山西省武乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0429民初543号 原告（反诉被告）:王XX，男，1976年11月24日出生，汉族，山西省武乡县人，现住武乡县。 委托诉讼代理人：刘凤萍，山西丰州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温婷，山西丰州律师事务所律师（实习）。 被告（反诉原告）:武乡县太行明珠大酒店有限公司，住所地山西省武乡县太行东街。 法定代表人：张士彬。 委托诉讼代理人：杨明芳，山西振坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟，山西振坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）:山西富华垚房地产开发有限公司，住所地武乡县阳光小区C区2号楼1单元301室。 法定代表人：张士彬，职务执行董事。 委托诉讼代理人：裴宝莉，山西振坤律师事务所律师。 第三人：山西煤炭运销集团长治武乡有限公司，住所地武乡县城太行街。 法定代表人:王泽浩，职务经理。 委托诉讼代理人：殷瑞斌，山西煤炭运销集团长治武乡有限公司办公室主任。 委托诉讼代理人：赵专才，山西君略律师事务所律师。 原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）武乡县太行明珠大酒店有限公司（以下简称明珠大酒店）、被告（反诉原告）山西富华垚房地产开发有限公司（以下简称富华垚公司）、第三人山西煤炭运销集团长治武乡有限公司（以下简称武乡煤运公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王XX委托诉讼代理人刘凤萍、温婷，被告（反诉原告）明珠大酒店委托诉讼代理人王伟，被告（反诉原告）富华垚公司的委托诉讼代理人裴宝莉，第三人武乡煤运公司的委托诉讼代理人殷瑞斌、赵专才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出本诉诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告（反诉原告）明珠大酒店支付原告（反诉被告）违约金1800万元整；被告（反诉原告）富华垚公司与被告（反诉原告）明珠大酒店对原告（反诉被告）承担连带法律责任；二、诉讼费用由被告（反诉原告）负担。案件审理过程中原告（反诉被告）增加诉讼请求：请求人民法院依法确认被告（反诉原告）解除合同行为无效。事实和理由：原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）明珠大酒店就整体转让租赁明珠大酒店事宜，经充分协商于2016年3月3日签订了《酒店租赁转让合同》，合同约定明珠大酒店将其经营的酒店全部财产设备转让于原告（反诉被告），将酒店经营租赁房屋转租于原告（反诉被告），共计转让及租赁费用为600万元，同时约定了租赁期限、双方的权利义务及违约责任等。2016年3月13日，原、被告三方就上述转让合同经协商签订了《补充协议书》，补充约定如明珠大酒店不能在2016年3月30日之前就酒店租赁房屋与出租方办理续租事宜，原告（反诉被告）有权对酒店按照剩余租赁期限进行经营，到期后明珠大酒店的全部资产归原告（反诉被告）所有，同时按照租赁转让合同约定，由明珠大酒店承担违约责任，按合同金额的三倍赔偿原告（反诉被告），同时约定由富华垚公司对明珠大酒店的履约行为承担连带保证责任。《酒店租赁转让合同》及《补充协议书》签订之后，明珠大酒店未能在2016年3月30日之前就酒店租赁房屋与出租方办理续租事宜，经原告（反诉被告）催告也未就其违约行为履行按照合同金额三倍赔偿的违约责任。 2016年3月13日，原、被告三方就上述转让合同进一步充分协商签订的《补充协议书》中，约定《酒店租赁转让合同》与《补充协议书》有不一致之处时，优先执行《补充协议书》。上述协议签订后，原告（反诉被告）严格按照协议约定全面履行合同义务，没有发生任何违约行为和事实。