内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初2325号原告（反诉被告）：内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司，住所地土默特左旗察素齐镇长安街北转角楼63#-65#。法定代表人：马慧，系该公司经理。委托诉讼代理人：高飞，恒信长城律师事务所。被告：土默特左旗鑫盛名酒城。法定代表人：李双乐，经营者。被告（反诉原告）：李双乐，男，个体，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：包爱民，慧聪律师事务所律师。原告内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司与被告土默特左旗鑫盛名酒城、被告李双乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告当庭提出反诉，本院依法合并进行了审理。原告内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司的委托诉讼代理人高飞，被告李双乐及其委托诉讼代理人包爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋租金30万元及违约金9万元，共计39万元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将位于××旗）出租给乙方使用，租赁期限为五年，从2014年7月1日至2019年7月1日，房屋租金为每年30万元，租金按年以上打方式支付。2018年7月1日至2019年7月1日的年租金30万元，被告至今未付。原告多次向被告催要，但被告以各种理由拒绝支付，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。按照《房屋租赁合同》第十一条的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，按迟延支付金额的5%支付违约金。因违约金数额约定过高，现原告按照迟付租金额的30%向被告主张违约责任，即请求被告支付违约金9万元。望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。李双乐辩称，1、本案当中土默特左旗鑫盛名酒城被列为诉讼主体，原告的诉讼存在主体不适格的情况，因为土默特左旗鑫盛名酒城已经在开庭前进行了公司注销登记，其诉讼主体的资格不复存在，即使未进行注销登记，原告也不能将其直接列为本案的诉讼被告，因为依据民法通则意见第四十一条规定，只能将实际经营者李双乐作为本案的诉讼被告。2、原告要求被告全额支付2018年7月1日到2019年7月1日租金30万元事实没有法律依据，因为原被告双方签订《房屋租赁合同》之后，一直按照合同约定履行各自的义务，直到2018年9月份，原告通知被告提前搬离涉案房屋，实际上原告要求提前收回房屋，介于合同期限未届满，原告的负责人曾承诺赔偿被告损失10万元，被告无奈已经在2019年6月1日提前搬离了涉案房屋，所以依据合同约定和原告的承诺，从房屋租金30万元当中，核减掉提前一个月搬离的租金和赔偿金；3、被告不存在任何违约的请况，原告无权要求支付9万元违约金，因为原被告双方签订的《房屋租赁合同》的第四条当中已经明确约定原告应当先行向被告出具租赁费发票，被告才能向其支付房租租金，在客观事实中，原告从未向被告出具过租赁费发票，所以在原告未向被告出具租赁费发票之前，被告有权拒绝支付相应的房屋租金。李双乐反诉状称，1、请求依法判令被反诉人支付违约金75000元；2、请求被反诉人向反诉人开具租金发票；3、依法判令被反诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年7月1日，被反诉人与反诉人经营的土默特左旗鑫盛名酒城（现已注销）签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定，被反诉人将其建筑面积为791.28平米的房屋租赁给反诉人经营土默特左旗鑫盛名酒城，租赁期限为：2014年7月1日至2019年7月1日止，并约定了相关的权利义务，合同签订后，双方均如约履行自己的义务，但是，被反诉人于2018年9月份突然通知反诉人要求反诉人尽快搬离，反诉人介于双方签订的《房屋租赁合同》未到期的情况，向被反诉人提出赔偿事宜，当时被反诉人的负责人口头同意给予反诉人10万元的赔偿，在此期间被反诉人经常带领租客前往反诉人的名酒城勘察场地，导致其经营受到一定程度的影响，无奈，反诉人只能按照被反诉人的要求于2019年6月1日，在租期未届满之前搬离了租赁的场地，所以，因被反诉人单方违约而提前收回房屋的行为导致双方签订的《房屋租赁合同》实际上已于2019年6月1日被迫解除，并由此产生了一定的经营损失。另，被反诉人一直未向反诉人开具租金发票，不论按照合同约定或交易习惯都应当向反诉人开具发票。原告认为，依法成立的合同合法有效，双方应切实履行，被反诉人违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定，要求反诉人提前搬离租赁的房屋的情况已经严重损害了的反诉人的合法权益，根据双方签订的《房屋租赁合同》的第十条约定，被反诉人提前收回房屋，已经构成违约，应当按照约定向反诉人支付合同总金额的5%的违约金，即75000元。基于以上事实，反诉人为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，依法向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的反诉请求。