江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初3697号原告（反诉被告）：苏州市天地人房地产投资顾问有限公司，住所地苏州工业园区东港新村194幢1室。法定代表人：孙朝连,总经理。委托诉讼代理人：刘友青、马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。被告（反诉原告）：东海县龙海置业有限公司，住所地连云港市东海县西开发区淮海路6号。法定代表人：安增现，总经理。委托诉讼代理人：陈国良、刘文杰，河北侯凤梅律师事务所律师。原告（反诉被告）苏州市天地人房地产投资顾问有限公司（以下简称天地人公司）与被告（反诉原告）东海县龙某置业有限公司（以下简称龙某公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天地人公司的委托诉讼代理人刘友青、马一鸣，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人陈国良、刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天地人公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付车位销售佣金192150元;2、请求依法判令被告继续履行双方签订的《前期发展策划建议及独家销售代理协议》及《补充协议》;3、本案诉讼费等一切费用由被告承担。2019年8月7日，原告变更及增加诉讼请求：1、请求依法判令被告给付车位销售佣金191268元；2、请求依法判令被告给付房屋销售佣金412746元；3、撤回继续履行的诉讼请求，要求解除合同，并判令被告向原告承担因其单方违约解除协议的行为应向原告承担违约金1969787元。4、被告承担一切诉讼费用。2019年9月16日，原告提出因原告对已销售房屋套数存在计算遗漏，经重新计算后，增加诉讼请求的申请，要求将房屋销售佣金412746元变更为743028元。2019年12月24日，原告又请求将房屋销售佣金增加的部分不放在本案审理，房屋销售佣金的诉讼请求仍然为412746元。事实和理由：2013年12月22日，原、被告双方就晶龙苑项目签订了《前期发展策划建议及独家销售代理协议》，被告委托原告对其开发的晶龙苑项目前期发展策划建议及独家销售代理，协议约定在合作期内，除公司内部销售的房屋外，其他的销售业绩均归乙方所有，甲方应以此为依据，支付相应的佣金。协议第六条约定了前期策划费和代理费的结算的具体内容。合同另约定了其他具体内容。但在双方合作期间，被告要求将车位进行捆绑销售，原告积极努力，销售完成了283个车位，就车位销售，原告投入了大量的人力物力，被告应按照合同的约定支付相应的佣金，但被告却一直以各种理由拒绝支付。2019年4月16日上午，被告公司的集团营销经理郑进京到项目的售楼处，以原告的销售业绩不佳为由口头宣布解除双方合同。但原告认为，被告单方要求的解除合同的行为不能成立。理由为：1、在双方签订的《前期发展策划建议及独家销售代理协议》中并没有销售业绩考核的标准，更没有约定以此可以作为解除合同的条件。双方的《补充协议》中，虽然第六条约定了原告连续六个月没有完成销售去化目标，或者半年未完成该期销售任务的50%，被告有权终止协议，但是该条不能执行的原因在于被告楼盘形成烂尾、拖延交付、以及种种违约行为导致，故被告应延长销售考核期间。2、目前小区一期工程停滞一年多之久，在东海县己造成很不好的影响，对原告的销售更是造成了很大的阻力。东海目前己有部分楼盘烂尾，网上负面新闻太多，致使客户对项目小区有同等担心而未认购。同时本小区业主群每天都讨论烂尾事宜，对项目也造成了很大的负面影响。3、2017年3月20日，主管部门东海县住房和城乡建设局向被告核发的《建筑工程施工许可证》，项目的11#、12#、13#、14#及地下车库的合同工期为648天，但开工后时至今日，被告都未能完成工程的进度，被告有严重拖延工程施工进度的行为，违反了协议的约定，也严重影响了原告销售进度，根据协议第八条，应由被告承担全部责任。4、被告逾期结算佣金给原告。2018年5月-10月的佣金被告一直拖延以各种理由拒不结算，先是以集团审计为理由，之后又单方面要求签订补充协议，且如果不签订就不发佣金，后来虽经多次的沟通，原告在被逼无奈的情况下最后签订了补充协议，该部分佣金仍然一直拖到12月份才支付。2019年1月份的佣金，被告又以工装没有配备为理由，直到2月22日才支付。2019年3月1日，原告提交要求结算2月份佣金，被告又以发票的各种理由拖延拒不结算给付。被告一直拖延结算佣金的行为己严重影响了原告的销售。因此被告违约在先，原告依法具有拒绝履行下一步合同义务的抗辩权。5、被告单方面必须要捆绑车位销售的要求，不但给大部分客户增加了购买的阻力，造成了客户首付款加车位款较高而难以承受，进而流失了很多意向客户，更是影响了整个销量，对此，被告应承担相应的责任。6、被告公司目前有39套优质房源无故不交于原告代为出售，导致部分面积段及楼层无房可售，也直接影响了原告的销售业绩。