江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0322民初4068号原告（反诉被告）：李庆波，男，1966年4月27日出生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：王嗣江，江苏金华星律师事务所律师。被告（反诉原告）：王后伦，男，1963年9月15日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：李廷柱，沛县竞合法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴道全，江苏凤泉律师事务所律师。原告（反诉被告）李庆波与被告（反诉原告）王后伦租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，先依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告李庆波的委托诉讼代理人王嗣江、被告王后伦及其委托诉讼代理人李廷柱、吴道全到庭参加诉讼；后依法适用普通程序，于2019年8月22日、2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告李庆波的委托诉讼代理人王嗣江、被告王后伦及其委托诉讼代理人李廷柱、吴道全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆波向本院提出诉讼请求：1.判令被告解除原、被告订立的关于徐州市沛县汉城中路5-4号维多利亚商城A座12、13、14、15号的房屋租赁合同；2.判令被告返还房屋租金216666元；3.判令被告返还房屋押金10万元；4.判令被告返还房屋清理补偿费10万元；5.判令被告返还原告装潢、装饰损失313992.91元；6.判令被告支付违约金20万元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原告李庆波与被告王后伦签订了《房屋租赁合同》，约定将被告位于江苏省徐州市沛县汉城中路5-4号维多利亚A座12、13、14、15号房屋租赁给原告使用，房屋建筑面积约330平方米，租赁期限自2017年9月8日起至2022年9月7日止，前四年每年租金为65万元，第五年租金为70万元，合同签订之日交付押金10万元。双方如有违约，违约方需一次赔偿20万元。原告依照约定缴纳了房屋租赁押金、支付了租金，未存在任何违约行为。第二年租期的四月份，第三方有意承租租赁房屋，原告、被告及第三方曾就房屋租赁一事进行洽商，但未达成合意。2019年5月8日，租赁房屋遭人剪断门锁，霸占房屋，损毁门窗、装饰装潢。原告报警后，经查确认此事系被告所为。被告已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现，原告主张解除合同应予以支持。被告应返还房屋租金216666元、房屋押金10万元，赔偿房屋清理补偿费10万元，并赔偿原告装潢、装饰损失313992.91元、违约金20万元。被告王后伦司辩称，1.房屋清理补偿费是补偿给上一个租户的，不应退还。2.2019年4月，原告李庆波因经营不善，有意将房屋转租给案外人张祥圣。2019年5月，原、被告与案外人三方协商，原告自愿不再承租，对房屋租金不要求返还，房屋租赁合同由被告王后伦与案外人直接签订。3.原告应在2019年5月8日前将房屋清空交给案外人，但不得破坏房屋的装修、室内装潢。2019年5月7日，原告将房屋装潢全部破坏，由此产生纠纷。2019年5月8日，经原告方的郭总同意，将房屋交给案外人。4.因原告私自引进第三方，依据合同第九条视为违约，被告不再退还原告房屋押金，原告应支付被告违约金20万元，对此损失被告王后伦提出反诉。反诉原告王后伦向本院提出反诉请求：反诉被告李庆波赔偿反诉原告王后伦违约金10万元。事实和理由：王后伦与李庆波签订了房屋租赁合同，李庆波违反合同约定，应按约定赔偿反诉王后伦违约金10万元。反诉被告李庆波辩称，反诉被告未违约，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年8月18日，燕敦元代理原告李庆波与被告王后伦签订《房屋租赁合同》，约定甲方（出租方）为王后伦，乙方（承租方）为李庆波，甲方将江苏省徐州市沛县汉城中路5-4号维多利亚商城A座两套、B座两套，12、13、14、15号门面，共两层四套租给乙方使用，面积共约330平方米。租赁期限为2017年9月8日至2022年9月7日，租赁期限为5年。前四年租金每年为65万元，第五年租金为70万元，提前两个月一次性交清。合同签订之日起，交付押金10万元。乙方装潢房屋时不得损坏房屋，不得破坏房屋结构，否则乙方负责（如有损坏造成的经济损失均在保证金内扣除），租赁期间，乙方承诺不能拆除室内装潢（包括装修后的吊顶、地面、墙壁、灯光、门等），合同到期后不能拆除，如拆除，乙方必须恢复室内原貌。租赁期间，乙方不得转让，如有转让必须经过甲方同意，方可转让。合同期内双方不能擅自终止本合同，政府拆迁等不可抗力因素使双方无法继续履行本合同，则本合同自动性终止，甲方应一次性退还乙方所交的房租费剩余部分，且乙方无违约的情况下，退还乙方所交押金，并不赔偿任何损失。本合同不经对方书面同意，不得向第三方展示，否则视同违约。