江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019)苏0116民初4712号原告（反诉被告）：顺祺（南京）洗染有限公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区姜桥路。法定代表人：朱靖，经理。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱士达，江苏共盈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑蕾蕾，女，1984年8月2日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。原告（反诉被告）顺祺（南京）洗染有限公司(以下简称顺祺公司)与被告(反诉原告)郑蕾蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺祺公司的委托诉讼代理人王浩全、朱士达，被告(反诉原告)郑蕾蕾的委托诉讼代理人许贵富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告顺祺公司向本院提出诉讼请求：1、确认顺祺公司与郑蕾蕾签订的《租赁合同》于2018年8月15日解除，郑蕾蕾从租赁标的中立即搬迁撤离；2、判令郑蕾蕾支付租金52500元；3、判令郑蕾蕾支付违约金52500元；4、判令郑蕾蕾支付水电费37068元（截止2018年12月3日）。事实与理由：顺祺公司与郑蕾蕾于2017年3月31日签订《租赁合同》，顺祺公司将其拥有的位于南京市六合区XX区600平方米的房屋出租给郑蕾蕾经营使用，目前由郑蕾蕾使用该合同租赁标的。合同履行过程中，郑蕾蕾违反契约精神，严重违约。根据合同规定郑蕾蕾应当在2018年9月15日向顺祺公司支付2018年10月15日-2019年4月15日的租金52500元，在顺祺公司催要后，郑蕾蕾至今仍然没有支付。为此，顺祺公司多次与郑蕾蕾电话和见面进行协商，但其置之不理。故根据双方签订的《租赁合同》之约定，顺祺公司与郑蕾蕾解除租赁合同并委托律师于2019年1月16日向郑蕾蕾发送《律师函》通知其依法解除租赁合同并要求其完成搬离工作，同时支付拖欠的租金及水电费，否则承担不利法律后果。因郑蕾蕾违约，顺祺公司诉至法院，要求判如所请。本诉被告郑蕾蕾辩称，双方签订的租赁合同期限是2017年4月15日到2020年4月15日，合同签订后郑蕾蕾按约支付第一年房租10.5万元及2018年4月15日到2018年10月15日半年房租，2018年10月18日支付2万元房租，2018年11月17日支付了2万元水电费。房屋租赁期内原告于2018年8月23日与南京市六合区人民政府大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，致使涉案租赁物无法使用，其行为构成违约。郑蕾蕾承租的房屋及其投入的设备、构筑物在内的全部资产因顺祺公司与大厂街道签订的关闭停产约定而无法使用，且顺祺公司与大厂街道签订补偿协议后采取停水、停电措施，给郑蕾蕾遭成重大经济损失。故顺祺公司诉请的租金及违约金没有事实依据。反诉原告郑蕾蕾向本院提出反诉请求：判令顺祺公司赔偿郑蕾蕾损失合计396039元。事实与理由：2017年3月31日，郑蕾蕾因经营洗涤厂需要承租顺祺公司厂房，承租面积约900平方米,双方签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2017年4月15日起至2020年4月15日止。合同签订后，郑蕾蕾建盖构筑物及购买机器设备，用于生产经营。租赁期间，顺祺公司向六合区政府大厂街道办提出企业关闭停产，约定以2018年2月8日作为资产评估基准日委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对其名下所有资产进行价值评估，2018年7月31日出具《房地产评估报告》、《顺祺（南京）洗染有限公司被搬迁涉及的机器设备及附属设施资产评估报告》，两份评估报告中均对郑蕾蕾承租的厂房、建设的构筑物及设施、购买的机器设备做了价值认定。2018年8月23日，顺祺公司与大厂街道办事处就企业关闭停产签订一份《大厂街道关闭企业补偿协议书》。协议签订后顺祺公司提出解除合同并采取停水停电方式强行要求郑蕾蕾搬迁，致其无法生效并造成严重经济损失。