上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初11667号原告：王允圣，男，1977年12月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王国宁，男，1950年2月3日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：赵余萍，上海和联律师事务所律师。被告：曾学强，男，1990年11月16日出生，汉族，户籍所在地青海省。委托诉讼代理人：宋晓娜，上海市欣隆律师事务所律师。原告王允圣与被告曾学强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王允圣及其委托诉讼代理人王国宁、赵余萍，被告曾学强及其委托诉讼代理人宋晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王允圣向本院提出诉讼请求：1、2019年4月1日解除原、被告签订的《房地产租赁合同NO.007495);2、被告支付房屋占用使用费，自2019年4月1日起算直至被告搬出租赁房屋为止，按照月租金人民币8800元(以下币种均为人民币)计算;3、被告承担违约金18040元;4、被告补足2019年1月至2019年3月的租金4000元以及2019年7月-2019年9月的租金500元;5、被告在判决生效十日内搬出上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)将房屋恢复成承租时的状态;6、要求被告归还有线电视的机顶盒两个及空调遥控器三个；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月5日，原告的母亲代原告将位于上海市陕西北路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告，签订了房屋租赁合同，同时也向中介支付了中介费。租赁合同约定：被告应于每次房租到期日前7天支付房租，每三个月支付一次，每月租金为8800元。若逾期交付房租，每逾期一天，原告有权按照月租金的5%收取违约金，逾期超过7天的，则视为被告严重违约，原告有权单方面终止本合同。若被告逾期支付水、电、煤等费用，逾期达到1个月，原告也可单方面终止合同。特别约定：被告不能将房屋群租、转租。但是被告的行为已经违反了以上多项严重违约的行为，且在原告提前告知并给予时间搬离的情况下，仍然继续居住在所租赁的房屋内。故原告只能诉至法院，要求解除房屋租赁关系，且要求被告搬离。被告曾学强辩称，系争房屋由被告正常居住使用，不存在群租、转租行为。也没有欠缴水、电、煤费用的情况出现，双方合同中对约定的欠付水、电、煤费用超过一个月原告有权终止合同的条款，属于格式条款，应属无效。原告主张的4000元租金，系因房间里吊灯掉下来把电脑砸坏、家属受伤，与原告协商后由原告抵扣4000元的租金作为赔偿。原告主张的500元租金，是原告不肯修理洗衣机，由被告自行修理，于是少支付了500元租金。原告主张的机顶盒、遥控器都在房间内。被告在2019年9月28日将房租26400元缴纳至2019年年底，原告已经收取并且未提出任何异议，应视为原告同意继续履行原、被告间的房屋租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年9月5日，杨梦华代原告王允圣作为甲方(出租方)与被告曾学强作为乙方(承租方)签订《房地产租赁合同》，由甲方将系争房屋出租乙方。后，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租人(乙方)签订《房地产租赁合同》，约定：甲方应于2017年9月11日之前向乙方交付该房屋；该房屋租赁期为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日；月租金为8800元每月；租金每三个月支付一次；每次租金于每次房租到期日前7天支付；乙方在签订合同交付给甲方8800元作为承租该房屋的保证金；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、燃气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方；当乙方有任何拖欠应付款的时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分.乙方应立即补足；甲、乙双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，按以下第一条规定赔偿违约金即无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为8800元；甲方负责对房屋定期检查，并承担正常的房屋维修等费用。如因甲方原因延误房屋的维修而使乙方或者第三方遭受损失，甲方应承担相应的赔偿责任；甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约致使本合同无法正常履行，甲方须退还保证金，同时将合同约定违约金额赔偿给乙方，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。乙方应按该房屋交接时之现状使用该房屋。如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的(除不可抗力外).乙方承担相应的赔偿责任或给予维修；乙方应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过柒天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋；该房屋的物业管理费用由甲方承担；房屋内由乙方正常使用的水、电、燃气、通讯费、有线电视费、宽带使用费等由乙方使用而产生之费用均由乙方负担，若乙方逾期交付上述等费用的，则每逾期一天，按上述费用的征收部门的相关规定支付滞纳金。逾期达壹个月的，视乙方为严重违约，甲方即可单方面终止本合同等。合同签订之后，原告按约定交付了系争房屋。