西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初17925号原告：西安龙天物业管理服务有限公司，住所地西安市高新区瞪羚谷A1106,统一社会信用代码：91610131698633538Y。法定代表人：齐蒲红，系该公司综合部经理。委托诉讼代理人：李波，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，陕西增瑞律师事务所实习律师。被告：陈娅瑾，女，1975年8月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘锦程，（系被告配偶），男，1973年8月26日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。原告西安龙天物业管理服务有限公司诉被告陈娅瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告西安龙天物业管理服务有限公司委托诉讼代理人李波、张萌、被告陈娅瑾及其委托诉讼代理人刘锦程到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告西安龙天物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告补交物业服务费9240元（暂计至2019年6月30日，150元/月*60个月=9240元）；2.判令被告按日3‰向原告支付违约金25705.68元（暂计至2019年6月30日，具体金额以逾期之日起至实际付清之日为准）；3.诉讼费等由被告承担。事实和理由：2013年3月31日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告购买的“龙天名俊”6号楼1单元1层0104室住宅提供物业服务，建筑面积为95.48平方米。被告按建造面积1.2元/平方米/月预先缴纳物业服务费、电梯费、卫生费及用电公摊费用等，其他费用按照另行公布的标准缴纳。双方另约定，被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用时，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，三个月后仍未缴纳有关费用时，原告有权依法采取相关催缴措施。在上述合同履行过程中原告依约提供了物业管理服务，但被告自2014年7月起未向原告缴纳物业服务费，上述费用经原告多次催缴，被告仍未履行补缴义务。为维护原告的合法权益，根据双方合同的约定及《合同法》等相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告陈娅瑾辩称，因被答辩人未按合同履行义务，违约在先，具体违约行为有，1.开发商未按《商品房买卖合同》约定封闭答辩人南北阳台，《西安市物业管理条例》规定，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业查验基本情况、存在问题、解决方案及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定，因此物业服务企业有承接查验的义务，答辩人收房时阳台未封闭、入户门遭到暴力破坏、北阳台与客厅间推拉门玻璃被撞破碎，答辩人多次向物业反映，均未得到解决，无奈，自行封装阳台、安装玻璃、购买新锁及电子锁，花费不菲，该费用应由物业公司承担；2.答辩人收房时，屋内还存放床、被褥及剩余建材未清理，墙面因做饭被烧黑，铝合金窗也斑痕累累、沥青到处都是，至今仍残留沥青及擦伤痕迹，答辩人找人清理污渍、修补窟窿共花费1000元，应由物业公司承担。3.答辩人户内外渗水严重，多次维修，未能解决，答辩人多次补墙及贴瓷砖花费1615元，但至今外墙依旧渗水，物业公司应彻底进行防水维修，并承担答辩人补墙及贴瓷砖花费1615元；4.答辩人一户位于一楼，供暖期间低下暖气管道低频振动厉害，多次向物业反映，物业称属实，但至今未处理。暖气总是不热，多次找物业反映，物业承诺低于18度退费，后又称低于16度退费，但最冷时答辩人一户只有14度左右，但物业拒不退费，也不按流量计费。