江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初3053号 原告：无锡微纳产业发展有限公司，统一社会信用代码913202146829857231，住所地无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园B栋B／P401室。 法定代表人：杭健科，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许晨，上海市广发（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王心磊，上海市广发（无锡）律师事务所律师。 被告：无锡楠鼎信息技术有限公司，统一社会信用代码91320214346321039G，住所地无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园E1-302。 法定代表人：WANGALEXHUNG（王衡），该公司总经理。 原告无锡微纳产业发展有限公司（以下简称微纳公司）与被告无锡楠鼎信息技术有限公司（以下简称楠鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告微纳公司的委托诉讼代理人王心磊到庭参加诉讼。被告楠鼎公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 微纳公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认其公司与楠鼎公司之间的租赁合同于2019年4月10日解除；2、判令楠鼎公司搬离菱湖大道200号中国传感网国际创新园G10-602号房屋；3、判令楠鼎公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2019年4月30日止的房屋租金161112元及物业费32222.4元，自2017年6月13日起至2017年9月10日止的电费17770.01元，合计211104.41元；4、判令楠鼎公司支付截止至2019年4月30日的违约金100000元并支付自2019年5月1日起至判决支付之日止的违约金（每日按月租金0.5%计算）；5、判令楠鼎公司负担律师费损失22500元；6、本案诉讼费用由楠鼎公司负担。事实与理由：双方于2017年8月签订《房屋租赁物业管理合同》，约定由楠鼎公司承租其公司所有的位于无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园G10-602室房屋，租期至2022年9月。合同同时约定了月租金、月物业费及逾期支付的违约金。其公司按约交付房屋后，楠鼎公司未能依约履行支付租金及物业费的义务，存在严重违约行为，其公司遂委托律师向楠鼎公司发函主张如未能履行将解除合同，楠鼎公司应于2019年4月10日前搬离。后楠鼎公司未按约履行，其公司遂诉至本院。 楠鼎公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年8月底，微纳公司与楠鼎公司签订《房屋租赁、物业管理合同》，约定：（1）微纳公司将坐落于无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园G10-602室房屋出租给楠鼎公司使用，承租面积287.70平方米，租期自2017年10月1日起至2022年9月30日止；（2）租金为每月35元/平方米，以三个月为一周期支付，于上一周期的最后5天支付,先付后使用;为确保房屋及所属设施的安全、完好以及租赁期内相关费用如期结算，楠鼎公司在入驻同时应向微纳公司交纳房屋保证金，保证金按1个月房租金即10069.50元交纳，租赁期满如不续约，楠鼎公司将租赁房屋及设施、设备以交接清单为准归还微纳公司，微纳公司在收房后5日内将保证金无息退还，若楠鼎公司违反本合同约定，微纳公司将不予退还保证金；楠鼎公司在领取办公室钥匙时，交纳500元钥匙押金，租赁期满经双方确认后，微纳公司退还500元押金；（3）物业管理费按每月7元/平方米,物业服务内容包括安全保障管理、公共部位环境卫生管理、车辆停放秩序管理等等），物业费从2017年10月1日起征，以3个月为一周期支付，每一周期前5天支付，先付费后使用；除了局部区域的VRV空调采用电脑分户计量系统以外，楠鼎公司用电量以独立电表计量，电费收费标准为：按照1.072元/度收取，若在合同期内供电部门上调电价，则电费、公摊电费同比例上调，电费先充值购电后再用电；水费按本地自来水公司对园区的收费标准5.20元/吨计；（4）违约责任：如楠鼎公司未在约定支付房租、物业费、水电费等任何款项的时间内足额支付相关费用，微纳公司可给予楠鼎公司10天宽限期,若10天过后仍未支付，每逾期一天按月租金的0.5%收取违约金，如超过30天，则微纳公司