文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初14411号原告（反诉被告）：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主中路199号，统一社会信用代码91500106762673180J。法定代表人：漆晓强，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：文毅，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡竣，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：重庆宾客汽车美容服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗花生堡151号，统一社会信用代码9150010667610431X4。法定代表人：蔡雪梅，重庆宾客汽车美容服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：侯睿敏，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美君，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（以下简称迈瑞公司）与被告（反诉原告）重庆宾客汽车美容服务有限公司（以下简称宾客汽车美容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迈瑞公司的委托诉讼代理人文毅、蔡竣，被告（反诉原告）的法定代表人蔡雪梅及委托诉讼代理人侯睿敏、张美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迈瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告从其租赁的位于重庆市沙坪坝区某厂下端空地占地面积1670平方米土地中搬离；2、判令被告向原告支付场地占用损失，该损失按月租金18370元的标准，从2019年1月1日计算至搬离之日止。事实及理由：2014年1月1日，原被告双方签订《某厂下端场地租用合同》，约定原告将重庆市沙坪坝区占地1670平方米地面无任何设施设备的场地租赁给被告使用。如果政府或原告不使用该土地并继续出租的情况下，同等条件下被告有优先承租权，合同继续有效。在租赁期内由于甲方需要提前收回场地，乙方必须在收到甲方通知后30日内无条件搬出。若乙方在规定时间内不搬迁或不能搬迁完毕，原告将不退还被告缴纳的保证金等。合同签订后，原告按照约定将场地提供给被告使用，被告将租用场地用于经营洗车场。2014年12月31日合同到期后，被告在2015年、2016年、2017年、2018年继续使用场地。2018年，原告提前一个月以上通知被告因政府规划等原因，需要收回土地，并委托律师事务所发出律师函，书面告知被告不再继续出租并要求收回上述场地，要求被告在收到函件三日内清理场地并按原状返还。但被告拒不返还租赁场地，非法占用场地至今。遂起诉至法院，请求判如所请。被告宾客汽车美容公司辩称：1、被告确实在使用沙坪坝区，占地面积无法确认，合同上是个暂估面积。花生堡151号土地上有7000多个平方米，宾客公司承租的这一块只有1000多个平方米，而且价格最高，在承租该地块时，宾客公司对地上的建筑以及地下对应的设施工程进行了修建和整改，用于满足正常的经营所需。2、合同的签订不是被告自愿签订的，在宾客汽车公司与迈瑞公司于2010年签订的《停车场承包经营合同》合同期内，被告投入了大量的资金和基础设施建设，仅正式营业4个月，迈瑞公司就以该场地要修建沙坪坝区公安分局指挥中心为由，要求被告立即搬迁，并签订了本案的租赁合同，宾客汽车公司自始至终在合同关系中处于被动劣势地位；3、搬迁至花生堡151号后，被告再次投入大量资金进行基础建设，由于迈瑞公司无法提供该土地的合法使用权证，致使被告的临建设施无法进行规划备案。