北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5907号原告（反诉被告）：李继南，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周清华，北京市泓清律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京奉先恒通文化发展有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：杨晓静，总经理。委托诉讼代理人：王全智，住北京市房山区。被告：北京宏达永顺市场经营服务中心，住所地北京市房山区。法定代表人：余自强，主任。委托诉讼代理人：王化彪，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王观宇，住北京市西城区。原告（反诉被告）李继南与被告（反诉原告）北京奉先恒通文化发展有限公司（以下简称奉先恒通公司）、被告北京宏达永顺市场经营服务中心（以下简称宏达永顺中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李继南及其委托诉讼代理人周清华，奉先恒通公司之委托诉讼代理人王全智、宏达永顺中心之委托诉讼代理人王化彪、王观宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李继南向本院提出诉讼请求：1、依法撤销双方签订的某街商铺租赁合同；2、判令被告返还收取的商铺租金、押金及水电卡押金121195元；3、判令被告赔偿原告因此而遭受的损失128000元，两项合计249195元。事实与理由：奉先恒通公司与宏达永顺中心合作经营管理北京市某街。2017年4月20日，原告与奉先恒通公司签订《某街商铺租赁合同》，约定被告将位于北京市某某街一层某号铺面，出租给李继南作为餐饮商业使用，租赁期限为三年，自2017年5月21日至2020年5月20日。合同还对租金、租金支付时间及方式、铺面装修、费用承担、双方的权利义务等进行了约定。被告保证出租给原告的铺面能够从事商业经营，并承诺租赁期限内为原告办理营业执照等手续。合同签订后，原告即按照合同约定，在经被告审查许可后，投入资金对承租铺面进行装修，以用于经营餐饮业务。2017年3月16日，原告与某公司签订加盟合同，加盟经营该公司旗下的“某”餐饮品牌，并为此交纳了加盟费、管理费等。期间，原告多次催促被告为原告办理营业执照等相关经营手续等，但被告以种种理由推脱，原告的经营手续一直没有办理下来，无法开展餐饮经营。2018年1月25日，房山区某局对原告的铺面进行了查封，致使原告根本失去经营餐饮的条件，经与被告交涉，被告承认其无法为原告办理下来营业执照、食品卫生许可证等合法正常的餐饮手续。被告在不具备商业铺面出租条件为承租商户办理商业经营手续的情况下，隐瞒事实，以欺诈手段引诱原告投入资金进行装修，且原告为此签订加盟合同，购买品牌进行经营，但被告又无法使原告正常合法地开展商业经营，其行为严重违反法律规定，致使双方合同无法履行，故我们要求撤销双方签订的《某街商铺租赁合同》、返还租金、押金、赔偿损失。宏达永顺中心辩称：李继南所述与事实不符。涉案的租赁房屋的产权是我单位的，我单位将其出租给某有限公司，我们之间签订有租赁合同。奉先恒通公司和我单位没有关系，不是李继南所述的合作关系，我们都不知道奉先恒通公司是谁，我们和李继南之间无租赁合同关系。我方作为产权单位。将房山某街整体租赁给某有限公司，对房山某街的经营改造都是乙方的事。我们也鼓励办营业执照。我单位营业执照上有显示，关于餐饮的增项都已经增完了，还办完相关环评手续。工商局发了文，是因为房山某街东侧门口外面的违建导致不能营业执照。奉先恒通公司答辩并提起反诉：不同意李继南的全部诉讼请求。李继南起诉事实理由部分不符合事实，起诉书称我方出租给原告作为餐饮商业使用，我们之间租赁合同并没有体现餐饮二字，我方有涉案房屋的产权证，有营业执照，对李继南不存在欺诈诱导及任何欺瞒诈骗行为。现我方提起反诉请求：1、判令解除双方之间的某街商铺租赁合同；2、判令被反诉人立即返还租赁商铺；3、判令被反诉人支付反诉人租金99400元；4、判令被反诉人支付逾期占用费181406元；5、判令反诉人不返还不履约保证金10000元；6、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。反诉事实与理由：奉先恒通公司与李继南于2017年4月20日签订了一份《某街商铺租赁合同》，合同约定：李继南承租商铺位置为某号，租赁期限自2017年5月21日至2020年5月20日止，租金为100156元，合同期内租金按照每年5%递增。2018年5月21日被反诉人应支付租金为105163元，租金支付时间为每年4月21日前支付，每逾期一天李继南应按每天年度租金总额千分之五的标准向奉先恒通公司支付该商铺逾期占用使用费。履约保证金为10000元，若李继南逾期支付租金费用超过一个月，奉先恒通公司有权提前解除合同并有权不退还李继南履约保证金。合同签订后，奉先恒通公司依约履行合同，向李继南提供商铺供其使用，但李继南并未能依约履行付款义务，自2018年5月21日，李继南拖欠奉先恒通公司商铺租金及商铺逾期占用使用费，经多次催要未果，现奉先恒通公司提起反诉。