北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29063号原告：任晓平，男，1965年4月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：温影，女，1978年7月15日出生，汉族，深圳至诚实业有限公司店长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：佟建祥（温影之夫），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。原告任晓平（以下简称原告）与被告温影（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日作出（2018）京0105民初26342号民事判决，原告提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）京03民终14393号民事裁定，撤销（2018）京0105民初26342号民事判决，将案件发回本院重审，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告及委托代理人孙小宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的房屋买卖合同已于被告在2008年4月7日签收法院送达的原告起诉状之日解除；2、被告向原告返还位于北京市朝阳区安外小关北里X号世纪嘉园X号楼X室房屋（以下简称涉案房屋）；3、请求判令被告支付2008年4月7日至2019年4月6日期间的房屋使用费132万元（每年12万元乘以11年）。事实和理由：原、被告于2003年1月14日签订《银行按揭房屋购买协议》（以下简称“房屋买卖协议”），被告购买涉案房屋，约定被告支付原告40．5万元购房现款，并以继续偿还原告名义为购买该房屋在中国工商银行北京市朝阳支行的贷款的方式支付房款本息共计约1894427．40元。合同签署后原告按合同约定在2003年2月15日向被告交付了涉案房屋，但被告未按约定向原告支付房款，多次违约，原、被告双方于2003年11月6日就房款支付问题再次协商达成《补充协议》，被告再次违约后于2004年5月16日再次向原告出具承诺书。2004年5月17日双方签署第二份《补充协议》，被告才向原告付清购房现款部分。但被告依然并未按《房屋买卖协议》的约定以按期偿还贷款的方式支付剩余房款。过程中屡次逾期支付按揭房款，2007年9月累计逾期58期贷款未归还，导致银行向原告及按揭贷款保证人提起诉讼，要求提前偿还贷款。在此情况下，被告依然未履行偿付房款的义务，直至法院强制执行涉案房屋。被告的违约行为不仅直接导致原告签署《房屋买卖协议》的根本目的无法实现，违背了原告出售房屋的初衷，而且给原告的征信造成严重的影响，导致原告成为失信被执行人。历经法院查封该房屋，被告提起执行异议直至原告提起本诉讼之日，被告依然未支付购房款。被告行为严重损害了原告的权益，给原告造成了严重的精神损害，亦带来了巨大的经济损失。因此，原告根据相关法律法规起诉至法院，请法院依法裁判。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、原告起诉解除合同的理由不成立，双方的房屋买卖合同不应解除。1、就合同的解除，原告的事实理由不成立。双方的合同目的已经实现，只是因为在支付贷款时，原告不配合被告，没有完成合同约定的按揭贷款转给被告的义务，而且原告居住在广东，与被告沟通不畅，被告始终愿意支付银行按揭贷款，只要原告适当履行协助义务配合即可。因此，本案不存在解除合同的法定情形，原告没有合同解除权。2、2008年原告起诉过被告要求解除合同，后原告认为其解除权不成立，撤诉了。即便原告享有解除权，其解除权也因已经经过了十多年的时间，而归于消灭。尤其是原告撤诉，表明其已经以实际行为承认其没有合同解除权。3、被告及其家人在北京只有这一套房屋，如果解除合同，被告将无家可归。4、被告具有履行双方合同的能力，具备支付全款的能力，随时准备履行付款义务，只要原告基于诚信善良积极配合即可。二、被告购买原告的房屋，对房屋拥有合法所有权、使用权。原告起诉所谓的房屋使用费于法无据，应予驳回。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2003年1月14日，原告（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）签订《银行按揭房屋购买协议书》，约定：“……付款状况：甲方已向该房屋的开发商北京天润金源置业有限公司（以下简称开发商）交付了29．