7、根据协议第4.4条的约定，被告负责该项目宣传推广过程中的有关费用，其中销售推广费用原则上预算是总销金额的0.7%,但是目前项目整个广告投入还不足60万，差距甚远，同时案场无任何优惠活动均严重影响了原告的销售。原告为能更好地完成双方协议的内容、为能更大地维护双方的合法权益，在万般无奈之下提起本案的诉讼，请法庭能依法查清事实，作出公正的裁决。被告（反诉原告）龙某公司辩称，1、依照原、被告双方签订的销售代理协议及补充协议中6.2条约定的解除协议条件，原告方半年未完成该期销售任务的50%,我方有权解除协议。按照补充协议第一条在售房源范围的约定，15-16号楼开盘房源共计210套，原告方于2018年10月24日开始销售，至2019年4月23日至共计完成销售套数为72套，远低于销售任务的50%。我方依据双方协议约定解除与原告方的代理协议及销售协议,符合事实与合同约定，并己将解除通知函寄原告。我方的解除行为合法有效。2、原告方某求的车位销售佣金与事实不符，依照协议约定1.4条，实际销售金额为所有实际销售商品房的单套销售金额到账之和。6.1条乙方的服务费计算采用按代理销售总金额的相应点数收取。6.3条双方月结算一次，结算日期为最后一日，每月3日前乙方将上月结算单报至甲方审核。从原告方在长达一年半的协议履行期间从未主张计提车位销售佣金可知，原告方明知车位不能销售且不计入佣金计提范畴。另据事实情况，晶福苑小区车位不能办理产权证书，我方计划于交付房屋后以租赁的形式向业主提供使用。鉴于车位性质不能买卖，故不存在车位销售佣金计算的事实基础，我方也从未向业主出售过车位。3、我方并未欠付原告任何佣金，如前述，依照双方协议及双方邮件往来，提佣流程为原告方提出申请，我方核实后由原告方出具发票后我方支付佣金。在实际支付佣金过程中，我方从未在原告出具发票后超过10日向原告支付佣金。原告所称2018年5-10月佣金发放延后是因为原告计提佣金数据错误未通过我方审计，原告方计提部分包括了协议4.1条约定的不计入实际也并非原告销售的房屋。双方核实后确属原告数据错误，该部分佣金按照双方审核修改后的数据由原告方开局发票后计提。另据双方协议8.1条，甲方拖欠销售代理费用时乙方有权单方解除协议，协议解除不影响佣金结算与支付。原告方要求双方继续履行合同的诉求也说明我方并未拖欠销售佣金。4、原告方指责我方工程烂尾、拖延交付等事实并无相应证据且与实际情况不符。实际上我方施工正常进行，于合同约定日起向业主如期交房并无障碍，不存在任何影响向业主如期交房的实施情况，也并没有影响潜在业主购房信心的事实。施工许可证中约定的施工期限为计划工期，实际施工中由于环保、创建卫生城市、学生考试等诸多原因均可能导致工期合理顺延，这与工程烂尾并无关联。工程烂尾是指己办理用地、规划手续，项目开工后因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，后续无法建设的工程。如前所述，涉案楼盘施工正在进行，如期向业主交付房屋不存在障碍，原告所称工程烂尾与事实不符。5、原告方理由部分论证所述涉案小区负面新闻太多与事实不符，新闻以记叙为主讲求真实性。原告方应对其所称的负面新闻提供相应证据。原告方提交的论坛截图及微信聊天记录等证据因主体身份不明而不具备任何证明效力，依据民事诉讼法要求的证据规范，证人证言应当出庭接受质证，故原告方提交的论坛截图以及微信截图不具备证明效力，更非原告所称属于新闻范畴。6、原告所称我方要求捆绑车位销售与事实不符。前述已表明涉案小区车位不能买卖只能在房屋交付后以租赁的形式向业主提供。小区销售中考虑到小区位置附近市政规划车位有限与小区业主入住后停车需求的矛盾，我方进行过购房业主预租车位意向确认的促销活动，该活动与捆绑销售车位无关。实际销售中存在大量仅仅购买商品房而无车位租赁意向的业主。7、原告方认为我方无故将39套优质房源不交于原告出售导致部分面积无房可售与事实不符。依照协议4.1条双方均明确我方留存150套内部销售房源，该条款是双方真实的意思表示，应当由双方共同遵守。8、原告认为广告投入不足60万元与事实不符，我方为广告已投入85万元。协议4.4.2条约定的营销推广费用原则上不超过总销售额的0.7%，该约定为推广费用的上限而非基础。依据协议4.2条约定，应由原告方提交媒体广告发布、项目推广计划并经双方负责人签字后实施。原告方认为广告投入不足的原因恰恰在于原告方怠于履行合同义务，导致广告宣传有所欠缺。9、除上述原告方未完成销售计划50%导致我方解除双方协议外，原告方销售人员存在的私自加价行为己经造成严重违约。协议5.6条明确约定，须按照与我方确定的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘或加价销售，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。10、原告的诉求不能成立，佣金已经结清，被告解除协议是因原告单方违约。综上，答辩人请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）龙某公司向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告赔偿反诉原告租金损失13874元。