湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3406号原告：孙军军，男，1992年5月24日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被告：危薇，女，1981年11月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，原告孙军军与被告危薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙军军、被告危薇均到庭参加了诉讼。本案已经审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告购房款39万元；2.判令被告支付违约金；3.判令被告承担诉讼费。庭审过程中，原告增加两项诉讼请求：4.解除原、被告之间的购房合同；5.判令被告赔偿装修损失共计3万元。事实与理由：原、被告于2018年12月17日通过房屋中介签订房屋买卖合同，被告自愿将购置的位于九真明珠馨城B座十楼1002室房屋转卖给原告。双方约定原告首付20万元作为购房定金，后期付19万，总共付给被告39万元，剩下尾款29万元待房产证办理完毕后全部付清。期间被告必须保证原告水通、电通（可正常居住，并全力配合原告对房屋进行装修，可后来由于开发商以被告下欠29万购房款未到位为由，不让被告转卖房屋，并断水、断电，导致原告无法正常居住，从而使被告曾向原告承诺：原告入住后拥有对该房屋享有完整的“处分权”化为泡影；并同被告承诺的“因该房屋存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼争议处理程序给原告造成损失的，被告承担赔偿责任”相悖，故原告感到自己的公民所有权受到了侵犯。现原告为维护其合法权益，具状法院，请求依法裁决。被告辩称，1.原、被告双方关于案涉房屋的《存量房（买卖）合同》、《补充协议书》及《补充协议》均系双方自愿签订，且相关合同及协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的可认定为无效或可解除的法定情形，因此相关协议依法应认定为合法有效的合同或协议，对双方均具有法律约束力；2.本案案涉房屋不存在双方合同约定或法定可解除的情形，原告无权要求解除双方之间关于案涉房屋买卖的合同或协议，况且原告的起诉书中也没有提出要求解除合同，被告为什么要归还39万元的房款。应依法驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：①被告于2018年12月17日将案涉房屋出售给原告，当时经过中介公司正规的渠道，双方自愿签订了此合同，且于当日就将房屋的钥匙和房屋交付给了原告，完成了双方合同约定的合同义务。当时交付房屋和钥匙的时候水电是完好的，此后，相隔半年之久的2019年6月1日，案外人湖北超源置业有限公司停止向案涉房屋供水、供电，但该情形的出现，并非系被告的过错造成的，被告与案外人湖北超源置业有限公司关于案涉房屋的房款问题，按照合同约定根本不存在任何纠纷，因双方所签订《九真明珠馨城商品房优先认购书》中明确约定被告截止到2011年6月16日只需支付人民币145300元，剩余房款338000元，被告与案外人湖北超源置业有限公司通过银行按揭贷款的方式支付，后因案外人湖北超源置业有限公司自身原因导致其无法办理房屋登记手续，导致银行一直无法发放贷款，但实际上截止至今，被告己经实际支付了193300元，已经超过了被告与案外人湖北超源置业有限公司合同明确约定的支付比例，超出了4.8万元，剩余29万元是按合同中银行按揭办证后再付尾款。另外，被告与案外人在相应合同中从来就没有约定过被告不能转卖房屋的约定，所以被告在该合同的履行上不存在任何过错，故原告在起诉状中陈述的相关情况根本就不是事实。即使存在案涉房屋被停水、停电的事实，也是案外人湖北超源置业有限公司对原告实施了侵权行为，原告应向案外人主张权利；②在本案案涉房屋被停水、停电之后，被告也积极参与其中，协调处理此事，通过公安机关、政府信访等多部门协调处理，虽最终没有解决此事，但是被告也积极履行了双方《补充协议》中双方约定“装修期间，如果开发商故意停水停电或阻止，被告负责解除处理”的约定，也证明被告履行了完全合同义务，更不存在相应过错；③双方在协商案涉房屋买卖事项时，被告也明确告知了案涉房屋的权属状况，现阶段暂时不能办理房产证的瑕疵，且双方在合同及补充协议中明确留29万元待房产证办后在交齐，更加印证了，原告对于该房屋现阶段存在不能办理房屋权属登记的瑕疵是明知的，且该房屋被告已于2018年12月17日完全交付给了原告，对于该房屋的占有、使用、处置等相关权利完全归原告所有，故被告在此方面也不存在任何过错，更不存在原告所述其无“处分权化为泡影”的情形。综上，原告要求归还其购房款并要求支付违约金的诉讼请求既无双方合同约定，又无法律依据，更与客观事实严重不符，故请求人民法院查明本案事实，正确适用法律，依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据四、被告有异议，认为自己没有违约，不应该支付违约金。本院认为，被告的异议成立；2.被告提交的证据二，原告有异议，认为房屋是开发商不让转卖。