李继南针对奉先恒通公司的反诉辩称：一、我们不认可双方签订合同合法有效。本诉中，双方提交的证据可证明奉先恒通公司在签订租赁合同时存在欺诈行为，双方签订的合同是无效合同。奉先恒通公司不具备餐饮经营条件许诺承诺可以办理执照和卫生许，至今未办理下来，该事实说明奉先恒通公司在不具备条件下向我们出租商铺是欺诈行为，因此该合同无效，故不同意奉先恒通公司第一项诉讼请求；二、2018年1月25日，因奉先恒通公司的违法行为导致某局对李继南店铺进行查封，因该查封行为是国家的执法行为，涉案房屋已经被贴了封条未经许可不能揭开门进入。因此李继南对涉案商铺已没有占有权及使用权。奉先恒通公司也认可2018年1月25日的查封事实，故奉先恒通公司主张无事实及法律依据；三、奉先恒通公司主张李继南违约没有证据，其关于不返还李继南履约保证金的主张不能得到法律支持；四、2018年5月28日李继南已向法院提起诉讼，要求对双方之间的合同问题予以审理。2018年5月28日至今因为国家执法行为导致李继南没有占有使用涉案房屋。奉先恒通公司主张诉讼期间的占用、租赁费无法律、事实依据。经本院审理查明，李继南（乙方）与奉先恒通公司（甲方）于2017年4月20日签订《某街商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市某街一层某号铺面、建筑面积为68．6平方米的商铺及其设备设施在正常使用状态下出租给乙方作为商业使用。用途以乙方营业执照核准的经营范围为准，作为经营场地。租赁期限为三年，自本合同签订之日起即2017年5月21日至2020年5月20日止。租赁期满后，本合同即告终止，甲方有权利收回该商铺，乙方须将该商铺无条件退还给甲方；该商铺的年度租金为100156元，本合同期限内，租金按每年5%递增。乙方在签署本合同时须向甲方交纳商铺结构、设备设施、经营管理保证金10000元，合同到期后如乙方无违约、损毁行为及其他费用无拖欠，凭原始票据，甲方将该保证金一次性全额退还给乙方。该商铺租金按年度交纳，乙方在签署本合同时，一次性全额支付给甲方。乙方须在每年的4月21日前向甲方支付下年度租金。每逾期一天乙方应按照每天年度租金总额千分之五的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除，超过一个月甲方有权终止合同。甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事商业经营。该租赁合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，李继南交付了履约保证金及一年租金，对涉案房屋进行装修，并与某公司签订加盟合同经营“某”，合同期限为2017年3月16日起至2018年3月15日止，李继南交纳加盟费40000元。双方均认可因“某”未办理营业执照及卫生许可证，涉案房屋于2018年1月25日被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，禁止继续经营。双方在此前后曾多次就此事进行沟通协商未果，现李继南诉至法院，要求被告撤销租赁合同、返还交纳的租金、押金并赔偿相关损失。审理中，双方一致认可因房山某街部分房屋涉及违章建筑，致使工商管理部门未给老城街小面办理营业执照。依李继南申请，国宏信价格评估集团有限公司于2019年4月22日对位于北京市某街一层某号铺面的内外装修进行现场评估并于2019年5月10日作出价格评估报告，经评估，涉案房屋的装饰工程评估金额为39228元、安装工程的评估金额为11145元，合计50373元。本次评估费6000元，由李继南支付。评估当天双方约定李继南于2019年5月10日前将涉案房屋腾退，李继南于2019年4月27日将涉案房屋腾退。经查，涉案房屋产别为国有（自管产），房屋产权所有人为宏达永顺中心，2016年6月16日，宏达永顺中心（甲方）与案外人某有限公司（乙方）签订房山某街租赁经营协议书，约定甲方将房山某街租赁给乙方，经营期限为16年，自2016年10月1日至2032年9月30日，年租金为260万元，以后每隔三年增长15万元。2016年7月1日某有限公司（甲方）与奉先恒通公司签订房山某街经营管理委托协议，约定自2016年8月1日起至2025年7月31日止由乙方负责房山某街整体招商与物业管理工作，其中包括收取商户租金、日常经营管理、物业维护等工作，该协议还就其他内容进行了约定。后奉先恒通公司就涉案房屋与李继南签订了本案的租赁合同。上述事实，有双方当事人陈述、李继南提交的房屋租赁合同、加盟合同及收据、奉先恒通公司收据、电卡、房山某街装修履行工程单、被告营业执照、照片、录音录像光盘及文字整理、宏达永顺中心工商管理登记注册信息、区政府批准文件、书面证明材料、合同及票据、价格评估报告及估费发票、物品照片及购买凭证、某街餐饮类停业补偿办法、双方就停产赔偿问题达成一致意见协议，奉先恒通公司提交的售水收款单、照片、协议书、宏达永顺中心提交的营业执照、房产证及本院调取的工商局告知函等证据在案佐证。经庭审核实质证，以上证据可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。宏达永顺中心并非上述租赁合同的主体，李继南要求其承担相应法律责任的诉讼请求，本院不予支持。