山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初2762号 原告：刘建新，男，1955年12月20日出生，汉族，居民，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：段海荣，济南长清黎明法律服务所法律工作者。 被告：李修兰，女，1978年1月11日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 被告：赵振生，男，1969年3月29日出生，汉族，居民，住济南市莱芜区。 原告刘建新与被告李修兰、赵振生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建新的委托诉讼代理人段海荣到庭参加诉讼，被告李修兰、赵振生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建新向本院提出诉讼请求：1.依法判令李修兰、赵振生继续履行与刘建新签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令李修兰、赵振生向刘建新支付垫付款及违约金200000元；3.本案案件受理费由李修兰、赵振生负担。后变更诉讼请求为：1.依法判令解除刘建新与李修兰、赵振生签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令李修兰、赵振生返还购房款900000元，并支付违约金360000元，赔偿损失41600元；3.依法判令李修兰、赵振生支付按揭贷款垫付款及违约金共计31023.62元；4.本案案件受理费由李修兰、赵振生负担。事实与理由：2017年11月10日，刘建新与李修兰、赵振生签订《房屋买卖合同》一份，约定将位于济南市长清区的房产卖给刘建新。李修兰、赵振生在收到刘建新支付的购房首付款后，未及时向银行交纳按揭贷款，导致济南恒大绿洲置业有限公司承担担保责任，被银行扣划了相应款项。济南恒大绿洲置业有限公司欲提起诉讼，刘建新无奈之下代李修兰、赵振生向济南恒大绿洲置业有限公司履行了付款义务。此外，因李修兰、赵振生涉及其他案件，致涉案房产被司法机关查封。现刘建新认为双方合同目的已经不能实现，依法诉至本院，望判如所请。 李修兰、赵振生未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，李修兰、赵振生作为共同买受人，与济南恒大绿洲置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为销售（字）201613173021），约定李修兰、赵振生购买位于济南市长清区恒大绿洲40号楼2-1604号的房产；购房总价款为715338元；付款方式为银行按揭，2016年3月14日前支付首期购房款145338元，余款570000元须在2016年3月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该房产于2016年3月16日在相关房产管理部门登记备案，登记的房屋编号为2015120100066968100208，所有人为李修兰，共有人为赵振生，权属状态为合同备案，权属取得方式为商品房备案。 2017年11月10日，在居间人济南信言房地产经纪有限公司主持下，李修兰、赵振生作为共同出卖人，与刘建新签订《房屋买卖合同》一份，合同甲方为李修兰、赵振生，合同乙方为刘建新，约定李修兰、赵振生将上述房产出售给刘建新。合同约定，成交价格为1200000元，乙方在合同签订时向甲方支付定金20000元，于2017年12月15日将购房款900000元（含已付定金）存入甲方指定银行账户，其余购房款于房产过户当日存入甲方指定银行账户；涉案房产在银行设有房产抵押，甲方应当在过户之前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续的款项来源为乙方的购房首付款；违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或者债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利闲置情况），由甲方负责解决，并向乙方按照本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖相对方支付房产总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。5.甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）。双方还在合同中约定了其他权利义务。刘建新因此向济南信言房地产经纪有限公司支付经纪代理服务中介费24000元。合同签订当日，刘建新向李修兰、赵振生支付了购房定金20000元。李修兰、赵振生向刘建新出具定金收条一份。此后，刘建新又分别于2017年11月11日、2017年11月20日、2017年12月13日分别向李修兰、赵振生支付购房首付款200000元、300000元和380000元，李修兰、赵振生针对以上付款均向刘建新出具了相应收条。至此，刘建新共向李修兰、赵振生支付购房首付款900000元。李修兰、赵振生于2018年9月将涉案房产交由刘建新居住使用至今。 赵振生在其与济南恒大绿洲置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，在银行办理了按揭贷款，济南恒大绿洲置业有限公司对此提供担保。后赵振生未按期还贷，济南恒大绿洲置业有限公司承担了保证责任，被银行扣划10580.32元。