湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6296号原告：李某，女，1987年5月11日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：鄂艳萍，湖北大晟律师事务所律师，一般授权代理。被告：郭某，男，1988年4月24日出生，汉族，武汉房冠房地产经纪有限公司执行董事，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张汉芝，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：武汉房冠房地产经纪有限公司，住武汉市硚口区解放大道486-494号1栋106室。法定代表人：郭某，系该公司执行董事。被告：罗某，男，1988年8月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：章美妮，湖北驰纵律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋婷婷，湖北驰纵律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：佘某，女，1963年4月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区xx大道x号x楼x号。公民身份号码：420105196304092825。第三人：肖某，男，1962年5月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：佘某，系肖某之妻，特别授权代理。原告李某与被告郭某、武汉房冠房地产经纪有限公司（以下简称房冠经纪公司）、罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因佘某、肖某与本案有直接利害关系，本院依法追加佘某、肖某为本案第三人参加诉讼。原告李某及其委托诉讼代理人鄂艳萍、被告郭某及其委托诉讼代理人张汉芝、被告房冠经纪公司的法定代表人郭某、被告罗某及其委托诉讼代理人章美妮、蒋婷婷、第三人佘某、肖某及肖某的委托诉讼代理人佘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告郭某、房冠经纪公司之间签订的合同编号0001116《存量房居间（买卖）合同》；2、判令三被告共同向原告返还购房款人民币550,000元；3、判令被告郭某向原告赔偿房屋装修损失费人民币11445元；4、判令被告郭某向原告李某支付违约金人民币20,000元，被告房冠经纪公司、罗某对上述款项承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年3月17日，原告因购房需要，与被告郭某、房冠经纪公司签订了合同编号为0001116的《存量房居间（买卖）合同》一份，约定由原告购买被告位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠x栋x单元xx号房屋一套，建筑面积73平方米，房款总价人民币620,000元。原告先后分四次向三被告共支付了房款人民币550,000元，后被告郭某交付了房屋钥匙，原告进行了整体装修，总投入装修款人民币11,445元。2019年6月原告父亲重病住院期间，收到该房屋实际权利人通知，要求原告腾房搬离并直接强行将房屋换锁，原告才得知被告郭某不享有该房屋的实际所有权。因合同目的无法实现，原告找到三被告要求继续履行合同或返还购房款，三被告间互相推诿，无法协商解决。现原告父亲已经去世，所有留下的积蓄都用于购买该房屋，原告已无家可归，衣物、家电、家具、装修均在涉案房屋中被控制霸占，无奈之下原告只能将本案诉至人民法院，恳请人民法院依法维护自己的合法权益。被告郭某辩称：李某与罗某系朋友关系，郭某与罗某系朋友关系。郭某开办了一家房产经纪公司，李某通过罗某介绍购买一套房屋。当时，郭某将其母亲的房屋介绍给李某。李某、罗某、郭某一同去看房屋，李某看中后，就与郭某签订一份买卖合同，郭某收取李某购房定金人民币1,000元。2019年3月19日，罗某以公司名义收取第一笔购房款人民币250,000元，但罗某没有支付公司。同年3月26日，罗某以个人名义收取人民币250,000元，此款罗某没有支付给郭某。第三笔罗某又个人收取人民币49,000元，前后三笔共计人民币499,000元，均没有交付郭某。李某购买诉争房屋时，郭某告诉过李某是郭某母亲的房屋，李某也知道是郭某母亲的房屋。郭某本计划将房屋卖掉收取的房款给部分母亲，但没有获得购房款后，郭某不敢将实情告知母亲。2019年3月，诉争房屋出卖后，郭某母亲于同年7月才知晓此事，发现房屋卖了，就询问郭某，郭某将前后经过告知其母，其母于2019年7月致电罗某，要求李某尽快搬走，否则报警，后郭某母亲就将锁更换了。郭某本计划收到购房款再告诉其母，多次征求其母意见，说慢慢将房款全部收回后全部给母亲，但郭某母亲始终不同意。郭某和罗某多次协商要求罗某尽快将购房款还给郭某，罗某表示已帮郭某用了。现在李某要求返还房款，郭某仅收到人民币1,000元，剩余购房款应由罗某偿还。被告房冠经纪公司辩称：钱都是罗某收的，公司都没有进账。