河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初2809号原告（执行案外人）：张志兰，女，1970年4月15日出生，汉族，住河南省孟州市，系汤金平的妻子。原告（执行案外人）：张家源，女，1994年5月21日出生，汉族，住河南省孟州市。系汤金平女儿。委托诉讼代理人：李冬伟，河南诤研律师事务所律师，被告（申请执行人）：张艳，女，1973年3月15日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：原思宗，河南大启律师事务所律师。被告（被执行人）：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市。被告（被执行人）：马海峰，男，1972年12月14日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：可亚洲，河南承通律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛建斌，河南承通律师事务所律师助理。被告（被执行人）：孟州市明珠房地产开发有限公司，住所地：孟州市市内韩愈大街西段。法定代表人：李习功，董事长。委托诉讼代理人：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，系该公司员工。原告张志兰、张家源与被告张艳、马长民、马海峰、孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称为明珠公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。本院于2018年12月20日作出（2018）豫0802民初3677号民事判决。张艳对该判决不服，提出上诉。因原告汤金平在一审期间病故，本案原告方的主体变更为汤金平的妻子张志兰及汤金平的女儿张家源。焦作市中级人民法院于2019年3月30日作出（2019）豫08民终977号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，违反法定程序，裁定撤销（2018）豫0802民初3677号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年6月4日立案后，另行组成合议庭，于2019年9月20日对本案公开开庭进行了审理。原告张志兰及张志兰、张家源的委托诉讼代理人李冬伟，被告张艳的委托诉讼代理人原思宗，被告马长民，被告马海峰的委托诉讼代理人可亚洲、薛建斌，被告明珠公司的委托诉讼代理人马长民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志兰、张家源向本院提出诉讼请求：1.终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼上,由原告购买的房产A302证号1260101685号、A303证号1260101686号、A304证号1260101687号、A305证号1260101688号、A306证号1260101689号、A308证号1260101691号、A309证号1260101692号；共计七间房产（价值1482759元，面积344.66平方米）的查封、拍卖执行；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：一、原告于2013年9月17日与明珠公司签订《黄金商业城销售合同》临时合同一份,原告买受被告8间房产,面积为391.67平方米,共计168.5万元(其中A307证号1260101690号已在盂州市房地产管理局备案,备案号为2018114054)，于2014年12月27日与明珠公司签订由建设部和国家工商总局制完的规范商品房买卖合同一份,在明珠公司五证齐全的情况下签定的购房合同合法有效,均在贵院查封之前签订(证据:两份购房合同、出卖人商品房五证)。二、原告于2013年9月30日已领到明珠公司八间商铺的门钥匙,并于2014年12月26日与张自闯签订《房屋租赁合同》一份,将其中七间出租给张自闯使用,租期十年,自2015年1月1日至2025年1月1日。在租房合同期内,水表、电表,安装开口费和水电费及物业费用,均有张自闯承担,另外一间房产A309由本人使用。在贵院查封之前原告已对该房产行使管理和支配使用。(证据:租房合同水、电费发票、张自闯身份证复印件)三、原告于2013年9月15日通过中国银行孟州支行向被告3即孟州市明珠房地产开发公司总经理马海峰(股东)汇款150万房款,其余18.5万房款现金支付。2013年9月17日明珠公司已给原告开据房产销售发票168.5万元,均在贵院查封之前。(证据:结婚证、张志兰身份证复印件、银行汇款单、出卖人开的购房发票、股东证明)四、原告于2014年12月27日与明珠公司签订正式规范的购房合同后,多次催促明珠公司办理房产证、土地证过户及备案手续。1.由于明珠公司企业经营不良,没钱交办理过户税费。