本案诉讼期间，原告（反诉被告）于2019年8月19日收到人民法院送达的被告（反诉原告）就原告（反诉被告）起诉主张其违约责任提出的反诉状，被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）继续履行合同，至此被告（反诉原告）明确表示上述合同尚未解除，直至被告（反诉原告）变更反诉请求之前原告（反诉被告）没有收到二被告（反诉原告）的任何催告解除合同通知。综上，原告（反诉被告）不存在迟延履行或不履行合同主债务并导致合同目的不能实现的违约行为，被告（反诉原告）不具有约定或法定解除合同的权利和情形，且在2019年8月19日之后，原告（反诉被告）没有收到二被告（反诉原告）的任何催告解除合同通知。因此，二被告（反诉原告）人单方解除合同行为没有事实与法律依据。 被告（反诉原告）明珠大酒店公司辩称：1、应当驳回原告（反诉被告）本诉请求，确认合同已经解除；2、《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》当属无效，双方转让合同其中一项是租赁权，因至今未取得第三人同意，转让合同无效。基础合同无效，《补充协议书》当然也失去效力基础；3、基于合同相对性和公司独立性，《补充协议书》系张士彬与王XX签订的，在张XX与王XX之间产生效力，而不在我方与原告（反诉被告）之间产生约束力，本诉案件中我方作为被告不适格；4、我方签署《酒店租赁转让合同》明确以我方与第三人合同为基础，对方明知我方仅能在到期后要求优先续租，我方续租的履行期限是在2021年，故我方不存在违约情形；5、如认为《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》有效，则该合同已经解除。①原告（反诉被告）未按照约定支付租赁和转让费，在我方与张士彬催告后仍拒不履行，我方与张XX均已经依法行使了合同解除权；②原告（反诉被告）擅自使用我方公章伪造我方法定代表人张XX的签字，自行将《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》废止，重新与晋鸿德公司签署了《酒店租赁转让合同》，显然原告（反诉被告）自己已经将本案所涉合同全部解除，我方现同意解除原合同；③原告（反诉被告）擅自解除合同之后，冒用我方名义签署了新的《酒店租赁转让合同》擅自进行转租，并且其经营的晋鸿德公司进行违规施工，也存在根本违约，我方要求解除合同；④明珠大酒店公司100％股权已被法院冻结，《补充协议书》已不具备履行意义，应当予以解除；6、双方诉争的《酒店租赁转让合同》系混合性质的无名合同，合同既有租赁合同权利义务转让的内容，也有公司资产转让的内容，基于《补充协议书》内容可以看出，对方认可我方公司资产转让是在租赁期限届满后才转移；7、原告（反诉被告）起诉目的是通过诉讼确认合同效力，并对抗法院执行。张XX持有我方股权于2019年7月3日被查封冻结，原告（反诉被告）2019年7月15日向法院提起诉讼。其主张明显违背常理，根本不可能实现的高额违约金索赔，其实是迷惑法院确认合同效力，进而达到侵吞张士彬股权和我方财产等目的，是一种妨害民事诉讼秩序的行为；8、如法院认为我方是违约方应承担责任，则我方主张诉讼时效已过的抗辩。如法院认定未过诉讼时效，并由我方承担违约责任，我方将主张原合同约定的违约责任显失公平，要求根据实际损失降低调整违约金。 被告（反诉原告）富华垚公司辩称：除同意被告（反诉原告）明珠大酒店公司答辩意见之外，补充：1、公司提供保证未经全体股东同意，未取得股东会决议。对方明知未经过全体股东同意，当属恶意债权人，担保合同关系无效，对我方不具有任何约束力；2、《补充协议书》中约定的是为张士彬的合同责任承担担保责任，而不是为第一被告（反诉原告）的合同责任承担担保责任，故我方作为被告（反诉原告）的诉讼主体不适格；3、如法院认可担保合同无效，我方无需承担担保责任，但需要承担过错责任，按照《补充协议书》第五条的规定，我方也仅是对原告（反诉被告）的损失承担责任，而且根据缔约过失理论，应当根据过错分担；4、《补充协议书》中提供的担保内容，实际是一种未经法定的物权担保，依据物权法定，该担保物权无效。而且该《补充协议书》第四条的以房抵债条款类似于流押条款，当属无效；5、如法院认定我方提供的是连带保证，则保证期间（2016年3月30日-2019年3月30日）已经经过，保证责任免除；6、原告（反诉被告）曾使用第一被告（反诉原告）名义与晋鸿德酒店公司在2016年3月27日签署过一份新的租赁合同，不论该合同是否属实且生效，原《酒店租赁转让合同》和《补充协议书》都已经终止，原告（反诉被告）主体资格不适格，被告（反诉原告）也不需承担任何担保责任。 