在2018年5月，迈瑞公司在合同期内以被告的临建设施系违章建筑为由要求被告立即搬迁，对于国有土地使用享有相应的用益物权的基础系出租人应当享有该土地的使用权或实际权利人等相应授权，本案中不论合同期内还是合同到期后，迈瑞公司自始至终均系无权处分行为，租赁合同无效，且出租给被告的地块所收取的租金畸高于同等地段其他位置的租金，被告已支付了长达8年之久的租金，因合同无效，未给迈瑞公司造成任何损失，不应当承担任何的占用费；4、在2018年5月，被告接到原告的搬迁通知书后，就已经处于歇业状态，不能够正常使用该地块，有违宾客汽车公司承租该地块的根本目的，因此也不应当承担任何租金和占用费用。反诉原告宾客汽车美容公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人退还反诉人保证金共计60000元；2、请求判令反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2011年6月9日，反诉人与被反诉人签订《场地租用合同》，被反诉人将位于重庆市沙坪坝区空地出租给反诉人用于洗车场经营。反诉人需一次性缴纳保证金60000元。合同到期后，双方分别于2013、2014年续签该合同，直至2014年12月31日续签合同到期后，反诉人继续按约缴纳租金及使用该场地至2018年5月。根据2007年7月25日重庆市人民政府渝府地（2007）473号文件表明，被反诉人出租的场地属于行政划拨地，不得擅自转让、出租、抵押或用于其他未经允许的经济活动。被反诉人在明知该土地属于行政划拨土地，还擅自将土地出租于反诉人的情况已违反法律、行政法规的强制性规定，构成合同无效的法定事由。故上述合同无效，被反诉人应立即返还反诉人60000元的保证金。反诉被告迈瑞公司辩称，迈瑞公司在2018年10月17日函告宾客公司不再出租场地，腾空场地并予以返还，宾客汽车美容公司于2018年10月18日收到返还场地的通知，根据《下端场地租用合同》第4.12条约定“宾客汽车美容公司应在收到函件后三十日内清空并退还场地，无条件搬出”，但宾客汽车美容公司至今仍未返还场地，其行为已经违约，迈瑞公司有权不退还保证金。本院经审理认定事实如下：2000年4月，重庆红旗化工厂取得位于沙坪坝区面积为7066平方米土地的使用权，用途为工业用地，使用权类型为出让。2000年6月16日，重庆红旗化工厂取得坐落于沙坪坝区覃家岗镇花生堡151号房屋的所有权，房权证为第045354号。2008年6月3日，沙坪坝区人民政府办公室发出沙府办发（2008）131号《沙坪坝区人民政府办公室关于城建工作会议纪要》：十、关于天杨路二期工程拆迁事宜。关于全部拆除重庆市新合控股（集团）有限公司和重庆红旗化工厂事宜。为整体开发该地块，会议原则同意全部拆除位于沙坪坝区的重庆市新合控股（集团）有限公司和位于沙坪坝区重庆红旗化工厂。2009年5月18日，重庆红旗化工厂（甲方）与迈瑞公司（乙方）签订《土地收购协议书》，约定乙方收购甲方所有的位于沙坪坝区地块内除道路规划红线占用后合法拥有的用途为工业用地、使用权类型为划拨的国有土地，面积为3758平方米（包含其地面上的全部房屋及构附着物，天杨路二期规划红线占用土地及房屋等补偿范围除外）。经甲乙双方协商，转让标的物作价共计1138万元包干。2011年6月9日，迈瑞公司（甲方）与宾客汽车美容公司（乙方）签订《下端场地租用合同》，约定如下：乙方自愿租用甲方位于红旗涂料厂下端场地用于经营洗车场，租用范围位于沙坪坝区，某厂下端空地，地面原无任何设施设备，占地面积2000平方米，见附件2范围示意图（阴影部分）。租用期限自2011年7月1日起至2012年12月30日止，租期一年。租金单价10元/平方米/月，每月租金2万元，洗车场免租金10个月。在签订协议生效之日起四个工作日内一次性缴纳保证金6万元。2012年3月30日前缴纳剩余8个月的租金16万元。2012年8月13日，宾客汽车美容公司向迈瑞公司交纳了场地保证金60000元。