山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初5088号原告：何耀武，男，1980年2月21日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：王秀梅，女，1951年1月19日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：孙伟伟，山东雅君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鹏程，山东雅君律师事务所实习律师。原告何耀武与被告王秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何耀武及其委托诉讼代理人王超、被告王秀梅的委托诉讼代理人孙伟伟、赵鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何耀武向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的《青岛市存量房屋买卖合同》；2.判令被告偿还原告购房款本金500000元、中介费15000元、税费15035.2元、不动产登记费550元、空调款3740元及违约金100000元；3.判令被告支付购房本金、中介费、税费、空调款及违约金自起诉日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月7日，原、被告签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于青岛市4232户的房屋，房屋成交总价50万元，被告应于2018年12月10日前向原告交付房屋。之后，原告按合同约定向被告全额支付了购房款，双方办理了房屋权属转移登记，但虽经原告多次催促，被告至今未向原告交付房屋，按合同约定其依法应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告王秀梅辩称，1、原告主张解除《青岛市存量房屋买卖合同》无依据；2、被告已经将涉案房屋交付给原告，原告返还购房款、中介费、税费、空调安装费及相应利息并支付违约金的主张无依据；3、原告的主张缺乏依据，诉讼费应由原告承担。综上，原告的诉讼请求和事实不符，缺乏依据，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年11月7日原告（××）、被告（××）经青岛云房数据服务有限公司居间签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，约定：被告将青岛市4232户房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，该房屋规划设计用途为公寓，房屋成交总价为50万，其中定金2万元，首付款48万，原、被告均同意在首付款中留存2000元交由居间方托管作为交房保证金，居间方在原、被告办妥房屋交接手续后将保证金无息退还给被告；原、被告同意于2018年11月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告已将该房屋出租，租赁期至2021年5月1日止，被告2018年12月10日前将涉案房屋交付给原告，如逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以总成交价为基数按每日0.04%的标准支付违约金；如逾期超过30日的，原告有权退房、有权要求被告双倍返还定金或要求按房屋成交总价的20%支付违约金等内容。原告于2018年11月7日向被告支付购房定金2万元、2018年11月20日支付购房款47.8万元，另有2000元的交房押金原告于2018年11月20日支付给居间人青岛云房数据服务有限公司。2018年11月7日原告（乙方、××）、被告（甲方、××）、青岛云房数据服务有限公司（丙方、居间人）三方签订了《居间服务合同》，约定：原、被告经青岛云房数据服务有限公司提供独家居间服务就涉案房屋签署了《青岛市存量房屋买卖合同》及附件，鉴于青岛云房数据服务有限公司提供了独家居间服务，应由原告承担15000元居间服务费，于居间服务合同签署当日支付给青岛云房数据服务有限公司；原、被告任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，居间方收取的费用无需退还。居间方依据居间合同向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿等内容。原告已向居间人青岛云房数据服务有限公司支付居间服务费15000元。原告何耀武于2018年11月20日取得了涉案房屋的房地产权证，并为购买涉案房屋缴纳了税费共计15035.2元及不动产登记费550元。原、被告均称涉案房屋现由培训学校使用。原告购买空调花费3740元，原告自称现该空调安装在其他房屋。庭审结束后，被告提交了代理词认为如果法院支持原告解除合同诉讼请求，那么原告的损失也仅为双方约定的第二次交房时间2019年2月4日至4月24日起诉之日的房租，原告主张的违约金10万元远高于其损失，请求结合损失进行调减违约金。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告对被告是否向原告交付了涉案房屋产生争议。原告认为被告未向原告交付房屋，提交了四段录音用于证明被告未与承租人谈妥交房，承租人拒绝腾房，原告未同意房租续期也未与承租人建立新的租赁关系。第一段录音是2018年12月7日原告、被告妹妹、薛绍堂三人的录音，主要内容为协商交房事宜，后因物业费问题最终未达成一致。第二段录音是2018年12月7日原告、被告妹妹、薛绍堂三人协商后原告与被告妹妹两人的录音，在该录音中原告称“我就是延期交房，你可以延期交房，延到2月4号我同意，然后房租剩下的事情我不和他有任何交往，如果我们之间达不到承诺的话，那就按照原来的合同执行”，被告妹妹回答“这样的话，我和他协商，延到2月4号，租金给你”。第三段录音是2019年1月23日原告与被告妹妹两人的录音，主要内容为约定晚上见面协商交房事宜。第四段录音是2019年1月23日原告、被告妹妹、于亚林、薛绍堂四人的录音，主要内容为协商于亚林薛绍堂继续承租涉案房屋，最终原告与于亚林薛绍堂未就租金事宜达成一致。被告认为原告同意延期至2019年2月4日交付房屋实际是同意案外人于亚林继续承租至2019年2月4日，故被告于2019年2月4日完成了交付义务，并提交了于亚林出具的收条、情况说明及李长领出具的情况说明并申请于亚林及李长领作为证人出庭作证用于证明其主张。于亚林出具的情况说明及其证人证言中均称原告同意于亚林继续承租涉案房屋，但未就租金达成一致。李长领出具的情况说明及其证人证言中均称原告同意延期至2019年2月4日交房。对此，本院认为，2018年12月7日原告与被告妹妹两人的录音中原告已明确表示同意被告延期至2019年2月4日交房，对此本院予以确认。2019年1月23日原告、被告妹妹、于亚林、薛绍堂四人一起协商由于亚林薛绍堂继续承租涉案房屋，证明双方当事人同意以出租方式交付房屋，但录音证据显示各方未就租金事宜达成一致，被告提交的于亚林出具的收条、情况说明及李长领出具的情况说明及两人的证人证言中也不能证明原告与于亚林薛绍堂协商一致建立租赁关系，即原告未与承租人建立新的租赁关系，故本院认定被告并未以出租方式完成交房义务，现涉案房屋仍由案外人占用，应认定被告至今未将涉案房屋交付给原告。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的青岛市存量房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方有拘束力。被告未按约定将涉案房屋交付给原告已超过30日，按照合同约定原告有权退房，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应将已收到的购房款共计49.8万元返还给原告，原告应协助将涉案房屋恢复登记至被告名下。被告逾期交房超过30日应向原告支付违约金，综合考虑原告购房资金被占用的利息损失及原告已支付的居间服务费1.5万元，原告主张10万元的违约金过高，被告向本院请求调减违约金符合法律规定，本院确定被告应支付原告违约金7万元，原告主张的利息损失、居间服务费，本院不再支持。原告主张被告偿还空调款3740元与本案无关，本院不予支持。原告主张被告偿还税费15035.2元及不动产登记费550元，因涉案青岛市存量房屋买卖合同解除后，该费用是否仍会收取尚不确定，故本院对此暂不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告何耀武与被告王秀梅就青岛市4232户房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、被告王秀梅将购房款498000元返还原告何耀武；三、被告王秀梅支付原告何耀武违约金70000元；四、原告何耀武协助被告王秀梅将青岛市4232户房屋恢复登记至被告王秀梅名下；五、驳回原告何耀武的其他诉讼请求。上述二至四项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10143元，原告何耀武负担663元，被告王秀梅负担9480元，于本判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李焕章人民陪审员  范文奇人民陪审员  张子彬二〇一九年十二月二十七日法官助理王会书记员官寰