中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1168号 上诉人（一审原告）：蒲乃心，女，1992年3月12日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人蒲乃心因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人蒲乃心的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒲乃心上诉请求：1、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初373号民事判决，依法改判或将本案发回重审，终止对枫丹白露B区13#-3-602号房屋执行，并解除查封；2、一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：1、一审认定蒲乃心主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第二项规定，属认定事实不清、证据不足。蒲乃心在人民法院查封前已签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款，龙驿公司也为蒲乃心开具了收款收据。所购涉案房屋已不属于龙驿公司所有，而属于购买人所有。虽然购买人具备占有条件，但因不急于用房，避免立即交纳各种费用，所以没有入住系蒲乃心对自有财产自由处分的体现，蒲乃心对诉争房屋在法律上已享有了管理控制权和物权期待权。占有的含义应指房屋买受人对房屋享有管理控制权，而不是以实际入住为占有标准，此观点在（2016）最高法民申2736号民事裁定书中有所体现。因此，一审认定蒲乃心没有占有涉案房屋错误。2、一审认定蒲乃心主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定，亦属认定事实不清、证据不足。蒲乃心付清全部购房款的证据确实充分，一审认定错误。本案中，涉案房屋系龙驿公司拖欠盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司（以下简称筑兴建筑公司）工程款，协商以涉案房屋抵偿工程款。后2014年12月20日筑兴建筑公司与蒲乃心签订以物抵债协议，载明筑兴建筑公司于2012年向蒲乃心借款35万元，因资金周转紧张，将涉案房屋抵偿给蒲乃心。并带蒲乃心到龙驿公司处签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司也为蒲乃心开具了房款的收款收据。虽然筑兴建筑公司与龙驿公司没有形成书面的以房抵债协议书，但已经签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司也为蒲乃心开具了收款收据。据此可以看出，龙驿公司和蒲乃心对抵账的事实以及在本案购房款数额内的债权债务双方是确认且认可的，这种确认方式已经相当于结算。并且综合本案的证据以及其他同案的情况来看，绝大多数的材料供应商或施工人均没有形成书面的抵债协议书，而是直接以商品房买卖合同和收款收据替代。既然龙驿公司已为蒲乃心出具了收款收据，蒲乃心也一直实际入住占有控制房屋，这些证据之间能够相互印证，足以证明蒲乃心已经支付了购房款。但一审却抛开《商品房买卖合同》的原始书证、占有入住的书证以及蒲乃心对房屋管理控制的事实证据，仍认为没有蒲乃心付清全部购房款，显属错误。3、本案是因西藏信托公司的债权，查封了蒲乃心购买、占有的涉案房屋，蒲乃心与西藏信托对龙驿公司均是债权人且权利地位平等。且西藏信托的债权为金钱债权，并未指向特定财产，涉案房屋只是作为西藏信托债权的一般担保。但在蒲乃心占有涉案房屋的前提下，蒲乃心所享有的物权期待权应优于西藏信托的金钱债权。一审驳回蒲乃心诉讼请求是错误的。 西藏信托辩称，一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求驳回蒲乃心的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1、龙驿公司于2015年9月2日向蒲乃心出具了《入住通知书》，但蒲乃心未能提供在人民法院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋的相关证据，并且蒲乃心在其《情况说明》中承认“因其个人原因并未入住在枫丹白露小区，所以没有缴纳其他费用”，故其主张于人民法院查封之前已实际占有涉案房屋证据不足。关于蒲乃心所称占有的含义是指房屋买受人对房屋享有的管理控制权，而不是以实际入住占有为标准，并以（2016）最高法民申2736号民事裁定书为例来证明其主张的问题。首先，该裁定不是指导性判例，对其他案件审理不具有指导性；其次，该案例事实与本案事实不同，不具有参考性；再次，蒲乃心也没有充分证据证明其在人民法院查封涉案房屋之前对涉案房屋进行了管理和控制，从而达到了占有的标准。故，一审认定蒲乃心的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定正确。2.本案中，蒲乃心主张对涉案房屋权益的取得来源于以房抵债，但筑兴建筑公司主张的债权既未经法院的生效法律文书确认，也未经筑兴建筑公司与龙驿公司结算确认，甚至没有书面的以房抵债协议，仅凭《商品房买卖合同》和龙驿公司出具的收款收据不能确定在人民法院查封涉案房屋之前双方之间是否存在合法的债权，债权的具体金额，抵偿债务的内容、范围及条件，抵偿债务标的物交付的时间、方式等内容。不足以证明以房抵债真实、合法、有效。不能排除蒲乃心与龙驿公司或案外人恶意串通阻却执行，损害债权人利益的可能。况且，蒲乃心也未能提供相关证据证明其与筑兴建筑公司之间债权债务关系的真实性。就蒲乃心提供的有效证据而言，不足以证明其对涉案标的享有阻却执行的合法权益。