广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3485号原告：佛山兴兆物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区体育路28号夹层，统一社会信用代码：91440600618355567G。法定代表人：许培辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍德伟，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。被告：鹤山市鼎丰房地产有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪街道新业路1405号，统一社会信用代码：91440784079502811U。法定代表人：吕义胜，该公司经理。委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳紫君，广东宝言律师事务所律师。原告佛山兴兆物业管理有限公司与被告鹤山市鼎丰房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人霍德伟，被告委托诉讼代理人欧阳紫君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佛山兴兆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止至2019年8月的物业服务费1303336.98元，并从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算逾期付款利息；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。原告于2019年10月23日变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付截止至2019年8月的物业服务费1303336.98元，并从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算逾期付款利息；2.判令被告向原告支付2019年9月至2025年12月物业管理费3980455.12元，上述两项共合计：5283792.1元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。原告于2019年12月6日申请撤回要求判令被告向原告支付2020年1月至2025年12月的物业管理费3783650.52元，并于2019年12月23日明确逾期付款利息统一从判决作出之日起计算。事实和理由：原告与被告于2014年10月16日签订了《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》约定原告向被告就其开发的物业：鹤山市沙坪镇新业路鼎丰凤凰湾小区提供物业服务，合同中约定原告的物业管理费为包干制，并约定了物业费的具体的计算办法及空置物业管理费等的计费方式。被告在销售商品房时，与部分业主签订了赠送物业管理费协议，约定被告赠送部分物业管理费给业主，并由被告代业主直接向原告支付该赠送部分的物业管理费。原告于2017年10月正式为上述小区提供物业服务，范围包括全小区的住宅、商铺、车位及空置物业等，原告依约履行其物管方的义务，后因被告方经营出现问题，开始拖欠原告的物管费，原告多次追偿，被告方以各样理由推搪，截止至2019年8月，被告拖欠原告的物业服务费合计：1303336.98元，其中包括：1.被告承诺赠送给业主部分的物管费合计为：252292.2元；2.空置住宅管理费为181934.9元；3.空置住宅电费：36376.48元；4.空置商铺管理费：371583.4元；5.车位管理费：461150元。上述欠费经原告多次催告，被告仍拖延不付。为不影响该小区业主的生活，原告至今仍对该小区进行正常的物业管理，但被告的拖欠行为已经对原告经营造成严重的损害及影响。基于双方签订的物业管理合同的约定，原告对小区业主的服务承诺，原告为保障小区业主的合法权益，进行物业管理工作。被告与部分小区业主签订了《鼎丰凤凰湾赠送管理费支付协议》，约定被告赠送业主一段时间的物业管理费用，赠送期间内的业主的物业管理费由被告向原告支付。同时被告向原告出具《物业管理费赠送确认函》，确认被告对业主的赠送物业管理费行为。因此，根据《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》约定，被告赠送给业主的该部分物业管理费应由被告承担。同时，鉴于被告的长期不按时支付物业管理的行为已构成根本违约，原告有权向被告主张违约损害赔偿责任，违约损害赔偿的范围应包括合同履行后可以获得利益。综上，被告拖欠物业服务费的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，并保障全小区业主的权益，现原告特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告鹤山市鼎丰房地产有限公司辩称，一、原告未提供空置商铺及车库的物业管理服务，不应收取该部分的物业管理费。