江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初4052号原告：张成云，女，1972年2月28日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秀霞，江苏律鼎律师事务所律师被告：林树玲，女，1961年8月30日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：张先来，女，1985年5月6日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：张月利，女，1985年3月7日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：张先猛，男，1987年9月22日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：陈茹，女，1990年4月17日出生，居民，住宿迁市宿豫区。五被告共同委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。原告张成云与被告林树玲、张先来、张月利、张先猛、陈茹房屋买卖合同纠纷一案，原审于2017年9月6日受理，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原审判决后，当事人不服判决上诉至宿迁市中级人民法院，该院于2019年5月27日裁定发回本院重新审理。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告张成云及其委托诉讼代理人徐宗华、徐秀霞、被告林树玲、张月利、张先猛、陈茹及五被告的委托诉讼代理人姜建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付房屋，并协助办理房屋产权登记（过户）手续；2.判令被告向原告支付违约金300000元；3.判令被告向原告支付政府补偿的营业损失费40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项违约金数额为308340元，变更第3项诉讼请求为要求判令被告支付政府补贴款30250元及两年涉案房屋租金65000元，共计95250元，增加诉讼请求要求被告因恶意登记造成原告的过户费损失250000元，并要求被告承担本案的诉讼费、评估费、保全费。事实和理由：2014年10月18日，甲方张成某、林树玲与乙方张成云签订协议书一份，约定甲方将位于宿豫区房屋）以450000元价格转让给乙方。乙方于合同签订之日付150000元，余款300000元于房屋交付之日一次性付清，房屋交付以政府交付时间为准，如因政府未能按时交付房屋导致甲方无法向乙方交付房屋，因此政府所补偿的营业损失费等由乙方所有，如有一方违约应按照房屋价格的30%承担违约金。协议签订后，甲方张成某因故去世，政府没有按时交付房屋，由此向被告支付了营业损失费40000余元。现政府已交付房屋，并由被告占有该房屋，于是原告找到被告要求继续履行合同，支付政府的补偿费、交付房屋等相关事宜，遭到被告拒绝，被告的行为已然构成违约。原告认为，被告拒绝履行合同的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告林树玲、张先来、张月利、张先猛、陈茹辩称，1.原告不享有物权请求权，无权要求被告张先猛、陈茹将其所有的宿豫区来龙镇状元里D#106房屋过户至原告名下。张成某、林树玲未取得拆迁前房屋的所有权登记证书，也未取得涉案房屋的房屋所有权。即便诉争房屋有效的情况下，被告张先猛、陈茹作为法定继承人也无配合原告过户的义务，在被告张先猛、陈茹通过合法方式取得涉案房屋所有权未经法定程序撤销的情况下，二被告无义务配合过户。原告与张成某、林树玲签订的协议属债权法律关系，而被告张先猛、陈茹通过合法方式取得涉案房屋所有权，两者之间无任何关联。被告张先猛、陈茹继承的仅是拆迁款，即便二被告承担清偿责任，也仅在继承的拆迁安置款范围内承担责任。二被告在拿到拆迁补偿款后，用补偿款和陈茹添置的78728元购买涉案房屋。原告只能要求被告在补偿款范围内清偿。即便二被告不能清偿，也只能通过拍卖涉案房屋来清偿债务。即便原告享有合法的物权请求权，对于产权证上登记的面积超过协议约定面积的部分，也应当按照市场价格予以支付对价。2.被告张先猛、陈茹不是合同相对方，不应当承担违约金、营业损失、租金等费用。3.王振华与张成某之间的借贷关系与本案并非同一法律关系，与本案没有关联性。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上作出公正、合理的判决。