广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27441号原告：黄鑫，男，1976年7月13日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：林耀云，男，1962年8月26日出生，汉族，住广东省丰顺县，原告（反诉被告）黄鑫诉被告（反诉原告）林耀云租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄鑫、被告林耀云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:2014年7月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将广州市海珠区盈丰路英豪五横街5号2308房（以下简称“涉案房屋”）一套出租给原告，租赁期自2014年7月15日起至2019年7月14日止，月租金3300元，并交纳押金6600元。被告出具了押金收到条。房屋租赁到期后，该房屋的管理处出具了放行条，原告搬离了房屋。根据合同的约定被告应退还押金6600元，原告曾多次找到被告要求退还押金，但被告总是找各种理由推拖，拒不退还押金。故原告起诉请求判令：1、被告返还原告押金6600元；2、诉讼费用由被告承担。关于被告的反诉请求。一、原告诉称事实全部属实，被告曲解合同本意，理应全额退还押金（保证金）。合同到期后，在未重新签订合同的基础上，双方通过微信友好协商同意暂续租一年，后因原告有突发情况不能续租，并于2019年8月11日及时知会被告（租金已交至2019年8月14日），被告同意解除租约并未提出任何异议，并同意原告帮其转租。根据《合同法》第232、236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，视租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，况且被告已同意原告解除租约。二、原告已缴清租赁涉案房屋的一切费用，并办理放行条，被告拒不配合结算最后一期水、电、气及管理费，且诬告原告未缴清上述费用，性质恶劣，押金（保证金）理应退回。原告于2019年8月20日已缴清涉案房屋物业管理费，因当月物业管理费尚未出单，故物业管理费只能缴至2019年6月30日，并办理了放行条。交接当天，双方均对水、电、燃气现场拍照存底，因当期账单均未出单，原告根据水、电、气现行度数已悉数计算出当期应缴费用，并告知被告当期应缴费用（含水、电、气及管理费）在押金中抵扣，被告一直恶意拖欠。原告经手时本来就只拿了2条钥匙，上任租客交待木门从来不锁，也无钥匙。三、原告搬离时已与被告进行腾退交接，《租赁合同》中登记的“房屋家私清单”全部在列，且原告还留下很多自购家私。被告所提及的床具两张、洗衣机、冰箱各一台本来就是原告于2011-2013年所购买，目前还在使用。被告在原告租赁的5年内，未承担任何安全检查及屋内设备的维修费用，一直是原告在检查和维修，包括多次灯具维修更换、水龙头更换、空调维修、燃气炉维修、热水器维修，以及主卧的防水检查及维修等。房屋交付之初，墙面已多处污损及灰化，原告自费进行了全屋墙面翻新，并加装了全屋防盗网，花费不菲。关于厨柜台面开裂问题，房屋交接时，就发现有一条细微裂痕，因不影响使用故未特别列出。裂痕扩大是因为支撑的柜体（材料为颗粒板）材料自然老化变形导致台面轻微倾斜所致，均为自然损耗，并非人为。关于主卧洗手间渗水导致木地板破损，因交接时门口处就已小面积腐坏，当时有脚垫覆盖并不明显，后来慢慢扩大，原告多次在淋浴区做过防水，但还是渗水，后来花了几千元在洗手间门口处做了防水阻断、更换瓷片，渗水问题才得到解决，可见渗水是历史问题、质量问题。四、以上三项所述原告保留继续追诉被告支付由原告垫付的有关房屋修缮、家私添置及相关维修费用的权利。五、被告夫妻电话恐吓原告，原告保留追究被告刑事责任及赔偿精神损失的权利。被告答辩并反诉称：一、原告诉称事实部分属实，但原告违约在先，不应退还押金（保证金）。原、被告签订的《租赁合同》约定租期从2014年7月15日至2019年7月14日止，每月租金3300元，押金（保证金）6600元。合同到期日前原告于2019年6月29日主动提出要求续约，后双方微信协商好同意续约一年，租金按每月3500元计。原告继续租住至2019年8月20日并向被告交清7月15日至8月14日房租。被告认为在原签订《租赁合同》的基础上双方续约一年并已实际履行的事实应予认定，原告提前搬走，属违约在先。按照《租赁合同》第十一条第1、4点，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，且依照我国《合同法》第108、115条规定，原告无权要求返还押金（保证金）。