河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30079号原告郑州某某公司,住所郑州市金水区。法定代表人王某某，执行董事兼总经理。委托代理人李某某，系公司员工。委托代理人张晓威，河南力天律师事务所律师。被告河南某某公司，住所郑州市金水区。法定代表人王某某，总经理。被告郭小营，男，汉族，1977年10月13日出生，住郑州市惠济区。原告郑州某某公司（以下简称郑州某某公司）诉被告河南某某公司（以下简称河南某某公司）、郭小营房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州某某公司委托代理人张晓威到庭参加诉讼，被告河南某某公司、郭小营经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州某某公司诉称：2016年4月29日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，约定由被告一承租原告位于农业路一层8-18轴线，二层至三层7-18轴线，临经三路二层至三层以及银丰商务港整四层共计8279㎡的房屋，租期至2027年12月31日止。2018年4月26日，原告与被告一签订《补充协议》，约定：在被告一按时足额缴纳2018年租金的前提下，自2018年3月1日起至2020年12月31日止，原告减免租金至45万元/月，若被告一未于每月5日前支付上月租金，逾期30日以内的，应支付1%/月的滞纳金；逾期超过30日的，应支付2%/月的滞纳金。同时约定，若被告一未能于2019年2月1日前支付2018年度的450万租金的，需补交原租金与优惠后租金的差价7.9万元/月。2019年4月2日，原告与被告一签订《房屋租赁补充协议（二）》，约定租金标准自2019年4月1日减免为42万元/月。同时还签订《还款及保证协议》，双方确定：截止2019年3月31日，被告一共欠原告租金1957000元并达成还款协议。同时约定：若被告一未按时支付以上款项，除需要承担违约责任外，还需承担原告的维权成本（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费等），被告郭小营为被告一提供担保，承担连带担保责任。上述协议签订中，被告仍未能按照约定履行自身的义务，致使合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益。2019年10月9日，原告无奈之下通知被告解除租赁合同、限期要求被告结清租金和费用及违约金等，要求被告搬离涉案房屋，但被告未给予回应。为了维护自身权益，原告诉至法院，请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令确认原告与被告河南某某公司之间的合同关系已解除，并于2019年10月12日腾空房屋后搬离，如未搬离，应当按照约定的租金标准支付实际占用费至实际搬离之日；2、判令被告河南某某公司向原告支付拖欠的租金3628935.48元；3、判令被告河南某某公司向原告支付水费、电费、垃圾费、车位费等杂费共计411658.25元；4、判令被告河南某某公司向原告支付违约金285146.74元（暂计算至2019年10月13日，2019年10月13日以后的违约金以拖欠的租金、杂费和占用费之和为基数，按年息24%的标准计算至实际支付之日）；5、判令被告向原告支付律师费用139772元（以上数额共计：4465512.47元）；6、判令被告郭小营对上述债务承担连带保证责任；7、判令被告承担公告费、保单费、保全费、诉讼费等涉诉费用。被告河南某某公司、郭小营均未答辩。经审理查明，一、2016年4月29日，原告郑州某某公司作为出租方（甲方）与承租方被告河南某某公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：“甲方租赁给乙方的房屋的具体位置为：郑州市经三路与农业路十字交叉口东南角16层建筑物，楼宇名称银丰商务。房屋租赁范围及面积：农业路上一层8-18轴线、二层至三层7-18轴线房屋建筑面积为4720平方米，临经三路2-3层面积为1606平方米，四层整面积为1953平方米。此面积已经双方共同测量，并以此数据作为计算房屋租金的标准。用途：餐饮经营、中医保健按摩（洗浴）。租赁期限：农业路1-3层房屋租赁期自2016年6月1日起至2027年12月31日止。四层整层执行原签订的该层租赁合同条款，在2017年11月14日前房租按照原合同价格计算，到期后自动续签约至2027年12月31日。临经三路2-3层商铺（面积1606平方米）合同到期后，房屋租金价格按农业路1-3层房屋租赁单价计算，租期到2027年12月31日。