广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9571号原告：彭春阳，女，1976年4月15日出生，汉族，住所地广州市越秀区，委托代理人：梅修洪，广东楚越律师事务所律师。委托代理人：张伟，广东楚越律师事务所律师。被告：朱伟雄，男，1978年6月11日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。原告彭春阳诉被告朱伟雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梅修洪，被告的委托代理人罗鹏远均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月2日，原、被告签订了《商铺买卖合同》，约定被告将广州市海珠区××、××单号××房××号铺卖给原告。该商铺建筑面积19.872平方米，套内面积9.4608平方米，房价总金额700000元。合同第六条约定：经双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费当天，视作出卖人将上述买受人所购之商铺已交付给买受人。原告于2012年5月29日支付全部房款并交纳税费。房产证登记时间为2012年6月11日。2015年10月20日，被告向原告寄发收铺通知书。由于被告未进行涉案商铺拆分后的消防验收，违反法律强制性规定。被告虽然对涉案商铺内部装修工程进行了消防验收，但对于分割后的涉案商铺未再次申请消防验收，不具备商铺交付条件和使用条件，（2017）粤01民终××号民事判决书已证实；未加装手扶梯，减损物业使用价值。原告已支付物业公共分摊面积房款，应当享受有相应配套设施便利服务，手扶电梯本身就是整个商铺的组成部分，不可分割，电梯是联结一楼和二楼的重要通道，已经预留电梯井的商铺应当设置手扶电梯，正因为设施不全导致客流量很少，与被告承诺的商务中心繁荣景象大相径庭。由于涉案物业是不具备所有权使用权交付条件，且该状态一直处于持续之中。原告认为商铺存在未按规划设计安装电梯和消防不达标情形。被告违约显而易见，应承担违约责任，故起诉请求：1、判决被告支付原告违约金382200元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、涉案商铺已通过二次消防验收，不能机械照搬另案二审判决认定涉案商铺不符合交付条件。涉案商场可以从开发商名下变更至被告名下可知涉案商场已经通过消防部门第一次消防验收，而被告购买涉案商场后申请分割登记，进行间隔装修，且委托了有消防安装资质的工程公司对分割后的商铺进行消防安装工程的建设，并取得了消防部门出具的消防验收合格意见书，可见，涉案商场间隔以后已经通过消防部门的二次验收。二、投入使用、营业前申请消防安全检查的责任义务已由被告完成。涉案商场于2012年9月15日通过消防验收，于2012年10月17日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载本证仅证明该场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。可见，该场地使用前已经消防部门消防安全检查，所以，被告并未违反相关消防法律规定。三、目前商铺业主均可以因使用或经营申报消防验收，而且涉案商场已经有很多家企业正常经营，不存在合同目的不能实现的情形。退一步讲，原告是否在涉案商铺通过二次消防，具备经营条件的前提下利用商铺进行盈利与涉案商铺是否满足原告经营的目的存在本质区别。原告在涉案商铺满足交付条件且送达交付通知后因原告自身原因未能利用涉案商铺对外经营，相应责任或损失应当原告自行承担。所以原告购买商铺用于经营的目的不能实现进而构成违约与事实不符。四、被告无义务为原告加装电梯。首先，双方约定的交付条件及交付标准中并无电梯，原告要求被告加装电梯没有合同依据。其次，从原告的房产证看，该产权证测绘附图中显示为“手扶梯”，并非原告所说的“电梯井”，原告要求被告加装电梯没有事实依据。最后，电梯或手扶梯是具有联通商铺一层与二层的功能，属于一层及二层的从物，其产权应随着一层、二层商铺的转移而随之转移到一层、二层全体业主名下，是否要安装电梯或手扶梯，都需要至少三分之二的业主同意，该梯才有建造的必要。据被告了解，第二层商铺的业主拒绝与一层的商铺进行连通；而一层扶手梯目前由一家名为“阿简膳坊”商铺在实际使用，无法实际安装手扶梯或电梯。五、原告主张的违约金部分超过诉讼时效且计算错误。本案系为按日计付的违约金等继续性债权，应按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。2017年10月1日起的原告的诉讼权利应受三年诉讼时效保护，而2017年9月30日前的诉讼时效仍然受两年的诉讼时效约束。退一步讲，若涉案商铺不符合交付条件，本案起诉时间为2019年4月19日，原告在未能提供证据证实在此之前存在诉讼时效中断的事实，故2015年10月1日前的逾期交付违约金已超过诉讼时效，原告主张的2012年5月29日至2015年9月30日间的逾期交付违约金因超过诉讼时效而不应当得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年9月8日，广州德馨商业经营管理有限公司作为被告（出卖人）的委托代理人与原告（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人的通讯地址为广州市海珠区光大花园榕岸E-9栋1005室；（第一条）买受人购买的商铺为广州市海珠区××，××号铺；（第三条）该商铺属现房，建筑面积共19.872平方米，套内面积9.4608㎡，房价款总金额为700000元；买受人按一次性付款方式按期付款，2011年9月5人前支付全部价款的60%（包含定金）计420000元，2011年10月30日前支付全部房价款的40%计280000元；（第六条）经双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人；（第七条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户递件手续，买受人应提供必要的文件及配合；（第八条）该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；（第九条）出卖人应于2015年11月1日前将有关使用权收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人；（第十条）商铺使用权及收益权逾期交付的违约责任，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）(1)逾期不超过15日的，自本合同第九条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款和同期银行存款利息；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按己付房价款1.5‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合合同约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可以合作协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的；所产生的一切法律责任和经济损失由买受人承担；等。