河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6319号 上诉人（原审原告）：宋小静，女，1993年9月12日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）:邯郸市乐客商场有限公司，住所地:邯郸市邯山区火车站地下停车场北侧。 法定代表人：常书忠，该公司经理。 委托诉讼代理人：庞勇，男，1983年5月9日出生，汉族，住邯郸市复兴区，该公司运营经理。 委托诉讼代理人：李强，河北十力律师事务所律师。 上诉人宋小静因与被上诉人邯郸市乐客商场有限公司（以下简称乐客商场）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 宋小静上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审；或依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、请求依法判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决认定上诉人擅自单方退租系造成本案租赁合同提前解除的原因，认定事实错误。1、一审判决对上诉人诉称并举证证明的“交纳意向金客户可无理由退费退铺”的意见未予以阐明和支持。乐客商场在招商期间发放的招商宣传册上明确宣称“邯郸火车西站中心广场全路段地下商铺（乐客商场）招商。交纳意向金或入会VIP客户，亦可无理由退费退铺”。对此，被上诉人一审庭审时辩称：其“无理由退费退铺”是指在商户未选到理想商铺的情况下是可以随时退费退铺的。上诉人认为被上诉人的解释显然与情理不符。商户交纳意向金后，若没有选择理想的商铺租赁，商场本身就应该退钱，天经地义，并不存在“退铺”之说。没租何来退？因此，只有在签订了租赁合同、承租商铺之后，才能存在“退铺”问题。故上诉人属于交纳意向金客户，完全可以单方决定退铺，不属于违约。2、上诉人诉称并举证证明的乐客商场不具备开业条件、商户通过营业获取经营利润的目的不能实现故自行停止营业的意见，一审判决未予阐明和支持。被上诉人一审答辩时明确称自己没有承诺过比照郑州火车站地下商场模式建造，也没有承诺过已经招满了80%的商户。这个答辩内容显示其已经默认已承租商铺未达到80%。至于到底已经招租了多少商铺，上诉人已经提供完整视频，可以证明商场未达到开业条件。退一步说，法院完全可以进行实地查看，以证实上诉人所诉，也可以定纷止争。上诉人认为签订商铺租赁合同的目的在于“开业营业赚取利润”，但上诉人并不是说合同目的就是必须赚取利益，而是能够有客流量、足以营业。如果商场的客流量充足，是商户自身原因没有挣钱，那是商户自身营业风险的问题。现在的情况是商场空荡荡，本身就没有人流量，商户根本无法开门营业，更谈不上挣钱。商户租赁商铺作为实体店，肯定是要有客流量才能营业、能挣钱，否则只需要开网店就可以了，就无须交纳商铺租赁费了。二、一审判决的认定逻辑混乱，不能自圆其说。一审判决先是认定上诉人违约，既然如此有权根据《合同法》第九十四条规定要求解除合同的也应该是合同相对方即被上诉人，此为正常逻辑。而一审判决既认定上诉人违约，又根据该条规定支持上诉人解除合同的请求，明显是自相矛盾。三、一审判决适用法律错误。一审判决既然根据《合同法》第九十四条判决解除合同，则根据《合同法》九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，还要说明合同解除的后果。就本案的合同早已实际解除的情况，就算一审判决认定实际营业期间的损失由上诉人自负，那合同实际解除上诉人搬离商铺之日至合同到期之间的租赁费等总该退吧，而一审判决根本未予理会。综上，上诉人依法提出上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人乐客商场口头辩称，第一，意向金是上诉人向被上诉人表示愿意承租商铺的意愿而缴纳的金钱，根据被上诉人的宣传页，宣传页中载明，缴纳意向金可排号选铺，亦可无理由退费退铺，该项政策是被上诉人给予上诉人在未签订租赁合同之前可以选择随时退铺退费的事项，退费是指退意向金，签订合同后意向金折抵租金并按照合同履行权利和义务，合同中并未约定无理由退铺退费。未签订合同之前，上诉人也有权利选择商铺，所以在宣传页中标明退铺，因此，上诉人上诉理由一、1没有法律和合同依据。第二，被上诉人乐客商场完全具备开业条件，同时被上诉人没有向上诉人承诺过也没有在合同中约定过“招满80%商户”为开业条件，上诉人以承租商铺未达到80%视为未达到开业条件的说法不能成立。