广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初2774号 原告：蒋宏松，男，1972年9月22日出生，汉族，居民，住广西全州县龙水镇全佳村委井门前村06-36号，现住广西全州县。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告：唐建明，男，1965年12月21日出生，汉族，居民，住广西全州县。 被告：唐琼，女，1990年11月16日出生，汉族，居民，住广西全州县。 上列两被告共同委托诉讼代理人：周宏明，广西千里目律师事务所律师。 被告：广西全州农村合作银行城北支行，住所地：全州县全州镇北门大圆盘。统一社会信用代码：91450324664828740E。 负责人：唐咸雨，该支行行长。 委托诉讼代理人：申时军，广西永富律师事务所律师。 原告蒋宏松诉被告唐建明、唐琼、广西全州农村合作银行城北支行执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋宏松及委托诉讼代理人蒋星住，被告唐建明、唐琼的共同委托诉讼代理人周宏明，被告广西全州农村合作银行城北支行的委托诉讼代理人申时军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起的诉讼请求：1、不得执行全州县第二排第一幢第2层（所有权证号为全房全证全州镇字第××号）房屋，并解除查封；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告唐建明于2013年1月29日签订了《购房合同》，购买位于全州县房屋。房屋交易价款为203000元，原告向被告唐建明实际支付了购房款为183000元。被告唐建明于2013年12月底前已将其购买的房屋交付给原告。剩余购房款20000万，是被告唐建明因迟迟未能完成办理房产证、土地证过户手续造成的。广西全州县人民法院在执行过程中，于2019年7月23日作出的（2019）桂0324执455号执行裁定书，对本案的诉争房屋进行了查封。因诉争房屋系原告购买并已合法居住、占有、使用，查封并执行诉争房屋侵害了原告的合法权益。原告于2019年10月22日向广西全州县人民法院提出书面执行异议，广西全州县人民法院于2019年11月6日作出的（2019）桂0324执异10号裁定书，驳回原告执行异议申请。原告为维护其合法权益，特向法院提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告唐建明、唐琼辩称：1、被告唐建明与原告签订的房屋买卖合同，因原告按合同约定支付了购房款，被告唐建明已将其购买的房屋交付给原告居住、占有、使用，故购房合同合法有效。双方在购房合同签订后，又达成了购房合同补充协议，逾期未办理房产证、土地证等过户手续的，按逾期每天20元支付违约金。2、被告唐建明、唐琼与被告广西全州农村合作银行城北支行的借贷抵押关系，因房产证属被告唐建明所有，唐建明不存在任何隐瞒，该借贷抵押合同合法有效，因本案的诉争房屋实际上是二手房转让。3、被告唐建明、唐琼均接受法院依法判决，并表示愿意积极偿还债务。 被告广西全州农村合作银行城北支行辩称：1、本行与被告唐建明签订的《抵押担保合同》是合法有效的，并依法对抵押房屋办理了《房屋他项权证》，取得了抵押权，本行对抵押房屋享有优先受偿权，上述事实，有《个人借款合同》、《抵押担保合同》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《民事判决书》等证据予以证实；2、原告不是商品房消费者，而是一般买受人，唐建明与原告签订的《购房合同》并不是《商品房买卖合同》，本案不是房地产开发商欠款被强制执行，而是唐建明以自己名下的房地产为他人借款办理的抵押担保被执行，所以，本案原告不是“商品房消费者”，只是一般的房屋买卖合同的买受人。不享有相关司法解释及司法实践中的房屋“物权期待权”，其要求停止执行标的房屋没有法律依据。对照《最高人民法院》的精神，本行认为本案应适用（126）【商品房消费者的权利与抵押权的关系】，应认定原告是一般的房屋买卖合同的当事人，不能对抗抵押权中的优先受偿权。3、原告提起本次执行异议之诉的目的是以否认作为执行依据的生效判决。但生效判决已经明确本行对抵押房产享有优先受偿权的情况下，如果原告认为生效判决确有错误，只能提起申请再审或第三人撤销之诉的方式进行救济，由于本案已启动执行异议之诉程序，如认为原判决有误，只能提起申请再审。因此本案原告提起的执行异议之诉明显与法律规定的救济程序相悖，应裁定驳回起诉；4、原告与唐建明签订的《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，是无效合同，没有法律约束力，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，自然人转让房地产应依法登记并领取权属证书为前提，未经依法领取权属证书的，不得转让。