陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终12947号上诉人（原审被告）：西安雅润酒店管理有限公司，住所地西安市新城区解放路280号西铁大厦513室。法定代表人：陈必义，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨理论，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西科圣文化发展有限公司，住所地西安市新城区解放路280号。法定代表人：陈运田，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亮荣，陕西迈道律师事务所实习律师。上诉人西安雅润酒店管理有限公司（以下简称雅润公司）因与被上诉人陕西科圣文化发展有限公司（以下简称科圣公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雅润公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回科圣公司一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由科圣公司负担。事实和理由：2013年12月10日，陕西航路物业管理有限责任公司（以下简称航路公司）作为甲方与王添翼作为乙方及马培忠作为丙方共同签订《经营场地房屋使用协议》，将西铁科技大厦五层交由马培忠进行经营使用，经营期限从2013年起到2023年4月30日。2013年12月19日，马培忠作为甲方与雅润公司法定代表人陈必义作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定马培忠将西铁科技大厦一楼接待大厅、五层、六层营业场地及房间出租给雅润公司作为酒店经营使用，租赁时间从2013年12月底至2023年12月底。协议签订后，雅润公司即按《房屋租赁协议》约定的租金标准及付款方式向马培忠支付租金。在履行与马培忠所签《房屋租赁协议》期间，科圣公司与航路公司因西铁科技大厦第五层房屋权属问题发生纠纷并诉至法院。该案经两级法院审理后分别作出（2016）陕0102民初2673号民事判决书及（2017）陕01民终2690号民事判决书，判决航路公司向科圣公司支付租金。2017年10月11日，该案执行期间经执行法官主持，雅润公司与科圣公司签订《房屋租赁合同》，约定科圣公司将西铁科技大厦第五层共计建筑面积1990平米房屋出租给雅润公司，租期6年，自2017年10月1日至2023年9月30日，年租金48万元。上述《房屋租赁合同》签订后，雅润公司即向科圣公司交付房租19万元。然因科圣公司与航路公司就所涉房屋始终不能定案止纷，航路公司及马培忠多次通过在雅润公司承租场地张贴停业公告、腾房通知及锁门等方式进行阻扰，致使雅润公司所租房屋严重受阻。期间，雅润公司曾多次通过电话、微信及与科圣公司直面协商等方式要求科圣公司出面协调并保证所租房屋正常使用，然科圣公司始终不予正面回应也无力化解与航路公司及马培忠之间的房屋权属争议。碍于酒店经营受阻及减小雅润公司经营损失，雅润公司被迫给马培忠交付租金41万元。因雅润公司承租用房问题科圣公司最终不能予以解决，雅润公司于2019年1月4日向科圣公司送达《解除合同通知书》，告知科圣公司双方所签《房屋租赁合同》自发函当天解除，并要求科圣公司退还剩余租金及因此给雅润公司造成的全部损失（包括但不限于装修及营业损失等）。2019年1月22日，科圣公司将雅润公司诉至法院，要求雅润公司支付房租及违约金，包括承担诉讼费。2019年1月8日，航路公司因仲裁及执行，将包括科圣公司出租之酒店用房在内等房屋收回并出租给其他第三人。雅润公司不存在拖欠科圣公司租金的违约事实。雅润公司说明具体情况后，一审法院应依职权追加航路公司、马培忠为第三人进行审理，但其不予追加，审判程序严重违法。因科圣公司与航路公司包括马培忠在内存在纠纷且该矛盾一直得不到解决，在雅润公司经营酒店期间，航路公司及马培忠多次进行阻挠，包括在雅润公司经营酒店大门张贴暂停营业公告及腾房通知，甚至包括锁门等过激行为，致使雅润公司酒店根本无法正常经营。为此，雅润公司提交了相关视频、照片及录音等证据，然一审法院不接收，一审判决不作任何说明，审判程序有失公允。