湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9465号上诉人（原审原告、反诉被告）：保利商业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉东湖新技术开发区关山村关山大道332号保利时代K18地块C栋。负责人：方长斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：茅铁龙，男，1964年6月27日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：赵惠红，系茅铁龙妻子，1966年12月9日出生，汉族，住武汉市江岸区，上诉人保利商业管理有限公司武汉分公司（以下简称保利公司）与上诉人茅铁龙因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，分别于2019年10月8日、2019年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人保利公司的委托诉讼代理人张冬静、向海霞，上诉人茅铁龙及其委托诉讼代理人赵惠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第四、五、七项；2.依法改判支持茅铁龙向保利公司支付律师代理费15000元的请求；3.依法改判支持茅铁龙向保利公司支付腾退租赁商铺的费用17488元的请求；4.依法改判驳回茅铁龙在一审中的诉讼请求；5.依法判令茅铁龙承担本案一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于未支持保利公司关于律师代理费和腾退费用的请求，存在事实认定不清和法律适用错误，依法应予改判。在认定违约方系茅铁龙的情形下，依据双方签署的租赁合同约定，保利公司要求茅铁龙承担律师代理费和腾退费用事实清楚，证据充分，应予支持。二、一审法院认定保利公司强制腾退导致双方矛盾激化，客观上导致茅铁龙损失扩大，因此支持茅铁龙要求保利公司赔偿相关损失的请求，毫无事实和法律依据。本案的租赁合同依法有效订立，在解除前对双方当事人具有约束力，当事人双方均应当依据合同约定享有各自的权利、履行各自的义务。在茅铁龙违约的情形下，强制腾退是合同赋予保利公司合理的自力救济途径，依法应受到法律保护。一审法院仅通过合同解除通知的时间，就片面认定保利公司给茅铁龙的腾退期限不足，明显过于武断和随意，且没有综合考虑提前腾退对于处理双方损失的必要性。保利公司在本案中属于守约方，客观上也是受到损失的一方，但法院却判令守约方承担违约方因其违约行为导致的损失，存在严重的不公平。三、一审法院对茅铁龙损失赔偿金额部分的事实认定和法律适用存在重大错误，不应要求保利公司对茅铁龙承担70%的赔偿责任。首先，针对已形成附合的装饰装修部分，茅铁龙违约在先导致合同解除存在重大过错，其无权要求保利公司赔偿。其次，针对茅铁龙主张的音响、灯光、制冷设备等损失，一审法院未经核实设备是否真实损坏，采纳有瑕疵的证据，未考虑设备物品的折旧率以及剩余租赁期内的残值，武断认定赔偿金额，显失公平。茅铁龙辩称：一、保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证，在此之前根本不具备合法经营投入使用的资格，根本没有合法收取租金的资格，而且茅铁龙不存在任何欠交租金等违约行为。保利公司提前毁约已经构成违约，而且在没有任何法律文书的情况下于2017年6月27日半夜撬门入室恶意打砸故意毁坏茅铁龙达千万元的合法私有财物，已构成故意毁坏公私财物刑事犯罪。案涉商铺原租赁合同第二条（2-1）及《补充协议》第一条应为无效，合法开业日及合法租金起算日应为保利公司取得竣工验收备案证之日，即2016年12月29日。二、保利公司现场负责人岳乃飞在没有任何法律手续及文书的情况下，于2017年6月27日半夜指使一伙人采取撬门拧锁的强盗手段闯入茅铁龙的商铺内，将其价值百万元的财物、设备、食物及合法票据全部恶意毁坏打砸洗劫一空，给茅铁龙造成达数千万元的巨大经济损失。保利公司作为违约方根本不具有合同解除权，更无权提前腾退茅铁龙正在经营的商铺。三、一审法院对茅铁龙损失赔偿金额部分的事实认定和法律适用存在重大错误，不应只要求保利公司对茅铁龙承担70%的赔偿责任，而应承担100%的赔偿责任。案涉商铺的装修鉴定报告中明确说明，鉴定报告结果只是茅铁龙经营商铺的天地墙工程造价的一小部分，而非整个工程造价。茅铁龙不同意按照争议租赁合同约定的租赁期限计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失，保利公司属根本违约，因此茅铁龙商铺的一小部分天地墙工程造价的鉴定费用906174.64元应全部由保利公司承担。四、保利公司于2016年12月29日取得竣工验收备案证前违法投入使用的违约责任及不合法的租金损失，应由保利公司承担。茅铁龙上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三、四、六、八项；2.茅铁龙与保利公司签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于茅铁龙提出反诉之日即2017年10月30日解除；3．保利公司向茅铁龙返还茅铁龙已支付的租赁保证金147121元；4．