广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初2589号原告：江门市纳美五金实业有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：张铁华。委托诉讼代理人：陈保谕，广东领华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立，该公司总经理。被告：广东同方科技园有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：翟健翼。法定代表人：范新。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。原告江门市纳美五金实业有限公司（以下简称“纳美公司”）与被告广东同方科技园有限公司（以下简称“同方公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纳美公司的委托诉讼代理人陈保谕、张立，被告同方公司的委托诉讼代理人黄丽斌到庭参加诉讼。现已审理终结。纳美公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告赔偿损失合共10084070.63元，包括：1、工厂搬迁费用2856100元；2、公司员工待岗工资损失5097285元；3、原租赁厂房装饰装修损失2030103.63元；4、鉴定费用100582元。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月间，原，被告签订《租赁合同书》，约定将位于鹤山市共和镇祥和路326号e座、f座二楼厂房出租给原告。合同签订后，原告为履行合同安排工厂搬迁和机器设备的安装调试等工作，并依据合同约定按时支付租金。直到2018年3月27日，原告收到被告递交的《租赁合同书》的解除通知书，被告在合同未到期的情况下，单方要求解除合同，并限令时间要原告搬离厂房。原告认为，被告据以解除合同的理由不成立，涉案厂房属于三旧改造区域，被告应当知道自己出租的厂房在短期内有因自己申请商业改造的行为而被拆迁的风险，但被告非但没有告知上述风险，反而与原告签订长达13年的合同，并且企图以合同约定单方免除自己的责任，被告的行为有违合同诚实信用原则。双方约定的租赁期远远未到，被告要求提前解除租赁合同，实属违约在先，而且原告须另行选址、对租赁场所按生产所需进行必要的装饰装修、拆卸并安装机器设备等，而造成停止生产经营，产生了相应的损失。具体包括：1、因搬迁实际产生的工厂搬迁费用2856100元。2、公司员工待岗工资损失共5097285元，原告在两次的搬迁停业期间有正常向员工发放工资，其中2016年3月-7月的搬迁期间，公司员工待岗工资费用合共为3016226元，2019年1-4月再次第二次搬迁导致公司员工待岗工资费用合共为2081059元。3、原租赁厂一房装饰装修损失2030103.63元，广东信恒保险公估有限公司出具的评估报告显示，由原告投资修建的搭棚装饰工程、厂区门口通道修建及搭棚工程的装饰装修工程、办公室仓库包装部装潢工程的装饰装修工程的剩余价值合计1889060.23元，但原告认为评估报告认定的使用期间有误，应当为2030103.63元。4、鉴定费用100582元，原告申请贵院委托广东信恒保险公估有限公司对原告对原承租鹤山市共和镇祥和路326号E座、F座厂区内装饰装修剩余价值、财物搬迁费用进行鉴定而产生的必要的鉴定费用。原告承租到被告要求解除合同才两年时间，原告投入大量人力物力予以经营。现租赁期未到提前搬迁造成的损失，责任完全在与被告，被告须向原告进行赔偿。为维护原告集体的财产不受侵犯，原告提起本诉，请求判如所请。同方公司辩称，我方认为应该驳回原告的请求。理由是：1、根据双方签订的租赁合同书第9.1（1）条，涉案的租赁物因三旧改造需要拆迁，本合同无条件解除，国家赔偿款中的搬迁费归乙方（原告）所有，其他费用归甲方（被告）所有。本案中被告没有收到任何的国家赔偿款，没有支付搬迁费的义务。根据生效的江门市中级人民法院（2019）粤07民终1479号民事判决，涉案的租赁合同书合法有效，而且被告解除该租赁合同书合法，因此被告并无过错，无需赔偿原告的任何损失；2、原告要求被告赔偿的搬迁费用没有充分证据予以证明，GDXH[2019]第G003号信恒保险公估有限公司的评估鉴定报告对于搬迁费用损失部分，具体异议见我方提交的书面质证意见及证据交换时所作的陈述。要求被告赔偿的员工待岗工资损失，也没有充分证据予以证明，原告提交的纳美五金2019年1月-4月工资汇总表的真实性无法确定，有倒签嫌疑，而且没有相关支付凭证、纳税证明予以印证，不能作为本案依据，而且根据原告所提供的证据其至2019年5月才开始搬迁，2019年1月-4月工资与其主张的工资损失无关。原告提供的顺事宝洁公司2016年3-7月工资汇总表的真实性无法确定，有倒签嫌疑，而且没有相关支付凭证、纳税证明予以印证，不能作为本案依据，而且这是顺事宝洁公司在2016年的工资汇总，与原告主张的公司损失无关，更何况这是原告声称的第一次搬迁费用中的工资损失，更与本案无关。况且员工待岗工资损失属于间接损失，更不应当由被告予以赔偿。对于原租赁厂房的装饰装修损失，没有充分证据予以证明，GDXH2019第G003号信恒保险公估有限公司的评估鉴定报告对于装饰装修损失部分我方有异议，具体异议见我方提交的书面质证意见及证据交换时所作的陈述；3、由于我方解除合同合法，鉴定费用也不应当由我方承担。