新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初443号原告:胡金华,女,1975年4月2日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人:李娟,女,系该公司办公室行政人员。委托诉讼代理人:陈晓平,北京德恒(乌鲁木齐)律师事务所律师。原告胡金华与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司(以下简称：隆诚伟业)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，于同年3月19日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡金华、被告隆诚伟业的委托诉讼代理人李娟、陈晓平到庭参加诉讼。审理过程中，因当事人审理庭外和解，本案依法扣除审限一个月。因向上级法院请示，扣除审限两个月。因本案审理需以另一案的审理结果为依据，2019年8月20日，本案中止审理。2019年12月26日，本案恢复审理。本案现已审理终结。胡金华向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告赔偿原告已付房款、装修费、契税、维修基金共计244092.14元;3.判令被告承担利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为40500元[244092.14元×4.88%×34个月(2016年4月15日至2019年2月15日)]；4.判令被告向原告支付违约金44971元。事实和理由:2013年6月4日,原、被告双方签订书面《商品房买卖合同》一份,2016年4月11日又签订补充协议一份，合同约定原告购买的商品房为预售商品房,该商品房建筑面积为20.04平方米,每平方米单价为11288元,房屋总价款共计226212元。后经测绘,原告购买的房屋实测面积为19.92平方米,总房款变更为224857元,原告按照合同约定支付了房屋价款。2014年8月3日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》一份,将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年5月19日,因隆盛百货商场关门,原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致,达成《协议书》一份，该协议约定,原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行,由被告向原告方支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金,原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金,2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租赁费时,原、被告双方解除《商品房买卖合同》,被告应全额退还原告缴纳的房款。因被告未按约定支付租金,原告认为被告的行为已经构成了违约,为维护合法权益,特诉至法院,请求依法支持原告的诉讼请求。隆诚伟业辩称，一、《协议书》并非被告真实意思表示，应属无效协议。二、原告要求解除合同的诉讼请求违反合同解除的法定程序，应当予以驳回；三、被告顾全大局，配合政府维稳需要，承担了本应由阜康市隆盛商贸有限公司所负担的义务，但原告的诉讼请求不合理，不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票各一份，证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已履行合同义务。被告对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为首付款当中应当扣除租金16392元。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映反映原、被告之间签订商品房买卖合同，原告向被告购买涉案商铺的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。2、税收缴款书一份，证实原告购买房屋后缴纳了印花税和契税共6858.14元。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告所要证明的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。3、收据二份，证实原告购买上述房屋缴纳交纳装修费用11022元，维修基金1355元。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议，认为上述费用不应当由被告承担。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告已实际支出上述费用的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。4、管理运营协议书一份，证实2014年8月3日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订协议，将商铺交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营。被告对真实性和合法性无异议,对关联性有异议，认为阜康市隆盛商贸有限公司与被告公司不是一个主体，原告与隆盛公司的债权属于破产债权，不应向被告主张。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告将购买商铺交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营的事实，与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。5、协议书一份，证实2017年7月18日，被告与原告签订协议书,约定管理运营协议不再履行,由被告向原告支付房屋租金,如不能足额支付,原、被告双方解除商品房买卖合同,协议书上有被告法定代表人的王斌的签字和盖章。被告对真实性无异议,对合法性、关联性有异议，认为按照协议书的第四、五条约定,隆诚伟业只给退还房款,至于其他的费用均未约定。之前阜康市隆盛商贸有限公司支付的租金也应当抵扣房款。经审查，上述证据来源、形式符合法律规定、能够反映原告所要证明的事实、与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。二、被告提交的证据：收据两份,证实2016年1月11日原告收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日的租金5486元;2017年7月18日原告收到被告支付的2016年8月18日至2017年8月17日的租金10906元,租金共计16392元应当从购房款中扣除。原告对收据真实性、合法性无异议,对阜康市隆盛商贸有限公司支付的5486元收据的关联性有异议，认为阜康市隆盛商贸有限公司支付的租金,不是被告支付的，与本案无关,不应扣除。因各方当事人对该组证据的真实性、合法性均不持异议，而该组证据亦可真实反映原告已实际获取的租金收益为16392元的客观事实，具有证明力，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。本院依职权调取了会议记录一份，证实原告在被告处购买的商铺未办理房屋产权登记手续，可以到税务部门办理退税手续。经质证，原、被告对上述事实均无异议，因原、被告双方作为商铺买卖合同的双方当事人对该组证据无异议，本院对上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢(即隆盛百货商场)三楼22号商铺。该商铺建筑面积20.04㎡，价款为226212元。2016年4月11日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，将房屋面积变更为19.92㎡，总房款变更为224857元。