保利公司向茅铁龙返还茅铁龙已支付的装修保证金20000元；5．二审上诉费全部由保利公司承担。事实与理由：一、一审法官错误适用法律，对案涉商铺原租赁合同中第二条（2-1）及《补充协议》中第一条违反国家法律、行政法规强制性规定的无效合同条款，不依法予以认定无效。由于保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证，因此，原租赁合同中第二条（2-1）及《补充协议》第一条均是违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条强制规定的合同条款，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应属无效合同条款。合法开业日及合法租金起算日应为保利公司取得竣工验收备案证之日，即2016年12月29日。二、一审法官对案涉商铺租赁合同的租金起算日认定事实不清，适用法律错误。保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证，此时才符合交房条件。在此之前，保利公司没有合法投入使用的资格，更没有合法收取租金的资格，合法的租金起算日应为2016年12月29日。保利公司于2016年12月29日前违法经营投入使用期间的不利法律后果及不合法租金损失应由保利公司全部自行承担。三、一审法官对案涉商铺租赁合同中双方约定的免租期认定事实不清，适用法律错误。保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证，因此原租赁合同的合法租金起算日应为2016年12月29日。根据《补充协议》第二条约定，甲方给予乙方免租期4个月，免租期起算日为租金起算日，免租期期间无需缴纳物业管理费及租金。双方约定的免租期是合法租期内的经营免租期，故双方约定的合法租期内的经营免租期依法认定为2016年12月29日至2017年4月28日。四、一审法官对案涉商铺租赁合同的租赁期限认定事实不清。一审法官故意漏掉《补充协议》第四条的约定，即租赁期终止日不变，仍为2021年10月31日。很显然原租赁合同第二条（2-1）对租赁期限有明确约定，为2016年11月1日至2021年10月31日。依据《补充协议》第一条约定，保利公司如果提前开业，则乙方租赁期限相应提前。但是，并没有在《补充协议》上改变原租赁合同第二条（2-1）对合同租赁期的起始日为2016年11月1日的约定。在《补充协议》第四条里面对租赁期终止日的约定不变，租赁期终止日没有相应提前的情况下，显然也就是租赁期起始日没有改变，仍然是2016年11月1日。五、一审法官对于茅铁龙商铺装修损失的认定事实不清。案涉商铺的装修鉴定费用为906174.64元，在鉴定报告中明确说明，鉴定报告结果只是茅铁龙经营商铺的天地墙工程造价的一小部分，而非整个工程造价，更不包括全部软装修、大型地下钢架、大量地下电缆、大型整体门头、高档大型海鲜池、大型德国进口冻库、厨房用具、高档音响灯光工程、弱电及监控系统工程、上百台无烟智能火锅装置、餐桌、餐架、沙发、电信宽带、雅座VIP软件、微信广告、悬挂壁画及装饰品等等，茅铁龙对无法追偿的这部分损失保留另案追诉权。六、一审法官对茅铁龙的可移动和未形成附合的装饰装修物的损失认定事实不清，适用法律错误。保利公司外聘的现场负责人岳乃飞在没有任何法律手续及文书的情况下，于2017年6月27日半夜指使一伙人采取撬门拧锁的强盗手段闯入茅铁龙的商铺内，将其价值百万元的财物、设备、食物及合法票据全部恶意毁坏打砸洗劫一空，给茅铁龙造成达数千万元的巨大经济损失。由于保利公司工作人员恶意打砸故意毁坏财物的刑事犯罪造成茅铁龙的合法票据全部丢失导致无法追偿的损失，茅铁龙将保留另案追诉权。保利公司辩称：一、茅铁龙以“保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证”为由，请求认定《武汉保利广场商铺租赁合同》第2-1条及《补充协议》第一条为无效合同条款，于法无据。二、茅铁龙主张租金起算日为2016年12月29日以及免租期为2016年12月29日至2017年4月28日违背合同约定。三、茅铁龙提出的上诉请求均不能成立，依法应予以驳回。1.一审判决认定《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于2017年6月17日解除，事实清楚，适用法律正确，应予维持。茅铁龙逾期支付租金及物业管理费，逾期时间超过20天，具备《武汉保利广场商铺租赁合同》第9-4条约定合同解除条件。保利公司于2017年6月6日向茅铁龙发律师函催告其交纳拖欠租金、物业管理费等费用，于2017年6月16日邮寄解除租赁合同及腾退通知，因茅铁龙拒收，保利公司又于2017年6月17日在武汉晚报刊登解除租赁合同及腾退通知的公告。因此，保利公司依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条的规定行使合同解除权，一审判决《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于2017年6月17日解除是正确的。2.茅铁龙主张保利公司返还租赁保证金违反合同约定。保利公司没收租赁保证金，是按照《武汉保利广场商铺租赁合同》第9-4条约定行使权利，茅铁龙无权要求保利公司返还租赁保证金。3.茅铁龙无权要求保利公司返还装修保证金。