成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初13869号 原告（反诉被告）：邓祥林，男，1973年11月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒋春林，四川泰仁（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐道友，男，1972年6月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄琦，四川明炬律师事务所律师。 原告（反诉被告）邓祥林与被告（反诉原告）徐道友房屋租赁合同纠纷本反诉两案，本院分别于2019年8月26日、2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓祥林及其委托诉讼代理人蒋春林、徐道友及其委托诉讼代理人黄琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓祥林向本院提出诉讼请求:1.判令徐道友退还邓祥林租房保证金30000元；2.判令徐道友向邓祥林支付违约金27000元；3.判令徐道友赔偿邓祥林装修损失300000元；4.判令徐道友承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，邓祥林和徐道友签订《商铺租赁协议》，约定邓祥林租用金牛区房屋做餐饮。每月租金13000元。租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日。协议约定在协议期内，双方均不得违约，如违约则违约方按本房屋两个月租金赔偿对方作为违约赔偿金。协议最后特别补充约定：1.邓祥林在合同期内若需转让，应付徐道友转让手续费，按转让费的5%收取；2.徐道友在合同期内不能履行此合同，应赔偿邓祥林相应的装修费用叁拾万元整。合同签订后，邓祥林缴纳保证金30000元，按时支付租金。在2018年6月30号，徐道友告知邓祥林其不具有出租该房的权利，要求邓祥林暂时不支付后期租金。后邓祥林收到成都市金牛区人民法院传票，得知在2019年2月13日，成都金信源建设投资有限责任公司（以下简称金信源公司）向成都市金牛区人民法院起诉要求徐道友及邓祥林腾退其租用的房屋。邓祥林才了解到该房是徐道友向金信源公司租赁，租期从2012年8月1日至2017年7月31日，且合同约定徐道友不能转租。但徐道友把其租用金信源公司房屋转租给邓祥林，且给邓祥林的租赁期限超过其与金信源公司合同的租赁期限，明显对邓祥林存在欺诈，属违约行为。法院判决支持了金信源公司的诉讼请求。邓祥林经与金信源公司协商，腾退了租赁房屋。邓祥林租用该房后经过两次精心装修，花费上百万元，生意很好，但由于徐道友的欺诈与违约，使得邓祥林不得不腾退房屋，终止营业，给邓祥林造成巨大的经济损失，徐道友理应承担相应的违约责任与损失赔偿责任。为此根据法律的相关规定，向法院提起诉讼，望法院判如所请。 徐道友辩称：第一、徐道友认可邓祥林已经支付保证金30000元，但是否退还还需要核实邓祥林是否欠缴水、电、气费，若无欠缴后同意退还；第二、徐道友不存在违约行为，不应向邓祥林支付违约金；第三、案涉合同由于邓祥林的违约行为而导致合同解除，故邓祥林主张徐道友赔偿装修损失的条件不成就；第四、本案的诉讼费用应由邓祥林承担。 徐道友向本院提出反诉请求：1.判令邓祥林支付徐道友一年房屋租金或房屋占用费162000元、一年物管费2280元、违约金27000元，三项共计191280元；2.判令本案诉讼费用由邓祥林承担。庭审中，徐道友将其第一项反诉请求中租金或房屋占用费的计算方式明确为自2018年6月30日起按照月租金13500元的标准计算至2019年6月30日（13500元每月×12月）。事实和理由：2016年12月31日，徐道友与邓祥林签订了《商铺租赁协议》，徐道友向邓祥林出租金牛区沙河源街道朗润路239号9栋1楼190平方米的房屋，双方在《商铺租赁协议》中约定主要内容如下：1.