广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30453号原告：中国人民武装警察部队警官学院训练基地，住所地广州市白云区文盛庄路120号。法定代表人：包晓勇，主任。委托诉讼代理人：王飞、梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。被告：林鲁兵，男，1989年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：陈玉森，男，1976年1月22日出生，汉族，身份证住址福建省仙游县，被告：张春景，男，1962年2月4日出生，满族，身份证住址河北省秦皇岛市海港区，原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地（下简称警官学院）与被告林鲁兵、陈玉森、张春景租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告警官学院的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼，被告林鲁兵、陈玉森、张春景经本院合法送达，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告警官学院向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠占用费162100元，欠缴水电费16625元，共计178725元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告林鲁兵、陈玉森、张春景先后承租我单位位于广州市白云区黄石路天云街44号房产142.4平方米，被告人以经营困难为由拖欠租金162100元、欠缴水电费16625元，共计178725元，其中林鲁兵欠缴租金6086.13元（2011年10月1日至13日）、陈玉森欠缴租金50789.3元(2011年10月14日至31日及2012年10月至12月）、张春景欠缴租金104664元（2013年11月至12月、2014年3月至6月、2015年7月），欠缴水电费16625元。原告多次催缴无果，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法裁定。被告林鲁兵、陈玉森、张春景未答辩。经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区黄石东路天云街44号（坐落号：武总粤字第0602号），系原中国人民武装警察部队广州指挥学院（以下简称指挥学院）建设，未取得建设工程规划许可证。指挥学院与被告林鲁兵签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：指挥学院将涉案房屋出租给林鲁兵经营各类零售业、五金交电、理发美容、洗衣、复印、餐饮等；房屋面积142.4平方米；租赁期限自2010年8月1日起至2015年7月31日止；房地产前三年年租金170880元，自2013年8月1日起年租金179424元，按月结算，林鲁兵于每月前10日内交付下一个月租金；林鲁兵向指挥学院交纳保证金30000元；林鲁兵不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违反本合同约定的前提下，经指挥学院书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……。合同签订后，被告林鲁兵分别于2010年6月21日交纳押金10000元、2010年6月30日交纳押金20000元。2010年6月22日，指挥学院内部进行关于签订黄石路门诊铺面出租合同的请示，内容为：黄石路门诊搬回学院后，营房科将铺面出租条件在黄石路进了公示，多名有意向者陆续与学院进行了联系。经考察了解，广州市个体经营者林鲁兵欲承租铺面，从事餐饮，承租价格在意向者中最高，并于6月21日交纳了壹万元订金。通过商谈，营房与林鲁兵初步达成意向要点如下：一、铺面建筑面积142.4平方米，月租金为一楼150元每平方米，二楼50元每平方米，整铺月租14240元，每月提前缴纳下月租金；二、租期五年，前三年租金不变，后二年租金提高5%，即月租14952元；三、出租押金30000元；四、装修期为30天。2011年10月13日，被告林鲁兵（甲方）与被告陈玉森签订了《转让协议》，约定：甲方林鲁兵自愿转让产权属于武警广州指挥学院，位于广州市白云区天云街44号房屋面积约142.4平方米承租权转让给乙方陈玉森使用。后指挥学院与被告陈玉森签订了《武警部队房地产租赁合同》，内容与指挥学院与被告林鲁兵签订《武警部队房地产租赁合同》内容一致。2013年9月1日，被告陈玉森向指挥学院申请转租涉案物业给被告张春景。2013年9月4日，指挥学院内部进行关于黄石路商铺转租的请示，内容为：现承租黄石路商铺经营台湾大碗面的承租人陈玉森，因家庭原因，无法继续经营商铺，欲转租给张春景经营快餐，承租时间及承租要求按原合同规定不变。后指挥学院与被告张春景签订了《武警部队房地产租赁合同》，内容与指挥学院与被告林鲁兵签订《武警部队房地产租赁合同》内容一致。原告提出其于2016年3月发出的关于停止商铺租赁的通知中明确说明“对没有交清房租和水电费的，我单位将依法向白云区人民法院进行起诉，后果自负”，并先后于2017年5月、2018年6月组织人员分别向承租方进行催收过，直至2019年8月30日，其再次向法院提起诉讼期间并无得到回应。庭审中，原告称三被告是相互转租关系，林鲁兵于2011年10月14日转租给陈玉森，陈玉森于2013年9月1日转租给张春景，张春景于2017年8月搬离。林鲁兵租赁期间从2011年10月1日至10月13日欠费，13天为6086.13元，陈玉森租赁期间拖欠2011年10月14日至31日以及2012年10月至12月的占用费50561元，张春景拖欠2013年11月、12月，2014年3月至6月，2015年7月的占用使用费7个月合计104664元。押金为林鲁兵缴纳，现在押金归属无法确认，原告认为押金退还给张春景。拖欠水电费16625元，为张春景2015年经营期间拖欠的。另查明，原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地。上述事实，有《武警部队房地产租赁合同》、请示、《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目租金、水电费情况统计表》、《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目欠付水电费统计表》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地，故原告有权提起本案诉讼。指挥学院与三被告就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。关于占用使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现涉案合同均为无效合同，原告请求三被告分别支付各自使用涉案房屋期间的占用使用费，占用使用费标准参照合同约定租金标准。原告提交《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目租金、水电费情况统计表》以及《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目欠付水电费统计表》证实被告林鲁兵未缴纳自2011年10月1日至10月13日占用使用费5971.61元（14240元÷31天×13天），陈玉森拖欠自2011年10月14日至31日以及2012年10月至12月的占用费50988.38元（14240元÷31天×18天+14240元×3个月），张春景拖欠2013年11月至12月，2014年3月至6月，2015年7月的占用使用费104664元（14952元×7个月）以及2015年6月13日至2016年5月31日的水电费16625元，被告林鲁兵、陈玉森、张春景未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，故原告主张被告林鲁兵支付占用费5971.61元、陈玉森支付占用费50561元、被告张春景支付占用费104664元以及水电费16625元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。被告林鲁兵、陈玉森、张春景经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告林鲁兵于本判决生效之日起15日内向原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付房屋占有使用费5971.61元；二、被告陈玉森于本判决生效之日起15日内向原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付房屋占有使用费50561元；三、被告张春景于本判决生效之日起15日内向原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付房屋占有使用费104664元及水电费16625元；四、驳回原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3874元，由原告负担20元；被告林鲁兵负担129元、被告陈玉森负担1096元、被告张春景负担2629元并于本判决生效之日起五日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十二月二十七日书记员  郑萍军