四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0823民初877号 原告：神元兴，男，生于1960年3月19日，汉族，高中文化，个体户，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：吕有旭，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被告：广元市鬻商拍卖有限责任公司，住所地广元市利州区利州东路一段657号旭东大厦303室。 法定代表人：文彬，总经理。 委托诉讼代理人：梁平修，男，系该公司职工。 委托诉讼代理人：侯文兵，男，系该公司职工。 被告：四川剑阁农村商业银行股份有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇剑门关大道北段99号。 法定代表人：李德金，董事长。 委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。 原告神元兴与被告广元市鬻商拍卖有限责任公司（以下简称广元鬻商拍卖公司）、被告四川剑阁农村商业银行股份有限公司（以下简称四川剑阁农商行公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告神元兴及其委托诉讼代理人吕有旭、被告广元鬻商拍卖公司委托诉讼代理人梁平修、侯文兵、被告四川剑阁农商行公司委托诉讼代理人邓姝琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神元兴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决认定原、被告之间签订的《拍卖合同》和《拍卖成交确认书》属于合同欺诈行为，并依据《消费者权益保护法》第五十五条，进行三倍的赔偿3000000.00元；2.请求人民法院依法判令被告广元鬻商拍卖公司返还原告佣金五万元并承担占用期间的资金利息；3.请求依法判令被告四川剑阁农商行公司返还被告本金100万元及其占用期间的资金利息；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年9月26日，原剑阁县农村信用合作联社与被告广元鬻商拍卖公司签订《委托拍卖协议》，委托广元鬻商拍卖公司将原剑阁县农村信用合作联社固定资产，包括剑阁县普安镇房屋在内的30处房产公开拍卖。2017年10月12日，广元鬻商拍卖公司在《广元日报》发布《拍卖公告》。2017年10月26日，神元兴报名参加拍卖，并与广元鬻商拍卖公司签署了《竞买协议》。2017年10月27日，广元鬻商拍卖公司在剑阁县举行拍卖会，神元兴以100万元的成交价竞买了剑阁县普安镇房屋，并与广元鬻商拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。其后，神元兴发现该房屋产权证书载明的建筑面积与实际面积有差异。2017年11月3日，神元兴就房屋面积差异与广元鬻商拍卖公司法律顾问通电话，该律师对原告进行威吓交款。2017年11月6日，神元兴向广元鬻商拍卖公司缴纳了100万元的拍卖款和5万元拍卖佣金。随后，四川剑阁农商行公司委托广元市向纬测绘咨询公司对其所竞买的房屋进行测绘，经现场测绘，比产权证书所载明的建筑面积275.16平方米少了93.87平方米。随后，四川剑阁农商行公司将测绘结果告知神元兴并提出协商意见，但是双方当事人未能达成一致意见。2017年11月17日，四川剑阁农商行公司收到广元鬻商拍卖公司的购房款100万元。后经剑阁县工商所调解亦未果。至今，四川剑阁农商行公司未与神元兴办理房屋交接手续。2018年4月11日，四川剑阁农商行公司向剑阁县人民法院提起诉讼后因原告神元兴提出管辖权异议而移送旺苍县人民法院审理，该案经审理后于2018年12月10日作出了（2018）川0821民初1507号民事判决书，驳回了原告四川剑阁农商行公司的诉讼请求。同时该判决书明确了神元兴在房屋买卖过程中无违约行为，属于无过错方。