广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12010号原告：深圳市富恒金投资发展有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路63号前海企业公馆25栋D单元3层2505号，统一社会信用代码91440300MA5EC5Q037。法定代表人：余娉娉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余霞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫仕超，广东华商律师事务所律师。被告：项东，男，汉族，1979年7月18日出生，身份证住址湖北省随州市曾都区。原告深圳市富恒金投资发展有限公司与被告项东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员黄蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余霞、宫仕超，被告项东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出承租的原位于深圳市××××号（变更后现地址为：深圳市龙华区福城街道章阁社区樟亿路11号）隆添利科技工业园一期二栋一层032号、033号的房屋；2.判令被告自2019年6月1日起至实际搬离之日止按每月12000元（原约定月租金的二倍，不足一月的按照一月计）向原告支付房屋使用费，暂计至2019年8月13日为36000元;3.判令被告向原告支付逾期占用涉案房屋期间实际产生的水电费、环境卫生费等费用；4.判令被告承担本案律师费10000元及全部诉讼费用。原告在庭审中明确第2项诉讼请求中的房屋使用费为合同第37条约定的赔偿金并自愿撤回第3项诉讼请求。被告辩称，一、原告诉状中称被告无任何正当理由拒绝搬离，一直非法占有使用房屋至今，与事实不符。实际上被告与原告之间有争议，一直在积极沟通协商。争议及分歧主要在于：1.被告之前承租的原告所属的另一处房屋，地处深圳市龙华区福城街道章阁社区樟亿路11号隆添利工业园一期三栋一层3-048号，已实际经营两年，每年到期续签，第二次续签合同期限为2018年5月1日至2019年4月30日止。在2018年5月份之前因政府征地拆迁建设龙观快速路北延段项目，多次实地进行土地测量评估工作。被告原承租房屋被确定为待拆迁房屋，被告考虑到持续经营发展的问题，向原告物业管理处签约代表人李飞咨询涉案房屋是否会被拆迁，得到签约负责人的明确回复“不在拆迁范围内，不会拆迁，可以长期经营”，并协助办理了被告与上任租户的合同改签和与原告合同的重新订立手续，租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止，租期1年。综上，原告存在过失及不负责任的行为，给被告的投资带来重大经济损失。经被告粗略估算，在经营中固定投入包括转让费、装修费、电气设备、柜台陈列、办公用品等合计约人民币200000元，用于日常经营流动资金产生经营性贷款超过人民币300000元。根据合同法第39条规定，原告应向被告履行提醒及说明义务，而不是依仗其强势地位作模糊处理，因此，签订商铺租赁合同的程序不合法。2.商铺租赁合同期限为1年，对被告极不公正。按照以往正常惯例，被告合同到期后应当续租却由于原告单方面原因未能完成，且至今没有给出任何理由。3.商铺租赁合同中的条款，尤其是免责条款、特别约定、特别提示等，加重了被告的责任，明显有失公正。二、被告因为原告的过失、过错，生活生计极为困难，原告无视被告的经济利益受损，要求被告对原告进行房屋占用费等损失补偿没有理由。1.自原告发出租赁合同不再续约通知书后，二十多家商铺有一半被迫搬离，整体街道商铺大量关闭处于闲置状态。7中旬至9月底因为房屋拆迁封路，形成断头路，营商环境急剧恶化，被告一边调整经营展开自救，一边向原告表明困难，希望原告宽延搬离时间，被告前后口头申请、书面申诉多达五次，均被原告单方面否决，致使争议分歧升级。2.被告在处于争议及后期被起诉阶段，经营中都有缴纳原告物业水电、卫生费等。原告并未对被告（包含其他经营租户）表示异议，使被告以为形成一种默认事实。如果原告以清退租户、腾空房屋为目标，为何原告不答应被告及其他租户的腾空房屋办理交清手续后的退还押金要求，原告有恶意设置陷阱钓鱼收取被告所谓房屋占用费的嫌疑。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房产系位于深圳市龙华区福城街道章阁社区樟亿路11号隆添利工业园一期二栋一层032、033号房。原告主张，该厂房已就整体一栋房产办理了不动产登记，权利人为案外人深圳市宝成世纪实业发展有限公司。原告从案外人深圳市宝成世纪实业发展有限公司处承租了涉案房产并对外出租经营，双方约定的租赁期限自2017年6月1日起至2037年5月31日。2018年6月20日，原告与被告就涉案房产租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，约定原告将涉案房产出租予被告使用；租赁期限自2018年6月1日始至2019年5月31日止，租赁期满本合同即终止，被告须在合同期满前将商铺腾退原告；如被告要求继续租赁，则须在本合同届满前一个月向原告书面申请，原告同意继续租赁的，则双方重新签订租赁合同；租金为人民币6000元/月，按月支付；原告在被告全部满足下列条件时，七个工作日内向被告无息返还履约保证金，否则，原告有权不予返还履约保证金：（一）租赁期满，被告无违约行为；（二）该物业、建筑结构、设备、设施符合正常使用状态；（三）该商铺租金、水电费、电话费、网络通讯费等各项与被告经营相关费用已全部结清。