山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初5868号 原告：青岛浮山所实业集团有限公司，住所地青岛市市南区江西路82号。统一社会信用代码：91370202163662295N。 法定代表人：焦相敏，职务董事长。 委托诉讼代理人：崔素茂，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐雯琦，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：曲鹏，男，1979年1月24日出生，汉族，青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司经理，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：曹彦敏，山东东标律师事务所律师。 原告青岛浮山所实业集团有限公司（以下简称浮山所公司）与被告曲鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浮山所公司的委托诉讼代理人崔素茂、徐雯琦，被告曲鹏的委托诉讼代理人曹彦敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浮山所公司向本院提出诉讼请求：1．判令曲鹏支付拖欠的房屋租金625,000元；2．判令曲鹏支付逾期交付租金的违约金187,500元；3．案件受理费、保全费由曲鹏承担。事实与理由：2017年9月27日，浮山所公司与曲鹏签订租赁合同，由曲鹏租赁浮山所位于青岛市市南区建筑面积1131.34平方米房屋，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日，租金金额为619,408元，每半年支付一次，由曲鹏提前一个月支付下一周期房屋租金。2017年10月11日，双方签订补充协议，将房屋租金变更为每年850,000元。合同履行过程中，曲鹏未按照合同约定足额缴纳2019年上半年的房租，拖欠租金金额为200,000元。按照合同约定，曲鹏应当在2019年6月份向浮山所公司支付2019年下半年的房租425,000元，但曲鹏迟迟不予支付。按照租赁合同的约定，曲鹏逾期交纳房租，每逾期一天，按照应付租金金额的千分之五支付违约金，鉴于曲鹏违约金金额高于浮山所公司经济损失的30%，浮山所公司主动调整违约金金额为拖欠租金金额的30%。曲鹏拖欠房租的行为，违反了合同约定，也违背了诚实守信的民事活动原则。浮山所公司将涉案房屋交付给了曲鹏，曲鹏使用一部分，转租出去一部分，曲鹏在2017年、2018年按照合同约定通过现金和银行转账方式支付了房屋租金，浮山所公司根据曲鹏的要求出具了租赁费发票。 曲鹏辩称，认可浮山所公司在民事起诉状中所述的合同签订时间、租赁期限、租赁物、租金金额及支付方式，浮山所公司和曲鹏虽然签订了房屋租赁合同，但是涉案房屋2017年2月至2017年11月17日由青岛新中澳文化传媒有限公司（以下简称新中澳公司）租赁占用、2017年11月17日至庭审之日由青岛智慧天空文化旅游发展有限公司（以下简称智慧天空公司）租赁占用，浮山所公司一直未交付房屋，合同未实际履行。2018年三四月份因房屋不能交付，双方曾口头约定合同作废。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下： 2017年9月27日，浮山所公司（甲方）与曲鹏（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定：甲方将青岛市闽江三路12号房屋（建筑面积约1131.34平方米）出租给乙方；租赁期限五年，自2017年7月1日至2022年6月30日；年租金为619,408元，乙方在合同签订之时向甲方支付第一期租赁费用309,704元，每半年为一个付款周期，乙方必须提前一个月支付下一周期房屋租金；乙方逾期交纳房租，每逾期一天，应向甲方支付逾期交付租金日千分之五的违约金。 2017年10月11日，浮山所公司（甲方）与曲鹏（乙方）签订《补充协议》一份，载明“乙方租赁甲方所有的位于.34平方米的房产，双方商定的租赁价格为年租金85万元。因乙方原因，甲乙双方2017年9月27日签订的《租赁合同》中的年租金书面价格为62万元，与双方商定的租赁价格相差23万元。经甲乙双方协商一致同意，乙方在执行合同租金的同时，随合同租金一并支付差额的23万元租金，半年一付。