内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司答辩反诉称，被反诉人从未要求反诉人在租期未满之间搬离出租房屋，也不存在经常代理租客前往名酒城勘察场地，影响其经营的一事。至于说反诉人是否在2019年6月1日搬离出租房屋，首先需要其证实，其次即使搬离也是反诉人的自愿行为与被反诉人没有任何关系。这是反诉人自愿的，与被反诉人没有任何关系。双方签订的租赁合同是五年，前四年原告没有给被告开具发票，被告也支付了房租，双方以事实行为变更了原合同中先开发票后付款的约定。并且先开发票后付款也违反相应的法律规定。是否开具发票不能作为反诉人不支付租金的理由。内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司向法庭提交的证据：证据一：核准变更登记通知书。证明问题：原告名称做了变更。证据二：房屋租赁合同、补充合同。证明问题：2014年7月1日原被告双方签订房屋租赁合同，后又签订补充合同。原告将位于××旗、2楼）出租给被告使用，租期为五年，2014年7月1日至2019年7月1日止，租金为每年30万元，按年上打方式支付。每一年租期至7月1日起支付30万元，2018年7月1日至2019年7月1日的房租没有支付。被告质证意见：证据一没异议。证据二三性没有异议，对所要证明的问题不认可。每年的租金是7月1日，第一年度的租金是合同签订时缴纳一半，年底缴纳15万元。租金约定第二条已经明确说明先开发票，于几月几日前支付租金，原被告约定租金支付期限没有明确约定，明确约定只是在2014年7月1日至2015年7月1日期间的租金。李双乐向法庭提交的证据：《房屋租赁合同》、证明、通话录音、微信聊天记录、企业工商信息。证明问题：1、原告的负责人要求被告提前搬离租赁房屋，依据双方签订的房屋租赁合同，原告提前收回房屋的行为是违约行为，是单方违约行为；2、被告按照原告的要求已经在2019年6月1日提前搬离了租赁的房屋；3、土默特左旗鑫盛名酒城已经在开庭前注销了工商登记。原告质证意见：通话录音通话时间是2019年7月2日，是在房屋租赁合同正常履行完毕之后，双方的通话记录并没有任何对话显示是原告要求被告提前搬离，并且该录音并没有反映出被告搬离的时间，被录音的这一方是否为出租房屋责任人，没有得到证实。证明证人不出庭不符合举证规则。企业信息是注销状态，没有注明注销时间，根据被告当庭陈述注销是在原告起诉之后，原告起诉时土默特左旗鑫盛名酒城处于存续状态。聊天记录，对方的名字叫天意，天意是谁不得而知，这份聊天记录，并没有任何字句体现出原告要求被告提前搬离。被告申请的证人徐某出庭作证证言。证明：2018年9月29日新华书店的经理马经理和他的员工红红，领着内蒙古银行的员工去看房，看房后内蒙古银行人走了，马经理和红红与李双乐的妻子张朝霞协商让张朝霞提前搬离，是否谈妥补偿不清楚。证人张某出庭作证证言。证明2019年5月29日土默特左旗鑫盛名酒城雇佣我搬离新华书店。原告质证意见：第一个证人与被告是员工与老板的关系，可信程度明显降低。第二个证人证言无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年7月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将位于××旗）出租给乙方使用，租赁期限为五年，从2014年7月1日至2019年7月1日，房屋租金为每年30万元，租金按年以上打方式支付。2018年7月1日至2019年7月1日的年租金30万元，被告至今未付。2、被告李双乐经营的土默特左旗鑫盛名酒城在2019年6月1日提前搬离了租赁的房屋，在开庭前注销了工商登记。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，并已实际履行四年，双方应全面履行。被告李双乐拖欠原告2018年至2019年的租金事实清楚，应立即给付。综合本案被告提交的证据及被告提前搬离承租房的事实，结合前四年双方履行合同的情况，本院认为原、被告在2018年9月曾有过解除合同的意向，但未实际落实，致使被告拖延支付租金，本案双方的违约责任无法确定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告李双乐当庭提出反诉，但未在法庭指定期限七日内交纳反诉受理费，按被告自动放弃反诉请求处理。土默特左旗鑫盛名酒城已经在开庭前进行了注销登记，其诉讼主体的资格已不存在，故原告要求其承担责任的诉讼请求本院不予支持。被告称原告负责人在2019年9月提出让被告提前搬离承租房并承诺赔偿被告损失的抗辩理由证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李双乐于判决生效后十五日内给付原告内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司房屋租金300000元整。二、驳回原告内蒙古呼和浩特市新华书店有限公司土默特左旗分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由原告负担1650元、被告李双乐负担5500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 董朝旭人民陪审员 武生正人民陪审员 霍树明 二〇一九年十二月二十七日书 记 员 梁瑞芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在没届满一年时支付，剩余期间不满一年的，约定在租赁期间届满时支付。