中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1329号 上诉人（原审原告）：关姗姗，女，1982年9月12日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人关姗姗因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初310号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关姗姗的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲、李源韬，均到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关姗姗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区9#-1-101室房屋执行、解除查封；2.一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：一、2015年10月18日，关姗姗、杨素香以及龙驿公司达成协议，将案涉房屋抵顶关姗姗借款，同日，关姗姗、龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款，案涉房屋即属于关姗姗所有，关姗姗取得入住通知单即对案涉房屋享有了法律上的管理控制权、物权期待权，其诉讼请求应得到支持。一审判决认定关姗姗没有占有案涉房屋明显不当。二、（2016）辽1103民初288号民事调解书已经确认龙驿公司“在2016年5月25日前已经偿还了杨素香欠款2338.2万元”，现关姗姗、杨素香均认可以房抵债事实，并由关姗姗同龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司为关姗姗开具了房款收据。因房款金额为117万元，而抵顶借款的金额为88万元，在原借款数额不足以支付全部购房款的情况下，关姗姗又补交了差额29万元购房款，房款的收款收据中也明确写明“88万顶杨某借款本金，29万交现金”。上述证据能够相互印证，达到了民事诉讼的高度盖然性，关姗姗、杨素香、龙驿公司自愿解除借款合同关系，由关姗姗与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，关姗姗用其债权支付购买房屋的对价事实清楚，关姗姗对购买房屋享有了管理、控制的占有权，其诉讼请求应当得到支持。 西藏信托辩称，一、关姗姗不能证明以房抵债的基础法律关系，更不能证明其支付了案涉房屋价款。仅凭（2016）辽1103民初288号民事调解书不能证明本案存在以房抵债，也不能证明杨素香因对龙驿公司享有债权而取得案涉房屋的处分权。关姗姗主张其支付购房款的证据主要系（2015）兴民一初字第01805号、（2015）兴民一初字第01806号两份民事判决，但该两份民事判决确认款项出借的时间分别为2014年6月3日和2014年5月3日，与关姗姗在一审诉状中所称“于2013年12月商定将请求确认的房屋抵顶关姗姗88万元借款”并不一致，关姗姗的陈述相互矛盾，不应采信。二、关姗姗提供的有效的占有证据仅有2015年10月8日的《入住通知单》，该通知单显示自此日起龙驿公司才通知关姗姗办理各项入住手续，并不当然证明关姗姗在当天已经办理入住手续并实际占有了案涉房屋，关姗姗亦无其他有效证据相佐证，不足以认定其在查封之前已合法占有案涉房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回关姗姗的上诉请求。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 关姗姗向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区9#-1-101室归关姗姗所有并排除执行；2.西藏信托承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、杨素香因与龙驿公司借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福建工集团有限公司（以下简称北京宏福公司）向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间其已偿还2300余万元。辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该调解书对龙驿公司欠杨素香剩余本金和利息事实认定如下：本案龙驿公司所欠杨素香本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已经偿还杨素香欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，并抵顶本金后尚欠651.722万元。二、关姗姗与龙驿公司2015年10月18日签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，约定关姗姗购买枫丹白露家园B区9#-1-101室，房款117万元。三、辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第01805号、第01806号民事判决查明2014年5月关姗姗借给杨素香18万元，6月关姗姗母亲张甲借给杨素香50万元，年利率20%。龙驿公司于2015年10月18日给关姗姗出具117万元的购房款收款收据。2016年3月31日关姗姗账户向孙振鹏账户汇款27万元。四、龙驿公司于2015年10月18日给关姗姗出具《入住通知单》。五、2018年10月9日辽宁省盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心给关姗姗出具《不动产登记资料查询结果证明》，查询结果为关姗姗无房屋所有权登记记录。六、2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》（以下简称《委托合同》），约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。七、2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。关姗姗至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1.关姗姗是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.关姗姗对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归关姗姗所有。