河北省乐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0225民初2313号 原告：张东明，男，1966年6月28日出生，汉族，农民，现住乐亭县。 委托代理人：于宝国，河北乐航律师事务所律师。 委托代理人：马冬冬，河北乐航律师事务所律师。 被告：乐亭县人民防空办公室，住所地：乐亭县金融大街53号，统一社会信用代码：111302250003113270。 负责人：李耀明，任主任。 委托代理人：史立忠，河北春潮律师事务所律师。 被告：乐亭县腾骥房地产开发有限公司，住所地：乐亭县盛世景湾小区物业楼3楼，统一社会信用代码：91130225050953643M。 法定代表人：方国庆，任董事长。 第三人：河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司，住所地：乐亭县茂源街123号，统一社会信用代码：911302257468878321。 法定代表人：董助文，任董事长。 原告张东明与被告乐亭县人民防空办公室、乐亭县腾骥房地产开发有限公司、第三人河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告张东明的委托代理人于宝国、马冬冬，被告乐亭县人民防空办公室的委托代理人史立忠，被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司法定代表人方国庆到庭参加诉讼。第三人河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张东明向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决停止对原告实际所有的乐亭县-2-401号住宅楼的强制执行，并解除对该楼的查封。2、判决被告与第三人之间的楼房抵账行为以及第三人与原告的楼房抵账行为有效，并判令乐亭县-2-401号住宅楼归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司承揽了被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司开发的的乐亭县富康家园小高层外网分支管道安装工程。由原告对该工程的一部分进行实际施工，工程完工后，经结算人工费共计为336105元。因该款乐亭县腾骥房地产开发有限公司无能力支付，2015年6月25日，乐亭县腾骥房地产开发有限公司将乐亭县-2-401，面积101.85平米（预测），单价3300每平方米交给宏达公司抵顶工程款，宏达公司又将上述楼房抵顶给原告，上述房产的楼房钥匙早已交付给原告，原告于2015年7月开始对楼房进行装修并入住，至今已经4年之久，（该楼房由最初的42＃变更为6＃2-401，现又变更为244栋2门401室）。2018年9月20日，被告乐亭县人民防空办公室作出乐人防决字（2018）第10号限期缴纳防空地下室易地建设费决定书，要求被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司缴纳人防工程易地建设费，并于2019年6月4日申请法院强制执行，乐亭县人民法院于2019年6月10日作出（2019）冀0225行审4号行政裁定书，裁定准予强制执行，执行过程中，唐山市中级人民法院于2019年7月4日作出（2019）冀02执14394号执行裁定书，将乐亭县腾骥房地产开发有限公司名下的52处单元楼、89处储藏室依法查封三年，其中包括本案诉争楼房。原告遂提起执行异议，乐亭县人民法院作出（2019）冀0225执异17号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。被告腾骥房地产与第三人之间、第三人与原告之间的抵账行为合法有效，上述楼房已经交付给原告，虽然未办理确权手续，但未办理确权手续不是原告的过错造成的，且原告早已经占有使用多年，楼房应归还原告所有。唐山市中级人民法院（2019）冀02执14394号执行裁定书查封的是原告的财产，查封有误，依法应予撤销。据此，原告依法提起执行异议之诉，希望贵院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告乐亭县人民防空办公室辩称：原告诉述没有事实及法律依据，请法庭依法驳回原告诉请。 被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司辩称：关于原告诉请富康家园7#-2-1201号楼、7#-2-1202号楼当时乐亭县腾骥房地产开发有限公司抵顶给河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司，抵顶给河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司的建筑工程款这是事实，并且乐亭县腾骥房地产开发有限公司已经走账，实属工程款已经支付。关于河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司是否抵顶给张东明这是他们之间的协议，被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司不太清楚。 第三人河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行质证认证。 原告张东明向本院提交了下列证据：1、乐亭县腾骥房地产开发有限公司与乐亭县宏达建筑安装有限公司签订的《乐亭县富康家园小高层外网管道安装工程》施工合同一份；2、商品房抵押工程款协议书一份；3、乐亭县腾骥房地产开发有限公司及河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司出具的证明各一份；4、唐山海港诚和物业服务有限公司出具的张东明居住证明一份；5、乐亭县人民法院（2019）冀0225执异17号执行裁定书一份。 