四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初975号 原告：成都大唐紫荆房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市奎光塔街道勤俭人家社区天府大道南紫荆城二期12-1-3、12-1-4。 法定代表人：孙雨，店长。 委托诉讼代理人：胡江，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董珍（系公司员工），女，1988年7月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：林志强，男，1965年5月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：青川子，四川谐首律师事务所律师。 被告：谢小华，女，1966年8月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：青川子，四川谐首律师事务所律师。 被告：林奕池，女，1988年3月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：青川子，四川谐首律师事务所律师。 被告：都江堰市紫坪房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市观景路中段。 法定代表人：何锡伦，董事长。 委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 原告成都大唐紫荆房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）诉被告南充华林房地产开发有限公司、成都泊澳酒店管理有限公司、都江堰市紫坪房地产开发有限公司（以下简称紫坪公司）居间服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，大唐公司向本院提交申请，要求撤销对被告南充华林房地产开发有限公司、成都泊澳酒店管理有限公司的起诉，并追加林志强、谢小华、林奕池为本案共同被告，经审查本院予以准许。并依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序进行审理。原告大唐公司委托诉讼代理人胡江、董珍，被告林志强、谢小华、林奕池委托诉讼代理人青川子，被告紫坪公司委托诉讼代理人姚廷强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大唐公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令林志强、谢小华、林奕池共同支付居间服务费140万元；2.判令紫坪公司支付居间服务费70万元；3.本案诉讼费由林志强、谢小华、林奕池、紫坪公司承担。事实和理由：2018年8月9日，案外人黄某找到大唐公司的工作人员，表示林志强欲在都江堰购买商业体用于经营酒店，希望大唐公司帮助寻找合适房源。大唐公司通过调查向黄某推荐了紫坪公司所有的位于都江堰市的紫坪大厦及其他房源，并带领黄某前往实地考察，黄某表示对紫坪大厦满意，并致电林志强汇报结果。2018年8月10日，林志强一行人在大唐公司工作人员的带领下前往紫坪大厦实地察看，大唐公司工作人员联系了紫坪公司法定代表人何锡伦，并于当日下午7点左右在都江堰文荟路丽景河畔商谈紫坪大厦的售价及报建资料等事宜。次日上午10点左右，大唐公司工作人员又与林志强、紫坪公司法定代表人何锡伦在都江堰市伦酒店进行三方协商，也就中介费进行了说明，即出卖人支付合同总价的1%，买受人支付合同总价的2%。中午12点左右，何锡伦提议请林志强和大唐公司工作人员吃饭，但林志强拒绝大唐公司工作人员前往。中午1点40分左右，大唐公司工作人员再次联系双方，均表示价格没谈拢不再协商。2018年12月，大唐公司了解到林志强、谢小华、林奕池共同出资购买了紫坪大厦并办理了过户手续，遂向各方主张中介费，但均以当时未能成交为由拒付。