安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1522民初3499号 原告：范其荣，女，1970年3月20日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告：李先华，男，1968年2月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 共同委托诉讼代理人：戚领，安徽余浩律师事务所律师。 被告：安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇西湖北路，统一社会信用代码91341522562198872Q。 负责人：吴振彪。 委托诉讼代理人：范萌，安徽霍达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雨，男，1983年7月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系被告公司员工。 原告范其荣、李先华与被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司（以下简称龙迪物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范其荣及原告范其荣、李先华的诉讼代理人戚领到庭参加诉讼，被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司的诉讼代理人范萌、何雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范其荣、李先华向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令被告赔偿两原告房屋装修、家具以及重新翻修等人工支出等各项损失暂计50000元（屋内翻修、翻修人工支出费以实际鉴定数额为准）；2、请求判令被告赔偿两原告因房屋翻修租住他人房屋的租赁费5000元；3、请求判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。原告当庭变更诉讼请求第一项，即请求依法判令被告赔偿两原告房屋装修、家具以及重新翻修等人工支出等各项损失暂计16300元。事实与理由：2010年10月26日，两原告与霍邱县龙迪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买其位于龙迪滨水城西区一幢一单元202号房屋，拿房之后两原告即对房屋进行装修并入住。后于2016年3月份，两原告自范桥老家回到龙迪滨水城后，发现整个屋子全是臭水，经检查是屋内厨房下水管道堵塞，导致楼上污水无法排除，流进原告住房内。后两原告找到被告协商赔偿事宜，双方达成赔偿协议，被告赔偿两原告17000元。赔偿协议达成后，被告也为两原告整修了厨房的下水管。之后，两原告的房屋又反了几次水，被告却不理睬两个原告。2019年，两原告房屋内卫生间下水管反水，导致排泄物流入室内，满屋恶臭。房屋内的地板及所有东西都被浸泡损毁。两原告再次向被告索要说法，被告依旧置之不理。 被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司辩称，原告诉求的损失于法无据，本案被告并不是本案的适格主体。此外，原告房屋长期无人居住，第一次出现反水情况时，是楼下的住户向物业反映滴水，我们立刻通知原告开门检查，并联系工人维修。我们多次建议原告更换管道，原告不同意，家里没有人住。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告范其荣、李先华向法庭提交证据： 1、两原告身份证复印件，证明原告的主体适格； 2、两原告的结婚证，证明两原告系夫妻关系； 3、房屋买卖合同一份，证明原告系龙迪滨水城1幢1单元202室受损房屋的所有人； 4、部分物业费发票，证明原告按时交纳物业费却没有得到良好的物业服务，导致房屋反水，财物受损； 5、原告与被告签订的物业管理服务合同及龙迪滨水城业主手册，证明被告未按合同及手册约定，对房屋建筑本体共有设施设备进行修养、维护导致原告房屋反水，财物受损； 6、被告与原告签订的补偿协议，证明原告曾因统一事由与被告达成赔偿协议，被告在知情之后仍然没有将公用下水管道进行疏通，没有履行物业管理服务合同及龙迪滨水城业主手册中规定的义务，导致原告房屋屡次反水，给原告财物造成损失； 7、霍邱县价格认证中心结论书，证明原告因被告没有及时检修下水管道，导致原告财产遭受损失，损失金额为16300元； 8、视频资料一份，证明原告房屋反水，财物遭受损失的事实。 被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司质证称，对证据1、2、3、8无异议。对证据4的关联性及证明目的有异议，该发票是原告补交房屋出现反水情况之前拖欠的物业费；对证据5，关联性及证明目的有异议，我方举证可以证实我方已经尽到了应尽的义务。