根据《武汉保利广场商铺租赁合同》第9-4条约定，如茅铁龙存在违约行为导致保利公司单方解除合同时，茅铁龙所交各项保证金不予退还。保利公司向一审法院起诉请求：1.判令保利公司与茅铁龙签署的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于2017年6月17日解除；2.判令保利公司没收茅铁龙缴纳的租赁保证金及物业保证金合计147121元；3.判令茅铁龙支付拖欠的租金53189.9元、物业管理费90615.38元、能源费2885.12元、违约金54677.06元，以上合计201367.46元；4.判令茅铁龙承担保利公司为腾退租赁商铺的费用17488元；5.判令茅铁龙承担本案的律师费用15000元；6.判令茅铁龙负担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。茅铁龙向一审法院提起反诉请求：1.判令茅铁龙与保利公司签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于2017年10月30日解除；2.判令《武汉保利广场商铺租赁合同》第二条（2-1）及《补充协议》第一条为无效合同条款；3.判令保利公司退还茅铁龙租金145532.68元；4.判令保利公司退还茅铁龙租赁保证金及物业保证金合计147121元、装修押金20000元；5.判令保利公司赔偿茅铁龙工程造价损失906174.64元；6.判令保利公司赔偿茅铁龙大型冻库造价损失150000元；7.判令保利公司赔偿茅铁龙大型海鲜池造价100000元；8.判令保利公司赔偿茅铁龙大型厨房设备损失227829元；9.判令保利公司赔偿茅铁龙无烟锅装置损失309284元；10.判令保利公司赔偿茅铁龙大型音响灯光系统工程造价120876元；11.判令保利公司赔偿茅铁龙厨房用品及餐具损失195000元；12.判令保利公司赔偿茅铁龙部分装修损失368000元；13.判令保利公司赔偿茅铁龙燃气安装费64302.9元；14.判令保利公司赔偿茅铁龙违约金100000元；15.判令保利公司赔偿茅铁龙律师代理费用8000元；16.判令保利公司支付本案的部分工程造价鉴定费9100元；17.判令保利公司承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同的签订2016年5月，广州保利商用管理有限公司武汉分公司（甲方）与茅铁龙（乙方）签署了《武汉保利广场商铺租赁合同》，约定与本案纠纷相关的合同条款为：1.甲方将位于湖北省武汉东湖新技术开发区关山大道武汉保利广场内4层4-414号商铺出租给乙方使用，套内建筑面积为1131.70平方米，乙方租用该商铺用于经营烤尚宫海鲜自助餐厅；2.租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日，开业日为2016年11月1日，装修期限为90日，租金起算日为2016年11月1日；3.装修期内乙方支付装修管理费（不含水、电费）8000元，免交租金，乙方必须在约定的开业日正式营业；4.从2016年11月1日至2017年10月31日的租金为33951元/月，从2017年11月1日至2018年10月31日的租金为33951元/月；5.物业管理费以套内建筑面积计算，每月39609.50元；6.乙方签署商铺租赁合同时须向甲方交纳租赁保证金67902元、物业管理保证金79219元；7.甲方按政府相关部门认可的计费方式向乙方收取相应的电费、水费等能源费用；8.租金、物业管理费为按季度预交，乙方应于签署本合同之日起10日内向甲方支付首个自然季度的租金101853元、物业管理费118828.50元，此后乙方在每一个季末月20日前足额交纳下一季度费用，甲方确认收到乙方付款后向乙方开具相应发票或收据；9.本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方交清全部租金和其他费用且无其他违约行为，并完成对该商铺工商营业执照注销的条件下，由乙方搬出商铺之日起60天后提交申请，甲方于30日内将租赁保证金及物业管理保证金不计利息退还乙方；10.乙方须按时交纳租金、管理费、水电费及合同规定的其他应交之款项；11.因乙方原因停业，若停业时间在十日内，则按停业天数向甲方交纳双倍的租金和管理费，若停业时间超过十日，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还；12.租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算，除违约金外，如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还；13.乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额的1%计付违约金，拖欠时间超过14天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达20天，甲方有权单方解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方；14.因乙方违约造成甲方单方解除合同的，乙方必须按甲方的通知或其他方式所指定的时间搬出商铺，并将商铺恢复至毛坯或甲方认可的状态，否则视为乙方放弃铺内财物的所有权，甲方有权处理铺内财物并将商铺恢复至毛坯状态，所有费用由乙方承担，乙方所交一切款项（包括但不限于各项保证金）不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金。