广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3332号原告：秦润煊，男，1971年7月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：丁祖丽，女，1975年1月20日出生，回族，住广州市黄埔区。两原告的共同委托诉讼代理人：何贵生，广州市黄埔区南岗街法律服务所法律服务工作者，由广州市黄埔区南岗街法律服务所推荐的代理人。被告：熊仕辉（系胡霞的丈夫），男，1966年11月20日出生，汉族，住湖北省通城县。被告：胡霞（系熊仕辉的妻子），女，1970年9月21日出生，汉族，住湖北省通城县。被告：熊琴（系熊仕辉与胡霞的女儿），女，1991年10月13日出生，汉族，住湖北省通城县。被告：熊得志（系熊仕辉与胡霞的儿子），男，1996年12月9日出生，汉族，住湖南省通城县。四被告的共同委托诉讼代理人：刘超群，广东金桥百信律师事务所律师。原告秦润煊、丁祖丽与被告熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志农村房屋买卖合同纠纷一案，立案时案由为排除妨害纠纷，经审理查明实为农村房屋买卖合同纠纷，本院依法予以纠正。本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年6月18日及2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告秦润煊、丁祖丽的共同委托诉讼代理人何贵生，被告胡霞、熊琴及被告熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志的共同委托诉讼代理人刘超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦润煊向本院提出诉讼请求：1.判决四被告尽快排除妨碍，把广州市黄埔区南岗镇南岗村北街石古磊巷2号房屋内相关物品搬迁，并将该房屋交还给秦润煊使用；2.本案所有诉讼费用由四被告共同承担。2019年6月18日庭审时，秦润煊当庭增加一项诉讼请求为：3.解除秦润煊与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日所签订的房屋转让协议书及见证书，秦润煊自愿返还转让金280000元给四被告，并给予50000元的补偿款。2019年10月15日庭审时，秦润煊当庭变更第3项诉讼请求为：判决秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日签订的房屋转让协议书及见证书无效，秦润煊自愿返还转让金280000元给四被告，并给予50000元的补偿款。事实与理由：2006年中，熊仕辉通过朋友介绍认识秦润煊。随后，熊仕辉因其子女入学需要，请求秦润煊将位于广州市黄埔区南岗镇南岗村北街石古磊巷2号房屋出借给其本人及家庭成员居住，通过长期在本地暂住条件满足其子女在南岗地段入学使用，并承诺尽快将该房屋交还给秦润煊使用。多年以来，经秦润煊多次催告，四被告迟迟未能将该房屋交还给秦润煊使用。2019年4月11日，秦润煊以快递方式发送《告知函》给四被告，要求四被告于2019年4月20日前把该房屋内相关物品搬迁，并将该房屋交还给秦润煊使用。迄今为止，四被告既不把上述房屋内相关物品搬迁，亦不将该房屋交还给秦润煊使用，严重损害秦润煊的合法权益。根据物权法及农村宅基地管理办法的规定，集体性质的土地或房产是不能转让或出租，所以该房屋转让协议书及见证书自始无效，故请求法院判决房屋转让协议书及见证书解除，秦润煊愿意返还转让金280000元给被告，并给予50000元的补偿款。为维护自身合法权益不受侵犯，原告特向人民法院提起诉讼，望能准予所请，早日作出合理判决。原告丁祖丽向本院提出诉讼请求：1.四被告尽快排除妨碍，把广州市黄埔区南岗镇南岗村北街石古磊巷2号房屋内相关物品搬迁，并将该房屋交还给秦润煊使用；2.本案所有诉讼费用由四被告共同承担；3.判决秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日签订的房屋转让协议书及见证书无效。因该房屋是秦润煊与丁祖丽婚前由秦润煊所建，属于秦润煊婚前个人财产，秦润煊与丁祖丽婚后并未对上述房屋进行拆建和装修，故此请求法院判决四被告将涉案房屋归还给秦润煊，无需归还给丁祖丽，该房屋的所有权是归秦润煊所有，与丁祖丽无关。被告熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志辩称，秦润煊提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回秦润煊的全部诉讼请求。一、双方于2007年签订房屋转让协议书，秦润煊明知其已将涉案房屋通过协议方式转让给熊仕辉居住，却又故意隐瞒事实，以编造虚假事实为由提出排除妨害诉讼，秦润煊的行为纯属浪费司法资源。