云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初3016号原告：普洱冰洋置业发展有限公司。住所地：普洱市思茅区梅北路，统一社会信用代码：91530800054680574B。法定代表人：吴鑫铭，系公司总经理。委托诉讼代理人：岳媛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张红，男，1982年6月2日出生，彝族。被告：刘阳，女，1988年8月15日出生，汉族，无业，住普洱市思茅区。原告普洱冰洋置业发展有限公司（以下简称冰洋置业公司）与被告张红、被告刘阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冰洋置业公司委托诉讼代理人岳媛、被告张红、被告刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冰洋置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告冰洋置业公司与被告张红、被告刘阳签订的合同编号为PE2015073001673的《商品房购销合同》；2、判令被告张红、被告刘阳配合原告冰洋置业公司到不动产登记备案机关撤回合同编号为PE2015073001673的《商品房购销合同》的备案；3、判令被告张红、被告刘阳支付原告冰洋置业公司代为偿还的贷款本金和利息共计298250.12元；4、判令被告张红、被告刘阳支付原告冰洋置业公司违约金94655.40元；5、判令被告张红、被告刘阳返还原告冰洋置业公司开具涉案房屋的购房发票，如不能返还则由被告张红、被告刘阳承担原告冰洋置业公司的发票损失66044.68元；6、判令上述3-5项金额（458950.20元）与被告张红、被告刘阳支付的购房款冲抵后，剩余房款14326.80元返还被告张红、被告刘阳。7、判令被告张红、被告刘阳立即返还原告冰洋置业公司位于普洱市北部区房屋；8、判令被告张红、被告刘阳承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月30日被告张红、被告刘阳与原告冰洋置业公司签订了合同编号为PE2015073001673的《商品房购销合同》，购买原告冰洋置业公司开发的位于普洱市北部区房屋，房屋总价款为473277元，首付款为143277元，剩余房款由被告张红、被告刘阳向中国农业银行股份有限公司普洱市分行（以下简称普洱市农行）按揭贷款33万元整。2019年3月起，被告张红、刘阳未按期归还贷款，连续拖欠三期。普洱市农行根据与原告冰洋置业公司及被告张红、被告刘阳签订的三方协议《个人购房担保借款合同》的约定，于2019年6月11日向原告冰洋置业公司发出《扣款告知函》，之后便从原告冰洋置业公司保证金账户中扣支本金贷款本息6538.15元。普洱市农行于2019年6月28日、7月10日再次向原告冰洋置业公司发出《扣款告知函》，根据三方协议《个人购房担保借款合同》第十一条11.4的约定，提前收回已发放的按揭借款，要求原告冰洋置业公司承担连带保证责任，一次性从原告冰洋置业公司保证金账户中扣收被告张红、被告刘阳借款本金和利息合计291711.97元。至此，原告冰洋置业公司代被告张红、刘阳偿还银行贷款本息共计298250.12元。根据原告冰洋置业公司及被告张红、被告刘阳签订的《商品房购销合同》的《补充协议》第四条第2项约定，出现被告张红、被告刘阳不按借款合同履行还款责任，扣划原告冰洋置业公司保证金的情况，被告张红、被告刘阳应当支付原告冰洋置业公司房款总价的20%违约金，然后从被告张红、被告刘阳已付房款中扣除原告冰洋置业公司代偿款项及违约金后解除《商品房购销合同》。综上所述，被告张红、被告刘阳未按合同约定履行义务，导致原告冰洋置业公司代被告张红、被告刘阳偿还银行巨额贷款本息，给原告冰洋置业公司造成巨大损失。为此，原告冰洋置业公司为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告张红辩称，对原告冰洋置业公司的事实主张予以认可，但不同意解除《商品房购销合同》，提出如被告张红将银行按揭贷款还清后，请求原告冰洋置业公司放弃违约金的诉讼请求。