嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初3245号原告：施云根，男，1958年11月23日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原告：施国剑，男，1984年12月9日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。两原告共同委托诉讼代理人：吴彬彬、申东晓，浙江工品律师事务所律师。被告：嘉兴发展房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区康和路1288号嘉兴光伏科创园1#楼1604-6室。统一社会信用代码913304117719001549。法定代表人：宁愿，董事长。委托诉讼代理人：华伊宁、郜嘉男，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。原告施云根、施国剑与被告嘉兴发展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于8月20日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人申东晓、被告委托诉讼代理人华伊宁、郜嘉男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施云根、施国剑起诉称，原告因居住需要向被告购买了嘉兴市秀洲区盛世豪庭·香堡6幢1单元103室房屋（以下简称涉案房屋），并于2012年12月18日办理了房屋产权登记，房产证号为嘉房权证秀洲字第××号和00574420号，国有土地使用权证号为嘉秀洲国用（2012）28793号。在取得产权证书后原告准备装修事宜，但涉案房屋有点受潮需要修补。2013年10月8日，一场大雨致使涉案房屋地下室被淹，无法进行装修入住。后经与物业公司及被告沟通，发现涉案房屋排水系统存在重大问题，一旦下雨不能及时排涝均会被水淹。原告与物业公司、被告多次沟通，被告一直未予处理，态度极度消极，反而是物业公司自行安装了两台排水系泵，每到下雨天进行临时排水。原告认为被告作为开发商，理应提供质量合格的房屋及附属设施，且一旦存在质量问题应及时维修或处理，但至今前后多年时间里严重影响原告正常居住使用，造成原告无法装修、入住，并仍要支出各项费用等各项损失，故提起诉讼，要求被告解决涉案房屋的排水问题，赔偿物业损失86017.88元、其他各项损失150000元，并承担本案诉讼费。被告嘉兴发展房地产开发有限公司答辩称：1.由于涉案房屋地下室天井低于水平面，故在强台风、大暴雨时确有一定的积水，但是案涉房屋交付时已在天井安装相应的排水装置，不会因为天气原因导致天井长期积水影响墙体情况，根据双方所签订的浙江省商品房买卖合同第十八条及附件六的约定，房屋的防水工程为被告的保修范围，但根据被告方查阅房修记录得知，未见原告方有过任何报修行为，故案涉房屋不存在任何质量问题。2.涉案房屋自2012年交付至今，原告至今未将电表过户至其名下，被告代其缴纳一年多电费后，多次催告其办理电表过户，但原告始终不予配合，由于原告长期欠缴电费，导致供电局对涉案房屋停止供电，最终导致抽水泵无法自主工作，每遇大暴雨、台风等极端天气，涉案房屋低于水平面的天井部分必然积水，又由于抽水泵无法自主工作，积水必然会导致墙体发霉、渗漏等情况，若涉案房屋存在质量问题，均因原告而起。3.物业费为原告方与物业公司签订物业服务合同而产生的相应费用，与涉案房屋即使可能存在的质量问题毫无关联；而鉴于涉案房屋从未装修、居住，原告另外主张的150000元损失更是毫无任何计算依据。经审理查明，盛世豪庭·香堡由被告嘉兴发展房地产开发有限公司开发建设，其中6号楼（即盛世豪庭二期B5号楼）于2012年4月28日通过竣工验收，6号楼1单元103号房屋天井内安装有一台带有自动抽水功能的潜水泵，地下室卫生间内安装有一台可设置自动运行的污水提升泵。2012年8月8日，原告施云根、施国剑与被告嘉兴发展房地产开发有限公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定两原告向被告购买盛世豪庭香堡第6幢1单元103号房屋，建筑面积为449.55平方米，价款总额为4417728元；两原告于签订合同之日一次性支付，被告于2012年6月30日前将符合条件的房屋交付两原告；商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测；被告承诺于2013年3月30日前取得商品房所有权及土地使用权初始登记权属证书，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记；商品房实行保修制度，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，双方在商品房买卖合同附件六中对质量保修范围及保修年限作出了约定。嗣后，被告向两原告交付了涉案房屋，两原告分别于2012年12月18日和28日办理了房屋所有权和国有土地使用权登记，但未及时办理电表过户，涉案房屋的电表截止2019年10月仍在被告名下。涉案房屋过户后的先期电费由被告代为缴纳，后被告不再为原告代缴电费，自2015年6月4日至2018年6月1日期间，该户电表因欠费均处于停止供电状态。2013年10月8日，因大雨造成涉案房屋地下室积水，两原告遂提起本案诉讼。另查明，截止2019年5月，两原告尚结欠浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司盛世豪庭物业服务中心自2012年6月起的物业管理费86017.88元。以上事实，由原告施云根、施国剑提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、盛世豪庭物业服务中心证明，被告嘉兴发展房地产开发有限公司提供的浙江省商品房买卖合同、工程量清单综合单价计算表、竣工验收备案表以及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，原告施云根、施国剑与被告嘉兴发展房地产开发有限公司签订的浙江省商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对原被告均具有法律约束力。建设部《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见，商品房的交付是办理房屋权属登记的前提。两原告已就涉案房屋办理了权属登记，应当认定被告已将涉案房屋交付两原告，两原告所谓被告未交付将涉案房屋的陈述与事实不符，本院不予采信，涉案房屋交付时间可按两原告办理房屋所有权登记之日认定，即2012年12月18日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（2000修订）》第二十九条规定，“商品房实行质量保修制度。在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担，不得使用物业维修专项资金。因勘察、设计、施工承包人的原因致使商品房在合理使用期限内造成消费者人身、财产损害的，房地产经营者和负有责任的勘察、设计、施工承包人应当承担连带赔偿责任。”上述司法解释和地方性法规对房屋质量问题均规定须按保修处理，双方在浙江省商品房买卖合同中亦有关于保修责任的约定，即由出卖人根据买受人的要求承担修复责任，在出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形下，买受人可以自行或者委托他人修复，并由出卖人承担修复费用及修复期间造成的其他损失。涉案房屋存在积水发生在2013年10月8日，处于保修期内，两原告未能提供有效证据证明其已向被告要求按质量保修制度承担修复责任，其提供的情况说明书由浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司于2019年5月6日出具，且无单位负责人和制作证明材料人员签名或盖章，而涉案房屋所在小区的前期物业管理公司为浙江赞成物业管理有限公司，物业公司存在变更情形，目前的物业公司对其受聘之前的相关事实不具有证明能力，故该情况说明书不能证明两原告已要求被告承担保修责任。至于两原告提供的微信聊天记录均涉及同一住宅小区的其他业主，而非涉案房屋，缺乏关联性，不能证明涉案房屋在2019年8月又出现地下室积水现象。房屋交付后，两原告应对涉案房屋进行必要日常维护和管理，包括保障房屋正常供电，以确保水泵处于能正常工作状态。即使涉案房屋此后又出现地下室积水现象，然因两原告未能及时办理电表过户手续，也未交纳电费，以致供电部门停止供电，未尽到必要的维护、管理责任，不排除为造成涉案房屋地下室积水的人为因素。综上所述，本案应按保修处理，两原告未经要求被告承担保修责任，径行提起诉讼，不符合相关司法解释和地方性法规的规定，也不符合商品房买卖合同的约定，两原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（2000修订）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告施云根、施国剑的诉讼请求。案件受理费2420元（已减半），由原告施云根、施国剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）（本页无正文）审判员  李卫东二〇一九年十二月二十七日书记员  徐杭琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。