安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0522民初2567号 原告：唐凤先，女，1975年1月10日出生，汉族，无业，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 被告：程菲菲，女，1984年12月24日出生，汉族，企业员工，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐传香（系唐凤先姑母、程菲菲母亲），女，1962年2月11日出生，汉族，住安徽省含山县。 被告：马鞍山大唐房地产中介服务有限公司，住所地安徽省含山县昭关南路天喜苑1#1单元1层114-1室。 法定代表人：严冰。 委托诉讼代理人：唐阿芳，女，1970年11月9日出生，汉族，住安徽省含山县。 原告唐凤先诉被告程菲菲、马鞍山大唐房地产中介服务有限公司（以下至判决主文前简称大唐公司）返还原物纠纷一案。本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员蔡善明独任审判，分别于2019年11月22日、12月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告唐凤先及其委托诉讼代理人吴一泓，被告程菲菲的委托诉讼代理人康文华、唐传香，被告大唐公司委托诉讼代理人唐阿芳到庭参加了诉讼。第二次庭审中，原告唐凤先及其委托诉讼代理人吴一泓，被告程菲菲的委托诉讼代理人康文华，被告大唐公司委托诉讼代理人唐阿芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐凤先向本院提出诉讼请求:1、判令两被告停止侵权行为,将占有的含山县金色领域小区B区商业1号楼地下一层-106、-107、-108三间房屋返还给原告;2、判令两被告赔偿原告的经济损失(按每月1575元计算，从2018年10月计算至实际返还之日)。事实与理由：2016年1月4日，原告购买了含山金色领域小区B区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺，购买价计2036000元，同时原告还购买了含山金色领域小区B区商业1号楼地下一层-106、-107、-108三间房屋，购买价计304000元。原告购买上述房屋一直租赁给别人使用。2018年9月21日，原告将金色领域小区B区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺转让给被告程菲菲,转让的价格与原告的价格一致,双方为此签订了《马鞍山市存量房买卖合同》并办理了产权变更登记手续。2019年4月，原告收取地下一层三间房屋的租金时,发现地下一层三间房屋正在装修,经过询问得知程菲菲私自将地下三间占为己有并进行了出租。承租人为此出具了程菲菲给付的《马鞍山市存量房买卖合同》,该合同中手写添加了“此门面三间储藏室一同交付”,再此添加处加盖有大唐公司的公章。原告见状前往大唐公司予以质问,大唐公司表示程菲菲要求填写上去的。为此原告多次程菲菲归还地下三间房屋,但该房屋已被程菲菲出租出去,故程菲菲至今未能予以归还。综上所述,程菲菲非法占有原告房屋其行为损害了原告的合法权益,大唐公司帮助程菲菲捏造事实,是导致涉案房屋能出租出去的重要原因。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。 目前要进地下室必须从107或者108门面房进去；存量房合同约定的价格扣除欠银行贷款的数额，具体房款如何支付是唐凤先丈夫办理的，唐凤先不清楚。还银行的钱是被告汇给唐凤先的，由唐凤先到银行还贷属实，对程菲菲提供的转账记录真实性无异议，该款项不是程菲菲代垫的款项，而是程菲菲自愿承担原告的银行贷款。唐凤先不欠程菲菲钱，对唐凤先丈夫与程菲菲之间的债务情况我不清楚，程菲菲母亲是唐凤先姑妈；案涉房屋107、108、207、208在过户给程菲菲之前登记在原告的名下。地下室是有规划的，因为达不到房屋的层高，所以不能办产权证。 程菲菲辩称：原告诉称大部分不属实，案涉的商铺及地下室整体转让给程菲菲，事实是清楚明确的。在原告委托中介交易案涉房产时，原告委托的并非单独门面转让，而是与地下室一并同时转让，原告诉称的地下室没有转让给被告，不但与客观事实不符，并且严重背离常理：地下室没有经过规划部门的审批，没有所有权，是开发商当时随门面合法交易时进行的附属设施交付，不能单独交易，当时唐凤先购买门面时，地下室也是同时交易和交付的，地下室单独交易或交付是不可能的，大唐公司作为双方无利害关系的外人，如果双方没有事先约定好这方面内容，是不会这么补记的；房款事项是原告与其丈夫一起办理的，房款是存量房合同约定的价格加上欠银行贷款的数额。