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，诉至本院请求依法判决。 被告广元鬻商拍卖公司辩称，我们是严格按照拍卖法的规定进行拍卖的，我们拍卖公司无权去考证确权机关的证书，我们不存在欺诈行为。佣金也是我们应得的报酬，不应该予以退还。 四川剑阁农商行公司辩称，原告陈述事实基本属实的，但是对拍卖公司的律师或者代理人对其进行威吓的情况提出异议。消费者权益保护法主要针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣等行为，房屋不属于产品质量的问题，在法律制定产品质量法中不包括房屋。所以原告的第一项诉讼请求于法无据。本案不存在合同欺诈的行为，我们提交的是不动产登记机关颁发的登记证，能够证实房屋的面积，拍卖公司也陈述了在缴纳房屋价款的时候就发现房屋面积存在瑕疵，但是该拍卖公司并未与我银行进行核实，反而是要求原告继续履行款项的缴纳义务，故我们认为拍卖公司存在重大过错。拍卖公司由于存在重大过错，我们认为应该返还佣金5万元，我们愿意返还原告100万元购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告神元兴所提供的证据：1.竞买协议书复印件一份，（本案涉及的是竞买协议书上面的序号为18号的房屋）；2.拍卖成交证明复印件2份；3.拍卖成交确认书复印件一份；4.佣金协议书复印件一份；以上证据拟证实原告与被告达成了拍卖协议，且原告按照协议履行了自己的义务，拍卖成交并已足额交付佣金。5.录音光盘2张，并提供书面的录音内容整理，（当庭播放）拟证实被告广元鬻商拍卖公司对拍卖房屋有瑕疵是知道的，有故意扩大损失行为以及欺诈行为；6.短信截图一份2页，拟证实被告四川剑阁农商行公司存在欺诈行为，并故意扩大损失，同时证实被告广元鬻商拍卖公司明知房屋有瑕疵还要求原告方缴纳拍卖款。 以上证据经被告广元鬻商拍卖公司质证后认为：对于原告所提供的1-4组证据三性无异议；录音光盘2张的真实性无异议，合法性有异议，该录音是原告私自录音，根据我们的竞买协议也应当在拍卖后3个工作日内交纳拍卖价款，我们有义务催款，当时仅是原告单方陈述面积少了，没有相关的证据证实，所以我公司没有欺诈行为。短信真实性、合法性无异议，证明目的有异议，短信仅是一个对是否交款的问题，在没有证据证实面积少了的情况下，我公司按照合同收款不存在欺诈。以上证据经被告四川剑阁农商行公司质证后认为：对于原告所提供的1-4号证据真实性无异议，但对原告认为竞买协议里面我公司存在欺诈的行为，对该证明目的有异议，竞买协议的11条里面说明了是以实际状况和产权登记状况进行拍卖的，我公司向拍卖公司提供的实物现状以及产权登记状况是由国家房屋产权登记中心颁发的产权证作为依据的，当时拍卖的标的物原告是见到了房屋的现状及产权登记证的，当时我们三方认为产权登记的真实性是没有异议的；对于短信截图我公司李经理是不知道房屋存在瑕疵的，因为原告仅是询问了是否要缴纳这个100万元，并未告知房屋存在瑕疵的问题。原告与梁平修的通话记录真实性无异议，由于与侯文兵的通话记录没有书面的整理资料，故有异议，原告发现房屋有瑕疵的时候并未与我公司沟通，仅是与拍卖公司沟通，2017年11月3日通话的时候能够证实拍卖公司已经知道拍卖标的物与实际面积存在不符的情况，但未告知我公司。 对于原告神元兴所提供的证据，本院认定如下：1.对1-4组证据，经被告质证后认为对该组证据的三性无异议，但四川剑阁农商行公司对其待证观点有异议。本院认为该份合同系平等主体之间签订，证据形式符合法律规定，该组证据亦能相互印证原、被告之间的权利义务，且已当庭出示原件予以核对，故对该组证据的真实性、合法性、关联性应予采信。对于其证明目的将结合其他证据综合予以认定。2.对于神元兴所提供的5组证据录音光盘两张，经各被告质证后认为对该组证据的真实性均无异议，但对其合法性和证明目的有异议。本院认为结合通话当事人当庭的陈述，认为对该录音内容无异议，该录音能全面客观的再现案件基本事实，应当作为认定案件事实的证据，但对于其证明目的将结合其他证据综合分析认定。3.