分述如下： 一、关于关姗姗是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。关姗姗主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张关姗姗未提交证据证明其房屋被查封，且因关姗姗起诉后又申请撤诉，现关姗姗起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，关姗姗等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了关姗姗的执行异议申请，包括关姗姗在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为关姗姗起诉符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，关姗姗在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张关姗姗不具有诉讼主体资格及关姗姗起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于关姗姗对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，关姗姗提供的辽宁省盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在辽宁省盘锦市区域内关姗姗名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，关姗姗提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋，2015年10月18日关姗姗与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定关姗姗在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.关姗姗仅提供2015年10月18日的《入住通知单》，无其他证据相佐证，不足以认定关姗姗在人民法院查封前合法占有该不动产，不符合第二十八条第二项的规定；3.关姗姗主张其支付房款的证据是认定杨素香欠其款项68万元的两份民事判决书及其后期付款。本案中，关姗姗主张案涉《商品房买卖合同》是基于其与杨素香之间、杨素香与龙驿公司之间的借款，是杨素香和龙驿公司向其以房抵债，但仅凭杨素香与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书不能证明杨素香因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。关姗姗无充分证据证明其因与杨素香间的借款关系而与龙驿公司以房抵债的事实，关姗姗提供了杨素香欠款68万元的证据，但不足以证明该款项转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定关姗姗已经支付了全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，关姗姗的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，关姗姗主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归关姗姗所有。本案中，因关姗姗主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回关姗姗的诉讼请求。一审案件受理费15330元，由关姗姗负担。 本院二审期间，关姗姗提交了2组证据，第1组证据系2019年3月3日龙驿公司与杨素香签订的《房屋抵偿借款确认书》、孙振鹏与杨素香签订的《附表1房屋明细表》复印件，拟证明杨素香与龙驿公司出借款项及以房抵债的事实。第2组证据系调查日期为2018年10月9日的《不动产登记资料查询结果证明》复印件、登记日期为2019年8月27日的《离婚证》复印件，拟证明案涉房屋系关姗姗唯一住房。 西藏信托对第1组证据形式上的真实性无异议，但认为，1.上述确认书显示具体情况见附件，但不能确认附件就是《附表1房屋明细表》；2.《附表1房屋明细表》与杨素香一审提交的证据附表1明细表不一致，一审表中共17套房屋，二审表中却有18套房屋；3.《附表1房屋明细表》显示用18套房屋抵顶24764724元，与（2016）辽1103民初288号民事调解书显示抵偿2338.2万元债务相差140万元，存在矛盾；4.关姗姗主张2015年10月18日抵顶房屋，与其一审提交的（2015）兴民一初字第01805号民事判决、（2015）兴民一初字第01806号民事判决认定的事实不相符。综上，上述证据不能证明以房抵债真实发生，即使发生了以房抵债，时间也应在法院查封案涉房屋之后。西藏信托对第2组证据的真实性无异议，但认为关姗姗并非消费者而是抵债方，未提供配偶和未成年子女唯一住房证明，不符合无其他用于居住的住房，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，且关姗姗在二审即将开庭时离婚，规避法律意图明显，该组证据不具有证明力。 西藏信托未提交新证据。 本院对上述证据认证如下：西藏信托对关姗姗提交的第1组、第2组证据形式上的真实性无异议，本院对上述证据形式上的真实性予以采信。对于上述证据的证明力、关联性等问题，本院将结合庭审查明事实及在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依关姗姗申请调取以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明：案涉房屋抵杨某、杨素香借款，实际缴款或开票日期为2016年3月29日。证据2.盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，该表载明：关姗姗在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2017年8月1日。关姗姗对证据1未表示异议，对证据2质证时称办理入住手续时间、领取钥匙时间为2015年10月18日。西藏信托质证认为：对证据1，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2，真实性无异议。虽关姗姗对证据2提出异议，西藏信托对证据1提出异议，但对上述证据形式上的真实性未表示异议。