海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初792号原告（申请执行人）：王某1，女，1973年12月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：符某1，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符某2，海南国岛律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：杜振波，女，1984年7月12日出生，汉族，现住山西省大同市城区互助里18楼4单元3号，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：石某，山西九论律师事务所律师。第三人（申请执行人）：郑友飞，男，1978年7月27日出生，汉族，住海口市美兰区文明东路248号2幢202室。公民身份号码×××。第三人（申请执行人）：庄勤辉，1980年7月8日出生，汉族，住海口市南沙路现代花园二期10幢。公民身份号码×××。第三人（申请执行人）：海口海交担保有限公司。住所地海南省海口市南沙路41号10楼1001房。统一社会信用代码91460100747766127Q。法定代表人：符某3。以上三第三人的共同委托诉讼代理人：云某，女，1954年6月23日出生，汉族，身份住址：海南省海口市龙华区滨海大道2号25栋502房，系海口海交担保公司的职员。以上三第三人的共同委托诉讼代理人：王某2，海南外经律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。统一社会信用代码914690276710669089。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：连某，海南昌宇律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭某，男,汉族，1968年4月25日出生，住山西省大同市××区改造工程指挥部。公民身份号码×××。第三人（被执行人）：雷江，男，汉族。1962年12月5日出生。住海南省海口市××区金椰都8-1-1002。公民身份号码×××。原告王某1与被告杜振波、第三人海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）、郑友飞、庄勤辉、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、郭某、雷江申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人符某1、被告杜振波的委托诉讼代理人石某、第三人海交公司、郑友飞、庄勤辉的共同委托诉讼代理人王某2、第三人博海公司的委托诉讼代理人连某到庭参加诉讼。第三人郭某、雷江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：准许执行（2016）琼01执441号案中博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目24号楼1502号房产。事实和理由：2016年11月10日，海口市中级人民法院依海交公司、王某1、郑友飞、庄勤辉的申请立案执行（2016）琼01执441号，并于2017年4月10日作出（2016）琼01执441号之一公告，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的第3栋整栋房产及第1、5、6、8、9、13、14、15、16、17、18、19、21、22、23、24、25栋中的199套房产，其中包括“逸海华庭”项目24号楼1502房。杜振波认为海口市中级人民法院查封的“逸海华庭”项目24号楼1502房是其购买的房产，故向海口市中级人民法院提出书面异议，请求停止执行。海口市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）琼01执异336号执行异议裁定：中止对案外人杜振波购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目24号楼1502号房产的执行。原告王某1不服，因为在（2018）琼01执异336号执行异议案中，被告所提交的其与博海公司于2013年12月6日签订的《逸海华庭毛坯房认购协议》，该认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，而且该认购协议的第六条也明确了：本协议自双方盖章签字且被告支付定金之日起生效，双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止，双方的权利和义务以《商品房买卖合同》约定为准，被告所持本协议由博海公司收回。因此，该认购协议只是购买涉案房屋的意向性协议，并非是正式的商品房买卖合同。退一步讲，即使《逸海华庭毛坯房认购协议》是合法有效的书面买卖合同，但被告提交付款人为翟杰的《个人结算业务申请书》中显示翟杰向博海公司汇款290万元的时间是2013年1月21日，这与认购协议签订的时间相差长达11个月之久，并且该290万元汇款的用途为“投资款”，并非是购房款，两种款项性质完全不一样。另外，认购协议中约定涉案房屋总房款为591550元，而被告提交的翟杰出具的《说明》内容为：“2013年1月21日由我给海南博海投资咨询有限公司汇款290万元，资金来源如下：杜振波：60万元；张桃子：60万元；朱彦衡：60万元；李文：50万元；杜振波：60万元。”该说明并不能证明60万元是被告杜振波向博海公司支付的购房款，而且金额与涉案房屋总房款的金额并不相符，因此该笔款项并非为被告向博海公司支付的购房款。被告所提交的两份收据中，一张由博海公司出具，一张由涉案项目的物业公司出具，而博海公司是执行案中的被执行人，也是涉案项目的开发商，涉案项目的物业公司是由博海公司聘请的，博海公司为了逃避债权债务联合物业公司向被告出具了两份虚假的收据，因此，该两份收据不能作为证明被告实际占有、使用涉案房屋的依据，被告是否实际占有、使用涉案房屋应当以是否实际进行装修、入住为评判依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且未提供证据证明其已支付购房款，也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，因此，被告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。现涉案房屋登记在博海公司名下，并未登记备案至被告名下，被告也未合法占有、使用涉案房屋，人民法院查封涉案房屋，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，人民法院应判决准许执行涉案房屋。被告辩称，一、杜振波在法院做出查封诉争房屋之前，已经支付了全部购房款。2012年，中间人翟杰（身份证号×××）找到杜文（另案当事人），称其在海南有朋友开发楼盘，可以帮忙选占房源。杜振波通过考察后向翟杰付了60万元购房款。翟杰通过其个人账户于2013年1月21日向博海公司分两笔共计汇入500万元投资款，其中就有杜振波出资的陆拾万元购房款。二、杜振波在法院查封诉争房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖协议，且签订该协议时没有侵犯他人合法权益。2013年12月6日年杜振波与博海公司于签订《逸海华庭毛坯房认购协议》，认购该小区24号楼1502号房屋，总价款591550元。三、杜振波在法院查封诉争房屋之前已经占有并使用诉争房屋。2015年8月14日，杜振波购买房屋交付杜振波，同日杜振波办理入住手续，交纳物业费、公摊水电费等12个月共计2982元，交易手续费、工本费等共计835元。四、杜振波不能继续办理后续不动产过户登记的原因是因为海口海交公司因另案查封诉争房屋，无法继续办理，不是因为杜振波原因不能办理。