对于原告神元兴所提供的6组证据短信截图，该组证据经被告质证后对该组证据持异议，本院认为该组证据不符合证据的三性原则，对于该组证据不予采信。 被告广元鬻商拍卖公司提供的证据：1.竞买协议书复印件一份，拟证实该协议书第2条约定了竞买人需详细咨询并现场查验充分知晓拍卖标的的价值及瑕疵，并决定是否竞买，第11条约定本次拍卖的标的物是以实物现状以及产权登记现状进行拍卖，涉及品质上的瑕疵，竞买人不得以此拒绝缴纳价款，并约定了我公司不对拍卖的标的物进行担保，原告应该知道签署该份协议的后果，我们认为该份证据证实了本案的纠纷，原告本人自己也有过错，同时我们依据合同的约定收取原告的佣金是有依据的；2.委托拍卖合同复印件一份，拟证实第12条约定，双方在签订合同时，委托人应该说明告知我公司拍卖物是否存在瑕疵，未告知的情况下，造成的损失由委托人承担。 以上证据经神元兴质证后认为：第1组证据真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该协议书里面部分约定是违反了拍卖法的相关规定，同时说明拍卖法明确规定，拍卖物是委托人依法所有的东西。作为自然人来说我们区别相关事务上有局限性，拍卖公司应该首先确定拍卖物所有权是否委托人的，并排除是否存在瑕疵。即使需要了解，也不排除拍卖公司在开招标会之前针对标的物进行全方位的了解。第2组证据真实性无异议，对其证明目的、合法性有异议，拍卖法明确规定，委托方既要保证拍卖物的合法性、是否存在瑕疵，拍卖公司同时也要核实委托人提供的是否是真实合法的，该合同不能对抗善意的第三人。 以上证据经被告四川剑阁农商行公司质证后认为：第1组证据三性无异议，该协议是拍卖公司与原告签订的，是生效的合同，原告在明知道房屋存在瑕疵的情况下，依然与拍卖公司签订了协议，就不存在其不知道的问题。第2组证据，该合同的三性无异议，合同中12条约定拍卖人应当要求委托人告知其拍卖物存在的缺陷，拍卖公司在知道房屋可能存在瑕疵的情况下，应该予以核实，但是本案中被告拍卖公司并未进行核实，应当承担主要责任。对于被告广元鬻商拍卖公司提供的竞买协议书复印件及委托拍卖合同复印件经各被告质证后认为对该组证据的三性均无异议，但是对于其证明目的有异议，对于该组证据予以采信，对于其证明目的将结合其他证据综合认定。 对于被告四川剑阁农商行公司所提供证据：1.（2000）剑法执字第67-1号民事裁定书复印件一份，拟证实拍卖标的物的产权来源；2.房屋产权证复印件一份，拟证实取得该房屋后，不动产登记机关向我公司颁发的不动产登记证书，建筑面积为275.16平米，此次拍卖中其不存在欺诈行为；3.广元日报拍卖公告一份，拟证实该公告中所称的18号拍卖物就是本案中案涉的房屋，是按照房产证的面积对外公告的；4.委托拍卖合同复印件一份，拟证实了该合同涵盖了本案中的房屋，拍卖公司在明知有缺陷的情况下未告知我公司；5.委托拍卖资产清单明细复印件一份，1—5组证据拟证实其中第二页18号房屋产权证面积是275.16平米；6.竞买协议复印件一份；7.神元兴身份证复印件一份；8.竞买人名单复印件一份；9.拍卖现场记录表复印件一份；10.拍卖现场记录表（一）、（二）、（三）复印件一份；11.拍卖成交清单复印件一份；12.拍卖成交确认书复印件一份；6-12组证据拟证实我方与拍卖公司签订了委托拍卖合同，程序合法，原告与拍卖公司签订了竞买协议，该协议明确了原告作为买受方应该对房屋进行实地查勘，并无异议。同时证实了我公司不存在欺诈行为，原告与拍卖公司在本案中都应该承担过错。13.房屋买卖合同复印件一份，拟证实该合同是剑阁县建筑工程有限公司与赵文勇签订的，属于以物抵债。同时将本身应当是我公司所有的90多平米的房屋，在2018.9月为赵文勇办理了产权登记；14.赵文勇房屋所有权证复印件一份；15.广元市向纬测绘公司测绘报告一份，证实该公司在知道本案涉及的纠纷后委托相关机构进行了测绘，涉案房屋实测面积为181.29平米；16.神元兴房屋购买纠纷事宜的相关要求复印件一份，拟证实原告已经知道了测绘的实际面积，要求对房屋进行处理，提出要求我公司继续按照房屋产权登记面积向其交付，并要求拍卖公司退还佣金；17.消费纠纷调解登记表复印件一份，拟证实针对本案的纠纷进行过调解，当时协商的是由其公司给原告10万元的损失，但未达成协议；18.