2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年12月22日反诉原告与反诉被告签订《晶龙苑项目前期发展策划建议及独家销售代理协议》，2018年11月28日反诉原告与反诉被告签订了《补充协议书》。两份协议共同约定了双方的合同权利义务、违约责任等事项。反诉被告因不能完成协议约定的销售任务，反诉原告于2019年4月19日通过快递向反诉被告邮寄送达《解除通知函》，该函表明在2019年4月23日反诉被告不能依照协议完成销售任务时双方协议解除。反诉被告于双方协议解除后仍继续强占反诉原告租赁的售楼中心并锯断门锁、擅自允许陌生人进驻并占领售楼中心、在售楼中心玻璃门窗处张贴告示污损售楼中心，致使该办公场所不能使用达17天之久，并给反诉原告在售楼盘造成不利影响。鉴于以上事实和理由，望法院查明事实，判如所请。原告（反诉被告）天地人公司辩称，原告方在销售中心办公是按照双方合同约定，由被告方向原告方提供办公所在地及相应的基本设备，原告方进入售楼处系合法进入，后被告单方向原告发出解除合同通知书，在未经原告对其解除行为的有效确认且未向被告移交销售中心的情况下，被告方采取强行锁门、破坏原告方在销售中心的办公设备及文件、驱赶原告方在销售中心正常工作的销售人员等非法手段，强行接收了销售中心，被告的行为应属于违约违法行为。被告所反诉的损失无任何依据，销售中心系给原告无偿进行使用，且该中心也不存在月租赁费用或可参照的租赁费用的情况下，应当驳回其损失的诉求。我方有非常详细的证据证明被告锁门、张贴等阻碍销售的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）对本诉部分提交的证据如下：证据1：2013年12月22日前期发展策划建议及独家销售代理协议及2018年11月28日补充协议各一份。证明被告委托原告为晶龙苑项目提供商品房代理服务，在合作期间，除被告公司内部销售的房屋外(内部销售房源具体单元在第一次认购前确定，但至今被告没有如合同约定确认内部销售房源清单），其他的销售业绩均归乙方所有，现该合同仍在继续履行中。证据2：2019年4月25日律师函一份。证明被告单方违约要求解除合同，但是并不存在被告所谓的“自动解除合同”。证据3：2019年4月19日被告方的协议解除通知函。证明被告以原告销售任务未完成为理由向原告要求协议解除合同。证据4：原告方2019年4月24日关于不同意解除合同的函。证明原告在收到被告发出的《协议解除通知函》后进行了回函，写明原告方不认可被告方单方违约解除合同。证据5：2018年12月11日晶福苑项目近期销售计划。证明因被告诸多违约原因导致销售状况不容乐观，原告已经将相关销售情况及调整计划上报被告，得到被告的默认，原协议的去化目标双方已经协议变更。同时也提出了实现销售目标必须具备的工程进度等前提条件，而被告的工程一直到2019年5月30日才复工。证据6：晶福苑车位销售佣金（11-16号楼）。证明被告未向原告结清的车位销售佣金的情况及金额。证据7：双方往来邮件8页。证明被告一直没有及时结算房屋销售佣金情况，存在严重的违约行为，佣金结算的足额和及时影响到原告的销售。证据8：建设工程施工许可证一份。证明被告没有在法定工期内按照工程进度完成一期工程施工，因停工而导致社会上传言一期工程烂尾，影响极大，导致很多客户退房及观望。证据9：微信聊天记录和百度论坛贴吧记录。证明因为晶福苑11-14号楼长期停工，导致该楼盘烂尾的传言满天飞，直接影响到原告15-16号楼的销售和去化目标的实现。故协议解除合同的行为是被告的单方违约行为，原告不存在违约行为。证据10：申请不购买车位的往来邮件。证明如果不是捆绑车位销售，会增加房屋销售的成交量，故原告不存在违约行为。且被告屡次利用捆绑车位必须审批申请不购买车位来阻碍原告实现销售成交的事实。证据11：未认购房屋原因汇总表。证明诸多的非因原告的原因影响到原告房屋的销售目标的实现，诸多的原因责任在被告。原告按照正常的销售进度是完全有能力完成去化目标的。证据12：会议记录二份。证明被告强制捆绑车位销售的事实，并且被告在会议中明确说明必须捆绑车位，因为这是集团给被告的考核指标，而因此将该极大影响与原告销售的因素强加到原告任务中来，导致销售难度加大。证据13：被告发来的邮件。证明被告一直拖延支付及不足额支付房屋销售佣金的事实。证据14：往来邮件两份。证明项目刚开盘已销售120套房源，后来因为被告的诸多违约和不当行为才导致部分业主退房或者没有签约。证据15：晶福苑公众号发布的动态。证明工程停工一年半之久，直到2019年5月30日才重新开工。证据16：往来邮件四份。证明工程停工严重影响销售，要求开发商必须尽快解决。证据17：晶福苑业主群聊天记录。证明工程停工造成的影响极其恶劣，导致销售不畅。证据18：被告方发布的15、16号楼开盘方案文件一份及双方会议纪要两份。证明被告方要求房屋销售在100平方米以上的房屋必须捆绑车位销售的客观事实，该行为严重违约、违法。会议纪要进一步明确捆绑车位的要求，并作为被告业绩考核的指标，而原告明确要求不要进行捆绑销售，会影响销售业绩。证据19：原告负责人与被告原总经理微信聊天记录一份及与原告销售经理微信聊天记录一份。证明被告方工地一直停工及工地经常闹事、经常扰乱销售的事实，同时聊天记录中明确反映因为被告捆绑车位销售带来的后果。