河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0826民初3516号 原告(反诉被告）：北京美泰正华房地产开发有限公司，住所地：北京市密云区北楼大街3号山水大厦3层313室。统一社会信用代码：91110228MA01CN6Y24。 法定代表人：武桂萍，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张子华，河北坤平律师事务所律师。 被告（反诉原告)：承德市福上福房地产经纪有限公司，住所地：河北省承德市双桥区汇强矿业大厦1幢1单元602室。统一社会信用代码：9113082MA08D6P194。 法定代表人：张淑华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：纪建明，系公司职员。 委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所律师。 原告北京美泰正华房地产开发有限公司（以下简称美泰正华公司）与被告承德市福上福房地产经纪有限公司（以下简称福上福公司）代理合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，承德市福上福房地产经纪有限公司在答辩期内提出反诉，本院依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭一并进行了审理。原告北京美泰正华房地产开发有限公司委托诉讼代理人张子华、被告承德市福上福房地产经纪有限公司委托诉讼代理人纪建明、刘晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美泰正华公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行双方签订的代销合同；2.判决被告承担违约责任并赔偿原告经济损失100万元。事实和理由：2018年10月10日原被告经过协商签订了楼房销售代理合同，合同约定：“楼房销售平均价格每平方米9500.00元，由原告北京美泰正华房地产开发有限公司（甲方）提供办公售楼处，被告承德市福上福房地产经纪有限公司（乙方）负责市场行情调研、广告宣传、活动费等，取得预售许可证后六个月内清盘；遇市场与政策存在较大差异时，相关事宜另行协商。”合同签订后，原告提供了售楼用房，被告进行了部分前期投入。2018年12月30日原告取得了房屋预售许可证后，被告不履行合同义务，拒绝销售楼房。双方签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。被告却以市场行情变化为由拒绝履行合同，贻误销售时机给原告造成巨大经济损失，按照《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定给对方造成损失的。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成或可能造成的损失。销售楼房总面积23114.84平方米，每平方米销售底价9500.00元，被告应取得的佣金为销售额的1.5%,被告履行合同的可得利益3293860.25元。因此向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 原告美泰正华公司提交以下证据： 1、2018年10月10日北京美泰正华房地产开发有限公司（甲方）与承德市福上福房地产经纪有限公司（乙方）签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》，美泰正华公司委托福上福公司代理销售美泰正华公司开发的位于河北省承德市丰宁满族自治县美泰郡亭项目的全部房源，包括住宅、商业、别墅、地下车库、地下室。双方在合同中约定：包括住宅、商业及别墅产品在内，保底销售均价每平方米9500.00元，地下车库、地下室售价双方另行协商；甲方按照实际销售额的1.5%向乙方支付代理佣金；超过保底销售均价部分双方按比例分成，甲方占70%，乙方占30%，低于保底销售均价部分乙方必须全额补足达到双方约定的保底销售均价每平方米9500.00元；如遇政府出具限价、限购文件，对保底销售均价另行协商。福上福公司履行合同所需的交通、食宿、通讯、员工薪酬和福利待遇、项目策划费用、宣传广告费用由乙方自行承担。美泰正华公司提供售楼处，售楼处装修、沙盘制作、办公设备由福上福公司承担。美泰正华公司向福上福公司提供销售所需的有关资料和批准文件，双方约定取得预售许可证后六个月内清盘（不包括车位和地下室）。合同对合作方式、代理佣金支付方式、合作期限、双方的权利义务等进行了约定。 2、商品房预售许可证，证明美泰正华公司开发的美泰郡亭小区于2018年12月29日批准预售，预售总建筑面积23114.81平方米，住宅186套，商业17套。