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由上可知，房地产项目需完成竣工验收后才可以交付使用或者交付给物业管理公司进行管理。案涉物业服务合同第八条约定已竣工的空置物业才由被告负责缴纳物管费，而案涉空置的商铺以及车库并未完成竣工验收，被告从未将空置的商铺和车库交付给原告进行管理，根据被告提供的证据显示，原告事实上也未提供空置商铺及车库的管理服务，故原告不应收取空置商铺及车库的物业管理费。二、原告提供的赠送业主部分物管费计算有误，详见被告提供的差异物业费统计表。综上，原告要求被告支付空置商铺及车库的物管费诉求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，被告作为甲方（建设单位），原告作为乙方（物业服务企业），签订一份《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》，约定：第一条物业基本情况：物业名称：鼎丰凤凰湾；物业类型：商住；座落位置：鹤山市沙坪镇新业路（鹤山广场后侧）；建筑面积：90779.48平方米；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业交付后：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；……第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.物业服务范围内的各项有偿服务以及和业主约定的其他服务项目；2.停车场的经营管理服务。……第七条本物业管理区域物业服务收费为包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方米；车位：地下车位50元/个.月；摩托车位10元/个.月。物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用……第八条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳当月服务费。物业管理服务费用收取时间：从统一通知业主收楼之日起开始计收；纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售的物业（包括但不限于商品房、车位、商铺）、因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业及甲方自用物业的物业管理服务费用由甲方按实际数据全额的100%从业主收楼起交纳。……第三十二条除本合同约定的其他违约条款之外，合同签订后任何一方无故单方面中止合同或拒绝履行合同的，违约方需向守约方支付(人民币)50000元的违约金。……第三十四条本合同期限自2014年11月1日起至2020年10月31日（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止）。……合同附件二《物业构成明细》载明：高层住宅7幢，616套，建筑面积65355平方米；商业用房二层，53套，建筑面积6466平方米；车库一层，377套，建筑面积14682.77平方米;合同附件三《物业共用部位明细》第6点载明地下室车库。被告曾与多名业主签订《鼎丰凤凰湾赠送管理费支付协议》，分别赠送业主不同时间的管理费，且约定赠送期间的管理费由被告直接向原告交纳。凤凰湾一期3、4座、5、6座、7、8、9、10座已经竣工验收并于2016年6月21日出具了《工程竣工验收报告》，落款处由建设单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认，监理单位没有盖章的原因是被告未结清监理费。原、被告双方于庭审中确认被告从2018年7月开始没向原告交纳管理费和电费，另双方对原告主张的各项费用意见如下：1.对赠送部分管理费，双方庭审中确认被告拖欠原告未付的赠送部分管理费金额为247402.92元。2.对空置住宅管理费，被告确认原告对空置住宅管理费的计算方式及金额，并确认原告陈述的6个月的空置住宅管理费为77972.10元的计算方法，同时确认至庭审之日止空置住宅数是215户，但认为空置住宅数会变动，因此不确认原告主张的空置住宅管理费金额。原告庭审中陈述空置住宅户数至今没有变动，空置住宅管理费一直是按照6个月77972.10元的方法计算。3.对空置住宅（公摊）电费，双方庭审中确认被告拖欠的空置住宅（公摊）电费金额为36376.48元。4.对空置商铺管理费，被告确认原告主张的空置商铺管理费计算面积6462.32㎡以及6个月的空置商铺管理费为96934.80元的计算方式，但认为被告实际上未将商铺交给原告管理。5.对车位管理费，原告陈述空置车位总数373个，其中子母车位28个按每个每月100元计算，普通车位按每个每月50元计算，故应按6个月的车位管理费为120300元的计算方式计算车位管理费。被告对车位数量予以确认，对单价不确认，认为双方对子母车位未另行约定计算方式，应统一按照每个每月50元计算，另被告认为实际上被告未将车库交由原告管理。原告庭审中陈述即使车辆未进入车库，但原告仍提供了相应的车库物业管理，如无原告管理，车库会被业主乱停乱放。本院认为,本案为物业服务合同纠纷，原、被告之间签订的《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行合同义务。