内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3444号原告：高三文，男，农民，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王慧汝，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市金山开发区金山大道北汇业路西。法定代表人：关国成，职务：执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴俊扬，内蒙古超伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春风，内蒙古超伦律师事务所律师。原告高三文与被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高三文、委托诉讼代理人王慧汝、被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人吴俊扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高三文向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付位于呼和浩特市××区，房屋价值为194480元。二、请求依法判令被告向原告交付位于呼和浩特市××区，房屋价值为291512元。三、请求依法判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2015年1月7日，高三文与呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司签订购房协议书，购买了位于呼和浩特市××区的两套房屋，约定成交单价为2600元/平方米。协议书中约定购买的房屋一套是房号为××楼，建筑面积为74.8平方米，成交总价为194480元；另一套房屋是房号为12号楼1单元402室，建筑面积为112.12平方米，成交总价为291512元。协议书中约定了付款方式为一次性付款，于协议签订当日即于2015年1月7日付清全部房款。现原告高三文已按照协议约定的付款方式及时间向被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司足额支付了两套房屋的购房款共计485992元。另，宝麟公司于2018年7月已将卓然京都小区部分房屋实际交付使用，其中包括涉案房屋所在的9号楼和12号楼。综上，因该涉案房屋现已具备交付条件，但宝麟公司一直未履行合同义务且不交付房屋，已构成违约，违反了诚实信用原则及民法所倡导的契约精神。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告高三文向法庭提供以下证据：一、《购房协议书》2份、收据2份。证明原被告双方于2015年1月7日签订两份购房协议书，且原告已于购房当日足额支付全部购房款，被告收款后为原告出具了盖有“财务专用章”的收据，故原被告之间存在房屋买卖合同关系。二、照片。证明原被告诉争的卓然京都小区已具备交付条件，且本案涉案的9号楼和12号楼已交付使用且已有业主入住，被告拒不交付房屋给原告的行为构成违约。三、内蒙古晨网发布的新闻、董有军与被告房屋买卖合同纠纷案判决书。证明：被告对于卓然京都小区房屋承诺的交房日期为2015年6月15日，但被告未如期交房，且未通知原告接收房屋，故被告侵犯原告合法权益。被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司的质证意见：对第一组证据购房协议真实性认可，对其合法性不予认可，虽然签订了两份购房协议书，但是两份协议书并未实际履行，原告高三文并未向被告支付购房款。案涉两套房屋是案外人张某所借房屋，至于张某与高三文之间存在什么样的法律关系，被告不得而知。事实就是如此，被告未收取任何购房款。为了查清这一事实，被告在庭前已经将张某作为第三人向法庭提交了追加第三人的申请，为了查清或还原案件事实，请法庭准许。对于收据的真实性无法判断。对第二组证据对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，按照原告的举证目的，该证据所要证明的问题与原告主张的诉讼请求相冲突，在第二组证据中原告提到该房屋已经交付使用，但是又诉请被告履行交付房屋的义务。第三组证据的第一份证据真实性不予认可，不能证明案涉小区的真实状态；第二份证据的真实性认可，但是所举的案例与本案具有本质区别，董有军与被告之间确实存在真实性的交易关系，而本案原被告之间不存在真实的买卖关系，该两份证据与本案无关。被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司辩称，一、答辩人与原告之间不存在真实的房屋买卖合同法律关系。2015年1月7日，案外人张某（身份证号码：×××）向答辩人提出借用“卓然京都”小区9号楼1单元601、3单元602，11号楼1单元201、202，12号楼1单元402号房屋。并承诺按期归还，如不能归还，则答辩人有权收回或出售。而，原告高三文所诉情的二套房屋正是张某所借房屋。因此，原告与答辩人之间不存在房屋买卖合同法律关系。原告依据根本不存在的法律关系主张继续履行，于法无据。二、答辩人与原告签订的二套房屋购房协议书应为无效协议。理由是：1、上已述及，双方之间根本不存在真实的交易关系。答辩人虽出具购房协议，但未收取原告分文。2、“卓然京都”小区至今未获得房屋销售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，这种情况下签订的合同应为无效。3、答辩人根据借房人张某出具的《借房协议》已将房屋出售给案外人。综上所述，恳请人民法院依法查明案件事实，对于案外人张某以借房名义借到的房屋后又再次转让事宜依法追究其相关法律责任。被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司向本庭提供以下证据：一、借房协议、张某身份证复印件。证明：2015年1月7日，案外人张某向被告出具《借房协议》，由张某借用卓然京都小区9号楼1单元601室房屋、12号楼1单元402室房屋。并张某承诺，一次性归还所借房屋，否则被告有权收回，并出售。但，张某未按该协议返还所借房屋。张某借房事实是引起高三文提起本次诉讼的最主要的导火索，在对张某借房事实未查清的情况下认定原告与被告存在买卖关系。二、与张龙龙的购房协议书、与赵宏伟的购房协议书。证明：2012年8月31日，被告与赵宏伟签订《购房协议书》，约定由赵宏伟购买“卓然京都”小区9号楼1单元601室房屋。2013年11月24日，被告与张龙龙签订《购房协议书》，约定由张龙龙购买“卓然京都”小区12号楼1单元402室房屋。三、高三文与张某签订的房屋转让协议2份。证明：1、该房屋是案外人张某向原告“出售”的，双方之间的法律关系影响本案的正确处理。2、证明原被告之间不存在真实的交易关系。原告高三文的质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本组证据系案外人与被告之间签署约定的，是被告公司内部行为，相关法律后果，应由被告自行承担。且借房协议上无任何与高三文有关的表述或签字捺印，此组证据反而可以证明被告侵犯原告的权益，在未通知原告的情形下，擅自处分房屋，应承担相应的侵权赔偿责任。第二组证据对该组证据的真实性不予认可，且被告未提供证据原件，本组证据所举的两份购房协议书，若真实存在，其未告知原告，此房存在一房二卖的情形，侵犯原告的知情权，应对原告造成的损失承担相应的赔偿责任。且该组证据，未见这两套房屋的购房收据，不能证明张龙龙、赵宏伟与被告之间有合法有效的合同买卖关系。对第三组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，在被告举出的第一组、第二组证据中，涉案房屋均分属不同的持有人，被告所述前后矛盾，故不能证明该组证据的真实性、合法性、关联性。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年1月7日原告高三文与被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限公司签订两份卓然京都购房协议书，约定原告高三文购买被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限公司位于呼和浩特市××区的两套房屋，约定成交单价每平方米为2600元，其中一套房屋为9号楼1单元601室，建筑面积为74.8平方米，成交总价为194480元；另一套房屋为12号楼1单元402室，建筑面积为112.12平方米，成交总价为291512元，两套房屋购房款共计485992元。本案的争议焦点：1、原告高三文是否交付被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限公司购房款485992元。2、双方签订的购房协议书，是否有效；原告请求判令被告交付涉案两套房屋的诉讼请求是否成立。本院认为，原、被告均认可双方于2015年1月7日签订两份购房协议书，原告高三文向法庭提供的收据二份盖有被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限公司的“财务专用章”，该证据证明原告高三文交付被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限公司购房款两笔，分别为194480元和291512元，共计485992元。上述事实，本院予以认定。被告提出的“卓然京都”小区至今未获得房屋销售许可，这种情况下签订的合同应为无效合同的抗辩主张，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告高三文购房款485992元及利息（以485992元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年1月7日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告高三文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，由被告呼和浩特市宝麟房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 张建军人民陪审员 付建文人民陪审员 弓忠孝 二○一九年十二月十二日书 记 员 宏丽普附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…….（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。