文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初6984号原告：赵永强，男，1972年11月21日出生，汉族，住重庆市大足区。原告：赵永刚，男，1970年7月21日出生，汉族，住重庆市大足区。二原告委托诉讼代理人：姜超议，重庆伦吉律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈圣伦，重庆伦吉律师事务所律师。被告：重庆新明置业有限公司住所地重庆市大足区棠香街道五星大道229号6幢1单元3-1，统一社会信用代码915002250564648675。法定代表人：范光厚，执行董事。委托诉讼代理人：蒋勇，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人:谷雨芹,重庆德循律师事务所实习律师。原告赵永强、赵永刚诉被告重庆新明置业有限公司（以下简称“新明公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年11月18日受理后，依法由审判员朱永强独任审理，分别于2019年12月9日、12月19日、12月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金15801元(以购房款650260元为基数，从2019年1月1日起按照每日万分之一计算逾期交房违约金，暂计算至2019年9月1日，共计243天)，2019年9月1日后的逾期交房违约金仍以本计算方式计算至被告实际交付房屋时止。二、依法判令被告立即为原告办理一户一表的单独用电户头，拆除被告安装在位于大足区棠香街道办事处五星大道666号“中国西南城”5幢的总电表，并将原告用电的电缆线直接安装到原告房屋处电表箱内，让原告能够根据电表度数直接向电力公司缴费即实行一户一表计量用电和缴费。三、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年12月28日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大足区棠香街道办事处五星大道666号5幢1-39“中国西南城”商服用房一套，合同约定了房屋建筑面积为66.42平方米，房屋总价款为650260元，被告应在2016年5月31日前将房屋向原告交付使用，并在附件约定了被告为原告办理一户一表，设置单独户内电箱，实行一户一表单独计量用电和缴费。合同签订后，原告按照合同约定一次性支付了所有的购房款650260元。但是被告没有按照合同约定在2016年5月31日前交付房屋，也未按照商品房买卖合同的约定为原告房屋办理一户一表的手续和设置单独户内电箱，使原告不能实行一户一表单独计量用电和直接向电力公司缴费，而是受被告安装的总电表控制，让原告必须向被告缴费，且被告收费的标准远远的超过电力公司的收费标准，使原告受到重大的损失。原告认为被告屡次违约，已经严重损害了自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至你院，请求依法支持原告的合法诉求。被告新明公司辩称，应该驳回原告的诉讼请求，具体事项如下，第一个诉讼请求逾期交房违约金不成立。理由如下：1、因为在2018年12月7日原告所购房屋已经取得了竣工验收备案登记证，2018年12月16日被告通过特快专递向原告在商品房买卖合同中预留的地址进行了交房通知书的送达，被告已经完成了接房的通知事宜，根据双方签订的合同，因原告原因未能接房，违约责任在原告，不在被告；2、因一户一表没有法律和规范性文件的规定，而且一户一表不作为房屋交付的必备要件，只是通电电进户，设置户内箱，单户单表计量，并没有约定电力公司直接供电，如果原告认为他所购的商业应该一户一表供电，直接向电力公司购电，那本案的诉讼主体错误，应该驳回，而且被告不生产电，也不出售电力，所以本案两个诉讼请求应该驳回，诉讼费用应该由原告承担。经审理查明：2014年12月28日，原告赵永强、赵永刚（乙方）与被告新明公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告向被告购买位于重庆市大足区棠香街道办事处五星大道666号5幢（中国西南城5#楼）1-39号商服用房（非住宅），建筑面积66.42平方米，建筑面积单价为9790.12元，总价650260元。付款方式：一次性付款。