其次，投资有风险，赚取利润和保证客流量被上诉人并没有在合同中约定，本案合同是租赁合同，被上诉人将租赁物按照合同约定交付上诉人并履行相关合同权利和义务，该合同目的已经达到，上诉人以未达到合同目的为由要求解除合同并退费没有事实和法律依据，合同中也未约定，因此，上诉人上诉理由一、2不能成立。第三，《合同法》94条约定的解除合同并不只是针对一方当事人，该法条规定当事人可以解除合同，其中的当事人既包括守约方也包括违约方，因此，一审法院适用法律正确，上诉人上诉理由二不成立。第四，根据《合同法》97条规定，当事人要求恢复原状赔偿损失是要根据履行情况和合同性质来决定，就本案而言，根据合同上诉人严重违反合同约定，所缴纳的租金等费用不予退还，因此，上诉人上诉理由三没有事实和合同依据。 宋小静向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2018年9月20日签订的乐客商场南区A20商铺的《商铺租赁合同》；2、请求依法判决被告返还原告意向金2000元、租赁费（意向金2000元抵顶租赁费4600元）14600元、物业费3600元、合同履约保证金5000元，共计25200元；3、请求依法判决被告赔偿原告商铺装修费损失7400元；4、请求依法判决被告返还原告在乐客商场南区A20商铺的所有物品；5、请求判决被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年间，宋小静看到乐客商场乐客新街招商宣传彩页后到乐客商场接待中心咨询，于2018年7月17日向乐客商场交纳商铺意向金2000元，于2018年9月15日向乐客商场交纳南区A20合同履约金5000元、租金14600元（2018年11月1日—2019年10月31日、应收租金19200元-意向金累计金额4600元=14600元）和物业费3600元（2018年11月1日—2019年10月31日）。同年9月20日，宋小静（承租方、乙方）与乐客商场（出租方、甲方）签订商铺租赁合同一份，合同主要约定：甲方将位于南区A20的商铺租赁给乙方使用，租赁商铺用途为鲜花、蛋糕、巧克力，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变该商铺的用途，否则按违约处理，甲方有权收回该商铺，并没收履约保证金、已交纳的租金及物业费不予退还；合同租赁期限为24个月，自2018年11月1日起至2020年10月31日止，月租金为人民币1600元，年租金共计人民币19200元，合同签订当日，足额交纳第一个合同年租金总额；乙方每月向甲方支付物业服务费300元，年物业服务费共计人民币3600元，乙方向甲方交纳物业服务费包括公共照明、水电使用管理、安保、消防、卫生、绿化费用；本合同签订当日，乙方需向甲方交纳履约保证金5000元，合同期满如乙方不再续租，甲方在扣除乙方拖欠租金、费用及其他应承担的违约金赔偿责任外，剩余履约保证金如数退还乙方；乙方承租商铺的装修按照商场的统一规划制定，装修设计及图纸必须提交甲方审核并书面同意后方可进行装修，装修费用由乙方自理；未经甲方同意而私自进行装修，甲方有权收回该商铺，履约保证金、租金及物业费不予退还；乙方必须合法经营，必须依法办理经营所需各种证照，乙方在合同期内须保证所租赁商铺按商场的规定正常开门营业；租赁期内乙方未经甲方同意不得单方退租，如乙方单方退租，则剩余商铺租金、物业费、履约保证金不予退还；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定交付该商铺达30日的；2、交付的商铺不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该商铺的；本合同有效期间，将商铺另行出租的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺：1、不支付或者不按照约定支付租金及水、电、物业服务等费用达30日的；2、欠缴各项费用达5000元以上的；3、在合同履行期间，不能正常营业或者擅自停业达3日以上的；4、擅自改变该商铺用途或者擅自转租的；5、擅自拆改变动或者损坏商铺主体结构的；6、利用该商铺从事违法活动的；7、影响甲方正常经营的；8、其他未按合同约定履行义务的。本合同租期届满、单方依法终止或因其他原因致使双方终止合同的，该商铺已进行的装修、装饰可以拆除且不影响价值的，乙方可自行拆除；不可移动的或拆除后严重影响价值的装修（如墙壁、隔断、玻璃门、吊顶灯），乙方不得拆除、不得破坏，否则乙方须恢复原状或承担恢复费用。