广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0307民初19727号之二原告（反诉被告）：饶维荣（以下简称原告），男，汉族，1960年12月12日出生，身份证住址：广东省大埔县。委托诉讼代理人：詹健，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：多兰，广东嘉得信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赖金令（以下简称被告），男，汉族，1975年11月17日出生，身份证住址：广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：陈林，广东今见律师事务所律师。原告饶维荣与被告赖金令合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人詹健、多兰，被告赖金令及其委托诉讼代理人陈林到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1．确认《房屋转让合作协议书》第一条约定无效。2．被告向原告返还定金50万元（人民币，下同）。3．被告向原告返还购房款400万元。4．被告向原告支付合作应得利润分红共计1,957,586元（包括但不限于已销售及未销售房产的利润分红）。5．被告向原告支付装修款项630,878.5元。6．被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等一切费用。事实和理由如下：2016年8月5日，原告与被告签订了《房屋转让合作协议书》（以下简称协议书），约定了房屋转让及合作装修的相关事宜。协议书第一条约定：被告自愿将位于深圳市××龙××社区对面岭××号整栋房产转让合作给原告，整栋占地面积为234平方米，共11层半，总建筑面积约为3100平方米（违法建筑编号：605-0209-43025-A）。第二条约定：被告整栋房屋总转让房款为2,020万元。协议书签订后，原告向被告支付了400万元购房款及50万元定金。根据我国相关法律规定，案涉房屋是禁止转让流通的，无法办理产权过户，根据合同法的规定，协议书的上述条款，违反强制性法律规定，应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因此被告应当返还原告50万元定金，与400万元购房款。除无效的条款外，被告仍需按协议书其他条款内容履行相关的义务。协议书第五条约定：本栋楼首层至九层的房产，由原、被告双方合作，股份各占50%，装修施工款及销售4%的佣金也按利润分担。协议书第六条约定：被告负责将铺面首层至九层的房屋全权交给原告装修及销售。协议书第七条约定：原告所占股份的余下款项在销售所得的款项优先付清给被告之后，销售所得款项按原、被告各得一半。原告完成合作约定事项，对房屋进行建设装修，因合作事项原告共支出1,261,757元，但被告私自销售房屋，且未支付原告售房利润，未进行利润分红，基于合同约定，原告有权要求被告支付房屋出让所得款项利润。被告违反协议书的约定，私吞利益所得未向原告分红，原告多次以函件、电话、短信等多种方式向被告催促还款，被告以各种理由推脱，无故不予偿还。故原告提出如上诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1．确认2016年8月5日签订的《房屋转让合作协议书》无效。2．原告返还在合作期间擅自占用的资金共计570,432元给被告。3．原告支付擅自占用被告房屋期间的占用费用260,000元。4．原告支付擅自占用被告房屋期间的水电费42,729.93元。5．原告向被告支付因未按约定完成装修导致被告房屋受损的费用214,039.24元。6．原告向被告支付因恶意低价转让被告房屋而获得的利益共计612,000元。7．原告承担本案反诉费用。事实和理由如下：2016年年中，原告通过欺骗诱导的方式，诱导被告将自有的位于深圳市龙岗区龙岗街道龙西社区对面岭18-19号的房屋经过装修后转让给他人。原告与被告于2016年8月5日签订了《房屋转让合作协议书》后，原告开始占用被告位于深圳市××龙××社区对面岭××号的房屋用于居住和办公，开始将被告的部分房屋向外转让，同时收取了部分受让房屋客户的大量费用，并且与他人恶意串通，将被告的部分房屋低价转让获取不当利益。同时在占用被告上述房屋的过程中，原告从未支付过任何的房租和水电费等费用。故被告提出如上反诉请求。经审理查明，2016年8月5日原告与被告签订一份《房屋转让合作协议书》，约定：1．被告将位于深圳市××龙××对面岭××号（违法建筑编号为605-0209-43025-A）整栋房产转让合作给原告，整栋占地面积234㎡，共11层半，总建筑面积约为3100㎡，转让总价为2,020万元。2．本栋楼首层至九层的房产由原、被告合作按股份各占50%，装修工程款及销售4%佣金也按利润分担。3．被告负责将铺面首层至九层的房屋全权交给原告装修及销售，被告5天内将第二层房屋空出交给原告装修，被告负责所销售房屋的律师见证过户手续签字，被告收到原告房款400万元时，将该房屋手续原件交由原告保管。4．原告于本协议签订之日支付给被告50万元定金，待被告空出第二层房屋交给原告进场装修时，原告向被告支付房款200万元，该楼工程顺利进展十五日（无纠纷情况下），原告再付房款200万元给被告，原告所占股份的余下款项在销售所得的房款优先付清给被告为止，之后销售所得房款按原、被告双方股份各得一半。5．今后如因政府等相关单位须征收拆迁或其他用途所获得的赔偿款按原、被告所占面积比例分配，如需被告协助时，被告积极配合办理。上述合同签订后，原告于2016年8月9日向被告支付了50万元定金，于2016年8月16日向被告支付100万元房款，于2016年8月25日向被告支付50万元房款，于2016年8月26日向被告支付50万元房款，于2016年9月13日向被告支付50万元房款，于2016年10月13日向被告支付60万元房款，于2016年10月19日向被告支付50万元房款，于2016年11月25日向被告支付40万元房款。上述合同签订后，原、被告对案涉房屋进行装修并以与购房者签订《投资改造分配协议》的方式对外销售。原、被告均确认案涉房屋大部分已对外出售，尚有小部分未出售，且部分购房者已入住。原告称大部分房屋销售款是被告收取的，被告称原告已收取房屋销售款450万元，此外，原告外甥收取购房定金57万余元。另查明，被告为案涉房屋申报了历史遗留违法建筑，并于2010年7月13日取得了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，该回执显示案涉房产违法建筑编号为：605-0209-43025-A。本院认为，本案系原、被告在履行《房屋转让合作协议书》过程中发生的纠纷，《房屋转让合作协议书》约定的内容主要为两项：一是被告将案涉房屋转让给原告，二是原告和被告合伙对外销售案涉房屋。案涉房屋的合法性问题系审理本案纠纷的基础。因案涉房屋已申报了历史遗留违法建筑，但双方当事人未提交证据证明相关主管部门对案涉房屋的处理结果，因此，在行政主管部门对案涉房屋的合法性进行审查并作出处理前，本案不属于人民法院民事诉讼受理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）饶维荣的起诉。二、驳回被告（反诉原告）赖金令的反诉。本案不收取案件受理费，原告已预交的本诉案件受理费61,420元，被告已预交的反诉案件受理费7,064.84元，本院凭单予以退回。本案本诉诉讼保全费5,000元，原告已预交，由原告负担。本案反诉诉讼保全费5,000元，被告已预交，由被告负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曾海林人民陪审员  曾朝霞人民陪审员  方海龙二〇一九年十二月三十日书 记 员  李广仪