长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初3935号 原告:张妍，女，1983年7月11日生，汉族，现住长春市二道区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：郭闯，吉林启驰律师事务所律师。 被告：长春新城悦盛房地产发展有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路1170号508室。 法定代表人:唐云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：吴宪，男，1983年7月6日生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王泉泉，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师。 原告张妍与被告长春新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称：新城悦盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张妍及其委托代理人郭闯，被告新城悦盛公司的委托代理人吴宪、王泉泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房首付款2205854.00元、物业维修基金21948.75元，代办费800.00元、公证费200.00元、契税209326.38元、印花税2197.93元、工本费1100.00元、抵押登记费1752.00元，共计2423424.75元及自2017年8月7日起至还本付息止银行同期贷款利息;二、判令被告赔偿原告贷款本金2190000.00元及自2017年8月31日起至还本付息止银行同期贷款利息；三、判令被告赔偿原告装修费及垃圾清运费共计165532.90元；四、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。 事实理由：原告于2017年8月7日，在被告开发的“财产新城吾悦广场项目二期商业”项目处，以总价4395854.00元，其中贷款2190000.00元方式向被告购买了12-250号商品房。2017年8月2日支付定金400000.00元，2017年8月7日支付首付款1805854.00元、物业维修基金21948.75元、代办费800.00元、公证费200.00元、契税209326.38元、印花税2197.93元、工本费1100.00元、抵押登记费1752.00元，共计2423424.75元。2017年8月15日签订《商品房买卖合同》。向吉林银行贷款的2190000.00元于2017年8月31日支付给被告。原告对该房屋装修装饰，其中不可再拆分或拆分后会产生不可逆损坏的部分为：瓷砖60000.00元，排风管道42500.00元，轻工辅料42380.00元，大理石1500.00元，灯箱10000.00元，垃圾清运费1755.90元，共计165532.90元。2019年6月24日，被告向原告发函函告:“合同约定175.59平方米的商品房，实测面积为163.34平方米，不足面积为7.1%。”原告依法主张退房，被告要求支付其间租金返还原样，原告认为该要求于法无据，遂起诉，请求人民法院依法判决。 被告新城悦盛公司辩称：1、双方商品房买卖合同有效，且涉案房屋已交付且由原告使用至今已两年有余，不应随意解除商品房买卖关系。一是原、被告签订房屋买卖合同时，原告在购买的涉案房屋属于已经建成的准“现房”或“现房”购买，原告现场已经勘查过房屋实景。二是原告在房屋交接验收单上签字确认并于当日接收了房屋，这期间，该房屋由其装修出租，对涉案房屋实际使用至今已经两年的时间。2、原告对于被告交付房屋的建筑（套内）面积是明知的，且未在约定期限内行使解除权。第一，《合同补充协议》第九条第一款约定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除合同权利时，应在知悉或应当知悉解除之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利。原告在2019年10月份向人民法院提起诉讼，早已经超出了法律规定的权利行使期间。第二，原告在收房后对房屋进行了装修，装修图纸也已经在物业进行了备案，更足以证明原告在装修之时对房屋的实际（套内）面积是知晓的，即使从装修之日起计算，因此原告要求解除买卖合同已经超过双方约定的期间。第三，我方从未收到过原告所主张的向我发送的退房申请，原告快递流程上显示的收件人和收件地址与买卖合同约定不符，其快递单上内件名称也没有显示。3、涉案房屋的建筑面积问题不能简单的依据《商品房买卖合同》第三条的约定。本案中，是因实测面积报告中仅是测量部门计算口径和计算方法的问题导致，如预测绘和实测绘的口径一致，将不存在如此大的面积误差。