浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1274号 上诉人（原审原告）：烟台云海置业有限责任公司。住所地：山东省烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺。 法定代表人：刘敬云，职务：总经理。 委托诉讼代理人：都军基，山东交泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑积生，男，1972年9月6日出生，汉族，住浙江省江山市。 原审第三人：戴永明，男，1978年5月17日出生，汉族，住浙江省江山市。 原审第三人：王敏燕，女，1976年1月15日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人烟台云海置业有限责任公司（以下简称云海置业公司）因与被上诉人郑积生，原审第三人戴永明、王敏燕执行异议之诉一案，不服浙江省江山市人民法院（2019）浙0881民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 云海置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判为中止对位于山东省烟台市牟平区海滨东路586号3-1-1305号（3幢13层3-11305号）房屋的评估、拍卖执行，解除对该房产的查封；2.本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律不当，判决结果错误。具体理由：一、原审认定涉案房屋所有权属于云海置业公司，应当判决解除对该房屋的查封。原判认为戴永明享有的是物权期待权，即请求权，是对其期待权的查封。而现实中原审法院查封的是涉案房屋，查封执行的标的物也是该房屋，并非是戴永明的期待权。而该房屋未交付戴永明，也未办理产权转移登记，仍属于云海置业公司所有。该查封行为是对上诉人所有权的损害和限制，所以应当解除对该房屋的查封。二、原审法院的终本执行与中止执行涉案房屋并非同一法律含义，原审判决不应以此为由驳回云海置业公司的诉请。原审法院执行部门因戴永明、王敏燕二人暂无可供执行的财产而裁定“终结（2018）浙0881执1911号案本次执行程序”，并没有涉及本案争议房屋的权属。所以原审法院终本执行不能确保云海置业公司所有的涉案房屋不被恢复执行拍卖。三、原审法院以云海置业公司中止执行的诉请并非执行异议之诉的审理范围为由不支持上诉人的诉请，是不恰当的。云海置业公司的诉请符合本案的现实情况，也不违反法律规定。戴永明享有的是物权期待权，是请求权。而本案涉及的房屋将来是否交付戴永明尚处于待定状态，即涉案房屋是否被执行取决于云海置业公司与戴永明之间的商品房买卖合同的履行情况。所以，云海置业公司诉请中止对涉案房屋执行是合理的，符合本案实际。 郑积生辩称：2014年1月16日，原审第三人已经在牟平住房和建设管理局办理了预购商品房预告登记；3月4日，农行牟平支行已经向原审第三人发放贷款490000元，原审第三人房款已经付了，房子应属于原审第三人。综上，请求驳回云海置业公司的上诉请求。 原审第三人戴永明、王敏燕二审中未提供意见。 云海置业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决中止对位于山东省烟台市牟平区滨海东路586号3-1-1305号（3幢13层3-11305号）房屋的评估、拍卖执行，解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由郑积生承担。 一审法院认定事实：2014年1月9日和10日，戴永明与云海置业公司分别签订合同编号为烟房预许字2011第083-692号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（2）》各1份，约定购买烟台市牟平区滨海东路586号东海城小区3-11305号房屋，建筑面积为91.53㎡，价款为703774元，其中首付213774元，剩余490000元于2014年2月9日前用按揭贷款支付。1月15日，戴永明、王敏燕、云海置业公司与中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行（以下简称农行牟平支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定戴永明、王敏燕向农行牟平支行借款490000元用以支付购房款，由云海置业公司提供阶段性连带责任保证，以前述案涉房屋抵押。1月16日，案涉房屋在原烟台市牟平区住房和建设管理局办理了预购商品房预告登记（烟房预牟字第××号）。3月4日，农行牟平支行按约向戴永明发放了贷款。2018年4月17日，原审法院立案受理了郑积生诉戴永明、王敏燕民间借贷纠纷一案。5月30日，法院作出（2018）浙0881民初1706号民事判决书，判决“被告戴永明、王敏燕归还原告郑积生借款本金100000元并支付利息（利息自2015年5月1日起至借款本金还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍据实计算），限于判决生效之日起十日内履行完毕。”