四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初4663号 原告：苏鹏章，男，1964年2月6日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住东坡区。 原告：姜恩峰，男，1975年5月4日出生，汉族，吉林省延吉市人，住吉林省延吉市。 二原告委托诉讼代理人：张泽洲，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：眉山中南置业投资有限公司，住所地：眉山市东坡区诗书路南路998号。 法定代表人：严道量，董事长。 委托诉讼代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭凤春，四川达宽律师事务所律师。 原告苏鹏章、姜恩峰与被告眉山中南置业投资有限公司（以下简称：中南公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。据原告提起的诉讼保全申请，本院于2019年12月2日作出（2019）川1402民初4663号民事裁定书，对被告价值330万元的财产予以保全。原告苏鹏章、姜恩峰及特别授权委托诉讼代理人张泽洲、被告中南公司及特别授权委托诉讼代理人刘科、郭凤春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏鹏章、姜恩峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2019年4月30日被告法定代表人严道量以被告名义向原告苏鹏章出具的承诺书中被告的房产销售成功后，由被告按每平方米700.00元奖励原告的承诺内容有效；依法撤销2019年5月20日被告公司与武安市铁鑫鼎德物资有限公司以及苏鹏章、姜恩峰等人签订的《合同解除协议书》中涉及解除原告和被告所签订的居间服务性质合同的内容；2.请求法院依法判决被告给付二原告居间人报酬3325700.00元；3.判决被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更第二项的报酬3325700.00元为3445127.00元，其余请求不变。事实和理由：2017年9月，原告苏鹏章通过原告姜恩峰认识了被告眉山中南公司法定代表人严道量。严道量称自己公司在东坡区“五洲国际装饰博览城”的商品房屋需要出售，想请原告联系买家。严道量与原告口头约定，由原告为被告销售房产寻找买家，被告的房屋销售成功后，由被告按销售成果给付原告报酬。原告苏鹏章和姜恩峰等人先后联系了天津环球金融中心金融公司等5家公司与被告做抵押房产融资和商品房买卖服务，均因条件没有谈好而未成功，原告共花去各项费用近50万元。2019年春节期间，原告联系到河北武安市的公司，姜恩峰于2019年2月28日从眉山到河北邯郸市所辖的武安市，与武安市富鼎经贸有限公司、武安市铁鑫鼎德物资有限公司、武安市伟鑫煤炭洗选有限公司3家公司洽谈。这三家公司实际控制人是杨林，由铁鑫鼎德物资有限公司与被告签订商品房买卖合同，每平方米价格3300.00元，以被告房产为富鼎经贸有限公司向张家口银行股份有限公司武安支行做他项权抵押担保借款。富鼎经贸有限公司委托武安支行把贷款支付给铁鑫鼎德物资有限公司，由铁鑫鼎德物资有限公司将购房款支付给被告。经原告历时2个多月与房屋买卖双方联系沟通，武安市三家公司的实际控制人杨林及相关人员魏锁安、张川、李艳芳等人先后到眉山洽谈购房事宜。随后富鼎经贸有限公司分两次给被告打了400万元保证金，预定购买被告房产约一万平方米，分两次办理。第一次向银行抵押4751平方米，第二次向银行抵押约5249平方米。被告法定代表人严道量代表被告于2019年4月30日给原告苏鹏章出具承诺书，载明：购房成功后，中南公司奖励给代办人苏鹏章每平方米700.00元。2019年5月10日，被告在眉山市房管部门给武安支行办理了他项权抵押。其后，严道量说公司两个股东不愿用公司房产作抵押担保，不肯在股东会决议上签字。2019年5月20日，被告与铁鑫鼎德物资有限公司及原告苏鹏章、姜恩峰签订了《合同解除协议书》，其中载明：解除居间服务性质合同。