葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽1403民初2504号原告：马德山，男，1964年5月5日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托代理人：陈明辉，辽宁凯阳律师事务所律师。被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3-5层，统一社会信用代码91211400696155288U。法定代表人：王永玲，该公司总经理。被告：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B,统一社会信用代码912114006704609621。法定代表人：赵峰，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。原告马德山诉被告葫芦岛中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，兴城市人民法院于2017年8月29日立案受理。2018年9月13日，葫芦岛市中级人民法院作出（2018）辽14民辖13号民事裁定书，指定本案由龙港区人民法院管辖。2019年1月10日，龙港区人民法院立案受理后，于2019年4月8日作出（2019）辽1403民初343号民事裁定书，原告马德山不服，向葫芦岛市中级人民法院提起上诉，中院于2019年5月23日作出（2019）辽14民终1290号民事裁定，撤销（2019）辽1403民初343号民事裁定，指令葫芦岛市龙港区人民法院审理。本院于2019年7月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马德山的委托代理人陈明辉，被告葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业公司）、葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产公司）的共同委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼。原告马德山经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马德山诉称，二被告系委托代理销售商品房关系。2011年6月26日，原告与被告葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）签订《定房协议书》，原告购买被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维地产）建设的位于兴城首山俯海小区商品房一套，合同约定房屋价款，付款方式，交房时间等双方的权利和义务等内容，其中合同第三条约定，“面积：123.6m2,最终以产权部门测量为准；工期：2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用。”；第六条约定，“乙方自愿向甲方交付定金贰拾万元整，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。”。原告于2014年4月29日办理入住，并向被告交纳燃气初装费等不合理收费7,108.00元。截止至起诉之日，原告已支付全部购房款，首山俯海小区因不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，致使一直未能办理房屋权属证明。在此期间，原告曾多次找到被告交涉均未果。二被告的违约行为对原告造成了极大的损害，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告连带支付迟延办理房屋权属证书违约金161,789.00元（违约金算标准为以支付房款442，046.00元为本金，按中国人民银行同期同类人民币逾期贷款利率，期限从2014年7月29日至2018年8月1日，2018年8月2日后的逾期交房违约金按上述标准计算至涉案房产权证书办出之口止）；2、二被告返还原告已交的燃气初装费、声控灯费等费用共计7,108.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告中维置业公司辩称，一、答辩人无义务向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金。本案争议房屋是由葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称开发公司)开发建设，并与原告签订了《商品房买卖合同》，答辩人是代理开发公司销售，所以答辩人没有为原告办理房屋产权证书的义务，也无需与开发公司承担连带违约责任。原告已交的燃气初装费、声控灯费是双方签订的《定房的协议书》中约定，原告应按照合同约定履行合同义务，答辨人无需向原告返还。原告购买的房屋系团购房，售楼价格定的很低，不包括燃气初装费等费用，如购房者不另支付燃气出装费，售楼价格就要上涨，经过与所有团购的购房者协商，售楼价格不涨，燃气初装费等由用户承担，并签订了《定房协议书》，该协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律的保护。综上，答辩人没有为原告办理房屋产权证书的义务。燃气初装费等费用由原告承担，是双方自愿达成的协议，不违反法律的强制性规定，且原告已经履行完毕。所以答辩人无需向原告承担任何责任，无需向原告支付任何费用。被告中维房地产公司辩称，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”，本案争议的房屋已经于2013年10月15日竣工验收，办理房屋产权证书并非是答辩人的单方义务，是需要原告与答辩人互相配合，现原告未提供证据证明无法如期办理房屋产权证书是因答辩人的原因导致。退一步讲，如果答辩人需要向原告人支付迟延办理房屋产权证书的违约金，应根据第三项的规定，结合原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》的时间是2017年5月17日，根据法律规定应从2017年8月18日开始支付迟延办理房屋产权证书的违约金；原告主张的违约金，一部分已经超过法定的诉讼时效，即逾期办证的违约金支持自起诉之日倒推2年；原告缴纳的燃气初装费是原告与葫芦岛中维置业的约定，并将该部分费用交给中维置业公司，与答辩人无关，所以答辩人无需向原告返还燃气初装费等费用。综上，原告无证据证明迟延办理房屋产权证书是答辩人导致，燃气初装费等费用与答辩人无关，因此答辩人无需向原告支付任何费用。经审理查明，2011年6月26日，原告与被告中维置业签订《购房协议书》，合同约定由原告购买位于兴城绿野海岸小区商品房一套，同时对面积、交房日期、单价（3450元/平方米）及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明：面积123.6平方米，最终以产权部门测量为准，工期2012年6月25日竣工交付使用；第五条载明：采暖方式地热（地热另收费），天然气、宽带数字网线入户初装费用户处理，由物业公司统一管理；第六条载明：交款方式签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清，截止2011年9月30日前，如乙方不能交足房款总额的90%，甲方退还乙方已交定金及利息计22万元整；第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。截止2013年11月25日，原告交纳房款442,046.00元。同日，原告交纳地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。另查明，2008年9月10日，辽宁省物价局下发《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知载明：二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用；三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”）等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线”的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。另查明，本案所涉绿野海岸小区已于2016年1月20日取得商品房（预）销售许可证。上述事实，有购房协议书、专用收款收据、房产证、取暖费发票、商品房预（销）售许可证、葫芦岛日报、小区通知、分户面积明细表等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，第一、对于被告是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中所涉房屋尚未进行竣工验收，但于2014年4月29日为原告办理了入住交付使用，故被告应于2014年7月29日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。第二、关于原告诉称的要求被告返还原告已交纳的地热初装费、有线电视入户费、燃气初装费、声控灯费用等费用，本案所涉房屋系单位团购房，房款低于当时市场价格，如按照辽宁省物价局下发的《关于规范住房入住环节收费的通知》来约束双方势必会导致当事人之间利益失衡，同时双方在签订的协议中亦约定上述费用由用户自理，故原告的此项诉讼请求不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告马德山未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年7月29起至本判决生效之日止，以已交付房款442,046.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、驳回原告马德山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,540.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 李 双人民陪审员 赵丽芹二〇一九年十二月二十三日书 记 员 杨怡培