黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初233号原告：邓彬，男，1968年3月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县依安镇西北新街80组C149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓美，黑龙江北盛律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。原告邓彬与被告刘兴君、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）、案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓彬、被告刘兴君及其诉讼代理人王雷、被告平安房地产公司的委托诉讼代理人张晓美、被告张柏山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓彬向本院提出诉讼请求：1.依法判决位于杜尔伯特××自治县××）馨城苑小区东数三门（一、二层）商服房屋归原告邓彬所有；2.依法撤销齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2019）黑02执异169号执行裁定书，停止对案涉房屋强制执行。事实和理由：原告在为被告平安房地产公司施工期间发生人工费等共计30余万元，2017年与平安房地产公司签订了房屋买卖合同，并由平安房地产公司出具购房收据一张，原告补足房屋差价款，是该房屋的合法所有权人。由于开发商的原因，至今房屋没有能够办理物权登记。2019年4月11日，原告在案涉房屋门上看到齐齐哈尔市中级人民法院发出的2019黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑小区26套商服及60套住宅。原告对此不服，并提出书面执行异议申请书，齐齐哈尔市中级人民法院于2019年8月2日下发（2019）黑02执异169号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为该裁定错误。首先，因原告为被告劳务施工，开发商拖欠人工费，经过与开发商平安房地产公司协商债务行为变成了房屋买卖行为，原告向开发商补足了全款，原告与开发商之间签订案涉房屋买卖合同，并由开发商出具了收款收据，已经由原告劳务合同欠债转变为房屋买卖合同，双方是真实意思表示，作为物权人拥有优先权。其次，2017年原告与开发商之间发生房屋买卖合同交易行为，而保全是在2018年10月29日、31日，查封冻结时间明显晚于原告获得房屋时间。原告的购房行为在先，存在优先权，物权优于债权，原告物权应当受到法律保护。再次，该案涉房屋一直由原告使用，房屋所有权属于原告，权属清楚。最后，原告具有物权，房屋没有办理物权登记，并非原告原因造成，而是开发商不履行法律规定物权登记义务造成，不是原告的责任，齐齐哈尔市中级人民法院对该房屋进行查封及拍卖行为，已经损害了原告的合法财产权利。刘兴君辩称，第一、对于原告说其已经取得房产所有权我方不认可。因为从原告表述的其是劳务施工，开发商拖欠人工费，后又补交了全部房款，而从事实上张柏山属于开发单位，而不是建筑单位，劳务施工是发生在建筑单位与具体施工者之间的法律关系，所以原告表述的以房屋所有权抵偿工程款从事实上和法律上是不存在的；第二、平安房地产公司并不认可张柏山的抵债行为，这在之前的诉讼中已经说明；第三，在2016年-2017年12月6日期间，张柏山将房屋销售权委托给孟雅君，而孟雅君证实在其工作期间，张柏山没有销售出一套房产，也没有发生与房产抵偿工程款的行为，其销售人员都不知道的行为显然是虚假的。结合之前的诉讼中案外人杨亚军被张柏山冒用其姓名到中级法院提出案外人异议的行为我方有理由相信原告同张柏山之间可能存在串通，综上，请法院核实事实，驳回原告诉讼请求，恢复对涉案房产的执行。平安房地产公司辩称，原告起诉的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回诉讼请求，原告的主张权利和开发公司无关，原告起诉的诉求均和答辩人无关，要求法庭驳回原告对答辩人的诉求。张柏山辩称，我和刘兴君是合作开发，他负责资金，我负责现场，利润分成，风险共担，后来刘兴君感觉不赚钱了，就说是借贷关系。邓彬购买房子一事，情况属实，当时我急需用钱，邓彬说他要买商服房，我就把这套商服卖给邓彬了，有交房款收据，邓彬购房买卖有效，我同意邓彬的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邓彬提交了四组证据：证据一：房屋买卖合同和30万元房产收据和2017年10月20号补交的钱，证明这房屋应该归原告所有张柏山质证称：该组证据真实有效。