黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初561号原告：宁慧敏，女，1956年10月12日出生，汉族，现住桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，女，桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：佳木斯金鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区万象街北段道东。法定代表人：赵发军，男，总经理。委托诉讼代理人：李响，男，公司职工。第三人：吴琼，女，1986年10月25日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。原告宁慧敏与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司、第三人吴琼所有权确认合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁慧敏的委托诉讼代理人靳力红、被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李响到庭参加诉讼。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经庭审确定该案的案由为房屋买卖合同纠纷。本案缺席审理，现已审理终结。原告宁慧敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告优先履行桦川悦来镇世纪星城小区C#107商服的房屋买卖合同；2、请求判令被告履行协助原告办理不动产权登记的义务；3、请求被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2012年10月14日原告与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司签订一份世纪星城认购预定书，购买位于桦川县××镇世纪星城小区××＃××面积101.46平方米商服，当日交付总价款811680元，且当日办理入户，原告自入户以来一直居住使用至今。因被告的原因，此小区一直不能办理产权证，直至2017年原告到桦川不动产登记中心办理不动产证时,才得知本案争议的房屋被被告于2015年1月5日销售给第三人吴琼。被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，法院应驳回原告的诉讼请求。理由为：1、原告将被告开列为被告，主体不适格。2011年2月梁雪枫与佳木斯金鑫房地产开发有限公司达成了一份意向性挂靠合作开发协议。由于梁雪枫没有向公司交纳管理费，双方未实际履行该份合作开发协议。2013年4月9日其公司已在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任”；2、梁雪枫涉嫌私刻佳木斯金鑫房地产开发有限公司公章及冒签佳木斯金鑫房地产开发有限公司法定代表人赵发军签名开发的世纪星城小区项目与被告无关，其不应当承担责任。第三人吴琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告为支持其诉讼主张，诉讼过程中提供如下证据：证据一、2012年10月14日佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部为原告出具的世纪星城认购预定书复印件和收款票据复印件各一份、装修保证金票据复印件一份、土地证票据复印件一份、物业费票据一份、租赁合同复印件一份，证明原告以全款的购买方式购置了本案争议的房屋，且至今一直居住使用，是本案实际合法占有使用人。经庭审质证，被告对原告提供的该组证据不发表质证意见。因为原告的该组证据是开发人梁雪枫的个人行为，涉嫌私刻公章，以公司的名义与原告方签订合同，所用的合同章是梁雪枫涉嫌私刻伪造的公章，关于私刻公章，被告已经向公安局进行报案，与被告没有事实和法律上的关系，因此被告不质证，也不承担因此引起的法律后果。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，第三人吴琼经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。被告对原告提供的该组证据不发表质证意见。但原告提供的该组证据均是证据原件，本庭对证据的真实性予以确认，该证据能够证实原告于2012年10月14日全款购买案涉房屋以来一直居住至今的事实。证据二：桦川县发改和改革局文件一组（5份）2011年1月佳木斯市金鑫房地产开发公司关于建设世纪星城小区立项申请致桦川县县委县政府文件1份、2011年4月佳木斯市金鑫房地产开发公司关于建设世纪星城小区立项申请致桦川县发改局文件1份、2011年2月22日桦川县世纪星城建设项目协议书（甲方桦川县人民政府，乙方佳木斯市金鑫房地产开发公司，负责人梁雪枫）、2011年4月13日桦发改发（2011）11号文件关于佳木斯金鑫房地产开业有限公司世纪星城住宅小区建设项目核准批复文件一份、2012年9月3日佳木斯金鑫房地产开发公司关于世纪星城小区增加建筑面积的申请报告文件一份。该证据证明被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司至2011年1月向桦川县人民政府申请立项桦川世纪星城小区开发建设项目并且认定梁雪枫为此项目的负责人，也经得了桦川县人民政府、桦川发改局核准同意，立项并开发，对世纪星城小区进行棚户区改造，被告作为本案的被告出庭，主体适格。经庭审质证，被告对上述证据有异议，提出从该文件上的字头上看所列公司名称与被告公司名称不符，被告公司是佳木斯金鑫房地产开发有限公司该文件字头多了一个佳木斯”市”，少了一个”有限”，与被告公司名称不符，文件上所用公章是涉嫌私刻伪造。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，第三人吴琼经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。鉴于被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司对上述对该证据有异议，本院结合被告提供的证据二、2013年4月19日佳木斯金鑫房地产开发有限公司在佳木斯日报发表的声明，可以认定被告是本案适格的诉讼主体。被告为支持其诉讼主张，诉讼过程中提供如下证据：证据一、佳木斯市中医院司法鉴定所作出的两份司法鉴定意见书。该证据证实：1、桦川世纪星城小区的工程质量终身责任备案书加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章与被告所有的公章不是同一枚公章；2、桦川世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的佳木斯金鑫房地产开发有限公司法定代表人赵发军的签名不是本人所签。经庭审质证，原告对该份证据有异议，异议内容为该份证据与本案没有任何关联性，不能作为本案的证据使用。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，第三人吴琼经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。