本院认为，该证据与本案无关，故不予采信；3.被告提交的证据四，原告有异议，认为该房屋产权存在争议。本院认为对该证据的真实予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，原、被告通过房屋中介签订《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》各一份，主要内容综述如下：①被告将其购置的九真明珠馨城B座十楼1002室转卖给原告；②房屋成交价为68万元，原告于合同签订当日支付定金20万元，并于其武汉房屋出售后七天内再支付19万元，尾款29万元于办理房屋产权证之后直接支付给开发商；③原告承诺对该房屋享有完全的处分权，不存在被查封、被抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵。如因该房屋存在权利瑕疵或债务纠纷引发诉讼而给原告造成损失，被告承担赔偿责任；④被告于收到房款39万元后3天内将房屋交付给原告，交付原告前，应结清水费、电费和物业费等，水费、电费存折等随之过户给原告；⑤除不可抗力影响外，被告未按本合同约定的期限交付房屋，每逾期一日，按原告已付房款的千分之五支付违约金。逾期超过15日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起三个工作日退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易费用。房屋买卖合同签订后，原告支付了购房款39万元，其中包含定金20万元，被告亦依约交付了房屋。后开发商以被告下欠其购房款29万元为由，对该房屋断水、断电，导致原告无法正常居住，原、被告两人多次与开发商协调未果，遂引起诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效。原告履行了合同义务，因被开发商断水、断电，导致无法正常居住，且无法办理房屋过户手续，合同的目的不能实现，因此请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》、请求判令被告立即返还购房款39万元，合理合法，本院依法予以支持。解除合同的责任虽然在被告，但被告依约交付了房屋，原告请求判令其支付违约金，不符合合同约定，且未明确具体数额，故本院依法不予支持。原告请求判令被告赔偿装修损失3万元，但未提交相关证据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙军军与被告危薇签订的《房屋买卖合同》和《合同补充协议书》；二、被告危薇于本判决生效之日起三日内向原告孙军军返还购房款39万元；三、驳回原告孙军军的其他诉讼请求。案件受理费7150元，由被告危薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈兴无人民陪审员  刘国英人民陪审员  段维强二〇一九年十二月二十六日书 记 员  胡佳灿附原告提交的证据目录:证据一、原告孙军军与被告危薇双方身份证明，证明原被告主体适格；证据二、《存量房（买卖）合同》、《合同补充协议书》及收条，证明原告孙军军与被告危薇房屋买卖事实存在且房款按约定己付清；证据三、《接处警工作登记表》、被告危薇亲自拍摄现场孝感市北京二路九真明珠馨城B座十楼1002室房屋断水断电视频、被告危薇对湖北超源置业公司法人王新喜控告书，证明原告位于孝感市北京二路九真明珠馨城B座十楼1002室房屋断水断电的事实存在；证据四、违约金依据违约责任（二）计算违约金及已付房款。证明违约金为68万元×20%＝13.6万元，月利息为已付房款的1％为39万元×1%×4＝1.56万元，合计金额为39万元＋13.6万元＋1.56万元＝54.16万元，后续每月利息为3900元；证据五、证人证言，证明原告装修期间以被告房屋尾款未结清为由，断水断电，不让其买卖，并装修入住。被告提交的证据目录：证据一、被告危薇的身份证复印件，证明被告危薇的身份情况；证据二、《九真明珠馨城商品房优先认购书》及收款收据六份，证明被告危薇与湖北超源置业有限公司关于案涉房屋买卖的合同约定，被告己按合同约定起额支付购房款，且合同没有约定不得转卖，也没有按湖北超源置业有限公司所说的要求把房尾款29万元付清之后才有权利买卖房屋，因为29万房尾款在我与湖北超源置业有限公司所签订的商品房优先认购书中办理银行按揭之后再交付29万房尾款，此矛盾开发商断水断电是属于开发商第三方侵权，被告为此次通水断电在政府、信访等部门多次与原告协商，履行合同义务，原告应该向湖北超源置业有限公司提起诉讼，要求通水断电，得到合法的法律保护，取得自己的权利。被告危薇将案涉房屋出售给原告孙军军的行为完全符合法律规定，不存在违反合同约定或存在过错的情形；证据三、谈话录音及录音整理稿、《孝感市来访人员登记表》及回复，证明原告孙军军所陈述案涉房屋被停水、停电，系案外人湖北超源置业有限公司侵权，被告方在案涉房屋被停水停电后积极协调处理，已经履行相应合同和协议约定义务，被告方不存在任何过错的事实。证据四、存量房屋买卖合同，证明原被告双方在2018年12月17日经过中介公司共同签订了此合同，当时原告签合同时预付20万定金，我当时将房屋和钥匙交给原告，水电都是完好的。