上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初60206号原告：上海市浦东新区大团镇中町木材加工场，住所地上海市浦东新区。经营者：许广标，个体工商户经营业主。委托诉讼代理人：唐维君，上海市东泰律师事务所律师。被告：上海浦东富成房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐钟录，董事长。委托诉讼代理人：吴奔，上海博茂律师事务所律师。原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场与被告上海浦东富成房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日、2019年12月4日两次公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场的经营者许广标及其委托诉讼代理人唐维君、被告上海浦东富成房地产有限公司的委托诉讼代理人吴奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告退还原告已付购房款3,546,242元(人民币，下同)；3、判令被告赔偿原告自2016年10月20日至2019年6月19日期间的银行利息损失601,982元(按总房价款的3,546,242元，中国人民银行计收逾期贷款利息计算)，至合同解除之日止的利息另行计算；4、判令被告支付原告违约金343,380元(按总房价款3,546,242元的日万分之一，从2016年10月20日计算至2019年6月19日)；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示如果双方解除合同，要求一并处理返还系争房屋。事实和理由：原、被告于2016年12月12日签订《上海市商品房预售合同》,约定原告向被告购买位于上海市浦东新区惠南镇迎薰路215弄(惠南一方新城)16号102室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)，面积为122.92平方米,每平方米单价为28,850元，合计总房价3,546,242元。原告支付定金20万元，至2016年10月20日将全部购房款支付给被告。然被告在打印预售合同时将原告的名字打印错误，将“上海市浦东新区大团镇中町木材加工场”错打印成“上海市浦东新区大团镇中町木材加工厂”，致使原告无法办理房地产权证，而原告与被告签订的房屋认购书，提供的公章、营业执照均为“加工场”。之后原告与被告进行多次协商，要求被告更正名称，以能使原告办理产权登记，但被告一直拖延不办。2019年5月13日，原告委托律师发函给被告，要求被告在收到律师函后十五天之内办理相关手续，但被告至今仍未办理。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告上海浦东富成房地产有限公司辩称，原告于2016年10月20日支付20万元，其余房款均为2016年11月3日支付。被告确实写错了原告的名称，但不构成违约，可以在后续中修正，但被告在2019年办理小产证过程中发现原告限购，原告如果坚持要求解除合同，被告同意解除，因为客观上确实无法履行。被告在购房过程中已提醒过原告，故要求驳回原告的全部诉请。经审理查明，原告系个体工商户，其营业执照记载经营者为许广标。2016年10月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋认购书》，约定乙方认购系争房屋，付款方式为一次性付款，签订此认购书时乙方交付定金20万元，双方在规定时间内签订正式预售合同时定金抵作房款等等。当日，许广标签署《承诺书》，承诺其本人及家庭具备购房资格，购房意向书不违反本市限购限贷政策，如产生因本人限购限贷无法履行与开发商签订的认购书、预售合同以及因此产生违约责任由本人及家庭承担全部责任等等。2016年11月3日，许广标签署《承诺书》，表示因其企业未能三证合一，其承诺于2016年12月31日前付房屋首付并签订预售合同，如因其本人原因造成后续手续办理滞后、违反限购限贷政策、总房款到账逾期等问题，本人承担全部违约责任等等。2016年12月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为122.92平方米，暂定总房价款为3,546,242元；甲方于2018年6月30日前将系争房屋交付给乙方，如未在约定期限内交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期交付超过90天，乙方有权单方面解除合同；甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同；甲方取得大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)等等。该合同由原、被告双方签字盖章，但合同上乙方抬头被错误打印为“上海市浦东新区大团镇中町木材加工厂”。原告已向被告付清全部购房款3,546,242元(其中20万元于2016年10月20日支付，余款于2016年11月3日支付)。2018年12月21日，系争房屋取得新建商品房房地产权证(大产证)。2018年12月26日，原、被告办理了交房手续。