广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再68号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：潘丽，1964年9月14日出生，汉族，住广州市白云区。再审申请人（一审第三人，二审上诉人）：广州丰国医院有限公司。住所地：广州市白云区西槎路415-421号之419号自编B栋一至六楼。法定代表人：樊炜炜，董事长。上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：周玉忠、李广安，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李美玲，女，1959年8月19日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：曾令振，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文华，广东芳华律师事务所律师。再审申请人潘丽、广州丰国医院有限公司（以下简称丰国医院）因与李美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终14987号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月28日作出（2018）粤民申11505号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人潘丽及其与再审申请人丰国医院的共同委托诉讼代理人周玉忠、李广安，被申请人李美玲及其委托诉讼代理人曾令振、许文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘丽、丰国医院申请再审称：（一）李美玲在2018年3月30日起诉要求解除合同，但在同年4月18日短信中同意在该月底办理租赁合同备案，即已推翻之前解除合同的请求，一审判决对此不予理会，剥夺当事人诉讼权利，二审判决更是将此异化为李美玲未向法院提出变更诉讼请求，属于认定事实、适用法律错误。（二）丰国医院系实际承租人，李美玲对此一直知情并认可，二审法院否定丰国医院实际承租人身份，为李美玲逃避缴税、履行合同备案、开票及赔偿制造借口。（三）二审判决将潘丽、丰国医院暂停支付租金及水电费错误认定为拖欠租金和水电费，并违法判决解除合同，与事实、法律以及生效判决的认定相冲突。（四）结合合同文义，合同约定由潘丽、丰国医院自行解决发票仅指李美玲申报纳税开票后的税费由丰国医院承担，二审支持李美玲的非法主张，认为应由丰国医院自行解决发票问题，是放纵李美玲的逃税行为。（五）二审认为潘丽在未将税金支付给李美玲的情况下向李美玲索要发票依据不足是错误的，李美玲必须依法申报后才能交税并开票，然后才能向潘丽、丰国医院主张税金债权。在合同未明确约定丰国医院预先支付税金的情况下，原审认定未开票的责任由潘丽、丰国医院承担，缺乏依据。（六）原审认定潘丽、丰国医院与李美玲已经达成不开发票、不付税金的共识，这一认定变相认可了双方共同逃税的合法性，纵容李美玲不开发票、不付税金的违法犯罪行为。（七）李美玲具备合同备案、缴税开票条件而恶意逃税、拒不备案及开发票，达八年之久，并已造成丰国医院经济损失272.85万元，欠租金发票达1700万元，导致丰国医院经营重大困难，在此情况下潘丽、丰国医院暂停支付租金属行使先履行抗辩权。（八）李美玲从不提供代交的水电费发票，长期侵吞多收丰国医院的水电费，应予退还。据此，潘丽、丰国医院请求撤销原审判决，改判支持潘丽、丰国医院的全部诉讼请求，并驳回李美玲的全部请求。李美玲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。潘丽、丰国医院申请再审缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。李美玲向一审法院起诉请求：1.判令解除李美玲与潘丽所签订的租赁合同；2.判令潘丽交还场地以及设备（设备以李美玲提交的物品登记清单为准）；3.判令潘丽支付所拖欠的租金及场地使用费（租金按每月190000元的标准，从2018年3月1日起计算至合同解除之日，场地使用费计至潘丽清场交还场地为止）；4.判令潘丽支付所拖欠的水电费用共计186880.96元（计至2018年5月1日，此后的另案主张）；5.本案的诉讼费由潘丽承担。潘丽向一审法院反诉请求：1.判令李美玲办理2010年11月6日李美玲、潘丽双方签订的广州市西槎路415-421号之419号自编B栋一至六楼《租赁合同》的备案登记手续；2.