江西省万载县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0922民初952号原告（反诉被告）：新余市超力房地产开发有限公司，住所地:江西省新余市解放东路12号，统一社会信用代码：913605006124251063。法定代表人：钟秋生，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：黄学华，女，1962年7月28日出生，汉族，江西省宜春市万载县人，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：钟利明，男，1966年7月30日出生，汉族，江西省宜春市铜鼓县人，住江西省宜春市铜鼓县。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：华晖蓉，女，1969年2月3日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：林春根，男，1958年12月18日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：张世忠，男，1956年11月14日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：张志清，男，1983年10月24日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：张主涵，男，2004年4月21日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。法定代理人：张某，男，1979年2月29日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区，系张主涵父亲。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：张主钰，男，2006年12月3日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。法定代理人：张某，男，1979年2月29日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区下村镇杭桥村委东村村34号1室，系张主钰父亲，公民身份号码：360502197902197716。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）：张主骐，男，2014年2月2日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区。法定代理人：张某，男，1979年2月29日出生，汉族，江西省新余市渝水区人，住江西省新余市渝水区下村镇杭桥村委东村村34号1室，系张主骐父亲，公民身份号码：360502197902197716。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：习勇，江西弘杰律师事务所律师。被告：安义县鹏泰实业有限公司，住所地:江西省南昌市安义县龙津镇前进路13号新时代商业广场，统一社会信用代码：91360123781469417D。法定代表人：梁细泉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西鹏颂商贸有限公司，住所地:江西省南昌市西湖区沿江南大道春江御景大厦写字楼A栋1310室，统一社会信用代码：91360103MA36W19E7D。法定代表人：梁细泉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所实习律师。被告：梁细泉，男，1970年7月28日出生，汉族，江西省宜春市丰城市人，住江西省宜春市丰城市。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。被告：余登宏，男，1963年11月25日出生，汉族，江西省南昌市安义县人，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：高嵩，广东国硕律师事务所律师。原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐与被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司、梁细泉、余登宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐委托诉讼代理人杨七芽、习勇，被告安义县鹏泰实业有限公司委托诉讼代理人高嵩、徐海亭，被告江西鹏颂商贸有限公司委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜，被告梁细泉、余登宏委托诉讼代理人高嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐向本院提出诉讼请求：1、判决被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司立即腾空场地，并将租赁房屋及设施设备完好交还给原告。2、判决被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司支付原告房屋占用使用费628445.16元、逾期付款利息6818.20元，合计635263.36元（房屋占用使用费暂从2019年2月16日计算到2019年5月15日，逾期付款利息按年利率6%暂从2019年2月15日计算到2019年4月21日，此后房屋占用使用费和逾期付款利息继续支付到房屋交还之日止和付清之日止）。