第三人武乡煤运公司对本诉发表意见：我公司当时是与明珠大酒店签订合同，我们以为王XX与明珠大酒店是合作关系，具体情况不清楚。 被告（反诉原告）明珠大酒店公司、被告（反诉原告）富华垚公司向本院提出反诉请求：一、请求依法判令反诉被告继续履行《酒店租赁转让合同》；二、判令反诉被告按照约定向反诉原告明珠大酒店支付400万元整，并承担逾期付款损失；三、反诉的诉讼费用等一切费用由反诉被告承担。案件审理过程中，反诉原告变更反诉第一项诉讼请求为请求依法确认《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》已解除；变更反诉第二项诉讼请求为判令反诉被告返还反诉原告明珠大酒店公司的武乡县太行明珠大酒店、所有酒店物品设备，并返还明珠大酒店公司的公章、财务章、法定代表人章、相关证照等全部资料。事实与理由：现由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》已经催告并解除，而合同解除后，反诉被告并未按照法律规定及时向反诉人返还明珠大酒店及所有的酒店物品、设备、证照。故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定维护反诉人合法权益。 原告（反诉被告）王XX对反诉辩称：1、明珠大酒店公司作为反诉原告主体不适格，不合法。作为反诉原告没有加盖明珠大酒店公章，明珠大酒店公章确实由反诉被告持有，但明珠大酒店从事相关民事法律行为的时候，从反诉被告处拿公章，反诉被告从没有拒绝；2、在反诉被告与二反诉原告签订酒店租赁合同和补充协议书后，反诉被告履行了合同义务，没有任何违约事实，所以二反诉原告并不具有法定的解除合同权利；3、反诉被告在2019年8月19日之后，没有收到二反诉原告的任何解除合同通知。2019年8月9日，二反诉原告提出民事反诉状，要求反诉被告继续履行案涉合同，二反诉原告并没有主张案涉合同的解除，而且反诉被告没有任何违约行为，无论是否向反诉被告送达通知都不会导致案涉合同解除的法律后果；4、案涉合同没有解除，反诉原告基于案涉合同移交给反诉被告的酒店物品设备，即便存在该事实也是履行合同义务行为，主张返还酒店设备没有事实依据；5、二反诉原告既主张案涉合同无效，又主张案涉合同解除，关系混乱。请求依法驳回反诉原告的诉讼请求，依法确认解除合同行为无效。 第三人武乡煤运公司对反诉无意见。 当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告（反诉被告）向法庭提交证据： 1、煤运公司与武乡县太行明珠大酒店公司分别于2013年6月23日、2013年10月28日签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》各一份，用以证明：武乡县太行明珠大酒店公司与房屋出租方就租赁房屋基本情况、租赁期限、租赁费标准、支付方式、双方权利义务、违约责任、争议解决等方面做出约定，以及对《房屋租赁合同书》的补充。二被告（反诉原告）发表质证意见认为，对证据真实性没有异议，不认可原告（反诉被告）的证明内容，原告（反诉被告）表述不知道该合同的内容，不符合事实，原告（反诉被告）明知租赁合同的起止日期和到期后优先续租的约定。本院认为该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，结合第三人当庭陈述意见，本院对该证据予以确认。 2、2016年3月3日，明珠大酒店（出让方）与王XX（受让方）签订的《酒店租赁转让合同》一份，用以证明：双方就酒店现状、转让及租赁费用、支付方式、债权债务、双方移交工作事宜、违约责任、解决方式等方面做出约定。二被告（反诉原告）发表质证意见认为，对证据真实性没有异议，不认可原告（反诉被告）的证明内容，原告（反诉被告）一直主张该合同仅是租赁，忽略了其中附期限转让资产的内容，故合同价款不只是租赁费用，还包含资产的转让费用。本院经审查认为，明珠大酒店与第三人约定租赁期至2021年6月23日，王志明与明珠大酒店租赁转让合同约定的租期为2016年3月3日签订日起20年，因第三人未表示同意继续转租或延长租期，故该协议中超过2021年6月23日的租期约定无效。