本院经审理认定事实如下：2014年左右，因张成某（已去世）、被告林树玲所有的位于宿豫区来侍路门面房被依法征收，张成某与宿豫区来龙新城房屋征收和补偿办公室（以下简称征收办）签订《宿迁市宿豫区来龙新城房屋征收补偿与安置协议》（以下简称征收安置协议），载明应得拆迁款数额为666498元，产权置换成两套房屋（1.D4地块门面128平方米，单价为2880元/平方米，总价款为368640元；2.D4地块105平方米，单价为1660元/平方米，总价款为174300元），总价款为542940元，征收单位因被征收人选择调换房另补偿安置补助费7560元，实际领取拆迁款数额为131118元；该协议在底部另备注产权调换面积以房产测绘部门实际测量为准。双方达成协议后，涉案房屋于2014年8月12日交由当地拆迁办。2014年10月18日，原告张成云（乙方）经宿豫区井头惠民法律服务所见证与张成某、被告林树玲（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将其所有的位于宿豫区来龙镇来侍路5号门面房（因政府拆迁补偿给乙方楼房，包括一楼、二楼，约128平方米）房屋所有权及土地使用权转让给乙方；房屋售价为450000元，乙方定于合同签订之日付150000元，余款300000元于房屋交付之日一次性付清；交付时间以政府交付时间为准，如因政府未能按时交付房屋导致甲方无法向乙方交付房屋，因此政府所补偿的营业损失等由乙方所有；乙方付清房款后该拆迁补偿的门面房所有权转移归乙方所有，同时甲方将该房屋合同、发票等手续一并转移给乙方；乙方今后如需办理相关产权登记手续或过户手续，甲方应积极配合（过户费及相关费用由乙方承担），如不配合视为违约；协议生效后，任何一方不得违约，如有一方违约应按房屋时价的30%承担违约金（包括一方以房屋未办理过户手续为由要求确认权属或其他要求视为违约）；······。当日，张成某银行账户存入银行存款150000元。2017年8月，被告张先猛与征收办签订《状元里回迁安置房选房、结算认购书》一份（以下简称认购书），载明认购房屋为状元里D-106商铺一套（面积为153.97平方米，单价为2880元/平方米，总价款为443434元）、状元里7幢三单元305室房屋一套（面积为107.37平方米，单价为1660元/平方米，总价款为178234元），总价款为621668元，因与原拆迁协议约定的调换房总价款不一致，应由被告另支付征收办78728元。2017年8月31日，被告陈茹银行账户显示取款78728元。2017年10月23日，被告张先猛与案外人宿迁创展置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，载明被告张先猛购买状元里D幢106铺（建筑面积为153.97平方米，单价为2880元/平方米，总价款为443434元），该商铺购房款已于2017年10月10日付清；······。2017年10月27日，征收办出具《D4地块置换房屋逾期临时安置过渡费、营业用房停产停业损失费最终结算明细表》（以下简称明细表）一份，载明涉案拆迁前房屋于2014年8月12日交房，临时过渡费至2016年2月12日到期，停产停业损失标准为1009元/月，住宅房屋临时安置过度费标准为630元/月，上述费用计算至2017年8月27日，需补发金额为30250元，扣除已发放金额，尚须补发8939元。2018年4月20，涉案宿豫区状元里D#106铺房屋转移登记至被告张先猛、陈茹名下。案件审理过程中，原告申请保全宿豫区来龙镇状元里D#106号商铺，保全金额为1000000元，本院于2017年12月6日作出（2017）苏1311民初5247号民事裁定，查封被告张先猛名下的位于宿豫区来龙镇来侍路D区106室房屋。根据原告申请，本院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司，对登记在张先猛、陈茹名下的位于宿豫区来龙镇状元里D＃106室房屋﹝房产证编号为苏（2018）宿迁市不动产权第0023304号﹞进行价格、年度租金评估。评估结果为：总价1027800元、年度租金32500元，评估价值时点为2018年10月2日。房屋交付被告后，原告要求被告交付房屋并协助办理产权过户手续，被告拒不配合，因而成讼。本案争议焦点为：一、原告要求被告交付房屋并协助办理过户能否得到支持？二、原告要求被告支付政府补贴款、房屋租金、违约金、过户费用有无事实和法律依据？关于第一争议焦点。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告张成云与张成某、被告林树玲签订的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因当事人签订该协议时，涉案原宿豫区来侍路5号门面房已拆迁，结合《协议书》中“因政府拆迁补偿给乙方楼房，包括一楼、二楼，约128平方米”及《征收安置协议》中产权调换的门面房面积亦为128平方米等内容，应能够认定合同当事人之间的买卖标的物为拆迁补偿的房屋即宿豫区来龙镇状元里D#106商铺。