沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初11309号 原告（反诉被告）：赵辉，男，1983年4月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王立新，辽宁鑫利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建涛，辽宁鑫利律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马海丰，男，1976年6月16日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：邵周竹，辽宁神华律师事务所律师。 原告赵辉诉被告马海丰租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告马海丰向本院提起反诉，经审查，本院予以准许。本案由审判员王国锋适用简易程序于2019年9月2日开开庭进行了审理。本案转为普通程序后，依法由审判员王金利担任审判长，审判员王国锋主审，与人民陪审员许笠依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭审理。原告（反诉被告）赵辉的法定代理人徐建涛，被告（反诉原告）马海丰的委托诉讼代理人邵周竹均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 原告赵辉诉称：2017年5月24日，原告赵辉与被告马海丰签署《租房协议》一份，约定甲方（原告）将位于和平区南八马路5号，二、三层及一层正门脸小部分房屋转租转兑给乙方（被告）用于教学及办公，合同自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租期5年，年租金为30万。除第一年租金有特别约定按期支付外，其余每年租金需一次性提前一个月支付下年度租金。承租期内的水电气等一切费用均由乙方（被告）承担。协议第九条还特别约定：“若任何一方在没有违反本协议情况下提前解除协议，应交赔偿违约金20万元”。时至今日，被告仅向原告支付了第一年的租金，经多次催要，被告即不支付拖欠租金，也不通知解除本协议，因此诉至法院。本案原告赵辉已按约定履行了出租房屋交付使用义务，被告马海丰对原告理应按照合同的约定，履行给付房屋租金的义务，时至今日，被告拖欠租金的行为，已侵犯原告的合法利益，依据《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。”另，《城市房屋租赁管理办法》第二十二条规定：“承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。”故原告要求被告向原告支付租金及承担逾期利息的请求，于法有据。退一步讲，若被告在房屋租赁期内预提前解除本租赁协议，那也应当按照双方协议第三条约定“需提前3个月的告知义务”；且按本租赁协议第九条之约定：“若任何一方在没有违反本协议情况下提前解除协议的，应交赔偿违约金20万元”，故被告应承担违约责任。另，如果被告将房屋租金补齐的话（补齐至协议解除之日），则原告同意解除协议。综上，现原告诉至法院，请求依法判令被告马海丰继续履行与原告赵辉于2017年5月24日双方签订的《租房协议》；判令被告马海丰按协议约定给付2018年6月1日至今的拖欠租金暂计30万元，从2018年6月1日起暂时加算同期银行贷款利息至实际支付之日止；被告承担本案全部诉讼费用。 被告马海丰辩称：因为原告提供的房屋存在违反消防安全问题及其他诸多不安全隐患，至今未予改正，致使该房屋不符合约定的用途，故无法继续履行合同。被告于2018年4月27日已将该房屋交还原告，不存在应给付租金的事实。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。同时被告提起反诉。 反诉原告马海丰诉称：反诉原告与反诉被告于2017年5月24日经协商签订房屋出租合同，合同约定反诉被告将位于沈阳市和平区南八马路5号的1、2、3层门市出租给反诉原告用于教育使用，合同期限为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，每年租金300000元，同时支付装修对兑费150000元。因原房屋有装修合同履行期间，反诉原告要约定支付了房租及装修兑费，同时缴纳了租房期间的押金20000元。反诉原告在使用该房屋时于2019年6月7日接到沈阳市公安局和平分局新华派出所下达的（2017）第0607号责令改正通知书，通知书告知此房屋消防检查不合格，该房屋无消防安全合格证，要求限改期限为2017年6月7日至2017年6月10日。接到通知书后，反诉原告多次找到反诉被告说明情况，反诉被告明确告知反诉原告，反诉被告可以解决消防不合格的问题，反诉原告一直等待处理结果。在此期间房屋用电安全也出现好多问题。时至2018年4月26日消防合格问题一直没有解决，反诉原告无法办理相关的营业手续，无法正常经营。在这种情况下，反诉原告通知反诉被告，并取得了反诉原告的口头同意后，反诉原告撤出该房屋，撤出该房屋之后，反诉原告的工作人员多次和反诉被告协商违约事宜，但始终没有结果。反诉原告认为由于反诉被告提供的房屋无法正常使用，也无法实现反诉原告的租房的目的，故应由反诉被告承担违约责任。