贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10079号原告：庞娟，女，1980年1月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州银海益沣房地产开发有限公司，住所地贵阳市中华北路18号银海大厦南7楼。法定代表人：曹明华。委托诉讼代理人：刘林娜，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所实习律师。原告庞娟与被告贵州银海益沣房地产开发有限公司（以下简称“银海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞娟，被告银海公司的委托诉讼代理人刘林娜、王雪飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告取得原告所购停车位的所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，并将办理停车位产权转移登记的有关文书交付原告，并协助原告办理车位产权登记事宜；2.判令被告支付原告逾期办理车位产权违约金，自2016年4月30日起至2019年12月30日止共1340日违约金34840元，并保留继续追诉的权利；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2011年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的银海元隆广场4栋22层2号房产。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了相应购房款。2、原告与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议（产权车位）。3、鉴于补充协议未对逾期办理车位产权违约责任作出明确约定，遵循意思表达一致的原则，请求贵院比照本协议第三条之逾期交付车位使用权的违约金标准，判定原告按照车位出让价款每日万分之一的标准(车位款260000元，违约金每日26元）支付逾期办理车位产权的违约金。经原告与被告多次协商无果后诉至本院。被告银海公司辩称，原告主张的违约金诉请于法无据，请求驳回。第一，被告已按约定按时交付了车位，合同主要义务已履行完毕，未能将车位所有权初始登记并将有关文书交付原告，非被告主观故意不作为，而是因为国家政策调整，被告被迫违约；第二，从价款合同看，二原告获得车位仅支付了部分价款，却以总价款计算违约金，违背公平等价有偿原则；第三，补充协议未约定违约金条款，不应当承担赔偿违约金责任，且被告尚未完成车位所有权初始登记，应承担的是继续履行的违约责任；第四，案件已经过诉讼时效，请求权利在2018年4月30日前，现原告第二项诉请已经过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2011年5月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的银海?元隆广场第4栋（4）1单元22层2号房屋一套，房屋总价款为1831247元。买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期购房款831247元，余款100万元以银行按揭贷款方式支付。同日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订合同附件十三《补充协议（产权车位）》一份，该《补充协议（产权车位）》约定：“根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，出卖人、买爱人双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就《商品房买卖合同）中第二章关于购买商品房情况及第三章购买商品房的计价方式与价款达成如下补充协议：第一条：关于购买商品房情况的补充说明。1、乙方已于2011年5月27日购买甲方开发并出售的银海·元隆广场4栋1单元22层2号房屋，（合同编号：2011-007）。2、购买的商品房除包括《商品房买卖合同》已经约定的商品房外，还包括位于贵州省贵阳市云岩区，‘银海·元隆广场’负二层4区18号车位，车位编号为：Ｂ2-4-18。（具体位置见本附件地下室车位布置平面位置图）；3、该车位的属性为：拥有独立产权的停车位；4、该车位的相关权益随该车位的产权转移一并转移。第二条：关于购买商品房计价方式与价款的补充说明。《商品房买卖合同》中第三章第七条关于计价方式与价款已经（2）：（2）房款1831247元中已包含了260000元的车位款。乙方需另行支付人民币3000元整。……第五条：使用期限1、自本协议生效之日起乙方即有权获得该停车位所有权，该停车位的使用期限自本协议生效之日起至‘银海·元隆广场’商品房土地使用权期限届满时止。第六条：转移登记甲方承诺于2016年4月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与乙方另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给买受人，办理转移登记涉及的相关税费由乙方承担。……”另查明，原告另向被告交纳车位款3000元。被告取得的预售许可证载明的预售范围包括1-7栋、10栋地下车库。涉案车位所在楼层未取得大产权证书。审理中，原告表示因被告在合同中约定交房的时间为2012年9月，但实际交房是在2013年6月左右，达到合同约定的退房条件，因此，业主要求集体退房，后经过协商，被告将市场差额以优惠券的形式返还业主，可以用于购买公司物业，因此原告用于购买车位，故车位款应当以合同约定计算，至于本案，应当适用商品房的司法解释。被告认可已按商品房买卖合同的约定收到被告支付的全部购房款，但其认为原告的购车位款是用优惠券抵扣，应为3000元，且不能适用商品房买卖合同的解释。被告另行提交国有土地使用权出让合同【筑国土出（2003）第98号】、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房销售现房证明书、贵阳市政府办公厅【筑府办函(2016）127号】文件。拟证明：1、证明被告开发的银行元隆广场用地于2003年10月15日与贵阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》后，被告已按合同约定缴纳了2016.1162万元的土地出让金，同时也按国家要求办理了土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证等；完全符合办理停车位所有权初始登记的条件。2、商品房销售现房证明书证明银海元隆广场的住宅和部分车库是办理了大产权证。正是因为市政府2016年转发给市国土局的文件，政府依据该文件要求被告交纳1000多万的地下空间部分的土地出让金，被告认为该文件不适用于发布之前已签订的《国有土地使用权出让合同》和已开发建成的地下空间，政府的要求显然违背“法不溯及既往”的基本原则。因此，被告未完成停车位所有权的初始登记并非其主观恶意，而是因政府政策调整导致。上述事实，有原、被告的当庭陈述及其提交的《商品房买卖合同》《补充协议(产权车位)》《收款收据》、国有土地使用权出让合同、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋预售许可证、商品房销售现房证明书、贵阳市政府文件等经庭审质证的证据附卷佐证，并有庭审笔录在案为凭，足以认定。本院认为，合法的商品房销售合同关系依法受法律保护。案的争议焦点为：一是诉讼时效如何认定；二是本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；三是逾期办证违约金如何计算。首先，关于诉讼时效如何认定方面。因双方约定被告取得上述车位所有权的初始登记时间为2016年4月30日，但被告一直未履行该义务，且至今仍不具备履行条件，故被告一直处于违约状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案的诉讼时效为三年，经核算，从立案之日（2019年9月6日）起前三年的逾期办证违约金未过诉讼时效，但2016年9月6日之前的违约金因已超诉讼时效。其次，关于本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》方面。本案中原、被告签的《商品房买卖合同》附件十三《补充协议（产权车位）》，约定被告于2016年4月30日前，取得该停车位所有权初始登记，并根据本协议约定的支付款金额与原告另行签署《停车位买卖合同》，将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，说明双方签订的车位合同是转移所有权的买卖合同，且根据被告提交的预售许可证明来看，其预售范围包括“银海·元隆广场”1-7栋、10栋地下车库，本案诉争车位位于其中，该地下车库是作为房屋配套设施，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。最后，关于逾期办证违约金如何计算方面。被告未在约定的时间内取得涉案车位的所有权初始登记，并将办理停车位转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，但双方在《补充协议》中并未约定逾期办证违约金的计算标准，本应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定进行计算，但现原告自愿以低于逾期贷款利息的标准主张该违约金，本院从其自愿。至于车位款的问题，根据合同约定原告的购房款1831247元中已包含了260,000元的车位款，原告需另行支付3000元，因此，车位款应为263000元（260000+3000）。由此，逾期办证违约金应为31823元[车位款263000元×每日万分之一×逾期天数1210日（2016年9月6日起至2019年12月30日）]。另对于原告要求判令被告取得所有权初始登记，并与原告另行签署《停车位买卖合同》的诉请，因涉及行政机关的管理事务，本案不宜处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，拟判决如下：一、被告贵州银海益沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告庞娟自2016年9月6日起至2019年12月30日止期间的逾期办证违约金31823元；二、驳回原告庞娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671元，减半收取335.5元，由原告承担29.5元，被告承担306元（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十二月三十一日书记员 廖雨濛