因《征收安置协议》中已载明“产权调换面积以房产测绘部门实际测量为准”，故对于被告要求原告按市场价格支付超出面积的辩解，本院不予采信。合同签订后，当事人应按照合同约定履行各自的义务。张成某去世后，因被告林树玲、张先来、张月利作为张成某的继承人均表示放弃相关继承权利，被告张先猛作为法定继承人依法继承上述房产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。故被告张先猛在继承上述房屋并办理产权登记后仍应对张成某所负的合同债务进行清偿，应按合同约定向原告交付涉案房屋并办理相关产权变更手续，被告陈茹作为涉案房屋登记的共有人，亦应配合办理相关过户手续。被告张先猛、陈茹辩称涉案房屋系其支付对价购买，结合征收安置协议中载明的被征收人应得拆迁款数额、补偿被征收人的现金数额及认购书中载明的涉案房屋价格等因素，本院认为，被告的该辩解没有事实和法律依据，本院不予采信。同时按合同约定，原告应在房屋交付之日向被告支付购房余款300000元，根据证人刘某的证言及原告提交的张成某署名的借条内容，能够认定原告向张成某出具款项真实，因借条中已载明可以从房款中扣除，系双方当事人真实意思表示，故原告在向被告支付购房款时应将相应款项予以扣除，结合相应款项金额，原告尚须向被告支付购房款235600元。关于第二争议焦点。本院认为，原告主张的政府补贴款系《协议书》约定的应支付给原告的款项，《协议书》已载明“三、交付时间为以政府交付时间为准，如因政府未能按时交付房屋导致甲方无法向乙方交付房屋，因此政府所补偿的营业损失费等由乙方所有”，该约定明确政府补偿的营业损失费归原告所有，约定内容系双方真实意思表示，合法有效，故对于政府补偿的营业损失费应由原告享有。因征收办《明细表》载明，拆迁前房屋于2014年8月12日交房，临时过渡费至2016年2月12日到期，停产停业损失标准为1009元/月，住宅房屋临时安置过度费标准为630元/月，上述费用计算至2017年8月27日，故原告应得的营业损失为商铺的停产停业损失，应按1009元/月计算至实际交房之日即2017年8月27日，共计19003元。关于原告主张的违约金、租金损失及过户费用损失，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持，故在违约金不低于损失的情况下，守约方不能同时主张违约金和损失。本案原告主张按合同约定即房屋评估价值的30%要求被告承担违约金308340元，被告辩称应以签订合同时的30%计算，因《协议书》约定“如有一方违约应房屋当时价格的30%承担违约金”，结合文义及全文，原告主张以评估价值计算30%符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。而原告主张的租金损失65000元系其可得利益损失，因其主张的计算标准和期间不违反法律规定，本院予以认定。关于原告主张的被告将涉案房屋登记在其名下导致原告产生的过户费损失250000元，因《协议书》中并未明确约定在办理房屋登记时直接登记在原告名下，仅约定过户费由原告承担，故原告要求被告承担过户的税费缺乏依据，且即便原告存在税费损失，该损失亦可包含在违约金中。综上，原告提供的证据并不足以证实违约金低于造成的损失，故对于其要求增加计算租金损失、税费损失的主张，本院不予支持。被告辩称违约金过高，但未提供证据予以证明，故对于该辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张先猛、陈茹于本判决发生法律效力之日起十日内协助将宿豫区来龙镇状元里D#106商铺过户至原告张成云名下；二、被告张先猛于本判决发生法律之日起十五日内将宿豫区来龙镇状元里D#106商铺交付原告张成云，原告于被告交付房屋时向被告张先猛支付购房款235600元；三、被告张先猛于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张成云停产停业损失19003元、违约金308340元，共计327343元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10336元，保全费5000元，评估费7000元，合计22336元，由原告负担11187元，被告张先猛负担11149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  康 凯人民陪审员  赵思文人民陪审员  刘斯华二〇一九年十二月十三日书 记 员  郭 晓书 记 员  张雨沫附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国继承法》第三十三条【继承遗产与清偿债务】继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。