福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5267号 上诉人（原审原告）：梅松，女，1969年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢小婉，福建瀛莱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庄财顺，男，1982年11月22日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈清，福建泉明律师事务所律师。 上诉人梅松因与被上诉人庄财顺房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梅松上诉请求：改判支持梅松一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、庄财顺在一审庭审中承认其在租赁后对原有装修进行改造并进行二次装修，客观事实上是庄财顺在一楼及地下室进行了不合理装修，尤其是“一楼玻璃房的改造破坏了原有的防水，地下室通风井地面及上下周边部位均进行了破坏性的违规装修”。于志钦于2018年10月15日、2019年7月8日出具《承诺书》《说明》，陈述玻璃房、地下室厨房、卫生间属租户接收后施工完成，地下室交付时仅作隔墙，于志钦亦表示愿意配合协助法院调查，但一审法院未进一步查明漏水原因，未通知于志钦到庭配合调查，直接以地下室存在漏水影响庄财顺使用为由综合认定双方责任比例，属认定事实不清。二、梅松在整个过程中包括一审审理中一直积极推动问题的解决，相反是庄财顺长期消极对待房屋漏水问题，放任损失扩大，应对扩大的损失承担责任。三、梅松积极履行了维修义务，不存在过错，一审判决梅松按比例承担责任有失公允。 庄财顺辩称，一、庄财顺已按一审判决确定金额将租金支付给梅松，现庄财顺要求解除双方的租赁合同。二、案涉房屋经一审庭审查明确实存在严重质量问题，且梅松聘请的装修工于志钦未履行完装修工作，其未经验收即将房屋出租交付给庄财顺，该事实从于志钦的《承诺书》《说明》内容可以体现，故房屋质量问题应由房屋所有权人承担责任，一审判决减少部分租金符合事实及法律规定，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。 梅松向一审法院起诉请求：一、判令庄财顺立即向梅松支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金36000元，并支付逾期支付期间的利息损失（自2018年9月4日起至实际付清之日止按月利率2%，以每期租金18000元为本金按季每段累加计算）；二、判令庄财顺立即支付自2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金18000元，并支付自2019年3月4日起至实际付清之日止以18000元为基数按月利率2%计算的逾期付款利息。 一审法院认定事实：梅松与庄财顺于2017年12月23日签订《房屋租赁合同》1份，约定庄财顺租赁梅松名下址于泉州市丰泽区房屋作为商住用途，租赁期限自2018年3月1日起至2024年2月28日止，庄财顺应交付押金6000元，租金6000元／月，庄财顺应以每3个月为1期于每期起始头3天内支付该期租金；若庄财顺因经营生产需要办理、添置相关设施，其在租赁期满前应承担恢复原状和全部费用的责任；双方达成解除租赁时，庄财顺应结清至房屋实际交付之日止的租金，按时移交符合约定条件的房屋，迟延交付还应按月利率2%赔付给梅松造成的租金及其他财产损失的利息等内容。庄财顺自2018年9月1日起未支付租金。一审法院于2019年5月21日组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验，发现房屋一楼大门上方天花板有水渍、“直播间”天花板多处水渍、通往地下室楼梯的外墙天花板墙角多处水渍、地下室积水，二楼未见漏水。庄财顺自述其做了一楼地板的地胶、通往二楼楼梯的隔墙和“直播间”的隔墙。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方互负的义务为：出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并履行租赁物的维修义务；承租人应当按照约定的期限支付租金。本案纠纷因庄财顺自2018年9月1日起未支付梅松租金而起，但庄财顺辩称房屋存在漏水情形，其不应承担全部租金。经现场勘验，一楼部分天花板渗水与庄财顺所作的隔墙不在同一位置；地下室积水。对此，梅松主张漏水原因是庄财顺二次装修造成的，梅松有积极处理漏水问题，但庄财顺长期在外地不配合对房屋维修状况进行验收；而地下室没有产权，租金不包含地下室，是借给庄财顺用的，梅松在需要时作为地下仓库，与本案漏水无关。就此审查认为，双方虽因支付租金的问题存在争议，但均未要求解除合同，且双方在诉讼前及诉讼期间均有沟通协调如何解决漏水的问题，可见双方对解决漏水问题及促进租赁合同继续履行均有积极的态度。涉案房屋作为整体出租，地下室也应当是租赁物的组成部分。地下室的漏水情况较为严重，已影响庄财顺对地下室的使用；但一楼轻微漏水、二楼未发现漏水，不影响庄财顺使用。庄财顺作为房屋承租人，应配合出租人修复房屋，以实现使用房屋的合同目的。庄财顺目前依然占用房屋，负有支付租金的义务。综合双方的责任比例和房屋的可使用情况，庄财顺应支付梅松三分之二的租金，即庄财顺应支付自2018年9月1日起至2019年5月31日止的租金36000元。梅松还主张按月利率2%计算逾期支付租金的违约金，但按照合同约定，按月利率2%计算违约金适用于合同解除后承租人未按时交付房屋的情形，合同并未对逾期支付租金的行为约定违约金，故对梅松所主张的逾期违约金调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。合同约定庄财顺应以每3个月为1期于每期起始头3天内支付该期租金，故庄财顺应以12000元为基数，分别自2018年9月4日、2018年12月4日、2016年3月4日起分段计付逾期违约金。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条有关“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”规定，为防止双方损失的进行一步扩大，双方应分别积极行使作为出租人和承租人的权利，并履行各自的义务，尽快解决房屋漏水问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决：一、庄财顺应于判决生效之日起10日内支付梅松自2018年9月1日起至2019年5月31日止的租金36000元，并以12000元为基数，分别自2018年9月4日、2018年12月4日、2019年3月4日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付梅松违约金；二、驳回梅松的其他诉讼请求。案件受理费950元，减半收取475元，由梅松负担125元，庄财顺负担350元。 二审中，本院调取（2019）闽0503民初9923号原告梅松与被告庄财顺、于志钦合同纠纷一案2019年12月20日庭审笔录1份，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：梅松在未与于志钦就案涉装修工程进行竣工验收确认的情况下，即将案涉房屋出租交付给庄财顺，庄财顺之后进行了部分装修，就争议的地下室渗水问题，综合本案一审证据及二审调取的庭审笔录，均无法确认是因庄财顺的原因造成，故对梅松有关地下室渗水是因庄财顺二次装修造成的主张，不予采信。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。二审另查明，庄财顺于2019年8月23日（一审判决作出后）支付租金36000元给梅松。 本院认为，案涉房屋地下室渗水严重，影响庄财顺的使用，庄财顺提出予以减付租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，一审法院根据本案具体情况酌定庄财顺减付三分之一租金，并无不当。梅松主张地下室渗水系庄财顺造成，证据不足，不予采纳。庄财顺二审主张解除双方的租赁合同，但未在一审中提出反诉，不属二审审查处理范围，当事人可另行解决。因庄财顺于一审判决作出后支付梅松租金36000元，故对一审判决该部分内容予以改判。至于庄财顺的装修行为是否给梅松造成其他损害，当事人可另行解决。 综上所述，梅松的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新的事实，故予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初2503号民事判决； 二、庄财顺应于本判决生效之日起10日内支付梅松拖欠租金的逾期付款违约金（以12000元为基数，分别自2018年9月4日、2018年12月4日、2019年3月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月23日）； 三、驳回梅松一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费950元，减半收取475元，由梅松负担125元，庄财顺负担350元。二审案件受理费250元，由梅松负担（多预交的50元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十二月三十日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。