严道量让原告苏鹏章把他代表公司签署的承诺书交给他。由于被告4751平方米（实际出售4921.61平方米）的房产已经在武安支行办完了抵押贷款的所有流程，被告为了销售房产，而富鼎经贸有限公司又急于通过融资获取资金，被告和富鼎经贸有限公司分别采取相应措施。首先，由被告的法定代表人严道量把周新容和吴静静两股东的股权收购，解决了股东会决议签字的问题。其次，由富鼎经贸有限公司股东张川和张川之妻李艳芳（公司财务人员）以个人名义购买该房产再抵押给银行，由富鼎经贸有限公司获得借款后，再给付被告的购房款，被告实现了4921.61平方米的房产销售。按被告实现出售商品房4921.61平方米，每平方米给居间人700.00元奖励的承诺计算，被告应给付原告奖励3445127.00元。原告多次要求被告付款，被告以各种理由拒绝给付。综上所述，原、被告之间以口头及书面承诺的方式约定,由原告联系不特定的社会主体购买被告房产，任何社会主体购买被告的房产成功后，均应由被告向原告支付报酬的协议合法有效。2019年5月20日原、被告签订的《合同解除协议书》中涉及解除原、被告所签订的居间服务性质合同的内容。如按该内容执行将使提供了居间服务，并促成购买人与被告达成合同，被告取得重大经济利益，而为此付出大量劳动和资金成本的原告却一无所获。《合同解除协议书》的相关内容显失公平，原告请求撤销。原告联系武安市相关公司来眉山洽谈时，张川、李艳芳随同参与洽谈，原告作为居间人向委托人被告（包括潜在的购买人张川、李艳芳）报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务，正是原告的优质服务，促成了张川、李艳芳与被告房产交易的成功。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，被告应该按照自己的承诺给付原告报酬。原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告中南公司辩称：一、被告因武安市铁鑫鼎德物资有限公司购房与原告产生的居间服务协议性质的合同，已因购房未成功而解除，原告因此次购房诉请支付居间报酬没有事实和法律依据。 2019年4月29日，被告与铁鑫公司签订《商品房买卖合同》，交易条件和方式基本内容为：铁鑫公司向被告购买一批商业房产，分两批购买，单价为3300元/㎡；房款支付方式为贷款支付，即先支付部分房款，剩余房款由武安市富鼎经贸有限公司（以下简称：富鼎公司）向张家口银行股份有限公司武安支行（以下简称：张家口银行武安支行）申请贷款，铁鑫公司要求在房产过户前，用其向被告购买的该批房产为富鼎公司的借款提供抵押担保手续，抵押担保手续完成后铁鑫公司向被告支付剩余购房款，待张家口银行武安支行的贷款归还完毕、房产抵押解除后，再由被告为铁鑫公司办理该批房产的过户登记手续。合同签订后，铁鑫公司向被告支付了400万元的保证金。2019年4月30日，因原告为此次交易提供了中间服务，被告的法定代表人严道量向原告苏鹏章出具《承诺书》，承诺若富鼎公司向被告成功购买4751平方米的商业房产后，被告收到房款后，奖励原告苏鹏章每平方米700.00元，如在2019年5月19日前购房不成功，此承诺送还被告。之后，因种种原因，前述《商品房买卖合同》并未实际履行，交易最终未成功，2019年5月20日，经三方协商一致，被告的法定代表人严道量、铁鑫公司的授权代表武莎、原告苏鹏章签订了《合同解除协议书》，约定解除前述《商品房买卖合同》、《承诺书》等合同，由被告退还铁鑫公司400万元保证金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条关于【显失公平的民事法律行为的效力】的规定，因显失公平要求撤销的，须是“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，其签订《解除合同协议书》系自愿签订，不存在其处于危困状态和缺乏判断能力等情形，故其诉请撤销协议中关于原被告所约定的解除居间服务性质合同的内容无事实和法律依据。合同解除后，被告于2019年5月21日退还了铁鑫公司的400万元保证金。