上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初22458号原告：马亚非，男，1955年4月26日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：崔跃，女，1958年3月20日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：马文聪，女，1993年4月16日生，汉族，住上海市杨浦区。上列三原告共同委托诉讼代理人：常国旗，上海市凤凰律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：时文怡，上海市凤凰律师事务所律师。被告：斐盛(上海)投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐嘉顺，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉晟，上海市锦天城律师事务所律师。原告马亚非、崔跃、马文聪与被告斐盛(上海)投资管理有限公司不当得利纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，本院于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常国旗、时文怡、被告委托诉讼代理人戴佐江开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马亚非、崔跃、马文聪向本院提出诉讼请求：被告返还原告不当得利人民币1,199,125元(以下币种同)。事实和理由：原告马亚非、崔跃系夫妻关系,原告马文聪系原告马亚非、崔跃之女。2016年三原告有购入房屋以作投资用途的意愿,被告向原告提出原告可以以3,700,875元的价格购买坐落于上海市浦东新区张扬北路5688弄高桥商业文化广场208号2层2室房屋,此外三原告还需支付被告1,199,125元,由被告介绍将该房屋委托第三方进行经营管理,被告承诺每月给予原告保底租金13,200元并承诺第三年、第四年保底租金有18,500元每月,第五年、第六年保底租金有22,000元每月,之后每两年根据情况增长。三原告很喜欢上述房屋,又基于购买房屋本意即是投资,故同意了被告的提议。原告马亚非、崔跃与被告于2016年8月19日签订了房屋认购单,明确原告马亚非、崔跃愿意认购上述房屋,认购总价为4,900,000元,其中包括了原告马亚非、崔跃应支付房屋买卖合同总价外补偿款1,199,125元。后三原告家庭内部协商一致以原告马文聪的名义与上述房屋的产权人上海金联置业有限公司(以下简称金联公司)签订正式合同。原告马文聪与金联公司于2016年10月28日就上述房屋签订了《上海市商品房出售合同》,约定总房价款为3,700,875元。合同签订后,三原告已履行完毕所有约定款项。2016年10月28日原告马文聪在被告的安排下与上海玉珠隆资产管理有限公司(以下简称玉珠隆公司)签订了委托管理合同,合同约定委托期限为2016年10月28日至2023年12月31日,其中2016年10月28日至2018年10月27日玉珠隆公司每月给予原告13,200元租金,其余期限内按照该物业实际租金90%给予原告。原告曾就该约定提出异议认为该约定与被告初始的承诺不相符合,但被告告诉原告称房租势必有上涨的空间，到时按照实际的计算肯定高于13,200元，如固定金额只有对原告不利,并承诺自第三年起保底租金有18,500元每月且每两年保底租金会有所增长。但自2018年10月28日起玉珠隆公司给付原告的每月租金远低于被告承诺的18,500元每月,且明显低于周边同等情况房屋租金,被告也并未就此前承诺作出回应,协商至今无果。三原告认为被告收取的1,199,125元高额费用于法无据且明显不具有合理性,被告的行为已严重侵害原告的合法权益。为此，原告提起诉讼。被告斐盛(上海)投资管理有限公司辩称，1、原告系房屋的买受人，金联公司系房屋的权利人，被告是金联公司委托的销售公司，被告和金联公司是商品房委托代理销售合同关系。原告马亚非、崔跃与被告签订的房屋认购单中已经明确约定原告购买的房屋总价为4,900,000元，其中出售合同价格为3,700,875元，合同外补偿款为1,199,125元，4,900,000元就是原告购买房屋的对价，故原告支付1,199,125元是有合同依据的，并非是被告的不当得利；2、原告所述的玉珠隆公司系金联公司委托的商业运营管理公司，原告购买的房屋委托给玉珠隆公司管理，被告与玉珠隆公司没有关系；3、2016年8月19日双方签订的认购单中已经明确约定了1,199,125元不计入合同款项中，签署当日原告就已经知道，现原告提起诉讼，已经超过了三年的诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，原告马亚非、崔跃与被告签订《高桥.红坊》房屋认购单一份，约定两原告认购上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号房屋，认购总价为4,900,000元，认购定金为300,000元。付款方式约定：买方应于2016年9月19日前至本项目售楼处支付房款1,550,875元。买方应于签订《上海市商品房预售合同》当天，支付合同总价外补偿款1,199,125元。买方的贷款金额共计1,850,000元整。……。2016年10月28日，原告马文聪与案外人金联公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告马文聪向该公司购买位于上海市张杨北路XXX弄XXX号2层2室，房屋总房款为(不包含房屋全装修价格)XXXXXXX元。同日，原告马文聪与案外人玉珠隆公司签订《委托管理合同》一份，约定原告马文聪委托该公司管理位于上海市张杨北路XXX弄XXX号的物业，期限自起租之日起7年2月。2016年10月28日至2018年10月27日二年期间，玉珠隆公司每月按照13200元给付原告租金，2018年10月28日至2023年12月31日期间，原告与玉珠隆公司按照该物业实际租金9：1分成，……。在合同签订之前，三原告陆续向被告支付了房屋认购单中的1,199,125元，被告于2017年3月22日向原告马文聪开具了总计金额为1,199,125元的发票，发票注明为营销策划服务费。庭审中，原告确认其已经收取了《委托管理合同》中约定的前两年的租金。另查明，被告系案外人金联公司的独家代理销售公司，销售位于上海市浦东新区张杨路5688弄高桥商业文化广场的物业，合作时间为2016年6月1日至2016年12月31日。以上事实，有庭审笔录、房屋认购单、《上海市商品房出售合同》、《委托管理合同》、POS签购单、发票、《销售代理合作协议》、情况说明等证据在卷佐证。本院认为，首先，关于诉讼时效，双方2016年8月19日签订房屋认购单中约定：买方应于签订《上海市商品房预售合同》当天，支付合同总价外补偿款1,199,125元。根据实际情况，原告与案外人金联公司系2016年10月28日签订《上海市商品房出售合同》，原告亦在当日付清了上述款项，故截止2019年9月9日原告向本院递交起诉状提起诉讼，尚未超过三年的诉讼时效；其次，原告主张被告介绍原告将涉案房屋委托第三方管理，并承诺每个月有一定的租金，现租金和被告承诺的租金偏低，故被告不应收取1,199,125元，构成不当得利。对此本院认为，双方签订的房屋认购单中已经约定1,199,125元系房屋合同总价款的补偿款，被告在开具给原告的发票中也明确为营销策划服务费，实际上原告也与第三方签订了《委托管理合同》，故原告对上述钱款的性质是明知的，且在房屋认购单的特别约定中，被告承诺涉案房屋二年保底且租金为每月13,200元，现原告确认其已经收取了按照约定标准的二年的租金，故被告已经履行了房屋认购单中的义务，被告收取1,199,125元有合同依据，不构成不当得利。原告陈述，被告曾承诺第三年、第四年保底租金有18,500元每月,第五年、第六年保底租金有22,000元每月，对此未提供依据，但根据原告的上述陈述，被告收取合同价外补偿款也具有相应的理由，并非毫无理由，故本院对原告的主张不予采信。综上，本院对原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告马亚非、崔跃、马文聪的诉讼请求。案件受理费15,592元，减半收取计7,796元，由原告马亚非、崔跃、马文聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐菁二〇一九年十二月二十四日书记员  倪晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证。……