二、依据《租赁合同》第三条，原告违约未缴清租赁涉案房屋的一切费用，故押金（保证金）不应退回原告。根据原告提供英豪花园放行条证实原告租住涉案房屋至2019年8月20日，但未向被告交清全部房门钥匙（外防盗门只交2条、内木门未交），且原告知晓被告长期不在广州居住生活，至今也未交清租赁期间的物业管理费、水电、燃气等费用。后经物业催收，被告方知原告未缴清上述费用后先行垫付补交水电、燃气费共计1018.61元（另还有原告租赁期间物管费未交）。被告认为《租赁合同》第三条约定的押金（保证金）依法具有保证合同签订双方按约履行的性质，原告未缴清租赁该物业的一切费用，依照我国《担保法》第89条规定，原告不履行合同约定义务，无权要求返还押金（保证金）。三、原告搬离时未与被告进行腾退交接，不应退还押金（保证金）。租房时，除中介满堂红公司登记的“房屋家私清单”中列明家私电器外，被告仍有床具三张、洗衣机、冰箱各一台（均能正常使用）提供原告使用。因相对较旧，价值不大，且原告声称将置换上述物品，故未在清单上列明。后经原告将涉案房屋在“安居客”平台挂网转租上传的照片证实，原告照常使用被告提供的上述物品至搬离前，并未置换。且原告在未知会被告并经同意的情况下，将上述物品除空调、热水器、抽油烟机、衣柜外的所有物品全部搬走。因原告租房期间未按《租赁合同》第十条第6点约定爱护使用房屋及其设备，造成厨房灶台破裂、煤气炉损坏、墙壁粉刷使用不当胡乱涂鸦、打孔、钉钉、坑洼不平、卫生间下水道堵塞未及时疏通导致原装修铺设木地板渗水受潮霉变蛀虫破损。现被告需对以上所列进行维修，已重铺地板、疏通管道花费近一万元，另外灶台、墙壁正在维修中。依《租赁合同》第十一条第3点，双方共同检查交接房屋设备，维修损坏费用在押金（保证金）中扣除，且尚不足以赔偿，依照《合同法》第112条规定，原告应当赔偿损失，故不应退还。如上述理由，被告反诉请求判令：1、原告支付搬离当月2019年8月15日至2019年9月14日的房租3500元及租赁期间水电、燃气费1018.61元；2、原告赔偿三张床具、一台洗衣机、一台冰箱折合价款1500元，没收原告的押金6600元，原告支付维修费用13400元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。经审理查明：2014年7月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区盈丰路英豪五横街5号2308房出租给乙方使用，建筑面积为94.38平方米；月租金为3300元，租赁期自2014年7月15日起至2019年7月14日止，租金按月结算，以转帐形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的第15日前缴纳下月租金；乙方2014年7月11日前向甲方缴纳6600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方负责房屋和设备的定期安全检查，及承担房屋设备正常的维修费用；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿，如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则以乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前7天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等。附件房屋家私清单记载：空调4台（2台坏的）、热水器1台、抽油烟机1台、炊具1套（有一个不好用）、衣柜1个。合同签订后，原告向被告支付了押金6600元。根据原、被告之间的微信聊天记录记载，双方于2019年6月29日协商确定由被告继续租赁涉案房屋一年，时间自2019年7月5日顺延一年，每月租金3500元。2019年8月11日，原告发微信表示不再续租涉案房屋。2019年8月20日，原告搬出涉案房屋。原告于2019年9月5日提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认以下事实：双方于2019年8月21日办理了房屋交接，原告支付租金至2019年8月14日。被告表示：在原告承租房屋时，被告还交付给了原告三张床、一台冰箱和一台洗衣机，当时原告答应置换上述物品，但是在交还房屋时需留在涉案房屋中，但原告在交还房屋时，上述物品都不在了；反诉请求的维修费用13400元包括维修墙壁、灶台和地板的费用，被告已更换了木地板，花费10000多，墙壁和灶台还没有维修，经了解，需20000多。