广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11964号上诉人（原审被告）：申秀娟，女，1974年3月18日出生，仡佬族，住广东省东莞市南城区***********************，公民身份号码为522************029。上诉人（原审被告）：李陈，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省苍溪县********，公民身份号码为510************417。被上诉人（原审原告）：刘柔静，女，1988年11月18日出生，汉族，住广东省饶平县****东********，公民身份号码为440************624。委托诉讼代理人：林世雄，广东纬联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗文标，男，1973年10月9日出生，汉族，住广东省五华县*******罗，公民身份号码为441************490。原审第三人：深圳熙龙商业运营有限公司。住所地：广东省深圳市南山区*****海工业八路招商海月二期26栋9A-B。统一社会信用代码为91440300MA5DK5U1XD。法定代表人：李某1。上诉人申秀娟、李陈因与被上诉人刘柔静、罗文标、原审第三人深圳熙龙商业运营有限公司（以下简称熙龙公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人申秀娟、李陈、被上诉人刘柔静的委托诉讼代理人林世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2019年5月16日作出(2019)粤1972民初4461号民事判决：一、确认刘柔静与申秀娟、李陈之间的《房地产买卖合同》继续履行，申秀娟、李陈于判决发生法律效力之日起十五日内协助刘柔静办理过户手续；二、限申秀娟、李陈于判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金（以1200000元为基数，从2018年8月1日起按每日万分之五的标准计算至协助办理房产过户手续之日止）给刘柔静；三、驳回刘柔静的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8286元，刘柔静已预交，由申秀娟、李陈负担8236元，由刘柔静负担50元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初4461号民事判决书。申秀娟、李陈上诉请求：1.撤销一审判决；2.罗文标、熙龙公司退还刘柔静1200000元购房款，罗文标、熙龙公司承担违约金；3.刘柔静、罗文标、熙龙公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定刘柔静与申秀娟、李陈《房地产买卖合同》继续履行错误。一审认定申秀娟、李陈将案涉商铺公证委托罗文标、姚志鹏办理出售事项，将不包括案涉商铺在内另外十六间商铺委托深圳港龙福地产有限公司包销。2017年10月20日，申秀娟、李陈与深圳港龙福地产有限公司签定《大朗商铺操盘包销协议书》，协议第六条第24款，明确约定B区15-110商铺的包销底价，也是深圳港龙福地产有限公司其中包销的16个商铺之一；第七条第30款约定15-110商铺的违约责任按每平方米1.3万元计算。2017年8月19日，李某1出具收条，记明收到申秀娟交来大朗德丰花园承租商铺《放弃优先购买权承诺书》。15-110商铺承租的商户为孙亮辉。二、一审认定刘柔静有理由相信罗文标有权收取或指示第三方收取支付的案涉购房款错误。《大朗商铺操盘包销协议书》第五条关于操作程序特别约定，第17款第（2）项约定，如客户在支付转让总款一半时，甲方同意将租赁收入转给客房或乙方。第19条款约定，甲方应在收到已售出商铺的全部转让款后3个工作日内，开始办理商铺移交手续，包括物业管理过户手续，租赁关系过户手续等。第20款约定，甲方应按乙方要求，在该包销商铺内设置POS机，以便收取商铺转让款，同时事先出具收据，以便随时向客户出具收据，收据需注明转帐支付，以转帐后甲方收到帐为准。结合上述条款及第六条关于结算的约定，合同约定只能由申秀娟、李陈收款。2018年4月27日李陈、申秀娟与罗文标、姚志鹏在东莞市公正处签订委托书时，公证员明确公证委托书是不能委托代收出售商铺款。罗文标、姚志鹏、李陈、申秀娟当时都说清楚，李陈、申秀娟也说不会委托代收商铺款。