吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5308号上诉人（原审被告）：吴健飞，男，1966年5月13日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：曲彦宝，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李唐，男，1981年4月8日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：宋百玲玥，系北京盈科（长春）律师事务所律师。原审第三人：长春市富源晟和房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市北湖科技开发区吉星大厦2107室。法定代表人：张玉霞，董事长。诉讼代理人：王丹，系北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。上诉人吴健飞因与被上诉人李唐、原审第三人长春市富源晟和房地产开发有限公司（以下简称晟和房地产）合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李唐向原审法院提出诉讼请求：1.确认李唐与吴健飞之间的房屋买卖权利义务转让合同有效；2.判令吴健飞履行房屋买卖权利义务转让合同，吴健飞与第三人协助李唐到第三人晟和房地产办理房屋更名手续并承担房屋更名手续费；3.判令吴健飞立即返还位于盛世北湖春天D区20栋2单元304号房屋。诉讼中，李唐变更诉讼请求：1.判令吴健飞履行房屋买卖权利义务转让合同，吴健飞与第三人协助李唐办理滨湖雅苑小区20号楼2单元304号房屋的登记备案变更手续，将案涉房产登记在李唐名下；2.判令吴健飞立即返还位于滨湖雅苑小区D区20栋2单元304号房屋；3.判令吴健飞承担因办理案涉房屋登记备案变更所产生的费用及诉讼费。事实与理由：2009年，李唐与吴健飞口头达成李唐出资1万元购买吴健飞单位团购第三人晟和房地产房屋团购资格的协议，并经第三人牛某将1万元购买房号款项交付吴健飞，李唐依据双方协议取得吴健飞享有的购买团购房的权利。2009年11月11日李唐以吴健飞名义与第三人晟和房地产签订团购认购书，确认申购房屋面积为103.47平方米，房屋价格为1800元/平方米，总价款为186246元。同日依据开发商出具的团购房交款通知通过李唐母亲王某某账户向第三人晟和房地产指定账号支付房款111748元，于2010年9月8日支付房款37249元，又于2011年7月28日支付房款18625元，并在晟和房地产处取得交款收据。房屋具备交付条件后，李唐于2017年10月10日办理入住手续,同日以李唐账户向晟和房地产付面积差尾款、燃气初装费、防盗门费用等合计35022元；物业费用，建筑垃圾清运费、二次供水、预存水电等费用2676元；缴纳20%采暖费570元等费用，并于2017年10月26日与长春供热集团有限公司签订供热合同。至此，基于李唐与吴健飞之间形成的团购房权利转让协议，李唐于2009年至今在事实上向晟和房地产履行了全部购房义务，依法享有该房屋的所有权。但吴健飞于2018年10月撬开案涉房屋擅自换锁非法占有房屋，并于2018年11月与第三人晟和房地产签订正式房屋买卖合同，于同月办理了房屋网签备案手续。经李唐多次交涉，吴健飞仍非法占有李唐房屋，拒不返还。为维护李唐的合法权益，特诉至贵院，恳请公正裁决。吴健飞在原审辩称：吴健飞与李唐没有买卖房屋权利合同的关系。李唐诉讼主体错误。2009年吴健飞取得团购房资格后，因缺少资金，与案外人牛某口头约定借款12万元，用于支付房款，借款方式是牛某直接向开发商支付房款。利息按银行贷款利率计算，借款期限为三个月。为保证还款，口头约定牛某可以吴健飞名义办理前期相关手续，并保管手续。借款到期后，吴健飞向牛某还款，牛某拒不接受。遂吴健飞欲将房屋出售给牛某，但双方未能就房价问题达成一致意见。此后数次协商未果。因案涉房屋缺少必要手续，一直未交付，相关手续均以吴健飞名义办理，故我方一直未采取维护权益措施。2018年3月，我方得知案涉房屋实际购买人为李唐，故及时向晟和房地产主张权利，办理相关手续。吴健飞从未出售过房屋团购资格，也未收取过1万元。晟和房地产在原审述称：从我公司现有材料来看，团购协议、交款收据、草签合同及网签备案合同均体现的是吴健飞的名字，我公司曾在签订备案合同之前举办过更名活动，但李唐及吴健飞均未申请，至于李唐与吴健飞之间是否存在转让行为，我公司并不了解，李唐要求我公司协助变更备案手续，我公司已经向产权登记管理部门咨询，已备案的合同是客观上变更不了的。原审法院经审理查明：2009年11月，吴健飞所在单位长春市公安局高新分局参加长春高新技术开发区组织的房屋团购活动，经吴健飞同事牛某介绍，吴健飞将房屋团购资格以1万元价格转让给牛某远房亲属李唐，牛某受托将1万元转让款交给吴健飞。2009年11月11日李唐在吴健飞配合下以吴健飞名义与第三人晟和房地产签订团购认购书，载明内容为：申购房屋面积为103.47平方米，房屋价格为1800元/平方米，总价款为186246元，购房人于认购协议签订后10日内，支付总价款的60%，该款的30%作为定金，其他部分作为预交款；主体工程封顶后10日内，乙方支付总价款的20%，工程竣工验收合格后10日内，乙方支付总价款的10%。