被告支付了租赁保证金8800元，并分别于2017年12月27日、2018年3月29日、6月28日、9月25日、2019年4月1日、2019年9月28日支付对应三个月的费用26400元，2019年1月3日支付了2019年1-4月的费用22400元(扣除4000元)，2019年7月1日支付了2019年7-9月的费用25900元(扣除500元)。2019年1月，因系争房屋客厅吊灯掉落，双方就被告配偶受伤以及电脑损坏赔偿等事宜协商，达成暂时扣除房租4000元、如人无事退还一千元的意见。2019年1月3日，被告向原告父亲王国宁发送短信：“这次灯砸到我老婆和电脑的这个事就这样了，3000块钱我就从房租里扣掉了，这样可以吗？”收到回复：“就这样吧，我相信你一定会遵守诺言的。”关于水、电、煤费用和有线电视费用，第一次庭审之前，被告将欠缴2018年10月至2019年4月的水费、2019年3-4月的电费、2019年1-3月的燃气费、2018年1月至2019年5月31日的有线电视费缴清。2019年3月28日，原告方向被告发送微信，要求于2019年4月1日解除双方的租赁合同关系，给予被告7天的搬离时间，否则将主张违约金等费用。被告确认收到该信息，但不同意解除合同。2019年5月5日，原告向我院递交了起诉状及相应证据材料。审理中，被告于2019年9月2日第一次庭审中同意解除双方租赁合同，又于2019年11月20日第二次庭审中表示不同意解除双方合同，要求继续履行。关于房屋居住情况，被告陈述，系争房屋为被告一家自住，另一间房屋给朋友居住，分担房租。原告陈述，因吊灯掉落事件曾到房间查看，发现大房间为他人居住，客厅有上下铺，通过物业了解了快递信息，得知房屋内有被告转租的租客居住。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同履行过程中，被告未能按照合同约定于每次房租到期日前7天支付下一期房租，每次支付房租均逾期数日，也未能按照合同约定按时交付水费、电费、燃气费、有线电视费用，其中有线电视费用存在逾期超过一年的情况，构成违约，原告有权依据合同约定解除原、被告之间的《房地产租赁合同》并要求被告承担相应的违约责任。现原告要求确认该合同于2019年3月28日发出的解除通知载明的2019年4月1日解除，并无不妥，本院予以认定。关于被告认为虽然存在迟延支付房租的情况、但仍保持每季度支付，且逾期支付公共事业费用等超过一个月即可解除合同的约定应属格式条款的意见，考虑到被告逾期支付房租的次数、催讨房租的情况、过错程度、签约情况等事实，被告的违约行为不属于显著轻微，本院对被告的该项意见不予采纳。关于原告认为被告存在转租、群租行为，未能提供充分的证据予以证明，本院难以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当按照合同约定返还系争房屋、支付欠付费用并承担违约金，关于是否应当补足租金4000元，根据双方提供的证据以及到庭陈述，针对吊灯掉落事件，无论出于大事化小的协商还是出于实际损失的补偿，双方已经对抵扣租金3000元达成了合意，双方均未就推翻该合意提供充分的反证，被告应当补足2019年1月-3月的租金1000元。被告认为该逾期支付租金的违约金标准明显过高，请求法院调整，由于违约金的约定兼顾惩罚性和补偿性，考虑到租金标准、迟延支付租金的逾期天数、缴纳数额、过错程度、原告对被告违约行为的容忍程度等因素，本院一并予以酌定。关于房屋占有使用费，因被告使用系争房屋，被告应当支付返还系争房屋之日前的占有使用费，现原告要求按照月租金标准计算，并无不妥，本院予以支持，关于500元是否应当补足，原、被告并未对洗衣机的维修费用抵扣租金达成合意，被告也没有提供相应的证据，该笔费用应计算在被告未付的占有使用费中，故被告可用于折抵相应的占有使用费的金额为其已经支付的2019年4月1日起至2019年12月31日相应费用78700元。承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，现双方未能提供承租房屋时的状态，对于原告要求被告将房屋恢复承租时状态的诉请不予支持。关于有线电视机顶盒、和空调遥控器的返还，被告确认上述物品仍在房屋内，理应于返还房屋之日返还。关于押金，现原、被告均同意在本案中一并处理，为避免讼累，本院一并予以判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告王允圣与被告曾学强于2017年9月5日就上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2019年4月1日解除;二、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内支付原告王允圣房屋占用使用费(自2019年4月1日起算至被告搬出上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室之日止，按每月人民币8800元计算，被告曾学强已经支付的2019年4月1日起至2019年12月31日的费用人民币78700元可用于抵扣该项费用);三、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内支付王允圣违约金人民币8800元;四、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内支付王允圣2019年1月至2019年3月的租金人民币1000元;五、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告王允圣；六、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内向原告王允圣归还两个有线电视的机顶盒及三个空调遥控器；七、原告王允圣应在被告曾学强履行完本判决主文第二至六项之义务当日返还被告曾学强保证金人民币8800元；八、对原告王允圣的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币493元，减半收取计人民币246.5元，由被告曾学强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇一九年十二月三十一日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。