一审认定蒲乃心的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定正确。3.案件审理应以事实为依据、法律为准绳，任何人不得以任何理由凌驾于法律之上。 蒲乃心一审诉讼请求：1、确认枫丹白露家园B区13#-3-602号房屋归其所有并排除执行；2、西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，蒲乃心等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，蒲乃心等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日蒲乃心等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日蒲乃心等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日蒲乃心向一审法院提起执行异议之诉。 2011年7月24日，龙驿公司与筑兴建筑公司签订《建设工程施工合同》，由筑兴建筑公司承包龙驿公司西水湾二期工程土建、装饰、水暖、电气工程。2014年12月20日，筑兴建筑公司与蒲乃心签订以物抵债协议，载明筑兴建筑公司于2012年向蒲乃心借款35万元，因资金周转紧张，将涉案房屋抵给蒲乃心。2015年8月29日，蒲乃心与龙驿公司签订了《产权认购协议书》，2015年9月2日双方签订《商品房买卖合同》，约定蒲乃心购买枫丹白露家园B区13#-3-602号房屋，价款427975元。同日，龙驿公司向蒲乃心出具金额427975元收款收据（编号0187936），并开具《入住通知单》。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得涉案房屋项目的《商品房预售许可证》。蒲乃心至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、蒲乃心是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、蒲乃心对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认涉案房屋归蒲乃心所有。 一、关于蒲乃心是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。蒲乃心主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张蒲乃心未提交证据证明其房屋被查封，且因蒲乃心起诉后又申请撤诉，现蒲乃心起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，蒲乃心等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了蒲乃心的执行异议申请，包括蒲乃心在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为蒲乃心起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，蒲乃心在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张蒲乃心不具有诉讼主体资格及蒲乃心起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 二、关于蒲乃心对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。涉案房屋系住房，蒲乃心未提供涉案房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，蒲乃心提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1、2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。2015年9月2日蒲乃心与龙驿公司签订《商品房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定蒲乃心在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2、龙驿公司于2015年9月2日向蒲乃心出具《入住通知书》，但蒲乃心未能提供实际占有的相关证据，并且蒲乃心在其《情况说明》中承认“因其个人原因并未入住在枫丹白露小区，所以没有缴纳其他费用”，故其主张于人民法院查封之前已实际占有涉案房屋证据不足，不符合第二十八条第二项的规定；3、蒲乃心主张涉案房屋为以物抵债所得，但未能提供相关证据证明其与筑兴建筑公司之间债权债务关系的真实性，也未能提供证据证明筑兴建筑公司与龙驿公司之间进行了工程结算并就以涉案房屋抵顶工程款达成合意。仅凭抵债协议、《商品房买卖合同》及收款收据，不足以证明借款、抵账事实的存在。故蒲乃心关于因以物抵债其已经支付全部价款的主张不能成立。4、龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，蒲乃心的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，蒲乃心主张的民事权益不足以排除强制执行，不予支持。 三、能否确认涉案房屋归蒲乃心所有。因蒲乃心主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决：驳回蒲乃心的诉讼请求。一审案件受理费7719.63元，由蒲乃心负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 蒲乃心提交一组证据如下：《施工结算以房抵账确认书》《建设工程施工合同》、筑兴工程结算汇总表、记账凭证，证明蒲乃心已支付全部购房款。 