广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26064号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：艾兆梅，女，1965年10月17日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区******，公民身份号码420************026。委托诉讼代理人：杜韦，男，1987年6月6日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区******，系被告儿子。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告艾兆梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、被告支付原告自2017年8月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年9月30日物业服务费为9229.68元，违约金则自2017年8月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年9月6日为3513.19元；二、被告承担原告支出的律师费2400元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉请为：被告支付原告自2017年8月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年9月30日物业服务费为9230元，违约金则自2017年8月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年9月6日为3513.44元。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园四座25楼02室业主，2016年4月29日，原、被告经平等协商一致签订《前期物业服务协议》；二、涉案单元合同面积为88.67㎡，实测面积为88.75㎡；三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业服务费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2017年8月份起被告每月拖欠物业服务费为355元（实测面积88.75㎡×4元），以上计至2019年9月份共拖欠物业服务费9229.68元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年8月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年9月6日为3513.19元。被告必须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告答辩称:一、《涟岸花园住房守约》、《涟岸花园临时管理规约》、《前期物业服务协议》均未写明原告的服务级别，根据《佛山市物业服务费收取标准》的规定，原告应持有效证据证明其物业服务级别并向业主公示。二、根据原告提交的《承诺书》显示，由于原告的前期物业服务收费标准已超出禅城区物业服务一级收费标准，原告承诺日后将严格按照“优质优价”提供日常物业服务工作，并于项目销售期间进行公示。否则，愿意接受相关部门的批评及整改意见。禅城区物业服务一级收费标准为2.7元/㎡/月，而原告在2017年佛山市禅城区普遍小区物业服务收费均价2元的情况下，收取4元/㎡/月的物业管理费。被告认为业主均是在签署众多合同且身体疲惫的状态下，并未认真读取而签订了《前期物业服务协议》。三、《涟岸花园服务标准方案》称物业服务中心每半年对小区业主进行满意调查，要求满意率95%以上。然而原告提供的服务从未实质性的进行一次调查和沟通，包括业主满意度调查问卷也系造假，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业服务费的业主也未从进行入户或电话调查是何种原因不交物业服务费以及如何解决问题让业主主动缴纳物业服务费，原告没有从服务的角度去解决问题，而是直接以一张附加滞纳金的欠费通知单贴在业主门上，或是一张律师函。四、原告承诺建立健全财务管理制度，每半年公示一次物业管理费的收支状态。而原告从第一批业主入住至今从未对财务收支进行公示，被告严重怀疑物业公司有内部挪用物业管理费的嫌疑。五、涟岸花园规范内容明确管理人员学历最低大专以上，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。但至今，业主无从得知原告工作人员的资质及相关证书公示，工作人员经常更换，离职员工也谴责原告管理层，并鼓励业主赶紧成立业主委员会，更换物业公司，但原告阻挠业主自主成立业主委员会。六、《涟岸花园服务标准》规定，各出入口24小时值班看守，并有详细交班记录和外来车辆的登记记录。但涉案小区南北大门保安亭24小时形同虚设，原告难请安保人员，请来的安保人员不一定尽职，对进出人员不管不问，非小区业主开车进入小区，门禁栏自动抬杆。七、《涟岸花园住户守则》规定，物业服务费实行酬金制，酬金制是指在预收的服务资金中按约定比例或者约定数额提取本金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计算方式。原告一直强调是酬金制，但原告没有履行酬金制物业服务的规定。1、物业服务费权属归业主所有，支出不足或结余均由业主承担或者享有。2、会计主体是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账，独立核算。3、物业服务费公示项目，物业支出共10项，第9项为管理本金。物业经营收入情况共2项，第2项为其他经营收入（停车服务费、租赁、有偿服务收入）。物业经营收支余额，含3项，即上期收支总计结余，至本年收支累计结余，至本年末业累计欠费。4、物业财务管理，按物业合同规定业主或建设单位具有物业服务费核算权、使用监督权、物业服务决算审核权、本金拨付权。物业服务费知情权透明，可信任。5、使用对象特征，一般应用在业主大会及业委会、建设单位。特点：由建设单位、业主大会及业委会与选聘的物业服务管理企业签订物业服务合同（含前期）。6、物业服务费收入管理，物业服务费收入主体是建设单位和业主大会，建设单位和业主大会委托物业服务企业实施代收代缴，在物业服务费收缴管理中可以结合本小区项目的具体情况选择以下不同方式。（1）由建设单位、业主大会直接收缴，基本条件：①建设单位与业主大会已取得法人资格登记；②在银行开设账户，实施收、付、转账等功能；③有资格开具收费发票，独立纳税；④有较完善的制度设立专门机构，配置专业人员，进行独立的财务核算。（2）委托物业服务企业实施物业服务费代收、代缴。①物业企业分设物业服务费及公共收益财务科目，独立记账核算；②双方共同或独立委托第三人机构进行评估，在三方认定签字的基础上逐月公示物业收支情况。（3）业委会、物业服务企业对物业服务费收缴实施收入共同管理。①以物业服务企业为主与业委会共同共设银行账户，对账户实施双章背书，共同管理；②共同管理的账户收入内容也可以包括公共收益及其他收入；③共同制定账户财务管理制度，明确需分别对物业服务费、公共收益、其他收入单独记账核算。以上6项原告均未认真履行，从未公开项目，且以原告领导不在、领导出差学习、领导开会不方便为由阻挠业主委托临时业委会成员查看项目。如有业主带头就停其水电，使其不能正常在小区居住，甚至逼业主报警求助，阻挠业主成立业主委员会对其进行监管。