该份证据仅能证实桦川世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的公章及法定代表人签名不真实，不足以证实桦川世纪星城小区项目中加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章及法定代表人的签名不真实，故本院对被告用该份证据证实的内容不予确认。证据二、2013年4月19日佳木斯金鑫房地产开发有限公司在佳木斯日报发表的声明，该证据证明金鑫公司已经登报声明收回所有对下属分公司的业务授权，所有以本公司名义进行的开发等一切商业活动均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为本公司不负任何法律责任。经庭审质证，原告对该份证据的真实性没有异议。对证明的问题有异议，被告的公告行为不能证明被告在与桦川世纪星城项目部授权后在行政部门进行了公章备案，也不能证明被告在公告后桦川世纪星城项目部停止了以其名义进行的对外销售的商业活动，且被告并没有将公告送到桦川房地产管理部门进行备案并告知，桦川世纪星城项目部一直以挂靠的名义进行的房屋拆迁、房屋销售活动，被告对其是一种默示行为，是认可的。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，第三人吴琼经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。鉴于原告对证据的真实性无异议，法庭对该份证据的真实性予以确认。但本案争议的认购预定书发生时间为2013年4月19日前，结合原告提供的证据二，对被告用该份证据否认原、被告之间签订认购预定书的事实不予确认。证据三、桦川县公安局受案回执一份。该证据证明梁雪枫冒用佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章，因为严重违法，所以被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司已到桦川公安机关报案，公安机关已经受理。经庭审质证，原告对公安局受案的回执真实性没有异议，对证明的问题有异议。提出庭审中，被告提供的鉴定意见书中，针对的是梁雪枫在住建局提供的工程质检书中加盖的公章及法人签字进行真伪鉴定。鉴定结果属实，被告仅能对梁雪枫私刻公章追究其刑事责任，其结果不能作为被告与原告之间房屋买卖合同无效的证据。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，第三人吴琼经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。鉴于原告对证据的真实性无异议，对该份证据证实梁雪枫涉嫌私刻公章的事实予以确认。法庭出示依法调取的证据：2018黑0826民初1358号民事卷宗合作开发协议两页。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无异议。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无异议，提出被告公司与梁雪枫只是意向合作，没有实际履行合作。第三人吴琼经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，第三人吴琼经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。鉴于原、被告对证据的真实性无异议，本院对该份证据予以采信。综上，本案查明的事实如下：2012年10月14日原告与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司签订一份世纪星城认购预定书，购买位于桦川县××镇世纪星城小区××＃××室面积为（101.46平方米）的商服，总价款811680元，原告当日全额交付房款且当日办理入户，原告自入户以来一直居住使用至今。因被告原因，此小区一直不能办理产权证，直至2017年原告到桦川不动产登记中心办理不动产证时，才得知本案争议的房屋于2015年1月5日被被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司将涉案房屋在原桦川房产管理局（现桦川房产服务公司）合同备案为第三人吴琼。另查明，被告与梁雪枫在2011年2月23日签订房屋开发合作协议，梁雪枫挂靠被告名下开发桦川世纪星城小区。2013年4月9日被告在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任。本院认为，2015年1月5日诉争房屋在桦川房产服务中心虽然显示合同备案为第三人吴琼，但第三人吴琼未向本院提供购房合同、交付购房款收据、房屋实际交付、实际缴纳水电热以及物业等费用的相关证据，仅凭在房产部门的备案登记，无法证实第三人与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部之间是否达成对于诉争房屋买卖的真实合意，亦无法证实买卖合同的真实性。而本案原告宁慧敏于2012年10月14日与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司签订世纪星城认购预定书，购买位于桦川县××镇世纪星城小区××＃××面积101.46平方米商服，当日全额交付总价款811680元。该认购预定书具备商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。基于以上事实，原告与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，且原告于2012年10月14日全款购买了诉争房屋后，一直实际占有使用至今，在占有使用期间，第三人从未向原告提出主张，其行为不符合常理，本院对原告主张优先履行诉争房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。本案中被告主张在2011年2月其与梁雪枫签订了合作开发协议，由于梁雪枫未向其交纳管理费，该合作开发协议未实际履行，梁雪枫冒用被告名义办理了项目开发的各项手续，其在本案中不是适格的诉讼主体。对被告的这一主张，鉴于桦川悦来镇世纪星城项目梁雪枫办理的建设许可、规划许可等均在被告名下，故本院对被告主张其不是适格诉讼主体的辩称不予支持。由于被告于2013年4月9日已登报收回了下属分公司的授权，本案原告与被告的房屋买卖关系发生在2012年10月份，是发生在被告登报声明之前的行为。因梁雪枫涉嫌冒用被告名义办理各项开发手续，在梁雪枫冒用被告名义办理项目手续事实未侦查之前，本院不宜判决被告履行协助原告办理不动产权登记的义务，故本院对原告主张判决被告履行办理不动产登记义务的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：一、原告宁慧敏于本判决生效之日起优先履行桦川县悦来镇世纪星城小区C#107房屋买卖合同。二、原告宁慧敏于本判决生效之日起十日内自行到桦川县不动产登记中心办理房屋登记手续。三、驳回原告宁慧敏的其他诉讼请求。案件受理费11917元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  崔焱火审 判 员  孙智慧人民陪审员  费义敏二〇一九年十二月八日书 记 员  张 琦