原告夫妻欠程菲菲大量债务，合同价抵扣部分债务。为了办理过户还银行的钱是被告汇给唐凤先，由唐凤先到银行办理还贷手续的。按照原告的说法，门面已经转让给程菲菲了，如果地下室没有同时转让给程菲菲的话，那么原告应将程菲菲替其还贷款的款项返还给程菲菲，才符合常理；本案被告大唐公司，原告虽然将其列为当事人，但实际上也是原、被告买卖房屋的中间人及见证人，见证者所作的陈述应作为定案依据；添加“此门面三间储藏室一同交付”、“……门面下面有三间储藏室，同此房一起出售”内容的存量房买卖合同中，是从不动产登记中心复印的。三方当事人已经商量好了，到不动产中心办理手续后，由大唐公司备注见证，当时情况紧急，已经还了贷款，防止别人查封，需要尽快将房屋过户。 大唐公司辩称：大唐公司只是帮唐凤先与程菲菲买卖房屋代办过户，不关系大唐公司任何切身利益，大唐公司不会做损害他们任何一方利益的事情。原告所述与事实不符，原告之前委托大唐公司将该门面房出售，同时赠送三间地下室，过户前后大唐公司多次询问原告，唐凤先都予以确认；由于原告的门面房有近80万元的按揭贷款，并且原告外债比较多，过户的情况很紧急，程菲菲将此房的按揭贷款还清并解除抵押后，为了防止不被别人查封，必须在短时间内及时将此房过户；地下室无所有权证，在不动产登记中心无法过户，原合同中无法注明，添加备注合同是从不动产登记中心复印的；大唐公司办理中介业务根据具体情况是否签书面合同，房屋买卖所有事情都是中介公司操作就签书面合同，如果买卖双方就买卖合同条款基本谈妥，中介公司只是跑腿办理过户手续，就只有口头居间合同；原告与程菲菲是姑侄关系，大唐公司委托诉讼代理人唐阿芳与唐凤先、唐传香原来都是一个厂里的，彼此比较熟悉，其对原告也比较信任，后来在合同上添加备注让原告签字，原告却不守信用拒签了。 经审理查明：2016年1月4日，原告唐凤先与含山县华阳房地产开发有限责任公司签订马鞍山市商品房买卖合同，购买含山金色领域小区B区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺，购买价共计2036000元，其中按揭贷款1010000元，当日，双方签订地下室使用权转让协议，含山县华阳房地产开发有限责任公司将含山金色领域小区B区商业1号楼地下一层-106、-107、-108室使用权，以总价款304000元转让给唐凤先，该三间地下室没有办理所有权证。原告获得上述房屋的物权后一直租赁给别人使用，并将上述房屋在大唐公司公示出售，唐凤先与大唐公司的口头居间合同中约定，四间商铺和三间地下室同时转让。2018年9月21日，唐凤先与其表妹程菲菲经多次协商，签订二份马鞍山市存量房买卖合同，原告将金色领域小区B区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺卖给程菲菲，同时地下一层-106、-107、-108室使用权也转让给被告程菲菲,合同价款是存量房书面合同约定的价格2062000元，加上口头约定的唐凤先欠银行贷款的数额793230.33元，书面和口头合同约定的价格包含地下室的使用权价格，合计2855230.33元，原告夫妻欠程菲菲大量债务，书面合同价抵扣部分债务，偿还银行贷款的钱是被告汇给唐凤先，由唐凤先到银行办理还贷手续。鉴于已经清偿了贷款，为防止唐凤先其他债权人申请查封，合同签订当日即2018年9月21日，唐凤先协助程菲菲办理金色领域小区B区商业1号楼107、207、108、208房屋产权过户手续，由于地下一层-106、-107、-108室没有办理所有权证，无法办理过户登记，当然也不能随商铺的买卖合同或者另立合同在不动产登记机构办理过户登记。后大唐公司根据唐凤先与大唐公司口头居间合同及唐凤先与程菲菲口头地下室使用权转让合同的约定，将其中一份存量房买卖合同（合同编号：HS*****）从不动产登记中心复印，在该合同第十一条添加“此门面三间储藏室一同交付”第十三条添加“……门面下面有三间储藏室，同此房一起出售”，并加盖大唐公司的公章。2019年4月1日，程菲菲与案外人蒋宗锁签订房屋租赁合同，程菲菲将金色领域小区B区商业1号楼107、108室（含地下室）租赁给蒋宗锁。2019年8月1日，程菲菲收取蒋宗锁2019年9月1日2020年9月1日租金107075元。 