本案中，李继南与奉先恒通公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。李继南在签订涉案租赁合同时，应对该租赁场地能否办理餐饮类营业执照进行审慎审查、充分了解，现李继南主张奉先恒通公司在签订涉案租赁合同时存在欺诈，证据不足，本院不予采信，对其要求撤销该租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同，考虑继续租赁该房屋已无法实现双方租赁目的，且李继南已经于2019年4月27日将涉案房屋内的个人物品搬走，以其行为表明不再继续履行涉案租赁合同，故对奉先恒通公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方租赁合同约定，奉先恒通公司有义务保证李继南在涉案房屋的正常经营，涉案房屋已于2018年1月25日因无营业执照及卫生许可证被北京市房山区食品药品监督管理局贴封条查封，此后李继南无法继续在该房屋进行经营活动，奉先恒通公司提供的租赁物不符合约定，对涉案租赁合同的解除存在过错，故奉先恒通公司对2018年1月25日涉案房屋被查封之后直至2018年5月20日李继南所交纳的押金，应予退还。奉先恒通公司不予退还押金的反诉请求，本院不予支持。李继南主张的装修损失，奉先恒通公司亦应赔偿，具体数额以评估机构出具的价格评估报告为准。李继南主张的水电卡费，未提交相关证据，对此诉讼请求本院无法支持。关于涉案房屋内除装修外其他设施设备，李继南已经自行搬走，故对李继南主张被告赔偿该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。因李继南已经实际腾退涉案房屋，故对奉先恒通公司要求返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于李继南要求奉先恒通公司退还已交纳租金以及奉先恒通公司要求李继南支付租金的诉讼请求，考虑李继南第一年租金交纳至2018年5月20日，在此之后未继续向奉先恒通公司交纳租金，查封期间租赁协议双方均未到有关部门寻求解除查封，李继南继续占用涉案房屋必将产生房屋租金损失，故对此期间的租金损失，考虑双方过错程度，李继南承担百分之二十责任、奉先恒通公司承担百分之八十的责任，2018年1月25日涉案房屋被查封前，李继南已实际使用了涉案房屋进行经营，故2018年1月25日前租金不应予以退还，2018年1月25日至2018年5月20日之间的租金，奉先恒通公司应退还该部分租金的百分之八十，2018年5月21日至2019年4月27日期间的租金，由李继南负担百分之二十。李继南在2018年1月25日至2018年3月15日期间已交纳的加盟费，奉先恒通公司亦应按上述责任分担比例赔偿该部分加盟费的百分之八十。故奉先恒通公司应退还李继南2018年1月25日至2018年5月20日期间租金25646．32元、赔偿李继南2018年1月25日至2018年3月15日期间加盟费4383．56元，李继南应支付奉先恒通公司2018年5月21日至2019年4月27日租金19707．41元。奉先恒通公司主张李继南支付逾期占用使用费，因李继南在价格评估结束后即依约将房屋内的个人物品搬走并腾退房屋，故奉先恒通公司要求李继南支付逾期占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。李继南过高诉讼请求、奉先恒通公司过高反诉请求，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、北京奉先恒通文化发展有限公司与李继南于2017年4月20日签订的租赁合同于2019年4月27日解除；二、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还李继南租金25464．32元、押金10000元；三、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付李继南装修损失50373元；四、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李继南加盟费4383．56元；五、李继南于本判决生效之日起十日内给付北京奉先恒通文化发展有限公司租金19707．41元；六、驳回李继南其他诉讼请求；七、驳回北京奉先恒通文化发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2519元，由李继南负担1000元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担1519元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2832元，由李继南负担146元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担2686（已交纳）。本案评估费6000元，由李继南负担1000元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇一九年十二月二十七日书记员  安 雪