江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0507民初5269号 原告：黄强强，男，1987年7月8日出生，汉族，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：房敏、乐俊琳，江苏尔雅律师事务所律师。 被告：汪阳，男，1981年7月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：丁一、宋念念(实习)，江苏经权律师事务所律师。 原告黄强强与被告汪阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2019年8月27日组织双方当事人进行质证，并于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告黄强强及其委托诉讼代理人房敏，被告汪阳及其委托诉讼代理人丁一、宋念念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄强强起诉请求：1、被告赔偿原告特别定制办公家具损失12100元、中介服务费800元、优先购买权损失50000元，上述费用合计62900元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告主张的事实与理由：2019年2月25日，原告经中介方介绍与被告签订租赁相城区相城大道789号1-7022室的租赁合同，约定租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日。合同签订后，原告向中介方支付800元中介费，又根据承租房屋的特别情况向苏州轩洋办公设备有限公司定制了12100元的办公家具。但被告在未告知原告的情况下，2019年4月将原告租赁的房屋卖给了案外人李美兰。随后案外人李美兰与原告解除了房屋租赁关系。被告的上述行为违反了合同法等相关法律规定，侵害了原告的优先购买权，造成了原告的相应损失，恳请人民法院支持原告诉请。 被告汪阳辩称：1、被告出售租赁房屋前已告知原告，原告在得知租赁房屋将被出售后，未在合理期限内向被告明确表示要购买该租赁房屋，因此不存在原告所称的侵害了其优先购买权。被告出售房屋前，购买该租赁房屋的案外人李美兰和中介公司人员多次一起到该租赁房屋去看房，在看房及谈论过程中，原告也曾在场。知道了解该租赁房屋将被出售等相关情况，期间，原告并未表示要购买该租赁房屋，事后也未向被告明确表示要购买该租赁房屋。被告实际上通过事实行为通知了原告要出卖该租赁房屋，在原告知悉后并未在合理期限内明确表示要购买该房屋，因此不存在原告优先购买权被侵害的事实。2、被告出售该租赁房屋后，案外人李美兰也仍然在继续履行原先的房屋租赁合同，并不存在原告所称的案外人李美兰与其解除了房屋租赁关系，原告仍然可以继续租赁使用该租赁房屋，更不存在原告所称的办公家具损失、中介服务费、优先购买权损失。该租赁房屋出卖后，案外人李美兰仍然在继续履行原先的房屋租赁合同，原告也仍在继续正常租赁使用该租赁房屋，原告并未遭受任何实际财产损失。期间李美兰也多次向原告表示愿意继续履行原先的房屋租赁合同，原告完全可以继续正常租赁使用该租赁房屋。关于原告所主张的定制家具损失，原告提供的送货单及销售合同无法确认其真实性及关联性，无法证明原告的家具损失。对于原告主张的中介服务费及优先购买权损失，原告也没有提供证据证明该损失的产生，无法提供证明其在同时期有购买房屋的意愿，也没有提供证据证明其随后购买同等同类房屋支付了多余的费用。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，又无证据予以证明，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2019年2月25日，被告汪阳作为出租方（甲方），原告黄强强作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将苏州市相城区相城大道789号1-7022室房屋出租给乙方，乙方租房用途为办公，租期为2019年3月1日至2020年2月28日，月租金为1600元，租房保证金为1600元，付款方式为每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限前15天将下期房款支付给甲方。合同约定甲方义务为：1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；2、室内外正常维修由甲方负责；3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。合同约定乙方义务为：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用；2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东、中介方无关，后果自负。合同约定违约责任为：1、如乙方违反本合同，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足以抵掉甲方损失，乙方应予以赔偿；2、如甲方违反本合同，乙方有权终止合同，甲方退回剩余租金及保证金；3、如甲方擅自提前终止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；4、如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。5、如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。合同还约定甲乙双方各支付中介服务费人民币800元。合同签订后，原告向被告支付了首期三个月的房屋租金4800元和1600元的保证金。 