判令李美玲向潘丽开具总额为551万元（自2015年10月起计算至2018年2月共29个月）的租赁增值税普通发票（抬头为丰国医院，税费由丰国医院承担），若不能开具的，则赔偿未开具发票造成丰国医院的经济损失93.67万元﹝551万元×（企业所得税率25％-个人转租非住房综合计征税率8％）=93.67万元﹞；3.判令李美玲退还丰国医院2015年10月至2017年7月之间多收的水电费140927.69元；4.判令李美玲向丰国医院提供2015年10月至2017年7月之间所应实际代交的118229.3元（259156.99元减多收部分140927.69元）水电费票据，若不能提供的，则按实际金额的25%的比例赔偿丰国医院的经济损失29557.32元；5.本案的全部诉讼费用、评估费等由李美玲承担。一审法院认定事实：2010年11月6日，李美玲（甲方）与潘丽（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市西槎路415-421号之419号自编B栋一至六楼（以下简称涉案场地）出租给乙方作医疗、办公用途，不含该楼楼顶和楼下空地临建面积。合同期限自2010年11月6日起至2022年9月30日止；第三章租金及支付方式：3.1合同期内，乙方各年每月应向甲方交纳该房产的租金如下：3.1.1第一年（2010年12月01日起至2011年11月30日）每月租金为人民币壹拾柒万元整；3.1.2第二、三年（2011年12月01日起至2013年11月30日）每月租金为人民币壹拾捌万元整；3.1.3第四年起至合同期满（2013年12月01日起至2022年09月30日）每月租金为人民币壹拾玖万元整。3.2租金按自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方支付当月租金，甲方应在租金收妥作实之日起3天内向乙方提供三联收据，乙方如需发票的由乙方自行解决。计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月实际租赁天数”计算应交租金。3.6本合同约定的所有费用均不含税金，产生的租赁税等由乙方独自承担，乙方需要开具发票的，由乙方自行解决。第四章其他费用：4.1乙方实际经营发生的全部费用，均由乙方自行向有关部门缴纳，水电费由甲方收取。水费按4.20元/吨，电费1.30元/度，届时根据政府或甲方调整而调整，乙方水电费标准=本合同约定单价×用量+公摊+线损。乙方所产生的水电费等费用必须每月5日前结清，否则按乙方违约处理。第七章7.11租赁期间，乙方添置的设施、设备、车辆等用于租赁物内的物品应列清单，交由甲方备案。第八章合同的变更、终止及解除：8.2有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋、原附属物交还甲方，乙方所添置的设施、设备、车辆等用于租赁物内的物品归甲方所有：A、乙方逾期支付租金达1个月（含30天）以上；C、未经甲方书面同意，乙方擅自将房产转租、分租及转借他人使用；E、乙方拖欠水费、电费、物业管理费或租金总额累计超过1个月（含30天）租金。第九章续租及期满财产处理：9.2乙方原因致合同提前终止、解除的，按8.2处理。9.3本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该房产上的附着物不得拆除。乙方须于提前终止、解除或届满之日或之前结清所有费用，迁出房屋，搬走物品。逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，由甲方处置，甲方有权采取任何其认为适当的方式进入该房产及处理该房产内的物品，收回房屋。第十章违约责任10.2如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方交纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的2%的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的（含30天），甲方有权采取停止供水、供电及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任。10.7乙方违反本合同规定，逾期不退还房产，除应向甲方按本合同标准支付租金外，还须按该占用期租金的100%向甲方支付违约金。