罗文标因而知道不能代收商铺款，因而其在知道的情况下还向其他公司转账1060000元，知法犯法，有姚志鹏、罗文标通话录音可以证明。刘柔静看过申秀娟15栋110商铺的房产证，知道卖家名字，其也不要求罗文标约见申秀娟求证。案涉大额款项，行规是任何中介都不能代收售商铺款，刘柔静也不查看是否有代收出售商铺款的授权。出售商铺的款项4次转账熙龙公司共计1060000元，而熙龙公司与申秀娟，李陈没有协议、委托，没有任何关系，因此刘柔静没有理由将案涉款项转账熙龙公司。2018年3月31日，刘柔静转账李陈、申秀娟为股东、由李陈担任法定代表人的东莞疗大夫信息科技有限公司90000元，说明刘柔静已经知道申秀娟是商铺业主，但其于2018年4月2日、2018年4月28日、2018年5月4日、2018年7月30日四次转账熙龙公司1060000元，存在明显过错。2018年7月31日，李陈、申秀娟与深圳港龙福实业有限公司的法定代表人李某1签定协议书，第三条约定双方确认乙方所交300000元保证金由甲方没收，双方于2018年7月31日终止继续履行上述协议，于2018年8月15日前清场交接完毕。第四条约定，乙方因在包销过程中收取客户全部楼款、定金、租金等，乙方应将销售额全部清算交接给甲方。第六条约定，乙方应对已确认售卖，正在办理过户的三户商铺15栋106、15栋107、5栋108协助办理过户手续，包括回款、按揭等事宜。双方交接时没有提到15栋110商铺已经签订协议和收款事宜。2019年3月20日，李某1出具情况说明书，说明罗文标是深圳港龙福地产有限公司员工，关于15栋110商铺是深圳港龙福地产有限公司与客户刘柔静女士交易收款事项，罗文标在后续按公证书与客户过户手续中，申秀娟、李陈均不知情及未授权下进行。以上足以说明：案涉商铺包含在《大朗商铺操盘包销协议书》中，刘柔静已看过该商铺房产证，知道卖家名字。公证处规定，任何委托人不能代收出售商铺款。刘柔静未要求罗文标约见申秀娟求证，而且案涉为大额款项，行规是任何中介都不能代收出售商铺款。案涉款项四次转账1060000元至熙龙公司，而熙龙公司与申秀娟、李陈没有协议、委托，没有任何关系。在此过程中，刘柔静转款时没有询问款项为何转账给熙龙公司，也没有要求查看熙龙公司证件、收款人委托协议书。罗文标是深圳港龙福地产有限公司员工，也是李某1指定与申秀娟、李陈联络人。李某1对此案件应承担全部责任。公证处公证员明确罗文标不能委托代收款，《大朗商铺操盘包销协议书》也明确约定所有款项由甲方收取，甲方应在收到已出售商铺全部转让款后三个工作日内开始办理商铺移交手续，包括物业管理过户手续，租赁关系过户手续等。申秀娟、李陈没有收到售15栋110商铺款项，也不知道罗文标与刘柔静签订房地产买卖合同，更未有收到刘柔静催告。因此，该案件是深圳港龙福地产有限公司、熙龙公司与刘柔静的经济纠纷，同时也是一起诈骗案件，与申秀娟、李陈没有关联。刘柔静辩称：一、一审不存在事实认定错误，申秀娟、李陈及其代理人在案涉房地产买卖合同的签订及履行上，使刘柔静相信罗文标有权收取购房款或指示第三方收取购房款。首先，申秀娟、李陈与刘柔静于2018年3月23日签订房地产买卖合同，深圳港龙福地产有限公司当日与熙龙公司对包括案涉店铺在内16家店铺包装，使购房者感觉是业主或者开发商进行团购活动。刘柔静因此现场通过刷卡方式支付部分购房款，熙龙公司当时开具的收据也写明案涉商铺团购费，当时其他购买者也一起刷卡。如果没经申秀娟、李陈同意，熙龙公司、深圳港龙福地产有限公司不可能在案涉商铺搞所谓团购活动及收取款项。二、根据包销协议第二十条，申秀娟、李陈应深圳港龙福地产有限公司的要求在包销店铺内设置POS机收取商铺转让款。2018年3月30日，刘柔静也在案涉商铺内向申秀娟、李陈控制的东莞疗大夫信息科技有限公司刷卡支付90000元，使得刘柔静相信罗文标及其所在公司拥有收取购房款的权限。三、包销协议并没有明确约定深圳港龙福地产有限公司不能代收转让款，反而在该协议第二十五条约定该公司在达到一定任务后有收取转让款的权限，即便如申秀娟、李陈所述其在该协议内有条款表示不能收取购房款的意思，但在购房时申秀娟、李陈、罗文标、熙龙公司没有向刘柔静出示包销协议。四、2018年7月31日，申秀娟、李陈与深圳港龙福地产有限公司签订的协议中第四条约定，该公司在包销过程中经手的客户全部楼款、定金、租金，应全部交接给申秀娟、李陈，如此也可以证明在包销过程中申秀娟、李陈允许深圳港龙福地产有限公司、罗文标收取购房款。五、根据2018粤莞东莞第013697号公证书，申秀娟、李陈向罗文标就案涉商铺作出代办案涉商铺相关手续，代为签订房地产买卖合同及其他办理案涉商铺过户所需要文件，代为代理案涉商铺交接手续、结清相关费用的授权，结清相关费用包括与购房人结清购房款，由此罗文标有代收款的权限。