内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内2527民初1162号原告：姚某1，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：朱某，太仆寺旗千斤沟镇法律服务所法律服务工作者。被告：太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司。法定代表人：郝某。委托诉讼代理人：高某。委托诉讼代理人：彭某。原告姚某1与被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司（以下简称“太旗大益房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚某1及其委托诉讼代理人朱某，被告太旗大益房地产公司委托诉讼代理人高某、彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《平改楼房屋置换协议书》并安置回迁房（住宅楼三层85㎡，车库18㎡）；2.如不能安置回迁房应按照被告公布的《回迁安置方案》，货币补偿326200元（住宅楼2800元/㎡×85㎡=238000元，车库4900元/㎡×18㎡=88200元）；3.承担违约责任支付违约金50000元；4.支付临时安置费28500元（自2016年1月至2017年1月止每月1000元，2017年2月以后每月500元计算至2019年5月10日止）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月5日，原告的母亲刘朝生（已故）与被告签订了《平改楼房屋置换协议书》，协议约定置换住宅楼三层一套85㎡，车库不少于18㎡，确定了置换楼层和车库的单价，原告的母亲和原告如约将位于宝昌镇国防街的一处平房及两套产权证和土地使用权证交给被告，被告同意协议签订后18个月交付置换的房屋和车库。但是多年来，被告始终不予履行协议，将近九年的时间里，原告曾多次找被告催要住房和临时安置费，但被告却以各种理由推拖，2015年在旗政府的协调下被告支付了部分临时安置费，2016年至今再未支付。被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益，给原告的家庭生活造成了严重影响，多年来因租房居住带来了较大的经济压力，甚至原告的母亲至死也未能回迁到属于自己的家。原告的母亲刘朝生是协议签订人，母亲去世后，其长子姚某2、三子姚明斌同意放弃该房屋的继承权，由原告一个人继承，再无其他第一顺序继承人，原告具有合法的诉讼主体资格。依据《民事诉讼法》规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告太旗大益房地产公司辩称，首先，对原告是否符合适格主体提出异议，根据平改楼房屋置换协议书中乙方为刘朝生，据原告所述已故，本案应当由刘朝生全部法定继承人诉讼。其次，被告具备交付条件，只是原告未及时回迁，由此产生的损失被告不予承担。最后，原告主张的违约金数额过高，根据合同法第一百一十四条以及合同法解释二第二十九条违约金数额不应当高于实际损失的30%，原告主张安置费28500元数额过高，应当根据双方合同约定进行确定。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料：1.平改楼房屋置换协议复印件一份（与原件核对无异），合同编号6，证明双方约定房屋置换3层85㎡一套，车库不小于18㎡，交付时间为18个月；2.放弃继承权声明原件一份，证明本案原告哥哥和兄弟声明放弃房屋的继承；3.回迁方案复印件一份，证明原告所主张的85㎡的单价是2800元/㎡；4.收条复印件一份，证明被告在拆迁原告平房时收走了两套产权手续，应当给两套产权相应的安置费；5.姚某2、姚明斌的身份证复印件各一份，证明姚某2和姚明斌系刘朝生的合法继承人；6.证人姚某2证言，证明其父亲于1998年去世，母亲刘朝生去世后争议的房屋由原告及姚某2、姚明斌兄弟三人合法继承，现姚某2、姚明斌二人放弃，仅由姚某1继承，放弃声明是本人亲笔书写捺印的。被告太旗大益房地产公司的质证意见为，对1号证据的真实性、合法性认可，但实际情况为被告方早已具备交付条件，由于原告对安置补偿金有异议，拒绝进行回迁，因此被告不承担逾期回迁所产生的法律后果；对于2号、6号证据的真实性、合法性、关联性不认可，如果证明原告系唯一法定继承人，应当提供刘朝生生前所有法定继承人的证明，同时应当由全部继承人放弃继承的书面及音频资料，该证据无法证明原告系唯一的法定继承人，对3号证据原告并不适用货币补偿方式，其具备回迁条件，由于其个人原因未回迁；对4号证据真实性、合法性、关联性不认可，原告母亲与被告在一份合同中约定房屋的回迁位置、面积等条款，为此被告方只能支付一份安置补偿费。本院的认证意见为，对原告提交的1号、2号、5号、6号证据予以采信，对3号证据的关联性不予采信，对4号证据所要证明的目的本院不予采信。被告太旗大益房地产公司提交了平改楼房屋置换协议复印件一份，合同编号6，证明合同中没有手写部分的内容。原告的质证意见为，对证据的真实性认可，但是我方合同中手写的内容是被告公司的工作人员给书写的。本院的认证意见为，对被告提交的证据予以采信。