3、判决被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司交纳的20万元保证金依法没收归原告所有。4、本案诉讼费用、保全费、保险担保费等由被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司承担。事实和理由：2007年11月4日，新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司与安义县鹏泰实业有限公司签订一份《合同》，约定新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司提供位于万载商业步行街面积7845.88平方米的房屋给安义县鹏泰实业有限公司使用，该合同约定房屋租赁期限为10年，自2009年2月15日起至2019年2月15日止，租金为每平方米20元/月，按建筑面积计算租金，付款方式为合同正式签立后，付款20万元人民币给原告，在被告进场装修时付第一季度的租金，以后每次付款提前二十天交下个季度租金，有关房屋的租金满叁年后递增5%，满六年后在第六年的基础上递增4%。该合同还对租赁期间的费用、房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止等内容作出了约定。同日，双方还签订一份《补充协议》，主要针对免租期及有关装修、电梯、供电等事项作出了补充约定。上述合同签订后，新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司按约提供了房屋给安义县鹏泰实业有限公司使用。2017年10月18日，安义县鹏泰实业有限公司股东梁细泉、余登宏又成立江西鹏颂商贸有限公司从事租赁经营活动。但上述被告租赁期间，多次存在拖欠租金等违约情形。2016年6月16日，新余市超力房地产开发有限公司将新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司注销，案涉合同权利归属新余市超力房地产开发有限公司。之后，案涉合同房屋办理不动产权转移登记手续，转移到原告黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐名下，以上原告也承继了上述合同成为共同出租人及权利人。合同期满前，原告多次去函就租赁合同续签一事与被告协商，但双方一直达不成一致意见。并且，被告在2019年2月15日合同到期后，即不支付房屋占用使用费，也不腾空房屋交还场地，严重损害了原告的正当合法权益，给原告造成了巨大的影响和经济损失。特依法起诉，请公正裁决。诉讼中，原告申请追加梁细泉、余登宏为本案被告，并变更诉讼请求如下：1、判决被告梁细泉、余登宏在其未出资本息范围内共同连带对原告向被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司主张债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。2、本案诉讼费用、保全费、保险担保费等由被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司、梁细泉、余登宏共同连带承担。事实和理由：被告安义县鹏泰实业有限公司成立于2005年11月10日，注册资本金500万元人民币，实缴资本金100万元人民币，其中梁细泉认缴出资额255万元人民币，持股比例51%，实缴出资51万元人民币，被告余登宏认缴出资额245万元人民币，持股比例49%，实缴出资49万元人民币，梁细泉、余登宏均未足额实缴出资。被告江西鹏颂商贸有限公司成立于2017年10月18日，注册资本金200万元人民币，实缴资本金为零，其中梁细泉认缴出资额102万元人民币，持股比例51%，实缴出资为零，被告余登宏认缴出资额98万元人民币，持股比例49%，实缴出资为零，梁细泉、余登宏均未实缴出资分文。根据《中华人民共和国公司法》第二十八条以及最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，梁细泉、余登宏应在其未出资本息范围内共同连带对被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。本院经审查后，依法通知梁细泉、余登宏作为本案共同被告参加诉讼。安义县鹏泰实业有限公司辩称，一、涉案房屋租赁合同相对方为万载县鹏泰购物广场和新余市超力房地产开发有限公司，答辩人未与被答辩人签订任何租赁合同，也未形成任何事实上的租赁合同关系，根据合同相对性，答辩人不是本案适格被告。二、答辩人是有独立法人资格的有限责任公司，与江西鹏颂商贸有限公司是两个独立的公司法人。万载商业步行街鹏泰购物广场与答辩人在人员、财务、业务、办公地点、经营设备等方面都相互独立，答辩人并没有租赁或者使用案涉租赁房产。综上所述，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。江西鹏颂商贸有限公司辩称，一、依据涉案房屋租赁合同约定，答辩人享有涉案房屋的优先承租权，在答辩人同意按同等条件继续承租涉案房屋情况下，被答辩人要求答辩人立即腾空场地，并将涉案房屋及设施设备完好交还的请求，无事实和法律依据。双方签订的《合同》第七条第三款约定：租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2018年1月21日，答辩人已经明确书面告知被答辩人，愿意继续承租涉案房屋，再签订10年租约。但在涉案房屋租赁期满前，被答辩人在未告知答辩人的情况下，擅自将涉案房屋出租给第三人，违反双方合同约定，直接剥夺了答辩人的优先承租权。2018年12月24日，答辩人得知相关情况后，郑重回函被答辩人，要求被答辩人遵守合同约定，及时纠正违约行为，保障答辩人的优先承租权，尽快与答辩人签订续租合同。