有权解除合同、收回出租房屋，并追究楠鼎公司的违约责任，违约责任包括但不限于支付拖欠的租金本金、违约金、物业费、水电费以及为了维权采取诉讼所支出的诉讼费、保全费、律师代理费、差旅费、评估费、公证费、保险费、催告费等一切费用，楠鼎公司所交的保证金、租金、物管费等费用微纳公司不予退还亦不赔偿楠鼎公司损失，同时楠鼎公司遗留物资视为自动放弃所有权，微纳公司有权对楠鼎公司遗留物资进行处理，由此引起的楠鼎公司资产损失由楠鼎公司自行承担；微纳公司因楠鼎公司的违约行为而解除合同、收回出租房屋的，楠鼎公司需在解除合同后3天内搬迁，迁出3天后，微纳公司直接收回出租房屋，并有权进入出租房屋内并处置楠鼎公司遗留在出租房屋内的物品，如楠鼎公司有所欠租金、物业费等应付费用，微纳公司有权变卖楠鼎公司遗留物品以抵偿楠鼎公司应支付费用；（5）除同意续租外，租赁期限届满，楠鼎公司应在3日内返还房屋，逾期一日，按2元/平方米/日的标准支付实际使用费。 2018年12月5日，微纳公司就楠鼎公司拖欠租金、水电费等费用事宜向本院提起诉讼，双方达成庭外和解协议，内容为：“一、楠鼎公司支付微纳公司2018年1月1日起至2018年9月30日止的房屋租金90625.50元、物业费18125.10元；自2017年6月13日起至2017年9月10日止的电费17770.01元、微纳公司因实现上述债权产生的律师费15000元，合计141520.61元。该款分三期支付，于2019年1月30日前支付30000元，于2019年6月30日前支付55760元，于2019年12月31日前支付55760.61元。二、微纳公司放弃截止至2018年12月26日期间因上述费用产生的违约金的主张。三、如楠鼎公司有一期未按约履行的，微纳公司可就141520.61元的未履行部分向法院提起诉讼。四、双方关于上述租赁合同的解除、租赁物的搬离等自行协商解决。”双方达成此和解协议后，微纳公司未再按期交纳诉讼费用，该案本院按微纳公司撤回起诉处理。此后楠鼎公司未按和解协议支付过款项。 2019年4月10日，微纳公司委托上海市广发（无锡）律师事务所向楠鼎公司注册地邮寄《律师函》，载明：在租赁合同履行过程中，楠鼎公司多次拖欠房租、物业费、电费等费用，经微纳公司多次催告后仍未支付；截至2019年3月31日，楠鼎公司结欠需支付的租金、物业费、电费共计199021.01元，另楠鼎公司需支付直至实际搬离之日止的房屋场地实际占用费用；因楠鼎公司已属于根本违约，故微纳公司于2019年4月10日通知与楠鼎公司解除房屋租赁、物业管理服务相关协议合同，楠鼎公司应于2019年4月20日前搬离租赁房屋、将租赁房屋交还微纳公司，同时楠鼎公司需支付前述的199021.01元，并按照合同约定支付违约金、承担房屋场地实际占用费用。楠鼎公司于2019年4月11日签收，但此后未搬离所租房屋。 2019年4月，微纳公司委托上海市广发（无锡）律师事务所就租赁合同事宜提起诉讼，产生律师代理费22500元。 本院认为，微纳公司与楠鼎公司签订的《房屋租赁、物业管理合同》均系双方真实意思表示，内容合法，双方均应按约履行各自的义务。楠鼎公司作为承租方在租赁期内应当依约支付租金等。现微纳公司主张楠鼎公司至今未支付2018年1月1日起至2019年4月30日的房租及物业费，楠鼎公司对此未提出异议，而合同约定租金三个月为一周期支付，于上一周期的最后5天支付,先付后使用，如楠鼎公司未按约定支付房租、物业、水电费等款项超过30天的，微纳公司有权解除合同。截至2019年4月10日微纳公司发律师函时，2018年9月30日前的租金楠鼎公司并未按和解协议约定时间履行，2018年1月至2019年3月的租金也拖延未付，故楠鼎公司的该行为已符合合同约定的微纳公司单方解除权的行使条件，现微纳公司已发函通知解除，楠鼎公司于4月11日签收。故本院确认双方之间的《房屋租赁、物业管理合同》于2019年4月11日解除。 根据合同约定，租赁合同解除后，楠鼎公司负有搬离租赁房屋并交还的义务，但根据现场情况来看，楠鼎公司并未履行搬离、交接的义务，故微纳公司主张楠鼎公司搬离涉案租赁房屋，于法有据，本院予以支持。 合同解除后，楠鼎公司所结欠的租期内的租金、物业费、电费等仍应当结清，因未及时搬离租赁房屋而产生的占有使用费、物业费参考租赁合同约定标准亦应支付。微纳公司现主张楠鼎公司支付拖欠的2018年1月1日起至2019年4月30日的房租161112元、物业费32222.40元以及自2017年6月13日起至2017年9月10日止的电费17770.01元，经核算该金额符合合同约定以及双方在和解协议中确认的欠付内容，楠鼎公司对于该诉请金额亦未提出异议，故本院对微纳公司主张的2018年1月1日起至2019年4月10日租金及2019年4月11日至2019年4月30日期间的占有使用费共计161112元、2018年1月1日起至2019年4月30日物业费32222.40元以及电费17770.01元的诉讼请求予以支持。 