广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15139号上诉人（原审原告）：陈嘉雯，女，1991年8月6日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码：441************742。上诉人（原审原告）：谢雨轩，男，1990年1月5日出生，汉族，住广东省博罗县******委会新建小组，公民身份号码:441************616。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁小妹，广东瑞平律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东年丰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇茶溪社区***********，统一社会信用代码：914***********269A。法定代表人：谢灿钦，该公司经理。委托诉讼代理人：邓嘉琪，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。上诉人陈嘉雯、谢雨轩因与上诉人广东年丰房地产开发有限公司（以下简称年丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初12388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈嘉雯、谢雨轩向原审法院起诉请求：1.年丰房地产公司支付逾期交房违约金7720元；2.年丰房地产公司协助办理位于东莞市**********************不动产权证；3.年丰房地产公司支付逾期办理房产证违约金（按房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至年丰房地产公司实际协助办理出以上房屋不动产权证之日止）；4.本案一审诉讼费由年丰房地产公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、年丰房地产公司于判决生效之日起五日内向陈嘉雯、谢雨轩支付逾期交房违约金4929.82元；二、年丰房地产公司于判决生效之日起五日内向陈嘉雯、谢雨轩支付逾期办证违约金1318元；三、驳回陈嘉雯、谢雨轩的其他诉讼请求。本案一审诉讼费155.2元，由陈嘉雯、谢雨轩负担108.2元，年丰房地产公司负担47元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初12388号民事判决书。陈嘉雯、谢雨轩上诉请求：1.改判年丰房地产公司向陈嘉雯、谢雨轩支付逾期办证违约金至东莞市*******出具的领证证明之日止（自2018年6月1日起至2019年10月8日止，暂计32546元）；2.判令年丰房地产公司继续协助陈嘉雯、谢雨轩办理案涉房屋不动产权证；3.年丰房地产公司承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：（一）陈嘉雯、谢雨轩自房屋交付后没有任何加建改建行为，对于迟延办证没有任何过错，不能办证的责任均应由年丰房地产公司负担。（二）年丰房地产公司于2018年6月20日向产权登记机关提交备案资料并不能视为年丰房地产公司已尽协助办证义务。根据合同约定，年丰房地产公司最迟应于2016年12月30日前完成权属登记资料提交备案的义务，但年丰房地产公司于2018年6月15日才向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审，已明显存在逾期，但至今，陈嘉雯、谢雨轩未领取案涉房屋的不动产权证，亦未收到年丰房地产公司出具的办证证明。因此，逾期办证违约金不应算至2018年6月15日止，而应计算至年丰房地产公司向陈嘉雯、谢雨轩出具办证证明之日止，年丰房地产公司亦应继续协助陈嘉雯、谢雨轩办理不动产权证。年丰房地产公司答辩称：一、部分业主违建是无法办证的根本原因，在部分业主违建的情况下，年丰房地产公司难以办理建设工程规划许可证。年丰房地产公司已经按照合同约定交付了合格的房屋，不存在任何过错。二、未装修业主的损失不应由年丰房地产公司负担。部分业主至今未进行任何装修，房屋处于交付时的状态，符合办证条件，年丰房地产公司亦已经协助办理了不动产权证。本案迟延办证系因部分业主违建行为引发，未装修业主应向违建业主主张逾期办证责任。年丰房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判年丰房地产公司无需支付逾期办证违约金1318元；2.本案的全部诉讼费用由陈嘉雯、谢雨轩承担。主要事实与理由：一、业主违建是导致案涉楼盘迟延办证的根本原因，年丰房地产公司对办理产权登记手续无过错，不存在逾期办证违约责任。案涉楼盘于2016年9月份竣工验收合格，随后年丰房地产公司积极开展产权登记工作，案涉楼盘亦于2016年9月26日完成实地勘测，经勘测符合规划，按程序报批后即可办理《建设工程规划许可证》，但在实测后，大量业主加建改建，导致年丰房地产公司无法如期取得《建设工程规划许可证》进而无法如期递交产权登记备案整套材料，后续各项办证手续拖延的责任应由业主自行负担。业主的违建行为导致其自始不能办理不动产权证，即便法院认为年丰房地产公司在办证过程中存在迟延，也应当责令业主整改完毕使得房屋符合规划条件后，才具备要求补偿的资格，否则无法制止该行为，也给年丰房地产公司造成经济损失。二、案涉商品房买卖合同约定的房屋需经验收合格才可交付，因此，应当是符合交付条件后，才起算办证期限。一审判决已对逾期交楼违约金作出认定，足以弥补业主的损失，若简单适用合同条款约定的日期认定逾期办证违约金，加大了年丰房地产公司的负担也夸大业主的损失。