黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民初76号原告（申请执行人）：陈岩，男，1964年12月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫陈瑞，北京德和衡（福州）律师事务所实习律师。被告（案外人）：魏荣贵，男，1944年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵培儒，黑龙江同和律师事务所律师。被告（被执行人）：佳木斯永佳房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区建国路中段（37委）。法定代表人：李清波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓丽，女，该公司员工。原告陈岩与被告魏荣贵、佳木斯永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈岩的委托诉讼代理人陈伟坤、被告魏荣贵的委托诉讼代理人赵培儒、被告永佳公司的委托诉讼代理人邓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈岩向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于永佳新天地一期R栋1010室（产籍号：4-0190-042-011010）、1011室（产籍号：4-0190-042-011011）的两户房产；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年3月1日，佳木斯市中级人民法院在办理陈岩申请执行佳木斯永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）黑08执恢5号执行裁定书，裁定查封永佳新天地一期R栋1010室、1011室（以下简称争议房产）在内的永佳公司开发建设的永佳新天地房产。在上述案件执行过程中，魏荣贵就争议房产提出执行异议，认为该房产已由其向永佳公司购买，价格489598元，佳木斯市中级人民法院于2019年1月31日作出（2019）黑08执异258号执行裁定书，裁定中止对争议房产的执行。原告认为，被告魏荣贵的执行异议理由不能成立，其提供的证据不足以证明其异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的异议成立的情形，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。二被告恶意串通，提起执行异议目的是为了隐匿资产阻碍执行，其行为已经严重损害了原告合法权益。望查清事实，正确适用法律，判如所请。魏荣贵辩称，在原告陈岩查封被告魏荣贵的诉争房屋前，被告已经与第二被告永佳公司签订了合法有效的房屋买卖合同，用抵账的方式付清了全部购房款，并于交款当日占有使用了该房屋，交纳了物业、供热、水电、垃圾处理等相关费用，没有及时办理产权证的原因是第二被告拖欠税款，不能开具税务发票，对此魏荣贵不存在过错，不存在原告所称的与第二被告恶意串通的情形，符合执行异议和复议规定第28条的规定，请求驳回原告的起诉。认购书、入户通知单上的签字是魏荣贵委托姜晓宇签订的，当时魏荣贵给姜晓宇出具了授权委托书，魏荣贵是北京人已经70多岁，来佳木斯不方便，这一批在中融汇联（北京）投资基金管理有限公司（以下简称中融汇联公司）投资的业主大约有几十人，还有好几个都是委托姜晓宇，物业费、水电、电视等费用，总计不到一万元魏荣贵是用现金方式支付的，没有转账凭证，魏荣贵是2014年投资的中融汇联公司的基金，用永佳公司房屋抵账时虽然基金还差几天没有到期，但前几期的分红没有到位，中融汇联公司的财务出现问题，魏荣贵等人已经选择报警，在无法返回本金的情况下才与永佳公司、中融汇联公司签订了以房抵账的协议，中融汇联公司负责人黄文民等以非法吸收公众存款罪已经判刑，魏荣贵等人的投资款不是投资给黄文民个人，不能要求黄文民归还，魏荣贵投资的基金款是中融汇联公司收取的，用投资款抵账永佳公司的房屋，中融汇联公司是有处分权的，永佳公司和魏荣贵没有异议，由于过去了好几年且身体不好年龄较大，投资中融汇联公司的相关票据原件在用房抵账时已经被中融汇联公司收回，三方抵账协议原件没有找到，但抵账合同是真实的，也已经全部履行，而且合同分为书面合同和口头合同，即便找不到抵账合同原件应当以事实合同加以确认。永佳公司辩称，同意魏荣贵的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：魏荣贵提供证据一、房屋认购书二份、交款收据二张。证明问题：2015年7月10日魏荣贵与第二被告签订了房屋认购书，并用抵账的方式交清了全部购房款。认购书上的“魏荣贵”的名字是由乙方代表姜晓宇代签的。陈岩质证认为，没有看到关于魏荣贵的任何委托手续，对认购书的真实性有异议，无法确认。对证据的三性均有异议，1.认购书不属于商品房买卖合同，该认购书第六条第三款约定的内容是预约性文件，不能替代商品房买卖合同，且该认购书也不具备商品房买卖合同的主要要素。2.交款收据不能证明第一被告向第二被告缴纳了相应的购房款，更不能证明二者之间存在抵账的事实。永佳公司质证认为，其与第一被告签订了认购书，用抵账的方式交的购房款。2015年7月份签订认购书的时候姜晓宇有魏荣贵的授权委托书。魏荣贵提供证据二、税务事项通知书一份（复印件）。证明问题：永佳公司自2009年起一直拖欠税款达1700余万元，无法开具房屋的销售发票，不能办理产权过户手续，魏荣贵无过错。陈岩质证认为，对这组证据的三性均有异议，没有原件无法确定真实性，即使是真实的也不能证明因为欠税导致不能办理产权证的后果。该小区从2009年至今大部分业主已经办理了产权证，在本系列案中执行异议之诉之中有一个业主是在诉讼之中办理的产权证，永佳公司的欠税不能导致购房者无法办证。无法办证的原因魏荣贵存在过错。永佳公司质证认为，没有异议，因为永佳公司欠税，没有发票，无法出具机打的商品房买卖合同。