2019年5月，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告在打印预售合同时，将“加工场”错误打印为“加工厂”，由于被告工作上的失误，系争房屋无法办理房地产权证，故要求被告在收到律师函后十五日内纠正预售合同上误写的“加工厂”，重新签订预售合同。如果被告不能办理上述事项，导致原告不能取得房地产权证，则双方签订的预售合同予以解除，被告将收取的购房款全额返还，并承担违约金，违约金以银行逾期贷款利率的标准计算，期限从购房款支付之日起计算至合同解除之日止。要求双方协商解决纠纷达成一致意见。如无法达成一致意见，导致合同不能履行，则原告提起民事诉讼等等。被告已收到上述律师函。2019年7月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供了许广标的社保个人账户补缴变更核定表(其上显示许广标非本市户籍，2011年7月至2012年9月补缴社会保险15个月，参保单位为上海成达木业有限公司)，主张当时因许广标个人名下有房属于限购，故至被告处咨询，被告处售楼人员称公司名义可以购买；当时其将原告及上海成达木业有限公司营业执照都交给了售楼人员，是售楼人员选择用原告名义购买；当时售楼人员称公司买房不能贷款，需要一次性付款，其他没有什么限制；目前许广标名下有房，仍属于限购。被告对核定表的真实性无异议，但认为原告不具备购房资格，原告很清楚许广标个人限购，所以才用公司名义买房，当时工作人员确实告诉原告公司买房不能贷款，需要一次性付款；被告当时提醒过原告，要按照个人购房而不是公司购房；被告曾至房产交易中心调查，交易中心工作人员口头答复个体工商户不是公司，是否具备购房资格要看个体工商户本人是否符合购房政策。上述事实，由房屋认购书，承诺书，上海市商品房预售合同，付款凭证，交房签到表，律师函，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效。合同履行中，原告已向被告付清全部购房款，被告亦与原告办理了交房手续，但双方至今未能办理系争房屋的小产证。原告主张不能办理小产证的原因系被告将预售合同中原告的抬头打错所致，被告对此不予认可，认为预售合同中原告的抬头打错可以后续修正，双方不能办理小产证的真正原因是由于原告限购。庭审中原告表示其系公司名义购房，但经查原告属于个体工商户，根据《个体工商条例》的相关规定，个体工商户不同于企业组织形式，故原告以其名义购房难以适用本市关于企业购房的相关政策。原告的实际经营者许广标自述在签署预售合同时及目前均不符合本市购房政策，而被告亦提出无法办理小产证的原因是原告限购，故即便双方签订的预售合同中没有被告将原告的抬头打错的瑕疵，双方签署的预售合同亦无法继续履行。现原告要求解除双方签订的预售合同并无不当，本院依法予以支持。关于违约责任，双方签约时本市对购房政策已有明确规定，原告作为购房人可以通过各种途径予以了解，然原告自签约至今不具备购房资格，故原告对合同的解除负有责任。同时，被告作为房地产开发企业，在房屋销售过程中对于买受人的购房资格审查不严密，亦负有相应责任。因双方对合同的解除均存在过错，故双方合同解除后，被告理应向原告返还已收取的购房款，原告理应向被告返还系争房屋。对于原告提出的要求被告支付购房款利息损失及违约金的诉请，本院实难支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《个体工商户条例》第二条、第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场与被告上海浦东富成房地产有限公司于2016年12月12日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海浦东富成房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场返还购房款3,546,242元；三、原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场于本判决生效之日起十日内向被告上海浦东富成房地产有限公司返还上海市浦东新区惠南镇迎薰路215弄(惠南一方新城)16号102室房屋；四、驳回原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,733元，减半收取计21,366.50元，由原告上海市浦东新区大团镇中町木材加工场负担12,574元，被告上海浦东富成房地产有限公司负担8,792.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇一九年十二月三十日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《个体工商户条例》第二条有经营能力的公民，依照本条例规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。个体工商户的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵害。第二十八条个体工商户申请转变为企业组织形式，符合法定条件的，登记机关和有关行政机关应当为其提供便利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。