广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2742号 原告陈佩芬，女，1967年12月18日生，汉族，住址：广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人苏卿，广西正泰和律师事务所律师。 被告广西中睿酒店管理有限公司,住所地广西柳州市航生路6号万达华城5栋1-6号。统一社会信用代码：91450200MA5L66338R。 法定代表人张岁苹，经理。 被告柳州柳南万达广场置业有限公司，住所地：柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-17号，统一社会信用代码：91450200353655192U。 法定代表人吕正韬，执行董事。 委托诉讼代理人曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 原告陈佩芬与被告广西中睿酒店管理有限公司（以下简称中睿公司）、柳州柳南万达广场置业有限公司（以下简称柳南万达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告陈佩芬的委托诉讼代理人苏卿、被告柳南万达公司的委托诉讼代理人曾乙桂到庭参加诉讼。被告中睿公司经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈佩芬向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告中睿公司支付拖欠的房租及逾期违约金共26616.72元给原告（包括房租20474.40元、违约金6142.32元）；2、请求判决被告中睿公司赔偿6个月培育期租金16164.00元给原告；3、请求判决被告中睿公司退还50%的装修款52510.00元及装修款占用资金利息损失3491.99元，两项合计56001.99元；4、请求判决被告中睿公司支付租房之日起至2019年6月份拖欠的物业管理费共1635.73元；5、请求判决由被告柳南万达公司与被告中睿公司共同承担应付房租、违约金、物业费、赔偿培育期6个月房租、恢复公寓房装修状态、退装修款及其占用利息的赔偿责任；以上金额合计100418.44元；6、请求判决由被告柳南万达公司承担被告中睿公司以上1-5项的连带赔偿责任；7、请求判决由被告柳南万达公司与被告中睿公司共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由：一、2016年下旬至2018年，被告柳南万达公司在售房现场、宣传图片、微信公众号及南国今报等媒体做广告宣传，声称引进著名的“维也纳”酒店品牌，购买其开发的万达华城精装修公寓房后，由被告柳南万达公司包租15年，有稳定的租金收入。原告购房前，被告柳南万达公司的售房人员要求，原告必须同意返租给其指定的被告中睿公司用于经营酒店15年，并同意签订《房屋租赁合同》，才能签订《商品房买卖合同》。2017年10月19日，原告与被告柳南万达公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市万达华城2栋25-20号房屋。2017年12月24日，原告与中睿公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），原告按照被告柳南万达的要求，缴纳了105020元装修款及给被告中睿公司六个月的免租培育期。二、在6个月的免租培育期满后，被告中睿公司应按《租赁合同》的约定按月支付房租，但其只支付了部分房租，被告的行为已经构成严重违约，应支付逾期付款的违约金、赔偿6个月培育期租金、退还50%装修补贴款、赔偿装修补贴款的利息损失、支付拖欠的物业管理费。三、被告柳南万达公司在其广告宣传中，均声称引进了“维也纳”酒店，并承诺消费者买其开发的精装公寓房就“包租15年”、“稳定的投资回报”等。其在广告中对不特定社会公众的承诺，既是一种邀约行为，更是要约，具有法律效力，但被告柳南万达公司在做公寓房销售的广告宣传时，维也纳酒店并没有引进。被告柳南万达公司应对其虚假广告宣传行为承担相应的法律责任。四、被告柳南万达公司与原告签订的《商品房买卖合同》约定了原告所购买的商品房用途性质为“办公”，并没有说明原告所购房可用于酒店经营，而被告柳南万达公司在公寓房销售的广告宣传中，却声称消费者买了公寓房“可商、可住、可办公、可酒店”。从柳州市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》【柳公消验字（2017）第0189号】中，也清楚的表述，万达华城1、2栋地上建筑物及地下停车场的用途，均为办公、公寓性质。