中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1130号 上诉人（原审原告）：栾秀英，女，1960年11月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人栾秀英因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初356号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人栾秀英的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲，均到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栾秀英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区12#-1-102室房屋执行、解除查封；2.一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：一、本案一审法院认定栾秀英主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定,驳回栾秀英的诉讼请求，事实不清、证据不足。栾秀英在查封前签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款后，龙驿公司为栾秀英开具了收款收据，所购房屋即不属于龙驿公司而属于栾秀英所有。虽然栾秀英具备占有条件，但因不急于用房，避免立即交纳各种费用，所以没有入住，这是栾秀英对自有财产自由处分的体现，栾秀英对诉争房屋在法律上享有管理控制权和物的期待权。栾秀英认为房屋买受人对房屋享有的管理控制权，并不以实际入住占有为标准，因此，栾秀英诉讼请求就应当得到支持，一审判决认定栾秀英没有占有房屋，错误。二、2015年12月20日栾秀英与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，栾秀英购买涉案房屋，价款50万元。龙驿公司为栾秀英开具了50万收款收据。2015年1月21日，栾某某在银行取现50万元，借给栾秀英。栾秀英已经提交了收款收据和资金来源，并且金额一致，虽然没有直接转账至龙驿公司账户，但综合本案的证据以及其他同案的情况来看，以现金方式向龙驿公司交付购房款的情况并不罕见，并且是龙驿公司要求以现金交付。栾秀英提交的证据能够相互印证，足以证明栾秀英已经支付了购房款。本案是法院因西藏信托的债权，查封了栾秀英购买、占有的房屋，栾秀英与西藏信托均是龙驿公司债权人且地位平等。西藏信托的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉房产只是作为西藏信托债权的一般担保。在栾秀英占有案涉房屋的前提下，栾秀英所享有的物权期待权应当优于西藏信托的金钱债权。综上，请求依法改判。 西藏信托辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律证据。一、栾秀英称签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款，案涉房屋即属于栾秀英的观点不正确，只有按照《入住通知单》办理缴纳物业费、装修保证金等各项入住手续之后才能合法占有案涉房屋。二、栾某某取现50万元与购房时间相隔近十一个月，且无证据佐证，栾秀英提供的收款收据未能证明款项来源和交付方式。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 栾秀英向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露B区12#-1-102室归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年12月20日，栾秀英与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，约定栾秀英购买枫丹白露家园B区12#-1-102室，价款50万元。付款方式为：一次性付款。2015年12月20日，龙驿公司向栾秀英出具金额为50万元的收款收据，交款事由B12-1-102，编号0238826。另，2015年1月21日，栾某某在招商银行盘锦分行营业部取现50万元。栾某某出具证明，声明借款50万元给栾秀英购房款。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》（以下简称《委托合同》），约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。栾秀英至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.栾秀英是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.栾秀英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归栾秀英所有。分述如下： 一、关于栾秀英是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。栾秀英主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张栾秀英未提交证据证明其房屋被查封，且因栾秀英起诉后又申请撤诉，现栾秀英起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，栾秀英等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了栾秀英的执行异议申请，包括栾秀英在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为栾秀英起诉符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，栾秀英在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张栾秀英不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于栾秀英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住房，栾秀英提供的辽宁省盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在辽宁省盘锦市区域内名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。本案中，根据已经查明的事实，栾秀英提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2015年12月20日栾秀英与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定栾秀英在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.