安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初845号 原告（反诉被告）：含山县兴含房地产开发有限责任公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰东路水心亭大市场3#楼，统一社会信用代码91340522723339331B（1-1）。 法定代表人：胡进，董事长。 委托诉讼代理人：娄立群，男，公司法务。 被告（反诉原告）：张金花，女，1971年3月31日出生，汉族，住安徽桐城市。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 原告（反诉被告）含山县兴含房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）张金花商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序审理。本案于2019年4月18日、11月20日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）含山县兴含房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人娄立群、被告（反诉原告）张金花及其委托诉讼代理人康文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 含山县兴含房地产开发有限责任公司（下称兴含公司）就本诉部分向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告所签“商品房买卖协议”；2、判决被告给付1018室购房尾款284056元；3、判决被告按8‰月利率支付上述款项自2015年11月1日起至清偿之日止的利息；4、判决被告承担诉讼费用。事实和理由，原告系含山县环峰镇含城农贸市场的开发商。被告购买原告新开发的商铺一间，为此被告向原告交付购房定金180000元。为明确双方权利义务，原、被告签订了“商品房买卖协议”。该“协议”约定，被告所购房屋的房号为1018,楼层为北一层，用途为商铺(内)，套内面积为17.37平方米，建筑面积为23.81平方米,单价19490元/平方米,房屋总价款为464056元。该协议第二条对“房款支付”作出了明确约定。《协议》第十一条第3款约定，被告在约定的时间内逾期支付购房款，自逾期之日起，按8‰月利率向原告支付应交购房款的利息至清偿该房款之日止。但是，被告并未按照“协议”约定全面履行义务。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 张金花就本诉部分辩称：1.双方签订的买卖协议是事实，但签订协议时，兴含公司符合出售房屋的条件，因不能收取售房款，向张金花出具了借条两张，合计180000元。签协议时房屋尚未建设，交纳的只是借款名义的购房款并非定金；2.兴含公司出售房屋存在欺诈，不但没有在约定的时间内交付房屋，而且尤为重要的是合同约定内容违背了张金花购买房屋的初衷。一方面层高不符合约定，另一方面房屋的天花板并非平面，而是斜坡状。为此，兴含公司也无法交付约定的房屋，至今没有办理房屋交付手续；3.事实上双方已经就本案所涉房屋买卖合同关系已经解除。张金花多次要求兴含公司退还购房款180000元，兴含公司一直未退还，还进行了涉案的诉讼。兴含公司的诉请无事实和法律依据，张金花当时购房目的并未达到，请求驳回兴含公司的诉请。 张金花向本院提出反诉请求：1.解除双方于2013年12月28日签订的《商品房买卖协议》；2.判决被反诉人退还购房款180000元及损失（以180000元为基数，自2015年7月1日起按照月利率8‰计算至款项付清止）；3诉讼费由被反诉人承担。事实与理由，2013年12月28日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖协议》，约定被反诉人出售其开发的含城农贸市场北一层1018号商铺一间给反诉人，建筑面积23.81㎡，被反诉人并承诺该商铺层高4.1米，并约定于2015年6月底交付商铺。为此，反诉人按照约定给付被反诉人购房款18万元，被反诉人以借款形式向反诉人出具购房款凭证。