上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初88844号原告：芮娟，女，1981年11月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：伊彦，上海市君成律师事务所律师。被告：上海浦景酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱琼，董事长。委托诉讼代理人：汪涵，女。被告：上海富逸大酒店有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱琼，董事长。上述两被告的共同委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。原告芮娟诉被告上海浦景酒店管理有限公司(以下简称浦景公司)、上海富逸大酒店有限公司(以下简称富逸公司)合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告芮娟的委托诉讼代理人伊彦、被告浦景公司的委托诉讼代理人汪涵及被告浦景公司、富逸公司的共同委托诉讼代理人潘晓枫到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告芮娟向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和被告浦景公司于2016年5月31日签订的《商业运营委托合同》，以及原告与被告浦景公司、富逸公司于2016年10月1日签订的《补充协议》；2.依法判决两被告返还原告上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；3.依法判决两被告支付原告违约金人民币20万元。事实和理由：2016年5月31日，经上海富屹投资有限公司(以下简称富屹公司)居间，原告与上海景亭置业发展有限公司(以下简称景亭公司)签订了《上海市商品房出售合同》，购买了涉案房屋。同时，原告与被告浦景公司签署了《商业运营委托合同》及《装修委托协议》。两被告与富屹公司主体混同，签订合同前，被告浦景公司与富屹公司工作人员带领原告参观了上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号XXX层的以酒店标准装修的样板房，承诺将会在合同签订后三个月内以该标准装修房屋，装修完成后投入酒店运营。签订协议后，经工作人员指示，原告将装修款398,060元转入富屹公司的银行账户。2016年10月1日，原告与两被告签订《补充协议》，约定由被告富逸公司代替被告浦景公司执行2016年5月31日签署的《商业运营委托合同》。签订《商业运营委托合同》和《装修委托协议》至今，两被告未按照合同约定装修房屋，培育酒店市场，更未按照酒店方式进行经营，其行为已经构成根本违约。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特具此状。被告浦景公司、富逸公司共同辩称，一、原告购买的涉案房屋不是独立店铺，其必须经过统一的经营管理。双方签订的《商业运营委托合同》规定前三年租金免除，事实上前三年租金并非没有对价，在《认购书》中，明确载明前三年租金在房款中先行抵扣，所以《商业运营委托合同》中载明前三年房租作为市场培养费用；二、关于《装修委托协议》，由于包括涉案房屋在内的房屋需统一管理，装修成酒店样式，故写明最终装修成酒店的标准，但双方未约定履行期间；三、涉案房屋买卖前，已被开发商景亭公司出租给上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队(以下简称浦东城管局)，根据“买卖不破租赁”规则，原告需等承租方租期结束后，被告才能按照约定对涉案房屋进行装修；四、被告浦景公司和开发商景亭公司订立的《协议书》载明，2019年6月30日租赁期满后，开发商景亭公司需协助被告收回包括涉案房屋在内的房屋，并给予6个月缓冲期。涉案房屋租金是从2019年10月1日开始起算，被告应在2020年1月财务报告出来后，才支付原告租金。原告在2019年8月20日起诉，尚未至房屋租金起算日，原告的诉请显然缺乏前提；五、针对违约金，被告不同意赔偿。涉案房屋若需投入酒店运营，装修费还包括其所在的整栋楼房中每一层楼公共部位的分割、上水、下水、电路改造的费用。另外，楼房的外立面、走廊、大堂门头也是需按酒店标准装修，亦会产生装修费用，这些装修费用并未计入原告支付的装修费中。综上，不同意原告诉请。经本院审理查明认定事实如下：原告与景亭公司于2016年5月31日签订了《上海市商品房出售合同》，购买了涉案房屋，总价款1,021,940元。并于购买当日，原告(乙方)与被告浦景公司(甲方)签订了《商业运营委托合同》。合同约定，乙方将购买房屋自物业交付之日起10年(2016年10月1日至2026年9月30日)内委托甲方租赁经营。该物业的用途为乙方委托租赁经营的商品房，经营业态以甲方为促进市场繁荣、提升物业价值为目的所统一设定的业态为准。自2016年10月1日起至2019年9月30日止的三年内的租金收益作为培养市场的费用，甲方不再支付乙方。自2019年10月1日起至2026年9月30日止的7年内，乙方所享有的租金收益计算方式为：乙方物业总价/(5-14层均价×建筑面积)×甲方在半年内经营净利润×80%。甲方在每年的1月15日及7月15日提交给乙方半年度财务报告后，在每年的1月31日和7月31日支付。合同第五条“乙方的权利义务”条款约定，乙方自愿将物业交于甲方管理，用于培养市场开发、经营，其中发生的市场推广、宣传费用由甲方承担，乙方不得以任何理由收回物业经营权；乙方享有该酒店每年12天的免费入住权，该项细则由双方另行约定。合同第六条“甲方的权利和义务”条款约定，在合同期内，甲方拥有该物业的完全使用权和经营管理权益，并对承租人依法按章进行管理和督导；享有对该物业租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对物业的租赁价格进行自主和必要、合理的调整。甲方认为必要时，可根据市场变化，对项目的经营方案和业态规划进行调整；在委托管理期限内，可以对物业的用途进行合理规划及装修；在合同期内，甲方或者承租人有权在不影响结构安全的情况下对该物业进行装修，合同期满时，甲方按届时的装修状态将物业及附属设施返还乙方，并保证其处于正常使用后的状态。