福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5305号 原告：福州市晋安区市场监督管理局，住所地福建省福州市晋安区华林路304号，统一社会信用代码11350111335733871M。 法定代表人：赵**，局长。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 被告：李金修，男，1942年5月28日出生，汉族，住福建省福州市委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所律师。 原告福州市晋安区市场监督管理局（以下简称“晋安市场监督局”）与被告李金修房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋安市场监督局的委托诉讼代理人陈成，被告李金修的委托诉讼代理人周荣烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋安市场监督局向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将位于福州市晋安区鼓二街211号由南至北第1、2两间店面腾空后交还给原告；2．判令被告向原告支付暂按合同约定的租金标准每月4,546元（以评估机构的评估结论为准）计算的自2018年5月1日起至实际交还给原告之日止的房屋占有使用费及以前述房屋占有使用费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的上述期间内相应的逾期付款违约金。事实和理由：福州市晋安区系原告鼓山工商所的办公场所，包含三层混砖楼房及楼前连排房。2008年6月30日，原、被告双方签订《经营场所租赁合同》，约定原告将其位于福州市晋安区鼓二街211号（原鼓山工商所东面）由南至北第1、2两间店面出租给被告使用；租赁期限为66个月，自2008年8月1日起至2014年1月31日止；每月租金4,546元，66个月租金共计30万元；合同签订当日，首付10万元，2009年2月10日前付8万元，2009年5月20日前付12万元；原押金1万元转为本合同押金，合同期满在承租人不违约的情况下，出租人退还押金；如有违约，出租人有权将押金作为违约金予以抵扣；承租人无正当理由逾期不搬迁的，出租人有权向人民法院起诉和申请执行，出租人因此所受损失由承租人负责赔偿。合同签订后，原告将上述店面交付给被告使用，租赁期间被告按合同约定缴纳租金，租赁期限届满后，被告继续使用该店面。2017年11月20日，原告通知被告收回房屋，被告申请延迟交还房屋，原告同意适当延长交房时限。2018年3月21日，原告再次向被告发出《收回出租公房通知》，要求被告开始清理租用房屋，妥善处置个人资产，限期交还房屋；并明确清理期限自2018年3月21日起至2018年4月21日0：00时，原告将于2018年4月22日起正式将该房屋无条件收回。但被告至今仍拒不腾空搬离该店面，且自2018年5月起未支付任何房屋占有使用费。原告认为，租赁期限届满后被告继续使用该店面，租赁期限转为不定期，原告有权随时终止租赁合同，被告应立即腾空交还上述店面并支付自2018年5月1日起至实际腾空并交还给原告之日止的房屋占有使用费以及相应的逾期付款违约金。 被告李金修辩称，一、原告起诉主张逾期支付使用费的违约金，于法无据，应予驳回。首先，讼争店面是在2002年4月16日福州市晋安区吉顺市场开发中心成立后，在鼓山工商所办公楼周边空地上搭建的，该搭建未取得建设工程规划许可证，也未经消防验收，双方的《租赁合同》应认定无效，原告主张逾期支付违约金，于法无据。其次，自2018年5月起，是原告拒收使用费，而非其不支付使用费，原告主张逾期支付违约金，没有事实根据。二、原告起诉主张房屋占用费按评估价支付，也是没有依据，不应支持。第一，讼争店面有签订《租赁合同》，租期至2014年1月31日才届满，有明确约定租金标准，根据相关法律规定，无论租赁合同是无效还是有效，因租期届满仍继续使用的一般是参照原合同约定的租金标准来支付。第二，近几年由于电商的发展，传统店面经营一年比一年难做，商业地产和租金价格也是持续下调，特别是从2018年5月起讼争店面周边开始拆迁，人流量减少，生意更加难做，租金更不可能上涨。第三，讼争店面占有使用费争议金额不大，原告动不动就提出评估，不仅浪费司法资源，而且也是浪费人力物力。第四，因双方的合同系无效合同，原告应当向其返还押金，或将押金冲抵租金。第五，若合同有效，原告主张以77,282元为基数从2018年5月1日起计算违约金也是没有依据，因当时被告并没有欠原告使用费77,282元，这些占用费是陆续发生的，而且从2018年5月1日起原告因机构改革，没有人员来管理，也没有向被告催讨过占用费，原告要求支付逾期付款违约金，于法无据。 