被告刘阳辩称，不同意解除《商品房购销合同》，认为对被告张红被拘押后未及时归还按揭贷款的情形不知情，且普洱市农行及原告冰洋置业公司未告知被告刘阳，待被告刘阳知道上述情况后，被告刘阳就主动与原告冰洋置业公司联系，但原告冰洋置业公司告知无法处理，请求本院将涉案房屋判归被告刘阳享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人相互质证对原告冰洋置业公司提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《扣款告知函》、《保证金支付回单》及被告刘阳提交的《离婚证》、《离婚协议》的真实性、合法性及关联性均无异议，故对上述证据本院均予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，原告冰洋置业公司与被告张红、被告刘阳签订了《商品房购销合同》（合同编号为：PE201507300167号）及《合同补充协议》，约定：由被告张红、被告刘阳向原告冰洋置业公司购买该公司以出让方式取得的位于普洱市思茅区南侧冰洋现代城一期房，该房套内建筑面积为96.64㎡，每平方米4897.32元，合同总价473277元，房款支付方式为被告张红、被告刘阳于合同签订当日支付首付款143277元，余款330000元由被告张红、被告刘阳向普洱市农行办理银行按揭贷款方式支付，双方关于按揭借款事宜，详细约定于《合同补充协议》，其中第四条按揭贷款第2项约定：“乙方（被告张红、被告刘阳）按揭贷款购房后，在甲方（原告冰洋置业公司）为乙方提供连带保证责任解除前，如乙方逾期达三个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划甲方保证金，乙方应向甲方支付购房总款20%的违约金，且甲方有权直接从乙方已付房款中扣留甲方代付银行本息及违约金后解除《商品房购销合同》，将剩余首付款退还乙方。如乙方首付款不足以支付上述款项，不足部分由乙方补齐。”。合同签订当日，原告冰洋置业公司与被告张红、被告刘阳到房地产管理机关办理了备案登记。合同签订后被告张红向原告冰洋置业公司支付了首付款143277元，原告冰洋置业公司于2015年8月7日向被告张红出具了《云南省地方税务局通用机打发票》（发票号码为00813869），剩余房款33万元被告张红向普洱市农行以银行按揭贷款方式支付，原告冰洋置业公司于2015年8月31日向被告张红出具了《云南省地方税务局通用机打发票》（发票号码为001558292）。在被告张红向普洱市农行办理银行按揭贷款过程中，原告冰洋置业公司以保证人的身份、被告张红、被告刘阳以抵押人的身份与于2015年8月27日与普洱市农行签订了《个人购房担保借款合同》，三方约定被告张红向普洱市农行按揭贷款33万元，由原告冰洋置业公司为该笔贷款提供连带保证担保，由被告张红、被告刘阳用购买的涉案房屋提供抵押担保，其中约定借款人未按约按期足额偿还借款的，普洱市农行有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失要求借款人、担保人全额赔偿。但被告张红在履行与普洱市农行订立的借款合同过程中，只归还了部分借款本息，自2019年3月起被告张红就未按约按期归还借款本息，普洱市农行于2019年6月11日向原告冰洋置业公司送达了《扣款告知函》，称被告张红在贷款发放后，自2019年3月28日开始未能按约按期正常还款，累计逾期借款本息合计6538.15元，根据三方约定，在保证担保期间，上述款项由原告冰洋置业公司代为偿还，并于告知当日从原告冰洋置业公司的保证金账户扣划了被告张红拖欠的借款本息6538.15元。2019年7月10日普洱市农行再次向原告冰洋置业公司送达《扣款告知函》，称被告张红自2019年3月28日开始未按约按期正常还款，普洱市农行从原告冰洋置业公司的保证金账户扣划了被告张红拖欠的借款本息6538.15元后至2019年6月28日止，被告张红仍不履行逐月还款义务，已连续出现4期未偿还贷款本息的情况，根据三方约定，普洱市农行有权提前收回已向被告张红发放的借款，有权要求原告冰洋置业公司履行连带保证责任，一次性扣划原告冰洋置业公司保证金账户291711.97元偿还被告张红拖欠的及剩余的借款本息。普洱市农行于告知当日从原告冰洋置业公司的保证金账户扣划了被告张红拖欠的及剩余的借款本息291711.97元。原告冰洋置业公司为被告张红代偿借款本息金额共计298250.12元。另查明被告张红与被告刘阳原系夫妻关系，双方于2018年12月20日解除婚姻关系，双方离婚时未对本案涉案房屋进行分割。另，本案在诉讼过程中，本院向案外人伍坤取得了涉案房屋发票号码为00813869、001558292的两份《云南省地方税务局通用机打发票》，并退还了原告冰洋置业公司，原告冰洋置业公司明确表示放弃本案第5项诉讼请求，即放弃要求两被告支付不能返还发票损失66044.68元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》总则第一章规定，原、被告双方于2015年7月30日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的上述合同合法有效。