陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14997号上诉人（原审原告）：西安好享租房屋托管有限公司，住所地西安曲江新区翠华路1438号瓦胡同小区第1幢2单元504室。法定代表人：夏伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：任巧娜，女，1981年2月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：陈婵，女，1981年3月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：韩春玲，女，1962年12月3日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。上诉人西安好享租房屋托管有限公司（以下简称好享租公司）因与被上诉人韩春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。好享租公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判为支持其全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.诉讼费由韩春玲负担。事实和理由：其自合同签订后一直按约履行，韩春玲自2018年10月26日起开始违反合同约定，制造各种障碍阻止其对涉案房屋的使用，其自2018年10月26日后即失去对该房屋的控制权。韩春玲通过各种途径干扰其正常经营，韩春玲的行为已构成根本违约，其自2018年10月26日至2019年1月3日无法按照合同约定使用该房屋，故韩春玲应向其退还上述期间内的租金。其依据合同约定向韩春玲主张违约责任，是基于对韩春玲违背契约精神的惩罚及其履行合同后可以获得的利益，但不包括其实际损失，法律未规定二者只能选其一。《房屋托管合同》约定的甲方违约，乙方有权要求甲方按照托管费用总额的30%承担违约金，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定。韩春玲给其造成的损失有房屋前期装修费用2万余元、其赔偿次承租人5600元，其履行合同后的利益7万余元。其根据合同约定仅向韩春玲主张违约金48960元有理有据，一审依职权调整为9000元，有失公允，损害其合法权益。一审判决认定事实不清，适用法律错误。韩春玲辩称，其与好享租公司经理王海涛签订的合同，未与好享租公司任巧娜签订合同。王海涛签订合同时称，承租房屋用于经营民俗。2018年10月23日，任巧娜说王海涛不在这经营了，其给王海涛打电话、发信息，王海涛回信息说搬家了。王海涛给其一个电话号码，其拨通后接电话的是任巧娜。2018年10月24日，其在体育场楼上见到了任巧娜，才发现其房屋被王海涛转交给振发公司了。好享租公司违反合同约定将房屋转租未告知其，故其有权解除合同，不应当承担违约金。其亦不同意一审判决，其没有上诉是因过了上诉期。好享租房公司向一审法院起诉请求：1.解除其与韩春玲于2017年11月29日签订的房屋出租合同；2.判令韩春玲向其支付违约金48960元、赔偿损失5600元和退还剩余房租4080元；3.诉讼费由韩春玲负担。一审法院认定事实：2017年11月29日，好享租公司（乙方、受托方）与韩春玲（甲方、委托方）签订了房屋托管合同，韩春玲将其所有的位于西安市雁塔区托管给好享租公司，由好享租公司全权负责上述房屋的使用、租赁等事宜，房屋面积70平米。合同约定，乙方按照每月1800元标准向甲方支付托管费用，并按季度向甲方支付，乙方应于托管金到期日前15日（节假日顺延）向委托方支付托管金；甲方有权收取现金或者要求乙方将托管金汇入甲方指定账号；乙方向甲方支付一个月托管金作为保证金，托管到期后，甲方无息退还；如甲方违约，乙方有权要求甲方双倍返还；乙方须于2017年11月30日向甲方支付一个月托管保证金即1800元；乙方托管上述房屋期限自2017年12月4日起至2025年7月3日止，共91个月；甲方应于2017年11月30日之前将上述房屋交付乙方，交付房屋时房屋现状及相关物品均须甲乙双方书面签章确认。关于违约的约定，如托管房屋经过乙方装修的，期限届满时所有装修均无偿赠送甲方；托管期间甲方擅自解除合同或者其他事由导致乙方与第三方合同解除的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方按照托管费用总额的30%承担违约金。合同签订后，韩春玲按照合同约定向好享租公司交付了涉案房屋，好享租公司按照合同约定支付保证金及一个季度的房屋托管费用。此后，好享租公司亦按照合同约定支付了三个季度的托管费用，好享租公司共计向韩春玲支付托管费用21300元。2018年10月26日，韩春玲因好享租公司否认租赁房屋系其本人所有而通知物业停水，导致房屋承租人与好享租公司解除合同。2018年12月6日，韩春玲告知好享租公司因家庭纠纷其要收回托管房屋。2019年1月6日，韩春玲实际收回了涉案房屋。一审法院认为，好享租公司与韩春玲签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，应当受到保护，双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。2019年1月6日，韩春玲收回了租赁房屋，双方的租赁关系已经解除。好享租公司与第三人解除合同后至韩春玲收回房屋前，房屋实际由好享租公司控制，此间房屋空置系好享租公司单方原因，好享租公司要求退还房租，不予支持。合同履行过程中，韩春玲提出收回房屋，解除双方合同，故系韩春玲单方违约，其应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方的租赁合同实际履行一年，因为韩春玲提出解除合同后，导致好享租公司后期不能如期对房屋再行出租，给好享租房公司造成一定的租金损失，违约金酌情调整为五个月租金，共计9000元。对于好享租公司主张因韩春玲行为导致其与第三人租赁合同解除而支付赔偿5400元，因好享租公司已经主张了违约金，且合同约定的违约金明显高于其损失，好享租公司再主张该损失无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告西安好享租房屋托管有限公司与被告韩春玲签订的《房屋托管合同》于2019年1月6日解除；二、被告韩春玲应于本判决生效之日起十日内向原告西安好享租房屋托管有限公司支付违约金9000元；三、驳回原告西安好享租房屋托管有限公司其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3633元，西安好享租房屋托管有限公司已预交，由西安好享租房屋托管有限公司负担1000元，由韩春玲负担2633元，韩春玲应于支付上述款项时一并向西安好享租房屋托管有限公司支付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，好享租公司与韩春玲签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行中，韩春玲于2019年1月6日实际收回房屋，故一审判决双方所签《房屋托管合同》于该日解除，事实清楚，本院亦予以确认。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因好享租公司未提供其与第三人解除合同后至韩春玲收回房屋前，涉案房屋已交还韩春玲的充分有效证据，故一审认为此间涉案房屋仍由好享租公司控制，对好享租公司要求韩春玲退还租金的诉讼请求不予支持，并无不妥。韩春玲单方解除合同的行为，给好享租房公司造成一定的损失，依法应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准及数额，因《房屋托管合同》约定的违约金计算标准过高，对此，一审根据《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条规定，酌情确定韩春玲支付好享租公司五个月租金的违约金9000元，并无不妥。好享租公司主张韩春玲承担因其与第三人解除合同而支付的赔偿款5400元，因好享租公司已主张了违约金，且上述违约金数额能够弥补好享租公司所受损失，故一审对好享租公司的该项主张不予支持，与法不悖，并无不当。综上所述，好享租房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1041元，由西安好享租房屋托管有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年十二月二十七日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