第十二章通告及送达12.1甲乙双方通讯地址已注册在本合同内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据。任何一方迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会对方，否则因此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担。12.2有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达或留置送达（即将信函置于该房产适当位置满7天）等方式之一，均视为有效送达。等等。2010年11月6日，李美玲（甲方）与潘丽（乙方）签订《补充合同》，约定：“一、甲方将医疗仪器、办公用品（附清单）给乙方使用两年，两年后，上述医疗仪器、办公用品归乙方所有；二、乙方所租用甲方位于广州市西槎路415-421号B栋楼（419号），乙方进驻当日，甲方交付物品以清单为准。”2010年11月17日，李美玲（甲方）与潘丽（乙方）签订《补充协议》，内容如下：“甲乙双方于2010年11月17日，甲方将位于广州市西槎路419号1-6层大楼空场地移交给乙方，双方现场核对水电表，水表行度7975、1317，电表行度2453、3892，并双方确认无误，此后产生的一切费用乙方承担。”2010年11月17日，李美玲（甲方）与潘丽（乙方）签订《补充协议》，内容如下：“甲方将库存的部分物品托管给乙方，附清单。托管期间，乙方须妥善保管，保证原物品不变和丢失，否则由乙方负责”。李美玲依约将涉案房屋及物品、设施设备交付潘丽。潘丽对房屋装修后开办经营丰国医院，由潘丽的丈夫樊炜炜担任法定代表人，已办理相关经营证照。潘丽向李美玲支付租金至2018年2月28日，2018年3月1日开始的租金未付。李美玲就潘丽已支付的租金及水电费未向潘丽开具发票。2011年7月26日，广州市白云区国土资源和房屋管理局白云区分局办理了以出租人为李美玲，承租人为樊炜炜的《广州市房屋租赁合同》备案登记，该合同约定李美玲将涉案场地出租给樊炜炜，场地面积3100平方米，月租金46500元。2014年4月28日，李美玲向广州市白云区同德街来穗人员和出租屋服务管理中心提出申请，主张上述备案合同系承租方伪造出租方签名办理租赁合同备案，因此要求解除上述备案合同。租赁备案机关经审查后，对上述《广州市房屋租赁合同》予以注销登记备案。2014年10月10日，潘丽向李美玲发函，要求李美玲将自来水公司和供电局实际收取的水电费金额告知潘丽，并要求李美玲退还多收的水电费。2017年11月13日，李美玲委托广东广强律师事务所律师周峰剑向潘丽和丰国医院发出律师函，追讨拖欠的2017年8月至10月的水电费、2017年10月至11月的租金合计436086.04元。2017年12月5日，潘丽向李美玲邮寄《关于再次强烈要求全面履行租赁合同的函》，要求李美玲继续履行合同，并要求李美玲向其开具租赁发票、办理租赁合同备案，提供广州市自来水公司、广州供电局出具的2010年11月至2017年10月水电消耗度数、收费组成明细、发票等。2018年3月22日，李美玲委托广东华安联合律师事务所律师曾令振向潘丽发出律师函，追讨拖欠的水电费、租金共计544828.1元。潘丽确认其已收到上述律师函。为证明潘丽拖欠的水电费的金额，李美玲提交了2017年5月至12月、2018年1月至2018年4月水表和电表抄表记录，以及2017年8月至2018年4月的水电费缴费通知单，其中2017年8月至2018年4月各月应缴水电费金额分别为37940.66元、36350.47元、31795.27元、17983.64元、14654.85元、15545.7元、10557.52元、10525.69元、11527.16元，合计186880.96元。李美玲陈述水表和电表抄表单上有潘丽后勤主任苗奇的签名，每次抄表时苗奇都会到现场对水电表读数进行确认，在确认无误后在签字，潘丽再安排支付电费。李美玲并提交的涉案场地电流互感器照片，该照片显示涉案场地电表互感器的比值为60，李美玲主张潘丽的用电量的计算方式为表码乘以互感器的比值60，李美玲还陈述其每月收取的电费分摊费的计算方式为[(总用电量－实抄用电量)/总用电量]×医院当月用电量）。潘丽确认苗奇系其后勤主任，但主张虽然苗奇会到抄表现场确认和签名，但是其核实的仅是丰国医院的水电表的读数，由于分表由李美玲实际上锁控制，其无法核实总表的读数，因此也无法核实分表读数的准确性，故对上述水电费的金额不予确认。李美玲要求潘丽返还设备并提交了物品登记清单，李美玲主张该物品登记清单系其根据潘丽签名确认的物品交接清单整理，并明确物品交接清单中所列物品即双方2010年11月6日签订的《补充合同》中的医疗仪器、办公用品，且与双方2010年11月17日签订的《补充协议》中的约定库存物品系同一批物品。