该《重庆市商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理约定1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交房，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。乙方应在甲方发出的该商品房《交房通知书》中规定的交房时间内前往办理领取该商品房钥匙及相关的一切手续，甲方向乙方移交钥匙视为甲方实际将该商品房交付给乙方。乙方为两人或以上联名购房的共有人，其中任何一共有人均有权代表其他联名购房人领取商品房钥匙及收楼。乙方逾期办理的，视为甲方已实际把该商品房按时按质交付给乙方使用。自交付之日起，商品房保修期间，物业管理费开始计算，房屋毁损、灭失的风险责任由乙方承担。若乙方未缴清《重庆市商品房买卖合同》及附件约定的房款、违约金（若有）或其他款项，物业管理公司规定的有关费用及其他款项，以商品房抵押贷款方式付款的，银行尚未将款项划给甲方的，甲方有权拒绝向乙方交房，同时可以相应顺延交楼时间，顺延期限不视为交付逾期。第九条甲方逾期交房的违约责任约定除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》中，载明：电：进户，设置户内箱，单户单表计量。原告认为，此处的“单户单表计量”即为一户一表计量。双方签订的《合同补充协议》主要内容如下：一、主合同第七条“交房期限及交付条件”的补充约定1、主合同约定的交付日期之前，国家或地方政府调整商品房交付的方法或标准，致使甲方无法按主合同约定的条件交房的，甲乙双方同意按新政策执行，甲方应当提供新政策要求可以交房的法律文件。因此造成房屋交付延误的，甲方不承担违约责任。2、该商品房的质量需经检验合格。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题或有未妥善之处，乙方有权要求修补，由甲方按实情负责修补、保修或给予合理解决后，但乙方不得以此拒绝收楼。3、乙方因特殊原因，确实无法在《交房通知书》规定期限内办理交接手续的，可以向甲方人申请变更交接时间，甲方同意后，双方可以另行商定交房日期，在此种情形下，甲方的交房日期应当以第一份《交房通知书》为准，乙方不得以甲方同意变更交付日期为由拒绝承担应当承担的责任和费用。…二、主合同第八条“交房手续的办理”的补充约定商品房交付使用时，乙方对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，甲方应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级以上质量监督管理部门进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为由提出异议方先行支付，最终根据检验结果进行结算（检验合格的由乙方支付，检验不合格的由甲方支付）。除检测单位提出房屋存在主体结构质量问题外，甲方人承担返修责任。不导致交房的延期，不承担交房逾期责任。检测结果为合格的，甲方书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，甲方应当按要求返修，并承担赔偿责任。三、主合同“建筑区划内相关物业归属的约定”的补充约定…九、书面通知、告知本合同的任何一方发出的通知，以通知发出日为准，乙方的收件地址以本合同所列的地址为准，若乙方地址发生变更的须及时书面通知对方；本合同甲方向乙方发出的通知，符合下列情形之一均视为已送达：该通知已递交对方的；该通知以邮递方式发出后5天的；以传真、电话、邮件或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。如因乙方约定联系方式变更后未及时通知甲方，导致甲方发出的通知无法按时送达，或者在收件地址未变更的情况下，书面通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任和损失由乙方承担。…十五、其他费用1、契税、大修基金、抵押登记费和印花税在签订合同时由乙方按国家相关政策的规定向甲方缴纳，甲方为代收代缴，最后以相关部门出具的发票金额为准多退少补。2、乙方在所办理购房抵押贷款过程中，所需的各项费用皆由乙方承担。十六、本协议壹式5份，作为《重庆市商品房买卖合同》的附件和组成部分，与《重庆市商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。