云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0821民初829号原告:李云华，男,1952年12月20日生，彝族，住宁洱哈尼族彝族自治县。（未到庭）委托诉讼代理人：魏洁，云南华序律师事务所律师。特别授权代理。被告:蒋天航，男,1977年6月16日生，汉族，住宁洱县。委托诉讼代理人：潘阌龙，茶邑法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告李云华与被告蒋天航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告李云华的委托诉讼代理人魏洁、被告蒋天航及其委托诉讼代理人潘阌龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李云华向人民法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告李云华与被告蒋天航双方于2016年12月8日签订的《租赁协议书》；2、由被告支付原告违约金70000元；3、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月8日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议书》，协议约定:甲方(原告）将位于(土地宗地编号101-211-03-9）四至界线的砖木结构石棉瓦房、院内场地出租给乙方(被告）；租赁期限为：2017年2月28日至2027年2月28日止；租金每年20000元，共计200000元；租赁期内未经甲方允许乙方不得转租；约定：如任何一方违约，应向守约方支付租金和投入资金20%的违约金，并承担对方实际损失。2019年8月8日,被告在未经原告同意的情况下,擅自同意刁会艳把原告出租的财产转租给罗云。原告知道自己的房屋被转租给罗云后,2019年9月初,原告找罗云问明情况，罗云说:我不知道情况。由于被告让刁会艳把原告的财产转租给罗云，被告的行为属于违约。另，原、被告双方签订协议后，被告进行装修等,共投资150000元。《中华人民共和国合同法》规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；“当事人一方违约，另一方可以要求解除合同”。“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告擅自同意刁会艳将原告的财产转租给罗云,其行为违反了诚实信用原则属于违约行为，且刁会艳与原告出租的财产无任何关系,其转租行为无效。为此,原告为维护自己的合法权益，特向宁洱县人民法院提起诉讼,请求解除合同，并请求判决被告支付原告违约金70000元。根据以上事实，请法院支持原告的诉讼请求,作出公正的判决被告蒋天航辩称：原告所说的不是事实，被告也不存在违约。事实与理由是：1、被告并未转租原告的财产，并不存在违约。因被告与刁会艳系合伙关系，被告并未同意刁会艳把租赁经营的食馆转租，转租赁的《合同》被告并未签字同意过，是不生效的合同，不具有法律效力，也就说明被告并不存在违约的情形，原告主张解除双方于2016年12月8日签订的《房屋租赁协议书》，及要求支付违约金的主张，于法不符。2、合伙人吸收了新的合伙人，是合作的关系。正因刁会艳与罗云的转租行为未经被告的同意，才又转为合作关系，合同为证。3、被告及合伙人在经营场所为经营食馆投入的资金已达600000元多，如果原告要解除双方于2016年12月08日签订的《房屋租赁协议书》，应承担被告实际投资的损失和承担违约责任。被告及合伙人在签订合同后，经双方协议约定就改造了原告的场地，先后投资600000元多，把原告原有的场地、房屋改造一番，面貌已经焕然一新。依照协议约定，原告应于2017年元月10日前腾空出租房屋及场地，移交给被告使用。而原告于2017年2月18日才移交出租物给被告使用就已违约；并且还把租赁物的环境破坏，先后把出租场地内的绿化树木挖走六至七棵，按理说开食馆需要理想的环境，可以说被告就是看中环境，才去投资改造经营食馆。而原告在被告经营期间就在出租给被告的场地内挖走绿化树木，已严重影响了经营的环境，已是严重的违约行为。综上所述，被告并没有违约，不应当承担违约的责任。相反，是原告违约，应承担违约责任，支付被告违约金，如果要解除协议的话，应承担被告投资产生的实际损失600000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据本院予以确认并在案佐证，对有争议的证据本院认定如下：被告对原告提交的第2组证据中的《合同》不认可，本院认为该《合同》已被被告提交的第3组证据即《合作协议》所取代，该《合同》已不再发生效力，对该证据本院不予采信；原告提交的第3组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的第1组证据，符合证据真实性、合法性，但该组证据中原告书写给被告收到租金180000元，包含原告欠案外人刁会艳的借款本息130000元，本院认可原告实际收到被告支付租金50000元及20000元；被告提交的第3组证据，能够证明被告蒋天航与罗云系合作关系，其将租赁房屋用于经营餐饮，本院对此予以采信；被告提交的第4组证据，本院认为系另一法律关系，与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2016年12月8日，原告李云华与被告蒋天航签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：“甲方(原告）将位于(土地宗地编号101-211-03-9）四至界线的砖木结构石棉瓦房、院内场地出租给乙方(被告）；租赁期限为：2017年2月28日至2027年2月28日止；租金每年20000元，共计200000元;租金应于开业前一次付清。支付方式：在甲方撤除狗舍前支付50000元，另乙方合伙人刁会艳的债权130000元整抵扣租金（甲方借刁会艳的资金本息），在开业时支付尾款20000元（如不按期支付甲方有权收回）。租赁期内未经甲方允许乙方不得转租；如任何一方违约，应向守约方支付租金和投入资金20%的违约金，并承担对方实际损失。”合同签订后，2016年12月9日，原告向被告出具收条，收到被告支付租金180000元。2017年2月25日，原告向被告出具收条收到被告支付租金20000元。关于原告写给被告的收到租金180000元收条，庭审查明，原告实际收到50000元现金，另130000元是原告欠案外人刁会艳借款本息，故收条写为收到被告租金180000元。原告实际收到被告分别支付租金50000元、20000元，合计70000元。2019年8月8日,被告及刁会艳把原告出租的房屋转租给罗云。2019年9月25日，罗云在工商办理登记，营业执照注明名称为宁洱包烧鱼山庄（原名称幸福在水一方），类型为个体工商户，经营者罗云。2019年8月11日，被告蒋天航、刁会艳、罗云签订合作协议，由三人共同经营该山庄。约定2019年8月8日刁会艳与罗云签订的合同解除，并约定出资方式及权利义务。现原告认为被告将房屋转租他人，属于违约行为，应该承担违约责任，并要求解除合同，故原告诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告方是否已构成了违约？二、双方签订的房屋租赁合同是否解除？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告将房屋租赁给被告经营餐饮，按约定交付房屋，履行合同义务，原告没有违约行为。被告按合同约定，支付租金70000元，即履行2016年12月8日合同签订日至2019年3年的租金。2016年12月9日，原告向被告出具收条，收到被告支付租金180000元，本院认为被告交付的租金虽然包含案外人刁会艳对原告享有的130000的债权，但原告在《租赁协议书》中认可该租金交付方式，亦认可案外人刁会艳系被告蒋天航的合伙人，本院尊重双方当事人的意思自治，在租金支付问题上，被告没有违约。被告称原告至2017年2月18日才将房屋交付被告，属于违约，被告对此未提供相应证据证明，本院不予支持。双方签订的房屋租赁合同是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告之间签订的《租赁协议书》的租赁标的物是房屋，被告是房屋的承租人，将租赁房屋用于饭店经营是其行使对租赁物使用的权利，其与他人合伙经营，不违反法律禁止性规定，被告蒋天航吸收合伙人、变更营业执照名称的行为系其行使自身正当权利，并未违反合同约定。原告称被告未经原告同意转租房屋，但并未提供相应证据充分证明，其应当承担举证不能的不利后果。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告李云华的诉讼请求。案件受理费1550元，依法减半收取775元，由原告李云华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  胡文华二〇一九年十二月十日法官助理李亚男书记员陈宁