贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8010号原告张明，男，汉族，1983年12月11日生，住贵州省贵阳市白云区。原告何玉芬，女，汉族，1956年8月17日生，住贵州省贵阳市白云区。共同委托代理人：刘佳，女，汉族，1984年1月16日生，住贵州省贵阳市乌当区。与张明系夫妻关系,与何玉芬系婆媳关系。被告贵州誉浚房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：申桂资，职务：董事长。委托代理人刘卫，男，1968年7月17日生，汉族，住贵阳市小河区，该公司员工。被告贵阳誉浚物业管理有限公司，住所地：贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：杨述，职务：执行董事。原告张明、何玉芬诉被告贵阳誉浚物业管理有限公司（以下简称誉浚物业公司）、贵州誉浚房地产开发有限公司（以下简称“誉浚房开”）不当得利纠纷及商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明、何玉芬委托代理人刘佳，被告誉浚房开委托代理人刘卫到庭参加诉讼，被告誉浚物业公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张明、何玉芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告连带返还原告燃气和有线电视开通费、供电安装开户费6969元，并按年利率4.75%的标准支付利息；2、判令商品房买卖合同第十二条中第4、5、6条无效；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告誉浚房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买贵阳市云岩区天誉城9栋1单元9楼4号房屋和贵阳市云岩区天誉城12栋3单元12楼3号房屋。2010年6月，原告向被告贵阳誉浚物业管理有限公司交纳燃气初装费2980元、供电安装开户费629元、有线电视安装开户费380元。2016年7月，原告向被告贵阳誉浚物业管理有限公司缴纳代收燃气初装费2980元，共计6969元。被告的行为违反了法律规定，故被告应退还原告所收取的三通费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令如前所请。被告誉浚房开辩称，1、清楚原告诉请，一期三通费是3989元，二期后三通费是2980元；在（2019）黔0103民初207号民事判决书作出判决由我方承担返还责任，该判决因不能上诉已经发生法律效力，我方已经与小区业主协商退还三通费事宜，大部分业主已经认可我方退还方案；2、由于原告坚持诉讼，被告请求对本案依法判决。被告誉浚物业公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2009年4月18日，二原告因购买被告誉俊房开修建位于云岩区房屋与被告誉俊房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号房款金额进行了约定。该《商品房买卖合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3837.15元，总金额叁拾肆万陆千壹佰壹拾壹元。”未约定商品房价格中是否包括水、电建设安装费用以及约定的配套设施的建设安装费用。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”。第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.房屋交付使用时通电到入户配电箱；2.房屋交付使用时自来水管道进户；3.房屋交付使用时煤气表安装进户；4.房屋交付使用时电话线、有线电视线到入户门。”合同附件三《装饰、设备标准》第10条其他中“计量表”约定为统一安装独立水表、电表、煤气表；“可选安装”约定为：电话、有线电视、宽带网均为报装费自理。附件四《合同补充协议》中，第二条约定“本合同约定的房屋售价为净楼价，未包括政府规定的应由买受人支付的其他税费（该税费的范围包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、银行按揭费用、中介代理费用等），买受人应根据政府的相关规定缴交税费及专项维修资金”。2010年7月4日，原告向被告誉浚物业公司支付了煤气安装开户费2980元、供电安装开户费629元、有线电视安装开户费380元，共计3989元。2015年9月16日，原告张明因购买被告誉俊房开修建位于云岩区房屋与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。该《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6412.86元，总价款（小写）635963元，（大写）陆拾叁万伍仟玖佰陆拾叁元整。……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气；6、电话通信：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……。”第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。附件十二补充协议第二条约定：“1、本合同中约定的商品房价款外的其他费用是指契税、专项维修基金、燃气的初装费、印花税、政府有关部门的登记费、银行按揭费用、转移登记的中介代理费用、物管费用及政府规定的、本合同约定的应由买受人缴纳的相关费用等，均由买受人另行支付。合同项下商品房所含的有线电视、通讯、燃气等配套设施须由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，若供水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等设施已由出卖人代为办理相关手续并垫付初装、开户费等费用的，买受人应在签订本补充协议时向出卖人支付该等垫付费用，买受人同意出卖人只开具等额收据给买受人……”。2018年11月13日原告向被告被告誉浚物业公司支付了煤气安装开户费2980元。庭审中，被告誉浚房开表示誉浚物业公司系受其委托收取上述费用，并认可原告已支付全部购房款。另查，在（2019）黔0103民初207号民事生效判决书中，认定如下事实：2012年2月2日，被告誉浚房开作为委托方（甲方）与被告誉浚物业公司作为受托方（乙方）签订了《贵阳天誉城项目公用事务开户费代收委托合同》，该合同第一条项目基本概况约定：项目地址：贵阳市云岩区，项目规模：包括天誉城1至12号楼，共计12栋住宅楼、商铺及小学、幼儿园各一所。