栾秀英提供的物业费收款收据、装保金收款收据、民用供暖普通发票等证据，时间均为在人民法院查封之后，故栾秀英主张在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据不足，不符合第二十八条第二项的规定；3.栾秀英提供收款收据（编号0238826）用以证明已经支付了全部价款，但未能说明款项来源和交付方式。其提交的栾某某于2015年1月21日在招商银行股份有限公司盘锦分行营业部柜台取现50万元的历史交易明细表及栾某某出具的借条，因与购房时间间隔近十一个月，且无相关证据给予佐证，不足以证明该笔借款即本案购房款来源。故栾秀英关于已经支付了全部价款的主张，一审法院不予支持。4.龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，栾秀英的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，栾秀英主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归栾秀英所有。因栾秀英主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回栾秀英的诉讼请求。一审案件受理费8750.2元，由栾秀英负担。 本院二审期间，栾秀英围绕其上诉请求依法提交了如下证据：《房屋抵偿借款确认书》、记账凭证、收款收据和《入住通知单》，拟证明栾秀英向龙驿公司出借50万元，龙驿公司将案涉房屋以房抵债偿还借款。西藏信托发表质证意见称，该确认书落款时间为2019年3月3日，在人民法院查封案涉房屋之后，不能证明栾秀英在案涉房屋被查封前已经与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系。栾秀英称在栾某某处取款50万元现金交给孙振鹏，大额现金交付不符合交易习惯，且其提交的取款凭证、银行流水只能证明栾某某取款情况，不能证明该笔款项用于支付给龙驿公司。龙驿公司2015年12月20日出具的收款收据，结算方式为空白，没有注明是顶账支付，不能证明案涉房屋是顶账房。对记账凭证真实性及证明事项有异议。《入住通知单》证明龙驿公司于2017年4月6日才通知栾秀英办理入住手续。 西藏信托未提交新证据。 本院经审理认为，栾秀英提交的证据与本案具有关联性，证明目的本院将结合庭审查明事实及在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依栾秀英申请调取两组证据：第一组证据是山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份。第二组证据是盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表。栾秀英对上述两组证据未表示异议。西藏信托质证认为：对第一组证据真实性无异议，但龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对第二组证据无异议。因栾秀英、西藏信托对上述证据形式上的真实性无异议，本院对上述证据形式上的真实性予以确认。 二审庭审中，栾秀英主张，栾秀英从其哥哥栾某某处借款50万元，栾秀英将该50万元出借给龙驿公司，龙驿公司后与栾秀英协商将借款转化为购房款，并于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》。西藏信托辩称栾秀英在一审和二审中关于支付购房款的方式的陈述相互矛盾，不足以采信。 本院二审另查明：一、案涉房屋查封日期是2016年1月4日。 二、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月。同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B地块及该地块上在建工程为案涉《贷款合同》设立抵押（未办理登记）。2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷某某分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在辽宁省盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》未登记案涉房屋顶账信息；《附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》载明：案涉房屋“交款日期2013年10月17日”，抵押给“长安、李某某”，房源状态是“抵押”，与账上对接“账上无，销售台账多的”。 四、盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示栾秀英在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间为2017年4月6日，首次交纳物业费时间为2017年4月14日。 五、栾秀英提供的《入住通知单》显示的出具时间是2017年4月6日。 六、辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》载明“经查，盘锦龙驿房地产开发公司开发建设的兴隆台区枫丹白露小区项目截至目前未办理不动产首次登记。” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：栾秀英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。关于栾秀英是否符合上述规定，栾秀英2015年12月20日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》；案涉房屋非因栾秀英自身原因未办理过户登记。对上述已查明事实本院予以认定。但栾秀英于2017年4月6日才领取《入住通知单》，系在人民法院查封之后，其提交的2015年9月19日预购水费收据所显示的缴费人是李某某，2015年1月8日预购气费收据上显示的缴费人也非栾秀英本人，上述缴费凭证无法证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且物业公司提供的入住信息也显示栾秀英办理入住手续时间为2017年4月6日，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的情形。对于购房款的支付。栾秀英一审称从栾某某处借得50万元交纳了购房款，二审中又称先是从栾某某处借款50万元，将该50万元转借给龙驿公司，又与龙驿公司协商将借款转化为购房款，一、二审中对该事实陈述并不一致。栾秀英提交的证据不足以证明其已交付了购房款，且以房抵债的主张与案涉《审计报告》记载信息也不一致，故栾秀英并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项，以及第二十九条第三项规定的情形。 综上，栾秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8750.2元，由栾秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理齐晓丹 书记员马利杰