5373万人民币的首付款，同时甲方向中国工商银行北京市朝阳支行（以下简称按揭行）借款l14万人民币（借款期限20年，月等额本息还款7893．51元），该借款由该按揭行转付给了开发商，甲方以银行按揭的方式向开发商支付的购房全款总计为：143．5373万元人民币，目前，甲方还未办理该房屋的产权手续。还款情况：甲方已为该房归还了按揭行19个月的等额本息款，共计14．9977万元。甲方支付的首付款、归还按揭行19个月的等额本息款总计：44．535万人民币，对此，乙方只须按下列方式支付甲方40．5万人民币，乙方即可以转银行按揭的方式成为该房屋的拥有者。在本协议生效的当日，乙方向甲方交付10万人民币，同时，甲方将该房屋的购买发票、保险单、借款合同、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书（以下简称房屋手续）交付乙方保管。乙方在2003年6月1日前向甲方交付5．5万人民币。自2003年10月份开始，甲方协同乙方办理转银行按揭购买该商品房的有关手续，即：将甲方与开发商签定的该商品房购买合同协调变更为乙方与开发商签定该商品房购买合同，将甲方与按揭行签定的借款合同协调变更为乙方与按揭行签定借款合同。用于办理上述手续的费用由甲、乙双方各承担一半。在办理完成上述手续的同时，乙方向甲方交付25万人民币，甲方将上述手续移交给乙方，并赠送乙方该房屋已安装的五部冷暖空调。在甲方2003年2月10目向按揭行划付最后一笔等额本息款后，剩余的借款即由乙方按等额本息还款的方式按月偿还给按揭行（即乙方从2003年3月10日向按揭行划付第一笔等额本息款起，直至2003年12月10日止）。在本协议履行期间，若乙方未能按期偿还该等额本息款，则由乙方承担全部责任。甲方不但有权解除本协议，向乙方收回房屋及房屋手续，而且，乙方支付的各项费用甲方有权不退还给乙方。乙方在2003年2月15日入住该房屋后，所发生的水、电、暖、气、电话、物业管理的各项费用，均由乙方自行承担。……乙方若未按期向甲方支付房款，则每过期一日，乙方应向甲方支付违约金500元。若过期15日，则甲方不但有权解除本协议，向乙方收回房屋及房屋手续，而且，乙方支付的各项费用甲方有权不退还给乙方。”同日，双方签订《房屋手续交接清单》，载明原告已将购房发票、保险单和保险费发票、借款合同和借款凭证、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书、北京市商品房销售许可证（复印件）。2003年2月16日，原告将涉案房屋交付给被告。2003年11月6日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“由于乙方近期资金周转面临困难，经甲、乙双方协商，对2003年1月14日签订的原协议做如下修改和调整：乙方已按原协议支付甲方壹拾伍万伍仟元整人民币，剩余的贰拾伍万人民币经甲、乙双方协商按如下方式支付：1)乙方分五期向甲方支付上述欠款，每期五万元，首期于2003年11月20日前支付，余款每月15日前支付。2)甲、乙双方协定，甲、乙双方用于本房屋转按揭过户的相关费用，由乙方自行承担，甲方不再承担。3)甲方有义务协助乙方办理本房屋的转按揭过户手续，若甲方未履行本义务，甲方愿承担一切经济和法律责任。4)乙方必须按照本补充协议规定的付款方式支付甲方款项，若过期15天仍未支付上述款项，甲方有权收回该房屋且已收款项不退还。”2004年5月16日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“因乙方原因，乙方未按合同支付甲方房款，现乙方向甲方做如下承诺：乙方在2004年5月31日以前将所剩房款共计100000元整划入甲方账户，如过期一个月，仍不能按承诺执行，甲方有权收回房屋，且甲方所收取乙方的款项不予退还。”2004年5月17日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于乙方多次违约，乙方认可2004年8月30日前向甲方支付违约款伍万元整，其中乙方已向甲方支付了壹万元违约金。在此背景下，甲、乙双方经协商达成如下补充协议：1、乙方确保按承诺书执行，并确保在2004年8月30日前向甲方支付剩余的肆万元违约金。2、甲方在乙方完成上述条款的前提下，甲方同意将上述肆万元违约金全部用于甲方办理房屋产权并过户给乙方的手续费用，若上述费用有节余，则甲方全部赠予乙方。