福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0783民初2495号 原告：建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心，住所地福建省建瓯市玉山镇政府院内，统一社会信用代码12350783662844835A。 法定代表人：吴云生，主任。 委托诉讼代理人：张翯琦，福建建达律师事务所律师。 被告：柯其尧，男，1972年12月27日出生，汉族，户籍所在地建瓯市，现住建瓯市。 原告建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心诉被告柯其尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心的委托诉讼代理人张翯琦与被告柯其尧到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还原告出租的玉山镇经联委综合楼二楼的房屋；2、判令被告按每月767元的标准向原告支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。事实与理由：2015年3月1日，建瓯市玉山镇经济联合委员会（以下简称“经联委”）将其综合楼二楼出租给柯其尧，租赁期间至2017年2月28日止，年租金为人民币9200元。而后，柯其尧依约向经联委缴纳了2015年度和2016年度的租金。租赁期限届满后，经联委多次要求柯其尧向其返还租赁房屋，但柯其尧均以各种理由推脱。 被告柯其尧辩称：一、原被告双方订立的《店面租赁合同》是无效的。1、原告提供了有关土地使用证，但没有出具综合楼二楼的房屋产权证，虽有玉山镇人民政府出具确认书说明合同涉及的店面系玉山镇经联委出资建造，但因玉山镇经联委为玉山镇人民政府所属单位，所以该确认书不能作为法定证据；原告所提供的所有证据都不能证明其对该综合楼具有合法产权，应认定为合同无效。2、综合楼二楼没有法定的产权证书是因该房屋并未取得相关的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干按问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效；所以该房屋签订的所有租赁合同皆为无效合同。故合同第六条：“租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除，甲方无偿收回。”也应视为无效条款。玉山镇经联委无权根据无效合同中的无效条款要求被告无偿退回房屋，矛盾纠纷应通过双方友好协商进行解决。3、玉山镇经联委利用没有房屋产权证的综合楼对外出租，其租金收入是打入镇财政账户，并不是国资委指定的相关账户，涉嫌私设小金库的违法行为，法院应查证落实，如有利用国有资产收益私设小金库的违法行为则不应对其进行支持与纵容。4、根据合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中玉山镇经联委与被告签订的店面租赁合同就是采用格式条款订立，玉山镇经联委与所有承租方签订的合同都是按这同一格式合同进行订立，根本没有与任何承租方协商，除了第一条租赁日期和第二条的租金与日期有变动外，其他条款一概不变。从上世纪经联委综合楼建好对外出租开始历年都是如此，根本没有做到三十九条所述提供条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。特别是合同条款第六条。如果遵循公平原则订立此合同，根本没有人会同意此条款。这本身就与正常的经济规律违背，店面因每位租户经营项目的不同，承租后必然要有三至六个月进行店面装修，且要投入大笔资金然后才能正常开业经营，开业后根本不可能一年多就收回投资并获得收益。但依合同在大量投入资金与时间装修后过一年多就要无偿给出租方收回，显然是很荒谬的。被告在2013年3月及2015年9月两次与玉山镇经联委订立该店面租赁合同时都有对合同条款第一条租期为两年及第六条租赁期满装修部分不得拆除，甲方无偿收回等内容提出异议。当时吴云生主任回复说玉山镇政府对外出租店面合同几十年都是依这些条款订立，没办法更改，要更改他说了不算；如果不同意按该格式条款订立合同，则合同就没办法签订，承租人就无法租用店面；另外强调合同虽然按第六条租赁期满装修部分不得拆除，甲方无偿收回等格式条款签订，但政府还从未这样做过，肯定也不会这样做。可事实证明由于领导的轮换及部分领导的官僚主义作法最终导致该合同因其不合理条款产生矛盾纠纷。二、玉山镇经联委与被告签订合同约定租期是从2015年3月1日到2017年2月28日，但合同实际却是2015年9月10日签订，就是因为被告从2012年8月经吴云生主任同意花30000元转让费从王星富手上转租后，又花了约60000元及近半年进行了大面积装修，改变原有破旧面貌。2013年3月1日至2015年2月28日继续由被告与经联委续租，但2015年2月28日合同到期后经联委见被告店面装修完好，借口政府要把店面收回作为镇城管中队等单位办公用房，于是称不再与被告续签租赁合同，并于2015年3月11日向被告发通知，限被告于2015年4月10日前腾出该综合楼二楼店面。被告据理力争，不同意玉山镇经联委单方面损害承租方利益的无理做法后，经联委又采用对外公开招投标方式进行招标。在无人报名投标情况下，最后分管领导镇党委林副书记与被告协商把年租金由原来的每年8000元提高到每年9200元，才勉强在2015年9月10日同意店面继续由被告承租使用，但是在当日签订合同时并未按合同十四条规定的从签字之日起生效执行两年租期做法，而是把2015年3月1日到2015年9月10日非合同签订生效期都计入内，租金未进行相应减免，而是按新合同的每年9200元全额收取。凡此做法都是严重的单方面损害承租方利益的霸王做法。三、涉案格式合同的霸王条款只强调了出租方政府的利益，没有任何对店面承租方利益保障内容，也就增加了政府对店面出租工作的随意性，说要收回就收回，说要另外公开招投标就另外公开招投标，根本不考虑承租人利益更缺乏必要的协商。