广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初27913号原告刘世碧，女，汉族，1985年10月29日出生，住重庆市万州区***********，身份证号码：500************728。被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司，住所地：东莞市********。法定代表人钟某1。被告委托代理人傅杰顺，广东君强律师事务所律师。被告委托代理人陈乐山，广东君强律师事务所律师。原告刘世碧诉被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告刘世碧，被告委托代理人傅杰顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告存在逾期交楼和逾期办证行为，故提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期交楼违约金25309.06元（按每日万分之二，从2017年8月1日计至2017年10月31日，共计91天）、逾期办证违约金31253.91元（按银行贷款利率的1.5倍从2018年10月31日计至2019年3月4日，共124天）；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告逾期交楼时间是2017年8月1日至2017年10月16日，共计76天，逾期交楼原因是施工方未按合同约定时间竣工。原、被告双方约定协助原告办证时间在2018年10月30日前，被告从2018年5月开始已提交初始登记资料，并于2019年1月11日取得案涉房屋的初始登记，被告逾期办证时间应从2018年10月31日计至2019年3月4日，逾期办证原因是政府更新业务系统。被告因为不可抗力导致逾期交楼和逾期办证，同时原、被告签订补充协议，被告不应承担违约责任，即使应该承担，应按照同期存款利率标准计算。经审理查明，2016年6月12日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于东莞市石碣镇达鑫·江滨新城白鹭湾25栋1单元403号房，房屋总价1390608元。合同第八条第1（1）项约定，原告未按约定时间付款的，逾期在180日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，被告逾期交楼，逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率。合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于被告的原因，导致原告无法申请办理产权登记的，原告有权解除本合同。无论原告是否解除合同，被告应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至被告将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。合同签订后,原告已如约向被告支付了全部房价款1390608元。2017年10月31日，案涉房地产项目在东莞市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案登记，并取得了《竣工验收备案证书》。原告于2017年10月16日办理收楼手续，被告于2019年3月4日将办理产权所需资料交给原告。2019年3月5日原、被告签订补充协议，双方约定该商品房的实际交付时间为2017年7月31日，原告应在2017年8月6日前办理房屋的收楼手续，被告同意代原告支付该商品房2017年8月1日至2018年4月31日期间的物业管理费共3084.91元，上述款项视为被告向原告支付逾期交楼的违约金，被告履行上述协议义务后，视为被告已向原告承担了逾期交楼的全部违约责任，原告对商品房买卖合同的履行无其他异议。原、被告确认被告已履行补充协议中约定的代原告支付物业管理费的义务。庭审中，被告主张合同第二十条第（二）第2点中约定的至出卖人将办理权属登记资料报产权机关备案之日止，指的是被告将办理权属登记需要的资料交给原告之日。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及购房发票、东莞市商品住宅使用说明书质量保证书、客户收楼书、物业交接书、物业管理费发票、不动产权证书，被告提交的变更合议庭组成人员通知书、不动产权籍调查表、结果确认单、东莞市住建局官网关于2018年下半年停止办理开发商初始登记的回复信息、补充协议以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。关于原告诉请的逾期交楼违约金问题，原、被告双方签订补充协议约定被告代原告支付物业管理费，则视为承担了逾期交楼的全部违约责任，该约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故原告要求被告支付逾期交楼的违约金，于法无据，本院依法予以驳回。至于原告诉请的逾期办证违约金问题，本案原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定了被告逾期办证的违约责任是被告按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。因此，本案原、被告已经在合同中对逾期办证的违约责任进行了约定，原告无证据证实合同约定的违约金数额低于实际损失,本案违约金计算标准应当按照合同约定计算。另根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的条款内容可知，被告应协助原告在收房后455日内取得该商品房的房屋所有权证书，其中逾期办证违约金计至被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，被告主张至出卖人将办理权属登记资料报产权机关备案之日止，指的是被告将办理权属登记需要的资料交给原告之日，该主张有利于原告，本院依法予以采纳。故确认逾期办证时间应从2018年10月31日计至2019年3月4日,共124天，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金5173元，即1390608元×0.3÷10000×124天,依法予以支持。关于被告主张因政府部门导致逾期办证，被告提供的证据不足以证明，本院依法不予采纳。补充协议是否能够减除或免除被告逾期办证违约责任。补充协议是在《商品房买卖合同（预售）》订立之后，买卖双方对被告未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，双方自愿以代交3084.91元物业管理费作为被告迟延交楼的补偿，补充协议没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容来看，其效力无法及于迟延办证的情形，说明双方未对办证违约责任作出变更，双方仍应按照《商品房买卖合同（预售）》约定执行。因此补充协议不能够减除或免除被告逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘世碧支付逾期办证违约金5173元；二、驳回原告刘世碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费607.04元（原告已预交），由原告刘世碧负担582.04元，被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨娜娜二〇一九年十二月二日书记员  胡志荣