关于无法交付拍卖标的物返还拍卖价款的函复印件一份，拟证实当时在原告要求其公司按照产权载明的面积交付时，该公司经过测绘后，已经确定了面积只有181.29平米，在此情况下，该公司明确告知原告无法继续履行合同；19.旺苍县人民法院（2018）川0821民初1507号民事判决书复印件一份，拟证实在明知合同无法履行下去的情况下，为了避免扩大损失，该公司向法院提起解除合同的诉讼；20.四川剑阁农商行公司关于交付拍卖房屋的通知一份，拟证实在法院判决后，该公司依旧愿意积极的处理本案纠纷，原告的利息损失应该计算到2018年2月8日；21.（2001）剑阁经初字第67号民事判决书、协助执行通知书复印件各一份，拟证实取得该案涉房屋产权的途径。 以上证据经神元兴质证后认为：第1组证据三性有异议，系复印件，不符合法律规定。原告是个普通的自然人，原告是没有权利对行政部门调取任何资料，所以原告不可能看到房屋的所有权归属的。第2、3组证据真实性无异议，关联性有异议，不能到达被告的证明目的。第四组证据真实性无异议，但是不能对抗第三人。第5-12组证据真实性无异议，证明目的有异议。第13-14组证据证实了被告房屋不仅是存在瑕疵，还存在所有权的归属问题。第15组证据真实性无异议，后期的协议处理确实减少了损失但是不能抵消前面的违法行为。第16、18组证据不能达到被告的证明目的。第17组证据不管是向工商部门还是其他组织调解，也是原告为了保护自身的合法权益采取的措施，不能达到被告的证明目的。 以上证据经被告广元鬻商拍卖公司质证后认为：对其出示的证据除委托拍卖合同的证明目的有异议外，其余均无异议。四川剑阁农商行公司认为委托拍卖合同的第2条明确约定作为拍卖公司有义务去了解拍卖标的的瑕疵的观点，首先是委托方应该告知有什么瑕疵，但并未告诉我公司。我们作为拍卖公司有义务去了解核实也是正确的，所以条款应该全部来理解，本案中我们没有必要去了解，房屋有国家机关发出的产权证都是有效的，我们无须核实。 对于被告四川剑阁农商行公司所提供的1-12组证据，经各被告质证后认为上列证据的三性无异议，但是对于其证明目的有异议，对于上列证据予以采信，对于其证明目的将结合其他证据综合分析认定。对于13-14组证据，经神元兴质证后认为该组证据的三性无异议，但是对于其证明目的有异议，同时证明被告房屋不仅是存在瑕疵，还存在所有权的归属问题。对于该组证据予以采信，对于其证明目的将结合其他证据综合认定。对于15-21组证据，该组证据经各质证后对于该组证据的三性无异议，但神元兴认为不能达到其证明目的。对于原告提供的该组证据，经原、被告质证后对于该部分证据的真实性、合法性无异议，其内容与本案有关，应作为证据采信，对于原告的证明目的结合其他证据综合分析认定。 本院依职权调取了以下证据：1.剑阁县规划和建设局剑规建发（2007）42号文件；2.剑阁县规划和建设局剑规建发（2007）95号文件；3.剑阁县规划和建设局剑规建发（2007）96号文件；4.剑阁县规划和建设局剑规建发（2007）146号文件；5.剑阁县规划和建设局剑规建发（2008）119号文件；6.剑阁县规划和建设局剑规建发（2008）168号文件；7.剑阁县规划和建设局剑规建发（2008）153号文件；8.房屋竞买须知；9.房屋竞买报名表；10.房屋拍卖纪录一份；11.房屋拍卖合同两份；12.补充协议一份；13.赵文勇身份证复印件一份；14.非税收通用票据复印件一份；15.剑阁县人民法院关于赵文勇信访一案的结案报告一份；16.赵文勇房产证复印件一份。上列证据经神元兴、广元鬻商拍卖公司质证后均认为，对于该组证据的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，不能排除四川剑阁农商行公司不知情，相反其应当知情。各被告对于该组证据无异议。