本院依职权调取了太仆寺旗宝昌镇万和家园小区房产计税基准价打印单一份，证明该小区住宅房屋计税基准价为2100元/㎡、车库计税基准价为4000元/㎡。原告姚某1的质证意见为：对该证据认可。被告太旗大益房地产公司的质证意见为：对该价格不认可，不能按这么高的价格计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月5日，刘朝生（原告姚某1母亲）作为乙方与被告太旗大益房地产公司作为甲方签订了《平改楼房屋置换协议书》，合同编号为6，协议约定乙方以座落于国防街的自有房屋以产权调换的方式置换被告太旗大益房地产公司开发的万和家园小区住宅楼85㎡、车库一间（不少于18㎡）。协议书第九条回迁楼交付时间约定“交楼期限为18个月，即从双方签订协议起计算。如遇下列特殊情况交房时间顺延。一、人力不可抗拒的自然灾害（包括：地震、洪水、飓风等）；二、政府市政配套设施（供水、供电、供热）及安装延误所致”。第十三条违约责任第二项约定“因甲方原因未按约定期限交付置换楼，甲方须每日承担置换新楼价款总额千分之一的违约金，违约金交付后协议继续履行”，第三项约定“乙方从协议签订之日起10日内须搬迁腾空房屋，未按约定期限内搬迁的，逾期每日向甲方支付置换新楼价款总额千分之一的违约金，违约金交付后协议继续履行”。协议签订后，刘朝生按约定履行了自己的义务。被告太旗大益房地产公司至今未按约定交付房屋及车库。另查明，刘朝生于2017年1月24日去世，第一顺序继承人为姚某2、姚明斌、姚某1,姚某2、姚明斌放弃案涉房屋的继承权。又查明，太仆寺旗万和家园小区住宅房屋的房产计税基准价为2100元/㎡，车库计税基准价为4000元/㎡。本院认为，刘朝生与被告太旗大益房地产公司签订的《平改楼房屋置换协议书》真实有效，受法律保护。刘朝生已按照协议的约定履行了自己的义务，被告太旗大益房地产公司应按约定交付置换的房屋及车库。刘朝生在房屋置换前去世，则置换协议确定的乙方权利作为遗产由第一顺序继承人继承，因第一顺序继承人中姚某2、姚明斌明确表示放弃对此遗产的继承，故原告姚某1依法取得全部继承权，是本案诉讼的适格主体。现被告未按约定期限交付置换的房屋和车库，其开发的万和小区没有符合约定条件的房屋和车库可供交付，且原、被告之间未能就选定现有条件房屋回迁置换达成一致调解意见，合同目的不能实现，被告太旗大益房地产公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。因原告要求判令被告依协议约定履行房屋回迁的诉求无法继续履行，故本院对原告要求判令被告给予货币补偿的诉讼请求予以支持。关于货币补偿的数额，原告主张以2800元/㎡、4900元/㎡分别计算住宅房屋和车库的价值无合同和法律依据，双方当事人议价不成，且均未申请对房屋价值进行鉴定，故参照太仆寺旗宝昌镇万和家园小区住宅房屋的计税基准价2100元/㎡及车库的计税基准价4000元/㎡，本院支持250500元（2100元/㎡×85㎡+4000元/㎡×18㎡）。关于原告主张被告承担迟延交付房屋违约金的诉讼请求，按照协议约定，交楼期限为18个月，从2010年7月5日双方签订协议起计算，被告未按约定期限回迁置换，应当按照约定向原告支付违约金，但以协议书第十三条第二项约定计算违约金过分高于造成的损失，原告主张50000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告太旗大益房地产公司超过协议中约定的交房日期近六年之久仍不能履行合同义务，系根本违约，存在较重的过错，且该主张未超出《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的衡量标准，亦在原、被告签订协议时可预期的利益范围内，故本院予以支持。关于原告要求判令被告支付自2016年1月至2019年5月的临时安置费的诉讼请求，被告以产权调换的方式实施回迁安置，应当支付乙方生前自行过渡期内的临时安置费，结合本地区同地段临时安置费支付惯例，本院支持6500元（500元/月×13月）。关于原告要求被告按照两套产权手续支付安置费的意见，因双方未在协议中明确约定，本院不予支持。关于被告抗辩其具备交付条件，原告未及时回迁造成的损失应当自负的意见，被告未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，判决如下：一、被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告姚某1货币补偿款250500元；二、被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚某1违约金50000元；三、被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚某1临时安置费6500元；四、驳回原告姚某1的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3024元（原告已预交），由原告姚某1负担731元，由被告太仆寺旗大益房地产开发有限责任公司负担2293元（于本判决生效后十五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  徐景明二〇一九年十二月十六日书记员  邬溦敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。