贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0523民初4712号 原告:重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司。 负责人：程地兰，联系。 统一社会信用代码：91520523MA6DJ3P19U。营业场所：贵州省毕节市金沙县鼓场街道黎明社区六组。 委托代理人（特别授权）：王伦进，男，系贵州山一（金 沙）律师事务所律师。 被告：陈体祥，男，彝族，1978年9月10日生，贵州 省金沙县人，户籍地贵州省金沙县， 现住贵州省金沙县，身份 证号码：522××××10011Ｘ。 原告重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司(以下 至主文前简称鑫三好物业公司)与被告陈体祥物业服务合同纠 纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告鑫三好物业公司委托代理人 王伦进、被告陈体祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫三好物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被 告立即支付物业费3253.78元(截至2019年9月30日)；2、判决被告支付违约金及律师费4000元；3、本案诉讼等费由被告承担。事实与理由：2016年12月29日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告在建安壹号提供物业服务，同时约定业主在未能按照足额向原告缴纳物业服务费情况下应当按照欠费金额的千分之三每日的标准向原告支付违约金并承担律师费、诉讼费等一切费用。被告系小区业主，房屋面积为122.79平方米，签订《前期物业服务合同》后，原告依约向小区提供物业服务，但是被告至今未支付物业服务费，特起诉请求判决支持其诉讼请求。 被告辩称：一、原告起诉状所诉“被告与原告自签订《前期物业服务合同》后原告依照约定向小区提供物业服务”与客观事实严重不符；根据第一条第一项：1、原告从提供服务至今未制定《业主手册》，也未书面告知被告和广大业主。2、原告从提供服务至今未制定费用年度工作计划，也未公示费用收支情况。根据第二条第一项3、在小区1#楼门厅位置长期堆放有毒物质，严重腐蚀污染门厅地砖，同时也给业主的生命健康造成严重的影响。4、允许部分业主私自占用小区业主共同所有的公共部位修建建筑物、构筑物。5、允许部分业主在公共区域装设防盗门。6、未引导业主将空调安装在设计预留的位置。根据第二条第二项第一款：7、落水管接头松动、通道墙砖脱落、通道吊顶破坏等非业主使用导致的质量问题，业主多次反映物管均不修理。8、1#楼电梯右边梯笼4月份到6月份损坏两个多月，1#楼电梯左边梯笼8月底到9月中旬坏了一个多月，被告找各种不修理的借口只是长时间不能使用，导致住户出行上班严重受影响；电梯到了维保时间还未维保存在严重的安全隐患。9、配电房无门、配电箱长期未关闭，存在严重的触电安全隐含。10、消防控制无门、消防设施损坏后未及时修复，给小区埋下严重的消防安全隐患。11、路灯、应急指示灯、过道灯损坏后未及时修复。根据第二条第三项第1项：12、保洁人员严重不足，一栋楼只有一个，公共过道，电梯内、道路上垃圾长期不清理，楼层内几天打扫一次。13、生活、装修垃圾堆放在小区花园内长达半个月不清理一次，未做到日产日清。根据第四条第1项：14、门禁形同虚设，外来人员随意进出，部分业主有被盗窃财物。15、小区大门消防通道、每楼栋堵塞，物业保安不及时疏通。根据第五条第一项：16、机动车和非机动车在小区内任意穿行，在公共区域乱停乱放。根据第六条：17、小区绿化区域内杂草丛生，灌木长期不修剪，冬天也不为树木除虫。18、小区内草地里，树丛中野狗乱串，容易伤及小区业主，特别是小孩。19、擅自更改小区休闲广场用途，8月份以来在1#楼下面的休闲广场长期堆放大堆的生活垃圾和建筑垃圾，严重破坏小区的生活环境，也给小区身体健康带来严重的损害。根据第四十六条：20、1#楼高空坠物将雨棚砸坏之后，原告未向相关部门报告，未查明事故的原因，也没有进行修复，未尽到排除安全隐患义务。21、2#楼发生玻璃窗脱落高空坠物事故，差点伤及小区内玩耍的业主和小孩子，事故发生后物业公司未警戒，也未报警（业主报的），也未向相关部门报告，未查明事故的原因，没有尽到排除安全隐患义务。二、业主、业委会、建设行政主管部门多次针对原告在物业服务过程中的不作为为现象提出口头或者书面整改要求，原告不但不虚心接受、积极整改，反而以各种借口拒绝履行《前期物业服务协议》约定义务。 