上述商铺租赁合同签订同日，广州保利商用管理有限公司武汉分公司（甲方）与茅铁龙（乙方）签署了《武汉保利广场物业管理合同》，约定由甲方为乙方提供物业管理服务，双方对上述商铺租赁合同约定的物业管理费、物业管理保证金再次予以确认，并对物业管理方面的其他权利义务进行了约定。上述商铺租赁合同签订后，广州保利商用管理有限公司武汉分公司（甲方）与茅铁龙（乙方）签订《补充协议》，在上述商铺租赁合同的基础上，对租赁合同进行修改及补充，修改补充与本案有关的主要内容为：1.甲方有权确定开业日，提前或延迟开业在1个月内的，甲方不承担违约责任，也不承担乙方由此产生的任何费用，乙方租赁商铺期限和租金起算日以实际开业日提前或顺延；2.甲方给予乙方免租期4个月，免租期的起算日为租金起算日，免租期期间无需交纳物业管理费及租金；3.租金、物业管理费以自然月付，乙方当月20日前向甲方支付次月租金及物业管理费，乙方首月租金、物业管理费应于接到甲方商铺物业交付确认书7个工作日内交纳，首个和末个不满一个完整自然月的，租金与物业管理费以实际租赁天数计算。2016年10月13日，广州保利商用管理有限公司武汉分公司工商登记的名称变更为保利商业管理有限公司武汉分公司，茅铁龙书面确认同意以保利商业管理有限公司武汉分公司作为双方签订的所有合同的相对方。二、合同的履行合同签订后，茅铁龙于2016年5月18日向保利公司支付定金50000元，于2016年5月31日向保利公司支付定金97121元，两笔合计147121元，系合同约定中租金和物业管理保证金。2016年6月15日，茅铁龙又支付了装修保证金20000元。2016年6月24日，茅铁龙在保利公司出具的商铺交接单上签字，保利公司将本案争议商铺交付给茅铁龙。此后茅铁龙即对商铺进行装修，购买设备，为开业作了准备工作。2016年9月28日，武汉保利广场开业。2016年10月21日，茅铁龙向保利公司支付了租金和物业管理费合计73560.50元（未注明租金及物业费的起止日期）；同日，茅铁龙向保利公司支付64302.09元，其中12000元系代收天然气探头费，52302.09元系代收天然气安装费。2016年12月26日，茅铁龙向保利公司预交1926.96元，于2017年1月11日预交2000元，于2017年3月2日交纳69633.54元，上述三笔款项合计73560.50元，保利公司向茅铁龙开具的发票注明此款系2017年3月1日至3月31日的租金和物业管理费。2017年3月31日，茅铁龙向保利公司支付32000元，其中12000元系支付电费、20000元系支付租金和物业管理费。2017年4月14日，茅铁龙向保利公司支付30000元，其中5000元系支付电费、25000元系支付租金和物业管理费，保利公司开具的收据注明此25000元系支付2018年4月的租金、物业管理费（部分）。合同履行过程中，双方当事人对租金和物业管理费的支付产生纠纷，保利公司认为茅铁龙欠付租金及物业费，双方协商未果后，保利公司于2017年5月19日将争议商铺锁住，茅铁龙无法经营。2017年6月6日，保利公司委托律师向茅铁龙邮寄律师函一份，要求茅铁龙交纳拖欠的租金、物业管理费等费用，茅铁龙于2017年6月7日签收，但仍未交纳任何费用。2017年6月16日，保利公司向茅铁龙邮寄了解除租赁合同及腾退通知，因茅铁龙未签收，保利公司又于2017年6月17日在武汉晚报刊登了解除租赁合同及腾退通知的公告，通知解除双方签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》，并要求茅铁龙最迟于2017年6月20日前腾退争议房屋。因茅铁龙在保利公司通知的期限内未腾退争议房屋，保利公司聘请搬家公司于2017年6月22日至2017年6月30日将争议房屋内可移动和未形成附合的装饰装修物拆除并搬到仓库集中存放，保利公司为此支出搬运费17488元。因双方就合同解除发生纠纷，保利公司遂诉至一审法院。三、对双方争议事实的认定1.租金起算时间（1）竣工验收时间经查，武汉保利广场于2016年12月29日取得竣工验收备案证，保利公司于2016年5月31日向工商管理部门承诺于2016年9月30日开业，在取得竣工验收备案证前不开展经营活动。茅铁龙认为在武汉保利广场取得竣工验收备案证前，包括争议商铺在内的商铺不具备经营业务的安全性，在此之前的租金不应缴纳，故租金起算时间应为2016年12月30日。（2）免租期的计算时间根据补充协议“甲方（保利公司）给予乙方（茅铁龙）免租期4个月，免租期的起算日为租金起算日，免租期期间无需交纳物业管理费及租金”的约定，茅铁龙认为免租期应为2016年12月30日至2017年4月29日，由于保利公司于2017年5月19日单方强行锁门致茅铁龙不能经营，因为茅铁龙只需支付2017年4月30日至2017年5月18日的租金46588.32元，而茅铁龙实际支付192121元，故多付145532.68元。（3）就2016年10月21日茅铁龙向保利公司支付了租金和物业管理费合计73560.50元，茅铁龙认为根据原合同的约定，租金应从2016年11月1日起算，茅铁龙一直按2016年11月1日开业作相关准备工作，在对武汉保利广场具备竣工备案日期不知晓的情况下，该笔租金系2016年11月的租金，2016年12月1日至2017年3月31日为四个月的免租期，因此，茅铁龙2016年12月26日向保利公司预交1926.96元，于2017年1月11日预交2000元，于2017年3月2日交纳69633.54元，共计73560.50元系2017年3月1日至3月31日的租金和物业管理费。