西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初6639号 原告：陕西住友建设咨询有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：李彦文，董事长。委托诉讼代理人：杨小延，男，该公司副总，住西安市雁塔区。被告：孙朋，男，1982年6月8日出生，汉族，个体经营者，住西安市雁塔区。被告：雷博，男，1982年8月13日出生，汉族，无业，住西安市未央区。原告陕西住友建设咨询有限公司诉被告孙朋、被告雷博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告陕西住友建设咨询有限公司之委托诉讼代理人杨小延、被告孙朋、被告雷博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西住友建设咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、判令二被告向原告支付拖欠的租金155800元及利息4131元，水电费1万元；3、判令被告支付违约金41472元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，原被告经协商达成房屋租赁协议，约定：原告将位于西安市碑林区XX花园XX号巷口，门牌号：东厅门21号，房产证号：112XXXXXXXXXX-83-1，七层框架结构的地上二层房屋出租给被告。房屋租赁期约定为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金为：（1）2017年5月1日—2018年4月30日每月租金为35元/㎡月，年租金为181440元；（2）2018年5月1日—2020年4月30日每月租金为40元/㎡月，年租金为207360元。租金第一年按季度交付，以后每半年交付，交付时间为每月10日。同时约定：租赁期间，承租人拖欠房租累计1个月以上的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的20%向出租人支付违约金。若支付的违约金不足弥补出租人损失的，承租人还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2018年元月1日开始，二被告拖欠租金情况日益严重，原告多次向被告发出催交租金通知书，被告虽按通知要求支付了租金，但延迟支付情况亦日趋突出。2018年5月1日后被告一直未向原告支付租金，经多次催要未果后，原告于2018年5月22日向被告发出解除租赁合同通知，被告一直不愿解除，原告于2019年3月26日再次向被告发出解除租赁合同通知书并公示于该出租房屋门庭上，现公示期满，被告一直未予答复。故原告诉至法院。被告孙朋辩称，我以个人名义签订的租赁合同，以经营火锅店为用途，2017年下半年因家中有事，其委托雷博代管，2018年元月左右其在催租的时候表示不再续租，其还交过45000元押金，之后其就去了外地。其认为已经明确表示不续租，所以其不需要支付之后的租金，其交纳的押金可以进行抵扣，违约金过高不应支付，请求驳回原告诉请。被告雷博辩称，其和孙朋是朋友，因孙朋家中有事，委托其代管火锅店，2018年4月，有原告公司孙会计及几个人要房租，其问了这个情况以后，就先给了1万元，再过了十几天，孙会计等人过来要锁门，其就再交了些房租，通过手机转账给原告公司的马永平建行账户六七万元，具体数额记不清了。之后火锅店就一直在经营，等到5月15日发工资的时候，员工看到催收房租的情况基本都走完了，其就重新招了人继续经营，等到10月份再问其要房租的时候，房东又要解除合同，2019年3月份其分两次给马文平转账共计1万元，但原告仍然派人锁门，锁门后贴出招租广告，也不让其拉东西。综上，其不应该支付租金，是原告的责任。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：证据一：原告与被告孙朋于2017年5月1日签订的房屋租赁合同一份，证明双方租赁关系成立，合同有效，对租金及支付方式等进行了约定；证据二：转账记录，证明二被告共同交纳233000元租金的事实（不包含45000元押金），交纳至2019年3月29日止；证据三：催缴房屋租金通知书3份及催缴照片4张，证明被告拖欠租金的事实。被告孙朋围绕其答辩意见，未提交证据。被告雷博围绕其答辩意见，提交以下证据：照片1张，证明2018年3月左右原告公司会计带人上门催收房租。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告与被告孙朋签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于西安市碑林区XX花园XX号巷口，门牌号：东厅门21号，房产证号：112XXXXXXXXXX-83-1，七层框架结构的地上二层房屋出租给被告，出租房屋面积共432平方米，租赁房屋用于餐饮使用。