中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1043号 上诉人（原审原告）：孙晓东，男，1982年12月4日出生，汉族，住辽宁省建昌县。 委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文法，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人孙晓东因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙晓东的委托诉讼代理人高潮、张文法，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙晓东上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初214号民事判决，依法改判或发回重审，终止对一审法院查封的位于辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块2-101商网、6-2-901室、7-2-1702室、B6-56K车库即枫丹白露家园B区2-101商网、6-2-901室、7-2-1702室、B6-56K车库的执行，并解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：首先，一审法院认为孙晓东的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第三项规定,是错误的。本案中龙驿公司欠付孙晓东在枫丹白露家园的施工款，经孙晓东与龙驿公司协商，龙驿公司以枫丹白露家园B区2-101商网、6-2-901室、7-2-1702室、B6-56K抵偿其所欠孙晓东的债务。一审中，孙晓东提交的收据、记账凭证、工程预算书等一系列证据，均能证明龙驿公司欠付孙晓东工程款3295200元并以房抵顶欠付工程款的事实。龙驿公司欠付孙晓东工程款，并通过房屋抵偿行为与孙晓东建立商品房买卖合同关系，双方签订有商品房买卖合同，本案以房抵债事实清楚。其次，一审法院认定孙晓东的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定,是错误的。孙晓东在法院查封前已经领取了《入住通知单》，取得房屋控制权，即成立实际占有。综上，请求二审法院依法撤销原判或改判支持孙晓东的诉讼请求。 西藏信托答辩称：首先，孙晓东为证明支付全部购房款提供以下证据：收款收据、收据及记账凭证、工程概预算书，以上证据经过庭审质证，收据及记账凭证因孙晓东未提交原件，工程概预算书因不是原件且无施工合同佐证，一审法院均不予采信。因此孙晓东主张因龙驿公司欠付孙晓东施工款3295200元并以房抵债的事实不能成立，孙晓东提供的证据不足以证明孙晓东与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不足以证明孙晓东已支付全部房款。其次，虽然孙晓东提供的涉案房屋《入住通知书》日期在人民法院查封之前，但该通知书仅代表涉案房屋具备办理入户条件，孙晓东并未提供证据证明对该房屋实际控制或占有的事实，因此不能认定孙晓东在人民法院查封前已合法占有案涉房产。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 孙晓东向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区2-101商网、6-2-901室、7-2-1702室、B区B6-56K（车库）归孙晓东所有并排除执行；2.本案诉讼费用由西藏信托承担。 一审法院查明：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，孙晓东等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，孙晓东等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日孙晓东等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日孙晓东等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日孙晓东向一审法院提起执行异议之诉。 2014年3月6日、2014年3月14日、2015年10月15日孙晓东分别与龙驿公司签订三份《商品房买卖合同》，购买枫丹白露家园B区2-101商网、6-2-901室、7-2-1702室。2014年8月孙晓东与龙驿公司签订《产权认购协议书》，认购枫丹白露家园B区B6-56K（车库）。2015年10月15日、2015年12月12日、2016年1月1日龙驿公司分别为孙晓东上述三套房屋出具入住通知单。2015年10月15日龙驿公司为孙晓东B区7-2-1702室房屋出具金额为232015元的收款收据；2014年3月6日龙驿公司为孙晓东B区2-101商网出具金额为3295200元的收款收据；2014年8月12日龙驿公司为孙晓东B区B6-56K（车库）出具金额为215000元的收款收据。孙晓东未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月，龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：孙晓东是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；孙晓东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归孙晓东所有。 孙晓东是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。孙晓东主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张孙晓东未提交证据证明其房屋被查封，且因孙晓东起诉后又申请撤诉，现孙晓东起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，孙晓东等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了孙晓东的执行异议申请，包括孙晓东在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为孙晓东起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，孙晓东在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张孙晓东不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 孙晓东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系商铺，应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）孙晓东在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2014年3月6日、2014年3月14日、2015年10月15日孙晓东分别与龙驿公司签订的三份《商品房买卖合同》及2014年8月孙晓东与龙驿公司签订的《产权认购协议书》，均系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定孙晓东在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）孙晓东在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。