团购认购书中购房人联系电话为李唐手机号。同日，依据晟和房地产出具的团购房交款通知，李唐由其母亲王某某银行账户向晟和房地产指定账号支付首期60%购房款111748元。此后，王某某于2010年9月8日向晟和房地产交付第二期20%房款37249元，2011年7月28日支付第三期房款18625元，李唐收取晟和房地产交款收据。李唐交付房款后，与母亲王某某参加晟和房地产组织的抽取房号活动，抽取房屋位置为滨湖雅苑小区D区20栋304，李唐母亲在确认单上签名。位于滨湖雅苑小区D区20栋2单元304号房屋，测绘面积为105.57平方米。根据富苑公司通知，李唐于2017年10月10日向晟和房地产交付北湖春天住宅D区20栋2单元304室面积差款30322元，燃气初装费3300元，防盗门1400元以及物业费、建筑垃圾清运费、二次供水、声控灯、预存水电费共计2676元、采暖费570元。同日，办理入住手续，填写入住验房表、入住手续办理单，领取业主资料及业主入住服务指南一份，以及房屋钥匙、入户门门镜，接收房屋。2017年10月26日，李唐与长春供热集团有限公司签订供热合同。2018年10月，吴健飞将案涉房屋换锁并占有房屋。2018年11月13日，吴健飞与富源晟和房公司签订正式商品房买卖合同，同日办理了商品房网签备案手续。原审法院认为：一、关于李唐与吴健飞之间是否存在团购房资格转让的争议。综合全案证据，李唐与吴健飞之间存在购房资格转让的事实。理由如下：李唐与吴健飞转让购房资格虽无书面协议，但李唐的证人牛某证实吴健飞在其单位组织团购房屋后，受吴健飞之托，牛某将亲属李唐介绍给吴健飞，由双方口头协商，以1万元价格，达成团购房资格的转让，1万元转让款由牛某交给吴健飞。吴健飞虽对证人牛某的证言持有异议，并将李唐参与购房全过程解释为李唐受吴健飞的委托代为办理房屋购买事宜，李唐基于借款关系代吴健飞交付房款系，而非房屋转让关系。吴健飞的辩解出示相应证据加以证明，证人牛某亦当庭否认吴健飞当时有过借款的意思表示，否认在近4年的购房过程中，吴健飞表达过要向李唐偿还借款。吴健飞对李唐出示的签订购房合同、交付房款、抽取房号一直到接收房屋等主要书面证据及李唐参与购房的全过程的事实并无异议，对证人牛某与其是一个单位同一部门的同事事实无异议。综合上述情况，基于证人牛某与吴健飞的同事身份，其证言具有较强的可信性，李唐出示的书面证据与证人证言证据能够相互印证，达到具有高度盖然性的证明标准，能够证明李唐购买吴健飞购房资格并已实际履行购房人全部义务的事实，故李唐主张事实，予以确认。因李唐与吴健飞并不相熟，吴健飞辩解的借款事实不仅与牛某证言不相符，且吴健飞陈述的借款关系中无利息及还款期限约定，较大额的借款无书面借据，均与借款交易习惯不符，在借款发生后双方未就还款协商过，亦与常理不符，可见吴健飞辩解不能成立。二、李唐与吴健飞达成的购房资格转让协议，并不违反法律强制性规定，合法有效，该协议实为吴健飞将房屋买卖合同中买受人的权利义务概括转移给李唐的约定。该转让协议成立后，李唐已经以吴健飞名义，履行与晟和房地产购房合同交付房款的主要义务并接收房屋，应享有签订正式合同的实际权利。吴健飞在李唐实际占有房屋后，拒不配合完成商品房买卖合同的签订系违约行为，应予纠正。庭审中，晟和房地产表示在法律许可范围内，可以配合真正买受人办理商品房买卖合同变更手续。至此，本案已经具备将商品房买受人变更为李唐的条件。李唐请求吴建飞履行权利义务转让合同义务，与第三人晟和房地产共同协助李唐办理滨湖雅苑小区20号楼2单元304号登记备案变更手续，将案涉商品房买卖合同买受人登记在李唐名下，予以支持。三、李唐实际出资购买案涉房屋，并在晟和房地产处办理商品房接收房屋，为商品房实际权利人，其占有房屋行为为合法占用。吴健飞强制取回房屋，并占有房屋行为没有法律依据，应予纠正，吴健飞应将案涉房屋返还李唐。四、李唐关于将案涉房屋产权登记至其名下的请求，系商品房买卖合同买受人变更后，合同继续履行内容，现在请求没有实际意义，该请求不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第八十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决：一、李唐与吴健飞之间于2009年口头达成的团购房资格转让协议有效。二、吴健飞与第三人长春市富源晟和房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助李唐到商品房买卖合同登记备案部门办理滨湖雅苑小区20号楼2单元304室房屋商品房买卖合同变更买受人事宜，将合同买受人更名为李唐，更名费用由吴健飞承担。三、吴健飞于判决生效后十五日内将位于长春新区滨湖雅苑小区20号楼2单元304室房屋返还李唐。四、驳回李唐其他诉讼请求。案件受理费4024元、保全费1451元，由吴健飞负担。宣判后，吴健飞不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回李唐一审全部诉讼请求；案件受理费由李唐负担。其主要上诉理由为：一、一审仅凭牛某的证言即认定一审吴健飞和李唐之间存在“团购房转让资格转让协议”，证据不足，适用法律错误。