可是，被反诉人严重违约，其一，该房层高不符合当初约定的层高标准，最低层高2.2米，最高层高2.5米，不但层高出现高低落差，天花板是斜坡状，不是平面，而且斜坡顶达不到约定层高。如此情况，完全违背了反诉人购买该商铺的初衷。其二，没有按时交付商铺，且至今没有通知反诉人办理商铺的交付手续。其三，被反诉人擅自将该商铺出租于他人使用，从中谋取本来属于反诉人所有的经济利益。为此，反诉人多次要求被反诉人退还购房款，但被反诉人置若罔闻。综上，被反诉人违背合同约定，不能交付约定标准的商铺，导致反诉人的合同目的无法实现。为此，特依法反诉，请求判如所请。 兴含公司针对反诉部分辩称：一、商品房买卖协议是双方真实意思表示，不违反法定效力强制性规定，合法有效。反诉人请求解除协议，正是建立在认同协合法有效基础上。二、反诉人请求解除协议、返还购房款，无事实及法律依据。1.涉案房屋符合房屋建筑设计规范，经竣工验收合格，不存在任何房屋主体结构质量问题，不存在不能交付使用问题，不存在房屋质量严重影响正常居住使用的情形；2.房屋层高是依据施工设计图纸确定的，签订协议时，该施工设计图纸已向反诉人出示，反诉人对此明知，并予以接受。所以，根本不存在房屋实际层高违反反诉人购房初衷的问题。即使反诉人对房屋的实际层高有异议，就不可能同被反诉人签订协议。其实房屋层高并不是反诉人描述的2.2m,最高2.5m；3.最早在2015年10月，被反诉人即以多种形式告知反诉人接受房屋，反诉人关于至今未通知其办理交房手续的虚假陈述。反诉人反诉状中对房屋层高以及该商铺出租的陈述，恰恰证明了反诉人已经收到交房通知并实际进入该房，否则无法测量层高，无从知晓所谓的出租。强调的是，涉案房屋已办理备案登记，结合被反诉人已经证明向其他所有购房人进行了通知，就从这一角度证明，被反诉人已尽交房义务；4、反诉人关于被反诉人擅自出租该房是不真实的，被反诉人从未出租该房，更没有利用该房谋取任何利益。反诉人关于擅自出租、谋取属于反诉人所有经济利益的表述，恰恰证明反诉人已经确认该房属其所有，反诉人已经知晓房屋交接事实。三、本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，反诉人的请求解除协议，无任何法律依据。四、反诉人的合同解除权已经消灭，双方2013年12月28日签订协议，被反诉人于2015年10月份已通知交房，办理备案登记。2017年7月份，被反诉人即起诉反诉人就要求给付尾款，2018年9月20日被反诉人第二次起诉，反诉人2019年3月27日提出反诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，反诉人解除权消灭。综上，请求人民法院驳回反诉人的全部反诉请求。 当事人围绕各自的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据是：一、兴含公司提交的：1.交房公告，证明：兴含公司履行合同义务通知被告接收涉案房屋。2.竣工验收备案登记表，证明：涉案房屋2015年5月28日竣工验收。3.含山县人民政府关于含城农贸市场有关问题协调会议纪要，证明：含城农贸市场的管理主体是县商务局，兴含公司不是直接的管理主体。4.含城农贸市场业主信息、承诺书、交房确认书（刘礼群、李铭维、贾思花）、案涉房屋备案登记表，证明：兴含公司已尽通知义务，本案所涉房屋已经被张金花实际占有，兴含公司对涉案房屋已经在相关部门备案。5.（2015）含民三初字第00135号民事判决书、（2015）含民三初字第00281号民事判决书，证明：与本案基本事实相同的案件，人民法院生效判决支持了兴含公司的诉请。6.1019号、1020号两份案涉房屋周边房屋的购房合同，证明：涉案的房屋单价远远低于周边房屋的单价。7.测绘部门对涉案房屋进行测绘的测绘报告，证明：房屋有高度不够的部分没有计算买受人的面积。8.销售平面图纸（南一层、北一层），证明：图纸上明显可以看出案涉房屋图纸设计高度与房屋实际高度是一致的。 张金花的质证意见是：1.交房公告不能证明兴含公司已经通知了交付，而且兴含公司并未将合同约定的房屋交付给张金花，更没有直接向张金花送达交房通知。2.对竣工验收备案登记表的真实性、合法性无异议，该竣工验收备案登记表并不是针对本案双方约定的具体房屋单项竣工验收，与案涉房屋的交付不具有关联性。3.含山县人民政府关于含城农贸市场有关问题协调会议纪要，与本案约定的房屋交付条件不具有关联性。