至此，原、被告双方因铁鑫公司购房而产生的居间服务性质的合同已因其购房未成功而解除。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间成功方可要求支付居间报酬。故原告据此要求被告支付居间报酬没有事实及法律依据。 二、原、被告双方未因张川、李艳芳购房产生居间合同法律关系，原告也并未提供居间服务，其因此次购房诉请被告支付居间报酬无事实及法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。 首先，需要指出的是，被告法定代表人收购周新容、吴静静两股东股权与铁鑫公司购房和张川、李艳芳购房并无任何关系，也不是本案所审理的范围。其次，购房人张川、李艳芳在获悉被告开发的“五洲国际装饰博览城”项目有未售商品房后，系自行主动到被告处查看房屋并购房，被告也并不知道其与铁鑫公司或富鼎公司之间的关系，况且即使其之间存在一定关系，被告也不能限制或拒绝张川、李艳芳作为自然人购房。2019年5月27日，被告与购房人张川、李艳芳签订《商品房买卖合同》4份（签约备案号分别为5×××1、5×××2、5×××3、5×××4），张川、李艳芳共计向被告购买“五洲国际装饰博览城”商品房共计4921.61平方米，单价为1300元/㎡，付款方式为一次性付款。合同签订后，张川、李艳芳支付了相应购房款，被告也为其办理了不动产权证。另经查询该房产的抵押信息，张川、李艳芳取得不动产权证后，于2019年6月11日办理了张家口银行武安支行为抵押权人的抵押权登记。从以上基本事实可以看出，在张川、李艳芳购房过程中，原告并未提供任何居间服务，双方并未形成居间合同法律关系；同时，该购房的交易价格、付款方式等均与铁鑫公司购房完全不同，不能因原告在铁鑫公司购房时提供过居间服务即要求被告在张川、李艳芳购房中按700.00元/㎡支付其居间报酬，若支持原告诉讼请求，更是对被告的不公平。 综上所述，原告诉请撤销《合同解除协议书》中关于原被告所约定的解除居间服务性质合同的内容及诉请被告支付居间报酬3445127.00元均无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年8月19日，苏鹏章经人介绍认识到眉山帮助中南公司销售房产的姜恩峰等人。苏鹏章、姜恩峰遂与中南公司达成口头协议，二人为中南公司找买家，购买中南公司位于东坡区“五洲国际装饰博览城”的商品房屋，销售成功后，中南公司支付二人报酬。苏鹏章、姜恩峰先后联系了天津环球金融中心金融公司等5家公司与中南公司做抵押房产融资和商品房买卖服务，均因条件没有谈好而未成功。2019年春节期间，苏鹏章、姜恩峰联系到河北武安市的公司，姜恩峰于2019年2月28日从眉山到河北邯郸市所辖的武安市，与武安市富鼎经贸有限公司（以下简称：富鼎公司。股东：郭爱伟、张川）、武安市铁鑫鼎德物资有限公司（以下简称：铁鑫公司。股东：赵和生、张风如）、武安市伟鑫煤炭洗选有限公司（以下简称：伟鑫公司。股东：魏锁安、郭军杰）洽谈。三家公司实际控制人是杨林，由铁鑫公司与中南公司签订商品房买卖合同，每平方米价格3300.00元，以中南公司为富鼎公司向张家口银行股份有限公司武安支行（以下简称：武安支行）做他项权抵押担保借款，富鼎公司委托武安支行把贷款支付给铁鑫公司，由铁鑫公司将购房款支付给中南公司。上述购房、抵押借款事宜，经苏鹏章、姜恩峰联系三家公司的实际控制人杨林及相关人员魏锁安、张川、李艳芳等人、武安支行工作人员先后到眉山洽谈购房及抵押事宜。铁鑫公司分两次给中南公司转了400万保证金后的2019年4月29日，双方签订《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》，销售商品房建筑面积4797.71平方米，每平方米价格3300.00元。2019年5月10日，对销售的不动产在房管局办理了抵押登记。中南公司法定代表人严道量代表中南公司于2019年4月30日向原告苏鹏章出具《承诺书》，载明：“河北武安市富鼎经贸有限公司购买中南置业投资有限公司商业用房4751平方米，购房成功后，款项全部到中南公司账户后，中南公司承诺奖励给代办人苏鹏章每平方米700元。