广东省云浮市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤53民终19号 上诉人（原审原告）：雷立强，男，1969年3月19日出生，汉族，住罗定市。 委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗定市天元房地产开发有限公司。住所地：罗定市。 法定代表人：彭炳元。 委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。 上诉人雷立强因与被上诉人罗定市天元房地产开发有限公司（以下简称“天元公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因本案裁判结果需以同类型再审案件的审理结果为依据，本院依法裁定对本案予以中止审理，并在中止事由终止后，恢复了本案的审理工作。本案现已审理终结。 雷立强上诉请求：1.撤销原审第一项判决，请求判令天元公司向雷立强支付逾期交楼违约金，按已付购房款421391元以每日万分之三计算，从2016年2月6日起至房屋符合交付条件且实际交付之日止（暂计至2017年8月19日为70793.69元）。2.请求判令天元公司十天内按照合同约定完成取得XX商住楼XX幢XX房房屋的《商品房竣工验收报告》、《商品房消防验收合格证明》、《商品房竣工验收备案表》。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。 一审判决认定业主自愿于2016年2月6日办理收楼手续，并免除天元公司交楼后的违约责任与事实不符，一审法院无任何依据认定业主自愿于2016年2月6日收楼且免除天元公司交楼后的违约责任。自始至终，业主一直要求天元公司承担全部的违约责任，而非仅是收楼前的违约责任，业主自愿承认于2017年8月19日前往天元公司处收楼并同意接收案涉房屋，但并没有同意免除天元公司交楼后的违约责任。一审判决认定业主自愿收楼的日期有误，应予以纠正。 二、适用法律错误。 （一）本案不适用广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（以下简称《指引》）第三十二条。 《指引》第三十二条与《合同法》第一百一十一条相抵触，依据《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”，对于瑕疵履行，违约方应当承担全部的违约责任，但《指引》第三十二条却免除了违约方瑕疵履行后的违约责任，与《合同法》第一百一十一条是有明显冲突的，严重损害了守约方的合法权益。依据《最高人民法院、最高人民检察院关于地方人民法院、人民检察院不得制定司法解释性质文件的通知》第二条的规定：“地方人民法院、人民检察院对于制定的带有司法解释性质的文件，应当自行清理。凡是与法律、法规及司法解释的规定相抵触以及不适应经济社会发展要求的司法解释性质文件，应当予以废止”，该《指引》第三十二条与《合同法》第一百一十一条的规定是明显相抵触的，在有法律规定的前提下，该《指引》第三十二条依法是不能够适用的。 （二）即使适用《指引》第三十二条，一审法院对该条款的理解亦有误。 1、一审法院即使适用《指引》第三十二条的规定，亦应当以买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件为前提。业主在住户钥匙移交明细表上签名仅表明其收到钥匙，不能够据此推定其明知涉案商品房不符合收楼条件，并且推定业主同意免除天元公司交付房屋时应负的义务。现有证据不足以证明买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件，且证明“买受人知道”的举证责任应由天元公司承担，而本案天元公司无法证明其已告知业主交接的房屋不具备交付条件。 2、一审法院适用《指引》第三十二条的前半段，却不适用《指引》第三十二条后半段对业主明显不公，《指引》第三十二条后半段给予买受人在接收房屋后，可以请求出卖人依据法律规定或合同约定完善商品房交付条件并赔偿因此造成实际损失的权利，但一审法院却以天元公司为涉案商品房办理相关手续涉及具体行政行为，不属于本院处理范畴驳回业主的请求。一审法院适用《指引》第三十二条不支持业主收楼后向天元公司追讨违约金的请求，却又拒绝适用《指引》第三十二条关于业主可请求天元公司完善商品房交付条件的权利，对业主明显不公。 （三）商品房的交付使用应以商品房符合法定交付条件为前提。任何违反法律强制性规定的行为都不应该在司法审判中得到鼓励和实施。根据现有证据可以肯定本案商品房至今仍未取得《竣工验收报告》，一审法院在认定涉案商品房不符合交付条件的前提下，依然免除了天元公司交楼后的违约责任不符合法律规定。 综上，本案一审判决认定事实错误，适用法律错误。天元公司向业主支付逾期交楼违约金应计算至涉案商品房取得《竣工验收报告》及《竣工验收备案表》后书面通知收楼并实际交付之日止。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持业主的一审诉讼请求，维护业主的合法权益。 天元公司辩称：坚持一审答辩意见。 雷立强向一审法院起诉请求：一、请求判令天元公司立即向雷立强提供XX商住楼XX幢XX房房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、请求判令天元公司十天内按照合同约定完成取得XX商住楼XX幢XX房房屋的商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的全部手续；三、请求判令天元公司向雷立强支付逾期交楼违约金，按已付购房款421391元以每日万分之三计算，从2016年2月6日起至房屋符合交付条件且实际交付之日止（暂计至2017年8月19日为70793.68元）。 一审法院认定事实：天元公司是位于罗定市迎宾二路176号XX商住楼的房地产开发商。2016年2月6日，雷立强作为买受人与天元公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX商住楼（二期）XX幢XX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为421391元。第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此引起的一切责任由买受人负责。 另查明：合同签订后，雷立强于2016年2月6日向天元公司支付购房款31391元，于2016年3月8日向天元公司支付购房款290000元，于2016年4月5日向天元公司支付购房款20000元，于2016年7月6日向天元公司支付购房款40000元，于2016年11月29日向天元公司支付购房款40000元，至此，支付完全部购房款。