本协议其它条款与甲乙双方签订的《租赁合同》约定内容一致”。 2017年11月22日，曲鹏作为法定代表人注册成立了青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司，该公司住所地位于青岛市市南区。 2018年1月3日、2018年1月9日、2018年1月19日、2018年7月31日、2018年9月17日、2018年10月25日、2018年11月5日、2018年12月26日，智慧天空公司分别向浮山所公司转账支付50万元、30万元、30万元、50万元、20万元、10万元、20万元、12.26万元（一笔10万元、一笔2.26万元）。 2018年12月28日，曲鹏向浮山所公司出具情况说明一份，载明：本人承租方曲鹏与出租方青岛浮山所实业集团有限公司签订的租赁合同，需开具租赁费发票。本人申请发票开具单位为：青岛智慧天空文化旅游发展有限公司（91370202MA3EUMRU6T）。同日，浮山所公司向智慧天空公司开具总金额为249.26万元的租赁费发票及金额为10万元的施工保证金收据一张。 2018年7月25日，浮山所公司与智慧天空公司就市南区闽江三路18号房屋、20号房屋分别签订租赁合同，租赁期限自2018年9月15日至2026年9月14日，第一年年租金分别为118.62万元、144.90万元。 2019年3月31日，浮山所公司（甲方）与智慧天空公司（乙方）签署的房屋交接确认书，载明“鉴于，甲方、乙方于2018年7月25日就青岛市市南区闽江三路18、20号房屋的租赁事宜签订《租赁合同》，现因乙方一直无力交付房租构成根本违约，导致合同无法继续履行，经甲乙双方协商，一致同意解除双方在2018年7月25日签订的房屋租赁合同。现双方就租赁房屋的返还情况确认如下：1、经甲方验收，青岛市市南区闽江三路18、20号房屋符合交还要求，甲方同意接收上述租赁房屋。2、双方确认：2019年3月31日为《房屋租赁合同》项下的房屋交还日。3、乙方在交房日前已将上述房屋内的物品已清空……”。 当事人有争议的证据和事实如下： 曲鹏为证明浮山所公司未向其交付涉案房屋、双方之间的租赁合同作废及涉案房屋自2017年11月17日一直由智慧天空公司占有使用等提交如下证据： 1．曲鹏提交2017年2月8日浮山所公司（甲方）与新中澳公司（乙方）签订的《租赁合同》一份，该合同载明浮山所公司将青岛市市南区闽江三路浮山所1388文化街房屋出租给新中澳公司。合同约定该租赁场地包含闽江三路自现老转村至粥全粥到两侧网点，江西路自粥全粥到至张公岛海参单侧所有一二层网点，包括目前山东菜馆、china公社含大院，浮盛汽修厂及大院，三号公馆，粥全粥到上方七层小楼，文化街临建小木屋（需拆除重新建设改造）等。该合同第三条第三项约定租赁期限为二十年；第五条约定乙方承担使用房屋发生的水、电费；第八条约定甲方同意乙方在所租赁的场地范围内进行招商、分租，按经营需求进行各类街面景观打造、举办各类活动等经营措施。浮山所公司称其与新中澳公司签订的该合同并未实际履行，其从未向新中澳公司交付任何房产，新中澳公司也从未向其交纳过房屋租金，新中澳公司和智慧天空公司与浮山所公司签订合同时的经办人均是姜冰；浮山所1388文化街不包含闽江三路××号。曲鹏提交视频资料一宗，证明1388文化街包含涉案房屋在内。浮山所认为该视频资料仅能显示闽江三路的街景，体现不出任何证明事项。 2．曲鹏提交房屋移交协议书、新中澳公司出具的情况说明各一份，证明2017年11月17日，新中澳公司将浮山所公司在2017年2月8日移交的涉案房屋移交给智慧天空公司。浮山所公司对该证据的真实性、关联性均不认可。 3．曲鹏提交智慧天空公司关于闽江三路12号房产情况说明一份、网上银行电子回单一宗、青岛增值税普通发票三张、浮山所公司出具的收据一张（金额10万元，施工保证金），证明智慧天空公司自2017年11月17日接收涉案房屋，一直使用至今，并且缴纳了租金、押金、保证金。浮山所公司对智慧天空公司出具的情况说明的真实性不予认可，称智慧天空公司利用该宗证据在社会上骗取了很多人的款项，目前有多人向香港中路派出所进行了报案，该情况说明中所指的改造项目纯属子虚乌有；对网上银行电子回单和三张青岛增值税普通发票的真实性无异议，认为能够说明新中澳公司和智慧天空公司之间不存在租赁关系，智慧天空公司交纳的租金系代曲鹏支付；对收据的真实性无异议，但该施工保证金不是涉案房屋的，是智慧天空公司租赁了1388文化街原“闽清阁茶楼”进行装修缴纳的保证金，后来该合同解除，与涉案房屋没有关联性。