福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4875号 原告：福州祥华物业管理有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10楼，统一社会信用代码913501037531144673。 法定代表人：王雪梅，总经理。 委托诉讼代理人：林众超，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈峰，福建大中律师事务所实习律师。 被告：陈晓莉，女，1983年3月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：程齐强（系被告丈夫），住福州市晋安区。 原告福州祥华物业管理有限公司与被告陈晓莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州祥华物业管理有限公司的委托诉讼代理人林众超、陈峰，被告陈晓莉的委托诉讼代理人程齐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州祥华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2016年1月起至2019年5月止的物业服务费6,471元、水电公摊费1,131.5元及以每月所欠物业服务费157.83元为基数，按日万分之五计算的自2016年1月起至实际付款之日止的违约金。事实和理由：被告系坐落于福州市晋安区的房屋所有权人。2011年12月17日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为君临香格里小区提供物业服务，高层带电梯住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取；本小区物业服务费，不包含由业主使用的公共水电费用，公共水电费用单独按实由业主分摊，每月公布一次；业主或物业使用人应于每月5日前向原告交纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，每天应交纳欠费总额千分之五的滞纳金。同时，协议第九条还约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准及时交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。截止至2019年5月止，被告共拖欠原告物业服务费6,471元、水电公摊费1,131.5元。原告认为，其已经履行了物业服务义务，然而被告却未依约履行交纳物业服务费等义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。 被告陈晓莉辩称，一、根据《前期物业管理服务协议》约定，原告作为管理方必须做好其管理工作，应当维护保养物业区域内的共用部位、共用设备设施，应当做好物业共用部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾清运及绿化的养护管理，不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益。二、原告收了物业服务费用却没尽到应尽的管理责任：1．管理松散，将其门口作为逃生通道的采光井封闭；2．私自在地面通道上设置停车位，让不属于本小区的车辆进入小区停放；3．地下停车库本应设置一进一出的两个岗亭，原告却擅自改成一个，存在重大安全隐患；4．将小区绿地铲除改做停车位牟利；5．未将本该由各业主共同收益的小区公共部位的广告费用支付给业主；6．门禁系统形同虚设，任何人都可以进出小区，小区发生多起盗窃案件，被告的电动自行车的电池也于2019年2月7日被盗。正因为原告侵害了被告作为业主的权利，其才不交纳物业费。三、被告已交纳至2016年4月止的物业服务费，有（2016）闽0111民初1909号判决书为证。四、原告主张违约金不符合法理。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福州市晋安区业主，该房屋建筑面积为105.1㎡。2011年12月17日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为君临香格里小区提供物业服务；服务事项为：1．物业管理区域内物业共用部位、共用设备设施维护保养，2．物业共同部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾清运，3．公共绿化的养护和管理，4．物业管理区域内维护公共秩序，协助安全防范，5．装饰装修管理服务，6．物业档案资料管理，7．组织、配合开展社区文化活动等；物业服务费应于每月5日前缴纳，高层带电梯住宅的物业服务费为1.5元／月·平方米，逾期交纳物业服务费的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金；电梯运行电费由该梯业主共同分摊，小区公共用水用电由全体业主或物业使用人分摊。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约开始为君临香格里小区提供物业服务至今。被告未向原告支付自2016年4月起至2019年5月止的物业服务费。 另查明，本院于2016年6月6日作出（2016）闽0111民初1909号民事判决书，判决被告应向原告支付自2014年2月起至2016年3月止的物业服务费4,102.80元。 被告为证明原告提供的物业服务不符合约定，提供了若干张小区内部环境照片和登记时间为2019年2月7日的报警回执为证。根据上述照片显示，小区确有存在垃圾杂物清理不及时、机动车停放无序等现象，报警回执可以证明案涉小区确曾发生过偷盗事件。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。原告在为案涉小区提供物业服务过程中，小区存在垃圾杂物清理不及时、机动车停放无序和发生偷盗事件等现象，但被告提供的证据不足以证明上述现象长期存在，对照双方之间的物业服务合同对服务事项的约定，上述情形应属于瑕疵履行。被告据此拒绝向原告支付物业服务费，缺乏依据。因原告在提供服务过程中存在瑕疵，被告有权主张减少相应的物业服务费，根据原告提供的物业管理服务的内容和质量，本院酌情扣减物业服务费10%。被告拖欠原告自2016年4月起至2019年5月止共计38个月的物业服务费共计为5,990.7元（1.5元／平方米·月×105.1平方米×38月），扣减10%后被告仍应支付给原告物业服务费5,391.63元［5,990.7元×（1-10%）］。原告已在本院（2016）闽0111民初1909号中向被告主张至2016年3月止的物业服务费，其在本案中再行请求自2016年1月起至2016年3月止的物业服务费，属于重复主张，本院对该部分请求不予支持。原告主张被告应向其支付水电公摊费，仅提供自制的水、电公摊费用明细表，未有其他证据佐证该部分费用的具体金额，亦未提供证据证明其曾向被告公布，故其请求被告支付该部分水电公摊费，本院难以支持。如前所述，原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，被告未依约按时向原告支付物业服务费事出有由，且本院已判令被告向原告支付相应的物业服务费，因此，本院对原告主张的违约金请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告陈晓莉应于本判决生效之日起十日内向原告福州祥华物业管理有限公司支付自2016年4月起至2019年5月止的物业服务费5,392元； 二、驳回原告福州祥华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州祥华物业管理有限公司负担10元，由被告陈晓莉负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇一九年十二月二日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。