山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初3218号 原告：刘伟，男，出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李久亮，山东天航律师事务所律师。 被告：济南天下第一泉风景区服务中心，住所地济南市。 法定代表人：方李明，主任。 委托诉讼代理人：董寿声，男，出生，汉族，济南天下第一泉风景区服务中心职工，住济南市。 委托诉讼代理人：高佩超，男，出生，汉族，济南天下第一泉风景区服务中心职工，住济南市。 原告刘伟与被告济南天下第一泉风景区服务中心(以下简称天下第一泉服务中心)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人李久亮，被告天下第一泉服务中心的委托诉讼代理人董寿声、高佩超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失141000元。2、依法判令被告为原告维修房屋。事实与理由：原告同被告于签订房屋拆迁产权调换协议。双方在协议中约定，被告拆除原告所有的位于x私有住房，同时用xx房进行产权调换。双方履行协议后，原告发现在这十余年间，该房屋卫生间下水道经常堵塞，导致卫生间粪便污水泛涌，令人恶臭难忍。原告多次维修但始终没能解决问题，这直接导致整套房屋无法居住。近期原告再次维修卫生间下水道堵塞问题时，将下水道管子刨开，发现管子中竟然有一根多长、4×的木方。原告这才明白下水道这么多年的堵塞是由房屋质量问题引发的。于是原告开始跟被告交涉，并多次向被告提出维修和赔偿。但被告一直推诿，既不进行维修，也不进行赔偿。原告无奈诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 天下第一泉服务中心辩称，被告不是大明湖扩建工程中与拆迁户签定《拆迁产权调换协议》甲方的承接者，真正的承接者是济南天润园林投资有限公司，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由如下：一、被告经调查了解的有关事实是：大明湖扩建工程是济南市政府重点工程，工程指挥部由市长张建国担任总指挥，其中市财政局负责筹措资金，历下区政府负责拆迁，市建委负责安置房源，市园林局负责拆迁后的建设和管理，项目具体实施的概况如下：1、2005年11月，市财政局下发(济财统[2005]13号)文件，批准成立济南天润园林投资有限公司(下称天润公司)，作为大明湖扩建工程项目建设的运作主体。，工商局批准了天润公司办理营业执照的相关手续，在后，工程指挥部从工商局拿到天润公司营业执照，天润公司正式成立并开始运营。2、2005年11月25日，济南市建委签发了大明湖扩建项目拆迁许可证，因未接到天润公司取得营业执照的信息，将拆迁人写为济南大明湖风景名胜区管理处，期限为至，但因拆迁难度较大，该期限内未能完成拆迁任务。3、2005年12月19日，济南天润园林投资有限公司从济南天房伟业房地产公司购买清河小区25号楼其中108套房屋，用于拆迁居民安置。4、2007年5月30日，济南天润园林投资有限公司向历下区拆迁办公室提交了时任董事长于增利签字的拆迁委托合同，，历下区拆迁办公室负责人签字同意，委托合同生效，居民拆迁安置工作全力推进。历下区拆迁办与拆迁户签定的《拆迁协议》中适用的仍是“济建拆许字(2005)第21号文”，甲方为济南大明湖风景名胜区管理处，而不是委托方，所以这份协议加盖的不是管理处单位公章，而是指挥部同意刻制的“济南大明湖风景名胜区管理处扩建改造项目专用章”。《拆迁协议》在办理拆迁居民的房产证时，其中甲方是无效的，必须提交天润公司的营业执照、委托书，并且拆迁协议需加盖天润公司公章，才能为居民办理房产证。也就是说，市房管局在办理拆迁居民安置房房产证时，认可的甲方是天润公司，而不是济南大明湖风景名胜区管理处。被告未能取得该证据，特请求贵院到市房管局调取清河小区拆迁居民已取得房产证的居民办证档案予以核实，其中原告于与历下拆迁办签定的产权调换协议就是这样的。上述事实足以证明：济南大明湖风景名胜区管理处没有以事业法人的身份参与大明湖扩建项目的运作，自始至今都是天润公司以企业独立法人身份对该项目全权运作，行使其权利、履行其义务、承担其责任。二、2017年6月，按照市政府(济政字【2017】31号)文件的要求，天润公司由市园林局划归市文旅发展集团管理。2018年4月，公司股权已经完成划转，股东、董事、监事也已经完成变更。