因李美玲在本案两次庭审及一次庭询过程中均未能出具潘丽签名确认的物品交接清单原件，潘丽对李美玲自行整理的物品登记清单不予确认。另查明，2012年9月21日，李美玲曾就涉案《租赁合同》以潘丽和丰国医院为被告诉至一审法院，李美玲要求解除与潘丽签订的房屋租赁合同及补充合同，交还房屋及设备，并要求潘丽和丰国医院连带承担逾期支付租金的滞纳金等。该案中，法院认为：李美玲与潘丽签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行……李美玲上述解除合同的理由均不成立，其据此主张解除与潘丽的涉案合同，要求潘丽及丰国医院交还涉案房屋及设施设备、连带承担被损坏的租赁房屋及设施设备恢复原状的诉讼请求缺乏依据，不予支持。但潘丽逾期交租属实，而丰国医院是实际使用人，故李美玲要求潘丽和丰国医院按合同约定支付逾期交租的违约金的请求合理合法。等等。一审法院于2012年12月20日作出（2012）穗云法民四初字第1542号民事判决书，判令：一、潘丽和丰国医院向李美玲支付逾期交租违约金（分别以当月应交租金为本金，从当月6日起，按每日2%，计算至潘丽实际支付当月租金之日止，租金期数暂计至2012年11月，违约金以本金为限）；二、驳回李美玲的其他诉讼请求。潘丽、丰国医院不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院审理后认为，潘丽关于涉案《租赁合同》约定的违约金标准过高的上诉理由成立，予以支持。李美玲在该案中主张的是2011年7月份至2012年9月份止的逾期交租违约金，原审法院判令潘丽、丰国医院承担2011年7月份至2012年9月份之外的逾期交租违约金超越了李美玲的诉讼请求，予以纠正，因此于2013年9月29日作出（2013）穗中法民五终字第1237号民事判决书，判决：一、维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1542号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1542号民事判决第一项为：“潘丽、丰国医院向李美玲支付逾期交租违约金（分别以当月所欠租金为本金，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付至潘丽、丰国医院实际支付当月租金之日止，违约金以本金为限）。还查明，涉案场地建设单位为广州市白云区同德街同德村民委员会，该场地已办理规划报建手续并取得规划验收合格证。广州市白云区同德街同德经济联合社于2007年10月23日出具证明，证明位于广州市白云区西槎路415号-421号物业房产使用权人为李小良、李巍、蔡宗豪共同拥有，李小良、李巍、蔡宗豪将上述物业转租给李美玲使用，使用权限为15年。一审法院判决：一、解除李美玲与潘丽于2010年11月6日签订的《租赁合同》；二、在本判决生效之日起三十日内，第三人丰国医院协助潘丽将广州市西槎路415-421号之419号自编B栋一至六楼交还给李美玲；三、潘丽向李美玲支付租金和场地使用费（按每月190000元的标准，从2018年3月1日开始计算至潘丽将广州市西槎路415-421号之419号自编B栋一至六楼交还给李美玲之日止，本判决生效前的租金和场地使用费于本判决生效之日起十日内支付，本判决生效后的场地使用费于每月5日前支付）；四、在本判决生效之日起十日内，潘丽向李美玲支付2017年8月至2018年4月的水电费186880.96元；五、驳回李美玲的其他诉讼请求；六、驳回潘丽的全部反诉请求。一审本诉受理费4624.10元，由潘丽负担；反诉受理费7382.33元，由潘丽负担。潘丽、丰国医院不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李美玲的全部请求；2.改判支持潘丽一审的反诉全部请求；3.本案的一、二审诉讼费用由李美玲承担。二审法院确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：（2012）穗云法民四初字第1542号民事判决已明确，双方对水电抄表方式、水电表读数及潘丽应交水电费金额等存在争议，双方应充分协商和改善，减少分歧；而潘丽今后更应严格按照合同约定期限向李美玲支付租金和水电费等，避免矛盾激化。本案二审期间，潘丽表示已向李美玲付清2018年3月至7月租金95万元。