中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终916号 上诉人（原审原告）：佟磊，男，1987年10月23日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人佟磊因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佟磊的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 佟磊上诉请求：1.撤销（2018）晋民初392号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露Ａ区24＃-1-401号房屋、Ｂ区1＃-104号商用房屋执行、解除查封；2.请求判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.佟磊一审提供了Ｂ区1＃-104号商用房屋的入住通知单、物业费、垃圾清运费、电费收据、水费收据和缴水费明细等证据，其中2015年9月19日水费收据所涉款项虽是物业公司代缴，但佟磊实际付款的事实应当是对代缴行为的追认，证明佟磊此时对案涉Ｂ区1＃-104号商用房屋已享有管理控制权。一审法院认定佟磊不能证明在人民法院查封之前实际占有上述房屋错误。2.佟磊已付清全部购房款的证据确实充分。2011年6月15日佟磊的房屋出售人营口消防工程有限公司（以下简称营口消防）与龙驿公司签订了《消防工程合同》，2012年4月5日佟磊与营口消防的垫资承包人毕某签订《人工费施工协议书》，2014年5月27日、2014年10月8日龙驿公司分别以案涉Ａ区24＃-1-401号房屋、Ｂ区1栋-104室抵顶营口消防施工款，毕某又将上述房屋抵顶拖欠佟磊的人工费。一审法院认定佟磊提供的证据不足以证明已交纳案涉房屋购房款错误。 西藏信托辩称，1.佟磊提交的证据显示A区24#-1-401号房屋合同总价款518485元，首付款为158485元，龙驿公司为佟磊开具158485元收款收据。但佟磊仅有收款收据而无其他证据佐证，不足以证明其付款事实，且佟磊未表示其愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定。2.佟磊提交的B区1#-104号商用房屋入住通知单、物业费、收据等证据证明佟磊实际占有该房屋日期在人民法院查封之后，不符合《异议复议规定》第二十八条第二项规定。同时佟磊提供的关于该房屋付款证据仅有付款收据而无其他证据佐证，不足以证明其付款事实，不符合《异议复议规定》第二十八条第三项规定。佟磊对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 佟磊向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区24#-1-401号房屋、B区1#-104号商用房屋归佟磊所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，佟磊等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，佟磊等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日佟磊等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日佟磊等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日佟磊向一审法院提起执行异议之诉。 2011年6月15日，营口消防工程有限公司（以下简称营口消防）与龙驿公司签订消防工程合同，约定由营口消防承包西水湾二期消防工程。毕某系营口消防项目负责人。2014年5月27日，佟磊与龙驿公司签订商品房买卖合同，约定：佟磊购买Ａ区24＃-1-401号房屋，总价款为518485元，首付款为158485元。同日，龙驿公司为佟磊开具158485元的收款收据。2014年6月23日，龙驿公司为佟磊出具入住通知单。后佟磊曾交纳物业费、电梯费、水费、天然气费、电费等。2014年10月8日，佟磊与龙驿公司签订商品房买卖合同，约定：佟磊购买Ｂ区1＃-104号商用房屋，总价款为1199150元。2015年5月28日，龙驿公司为佟磊开具1199150元的收款收据。2016年6月28日，龙驿公司为佟磊出具入住通知单。后佟磊曾交纳物业费、垃圾清运费等。 2012年12月，龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年，龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、佟磊是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、佟磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归佟磊所有。 一、关于佟磊是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。