由此可见，被告工地长期停工及捆绑车位销售对原告销售造成了多么巨大的影响。证据20：说明一份及晶福苑已售未结佣金汇总表三页。证明已售未结佣金的明细及总额；证明违约金的计算明细及依据。证据21：邮件两组及会议记录一份。原告方销售经理通过日常往来工作邮箱给被告发送的工作报表两份。会议记录表示被告一直不愿意释放单方控制的房源。证据22：原告单位的销售业绩。数据来源是房管局签约备案系统查询结果。证明被告应当按该证据显示的总数额向原告支付销售佣金。证据23：晶福苑11-16号楼已售房源应结佣金表及未结佣金表。证据24：原告晶福苑项目结算佣金明细表。证明原告已收到被告支付的房屋销售佣金金额为1888922.1元，用应得销售佣金总金额减去该数额即为被告未结佣金数额。对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）质证意见如下：对证据1：三性认可，证明目的不认可。两份协议应当与证据5近期销售计划一同作为原告并未依约完成销售计划的相关证据。补充协议第一条在售房源15-16#为销售计划全部房源，总数为210套。证据5中的近期销售计划第三条指明项目10月24日开盘，目前已售55套，结合其计划2018年12月份至2019年4月份应售50套，以上共计105套，为不解除与原告销售协议的最低标准，即210套的一半。对证据2：三性无异议，证明目的不认可，该函中所述原告方已向贵院起诉被告方，依据相关司法解释，约定解除权的行使违约方自接到解除通知后，认为不应解除协议的应三个月内向法庭起诉当事人质疑解除行为的效力，故该份律师函不能证明我方存在违约。对证据3：三性无异议，因原告方未完成销售计划的百分之五十，我方依据双方协议主张解除双方相关合作协议。对证据4：三性无异议，证明目的有异议。依据相关司法解释规定，对解除行为有异议的，应自接到解除通知起三个月内向法院起诉。对证据5：同证据1的质证意见。对证据6：三性不予认可。涉案楼盘的车位不能办理产权证书，只能以租赁的形式供业主使用，故不存在销售车位的情况，且依据双方协议1.4条销售金额为实际销售商品房的金额。对证据7：真实性认可，证明目的不认可。我方依据双方协议并不存在欠佣行为，在原告方向我方提出结佣请求后，双方核对无误时由原告方向我方开具发票，我方从未在发票开出超过10日结算原告方佣金。其中未按月发放的佣金是因为原告方销售数据错误，未能通过我方审核，后双方核对后，已按照我方核对后数据发放该部分佣金。对证据8：真实性无异议，证明目的不予认可。施工许可证中的合同工期为计划工期，实际施工中由于环保创建卫生城市、学生考试等诸多因素，均将导致工期顺延，合理的工期顺延是工程中不可避免的，而且我方能够依照购房合同约定的交房日期向业主交房，不存在烂尾情况。对证据9：三性不予认可。不能确认发帖人的身份及所述内容的真实性，聊天记录与论坛贴吧均不是能够证明事实的权威性证明文件，言词证据应当由证人出庭当面质证。对证据10：三性不予认可。购房业主需庭后核实，但实践中我方并未强制捆绑销售车位，其原因在于车位不能办证，如法庭需核实，我方可配合调取销售记录，存在大量的购房并未签署车位租赁认购协议的业主。对证据11：三性不予认可。无法证明证据来源，因系原告方单方出具。对证据12：因不是原件，无法确认其真实性且车位租赁仅存在于促销计划中，并未捆绑强制销售。实际销售中存在大量的单纯购买商品房的业主。对证据13：真实性认可，但该邮件中所陈述的欠付佣金及工程烂尾均是原告单方陈述，与事实不符。对微信截图真实性不予认可，无法确定其身份且其口述不具有证明效力。对证据14：真实性不予认可。我方未接到该份销售表，且依照双方协议约定，签署商品房买卖合同且交付首付款或房屋全款后才算完成房屋销售，所以原告方主张销售120套与事实不符，实际中只销售了72套。对证据15：三性不予认可，不能证明陈述人的身份，且作为证人证言应当由证人出庭进行质证，证据内容中的陈述与事实不符。与河北省二建工程签约仪式的照片与本案不具关联性对证据16：邮件的真实性认可，但邮件中的内容均是原告单方陈述，不具有证明效力。对证据17：三性不认可，无法确定陈述人身份，其他同证据15。对证据18：真实性不予认可，优惠方案的照片应当是表述不严谨，当时的优惠方案是为了照顾购房业主停车方便，考虑到小区周边市政停车位较少，而采取的促销措施，其内容主要为确定业主的租赁车位意向，并对其进行房价减让优惠，此时的我方领导王永建已因为工作问题被开除，结合前述租赁车位不存在出售的可能，且实际中有大量仅仅购买商品房的业主。对证据19：三性不予认可。对证据20：系原告单方制作，真实性不予认可。被告21：邮件的真实性不认可，该证据的发件人均为天地人公司的员工，系其单方制作，不具有证明效力。证据中所述的内部控制房源与事实不符；对会议记录的证明目的不认可，会议纪要中一直述称的销控房源就是指代的双方协议4.1条内部销售房源，依照协议，该部分房源不计提佣金，但计入天地人公司的销售业绩统计，整个小区中共有150套内部销售房源，其中15、16号楼共存在10套。对证据22：真实性不认可，请法庭核实证据来源，而且依照双方签订的销售代理协议1.4、1.6条，计提佣金的基数为签订商品房买卖合同且支付了购房款的到账部分，根据4.1条内部销售房屋不计提佣金，所以原告公司以433套签约房屋计算基础错误，与协议不符。