二审法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：潘丽、丰国医院于本案所提拒交租金、水电费的抗辩是否应予认定。本案是李美玲起诉要求解除与潘丽所签租赁合同而提起的诉讼，其在诉讼中并未向法院申请变更诉讼请求，一审法院依李美玲所提解除合同的诉讼请求予以处理，并无不当。潘丽、丰国医院上诉以李美玲有关租赁合同备案的短信内容主张李美玲已推翻要求解除合同的诉讼请求，不能成立。需要明确的是，涉案租赁合同及补充协议由潘丽作为承租人签订，涉案场地由丰国医院实际占有和使用是潘丽在承租场地后的具体安排，在李美玲不予认可的情形下，并不产生租赁合同权利义务转移的法律后果。一审判决丰国医院协助交还场地，并不是对丰国医院为租赁合同承租人的确认。此外，租赁合同备案手续是否办理并不影响租赁合同的效力，事实上也不影响承租人支付租金义务的履行。本案诉讼中，潘丽、丰国医院以李美玲未办理租赁合同备案手续、未开具收取租金发票、未提供水电费发票作为拒交租金、水电费的抗辩，一审判决认定二者并非租赁合同对等的权利义务关系，所作认定于法有据。进一步审查李美玲与潘丽所签租赁合同的内容，合同约定了所有费用均不含税金，所产生的租赁税等由潘丽独自承担，潘丽需要开具发票的，由潘丽自行解决。这是双方当事人的真实意思表示，诉讼中双方当事人也均不持异议，该项约定并未否定李美玲作为出租人应履行的纳税主体责任。就租金收取事宜，合同明确约定李美玲在租金收取后向潘丽提供收据，潘丽如需要发票则由潘丽自行解决。不难看出，李美玲收取潘丽所付租金以提供收据为常态，一旦开具发票，所产生的税金费用就由潘丽承担。本案必须强调的事实是，涉案租赁合同履行期间，潘丽向李美玲支付租金而李美玲不出具发票的事实一直存在，潘丽也从未承担过税金，这种实际状况表明双方已就不开发票、不付税金达成了共识，案涉水电费的收取而不出具发票的情形也同样存在，这种情形与双方的合同约定内容并不相背。在此情况下，一审法院认定潘丽在未将税金支付给李美玲的情况下向李美玲索要发票依据不足，所作处理并无不妥。潘丽、丰国医院上诉主张李美玲收取租金不出具发票构成先行根本违约，与其合同约定内容并不相符，二审法院不予支持。涉案租赁合同约定，水电费由李美玲收取、水电费标准为合同约定单价×用量+公摊+线损。租赁合同履行期间，潘丽实际上是在确认水电表读数后依李美玲提出的水电费数额支付费用的，本案诉讼中潘丽并未提出证据证明水电供应部门就潘丽所承租的场地存在独立的计费、收费，潘丽主张其应付水电费应以水电部门实际收取的费用为准，缺乏事实依据，潘丽主张李美玲谋取差价侵吞水电费，依据尚不充分。潘丽可以要求李美玲对所收取的水电费构成进行说明，但不能以此作为拒交水电费的正当抗辩，潘丽以李美玲不能提供水电供应部门出具的承租场地水电费发票及收费明细据此主张无法交纳水电费的根本原因，一审法院不予确认，二审法院予以维持。涉案租赁合同约定，潘丽逾期支付租金达1个月、拖欠水电费租金总额累计超过1个月的，李美玲有权单方面提前终止合同、收回场地。因潘丽拖欠租金和水电费，当应承担违约责任。据此，一审法院认定李美玲提前解除合同的条件已经成就，对李美玲要求解除与潘丽之间的《租赁合同》、收回涉案场地的诉讼请求予以支持，判决潘丽支付相关租金（场地使用费）及水电费，并驳回潘丽所提反诉请求，所作处理正当有据，二审法院予以维持。本案二审期间潘丽所付费用，可予判决执行中据实扣减。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24012.86元，由潘丽、丰国医院负担。本院再审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。申请再审时，潘丽、丰国医院向本院提交了下列新证据：1、《广州市房屋租赁合同》，系李美玲（甲方）与潘丽（乙方）于2018年2月26日签订，约定甲方将涉案物业出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2018年2月26日至2022年9月30日，租金每月19万元，并约定所有条款按照原合同（2010年11月6日）所签订的执行。潘丽称双方签订该合同是为了办理租赁合同备案登记手续。李美玲确认该合同上其签名的真实性，但称并非其真实意思表示，而是潘丽取得了事先有其签名的空白合同后再填上合同内容。2、潘丽与李美玲的短信往来记录。其中，2015年5月23日记载潘丽发“请及时提供房租，水电费发票！”，2018年2月11日记载李美玲发“潘丽院长，我不知道你是怎么想又怎么安排工作时间的，平时催你你不急去备案，我过年回乡下了，等年后吧，上班抓紧去备案”，2018年3月2日记载李美玲发“潘丽院长，街道又催备案，你资料准好了没有？