湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初6190号原告陈柏林，男，1965年1月8日出生，汉族，湖南省长沙市雨花区。委托代理人胥任远，长沙市鑫海法律服务所法律工作人员。被告谭俊，男，1980年2月22日出生，汉族，湖南省长沙市天心区。委托代理人李政兰，女，1954年11月1日出生，汉族，湖南省长沙市天心区。第三人陈俊雄，男，1961年9月15日出生，汉族，长沙市雨花区。原告陈柏林诉被告谭俊及第三人湖南天环物业管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2018年7月27日作出（2017）湘0105民初6582号民事判决，原告陈柏林不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年6月4日裁定原判，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，并依法准许原告对第三人湖南天环物业管理有限公司的起诉，追加陈俊雄为本案第三人参加本案诉讼后，对本案公开开庭进行了审理。原告陈柏林及其委托代理人胥任远，被告谭俊及其委托代理人李政兰，第三人陈俊雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈柏林向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期腾空长沙市开福区房屋；2、判令被告赔偿原告房屋租金损失人民币101000元（从被告于2009年5月19日起按同地段租金标准1000元每月计算至2017年10月19日止，后期租金损失按上述标准计算至实际腾空房屋时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于长沙市开福区房屋系原告于2009年5月从第三人陈俊雄处购得，并于2009年5月19日由原长沙房屋产权管理局颁发长房权证开福字第××号房屋产权证。原告取得上述房产权证后，被告一直违法侵占原告合法房屋，原告多次要求被告离开该房屋，被告拒不搬离长沙市开福区房屋，原告为维护自己的合法利益，特依法向贵院提起上诉，请依法判决支持原告的上诉请求。被告谭俊辩称：一、被告系合法占有并使用涉案房屋。2006年6月被告与当时的实际产权人邹江签订了《购房协议书》并付清了全部房款15万元，被告当月就入住该房屋，合法占有并使用该房屋，原告请求返还原物不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，于法无据；二、被告并未侵犯原告的相关权利。原告在取得房产证之前或之后均未占有并使用房屋，其与第三人陈俊雄的买卖合同并未实际交付，且原告未提供证据证明其已经支付相应款项，因此其未获得对涉案房屋的支配权，其相应的权益应向陈俊雄主张；三、被告不应赔偿原告所主张的损失。首先，被告是合法占有房屋没有侵害原告合法权益；其次原告主张的损失是其预估的损失，不是实际损失，且其购买房屋未必的是用于出租从而产生租金收益的；再次，原告的损失主张超过诉讼时效，从2009年5月到现在已超过10年，原告没有证据证明期间向被告主张过损失，其损失主张明显超过3年诉讼时效，且原告的损失系第三人陈俊雄所造成的，不应由被告承担，应当由第三人陈俊雄承担；四、被告生活困难，没有固定工作，名下无其他房屋，所有积蓄用于购买涉案房屋，如腾房将无处居住。综上所述，被告没有非法占有，原告与陈俊雄并没有完成房屋的交付，原告起诉被告腾房及赔偿损失于法无据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈俊雄述称，与邹江签订购房合同系通过中介新环境公司购买和办理过户的，不清楚邹江与谭俊房屋买卖的事实，看房时邹江没有说房屋已卖给别人，而是谎称房屋内住的是他姨妈，要第三人别说是看房，第三人也被邹江骗了，第三人直到去收房时才知道房屋已卖给谭俊。但第三人已依法办理过户，有权处置房屋，故同意原告的诉讼请求。经审理查明：长沙市开福区xxx房原系邹江所有。被告谭俊经人介绍，于2006年6月2日与邹江签订了一份《购房协议书》，约定以15万元总价购买邹江名下的上述房屋，并约定邹江在6月份之内办好银行还贷手续。协议签订后，被告谭俊分三次向邹江支付了13万元购房款，并于签订协议当月搬入该房屋居住。因该房屋存在银行按揭贷款抵押手续未解除，双方没有办理房屋过户，被告谭俊也未向邹江支付余款2万元。2006年10月11日，第三人陈俊雄通过长沙新环境房地产经纪有限公司提供居间服务，与邹江签订了一份《房屋买卖协议》，约定以14万元价格购买邹江名下的上述房屋。看房时邹江对第三人陈俊雄谎称房屋里面住的是他姨妈，为不让他家里知道他卖房，要求第三人陈俊雄别说是看房，说是维修水管，而对被告谭俊母子谎称看房人员是维修水管人员。协议签订后，第三人陈俊雄向邹江支付了购房款14万元。