中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1063号 上诉人（原审原告）:王海洋，男，1981年10月18日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人王海洋因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院(2018)晋民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王海洋的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海洋上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初108号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露A区18#-2-1701室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定王海洋主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决驳回王海洋的诉讼请求，事实认定不清、证据不足。2011年6月15日，案涉房屋的出售人营口消防工程有限公司（以下简称营口消防公司）与龙驿公司签订了《消防工程合同》。2013年7月26日，龙驿公司用案涉房屋抵顶营口消防公司工程款，2013年10月25日，营口消防公司的垫资承包人毕玉新将案涉房屋出售给王海洋，王海洋将房款付给毕玉新，龙驿公司与王海洋签订了《商品房屋买卖合同》并开具发票。王海洋在法院查封前已经签订合同，占有管理控制了案涉房屋，享有物权期待权，优先于西藏信托的金钱债权。 西藏信托辩称，王海洋虽然提供了《销售不动产统一发票》，但无实际付款证据加以佐证，且《西水湾二期消防工程施工合同书》不能证明王海洋主张的抵债房屋的基础债权债务关系。王海洋与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款为443467元，上述证据仅能够显示首付款133467元，没有证据证明王海洋支付了其余房款，且未表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。王海洋主张的付款事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第三项规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行。一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 王海洋向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露A区18#-2-1701室归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，王海洋等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，王海洋等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日王海洋等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日王海洋等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日王海洋向一审法院提起执行异议之诉。 2011年6月15日，营口消防公司与龙驿公司签订消防工程合同，约定由营口消防公司承包西水湾二期消防工程。毕玉新系营口消防公司项目负责人。 2013年10月25日，王海洋与龙驿公司签订商品房买卖合同，约定：王海洋购买枫丹白露A区18#-2-1701号房屋，总价款为443467元，首付款为133467元。同日，龙驿公司为王海洋开具133467元的销售不动产统一发票。2014年6月17日，王海洋交纳物业费、电梯费、水费。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.王海洋是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.王海洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归王海洋所有。 关于王海洋是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。王海洋主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张王海洋未提交证据证明其房屋被查封，且因王海洋起诉后又申请撤诉，现王海洋起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，王海洋等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了王海洋的执行异议申请，包括王海洋在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，该院认为王海洋起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，王海洋在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张王海洋不具有诉讼主体资格及王海洋起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于王海洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，王海洋提交的证据不足以证明其已符合前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2013年10月25日，王海洋与龙驿公司签订商品房买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定王海洋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.王海洋提供的物业费、水费、电梯费收据均能证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋，符合第二十八条第二项的规定。3.王海洋虽提供了龙驿公司为其开具的交纳购房首付款销售不动产统一发票，但仅有销售不动产统一发票而无其他证据佐证，不足以证明付款事实，且其未表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，王海洋的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王海洋主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 关于能否确认案涉房屋归王海洋所有。因王海洋主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回王海洋的诉讼请求。案件受理费7952元，由王海洋负担。 本院二审期间，王海洋围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王海洋将如下证据作为二审新证据提交：《施工结算以房抵账确认书》、《消防工程合同》、《购房补充协议》、王海洋和李娜的《不动产登记资料查询结果证明》各一份、记账凭证和收据。经查，《消防工程合同》、记账凭证和收据已经在一审中提交，不属于二审新证据。西藏信托质证提出，对《施工结算以房抵账确认书》的真实性、关联性均有异议。《施工结算以房抵账确认书》签订于2019年3月8日，即在人民法院查封案涉房产及一审判决之后，签订期间龙驿公司公章在他人控制之下，该确认不是龙驿公司真实意思表示，不能证明营口消防公司与龙驿公司在人民法院查封前形成以房抵债基础法律关系。该确认书附件《工程结算单》结算日期为2017年5月20日，在人民法院查封之后；但确认书确认发生房屋抵债的日期为2013年10月至2014年11月，二者矛盾。