云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初771号原告：陶庆刚，男，汉族，1973年2月13日出生，大学本科文化，云南省个旧市人，公务员，户籍所在地及住所地:云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人:朱云芝,云南滇西北律师事务所律师,特别授权代理。被告：丽江嘉和房地产开发有限公司，住所地:丽江市玉龙县嘉和建材城，统一社会信用代码9153072176042528XA。法定代表人：洪文兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：周金泽，男，1986年1月11日出生，汉族，大专文化，云南省宁蒗县人，丽江嘉和房地产开发有限公司副总经理，户籍所在地及住所地：云南省丽江市玉龙县，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告陶庆刚与被告丽江嘉和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告陶庆刚及其委托诉讼代理人朱云芝、被告丽江嘉和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周金泽、陈伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶庆刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即将原告向其购买的商品房交付原告，并支付原告逾期交付房屋的违约金、赔偿金共计64,500元；2.依法判令案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年2月24日，原告与被告签订了编号为嘉和（2016）JY（171）号《商品房购销合同》，购房总价为655,944元，所购房屋为玉龙县嘉和家园一期第10幢1单元601号，建筑面积为120.67平方米。双方签订合同后，原告依约定从案外人青山消防公司在被告处的工程款抵扣了205,944元作为首付款，其余价款450,000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付。原告已按双方合同约定全面履行了合同义务，但被告未按双方签订的《商品房购销合同》第七条的约定“甲方(被告)应于2016年3月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给乙方（原告）”向原告交房，构成违约。双方签订的《商品房购销合同》第九条约定“甲方（被告）逾期交房违约责任，自本合同约定的交付时间届满后的次日至实际交房日90日止，甲方（被告）按每天总房款0.01‰的金额向乙方（原告）支付违约金”，但以此合同条款计算，被告承担违约责任的违约金每日仅为6.56元（655,944元×0.01‰）,90日仅为590.40元，明显太偏低，不足以补偿原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，原告按照原告租房实际损失向被告主张违约金、赔偿金。被告应于2016年3月28日前将经建设单位组织验收合格并符合双方合同约定的商品房交付原告，但至今未交付，到2019年10月28日已逾期43个月（2016年3月28日至2019年10月28日），根据丽江目前的房屋出租市场价位，120平方米的房屋至少每月租金为1,500元，则43个月的租金合计为64,500元（43个月×1,500元）。原告为维护自身合法利益，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告丽江嘉和房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告双方于2016年2月24日签订了《商品房购销合同》，其中对首付款205,944元约定由云南青山消防电子工程有限公司的工程款折抵,工程款折抵首付款的手续、开发票问题及后续的委托指定原告为购房人的手续随后办理。当天原、被告双方均办理了商品房购销手续和按揭贷款手续，但随后被告通知原告及云南青山消防电子工程有限公司项目经理陶庆飞，要求提供抵付首付款的工程款发票及云南青山消防电子工程有限公司指定原告为购房人的委托书，但原告没有做到，因此被告拒绝向原告交房。原告陶庆刚围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告陶庆刚的身份证复印件、被告丽江嘉和房地产开发有限公司的企业登记情况；2.《商品房买卖合同登记备案表》；3.《个人购房担保借款合同》；4.《中国农业银行股份有限公司贷款还款流水》；5.《民事判决书》；6.《嘉和集团专用收款收据》。被告丽江嘉和房地产开发有限公司提交了以下证据：1.《商品房购销合同》；2.《通话记录》；3.《确认函》；4.《嘉和集团副总裁杨海林与青山消防陈总的面谈录音》。本院依职权从本院已生效（2017）云0721民初496号案件调取了被告丽江嘉和房地产开发有限公司与案外人云南青山消防电子工程有限公司于2015年10月15日签订的《丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装合同书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据2、3、4、6真实、合法且与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认；证据5系人民法院已发生法律效力的判决书，对其证明力，本院直接予以确认。二、被告提交的证据1真实、合法且与本案具有关联性，但该证据仅能证明原、被告于2016年2月24日签订《商品房销售合同》的事实，不能证明其余原告拟证明的事实，对其余原告拟证明的事实，本院不予采信；证据2、3结合原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》《个人购房担保借款合同》《中国农业银行股份有限公司贷款还款流水》《民事判决书》《嘉和集团专用收款收据》、被告提交的《商品房购销合同》以及本院依法调取的《丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装合同书》，对其证明力，本院不予确认；证据4无法确认其真实性，对其证明力，本院不予确认。