内蒙古自治区阿尔山市人民法院民事判决书（2019）内2202民初527号原告（反诉被告）：曹继武，男，1960年3月23日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：翁兴斌，内蒙古奥斯律师事务所律师。被告（反诉原告）：阿尔山市天成房地产开发有限责任公司。法定代表人：宋振国，男，1963年6月29日出生，蒙古族，阿尔山市天成房地产开发有限责任公司董事长，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王荣静，1961年6月13日出生，汉族，阿尔山市天成房地产开发有限责任公司会计，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。原告（反诉被告）曹继武诉被告（反诉原告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司（以下简称天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹继武委托代理人翁兴斌、被告（反诉原告）天成公司法定代表人宋振国及委托诉讼代理人王荣静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹继武向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决被告即期为原告办理不动产权登记证书；2、诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告同被告法定代表人系朋友关系。2009年4月7日原告从被告手中购买房屋一套。因原被告之间多有经济往来，故原告并未向被告支付现金而是给其出具了叁拾万零叁仟的欠据一枚。被告向原告提供了房屋授权证一本（房产证号为：温泉字第XXXX号）双方口头约定被告在一月内给原告办理房屋过户手续。时至今日，经原告多次与被告商议，被告拒不履行更名义务。为此原告诉至法院要求依法判决被告即期为原告办理不动产权登记证书。被告天成公司辩称，同意为原告办理不动产权证书，但是经原被告多次协商，原告并未按照双方之间的和解协议履行义务，现在的房产证是大房照，原告因为没有将房款付清所以天成公司不能出具证明帮其办理不动产权证书。因涉案房屋价值增值了，所以税费也因此增加。反诉原告天成公司反诉称，曹继武尚欠天成公司房款162500.00元没有给付。并且按双方合同约定，曹继武应承担房屋过户的全部税费，因此反诉原告针对本诉提起反诉，请求：1、依法判令被反诉人给付房屋欠款162500.00元；2、依法判令被反诉人给付欠款利息，按年利率6分计息，从2010年6月30日起至给付之日止（暂按9年计算，利息为87750.00元）；3、诉请判令被反诉人承担房屋办理不动产登记变更至被反诉人名下的全部税费；4、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告曹继武辩称，同意给付天成公司房屋欠款，但不同意给付利息，因双方有约定且被反诉人已经履行大部分约定义务，被反诉人不存在违约行为，因此不应承担利息。被反诉人不同意承担房屋办理不动产登记变更至被反诉人名下的全部税费，被反诉人同意承担过户过程中的全部费用。诉讼费用不同意由被反诉人承担。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原被告双方谁存在违约行为；2、2010年4月15日和解协议中约定的过户全部费用都包括什么；3、反诉原告索要利息的依据。原告（反诉被告）曹继武围绕争议焦点提出下列证据：1、出示兴安盟中级人民法院（2010）兴民终字71号民事判决书原件一份（提交复印件）、争议房屋阿房权证温泉字第XXXX号房屋产权证书原件一份（提交复印件），证实2008年10月29日原被告之间签订的房屋买卖协议已经成立，双方并已付诸执行，因此天成公司应履行法定过户义务，本案原告已经支付了303000.00元的欠据，原告主张支付款项属于民间借贷关系，因此在房屋买卖关系中原告已经履行了付款义务，被告应履行过户义务。天成公司质证认为对两份证据的真实性无异议，对兴安盟中院判决书证明内容有异议。该份判决书中认定了张文俊、曹继武在房屋买卖中存在串通之嫌，张文俊和天成公司之间的买卖关系不成立。房地产开发中有大房照和收据就可以办理房产证。欠条中303000.00元明确写明为欠付房款，并不是民间借贷关系。2、出示商品房买卖合同原件一份（提交复印件），证实当时诉争房屋的价格就是300000.00元，曹继武出具的303000.00元欠条是按照房价全款金额出具的。天成公司质证认为对合同真实性无异议，但该份买卖合同已经判决宣告作废了。房屋实际卖给的是曹继武，因为当时曹继武急需偿还张文俊欠款，故向天成公司出具欠条之后与张文俊签订的该份合同。3、出示收条原件4份（提交复印件），证明曹继武已经支付房款287500.00元，2010年4月21日前已经履行了主要义务，反诉被告曹继武的行为是履行瑕疵不是违约行为。