剩余部分被告（反诉原告）方对真实性不持异议，应属于双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。 3、2016年3月13日，张XX与王XX签订的《补充协议书》一份，用以证明：对《酒店租赁转让合同》的补充。二被告（反诉原告）发表质证意见认为，对证据真实性没有异议，不认可原告（反诉被告）的证明内容，该协议书明确描述甲方身份为张XX个人，是明珠大酒店公司法定代表人独自股东，在协议书内容中明确甲方（张XX）将第一被告（反诉原告）的资产100％的股权，以及第一被告（反诉原告）煤运公司的租赁权一并转让给原告（反诉被告），在内容中第一条、第三条、第四条中都能明确看出甲方仅是张XX个人，第一被告（反诉原告）不是合同的相对方。第一被告（反诉原告）加盖的印章仅是作为知情人签章，不是作为合同相对方签章。原告（反诉被告）用以证明第一被告（反诉原告）是补充协议书的相对方明显证据不足。补充协议第四项约定的担保方式不符合物权法规定的担保物权形式。本院经审查认为，各方当事人对该协议真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用书面形式订立合同的，自当事人签字或者盖章时合同成立，故本院对该补充协议予以确认。 4、视听资料录音两段，用以证明：武乡县太行明珠大酒店公司在案涉合同签订之后多次承诺为王XX续租合同，期限为20年，王XX对武乡县太行明珠大酒店公司承担违约责任的宽限期一直在延期，直到2019年3月份，武乡县太行明珠大酒店公司张XX承诺的续租未果，王XX才起诉。二被告（反诉原告）对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为录音证据应当具备形式上的原始性和完整性，内容上的真实性和可辩性，而且应当有其他证据佐证才能确认证明力。原告（反诉被告）方既没有提供原始件，也无法提供当时谈话的背景、地点和时间，不应当予以采信。本院经审查认为，原告（反诉被告）该证据虽未提供原始载体，但录音内容有双方签订的《补充协议书》佐证，故本院对该证据予以确认。 5、2019年2月20日到2019年3月19日的通话记录，用以证明原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）承担违约责任并没有超过诉讼时效。二被告（反诉原告）发表质证意见认为，不认可该证据的证明内容和关联性，无法直接指向录音内容，所以证明不能成立。本院采纳被告（反诉原告）质证意见，对该证据不予确认。 6、水暖电缴费凭证115张，用以证明：在案涉合同签订之后原告（反诉被告）向本案第三人共计缴纳水、暖、电费用2237831.01元，其中有一半的费用是由王XX替武乡县太行明珠大酒店公司缴纳的水暖电费用，该费用可以抵顶王志明向武乡县太行明珠大酒店公司缴纳的租金，该证据可以证明原告（反诉被告）王XX严格按照合同约定履行合同义务，并没有任何违约行为和违约事实。二被告（反诉原告）发表质证意见认为，①按照转让合同约定，原告（反诉被告）作为租赁权利义务的承接方应当自行承担该部分费用，而非垫付；②部分费用是由晋鸿德公司支付，可以印证晋鸿德公司是租赁标的物的实际经营人；③2016年期间的会计凭证结合案涉合同可以说明王XX与武乡县太行明珠大酒店公司之间是经营性租赁关系，在租赁期限内第一被告（反诉原告）的全部债务均由王XX承担；④王XX所主张数据因自身无法陈述哪一部分是代第三人支付，故对此数据不予认可。本院经审查认为，该部分费用均为原告（反诉被告）经营期间产生，原告（反诉被告）未提供证据证明原告（反诉被告）与第一被告（反诉原告）之间存在代替支付该部分费用的意思表示，结合双方签订的《酒店租赁转让合同》第三条第二款“乙方（王XX）同意在签订本转让合同并接收消（酒）店的管理后，因乙方经营所需的管理、改道、装饰等，所发生的一切费用全部由乙方自行承担。”的约定，对原告（反诉被告）用以证明的事实本院不予确认。 