沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初9320号原告：张强，男，1974年9月28日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：陆建，系辽宁兴沈律师事务所律师。被告：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：张立凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，系该公司员工。原告张强与被告沈阳联东置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆建、被告委托诉讼代理人宋兆泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张强向本院提出诉讼请求：1、请法院判决被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，以购房款总额1，975，060元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息标准，自2018年10月16日至2019年9月30日止，共计116,878元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月15日，原被告双方签订《联东U谷厂房销售合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区谷.沈阳项目四期厂房，面580.9平方米，总价1，975，060元。合同第十五条“产权登记”规定，原告委托被告办理权属转移登记，委托费用1，500元，被告应在原告交纳全部房款且办理入住手续后730天内办理完权属转移登记。原告于2014年10月10日付清全部房款，双方于2014年10月25日办理了房屋交付交接。但被告并未按合同约定在2016年10月25日前办理完成该房产的产权转移登记。2018年10月15日，原告起诉被告要求支付逾期办证违约金，经沈北新区人民法院（2018)辽0113民初7668号及沈阳市中级人民法院（2019)辽01民终3413号民事判决书确认被告构成违约，判决被告支付2016年10月26日至2018年10月15日期间的逾期办证违约金240,532.18元，被告己履行。之后被告仍未能及时办理房证，直至2019年9月30日才通知原告去领取相关材料，办理房证。从2018年10月15日至此又逾期11.5个月，被告应支付这一期间的逾期办证违约金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条之规定，并参照之前的判决，违约金数额以已付房款总额1，975，060元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即同期同类贷款利息的1.3倍），自2018年10月16日至2019年9月30日止，共计116,878元，恳请法院支持原告诉讼请求。被告沈阳联东置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告没有缴纳供暖费，不符合合同约定，被告不应当承担逾期贷款办证违约责任。二、原告没有按照实测面积向被告缴纳面积差价款，房款没有付清。被告分别已电话及书面邮件形式进行通知，但原告未能配合，因此不同意支付逾期办证违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月15日，原、被告签订了《联东U谷厂房销售合同》，合同约定由原告张强购买被告沈阳联东置业有限公司开发的位于沈阳市沈北新区谷.沈阳项目四期7-3-A楼1-2层厂房，该厂房的用途为仓储物流、生活制造、研发办公、文化创意。该厂房预测建筑面积580.9平方米，每平方米3，400元，房屋总价款1，975，060元，约定分期给付购房付款。合同第七条约定出卖人即被告沈阳联东置业有限公司应当在2014年5月30日前将具备条件，经验收合格并符合合同约定厂房交付买受人张强使用。该合同第十九条11约定：“…买受人需要在约定的交房日期的当年缴纳首年采暖费用，若不缴纳首年采暖费用，将会影响买受人办理房产证，由此造成房产证取得日期延后和其它损失均由买受人自行承担…。”2014年12月16日，原、被告双方签订了《房屋交付期限变更补充协议》，约定交房日期由2014年5月30日变更为2014年10月25日。2014年10月25日，原告已支付全部购房款并办理入住。2016年9月19日，原告张强与被告沈阳联东置业有限公司针对上述房产签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已备案。该商品房买卖合同关于产权登记约定的补充协议第八条约定“买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费壹仟伍百元人民币。出卖人及受托人应当在买受人即委托人缴纳全部房款且买受人办理该房的入住手续后730日内，办理完毕该房屋所在楼栋的转移登记。”该商品房买卖合同补充协议第十四条11约定“买受人须在厂房销售合同约定交房日期的当年缴纳首年采暖费用，由于买受人原因导致供暖不能所引起的房屋质量问题均由买受人自行承担。”2018年10月15日，原告起诉被告要求支付逾期办证违约金，经本院（2018)辽0113民初7668号及沈阳市中级人民法院（2019)辽01民终3413号民事判决书确认被告构成违约，判决被告支付2016年10月26日至2018年10月15日期间的逾期办证违约金240,532.18元，被告己履行。之后，被告于2019年9月30日通知原告办理房屋产权登记。庭审中被告称，房屋实测面积为580.94平方米，原告应支付面积差价款136元，并于2019年11月25日通知原告缴纳面积差价款，原告至今未缴纳。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张强与被告沈阳联东置业有限公司签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，依法成立，双方当事人均应全面履行约定的义务。依据合同约定，被告沈阳联东置业有限公司应当在原告缴纳全部房款且办理入住手续后730日内，办理完毕该房产的产权转移登记。逾期办理的，应承担相应的违约责任。又合同未约定逾期办证违约责任的计算方式，原告主张从2018年10月16日起至2019年9月30日止，以已付购房款1，975，060元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍给付逾期利息符合法律规定，经核算，原告主张数额116878元在法律规定的限额之内，本院予以支持。关于被告抗辩未缴纳首年采暖费用影响办理产权登记的主张，《联东U谷厂房销售合同》第十九条11规定：“…买受人需要在约定的交房日期的当年缴纳首年采暖费用，若不缴纳首年采暖费用，将会影响买受人办理房产证，由此造成房产证取得日期延后和其它损失均由买受人自行承担…。”而《商品房买卖合同》补充协议第十四条11约定“买受人须在厂房销售合同约定交房日期的当年缴纳首年采暖费用，由于买受人原因导致供暖不能所引起的房屋质量问题均由买受人自行承担。”可证，已备案的商品房买卖合同未约定不缴纳首年采暖费，会影响办理产权登记。依据我国不动产物权登记管理的法律规定，缴纳不动产首年采暖费并非申请不动产产权登记的法定要件之一，故被告关于未缴纳首年采暖费用导致无法或迟延办理产权登记的抗辩于法无据，本院不予采信。关于被告抗辩原告没有按照实测面积向被告缴纳面积差价款，房款没有付清的主张，因之前房屋面积尚未确定，被告于2019年11月25日才通知原告缴纳面积差价款，而原告主张的违约金仅计算至2019年9月30日，原告未缴纳面积差价款没有违反合同约定，故被告关于原告没有按照实测面积向缴纳面积差价款，房款没有付清的抗辩于法无据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告张强逾期办理房屋产权登记违约金116，878元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2，638元，减半收取1，319元，由被告沈阳联东置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郑力山二〇一九年十二月二十七日书记员  廖玲玲本案所涉及的相关法律《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八由于出卖人的原因、买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。