在得知2号楼业主已与物业协商达成2017年暖气费不用退，2018年的暖气费不用交，直接供暖的协议后，答辩人丈夫多次找物业协商，2018年在答辩人并未提出报停供暖，物业在协商未果的情况下，未通知答辩人擅自停暖并拆走答辩人的热量表，并报警称答辩人丈夫偷暖气，物业公司工作人员对答辩人丈夫态度恶劣，进行了围攻，后警察让双方自行协商解决，最终在热力公司的调解下答辩人全额缴纳了2018年的暖气费。但物业公司的经理在小区内大肆传播，口口声声称答辩人丈夫偷暖气，并在预备召集的业主代表大会上，公然进行诬陷、造谣，并公布答辩人一户房号、姓名，企图阻止业主委员会成立，物业公司的该种行为侵犯了答辩人及丈夫的名誉权，答辩人一户要求物业公司赔偿名誉损失50000元，并在小区内公开道歉恢复名誉。物业公司的该种行为使答辩人丈夫遭受人格侮辱，致使答辩人丈夫精神上和身体上遭受严重打击，无法正常工作，只能委托同事代为完成工作，并每月从答辩人丈夫工资里抽走5000元，现已抽走共计30000元，答辩人要求物业公司承担该部分费用，并保留对后续工资偿付的追索权。5.小区公共区域、窗户、地下车库，包括答辩人一户外墙，经常漏水、渗水，物业公司都未能及时维修，听之任之，一直不解决；6.小区房子周围原来全部是有绿化的，后期挖走了绿化植物，修成水泥地面和无盖污水沟，破坏了小区环境，大面积的侵占了业主绿化。答辩人一户位于一楼，房子周围原本全部是绿化，后被侵占修为水泥地面及无盖污水沟后，一直没有恢复绿化，且该次施工物业公司在剩余的绿化中堆满建筑垃圾，致使答辩人房前全是秃草地，修成的水泥地面，致使长期有人在答辩人房前屋后嬉闹玩耍，晚上常人可疑人员在答辩人窗前逗留，严重影响答辩人正常生活，而污水沟常存有污泥，答辩人为安全起见，特购置了监控设备2套，花费700元，应由物业公司承担，答辩人并要求物业公司采取恢复绿化，污水沟加盖等措施，还答辩人正常生活安宁；7.答辩人小区还存在地下车库无人管理的情况，小区购买二层车库的业主有很多，确因物业公司无人管理至今未启用，造成一层车库乱停乱放，拥堵不堪，物业公司收费与服务严重不配比；8.物业公司不顾业主反对，为一已私利擅自引入酒店，未采取任何防护措施在小区内外墙乱砸乱建，私改房屋外立面，打掉楼顶顶板，拆装多排窗户，要在楼顶安装2个8吨水箱、多个中央空调外机，严重危及楼体安全及业主正常生活，业主联合多次强烈反对，求助多部门都未能制止施工，记者报道、电视播放、媒体报道，但仍未能制止。最后无奈在小区门前拉条幅抗议，小区矛盾严重激化，目前全小区业主联合抗议拒交物业费但仍未能阻止酒店施工，至今酒店仍在到处砸建中，楼内外砸得千苍百孔，物业涉及黑恶势力，欺压业主，制造不安定因素，影明小区人的正常生活，要求恢复楼体原状；9.小区后续装修无人监管，小区西侧道路全部成了建筑垃圾等杂物堆积处，玻璃碎一地渣无人管，装修的建筑垃圾长期堆放，从春季到冬天约大半年之久，刮起大风时垃圾满院子乱飞。酒店改造后商铺楼顶堆满垃圾，刮大风时满小区乱飞，不堪忍受，业主多次反映无果，通常只愿意反复打12345市长热线及网站投诉，都不能正常与物业沟通；10.维修水平极差，小区到处凑合，存在瓷砖脱落问题，物业砸掉鼓起瓷砖后又不维修，致使大雨时整大片掉落，严重影响小区内行人安全，后经媒体多次报道，物业公司于几个月后简单用水泥抹上。小区地下室及室内外漏水情况严重，从未进行维修，下水管道破裂，不做处理直接在地面上接上粗管子凑合，影响消防通道通行，路面积水严重，6号楼西侧一下雨就积水；11.小区大门长期大开，无人看管，造成安全隐患，根本没有安保人员管理，监控也是形同虚设，小区安全无任何保障，要求小区大门进出外人有人登记，保证小区安全；12.消防通道长期无人管理，杂物、非机动车乱停乱放，物业听之任之，造成安全隐患。13.答辩人户内、外阳台处下水倒流，答辩人阳台下水不通畅，污水、洗衣水经常注入绿化带或答辩人阳台，影响户内安全及户外绿植生长，有次水漫出，泡坏了答辩人家次卧的衣柜及书桌底板，要求物业承担被水泡换衣柜损失880元、电脑书桌损失880元；14.小区问题一直很多，业主多次自发组织与开发商和物业理论，有两次还要求开发商及物业公司记录小区问题，并让对方签字或盖章在小区公示，要求其整改，但始终未能有效解决；15.