二、被告（反诉原告）明珠大酒店向法庭提交证据： 1、《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》各一份，用以证明：①对方是参照我方与第三人签订合同为基础拟定的《酒店租赁转让合同》，对我方租赁期限至2021年6月28日终止和到期后享有到期优先续租权是明知的；②《酒店租赁转让合同》第二条约定了付款期限自2016年3月3日始每年支付100万元，至今欠付400万元；③根据《补充协议书》第三条证明对方明知我方转让的公司资产是在20年租期届满后才转移所有权，若张XX无法续租16年，则张XX承诺4年后我公司财产归对方所有；④根据《补充协议书》首部甲方身份、转让股权100％、第一条、第四条“以明珠大酒店的名义”，以及多处涉及我方时均未使用甲方表述，而是使用了我方全称，证明该协议是张士彬与对方签署，仅在他们之间生效，不能约束我方；⑤该《补充协议书》第二条规定仅是第二笔100万元款项与续租16年之间存在履行顺序关系，其他款项不受此履行顺序限制，并且明确600万元付清后转让费两清；⑥《补充协议书》第三条的约定并没有改变转让价款的数额，更没有改变《酒店租赁转让合同》约定的第三笔之后款项的支付期限。原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告（反诉被告）主张，对于原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳的租金在转让合同的第二条有明确约定，补充协议是真实有效的。本院经审查认为，该组证据与原告（反诉被告）方举证内容一致，本院予以确认。关于被告（反诉原告）方第③项证明目的，因属于合同双方真实意思表示，本院予以确认。被告（反诉原告）方其余证明目的因不符合通常理解以及缺乏证明力，本院不予确认。 2、催告函两份、解除函一份、短信发送图片、视频两段、邮寄凭证、签收凭证，用以证明：我方已经向对方发出了付款催告，在合理期限内对方未能支付，我方已依法行使解除权。原告（反诉被告）发表质证意见认为，催告通知书与本案没有关联性，不能作为反诉原告（被告）解除合同的通知，且剩余通知书没有收到。本院经审查认为，结合当事人当庭陈述，本院对2019年8月14日-2019年8月28日，被告（反诉原告）明珠大酒店及其法定代表人张XX分别以EMS快递邮寄通知书和手机短信形式向原告（反诉被告）王XX发出催告和解除通知的事实予以确认。 3、长治市中级人民法院民事裁定书、协助执行通知书，用以证明：我方股权被查封之后，对方起诉的目的不纯。原告（反诉被告）发表质证意见认为，与本案没有关联性，证明不了反诉原告任何主张。本院经审查认为，该证据与本案缺乏关联性，不予确认。 4、国家企业信用信息公示系统显示的晋泓德公司行政处罚信息、武乡县公安消防大队行政处罚决定书、建设工程消防验收意见书，用以证明：原告（反诉被告）擅自将我方出租标的转租，并且在晋泓德公司经营过程中违反消防设计擅自进行施工，也能证明根本违约情形的存在。原告（反诉被告）对该证据真实性没有异议，但不能证明原告（反诉被告）有任何违约行为和事实，也不能证明反诉原告（被告）的主张。建设工程消防验收意见书属于超过举证期限提交证据，客观上不属于新证据。消防验收不合格应承担行政责任，而非民事责任，消防验收是否合格均不能证明原告（反诉被告）存在违约行为。本院经审查认为，根据原告（反诉被告）与第一被告（反诉原告）签订的《酒店租赁转让合同》第三条第二款：“乙方（王XX）同意在签订本转让合同并接收消（酒）店的管理后，因乙方经营所需的管理、改道、装饰等，所发生的一切费用全部由乙方自行承担”的约定，原告（反诉被告）实施该行为属于双方约定范围，故对该证据证明目的不予确认。 5、晋泓德商务快捷酒店有限公司工商登记档案、晋泓德公司的网络截图和实体图片，用以证明：晋泓德公司从所谓我处承租了第一被告（反诉原告）的场所及设施，而且租赁期限已经限定是三年，实际使用了租赁的标的物。晋泓德公司的出资人为原告（反诉被告）一人，且原告（反诉被告）在该合同上签字认可，表示原告（反诉被告）认可原《酒店租赁转让合同》和《补充协议书》已经解除，被晋泓德公司的合同所取代。其擅自解除原合同，伪造新合同擅自转租未经我方同意的行为，即便法院认定双方合同未解除，我方也认为原告（反诉被告）存在根本违约，我方据此也要求解除合同。 原告（反诉被告）对该组证据真实性不持异议，但认为与本案没有关联性，证明不了该房屋系原告（反诉被告）转租与晋泓德公司，也证明不了被告（反诉原告）所主张的原告（反诉被告）以第一被告（反诉原告）的名义转租于晋泓德公司。