广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初4684号 原告：冼媚，女，1987年9月20日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 被告：广西美景房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路（黄祖永屋），统一社会信用代码：91450881MA5KC1JTOY（换）。 法定代表人：黄祖永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄林才，男，住桂平市，桂平市江夏文化发展研究会推荐。 原告冼媚与被告广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告冼媚的委托诉讼代理人黄宝炜，被告美景公司的委托诉讼代理人黄林才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冼媚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延办证违约金43156元（以购房款397748元为基数，自2016年11月1日起至原告取得房产证之日止，按日万分之一计付，暂计违约1085天的违约金为43156元）给原告；2.判令被告退回预交办证费3000元给原告。事实和理由：2013年11月12日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的坐落于桂平市商品房，总房价款397748元；合同第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告已依合同约定支付全部购房款，被告亦于2014年10月31日交付房屋给原告。另外，原告在收房时预交了3000元给被告代为办理房产证，但至今为止，被告未为原告办理取得房屋所有权证，被告已构成违约。为维护合法权益，原告现诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告美景公司辩称，1、被告公司开发的涉案小区的商品房所有法律手续完备。2、被告在办理产权证书过程中，已按合同的约定履行了自己应尽的义务。3、依合同约定，涉案商品房交付给原告使用后，原、被告应共同向产权登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，但原告至今未提出申请，原告对此亦应承担相应的过错责任。4、原告请求支付的违约金数额过高，被告赔偿能力有限，且未能办理产权证书是多方原因在成，而原告也没有提供充足的证据证实未能办理产权证书所遭受的实际损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下法律事实：2013年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：0684），约定：买受人购买出卖人预售的坐落于桂平市，总房价款397748元；出卖人应于2014年10月31日前将涉案商品房交付给买受人；合同第十九条第（三）项约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金……”;附件七约定出卖人发出办理产权登记的通知之日起30日内，买受人应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。如因买受人未按出卖人通知要求办理，买受人未能办理产权登记的责任由买受人自行承担……。合同签订后，原告已按约付清购房款397748元给被告，被告亦于2015年5月7日将涉案商品房交付给原告，原告于2015年5月7日向被告支付代办证费3000元，但被告至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，2019年6月12日，桂平市住房和城乡建设局作出浔住建复[2019]196号关于美景公司是否申请竣工验收和商品房预售许可证的答复，答复如下：“一、美景公司开发建设的郁江湾花园5＃楼A栋、B栋的2-18层于2013年9月办理了商品房预售许可证；二、该项目未向我局申请竣工验收”。 2019年7月11日，被告与桂平市自然资源局签订了两份《桂平市国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，分别载明被告于2019年6月30日至2019年7月11日在桂平市公共资源交易中心办的2019年第6期国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以4714800元、2716000元竞得坐落于桂平市地块的国有建设用地使用权。桂平市自然资源局于2019年7月16日作出了《国有建设用地交地确认书》对上述两地块进行交地确认后，被告已付清了上述出让金。2019年8月22日，桂平市住房和城乡建设局就上述地块向被告颁发了建设用地规划许可证（地字第450881201900021号）。 2019年9月23日，桂平市自然资源局作出关于协助调查美景公司提交案外人黄强、陈秋燕办理资料情况的复函，复函如下：“……黄强、陈秋燕购买的是‘郁江湾花园’小区商品房是5A#-1-701号房，该幢楼正处于期房预告登记阶段，尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。要办理了开发公司的首次登记后才可以办理业主的产权证。目前，开发商尚未申请办理首次登记。‘郁江湾花园’项目由于实际用地已达20472平方米，而其土地证发证面积是16556.97平方米，超占土地面积3915.03平方米（约5.87亩），无法落宗录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记。另外，‘郁江湾花园’项目容积率由原来的3.84提高到4.83，即增容0.99，增容部分容积率未补缴土地出让金。因此，3、4号楼部分及地下车库没有发放预售证，3、4、5、6、7号楼还没有取得竣工验收手续。针对‘郁江湾花园’项目问题，桂平市政府多次组织市自然资源局、住建局、财政局、政法委、不动产登记中心等部门及开发商召开会议研究解决问题的办法。2019年5月14日召开会议，形成了《研究世纪名门、郁江湾花园项目办理不动产权有关问题的纪要》，对‘郁江湾花园’项目超出发证部分多占的用地面积，市自然资源局加快办理挂牌出让手续；市不动产登记中心按十六届市人民政府第45次常务会议关于办理解决桂平市商住小区办理不动产权证的有关精神办理购房业主的不动产权证；同意办理3、4号楼及地下室的预售证，在2个月内完善3、4、5、6、7号楼的竣工验收手续。目前，超占部分面积5.87亩用地开发公司已补交出让金，并签订了出让合同，但3、4、5、6、7号楼的竣工验收手续尚未见开发公司提供过来备案”。 本院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应按照合同的约定享有权利并履行相应义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。本院认为，原告购买美景公司开发的预售商品房，并在合同的第十九条明确约定，商品房交付使用后，原、被告同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并由被告在商品房交付之日起720日内，为原告办讫房屋所有权登记。本案中，美景公司提交备齐资料到产权登记机关的目的，是为了给原告办理房产证，而该房屋是预售商品房，所需办理房产证的资料应由被告提供，但是被告至今没有提供，导致原告的房产证至今无法办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因为美景公司的原因，原告没有在约定期限内获得权属证书，所以美景公司应当承担逾期办证的违约责任。美景公司已于2015年5月7日将涉案商品房交付给原告，故美景公司应于2015年5月7日起算720日届满（即2017年4月26日）后，承担逾期办证的违约责任。原告虽请求逾期办证违约金计算至原告取得房产证之日止，但涉案合同约定被告为原告办讫房屋所有权登记，故违约金应计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止为宜。因此，被告应以购房款397748元为基数，从2017年4月27日起至被告将坐落于桂平市西山镇大起村一队的郁江湾花园小区5A幢2单元303号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 被告开发的郁江湾花园小区实际用地超出土地证发证面积，超出部分土地权属没有完善相关出让手续，致原告购买的商品房未能在规定的时间内办理房屋所有权登记手续，责任在于被告，故被告辩称其已履行合同的义务，应免除赔偿责任，证据不充足，本院不予采信。被告辩解违约金过高，请求予以调整，但被告对此未能提供充足证据予以证实，本院不予支持。 关于被告应否返还代办证费给原告的问题。被告收取了原告的代办理不动产登记证书的费用3000元，但至今未能提供充足的证据证实其已为原告代办理不动产登记证书并代为支付了相应的费用及具体数额，原告现主张被告返还上述费用，被告亦表示同意，本院予以照准。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决如下： 1、被告广西美景房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款397748元为基数，从2017年4月27日起至被告将坐落于桂平市西山镇大起村一队的郁江湾花园小区5A幢2单元303号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付;违约金的总额不超过已付购房款397748元的30%）给原告冼媚； 2、被告广西美景房地产开发有限公司退回代办证费3000元给原告冼媚； 3、驳回原告冼媚的其他诉讼请求。 本案受理费476元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西美景房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费952元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一九年十二月二十三日 代书记员 曾格婷