为维护合法权益，大唐公司遂诉至法院，望判如所请。 林志强辩称，其未与大唐公司签订居间协议，双方居间合同关系不成立。大唐公司仅带林志强与紫坪公司法定代表人何锡伦见过一面，但因为双方价格分歧太大导致协商未果。且案涉房屋并非大唐公司独家代理房源，林志强通过第三方中介以更低的价格成交，并非利用大唐公司提供的房源信息，林志强不存在“跳单”，不应承担居间服务费。 谢小华、林奕池辩称，未与大唐公司建立委托关系，并不认识大唐公司职员，紫坪大厦系由谢小华、林奕池、林志强各自单独所有，不管林志强与大唐公司之间的居间服务合同关系是否成立，与谢小华、林奕池不存在任何关系。即便谢小华、林奕池与林志强是夫妻、父女关系，但均为独立自然人，林志强在没有授权或法定的条件下不能代表谢小华、林奕池行使任何权利，故请求法院驳回大唐公司的诉请。 紫坪公司辩称，大唐公司主张的居间服务费没有事实和法律依据。1.紫坪公司未委托大唐公司提供居间服务，紫坪公司有自己的销售公司在售楼部销售，双方不存在居间服务合同关系；2.大唐公司仅在林志强与紫坪公司交易前期接洽时联系过，但因价格差异未达成一致。后因案外人的介绍紫坪公司就价格做出了实质性的让步，才与林志强达成交易，与大唐公司无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房源系位于都江堰市工程紫坪大厦（建筑面积14626.56㎡），该大厦系紫坪公司开发和所有，有自己的售楼部和销售渠道。林志强与谢小华系夫妻关系，林奕池系二人之女（已成年），并担任泊澳公司的法定代表人。董珍系大唐公司工作人员，其夫与紫坪公司法定代表人何锡伦系朋友关系，故董珍将紫坪大厦房源信息挂在其公司的内网上，房屋售价8500万元。 2018年8月9日，案外人黄志平（甲方）与大唐公司（乙方）签订《看房确认书》，约定：1、甲方欲在成都市购房或租房，甲方确认：乙方提供了相应房源供甲方参考和挑选，并由乙方工作人员按照下列看房登记表中所列时间带领甲方进入表中所列房屋进行实地看房(看房时间：2018年8月9日，验看过的房屋：钱江美域对面河边独栋建筑面积5000㎡、紫坪锦苑门口独栋紫坪大厦建筑面积10000㎡)；2、双方同意，乙方在帮助甲方找到满意的房屋并在签订房屋买卖（或租赁）合同之日收取房屋买卖成交价的2%（或一个月租金）作为佣金，之前乙方所提供的服务均免费；3、甲方承诺在看房后6个月内，甲方本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方由关联的人，未通过乙方而与下表中房屋的产权人或其他代理人达成买卖（或租赁）交易，都视为侵害了乙方权益，甲方应在交易发生之日向乙方支付成交价的2%（或一个月租金）作为赔偿金。 林志强与案外人黄志平系朋友关系。2018年8月10日，林志强通过黄志平与大唐公司进行联系，在大唐公司工作人员的带领下前往紫坪大厦实地查看房屋。同时，大唐公司工作人员联系何锡伦于次日2018年8月11日带上预售许可证、竣工备案书、规划许可证、公司营业资料等报建资料。次日上午，大唐公司工作人员组织林志强与何锡伦相识，在都江堰市伦酒店三方进行了商谈。 2018年8月29日，林志强、谢小华、林奕池与紫坪公司就案涉房源签订了《商品房买卖合同》，并于同日办理了商品房合同备案手续，合同总价款7000万元。林志强、林奕池、谢小华陈述案涉房源系三人按份单独所有，1、2、3层系林志强所有，4至9层系林奕池所有，10至14层系谢小华所有，地下一层是车库，其中林奕池是27个车库，林志强是20个车库，谢小华是20个车库。 二、大唐公司工作人员与何锡伦、林志强的通话记录。2018年8月10日，大唐公司工作人员董珍与名称为“何总，写字楼”、号码为“86139××××5787”的机主短信联系，内容为“董珍：何总，明天请您带上预售许可证，竣工报案，备案书，规划许可证，公司营业执照。我们明天上午10点见。何总：好。董珍：还有一个规划局审批的总平图。需要全套资料哈何总。（何总未回复）”2018年8月11日二人短信联系内容为“董珍：何总，中午好！