江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2188号原告：高巧，女，1965年9月21日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。原告：沈广达，男，1965年1月9日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张文林，江苏六朝律师事务所律师。被告：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地：句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108号。法定代表人：刘森峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司职员。委托诉讼代理人：张阗，系该公司职员。原告高巧、沈广达与被告江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法由本院审判员薛宏曜适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月27日、2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告高巧开庭到庭参加诉讼。被告碧桂园公司委托诉讼代理人张阗第一次开庭，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人贾根甫第二次、第三次开庭到庭参加诉讼。原告高巧、沈广达的委托诉讼代理人张文林第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高巧、沈广达向本院提出诉讼请求：1、被告碧桂园公司支付因虚假宣传、欺诈销售应承担的违约金人民币392965.8元（以购房款总价人民币1309886元的30%计算）；2、被告支付因虚假宣传、欺诈销售致两原告多支付的购房款相应部分的银行贷款利息人民币5000元（暂计）；3、被告负担诉讼费用。事实和理由：2016年7月初，被告碧桂园公司通过其公司的网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传方式对其开发建设的碧桂园大学印象一期楼盘的销售予以宣传。上述宣传材料含有“10万山景湖泊、近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样。原告方看到上述宣传后至被告售楼处，售楼人员也向原告方展示了涉案大学印象一期楼盘的项目沙盘和宣传彩页，并推荐原告购买该项目一期14-26幢湖景房。从被告展示的沙盘和宣传彩页可以看出23-26幢四幢房屋前无遮挡，有绿地及10万平方湖景，故上述四幢楼售价最高。经原告再三对房屋为湖景房确认后，原告选中了25幢0601室房屋，该房屋售价为10499.89元/平方米，远高于其它房屋的均价9300元/平方米。2016年10月29日，原、被告就上述25幢0601室房屋签订《商品房买卖合同》一份，总房款为1299886元。原告支付了首付款299886元，余款办理了按揭贷款手续。合同约定交房日期为2018年10月30日前。至约定的交房日期前，原告前往被告开发的楼盘现场看房时，发现原告所购房屋并非被告所宣传的湖景房，被告所称的绿地和湖景区域已经建成房屋和公路。后经原告了解，被告所称的绿地和湖景区域为“金科观天下”地产项目，该项目句容市规划局早在2015年4月7日已颁发了用地规划许可证给句容亿丰房地产开发有限公司。2018年10月，涉案楼盘部分业主就被告虚假宣传投诉至句容市市场监督管理局。2019年2月，该局就碧桂园公司虚假宣传行为进行了行政处罚，罚款碧桂园公司524000元。综上，被告在销售房屋过程中，恶意隐瞒信息，虚假宣传，其行为构成违约，应依法承担赔偿责任。现诉至法院，请求支持原告诉请。被告碧桂园公司辩称，1、双方当事人争议的人工湖泊为被告开发范围以外的公开规划事项，原告对此应当熟知，不会产生错误理解；2、双方合同并未对人工湖作出约定，原告就所谓人工湖向被告主张赔偿无权利基础；3、案涉房屋已经达到合同约定的交付标准，原告要求赔偿损失于法无据；4、被告虽被行政处罚，但不能基于行政处罚就认定被告民事构成违约行为，并要求被告承担民事赔偿责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，被告碧桂园公司作为出卖人，原告高巧、沈广达作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的位于句容市房屋出售给两原告，合同单价为10499.89元/平方米，总价款为1299886元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。合同签订后，原告按约支付被告首付款299886元，余款办理了按揭贷款手续。