江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10009号原告：刘媛，女，1979年11月10日生，汉族，住昆山市。原告：杨善虎，男，1976年11月29日生，汉族，住昆山市。两原告共同委托诉讼代理人：朱飞羽,江苏仕达律师事务所律师。被告：南通恒隆置业有限公司，住所地江苏省如皋市如城镇惠政路汽车城1号。法定代表人：袁国夫。委托诉讼代理人：金志学，江苏联嘉律师事务所律师。原告刘媛、杨善虎与被告南通恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）、南通龙达房地产销售策划有限公司（以下简称龙达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘媛、杨善虎的委托诉讼代理人朱飞羽、被告恒隆公司的委托诉讼代理人金志学到庭参加诉讼。审理中原告刘媛、杨善虎申请撤回对被告龙达公司的起诉，本院依法准许。本案现已审理终结。原告刘媛、杨善虎向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告恒隆公司于2018年7月3日签订的《商品房买卖合同》。2、被告恒隆公司返还购房款255000元以及以255000元为基数自2019年1月1日起至实际给付之日止按日万分之二计算的违约金。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：两原告于2018年7月13日与恒隆公司签订《商品房买卖合同》，并向恒隆公司支付购房款255000元，但恒隆公司未交付房屋也无法办理房屋所有权证。按照合同约定，原告有权解除合同并要求恒隆公司支付违约金。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告恒隆公司辩称：1.恒隆公司已于2018年7月13日将房屋交付原告。原告与如皋市上成汽配城有限公司订立了委托经营管理协议，将案涉房屋委托给如皋市上成汽配城有限公司经营管理。实际上成汽配城已经于2017年1月1日开业，恒隆公司没有必要不交房。2.原告要求返还购房款和违约金没有依据，合同约定2018年12月31日交付，但实际恒隆公司已经于2018年7月13日交付房屋，不存在违约。3.原告已构成违约，合同约定房屋总价270000元，原告仅付款255000元，尚欠部分购房款未支付。被告认为原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。原告刘媛、杨善虎为证明其主张，提供以下证据：证据1.两原告与恒隆公司签订的商品房买卖合同，证明双方之间买卖合同关系和违约金的约定。证据2.两原告的银行明细和恒隆公司出具的增值税发票2张，证明原告支付购房款255000元的事实。被告恒隆公司质证认为：对于商品房买卖合同的真实性无异议，但是恒隆公司已经于2018年7月13日交付房屋，不存在违约。对于银行明细和发票，只能证明汇款235000元，发票的真实性无异议，但发票不能代表汇款。被告恒隆公司为证明其主张，提供以下证据：两原告与如皋市上成汽配城有限公司签订的委托经营管理协议，证明恒隆公司已经交付房屋，两原告已经将房屋委托上成汽配城经营管理，原告要求解除合同缺乏依据。原告刘媛、杨善虎质证认为：原告未持有原件，真实性无法确认。为何原告与第三方如皋市上成汽配城有限公司签订的协议，被告恒隆公司会持有原件，且委托经营管理协议与购房合同系同一天签订。经查询，如皋市上成汽配城有限公司的原法定代表人为沈元明，现法定代表人为仇玉新，仇玉新是恒隆公司的董事，沈元明为常发建材经营部的经营者常发建材经营部是原告当初支付房款的对象。常发建材经营部在如皋市人民法院（2017）苏0682执2162号案件中被认定为恒隆公司的关联方。委托经营协议是违规承诺的包租协议，应为无效。根据合同第九条约定，恒隆公司交付房屋时，应当满足交付条件，提供相关证件。本院经审理查明：原告刘媛、杨善虎与被告恒隆公司于2018年7月13日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由买受人刘媛、杨善虎向出卖人恒隆公司购买位于如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室商品房，单价15306.12元/㎡，预测建筑面积17.64㎡，总价270000元。付款方式和期限：合同签订前买受人已支付的20000元定金抵作商品房价款，首期房价款140000元于2018年7月13日前支付，余款130000元向南通如皋包商村镇银行申请贷款支付。逾期付款的责任：逾期付款在60日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当在解除通知书送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应当退还买受人已付房款。商品房交付条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房交付时供水、排水设施齐全，并入城市供水、排水管网；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接。交付时间和手续：出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付商品房，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的的时间地点以及应当携带的证件材料书面通知送达买受人，交付商品房时出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人不出示或者出示不齐全的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对房屋进行检查，检查房屋后，双方应当签署商品房交接单。逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按约定交付房屋，自合同约定的交付期限之第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书达到30天内退还全部已付款，并按规定的最后交付期限的第二天起至合同解除之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，杨善虎于2018年7月13日支付120000元，刘媛于2018年10月12日在分两次分别支付15000元和100000元，其中100000元的付款记录附言为“93901717-822306052110129-南通如皋市常发建材经营部”。恒隆公司于2018年7月13日向两原告出具一张金额为140000元的增值税普通发票，于2018年10月12日向原告出具一张金额为115000元的增值税普通发票。2018年7月13日，杨善虎（甲方、委托方)与如皋市上成汽配城有限公司（乙方，受委托方）签订一份委托经营管理协议，甲方将位于如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室房屋委托乙方进行出租和经营管理，期限自2018年7月13日起至2030年7与12日止，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，前三年如有收益，作为乙方的商业管理费收入，自2021年7月13日起至2030年7月22日止，如商品房实际出租，并取得租金收入的，乙方可收取实际租金标准的10%作为市场推广费。2019年11月18日，两原告诉至本院，要求解除商品房买卖合同，要求被告返还购房款并支付违约金。本院于2019年11月25日向恒隆公司送达民事起诉状和证据副本。本院依职权向案涉房屋所在地建设工程竣工验收备案机关如皋市行政审批局查询，截止2019年12月25日，未查询到案涉房屋的建设工程竣工验收备案记录。另查，恒隆公司的股东为南通上成投资集团有限公司、马宏良、何德才，法定代表人袁国夫，董事长何德才，董事兼总经理袁国夫，董事仇玉新，监事马洪良。如皋市上成汽配城有限公司的原股东为沈元明，后于2019年11月5日变更为仇玉新，原法定代表人为沈元明，后于2019年11月5日变更为仇玉新，执行董事仇玉新，监事潘春丽。如皋市常发建材经营部的经营者为沈元明。以上事实，有当事人当庭陈述，银行账户明细、商品房买卖合同、委托经营管理协议、如皋市行政审批局查询记录、国家企业信用信息公示系统查询记录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，恒隆公司应当于2018年12月31日前将如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室商品房交付两原告，并且交付的房屋应当符合合同约定交付条件。根据合同约定，案涉房屋应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，如不能提供的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按逾期交付处理。经向案涉房屋所在地备案机关查询，截止2019年12月25日，案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的交付条件，应当认定为被告恒隆公司逾期未交付房屋。合同约定于2018年12月31日前交付，但案涉房屋至2019年12与25日仍不符合交付条件，被告恒隆公司逾期交付已超过90日，两原告要求解除合同，本院予以支持。关于两原告已经支付的购房款金额。商品房买卖合同约定两原告在签订合同前支付的20000元抵作购房款，合同签订后两原告又支付了235000元，恒隆公司开具了两张总额为255000元增值税发票。故两原告支付房屋价款255000元的事实，有商品房买卖合同、银行账户明细和增值税发票佐证，可以认定。合同解除后，恒隆公司应当退还全部已付款，故原告要求被告恒隆公司退还购房款255000元，本院予以支持。关于违约金，合同约定应当自最后交付期限即2018年12月31日的第二日起至合同解除之日止，按日按已付房款的万分之二计算违约金。合同解除后的违约金计算，双方未约定，原告主张仍按照逾期交付房屋之日至合同解除之日期间的违约金标准计算，不违反法律，本院予以支持。故被告恒隆公司应当自2019年1月1日起至实际给付之日止，每日按照两原告已支付的255000元购房款的万分之二承担违约金。关于被告恒隆公司辩称，案涉房屋已经实际交付，并由两原告委托给第三方如皋市上成汽配城有限公司经营管理。委托经营管理协议与商品房买卖合同是同一天签订，如案涉房屋在签订商品房买卖合同之日即完成交付，在商品房买卖合同中再约定交付日期为2018年12月31日前，不符合常理。如皋市上成汽配城有限公司原股东、法定代表人沈元明为如皋市常发建材经营部的经营者，原告2018年10月12日的100000元购房款也是付给如皋市常发建材经营部，如皋市上成汽配城有限公司现在的股东、法定代表人仇玉新是被告恒隆公司的董事。以上均能证明恒隆公司与如皋市上成汽配城有限公司在资金和人员上存在关联，故委托经营管理协议不能证明恒隆公司已经完成案涉房屋的交付。并且，按照商品房买卖合同约定，恒隆公司在交付房屋时，还应当完成供水、供电、供气的交付使用，并安排买受人对房屋进行查验，房屋查验后双方应签署商品房交接单。现恒隆公司亦未能提供商品房交接单。故对于被告恒隆公司抗辩房屋已经交付的主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘媛、杨善虎与被告南通恒隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告南通恒隆置业有限公司于本判决生效后立即返还原告刘媛、杨善虎购房款255000元。三、被告南通恒隆置业有限公司于本判决生效后立即向原告刘媛、杨善虎支付违约金（自2019年1月1日起至实际给付之日止，每日按照购房款255000元的万分之二计算）。案件受理费减半收取2985元，由原告刘媛、杨善虎负担405元，由被告南通恒隆置业有限公司负担2580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费5970元。审 判 员 章海涛二〇一九年十二月二十七日法官助理 袁立峰书 记 员 马楠楠