因此反诉原告提出反诉，请求法院判令反诉原告和反诉被告自2018年4月底解除房屋租赁合同，反诉被告支付反诉原告房屋租赁合同违约金200000元；反诉被告返还反诉原告装修兑费150000元。反诉被告返还反诉原告押金20000元；本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告赵辉辩称：一、涉案一、二层建筑面积685.61平方米的房屋具有职能部门颁发的产权证，不是违章建筑，租赁合同依法有效。承租人主张的《房屋租赁合同》已解除及返还费用和承担违约之诉请，无事实与法律依据，应予以驳回。依据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。”第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”所以出租人在其专有部分的二层空间范围内增设夹层（即第三层）属于合法使用，且也符合现实通用的内部装修，出租人在其合法的空间内增设夹层并未危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权益，将其与一、二层一并出租给承租人，并不能当然导致承租人的合同目的无法实现之后果。同时，承租人并没有证据证明涉案房屋存在违反城市规划实施的情况，或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。退一步讲，即使该案涉房屋超出原建设工程规划许可范围，存在加建的处理问题也属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。承租人未按约定支付租金，故出租人要求其支付欠租、使用费及违约金于法有据。而承租人马海丰要求出租人赵辉承担马海丰在系争房屋里装修兑费、押金及房屋租赁合同违约金缺乏依据。二、承租人以租赁房屋因消防不合格，致使房屋不符合使用条件为由，主张合同解除，亦缺乏依据。首先，2017年6月7日，公安消防机关是对承租人作出限期3日责令改正通知，在公安消防责改通知下达后，承租人也一直在正常营业，依据法律规定，只有对于按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋,未经消防验收合格才会导致合同无效，只要房屋租赁合同没有其它无效情形，其它房屋是否经消防验收合格不影响房屋租赁合同效力。更何况本案涉房屋是属于限期责改通知，而非责令停止使用，亦非禁止投入使用。而且该案涉房屋并非没有消防设施，而是因该消防设施有但不合格，需要整改。因此，该消防检查不合格并不能当然成为承租人解除合同的理由。其次，承租人在双方签署《租赁协议》之前，对此事是明知的，且也知晓该涉案房屋及所属整体楼房均存在消防设施不完善之事实，并同意由其自行配置灭火器、应急照明等消防器材。因此，双方才出现在《租赁协议》的第七条约定“乙方（被告）在承租期间，水、电、采暖、煤气、室外维修等其它一切费用由乙方承担；原告只对涉案房屋二层以上部分起三层如出现楼板整体掉落承担责任”的约定。通过该合同履行期间也可以看出，承租人不仅在双方签订《房屋租赁合同》之前，对上述消防现状事实是明知的；还是在该消防限改期限后，承租人也以实际行为表明，该责改义务是由承租人承担，至少在原告起诉前，承租人并无证据证明对其持有异议。最后，从被告证人郭某的证言中亦可得知，导致其无法持续经营的原因，不是因该案涉房屋消防不合格等因素所导致，而是因承租人自身的身体健康原因、亦或其自身管理及市场因素所导致。如果，是因属该消防不合格问题所致承租人无法办理相关的营业手续、无法正常经营，哪与承租人一直不主张合同解除的事实有违常理，也不符法律规定。而本案承租人也未能提供证据证明，是因此消防不合格而造成其合同目的无法实现的证据。因此承租人主张于2018年4月底已解除房屋租赁合同的诉请缺乏依据，应依法予以驳回。三、承租人在合同租赁期限内单方擅自搬离租赁房屋，并主张解除合同的行为不符合合同法定的解除条件及方式，不具有单方解除合同的效力。单方解除租赁合同，承租人亦应履行合同解除的法定通知义务。承租人在合同租赁期限内单方擅自搬离租赁房屋，并主张解除合同的行为不符合合同法规定的解除条件，对出租方不具有单方解除合同的效力，也亦未履行解除通知的法定义务，对出租方也不发生单方解除合同的效力。第一，被告的证人郭某在第一次庭审中的证言亦可证明，2018年4月，由证人郭某代行使解除通知，对出租人不具有发生合同解除的法律效力，因为证人郭某无权行使该协议解除权，其即不是本租赁合同的相对方，也无承租人的委托授权。第二，按双方协议第三条之约定履行：提前解除协议“需提前3个月的告知义务”。因此，承租人主张已于2018年4月底解除双方案涉房屋租赁合同的诉求不成立。退一步讲，若该租赁合同被判定可以依法解除，出租方要求承租方依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，承担按租金标准支付该租赁房屋占有使用费，且要求承租人支付至合同解除或实际腾退之日止的租金或房屋使用费用，亦是于法有据。综上，针对承租人马海丰存在违约之事实，请求贵院驳回反诉原告的诉求，支持原告诉请，并由反诉原告马海丰承担本诉及反诉的所有诉讼费用。 经审理查明：2017年5月24日，原告（反诉被告）赵辉（甲方）与被告（反诉原告）马海丰（乙方）签订租房协议一份，双方约定“一、甲方将租用的房屋一处，位于和平区南八马路5号，一二三层。