广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初3539号 原告：陈佳欣，女，1980年12月15日出生，汉族，住广东省博罗县。 委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 被告：桂平市金晟房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路尾（华润大厦2楼），统一社会信用代码：91450881765818365E。 法定代表人：黎焕森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：诸葛娅，广西钧亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞思南，广西钧亚律师事务所律师。 原告陈佳欣与被告桂平市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹世享，被告金晟公司的委托诉讼代理人诸葛娅、庞思南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿经济损失2397元给原告；2.判决被告支付违约金（以购房款239700元为基数，自2014年1月21日起至被告将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6%计算）给原告。事实与理由：2011年4月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于桂平市；总价款239700元；被告于2012年1月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后210个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%赔偿原告的损失，并在180天内补齐资料以确保原告取得房地产权属证书，被告逾期，原告可要求退房，被告全额退回原告已付房价款。原告签订合同后已依约付清购房款，但被告于2012年9月1日交房后至今，未将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案。为此，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告金晟公司辩称，1、买卖双方在没有约定违约金的情况下才能参照中国人民银行金融机构逾期贷款利率的标准计付违约金，但原、被告签订的合同已明确约定被告逾期办证需按购房款的1%赔偿原告损失，该赔偿属于一次性补偿，故原告不能适用上述规定主张权利；2、桂平市人民政府（以下简称桂平市政府）与被告签署协议，约定被告与其他单位用地范围交界的道路，由桂平市政府与被告各出资一半进行修建，被告全额出资修建道路后多次要求桂平市政府进行审计结算未果，桂平市政府还以被告未支付报建费用扣留涉案小区资料原件，涉案小区至今未能办证是政府行为导致，属不可抗力情形；3、即使涉案商品房未能办妥权属登记，也不影响原告对该房屋的占有、使用，且该商品房房价不断增值，原告不存在经济损失；4、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理确认以下法律事实：2011年4月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：3490），约定原告购买被告开发的坐落于桂平市商品房，总房款239700元；其中，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后210个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理……3、出卖人按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失，并在180天内补齐资料以确保买受人取得房地产权属证书。逾期，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款。4、买受人在接到出卖人的电话通知或出卖人在报纸（或电视）上发布公告之日起30日内应与出卖人办理委托代办产权证手续，并按本合同第五条结算房价及付清办证所需税、费，逾期，按合同第七条处理。原告在合同签订后已按约付清房款，且双方自认涉案房屋已缴纳了相关税费。被告于2012年9月1日将上述商品房交付原告。 另查明，桂平市政府于2019年2月1日印发的十六届第45期常务会议纪要载明，原则同意对在2018年12月31日前已获得商品房预售许可证的开发楼盘，市相关职能部门在办理商品房竣工验收时，不应以欠缴土地出让金（包括行政部门收取的各项费用）为前置条件。对于商品房已通过竣工验收、开发商已履行申办登记手续、购房者已依法支付购房款、缴纳相关税费的，市不动产登记中心应予以办理房屋登记手续。 再查明，涉案商品房已取得了商品房预售许可证。被告至本案开庭时止未能提供已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的证明。 本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。若违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。涉案合同约定被告逾期办证的，按已付房价款的百分之一赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于交房后210个工作日(约为305个自然日)即2013年7月3日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，诉讼时效期间应从2013年7月4日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至该法施行之日原告关于上述经济损失的诉请已超过二年的诉讼时效，被告已确定地取得不履行该项义务的抗辩。因此，原告主张被告按已付购房款1%即2397元赔偿原告经济损失，本院不予支持。 涉案合同虽约定被告按购房款1%赔偿原告经济损失后于交房届满210个工作日后起算的180天内补齐资料以确保原告取得房地产权属证书。逾期，原告可要求退房，被告全额退回原告已付房价款，但没有约定因被告未依照上述新的期限补齐办证资料，而原告要求继续履行合同的情形的违约责任。原告购买的是金晟公司开发的预售商品房，所需办理房产证的资料应由被告提供，但是被告至今没有补充提供，导致原告的房产证至今无法办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告于2012年9月1日交付房屋给原告，原告至今未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。根据上述约定，被告应于2013年12月31日前补齐办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，被告至今未补齐上述资料，逾期履行办证义务，应承担2014年1月1日起的逾期办证违约责任。原告现主张被告自2014年1月21日起计付违约金，属原告对其实体权利的处分，本院予以照准。但依据上述逾期办证违约金主张诉讼时效的论述观点，该部分逾期办证违约金诉请的诉讼时效期间应从2014年1月21日起算，至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日倒推已满二年的违约金，即2015年10月1日前的违约金，发生在2017年10月1日前，诉讼时效已超过二年，被告已确定地取得不履行义务的抗辩。因此，原告就2015年10月1日前的违约金起诉，已超过法律规定诉讼时效，该部分违约金诉请不予支持。而2015年10月1日起的违约金，因《中华人民共和国民法总则》施行而适用三年的诉讼时效。原告于2019年8月21日向本院起诉2016年8月22日前的违约金诉请，亦超过法律规定的诉讼时效，依法亦不予支持，自2016年8月22日起的违约金诉请未超过诉讼时效，应予支持。兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，本院酌定被告按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给原告。原告虽起诉请求逾期办证违约金计算至被告提交全部资料备案之日，但原告该项诉讼请求实际上为原告主张被告逾期办证的违约责任，因此可以视为原告主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。故被告应以原告已交纳购房款239700元为基数，从2016年8月22日起至被告将坐落于桂平市商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。被告辩称原、被告约定逾期办证违约金为一次性固定数额补偿，且被告逾期办证属不可抗力情形，于法于理无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款239700元为基数，自2016年8月22日起至被告将坐落于桂平市商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算，且违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%）给原告陈佳欣； 二、驳回原告陈佳欣的其他诉讼请求。 本案受理费680元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陈佳欣负担10元，由被告桂平市金晟房地产开发有限公司负担670元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1360元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一九年十二月二十日 代书记员 李晓静