文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初25004号原告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路176号附26号，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：颜君，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。被告：严强，男，1971年9月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吉宇，男，1969年5月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆美全商业物业管理有限公司与被告严强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告重庆美全商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人颜君，被告严强及其委托诉讼代理人吉宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆美全商业物业管理有限公司起诉请求判令：1、被告向原告支付租金151387.6元、物管费83568.38元，共计234955.98元，并以此为基数，按照每日1‰的标准，自2017年3月16日起，向原告支付违约金直至款项付清为止；2、被告向原告支付水电费34816.9元，并以此为基数，按照每日1‰的标准，自2017年6月30日起，向原告支付违约金直至款项付清为止。事实以及理由：2015年9月9日，原、被告双方签订租赁合同，约定被告向原告租赁商铺从事海鲜中餐经营，合同约定了房屋面积、租金标准、违约责任等。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告未能按约支付租金、物管费、水电费等费用。原告经多次催收未果，为此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告严强答辩：原、被告双方签订租赁合同属实，被告欠付租金也属实。但是，原、被告双方对于被告租赁经营期间的免租期，存在争议。由于整个商圈招商情况不理想，原告为了保持商圈的经营稳定，曾口头承诺被告，无需支付房租、只需支付物管费即可，但原告事后又不予认可。直至2017年7月15日，被告经营的餐厅关门停业、结束经营。被告结束经营之后，结清了水电费，因此被告认为原告起诉主张水电费不实。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理查明如下事实：“美全·世纪城”是重庆美全置业有限公司开发建设的商业体，原告依照其与房屋所有权人之间的约定，享有“美全·世纪城”整体的招商经营权。原告原公司名称为重庆美全物业管理有限公司，于2014年7月3日经工商登记，变更为现公司名称。2014年5月15日，原告与重庆美全置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“美全·世纪城”提供前期物业服务，其中商业物业服务费由物业所有权人按照16元/平方米/月标准，向原告支付。2014年5月26日，《前期物业服务合同》完成备案登记。2015年9月9日，原、被告双方签订《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，合同约定：1、被告向原告租赁重庆“美全·世纪城”4、5号楼E-x-5号商铺物业及其设施从事海鲜中餐经营。该物业承租招商面积332.72平方米，建筑面积636.09平方米。2、租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，租金计收标准按招商面积单价×租金单价，并根据租赁期限分段计算，租金单价中包含物管费。其中2015年10月1日至2016年5月31日期间为装修和经营免租期。2016年6月1日至2016年9月30日期间，租金单价为75元/平方米；2016年10月1日至2017年9月30日期间，租金单价为81元/平方米。3、被告应在合同签订时向原告交纳履约保证金49908元、租金74862元。装修及免租期间，被告需按照房屋建筑面积16元/平方米的标准，向原告交纳综合管理费。4、被告未按照合同约定期限全额交纳租金、物业管理费、水电气费等费用的，原告有权以欠缴费用为基数，按照每日3‰的标准，计收滞纳金。若被告拖欠租金及其他各项费用超过7个工作日的，原告除有权追缴租金和滞纳金以外，还有权单方终止合同，且被告交纳的履约保证金不予退还。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金49908元、3个月的租金74862元。之后，原告将租赁房屋交付被告使用。被告使用租赁房屋，经营海鲜中餐，使用商号为“南岸区尝鲜海鲜餐厅”。为餐厅的经营，被告与案外人冉宁、王敏，于2016年3月12日签订《共同投资协议》，约定由三人共同合伙出资经营餐厅，被告、冉宁、王敏每人投资40万元，共计120万元。被告在餐厅的经营过程中，因“美全·世纪城”商圈整体经营状况不好，以及其他各种原因，导致餐厅经营状况不佳，并由此未按期足额向原告支付物管费、水电费，且除合同签订之时支付的租金以外，未再向原告支付租金。2017年6月29日，原告向被告发出《催款通知书》，通知被告在2017年7月2日前支付租金、水电费等共计310020.62元。被告收到该通知书后，仍未予交纳。为此，原告于2017年7月4日，向被告发出《解除合同告知函》，载明：截至2017年6月30日，被告拖欠原告房租288856.62元、水电费10000元，共计298856.62元未予交纳。