河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初148号原告：东小勤,女,汉族,1970年9月12日出生,住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：田琼,系河南大为律师事务所律师。被告：河南贝多置业有限公司。统一社会信用代码：410198000007849。地址：郑州市郑东新区金水路南、黄河东路东10幢东1单元11层。法定代表人：张雨，系该公司总经理。委托代理人：张雷，系该公司员工。被告：唐河县恒基房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411328727008396N。地址：唐河县产业集聚区工业路西段北侧。法定代表人：刘大军,系该公司经理。委托代理人：刘创，系该公司副经理。委托代理人：崔玉增，系河南海涛律师事务所律师。原告东小勤诉被告唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、河南贝多置业有限公司（以下简称贝多公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日作出（2017）豫1328民初3389号民事判决，被告恒基公司提起上诉，南阳市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）豫13民终6652号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东小勤的委托诉讼代理人田琼，被告恒基公司的委托诉讼代理人崔玉增、刘创，被告贝多公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东小勤向本院提出诉讼请求：1、请求唐河县人民法院依法判决撤销原告与被告河南贝多置业有限公司签订的两份东城明珠认购协议书，判令两被告返还购房款606398元，并支付2015年4月15日至今的利息；2、请求判令被告承担违约责任；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年4月15日，原告与河南贝多置业有限公司签订东城明珠认购协议书两份，第一份协议约定：原告预定贝多公司建设开发的位于唐河县星××路与××路交汇处的东城明珠项目1号楼2单元7层04号房，暂测建筑面积122.05平方米，单价2950元/平方米，总房款36万元，一次性付款为317330元。第二份协议约定：原告预定贝多公司建设开发的位于唐河县星××路与××路交汇处的东城明珠项目1号楼1单元10层03号房，暂测建筑面积111.18平方米，单价3058元/平方米，总房款34万元，一次性付款为289068元。原告于2015年4月15日将两套房款317330元、289068元分别支付给河南贝多置业有限公司，贝多公司给原告出具了两份收款收据。但合同签订后，被告至今未交付房屋。后河南贝多置业有限公司在唐河县人民政府的协调下将东城明珠房地产项目依法转让给唐河县恒基房地产开发有限公司，由恒基公司承担该项目的开发、销售、交付房屋的义务。2017年6月份，原告在唐河县房管局获悉，被告将原告购买的东城明珠项目1号楼2单元7层04号、1号楼1单元10层03号两套商品房分别售给了第三人，并在唐河县房管局进行了备案登记网签。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。现原告为了维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院予以支持。被告贝多公司未提供书面答辩，庭审中辩称，原告东小勤是贝多公司的融资客户，贝多公司没有收到现金，东小勤不是购房客户。被告恒基公司未提供书面答辩，庭审中辩称，1、原告诉答辩人系主体错误，因原告东小勤未提交相关凭证和购房合同，两者之间不存在法律关系；2、原告东小勤起诉我公司事实不清、证据不足，即原告无证据证明我公司向其收购房款和向其出售房屋，不能说明购房的真实性；3、根据合同相对性，原告东小勤应向合同相对方主张权利，与我公司没有关系；4、通过贝多公司答辩可知，原告与贝多公司系民间借贷关系，符合民间借贷司法解释24条规定按照民间借贷案件审理，建议驳回对我公司的起诉。原告东小勤提交以下证据：第一组证据共三份，建字第411328201210031建设工程规划许可证复印件一份、唐国用（2012）第0124号土地使用证复印件一份和编号412929201406232301号建筑工程施工许可证一份，证明唐河县恒基房地产开发有限公司是恒基东城明珠汽车城1号楼商品房的开发主体；第二组证据共五份，联合补充开发协议复印件一份、联合开发补充协议二复印件一份、委托书复印件一份、唐河县恒基房地产开发有限公司情况说明一份和唐河县恒基明珠汽车展销中心1#楼工程，施工扬尘污染防治“三员”公示牌宣传单复印件，证明唐河县恒基房地产开发有限公司和河南贝多置业有限公司是恒基东城明珠汽车城1号楼商品房的共同开发主体，唐河县恒基房地产开发有限公司应当对河南贝多置业有限公司销售恒基东城明珠汽车城1号楼商品房的行为负责；第三组证据共三份，唐河县人民法院（2018）豫1328民初1119号、4448号、230号民事判决书复印件。证明涉及本案的相同案件，唐河县人民法院予以支持。