西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5315号原告：刘改叶，女，1975年12月13日出生，汉族，住陕西省延川县。委托诉讼代理人：冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。被告：陕西天健实业集团有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：张秋莲，该公司执行董事。被告：西安天健大兴置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：张小卷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋伟，陕西保群律师事务所律师。原告刘改叶与被告陕西天健实业集团有限公司（以下称陕西天健公司）、西安天健大兴置业有限公司（以下称西安天健公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘改叶委托诉讼代理人冯春华、被告西安天健公司委托诉讼代理人宋伟到庭参加诉讼，被告陕西天健公司经本院公告送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘改叶向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告陕西天健公司于2011年7月14日签订的《天健·望湖大观团购订购协议》；2、依法判令二被告向原告退还首付房款287500元和支付利息132086元（利息暂从2011年7月14日计算至2019年5月24日，之后利息以287500元为计算基数，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止），并赔偿损失425000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月14日，原告与陕西天健公司签订《天健·望湖大观团购订购协议》约定，原告定购被告开发的“天健·望湖大观”1号楼东单元21601号房屋、建筑面积125㎡、定购均价4600元/㎡、定购总价575000元。被告应在2012年10月31日至12月31日办理完《预售许可证》，交房时间定于2014年10月31日，最迟不得超过2014年12月31日。上述协议签订后，原告于2011年7月14日按约定向被告支付了首付款287500元，履行了协议中约定的全部义务，并按被告通知时间进行选房确定为涉案房屋，后涉案房屋开发商变更为被告西安天健公司。但在协议履行过程中，两被告均未按定购协议约定时间取得《预售许可证》，也未与原告签订正式商品房买卖合同和交付房屋。此后被告将该房屋再次出售给第三方并进行网签备案登记。被告其行为已严重侵害原告的合法权益，故诉至人民法院。被告西安天健公司辩称，西安天健公司的发起人是陕西天健公司和张秋莲，张秋莲占49%股份、陕西天健公司占51%股份。2011年7月14日，原告与陕西天健公司签订《天健·望湖大观团购订购协议》时，西安天健公司尚未成立，由陕西天健公司销售该项目。2011年8月18日陕西天健公司、张秋莲投资成立西安天健公司，该项目以西安天健的名义立项，开发主体是西安天健公司。在项目开发过程中西安天健的股东进行变更，2016年陕西天健公司和张秋莲将持有西安天健公司所以股份转让给张小卷、张栋。2016年12月2日西安天健取得该项目预售许可证，并通知以陕西天健公司名义签订订购协议的所有购房人办理《商品房买卖合同》。同年12月28日，西安天健公司按照订购协议约定的地址向原告致函要求其办理按揭和《商品房买卖合同》网签备案手续。2017年1月3日，西安天健公司和陕西天健公司共同委托律师向原告发送《律师函》要求其到场签订《商品房买卖合同》。同时表明：指定日期届满不来签订商品房买卖合同，将按照订购协议约定，另行处置房屋，退还其已付房款。2017年4月2日，西安天健公司向原告邮寄书面《领款通知》，要求其领取已付购房款，原告收到文件后，仍未领取。2017年4月19日，西安天健公司在《西安晚报》刊登公告，要求原告到场办理相关手续，公告指定期限届满，原告仍未领取。2017年6月13日，西安天健公司委托律师在《西部法制报》刊登公告，通知原告解除其订购协议，其所购房屋将另行处置，要求其及时办理退款。