海南省三亚市城郊人民法院民事判决书(2019)琼0271民初5118号原告：中国银行股份有限公司三亚分行，统一社会信用代码：91460200201341485T，住所地海南省三亚市解放四路035号。负责人：傅某，该行行长。委托诉讼代理人：符某，该行职员。委托诉讼代理人：邢某，该行职员。被告：张某，男，1963年6月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍住址河北省石家庄市，户籍住址河北省石家庄市，现下落不明。被告：郭某，女，1963年7月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍住址河北省石家庄市，现下落不明。被告：三亚苏商融智房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91460200062333142Y，住所地海南省三亚市迎宾路迎宾路壹号（蓝立方）1号综合楼。法定代表人：钟某，该公司董事长。委托诉讼代理人：池某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙某，女，该公司员工。原告中国银行股份有限公司三亚分行（以下简称：三亚中行）与被告张某、被告郭某、被告三亚苏商融智房地产开发有限公司（以下简称：苏商公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，因被告张某、郭某下落不明，本案由适用简易程序转为普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告三亚中行的委托诉讼代理人符某、邢某，被告苏商公司的委托诉讼代理人池某到庭参加诉讼。被告张某、郭某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三亚中行向本院提出诉讼请求：1.判令张某、郭某偿还三亚中行贷款本金591475.41元及至本金还清之日止的利息和罚息（暂截止到2019年5月14日）；2.判令三亚中行对张某提供的抵押房产享有优先受偿权；3.终止三亚中行与张某于2015年9月29日签订《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》（合同编号：2015年亚东路个住贷字第004号）；4.判决苏商公司履行保证责任（包括但不限于张某、郭某截止诉讼日前已欠三亚中行的贷款本息、罚息等有关费用以及在诉讼发生日后应还而未还的余下所有贷款本息、罚息等相关费用）；5.本案诉讼费、公告费等费用由张某、郭某、苏商公司承担。诉讼过程中，三亚中行变更第一项诉讼请求为判令张某、郭某偿还三亚中行贷款本金546774.4元及至本金还清之日止的利息和罚息（暂截止到2019年12月16日），明确第三项诉讼请求为解除三亚中行与张某于2015年9月29日签订的《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》（合同编号：2015年亚东路个住贷字第004号），明确第四项诉讼请求中苏商公司履行保证责任的范围包括本案的贷款本金、利息、罚息、案件受理费及公告费。事实和理由：张某于2015年9月向三亚中行申请借款830000元，用于购买苏商公司位于三亚市××路壹号第3号楼28层2802号房，借款期限120个月。2015年9月29日，张某与三亚中行签订了《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》（合同编号：2015年亚东路个住贷字第004号，以下简称《贷款合同》）。该笔借款以借款人所购房产作为抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。同时开发商苏商公司为保证人，承担连带责任保证。2015年10月23日，三亚中行根据《贷款合同》第五条“贷款的发放方式”第1款（贷款人受托支付）将830000元贷款支付给苏商公司。根据《贷款合同》第六条“贷款的偿还”第6款，借款人张某应保证在每期还款日的前一日以所借币种存入当期足额还本付息的款项，并在此授权贷款人三亚中行于还款日从该账户中直接扣收应还贷款本息。但张某从2018年3月起未按合同约定偿还借款本息，截止2019年5月14日止，已拖欠13期借款本金及利息，在三亚中行多次催促后仍未履行还款义务，缺乏还款信用诚信。同时，郭某与三亚中行签署的《个人消费贷款声明函》中声明“以张某名义申请签约和办理借款、财产抵押及公证等一切相关手续。因此所产生的一切权利义务均由本人和张某共同享受和承担，张某在办理上述事项的全部签名视同本人和张某的共同签名，无论双方人身关系发生任何变化，双方均作为共同借款人和抵押人，并相互承担连带责任，直至所贷款项全部清偿及全部义务履行完毕”。根据《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同通用条款》（《贷款合同》附件二）第四条“开发商保证”第3项，“如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任”，三亚中行已分别于2018年3月至2019年4月期间共9次扣划保证人苏商公司的保证金代张某归还13期逾期欠款，共计118565.55元。根据《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同通用条款》（“贷款合同”附件二）第三条第1款第（2）项，“未按期归还贷款本息或应支付的其他费用”违约事项出现的，可按《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同通用条款》第三条第2款，“贷款人有权分别或同时采取下列措施：①贷款人宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；②要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；③依法及本合同约定对抵押房屋和/或对应抵押土地行使抵押权；④要求保证人承担保证责任；⑤行使其他担保物权等”。第四条“开发商保证”第1款“保证人应按照本合同的约定承担保证责任”、第3款“如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任”。截至2019年12月15日，张某、郭某尚欠三亚中行贷款本金546774.4元。鉴于张某、郭某的行为已构成违约，严重侵犯了三亚中行的合法权益，同时苏商公司应对上述债务承担连带责任，故三亚中行依法提起诉讼，望判如所请。被告张某、被告郭某未作答辩。被告苏商公司辩称，1.其公司担保范围不包括罚息及实现债权的费用，三亚中行的此项主张无合同依据；2.开发商于2017年1月25日取得张某所购商品房所在楼栋的不动产权证，涉案房屋已具备办理抵押登记的条件，三亚中行及张某未在《贷款合同》约定期限内到有关部门办理正式抵押登记，相应责任应由三亚中行及张某承担，苏商公司不存在过错，不应承担阶段性担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：张某与郭某系夫妻关系。