内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初4951号原告：红山区消防小区业主委员会，住所地内蒙古赤峰市红山区钢铁西街路北消防小区院内。负责人：宋全标宋某，主任。委托诉讼代理人：汪屹汪某，内蒙古金骥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈志一屈某，内蒙古金骥达律师事务所律师。被告：赤峰居家物业管理有限公司，住所地内蒙古赤峰市红山区站前办事处万源德居委会。法定代表人：于秀妍于某，总经理。委托诉讼代理人：黄久蓬黄某1，法律顾问。委托诉讼代理人：黄富媛黄某2，公司员工。原告红山区消防小区业主委员会(以下简称消防业委会）与被告赤峰居家物业管理有限公司（以下简称居家公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告消防业委会的负责人宋全标宋某及其委托诉讼代理人汪屹汪某、屈志一屈某，被告居家公司的委托诉讼代理人黄久蓬黄某1、黄富媛黄某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告消防业委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的物业服务合同，并判令被告立即退出红山区消防小区的物业服务区域；2.判令被告向原告移交其持有的红山区消防小区商住楼单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装调试报告、保修卡、保修协议，电梯准用证、二次供水卫生许可证、水质检测报告等相关资料，消防设施交接资料；3.判令被告腾出占有归原告业主所有的物业管理用房（建筑面积79平方米，房号01-11、06-19，门卫24.52平方米），并将物业管理用房交付给原告；4.判令被告对红山区消防小区内的消防设施进行维修恢复正常使用状态；5.由被告承担本案诉讼费用。原告申请撤回第四项诉讼请求。事实和理由：红山区消防小区由赤峰同安置业房地产开发有限公司（以下简称同安公司）开发建设，小区验收合格交工后，由被告与同安公司签订前期物业服务合同，约定被告为消防小区提供前期物业服务，并将消防小区的基础资料移交给被告（详见消防小区商业楼物业承接检验协议书），前期物业合同的期限为自2011年7月1日起至2013年7月1日止，前期物业合同到期后被告又继续为消防小区提供物业服务。原告为消防小区业主依据《物业管理条例》依法成立的业主委员会，且已在相关主管部门备案。依据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会授权，对外代理业主进行民事活动，在被告后续为消防小区提供物业服务时，曾多次与小区业主因提供物业质量不到位发生纠纷，且被告提供的物业服务质量逐年下降，造成消防小区环境脏乱差和严重的火灾隐患，已经不能切实履行服务消防小区义务。为此，消防小区业主根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条，《物权法》第七十六条的规定依法召开了临时业主大会，经业主大会决定解除与被告之间的物业服务合同关系，从新向社会公开招标物业服务企业，后原告根据临时业主大会作出的决议依法向被告书面通知了决议内容即“会议通过了同意解除其小区与你公司的物业服务关系和重新面向社会公开招标物业服务企业决议，并授权业主委员会依法解聘你公司与其公司的服务关系。”根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。为此原告起诉至法院，诉请同前。被告居家公司答辩称，在2016年2月1日《前期物业服务合同》即将到期之前，消防小区第一届业主委员会主任、副主任等都提出辞职，业主委员会没有人负责，新的业主委员会也没有成立，其公司就分别跟大多数业主签署了物业服务合同，有效期自2016年1月1日至2021年12月31日，整个签约率超过三分之一，小区业主175户，与其公司签约业主121户（签约率69.1%）。