天成公司质证认为对收条的真实性无异议，2010年4月21日前曹继武没有交清约定款项，天成公司不应办理过户手续。反诉原告天成公司围绕争议焦点提出以下证据：1、出示和解协议复印件一份，证明曹继武应在2010年4月21日前应支付房款300000.00元，但仅支付了265000.00元，余款至今没有付清，违约责任在曹继武一方，因此天成公司没有给曹继武办理房照；证明过户税费约定全部由反诉被告承担，在房屋买卖中如果没有特殊约定不会加上这一条，天成公司一期工程全部房屋买卖均由此方式进行的。曹继武质证认为对和解协议的真实性无异议，是双方在自愿平等的基础上签订的。和解协议上第一条写明，双方对账后曹继武欠天成公司房款450000.00元。因为双方协议2010年4月15日签订的，到2010年4月21日，六日内支付300000.00元对曹继武来说很吃力，曹继武履行义务存在瑕疵，但双方没有约定不支付全部300000.00元天成公司就可以不办理过户，曹继武的违约不是天成公司违约的原因；对部分条款的理解双方存在差异，和解协议中全部费用是过户全部费用，曹继武对此承认，但因天成公司欠国家税费因此办理不了过户，被告具备过户资格之后曹继武同意支付全部过户费用，天成公司为具备过户资格应缴纳的费用应由其自行承担。2、出示最高院指导案例复印件一份，证明双方自愿协商且不违反法律规定的税款承担部分是当事人意思自治内容，应当从其约定。天成公司主张利息是因为张文俊一直占有使用房屋，且曹继武违约没有支付全部房款，因此自2010年6月30日起按本金162500.00元年息6分主张利息。曹继武质证认为对最高院判例的真实性无异议，但不能证明反诉原告的主张，判例证明过户费用可以由双方自行约定承担，但曹继武不应当承担天成公司为获取过户资格应缴纳的相关费用。根据最高院相关解释，双方对利息有约定的应从约定，无约定的法院不应支持。3、出示测算阿尔山市商业综合楼1丘7幢23号房屋税费清单一份，该份清单是根据天成公司2019年5月6日交纳税款所测算得出的，证明据估算本案诉争房屋应交纳税款为83876.49元。曹继武质证认为对证据无异议，但此为估计的数，最终需以税务局出具的金额为准。大修基金、契税、印花税由曹继武出，只要是法律规定由买房人承担或者可以由双方协商交纳的税费，曹继武都同意承担。原告曹继武申请本院调取的国家税务总局阿尔山市税务局关于买卖双方过户过程中所需缴纳税费明细回复函原件一份，证明一般房屋买卖过户过程中房地产开发企业需要缴纳增值税（2016年5月1日前为营业税）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设专项收入、印花税、土地增值税、企业所得税，买受人个人需缴纳契税、印花税。原告（反诉被告）曹继武质证认为对回复函的真实性和内容均无异议，税费应按照法律规定承担，天成公司应承担增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设专项收入、印花税、土地增值税、企业所得税，曹继武作为买受人只承担契税和印花税。被告（反诉原告）天成公司质证认为企业所得税是根据企业收入盈利情况缴纳，盈利的话才需要缴纳，这个税如果需要缴纳由天成公司自行承担。除企业所得税之外的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设专项收入、印花税、土地增值税以及原本应由买受人承担的契税和印花税都应按照双方之前的协议约定全部由曹继武承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月15日，天成公司与曹继武双方就房屋买卖一事重新达成和解协议，双方约定阿尔山商业综合楼B区23号门市价款为450000.00元，曹继武在2010年4月21日前给付天成公司房款300000.00元，2010年6月30日前给付剩余房款150000.00元，天成公司于2010年4月23日前将涉案房屋过户至曹继武或张文俊名下，过户全部费用由曹继武承担。签订和解协议后，曹继武分别于2010年4月19日给付了房款190000.00元、4月21日给付了房款75000.00元、6月1日给付了房款15000.00元、9月12日给付了房款7500.00元，曹继武共计给付房款287500.00元，2010年4月21日前共给付了房款265000.00元。本案原告曹继武与和解协议中提及的张文俊为夫妻关系。庭审及询问中，原被告双方对对方当事人的主体身份均无异议，一方为天成公司，另一方为曹继武。另查明，在一般房屋买卖办理不动产权证书过程中，双方若无特别约定，房地产开发公司需要缴纳增值税（2016年5月1日前为营业税）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设专项收入、印花税、土地增值税、企业所得税，买受人个人需缴纳契税、印花税。以上事实，有兴安盟中级人民法院（2010）兴民终字71号民事判决书、阿房权证温泉字第XXXX号房屋产权证书、商品房买卖合同、收条4张、最高院指导案例、测算阿尔山市商业综合楼1丘7幢23号房屋税费清单以及国家税务总局阿尔山市税务局出具的回复函在卷为凭，可以反映客观事实，本院对以上证据的真实性予以认可。