江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4452号原告：汤云波，男，1961年2月10日出生，汉族，宜春市袁州区人，自由职业，住宜春市袁州区。被告：杨晓琴，女，1983年1月14日出生，汉族，江西省吉安市泰和县人，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：周文茂，江西同茂律师事务所律师。原告汤云波（以下简称原告）与被告杨晓琴（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日作出（2019）赣0902民初465号民事判决，被告不服判决，在法定期限内提起上诉，宜春市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）赣09民终1093号民事裁定，裁定撤销本院（2019）赣0902民初465号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月3日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告、被告及委托代理人周文茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告从2018年7月至12月的店租66000元，并要求被告继续履行合同并偿付店租至合同期满为止。2、被告严重违约应双倍给付定金计44000元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2017年3月11日与原告签订租用原告位于宜春市间，合同约定租期为三年，自2017年3月20日至2020年3月20日止，被告承诺并交付定金22000元给原告，月租金11000元／月，每个月一交，月初一号交付顺延，合同到期时被告如需续租可优先，但必须在期满一个月前与原告确定，并签订续租合同方有效，另特别约定：如被告不续租，期满时应提前一个月告诉原告，并允许原告提前一个月在其租用的店面大门上张贴招租广告，以便及时出租给其他人使用，不误关店的损失。双方签订的合同第4条明确定金22000元，根据合同法的规定，一方违约应按定金的双倍赔偿给另一方，被告已严重违约，应依法就定金双倍给付原告。综上所述，被告已拖欠原告自2018年7月至12月的租金未付，严重损害了原告的切身利益，原告为维护合法权益，故诉至本院。被告辩称，1、2018年7月份开始至今就没有交过租金，在此之前，我所交的店租就已经降为9000元。2018年9月1日我就向原告提出了终止合同并搬离了店铺，并要求把钥匙交给原告，因为当时杨家山片区二期棚户区改造并张贴了拆迁公告，案涉店铺周边的很多店铺都已经停止了营业，我还去派出所报警了，也去了街道，但原告不予理睬，应视为原告默认解除合同，合同实际履行至2018年9月1日自动终止。2、违约金44000元不知道是如何计算的。3、原告主体不适格，应驳回原告的起诉。原告在出租店铺时隐瞒了店铺产权人是其儿子汤盛，直至二审开庭才提供了案涉店铺的产权证，且起诉之前未得到汤盛的授权。综合原告的诉称和被告的辩称，本案的争议焦点为：1、原告主体是否适格。2、租赁合同于何时解除，被告应向原告支付租金是多少。3、原告要求被告双倍支付定金计44000元是否符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对被告提交的证据二微信聊天记录4张无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告为证明其主张提交证据一租店合同书一份，证明原、被告于2017年3月11日签订租赁合同，合同约定租期3年，租金每月11000元，押金22000元，如果违约押金不予退回。被告经质证认为，对真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告不是店铺的产权人，不能作为租赁合同的一方当事人。本院认为，对证据一的真实性、关联性原告无异议，本院予以确认；结合原告提供的证据三房产证及委托书，可以证实案涉店铺所有权人为原告儿子汤盛，原告与被告签订的租赁合同，得到了汤盛的事后追认，故本院对租店合同书的合法性亦予以确认。2、原告为证明其主张提交证据二案涉店铺隔壁店铺的租赁合同（原告与周根兰签订）及2019年3月19日案涉店铺周边店铺现状照片，证明案涉店铺隔壁周根兰承租的店铺及周边店铺尚在营业。被告经质证对证明目的有异议，周根兰承租的店铺是2019年4月到期，原告没有拍出案涉店铺周边已经关闭的几个店铺。本院认为，该组证据与本案无关联，对该组证据不予确认。3、原告为证明其主张提交证据三原告及其儿子汤盛的房产证各一份及委托书一份，证明案涉店铺由原告所建并登记在原告名下，后变更为原告儿子汤盛，在诉讼过程中，原告才将诉讼事宜告知汤盛，汤盛授权原告全权处理店铺租赁事宜。被告经质证认为对原告的房产证及委托书三性有异议，原告提供了虚假的房产证，委托书也是在二审时被告对原告主体资格提出异议后，原告才要汤盛出具的，恰恰证明原告与被告签订租赁合同是没有得到汤盛授权。本院认为，原告的房产证已经变更登记在汤盛名下，故对原告的房产权不予确认，被告对汤盛的房产证无异议，本院予以确认。委托书由案涉店铺所有人汤盛出具，是其对原告租赁行为的事后追认，本院予以确认。4、被告为证明其主张提交证据一微信转款记录14张，证明自2018年2月开始，被告与原告协商降店租，店租已降为每月9000元，且一月一交。原告经质证认为对真实性无异议，但对证明目的有异议，被告是在2018年4、5、6月通过微信和原告协商，因为被告母亲生病有困难，想降低租金，原告只答应这3个月租金调整为9000元，并没有答应长期按9000元的标准收租金，如果要调整会签补充合同。本院认为，被告提交的该组证据显示被告在2018年4月、5月向原告每月交纳店铺租金9000元，对此原告亦认可在2018年4月、5月、6月是按每月9000元租金标准收取的店租，因此可以认定原、被告达成一致，调整租金为每月9000元，故对该组证据本院予以确认。5、被告为证明其主张提交证据三袁州区政府公告及附近店铺关闭的照片，证明案涉店铺周边的店铺已经关闭或准备关闭。原告经质证对证明目的有异议，袁州区政府的公告是对杨家山片区拆迁，而案涉商铺是在高士路不属于拆迁范围，照片显示的附近店铺仅是经营策略，至今还在营业。