雅润公司在与科圣公司签约后即向科圣公司交付租金19万元，期间因航路公司及马培忠对酒店进行阻挠且在雅润公司将该情况告诉科圣公司并要求科圣公司保证雅润公司正常经营时，科圣公司作为房屋出租人根本不能解决也不予解决，雅润公司为减少损失才被迫向马培忠交付租金41万元，且在向马培忠交付该款项后，科圣公司也从未提出任何异议。雅润公司向马培忠交付租金系行使不安抗辩权，事实上已取得科圣公司同意。雅润公司根本不存在拖欠科圣公司租金的任何故意甚至恶意，一审法院认定雅润公司仅向科圣公司支付租金19万元并以此认定雅润公司违约，认定事实错误。相反，因科圣公司在与雅润公司签订《房屋租赁合同》后不能保证雅润公司顺利承租房屋进行商用，且因科圣公司与航路公司及马培忠等人就涉案房屋产生权属纠纷，致使雅润公司酒店经营中严重受阻，且已给雅润公司造成巨大经济损失，故科圣公司作为出租方已属根本违约，雅润公司坚决要求科圣公司承担因此给雅润公司造成的相关经济损失。雅润公司于2019年1月4日向科圣公司送达《解除合同通知书》，明确告知科圣公司双方所签租赁合同自发函当天解除，并要求科圣公司退还剩余租金及因此给雅润公司造成的全部损失（包括但不限于装修及营业损失等）。雅润公司向科圣公司所提解除理由，有明确的事实及法律依据。因航路公司后续提出商事仲裁及申请法院执行，航路公司已将包括涉案房屋在内等场地完全收回并对外出租，然一审法院却认定雅润公司与科圣公司所签《房屋租赁合同》不存在解除合同的法定情形，雅润公司与科圣公司之间的合同并未解除。试问，如果该合同没有解除，雅润公司是否可以要求科圣公司继续履约？科圣公司辩称，本案的基础法律关系是雅润公司与科圣公司于2017年10月11日签订《房屋租赁合同》，诉讼标的也是因雅润公司不履行该合同，科圣公司主张的诉讼请求。合同有相对性，故本案追加第三人没有法律依据。（2016）陕0102民初第2673号民事判决和（2017）陕01民终第2690号民事判决对科圣公司与航路公司于2004年10月28日签订《租赁合同》的权利义务法律关系已经厘清，该判决无论对科圣公司、航路公司还是雅润公司均有法律约束力。即使存在雅润公司主张的航路公司及马培忠的理由，但不能成为不履行《房屋租赁合同》的理由。雅润公司仅支付19万元而未支付应当支付的租金显然违约。依法成立的《房屋租赁合同》应受法律保护。科圣公司并未收到解除合同通知，另外雅润公司主张解除事由不构成法定解除及约定解除事由，故雅润公司单方行使解除权并不产生解除效力，《房屋租赁合同》应合法有效。科圣公司与航路公司达成的执行和解协议是对2019年6月19日以后租赁收益的处置，《房屋租赁合同》应继续合法有效。请求驳回上诉，维持原判。科圣公司向一审法院起诉请求：1.雅润公司支付科圣公司2016年4月1日至2019年3月31日期间的租赁费125万元；2.雅润公司承担延期支付2017年10月1日至2019年3月31日期间延迟租金的违约金11.399万元（违约金按年息24%计算），要求雅润公司付至实际租金支付日止；3.雅润公司承担延期支付2016年4月1日至2017年9月30日72万元租金利息10.8万元（按照年息6%计算），要求雅润公司付至租金实际支付日止。一审法院认定事实：2003年4月30日，西安铁路分局西安建筑段（甲方）、西安福泰房地产开发有限公司（乙方）、航路公司（丙方）与科圣公司（丁方）签订《联建租赁合同》约定，科圣公司承租房屋位于新城区西六号15号，是甲乙丙三方在甲方原有房屋基础上翻建的。本合同签订时，甲乙丙三方统一使用权，由科圣公司（丁方）全部承租、续建、装修、使用、经营该楼房。西安铁路分局西安建筑段（甲方）享有楼房的所有权，同时有权与乙丙向科圣公司（丁方）收取租金，具体分配数额为每年甲方93万元，乙方200万元，航路公司（丙方）45万元。2004年10月28日，科圣公司（甲方）与航路公司（乙方）签订《租赁合同》，部分条款为：甲方将四方签订的联建租赁合同中的“西铁科技大厦”第五层建筑面积1990平方米现状整体租赁给乙方。年租金为48万元整，乙方将四方“联建租赁合同”中科圣公司应交给乙方的45万元租金作为抵扣，乙方应补交甲方年租金差额为3万元整。本合同的租赁期限为2004年11月8日至2023年11月7日止。2005年元月8日，科圣公司与航路公司变更租赁期限为2005年4月1日至2015年3月31日。航路公司承租涉案房屋期间，其将房屋转租给案外人马培忠。2013年12月29日，马培忠（甲方）与陈必义（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方在西铁科技大厦内经营的包括五楼整层、六楼整层等租赁给乙方，由乙方出资进行改造施工。