保利公司不认可上述意见，认为茅铁龙于2016年6月24日签收了房屋交接单并实际使用租赁商铺，根据补充协议“甲方有权确定开业日，提前或延迟开业在1个月内的，甲方不承担违约责任也不承担乙方由此产生的任何费用，乙方租赁商铺期限和租金起算日以实际开业日提前或顺延”的约定，商场开业时间为2016年9月28日，装修期和免租期可以按2016年10月1日至2017年2月1日计算，在此期间无需交缴租金及物业费。茅铁龙2016年12月26日向保利公司预交1926.96元，于2017年1月11日预交2000元，于2017年3月2日交纳69633.54元，共计73560.50元系2017年2月1日至2月28日的租金和物业管理费。根据双方当事人提交的合同及装修凭证等证据，保利公司于2016年6月24日将案涉商铺交付给茅铁龙的事实，应予认定。虽然在原合同中约定“租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日，开业日为2016年11月1日，装修期限为90日，租金起算日为2016年11月1日；”，但在双方补充协议中对租赁期、装修免租期进行了变更，且无论原合同还是变更后的合同，实际应付租金的起始时间均为2017年2月1日，故2017年2月1日应为双方争议合同租金起算时间。至于茅铁龙称武汉保利广场竣工备案前不应计算租金的问题，属于法律适用问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，茅铁龙以房屋尚未验收合格，不应支付租金的意见，缺乏法律依据。2.装修损失茅铁龙于2017年11月9日申请对争议房屋的装修损失进行司法鉴定，一审法院于2017年11月5日依法委托湖北大有工程咨询有限公司进行鉴定。2017年11月23日，湖北大有工程咨询有限公司以其与保利公司有利害关系为由终止鉴定，并将鉴定材料退回一审法院。2017年11月27日，经双方当事人协商，一审法院委托武汉长诚工程造价咨询有限责任公司进行鉴定。2018年1月23日，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司作出鉴定意见：“根据鉴定，武汉市关山大道武汉保利广场内4层4-414商铺装修鉴定费用为906174.64元。”茅铁龙为此支付鉴定费9100元。3.可移动和未形成附合的装饰装修物损失保利公司将案涉商铺强制腾退后，将商铺内可移动和未形成附合的装饰装修物拆除并搬到仓库集中存放。本案在诉讼过程中，保利公司要求茅铁龙尽快搬走上述物品，茅铁龙则认为上述物品已丧失利用价值，要求保利公司赔偿损失。经询问，保利公司、茅铁龙均不要求对上述物品价值进行鉴定。关于上述物品价值，茅铁龙提交证据证实：1.过户申请一份及收据两份，拟证实支付燃气改造费64302.09元；2.制冷设备报价单及收据各一份，拟证实支付制冷设施费150000元；3.音响灯光产品清单三份及收据一份，拟证实支付音响灯光制作费120876元；4.海鲜池报价单及收据各一份，拟证实支付海鲜池制作费100000元；5.无烟火锅装置加工合同书一份，拟证实支付无烟火锅装置费用127500元；6.苏州鑫荣禾家俱有限公司报价明细单及收据各一份，拟证实支付家俱费用151340元；7.苏州吉福石材销售清单一份，拟证实支付大理石桌面费30444元；8.武汉倚周厨房设备有限公司报价单二份及收据一份，拟证实支付厨房设备款237829元；9.烤尚宫海鲜梦幻火锅报价单及收据各一份，拟证实支付厨具（小件）费用共计195000元。保利公司对上述证据的真实性不予认可，且认为达不到证明目的。根据由保利公司提交的物品清单及双方当事人现场对物品的查看，茅铁龙购买上述设备用于经营的事实可以认定。鉴于双方当事人均不要求对物品价值进行评估，保利公司对上述证据有异议，但未提交证据证实上述物品的残价，故茅铁龙提交的证据虽有瑕疵，可酌情予以采纳。因本案诉讼，保利公司已支出律师代理费15000元，茅铁龙已支出律师代理费8000元。一审法院认为，广州保利商用管理有限公司武汉分公司与茅铁龙签订商铺租赁合同、物业管理合同后，名称变更为保利商业管理有限公司武汉分公司，茅铁龙确认同意以保利商业管理有限公司武汉分公司作为上述合同的相对方。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，保利公司与茅铁龙应当系上述合同的主体。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据查明的事实，武汉保利广场已经取得建设工程规划许可证，保利公司、茅铁龙签订的商铺租赁合同、物业管理合同、补充协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，补充协议系双方协议一致对原合同内容的变更，故有关免租期、租金及物业费支付时间应以补充协议约定予以确定。关于双方所争议的合同解除问题，根据一审法院认定的事实，案涉合同的租金起算日期应为2017年2月1日。