佟磊主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张佟磊未提交证据证明其房屋被查封，且因佟磊起诉后又申请撤诉，现佟磊起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，佟磊等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了佟磊的执行异议申请，包括佟磊在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为佟磊起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，佟磊在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张佟磊不具有诉讼主体资格及佟磊起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于佟磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，佟磊提交的证据不足以证明其已符合前述四个要件。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。2014年5月27日和2014年10月8日，佟磊与龙驿公司签订两份商品房买卖合同，该两份合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定佟磊在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定。2.佟磊提供的关于A区24#-1-401号房屋的入住通知单、物业费等收据均能证明其在人民法院查封之前已实际占有该房屋，符合第二十八条第二项的规定。佟磊提供的关于B区1#-104号商用房屋的入住通知单、物业费收据等证据均是在人民法院查封之后开具，不能证明佟磊在人民法院查封之前已实际占有该房屋，不符合第二十八条第二项的规定。3.佟磊提供的关于A区24#-1-401号房屋的收款收据显示其交纳购房首付款，但仅有收款收据而无其他证据佐证，不足以证明其付款事实，且佟磊未表示其愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合第二十八条第三项的规定。佟磊提供的关于B区1#-104号商用房屋的收款收据显示其交纳购房款，但仅有收款收据而无其他证据佐证，不足以证明付款事实，不符合第二十八条第三项的规定。4.龙驿公司与长安信托签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，佟磊的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，佟磊主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归佟磊所有。因佟磊主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。判决驳回佟磊的诉讼请求，案件受理费由佟磊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佟磊为证明其已支付案涉房屋的全部购房款，向本院提交了如下新证据：证据1.施工结算以房抵账确认书；证据2.西水湾二期消防工程施工合同书、消防工程补充合同；证据3.工程（预）结算单；证据4.法定代表人授权委托书；证据5.记账凭证；证据6.收据；证据7.购房补充协议。西藏信托质证认为，证据1.施工结算以房抵账确认书、证据3.工程（预）结算单的形成日期分别为2019年3月8日、2017年5月20日，均在人民法院查封案涉房屋之后。证据1、证据3证实营口消防工程有限公司工程有限公司与龙驿公司施工结算日期为2017年5月20日，证据1确认以房抵债的日期为2013年10月至2014年11月间，施工结算及抵债事实互相矛盾。证据1、证据3不能证明营口消防工程有限公司与龙驿公司在人民法院查封前达成了合法有效的以房抵债基础法律关系。证据2、证据4真实性无异议，关联性及证明目的有异议。证据5无原件无法核实真实性，不能作为本案证据使用。证据6真实性和证明事项有异议，一是该收据无原件，二是该收据上没有工程审核部门签字和工程发票、也无相应的售房发票，不能证明龙驿公司以案涉房屋抵顶工程款的事实。证据7购房补充协议真实性、关联性有异议，该协议签订时间为2019年3月5日，约定的佟磊所欠剩余房款36万元以龙驿公司欠营口消防工程有限公司的工程款抵顶属于人民法院查封案涉房屋后的抵债行为，与本案待证事实无关联。本院认为，证据1与原件一致。证据2中西水湾二期消防工程施工合同书佟磊在一审中已提交，一审法院已采信，消防工程补充合同系对该合同的补充。证据3、证据4真实性西藏信托无异议，证据3与证据1记载一致，证据4证明案外人毕某代表营口消防工程有限公司施工的事实，与本案存在关联。证据5、证据6与本院调取的证据记载一致。证据7与原件一致。上述证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 二审中，佟磊申请证人毕某出庭作证，毕某陈述其于2011年代表营口消防工程有限公司与龙驿公司签订了西水湾二期消防工程施工合同书，并进行了实际施工。2011年至2015年期间，龙驿公司陆续用包括案涉房屋在内的9套房屋抵顶了欠毕某的工程进度款。佟磊系毕某的一个施工组长，毕某因欠佟磊人工费，于2014年将案涉两房屋抵给了佟磊。当时为了获得银行贷款给工人发工资，便先用龙驿公司欠毕某的工程款抵顶了案涉Ａ区24＃-1-401号房屋的首付款，贷出款项后，再用剩余的工程欠款抵顶剩余购房款，后来贷款一直未办下来。龙驿公司、毕某、佟磊于2019年3月5日签订购房补充协议，用毕某的工程款抵顶了案涉Ａ区24＃-1-401号房屋的剩余购房款。毕某的证人证言与本案其他证据可以相互印证，本院予以采信。 