魏荣贵提供证据三、通知一份、商品房进户通知单两份、欢迎词两份、电费收据一张、电视初装费收据一张。证明：2015年10月14日和15日永佳公司给魏荣贵邮寄了交费通知单，和商品房进户通知单，要求办理入户，缴纳相关费用，魏荣贵于2016年3月18日办理了该两户房屋的入住手续，缴纳了物业费、电梯费、水费、垃圾费、装修保证金、装修垃圾费、工本费、电费、电视初装费等相关费用，共计9000余元。陈岩质证认为，对证据的三性均有异议。1.欢迎词不能证明第一被告向第二被告支付相关费用，也不能证明第二被告向第一被告交付了诉争的房产，且业主签字与认购书中的签字以及本案授权委托书中的签字明显不一致，笔迹不顺畅，有明显模仿痕迹。2.商品房进户通知单以及供热通知是永佳公司单方面制作的，不能证明永佳公司向魏荣贵邮寄了上述材料。3.电视初装费、和电费收据是永佳公司单方出具的，没有相应的转账凭证相佐证，真实性关联性均无法确认。永佳公司质证认为，没有异议。魏荣贵提供证据四、中融汇联集团融鑫泰源投资管理中心合作协议书一份、风险申请书一张、分红确认书一张、银行转账凭证一张、收据一张、通知一张。证明：2014年7月17日魏荣贵向北京中融汇联集团融鑫泰源投资管理中心投资50万元，购买了其理财产品，向该中心提交了风险申请书，转账支付了50万元投资款，该中心给魏荣贵开具了115万元的投资款收据，出具了分红确认书，115万元中有高珊的65万元。陈岩质证认为，对证据的三性均有异议。证据没有原件无法确认真实性，即使是真实的，根据合伙协议书中的约定投资期限是2014年7月17日，而该基金的存续期限是24个月，封闭期为1年，期限尚未届满，魏荣贵无权要求返还投资及分红。中融汇联公司与魏荣贵之间的债权债务关系和永佳公司无关，无权要求永佳公司代偿。转账凭证是2014年7月4日，协议是2014年7月17日签订，先付款再签协议也不符合常理。永佳公司质证认为，没有异议。2014年永佳公司收到了中融汇联公司的借款，还不上中融汇联公司的借款，永佳公司用其开发一百多套房屋抵给中融汇联公司的投资人，其中包括魏荣贵。先付款后签订合同是符合常理的。魏荣贵提供证据五、报警记录一份、北京市朝阳区法院刑事判决书一份。证明：魏荣贵的投资北京中融汇联集团融鑫泰源投资管理中心不能按照约定返还本金分红，魏荣贵等数百名投资人向警方报警，后朝阳区人民法院对该中心的法定代表人和管理人员进行了判决，其中管理人员黄文民、王春云、庞芳芳等以非法吸收公共存款罪对上述人员判处有期徒刑，其中判决书中列明被害人中有40余人与永佳公司签署了永佳新天地房屋认购书，涉案金额达7700余万元，魏荣贵就是其中之一。陈岩执行认为，对证据的真实性有异议。没有原件无法确认真实性，即使是真实的也恰恰证明魏荣贵与中融汇联公司不存在合法的债权债务关系，其投资款系被黄文民以非法吸收公众存款的名义骗取，该行为并未认定为职务行为，中融汇联公司不需要为被告人的犯罪行为承担还款责任。魏荣贵作为刑事案件的受害人，只能依法向被告人要求返还追偿。从报警申请书可以看出魏荣贵投资的款项系认购中融汇联公司发行的金丰能源投资基金100万元，与永佳公司的项目没有任何关系。该申请书中魏荣贵所称的合同相对方是中融汇联公司与其提供的上一个证据投资合伙协议书的合同当事人不一致。永佳公司质证认为，没有异议。投资合伙协议书中都是中融汇联公司，然后才是其他的。结合当事人陈述及提交的证据，本院庭审查明以下事实：2015年7月10日，魏荣贵与永佳公司签订《永佳新天地认购书》一份，约定魏荣贵购买永佳公司房屋（永佳新天地R栋1单元1010室、1011室）二处，价格489598元。同日永佳公司给魏荣贵出具收据二份。2016年3月18日，魏荣贵办理了该两户房屋的入住手续，向永佳公司、永佳物业公司缴纳了物业费、电梯费、水费、垃圾费、装修保证金、装修垃圾费、工本费、电费、电视初装费等相关费用，共计9000余元。2018年3月1日，佳木斯市中级人民法院作出（2018）黑08执恢5号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。2019年1月31日，佳木斯市中级人民法院作出（2019）黑08执异281号执行裁定书，中止了对案涉房屋的执行。原告陈岩遂起诉至法院。本院认为，本案的争议焦点在于魏荣贵对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利，应否准许陈岩对案涉房屋的执行请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人魏荣贵在佳木斯市中级人民法院查封案涉房屋之前，与永佳公司签订认购协议，合法占有该不动产。魏荣贵主张以其在中融汇联公司投资款抵顶购房款，向本院提交了北京中融汇联集团融鑫泰源投资管理中心合作协议书、风险申请书、分红确认书、银行转账凭证、收据、通知等相关证据，但是该组证据只能证明魏荣贵与中融汇联公司之间存在投资关系，不能证明中融汇联公司与永佳公司之间存在投资关系，不能证明三方协商以永佳公司开发房屋抵偿借款的真实性。故魏荣贵所举证据不能证明其已经缴纳全部购房款，其不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，魏荣贵作为案外人，其提供的证据不能证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当支持原告陈岩继续执行案涉房屋的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行本院（2018）黑08执恢5号执行裁定书查封的位于永佳新天地一期R栋1010室（产籍号：4-0190-042-011010）、1011室（产籍号：4-0190-042-011011）的两户房产。案件受理费8644元，由被告魏荣贵、被告佳木斯永佳房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑08执异258号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  王春霞二〇一九年十二月二十日书记员  徐米多