由此，市园林局不再分管处理大明湖扩建的遗留问题。三、按照(济编办发【2013】72号)文件，2013年9月，济南大明湖风景名胜区管理处整建制并入被告，撤销了管理处事业单位建制。2019年3月，根据(济编办发【2019】21号)文件，被告由济南天下第一泉风景区管理中心后变更为济南天下第一泉风景区服务中心。四、这次原告反映问题后，天润公司于为其进行了维修，花费共计2900元。原告在明知天润公司作为其产权调换协议中甲方的承接者情况下，起诉被告，不知意欲何为。综上所述：济南大明湖风景名胜区管理处没有以事业法人身份委托历下区拆迁办与原告签定产权调换协议，实际委托人是济南天润园林投资有限公司，而且天润公司早就以甲方的身份，处理持有产权调换协议的拆迁居民所反映的与协议履行有关的遗留问题。所以原告对被告的诉讼请求于理不通、于法无据，请贵院依法驳回其诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，因大明湖扩建，刘伟签订济南市城市房屋拆迁产权调换协议一份，载明：甲方济南大明湖风景名胜区管理处，委托代理人历下区拆迁办公室，乙方刘伟，甲方为实施大明湖扩建建设项目，经济房开拆许字（2015）21号文批准，拆除位于秋柳园6号乙方所有的私有住宅，依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下产权调换拆迁补偿协议，甲方提供的产权调换房屋是清河小区25楼2－302房，建筑面积；甲方提供的产权调换房屋质量不合格或有产权、债权、使用权纠纷的，乙方有权退房，甲方应按产权调换价值的5%向乙方支付违约金。在该产权调换协议甲方落款处加盖有济南大明湖风景名胜区管理处扩建改造项目专用章，委托代理人处加盖济南市历下区拆迁办公室业务专用章，刘伟在乙方处签字。 根据以上产权调换协议，刘伟被安置在济南市天桥区xx房屋，由刘伟占有使用该房屋。现刘伟没有办理该房屋的产权过户登记。 ，济南市机构编制委员会作出济编发（2013）72号《关于济南天下第一泉风景区管理中心机构编制事项的批复》，批准济南大明湖风景名胜区管理处整建制并入济南天下第一泉风景区管理中心（济南趵突泉公园管理处），撤销济南大明湖风景名胜区管理处事业单位建制。，中共济南市委机构编制委员会办公室作出济编办发（2019）21号《关于济南市行政学院等事业单位更名、变更隶属关系的通知》，将济南天下第一泉风景区管理中心更名为济南天下第一泉风景区服务中心。天下第一泉服务中心的为事业单位法人。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：刘伟提交以下证据：证据1、济南市城市房屋拆迁产权调换协议一份，证明原告与被告之间的合同关系，以及双方的权利义务； 证据2、光盘一张（录像6段、录音1段），证明原告摄制的原告楼下一楼卫生间被赌情况，是一楼下水主管道中间插有长的方木而堵住下水管道，致使2-7楼的下水管道不通而无法排水，其中原告与邻居301老太太的对话证明原告已有四年没有在自己的302房屋中居住了，从而证明原告因下水管道堵塞而无法使用自己的房屋，其中一段录音是原告和被告工作人员协调的电话录音，从而证明被告提供的房屋存在严重质量问题，给原告造成损失； 证据3、收款收据一张，证明原告维修卫生间下水道管道而支出费用3000元，维修单位为济南爱邦家政公司； 证据4、案外人高青出具的证明一份，证明原告自2014年10月起至今租赁长南一区南区3号楼前平房，每月租金为2000元，该租金是原告因下水道堵塞而造成的损失； 证据5、被告事业单位登记材料复印件一份（9页）（包括济编发(2013)72号文件），证明被告系大明湖风景名胜区管理处变更而来； 证据6、照片打印件4张，证明楼下一楼下水管道中有方木堵塞下水道的事实及原告三楼卫生间因此而堵塞的事实。 天下第一泉服务中心对刘伟以上证据1的真实性无异议，但认为该证据与其无关，其不是与刘伟签订协议的协议人，也不是协议甲方济南大明湖风景名胜区管理处的承继者，承继者应该是济南天润园林投资有限公司；对证据2的真实性无法确认，对证明内容不予认可，其单位的法定代表人方李明没有到刘伟的房屋中查看过，对其中刘伟与唐国超的电话录音的真实性予以认可，但唐国超是济南天润园林投资有限公司的工作人员，从而证明与其单位无关；对证据3、4的真实性及证明内容均不认可，也与其无关；对证据5的真实性无异议，其单位不是由济南大明湖风景名胜区管理处变更而来，是大明湖风景名胜区撤销后并入其单位；对证据6的真实性及证明内容均不予认可，也与其无关。 