曲鹏认为，浮山所公司与智慧天空公司签署的交接确认书中确认智慧天空公司一直未交付房租导致合同解除，智慧天空公司并未交付闽江三路18号、20号房屋租金，其交付的租金应为涉案房屋租金，可知浮山所公司所称将涉案房屋承租给曲鹏不实，涉案房屋一直由第三方占有使用。 4．曲鹏提交装修施工合同、订制LED电子显示屏合同、软装设计合同书、订货合同书一宗，证明智慧天空公司自2017年11月17日接收涉案房屋后，从2017年11月25日开始对涉案房屋进行装修，涉案房屋由智慧天空公司占有租用。浮山所公司认为该组证据与本案没有关联性，只能说明曲鹏将房屋提供给了智慧天空公司使用。 5．曲鹏提交场地合作合同一份，载明：2017年12月12日，智慧天空公司（甲方）与青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司（乙方）签订场地合作合同，就双方合作在甲方场地即青岛市市南区从事太极培训、传统养生经营活动达成协议，合租期限自2018年3月1日至2022年2月28日。该合同第四条约定双方分配结算形式：甲方按乙方在本合同期内，在场地培训活动中的营业收入的30%作为甲方所有，作为其场地管理费用。乙方须保证合同期内每年交付甲方的营业分成收入不低于人民币三十万元。如乙方的营业分成收入达不到每年度最低收入标准，则甲方的管理费用按当年度最低收入标准收取。第五条约定甲方管理费用收取形式：乙方每个月与甲方核对培训人员人数、课程分班及收费标准，根据实际培训营业收入的30%结算后，在每个月5日之前支付给甲方。浮山所公司对该合同的真实性不予认可，认为其与曲鹏于2017年9月27日签订的租赁合同，曲鹏注册的青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司成立于2017年11月12日，而智慧天空公司成立于2017年11月17日，成立在前的公司不可能租赁成立在后的公司的场地。经庭审询问，曲鹏称该合同已经实际履行，青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司成立之初就在涉案房屋经营，其实际使用闽江三路12号房屋大约一二百平米的部分；租金系以店里会员卡冲抵房租，其中2018年支付184张会员卡2019年交付100张会员卡，但曲鹏未提交该会员卡交付的相关证据。 6．曲鹏提交水费、电费取暖费缴纳单据、青岛增值税普通发票一宗，证明新中澳公司、智慧天空公司一直在缴纳涉案房屋的水费、电费、取暖费，其中2017年2月至2017年10月由新中澳公司缴纳，2017年11月至今由智慧天空公司缴纳；涉案房屋自2017年2月至今一直由新中澳公司、智慧天空公司占有租用。浮山所公司对该组证据的真实性无异议，但认为水电费交给了浮山所文化有限公司并非浮山所公司；通过该组证据看出新中澳公司只经营到2017年10月份，之后再没有水电费用的发生；该证据看不出缴纳哪个房屋的水电费，不能证明该费用是发生在涉案房屋上。 7．企业信用信息公示报告打印件一宗，证明涉案房屋注册有多家公司。浮山所对该证据的真实性无异议，但认为就涉案房屋其仅与曲鹏签订了租赁合同，曲鹏对外转租一部分。 浮山所公司提房屋租金情况表及银行回单、收据一宗，证明闽江三路12号的租金收取情况及智慧天空公司租赁闽江三路18号、20号两处房产的租金收取情况，具体如下：2017年8月10日王秀云支付40万元（每笔10万元、共四笔）；2018年1月3日、2018年1月9日、2018年1月19日、2018年7月31日、2018年9月17日、2018年10月25日、2018年11月5日、2018年12月26日智慧天空公司分别支付50万元、30万元、30万元、50万元、20万元、10万元、20万元、12.26万元。对于该租金支付情况，浮山所公司主张王秀云所支付40万元系替曲鹏支付，智慧天空公司于2018年1月3日、1月9日支付的两笔共计80万元系替曲鹏支付，智慧天空公司于2018年1月19日支付的30万元租金中其中8.5万元系替曲鹏支付的涉案房屋租金，剩余21.5万元系支付的闽江三路18号、20房屋预付款，即曲鹏已实际支付涉案房屋2017年7月1日至2018年12月31日的租金共计1,285,000元（含押金10,000元）；智慧天空公司支付的其他租金系闽江三路18、20号房屋租金。对于2019年涉案房屋租金支付情况，浮山所公司主张2019年2月1日，曲鹏支付6万元（分两笔支付，一笔5万元、一笔1万元），2019年3月14日智慧天空公司以2万元合同保证金替曲鹏折抵房租，2019年5月31日王秀云支付45,000元、智慧天空公司以10万元押金替曲鹏折抵房租，共计22.5万元。