文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0240民初3370号原告：钟卫国，男，1970年10月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：马学琼（系钟卫国之妻），1970年12月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。被告：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道老街南门步行街A1栋，统一社会信用代码915002402139530160。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：杨孟华，男，该公司职工。被告：石柱土家族自治县住房和城乡建设委员会，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道万寿大道84号，统一社会信用代码115002400091358410。负责人：陈益科，该委员会主任。委托诉讼代理人：邹海洋，男，该委员会干部。委托诉讼代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。被告：石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道万寿大道关门岩公园安置房内，统一社会信用代码9150024070930233XQ。法定代表人：夏东川，该公司总经理。委托诉讼代理人：何小琴，女，该公司职工。原告钟卫国与被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称石柱县宏发公司）、被告石柱土家族自治县城乡建设委员会（以下简称石柱县建委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日作出（2017）渝0240民初949号民事判决书。钟卫国不服该判决，向重庆市第四中级人民法院提出上诉，重庆市第四中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）渝04民终666号民事裁定书，撤销本院作出的（2017）渝0240民初949号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年7月13日立案受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序进行了审理。本案于2018年8月28日进行第一次公开开庭审理，原告钟卫国的委托诉讼代理人马学琼、何小明，被告石柱县宏发公司的委托诉讼代理人杨孟华，被告石柱县建委的委托诉讼代理人罗灿（2019年11月19日解除代理关系）、马普泽到庭参加诉讼。诉讼过程中，石柱土家族自治县城乡建设委员会因机构改革，变更为石柱土家族自治县住房和城乡建设委员会（以下简称石柱县住建委），因发现石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称石柱县城建公司）与本案有利害关系，本院依职权追加石柱县城建公司为本案被告。本案于2019年11月19日进行第二次公开开庭审理，原告钟卫国的委托诉讼代理人马学琼、何小明，被告石柱县宏发公司的委托诉讼代理人杨孟华，被告石柱县住建委的委托诉讼代理人邹海洋、马普泽，石柱县城建公司的委托诉讼代理人何小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟卫国向本院提出诉讼请求：1.三被告给原告办理其购买的位于石柱县原南宾镇直属粮站片区商住楼X号房的房地产权证；2.三被告赔偿原告延期办理房地产权证的违约金约3万元（具体金额以50万购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，从2011年10月28日起计算至交付房地产权证时止）。庭审中，原告钟卫国将涉案房屋的门牌号变更为XX号房。事实和理由：2011年10月9日，罗涌等27人与石柱县宏发公司、石柱县建委因履行民事调解书，在石柱县人民法院订立《执行和解协议》，约定：石柱县宏发公司将石柱县建委开发的石柱直属粮站片区商住楼应拆迁安置给石柱县宏发公司的七套住房进行自行处理后清偿债务，由石柱县宏发公司自行联系购房户和商谈购房价格、签订购房协议，由购房户将购房款全额交到法院，后由法院解除对该套房屋的查封并裁定其所有权，由石柱县建委办理相关产权手续，并由石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局按规定优先办理相关产权手续，购房户享受石柱直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策。石柱县宏发公司、石柱县建委及罗涌等27人在《执行和解协议》上签字确认。安置给石柱县宏发公司的七套房屋在签订该协议前已经竣工。2011年10月28日，石柱县宏发公司（注：甲方）与原告钟卫国（注：乙方）订立《房屋买卖合同》，约定：“乙方需购买政府归还甲方的房屋，该房屋坐落于南宾镇南宾路，系政府开发直属粮站片区所建高层电梯房。现经甲、乙双方协商，本着平等自愿、等价有偿的原则，达成如下协议：1.乙方购买X号房；2.房屋总价款50万元；3.采用一次性付款方式，签约时付清，房款交石柱县人民法院；4.房屋面积以房管部门测算为准；5.房屋经有关职能部门验收合格后，由政府交付乙方使用；6.水电户口由政府按规定负责办理，房地产权证由石柱县建委负责办理；7.任何一方违约按合同法的规定办理。特别约定：购买的住房于2012年5月30日交房，逾期未交房，按每月1500.00元支付给购房户”。该合同以《执行和解协议》为合同附件。合同订立当日，原告依约将购房款交给石柱县人民法院，石柱县宏发公司、石柱县建委及石柱县法院收款后即日将房屋交付原告执业至今。期间，原告多次找石柱县宏发公司、石柱县建委及石柱县法院索要所购房屋的房地产权证，各关系人互相推诿，至今无果。被告石柱县宏发公司辩称，1.涉案房屋是石柱县法院拍卖给原告，当时有石柱县建委和石柱县宏发公司参加；2.石柱县宏发公司是代石柱县建委签订的《房屋买卖合同》，签订合同时是把《执行和解协议》作为合同附件；3.《房屋买卖合同》和《执行和解协议》中明确约定了由石柱县建委办理房产证；4.签订《房屋买卖合同》之前，石柱县宏发公司与石柱县建委也签订了债权转让合同，第五条也约定得很清楚。原告要求石柱县宏发公司办理房产证，石柱县宏发公司办不到，石柱县宏发公司要求石柱县建委履行当时的承诺。因此，请求驳回原告对石柱县宏发公司的诉讼请求。被告石柱县住建委辩称，1.当时是为了解决历史遗留问题，愿意由其协调相关部门为原告办理房地产权证，但办证相关费用应由原告自行承担；2.原告和石柱县宏发公司签订的合同不能约束石柱县建委，石柱县宏发公司不是代石柱县建委与原告签订《房屋买卖合同》；3.本案为房屋买卖合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，没有约定迟延办证违约金，因此原告关于迟延办证违约金的诉讼请求不应支持。