房屋租赁期约定为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金为：（1）2017年5月1日—2018年4月30日每月租金为35元/㎡月（每月壹万伍仟元），年租金为181440元；（2）2018年5月1日—2020年4月30日每月租金为40元/㎡月（每月壹万柒仟贰佰捌拾元），年租金为207360元。租金第一年按季度交付，以后每半年交付，每月10日前交付下半年租金。押金45000元，用于保障房屋内设备完好，如出现房屋或设备损坏的现象，原告有权按照市场价格扣除相应的赔偿款；如合同期满，承租人没有损害房屋内的设备，则出租人应该在合同期满日如数退还。同时约定：租赁期间，承租人拖欠房租累计1个月以上的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的20%向出租人支付违约金。若支付的违约金不足弥补出租人损失的，承租人还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2018年1月31日、3月31日，原告曾发出两份《催缴房屋租金通知书》，要求付清欠缴的房租，被告雷博在1月31日的通知书上签字确认。2019年3月26日，原告向被告孙朋、雷博发出《催缴房屋租金并解除租赁合同通知书》，内容为：“自本通知送达你处后，于2019年3月31日内缴清欠付租金，并解除租赁合同，你方需于4日内搬离”。庭审中，原告认可除被告孙朋交纳的45000元押金外，二被告已共同缴纳租金233000元；原告和二被告均认可2018年1月份后原告再未和孙朋联系，一直与雷博联系，房租均系雷博交纳，2019年3月原告将涉案房屋锁门，钥匙一直在原告处控制；被告雷博称2018年1月后由其个人经营火锅店，房租由其直接向原告交纳。2019年5月9日，原告向本庭提出财产保全申请，并交纳了保全费，本庭于2019年5月10日作出准许保全的民事裁定书。本院认为，原告与被告孙朋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律效力。合同履行过程中，被告孙朋因家中有事将涉案房屋交由被告雷博代为经营，2018年1月份之后便由被告雷博独自经营，房租按照原合同约定由其直接向原告交纳，原告明知该情况也未提出过异议，并且其当庭承认自2018年后再未与被告孙朋联系过房租事宜，与孙朋所称其在2018年1月时向原告表示不再续租一致，故结合合同实际履行情况可以认定原告与被告孙朋之间的房屋租赁合同关系已经解除，实际承租人自2018年1月后已由孙朋变更为雷博，原房屋租赁合同中对于租金和违约金的约定对雷博亦具有约束力，故原告有权解除与雷博之间的房屋租赁合同关系，并要求雷博支付欠付的房屋租金，被告孙朋不应再承担责任。关于原告主张二被告为合伙关系应当承担连带责任一节，原告未提交相关证据予以证据，本院不予采信。关于房屋租金一节，原告自2019年3月将涉案房屋上锁，钥匙在原告控制之下，被告雷博已经失去对涉案房屋的控制，无法继续经营，故房屋租金应自2017年5月1日计算至2019年3月，合计371520元。因原告认可二被告此前已支付租金233000元，应当予以抵扣。被告孙朋在租赁涉案房屋时交付押金45000元，原告未提交证据证明房屋有损坏，故该押金应当如数退还被告孙朋。因被告孙朋同意将其此前交付的45000元押金抵扣租金，故被告雷博应向原告交纳欠付的租金93520元。关于原告主张水电费一节，原告未提交相关证据予以证明，本院不予支持。关于违约金一节，《房屋租赁合同》中明确约定违约金应当按照合同总租金的20%支付，被告雷博违约发生在2019年，原告主张按照2019年年租金207360元的20%支付违约金41472元，符合合同约定，本院依法予以支持。关于利息一节，《房屋租赁合同》中对此并无约定，且原告已主张违约金，足以弥补其损失，故对于利息诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告陕西住友建设咨询有限公司与被告雷博之间的房屋租赁合同关系予以解除，被告雷博于本判决生效后十日内向原告陕西住友建设咨询有限公司支付房屋租金93520元。二、被告雷博于本判决生效后十日内向原告陕西住友建设咨询有限公司支付违约金41472元。三、驳回原告陕西住友建设咨询有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6348元（案件受理费4471元、公告费300、保全费1577）由被告雷博负担4732元，原告陕西住友建设咨询有限公司负担1616元（此款原告已预交，被告在履行本判决时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长      曹 旭 侠审  判  员      卢   颖人民陪审员      李    秦   二О一九年十二月二十八日  书  记  员      皇甫淑敏1