本院认为，对于本院依职权调取的该组证据，经各方当事人质证后对于该部分证据的真实性、合法性无异议，其内容与本案具有关联，应当作为认定本案事实的证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年7月10日，四川省剑阁县人民法院对原剑阁县农村信用合作联社（现更名四川剑阁农商行公司）营业部与剑阁县建设装饰有限责任公司借款合同纠纷一案，作出（2001）剑阁经初字67号民事判决书，判决剑阁县建设装饰有限责任公司在判决生效后立即偿还原剑阁县农村信用合作联社营业部借款本金31万元，并从1998年12月21日起按信用社同期贷款利率向原剑阁县农村信用合作联社营业部支付借款利息，至本金结清之日止。2001年9月11日，剑阁人民法院以（2001）剑法执字第67-1号民事裁定书裁定，将剑阁县建设装饰有限责任公司坐落在剑阁县普安镇房屋（靠龙泉供销社，建筑面积275.16平方米）折价抵偿给原剑阁县农村信用合作联社营业部所有，其价款用于偿还剑阁县建设装饰有限责任公司借款本息。2001年9月15日，剑阁县房地产管理所向原剑阁县农村信用合作联社颁发了房屋产权证书（混砖、总层数6、所在层数2、建筑面积为275.16平方米、设计用途商业）。 2017年9月26日，原剑阁县农村信用合作联社与鬻商拍卖公司签订《委托拍卖协议》，委托广元鬻商拍卖公司将原剑阁县农村信用合作联社固定资产，包括剑阁县普安镇新街口新街商贸大厦B座二楼房屋在内的30处房产公开拍卖。该合同约定：“一、拍卖标的：剑阁县农村信用合作联社资产（包括剑阁县普安镇新街口新街商贸大厦B座二楼房屋在内的30处房产）。四、拍卖时间：2017年12月31日前拍卖，具体时间由拍卖人自定。六、拍卖标的交付或转移时间、方式：拍卖成交之日起7工作日内，委托人收到拍卖人出具的后，方可向买受人移交标的，拍卖标的移交委托人负责保管。委托人协助买受人办理手续。九、中止和终止拍卖的条件：（一）对拍卖标的所有权或处分权有争议；……十二、委托人与拍卖人在签订《委托拍卖合同》时，委托人应书面告知拍卖人拍卖标的是否存在瑕疵，拍卖人应当查明或要求委托人告知其拍卖标的的瑕疵，拍卖人无力查明标的瑕疵，委托人未告知，造成的损失由委托人承担。”2017年10月12日，广元鬻商拍卖公司在《广元日报》发布《拍卖公告》。 2017年10月26日，神元兴报名参加拍卖，并与广元鬻商拍卖公司签署了《竞买协议书》。该合同约定：“一、拍卖标的：剑阁县农村信用合作联社资产，包括18号标的（即涉案标的）剑阁县普安镇房屋在内的30处房产。二、拍卖人已经将了解拍卖标的的情况如实告知竞买人，并向竞买人提供了查看拍卖标的的相关材料，供竞买人参考判定。竞买人须详细咨询并现场查验，充分了解、完全知晓、自我判定拍卖标的的现状、价值和瑕疵，在确认无误后，方可参加竞买并承诺对自己的竞买行为负责。”2017年10月27日，广元鬻商拍卖公司在剑阁县举行拍卖会，神元兴以100万元的成交价竞买了剑阁县普安镇房屋，并与广元鬻商拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。该确认书载明“买受人神元兴于2017年10月27日在剑阁县举行的房地产拍卖会上，通过竞价的方式，以人民币大写壹佰万元买受以下拍卖标的。拍卖标的名称及概况：位于剑阁县普安镇商业用房，建筑面积为275.16平方米。上列权属面积、土地使用期限及土地使用性质以产权管理部门最终确权为准。2017年10月27日。” 2017年11月3日，神元兴发现该房屋产权证书载明的建筑面积与实际有差异。随即就涉案房屋面积差异事宜与广元鬻商拍卖公司法律顾问通电话，该公司工作人员答复可先将购房款100万元和佣金五万元打入其公司账户，如确实存在面积差异，可通过诉讼程序予以维权。神元兴就房屋面积差异事宜告知了四川剑阁农商行公司，并于2017年11月6日向鬻商拍卖公司缴纳了100万元的涉案房屋拍卖款和5万元拍卖佣金。四川剑阁农商行公司遂委托广元市向纬测绘咨询有限责任公司对神元兴所竞买的涉案房屋进行测绘，2017年11月13日经广元市向纬测绘咨询有限责任公司现场测绘，实测建筑面积为181.29平方米(其中套内面积162.76平方米，共有分摊面积18.53平方米)，比产权证书载明的建筑面积275.16平方米少93.87平方米。随后，原剑阁县农村信用合作联社将测绘结果告诉神元兴，并向神元兴提出协商意见，神元兴提出要房屋，原剑阁县农村信用合作联社提出把面积减少部分折价予以退还。