渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初5467号  原告：程小英，女，1979年10月1日出生，汉族，住陕西省三原县东庄，现住渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：王锦，陕西齐一律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司（下称华苑公司），住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，陕西哲智律师事务所实习律师。原告程小英与被告华苑公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程小英委托诉讼代理人王锦、被告华苑公司委托诉讼代理人段晓梅、张岩到庭参加了诉讼，原告程小英及被告华苑公司法定代表人齐增全未到庭。本案现已审理终结。原告程小英向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付延期交房违约金共计12960.62元（从2017年4月1日计算至2017年8月9日）；依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金4356.61元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月1日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于临渭区XX路XX段XX小区XX号楼XX单元XX号房屋以435651元出卖给原告；并约定2016年12月31日前交房，交房后360日内为原告办理房地产权属证书。合同签订后原告按约交付了房款，且关于延期交房给予被告3个月谅解期，但被告违约直到2017年8月9日才交付房屋，且至今未办理房屋产权登记。按双方合同约定，被告逾期交房不超过60日的，每日违约金为已付房款的万分之2，逾期超过60日的，每日违约金为已付房款的万分之2.5；房产证逾期办理的被告应向原告支付已付房款1%的违约金。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告华苑公司辩称：1、涉案房屋被告不存在迟延交付的事实，不承担违约责任；2、被告不应当承担延期办理房地产权属证书的违约责任。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：1、2016年4月1日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应当按照合同约定对其违约行为承担违约责任；2、2016年4月1日和2016年4月26日收款收据各一份，证明原告按照合同约定履行了支付房款的义务；3、2017年8月9日楼宇交接书一份，证明被告向原告程小英实际交房的时间为2017年8月9日，迟延交房构成违约。经质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为达不到原告的证明目的，被告不存在延期交房，也不承担违约责任；楼宇交接书显示是原告没有主动按时办理交房，是原告没有按期履行义务造成的，并非被告的责任。被告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、交房公告两份，该证据系被告在2017年5月27日就涉案房屋交付通过报纸向业主发布交房公告，公告显示涉案房屋已从2017年5月31日开始交房；2、商品房买卖合同一份，合同约定如遇出卖人延期交房，买受人给予出卖人三个月谅解期；3、停工及责令改正通知单共四份，该证据系被告因雾霾天气接到市政指令要求停止涉案房屋施工建设的事实，双方合同约定如遇政府政策调整原因或市政原因，出卖人可据实予以延期，因雾霾停工的延期及2016年中、高考5天，合计33天；4、气象证明一份，证明2015年3月1日至2017年3月31日共有雾霾天数155天、大雾64天、大雪4天、大雨9天、暴雪3天，按照合同约定大雾、大雨、大雪、暴雪天气合计80天应予以延期；以上证据证明被告已按期交房，不应承担延期交房的违约责任。第二组证据：商品房买卖合同一份，证明原告所主张的延期办理房地产权证违约金无事实依据及法律依据，办理产权登记的主体并非被告，被告对于产权登记备案仅是协助，并非原告所诉称的被告应给原告办理产权证，原告主张缺乏依据。第三组证据：1、协议一份、优惠名单一份；2、收据及转账记录共两份。以上证据证明被告已就涉案房屋向原告优惠，该优惠就是对原告提出的迟延交房问题的补偿，原告不应再要求被告承担违约责任。经质证，原告发表如下质证意见：对交房公告的真实性认可，证明目的不认可；商品房买卖合同的真实性认可，证明目的不认可；对停工通知单、责令改正通知单的真实性认可，证明目的不认可，从该通知单可以看出，扬尘天气只禁止了户外作业，不足以成为延期交房的理由；对气象证明的真实性认可，证明目的不认可；对协议的真实性认可，证明目的及关联性均不认可。经审理查明，一、2016年4月1日，原告程小英与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋（房屋代码131081），房屋建筑面积为152.86平方米，每平米售价为2850元，房屋总价为435651元。合同第六条付款方式及期限约定本合同签订后支付首付款165651元，剩余270000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。二、合同签订后，原告分别于2016年4月1日向被告交纳房款165651元、2016年4月26日向被告交纳房款270000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2017年8月9日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告程小英签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。三、在被告华苑公司施工期间，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站2015年12月11日、2015年12月22日向被告发放责令暂时停止施工通知单，责令被告暂时停止施工。渭南市城市管理综合行政执法局于2015年12月30日向被告发放责令改正通知书，责令被告立即停工。渭南市临渭区重污染天气应急指挥部2015年12月10日发出关于启动临渭区重污染天气应急预案（橙色）预警的通知。渭南市全面改善城市环境空气质量领导小组办公室于2015年12月19日做出关于做好2015年12月19日至22日空气重污染过程应对工作的紧急通知。在被告施工期间，2015年3月1日至2017年3月31日，共观测到霾155天，大雾64天，大雪4天，大雨9天，暴雪3天。本院认为，原告程小英与被告华苑公司在2016年4月1日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，合同约定了违约责任，该条款对于违约金计算标准等事项做出明确约定，对此依法应予支持。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。但对公告送达未约定有效送达的形式，即未约定公告送达的合理期限，且公告的内容为“您购买的绿荫苑一期住宅将于2017年5月31日起开始交房，交房顺序为3#、2#、1#、4#、5#，请您保持通讯方式畅通”，该公告并未确定所有房屋的交付日期均为2017年5月31日，故应确定公告送达的有效送达期间，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自2017年5月27日公告之日经过30日应视为有效送达。同时亦应按照华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告承担逾期交房违约金。另被告主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告所述谅解期符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。在审理中被告认为其已给予原告物业补偿，不应再承担违约责任，但其并未向法庭提交充分证据证明免收物业费系原、被告之间就迟延交房已达成补偿协议的意思表示，故对被告该辩称依法不予采纳。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至公告通知交房时间止，扣减双方当事人合同约定的三个月谅解期，被告共应承担逾期交房违约金9911.06元（91天x0.00025x 435651元）。原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告程小英支付逾期交房违约金9911.06元。二、被告陕西华苑置业有限公司向原告程小英支付迟延办理权属登记备案违约金4356.51元。三、驳回原告程小英的其他诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取117元，由原告程小英负担20.5元，由被告陕西华苑置业有限公司负担96.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  员   刘 莎   二0一九年十二月三日    法 官 助 理   崔 蕊  书  记  员   陈 茹  20190502546791610113698617597020190903