八、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权利拒绝其相应的履行要求。被告于2017年8月至今停交物业管理费，并向原告反映问题，请求及时更正，但原告置之不理且提供的服务一直未达标。综上，被告延迟缴纳物业服务费是因原告没有履行涉案物业合同，未提供符合行业标准的服务。待原告按合同解决如下问题后，被告再缴纳。原告在判决日后15天内在小区公告栏公布进驻之日起至2019年10月31日的收支明细情况，以后每6个月认真负责公布一次收支明细。对所有入住业主进行有效的入户满意度调查，并针对业主问题进行合理解决。定期举行小区社区文化活动，及有业主在内的联动消防安全演练训练。根据《佛山市物业收费标准》重新评估物业服务价值，并依照标准规定重新调整物业服务费。配合业主尽快成立业主委员会，选举委员会成员参加财务监管。尽快培养一批真正把涟岸花园当自己家一样的物业工作人员，人员流动率每年不得高于5%。落实小区安保岗位尽职工作，重要岗位不得擅离职守或睡岗现象。取消违规收取的滞纳金，并由原告承担本案诉讼费。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体适格。2、《前期物业服务协议》。拟证明原、被告约定物业服务费及违约责任。3、《收楼入伙手续进程确认表》。拟证明被告接收物业的情况，原告已依约提供物业服务。4、《涟岸花园物业交楼通知书》和《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》。拟证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议约定起算物业服务费，被告予以确认。5、《专项法律服务合同》、律师费发票。拟证明原告因向被告追诉物业服务费委托律师及收费情况。6、物业交楼通知书EMS快递单。拟证明开发商已依约通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果。拟证明涉案房屋面积，被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，被告举证如下：1、聊天记录、照片。拟证明涉案小区车辆乱停乱放。涉案合同约定每月进行消防检查，但被告于2019年9月30日拍摄的照片显示已近3个月没有进行消防检查，涉案小区路灯常年不关，5座负一层垃圾堆积成山无清理。2、电费公摊明细表。拟证明该表未显示公摊电费的计算方式。3、关于2019年上半年服务满意度调查结果的公示、禅城睿智公示平台的短信、2019年客户服务问卷调查。拟证明调查结果造假，被告从未接受过原告调查，2019年客户问卷调查来源于小区的公示栏，签名不是被告所签。4、约谈内容纪要。拟证明涉案小区的物业服务存在大量问题，双方产生矛盾，后在住建局、居委会的主持下进行协调。5、业主实况反馈。拟证明业主的真实满意度调查。本院认证：被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院确认其真实性。被告提交的证据1，本院确认其真实性；证据2-4，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据5系被告单方制作，原告有异议，本院不予采纳。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区******************房，于2017年8月*日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为88.75㎡。2016年12月23日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。2016年4月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“乙方所购本物业房屋坐落位置：佛山市禅城区******************……第二条、物业管理服务的内容。一、综合管理服务……二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理……三、环境卫生……四、绿化管理……五、秩序维护……六、消防……七、交通秩序与车辆停放……八、房屋装饰装修管理……第四条、物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日……二、住宅单元按建筑面积每月每㎡4元缴纳……三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条、违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担……”另根据相关联系列案查明事实：（一）2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业服务费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年9月17日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量严重瑕疵或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业服务费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，且被告未对金额提出异议，故本院予以支持。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业服务费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率为36%，计算标准偏高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业服务费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，部分业主因此而拒交物业服务费，原告对违约金的产生也应承担相应责任；第三，被告自2017年8月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年9月6日，被告应付违约金为424.47元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。第一，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业服务费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业服务费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告艾兆梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2017年8月至2019年9月的物业服务费9230元及违约金424.47元（违约金暂计至2019年9月6日，此后以9230元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取89元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担33元，被告艾兆梅负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十二月二十三日书记员 余柔敏