神元兴不同意，提出房屋价款变更为30万左右，原剑阁县农村信用合作联社不同意。2017年11月17日，原剑阁县农村信用合作联社收到广元鬻商拍卖公司转来神元兴的竞买涉案房款100万元。2018年2月6日，原剑阁县农村信用合作联社与神元兴在剑阁食品和工商质监局普安所的主持下，就涉案房屋面积减少事宜进行协商，原剑阁县农村信用合作联社提出按实有面积按当前价格进行退还并赔付神元兴损失10万元，因神元兴不同意致调解未果。2018年6月20日，四川剑阁农商行公司以与神元兴、广元鬻商拍卖公司买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求1.要求人民法院依法解除二被告间签订的《拍卖合同》和《拍卖成交确认书》；2.四川剑阁农商行自愿返还神元兴交付的购房款100万元……。本院受理该案后，因原告神元兴提出管辖权异议而移送旺苍县人民法院审理，该案经审理后于2018年12月10日作出了（2018）川0821民初1507号民事判决书，驳回了原告四川剑阁农商行公司的诉讼请求。该判决书认定神元兴在房屋买卖过程中无违约行为。至今，四川剑阁农商行公司未与神元兴办理房屋交接手续。 另查明：2007年3月21日，原剑阁县规划和建设局为解决其局属装饰公司改制的遗留问题，化解涉及装饰公司的各类矛盾，遂成立企业改制领导小组。2007年10月22日，原剑阁县规划和建设局局属剑阁县建筑工程装饰有限公司与案外人赵文勇签订一式两份仅成交价不一致（第一份买卖合同成交价为壹拾万元，第二份合同成交价为六万五千元，同时备注，该合同仅用于办证。）的房屋买卖合同协议，在未告知亦未经房屋权利人（原剑阁县农村信用合作联社）四川剑阁农商行公司同意的情况下，擅自将其所有房屋其中一部分即90.97平方米（实际就是涉案房屋产权证书载明的建筑面积275.16平方米所减少的93.87平方米）于2007年10月22日卖与破产清算中的债权人（案外人）赵文勇，并于2008年01月09日办理了房产证（混砖、总层数6、所在层数2、建筑面积为90.97平方米、设计用途办公用房）。2019年2月25日，四川剑阁农商行公司发现涉案房屋面积缺失后，遂与剑阁县国土资源局取得联系。2019年2月28日，剑阁县国土资源局将四川剑阁农商行公司原涉案房产证收回，重新对涉案坐落于剑阁县不动产权登记证书，其确认面积为房屋建筑面积为181.29平方，并在涉案原证载面积275.16平方的基础上对原赵文勇所购房屋的证载面积90.97平方米予以扣减。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告以及二被告之间签订的《委托拍卖合同》、《竞买协议》和《拍卖成交确认书》的效力确认；2、涉案标的面积缺失是否属于合同欺诈行为？原告主张依据《消费者权益保护法》进行三倍的赔偿3000000.00元的诉讼请求是否能支持？3、原告所主张合同解除的条件是否成就？ 一、关于原、被告所签订的《委托拍卖合同》、《竞买协议》和《拍卖成交确认书》的效力认定问题。该合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，自成立即具法律效力。 关于原、被告之间签订的《委托拍卖合同》和《拍卖成交确认书》是否属于合同欺诈行为。拍卖合同是由几个合同共同构成的一个合同组。《拍卖成交合同》由《竞买合同》和《拍卖成交确认书》两部分构成。在《竞买合同》中除了要将拍卖人为竞买人提供的服务和竞买人遵守的拍卖规则的承诺纳入外，《竞买合同》还应包括除合同价款以外的其他所有关于拍卖标的的内容。拍卖本质上是一种买卖，一个买卖合同会涉及到多个方面的内容，包括：合同双方当事人的基本情况、合同标的、标的数量、标的质量、价款、佣金、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等。所以，《拍卖成交确认书》不是一个独立的合同，而应当是《拍卖成交合同》的一个组成部分。第一，根据拍卖法第五十二条：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”的规定可知，签订《拍卖成交确认书》的前提是拍卖已经成交，而“拍卖成交”正是拍卖合同成立的意思。