浙 江 省 宁 波 市 鄞 州 区 人 民 法 院 民事判决书 （2019）浙0212民初8626号 原告：何志明，女，1950年11月10日出生，汉族，户籍所在地：上海市长宁区。 委托诉讼代理人：计付民，浙江欧硕律师事务所律师。 被告：李邦羲，男，1975年4月12日出生，汉族，户籍所在地：四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：王夏燕，宁波市海曙区中山法律服务所法律工作者。 原告何志明为与被告李邦羲确认合同无效纠纷一案，于2019年5月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘志刚适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年12月6日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2019年7月9日、2020年5月8日两次公开开庭进行了审理，原告何志明及其委托诉讼代理人计付民、被告李邦羲及其委托诉讼代理人王夏燕到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告何志明起诉称：2015年8月2日，其与李邦羲私自签署了《房屋买卖契约》一份，约定何志明将其名下位于浙江省宁波市鄞州区姜山镇张村庙村何家1组的两处宅基地及地上建筑物[土地证号]转卖给李邦羲，成交价款为26万元。应李邦羲要求，何志明配偶也在该协议上签字。因何志明与李邦羲私自签订协议，将集体所有、集体分配给何志明使用的农村宅基地及地上建筑物转让给李邦羲，违反了农民集体所有的土地使用权（含宅基地使用权）不得转让的法律规定，至今亦未经当地农村集体经济组织同意，也未办理土地权属变更登记手续。同时，在何志明女儿何颖贤多次开导劝说下，何志明也懊悔不已，有了提起合同无效的想法，因何志明既不懂法，又无能力，遂让女儿办理此事。然而，何志明配偶在卖房后第23天被医院确诊患有严重肝硬化和肝癌（后于2017年10月28日病逝），何志明与女儿在家中、单位、医院疲于奔波，又因何志明女儿于2016年3月怀孕，此后抚育婴儿，致使何志明与女儿都无暇顾及此事。现诉至法院，请求判决：一、确认何志明与李邦羲签订的《房屋买卖契约》无效；二、李邦羲将位于浙江省宁波市鄞州区姜山镇张村庙村何家1组的房屋[土地证号返还给何志明，何志明退还李邦羲购房款26万元。 被告李邦羲答辩称： 一、其系经中介介绍购买的诉争房屋，李邦羲支付了购房款26万元、中介费1万元和打墙费5 000元。买卖诉争房屋得到所在村同意，村里出具了同意李邦羲装电表的证明。李邦羲对所购房屋进行了翻新、加固、装修，新建了几间平房。原来一栋楼房、一间茅草房，各一本土地证，茅草房已翻新、装修。二、当时签订合同时，何志明女儿虽然不在现场，但另行出具了书面委托书，说明当时出售诉争房屋是何志明全家的意愿。现何志明基于浙江省宁波市鄞州区姜山镇的房价大涨才反悔，不应受到法律保护。三、李邦羲户籍不在浙江省宁波市鄞州区姜山镇张村庙村，但何志明户籍亦不在该村，何志明不是该集体经济组织成员。其实支付土地出让金后，诉争集体土地是有可能转化为国有土地的，故诉争合同应属效力待定状态，土地性质可转化的话可有效。综上，请求法院驳回何志明的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2015年8月2日，何志明（作为甲方）与李邦羲（作为乙方）签订了《房屋买卖契约》一式两份，载明：“甲方愿将宁波市鄞州区姜山镇张村庙村何家，二间砖混结构楼房、二间平房、加围墙里天井全部在内卖给乙方为业，经买卖双方及中证人当场商议其契约如下：一、该房屋座落在宁波市鄞州区姜山镇张村庙村何家，二间砖混结构楼房、二间平房，（（土地证））户头二本，详见一本（（土地证）），另一本（（土地证，房屋四至为，东面自墙、南面自墙、西面自墙、北面自墙，地面积（应为‘占地面积’--本院注）以二本土地证为准，上到橡瓦，下连地基，水、电户头及围墙里天井全部在内。