被告贝多公司提交以下证据：与原告在2015年1月6日签订的借款合同公证书、借款合同和承诺函共三份，证明原告系贝多公司的集资客户。被告恒基公司未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据贝多公司异议为：原告与贝多公司是民间借贷关系，原告系贝多公司的集资客户。恒基公司异议为：对原审证据中的恒基公司--东城明珠商品房预售证、规划证、土地使用证、建筑工程施工许可证、恒基公司与贝多公司的联合开发协议、补充协议的证明方向持异议，认为贝多公司是借用了恒基公司的资质，东城明珠1号楼的开发主体系贝多公司而非恒基公司，恒基公司并未收到购房款，二者纠纷与恒基公司无关。对被告贝多公司提交的证据原告东小勤异议为：对与贝多公司签订的借款合同公证书、借款合同和承诺函的真实性无异议，对证明方向持异议，该证据均已作废，且借款数额不对照，与本案无关。经过原、被告质证，本院对当事人有争议的证据认定如下：二被告对原告提供的证据真实性均予以认可，但对1号楼的开发主体及认购合同的义务承担主体有争议。本院评议认为，原告与贝多公司的认购协议书及贝多公司向东小勤出具的收据可以证实东小勤及贝多公司为购房协议的相对方，恒基公司对此并无授权及追认表示，该证据本院予以确认。原告其他证据拟证明贝多公司与恒基公司系1号楼的共同开发主体，本院评议认为，东小勤与贝多公司签订商品房预售合同的行为实际是以物抵债，是对前期债务的结算方式，而恒基公司与该债务并无关系，因此无论1号楼系贝多公司与恒基公司联合开发还是贝多公司借用资质独立开发，均与恒基公司的责任承担没有关联。贝多公司提供的借款合同公证书、借款合同和承诺函，结合原、被告陈述及本案其他证据，可以证实东小勤与贝多公司的商品房认购协议书是在借款关系的基础上产生的，系以物抵债合同，对该证据本院予以认定。依据原、被告陈述和经审查认定的证据，本院确认以下案件事实：2013年5月23日，被告贝多公司与案外人王军签订联合开发合同一份，约定就唐国用（2012）第0124号土地中的商用部分联合开发，被告贝多公司负责投资、建设、管理、销售及运营中相关手续的办理，案外人王军不参与该项目的经营、管理及该项目开发完成后的利润分配以及风险承担。双方于当天对该合同办理了公证，由河南省南阳市智圣公证处出具（2013）南智证民字第6132号公证书。2013年12月19日，恒基公司（甲方）与贝多公司（乙方）签订联合开发补充协议一份，约定二被告联合开发唐国用（2012）第0124号土地中的北半部分。该协议第一条约定“乙方负责联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的投资、建设、销售、办证、后期管理以及相关手续的办理。原恒基东城明珠汽车城一期2、3号楼的开发由甲方负责，所有债权债务与乙方无关”；第二条约定“甲方允许乙方在联合开发地块的开发过程中使用甲方的资质和公章办理相关手续，但联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的所有债权债务及由于乙方未能按期交房、办理相关产权手续或房屋质量引起的纠纷甲方不承担；如乙方未能及时解决，由此给甲方造成的相关法律责任和损失将由乙方承担，并按甲方先期投资成本和收益的30%支付违约金”；第三条约定“甲方需配合乙方办理联合开发地块的相关事宜，乙方使用甲方公司章仅限于联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）土地、规划、城建、房管、银行按揭、施工合同等相关事宜，甲方应保证乙方在办理上述事宜时能够及时用章，甲方应承担因此造成的全部损失”。2015年5月10日，恒基公司（甲方）与贝多公司（乙方）签订了联合开发补充协议二，主要内容为：1.为保证东城明珠汽车城二期1号楼项目能顺利完成后期纳税和产权办理的相关手续，乙方向甲方抵押15套，1号楼住宅（总金额不低于4500000元）作为乙方税金担保，乙方在未缴纳税金前以上抵押房源不能进行预售；乙方在缴纳税金后，甲方应根据乙方税金缴纳比例对抵押住宅进行解压。2.（抵押住宅的楼号和面积见附表，甲方抵押住宅的楼号和面积可做调整，但总金额不低于4500000元）。3.由于乙方延迟交工产生的违约金及相关费用由乙方自行承担。4.原开发协议继续履行。2014年5月19日，被告恒基公司取得建设工程规划许可证，同年6月23日取得建筑工程施工许可证，并在唐河县开发建设恒基东城明珠汽车城1号楼。2014年8月18日取得商品房预售许可证。在贝多公司开发的1号楼商品房销售过程中，贝多公司以自己名义签订认购协议并收取房款，再以恒基公司名义为客户办理合同备案、网签及产权登记。2015年4月15日，东小勤与贝多公司签订东城明珠认购协议书两份，协议约定：东小勤预定贝多公司建设开发的位于唐河县城××与××路交汇处的恒基·东城明珠汽车城1号楼2单元7层04号房、1号楼1单元10层03号房，暂测建筑面积分别为122.05平方米和111.18平方米，单价分别为2950元/平方米和3058元/平方米，房款分别为360000元和340000元，最终确认一次性付款的价格分别为317330元、289068元。总房款606398元。贝多公司给东小勤出具了两份收款收据，收据出具日期显示分别为合同签订当日，内容分别为：“今收到东小勤东城明珠购房款人民币叁拾壹万柒仟叁佰叁拾元，￥317330元，系付1-2-704，收款人潘龙。”“今收到东小勤东城明珠购房款人民币贰拾捌万玖仟零陆拾捌元，￥289068元，系付1-1-1003，收款人潘龙。”