河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初10132号原告：秦青霞，女，1969年5月9日生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：戴殿伟，郑州市荥阳市索河法律服务所法律工作者。被告：秦源鑫，男，1978年7月20日生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：崔蕊，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：任泓铮，河南书平律师事务所实习律师。被告：王超，男，1989年5月20日生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：刘敏，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建辉，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州宜宸房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：9141018209790868XK，住荥阳市索河路与荥泽大道交叉口西南角。法定代表人：钱芳芳，总经理。委托诉讼代理人：张珩，公司员工。委托诉讼代理人：王爱慧，公司员工。原告秦青霞与被告秦源鑫、王超、郑州宜宸房地产营销策划有限公司（以下简称宜宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦青霞的委托诉讼代理人戴殿伟，被告秦源鑫及其委托诉讼代理人崔蕊、任泓铮，被告王超的委托诉讼代理人刘敏，被告宜宸公司的委托诉讼代理人张珩、王爱慧到庭参加诉讼。原告秦青霞曾针对被告秦源鑫申请诉前保全，本院依法作出（2019）豫0182财保516号民事裁定，裁定采取相应保全措施。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除当事人于2018年1月15日签订的《购房合同书》；2.要求三被告退还原告交纳的购房款115万元及该款自2018年1月15日起至2019年10月22日期间，按年利率6%计息的违约金12万元，两款共计127万元。事实与理由：原告与被告秦源鑫通过被告宜宸公司签订了《购房合同书》一份，约定由被告秦源鑫将其“海龙华城五期”房屋一套以115万元的价格卖给原告，被告秦源鑫委托其内弟被告王超即作为代理人全程办理此事；由于该房屋涉及按揭抵押贷款，为了让卖方早日清偿贷款、办理解押手续，原告向被告宜宸公司付清了全部购房款，并于2018年2月份入住该房；被告宜宸公司将购房款转交被告王超后，被告王超既未清偿贷款又没有办理解押手续，导致该房至今无法过户。被告秦源鑫辩称：被告秦源鑫系涉案房屋的所有人，原先购房的贷款、事后按月还贷等事宜都由被告秦源鑫一手操办，该房不是被告王超的财产；被告秦源鑫因亲属关系曾让被告王超在该房借居，但未委托被告王超卖房，本案房屋买卖合同严重侵害了被告秦源鑫的合法权益，对被告秦源鑫不产生法律效力；被告宜宸公司在订立合同时未尽到详尽的核实义务，负有过错责任；被告秦源鑫未收取原告的购房款，不应承担退款责任；原告居住该房，应按每月2,800元的标准支付租金。被告王超辩称：被告王超与被告秦源鑫系借名买房关系，当初购房的首付款及事后的“月供”都由被告王超负担，被告王超对该房进行了装修，在该房居住期间承担了有关物业费用；被告王超保管了该房的原先购房手续，已在签订本案买卖合同时将有关房产手续交被告宜宸公司保管；被告王超的代理行为构成表见代理，该合同为有效合同，其法律后果应由被告秦源鑫负担；本案合同未明确约定房屋有关“解押款”由谁负担，事后在无法协议一致的情况下，均可提出解除合同，互不负违约责任，被告王超不构成违约，不应承担违约金；被告宜宸公司作为专业的房地产经纪机构，没有在合同中写明该房的抵押状况，没有明确有关“解押款”由谁负担，未尽到居间服务义务，应退还押金及服务费，并承担违约责任；被告秦源鑫所称租金应归被告王超。被告宜宸公司辩称：被告王超提出卖房的要求后，被告宜宸公司进行了现场勘查，被告王超确实在该房居住，并提供了原始购房合同等手续；被告宜宸公司当时要求提供被告秦源鑫出具的委托书，被告王超以种种理由推诿，不予提供；本案买卖合同应该是有效，被告宜宸公司已经撮合买卖双方成交，不应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对本案事实认定如下：本案房屋位于荥阳市“海龙华城五期”90号楼2单元1104室，最初由“海龙公司”建造，被告秦源鑫作为购买人于2015年8月出面与“海龙公司”签订了有关商品房买卖合同及相应抵押贷款合同，事后经房产登记，被告秦源鑫于2018年5月30日取得该房的不动产证书。被告王超系被告秦源鑫的姻亲，曾在该房居住，曾为出卖该房，向被告宜宸公司提供该房的有关信息。2018年1月15日，经被告宜宸公司介绍并作为丙方，被告王超以被告秦源鑫代理人的名义并将被告秦源鑫作为甲方，原告作为乙方，三方经协商一致后签订了《购房合同书》一份。该合同的主要内容有：买卖双方通过经纪方出售及购入本案房屋，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房无任何异议；该房的所有权人为“秦源鑫”，建筑面积约119.02平方米；甲乙双方商定该房的实际成交价格为115万元，该房产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于本合同签订之日向甲方支付首期购房款65万元，甲乙丙三方约定房款分两次支付，剩余款项于2019年7月30日前付清；甲方配合乙方过户，此房带所有家具家电，以丙方图片为准；乙方在签订合同时支付的定金，甲方同意在房屋交割时转为物业保证金，交割完毕后退还；丙方的佣金由甲乙双方各按房屋总价款的1%支付；甲方于本合同签订之日将该房权属证明交付丙方，并承诺15日内腾空该房，同时将该房钥匙交于乙方；甲乙任何一方拒绝履行合同的均由违约方按成交价总额的10%向另一方支付违约金，实际损失超过违约金的据实赔偿。