广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初13671号原告：马振宇，男，汉族，*年*月*日出生，住*。被告：中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司，住所地：*。统一社会信用代码：*。负责人：康杰。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宜蓁，广东广信君达律师事务所律师。原告马振宇诉与被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司（以下简称中化物业珠海公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马振宇、被告中化物业珠海公司的委托诉讼代理人曾九妹、李宜蓁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马振宇向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告邀请业主成立联合检查小组，对小区物业服务品质标准例行抽查；2.判令被告在小区公告栏公示举办经理接待日的日期安排；3.判令被告提供家庭保洁服务；4.判令被告提供空置房屋托管服务；5.判令被告建立便民充电站；6.判令被告提供特色婚礼服务；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为每一间小区的前期物业服务企业，属于中化金茂物业北京管理有限公司的下属企业。从2008年10月开始为小区提供前期物业服务。在初期，被告的服务品质尚可，2013年以后开始每况愈下，物业服务质次价高，业主意见极大。比如小区发生十余起被盗案件，垃圾不及时清运，台风过后绿化得不到及时补种，黄土裸露，公共部位公共设施疏于维修维护陈旧破败，业主投诉得不到及时回应等等。2017年12月24日，被告在小区举办了一次题为《家兴业茂，金彩十年》的晚会。在数百位业主们的共同见证下，中国金茂物业广州中心城市公司总经理，被告的负责人喻继国宣布了服务升级计划，随后，到场领导上台及业主代表点亮了启动键的那一刻开始，标志着中化国际物业珠海每一间四大服务升级计划正式启动。服务硬件升级：健康升级（铺排鹅卵石健身路）、园林升级、地下车库优化、门口水景池优化，每一处细节，都闪耀着人居的关怀。服务体验升级：邀请业主成立联合检查小组，一起对服务品质标准例行抽检；定期举办经理接待日，零距离听取业主意见；让心与心的距离，在此归零。服务配套升级：提供家庭保洁等服务项目，开启空置房屋托管服务，建立“便民充电站”，开设特色婚礼服务，细致入微，让业主尽享便利生活。服务文化升级：家、兴、业、茂四大主题社区文化活动，涵盖了家庭亲子活动，兴趣社团；启动公益爱心计划，用最臻心的关怀，感动生活。然而两年过去，被告的承诺均没有得到落实，业主的期盼成为一纸空文，小区依旧破败，服务依旧质次价高。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告认为被告言而无信，视公开承诺为儿戏的行为侵害了包括原告在内的小区广大业主的合法权益。因此原告起诉，望判如所请。原告马振宇为其诉称向本院提交如下证据：1.不动产权登记表；2.被告营业执照；3.百度链接；4、光盘及光盘录音文字整理稿。被告中化物业珠海公司答辩称，一、中化物业珠海公司与中化方兴房地产开发（珠海）有限公司签订的《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》为真实有效的合同，而马振宇的诉求并非物业合同中约定的义务，仅仅是中化物业珠海公司为改善小区环境、提高业主的服务体验所做的服务升级计划。第一，物业合同为中化物业珠海公司与中化方兴房地产开发（珠海）有限公司签订的前期物业服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予以支持。因此，该物业合同为有效合同。第二，马振宇的诉求均未规定在物业合同中，并非中化物业珠海公司的合同义务，马振宇以中化物业珠海公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务作为诉求的依据，该依据并不符合实际情况，中化物业珠海公司根据物业合同的规定按时按约履行合同义务，而该案的诉求仅仅是中化物业珠海公司的服务升级计划，并非合同义务，不能要求中化物业珠海公司必须强制履行这些服务计划。二、虽然马振宇的诉求并非合同义务，中化物业珠海公司仍在不断推进服务升级计划，旨在为业主打造更舒适的小区环境。中化物业珠海公司为了更好地让业主对物业工作进行监督，其通过季度工作简报的方式向业主展示每季度的工作进展和工作成果，让业主能够更全面地了解到中化物业珠海公司的工作情况。在此基础上，中化物业珠海公司开展了一系列的服务升级计划，包括马振宇在诉求中提及的定期举办经理接待日、提供家庭保洁服务、提供空置房屋托管服务、提供特色婚礼服务等。在服务升级计划宣布之后，中化物业珠海公司便一直通过实际行动来进行服务品质提升，且这些服务升级的具体落实也获得了广大业主的赞同和认可，马振宇所说的情况并不属实；而关于物价质次价高的说法，物业费是否合理的问题已在另案【（2018）粤民再23号】判决书中明确该物业费收费标准合理，兼顾保障了业主和物业管理的合法权益。基于上述事实和理由，马振宇的上诉请求理据不足，应当予以驳回。被告中化物业珠海公司向本院提交如下证据：1.珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同；2.2019年每一间小区第一、二、三季度物业工作简报；3.经理接待日照片；4.家庭保洁服务照片；5.空置房屋托管服务照片；6.特色婚庆服务照片；7.小区环境优化照片。经审理查明，原告马振宇于2007年向中化方兴房地产开发（珠海）有限公司购买了位于情侣北路11号（每一间花园）10栋1901房，并于2011年7月22日领取了不动产权登记证。被告中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司于2007年6月29日成立，并领取了相应的企业法人营业执照。2009年10月1日，被告（乙方）与开发商中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（甲方）签订了《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》，合同均约定：甲方就其开发的“每一间花园”在业主和业主大会选聘物业管理企业以前委托被告对“每一间花园”实行专业化、一体化的物业管理；委托服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重机构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、有线电视、中央空调、加压供水设备、配电系统、弱电系统、消防设施设备、人防、智能化系统、电梯、水处理系统等；物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、园林景观和绿化、室外垃圾房、路灯、地下及地面停车场等；物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所，物业配套会所等；公共园艺景观（绿地、花木、水景、建筑小品等）的养护与管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合协助当地公安机关进行小区安全监控、巡视和防范等秩序维护工作；组织开展社区文化娱乐活动；物业管理档案、资料管理，包括工程建设竣工资料、住用户资料等；业主和物业使用人房屋装饰装修的管理、指导和服务。对自用部位、自用设施及设备的装修、维修和养护进行管理，提供指导性意见，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违法违章行为、要求恢复原状，要求赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止部分服务项目或诉诸法律等催缴催改措施；负责向业务和物业使用人收取物业管理费等政府规定的各项费用；负责甲方售楼部的物业管理服务；合同期限为：2009年10月1日至小区业主委员会与乙方或其他第三方签订物业服务合同生效之日止；等等。同时，被告向本院提交一份《每一间花园物业服务标准》（2009.12），对于物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等作出细化的服务标准。被告于2008年9月开始对上述小区进行物业管理至今。另查明，2017年12月24日，中国金茂华南区域公司在珠海每一间小区与业主携手举办联欢晚会。在该晚会的新闻通稿中刊载，中华国际物业珠海每一间四大服务升级计划正式启动，服务硬件升级：健康升级（铺排鹅卵石健身路）、园林升级、地下车库优化、门口水景池优化；服务体验升级：要求业主成立联合检查小组，一起对服务品质标准例行抽检，定期举办经理接待日，零距离听取业主意见；服务配套升级：提供家庭保洁等服务项目，开启空置房屋托管服务，建立“便民充电站”，开设特色婚礼服务；服务文化升级：家、兴、业、茂四大主题社区文化活动，涵盖了家庭亲子活动，兴趣社区，启动公益爱心计划，用最臻心的关怀，感动生活。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业服务企业的服务承诺是物业服务企业从有利于业主及房屋实际使用人，提供服务管理和社区生活品质及自律行为的角度考虑，作出的单方意思表示。物业服务企业的服务承诺作为物业服务合同的组成部分，应当具备如下条件：1.承诺内容是物业服务企业的真实意思表示；2.所承诺的内容必须清楚明确；3.承诺的内容是公开作出的或在小区进行了公示；4.承诺经全体业主或业主委员会同意；5.承诺内容不违背法律、行政法规的规定。在本案中，根据2017年12月24日联欢晚会的新闻通稿反映的被告对每一间小区服务升级计划，不具备上述规定中物业服务企业的服务承诺条件，因此不能认定为物业服务合同的组成部分。在被告与中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（甲方）签订的《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》及《每一间花园物业服务标准》中，并未约定被告应当提供原告诉请的各项服务，因此原告请求的事项并非被告的合同义务。原告没有进一步举证证明被告不履行或不完全履行物业服务合同，因自行承担举证不能的法律后果。原告的诉请，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告马振宇的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币300元，由原告马振宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年十二月二日书记员  周慧敏李洁仪