两收据均加盖有“河南贝多公司有限公司财务专用章”。后东小勤向被告要求交付房屋时，被告知已被出售给他人且已进行了网签登记备案。东小勤与贝多公司签订的认购协议书及收据均未加盖恒基公司公章。收据上的收款人潘龙曾是贝多公司员工，负责原告购买楼盘的售房部工作及为购房者办理网签备案登记手续等工作。另查明，贝多公司成立于2009年12月11日，公司工商注册登记信息显示的经营范围为房地产的开发与销售。法定代表人张雨又于2012年1月9日注册成立了南阳市银融商务服务有限公司，该公司工商注册登记信息显示的营业范围为商务信息咨询、企业管理营销策划咨询、会展咨询、企业财务咨询，但实际进行有融资业务。期间东小勤及东会勤等人陆续向张雨名下的南阳市银融商务服务有限公司出借资金，并签订了以张宁（张雨妻妹）为借款人，南阳市银融商务服务有限公司（下称银融公司）为保证人的短期借款合同，并办理有公证手续。该款由银融公司实际使用，为此银融公司曾按月向出借人支付了利息。因后期还款困难，经协商，张雨将其名下贝多公司开发的东城明珠1号楼部分商品房按照当时售房价格及面积计算出房款后抵偿给东小勤等出借人，将之前出具的借款手续收回并作废，与东小勤等重新签订了房屋认购协议书，抵扣的均是借款本金，利息未计算在内。对借款本金低于一套房屋价格的，由债权人自行结合将借款本金合并后予以抵扣。对抵扣后的借款，多退少补部分，由张雨与东小勤等债权人再行结算。东小勤对认购协议书系以房抵债的事实予以认可，但称系贝多公司与恒基公司开发过程中的融资款。另查明，原告东小勤代理律师田琼于2019年3月13日提交情况说明，内容为：“我代理的东小勤涉及商品房买卖合同纠纷案件与东会勤-等系同一性质系列案件。本案处理结果与东会勤案件处理结果一致。当事人与律师都能接受。”本院认为，本案的争议焦点是：一、本案案件性质是房屋买卖纠纷还是民间借贷纠纷？首先，虽然东小勤与被告贝多公司签订了房屋认购协议且有收据，但贝多公司表示在签订房屋认购协议之前二者系借款关系，后由于无法还款，经协商，东小勤同意贝多公司将所开发建设的商品房售与东小勤，双方将借款合同作废，重新签订了商品房认购合同。这意味着双方共同确认将旧的民间借贷之债更新为商品房预售合同之债，系典型的以房抵债行为。其次，从贝多公司与恒基公司签订的联合开发协议内容看，其实质是贝多公司借用恒基公司资质进行的独立开发建设，贝多公司基于恒基公司的合同授权，有对外售卖商品房的权利，因此其与东小勤签订的商品房预售合同虽然系旧债更新，但合同双方意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同。本案东小勤基于该合同关系提起诉讼，其性质仍为商品房预售合同纠纷。二、在本案涉及的事实中恒基公司应否对东小勤承担还款责任？首先，东小勤与贝多公司签订的商品房预售合同，系前期借款合同变更而来，并非直接交付房款，且东小勤明知该涉案楼盘系贝多公司与恒基公司联合开发，但并未要求恒基公司在合同上盖章确认，因此合同效力不及于恒基公司。即使如东小勤诉称，贝多公司将东小勤借款用于和恒基公司共同开发的涉案楼盘，对借款人的贝多公司而言，是其单方为共同开发或合作经营进行的投资；对出借人的东小勤而言，是借款合同约定的借款用途问题，均与贝多公司的联合开发方恒基公司无关。其次，东小勤要求恒基公司承担返还购房款的责任，是建立在东小勤真实交付购房款以及恒基公司违约的基础上，恒基公司没有与东小勤签订合同，也没有收取其购房款，根据合同相对性原则，恒基公司既不享有该认购协议中的权利，也不承担认购协议约定的义务。另，导致本案纠纷的原因是东小勤无法实现商品房认购合同目的，属于合同解除事由，而非合同撤销事由；且东小勤的最终诉讼目的是返还房款并支付违约金，也系合同解除的法律后果，因此东小勤请求撤销合同的诉讼请求与其主要诉求矛盾，本院依照其主要诉求进行裁判。综上，以及恒基公司与贝多公司签订的联合开发协议均属于各自内部协议，相互独立，调整不同的法律关系。东小勤请求恒基公司承担民事责任，本院不予支持。贝多公司将房屋另售他人，并在唐河县房管局进行了备案登记网签，导致东小勤合同目的不能实现，应当解除合同，返还东小勤购房款并承担相应的违约责任。本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决如下：一、解除原告东小勤与被告河南贝多置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告河南贝多置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告东小勤购房款共计606398元，并支付以606398元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年4月15日起计算至2019年8月19日的利息和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。三、驳回原告东小勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9863元、保全费3620元、公告费600元，合计14083元，由被告河南贝多置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知书）。审 判 长  韩群长审 判 员  李 瑞人民陪审员  张建堂二〇一九年十二月二十七日书 记 员  蔡文杰