今天上午十点去备吧。”2018年3月13日记载李美玲发“潘丽院长，我每次打电话通知你去备案，你每次回答在开会，等会复我电话，你再也不回我电话了。我通知你明天早上十点去政府备案。”2018年4月18日记载李美玲发“潘院长，雄安这边有急事要处理，在广州等你这么久你不备案，我月底回去备吧。”“急备何经理在家，你，蔡总，何经理在约一下时间去吧。”其中，对2018年4月18日的短信记录，潘丽曾于一审时提交一审法院，李美玲质证称，对真实性无异议，但只能说明双方对此事有沟通，但这些沟通并不能否定潘丽存在根本违约，短信中潘丽单方说的东西不能直接认定为事实。一审法院认为，该短信截图因内容系双方就合同履行进行的协商，李美玲在本案中明确要求解除双方租赁合同，故李美玲的诉求应以其诉讼请求为准。对于其他属于新证据内容的短信，李美玲称不记得是否其本人所发，同时认为即便是其本人所发，也是因为潘丽不停叨扰不堪其烦故而随便回复的，不是真实意思表示，而且，这些短信也只是双方之间沟通的一部分的反映，除此之外双方还有电话联系沟通，要结合全部事实综合考虑认定李美玲的真实意思。另查明，李美玲（甲方）与潘丽（乙方）于2010年11月6日签订的《租赁合同》第7.8条约定，乙方负责该房产的消防安全责任、治安责任，做好承租房产范围内的消防及治安的安全维护工作，乙方法定代表人为防火责任人，因防范不善引起的一切损失由乙方负责。第7.9条约定，乙方必须办妥有关营业执照方能开业，持证经营，自负盈亏。第8.2条约定，有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋、原附属物交还甲方，乙方所添置的设施、设备、车辆等用于租赁物内的物品归甲方所有：……F.乙方被政府有关部门查封或被吊销营业执照的；……。再审庭审中，本院询问潘丽在本案纠纷发生之后其是否继续依约支付每月租金，潘丽称其在本案二审判决作出前后付清了全部欠付租金，此后，由于李美玲拒绝开具收据，故潘丽暂停支付租金，后经案外人协调，又继续支付租金。庭后，丰国医院向本院提交《情况说明》，并附相关转账记录复印件，显示潘丽于2018年8月24日分三笔向李美玲银行账户转账支付95万元，附言记录“潘丽付18年3、4、5、6、7月房租”。此后，李美玲于2019年12月11日向本院提交《潘丽欠费明细》，称潘丽于2018年8月24日支付949950元，于2018年12月29日、2019年2月28日、2019年4月3日、2019年5月4日、2019年9月6日分别支付19万元。李美玲还提交了相应的《中国银行交易流水明细清单》，其“附言”部分记载上述款项分别支付的是2018年3月至7月、2018年12月、2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年5月的租金。潘丽、丰国医院于2019年12月13日向本院提交《广州丰国医院缴纳房租租金的情况说明》，称丰国医院已于2018年8月24日向李美玲转账支付2018年3月至7月租金95万元，后于2018年12月29日、2019年2月28日、2019年4月3日、2019年5月4日、2019年9月6日分别支付租金19万元。经比对双方所作陈述，其差异仅在于2018年8月24日的付款，李美玲主张付款数额为949950元，潘丽、丰国医院则主张付款数额为95万元，由于潘丽、丰国医院提交了相应的手机银行转账记录，故本院采信潘丽、丰国医院的陈述，认定潘丽、丰国医院当日付款数额为95万元，本案纠纷发生之后潘丽、丰国医院共支付租金190万元。本院于2019年11月11日就个人出租房屋补缴税收与开具发票等有关事项向国家税务总局广州市白云区税务局发函咨询，该局于同月18日作出《关于个人出租房屋补缴税收与开具发票问题的复函》称：“一、《广州市个人出租房屋税收管理办法》（穗地税发[2006]267号）是我局及相关委托代征单位办理个人出租房屋征税与开具发票等事项的主要依据之一，该办法正文有效，但其附件《个人出租房屋税收综合征收率一览表》已失效，不同时期的个人出租房屋税收综合征收率另行规定。二、关于缴税程序。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，个人房屋出租人收取租金后，应在规定期限办理纳税申报。如果出租人未按时申报，即使租赁行为已终止，仍应依法向房屋所在地的代征单位补申报缴纳相关税款，补申报流程参考《广州市个人出租房屋税收管理办法》第八条的规定。三、关于发票开具。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。