陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15025号上诉人（原审被告）：胡循民，男，1986年11月2日出生，汉族，无业，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：糜海平，湖南天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢爱平，湖南天宇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：欧阳棋，男，1984年10月29日出生，汉族，无业，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：糜海平，湖南天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢爱平，湖南天宇律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：曾永，男，1987年10月16日出生，苗族，无业，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：糜海平，湖南天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢爱平，湖南天宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西欢囍品牌营销策划有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城一路7号杰信花园2幢1单元20层12007号。法定代表人：王雅妮，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟凡兴，陕西乐思律师事务所律师。原审被告：陕西千筑装饰设计工程有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊东路81号1幢1单元10101室。法定代表人：李连生，该公司经理。上诉人胡循民、欧阳棋、曾永因与被上诉人陕西欢囍品牌营销策划有限公司（以下简称欢囍公司）及原审被告陕西千筑装饰设计工程有限公司（以下简称千筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡循民、欧阳棋、曾永上诉请求：1.撤销原判第二、三项；2.本案一、二审诉讼费由欢囍公司负担。事实和理由：2017年8月26日，胡循民、欧阳棋、曾永与欢囍公司签订《房屋租赁协议书》（简称《协议》），约定由胡循民、欧阳棋、曾永租赁欢囍公司管理的场地，作为商业经营使用，租赁期5年，装修期免除租金。从2017年12月1日起开始计算租金，每月租金190930元。交半年租金后开始装修，下一次租金交付时间为提前15个工作日，并约定了年租金的10%违约金。同时约定了合同解除和终止处理程序。胡循民、欧阳棋、曾永不及时履行全部搬离义务，欢囍公司有权搬离，所产生的费用由胡循民、欧阳棋、曾永承担。协议签订后，欢囍公司按约交付了租赁物，胡循民、欧阳棋、曾永也依约支付了2018年上半年租金1145580元和押金190930元。后胡循民、欧阳棋、曾永公司2017年9月6日成立后，开始经营。因经营不善，第二次预交租金时，没有依约交清，欠291700元。2018年8月17日，欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永发出《解除租赁协议通知书》（简称《通知书》），双方《协议》解除。后欢囍公司没有依减损规则采取措施，却向法院提起诉讼。本案，胡循民、欧阳棋、曾永只是未按约预交租金，并无欠租事实。欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永发出《通知书》，《协议》解除时，尚预交有租金42万余元，并有押金190930元。《协议》解除后，胡循民、欧阳棋、曾永不再是欢囍公司的合同相对人。一审认定合同解除后，千筑公司仍占有商铺。可见，此时新形成的事实合同关系双方是欢囍公司与千筑公司。胡循民、欧阳棋、曾永只是千筑公司的股东，不再是合同一方，再要求股东承担合同责任没有事实依据。因千筑公司出现经营困难，一时不能按《协议》预付租金，欢囍公司经催讨后，未能如愿，就采用了强行上锁方式，迫使胡循民、欧阳棋、曾永离开，材料商无法取出样品，导致商铺无法清场。当欢囍公司发现千筑公司经营状况严重恶化发出《通知书》，终止履行是欢囍公司的权利。但因胡循民、欧阳棋、曾永在2018年5月15日没有按约定支付的是预交租金，不存在欠租事实，不构成实质违约，不应承担违约责任。