上述事实有当事人的陈述及身份证明，马鞍山市商品房买卖合同，地下室使用权转让协议，马鞍山市存量房买卖合同，房屋租赁合同，收条，房产证，大唐房产售房公示照片、房源租售信息登记表、中介费收据，购房发票，转账记录，证人唐某证言等证据佐证，足以认定。 本院认为：围绕诉讼请求范围，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：唐凤先与大唐公司口头居间合同及唐凤先与程菲菲口头地下室使用权转让合同中，是否约定过含山县金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108室使用权同时随107、207、108、208上下四间商铺买卖合同转让给程菲菲。关于唐凤先与大唐公司之间只有口头居间合同、在其中一份存量房买卖合同中添加三间储藏室一同交付的内容，程菲菲、大唐公司均作出较为合理的解释，与证人唐某证言相互印证。而结合本案全部证据，唐凤先的陈述明显虚假，有悖于逻辑推理和日常生活经验法则：1，案涉商铺与地下室分开转让不符合交易习惯。即便是唐凤先本人，其与含山县华阳房地产开发有限责任公司也是同一天签订商品房买卖合同、地下室使用权转让协议，且地下室使用权转让协议中的第三条、第四条、第六条，均将该协议与商品房买卖合同相关联，甚至将该协议作为商品房买卖合同的附件，从效力上视为商品房买卖合同的从合同，从性质上将地下室视为商铺的附属设施；2，案涉商铺与地下室分开转让实际上也是不可能的，唐凤先自认地下室必须从107或者108门面房进出，此陈述是对于己不利的事实明确表示承认；3，唐凤先为隐瞒事实真相，就商铺价款作出前后矛盾明显虚假的陈述：“将金色领域小区Ｂ区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺转让给被告程菲菲,转让的价格与原告的价格一致”，“真正的房款约定的存量房价格减去尚未还贷的贷款余额”，“是程菲菲自愿承担唐凤先的银行贷款”；4，唐凤先为隐瞒事实真相，就本案标的物价款的支付方式作出明显虚假的陈述：本案标的物价款巨大，商铺的所有权、地下室的使用权均属于唐凤先，但其陈述“具体房款如何支付是我丈夫办理的，我不清楚”。这种所谓“我不清楚”显然不符合日常生活经验法则；5，唐凤先陈述“购买上述房屋一直租赁给别人使用……2019年4月，原告收取地下一层三间房屋的租金时,发现地下一层三间房屋正在装修,经过询问的被告程菲菲私自将地下三间占为己有并进行了出租。承租人为此出具了程菲菲给付的《马鞍山市存量房买卖合同》……”。蒋宗锁作为案涉房屋的承租人，仅仅凭程菲菲给付的《马鞍山市存量房买卖合同》，蒋宗锁事前不向出租人确认、事后不核实，未经出租人引见介绍，就与程菲菲签订标的巨大租赁合同、支付巨额租金，有悖于逻辑推理和日常生活经验法则；6，证人唐某证言：“买卖金色领域的门面，（唐某）参与了他们的多次协商，原告将房产转让时连同地下室一起转让，门面和地下室一起转让价款付清，在房产局的合同中没有写上地下室，后来在合同中加上了地下室转让的记载是双方讲好补上去的。原告家庭欠程菲菲钱，因为没钱还，用房款抵部分债务”。唐某系唐凤先同胞妹妹，属于民法意义上的近亲属，双方血缘关系远远地近于唐某与程菲菲血缘关系，唐某作出的不利于唐凤先证言，具有较高的证明力。本院按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，认定程菲菲、大唐公司提供证据的证明力明显大于唐凤先提供的证据，即唐凤先与大唐公司口头居间合同及唐凤先与程菲菲口头地下室使用权转让合同中，约定含山县金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108地下室使用权同时随107、207、108、208上下四间商铺买卖合同转让给程菲菲；当事人之间订立转让不动产使用权的合同，虽未办理登记，但不影响合同效力，该约定对唐凤先与程菲菲均具有约束力，唐凤先的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条之规定，判决如下： 驳回原告唐凤先的诉讼请求。 案件受理费5860元，减半收取2930元，由原告唐凤先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于马鞍山市中级人民法院。 审判员  蔡善明 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王 菲 附件：本判决所援引的相关法律原文 《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。