云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2072号原告：杨路。委托诉讼代理人：崔庆礼，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明事必达商务有限公司法定代表人：李力。被告委托诉讼代理人：黄泽菲、李开甫，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：西双版纳凯锐特假日酒店有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路4号。统一社会信用代码：91532800346673501X。法定代表人：李建辉。原告杨路诉被告昆明事必达商务有限公司（以下简称事必达公司），第三人西双版纳凯锐特假日酒店有限公司（以下简称凯锐特酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔庆礼，被告事必达公司委托诉讼代理人黄泽菲到庭参加诉讼，第三人凯锐特酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后调解期，但双方未能达成一致调解协议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、解除原、被告于2014年5月15日签署的《景洪滨港国际项目房屋租赁合同》，并判令被告依约返还房屋；2、被告支付自2017年4月起至实际返还房屋日止的房屋租金（截止2019年3月的租金为32965元），违约金24723.75元，退还装修款2万元，上述费用合计77688.75元；3、被告及第三人对原告恢复房屋原有结构及状态产生的费用23687元承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年5月15日就景洪市勐海路4号滨港国际15-1-6050号房屋租赁事宜共同签署了《景洪滨港国际项目房屋租赁合同》，该合同约定：1、年租金为购房款的10%;2、首期租金于2014年4月30日支付，其余年租金在已支付租金的自然年满10日前支付；3、租赁期限为2014年4月1日起至2022年3月31日止；4、被告出现逾期不支付或不按约定支付租金超过30日的，被告欠缴应承担的费用累计超过1万元的等4种情形的，即可解除合同；5、被告违约，应按尚未履行的租赁期限的年租金总和的30%向原告支付违约金等事实。现因被告自2017年3月起未按合同约定支付任何租金，已经满足合同约定的合同解除条件，原告据此要求立即解除合同，并要求被告依约返还房屋、支付自2017年起至实际返还房屋时止的房屋租金、承担违约金。另，原告依约支付给被告2万元装修款，但被告未对房屋进行装修，而是将房屋改造成餐厅，原告据此要求被告返还装修款。被告在原告未知情的情况下，将本案房屋改造成餐厅，且破坏了房屋的主体结构，也应该恢复原状。同时，被告将租赁的房屋交付第三人凯锐特酒店作为餐厅使用，凯锐特酒店也应承担责任。被告事必达公司辩称：租赁合同解除时间应以原告起诉的时间为准，即2019年3月13日。从租赁合同签订的相对性而言，被告认为本案中凯锐特酒店并不是租赁合同的当事人，不应该在本案中承担责任。被告认为在双方签订的租赁合同中没有对违约金进行明确约定，根据租赁合同第10条的约定，被告方提前解除合同需承担30%的违约金，但在本案中是原告提前提出解除合同，并不是被告，不符合承担30%违约金的情形。被告确实存在拖欠房租的事实，但合同中并未对拖欠房租的违约金进行约定，且被告认为原告主张的违约金标准过高，请求法庭依法裁判。被告认为在租赁合同中明确约定房屋装修款由原告方承担，且原告所述该房屋并未装修，并没有提供证据予以证实。经被告核实，案涉房屋是已经经过装修且实际投入使用，原告交付给被告的房屋为毛坯房。综上，原告要求支付违约金，返还装修款、支付恢复原状的费用的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。第三人凯锐特酒店未到庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1-3，被告对真实性无异议，本院依法对上述证据材料的真实性予以确认并在卷予以佐证。原告提交的证据4装修款收款收据，证据形式不规范，真实性无法确认，本院不予采信。为查明案件事实，庭审结束后的当天，本案合议庭成员及原、被告委托代理人共同前往涉案房屋查看了现状，该房屋已由原告重新进行了装修。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2014年5月15日，原告杨路作为出租方（合同甲方）与被告事必达公司作为承租方（合同乙方）签订《景洪滨港国际项目房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于云南省景洪市房屋出租给乙方作为酒店经营使用，装修状况为毛坯房。乙方对该房屋的地、顶、墙和洗手间等设施进行装修，以达到快捷酒店经营标准，装修费用为每套2万元，该装修费用由甲方承担。甲方应在本合同签订之日向乙方交纳该装修费用，装修工程由乙方负责实施。该房屋租赁期限自2014年4月1日起至2022年3月31日，其中2014年4月1日至2014年5月31日为免租装修期。年租金为甲方购房款的10%，首期租金于2014年4月30日支付，其余年租金在已支付租金的自然年满10日前支付。乙方逾期不支付或不按约定支付租金超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回房屋。乙方原因造成房屋结构损坏，甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失。除上述约定外，原、被告在合同中还约定了其他事项。另，原告购买案涉房屋的购房总价款是164825元。合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。现由于被告事必达公司拖欠房屋租金，原告遂诉讼至本院。本院认为，本案原、被告签订的《景洪滨港国际项目房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）系双方当事人的真实意思表示，对双方均具法律约束力。现根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明的案件事实，结合本案的主要争议焦点及原告的诉请进行评判:1、合同具有对性，本案房屋租赁合同系原、被告签订，原告未能提供充分有效的证据材料证明第三人凯锐特酒店应该在本案中承担赔偿责任，本案对原告要求第三人承担赔偿责任的诉请不予支持。2、原、被告当庭均认可该份租赁合同已经实际解除，且被告已将案涉房屋予以返还，故原告要求解除合同、返还房屋的诉请已无实际意义，本院对该诉请不再进行处理。3、关于房屋租金的起算时间。本院认为，被告事必达作为承租方、租金的缴纳方，应该对租金的支付情况承担相应的举证责任。在被告未能提交充分有效的付款凭证的情况下，本院对原告主张的欠付租金的起算时间（即2017年4月起）予以采信。现原、被告对租金的止算时间也存在争议，原告主张应计算至2019年5月，而被告则主张原告于2019年3月向原告提起了解除租赁合同的要求，被告就实际将房屋交还了原告，故租金的计算时间应计算至2019年3月止。本院认为，《最高人民法院》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告主张双方的租赁合同关系已经于2019年3月解除，但未能提交充分有效的证据予以证明，未能提供返还房屋交接手续等材料证明房屋的具体返还时间，被告应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告关于租金应计算至2019年5月止的主张予以采信，被告应向原告支付2017年4月1日至2019年5月31日期间的欠付租金。按约定的年租金16482.2元(164825元×10%)计算，被告应支付原告租金35711元。4、由于原、被告在租赁合同中未对欠付租金的违约金进行明确约定，故本院对原告要求支付违约金的诉请不予支持。原、被告在租赁合同中已明确约定房屋装修费2万元由原告自行承担，原告诉请要求退还该装修款明显与双方约定不符，本院对原告该诉请不予支持。现原告已对房屋重新进行了装修，被告负责施工装修的房屋现状已无法查看，无法判断被告负责装修的效果是否存在与双方合同约定不符的情形，故本院对原告要求被告支付恢复原状费用的诉请不予支持。另，本案诉讼产生的主要原因是因为被告拖欠租金，故本案诉讼费用应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆明事必达商务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨路支付租金35711元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1742元，由被告事必达公司负担。原告预交的诉讼费用本院不另行清退，由被告自本判决生效之日起三十日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判长 王 和审判员 李碧云审判员 冉佶玉二〇一九年十二月十一日书记员 李改香