山西省孝义市人民法院执行裁定书（2019）晋1181执异28号案外人：沈×，1972年3月20日生，太原市小店区居民，现住小店区太榆路199号。案外人：倪×，1997年4月13日生，太原市小店区居民，现住小店区太榆路199号。案外人：樊×，1949年12月20日生，汉族，太原市小店区居民，现住小店区太榆路199号。三案外人共同委托代理人闫兵，山西鼎谦和律师事务所律师。申请执行人：孝义市鑫腾矿业有限公司。法定代表人：侯×，职务：董事长。被执行人：李×，汉族，现住孝义市。被执行人：郭×，女，现住孝义市。本院在执行申请执行人孝义市鑫腾矿业有限公司与被执行人李×、郭×民间借贷纠纷一案财产保全过程中，案外人沈×、倪×、樊×于2019年12月5日对本院查封位于太原市××街（不动产证号为晋（2016）太原市不动产权第XXXX号）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈×、倪×、樊×请求本院解除对其购买的位于太原市××街晋（2016）太原市不动产权第XXXX号房屋的查封。事实与理由：案外人沈×、倪×系夫妻关系，案外人樊×系倪×之母。2019年间，案外人沈×、倪×委托案外人樊×办理买房相关事宜。2019年8月28日，樊×经房地产经纪机构与李×、郭×签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定李×、郭×将位于太原市××街的晋（2016）太原市不动产权第XXXX号房屋以总成交价壹佰伍拾伍万元卖给樊×，合同约定“李×、郭×同意过户到樊×或樊×指定人名下”。合同签订当时，樊×交付李×、郭×购房定金5万元。9月5日，沈×转账支付李×67.5万元，沈×10月31日转账支付郭×购房款81万元，同日，李×、郭×将房屋交付案外人，案外人沈×经中介冯建军将交付押金15000元支付给郭×，至此，付清了全部购房款。案外人沈×、倪×于2019年10月31日向太原市政务服务中心提交了国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记材料，该中心当日经审查予以受理，并给出具了《不动产登记受理凭证》。综上，案外人认为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故案涉房屋属于案外人所有。案外人针对其主张提供《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《信息咨询服务合同》、《委托代办合同》各一份，定金收条、购房款付款银行凭证、交房保证金收条、物业交验清单、房屋租赁合同、不动产登记受理凭证、山西省太原市城南公证处（2019）晋并南证民字第27749号公证书一份。申请执行人孝义市鑫腾矿业有限公司称，案外人樊×代沈×、倪×购房，未提供委托购房手续，其对购房真实性不予认可；案外人未提供《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《委托代办合同》等相关文件的公证书，其对事实和文书的真实性、合法性不予认可；太原东方中环房地产经纪有限公司成立于2019年4月18日，且于2019年8月30日变更经营范围，由变更前“房地产经纪服务”变更为“房地产经纪服务、房地产中介业务”等，《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《委托代办合同》《信息咨询服务合同》签订时间均为2019年8月28日，在该公司变更经营范围前，该公司是否具有相应资质，其对上述材料合法性不认可；申请人只提供不动产登记受理凭证，未提供相关国土资源局有效手续，对其合法性不予认可；未提供税费票据。被执行人李×、郭×称，案外人沈×、倪×、樊×所称购房过程属实，现案涉房产即位于太原市××街（不动产登记证号为晋（2016）太原市不动产权第XXXX号）房屋已出售给案外人且已向太原市政务服务中心递交了过户相关材料，该中心亦已受理。该请法院依法解除对案涉房屋的查封，以确保案外人的利益。本院查明，申请执行人孝义市鑫腾矿业有限公司与被执行人李×、郭×民间借贷纠纷一案，申请执行人孝义市鑫腾矿业有限公司于2019年10月17日向本院申请财产保全，请求对被执行人李×、郭×的银行账户资金18748328.5元予以冻结或查封、扣押其等额财产。本院于2019年10月17日作出（2019）晋1181民初1813号民事裁定书，冻结被执行人李×、郭×的银行账户资金18748328.5元或查封、扣押其等额财产。2019年11月5日，本院作出（2019）晋1181执保89号协助执行通知书。协助执行的内容为“由太原市不动产登记中心协助查封郭×名下位于太原市××街（不动产登记证号为晋（2016）太原市不动产权第XXXX号）房屋。查封期限为三年（从2019年11月5日至2022年11月4日止）”。同日本院向太原市不动产登记中心送达上述民事裁定书和协助执行通知书。另查明，案外人沈×、倪×系夫妻关系，案外人樊×系倪×之母，被执行人李×、郭×系夫妻关系。2019年8月间，案外人沈×、倪×委托案外人樊×在太原市购买房屋。2019年8月28日，案外人樊×与被执行人李×、郭×及太原东方中环房地产经纪有限公司签订了《信息咨询服务合议》、《居间服务合同》、《委托代办合同》，同日樊×与郭×、李×签订了存量房屋买卖合同，合同约定郭×、李×将登记在郭×名下二人所位于太原市××街（不动产登记证号为晋（2016）太原市不动产权第XXXX号）的房屋以155万元出售给樊×，并约定待购房款付清后过户到樊×或樊×指定人名下。当日倪×支付郭×、李×购房定金5万元。2019年9月5日，沈×汇入李×建设银行太原市二营盘支行账户×××购房款67.5万元。2019年10月17日，沈×汇入太原市房产交易服务中心交通银行太原桃北支行81万元。同日，李×、郭×将上述房屋交付樊×。同时，沈×经中介公司冯建军将物业保证金15000元给付郭×。沈×、倪×于2019年10月31日向太原市政务服务中心提交了坞城西街10号1幢2单元1层1号国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记材料，该中心于当日予以受理，并给沈×、倪×出具了《不动产登记受理凭证》，该凭证载明于2019年11月7日领取办理结果。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与被执行人李×、郭×签订书面房屋买卖合同、支付全部购房款、实际占有该房屋，且已向太原市政务服务中心提交了案涉房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记材料，太原市政务服务中心亦已受理并为案外人沈×、倪×出具了《不动产登记受理凭证》。未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，故其权利符合上述法律规定可以排除执行的情形。关于案外人要求解除房屋查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，“案外人对执行标的提出异议的，人民法院经查认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提出执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对郭×位于太原市××街房屋（不动产登记证号为晋（2016）太原市不动产权第XXXX号）的执行。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 孙志强审判员 张开旺审判员 张征全二〇一九年十二月十七日书记员 梁志宏