关于微纳公司主张的逾期支付租金、物业费、电费的违约金。微纳公司主张的违约金标准过高，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错及利益损失等综合因素酌定逾期付款责任的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍，2019年8月20日起的部分按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。关于起算时间，对于2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金、物业费、电费合计126520.61元的部分，结合和解协议的约定内容，该部分欠付金额的逾期付款利息自2018年12月27日起算；对于2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金、物业费合计36250.20元的部分，自2018年10月11日起算；对于2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金、物业费合计36250.20元的部分，自2019年1月11日起算；对于2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金、占有使用费、物业费合计12083.40元的部分，自2019年4月11日起算；前述逾期利息均计算至判决给付之日止。 关于律师费22500元，因楠鼎公司存在拖欠租金等费用的违约情形，微纳公司为催讨租金产生律师费用，且在双方达成和解协议后，楠鼎公司仍未按和解协议内容履行，导致微纳公司再次诉讼，故考虑到微纳公司因楠鼎公司违约而产生的律师费成本，微纳公司现主张的律师费损失22500元尚属合理，于法有据，本院对此予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、无锡微纳产业发展有限公司与无锡楠鼎信息技术有限公司于2017年8月关于无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园G10-602室房屋所签订的《房屋租赁、物业管理合同》于2019年4月11日解除。 二、无锡楠鼎信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内搬离无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园G10-602室。 三、无锡楠鼎信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付截止至2019年4月30日产生的租金及占有使用费计161112元、物业费32222.40元、电费17770.01元，合计211104.41元。 四、无锡楠鼎信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付逾期支付租金等费用的违约金（其中以126520.61元为基数的部分自2018年12月27日起算，以36250.20元为基数的部分自2018年10月11日起算，以36250.20元为基数的部分自2019年1月11日起算，以12083.40元为基数的部分自2019年4月11日起算，前述各项计算至2019年8月19日期间均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至判决之日止均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。 五、无锡楠鼎信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付律师费损失22500元。 六、驳回无锡微纳产业发展有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11276元，公告费560元，合计11836元（此款已由无锡微纳产业发展有限公司预交），由无锡微纳产业发展有限公司负担1252元，由无锡楠鼎信息技术有限公司负担10584元（无锡微纳产业发展有限公司同意其预交的案件受理费及公告费10584元由无锡楠鼎信息技术有限公司向其司直接支付，本院不再退还，由无锡楠鼎信息技术有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  郭莹华 人民陪审员  吴伟忠 人民陪审员  王治生 二〇一九年十二月二日 书 记 员  徐 烨 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》: 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。