对于原告主张解除《商品房购销合同》、由两被告协助办理撤回合同备案并返还涉案房屋、支付原告代为偿还的贷款本息298250.12元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案被告张红未全面履行与普洱市农行订立的按揭借款合同，导致原告向普洱市农行履行连带保证责任，代为被告张红归还了拖欠的及剩余的借款，损害了原告的合法权益，成就了双方签订的《合同补充协议》第四条按揭贷款第2项约定的解除合同的条件，原告可以请求解除合同，故此对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案《商品房购销合同》解除后，必然涉及到撤回《商品房购销合同》备案、涉案房屋的返还、赔偿原告损失的问题，故原告根据合同履行情况和合同性质，要求两被告协助办理撤回合同备案、返还涉案房屋、赔偿代为偿还借款本息损失298250.12元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张两被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，本案两被告未全面履行与银行订立的按揭借款合同，成就了合同的解除条件，致使原、被告双方签订的《商品房购销合同》的合同目的不能实现，其全部责任在于两被告，两被告的行为构成违约，虽然双方在《合同补充协议》中第四条按揭贷款第2项约定两被告的上述违约行为应支付的违约金为购房总款的20%，但本院认为双方约定的违约金数额过高，应以两被告违约造成原告代偿借款金额298250.12元的实际损失的10%计算为宜，故此，本院确定违约金数额为29825元，原告所诉超过部分，本院不予支持。对于被告张红提出因原告及普洱市农行未向被告刘阳告知被告张红未按期归还银行按揭贷款的情形，不同意解《商品房购销合同》，涉案房屋应归其享有的答辩主张，本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……”、第四十一条：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。”的规定，两被告与原告签订《商品房购销合同》时系夫妻关系存续期间，被告刘阳即是合同相对方也是被告张红的配偶，与被告张红共同负有支付《商品房购销合同》约定的购房款的义务，且两被告未按约归还银行按揭贷款不属于法律规定的不可抗力免责的原因所致，故对被告张红的此项答辩主张，本院不予支持。据于上述法律规定及本案查明的案件事实和因素，本案涉及两被告的财产及债权债务均系两被告婚姻关系存续期间所产生，故本案涉及两被告的财产及债权债务均应由两被告共同享有和承担，被告刘阳应对因两被告违约造成合同解除所产生的法律责任负有履行的义务。综上所述，原告主张解除《商品房购销合同》、要求两被告协助办理撤回合同备案、返还涉案房屋、赔偿代为偿还借款本息损失298250.12元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持，本院确认由两被告支付原告违约金29825元。原告主张两被告交纳的购房总款扣减两被告应赔偿原告的损失及应支付的违约金，剩余部分退还两被告的主张，未损害两被告的合法权益，本院予以支持，为节约诉讼资源、避免诉累，本院一并处理，故两被告已交纳的购房总款473277元，扣减两被告应赔偿原告的损失298250.12元及应支付的违约金29825元，剩余款项145201.88元，由原告返还两被告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告普洱冰洋置业发展有限公司与被告张红、被告刘阳于2015年7月30日签订的《商品房购销合同》（合同编号及备案登记号为：PE201507300167号）；二、由被告张红、被告刘阳于本判决生效之日起三十日内协助原告普洱冰洋置业发展有限公司到登记备案行政机关办理撤回《商品房购销合同》的备案登记手续；三、由被告张红、被告刘阳于本判决生效之日起十日内返还原告普洱冰洋置业发展有限公司位于普洱市思茅区南侧冰洋现代城一期XX号房；四、被告张红、被告刘阳应返还原告普洱冰洋置业发展有限公司代为偿还的借款本息损失298250.12元及违约金29825元，两项共计328075.12元。被告张红、被告刘阳已交纳的购房总款473277元扣减上述款项，剩余款项145201.88元实际应由原告普洱冰洋置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张红、被告刘阳；五、驳回原告普洱冰洋置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由被告张红、被告刘阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  黄海雁审判员  黄 俊审判员  段经权二〇一九年十二月二十日书记员  尹慕杰