租赁期限自2013年12月至2023年12月止。因航路公司未按约向科圣公司履行租赁合同，2016年科圣公司将航路公司诉至法院，请求：1.航路公司返还科圣公司承租的“西铁科技大厦”第五层房屋1990平方米；2.航路公司立即向科圣公司支付租金30万元及2015年3月31日至2016年3月31日占用使用费3万元。2016年10月30日，西安市新城区人民法院作出（2016）陕0102民初2673号民事判决书,判决：1.航路公司于本判决生效后三十日内将其承租的“西铁科技大厦”第五层建筑面积1990平方米房屋返还科圣公司；2.航路公司向科圣公司支付租金30万元及占用使用费3万元。后航路公司不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，2017年6月，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终2690号判决书，维持了一审判决。后科圣公司向西安市新城区人民法院申请强制执行，在该案执行期间，因雅润公司使用该涉案房屋，2017年10月11日，甲方（出租方）科圣公司与乙方（承租方）雅润公司签订《房屋租赁合同》，载明：1.鉴于2003年4月30日甲方与西安铁路分局西安建筑段、西安福泰房地产开发有限公司、航路公司签订了《联建租赁合同》，依据该合同，甲方对位于“西铁科技大厦”享有经营、使用、出租权。2.2004年10月28日，甲方与航路公司签订《租赁合同》约定，甲方将“西铁科技大厦”第五层房屋出租给航路公司，航路公司又于2013年12月19日与乙方签订《租赁合同》，将该房屋转租给乙方。3.甲方因与航路公司租赁合同履行发生纠纷，经西安市新城区人民法院审理，作出了（2016）陕0102民初2673号民事判决，判令航路公司返还承租的房屋，并付租金。航路公司不服该判决，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终2690号民事判决，驳回航路公司的起诉，维持原判。4.在前述判决执行过程中，经甲乙双方协商，签订了《房屋租赁合同》。合同生效期：2017年10月1日起计租赁计费期。房屋租期6年，即自2017年10月1日至2023年9月30日。年租金为48万元。租金支付期限：乙方应每次缴纳半年租金。第一次缴纳租金的期限为本合同签订后三日内支付给甲方；以后乙方应在每六个月届满前30日缴纳下六个月的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则以当期应付租金的两倍银行利率向甲方支付滞纳金；逾期超过15日，则每日以当期应付租金的千分之五向甲方支付滞纳金。特别声明：乙方此前与马培忠之间的一切经济纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。合同签订后，雅润公司开始承租该房屋，2018年元月10日，雅润公司向科圣公司支付了19万元房屋租金，余款未付，科圣公司遂诉至法院。庭审中，科圣公司主张的租金为2016年4月1日至2017年9月30日租金72万元，2017年10月1日至2018年3月31日剩余租金5万元，2018年4月1日至2018年9月30日租金24万元，2018年10月1日至2019年3月31日租金24万元。雅润公司辩称其经营受阻，故已将剩余租金支付给马培忠，其不应再向科圣公司支付租金。雅润公司称其于2019年1月向科圣公司邮寄了解除合同通知书，科圣公司表示不同意解除合同。另查明，2018年航路公司向西安市仲裁委员会申请仲裁，请求科圣公司向其支付2015年4月1日至2018年12月31日的租金165万元及利息。2018年8月13日，该委作出西仲字（2018）第1104号裁决书裁决，科圣公司向航路公司支付2016年4月1日至2018年12月31日的租金120万元及逾期付款利息。后航路公司向西安市中级人民法院申请强制执行，该案于2019年6月28日执行完毕。庭审中，科圣公司称雅润公司于2016年4月1日至2017年9月30日期间实际使用涉案房屋，故雅润公司应向其支付租金72万元，对此，雅润公司称其已将该期间的房屋租金付给了涉案出租人马培忠。一审法院认为，雅润公司与科圣公司之间的《房屋租赁合同》系当事人自愿所为，合法有效，故双方当事人均须履行合同义务。本案中，雅润公司自双方合同签订之日起明知涉案房屋的出租方即合同的相对方系科圣公司，因此，雅润公司应按照该合同约定向科圣公司履行付款义务。