广东省江门市新会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0705民初2806号 原告：江门市新会区圭峰旅游发展有限公司（反诉被告，下仍称原告），住所地广东省江门市新会区会城圭峰山永镇山门广场，统一社会信用代码：91440705053741742J。 法定代表人：张国全。 委托诉讼代理人：罗纯钢、余新全，均系广东广能律师事务所律师。 被告：佛山市经典古树茶花有限公司（反诉原告，下仍称被告），住所地广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村高墩村自编一排3号办公楼，统一社会信用代码：914406040599534206。 法定代表人：廖志林。 被告：江门市新会区理想花园景区管理有限公司（反诉原告，下仍称被告），住所地广东省江门市新会区圭峰山绿护桃源景区，统一社会信用代码：914407053347646413。 法定代表人：申美意。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：张君仪、房海，均系广东盈趣律师事务所律师。 原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司与被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理。后被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司对原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司提出反诉，本院决定将本诉及反诉合并审理。本案适用普通程序公开开庭进行审理。原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司的委托诉讼代理人罗纯钢，被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司的共同委托诉讼代理人张君仪、房海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告2014年4月8日签订的《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》；2、两被告立即交回租赁的土地和树木给原告；3、两被告向原告支付自2017年4月1日始拖欠的租金（租金暂计至2019年6月31日租金共122500元，其中2017年4月1日至2018年3月31日租金为35000元，2018年4月1日至2019年6月30日为87500元。此后租金以土地实际交回的时间，按照每年每亩200元的标准计算至实际交回土地之日止）；4、两被告向原告支付的10万元押金和种植的所有树木归原告所有；5、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月8日，原告与被告佛山市经典古树茶花有限公司为进一步完善圭峰山旅游景点的开发建设，双方签订了《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》。2015年1月26日被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司登记成立，与被告佛山市经典古树茶花有限公司共同享有并履行《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》中约定的权利和义务。合同约定原告将圭峰山绿护桃源景区约350亩土地和土地上的红茶树、荷木等生态资源出租给两被告用于打造“茶花园名卉谷”项目，两被告承诺对“茶花园名卉谷”项目分三期建设，六年内全部建设完成，第一期在租赁期前三年内建设成初具规模的景区并对外开放；合同约定原告负责编制和建设项目内外道路、供水、供电、商店等公共基础配套；另外，合同约定两被告应在合同签订之日起5年内，如两被告开始收取门票的，则从两被告开始收取门票之日起，两被告应按双方商订的租金标准50%向原告缴交租金；同时，不论两被告是否收取门票，自合同签订之日起第5年开始，两被告均应按双方商订的租金标准向原告全额缴交租金。合同签订后，原告认真积极履行合同，并完成了道路、供水、供电等配套工程的建设，并经原告协助和被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司申请2016年9月30日新会区发展和改革局作出（2016）134号《门票价格批复》同意自2017年4月1日可以进行门票收费。但是，两被告却以各种理由迟迟不开始营业，导致景区一直都不能正常对外开放。另外，根据新会区发展和改革局的批文，两被告应当自2017年4月1日开始按双方约定的租金标准50%向原告支付租金，两被告一直未向原告支付；同时，2018年4月1日是合同签订的第5年，两被告应按双方约定的租金标准全额支付租金，但直至起诉日，两被告也未向原告支付租金。