重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2719号 原告：周定泰，男，1951年1月29日出生，住重庆市渝中区。 原告：周美岑，女，1975年2月7日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：周定泰（周美岑之父），1951年1月29日出生，住重庆市渝中区。 被告：重庆爱普地产（集团）有限公司，住所地重庆市江北区东升门路63号19层，统一社会信用代码91500105203120926M。 法定代表人：何才有，该公司总经理。 被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。 法定代表人：甘志强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡子贡，男，1984年11月30日出生，该公司员工，住重庆市江北区。 原告周定泰、周美岑与被告重庆爱普地产（集团）有限公司（以下简称爱普地产公司）、重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫花漾山地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员赵兵、张正洪组成合议庭，分别于2019年8月21日和2019年11月12日两次公开开庭进行了审理。原告周定泰本人及其作为原告周美岑的委托诉讼代理人和被告隆鑫花漾山地产公司的委托诉讼代理人胡子贡两次均到庭参加了诉讼。被告爱普地产公司经本院传票传唤，两次均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周定泰、周美岑将其向本院提出的诉讼请求最终确定为：1.判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）；2.判令被告退还原告已支付的购房款237164元及利息（利息计算标准按照中国人民银行公布的同期同类贷款计算）；3.判令被告以已付购房款237164元百分之一的标准支付原告违约金；4.判令被告赔偿原告房屋装修损失46921元（43582元＋3339元）及缴纳的物业专项维修基金2881元、契税7622.75元、印花税118.58元以及水电费、物业服务费等4623.07元；5.判令被告赔偿原告丧失缔约机会损失85508元及精神损害抚慰金8000元；6.本案案件受理费及鉴定费用由被告承担。事实和理由：周定泰、周美岑与隆鑫花漾山地产公司于2017年12月12日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定周定泰、周美岑出资237164元购买隆鑫花漾山地产公司开发的、位于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号X-X-X-X的现售商品房屋一套，合同对于办理房屋产权登记及解除合同事宜进行了约定。合同签订后，周定泰、周美岑按约支付了全部购房款及相关费用，隆鑫花漾山地产公司于2017年12月14日向周定泰、周美岑交付了房屋。隆鑫花漾山地产公司应当按照合同约定为案涉房屋办理产权登记，但截至周定泰、周美岑起诉之日，隆鑫花漾山地产公司仍未办理案涉房屋产权登记。根据双方合同约定，周定泰、周美岑有权解除合同并要求隆鑫花漾山地产公司承担返还房价款、代收税费及赔偿损失等违约责任。被告的违约行为还给原告造成了缔约机会损失及身体健康损害，应当赔偿原告相应缔约机会损失和精神损害抚慰金。原告现诉至人民法院，望判如所请。 被告爱普地产公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 被告隆鑫花漾山地产公司辩称，1.原告要求解除合同的理由不能成立，因为该房屋已经实际交付并装修使用，合同主要权利义务已履行完毕，继续履行合同有利于交易稳定；2.房屋装修使用后均是原告在受益，由此产生的水电费和物业服务费应当由原告自行承担；3.契税和大修基金等税费被告隆鑫花漾山地产公司在代收后已向相关机关进行了交纳，隆鑫花漾山地产公司不应承担退还责任；4.原告主张的缔约机会损失及精神损害抚慰金没有法律和事实依据，不应得到支持；5.二被告之间承担连带责任没有法律依据。 经审理查明，2017年12月12日，隆鑫花漾山地产公司（合同甲方）与周定泰、周美岑（合同乙方）签订了《合同》及《补充协议》，约定周定泰、周美岑出资237164元购买隆鑫花漾山地产公司开发的、位于重庆市武隆县XX镇XX大道XX号X-X-X-X现售商品房屋一套，商品房用途为住宅，属于普通商品住房。 《合同》第五条付款方式及期限约定：……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：乙方于2017年12月12日向甲方支付房款237164元整（含乙方已经支付转为本期购房款的定金）。 《合同》第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限：1、属现售商品房的，甲方应当在2017年12月27日前，将商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 《合同》第十三条约定：1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。 该《合同》的《补充协议》（附件五）第六条关于合同登记、预告登记与产权登记约定（对合同第十二、十三、十四条的补充）：……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。（2）现售商品房的，自本商品房实际交付之日起180日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。 2017年12月12日，周定泰、周美岑按约支付了购房款237164元、代收费2999.58元（其中包括物业专项维修基金2881元、印花税118.58元）。