陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15417号上诉人（原审被告）：陕西昭应坊商业运营管理有限公司，住所地西安市临潼区西关正街70号。法定代表人：庞博，该公司总经理。委托诉讼代理人：田波涛，西安市临潼区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：西安莲湖天资幼儿园，地址西安市莲湖区红光路58号。法定代表人：樊苏玲，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：吴凤，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈瞳阳，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。上诉人陕西昭应坊商业运营管理有限公司（以下简称昭应坊商业运营公司）因与被上诉人西安莲湖天资幼儿园（以下简称天资幼儿园）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2019)陕0115民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昭应坊商业运营公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判为驳回天资幼儿园的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天资幼儿园负担。事实和理由：其并未收到天资幼儿园的图纸，一审庭审中，未查明图纸交付的时间、地点，天资幼儿园提供的证人在不能核实真实身份的情况下出庭作证，且未在法庭限期内提交辅助证据，因此该证人证言及证词不能作为认定事实的依据。《租赁场地房屋合同》约定其需在规定时间内将天资幼儿园设计的建筑建设完成，同时消防必须过关及房屋鉴定手续齐全，并按时交给天资幼儿园使用，系对合同生效期限作出的约定。因双方就设计方案未达成一致意见，故合同约定的建设时间亦不能达到。由此可见，双方的合同成立，但未生效。其与天资幼儿园第一次商谈《租赁场地房屋合同》时，就告知天资幼儿园涉案场地的土地性质，非其拿到图纸之后才告知。天资幼儿园明知涉案土地性质非商业用地之后仍然按照自己的思路设计施工方案，故设计费应由天资幼儿园自行承担，且不应判令其返还定金6万元。根据以上论述可知，导致《租赁场地房屋合同》无法继续履行系天资幼儿园的责任，对此，天资幼儿园应承担相应的不利后果，应判令天资幼儿园向其承担租赁合同期限（其预留2000平方米场地至今）的场地租赁费，天资幼儿园交纳的租金36万元应予以折抵不应返还。《合同法》第四十五条、第四十六条对当事人就合同的效力可以约定附条件、附期限作出了规定，涉案《租赁场地房屋合同》系附条件、附期限的合同，现条件、期限均未满足，故天资幼儿园要求解除合同实际上是逃避继续履行合同的义务，天资幼儿园按照生效合同法律关系主张违约责任，没有法律依据，不应支持。一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当。天资幼儿园辩称，《租赁场地房屋合同》约定，昭应坊商业运营公司按照其提供的设计建筑方案，在自有的商业街区内建设房屋并出租给其使用，合同自双方签字盖章即告生效。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方签字盖章之日起成立并生效。《租赁场地房屋合同》约定昭应坊商业运营公司应在规定时间内将其设计的建筑建设完成，同时消防必须过关及房屋鉴定手续齐全，属于昭应坊商业运营公司的合同义务，即昭应坊商业运营公司应当按时将符合要求的房屋交付其使用，并非昭应坊商业运营公司主张的合同生效期限，昭应坊商业运营公司主张合同成立未生效无法律及事实依据。根据其在一审中提交的证据及双方的陈述，能够证明其依约向昭应坊商业运营公司支付了定金6万元、六个月租金36万元，以及其已将设计图纸交付给昭应坊商业运营公司并为此产生设计费3万元的事实，其不存在违约行为。昭应坊商业运营公司应当于2018年5月31日之前将符合要求的房屋交付给其，但经其多次催促，昭应坊商业运营公司至今未开始建设房屋，构成根本违约，导致合同目的无法实现，故其有权解除合同，昭应坊商业运营公司应退还其已支付款项42万元并赔偿其设计费损失3万元。《租赁场地房屋合同》第一条第一款已明确约定涉案场地性质为商业用地，昭应坊商业运营公司从未告知其涉案场地性质属于非商业用地情况，昭应坊商业运营公司系因自身原因不能向其交付房屋，故应承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，请求驳回昭应坊商业运营公司的上诉请求，维持一审判决。