2.原告于2013年9月28日向明珠公司缴纳壹万元的代办两证过费用,由明珠公司代办,多退少补。3.《不动产登记暂行条例》国务院第656号令,自2015年3月1日起施行,要求房产证、土地证两证合一。因黄金城明珠楼大土地至今还没有进行分割,所有没法办理不动产权属证。4.2015年6月17日焦作建工集团申请孟州人民法院执行裁定书(2015)孟执字第39号,查封该房产A307、1260101690号。52015年11月5日,明珠公司用该房产给孟州市鑫胜新型建材厂在焦作信用社担保抵押贷款400万,至今该房产还没解冻。综上5条理由,使该房产无法办理过户手续,无法办理不动产登记。以上情况明珠公司负全部责任,原告没有任何责任。(证据:代办两证缴费收据、出卖人证明、土地证、孟州市法院执行裁定书、房产抵押登记表)贵院在执行(2018)豫0802执行593号执行通知书、财产报告令、查封裁定、查封清单的过程中,查封了原告所有的该处房产。故原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,请求依法裁决。被告张艳辩称，原告提起本案诉讼没事有事实及法律依据，也没有提供合法有效的证据，请求继续执行被查封财产，驳回原告诉请。原告提起执行异议的这一行为，涉嫌虚假诉讼，请求法庭严格依据民法以及最高院关于实体案件审理的相关司法解释，就原告与明珠公司在本案房屋买卖交易中购房款支付的过程以及是否真实、合法，是否客观存在，是否构成虚假诉讼进行全面审查。被告马长民辩称，原告购买房屋时间较早大约2014年左右，实际占有时间也较长约2014至2015年左右，查封时间较晚，原告起诉有事实依据，同意原告诉请，请求法院依法判决。被告马海峰辩称，认可原告起诉的事实以及诉讼请求。被告明珠公司的答辩意见同被告马长民的意见。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳案件的争议焦点为：原告对诉争房产是否享有足以排除执行的民事权利，如果享有，涉案房产是否应当解除相应的执行措施。原告张志兰、张家源为支持其主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.焦作市解放区人民法院作出的（2018）豫0802民初107号民事裁定书、（2018）豫0802执593号执行通知书和公告各1份、（2018）豫0802执异46号执行裁定书1份，证明原告提出执行异议申请被驳回的经过；3.黄金商业城销售合同1份、原告与明珠公司签订的《商品房买卖合同（现售）》1份、明珠公司于2018年12月12日出具的证明2份、明珠公司出具的现有房产清单2页、张自闯的房产证1份、明珠公司的A307号房屋的房产证、孟州市房产交易中心于2018年12月10日出具的证明1份、张志兰与明珠公司签订的《商品房买卖合同（现售）》1份、收据2份、银行转账凭证1份、明珠公司的土地使用证1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、建设工程施工许可证1份、商品房预售许可证1份、房地产抵押权设立登记申请书及抵押明细各1份、宗地图1份、明珠公司于2018年9月18日出具的证明2份、（2015）孟执字第39号执行裁定书1份、租赁合同1份、装修合同1份、装修费票据3张、孟州市鑫通水务有限公司证明1份、孟州市电力公司城区供电所证明1份、照片9张、水电费票据14页，该组证据证明原告购房的事实及购买房屋的合法性，从而具有排除法院查封执行的依据；4.法律文书5份，证明原告的诉讼请求有事实及法律依据。被告张艳对原告提交证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议。证据2真实性无异议，对证据指向有异议，法院查封的均是属于明珠公司名下的财产，（2018）豫0802执异46号执行裁定书符合法律规定，证明原告的诉请是不能成立的。证据3，张志兰与明珠公司签订合同的日期以及孟州市房产交易中心出具备案证明的日期均在张艳申请法院查封房屋之后，原告的证据不能排除对涉案房屋的查封和执行。张志兰与马海峰之间的交易记录及其他与此相关的合同不能有效证明与涉案房屋之间具有关联性，对其真实性也不予认可。租赁合同系原告与第三方个人之间的合同关系，租赁合同是否真实存在及房屋的实际情况均无法核实，且该租赁合同也没有依法向相关政府部门备案登记；装修合同及装修费票据、水电费票据均不显示与原告有关。明珠公司作为被执行人，对明珠公司单方出具的证明的真实性、合法性均不认可；证据4与本案没有关联性，也不属于证据范围。被告马长民、明珠公司对原告提交的证据质证后均无异议。被告张艳为支持其主张，向本院提交如下证据：1.焦作市马村区人民法院的（2017）豫0804民初745号民事判决书、焦作市中级人民法院的（2018）豫08民终825号民事判决书，该两份判决在事实认定中涉及到本案汤金平所谓购买明珠公司的房屋，由明珠公司作为证据向法庭提交，以证明原告的房屋应当排除在抵押房产之外的主张。