3、若乙方违约，则乙方欠甲方肆万元，甲方有权收取该项费用，并按乙方承诺书执行甲方的权力。”原告称该《补充协议》签订时银行已无法办理转按揭手续，因被告是外地人，其需要准备100万元，但当时被告无力支付，故双方口头约定被告什么时候准备齐了这100万元，再通知原告办理相关手续。被告称原告表示如果被告不把所有的钱都准备好，原告肯定不给被告办转按揭手续，所以即便当时能办理转按揭手续，原告也不会帮助被告办理的。原告对此不认可。2007年3月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《过户协议》，约定：“1、任晓平（以下简称甲方）同意将北京市朝阳区小关北里X号世纪嘉园X号楼X房屋壹套，过户到温影（以下简称乙方）名下，由此发生的办理产权证及过户费用由乙方承担。2、上述房屋的首付款已由乙方向甲方付清。原来甲方为此向银行的按揭贷款今后全部由乙方继续支付，并承担全部责任。”经查，该《过户协议》签订后，被告仍未继续偿还银行按揭贷款。被告称因为房屋没有在其名下，其如果继续还款，可能存在很大风险，同时银行已经和北京金源鸿大房地产有限公司沟通还款事宜，不接触被告。经询，签订该《过户协议》时，原告已知晓被告未偿还2005年10月后的银行按揭贷款。原告称被告之夫佟建祥在2007年初给其打电话让其回京协商解决，我回京后知道被告未还贷的情况。被告称其不清楚其丈夫有没有电话联系过原告，当时是银行找到原告，原告找到被告签署《过户协议》。2007年12月3日，本院就原告中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行诉被告任晓平、被告北京金源鸿大房地产有限公司借款合同纠纷一案作出（2007）朝民初字第30495号民事调解书，协议如下：“一、任晓平于二〇〇七年十二月十日之前清偿中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行本金918363．27元、利息17892．69元以及自二〇〇七年九月七日起至本息清偿之日止按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息、复利、罚息。二、北京金源鸿大房地产有限公司对上述第一项任晓平应偿还本息向中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行承担连带担保责任。三、北京金源鸿大房地产有限公司在承担连带担保责任后，有权向任晓平追偿。”经询，原告表示调解书确定的义务尚未履行，即原告第三项诉讼请求的损失尚未实际发生，金额180万元系原告估算的。被告则称，银行的钱已经还完了，银行直接划扣了开发商在银行的保证金，现在还欠付开发商350万元至370万元。原告称“尚未核实”。就此，双方均未举证。原告称北京金源鸿大房地产有限公司将其诉至本院追偿被执行款，经判决其应给付北京金源鸿大房地产有限公司款项。判决生效后，北京金源鸿大房地产有限公司申请强制执行。2019年7月18日，北京金源鸿大房地产有限公司向本院执行部门提交《撤销执行申请书》，称在执行过程中该公司与被告达成一致，由被告代原告偿还在该案生效裁判文书对该公司所负债务，现该公司债权已经得到实现，特申请撤销执行申请。原告不接受被告未经其同意代为还款的行为。2008年，原告曾将被告诉至本院要求解除双方房屋买卖合同并由被告腾退房屋，被告于2008年4月7日收到本院向其送达的起诉状及其他诉讼材料。后原告撤诉。原告称当时北京金源鸿大房地产有限公司想申请法院强制拍卖涉案房屋，其认为如果拍卖房屋，其没有必要再进行与被告的诉讼，故撤诉。就被告实际付款情况，被告称其已于2004年6月2日支付购房首付款40．5万元，后给付5万元作为房屋过户手续费，另给付1万元现金作为罚金。原告认可收到首付款40．5万元，另收到5万元违约金，不认可收到被告所称支付的1万元现金。就银行贷款，原告称被告自2005年10月之后未再向原告转账，导致原告拖欠银行按揭贷款未还。被告称其偿还了2005年10月31日的按揭贷款共计249100元。被告称未再还款的原因是原告未为其办理转按揭，之后无法联系到原告，其这样做系出于“保全个人利益，原告连身份证复印件都不给我，被告单方无法办理全部手续……《过户协议》签订后未按协议履行是因为原告无法配合我方办理涉案房屋过户手续，我担心付了钱房子不是我的，所以没有付款。”原告称办理转按揭手续的同时被告须支付其25万元，因被告提出其没有钱，转按揭没有办成，但转按揭手续办理非常简单。