对证据23：真实性不予认可，该份证据系本诉原告单方出具，且数据错误不具有证明效力。433套签约房屋中有65套内部销售不计提佣金，8套房屋签订购房合同后买房人并未交纳首期房款而只交定金，该部分依照双方协议也不计提佣金。双方针对销售明细及计提佣金、结佣已经通过邮件沟通认可，我方作为证据已向法院提交，本诉原告明知依照双方协议仅交纳定金的购房人不具备计提佣金的条件，内部销售房源不计提佣金为双方明确约定，而仍然主张结算该部分佣金的行为实为不顾诚实信用的交易基础做出的滥用诉讼权利的行为。序号330周玉龙为公司内部员工，依照双方协议不计提佣金。序号336阚某、序号348宋某、序号358王理想并非原告促成销售，但被告依然依照协议为其计提了佣金。对证据24：证明目的不认可，我方支付的佣金以及相对应的原告出售房屋明细已经作为证据7向法院提交，该证据中有详细的邮件往来以及销售明细清单、购房款到账情况，且双方通过共同核实数据后由原告开具发票，我方以此支付佣金。我方依照双方协议中明确约定的支付佣金方式及时间节点支付，且佣金数额及计算依据经双方沟通核实后经由原告确认开票数额后支付。被告（反诉原告）提交的证据如下：证据1：前期发展策划建议及独家销售代理协议、补充协议、近期销售计划。证明原、被告双方约定了项目的销售计划、结佣方式、结佣金额、计算依据、解约条件等内容。证据2：总体销售数据及结算佣金金额。证明原、被告履行期间原告销售数据以及以此为依据按照协议约定计算的销售佣金。证据3：15#、16#楼销售数据。证明因销售状况未达预期，原、被告双方签订补充协议，晶福苑项目2018年10月24日-2019年4月23日15#、16#楼销售情况。证据4：商品房预（销）售许可证。证明补充协议约定的15#、16#楼销售目标共计210套房屋，于2018年10月24日开盘。证据5：解除通知函。证明被告方己通过函件方式通知原告，因其未能依约完成销售计划，根据双方约定的解除协议条件现己成就，双方销售代理协议解除。证据6：被告方销售人员与购房业主微信聊天记录截图。证明被告方工作人员存在私自加价等严重违反协议内容的行为。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）质证意见如下：对证据1：三性无异议，证明目的有异议，在协议书第四条第一款明确约定除了公司内部销售房屋外其他销售业绩均归乙方所有，而车位的销售显然属于除房屋之外的其他销售业绩。因此双方协议对此是有过约定的。对证据2：三性有异议，不符合证据的形式，但是已收佣金的数额是确认的。对证据3：三性有异议，不符合证据的形式，已售房屋的套数数字我方是不确认的。对证据4：三性无异议，证明目的有异议。对证据5：合法性、关联性无异议，但对其实陈述内容真实性、以及证明目的有异议，该通知函原告虽已收到，但是其界定双方合作协议自动解除的观点不予确认，因为双方协议在未到期之前不存在自动解除一说，只存在单方解除，而单方解除合同必须存在另一方违约的前置条件。对证据6：三性有异议，不能证实该证据的合法来源，以及聊天人员的身份以及聊天内容的真实性，从其内容看和本案的诉争也不具有关联性，不能够实现被告方的证明目的。被告（反诉原告）对反诉部分提交的证据如下：证据1：晶福苑售楼中心的监控录像。原告于双方解除协议后，强行占领售楼中心，破坏售楼中心的锁具等设备，并张贴公告污损售楼中心，私自允许不明身份人员进入并占领售楼中心，反诉原告多次报警处理后，天地人公司于2019年5月11日撤出。该视频中清晰地出现了天地人公司的销售人员及经理，以及由其带入现场的不明身份的人员。证据2：解除通知函。反诉原告已通过函件方式通知反诉被告双方协议解除，并给予反诉被告合理撤出的时间，反诉被告应于2019年4月23日向反诉原告交还售楼中心，并完成相应的工作交接。证据3：房屋租赁合同。反诉被告所使用的售楼中心为反诉原告相同案外人租赁使用，反诉原告有权占有使用该房产。证据4：租赁费用发票。反诉原告依照租赁合同支付租赁费用，证明反诉被告强行占领期间对反诉原告造成的租金损失。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）质证意见如下：对证据1：我方不存在私自暴力拆卸门锁，强行进入销售中心，并阻碍反诉原告正常使用的行为，因为售楼中心在双方合作终止前，根据双方合同约定，就该是我公司无偿使用，我们售楼中心被别人用门锁锁上，我们请开锁公司开锁属于正当行为，我们也有报警记录视频照片等证据。另被告先行在售楼处门口不顾形象屡次张贴海报说明单方终止合同内容，我方只是把法院立案通知张贴在门上，给公众一个通告，我方不存在污损、破坏等行为。关于被告说的租金赔偿问题，我方不予确认，因为在西双湖派出所第三次出警并且告知我们可以暂时退出售楼处后，我方再也没有占有售楼处，而且此套房屋租赁被告方使用了大部分面积，售楼处只是租赁内容里面的一部分。对证据2:对于该函合法性质疑，反诉原告单方解除系违约行为。且合同解除和售楼中心交接是两个不同行为，若反诉被告拒绝交接，反诉原告应当提起排除妨碍之诉，而不是强行占有。对证据3：和反诉被告无关联性，对其合法性和真实性无法确认，虽然售楼中心是租赁合同中租赁内容，但是反诉原告交由反诉被告使用，并非非法取得。