广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初9226号原告：金宇，男，汉族，1983年4月6日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：易爽，广东仁皓律师事务所律师。被告：侯建忠，男，汉族，1967年10月27日出生，身份证住址：湖南省攸县，委托诉讼代理人：敖亮，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘清欢，广东深宝律师事务所实习律师。第三人：深圳市家园房地产经纪有限公司槟城西岸分公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道西乡大道槟城西岸华庭2栋206，统一社会信用代码：91440300584060102T。负责人：李海建。委托诉讼代理人：吴虎，系公司员工。原告金宇与被告候建忠、第三人深圳市家园房地产经纪有限公司槟城西岸分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易爽，被告的委托诉讼代理人敖亮、丘清欢、第三人深圳市家园房地产经纪有限公司槟城西岸分公司的委托诉讼代理人吴虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付宝安区西乡街道富通蟠龙居C栋C2座1302的房地产；2、请求判令被告交付通蟠龙居C栋C2座1302的房地产的钥匙门卡；3、请求判令被告配合原告对通蟠龙居C栋C2座1302的房及附属设置设备、装饰装修、相关物品清单进行验收并记录水、电、气表的读数，并与原告办理交接手续；4、请求判令被告签署交楼确认书；5、请求判令被告支付逾期迁出户口违约金39420元（以总房款为基数每日按万分之一暂计至2019年3月31日，最终金额以户口实际迁出为准。）；6、请求判令被告支付延迟交房违约金259296元（以总房款为基数每日按万分之四暂计至2019年3月31日，最终金额以实际交付房产为准。）；7、请求判令被告支付原告租房费用暂计27500元（按每月5500元从2018年11月1日暂计至2019年3月31日，最终金额以实际交付房产为准。）；8、请求判令被告支付律师费50000元；9、请求被告承担本案诉讼费、担保费、保全费。事实与理由：2017年12月1日，原告金宇与被告侯建忠先生在深圳市家园房地产经纪有限公司槟城西岸分公司的居间撮合之下签订了《二手房买卖合同》，该合同约定：被告将名下位于深圳市××××街道富通蟠龙居C栋C2座1302的房地产，以人民币438万元的价格转让给原告，该房地产上没有租约。双方还约定：被告应当在收到全部房款三日内将上述房地产交付给原告，同时应当履行下列义务：1、双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产的钥匙、门卡等。否则应当按该房地产转让总价为基数按每日万分之四向原告支付违约金。若被告一直怠于履行合同义务致使合同目的不能实现，则原告有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付总房款的20%作为违约金。截止到2018年10月31日，被告已收到原告支付的全部房款合计438万元。但至今，经原告多次要求被告交付房地产，但被告均拒绝交付，无奈之下原告只能具状起诉，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、被告未收到全部房款，涉案房产的交付条件未成就。1、《二手房买卖合同》第四条约定了房产转让价款为438万元，第九条约定了包括赎楼费在内的所有税费等均由原告承担，由此可知该438万元为被告实收金额；2、虽然被告的银行账户中收到了原告账户中转来的438万元，但其中有210240元是用于支付赎楼费的，且该款项也已于原告账户转款当日就被垫资方陈础建扣划走，故被告实际仅收到房款4169760元，原告仍应向被告支付剩余房款210240元：3、根据《二手房买卖合同》第十条，被告应在收到全部房款（交房保证金除外）三个工作日内将涉案房产交付给原告，但被告至今仍未收齐房款，因此涉案房产的交付条件未成就，被告不构成违约。二、涉案房屋交付条件未成就的过错在于原告。《二手房买卖合同》签订后，被告根据合同约定于2017年12月7日（因原告延期支付定金导致办理公证委托书相应延期）办理了赎楼和过户的委托书给第三人联系的深圳市中诚致信融资担保有限公司，履行了相关合同义务，由于该房过户到原告名下未满两年（差半年左右时间），为了节省税费原告要求待满两年后再过户。因从签合同到办过户要等半年，为防止担保公司变卦赎不了楼或增加赎楼费，被告提出签订合同后没有发生征信不良现象、正常供楼的情况下，被告不承担责任，原告当时也同意了并记载在合同第二十三条当中，第三人在书写合同时表述为“卖方征信良好，供楼正常情况下，卖方不承担赎楼责任”。2018年7月份在涉案房需要赎楼时，由银行政策原因放款困难，原担保公司不愿意为涉案房产赎楼，故第三人又联系了深圳市鸿安盛世投资担保有限公司来赎楼，而该公司要其工作人员陈础建个人垫资为涉案房产赎楼，第三人告知双方赎楼费标准按每天0.12%计算，被告按第三人的要求办理相关手续，并将身份证、银行卡等都交给了赎楼垫资方陈础建，履行了相关合同义务。