二审中，本院依佟磊申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），西藏信托质证认为盘锦龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，不能作为认定顶账事实的根据。本院认为，该《审计报告》系经人民法院委托作出的，西藏信托亦没有提供相反证据，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，1.2014年5月26日龙驿公司第0038-0001/0001记账凭证记载，预付账款王立银，借方金额158485元。2014年5月27日收据载明，营口消防工程有限公司158485元，事由A24号楼1单元401顶消防工程款，交领款人王立银。2015年5月22日龙驿公司第0015-0001/0001记账凭证记载，预付账款营口消防工程有限公司工程款，借方金额2786610元。2015年5月28日收据载明，营口消防工程有限公司2786610元，事由B区1#楼105室、109.48㎡顶工程款；B区1#楼104室82.7㎡顶工程款；14500元每平方米。交领款人王立银。《审计报告》附表7-1-1：A区、B区顶账房源（933）账面明细表亦记载了上述记账凭证和收据内容。2.龙驿公司（甲方）、营口消防工程有限公司（乙方）与佟磊（丙方）于2019年3月5日签订的购房补充协议第五条约定：“2019年3月5日因甲方无法办理商品房贷款手续，经甲乙丙三方协商一致，丙方所欠甲方枫丹白露A区24号楼1单元401室的商品住宅剩余房屋尾款360000元，以甲方所欠乙方工程款抵账。丙方所购房屋由甲方出具相关收据，并在办理房产证前开具发票。”3.龙驿公司作为甲方与乙方营口消防工程有限公司于2019年3月8日签订的施工结算以房抵账确认书第3条载明：“甲方用九套房屋价值7072891元抵顶工程款，具体日期、房号、价款如下……2014年5月27日，A区24号楼1单元401房屋，价格518485元（其中抵顶首付款158485元，抵剩余尾款36万元，由房屋购买人将全部房款交付给乙方）；2014年10月8日，B区1单元104商网，价格1199150元。” 本院认为，本案争议焦点为佟磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1.案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，佟磊于2014年5月27日、2014年10月8日与龙驿公司签订两份商品房买卖合同购买案涉房屋，该两份合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定佟磊在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.佟磊提供的关于Ａ区24＃-1-401号房屋的入住通知单、物业费等收据能够证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。佟磊提供的关于Ｂ区1＃-104号商用房屋的入住通知单、物业费收据等时间均是在人民法院查封之后，不能证明佟磊在人民法院查封之前已占有该房屋。3.龙驿公司于2014年5月27日将案涉Ａ区24＃-1-401号房屋抵顶欠营口消防工程有限公司的工程款，营口消防工程有限公司将该房屋抵顶给了佟磊并由佟磊直接与龙驿公司签订了商品房买卖合同。虽然相应记账凭证和收据记载，佟磊仅用龙驿公司欠营口消防工程有限公司的工程款抵顶了该房屋的首付款，但结合本案施工结算以房抵账确认书、购房补偿协议书内容及毕某的证言可以认定，该房屋全部购房款实际已由龙驿公司所欠工程款抵顶。4.龙驿公司于2014年10月8日将案涉Ｂ区1＃-104号商用房屋抵顶欠营口消防工程有限公司的工程款，营口消防工程有限公司将该商用房屋抵顶给了佟磊并由佟磊直接与龙驿公司签订了商品房买卖合同。结合本案相应的记账凭证、收据、收款收据、审计报告及施工结算以房抵账确认书等证据可以认定，佟磊已用龙驿公司欠营口消防工程有限公司的工程款抵顶了该商用房屋的全部购房款。5.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人佟磊自身原因。 综上，佟磊对案涉A区24#-1-401号房屋提出的异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。佟磊对案涉B区1#-104号商用房屋提出的异议不符合《异议复议规定》第二十八条第二项规定，其对该商用房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，佟磊就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对佟磊要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，佟磊的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初392号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园A区）24#-1-401号房屋。 三、驳回佟磊的其他诉讼请求。 一审案件受理费19808.35元，由佟磊负担13829元，由西藏信托有限公司负担5979.35元。二审案件受理费19808.35元，由佟磊负担13829元，由西藏信托有限公司负担5979.35元。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 法官助理贾亚奇 书记员贺权