小区建筑面积26845平方米，与其公司签约的业主建筑面积18529.15平方米（签约率69%），合同履行3年零8个半月以来，每年的收费率都在97%以上，2017年是97.71%（175户业主，交费的170户），2018年下半年因电梯广告位纠纷，原告业委会宋全标宋某、副主任李国柱和极少数长期拖欠物业费等被起诉并被法院强制执行的人，在业主群或其他场合公然鼓动业主说要换物业了，不要交物业费，以免到时候要不回来，致使收费率有所下降，但仍达到78.85%（175户业主，交费的138户），物业费收费率虽然不能完全代表业主满意度，但也能从一个侧面，反映出多数业主对其的服务还是满意或者比较满意。本案原告提供的证据之一，其公司与消防小区3单元3112室业主姜森签署的物业服务合同，姜森因长期拖欠物业费多次被起诉，姜森拒签。但在2017年5月2日（2017）内0402民初1160号和（2017）内04民终2997号物业合同纠纷一案的诉讼中，一审红山区法院和二审赤峰市中级人民法院均参照大多数业主签署的物业服务合同，判决姜森和另一被告路春会败诉。原告业委会主任宋全标宋某长期霸占小区五部电梯15个广告位，为自己做商业广告赚钱，业主意见很大，让其公司出面跟宋全标宋某谈谈，他出尔反尔开始同意最后又拒绝，其公司经过提前公示全体业主后，把广告位出租给深圳微空间广告有限公司，所收取的租金单独建账管理，用于消防小区全体业主的公共事务上，此举让宋全标宋某恼羞成怒，广告刚悬挂上，他和他老婆分别约其公司项目经理打电话威胁谩骂，后又开始鼓动长期拖欠物业费被其公司起诉的人等，成立业主委员会，业主委员会于今年1月29日成立，2月9日业委会主任宋全标宋某就迫不及待的亲自动手破坏了电梯内的广告牌，深圳微空间广告有限公司内蒙区负责人来赤峰找其谈话，他害怕得罪深圳微空间广告公司，把他在赤峰的市场全部占领，就假装同意让其继续做，深圳空间广告公司自认损失，重新做了广告牌悬挂，可没过多久，在3月27日宋全标宋某又指使长期拒交物业费被起诉的姜森之子姜新磊和路春会之夫马文玲，又一次破坏了电梯内的广告牌，深圳微空间广告有限公司内蒙区负责人给他打电话他也不接，之后用外地的固定电话给这位负责人回话，说他不知道这事，是业主委员会让干的，动手拆广告牌的人连业主都不是，宋全标宋某可是毛遂自荐的业主委员会主任。今年5月15日原告又开始鼓动业主签字炒物业公司，随案卷提交的所谓业主签字统计表，没有第三方见证，就是业主委员会宋全标宋某、李国柱和两个长期拖欠物业费的人，打着召开业主大会的名义，用欺骗造假的手段搞的一个东西，他们利用手中的权力，企图把业主委员会少数人（业委会5个人其中二个人长期不在小区居住生活）的意见强加到大多数业主头上。关于原告第四项诉讼请求，消防设施故障需要大修一事，其公司已经先起诉立案排除危险，本院定于8月6日开庭审理，只因原告申请暂缓审理。根据国务院住建厅和赤峰市住建委的相关文件规定，按应急程序，由业主委员会作为申请主体，申请使用大修资金，或者由业主委员会委托物业公司作为申请主体，申请使用大修资金进行大修，而消防小区业委会不作为，既不自己申请也不委托申请，而是把消防设施故障当作他们手中的一张牌，来整物业公司，宋全标宋某和被法院强制执行的姜森之子姜新磊，利用消防设施故障，多次打96116实名举报其公司，其目的不是要修好消防设施，而是要罚物业公司的款，以此来打击报复物业公司对起诉和申请法院强制执行，在他们的不断举报下，其公司也确实被红山消防大队罚款5000元。为了解决消防设施大修资金问题，其公司曾私下和消防大队领导协商，让他们以消防支队家属楼的名义跟赤峰市消防支队申请17万元的大修资金，都已打到红山消防大队的账上，他们在业主群里造谣说消防大队某领导收了其公司钱物，被消防大队领导的一个同事看到了，告诉了那位领导，那位领导非常生气，打电话把造谣的人训斥了一通，又把那17万退回了消防支队。无奈其公司于今年7月9日给哈达街道办事处领导打报告，要求召开以解决消防小区消防设施大修资金为主题的物业联席会议，哈达办事处于4月19日在哈达街道办事处召开了物业联席会议，在会议上，消防小区业主委员会主任宋全标宋某、住户代表马文玲等人明确表示，由业主委员会作为申请主体申请大修资金，不用其公司，他们从外面找队伍大修，可是时间过去近4个月了，消防小区业主委员会根本不作为，其公司在另案中出示证据，主张权利，消除潜在危险。