另外,我方认为信恒保险公估有限公司的评估鉴定报告有部分错误,并已提出异议,申请重新鉴定或进行补充鉴定。经审理查明：2016年，原告纳美公司（合同乙方）与鹤山市同方照明科技有限公司（合同甲方）签订《租赁合同书》，由原告租赁位于鹤山市共和镇祥和路326号E座及F座部分厂房，合同约定：“1.1厂房租赁面积为17413平方米，通道面积为3835平方米。2.1鹤山市共和镇祥和路326号E座厂房面积为11155平方米，通道面积为3835平方米，租期为13年，自2016年3月15日起至2029年3月14日止；2.2鹤山市共和镇祥和路326号F座部分厂房面积为6258平方米，租期为11年11个月15日，自2017年4月1日起至2029年3月14日止。3.1鹤山市共和镇祥和路326号E座厂房的租金为含税价78330元/月（大写：人民币柒万捌仟叁佰叁拾元整）；鹤山市共和镇祥和路326号F座部分厂房的租金为含税价32855元/月（大写：人民币叁万贰仟捌佰伍拾伍元整）。9.1有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任：（1）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方退回乙方所交的履约保证金，国家赔偿款中的搬迁费归乙方所有，其他费用归甲方所有。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。”。该合同还约定了其他事项，由原告及鹤山市同方照明科技有限公司分别盖章确认。租赁上述厂房后，原告将该厂房用于生产经营。2017年7月25日，鹤山市公安局作出《房屋门（楼）牌编码通知》，房地产权证号为粤房地证字第××号的原房屋门牌编码由“鹤山市共和镇祥和路326号E座”变更为“鹤山市共和镇祥和路326号之五”；房地产权证号为粤房地证字第××号的原房屋门牌编码由“鹤山市共和镇祥和路326号F座”变更为“鹤山市共和镇祥和路326号之六”。后因涉案厂房进行“三旧”改造，鹤山市同方照明科技有限公司2018年3月27日向原告发出《关于解除通知书》，声明相关租赁合同于2018年5月27日依法解除，并要求原告在2018年5月27日前搬离涉案厂房。因原告未在限期内搬离，鹤山市同方照明科技有限公司遂于2018年9月5日以（2018）粤0784民初2637号案向本院起诉本案原告纳美公司，请求纳美公司搬离租赁厂房并支付占用费等。本院于2018年12月17日作出该案民事判决书，判决纳美公司应于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房并将该部分厂房完好返还给鹤山同方照明科技有限公司，并自2018年7月30日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房之日止按222370元/月的标准向鹤山同方照明科技有限公司支付占用费等。纳美公司不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2019年6月29日作出（2019）粤07民终1479号民事判决书，确认同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件，并判决：“一、维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2637号民事判决第一项；二、变更广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2637号民事判决第二项为：江门市纳美五金实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内偿付广东同方科技园有限公司厂房占用费（自2018年7月30日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之五厂房及之六部分厂房之日止按144540.5元/月计算）等。”。该二审判决书现已生效。另查明：鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日变更企业名称为广东同方科技园有限公司即被告同方公司，原、被告双方均书面确认被告的名称变更的事实，并表示无需再次复庭核实。在本案审理过程中，本院依原告申请，委托评估机构广东信恒保险公估有限公司（以下简称“评估机构”）对原告厂区内修建的搭棚装饰工程、厂区门口通道修建及搭棚工程的装饰装修工程、办公室仓库包装部装潢工程的装饰装修工程的剩余价值及搬迁费用进行评估，该评估机构于2019年10月18日出具GDXH[2019]第G003号《评估报告》，核定：原告厂区内“工厂水电安装工程”的剩余价值460067.43元、“车间水电安装工程”的剩余价值72200元、“厂区内修建搭棚工程”的剩余价值535468.19元、“厂区门口通道修建及搭棚工程”的剩余价值93732.5元、“办公室仓库包装部装潢工程”的剩余价值727592.12元，总的剩余价值合计为1889060.23元（460067.43元+72200元+535468.19元+93732.5元+727592.12元），搬迁费用合计为786800元（工厂搬迁费用403000元+冲压切割钻孔和焊机设备调试费136800元+棠下新车间搬迁费用165000元+棠下车间所有设备调试费用82000元）。原告为此支付了鉴定费100582元。