综上所述，杜振波认为异议理由成立，人民法院应当依法维护杜振波合法利益，解除对该房屋的查封。第三人郑友飞、庄勤辉、海交公司共同述称，被告购买“逸海华庭”24号楼1502号房产，没有与开发商签署国家规定的《存量商品房买卖合同》，只签订《逸海华庭毛坯房认购协议》，这只是当事者出于认购的一种意向性行为。被告所称购房款则是将他人用于投资款项来充当购房款，且与购房款的金额对不上号，付款时间又与签订认购协议时间相差10个月之久。这种付款方式完全不符合常理，质疑是几个人合谋欺诈行为，同时也质疑其是近期为了善后而制造买房的一切假象。被告与开发商购房，可开发商没有给其开具收到房款的收据凭证，只有一张翟杰投资博海公司的银行转帐凭证和多人投资款分配说明（时间是2013年11月6日），这明显是民间借贷还不了钱，而用房子抵扣的违规行为，不能认定是真实意义上的购房行为。被告称已装修入住，这是强行侵权的一种行为，涉嫌非法占有他人财产。二、被告购买“逸海华庭”24号楼1502号涉案房产是在人民法院查封后房产，法院行使强制执行的权益，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且未提供证据证明其已支付购房款，理应依法行使强制执行的民事权益。三、为了维护原告与其他申请执行人的合法权益，请求法院根据以上客观事实准许执行（2016）琼01执441号案中海南博海投资咨询有限公司位于××县地坡岭东侧的“逸海华庭”24号楼1502号房产。第三人博海公司述称，首先，博海公司与被告签订的《逸海华庭毛坯房认购协议》是双方的真实意思表示，真实合法，且博海公司已把房产全部交付给被告。其次，原告无权对博海公司已经其同意预售且经博海公司售出的房产主张折价或者拍卖、变卖，根据海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号第三项判决，中止对涉案房产的执行是正确的。最后，博海公司和已办理交房手续的物业公司是两个独立的有限公司，两个公司之间独立经营，互不干涉，不存在博海公司联合物业公司出具虚假收据的问题，物业公司为被告办理交房手续属于购房人与物业公司之间的物业服务合同关系，并非博海公司安排执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人郭某、雷江未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，本院就原告海交公司、王某1、郑友飞、庄勤辉诉被告博海公司、郭某、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王某1、郑友飞、庄勤辉偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王某1、郑友飞、庄勤辉承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王某1、郑友飞、庄勤辉的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭某、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王某1、郑友飞、庄勤辉向本院申请强制执行。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划博海公司、郭某、雷江在92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之一公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王某1与被执行人博海公司、郭某、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之一协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的199套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述199套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。杜振波因本院已查封的上述199套房产中含有其购买的24号楼1502号房产，向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。2018年5月25日，本院作出（2018）琼01执异336号执行裁定书，裁定：中止对杜振波购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目24号楼1502号房产的执行。王某1不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年3月15日、2013年6月27日和2013年8月15日，原告海交公司分别同意博海公司办理“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、2、4、5、6、7、8、9、18、19、21号楼和11、12号楼的商品房预售许可证并公开销售商品房，但要求商品房预售许可证的备案账户必须是博海公司在农行海甸支行开户的、账号为21-225001040013879的还款账户。2013年3月30日、2013年7月18日和2013年9月6日，澄迈县住房保障与房产管理局分别颁发了“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、4至9、18、19、21号楼和11、12号楼的房产预售许可证，房产预售许可证上所载明的预售监管账号为农行海甸支行225001040013879。再查明，2013年1月21日翟杰向博海公司汇款290万元，备注投资款。2013年11月6日翟杰出具《说明》，说明上述汇款的来源，包括杜振波给其的60万元。2013年12月6日，杜振波与博海公司签订《逸海华庭毛坯房认购协议》。2013年12月6日，博海公司出具《收据》表明收到杜振波购房款，备注由翟杰于2013年1月21日汇款。2015年8月14日涉案小区物业公司出具两份收款收据，载明收到涉案房屋物业费（2015年8月14日至2016年8月13日）、公摊水电费及交易手续费、共有权证费等办证相关费用。以上事实有本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决书、海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书、本院（2016）琼01执441号执行裁定书、本院（2016）琼01执441号之一公告、本院（2018）琼01执异336号执行裁定书、《逸海华庭毛坯房认购协议》、翟杰的汇款单、翟杰出具的说明、《收据》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”予以综合分析。本案中，杜振波提供的《逸海华庭毛坯房认购协议》《收据》、物业费及水电费收款收据能够形成证据链证明在人民法院查封之前其已与博海公司签订合法有效的买卖合同；博海公司已将涉案房产交付杜振波；杜振波委托案外人翟杰向博海公司支付了全部购房款。翟杰在汇款时备注投资款是其个人行为，没有其他证据证明该笔款项不是购房款，故对该笔款项非购房款的原告主张，本院不予支持。同时本案没有证据显示涉案房产未办理过户登记系杜振波自身过错。故杜振波就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告王某1诉请准许执行涉案房产不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 杜 蕾审判员 王春芬人民陪审员 李达水二〇一九年十二月十二日书记员 陈麒吉速录员 庄翠玲附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。