辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初488号原告：崔金秀，女，1976年8月11日生，汉族，个体，住河北省廊坊市香河县。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张静，系辽宁锦逸律师事务所律师。第三人（追加）：党军伟，男，1971年5月15日生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙少卓、马赫遥，辽宁少卓律师事务所律师。原告崔金秀诉被告辽宁东一房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中变更案由为商品房预售合同纠纷，追加党军伟为第三人。原告崔金秀，被告辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张静，被告党军伟委托诉讼代理人孙少卓、马赫遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、请法院依法判决将坐落于辽宁省锦州市开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B19幢2-20-2（84）号房屋归原告所有，并为原告办理验收交付商品房的交付手续和房屋产权登记等，庭审中原告主张办理交付手续和房屋产权登记为要求被告办理网签、开具发票、办理产权证；2、判决被告支付原告诉讼事宜产生的差旅费共计1000元；3、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。诉讼过程中增加诉讼请求为，请求法院依法判决被告于2020年6月份前为原告办理B19幢2-20-2（84）号房屋的交付手续及交房；要求被告赔偿原告违约金1万元（计算标准按照2018年5月31日-2020年6月份，按照交款的万分之五）。事实和理由：2017年11月3日，原告在辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处与被告签订了锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B19幢2-20-2（84）号房的《商品房买卖合同》，于当日交付全款277536元。1、按照合同第八条约定，被告应于2018年5月31日前将合同内约定的商品房交付原告使用。2、原告多次催促被告履行《商品房买卖合同》义务，为原告办理交房等事宜，被告均以各种借口拖延，导致该房屋至今未办理任何手续和交付原告使用。3、按照合同第九条约定被告逾期交付房屋视为违约。原告购买本房屋是为了居住使用，被告未履行合同义务给原告造成了诸多损失，请法院维护原告的合法权益。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：商品房买卖合同、收款收据、住房批准证被告答辩称，一、被告向原告销售的房屋，因施工单位违约问题尚未竣工，暂时无法向原告交付房屋。被告与施工单位天津宝地公司已经法院调解，但施工单位仍未履行合同。目前，被告已经对天津宝地公司再次起诉，案件正在审理之中，待天津宝地公司清除出场后，工程很快就能竣工。二、除了我方无法交付房屋外，目前的房屋有银行的抵押及法院的查封，我方对所有权问题没异议，被告也认为房屋归原告所有，以上的客观原因无法办理所有权登记，望原告能宽限一段时间；三、双方签订的合同中对逾期交付房屋约定了违约责任及承担方式，原告要求差旅费于法无据，不应支持；四、对于双方签订的商品房买卖合同真实性没有异议，被告也认为房屋应当归原告所有，但现在房屋存在两点客观原因导致不能交付，无法办理产权登记。第三人党军伟称，第三人与被告于2017年1月22日办理商品房买卖合同网上备案，而原告于2017年11月3日签订商品房买卖合同，即使商品房买卖合同可以履行，第三人也应享有优先权，第三人已办理网签登记，应依据物权法第20条及最高院并于印发《第8次全国民商审判工作会议纪要》第15条判决驳回原告诉讼请求，本案法院应依法确定原、被告之间的商品房买卖无效。为印证上述事实，第三人向本院提交下列证据予以证明：备案存档表、借款合同当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见及庭审陈述，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2017年11月3日，原告（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾第B19幢84号房，商品房建筑面积为86.73m2，单价为每平方米3200元，总金额277536元。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中，商品房买卖合同第八条交付期限载明：“出卖人应当在2018年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出在发生之日起60日内告知买受人的”；第九条出卖人逾期交房的违约责任载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”第十一条（交接项）约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。上述合同签订当日，原告崔金秀一次性支付购房全款人民币277536元，尚未开具增值税发票。合同约定的交付日期届满后，被告东一公司未按合同约定如期交付房屋。2018年9月6日，被告与锦绣蓝湾小区房屋业主代表就何时办理网签备案、批贷、房产证何时交付业主、何时交房以及违约事宜及被告如何赔偿问题共同召开会议，被告承诺银行贷款问题、网签和发票问题于2018年9月底解决完毕；五期和A01预计在2020年6月底交房，办理房产证；其中A01带装修的业主延迟一个月交房，六期预计于2018年12月底交房；关于违约金，被告按照合同继续履行的违约金给予双倍的赔偿。原告崔金秀所购锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项五期B19号楼尚未竣工。2017年1月22日，被告东一公司与第三人党军伟签订借款合同，约定借款人（乙方）东一公司向贷款人（甲方）党军伟借款250万元。借款合同载明乙方自愿用锦绣蓝湾B19号楼71－80、83－94、97－100、127－130、149、150、43、44共34套房产做抵押，与甲方一同办理抵押登记手续，如到期不能归还甲方款项，甲方有权处理抵押品。B19幢2-20-2（84）号商品房买卖合同网上备案买受人登记在第三人党军伟名下。本院认为，被告作为房地产开发企业在建设中预先向原告（买受人）出售商品房，买受人支付了定金或房款，双方签订的商品房买卖合同应为商品房预售合同，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告应当按照合同约定以及国家相关法律法规及时履行交付房屋等合同义务。被告未能在合同约定的期限内履行相应合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。本案中，买受人要求开发商继续履行合同义务，被告作为房地产开发企业应尽快将其开发项目竣工并依法经相关职能部门验收合格，履行预售商品房交付义务，并在条件完备的情况下协助买受人办理不动产权利登记。因此，原告主张判令被告继续履行合同，并限期交付房屋及办理产权证书及由被告承担违约金的诉讼请求应予部分支持，违约金的计算按照被告承诺的合同约定双倍执行，违约金的具体给付数额以原告的诉讼请求为限。关于原告主张被告给付差旅费的诉讼请求，没有合同约定及法律依据，本院不予支持。我国相关法律规定，房地产开发项目或建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案涉及的建设工程目前处于在建状态，虽然被告承诺在2020年6月前交付，但考虑到建设工程尚需相关部门进行验收合格后才能交付使用，而能否验收合格，尚需相关职能部门依法依规进行验收。而被告交付房屋的义务必须在验收合格后进行。受上述国家强制性法律规范的限制，人民法院无法确认实际交付时间。但被告应当尽快建成涉案建筑工程并验收合格，以履行房屋交付的义务，同时承担延期交付房屋的违约责任。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房尚处于在建状态，未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未建成房屋进行物权确认。关于涉案房屋办理商品房买卖合同网上备案给第三人党军伟的问题，本院认为，依据现有证据可认定第三人与东一公司之间形成借贷关系，双方实际上不存在商品房买卖合同关系，办理商品房买卖合同网上备案是一种对债务的担保抵押行为。在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。消费者交付购买商品房的全部款项后，抵押权人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权。因此，该商品房买卖合同网上备案无效。关于原告主张要求被告开具发票的诉讼请求，依据法律规定税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律规定处理，不属于人民法院受理民事案件的范围，故此项诉讼请求本院不予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程竣工并经验收合格后，向原告崔金秀交付锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B19幢2-20-2（84）号房屋。二、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告崔金秀办理上述房屋不动产权证。三、被告辽宁东一房地产开发有限公司应支付原告逾期交付房屋违约金1万元。四、被告辽宁东一房地产开发有限公司与第三人党军伟办理的涉案商品房买卖合同网上备案无效，被告辽宁东一房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告办理商品房买卖合同网上备案。五、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5463元（原告预交100元），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 高 博审 判 员 耿 丹人民陪审员 蒋 英二〇一九年十二月十八日书 记 员 陈雨锘