您和林总谈的（得）怎么样了？何总：他回去商量一下，他说价格高。董珍：还是您说的那个价格没有少？何总：噢。董珍：嗯嗯，好的。买卖不成仁义在，等他们商量后再决定。下来我会继续维护客户。林总给您的价格是多少？何总：柒仟。董珍：哦，他如果往上添点价格，您愿意再少点价格吗？（何总未回复）”。庭审中，紫坪公司对上述短信内容的真实性予以确认。 2018年8月11日，董珍与名称为“林总，南充”、号码为“186××××1888”的机主短信联系“董珍：林总，中午好！午饭后我们几点碰面，还是在百伦酒店茶吧厅吗？林总：算了。价格没有谈好。我回南充了。谢谢。董珍：你们谈的价格是多少？林总：他不少8500万元。董珍：您的心里（理）价位能出都（多）少呢？买卖不成仁义在，以后在都江堰也多交一个朋友。林总：好。你们有好的在（再）看一下。董珍：那天您朋友还帮您看了一个，当时他说您可能会不看好，要不现在我再带您过去看看。林总：我已上高速了，他没看起，我就不看了，下次在（再）说。董珍：那我继续帮您留意类似这种商业体。有的话再请您过来看现场。林总：好的，谢谢。”庭审中，林志强对此短信的真实性予以认可。 三、本院通知林志强到庭询问，其陈述了以下内容：第一，林志强未委托黄志平为其寻找房源，二人亦非亲属关系，但确实是通过黄志平才第一次接触了董珍；第二，董珍只是以个人居间方的身份介入的，林志强自始至终不知晓大唐公司的存在；第三，董珍先带领林志强去现场查看了房源，后又组织买卖双方在百伦酒店会面。当时董珍口头提出若促成买卖合同林志强要支付她介绍费5万元，未要求紫坪公司支付，三方未签署任何书面协议。因价格太高，林志强未同意。在百伦酒店会面当日，林志强并未与何锡伦交换名片；第四，百伦酒店会面交易失败后，林志强又单独去现场再次查看房源，并碰到了居住在附近的周某。周某见林志强在查看房源，于是二人攀谈起来，周某告诉林志强，因包过工程遂与何锡伦熟识，愿意引荐并帮助促成交易，林志强予以同意，周某随即联系了何锡伦并约定于次日在何锡伦办公室见面商议买卖事宜。在去何锡伦办公室的路上，周某提出若促成交易希望林志强把部分土建工程承包给他作为回报，林志强同意；第五，次日在何锡伦办公室，周某、林志强与何锡伦进行了磋商，在周某的斡旋下，考虑到案涉房子消防、弱电均独立，还需另行付费，且房子是框架结构，也需自行承担隔成独立房间的成本，同时当日何锡伦提出必须一次性现金给付，不能贷款，最终何锡伦同意降价几百万出售，于是双方达成交易。 本院通知何锡伦到庭询问，其陈述以下内容：1.何锡伦系2018年8月10日与大唐公司工作人员董珍短信联系的手机号139××××5787机主；2.在百伦会面的当天未与林志强交换名片，当时价格分歧大，双方未交易；3.周某常在其手下承包工程而与之熟识，是周某把林志强介绍过来并最终促成了双方交易；4.降价出售是因为林志强可以一次性现金支付，亟须资金回笼后投资其他项目。 根据林志强提交的证据以及到庭接受本院询问的情况，可确认以下事实：1.2018年8月16日，甲方林志强与乙方周某签订《协议》，协议确定鉴于乙方介绍甲方购买紫坪公司开发的案涉房源。甲乙双方自愿达成协议如下：甲方欲以7000万元左右预算购买前述物业用于开设酒店，由乙方牵头负责与紫坪公司协调。若乙方能按照上述金额促成甲方与紫坪公司的买卖合同，甲方承诺将购买后的“紫坪大厦”的土建部分工程承包给乙方（施工合同另行签订），乙方所得利润作为促成此次买卖的中介费。2、2018年11月28日，林志强（甲方）与周某（乙方）签订《施工协议》一份，约定甲方将紫坪大厦4楼结构柱升高工程发包给乙方，合同金额为27000元。2018年12月10日，周某出具《收条》，载明其收到“柱子加高人工及材料费”29000元。2018年12月11日，周某出具《收条》，载明其收到“电梯井道防护架工人费”1345元；3.2019年1月20日，泊澳公司与诚诚经营部签署《成都都江堰泊澳酒店建筑装饰材料采购合同》，双方确认诚诚经营部提供合同产品总价为428000元。2019年2月1日，泊澳酒店向诚诚经营部转款428000元，同日，诚诚经营部将该笔金额转入周某的62×××74农业银行账户中。