第二条委托事项约定：甲方委托乙方收取贵阳天誉城项目住宅小区业主及物业使用人的有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户费，收缴金额按各种不同的公用事务所对应缴费标准执行。收缴费用后按合同约定，定期向甲方缴纳。第三条委托费用及支付方式约定：公用事务开户费的20%作为乙方代收费的代理酬金。剩余80%的公用事务开户费由乙方按合同约定时间定期向甲方缴纳。第四条委托期限约定：甲方委托乙方代收费用期限为：由本项目小区住宅交楼业主之日起至小区业主及物业使用人的所有有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户完成之日。在签订该委托合同后，被告誉浚物业每年将其收取的天誉城楼盘小区业主缴纳的煤气开户费、有线电视安装开户费、供电安装开户费在根据合同约定扣除20%的酬金后，将剩余80%通过银行转账或根据委托人誉浚房开的指示进行转款。案件审理过程中，原告表示其对誉浚房开委托誉浚物业公司收取三通费事宜系在2019年有业主起诉后才知道委托事宜的，不认可二被告之间的委托事宜，要求二被告承担连带返还责任；对于主张《补充协议》第二条无效的理由为：违反了《贵州省城市基础设施配费征收使用管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》相关规定。庭审中，被告誉浚房开表示誉浚物业公司系受其委托收取上述费用，并认可原告已支付全部购房款。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，本院予以确认。本院认为，原告先后向被告誉俊房开购买了两套房屋，与誉俊房开分别签定了两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，因两份《商品房买卖合同》及《补充协议》就本案所涉“三通费”约定不一，应分别予以认定。就二原告因购买的云岩区房屋所涉燃气安装开户费、供电安装开户费及有线电视安装开户费问题。本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。对原告主张二被告退还三通费的诉请，在原告与被告誉浚房开于2009年4月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未明确约定原告需向被告交纳“三通费”，被告誉浚房开向原告收取“三通费”并无合同依据。其次，《贵州省城镇房地产开发经管理条例》第三十一条的规定，虽不能作为认定合同效力的依据，但基于商品房买卖中购房人与房开商之间的信息不对称，且房开商有义务遵守该条例的规定将燃气、水、电等配套基础设施的相关建设安装费用计入商品房开发成本从而计入商品房销售价款中，而被告誉浚房开在庭审中无法证明其确实没有将燃气等配套基础设施建设安装费用计入商品房销售价格中，故被告誉浚房开收取上述费用没有法律依据，应当予以退还。由于誉浚物业公司系该楼盘的物业管理公司，其虽系受誉浚房开的委托代为收取“三通费”，但其是以自已的名义向原告出具收款收据，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告誉浚房开收取三通费的行为违反相关规定，誉浚物业公司知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，应当承担连带责任。对原告主张的资金占用损失，因二被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给上诉人造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以3989元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即从2010年7月4日起计算至实际退还之日止。对原告主张确认《商品房买卖合同》第十二条4、5、6条款无效，该合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”，上述内容中无第4、5、6项内容，该内容系对被告誉俊房开的责任进行的约定，原告亦未举证证明本条存在违反合同法第五十二条的情形，故对原告的该项诉请，本院不予支持。就原告张明因购买的云岩区房屋所涉天然气初装费问题。本院认为，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）的相关规定，本案收取的天然气初装费的实质应为天然气设施达到交付条件前必要的建设及安装费用。因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。原被告双方在2015年9月16日签订合同时在已有规范性文件明确规定的情况下，被告仍向原告收取天然气初装费缺乏依据，应予退还。对原告主张的资金占用损失，因誉俊房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2018年11月13日起计算至实际退还之日止。由于誉浚物业公司系该楼盘的物业管理公司，其虽系受誉俊房开房开的委托代为收取天然气初装费，但是其是以自己的名义向原告出具收款收据，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，而原告亦当庭表示不予认可，同时依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告誉俊房开收取天然气初装费的行为违反相关规定，誉浚物业公司知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告誉浚物业公司应当承担连带责任。至于原告主张要求确认其与誉俊房开签订的《商品房买卖合同》第十二条第4、5、6项无效，因该条系对基础设施的交付时间及使用条件进行约定，原告亦未举证证明本案存在合同法第五十二条无效的情形，故对原告主张《商品房买卖合同》第十二条中第4、5、6条无效的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性连带退还原告张明、何玉芬煤气安装开户费2980元、供电安装开户费629元、有线电视安装开户费380元，共计3989元及相应资金占用费（资金占用费以3989元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率为标准从2010年7月4日起计算至实际退还之日止）；二、被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性连带退还原告张明天然气初装费2980元及相应资金占用费（资金占用费以2980元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率为标准从2018年11月13日起计算至实际退还之日止）；三、驳回原告张明、何玉芬其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十二月十八日书记员  刘航