该合同只是为了注册晋泓德公司准备的材料，第一被告（反诉原告）是知情并同意的。本院经审查认为，武乡县晋泓德商务快捷酒店有限公司名称经预先核准保留期至2016年9月21日，《酒店租赁转让合同》载明日期为2016年3月27日。预先核准的公司名称在保留期内，不得用于从事经营活动，该行为违反法律禁止性规定，而且被告（反诉原告）明珠大酒店对《酒店租赁转让合同》拒绝追认，故本院对该组证据用以证明《酒店租赁转让合同》和《补充协议书》已经解除的事实不予确认。其余证明目的因证明力不足，均不予确认。 三、被告（反诉原告）富华垚公司向法庭提交证据： 曾昭权声明书一份，用以证明：公司另一位股东曾昭权不知道补充协议书的内容，也不同意提供担保。原告（反诉被告）对该证据真实性不予认可。本院经审查认为，公司提供担保是否经过股东同意，对担保合同效力无约束力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月23日，被告（反诉原告）明珠大酒店与第三人武乡煤运公司签订《房屋租赁合同书》，约定：煤运公司将该公司大楼东半部分租赁给明珠大酒店使用；起止时间从2013年6月23日至2021年6月23日；每年的租赁费为：乙方（明珠大酒店）负责支付甲方（武乡煤运公司）办公区正常办公用水、暖（集中供热）、电费等费用；乙方（明珠大酒店）如需转让使用权，必须经甲方（武乡煤运公司）同意。 2016年3月3日，原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）明珠大酒店签订了《酒店租赁转让合同》，合同约定：经甲（明珠大酒店）、乙（王XX）双方友好协商，就甲方向乙方整体转让太行明珠大酒店一事达成如下合同，此合同参照甲方和武乡煤炭运销公司（第三人）签订的合同为基础。一、甲、乙双方同意就酒店现状进行转让及移交，甲方所有酒店物品及设备都属于乙方所有；二、甲方以总价600万元转让及租赁给乙方。租赁期为20年，每年30万元，在乙方交付甲方定金100万元后，乙方接管酒店。在签订转让合同当天，乙方向甲方支付总价款的16.6％，即100万元人民币，余款每年的支付时间为签订合同的日期，每年支付总金额的16.6％，即100万元人民币，直至全款支付完毕；三、甲方同意在签订本转让合同前，将太行明珠大酒店所有的债权债务结算完毕，以前所有债权债务与乙方无关；四、乙方同意在签订本转让合同并接收酒店的管理后，因乙方经营所需的管理、改造、装饰等，所发生的一切费用全部由乙方自行承担。移交明细表包括酒店设备设施明细表、酒店员工花名表、酒店现已签订的各种合同；五、甲、乙双方同意甲方将太行明珠大酒店的全部手续办理完毕即，消防合格意见书、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照等，并移交乙方，乙方自行到相关部门办理酒店的名称变更及相关手续并承担全部相关的费用。（租赁期到期后，买卖或租赁，甲方在同等条件下应优先办理给乙方）；六、违约责任：若乙方未按本转让合同第二条约定向甲方支付款项。每年乙方应按余款总额的1％向甲方支付违约金。甲方如违约没有按照合同执行，应按合同总金额的三倍赔偿（包括后期装修、维修、改造）；七、经甲、乙双方协商同意，若后期有条款增加、变更可追加签订补充合同，甲乙双方签字盖章后生效。 协议签订后，明珠大酒店以及明珠大酒店印章由原告（反诉被告）王XX接管。2016年3月4日，被告（反诉原告）明珠大酒店法定代表人张XX收取原告（反诉被告）王XX100万元。 2016年3月13日，张XX、明珠大酒店（甲方）和王XX（乙方）以及富华垚公司（丙方）签订了《补充协议书》一份，约定：甲乙双方于2016年3月3日签订《酒店租赁转让合同》一份，甲方将明珠大酒店的资产，100％股权以及明珠大酒店同武乡煤运公司的租赁权全部转让给了乙方，由于《酒店租赁转让合同》中有关条款未明确甲乙双方之间的部分权利和义务，为此，现甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，经充分协商特签订本补充协议，作为2016年3月3日《酒店租赁转让合同》的补充：一、甲方负责在2016年3月30日之前以明珠大酒店的名义同武乡煤炭运销公司将租赁合同的租期在原合同的基础上续租16年的时间。