因此办不了消防证导致酒店无法开业，最终后果及经济责任应由被告柳南万达公司承担。鉴于以上事实及理由，请法院依法判决支持原告提出的以上诉讼请求。 被告柳南万达公司辩称:一、答辩人在订立本案涉案《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》时不存在欺诈、胁迫或显失公平的行为，购房合同已明确答辩人发布的商业广告属于要约邀请，不是答辩人的要约或承诺，不作为合同的组成部分，原告诉请无事实和法律依据。1、涉案《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及附件系原、被告双方在平等、自愿、公平的基础上签订，作为商品房的买受人，原告对合同的条款负有必要的审查义务和合同风险判断，原、被告在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的第十二条第2条、第十五条“关于广告效力及示范单位”第1、第2、第7条已经明确约定，万达公司不包租、也不负责招商，房屋经营风险由买受人自行承担；关于楼盘的宣传介绍不构成要约，属于要约邀请等关于发布的广告及宣传资料进行了清晰明确的排他性说明。原告确认在签订购房合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，答辩人并按原告要求对该等条款予以充分说明，原告在签订购房合同时对此是明知的。涉诉合同的内容并不违反法律、法规强制性效力性规定，有效合同约定的权利义务等对合同双方当事人均有约束力。2、关于原告主张答辩人在订立本案涉案的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》时通过广告及宣传资料进行虚假宣传，诱使原告订立有关协议及合同的问题。（1）依据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。要约邀请又称为要约引诱，是指一方发出的邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为。（2）本案中，答辩人发布的商业广告，均明示于有关的广告载体，一般人无需借助其他手段即可轻易识别，答辩人发布的商业广告及宣传资料，仅是对商品房规划范围之外的环境、答辩人的品牌实力及有关商品房的商业前景进行宣传，虽然有一些渲染性的描述，但没有明确具体的量化指标，买受人辨别并不困难，不构成广告许诺，更不能证实答辩人故意告知被答辩人虚假情况。酒店公司并没有承租涉案楼栋全部房屋，万达仅将酒店公司有意承租的部分房屋的事实告知原告，原告因希望得到租金收入，自行选择购买涉案房屋，其主张万达强制其将房屋出租，系歪曲事实。广告发布中“带租约发售”应当理解为是有带租赁合同的公寓进行销售，是要约邀请是希望他人向自己发出要约的行为，并不是要约。（3）双方订立的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》金额较大，所购商品房是商业公寓，不是生活必需品，属于原告的商业投资行为，原告有充分的时间考察所购商品房的商业环境、考虑有关的商业风险和合同风险，原告作为具有完全民事行为能力的投资人应当具备相应的风险承受能力，对合同可能存在的风险应有所判断，应按正常的判断标准全面分析预测市场风险及商业广告内容，不可能仅以广告宣传就确定自己的大额资金投向。（4）答辩人出售的商品房已经通过竣工消防验收，已经交付原告并办理完毕不动产权证书，答辩人已经履行购房合同义务，不存在违约。其次，广西中睿酒店管理有限责任公司经营所需的工商、水电、消防、城管等需要政府审批事项应属于广西中睿酒店管理有限责任公司自行办理，与答辩人无关。再者，依据《柳南政函（2018）77号》文证明并没有法律法规强制性规定禁止答辩人所售的涉案商品房开设宾馆酒店，同时涉案商品房所在的项目已经有其他公司开设的酒店办理取得“消防安全检查合格证”，因此，原告所称系涉案房屋的土地规划性质为办公，无法通过相关行政部门办理消防证照没有事实和法律依据。依据前述分析，从法律构成要件而言，答辩人万达公司的广告宣传不存在捏造事实、虚假宣传，答辩人不存在欺诈，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。二、本案属于租赁合同纠纷，答辩人不是租赁合同相对方，也不是装修补贴款的收取方，不是本案的适格被告，原告诉请没有事实与法律依据。