为此，原告告知被告，自2017年7月5日起，解除原、被告双方之间签订的《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，履约保证金作为违约金不予退还。被告收到原告的《解除合同告知函》之后，于2017年7月14日向原告交纳了截至2017年6月20日的电费6983.1元、水费790元，共计7773.1元。且在2017年6月20日之前的全部水电费均已交清。2018年6月21日，原告再次向被告发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》，告知被告：截至2018年6月30日，被告拖欠原告截至2017年6月20日的水费和截至2017年5月20日的电费共计34816.9元；2016年10月1日至2017年6月30日期间的综合管理费83568.38元、2016年12月1日至2017年6月30日期间的租金151387.6元。前述各项欠费共计269772.88元，原告要求被告于2018年6月30日前交纳；被告未予交纳的，则原告将单方解除合同并收回商铺。原告向被告发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》后，被告未向原告履行合同义务，为此原告于2019年10月11日起诉来院。上述事实，有原告举示的房地产权登记证书、《前期物业服务合同》、备案证明、《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》、房屋交接清单、《催款通知书》、《欠费通知单》、《关于解除商铺租赁合同的告知函》、邮政特快专递回执，被告举示的物业费收款收据、POS刷卡回单、《解除合同告知函》、《共同投资协议》，以及双方当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：原告与被告签订的《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，原、被告双方之间房屋租赁合同关系成立。合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告使用，被告依约负有向原告按期支付租金、物业服务费、水电费的合同义务。根据庭审查证的事实可知，被告除向原告支付履约保证金49908元、3个月的租金74862元以外，未再向原告支付租金。被告未按期支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。且基于被告的违约行为，原告享有的单方解除合同的权利实现条件成就，原告单方向被告发出的解除合同通知，具有效力，自被告收到之日起，原、被告双方之间的房屋租赁合同即已解除。《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》所约定的，被告应当向原告支付的租金单价中，包含有物业服务费；且合同所约定的免租期内，被告无需支付租金，但需要支付物业服务费。因此，原告起诉要求被告欠付的租金、物业服务费的起算时间点不一致，符合合同约定和客观事实。与此同时，根据《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》的约定，免租期结束之日为2016年5月31日，即被告应当自2016年6月1日起向原告支付租金。被告在庭审中辩称，其与原告达成口头约定，继续免租，因此无需支付房租的意见，因无证据证实且对方当事人予以否认。因此，本院对被告的此点答辩意见不予采纳。结合合同签订时，被告已经支付3个月租金的事实，即被告自2016年6月1日至2016年8月30日期间已经支付租金。原告起诉要求被告支付自2016年12月1日起未付租金，时间起算点晚于合同约定和客观事实，不损害对方当事人的合法权益，本院予以确认。因此，原告起诉主张被告支付2016年10月1日至2017年6月30日期间的物业服务费83568.38元、2016年12月1日至2017年6月30日期间的租金151387.6元，具有事实依据，本院依法予以支持。关于水电费。原告起诉要求被告支付截至2017年6月20日的水电费34816.9元。但是根据被告举示的证据可知，被告已经结清2017年6月20日之前的水电费。因此，原告起诉主张的此项费用已经实际履行完毕，本院对原告的此项诉讼请求依法不予支持。关于违约金。《重庆“美全·世纪城”物业租赁合同》约定未按期支付租金的违约金，按照每日3‰的标准计算。庭审中，原告起诉主张按照每日1‰的标准计算违约金。但是，基于原告于2017年7月4日发送与被告的《解除合同告知函》所载明的内容，原告已经将被告交付的履约保证金作为违约金予以收取并不予退还。从原告的主张可知，原告已经向被告提出了违约主张，并将被告交付的，用以保证合同义务按约履行的履约保证金做为违约金予以收取。因此，原告再次起诉主张违约金，系重复计算，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告严强于本判决生效之日起十日内向原告重庆美全商业物业管理有限公司支付租金151387.6元、物业服务费83568.38元，共计234955.98元；二、驳回原告重庆美全商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3905元，由被告严强负担2405元，原告重庆美全商业物业管理有限公司自行负担1500元（此款原告重庆美全商业物业管理有限公司已交纳，限被告严强于本判决生效后十日内将应负担部分直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗阳清二〇一九年十二月九日书记员  桂 林