在签订本案合同当日，原告向被告宜宸公司支付购房款65万元，被告王超向被告宜宸公司交付物业保证金1万元，原告及被告宜宸公司同意由被告王超事后提供其书面委托书，被告王超事后一直未能提供。2018年2月，被告王超将涉案房屋交原告，由原告居住至今。被告王超交房后，曾以需偿还该房的原先按揭贷款为由向原告收取12,644元，曾以办理该房有关解押手续为由同意原告提前付清房款。2018年10月30日，原告向被告宜宸公司支付购房的尾款487,356元,其后，当事人未办理房产过户手续。以上原告支付的房款合计115万元，被告宜宸公司在收款时分别出具了收到原告或其家人定金2万元、购房款63万元、尾款487,356元的收据各一份。被告王超与被告宜宸公司两方于诉讼中确认，被告宜宸公司在收取原告所交购房款后，于2018年1月15日向被告王超转交了其中的65万元，于2018年11月1日向被告王超转交了其中的45万元，现由被告宜宸公司保管的剩余房款为37,356元，两方还约定该余款待房产过户后交付。以上被告王超实际获得购房款1,112,644元。被告宜宸公司于诉讼中自认其曾向原告收取佣金8,000元，向被告王超收取佣金1万元。本案合同签订前后，被告秦源鑫未参与办理该合同的相关事务，未为被告王超出具有关委托书。本案法庭辩论终结前，被告秦源鑫未对被告王超的代理行为作出追认。本院认为：原告及被告王超、宜宸公司三方在签订本案合同时，被告王超未获得被告秦源鑫的授权，被告王超的行为属于无权代理，该合同自成立之日处于效力待定状态。被告秦源鑫于本案法庭辩论终结前未对该代理行为作出追认，该合同不发生法律效力，应归于无效。被告王超明知无权代理而实施代理，原告作为买方未尽到审慎注意义务，被告宸公司提供媒介服务未尽谨慎、勤勉地核实责任，该三方对合同无效的结局，应按各自的过错承担法律后果。本案合同记载该房的出卖人系被告秦源鑫，说明原告及被告王超、宜宸公司三方自始对该房的权属情况未产生误解，该三方在订立合同时已经注意到需要委托书的问题，却未慎重对待，主观上均有过错，因此，其有关表见代理的辩解，本院不予采纳。被告宜宸公司虽撮合买卖双方订立了一纸文书，但其相应过失也是导致该三方合同目的最终完全落空的原因，其相关完全免责的辩解，本院不予采纳。该合同由该三方共同经协商一致后签订，合同书未书写被告王超所称“解押款”的内容，不是导致该合同最终不能继续履行的原因，况且原告曾为帮助被告王超办理有关解押手续而提前付清余款，被告王超当时并不缺乏有关“解押款”的资金，被告王超以此为由归责于被告宜宸公司的意见，过于勉强，本院不予采纳。本案合同经依法确认为无效后，因该合同取得的财产,应当予以返还，原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告所交购房款现由被告王超、宜宸公司分别持有，被告王超曾交纳了物业保证金，为便于实际履行，其相应返还义务，由本院根据有关资金占有等情况，予以认定。被告宜宸公司所持物业保证金可直接转交原告，用以抵销被告王超本案相应债务，无需向被告王超返还。该合同中有关居间的条款同归无效，被告宜宸公司所收两方的佣金，应予适当返还，余款归己。被告秦源鑫系该房登记的所有人，依法享有相应物权，该房现由原告占有、使用，原告应向该房主返还房屋。被告王超有明显过错，无理由因合同的实际履行而获益，要求原告向其返还租金，本院不予支持。被告秦源鑫、王超两方有关借名买房的争议不应于本案处理，被告秦源鑫所称租金损失，可依两方先前有关房屋占有的约定向被告王超主张。本案合同中有关违约金的条款同归无效，原告有关违约金的主张，本院不予支持。因行为人的过错造成原告的损失，主要为利息损失，原告因实际占用了本案房屋确实获得有相关利益，原告有关利息损失的利率标准和负担方式，由本院结合案情，依法判定。该合同不对被告秦源鑫发生法律效力，被告秦源鑫也未获取涉案资金，被告宜宸公司作为中介对他人的信用没有保证义务，原告要求该二被告对被告王超的返还义务承担有关责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、确认当事人于2018年1月15日签订的《购房合同书》无效。二、被告王超于本判决生效之日起十日内向原告秦青霞返还购房款1,102,644元；上述房款中的65万元自2018年1月15日起、剩余的452,644元自2018年11月1日起，各至实际清偿之日期间的利息按年利率6%的标准另计，利随本清。三、被告郑州宜宸房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦青霞返还购房款37,356元，并将收取被告王超的物业保证金1万元转交原告秦青霞，两款合计47,356元；上述物业保证金1万元自2018年1月15日起、购房款37,356元自2018年11月1日起，各至实际清偿之日期间的利息按年利率6%的标准另计，利随本清。四、被告郑州宜宸房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦青霞退还佣金8,000元、向被告王超退还佣金2,000元。五、原告秦青霞于本判决生效之日起十五日内向被告秦源鑫返还其位于荥阳市“海龙华城五期”90号楼2单元1104室的房屋一套。六、驳回原告秦青霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,230元，减半收取计8,115元，由原告秦青霞负担263元，被告王超负担7,361元，被告郑州宜宸房地产营销策划有限公司负担491元；诉前保全申请费5,000元，由原告秦青霞负担2,000元，被告王超负担3,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张万青二〇一九年十二月二十五日书记员  杨 萌