1.牛某虽然与吴健飞系同事关系，但其与李唐是姑表亲属关系，其做出的对其亲属有利的证人证言，不宜做为认定案件事实的依据。2.牛某的证人证言与书证矛盾，一审人民法院应以书证内容认定案件事实。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，书证的证明力要高于证人证言的效力。庭审中书证“授权委托书”内容与牛某证言矛盾，人民法院应当以“授权委托书”载明的内容作为认定案件事实的依据。二、吴健飞与李唐之间是委托合同关系，不是团购房转让资格转让协议关系。1.根据吴健飞所提委托书及李唐对案件事实的陈述(最早接触的时候出的授权委托书，委托书交开发商了)，李唐持吴健飞的授权委托书并以吴健飞名义所为的签订团购房协议并垫付相关费用的民事法律行为，在法律上应当界定为委托代理关系。2.李唐诉状中要求确认的《房屋买卖合同权利义务转让合同》与其在事实理由中陈述的出资一万元购买团购房资格并非同一概念也非同一法律事实。在吴健飞尚未与第三人晟和房地产签订房屋买卖协议的情况下，吴健飞与李唐之间不可能存在房屋买卖协议的权利与义务转让合同。在没有房屋买卖协议的权利与义务转让合同的情况下，谈不到债权人转让权利需要通知债务人，更谈不到债务人转让义务需要经过债权人的同意了。此处事实，一审法院认定错误。3.一审吴健飞陈述的借款，应当认定为受托人完成委托任务时发生的费用，吴健飞承担相应支付责任。一审法院以不符合借款常理为由，否定委托关系，认定事实错误。李唐在第三人处签订团购房合同时，持有吴健飞的授权委托书，其后以吴健飞的名义垫付相关费用民事法律行为，属于委托代理人垫付的费用，应由吴健飞承担。是否符合借款常理，不足以否定委托合同关系，一审法院此处事实认定错误。三、李唐与吴健飞之间委托费用属于债权，李唐有权要求偿还，但李唐不能基于债权取得物权，即房屋所有权。四、一审法院适用法律不当，应根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、三百九十七条、三百九十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十六条之规定进行判决。李唐答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晟和房地产述称：吴健飞与李唐是否存在买卖关系请法院依法确认。如果确认是吴健飞为实际买受人，我方将继续办理签名，正式办理签订商品房买卖合同。如果确认是李唐为实际买受人，我方单方办理更名存在障碍，因案涉房屋已经备案，需先撤销与吴健飞的买卖合同后，再与李唐签订买卖合同，我方单方不能将房屋过户更名。本案经本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：关于吴健飞与李唐之间系何种法律关系的问题。吴健飞主张双方之间为委托合同关系，并提供授权委托书欲证明其主张。李唐对此不予认可，并主张双方之间形成团购房资格转让的法律关系，并提供交款收据等反证予以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，鉴于双方之间未签订书面协议，故关于双方之间形成法律关系的性质应根据各自享有权利、承担义务的内容予以确定。首先，从购房背景看，案涉房屋系于长春高新技术开发区组织的房屋团购活动中购买，吴健飞因其系长春市公安局高新分局干警，故享有购买资格。该房屋的销售模式为团购，并非面向社会大众零散销售，也即不具备购房资格的李唐欲买房屋，只能以他人名义与晟和房地产签订协议，由此，虽然吴健飞向李唐出具授权委托书，但不能简单依该授权委托书即断定双方之间形成了委托合同关系。其次，从购房过程看，自2009年11月至2018年10月期间，案涉房屋所涉房款、物业费等款项均由李唐向第三人晟和房地产支付，房号的抽取、确认，入住手续的办理及与供热部门签订供热合同亦均由李唐负责办理，且在房屋交付后长达一年的时间内，亦由李唐实际占有。吴健飞虽主张相应款项系李唐向其出借并同意偿还该部分款项，但并未举证证明双方之间存在借款的合意，应承担举证不能的不利后果。再次，证人牛某系事件经办人，故其于一审陈述证言具有可信性，且亦能够与李唐提交的书面证据相吻合，一审予以采信并无不当。综合以上，一审认定李唐与吴健飞之间存在团购房资格转让的法律关系并无不当。双方当事人作为成年人，对团购资格转让能够使各方将取得的预期利益应系明知，对各自应承担的义务亦应明知，在晟和房地产组织为受让团购房资格的权利人更名时，吴健飞未协助李唐办理相应更名手续，而是径行与晟和房地产签订商品房备案合同，构成违约。故原审判令吴健飞返还房屋，并由晟和房地产及吴健飞协助将房屋买受人变更为李唐亦无不当之处。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人吴健飞的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4024元，由上诉人吴健飞负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  张兴冬审判员  常 菁二〇一九年十二月二十六日书记员  魏 波