安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖1203执异55号 异议人（案外人）：张从荣，女，1961年12月12日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：董伟，男，1974年8月26日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李秋慧，该公司员工。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他72号执行裁定的指定，在对董伟与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，依据太和县人民法院作出的（2018）皖1222民初7355号民事裁定书，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都509室房屋，案外人张从荣对上述查封的房屋提出书面异议。本院于2019年12月16日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张从荣异议称：案涉查封的房产是异议人位于太和县土产杂品公司的房屋被泰宇房地产公司拆迁而还原的房屋。2011年3月31日，异议人与泰宇房地产公司签订《拆迁及购房合同书》，2017年4月5日，双方又签订《回迁定房协议》，泰宇房地产公司将其开发的金泰明都2单元509室还原给异议人，双方约定互不找差价。房屋交付后，异议人自2017年5月16日起对房屋进行装修，并入住至今。因金泰明都小区房屋还未经竣工验收，至今无法办理产权登记。异议人认为，该房产现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对其予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人张从荣为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人张从荣身份证，证明其主体资格； 2、张从荣房产证及太和县房地产管理局出具的证明，证明张从荣被拆迁房屋位置、面积等相关事实； 3、《拆迁及购房合同书》、泰宇房地产公司《承诺》、《回迁定房协议》、太和县兴泰土产日杂品有限公司出具的《证明》、泰宇房地产公司的《情况说明》，证明张从荣房屋被拆迁面积为95.03平方米（含一楼煤房27平方米、五楼顶储藏室21平方米），泰宇房地产公司还原金泰明都509室，双方互不找差价的事实； 4、《装修施工合同》及水电费收据，证明张从荣已对案涉房屋进行装修入住的事实； 5、安徽省太和县（2019）皖1222民初8044号民事判决书，证明董伟与泰宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》已被确认无效的事实。 申请执行人董伟辩称：1、异议人购买房屋时间是在董伟已经取得该房产网签备案登记之后，董伟与泰宇房地产公司网签行为应当视为房屋买卖合同，具有合同效力，对网签合同双方具有约束力，异议人与泰宇房地产公司签订的商品房买卖合同依法不能成立；2、董伟对异议人与泰宇房地产公司签订的商品房买卖合同真实性存在合理性怀疑，人民法院应当对其真实性进行调查。综上，异议人提出的异议请求与事实不符，于法无据，请求依法驳回异议人的异议申请。 异议人董伟为证明其答辩主张提供的证据为： 1、董伟身份证，证明其具有主体资格； 2、董伟与泰宇房地产公司签订的商品房买卖合同，证明案涉房屋已在房产管理部门办理备案登记的事实； 3、民事上诉状及诉讼法缴费发票，证明董伟与泰宇房地产公司确认合同无效一案，董伟已向阜阳市中级人民法院提起上诉，一审判决未产生效力，不能确认双方签订的商品房买卖合同无效。 被执行人泰宇房地产公司未答辩。 本院审查查明：董伟与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7355号民事判决书，判决泰宇房地产公司于本判决生效十五日内偿还董伟1000000元及利息（按照年利率24%计算，自2015年9月24日计算至还清之日止）。该案查明：2016年2月24日，董伟曾以泰宇房地产公司为其出具收条及汇款凭证1000000元是购房款，要求泰宇房地产公司履行房屋买卖合同，交付房屋并过户向太和县人民法院提起诉讼，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初1037号民事判决，泰宇房地产公司提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院发回重审。重审后，太和县人民法院作出（2017）皖1222民初999号民事判决，泰宇房地产公司再次提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出皖12民终2897号民事判决，以双方不存在真实的房屋买卖关系为由，驳回了董伟的诉讼请求。在诉讼中，太和县人民法院作出（2018）皖1222民初7355号民事裁定书，依法查封了被申请人泰宇房地产公司开发的金泰明都项目房号为804、701、704、509、505、508房屋，查封期限自2018年11月23日起至2021年11月23日止。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他72号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2018年12月24日作出的（2018）皖1222民初7355号民事判决由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，依法对上述案涉房屋进行了查封。 另查明：异议人张从荣位于原太和县土产杂品公司处（人民南路154号宿舍楼4楼）的房屋（房产证号：83××37），面积47.03平方米，该房产于1993年10月13日进行登记。该房屋因泰宇房地产公司开发房地产而被拆迁（含其一楼煤房27平方米、五楼顶储藏室21平方米），异议人张从荣于2011年3月31日和泰宇房地产公司签订了《拆迁及购房合同书》，该房产证于2012年10月9日办理注销登记，2017年4月5日，双方又签订《回迁定房协议》，泰宇房地产公司将其开发的金泰明都2单元509室还原给异议人，双方约定互不找差价。2017年5月16日，异议人与泰宇房地产公司签订《装修施工安全协议书》，对案涉房屋进行装修并入住至今。 又查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》许可证号为（太）房预售证第20140306008号。 本院认为：案涉查封的金泰明都项目房号为509室房屋，系异议人张从荣因房屋拆迁被原址还原的住房，该房屋虽登记在被执行人泰宇房地产公司名下，但在太和县人民法院实施查封前，张从荣的房屋已被泰宇房地产公司拆迁，并与泰宇房地产公司签订了《拆迁及购房合同书》、《回迁定房协议》，双方签订的上述合同及协议合法有效，案涉查封的房屋系泰宇房地产公司对张从荣原拆迁房屋的补偿，张从荣对还原的房屋已入住至今，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，张从荣对案涉房屋的期待权应优先于申请执行人董伟的一般债权，董伟辩称，异议人与泰宇房地产公司签订合同是在其与泰宇房地产公司网签合同之后，且认为异议人与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同存在虚假的可能。本院认为，商品房网签登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动的效力。董伟与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同，已被生效判决认定双方不存在真实的房屋买卖关系，判决驳回了董伟的诉讼请求。案涉房屋虽办理了网签，但网签合同双方并不存在真实的房屋买卖关系，而是借款人和出借人之间的民间借贷法律关系，出借人董伟并未因买卖合同而取得房屋所有权，且双方并未办理抵押登记，这种让与担保行为并不能产生排他性的法律效力，董伟不享有对涉案房屋优先受偿的权利，且董伟已就双方实际存在的民间借贷关系提起了诉讼，并就生效判决向人民法院申请了执行，在执行中，就案涉房产进行了诉讼保全，以上事实进一步说明了董伟与泰宇房地产公司之间是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系；董伟认为异议人与泰宇房地产公司签订的合同不真实，缺乏证据证明，本院对此不予采信。案外人张从荣提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对登记在泰宇房地产公司名下金泰明都项目房号为509室住房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  锁青华 人民陪审员  周 莉 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  袁训旺 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。