广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20102号原告：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广州市番禺区市桥街大北路192号二层208，统一社会信用代码91440101MA5CK5D533。法定代表人：张涌。被告：广州银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号，统一社会信用代码914401012312493211。法定代表人：黄子励，董事长。委托代理人：沈冰，系该司律师。委托代理人：牟亚峰，系该司职员。被告：广东省农垦华侨实业总公司，住所地广州市天河区燕岭路120号金燕大厦12楼1201房，统一社会信用代码9144000019034548XG。法定代表人：陈梅良，总经理。委托代理人：蔡锡伟，系该司职员。第三人：张涌，男，汉族，1975年9月12日出生，住广州市越秀区。第三人：黄飞，男，汉族，1994年1月5日出生，住广东省汕头市澄海区。第三人：郑灿烽，男，汉族，1992年11月20日出生，住广东省潮州市湘桥区。第三人：邱良深，男，汉族，1958年3月4日出生，住广东省汕头市澄海区。第三人：林培春，女，汉族，1969年2月17日出生，住广州市天河区。第三人：黄喜强，男，汉族，1977年11月16日出生，住广州市天河区。第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广州市萝岗区科学大道182号创新大厦C1区903，统一社会信用代码91440116MA59A6HC1C。法定代表人：张涌。众第三人的共同委托代理人：李琦、徐伟良，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。原告翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称“翼云公司”）诉被告广州银行股份有限公司（以下简称“广州银行”）、广东省农垦华侨实业总公司（以下简称“农垦公司”）、第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翼云公司的法定代表人张涌、被告广州银行的委托代理人沈冰、牟亚峰，被告农垦公司的委托代理人蔡锡伟，第三人张涌（翼云公司的法定代表人）及众第三人的共同委托代理人李琦、徐伟良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翼云公司诉称：一、原告与张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限公司（以下简称“资产包受让方”）于2019年5月7日共同通过广州产权交易所拍卖购得被告广州银行所有的东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益（交易编号：GR2018GD0000846—3）资产包（以下简称“资产包”），交易双方并于当日签订《成交确认书》和《转让协议》，资产包受让方按约支付了资产包交易价款和拍卖服务费，因此，资产包受让方合法取得了资产包所有权益，并包含涉案商铺。资产包受让方内部各方签订《协议》，约定涉案商铺归原告所有，由原告负责办理相关产权转移手续，因此原告为涉案商铺的合法所有权人。但由于涉案商铺尚未办理首次不动产登记及其他历史原因，原告至今无法办理涉案商铺的不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告通过合法交易取得涉案商铺所有权，但因无法办理不动产登记导致原告的所有权难以得到法律保护，因此原告请求贵院判决确认涉案商铺不动产所有权归原告所有，维护原告合法权益。二、两被告有义务协助原告办理涉案商铺不动产过户手续。根据被告广州银行提供的资料显示，涉案商铺为被告农垦公司抵押给广州城市合作银行森保支行（以下简称“森保支行”）用于担保被告农垦公司欠森保支行的借款，因被告农垦公司未按期偿还借款，森保支行申请强制执行被告农垦公司财产，广州市中级人民法院于2004年5月14日作出（2002）穗中法执字第1336号民事裁定书，裁定将被告农垦公司所有的广州市天河区东莞庄农垦疗养院侨源阁虹侨楼D座二层商场（即涉案商铺）转给森保支行所有，以抵偿被告农垦公司所欠债务。因此，森保支行取得涉案商铺所有权，且被告农垦公司有义务为森保支行办理涉案商铺的不动产过户登记手续。森保支行与被告广州银行为总行支行关系，因此被告广州银行有权处分涉案商铺。被告广州银行将涉案商铺委托广州产权交易所拍卖，并于2019年5月7曰由原告购得，因此被告广州银行有义务协助原告办理涉案商铺的不动产过户、登记手续。综上，原告现已合法取得涉案商铺的不动产物权，两被告均有义务协助原告办理涉案商铺的不动产过户、登记手续，将涉案商铺登记于原告名下。为此，请求法院判令：两被告协助原告将位于天河区东莞庄侨源阁虹侨楼D座二层商场过户至原告名下。被告广州银行答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。在我方出售涉案物业资产包时从招标、定标、签署合同及支付合同价款全合同流程中合同的相对人均是本案的原告及众第三人，原告及众第三人之间签署的联合购买协议并非招投标及签署买卖合同的附件，被告也从不知晓其中的关联关系。我方认为我方仅需依据合同及法律的规定将涉案物业资产包的全部物业协助原告及众第三人组成的联合体进行过户，并非仅过户给原告。至于原告与众联合体之间的物业权属及区分，应当是在被告协助履行完过户义务之后再由其进行物权区分或权利区分，但此区分行为与我方无关。