原告认为被告应对因解除合同造成的损失承担赔偿责任，因与被告协商未果，故诉至本院，形成本诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告纳美公司与鹤山市同方照明科技有限公司签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。后鹤山市同方照明科技有限公司企业名称变更为广东同方科技园有限公司即被告同方公司，企业名称变更不影响上述租赁合同的效力和履行，故原告及被告双方仍应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案《租赁合同书》解除后，原告的各项损失如何核定？二、被告应否赔偿原告的损失？如应承担责任，金额如何确定？一、关于涉案《租赁合同书》解除后，原告的各项损失如何核定的问题。《租赁合同书》约定原告租赁被告厂房的租赁期限长达十多年，为此原告对厂房进行装饰装修、设备搬迁及安装调试等进而生产经营，仅经过两年多时间即解除租赁合同，原告对涉案租赁厂房进行装修等投入后没能按照合同预设的期限进行生产经营并搬迁他址确遭受了一定的损失。原告诉称认为其损失合共10084070.23元，其中包括装饰装修残值损失为2030103.63元、搬迁费为2856100元、员工待岗工资损失为5097285元及鉴定费用100582元。本院委托的评估机构根据原告的申请对其装饰装修残值损失及搬迁费出具了前述评估结论，原、被告分别对以上评估所确定的基准日、折旧年限及核算的金额等方面持有异议，被告并提出重新鉴定或补充鉴定申请。根据评估机构出具的《评估报告》，评估人员与双方人员共同对涉案厂房进行现场查勘，并对损失项目进行核实，再结合原告提供的相关合同、收据等书面材料按照相关规定作出以上评估结论，且该机构评估人员具备相应的鉴定资质、鉴定程序合法，在原、被告双方均未能提供充分的理由及证据证实评估方法及计算确存在明显错误或重大瑕疵的情况下，该评估结论应予以采信，故本院对原、被告的异议均不予采信，对被告的重新或补充鉴定申请亦不予准许。因此，本院确认原告厂区内修建的搭棚装饰工程、厂区门口通道修建及搭棚工程的装饰装修工程、办公室仓库包装部装潢工程的装饰装修工程的剩余价值合计为1889060.23元，搬迁费用合计为786800元。至于原告主张的装饰装修残值损失及搬迁费的超出部分及员工待岗工资损失5097285元，因缺乏充分依据证实，本院不予核定。二、关于被告应否赔偿原告上述损失？如应承担责任，金额如何确定？首先，关于原告厂区内修建的搭棚装饰工程、厂区门口通道修建及搭棚工程的装饰装修工程、办公室仓库包装部装潢工程的装饰装修工程剩余价值1889060.23元的部分，因生效的（2019）粤07民终1479号民事判决书确认了被告同方公司因“三旧”改造解除案涉租赁合同符合合同约定的解除条件，《租赁合同书》的解除并非因原告或被告的违约行为而是因不可归责于双方的事由所致，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”，被告对原告的以上装饰装修残值损失无需承担赔偿责任，但应按照公平原则分担原告上述损失，对其予以适当补偿。结合原、被告约定的租赁期限、原告投入情况及损失金额，双方应各自按50%的比例分担上述损失较为合理，故被告应向原告补偿装饰装修残值损失为944530.12元（1889060.23元×50%）。至于被告辩称认为原告的水电安装、装饰工程及厂区内修建搭棚工程及厂区门口通道修建及搭棚工程未经其同意，由于被告未能举证在合同履行过程中对原告的安装、装修及搭棚行为提出异议，故应视为被告对原告的以上行为予以认可，本院对被告提出的以上辩称不予采信。其次，关于搬迁费用786800元，原、被告虽未明确约定搬迁费的负担问题，但如前所述，双方《租赁合同书》解除是因不可归责于双方的事由所致，且涉案的“三旧”改造是被告自行申报，并终由被告获利，如若由原告一方全部承担数额较大的搬迁费用，则对其显失公平，故同理，对于搬迁费应参照上述装饰装修残值损失的处理，由被告按照公平原则对原告进行补偿，分担的比例亦应以50%为限较为适宜，故计得被告应补偿原告搬迁费用为393400元（786800元×50%）。对于评估鉴定费用100582元，结合本院对鉴定结论的采纳情况及原告损失的处理结果，原告已预交的上述鉴定费用由原、被告各自承担一半（50%），即被告承担鉴定费50291元（100582元×50%）。对于原告诉称的其他超出部分的损失，原告请求被告承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、被告广东同方科技园有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告江门市纳美五金实业有限公司装饰装修残值损失944530.12元及搬迁费用393400元。二、驳回原告江门市纳美五金实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125613.8元（原告已预交），由原告江门市纳美五金实业有限公司负担115900.5元，被告广东同方科技园有限公司负担9713.3元。原告多缴的受理费9713.3元，由本院予以退回；被告应向本院补缴受理费9713.3元。本案鉴定费100582元（原告已预交），由原告承担50291元，被告承担50291元，被告应向原告支付其多预交的鉴定费50291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李国华人民陪审员  殷伟忠人民陪审员  林倩仪二〇一九年十二月九日法官助理王青书记员李敏静