本案诉争房屋签订《购房合同》在前，本案办理《房屋产权证书》在后，所以本案的《购房合同》违反了法律的强制性规定，当然无效；5、被告唐建明以非法占有为目的，以签订《购房合同》的形式，骗取原告的财物。其在能够办理房产证的情况下，还将房屋产权证办理到个人名下，其行为已经涉嫌诈骗罪。根据相关司法解释，请求人民法院将唐建明涉嫌合同诈骗的线索移送公安机关查处。综上，原告提起的执行异议之诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回被原告的诉讼请求。 双方当事人为证明自己的主张，在举证期限内依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：原告于2013年1月29日与被告唐建明签订了《购房合同》，合同约定了卖方为被告唐建明，简称甲方。买方为原告蒋宏松，简称乙方。乙方自愿购买甲方座落在全州县的自建房，地址：全州镇半边街第二排76号第一幢房屋第二楼，面积约90㎡，房屋总价款为200000元。原告于2013年2月3日支付购房款87820元，同年的10月2日支付了购房款92180元。被告唐建明于2013年12月底前将原告购买的房屋交付给原告，原告于2014年初正式居住、占有、使用所购买的房屋。2015年10月22日，被告唐琼向被告广西全州农村合作银行城北支行借款500000元，被告唐建明作为被告唐琼的担保人，于同年10月22日与被告广西全州农村合作银行城北支行签订了《抵押担保合同》将其座落于全州县，建筑面积为273.51㎡的房屋（所有权证号：全房权证全州镇第2014017770号（原告购买的房屋），2014017771号，2014017774号）作为抵押财产，为被告唐琼向被告广西全州农村合作银行城北支行借款500000元提供担保。本院于2018年12月13日作出的（2018）桂0324民初2406号民事判决书的第二项判决，被告广西全州农村合作银行城北支行对被告唐建明提供抵押担保的座落于全州县，建筑面积为273.51㎡的房屋（所有权证号：全房权证全州镇第2014017770号，2014017771号，2014017774号）拍卖、变卖所得价款在借款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。2019年7月23日本院作出的（2019）桂0324执455号执行裁定书，依法查封了被告唐建明名下的座落于全州县，建筑面积为273.51㎡的房屋。原告认为，法院查封该房屋侵犯了其合法权益，向法院提出执行异议，要求排除对上述房屋的查封，拍卖等执行措施。本院于2019年11月6日作出的（2019）桂0324执异10号执行裁定书，驳回了原告的异议，原告依法提起执行异议之诉。 本院认为：本案系案外人即本案原告蒋宏松对申请执行人即本案被告广西全州农村合作银行城北支行提出的执行异议之诉。原告蒋宏松与被告唐建明于2013年1月29日签订的购房合同，原告依据购房合同约定于2013年10月2日前支付了购房款180000元给被告唐建明，占购房款总额200000元的90.00%。被告唐建明于2013年12月底前将原告购买的房屋交付给原告。原告于2014年初就居住、占有、使用本案诉争房屋。故原告与被告唐建明签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部剩余价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告唐建明签订的购房合同在先，申请执行人即广西全州农村合作银行城北支行申请法院查封诉争房屋在后，且原告依照合同约定支付了购房款，并于2014年初在诉争房屋居住、占有、使用。剩余20000元的购房款，系被告唐建明未履行合同义务未办理房产证、土地证过户手续造成的，原告在庭审时已明确表示愿意将剩余的20000元购房款交付法院，由法院给付申请执行人广西全州农村合作银行城北支行。申请执行人广西全州农村合作银行城北支行申请法院查封诉争房屋日期为2019年7月23日。故原告对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人广西全州农村合作银行城北支行的一般金钱债权。原告对诉争房屋所享有的权利应当能够阻止对本案诉争房屋的执行。综上所诉，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得对全州县第二排第一幢第2层（所有权证号为：全房权证全州镇第2014017770号）房屋执行； 驳回原告蒋宏松的其他诉讼请求。 本案受理费100元（原告预交100元），由被告唐建明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李安生 人民陪审员  李 平 人民陪审员  文 珍 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  奉远申