贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0621民初1754号原告：陈祥云，女，1955年2月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：葛光权，贵州贵川律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓建芳，贵州贵川律师事务所律师。被告：江口民众房地产开发有限责任公司，地址：贵州省江口县双江街道民俗街。法定代表人：雷世明，执行董事。诉讼代表人（破产管理人）：贵州锦江河律师事务所。负责人：刘清，该事务所主任。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽丰，贵州锦江河律师事务所律师。原告陈祥云与江口民众房地产开发有限责任公司（以下简称“民众房地产公司”）普通破产债权确认纠纷一案，经铜仁市中级人民院二审发回重审后，本院于2019年11月6日立案，依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原陈祥云及委托代理人葛光权、邓建芳；被告委托诉讼代理人林翔、张羽丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈祥云向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告2008年11月5日签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求确认原告对被告享有债权(自2010年6月1日起至2019年12月2日止按日万分之一计算违约金）161,103.096元；3.请求判令被告对原告享有债权购房款本金464,944元及（以房款本金为基数从付款之日起至2019年12月2日止，案同期贷款利率5%计算）资金占用费306,863.04元；4.请求判令诉争房屋被拆迁款为专属债权备用金，对以上2-3项请求之债权在诉争房屋被拆除的面积金额范围内全额优先受偿；其余在破产程序中依法受偿；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：2008年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的位于江口县门面房号1／01-6轴、1／Ｄ-1Ｇ，两个门面建筑面积179平方米，每平方米单价7800元，购房总价款人民币1396200元，原告向被告支付购房款人民币464944元。2008年11月6日，原告向江口县房产事业局（现更名为江口县房产所）交纳登记费人民币550元，合同第八条约定被告应在2010年5月30日前交付买卖标的物，逾期则按第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，原、被告法定代表人在合同上签字并盖上江口民众房开印章，原告按合同履行义务后，被告迟迟不向原告交付房屋，至今已逾期9年零6个月。原告认为，该合同中对房屋面积、价款、交房时间、违约责任等达成一致意见，体现了双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告已履行部分合同约定的付款义务，并在江口县房管机关办理了商品房预售备案登记，按照合同约定已全部履行了自己的义务，从而享有在2010年5月30日前接受交付房屋的权利，但被告并未按合同约定向原告交付房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《商品房销售管理办法》第三十条第一款之规定，虽然被告于2018年11月21日被人民法院按破产案件受理，但原告认为，原、被告双方所签订的购房合同应为有效，应交付的房屋属于原告的专有财产，违约金是应交付房屋而未交付的违约惩罚的合同约定，未交付房屋的资金占用费（5%月息）是对原告的基本补偿一部分，并不能弥补原告在房屋交付后正常的经营损失，客观上该房屋是基于原告家庭生计购买的，宗旨和目的是保障和改善原告家庭生活，属生活消费范畴，请求将拆迁补偿款优先支付原告并不构成对其他破产债权人合法权益的损害，请求法院支持原告的诉讼请求。被告民众房地产公司辩称：本案的实质法律关系是民间借款，根据双方签订的抵押借款协议，被告履行了办理抵押手续的义务，原告并未举证证明履行支付借款的义务，故应驳回原告的诉讼请求。本案是普通破产债权确认纠纷案，原告诉请的是返还购房的诉讼请求是错误，应予驳回，原告诉请违约金的计算，是应当计算在受理破产时止，针对原告的第四项请求，在原告诉状中原告购买门面两个，可以看出原告是作为一种投资性而不是作为消费性支持，不应享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，对双方提交的证据本院认定如下：原告提交的1号证原告身份证、2号证被告企业信用信息公示及天眼查询资料、3号证商品房屋预售许可证、4号证商品房买卖合同、7号证江口县房产所证明、8号证登记费收据，来源合法、内容客观真实且与本案具有关联，本院予以采信；6号证购房付款收据，该收据有收款人杨禄荫的签名并加盖了被告的财务专用章，被告民众房地产公司法定代表人雷世明予以认可，对该项证据本院予以确认，被告破产管理人对真实性提出异议，但未举出相应证据加以证明，因此对被告破产管理人的质证意见不予采纳；5号证房屋方位及性质图与9号证照片2张，能够证实诉争房屋坐落位置及现状，本院予以确认。被告民众房地产公司破产管理人提交的1号证（2018）黔0621破申1号裁定书及（2018）黔0621破1号决定书，系法院的生效裁判文书，能证实被告民众房地产公司依法进入破产程序，本院予以确认；2号证关于征收江口县民众公司的“盐柳路”项目楼盘的函，能证实被告开发楼盘因江口县城镇建设被征收的事实，本院予以确认；3号证银行流水，能证实被告在贵州省农村信用社对公账户2006年1月1日至2012年12月31日期间资金进出情况及在中国建设银行对公账户2006年3月17日至2010年7月29日期间资金进出情况，对证据的真实性予以确认，但商品房买卖过程中对房款交付形式法律并未明确规定，取决于合同双方约定，因此达不到被告方的证明目的；4号证接待记录，雷世民陈述印章被他人控制时段并不在本案合同履约阶段，该证与本案缺乏关联性，本院不予确认；5号证民间借贷清单，系被告单方制作，本院不予确认；6号证据刑事判决书，未涉及与本案事实有关的认定，与本案无关联性，本院不予确认。