根据合同约定被告未按计划完成建设进度视为被告违约，逾期超过六个月交纳租金，视为被告根本性违约。原告据此可以单方解除合同，没收被告的押金和所有资源。鉴于两被告经原告多次交涉均未能按时积极履行合同义务，已明显违反合同义务且构成根本性违约。为维护原告的合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉请，望贵院依法裁判。 被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司共同辩称：我方认为两被告不存在违约行为，原告无权要求解除合同，两被告在合同履行期间已经完全按照合同约定对案涉租赁土地进行建设、花草种植维护等义务，并按照合同约定支付从2019年4月起支付租金，本合同应当继续履行。庭后两被告补充提交书面答辩意见如下：一、两被告不存在拖欠租金的违约行为，原告无权主张解除案涉租赁合同。1、关于原告主张两被告应从2017年4月1日取得门票批复之日起支付50%租赁费的诉求，明显缺乏合同依据，第一期租赁费的支付条件“开始收取门票”自始未成就，且原告代理人的律师函中明确其认为两被告拖欠的仅为第二期租金，故应当不予支持原告主张的50%租赁费。根据案涉《租赁合同》第七条第一款的约定，“本合同签订之日起5年内：从乙方（即两被告）开始收取项目门票之日起，甲方（即原告）按双方商定标准的50%，收取租赁费”，可见合同明文约定自两被告“开始收取项目门票”这一具体行为之日起才需支付租赁费，而非“可以收取项目门票”这一前提作为支付租赁费的条件。事实上，由于原告所需建设的知青文化馆、客家文化馆等重要景点未建设完毕，两被告取得门票批复后未达到对外开放的条件，无法吸引客流，只能搁置开业，造成巨大的经济损失。两被告无法开业对外收取门票，故第一期租赁费的支付条件自始未成就。其次，从原告2019年1月8日的律师函的催租内容反映，原告代理人在律师函中明确提出两被告缴租的时间从其认为的第二期租赁费支付时间起算，并未催收过两被告第一期自门票批复之日起50%租赁费的事宜，可见原告自知并自认第一期租赁费的支付条件自始未成就，两被告无须缴纳。2、关于原告主张两被告的第二期租金从2018年4月8日起支付全额租赁费的诉求，明显违背合同约定，综合上下文理解应为租赁期第六年即2019年4月8日起计付第二期租赁费，两被告已依约履行。从租赁费分段表述的文义解释，案涉租赁合同约定分两部分，从第一阶段“①本合同签订之日起5年内”的约定，可见双方已确定从2014年5月1日至2019年4月30日的5年内是从收取门票之日起按租赁费标准的50%计付，所以第二阶段虽约定为“②本合同签订之日起的第5年开始”，但明显与第一阶段的计租时间存在重复，此处应为笔误，为自合同签订之日起第6年开始按租赁费标准的全额支付。从租赁合同合作条款之间的整体解释，案涉合同虽明为租赁合同，但实际包含有合理开发和利用圭峰山旅游资源、共同建设开发和经营管理的合作合同目的（根据案涉租赁合同前言部分），因此原告在订立案涉租赁合同时自愿给予两被告一定的建设免租期和租金优惠政策，故租金优惠阶段与建设期是相挂钩的。结合双方约定的三期六年建设规划的约定“第一期为租赁期前三年建设为初具规模的景区并对外开发，第二期为租赁期前五年内建设完毕，第三期为前六年内建设完毕”，签订合同时正是基于建设期的考虑给予两被告租金优惠政策，因此租金优惠的期限和阶段与建设期的期限和阶段是相一致的，租赁期前5年为第一、二期建设，所以给予前两期建设期同等期限的5年租金优惠方案，即原文表述的“自签订合同之日起5年内”的租金收取阶段才是双方的真实意思表示。因此，两被告认为应自2019年5月1日起进入租金计付的第二阶段达到缴租条件，而两被告已于2019年7月向原告缴纳2019年度租金，不存在拖欠租金的违约行为，原告无须要求解除合同。二、两被告不存在逾期建设的违约行为，履约期间兢兢业业、严格按照进度投入建设，并实际取得门票收费的批文，反而是原告作为出租方应负责的工程项目迟延推进，造成景区无法对外开放，甚至于2018年1月起不予发放通行证给两被告，导致两被告无法进入租赁地块养护名贵花卉，更无法进行工程建设，严重妨碍两被告履行合同。1、两被告履行建设义务的事实。根据两被告提供的证据显示，两被告已依约对案涉租赁景区进行建设并投入大量花卉苗木，两被告在2016年9月取得门票价格批复的事实充分反映两被告积极履行建设义务的行为。2、反观原告的合同建设义务履行情况，原告负责的景区关键配套建筑在2018年下半年才完成，直接影响了两被告对于景区规划和整体建设的进度，而且景区缺乏实质性景点建筑，花卉种植与部分建设工程由于景点建筑未完成尚无法完全布置和施工，拖延了两被告的施工进度。3、原告应先予履行公共基础配合设施建设的问题。