天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初12552号原告（反诉被告）：融创物业服务集团有限公司，住所：天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司职员。被告（反诉原告）：郭成雨，男，1985年11月22日出生，汉族，住天津市津南区。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告郭成雨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。融创公司的委托诉讼代理人贾琳琳、被告郭成雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令郭成雨支付拖欠的物业费4719.96元、违约金155.76元；2.诉讼费由郭成雨承担。事实及理由：融创公司系知香园项目的物业服务公司，郭成雨为天津市海河教育园区房屋的产权人，面积为97.72平方米。按照《前期物业合同》及与知香园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，融创公司对郭成雨居住的小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但郭成雨未交纳2018年4月1日至2019年12月31日的物业管理服务费，融创公司多次催要，郭成雨拒绝支付，为维护融创公司的合法权益，故诉至人民法院。郭成雨辩称，自己确系海河教育园区房屋的产权人，房屋面积、欠费期间、物业费收费标准认可，但不同意融创公司的诉讼请求，事实及理由如下：1、安全门常年关闭并堆放垃圾桶，存在安全隐患；2、一楼的消防疏散图不合格，存在误导；3、自行车乱停放，车棚的位置堵塞消防通道；4、楼前边有个楼梯与小区外的旅馆连接，旅馆人员可以不用登记就能进入小区，存在安全隐患，楼梯是旅馆私自搭建的，但是物业公司没有尽到管理义务；5、设备维修不及时，门禁坏了两天没人维修，人员可以随意进出，门口管理失控；6、规划好的信箱得不到良好利用；7、物业费和公共区域收费的收支情况没有公示，广告费产生的利润分配不及时；8、草坪、卫生管理不好。郭成雨向本院提出反诉请求：1、判令被告对小区内违章搭建的楼梯、车棚进行拆除，按规定合理管理小区内自行车存放点，消除安全通道阻碍，合理利用好规划好的位置及设施设备，及时对公共区域进行维护；2、判令物业费按照50%折价收取，违约金予以免除；3、反诉案件诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告双方系物业合同关系，反诉被告一直未对知香园小区实施规范的物业管理，存在各种安全隐患问题，如违章搭建的楼梯，该楼梯与园区外旅馆相连，小区物业封闭管理疏漏，存在安全隐患；该小区规划有地下自行车停放处，每栋楼设置的有通往地下的自行车坡道，物业管理混乱、资源浪费，违章搭设自行车车棚，搭建在楼出入通道口位置，造成自行车停放混乱，经常侵占道路，阻碍交通，存在严重安全隐患；物业管理专业性不强，楼内消防通道门常年关闭，并在门口对方垃圾，对业主人身安全极度不负责任，物业并未提供完善的物业服务，规划好的信箱不能得到很好利用，小区公共区域绿化、地面维护不及时，以上问题多次与反诉被告建议，均无果。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告存在物业合同关系，但反诉被告并未提供完善的物业服务，存在物业管理疏漏、管理混乱、专业性不强等问题，导致一系列危害业主人身安全、财产安全的隐患。根据《物业管理条例》第四十一条、五十条、五十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，向法院提出反诉请求，要求判令反诉原告在物业费上折价收取，并对存在的问题尽快采取补救措施。融创公司对郭成雨的反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求，郭成雨不具备起诉资格。对被告的答辩意见，融创公司述称：如果存在问题会及时整改，楼梯问题物业公司没有执法权，广告费等公共区域的收益情况会和业委会交接，物业公司无权直接处置。根据融创公司、郭成雨提交的证据及结合庭审情况，本院确认如下事实：2017年1月1日，融创公司与知香园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由融创公司为知香园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务费标准为：高层住宅2.30元/月/平方米，业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金。2019年1月1日，融创公司再次与知香园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由融创公司为知香园小区提供物业服务，合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费标准为：高层住宅2.30元/月/平方米，业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金。郭成雨系天津海河教育园区房屋产权人，建筑面积为97.72平方米，欠付2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，房屋开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同和小区业主委员会与物业服务企业签订的住宅物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。具体到本案，《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“物业管理服务费高层住宅2.30元每月每平方米，业主于每月5日前交纳物业费”。故融创公司有权按照每月每平方米2.30元收取2018年4月1日至2019年12月31的物业管理费（含机电费）。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。综上，对融创公司主张的物业费，本院予以支持，经核算，97.72平方米＊2.3元/月/平方米＊21个月=4719.9元。对融创公司主张的违约金，郭成雨拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于郭成雨未能缴纳物业费存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。同时本院需要指出：融创公司作为小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、井道管网疏通、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务。但融创公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。对郭成雨提出的反诉请求，本院认为郭成雨提出的反诉请求第一项并不具体明确，也未提交充分证据予以证实，且物业公司对违章建筑并无执法权，对其要求融创公司拆除违建的诉讼请求本院难以支持；反诉请求第二项要求减半收取物业费及免除违约金，属于物业服务合同纠纷中的抗辩理由，不构成独立的诉讼请求，本院亦不予支持。另，物业服务合同纠纷有其特殊性，业主为维护全体业主共同利益而以自己名义起诉的，应同时符合业主委员会怠于起诉和经业主大会授权等条件;业主为维护个人权益的起诉，应符合因物业公司不履行或不完全履行合同义务导致业主受到人身或财产损害，在本案中，郭成雨并未证实因物业公司的行为导致其人身或财产受到损害，其反诉请求事实依据和法律依据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、郭成雨于本判决生效后三日内给付融创物业服务集团有限公司2018年4月1日至2019年12月31日的物业费人民币4719.9元；二、驳回融创物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回郭成雨的反诉请求。如郭成雨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭成雨负担；反诉案件受理费25元，由郭成雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  廖正勇二〇一九年十二月二十八日书记员  王 瑞附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。