第二，与拍卖人签订《拍卖成交确认书》的主体是买受人，而不是竞买人。竞买人只有在拍卖合同成立后其身份才能转化为买受人。因此，买受人与拍卖人签署成交确认书的前提必须是拍卖合同已经成立。因此，拍卖成交确认书的作用只在于对拍卖合同成立这一事实予以书面确认。原告神元兴与被告广元鬻商拍卖公司签订的《竞买合同》和《拍卖成交确认书》系经合法的拍卖程序竞拍后签署，系各方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效。 二、原告主张涉案房屋面积严重缺失，存在瑕疵，请求判决认定原、被告之间签订的《拍卖合同》和《拍卖成交确认书》属于合同欺诈行为，并依据《消费者权益保护法》第五十五条，进行三倍的赔偿3000000.00元的诉讼请求是否应当支持的问题。 经本院审理查明的事实，原剑阁县建筑工程装饰有限公司在未告知亦未经房屋权利人（原剑阁县农村信用合作联社）四川剑阁农商行公司同意的情况下，擅自将该行所有的房屋其中一部分即90.97平方米（实际面积为93.87平方米）卖与案外人赵文勇，并于2008年01月09日办理了房产证，其行为存在侵权。四川剑阁农商行公司在发现房屋面积实际较少后，及时告知剑阁县国土资源局，剑阁县国土资源局没收旧证于2019年2月28日对涉案拍卖房屋重新办理了不动产权登记证书，确认房屋建筑面积为181.29平方，并在涉案原证载面积275.16平方的基础上对原赵文勇所购房屋的证载面积90.97平方米予以扣减。纵观本案，无证据证实二被告对该事实即涉案房屋存在面积严重缺失瑕疵，在已知情的情况下而进行拍卖交易，故原、被告之间签订的《委托拍卖合同》和《拍卖成交确认书》不存在合同欺诈行为。四川剑阁农商行虽因第三方的原因造成涉案合同不能履行，应先向合同相对方承担违约责任，由此造成的损失，可另案主张权利。 关于原告主张依据《消费者权益保护法》进行三倍的赔偿3000000.00元的诉讼请求，本院认为，《消费者权益保护法》不能适用于涉案房屋的买卖合同，其理由有三点：一是《消法》制定时，仅针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，房屋买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善的显失平衡。三是商品房价值大，适用《消法》中的多倍赔偿责任，会加重了涉案当事人负担，不利于公平交易。故对于原告主张依据《消费者权益保护法》进行三倍的赔偿3000000.00元的诉讼请求本院不予支持。 三、基于该房屋存在的面积严重缺失的重大瑕疵，致使原告的合同目的不能实现，故原告现提出解除合同，其解除合同的条件已经成就。 根据被告四川剑阁农商行提供的广元市向纬测绘公司测绘报告，已经证实经委托相关机构进行了测绘，涉案房屋实测面积为181.29平米，比产权证书所载明的建筑面积275.16平方米减少了93.87平方米。随后，四川剑阁农商行公司将测绘结果告知神元兴并提出协商意见，但双方当事协商未果。2017年11月17日，四川剑阁农商行公司收到广元鬻商拍卖公司的购房款100万元。后经剑阁县工商所调解亦未果。至今，四川剑阁农商行公司未与神元兴办理房屋交接手续。2018年4月11日，四川剑阁农商行公司向剑阁县人民法院提起诉讼后因原告神元兴提出管辖权异议而移送旺苍县人民法院审理，该案经审理后于2018年12月10日作出了（2018）川0821民初1507号民事判决书，驳回了原告四川剑阁农商行公司的诉讼请求。该判决书明确神元兴在房屋买卖过程中无违约行为，属无过错方。涉案房屋存在的面积严重缺失的情形足以影响到涉案房屋的交付使用，被告广元鬻商拍卖公司在《竞买协议书》中虽明确标的物以现状出让，竞买人应事先了解标的物的现状，竞买人一旦缴纳保证金及办理相关手续即表明其已了解标的物的情况并认可，愿意承担一切责任。当出现重大误解与瑕疵担保竞合时，基于拍卖合同特殊的瑕疵担保规则，至少在拍卖合同中瑕疵担保责任应当优先于重大误解。然而瑕疵担保免责声明同样作为一项法定权利并不受《合同法》有关格式条款无效情形的影响。