河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0623民初2586号 原告：苏海波，男，1947年3月19日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 原告：左丽明，女，1956年3月10日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：苏海波，男，1947年3月19日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 被告：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：魏金锁，系该公司法务人员。 原告苏海波、左丽明与被告河北华银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏海波、原告左丽明的委托诉讼代理人苏海波、被告委托诉讼代理人马昌顺、魏金锁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏海波、左丽明向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《调房协议》无效，退还原告购房款39.3万元；2.请求法院判令被告按中国人民银行同期整存整取利息（5年利率3.988%），退还原告：即39.3万元乘以3.988%=1.567万元；3.请求被告承担赔偿金39.3万元（3项合计：80.167万元）；4.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告将利息的起止日期明确为自2014年12月31日起至2019年12月31日止。事实和理由：原告于2014年7月8日购得河北省涞水县华银房地产开发有限公司的天鹅湖西山廊桥B7幢3A03号商品房一套，购房款39.3万元已付清，合同第八条约定2016年12月31日前交房但至今未交。《商品房买卖合同》约定出卖人已经取得土地使用证及预售许可证，经查上述证件全部是被告伪造欺诈。依据最高院审理商品房买卖合同司法解释第九条规定，原告可以请求被告承担返还已付房款、利息并赔偿损失。 被告河北华银房地产开发有限公司辩称，涉案房屋确实经过庭前核实没有取得预售许可证，但不存在隐瞒欺诈情形，原告在购房前有基本审查义务，对该情形应知情，即使买卖合同和调房协议无效，原告方也要承担相应过错责任，被告方在协议无效的情形下仅同意退还购房款，不同意支付利息和支付赔偿金，原告的第3项诉请没有法律依据，请法庭依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据： 证据1、二原告的身份证复印件，证明原告的主体身份。 证据2、商品房买卖合同，证明买卖合同2014年7月8日生效。合同第1、2、3条记载都不属实，合同无效。 证据3、收据4张，证明购房款已缴齐。 证据4、被告公司的信息，证明企业名称、法人、注册地。 证据5、涞水县国土局不动产登记中心信息公开答复，证明E区二期B7幢未建设。 证据6、涞水县住房和城乡建设局信息公开答复，证明被告开发公司未取得西山廊桥E区二期B7幢《商品房预售可证》《建设工程规划许可证》。 证据7、涞水县自然资源和规划局信息公开答复，证明华银房地产开发公司未取得西山廊桥E区二期B7幢《建设用地规划许可证》和《建设规划许可证》合同欺诈。 证据8、调房协议，证明原告房屋产权已经变更为西山廊桥BA2栋3A02号房屋。 证据9、涞水县住房和城乡建设局关于BA2-3A02答复，证明未取得西山廊桥B区BA2幢《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 证据10、涞水县自然资源和规划局关于BA2-3A02答复，证明未取得西山廊桥B区BA2幢《建设工程规划许可证》。 证据11、涞水县不动产登记中心信息公开答复，证明西山廊桥BA2幢未建设。 被告未提供证据。 对原告提供的上述证据经被告质证，本院认定如下： 对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11，被告对其真实性无异议，本院对真实性予以采信。 根据当事人提供的证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与被告于2014年7月8日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3474），合同约定，被告将位于天鹅湖.西峡谷-西山廊桥（Ｅ区Ｂ7幢3Ａ03号房屋出售给原告，该房屋的总价款为39.3万元整。合同签订后，原告已经将房款39.3万元于2014年11月18日之前支付给被告，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证。2018年10月30日，原告与被告签订《调房协议》，约定将房屋调换至西山廊桥ＢＡ2栋3Ａ02号，总房价款为39.3万元。《调房协议》第二条约定乙方知悉新房屋现状。西山廊桥ＢＡ2栋3Ａ02号也未取得商品房预售许可证。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预定合同，应当认定无效。因《调房协议》系对《商品房买卖合同》的变更，双方应按《调房协议》履行，《商品房买卖合同》是否无效在本案中不予处理。在本案中，被告尚未就调房后的房屋取得涉案房屋的预售许可证，所以原告与被告于2018年10月30日签订的《调房协议》无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因该合同无效系被告未取得商品房预售许可证，被告有一定的过错，原告有权请求被告返还购房款39.3万元及赔偿利息损失，原告请求被告返还39.3万元及按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉请于法有据，本院应予支持。 关于被告应否承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，原告与被告签订的《调房协议》系对《商品房买卖合同》的变更，应按照《调房协议》履行。原告与被告签订的《调房协议》中并无预售许可证的相关约定。原告作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在订立合同时负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询。但在本案中，原告未提供证据证明其已尽到合理的注意义务，亦不能证明被告在签订《调房协议》时存在故意隐瞒行为，且《调房协议》第二条明确约定原告知悉新房屋现状。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。该条是对恶意欺诈应承担惩罚性赔偿责任的规定，其立法目的就是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈行为”；欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，由此可见故意隐瞒系欺诈行为的一种形态，原告提供的证据不足以证明被告存在故意隐瞒的行为，所以对原告请求被告赔偿39.3万元人民币的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告苏海波、左丽明与被告河北华银房地产开发有限公司于2018年10月30日签订的《调房协议》无效； 二、判令被告河北华银房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告苏海波、左丽明返还购房款39.3万元并赔偿该款的利息损失（以39.3万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年12月31日起至2019年12月31日止的利息）； 三、驳回原告苏海波、左丽明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5908元，由原告苏海波、左丽明负担2954元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担2954元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  谷立娜 二〇一九年十二月十三日 书记员  王建华