同日，宋小静（乙方）与乐客商场（甲方）签订商户运营安全保障责任协议书一份，双方就总则、消防安全责任、质量卫生安全责任等事项进行了明确约定。上述合同签订后，宋小静对南区A20商铺进行了装修，并于2018年11月18日开始营业至2019年1月。 另查明，2018年10月23日，宋小静向乐客商场出具承诺书，承诺：我是乐客商场南区A20商户宋小静，经过与贵商场沟通与协商，商场同意在我商铺内安装进水。我承诺我一定会严格管理，保证不会发生溢水事故…；并保证服从商场运营管理…。以上承诺我如果做不到，愿按违约处理，乐客商场有权收回商铺，我已交的商铺租金及物业费、履约保证金等所有费用不予退还……。2019年3月，乐客商场向宋小静发出告知书，载明“南区A20宋小静户：鉴于你户在合同履行期间，不能正常营业达三日以上，根据《乐客商场南区商铺租赁合同》（以下简称（合同）第十二条第3款，我商场有权单方面解除合同，收回该商铺后，你户所交履约保证金、剩余房租及其他一切交纳的费用不退。现郑重告知：你户最迟于2019年3月15日恢复正常营业，否则公司将按合同约定，采取措施收回商铺，由此造成的一切后果由你户自负。”宋小静收到告知书后，仍未经营。后宋小静向乐客商场提出解除合同、退还所交纳的租金等费用并拉走商铺内自己所有的物品遭到拒绝，2019年6月28日，经双方协商，宋小静从乐客商场处取走了其在南区A20商铺所有的巧克力、鲜花冷藏展示柜等物品。 一审法院认为,宋小静与乐客商场签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定履行义务。宋小静向乐客商场支付了合同履约保证金、商铺租金、物业费，乐客商场也向宋小静交付了商铺。但宋小静进驻商场装修后营业至2019年1月份即停止营业，在收到乐客商场告知书的情况下，仍未恢复营业，按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，可视为其在租赁期内未经乐客商场同意单方退租，宋小静已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。据此，宋小静主张解除合同的诉求于法有据，本院予以支持；宋小静以乐客商场不具备营业条件、签订商铺租赁合同开业经营赚取利润的合同目的不能实现等为由，主张乐客商场返还意向金、租赁费、物业费、合同履约保证金、装修损失费的诉求，理由与证据不足，不予支持。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第三项、第九十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除宋小静与邯郸市乐客商场有限公司签订的商铺租赁合同；二、驳回宋小静其他诉讼请求。 二审中当事人没有提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，宋小静上诉称交纳意向金后可以单方决定退租，不属于违约，本院认为，按照乐客商场收取意向金的政策，宋小静在未签订租赁合同之前可以选择随时退铺退费，签订合同后意向金累计递增并可折抵租金，宋小静所交的意向金在交纳租赁费时已累计并折抵租金，故宋小静对意向金政策应是知情的。宋小静与乐客商场签订租赁合同后，双方应按照合同约定履行义务，合同中并未约定交纳意向金可单方退租，宋小静的该上诉理由不成立。宋小静上诉又称乐客商场承诺商场已招满80%的商户，其自行停业是因为商场未实现该承诺，不具备开业条件，本院认为，乐客商场对此不认可，双方签订的租赁合同也没有约定此开业条件，宋小静该主张无事实和法律依据，本院不予采信。租赁合同履行期间，宋小静2019年1月即停止营业，在收到乐客商场告知书的情况下，仍未在告知的时间内恢复营业。按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定，宋小静的行为已构成违约，应视为其单方退租，其要求退还意向金、租赁费、物业费、履约保证金及赔偿装修损失本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋小静的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费615元，由上诉人宋小静负担。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇一九年十二月九日 书记员  黄 薇