河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2019)豫0205民初2408号原告：开封市润生物业管理有限公司。统一社会信用代码：914102045610327743。住所地：开封市鼓楼区西坡街景都花园1号楼西第二间营业房。法定代表人：宋惠红，公司经理。委托诉讼代理人：林镇坤，公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王文华，公司员工。代理权限为特别授权代理。被告：张志梅，女，1966年6月1日生，汉族，住开封市禹王台区。原告开封市润生物业管理有限公司诉被告张志梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，并由审判员周静适用简易程序独任审判。同年9月26日向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼材料。2019年11月19日依法公开开庭进行了审理。原告开封市润生物业管理有限公司的委托代理人林镇坤和王文华、被告张志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与开封市越中房地产公司签订了前期物业服务合同，约定由原告对越宫京园小区提供物业服务。2017年12月该小区成立业委会，原告又与业委会签订物业服务合同，约定物业费交纳标准为高层1.6元/平方，多层0.7元/平方，每次交纳时间是11月25日至2月25日，如逾期交纳，应自逾期之日按照物业费千分之三交纳滞纳金，合同委托管理期限为一年。但2018年该业委会被开封市禹王台区三里堡办事处（以下简称办事处）以文件形式予以撤销，故原告委托管理合同到期后，经上报办事处和开封市禹王台区人民政府（以下简称区政府），在没有成立新的业委会之前，原告仍然为业主提供物业服务。被告至今仍拖欠物业费，该行为已经侵害了小区全体业主和物业公司的合法权益，故诉至贵院，请求依法判令被告交付2019年1月至9月物业费746.8元，滞纳金470元，共计1216.8元；诉讼费由被告承担。原告提交了如下证据：1.2019年10月9日开封市禹王台区三里堡办事处中州社区（以下简称中州社区）证明一份，证明越宫京园小区一直由原告提供物业服务至今，目前该小区没有业委会由中州社区代管。2.2017年物业服务合同一份（2017年12月27日至2018年12月28日），证明原告主张2018年物业费的依据。3.物业费催交通知单两份。证明原告向被告催缴物业费的情况，除了以书面通知形式催要外，还以物管员电话催交、上门催交的形式通知。根据《河南省物业管理条例实施细则》第五十一条第三款规定，2018年12月物业服务合同到期后，因该小区业委会无法履行其职能，经请示中州社区、办事处、禹王台区住建局、市物业管理科等部门后，原告按照2017年物业服务合同对小区提供了物业服务至今。被告辩称，自进入越宫京园小区，原告公司法定代表人因故无法履行职责以来，先期物业管理服务严重缺位，没有履行法律、法规所规定和《物业管理服务合同》约定的义务，服务态度恶劣、质量差，乱收费，利用门禁、电梯控制等手段，强行收取除物业费以外的停车费和小区公共照明费，造成小区业主生活上的不便；没有依照法律规定在每个收费周期如实“在物业管理区域显著位置，公示业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况”，小区业主多次投诉、报警。2017年12月27日，小区业委会为了平衡各方利益，排除来自有关部门的干扰，附条件地与原告签订了一年的《物业管理服务合同》，第三十六条约定“本合同期满不再续聘”。2018年12月28日合同到期后，原告应当按照合同约定撤离小区，但其拒不撤离，强行滞留，并以多种方式威胁业主交纳2019年的物业费。广大业主对此倒行逆施的行为强烈反对，坚决抵制，多次到辖区办事处、区、市、省信访部门信访，要求政府有关部门驱离非法滞留的物业公司。为了稳定和平息业主不满情绪，办事处和中州社区于2019年6月28日组织业主对原告的去留问题进行投票，投票结果以压倒性多数要求原告立即撤离。原告对投票结果置若罔闻，变本加厉地威胁业主，强行收取2019年的物业费。原告的种种行为造成小区次序混乱，业主哀声载道，形成了社会不安定因素。在省、市信访部门的进一步干预下，2019年9月27日15时许，办事处召开有原告、被告、业主代表、住建局等多方参加的联席会议，会上由上级领导宣布决定，限期让原告无条件撤离越宫京园小区。被告2019年以前的物业费已交清，原告起诉要求2019年的物业费于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交了如下证据：第一组证据1.2018年1月30日，票号为9028524的《收款收据》一份，证明原告收取被告2018年的物业费910元，被告自接受所购房屋以来已足额缴纳了物业费，从不欠原告物业费。第二组证据1.2017年12月5日《越宫京园业主委员会会议记录》一份，该证据显示，会议由办事处张利军书记主持，全体业委会委员参加，重点讨论是否与原告签订物业管理合同这一议题。全体委员纷纷诉说原告在前期物业管理服务中的不良表现，一致表态应附有“本合同期满不再续聘”的条件，与被告签订一年的《物业管理服务合同》。2.2017年10月27日《物业管理服务合同》一份，合同第三十六条约定“本合同期满不再续聘”，合同履行完毕后，依照法律、法规的规定和合同的约定，在没有召开小区业主大会并由半数以上业主同意、授权下，不得与原告续签物业管理服务合同，原告强行滞留小区，继续收取2019年的物业费于法无据。3.中州社区证明一份，该份证明排除了原告2019年在小区管理服务的合法性。