林志强称，该笔金额相应货物的实际提供方为周某，为了开具相应票据，需通过公对公转账方式，故林志强委托泊澳公司、周某委托诚诚经营部签署了相关合同，并完成了付款。证人周某到庭作证，证实上述协议属实，林志强将总金额458345元的工程发包给他，以其中利润作为居间服务的回报。 上述事实，有当事人的陈述及《房屋买卖合同》、《看房确认书》、《协议》、《收据》、《房屋信息查询记录》、《网签合同信息查询记录》、紫坪公司任职通知、售楼部现场照片、售楼部工作人员的工资表等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于：一、大唐公司与林志强、紫坪公司之间是否存在居间合同法律关系；二、若居间合同成立，林志强或紫坪公司是否存在“跳单”行为。 关于焦点一。居间合同指的是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务并由委托人支付报酬的合同，属于诺成性、有偿性、不要式合同。本院认为大唐公司与林志强之间居间合同成立并有效，理由如下：其一、依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”之规定，行为人没有代理权，但其代理行为经被代理人事后追认的，该行为对被代理人有效。本案中，黄志平与大唐公司签署了《看房确认书》，即事实上黄志平委托了大唐公司寻找房源，双方的居间合同法律关系依法成立并有效。林志强自认通过黄志平与大唐公司建立联系，并到现场查看房源以及参与大唐公司组织的百伦酒店会面，与案涉项目出售方紫坪公司负责人何锡伦商议具体买卖细节，前述行为应视为林志强对黄志平委托大唐公司的事后追认，代理人黄志平与大唐公司之间的居间服务合同法律关系的效力应及于被代理人林志强，故黄志平签署的《看房确认书》对林志强有法定约束力；其二、大唐公司实际开展了寻找适合物业的搜索工作，并最终推荐了案涉项目，根据林志强提供的其与案外人周某签订的《协议》，明确该居间合同的目标项目正是大唐公司所推荐的紫坪大厦，由此可以看出林志强对大唐公司所推荐的物业项目是满意的，即大唐公司履行了向林志强“报告订立合同的机会”的义务，且其所报告的机会符合林志强的委托要求；其三，林志强在询问笔录中自认其在大唐公司董珍的介绍下与紫坪公司在百伦酒店会面，其与大唐公司工作人员电话沟通时不乏“我们（林志强与紫坪公司）见面承认是你们引荐的”“我们承认的嘛，你本来介绍我们承认的嘛”等陈述，可以看出林志强是认可大唐公司提供居间服务的事实。结合房地产买卖居间服务市场交易习惯，即居间方往往先是以口头的、非书面的方式与交易双方接洽继而促成买卖双方订立合同，故本院认为林志强与大唐公司之间居间合同法律关系成立并有效。关于林志强提出的其自始至终不知晓大唐公司存在，董珍只是以公民个人身份介入等抗辩理由，本院认为与事实不符，故不予采信。 关于焦点二，与大唐公司存在居间合同关系的林志强是否存在“跳单”的问题。衡量买方是否“跳单”，主要看买方是否利用了居间方提供的房源信息、机会等条件而与卖方达成交易。如果买方并未利用该居间方提供的信息、机会等条件，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好、居间费少的居间方以促成房屋买卖合同成立而不构成“跳单”。本案中，第一，大唐公司并非案涉房源的独家代理，紫坪公司有自己的售楼部和销售渠道。周某陈述其居住在案涉项目附近，又与何锡伦熟识，故不能排除周某知晓该房源的真实性，即林志强是通过大唐公司之外的其他渠道联系了案涉房源的所有权人何锡伦的；第二，在大唐公司组织的百伦酒店会面中，大唐公司所提供的居间交易机会的对价为8500万元，而在案外人周某的斡旋下，最终林志强与紫坪公司成交金额为7000万元，即林志强最终并未利用大唐公司所居间的交易机会；其三，林志强最终以案涉项目土建工程分包的方式向案外人周某支付了相应的报酬，鉴于案涉项目本身需改建后方可使用，林志强实际未额外支付居间成本，而周某本身就是从事工程土建承包，故林志强与周某之间属于共赢。