贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初2174号原告（反诉被告）：贵州融塑建材科技有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县王家寨镇居仁社区。统一社会信用代码：915200000657553838。法定代表人：翁武昌，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈进，该公司法务部主任。被告（反诉原告）：蔡某某，男，1975年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：章某某，女，1978年8月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李治平，贵州威克律师事务所律师。执业证号：15201199910476221。原告(反诉被告)贵州融塑建材科技有限公司(以下至判决主文前简称“融塑公司”)与被告（反诉原告）蔡某某、章某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理融塑公司的起诉，蔡某某、章某某于同年6月9日向本院提出管辖权异议申请，本院经审查后依法裁定驳回其申请，蔡某某、章某某不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2019年9月30日作出终审裁定，维持本院作出的一审裁定。蔡某某、章某某又于同年11月5日提起反诉，本院受理后,依法适用简易程序于同年11月15日公开开庭进行了合并审理。融塑公司的委托诉讼代理人陈进，被告蔡某某及蔡某某、章某某的委托诉讼代理人李治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告融塑公司提出以下诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《仓库租赁合同》；2.判决二被告立即返向融塑公司租赁的房屋；3.判决二被告按合同约定支付租金至实际返还租赁房屋之日止；4.判决二被告按所欠租金的10%计算支付迟延交纳租金的滞纳金至实际履行完毕之日止；5.本案的案件受理费由二被告承担。事实与理由：2016年8月10日，我公司与蔡某某签订《仓库租赁合同》，约定我公司将位于纳雍县居仁办事处居仁社区的闲置厂房出租给蔡某某作为仓库使用，面积为864平方米，租金为10元/1平方米/1月，如果逾期不支付租金，应承担支付滞纳金义务，滞纳金按所欠租金的10%计算。合同签订后，我公司依约将厂房交付给被告使用，被告共计向我公司支付了租金193000元及押金3000元，截止2019年5月30日，被告尚欠我公司租金为94880元。经我公司员工上门催要租金时才发现，蔡某某所租赁的仓库实际使用人为其妻子章某某。综上，二被告拒绝支付租金的行为已经严重损害了我公司的合法权益。我公司因此具文起诉，望判如所请。被告（反诉原告）蔡某某、章某某辩称，我方没有与原告签订书面的租赁合同，案涉房屋系违法建筑，不具备正常使用功能，不能承受风雨侵袭。所以，请求依法认定双方的口头租赁合同无效，原告应当返还我方已经支付的租金及押金196000元，并按银行同期存款利率支付利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告蔡某某、章某某提出以下诉讼请求：1.判决确认反诉原、被告之间的房屋租赁合同无效；2.判决反诉被告返还反诉原告已支付的租金及押金196000元，并按银行同期存款利率计算支付利息；3.判决反诉被告赔偿反诉原告因租赁房屋受损造成的经济损失575011.5元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月，融塑公司将位于纳雍县经济开发区的厂房部分出租给我方当作为仓库存放立白、超威等日化用品，我方支付了租金193000元及押金3000元。因融塑公司提供的租赁物不具备正常使用功能，不能承受风雨侵袭。2018年5月1日，案涉房屋的屋顶因被风吹大面积垮塌，致使我方存放的商品被雨水浸泡，我们虽然采取了一系列的自救措施，但还是造成了528761.5元的经济损失。加之，据了解，案涉房屋系违法建筑，不具备作为仓库使用的安全标准，所以，应当认定该租赁合同无效。原告应当返还我方已经支付的租金及押金196000元，并按银行同期存款利率支付利息。同时要求融塑公司赔偿我方因提供的租赁物不符合安全标准导致商品受损的损失575011.5元。反诉被告融塑公司辩称，首先，我方与反诉原告签订了书面的《房屋租赁合同》，合同对出租面积、租金交付方式及违约责任承担均作出了明确约定。我方已经按照合同约定履行了租赁物的交付义务，反诉原告也一直实际占有和使用租赁物，其称租赁物不具备正常使用功能和不能承受风雨的抗辩主张无事实依据；其次，我公司是政府招商引资的企业，对涉案房屋依法办理用地手续后，交由有资质的单位设计、修建而成，并非违法建筑；第三，即使法院认定我方与反诉原告签订的《房屋租赁合同》无效，依照相关法律规定，反诉原告也应该参照租金标准支付房屋占有使用费。该次事故是因自然灾害引起，属于不可抗力因素，与我方没有直接的关系。