广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23680号原告：广州市伊斯兰教协会，住所地广州市越秀区光塔路56号。法定代表人：王文杰。委托诉讼代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏建艺，广东正大联合律师事务所律师。被告：梁爱华，女，1962年2月22日出生，回族，身份证地址广州市越秀区，委托诉讼代理人：伍国宏，夫妻关系。原告广州市伊斯兰教协会与被告梁爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市伊斯兰教协会的委托诉讼代理人夏建艺，被告梁爱华及其委托诉讼代理人伍国宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市伊斯兰教协会向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》；二、判令被告立即腾空涉案房屋并交还原告；三、判令被告向原告一次性支付2017年10月至被告实际交还物业之日止的租金，暂计至2019年6月为21899元；四、判令被告向原告一次性支付因迟延支付租金而产生的利息损失（以每月实际欠付的租金为本金，以同期同类银行贷款利率计付，暂计至2019年6月25日为896.57元）：五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是广州市白云区解放北路梓元东三街36号502房（以下简称涉案房屋）的产权人。2011年10月1日，原被告就涉案房屋签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：出租人（甲方）：市伊协；承租人（乙方）：梁爱华；甲方同意将坐落在广州市白云区解放北路梓元东三街36号502房出租给乙方作住宅使用；租赁期限为2011年10月1日至2013年9月31日，每月租金667.8元，租金于每月10日前支付；乙方向甲方交纳2003.4元保证金；租金按房管局最新公布文件执行（含合同期内）；乙方按时交租，若累计三个月不交租，即视为乙方放弃租赁涉案房屋，乙方须搬清屋内所有物品，若不搬清，即视为乙方放弃屋内所有物品，甲方可随时收回房屋。该租赁合同到期后，双方并未再签订续约合同，但房屋仍出租给被告使用，2017年10月，根据合同约定，租金调整为915元／月。2016年12月，双方签订《广州市房屋租赁合同》，对2017年12月开始的租金重新进行了约定，订明：2017年12月1日至2018年11月30日，每月租金为1015元；2018年12月1至2019年11月30日，每月租金为1127元。但被告自2017年10月开始就再未向原告缴纳租金，截止至2018年12月，被告己欠付租金14925元。经原告多次催促，仍未支付。为此，原告于2018年12月10日，委托律师发《律师函》致被告，要求被告限期支付欠付租金。被告收到律师函后，至今仍未支付。原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，合同约定期间，被告应当按照合同约定支付租金；2013年9月31日后至2017年11月30日之间，双方虽未签订租赁合同，但双方已经形成了事实租赁关系，被告亦应依约按时支付租金。被告拒不支付房屋租金的行为，已经严重损害了原告的合法权益。被告梁爱华辩称，我不是不交租，一切后果都系原告造成的，不存在不交租的说法，是原告没有履行出租方的责任，我们是在1996年12月入住，房屋入住是毛坯房，大门、水电表、维修基金等，都是由我们租户来交才能入住的，屋内也是我们租户自行出钱装修的，长期多次出资维修，已租住20多年，20多年来我们从来没有欠过租，都是按季度尾时交租，有收据可查，20多年以来我们和伊斯兰教协会都保持良好的关系，自从伊协房管部领导新上任就要升租，升租翻倍，于是，我们租户就升租问题向上级主管部门反映情况，要求升租幅度不要太高，因此，伊协房管部门负责人跟我们租户的关系搞到比较恶劣，伊协房管部门从来没有履行出租方职责，他们只管收租，房屋发生什么问题也不管不理，居住环境脏乱差，导致产生严重问题和矛盾。问题如下：第一，收租只开收据，从来没有开具正规发票，没有按国家规定到街道办理出租屋登记备案和交税。第二，这栋楼在顶楼违章加建了一层，现在很多问题出现，一向以来，我们房屋所有的维修问题和费用，都是我们自行解决的，唯独这次就是主水渠堵塞，在2017年10月25日由于天台日久失修，把堆积在天台上的垃圾、淤泥，石头等冲进了整栋楼02房的天台的主排水渠里，造成整栋楼02房的天台雨水主排水渠严重堵塞，多次造成502和602的水渠爆开，水淹了满屋，当时我们共同向伊协房管部门负责人反映情况，他们派了3个人过来查看，在情况危急关头他们没有马上解决，也不让我们请人维修，要求我们先打报告申请，然后，明天再派工程部的人过来维修，到了第二天，声称工程部的人过来看了看就慢条斯理地说，不关他们的事，房屋交给你怎样就怎样，于是一走了之，也不协助解决，后来，我们只好自己出钱请人维修，过了几天时间水管又再爆裂，又再次水浸满屋，我再次反映到伊协房管部门这次他们再也不理会了，我只能自己再次出钱请人重新换渠，通渠大修，为避免事情再发生，只能封住了水渠出口。第三、我妈妈在2017年10月15日去世，本来我的租金应在2017年12月份按季缴交的（一向以来是这样交房租的，有收据为证的），而在2017年10月原告房管部门工作人员在各个场合说我没有交租，不能给我妈立碑，来在亲朋好友到处帮忙下，他们迫于舆论压力才同意给我妈妈立碑。第四、我们36号2楼3楼从1996年至2018年长期违法出租作为仓库使用，几次造成火灾，巨大货物日日占用堵塞着楼梯、通道和大门口，货物进进出出，住户每天都要侧着身上下楼梯，大门经常大打开，自出自入，造成火灾和安全隐患，还有出租给卖猪肉快餐店，搞到很多租户叫苦连天，基于种种原因造成多个租户不交租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房地产权证、广州市房屋租赁合同、收据、微信聊天记录、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：原告为白云区解放北路梓元东三街36号101、2-8楼的产权权属人。