综上所述，原告造假，打着业主大会的名义，意在打击报复其公司，意在维护原告小团体的个人利益，损害的是大多数业主利益，故请求驳回原告的所有诉讼请求，维持被告与121户业主签署的物业服务合同继续有效。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据。本院依据当事人陈述及原告提交的消防小区业主委员会备案登记信息表、关于红山区消防小区商住楼物业管理相关档案材料情况说明、前期物业服务合同、行政处罚决定书、（2015）赤民三终字第37号民事判决书、责令限期改正通知书、关于解除与被告的物业服务合同关系和重新向社会公开招标物业服务企业的临时会议的提议、表决票和部分业主的授权委托书、公告、通知及被告提供的物业服务合同签约登记表、2018年物业费收费率统计表等证据，认定如下事实：原告提供的消防小区业主委员会备案登记信息表记载，消防小区业主委员会，主任宋全标宋某，委员人数5人，物业管理单位居家物业，房屋座落红山区钢铁街路北，总建筑面积26247.64元，总套数174套，入住时间2011年7月，入住率100%，业委会选举时间2019年1月25日，召开形式书面征求意见，业主委员会委员有宋全标宋某、邵保江、李国柱、支勤、赵志远。落款处有赤峰市红山区哈达街道办事处、红山区哈达街道办事处万源德社区及备案机关盖章确认。原告提供红山区消防小区商住楼物业管理相关档案材料情况说明及消防小区商住楼物业承接查验协议书记载开发单位同安公司已向物业公司居家公司移交相关资料，红山区消防小区商住楼单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装调试报告、保修卡、保修协议，电梯准用证、二次供水卫生许可证、水质检测报告等相关资料，消防设施交接资料，时间为2013年1月1日。开发单位同安公司与居家公司签订前期物业服务合同，约定物业名称消防小区商住楼，建筑面积26845平方米，物业管理用房建筑面积103.52平方米，办公用房82.02平方米，门卫用房21.5平方米，物业管理用房属全体业主所有，居家公司在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。合同期限为2011年7月1日至2013年7月1日，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，同安公司在本合同期满前选聘新的物业管理企业。本合同终止时，居家公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给同安公司。合同落款处有同安公司与居家公司盖章确认。原告提供的物业管理用房落实情况备案书记载依据物业管理条例的有关规定，开发单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模3‰的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，开发建设项目总建筑面积26374.84平方米，物业管理用房面积79平方米，位置小区院内，门卫24.52平方米。落款处有居家公司和同安公司盖章确认。原、被告双方均认可第一届业主委员会于2014年6月12日成立，2019年1月25日重新进行的选举，成立了新的业主委员会，并于2019年2月21日办理的备案手续。被告称第一届业主委员会成立的时间属实，但成立不久因内部的矛盾第一届业主委员会成员就均主动辞职，为此被告于2015年11月份开始与小区121户业主分别签订物业服务合同。原告不予认可，原告称第一届业主委员会于2014年6月12日就已成立，被告故意不与业主委员会签订物业服务合同，不符合法律的规定。原告提供关于召开业主大会临时会议的提议记载王名健是涉案消防小区业主，被告居家公司为其小区服务多年，没有按照有关规定和合同约定履行责任和义务，造成其小区环境脏乱差和严重的火灾隐患，现其提议召开业主大会临时会议，建议解除小区与居家公司的物业服务关系和重新面向社会公开招标物业服务企业为其小区服务。落款处有34位业主签字确认。原告提供消防小区临时业主大会会议主要事项表决票124枚和部分业主的授权委托书12枚，记载2019年4月15日临时业主大会会议议题：是否同意解除其小区与居家公司的物业服务关系和重新面向社会公开招标物业服务企业，原告提供了124枚同意票，该124枚投票中有业主同意的签字，表决票落款处有业主委员会盖章确认。