被告乐亭县人民防空办公室对原告提交证据的质证意见为：对《乐亭县富康家园小高层外网管道安装工程》施工合同认为为复印件，没有原件，无法确定合同的真实性，认为没有证据效力；对商品房抵押工程款协议书，认为该证据为复印件，即使与原件一致，这也是抵押工程款，且在未实现抵押权以前房子并未抵顶给河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司，该协议应认定无效；对乐亭县腾骥房地产开发有限公司出具的证明，认为此证据与抵押合同相矛盾，也应认定无效；关于河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司出具的证明，可以证实河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司将其承包的工程有转包给本案原告张东明，因为本案涉案房产开发项目属于国有投资项目，其转包合同认定无效，同时转包合同发生的抵债行为也应认定为无效；对居住证明无法确定客观、真实性；对乐亭县人民法院（2019）冀0225执异17号执行裁定书无异议，同时证实原告的主张在执行阶段被法院驳回，也证实本案原告的主张也是没有法律依据的。 被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司对原告提交证据的质证意见为：对《乐亭县富康家园小高层外网管道安装工程》施工合同、商品房抵押工程款协议书、乐亭县腾骥房地产开发有限公司出具的证明、乐亭县人民法院（2019）冀0225执异17号执行裁定书均无异议；对其他证据不发表质证意见。 经审理本院认定事实如下：一、2018年9月20日，乐亭县人民防空办公室作出乐人防决字［2018］第10号限期缴纳防空地下室易地建设费决定书，要求乐亭县腾骥房地产开发有限公司缴纳人防工程易地建设费13766726.6元。2019年6月4日，乐亭县人民防空办公室向本院申请强制执行乐人防决字［2018］第10号防空地下室易地建设费决定书，本院于2019年6月10日作出（2019）冀0225行审4号行政裁定书，裁定准予强制执行。二、乐亭县人民防空办公室向河北省唐山市中级人民法院申请非诉行政行为强制执行，2019年7月4日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执14394号执行裁定书，裁定将乐亭县腾骥房地产开发有限公司名下盛世景湾、富康家园单元楼共计52处、储藏室共计89处依法查封三年，期限为自2019年7月4日至2022年7月3日。其中查封单元楼、储藏室详情中载明6＃-2-401。张东明对唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执14394号执行裁定书不服，向本院提出书面执行异议，请求撤销唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执14394号执行裁定书，解除对乐亭县-2-401号住宅楼的查封，本院于2019年8月14日作出（2019）冀0225执异17号执行裁定书，裁定驳回张东明的异议请求。三、2019年8月26日，原告张东明向本院提起执行异议之诉，要求停止对原告实际所有的乐亭县-2-401号住宅楼的强制执行，并解除对该楼的查封。并要求被告与第三人之间的楼房抵账行为以及第三人与原告的楼房抵账行为有效，要求判令乐亭县-2-401号住宅楼归原告所有。四、乐亭县-2-401号住宅楼现尚在被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司名下，未办理登记、过户或变更。五、第三人河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。上述事实，由当事人陈述、书证可证实。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生法律效力，不动产登记簿是物权归属的内容和根据。河北省高级法院关于建设工程施工合同纠纷案件审理指南第十七条明确规定：“工程价款确定前发包人与承办人约定于土地或商品房抵顶工程价款的，该协议属于流质契约，应认定无效，当事人请求履行该抵债协议的不应得到支持”。河北省高级人民法院的审理指南对基层法院在审理建设工程施工合同纠纷案件中具有重要的指导意义。本案中，当事人诉争房产仍在被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司名下，未办理登记、过户或变更，故财产所有权没有发生转移。原告的主张不符合法律规定，不应得到支持。唐山市中级人民法院作出的（2019）冀02执14394号执行裁定书并无不当。当事人应当知道对不动产进行登记才能实现对不动产的占有和所有权的取得。故原告关于在涉案房产未办理过户登记自身不存在过错的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告乐亭县腾骥房地产开发有限公司关于抵顶给河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司的建筑工程款属实，并且乐亭县腾骥房地产开发有限公司已经走账，实属工程款已经支付的抗辩理由与法律规定不符，故该抗辩理由本院不予采纳。第三人河北省乐亭县宏达建筑安装工程有限公司经本院合法传唤拒不到庭是无视法律的错误行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条之规定，判决如下： 驳回原告张东明的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告张东明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  王奇彬 审判员  张克家 审判员  万小红 二〇一九年十二月六日 书记员  张婷婷