北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22098号原告：景集，女，1968年6月30日出生，汉族，住北京市通州区。被告：樊艳林，女，1996年2月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。原告（反诉被告）景集与被告（反诉原告）樊艳林租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案景集，樊艳林及其委托诉讼代理人薛福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景集向本院提出诉讼请求：1.解除景集与樊艳林签订的《艺术空间租赁协议书》；2.请求判令樊艳林给付景集2019年5月1日至2019年5月7日的滞纳金7000元、补偿费50000元，2019年5月17日至2019年8月15日的赔偿费92000元，共计149000元；3.因樊艳林于2019年8月10日撤出涉案房屋，请求判令樊艳林向景集支付2个月的房屋租金作为违约金共计56666元；4.请求判令樊艳林向景集支付房屋维护费用148160元及两个月的租金损失56666元，共计204826元；5.请求判令樊艳林向景集支付律师费、诉状费、误工费、交通费、成本费共20000元；6.请求判令樊艳林向景集支付精神损失费10000元；7.请求判令樊艳林向景集支付自2019年8月10日至执行之日的违约滞纳金，按每日1000元的标准计算；8.请求判令樊艳林承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月13日，景集（甲方，出租方）与樊艳林（乙方，承租方）签订了《艺术空间租赁协议书》，约定樊艳林承租位于北京市通州区宋庄镇喇嘛庄村临XX号乙院，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月30日，第一、二年的租金为34万元每年，每两年递增12%，2018年12月14日前给付第一年房租34万元，2019年5月1日前交付第二年租金34万元。乙方在2018年12月14日前给付3万元房屋押金。乙方应按约定时间给付租金，不能如期支付，每延迟一天需支付1000元滞纳金，超出七天仍未付清房租，视为乙方突然退租。乙方所租用的空间及内部物品乙方自动放弃，甲方有权利进行处置，双方解除租赁协议，同时押金不予退还并乙方承担50000元房屋空置补偿费，此费用需在应付房租之日顺延10日内给付，每延迟一日乙方需支付1000元赔偿费用，直至给付清。乙方退场交验房屋时，需保持水、电、门、窗、设备、房屋等设施的正常使用，如不能正常使用，需要乙方恢复并承担费用。樊艳林自2018年12月24日接受所租空间至2019年5月26日，每个月正常缴纳电费及税费，我方自2019年4月25日开始多次提醒催要2019年5月1日前应缴纳的房屋租金34万元，樊艳林拒不缴纳，也不搬离。2019年4月28日景集应樊艳林要求进入其所租用空间，发现多处房屋遭到破坏，我方于2019年5月9日通过微信告知樊艳林房屋受损情况，并要求樊艳林立即消除安全隐患。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。樊艳林答辩称，针对第一项我们签订的租赁协议书，因为景集出租的房屋土地不属于农村的宅基地，房屋没有合法建房批示，依照之前最高院的司法解释以及现在对这类合同进行的处置，应该属于无效合同，无效合同的后果就是双返，双方于2019年8月10日进行了交接，我们已经缴纳的房租和保证金景集应该予以退还。对于景集提出的第二至第六项诉讼请求，我们认为没有法律依据，合同是建立在合同无效的基础上不存在违约，事实上被告不存在违约，樊艳林承租房屋是给北京前方伟业公司办公的用处，承租房屋之后必然要正常使用，有正常损耗，如果按照景集主张的，在当时樊艳林使用房子的时候就属于不能使用的状态。按照合同有效进行处理，我们认为是为了鼓励经济的发展，现在更加重视法律，之前类似什么手续都没有的，在厂房拆迁的时候都有停产停业补偿，但是这类房屋一概没有任何补偿。樊艳林向本院提出反诉请求：1.确认景集与樊艳林签订的《艺术空间租赁协议书》无效；2.景集退还樊艳林租金113000元；3.景集退还樊艳林押金30000元；4.景集承担反诉费用。事实与理由：2018年12月13日，景集（甲方，出租方）与樊艳林（乙方，承租方）签订了《艺术空间租赁协议书》，约定樊艳林承租位于北京市通州区宋庄镇喇嘛庄村临XX号乙院，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月30日，第一、二年的租金为34万元每年。樊艳林给付第一年房租34万元及押金30000元，但进驻后，景集一直未提供涉案房屋合法的建筑手续，应返还樊艳林租金及押金。