福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初3935号 原告：福建南方物业管理有限公司厦门分公司，住所福建省厦门市思明区香莲里34--35号B1、B12单元。 法定代表人：黄济志，董事长。 委托诉讼代理人：傅剑平、李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：柳巩固，男，1970年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区新店镇吕塘后树里15号。 被告：郭锦叹，女，1969年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区新店镇吕塘后树里15号。 原告福建南方物业管理有限公司厦门分公司（以下简称南方物业公司）与被告柳巩固、郭锦叹物业服务合同纠纷一案，南方物业公司于2019年10月8日向本院递交起诉状，经本院诉前调解未果，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告南方物业公司的委托诉讼代理人傅剑平、李玉芳到庭参加诉讼，被告柳巩固、郭锦叹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 南方物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令柳巩固、郭锦叹立即支付拖欠的物业服务费(截至2019年7月31日尚欠物业服务费943.81元)；2.判令柳巩固、郭锦叹立即支付逾期付款违约金(自欠款之日起至实际付清欠款之日止，按所欠物业服务费为基数，按日3‰标准计算违约金，截至2019年7月31日暂计金额2347.25元)；3.判令由柳巩固、郭锦叹承担本案全部诉讼费用。诉讼中，南方物业公司变更第一、第二项诉讼请求为：1.判令柳巩固、郭锦叹立即支付拖欠的物业服务费860.52元(2017年1月1日至2017年6月15日止)；2.判令柳巩固、郭锦叹立即支付逾期付款违约金，违约金以所欠物业服务费为基数，自2017年6月26日起至实际付清欠款之日止，按月利率2%标准计算违约金。事实与理由如下：2015年10月1日、2018年10月22日，南方物业公司与厦门市莲花广场小区业主委员会先后签订二份《莲花广场物业服务合同》及一份《莲花广场物业服务合同补充协议》，合同约定由南方物业公司向厦门市思明区莲花广场小区提供物业服务，合同期限自2015年10月1日至2021年9月30日。合同约定物业服务费标准如下:2015年10月1日至2016年12月31日，住宅1.6元/㎡/月。2017年1月1日至2021年9月30日，住宅1.8元/㎡/月。同时，合同约定物业服务费按月收取，业主应于每月25日前支付物业服务费，业主未能按时足额支付物业服务费，应当自欠款之日至实际付清欠款之日按照所欠物业服务费总额每日3‰的标准支付违约金。柳巩固、郭锦叹系厦门市思明区香莲里35号楼6A室房屋所有权人。在南方物业公司对讼争房产提供物业管理服务期间，柳巩固、郭锦叹拖欠厦门市思明区香莲里35号楼6A室房屋2017年1月1日至2017年6月15日止物业服务费860.52元，截至2019年7月31日产生物业服务费违约金2347.25元，共计金额3207.77元。经多次催要未果，至今柳巩固、郭锦叹仍未支付上述物业服务费等相关费用。有鉴于此，为维护自己的合法权益，特具状诉至贵院，恳请支持如上请求。 柳巩固在诉前调查时辩称，不同意支付物业费，因为物业公司存在过错，把车库私自改造成店面出租，所得的租金归自己所有，对业主的房屋造成了极大的危险，并将出租房花费的水电费等当作公摊费用让业主承担，广告费收入也没有公开；另外他们业主也有另行起诉其他案件，物业公司管理太差，收钱却未尽到相应的义务，要求物业公司公开店面出租的租金、公共维修金、水电费、广告费的费用并予退还。 郭锦叹未作答辩。 根据双方当事人在诉前调查、庭审的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月1日，厦门市莲花广场小区业主委员会（甲方）与南方物业公司（乙方）签订一份《莲花广场物业服务合同》，约定将坐落于思明区三大主干道吕岭路、湖滨北路、嘉禾路十字交汇处的莲花广场小区委托乙方实施物业服务，物业服务期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日终止；合同约定物业管理服务费收费标准为住宅1.6元/㎡/月，业主应于每月25日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应当自欠款之日至实际付清欠款之日按照所欠物业服务费总额每日3‰的标准支付违约金。同时约定如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的向被告所在地人民法院提起诉讼。后双方又签订一份《莲花广场物业服务合同补充协议》，约定自2017年1月1日起住宅物业管理服务费收费标准上调为1.8元/㎡/月。合同还对其他事项进行约定。 另查明，柳巩固、郭锦叹于2007年3月22日购买位于思明区香莲里35号6A室房屋，建筑面积为92.53平方米，2017年6月16日将该房屋转售他人，期间系莲花广场小区业主。柳巩固、郭锦叹未缴交自2017年1月1日至2017年6月15日的物业服务费860.52元[（2017年1月1日至3月30日）×92.53×1.6元/㎡/月+（2017年4月1日至6月15日）×92.53×1.8元/㎡/月]。后经催缴未履行缴费义务，南方物业公司遂诉至本院，提出如上诉讼请求。 又查明，2018年3月22日，泉州南方物业管理有限公司厦门分公司变更为福建南方物业管理有限公司厦门分公司。 上述事实，有南方物业公司提供的柳巩固、郭锦叹常住人口基本信息表、莲花广场物业服务合同、莲花广场物业服务合同补充协议、厦门市不动产登记信息查询结果以及到庭陈述在案的诉前调查、庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并本院经审查核实，可以采信并认定。 本院认为，南方物业公司系具有合法资质的物业管理公司。其与厦门市莲花广场小区业主委员会订立的《莲花广场物业服务合同》及《莲花广场物业服务合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，柳巩固、郭锦叹应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2017年1月1日至2017年6月15日期间的物业管理费860.52元[（2017年1月1日至3月30日）×92.53×1.6元/㎡/月+（2017年4月1日至6月15日）×92.53×1.8元/㎡/月]。对于南方物业公司诉求违约金问题。本院认为，根据合同约定，业主应于每月25日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应当自欠款之日至实际付清欠款之日按照所欠物业服务费总额每日3‰的标准支付违约金。本案中，柳巩固、郭锦叹未按合同的约定缴交相关物业服务费用，已经构成违约。现南方物业公司主张柳巩固、郭锦叹逾期缴纳物业服务费违约金，以所欠物业服务费为基数，自2017年6月26日起至实际付清欠款之日止，按月利率2%标准计算，未超出法律规定，本院予以照准。至于柳巩固在诉前调查提出的抗辩意见，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信。柳巩固、郭锦叹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、柳巩固、郭锦叹应于本判决生效之日起十日内,向福建南方物业管理有限公司厦门分公司支付2017年1月1日至2017年6月15日的物业管理费860.52元； 二、柳巩固、郭锦叹应于本判决生效之日起十日内,向福建南方物业管理有限公司厦门分公司支付逾期缴纳物业服务费违约金（以860.52元为基数，自2017年6月26日起至物业服务费给付之日止，按月利率2%计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由柳巩固、郭锦叹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （林认真） 二〇一九年十二月二十七日 代书记员（ 谢家 燕） 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条第二款物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。