原告鑫三好物业公司围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1、被告身份证复印件一份；证明被告主体适格。2、《商品房买卖合同》、《贵州建安壹号前期物业服务协议》复印件各一份；证明被告系1栋20楼5号的业主，同时被告也于2016年12月29日与原告签订物业服务合同。3、业主入住验房表、接房通知书；证明被告已于2016年12月29日入住该房屋。4、2019年9月18日催费通知书，证明原告2019年9月18日向被告催收2018年12月30日至2019年9月30日的物管费，并限被告三日内向原告缴纳该期间物管费。5、照片19张；证明原告进行了物业管理的相关工作。经质证，被告对第1、2、3、4、5组证据无异议。 被告陈体祥围绕反驳对方主张向本院提供如下证据：1照片102张、视频5个；证明原告物业服务不到位。2、2019年10月18日，城东法律服务所调解书一份、2019年11月2日，业主李小龙向房管局投诉截图2张、2019年11月29日，建安壹号业主委员会给原告下发告知书一份、2019年12月5日，工作函一份；证明业主、建设行政主管部门多次针对原告在物业服务过程中的不作为现象提出口头或者书面整改要求，原告不但不虚心接受，不积极整改。原告对被告所举证证据三性均有异议，达不到证明目的。 本院对证据的认定情况，原告举证被告无异议本院予以认定。被告举证原告有异议，被告所举证据与本案事实有关联，本院综合全案予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告陈体祥系建安壹号小区1单元20楼5号房屋的业主，2016年12月29日，以原告鑫三好物业公司为甲方与被告陈体祥为乙方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告鑫三好物业公司为建安壹号小区提供物业服务，同时约定物业服务费按被告陈体祥房屋建筑面积122.79平方米每月每平方米1.2元的标准收取。2019年9月18日原告鑫三好物业公司书面催收被告陈体祥缴纳2018年12月30日至2019年9月30日间共计物业管理费3253.78元，被告陈体祥认为原告未按照双方签订的《前期物业服务协议》第二条约定的物业服务内容及服务标准来履行服务义务拒绝缴纳物业服务费，原告鑫三好物业公司遂诉至法院要求支持其诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年12月29日，原告鑫三好物业公司与被告陈体祥签订《前期物业服务协议》，双方即构成物业服务合同关系，双方均应根据合同约定履行合同义务。被告陈体祥系金沙县建安壹号小区业主，原告鑫三好物业公司为该小区提供了物业服务，其应按合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告鑫三好物业公司要求被告陈体祥支付物业费的主张，有双方签订的《前期物业服务协议》、《物业费催收通知单》予以证实，同时依照《物业管理条例》第四十一条的规定，被告陈体祥已经接受了原告鑫三好物业公司提供的物业管理服务，依法应当向原告鑫三好物业公司支付物业管理费。被告陈体祥提出原告物业服务存在不作为或乱作为的现象，未按照约定物业服务的内容及服务标准履行其义务，应当减免部分费用的理由，本院予以采纳,原告鑫三好物业公司在履行服务义务过程中存在瑕庛，因此应当减除被告陈体祥应缴纳费用的20%，被告陈体祥应缴纳从2017年12月30日至2019年9月30日间的物业管理费为3253.78元，减除20%的费用650.78元即为2603.00元，所以，应由被告陈体祥支付原告鑫三好物业公司的物业服务费2603.00元。另外，原告鑫三好物业公司提出要求被告陈体祥支付违约金及律师费4000元的主张，由于原告鑫三好物业公司服务行为的瑕疵导致被告陈体祥拒绝缴纳物业服务费，对原告鑫三好物业公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下: 一、由被告陈体祥在本判决生效后十日内支付原告重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司物业服务费人民币2603.00元； 二、驳回原告重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币30元，由被告陈体祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。 审判员 何 旭 二〇一九年十二月十九日 书记员 向永芳