2013年2月6日，迈瑞公司（甲方）与宾客汽车美容公司（乙方）签订《下端场地租用合同》，约定如下：乙方自愿租用甲方位于红旗涂料厂下端场地用于经营洗车场，租用范围位于沙坪坝区，某厂下端空地，地面原无任何设施设备，占地面积1670平方米，见附件1：现状示意图。租用期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租期一年。租金单价10.5元/平方米/月，每月租金17535元，半年租金为10.521万元，保证金6万元。租金每半年缴纳一次，第一次缴纳时间在签订协议生效之日起五个工作日内，以后缴纳时间为每半年租赁时间到期前15天内缴纳。该场地只供乙方经营洗车场使用，场地内只修建洗车场必须具备的建筑物和设施设备，修建之前由乙方到相关部门办理手续并自费自行修建，拆除时甲方不给予任何补偿和赔偿。在租赁期内由于政府规划、建设、出让、买卖或甲方需要而提前收回场地时，甲方应提前一个月通知乙方解除合同，并按实结算费用，多退少补，甲方只负责退还保证金和未到期时间内的场地租金，不承担其他任何补偿或赔偿，并且乙方必须在收到甲方通知后30天内无条件搬出，租赁期限届满或租赁协议提前终止履行时，在租用期间乙方自行投资修建的建、构筑物及装饰、装修以及安装的设施设备甲方不给予任何补偿或赔偿，乙方将场地交还甲方时应保持场地原状。若乙方在规定时间内不搬迁或不能搬迁完毕，甲方将不退还乙方缴纳的保证金，并且每延迟一天，乙方须继续缴纳租金，甲方还将本合同总价为基数，以每日万分之五为标准计收乙方的延期搬迁违约金。其他由于乙方未按期搬迁所造成的一切责任及甲方的相关损失也由乙方承担。乙方若有未按约定缴纳相应的费用行为时，甲方有权使用乙方的保证金予以缴纳，并在退还保证金时予以扣除甲方代缴纳的费用。除乙方在租用期内发生按规定应予扣除保证金的情况外，甲方在合同期满后二个月内全额退还。2014年1月1日，迈瑞公司（甲方）与宾客汽车美容公司（乙方）签订《红旗涂料厂下端场地租用合同》，约定如下：乙方自愿租用甲方位于红旗涂料厂下端场地用于经营洗车场，租用范围位于沙坪坝区，红旗涂料厂下端空地，地面原无任何设施设备，占地面积1670平方米，见附件1：现状示意图。租用期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租期一年。租金单价11元/平方米/月，每月租金18370元，半年租金为11.022万元，保证金6万元。租金每半年缴纳一次，第一次缴纳时间在签订协议生效之日起五个工作日内，以后缴纳时间为每半年租赁时间到期前15天内缴纳。该场地只供乙方经营洗车场使用，场地内只修建洗车场必须具备的建筑物和设施设备，修建之前由乙方到相关部门办理手续并自费自行修建，拆除时甲方不给予任何补偿和赔偿。在租赁期内由于政府规划、建设、出让、买卖或甲方需要而提前收回场地时，甲方应提前一个月通知乙方解除合同，并按实结算费用，多退少补，甲方只负责退还保证金和未到期时间内的场地租金，不承担其他任何补偿或赔偿，并且乙方必须在收到甲方通知后30天内无条件搬出，租赁期限届满或租赁协议提前终止履行时，在租用期间乙方自行投资修建的建、构筑物及装饰、装修以及安装的设施设备甲方不给予任何补偿或赔偿，乙方将场地交还甲方时应保持场地原状。若乙方在规定时间内不搬迁或不能搬迁完毕，甲方将不退还乙方缴纳的保证金，并且每延迟一天，乙方须继续缴纳租金，甲方还将本合同总价为基数，以每日万分之五为标准计收乙方的延期搬迁违约金。其他由于乙方未按期搬迁所造成的一切责任及甲方的相关损失也由乙方承担。乙方若有未按约定缴纳相应的费用行为时，甲方有权使用乙方的保证金予以缴纳，并在退还保证金时予以扣除甲方代缴纳的费用。除乙方在租用期内发生按规定应予扣除保证金的情况外，甲方在合同期满后二个月内全额退还。乙方签订租用合同后，在经营期间，若未按时间向甲方足额缴纳租金，每延迟一天，甲方以应收款为基数，按每日3%为标准计收违约金，若延期超过20天，甲方除收取乙方当月租金和违约金外，有权单方终止合同。2018年5月4日，迈瑞公司向宾客汽车美容公司发出《关于开展沙坪坝区2018年违法建筑整治集中攻坚专项行动的通知》，主要内容为：依据市政府第282号令的有关规定，结合区委、区政府工作要求即沙坪坝区违法用地和违法建筑整治工作指挥部印发《沙坪坝区2018两年违法建筑整治集中攻坚专项行动方案》的通知（沙违整指（2018）2号），拟在我区开展违法建筑整治集中攻坚专项行动。