对证据6，关联性及证明目的有异议，该份材料是补偿协议而非赔偿协议，不能证明因被告补偿了部分款项从而证明被告在本案中存在过错，且该协议明确注明是因原告装修导致地漏堵塞，并由原告签字确认。对证据7，真实性、关联性、证明目的均持异议，该组证据不能证实原告的损失与被告之间存在因果关系。 被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司向法庭提交证据： 1、被告机构信用代码证，证明被告身份信息； 2、小区排水管道检查记录表，证实自2017年7月1日至2019年7月1日被告按照物业管理合同履行了自己的义务。 原告范其荣、李先华质证称，对证据1三性无异议；对证据2三性及证明目的均持异议，检查记录表均为复印件加章，没有具体日期，对其真实性无从查实，也无法证明被告按时对下水管道进行检修。 本院对双方无异议证据予以确认并在卷佐证。原、被告所举证据予以认定，但对被告所举证据《小区排水管道检查记录表》的证明目的不予确认。 本院认为，本案为合同之责与侵权损害赔偿之责竞合，原告以物业服务合同为依据主张权利，应视为原告选择合同之责诉讼。 本案的主要争议焦点为：一、龙迪物业公司是否为适格被告；二、对原告的财产损害后果，龙迪物业公司按物业合同约定是否有赔偿责任，原告是否有致财产损害后果扩大之责，以及各自责任的大小比例。 焦点一、原告卫生间公共下水管道堵塞反水致其财产损害，究其原因，按物业合同约定，龙迪物业公司对小区公共下水管道或有未尽维护、维修义务致损害后果发生，本案不排除原告住宅楼三至十七层业主住户其他侵权人行为导致原告卫生间公共下水管道堵塞反水致其财产受到损害情形，由于原告选择合同之责诉讼主张权利，龙迪物业公司作为物业合同的相对人，本案发生的损害后果属于双方合同约定的范围，因此，按物业合同的约定，龙迪物业公司属于本案适格被告。至于若属于第三人侵权原因造成财产损害后果如何处理问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，龙迪物业公司对第三人侵权造成其承担损害后果有权追偿。 焦点二、合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据物业合同第二条第2项约定，龙迪物业公司对“房屋建筑本体共用设施（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明……）的维修、养护、管理和运行服务”有合同义务。被告应当按照该约定及时疏通共用下水管道，其举证的《小区排水管道检查记录表》证据反映每半年检查记载一次，内容简单，时间跨度大，没有每栋楼的检查评情，尤其没有本案原告卫生间共用管道堵塞反水前检查记录详情，其证据达不到证明被告尽到维护、管理的合同责任，反之从原告室内财产遭共用下水管道堵塞而被倒灌的污水的事实看，被告并未尽到及时疏通管道的义务，故原告因被告未尽义务而遭受的损失应由被告负赔偿义务。由于原告室内长期无人居住，被告在发现原告室内有往楼下层滴水异情后，多次想办法和原告取得联系，及时地发现了原告室内被污水浸泡情况并帮助原告共同清理室内污水，改建卫生间下水管道，被告的行为及时有效地减少了原告的财产损失，相反原告至今无法说清室内财产被水浸泡发生时间，在被告发现异情与原告取得联系期间有一定程度的时间耽搁，对此应由原告对时间耽搁导致财产损失扩大承担责任，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定依法应减轻被告的赔偿责任；在划分双方责任比例时，结合以上案情及综合多种因素，考虑被告承担70％赔偿责任、原告自负30％责任较为适宜。在赔偿范围方面，本院委托的评估机构出具的原告损失评估报告书合法有效，予以采纳；原告主张的5000元因室内翻修而产生的租赁费损失，未提供租赁费票据，考虑到该费用具有合理费，本院酌定租赁费损失1000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告范其荣、李先华赔偿室内财产损失11410元（16300元×70％）； 二、被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告范其荣、李先华赔偿因室内翻修产生的租赁费损失700元（1000元×70％）； 三、驳回原告范其荣、李先华的其他诉讼请求。 如果未按被判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1175元，减半收取588元，由原告范其荣、李先华负担176元，被告安徽霍邱县龙迪物业管理有限公司负担412元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  徐可 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘路 附法律相关条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。