曲鹏认为租金情况表系浮山所公司单方制作，付款回单中并无曲鹏的汇款明细，可知闽江三路并非由曲鹏实际承租；收据中没有曲鹏的签字。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案闽江三路12号房屋实际承租人是谁？二、曲鹏应否向浮山所公司支付该房屋租金及违约金？ 对于争议焦点一，本院认为，涉案闽江三路12号房屋的实际承租人应为曲鹏。理由如下：一、曲鹏未能提交其与浮山所公司就2017年9月27日签订的《租赁合同》作废或已经解除的相关证据。曲鹏先后与浮山所公司就该房屋签订《租赁合同》、《补充协议》，对租金数额、交付期限等进行了约定，并作为法定代表人在涉案房屋注册成立青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司，后又于2018年12月28日以自己名义向浮山所公司出具情况说明，认可其为承租方，且要求将开具发票单位为智慧天空公司，曲鹏的行为符合承租人所履行的相关权利义务。涉案《租赁合同》及《补充协议》所涉租金数额较大，曲鹏作为完全民事行为能力人，应当预见该合同签订的法律后果和风险，其应尽到谨慎、合理的注意义务，其主张租赁房屋并未交付、合同作废，但未举证证实在合同签订后的两年多时间里向浮山所公司主张过合同作废或解除的事实，反而在2018年12月28日仍出具情况说明自认为承租方。曲鹏主张涉案合同法律关系变更或消灭，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。二、曲鹏提交的证据不足以证实青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司从智慧天空公司承租涉案房屋。智慧天空公司确向浮山所公司支付租金，但因双方另有闽江三路18号、20号两处房屋的租赁关系，且曲鹏向浮山所公司出具情况说明要求将涉案房屋的租金发票开具给智慧天空公司，其以智慧天空支付房租为由主张智慧天空公司系实际承租人理据不足；曲鹏主张新中澳公司从浮山所公司处承租了1388文化街（含闽江三路），而实际上智慧天空公司是从浮山所公司承租闽江三路18号、20号两处房产，故曲鹏的此项主张与其认可的事实相矛盾；曲鹏亦未提交青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司与智慧天空公司关于场地合作的收入分配情况及租金支付情况的相关证据，不能证实其作为法定代表人的青岛陈诚鹏体育文化传播有限公司系从智慧天空公司处承租涉案房屋；智慧天空公司是否在涉案房屋经营等不能否定曲鹏为实际承租人。 关于争议焦点二，根据上述分析，浮山所公司与曲鹏签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。双方已经约定租金支付期限和数额，曲鹏应当按照合同约定履行支付房租的义务。现浮山所公司自认2019年曲鹏已经支付225,000元，则对于其主张曲鹏支付625,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于浮山所公司主张违约金187,500元，因双方合同中约定违约金支付标准及适用情形，曲鹏未按照约定时间交付租金已经构成违约，应当支付违约金。浮山所公司按照曲鹏欠付金额的30%计算违约金不违反法律规定，系对其权利的处分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下： 一、被告曲鹏于本判决生效之日起十日内支付原告青岛浮山所实业集团有限公司关于青岛市市南区房屋2019年度剩余租金625,000元； 二、被告曲鹏于本判决生效之日起十日内支付原告青岛浮山所实业集团有限公司违约金187,500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,925元、保全费4,670元，由被告曲鹏负担。因原告青岛浮山所实业集团有限公司已预交，被告曲鹏应于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛浮山所实业集团有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  袁洪娥 人民陪审员  王秀凌 人民陪审员  黄少柏 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  刘琤琤