个人房屋出租人在代征单位缴纳税款后，可持租赁合同、完税凭证等资料向代征单位申请代开增值税发票。”潘丽、丰国医院对该复函的真实性、合法性、关联性无异议，李美玲对该复函的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据李美玲向一审法院提交的水电费缴费通知单记载，2017年11月电费分摊为1180.07度，2018年1月电费分摊为645.74度，但其向一审法院提交的《损耗计算表格》却记载该两月用电损耗分别为447.5度和121.41度。再审过程中，李美玲向本院提交了《关于损耗一事说明》，称该两月用电损耗数因电脑计算公式出现错误，与水电费通知单上不同，经核实，2017年11月损耗为447.5度，2018年1月损耗为121.41度。李美玲还向本院提交了西郊供电所出具的2017年8月至2018年4月“西槎路415-421号广州市长乐园老年公寓、广州市佳奥物业管理服务有限公司”电表读数，经核对，与其向一审法院提交的《损耗计算表格》记载的总用电量读数相同。潘丽、丰国医院对上述西郊供电所出具的电表读数不认可，认为丰国医院的用电量应以总用电量减去老年公寓的用电量计算。关于潘丽一审反诉请求李美玲向丰国医院提供的水电费票据，再审庭审中，潘丽、丰国医院确认是指水电供应企业出具的水电费发票。在本院于2019年12月2日组织的法庭调查中，潘丽请求撤回其第2项反诉请求，即“判令李美玲向潘丽开具总额为551万元（自2015年10月起计算至2018年2月共29个月）的租赁增值税普通发票（抬头为丰国医院，税费由丰国医院承担），若不能开具的，则赔偿未开具发票造成丰国医院的经济损失93.67万元﹝551万元×（企业所得税率25％-个人转租非住房综合计征税率8％）=93.67万元﹞”，李美玲同意潘丽撤回该项反诉请求。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。本案中，由于潘丽在再审时请求撤回其第2项反诉请求，李美玲表示同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。根据潘丽、丰国医院申请再审的意见，本案的争议焦点是：1.潘丽是否拖欠租金，涉案租赁合同应否解除及解除的后果；2.李美玲应否办理租赁合同备案登记手续；3.是否存在潘丽拖欠或李美玲多收水电费的问题；4.李美玲应否向丰国医院提供水电费票据或赔偿相应损失。关于第一个争议焦点。李美玲与潘丽于2010年11月6日签订的《租赁合同》约定，自2013年12月1日起至2022年9月30日止，涉案场地每月租金为19万元，潘丽须于每月5日前向李美玲支付当月租金，逾期支付租金超过1个月（含30天）以上的，李美玲有权解除合同。根据本院查明的事实，潘丽直至2018年8月24日才付清2018年3月至7月的租金，逾期付款期间远超1个月，符合合同约定李美玲行使解除权的条件，故本院对李美玲诉请解除合同的请求予以支持。潘丽、丰国医院认为，由于李美玲拒绝办理合同备案以及开具发票，潘丽、丰国医院暂停支付租金系行使先履行抗辩权，不应认定为违约。对此，如原审判决所述，支付租金系承租人主合同义务，而办理合同备案与开具发票系出租人从合同义务，二者不具有对等给付性质，承租人不能以出租人未办理合同备案及开具发票为由拒绝支付租金，故本院对潘丽、丰国医院的此项抗辩不予采纳。租赁合同解除后，潘丽理应将涉案场地交还给李美玲，丰国医院负有协助义务。同时，潘丽应按每月19万元的标准，自2018年3月1日起至其将涉案场地实际交还给李美玲之日止，向李美玲支付实际使用租赁物期间的租金与使用费。由于潘丽在纠纷发生后已经实际支付租金190万元，故该190万元应在潘丽应付的租金和使用费中等额扣减。本案中，李美玲诉讼请求第三项为“判令潘丽支付所拖欠的租金及场地使用费（租金按每月19万元的标准，从2018年3月1日起计算至合同解除之日，场地使用费计至潘丽清场交还场地为止）”，并未请求潘丽承担逾期付款违约金，故潘丽在生效判决指定的期限内履行付款义务即可，一审判决第三项判令判决生效前的租金和使用费由潘丽在指定期限内支付，判决生效后的租金和使用费由潘丽在每月5日前支付，超出了李美玲的诉讼请求范围，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定，房屋租赁实行登记备案制度，双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续；双方当事人终止租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起3日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续。