对原告申请撤回要求判令被告支付2020年1月至2025年12月的物业管理费3783650.52元的请求，符合法律规定，本院予以准许。对原告截至2019年12月31日的各项诉讼请求处理如下：1.对赠送部分管理费。由于原、被告双方庭审中确认被告拖欠的赠送部分管理费为247402.92元，故被告应向原告支付赠送部分管理费247402.92元。2.对空置住宅管理费。被告确认原告陈述的6个月的空置住宅管理费为77972.10元的计算方法，被告从2018年7月开始欠费，计至2019年12月止为18个月，故被告应支付原告2018年7月至2019年12月共18个月的空置住宅管理费233916.30元（6个月管理费77972.10元×3）。对被告陈述空置住宅数会变动的内容，因无证据证明，且原告陈述空置住宅数至今未变动，故对被告陈述内容不予采纳。3.对空置住宅（分摊）电费。因原、被告双方在庭审中确认被告拖欠的空置住宅分摊电费金额为36376.48元，故被告应支付原告空置住宅（分摊）电费36376.48元。4.对空置商铺管理费。被告确认原告主张的空置商铺管理费计算面积6462.32㎡以及6个月的空置商铺管理费为96934.80元的计算方式，被告从2018年7月开始欠费，计至2019年12月止为18个月，故被告应支付原告2018年7月至2019年12月共18个月的空置商铺管理费290804.40元（6个月管理费96934.80元×3）。对被告陈述的实际上未将商铺交给原告管理的内容，原、被告双方签订的《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》约定了原告对涉案小区进行统一管理，当然包括空置商铺的管理（合同附件二也载明物业构成包括商业用房即商铺），且原告已经实际进驻并履行了管理义务，加上原告的管理内容除了设施设备的日常运行维护、绿化养护、清洁卫生外，还负责秩序维护，这对保持空置商铺不被违法占用以及破坏起重要作用。因此，即使被告未完善将空置商铺交原告管理的手续，但原告已按合同实际履行了管理义务，被告仍应向原告支付空置商铺管理费。5.对车位管理费。原、被告双方确认车库总车位373个，其中普通车位345个，子母车位28个。普通车位管理费按合同约定每月每个50元计算；子母车位虽然没约定管理费单价，但根据鹤山其他楼盘小区收费惯例，子母车位均是按一个车位收取管理费，故本案子母车位管理费也应按每月每个50元计算，不应按原告主张的每月每个100元计算。被告从2018年7月开始欠费，计至2019年12月止为18个月，故被告应支付原告2018年7月至2019年12月共18个月的车位管理费为335700元（373个×50元/个×18个月）。对被告陈述的其实际未将车库交原告管理的内容，如上第4点所述，原告对涉案小区进行统一管理，管理范围当然包括车库（合同附件二载明物业构成包括车库，合同附件三载明物业共用部位明细包括地下室车库），原告的管理对车库的清洁、不被违法占用以及破坏起重要作用。因此，即使被告未完善将车库交原告管理的手续，但原告已按合同实际履行了管理义务，被告应向原告支付管理费。综上，被告应向原告支付2018年7月至2019年12月的管理费和电费合计1144200.10元（赠送部分管理费247402.92元+空置住宅管理费233916.30元+空置住宅（分摊）电费36376.48元+空置商铺管理费290804.40元+车位管理费335700元），对原告主张超出本院认定部分，本院不予支持。至于逾期付款利息，原、被告签订的《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》第八条约定：“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳当月服务费。”故被告应支付的利息应参照该条款执行。现原告主张逾期付款利息统一从判决作出之日起计算至付清服务费之日止，符合法律规定，应予支持，但因双方对利率没有约定，故应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此被告应从判决作出之日即2019年12月25日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告鹤山市鼎丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山兴兆物业管理有限公司支付2018年7月至2019年12月的管理费和电费合计1144200.10元及逾期付款利息（以本金1144200.10元为基数从2019年12月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；二、驳回原告佛山兴兆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20766.12元，由原告佛山兴兆物业管理有限公司负担4927.22元，被告鹤山市鼎丰房地产有限公司负担15838.90元（原告已预交受理费20766.12元，由本院依法退回原告受理费15838.90元，被告应负担的受理费15838.90元直接向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  源冠泉审 判 员  何建通人民陪审员  冯惠芳二〇一九年十二月二十五日法官助理李锶涛书记员黄嘉欣