另查，2019年4月，被告将涉案租赁房屋出卖给案外人李美兰，并将原告剩余期限的房租及保证金一并交付给了李美兰。出售涉案租赁房屋前，被告曾委托中介工作人员王某带李美兰查看涉案租赁房屋，原告黄强强当时在场。房屋出售后，买受人李美兰继续出租房屋给原告使用直至2019年7月6日，该日李美兰与原告因房屋租赁事宜报警，2019年7月7日原告搬离租赁房屋。 上述事实，由《房屋租赁合同书》、转款凭证及当事人的陈述为证，本院予以确认。 关于被告有无侵犯原告的优先购买权。 被告主张其委托中介处理卖房事宜，并由中介工作人员王某带买受人曾多次看房，王某口头告知原告其要出卖房屋，故原告明确知道被告要出售房屋，但原告并未明确表示要购买，对此被告申请证人王某出庭作证。庭审中王某陈述，其在苏州市相城区康桥丽都博品房产有限公司工作，是该公司的业务员，被告将房屋出卖给李美兰的房屋买卖手续是其操办的，庭前其和原告见过两次面，第一次是2019年3月份，打电话给原告要看房，原告表示人在昆山，后来隔了几天，其陪李美兰一起去看房，门是关着的，没有看到房。后来在2019年3月20日左右其又打通了原告电话，陪李美兰看到了房子，当时原告在场，其说我们过来看房，房东要卖房，原告表示看房打扰了他们的工作，影响了员工的正常上班。第二次是2019年6、7月间，新房东李美兰说租户没有交房租，她报了警，警察说让租客住满已交押金的时间，所以新房东叫其陪她一起去现场，其去的时候警察问原告交房租的事情，原告说营业执照变更会产生费用，让新房东把房产证拿过来，警察又问新房东愿不愿意继续租给原告，新房东表示不愿意。另原告主张2019年3月25日曾致电原告，沟通其卖房的事宜，但原告对此有点异议，称其刚租下来，房屋不能出卖。被告解释称他会与买家沟通好会让原告继续租用。 对此原告认为，2019年3月25日被告有没有打过电话其忘记了，是中介一直打其电话，其就给被告打电话了。2019年4月12日其打电话给被告，向被告提出中介经常带人来看房，对其公司员工带来影响，以为其公司经营不稳定，所以其向被告提出来能不能不要这样折腾了，被告表示房子不会出售了，对此提供短信截屏一张，证明2019年4月12日原告就有人来看房询问被告，被告表示不会出卖房屋了。另原告陈述中介确实曾经带人来看过房，但是没有说原告的房子要出卖，中介带人来看了一圈就走了，对于中介跟带过来的人交谈的内容其不清楚，但其表示其租赁的房屋就一个单间，中介带人看房时其在场。2019年4月30日，有个女的打电话来说是新房东，其当时很激动，打电话给被告沟通，说要起诉，被告表示你去告好了。房屋出卖后，买受人即新房东表示愿意继续出租，但原告以租赁房屋登记的公司是做政府采购项目的，故房屋所有权人变更后营业执照需要办理相应的工商变更登记，变更产生的手续费用买受人不肯承担，故双方发生矛盾，2019年7月初，买受人李美兰报警后的第二天其搬离了租赁房屋。关于其定制的家具，原告提供销售合同一份、送货单一份、家具设计施工图一份，证明原告承租涉案房屋后，定制家具花费12100元，原告表示合同中的买方苏州家乐威顿家具有限公司系租赁案涉房屋在此经营的公司，因为家具是按照租赁房屋的格局定作的，虽然可以移动，但是因为新租赁的场地也定作了家具，所以不需要搬走了。 对此被告表示，其不记得原告具体打电话的时间，但是原告确实曾经打过电话反映中介带人看房影响其公司员工正常工作，但是其没有在电话中表示房子不卖了，2019年4月12日其向原告发送短信的内容为“不好意思了”，这句话就意思是中介带人看房，对原告员工正常工作造成影响表示歉意，但从未表示房子不出卖。 本院认为，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但出租人履行通知义务后，承租人在合理的期限内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。本案的争议焦点为出租人有无履行通知义务，对此被告主张其委托中介王某带人看房时明确告知原告房屋要出卖，原告予以否认，并称在中介带人看房后，原告询问被告，被告表示不会出卖房屋。对此本院认为：1、王某到庭作证，陈述其带买受人看房时明确告知原告房东要卖房，原告也确认王某确实带人来看过房，王某的证人证言客观合理，具有较强的证明效力；2、中介带人看房，该行为本身亦可从常理推断被告在卖房；3、中介王某带人看房之后，原告打电话给被告询问的行为亦可以佐证原告应当知晓被告要出卖房屋的情形，否则不会出现原告陈述的其询问被告，被告表示不会出卖房屋；4、被告否认与原告通话时向原告表示房屋不会出卖，故原告主张被告承诺不会卖房，应当由原告举证，但原告仅提供一份短信聊天记录，从该聊天记录的内容来看，被告仅回复“不好意思了”，因此短信并不能证明原告的主张。故本院根据上述情形综合认定被告向原告履行了出卖房屋的通知义务，但原告并未在合理期限内向被告表示购买房屋，故本院对原告主张的优先权损失50000元不予支持。房屋出卖以后，原、被告签订的房屋租赁合同书应当由原告与买受人继续履行，买受人也同意继续出租房屋给原告，但因后续原告与买受人就工商登记变更费用发生矛盾，原告并未按照上述合同的约定向买受人支付下一期的房租，在租房保证金对应的租赁期限届满后，2019年7月6日买受人报警，第二日原告搬离，故被告出卖房屋的行为并不影响原告继续承租使用房屋的权利，后续合同无法继续履行并非被告的行为所导致，故原告主张被告赔偿其家具损失和中介费损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决如下： 驳回原告黄强强的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取人民币686.5元，由原告黄强强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 黄 坚 二〇一九年十二月二十三日 书记员 张慧敏