同时查明，原告赵永刚、赵永强于2014年12月28日取得《销售不动产统一发票》，金额650260元。2014年12月28日，赵永刚、赵永强向新明公司交纳代收费29641.13元。2015年1月9日，原国网重庆大足区供电有限责任公司向新明公司出具《国网重庆大足区供电有限责任公司关于重庆新明置业股份有限公司新装用电的复函》，载明：重庆新明置业股份有限公司：贵公司于2014年12月30日提交的用电申请已收悉，根据《供电监管办法》和《供电营业规则》等有关规定，经双方协商，现函复如下：一、基本情况根据贵公司在大足区五星大道666号开发的（中国西南城）项目，总建筑面积39万平方米。该工程分二期实施，本期为一期工程建筑面积为175318.83平方米。其中商业面积为168824.87平方米，车库面积为5895.45平方米，其他面积为598.51平方米。经现场查勘贵公司新装容量15510kVA,用于（中国西南城）商业用电，配置10台变压器，1250kVA变压器1台，1000kVA变压器3台，2000kVA变压器4台，1600kVA变压器2台，30kVA变压器2台（站用变）。行业分类为综合零售，负荷性质为三级负荷。二、供电方式…三、电能计量及电价（一）电能计量点应设定在供电企业和贵公司配电设施的产权分界处。两回主供电源分别采用高供高计，配置高压TV：10000/100V各两只，TA：500/5A各两只，DSSD3×1.5（6）A3*100V电子式智能表各1只。执行一般工商业及其他（商业）电价。(二）配置电力负荷管理终端装置二套。（三）电能计量装置应按照《电能计量装置技术管理规程》（DL/T448-2000）等相关规程设计。四、产权分界供用电设施产权分界点分别设在110KV西禅变电站10KV专线出线柜出线侧连接螺栓处，连接螺栓属于贵公司。产权分界点以后的配电设施属于贵公司，由贵公司负责承担专用配电设施建设的相关费用，本工程中外部有关手续（规划、国土、环保等）由客户负责办理。…六、贵公司接到本复函后，即可自助选择委托有资质的单位进行设计，设计文件和有关资料送我司，我公司将按照国家标准或电力行业标准，对贵公司提交的用电装置设计图纸进行审查。七、贵公司可自主选择委托取得国家电力监管部门颁发的《承装（修、试）电力设施许可证》的施工单位，进行受电工程的勘察、施工和测试等相关工作。八、贵公司可自行（委托）采购或招标国家认证的社保和材料。九、为保证系统安全稳定运行，贵公司应采取切实可行的措施，使供电后可能引起的系统高次谐波、电压波动、电压闪变等指标满足国家相关规定，上述指标经我司测试合格后方可供电。十、若你公司对该供电方案有异议，请在收到此函后一个月内向我司回复意见。十一、本供电方案批复自印发之日起一年内实施有效，逾期作废。特殊情况需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向我司提出申请。2015年7月13日，国网重庆市电力公司大足区供电分公司出具《通电证明》：现有重庆新明置业有限公司建设的中国西南城4、5号楼项目电力安装完毕，已通过验收合格，已于2015年6月30日正式通电投运，未使用临时施工用电搭接。新明公司为赵永刚、赵永强购买的中国西南城5#楼1-39号商铺安装了电表，该电表系总表下的分表。2019年1月24日，国网重庆市电力公司大足区供电分公司经工商登记变更为国网重庆市电力公司大足供电分公司。2018年12月13日，原告购买的中国西南城5#楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。在审理中，被告举示了《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》。2018年12月15日，新明公司向原告赵永刚、赵永强发出《交房通知书》，中国西南城5号楼交房时间为2018年12月23日--12月25日；地点：中国西南城营销中心。赵永刚、赵永强认为，新明公司交付的房屋存在户内设施未完善、公共设施中的洗手间、卫生间、外墙、地面未按合同约定完成、未支付逾期交房违约金等问题拒绝接房。2018年12月26日，赵永刚、赵永强等5号楼业主（甲方）与新明公司（乙方）达成《中国西南城5#楼补充协议》，载明：为了进一步明确中国西南城5#楼双方合同义务关系，经2018年12月26日与5#楼到访业主（见业主签名表）友好沟通、求同存异，达成以下补充协议：1、按照合同交付标准进行分户隔墙和公共部位装修，完成截止时间为2019年5月31日。