本案中，秦润煊以排除妨碍为请求起诉熊仕辉，以熊仕辉子女读书借用其房屋居住拒不归还为由要求返还房屋，事实上，早在2007年8月28日，双方已就涉案房屋签订房屋转让协议书，协议约定，秦润煊将其拥有所有权的，位于广州市黄埔区南岗街南岗社区北街石古磊巷2号的涉案房屋以280000元的价格转让给熊仕辉。协议签订后，秦润煊即将涉案房屋交付给熊仕辉，熊仕辉也按照约定向秦润煊支付全部转让款项，双方均已按约履行了协议书义务，熊仕辉及熊仕辉近亲属也自协议书签订后在涉案房屋居住至今，根本不存在秦润煊所说的因子女读书借用其房屋的任何事实，熊仕辉完全系根据双方约定，在支付房屋转让价款后正当地居住于涉案房屋，秦润煊本案起诉排除妨害错误，应依法驳回。二、秦润煊故意撕毁双方履行近12年的房屋转让协议书，置熊仕辉及其一家人于不顾，其诉讼目的无非为个人获得涉案房屋拆迁补偿及升值利益，秦润煊出尔反尔行为严重违反民法领域中的诚实信用原则。据熊仕辉了解，涉案房屋所在区域已经或即将被政府纳入征收范畴，根据广州市相关的征收补偿方案，一旦涉案房屋被相关部门征收，房屋业主将获得相当可观的利益收入，且涉案房屋自2007年转让给熊仕辉至今，房屋市场价值也远远超出双方签订协议时的转让价格，秦润煊作为当地居民，对涉案房屋拆迁情况及房屋升值的情形完全了解。正基于此，秦润煊完全无视双方当时签订的房屋转让协议书，为使其撕毁协议后获得房屋拆迁补偿及房屋升值利益，秦润煊置熊仕辉及其近亲属的利益于不顾，在房屋转让协议书履行后长达近12年时间未提及，却在拆迁之际反悔，悍然向法院提出诉讼要求熊仕辉及其一家四口搬离涉案房屋，该行为与诚实信用原则严重相悖。综上所述，熊仕辉认为，本案中秦润煊提出的诉讼请求隐瞒客观真实事实，且编造虚假的理由，熊仕辉依据房屋转让协议书居住涉案房屋，不构成不法阻碍或妨害，秦润煊违反诚实信用原则提起诉讼，目的无非为个人获得涉案房屋拆迁补偿及升值利益，在熊仕辉提出双方存在房屋转让的关系后，秦润煊又当庭增加诉讼请求，该行为也将对被告的权益造成巨大损失。三、涉案房屋虽然是宅基地房屋，但根据国家试点情况，出售宅基地房屋给本集体经济组织以外的个人并非都是一概无效，本案并非一般的宅基地炒房交易，熊仕辉、胡霞购买房屋系用于自用居住。四、秦润煊出售房屋后长达12年未主张返还房屋，现涉案房屋被纳入城市更新改造后才提起本次诉讼，其背信弃义的行为与诚实信用原则相悖，案件受理费应由秦润煊、丁祖丽承担。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的土地属于广州市黄埔区南岗村的农村集体土地。广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表载明黄埔区南岗镇路南岗村北街石古磊巷2号房屋（以下简称“涉案房屋”）产权人为秦润煊，所有权来历为1988年新建，使用土地面积为78.8平方米，建筑面积为175.2808平方米，登记附注为该用地是由南岗村和南岗镇批准使用。广州市房地产档案馆出具的个人名下房地产登记情况查询证明载明，秦润煊名下的涉案房屋登记字号为黄统字3361号，房屋用途为住宅。2007年8月28日，秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞签订一份房屋转让协议书（以下简称“涉案协议书”），约定出让人（甲方）秦润煊愿意将涉案房屋出卖给受让人（乙方）熊仕辉，该协议项下房屋相关《集体土地房产证》随房屋一并转让，房屋的交易总价为280000元，签订协议当天，熊仕辉应支付给秦润煊20000元，在协议签订后七天内，且双方交接有关宅基地证完毕时熊仕辉付清余款260000元给秦润煊，自秦润煊收齐上述房屋转让金280000元后，该房屋所有权和土地使用权归熊仕辉所有，该协议自双方及其配偶签字后即时生效。秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞均在涉案协议书落款处签名。2007年8月28日广东合众之源律师事务所出具一份（2007）粤之律民见字第07025号见证书载明：“兹见证秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞在我的面前在前面的房屋转让协议上签名属实，双方当事人的意思表示真实。”2007年8月29日，秦润煊出具确认书，以其本人在工商银行无账户为由要求熊仕辉将上述购房款260000元转入案外人丁祖胜账户，2007年8月31日，胡霞向案外人丁祖胜的银行账户转账支付250000元。2007年8月31日，秦润煊出具收据，确认收到熊仕辉、胡霞购买涉案房屋款280000元。庭审时，双方均确认该280000元中，除了胡霞向案外人丁祖胜的银行账户转账支付的250000元外，还包括熊仕辉、胡霞以现金方式向秦润煊支付的10000元购房款及以定金方式向秦润煊支付的20000元购房款。熊仕辉和胡霞均确认付款时其子女熊琴、熊得志尚未成年，没有收入，该280000元购房款为熊仕辉与胡霞以其夫妻共同财产支付的款项。秦润煊收到上述280000元购房款后，秦润煊将涉案房屋交给熊仕辉和胡霞使用，熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志在涉案房屋共同居住至今。