根据补充合同“租金、物业管理费以自然月付，乙方当月20日前向甲方支付次月租金及物业管理费，乙方首月租金、物业管理费应于接到甲方商铺物业交付确认书7个工作日内交纳，首个和末个不满一个完整自然月的，租金与物业管理费以实际租赁天数计算”的约定，茅铁龙于2016年10月21日向保利公司支付的73560.50元对应的是2017年2月1日至2月28日的租金和物业管理费，2016年12月26日、2017年1月11日、2017年3月2日合计支付的73560.50元对应的是2017年3月1日至3月31日的租金和物业管理费，2017年3月31日支付的20000元应抵扣2017年4月应付的租金，2017年4月14日支付的25000元应分别抵扣2017年4月的租金13951元、物业管理费11049元。根据上述计算，2017年4月茅铁龙支付租金和物业管理费共计45000元，剩余28560.50元根据合同约定应当于2017年3月20日之前支付，但其未支付，茅铁龙违约在先属实。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，鉴于茅铁龙在履约中存在违约情形，保利公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，解除合同应通知对方，对方有提出异议的权利。保利公司在未书面通知茅铁龙解除合同的情况下，于2017年5月19日采取锁门的方式处理双方的纠纷，导致茅铁龙不能经营，由此造成的租金损失应由保利公司自行承担。故茅铁龙支付租金及物业费的期限应计算至2017年5月18日。经计算，茅铁龙截至2017年5月18日拖欠保利公司租金20370.60元、物业管理费52326.20元。鉴于茅铁龙拖欠租金属实，根据合同约定，在合同解除后，就茅铁龙向保利公司缴纳的保证金，保利公司可不予返还。2017年6月16日，保利公司向茅铁龙邮寄了解除租赁合同及腾退通知，因茅铁龙未签收，保利公司又于2017年6月17日在武汉晚报刊登了解除租赁合同及腾退通知的公告，通知解除双方签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》，并要求茅铁龙最迟于2017年6月20日前腾退争议房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，案涉合同应于2017年6月17日解除。但就保利公司的解约通知，茅铁龙可在接到解约通知起3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而保利公司给予茅铁龙腾退的期限明显不足。在双方就合同解除效力尚存争议的情况下，保利公司采取强制腾退的手段，在未经茅铁龙同意的情况下拆除装修、搬走商铺物品，导致双方矛盾激化，客观上导致茅铁龙损失扩大，由此造成损失扩大的后果，应由保利公司承担。故茅铁龙要求保利公司赔偿相关损失的请求，应予支持。关于茅铁龙要求保利公司赔偿的具体数额。对已形成附合的装饰装修，经茅铁龙申请，一审法院委托鉴定机构对争议房屋内茅铁龙的装修价值进行评估为906174.64元。经一审法院询问，双方均同意按照争议租赁合同约定的租赁期限计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失。一审法院确认争议合同于2017年6月17日解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应计算至2017年6月17日。该合同约定房屋租赁期限从2016年11月1日至2021年10月31日，共5年，但实际租赁期限增加了一个月，即从2016年10月1日至2021年10月31日，共5年1个月（共计61个月，共计1830天），至合同解除之日，尚有剩余租赁期限52个月13天（共计1573天），按上述方式计算，剩余租赁期内装饰装修残值损失为778914.05元（906174.64元÷1830天×1573天）。因茅铁龙违约造成争议租赁合同解除，茅铁龙亦存在过错，对于上述残值损失也应当承担民事责任。为避免利益失衡，对于茅铁龙的上述损失，一审法院根据双方当事人的过错，确定保利公司向茅铁龙承担70%的赔偿责任，即545239.84元（778914.05元×70%）。对于茅铁龙主张的音响、灯光、制冷设备等损失，因双方提交的证据均不足以证实实际损失数额，根据案件实际情况及茅铁龙举证情况，一审法院酌情认为820000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，经合议庭评议，判决：一、保利商业管理有限公司武汉分公司与茅铁龙签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于2017年6月17日解除；二、茅铁龙支付保利商业管理有限公司武汉分公司租金20370.60元；三、茅铁龙支付保利商业管理有限公司武汉分公司物业管理费52326.20元；四、茅铁龙支付保利商业管理有限公司武汉分公司支付律师代理费4500元；五、保利商业管理有限公司武汉分公司赔偿茅铁龙装修损失及物品损失共计1365239.84元；六、保利商业管理有限公司武汉分公司已收取的保证金147121元不予退还茅铁龙；七、驳回保利商业管理有限公司武汉分公司其他诉讼请求；八、驳回茅铁龙其他反诉请求。