被告石柱县城建公司辩称，1.涉案的石柱直属粮站片区商住楼项目由石柱县城建公司开发，石柱县城建公司是业主单位；2.对原告与石柱县宏发公司签订的《房屋买卖合同》无异议；3.对《执行和解协议》中关于“购房户办理产权证享受石柱县直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策”的约定无异议；4.石柱县城建公司在为其他还房户办理房产证时，均未承担过契税、大修基金、登记费等相关费用。因此，在具备同等条件、原告提交齐全办理房产证的所有资料、且原告配合办证的前提下，石柱县城建公司同意为原告办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年10月9日，罗涌、谭志华等27人作为申请执行人，被告石柱县宏发公司作为被执行人，被告石柱县建委作为案外人，签订了《执行和解协议》，其中第四条约定：“石柱县宏发公司将石柱县建委开发的石柱直属粮站片区商住楼应拆迁安置给石柱县宏发公司的七套住房进行自行处理后清偿债务，处理方式为：由石柱县宏发公司自行联系购房户和商谈购房价格、签订购房协议，在谈好每套价格和达成购房协议后由购房户将购房款全款交到法院后由法院解除对该套房屋的查封并裁定其所有权，由石柱县建委办理其相关产权手续，并由石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局按规定优先办理其相关产权手续，购房户享受石柱直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策。”2.2011年10月28日，石柱县宏发公司（注：甲方）与原告钟卫国（注：乙方）订立《房屋买卖合同》，约定：“乙方需购买政府归还甲方的房屋，该房屋坐落于南宾镇南宾路，系政府开发直属粮站片区所建高层电梯房。现经甲、乙双方协商，本着平等自愿、等价有偿的原则，达成如下协议：1.乙方购买X号房；2.房屋总价款50万元；3.采用一次性付款方式，签约时付清，房款交石柱县人民法院；4.房屋面积以房管部门测算为准；5.房屋经有关职能部门验收合格后，由政府交付乙方使用；6.水电户口由政府按规定负责办理，房地产权证由石柱县建委负责办理；7.任何一方违约按合同法的规定办理。特别约定：购买的住房于2012年5月30日交房，逾期未交房，按每月1500.00元支付给购房户”。该合同以《执行和解协议》为合同附件。合同签订后，原告钟卫国于当日交纳购房款20万元，于2011年11月1日交纳购房款30万元。3.原告钟卫国购买的涉案房屋X号房与案外人刘勇购买的XX号房存在权属争议，经彭水苗族土家族自治县人民法院作出的（2016）渝0243民初1627号民事判决书确认系同一套房。刘勇诉石柱县城建公司商品房销售合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院据此作出了（2018）渝0240民初4052号民事调解书，其中第一条约定“刘勇与石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司同意继续履行双方于2013年3月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》，合同标的物明确为石柱县直属粮站片区商住楼X号（以遇见书城所在楼层为1楼起算）。刘勇明确表示对石柱县直属粮站片区商住楼（玉带商城）XX号的房屋（以遇见书城所在楼层为1楼起算，现由钟卫国实际占有）不再主张权利”。4.诉讼过程中，被告石柱县城建公司同意作为涉案房屋的开发商为原告办理房地产权证，各方均无异议。庭审中各方均认可《执行和解协议》中载明的“购房户享受石柱直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策”是指办理房地产权证时购房户需自行缴纳大修基金和工本费。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，石柱县宏发公司和钟卫国签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》及合同附件《执行和解协议》中明确约定由石柱县建委为原告购买的涉案房屋办理房地产权证，但石柱县建委并非涉案房屋的开发商，事实上不能履行办证义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。现石柱县城建公司作为涉案房屋的开发商能够为涉案房屋办理房地产权证，且自愿作为合同当事人以外的第三人代为履行合同约定的办证义务，原告也表示接受，故本院判令石柱县城建公司为原告钟卫国办理涉案房屋的房地产权证，同时明确应由原告钟卫国缴纳大修基金和工本费，原告钟卫国应当按照办理房地产权证的要求提供相应的材料。关于原告钟卫国主张迟延办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：1.涉案《房屋买卖合同》的当事人为原告钟卫国和被告石柱县宏发公司，原告主张被告支付迟延办证违约金系承担合同违约责任，但被告石柱县建委和被告石柱县城建公司并非合同当事人，不应当承担合同的违约责任；2.涉案《房屋买卖合同》未约定办证时间，双方也未就办证时间达成补充协议，也无法根据合同有关条款或者交易习惯确定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，属于履行期限约定不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告钟卫国未举证证明其曾向被告或者相关职能部门提出过办理房地产权证的申请并按照相关规定提交齐全办理房地产权证所需的材料，因此不能认定被告违约；3.涉案《房屋买卖合同》并未约定违约金数额，即使被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担赔偿损失的违约责任，但原告钟卫国并未举证证明因迟延办证给原告实际造成了损失以及损失的具体数额。本案系房屋买卖合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，因此也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。综上，对于原告钟卫国主张迟延办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司自原告钟卫国向其提交符合办理房地产权证所需全部材料之日起三十日内为原告钟卫国办理其购买的位于石柱土家族自治县原南宾镇直属粮站片区商住楼XX号房屋的房地产权证（原告钟卫国需自行缴纳大修基金和工本费）；二、驳回原告钟卫国的其余诉讼请求。案件受理费550.00元，由原告钟卫国负担470.00元，由被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司负担80.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判长 张 军审判员 任 毅审判员 刘 玲二〇一九年十二月三十一日书记员 向 丹书记员 马艳丽