本院经审理认定事实如下：2008年6月30日，福州市晋安区工商行政管理局与福州市晋安吉顺市场开发中心作为出租人与被告签订《经营场所租赁合同》，合同约定：出租人将位于福州市晋安区鼓二街211号（原鼓山工商所东面）由南至北第1、2两间店面出租给被告使用；租赁期限为66个月，自2008年8月1日起至2014年1月31日止；租金每月4,546元，66个月租金共计30万元；合同签订当日支付租金10万元，剩余20万元租金于2009年2月10日前支付8万元、于2009年5月20日前支付12万元；原押金1万元转为本合同押金，期满在无违约的情况下，出租人退还押金；如有违约，出租人有权将押金作为违约金予以抵扣。合同订立后，出租人依约将上述店面交付被告使用，被告亦依合同约定缴纳租金。租赁期限届满后，被告继续使用该店面，原告未提出异议，双方按原合同约定继续履行。 福州市晋安吉顺市场开发中心于2002年4月16日成立，系个人独资企业。2009年8月25日，福州市晋安吉顺市场开发中心被注销。2015年7月18日，根据福州市晋安区人民政府办公室印发《福州市晋安区市场监督管理局主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知，福州市晋安区食品药品监督管理局、福州市晋安区工商行政管理局、福州市晋安区质量技术监督局三局合并，设立福州市晋安区市场监督管理局（即本案原告）。 2018年3月21日，原告向被告发出《收回出租公房通知》，通知称“晋安区市场监督管理局位于晋安区鼓山镇前屿原鼓山工商所办公楼的店面，与贵方的租赁合同已到期，根据国有资产管理的相关规定，该房屋租赁期限届满后，我局不再与贵方续签租赁合同。并于2017年11月20日向贵方发出第一次收回公房通知书。此后，贵方向我局递交了书面申请，要求考虑到该店面周边城市建设带来的影响和贵方长期经营的实际情况，给予适当延长交房时限。经我局研究决定，同意给予贵方适当延长交房时限，原则上同意贵方继续经营至2018年春节后。现经我局研究决定，要求贵方开始清理租用房屋，妥善处置个人资产，限期交还房屋。清理期限定于2018年3月21日起至2018年4月21日0：00时。我局将于2018年4月22日起正式将该房屋无条件收回，并要求贵方将2018年4月22日之前产生的房屋使用费按原合同规定的租金标准缴清”。通知载明的清理期限届满后，被告未将案涉房屋返还给原告。 庭审中，本院责令原告限期提供案涉房屋的权属证明或已取得建设工程规划许可的证明。期满原告未提供。 本院认为，民事诉讼当事人对自己的主张有责任提供证据证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告未能证明案涉房屋取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，被告主张双方之间的租赁合同无效，本院予以采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张被告返还案涉房屋，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。且占有使用费与租金性质不同，故本院对原告要求对案涉房屋的租金标准进行评估的申请不予准许。因此，本院以双方合同约定的租金4,546元/月为标准确定占有使用费，原告请求被告向其支付自2018年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。因租赁合同无效，原告主张被告向其支付违约金缺乏依据，本院不予支持。如前所述，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，被告主张其已支付的押金1万元用于抵扣占有使用费，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李金修应于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于福州市晋安区鼓二街211号由南至北第1、2两间店面，并将店面交还给原告福州市晋安区市场监督管理局； 二、被告李金修应于本判决生效之日起十日内向原告福州市晋安区市场监督管理局支付按4,546元/月为标准计算的自2018年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（已支付1万元）； 三、驳回原告福州市晋安区市场监督管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,900元，减半收取计950元，由被告李金修负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一九年十二月十日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。