广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25507号原告：张彤彤，女，1977年5月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********广电集团珠海供电分公司，公民身份号码220************622。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。原告张彤彤诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告张彤彤的委托诉讼代理人李娥娇、郭炜，被告联创公司的委托诉讼代理人邓剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张彤彤向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金81779.18元（以购房总款1610000元为基数，按年利率6%，从2018年10月22日起计算至2019年8月22日止）。事实与理由：原告与被告于2014年4月29日签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市************龙山御景花园2期26幢101房，价款为1610000元，由原告以按揭贷款方式购买。原告已履行了合同义务，被告应于商品房交付使用后720日内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，但被告于2019年8月22日才按合同约定为原告办理房产证，已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至本院。原告张彤彤就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.不动产权证；3.2019年6月13日聊天记录；4.2019年6月17日律师函件及寄送回执；5.2019年7月22日至26日聊天记录；6.案件材料移交明细表；7.2019年8月6日律师函件及寄送回执；8.2019年8月6日至27日聊天记录。经开庭质证，被告对原告上述提供的证据的真实性均确认，但认为本案中是原告在被告的催促下递交相关资料，原告没有及时提交资料。原告要求自行办证，被告予以协助。被告联创公司抗辩称，第一，在2018年10月后，被告多次通知原告办理产权证书，后又在2019年6月5日、2019年7月17日书面通知原告提交办理产权证书的相关资料，原告均未及时提交，故逾期办证违约金应从2018年10月22日计算至2019年6月5日止。后续是因为原告擅自变更合同内容，要求自行办证所导致的时间延误，与被告无关，不应由被告承担相应责任；第二，原告无权以违约金过低请求法院予以调整。涉案合同是双方合意所签的，是双方真实的意思表示，并非格式合同。合同法规定的法院依法可调整违约金的前提是违约过低，低于实际损失，现原告并未提供相应证据证明其实际损失，应承担举证不能的法律后果。被告联创公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.2019年6月5日办证通知书、办证须知；2.快递单；3.律师函；4.2019年7月17日办证回复函、办证所需资料；5.快递单。经开庭质证，原告对被告提供的证据真实性均确认，但对关联性不确认。本院认定事实如下：2015年4月29日，原告张彤彤与被告联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************龙山御景花园2期26幢101房，总价款1610000元，被告应当于2016年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；2.被告应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;3.如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告需按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金;4.如因原告逾期提供办理房地产权属证书所需资料等原告自身原因导致不能按期取得房地产权属证书，则被告无需向原告承担相应的违约责任。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。2019年6月6日，被告联创公司通过邮寄的方式向原告张彤彤发送一份办证通知书，该通知书载明：张彤彤所有购买的龙山御景花园二期26幢101房的商品房已具备办理不动产权证书条件，现我司通知相关办证事宜；2.不动产办理时间为2019年6月14日至2019年6月15日，请前往龙山御景花园客户服务中心办理产权登记相关手续及缴纳相关办证费用；3.如张彤彤逾期办理上述手续，则按双方签订的中山市商品房买卖合同有关约定，因原告原因导致不能按期取得房地产权属证书，被告有权顺延办证期限而不需要承担逾期办证的违约责任。上述通知书还载明了其他内容。同日，被告联创公司通过邮寄的方式向原告张彤彤发送一份办证须知，该须知载明了办证的相关事宜及办证所须有原告提供的资料明细清单。2019年7月17日，被告联创公司通过邮寄的方式向原告张彤彤发送一份办理不动产权登记手续的复函及办证所需资料，该复函载明：1.若张彤彤委托联创公司办理房屋不动产权证书，则需要缴清办理产权登记所需要的相关税费；2.截止目前，联创公司未收到张彤彤办理产权登记的相关委托及费用；3.按照合同约定，如张彤彤未委托联创公司进行办理产权登记手续，联创公司办证义务仅为持办理权属登记所需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；4.请张彤彤在2019年7月26日前完成不动产权证书核税及收集齐业主须提交的办证资料，再提前预约联创公司工作人员携带出卖人应提供的资料到产权登记机关进行备案，办证所需资料详细见附件。上述复函还载明了其他内容。2019年8月29日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为原告张彤彤。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.按照合同约定，被告应于2018年10月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，原告只需要签署办证申请及授权委托书；2.本案中，因原告不信任被告，故原告要求由原告自行办理不动产权证。原告与被告于2019年8月27日共同到产权机关办理了备案登记手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定履行为原告办理不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的商品房买卖合同明确约定，被告应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，原、被告均确认被告应于2018年10月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，对于该事实，本院依法予以认定。被告未按照合同约定于2018年10月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任，故被告应按合同约定计付违约金给原告。关于逾期办证违约金的截止时间问题，原告张彤彤主张因被告怠于履行提供办理权属证书所需资料的义务导致办证迟延，被告支付违约金至双方实际到产权登记机关备案之日即2019年8月27日止；被告联创公司则抗辩称被告于2019年6月5日向原告送达办证通知书，被告在发出办证通知书已准备好办理权属登记需由出卖人提供的资料，原告擅自要求自行办理产权登记手续才导致办证迟延，违约金应计算至办证通知书落款之日即2019年6月5日止。本院认为，结合原告及被告提供的证据显示，被告先后两次书面告知原告办理权属证的相关事宜，被告的工作人员亦通过微信与原告就原告自行办理产权登记备案事宜进行沟通并配合提供所需资料，被告不存在怠于履行提供办理权属证书所需资料义务的违约行为。办证迟延实际是因原告以业主身份自行办理产权登记所需提供资料、办理手续及流程等不同导致耗时较长所致。根据双方签订的商品房买卖合同约定，应由被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，原告以其不信任被告为由要求自行办理涉案商品房的产权登记备案手续，因原告单方面变更合同内容所导致的办证迟延等不利后果应由原告自行承担。原告主张违约金应计算至2019年8月27日止，理据不足，本院不予支持，予以驳回。对于被告认为违约金应计算至办证通知书落款之日即2019年6月5日止的主张，本院认为，虽然被告于2019年6月6日向原告送达了办证通知书，但该办证通知书上明确载明被告要求原告于2019年6月14日至2019年6月15日期间前往办理产权登记相关手续。根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因原告逾期提供办理房地产权属证书所需资料等原告自身原因导致不能按期取得房地产权属证书，则被告无需向原告承担相应的违约责任，即被告从原告逾期协助办理产权登记相关手续起才无需向原告承担相应的违约责任。故逾期办证违约金应计算至原告协助办理产权登记相关手续期限届满之日即2019年6月15日止。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告应按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金，现原告主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现原告主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张彤彤支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1610000元为基数，按年利率6%，从2018年10月22日起计算至2019年6月15日止）；二、驳回原告张彤彤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844.48元，减半收取为922.24元，财产保全费838元，合计1760.24元（原告已预交），由原告负担260.24元，由被告负担1500元，被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费及财产保全费合计1500元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一九年十二月十二日书记员  卢芷琪冯莹