因此，答辩人会依据双方约定的优先承租权，继续承租涉案房屋，被答辩人要求答辩人立即腾空场地，并交还涉案房屋，于法无据。涉案房屋内的设施设备，如手扶电梯、中央空调等，都是答辩人的私有财产，被答辩人要求完好交还，实属无理，应当予以驳回。二、涉案房屋租赁期限届满前后，被答辩人违反合同约定，侵害答辩人优先承租权，且在社会上散播各种谣言，导致答辩人无法正常经营涉案房屋，造成了严重的损失，现被答辩人还要求答辩人支付涉案房屋占用使用费，于理不合。涉案房屋租赁期限届满前，被答辩人违反合同约定，擅自将涉案房屋出租给第三人，还在社会上散播将强行关闭商场、答辩人出售购物卡非法无效等谣言，导致大量商家提前终止与答辩人的租赁合同，普通消费者不敢到商场消费，对答辩人造成严重直接经济损失，社会商誉也因此下降。造成上述种种不利后果，皆因被答辩人的违约行为而导致。因此，在被答辩人未纠正违约行为，与答辩人签订续租合同，并消除谣言对被答辩人的不利影响前，答辩人不应支付涉案房屋的占用使用费。三、本次房屋租赁合同纠纷，是因被答辩人的违约行为而引起的，答辩人遵守合同约定，也切实履行了合同的义务。被答辩人请求没收答辩人的20万元保证金，无任何依据。诉讼费、保全费、保险担保费等费用均应由违约方，即被答辩人承担。综上所述，本次纠纷是由被答辩人的违约行为引起，其主张侵害了被答辩人合法权利，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。江西鹏颂商贸有限公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉人对万载县康乐街道宝塔东路一层68号-136号、二层58号-136号，面积为7560平方米房屋享有优先承租权。2、判令被反诉人赔偿反诉人损失5000000元。事实和理由：2007年11月4日，万载县鹏泰购物广场与新余市超力房地产开发有限公司签订一份《合同》，约定新余市超力房地产开发有限公司将位于万载商业步行街一、二层房屋出租给江西鹏颂商贸有限公司，房屋面积为7560平方米，租赁期限为10年，自2009年2月15日起至2019年2月15日止。《合同》第七条第三款约定：租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2017年7月18日，被反诉人张世忠、林春根、华晖蓉拟定了5条继续承租的条件，书面通知反诉人，让反诉人予以考虑。因被反诉人所列条件过于苛刻，经过反诉人的再三斟酌，2018年1月21日，反诉人回函，函中明确表明愿意继续承租涉案房屋，仅在房屋租金问题上提出一个小小的调整方案，望得到被反诉人的支持，盼被反诉人早日决定方案，以便反诉人早日做好继续承租的计划安排。2018年3月5日，反诉人再次发《商场续租事项回函》要求续租案涉房产。2018年12月17日，被反诉人张世忠、林春根、华晖蓉突然发函通知反诉人，涉案房屋已经出租给第三人，要求反诉人在合同期满后将涉案房屋移交给被反诉人。而此时，被反诉人张世忠、林春根、华晖蓉对反诉人提出的续租要求只字不提，更没有提出任何其他方愿意承租案涉房产的条件，视反诉人的优先承租权不顾。2018年12月24日，反诉人回函被反诉人，依据双方合同约定，反诉人享有涉案房屋的优先承租权，被反诉人知道反诉人同意续租条件的情况下，仍将涉案房屋出租给第三人，违反了合同的约定，反诉人督促被反诉人纠正违约行为，尽快与反诉人签订续租合同。直至2019年2月15日租赁合同到期后，在反诉人的再三督促下，被上诉人仍未与上诉人续签租赁合同。2019年2月19日，反诉人收到函告人为张世忠、林春根、华晖蓉、陈在云、钟利明、黄学华的《督促函》，称其将店面已经租赁给第三人使用。2019年2月22日，反诉人发出《关于对“督促函”的回复意见》，要求被反诉人在继续承租给第三方的情况下，反诉人有优先承租权，要求继续承租案涉商铺，并要求与被反诉人签订续租合同。2017年7月18日，被反诉人张世忠、林春根、华晖蓉提出的《商场续租事项通告函》中的表述是“拟将该商场2019年2月15日以后的出租条件及要求等事项”，证明了被反诉人的函中明确表明该条件是拟定的条件，说明续租条件还处于磋商阶段，反诉人从在商言商的角度出发，在租金问题上提出自己的想法，符合情理。在租赁期届满前，案涉商铺的产权人即本案的所有被反诉人，从未告知反诉人该2017年7月18日被反诉人张世忠、林春根、华晖蓉提出的《商场续租事项通告函》中的出租条件为最终续租条件且已经有第三方愿意接受该出租条件。直至2019年2月19日，被反诉人张世忠、林春根、华晖蓉、陈在云、钟利明、黄学华的《督促函》才告知反诉人被反诉方已经将案涉房产出租给第三人，并已经约定了具体租赁条件。直至今日，反诉人仍不清楚被反诉人将案涉商铺出租给第三方的出租条件是什么？因此被反诉人侵犯了反诉人的优先承租权。另涉案商铺已经变更多个自然人为权利人，被反诉人黄学华、钟利明、张志清、张主钰、张主涵、张主骐在案涉商铺租赁期限届满前，既未告知出租条件，在反诉人提出续租要求时也未提出第三方租赁的条件，而在合同期满后告知反诉人案涉商铺已经出租第三方，该行为完全侵犯了反诉人的优先续租权。涉案房屋租赁期限届满前，被反诉人违反合同约定，擅自将涉案房屋出租给第三人，还在社会上散播将强行关闭商场、反诉人出售购物卡非法无效等谣言，导致大量商家提前终止与反诉人的租赁合同，普通消费者不敢到商场消费，对反诉人造成严重直接经济损失，社会商誉也因此下降。造成上述种种不利后果，皆因被反诉人的违约行为而导致，被反诉人违反合同约定，侵犯了反诉人优先承租权，散布谣言，由此造成的所有损失，被反诉人应当赔偿。综上所述，在被反诉人未告知第三人租赁条件的前提下，在反诉人要求继续租赁的情况下，被反诉人认定反诉人放弃涉案房屋的优先承租权，毫无事实与法律依据。随后，被反诉人擅自将涉案房屋出租给第三人，严重违反了合同约定，侵害了反诉人的优先承租权。反诉人特提起反诉，请求支持反诉人的诉讼请求。