广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20828号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，行长。委托诉讼代理人：叶则节，系该司员工。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：李瑞英，女，1978年6月16日出生，汉族，户籍住址广东省广州市从化区，现下落不明。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）与被告李瑞英金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行白云支行的委托诉讼代理人刘运全到庭参加诉讼。被告李瑞英下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行白云支行向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2017年10月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2．被告向原告清偿贷款本金633204.50元及相应利息和罚息[利息以633204.50元为本金，按执行的贷款利率即基准率利率（中国人民银行同期同类贷款利率）上浮5%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，暂计至2019年3月27日为8209.05元，至被告实际全部清偿之日止]；3．原告对被告抵押房产广州市南沙区大岗镇金灵南路2号502房享有优先受偿权；4．被告向原告支付实现上述债权的费用律师费25600元；5．被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年10月27日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告发放贷款65.8万元，期限180个月，用于个人购置住房，被告以广州市南沙区大岗镇金灵南路2号502房向原告提供抵押担保。合同还约定了还款期限及违约责任等等。签约后，原告依约于2018年2月8日足额发放贷款。但截至2019年3月27日，被告逾期还贷达3期，虽经原告多番催收却至今未清偿。被告已经构成严重违约。为维护原告合法权益，请判如所请。被告李瑞英无答辩也无提供证据。经审理查明：2017年10月27日，原告（贷款人）与被告（借款人、抵押人）签订编号：440490209-2022-20172592199的《个人住房（商业用房）借款合同》,约定由原告向被告发放个人住房贷款，金额为65.8万元，贷款用途为购买座落于广州市番禺区大岗镇金灵南路2号502房，建筑面积104.6平方米，担保方式为抵押，贷款期限为180个月（即2018年2月8日至2033年2月8日）。其中，第三十一条约定贷款利率：叁、浮动利率，即在基准利率水平上上浮(上浮／下调)5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调日调整一次；二、罚息利率：（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；三、利率的调整：本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整。第三十三条约定：壹、本合同生效之后，贷款人将款项一次性划入借款人指定账户名称：苏卫成，账号：33×××79，开户银行：建行广州番禺西城支行。第三十四条约定：委托扣款方式还款。借款人指定委托扣款账户为：1．账户名称：李瑞英，账号：62×××42，开户银行：建设银行。三、借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5253.26元。第三十七条约定抵押财产清单如下：广州市番禺区大岗镇金灵南路2号502房，抵押财产的价值940354元，债权数额借款本金65.8万元。第六条约定计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息。在计息时，每月的计息天数按本合同第四十三条约定执行，日利率、年利率、月利率三者之间的关系为：日利率=年利率／360=月利率/30，但贷款人与借款人另有特殊约定的除外。对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。但对于到期一次还本付息的借款，借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照每月一次的结息频率，于约定还款日的前一日在每月的对日结计借款人当期应还本金、利息及罚息。第七条约定还款：本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项按照下列原则偿还：（一）对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。第十条约定贷款人有权要求借款人：按期偿还贷款本金、利息和费用，有权行使本合同约定的其他各项权利，要求借款人履行其在本合同项下的其他各项义务。合同第十三条约定抵押条款：抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。第十六条约定违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。第十七条约定贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2．宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3．解除与借款人的借贷关系；4．向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；6．对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。第四十一条约定费用承担：1．贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。第四十二条凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，按向贷款人住所地人民法院起诉解决。2018年2月8日，原告向被告指定的账户发放贷款65.8万元，并于2018年2月8日起从被告账户按月扣收贷款本息。位于广州市南沙区大岗镇金灵南路2号502房登记产权人为被告，不动产权证号：粤（2018）广州市不动产权第11200469号；该房屋已办理抵押登记，抵押登记证明号：粤（2018）广州市不动产证明第11200149号，抵押权人为原告，一般抵押，抵押范围为全部，债权数额为65.8万元。庭审中，原告陈述，被告截止至2019年3月27日逾期3期未还，在本案起诉后被告在2019年5月至9月期间陆续归还了部分本金及利息、罚息，故截止至开庭之日前即2019年10月23日，被告尚欠贷款本金609963.19元、利息2615.22元、罚息0元，其中到期未还的本金为2638.04元及利息2615.22元，故原告向法院申请撤回原诉请主张的对上述被告已经归还的本金及利息、罚息的相应诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：被告向原告偿还贷款本金609963.19元及相应的利息（利息以609963.19元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%，自拖欠之日即2019年1月8日计算至清偿之日止）、罚息（罚息以609963.19元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%再上浮50%，自2019年10月8日计算至清偿之日止），其他诉讼请求坚持不变。经审查，原告申请撤回部分诉讼请求符合法律规定，本院口头裁定予以准许。另查明，本院以公告方式于2019年9月18日向被告送达本案起诉状副本及开庭传票。原告已与北京大成（广州）律师事务所签订《委托代理协议》约定律师费收费标准及支付期限等。原告明确其律师费尚未支付。以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、借款凭证、房地产他项权证、个人贷款对账单、《委托代理协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。合同签订后，原告已经依约向被告发放贷款，被告应当按合同约定还款。现原告主张被告逾期还款，截至2019年10月23日尚欠本金609963.19元未予归还。被告未到庭就借款金额、还款情况进行答辩，故本院对原告上述主张予以采信。被告逾期还款构成违约，应承担违约责任。按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权主张解除合同并要求被告偿还本金和利息。现原告要求被告清偿上述本金，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息问题，《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。如同一笔贷款既逾期又挤占挪用，应择其重，不能并处。”《个人住房（商业用房）借款合同》约定计收罚息符合上述规定，本院予以确认。但是，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院于2019年9月18日向被告送达本案起诉状副本及开庭传票，依照上述法律规定，原告的解除合同通知实际上于2019年9月18日即送达被告，被告未就此提出异议，故涉案合同实际已经于2019年9月18日解除，本院予以确认。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以609963.19元为本金，自2019年9月18日起，按照《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。由于原告未支付律师费，该损失尚未实际发生，故原告现要求被告承担律师费25600元缺乏事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。对于优先受偿权的问题。被告就涉案债务向原告提供其名下位于广州市南沙区大岗镇金灵南路2号502房作为抵押物，该抵押已办理登记，现被告未能清偿债务，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，参照《人民币利率管理规定》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告李瑞英于2017年10月27日签订的编号为440490209-2022-20172592199号《个人住房（商业用房）借款合同》于2019年9月18日解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告李瑞英向原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行清偿借款本金609963.19元并支付利息、罚息（2019年9月18日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付；2019年9月18日起以尚欠借款609963.19元为本金，按照《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利）；三、原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行就上述判决第二项所涉债权对处分被告李瑞英名下位于广州市南沙区大岗镇金灵南路2号502房[粤（2018）广州市不动产证明第11200469号]后所得价款享有优先受偿权；四、驳回中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10470元，由原告负担402元，由被告李瑞英负担10068元并于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  梁莉丹人民陪审员  常传聪二〇一九年十二月十九日书 记 员  黄静雯