广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7148号原告：冯秋果，女，1983年11月21日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。原告冯秋果与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯秋果到庭参加了诉讼，被告富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯秋果向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；2.被告向原告返还购房款218233元和定金45000元；3.被告向原告赔偿经济损失17780元（包括原告因购买被告房产向富山公司指定合作银行贷款所产生的利息，利息浮动视后期赔偿进度情况，目前已在还贷）；4.被告向原告赔偿因本案而产生的经济损失约5000元（包括误工费、交通费、停车费，视被告赔偿进度情况）；5.被告返还律师鉴证咨询费1000元、精神损失费10000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月和9月去被告处看楼，于2018年10月26日与被告签订购房合同，支付163233元首付款（包括45000元定金和118233元使用权转让费），并同时在被告指定银行广州商业银行股份有限公司番禺区支行办理了贷款手续，贷款金额为10万元，2018年11月13日银行放款后直接转入被告指定的广州雁南装饰工程有限公司（以下简称雁南公司），但这一转款内容原告在购房后才知情。原告于2018年3月下旬前往被告售房处了解进度，当时现场已处于停工状态，于是致电物业回复得知不能如期交楼（合同交楼日期为2019年6月30日）并给予一份再告业主通知。原告经多方了解后知道被告没有取得相关预售许可证就卖公寓，且番禺区城市管理和综合执法局复函说明被告违法建设物业。被告存在欺骗行为，打虚假广告，证件手续不全，所签订的销售合同无效，侵犯原告的合法权益，请求法院查明事实，依法判决，保障原告合法权益。被告富山公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。冯秋果围绕诉讼请求依法提交了《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》、《再告业主书》、《关于冯秋果申请政府信息公开的复函》、《违法建设行政处理决定书》、《个人借款合同》、借款借据、广州农村商业银行贷款期供查询清单、客户回单、业务凭证、账户交易明细查询清单、收款收据、律师费发票、汽油发票、停车发票、报警回执等证据，并出示了相关证据原件。富山公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对冯秋果提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在富山公司未提交相反证据的情况下，本院对冯秋果提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）未取得《建设工程规划许可证》，于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年9月15日，广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）出具《收款收据》，载明收到冯秋果交来富山自由度C座1103单位的定金45000元。2018年10月26日，富山公司（甲方、转让方）与冯秋果（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，合同编号：2018-C-1239），约定甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第C栋X层X号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）26.29平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为218233元；乙方选择按银行贷款方式支付上述转让费，乙方于签订合同当日支付转让费118233元，余款100000元乙方选择以银行装修贷款方式支付，乙方选择此种方式支付的，须与甲方指定的广州雁南装饰工程有限公司（以下简称雁南公司）签订装修合同进行装修（装修款由甲方先行垫付），然后再与甲方指定的贷款银行签订装修贷款协议，贷款银行将贷款汇入装修公司账户，视为乙方支付了该部分转让费，且甲方不得再向乙方要求支付先行垫付的装修款项；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按转让费总价的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司向冯秋果出具《收款收据》（162982），载明收到冯秋果交来涉讼房屋的使用权转让费118233元。2018年11月13日，冯秋果作为甲方（借款人）与广州农村商业银行股份有限公司番禺支行作为乙方（贷款人）签订《个人借款合同》（编号：0126003201800425），约定甲方向乙方借款100000元用于装修，支付对象为雁南公司，借款期限为60个月，自2018年11月13日至2023年11月13日；本合同项下借款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮40%执行；按月还本付息，还款日为每月15日，等等。2018年11月21日，广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行向冯秋果出具《借款借据》（编号：0126003201800425001），载明借款人为冯秋果，借款种类为个人消费贷款，借款用途装修，借款金额100000元。同日，广州农村商业银行股份有限公司清河东路支行将上述贷款100000元发放至雁南公司账号。2019年3月30日，富山公司出具《再告业主书》：富山自由度项目为配合广明高速征地后无法满足原企业生产要求，为解决困难而拆除旧建筑扩建，其依据是广州市番禺区人民政府办公室﹝2013﹞60号会议纪要，同意“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（﹝2013﹞98号）执行”，纳入道路景观整治。有部分业主因新闻报道等原因担心富山自由度项目会被拆除而遭受损失，故对全体业主声明：请广大业主给予我司时间和信心并支持我司与政府沟通协调处理方案，对于因受影响而无法按照合同约定如期收楼的业主，我司将严格按照合同约定和之前发布的《告业主书》执行，等等。诉讼中，冯秋果主张涉讼房屋是违法建筑，没有取得房地产开发相关证照，故双方签订《转让合同》无效；房价款为218233元加上45000元，《转让合同》约定房价款218233元，富山公司称45000元为装修费，其在销售现场支付118233元及定金45000元，并办理银行贷款100000元；富山公司一直未向其交付涉讼房屋；冯秋果办理贷款产生利息损失贷款月利率为5.5417‰，因政府牵头解决相关贷款问题，其于2019年7月起停止供款；冯秋果因购买涉讼房屋而产生纠纷，导致其产生误工损失、律师费等损失，为此提交律师费发票、汽油发票、停车发票、报警回执等证据予以证明。本院认为，《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故冯秋果与富山公司签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与冯秋果于2018年10月26日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取冯秋果的转让款118233元及银行贷款100000元，合计218233元应返还给冯秋果。富山公司一直未向冯秋果交付涉讼房屋，故冯秋果无需返还涉讼房屋及支付使用房屋的相关费用。因冯秋果在签订合同时对涉讼房屋及所在建筑物的权属及报建情况未尽审慎注意义务，对造成合同无效存在一定过错，故冯秋果应自行承担相应的损失，故对于冯秋果要求富山公司支付向银行贷款所产生的利息损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。就冯秋果要求富山公司返还定金45000元的诉请。一方面，定金并未在转让合同中进行约定，且已超出转让合同约定的转让费金额；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，一房公司非转让合同的相对方，虽冯秋果称其在销售现场支付，应为富山公司收取，但未能举证加以证实，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司收取，故冯秋果要求富山公司返还定金的理据不足，本院不予支持。就冯秋果请求富山公司支付律师鉴证咨询费，该费用并非本案诉讼所必须支出的费用，故对于冯秋果该主张，本院不予支持。就冯秋果主张因本案纠纷所产生的误工费、交通费、停车费及精神损失费等损失，缺乏合同依据，本院不予支持。富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩、抗辩的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告冯秋果与被告广州富山投资管理有限公司于2018年10月26日签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯秋果退还转让款218233元；三、驳回原告冯秋果的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5755元，由原告冯秋果负担1149元，被告广州富山投资管理有限公司负担4573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈敏栅人民陪审员  陈健琳二〇一九年十二月五日书 记 员  杜嘉华