福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初2894号 原告：福州迎鑫园物业管理有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇侯官路99号碧水琴湾花园会所一第一层。 法定代表人：王德发，总经理。 委托诉讼代理人：陈能武、陈玮智，福建大中律师事务所执业律师。 被告：林玉花，女，1970年11月24日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福州迎鑫园物业管理有限公司与被告林玉花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州迎鑫园物业管理有限公司委托诉讼代理人陈能武、陈玮智到庭参加诉讼，被告林玉花经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州迎鑫园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令林玉花支付物业服务费16128元及电公摊费630元，以上共计16758元；2.判令林玉花支付违约金（违约金以林玉花于2015年2月至2018年7月间每月所欠物业服务费384元为基数，按日万分之五的标准，分别从欠费当月的6日起，暂计至起诉之日违约金为4959.4元，实际计至林玉花还清所欠物业服务费之日止）；3.本案诉讼费用、公告费由林玉花承担。 事实与理由：2011年1月15日，福州迎鑫园物业管理有限公司与林玉花签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由福州迎鑫园物业管理有限公司为林玉花所购买的“碧水琴湾小区”提供物业管理服务。物业管理服务费收费标准：联排1.5元/平方米·月（不含小区公共水电、电梯运行等分摊费用）；单体2元/平方米·月（不含小区公共水电等分摊费用）。交纳物业费的时间为每月5日前。同时，还约定物业管理分摊费按《福州市物业收费管理实施办法》执行。如林玉花违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，福州迎鑫园物业管理有限公司有权要求林玉花补交，并从逾期之日起按欠费的万分之五/天交纳违约金，若连续三个月未交纳，福州迎鑫园物业管理有限公司有权通过法院强制追缴。 林玉花的房屋位于福建省闽侯县，建筑面积255.9平方米，每月物业服务费为384元。合同签订后，林玉花交纳了部分物业服务费及电公摊费，自2015年2月起即未交纳物业服务费及电公摊费。福州迎鑫园物业管理有限公司全面履行了物业管理服务义务，林玉花却未依约履行交纳物业服务费、电公摊费等义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 林玉花未作答辩。 福州迎鑫园物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林玉花未向本院提交证据，亦未提交质证意见，对福州迎鑫园物业管理有限公司提交的与本案有关的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林玉花系福建省闽侯县联排住宅业主。2011年1月15日，福州迎鑫园物业管理有限公司作为甲方、林玉花作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定：由福州迎鑫园物业管理有限公司为林玉花位于闽侯县联排住宅提供物业服务（建筑面积为255.9㎡）。第四条约定：乙方交纳物业管理服务费用时间为入住时交纳六个月的物业管理服务费，此后每月5日前交纳物业管理服务费；物业管理服务费收费标准为按购房建筑面积计算，联排每月1.5元／㎡（不含小区公共水电、电梯运行等分摊费用）。第五条约定:物业管理公摊费用按《福州市物业收费管理实施办法》执行。管网损耗水度根据总表与分表合计的差额按住户实际用水度数分摊；公共照明电费按户分摊；变频增压供水泵电费按住户用水度数分摊；电梯运行费用按面积分摊。第六条约定:乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费的万分之五／天交纳违约金，若连续三个月未交纳，甲方有权通过法院强制追缴。第十三条约定：本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时终止。 2017年4月1日，闽侯县上街镇碧水琴湾花园业主委员会作为甲方、福州迎鑫园物业管理有限公司作为乙方签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对碧水琴湾小区提供物业服务，乙方按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，联排别墅物业服务费标准为每月1.5元/㎡，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务；联排别墅每月每户电公摊费15元；业主若违反合同约定的期限缴纳物业服务费、停车服务费、公摊费等相关费用的，每逾期一日，业主应向乙方支付拖欠金额的万分之五违约金并承担乙方因实现债权而支出的合理费用（包括但不限于律师费、公告费、诉讼费、保全费、邮寄费等）；合同期限三年。福州迎鑫园物业管理有限公司主张林玉花交纳物业服务费用至2015年1月，此后未交纳物业服务费和电公摊费。 本院认为，林玉花与福州迎鑫园物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》以及闽侯县上街镇碧水琴湾花园业主委员会与福州迎鑫园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，林玉花作为诉争房产业主，应当按照合同的约定履行交纳物业服务费和公摊电费的义务。 福州迎鑫园物业管理有限公司主张林玉花支付2015年2月至2018年7月的物业服务费符合合同约定，但数额应为16121.7元（1.5元/㎡×255.9㎡×42月），超出的部分，本院不予支持。福州迎鑫园物业管理有限公司主张林玉花支付公摊电费630元的诉讼请求，根据双方签订《前期物业管理服务协议》，公摊电费据实计算，其未提供证据证明2015年2月至2017年3月公摊电费的具体支出，该期间的公摊电费主张，本院不予支持；根据福州迎鑫园物业管理有限公司与碧水琴湾业主委员会签订《物业服务合同》，自2017年4月1日起每户公摊电费为每月15元，故对福州迎鑫园物业管理有限公司诉请的2017年4月至2018年7月公摊电费240元，本院予以支持。 福州迎鑫园物业管理有限公司主张林玉花支付违约金的诉讼请求，因林玉花未按照合同支付物业服务费已构成违约，应依约承担相应的违约责任，但福州迎鑫园物业管理有限公司主张按以每月所欠物业服务费为基数，按日万分之五计算违约金，标准过高，其亦未举证证明其损失，故本院酌定调整违约金标准为年利率6%。违约金分两部分计算，以林玉花每月应支付的物业服务费383.85元为基数，第一部分2015年2月至2017年3月的物业费违约金，分别自欠费当月的6日起按年利率6%标准计算至物业服务费付清之日止；第二部分2017年4月至2018年7月的物业费违约金，分别自欠费当月的11日起按年利率6%标准计算至物业服务费付清之日止。林玉花经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、林玉花应于本判决生效之日起十日内向福州迎鑫园物业管理有限公司支付2015年2月至2018年7月的物业服务费16121.7元以及违约金（违约金以林玉花每月所欠物业服务费383.85元为基数，分别自逾期之日起计算至物业服务费付清之日止，其中2015年2月至2017年3月的物业服务费违约金，自欠费当月的6日起计算；2017年4月至2018年7月的物业服务费违约金，自欠费当月的11日起计算）； 二、林玉花应于本判决生效之日起十日内向福州迎鑫园物业管理有限公司支付公摊电费240元； 三、驳回福州迎鑫园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费343元，公告费560元，由林玉花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈菁菁 人民陪审员  何雅林 人民陪审员  黄轩绯 二〇一九年十二月二十六日 法官助理林朝阳 书记员郑香鸿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  8