起诉前我方是没有收到原告及众第三人关于转让合同第7条第1款规定的协助过户书面请求，资产包的转让款我方已全部收齐，且权利凭证及文件及涉案物业的现场均已移交给原告及众第三人。下属支行（即南方支行及森保支行）的资产均属于我方的资产，两下属支行均同意总行处分资产的行为。被告农垦公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。我方没有法律的办证义务，涉案物业原是属于华侨公司（我方是涉案物业的开发商）的，后来以物抵债给森保支行。众第三人的意见为：同意原告的诉讼请求，涉案物业是原告与众第三人通过共同投标及签署联合受让协议拍卖所得，虽然原告与众第三人以乙方的名义与广州银行签署转让协议，但我方认为作为乙方的任何一方均有权代表乙方在涉案标的过户至受让方的其中一方的名下。我方已通过签署联合受让协议的方式将涉案物业共同约定过户至原告名下，所以原告的起诉是有法律依据。经审理查明：广州市商业银行股份有限公司森保支行是广州市商业银行股份有限公司的分支机构，广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）于2009年11月6日经核准名称变更为广州银行股份有限公司。1997年11月28日，广州市国土局房管局出具《抵押备案证明》（穗押备字第17641号），内容为：抵押人农垦公司、抵押权人广州城市合作银行森保支行、抵押房产天河区沙河东莞庄农垦疗养院侨源阁D座二层商场（以下简称“涉案房产”）。翼云公司持有该《抵押备案证明》原件。2004年5月14日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1336号民事裁定书，内容：本案在执行过程中，依法对广东省农垦华侨实业总公司所有的位于本市××路××层商场（总面积4269.7708平方米）抵押物进行处理。经委托广东金正拍卖行有限公司按原评估报告评定的标的保留底价以人民币997万元为起拍价进行公开拍卖后流拍，本院曾于2003年10月28日函复同意下调标的底价至人民币870万元进行二次拍卖…经征询申请人广州市商业银行森保支行，同意以上述标的下调后的价格抵偿本案相应债务等。裁定为：解除本院对属于广东省农垦华侨实业总公司所有的位于本市××路××层商场（总面积4269.7708平方米）房地产的查封及拍卖审定，将上述房地产以人民币872万元的价格转给广州市商业银行森保支行所有等。翼云公司持有该民事裁定书原件。2019年4月16日，翼云公司、众第三人合计八方签订《联合受让协议》，约定：八方拟联合受让广州产权交易所受广州银行委托挂牌出售的交易编号为GR2018GD0000846-3东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包项目，协议其中有：八方自愿联合受让交易标的，如协议八方联合受让成功的，交易标的的相关交易价款及有关税、费、金由翼云公司代为支付，八方应支付广州产权交易所的交易服务费在交易标的的保证金中直接扣付，如交易标的的保证金不足以扣付广州产权交易所交易服务费部分，由翼云公司补足；如协议八方联合受让成功的，相关的成交文件，包括《成交确认书》及《资产交易合同》办理交易标的的交接等有关手续由张涌全权负责及办理。协议附件为《附录一、3号包权益分配方案》，方案为：1、东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外），权属证明民事裁定书，持有人翼云公司；2、东莞庄侨源阁虹侨楼D座二层商场，权属证明民事裁定书，持有人翼云公司；…其余载明32个标的房产地址、权属证明、约定持有人（八方中内指定一方持有不同的标的房产）。2019年5月7日，翼云公司（受让方）、众第三人（受让方）与广州银行（转让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》（交易编号GR2018GD0000846-3）内容为：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益，翼云公司、众第三人被确定为受让方，现三方签订成交确认书如下，其中三方共同确认，本次交易受让方以89172240元受让交易标的，受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费等。2019年5月7日，翼云公司（乙方、受让方）、众第三人（乙方、受让方）、广州银行（甲方、出让方）签订《转让协议》，约定：一、转让标的。1、甲方将甲方及其下属机构持有的东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方；2、若该权益对应资产的相关权证记载内容与行政管理部门登记或核定的内容不一致，则以行政管理部门登记或核定的内容为准。该差异不影响本协议各项条款的有效性，乙方对此充分知悉且无异议。二、转让对价。该权益的转让对价为人民币89172240元，不含本协议第三条所述的税、费、金。四、交易条件。甲方按交易标的现有质量、现交易标的对应房地产的用途和现状转让。因法律法规、政策变化和交易标的相关瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益对应资产和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失。甲方及广州产权交易所不承担任何责任。交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问題，甲方不承担任何责任。甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。甲方应在全额收齐本协议第四条约定由乙方支付给甲方的所有款项之日起的十五个工作日内，把交易标的对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务，并自行承担资产毁损、灭失的风险。该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。甲、乙双方在履行本协议过程中，如发生任何争议，应协商解决。协商不成，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼等。附件为《东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》，其中有：1、东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外），权属证明民事裁定书，面积3606.5200平方米；2、东莞庄侨源阁虹侨楼D座二层商场（即涉案房屋），权属证明民事裁定书，面积4269.7708平方米等；该《东莞庄侨源阁虹侨楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》与上述《联合受让协议》的附件《附录一、3号包权益分配方案》项目一致。庭审时，广州银行确认已收取翼云公司、众第三人就《转让协议》所涉34套房产全部款项并移交相关权属文件。本院向广州市规划和自然资源局调查涉案房屋权属情况，该局回复：侨源阁D座二层（面积3782平方米）以穗押备字17641号办理抵押备案，抵押面积3954.17平方米，他项权利人为广州城市合作银行森保支行；2000年3月，市中院以（1999）穗中法证执字67号协执文书查封D座二层，同年11月以同一文号协执文书要求解封该业交付拍卖，协助拍卖后办理过户手续；2001年2月，由于买受人仍未交足房款，市中院要求暂停办理过户手续；2002年12月市中院再以（2002）穗中法执字第01336号协执文书要求撤销原拍卖审定，重新协助广东金正拍卖行办理拍卖审定，对侨源阁D座二层商场（总面积4269.7708平方米）进行公开拍卖，给予解除查封，拍卖成交后给予办理过户手续，该协执文书我局立收案号为（2002）5026号。2003年7月，市中院修改上述协执文书内容，将总面积4269.7708平方米修改为3782平方米。目前该业尚未办理首次登记。2004年6月29日，市中院向我局送达（2002）穗中法执字第1336号要求协助解除侨源阁D座二层商场（总面积4269.7708平方米）房地产的查封及撤销拍卖审定，将上述房产以872万元的价格转给广州市商业银行森保支行所有，协助办理转让、过户、登记等相关手续的协执文书。该文书立我局收案号为（2004）3721号，并入（2002）5026号。2004年7月7日，由于法院协执文书中未有标注房产预售许可证的信息，当时需法院在协执文书中明确，但法院一直未能现场确认，故将该文书以退件的方式转退市中院。以上信息核查时间为2019年6月18日，最新信息以登记簿为准。另翼云公司表示诉讼费用由其承担。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。涉案房产为农垦公司开发的房产项目，其向广州银行下属分支机构森保支行借款并办理抵押，及后经生效的（2002）穗中法执字第1336号裁定涉案房产以872万元抵偿债务归广州银行分支机构森保支行所有，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，广州银行自该裁定书生效之日为涉案房产的权属人，其依法享有处分权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让，翼云公司、众第三人被确认为受让人，并与广州银行签订《转让协议》，支付全部对价，对包括涉案房产在内的34套房产标的进行交易，广州银行亦将涉案房屋的权属凭证如抵押备案登记原件、民事裁定书原件交付受让方，各方按协议内容履行各自义务，未违反强制性法律规定，合法有效。翼云公司、众第三人以联合体名义与广州银行缔约，均为广州银行的合同相对方，现其内部进行分配权益提起本案诉讼，并未增加广州银行合同义务负担，并无不当，依据约定“甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助”，现翼云公司请求广州银行协助办理过户手续，具有合同依据，予以支持。另从调查可见，涉案房产未办理初始登记，农垦公司作为涉案房产的开发商，亦负有附随协助办理过户义务，翼云公司请求其协助办理，予以照准。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告广州银行股份有限公司、广东省农垦华侨实业总公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告翼云（广州）环保能源有限公司到广州市房地产交易登记部门办理广州市天河区沙河东莞庄路农垦疗养院侨源阁D座二层商场（总面积4269.7708平方米）【广州市中级人民法院作出的（2002）穗中法执字第1336号民事裁定内容所涉标的】的过户登记手续，将房屋登记过户至原告翼云（广州）环保能源有限公司名下。本案受理费72840元，由原告翼云（广州）环保能源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  苏 琴人民陪审员  林 艳二〇一九年十二月二十五日书 记 员  何靖文