合同约定由原告负责对景区内外道路、供水、供电、水库池塘、商店、公厕、水泵站主体、历史名人和客家文化村等公共基础配套设施的建设，上述公共配套设施的建设是两被告的规划建设工作的前提条件，也是两被告运营名卉谷项目经营场所的保障条件，应由原告先予履行完毕。但原告自始未向两被告交付上述基础配套设施，更未与两被告协商基础配套设施的租金价格，导致建设开发和对外开放期限严重延迟和滞后。4、原告不予发放通行证给两被告的事实。根据案涉《租赁合同》第十条第一款的约定，“为满足乙方（即两被告）车辆上下山施工及日常管理的需要，甲方（即原告）同意向乙方免费提供8个车辆通行证”，但原告在2018年1月起不再提供通行证给两被告，经两被告口头、电话、律师函等方式多次催促仍不予提供，导致两被告无法上山维护花卉苗木，更无法进行施工。三、两被告种植于案涉租赁土地上的所有树木的所有权归两被告所有，原告主张归其所有缺乏合同和法律依据。根据案涉《租赁合同》第四条第二款约定“乙方（即两被告）从外地采购、培植并移植到圭峰山绿护桃源景区种在地上的特大、珍稀树木品种和所有茶花和金花茶的所有权，在租赁期限内归乙方（即两被告）所有”，可见，租赁期间两被告在案涉租赁土地上种植的花卉苗木均归两被告所有，原告无权对两被告种植的树木主张所有权。四、原告在两被告建设初现规模并成功取得门票批复后，自2017年起先后就施工和租金等各种不合理事由向两被告主张解除合同，不排除原告存在恶意窃取两被告已建设和投入的成果，以霸道方式垄断通行，试图以解除合同等“合法”方式掩盖其无偿收回土地、侵占两被告财产和商机的非法目的。两被告自向原告租赁开发圭峰山景区项目以来，一直积极履行合同义务，两被告一直以合理开发和利用圭峰山独特生态资源、实现圭峰山旅游产品提档升级为目的，积极协助圭峰山旅游开发的政绩事务，本着与原告合作共赢、共同促进和发展的原则运营本项目。但原告的种种行径明显属于以霸道方式垄断通行，强行收回土地，掠夺两被告投入建设的成果。综上，两被告认为案涉租赁合同真实合法有效，对双方均有约束力，两被告不存在违约行为，原告无权要求解除合同，应当继续履行。同时，恳请贵院严格遵照中央发布的“充分发挥司法职能作用保护企业家合法权益”的指导意见，以及广东省高级人民法院《关于促进民营经济健康发展提供司法保障的意见》的准则和精神，依法履行司法职责，维护两被告作为民营企业的权益，督促原告这一国资企业重回正轨，积极履行圭峰山名卉谷项目的相关合同，坚持政府部门与民营企业合作共赢、共同促进和发展的宗旨和原则。 被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司向原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司提出反诉，诉请：1、依法判令反诉被告继续履行2014年4月8日签订的《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》；2、依法判令反诉被告立即向反诉原告赔偿损失500万元（暂以500万元计算，实际以司法评估鉴定损失金额为准）；3、依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告佛山市经典古树茶花有限公司（以下简称为茶花公司）与反诉被告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司（以下简称为圭峰旅游公司）于2014年4月8日签订了《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》（以下简称为租赁合同）。租赁合同约定茶花公司承租圭峰山绿护桃园景区土地约350亩及地上的生态旅游资源，负责开发观赏类项目；租赁期限为20年+20年，自2014年5月1日至2034年4月30日止，租赁期满后自动续租20年；圭峰旅游公司负责建设道路、供水、供电、水库池塘、商店、公厕、水泵站主体、历史名人和客家文化村等公共基础配套；茶花公司负责花卉总体布局规划及种植方案，以及三期六年的建设事宜；租金方面，双方约定前五年，自茶花公司开始收取门票之日起按商定标准的50%计付，此后按商定标准的100%支付租金；为满足茶花公司车辆上下山施工及日常管理需要，圭峰旅游公司应免费提供8个车辆通行证予以通行协助。合同履行期间，茶花公司及理想花园公司自始一心致力于圭峰山景区规划建设中，积极主导并推进园区开发的进度，包括但不限于茶花的投入种植和养护、配套设施的建设、取得景区门票价格的批复等。经会计师事务所评估核算，截止至2016年，茶花公司共购买投入3004万元花卉植物至名卉谷项目及土地上。但圭峰旅游公司自2017年2月起不予发放通行证给茶花公司，直接导致茶花公司无法进入圭峰山景区养护种植物、建设配套设施等，妨碍茶花公司履行合同，直接导致茶花公司投入和种植于名卉谷项目中的全部茶花、金花茶等花卉植物无法打理维护而枯死的巨大经济损失。