原告与广西中睿酒店管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》已经明确了甲乙双方的权利义务。首先、根据《房屋租赁合同》第2点约定“本协议签订和履行，与柳州柳南万达广场置业有限公司无关，甲乙双方自愿承担本协议履行的所有权利与义务”；其次，原告作为装修款的债权人并没有与答辩人万达公司签订任何形式的委托监管协议。根据合同的相对性原则，原告诉请没有事实、合同和法律依据，答辩人不是本案适格被告，请求法院驳回原告的诉请。 原、被告围绕诉讼请求以及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告中睿公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告诉请及陈述事实答辩、举证、质证之权利。对于当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人之间不予认可的证据，本院将综合当事人的相应陈述以及证据在本院认为部分中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳州市柳南区航生路6号万达华城是被告柳南万达公司开发销售的房屋。在柳南万达公司的微信公众号“柳州柳南万达广场”中，曾推送大量配图文章载明销售的房屋带租约、有“酒店战略合作”、柳南万达公寓与途家、侣行家、途悦等国内知名酒店组成战略合作合伙联盟，有维也纳酒店入驻，投资者购买柳南万达精装公寓后，直接与酒店签订租赁协议，十分省心且有超高回报率。该微信公众号另外还推送了大量介绍维也纳酒店的经营实力以及维也纳签约进驻柳南万达的文章。同时，在该公众号下面多处标注有：本资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。在2017年11月10日《南国今报》中，柳南万达公司还对万达公寓可预期收益进行宣传，但后面标注有：“实际收益视市场情况而定”。另外，在柳南万达广场的宣传单上也有与其微信公众号宣传内容相似的内容。 原告曾与被告柳南万达公司签订认购协议以及补充协议各一份，就原告认购柳州市万达华城2栋25-20号房屋进行了约定。其后，原告与被告柳南万达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买柳州市万达华城的上述房屋，房屋用途为办公，建筑面积为52.51平方米。该合同还对房屋价款、付款方式、交付期限以及违约责任等进行了约定。同日，原告还就涉案房屋与大连万象美物业管理有限公司柳州分公司签订了前期物业服务协议。 原告曾与被告中睿公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》,其中载明，双方自愿承担该协议履行的所有权利和义务，与柳州柳南万达广场置业有限公司无关，租赁起始时间为实际交付酒店之日起计算，中睿公司承诺租赁该房屋仅作为酒店经营使用；原告同意中睿公司按照酒店的使用功能对该物业进行装修，包括配备家私、电器、窗帘、空调、酒店、洁具用品、酒店接待大堂等附属设施；租期期限为15年，起租日以实际交付为准；原告同意给予中睿公司自起租日起6个月的免租期；中睿公司按月为周期向原告缴纳租金；中睿公司在免租期届满前的最后一个月的15日前向酒店支付首期租金。之后由中睿公司在每个租期最后一个月的15日前向原告预付下一个租期租金；租金标准为2694元/月；若中睿公司延期支付租金的，按该笔租金的0.5%每日计算逾期违约金；免租期内，中睿公司无需向原告缴纳租金，但需缴纳该物业的物业管理费、水电气暖等能源费等其他费用；若中睿公司存在其他违约行为，应赔偿原告所遭受的实际损失；为保障该合同顺利进行，原告向中睿公司交纳装修补贴款105020元；若因中睿公司违约原因在租赁第一个五年内导致本合同无法继续履行的，中睿公司除赔偿原告实际损失外，需赔偿原告200000元；中睿公司违反合同约定，经原告指出后，中睿公司未在合理期限内改正的，原告有权解除合同。该《房屋租赁合同》还对签约双方的其他权利义务进行了约定。 2017年12月24日，中睿公司向原告出具收据，载明，今收到原告万达华城房屋的装修款105020元。 2018年1月3日，原告向柳南万达公司签写了该房屋的交接单。 柳南万达华城物业服务中心向原告出具了涉案房屋欠2019年1月1日至5月31日物业费字据。 原告曾向大连万象美物业管理有限公司柳州分公司支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的生活服务、灭火器年检、环境卫生服务、企业管理服务、物业管理服务费共计1690.7元。 