天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初6690号原告：孙宝珠，男，1951年1月5日出生，汉族，天津市果菜食品公司退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王艳玲，天津清慎律师事务所律师。委托诉讼代理人：文亮，天津清慎律师事务所律师。被告：天津市果菜食品公司，住所地天津市河西区越秀路街健春里13-105-108。法定代表人：李淑轩，总经理。委托诉讼代理人：吕杨，天津碧钧律师事务所律师。原告孙宝珠与被告天津市果菜食品公司（以下简称果菜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝珠及其委托诉讼代理人王艳玲、文亮，被告果菜公司的委托诉讼代理人吕杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宝珠向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.依法判令被告退还原告购房款100000元；3.依法判令被告赔偿原告房屋差价损失1690000元；4.案件受理费、鉴定费由被告负担。事实和理由：原告系被告单位的退休职工。1999年原、被告商定，被告将位于河北区房屋出售给原告，原告依约将100000元购房款交付被告，此后被告将该房屋交付原告居住至今。期间原告多次要求被告协助原告办理该房屋过户手续，被告均未予办理。现原告知晓该房屋并未登记在被告单位名下，且被告拒绝协助原告办理过户,故提起诉讼，望判如所请。被告果菜公司辩称，原、被告之间没有书面的购房合同，是否存在口头的购房约定并不清楚，就涉案房屋交给原告时双方如何进行的约定，原告应举证予以证实。此外，原告并未向原告支付100000元购房款，原告主张的房屋差价损失不是由被告造成的。20年前原告购买房屋产权，市场价格也不是现在的价格，原告迟迟不办理相关手续，造成现在的房屋差价应该自行承担损失。即便双方存在相关约定，也是口头约定将房屋的使用权交给原告，属于有偿使用。原告在当时已明知涉案房屋没有办理产权手续，却仍主动要求购买且居住数年没有提出产权异议，现原告主张的经济损失系预期收益损失，应由原告自行承担法律后果。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告孙宝珠系被告单位的退休职工。1999年原告在职期间，经被告单位领导班子研究决定，将案外人天津市河北区建设开发公司所有的坐落河北区房屋出售给原告，总价款为100000元，但双方未就此签订书面协议。彼时，上述房屋用于被告下属单位办公，原告将购房款100000元交付被告后该房屋即由原告居住使用至今。2012年4月6日该房屋办理所有权登记，权利人登记为天津市河北区建设开发公司。原告居住使用涉案房屋期间，被告单位于2003年11月21日盖章出具《证明》一份，主要内容为：1999年经果菜公司领导班子研究决定将该房屋以100000元出售给原告，房屋产权手续待与河北区房地产开发公司协商后给予解决。2009年9月28日被告再次盖章出具《证明》，主要内容为：河北区房屋管理局，我单位员工孙宝珠于2000年4月购买该房屋一套。2017年5月11日原告向本院提起诉讼，要求被告及该房屋产权人天津市河北区建设开发公司继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续。该案诉讼过程中，被告不认可双方存在房屋买卖关系，故不同意原告的诉讼请求。天津市河北区建设开发公司则表示其为涉案房屋的所有权人，其公司与原告之间不存在任何合同关系，也未收取原告或被告单位的任何利益，同时其公司与被告单位不存在关于涉案房屋处分的任何书面材料，该房屋系借给被告单位使用，而不是存在拆迁补偿问题，因此亦不认可原告的诉讼主张。2017年8月21日，本院就该案作出（2017）津0105民初3362号民事判决，认定原、被告之间存在被告将涉案房屋出售给原告的事实，但由于原告未能举证证实该房屋系天津市河北区建设开发公司拆迁被告单位房屋后给予的拆迁补偿以及被告单位对该房屋享有处分权，故驳回了原告的诉讼请求。该民事判决作出后，各方当事人均未提起上诉，已发生法律效力。2019年7月16日，天津市河北区建设开发公司向本院提起诉讼，要求孙宝珠腾交涉案房屋。现原告孙宝珠以诉称为由起诉来院，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同,退还购房款100000元并赔偿房屋差价损失。本案诉讼过程中，原告就涉案房屋在2017年9月5日的市场价值申请司法评估。经本院委托，天津市融信房地产土地资产评估有限公司于2019年10月28日作出津融房字（2019）第G0535号《房地产估价报告》，涉案房屋在该价值时点的市场价值为1690000元，原告为此支付评估鉴定费6900元。上述事实，有双方提交的相关证据材料、证人证言及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告就涉案房屋已形成口头买卖合同并已付诸履行，双方虽未签订书面协议，但并不影响该口头买卖合同的成立和生效，该合同对双方均具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告于2017年8月提起诉讼要求办理涉案房屋所有权转移登记但未获支持，该案民事判决于上诉期满后发生法律效力，原告此时可以确定与被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行。本案中，原告向被告支付购房款后，被告作为房屋买卖合同的出售方未能也无法协助购买方办理房屋所有权转移登记的应尽义务，被告已构成违约。现原告要求解除双方的房屋买卖合同关系及退还购房款100000元，均符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失一节，原告以（2017）津0105民初3362号民事判决的生效时点对房屋市场价值予以评估，该评估结论1690000元应予采纳，原告的房屋差价损失应为1590000元。该损失属于合同完毕履行后原告可获得的利益，对于赔偿责任的承担则应结合双方的履约情况、过错程度等因素酌情确定。本案中，原、被告在1999年约定买卖涉案房屋时，对于该房屋当时并非为被告单位所有的事实均系明知，此后被告于2003年11月21日为原告出具《证明》时，双方对于该房屋仍存在产权未办结的问题再次确认，至2017年9月双方买卖合同确定无法继续履行并发生房屋差价损失，双方均负有过错。综合本案事实，酌定以该损失由原、被告各半负担为宜，即被告应赔偿原告房屋差价损失795000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、解除原告孙宝珠与被告天津市果菜食品公司就坐落河北区房屋形成的房屋买卖合同关系；二、本判决生效后十日内，被告天津市果菜食品公司退还原告孙宝珠购房款100000元；三、本判决生效后十日内，被告天津市果菜食品公司赔偿原告孙宝珠房屋差价损失795000元；四、原告孙宝珠的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元、鉴定费6900元，合计18300元，由原告孙宝珠负担9150元，由被告天津市果菜食品公司负担9150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇一九年十二月三十日法官助理张金改书记员王杰附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。