经询，原告称其在2006年、2007年间更换过一次手机号，但将新手机号群发告知了所有的通讯录联系人，且其后来又联系过被告，原告还给被告留了其家庭地址，家里电话号码和原告父母的电话。被告称原告没有联系过被告，被告想联系原告但联系不上。以上事实，有《银行按揭房屋购买协议书》、《房屋手续交接清单》、《补充协议》、《承诺书》、《补充协议》、《过户协议》、（2007）朝民初字第30495号民事调解书、《撤销执行申请书》、送达回证等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，房屋买卖协议和《补充协议》、《过户协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据《银行按揭房屋购买协议书》约定，原告自2003年10月份开始协同被告办理转银行按揭购买该商品房的有关手续，在办理完成上述手续的同时，被告向原告交付25万人民币；在原告2003年2月10目向按揭行划付最后一笔等额本息款后，剩余的借款即由被告按等额本息还款的方式按月偿还给按揭行，从2003年3月10日向按揭行划付第一笔等额本息款起，直至2003年12月10日止。在上述合同履行中，被告出现资金周转困难，双方于2003年11月6日签订《补充协议》，后又因被告原因，被告于2004年5月16日向原告出具《承诺书》，承诺在2004年5月31日以前将所剩房款共计100000元整划入原告账户。考虑到办理转按揭与被告支付25万元系同时履行，在被告明显经济状况恶化，难以同时履行的情况下，原告未向被告办理转按揭不应认定为违约，而因被告原因合同难以按照原约定履行，应认定为被告存在违约行为。被告的上述违约行为，亦由双方于2004年5月17日签订《补充协议》时予以确认。应当看到，如果双方可以按《银行按揭房屋购买协议书》正常履行，在2003年12月以后，被告可因转按揭的办理，自行偿还银行贷款。但由于被告的多次违约，双方未能办理转按揭，在此期间被告连续偿还银行按揭贷款，可以视为双方通过实际履约行为，对之前的合同约定进行了变更，即双方虽未能办理转按揭，被告仍负有替原告偿还银行贷款的合同义务。在此情况下，被告于2005年10月以后未经与原告协商，停止偿还按揭贷款，直接导致原告发生对中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行逾期偿贷的违约行为，亦应认定为被告违约。由于被告的违约行为，导致合同未能按照原约定由双方办理银行转按揭，双方于2007年3月20日签订《过户协议》，该协议同时约定了原告负有向被告过户的合同义务，被告负有继续替原告偿还银行贷款的合同义务。根据该约定，原告过户期间未明确，考虑到该房屋尚有按揭贷款未清偿，在抵押权登记尚未涤除的情况下，未明确过户期限符合履行实际。然而，被告的偿贷义务却因系一直持续的状态，被告在签订该《过户协议》之后理应自签订之日起继续向银行偿贷，但被告仍未依约履行其合同义务，放任原告继续承担对中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行违约的后果，显属违约。由于被告的连续违约，直接导致原告向中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行承担违约责任，并发生被强制执行、列为失信被执行人等一系列后果，被告理应承担相关责任。就本案而言，虽然被告存在上述违约行为，但考虑到双方合同已履行多年，被告长期居住使用涉案房屋，且在北京金源鸿大房地产有限公司申请强制执行被告的案件中实际替被告履行了判决义务，就涉案房屋买卖合同的买受人而言，其主要合同义务已基本完成，为稳定交易秩序、节约纠纷解决成本，本院对原告继续主张解除双方房屋买卖合同的诉讼请求不予支持，并基于上述意见，对原告要求腾房并主张房屋使用费的诉讼请求亦不予支持。就被告的违约行为应付责任，原告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第六十条、第六十六条、第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告任晓平的全部诉讼请求。案件受理费21000元，由被告温影负担（于本判决生效之日起七日内给付原告任晓平）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蔡 峰人民陪审员 孙 燕人民陪审员 罗小灵二〇一九年十二月二十五日书 记 员 马 悦