山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1326民初4457号 原告：李艳，女，1975年1月5日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：葛磊（系李艳之夫），住平邑县。 委托诉讼代理人：岳祥运，山东华拓律师事务所律师。 被告：临沂传钰房地产开发有限公司，住所地平邑县城莲花山路西首。统一社会信用代码：91371326094486290R。 法定代表人：李传玉，经理。 被告：李传玉，男，1964年1月7日出生，汉族，居民，住平邑县。 二被告委托诉讼代理人：李志前，山东东蒙律师事务所律师。 第三人：刘福，男，1970年6月30日出生，汉族，居民，住平邑县。 原告李艳与被告临沂传钰房地产开发有限公司（以下简称传钰公司）、李传玉，第三人刘福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳的委托诉讼代理人岳祥运，被告传钰公司、李传玉的委托诉讼代理人李志前，第三人刘福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李艳向本院提出诉讼请求：判令传钰公司及李传玉按照合同约定限期交付房屋，或者解除合同、退还房款246000元，并赔偿损失、支付违约金及利息。诉讼过程中，李艳变更其诉讼请求中的数额为370700元，其中含购房款246000元、房屋溢价损失75500元、违约金49200元。事实和理由：第三人刘福欠我246000元，打算还我的时候，李传玉因急需资金，将该款借用，并答应刘福欠我的钱由他偿还，并且给我出具了购房发票，用传钰公司开发的一套公寓楼抵顶债务，后来因为该地块房屋价格涨幅快，李传玉让我增加购房款，我未同意并催促其办理购房手续未果，请求法院支持诉求。 传钰公司、李传玉共同辩称，1.李艳没有履行购房款的交付义务，根据平邑县房管局的规定，购房款必须交至指定的监管账户，传钰公司为李艳开具收据后，李艳并没有按照收据的数额将应交房款交至指定账户或传钰公司，应视为没有履行交款义务，所以传钰公司的会计在交款单底联注明“未实交，待交款后签订购房合同”的字样，故本案收据虽开，因李艳没有将购房款实际交付，其诉求没有事实依据。2.李艳和李传玉或传钰公司没有签订房屋买卖合同，虽然传钰公司为其开具了收据，但因李艳没有按照约定履行给付义务，故双方没有签订购房合同，李艳要求按合同约定限期交付房屋无从谈起。3.根据证据规则，李艳主张房屋买卖合同关系成立，并履行了付款义务，应当举证证明合同订立和生效的事实，其义务是付款，应当对是否付款承担举证责任，提供相应证据。 刘福述称，因为我欠李艳夫妇246000元，李传玉欠我的钱，2018年春节，我和李艳、葛磊一起到传钰公司，李传玉以抵账的方式给李艳开了购房收据，开收据后，李艳把我的欠条给了李传玉，当时房屋价格大约每平米4000元，因为还没有预售，领不到购房合同，所以没签。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 李艳提交1.2018年1月29日收款凭证一份，交款人李艳，交款事项为“人民商场步行街公寓房款”，金额246000元，加盖临沂传钰房地产开发有限公司财务专用章。传钰公司、李传玉对该收款凭证无异议，认为根据李艳和刘福的陈述，该款项应该是债权转让的结果，但债权转让行为并没有在收款凭证中注明，该证据最直接证明的事实应该是凭该凭据交纳房款，李艳如果证明交纳房款的事实或债权转让的事实，应该按照债权转让的法律关系提供债权的证明、债权人与受让人达成合意的证明以及李传玉、传钰公司欠刘福款项的证明，仅凭该凭据不足以证明李艳主张的事实。 2.山东永和房地产土地评估有限公司做出的鲁永评（平邑）2019-326号《不动产估价报告》，李艳以此证明其与李传玉、传钰公司争议的位于平邑县以南、板桥路以东的2号楼315室房产现估价321500元。李传玉、传钰公司认为该报告是李艳单方评估的结果，双方并没有签订购房合同，约定房屋的具体位置、单价及面积，该评估报告对于本案没有实际意义。 3.李艳之夫葛磊与李传玉之间的谈话录音资料一份，李艳以此证明其与李传玉、传钰公司之间存在间接的债权债务关系。李传玉、传钰公司认为，该证据是各方当事人调解时的录音，为调解所做的无论是事实还是结果的让步，均不能作为认定事实的依据；该录音中虽能反映开具收据的事实，但明显不能证明债权转让的构成要件，特别是在录音中李传玉一再表明刘军（刘福）没有给他钱，不能办理交付房屋的事项，刘福没有充分证据证实其和李传玉或传钰公司之间存在合法的债权债务关系，债权转让的前提也就不存在。 刘福对李艳提交的三份证据均无异议。 传钰公司、李传玉提交2018年1月29日收款凭证一份，系李艳提交的证据1的记账联，该收据中注明：“未实交，待交款后签订购房合同。”