广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33937号原告（反诉被告，以下简称原告）：朱国生，男，1971年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告，以下简称原告）：陈观添，男，1959年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县，上述两原告共同委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：谢明建，男，1979年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县，被告（反诉原告，以下简称被告）：谢协建，男，1975年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县，上述两被告共同委托诉讼代理人：李焯铭，广东一粤（白云）律师事务所律师。第三人：龙杰威，男，1954年8月19日出生，汉族，身份证住址广州市，委托诉讼代理人：廖威，男，1974年9月5日出生。原告朱国生、陈观添与被告谢明建、谢协建、第三人龙杰威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈美生，两被告的共同委托诉讼代理人李焯铭，第三人的委托诉讼代理人廖威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同提起诉讼请求：1.两被告退还两原告房屋押金53000元及利息（自起诉之日起以53000元为基数按照年利率6%计算至清偿完毕之日止）；2.由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2010年12月24日，原被告双方签订了《租赁合同书》，租赁期限自2011年3月1日起至2019年3月1日止，原告支付了房屋押金53000元。租赁合同到期之后，依据双方的租赁合同约定，被告应当退还原告所支付的押金53000元。现两被告拒不退还房屋押金。两被告共同辩称：同意退还房屋押金53000元，但不应计算利息，因双方现已经是事实的解除了租赁合同关系，租赁物也不能履行，合同处于解除状态，故我方同意退还押金，但不同意支付利息。被告谢协建、谢明建提出反诉讼请求：两原告向两被告支付2019年3月至5月的租金52000元和违约金520元。事实和理由如下：2010年12月24日，原被告双方签订《租赁合同书》，约定了租金和逾期支付滞纳金，并确定合同期限至2019年3月1日。合同届满后，原告仍占用租赁房屋至2019年6月1日。两原告对反诉共同辩称：不同意反诉请求，我方不存在任何违约的行为，也不存在拖欠租金的事实，根据双方租赁合同的约定，我方已经履行了合同的相关义务，故我方请求法庭驳回全部反诉请求。第三人对本反诉共同陈述：原、被告之间的纠纷与我方无关，原告向我方支付了10000元租金，是因为被告自2019年1月开始便未再向我方支付租金、自2018年12月起便未再向我方支付水电费。原告在2019年4月中旬开始搬离，直到2019年5月2日结算费用后才搬离完毕。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的租赁合同书、申请书、授权委托书、告知书、收据、汇款明细、账单详情、微信聊天记录、厂房租用合同予以确认，并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2008年2月28日，被告谢明建（乙方）与第三人龙杰威（甲方）签订《厂房租用合同》，约定租赁地点为嘉禾***路**号，租期自2008年4月1日至2023年3月31日，每月租金43000元；等等。2008年3月1日，第三人提交申请书，写明因发展需要，将黄边北122号厂房转租谢明建使用。广州市白云区新市镇黄边第二经济合作社盖章同意转租。2010年12月24日，原告朱国生、陈观添（乙方）与被告谢明建、谢协建（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于嘉禾街黄边村**路***号两层楼房租赁给乙方作医疗门诊部经营，租期自2011年3月1日至2019年3月1日，租金每月17000元，从第4年开始递增10%，租金在每月10日之前按一次性付款方式缴付甲方，遇节假日顺延三日内，逾期按应支付金额1%支付滞纳金；乙方向甲方交纳押金53000元；租赁期满，若需继续承租甲方房屋，应提前六个月与甲方协商，双方另订合同，乙方有优先承租权，若未达成协定，甲方给予乙方免租一个月的时间搬迁，若乙方将所使用场地转租他人，必须经甲方同意方可；等等。2010年12月24日，两原告向被告谢协建支付押金53000元。被告谢协建开具收据予以确认。2012年7月1日，同康门诊部支付4月租金14000元及水电费，谢协建签名出具收据确认。2019年5月2日，原告朱国生以广州市白云区同康门诊部（租户）与第三人（甲方、告知人）签订《违约告知书》，记载甲方多次通知乙方谢明建、谢协建前来办理交租等事务，但遭到拒绝，甲方于2019年3月2日通知谢协建前来签订补充协议并缴纳到期四个月租金，否则视乙方违反租赁合同第六条协定，视乙方自动弃权、毁约处理，甲方有权终止合同，收回场地。现告知，从2019年4月10日起，甲方接受乙方现时没有受到拆迁影响的租户进行收取所欠的租金水电费，作暂存代收处理；若租户仍交租金给乙方，由此引起的后果由租户自行承担；对乙方违约行为，甲方准备诉讼；请现经营各租户老板配合，知会各老板与谢协建本人沟通做好各项费用及退回押金等事项，做好目前交接工作；等等。同日，原告朱国生向第三人支付2019年4月1日至4月30日租金10000元及电费550.5元、2019年3月及4月水费1155元。审理中，原、被告均确认2019年3月至5月租金标准应为14000元/月。原告称2019年3月1日至2019年3月31日为合同约定的免租搬离期，原告在2019年4月20日左右将大部分物品搬离，之后因为第三人对涉案场地上锁无法搬离剩余物品，直至2019年5月2日向第三人支付了租金等费用后才于当日搬离。被告称原告是在2019年5月4日才搬离，但未将钥匙交付给被告，主张被告与第三人之间合同未终止，第三人接收涉案商铺不合法；确认在与第三人发生冲突后大概2019年5月底对涉案场地便没有控制权。第三人确认曾在4月中旬对涉案场地上锁，亦确认是原告在2019年5月2日支付完相应款项后才让原告搬离；主张于2019年7月1日才控制涉案场地。本院认为，被告及第三人作为出租方，未能提供证据证实涉案场地具有合法产权或合法报建手续，应承担举证不能的不利法律后果，故原告与被告就涉案场地签订的《租赁合同书》应属无效合同。关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还押金53000元并支付利息合法合理，本院予以支持，但利息标准应为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最高以年6%为限。关于2019年3月至5月的租金即占有使用费，根据《租赁合同书》的约定，租期为8年，虽合同记载租期为2011年3月1日至2019年3月1日，但8年租期的实际截止时间应为2019年2月28日。同样，根据合同约定，合同期满原告享有1个月免租搬迁期即2019年3月1日至2019年3月31日，故被告要求原告支付该期间租金即占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。根据原告与第三人的陈述可知，原告实际于2019年4月20日开始搬离，但因第三人将场地上锁，直至2019年5月2日支付了租金、水电费后才完全搬离，故原告实际应当承担2019年4月1日至2019年4月20日占有使用费9333.33元（14000÷30×20）；2019年4月21日之后则系第三人拒绝原告搬离导致的继续占用，原告不应承担之后的占有使用费。现原告实际已向第三人支付了占有使用费10000元，已高于原告应承担的数额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，第三人可以向原告直接收取占有使用费，故被告再次重复要求原告支付占有使用费于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于第三人代为收取的占有使用费，可由被告另行主张权利。关于违约金，现原告无需向被告支付费用，且合同无效，关于违约金的约定亦属无效，故本院对被告要求原告支付违约金的诉请不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告谢明建、谢协建共同向原告朱国生、陈观添返还押金53000元并支付利息（以53000元为本金自2019年10月16日起计算至付清之日止，标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最高以年6%为限）；二、驳回原告朱国生、陈观添的其他诉讼请求；三、驳回被告谢明建、谢协建的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费563元、反诉受理费556.5元，均由被告谢明建、谢协建共同负担。被告负担的受理费应于本案判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十二月二十三日书记员  蔡佳丽