向将二层三层及一层正门脸小部分转租转兑给乙方使用，乙方用于教学及办公，具体事项如下：二、租用期限为5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。三、租用金额：全年租金为30万元。一年一付，在租期内乙方不再续租，至少提前3个月告知甲方。四、第一年乙方额外支付给甲方装修兑费15万整。五、第一年付款方式：分三次付清，第一次付款为2017年5月26日前付10万元，第二次付款为2017年5月31日前付20万，第三次付款为2017年7月31日前付15万。六、乙方不能在承租屋内进行违法活动，如有其后果由乙方全部负责。七、乙方在承租期间，水、电、采暖、煤气、室外维修等其他一切费用由乙方承担；由于房屋二层以上部分起三层如出现楼板整体掉落，造成不良后果由甲方承担，乙方可停止租房合同并要求甲方退还剩余租金。八、乙方必须每年提前一个月缴纳租金，如不按时缴纳租金，甲方有权收回此房。九、如任何一方在没有违反本协议情况下提前解除协议，应交违约金20万元。十、乙方在租用期间租金不变，租用期满后如再续租租金另行商量，如不再续租、乙方不得拆除此房的设施……甲方：赵辉；乙方：马海丰。2017年5月24日。” 庭审中，原告（反诉被告）赵辉称本案案涉房产的产权人为吕惠，赵辉租用吕惠的房产，并吕惠提供同意书一份，载明：“本人已将自有的房屋一处，位于和平区南八马路5号，一二层租给赵辉使用，现同意赵辉将其二层及一层正门脸小部分转租给他人使用。同意人：吕惠。2012年7月16日。” 另查明，被告（反诉原告）马海丰租赁上述房屋用于办智学教育。2017年6月7日，沈阳市公安局和平区分局新华派出所给智学教育下发编号为（2017）第0607号责令改正通知书一份，改正通知如下：“智学教育：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我所于2017年6月7日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列第01、02、03、04、07、08、13、14项违法消防安全规定的下列行为，责令你单位予以改正：1、未制定消防安全制定；2、未组织防火检查；3、未组织消防安全教育培训；4、未组织消防演练；7、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；8、单位室内无配置消火栓，缺少灭火器，缺少应急照明；13、单位未对建筑消防设施定期进行全面检测；14、二楼教学区东侧设库房，对方杂物；15、未见消防安全检查合格证。限改期限：2017年6月7日至2017年6月10日。沈阳市公安局和平分局新华派出所。检查民警：赵洋、李迎。2017年6月7日。” 庭审中，原告（反诉被告）赵辉和被告（反诉原告）马海丰均认可“马海丰已经给付赵辉一年租金，即2017年6月1日至2018年5月31日的租金。”原告（反诉被告）赵辉在庭审中称“房屋处于空置状态，钥匙不在原告这里》”。被告（反诉原告）马海丰在庭审中称：“2018年4月26日已经搬离，租赁物已经返回给赵辉。” 上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述笔录、租房协议、责令改正通知书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告（反诉被告）赵辉与被告（反诉原告）马海丰签订租房协议一份，马海丰租赁赵辉的房屋用于教学，因消防安全不符合相关标准，致使合同目的无法实现，故上述租房协议应予以解除。被告（反诉原告）马海丰应该知晓消防安全对于教学的重要性，其应尽到谨慎的注意义务，故此被告（反诉原告）马海丰在签订协议中存在一定的过错，其对原告（反诉被告）赵辉的损失应该承担一定的赔偿责任。另，原告（反诉被告）赵辉在签订租房协议时明知被告（反诉原告）马海丰租用该房系用于教学，应向其提供符合消防安全的房屋或事后消除消防安全隐患，故此原告（反诉被告）赵辉在签订协议中也存在一定的过错，其对被告（反诉原告）马海丰的损失应承担一定的赔偿责任。在租房协议中，双方并未约定关于办理消除消防安全的相关事宜，本院认为，鉴于双方均存在过错，且双方损失大同相当，双方互负债务相互抵消。 综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）赵辉与被告（反诉原告）马海丰于2017年5月24日签订的租房协议； 二、驳回原告赵辉的诉讼请求； 三、驳回反诉原告马海丰的反诉请求。 案件受理费6016元，由原告赵辉承担；反诉费6016元，由反诉原告马海丰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王金利 审 判 员  王国锋 人民陪审员  许 笠 二〇一九年十二月十七日 法官助理李易晨 书记员王皓然 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确认举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。 （二）主张法律关系变更、消灭或者权利首都妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。