中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初72511号原告(反诉被告)：缪慧，女，1971年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：熊倩如，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，上海伟创律师事务所律师。被告(反诉被告)：顾芬芬，女，1980年8月19日生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张娟娟，上海市德尚律师事务所律师。原告缪慧与被告顾芬芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理期间，顾芬芬提起反诉。本院于2019年10月17日就本、反诉合并公开开庭审理。缪慧及其委托诉讼代理人熊倩如，顾芬芬的委托诉讼代理人张娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪慧向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)于2019年1月30日解除；2.判令被告顾芬芬向原告缪慧返还2019年2月份租金人民币13,000元(以下币种相同)、房屋租赁押金13,000元；3.判令被告顾芬芬向原告缪慧支付延期交房违约金2,500元；4.判令被告顾芬芬向原告缪慧支付租赁房屋的维修费用272元、中央空调清洗费用370.50元；5.判令被告顾芬芬向原告缪慧支付搬家费4,500元。事实和理由：2018年11月6日，原、被告签署租赁合同。原告如期按约交纳了押金和房租，并聘请专业队伍对中央空调进行清洗、搬家入住。然而，自原告接收租房屋后才发现房屋存在马桶、浴缸，厨房下水道、卫生间下水道存在堵塞等问题，原告实际居住的2个半月里，发生维修16次之多。租赁合同约定2018年11月15日之前交付房屋，但由于入户门锁故障，最终在2018年11月20日才将门锁修复。为了修缮房屋，缪慧投入了大量的时间和精力，频繁维修严重影响了其日常生活，缪慧不得不于2019年1月30日搬离租赁房屋。缪慧为维护自身权益，故向法院提起诉讼，诉如所请。被告顾芬芬辩称，顾芬芬认可租赁合同解除，但不认可合同解除的时间，双方租赁合同应于2019年5月7日就(2019)沪0115民初18514号案件开庭时，庭审中被告顾芬芬同意解除合同，应以此为合同解除日，在此之前顾芬芬明确告知缪慧不同意解除租赁合同。缪慧支付了2018年11月18日至2019年2月28日期间的房屋租金及租赁押金13,000元，合同解除后，租赁押金同意返还。缪慧曾通过微信告知被告已于2019年1月30日搬离房屋，但顾芬芬明确告知不同意解除租赁合同，缪慧搬离后将房屋钥匙放在小区物业“迎宾楼”，物业通知顾芬芬前来领取钥匙。2019年2月初顾芬芬前往物业领取了钥匙，并将房屋重新挂牌出租。2019年4月被告去房屋内查看，2019年5月15日重新出租并交付新租客。被告顾芬芬不同意返还原告2019年2月份租金。顾芬芬2019年11月14日向缪慧交房，交房后将钥匙给缪慧，缪慧要求更换门锁密码，顾芬芬表示自己不知如何更换，并告知其可以求助物业更换，然而物业上门后并未成功更换密码，反而将原来的密码搞乱了，为满足租客要求，顾芬芬购买了新的密码锁，于2019年11月20日重新更换密码锁，顾芬芬不存在迟延交付房屋的行为，不同意承担逾期交房违约金。对于有单据的维修费用顾芬芬愿意承担，但中央空调清洗费用及搬家费，顾芬芬不同意承担。反诉原告顾芬芬向本院提出诉讼请求：1.判令反诉原、被告签署的租赁合同于2019年5月7日解除；2.判令反诉被告缪慧向反诉原告顾芬芬支付2019年2月1日至2019年5月7日期间的租金42,033元；3.判令反诉被告缪慧向反诉原告顾芬芬支付解约违约金13,000元；4.判令反诉被告缪慧向反诉原告顾芬芬支付2019年1月30日前发生的水费24.20元、电费469.38元及燃气费150元。事实和理由：2018年11月6日，双方签署租赁合同，租赁合同签订后，反诉原告向反诉被告交付了系争房屋，并按反诉被告的要求更换了家用电器，履行了出租人的义务。反诉被告在租期内借故要求解除房屋租赁合同，反诉原告表示了拒绝，要求继续履行租赁合同，但反诉被告不顾反诉原告的反对于2019年1月30日擅自搬离了系争房屋，尚有水费、电费及燃气费未结清。2019年3月，反诉被告曾起诉至人民法院要求解除双方的租赁合同，该案于2019年5月7日开庭审理，庭上中反诉原告表示同意于开庭当日解除房屋租赁合同，后反诉被告撤回该案起诉。反诉被告缪慧对反诉请求辩称，其对合同解除不持异议，解除日期应为2019年1月30日，反诉被告缪慧2019年2月1日之后就没有使用房屋，不同意支付2019年2月1日之后的租金。