据此，反诉原告认为，反诉原告完全按照合同约定履行合同义务，而圭峰旅游公司严重阻碍反诉原告履行合同义务直接导致建设周期拖延、花卉财产损害等扩大损失的情形，反诉原告坚持要求圭峰旅游公司继续履行合同，并赔偿由于其妨碍履行合同对反诉原告造成的财产损失。 原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司针对反诉辩称：我方认为被告的反诉没有事实和法律依据。导致合同无法履行的责任方是被告一方，被告在反诉状中声称的事实和理由也是没有证据可以证明，所以被告要求合同继续履行及要求原告赔偿被告损失均不具有事实支撑，应当予以驳回。 经审理查明：原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司作为甲方，与作为乙方的被告佛山市经典古树茶花有限公司于2014年4月8日签订《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》，合同约定“为进一步完善广东省江门市圭峰山国家森林公园、圭峰山风景名胜区和圭峰山国家4A级旅游景区旅游景点建设，合理开发和利用圭峰山独特生态资源，实现圭峰山旅游产品提档升级，经甲、乙双方友好协商，就圭峰山绿护桃源景区‘茶花园·名卉谷’项目的建设开发、经营管理等达成共识，并签订本合同”。第二条“租赁方式”约定为“双方同意由乙方独资在新会圭峰山国家森林公园管理委员会管辖范围内成立新公司（注册资金不少于100万元）经营茶花园·名卉谷项目。甲方以租赁费形式收取租赁给乙方使用的土地、红茶林及其他树木等资源的费用（不含乙方承租甲方负责建设的配套设施的租赁费用，以及乙方在项目范围内的保安、卫生、防火等管理费用）。”。第三条“租赁范围、原则”约定为“（一）甲方确保乙方在租赁范围内的独家经营权。（二）乙方确保向甲方租赁开发的项目为观赏类项目，并按国家5A级旅游景区的功能及特点进行规划建设。在租赁期限内不能变相仅作为生产、栽培用地。（三）乙方承诺并确保茶花园·名卉谷项目分三期建设、六年内全部建设完毕，其中第一期在租赁期前三年内按双方认可及甲方上级部门审定的规划方案和标准建设成为初具规模的景区并对外开放，第二期在租赁期前五年内建设完毕，第三期在租赁期前六年内建设完毕。……”。第四条“租赁期限”约定为“1、经双方友好协商，茶花园·名卉谷项目所租赁土地的租赁期限为20年，自2014年5月1日起至2034年4月30日止。租赁期满后，乙方在没有重大违约的情况下自动续租20年。……4、租赁期限内，乙方主动提出不续租（除甲方提出新增条件令乙方无法承受除外），乙方移植或已种植在圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目内的全部花卉树木和金花茶归甲方所有。”。第五条“双方责任、建设内容分担”中“双方义务”约定为“1、甲方义务：①根据圭峰山风景名胜区总体规划、国家5A级旅游景区规划及经上级审批的乙方建设茶花园·名卉谷规划，负责编制和建设项目内外道路、供水、供电、水库池塘、商店、公厕、水泵站主体、历史名人和客家文化村等公共基础配套。经上级部门批准后负责建设（建设内容不包括茶花园·名卉谷项目周边的围蔽工程、树木花卉浇灌喷淋的供水系统）；上述配套设施建成后，甲方以合理的价格出租给乙方管理使用。出租的公共配套设施应具备通水通电等基本功能。……；2、乙方义务：①负责编制茶花园·名卉谷项目各种花卉总体布局规划及种植方案，列明茶花园·名卉谷项目三期六年建设计划，以及需要引种、移植到圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目的苗木的品种、数量。②乙方每期的建设周期必须按计划及规划进行，若不能按计划完成建设进度，视为乙方违约，甲方有权提前终止合同，收回土地和出租物等（三期六年建设计划由乙方提供，甲方双方确认）。因甲方上级部门及相关部门未审核批准或甲方的原因拖延项目建设进度的，不视为乙方违约。……④负责在绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目入口的门票销售工作。……”。第六条“相关规定”约定“乙方自签订本合同之日起3日内，向甲方缴纳保证金10万元。合同期满后无违反本合同规定的，全额退回给乙方（不计利息）。如有违反，甲方则全额没收乙方的保证金。”。第七条“利益分配”中“甲方所得收益”约定为“（1）租赁费：双方同意甲方在合同期内统一以租赁费的名义向乙方收取土地租金和树木租金。为增强乙方投资信心、做大做强本项目，甲方同意对乙方应支付的费用予以优惠，具体如下：①本合同签订之日起5年内：从乙方开始收取项目门票之日起，甲方按双方商定标准的50%，收取乙方的租赁费。②本合同签订之日起的第5年开始：甲方按双方商定的标准全额收取乙方的租赁费。租赁费自第5年开始，每三年递增8%。续约期间租金计算方法如此类推。（2）租赁费金额：200元/亩/年。（3）租赁费缴交方式：每6个月缴交一次，实行先缴交后使用的原则。乙方需于每年1月5日和7月5日之前按比例缴交租赁费给甲方。