天下第一泉服务中心提交以下证据：证据1、济南市财政局济财统[2005]13号文件复印件一份、天润公司的章程复印件一份，证明济南天润园林投资有限公司是具有独立法人的公司，为大明湖扩建工程项目的运作主体； 证据2、购房合同复印件及说明复印件（7页）各一份，证明原告所反映的房屋属于该合同中的一套； 证据3、拆迁委托合同复印件、拆迁许可证复印件、产权调换协议复印件各一份，证明原告持有的协议是历下拆迁办接受天润园林委托后，以该许可证拆迁人为甲方与其签订的，而不是委托方天润公司； 证据4、济政字（2017）31号文件复印件一份，证明天润公司划归文旅发展集团，市园林局、大明湖管理处已不再是股东，大明湖扩建工程的遗留问题不再由市园林局主管处理； 证据5、济编发（2013）72号文件复印件、济编办发（2019）21号文件复印件各一份，证明被告单位的成立时间及职责； 证据6、天润公司出具的证明、情况说明复印件、维修发票复印件各一份，证明天润公司已经为原告进行了维修，原告的问题天润公司已经处理解决，证明原告的房屋应该由天润公司负责维修进行管理； 证据7、申请法院调取的xxx号楼其中两套安置房屋房产证办理档案材料一宗（共6页），证明在办理xxx号楼拆迁安置房房产证过程中需要出具济南天润园林投资有限公司的授权委托书及营业执照，从而证明天润公司是xxx号楼房产证办理及相关业务的承继者，证明天润公司是原告产权调换协议的承继者，所以原告的房屋应该由天润公司负责维修。 刘伟对天下第一泉服务中心以上证据1-5的真实性无异议，但对证明内容均有异议，认为其与济南大明湖风景区管理处签订的产权调换协议，现大明湖风景区管理处并入天下第一泉服务中心单位，所以说其房屋是大明湖风景区管理处安置的，该管理处撤销后，现在应该由天下第一泉服务中心负责管理维修其房屋，与济南天润园林投资有限公司无关；对证据6的真实性无异议，但认为该房屋与济南天润园林投资有限公司无关，应该由天下第一泉服务中心进行维修，是天下第一泉服务中心找济南天润园林投资有限公司进行维修的；对证据7的真实性无异议，但认为其房屋是由济南大明湖风景区管理处拆迁安置的，与天润公司无关。 刘伟与天下第一泉服务中心均认可刘伟签订的产权调换协议中载明的经济房开拆许字（2005）21号文，就是天下第一泉服务中心提交的证据3济建拆许字（2005）第21号济南市城市房屋拆迁许可证。 刘伟认为由于天下第一泉服务中心安置的房屋下水主管道在一楼的管道部分中插有一根约长的方木，导致下水主管道长期堵塞，从其占有使用该房屋开始就一直堵塞，其下水主管道无法使用，导致其每隔两个月左右就进行疏通，其多次找天下第一泉服务中心，天下第一泉服务中心不予理睬，直到发现一楼管道插有的方木后，2019年6月天下第一泉服务中心才对下水主管道进行了维修，现在下水主管道已经可以正常使用。天下第一泉服务中心对以上刘伟所述的下水主管道堵塞情况不清楚，认为也不是其维修的刘伟的下水主管道，是济南天润公司给刘伟维修的，刘伟去其单位找过，其单位向刘伟提供了楼下一楼的房主联系电话，并且其单位负责与天润园林公司的资产部部长唐国超进行联系，由天润园林公司对刘伟的房屋进行了维修。 刘伟要求天下第一泉服务中心赔偿其损失141000元，其该损失包括其房租损失96000元，房租每月按2000元计算，自其开始在外租赁房屋居住之日起至止共48个月，租金共计96000元；还有房屋损失35000元，依据拆迁产权调换协议第九条违约责任第一款约定，甲方按产权调换协议的价值的5%向其支付违约金，现在其房屋的市场价格在70万元，所以70万元乘以5%得35000元；还有其疏通堵塞的下水管道支付的费用10000元，其中包括其提交的证据3收据中的3000元，其余7000元没有收据，是其多年来疏通管道的实际支出费用；因为天下第一泉服务中心提供的房屋质量存在问题导致下水道堵塞，其无法正常使用，被迫在外租赁房屋居住，所以租金损失应该由天下第一泉服务中心承担，违约金是依据双方的约定应该由天下第一泉服务中心承担，其他的维修费用是其实际支出也应该由天下第一泉服务中心承担。天下第一泉服务中心对刘伟以上计算损失的数额不予认可，且刘伟所称的损失也与其无关，不应该由其赔偿刘伟。 刘伟要求天下第一泉服务中心为其维修涉案房屋，要求天下第一泉服务中心对其房屋中的卫生间、厨房的地面及墙体进行维修，因为下水道堵塞导致污水从便池及厨房的下水口中涌出损害了地面及墙体，且其楼上从墙体上打出排水孔让污水从楼上的墙体中直接向外排除而损害了其墙体，导致其墙体内外被污水泡坏，要求天下第一泉服务中心对以上的墙体的墙皮进行更新及粉刷，地面维修由其购买瓷砖，由天下第一泉服务中心负责进行施工。