大连市西岗区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0203民初6964号原告大连三宝物业发展有限公司，统一社会信用代码：912102032417616600，住所地大连市西岗区同香街13号。法定代表人赵晓东，该公司执行董事。委托代理人林荣泉，男，1992年9月22日生，汉族，该公司职员，户籍地辽宁省大连市旅顺口区，现住大连市旅顺口区。被告阎世鹏，男，1985年2月10日生，汉族，中鉴认证有限责任公司大连分公司职员，户籍地大连市中山区，现住大连市西岗区。委托代理人马超，辽宁崇光律师事务所律师。原告大连三宝物业发展有限公司与被告阎世鹏排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告拆除同香山庄别墅区82号别墅左侧临建(坐北朝南临建)，恢复道路；请求判令被告拆除同香山庄别墅区82号别墅左侧临建围栏，腾退非法占用的土地等公共资源。事实与理由：根据房地产测绘中心2014年12月房屋权属登记面积报告书测绘资料显示。2016年12月，82号别墅业主阎世鹏搭建的地下车库地上房屋大厅占用的位置为小区公共道路，且为消防通道。被告在其82号别墅左侧违反规划私自搭建临建，并将临建一端与靠山护水坝一米处封闭，围成自家院落，占用公共资源达400余平方米，侵害了该小区其他业主的合法权益，其占用的道路为业主共有的公共通道。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、推位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，该通道不满足专有部分的三个条件，显然属于业主共有的公共通道，而且该公共通道也是用于紧急疏散的消防通道。被告私自占用、封闭不但侵犯了其他业主对该通道的使用权同时也造成了消防安全隐患。一、被告临建及院落属违反规划的违章建筑。根据大连市政规划设计院1998年同香山庄小区规划的小区道路规划图显示，82号楼左侧的临建直接建在公共道路上。根据城乡规划法第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:(一)未经批准进行临时建设的:(二)未按照批准内容进行临时建设的;(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的”规定，被告的临建及院落未经规划部门批准，且违反规划部门文件将公共道路占用，根据以上规定属违章建筑，应予以拆除。二、被告的临建及院落妨碍交通。被告在小区公共道路上的临建及院落使得小区业主无法从此道路正常的通行，对于小区外来人员的出入也造成了影响，阻碍了交通通行，应当拆除，排除妨碍。三、被告车库及院落影响周边居民消防造成消防安全隐患。被告私自搭建临建的位置占用了一条围绕着60号、82号、74号、64号等别墅的消防通道，导致该消防通道无法使得车辆与行人正常通行。一旦发生消防隐患，消防人员无法实施营救，被困人员也无法疏散，会产生很严重的后果。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”、《消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”之规定，现被告私自搭建临建并围成院落，占用、堵塞业主共有的消防通道，应当予以拆除、恢复原状。四、被告临建及院落占用公共资源。根据大连市政规划设计院1998年同香山庄小区规划的小区道路规划图显示，82号楼左侧的临建直接建在道上。即使仪作为一般的公共通道，被告私自占用、封闭、搭建临建也侵犯了其他业主的合法权益。根据《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”、第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”的规定，被告未经其他业主同意，私自占用了属于业主共有的公共通道、改变用途，妨碍了其他业主从该通道的正常通行，侵犯了其他业主对该公用通道的共有使用权，应进行拆除，恢复原状。五、被告临建及院落覆盖小区的供电电缆，无法进行正常维护、升级。被告搭建临建并围成院落，覆盖了该小区80号、84号等五栋楼的供电电缆，因其对该区域封闭、控制，导致小区其他业主以及相关部门无法对覆盖的电缆进行正常的维护、升级。更为严重的是，在2018年8月，被告搭建、改建临建违法施工时，损坏了电缆，导致小区电路短路，引发停电事故。若仍放任该建筑的存在，今后极有可能仍发生类似的突然断电事故，若使得其他业主的关键电器无法工作，会引发难以预料的严重后果。故，该临建应当拆除，恢复原状。综上，被告私自搭建的临建违法并确实侵犯了其他业主的合法权益。根据《民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险:(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换:(七)继续履行;(八)赔偿损失;(九)支付违约金;(十)消除影响、恢复名誉;(十ー)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”之规定，现要求被告排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。另，该小区未成立业主委员会，根据《辽宁省物业管理条例》第七十一条“物业管理区域内禁止下列行为:(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;(三)违法搭建建筑物、构筑物;违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止”之规定，原告作为物业服务企业有权管理被告违法、违规行为，更便于维护广大业主权益、为广大业主服务(关于被告占用土地等的使用费用等此次暂不主张，待另行起诉)。综上，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告并非本案适格主体。原告与开发商签订的前期物业合同的签订日期为2000年4月1日，根据现行《辽宁省物业管理条例》，前期物业合同期限不超过三年，因此在该条例实施后，原告与开发商签订的前期物业合同已经到期，现原告没有续期也未经法律许可通过招投标的方式进行选聘，因此原告本质上并非案涉小区的物业服务主体，也不具备诉讼资格。2、本案并非法院受理范围，应当驳回起诉。原告诉状中所称，被告房屋左侧建筑是违章建筑以及阻碍消防通道，该事项应当由相应的行政部门进行确认，不是法院的受理范围。另外根据原告诉状中所引用的《辽宁省物业管理条例》第七十一条，该条第二款已经明确，物业服务企业在业主发生七十一条所罗列的情况下，其只有向有关行政主管部门报告的权利，并不享有以其本身为主体进行所谓维权的权利。3、原告是在2016年才受让的房屋，案涉所谓的违章建筑是在原房主受让房屋即2000年进行建设的，并非被告亲自修建。根据物业合同，业主进行装修需要跟原告签订房屋装饰装修管理协议，由此可知，该房屋所谓的违章部分，在修建时是已经经过原告许可的，且原告在对该小区进行物业服务长达二十年之久，均未提出相应的诉求。最后，我方认为原告的诉求已超诉讼时效。本院经审查认为，《辽宁省物业管理条例》第七十一条规定“物业管理区域内禁止下列行为：（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;(三)违法搭建建筑物、构筑物；……。违反前款规定的，物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以处理”。故原告主体资格不适格，依法应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告大连三宝物业发展有限公司的起诉。案件受理费200元（原告已预交），予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 杨 晶二〇一九年十二月十八日书记员 周媛媛