由于被告中睿公司未能按期向原告支付租金，故酿成本案诉讼。 2019年6月19日，原告就本案房屋在南国今报上登出了《解除房屋租赁合同公告》，以中睿公司长期拖欠房租严重违约，多次催收仍不支付为由，决定自公告见报之日起解除与中睿公司的《房屋租赁合同》，并请中睿公司在公告之日起7日内将房屋内酒店的物品搬（拆）走，将房屋交还业主，否则原告将在第三方现场见证的情况下自行收回房屋。 在案件审理过程中，原告自行委托广西中阳资产评估事务所有限公司对涉案房屋装修及设施市场价值进行评估，广西中阳资产评估事务所有限公司作出的评估报告载明：1、原房屋（公寓房）套内装修评估重置价值为1442.10元；2、现房屋（酒店）内装修评估价值20084.71元；3、现房屋（酒店）内设施评估价值为8136.30元。 另查，2017年10月18日，柳州市公安消防支队作出柳公消验字[2017]第0189号建设工程消防意见书，其中载明，柳州市的万达华城1、2#、3#、5#、17#楼的设计用途中包括办公、公寓、商铺、商场、商业，最终经审查资料及现场检查测试，得出意见：一、综合评定该工程消防验收合格；二、该工程投入使用后，建筑消防设施应当定期维修保养，并且每年至少进行一次全面检查，确保设施完好有效；三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向消防支队申请建设工程消防设计审核和验收。对于涉案房屋能否办理酒店用途的消防问题，根据被告柳南万达公司提交的证据，位于万达华城2栋2、4、5层的柳州市桂客登酒店管理有限公司已于2019年5月6日取得消防安全检查合格证并开业。 对于柳南万达公司的销售宣传，柳南万达公司称，涉案房屋的销售宣传是带租约销售的公寓，是酒店管理公司有意承租的公寓楼层，柳南万达公司向买受人披露，由买受人自行决定是购买有酒店有意承租的公寓楼层还是购买清水楼，是先签订认购协议，再签订商品房买卖合同，最后再由原告与酒店管理公司签订房屋租赁合同，租赁合同是酒店管理公司提供的，是酒店管理公司自己的人员与原告签订的。原告称，涉案房屋销售时打的是维也纳的广告，但签租赁合同时是与中睿公司签订，当时合同是柳南万达公司的人员提供的。原告要求柳南万达公司与中睿公司承担连带责任。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、中睿公司应当向原告支付的欠付租金及违约金数额如何确定；二、中睿公司是否应当向原告返还装修补贴款及利息；三、原告诉请的免租期内的租金、物业费是否应当支付；四、柳南万达公司是否应当承担本案责任。 对于争议焦点一，即中睿公司应当向原告支付的欠付租金及违约金数额如何确定的问题。本院认为，对于涉案租赁关系，原告提交了双方签订的房屋租赁合同为证，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。被告中睿公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告中睿公司自行承担，故本院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原告的认可，在原告依约交房后，被告仅支付租金至2018年11月2日，原告要求被告支付至登报公告解除合同的2019年6月19日的欠付租金，故中睿公司应当向原告支付欠付租金共计20474.4元。 对于逾期支付租金的违约金，原告与中睿公司之间的租赁合同约定逾期支付租金的按该租金以每日0.5%计算逾期违约金，原告在本案诉讼中自愿按照欠付租金的总额的30%要求违约金，从被告拖欠租金已经较长的时间来说，该诉请在合法范围内，故中睿公司应当支付违约金6142.32元。 对于争议焦点二，即中睿公司是否应当向原告返还装修补贴款及利息的问题。 本院认为，涉案房屋在出租之前为毛坯房，而根据原告委托的鉴定评估，涉案房屋仅进行了部分装修投入，被告中睿公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向法庭提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担，故本院对原告委托的鉴定评估意见予以认定，扣除已投入装修的价值之外，原告已付装修款的余下部分为76798.99元。原告仅诉请返还装修款52510元在原告的自主自愿的合法权利范围内，本院予以支持。对于占用装修款期间的利息，原告诉请应自被告从收到装修款之日起即2017年12月24日起按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算支付利息至2019年7月5日止，该诉请符合法律规定，故利息应为3491.99元。 