山东省济南市历城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁0112民初5282号 原告：王伟，男，1987年3月18日出生，汉族，住济南市。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，山东齐鲁律师事务所实习律师。 原告王伟与被告济南中海城房地产开发有限公司（简称中海城房地产公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告王伟，被告中海城房地产公司委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王伟向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁0112执异148号执行裁定，判令继续执行王伟申请查封的被执行人于飞的涉案房产；2.案件受理费由中海城房地产公司承担。事实与理由：（2019）鲁0112执异148号执行裁定适用法律错误。（2018）鲁0112民初6931号保全裁定书是济南市历城区人民法院（简称历城法院）依法履行职责的合法体现，即合理合法又没有违反任何法律规定。在审理（2018）鲁0112民初6931号民事案件的过程中，历城法院依照法定程序作出的保全处理行为，没有违反法律规定，该裁定书是法院依法保全行为，是维护王伟合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。中海城房地产公司不享有足以排除强制执行的民事权益。于飞与中海城房地产公司签订购房合同长达4年以上，还未成功办理过户手续，中海城房地产公司对自身权益未及时维护，责任由自己承担，不能解除王伟申请的查封。济南市房屋档案馆权属状况信息显示涉案房屋所有权人为于飞，登记时间为2014年12月8日，而中海城房地产公司的登记时间为2018年12月10日，时间节点明显是在王伟申请查封之后才做出的登记，中海城房地产公司此举显然是在钻时间空子，不具备申请中止执行的权利。中海城房地产公司和于飞的买卖合同解除案件已经撤诉，合同尚在履行期内。中海城房地产公司要求解除房屋买卖合同纠纷的案件未经生效判决，其要求中止执行的执行异议没有合法依据。综上，请求撤销（2019）鲁0112执异148号执行裁定，判令继续执行王伟申请查封的被执行人于飞的涉案房产。 中海城房地产公司辩称，一、涉案房屋属于中海城房地产公司所有，网签备案不具有物权效力，于飞对涉案房屋不享有所有权，中海城房地产公司对历城法院执行标的物享有实体权利，能够排除执行。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立，经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。于飞签订的《济南市商品房买卖合同》，仅仅办理了预售商品房合同网签备案，涉案房屋不动产登记簿中登记的所有权人为中海城房地产公司。另据《城市房地产管理法》第四十五条第2款的规定，商品房合同网签备案仅是房屋行政部门对双方当事人签订的商品房预售合同办理备案登记手续，不具有物权效力。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”因此，中海城房地产公司对涉案房屋享有所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。二、执行法院不能继续对非被执行人所有的房屋采取预查封等执行措施。因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以在处分该标的物时，预查封和正式查封是有区别的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后，法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，预查封期间法院不能查封、拍卖非被执行人所有的房屋。三、涉案房屋未办理预告登记，购房人于飞对房屋在实质上不具备物权的各项权能和内容。根据涉案房屋不动产证书及房屋权属状况信息载明，涉案房屋不动产登记簿记载的权利人为中海城房地产公司，因此涉案房屋的所有权属于中海城房地产公司。网签备案不具有物权效力，于飞购买的涉案房屋仅支付30%首付房款，其对涉案房屋不享有所有权。虽然于飞与中海地产购买涉案房屋，但根据中海城房地产公司与于飞之间的《商品房买卖合同》补充协议第二条第1款约定：“出卖人在买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。”补充协议第五条第1款约定：“买受人以抵押担保贷款方式付款，同意在房地产权属证书办理完毕之前，房屋的所有权归出卖人所有，买受人对此无异议。”又据补充协议第七条第1款约定：“所有通知可用电报、传真或挂号邮件发出，用电报或挂号邮件发出的通知或书信，交发之日或者邮件发出邮戳日期为送达日（但如果发生当日在收件人国家并非工作日，则在下一个工作日开始日被视为送达日，如果收件人拒收电报或邮件，同样以电报交发之日或者邮件发出邮戳日期视为送达日）。”现因于飞逾期还贷，在中海城房地产公司承担连带责任并向于飞通知后，于飞超过15日仍未清偿中海地产代偿的全部款项，中海地产已经行使合同解除权。因此中海地产对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，王伟基于对于飞享有的债权要求继续查封涉案房产于法无据。请求判令驳回对王伟的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年12月8日，于飞与中海城房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定于飞购买中海城房地产公司开发的中海华山珑城*号楼*，建筑面积95.62平方米，其中套内建筑面积71.73平方米。合同另约定：房屋总价款557273元，采取首付款167273元+银行贷款39万元的方式付款。