房屋租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日；2.租金支付方式：每半年支付一次租金，付款时间为12月1日前缴纳次年1月至6月租金，6月1日前缴纳7月至12月租金；3.其他约定：所有费用必须按时交清。若未按时上交，徐道友有权责令停业交款或终止合同、邓祥林必须依约定按时交纳协议约定的相关费用，否则徐道友有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由邓祥林承担、如违约则支付对方两个月租金的违约金。徐道友与房屋所有权人金信源公司长期存在友好租赁关系，双方除了签订书面租赁合同外，达成口头不定期的租赁方式。鉴于邓祥林一方面占有涉案房屋用于经营，另一方面却不交付房屋租金的情况，金信源公司以（2019）川0106民初2339号案提起诉讼，目的在于让邓祥林搬离涉案房屋。虽徐道友与邓祥林在协议中约定了装修费用30万的赔偿条款，但赔偿的前提条件是邓祥林按期缴纳房租却不能使用房屋的情况下，邓祥林在未按协议约定的时间节点支付下期房屋租金，赔偿条件并不成就。邓祥林恶意长期拖欠徐道友房租及物管费的行为给徐道友造成了巨大经济损失。故徐道友依法向贵院提起诉讼，望法院依法查明事实，维护徐道友合法权益。 邓祥林针对反诉辩称：第一、邓祥林不存在拖欠租金问题。徐道友与金信源公司之间的租赁关系在2017年7月31日就结束了，在此之后徐道友就不是合法的出租主体，所以徐道友没有权利收取租金；同时，虽然邓祥林支付了至2018年6月30日的房屋占用费，但就2018年7月1日之后的费用应向谁支付的问题，徐道友要求邓祥林向金信源公司支付，且要求邓祥林与金信源公司签订相关的租赁协议。第二、对于徐道友主张的物管费，邓祥林在向金信源公司腾退房屋时，已将所有的费用结清，邓祥林不存在拖欠物管费的问题。第三、对于徐道友主张的违约金，邓祥林不存在违约，相反是徐道友违约，徐道友存在合同欺诈。因为徐道友与金信源公司签订的租赁合同截止时间为2017年7月31日，而且合同中约定徐道友不能转租，但徐道友进行了转租。且转租期远远超出徐道友与金信源公司约定的截止时间，所以是徐道友欺诈和违约，邓祥林不应该承担违约金。第四、本反诉费用均应由徐道友承担。 本院经审理认定事实如下：2012年6月26日，金信源公司与徐道友签订《泉水人家商铺租赁协议》，约定主要内容：1.租赁位置:×（三期）×区×栋，面积1390.04㎡，使用性质为商业；2.租赁期限：自2012年8月1日至2017年7月31日止，租期五年；3.租金：徐道友按每月35元/㎡向金信源公司交纳租金，月租金为48651元；4.支付方式：双方在签订本协议后，徐道友在10日内交纳首期租金（首期租金计算如下：35元/㎡/月×5月×1390.04㎡=243257元），之后每半年支付一次租金，租金缴纳时间为12月1日前缴纳次年上半年租金，6月1日前交纳下半年租金，年租金为35元/㎡/月×12月×1390.04㎡=583812元；5.租金递增约定：第一年不变，第二年递增7.5%、第三年递增15%、第四年递增22.5%、第五年递增30%；6.保证金：为保证徐道友在租赁期间，所租房屋设施、设备完好，徐道友在签订协议时，需要缴纳60000元保证金，合同期满或双方解除合同后，如徐道友没有违约，金信源公司将保证金无息一次性退还徐道友；7.协议约定期内，徐道友所租房屋不得转租他人，否则，一旦发现，视为违约处理；8.租赁期满或解除合同时，徐道友完全搬迁并结清所有费用后，由金信源公司和徐道友双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，商铺检查无异议后，商铺交还金信源公司，如发现有损坏的，则在徐道友保证金中扣除，不足部分，由徐道友负责赔偿；9.金信源公司和徐道友在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋两个月租金作为违约赔偿金赔偿对方，并赔偿守约方造成的损失，赔偿金额以实际损失为限。后双方签订《补充协议》对租金调整如下：2016年1月1日至2017年7月31日，按上期租金标准40.25元/㎡执行。 