陈嘉雯、谢雨轩未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，案涉楼盘于2018年5月21日取得竣工验收备案证书。二审期间，年丰房地产公司提供了如下证据：1.建设项目实地勘测情况记录表、建设工程规划许可证，拟证明因业主违建导致年丰房地产公司迟延取得竣工验收证书；2.交楼标准样板房检查意见书，拟证明年丰房地产公司已经交付了合格房屋；3.新建商品房确权房号明细表（违规），拟证明至今仍有部分业主未对房屋进行整改。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉与答辩，本案二审的争议焦点是：一、案涉逾期办证违约金如何认定；二、继续协助办证的诉请应否支持。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。案涉逾期办证违约金如何认定，应该依次厘清如下问题：（一）案涉逾期交楼违约金是否吸收逾期办证违约金。本案双方对逾期交楼违约金并无异议，而根据案涉商品房买卖合同的约定，逾期交楼违约金与逾期办证违约金指向的是不同的违约行为，系相互独立的约定，年丰房地产公司上诉主张逾期交楼违约金部分吸收逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。（二）年丰房地产公司协助办证义务的履行时限如何认定。根据合同的约定及收楼时间，年丰房地产公司最迟应于2018年3月25日履行完毕协助办证义务，合同条款约定具体明确，足以认定年丰房地产公司协助办证义务的履行时限。年丰房地产公司上诉主张自房屋验收合格之日起计算协助办证义务的起算时间，但根据本案查明情况，年丰房地产公司逾期取得代表房屋验收合格的竣工验收备案证书，年丰房地产公司自不得从其违约行为中再获取期限利益，故本案协助办证义务的履行时限应认定为2018年3月25日。（三）年丰房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。承上述，年丰房地产公司应于2018年3月25日履行完毕协助办证义务，即是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但年丰房地产公司于2018年6月15日才将相关资料递交产权登记机关，已经构成逾期履行。年丰房地产公司主张因部分业主存在违建行为导致迟延办证，需要指出的是，办出房产证并不等同于履行协助办证义务，本案逾期办证违约金针对的是年丰房地产公司逾期履行协助办证义务的行为。案涉楼盘至今仍有部分房屋违建未整改，从本案年丰房地产公司可以递交产权登记资料，递交资料后产权登记机关仍允许整改和部分业主整改合规后办到房产证的事实可以看出，即便部分业主存在违建，但该违建行为并未构成年丰房地产公司向产权登记机关递交相关材料的实质障碍。年丰房地产公司逾期递交办理产权登记需要的资料，已经构成违约，应承担相应的违约责任。承上述，年丰房地产公司并不能因部分业主违建行为获得合同履行的抗辩权，业主向年丰房地产公司主张逾期办证违约金的请求权基础系基于案涉商品房买卖合同之明确约定，至于业主是否存在迟延整改以及是否因迟延整改给年丰房地产公司造成损失，系另外的法律关系，相应权利义务应另行解决。（四）逾期办证违约金如何认定。年丰房地产公司于2018年6月15日递交办理产权登记所需材料后，东莞市茶山镇房地产管理所于2018年6月22日明确因案涉楼盘大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。至此，应认定自2018年6月22日起，年丰房地产公司是由于非其所能控制的原因而导致无法继续履行备案义务，故该日起年丰房地产公司不再承担逾期办证违约责任。根据案涉合同约定，逾期办证违约金约束的是年丰房地产公司协助办证义务的履行，并不指向办出案涉商品房不动产权证，业主主张逾期办证违约金计算至案涉房屋不动产权证办出之日，没有合同依据，本院不予支持。因双方对于逾期办证违约金计算标准没有约定，故违约金可以购房款为基数，按照年利率6%的标准计算。综上，陈嘉雯、谢雨轩主张逾期办证违约金自2018年6月1日起算，应予以准许，以购房款为本金，按照年利率6%的标准计算至2018年6月21日止，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。年丰房地产公司二审提交的新证据与本案逾期办证违约金的认定均无直接关联，本院均不予采信。二、关于第二个争议焦点。东莞市茶山镇房地产管理所于2019年4月4日作出关于茶山宇丰名苑办理房屋所有权首次登记有关事项的公告，明确对于包括案涉房屋在内的180户房屋现状与规划不相符的暂不予受理首次登记，且明确公告期限内，住宅房屋整改到位的将纳入本次房屋所有权首次登记范围内。结合案涉楼盘部分业主经整改合规后取得不动产权证的事实可知，能否办理出不动产权登记证，取决于案涉房屋能否整改到位，而对业主房屋的整改，已不属于年丰房地产公司协助办证义务的内容，在案涉房屋整改到位前，本案业主方主张年丰房地产公司继续协助办理案涉房屋不动产权证，没有依据，一审法院不予支持是正确的，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陈嘉雯、谢雨轩与年丰房地产公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费663.65元，由陈嘉雯、谢雨轩负担613.65元，由广东年丰房地产开发有限公司负担50元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  魏 术二〇一九年十二月二十日书记员  何慧玲