从《通知书》上看，欢囍公司明知千筑公司“无力经营而停止营业”才发出《通知书》，当其送达胡循民、欧阳棋、曾永后《协议》解除，胡循民、欧阳棋、曾永与欢囍公司之间的原租赁合同关系因解除而终止。2018年8月7日《协议》解除之时，减去租金，即使还抵扣违约金，再加上合理开支费用后，还有30余万元多余，何况本案不存在违约金问题。若欢囍公司采取了减损措施，尚有50余万元多余的不当得利应当退还。根据《合同法》第一百一十九条规定，胡循民、欧阳棋、曾永只应承担合理费用，不应承担扩大损失。欢囍公司明知千筑公司停业倒闭，无力再经营，股东也已放弃公司，管理人员已离开，其办公用品、设备等不会再使用，不会产生收益。根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。欢囍公司与千筑公司之间不再是租赁合同关系，而是保管办公用品、设备等的保管合同关系，仍按租赁合同关系判赔没有法律依据。千筑公司成立后已实际享有合同权利并履行了合同义务。在适用《公司法解释三》第二条时，应适用第二款而不是第一款，因为第二款相对于第一款是特别规定。《公司法》第三条规定，有限责任公司的股东对公司以其认缴的出资额为限对公司承担责任。若按一审判决，明显是要求无过错的股东承担无限责任。欢囍公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用准确，请求驳回上诉。千筑公司述称，千筑公司成立后，按照与欢囍公司的租赁协议，租赁场地用于千筑公司经营场地，同时后续租金也是千筑公司交付的。在欢囍公司解除租赁合同通知书中，也证实所租场地千筑公司已实际享有合同权利并履行了合同义务。千筑公司租赁商铺的租金交至2018年10月13日。2018年8月23日，《租赁协议书》解除，欢囍公司占有千筑公司财产有40天租金及押金共计435320元，还有应由欢囍公司交纳的物业费61420元（截止2018年7月10日）。即千筑公司多交496740元在欢囍公司手中，欠租之说不能成立。此部分应依不当得利退回。因千筑公司正在走入破产程序，在此暂时保留追偿权利。因千筑公司经营困难，一时不能按《协议》预付租金，欢囍公司经催讨后，未能如愿，就采用上锁方式，迫使胡循民、欧阳棋、曾永离开，阻止材料商取出样品，导致商铺无法清场。租赁协议解除后，欢囍公司主张千筑公司占有商铺，应就占有事实承担举证责任。在解除通知中，欢囍公司自认对场内财物有留置权，明显表示其占有商铺，一审法院仍认定千筑公司占有，与事实不符。2018年8月23日，《租赁协议书》解除之时，欢囍公司无任何损失，根据《合同法解释二》第二十九条规定，本案不应判赔承担违约金。2018年8月23日前，胡循民、欧阳棋、曾永与欢囍公司自双方签订《房屋租赁协议书》时成立租赁合同关系。胡循民、欧阳棋、曾永接到《解除租赁协议通知书》时，商铺已被欢囍公司占有，双方不再是租赁合同关系，而是保管合同关系。本案形成证据链能够证明涉案商铺门系欢囍公司锁的，这就是实际控制，就是占有。欢囍公司在通知书中称“并有权依法留置租赁房屋内的相关财物”，不占有就不存在有留置权，足以说明涉案商铺已由欢囍公司占有。欢囍公司主张胡循民、欧阳棋、曾永占有使用商铺，须证明胡循民、欧阳棋、曾永是实际控制人，锁了商铺门。因欢囍公司是实际占有人，千筑公司只有财物没搬离，不存在千筑公司占有的事实，欢囍公司就此不能举证，应负举证不能之责。租赁合同以承租人占有租赁物为条件。租赁协议解除后，欢囍公司上锁，商铺占有权已发生转移。尽管千筑公司没有将财物搬走，就欢囍公司管理这些财物而言，所形成新的事实合同关系是保管合同关系。因欢囍公司阻止材料商取出样品，导致商铺无法清场，双方对保管费又没有约定，根据《合同法》第三百六十六条规定，本案事实保管合同无保管费。《协议》解除的原因是，没有预交全部租金违约，千筑公司倒闭，不可能继续经营预期违约而解除，根据《合同法》第一百一十九条规定，千筑公司只应承担防损合理费用，不应承担扩大损失。千筑公司不搬离财物，欢囍公司有权搬离，所产生的费用由千筑公司承担。值得说明的是，欢囍公司在解除通知中限期5日搬离，千筑公司有理由相信，欢囍公司会在5日期满后履行减损义务。欢囍公司应采取减损措施，在其无法选定合适措施时，可以提存。欢囍公司不去选择，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，2018年8月23日之后的损失，应由欢囍公司承担。欢囍公司向一审法院起诉请求：1.判令解除欢囍公司与胡循民、欧阳棋、曾永签订的房屋租赁协议书；2.判令胡循民、欧阳棋、曾永立即支付欢囍公司拖欠的租金1150885元，其中2018年欠租291700元，2019年以月租金190930元从2019年1月1日计算至2019年5月15日共859185元及至实际腾房之日的房屋租金；3.判令胡循民、欧阳棋、曾永承担违约金229116元；4.本案诉讼费用由胡循民、欧阳棋、曾永、千筑公司负担。