虽关姗姗主张枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表记载的内容与事实不符，西藏信托主张《审计报告》不能真实反映龙驿公司财务收支和经营状况，但关姗姗、西藏信托对上述主张并未提交充分的证据予以证明，故本院对证据1、2形式上的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月。同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以其西水湾二期A、B地块及该地块上在建工程为案涉《贷款合同》设立抵押（未办理登记）。2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司的股东孙振鹏、谷连生分别签订了《股权质押》，将各自持有的龙驿公司的股份质押给西藏信托，并于2014年11月27日在辽宁省盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》，该报告中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明：案涉房屋系顶杨某、杨素香借款，但实际缴款或开票日期为2016年3月29日。 三、盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示关姗姗在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2017年8月1日。 四、张甲起诉张乙、王某某、杨素香民间借贷纠纷一案，辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院于2015年12月2日作出（2015）兴民一初字第01805号民事判决，判决杨素香偿还张甲借款50万元并按年利率20%给付利息。关姗姗起诉张乙、王某某、杨素香民间借贷纠纷一案，辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院于2015年11月26日作出（2015）兴民一初字第01806号民事判决，判决杨素香偿还关姗姗借款18万元，并按年利率20%计息给付。 五、关姗姗在一审起诉状中称“关姗姗于2014年5月3日借款18万元给杨素香，关姗姗母亲张甲2014年4月借款50万元给杨素香，年利率均为20%。……经关姗姗与杨素香共同向龙驿公司索要无果后，于2013年12月商定将请求确认的房屋抵顶关姗姗88万元借款……” 六、一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，关姗姗等595套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回关姗姗在内的512人的异议申请。关姗姗在内的512人作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日关姗姗等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日关姗姗向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。 七、2015年10月18日龙驿公司给关姗姗开具的收款收据上载明房款为117万元，其中88万元顶杨某借款，29万元交现金。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：关姗姗对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定，对于合法占有的认定问题，不能仅以开发商出具的入住通知单作为唯一依据，应结合办理入住手续、领取钥匙的时间等综合判定。具体到本案，关姗姗在一审中虽提交了2015年10月18日的《入住通知单》，但同时提交的2017年8月的水费及物业费收据均出具在案涉房屋被查封之后，提交的2015年9月19日水费收据的用户名为“孙晓东”，与本案也不具有关联性，故在无其他证据相佐证的情况下，一审法院认定仅依据《入住通知单》不足以认定关姗姗在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并无不当。且盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表显示关姗姗是在案涉房屋被查封之后的2017年8月1日才办理相关入住手续，故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，关姗姗上诉称其取得《入住通知单》即对案涉房屋享有法律上的控制权和物的期待权，理据不足，本院不予支持。 对于购房款的支付问题。关姗姗在一审起诉状中称，其与母亲张甲分别于2014年5月3日、2014年4月出借18万元、50万给杨素香，……经其与杨素香共同向龙驿公司索要无果后，于2013年12月商定将案涉房屋抵顶借款。根据关姗姗上述陈述，其与杨素香协商以房抵债的时间早于相关款项的出借时间，明显不合常理。同时，龙驿公司2015年10月18日出具的收款收据显示案涉房款117万元中有88万元系用借款抵顶，为证明其对杨素香享有合法债权，关姗姗一审中提交了（2015）兴民一初字第01805号、第01806号两份民事判决。但这两份民事判决的落款时间分别为2015年12月2日、2015年11月26日，均在案涉收款收据出具之后，如借款已被用于抵顶房款，为何对同笔借款又通过诉讼方式主张了权利、取得了裁判文书，关姗姗对此并未作出合理解释。且对于88万元之外的剩余房款，关姗姗称其于2016年3月31日向孙振鹏汇款27万元，这与2015年10月18日收据上载明的“现金支付”方式也不一致。关姗姗就其所主张的抵账以及案涉房款支付等事实所提交的证据不能相互印证，依据现有证据尚不足以认定其已经缴纳了案涉房款，故对其该部分上诉理由，本院不予支持。对于关姗姗名下是否无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”并非仅指买受人本人名下，而是包括其本人及配偶、未成年子女名下应均无其他住房。关姗姗作为上诉人，对此负有举证责任，其在二审中虽提交了登记日期显示为2019年8月27日的离婚证，但对其是否有未成年子女，以及未成年子女名下是否有其他住房，关姗姗均未尽到相应的举证责任，故关姗姗称其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形的主张亦不能成立，本院不予支持。 综上，关姗姗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15330元，由关姗姗负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理齐晓丹 书记员马利杰