XX商住楼（二期）地基与基础分部（子分部）工程于2014年6月10日验收，XX商住楼（二期）—A幢、B幢主体结构分部（子分部）工程于2015年6月15日验收，至今尚未取得《建筑工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。雷立强于2016年2月6日在住户钥匙移交明细表上签名，签收了涉案房屋的钥匙。 再查明，2018年8月24日，天元公司委托罗定市悦辉价格评估有限公司对XX商住楼（二期）A幢XX房和B幢XX房在2015年1月至2018年12月的租金进行价格评估，标的于评估基准日（2018年8月24日）的总租金价格为67200元（A幢XX房），57600元（B幢XX房）。天元公司于2018年9月25日向雷立强提供了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。雷立强与天元公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。 对于雷立强请求判令天元公司立即向雷立强提供XX商住楼XX幢XX房房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，在诉讼过程中，天元公司已履行了上述义务，故对该项请求，一审法院无需再作评判。 对于雷立强请求判令天元公司十天内按照合同约定完成取得XX商住楼XX幢XX房房屋的商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的全部手续的请求，由于天元公司为涉案商品房办理相关手续，取得商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表涉及具体行政行为，不属于一审法院处理的范畴，故雷立强的第二项请求，一审法院予以驳回。 对于雷立强请求的逾期交楼违约金的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给雷立强使用，但雷立强、天元公司双方的买卖关系在2015年12月31日前尚未成立，天元公司应在双方签订合同之日履行交付涉案房屋的义务。本案中，虽然“XX商住楼（二期）”工程至今尚未竣工验收，天元公司未能按时将符合合同约定条件的楼房交付给雷立强使用，但是在天元公司未能出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，雷立强没有拒绝交接，相反，雷立强在自愿于签订合同当天办理了收楼手续，此种情况下，视为雷立强同意天元公司向其交付未符合合同约定交付标准的楼房，并免除了收楼之后，天元公司未能交付符合合同约定的商品房的违约责任，因此，本案天元公司无需向雷立强支付逾期交楼违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：驳回雷立强的诉讼请求。案件受理费785元（雷立强已预交），由雷立强负担。 二审中，天元公司向本院提交以下证据：1、云建消验[2019]34号《建设工程消防验收意见书》复印件一份，拟证明目前涉案房屋已进行全部的消防验收，天元公司是积极验收备案的，而消防是整个验收备案最重要的环节之一，经过天元公司的努力，在10月份已通过消防验收。2、《关于协调解决罗定市天元雅苑二期竣工验收工作的会议纪要》，拟证明天元公司对竣工验收的工作也是积极推进的，目前相关的政府层面的工作有部分由于政策的原因还要继续推进，解决了政府层面的问题后整体备案工作将会完成。3、《关于重新审批罗定市天元雅苑二期规划建筑设计方案的批复》，拟证明涉案房屋的规划建筑设计是经过审批的，在一审时有部分业主曾质疑过该方面的问题，所以天元公司出示该批复予以解释，涉案房屋是不存在该障碍的，请业主放心不存在违法建筑的问题。4、《罗定市天元雅苑二期项目主要技术经济指标呈批表》，拟证明天元公司的建设是合法的。5、《建设用地规划许可证》，拟证明天元公司的建设是依法进行的，不存在违法的问题，目前竣工备案未完成主要是因为政府部分的原因。 雷立强向本院提交以下证据：用电开户证明复印件一份，证明业主方于2017年11月电表立户产生电费，才实际使用案涉房屋。 上述证据已经本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。 本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 另查明：2019年10月12日，云浮市住房和城乡建设局作出云建消验[2019]34号《建设工程消防验收意见书》，对罗定市天元房地产开发有限公司申报的XX商住楼（二期）建设工程进行了消防验收，并作出意见认定：“一、综合评定该工程消防验收合格……”。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。雷立强与天元公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：1.天元公司应否承担逾期交房违约责任？2.雷立强要求天元公司在限定日期内取得商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的主张应否予以支持？ 关于天元公司应否承担逾期交房违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定天元公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给雷立强使用。由于双方是于2016年2月6日签订的《商品房买卖合同》，即交房日应为2016年2月6日。因雷立强已在签订合同当天办理了收楼手续，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，天元公司已在交付日交付了房屋给雷立强使用，天元公司并未逾期交房，雷立强认为其是于2017年8月19日才自愿收楼的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于雷立强要求天元公司在限定日期内取得商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的主张应否予以支持的问题。涉案商品房已于2019年10月12日经有关部门综合评定为消防验收合格，故本院不再就消防验收问题评判。至于雷立强要求天元公司在限定期限内办理商品房竣工验收备案的问题，因该请求并非业主可直接主张开发商履行的合同义务，且办理商品房竣工验收备案涉及其他部门的配合，亦非可指定具体日期办理的事项，故本院对雷立强的该主张依法不予支持，一审判决予以驳回正确，本院予以维持。 综上所述，雷立强的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1570元，由雷立强负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓建勇 审判员  陈 阳 审判员  尹 蕾 二〇一九年十二月三十日 书记员  冯梓叶