贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民初134号 原告：安顺汇资商业投资发展有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号。统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。 法定代表人：白伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码L91520400670713157L。 法定代表人：阳正威，系该公司副董事长。 委托诉讼代理人：杨超，该公司员工。代理权限为特别授权。 原告安顺汇资商业投资发展有限公司与被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月27日公开开庭审理了本案。原告安顺汇资商业投资发展有限公司的委托诉讼代理人汪敏、被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安顺汇资商业投资发展有限公司起诉请求：1、依法判令解除原被告于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议；二、依法判令被告返还原告已支付的购房款54401251.20元，并以该购房款为基数向原告支付自2017年11月8日至购房款返还完毕之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；三、依法判令被告承担原告已付购房款一倍54401251.20元的赔偿责任；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：根据安顺市西秀区人民政府的指导精神，原告向被告收购房屋作为棚户区改造安置，并于2016年9月6日双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买由被告开发建设的位于安顺市西秀区“丰景华府”A8、A9栋共计面积为20000.46平方米的房屋150套，合同约定总价款为68001564.00元，付款方式为：买受人（原告）于2016年9月8日支付人民币13600312.80元，出卖人承诺该房源无一房二卖，无银行抵押，在一定期限内办理全产权，办理完产权手续后并交接买受人，买受人支付尾款时预留人民币150000元作为产权证办理保证金，待所购房源产权证办理完毕后买受人退还出卖人保证金；被告应当在2017年6月30日前将上述房屋交付原告适用。但在合同签订后，被告在原告按照双方的约定支付购房款后，未在约定时间内将原告所购买的房屋交付原告适用，并对原告所购买的房屋停止建设，经原告多次催促，被告迟迟未开工。直至2019年6月，原告通过贵州省高级人民法院司法拍卖网发现原告所购买的房屋基于申请执行人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的申请，被贵州省高级人民法院予以查封并予以挂网拍卖。后申请人按照法定程序向贵州省高级人民法院提起执行异议，在执行异议案件审查过程中原告得知被告在将上述房屋出售给原告之前，已将上述房屋办理抵押登记至中国长城资产管理股份公司贵州省分公司（中国长城资产管理有限公司贵阳办事处）名下。原告认为，原被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》时，被告负有向原告披露所购房屋抵押事实的附随义务，但被告在双方签订合同中，明确所购买房屋无抵押，无一房二卖等情形。故基于对被告的信任，原告与被告签订合同后按照合同约定支付购房价款，但被告并未按照双方约定履行合同义务。综上所述，原告取得房屋的权利不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告有权请求解除与被告签订的合同并要求赔偿一定的损失。 原告向本院提交了以下证据：1、安顺汇资商业投资发展有限公司企业营业执照、法定代表人任职文件、法定代表人身份证复印件，拟证明原告主体身份；2、贵州安顺今旦房地产开发有限公司企业信息信用登记报告，拟证明被告主体身份；3、西府党呈（2015）8号安顺市西秀区人民政府党组关于提请审议购买西秀区辖区内商品房作为棚户区改造安置房的请示、安顺市西秀区城镇投资发展有限公司（2016）199号文件、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、房屋业务情况、汇资公司向今旦公司支付购房款的请求单、收款收据、支票等、贵州省高级人民法院（2019）黔执恢2号协助执行通知书、房屋交易登记产权信息表，拟证明原告按照西秀区人民政府的指示，收购被告开发建设的房屋作为拆迁安置房源，与被告签订商品房买卖合同，并按照合同约定支付购房价款的事实，以及原告收购其开发建设的房屋前，已将涉案房屋抵押给中国长城资产管理股份公司贵州省分公司，现该资产已被贵州省高级人民法院查封并已进行拍卖程序；4、贵州省高级人民法院（2019）黔执异45号执行裁定书，拟证明购买房屋后我方提出过执行异议，法院驳回了异议，同时证明案涉合同是在查封之后签订的。 贵州安顺金旦房地产开发有限公司辩称：双方在协商买卖房屋时是告知有债务抵押的，原告是知道的，双方也同意在解除抵押后交付，卖的时候是有预售许可证，是可以销售的。被告未提交证据。 经庭审质证，对于原告提交的证据，被告认为，经本院审查认为原告提交的证据真实客观，其证明目的可予采信。 本院查明：2016年1月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号FJ-B6/FJ-A7），合同主要约定：原告购买由被告开发建设的位于安顺市西秀区“丰景华府”A6、A7栋共计面积为4622.58平方米的房屋，该商品房单价每平方米3100元，总价款14329998元，买受人应当在2016年1月29日前支付房价款10000000元，待相关手续办理完成时再支付剩余尾款。出卖人承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有销售给除原告以外的其他人、没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或者发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。逾期交房的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。 2016年9月6日，原被告又签订《商品房买卖合同》一份作为上文所述的《商品房买卖合同》（合同编号FJ-B6/FJ-A7）的补充，补充合同主要约定：购买房屋的建筑面积为20000.46平方米，按照套内面积计算，总价款为68001564.00元，付款方式为买受人（原告）应当在2017年6月30日前支付全部房价款。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有销售给除原告以外的其他人、没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或者发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。逾期交房的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。 