广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初16664号原告：刘成华，男，1979年1月12日出生，汉族，住湖南省洞口县，被告：刘晓霞，女，1990年2月2日出生，汉族，住广东省河源市源城区，原告刘成华诉被告刘晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑萍适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告刘成华到庭参加诉讼，被告刘晓霞被关押在看守所未能到庭参加诉讼，本院已于庭前向其制作询问笔录。本案现已审理终结。原告刘成华向本院诉请：1.被告退还租金120000元及违约金28800元，合计148800元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月3日，被告刘晓霞知道原告在找房子入住，因为原、被告是朋友关系，被告就打电话跟原告说被告有一套房屋要出租，该房屋位于东莞市××××东路东城中心御景台4幢204号，面积大约160平方米，正常租金是4000元左右。原告问被告租金多少钱，被告说因为大家都是朋友就便宜点租给原告，但是被告现在资金有点紧张，问是否能一次性支付。原告就问被告需要多少钱，被告说要150000元左右，然后就跟原告谈要是被告能一次性支付房租，一个月就收原告2000元的租金，后来经过换算，六年的租金是144000元，于是原告就答应被告了。后原告也去过被告名下的房屋里面看了，感觉也满意，就当场跟被告签了一份租赁合约，支付94000元现金和50000元转账，被告也给原告出具了收据，原告就搬进去入住了。到2019年4月6日原告租住的东莞市××××东路东城中心御景台4幢204号大门被法院贴了查封公告，原告就打电话给被告咨询，却发现被告已被公安拘留了有几个月，导致原告现在无法正常使用所租来的房屋，为了保障原告的资金安全，特申请被告退还原告其还未使用的五年租金120000元，及合同约定20%的违约金（28800元），为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请法院依法处理。被告刘晓霞辩称，确认其将名下的房子租给原告的事实，亦确认原告向被告支付了144000元的事实。被告同意原告要求退还120000元租金的诉讼请求，但是违约金有可能不符合法律规定，请法院依法判决。经审理查明，原告刘成华（承租方）与被告刘晓霞（出租方）共同签订一份《租赁合同》，主要约定：被告将位于东莞市××××东路东城中心御景台4幢204号的房屋给原告；租赁期限6年，从2018年5月3日至2024年5月2日；合同期内月租金2000元，原告自签订合同之日起3日内一次性付清72个月的租金共144000元给被告，被告收到房租款后应当出具收款收据；被告保证对该房屋享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该房屋主张权利的情况，如与该房屋租赁有关的重要事实或提供虚假情况违反诚实信用行为的，或因被告导致该房屋无法使用，被告应赔偿由此而给原告造成的全部损失；房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并由违约方赔偿守约方总租金20%的违约金。《租赁合同》没有落款时间，原、被告均确认签订时间为2018年5月3日。原告主张已依约向被告支付72个月的租金144000元，其中银行转账支付50000元、现金支付94000元。对此，原告提交了银行个人账户对账单、《收据》予以证明。其中，银行个人账户对账单显示：2018年5月3日，原告向被告银行转账50000元。《收据》的日期为2018年5月3日，内容为：“今收到刘成华交来东莞市东城区东城中心御景台D幢204号房租壹拾肆萬肆仟元整，陆年租金（现金94000元，银行转账50000元）”，落款经手人处有被告的签名及按捺指印。被告对上述证据及原告主张的事实均予以确认。另查，因被告作为（2019）粤19执606号案件的被执行人，东莞市东城东路东城中心御景台4幢204号的房屋现已被法院拍卖。原告主张其已于2019年5月搬离该房屋，据此主张解除《租赁合同》，诉请被告返还5年未使用租赁期限的租金120000元，以及按照《租赁合同》约定的提前终止合同的违约金标准支付违约金28800元。被告明确同意退还120000元租金给原告，但对违约金有异议。以上事实，有《租赁合同》、银行个人账户对账单、《收据》、《清偿方案表》以及本院的庭审笔录、询问笔录等附卷为据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告对于原告已一次性支付了案涉房屋6年的租金144000元给被告的事实没有争议，现因被告作为被执行人致使案涉房屋已被法院拍卖，且原告已实际搬离该房屋，原告主张解除《租赁合同》并诉请被告返还未使用租赁期限的租金、支付违约金，合法有据。原告诉请被告退还租金120000元，被告明确表示同意，本院对此予以支持。根据《租赁合同》的约定，任何一方在租赁期限内要求终止合同，违约方应向守约方赔偿总租金20%的违约金，如上所述，《租赁合同》是因被告的原因未能继续履行，结合本案的实际情况，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度、预期利益等因素，原告诉请按照上述合同约定计算违约金28800元（144000元×20%），较为合理，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告刘晓霞于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘成华退还租金120000元；二、被告刘晓霞于本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘成华支付违约金28800元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1638元（原告已预交），由被告刘晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李淑萍二〇一九年十二月二十九日书记员  何嘉玮附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。