天下第一泉服务中心不认可刘伟以上陈述，认为与其无关，不应该由其维修。 本院认为，本案中，刘伟依据其签订的济南市城市房屋拆迁产权调换协议，认为天下第一泉服务中心提供的房屋质量存在问题，主张违约金及其他损失、维修房屋，因此，刘伟与天下第一泉服务中心是因济南市城市房屋拆迁产权调换协议的履行而产生的纠纷，双方属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于天下第一泉服务中心在本案中是否承担民事责任的问题，根据刘伟与天下第一泉服务中心双方提交的济南市城市房屋拆迁产权调换协议载明的内容，可以看出被拆迁房屋的拆迁人（甲方）为济南大明湖风景名胜区管理处，被拆迁人（乙方）为刘伟，且天下第一泉服务中心提交的济建拆许字[2005]第21号济南市城市房屋拆迁许可证复印件中的载明的拆迁人为济南大明湖风景名胜区管理处，之后济南大明湖风景名胜区管理处并入济南天下第一泉风景区管理中心，济南天下第一泉风景区管理中心更名为济南天下第一泉风景区服务中心，所以济南大明湖风景名胜区管理处的相关权利义务应由天下第一泉服务中心承继。现因拆迁人济南大明湖风景名胜区管理处为刘伟提供的拆迁安置的涉案房屋出现问题而产生纠纷，应由天下第一泉服务中心承担因以上济南市城市房屋拆迁产权调换协议履行所产生的民事责任。所以，天下第一泉服务中心为本案适格的被告。 关于刘伟主张赔偿的损失141000元，首先，对于刘伟其中主张的房租损失96000元，刘伟提交的案外人高青出具的证明一份，仅凭该证据不能证明刘伟自2014年10月起至今租赁长南一区南区3号楼前平房及每月租金为2000元，因此，刘伟提交的证据不能证明其因涉案房屋不能居住而在外租赁房屋产生房租损失96000元，其该主张，证据不足，不予支持。其次，关于刘伟其中主张的房屋损失（违约金）35000元，根据刘伟提交的证据可以看出，涉案房屋本身并不存在质量问题，只是因楼下一楼的卫生间下水管道堵塞导致楼上刘伟的房屋不能排污水导致污水外流，给刘伟的涉案房屋造成损害，所以刘伟依据拆迁产权调换协议第九条违约责任第一款约定，要求支付违约金35000元，其该主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。最后，对于刘伟其中主张的其疏通堵塞的下水管道支付的费用10000元，涉案房屋的一楼卫生间下水管道堵塞，天下第一泉服务中心作为拆迁人，对其提供的安置房屋应负有使房屋能够正常使用的维修义务，应该对房屋下水管道负责进行疏通，根据刘伟提交的光盘一张（录像6段、录音1段）、收款收据一张、照片打印件4张，能够证明因涉案房屋的楼下一楼卫生间的下水管道中有异物而被堵塞，导致楼上刘伟的房屋卫生间不能排污水导致污水外流，给刘伟的涉案房屋造成损害，刘伟因疏通管道而支出费用3000元，该3000元费用应该由天下第一泉服务中心承担，对此本院予以认定，刘伟主张的其余费用7000元，其没有提交收据等证据予以证明，本院不予支持。 对于刘伟要求为其维修涉案房屋的主张，因天下第一泉服务中心没有及时疏通堵塞的下水管道，给刘伟的房屋造成损害，第一泉服务中心应负责对刘伟损害的房屋进行维修，对刘伟的主张，应予支持，天下第一泉服务中心对刘伟涉案房屋卫生间、厨房的室内墙体进行维修，对墙体的墙皮进行更新及粉刷，对刘伟涉案房屋卫生间、厨房的地面进行维修，由刘伟自己负责购买瓷砖，由天下第一泉服务中心负责进行施工铺设地面瓷砖。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、济南天下第一泉风景区服务中心向刘伟支付疏通管道费用3000元，于本判决生效之日起10日内付清； 二、济南天下第一泉风景区服务中心于本判决生效之日起30日内对刘伟居住使用的位于济南市天桥区清河小区25号楼2-302房屋的卫生间、厨房的室内墙体进行维修，对墙体的墙皮进行更新及粉刷；对该房屋卫生间、厨房的地面进行维修，由刘伟自己负责购买瓷砖，由济南天下第一泉风景区服务中心负责进行施工铺设地面瓷砖； 三、驳回刘伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3120元，由刘伟负担3020元，济南天下第一泉风景区服务中心负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二〇一九年十二月二十五日 书记员  汪 煜