一审法院认定事实：2017年8月26日，欢囍公司（甲方）出租方与胡循民、欧阳棋、曾永（乙方）承租方签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方出租房屋位于泰华世纪城即（华美商场）一、二层商铺及门面（樊家腊汁肉门店）商铺，商铺全部整体租赁给乙方经营。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利和义务，订立本协议。一、租赁物位于泰华世纪城（原华美商场）一、二层商铺及门面（樊家腊汁肉101门店）商铺全部租赁给乙方经营；该商场用途为商业用途，属框架结构。建筑面积约3200平方米。二、合同期五年，自2017年9月1日至2022年8月30日止，其中2017年9月1日起至2017年11月30日止，三个月为乙方的装修期，装修期免除租金，乙方实际租赁期限为五年整。合同签订3日内甲方将（原华美商场）全部交接给乙方，由乙方开始筹备准备工作，甲方将华美商场目前的现状完好完整的设施、设备交接给乙方，后期装修改造由乙方负责投资改造，为了双方财产清晰明确，在装修前甲乙双方检查交接拍照留底，在交接前所有的财产属于甲方所有，后期改造装修的所有设备使用权归乙方所有，合同期满乙方优先享有续租或租赁权。物业交付日期及方式从2017年12月1日开始起算房屋租金。三、租金：商场总面积3181.06平方米。起租金额为每月每平米约60元（含物业管理费）计算，月租金为190930元，全年租金共计2291160元，不含税金。租金支付方式及支付日期：乙方支付前半年六个月租金及押金后可开始装修，第一次支付租金的日期为签订合同当天支付前六个月租金及押金；下半年租金交付时间为提前15个工作日支付下半年租金，日期为2018年5月15日前支付下半年租金；房屋押金为一个月租金190930元，押金不做租金计算，不计算利息，若乙方未能依约交付租金，甲方有权将押金折抵为租金。违约责任：违约方应向守约方承担年租金的10%的违约金。合同还就租金的递增方式、双方的权利义务约定明确。合同签订后，欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永交付了租赁物，2017年8月28日，曾永向欢囍公司交纳租房押金190930元，欢囍公司出具收条一张。欢囍公司认可胡循民、欧阳棋、曾永按时支付了2018年上半年的租金1145580元。2018年5月2日千筑公司向欢囍公司转账300000元，欢囍公司开具收款收据，载明：交款单位千筑公司，泰华世纪城一、二层商铺租金；千筑公司于2018年5月15日向欢囍公司转账545580元，欢囍公司开具收款收据，载明：交款单位千筑公司，泰华世纪城一、二层商铺的租金。胡循民、欧阳棋、曾永实际交纳了2017年12月至2018年10月的租金。另查，2017年1月22日，欢囍公司与案外人王兆辉等7人签订《华美商场租赁联营协议书》，内容为：“甲方（出租方）王兆辉、万仙云、刘蕾、梁秀娟、支周、郭敏，乙方（承租方）欢囍公司，甲方7人为位于（华美商场）一、二层62户共72间商铺所有权人共同推举并授权的代表人，现甲方将（华美商场）一、二层62户共72间商铺全部整体租赁给乙方经营，该商场建筑面积约3000平方米。租赁期限自2017年2月13日至2027年2月13日止，其中2017年2月13日起至2017年6月30日止，为乙方的准备装修期限，装修期免除租金，乙方实际租赁期限为十年整。物业交付日期及方式，甲方在2017年7月1日开始起算房屋租金，由乙方全盘招商运营管理，于2017年6月30日前，乙方应该交给甲方房屋租金押金10万元，该押金用于保障甲乙双方依法履行该协议。起租金额为每月每平米约40元计算，全年租金约为1440000元，最终按实际面积计算。租金支付方式及支付日期：乙方支付租金实行先策划招商后支付租金，第一次支付租金的日期为自开始营业之日至营业六个月时结算第一次支付租金，即2017年12月10日，自2018年起每半年支付一次租金，支付日期为每年6月10日、12月10日。依此类推，前五年遵循营业在前，交付租金在后的原则；自2022年7月1日起租金支付方式改为先付方式支付，支付日期为2022年7月15日，2023年元月15日，依此类推支付。押金10万元不做租金计算，若乙方未能依约交付租金，甲方有权将押金折抵为租金。违约责任：违约方应向守约方承担年租金的5%的违约金。合同还就租金的递增方式、双方的权利义务约定明确。落款处甲方代表签字时间为2017年3月4日”。双方于2017年9月15日签订《租赁房屋交接确认书》，确认交接时间为2017年3月4日。又查，2018年8月17日，欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永发出《解除租赁协议通知书》，自本通知函发之日起，立即解除公司与胡循民、曾永、欧阳棋三位先生签订的《房屋租赁协议书》，请三位收到本通知五日内（最迟在2018年8月23日前）将租赁房屋内的设施和物品全部搬离，将租赁房屋移交。