上述第二、三、四、五项合并执行后，保利商业管理有限公司武汉分公司应于一审判决生效之日起十日内向茅铁龙支付1288043.04元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7016元，由保利商业管理有限公司武汉分公司负担5594元，茅铁龙负担1422元（此款保利商业管理有限公司武汉分公司已预交）；一审反诉案件受理费11198元，由茅铁龙负担5873元，保利商业管理有限公司武汉分公司负担5325元（此款茅铁龙已预交）；鉴定费9100元，由茅铁龙负担2730元，保利商业管理有限公司武汉分公司负担6370元（此款茅铁龙已预交）。上述一审本诉、反诉案件受理费、鉴定费合并执行后，保利商业管理有限公司武汉分公司应于一审判决生效之日起十日内支付茅铁龙10273元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：保利公司向本院提交如下证据：第一组证据、照片三张、武汉保利项目场地接房情况表一份，证明案涉商铺内已形成附合的装饰装修物在合同解除后全部被拆除，保利公司没有进行利用。第二组证据、照片八张，证明茅铁龙未配合保利公司将案涉商铺内可移动物品搬离，保利公司将前述物品存放于武汉保利广场负1层三个车位和负1层、第4层两个商铺内，产生仓储费损失。茅铁龙向本院提交如下证据：第一组证据、录像视频一份，证明黑恶商霸岳乃飞伙同律师雷俊丽、警员王勋富于2017年6月22日开始指使一伙人采取撬门拧锁的非法手段闯入茅铁龙商铺大门，砸毁办公室故意毁坏茅铁龙逾千万元合法私有财物及合法票据的刑事犯罪。第二组证据、与蒋检察官的通话录音音频一份，证明检察官对这起刑事立案都无能为力，认为有刑事也无法立案，太多的阻力来源于东湖新技术开发区核心领导层。第三组证据、录音音频六份。1.与熊星的通话录音音频一份，证明茅铁龙的主观本意是要履行合同继续经营，是保利公司为了达到引进海底捞的商业目的，单方毁约。2.与熊星的通话录音音频一份，证明熊星代表商场逼签退铺协议，否则商场扣押茅铁龙全部合法私有财物。3.与保利公司李主管的通话录音音频一份、与熊星的通话录音音频一份，证明茅铁龙的物品（包括私人物品）都被商场违法扣押，根本拿不出来，不是茅铁龙故意搁置。4.录音音频一份，证明保利公司招商营运人员熊星亲口对缴纳租金的方式及时间进行确认：10月20日交11月份的租金，先交钱后做事。5.录音音频一份，证明茅铁龙在经营期间受到商场的强力干扰，根本无法正常经营。经质证，茅铁龙对于保利公司提交证据的意见为：证据一的真实性有异议，茅铁龙的装修是因保利公司的违约毁约造成的，装修利不利用与本案无关，该证据与本案无关，故也无法达到其证明目的。证据二只有部分被毁坏的财物，对证明目的有异议，茅铁龙没有委托保利公司进行保管，该份证据反而证明了保利公司对物品进行了打砸毁坏。保利公司对于茅铁龙提交证据的意见为：第一组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。保利公司是根据租赁合同9-9条的约定通知茅铁龙腾退商铺，在茅铁龙没有按合同约定将物品搬离的情况下，保利公司将物品搬出。该物品现在存放在地下停车场和两个商铺内。第二组证据是茅铁龙与检察官的对话，与本案没有关联性，谈话内容也不能达到其证明目的。第三组证据的证据一，该段音频仅仅是茅铁龙个人在陈述，陈述的内容证明其未交租金，其主张交了房租保利公司不让其经营，但茅铁龙没有交租金。第三组证据的证据二至证据五，音频反映的内容是茅铁龙在没有按照约定交付租金的情况下，与保利公司的人员就退还商铺进行协商，不存在所谓逼迫退商铺，打砸财物。本院认为，保利公司提交的第一组、第二组证据以及茅铁龙提交的第一组至第三组证据，均不能达到其证明目的，本院对该五组证据的证明目的均不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，广州保利商用管理有限公司武汉分公司与茅铁龙签订的《补充协议》第四条约定，原合同其他条款不变，并继续生效至2021年10月31日。本院认为，广州保利商用管理有限公司武汉分公司与茅铁龙签订《武汉保利广场商铺租赁合同》及《武汉保利广场物业管理合同》后，广州保利商用管理有限公司武汉分公司的名称变更为保利商业管理有限公司武汉分公司，茅铁龙亦确认同意以保利商业管理有限公司武汉分公司作为上述合同的相对方，保利公司与茅铁龙应系上述合同的主体。茅铁龙上诉认为保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证，故案涉商铺原租赁合同中第二条（2-1）及《补充协议》中第一条违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的强制规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。因《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，茅铁龙的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。保利公司与茅铁龙签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，均为有效。虽然保利公司与茅铁龙签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》约定，茅铁龙租赁商铺的期限为2016年11月1日至2021年10月31日，开业日为2016年11月1日，租金起算日为2016年11月1日，但保利公司与茅铁龙签订的《补充协议》第一条约定，保利公司有权确定开业日，提前或延迟开业在1个月内的，保利公司不承担违约责任，也不承担茅铁龙由此产生的任何费用，茅铁龙租赁商铺期限和租金起算日以实际开业日提前或顺延。