对证据4：和本案无关联性，对其合法性、真实性无法确认,涉及是反诉原告与第三方的法律关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月22日，天地人公司（乙方）与龙某公司（甲方）签订《前期发展策划建议及独家销售代理协议》，协议约定：第一条、定义。1.6售出的定义：购房者与甲方签订《商品房买卖合同》，并支付了首期房价款，视为乙方完成销售，但乙方须继续配合甲方完成催缴房款、办理贷款、交房手续等后续事宜。第二条、委托销售物业及基本依据。2.1.甲方委托乙方提供代理服务的项目位于东海县西侧。2.2.标的慨况：该项目建筑面积共约120000平方米（具休面积指标以房产测绘部门测量为准)；2.3.销售价格：乙方按甲方签字确认过的销售价格表对外销售；2.4.去化速度：乙方须在项目取得预售许可证且正式开盘日起6个月内实际销售率达50%，在取得预售许可证且正式开盘日起10个月内实际销售率达70%，18个月内实际销售达到90%，实际销售的房屋里面应该含底层一、二、三层和顶层以下3层的楼层20%以上。第三条、委托策划及代理销售时间。本项目甲方与乙方合作期限自本协议生效之日起至项目销售率达到90%，经甲、乙双方友好协商，可延长合作期限。第四条、甲方的责任及义务。4.1.在本协议生效后，甲方不再委托任何第三方代理销售，乙方不得再分包或转让此项目。在合作期内、除公司内部销售的房屋外（内部销售房源不超过150套，具体销售单元在第一次认购前确定），其他的销售业绩均归乙方所有，甲方应以此为依据、支付相应的佣金。4.4.甲方负责该项目宣传推广过程中的有关费用。其中包括:4.4.1.项目各项推广费用，其中包括：售楼处装修、样板房装修，各种广告、宣传及销售资料之制作、派发及发布费用。4.4.2.项目各项推广执行及其它产生的费用，其中包括：展销场地、展销活动的筹备及有关设备的租用、布置人员等费用，以及售楼处及样板房使用过程中的水电费。营销推广费用原则上不超过总销售额的0.7%,广告费用预算见附件一。第五条、乙方的责任及义务。5.2.负责销售部的建立、人员的招聘、培训、指导和解雇，一切销售人员由乙方直接管理并承担员工的食宿、工资、交通、通讯，服装、奖金等费用。甲方不干涉乙方的内部管理及内部分配。5.6.须按照与甲方所确定的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘或者加价,不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。第六条、前期策划费和代理费的结算。6.1.乙方的代理服务费计算采用按代理销售总金额的相应点数收取代理费的方式，本协议约定的代理费率为前90%的房屋按照总销售金额的0.9%计提，最后10%的房屋按照总销售金额的1.2%计提。6.2.乙方在当期楼盘销售中，销售房数量达不到90%时，甲方按照实际销售比例去除百分之十后结算代理费。(即前90%的房代理费为销售房屋的入账金额总数*0.9%*0.9，剩余的10%代理费在全部售完后（除因甲方租赁、预留，抵押或其他原因的房屋外)一并交付乙方）、乙方销售房屋的最后的10%，甲方按照1.2%给乙方提取代理费。6.3.双方月结算一次，结算截止日期为最后一日，每月3日前乙方将上月结算单报至甲方审核，甲方须在每月15日前向乙方支付上月度代理费。第八条违约责任。8.1.因房屋建设、工程施工、工程进度、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，并承担由此发生的一切相关费用。8.2.甲方应按时支付乙方销售代理费用。如有拖欠，乙方在提前3日书面通知甲方后，可以中止履行本协议。如甲方仍未支付上述费用，则乙方有权单方解除本协议，协议解除不影响佣金的结算与支付。协议签定后、双方应共同履行、共同遵守，任何违反本协议约定的行为均视为违约行为，守约方有权追讨对方的违约责任，并要求其继续履行协议，如违约方给守约方造成损失的，按以下条款执行：8.3.1.乙方无故单方面解除协议的，乙方应按协议未销售部分所对应的代理费的30%向甲方支付违约金。8.3.2.甲方无故单方面解除协议的，甲方应按协议未销售部分所对应的代理费的30%向乙方支付违约金。8.4.乙方应按合同约定的时间开展房屋销售。如逾期达不到合同约定的标准的，甲方可随时解除本合同，代理费用按照0.9%的90%计算。2018年10月23日,龙某公司张贴《东某福苑15#、16#楼开盘优惠方案》，内容为：“一、内部员工预定优惠方案。2018年10月20日前预订房源的员工（以交定金为准），可享受开票价80元/平米的优惠。若未在以上时间内办理，则开盘后的优惠期内享受面向社会公开的优惠标准。二、开盘价格。15#、16#楼销售价各户型以备案价为准，开盘优惠50元/平米。开盘时间为2018年10月24日，开盘优惠期为五天即10月24-28日，内部员工除享受第一条外，同时享受开盘期优惠。三、地下车位优惠。1、地下车位价格9.8万元/个，若预定车位可享受1万元的优惠（从房款中扣除）。2、购买100平方以上户型（顶层除外），必须购车位。其他户型车位可选。东海县龙某置业有限公司(并盖章)。2018年10月23日。”