因甲方给（同）煤炭运销公司的合同还剩4年，共计20年；二、2016年3月3日《酒店租赁转让合同》中第二条约定的支付第二笔100万元款项，必须在完成本补充协议第一条的前提下，甲方才有权向乙方主张，乙方直至支付甲方金额达到600万元后，双方转让费两清；三、如甲方没有按本补充协议第一条的约定办理续租事宜，则乙方有权对明珠大酒店按剩余4年的租赁期限进行经营，到期后明珠大酒店的全部资产归乙方所有。同时按租赁转让合同第六条违约责任，甲方应按合同赔偿乙方；四（略）；五、丙方自愿为甲方履行《酒店租赁转让合同》及本补充协议承担不可撤销的连带保证责任，保证期间为3年，自甲方应履行本合同义务届满之日起算。因甲、丙双方过错导致保证条款无效，丙方仍应在保证范围内对乙方的全部损失负赔偿责任。 2016年3月27日，第三人武乡煤运公司在受让方为武乡县晋泓德商务快捷酒店有限公司（股东发起人为王XX）的《酒店租赁转让合同》上加盖单位公章，同意转租三年。 《补充协议书》签订后，明珠大酒店未能与第三人武乡煤运公司在《房屋租赁合同书》的基础上续租16年。原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）明珠大酒店因此发生争议，2019年7月19日，原告（反诉被告）向本院提起诉讼。 诉讼中，2019年8月14日，被告（反诉原告）明珠大酒店及其法定代表人张XX以EMS快递邮件向原告（反诉被告）王XX邮寄催告通知书一份，邮件于2019年8月15日签收。2019年8月17日，被告（反诉原告）明珠大酒店及其法定代表人张士彬再次以EMS快递邮件向原告（反诉被告）王XX邮寄催告通知书，因原告（反诉被告）王XX拒收未能妥投。2019年8月19日，被告（反诉原告）明珠大酒店及其法定代表人张XX又通过手机短信向原告（反诉被告）王XX号码为150XXXXXXXX手机发送催告通知，通知内容对2019年8月14日邮寄催告书作出修改，内容为：“基于酒店方与贵方于2016年3月3日签署《酒店租赁转让合同》，张士彬方与贵方于2016年3月13日签署《酒店租赁转让合同》，贵方应依约向酒店方支付租赁转让费用。截至2019年8月12日，贵方尚欠付酒店方肆佰万元整，剩余壹佰万元应于2020年3月3日前付清。但至今贵方未依约履行付款等合同义务。为此，酒店方和张XX方特催告并通知贵方：一、请贵方于收到本函件之日起五日内向酒店方付清肆佰万元整。基于张士彬方与贵方签订《补充协议》第二条约定，酒店方本着解决问题的态度，如贵方有异议，也可在收到本函件之日起五日内向酒店方先行付清叁佰万元整；二、如贵方五日内难以筹集肆佰万元整，请先行向酒店方支付五十万元以上，剩余款项可在一个月内付清；基于张XX方与贵方签订《补充协议》第二条约定，酒店方本着解决问题的态度，如贵方五日内难以筹措叁佰万元整，请先行向酒店方支付五十万元以上，并在一个月以内先行付清两百五十万元整。但需在贵方收函后两日内以特快专递的方式向酒店方书面发函告知选择的付款方式；三、如贵方未能按照以上第一或第二项内容按期足额支付款项，酒店方和张XX方自贵方收到本函件之日起第六日正式行使合同解除权，即酒店方与贵方于2016年3月3日签署的《酒店租赁转让合同》，张XX方与贵方于2016年3月13日签署的《补充协议书》全部解除。本函件即具有解除合同通知的效力。酒店方和张XX方可不再发函告知贵方解除事宜。一旦合同解除，请贵方立即向酒店归还武乡县太行明珠大酒店，并同时返还相关证照和太行明珠大酒店的公章、财务章，法定代表人名章等与太行明珠大酒店相关的一切物品。”同日，二被告（反诉原告）向本院提起反诉，请求判令原告（反诉被告）继续履行《酒店租赁转让合同》，按照约定向反诉原告明珠大酒店支付400万元整。催告通知支付时间期至后，原告（反诉被告）王XX未按催告通知要求履行。 2019年8月27日、2019年8月28日，被告（反诉原告）明珠大酒店及其法定代表人张XX以原告（反诉被告）王XX未按期足额支付款项为由，分别以EMS快递邮件和短信方式向原告（反诉被告）王XX发出解除合同通知，通知内容为：正式解除《酒店租赁转让合同》及《补充协议书》，解除之日为收到《催告通知书》之日起第六日。其中2019年8月27日投递EMS快递邮件，因原告（反诉被告）拒收未妥投。