商业用房面积1721.41平方米，住宅面积21393.40平方米。 被告（反诉原告）福上福公司辩称，2018年10月10日，双方签订了《美泰郡亭项目全案代理合同》。合同对合作方式、代理佣金计算标准及支付方式、合作期限等进行了约定。其中合同明确约定房屋保底销售均价9500.00元/平方米，如遇政府出具限购限价文件时，双方对保底均价另行协商。反诉被告到住建部门办理预售许可时，房屋备案价仅为7800-8000元/平方米，与双方约定的保底价相差甚远。后双方协商口头解除合同，由反诉被告返还反诉原告前期投入费用。反诉原告按口头约定向反诉被告移交了销售团队及前期工作成果，但反诉被告至今没有向反诉原告支付前期费用。因此，原告的诉讼请求不应得到支持，并提出反诉请求：1、解除双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失481150.80元；3、诉讼费用由反诉被告承担。 反诉原告福上福公司提交以下证据： 1、2018年10月10日北京美泰正华房地产开发有限公司（甲方）与承德市福上福房地产经纪有限公司（乙方）签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》，内容同原告提供的合同内容一致。 2、2017年5月15日施行的承德市人民政府承市政（2017）40号文件，2018年11月22日施行的承德市人民政府承市政办字{2018}264号文件，证明政府对商品住房预售价格实行指导。对申报价格明显高于周边的在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受指导的项目，暂不核发商品房预售许可证或不予办理合同网签备案，未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售，不得收取或变相收取任何价金，不得参与任何展销活动，严格执行商品房销售明码标价，一房一价规定，不得超过备案价对外销售。 3、申请本院调取美泰郡亭楼房价格备案登记，证明美泰郡亭楼房备案登记价格7600.00元-8000.00元。 4、微信聊天记录（杨某1与韩凤媛），证明2018年12月两人多次对合同保底销售价和相关内容进行协商，没有达成一致意见。2019年1月28日和3月6日，原告同意向被告支付前期费用。 5、杨某2与美泰正华公司负责人通话录音和与韩凤媛微信通话记录，证明双方已经口头解除合同，被告将销售团队和前期工作成果移交给原告，原告同意给付被告前期投入的各项费用，但一直推脱未付。 6、解除劳动合同通知书，证明2018年12月31日福上福公司通知陈某、李伟、赵丽佳、赵风华、杨明春、胡敏、于飞、孙亚明、杨媛、周文、郑岩、徐海东、刘绍东、杨志尚、李名扬解除劳动合同，销售团队移交给美泰正华公司。 7、证人杨某1出庭作证，证明其曾任福上福公司市场部经理，2015年五月离职。代表福上福公司与美泰正华公司签订代理销售合同。签订合同后，福上福公司对售楼处进行装修、筹集客户信息、组织人员进行宣传为楼房开盘做准备。美泰正华公司办理商品房预售许可证，备案登记价格低于双方约定的保底销售价格。2018年12月份找到韩凤媛进行协商，但没有结果。后杨某2与对方协商解除合同，前期工作成果、销售人员、办公用品留给美泰正华公司。美泰正华公司支付福上福公司前期投入费用。 8、证人杨某2出庭作证，证明其是福上福公司法定代表人的亲属，福上福公司委托其与美泰正华公司法定代表人亲属武增亮就双方解除合同进行谈判，双方同意解除合同，销售团队全部移交给美泰正华公司，美泰正华公司对福上福公司前期投入进行补偿。 9、证人陈某出庭作证，证明2018年以前在福上福公司销售部工作。2018年12月31日全体销售人员离职，2019年1月1日到美泰正华公司工作负责销售楼房。到美泰正华公司工作的销售人员有十人左右，没有签订劳动合同，由销售部经理李名扬支付工资。2019年2月底从美泰正华公司离职。 10、前期费用明细及票据，证明支付2018年10月-12月员工工资75528.00元、保险费5628.04元、培训费1000.00元、模型费47000.00元、售楼处装修工程费32118.00元、广告费（电视开机画面）13500.00元、传单派发费用3600.00元、设计服务费5772.00元、广告制作费139032.20元、办公用品费用（家具、空调等）34190.53元、礼品费23757.00元、差旅费23757.00元、通讯服务费2400.00元，共计427255.77元。 本院经审理查明认定的事实，2018年10月10日，北京美泰正华房地产开发有限公司（甲方）与承德市福上福房地产经纪有限公司（乙方）签订《美泰郡亭项目全案代理合同》，美泰正华公司委托福上福公司代理销售美泰正华公司开发的位于河北省承德市丰宁满族自治县美泰郡亭项目的全部房源，包括住宅、商业、别墅、地下车库、地下室。