孙晓东提供的入住通知单时间在人民法院查封之前，但没有提供人民法院查封之前的其他交费收据相印证，不足以认定孙晓东在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）孙晓东是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。孙晓东诉称，案涉房屋系其工程款顶账房，但未提供孙晓东与龙驿公司签订的《施工合同》。孙晓东仅提供五份《工程概（预）算书》，西藏信托不认可为原件，孙晓东申请司法鉴定，因该证据形式上不能证明该工程与孙晓东具有关联性，故一审法院未同意孙晓东鉴定。孙晓东提供的有效证据仅有龙驿公司给其出具的部分购房款收据，该证据不足以证明孙晓东与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不足以认定孙晓东已支付全部价款；（四）是否非因孙晓东自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因孙晓东自身原因。综上，孙晓东的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项、第三项规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。能否确认案涉房屋归孙晓东所有。因孙晓东主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院判决：驳回孙晓东的诉讼请求。案件受理费41012元，由孙晓东负担。 二审中，孙晓东提交如下证据：证据一、工程承包协议4份，拟证明孙晓东与龙驿公司签订承包协议并约定权利义务。证据二、工程概预算书、工程结算书、工程结算单共11份，拟证明孙晓东为龙驿公司施工的工程概算结算情况。证据三、供应商明细账，拟证明龙驿公司会计账目中关于孙晓东向龙驿公司供应货物及施工的情况及数额。证据四、孙晓东雇佣工人的部分考勤表及工资发放记录。证据五、购买物料收条、收据、结算单据，拟证明孙晓东为龙驿公司施工的事实。证据六、以房抵债确认书，拟证明孙晓东与龙驿公司确认以房顶账的事实。 西藏信托质证认为：证据一至三，因无原件核实，不能确认其真实性，不能作为本案定案证据。证据四、五与本案无关，真实性亦无法判断。对证据六的关联性及证明目的有异议，该确认书形成于查封及一审判决之后，确认的结算日期与抵债日期矛盾，结算日期是2015年2月17日，抵债日期是2014年3月，该确认内容不具有真实性，也说明孙晓东与龙驿公司在查封前没有就涉案房屋达成合法有效的抵债法律基础关系。龙驿公司白条做账，没有工程款发票，没有售房发票，龙驿公司账目上记载内容不能视为已经发生了抵债事实。 对孙晓东提交的上述证据，本院审查认为：证据一至三系复印件，西藏信托不予认可，本院不予采信；证据四、五从形式上看难以认定系为本案项目施工而产生，不予采信；证据六，因有龙驿公司法定代表人孙振鹏签字及龙驿公司盖章，且孙振鹏本人予以认可，西藏信托虽提出异议但未提供相反证据，该证据与本案有关联性，其真实性可以确认，应予采信。 二审中，本院依孙晓东申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》第142页第1260号载明：2014年3月6日，B2-101商铺顶孙晓东工程款3295200元；第196页第1814号载明：2015年3月24日，B6-2-901顶孙晓东工程款；第200页第1834号载明：2015年10月15日，B7-2-1702顶孙晓东排水工程款232015元。孙晓东、西藏信托质证均对该组证据无异议。上述证据的真实性本院予以确认。 本院二审查明：2019年3月30日，龙驿公司与孙晓东签订施工结算以房顶账确认书，主要内容为，双方多次反复核算确认以下事实：（一）施工合同签订事实的确认：1.2012年1月25日，双方签订《工程承包协议》，孙晓东承包西水湾二期枫丹白露家园A区、B区、C区排水管网工程，包括排水管道、排水井工程。2.2012年5月5日，双方签订《工程承包协议》，孙晓东承包西水湾枫丹白露家园A区5#、6#、7#商网前地面场地平整、挖土方、回填、垫层、面层工程，包工包料。3.2013年6月5日，双方签订《工程承包协议》，孙晓东承包西水湾枫丹白露家园A区北侧西侧B区北侧东侧商网场地平整垫层工程。4.2013年8月5日，双方签订《工程承包协议》，孙晓东承包西水湾二期枫丹白露B区毛石挡墙场地平整、挖土方、回填、垫层、砌筑毛石、勾缝工程。（二）施工结算事实的确认：施工合同经实际履行后，截止2015年2月17日，双方施工结算总价8685650元。（三）债权债务事实的最终确认：龙驿公司现金支付工程款2140825.50元，龙驿公司用10套房屋抵顶工程款5849152元，双方经核算后确认，龙驿公司实际支付孙晓东工程款7989977.50元，龙驿公司仍欠孙晓东695672.50元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：孙晓东对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案中，双方对一审查明的孙晓东、龙驿公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且非因孙晓东自身原因未办理过户登记的事实无异议，本院予以确认。关于孙晓东是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据本院二审查明的事实，孙晓东在龙驿公司开发的枫丹白露小区从事排水管网、场地平整等工程，龙驿公司陆续以该小区部分住宅及车库抵顶孙晓东工程款，即孙晓东已经以工程款支付了案涉住宅及车库的对价。一审法院关于孙晓东未支付案涉住宅及车库全部价款的认定有误，本院予以纠正。关于孙晓东是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。孙晓东提供的《入住通知单》落款时间虽在人民法院查封之前，但孙晓东没有提供其已实际占有该不动产而产生的费用收据等，故现有证据不足以认定孙晓东在人民法院查封之前已合法占有该不动产。孙晓东的上诉请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定，其不享有排除强制执行的民事权益。 综上所述，孙晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41012元，由孙晓东负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王戈 书记员叶和申