北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12833号原告：黄维忠，男，1969年4月23日出生，汉族，现住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：张春友，男，1961年6月22日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。原告黄维忠与被告张春友租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄维忠，被告张春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄维忠向本院提出诉讼请求：1.解除黄维忠和张春友于2019年7月1日签订的《租赁协议》；2.判令张春友退还黄维忠租赁费8万元；3.判令张春友退还黄维忠押金10万元；4.判令张春友给付黄维忠违约金10万元；5.诉讼费由张春友负担。事实及理由：2019年7月1日，我和张春友签订《租赁协议》，协议约定：张春友将位于北京市密云区×镇×村西北角（×养殖厂）所有厂房场地办公室等出租给我，租赁期限10年，自2019年7月1日至2029年7月1日，每年租赁费12万元，押金10万元，10万元押金是张春友保证10年内不涨房租；双方约定张春友不得拆除租赁场地内原有设施，归我使用；如租赁期间遇国家占地，张春友退还我押金。合同签订后，我交纳了10万元押金及1年的租赁费12万元。2019年10月，张春友租赁给我的养殖厂被国家征用，其在我不知情的情况下拆除了养殖厂内的厂房、猪舍和住房等，严重影响了我对租赁场地的使用，应赔偿我的经济损失，现双方《租赁协议》无法继续履行，故起诉至法院。黄维忠向本院提交如下证据予以证明：1.《租赁协议》复印件；2.照片和视频光盘；3.押金收据复印件；4.租金收据复印件；5.证人证言。张春友辩称，黄维忠交付租金和押金的陈述属实，认可押金是10年内不涨房租的担保；黄维忠知道我的养殖厂要退养，所以我们在《租赁协议》中约定一年后拆除不用黄维忠恢复；我认可拆除了养殖厂内的猪舍和部分房屋，但我在拆除之前通知了黄维忠的合伙人雷某，雷某表示同意；我拆除养殖厂内的猪舍和房屋对黄维忠的经营没有任何影响，不存在违约情形；黄维忠自己经营不下去了才要求解除协议，是黄维忠违约造成协议解除，故我同意解除《租赁协议》，但不同意退还租金和押金，也不同意给付违约金，另外要求黄维忠赔偿我的经济损失并给付欠付的4000元水费。张春友向本院提交如下证据予以证明：水费欠条。本院经审理认定事实如下：2019年3月，黄维忠经人介绍与张春友相识并洽商相关租赁事宜；2019年4月10日，黄维忠给付张春友10万元押金，张春友出具了押金收据；黄维忠出资2万元由张春友垒建了西侧院墙，黄维忠自行安装了西大门；黄维忠出资1万元作为张春友解除其他租赁关系的补偿。2019年7月1日，出租方，甲方（×养殖厂，张春友）和承租方，乙方（黄维忠，收购生活性废品物资）签订《租赁协议》，协议约定：“经甲乙双方协商，甲方将×村西北角（×养殖厂）所有厂房场地办公室等出租给乙方。1.甲方和乙方协议租期10年，租金每年12万（壹拾贰万元），付款方式为年付，押金10万元（壹拾万元）。2.10年内不得涨房租，如乙方有变化押金不退，押金作为最后一年房租。3.如果甲方违约，甲方给付乙方违约金10万元（壹拾万元），不包括乙方押金10万元（壹拾万元），并退还乙方押金。4.如乙方需要改动，需和甲方协商。5.如国家占地需要，占地补偿费甲方占补偿费80%，乙方得20%，不包括甲方原有建筑补偿。6.乙方自己所有建筑，如国家占用，甲方得补偿费20%，乙方得补偿费80%。7.甲方保证乙方现有水、电、道路畅通状况。8.租金于2019年7月1日至2029年7月1日，每年12万元（壹拾贰万元）年付。9.乙方所建活动房（水泥结构，集装箱类等）乙方自行解决，可以吊走。10.如中间国家占地，甲方退还乙方押金。11.如乙方拆除甲方原有建筑，乙方必须恢复。12.甲方现有猪舍一年后拆除，乙方不用恢复。13.乙方所建不动产，乙方不得拆除。14.如有不妥，双方再议。此协议一式四份，双方各执一份，此协议具有法律效力，甲乙双方签字有效。”张春友和黄维忠分别在该协议的甲方乙方处签字并按捺手印。2019年7月1日，张春友出具收据，内容为：“今收到黄维忠房租壹拾贰万元。2019年7月1日至2020年7月1日。”张春友在该收据的收款人处签名并按捺手印。2019年7月1日，黄维忠出具欠条，内容为：“今欠张春友水费肆仟元整（2019-2020）7月1日前。”