北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25067号原告：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号，统一社会信用代码91110105710922595P。法定代表人：唐炜，董事长。委托诉讼代理人：高登立，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓智，北京市华城律师事务所实习律师。被告：徐桂琴，女，1939年9月25日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告徐桂琴之委托诉讼代理人：萧东（徐桂琴之子），男，1965年8月21日出生，汉族，北京方东国际建筑设计事务所建筑师，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告徐桂琴、萧东物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司之委托诉讼代理人高登立、张晓智，被告兼被告徐桂琴之委托诉讼代理人萧东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国贸物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付物业费107081．21元（暂计算至2018年12月31日）及违约金41196．53元（暂计算至2018年12月31日），总计148277．74元（暂计算至2018年12月31日），并承担连带责任（诉讼中，原告明确该项诉讼请求为：1．判令二被告支付2011年4月16日至2014年6月30日的物业费107081．21元、2011年4月16日至2018年12月31日的滞纳金41241．83元）；2．二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2007年1月9日，二被告与北京天劲房地产开发有限公司（以下简称天劲房地产公司）签订了购买位于北京市顺义区×××房屋的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y418506），合同中约定应按季度、按8．8元/平方米/月（按地上建筑面积），自售房合同中规定的交房日或入住通知书中规定的交房日起向前期物业管理公司缴纳物业服务费至业主委员会变更物业管理公司。二被告的房屋地上建筑面积为316．06平方米，物业服务费为2781．33元/月，8343．99元/季度，被告2009年6月15日入住。原告于2011年4月15日与天劲房地产公司签订《棕榈滩花园前期物业服务合同》，前期物业合同明确约定原告为×××业主提供物业服务并收取物业服务费等费用。自物业合同签订之日至今，×××业主未变更物业管理公司。合同签订后，原告积极履行合同义务，为二被告提供了物业服务，但二被告自2011年4月16日至2014年6月30日的物业服务费至今没有缴纳，欠缴物业服务费107081．21元（暂计算至2018年12月31日）。原告认为，二被告拖欠物业服务费的行为违反了法律规定及合同约定，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，二被告应按同期贷款利率连带承担迟延支付的违约责任，即二被告应连带承担违约金41196．53元（暂计算至2018年12月31日）。被告萧东、徐桂琴辩称，原告要求2011年4月15日至2014年6月30日的物业费，由于房屋质量问题造成被告无法完成装修入住。此案已由法院于2013年3月21日调解由天劲房地产公司赔偿被告损失并限期整改。2007年1月与天劲房地产公司签定了购房合同，当时物业公司是上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司北京棕榈滩花园分公司。2009年6月办理入住手续时，物业已经改为侨乐房地产管理有限公司。房屋的验收交房是由物业公司代开发商办理的。2009年9月开始对该房屋进行装修。9月发现在地下室洗衣间墙体内结构柱存在严重问题。2009年10月我们发函给天劲房地产公司（见附件1）。2009年11月天劲房地产公司回复整改方案（见附件2）。2009年夏季天劲房地产安排北京振业安邦建筑技术有限公司进行了柱加固工程（见附件3）。2011年春季装修工程基本完工准备入住。北京侨乐房地产管理服务有限公司2011年4月15日离场，改为现在的国贸物业公司。2011年4月发现地下一层甲方和洗衣房顶板原土建施工裂缝处出现多处渗水。此处楼板裂缝在验房时就向物业提出过，但从未修复过（见附件4）。2011年夏天雨季，房屋地下室多次被雨水倒灌，已装修好的室内地下室被破坏，并发现洗衣间的柱子加固只进行了地面以上的部分，没有加固到结构底板。2012年7月，国贸物业公司发现后院积水，地下室积水有20多公分（见附件5）。在多次与天劲房地产沟通无果的情况下，2012年8月我方迫不得已起诉天劲房地产公司。后沙峪法庭审判员王杨负责本案并曾到现场查看，于2013年由北京中评联合价格评估有限公司提供了定损报告（见附件6）。2013年3月双方签定民事调解书，天劲房地产公司对我方损失负有全部责任，责成其赔偿损失、于2013年5月30日前施工整改、和解决后院排水问题（见附件7）。由于整改完工时间不能确定，所以整改期间物业费的问题未能一次解决。审判员王杨承诺如果物业公司追讨此期间的物业费，他可以向主审法官说明情况。2013年4月同天劲房地产公司商定室内换土施工方案（见附件8）。2013年6月21日天劲房地产公司才安排北京宇立诚建筑工程技术有限公司对柱进行二次加固提交加固方案（见附件9），并对房屋周边防水整改。整改工程到2014年3月才初步完工（见附件10）。余项又拖拉许久才最终完成。被告已与原告达成共识此期间物业费应该由责任方承担，应向天劲房地产公司追讨此期间的物业费。2015年入住之后，国贸物业公司向我方要求支付物业费。该房屋空置三年期间产生的物业管理费均系房屋质量缺陷直接导致的，天劲房地产公司亦应承担全部的赔偿责任。我方建议共同一起起诉天劲房地产公司。2015年8月，我方向天劲房地产公司发律师函要求其负责支付物业公司这3年多的物业费（见附件11）。天劲房地产公司至今未回复。根据天劲房地产公司与国贸物业公司合同的第17．7条，天劲房地产公司有责任向物业缴纳因其原因未能按时交付给业主的物业服务费用。