双方在合同中约定：包括住宅、商业及别墅产品在内，保底销售均价每平方米9500.00元，地下车库、地下室售价双方另行协商；甲方按照实际销售额的1.5%向乙方支付代理佣金；超过保底销售均价部分双方按比例分成，甲方占70%，乙方占30%，低于保底销售均价部分乙方必须全额补足达到双方约定的保底销售均价每平方米9500.00元；如遇政府出具限价、限购文件，双方对保底销售均价另行协商。福上福公司履行合同所需的交通、食宿、通讯、员工薪酬和福利待遇、项目策划费用、宣传广告费用由乙方自行承担。美泰正华公司提供售楼处，售楼处装修、沙盘制作、办公设备由福上福公司承担。美泰正华公司向福上福公司提供销售所需的有关资料和批准文件；双方约定取得预售许可证后六个月内清盘（不包括车位和地下室）。合同对合作方式、代理佣金支付方式、合作期限、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，福上福公司对售楼处进行装修、筹集客户信息、制作广告、组织人员进行宣传为楼房开盘做准备。福上福公司前期费用包括支付2018年10月-12月员工工资75528.00元、保险费5628.04元、培训费1000.00元、模型费47000.00元、售楼处装修工程费32118.00元、广告费（电视开机画面）13500.00元、传单派发费用3600.00元、设计服务费5772.00元、广告制作费139032.20元、办公用品费用（家具、空调等）34190.53元、礼品费23757.00元、差旅费23757.00元、通讯服务费2400.00元，共计427255.77元。 2018年12月29日，北京美泰正华房地产开发有限公司取得美泰郡亭小区商品房预售许可证。美泰郡亭楼房备案登记价格低于双方合同约定保底销售价格，经双方多次口头协商，美泰正华公司同意对福上福公司前期投入进行补偿。因美泰正华公司未对福上福公司前期投入给予补偿，福上福公司将售楼处沙盘部分楼房模型拆除。 本院认为，原被告双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，确认合同合法有效。在合同履行过程中，出现了双方约定的如遇政府出具限价、限购文件的情形，销售楼房的备案价格低于双方合同约定保底销售价格。按照承德市政府文件规定商品房销售价格不得高于备案登记价格，依据合同约定双方应对保底销售均价另行协商。据此，双方在履行合同中均没有违约，出现了合同约定的情形，致使合同不能履行，双方均不应承担违约责任。被告（反诉原告）福上福公司提供的电话通话录音、微信通话记录、杨某1的证言证明其一直要求美泰正华公司补偿前期投入费用，说明美泰正华公司同意双方不再履行合同并补偿福上福公司前期投入费用。在诉讼中，反诉原告福上福公司要求解除双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》，反诉被告美泰正华公司同意解除，本院予以确认。福上福公司对售楼处进行装修、筹集客户信息、制作广告、组织人员进行宣传，美泰正华公司受益，且售楼处进行装修、筹集客户信息、购买办公用品由美泰正华公司管理使用，美泰正华公司作为受益人应对福上福公司前期投入进行补偿。虽然美泰正华公司同意补偿，但双方没有确定具体补偿金额，应以福上福公司前期投入明细和票据为依据。福上福公司拆除沙盘楼房模型，模型费47000.00元从前期投入补偿中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原被告双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》； 二、反诉被告北京美泰正华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿反诉原告承德市福上福房地产经纪有限公司前期投入费用380255.77元； 三、驳回原告北京美泰正华房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告承德市福上福房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800.00元，反诉案件受理费4260.00元，计18060.00元，由原告北京美泰正华房地产开发有限公司、被告承德市福上福房地产经纪有限公司各承担9030.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  彭明宏 审 判 员  王久利 人民陪审员  宗天瑞 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  佟 苗 ——