而本案中，雅润公司向科圣公司仅支付了租金19万元，构成违约。因此，按照债务的履行顺序，该笔租金应抵扣涉案房屋2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金，因此，按照合同约定，雅润公司尚欠科圣公司2017年10月1日至2018年3月31日期间的房屋租金5万元及2018年4月1日至2018年9月30日的房屋租金24万元；2018年10月1日至2019年3月31日的房屋租金24万元。上述房屋租金共计53万元，雅润公司理应向科圣公司予以支付。对于雅润公司的抗辩，雅润公司向案外人付款的行为并不能抗辩其对科圣公司付款责任的承担，因此，其抗辩理由不予采信。对于科圣公司主张雅润公司向其支付2016年4月至2017年9月30日期间的房屋租金及违约金等请求，该期间雅润公司与科圣公司并不存在租赁合同关系，雅润公司系与案外人马培忠存在租赁关系而实际使用涉案房屋，因此，科圣公司该部分主张缺乏事实依据，不予支持。对于科圣公司主张的雅润公司向其支付2017年10月1日至2019年3月31日延付租金的违约金一节，科圣公司与雅润公司约定的违约责任偏高，科圣公司自愿将违约责任调整为以未付租金的年息24%计算违约金，合法有效，予以确认。据此，按照双方合同的约定，截止2019年3月31日，雅润公司应向科圣公司承担的违约金为113990元。对于科圣公司主张雅润公司向其承担2016年4月1日至2017年10月1日期间的涉案房屋租金一节，该期间雅润公司与科圣公司之间显然不存在合同关系，雅润公司系以与案外人马培忠的合同关系实际使用涉案房屋，因此，科圣公司该部分租金主张缺乏事实及法律依据，不予支持。对于科圣公司主张雅润公司向其支付逾期付款的利息一节，科圣公司的该部分主张缺乏合理依据，不予支持。本案中，雅润公司称其不清楚涉案房屋的经营权属，故其将租金付给案外人不存在过错，该抗辩显然不能成立，故不采信其抗辩。本案中，雅润公司称其向科圣公司发出了解除合同函件，对此，双方并未达成解除合同的意思表示，且不存在解除合同的法定情形，故双方之间的合同并未予以解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告西安雅润酒店管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陕西科圣文化发展有限公司房屋租金53万元（租金计算至2019年3月31日）及违约金113990元（违约金计算至2019年3月31日）；此后的违约金，被告西安雅润酒店管理有限公司以租金53万元为基数按照年息24%付至前述租金付清之日止；二、驳回原告陕西科圣文化发展有限公司其余诉讼请求。诉讼费18100元，由被告西安雅润酒店管理有限公司负担7827元；由原告陕西科圣文化发展有限公司负担10273元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”科圣公司与雅润公司于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，雅润公司实际承租使用涉案房屋，并向科圣公司支付了19万元房屋租金。后雅润公司再未向科圣公司支付房屋租金。雅润公司主张，因第三人阻挠，其被迫向马培忠支付租金，故其不存在拖欠科圣公司租金的违约事实。合同具有相对性，上述《房屋租赁合同》相对双方为科圣公司与雅润公司，对此雅润公司明知，且该《房屋租赁合同》第十五条特别声明：雅润公司此前与马培忠之间的一切经济纠纷由雅润公司自行处理，与科圣公司无关。因此，雅润公司上述主张不能成立，其欠付科圣公司房屋租金构成违约，应承担违约责任。自2017年10月1日至2019年3月31日，雅润公司尚欠科圣公司房屋租金53万元未付，应予支付。就违约金，上述《房屋租赁合同》约定标准过高，科圣公司自愿降低标准，按年息24%主张，与法不悖，应予支持。雅润公司主张其向科圣公司送达了《解除合同通知书》，双方《房屋租赁合同》自其发函当天解除。因科圣公司与雅润公司并未就解除合同一事达成合意，而雅润公司欠付租金构成违约，其要求解除合同没有合同依据和法律依据，故雅润公司与科圣公司之间的《房屋租赁合同》并未解除。综上所述，雅润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10876元，由西安雅润酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月二十三日书记员  张 佩