二、经双方及中证人协商一致，房屋成交总价为人民币：贰拾陆万元整（260 000元）。三、目前产权无法过户，如以后允许过户时出卖方需无条件提供一切证件，不得以任何理由拒绝，如遇拆迁，二本土地证户头归买受方所有，（如安置房补偿费、扩户费），需出卖方提出所有证件的，出卖方无条件协助办理。四、出卖方必须取得全部共有人同意，如有争执纠纷，由甲方负责，同乙方无关，并保证买受方的正常使用。五、如以后甲方因价格高低或拆迁时反悔，按房屋成交价人民币拾倍赔偿给乙方。六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字（按手印）即生效，即日起房屋归乙方所有，任何人无权干涉，双方永不反悔，决无异言，恐后无凭，特立此契约，便以存照。”何志明及其配偶杨志能在合同落款“出卖方”处签字、捺印，李邦羲在合同落款“买受方”处签字、捺印，杨志能同母异父弟弟童志芳及中介人员王启亮在合同落款“中证人”处签字、捺印。在签订上述《房屋买卖契约》之前，何志明、杨志能的女儿何颖贤出具《委托书》，表示因工作原因无法亲自办理位于浙江省宁波市鄞州区姜山镇张村庙村何家1组的老房子的出卖手续，故全权委托母亲何志明、父亲杨志能办理。上述《房屋买卖契约》签订当日，李邦羲向何志明、杨志能交付了购房款26万元。上述成交房屋属农村房屋，土地使用权初始登记在何志明名下，证号的集体土地使用证于2002年3月26日颁发，上载地号为2383406、使用权面积为60.80平方米、用途为住宅；集体土地使用证于2003年6月5日颁发，上载地号为2383408-1、使用权面积为23.40平方米、用途为住宅。 另查明，何志明配偶杨志能于2017年10月28日因病去世。 以上事实，由原告何志明提交的《房屋买卖契约》、居民死亡医学证明书、土地使用权登记审批表及被告李邦羲提交的《房屋买卖契约》、收条、《委托书》、集体土地使用证等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权转让。根据法律规定，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，农村宅基地上房屋属法律限制流转物，即在农村宅基地制度改革非试点地区，只能在同一农村集体经济组织内部成员之间转让，不得向非本集体经济组织成员或城镇居民转让；在农村宅基地制度改革试点地区，目前也只是允许在本行政区域内跨集体经济组织转让。本案中，诉争《房屋买卖契约》的买卖标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，何志明初始取得该宅基地使用权，李邦羲非浙江省宁波市鄞州区姜山镇张村庙村集体经济组织成员，不具备在该区域内购房的权利。何志明将在农民集体所有（现并未转化为国有出让土地性质）的土地上建造的房屋出售给不属本集体经济组织成员的李邦羲，违反了法律强制性规定，故双方签订的诉争《房屋买卖契约》应认定为无效。根据合同无效的法律后果，因该合同取得的财产应相互返还，故何志明要求李邦羲返还诉争房屋，并同意退还购房款，应获准许。综上，何志明提出的本案诉讼请求，合法有据，本院予以支持；李邦羲抗辩称诉争《房屋买卖契约》合法有效或效力待定，缺乏依据，本院不予采纳。至于因合同无效导致的损失，李邦羲未在本案中一并主张，其可另行协商或诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定，判决如下： 一、确认原告何志明与被告李邦羲于2015年8月2日签订的《房屋买卖契约》无效； 二、限被告李邦羲于本判决生效后十五日内将位于浙江省宁波市鄞州区腾退返还给原告何志明，同时原告何志明返还被告李邦羲购房款26万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5 200元，由被告李邦羲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员    胡根世 人民陪审员    周雪良 二Ｏ二Ｏ年五月二十二日 本件与原本核对无异 书记员    邓晓敏