即便如此，林志强也不存在越过大唐公司直接与紫坪公司接洽而恶意躲避居间费的行为；其四，与大唐公司所提供的居间成本相比，不管是大唐公司于本案中所主张的居间服务费，还是林志强所陈述的董珍要求给予5万元的介绍费，林志强通过周某居间的成本远低于委托大唐公司，作为市场交易主体，有权选择成本较低的交易途径，故林志强选择周某的居间服务，其行为无可厚非。基于此，本院认为林志强不构成跳单。 关于黄志平所签订的《看房确认书》第3条约定的效力问题。该确认书系大唐公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。其中第3条约定“甲方承诺在看房后六个月内甲方及其亲属、同事、代理人、授权人等与之有关联的人未通过乙方而与产权人达成买卖交易的，甲方仍要支付成交价的2%作为赔偿金”，即若大唐公司未促成此次交易，看房人不能通过其他中介机构交易该房屋，但作为市场交易主体，有权利选择成本低、服务好、效率高的交易途径，该约定显然排除了买方的自由选择权。作为格式条款的提供方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，而大唐公司又未尽合理提示及说明义务，故本院认为《看房确认书》所载的第3条应无效。 依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，因未能在居间服务中促成林志强与紫坪公司订立合同，故本院对大唐公司提出的要求林志强支付居间费的诉请不予支持，但大唐公司可依法主张从事居间活动支出的必要费用，鉴于大唐公司未能向本院依法提交相关费用的票据，本院结合交易习惯及本地经济水平，兼顾居间方的实际履行情况、当事人预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定林志强应向大唐公司支付居间必要费用8万元。 关于大唐公司提出的要求谢小华、林奕池支付居间服务费的诉请，本案中大唐公司主张其与谢小华、林奕池居间合同关系，但未向本院提供合法有效的证据证明其与谢小华、林奕池之间有居间合同的意思表示。虽然谢小华、林奕池与林志强之间系亲属关系，但均是完全民事行为能力人，根据合同的相对性原则，林志强与大唐公司之间以口头形式订立的居间合同并不当然适用于谢小华、林奕池，故本院认为大唐公司的此项诉请无事实和法律依据，不予支持。 关于大唐公司与紫坪公司之间居间合同法律关系是否成立的问题。本院认为，双方之间不存在居间合同关系。理由如下：其一根据2018年8月10日何锡伦与董珍的短信联系内容，无法认定紫坪公司有委托大唐房屋进行房屋居间的意思表示；其二紫坪公司有自己的售楼部和销售渠道，其房源信息均对外公布以利于销售，故大唐公司完全可以通过其他途径获取案涉房源信息。同时在大唐公司提交的起诉状中也已明确案涉房源系通过调查得知，也就是说紫坪公司并未委托大唐公司出售案涉房源。对大唐公司诉称其工作人员董珍与紫坪公司法定代表人何锡伦相识，何锡伦口头委托董珍销售紫坪大厦，何锡伦对此不予认可。大唐公司亦未能就其主张的居间合同关系提供其他合法有效的证据，根据民事诉讼法中“谁主张，谁举证”的原则，大唐公司应承担举证不能的法律后果。故，大唐公司与紫坪公司之间居间服务合同法律关系不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告林志强于本判决生效之日起十日内支付原告成都大唐紫荆房地产经纪有限公司居间必要费用8万元； 二、驳回原告成都大唐紫荆房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23600元，由大唐公司承担21000元，林志强承担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  潘秀芳 人民陪审员  李 鑫 人民陪审员  余天金 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  邓 娟 书 记 员  甘小红