如果乙方逾期三个月不依约交纳租赁费的，视为乙方违约；若逾期六个月不依约交纳租赁费，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面提前终止本合同，没收乙方的保证金，收回所有租赁土地、资源，一切经济损失由乙方自负。（4）乙方同意承租甲方在项目范围内建设的各种服务配套设施。具体租金金额待规划获批及各项服务设施建设完毕后再另行商议。”。第十条“其他”约定有“一、为了满足乙方车辆上下山施工及日常管理的需要，甲方同意向乙方免费提供8个车辆通行证，但须按规定时间（上午9时30分前，中午12时至下午2时，下午4时30分至5时30分，节假日另行通知）进山通行（含送货车辆，施工车辆另行商议）。……十四、乙方在圭峰区管委会辖区范围内成立的新公司承接合同的权利和义务”。原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司和被告佛山市经典古树茶花有限公司均在该合同上签章确认。依据合同第二条“租赁方式”的约定，被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司于2015年1月26日注册成立，各方均确认两被告享有上述合同的主体资格。 此后，原告圭峰旅游公司向江门市新会区发展和改革局就涉案项目基本投资建设进行了项目审批备案，并完成了茶花园·名卉谷项目工程主干道路路坯工程，综合入口区及客家文化馆场地土方工程，主干道堤坝工程，溢水工程，一期工程配电房土建工程，茶园排渠修整工程，污水处理池工程，一期工程综合入口处、主干道道路工程，护坡工程，知青文化馆及景观工程，客家文化馆工程。 2016年9月30日，江门市新会区发展和改革局下发新发改（2016）134号《关于圭峰山茶花园名卉谷景区门票价格的批复》（下称：《批复》），内容如下“江门市新会区理想花园景区管理有限公司：……经成本监审、组织召开价格听证，并报区政府同意，决定对圭峰山茶花园名卉谷风景区门票价格批复如下：一、门票价格60元/人。……三、执行时间：自2017年4月1日起执行（自批复发文之日起计算向社会公示满半年后执行。” 上述《批复》下发后，两被告并未于2017年4月1日对景区收取门票，两被告主张：其一，原告的负责的公共设施及场馆未完成建设无法吸引客流；其二，原告建成后的公共设施与场馆一直不与被告协商出租价格，被告无法使用，更无法估算经营成本，故此被告未收取门票。基于对合同第七条的不同理解，两被告认为租金应从2019年5月1日起开始支付，在此之前未达到租金的支付条件。原告则主张两被告应从2017年4月起按标准的50%支付租金、从2018年开始全额支付租金。 2017年11月15日，原告委托广东广能律师事务所律师向被告佛山市经典古树茶花有限公司发送《律师函》，称被告未按建设计划完成建设并对外开放，视为被告违约，原告有权提前终止合同，收回土地和出租物，没收已经种植的植物等。函告被告尽快解决问题，完成合同义务。 2017年11月30日，被告佛山市经典古树茶花有限公司委托广东禅都律师事务所律师向原告回复《律师函》，函称被告不存在拖延建设开发进度等违约行为，被告的景区建设工作依赖于原告的公共基础配套完备的条件，希望双方能友好协商。 2019年1月8日，原告再次委托广东广能律师事务所律师向被告佛山市经典古树茶花有限公司发送《律师函》，称被告未能按计划完成项目建设，且未按期缴纳租金，原告决定终止合同，追究被告的违约责任，函告被告在收到函件后7日内撤场，并与原告妥善解决违约责任事宜。逾期原告将收回租赁场地、没收地上植物等。该律师函于2019年1月10日邮寄至被告。 2019年1月10日，被告委托广东盈趣律师事务所律师向原告回复《律师函》，函复：1、被告不存在拖欠租金、拖延项目建设开发进度或其他任何违约行为，原告无权解除合同，更无权阻止被告人员进入景区行使被告公司对植物的所有权和处分权。2、原告应当先履行完毕公共配套设施的建设。3、原告应免费向被告发放8个通行证。4、被告在租赁区域内种植大量茶花树等植物，全部植物所有权人为被告，原告不予被告通行，属于变相侵占被告的财产。被告提出要求如下：1、向被告提供8个车辆通行证，保证被告公司人员能够正常进入景区以养护和培植种植物、规划和建设配套设施；2、双方继续履行合同。 经现场勘查，双方均确认在案涉承租区域内所有的茶花（包含金花茶）、承租区域沿路的樱花、海枣树、红刺林头均是由两被告种植的。另森林消防监测站建筑门前的盆栽茶花也是两被告种植。承租区域为涉案合同租赁用地红线确定的范围为准。两被告主张其已经在租赁区域内种植了价值为3004万的花卉植物，因原告未能提供车辆上下山施工及日常管理需要的8个免费车辆通行证，导致两被告损失，故诉请原告赔偿损失500万元。 另查明，被告佛山市经典古树茶花有限公司于2019年7月3日向原告支付款项共计70000元，被告主张上述款项为2019年度的应付租金。 