被告罗某辩称：罗某不是适格被告，原告无权要求罗某返还购房款及支付装修损失。本案是房屋买卖合同纠纷，原告的诉讼请求是要求解除合同，其要求罗某返还购房款没有事实法律依据，罗某与原告不存在合同关系，根据合同相对性，罗某不是适格被告。本案中罗某只是房冠经纪公司员工经郭某的指示代收购房款，并依郭某的指示将该笔购房款用于郭某的个人还债，支付房冠经纪公司员工工资，用于房冠经纪公司团建及招待，罗某没有将购房款用于其他，不应当承担返还购房款及赔偿装修损失的责任。第三人佘某、肖某述称：诉争房屋出卖时我们不清楚，任何人无权出卖我们的房子，要求返还房屋，赔偿损失。我们不认可郭某的出售行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证、认证、当事人陈述认定事实如下：被告房冠经纪公司于2017年4月25号成立，经营范围包括经营房地产经纪服务、房屋租赁信息中介咨询服务、商品房销售、房屋维修、装饰工程施工，法定代表人系被告郭某，股东有3人：郭某（持股比例34%）、刘某（持股比例33%）、张某（持股比例33%）。被告罗某与被告郭某2017年初因为同事关系认识，被告罗某于2018年年初入职被告房冠经纪公司，在该公司做经纪人，管理财务。被告房冠经纪公司于2019年5月停业。被告罗某名下注册有武汉房达峰房地产经纪有限公司，也系房地产经纪公司，2019年5月31日成立，罗某系法定代表人、股东（持股比例55%），另一名股东系赵某（持股比例45%）（赵某在被告房冠经纪公司停业前系该公司的经纪人、店长）。原告李某与被告罗某系朋友关系（原告李某与被告罗某的妻子系高中同学）。第三人佘某、肖某系夫妻关系，于1987年7月24日登记结婚，郭某系佘某、肖某之子。位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠小区x栋x单元xx室（建筑面积73.07平方米）房屋系第三人佘某于2014年12月9日自其侄子佘某处通过仲裁调解让渡获得该房屋权益。第三人佘某于2015年取得该房屋后进行了装修，并将房屋交给其子郭某居住使用。2018年年底，郭某将上述位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠小区x栋x单元xx室（建筑面积73.07平方米）房屋挂在被告房冠经纪公司出售。2019年3月初，李某计划买房，被告罗某给李某介绍了诉争房屋。被告郭某将诉争房屋钥匙交给房冠经纪公司店长赵某，由其带李某看房。同年3月17日，在房冠经纪公司店内，郭某作为卖方（甲方）、李某作为买方（乙方）、房冠经纪公司作为经纪代理方（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001116）一份，约定：甲方出售的房屋位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠x栋x单元x号房，建筑面积73平方米。房屋交易成交价为人民币620,000元。合同签订之日，乙方支付定金人民币1,000元（定金自动转为房款）。合同签订当日，甲方将合同中房屋的产权证（商品房合同）原件、土地证原件、交由丙方保管，用于办理过户、贷款手续。乙方剩余购房款人民币619,000元支付方式为：首付人民币300,000元于2019年3月25日前存入中介账户，由中介方保管，尾款人民币319,000元于乙方人民币70,000元放款后和其余房款人民币290,000元全部交给甲方。乙方承担过户、办证费用。合同签订之日，乙方需向丙方支付经纪代理费人民币6,000元。甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效。如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押，租赁等行为或情况应告知乙方，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权或租赁等方面纠纷或不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任。甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的应按照合同约定承担相应的赔偿责任。合同未尽事宜，由三方另行商定，并签订补充协议。三方补充约定：甲方保证配合乙方办理后期更名、过户、办证等手续，如不配合甲方则赔偿人民币20,000元，甲方承诺2019年3月30日交房，如不交房则无息退还前期所收款项，甲方不要屋内家具家电。合同下方郭某签名、李某签名、房冠经纪公司盖章、经办人赵某签名。协议签订时，李某、郭某、罗某、赵某在场。同日，李某支付郭某定金人民币1,000元，对于剩余房款，郭某、罗某、李某协商一致支付至罗某账户。签订合同之日，李某未要求郭某出示诉争房屋的权属证明资料，郭某也未告知李某诉争房屋的权属状况，郭某也未在房冠经纪公司放诉争房屋的权属资料，但郭某在合同签订之前告知了罗某诉争房屋系其母亲佘某的，郭某对罗某表示房屋买卖合同郭某签，（过户）手续让其母亲办理。