上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21614号原告(反诉被告)：孟伟峰，男，1952年11月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘永彬，男，1981年10月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。原告孟伟峰诉被告刘永彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年12月4日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人钱冬生、被告刘永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟伟峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年6月25日签订的厂房租赁合同；2、被告支付原告租金(以每月人民币32,300元为标准，自2019年8月1日起计算至实际腾退之日止)；3、被告腾退位于上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋。事实与理由：2018年6月25日，原告与被告签订厂房租赁合同，约定被告承租原告位于上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋，面积1,350平方米，租期自2018年8月1日至2024年7月31日，租金先付后用，年租金38万元，第二年起租金每年递增2%。因被告未按合同约定支付租金，原告多次催款未果，且被告将房屋全部转租，故原告起诉至本院。被告刘永彬辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求解除合同没有合同依据，合同没有约定因被告全部转租原告就享有合同转租权，原告知晓被告转租且在长达一年时间内未提出异议。被告在合同履行的第一年内一直按照合同约定的时间付款。合同约定房屋移交给被告后有20天免租期，被告于2018年6月22日支付定金2万元，2018年8月2日支付8万元，但是原告未按照合同约定交付房屋，而是至2018年11月1日才交房，故应当免除2018年8月1日至2018年11月21日期间的租金。被告要求原告减免上述期间的租金，但是原告一直不予理睬。除了上述期间的租金应当免除外，其余的租金被告同意支付。被告刘永彬认为原告未按约交付房屋，2019年8月20日将机动车停在门口阻止被告使用房屋，目前房屋已经被纳入拆迁范围，故提起反诉请求：1、原告继续履行厂房租赁合同；2、原告免除2018年8月1日至2018年11月21日期间的租金117,166元；3、原告禁止阻止被告正常使用厂房；4、原告提供厂房拆迁通知及相关文件。原告孟伟峰针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。被告违约未按时支付租金，合同应当解除。合同签订后原告将钥匙交付被告，且交付后被告的父亲居住在房屋中，并且办理了居住证。合同签订后至2018年7月底系合同免租期。被告之后按照合同约定的金额支付租金，没有要求减免租金。被告租赁房屋后自己从未使用，一直由次承租人使用。原告从未收到任何拆迁通知，至今也未签订拆迁协议。本院经审理认定事实如下：上海伟峰针织服饰有限公司系上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号房屋的产权人，原告系上海伟峰针织服饰有限公司的法定代表人。2018年6月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋租赁给乙方生产加工使用，总面积1,350平方米，租赁期限自2018年8月1日至2024年7月31日止。年租金38万元，不含税。甲方同意乙方部分转租给另一方，另一方的一切租房事宜由乙方全面负责。第二年起房租每年递增一次，递增为2%。甲方应在厂房内物品货物搬空后正式移交给乙方后甲方还应给乙方留有装修期20天，此期间为免租期。租金在免租期到期后乙方进场前支付半年19万房租，后续每年1月底支付。合同签订之日，乙方支付甲方5万元作为押金，合同到期后甲方需按时将押金退还乙方。甲方应保证厂房能供乙方正常使用。如因政府拆迁或动迁等因素，甲方需提前3个月告知乙方，甲乙双方互不承担责任，双方各自享受政府而定的权益。合同另约定了其他权利义务。2018年11月7日，被告(甲方)与案外人上海灏洪新型建材有限公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上述房屋转租给乙方，租期自2018年11月25日至2021年11月24日。厂房自2018年11月4日交付给乙方。合同另约定了其他权利义务。目前系争房屋由上海灏洪新型建材有限公司使用。被告于2018年6月22日支付2万元，2018年8月2日支付8万元，2018年10月24日支付14万元，2019年2月1日支付19万元。原、被告一致确认上述钱款系被告支付的2018年8月1日至2019年7月31日的租金以及5万元押金。因被告未支付2019年8月1日起的租金致讼。2019年7月31日和2019年8月3日，原告通过手机微信向被告催款，被告于2019年8月7日回复“这两天紧张，我尽快安排给你。”审理中，原、被告一致确认租金实际按照半年一付，先付后用执行。本院于2019年6月4日立案受理了刘永彬起诉案外人顾某，上海鸿安船艇有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2019)沪0118民初10755号。刘永彬在该案中陈述2018年10月23日与顾某、上海鸿安船艇有限公司就系争房屋签订租赁合同，2018年10月24日将房屋交付承租人使用，厂房大门开放，没有钥匙，不需要交付，并且陈述于2018年12月将房屋另行转租给他人。本院出示上述案件的起诉状和庭审笔录后，被告表示记不清原告将房屋交付给被告的具体时间了，原告应该是2018年10月24日将房屋钥匙交付被告。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、产权证、营业执照、微信聊天记录、起诉状、庭审笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明原告未按期交付房屋，提供了2018年8月至10月与原告之间的短信聊天记录，原告表示被告未提供短信原件，真实性不予认可。被告为证明原告曾于2019年6月20日将车辆停在厂房门口阻止被告使用长达几个小时，提供了照片一张，并陈述该照片系次承租人拍摄后通过微信发给被告的，原告认为被告未提供照片原件，对该照片真实性不予认可。被告未证明系争房屋纳入动迁，提供了与原告之间的短信聊天记录、评估明细表、练塘镇人民政府关于印发《练塘镇工业建设用地减量化实施办法》的通知。原告对短信聊天记录真实性无异议，但是认为与本案无关，且原告没有收到拆迁的通知，也没有签订拆迁协议。被告另陈述：虽然原告未按期交付房屋钥匙，被告也口头提出异议，但是原告不同意减免，如果被告不足额支付租金，原告会阻止次承租人使用，为了保证次承租人正常使用房屋，故被告按约足额支付了租金。目前不存在原告阻止被告使用房屋的情况。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。被告支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金，未支付2019年8月1日起的租金，而根据合同约定以及当事人的陈述，租金应当半年一付，先付后用，故被告理应在2019年7月31日前支付下一期半年的租金。根据原告提供的微信聊天记录，原告多次催款，被告至今未支付，故对原告要求解除合同的请求本院予以支持。租赁合同于被告签收本案的诉讼材料之日即2019年11月8日解除。合同解除后，被告理应腾退系争房屋，并付清合同期内欠付的租金及房屋使用费。次承租人由被告负责腾退。综上对原告的诉讼请求本院均予以支持，对被告要求继续履行合同的请求不予支持。被告认为原告未按时交付房屋，然被告认可之后按照合同约定足额支付租金，租金未进行减免，被告未提供证据证明房屋交付的时间，原告也否认存在逾期交房情况，故被告在合同履行过程中已经认可按照合同约定足额支付租金，对被告要求免除租金的请求本院不予支持。被告认可原告目前不存在阻止被告使用房屋的情形，被告未提供证据证明存在拆迁通知和文件，原告对此予以否认，故对被告要求原告禁止阻止被告使用房屋和提供拆迁通知及文件的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孟伟峰与被告刘永彬于2018年6月25日签订的《厂房租赁合同书》于2019年11月8日解除；二、被告刘永彬应于本判决生效之日起十日内支付原告孟伟峰租金和房屋占有使用费(按照每月32,300元，自2019年8月1日起计算至实际支付腾退止)；三、被告刘永彬应于本判决生效之日起十日腾退位于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号房屋；四、驳回反诉原告刘永彬的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,530元，减半收取计1,765元，由被告负担；反诉受理费1,321.66元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年十二月十二日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。