其他不作为、失职行为包括，自小区成立以来所有公用电费、暖气费、其他收入从未公示，答辩人现要求公示收费情况，并用于小区管理或抵减物业管理费，答辩人要求物业公司提供对答辩人收取0.25元/平米/月的公摊电费及0.1元/平米/月的电梯管理费的计费依据。物业公司三级质资，按2级的标准1.2元/平/月收费，服务标准极差，服务与收费标准不配比，答辩人无法按此标准交纳物业费。物业公司与电信运营商为谋取私利，联合独霸小区网络，禁止其他网络公司进入，后移动进入，经常性掐线，联通至今未能进入小区，答辩人长期使用电信高价网费，造成财产损失，要求引入几大网络商。16.小区内多处线乱拉扯，物业从不管理，听之任之，存在安全隐患。17.物业档案管理混乱、人员变动频繁、甚至造成物业档案丢失，答辩人曾多次要求整改交房时产生的问题，但物业人员说找不到验房单，原因是前面离职人员未做交接，而且答辩人把钥匙放物业让其维修，结果却把钥匙弄丢。业主有问题次次递交、次次登记，没有存档(答辩人暖气费退费登记记录也是如此)，登记后又没有下文，如此反复问题没人解决，加之物业公司在双休及节假日物业仅只留极少人值班，业主只有休息日有时间处理问题，去物业反映问题没有领导，业主问题反映及处理有严重障碍，造成问题长期沉积，业主几乎都是靠直接打市政热线或在高新政府网上投诉来解决问题。终上所述，答辩人问题长期无人解决，业主权益没有任何保障，甚至还遭到物业恶意造谣诽谤，名誉被严重侵犯，物业公司凭着交房时的霸王条款合同，无视甚至损害业主利益，霸占小区只负责收钱，从来没有认真向答辩人履行过合同约定义务，违约在先，故对于其要求全额交纳物业费等共9240元的诉请答辩人不予接受。答辩人只愿意承担不高于50%的物业费，并要求物业赔偿名誉损失费50000元、误工费30000元，并在小区公开赔礼道歉，要求物业公司赔偿答辩人阳台、入户门等各项损失共计16155元。被答辩人所说滞纳金一事，与事实不符，答辩人因诸多问题物业公司没有处理，物业一直没有让交物业费，更没有催缴费用，且答辩人实际损失较大，物业费已不足以抵减答辩人的损失，而且在答辩人丈夫组织成立业委会期间，物业主管及经理多次电话或面谈，要求只要放弃成立业委会，可以随便提条件(包括物业费、暖气费等)，因为物业管理确实太差，口头许诺已不能让人相信，答辩人丈夫又被无端造谣诽谤，精神受到强烈刺激，目前筹备组近期内即可成立业委会，物业在无任何告知和催收的情况下将答辩人告上法庭，纯属谈判失败后的有意打击报复，在此之前我户没有收到过任何催交物业费的通知，所以催交及滞纳金一事无从谈起，法院要了解事实真相，对于其滞纳金的诉求纯属虚假陈述，答辩人不予认可。物业公司做为普通民营企业没有执法权，无权参照政府行为收取滞纳金，此合同条款应视为无效条款。且协议仅要求一方支付违约金，明显有背合同的公平公正原则。物业因自身各种服务不到位、又怠于行使催交物业费，对于2014年7月至2017年6月的物业费已过2年的诉讼时效，答辩人仅愿意承担近2年的物业费，且按不高于50%计取。综上，被答辩人所诉无事实依据，且涉嫌隐瞒事实真相，欺负弱势群体，无视法律尊严，企图捏造事实歪曲真相，与待证事实严重不符，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。经审理查明，2013年3月31日，原、被告签订《前期物业服务协议和临时管理规约》，该规约载明，被告住宅建筑面积95.48平方米，该规约第一条第二款第四项约定，依据本协议向甲方即原告缴纳物业服务费用及其他相关费用。该规约第三条第一款约定，物业服务费缴费标准：按建筑面积1.2元/平方米每月（不含电梯费、卫生费及用电公摊费用等）。该规约第七条违约责任第四款约定，乙方即被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，三个月后仍未交纳有关费用时，甲方有权依法采取相关催缴措施。西安市物业服务及代收代缴价费公示牌（二）载明，居民生活水费计费方式为3.8元/吨，居民生活公摊面积电费为0.25元/平方米，电梯费一层为0.1元/平方米，生活垃圾处理费6元/户每月，被告并提交龙天名俊项目公摊电费测算方法及结果佐证居民生活公摊面积电费按0.25元/平方米每月收取的依据。