北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12747号原告：李洪亮，男，1944年12月15日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：胡丽娟(系原告李洪亮之儿媳),住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王冬生，北京市时雨律师事务所律师。被告：贾洪财，男，1931年7月25日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：贾亚光，男，1986年11月10日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：贾小会，女，1957年4月15日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：贾双和，男，1956年10月8日出生，汉族，住北京市平谷区。第三人：贾天华，男，1959年7月15日出生，汉族，住北京市平谷区。原告李洪亮与被告贾洪财、贾亚光、贾小会、贾双和，第三人贾天华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪亮及其委托诉讼代理人、胡丽娟、王冬生与被告暨被告贾洪财的委托诉讼代理人贾洪财、被告贾小会、贾双和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李洪亮向本院提出诉讼请求：依法判令被告连带赔偿我因购买北京市平谷区平谷镇xx前二街x号房屋、宅院合同无效给我造成的经济损失210万元。事实与理由：2003年，由xx村委会会计徐恩主持，村长贾云鹏、治保主任许革、介绍人贾瑞和、李树森参加，贾洪财代贾小会出面，以4000元的价格将涉案房屋卖给我。（2018）京0117民初6731号案中，因我要求贾天华赔偿，而人民法院以贾天华不能索回涉案宅院为由，认定我要求贾天华给付区位补偿价损失的请求依法不能成立。故我才针对可以索回涉案宅院的主体提起诉讼。本案被告自愿连带承担对我损失的赔偿责任，并且基于他们系同一家庭成员共同行为才导致房屋买卖无效和在被告之间的房屋买卖合同有效，他们存在共同过错，这也符合法律的强制性规定。1999年3月19日第三人贾天华与被告签订的农村房屋买卖合同载明该房产占地东西宽13米，南北长21米，宅基地面积高达273平方米，现该处还存在残垣断壁的宅院。而北京市平谷区人民法院已经出台了《农村房屋买卖白皮书》、平谷区政府也出台了京平政法（2017）33号文件，均是对我这种农村房屋买卖退还纠纷案件的赔偿的规定，可见我的各项损失特别是可期待利益损失巨大，2011年11月3日由北京市国盛房地产评估有限责任公司出具的平谷区平谷镇xx村前二街x号房屋及宅基地区位补偿价评估报告，因缺少检材、事实不客观真实，适用依据无效，且早已时过境迁不适用本案情况。涉案房院本身属于平谷镇，系位于评估城区，其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，因此该宅院的价值远远高于我购买时的价格，故此，我要提起评估申请，以便于确定我的具体损失数额。因涉案房屋破败，随时面临倒塌，我为了居住需要于2017年7月13日两房屋部分拆除准备重建，因受到贾亚光阻拦摔倒一事曾诉到法院，在该案调取的公安机关的询问笔录中被告方没有任何一个人向公安机关说过被告之间房屋买卖事宜，且现场证人也是通过贾亚光的介绍知道了原房屋是贾小会，现在的房主是我。2017年7月13日的冲突时两位房主之间的冲突，更充分证明对于涉案房院的被告之间的没问题，被告方从来没有告诉过我他们之间的买卖，反而是被告方经过认真研究合意后，假借签订买卖协议的手段，不惜代价对我进行赔偿，也要将房宅最终留到贾家。（2018）京0117民初6731号民事案件判决后，我提起上诉，北京市第三中级人民法院以（2019）京民终4172号案件驳回了上诉，维持原判。我不服到北京市高级人民法院申诉，该院以（2019）京民申3724号裁定书驳回了我的再审申请。被告贾洪财、贾亚光辩称，2011年李洪亮和贾洪财的房屋买卖合同就被法院确定无效了，所以房子不是李洪亮的，他的主张没有道理，不同意他的诉讼请求。2017年李洪亮将房屋拆除后就剩下点建筑垃圾，贾洪财的意见是同意赔偿李洪亮购房款4000元，这是贾洪财和李洪亮签订的买卖合同，只应该找贾洪财，和别人没有关系。2018年法院判决已经确认贾亚光和贾小会之间的买卖合同有效，贾亚光也是买房人，找贾亚光要钱要不上，贾小会已经把场地交付给我了。被告贾小会、贾双和辩称，我们和李洪亮没有关系，李洪亮是从贾洪财手里买的房子，贾洪财没有权利卖我的房子，2011年法院已经判决他们之间的房屋买卖合同无效了，法院说讲人情我才让李洪亮住的，结果李洪亮将房子拆了，现在又向我要钱，没有道理。