因此，该确认书内容不具有真实性。对《购房补充协议》的真实性、关联性均有异议。该协议形成于人民法院查封案涉房产及一审判决之后，与本案待证事实无关联。对《不动产登记资料查询结果证明》真实性无异议，证明事项有异议。该证明只能证明王海洋本人在盘锦市无其他用于居住的房屋，不能证明其全部家庭成员在盘锦市无其他用于居住的房屋。 本院对上述证据审查认为，《施工结算以房抵账确认书》经龙驿公司法定代表人孙振鹏签字且加盖龙驿公司印章，结合本院查明的龙驿公司公章使用情况，对该确认书的真实性予以确认。西藏信托虽提出《购房补充协议》形成于一审判决之后，但并无充分证据否定其真实性，本院对该确认书的真实性予以确认。西藏信托对《不动产登记资料查询结果证明》真实性无异议，本院对该证明的真实性予以确认。以上三份证据的合法性、关联性及证明力，本院将结合其他在案证据予以综合认定。 二审中，本院依王海洋申请调取了几组证据。第一组：山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）。王海洋对该证据未提交质证意见。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，以龙驿公司账目为基础形成的审计列表，无法证明该公司的真实账目出入情况，无法据此认定顶账事实。本院认为，《审计报告》系经人民法院依法委托作出，在西藏信托未能提供相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。 第二组：盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局在保管龙驿公司公章期间的印章使用情况登记，以及龙驿公司授权委托的公章使用审核人王孟媛律师提供的印章使用申请及情况登记。王海洋和西藏信托对该组证据均未提交质证意见。本院认为，盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局和王孟媛分别提交的印章使用情况登记，记载一致，能够互相印证，本院对该组证据予以采信，认定龙驿公司在此期间的公章使用系龙驿公司真实意思表示。 第三组：盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《入住情况统计表》），《入住情况统计表》载明：王海洋在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2014年6月17日。王海洋对该证据未提交质证意见。西藏信托质证提出无物业费单据予以证明。本院认为，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，对案涉房屋的入住情况应当知悉，其制作的《入住情况统计表》能够与王海洋一审中提交的物业费、电梯费、水电气费收据相互印证，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明以下事实：（一）《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》第328条载明：房源信息：A18-2-1701；房源类别：住宅；抵账人：毕玉新（营口消防）；事由：营口消防顶工程款；附件交款人：王海洋；实际缴款或开票日期：2013年7月26日。（二）2019年3月5日，龙驿公司、营口消防公司、王海洋三方签订《购房补充协议》，确认龙驿公司与王海洋签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，王海洋购买的案涉房屋，总价款443467元；确认龙驿公司欠营口消防公司工程款3931093元；确认营口消防公司欠王海洋施工劳务费350000元；确认王海洋所欠龙驿公司购房款，由龙驿公司所欠营口消防公司工程款抵顶，首次抵顶额133467元，尾款310000元，于2019年3月5日再次以龙驿公司所欠营口消防公司工程款抵顶。（三）2019年3月8日，龙驿公司与营口消防公司签订《施工结算以房抵账确认书》，对施工合同签订、施工结算、债权债务事实进行了确认。（四）王海洋在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间为2014年6月17日。（五）王海洋、李娜在辽宁省盘锦市均无房屋所有权登记记录。 本院认为，本案二审争议焦点为王海洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；在金钱债权的执行中，案外人的主张若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条或第二十九条的规定，案涉房屋则能享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四项情形必须同时符合。本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封。王海洋于2013年10月25日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，王海洋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其主张符合上述司法解释第二十八条第一项的规定。 王海洋提供的枫丹白露家园A区18#-2-1701室房屋的《入住通知单》开具时间为2014年6月17日；物业费、电梯费、水电气费等收据的开具时间均为该日，与《入住情况统计表》记载的王海洋办理入住手续时间一致。可以认定王海洋于2014年6月17日即人民法院查封之前，根据龙驿公司发出的《入住通知单》办理了入住手续，实际占有了案涉房屋。因此，王海洋的主张符合上述司法解释第二十八条第二项的规定。 根据《审计报告》记载，龙驿公司存在以案涉房屋抵顶营口消防公司工程款的事实，龙驿公司与营口消防公司签订的《施工结算以房抵账确认书》对这一账款抵顶行为作出进一步确认。结合上述《施工结算以房抵账确认书》及《购房补充协议》内容，以及王海洋与龙驿公司签订《商品房买卖合同》、龙驿公司出具相应发票的事实，可以认定王海洋与营口消防公司之间，存在王海洋以营口消防公司欠付王海洋的劳务费购买案涉房屋的意思表示，而龙驿公司表示认可。虽然龙驿公司于2013年10月25日出具的发票及相应记账凭证均显示，王海洋在《商品房买卖合同》签订当日仅以营口消防公司欠付王海洋的劳务费133467元抵顶了该房屋的首付款，但结合《审计报告》记载、《施工结算以房抵账确认书》和《购房补充协议》内容可以认定，在人民法院查封案涉房屋前，营口消防公司已经以龙驿公司欠付的工程款，支付了案涉房屋的全部对价；从营口消防公司处抵顶案涉房屋的王海洋，亦应由此视为已用龙驿公司欠付营口消防公司的工程款，抵顶了案涉房屋的全部购房款，并承继了营口消防公司对案涉房屋的相应权利。因此，王海洋的主张符合上述司法解释第二十八条第三项的规定。 龙驿公司对案涉楼盘设定了在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因王海洋自身原因。王海洋的主张符合上述司法解释第二十八条第四项的规定。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，王海洋得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对王海洋要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。综上，王海洋提出的诉讼请求符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，王海洋的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初108号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园A区）18#-2-1701号房屋； 三、驳回王海洋的其他诉讼请求。 一审案件受理费7952元，二审案件受理费7952元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理沈佳 书记员杨鹏