现请各承租单位（个人）在收到本通知后十个工作日内，对租赁范围内存在的违法建筑进行立即拆除，若因承租方未拆除而对原告造成不良影响，一切后果将由承租方承担（包括但不限于直接终止租赁合同，租赁保证金不予退还等）。2018年6月28日，沙坪坝区人民政府覃家岗街道办事处向宾客汽车美容公司发出《消除违法建筑通知书》，主要内容为：宾客汽车美容公司擅自在天梨路修建的彩钢棚，未进入规划审批手续，属于违章建筑。按照重庆市人民政府关于主城“四山”森林监管保护、生态环境修复的统一部署和沙坪坝区人民政府整治违法建筑攻坚行动的工作要求，责令宾客汽车美容公司在收到本通知之日起5日内，自行消除违法建筑。若拒不履行，街道将依照相关法律规定进行处置。2018年10月18日，迈瑞公司向宾客汽车美容公司发出《关于合同到期收回某厂下端场地的函》，主要内容如下：根据双方签订的《红旗涂料厂下端场地租用合同》，迈瑞公司将位于沙坪坝区某厂下端空地租赁给宾客汽车美容公司使用，合同将于2018年12月31日到期。根据区政府相关要求及迈瑞公司相关安排，迈瑞公司将收回该场地，请宾客汽车美容公司按照《红旗涂料厂下端场地租用合同》第四条第十二款约定，立即将该场地进行清理，并于2018年12月31日前将该场地归还给迈瑞公司并完善相关手续，若未按时归还而产生的一切责任均由宾客汽车美容公司承担。2019年1月14日，迈瑞公司委托北京德恒（重庆）律师事务所向宾客汽车美容公司发出律师函，要求宾客汽车美容公司在收到函件三日内腾空房屋并返还场地，若逾期未归还，迈瑞公司将不退还缴纳的保证金等。2019年2月28日，迈瑞公司向宾客汽车美容公司发出《关于收回出租场地的通知》，主要内容为：重庆市沙坪坝区国有资产监督管理委员会于2019年2月26日印发了《关于开展区属国有重点企业征而未用土地出租整治工作的通知》，根据该通知要求，迈瑞公司管理、使用的征而未用的土地不得进行出租，因此，迈瑞公司将按照该通知要求收回出租场地，要求宾客汽车美容公司对场地进行清场搬离，将场地退还给迈瑞公司。审理中，双方均一致确认如下事实：双方就涉案租赁场地最后一次签订合同为2014年1月1日签订的《红旗涂料厂下端场地租用合同》，之后便没有再签订书面租赁合同。宾客汽车美容公司一直按照合同约定标准向迈瑞公司交纳了截至2018年6月30日的租金，之后宾客汽车美容公司便未再向迈瑞公司交纳任何费用，也未搬离涉案场地。另外，宾客汽车美容公司于2012年8月13日向迈瑞公司交纳的60000元保证金一直延续至2014年1月1日双方签订的《红旗涂料厂下端场地租用合同》项下的保证金，未再另行收取保证金。审理中，迈瑞公司举示了照片25张、视频1段，建筑物位置草图1份，拟证明涉案租赁场地的范围以及宾客汽车美容公司在场地上修建的建筑物。宾客汽车美容公司对该组证据的真实性无异议，认可拍摄照片和视频中显示搭建有彩钢棚的建筑物都是宾客汽车美容公司在使用，所有彩钢棚均是宾客汽车美容公司租赁后搭建的，部分挡墙、砖墙是依据迈瑞公司交付的场地原状改造而成。双方分歧较大，调解未成。上述事实，由迈瑞公司提供的沙坪坝区人民政府（2008）131号会议纪要、土地收购协议书、国有土地使用权证、房屋所有权证、《红旗涂料厂下端场地租用合同》、《关于合同到期收回红旗涂料厂下端场地的函》、律师函，宾客汽车美容公司提供的收据、《关于开展沙坪坝区2018年违法建筑整治集中攻坚专项行动的通知》、《关于收回出租场地的通知》、《消除违法建筑通知书》等书面证据以及双方的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，迈瑞公司与宾客汽车美容公司签订的《红旗涂料厂下端场地租用合同》，约定迈瑞公司将沙坪坝区土地出租给宾客汽车美容公司，该约定系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行权利义务。