新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐对江西鹏颂商贸有限公司的反诉辩称，一、江西鹏颂商贸有限公司对涉案房屋不享有优先承租权。1、2007年11月4日《合同》约定，在租期届满后仍然对外出租的，在同等条件下，安义县鹏泰实业有限公司享有优先承租权。现原告自己需要使用涉案房屋，不对外出租，安义县鹏泰实业有限公司不再享有优先承租权，被告应腾空场地，并将租赁房屋及设施设备完好交还给原告。2、被告在租赁期间，多次存在拖欠交纳租金等违约情况。3、合同期满前，原告多次去函就租赁合同续签一事与被告协商，但双方一直达不成一致意见。并且，被告在2019年2月15日合同到期后，既不向原告支付房屋占用使用费，也不腾空房屋交还场地，严重损害原告不当合法权益。4、被告继续承租涉案房屋将进一步造成原告更多的损失，引发双方更多的矛盾，造成诉累。二、原告没有造成江西鹏颂商贸有限公司任何损失，江西鹏颂商贸有限公司主张的损失500万元没有具体组成明细，没有事实、证据、法律等依据，不存在原告赔偿其损失。综上，应驳回江西鹏颂商贸有限公司全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：新余市超力房地产开发有限公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为江西省新余市解放东路12号，法定代表人为钟秋生，成立日期为2004年3月12日。新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司企业类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营场所为江西省宜春市万载县新宾馆，负责人为张世忠，成立日期为2006年4月24日，注销日期为2016年6月16日。安义县鹏泰实业有限公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为江西省南昌市安义县龙津镇前进路13号新时代商业广场，法定代表人为梁细泉，成立日期为2005年11月10日。安义县鹏泰实业有限公司2017年11月15日变更登记，其中注册资本由100万元变更为500万元，投资人余登宏出资额由49万元占49%变更为245万元占49%，出资时间由2015年9月8日变更为2027年12月31日；投资人梁细泉出资额由51万元占51%变更为255万元占51%，出资时间由2005年11月10日变更为2027年12月31日。江西鹏颂商贸有限公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为江西省南昌市西湖区沿江南大道春江御景大厦写字楼A栋1310室，法定代表人为梁细泉，注册资本为200万元，成立日期为2017年10月18日。江西鹏颂商贸有限公司登记股东为梁细泉、余登宏，其中梁细泉认缴额为102万元占51%，实缴额为0，认缴出资日期为2027年9月30日；余登宏认缴额为98万占49%，实缴额为0，认缴出资日期为2027年9月30日。万载县鹏泰购物广场类型为个体工商户，经营者为梁细泉，经营场所为宜春市万载县县城商业步行街，注册日期为2008年8月8日，注销日期为2014年11月24日。万载县鹏泰百货超市类型为个体工商户，经营者为吕阳军，经营场所为宜春市万载县县城商业步行街，注册日期为2014年11月28日。万载县新鹏泰购物广场类型为个体工商户，经营者为喻坤，经营场所为宜春市万载县县城鹏泰百货广场内，注册日期为2015年12月28日，注销日期为2019年7月10日。但2019年7月10日又注册成立万载县新鹏泰购物广场，类型为个体工商户，经营者为吕阳军，经营场所为宜春市万载县县城阳乐大道步行街。2007年11月4日，新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司（甲方）与鹏泰购物广场（乙方）签订一份《合同》，约定，…就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜达成协议…第一条房屋位置、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方房屋位于万载县宝塔万载商业步行街。2、出租的房屋为一、二层，按建筑面积计算，面积7560平方米。3、房屋的期限与设施、设备等情况详见合同附件。（该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据）第二条租赁期限及用途1、该房屋租赁期限为10年，自2009年2月15日起至2019年2月15日止。2、乙方租赁此房屋仅作商业用途。第三条租金及支付方式1、此房屋租金为每平方米20元/月，按建筑面积计算租金。2、付款方式如下：合同正式签立后，乙方付款贰拾万元人民币给甲方，在乙方进厂装修时付给甲方第一季度的租金，以后每次付款提前二十天交下个季度租金，有关房租的租金满叁年后递增5%的租金，满六年后在第六年的基础上递增4%租金。3、甲方收款后应原提供给乙方有效的收款收据。第四条租赁期间相关费用事宜1、租赁期间，如果发生甲方房屋租赁税收有甲方承担。2、乙方费用：乙方应按时向相关部门交纳水、电费等实属乙方应承担的所有费用。第五条房屋的使用1、合同订立后，房屋的使用应由甲方交给乙方使用，直至合同期满。2、乙方如改变房屋的某些结构，须向甲方申请，甲方同意后方可执行。第六条房屋的转让与转租1、租赁期间，甲方无权将此房屋租赁给其他人。2、租赁期间，乙方不得整体转租他人，如有特殊情况必须和甲方商量，甲方书面同意后方可执行，在合同期内，乙方投资的所有设备不得拆除。第七条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同。（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借租房屋。