贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0423民初1463号原告：黄金华。原告：王荣。被告：镇宁展硕房地产开发有限公司法定代表人：周秩明，系该公司董事长。委托代理人：王德华，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告黄金华、王荣诉被告镇宁展硕房地产开发有限公司（以下简称展硕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，于2019年10月17日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄金华、王荣，被告展硕公司的委托代理人王德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、请求法院判决被告履行编号为2814-C-２-２８-１号的商品房买卖合同第八章第二项，出卖人负责商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项转移登记（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日起，按日向买受人支付已交付房款价万分之零点五的违约金；即2016年9月1日至2019年８月19日总房价款348834元×万分之0.5×17.44元（每日违约金）×1104天（违约总天数）=17441.70元；2、请求法院判决被告尽快将原告所居住、管理、使用的商品房（房号C-2-28-1）转移登记文书办理交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年6月6日给被告转让修建于镇宁环翠西端南侧现定名为xxxx号房屋。2015年12月31日被告按时把该商品房交付给原告居住、管理、使用至今，未取得该房的合法居住使用权，按原、被告于2014年6月6日签订的商品房买卖合同第八章第二项、第三项之规定，原告现居住的商品房转移登记的相关文件，必须按所交付清房价款的万分之零点五承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决如诉请求。被告展硕公司提出答辩：1、我公司已经于2015年12月31日把房屋交付给原告，因原告贷款未付清，其产权抵押在银行；2、我公司2017年3月就向县园林局报送绿地率验收资料，但到2018年7月3日县政府召开专题会议解决xxxx绿化问题的方案并出具意见。2018年8月31日才通知我们补缴费用；我公司于2018年9月10日报送规划综合验收资料到县住建局，2019年4月26日通过竣工规划综合验收，2019年5月28日办理完成竣工验收备案；2019年6月6日完成xxxx房屋产权的初始登记，原告家的房屋不动产登记证书2019年7月10日已办理完毕，2019年7月17日原告已领取不动产登记证书相关文件，原告逾期违约金算至2019年9月1日无法律依据。原告2019年9月10日提出要求赔偿逾期办证违约金。距合同规定办理产权初始登记的时间2016年8月31日已超出三年，超过“民法总则”民事诉讼时效期为三年的规定。综上所述，xxxx房屋所有权初始登记逾期未办理原因，非被告不进行办理的原因，而是由于上述客观因素存在造成，且合同约定逾期违约责任过高，不能由我公司承担全部的逾期违约责任，其不动产登记证书已办理，逾期办理房屋的初始登记并未给原告带来实际损失，且其诉讼时效期已超期，请法院依法驳回其诉讼请求。经审理本院认定以下事实：原告与被告于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告修建的xxxx号商品房一套。该商品房建筑面积136.53平方米，房屋总价为348834元；合同还约定被告承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，同时约定了违约的承担，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同第八章第二十二条第三款第（二）项1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告按约定付清了房价款，被告交付了房屋给原告使用。被告已办理原告的不动产权利证书，原告于2019年7月17日已领取。上述事实，有原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、不动产证书，有被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、通知书、会议纪要、缴纳费用凭证、验收通过凭证、商用面积超标文件，庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法缔结的合同对当事人具有法律拘束力，双方应当秉持诚信、恪守合同，全面履行义务。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。关于办证问题，合同约定，被告于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告于2019年7月17日领取不动产权利证书。关于违约金问题，被告辩称不是其自身行为导致违约的，是行政部门审批和办理手续的原因导致，本院认为其与行政部门之间的关系是另一法律关系，与本案的合同关系没有关联性，被告的辩称不能对抗原告，本院不予采纳。被告辩称原告贷款未付清，房屋产权抵押在银行，对原告没有造成实际损失，不应承担违约金。合同明确规定了逾期办理转移登记的违约责任，现被告不能按时向登记机关申请办证，是因该房屋未取得竣工验收手续，责任在于被告，被告存在违约事实，应当支付逾期办证违约金。关于违约金约定是否过高及违约金支付标准的问题。本案中虽然被告违约的事实客观存在，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实及营造良好的营商环境政策，原告已领取不动产权利证书，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以本院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整为由被告支付原告从2016年9月1日起至2019年7月17日期间的逾期办证违约金人民币4000元。关于原告是否超过诉讼时效的问题，原告与被告向镇宁国土资源局申请办理不动产权利证书，镇宁国土资源局于2019年7月11日经核准向原告颁发不动产权利证书。被告展硕公司的行为表示其同意履行合同义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，对于此期间应当适用诉讼时效中断，原告2019年9月10日诉至法院仍在诉讼时效内。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告镇宁展硕房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付自2016年9月1日至2019年7月17日的违约金人民币4000元给原告黄金华、王荣。二、驳回原告黄金华、王荣在本案中的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费人民币236元，减半收取118元，由被告镇宁展硕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期届满二年内向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。审判员  柏兴武二〇一九年十二月三日法官助理卢文志书记员龙伶俐