甲乙双方如有违约，违约方需一次性赔偿20万元作为另一方损失补偿（如乙方违约，赔偿费中包含乙方所交的押金）。原告李庆波对该合同予以认可，租赁该房屋用来经营意尔康品牌。原告提交的《房屋租赁合同》上方手写记载“2019.5.7日已撤店沛县二店”。二、2017年8月12日，原告李庆波向被告王后伦支付10万元房屋押金。2017年8月16日，被告王后伦向原告李庆波出具收条，确认收到李庆波支付的10万元房屋押金。2017年8月21日，原告李庆波向被告王后伦支付75万元，其中65万元为2017年9月8日至2018年9月7日的房屋租金，10万元为房屋清理补偿费。2017年8月21日，被告王后伦向原告李庆波出具收条，确认收到上述65万元房屋租金与10万元房屋清理补偿费。2018年7月10日，原告李庆波向被告王后伦支付2018年9月8日至2019年9月7日的房屋租金65万元。三、2019年5月5日，原告李庆波授权其经营的意尔康品牌工作人员郭敏、戴建军与被告王后伦、案外人李某,4就案涉房屋租赁合同的解除进行协商。同日，被告王后伦与案外人李某,4就案涉房屋签订房屋租赁合同，案外人李某,4与张详圣租赁该房屋用于经营红豆品牌。同日，郭敏向案外人张详圣出具《情况说明》一份，载明：“情况说明本人李庆波（意尔康公司）承诺给沛县汉城路门面的下一任承租者张详圣让10天免租期，计人民币壹万捌仟元整（18000元）（待房东结算后，即汇给张详圣壹万捌仟元，5月10日前支付）李庆波2019.5.5。”四、2019年5月8日，原告李庆波结清了案涉租赁房屋的水电费664.9元，将房屋交付给下一任承租者。本院认为，一、关于原、被告是否已经解除房屋租赁合同关系。2019年5月5日，原告方工作人员郭敏、戴建军与被告王后伦、案外人李某,4三方在场，就案涉房屋租赁合同的解除、李某,4继续承租该房屋的事项进行协商。根据郭敏出具的《情况说明》“给下一任承租者张详圣让10天免租期，计1.8万元”、李某,4与被告王后伦当场又重新签订房屋租赁合同、结合证人李某,4的证言、原告李庆波于2019年5月8日结清水电费664.9元，可以认定原告李庆波与被告王后伦对房屋租赁合同进行了口头协议解除。原告质证认为情况说明中载明的“待房东结算后”意味着房屋租赁合同并未解除，本院不予支持，该项只能证明被告王后伦未向原告李庆波结算。二、关于本诉部分被告王后伦应返还的款项。关于房屋租金。房屋租赁合同解除后，未履行部分终止履行，被告王后伦应返还原告李庆波剩余4个月租金216666元，对原告李庆波要求被告王后伦返还租金216666元的诉讼请求，本院予以支持。关于押金。案涉《房屋租赁合同》第八条中约定合同终止后，李庆波未违约时，王后伦应退还李庆波所交押金。因双方协议一致解除合同，原告李庆波未违约，被告王后伦应退还原告李庆波押金10万元。关于房屋清理补偿费。原告提供的被告王后伦出具的收条，可以认定该10万元为补偿费性质，系补偿原告李庆波上一手租户的费用，原告要求被告王后伦返还该10万元房屋清理费无事实与法律依据，本院不予支持。关于装潢装饰损失。《房屋租赁合同》第四条约定租赁期间及合同到期后，原告李庆波不能拆除室内装潢，可以认定室内装潢的所有权归属被告王后伦。原、被告协商一致解除房屋租赁合同，原告李庆波未提供证据证明被告应补偿其室内装潢装饰的损失。原告提交的《房屋租赁合同》上记载2019年5月7日已撤店，2019年5月8日室内装潢装饰遭破坏，原告李庆波要求被告王后伦赔偿其装潢装饰损失313992.91元无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金20万元，原告李庆波与被告王后伦协商一致解除合同，对解除合同被告并无违约，对原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于反诉原告王后伦要求反诉被告李庆波支付违约金的问题。反诉原告王后伦主张反诉被告李庆波未经房主同意，私自引进红豆方，违反了《房屋租赁合同》第九条“本合同不经对方书面同意，不得向第三方展示，否则视同违约”的约定，因反诉原告王后伦未提供证据证明反诉被告李庆波向第三人展示了《房屋租赁合同》，反诉原告王后伦与反诉被告李庆波协商一致解除合同，反诉被告也无违约，对反诉原告王后伦要求反诉被告李庆波支付10万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告李庆波与被告王后伦定力的关于徐州市沛县汉城中路5-4号维多利亚商城A座12、13、14、15号的房屋租赁合同已解除；二、被告王后伦于本判决生效后十日内返还原告李庆波房屋租金216666元、房屋押金100000元；三、驳回原告江李庆波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王后伦的诉讼请求。本诉案件受理费19026元，由被告王后伦负担5238元（于本判决生效后十日内支付），由原告李庆波负担13788元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告王后伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 辉人民陪审员  唐建民人民陪审员  韩 峰二〇一九年十二月十六日法官 助理  花梦莉书 记 员  王荣祺