在买受人对拍品瑕疵存在误解而拍卖人基于在先的瑕疵担保免责声明是不需要承担这种瑕疵担保责任的情况下，如果允许买受人因重大误解而撤销合同，则会使得瑕疵担保免责丧失其法定效力。为避免这一情况的出现，在两种制度存在竞合的情况下优先适用瑕疵担保责任是必要的。原告提出的涉案房屋的面积缺失问题，其作为普通自然人，该房屋瑕疵通过目测是不能从外观上直接反映出来，相反，被告广元鬻商拍卖公司作为专业的拍卖公司，更应尽到涉案房屋的瑕疵审查义务，即应当审查涉案房屋面积严重缺失的基本事实而没有进行审查，且在原告神元兴及时发现案涉房屋存在面积严重缺失的情况下，被告广元鬻商拍卖公司不是积极补救或者终止拍卖交易，防止损失扩大，反而要求原告缴纳佣金及购房款，其行为存在过错，应承担涉案拍卖房屋的瑕疵担保责任。四川剑阁农商行作为委托人，没有及时发现涉案房屋面积严重缺失的瑕疵，亦存在过错。作为被告四川剑阁农商行，在发现案涉房屋可能存在面积缺失的情况下，为避免损失的扩大，及时的委托广元市向纬测绘公司对涉案房屋进行测绘，经确认面积严重缺失后，向原告提出了多种调解方案未果，2018年4月11日，四川剑阁农商行公司向剑阁县人民法院提起诉讼后而被法院驳回了诉讼请求，被告四川剑阁农商行公司在整个合同履行过程中，亦在积极努力配合原告止损，避免损失的进一步扩大，应视为一般过错。作为原告神元兴，在发现并告知本案二被告案涉房屋面积存在面积严重缺失，且在被告四川剑阁农商行公司协商解除合同、通过诉讼解除合同的情况下，而选择了继续履行涉案合同，对其因购买涉案房屋因存在重大瑕疵的真实情况是明知的，其自身亦具有过错，故对损失亦应承担一定责任。基于此，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。正因为二被告的过错行为，而导致原告购买该房屋的合同目的不能实现，因此，原告主张请求解除合同并要求被告广元鬻商拍卖公司返还原告佣金50000.00元并承担占用期间的资金利息、请求被告四川剑阁农商行返还本金100万元及其占用期间的资金利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十三条、第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十五条、第一百四十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《拍卖成交确认书》; 二、由被告广元市鬻商拍卖有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告神元兴返还佣金50000.00元及利息（利息以50000.00元为基数，自2017年11月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。自2019年8月20日起按照同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清止。）; 三、由被告四川剑阁农村商业银行股份有限公司在本判决生效之日起十日内向原告神元兴返还购房款1000000.00元，（利息以1000000.00元为基数，自实际占有时间即2017年11月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。自2019年8月20日起按照同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清止）; 四、驳回原告神元兴的其他诉讼请求。 案件受理费39200.00元，由被告广元市鬻商拍卖有限责任公司负担1960.00元，被告四川剑阁农村商业银行股份有限公司负担37240.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 罗  晓  莉 审 判 员 罗    海 人民陪审员 罗  青  洪 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 李茜妮（代）