合同第八条“违约责任”条款约定，在本合同履行期间，除双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同；对于乙方违约的，除应全额返还甲方该物业总房款20%的租金冲抵收益外，还应向甲方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间每套物业每月1万元的违约金，并承担可能由此导致的原承租人物业租赁合同中约定的原承租人的直接和间接损失；对于甲方违约的，甲方除不再拥有向乙方索还物业总房款20%的租金冲抵收益外，还应向乙方支付自违约行为发生之日起至合同到期日期间每套物业每月1万元的违约金，并承担可能由此导致的原承租人物业租赁合同中约定的原承租人的直接和间接损失。同日，原告(乙方)、被告浦景公司(甲方)还签订了《装修委托协议》一份，约定，乙方一次性支付甲方涉案房屋改造费用、装饰装修费用398,060元，室内装修内容包括：床上用品：棉被、浴袍、一次性用品套装；法恩莎品牌的卫浴设备；定制家具；平板电视、电水壶、电吹风等。合同还约定：甲方若按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营期限内改变物业用途的，产生的改装费用由甲方承担。并在委托经营届满时，由甲方将本协议约定的装修内容以届满时的实际状况向乙方交付(即按酒店装修交付)。为此，原告支付了装修工程改造款398,060元。嗣后，两被告向原告出具《补充协议》一份，约定经原、被告三方协商，由被告富逸公司代替被告浦景公司执行2016年5月31日签署的《商业运营委托合同》，即协议中的甲方被告浦景公司的权利义务由被告富逸公司享有及承担，被告浦景公司不再是该协议主体，不再执行该协议，不再享有协议约定的任何权利、承担协议的任何义务。该补充协议自2016年10月1日起正式执行。另查明，2014年5月，涉案房屋的开发商景亭公司的法定代表人张逸民(甲方)与浦东城管局(乙方)签署了《房屋租赁合同》，合同约定景亭公司将上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号XXX、XXX层全部房屋以及7层部分的房屋(面积为2,500平方米)出租给乙方，作为办公用房使用，租赁期限为5年(自2014年7月1日至2019年6月30日)；租赁期满，乙方应如期返还该房屋，乙方需续租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后双方重新签订合同。租金每日每平方米2.275元。物业管理费每月每平方米2.40元，由甲方承担。2019年6月1日，双方又续签了《房屋租赁合同》，租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日。2014年7月，张逸民(甲方)与被告浦景公司(乙方)签订《协议书》一份，载明：上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号物业在出售前，甲方已经将其中的5层全部、6层全部、7层部分租赁给浦东城管局，交付标准为办公室装修，合同期至2019年6月30日。租赁期届满时甲方需协助乙方收回此部分房屋，以保证乙方客户权益。浦东城管局如需提前终止或续租，乙方委托甲方与租赁方签订相关协议。至庭审日，未有证据显示两被告已经收回了涉案三层楼面房屋；两被告并未按《装修委托协议》的约定对涉案房屋进行了装修。又查明，两被告的股东、监事、法定代表人相同，办公地址相同(均为上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号)。上述事实，由原告提供的《上海市商品房出售合同》、房屋产权证、《商业运营委托合同》、《装修委托协议》、《补充协议》、装修款发票、两被告企业信息公示报告；被告提供的《房屋租赁合同》二份、《协议书》以及原、被告当庭陈述等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商业运营委托合同》、《装修委托协议》等系各方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法成立，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一是两被告至今未按酒店模式对涉案房屋开展经营是否构成违约？二是两被告至今未按酒店样式对涉案房屋进行装修是否构成违约？关于争议焦点一，根据《商业运营委托合同》对涉案房屋用途的约定，涉案房屋的经营业态以被告统一设定的业态为准，并未明确载明系酒店经营模式。该合同第六条约定，在双方合同期内，被告对涉案房屋拥有完全使用权与管理经营权，可根据市场变化对项目的经营方案和业态规划进行调整，有权对涉案房屋用途进行规划；且《装修委托协议》“其他规定”条款第(二)项约定，被告如按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营期限内改变物业用途的，产生的改装费用由被告承担。故，被告有决定涉案房屋具体用途的权利。现涉案房屋出租给浦东城管局作为办公用房，被告未按酒店模式对涉案房屋开展经营，并不构成违约。关于争议焦点二，虽然《装修委托协议》的装修内容为酒店样式的装修，但合同就装修期限并未明确约定。原告称被告曾口头承诺将会在签订合同后三个月内以酒店标准装修，并未提供证据予以证明，本院对此意见不予采纳。且《商业运营委托合同》第六条规定，被告有权根据经营需要对涉案房屋进行装修，合同期满时，被告按届时的装修状态将涉案房屋及附属设施返还原告；《装修委托协议》“其他规定”条款第(二)项亦约定，被告如按双方订立的《商业运营委托合同》第六条第六款之规定，在委托经营届满时，由被告将本协议约定的装修内容以届满时的实际状况向原告交付(即按酒店装修交付)。即双方约定在合同存续期间，被告有权改变房屋用途并据此装修，只是在合同期满后，向原告归还的房屋应按所约定的酒店客房标准装修。目前《商业运营委托合同》履行期限未届满，被告有权决定涉案房屋的实际用途，并按该用途装修房屋，故涉案房屋出租他人作为办公用房使用，被告至今未按酒店样式对涉案房屋进行装修，并不构成违约。综上，原告之诉请并无事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告芮娟的诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告芮娟负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞硒二〇一九年十二月三十一日书记员  秦晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。