若不搬离，公司有权依法留置租赁房屋内的相关财物。胡循民、欧阳棋、曾永认可收到解除通知。再查，胡循民、欧阳棋、曾永系千筑公司的股东，承租商场用于千筑公司的经营，租金由千筑公司向欢囍公司交纳，押金由曾永向欢囍公司交纳。截止目前，商铺仍由千筑公司使用。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。欢囍公司与胡循民、欧阳棋、曾永签订《房屋租赁协议书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。欢囍公司按约交付了出租的商铺，胡循民、欧阳棋、曾永仅按照约定支付了部分租金。2018年8月17日，欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永发出《解除租赁协议通知书》，胡循民、欧阳棋、曾永收到通知未作出答复，视为同意解除《房屋租赁协议书》。欢囍公司与胡循民、欧阳棋、曾永签订的《房屋租赁协议书》于2018年8月23日解除。合同解除后，千筑公司仍占有商铺，应按照合同约定的租金标准支付欢囍公司租赁物占用费。现欢囍公司要求胡循民、欧阳棋、曾永支付拖欠的租金，予以支持。欢囍公司主张违约金，与法不悖，予以支持。千筑公司辩称租赁物加锁一节，未提供确凿的证据支持其主张，其辩称不予采信。欢囍公司与胡循民、欧阳棋、曾永签订《房屋租赁协议书》，胡循民、欧阳棋、曾永虽为千筑公司股东，但欢囍公司选择股东承担责任，与法不悖，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，判决：一、原告陕西欢囍品牌营销策划有限公司与被告胡循民、欧阳棋、曾永于2017年8月26日签订的《房屋租赁协议书》于2018年8月23日解除；二、被告胡循民、欧阳棋、曾永于本判决生效后三十日内支付原告陕西欢囍品牌营销策划有限公司租金（以190930元/月标准计算自2018年11月至实际腾交商铺之日止）；三、被告胡循民、欧阳棋、曾永于本判决生效后三十日内支付原告陕西欢囍品牌营销策划有限公司违约金229116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告陕西欢囍品牌营销策划有限公司其余之诉讼请求。案件受理费16498元，由原告负担6498元，三自然人被告负担10000元（此款原告已预交，三自然人被告在付上述款项时，直付原告10000元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。欢囍公司与胡循民、欧阳棋、曾永于2017年8月26日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议签订后，欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永交付了租赁商铺，胡循民、欧阳棋、曾永向欢囍公司支付了押金190930元及半年租金1145580元。《房屋租赁协议书》约定2018年5月15日前支付下半年租金。千筑公司分别于2018年5月2日、2018年5月15日向欢囍公司预付下半年租金合计845580元。此后，胡循民、欧阳棋、曾永及千筑公司再未向欢囍公司支付租金。欢囍公司向胡循民、欧阳棋、曾永发出《解除租赁协议通知书》，胡循民、欧阳棋、曾永收到该通知未作答复，视为同意解除《房屋租赁协议书》。一审判决认定欢囍公司与胡循民、欧阳棋、曾永签订的《房屋租赁协议书》于2018年8月23日解除，并无不当。千筑公司实际向欢囍公司支付租金至2018年10月。但因千筑公司一直占有涉案商铺，其应按《房屋租赁协议书》约定的租金标准向欢囍公司支付占用费至实际腾交商铺之日止。《房屋租赁协议书》第十一条约定，除本协议已明确约定违约责任外，若有其他违约行为，违约方应向守约方承担年租金的10%违约金。胡循民、欧阳棋、曾永及千筑公司未在《房屋租赁协议书》约定期限内向欢囍公司支付下半年租金构成违约，欢囍公司要求承担违约金责任，应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”胡循民、欧阳棋、曾永，既为《房屋租赁协议书》相对一方，又为千筑公司股东，现欢囍公司要求胡循民、欧阳棋、曾永承担合同责任，于法有据，应予支持。综上所述，胡循民、欧阳棋、曾永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22327元，由胡循民、欧阳棋、曾永负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月三十日书记员  张 佩