景集针对樊艳林的反诉答辩称，我们签订的租赁协议是双方认可的，我认为是有效的，签订合约之前，我将我手上的材料都给樊艳林看过，樊艳林认可租赁房屋的状况，共同协商的租赁协议。之前樊艳林请过很多人看过房子，双方签订合同之后，樊艳林如期开始履行合同，交接钥匙，交接房子。我们花了很多钱腾空房子。4月18日我要求樊艳林支付租金的时候，樊艳林说没有钱支付给我。我交付给樊艳林8个月之后，樊艳林都一直正常使用，我们的租赁协议合法有效，应该按照合约执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月13日，景集（甲方，出租方）与樊艳林（乙方，承租方）签订了《艺术空间租赁协议书》，主要内容是：樊艳林承租位于北京市通州区宋庄镇喇嘛庄村临XX号乙院，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月30日，第一、二年的租金为34万元每年，每两年递增12%，2018年12月14日前给付第一年房租34万元，2019年5月1日前交付第二年租金34万元。乙方在2018年12月14日前给付3万元房屋押金。乙方应按约定时间给付租金，不能如期支付，每延迟一天需支付1000元滞纳金，超出七天仍未付清房租，视为乙方突然退租。乙方所租用的空间及内部物品乙方自动放弃，甲方有权利进行处置，双方解除租赁协议，同时押金不予退还并乙方承担50000元房屋空置补偿费，此费用需在应付房租之日顺延10日内给付，每延迟一日乙方需支付1000元赔偿费用，直至给付清。乙方退场交验房屋时，需保持水、电、门、窗、设备、房屋等设施的正常使用，如不能正常使用，需要乙方恢复并承担费用。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，樊艳林于2018年12月14日支付了34万元房屋租金及3万元房屋押金共计37万元。2018年12月24日，双方进行了交接。双方均认可，2019年8月10日，樊艳林将涉案房屋腾退给景集。关于涉案房屋及土地的情况，双方均称，涉案房屋所在土地为集体土地，并非宅基地，景集称涉案土地是其租赁，涉案房屋是其所建，未经过规划部门的审批，但是有镇里认可，并提交了一份加盖有北京市通州区宋庄镇喇嘛庄村民委员会公章的《房屋使用证明》，其中写明“通州区宋庄镇喇嘛庄村临XX号院……所有基础建设及房屋为景集个人所建，使用权归景集所有。”同时在该证明底部有注释，内容为“注：此土地性质属于集体所有用地，不适用于产权办理。”关于景集称的148160元房屋维护费用及租金损失，景集提交了照片及报价表等证据予以佐证，报价单中涉及的施工内容主要是地面修复、大门修复、院落整修、防水处理、油烟机清洗、燃气灶清洗、清理卫生、起皮铲除等，工程造价共148160元。樊艳林对此不予认可，并称这些属于房屋正常使用造成的损耗。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据本案查明的事实，景集与樊艳林于2018年12月13日签订了《艺术空间租赁协议书》，该租赁协议所涉的标的物即通州区宋庄镇喇嘛庄村临XX号乙院并未取得建设工程规划许可证，因此该合同属于无效合同。故，对于樊艳林请求确认该协议无效的反诉请求本院予以支持，对于景集请求解除该协议，并依照协议约定要求樊艳林支付违约金及滞纳金的诉讼请求，本院均不予支持。因樊艳林于2019年8月10日腾退了涉案房屋，且樊艳林交付了2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金，因此，景集应退还樊艳林多余的房屋租金，现樊艳林反诉请求景集返还2019年9月1日至2019年12月31日的房租租金113000元，于法有据，本院予以支持。对于樊艳林支付的3万元押金，景集应予以返还。对于景集起诉的房屋维护费用，因景集未举证证明樊艳林对于房屋进行了重大改动或严重的损毁，其举证的修费费用范围系房屋使用的损耗造成的，该项请求证据不足，本院不予支持。对于景集起诉的律师费、诉状费、误工费、交通费、成本费、精神损失费、滞纳金等，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认景集与樊艳林于2018年12月13日签订了的《艺术空间租赁协议书》无效；二、景集退还樊艳林租金及押金共计143000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回景集的全部诉讼请求；四、驳回樊艳林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3954元，由景集负担（已交纳）。反诉案件受理费1580元，由景集负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇一九年十二月二十七日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