2016年12月31日，徐道友与邓祥林签订《商铺租赁协议》，约定：1.租赁位置:金牛区，使用性质为餐饮；2.租赁期限：自2017年1月1日起至2019年12月31日止；3.月租金为13000元，从第二年开始按每月13500元上交租金；4.支付方式：每半年支付一次租金，付款时间为12月1日前缴纳次年1-6月租金，6月1日前缴纳7-12月租金；5.保证金：为保证邓祥林在租赁期间所租房屋设施设备完好，邓祥林在签订协议时需要缴纳30000元保证金，合同期满或双方解除合同后，如邓祥林没有违约，徐道友将保证金无息一次性退还邓祥林；6.物业管理费：按每月每平方一元交付；7.邓祥林必须依约定按时交纳协议约定的相关费用，否则徐道友有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由邓祥林承担，邓祥林在租赁期间，自行经营管理，所涉及的水、电、气、安全、消防、纠纷等相关管理问题及费用由邓祥林负责；8.租赁期满或解除合同时，邓祥林完全搬迁并结清所有费用后，由徐道友和邓祥林双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后，商铺交还徐道友如发现有损坏的，则在邓祥林保证金中扣除，不足部分，由邓祥林负责赔偿；9.徐道友和邓祥林在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋两个月租金作为违约赔偿金赔偿对方；10.徐道友在合同期内不能履行此合同，应赔偿邓祥林相应的装修费用三十万元。合同签订后，徐道友将租赁房屋交付邓祥林。邓祥林向徐道友支付保证金30000元，并向徐道友支付租赁费用至2018年6月30日。 2018年9月20日，徐道友向金信源公司发出《通知》，载明“我于2012年6月26日与贵公司签订的金牛区商铺租赁协议，已于2017年7月31日到期，此后因协商未达成一致，至今未签订续租协议，我方已经将2017年7月1日至2018年6月30日的房租633858.2元按照双方口头约定转账到你公司指定账户。从2018年9月30之后，你方房屋租金不应由我方承担。三户租房人如继续向贵公司租赁房屋，其租房人姓名及联系方式告知如下：······。附：搬迁通知三份”。其中，徐道友向邓祥林发出的《搬迁通知》，载明“你于2016年12月31日签订的（金牛区×一楼，面积为190㎡）商铺租赁协议，你的商铺租金已经逾期，按照双方合同约定，你已经严重违约，双方合同已经解除，限你在2018年9月30日前搬离，否则所产生的一切损失由你全部承担，同时保留我追究未缴费用的权利。如在2018年9月30日后需继续租赁此房屋，需与房屋所有人金信源公司签订《房屋租赁合同》。截止今日，你方累计欠付房租36000元未付。”。 2019年4月17日，邓祥林将其自徐道友承租的案涉商铺交还给金信源公司，并由物业中心确认邓祥林已将相应的水电气费及相关费用结清。 2019年6月3日，成都市金牛区人民法院就金信源公司诉徐道友、赵跃蓉、杨华军、邓祥林、唐卿体房屋租赁合同纠纷一案作出（2019）川0106民初2339号《民事判决书》，判决：一、徐道友于本判决生效之日起十五日内腾退并归还成都金信源建设投资有限责任公司商业用房；二、杨华军、邓祥林、唐卿体于本判决生效之日起十五日内腾退各自占用的商业用房（包含在徐道友应腾退的商铺内，其中杨华军占用13.5平方米，邓祥林占用的190平方米，唐卿体占用的135平方米）房屋；三、徐道友于本判决生效之日起十五日内向成都金信源建设投资有限责任公司支付商业用房占用费（以40.25元/平方米标准计算自2018年7月1日至实际腾退搬离之日止）；四、徐道友于本判决生效之日起十五日内向成都金信源建设投资有限责任公司支付自2017年7月1日至2018年6月30日的租金补差37531.08元；五、徐道友于本判决生效之日起十五日内向成都金信源建设投资有限责任公司支付违约金111898.22元；六、驳回成都金信源建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 上述事实，有《泉水人家商铺租赁协议》、《商铺租赁协议》、收条、《通知》、（2019）川0106民初2339号民事案件证据材料、庭审笔录及《民事判决书》、《土地公司资产部（金信源）商铺退租交接清单》、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据已查明事实，金信源公司与徐道友签订的《泉水人家商铺租赁协议》载明的租赁期限自2012年8月1日至2017年7月31日。