广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2835号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山大道623号，统一社会信用代码：91440700765717353R。负责人：肖尔鸣，该分公司经理。委托诉讼代理人：李永华，女，该分公司员工。被告：冯辉权，男，1980年8月15日出生，汉族，住广东省鹤山市，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告冯辉权物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人李永华到庭参加诉讼，被告冯辉权经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年3月至2019年6月的物业服务费15225.92元给原告；2.被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2019年7月25日的违约金为16938.83元，原告只主张被告支付违约金5081.65元，物业服务费和违约金合计20307.57元；之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止）给原告；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是鹤山市沙坪鹤山碧桂园盈水翠庭三街10号商品房的业主，该商品房建筑面积为473.65平方米，花园面积为602.85平方米。原、被告于2010年1月4日签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费，其中第五条约定物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；第七条约定物业管理费的扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延）；第十六条约定被告逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费千分之五交纳违约金。依约被告每月应支付物业服务费951.62元，但被告从2018年3月至2019年6月积欠物业服务费共15225.92元及逾期付款违约金。原告多次催收未果遂诉至法院。被告冯辉权无答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：案外人冯剑虹将鹤山碧桂园盈水翠庭三街10号房屋转让给被告冯辉权，并到广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司及鹤山市碧桂园物业发展有限公司处办理相关物业转让交接备案手续。2010年1月4日，被告向广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司及鹤山市碧桂园物业发展有限公司承诺其与旧业主之间的有关资料、房屋钥匙、房屋转让手续已经交接并办理完成。被告愿意遵守有关物业管理规定及同意按其与两公司所签合同及协议约定缴纳有关费用。同日，广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司与被告冯辉权签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，合同约定：“……就甲方（即被告）已购买的由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的鹤山碧桂园商品住宅区中的盈水翠庭三街10号单位交付后由乙方（即广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司）提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第五条：本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.50元及花园面积每月每平方米0.40元计收。该物业的套内建筑面积为943.52平方米；该物业的公用分摊建筑面积为/平方米；合计该物业的房屋建筑面积为943.52平方米；该物业的花园面积为2343.46平方米。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准。……第七条：甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延）。甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费……第十六条：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”等等。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，被告每月按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费，但被告拖欠原告2018年3月至2019年6月的物业服务费未付。诉讼中，原告表示2018年3月份拖欠的物业服务费对应的违约金自2018年5月1日起计收，如此类推。沙坪鹤山碧桂园盈水翠庭三街10号房屋的权属人为被告冯辉权，该房的建筑面积为473.65平方米，花园面积为602.85平方米。被告每月应按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费951.62元（473.65平方米×1.50元/平方米+602.85平方米×0.40元/平方米）给原告。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司于2013年1月14日名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司，于2015年12月29日名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，于2019年6月20日名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司与被告签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司名称已变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司（即原告），故原告碧桂园公司应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给原告，现被告拖欠原告2018年3月至2019年6月的物业服务费共15225.92元（951.62元/月×16个月），已构成违约，被告应承担违约责任，原告请求被告支付物业服务费15225.92元，本院予以支持。关于违约金问题。根据《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定，逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向原告缴纳所欠物业服务费的5‰违约金。现原告主张从2018年5月1日开始计收违约金，理据充分，应予支持，但主张按每日千分之五计算违约金过高，应以年利率24%计算为宜。据此，从2018年5月1日起暂计至2019年7月31日止的违约金为2283.89元，2019年8月1日起的违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率24%计至清偿之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条和《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、被告冯辉权于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月至2019年6月的物业服务费15225.92元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司；二、被告冯辉权于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金截至2019年7月31日止为2283.89元；从2019年8月1日起，违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率24%计至清偿之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307.68元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司负担42.68元，被告冯辉权负担265元（原告已预交案件受理费307.68元，原告同意被告负担的受理费于被告履行判决义务时径付给原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年十二月十六日法官助理李锶涛书记员黄嘉欣