4.含城农场市场有关业主信息等，不能证明兴含公司向张金花履行了通知交房义务，而且张金花实际上也没有收到兴含公司的通知。备案登记表不能说明兴含公司已经履行了对于张金花的合同义务。5.对含山县人民法院的两份判决书的真实性、合法性无异议，与本案不具有关联性。6.1019号、1020号房的购房合同没有房产部门的备案印章，只是兴含公司与第三方的私下合同，对其真实性、合法性不能确认。另一方面，即使根据兴含公司的举证目的来说，也不能证明兴含公司与张金花之间的合同约定。因为兴含公司与张金花的买卖协议已经明确了房屋的层高，但并没有说到有楼梯。7.对测绘报告的三性均有异议，①兴含公司单方提供的，没有相关机构的确认。②即使按照兴含公司的举证目的，测绘报告也不能作为本案的定案依据，该报告在双方签订买卖协议时，张金花没有看见的，也不是双方合同约定的内容之一，合同上并没有明确建筑面积、套内面积，只是约定了层高。8.销售平面图（南一层、北一层），该图纸同样没有国家部门的确认，即使按照这个图纸的设计来说，1018号房也没有明确有楼梯，该图纸达不到兴含公司的证明目的。 二、张金花提交的4张房屋现场照片，证明：1.该房屋的层高不符合约定条件，天花板是斜坡状的，实际丈量层高只有2.2m,最低2.2m，同时该商铺已经被兴含公司交付给案外第三方租赁使用，已经堆放了不少用品在里面。兴含公司的质证意见是：对该证据的三性有异议，照片不能确认是否是涉案房屋，不能证明具体层高，也不能证明房屋是出租给别人的。 通过当事人举证、质证，本院经审查对证据认定如下：一、对兴含公司提交的证据，1.对交房公告的三性予以认定，但交房公告不能证明兴含公司以其它方式向购房户催告交房。2.对竣工验收备案登记表的三性予以认定，该表是经法定程序制作，且直接关系到涉案房屋何时具备交付条件。3.含山县人民证据关于含城农贸市场有关问题协调会议纪要与本案不具有关联性。4.含城农贸市场有关业主信息、承诺书、交房确认书与本案不具有关联性，对案涉房屋备案登记表的三性予以认定。5.对本院两份判决书的真实性、合法性予以认定，但与本案不具有关联性，这两个案件与本案虽然是类案，但每一个案件的基本事实不尽相同，合同的相对方也不同，但适用法律是统一的。6.对1019号、1020号商铺的两份购房合同的三性予以认定，因该两份合同是合同相对方真实意思表示一致达成的合意，而且合法。该两间商铺与案涉1018号商铺相邻，可以比较当时销售价格的差异。7.对测绘报告的三性予以认定，该测绘报告是含城农贸市场整体实测销售面积等，由专业的测绘单位完成，真实、合法，且与本案所涉商铺的销售面积关联。8.销售平面图（南一层、北一层）是从设计蓝图中对该部分按比例缩小而成，设计蓝图非经法定程序不得变更。因此，对该平面图的真实性与合法性予以认定。同时，该平面图也能反映案涉房屋所处的位置和状况。因此，对其与待证事实的关联性予以认定。 二、对张金花提交的四张照片的真实性、合法性予以认定，但不能准确反映案涉房屋的高度。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，兴含公司与张金花签订《商品房买卖协议》，约定将兴含公司开发的含城农贸市场北一层1018号商铺（内）售卖给张金花，建筑面积为23.81㎡【套内面积为17.37㎡，分摊面积为6.44㎡】，单价为1949元/㎡，总价款464056元。房款交付：1.签订本协议当日，张金花向兴含公司交购房定金90000元（届时可抵作购房款）。2.工程开工后5日内，张金花预交购房款90000元；南一层封顶时，张金花交购房款54056元；尾款230000元通过按揭贷款方式于主体工程封顶之日付清（南一层封顶时开始办理按揭）。房屋交付期限：兴含公司于2015年6月底将张金花所购房屋交付给张金花，因下列原因之一，兴含公司可延长交房时间三个月，且不承担违约责任：1.阴雨、高温、寒冻天气较长，影响施工进度。2.施工企业拖延工期致使兴含公司不能按期交付房屋。3.遭遇不可抗力。违约责任：1.本协议生效后，兴含公司将张金花预订的房屋转售给他人，应全额退还张金花交付的购房款（含购房定金）本金，同时给付张金花与购房定金等额的违约金。张金花非因工程质量被依法认定为不合格而单方面解除本协议，要求退房，兴含公司只退还除预购定金之外的购房款本金，不支付利息。张金花预交的购房定金作为付给兴含公司的违约金。