特此承诺。户名：苏鹏章账号：中国建设银行621×××441承诺人:眉山中南置业投资有限公司严道量2019年4月30日。”承诺书中的购买方富鼎公司并不是签订合同的购买方，合同购买方是铁鑫公司。其后，中南公司法人严道量告诉苏鹏章、姜恩峰，公司两个股东不愿用公司房产作抵押担保，不肯在股东会决议上签字，与铁鑫公司签订的《商品房买卖合同》不能实现。2019年5月20日，苏鹏章经中南公司法人严道量的通知到场，在打印的格式《合同解除协议书》上代表居间方签名。协议书载明主要内容：“甲方（出卖人）：中南公司；乙方（买受人）：铁鑫公司；丙方（居间人）：苏鹏章、姜恩峰等人。2019年4月29日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于东坡区“五洲国际装饰博览城”的商品房，丙方数人作为居间人提供居间服务，并与甲乙双方分别签订了居间服务协议性质的合同。现因上述《商品房买卖合同》不再履行，就解除上述《商品房买卖合同》及关联的居间服务性质的合同达成如下协议：一、自甲乙丙三方签订本协议之日起，上述所有因此产生的合同、协议均自动解除。二、甲乙在签订本协议后10日内退还乙方已支付的400万元款项……。三、本协议自签订之日起生效，任何一方签字或盖章均视为其对本协议的认可，协议即对其生效。四、……。”中南公司法定代表人严道量、铁鑫公司授权代表人武莎同在协议书上签名捺印，公司未盖章。苏鹏章将中南公司出具给其的《承诺书》拍照后将《承诺书》退给了中南公司法人严道量。2019年5月21日，中南公司通过建设银行账户退付铁鑫公司400万元保证金，中南公司在房管局解除抵押登记,当天富鼎公司的股东张川分两次通过建行从个人账号62×××69各向中南公司账号51×××10转购房款200万元，计：400万元。2019年5月27日，中南公司与张川、李艳芳（张川妻子）在眉山市住房和城乡建设局备案了四份《商品房买卖合同》（备案号分别为：5×××1、5×××2、5×××3、5×××4），备案合同售房面积共计：4921.61平方米，单价每平方米1300.00元，合计6398093.00元。2019年6月3日，中南公司将上述房产过户登记在张川、李艳芳名下，不动产权证号分别为：川（2019）眉山市不动产权第××号、0×××6号、0×××7号、0×××8号。2019年6月11日，张川、李艳芳将上述房产在武安支行各抵押5千万元，共计：2亿，该2亿债权履行起止日期为：2019年6月6日至2022年6月6日止。2019年6月17日，张川通过建行从个人账号62×××69向中南公司账号51×××10转购房款2449573.00元。上述共计6449573.00元购房款，是被告提交三张转账凭证予以证明。苏鹏章、姜恩峰知道中南公司与张川、李艳芳的交易后，在2019年7月4日、9日手机联系中南公司法人严道量，要求以每平方米700.00元支付居间费未果。苏鹏章、姜恩峰遂诉讼来院。 上述事实有原告提交的原告身份证、营业执照、企业工商登记信息、旅店入住信息、房地产权登记信息、商品房买卖合同摘要、购房款收据、增值税发票、房产登记信息情况说明、抵押权登记信息、承诺书、合同解除协议书、手机通话录音、证人许某出庭作证的证言；被告提交的营业执照、法人身份证明书、法人身份证、解除合同协议书、中国建设银行单位客户专用回单、商品房买卖合同摘要、记账凭证、增值税发票、收据及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告苏鹏章、姜恩峰的诉讼请求成立与否，根据认定的案件事实，依照法律规定，明确原、被告争议的法律关系予以认定。本案争议焦点：一、原告请求对居间合同解除的撤销权是否成立；二、被告应支付原告居间报酬，还是从事居间活动支出的必要费用。据案件查明，本案原告受被告委托促成了被告与铁鑫公司《商品房买卖合同》的签订，原告完成了合同订立的媒介服务，至此，被告依法理应支付原告的居间报酬。但原、被告对原告的居间媒介服务事宜及居间报酬进一步约定为：“富鼎公司购房成功后，款项全部到被告账户后，被告以700.00元每平方支付原告4751平方米的居间报酬。”