而明珠公司的该主张被法院依法裁定不能成立，认定涉案房屋的所有权人为明珠公司，明珠公司应当以该房产承担抵押责任。该两份生效判决书有效证明了本案诉争房屋已被认定属于明珠公司所有，张艳申请查封的案涉房屋的产权和所有人均是清晰的，不存在错误。2.河南省济源市人民法院的（2018）豫9001行初11号行政判决书，在该案件中，汤金平也作为原告主张撤销对明珠公司的房产登记，该判决详细分析了各方当事人的证据及意见，最终认定孟州市房产管理中心对诉争房屋的抵押权登记行为合法有效，驳回了汤金平的诉讼请求，也证明了明珠公司作为诉争房屋所有权人的合法性。原告在本案中出示的相关证据以及诉求主张也在该行政判决中进行了出示及质证，均不能成立。因此，通过上述三份生效判决，充分证明了张艳申请查封涉案房屋不存在违法。原告张志兰、张家源对被告张艳提交的证据质证后，发表如下质证意见：该三份判决书与本案无直接关系。被告马长民、明珠公司对被告张艳提交的证据质证后，发表如下质证意见：该证据与本案无关。被告马海峰对被告张艳的证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但对证明指向有异议，认为不能证明被告张艳的观点。被告马长民、马海峰、明珠公司均未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2是本院作出的法律文书，本院予以采信；证据3能够证明原告与被告明珠公司签订房屋买卖合同，向明珠公司交付购房款并对涉案房屋进行占有及出租收益的事实，本院予以采信；证据4是相关法院作出的法律文书，本院对真实性予以采信。被告张艳提交的证据是其他法院作出的法律文书，本院对真实性予以采信。依据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年9月15日，原告张志兰向明珠公司的总经理马海峰汇款150万元，随后向马海峰支付现金18.5万元。2013年9月17日，汤金平与明珠公司签订《黄金商业城销售合同》，约定明珠公司将位于黄金商业城编号为A302-A309的8间房屋以168.5万元的价格出售给汤金平。约定汤金平应于2013年9月20日前付清房款168.5万元，明珠公司应于2013年9月30日将房屋交付给汤金平。同日，明珠公司向汤金平出具168.5万元的收据，载明收到汤金平的购房款168.5万元，并备注转账150万元，现金18.5万元。2018年12月12日，明珠公司出具证明，对其公司总经理马海峰收到原告张志兰支付的购房款168.5万元予以认可，并确认8间房屋的房款已全部付清。2014年12月27日，汤金平与明珠公司就上述8件房屋签订《商品房买卖合同（现售）》，对双方的权利义务进行再次确认。汤金平购买的8间房屋中的A307号房，已由原告张志兰于2018年7月26日与明珠公司签订《商品房买卖合同（现售）》，并于2018年7月30日在孟州市房产交易中心办理商品房买卖合同备案登记，备案号为20181146。明珠公司将8间房屋交付汤金平后，汤金平于2014年12月26日与张自闯签订《房屋租赁合同》，将A302-A308的7间房屋出租给张自闯，租赁期限10年，自2015年1月1日至2025年1月1日止。后由张自闯对上述7间房屋进行装修，并经营使用至今。A309号房屋由张自闯代管使用，但不在租赁范围。明珠公司于2012年9月19日办理了诉争房屋的所有权证，房屋登记所有权人为明珠公司，规划用途为商业用房。2013年9月28日，明珠公司又向汤金平出具收据一份，载明收到汤金平的办理房产证、土地证的费用10000元，并备注多退少补。但至今，诉争房屋仍然登记在明珠公司名下。2018年9月18日，明珠公司为汤金平出具证明，陈述没有及时为汤金平购买的A302-A309的8间房屋的办理房产过户和备案手续的原因有四个，一是明珠公司经营不善，外债较多，无力缴纳过户的税费；二是黄金城明珠楼大土地证至今没有分割；三是焦作建工集团申请孟州市法院查封了该房产；四是明珠公司用该房产为孟州市鑫胜新型墙体建材厂在焦作市农村信用合作联社贷款400万元提供抵押担保，至今该房产没有解押。2018年1月8日，本院依法受理张艳诉马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，张艳要求马长民、马海峰偿还其借款300万元及利息，并要求明珠公司对上述借款本息承担连带担保责任。根据张艳的财产保全申请，本院于2018年1月8日作出（2018）豫0802民初107号民事裁定。依据该裁定，本院查封了包括案涉7间房屋在内的明珠公司名下的位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼的40套房屋。张艳与马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，本院审理后于2018年3月26日作出（2018）豫0802民初107号民事判决，判决：一、马长民、马海峰于本判决生效之日起十日内返还张艳借款300万元及利息（利息以300万元为基数按月利率2%的标准从2017年3月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、孟州市明珠房地产开发有限公司对本判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任。