从该规定的制定目的来看，实行房屋租赁登记备案制度的意义在于加强对房屋租赁活动的行政监管，杜绝发生安全等隐患。在本案租赁合同已被解除的情况下，补办登记备案已丧失意义。而且，根据上述规定，即使本案租赁合同此前已经办理登记备案，亦应在合同解除之日起3日内注销，故补办登记备案手续事实上不可履行。因此，对潘丽、丰国医院提出李美玲办理租赁合同备案登记手续的请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点。涉案《租赁合同》约定，水电费由李美玲收取，水费按4.20元/吨，电费1.30元/度，届时根据政府或李美玲调整而调整，水电费标准=本合同约定单价×用量+公摊+线损，潘丽所产生的水电费等费用必须每月5日前结清。由于李美玲与潘丽已经明确约定水电费的计费标准，潘丽又主张按水电供应企业实际收取的费用为计费依据，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于2017年8月至2018年4月期间丰国医院用水用电量，李美玲已经提交了有丰国医院后勤主任苗奇签名确认的水表抄表单和电表抄表单以证明，本院予以采信。对于用电量中公摊与线损部分，李美玲一审时已经就计算方式进行了合理说明，并在再审时提交了总表读数以供核对，虽然潘丽、丰国医院对该总表读数不予认可，但根据该总表读数所计算出来的用电损耗与李美玲一审时提交的水电费缴费通知单与《损耗计算表格》可相互印证，且每月损耗率在1%-9%之间浮动，属于损耗合理范围，故本院采信李美玲的主张，认定应当依据李美玲提交的证据计算潘丽、丰国医院应当分摊的电费公摊与线损。但是，由于水电费缴费通知单记载的2017年11月与2018年1月用电量损耗数据高于《损耗计算表格》的记载数据，而李美玲再审时称系由于电脑计算公式出现错误，确认以《损耗计算表格》记载数据为准，故应当扣减计算错误部分，即〔（1180.07－447.5）＋（645.74－121.41）〕×1.3＝1633.97元，潘丽、丰国医院应向李美玲支付拖欠的水电费186880.96－1633.97＝185246.99元。潘丽反诉请求李美玲退还2015年10月至2017年7月多收的水电费140927.69元，但未提交充分的证据予以证明，故对潘丽的此项反诉请求，本院不予支持。关于最后一个争议焦点。涉案《租赁合同》约定，潘丽实际经营发生的全部费用均由其自行向有关部门缴纳，但水电费由李美玲收取。由于潘丽、丰国医院并非直接向水电供应企业缴纳水电费，亦非按照水电供应企业的定价向李美玲支付水电费，故潘丽主张李美玲向丰国医院提供2015年10月至2017年7月之间所应实际代交的118229.3元水电费发票，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，潘丽、丰国医院的再审请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终14987号民事判决。二、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初4026号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项。三、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初4026号民事判决第三项为：在本判决生效之日起十日内，潘丽向李美玲支付租金和场地使用费（按每月19万元的标准，从2018年3月1日开始计算至潘丽将广州市西槎路415-421号之419号自编B栋一至六楼交还给李美玲之日止，潘丽在本案纠纷发生后已经实际支付的租金190万元予以等额扣减）。四、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初4026号民事判决第四项为：在本判决生效之日起十日内，潘丽向李美玲支付2017年8月至2018年4月的水电费185246.99元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4624.10元、反诉受理费7382.33元，均由潘丽负担；二审案件受理费24012.86元，由潘丽、广州丰国医院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  贾 密二〇一九年十二月二十五日书记员  赵时雨马绮雯