天资幼儿园向一审法院起诉请求：1.解除天资幼儿园与昭应坊商业运营公司签订的《租赁场地房屋合同》；2.判令昭应坊商业运营公司退还天资幼儿园租金36万元；3.判令昭应坊商业运营公司向天资幼儿园退还房屋押金6万元；4.判令昭应坊商业运营公司赔偿天资幼儿园设计费损失3万元，并退还天资幼儿园已交付的设计图纸一套；5.判令昭应坊商业运营公司向天资幼儿园支付违约金1332000元；6.诉讼费由昭应坊商业运营公司负担。一审法院认定事实：2017年12月21日，天资幼儿园（乙方）与昭应坊商业运营公司（甲方）签订《租赁场地房屋合同》，约定：甲方需要按照乙方所设计建筑方案在2000平方米内进行建设，甲方必须按照双方达成的建筑建设进度方案执行，在规定时间内必须将乙方设计的建筑建设完成，同时，消防必须过关及房屋鉴定手续齐全，并按时交给乙方使用；若甲方不能按规定的日期把该场地及房屋交付乙方使用，从逾期交付之日起至实际交付之日止，每日按年租金的5‰支付违约金；逾期超过30日，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定的租赁期间乙方应付总租金的10%作为违约金。合同还对租金标准、支付方式、支付期限等内容均作出约定。合同签订后，天资幼儿园于2017年12月25日向昭应坊商业运营公司支付定金6万元，于2018年1月9日向昭应坊商业运营公司支付六个月的房屋租金36万元，并将房屋设计图纸电子版交付昭应坊商业运营公司工作人员。此后，天资幼儿园一再催促昭应坊商业运营公司开工建房，昭应坊商业运营公司以天资幼儿园提供的设计建房图纸不符合自己出租土地的规划用途，未能按时履行合同。天资幼儿园遂诉至法院。审理中，由于双方意见分歧，致调解协议未能达成。一审法院认为，本案的焦点问题是：1.天资幼儿园与昭应坊商业运营公司签订的《租赁场地房屋合同》是否解除；2.昭应坊商业运营公司是否应退还天资幼儿园合同定金6万元及房屋租金36万元；3.昭应坊商业运营公司是否应该向天资幼儿园支付违约金1332000元；4.昭应坊商业运营公司是否应该赔偿天资幼儿园设计费损失3万元，并退还天资幼儿园已交付的设计图纸一套。关于焦点1，合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示使合同关系归于消灭的行为。合同有效成立之后，由于主客观情况的变化，使合同履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束双方当事人，则有害无益。本案中，天资幼儿园与昭应坊商业运营公司签订的《租赁场地房屋合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应当按合同约定的内容履行各自的义务。天资幼儿园应在合同签订后提供房屋设计图，昭应坊应在收到设计图纸后，如期交房。从证据来看，天资幼儿园承租昭应坊商业运营公司土地后，积极配合昭应坊商业运营公司提供房屋设计图纸，履行了自身义务。昭应坊商业运营公司称因其涉案土地性质为非商业用地，不能按天资幼儿园所提供的建房图纸建造房屋，因此导致合同无法继续履行。由此看来，本案《租赁场地房屋合同》已无继续履行的可能，故该合同已实际解除。关于焦点2，《租赁场地房屋合同》签订后，天资幼儿园于2017年12月25日向昭应坊商业运营公司支付定金6万元，于2018年1月9日向昭应坊商业运营公司支付六个月的房屋租金36万元。根据合同约定，甲方需按照乙方所设计建筑方案在2000平方米内进行建设，甲方必须按照双方达成的建筑设计进度方案执行，在规定时间内必须将已设计的建筑建设完成，同时消防必须过关及房屋鉴定手续齐全，并按时交给乙方使用。本案中，天资幼儿园依约按时提供设计图纸，但昭应坊商业运营公司并未按时完成房屋建造，将场地交于天资幼儿园使用，现天资幼儿园主张退还定金6万元及房屋租金36万元，共计42万元，予以支持。关于焦点3，合同约定，若甲方不能按规定的日期将该场地及房屋交付乙方使用，从逾期交付之日起至实际交付之日止，每日按年租金的5‰支付违约金；逾期超过30日，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定的租赁期间乙方应付总租金的10%作为违约金。现昭应坊商业运营公司未能如期交房，显属违约，理应承担合同中约定违约金的责任。因双方约定的违约金计算标准过高，依法应予酌减。