合同签订后，原告向被告交付了全部房款224857元，另交付了装修费用11022元，维修基金1355元；向税务机关缴纳了印花税、契税6858.14元。2014年8月3日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，运营期限为30年，自正式开业起算，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束开始运营。2016年1月11日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日期间的租金5486元。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向业主支付租金。承诺按上述约定向业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付业主租金时，同意与业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回业主购买商场铺位时所缴纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款）。并承诺上述方案具体实施过程中，被告将与每位业主签订处理此事的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告在内的全体业主未按约获得租金，2017年7月18日，原、被告根据被告提出的处理方案，签订一份《协议书》，协议约定，一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼22号面积19.92㎡，总价款为224857元，付款方式为全款。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每年547.5元/㎡，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时：1、被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。协议签订当天，被告向原告支付了2016年8月18日至2017年8月17日的租金10906元。另查明，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。本案的争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除？二、原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求有无依据？本院认为，一、关于合同解除的问题。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，真实、合法、有效。2017年7月18日，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调，由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，本院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》(包括补充协议)的诉讼请求，本院予以支持。二、针对原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还购房款224857元，根据原、被告签订《协议书》约定，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金也应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告要求阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金5486元也予以抵扣的抗辩主张符合协议约定，本院予以采信。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到的租金为16392元，被告应向原告返还房款208465元（224857元-16392元）。故对原告请求被告返还购房款224857元的诉讼请求，本院支持208465元。关于原告请求被告支付从2016年4月15日至还款之日的利息损失问题，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月19日，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月19日。被告应于2019年4月19日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2019年4月19日起向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.88‰计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还房款208465元为基数，按月利率4.88‰赔偿原告自2019年4月19日至实际给付之日期间的利息损失。原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。按《协议书》的约定，2019年2月19日至2019年4月18日期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，此期间亦不应支付利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用11022元，根据本案查明的事实，原、被告签订《协议书》时，该装修费用已经实际发生，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还税费6858.14元，因该税费是由税务部门收取，而非被告收取，税务机关亦答复可以退税，原告可向税务部门主张退税处理，要求被告退还没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告返还维修基金1355元，维修基金是由被告代收，被告未提供证据证实维修基金已上交给代管部门，故被告应当向原告返还维修基金1355元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿已付装修款、维修基金、税费的利息损失的诉讼请求，本院认为，上述费用系原、被告履行《房屋买卖合同》过程中原告必须支出的合理费用，而双方解除《商品房买卖合同》是基于原、被告双方达成的《协议书》的约定，该协议书中只约定了退还房款的时间，对装修款、维修基金、税费如何处理、何时退还并未进行约定，况且税费也不是被告收取，原告要求被告赔偿上述费用的利息损失与法无据，也没有约定依据，本院不予支持。原告依据双方签订的《协议书》第六条的约定，要求被告支付违约金44971元，由于该条款是对全体业主抵押权的约定，既未约定抵押的时间，也未约定各业主具体享有多少份额的抵押权，不具有操作性，该条款为无效条款，故对原告要求被告支付违约金44971元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告胡金华与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告胡金华返还房款208465元(已扣租金16392元)及维修基金1355元，合计209820元;三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告胡金华赔偿以应退还房款208465元为基数、按月利率4.88‰自2019年4月19日起至实际付清之日期间的利息损失；四、驳回原告胡金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6243元,由原告胡金华负担2268元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担3975元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王云凌人民陪审员 舒培惠人民陪审员 朱力勇二〇一九年十二月二十七日书 记 员 刘海丽附：适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。