平安房地产公司质证称：因为张柏山与他人之间的房屋买卖协议并没有在我公司处备案，所以我们对真实性有质疑，而且在法院采取查封之后，所签订的买卖协议，因此，真实性存疑，不予认可。刘兴君质证称：一、对真实性有异议，类似的商品房买卖合同刘兴君手里也有十多个，在张柏山施工过程中其给所有跟他有债务关系的人都出具了类似的合同，而至于内容却没有签署，结合在2017年张柏山的销售处孟雅君的说明，其在2016年-2017年12月6日期间根本就不存在销售房屋的行为，一个房子也没卖出去。所以我方认为该合同的签署时间在法院查封之后。二、从收据来看，没有相关证据发票和银行转账流水，此收据根本无法客观的反映所谓的交款时间，所以是不真实的。最后，根据平安房产公司之前诉讼中的表述，张柏山所有的以房抵偿工程款等行为该公司均不认可，所以我们认为该合同不具有真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二：两张2017和2018的热力费票据和一张2017年2月10日的水电物业费票据。证实原告实际占有使用和交付费用。张柏山质证称：无异议。平安保险公司质证称：这个收据不是正规收据，不能反映证明问题。对这组证据真实性、合法性和相关性都有质疑。刘兴君质证称：该三份收据不具有真实性，收据不等同于正式的发票，也没有走正规的财务账，并且开发公司对此也不认可，所以我们认为其不具有真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。证据三：是杜尔伯特农商银行48万借款凭证和支出现金明细以及与杨亚梅的结婚证。2017年10月11日的，名字是杨亚梅，原告的爱人，证实双方签订协议也是基于48万中有10万我们是2017年1月11日取出当天给付了张柏山费预购房款，我们在2017年1月17号正式签订了合同。张柏山质证称：对真实性无异议。平安房地产公司质证称：对证据的真实性、合法性、相关性都有异议，因为，关于原告和张柏山之间的协议没有在开发公司备案，所以开发公司对这个协议所反映出的借款凭证和客户明细查询不予认可。刘兴君质证称：对结婚证真实性无异议，对两份票据真实性和证明问题均有异议。该份票据只是证实了贷款发放和现金支取并没有显示该房款是交给平安房地产公司用于购房，而其表述的向张柏山购房张柏山的认可行为可代表其个人，不能代表平安公司，不发生物权转移。本院对上述证据的真实性予以确认。证据四：收据一张，两份条子，证实除了十万元是预购款我们交付现金之外其他的钱也于2016年之前陆续的给了张柏山，那两张条子是张柏山后续回忆记载的，因为签订给付30万收据时其他所有票据也都不存在了。张柏山质证称：对这组证据无异议，均真实有效。平安房地产公司：对证据真实性、合法性和相关性均有异议，收据不是正规发票，不能证明原告要证明的问题。另外张柏山出具的邓彬垫付的工程材料款没有在开发公司备案，不予认可。刘兴君质证称：对真实性和证明问题有异议。收据不是正规发票，不能体现金钱往来，而对邓彬垫付工程款的行为也存在异议。因为工程的开发是属于平安房地产开发公司和张柏山，而具体的建筑施工单位张柏山之前表述的是另外一间公司，张柏山无权决定具体怎么施工或者是谁来垫付款项。并且垫付工程款只能证实双方存在债权债务关系，并不具有物权变动的公示效力。本院对上述证据的真实性予以确认。被告张柏山提供了二组证据：证据一，土地国有建设用地使用权出让合同，证明不能在建设局备案的时间是因为这个土地使用证没有办下来，只有办下来以后才能进行其他相关手续的办理。邓彬质证称：无异议。平安房地产公司质证称：我对这份证据真实性无异议。但是按照相关规定，相关所办的一切手续应该在开发公司备案，因为没有备案所以答辩人不予认可。刘兴君质证称：真实性无异议。对证明问题有异议，因为在中级法院执行过程中，发现在张柏山所说的不能备案的时间内，出现了16套已经备案的房产，所以张柏山所说的不是事实。本院对该证据真实性予以确认。证据二：一份协议书和补充协议，证明我是有权利卖房子的。邓彬质证称：无异议，恰恰能证实张柏山能与我们签订合法有效的买卖合同。刘兴君质证称：对该份证据真实性有异议，首先该证据只显示有甲方的公章没有法定代表人或授权委托的代理人签字。二、协议内容违反法律规定。平安房地产公司质证称：这组证据没有答辩人、法定代理人的签字，所以这个协议是有瑕疵的，而且在开发公司也没有备案，所以我不认可。本院对该证据真实性予以确认。被告刘兴君提交了四组证据：证据一：一、中级法院民事判决书，黑02民初197号和通知及评估拍卖预告公告，证实刘兴君和张柏山之间是债权债务关系，不存在所谓的合作。二、在一直到评估拍卖之前张柏山也没有表示对被查封的房产提出异议，而在最后的阶段，本案原告作为案外人出现显然不符合事实。邓彬质证称：对判决书原件真实性无异议，不清楚这个事。张柏山质证称：保全都在卖给邓彬房子之后，他们保全也没有正式通知我，建设局找我后我才知道，法院受委托到建设局保全也没有签字，所以这组证据与本案无关。