合同解除的原因在于反诉原告提供的房屋存在质量问题，不同意承担违约金，对于违约金计算标准没有异议。对于反诉原告主张的水费、电费、燃气费金额均无异议，反诉被告意承担。经审理查明，2018年11月6日，由顾芬芬作为出租方(甲方)与缪慧作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定甲方将坐落于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)出租给乙方，建筑面积为128.22平方米；租赁期限自2018年11月18日起至2019年8月31日止；双方同意，甲方于2018年11月15日前将房屋交付给乙方，由乙方进行验收；逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付500元违约金；甲、乙双方约定，在上述租赁期限内，该房屋月租金为13,000元；乙方支付租金的方式为押壹付叁，其后房屋租金应在前一期租金到期前柒天内支付；甲、乙方双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即13,000元；甲方收取保证金后，应向乙方开具收据凭证；本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋发生的水、电、通信(若有)、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的叁日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施；因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态；甲方对该房屋进行检查、养护、应提前柒日通知乙方；检查养护时，乙方应予以配合；甲、乙双方同意在租赁期内，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失；(一)甲方未按合同约定按期交付该房屋，经乙方书面催告后仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金的壹倍向乙方支付违约金；若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应于甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租；……。双方于签订房屋租赁合同当日就系争房屋设施设备进行清点，同时签署房屋设施设备清单作为房屋租赁合同附件。签约当日，缪慧向顾芬芬支付租赁押金13,000元。2018年11月14日，缪慧向顾芬芬支房屋租金44,600元，租金付至2019年2月28日止。由此，顾芬芬向缪慧交付了系争房屋的钥匙。2018年11月15日，缪慧就进户门向上海仁恒物业管理有限公司(以下统称仁恒物业)提出报修申请。仁恒物业派员到场维修，更换电池，并出具《河滨城服务工作单》，备注为：门已锁上，电池没电，业主自己解决。缪慧在客户验收处签字。2018年11月18日，缪慧就进户门再行报修。2018年11月20日，顾芬芬购买了新的智能门锁，并于当日完成安装。2018年11月25日至2019年1月18日期间，缪慧对系争房屋多次向仁恒物业报修，报事项目为：卫生间台盆堵、马桶下水堵、浴缸下水堵、淋浴房地漏堵、更换灯泡、橱柜维修、厨房台盆下水堵、可视对讲故障。期间发生维修费272元，由仁恒物业开具上海市增值税电子普通发票。2019年1月30日上午8点39分，缪慧通过微信向顾芬芬发送《解除租赁合同通知书》，表示系争房屋与顾芬芬所述的自住第一次出租所应有的房况严重不符，存在欺诈行为，通知解除租赁合同，并表示其将于2019年1月30日搬出房屋，要求顾芬芬于1月31日前来收房，不来的钥匙将交给物业；另外通过微信要求退还剩余租金及押金，代为修理的各项费用及误工费用。顾芬芬通过微信回复“请走正规程序，不是所有事情你想怎么样就怎么样的”。同年1月30日下午15点23分，缪慧向顾芬芬发送微信表示“芬妮，我已经搬好，你何时来收房？”，顾芬芬回复：“我按合同办事，如果违背合同约定的情况就是违约，请走法律程序”；随后缪慧发送多张钥匙及遥控器图片，并表示“芬妮，钥匙已经放在一期迎宾楼，请尽快去取走”。2019年2月13日，顾芬芬作为委托方与受托方德佑房产经纪有限公司签署《房屋出租一般委托协议》，委托受托方将系争房屋对外出租。顾芬芬表示其于2019年2月初在物业的要求下取回了系争房屋的钥匙，并将房屋重新挂牌出租，房屋直至2019年5月15日出租给新的租客进行交付。