广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1882号 上诉人（原审被告）：金旺角实业发展集团有限公司。住所：广西南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层6号。统一社会信用代码：91450000782118854J0。 法定代表人：冼广庆。 委托诉讼代理人：唐粮松，该公司法务。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁章振，男，1973年2月15日出生，汉族，住玉林市。 委托诉讼代理人：林靖波，广西红火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林文彬，广西千剑律师事务所律师。 上诉人金旺角实业发展集团有限公司（以下简称金旺角公司）因与被上诉人梁章振商品房买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金旺角公司上诉请求：请求撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初886号民事判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在一定期限内协助被上诉人办理好房屋所有权登记，是事实认定错误。实际上，双方合同仅约定了上诉人在一定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、一审法院对违约金截止日认定为完成房屋所有权登记之日，是事实认定错误导致判决错误，应予以纠正。违约金的截止日应为上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日。三、一审法院未充分尊重合同双方当事人的意思自治，不当使用自由裁量权调高双方约定的违约金，是法律适用错误。双方在合同中已经约定了逾期办证违约金的上限为涉案房屋总房款的万分之三。该约定已经以下划线的方式提醒被上诉人注意，没有加重被上诉人责任的情形，应为有效约定，双方均应遵照履行。违约金的调整，应由被上诉人对其所遭受的损失进行举证，证明其损失的程度及数额，作为违约金调高的依据，如不能举证，应由其承担不利的法律后果，也即违约金仍然按照双方的合同约定进行计付，不应予以调高。四、涉案房屋已经由被上诉人实际使用，未取得产权证不影响涉案房屋的质量，也不影响被上诉人的日常居住使用及收益，被上诉人在经济利益上并无损失，违约金不应当随便提高。 梁章振辩称，一、一审判决上诉人在判决生效之日起三个月内协助被上诉人办理房屋权属登记，符合法律规定。二、一审判决不认可逾期办证违约金不能超过总房款最高额万分之三的限制，适用法律正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 梁章振向一审法院起诉请求：1、判令金旺角公司于本案判决生效后10日内出具金额为259704元的购房发票给梁章振；2、判令金旺角公司于本案判决生效后30日内为梁章振购买的天湖•御林湾1幢C单元302房向房产管理部门进行商品房买卖合同备案登记；3、判令金旺角公司于本案判决生效后60日内为梁章振办理位于玉林市的不动产权属证书；4、判令金旺角公司支付违约金给梁章振，违约金的计算方法，以259704元为基数，2015年10月23日起至梁章振取得天湖•御林湾1幢C单元302房不动产权属证书之日止，按日万分之一计算（暂计至起诉日约25503元）。在诉讼过程中，梁章振撤回第一、二项诉讼请求。 一审法院认定事实：梁章振、金旺角公司双方于2015年7月签订《玉林市商品房买卖合同》，合同中约定梁章振购买金旺角公司开发的玉林市天湖•御林湾商品房住宅小区1幢C单元302房房，房屋总价款为259704元。上述合同第八条约定：出卖人应当在年月日前，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查单位五方联合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不得要求退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之壹支付违约金，但该项违约金的最高额不超过总房款的万分之三。合同签订后，梁章振已经依约交清房款给金旺角公司，金旺角公司于2015年7月23日交付涉案房屋给梁章振，但金旺角公司未能在交付房屋之日起730日内即最迟2017年7月23日前协助梁章振办理好房屋所有权登记。 一审法院认为，梁章振与金旺角公司签订的《玉林市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。梁章振已经依约付清房款给金旺角公司，但金旺角公司未能在交付房屋之日起730日内即最迟2017年7月23日前协助梁章振办理好房屋所有权登记，存在违约行为，应当承担违约责任。上述《玉林市商品房买卖合同》虽然约定了逾期办证的违约金的最高额不超过总房款的万分之三，但金额明显过低，一审法院酌情支持每逾期一日，按总房款的万分之一计算，即金旺角公司应从2017年7月24日起至完成涉案房屋所有权登记之日止，每日按总房款259704元的万分之一计付违约金。梁章振在庭审过程中提出撤回第1项、第2项诉讼请求，是其对自身民事权利的处分，一审法院依法予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金旺角公司在本案判决生效之日起三个月内协助梁章振办理好玉林市天湖•御林湾商品房住宅小区1幢C单元302房房屋所有权登记；二、金旺角公司支付逾期办证违约金给梁章振（违约金的计算方式：从2017年7月24日起至完成涉案房屋所有权登记之日止，每日按总房款259704元的万分之一计付）。一审案件受理费218元，由金旺角公司负担。 本院二审期间，双方均无新证据提交。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案的《玉林市商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于上诉人金旺角公司在办理房屋所有权登记手续中具备办证义务还是备案义务的问题。根据双方在合同第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，因上诉人未履行备案登记义务，致使买受人在约定期限内没有取得房地产权属证书，行为违约，应该承担违约责任。办理权属登记需要上诉人、被上诉人与登记机关各方面积极配合完成，非因上诉人原因导致不能办理房屋所有权登记，不能归责于上诉人，使其承担逾期办证违约责任。一审判决上诉人协助被上诉人完成房屋所有权登记，未考虑到如非因上诉人原因不能办理房屋所有权登记的情形，本院依法变更为上诉人在本案判决生效之日起三个月内为讼争房屋办理备案登记。上诉人主张其应履行备案义务而不是办证义务，具有事实与法律依据，依法予以采信。在上诉人完成合同约定的备案登记义务之后，仍需积极协助被上诉人办理房屋所有权登记以及提供必要的证明文件。 关于双方约定的违约金是否过低，应否予以调整的问题。双方在合同约定逾期办证违约金最高额不能超过总房款的万分之三明显偏低，违约成本过低，不能实际约束上诉人。上诉人主张应当按照双方约定计算违约金，依法不予支持。被上诉人主张该项违约金约定低于造成的损失，向法院请求增加违约金数额，根据实际情况，该项损失难以确定，而从商品房买卖合同基本价值功能看，被上诉人交付相应的购房款后，上诉人未履行备案登记义务而导致被上诉人不能办理所有权变更登记，应承担占用购房款期间的利息，另外，同一小区其他业主起诉上诉人逾期交房违约金纠纷案件中，一审法院认为上诉人存在逾期交房行为，酌情适用年利率2.75%对逾期交房违约金进行调整，本院认为，逾期办证违约金的调整应与逾期交房违约金的调整相一致较为适宜，依法变更逾期办证违约金为以已付购房款为基数，按年利率2.75%计算，从2017年7月24日起至上诉人履行备案登记义务之日止。 综上所述，上诉人上诉请求部分成立，依法予以支持，部分不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 1、变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初886号民事判决第一项为：上诉人金旺角实业发展集团有限公司在本判决生效之日起三个月内为玉林市天湖•御林湾商品房住宅小区1幢C单元302房屋办理备案登记； 2、变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初886号民事判决第二项为：上诉人金旺角实业发展集团有限公司支付逾期办证违约金给被上诉人梁章振（违约金的计算方式：以总房款259704元为基数，按年利率2.75%计算，从2017年7月24日起至上诉人履行备案登记义务之日止）。 一审案件受理费219元，二审案件受理费438元（上诉人已预交），合计657元，由上诉人金旺角公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  梁 冰 审 判 员  李小莉 二〇一九年十二月二十九日 法官助理  钟 平 书 记 员  陈 楚