陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初1795号原告：伊理喆，男，1991年5月11日出生，汉族，陕西旅游集团公司员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：李亚凤，女，1967年7月14日出生，汉族，西安市临潼区人民医院医生，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：韩二兵，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市新城区西新街88号。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陕西瑞麟置业有限公司，住所地西安市碑林区环城南路中段118号。法定代表人：孙瑞林。原告伊理喆与被告交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西分行）、陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊理喆委托诉讼代理人李亚凤、韩二兵，被告交行陕西分行委托诉讼代理人双兰档到庭参加诉讼；被告瑞麟公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊理喆向本院提出诉讼请求：1.立即停止对伊理喆购买的位于西安市临潼区环西侧瑞麟君府的房屋（房号：1号楼21802）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由交行陕西分行、瑞麟公司负担。事实和理由：2014年9月25日，其与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，购买瑞麟公司开发建设的房屋一套，房号为1号楼21802。其向瑞麟公司支付了房款50万元，瑞麟公司向其出具了收款收据。同时，其已对涉案房屋进行了装修，目前其合法占有该房屋。西安市中级人民法院作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定，查封了其所有的位于西安市临潼区环西侧瑞麟君府南区1号楼21802房屋，其以案外人名义提出了执行异议申请。西安市中级人民法院作出（2019）陕01执异489号执行裁定，驳回了其提出的执行异议。其依法对涉案房屋享有消费者物权期待权，执行听证审查程序适用法律错误，应当支持其诉讼请求。被告交行陕西分行辩称，2014年4月29日，其与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》及抵押合同，约定其向瑞麟公司提供贷款1亿元，瑞麟公司以自有的西安市临潼区环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记，抵押范围为瑞麟君府南区1-10幢，共计380余套。其依约发放贷款后瑞麟公司未按照合同约定还款，故其于2014年12月向西安市中级人民法院申请强制执行。2014年12月30日，西安市中级人民法院作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定，查封了涉案房屋。其对涉案房屋依法享有抵押权，具有对抗伊理喆的优先受偿权。伊理喆与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》后，付款时间明显晚于法院查封时间，且伊理喆未支付全部房款，未提供入住证明，装修时间晚于法院查封时间，也未办理房屋产权登记，故伊理喆对该涉案房屋不享有排除执行的权利。被告瑞麟公司到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年12月18日，经交行陕西分行申请，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证执字第149号公证书载明：交行陕西分行与瑞麟公司于2014年4月29日签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以开发的瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并办理了抵押登记。交行陕西分行与2014年4月29日在本处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，随后，交行陕西分行已按约如数向瑞林置业公司发放贷款1亿元，后瑞麟公司违反合同约定，将影响交行陕西分行的债权安全，故交行陕西分行有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年12月18日，交行陕西分行依据已生效的（2014）陕证经字第002460号公证书及（2014）陕证执字第149号执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定，查封了瑞麟公司名下瑞麟君府285套房屋。伊理喆作为案外人以上述被查封的房产中的1号楼21802房屋属其所有为由向本院提出执行异议。本院经审查认为，伊理喆主张在法院查封之前与瑞麟公司签订了购买位于瑞麟君府1号楼2单元18层21802号房产，并已支付全部价款，但交行陕西分行对所购房产依法享有对抗案外人的担保物权，本院对瑞麟公司名下的涉案房产的查封并无不当，伊理喆所主张的执行异议申请理由不能成立，依法不予支持，遂于2019年6月13日作出（2019）陕01执异428号执行裁定，驳回伊理喆提出的执行异议。伊理喆不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。2014年9月25日，伊理喆与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》，约定伊理喆购买瑞麟公司位于西安市临潼区环瑞麟君府南区1幢2单元18层21802号房屋，房屋面积131.135平方米，总价款为人民币50万元。伊理喆提交瑞麟公司于2015年1月1日、2015年1月24日向其出具的收据收条，载明收款事由为收到伊理喆二期房款，共支付购房款50万元。伊理喆提交《西安市房屋情况查询结果证明》，证明其名下无其他用于居住的房屋。上述事实，有陕西省西安市汉唐公证处（2014）陕证执字第149号执行证书、《抵押合同》、（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定书、西安市中级人民法院（2019）陕01执异428号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为伊理喆对本院（2019）陕01执异428号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，伊理喆就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定可以看出，《执行异议和复议规定》第二十九条应为第二十七条规定的例外情形，即房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。本案中，交行陕西分行已对涉案房屋依法办理了抵押登记，并已取得抵押权，即其对执行标的依法享有对抗申请人的优先受偿权。但伊理喆提交证据证明其于本院查封之前已与瑞麟公司签订了购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，并提交证据证明其交纳了全部购房款合计50万元，且伊理喆提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。据此，伊理喆对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，伊理喆要求判令立即停止对其购买的位于西安市临潼区瑞麟君府的房屋（房号：1号楼21802）的强制执行并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：立即停止对原告伊理喆购买的位于西安市临潼区瑞麟君府的房屋（房号：1号楼21802）的强制执行并解除对上述房屋的查封。案件受理费100元，由交通银行股份有限公司陕西省分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年十二月三十日书记员  张小赛