对于争议焦点三，即对于原告诉请的免租期内的租金是否应当支付的问题。本院认为，在商业租赁关系中经常会基于装修、必要的开业准备以及市场培育需要等原因而约定一定的免租期，这与租赁期间的长短密切关联。本案双方系经营酒店而发生租赁，且约定了装修投入，所以本案的免租期应当包括装修、酒店开业、市场培育的期间，而且是基于长达15年的租赁期约定的6个月免租期。由于酒店的严重违约导致原告解除租赁合同，基于15年租赁的酒店开业、市场培育已经不再存在，原告另外寻租也面临同样的免租事由存在，所以，中睿公司应当支付基于开业、市场培育的免租期间租金。对于中睿公司已进行的装修所占期间，由于该部分装修在所需装修中比例非常低，故本案中不再酌定扣减装修期间，中睿公司应当向原告支付免租期内租金16164元。 与免租期内租金的分析认定同理，中睿公司应当向原告返还包括免租在内的物业费共计845.35元。 对于原告诉请拖欠的物业费，虽然该期间处于欠交状况，但原告并未实际交纳该费用，所以，本院对该项诉请不予支持。 对于争议焦点四，即被告柳南万达公司是否应当承担本案责任的问题。本院认为，柳南万达公司不应当承担本案责任，因为：第一，虽然在柳南万达公司的公众号、报纸上对销售涉案房屋的带租约、高回报以及合作引进的多家酒店进行了大量宣传，但是，在公众号中柳南万达公司已经多次注明：该资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。在关于高收益的报纸宣传中，柳南万达公司也均标注有：“实际收益视市场情况而定”。在柳南万达公司与原告签订的商品房买卖合同中，均未涉及酒店租赁的任何内容。在原告与中睿公司签订租赁合同中，柳南万达公司并未作为合同主体参与，也未约定柳南万达公司的合同义务。虽然原告主张租赁合同是柳南万达公司一手操办签订的，但原告并未提交相应的证据证明。而从实际履行来看，租赁的交接、装修金的收取以及租金的支付均是中睿公司单独进行，所以，本案中的商品房买卖合同与租赁合同仍然是完全独立两个合同关系。并不能以商品房买卖合同认定柳南万达公司的租赁合同责任。第二，即使把柳南万达公司的带租约、酒店宣传视为商品房合同的一部分，但柳南万达公司已经实际引进了有经营资质的酒店，且业主均与其签订了租赁合同，也应当视为柳南万达公司履行了相应行为。虽然存在宣传酒店与实际签约酒店的对应可能不一致，但合同的接受与变更完全在原告的自主选择范围内。基于专门的租赁合同签订，原告当时应当知道租赁酒店主体的变更，但仍然与中睿公司签订了租赁合同，且在欠租之前一直未对此提出异议，而这就应当视为原告对实际签约酒店的接受同意。所以，原告并不能在租赁关系履行到一定时间之后，在中睿公司拖欠租金导致的纠纷中以宣传酒店的问题要求柳南万达公司承担租赁合同责任。 对于原、被告之间争议的涉案房屋的消防验收问题，虽然柳南万达销售的涉案房屋的设计用途中并不包含酒店用途，但该房屋并非不能通过装修改造之后达到酒店的消防验收标准，故本案中不以此判定当事人的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，经审判委员会讨论决议，判决如下： 一、被告广西中睿酒店管理有限公司向原告陈佩芬支付欠付租金20474.40元及违约金6142.32元； 二、被告广西中睿酒店管理有限公司向原告陈佩芬支付免租期内租金16164元； 三、被告广西中睿酒店管理有限公司向原告陈佩芬返还装修款52510元及利息3498.24元。（利息以52510元为基数，从2017年12月24日开始，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算至2019年7月5日止） 四、被告广西中睿酒店管理有限公司向原告陈佩芬支付物业费845.35元。 五、驳回原告陈佩芬的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2308元，公告费260元，以上共计2568元（原告已预交），由被告广西中睿酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  兰柳毅 人民陪审员  吴 萍 人民陪审员  马莉君 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  廖爱鸾 附法律规定： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。