包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初6214号原告：刘红旭，男，1985年11月23日出生，住包头市。委托诉讼代理人：王子豪，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊波，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。负责人：张孝永。委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。原告刘红旭与被告中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红旭的委托诉讼代理人王子豪、樊波、被告中冶物业包头分公司的委托诉讼代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还装修押金4000元、物业管理费2502.48元（从2016年9月至2017年9月），以上共计6502.48元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，原告从中冶正盛置业有限责任公司购买了位于包头市××区房屋。2016年10月11日，原告办理入住手续，随后被告以中冶世家水晶城小区物业服务公司的名义收取了原告物业管理费及装修押金。后原告得知被告并非合法选聘的前期物业服务公司，被告收取上述费用没有法律依据，原告与被告多次协商未果后诉至法院，要求判如所请。中冶物业包头分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订了物业管理服务协议，且双方已经实际履行，因此本案关于物业管理方面的争议应属于物业服务合同纠纷而不是不当得利纠纷。被告不应当返还原告已经支付的物业费及装修押金。原告应当按照前期物业服务合同约定，履行付费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交证据如下：1.《包头市商品房买卖合同》1份。证明2015年10月26日原告购买位于包头市××区房屋一套，原告目前已是涉案小区的业主。2.中冶世家水晶城交房费用一览表、收据。证明被告于2016年10月11日交房时收到原告交房费用一览表中明确的各项费用共计5641.69元，包括2016年9月30日至2017年9月30日的物业费2502.48元。3.收据，证明原告在装修房屋前，被告收到原告交付的4000元装修押金。4.房屋照片，证明原告已经将案涉房屋装修完毕并实际居住使用。5.前期物业管理招标材料及招标备案申请表照片，证明2014年9月2日中冶世家2期开发商包头中冶正盛置业有限责任公司向包头市物业管理处申请备案的物业服务公司为北京市均豪物业管理股份有限公司（下称均豪物业公司），中冶世家二期合法的物业公司为均豪物业公司，而非本案被告。被告发表质证意见如下：对证据1的真实性及证明目的均认可。合同约定的是2016年9月30日交房，但建设单位是在2016年9月30日通知了原告收房，原告实际收房时间是2016年10月11日。对证据2的真实性、证明目的均认可，但上述费用中，产权登记手续代办、水费预存、燃气预存、生活垃圾处理、供暖等费用均是代收代缴的费用，仅物业管理费为被告收取的物业服务费。对证据3的真实性、证明目的均认可，但是被告与原告已经签署装修管理协议，被告收取原告装修押金合法有据，在原告装修工程验收合规之前，被告不应退还原告装修押金，截止目前，原告未曾向被告申请装修验收。对证据4的真实性、证明目的无法确认，与本案无关。对证据5的真实性、证明目的均不认可，该证据为照片打印件，无法与原件核实，被告与建设方已经于2016年8月2日签订前期物业服务合同，合同是否备案并非该合同生效或有效的条件，故被告应当为涉案小区物业服务公司。被告为证明其抗辩意见向法院提交证据如下：1.《前期物业管理服务协议》1份。证明原、被告双方签订了物业管理服务协议，被告为原告提供物业服务，并按照约定标准收取物业费合法有据，已经收取的物业费不应当退还。2.装修期间电梯运营管理规定、室内装饰装修管理协议书、业主装修承诺书、装修管理制度、装修人员出入证办理需知、违章处理、装修申请表。室内装饰装修管理协议书证明被告收取原告装修施工押金4000元合法有据，根据该协议，无违规现象发生且竣工验收后6个月，押金无息退还，因此原告要求退还押金应当先申请竣工验收且保证无违规装修的情形。原告申请装修后至今未通知物业验收，无法确定是否违规，目前不具备退还押金的条件。违章处理证明原告装修内容与申报内容不符，被告有权扣除全部装修押金。原告申请的装修范围不包括改变供暖方式。3.《关于禁止改变采暖方式的三方协议书》1份。证明原告擅自改变供暖方式，违规装修，应承担违约责任。4.中冶世家二期项目2019-2020年度清洁维护合同、中冶世家二期项目2019-2020年度保安服务合同。证明被告为涉案小区提供保洁、保安等物业管理服务的事实。5.被告与开发商的前期物业服务合同1份。证明被告受涉案小区建设方委托进行前期物业管理服务，涉案小区并非原告所称的均豪物业公司在提供物业服务，而是被告在为小区提供物业服务。原告发表质证意见如下：对证据1的真实性不认可，中冶世家水晶城二期备案的物业服务公司仍是均豪物业公司，虽然合同有原告签字，也有被告盖章，但是不能说明被告就是该小区合法的物业服务公司。对证据2的关联性不认可，被告不是提供物业管理服务的公司，故装修管理运行规定、装修服务协议书与本案争议内容无关联性，不能约束原告，被告收取4000元押金违反包头市住宅区物业管理服务收费暂行办法，物业管理企业最多可向业主收取装修押金1000元及垃圾清运费1500元。对证据3的真实性、证明目的不认可，被告之前表示未对房屋进行验收，现在说原告私自改变供暖方式需承担违约责任，且该份文件未说明改变供暖方式，被告就有权扣留押金，只是说明其他业主的暖气不热，损失由原告承担，被告以没有验收、原告改变供暖方式为由，无事实和法律依据。对证据4的真实性认可，但与本案无关。对证据5的真实性、证明目的均不认可，该物业合同没有合法性，根据物业管理条例相关规定，签订前期物业服务合同，必须经过招投标程序，否则应当由市一级房屋管理部门批准后才可以直接签署协议，被告提供的证据建设单位与物业服务公司法定代表人系同一人，不符合招投标法的相关规定，且被告未提供包头市房屋管理部门的批复文件，该合同因违反法律强制性规定而无效，且两家公司存在共同利益，不能排除该份合同是为应诉而伪造的可能。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与被告中冶物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由被告为涉案小区提供前期物业服务。2016年10月11日，原告接收了其从包头中冶正盛置业有限责任公司处购买的位于包头市××区房屋，并于当日与被告中冶物业包头分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用。2016年10月11日，原告向被告缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2502.48元。2016年11月13日，原告向被告缴纳了装修押金4000元。自涉案房屋交付之日起至今，一直由被告向涉案房屋提供物业管理服务。本院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、被告应否向原告返还相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，原、被告双方已经于2016年10月11日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用，故本案案由应确定为物业服务合同纠纷。原告以双方并未建立物业服务合同关系为由，要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据。二、关于被告应否向原告返还物业管理费问题，因被告已经按照合同约定提供了物业管理服务，故原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还装修押金的诉讼请求，原告可待其将装修完毕的相关情况向被告申请验收后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘红旭的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告刘红旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 赵向宇 二〇一九年十二月二十四日书记员 何苗苗附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。