江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏106民初12103号 原告:王子辰，男，1976年9月11日出生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：梁刚，江苏宁通律师事务所律师。 被告：南京邻仕家超市有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路300号。 法定代表人：王宝娣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘慧，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。 被告：陈小华，女，1949年10月13出生，汉族，住南京市江宁区。 原告王子辰与被告南京邻仕家超市有限公司（以下简称邻仕家公司）、陈小华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月18日作出民事判决。被告邻仕家公司不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2019年9月9日作出民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告王子辰的委托诉讼代理人梁刚，被告邻仕家公司的委托诉讼代理人刘慧、王明鑫以及被告陈小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王子辰向本院提出诉讼请求：确认陈小华与邻仕家所签订的租赁合同无效。事实和理由：原告系南京市鼓楼区房屋共有权人。被告陈小华在原告不知情的情况下，与被告邻仕家公司签订《租赁合同书》，将涉案房屋出租给被告邻仕家公司。事后，原告亦未追认。二被告的行为违反了《城市租赁管理办法》第六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条的规定，故双方之间租赁合同无效。被告邻仕家公司下属单位曾向被告陈小华账户汇付预付款50万元，现被告邻仕家公司已经收回该笔款项。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告邻仕家公司辩称，1.租赁合同系原告与两被告共同签订，系各方真实意思表示，合同依法成立并有效。签订合同时，被告陈小华向其提供了房屋的产权证书、原告的身份证复印件及委托书，委托书上载明原告委托陈小华代表原告签合同，租金由陈小华收取，故邻仕家超市有理由相信陈小华具有代理权，陈小华代理原告签订涉案租赁合同合法有效；2.陈小华是涉案房屋的共有权人，对于案涉不动产有管理的权利和义务。王子辰和陈小华并无对涉案房屋管理进行约定，所以二人对涉案房屋均享有占有、使用、收益、处分的权利，陈小华完全可以以自己的名义行使收益权，对外出租涉案房屋，因此租赁合同并不因为没有王子辰的签名而无效。3.原告提起诉讼的法律依据不成立。原告在诉状中提到的《城市租赁管理办法》已废止，现行《商品房租赁管理办法》已经明确将共有房屋未取得共有人同意不得出租的条文删除，故未经共有人同意不能作为认定本案合同无效的依据。4.结合原审中查明陈小华与苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）在2013年签订租赁合同的情况、陈小华与邻仕家超市签订的鼓楼区租赁合同的签订情况及涉案合同的签订情况，三份合同中多处签名细节上都是相同的，都是陈小华一人签名，可见一直以来均是陈小华一人处理出租事宜；5.根据陈小华与邻仕家公司工作人员刘慧的微信聊天记录可以看出，原告提起诉讼是因为邻仕家公司的同业竞争对手苏果超市愿意支付70万元/年的租金，较案涉租赁合同的年租金标准高出20万元。原告为了获得更高额的租金收益，故意扭曲事实，提起诉讼，违背了最基本的诚实信用原则。综上，案涉租赁合同依法成立且已经生效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈小华辩称，1.涉案房屋归其本人、原告及其孙子三人共有，并明确约定房屋管理需经过共有产权人共同签字，邻仕家公司提供的委托书是假的，希望法庭追究其作伪证的法律责任；2.租赁合同是附生效条件的合同，只有陈小华、刘慧签字，没有王子辰签字，最终合同未经王子辰确认，系无效合同。刘慧原系苏果超市员工，曾代表苏果超市与陈小华签订租赁合同，明知应当要求陈小华提供王子辰的委托书或要求王子辰本人来签字。但当时陈小华与刘慧签订租赁合同后，邻仕家公司就留下合同，陈小华认为邻仕家公司会另行找王子辰签字，但是邻仕家公司并没有去做。3.对于租金70万元的问题。刘慧和陈小华联系时，陈小华只是把苏果超市提出的70万元租金的情况告诉刘慧，并非确定租金70万元。陈小华认为案涉合同不成立，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王子辰提交了案涉房屋的产权证、租赁合同、本票申请书各一份。邻仕家公司、陈小华对真实性均无异议。邻仕家公司提交了王子辰、陈小华的身份证复印件、王子辰出具的委托书、银行交易明细和微信聊天记录一组，王子辰、陈小华对委托书的真实性不予认可，对其余证据的真实性无异议。本案审理期间，陈小华提供了2017年10月3日其与王子辰签订的协议书一份，内容为：“凡是以陈小华、王子辰二人名字购买的不动产，无论出租或出售，都由二人共同签字，共同管理等”，证明其与王子辰约定案涉房产共同管理。经质证，王子辰对真实性无异议，邻仕家公司认为该证据在原审时未提交，已经失权，不排除事后伪造，且二人之间的内部约定并未告知邻仕家公司，对邻仕家公司不发生效力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院将结合其他案件事实予以认定。 根据双方当事人的陈述及相关证据，本院认定事实如下：南京市鼓楼区房屋的登记所有权人为陈小华、王子辰、王祖昱，产权份额分别为60%、39%、1%。陈小华系王子辰之母，王子辰系王祖昱之父。 2018年5月9日，陈小华（出租方、甲方）与邻仕家公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：租赁房屋范围为南京市鼓楼区门面房，现苏果超市使用部分；租赁面积为129.07平方米；租赁期限5年，自2019年1月5日起至2024年1月4日止，租赁期内，乙方每年支付甲方租赁费50万元，以上费用为净得价，如需开具发票，由乙方自理等等；租金每两年一次性支付，合同签订之日起七日内乙方向甲方支付定金伍拾万元整，甲方不履行本合同的，应当向甲方双倍返还定金等。在租赁合同首部出租方一栏，注明出租人为陈小华、王子辰，在尾部甲方签字栏内由陈小华一人签名。该合同签订时，陈小华未将2017年10月3日其与王子辰签订的协议书出示给邻仕家公司。邻仕家公司称该合同签订时陈小华提交了王子辰出具的委托书，但王子辰、陈小华对该委托书的真实性均予以否认，称从未向邻仕家公司提供委托书。 2018年5月15日，邻仕家公司向陈小华支付款项50万元。 2018年11月28日，陈小华将50万元退还给邻仕家公司。 另查明，案涉房屋原出租给苏果超市使用，苏果超市于2018年11月28日向陈小华支付了次年（2019年）的房租55万元（含税）。刘慧原系苏果超市员工，曾处理过苏果超市与陈小华租赁案涉房屋事宜，后其转至邻仕家公司工作，亦负责处理案涉租赁合同签订事宜。 本院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。陈小华为涉案房屋的共有人，其拥有涉案房屋60%的份额，有权行使相应的物权权能，其将涉案房屋出租是对涉案房屋的管理行为。王子辰和陈小华内部关于如何管理共有物的约定，并未告知邻仕家公司，故二人的内部约定不得对抗邻仕家公司。陈小华同意将涉案房屋出租给被告邻仕家公司，当事人在签订涉案合同时的意思表示真实且一致，王子辰虽主张其不同意出租，但无论陈小华系无权处分还是表见代理，陈小华将房屋出租给邻仕家公司的合同均已经成立。依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同亦不存在无效情形或者可撤销情形，已经依法成立并生效，王子辰主张确认陈小华与邻仕家所签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王子辰的诉讼请求。 案件受理费26800元，由原告王子辰负担（原告王子辰已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  贲小青 人民陪审员  林 宁 人民陪审员  黄燕明 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  梁莞欣