西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3777号原告:西安鸿基物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人李俊，系该公司总经理。委托代理人王静，陕西克利律师事务所律师。委托代理人鲁春阳，陕西克利律师事务所实习律师。被告：曹颖，女，汉族，1984年10月30日出生，住西安市雁塔区曹颖，女，汉族，1984年10月30日出生，住西安市雁塔区。原告西安鸿基物业管理有限公司（以下简称“鸿基物业”）与被告曹颖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿基物业的委托代理人鲁春阳、王静及被告曹颖均到庭参加了诉讼，本院依法审理终结。原告诉称，被告购买了XX城XX小区16幢2单元1901号房屋，建筑面积88.98平方米。2014年3月13日，被告办理了收房手续，并与原告签了《物业管理服务合同》，形成了物业服务关系。根据《物业管理服务合同》的规定，原告作为物业管理服务一方，负责对XX城XX小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；被告作为业主，从某某交付日期起算，向原告按时交纳物业管理服务费、电梯运行管理及维护费、生活垃圾处理费、公摊电费以及代收的暖气费。该合同签订后，原告 依约履行了物业服务，但被告并未按时交纳各项费用，其行为属于严重的违约行为。多次催收未果，2014年11月29日，经西安新鸿投资发展有限公司协调，原告同意减免被告6个月物业费至正式通电时止。2015年2月，XX城XX小区用电正式接入国家电网，但被告仍然拒不履行缴费义务。其行为严重影响了原告的日常管理服务。自2015年3月起至2018年12月，被告已欠物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元（2015年2月至2018年12月）、物业费违约金448.8元（截止2018年12月9日）。为了不影响其他业主的冬季整体采暖，原告为被告垫付了暖气费2451元（其中2015年度至2016年度593.4元，2016年度至2017年度619.2元，2017年至2018年度619.2元，2018年度619.2元）。截止2018年12月9日，所欠暖气费产生违约金5961.1元（其中2015年度至2016年度3029.3元，2016年度至2017年度2030.9元，2017年至2018年度900.9元）。为了维护原告的合法权益，故现原告诉至法院，1、请求依法判令被告支付2015年3月起至2018年12月，被告已欠物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元（2015年2月至2018年12月）、物业费违约金448.8元（截止2018年12月9日）、暖气费（2015年至2018年）2451元、暖气费违约金5961.1元（截止2018年12月9日），合计16387.7元；2、本案诉讼费被告承担。被告辩称，被告在“不签订物业合同不给入户钥匙”的胁迫下，原、被告双方签订了前期物业服务合同，但在合同履行过程中，双方就原告能否收取房屋装修管理服务费发生争执，原告的工作人员将被告无故殴打致伤，在高新区管委会的协调下减免6个月物业费。后因琐事原告多次刁难被告，甚至人身攻击，为此被告拒绝再支付物业费。其次，在合同履行过程中，原告违反物业服务合同约定的行为，原告自身管理混乱，小区治安混乱，盗窃事件频发，也从未向全体业主公布物业管理费公共收益的收支情况，其客服和保安人员经常和业主发生冲突，甚至殴打业主等。再次，被告自入住小区到现在，入户暖气一直处于被拆除状态，没有接受一天供暖服务，被告找原告解决，但原告以被告未交物业费不给供暖为由不予理睬。综上，被告认为原告物业服务未到达合同约定的标准，被告在人身权益被受伤害的情况下，不得已才采取拒交物业费的方法。对于原告主张的违约金，请求依法予以驳回。经审理查明， 2014年3月13日，原告（甲方）鸿基物业与被告（乙方）曹颖签订物业管理服务合同。合同约定：原告为XX城XX小区提供物业服务，XX城XX园XX幢XX单元XX层XX号业主，房屋建筑面积88.98平方米。合同第五条物业管理服务费用约定：一、物业管理服务费用约定：物业管理服务费由业主交纳，从某某交付日期算起，按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅高层1.2元/平方米/月；服务服务费按月交纳，业主应在每月10日前自行履行交纳义务；业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起每天按照应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。三、电梯运行管理服务及维护费。2-5层0.27元/平方米/月，5层以上每增加一层加收0.01元/平方米/月（一层不收费）。四、供暖价格按政府相关规定执行。五、电费公摊：100平方米以下15元/月.户；100平方米以上（含100平方米）20元/月.户；包含线损、变损及公摊（在适用中甲方可根据实际用电情况作出合理调整）；七、城市居民生活垃圾处理费以户为单位按月由个人交纳5元/户/月。第七条违约责任约定：乙方违反协议，不按约定足额缴纳物业管理服务费用的，甲方有权从逾期之日起按拖欠费额每日千分之三的标准收取违约金。2014年3月13日，被告办理了房屋交接验收手续,后实际入住。被告自2015年3月起未能按照合同约定向原告缴纳物业费。庭审中，被告对未交纳物业费认可，但认为原告服务未达到合同约定标准。经法院前往被告所在小区随机走访调查，小区业主普遍表示原告服务还可以，但小瑕疵还是存在的。以上事实，有《物业管理服务合同》、房屋验收交接表、催费通知、欠费明细、当事人陈述及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告作为物业管理单位，为被告所在的小区提供物业管理服务，被告作为业主，接受物业服务，理应履行支付物业费的义务。经查，被告对其所欠物业费事实认可，故原告诉请要求被告支付2015年3月起至2018年12月物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元（2015年2月至2018年12月）、暖气费（2015年至2018年）2451元、物业费违约金448.8元（截止2018年12月9日）的诉讼请求，依法予以支持。对于原告主张的暖气费违约金5961.1元，该约定过高，本院酌情认定为1000元。被告辩称，原告服务未达到合同约定的标准，结合原告出示的业主满意度调查表及本院走访调查情况，虽原告服务存在小的瑕疵，但不足以抗辩被告不缴纳物业费的合理理由，该辩称本院依法不予采纳。另被告辩称，原告工作人员与业主发生争执，殴打业主，与本案不属于同一法律关系，亦不属于被告拒绝交纳物业费的合法依据。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告曹颖于本判决书生效后十日内支付原告西安鸿基物业管理有限公司2015年3月起至2018年12月物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元、物业费违约金448.8元、暖气费2451元、暖气费违约金1000元，合计11426.6元。二、驳回原告西安鸿基物业管理有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告承担，因原告西安鸿基物业管理有限公司已全部预交，本判决生效以后，被告应将该款项连同上述费用一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审 判 长     景  振  宇人民陪审员     房  屹  立人民陪审员     赵  小  旻 二〇一九 年 十二月二十八日 书 记 员     杜  佩  珍 打印：扈艳红        校对：魏张红       2019年 月 日送达 1