济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5691号原告：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王亚卿，董事长。委托诉讼代理人：杨统河，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，山东统河律师事务所律师。被告：谷同水，男，1961年11月15日出生，汉族，住济南市。原告山东省银河伟业物业管理有限公司（以下称简银河伟业物业公司）与被告谷同水物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告银河伟业物业公司的委托诉讼代理人杨统河、被告谷同水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。银河伟业物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谷同水支付银河伟业物业公司物业费1817.6元及违约金（滞纳金）500元；2.判令本案的诉讼费用由谷同水承担。事实与理由：银河伟业物业公司与谷同水签订了《清新西区前期物业服务协议》，该协议第五条、第六条分别明确约定了物业费、滞纳金（违约金）的支付方式。谷同水房屋属于自用住宅，应按照每月每平方米0.85元的标准交纳物业费。银河伟业物业公司按照合同约定履行物业服务义务，但谷同水却以各种理由拒不缴纳物业费。为了维护银河伟业物业公司的合法权益，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，特诉至法院，请求法院依法判决。谷同水辩称，我是2015年11月20日是迁入居住，至2016年年底之前全部付清物业费，在这之前我多次找银河伟业物业公司要发票，但银河伟业物业公司回答没有发票，我想看营业执照，也不给我看，在2017年1月1日之后就没有交，我的窗台上有垃圾，我找银河伟业物业公司给我清理，至今未清理，我有一些拍的照片，小区脏乱差，我多次找物业，至今物业不管，有些单元门不能使用，小区是开放式的还是封闭式的，如果是封闭式的，我们小区对此被盗，物业也不给处理，管理条例上写物业打扫卫生，有一些广告半个月不清理一次，我窗台上有蜈蚣，2017年年底，物业找我要物业费，我说你把垃圾清理了，我就交物业费，到现在没有清理，2019年4月25日左右，才清理，最近又很脏了，严重影响我的生活，我的卧室窗户不能开，睡觉之前我都找是不是有蜈蚣爬进虫子，照明设施条例写着达到85%，我有一个视频，就是2016年至今楼梯的灯不亮，包括走廊，我都是自己换的物业不给换，三楼大便一个多礼拜才清理，小区里我东边是个学校，西边的门没有传达，上学的上班的都走，到晚上，自行车、轿车堵满了通道，2017年6月份消防车进不去，我们是封闭小区，开放式的小区都有防盗门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。银河伟业物业公司提供如下证据：1、2015年11月23日双方签订的《前期物业服务协议》；2、2016年6月1日至2016年12月31日物业收费收据，证明被告已按照房屋建筑面积59.4元、每平方米0.85元标准缴纳；3、房产测绘成果报告书、照片打印件、巡逻岗值班日记、电梯巡视记录本、环境部日检表、建筑消防设施维护维修派工单、工程部巡视登记本、消防安全日检巡视本、工程维修派工单。被告谷同水提交证据：1、小区内物业照片一宗；2、小区内物业录像光盘1份；证明物业服务不达标、没有到位。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年11月23日谷同水（乙方）与银河伟业物业公司（甲方）签订《清新西区前期物业服务协议》，协议约定：银河伟业物业公司为谷同水所有的位于济南市槐荫区清新西区小区*号楼*单元*号房产提供物业服务，涉案房产面积为58.49平方米，协议第五条第（一）项收费标准1.住宅：每月每平方米0.85元（建筑面积）；2.商业房：每月每平方米2.6元（建筑面积）3.用于出租或经营的住宅：每月每平方米1.3元（建筑面积）；第（四）项缴费时间：本小区物业服务费按规定实行预收制，乙方自房屋交付之日起预交６个月的物业服务费；并在下个收费期（即自房屋交付之日起第六个月）开始之日起10内缴纳另外６个月的物业服务费，以此类推。第六条,违约责任:(一)甲方未达到管理服务质量约定的目标的,乙方有权要求甲方限期改正。(四)乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三支付滞纳金。同时协议第九条本协议服务时间为2015年12月1日至2016年6月1日。协议还对其它事项进行了约定。签订协议后，谷同水向银河伟业物业公司缴纳2016年6月1日至2016年12月31日物业费，自2017年1月1日起谷同水未再支付物业费。截至2019年12月31日，谷同水累计欠缴物业费1817.6元。另查明，双方签订的《清新西区前期物业服务协议》中涉案房产建筑面积为58.49平方米，经实际测量双方确认的实际建筑面积为59.4平方米。本院认为，谷同水系济南市槐荫区清新西区小区*号楼*单元*号业主，其在入住小区时，与银河伟业物业公司签订了《清新西区前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。谷同水作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主不按时交纳物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，谷同水未交纳自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。此外，虽然谷同水主张因银河伟业物业公司存在服务管理过程中存在安全隐患、小区卫生脏乱差、配套设施不全等问题，并提交小区物业视频录像光盘一份、小区物业照片一宗相关证据予以证明，银河伟业物业公司在庭审中谷同水提交的上述证据进行了质证及抗辩，同时银河伟业物业公司向本院提交小区服务照片、巡逻岗值班日记，电梯巡视记录本、环境部日检表、建筑消防设施维护维修派工单、工程部巡视登记本、消防安全日检巡视本、工程维修派工单等证据，来证明其物业服务已按合同约定履行，故银河伟业物业公司要求谷同水支付所欠物业费1817.6元（自2017年1月1日至2019年12月31日止）,合法有据，本院予以支持。关于银河伟业物业公司主张的违约金，《前期物业服务合同》第六条第（四）项约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求谷同水补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三支付违约金。对于长期欠费的业主，银河伟业物业公司有权向济南市槐荫区人民法院起诉。因银河伟业物业公司未提交足够证据证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务，且银河伟业物业公司对于业主逾期交纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处，故其该违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谷同水于本判决生效之日起十日内向原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费1817.6元；二、驳回原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谷同水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年十二月三日书记员 周明霞