2018年11月28日，天地人公司（乙方）与龙某公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、项目销售去化目标:(原合同第二条第2.4款：乙方须在项目取得预售许可证且正式开盘日起6个月内实际销售率达50%……10个月内实现销售率达70%……18个月内实际销售率达90%……)。依据此条此款双方约定乙方需于每期开盘7日前向甲方提交当期销售去化目标，当期销售去化目标分解到每月完成套数，经甲方签字确认为准，并确保当月的销售去化目标完成。目前在售房源（15-16号楼）乙方于本补充协议签订7日内提交销售去化目标计划并经甲方审议执行。六、终止合同及相关条款。乙方除同意上述处罚条例外，如遇下述情况，甲方可以惩罚乙方：1、乙方连续三个月没有完成销售去化目标，甲方有权扣留乙方该阶段佣金的5%；2、乙方连续六个月没有完成销售去化目标，或者半年未完成该期销售任务的50%，甲方有权终止协议，除佣金结算无其他任何补偿；3、甲方应及时结算乙方佣金，乙方于次月1日提交佣金结算书，按甲方确认的数量，10个工作日内支付佣金，逾期每日按千分之一支付违约金，超过一个月不结算乙方可以停止销售工作。2019年4月19日，龙某公司向天地人公司发出《协议解除通知函》，通知天地人公司至2019年4月23日完不成约定销售任务105套时，双方合作协议将自动解除。天地人公司于2019年4月20日收到上述《协议解除通知函》。2019年4月24日，天地人公司向龙某公司发出《关于不同意解除合同的函》。庭审中，天地人公司与龙某公司均认可15、16#楼于2018年10月24日开盘，共计210套住房。至2019年4月23日，天地人公司认为其已完成签约76套住房，8套住房客户已支付定金，故其共完成销售数量为84套，且有52套住房由龙某公司内控。龙某公司仅认可天地人公司六个月内完成销售75套。庭审中，天地人公司称已销售车位282个，但其仅提供2019年2月7日前销售的车位租赁合同269份。龙某公司提交内部销售房屋数据和车位租赁数据为：涉案15-16号楼内部销售房源10套，16-1-1501;16-2-1202;16-2-1703；16-2-1002；15-2-1501；16-2-1003；15-2-701；15-1-1601；16-2-2303;16-1-1202。其中16-1-1501,16-2-1202;16-2-1703;16-2-1002;15-2-1501己售出并计入苏州市天地人房地产投资顾问有限公司72套销售业绩。依照双方协议，内部销售房源不计提佣金。二、车位租赁数据。共签订车位租赁意向合同276个，租赁意向金共计20658811.2元，均由龙某公司工作人员完成，由天地人公司促成的租赁意向为0。庭审中，天地人公司提供照片、聊天记录等证明因龙某公司工程存在停工、进度缓慢等问题违反合同约定，并影响原告销售。庭审中，天地人公司与龙某公司均确认龙某公司共向天地人公司支付佣金1888922.1元，最后一次支付佣金的时间为2019年3月。另查明，龙某公司与案外人过洋、王某、沈某、朱某签订《房屋租赁合同》，约定由案外人过洋、王某、沈某、朱某将牛某镇西蔡某39号美麟湖畔风景4-101和4-103室出租给龙某公司使用，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每年293800元，每年支付一次。2019年4月23日，龙某公司向天地人公司发出律师函，说明双方协议于2019年4月23日自动解除，并要求天地人公司将售楼处整理清扫，并带走相关物品等。后龙某公司在售楼处张贴公告并将售楼处收回锁门，天地人公司在售楼处张贴起诉开庭等相关通知文件，又将售楼处门锁强行打开，并将售楼处用链锁锁上。上述事实，有当事人的当庭陈述及天地人公司提交的前期发展策划建议及独家销售代理协议、补充协议书、车位使用权租赁合同、解除协议通知书、律师函、关于不同意解除合同的函、聊天记录、照片、开盘方案等及龙某公司提供的结算佣金金额、商品房预售许可证、解除通知函、监控录像、房屋租赁合同、租赁费发票等证据予以证实。本院认为，天地人公司与龙某公司签订的《前期发展策划建议及独家销售代理协议》、《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，天地人公司与龙某公司一致同意解除上述两份协议，本院对此予以确认。关于双方在履行协议的过程中是否存在违约的问题。根据补充协议书约定，乙方须在项目取得预售许可证且正式开盘日起6个月内实际销售率达50%。关于天地人公司完成销售15、16#楼的具体数量，天地人公司认为其已签约76套，尚有8套已交定金，龙某公司对此仅认可75套。本院认为，天地人公司提供的相关证据仅系其单方制作，且龙某公司也不予认可，又因根据协议1.6条约定，售出的定义：购房者与甲方签订《商品房买卖合同》，并支付了首期房价款，视为乙方完成销售。故关于8套已交定金的房屋不宜认为系天地人公司完成的销售成绩。本院确认截至2019年4月23日，天地人公司共完成销售数量为75套。天地人公司陈述由龙某公司内控销售房源52套，龙某公司仅认可内控10套，天地人公司提供的证据不足以证明龙某公司内控房源52套，故本院认可龙某公司内控房源数量为10套。