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动。3、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的。在同等条件下，乙方享有优先承租权。4、租赁期满合同自然终止。5、因不可抗拒因素导致合同无法履行的，合同终止。第八条房屋交付收回的验收1、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋附属设施、设备交还甲方，由乙方增加的设施、设备全部由甲方处理。2、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。第九条甲、乙双方违约责任处理规定1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的甲方应赔偿乙方所有经济损失。甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方一切损失。2、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收押金不予退还。（1）未经甲方书面同意，将房屋整体转租、转借给他人使用的，乙方专柜出租除外；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方没收乙方押金。第十条免责条件1、因国家政策需要改造或自然灾害不可抗拒因素，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十一条其它约定事项1、本合同项下发生争议，由双方当事人协商或调解，协商或调解不成的，提请仲裁委员会仲裁或依法向有关管辖权的人民法院提起诉讼。2、部分细节详见补充书面附件。第十二条本合同一式四份，甲、乙双方各执二份。本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同自甲、乙双方签字盖章后即时生效，合约到期如无其他约定则本合同自动解除。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定，经双方友好协商，并在原合同签订的情况下补充下列条款：第一条正式合同签后，双方确定日期，甲方提供捌个月的免租期经乙方施工装修，乙方进场施工后，甲方工程不得影响乙方施工进程如有违反，甲方需给乙方顺延租期。第二条电梯由乙方安装（费用由乙方承担），但甲方必须在一楼自动扶梯旁改进走上下步行梯（费用由甲方负责）。第三条一楼手扶电梯土建工程和电梯过道建筑工程（费用由甲方负责）办理。第四条甲方必须提供足够电容量（不小于500千瓦）给乙方所租凭房屋使用，包括配电房。第五条门口大理石地面和商场周边安装玻璃，按乙方图纸实施。第六条甲方有义务协助乙方办理好消防证件，直至消防验收合格。第七条甲方按乙方要求做好商场内彻墙，费用甲方负责。第八条甲方按乙方要求做好商场消防步行梯和收贷步行梯和封好二楼楼顶面空洞。第九条甲方按乙方需求提供中央空调存放处，如有土建工程，甲方负责做好；如乙方中央空调能达到国家环保要求，水塔安装在商场外；在达不到环保要求下，存放超市内。第十条合同期满后，在同等合约条件下，乙方应有优先租凭权，如甲方没将此房屋继续租给乙方使用，乙方所有在商场内资产和货物乙方有权归还，甲方不得以任何借口加以阻止。【备注：双方提供的《合同》和《补充协议》尾部“甲方”均加盖“新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司合同专用章”，但原告方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”均加盖“安义县鹏泰实业有限公司合同专用章”，而被告方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”则均加盖“万载县鹏泰购物广场”印章。】后来，甲方完成《补充协议》约定的相应工程【备注：在一楼自动扶梯旁改进走上下步行梯、一楼手扶电梯土建工程和电梯过道建筑工程、提供足够电容量包括配电房、门口大理石地面和商场周边安装玻璃、做好商场内彻墙、做好商场消防步行梯和收贷步行梯和封好二楼楼顶面空洞、提供中央空调存放处】，并将涉案房屋交付给乙方。乙方则在向甲方支付20万元并完成相应装修装饰工程后于涉案房屋中开办鹏泰购物广场至今。在此过程中，涉案房屋所有权归属变更如下：黄学华个人所有建筑面积38.72平方米、钟利明个人所有建筑面积58.66平方米、华晖蓉、林春根、张志清、张主涵、张主钰、张主骐按份共有建筑面积6657.35平方米【备注：张某、张志清系张世忠儿子，张主涵、张主钰、张主骐系张某儿子，其中张志清占30%、张主涵占5%、张主钰占5%、张主骐占5%】、秦宜国个人所有建筑面积318.61平方米、陈在云（小川雅代）个人所有建筑面积45.78平方米；被告方于2016年8月15日、2016年11月10日、2017年2月2日分别向张世忠支付租金195645元。2017年7月18日，原告方（张世忠、林春根、华晖蓉）向被告方发出《商场续租事项通告函》，载明，贵方于2007年11月4日与我方签订的，万载商业步行街的一处商场租赁合同，因租期（2009年2月15日至2019年2月15日）邻届满尚余期限不多。贵方要求将该商场续租事宜提前与我予以商谈确定，以利于贵方经营规划。据此，我方现经慎重考虑，拟将该商场2019年2月15日以后的出租条件及要求等事项，特书面予以通告贵方，望贵方收阅后予以考虑并函告：1、该商场一二层实际面积为7845.88平方米，（按国家规定计算建筑面积为准），且应整体租赁，该商场租赁期限拟为十年，即从2019年2月16日起至2029年2月15日止。2、该商场的租赁金，第一年期限内的租金每平方米>28元/月，第二年在上年的基础上涨>3%租金，此后每年依此类推计算支付当期租金。