本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案本诉、反诉的争议焦点在于以下三点：第一，原、被告在合同履行过程中，各自是否存在违约行为？第二，如两被告存在违约行为，原告诉请解除合同理据是否充分？合同解除后，两被告已付押金、租赁土地上的树木等应如何处理？第三，如原告存在违约行为，两被告诉请原告赔偿损失500万元理据是否充分？ 关于争议焦点一。 原告主张两被告存在违约行为，包括：1、两被告未按建设规划完成建设任务并进行园区开放；2、两被告未按合同约定支付租赁费用。对此，本院分析如下： 第一，茶花园·名卉谷项目的建设开发、经营管理是涉案合同的主要内容，合同第三条“租赁范围、原则”约定为“乙方承诺并确保茶花园·名卉谷项目分三期建设、六年内全部建设完毕，其中第一期在租赁期前三年内按双方认可及甲方上级部门审定的规划方案和标准建设成为初具规模的景区并对外开放，第二期在租赁期前五年内建设完毕，第三期在租赁期前六年内建设完毕。……”，第五条“双方责任、建设内容分担”中“双方义务”约定为“乙方义务：①负责编制茶花园·名卉谷项目各种花卉总体布局规划及种植方案，列明茶花园·名卉谷项目三期六年建设计划，以及需要引种、移植到圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目的苗木的品种、数量。②乙方每期的建设周期必须按计划及规划进行，若不能按计划完成建设进度，视为乙方违约，甲方有权提前终止合同，收回土地和出租物等（三期六年建设计划由乙方提供，甲方双方确认）。因甲方上级部门及相关部门未审核批准或甲方的原因拖延项目建设进度的，不视为乙方违约。……④负责在绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目入口的门票销售工作。……”。从上述合同内容可知，两被告在项目建设上有三期六年的整体规划，其中第一期在租赁期前三年内按双方认可及原告上级部门审定的规划方案和标准建设成为初具规模的景区并对外开放，第二期在租赁期前五年内建设完毕，第三期在租赁期前六年内建设完毕。对照该建设开发整体规划，两被告应负责编制茶花园·名卉谷项目各种花卉总体布局规划及种植方案，列明茶花园·名卉谷项目三期六年建设计划，以及需要引种、移植到圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目的苗木的品种、数量。合同明确约定“三期六年建设计划由乙方提供，甲方双方确认”。 项目规划是建设开发的基础，事实上，两被告现今未完成三期六年建设，也未提交相应的建设计划。原告现主张两被告建设开发滞后，两被告虽辩称已经按照合同约定履行建设义务，景区已经达到初具规模对外开放，但其应举证证明其现有建设开发进度，符合双方认可的“三期六年建设计划”的内容，而两被告并未举证证实其有向原告提供“三期六年建设计划”并获原、被告双方认可。两被告的建设开发缺乏基本的项目规划，两被告对于建设进度符合建设计划应承担举证不能的法律后果。两被告对于涉案租赁区域的建设开发并未依约履行合同义务，存在违约行为。 第二，合同第七条对租金的收取约定为“①本合同签订之日起5年内：从乙方开始收取项目门票之日起，甲方按双方商定标准的50%，收取乙方的租赁费。②本合同签订之日起的第5年开始：甲方按双方商定的标准全额收取乙方的租赁费。租赁费自第5年开始，每三年递增8%。续约期间租金计算方法如此类推。”，即：1、在合同签订之日起5年内，2014年4月8日至2019年4月8日期间，如两被告开始收取项目门票，从收取门票之日起按原定租金标准50%支付租金，即35000元/年（200元/亩/年×350亩×50%）；2、如从合同签订之日起的第五年（2018年4月8日）开始，按70000元/年（200元/亩/年×350亩）收取租金，而不论两被告是否收取门票。对2018年4月8日至2019年4月8日期间租金应按何种标准收取的问题，双方存有分歧。本院认为，依据合同上下文的理解，2018年4月8日至2019年4月8日期间的租金收取方法仍应按第①点的约定，即在此期间如两被告有收取门票，则按35000元/年为标准计算。但是，无论怎样理解该合同条款，两被告从开始收取项目门票之日起即应按35000元/年支付租金是无歧义的。本案中，两被告于2017年4月1日起符合收取门票的条件，但两被告并未收取门票，两被告据此主张未达到租金交纳的条件。本院认为，原告的合同目的之一在于租赁费的收取，上述“从乙方开始收取项目门票之日起”，是双方约定的租金收取所附条件，不能理解为从被告实际收取门票之日起，而应理解为被告符合门票收取条件之日起。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条“……当事人为了自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就；……”的规定，两被告因对其盈利能力存疑而拒不收取门票，不当阻止合同条件成就，应视为租金支付的条件已经成就，两被告应从2017年4月1日起按35000元/年支付租赁土地租金给原告。