租金及支付时间、方式：农业路1-3层，2016年6月1日至2019年5月31日期间的房租为每平方米每天2.30元；四层整层2017年11月15日至2020年11月14日房租为每平方米每天1.50元。农业路1-3层，2016年6月1日至2019年5月31日期间，年租金为3962440元。四层整层，2017年11月15日至2020年11月14日期间，年租金为1069267元。以上房屋租金每三年递增一次，第一次在原租金标准的基础上递增百分之五，第二次在原租金的基础上递增百分之十，第三次在原租金的基础上递增百分之十五，以此类推。乙方将房屋租金每年分两次缴纳给甲方。乙方应本着先交房租后使用房屋的原则，在上期租金到期的前十五日支付本期的房屋租金。乙方租赁区域产生的水费、电费、燃气费、电视收视费、取暖费等费用，必须在当月根据当月有关部门收取时间交甲方。乙方租用房屋相应门前区域由乙方使用，乙方自行向有关部门申请停车位。违约及赔偿：乙方逾期支付租金，除应补缴欠租外，还应按千分之三/日，向甲方支付迟延付款违约金；乙方逾期缴纳租金超过30日，甲方有权解除本合同，本租赁合同自甲方解除通知送达乙方之日解除。租赁期内，乙方不按合同约定支付水、电、暖等费用应视为乙方违约，乙方应按所欠数额的百分之三/日向甲方支付逾期付款违约金等。”租赁合同签订后，原告郑州某某公司将上述约定房屋交付被告河南某某公司使用。被告河南某某公司租用期间，2017年欠原告租金900000元未支付、2018年3月欠原告租金450000元未支付。二、2018年4月26日，原告郑州某某公司（甲方）与被告河南某某公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：“一、乙方租赁区域为银行商务农业路1-3层（4720㎡）、农业路经三路4层（1953㎡）、经三路（1660㎡）、地下室（267.2㎡）。合同中该租赁区域租金为52.9万元/月，在乙方按时足额交纳2018年度租金的前提下，从2018年3月1日起，甲方减免租金至45万元/月。二、甲方双方合同到期日为2026年12月31日，合同期内乙方房屋租金每三年在上年度租金基础上递增5%，即：2018年3月1日至2018年12月31日期间的房屋租金为肆佰伍拾万元；2019年1月1日至2020年12月31日期间的年房屋租金为伍佰肆拾万元；2021年1月1日至2023年12月31日期间的房屋租金为伍佰陆拾柒万元；2024年1月1日至2026年12月31日期间的房屋租金为伍佰玖拾伍万元；三、2018年度租金支付方式：乙方承诺于每月5日前足额支付上月租金。乙方逾期未能缴付租金,逾期30日内,乙方须以应付甲方租金金额按每月百分之一的标准向甲方缴纳滞纳金;逾期超过30日（含30日），乙方须以应付甲方租金金额按每月百分之二的标准向甲方缴纳滞纳金，且甲方有权停止一切物业服务。四、乙方承诺于2019年2月1日前将2018年度租金450万元支付完毕，逾期不支付，甲方取消给予乙方的租金优惠，乙方须补交原租金（52.9万元/月）与优惠后租金（45万元/月）的差价，即2018年度租金按照52.9万元/月全额支付。五、乙方承诺每月30日前到物业部结清当月水、电及停车费等相关费用（收费周期为上月17-本月16日）。六、乙方未按时足额支付租金，甲方有权将其支付的所有款项优先冲抵房租。”但该补充协议签订后，被告河南某某公司仍拖欠原告2017年租金900000元及2018年3月租金450000元未支付，按该补充协议约定，原告取消给予被告的租金优惠，被告须补交原告租金优惠差价790000元【（529000元-450000元）x10个月】。三、2019年4月2日，原告郑州某某公司（甲方）与被告河南某某公司（乙方）及被告郭小营（保证人）签订《房屋租赁补充协议（二）》一份，主要约定：“租赁面积：乙方因自身经营的调整，需对原来承租的银丰商务大厦农业路经三路整4层的房屋范围进行调整。调整后，乙方四层的承租范围为：农业路4层，承租面积为770㎡。原有的承租范围相应地调整为：农业路1-3层（4720㎡）、经三路2-3层（1660㎡）、地下室（267.20㎡）、农业路4层（770㎡），原有的承租面积相应的调整为：7363.2㎡。租金及支付方式：从2019年4月1日起，甲方减免乙方租金至42万元/月，租赁期内租金不递增。从2019年4月起至2019年12月，乙方应于每月30日之前结清当月租金；从2020年起，乙方按季度向甲方预付租金，支付时间为：上期租金到期前1个月。违约责任：若乙方未按约定支付租金，乙方除需承担支付租金的责任及违约责任外，还需承担甲方的维权成本（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费等）。