3、该商场租赁履约保证金>50万元，该保证金在租赁期届满时，且承租方无违约情形下予以无息退还。4、贵方对此若有续租意向，应在收到本函后十日内予以书面函告确定，并另行签订续租合同。5、2017年7月11日双方在南昌协商确定的误差面积110平方米的租金请以合同同步实际发现额及时支付。2018年3月5日，被告方（江西鹏颂商贸有限公司、梁细泉、余登宏）向原告方发出《商场续租事项回函》，载明，我方已收到贵方发来的通知函。…前十年我们合作很愉快，现就贵方提出的要求我方给予如下回复：1、该商场一、二层实际面积为7845.88平方米（按国家规定计算建筑面积为准），且应整体租赁，租赁时间为2019年2月15日起至2029年2月15日止，我方同意此条款。2、该商场的租金前两年按每平方米28元计算，第三年在上年基础上涨5%，此后每两年上涨5%，依此类推计算租金，望贵方支持。3、该商场租赁履约保证金50万元，在租赁期满时，无违约情形下予以无息返还，我方同意此条款。4、该商场租金每季度缴纳一次，且在季度末缴清。5、我方原合同承租计算误差（除天井部分外）的110平方米，按原合同计算，我方补交到位。6、贵方在收到我方回函后，还望贵方早日定夺回复我方，以便我方早日作好计划安排。2018年5月17日，被告方向原告方补交2009年2月15日至2018年8月15日110平方米租金263790元。被告方于2018年5月2日、2018年8月6日、2018年11月5日分别向张志平【备注：系张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐指定收款人】支付租金195645元、198888元、198888元。2018年12月17日，原告方（张世忠、林春根、华晖蓉）向被告方发出《商铺租赁合同到期通知函》，载明，贵公司承租的万载商业步行街的商铺一层68号--136号，二层58号--136号，于2019年2月15日到期。现通知如下：一、请贵公司按2007年11月4日与我方签订的合同的相关条款履行，清理相关财物并及时正常移交，移交后五个工作日内，双方清理所有往来款项。二、我方股东一致同意，将于投资的方式与新的伙伴合作，请多支持。2018年12月24日，被告方（江西鹏颂商贸有限公司）向原告方发出《继续租赁商铺回函》，载明，收到贵方送来的商铺租赁合同到期通知函颇感意外，贵方要求我方清场、空出商铺，并清理所有往来款项，我方认为明显不妥，如按贵方通知接受我方这十年的心血将全部付之东流，这几百号员工如何安置、年关进了几千万的商品如何在正月5号之前全部销完、还有几这百万的设备、设施现在就开始搬迁吗？并且贵方在2018年元月份开始提出我们交清本不应补交的合同外租金40多万、到期后的租金从每平方25元、26元27元到现在28元这些完全不合理的要求我们也无奈的接受，这些行为不仅有悖于商业道德，而且违反了我国《合同法》相关规定，这会影响万载这几百个员工涉及的几百个家庭生活问题和社会稳定。为此，我方特郑重回函如下：1、根据双方于2007年11月4日签订的合同第七条约定，我方作为承租人已承租贵方商铺十年，在租赁期届满出租人仍对外出租情况下，我方依法享有同等条件优先承租权，现贵方明知我方同意按贵方条件续租却仍将商铺租赁给他人，显然剥夺了我方的优先承租权，违反了合同约定。2、我方已早于租赁期届满前一年即2018年1月21日书面回函给贵方，明确同意了贵方给出的续租十年的条件续租商铺，贵方收到回函后也一直未持异议，表明双方早已认可续租事实。现在贵方却单方提出终止租赁合同，明显看出是出尔反尔，有悖于商业道德和社会信誉。3、作为承租人，我方已提前告知贵方继续承租商铺的事实，没有任何违反合同约定之处，依照我国《合同法》第条之规定，我方理应享有贵方商铺的优先承租权，贵方现在终止合同的做法显然违法。为此我方有必要提醒贵方：纠正将商铺转租他人的错误做法，尽快与我方签订续租合同，相信今后双方的合作会更加顺利，更加愉快。4、如贵方一意孤行，拒不接纳我方的合理要求，我方将依法维权，由此造成的一切损失概由贵方承担。望贵方慎思！2019年2月19日，原告方（张世忠、林春根、华晖蓉、陈在云、钟利明、黄学华）向被告方（江西鹏颂商贸有限公司、万载鹏泰购物广场）发出《督促函》，载明，贵司租用的万载县康乐街道宝塔东路（商业步行街一二层商铺）店面于2019年2月15日到期，且贵司对函告人（张世忠、林春根、华晖蓉及含代陈在云、钟利明、黄学华）2017年7月18日书面通知贵司该店面租赁期限届满以后的主要租赁条件与要求（即租金标准与支付方式），未能在2018年11月15日前书面明确表示接受，据此应视为贵司已放弃2007年11月4日与函告人（含代陈在云、钟利明、黄学华）签约的（合同第七条第一款的约定）贵司在同等条件下对该店面续租的优先权，故函告人只好将上述店面租赁给第三人使用（且比此前书面通知贵司的租金更高）。可原租赁合同期限届满至今，贵司仍占用上述店面经营而不向函告人办理移交手续，致函告人面临逾期向三人交付店面而承担额外的巨额违约金（按逾期期间租金的20%计算，张世忠、林春根、华晖蓉三人的店面租金平方米32元/月起算，陈在云、钟利明、黄学华三人的店面租金分别为平方米62.6元/月、45元/月、48元/月起算），经函告人多次催促，贵司的上述行为已构成严重违约，依法应承担相应的违约责任及赔偿函告人的一切经济损失。现函告人再次向贵司发出退出上述租用店面、尽快办理移交手续的督促函，希望贵司见本函后3日内书面授权派人与函告人办理租赁店面相关移交手续。否则，本函告人将依法向贵司主张原贵司的逾期付款违约金20万元及现逾期移交店面（租金平方米32元/月+20%违约金）的损失，使贵司身陷失信黑名榜而影响企业正常生产经营。故，特此函告，望贵司慎重对待。2019年2月22日，被告方（江西鹏颂商贸有限公司、万载鹏泰购物广场）向原告方（张世忠、林春根、华晖蓉及含代陈在云、钟利明、黄学华）发出《关于对“督促函”的回复意见》，载明，近日，收到贵方发来的“督促函”，要求我方将租赁店铺移交给贵方，我方认为贵方的做法明显不当，为此，针对“督促函”特回复意见如下：一、我方没有任何违约行为及事实。