但两被告从2017年4月1日起至2019年7月2日期间未支付任何租金。依据合同约定的“租赁费缴交方式：每6个月缴交一次，实行先缴交后使用的原则。乙方需于每年1月5日和7月5日之前按比例缴交租赁费给甲方。如果乙方逾期三个月不依约交纳租赁费的，视为乙方违约；若逾期六个月不依约交纳租赁费，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面提前终止本合同，没收乙方的保证金，收回所有租赁土地、资源，一切经济损失由乙方自负。”的规定，两被告亦存在违约行为。 两被告又辩称原告负责的公共设施及场馆未完成建设无法吸引客流，原告建成后的公共设施与场馆一直不与被告协商出租价格，被告无法使用，更无法估算经营成本，故此被告未收取门票。本院认为，两被告向职能部门报送门票价格申请，系其自身商业行为，两被告应当对其自身租赁场地的建设进度、景点影响力、客流量等进行充分了解，评估商业风险。对于原告负责建设的公共设施及场馆，双方并无明确的建设进度计划，对两被告主张的原告不协商出租事宜等，两被告并未提供相应证据证实。对其辩称，本院不予采信。 两被告虽主张继续履行合同，但主张原告存在违约行为：1、公共设施及场馆由原告负责建设，但原告未能按期建设。而两被告的建设需依赖于原告的建设计划；2、原告未能向两被告提供8个进出租赁场地的免费出入证，导致两被告不能对租赁土地上的树木进行日常管理以及进行建设开发。对此，本院分析如下： 第一，原告已经举证证明其已经建设完成包括茶花园·名卉谷项目工程主干道路路坯工程，知青文化馆及景观工程，客家文化馆工程等在内景区配套工程。至于各工程的建设时间，双方在合同中并未明确约定，也未约定原告需向两被告提交相应的建设进度计划。因此，两被告主张原告建设进度滞后影响两被告建设，缺乏理据，本院不予采信。 第二，在合同中虽有约定原告应向两被告提供8个免费的车辆通行证，但，首先，上述合同义务并非合同的主要义务，不能将原告未提供通行证与原告阻碍两被告进入租赁场地的行为等同。原告是否履行通行证的发放义务，并不能影响两被告对租赁土地上的树木进行日常管理及对景区项目进行开发建设。其次，合同对于通行证的发放是否需要两被告提交资料进行申请，发放通行证的使用是否有限制等并未约定明确，不能以原告实际未发放通行证即认定原告存在违约。如原告不存在利用通行证问题阻止两被告进入租赁场地，则不能据此认定原告存在违约行为。 综上，本案中，两被告存在未对项目进行按期建设以及未按期缴纳租金的违约行为。而在合同履行中，原告不存在违约行为。 关于争议焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案原告的合同目的之一在于通过与两被告的合作项目，达到景区开发，提升景区品质，另一目的在于通过出租土地收取租金。与之对应，涉案合同第五条、第七条均约定了两被告在违反上述合同条款的前提下，原告有权解除合同，两被告在本案中既未完成合同约定的建设开发进度，又未向原告交纳土地租金。因此，原告有权依约行使合同解除权。对原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对两被告反诉主张继续履行涉案租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对合同解除的时间问题。本院认为，两被告于2019年1月10日收到原告的解除合同律师函，经审查原告享有合同解除权利。因此，本院确认涉案租赁合同于2019年1月10日解除。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，两被告应当将涉案租赁土地及租赁土地上树木返还给原告。并且返还时应与原告进行确认。同时，因两被告存在违约行为，致使原告无法实现完善和提升旅游景区品质的目的，导致景区开发进度滞后，据合同条款第七条的约定，原告有权没收被告已经缴纳的合同保证金100000元。对两被告在涉案土地上种植的树木的处理问题，经现场清点，两被告在租赁土地上种植了部分树木，包括：承租区域内所有的茶花（包含金花茶）、承租区域沿路的樱花、海枣树、红刺林头，森林消防监测站建筑门前的盆栽茶花。本院认为，合同在违约责任中约定两被告提前终止合同时，两被告种植的各种茶花和花卉树木所有权归原告所有。现两被告虽未提出提前终止合同，但因其已构成根本违约，致使原告行使合同解除权解除合同，原告据合同约定，有权要求两被告在租赁土地上种植的树木归原告所有。但为避免利益失衡，两被告可在判决生效后限期自行清理种植的树木（具体数目、种类，以清理时植株存活实际情况为准）。如两被告限期未清理种植树木，则未清理树木应归原告所有。 两被告应从2017年4月1日起支付租金，合同解除后，两被告亦实际占用涉案土地，也应按原租赁费为标准支付占用费。