该约定系双方当事人的意思自治，未违背法律规定，合法有效，对双方具有约束力。但在《承诺书》签订后，被告以其公司其余股东不同意销售价，拒绝在股东决议上签字，表明签订的《商品房买卖合同》不能履行，通知原告解除居间协议，原告苏鹏章遂代表二原告在2019年5月20日打印的格式《合同解除协议书》上签名，以此协议解除《商品房买卖合同》、居间《承诺书》。次日中南公司将订立、履行合同的400万元保证金退付铁鑫公司，解除了已办理出售房屋的抵押，同日富鼎公司的股东张川向中南公司转账支付400万元购房款，购买解除的上述《商品房买卖合同》房屋，并在2019年5月27日和其妻与中南公司签订《商品房买卖合同》，2019年6月3日，张川及其妻取得购买的案涉房的不动产权登记，同月11日，张川及其妻将购买的案涉房屋同样在武安支行抵押借款，同月17日，张川向中南公司转账支付2449573.00元购房款。据上述事实，就本案第一焦点，从被告告知原告解除购房合同、居间协议的事由到签订解除合同、协议，随即，被告返还保证金、解除抵押借款合同，张川支付购房款并与其妻购买案涉房取得不动产登记、抵押借款后再次支付案涉房款一脉相承的事实，足以表明，被告要求原告解除居间《承诺书》，实为被告违背诚实信用原则，在与铁鑫公司解除购买合同后，随即将案涉房屋出售给富鼎公司股东张川及其妻子，试图以变换购买人，重新签订购买合同的方式，达到不支付原告居间报酬的意图。从而使原告在不知道被告存欺诈行为的情形下，原告违背其真实意思在《合同解除协议书》上签名。被告的不诚信，致原告的非真实意思表示的行为结果，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”中撤销权行使的规定。为此，原告行使撤销权的请求依法成立，原、被告在《合同解除协议书》中签订的解除居间报酬《承诺书》的行为应予撤销。《承诺书》依然对原、被告具有法律约束力。被告对原告行使撤销权的抗辩理由不成立，不予采信。就焦点二，案件事实显示，被告提交证据证明其实际收到案涉售房款为6449573.00元，与备案合同价6398093.00元并不吻合，结合几天之内案涉售房价款即从第一次成交的每平方米3300.00元降至1300.00元（备案价）存在的不合理性。据此，本院有理由采信原告主张被告与张川及其妻对案涉房的交易实际价为每平方米3300.00元事实的成立。所以，被告的举证不能有效证明其抗辩的交易价为每平方米1300.00元。被告虽解除了与铁鑫公司的购房合同，但其随后将案涉房屋卖给张川及其妻，被告已达到了案涉房屋的销售和全额购房款的收取。被告该目的的实现，是完全基于原告的居间服务，并非因新的居间关系实现，故正是原告有效的居间服务，才促成了被告销售收取全额房款利益的实现。被告对原告的居间服务依法应守约支付原告居间报酬，即，支付原告实际销售房屋4921.61平方米，以约定每平方米700.00元计算的3445127.00元的报酬。被告抗辩本案居间不成，被告支付原告的为原告从事居间活动支出的必要费用。是被告不尊重客观事实，以其不法意图的方式逃避对原告支付居间报酬的履行义务。对其抗辩，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下： 一、撤销2019年5月20日被告眉山中南置业投资有限公司与武安市铁鑫鼎德物资有限公司、苏鹏章、姜恩峰等人签订的《合同解除协议书》中解除原告苏鹏章、姜恩峰与被告眉山中南置业投资有限公司居间服务合同的协议； 二、被告眉山中南置业投资有限公司在本判决生效之日起二十日内支付原告苏鹏章、姜恩峰居间报酬3445127.00元； 三、驳回原告苏鹏章、姜恩峰的其他诉讼请求。 如被告未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费34361.00元，减半收取17180.50元、保全费5000.00元，由被告眉山中南置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本。上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨文俐 二〇一九年十二月二十六日 书记员  熊 玲