徐道友主张其与金信源公司于上述期限届满后形成了不定期的租赁合同关系。结合金信源公司对徐道友、赵跃蓉、邓祥林等人的起诉、金信源公司在该案事实和理由中的陈述以及徐道友于2018年9月20日向金信源公司发出《通知》所载明的内容，徐道友主张其与金信源公司在租赁期限届满后形成不定期的租赁合同关系，依据不足，本院不予采纳。徐道友未经金信源公司同意，将其自金信源公司承租的部分房屋转租给邓祥林，且转租期限超过原合同剩余的租赁期限，故徐道友与邓祥林超出原租赁期限的部分（即自2017年8月1日后）应属无效。对于徐道友主张邓祥林支付一年房屋租金或房屋占用费162000元的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，邓祥林应当参照《商铺租赁协议》约定的月租金13500元（每日450元），自2018年7月1日起至2019年4月17日止向徐道友支付房屋占用费130500元（450元/天×290天）。 对于邓祥林主张徐道友退还房租保证金30000元的本诉请求，庭审中，徐道友陈述如核实邓祥林无欠水电气费情况，保证金同意返还。邓祥林为证实其已结清案涉商铺的水电气等费用，向本院提交了《土地公司资产部（金信源）商铺退租交接清单》，徐道友对该份证据三性不予认可，但未提交相反证据予以反驳。故对邓祥林的该项本诉请求，本院予以支持。 对于邓祥林主张徐道友赔偿装修损失300000元的本诉请求。徐道友主张其与邓祥林之间的租赁协议因徐道友违约而致解除，邓祥林主张赔偿装修损失的条件尚不成就。本院认为，徐道友与邓祥林之间的租赁合同，因徐道友超期转租而致无法继续履行，根据徐道友与邓祥林签订《商铺租赁协议》约定“徐道友在合同期内不能履行此合同，应赔偿邓祥林相应的装修费用三十万元。”，徐道友应向邓祥林赔偿剩余租赁期内（即自2019年4月18至2019年12月31日）的装修残值损失70475.32元（300000元÷1094天×257天）。 对于邓祥林主张徐道友支付违约金27000元的本诉请求。因本院已判令徐道友向邓祥林赔偿装修残值损失，而邓祥林未就因徐道友超期转租给其造成的损失超过装修残值损失向法庭举证，故对邓祥林的该项本诉请求，本院不予支持。 对于徐道友主张邓祥林支付一年物管费2280元的反诉请求。邓祥林为证实其已将物管费支付完毕，向法庭提交了《土地公司资产部（金信源）商铺退租交接清单》，徐道友虽对该份证据三性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果，故对徐道友的该项反诉请求，本院不予支持。 对于徐道友主张邓祥林支付违约金27000元的反诉请求。徐道友与邓祥林之间的租赁合同因徐道友超期转租自2017年8月1日起无效，徐道友主张邓祥林支付违约金，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条判决如下： 一、邓祥林于本判决生效之日起十日内向徐道友支付房屋占有使用费130500元； 二、徐道友于本判决生效之日起十日内向邓祥林退还租房保证金30000元； 三、徐道友于本判决生效之日起十日内向邓祥林支付装修损失70475.32元； 四、驳回的邓祥林其他本诉请求； 五、驳回徐道友的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6655元，减半收取3327.5元，反诉案件受理费2063元，以上费用合计5390.5元，由邓祥林负担3627.5元，由徐道友负担1763元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年十二月二十三日 书记员  韩月萍