上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初21989号原告：郑某某，女，1960年3月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：高郑琳，上海市金石律师事务所律师。被告：厦门邝沛幕墙有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人：邝锦光，董事长。委托诉讼代理人：耿刚，上海顾友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾柱芳，上海顾友律师事务所律师。第三人：上海港潮房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区临港新城主城区。法定代表人：夏品雄，总经理。委托诉讼代理人：朱唯一，女。原告郑某某与被告厦门邝沛幕墙有限公司(以下简称厦门邝沛公司)及第三人上海港潮房地产开发有限公司(以下简称港潮公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托诉讼代理人高郑琳、被告厦门邝沛公司的委托诉讼代理人耿刚、曾柱芳、第三人港潮公司的委托诉讼代理人朱唯一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某某向本院提出诉讼请求：不得执行上海市浦东新区申港街道申港大道XXX弄XX、XX号X层X室的房屋(以下简称系争房屋)，并解除现有查封。事实和理由：2013年8月26日，原告与第三人就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》(以下简称《商品房出售合同》)，总价款人民币XXX万元(以下币种均为人民币)。合同约定第三人在收到原告全部房价款之日起30天内交付房屋，双方于2013年12月31日前，由第三人办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。当日，原告支付了房价款100万元，并与第三人签订《补充协议》，第三人同意免除三年物业费。2013年9月27日，原告支付了剩余全部房款126万元。2014年7月2日，原告作为业主签署签《入驻手续确认书》、《广昊世纪大厦用电协议》、《广昊世纪大厦水电使用结算说明》，已合法占用不动产。嗣后，原告曾多次要求第三人按约办理房屋过户手续，但未果。2018年10月26日，案外人孙某某承租了系争房屋，租期自该日起至2024年10月26日，并按约向原告支付了租金。2019年7月，第三人告知原告系争房屋被查封，故原告曾向本院提起了案外人执行异议，本院于2019年9月16日作出关于驳回异议请求的(2019)沪0107执异97号执行裁定。现原告因不服该裁定，认为原告于本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已付清全款并合法占有系争房屋，非因原告自身原因未办理过户登记，就执行标的原告享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至本院，请求依法判决如其诉请。被告厦门邝沛幕墙有限公司辩称，原告因其自身原因未办理系争房屋过户登记，存在明显过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的条件。况且，被告因承建案涉房屋相关工程，迄今仍有巨额工程款未能执行，故被告请求本院根据本案事实及上述法律规定，驳回原告的诉请。第三人上海港潮房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求，请求本院依法判决。另，系争房屋项下工商银行青浦支行债权抵押于2015年4月涤除。本院经审理认定事实如下：1、根据查询日期为2019年12月13日的《上海市不动产登记簿》中记载，系争房屋权利人为港潮公司，权利登记于2011年3月21日，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，无房地产抵押状况信息、预告登记状况信息、房屋租赁状况信息、异议登记信息、文件登记信息、地役权状况信息的登记记录。2、根据本院(2018)沪0107执4766号案卷材料，厦门邝沛公司于2018年11月20日依据本院作出的(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、上海市第二中级人民法院作出的(2018)沪02民终4881号民事判决书，向本院申请执行，要求上海祥生建筑安装工程有限公司、港潮公司支付工程款及利息、保证金及一、二审案件受理费、工程造价鉴定费、质量鉴定费、修复工程造价鉴定费合计人民币XXXXXXX.XX元，本院以(2018)沪0107执4766号立案后，于2019年2月27日查封系争房屋，于2019年7月15日作出拍卖包括系争房屋在内的第三人港潮公司名下房屋的执行裁定书。2019年8月14日，本院裁定终结本次执行程序。3、2019年9月5日，原告郑某某向本院提出书面异议，请求本院中止对本案系争房屋的执行。本院以(2019)沪0107执异97号立案后，于2019年9月17日，本院作出“驳回案外人郑某某的异议请求”的裁定。2019年10月16日，原告向本院提起本案诉讼。根据上述本院(2019)沪0107执异97号案卷材料：原告郑某某在本院审查其案外人异议过程中已提交如下证据：1、第三人作为甲方、原告作为乙方，于2013年8月26日签订的《商品房出售合同》、《补充协议》；2、《签购单》、《上海农商银行网上银行-转账/支付查询单》、《销售不动产统一发票(自开)》；3、郑某某于2014年7月2日签字确认的《入驻手续确认书》；4、《农业银行银行卡取款业务回单》、《农业银行手续费回单》、《农业银行个人结算业务申请书》。原告在提起本案诉讼时，向本院提交了与上述相同的证据材料，在本案审理过程中，原告为进一步证明其主张，补充提交如下证据材料：1、《广昊世纪大厦用电协议》、《水电使用结算说明》、《店面租赁合同》及《中国农业银行交易明细清单》；2、原告于2018年10月与物业公司经理闵风娟通话录音录像及文字记录；3、原告与第三人工作人员卢昊通话录音及文字记录；4、乐清市中医院门诊记录单及彩超检查报告单；5、复旦大学附属肿瘤医院就诊记录及超声多普勒检查报告；6、《交通事故认定书》、上海市杨浦区(2019)沪0110民初13099号民事调解书、出院小结及上海市浦东新区周浦医院放射诊断报告；7、上海曙光医院门急诊病例及检验报告单、上海交通大学仁济医院门急诊病例及超声检查报告单；8、转账凭证、房屋现状照片；9、原告与史某某通话录音录像两段及文字记录。