因为反诉原告未按合同约定对存放的商品购买保险，才导致损失没有得到赔偿。因此，反诉原告提出的反诉请求与客观事实不符，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：融塑公司是纳雍县人民政府通过招商引资方式引进的企业,2014年9月26日与纳雍县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将部分国有土地出让给融塑公司作为工业用地，该土地坐落于纳雍县居仁办事处居仁社区，面积为3.2880公顷，土地出让价款为7235200元，期限为50年。土地交付后，融塑公司委托相关企业进行设计、施工并建成钢结构房屋，该房屋位于纳雍县经济开发区行政办公大楼右侧。2016年8月，融塑公司与蔡某某达成协议，将该房屋中的864㎡出租给蔡某某作仓库使用，融塑公司主张约定租金为每月10元/㎡，并按10%的涨幅逐年递增，蔡某某、章某某则主张约定第一年租金为100000元，第二年为93000元，第三年在第二年的基础上减少10000元。协议达成后，蔡某某、章某某于2016年8月15日交纳租金20000元（注明为预收租金）和押金3000元；2016年8月31日交纳租金10000元（注明为2016年8月1日至2017年7月31日的房租）；2016年9月6日交纳租金70000元（注明为2016年8月1日至2017年7月31日的房租）；2017年8月27日交纳租金30000元（注明为2017年至2018年房租）；2017年9月8日交纳租金63000元（注明为2017年至2018年房租），共交纳了租金193000元、押金3000元。2018年5月1日下午，由于出现大风天气（最大风力达到21.3m/s），将涉案房屋的屋顶部分掀开，雨直接淋入租赁房屋内，导致包括蔡某某、章某某在内的多家承租户存放的物品被雨水浸泡。由于蔡某某、章某某未继续交纳租金，原告以其恶意拖欠租金为由诉至本院，请求解除双方订立的租赁合同并要求蔡某某、章某某支付拖欠的租金。诉讼中蔡某某、章某某提出反诉，请求确认租赁合同无效，返还已付租金及押金196000元并按同期银行存款利率支付利息，赔偿经济损失575011.5元。另查明：1、2018年5月1日纳雍县天气情况如下：夜间轻雾、雾、阵雨，白天轻雾、阵雨、大风，累计降雨38.9毫米，日照7.5小时，极大风速21.3m/s，极大风出现时间16时54分；2、在案涉房屋遭受风雨侵袭当日，位于案涉房屋附近的贵州金蝉大山生物科技有限公司的厂房受损严重，部分屋顶被大风掀翻，纳雍县市政公司的办公用房整体被大风连根拔起，贵州唯特高新能源有限公司部分厂房屋顶被大风掀翻，附近的电线杆被大风刮断，现纳雍县行政办公大楼窗户的有机玻璃被大风刮落在地；3、租赁房屋受损后，融塑公司于当月将受损部分修复，蔡某某、章某某一直使用至今。根据各方当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：1、双方的租赁合同是否有效，如果有效是否应该解除；如果无效，已付租金应否返还；2、本诉原告请求本诉被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求应否支持；3、反诉原告请求反诉被告赔偿各项损失的反诉请求应否支持。本院认为，原告(反诉被告)融塑公司与被告（反诉原告）蔡某某在平等协商的基础上，对租赁物充分了解后达成的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家及第三人的利益，应为有效合同。经审理查明，案涉房屋系融塑公司合法取得土地后、交由具备相应资质的福建省机电建筑设计研究院设计、福建兴创建设集团有限公司承建、重庆建新建设工程监理咨询有限公司监理建设而成，并非二被告所称的违法建筑。因此，对蔡某某、章某某主张租赁物系违法建筑，请求确认租赁合同无效并返还已付租金的主张，本院不予采纳。关于融塑公司请求解除“房屋租赁合同”的诉讼请求，因融塑公司提交的《房屋租赁合同》系复印件，无法核实其真伪，加之蔡某某、章某某不予认可且主张双方未签订书面租赁合同，融塑公司又不能提供其他证据予以佐证，所以，应当认定双方的房屋租赁合同系采用口头方式订立。由于双方达成对案涉房屋的租赁协议后，蔡某某、章某某对租赁物已经持续使用三年之久，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，本案的租赁方式应认定为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的合同，当事人可以随时要求解除。故对融塑公司请求解除“房屋租赁合同”的诉讼请求，本院予以支持。关于融塑公司请求蔡某某、章某某支付拖欠房屋租金应否支持的问题。经庭审查明，双方均认可蔡某某、章某某已经支付租金193000元及押金3000元，但对租金计算方式各执一词。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，融塑公司对案涉房屋的起租时间及租金的计收方式负有举证责任，庭审中，融塑公司未举证证明其诉讼主张，应当承担举证不能的不利后果。