2017年12月后，周定泰、周美岑陆续支付了物业服务费4494.45元，水电费128.62元。 周定泰、周美岑于2017年12月14日接收了案涉房屋后并对房屋进行了装修使用。案涉房屋在本案法庭辩论终结前（2019年11月12日）仍未办理产权登记。 诉讼中，经周定泰、周美岑申请，本院依法委托了重庆金地房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋室内装修部分的资产价值进行司法评估，该机构通过估价对象重置价值方法，于2019年9月30日作出重金涪房估（2019）字第0162号司法鉴定意见报告，评估确定估价对象的市场价值为：1、房屋室内装修部分：价值为43582元；2、可移动部分：价值为3339元。周定泰、周美岑支付了此次鉴定的鉴定费3000元。 另查明，案涉房屋原存在着屋内墙体有贯穿性斜裂缝，基础有较大变形破坏现象，后经房屋结构加固施工质量整改，经重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定，结论为：房屋结构加固施工质量满足设计及相关规范要求，加固后房屋可满足正常使用要求。在购买案涉房屋后，周定泰、周美岑认为房屋存在质量问题，以隆鑫花漾山地产公司涉及欺诈向工商等部门投诉，相关部门建议双方协商解决。周定泰、周美岑与隆鑫花漾山地产公司多次协商无果。 还查明，隆鑫花漾山地产公司于2019年7月16日签收了本案的民事起诉状副本等法律文书。 再查明，隆鑫花漾山地产公司未按约解除涉案房屋的抵押，周定泰、周美岑未实际缴纳涉案房屋的契税。 又查明，二被告均系依法设立的有限责任公司。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、发票、专用收据、收楼书、契税延期缴纳申请书、《重庆市住宅装修工程合同》、重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告、重金涪房估（2019）字第0162号司法鉴定意见报告书及发票等证据在案佐证。以上证据，经审查具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院认为，周定泰、周美岑与隆鑫花漾山地产公司签订的《合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的权利和义务。 本案争议的焦点是：一、周定泰、周美岑要求解除与隆鑫花漾山地产公司签订《合同》的诉讼请求应否支持；二、如果《合同》解除后，周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司返还购房款及利息，并支付购房款违约金的诉讼请求应否支持；三、如果《合同》解除后，周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司赔偿房屋装修损失的诉讼请求应否支持；四、如果《合同》解除后，周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司返还代收费用的诉讼请求应否支持；五、如果《合同》解除后，周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司支付其已交纳的水电费和物业服务费的诉讼请求应否支持；六、如果《合同》解除后，周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司赔偿缔约机会损失及精神损害抚慰金的诉讼请求应否支持；七、周定泰、周美岑要求爱普地产公司承担连带赔偿责任的诉讼请求应否支持。 关于周定泰、周美岑要求解除与隆鑫花漾山地产公司签订的《合同》的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，办理产权登记对于购房者占有、使用和实现物权收益具有重要意义。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《补充协议》中约定了如隆鑫花漾山地产公司在案涉房屋交付使用之日起180日仍未办理产权登记，逾期超过180日的，且属于隆鑫花漾山地产公司责任的，周定泰、周美岑有权要求解除合同。隆鑫花漾山地产公司于2017年12月14日将案涉房屋交付周定泰、周美岑使用，即隆鑫花漾山地产公司应当在2018年6月12日（2017年12月14日起180日）前为周定泰、周美岑办理产权登记，但截至周定泰、周美岑法庭辩论终结之日止（2019年11月12日），因隆鑫花漾山地产公司原因仍未办理，逾期时间已超过了180日，《合同》约定的解除条件已成就，故周定泰、周美岑诉请解除《合同》，符合双方合同约定，本院予以支持。隆鑫花漾山地产公司于2019年7月16日签收了周定泰、周美岑请求解除《合同》的民事起诉状副本，本院确认双方签订的《合同》于2019年7月16日解除。 关于周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司返还购房款及利息，并支付购房款237164元1%违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，根据双方签订《合同》第十三条的约定，隆鑫花漾山地产公司应当在解除合同后退还全部已付房价款及利息（原告自愿主张利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并按周定泰、周美岑已付房价款百分之一向其支付违约金。本案中，周定泰、周美岑于2017年12月12日交纳了237164元，故隆鑫花漾山地产公司在《合同》解除后应当退还房价款237164元及利息（利息计算方式：以购房款237164元为基数，从2017年12月12日起计算至2019年7月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并支付周定泰、周美岑违约金2371.64元。 