三、本院依职权调取的证据真实、合法且与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月15日，被告丽江嘉和房地产开发有限公司与案外人云南青山消防电子工程有限公司签订了《丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装合同书》，约定被告丽江嘉和房地产开发有限公司将丽江嘉和城·家居展览馆消防机电设备安装工程承包给案外人云南青山消防电子工程有限公司，该合同第九条第二款约定云南青山消防电子工程有限公司以工程结算价的35%抵扣商品房或商铺（第一次抵房，结算办理完毕后，按结算价的30%抵扣；第二次抵房，质保期结束，质保金全部抵扣，质保金结算价5%），价格以开盘时选择的商品房价格为准，由被告丽江嘉和房地产开发有限公司确定相应房源供云南青山消防电子工程有限公司选择，并签订购房合同，工程款与房款采取抵扣补差方式（此款在工程结算审核后一次性扣除）。2016年2月24日，云南青山消防电子工程有限公司上述合同所涉工程项目负责人陶庆飞带原告陶庆刚、解家玺（另案处理）、刘英（另案处理）、彭俊翔和苏建夫妻到被告处，原告陶庆刚、解家玺、刘英、彭俊翔和苏建夫夫妻（另案处理）均以云南青山消防电子工程有限公司在被告处的工程款抵扣首付款的方式，分别向被告购买了商品房并签订了《商品房购销合同》。本案原告陶庆刚（作为乙方）与被告丽江嘉和房地产开发有限公司（作为甲方）签订的《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买位于玉龙县，该商品房总价款为655944元，房屋的参考套内建筑面积为106.63㎡；付款方式及期限一栏约定，乙方首期支付购房款总价款的31.40%金额205944元，付款日期为2016年2月24日，其余价款450000元向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付；乙方应于2016年3月2日以前办理完银行按揭手续；其他相关税费及代收费在交房前由乙方一次性付清；甲方应于2016年3月28日前，将验收合格并符合约定的商品房交付给乙方；本合同自甲方盖章，乙方签字之日起生效。《商品房购销合同》签订后，原告陶庆刚从案外人云南青山消防电子工程有限公司在被告丽江嘉和房地产开发有限公司处的工程款抵扣了首付款205944元。2016年3月4日，中国农业银行股份有限公司丽江分行、丽江嘉和房地产开发有限公司、陶庆刚三方签订《个人购房担保借款合同》，约定丽江嘉和房地产开发有限公司为陶庆刚在中国农业银行股份有限公司丽江分行处的借款450000元提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款发放之日起至陶庆刚取得房地产权属证书、并办妥抵押登记手续之日止。《个人购房担保借款合同》签订当日，中国农业银行股份有限公司丽江分行向陶庆刚放款450000元，该借款直接支付至丽江嘉和房地产开发有限公司账户。对于该借款，原告陶庆刚均按约向中国农业银行股份有限公司丽江分行进行了偿还。2019年9月10日，原告陶庆刚诉至本院，要求判如所请。另查明，原告陶庆刚与云南青山消防电子工程有限公司的项目负责人陶庆飞系亲兄弟关系。再查明，原告陶庆刚向被告丽江嘉和房地产开发有限公司购买的涉案房屋于2016年3月1日进行了登记备案，且玉龙纳西族自治县房产管理所出具的涉案房屋《商品房买卖合同登记备案表》中付款方式一栏载明“付款方式按揭、付款金额205,944元、付款日期2016年2月24日”。原告陶庆刚向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款时，被告丽江嘉和房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司丽江市分行出具了收到玉龙县嘉和家园一期第10幢1单元601号购房首付款205,944元的专用收款收据。本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原、被告一致认可原、被告及云南青山消防电子工程有限公司的项目负责人陶庆飞约定本案所涉房屋首付款用案外人云南青山消防电子工程有限公司在被告丽江嘉和房地产开发有限公司处的工程款进行抵扣，原告按约从云南青山消防电子工程有限公司在被告丽江嘉和房地产开发有限公司处的工程款中抵扣了涉案房屋首付款205,944元，剩余房款450,000元原告已向中国农业银行股份有限公司丽江市分行贷款支付，原告已完成了其合同义务，被告也应按约履行其相应的合同义务。关于原告提出的被告立即交付房屋的诉讼请求，本案中双方约定的交房时间为2016年3月28日，被告抗辩“原告未能提交工程款抵扣首付款的发票及云南青山消防电子工程有限公司指定原告为购房人的委托书”而拒绝交房，因双方签订的《商品房购销合同》对此并未明确约定，且客观上原告并不具备出具工程款抵扣首付款发票及指定购房人委托书的条件，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。故被告应向原告交房，原告提出的由被告向其交房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的由被告支付逾期交房违约金、赔偿金的诉请，因原告并未提交房屋租金实际损失的有效证据，且本案交房问题产生纠纷，双方未能妥善协商解决，逾期交房双方都有一定的责任，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告丽江嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陶庆刚交房（位于玉龙县）；二、驳回原告陶庆刚的其他诉讼请求。案件受理费1,412元，由原告陶庆刚负担1,312元，由被告丽江嘉和房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李正丽审 判 员  和国慧人民陪审员  朱家能二〇一九年十二月二十日书 记 员  张 琴