2、配合业主，按照国家电网要求申报电表分户，最终以电力部门政策为准。3、2019年5月31日前整改完善后把商铺交付给业主，业主自行对外出租和经营，原签订的《商铺委托经营管理协议书》自动失效，双方无责。4、迟延交付违约金截止时间为2018年12月31日，支付时间为2019年4月30日前一次性付清；若因乙方原因未在2019年5月31日前完成上述整改交付，违约金自2019年1月1日至实际交付日，违约金按照合同约定每日万分之一计算；乙方未按时支付违约金，以违约金总金额按银行同期贷款利率双倍罚息。5、整改后验房由业主代表参与共同验收，业主代表验收合格后视为合格，个别商铺内问题单独报修整改。6、验收时须出具《综合验收合格证》及消防验收合格证等证书，提供房管测绘中心出具的《实测面积报告》。7、产权证办理时间以2019年5月31日起开始计算，180天内办理完毕交付给业主。8、本协议等同《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议书》补充协议。业主签名表作为本协议附件。该补充协议签署后，原、被告均到大足供电公司反映业主要求安装一户一表的诉求，但至今没有得到供电部门的明确答复。2019年5月9日，新明公司向赵永强转账支付中国西南城5幢1-39号商铺2018年12月31日以前的逾期交房违约金35764.30元。业主拒绝接房后，新明公司对5#楼进行了整改。2019年5月11日，施工单位--远扬控股集团股份有限公司组织5#业主对整改情况进行验收，制作了《工程验收整改单》，验收意见：1、电表需咨询电力公司是否可独立户？2、门市无独立水表；3、步行街需封闭（返工），如不封闭需恢复市政道路；4、5-3-13未做隔墙；5、排污排烟未设置；6、天然气未安装；7、消防水袋未安装；8、卫生间未做标示；9、5-1-76屋顶渗水；10、5-1-75墙面有裂缝；11、5-1-43,5-1-55地面有裂缝；12、二楼部分门市无排水管；13、卫生间门不好关；14、5-1-12墙体有裂缝；15、5-1-54弱电箱未穿线；16、芳蒂火锅未隔墙；17、局部玻璃、地砖破损；18、局部墙角有泛碱；19、5-1-78门市未安装玻璃门。除上述问题外图纸施工内容为合格。参验人员签字:唐再权、秦廷彬、吴禄芬、陈礼建、韩德桥、季正冬、龙伟、付洪福、罗小明、彭耀国。2019年5月13日，中国西南城5#楼的设计单位--中机中联工程有限公司、建设单位--重庆新明置业有限公司、监理单位--重庆亚太工程建设监理有限公司、施工单位--远扬控股集团有限公司出具《单项工程竣工验收单》，对中国西南城5#楼的装修工程进行了验收，包括填充墙、公共给水、电力安装、天棚吊顶、地板铺贴、吊顶及墙面乳胶漆，上述各单项合格，综合验收结论为合格。在审理中，原告明确其第二项诉讼请求为：要求判令被告为5号楼1-39号商铺安装可直接向国网重庆电力公司大足区供电分公司缴纳电费的电表。另查明，2017年3月31日，重庆新明置业股份有限公司变更登记为重庆新明置业有限公司。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《中国西南城5#楼补充协议》是双方当事人真实意思表示，本院依法确认其效力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，原、被告双方在签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条及《合同补充协议》第一条、第二条约定了交房期限、交付条件和交房手续的办理程序等相关内容，新明公司于2018年12月13日取得中国西南城5#楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，新明公司也提交了《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》，原告赵永刚、赵永强购买的中国西南城5幢（5#楼）1-39号商铺符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的交房条件，新明公司向赵永刚、赵永强寄送了《交房通知书》，赵永刚、赵永强应该在通知的时间内接房。