2011年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在越秀区解放北梓元东三街36号502房出租给乙方作住宅使用，租赁期限为2011年10月1日至2013年9月31日，月租金为667.8元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；甲方应付的修缮责任：房屋主体的维修责任；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。合同到期后，被告继续使用涉案房屋，并向原告支付租金，2017年租金按915元标准支付。2016年12月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将坐落在白云区解放北路梓元岗东三街36号502房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积57.24平方米，租赁期限2017年12月1日至2022年11月30日，其中2017年12月1日至2018年11月30日每月租金1015元；2018年12月1日至2019年11月30日每月租金1127元；2019年12月1日至2020年11月30日每月租金1251元；2020年12月1日至2021年11月30日每月租金1389元；2021年12月1日至2022年11月30日每月租金1541元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、转账付款方式缴付租金给甲方；甲方应负的修缮责任：房屋主体的维修责任；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金两个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应付的修缮责任：房屋主体以外的维修责任；乙方应按时交租，若累计两个月不交租，即视为乙方弃租该房屋，乙方须三天内搬清屋内所有物品，若不搬清，即视为乙方放弃屋内所有物品，甲方有权处理物品并收回房屋。被告缴纳租金至2017年9月，自2017年10月开始没有缴纳租金至今。被告主张合同虽约定每月10日前缴付租金，但实际按季度最后一个月20日左右缴纳三个月租金，由原告方人员收租，被告出具此前交租的收据予以证实，原告表示之前按季度缴纳租金并不代表不能按合同约定每个月要求支付租金，双方并未变更租金的交付时间。2017年10月25日，被告在涉案房屋发现阳台下水道倒灌现象，通知原告，原告派人上门查看后于次日派工程人员上门检查，是4至5楼水管堵塞造成，是由于使用不当造成，不属于合同维修范围，被告自行进行维修，请工人进行通渠，被告表示此后又出现堵塞，发现有一块大石头，后进行更新通渠和换管，并封闭排水口。被告表示几年前该管道由于生锈、爆裂，打电话给原告，原告就过来更换，这次按原告要求写了报告，但没有进行维修，原告表示堵塞属于使用不当应由住户自行负责。2018年12月10日原告委托广东正大联合律师事务所向被告发出律师函要求收到函3日内支付欠缴的租金及违约金，如未按规定时间支付欠付租金及违约金，将起诉要求解除双方租赁合同并收回出租房屋。被告表示阳台水管堵塞，造成房屋水浸，出具照片拟证实泡坏收藏多年的茶叶、药材、药品、洗衣机等物品和食品，造成损失5万元，原告不予认可。原告于2017年10月向被告催缴当月租金，被告表示愿意按合同约定缴纳租金，但要求解决之前的问题，要求赔偿财产损失及维修费用，本案中被告明确不提起反诉。另查，涉案房屋所在楼设有物业管理处，被告表示在阳台水管堵塞发生后联系物业管理处，物业管理处的工程部上来看后让被告找人通渠。本院认为，原告为涉案房屋的合法产权人，拥有对涉案房屋出租使用的权利，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。被告自2017年10月开始没有缴纳租金，根据合同约定，已构成违约。根据合同约定原告负责房屋主体的维修责任，2017年10月25日，涉案房屋阳台下水道出现倒灌现象，并不属于房屋主体维修问题，被告以此拒绝支付租金无依据，被告如认为未履行维修义务导致自行维修或因倒灌造成损失的责任在于原告，可另行向原告追偿，但不能因此拒付使用期间的租金，根据合同约定，乙方拖欠租金两个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，现被告拖欠租金已超二十个月，原告要求解除合同、被告腾空涉案房屋交还原告的请求合理，本院予以支持。被告辩称涉案房屋居住环境差，原告没有开具发票及存在违法出租问题，均不构成拒付租金的理由，被告使用涉案房屋至今，无证据证实涉案房屋不符合使用用途，原告要求被告支付2017年10月至实际交还物业之日止的租金，本院亦予以支持，被告应按房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付至实际交还物业之日止的租金。根据合同约定每月的第10日前缴付租金，被告辩称双方约定按季度支付租金，原告不予确认，被告未能提供证据证实，本院不予采信，被告未按规定缴付租金，原告诉请要求支付迟延支付租金的利息损失合理，应按每月实际欠付的租金为本金，自欠费当月11日起以中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，并以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广州市伊斯兰教协会与被告梁爱华于2016年12月26日签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、于本判决生效之日起三十日内，被告梁爱华将位于广州市白云区解放北路梓元东三街36号502房腾空并交还原告广州市伊斯兰教协会；三、被告梁爱华向原告广州市伊斯兰教协会支付自2017年10月至返还广州市白云区解放北路梓元东三街36号502房之日止的房屋租金（至本判决生效之日止的租金在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日起的租金由梁爱华逐月向广州市伊斯兰教协会支付，均按照2016年12月26日签订的《广州市房屋租赁合同》规定的租金标准计算）；四、被告梁爱华向原告广州市伊斯兰教协会支付迟延支付租金的利息（以每月欠付的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，并以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费370元，由被告梁爱华负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  招敬南人民陪审员  李月明二〇一九年十二月二日书 记 员  郑萍军