2.兴含公司在约定的交房时间延长三个月后再延期交房，自再延期交房之日起，按8‰月利率支付张金花已付房款的利息至交房之日止。3.张金花在约定的时间内逾期支付购房款，自逾期之日起，按8‰月利率向兴含公司支付应交购房款的利息至付清该房款之日止。4.房屋竣工后，张金花在收到兴含公司交房通知后一个月内办理完交房手续。张金花逾期不办理交接房手续，视为自动退房。张金花预交的购房定金作为其支付兴含公司的违约金，其他购房款待兴含公司将该房屋售出后再退还给张金花。……合同补充条款……4.本开发项目除地下停车场计六层，分别为北一层、南一层、二层、三层、四层、五层（详见施工图纸）。5.每层每段层高：⑴北一层摊位：北部层高4.10m；南部层高4.2m……⑶北一层内铺：北部层高4.70m(101号房4.10m)；南部层高分别为4.10m（北）、4.20m（南）；东部层高4.10m，南部层高4.20m……。6.各功能区与分摊面积计算……⑵内铺公摊面积：内走道、楼梯、厕所、管井、排风机房……7.“郭锡宏印”作为本协议条款更正的印章。签订合同当日，张金花向兴含公司交付90000元，兴含公司原法定代表人郭锡宏以个人名义向张金花出具一张90000元借条。2014年4月16日，张金花向兴含公司交付90000元，郭锡宏再次以个人名义出具一张借条。含城农贸市场项目施工工程于2014年3月16日开始施工，2015年9月2日竣工验收合格。2014年9月17日，兴含公司取得含城农贸市场项目“商品房预售许可证”，案涉商铺于年月日在含山县房地产信息管理平台予以商品房合同备案，从备案登记的信息显示，该摊位的建筑面积为27.95㎡，销售单价为19489.96元/㎡，销售总价为544744.38元。 2015年9月30日，兴含公司向含城农贸市场业主公告《交房须知》，公司交房时间为：……3.外铺/内铺/二层自营区10月5日—10月6日，请务必在此间办理完成交接房手续。交房条件是客户购房款项必须付清，按揭贷款客户必须等银行下账，才可以进行下一步交房收房流程。……张金花交付180000元后未交付余款，也未接收案涉商铺。 本院认为，张金花分两次共向兴含公司交付180000元时，兴含公司未出具收款凭证，而是以郭锡宏个人名义向张金花出具两张各90000元借条。张金花于第一次付款90000元的当日与兴含公司签订《商品房买卖协议》，2014年4月16日再次交付90000元。此后，张金花既未交付购房余款，也未接收商铺。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、兴含公司本诉部分的诉请有无事实和法律依据；二、张金花反诉部分的诉请有无事实和法律依据。 一、关于兴含本诉部分的诉请。首先关于案涉《商品房买卖协议》的效力问题，兴含公司与张金花签订该协议时，尚未取得商品房预售许可证，但在商铺交付前已经取得该“许可证”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。因此，本案《商品房买卖协议》有效。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。兴含公司作为《商品房买卖协议》的出卖人，依照合同约定，负有将符合约定的商铺交付给张金花的义务。同时也享有按合同约定向张金花收取购房价款的权利。兴含公司按照设计图纸将含城农贸市场建成并经竣工验收合格，并公告通知张金花接收案涉商铺。张金花作为买受人负有按照合同约定支付房屋价款的义务，同时也享有接收案涉商铺的权利。因张金花在交付180000元购房款后，既未支付购房尾款，也不接收商铺，违背了合同约定的义务，依法应当继续履行合同并承担相应的违约责任。因此，兴含公司诉请张金花付清购房尾款，并按合同约定支付逾期付款的利息，既有事实依据，也符合法律规定，予以支持。 二、关于张金花的反诉请求有无事实和法律依据。张金花反诉请求，解除双方签订的《商品房买卖协议》，返还购房款180000元并按月利率8‰的标准支付利息，其理由是：1.该商铺的层高最低2.2m，最高2.5m，有高度差且天花板是斜坡状。2.是兴含公司没有按时交付商铺，且未通知办理交付手续。3.兴含公司擅自将商铺出租给他人使用，谋取本属于张金花的经济利益，且多次要求退还购房款未果。 从张金花反诉的理由看，要求解除合同的前提是认可案涉《商品房买卖协议》是有效的，解除合同只有符合合同约定的解除条件或者法律规定的解除合同的条件方可行使解除权。