2015年9月5日，张某代郭某向三亚中行出具《个人消费贷款声明函》，载明：以张某名义申请签约和办理借款、财产抵押及公证等一切相关手续（即对涉案房屋申请住房贷款），因此所产生的一切权利义务均由郭某和张某共同享受和承担，张某在办理上述事项的全部签名视同郭某和张某共同签名，无论双方人身关系发生任何变化，双方均作为共同贷款人和抵押人，并相互承担连带责任，直至所贷款项全部清偿及全部义务履行完毕。张某于同日向三亚中行申请个人住房贷款。2015年9月29日，三亚中行与张某、苏商公司签订《贷款合同》，合同约定：张某为借款人，三亚中行为贷款人，苏商公司为保证人，三亚中行向张某发放贷款830000元，用于张某购买三亚市迎宾路迎宾路壹号第3号楼28层2802号房；贷款期限为120个月；贷款利率以浮动利率方式，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮15%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率，按月付息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，罚息利率为该合同约定的贷款利率水平上加收50%；三亚中行将全部贷款直接转账至张某指定的“三亚苏商融智房地产开发有限公司”账户；借款人应自发放贷款后首期还款日开始按期等额本息还款；张某以该合同项下贷款所购房屋向三亚中行提供抵押担保，所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，张某应在该合同签署后30日内与三亚中行到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与三亚中行到有关登记部门办理正式抵押登记；如张某未按期归还贷款本息则构成违约，三亚中行有权宣布贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除该合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的因实现债权导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，并依法及按照合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；苏商公司按约定承担阶段性连带保证责任，自张某办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且三亚中行收到他项权证之日起，苏商公司公司在该合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的该合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的该合同项下的债务，苏商公司公司仍应承担相应的违约责任或保证责任；如果张某在任何正常还款日或者提前还款日未按约定向三亚中行进行清偿，三亚中行有权要求苏商公司公司履行保证责任等内容。《贷款合同》签订时，因涉案房屋尚未竣工验收、未办理分户产权证，故张某、苏商公司与三亚中行于2015年10月11日就张某购买的三亚市××路壹号第3号楼28层2802号房办理了预告抵押登记（抵押登记卡号为：三房押字第2015003307号）。同年10月23日，三亚中行按照合同约定将购房贷款830000元转入张某指定的苏商公司账户。《贷款合同》履行过程中，张某自2018年4月份后均未依约偿还贷款本息，在三亚中行多次催缴后仍未履行还款义务。三亚中行自2018年8月起从苏商公司的保证金账户中扣划张某拖欠该行的贷款本息及罚息。截止2019年12月16日，张某共欠本金546774.4元。庭审中，三亚中行与苏商公司均表示张某尚未办理涉案房屋的分户产权证，而分户产权证系办理正式抵押登记手续的前提条件。本院认为，三亚中行与张某、苏商公司签订的《贷款合同》，是适格主体各方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。三亚中行已经按照约定向张某发放贷款830000元，张某自2018年4月后未能依约按时偿还借款本息的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。三亚中行虽从苏商公司的保证金账户中划扣了部分贷款本金及利息，但不能免除张某按合同约定应承担的违约责任。三亚中行主张解除《贷款合同》并诉求张某一次性偿还拖欠的贷款本金于法有据，本院予以支持。截至2019年12月16日，张某尚欠贷款本金546774.4元应予偿还。张某代郭某签署的《个人消费贷款声明函》，承诺在该次个人住房贷款中，郭秀珍承担与张某相同的责任，张某的全部行为视为郭秀珍与张某的共同行为。虽该声明函系张某代郭秀珍签署，但张某与郭某为夫妻关系，声明中所述贷款所购房产为夫妻共同财产，夫妻关系存续期间为购房产生的债务属夫妻共同债务，三亚中行诉求郭某共同偿还上述贷款本金、利息及罚息于法有据，本院予以支持。《贷款合同》中约定张某将该合同项下贷款所购房屋即海南省三亚市迎宾路迎宾路壹号第3号楼28层2802号房向三亚中行提供抵押担保，并已办理预告抵押登记手续，故三亚中行诉求判令其对上述房屋享有优先受偿权符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因涉案房屋尚未办理正式抵押登记手续，根据《贷款合同》约定，苏商公司作为保证人仍应承担阶段性连带责任保证，对于张某因违约产生的《贷款合同》项下债务，即应偿还的贷款本金、应支付的利息和罚息，苏商公司应承担连带责任。苏商公司关于其公司对三亚中行与张某未办理涉案房屋抵押手续不存在过错，不再承担阶段性连带责任保证的辩解于法无据，本院不予采纳。苏商公司履行担保责任向三亚中行所偿款项，其公司可另案主张。张某、郭秀珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司三亚分行与被告张某、保证人三亚苏商融智房地产开发有限公司于2015年9月29日签订的《中国银行股份有限公司海南省分行个人房屋贷款合同》（合同编号：2015年亚东路个住贷字第004号）；二、被告张某、被告郭某自本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司三亚分行偿还贷款本金546774.4元、利息及罚息（自2019年12月17日起，利息按中国人民银行发布的同期五年以上贷款基准利率上浮15%的标准计算，罚息以前述利率基础上浮50%的标准计算，均计至债务清偿之日止）；三、原告中国银行股份有限公司三亚分行在上述债权范围内对海南省三亚市××路壹号的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告三亚苏商融智房地产开发有限公司对被告张某、被告郭某所欠上述债务在海南省三亚市××路壹号的拍卖、变卖所得价款不能清偿部分承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9714元、公告费650元，合计10364元（原告中国银行股份有限公司三亚分行已预交），由被告张某、郭某、三亚苏商融智房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 李 巍人民陪审员 吉丽鸳人民陪审员 陈言豪二○一九年十二月十八日书记员 史玉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。