1、根据双方于2007年11月4日签订的合同规定，在租赁期限届满出租人仍对外出租情况下，我方依法享有同等条件优先承租权，而我方早于租赁期届满前一年即2018年1月21日书面回函给贵方，明确同意贵方给出的续租十年的条件续租商铺，贵方收到回函后一直未持异议，表明双方早已认可续租事实。2、贵方在2018年元月份开始提出要我方交清本不该补交的合同外资金40多万元，我方已如数交清，租金从25元/平方一直涨至28元/平方，这些不合理要求我方也无奈接受了，这些足以说明了我方履行合同的诚意。3、我方承租贵方商铺10年来一直恪守诚信，依法经营，没有任何违反合同约定之处，贵方现单方提出终止租赁合同，完全是背信弃义，有悖于商业道德和社会信誉！二、贵方要求我方搬迁后移交租赁商铺，既不合法，也不合理，该做法极易引发社会矛盾。1、作为承租人，我方已提前告知贵方继续租赁商铺的事实，依照我国《合同法》及双方合同之规定，我方理应享有对方商铺的优先承租权，贵方现在单方终止合同的做法，显然违法。2、在商场工作10年的老员工有几百人之多，贵方毫无理由的终止合同，要求空出商铺，那这些老员工将如何安置？商场内几千万的商品、设备、设施如何解决？这些实实在在的问题，贵方显然没有考虑，也没有考虑商场搬迁可能引发的社会矛盾！3、作为商场，我方已售出购物卡若干张，这些购物卡短时间不可能收回，如强行搬迁，势必引发购卡者的恐慌，造成当地居民哄抢商品，增加社会不稳定因素，这是谁也不愿看到的！综上，我方认为真正违约是贵方，而非我方，贵方要求我方搬迁断不可能。我方再次提醒贵方，望贵方恪守诚信，尽快纠正将商铺转租他人的错误做法，尽快与我方签订续租合同，如贵方一意孤行，不接纳我方的合理要求，由此引发的后果概由贵方承担，望三思！2019年3月22日，原告方（陈在云、钟利明、黄学华、林春根、张世忠、华晖蓉）在涉案房屋外张贴《通告函》，载明，购物广场各转租经营户、各消费者：鹏泰购物广场原承租人的租赁期限于2019年2月15日到期，该承租人没有在约定的期限内与出租人续签该购物广场租赁合同，出租人已多次通知原承租人退出购物广场，并办结各相关退场事项。可原承租人现仍占有该购物广场使用，并欺诈该购物广场转租经营户继续转租，以及仍向各消费者出售购物卡，其行为属非法无效的。据此，出租人拟在近日将该购物广场依法强行关闭，望各转租经营户、各消费者尽快自行与该购物广场原承租人了结各自的事务。另外，出租人已与一大型集团公司签订了新合作方案，将在该购物广场扩大经营，提升该购物广场的经营环境与服务质量，若各转租户有意向可与出租人联系。故望各转租经营户、各消费者相互转告！该《通告函》同时在“58同镇”发布。上述事实，有当事人当庭陈述，原告方提供的营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证、户口簿、企业信息、合同、补充协议、房屋所有权证、不动产权证书、商场续租事项通告函、商场续租事项回函、商铺租赁合同到期通知函、收款收据、交易明细清单、章程，被告方提供的合同、补充协议、商场续租事项通告函、商场续租事项回函、商铺租赁合同到期通知函、继续租赁商铺回函、督促函、关于对“督促函”的回复意见、企业信息、微信聊天截图、通告函为证据证明，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，甲、乙双方于2007年11月4日签订的《合同》和《补充协议》，系采用合同书形式订立合同，依法自双方签字或者盖章时合同成立，并且上述合同不存在无效、可变更或者可撤销的情形，依法自成立时生效，则双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，双方均应按约履行。对此，需要厘清的是，谁是本案合同的相对方，亦即谁是本案适格的当事人？其一，双方提供的《合同》和《补充协议》尾部“甲方”均加盖“新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司合同专用章”，可见新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司是合同相对方，不过新余市超力房地产开发有限公司万载县分公司系新余市超力房地产开发有限公司的分公司，已被注销，相应权利和义务由新余市超力房地产开发有限公司享有和承受，因此新余市超力房地产开发有限公司是本案适格原告。同时，涉案房屋所有权现归属于黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张主涵、张主钰、张主骐以及秦宜国、陈在云（小川雅代），因此黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张主涵、张主钰、张主骐亦是本案适格原告。其二，原告方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”均加盖“安义县鹏泰实业有限公司合同专用章”，而被告方提供的《合同》和《补充协议》尾部“乙方”则均加盖“万载县鹏泰购物广场”印章。当时，安义县鹏泰实业有限公司已经登记成立，而万载县鹏泰购物广场并未注册成立，因此安义县鹏泰实业有限公司才是本案适格被告。此外，江西鹏颂商贸有限公司不但于诉讼中自认是合同相对人，而且实际履行了相应合同义务，因此江西鹏颂商贸有限公司亦是本案适格被告。关于原告方本诉诉讼请求：一、涉案《合同》租赁期间届满前，双方虽就继续租赁问题反复磋商，但终未达成一致意见，现租赁期间届满，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告方应当返还涉案房屋，故对原告方要求被告方“腾空场地，并将租赁房屋及设施设备完好交还”的诉讼请求予以支持。