宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15894号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街3号A区B栋地下一层。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被告：段嘉楠，男，1992年6月15日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李铁军，宁夏颢振德律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告段嘉楠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人王春毅、被告段嘉楠的委托诉讼代理人李铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业服务费63180元、违约金2843元（以63180元为基础，按年利率4.5%计算）,上述欠费及违约金合计66023元，后续违约金将继续主张；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为346.61平方米。原告自2009年开始为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务。自2012年6月28日至2019年6月30日期间，被告拖欠物业服务费63180元、违约金2843元，故原告诉至法院。段嘉楠辩称，原告主张的物业服务费缺乏法律及事实依据，根据《前期物业服务合同》的约定，原告应提供不低于《银川市物业服务三级技术标准》的物业服务，并约定了很高的收费标准，相当于普通物业服务最高收费的近三倍。但在实践中，由于开发商迟延交房，2015年以前，涉案小区基本上是一个大工地，混乱不堪，连基本的物业服务都不能保障，何来三级服务。从物业服务合同角度看，原告已构成根本违约，没有理由收取物业费。2016年至2017年，物业开始整顿，环境有所改善，这一阶段有了最基本的服务，但离三级服务标准相差甚远，只应交纳最低物业费。2018年至今，小区物业初具规模，原告可以说履行了物业合同，但存在严重瑕疵，业主反映的网络不通、监控失灵、煤气报警失灵、对讲门铃不能使用等问题长期得不到解决，致使业主家中频繁失窃，房屋大面积漏雨。原告不顾以上事实，主张八年的高额物业费，显示公平。根据相关法律，物业服务过差时，业主可以暂时拒交物业费，被告愿意交纳与原告提供的物业服务相对应的合理费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为346.61平方米。2009年11月27日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对京能·天下川小区提供前期物业服务，服务期限为三年，自物业正式入驻之日起计算；物业服务收费选择包干制，服务费标准为：多层住宅1.45元/平方米·月，商业2.17元/平方米·月；服务内容包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；绿地、花木的养护和管理；维持物业区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理；维护公共秩序；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；停车场、配套商业设施等公共物业的经营与服务等。第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开据的《入住通知书》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费；以后物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期第一个月的15日前，开始交纳下一年度的物业服务费用。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金。本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。2010年5月18日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订一份《京能天下川前期物业服务合同补充协议》，约定：京能天下川项目别墅物业费按商业物业费（2.17元/平方米/月）收取。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并于2014年7月25日再次与宁夏京能房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同期限自2014年6月1日至2015年5月31日止，之后，原告按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，服务收费标准不变，但约定住宅物业的服务标准不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》；非首次交费，各业主每半年向原告缴纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；原告管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，所产生的费用由过错方承担；业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的月千分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2012年6月28日至2019年6月30日期间的物业服务费，故原告诉至本院。另查明，天下川小区某室房屋位于天下川小区的别墅区。被告在庭审中提供的证据可以证明2013年小区内施工频繁，建筑垃圾随意堆放，同时还存在房屋漏水、地基下沉等问题。本院2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。本院认为，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告作为天下川小区的物业服务提供方，应当依约提供物业服务；被告作为业主，应当及时交纳物业服务费。物业服务是一个全方位、动态的服务过程，特定时间、特定地点下形成的证据虽不能全面、整体的反映原告在天下川小区的物业服务合同履行情况，但至少能够说明在相应时间段内、特定区域内的物业服务存在瑕疵。本案中，被告提供的相应证据，能够反映原告在天下川小区别墅区提供的物业服务存在管理不到位的情况，其中尤以2013年工程施工导致的保洁、绿化问题较为突出，但同时也应当指出的是有关房屋漏雨、地基下沉等房屋质量问题与物业服务合同的内容无关，被告以此作为抗辩理由拒交物业服务费，于法无据，本院不予采纳。在原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，被告可以要求减少价款。合同约定别墅区物业收费标准为2.17元/月/平方米。影响物业费收费标准的因素有许多，如容积率、绿化率、物业管理水平等。通常而言，物业费的收费标准与容积率是成反比的，容积率越高，物业费越低，容积率越低，物业费越高。因此，别墅较多层、高层住宅而言，容积率更低，因此物业费也较之更高，却不意味着服务标准亦高于同小区其他房屋。本案中，别墅区的物业费收费标准即是如此。物业服务是动态的服务过程，被告也表示小区的物业服务在不断完善。2013年及之前，虽因工程质量问题导致小区内频繁施工，但原告对施工管理的重大缺失也是导致物业乱象的重要原因，故本院酌定2012年6月28日至2013年12月31日期间的物业服务费按照65%收取，即8872.41元（346.61平方米×2.17元/月/平方米×12个月÷365天×552天×65%）。此后的物业服务虽仍有瑕疵，但原告逐年进行改善，故本院酌定2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费按照85%的比例收取，即38359.33元（346.61平方米×2.17元/月/平方米×12个月×5年×85%），2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费按照90%的比例收取，即4061.58元（346.61平方米×2.17元/月/平方米×6个月×90%）。综上，被告应向原告交纳2012年6月28日至2019年6月30日期间的物业服务费为51293.32元（8872.41元+38359.33元+4061.58元）。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告段嘉楠于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2012年6月28日至2019年6月30日期间的物业服务费51293.32元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取725元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担161.75元，被告段嘉楠负担563.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  张 丽二〇一九年十二月十六日法官助理  雷娟娟书 记 员  李 悦附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。