黄维忠在该欠条上签字并按捺手印。黄维忠实际租占场地后，从事废品物资回收经营，并将部分场地转租他人。2019年10月24日至28日，张春友为获得养殖场清退圈舍等设施补助，自行将出租场地内圈舍和部分房屋拆除，就地挖坑将建筑渣土填埋，并将取出的积土存放在出租场地内（南北各一堆）。另查一，本院于2019年11月18日到密云区×镇人民政府农业中心调取张春友的养殖厂清退情况，根据该农业中心资料显示：张春友系×村圈舍等设施补助对象，设施建设期间涉及2009年、2010年和2013年；该农业中心证实张春友的圈舍已经过评估估算，且都是参照2016年12月19日《北京市密云区人民政府关于印发密云区禁养区内畜禽规模养殖场整治工作实施方案的通知》实施；根据该文件载明：×镇作为六个重点镇之一属于整治范围之内；政策标准第二项圈舍等设施补助规定对自愿拆除养殖场（小区）圈舍等设施的，参照2014年密云水库一级保护区规模养殖场清退标准给付建设年份建设成本价拆除补助。另查二，黄维忠在庭审中称曾接到暂停营业通知，本院于2019年11月18日到密云区×人民政府城管执法队核实相关情况，该执法队证实曾和工商、公安等部门联合到黄维忠承租场地内的废品收购站进行检查督促整改，且按照疏解整治促提升工作的大环境要求来看，黄维忠经营废品收购属于淘汰和退出的范围。上述事实，有当事人陈述，提交的证据及本院调取的证据等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人就未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效，但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地属于集体所有，当事人未提交证据证明涉案土地为农村集体建设用地及涉案土地的出租和涉案房屋的建设符合相关法律规定，黄维忠和张春友签订《租赁协议》后进行非农建设经营，违法了法律的强制性规定，《租赁协议》应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，本院通知黄维忠于2019年12月31日前腾退完毕，黄维忠和张春友未提出异议，本院确定黄维忠占有使用期间为2019年7月1日至2019年12月31日，故张春友按照《租赁协议》约定的租金标准收取6万元占有使用费后，将剩余6万元退还黄维忠；如黄维忠逾期未腾退完毕，应按照《租赁协议》约定的租金标准向张春友支付占有使用费至腾退完毕。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，黄维忠和张春友均认可押金系保证张春友十年内不涨房租，因《租赁协议》无效导致该押金约定无效，故张春友应将全部押金退还黄维忠。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张春友为获得圈舍等设施补助，对养殖厂内已出租的圈舍和部分房屋等进行拆除，给黄维忠的经营和生活造成了一定的影响，应承担违约责任。本院结合政策背景、张春友的过错程度、黄维忠经营项目和状况及现场勘查情形，酌定张春友给付黄维忠违约金2000元。张春友在庭审中表示提出反诉，但逾期未提交反诉状，本院视为其反诉不成立，但黄维忠同意在本案中一并解决欠付张春友水费问题；双方当事人均认可黄维忠就2019年7月1日至2020年7月1日前的水费出具了4000元的欠条，故黄维忠应向张春友支付2019年7月1日至2019年12月31日占有使用期间的水费2000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄维忠和被告张春友于二〇一九年七月一日签订的《租赁协议》无效；二、原告黄维忠于二〇一九年十二月三十一日前将密云区×镇×村西北角（×养殖厂）所有厂房场地办公室等腾退完毕，如原告黄维忠逾期未腾退完毕，应按照每月一万元的标准向被告张春友支付占有使用费；三、本判决生效之日起七日内，被告张春友退还原告黄维忠租金六万元和押金十万元，并给付原告黄维忠违约金二千元，共计十六万二千元；四、本判决生效之日起七日内，原告黄维忠给付被告张春友水费二千元；五、驳回原告黄维忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百五十元（原告黄维忠已预交），由原告黄维忠负担一千元（已交纳），由被告张春友负担一千七百五十元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴学波二〇一九年十二月十七日书记员  杨聪哲