以此计算每月物业费114.58元，电梯费9.55元，公摊电费23.87元，生活垃圾费6元，共计每月154元物业服务费，原告称被告自2014年7月至2019年6月30日未交物业服务费，被告对该事实在其答辩内容中已承认，本院予以确认。被告提交的证据房屋验收交接单有原告工作人员签字确认，该交接单显示被告入户门确实存在咬合不紧、锁无把手、开合困难、两扇错位的问题，还存在墙面坑凹、少瓷片、外墙渗水、未做防水、推拉门玻璃破碎问题，此外门窗、强弱电箱及排水等均存在不同程度的问题。被告提交的证据22页图片确能反映被告阳台未封闭、入户门被撞变形、供暖不达标、建筑垃圾堆放在草坪及道路上、室内外下水道反水、楼体瓷砖脱落、消防通道乱停乱放、小区大门可随意进出、乱拉线路等的问题。被告提交的证据2015年9月8日龙天名俊业主代表问题汇总及解决时间节点有原告的公章，该证据佐证了上述问题的存在。被告提交的证据两份视频及两份录音可以证明被告在与原告协商解决供暖问题时发生争吵，原告态度恶劣，服务意识较差，业主群体维权时曾与原告发生冲突。上述事实，有龙天名俊前期物业服务协议和临时管理规约、西安市物业服务及代收缴价公示牌（二）、龙天名俊项目公摊电费测算方法及结果、被告欠缴物业费及滞纳金统计表、22页图片、两份录音及两份视频及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议和临时管理规约》，系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该规约合法有效，双方均应依照规约履行自己的义务，原告向被告提供了物业服务，被告理应按照规约约定向原告交纳物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费，但其自2014年7月至2019年6月30日未交上述费用，显属违约，应承担继续履行缴纳物业费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费的违约责任。但被告主张原告要求其支付2014年7月至2017年6月物业服务费已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中原告未提交证据证明其曾向被告书面催交物业服务费，从而造成诉讼时效中断，重新起算。原告于2019年7月23日提起诉讼要求被告支付2014年7月至2019年6月30日的物业服务费，显然原告要求被告支付2014年7月至2016年6月期间的物业服务费已超过诉讼时效，故本院对原告要求被告支付该时段内的物业服务费的诉讼请求不予支持。至于2016年7月至2019年6月的物业服务费，因原告显然也不同程度的存在未按《前期物业服务协议和临时管理规约》规定的内容向被告提供服务，未按该规约约定对物业设施等进行维修、养护，原告就被告受到的财产损害也未能履行物业服务合同的约定而存在的违约行为。故对被告的抗辩理由，本院部分予以支持，本院酌情认定被告应当支付原告2016年7月至2019年6月物业服务管理费的80%即4435.2元。因原告也存在一定的违约行为，故本院对原告要求被告按日3‰向原告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告在答辩状中提出的赔偿等问题，因被告并未在该案中提出反诉，且被告已就其损失对原告另案提起民事诉讼，故在本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈娅瑾于本判决生效之日起十日内向原告西安龙天物业管理服务有限公司支付物业服务费4435.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安龙天物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费674元，由原告西安龙天物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  雷 君人民陪审员  章小云人民陪审员  任红梅二〇一九年十二月二十三日书 记 员  党鹏英打印：扈艳红校对：张石磊2019年月日送达1