2019年9月2日，二被告（反诉原告）在举证期间内向本院申请变更反诉诉讼请求为：依法确认《酒店租赁转让合同》、《补充协议书》已解除，判令被申请人返还反诉原告明珠大酒店相关物品和资料等。2019年9月2日，原告（反诉被告）在举证期间内向本院申请增加诉讼请求，请求确认二被告（反诉原告）解除合同行为无效。 本院认为，明珠大酒店与武乡煤运公司约定租赁期至2021年6月23日，王XX与明珠大酒店签订《酒店租赁转让合同》约定的租期为2016年3月3日签订日起20年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效”的规定，《酒店租赁转让合同》中超过2021年6月23日的租期约定无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响合同其他部分效力的，其余部分仍然有效”的规定，对二被告（反诉原告）提出的《酒店租赁转让合同》当属无效的本诉答辩意见，本院不予采纳。 2016年3月13日，明珠大酒店和王XX以及富华垚公司签订了《补充协议书》，对王XX与明珠大酒店于2016年3月3日签订的《酒店租赁转让合同》中内容作出部分变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人经协商一致，可以变更合同内容。”的规定，《补充协议书》合同依法成立。关于二被告（反诉原告）提出的《补充协议书》系张士彬签订，只在张XX与王XX之间产生效力的本诉答辩意见。经审理查明，《补充协议书》由明珠大酒店法定代表人张XX签字，并加盖明珠大酒店印章。二被告（反诉原告）的答辩意见因缺乏事实依据，本院不予采纳。 依法成立的合同，自成立时生效，对当事人均具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）明珠大酒店于2016年3月13日签订的《补充协议书》第三条约定：“如甲方（明珠大酒店）没有按本补充协议第一条的约定办理续租事宜，则乙方（王XX）有权对明珠大酒店按剩余4年的租赁期限进行经营，到期后明珠大酒店的全部资产归乙方所有。同时按租赁转让合同第六条违约责任，甲方应按合同赔偿乙方。”因当事人双方约定的承担违约责任的期限尚未届至，原告（反诉被告）王XX主张被告（反诉原告）明珠大酒店支付违约金，被告（反诉原告）富华垚公司承担连带法律责任的诉求，以及二被告（反诉原告）关于诉讼时效已过的答辩意见，本院均不予支持和采纳。 关于被告（反诉原告）明珠大酒店、被告（反诉原告）富华垚公司的反诉请求，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《酒店租赁转让合同》与《补充协议书》尚在履行期间，根据《补充协议》中被告（反诉原告）明珠大酒店在完成续租事宜之后，方可向原告（反诉被告）主张剩余款项的约定,现被告并未完成此约定的先履行义务，通知解除行为不符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除权行使的规定，故对二被告（反诉原告）主张《酒店租赁转让合同》与《补充协议书》已经解除的事实不予确认，对原告（反诉被告）关于确认反诉原告解除合同行为无效的诉求，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十六条、第七十七条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王XX本诉诉讼请求第一项、第二项； 二、确认被告（反诉原告）武乡县太行明珠大酒店有限公司2019年8月14日至2019年8月28日向原告（反诉被告）王XX发出的解除合同通知无效； 三、驳回被告（反诉原告）武乡县太行明珠大酒店有限公司、山西富华垚房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费129800元，由原告（反诉被告）王XX负担；反诉案件受理费19400元，由被告（反诉原告）武乡县太行明珠大酒店有限公司、被告（反诉原告）山西富华垚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 长  姚卓征 审 判 员  武宝琴 人民陪审员  李志军 二〇一九年十二月三日 书 记 员  武金凤