故原告与陕西天健公司签订的《天健·望湖大观团购订购协议》通过公告送达通知方式解除，原告未在法定期间提起异议，原告诉请解除订购协议没有事实依据。合同解除后，被告未给原告造成损失，其主张的违约金及损失也没有事实和法律依据。2014年12月31日被告已向业主交房，直至原告起诉已经长达八年时间，原告的起诉已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2011年7月14日，甲方陕西天健公司与乙方刘改叶签订《天健·望湖大观团购订购协议》，内容为：订购人（乙方）刘改叶，通讯地址延安市XX乡XX号（陕西新洁商贸有限公司南新街），电话为尾号51789和尾号16687。天健·望湖大观是甲方开发的综合物业，乙方订购1号楼东单元三房二厅二卫，建筑面积125平方米，团购均价每平方米4600元，订购总价575000元，具体单价由甲方以团购定价均价为基础在选房前根据楼层、朝向等的差价进行调整，其中层差不超过每平方米20元，并征得陕西省贸促会同意后公布，总价按调整后的单价结算。乙方首付50%计287500元，剩余房款乙方须于签订《商品房买卖合同》5日内缴清，或提交办理按揭所需手续。选择按揭付款方式的如因乙方个人原因不符合按揭条件的，乙方应以协议约定价付清房款，协议继续履行；否则甲方有权解除协议，并在60日退还已付房款，支付同期银行定期存款利率。同时甲方有权公开处置该物业。2012年5月31日前，乙方按照甲方通知的时间依据甲方与陕西省贸促会商定的顺序选房，乙方选定房号、确定总房款。2012年10月31日至12月31日间，甲方在《预售许可证》办理完成后5个工作日内，以书面形式通知乙方。乙方应在10日内携带本团购订购协议、身份证及已付款的收据到甲方指定处签署《商品房买卖合同》，按房产局的预测面积结算房款。如乙方未在约定时间内来选房和签署《房屋买卖合同》，则视作乙方自动放弃所订购之权利，甲方退还乙方所交纳订购房款并有权公开处置该物业，因转售获得之一切利益全部归甲方所有，与乙方无关，乙方不得要求任何形式之赔偿。乙方在签订《房屋买卖合同》前的任何时间均可退房并收回已交纳订购款项，甲方60日内无息退还去全部已付款。交房时间定于2014年10月31日，最迟不得超过2014年12月31日。本协议签订后，如甲方不能按约定时间交房，自本协议约定的最迟交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金，协议继续履行。本协议签订后，甲方以任何理由提高或者变相提高团购房屋均价的，乙方可以要求甲方双倍返还乙方已交房款总额。物业管理费以物价局批准价格为准。本团购协议上签署的买受人姓名应为陕西省贸促协会提供的名单内，在签订《房屋买卖合同》前可以变更，并与甲方签订新的协议。乙方委托他人代办签订《房屋买卖合同》须提供委托书并携带本人及代办人身份证方可代为签署《房屋买卖合同》。乙方在本团购订购协议中提供的通讯地址、电话及个人相关信息准确相详尽，如变更上述信息，须以挂号邮件或书面送达签收的形式通知甲方，否则甲方按本协议所列地址发出的任何书面邮件视为乙方收悉，由此造成的责任由乙方负担。楼宇设备标准承诺：该房屋在交房时标准为毛坯房，甲方承诺与该商品房直接相关的基础设施、公共配套，包含水电、双气、电梯、消防等。通用条款：甲乙双方经充分协商，本着公平自愿、诚实守信原则签订的此楼宇买卖团购订购协议，对协议内容和订购行为双方均完全明白并自愿接受，共同遵守以上订购条款。在本团购订购协议签订之前，所有条款、内容及该地现状已由甲方向乙方如实告知并作出详细说明，双方不存在歧义或误认。本团购订购协议一式三份，经甲乙双方的有效签章并且乙方交纳首期款后生效。甲方二份，乙方一份，具有同等法律效力。甲方以陕西省贸促协会签订的《天健·望湖大观（暂名）团购协议》作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议由甲方收回并自行终止。上述订购协议签订当日，原告向陕西天健公司转款287500元，此后陕西天健公司未按照上述协议约定履行。工商登记载明，陕西天健公司成立于2000年11月9日，股东系张秋莲、杨璐。西安天健公司成立于2011年8月18日，股东系陕西天健公司、张秋莲，2016年股东变更为张栋、张小卷。2016年12月2日，天健·望湖大观1号楼1幢取得《西安市商品房预售许可证》，售房单位为西安天健公司。