本院认为，原告（反诉被告）曹继武与被告（反诉原告）天成公司达成的和解协议书系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方约定曹继武应于2019年4月21日前给付天成公司房款300000.00元，但曹继武仅在2010年4月19日、4月21日分两笔共给付房款265000.00元，给付的数额尚未达到协议约定的300000.00元，曹继武的行为系违约。天成公司也未在2019年4月23日前将涉案房屋过户至曹继武或张文俊名下，亦有过错，但曹继武违约在先。因天成公司在庭审中自述同意协助办理过户，曹继武亦同意给付剩余房款，本院认为双方意思表示明确真实，继续履行协议为宜，故对原告曹继武要求办理不动产权登记证书以及反诉原告天成公司要求反诉被告曹继武给付剩余房款162500.00元的诉请，本院予以支持。本院认为，原被告在和解协议中对给付房款时间、办理不动产权登记时间均有约定，应依照其真实意思表示分时间先后履行协议，故曹继武首先应先支付第一笔剩余房款12500.00元（300000.00元－287500.00元），其次天成公司在收到12500.00元房款后应协助曹继武办理不动产权过户相关事宜，再次曹继武在天成公司协助其办理涉案房产过户手续后再支付剩余房款150000.00元。关于办理过户的税费承担问题，在一般房屋买卖交易过程中，因房屋过户产生的税费应由双方各自承担，但在本案中，结合和解协议中对税费承担的特别约定以及曹继武代理人的自述（只要是法律规定由买房人承担或者可以由双方协商缴纳的税费，曹继武都同意承担），本院认为双方出于真实意思表示对过户费用进行了特别约定，该约定不是为了逃避纳税、也不会造成国家税款的流失，亦不违反法律关于依法纳税的强制性规定，因此本院对反诉原告天成公司要求反诉被告曹继武承担办理不动产登记变更至反诉被告曹继武名下的除企业所得税外的全部税费的诉讼请求予以支持。关于反诉原告要求从2010年6月30日起至给付之日止按年利率6%给付房款利息的诉请，因曹继武违约在先且涉案房屋已于2010年就交付曹继武占有使用，依照法律规定以及参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》，本院认为反诉被告曹继武自2010年6月30日至2019年8月19日以162500.00元为基数，按照年利率6%给付房款利息共计89104.17元的诉请不违反法律规定，本院予以认可；2019年8月20日后，反诉原告诉请按照年利率6%计算利息高于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此高出部分不予支持，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，即反诉被告曹继武自2019年8月20日起以162500.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》，判决如下：一、反诉被告（原告）曹继武于本判决生效之日起十日内给付反诉原告（被告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司房款12500.00元；二、原告（反诉被告）曹继武应在履行完毕第一判项后十日内办理不动产权证书，被告（反诉原告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司应予以协助，过户的全部税费（包括涉案房产在过户过程中阿尔山市天成房地产开发有限责任公司应缴纳的除企业所得税外的税费以及曹继武个人应缴纳的税费）由原告（反诉被告）曹继武负担；三、反诉被告（原告）曹继武在反诉原告（被告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司协助其办理完毕不动产权证书后十日内给付反诉原告（被告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司剩余房款150000.00元，并自2010年6月30日至2019年8月19日以162500.00元为基数按照年利率6%给付房款利息89104.17元，自2019年8月20日起以162500.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至实际给付之日止；四、驳回原告（反诉被告）曹继武其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告（反诉原告）阿尔山市天成房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费5053.76元，减半收取2526.88元，由反诉被告（原告）曹继武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 李春城审判员 王 磊审判员   李凤婷 二〇一九年十二月十九日书记员 王文攀附判决依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。