担任何费用。”第三条约定土地及房产整体协议价为4万元，一次性付清；第四条约定任意单方面违约的违约金为4万元。协议签订后，被告李小云向原告支付了4万元钱，原告将《土地登记收件单》及四本房产证交给了被告李小云。并由被告李小云占有使用。另查明，因该宗房地产属国有资产，没有取得相关政府部门的批复，涉诉房地产权属至今未办理变更登记。2016年3月16日，涉诉房地产被纳入了荆州区金龙片区改造房屋征收的范围，2019年6月18日原告与荆州区房屋征收与补偿办公室签订了《事业单位征收补偿协议》，该征收协议内容载明“此次征收乙方（原告）土地登记面积为3996平方米，扣除二圣寺土地面积573.44平方米和房地一体评估建筑占地面积467.4平方米，余下此次征收土地面积为2955.16平方米。其出具产权证证载建筑面积860.44平方米，因年久失修部分房屋已倒塌，现实测建筑面积为550.91平方米”，还载明“土地使用权性质为国有划拨医卫慈善用地”。《事业单位征收补偿协议》签订后，原告已取得了3746495元补偿款，其中土地补偿2179000元、房屋建筑物补偿1450650元、房屋装修补偿39729元、附属物及构筑物补偿10505元，水电开户费40000元、事业单位搬迁奖励20000元、搬迁费6611元。在本案的审理期间，涉诉房屋于2019年8月23日被拆除。本院认为，案涉房屋的买卖涉及房屋及土地使用权的转让，根据审理查明的事实，案涉房屋占用的土地系国有划拨土地，该转让行为未取得用地管理单位审核同意，也未经政府主管部门批准，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，双方签订的《协议书》应当认定无效。鉴于双方签订的合同无效，无效合同自始对当事人不具有拘束力，当事人不得基于该合同主张权利或享受利益，故该合同不得继续履行。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定向反诉原告释明，其主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定存在不一致，告知其可变更反诉请求，但反诉原告李小云坚持原反诉请求不变。对反诉原告要求继续履行合同、办理房地产权属变更登记、承担违约责任的反诉请求，因于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应将取得的涉诉房地产返还给原告，现因涉诉房屋已被征收拆除，对原告主张返还房屋的诉请不予支持。同时原告应将取得的4万元购房款返还给被告并赔偿相应损失，由于在诉讼中已依法向被告释明了法律后果，其仍坚持认为合同有效，况且因赔偿损失的范围难以确定且争议较大，故被告（反诉原告）李小云因合同无效造成的损失，可通过起诉等方式另行解决。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告荆州市荆州区社会福利院与被告李小云于2005年7月25日签订的《协议书》无效。二、驳回原告荆州市荆州区社会福利院的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李小云的反诉请求。本案诉讼费500元由原告荆州市荆州区社会福利院负担，反诉受理费400元由被告（反诉原告）李小云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 玲人民陪审员  熊国磉人民陪审员  倪高旺二〇一九年十二月四日法官助理任晶书记员周若雪