2006年10月12日，邹江与第三人陈俊雄向原长沙市房屋产权管理局提交了房屋过户申请，原长沙市房屋产权管理局于2006年10月17日对房屋交易立契，于2006年10月18日向第三人陈俊雄核发了长房权证开福字第××号房屋所有权证，其用于办证的《房地产买卖合同》约定购房价款为7万元。2006年10月18日，第三人陈俊雄与中介公司去接收房屋时与入住的被告谭俊家人发生纠纷，被告谭俊和第三人陈俊雄此时才知道邹江将房屋分别卖给自己对方的事实，被告谭俊随即去长沙市公安局开福分局报案。2006年11月10日，长沙市公安局开福分局对邹江涉嫌诈骗一案立案侦查，2011年9月27日邹江被抓获。2012年12月4日，本院对邹江涉嫌合同诈骗罪一案作出（2012）开刑初字第537号刑事判决，判决邹江犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年四个月。该量刑系依据诈骗金额13万元和相关量刑细则确定。因邹江患有鼻咽癌决定暂予监外执行。2007年7月10日，谭俊因不服原长沙市房屋产权管理局就涉案房屋对第三人陈俊雄的房屋登记行为，向长沙市芙蓉区人民法院提起了行政诉讼，要求撤销该房屋登记行为。长沙市芙蓉区人民法院于2007年12月25日作出（2007）芙行初字第36号行政判决书，判决驳回谭俊的诉讼请求。谭俊不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年10月10日作出（2008）长中行终字第0028号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。陈柏林与陈俊雄系兄弟。2009年5月10日，陈柏林与陈俊雄签订了《房地产买卖合同》，约定由陈俊雄将已登记在名下的涉案房屋以总价162,000元出卖给陈柏林，同年5月19日，陈柏林取得涉案房屋所有权证。庭审中，陈柏林称，其买房是为了解决到长沙居住和落户，知道该房屋存在纠纷，但陈俊雄说通过法律手段能解决后，且咨询房地局可自由买卖。上述事实，有《购房协议书》、《房屋买卖协议》、长房权证开福字第××号房屋所有权证、《房地产买卖合同》及付款凭证、（2012）开刑初字第537号刑事判决书、（2007）芙行初字第36号行政判决书、（2008）长中行终字第0028号行政判决书、邹江在侦查卷中的供述材料等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，涉案房屋虽然已登记在原告陈柏林名下，但原告陈柏林在与陈俊雄签订房屋买卖合同并办理转移登记前，陈俊雄与谭俊就存在“一房两卖”纠纷，且原告陈柏林对此知情，故确定陈柏林能否依据其与陈俊雄之间的房屋买卖事实主张物权保护，应当首先确定陈俊雄与谭俊在“一房两卖”谁有权请求合同履行取得涉案房屋的问题，也就是确定陈俊雄是否有权取得和处置涉案房屋的问题。对此，本院评析如下：其一、根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要确立的一房数卖合同履行的处理原则，除买受人恶意办理登记外，已经办理房屋所有权登记的买受人请求合同履行的权利一般优先于其他买受人。本案中，陈俊雄尽管签订房屋买卖合同在后、且未实际占有房屋，但由于在看房时受邹江欺骗，不知道房屋内居住人员为谭俊家人，应当认定陈俊雄在购房时不知道邹江将房屋出售的事实，购房时不具有恶意。同时，陈俊雄办理涉案房屋转移登记的合法性已经行政诉讼生效判决确认，谭俊主张陈俊雄办理涉案房屋转移登记存在恶意没有事实依据。其二、谭俊在知道邹江将房屋又出售给陈俊雄且办理过户登记后，其作为受害人已向公安部门报案，邹江与其签订《购房协议书》的行为已经本院（2012）开刑初字第537号生效刑事判决确认为合同诈骗的犯罪行为，该《购房协议书》已不具有合法的前提。综上，鉴于陈俊雄已办理涉案房屋的转移登记，且办理转移登记不存在恶意，应当确认陈俊雄有权请求合同履行并取得涉案房屋。由于陈俊雄有权处置涉案房屋，故陈柏林与陈俊雄签订的《房地产买卖合同》不违反法律的规定，应认定为合法有效，涉案房屋登记至陈柏林名下后，陈柏林有权主张物权保护，陈柏林要求谭俊腾退房屋，本院予以支持。谭俊虽然签订合同在前且实际占有房屋，但由于未办理涉案房屋过户登记，其房屋转让依法不产生物权变动的效力，谭俊之所以未办理过户登记，是因为邹江没有按《购房协议书》的约定将银行按揭贷款抵押手续解除并办理过户，存在合同诈骗的犯罪故意所致，其合法权益应通过其他法律途径解决。由于谭俊系因“一房两卖”受害而占有房屋，主观上不存在恶意侵权。原告陈柏林请求赔偿租金损失，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告谭俊在本判决生效之日起15日内向原告陈柏林腾空并交付位于长沙市开福区房屋；二、驳回原告陈柏林的其他诉讼请求。本案受理费6,715元，公告费560元，合计7,275元，由原告陈柏林承担7,195元，被告谭俊承担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  刘彩云人民陪审员  胡进明二〇一九年十二月八日代理书记员  唐潇俊