重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初23584号原告：李军，男，汉族，1982年6月10日生，住重庆市渝北区。原告：唐久慧，女，汉族，1982年7月24日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李军，住重庆市渝北区，系原告唐久慧丈夫。被告：重庆隆都企业管理咨询有限公司，住所地：重庆市江北区港城东路2号2幢-1-1，统一社会信用代码91500105050372427P。法定代表人：陈俊瑞，执行董事。委托诉讼代理人：周燕，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长伟，重庆钜沃律师事务所律师。原告李军、唐久慧与被告重庆隆都企业管理咨询有限公司（以下简称隆都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李军、唐久慧，被告隆都公司的委托诉讼代理人周燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李军、唐久慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金161938.29元（计算方式：10380.67元/月×2018年10月1日至2018年12月31日期间3个月＋14532.92元/月×2019年1月1日至2019年9月30日期间9个月）；2、请求法院判决被告支付原告违约金30120.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：以原告为甲方、被告为乙方于2014年10月29日签订了《商铺租赁合同》,约定将位于重庆市北部新区吉兴路3号【1号商业】二段31号商铺出租给被告,租期为十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止,2016年1月1日至2018年12月31日月租金为10380.67元,2019年1月1日至2011年12月31日月租金为14532.92元,以一个季度为交租期,被告每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日交纳下一季度的租赁费用及物业管理费。合同第五条第6款约定,乙方按时交纳租金,逾期交付租金的每逾期一日,乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；如逾期30日甲方有权解除合同,并收回房屋。合同签订后,原告依约将商铺交付给了被告,2018年11月15日渝北区人民法院判决被告向原告支付到了2018年第三个季度的租金,原告向渝北区人民法院申请强制执行后,被告按时履行了判决内容,并已全部履行完毕。依据合同约定,2018年9月30日被告应支付下一季度租金,被告至今已有四个季度租金未支付给原告,原告与被告交涉后,被告仍然拒付。原告认为被告未依约向原告支付租金的违约行为违背了履约的诚信原则和合同的约定,依法应当承担违约责任。遂起诉。被告隆都公司辩称，1、被告并未与原告就案涉房屋签订租赁合同，双方未成立租赁关系。原告主张的租赁合同，被告不知情，且合同中加盖的印章并非被告的印章；2、原告并未实际交付案涉房屋，被告未找到租赁物交付凭证。被告未实际占用房屋。3、若认定租赁关系成立，原告主张的违约金过高，请求调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，双方未成立租赁关系，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：二原告系位于重庆市北部新区吉兴路1号附31号房屋的产权人。2015年5月19日前，被告公司名称为重庆隆都投资管理有限公司。2014年10月29日，以二原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）就上述房屋的租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定，乙方可以自行经营或向他人出租；第2.1条，租赁期限为十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；第3.1条租金标准：第一年至第三年为10380.67元/月、第四年至第六年为14532.92元/月；第3.2条，租金按季度支付，乙方于每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日交纳下一季度的租赁费用及物业管理费；第3.3条，签订合同之日起三个工作日内乙方需向甲方交纳1个月的租金（即人民币10380.67元）作为按期支付租金的保证金；第5.6条，按时交纳租金，逾期交付租金的每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金，如逾期30日甲方有权解除合同，并收回房屋。尾部有原告签字捺印、被告加盖合同专用章予以确认。被告分别于2016年4月12日、2016年7月12日、2016年10月13日、2017年7月17日、2017年10月30日，每次向原告李军转账31142.04元，其中有几笔转账记录附言为春山台租金。被告质证称认可真实性，但无法看出打款用途，不能证明双方存在租赁关系。另查明，2014年8月15日，二原告为购买案涉房屋支付了团购费449717元。2018年9月4日，李军、唐久慧将隆都公司诉至我院，要求支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金93426元以及违约金14574元，我院作出（2018）渝0112民初19561号民事判决书，判令隆都公司支付租金93426元以及相应的违约金。2019年5月6日，被告法定代表人陈俊瑞向原告李军转账支付108000元，附言为春山台租金，被告质证认可转账记录的真实性，但不认可关联性，称不清楚陈俊瑞个人与原告之间的关系。庭审中，二原告为证明双方租赁关系的真实性，还举示了被告出具的《承诺书》一份，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被告陈述其管理层发生过变动，对于案涉租赁合同并不知情，并非被告加盖的印章，并申请对合同中加盖的“重庆隆都投资管理咨询有限公司”的合同章进行鉴定，同时，其陈述在2018年9月30日之后没有向原告支付过款项。关于违约金计算标准，根据原告提交的计算详情单显示，原告按照年利率24%的1.3倍，计算至2019年9月30日。上述事实，有双方当事人的陈述、商铺租赁合同、不动产权证书、生效判决书、承诺书、收据、银行流水等证据在案佐证。本院认为，本案的主要争议焦点为：原被告之间是否存在合法有效的房屋租赁关系。对此，本院评析如下：1、2015年5月19日，被告名称进行变更，变更前为重庆隆都投资管理有限公司。2014年10月29日，重庆隆都投资管理有限公司作为承租方与原告签订案涉租赁合同，且在合同尾部加盖“重庆隆都投资管理有限公司”合同专用章，即案涉租赁合同的主体即为本案原被告。2、被告辩称其对于案涉合同并不知情，但从原告李军的银行流水明细显示，租赁合同签订之后，被告多次向李军转款，转账附言中也多次载明为“春山台租金”。被告称无法证明上述款项系其向原告支付的案涉租金，但未举证证明双方存在其他交易行为，对其辩解意见，本院不予采纳。3、我院（2018）渝0112民初19561号民事判决已对案涉租赁合同具有合法性、有效性作出认定，且已发生法律效力，被告法定代表人陈俊瑞亦向原告李军转账支付108000元，履行了该份民事判决书确定的义务。被告辩称不认可该份转账记录的关联性，但未举证证明系陈俊瑞个人与原告之间的其他交易行为，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上，原被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。对被告提出的鉴定申请，本院不予准许。被告作为承租人，应向原告支付租金，2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为161938.29元（10380.67元/月×3个月＋14532.92元/月×9个月），被告自认2018年9月30日后未向原告支付过款项，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付租金，按约应向原告支付违约金。合同约定违约金标准过高，原告按照年利率24%的1.3倍进行计算于法无据，本院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，针对不同时间段依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算。按照合同约定，2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金31142.01元、2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金43598.76元、2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金43598.76元、2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金43598.76元分别应于2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月30日支付，故违约金计算方式为：以31142.01元为基数，从2018年10月1日起至2019年8月19日止，及以43598.76元为基数，分别从2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以161938.29元为基数，从2019年8月20日起至2019年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算。故对原告该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告重庆隆都企业管理咨询有限公司在本判决生效后三日内支付原告李军、唐久慧2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金161938.29元；二、被告重庆隆都企业管理咨询有限公司在本判决生效后三日内支付原告李军、唐久慧违约金，计算方式为：以31142.01元为基数，从2018年10月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以43598.76元为基数，分别从2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以161938.29元为基数，从2019年8月20日起至2019年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算；三、驳回原告李军、唐久慧的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4140元，因适用简易程序减半收取2070元，由被告重庆隆都企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶立二〇一九年十二月二十五日书记员  马瑞