根据本案案情并权衡双方当事人的利益，调整为从天资幼儿园支付房屋租金之日起，即从2018年1月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至实际清偿之日止。关于焦点4，天资幼儿园承租昭应坊商业运营公司土地后，积极配合昭应坊商业运营公司提供房屋设计图纸，并为此支出建筑图纸设计费3万元。之后天资幼儿园将房屋设计图纸电子版交于昭应坊商业运营公司，履行了自身义务。昭应坊商业运营公司称因涉案土地性质为非商业用地，不能建造天资幼儿园所提供的图纸设计的房屋，故本案是昭应坊商业运营公司自身的原因导致合同无法继续履行。根据本案实际情况，天资幼儿园主张设计费损失3万元，依据公平原则及诚实信用原则，由昭应坊商业运营公司承担。天资幼儿园要求昭应坊商业运营公司返还纸质图纸，因天资幼儿园提交的证据无法证实其已将该纸质图纸交付昭应坊商业运营公司，昭应坊商业运营公司又当庭表示否认，故对天资幼儿园的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、西安莲湖天资幼儿园与陕西昭应坊商业管理有限公司2017年12月21日签订的《租赁场地房屋合同》于本判决生效之日解除；二、限陕西昭应坊商业管理有限公司于本判决生效后五日内向西安莲湖天资幼儿园退还定金60000元及房屋租金360000元，共计420000元；并以420000元为基数，从2018年1月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至实际清偿之日止；三、限陕西昭应坊商业管理有限公司于本判决生效后五日内向西安莲湖天资幼儿园支付设计费损失30000元；四、驳回原告西安莲湖天资幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20838元，由陕西昭应坊商业管理有限公司负担5838元，由西安莲湖天资幼儿园负担15000元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案土地性质为工业用地。本院认为，天资幼儿园与昭应坊商业运营公司签订的《租赁场地房屋合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，天资幼儿园于2017年12月25日向昭应坊商业运营公司支付定金6万元、于2018年1月9日向昭应坊商业运营公司支付六个月房屋租金36万元，并将房屋设计图纸电子版交于昭应坊商业运营公司，履行了自身义务。昭应坊商业运营公司称，涉案土地性质为非商业用地，不能按天资幼儿园提供的建房图纸建造房屋。经查，涉案土地性质确为工业用地，双方《租赁场地房屋合同》已无继续履行的可能，故一审对天资幼儿园要求解除《租赁场地房屋合同》的诉讼请求予以支持，于法不悖，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，天资幼儿园要求昭应坊商业运营公司退还定金6万元及房屋租金36万元，符合法律规定，应予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据双方当事人的举证质证情况，一审认定天资幼儿园积极配合应向昭应坊商业运营公司提供房屋设计图纸的需要，为此支出建筑图纸设计费3万元，符合客观实际。同时，一审依据公平原则及诚实信用原则，对天资幼儿园要求昭应坊商业运营公司赔偿设计费损失的诉讼请求予以支持，并无不妥。因一审中天资幼儿园提交的证据无法证实其已将纸质图纸交付昭应坊商业运营公司，而昭应坊商业运营公司在一审庭审中又当庭予以否认，故一审对天资幼儿园要求昭应坊商业运营公司返还纸质图纸的诉讼请求不予支持，与法不悖。昭应坊商业运营公司不能履行合同义务的行为，已构成违约，天资幼儿园要求昭应坊商业运营公司支付违约金，符合合同约定及法律规定，应予以支持。关于违约金的具体数额，因合同约定的违约金计算标准过高，一审对此酌情予以调整，确定昭应坊商业运营公司支付天资幼儿园以42万元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2018年1月9日天资幼儿园支付房屋租金之日起至实际清偿之日止利息的违约金，于法有据，本院亦予以确认。综上所述，昭应坊商业运营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由陕西昭应坊商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年十二月三十日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