按照正常情况，从完成赎楼到银行贷款发放最多一个月，但是本案中原告申请的银行贷款非因被告原因迟速没有发放，由此导致赎楼费比预计的11万元多了210240元，由于赎楼的借款合同是被告去签的，因此在贷款到账后陈础建就通知被告从账户直接扣了多出来的赎楼费，至于买卖双方谁承担赎楼费问题与他无关。为此被告要求其出具了收款收据给被告以证明被告垫付了该笔费用。被告垫付赎楼费后一直催告原告支付剩余的房款，但原告不予支付。2018年12月2日，被告向原告邮寄书面文件，文件中不仅告知原告赎楼费的产生原因（即因原告办理按揭贷款的放款时间比预期多两个月，导致多出两个月的赎楼费用），还告知原告该费用的具体金额为20多万元。但原告置之不理，直至今日仍未支付，导致被告一直未能足额收取房款。基于上述事实可见，银行贷款是原告申请的，贷款发放时间过长的责任应由原告来承担，被告对此没有过错不应承担责任，在贷款被用于支付赎楼费后，原告拒绝补足房款导致交房条件不成就，责任不再于被告。三、被告有权拒绝原告交付房产的要求。1、被告有权行使先履行抗辩权。首先，根据双方签订的二手房买卖合同第十条约定可知，只有在原告先履行支付全部房款的义务后，被告才应交付房产；其次，合同第四条约定房地产转让总价款为438万元，而第十条对房产交付条件的表述为：“收到全部房款（交房保证金除外）三个工作日内”，可知房地产转让总价款与全部房款是不等同的概念，同时第十条所述的全部房款只排除合同第六条约定的交房保证金而未排除合同第九条约定的赎楼费等费用，故全部房款应包括房地产转让总价款和合同第九条约定的赎楼费等费用。因此，鉴于原告至今未向被告支付剩余的赎楼费210240元，被告有权拒绝原告交付房产的要求。2、即使不考虑合同履行的先后顺序，被告也有权行使同时履行抗辩权。本案中原告负有支付赎楼费的义务，被告负有交付房产的义务，即便无法认定双方义务的先后履．行顺序，也应根据合同法第66条的规定同时履行。因原告未完全履行支付赎楼费的义务，故被告有权拒绝原告交付房产的要求。3、此外，基于公平原则考虑，如在原告未支付赎楼费的情况下要求被告交付房产，就会出现被告作为房屋卖方的义务已经履行完毕，而原告作为房屋买方的义务尚未履行完毕的情况，这是不公平的，也不符合双方订立二手房买卖合同的初衷。四、被告无需承担违约责任，无需支付原告任何费用。由于原告未履行合同义务足额支付房款，且明确表不再支付，故原告行使抗辩权，不向原告交付涉房产不构成违约，原告主张各项诉讼请求均不成立。综上，特请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳市家园房地产经纪有限公司槟城西岸分公司答辩称，2017年12月1日，经我公司居间介绍，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》，由被告出售涉案房产给原告。因签订合同时被告购买涉案房产不足两年，为节省税费，双方约定等满两年后再办理过户手续。2018年7月份，我公司联系了深圳市鸿安盛世投资担保有限公司（以下简称鸿安公司）为涉案房产赎楼并办理了公证委托书，但后来鸿安公司因其内部原因变卦。为了不影响长期以来形成的良好合作关系，鸿安盛世公司推荐由陈础建个人垫资为涉案房产办理赎楼手续，赎楼费仍按每日千分之1.2计算。按照正常情况，从打款到赎出房产证要3天左右时间，办理过户到出证要5个工作日，出证抵押后买方按揭贷款发放要7到15天左右，故从出资赎楼到偿还赎楼资金总共会在30天之内，而且监管资金94万元可以在办理了房产证后就转出来偿还赎楼资金，因此赎楼费总额会在11万元以内。但是，本案中原告的按揭贷款银行是在2018年10月31日才发放，从而导致有240万元赎楼资金的使用时间比正常情况足足多了两个多月，相应的赎楼费也多了20多万元。原告的按揭贷款发放到被告账户后，陈础建从中扣了2610240元用于偿还其本人的剩余赎楼资金240万元和增加的赎楼费210240元。对于多出来的赎楼费由谁承担问题，原、被告双方发生了争议，被告认为根据合同他是实收438万元，原告的按揭贷款下不来导致多出来的赎楼费应由其本人承担责任，而原告则认为其只承担11万元赎楼费，双方对此争执不下，被告就以实收房款不足为由拒绝交付房产给原告。为此，我公司作为居问方发函给双方组织双方进行当面协商，但最终因差距太大没有协调成功。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年12月1日，原告作为买方，与作为卖方的被告签订《二手房买卖合同》（编号002076），约定：1、被告将其名下的位于深圳市宝安区××小区××房转让给原告，建筑面积为100.95平方，转让总价款为人民币438万元；2、交易定金为38万元，合同签订时付5万，合同签订后6日内，付定金33万，定金采用第三方监管；3、该房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方在合同签署后3日内出具公证书给中介及担保公司指定人员办理赎楼；4、该房地产没有租约；5、该房地产附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起60日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之一向买方支付违约金；6、付款方式为买方向银行按揭支付剩余房款。