现两被告并未依约交纳租赁费或占用费，按前文确定的计算方法，从2017年4月1日计算至2019年4月1日，按35000元/年计算为70000元，从2019年4月2日起按70000元/年计算，暂计算至2019年6月31日为17500元。两被告总计应向原告支付欠付租赁费（占用费）共计87500元。扣减两被告已经支付的70000元，两被告尚需支付17500元给原告。从2019年7月1日起至两被告实际向原告交还租赁土地及地上树木之日止的后续占用费以200元/亩/年为标准计算。 关于争议焦点三。 前文已经对原告是否存在违约行为进行论述，在此不再赘述。即便原告存在未向两被告发放通行卡的行为，也不足以据此认定造成了两被告的损失。因树木生长的特殊性，自然灾害、管理失当等均会造成树木的自然死亡，即便两被告存有损失，也不能认定为与原告未发放免费通行证的行为存在因果关系。基于此，两被告申请对现有树木价值进行评估，并以原种植树木价值扣减现价值认定其损失，理据不足，本院对其评估申请不予准许。两被告的损失赔偿诉请缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司与被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司2014年4月8日签订的《圭峰山绿护桃源景区茶花园·名卉谷项目租赁合同》于2019年1月10日解除； 二、被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司应于本判决生效之日起三十日内自行移除种植在涉案租赁土地上的树木，包括：承租区域内所有的茶花（含金花茶）、承租区域沿路的樱花、海枣树、红刺林头以及森林消防监测站建筑门前的盆栽茶花。如两被告逾期不移除，未移除的上述树木归原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司所有； 三、被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司应于本判决生效之日起十日内按返还时现状向原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司返还位于圭峰山绿护桃源景区内约350亩土地及地上树木（判项二所列树木除外）； 四、被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司支付欠付占用费17500元（占用费暂计算至2019年6月31日，从2019年7月1日起至被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司履行完毕上述第三项义务止的占用费，以200元/亩/年为标准计算至两被告实际履行之日止）； 五、被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司已经缴纳的合同保证金100000元归原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司所有； 六、驳回原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司的其他本诉诉讼请求； 七、驳回被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、被告佛山市经典古树茶花有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费为16252.50元（原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司已经预交），由原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司负担14752.50元，由被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司负担1500元。原告江门市新会区圭峰旅游发展有限公司已预交的上述诉讼费，由本院予以退回1500元；被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司应向本院补缴一审本诉案件诉讼费1500元。反诉案件受理费为23400元（被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司已经预交），由被告江门市新会区理想花园景区管理有限公司、佛山市经典古树茶花有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长 黄社昌 审 判 员 蔡应犀 审 判 员 庄华伟 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 容兰芳 书 记 员 戴美笑