2018年10月，被告碧桂园公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告办理涉案房产的收房手续。后原告至现场欲办理收房手续，但因认为被告未能按承诺交付符合双方约定的房屋，即被告违反湖景承诺，遂拒绝收房。2019年3月21日，原告诉至本院请求判如所请。审理中，原告陈述虽未办理收房手续，但不要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》。另变更诉请为：1、判令被告返还因虚假宣传、欺诈销售致原告多支付的购房差价损失人民币217517.27元，并支付利息损失（利息按年6%的利率标准，自2016年11月1日起计算至实际给付之日止）；2、被告支付原告惩罚性赔偿金65255.18元（该赔偿金以原告购房差价损失人民币217517.27元的30%计算）。其它诉请不变。另查明，被告网站、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等宣传等宣传材料中含有“南侧为10万方森林湖泊”、“坐拥10万方浩瀚湖景、近百种野生鱼种，赏湖瞰山之美！”、“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，营造赏湖之美”、“十万方湖面，泊满浮世闲心”等字样。再查明，2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。审理中，本院调取了涉案房屋所在小区除23-26幢以外的部分商品房销售合同，上述房屋单价从12000余元至14000余元不等。以上事实有原告提交的服务协议书、收据、商品房买卖合同及补充协议书、存款交易清单、账户明细单、住房贷款合同、照片、整体规划图、大学印象平面图批前公示、宣传彩页、被告网站截图、被告公众号截图、沙盘照片、行政处罚决定书、土地使用权证书、销售价格备案函、涉案小区1-13幢房屋销售合同、视频资料；被告提交的竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、收楼通知书、签约提示、综合治理工程施工图、部分非湖景房合同、句容市规划局批前公示、公众号截图、鲍亭湖公园改造方案、14-26号住宅楼部分房屋价格备案表以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告高巧、沈广达购买被告碧桂园公司开发的涉案房屋，原、被告之间形成商品房销售合同关系。原、被告应按双方签订的《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。依双方买卖合同，双方并未对交付的房屋为湖景房作出合同约定，但从原告提交的被告碧桂园公司的网站截图、宣传彩页、户型宣传图、规划图、宣传单页等书面证据看，被告在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。故被告在向原告销售涉案房屋过程中未能就规划中的湖泊进行客观陈述，其行为违反相关法律规定，被告应停止不实宣传行为。关于原告的诉讼请求，原告以被告虚假宣传、欺诈销售为由，要求被告承担违约责任，并赔偿相关损失。本院认为，民事欺诈的构成需具备以下条件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认知，并基于错误认知而为意思表示。本案中，被告碧桂园公司虽然在向原告销售涉案房屋过程中有未能就规划中的湖泊进行客观陈述的行为，该行为也被行政部门认定为违法并处以行政处罚，但房屋属于价值较大的基本生活资料，普通购房者对房屋的地理位置、结构、质量、价格等关键因素进行综合考虑后才决定是否购买。庭审中，原告也表示不要求解除和被告的商品房买卖合同，故涉案房屋是否为湖景房并非原告决定是否购买涉案房屋的决定性因素。因此，虽然被告在销售中有不实陈述的行为，但该行为并非对原告购买涉案房屋产生错误认知。同时，违约赔偿损失的一般构成要件为：有违约行为、当事人一方有对方违约行为造成的损失、违约行为与结果之间存在因果关系。庭审中，本院调取了涉案房屋所在小区中部的部分房屋的买卖合同，该合同所对应的房屋楼层、面积、户型均类似于涉案房屋，合同网签时间也临近涉案房屋合同网签时间，经本院现场查勘，上述房屋均非所谓的湖景房，但上述部分房屋的价格远高于涉案房屋价格。以涉案小区16幢903室为例，该房屋123.08平方米，单价为12725.53元；以14幢1单元1101室为例，该房屋123平方米，单价为14243.48元。故原告并未为所谓湖景付出对价，被告的行为并未给原告造成损失。综上，本院对原告诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告高巧、沈广达的全部诉讼请求。案件受理费5632元，由原告高巧、沈广达负担（此款原告已预交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  薛宏曜人民陪审员  蒋晓军人民陪审员  张士华二〇一九年十二月十三日书 记 员  朱嘉欣