12月28日，西安天健公司依照订购协议载明的刘改叶通讯地址、电话，以EMS向刘改叶发出函件，告知该项目取得预售许可证，根据与陕西天健公司签订的订购协议，应在销售许可证取得后接到通知的5个工作日前来销售中心办理银行按揭和《商品房买卖合同》网签手续。我公司已多次电话通知，要求刘改叶办理相关手续。因未办理，现正式以书面形式发出通知，希望3日内办理购房手续。如不能按期办理，根据订购协议约定，我公司将有权销售该套房屋。查询显示12月29日该EMS投递并签收。2017年1月3日，陕西圣拓律师事务所仍以上述地址、电话以EMS向刘改叶发出《律师函》，内容为受陕西天健公司、西安天健公司委托，就天健·望湖大观订购协议相关事宜，出具本律师函。告知该项目2016年12月2日取得预售许可证，多次电话通知要求刘改叶办理购房手续，并于12月28日书面函告要求及时办理，因刘改叶至今未办理，现要求收到本函后10日内来委托人处签订《商品房买卖合同》，逾期未办理，视为自动放弃订购的权利，委托人将直接另行处置该房屋。所交订购房款将予以退还，并要求书面向委托人提供退款账号。查询显示2017年1月8日该EMS投递并签收。2017年4月2日，西安天健公司依订购协议载明的刘改叶通讯地址、电话，以EMS向刘改叶发出《领款通知》，要求刘改叶携带订购协议原件、选房确认单、银行卡等相关资料办理287500元的退款手续。4月19日西安天健公司在《西安晚报》发布公告，要求刘改叶在公告发布10日内办理购房相关手续。6月13日陕西圣拓律师事务所受西安天健公司委托在《西部法制报》向刘改叶发布公告，重申上述EMS的内容后，通知刘改叶解除订购协议，房屋将另行处置，要求刘改叶办理退款手续。9月25日西安天健公司在《华商报》发出《交房公告》。因陕西天健公司未办理天健·望湖大观项目立项、报建等手续，经本院向原告释明，原告诉讼请求变更为确认双方签订的《天健·望湖大观团购订购协议》无效，其他诉讼请求不在变更。本院认为，刘改叶与陕西天健公司虽然签订《天健·望湖大观团购订购协议》，该协议对具体房屋层次、房号、最终价格等基本要素均未确定，从协议内容看双方仍需磋商并在2012年底以前签订《商品房买卖合同》以明确双方的权利义务，故该定购协议属于预约合同。现无证据证明陕西天健公司办理了该项目的立项审批、规划、报批等手续，故刘改叶与陕西天健公司签订《天健·望湖大观团购订购协议》应属无效，陕西天健公司应承担主要责任。根据协议“在本团购订购协议签订之前，所有条款、内容及该地现状已由甲方向乙方如实告知并作出详细说明，双方不存在歧义或误认”的约定，可以确定刘改叶在签订团购订购协议，对该项目的现状是知晓的，其亦应承担相应的责任。故陕西天健公司应将其收取的房价款287500元还刘改叶，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付资金占用期间利息。刘改叶与西安天健公司虽不存在合同关系，西安天健公司表示愿支付刘改叶房价款，不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘改叶与被告陕西天健实业集团有限公司2011年7月14日签订的《天健·望湖大观团购订购协议》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西天健实业集团有限公司、西安天健大兴置业有限公司共同返还原告刘改叶287500元；三、被告陕西天健实业集团有限公司支付原告刘改叶利息损失，以287500元为基数，自2011年7月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决书生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告刘改叶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。诉讼费12246元（原告已预交），原告刘改叶承担5000元，被告陕西天健实业集团有限公司承担7246元；公告费800元，由陕西天健实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判   长   王  援人 民 陪 审 员   李  军人 民 陪 审 员   牛红梅 二〇一九年十二月二十三日 书    记    员    王宏杰1