保证责任：保证人郭小营自愿为乙方承担连带保证责任，保证期间为乙方履行义务期满后三年，保证范围为：合同租金及水电费等杂费、违约金、甲方维权承包（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费等）。”同日，原告郑州某某公司（甲方）与被告河南某某公司（乙方）及被告郭小营（保证人）又签订《还款及保证协议》一份，主要约定：“经双方共同核算、确认：截止到2019年3月31日，乙方已欠甲方2017年租金900000元，2018年3月份租金450000元，2019年2月份租金75000元，2019年3月份租金450000元，2019年1月份、3月份电费等杂费82000元，以上合计金额1957000元。双方达成如下还款协议：（1）2019年5月31日前，乙方承诺支付给甲方所欠2017年租金900000元，2018年3月份租金450000元，合计金额1350000元；（2）乙方所欠甲方2019年2月份租金75000元、3月份租金450000元，2019年1月份、3月份电费及杂费82000元，合计607000元。乙方承诺于2019年4月至2019年8月，每月月底之前支付给甲方款项100000元；2019年9月底之前支付给甲方107000元。若乙方未按约定日期支付对应款项，乙方除需承担支付责任外，还需按原合同和补充协议的约定支付2019年3月份及以后利息；若甲方采取法律途径维护自身权益的，乙方另需承担甲方维权成本（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费等）、保证人郭小营自愿为乙方提供担保责任，保证期间为：乙方履行义务期满后三年，保证范围为合同租金及水电费等杂费、违约金、甲方维权承包（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费等）。”上述补充协议（二）及还款保证协议签订后，被告河南某某公司偿还了所欠的2019年2月份租金75000元及2019年3月份租金143000元，2019年3月份租金仍欠307000元。另被告河南某某公司2019年7月又拖欠租金220000元、8月拖欠租金420000元、9月拖欠租金420000元未支付。另在租赁期间，被告河南某某公司欠原告水费、电费、垃圾费、车位费合计411658.25元。被告郭小营亦未履行保证责任。四、鉴于被告河南某某公司长期拖欠租金及水电等杂费，2019年10月9日，原告以邮政专递及张贴两种方式向被告河南某某公司发出解除合同通知。至2019年10月9日租赁合同解除日止，被告河南某某公司欠原告2019年10月1日至10月9日期间的租金为121935.48元（420000元÷31天x9天）。上述被告共计欠原告租金为3628935.48元。本院认为：原告郑州某某公司与被告河南某某公司、郭小营签订的房屋租赁合同、补充协议、还款及保证协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告郑州某某公司将租赁房屋如约交付被告河南某某公司使用后，被告河南某某公司未按约定及时支付租金，其行为已构成违约，鉴于被告河南某某公司长期拖欠租金致使合同目的不能实现，原告于2019年10月9日向被告送达解除合同通知，被告并未提出异议，原告请求确认合同已经解除，本院依法予以支持。合同解除后，被告河南某某公司应及时付清所欠原告的租金及水电等杂费，因合同约定违约金过高，原告自行降低请求年息24%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告请求支付律师费139772元，因违约金足以弥补原告损失，故本院不予支持。被告郭小营在《房屋租赁补充协议》及《还款及保证协议》中以保证人身份签字，按约定依法应当承担连带清偿责任。原告请求搬离问题及房屋占用费，证据不力，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告郑州某某公司与被告河南某某公司2016年4月29日签订的房屋租赁合同于2019年10月9日解除。被告河南某某公司应当于本判决书生效后10内支付原告郑州某某公司房屋租金3628935.48元及违约金（以3628935.48元为基数，自2019年10月9日起至实际付清租金日止，按年息24%计算）。被告河南某某公司应当于本判决书生效后10内支付原告郑州某某公司水费、电费、垃圾费、车位费合计411658.25元。被告郭小营对被告河南某某公司上述应付款承担连带清偿责任。驳回原告郑州某某公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取21262元、财产保全费5000元，由被告河南某某公司、郭小营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇一九年十二月二十三日代理书记员  王 帅