买方须于2018年6月10日前，向银行提交抵押贷款资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额一银行承诺发放贷款金额为准；7、买方承诺在收到全部房款后三个工作日内，将该房地产交付给买方，并履行下列手续：（1）买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；（2）交付该房地产的钥匙、门卡；（3）签署交楼确认书等；8、下列所有费用由买方承担:营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税、土地增值税、房地产交易服务费、土地使用费、赎楼费（担保费+赎楼短期贷款利息）、提前还款罚息、授权委托公证费、印花税、契税、产权登记费、房地产交易服务费、房地产证贴花、抵押登记费、借款（抵押）合同公证费、权籍调查费、评估费、按揭服务费1300元、房地产买卖合同公证费、律师费、保险费、增值税等；9、合同备注款手书如下：（1）本合同签订时，买方向卖方支付定金5万元整，做完公证3日内，卖方向卖方支付13.5万元（含已付5万）；等卖方去银行还掉逾期月供之后，买方再向卖方支付剩余定金。（2）卖方保证每个月按时按金额向银行支付每月月供，若因卖方导致赎楼费高于11万元（赎楼时间为45天），或导致房产被查封或无法赎楼，后果由卖方承担，此责任与买方和其他居间方无关。（3）卖方若虽有担保公司作担保，但仍不能获得赎楼款，卖方应在10日内自筹资金赎楼，因卖方原因增加的费用由卖方承担。2017年12月1日，原告、被告、第三人签订《资金托管协议》，约定对原、被告双方签订的《二手房买卖合同》的中的相关款项交由第三人进行监管。2017年12月1日，原告向被告支付1万元。2017年12月5日，原告向被告支付12.5万元。2017年12月7日，原告向被告支付24.5万元。2018年5月25日，原告作为借款人，案外人交通银行股份有限公司深圳华融支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向案外人交通银行股份有限公司深圳华融支行借款306万，并用涉案房产作为抵押。2018年7月12日，被告出具《公证委托书》，授权案外人李如谦、何海浪、田欣蓉、陈华兵、陈础建作为代理人办理涉案房产的赎楼及过户手续。期间，被告候建忠作为借款人，案外人陈础建作为出借人，双方签订《借款合同》，约定案外人陈础建向被告候建忠借款330万元。2018年7月17日，案外人陈础建向被告账户转账334万元2018年7月26日，原告委托案外人彭汉生向被告账户转账支付94万元。2018年7月26日，涉案房产过户登记至原告金宇名下。2018年10月31日，交通银行股份有限公司深圳华融支行发放涉案房产的按揭贷款306万元。2018年10月31日，被告分五次向案外人万金玉账户转账合计210240元。庭审中，原告主张其已经按照合同约定支付了全部购房款438万元，但被告未依约交付房产，要求被告交付房产并支付违约金。被告抗辩称被告账户确实收到购房款438万元，但其中210240元于收款当天即转账至案外人万金玉账户支付赎楼费，根据涉案合同的约定，赎楼费应由原告支付，原告至今未向被告返还被告垫付的赎楼费210240元，故被告有权拒绝原告交付房产的要求。本院认为，原、被告签署的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告是否已经支付所有房款，多出的赎楼费210240元应该由谁承担的问题。原告主张其已经按照合同约定支付了全部购房款438万元，但被告未依约交付房产，要求被告交付房产并支付违约金。被告抗辩称被告账户确实收到过购房款438万元，但由于涉案房产的购房按揭贷款直至2018年10月31日才发放，导致赎楼费用除了合同约定的11万元之外又增加了210240元，被告垫付了赎楼款210240元，但原告至今未将该款返还被告，故被告在原告未足额支付购房款的前提下无须向原告交付涉案房产。涉案合同于2017年12月1日签订，原告于2018年5月25日与案外人交通银行股份有限公司深圳华融支行签订《个人房产抵押贷款合同》，该银行于2018年10月31日发放涉案房产的按揭贷款306万元。结合庭审查明的事实，涉案房产的赎楼费增加210240元是由于按揭贷款发放时间是在《个人房产抵押贷款合同》签订的五个月后，导致部分赎楼资金的使用时间比正常情况多出两个月，故赎楼费也相应增加。本院认为，根据二手房交易市场惯例，及时足额支付购房款系买方应承担的主要合同义务，故办理涉案房产的按揭贷款手续并按时足额支付购房款系原告应承担的义务。关于赎楼费用的承担问题，原、被告签订的《二手房买卖合同》约定“下列所有费用由买方承担:……赎楼费（担保费+赎楼短期贷款利息）……”，依据该约定，赎楼费的承担主体应为原告，故增加的赎楼费210240元依据合同约定应由原告承担。结合本院查明的事实，被告先行垫付了因按揭贷款发放延迟导致多出的赎楼费210240元，原告未提供任何证据证明按揭贷款发放延迟系因被告原因造成，亦未提供任何证据证明赎楼费用的增加系由被告造成。原告作为买方，未按照合同约定及时足额支付购房款，原告的行为构成违约，原告作为违约方要求被告交付涉案房产并支付延迟交房违约金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告金宇的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3472元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年十二月二十八日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。