西藏信托质证意见：对该组证据中《施工结算以房抵账确认书》内容真实性及证明目的有异议。该确认书形成时间在2019年5月17日，晚于查封和一审判决时间，不能证明在涉案房屋被查封前筑兴建筑公司与龙驿公司进行了工程款结算并达成了以房抵账的合意。该确认书第一条关于《建设工程施工合同》签订的事实，因没有相关原件相佐证，不能证明其真实性。该确认书第二条及其所附的筑兴工程结算汇总表落款时间为2019年5月17日，恰恰证明了筑兴建筑公司与龙驿公司并未在涉案房屋被查封前进行了工程款结算，不能证明双方在涉案房屋被查封前已进行了结算并达成了以涉案房屋抵顶工程款的合意。该确认书第三条第一项甲方已经给付38940097.61元，但蒲乃心并未提交相关内容的财务凭证；对该组证据中的《建设工程施工合同》真实性有异议，无原件无法确认其真实性，不能作为证据使用；对该组证据中的记账凭证真实性及证明目的有异议。无原件无法确认其真实性，不能作为证据使用。工程款顶房以白条收据作为顶账的依据，无工程审核部门签字和工程款发票，也无售房发票，龙驿公司未在查封前与工程施工单位进行竣工结算，支付的工程款主要在预付款科目核算，原始单据不足以证明以房顶账事实的存在。龙驿公司的财务凭证不能证明龙驿公司以房抵账的真实性、合法性，不能证明蒲乃心已支付了购房款。 本院认证意见：蒲乃心提交的该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的能否成立，本院后文将结合其他证据材料综合分析认证，在此不再赘述。 二审中，本院依蒲乃心申请调取了山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）和盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露涉案房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），本院对调取的证据组织当事人进行了举证质证。蒲乃心对调取的《审计报告》所记载的蒲乃心的信息无异议，对《统计表》记载的蒲乃心办理入住时间为2017年4月27日有异议，认为蒲乃心已于2015年9月2日合法占有了涉案房屋；西藏信托对调取的《审计报告》有异议，认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，《审计报告》不能真实反映该公司财务收支和经营状况，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对调取的《统计表》中记载的蒲乃心办理入住手续时间无异议。本院认证意见：《审计报告》系一审法院依法委托山西瑞明会计师事务所根据龙驿公司财务凭证等资料制作的，西藏信托虽有异议，但并未提供相反证据予以证明，本院对《审计报告》的真实性予以确认。《统计表》系涉案房屋物业公司依据其自有档案材料制作的，物业公司作为涉案房屋的物业服务提供方，最能掌握涉案房屋的入住动态。蒲乃心虽对该《统计表》提出异议但并未提供相反证据予以证明，本院对《统计表》的真实性予以确认。 当事人所举其他证据同原审，相对方质证意见亦与原审一致。本院对原审查明的事实予以确认。 二审另查明，蒲乃心就涉案房屋到物业公司办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2017年4月27日。 本院认为，本案的争议焦点为蒲乃心对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 在金钱债权的执行中，案外人的主张若符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，案涉房屋则能享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上三项情形必须同时符合。在原审判决已明确指出“蒲乃心未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明”的情况下，蒲乃心在二审期间仍未能举证证明其本人及配偶、未成年子女名下在盘锦市内无其他用于居住的房屋，应视为其主张不符合《异议复议规定》第二十九条第二项的规定。 《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定，只有同时符合上述四个要件买受人才享有对不动产排除强制执行的民事权利。 本案中，人民法院查封涉案房屋的时间为2016年1月4日，龙驿公司向蒲乃心出具《入住通知单》时间为2015年9月2日。从物业公司提供的《统计表》时间看，涉案房屋办理入住、领取钥匙及缴纳物业费时间均为2017年4月27日。从上述时间角度看，蒲乃心合法占有涉案房屋时间系在人民法院查封涉案房屋之后，不符合《异议复议规定》第二十八条第二项规定要件。虽蒲乃心主张《异议复议规定》第二十八条中的合法占有应理解为房屋买受人对房屋享有的管理控制权，而不能以实际入住为合法占有标准，本院认为《异议复议规定》第二十八条中合法占有应理解为对不动产进行了事实上的管理和控制。以房屋为例，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续等，才能视为对房屋已享有事实上的管理和控制。故，蒲乃心在未办理涉案房屋交付手续情形下，以所谓的管理控制权为由主张其已合法占有涉案房屋依据不足，本院不予支持。 因蒲乃心不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，其已不享有排除强制执行涉案房屋的民事权益，本院对蒲乃心上诉提及的已支付购房款问题不再进行审查。 综上所述，蒲乃心上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7719.63元，由蒲乃心负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 书记员  贺 权