2019年4月11日，秦润煊向熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志发出一份告知函，以熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志长期占用涉案房屋为由，要求熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志归还涉案房屋。熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志确认收到该函，并确认至今尚未向秦润煊交还涉案房屋。秦润煊与丁祖丽于1998年10月27日在广州市黄埔区民政局登记结婚，2011年10月11日在广州市黄埔区民政局登记离婚，离婚协议书约定双方婚后无共同财产。本院认为，秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞之间因买卖涉案农村宅基地房屋产生纠纷引发本案诉讼，故本案的案由应为农村房屋买卖合同纠纷而非排除妨害纠纷。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，除国家所有以外的农村和城市郊区的土地依法属于农民集体所有。涉案房屋的土地属于广州市黄埔区南岗村农民集体所有的土地，而熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志均不属于广州市黄埔区南岗村集体经济组织成员，依法不能享有涉案房屋的土地使用权，故秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞之间买卖农村宅基地房屋的行为及秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞签订的涉案协议书均因违反法律强制性规定而无效。上述行为无效，秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞对此均有过错，应当各自承担相应的责任。广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表载明，涉案房屋由秦润煊在1988年新建，建房时秦润煊与丁祖丽尚未结婚，丁祖丽确认涉案房屋是秦润煊的婚前财产并确认其与秦润煊结婚后，对于秦润煊婚前所建的涉案房屋并无进行拆建和装修，证实涉案房屋为秦润煊的婚前财产。因涉案协议书无效，秦润煊及丁祖丽要求熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志将涉案房屋返还给秦润煊于法有据，本院予以支持，涉案房屋的使用人熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志应将涉案房屋返还给秦润煊。对熊仕辉、胡霞已向秦润煊支付涉案房屋的购房款为280000元的事实双方均不持异议，本院予以确认。秦润煊在其与丁祖丽的婚姻关系存续期间收取熊仕辉、胡霞支付的购房款280000元，该购房款280000元应由秦润煊、丁祖丽共同返还给熊仕辉、胡霞，而秦润煊自愿向熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志支付补偿款共50000元是其对自身权益的合法处分，本院予以照准。广东合众之源律师事务所出具的（2007）粤之律民见字第07025号见证书仅为见证秦润煊、丁祖丽、熊仕辉、胡霞在广东合众之源律师事务所签订涉案协议书的事实，该事实在本案中亦属于双方当事人均予以确认的事实，故秦润煊主张见证书无效的诉讼请求无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告秦润煊、丁祖丽与被告熊仕辉、胡霞于2007年8月28日签订的《房屋转让协议书》无效；二、原告秦润煊、丁祖丽于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向被告熊仕辉、胡霞返还购房款280000元；三、被告熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志于本判决发生法律效力之日起十五日内共同将位于广州市黄埔区南岗镇路南岗村北街石古磊巷2号的房屋返还给原告秦润煊；四、原告秦润煊于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志支付补偿款共50000元；五、驳回原告秦润煊的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由原告秦润煊负担3125元，由被告熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志共同负担3125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  王丽云人民陪审员  覃志强二〇一九年十二月十日书 记 员  余若莲