从双方合同约定看，双方没有约定解除合同的条件，仅在“协议”的违约责任部分约定了单方解除合同应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定的解除条件，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述法律规定，结合本案案情，首先本案解除合同不适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权只能由守约方行使该权利，而违约方解除合同只有在合同目的不能实现以及履行合同对违约方显失公平的情况下方可行使该权利。本案商铺亦已建成，不妨碍张金花接收和使用，可以实现张金花购买商铺的目的，张金花购买的商铺虽然相比其他商铺层高要低，但该商铺比其他商铺的购买单价每平方米要低几千元，符合张金花的心理预期，并未显示不公平。因此，张金花不符合行使合同解除权的条件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发出之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2017年7月，兴含公司向本院提起诉讼，要求张金花履行购房合同，交付购房尾款。后因故撤诉，即张金花应当在2017年7月就应当知道兴含公司催告其接收商铺，至本案诉讼时，张金花方才要求解除合同，按照上述司法解释的规定，该解除权消灭。 张金花购买的商铺位于楼梯下，顶部确有高度差，但双方签订的购房协议中约定，建筑面积为23.81㎡，套内面积为17.37㎡，根据竣工验收后测绘部门测绘及该商铺的备案信息显示，该商铺的建筑面为27.95㎡，套内面积为19.90㎡。即张金花实际购买商铺的套内面积比测绘面积少2.53㎡，该部分面积因不符合办理产权证书的要求没有计算面积予以出售。该部分按购房单价计算（19490元/㎡），价款为49309.7元，该价款兴含公司未予收取，属于优惠部分。另购房价格又比相邻其它商铺价格低每平方米几千元，这说明张金花购买商铺的层高和房顶斜面劣势体现在购房价款优惠中，体现双方当事人协商一致达成的合意。张金花否认知晓商铺层高及房顶斜面的劣势有违交易规则，尽管该商铺有一定的劣势但并不影响商铺作为商业营业点的使用功能，不妨碍实现张金花的购房目的。 关于交付商铺问题，张金花至今尚欠购房尾款没有付清，违约在先，兴含公司按协议约定交房在后，可以行使后履行抗辩权。尽管无证据证明兴含公司通知张金花接收商铺，但兴含公司已通过公告的形式通知所有买受人接收商铺。公告已起到通知的作用，而且含城农贸市场已经营运至今，有理由相信张金花知道接收商铺的事实，不应以未接到通知为由拒绝接收商铺。此外，该商铺是否由兴含公司对外出租，张金花未能举证予以证明。 综上所述，兴含公司关于本诉部分的诉请具有充分律依据，予以支持。张金花反诉部分的诉请无事实和法律依据，应予驳回。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、张金花继续履行与含山县兴含房地产开发有限责任公司于2013年12月28日签订的《商品房买卖协议》； 二、张金花于本判决生效之日起十日内向含山县兴含房地产开发有限责任公司交付购买含城农贸市场北一层1018号商铺的尾欠款284056元及逾期付款的利息（以284056元为基数，按照月利率8‰标准，自2015年11月1日起计算至款项付清之日止）； 三、驳回张金花要求解除与含山县兴含房地产开发有限责任公司于2013年12月28日签订的《商品房买卖协议》，并要求含山县兴含房地产开发有限责任公司退还购房款180000元及损失（以180000元为基数，自2015年7月1日起按照月利率8‰计算至款项付清日止的诉讼请求。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5640元，反诉费1950元，合计7590元，由张金花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  成正林 人民陪审员  黄传远 人民陪审员  倪丽娟 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  刘欣欣