4、本案中的预测建筑与实测建筑面积之差绝对值大于3%，但涉案房屋的实际得房率为套内面积和建筑面积的比值，涉案房屋实际使用率并没有降低。涉案房屋的实测面积实际小于预测面积，原告愿意按照合同约定进行面积补差（相应退差）。5、被告对于原告的其他诉讼请求均有异议。其他原告要求被告支付的各种费用支出、银行贷款利息及房屋装修费用，既无法律规定，亦在买卖合同中没有约定，均不应得到支持。6、涉案房屋的面积误差超过3%有当地和项目实际的特殊性，应当围绕司法解释的本意不综合评估。第一，根据最高人法院民事审判一庭出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释的理解与适用》第182页和183页，“应当综合提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积比值的提高或来决定适用司法解释，…面积误差属于物的瑕疵，应承担瑕疵责任。”但如前所述，本案原告因面积误差一方面并未降低房屋使用率，另一方面也未给其造成涉案房屋的瑕疵，反而或有更多使用面积的“利益”。第二，在前述理解与适用第184页，也明确“允许动辄退房就会造成房地产逆向流转的后果，…造成主观过错与民事责任不对等的后果。”本案中，因房屋交付已经很长时间，应当维护已经稳定的交易关系，在原告愿意承担面积退差后果的前提下，不应当再支持解除。第三，原告购买的房屋面积出现误差并非开发商主观故意导致，原告从未对涉案房屋所属项目的工程进行设计变更，在工程施工过程中，亦不存在任何过错，而事实上原告对涉案房屋的使用面积实际也没有受到任何影响。因此在房屋已经进行了装修并交付给原告使用如此长时间的情况下，原告的退房请求有损交易关系的稳定，一旦该诉请得到支持，反而容易造成双方损失的扩大。综上所述，原告收房面积出现误差只是测算方式不同所致，并非被告过错所导致，原告对房屋的实际使用面积并未受到任何影响，其在收房后和装修之时也并未对房屋面积在合同约定的时间内提出异议，并且涉案房屋已经交付给原告使用两年多的时间，现原告要求解除合同并返还购房款及赔偿损失，不仅不符合双方约定，也必将造成双方损失的扩大；不仅不利于维护交易安全，也不符合立法本意。不支持原告的解除合同诉请，既能保证买受人的利益不受损害，也能在现实中取得良好的社会效果，请综合本案现实及证据驳回原告诉请。 经审理查明，2017年8月15日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的的位××区以东、皓月大路以南长春新城吾悦广场项目二期商业2-50号商业用房一处，建筑面积175.59平方米，每平方米25034.76元，总房款4395854.00元。合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，如面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。附件四：合同补充协议第九条单方解除合同（一）规定：一方行使法律规定或合同约定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方，逾期则视为一方放弃解除合同的权利，但买受方未按期支付全部房款（含按揭房款）、合同第七条规定的情形以及本补充协议另有约定的除外……（四）该商品房在交付后合同解除的，买受方应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖方支付自商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖方有权在应向买受方退还的房价款中直接扣除该费用……（六）因出卖方原因导致合同解除，买受方无须支付上述商品房使用费及恢复所需费用。因买受方原因导致合同解除，出卖方有权单方，买受方也同意出卖方单方办理合同备案登记的注销、商品房抵押登记（若有）注销及按揭合同（若出卖方为贷款提供担保）注销手续……（九）若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任。若因买受方违约导致出卖方解除本合同的，买受方应根据法律规定与本合同约定承担违约责任，其违约责任的范围包括但不限于出卖方为此支付的诉讼费、律师费以及因商品房降价给出卖方造成的损失。合同签订前原告于2017年8月2日交付购房定金400000.00元，于2017年8月7日交付房款1805854.00元，2017年8月31日在吉林银行贷款2190000.00元用以支付购房款，合计交付购房款4395854.00元，物业维修基金21948.75元。 2018年4月28日被告向原告交付涉案房屋。 2019年6月24日，被告向原告发出《关于长春绿园吾广场项目金街实测面积告知》一份，函告:12-250房屋实测产权面积为163.34平方米，其中套内面积150.55平方米、公摊面积12.79平方米。原预测面积175.59平方米，面积差（建筑面积）=实测建筑面积-预测建筑面积=-12.25平方米。