江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初9454号原告：王桂兰，女，1951年10月5日生，汉族，住如皋市。原告：缪海萍，女，1980年10月18日生，汉族，住如皋市。法定代理人：王桂兰，女，1951年10月5日生，汉族，住如皋市，系缪海萍母亲。原告：缪海琴，女，1983年8月12日生，汉族，住如皋市。原告：缪海军，男，1983年8月12日生，汉族，住如皋市。四原告共同委托诉讼代理人：章正建，如皋市高明法律服务所法律工作者，特别授权。被告：周六一，男，1983年4月20日生，汉族，户籍所在地：苏州市，住如皋市。委托诉讼代理人：张千里，江苏希言律师事务所律师，特别授权。原告王桂兰、缪海萍、缪海琴、缪海军与被告周六一房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪海军及四原告的委托代理人章正建，被告周六一及其委托代理人张千里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间不定期租赁合同关系；2.被告返还原告租赁房屋：四间两层楼房一幢、一层平房两间以及楼房后钢结构厂房一幢，总面积约1030平方米；3.被告按每年6万元的租金标准给付原告自2018年1月起至实际返还原告租赁物时止的租金；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告亲属缪正宏（已去世）于2013年12月9日与被告签订《租房合同》一份，约定由被告租赁原告家房屋,年租金4万元。第一年因被告需对房屋进行装修维修，由被告给付28000元，第二、三两年各4万元。租赁期满后，被告继续租赁上述房屋，但未续签书面合同，被告交付租金至2017年到期日。2018年初，缪正宏打电话与被告商谈租金事宜，因被告未能见面未果。2018年3月13日，缪正宏遇到被告，双方为租金事宜发生纠纷，原告报警并当着处警民警的面向被告提出，现有靖江老板要租房，年租金为8.8万元，如果被告需要继续租房，要重新签订合同，年租金按6万元计算，如果嫌贵，被告就搬走。处警民警也要求被告，租金的事如果协商不成，被告于2018年3月31日前搬走。结果被告至今既未与原告方续签合同，亦未将设备搬走，更未向原告支付租金。被告周六一辩称，1.根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故案涉合同为无效合同，因此原告无权向被告主张租赁费用，依据该合同取得的财产应予以返还，同时对于房屋装饰装修给被告造成的损失也应由原告承担。2.即便合同有效，原告的诉求也得不到支持。首先，缪正宏与被告之间对于房租的金额已经达成过口头协议，租金依照往年标准为每年4万元，同时案涉房屋也一直交由被告使用，若如原告所诉称双方对租金问题未能达成一致意见，那么在2018年年初的前两个多月内，双方既然未能达成一致，原告又怎么能够同意被告继续经营，因此双方矛盾产生的根源是原告方自认为租金约定偏低，而意图单方面毁约，而被告坚持要求原告履行约定的租金价格所导致，因此原告主张每年6万元租金，无事实和法律依据；其次，在原、被告产生矛盾后，原告采取阻挠被告公司员工上班，扣留被告公司员工的车辆，用渣土堆围堵被告大门等相关违法行为，导致被告公司长期不能正常经营，大多数员工因不能工作而离职。为此被告也曾向公安机关报警，请求依法处理，在被告公司因原告阻挠而至今无法营业的情况下，原告无权向被告收取租金；再次，关于租金的起算时间，原告要求自2018年1月1日开始计算租金，无事实和法律依据，2018年3月13日，原被告双方发生纠纷，双方认可于2018年3月31日前协商达成一致，若不能达成一致，则被告应在3月31日前从案涉房屋中撤出，前三个月的租金也不再收取，同时，从原告的诉状陈述以及原告提出的报警记录来看，双方确实约定于2018年3月31日前应协商达成一致，从该内容来看，无论双方是否能达成一致，关于2018年前三个月的房租原告都已经放弃，不应再主张。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：缪正宏（已去世）系原告王桂兰之夫、原告缪海萍、缪海琴、缪海军之父。2013年12月9日，缪正宏（甲方）与被告周六一（乙方）签订《租房合同》，载明：“1.乙方自农历13年12月18日至16年12月18日租赁甲方住房用于兴办凌净空气过滤器企业。2.叁年租房租金计拾万捌仟元。第一年乙方付租金贰万捌仟元给甲方。第二、三年分别乙方付租金肆万元给甲方。3.租房期间乙方注意甲方房屋完整，如有破损及时修补。”上述合同到期后，双方未续签租房合同，被告周六一继续承租房屋，并交纳2017年租金4万元给缪正宏。2018年3月13日，缪正宏与被告周六一发生纠纷并报警，如皋市公安局搬经中心派出所出具的接处警工作登记表载明：“周六一与缪正宏在如皋市，为租房子的房租问题发生纠纷。经了解，双方在2013年12月9日签订的合同，租期为3年，租金共10万8千元。在合同到期双方约定再续租一年，租金为4万元，租期到2017年12月31日，之前的协议双方均已履行。今天双方为是否续租及租金问题发生纠纷，现场协商：双方约定截止时间为2018年3月31日，在该日期前双方协商，若协商不成功，在该时间前，周六一将设备撤出，并将房子恢复原状”。双方因对租金问题存有争议，被告至今未交纳2018年1月1日往后的租金，也未将案涉房屋进行交接。另查，如皋市搬经镇高明庄社区居民委员会出具的《情况说明》载明：“原高明镇政府于2001年度推行在老‘江曲线’公路（现改名为‘白江线’）两侧开发‘十里长街’的规划，鼓励沿线居民在公路两侧建设经营用房，推动高明经济发展。经我社区动员和组织，我社区16组36号居民缪正宏（男，1953年6月11日生，汉族，身份证号码：）（已去世），于2001年7月17日向我社区缴纳位于本社区27组、‘白江线’公路东侧1000平米地块的专项承包费6012元，取得该土地使用权。并于2002年7月31日，向我社区缴纳宅地积土费1000元后，在该地块新建四间两层楼房一幢、一层平房两间，并在楼房后建钢结构厂房两层，总建筑面积约1000平米。该楼房（含钢结构厂房）、平房坐东朝西，西至公路15米、东至我社区27组农田界1米、北至东西水沟1米，南至缪建华户0米”。本院认为，原、被告签订的《租房合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订房屋租赁合同应为无效合同。现原告主张被告返还租赁房屋，被告周六一作为承租人，应当返还租赁房屋。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对于原告主张的租金，其要求按照每年6万元的标准计算证据不足，本院支持按照原合同约定的每年4万元的标准计算房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告周六一在本判决生效后二十日内向原告王桂兰、缪海萍、缪海琴、缪海军返还租赁房屋（位于如皋市搬经镇高明庄社区27组的两层四间楼房及钢结构统间厂房两间，西至公路15米、东至27组农田界1米、北至东西水沟1米、南至缪建华户）。二、被告周六一在本判决生效后十日内给付原告王桂兰、缪海萍、缪海琴、缪海军房屋占有使用费（按照4万元/年的标准，自2018年1月1日起计算至本判决生效之日止）。三、驳回原告王桂兰、缪海萍、缪海琴、缪海军其他诉讼请求。被告周六一如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告周六一负担（该费用已由原告垫付，被告在履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1300元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陈思航二〇一九年十二月二十八日法官助理 许 燕书 记 员 平正磊