综上，15、16#楼共有住房210套，从2017年10月24日开盘销售至2019年4月23日，除内控房源外，六个月内天地人公司应销售100套，但其仅销售了75套，未完成合同约定，属于违约。故龙某公司单方解除合同的行为符合协议规定，不属于违约行为，故天地人公司要求龙某公司承担违约金1969787元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于龙某公司是否应向天地人公司支付车位佣金的问题。首先，天地人公司认为车位系其销售的，销售数量为282个，并提供了269份车位使用权租赁合同，龙某公司主张车位是出租的无法销售，且系由龙某公司工作人员完成的，车位租赁数量为276。本院认为，协议虽未明确约定关于车位的出租或者销售，但根据龙某公司张贴的开盘优惠方案等可知，车位实际是由天地人公司与房屋销售一起促成租赁的。根据协议约定，在合作期内、除公司内部销售的房屋外，其他的销售业绩均归乙方所有，甲方应以此为依据、支付相应的佣金。乙方的代理服务费计算采用按代理销售总金额的相应点数收取代理费的方式，本协议约定的代理费率为前90%的房屋按照总销售金额的0.9%计提，最后10%的房屋按照总销售金额的1.2%计提。关于租赁车位的数量及金额，原告有义务提供证据予以证明，证明不了的应承担相应的法律后果，而原告提供的证据无法证明准确的金额，原告根据自己的证据，自己计算的车位佣金却出现了两个数字，一个是第一次诉讼请求中的192150元，另一个是变更诉讼请求后的191268元。现被告提供了车位的数据，可认为是被告对车位数据的自认，根据该数据，可确认已租赁车位数量为276，销售金额为20658811.2元，经计算应提佣金为185929.30元。被告提出部分车位客户已经退房退车位，但未能提供证据证明。原告如果能够提出新的证据证明具体的数据，或被告能够提供证据证明数据有变动，可按新的数据另案主张权利。关于龙某公司是否欠付天地人公司房屋佣金及金额的问题。当事人有义务对自己的主张提供证据证明，证明不了的应承担举证责任。原告提供的证据大多是未经被告确认的单方计算的结果，原告根据自己提供的证据，计算出了两个数字，诉讼中将房屋销售佣金由412746元变更为743028元，差距近一倍。本院无法根据原告提供的证据计算出客观的数据，被告主张大部分房屋佣金已经结算完毕，尚有44595元佣金未结算，但因客户的资金未到账，可能存在退房的情况，未达到合同约定的付款条件而拒绝支付。本院认为，根据现有证据，无法支持原告的关于房屋佣金的诉讼请求，被告认可的44595元未付的佣金，原告可待客户房款到账后另案主张权利。原告如果能够提出新的证据证明具体的数据，或被告能够提供证据证明有客户退房退款导致数据有变动，都可按新的证据另案主张权利。关于龙某公司要求天地人公司赔偿租金损失的问题。因天地人公司在协议约定的期限内未完成销售目标，根据协议，龙某公司有权单方解除合同，天地人公司于2019年4月20日收到《协议解除通知函》，2019年4月23日，龙某公司向天地人公司发出律师函，说明双方协议于2019年4月23日自动解除，并要求天地人公司将售楼处整理清扫，并带走相关物品等。故涉案协议应于2019年4月23日解除。龙某公司提供视频录像，证明天地人公司强行打开售楼处门锁，并用链锁将售楼处门锁上等，天地人公司的上述行为阻碍了龙某公司对售楼处的正常使用，给龙某公司造成了一定的损失，但在协议解除后，龙某公司应未充分给予天地人公司搬离售楼处的时间的行为存在过错，且龙某公司提供的证据不足以证明售楼处不能使用时间为17天。综上，本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏州市天地人房地产投资顾问有限公司与被告（反诉原告）东海县龙海置业有限公司于2013年12月22日签订的《前期发展策划建设及独家销售代理协议》、2018年11月28日签订的《补充协议书》于2019年4月23日解除；二、被告（反诉原告）东海县龙海置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏州市天地人房地产投资顾问有限公司车位佣金185929.30元；三、驳回原告（反诉被告）苏州市天地人房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）东海县龙海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27390元，由被告（反诉原告）龙海公司负担4018元，由原告（反诉被告）苏州市天地人房地产投资顾问有限公司负担23372元。本案反诉案件受理费147元，由被告（反诉原告）龙海公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费27390元，反诉案件上诉受理费147元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  丁铁生审 判 员  曹 建人民陪审员  李春清二〇一九年十二月二十四日法官 助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。