平安房地产公司：对判决书真实性和证明问题无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二：房地产销售代理协议书和孟雅君的证言。证明自2016年6月1日-2017年12月6日腰新乡所有的房产都由孟雅君代理销售，在其工作期间并未发生卖房和以房抵偿工程款的行为。邓彬质证称：协议的合作期限是2016年6月1日到2016年10月1日，我们购买房子是2017年1月，不在她的代理期限内。而且本协议书是张柏山作为代表人与孟雅君签订的，恰恰证实张柏山本人也是有权卖房子的。对于第二份证言，证人未到庭我们不予质证，但是证言时间与销售代理协议矛盾，不真实，不能作为证据使用。张柏山：对房地产销售代理合同无异议，但是证言我不认可。孟雅君自从和我签订合同后，本人从未到现场，销售期间也未销售出房子平安房地产公司质证称：对真实性、相关性和合法性均无异议。本院对于《房地产销售代理协议书》的真实性予以确认，对于证人证言，因证人未出庭，不予确认。证据三：七份买卖合同，证实他给很多人都开过类似合同，所以房屋买卖事实行为不成立邓彬质证称：他以这几份合同证实不了想证明的内容，与本案无关。张柏山质证称：我不认可，针对这几份合同的质证意见提交一份售楼合同说明。平安房地产公司指针质证称：对这几组证据真实性、合法性和证明问题无异议，恰恰说明了张柏山与他人之间的房屋买卖合同没有在开发公司备案，不予认可。本院认为，这组证据与本案不具有关联性。证据四：还款协议书，证明在2017年7月30日包括本案诉争的房产在内的全部房产都没有进行处分，张柏山还委托刘兴君帮助销售，用于清偿其债权。邓彬质证称：不真实，因为2017年1月份已经和我们签订了房款协议，我们在2017年1月11日交付了10万元预售款。而且是在我们签订协议之后。张柏山质证称：这个和本案无关。平安房地产公司质证称：对还款协议书真实性和证明问题无异议，恰恰说明张柏山将房产卖给他人未在开发公司备案，答辩人不予认可。本院认为，上述证据与本案不具有关联性。经过对证据的举证、质证，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》，2018年2月7日，双方签订《借款合同》，后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判令张柏山与平安房地产公司偿还刘兴君借款本金及利息。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未履行判决，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑26套商服、60套住宅。邓彬在争议楼盘施工期间，为张柏山提供部分劳务，垫资30多万元，后提出购买案涉争议商服，并补齐了差价款，平安房地产公司给邓彬出具了《商品房买卖合同》和收据。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邓彬与平安房地产公司签订的合同在查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使邓彬相信其具有出售案涉房屋的权利，张柏山的行为构成表见代理。同时，邓彬提供了其交纳物业费、电费等证据，可以证明其已对案涉房屋合法占有，案涉房屋因故不能办理过户登记也并非作为买受人的邓彬的原因所造成。本案争议的焦点问题为，邓彬和平安房地产公司之间的“以房抵债”行为是否有效。本案中，平安房地产公司开发争议楼盘，欠邓彬劳务费的事实客观存在，即冲抵房款的债权真实存在、合法有效。本案中也不存在合同“倒签”，双方当事人之间也不存在恶意串通、逃废债务等问题。以房抵债确系双方当事人终止原欠款法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。双方签订的《商品房买卖合同》具有以房抵债所达成的合意。以房抵债的权利人邓彬已对案涉房屋进行了实际占有；具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。综上所述，原告邓彬的的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、邓彬对位于杜尔伯特蒙古族自治县（腰新乡）馨城苑小区东数三门（一、二层）商服房屋享有物权期待权；二、不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县（腰新乡）馨城苑小区东数三门（一、二层）商服房屋。案件受理费6，534.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异169号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇一九年十二月二十六日书记员 王 迪