二、涉案《合同》租赁期间届满后，原告方明确要求被告方返还涉案房屋，但被告方继续使用涉案房屋至今却未支付租金，则被告方应当按照此前实际履行标准向原告方支付占用期间使用费，具体计算公式如下：占用期间×实际面积7305.61平方米（7560平方米+110平方米-秦宜国318.61平方米-陈在云45.78平方米）×21.84元/平方米/月。至于原告方要求被告方支付的涉案房屋占用期间使用费的逾期付款违约金，属于违约责任范畴，前提是被告方违反合同约定义务，但涉案《合同》租赁期间届满后，原告方明确要求被告方返还涉案房屋，则被告方继续使用涉案房屋并非《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定的续租情形，即被告方继续使用涉案房屋并非涉案《合同》继续有效，亦不存在违反涉案《合同》约定义务，故不予支持。三、原告方要求没收被告方交纳的20万元保证金，所主张的事实是被告方拖欠房租累计超过一个月，所提供的证据是原告方收取租金的部分交易明细清单，但涉案《合同》第三条第2项约定的是“在乙方进厂装修时付给甲方第一季度的租金，以后每次付款提前二十天交下个季度租金”，可见“进厂装修”不但是确定被告方支付第一季度租金的时间节点，而且也是确定被告方支付以后每个季度租金的时间节点，而原告方并未举证证明被告方“进厂装修”的具体时间，则无从确定被告方应当支付租金的具体时间，亦无从确定被告方是否拖欠房租，故不予支持。四、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，可见公司股东承担补充赔偿责任的条件包括“未履行或者未全面履行出资义务”和“公司债务不能清偿的部分”，而原告方仅举证证明梁细泉、余登宏未履行或者未全面履行出资义务，却未举证证明安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司不能清偿债务，相反，在原告方申请财产保全后，本院已经足额冻结江西鹏颂商贸有限公司银行存款，即江西鹏颂商贸有限公司能够清偿债务，故对原告方要求梁细泉、余登宏承担补充赔偿责任的诉讼请求不予支持。关于被告方反诉诉讼请求：一、优先承租权为一项约定性权利，因为我国《合同法》以及其他法律并未规定优先承租权，根据民法意思自治原则，只要该约定是双方真实意思表示，应当认为该约定有效，所以优先承租权的适用须以当事人双方在合同中明确约定为前提。承租人的优先承租权是基于当事人在合同中约定产生的同等条件下优先缔约请求权，行使条件包括：1、出租人与承租人之间须存在合法有效的合同，且租赁合同期限届满后出租人愿意继续出租涉案房屋。2、租赁合同在期限届满时，承租人仅在同等条件下才享有优先于第三人承租涉案房屋的权利。3、承租人在租赁合同履行过程中并未出现对出租人利益产生实质性影响的违约行为，例如承租人未按时足额支付租金、租赁物用于违法用途等行为。涉案《合同》第七条第3项虽然明确约定承租人享有优先承租权，但是原告方主张涉案房屋自用，并不具备优先承租权的行使条件，即使被告方主张的“原告方将涉案房屋出租给第三人”的事实存在，因被告方未能举证证明其承租涉案房屋的条件与第三人承租涉案房屋的条件“同等”，亦不具备优先承租权的行使条件，故对被告方要求确认其享有优先承租权的诉讼请求不予支持。二、被告方要求原告方赔偿损失，理由之一是原告方侵犯其优先承租权，理由之二是“涉案房屋租赁期限届满前，被反诉人还在社会上散播将强行关闭商场、反诉人出售购物卡非法无效等谣言，导致大量商家提前终止与反诉人的租赁合同，普通消费者不敢到商场消费，对反诉人造成严重直接经济损失，社会商誉也因此下降”。至于前者，上已认定，不再赘述。至于后者，上已查明，原告方在涉案房屋外张贴《通告函》以及在“58同镇”发布《通告函》均是在涉案房屋租赁期限届满后，而非在涉案房屋租赁期限届满前，并未违反涉案《合同》约定义务。因此，对被告方要求原告方赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司向原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张主涵、张主钰、张主骐返还位于万载县康乐街道宝塔东路（商业步行街）的一二层房屋【现为鹏泰购物广场】以及相应设施设备【详见第14面所列完成的《补充协议》约定的相应工程】，限本判决生效后十日内履行完毕。被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司向原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张志清、张主涵、张主钰、张主骐支付从2019年2月16日起至2019年12月10日止的占用期间使用费1568952.75元，限本判决生效后十日内付清；此后占用期间使用费计算至上述第一项义务履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐其余本诉诉讼请求。四、驳回被告江西鹏颂商贸有限公司反诉诉讼请求。本诉案件受理费12153元，财产保全费4020元，财产保全责任保险费700元，反诉案件受理费23400元，共计40273元，由原告新余市超力房地产开发有限公司、黄学华、钟利明、华晖蓉、林春根、张世忠、张志清、张主涵、张主钰、张主骐负担3010元，被告安义县鹏泰实业有限公司、江西鹏颂商贸有限公司负担37263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交案件受理费，汇款至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如不按期交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  王钟敢人民陪审员  魏庆华人民陪审员  龙国秀二〇一九年十二月十日书 记 员  周 青