本院认为，案涉店铺并未在政府公告的拆迁范围，该组证据与本案无关联，本院不予确认。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院认定事实如下：2017年3月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租店合同书》，双方约定：乙方租用甲方位于宜春市高士路220号一楼靠南边店铺壹间。租期3年，自2017年3月20日至2020年3月20日止到期。租金每月11000元，每三个月一交，月初一号交付，乙方签订本合同时一次性付清首付租金和定金55000元给甲方，定金22000元，在合同到期时即2020年3月20日，在乙方没有违约的情况下，由甲方如数归还乙方。乙方如有违约定金不还，归甲方所有。双方还对装修及其他费用等事项一并进行了约定。双方在合同上签字和捺印。合同签订后，被告向原告一次性交纳33000元的店租和22000元的定金，原告将店铺交付被告使用。自租赁之日起至2018年元月，被告按约交纳了租金。尔后，被告就出现拖欠租金的情形。2018年3月,被告告知原告其母亲生病，希望降低租金，原告考虑被告的实际情况，同意被告按9000元/月交纳租金，并按此标准收取了2018年4月、5月及6月的租金，被告向原告交纳租金至2018年6月30日就未再支付租金。2018年9月1日，被告通过微信方式告知原告已清空店铺并欲将店铺钥匙交还原告。次日，原告通过微信回复其在北京拒绝收回店铺。2018年9月13日，被告再次通过微信方式通知原告解除《租店合同书》。原告未予回复。此后，被告未采取更有效的解除方式，亦未交还钥匙，一直关闭店铺未营业，也未支付租金。原告向被告催讨租金无果，故于2019年1月16日向本院提起诉讼。本院于2019年3月20日作出（2019）赣0902民初465号民事判决，判决：一、限被告杨晓琴于本判决生效后十日内支付原告汤云波店面租金66000元（从2018年7月至2018年12月止）。二、被告给付的定金22000元，原告不予返还。被告不服本院作出的（2019）赣0902民初465号民事判决，于法定期限内向宜春市中级人民法院提起上诉，在二审审理期间，原告于2019年6月10日收回了案涉店铺钥匙。另查明：案涉宜春市高士路220号1层101号店铺的所有权人为原告的儿子汤盛。汤盛于2019年4月22日向原告出具委托书，委托原告全权处理案涉店铺经营、出租及收取租金，并认可原、被告于2017年3月11签订的《租店合同书》。本院认为，关于原告主体是否适格的问题。《租店合同书》签订双方当事人，出租方为原告，承租方为被告，虽然原告并非案涉店铺的所有人，但案涉店铺所有人汤盛已出具委托书，追认了该份《租店合同书》，并同意由原告收取店铺租金，故原告主体适格。关于原、被告签订的《租店合同书》于何时解除，被告应向原告支付多少租金的问题。《租店合同书》是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告按照合同的约定向被告提供了店铺，被告接受并使用店铺，理应按约支付租金。对被告所述在租赁期间内因经营发生困难，无力履行合同，合同已于2018年9月1日解除的抗辩，本院认为，被告并无法定的合同解除权，也无合同约定的解除权，其发出解除合同的行为，因原告拒绝而未发生合同解除的法律效力。然，被告在原告回复要求继续履行合同的情况下仍关停店铺，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，考虑到被告不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故本院认定原、被告签订的《租店合同书》于2018年9月13日被告关停店铺后通知原告解除合同时予以解除。合同解除前，被告尚拖欠原告3个月（2018年7月-2018年9月）的租金，被告应及时向原告交纳。至于每月租金标准，因被告自2018年4月开始，就按每月9000元租金标准向原告交纳租金，且原告也确实同意按此标准收取了被告租金，故本院认定原、被告租金已由合同约定的11000元降为9000元，原告认为仅同意2018年4月、5月及6月租金暂时降为每月9000元，此后仍按11000元标准收取租金，对此，原告未提供证据证明，本院不予采信。据此，本院认为被告拖欠原告租金为27000元，被告应支付给原告。对原告主张被告继续履行合同至合同期满之日的诉请，因本院认定合同已于2018年9月13日予以解除，故对原告要求继续履行合同的诉请，本院予以驳回。至于合同解除的法律后果，经本院释明，原告仍坚持要求继续履行合同而并未主张提前解除合同给原告造成损失的赔偿诉请，故本案不再一并处理，由原告另案主张。关于原告主张被告双倍支付定金计44000元是否符合法律规定的问题。原、被告在《租店合同书》中明确约定22000元为定金，被告在庭审中表述所交22000元为押金，但被告未提供证据予以证实，故本院认为原告收取的22000元属定金而非押金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告系收受定金的一方，其要求被告双倍支付定金，属对法律的误解，本院不予支持。但《租店合同书》中约定：租金三月一交，如果违约，定金不还，归原告所有。被告在租赁期间内，未按合同约定交纳店铺租金，被告的行为构成违约，依据双方签订的《租店合同书》，被告无权要求原告返还定金22000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条、第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告杨晓琴于本判决生效后十日内支付原告汤云波店铺租金27000元（从2018年7月计算至2018年9月）；二、原告汤云波不予返还被告杨晓琴给付的定金22000元；三、驳回原告汤云波的其他诉讼请求。如果未按本判决指令的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告汤云波承担1475元，由被告杨晓琴承担1025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈 凤人民陪审员  敖高生人民陪审员  单锦林二〇一九年十二月二十七日代书 记员  彭 玲