2017年春季国贸物业公司提出解决方案，搁置有争议的2011年4月到2014年6月的物业费并由我方出具写文字说明，之后开始正常缴纳物业费，国贸物业公司将不再催缴此款项而是通过三方协议的方式由天劲房地产公司向国贸物业公司支付此项物业费（见附件12）。综上所述，二被告认为物业费纠纷的产生是由于2011年4月到2014年6月期间因房屋质量问题造成被告无法入住，责任方是项目开发商天劲房地产公司。这是清晰无争议的。原告与二被告有共识共同向责任方天劲房地产公司追讨此项物业费，原告应依据其与天劲房地产公司的合同起诉天劲房地产公司而不是二被告，更不应要求二被告承担违约金。且房屋虽已交房，但房屋质量问题系开发商原因造成，未向我及时交付房屋。在前期物业服务合同中约定了，房屋未交付，应由天劲房地产公司承担相应期间的物业费。故请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：天劲房地产公司（出卖人）于2007年1月9日与萧东、徐桂琴（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买顺义区×××，萧东、徐桂琴系涉案房屋业主，该房屋总层数为2（-1），建筑面积为467．27平方米，地上建筑面积为316．06平方米。萧东、徐桂琴于2009年6月5日签收《住户手册》等文件，于2009年6月15日签署涉案房屋业主入住登记表。2011年4月15日，天劲房地产公司（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订《棕榈滩花园前期物业服务合同》，约定，“自2011年4月16日起由国贸物业公司为涉案房屋所在×××提供物业服务，期限至业主大会于新选聘的物业服务企业签署新的物业服务合同之日止。物业服务费标准为8．8元/平方米·月，收费面积按物业地上建筑面积计算，逾期每日按千分之三的标准承担滞纳金。”萧东、徐桂琴未交纳2011年4月16日至2014年6月30日的物业费，期间涉案小区未成立业主大会。萧东、徐桂琴主张因房屋质量问题导致其涉案期间未实际入住，依据《棕榈滩花园前期物业服务合同》第17条甲方的权利义务：7．“按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的以及因甲方原因未能按时交付业主的物业（已发出入住通知书但业主尚未办理入住手续的除外）的服务费用。”国贸物业公司主张的2011年4月16日至2014年6月30日的物业费的责任应由开发商即天劲房地产公司承担，并就其主张提交以下证据：1．2009年10月13日萧东给乔乐物业管理有限公司、天劲房地产公司的说明；2．2009年11月25日天劲房地产公司就房屋质量问题的回函；3．柱加固工程施工方案封面；4．2011年6月萧东给国贸物业公司发送的关于房屋存在漏水问题的邮件；5．2012年7月21日国贸物业公司对涉案房屋的检查记录；6．北京中平联合价格评估有限公司关于北京市顺义区×××房屋漏水损失市场修复价值评估报告；7．42#院室内换土施工方案；8．柱加固施工方案；9．验收单；10．律师函，证明房屋存在质量问题；11．（2012）年顺民初字第11122号民事调解书，证明因房屋损害造成装修时间加长，责任人是天劲房地产公司；12．备忘录：关于×××物业费事宜，证明系双方就物业费的约定，并搁置涉案期间的物业费共同向天劲房地产公司追讨，国贸物业公司的签收，代表其对备忘录的同意，也说明了国贸物业公司认可涉案期间的物业费由天劲房地产公司承担且同意不会收取滞纳金。该备忘录显示“我户入住×××后，对国贸物业提供的物业服务整体满意，除了对有争议的2011年4月16日至2014年6月30日的空置期物业费107081．21元尚未支付，物业费已付至2017年12月31日。……我们希望能通过三方协议的方式由天劲公司向国贸物业支付这笔费用来作为我户的物业费。”末尾处“×××业主萧东，2017年5月18日”，另有手写部分“今收到×××送来文件两份转交开发，国贸物业，李晓静，2017．5．19”。国贸物业公司就上述证据发表如下质证意见：1-3真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。4-11真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关。12真实性、合法性、关联性均认可，国贸物业公司确实签收了该备忘录并转交了天劲房地产公司，但备忘录最后一句话只是业主的单方意思表示。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据查明，萧东、徐桂琴于2009年6月15日签署涉案房屋业主入住登记表，办理了房屋入住手续。现萧东、徐桂琴以房屋质量问题为由认为未实际入住，主张应由天劲房地产公司承担该期间的物业费。房屋质量问题与本案并非同一法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理的范围，萧东、徐桂琴可另行解决。涉诉小区在2011年4月16日至2014年6月30日未成立业主大会，天劲房地产公司与国贸物业公司签订的《×××前期物业服务合同》系双方真实当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对萧东、徐桂琴具有约束力，因此国贸物业公司与萧东、徐桂琴形成物业服务关系，萧东、徐桂琴享受了物业服务，应按照合同约定的标准交纳相应的物业服务费。另，萧东在其提交的备忘录中认可2011年4月16日至2014年6月30日的物业费107081．21元未交纳，对于国贸物业公司要求支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。本案中，萧东、徐桂琴系因房屋质量问题认为应由天劲房地产公司承担涉案期间的物业服务费，对诉争期间的物业费存在争议，且之后的物业费均不欠交。故其并非恶意拖欠、拒交物业费，对于国贸物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定判决如下：一、被告萧东、徐桂琴于本判决生效之日起七日内支付原告国贸物业酒店管理有限公司2011年4月16日至2014年6月30日期间物业服务费107081．21元；二、驳回原告国贸物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1633元，由被告萧东、徐桂琴共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  金 伟二〇一九年十二月十日法官助理  毕龙娟法官助理  孙亚卿书 记 员  倪济东