传钰公司、李传玉以此证明李艳没有将购房款实际交到公司会计处。李艳认为该凭证未加盖公司印章，其中注明的字体明显是后来添加的。刘福认为开具收据时没有注明内容，是后来添加的。 刘福提交1.短信截图两张；2.巩孝伟中国建设银行账户交易明细一份及所附巩孝伟的自书证明。刘福以此两份证据证明李传玉让其筹集资金，其中10万元已到账的事实，后李传玉继续要求其筹款，2017年11月28日，刘福卖掉其在平邑县明德南区的三个车位，得款153000元，通过巩孝伟账户转账给李传玉指定账户50000元、47000元，由刘福的儿子交给李传玉现金56000元。李传玉、传钰公司认为，97000元是案外人王力明向刘福所借的款项，李传玉只是介绍人，该款也没打入李传玉账号；短信中2017年11月7日提及的10万元，是李传玉向巩孝伟的借款，是由刘福介绍的，以上证据不能证明刘福对李传玉或传钰公司享有合法的债权。李艳对刘福提交的证据均无异议。 李传玉、传钰公司对李艳提交的证据1收款凭据的真实性无异议，且与其提交的收款凭据记账联一致，本院对传钰公司为李艳出具数额为246000元人民商场步行街公寓房款收据的事实予以确认。在李艳提交的录音资料中，双方明确对李艳及其丈夫将刘福出具的246000元的欠条交给李传玉的事实认可，本院予以确认。关于刘福与李传玉或传钰公司之间的债权债务，各方当事人提交的证据均不足以明确其事实及数额，因本案是李艳提起的与李传玉、传钰公司之间的房屋买卖合同纠纷，刘福与李传玉、传钰公司之间的债权债务不是本案必须查明的事实，故对该部分事实涉及的证据本院不予审查认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘福与李艳夫妇存在借贷关系。2018年1月29日，刘福与李艳夫妇到传钰公司，由传钰公司财务人员为李艳出具了数额为246000元的“人民商场步行街公寓房款”收款凭据，加盖传钰公司财务章，李艳将刘福为其夫妇出具的246000元数额的借条交给传钰公司负责人李传玉。后双方因履行购房合同问题产生争议，李艳以其诉求诉至本院。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点在于：1.李艳将刘福借条交给传钰公司，由传钰公司为李艳出具房款收据的行为涉及的法律关系；2.传钰公司为李艳出具房款收据的效力；3.关于李艳诉讼请求的处理。 传钰公司收取李艳对刘福享有债权的凭证——借条，而为李艳出具了与借条数额相同的房款收据，这一系列行为表示，传钰公司以其向李艳收取购房款所形成的债务，替代了刘福对李艳所负的民间借贷之债，是将刘福债务转移给传钰公司的意思表示，债权人李艳收取了传钰公司出具的购房款收据，应视为其对债务转移行为的认可。合同法第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”刘福将其债务转移给传钰公司，经债权人李艳同意，债务转移成立且生效，关于传钰公司是否实际收到房款收据中的款项，不影响刘福与其之间债务转移的效力，传钰公司应按照约定履行义务。 传钰公司为李艳出具房款收据的行为，表明其与李艳之间就房屋买卖达成合意，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”可见商品房预售合同为要式合同，双方应以书面方式订立，并明确交易的标的房屋、面积、价格等，传钰公司只为李艳出具总价款为246000元的收款凭证，双方之间的房屋买卖合同未成立，李艳要求传钰公司交付房屋，并按照评估的房屋溢价赔偿损失，没有合同依据，但刘福转移给传钰公司的债务并不能因此免除，传钰公司应将房款收据载明的数额偿还李艳，并自开具收据之日起按银行同期贷款利率支付利息。为李艳出具房款收据的是传钰公司，李传玉虽是传钰公司的负责人，但没有证据证明其个人与债务转移的约定有关，故李艳要求李传玉承担责任，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、临沂传钰房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付李艳246000元及利息（利息以246000元为基数，自2018年1月29日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回李艳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4990元、保全费1920元，共计6910元，由临沂传钰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  商海波 审 判 员  彭 欣 人民陪审员  孙 聪 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  赵树伟 书 记 员  刘续亮