根据融塑公司在租金收据上的备注情况，可以认定起租时间为2016年8月1日，2016年8月1日至2017年7月31日对应的租金为100000元，2017年8月1日至2018年7月31日对应的租金为93000元；2018年5月1日，案涉房屋因遭受大风袭击导致屋顶垮塌，由于融塑公司无证据证明租赁物修复的时间,结合证人证言，采信蔡某某、章某某主张于2018年5月28日修复的陈述。虽然该起事故是因自然灾害引起,但因房屋修复前在一定程度上影响蔡某某、章某某对租赁物的有效利用，为公平起见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定,应当扣除房屋修复期间的租金，通过计算为93000元÷365天×28天=7134.24元。自2018年8月1日至今，蔡某某、章某某一直使用案涉房屋，依法应当交纳租金，对于租金的计收方式，因融塑公司未举证证明，采信蔡某某、章某某的主张，认定自2018年8月1日至2019年7月31日的租金为83000元，用保证金3000元和房屋修复期间应该扣减的租金7134.24元折抵后，截止到2019年7月31日，蔡某某、章某某应交纳的租金为83000元-3000元-7134.24元=72865.76元。对于2019年8月1日之后的租金，以83000元/1年计算至蔡某某、章某某将案涉房屋归还融塑公司之日止较为合理。关于蔡某某、章某某请求融塑公司赔偿损失575011.5元及返还已付租金应否支持的问题。首先，根据审理查明的事实，2018年5月1日，案涉房屋所在区域16时54分风速达到21.3m/s，结合蔡某某、章某某提交贵州纳雍经济开发区党政办公室于2019年9月30日出具的“关于贵州融塑建材科技有限公司自建厂房2018年5月1日受灾的说明”可知，2018年5月1日，案涉房屋受到暴风袭击，厂房屋顶被大风大面积揭开的事实。经本院依职权调查的证据显示，案涉房屋受损当天，位于其附近区域的贵州金蝉大山生物科技有限公司的厂房受灾严重，部分屋顶被大风揭开，纳雍县市政公司的办公用房整体被大风连根拔起，贵州唯特高新能源有限公司的部分厂房屋顶被大风揭开，电线杆被大风刮断，纳雍县行政办公大楼窗户的有机玻璃被大风刮落在地。这些证据充分证明，案涉房屋受损当天，纳雍县范围内尤其是涉案租赁物附近被极大风袭击，导致部分房屋受损的自然灾害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，案涉房屋受到暴风袭击显然是融塑公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定该起事故的发生为不可抗力。其次，诉讼中，蔡某某、章某某未举证证明其遭受的损失是融塑公司的原因造成，根据举证责任的分配原则，蔡某某、章某某主张该起事故不属于自然灾害的证据不足，应当承担举证不能的不利后果；第三，蔡某某、章某某主张案涉房屋不具备正常使用功能，不能承受风雨侵袭，于2018年5月1日发生垮塌，导致其遭受严重损失，应当赔偿其各项经济损失。经查，蔡某某、章某某自2016年8月1日起开始租赁并使用案涉房屋以来，未就案涉房屋不具备正常使用功能和不能承受风雨侵袭的事实向融塑公司主张过权利，反而持续使用至今，故该抗辩主张与客观事实不符，本院不予支持。综上，对蔡某某、章某某请求融塑公司赔偿因租赁房屋受损的经济损失575011.5元的反诉请求，本院依法予以驳回。基于上述原因，由于蔡某某、章某某的赔偿请求因无事实和法律依据不予支持，所以对蔡某某、章某某提出的现场勘验和对损失进行司法鉴定的申请，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十一条、第二百三十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)贵州融塑建材科技有限公司与被告（反诉原告）蔡某某、章某某的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）蔡某某、章某某于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司房屋租金72865.76元，并从2019年8月15日起按83000元/1年计算支付租金至实际将案涉房屋返还原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司之日止；三、被告（反诉原告）蔡某某、章某某于本判决生效之日起30日内将案涉房屋腾空后返还给原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司；四、驳回原告（反诉被告）贵州融塑建材科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡某某、章某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2388元，适用简易程序审理减半收取1194元，由原告贵州融塑建材科技有限公司负担380元，由被告蔡某某、章某某负担814元。反诉案件受理费11510元，适用简易程序审理减半收取5755元，由反诉原告蔡某某、章某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  张政二〇一九年十二月二日书记员  宋劼