因无法与赵振生取得联系，济南恒大绿洲置业有限公司于2018年11月12日在涉案房产门前张贴《解除函》一份，其中载明，截止至2018年11月12日赵振生逾期还贷三期，累计金额10580.32元，公司因此向银行承担保证责任，被扣划10580.32元，按约定取得《商品房买卖合同》的单方解除权，收回涉案房产，并要求赵振生承担违约责任。刘建新得知济南恒大绿洲置业有限公司解除合同、回收房产的意思表示后，为了确保其与李修兰、赵振生所签《房屋买卖合同》得以继续履行，自愿于2019年7月16日代赵振生、李修兰向济南恒大绿洲置业有限公司交纳了因其承担保证责任而形成的追偿债权31023.62元（其中含违约金2679元）。2019年7月18日，刘建新依法诉至本院，要求李修兰、赵振生继续履行《房屋买卖合同》并赔偿损失，并申请了财产保全，因此支付诉讼责任险保费4000元。后刘建新在诉讼保全过程中得知涉案房产因其他纠纷被司法机关查封，认为合同目的已经无法实现，故将诉讼请求变更为要求与李修兰、赵振生解除合同，其他诉求也做出了相应变更。 另查明，刘建新于2019年7月17日与济南长清黎明法律服务所签订《委托代理合同》一份，约定由该所指派法律工作者作为刘建新在本案中的委托诉讼代理人。刘建新因此支付代理费13600元。 诉讼过程中，刘建新提交了《商品房买卖合同》、房屋权属状况信息、《房屋买卖合同》、经纪代理服务中介费发票及付款小票、定金收条、购房首付款收条及付款凭证、《解除函》、代付声明（自愿代付31023.62元）、收据复印件（31023.62元）及付款凭证、《委托代理合同》及代理费发票等证据，用以证实其相应主张。本院经审查认为上述证据形式要件完备，内容表述清楚，相互印证可以形成较为完整的证据链条，结合当事人陈述，可以证实以上确认的事实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。刘建新与李修兰、赵振生签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 根据相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方当事人可以解除合同。本案中，刘建新在与李修兰、赵振生签订《房屋买卖合同》后，按约定于2017年12月15日前分数次向李修兰、赵振生支付了购房首付款共计900000元，已经履行了自身的阶段性合同义务。李修兰、赵振生作为出卖方，虽已将涉案房产交由刘建新居住使用，但未能按期清偿按揭贷款，导致济南恒大绿洲置业有限公司欲解除合同、回收房产，且涉案房产已经司法机关查封，无法再行办理过户登记手续。此外，刘建新与李修兰、赵振生在合同中也明确约定如发生与出卖方有关的权属纠纷或者债务纠纷，买受方有权解除合同。刘建新依据上述事实，要求解除其与李修兰、赵振生签订的《房屋买卖合同》，具有事实依据和法律依据，应予支持。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，刘建新已经向李修兰、赵振生支付的购房首付款900000元，应由李修兰、赵振生予以返还。双方在合同中明确约定了两种违约责任承担方式，并赋予守约方选择权。刘建新选择按“合同总价款30%的违约金”，要求李修兰、赵振生承担违约责任，该违约责任承担方式为合同所明确约定，不超出李修兰、赵振生合理的预期违约损失，况且其长期占用刘建新大额资金，客观上的确给刘建新造成了一定的经济损失。因此，对于刘建新要求李修兰、赵振生支付违约金360000元的诉讼请求，本院应予支持。 刘建新主张的其他经济损失共有三部分组成： 其一，经纪代理服务中介费24000元 双方在合同中约定了一方违约后，中介费由违约方承担。中介费24000元与合同约定的“总房款的百分之贰”相符；刘建新提交的发票等证据可以证实该款项为其为促成合同达成而实际支出。因此，该款项应由李修兰、赵振生承担。 其二，律师代理费13600元以及诉讼责任保险保费4000元 双方在合同中对“律师费”和“诉讼费用”的承担问题，独立于违约金单独作出约定，应由违约方承担。刘建新提交的相关证据也可以证实其实际支出了代理费和诉讼责任保险保费，花费数额客观真实，应由李修兰、赵振生承担。 其三，代偿银行贷款本息及违约金31023.62元 该花费的形成系由李修兰、赵振生未按期清偿银行按揭贷款，导致济南恒大绿洲置业有限公司承担保证责任而起，原应由李修兰、赵振生承担。刘建新出于继续履行合同的目的，代李修兰、赵振生向济南恒大绿洲置业有限公司清偿了该债务，此系因李修兰、赵振生违约造成的损失，现要求李修兰、赵振生承担，应予支持。 综上所述，对于刘建新要求解除合同、返还购房首付款、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，李修兰、赵振生经本院合法传唤未到庭应诉，致本案无法调解。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告刘建新与被告李修兰、赵振生以及居间人济南信言房地产经纪有限公司于2017年11月10日签订的《房屋买卖合同》（编号0000404）； 二、限被告李修兰、赵振生于本判决生效后十日内向原告刘建新返还购房首付款900000元，并支付违约金360000元、经纪代理服务中介费24000元、律师代理费13600元以及诉讼责任保险保费4000元； 三、限被告李修兰、赵振生于本判决生效后十日内向原告刘建新清偿代偿贷款本息及违约金31023.62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17400元，诉讼保全费5000元，由被告李修兰、赵振生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  齐笑寒 人民陪审员  庄庆安 人民陪审员  赵佐兰 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  车 菲