呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9213号原告:呼和浩特市泓碧商务有限责任公司,住所地:内蒙古呼和浩特市新城区毫沁营镇塔利村。法定代表人:郭志刚,执行董事。委托诉讼代理人张志平，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人刘富宇，内蒙古若辉律师事务所律师。被告:赵瑞喜,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人乌建林，北京京师（呼和浩特市）律师事务所律师。委托诉讼代理人赵阿茹娜，北京京师（呼和浩特市）律师事务所律师。原告呼和浩特市泓碧商务有限责任公司与被告赵瑞喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张志平、被告委托诉讼代理人乌建林、赵阿茹娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令解除原告与被告于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》;2.请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的房屋租金549041元及其他费用66598元;3.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金(以拖欠费用数额为基数,自应付当期费用之日起按月利率2%计算至全部费用支付完毕之日止),暂计算至2019年10月15日为183380元;以上3、4两项暂时合计为799019元;4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年6月1日,被告与原告的受托人内蒙古万顺物业服务有限公司协商一致签订了《房屋租赁合同》,合同约定被告租赁原告的××区整层(面积983.16㎡)6层2间(面积分别为105㎡、24㎡)、地下一层整层(面积1500㎡)用于服务行业;每年租金40万元,物业费2元/㎡/月,二次垃圾清运费0.3元/㎡/月(免收第一年垃圾清运费);租赁期限至2020年5月31日;次年租金应当在前一年租赁期限届满前一个月内支付;如被告未按期支付相关款项,每逾期一日,按当期应付款金额的5%支付违约金,逾期达到30日以上的,原告有权解除合同,收回房屋。原告按约将上述房屋交付被告使用,被告只交付了第一年租金及相关费用,未按合同约定支付第二年房屋租金及费用,2019年1月份,被告因在上述租赁房屋内从事违法经营活动被毫沁营派出所查封,被告被刑事拘留,2019年10月15日经毫沁营派出所许可,原告在内蒙古蒙正公证处公证人员的见证下进入了上述租赁房屋,对屋内物品进行了清点公证。现原告要求解除与被告的租赁合同,被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益,截止到2019年10月15日,被告欠付租金559041元,欠付水费7948元,物业费51000元,二次垃圾费7650元。原告考虑到被告违约时间较长,如按双方合同约定的违约金计算方式计算违约金,被告将需要支付巨额违约金,现原告自愿将违约金计算方式调整为以未付款金额为基数,从应付款当日起按月利率2%支付违约金,被告应当支付拖欠的租金及相应的违约金。综上所述,原告为维护自身合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告赵瑞喜辩称：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据本案《房屋租赁合同》第一条第3款约定，原告自认“该房屋属于塔利村委会村民自建用房，该房屋未取得建设工程规划许可证、未取得消防验收许可证、未办理房屋所有权证”；事实上本案出租房屋确实没有取得“建设工程规划许可证、未取得消防验收许可证、未办理房屋所有权证”，故依据上述司法解释规定，本案《房屋租赁合同》应认定无效。既然本案租赁合同无效，那么原告提出的第1项诉讼请求（即解除合同请求），以及第3项诉讼请求（即违约金请求），显然没有事实和法律依据。第二、本案租赁合同无效后，占有利益的返还问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该司法解释规定，原告提出的第2项诉讼请求（即租金及其他费用的请求）的具体数额，答辩人不予认可。答辩人认为，原告应该按上诉司法解释规定，参照本案租赁合同中约定的租金数额，请求房屋占有使用费，以及占用使用期间的物业费、二次垃圾清理费。具体计算方式如:1、两个阶段占用房屋时间的确定如：(1)第一阶段：2018年6月1日（第二租赁年度开始日）至2018年10月31日（责令停业整改日）。2018年10月31日，由于答辩人经营的“舒雅特洗浴”因“无消防手续”被公安部门责令停业整改，至今没有正常营业。