合同还约定，租赁期届满之日或合同解除之日起三日后，被告未腾退商铺的，应赔偿原告的损失，该赔偿金按月租金的二倍累计；如因相关法律法规修改、火灾、水灾、政府或开发商征收拆迁、原房东提前收回房屋，导致原告无法继续履行本合同时，本合同自动解除，双方造成的损失各自承担，互不补偿；租赁期间，如遇租赁房屋拆迁，本合同需提前解除的，原告应提前三十日向被告发出书面解除通知，被告在收到通知后的五个工作日内结清所有应结费用并将租赁房屋内的日常生产设备及其它日常物品搬离完毕，原告将履约保证金无息退还给被告，被告滞留在房屋内的所有财产视为放弃，原告有权处理用以弥补损失，不足部分，原告保有追索权。合同第44条特别提示，本合同是被告在对承租商铺的周边市场环境，承租风险进行了充分细致的了解和全面的分析后，自愿与原告签订的。合同第50条约定，因本合同履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向本合同所涉商铺所在地的仲裁委员会提请仲裁。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金人民币12000元并占有、使用涉案房产。2019年6月1日，原告向被告发送租赁合同期满不再续约通知书，告知被告租赁期限已届满，不再续签，要求被告于2019年6月30日前结清所有应结费用并将租赁房屋内的日常生产设备及其他日常物品搬离完毕并办理相关移交手续。被告于2019年6月10日收到该书面通知书，但未搬离涉案房产。截至2019年5月底的租金被告已支付完毕，2019年6月1日起未再支付租金。涉案房产目前仍由被告占用，现处于停置状态。截至本案庭审之日，原告尚未退还被告履约保证金人民币12000元。另查明，原告于2019年8月12日与广东华商律师事务所签订《法律服务合同》，广东华商律师事务所接受原告的委托，为原告与被告项东等人租赁合同纠纷案件提供法律服务，一审阶段每代理原告一件租赁合同纠纷案件的律师费为人民币10000元（含税），原告已向广东华商律师事务所支付被告项东等人租赁合同纠纷案件律师费人民币65000元。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《租赁合同》、不动产权证书、租赁合同期满不再续约通知书、EMS国内快递单、《法律服务合同》、平安银行收付款业务回单、增值税发票以及被告提交的租赁合同解除协议、终止租赁合同协议书、照片等证据在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。原、被告在合同中约定了仲裁条款，但被告未对本院受理该案提出异议并出庭应诉，视为放弃仲裁协议，本院对该案具有管辖权，应当继续审理。关于原告第一项诉请。本院认为，根据涉案合同之约定，原告在特定条件下享有合同单方解除权。据庭审查明的事实可知，被告作为承租人，未按合同约定在租赁合同期满前向原告作出是否续签的意思表示，原告于合同期满后向被告书面通知不再续租并要求被告在合理期限内腾退房屋，原告的解约行为符合双方约定及法律规定，故当解除合同意思表示到达被告时，涉案合同解除。合同解除后，被告已无继续占有涉案房产的正当事由，原告诉请被告腾空、搬离涉案房产理由充分，本院予以支持。关于原告第二项诉请。如前所述，涉案合同已于原告解除合同意思表示到达被告时解除，即涉案合同已于2019年6月10日解除，被告应向原告支付2019年6月1日至2019年6月10日期间的涉案房产租金人民币2000元。原告行使解除权的条件在于涉案房产被纳入征收范围，属于双方就合同解除的特别约定，被告辩称其与原告签订商铺租赁合同的程序不合法，且原告负责签约的负责人李飞明确答复被告涉案租赁房屋不在拆迁范围内，可以长期经营等，均未提交相应证据证明，本院对其抗辩意见不予采信。而对于合同的解除，被告并无过错，原告要求被告按双倍租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费有违公允，但在被告搬离涉案房产前，其仍享有占有房产所产生的利益，可参照原租赁合同约定的每月租金人民币6000元标准计付房屋占有使用费，计付期限应自被告收到解除合同通知次日，即2019年6月11日起计算至其实际搬离房产之日止。被告在庭审中同意用履约保证金人民币12000元抵扣租金、房屋占有使用费，系其对自身权利的处分，亦有利于减少诉累、节约司法资源，本院予以准许。原告要求被告负担为处理本案争议而支出的律师费人民币10000元，符合合同约定，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付逾期占用租赁房屋期间产生的水电费、卫生费的诉请，系其对自身权利的处分，且未违反法律法规的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告项东于本判决生效之日起十日内搬离并向原告深圳市富恒金投资发展有限公司返还位于深圳市龙华区福城街道章阁社区樟亿路11号隆添利工业园一期二栋一层032号、033号房屋；二、被告项东于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市富恒金投资发展有限公司租金人民币2000元及房屋占用使用费（以月租金人民币6000元为标准，自2019年6月11日起算至实际搬离之日止，实际支付时租金、房屋占有使用费优先扣减原告应退还被告的履约保证金人民币12000元）。三、被告项东于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市富恒金投资发展有限公司律师费人民币10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币475元，由原告负担人民币186元，被告负担人民币289元。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄    蕾二〇一九年十二月十七日书记员 黄璟嫣（兼）书记员 丁  云  华附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。