根据双方的一致陈述，迈瑞公司与宾客汽车美容公司最后一次于2014年1月1日签订了《红旗涂料厂下端场地租用合同》后便未再签订书面合同，合同约定的租赁期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止。在租赁期限届满后，由承租人宾客汽车美容公司继续在使用涉案场地，继续向迈瑞公司交纳租金，双方形成了不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。但在不定期租赁期间，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《红旗涂料厂下端场地租用合同》也约定，迈瑞公司需要提前收回场地时，应提前一个月通知宾客汽车美容公司解除合同。2018年10月18日，迈瑞公司向宾客汽车美容公司发出《关于合同到期收回红旗涂料厂下端场地的函》，通知宾客汽车美容公司合同将于2018年12月31日到期，要求其于2018年12月31日前将租赁场地归还给迈瑞公司。可见，迈瑞公司已经按照合同约定的时间提前通知了宾客汽车美容公司于2018年12月31日前归还场地，即通知了对方于2018年12月31日解除租赁合同关系，迈瑞公司已经履行了合同约定的提前通知的义务，迈瑞公司与宾客汽车美容公司签订的《红旗涂料厂下端场地租用合同》应于2018年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《红旗涂料厂下端场地租用合同》已经于2018年12月31日解除，宾客汽车美容公司应当从租赁的位于重庆市沙坪坝区覃家岗镇花生堡151号（红槽房立交桥旁）原红旗涂料厂下端空地占地面积1670平方米土地中搬离。合同解除后，宾客汽车美容公司至今未从租赁土地中搬离，应当向迈瑞公司支付场地占用损失。《红旗涂料厂下端场地租用合同》约定每月租金为18370元，迈瑞公司要求按18370元/月的标准，从2019年1月1日计算至搬离之日止计算场地占用损失符合法律规定，本院予以支持。《红旗涂料厂下端场地租用合同》约定，租赁期限届满或租赁协议提前终止履行时，若宾客汽车美容公司在规定的时间内不搬迁或不能搬迁完毕，迈瑞公司将不退还缴纳的保证金。本案中，迈瑞公司于2018年10月18日通知宾客汽车美容公司于2018年12月31日搬离租赁场地，于2019年1月14日向宾客汽车美容公司发出律师函要求腾空房屋并返还场地，又于2019年2月28日向宾客汽车美容公司发出《关于收回出租场地的通知》。可见，迈瑞公司多次催促宾客汽车美容公司搬离，但至今未搬离。按此合同约定，迈瑞公司有权不退还宾客汽车美容公司的保证金60000元。宾客汽车美容公司要求退还保证金60000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）重庆宾客汽车美容服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内从重庆市沙坪坝区某厂下端空地占地面积1670平方米土地中搬离。二、限被告（反诉原告）重庆宾客汽车美容服务有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告（反诉被告）重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司支付场地占用损失，该损失按18370元/月的标准，从2019年1月1日计算至搬离之日止。三、驳回被告（反诉原告）重庆宾客汽车美容服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2350元，减半交纳1175元（原告已预交），由被告（反诉原告）重庆宾客汽车美容服务有限公司负担，反诉案件受理费1300元，减半交纳650元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）重庆宾客汽车美容服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十二月三十日书记员  卢静