该合同附件一约定：装修标准：〔交铺装修标准〕地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；〔公用设备、设施及公共区域〕地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。该合同附件二约定：E2栋首层平面图，该图显示涉案商铺所在楼层有手扶梯。合同签订后，原告于2012年5月29日向被告支付房价款700000元，被告同时向原告出具了售房发票。被告于2015年10月20日向原告发出《收铺通知书》，要求原告在2015年10月24日办理商铺交付手续。原告收到通知后没有按通知时间向被告办理收铺手续。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区××路××，××，××5单号，××的产权人为原告，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年6月11日，建筑面积为19.87平方米，套内建筑面积为9.46平方米；等。据被告提供的广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验[2012]第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》载明：该局对广州市海珠区××号，××、××、××单号××单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等；2012年10月17日广州市公安局出具的穗海公消安检许字[2012]第0121号《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》载明：广州市海珠区光大百货商场现有消防设施：自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统……，等。另查，生效的（2017）粤01民终23990号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区××，××、××、××单号××房的档案资料显示该101房的原产权人为被告，建筑面积为2453.7992平方米，其中套内建筑面积为2042.6864平方米，被告于2011年9月30日申请将该101房分割为202个单位，相关部门的审核意见包括经实地查丈各商铺间在各分隔处划线并钉界钉为界线，此次实测按实地钉的钉界界址测量，各商铺尺寸按实测尺寸绘图、计积等。原告于2019年4月19日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告双方确定涉案商铺在首层E1区内，不是临街商铺。原告表示由于被告交付商铺消防验收不达标及未按约定安装手扶梯不具备交付条件，而拒收；其主张逾期交付商铺的违约金以购房款为本金按中国人民银行同期贷款5年以上基准利率计算。本院认为：原告与被告通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，被告作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给原告。原告与被告在合同约定，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人。同时还约定该商铺出售后，自合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；出卖人应于2015年11月1日前将有关使用权收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人。原告从交齐房价款至2015年10月31日间实际没有占有使用商铺。原告在收到被告于2015年10月20日发出的《收铺通知书》后没有办理收楼手续，按合同约定应当视为被告已经履行了其交付商铺使用权及收益权的合同义务。原告主张涉案商铺消防验收不达标及未按约定安装电梯，故拒绝接收。由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。被告辩称其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，并提交了《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》、《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》等，上述证据载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时涉案商铺已间隔好。且上述意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在涉案商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故本院认定涉案商铺间隔好后未通过消防验收。根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未经过消防验收合格，不能投入使用。为此，被告交付的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，原告购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，原告取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区××，××、××、××单号××房2453.7992平方米商场中分割出来的202个商铺中其中一个，因此，原告即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现，被告已构成违约。关于原告主张的违约金。合同中约定了逾期交付使用权及收益权的违约责任、交付商铺时装饰设备标准未达到约定的处理方式，没有明确约定交付商铺时若整个商场未具备经营开业条件应如何承担违约责任。结合本案的实际情况，确定被告以原告已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金为宜。违约金应按合同约定被告移交商铺使用权及收益权给原告的第二天即2015年11月2日起计算至原告起诉之日即2019年4月19日止，违约金总额以原告主张的382200元为限。关于诉讼时效的问题。被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效。如上所述，涉案商铺尚未达到交付条件，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告的上述抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，判决如下：一、被告朱伟雄在本判决生效之日起十五日内向原告彭春阳支付从2015年11月2日起至2019年4月19日止的违约金（违约金以原告已付购房款700000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，违约金总额以原告主张的382200元为限）。二、驳回原告彭春阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7033元，原告负担4594.38元，由被告负担2438.62元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  蔡月华二〇一九年十二月六日书 记 员  刘志怡翁豌婷