在本案庭审过程中，原告申请上述证据9所涉史某某出庭作证。根据证人史某某的陈述：其所开设的上海云芳房地产经纪事务所曾代理销售第三人开发的系争房屋所在广昊世纪大厦的房屋，原告因想投资，经朋友介绍到其处后通过其购买了系争房屋；后其曾应原告要求向第三人公司相关负责人询问过办理房屋产证的事宜，并已将第三人方可以办理的答复向原告进行了回复，但并未跟进此事；因其询问第三人公司相关负责人及回复原告是在几年前，具体时间已无法记清。经质证，被告对上述原告在提出案外人异议过程中所提供证据1、2、4的真实性均无异议，对上述原告在本案审理过程中所提供证据4、5、6、7、9的真实性亦均无异议，但认为均不能证明原告的诉讼主张；对上述原告在提出案外人异议过程中所提供的其他证据及上述原告在本案审理过程中提供的证据和证人证言，被告表示对相关情况不清楚，且该部分证据与原告在本院异议审查中的相关自述相矛盾，亦与本案无关。第三人对原告提供的上述证据均无异议，对证人史某某证言中提及的第三人公司相关负责人的身份予以确认。被告在本案审理过程中提供如下证据：1、本院(2019)沪0107执异97号案听证笔录，其中，笔录第4页中记载，原告称购买系争房屋是为投资；笔录第5页至第6页中记载，原告称：第三人将系争房屋交付其后一直空置，也没有缴纳过水电费和物业费；因其一直居住在温州且身体不好，购房后发现对该房屋投资失败也租不掉，没有心思过问该房屋，也没有办理过户手续；在本院查封前不存在不能办理系争房屋过户的其它客观原因，被告以此证明原告称出于投资目的购房，但原告的行为与其投资目的相悖，且明显属怠于行使权利的行为；2、(2016)最高法民申2754号民事裁定书，证明最高人民法院生效裁定认定购房人在较长时间内未办理过户，亦不能提供充分证据证明其曾向房地产开发商要求办理产权变更手续及房地产开发商不予协助和配合的，购房人存在过错；3、(2019)最高法民申2904号民事裁定书，证明最高人民法院生效裁定认定案外人执行异议之诉中，案外人主张排除强制执行的，应承担较为严格的举证证明责任。经质证，原告对证据1、2的真实性认可，对证据3真实性请法庭核实，对被告的证明目的均不予认可，认为我国并非判例法国家，不应以某个判例作为判决依据，未缴纳物业费不能证明没有入住系争房屋。第三人同意原告的上述质证意见。第三人在本案审理过程中未提交证据。审理中，原告补充陈述称，虽然上述《商品房出售合同》中约定，若因第三人原因致原告无法在2013年12月31日前取得系争房屋小产证的，第三人应承担总房价款1.00%的违约金，原告仍无法取得系争房屋小产证的，则有权单方面解除合同，但原告至今未主张解除合同，亦未根据上述约定要求第三人承担违约责任，且也未就此向法院提起过诉讼。另，上述本院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书和二中院(2018)沪02民终4881号民事判决书中均判定，第三人应向被告连带支付包括被告承建本案系争房屋所在广昊世纪大厦建筑幕墙装饰工程款和逾期利息等。以上事实，由当事人提供的证据材料、本院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终4881号民事判决书、本院调取的上述相关案卷材料以及当事人的庭审陈述等为证。本院认为：本案的争议焦点在于原告所主张对本案系争房屋的物权期待权能否排除本院因被告申请执行第三人一案对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据上述查明的事实，首先，鉴于被告与第三人对上述《商品房出售合同》的真实性均不持异议，故应认定该合同为合法有效合同，且因合同签订时间早于本院查封系争房屋的时间，该情形符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，尽管被告不认可第三人已将系争房屋交付原告，但鉴于原告已提供其在本院查封前已与第三人办理该房屋交接手续之事实的相关证据，第三人对此也表示认可，而被告对此未能提供相反证据，故应认定原告在本院查封前已实际占有系争房屋，该情形符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；再次，鉴于被告与第三人对原告提供的关于已全额支付购房款的相关证据不持异议，且因原告支付全部购房款的时间均早于本院查封时间，该情形亦符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；最后，自原告于2013年8月购房、付清全部购房款并已实际占有系争房屋至本院2019年2月查封该房屋，在期间长达将近六年的时间内，原告在早已具备办理房屋过户登记手续条件的情况下仍内未办理，也未根据合同约定向第三人主张违约责任，或直接向法院提起相关诉讼，上述均表明原告并未积极采取相应措施维护自已的合法权益，且原告也未提供证据证明未办理过户登记系因其它客观原因导致，由此可见，导致系争房屋未办理过户登记的原因在于原告怠于行使相关权利，故该情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。由于不动产买受人必须同时满足上述规定的四项条件才能排除执行，且鉴于被告对第三人债权的性质，故原告要求停止拍卖系争房屋并依法解除对系争房屋的查封的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告郑某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币21900元，由原告郑某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华审 判 员  陶 虹人民陪审员  黄 波二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陆姗姗附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。