福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初3073号 原告：招商银行股份有限公司福州五一支行，住所地福建省福州市台江区五一南路28号钱隆天下3号楼一、二层，统一社会信用代码：91350100X1139915X6。 法定代表人：高陈平，行长。 委托诉讼代理人：陈武、涂晓萍，福建康立律师事务所律师。 被告：林烨，男，1979年11月18日出生，香港特别行政区居民。 被告：凯裕（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区屏西路110号办公楼6楼，统一社会信用代码：91350100611333648H。 法定代表人：石鸿，董事长。 委托诉讼代理人：韩一民，公司员工。 原告招商银行股份有限公司福州五一支行与被告凯裕（福建）房地产开发有限公司、林烨金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原告委托诉讼代理人涂晓萍,被告凯裕（福建）房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩一民到庭到庭参加诉讼，被告林烨经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商银行股份有限公司福州五一支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林烨偿还原告借款本金人民币498582.68元及至还款之日的欠息、罚息和复息（欠息、罚息和复息按合同约定暂计至2018年5月31日为人民币5667.21元，之后按合同约定标准计算至实际还款之日），并赔偿原告为实现债权支出的律师代理费2506元;以上共计人民币506755.89元；2.原告有权以被告林烨所抵押的位于福州市鼓楼区复式单元房产折价或拍卖、变卖所得款优先受偿上述债权；3、被告凯裕（福建）房地产开发有限公司对被告林烨的上述债务承担连带清偿责任；4、二被告共同承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。 事实和理由：2006年7月17日，原告招商银行股份有限公司福州五一支行与被告林烨签订合同编号为060113591521001143号的《个人住房（抵押）借款合同》。合同约定：由原告向被告林烨提供总额为92万元的贷款，贷款时间为240个月，即从2006年7月起到2026年7月止。借款利率为年利率5.751%，还款方式为等额本息。如被告林烨未按合同约定足额偿还贷款，则原告有权按照中国人民银行有关规定对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息。根据中国人民银行有关住房贷款的规定，按本合同载明利率水平上加收50%的罚息。若被告林烨不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，原告可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由被告承担，原告为保障本身利益先行垫付的费用，原告有权随时向被告追讨，并从原告实际支付之日起计收垫付利息。《个人住房（抵押）借款合同》第五十条约定纠纷解决。本合同履行中发生纠纷，各方应协商解决，协商不成的，可向原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。此外，被告林烨自愿提供位于福州市鼓楼区复式单元（榕预购房他字第2006210013号）作为被告林烨在主合同项下对原告所负债务的抵押担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息包括（复息、罚息）及实现债权的费用。被告凯裕（福建）房地产开发有限公司亦提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期限自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。《个人住房（抵押）借款合同》签订后，原告依约向被告林烨发放贷款，但林烨未按合同约定时足额偿还贷款本息，其已构成违约。截止2018年5月31日，被告林烨尚欠原告欠款本息共计人民币504249.89元。原告为实现债权而支出的律师费人民币2506元也应由被告林烨赔偿。同时，被告林烨所购的上述房产至今仍未办妥房地产权证，被告凯裕（福建）房地产开发有限公司应承担连带保证责任。为此，原告诉至本院。 被告凯裕（福建）房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求及事实理由均无异议。 被告林烨未作答辩,也未提交书面证据材料。 经审查，原告提交的证据材料具有证据的真实性、合法性，且与本案相关联，可作为认定本案事实的根据。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年7月17日，原告招商银行股份有限公司福州五一支行与被告林烨签订合同编号为060113591521001143号的《个人住房（抵押）借款合同》。约定由原告向被告林烨提供总额为92万元的贷款，贷款时间为240个月，即从2006年7月起到2026年7月止。借款利率为年利率5.751%，还款方式为等额本息。如被告林烨未按合同约定足额偿还贷款，则原告有权按照中国人民银行有关规定对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息。根据中国人民银行有关住房贷款的规定，按本合同载明利率水平上加收50%的罚息。若被告林烨不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，原告可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由被告承担，原告为保障本身利益先行垫付的费用，原告有权随时向被告追讨，并从原告实际支付之日起计收垫付利息。《个人住房（抵押）借款合同》第五十条约定纠纷解决。本合同履行中发生纠纷，各方应协商解决，协商不成的，可向原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。 被告林烨自愿提供位于福州市鼓楼区复式单元（榕预购房他字第2006210013号）作为被告林烨在主合同项下对原告所负债务的抵押担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息包括（复息、罚息）及实现债权的费用。 被告凯裕（福建）房地产开发有限公司亦提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期限自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。《个人住房（抵押）借款合同》签订后，原告依约向被告林烨发放贷款，但林烨未按合同约定时足额偿还贷款本息，其已构成违约。截止2018年5月31日，被告林烨尚欠原告欠款本息共计人民币504249.89元。 另查，原告与福建合立律师事务所签订《委托代理协议》，委托福建合立律师事务所代理本案诉讼，为此支出律师代理费2506元。案涉福州市鼓楼区复式的房产已办理预告抵押登记，于2019年10月19日福州市自然资源和规划局出具证明证实案涉房产已完成初始登记。 本院认为，本案是涉港民商事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定“涉及香港特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”，本案应适用内地法律为准据法。 原告与被告林烨之间签订的《个人住房（抵押）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约履行发放贷款的义务，被告林烨在收款后却未能如期按约归还借款本息，其行为违反合同约定，构成违约，现原告请求提前收回尚欠贷款本金498582.68元及相应利息，并要求被告林烨赔偿其为实现债权支出的律师代理费2506元，符合合同约定，本院予以支持。 关于案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，原告作为预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。而商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉州市鼓楼区五凤街道铜盘路2号五环新村6#楼102复式的房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林烨怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人林烨负有协助办理抵押登记的义务，凯裕公司应督促其办理。本院确定被告林烨应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 被告林烨若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人招行五一支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人招行五一支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因原告招行五一支行与被告凯裕公司约定保证期间为：“自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。”在抵押权未能依登记而设立情况下，被告凯裕公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，被告凯裕公司在承担保证责任后，有权向被告林烨追偿。在追偿过程中，若原告招行五一支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还凯裕公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告林烨。 被告林烨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、判令被告林烨偿还原告借款本金人民币498582.68元及至还款之日的欠息、罚息和复息（欠息、罚息和复息按合同约定暂计至2018年5月31日为人民币5667.21元，之后按合同约定标准计算至实际还款之日）； 二、被告林烨应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州五一支行支付律师代理费2506元； 三、被告凯裕（福建）房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带清偿责任； 四、被告林烨应于本判决生效之日起三十日内协助原告招商银行股份有限公司福州五一支行办理不动产（位于福州市鼓楼区复式的房产）抵押登记手续，被告凯裕（福建）房地产开发有限公司应督促林烨并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告凯裕（福建）房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、福州市鼓楼区复式的房产抵押登记办妥后，或被告林烨逾期仍未办理抵押登记的，原告招商银行股份有限公司福州五一支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对上述一、二项款项的主债权优先受偿； 六、凯裕（福建）房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告林烨追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8868元，由被告林烨、凯裕（福建）房地产开发有限公司共同负担。被告林烨、凯裕（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；公告费由被告林烨、凯裕（福建）房地产开发有限公司共同负担，原告凭公告费发票结算。 如不服本判决，原告招商银行股份有限公司福州五一支行、被告凯裕（福建）房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告林烨可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋存龙 人民陪审员  潘珠英 人民陪审员  俞秋兰 二〇一九年十二月三十日 法官助理钱红 书记员林建达 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 3、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  1