第三组证据1.2019年5月24日《信访事项实体性受理告知书》一份；2.2019年6月14日《信访事项处理意见书》一份；3.2019年9月24日《开封市禹王台区办事处文件》一份一张；《网上查询详情列表》两份；5.2019年7月18日越宫京园小区部分业主代表去禹王台区信访局信访照片三张。该组证据证明越宫京园小区部分业主代表对原告在合同期满后非法滞留小区，刁难业主，强行收费的行为坚决反对，多次去省、市、区信访部门信访，强烈要求上级信访部门责成有关部门处理原告非法滞留小区等严重侵犯业主权利的问题。第四组证据1.2019年6月21日中州社区公告一份；2.2019年7月24日中州社区公示一份；这两份公示、公告证明了在全体业主的强烈要求下，2019年6月28日，中州社区组织小区全体业主进行投票，投票结果是绝大多数业主要求原告立即撤离。3.2019年9月29日中州社区公告一份，该公告告知全体业主及原告经办事处第一次物业管理联席会议决定，限令原告撤离小区，由中州社区代管。第五组证据：越宫京园小区照片10张，证明原告未履行合同约定的保洁义务，小区卫生长期脏乱差，服务严重缺失，引起业主的强烈不满。经过庭审质证，本院认定如下事实：被告张志梅系越宫京园小区6号楼（多层不带电梯）1单元302室的业主，房屋建筑面积118.55平方米。2017年12月27日，越宫京园小区业委会与原告签订了《物业管理服务合同》，委托管理期限为1年，自2017年12月29日起至2018年12月28日止，合同约定了双方的权利义务、物业管理公共服务质量及服务费用（多层不带电梯每月每平方米0.7元）；合同第三十六条约定“本合同期满不再续聘。”2018年11月左右，办事处在越宫京园小区张贴公告，宣布解散小区业委会，在此前即2018年8月份左右，在办事处协调下与光明社区进行了交接，被告作为时任业委会委员之一参与交接。中州社区成立后，越宫京园小区由其代管。2019年6月14日，办事处作出《信访事项处理意见书》，针对被告小区业主代表反映的越宫京园小区物业管理合同到期后，物业公司非法滞留小区，且物业管理混乱，二次加压水质无法正常食用，消防设施不完善，物业公司非法加装电梯门禁系统等问题，要求责任部门督促物业公司撤离，协助小区成立业主委员会，并整改消防设施、二次加压、治安等问题。调查情况如下：开封市润生物业管理有限公司与越宫京园第一届业委会签订的合同到2018年12月底到期，但由于业委会解散，物业公司一直滞留在该小区，且物业管理混乱，物业公司辱骂业主等问题的确存在，强烈要求更换物业公司。办事处和社区同志多次与业主代表见面了解情况，经过办事处、社区和业主代表商议，处理意见如下：1.小区业主举行全体业主大会，由全体业主决定现物业公司是否留用，根据《物业管理条例》规定，业主及房屋面积均过半，选举结果有效。2.针对水质发黄问题，待新物业公司到位后，检测设备。3.经禹王台区消防支队督查，物业已对消防设置进行整改。4.电梯门禁系统未经所在楼栋半数以上业主同意，不能启用。5.2019年6月21日前，业主大会选举公告张贴完毕。在中州社区组织下，经过全体业主投票、公示，2019年9月29日，中州社区公告告知越宫京园全体业主，根据投票结果和走访调查结果，开封市润生物业管理有限公司已不适合在越宫京园小区继续管理服务，经办事处第一次物业管理联席会议决定，自2019年9月28日至2019年12月28日止，该期间为新、老物业公司交接过渡期。开封市润生物业管理有限公司于2019年12月28日前退出该小区。本院认为，《物业管理条例》第三十八条规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《河南省物业管理条例》第五十一条规定，“业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会，同时报告街道办事处、乡镇人民政府。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。”原告开封市润生物业管理有限公司与越宫京园小区业委会签订的《物业管理服务合同》约定服务期为一年，并明确约定到期不再续聘，在双方合同到期后未续签的情况下，原告应该撤出越宫京园小区。越宫京园小区业委会解散后由社区代管，未成立新的业委会，原告在越宫京园小区无新的物业服务企业接管，也无业委会的情况下，履行法律规定的交接手续存在现实障碍。原告在合同约定的服务期限届满后仍继续为被告所在小区提供物业服务，尽管物业服务存在这样那样的问题，但在无其他组织或物业服务企业接管之前，原告未主动撤出越宫京园小区客观上避免了该小区陷入无人管理的无序状态，包含被告在内的小区业主是受益人，且中州社区也认可至2019年9月止原告实际提供物业服务。参照《河南省物业管理条例》第五十一条规定的精神，综合考虑原告提供物业服务质量，对原告要求被告支付2019年1月至9月的物业服务费，本院按照多层不带电梯房屋每平方米每月0.7元的标准酌减30%，即523元（118.55平方米×0.7元×9个月×70%）；超出部分及原告要求的滞纳金，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张志梅向原告开封市润生物业管理有限公司交纳自2019年1月至2019年9月共计9个月的物业费523元。二、驳回原告开封市润生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告开封市润生物业管理有限公司负担10元，被告张志梅负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 周 静二〇一九年十二月十三日书记员 陈柯安