六、2018年7月31日，罗文标与刘柔静到房屋登记部门，办理房屋过户，申秀娟、李陈当时将房产证原件交给罗文标，如果申秀娟、李陈不知道存在这笔交易，或申秀娟、李陈没有收到相应购房款，申秀娟、李陈也不会将房产证原件交给罗文标办理过户登记。综上，罗文标及其所属公司是有代收房款的权限，起码也能使刘柔静相信其有代收房款的权限。刘柔静已支付相应款项，申秀娟、李陈应将案涉商铺过户登记给刘柔静，并承担相应违约金。罗文标、熙龙公司未向本院提交答辩意见。本院二审期间，申秀娟、李陈提交和解协议书，拟证明案涉16间商铺中的104铺是熙龙公司在申秀娟、李陈不知情的情况下，私自收取买家许烁新1030000元购房款，许烁新起诉熙龙公司，法院对此调解由熙龙公司退还买家款项930000元及利息60450元、保全费5000元、受理费6000元，共计1002050元；提交104铺协议，拟证明熙龙公司与罗文标、深圳港龙福地产有限公司用同样方式收取买家款项；提交两份收据，拟证明熙龙公司非法收取购房款；提交许烁家代付款证明、许烁家身份证、银行个人明细对账单、林史涛代付款证明、林史涛身份证，拟证明内容许烁家、林史涛代许烁新付款；提交承诺函、承诺书，拟证明内容罗文标、熙龙公司承认隐藏事实承担费用；提交协议书（许烁新与熙龙公司），拟证明熙龙公司愿意用其他收益承担退房款。刘柔静经质证，提出因无原件核对，不确认上述证据的真实性、合法性，即使上述证据真实，也证明申秀娟、李陈给罗文标、熙龙公司的授权使一般人认为罗文标、熙龙公司有代收购房款的权限。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，申秀娟、李陈二审提交的104铺协议、两份收据、许烁家代付款证明、许烁家身份证、银行个人明细对账单、林史涛代付款证明、林史涛身份证、承诺函、承诺书、许烁新与熙龙公司协议书不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条有关“新的证据”的规定，刘柔静对此亦不予确认，本院不予采纳。本案为房屋买卖合同纠纷。申秀娟、李陈一审并未提出反诉请求罗文标、熙龙公司退还刘柔静1200000元购房款，由罗文标、熙龙公司承担违约金，其二审上述请求，本院依法不予处理，其应另行主张。根据本案各方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：申秀娟、李陈应否协助刘柔静办理过户手续、支付违约金。申秀娟、李陈有出售案涉房屋的意思，罗文标作为李陈、申秀娟的受托人与刘柔静签订的《房地产买卖合同》为当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，成立且有效，申秀娟、李陈应受合同约束，因此申秀娟、李陈与刘柔应依合同履行各自义务。李陈、申秀娟与深圳港龙福地产有限公司签订《大朗商铺操盘包销协议书》，但李陈、申秀娟并未提交证据证明其一方曾向刘柔静出示协议或告知刘柔静协议内容，因此李陈、申秀娟与其他人的协议不能约束刘柔静，刘柔静也并不清楚案涉房屋的实际处置情况。李陈、申秀娟经公证委托罗文标、姚志鹏处理出售案涉商铺的事务，刘柔静知道相关委托代理关系，一直与罗文标、姚志鹏一方直接接触，并按照罗文标、姚志鹏一方要求处理支付价款、房屋转让登记等事务，其在交易过程中又从未与李陈、申秀娟接触，因此刘柔静有理由相信罗文标有权处理房屋交易的全部事项。在交易过程中，刘柔静按照罗文标一方的指示付款、缴纳税费，并与罗文标一同到房屋管理部门办理房屋转移登记手续，因此刘柔静客观上系按照负责交易的直接人员要求履行合同，也足以使其相信罗文标一方有权收取或指示第三方收取案涉购房款。刘柔静已足额支付购房款，申秀娟、李陈未依约办理过户手续构成违约，一审支持刘柔静诉请申秀娟、李陈继续履行《房地产买卖合同》及办理过户手续并无不当。刘柔静已于2018年7月31日缴纳税费，申秀娟、李陈一方应依约当天办理过户手续，逾期办理依约应支付违约金，一审支持刘柔静主张的违约金处理正确，本院予以确认。申秀娟、李陈以其他协议内容、刘柔静没有直接向其付款为由抗辩无需协助办理过户手续、支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，申秀娟、李陈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由申秀娟、李陈承担（已预交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇一九年十二月五日书记员 陈培森