关于周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司赔偿房屋装修损失的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，周定泰、周美岑在案涉房屋交付后，进行了装饰装修，周定泰、周美岑对于房屋的使用是基于《合同》进行的合法处分。现因隆鑫花漾山地产公司逾期办理产权登记解除合同，隆鑫花漾山地产公司的违约行为造成了周定泰、周美岑装修损失，应当承担赔偿损失的违约责任。根据鉴定评估意见，房屋室内装修部分价值为43582元，可移动部分价值为3339元。合同解除后，对于已经成为固定形态的室内装修部分应当采用赔偿损失方式处理，该部分赔偿金额应为43582元，应当由隆鑫花漾山地产公司赔偿给周定泰、周美岑。对于可移动部分（包括花洒1个、厕所不锈钢洁具三件套一套、抽油烟机、燃气机、热水器三件套一套、厨房置物架1套、欧式圆状吊灯3组），本院认为，虽然该部分物品可以作移走处理，但该部分物品系周定泰、周美岑根据涉案房屋的实际情况添置的，具有一定的特殊性和专用性，继续留存在案涉房屋更有利发挥物品价值，故本院根据实际情况，确认可移动部分的价值3339元也由隆鑫花漾山地产公司赔偿给周定泰、周美岑。 关于周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司返还代收费用的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，本案中，隆鑫花漾山地产公司未举证证明其在2017年12月12日收取了2999.58元代收费用后已向相关机构进行了代交，应当承当举证不能的不利后果，故代收费用2999.58元应当由隆鑫花漾山地产公司退还给周定泰、周美岑。 至于周定泰、周美岑主张隆鑫花漾山地产公司应当退还其契税7622.75元，因周定泰、周美岑并未实际缴纳，故本院对其该部分诉讼请求不予支持。 关于周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司支付其已交纳的水电费和物业服务费的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，水电费和物业服务费属于个人消费性开支，已由周定泰、周美岑实际使用并受益，故应当由周定泰、周美岑自行承担。 关于周定泰、周美岑要求隆鑫花漾山地产公司赔偿缔约机会损失及精神损害抚慰金的诉讼请求应否支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”根据法律的前述规定，赔偿损失的范围是履行合同后可以获得的利益，是合同当事人能够合理预见的利益。对于周定泰、周美岑主张的缔约机会损失，超过了订立合同时能够预见的损失范围，违反了当事人的合理预期，故对周定泰、周美岑该部分诉讼请求，本院不予支持。 同时，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条：“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”之规定，本案系合同纠纷，并非侵权纠纷，周定泰、周美岑要求精神损害赔偿没有法律依据，故对周定泰、周美岑该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于周定泰、周美岑要求爱普地产公司承担连带赔偿责任的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，合同具有相对性。本案《合同》的相对方是周定泰、周美岑与隆鑫花漾山地产公司，爱普地产公司并非案涉合同的相对方，周定泰、周美岑与爱普地产公司之间在本案中并不存在权利义务关系。而隆鑫花漾山地产公司作为独立的法人，应当由其对外独立承担相应责任，故对周定泰、周美岑的该项请求，本院不予支持。 综上，对原告周定泰、周美岑的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，本院判决如下： 一、原告周定泰、周美岑与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在2017年12月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年7月16日解除； 二、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告周定泰、周美岑购房款237164元及利息（利息计算方式：以237164元为基数，从2017年12月12日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年7月15日止）； 三、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周定泰、周美岑违约金2371.64元； 四、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告周定泰、周美岑装修损失46921元； 五、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告周定泰、周美岑代收费用2999.58元； 六、驳回原告周定泰、周美岑对重庆爱普地产（集团）有限公司的诉讼请求； 七、驳回原告周定泰、周美岑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6918.46元（原告已预交），由原告周定泰、周美岑负担1500元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担5418.46元。 司法鉴定费用3000元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  安昌荣 人民陪审员  赵 兵 人民陪审员  张正洪 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  贺煜棋 李思岑