请您在产权办理前到指定地点办理面积补差手续，具体办理方式按照商品房买卖合同执行。 2019年7月3日原告作为寄件人向收件人为长春新城悦盛房地产发展有限公司邮寄一份EMS全球邮政特快专递向被告邮寄退房申请书，被告于2019年9月21日给原告发出律师函，表述原告提交的退房申请不符合双方合同的约定，恕难以认同，现原告诉到法院，要求：一、判令被告返还原告购房首付款2205854.00元、物业维修基金21948.75元，代办费800.00元、公证费200.00元、契税209326.38元、印花税2197.93元、工本费1100.00元、抵押登记费1752.00元，共计2423424.75元及自2017年8月7日起至还本付息止银行同期贷款利息;二、判令被告赔偿原告贷款本金2190000.00元及自2017年8月31日其至还本付息止银行同期贷款利息；三、判令被告赔偿原告装修费及垃圾清运费共计165532.90元；四、本案产生的受理费、鉴定费等由被告承担。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。经被告委托测绘，涉案房屋实测面积为163.34平方米，与合同约定面积175.59平方米负误差值为7.10%，已超过面积误差绝对值3%。原告2019年6月24日收到被告向其发出的涉案房屋实测面积告知书，知晓涉案房屋面积，2019年7月3日发出退房申请书符合双方约定的单方解除房屋买卖合同的规定。故无论依双方约定或者法律规定，原告均享有单方解除权，且原告要求退房未超过双方在附件四第九条（一）款中约定的“应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知对方”期限内，应视为双方当事人的《商品房买卖合同》已经解除。双方在合同约定：“买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退给买受人”、“若因出卖方违约导致买受方解除本合同的，出卖方应根据法律规定与本合同约定承担违约赔偿责任”。因此，双方商品房买卖合同已经解除，原告主张退还房款及物业维修费用的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩原告未按买卖合同确定地址邮寄一节，原告邮寄收件人为“长春新城悦盛房地产发展有限公司、地址为吉林省长春市××区个招商服务中心”，该地址确为被告开发的新城吾悦广场的商业经营地址，符合人们日常对开发商办公地点的认知，可以认定原告在EMS特快专递标注的邮寄地址为被告办公地，且被告给原告发了律师函明确收到原告退房申请，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 关于是否支付购房款利息一节，因原告于2018年4月18日接收了商铺使用至今，其利息损失已通过使用商铺获得利益得到弥补，原告要求支付利息的主张，本院不予支持。 关于原告要求被告返还代办费800.00元、公正费200.00元、契税209326.38元、印花税2197.93元、工本费1100.00元、抵押登记费1752.00元，计215376.31元，虽案外人长春市方华房地产经纪有限公司收取，但该费用是原、被告之间因购买房屋所缴纳的相关费用，应由被告返还。 原告要求被告赔偿贷款本金2190000.00元及自2017年8月31日起至本息付清止的银行贷款利息一节，贷款本金2190000.00元原告用于支付购房款，该款项已包含原告所支付的总购房款4395854.00元之内，前述已论及被告向原告返还购房款，故此2190000.00元无需另行返还。关于2190000.00元贷款的利息系因原告在银行借款时产生，应由原告自行承担，原告要求被告承担该部分利息本院不予支持。 原告要求被告赔偿装修费及垃圾清运费165532.90元一节，从原告庭审中提供的证据看，无法确认原告装修损失数额，垃圾清运费系原告接收房屋后使用该房屋发生的必然费用，原告系实际享受垃圾清运的受益方，该费用要求被告负担于法无据，故该部分主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告长春新城悦盛房地产发展有限公司于本判决生效后立即返还原告张妍购房款4395854.00元、物业维修基金21948.75元、代办费800.00元、公证费200.00元、契税209326.38元、印花税2197.93元、工本费1100.00元、抵押登记费1752.00元，合计4633179.06元； 二、驳回原告张妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45032.00元，由被告长春新城悦盛房地产发展有限公司负担（判决生效后一并执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长  杨立春 审判员  张 季 审判员  赵 航 二〇一九年十二月九日 书记员  石 峰