2019年3月18日、3月19日、3月26日李某通过其父亲李某1汉口银行账户向罗某光大银行账户分别转账人民币49,000元、人民币250,000元、人民币25,000元合计人民币549,000元。罗某分别于李某付款当日向李某出具房款收条三份合计金额人民币549,000元。在2019年3月18日、3月19日的人民币49,000元、人民币250,000元的房款收条上收款人处盖有房冠经纪公司公章，罗某签名。罗某收到购房款后未将购房款支付郭某，对于购房款的使用，郭某与罗某之间存在争议。同年3月底，郭某将诉争房屋钥匙交给李某，李某对诉争房屋进行了部分装修，将卫生间进行了改动、刷墙、贴墙纸、砌墙将两间卧室分开、封闭阳台，更换了灯具，并添置两张床、衣柜、洗衣机后入住。关于装修部分，李某提交了供货合同和销售单等证据显示金额为人民币6,445元，聊天记录显示李某另支付装修工人人民币5,000元。同年3月31日，郭某和罗某微信聊天表示他会逼他母亲去办手续，并表示他母亲不想卖房子，除非他“不做了”。2019年7月，佘某致电李某，表示房屋不卖了，要求李某搬走，并更换了门锁，李某无法再进入诉争房屋。同年9月份，李某通过郭某、罗某至诉争房屋取出了部分衣物。床、衣柜、洗衣机及剩余衣物未搬走。本案诉讼中，2019年12月13日下午，经李某、郭某、佘某要求，本院组织双方在诉争房屋处，由李某搬走了其存放于诉争房屋内的家电、家具、衣物。现第三人明确表示不再出售诉争房屋也不认可郭某的出售行为，原告诉至本院请求判如所请。另查明，本案诉争房屋所在小区江城明珠小区系武汉市汉阳区沟咀村还建房，江城明珠小区部分房屋所在Hx、Hx地块的国有土地使用权人系武汉泓圆成工贸集团有限公司。诉争房屋所在的17栋所在土地不属于上述Hx、Hx地块。诉争房屋所在地块在上述Hx、Hx地块旁边，土地证附图中显示为武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心所属地块。2011年，在武汉市汉阳区沟咀村城中村改造时武汉市国土资源和规划局同意将诉争房屋所在的地块作为沟咀村城中村还建的调剂地块。后武汉泓圆成工贸集团有限公司在该调剂地块及Hx、Hx地块上建设江城明珠社区用于沟咀村城中村改造还建房。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠小区xx栋x单元xx室（建筑面积73.07平方米）房屋系第三人佘某自其侄子佘某1处通过仲裁调解让渡而来，佘某对该房屋有处分权。郭某与李某于2019年3月17日就该房屋签订《存量房居间（买卖）合同》，郭某既未获得佘某授权，事后也未获得佘某的追认，郭某就诉争房屋的出售属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，对于原告李某请求解除李某与郭某、房冠经纪公司签订的合同编号为0001116《存量房居间（买卖）合同》，并由郭某依据合同约定支付违约金人民币20,000元的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，李某已支付的购房款人民币550,000元应予返还。对于李某主张的三被告共同返还购房款人民币550,000元的诉讼请求，诉争《存量房居间（买卖）合同》的买卖双方系李某、郭某，依据合同相对性。李某支付房款的对象系郭某，罗某系依据郭某指示收取房款，故就诉争房屋买卖合同关系来讲，诉争房屋的购房款系郭某收取，郭某应返还原告李某，故李某要求罗某与房冠经纪公司共同偿还已付购房款并就违约金的支付承担连带赔偿责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。至于郭某与罗某之间对于购房款的支付与使用属于另一法律关系，不属于本案的处理范围，当事人可另案主张。对于原告李某主张的郭某赔偿其装修损失费人民币11,445元的诉讼请求，李某确实对诉争房屋进行了装修，但其提供的关于装修的证据仅系供货合同、销售单及聊天记录，无法反映其实际支付情况，对于装修损失费，本院综合双方的过错及合同的履行情况，由郭某赔偿原告李某人民币5,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李某与被告郭某、被告武汉房冠房地产经纪有限公司就位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠xx栋x单元xx号房签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告郭某于本判决生效之日起十五日内返还原告李某购房款人民币550,000元；三、被告郭某于本判决生效之日起十五日内支付原告李某违约金人民币20,000元；四、被告郭某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李某装修损失费人民币5,000元；五、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2,528.5元（此款原告李某已缴纳），由被告郭某负担。被告郭某于本判决生效之日起十五日将应负担款项直接支付给原告李某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇一九年十二月十三日法官助理凃晓剑书记员李玥