原告表示：对被告反诉请求所述的租赁期间的水电费、燃气费共1018.61元，原告予以确认并同意支付该费用；在原告承租涉案房屋时，确认房屋内有两张床、一台冰箱和一台洗衣机，但是都很旧很破了，原告就跟被告说不需要这些物品，会把它们清理掉换上自己的，被告对此默认同意，所以家私清单上没有注明这些物品，原告不记得承租时有答应在交还时要将上述物品留在涉案房屋中，但原告搬走时有留下其他物品；涉案房屋的墙壁涂鸦和钉子确认是原告造成的，但原告在承租涉案房屋时已经对墙壁进行全部翻新，后来的涂鸦和钉子也只是让涉案房屋回到承租时的交接状态，对灶台和地板的损害不确认，都是自然损耗，不是人为的。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、照片；2、洗衣机图、冰箱图、大床图。被告质证意见：对证据1，当时交付涉案房屋时物品都是完好的，这些都是原告损坏的，原告没有经过被告同意敲掉了木地板换上了瓷砖，是不规则的，颜色也不同，下水道阻塞渗水进房间被告都无法清理；证据2洗衣机和冰箱都是原告的，不是被告交房时留给原告的，大床中的一张像是被告的，原告交还房屋时发现三张床都不在了。被告为证明其反诉主张，还提交了以下证据：1、缴费记录截图；2、涉案房屋现场照片；3、原告转租涉案房屋挂网截图、原床具、洗衣机和冰箱的位置现场图。原告质证意见：对证据1的真实性没有异议，原告当时现场结算过，同意支付；对证据2，原告对下水道堵塞不知情；涉案房屋门口的木地板确实有损坏，因房屋有渗水泡坏了木地板，原告帮被告做了维护保养，将木地板更换为瓷砖，是原告出的费用；灶台在原告租房时就有细微的裂痕，后来的情况是自然损耗；确认墙壁上的涂鸦和钉子是原告造成的，但原告住进涉案房屋时有翻新过墙壁；原告不在现场，不清楚被告重铺地板的情况；确认证据3的真实性，但不确认证明内容。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照《租赁合同》约定，租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前7天书面形式通知对方，原告要求提前解除的，被告有权没收押金作为赔偿。根据原、被告之间的微信聊天记录可以认定，租赁合同到期前，双方协商一致确认租赁期限顺延一年，对租赁期限和租金重新作了约定，这是对原《租赁合同》的补充和变更，双方应当按照变更后的合同条款切实履行。2019年8月11日，原告表示不再续租涉案房屋，并于2019年8月21日将涉案房屋交还给被告，双方的租赁合同于同日解除。原告提前解除合同的行为构成了违约，按照合同约定，被告有权没收押金。故原告要求被告返还押金6600元缺乏依据，本院不予支持。被告反诉要求没收押金6600元合法有理，本院予以支持。原告于2019年8月21日将涉案房屋交还给被告，则原告应向被告支付租金及水电费、燃气费至2019年8月21日止，原告也同意支付所欠的水电费和燃气费共1018.61元，故原告应向被告支付从2019年8月15日至2019年8月21日的租金（按每月3500元计）、租赁期间所欠的水电费和燃气费共1018.61元。对超过部分的租金反诉请求，本院不予支持。被告主张原告对涉案房屋的墙壁、灶台和地板造成了损坏，并提交了照片予以证明，故本院对此予以采信。结合被告提交的证据及原告的过错程度，本院酌情判决原告赔偿损失费10000元给被告。被告主张原告搬走了其三张床、一台冰箱和一台洗衣机，原告确认其在承租时涉案房屋中有两张床、一台冰箱和一台洗衣机，因太破旧予以了置换，则本院对原告处置了被告两张床、一台冰箱和一台洗衣机的事实予以认定，酌情判决原告赔偿上述物品价款1000元。综上，原告应赔偿被告损失费共11000元。对被告超过部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄鑫在本判决生效之日起10日内，支付从2019年8月15日至2019年8月21日的租金（按每月3500元计）给被告林耀云；二、原告在本判决生效之日起10日内，支付租赁期间拖欠的水电费和燃气费共1018.61元给被告；三、原告在本判决生效之日起10日内，赔偿损失11000元给被告；四、被告没收原告的押金6600元不予退还；五、驳回原告的全部诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，全部由原告负担；反诉受理费225元，由原告负担168元，被告负担57元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王颖仪人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月四日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