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，应认定保利公司与茅铁龙签订的《补充协议》第一条对于《武汉保利广场商铺租赁合同》中约定的租赁商铺期限和租金起算日予以变更。茅铁龙上诉认为在《补充协议》第四条里面对租赁期终止日的约定不变，租赁期终止日没有相应提前的情况下，显然也就是租赁期起始日没有改变，仍然是2016年11月1日。因保利公司与茅铁龙签订的《补充协议》第四条约定，原合同其他条款不变，并继续生效至2021年10月31日。该条款并未对案涉商铺的租赁期限和租金起算日予以明确约定，故茅铁龙的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。武汉保利广场于2016年9月28日开业，相比保利公司与茅铁龙签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》中约定的开业日（2016年11月1日）提前了一个多月，依照保利公司与茅铁龙签订的《补充协议》第一条的约定，茅铁龙租赁案涉商铺的起租日应认定为2016年10月1日，租金的起算日亦应认定为2016年10月1日。根据保利公司与茅铁龙签订的《补充协议》第二条约定，保利公司给予茅铁龙免租期4个月，免租期的起算日为租金起算日。故从2016年10月1日起算免租期，则茅铁龙应从2017年2月1日开始交纳租金。茅铁龙上诉认为保利公司于2016年12月29日才取得竣工验收备案证，故租金起算日为2016年12月29日，经营免租期从2016年12月29日至2017年4月28日。因保利公司于2016年6月24日将案涉商铺交付给茅铁龙，茅铁龙占有使用案涉商铺，应按照合同约定从2017年2月1日开始交纳租金，故茅铁龙的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实可知，茅铁龙支付2017年4月的租金和物业管理费共计45000元，剩余28560.50元未按合同约定于2017年3月20日之前支付，之后也未再支付租金。依照保利公司与茅铁龙签订的《补充协议》中关于“租金、物业管理费以自然月付，茅铁龙当月20日前向保利公司支付次月租金及物业管理费，茅铁龙首月租金、物业管理费应于接到保利公司商铺物业交付确认书7个工作日内交纳，首个和末个不满一个完整自然月的，租金与物业管理费以实际租赁天数计算。”的约定以及《武汉保利广场商铺租赁合同》中关于“茅铁龙拖欠保利公司租金或其他款项达20天，保利公司有权单方解除合同，除茅铁龙所交各项保证金不予退还外，茅铁龙还须付清所拖欠的款项及违约金、保利公司追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等）”的约定，茅铁龙欠付租金的行为构成违约，保利公司享有合同解除权。茅铁龙关于保利公司向其返还租赁保证金147121元以及装修保证金20000元的上诉请求不符合上述合同约定，本院不予支持。一审判决茅铁龙向保利公司支付租金20370.60元、物业管理费52326.20元并无不当，本院予以维持。因茅铁龙已支付的租赁保证金、物业管理保证金共计147121元、装修保证金20000元不予退还，而且一审判决茅铁龙向保利公司支付律师代理费4500元，足以弥补保利公司的损失，故保利公司关于茅铁龙向其支付律师代理费15000元以及腾退租赁商铺的费用17488元的上诉请求，本院不予支持。保利公司于2017年6月17日在武汉晚报刊登了解除租赁合同及腾退通知的公告，通知解除双方签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》，一审判决双方签订的《武汉保利广场商铺租赁合同》、《武汉保利广场物业管理合同》及《补充协议》于2017年6月17日解除并无不当，本院予以维持。因保利公司给予茅铁龙的腾退期限明显不足，而且保利公司采取强制腾退的方式，未经茅铁龙的同意即拆除商铺装修、搬走商铺物品，导致矛盾激化。对于已形成附合的装饰装修物损失，一审法院根据鉴定意见906174.64元计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失为778914.05元，同时考虑到双方当事人的过错，认定保利公司承担70%的赔偿责任即545239.84元并无不当。对于可移动和未形成附合的装饰装修物损失，根据保利公司提交的物品清单及双方当事人现场对物品的查看，可以认定茅铁龙购买了设备用于案涉1000余平方米商铺的经营，考虑到茅铁龙陈述保利公司强制腾退案涉商铺时原始票据已经遗失，而且从2017年6月强制腾退至今已逾两年，现双方当事人均不要求对物品价值进行评估，故一审法院酌情认定820000元并无不当。因此，一审判决保利公司赔偿茅铁龙装修损失及物品损失共计1365239.84元并无不当，本院予以维持。综上所述，保利公司、茅铁龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22384.82元，由保利商业管理有限公司武汉分公司负担17420.05元，茅铁龙负担4964.77元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二十六日书记员 赖瑞文