虽然合同条款第十三条有招标时，同等情况下乙方有优先权，但在沟通与其工作时间中根本没有任何提醒原承租人优先的做法。四、综合楼二楼店面自从2017年合同约定租期到期产生租赁纠纷后，被告就停止了在该店面的商业经营活动，店面也处于关门状态。经联委吴主任多次要求把店面情况退回给经联委重新招租，被告也直接回复吴主任，由于是镇里工作原因产生纠纷，被告不可能主动去搬移，但绝不阻拦。店面关门后，被告长时间都未到店面查看走动，期间还多次出现大门挂锁给人更换的情况。至于原告提交的要求被告店面到期腾出通知书中说当时店面还在被告使用中并不符合实情，被告当时并未使用该店面，只是当时吴主任说要应付上级检查，叫被告帮签字好让经联委对镇里及上面领导有个交待，至于店面到期续租纠纷后期可以慢慢协商解决，因为被告后续要续租店面还要吴主任帮忙协商，所以才帮忙签了字，并不能作为被告在实际使用的证据。因为店面租赁出现纠纷后被告就已不在使用该店面，且店面未续用皆因经联委及镇领导工作拖延及处事不利所引起，店面未正常进行出租与使用产生的租金损失应由原告自行承担，所有原告诉求要被告负担合同到期后纠纷处理期间的使用费23769元为无理要求，应予以驳回。 经审理查明： 涉案租赁房屋坐落于建瓯市，房屋所有权人为建瓯市人民政府，原为建瓯市玉山镇经济联合委员会的办公场所，由建瓯市玉山镇人民政府授权建瓯市玉山镇经济联合委员会使用、管理和收益。后机构改革中，建瓯市玉山镇经济联合委员会并入建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心。 2015年9月10日，建瓯市玉山镇经济联合委员会为甲方与柯其尧为乙方签订了一份《店面租赁合同》。合同约定，由建瓯市玉山镇经济联合委员会将“经联委综合楼二楼”出租给柯其尧经营使用，租赁期限为二年，从2015年3月1日至2017年2月28日；每年租金为9200元；合同第六条约定：“租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除，甲方无偿收回。”合同第六条约定：租赁期限届满后，承租方必须将店面、房间完整无损交还出租房。合同还约定了其他事项。 租赁期限内，双方依约履行。 租赁期限届满后，柯其尧因对合同第六条的约定有异议，要求出租方对其装饰装修的费用给予补偿，双方发生争议。柯其尧未主动清退交付租赁的房屋，但已停止经营活动。 2018年12月6日，建瓯市玉山镇经济联合委员会向柯其尧发出通知，要求柯其尧于2018年12月9日前将租赁的房屋腾退交还。柯其尧至今未履行。 另查明： 2012年2月23日，建瓯市玉山镇经济联合委员会与案外人王星富订立《店面租赁合同》，合同约定，由建瓯市玉山镇经济联合委员会将涉案房屋租赁给王星富，租赁期限为三年，即从2012年3月1日至2015年2月28日；租金为每年8000元。合同其他条款与上述与柯其尧签订的《店面租赁合同》一致。据柯其尧称，2013年3月之后，王星富已将涉案房屋转租给柯其尧。 上述事实，有当事人陈述以及经庭审质证的下列证据予以证明：《店面租赁合同》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、租赁费发票、建瓯市玉山镇人民政府说明、照片、通知书、确认书。 本院认为，建瓯市玉山镇经济联合委员会与柯其尧签订的《店面租赁合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，为有效合同。建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心已经提供了租赁房屋的所有权证，租赁房屋为合法建筑，无需再提供建设工程规划许可证。据柯其尧自认，其在2013年3月时即从王星富处转租涉案房屋，对原租赁合同的权利义务内容应已知晓。在其本人与建瓯市玉山镇经济联合委员会订立《店面租赁合同》时，已经对合同的第六条提出异议，亦说明其对该条款的内容已经知晓，但最后仍然签订了合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据该规定，《店面租赁合同》第六条的约定，并未加重承租人的责任，或排除其主要权利。因此，不能适用合同法关于格式条款的相关规定。柯其尧主张《店面租赁合同》无效的理由不能成立，本院不予采纳。《店面租赁合同》约定的租赁期限届满后，柯其尧未按合同约定和法律规定退还租赁的房屋，构成违约，依法应当继续履行义务，并承担违约责任，赔偿相应的损失。对于租赁期限届满后柯其尧占用租赁房屋的占用费损失，由于柯其尧未再继续经营，建瓯市玉山镇经济联合委员会也未及时主张权利，放任损失扩大，对该期间的损失，双方均有责任。自通知发出后柯其尧仍占用期间，应按照租赁合同约定的租金标准赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、柯其尧应于本判决生效之日起三日内向建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心清退返还租赁的房屋（坐落于建瓯市的原“经联委综合楼二楼”）； 二、柯其尧应于本判决生效之日起三日内向建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心支付2018年12月9日前的逾期占用费8000元，并按每日25.2元的标准支付从2018年12月10起至实际清退返还租赁房屋之日的逾期占用费； 三、驳回建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费494元，减半收取为247元，由建瓯市玉山镇村镇规划建设服务中心负担67元，柯其尧负担180元。于判决生效之日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  徐云龙 二〇一九年十二月十三日 书记员  潘丽娟 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。