在接房时，由于赵永刚、赵永强等业主解除了此前与重庆南硕资产经营管理有限公司（简称“南硕公司”）签订的《商铺委托经营管理协议书》，原告等购买的商铺不再由南硕公司对外统一招租，需对各业主购买的商铺进行分隔，为此，赵永刚、赵永强等业主与新明公司达成的《中国西南城5#楼补充协议》对相关问题进行了重新约定，新明公司需按照合同约定对赵永刚、赵永强购买的商铺进行分隔并经业主代表参与共同验收合格。2019年5月11日，施工单位远扬控股集团有限公司邀请业主代表对中国西南城5#楼的装修工程进行验收，出具了《工程验收整改单》，与新明公司签订《中国西南城5#楼补充协议》的业主代表唐再权、吴禄芬、韩德桥、季正冬、付洪福、罗小明等均在《工程验收整改单》中参验人员签字处签名，表明新明公司进行了整改，整改后业主代表也参与了验收。从《工程验收整改单》中记载的瑕疵看，并没有提出赵永刚、赵永强购买的5#楼1-39号商铺未进行分隔等其他问题。2019年5月13日，中国西南城5#楼的设计单位、建设单位、监理单位、施工单位出具了《单项工程竣工验收单》，中国西南城5#楼装修工程的综合验收结论为合格，据此，应认定新明公司履行了与业主代表签订的《中国西南城5#楼补充协议》约定的整改义务，不应当再承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《合同补充协议》第一条第2项、第二条的约定，交房时除存在主体结构质量问题外，甲方承担返修责任，乙方（业主）有权要求修补、保修或合理解决，不导致交房的延期，不承担交房逾期责任。对赵永刚、赵永强要求新明公司支付2019年1月1日起的逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于赵永刚、赵永强本案的第二个诉讼请求，即要求判令新明公司为其5号楼1-39号商铺安装可直接向国网重庆电力公司大足区供电分公司缴纳电费的电表问题。原告认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》，该处的“电：进户，设置户内箱，单户单表计量”，应理解为原告直接向供电公司缴费的一户一表；《重庆市商品房买卖合同》及附件由新明公司提供，系格式合同，应作出不利于提供格式条款一方（新明公司）的解释，因此，新明公司应为原告安装直接向供电公司缴费的一户一表。被告新明公司认为，该处的“电：进户，设置户内箱，单户单表计量”应理解为电表进户，每户有电表进行计量，并没有约定计费的问题；而且根据电力公司的文件，对高压线、变压器以下的部分，电力公司不负责任，所以达不到住宅的一户一表标准，况且商业部分对电力公司直接收费也没有强制性文件规定。被告提交的电力设备采购及安装工程合同、供电公司的复函、竣工验收备案登记证已经证明被告建设的西南城4#、5#楼电力安装完毕并准许通电，已经验收合格，符合设计和合同约定；双方在《中国西南城5#楼补充协议》第二条要求被告配合业主申报电表分户，最终以电力部门的政策为准，至今电力公司未向被告下发整改通知，所以被告对一户一表或单户单表不构成违约。本院认为，双方对《重庆商品房买卖合同》附件三《建筑材料、设备安装标准说明》中第二条“电：进户，设置户内箱，单户单表计量”应如何理解发生歧义，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。此处的“单户单表计量”系新明公司单方在合同附件中标注，赵永刚、赵永强向新明公司购买商铺，应为单独一户；单表计量，应理解为赵永刚、赵永强购买商铺的单表可以直接读取已消费的供电读数，记取电费。现赵永刚、赵永强商铺的电表系总表下的分表，不能直接向供电公司缴纳电费，新明公司安装的电表不符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件的约定，对原告赵永刚、赵永强要求新明公司为其安装直接向供电公司缴费的电表的请求，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定、第七十七条、第一百零七条、第四十一条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告重庆新明置业有限公司于本判决书生效之日起30日内为原告赵永刚、赵永强安装其位于中国西南城5#楼1-39号商铺可直接向国网重庆电力公司大足区供电分公司缴纳电费的电表；二、驳回原告赵永刚、赵永强的其他诉讼请求。本案受理费98元（已减半），由被告重庆新明置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院审判员  朱永强二〇一九年十二月三十日书记员  胡庆华