7号证据抵押借款合同，无其他证据证明原、被告之间存在交付借款及办理抵押的情形，与本案缺乏关联性，本院不予确认。经审理查明本院认定事实如下：2008年4月7日，被告取得贵州省江口县盐柳路南段改造开发2号楼预售许可资格。2008年11月5日就购买房屋为2个商业门面，原、被告签订了《商品房买卖合同》，面积179平方米，总价款为人民币1396200元，原告向被告支付了门面购买价款人民币464944元，被告向原告出具购房款收据（发票编号：0044574，0044569）。2008年11月6日，江口县房产事业局向原告出具交纳登记费收费通用票据。2018年11月2日，江口县人民法院受理了申请人贵州华骏集团建筑工程有限责任公司、熊仕伦申请本案被告民众房地产公司破产案。2018年11月14日，江口县人民法院依法指定贵州锦江河律师事务所担任被告民众房地产公司破产管理人。原告在法律规定的期限内于2018年12月13日向被告破产管理人申报债权，因对破产管理人的债权认定存在异议，于2019年3月1日向本院提起诉讼，经一审判决后，被告破产管理人提起上诉，二审发回重审。2019年1月11日，江口县房产所出具被告开发位于贵州省江口县2个商业门面登记信息证明。本院认为，被告民众房地产公司在取得贵州省江口县盐柳路南段改造开发2号楼预售许可资格后，2008年11月5日，原、被告就购买位于贵州省江口县2个商业门面签订了《商品房买卖合同》，合同双方对购买房屋位置、面积、价款、交房时间、违约责任等进行了约定，内容不违反法律规定，充分体现了双方买卖房屋的真实意思，合法有效。在通常的市场经济活动中，买卖价款支付根据双方约定，不限于银行转账这一交付形式，原告提供有收款人杨禄荫签名并加盖被告公司财务专用章的购房款收据、江口县房产所预售登记证明及江口县房产事业局收费通用票据，且被告民众房地产公司法定代表人雷世明对收到原告购房款无异议，足以证明原告已向被告交付该笔购房款人民币464944元的事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定履行自己的义务”、《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”及《中华人民共和国企业破产法》第五十八条“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”之规定，原告按合同约定向被告民众房地产公司缴纳购房款后，作为债权人对债务人（被告民众房地产公司）的破产管理人享有债权请求权，本院对以上购房款人民币464944元作为破产普通债权予以确认。关于原告主张违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定2010年5月30日前交付房屋，被告未按照约定交付房屋构成违约，违约计算日期为2010年5月31日起算。被告民众房地产公司于2018年11月2日被受理进入破产程序，违约金计算日期截止受理破产之日2018年11月2日，违约期间为2010年6月1日至2018年11月2日（期间共计3077天），原告应获得违约金数额为：3077天×464,944元×0.0001＝143,063.27元。本院依法支持原告向被告主张违约金人民币143,063.27元的诉讼请求数额。关于原告主张资金占用期间利息的问题：首先资金占用费是一个经济学概念，法律中没有明确界定。在性质上具有“违约金”的性质，人民法院在审理非借贷案件涉及资金占用费时，应以当事人之间的约定为原则。即本案中双方当事人在合同中已经明确约定了违约金，预先确定了在被告违约后应当承担的惩罚性给付，以达到及时补充受害人损失的目的。在双方没有约定资金占用费的情况下原告同时主张违约金及资金占用费，于法无据，对原告要求确认资金占用费306,863.04的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求将自己所享有的债权确认为专属债权，从而享有从房屋拆迁款中优先受偿的问题。原告家庭在诉争楼盘购买商业门面房数量达四个（原告名下2个商业门面，丈夫石玉奇名下2个商业门面），其购买商业门面目的是为在被告开发的盐柳街获得预期商业机会，其购买行为属于商业投资行为，不属于原告诉称的生活所需。该房屋未有实际交付，也不存在原告诉称的专属享有。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第一款“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权”的规定，驳回原告要求确认所享有的债权为专属债权及优先受偿的诉讼请求。以上两笔普通破产债权（购房款464,944+违约金143,063.27元）共计人民币608,007.27元,本院予以确认，驳回原告其他诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条、第四十八条第一款、第五十六条第二款、第五十八条第三款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈祥云对被告江口民众房地产开发有限责任公司享有普通破产债权608,007.27元。二、驳回原告陈祥云其他诉讼请求。案件受理费11,308元，由江口民众房地产开发有限责任公司负担8,000元，原告陈祥云负担3,308元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  金宁飞人民陪审员  代芳华人民陪审员  林学顺二〇一九年十二月二十八日法官助理方芊书记员周江蓉