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、押金收据及转账凭证、《河滨城服务工作单》、报事单项目清单、《房屋出租一般委托协议》、微信聊天记录等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性效力性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守，不得擅自变更或者解除合同。顾芬芬作为出租方，交付系争房屋，缪慧作为承租方，接收系争房屋并已实际入住，并缴纳了租赁保证金及租金，双方的租赁合同已经实际予以履行，在此情况下，缪慧仅因系争房屋中房屋状况不佳为由搬离房屋，单方解除双方的租赁合同，并无合同及法律依据。缪慧在签署租赁合同前已了解房屋中状况，双方办理交接时也应当对房屋状况进行确认完毕后再行办理入住，缪慧接收房屋并进入入住，说明已经接受房屋的实际状态，即使之后存在密码锁故障、下水道堵塞等问题，均可以通过维修等途径解决，从双方交涉过程来看，出租方也并不存在对承租方合理要求的拒绝，综上，不足以认定房屋不适租影响到合同目的的实现，在此情况下，承租方在合同已经履行下仅因房屋存在瑕疵随性予以解除，没有事实及法律依据。现双方对合同解除均不持有异议，缪慧不具有解除权却于2019年1月30日擅自搬离系争房屋，根据顾芬芬的表示最终于2019年2月初取回系争房屋钥匙并于2019年2月13日委托中介重新对外出租，可以认定出租方此时以实际行为表示同意解除双方的租赁合同，故本院确认双方租赁合同于2019年2月13日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出租方租金支付至2019年2月28日，双方的租赁合同于2019年2月13日予以解除，由此之后的租金计6410.96元，缪慧要求予以返还，本院予以支持。顾芬芬要求缪慧支付2019年2月1日至2019年5月7日期间的房屋租金，对此本院认为，缪慧在2019年1月30日已经实际搬离，顾芬芬也于2019年2月初收回房屋钥匙并于2019年2月13日委托中介对外出租，可见顾芬芬至少已于2019年2月13日恢复对系争房屋的控制，之后再要求缪慧承担租金，于法无据，顾芬芬确认租金收取至2019年2月28日，故本院对顾芬芬该项诉讼请求不予支持。合同解除责任在缪慧，顾芬芬要求缪慧承担违约责任，于法有据。根据合同约定，承租方应承担一个月租金的违约金，对此本院予以认可。双方已于2019年11月15日完成系争房屋的交付手续，之后即使存在门锁维修及更换均不影响交房的效力，缪慧要求顾芬芬承担延期交房违约金于法无据，本院不予支持。至于中央空调清洗费、搬家费，并无合同及法律依据，是缪慧自行产生的费用，在未得到顾芬芬确认的情况下，本院难以支持。至于缪慧主张顾芬芬返还租赁保证金13,000元、支付维修费272元，顾芬芬主张缪慧支付使用期间的水费24.20元、电费469.38元、燃气费150元，双方对上述费用均不持异议，也愿意支付或返还，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)缪慧与被告(反诉原告)顾芬芬订立的《房屋租赁合同》于2019年2月13日予以解除；二、被告(反诉原告)顾芬芬应于本判决生效之日起十日内向原告缪慧返还2019年2月14日至2019年2月28日期间的租金6410.96元及租赁押金13,000元；三、被告(反诉原告)顾芬芬应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)缪慧支付房屋维修费272元；四、原告(反诉被告)缪慧应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)顾芬芬支付违约金13,000元；五、原告(反诉被告)缪慧应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)顾芬芬支付水费24.20元、电费469.38元及燃气费150元；六、驳回原告(反诉被告)缪慧的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)顾芬芬的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费641元，减半收取计320.50元，由原告(反诉被告)缪慧负担173.50元，被告(反诉原告)顾芬芬负担147元；反诉案件受理费587元，由被告(反诉原告)顾芬芬负担517元，由原告(反诉被告)缪慧负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年十二月三日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。