该判决生效后，张艳向本院申请执行。在执行过程中，本院向明珠公司送达了（2018）豫0802执593号执行通知书，要求其履行（2018）豫0802民初107号民事判决书所确定的义务。后本院于2018年7月20日公告通知明珠公司履行法律文书确定的义务，逾期不履行，将对包括案涉房屋在内的查封房屋进行评估、拍卖。2018年9月，汤金平向本院提出书面异议，请求终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼中由原告购买的A302（证号1260101685号）、A303（证号1260101686号）、A304（证号1260101687号）、A305（证号1260101688号）、A306（证号1260101689号）、A308（证号1260101691号）、A309（证号1260101692号）共计七间房产的查封、拍卖执行。本院于2018年9月21日受理，依法组成合议庭进行审查，后于2018年9月29日作出（2018）豫0802执异46号执行裁定，驳回了汤金平的异议请求。汤金平不服（2018）豫0802执异46号执行裁定，提起本案诉讼。另查明，汤金平于2018年12月15日去世。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用。而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，明珠公司系房地产开发企业，但其同样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽然不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是案外人与被执行人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是案外人对未办理登记没有过错。本案中，汤金平与明珠公司于2013年9月17日就案涉房屋的买卖签订《黄金商业城销售合同》，明珠公司于同日向汤金平出具168.5万元购房款的收据，在庭审中也认可已经收取汤金平的168.5万元购房款。汤金平收到案涉房屋后，于2014年12月26日与张自闯签订《房屋租赁合同》，将A302-A308的7间房屋出租给张自闯，租赁期限10年，自2015年1月1日至2025年1月1日止。后由张自闯对上述7间房屋进行装修，并经营使用至今。A309号房屋也由张自闯代管使用。因为案涉房屋被明珠公司办理了抵押，且被其他法院查封，才没有及时办理过户手续，明珠公司对此也出具证明予以认可，故原告对房屋未办理过户手续没有过错。基于以上事实，汤金平向明珠公司支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，对未能办理房屋过户手续也没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条规定的排除执行的情形，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，汤金平对案涉房屋享有足以排除执行的权益，其要求终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼中的A302（证号1260101685号）、A303（证号1260101686号）、A304（证号1260101687号）、A305（证号1260101688号）、A306（证号1260101689号）、A308（证号1260101691号）、A309（证号1260101692号）共计七间房产的查封、拍卖执行的主张符合法律规定，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行孟州市会昌办事处西韩愈大街290号黄金城明珠楼A302（证号1260101685号）、A303（证号1260101686号）、A304（证号1260101687号）、A305（证号1260101688号）、A306（证号1260101689号）、A308（证号1260101691号）、A309（证号1260101692号）共计七间房产，并解除对上述房产的查封措施。案件受理费18145元，由被告孟州市明珠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。本院（2018）豫0802执异46号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 张 倩审判员 贾若男审判员 王文之二〇一九年十二月三日书记员 毕 龙附相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。