时间为2019年4月15日。原告提供的业主房屋面积清单，经核算投同意票表决的业主居住房屋建筑面积为14888.48平方米。被告对原告提供的表决票部分提出了异议，认为进行投票表决的部分业主（被告庭审中提出的有14户业主）已不在该小区居主，并有部分业主已出售了房屋，同时提供了四名业主的录音。原告对被告的异议不予认可，同时对被告提供录音的真实性有异议。本院认为,原告与被告居家公司虽然没有签订正式的物业服务合同，但被告居家公司自2013年一直在消防小区提供物业服务至今，双方已形成事实的物业服务合同关系。现原告起诉要求解除与被告的物业服务关系。对此本院认为《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定，其中第四项规定选聘或解聘物业服务企业或者更换其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原、被告双方对涉案小区的建筑面积提出异议，原告认为应以消防小区业主委员会备案登记信息表记载总建筑面积26247.64平方米，总套数174套为计算依据，被告认为应以与开发商签订的前期物业服务合同所记载的建筑面积26845平方米，共175户为计算依据。对此本院认为消防小区业主委员会备案登记信息表资料包含了被告与开发商签订的前期物业服务合同及其他相关资料，部分资料中有居家公司、房产管理部门及相关部门盖章确认，故应以消防小区业主委员会备案登记信息表记载的总建筑面积及业主人数为计算依据。原告主张要求解除涉案物业服务合同的程序是否合法，本院认为本案原告提供消防小区临时业主大会会议主要事项表决票同意票共124枚，同意票数的业主建筑面积为14888.84平方米。消防小区业主委员会备案登记信息表记载总建筑面积26247.64平方米，总套数174套。被告对投同意票的部分业主提出异议，认为有部分业主已不在该小区居住，且有部分业主已将房屋出售，并提供了4位业主的录音予以证实。对此本院认为被告虽提出部分业主已将房屋出售，并提供了4份录音资料，但该录音资料无法核实是否是业主本人，原告又不予认可，被告对其提出异议的部分业主现已不是该小区业主未提供有效证据予以证实，且被告提供的与其签订物业服务合同的121户业主名单中也有被告提出异议部分业主（被告所述已将涉案小区房屋出售的业主，具体有李军锋、陈国华、李红军、马新民、郭艳华、魏华、苏尼尔、管文友、沈伟洪等）。故对被告提出原告弄虚作假，要求解除合同的条件尚能达到，不同意解除合同的答辩意见，本院不予支持。经核算原告提供的124枚同意解聘被告居家物业公司的表决票，同意解聘物业服务企业的业主已过总人数的半数，投同意票的业主房屋建筑面积占该小区建筑总面积亦过半数。故原告要求解除与被告之间的物业服务合同并由被告向原告返还其所持有物业服务资料、物业服务用房的的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告红山区消防小区业主委员会与被告赤峰居家物业管理有限公司之间的物业服务合同关系；二、被告赤峰居家物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告红山区消防小区业主委员会移交其持有的红山区消防小区商住楼单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装调试报告、保修卡、保修协议，电梯准用证、二次供水卫生许可证、水质检测报告等相关资料，消防设施交接资料；三、被告赤峰居家物业管理有限公司向原告红山区消防小区业主委员会交付物业管理用房（建筑面积79平方米，房号01-11、06-19，门卫24.52平方米）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告赤峰居家物业管理有限公司负担，于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 沈俊竹人民陪审员 赵丽萍人民陪审员 于和永 二○一九年十二月十日书 记 员 王玉东