第三人贾天华述称，1999年我将房子卖给贾洪财，2009年我找贾洪财签订了房屋交还协议，现在交给法庭。本院经审理认定事实如下：贾洪财育有三女，分别为贾桂芝、贾秀兰、贾小会。1999年3月19日，贾桂芝、贾秀兰、贾小会姐妹三人与北京市平谷区xx村民贾天华签订房屋买卖协议，约定贾天华以2500元的价格将该村前二街x号祖遗房屋四间卖与三姐妹。在签订该协议时三姐妹户籍均不在本村。同年3月25日，贾桂芝、贾秀兰将两人享有的所购房屋份额赠与给贾小会。2003年2月8日，贾洪财以其名义将该房屋以4000元的价格卖与李洪亮。贾小会夫妇于2011年将贾洪财、李洪亮诉至本院，请求确认贾洪财与李洪亮签订的房屋买卖协议无效，本院以（2011）平民初字第03345号民事判决书确认“被告贾洪财与被告李洪亮签订的北京市平谷区平谷镇西鹿角前二街131号房屋买卖合同无效。”该判决书已发生法律效力。2017年6月12日，贾小会夫妇协议以22万元的价格将该房屋卖与其侄子西鹿角村村民贾亚光，双方约定该协议签订之日贾亚光向贾小会夫妇支付4万元，余款18万元于合同签订后两个月内付清。2017年8月11日，贾亚光之妻从其北京银行存折中取款18万元，同日贾小会北京银行账户入账18万元。2017年7月12日，李洪亮将该房屋拆除。2018年7月4日，贾天华将贾小会、贾秀兰、贾桂芝、诉至本院，请求确认其与上述三人签订的涉案房屋买卖合同无效并将该房屋院落返还给贾天华，李洪亮、贾亚光作为第三人参加诉讼，李洪亮在该案中请求贾天华按照北京市平谷区人民政府2017年10月13日发布的区位补偿价标准赔偿其1061011元损失。本院于2019年1月3日以（2018）京0117民初6731号民事判决书驳回了贾天华和李洪亮的诉讼请求。贾天华、李洪亮不服上述一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年3月15日判决驳回了两人的上诉请求。2019年11月10日开始，贾亚光开始在涉案宅院建房，李洪亮不同意，并出面阻拦，双方发生争执。本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有不要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李洪亮已将涉案房屋拆除，李洪亮未能提供证据证明贾亚光占有和利用了其有用的建材，故本院对李洪亮要求赔偿其相应建材等损失的请求本院不予支持。2003年2月8日，贾洪财以其名义将该房屋以4000元的价格卖与李洪亮，且有多位村干部在场，贾小会夫妇长期居住生活在平谷而直到2011年才提起合同无效之诉，根据日常生活经验法则，本院认定贾小会夫妇对贾洪财出卖房屋的行为知情且同意，贾洪财的卖房行为构成有效代理。贾小会夫妇作为出卖人，应当知道涉案宅基地属于法律法规禁止随意流转的财产范围，房屋售出多年后，其又以违法出售为由主张合同无效，其行为有悖诚信，故应对合同无效承担主要责任，赔偿李洪亮因合同无效而产生的经济损失。李洪亮作为买受人，其购置禁止随意流转的农村宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应的次要责任。涉案宅基地位于平谷区平谷镇，与平谷城区距离较近，其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，涉案房屋买卖合同被确认无效时与双方签订买卖合同时确定的价值已发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应由贾小会夫妇赔偿李洪亮合理的经济损失。具体数额，本院根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格、宅基地面积，并适当考虑合同被确定无效时平谷镇商品房价格及双方既得利益等因素酌情确定。李洪亮要求其他被告承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。其中贾洪财同意赔偿李洪亮4000元购房款的意见以李洪亮不向其他被告主张赔偿责任为前提条件，本院对其主张不予采纳。至于贾小会夫妇将涉案宅院出售给贾亚光一节，此系贾小会夫妇自主处分涉案宅院的行为，与贾小会夫妇的赔偿责任没有直接联系，不影响贾小会夫妇应向李洪亮承担的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告贾小会、贾双和于本判决生效后十日内赔偿原告李洪亮因购买北京市平谷区平谷镇西鹿角前二街131号房屋、宅院合同无效的经济损失80万元；二、驳回原告李洪亮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告李洪亮负担7305元（已交纳），由被告贾小会、贾双和负担4495元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨张林二〇一九年十二月三十日书记员  赵彩军