原审法院在执行（2018）浙0881执1911号申请执行人郑积生与被执行人戴永明、王敏燕民间借贷纠纷一案中，于2018年9月3日作出执行裁定书，并于9月14日向烟台市不动产登记中心牟平分中心送达了查封裁定书和协助执行通知书。2019年4月3日，法院向云海置业公司送达了协助执行通知书，要求保管好案涉房屋的钥匙和保持该房屋的基本完整，并协助配合处理案涉房屋。7月2日，云海置业公司向原审法院提起执行异议。7月8日，原审法院作出（2019）浙0881执异28号执行裁定书，裁定驳回云海置业公司的异议请求。云海置业公司不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年5月22日，烟台市牟平区人民法院立案受理了云海置业公司诉戴永明、王敏燕、农行牟平支行商品房预售合同纠纷一案，现该案正在审理中。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。云海置业公司和戴永明签订《商品房买卖合同》后，戴永明作为权利人已就案涉房屋办理了预告登记。“预告登记”是一种特殊公示方法，戴永明基于《商品房买卖合同》而享有请求原告交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，也赋予戴永明具有对抗他人的物权效力。2018年9月14日，一审法院对案涉房屋采取预查封措施，即对《商品房买卖合同》中属戴永明的相关合同权利，也即物权期待权进行了查封。云海置业公司主张作为担保人为戴永明归还了按揭贷款，其对此仅享有债权请求权，该权益并不足以排除强制执行。且云海置业公司提起诉讼要求解除合同也是在本院采取查封措施之后，而该案尚在审理中，故云海置业公司要求解除对案涉房屋的查封不予支持。另外，对于云海置业公司诉请中止对案涉房屋的评估、拍卖，因法院已于2019年6月20日裁定终结（2018）浙0881执1911号案本次执行程序，即已中止执行，且该诉求也非执行异议之诉的审理范围，故对该诉讼请求亦不予支持。戴永明、王敏燕经法院依法传唤未到庭参加诉讼应视为自动放弃抗辩，并由其自行承担不参加诉讼带来的失去事实和证据抗辩机会的不利后果。2019年9月19日，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回烟台云海置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由云海置业公司负担。 本院二审期间，云海置业公司向本院提供了烟台市牟平区人民法院2019年10月8日的（2019）鲁0612民初1920号民事判决书，拟证明云海置业公司与戴永明之间关于涉案商品房买卖合同已经被判决解除；表明涉案房屋不属于郑积生与原审第三人执行案件的执行标的；应当判决不得对该房屋执行，解除对该房产的查封。郑积生质证认为，云海置业公司提供的该份判决有误。按合同约定是2013年12月31日交房的，但到2019年才竣工验收，房子没有验收怎么去办房产证。若按照合同约定，云海置业公司不但要把房款返还，还要支付2013年开始到2019年的违约金。因为云海置业公司延迟交房，致戴永明没有及时去办理过户手续。本院认为，对上诉人依据有关法院判决主张的事实可予确认，但对主张的证明目的不予确认，理由见后。 本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条、第十六条、第十八条规定，一审法院对案涉房产所采取的查封措施系为预查封，预查封的效力等于正式查封。根据预查封的法律效力，如果被查封房屋买卖合同按正常履行未被解除，被执行人拥有请求开发商交付房屋和所有权转移登记的债权给付请求权或物权期待权，当房屋登记到被执行人名下时，法院即可对该房采取拍卖、变卖等强制措施；如果被查封房屋买卖合同被解除，则被执行人拥有请求开发商返还房屋价款的债权，此时预查封系对被执行人基于被解除合同可以取得的预期财产性利益的一项保全措施，效力在于禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，损害申请执行人的合法权益。对照本案，即便如上诉人所称，案涉房屋买卖合同已经法院判决解除，但为平衡各方当事人利益，基于上诉人并未实际向戴永明返还购房价款，戴对该房仍享有预期财产性利益，一审法院据此仍可对案涉房屋采取预查封措施。只有上诉人已经实际返还房屋价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。上诉人仅以其系名义所有人为由要求解除该强制执行措施，理据不足。另，原审法院已于2019年6月20日裁定终结（2018）浙0881执1911号案本次执行程序，且并未对案涉房屋采取评估、拍卖措施，故上诉人关于要求中止对案涉房屋评估、拍卖的诉讼请求，因无相应对象而不成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人云海置业公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨日洪 审判员  祝惠忠 审判员  郑尹秋 二〇一九年十二月二十五日 书记员  余香香