也就是说，从2018年10月31日起，至2019年10月15日（即原告计算租赁的截止日），由于原告出租的房屋没有消防手续，答辩人在这段时间没有取得占用房屋的利益。所以，法庭在认定房屋占用使用费时，应参照第二年租赁费标准，认定从2018年6月1日至2018年10月31日的房屋占用费，以及该期间的物业费、二次垃圾清理费。(2)第二阶段：2018年12月3日至2018年12月27日该期间是被告责令停业后，又偷偷经营24天，虽然是违法经营，但从民事上讲，该期间被告获得一定占用房屋费用，理应返还这期间的占有房屋费用以及其他费用。2、两个阶段的具体数额计算如下：第一阶段房屋占用费、物业费、二次垃圾清理费分别如下：(1)房屋占用费：40万元/360×150天（2018年6月1日至2018年10月31日5个月时间166667元。(2)物业费：2613平米×2元/平米/月×5个月=26130元。(3)垃圾清理费:2613平米×0.3元/平米/月×5个月=3919.5元，第二阶段房屋占用费、物业费、二次垃圾清理费分別如下：房屋占用费：40万元/360天×24天=26667元。物业费：2613平米×2元/平米/月24/30月=4180元。垃圾清理费2613平米×0.3元/平米/月×24/30月=627.12元，上述合计：228190.62元。扣除已付保证金3万元，答辩人认可给付原告198190.60元。第三、从2018年12月27日起至2019年10月15日（即原告计算租赁的截止日）止，这段时间，不能计入答辩人房屋占用时间，因为，由于原告出租的房屋没有消防手续，被公安部门责令停业整改,这段时间答辩人不但没有取得占用房屋的利益，反而造成严重停业损失，故依据上述司法解释规定，以及无效合同的处理原则，答辩人有理由拒绝支付这段时间的房屋占用费用以及其他费用。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日,被告与原告的受托人内蒙古万顺物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》,约定被告租赁原告位于呼和浩特市××区整层，面积983.16㎡，6层2间，面积分别为105㎡、24㎡、地下一层整层，面积1500㎡，用于服务行业。租金每年40万元,物业费2元/㎡/月,二次垃圾清运费0.3元/㎡/月(免收第一年垃圾清运费);租赁期限至2020年5月31日;次年租金应当在前一年租赁期限届满前一个月内支付;如被告未按期支付相关款项,每逾期一日,按当期应付款金额的5%支付违约金,逾期达到30日以上的,原告有权解除合同,收回房屋。原告按约将上述房屋交付被告使用,被告只交付了第一年租金及相关费用,未按合同约定支付第二年房屋租金及费用。2019年1月份,被告因在上述租赁房屋内从事违法经营活动被毫沁营派出所查封,被告被刑事拘留,2019年10月15日经毫沁营派出所许可,原告在内蒙古蒙正公证处公证人员的见证下进入了上述租赁房屋,对屋内物品进行了清点公证。截止到2019年10月15日,被告欠付租金559041元、欠付水费7948元、物业费51000元、二次垃圾费7650元、电费9453.51元。本院认为，原、被告于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》由于该出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未向法庭提交取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关手续，故原、被告订立的《房屋租赁合同》无效。故对于原告诉请的解除原告与被告于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》以及判令被告向原告支付违约金的诉求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故对于原告诉请的判令被告支付拖欠原告房屋租金549041元及其他费用的诉求，本院予以支持。被告辩解合同无效的理由，符合法律规定，本院予以支持。关于被告对占有使用费少付部分的辩解，由于证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告赵瑞喜于本判决生效后三十日内支付原告呼和浩特市泓碧商务有限责任公司房屋占有使用费549041元、水费7948元、物业费51000元、二次垃圾费7650元、电费9453.51元，合计625092.51元；二、驳回原告呼和浩特市泓碧商务有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5995元（原告已预交），由原告负担2084元、被告负担3911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇一九年十二月二十六日书记员 徐晓华