郑蕾蕾认为顺祺公司违约，现向其主张经济损失如下：1、机器设备损失51709元；2、构筑物及辅助设施损失5232元；3、装饰装修损失57964元；4、停产停业损失148999元；5、搬迁费132135元。1-5项合计396039元。反诉被告顺祺公司辩称，一、顺祺公司与郑蕾蕾之间签订的《租赁合同》内容及约定合法有效，双方均应当按约定遵守履行。根据合同第十条约定，遇到国家建设需要拆迁，视为不可抗力，是符合法律规定的。六合大厂区域中小企业拆迁工作是市政府及市人大常委会为了国家建设需要，对该区域下达了总体规划的多个文件，具体实施工作由区政府和街道办落实。因为涉及区域广、任务重，肯定有先后之分，拆迁是需要很长时间的调整和规划，顺祺公司不可能预先知道准确拆迁时间，什么时间拆迁是政府部门及国家建设需要形势来的。为了防止双方因拆迁产生纠纷，双方特意在合同中约定拆迁条款，明确了政府行为系不可抗力，就是为了更好履行合同，法院应判令解除合同。二、租赁合同履行期间，郑蕾蕾存在多项违约行为，应当承担违约赔偿责任。1、根据租赁合同约定，郑蕾蕾应在2018年9月15日支付顺祺公司2018年10月15日至2019年4月15日厂房租金52500元，顺祺公司多次催要，郑蕾蕾至今未支付。合同约定拖欠租金超过1个月，顺祺公司有权单方解除合同，并由郑蕾蕾承担违约责任、支付双倍租金违约金。郑蕾蕾没有契约精神，顺祺公司才诉至法院。2、郑蕾蕾2018年6月应交水费2863.7元，自2018年6月至2018年12月26日，共计拖欠水电费37068元，根据租赁合同约定顺祺公司可以终止双方的租赁合同。三、顺祺公司解除租赁合同合理合法，且郑蕾蕾一直营业至少到2019年1月份，郑蕾蕾要求赔偿构筑物及辅助设施损失、装修损失、停产损失及装饰装修部分停产损失没有法律依据。四、南京化学工业园区管委会发布的红头文件：关于印发《大厂地区中小企业搬迁工作指导意见》的通知系合法有效，应当按照该份文件内容执行搬迁补偿问题。根据该意见，不可搬迁机器设备的补偿费用为评估价的40%，可搬迁机器设备的补偿费为评估价的8%。郑蕾蕾要求按全额补偿无事实依据。补偿标准还应参考租赁剩余期限。五、本案合同的解除符合约定解除，更符合法定解除。因郑蕾蕾严重违约和政府行为的不可抗力情形发生，郑蕾蕾应当承担违约金和损失赔偿义务。本院经审理认定事实如下：顺祺公司（甲方、出租方）与郑蕾蕾于2017年3月31日（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将六合区大厂XX厂房600平方米出租给乙方，租期为三年，自2017年4月15日起至2020年4月15日，租金为第一年10.5万元，一年两次性付款，提前30天支付。支付第一次租金同时乙方向甲方支付押金5.25万元。如乙方拖欠房租晚于应缴纳日期超过一个月，甲方有权提前终止本合同并没收乙方的租赁保证金，且不承担因此给乙方造成的任何损失。如果甲方因此提出终止合同，乙方应立即终止使用标的房产并按合同规定要求归还甲方，如不能按时归还，自次日起应向甲方支付双倍房租。租赁房屋所产生的水电及其他管理费按月由乙方交纳给甲方，如拖欠超过个月，甲方有权终止合同。乙方租赁期内，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。因不可抗力及拆迁原因导致本合同终止，乙方应在合同终止之日搬离，保持租赁场所干净、整齐交还甲方。如果乙方未能在交还期交还租赁区域，甲方有权停止各种服务，如停水、停电、锁门等，直至依法采取强制措施清场，因此支出的费用以及造成的责任和损失由乙方承担。乙方自逾期之日起每日按原日租金标准的2倍向甲方支付延期使用租金及违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，郑蕾蕾向顺祺公司支付了2017年4月15日至2018年10月15日的房租15.75万元。2018年8月28日，顺祺公司（甲方）与南京市六合区大厂街道办事处（乙方）签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定关停位于南京市六合区大厂XX的顺祺公司，甲方给予乙方补偿费合计66077707元。乙方在签订本协议后40个工作日内拆除机器设备，并将所拆设备及货物搬运出厂区，50个工作日内注销营业执照。2018年10月31日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年11月30日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年12月31日前交付场地，按补偿总额的3%标准给予奖励。