同日，原被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：该商品房为150套，建筑面积20000.46平米，单价为3400元/平方米，总价为68001564元，所购商品房具体位置见《商品房买卖合同》附图。买受人于2016年9月8日支付13600312.80元，出卖人承诺该房源无一房二卖，无银行抵押，在一定时限内办理全产权，办理完产权手续并交接买受人后，买受人支付尾款时预留人民币150000元作为产权证办理保证金，待所购房源产权证办理完毕后买受人退还出卖人保证金。出卖人应当按照合同约定在2017年6月30日前交房，不得逾期，如果出卖人逾期交房，除了要承担《商品房买卖合同》约定的违约责任外，还应承担因出卖人的违约行为导致买受人（或项目指挥部）不能按期交付安置房屋而承担的一切法律责任；若买受人向被征收人承担了违约责任，买受人有权向出卖人进行追偿。超过2017年6月30日交房，所超出的日起按安顺市房屋征收补偿办法规定的过渡费标准计算超期交房过渡费。双方对所购买的151套房屋明确了房号附在《商品房买卖合同》补充协议之后。 2016年2月4日，原告向被告支付了购房款5000000元；2016年6月27日，原告向被告支付购房款6889000元；2016年9月7日，原告向被告支付购房款13600312.80元；2016年11月23日，原告向被告支付购房款13111000元；2017年1月22日，原告向被告支付购房款15000000元；2017年4月17日，原告向被告支付购房款1460000元；2017年11月30日，原告向被告支付购房款9340938.40元；以上原告共计向被告支付了购房款64401250.8元。 被告已经按照与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号FJ-B6/FJ-A7）的约定交付了该合同所涉的35套房屋，但是没有办理相关的产权转移的手续。 2019年4月25日，贵州省高级人民法院做出（2019）黔执恢2号协助执行通知书，通知安顺市不动产登记中心，续行查封贵州省安顺今旦房地产开发有限公司位于安顺市西秀区丰景华府在建工程项目抵押房屋317套和商业房5间、车库总面积19660.49平方米，该裁定书附有查封财产清单，原被告在2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》补充协议上所明确约定购买的151套房屋包含在该查封财产清单中。 2019年9月26日，贵州省高级人民法院作出（2019）黔执异45号执行裁定书，其中查明：2016年5月5日，本院（贵州省高级人民法院）依据（2016）黔民初78号民事才行书，以（2016）黔执保15-1号协助执行通知书查封了今旦公司在贵州省安顺市西秀区丰景华府Ｂ1幢-Ｂ6幢（实际查封房号包括Ａ6、Ａ7、Ａ8、Ａ9幢）相关住宅、商业用房、车库。......查封房屋包括了汇资公司提出执行异议的前述151套房屋。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原被告2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议是否应当解除；二、被告是否应当返还原告已支付的购房款54401251.20元，并以该购房款为基数向原告支付自2017年11月8日至购房款返还完毕之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；三、被告是否应当承担原告已付购房款一倍54401251.20元的赔偿责任。 本院认为：首先原被告2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同，对原被告双方均具有约束力。原告签订合同的目的是取得合同中约定的房屋的所有权，被告对此是知晓的且认同的，双方就此达成合意。然而，现在原告所购买的房屋，因为被告的原因，被案外人依据法院生效文书执行了，导致原告的合同目的已经不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除上述合同的请求依法应予支持。 第二关于返还购房款的问题。原被告在2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》第五条约定：出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除原告以外的其他人3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或者发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。现因所购商品房出现了合同第五条第3项的规定的情形，依照约定被告应当退还全部购房款及利息并承担赔偿责任，所以被告应当退还原告的全部已付购房款，现原告已付购房款为64401250.8元，被告已经交付35套房屋，按合同原告为该35套房屋支付的价款为10000000元，则原告支付的总价款中应当扣除这部分款项，故被告应返还的购房款共计54401250.8元。同时以此为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年10月29日原告起诉之日起至本判决生效之日止。 第三关于赔偿责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中被告对于2016年9月6日与原告签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋是否存在抵押应当是明知的，其未向原告进行披露，存在故意隐瞒的行为，且案涉房屋事实上却是已经被贵州省高级人民法院执行，因此，被告应当依法在不超过已付购房款一倍的范围内承担赔偿责任。鉴于原告并未举证证明其因为被告隐瞒房屋存在抵押状态导致己方受到的损失的证据，所以本院酌定支持已付购房款的50%即27200625.40元作为赔偿。 综上，原告的诉请有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下： 一、解除原告安顺汇资商业投资发展有限公司与被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议； 二、限被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起返还原告安顺汇资商业投资发展有限公司购房款54401250.8元及利息（利息以54401250.8元为基数，按判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年10月29日原告起诉之日起至被告实际履行完毕之日止。）； 三、限被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起赔偿原告安顺汇资商业投资发展有限公司27200625.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费585813元，由原告安顺汇资商业投资发展有限公司承担146453元，由被告贵州安顺金旦房地产开发有限公司承担439360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审 判 长  刘 熹 审 判 员  辜贤莉 人民陪审员  杜汝英 二〇一九年十二月三十日 法官助理李欣 书记员杨华（代） 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。