湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1447号原告：马宁波，男，1982年1月16日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托诉讼代理人：陈泽楷，湖北妍君律师事务所律师。被告：王永钦，女，1980年9月15日出生，汉族，住河南省开封市。被告：吴晨辉，男，1979年7月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。第三人：张春芳，女，1957年3月4日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李佐德，系张春芳丈夫。原告马宁波与被告王永钦、吴晨辉，第三人张春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告马宁波的委托诉讼代理人陈泽楷、第三人张春芳的委托诉讼代理人李佐德到庭参加诉讼，被告王永钦、吴晨辉经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马宁波向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《存量房居间（买卖）合同》中注销抵押及办理过户的义务；2、判令两被告向原告支付违约金45,520元（该违约金从2019年2月5日暂计至2019年3月15日，并要求计算至实际履行之日止）；3、判令两被告承担原告支付的律师费60,000元、佣金23,800元；4、判令本案的诉讼费、保全费等相关费用由两被告承担。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告在武汉中亿远大房地产经纪有限公司的主持下签订了《存量房居间（买卖）合同》，原告购买被告位于武汉市东西湖区鑫海花城东区15栋2单元301室的房产，约定价款为119万元。合同签订后，原告积极履行合同义务，支付了3万元定金，也及时去银行办理了按揭贷款申请。然而被告在签订合同后，未按照合同约定的期限，解除房产抵押，原告多次联系被告，被告均找理由推脱，导致原告无法继续履行合同。原告认为，被告拒不履行合同义务的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，原告依法特向法院提起诉讼，请求依法维护原告权利。被告王永钦、吴晨辉未作答辩。第三人张春芳辩称，应当依照协议履行，房屋要过户必须先偿还我的债务、解除抵押。本院经审理认定事实如下：原告马宁波（买方）与被告王永钦、吴晨辉（卖方）及武汉中亿远大房地产经纪有限公司（经纪方）于2018年10月29日签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定：卖方将其位于武汉市东西湖区鑫海花城东区15栋2单元301室的房屋（建筑面积为129.2平方米）（以下简称案涉房屋），不动产权证号：鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第0024225号，以119万元的价格卖给买方，本次交易所涉一切税费均由买方承担。付款方式：买方须在2018年10月29日支付卖方定金3万元。卖方应在签订本合同后70个工作日内向抵押银行办理提前还款手续并在经纪方或银行通知还贷扣款之日前还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。若卖方逾期还贷，按逾期每日总楼价的千分之一向买方支付违约金。买方按揭付款的，买方须在合同签订后30个工作日内到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款抵押合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。若任何一方违约，按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金。首期房款（不含定金）57万元，买方应于过户递件受理成功之日支付给卖方。卖方同意买方通过向银行申请59万元贷款的形式支付房价余款。违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、办理按揭、办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、公证费等为解决争议所支付的费用，由违约方承担。2018年12月11日，被告王永钦向原告马宁波出具《收条》一份，载明：“本人王永钦今收到马宁波付来的购买鑫海花城15栋2单元301室的购房订金叁万元整。”另查明，案涉房屋设有抵押权，抵押权人为第三人张春芳，债权数额为100万元。还查明，2019年3月10日，原告马宁波（甲方）与湖北妍君律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》一份，约定：乙方接受甲方的委托，指派王鹏、陈泽楷律师为甲方与王永钦房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。甲方一次性支付乙方代理费6万元。2019年3月29日，湖北妍君律师事务所向原告马宁波开具票面金额为6万元的湖北增值税普通发票一张。以上事实，有当事人的庭审陈述、《存量房居间（买卖）合同》一份、《收条》一份、《武汉市不动产权登记信息查询单》一份、《委托代理合同》一份、湖北增值税普通发票一张等在卷证实。本院认为，原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。原告马宁波已依约向被告王永钦、吴晨辉支付了购房定金3万元，被告王永钦、吴晨辉理应依约涤除案涉房屋所设之抵押权。现被告王永钦、吴晨辉拒不履行涤除案涉房屋所设立的抵押权，导致合同无法继续履行，其行为显属违约，应当承担违约责任。因双方并未约定被告王永钦、吴晨辉涤除案涉房屋所设抵押权的履行期限，且原告马宁波亦未提交证据证明其履行了敦促履行的事实，本院从公告送达之日即2019年9月5日起计算违约金。另，双方约定的每日千分之一的计算标准显然过高，本院依法调整为年利率24%。故本院对原告马宁波的第2项诉讼请求，依法支持被告王永钦、吴晨辉支付原告马宁波违约金（以119万元为基数，从2019年9月5日起按年利率24%的标准计算至本判决生效之日止），超出部分，本院不予支持。原告马宁波要求继续履行合同，并由其本人与第三人张春芳协商涤除抵押权事宜，第三人张春芳亦表示可以协商处理。因原告马宁波与第三人张春芳涤除抵押权一事与本案并非同一法律关系，本院不予处理。在原告马宁波与第三人张春芳协商并且涤除案涉房屋所设抵押权后，本院对原告马宁波要求被告王永钦、吴晨辉协助办理过户的诉讼请求，本院依法予以支持。原告马宁波要求被告王永钦、吴晨辉承担其支付的律师费6万元，符合合同的约定，本院依法予以照准。但原告马宁波要求被告王永钦、吴晨辉支付佣金23,800元，因主张该佣金的权利主体应为武汉中亿远大房地产经纪有限公司，而非原告马宁波，故本院对该部分诉讼请求，不予支持。被告王永钦、吴晨辉经本院公告传唤未到庭应诉，视为其自行放弃举证、质证及抗辩权，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告王永钦、吴晨辉于本判决生效后三日内协助原告马宁波办理位于武汉市东西湖区鑫海花城东区15栋2单元301室的房屋产权过户手续；二、被告王永钦、吴晨辉于本判决生效后三日内支付原告马宁波违约金（以119万元为基数，从2019年9月5日起按年利率24%的标准计算至本判决生效之日止）；三、被告王永钦、吴晨辉于本判决生效后三日内支付原告马宁波律师代理费6万元；四、驳回原告马宁波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2886元，公告费560元，保全费5000元，共计8446元，由被告王永钦、吴晨辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  柯尊杰人民陪审员  陈 刚人民陪审员  周 洁二〇一九年十二月二十六日书 记 员  秦 屹