合同还对双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，于飞交纳了首付款并申请了中国银行济南历城支行贷款，中海城房地产公司为于飞提供阶段性担保。 2017年7月2日，于飞与董敬贵签订《存量房产买卖合同》，约定董敬贵购买涉案房产，房屋总价款103万元，首付款45万元，剩余房产过户后支付。之后，于飞交付了涉案房产。 2018年8月7日，本院受理王伟诉于飞民间借贷纠纷一案，并于2018年8月14日作出（2018）鲁0112民初6931号民事裁定，轮候预查封了于飞购买的涉案房屋，保全金额17万元，查封期限三年。2019年2月25日，本院作出（2018）鲁0112民初6931号民事判决，判令：一、于飞于本判决生效之日起十日内返还王伟借款164946元；二、于飞于本判决生效之日起十日内支付王伟以6万元为基数，自2018年6月28日起至实际给付之日止，按照月息2%基数的利息：三、于飞于本判决生效之日起十日内支付王伟律师费5000元；四、驳回王伟的其他诉讼请求。该判决已生效。于飞未主动履行义务，王伟向本院申请强制执行。 执行过程中，董敬贵提出执行异议申请。本院于2019年5月23日作出（2019）鲁0112执异53号执行裁定，裁定驳回董敬贵的异议。中海城房地产公司也向本院提出执行异议申请。本院于2019年6月4日作出（2019）鲁0112执异148号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。王伟对此不服，提起本案诉讼。 另查明：1、因于飞在履行借款合同中违约，中国银行济南历城支行于2018年9月17日向本院提起诉讼，并申请本院于2018年9月26日轮候查封了涉案房产。本院经审理于2019年2月15日作出（2018）鲁0112民初9183号民事判决，判令：一、限于飞、于盼盼于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行济南历城支行截至2019年2月13日的借款本金366039.87元及逾期利息4252.82元、罚息66.58元；二、限于飞、于盼盼于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行济南历城支行分别以借款本金366039.87元及逾期利息4252.82元为基数，自2019年2月14日起至实际给付之日止按照年利率6.9825%计算的利息；三、中海城房地产公司对上述一、二项承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向于飞追偿；四、驳回中国银行济南历城支行的其他诉讼请求。该判决生效后，于飞、于盼盼并未主动履行义务。 2、2018年11月14日，中海城房地产公司向于飞邮寄送达《偿还按揭贷款告知函》，载明：现由于你逾期偿还银行贷款本息，银行已要求我公司承担担保责任，我公司已于2018年11月8日代为清偿贷款本息8175.94元。现特致函，请你于2018年11月21日前支付我公司代为清偿的贷款本息8175.94元以及违约金1635.19元。否则，我公司将通过诉讼程序予以解决，由此而产生的律师费、案件受理费、违约金等费用将由你方承担。邮件查询单显示于飞于2018年11月19日签收该邮件。之后，于飞并未主动支付上述款项。 3、2018年11月26日，本院受理中海城房地产公司诉于飞、第三人中国银行济南历城支行、第三人董敬贵商品房销售合同纠纷一案。后，中海城房地产公司于2019年7月17日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。 4、关于涉案房产登记情况，中海城房地产公司向本院提交济南市房屋档案馆于2018年5月7日出具的房屋权属状况信息两份，其中一份显示房屋所有权人为于飞，权属状态为合同备案，权属取得方式为商品房备案，登记时间为2014年12月8日，另一份显示房屋所有权人为中海城房地产公司，权属状态为已登簿，权属取得方式为建筑物，登记时间为2018年12月10日。另外，房屋权属状况信息还显示：首查封单位为山东省海阳市人民法院，查封期限为2018年8月14日起至2021年8月14日止，王伟申请的查封起始时间也是2018年8月14日，但为轮候查封，之后济南市天桥区人民法院在2018年8月28日有五个轮候查封，本院在2018年9月26日又有一个轮候查封。又查明，首查封涉案房产的山东省海阳市人民法院至今尚未解除查封。 本院认为，本案系中海城房地产公司对本院执行涉案房产提出异议而引发的申请人执行异议之诉。本院执行于飞的过程中，中海城房地产公司认为不应执行涉案房产，应当解除对涉案房屋的轮候预查封措施。王伟认为应当继续执行涉案房产，因涉案房产系被执行人于飞购买所得的房产。涉案房屋属于被执行人于飞购买的中海城房地产公司开发的房产，王伟申请本院预查封该房产时，该房产系经过了商品房买卖合同登记备案而并未取得初始登记的房产，本院予以预查封符合相关法律规定。本院的该查封在海阳市人民法院查封之后，属于轮候查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。根据该规定，轮候查封、扣押、冻结自登记在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。因此，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力。本院执行过程中，虽案外人董敬贵提出执行异议时称山东省海阳市人民法院已解除查封，但经本院核实，山东省海阳市人民法院的在先查封至今尚未实际解除，故王伟申请的查封并未实际发生查封效力。在这种情况下，案外人可待海阳市人民法院实际解除查封或执行完毕后，再向本院提起执行异议。案外人针对轮候查封提起执行异议，应予驳回。由此，王伟针对轮候查封提起执行异议之诉，也不符合法律规定，也应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回原告王伟的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  路玉虎 人民陪审员  吕春华 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