2018年10月，顺祺公司的负责人李某发微信给郑蕾蕾催缴水电费并通知其终止合同，郑蕾蕾通过微信向李某转账4万元并表示不同意终止合同。2018年10月，李某发微信给郑蕾蕾，通知因其拒绝搬迁，顺祺公司将于2018年12月10日之前停水停电。2019年1月2日，案外人王某报警称其嫂子郑蕾蕾承租顺祺公司位于的部分厂房，顺祺公司在未提前书面通知的情况下直接对郑蕾蕾经营的公司厂房进行了断电，厂房内有桑拿服3万套、毛巾5万条、床单被套5千套，无法使用清洗机械设备进行清洗，要求登记备案。2019年1月16日，顺祺公司向郑蕾蕾发送律师函通知其根据租赁合同第十条解除合同，并要求其在收到函件15日内完成全部的搬迁工作于2019年2月2日前将租赁物归还顺祺公司，否则将对整个厂区停水停电。双方协商无果，顺祺公司于2019年6月13日诉至法院，要求判如所请。上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、大厂街道关闭企业补偿协议书、律师函等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，顺祺公司与郑蕾蕾于2017年3月31日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，如遇政策性拆迁，视为不可抗力因素，自拆迁之日起本合同自然终止，双方均不构成违约，乙方无条件配合甲方搬离。顺祺公司为配合政府工业布局调整于2018年8月23日与大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定2018年12月31日前交付场地可按补偿总额的3%标准给予奖励。上述协议的签订应视为顺祺公司与郑蕾蕾在《租赁合同》中约定的合同终止事由出现。租赁合同终止后，郑蕾蕾作为承租人应及时向顺祺公司返还租赁房屋。双方就补偿分配问题未能协商一致，郑蕾蕾作为承租人可通过法律途径主张权利，但不能以此为由拒绝返还房屋。（一）关于本诉部分。顺祺公司要求郑蕾蕾搬离涉案房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。租金自2018年10月15日起计算至合同终止之日即2018年12月31日，按10.5万元/年的标准，应为21875元。关于违约金，因《租赁合同》的解除系政策性拆迁，双方均不构成违约，顺祺公司主张的违约金，本院不予支持。关于水电费，郑蕾蕾已提供证据证明已经给付，该项诉请，本院不予支持。（二）关于反诉部分。1、机器设备损失17999元（郑蕾蕾主张的金额为51709元，扣除第457项4938元、第487项1774元，乘以40%）；2、构筑物及辅助设施损失5232元；3、装饰装修损失57964元；4、停产停业损失59379元（按照归属于郑蕾蕾的机器设备、构筑物及辅助设施、装饰装修等评估之和的5%计算为118758元，其中50%归郑蕾蕾所有）。郑蕾蕾的上述反诉主张合计140574元（17999元+5232元+57964元+59379元），因合同终止确对其造成损失，本院予以支持。另，郑蕾蕾主张的搬迁费系提前搬迁奖励，现已超出合同约定期间，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、郑蕾蕾于本判决生效之日起十日内给付顺祺（南京）洗染有限公司租金21875元并搬离南京市六合区大厂；二、顺祺（南京）洗染有限公司于本判决生效之日起十日内给付郑蕾蕾补偿款140574元；三、驳回顺祺（南京）洗染有限公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回郑蕾蕾反诉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元，反诉受理费3620元，由本、反诉人各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 文人民陪审员  牟新群人民陪审员  梅秀珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  姚萍萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。