江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初10745号原告：刘静，女，1979年10月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：宋军（系原告丈夫），1976年8月24日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京古马公寓管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道秣周东路12号，统一社会信用代码91320115MA1XBC132U。法定代表人：马莹，系该公司总经理。被告：龚倩倩，女，1989年10月7日出生，汉族，住南京市雨花台区。原告刘静与被告南京古马公寓管理有限公司（以下简称古马公寓公司）龚倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘静及委托诉讼代理人宋军到庭参加诉讼。被告古马公寓公司、被告龚倩倩经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告古马公寓公司于2019年5月12日签订的《房屋出租委托代理合同》，判令两被告立即向原告交还租赁物；2、判令被告古马公寓公司立即向原告支付2019年6月15日起至2019年9月15日的租金12000元；3、判令被告古马公寓公司按日租金标准立即向原告付清2019年6月15日起至2019年9月15日的租金产生的滞纳金9100元；4、判令被告古马公寓公司向原告支付2019年9月15日至交还租赁物之日止的租金（租金为每月4000元，非整月的按天计）；5、判令被告古马公寓公司向原告支付5000元违约金；6、判令因本案产生的诉讼费等一切费用均由被告古马公寓公司承担。事实和理由：2019年5月12日，原告与被告古马公寓公司签订了《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将位于南京市秦淮区的房屋委托给被告古马公寓公司出租代理，出租代理期自2019年5月15日至2022年6月14日，月租金4000元，季付，合同约定2019年6月15日第一次支付房租。若被告古马公寓公司拖延交租超过7天，按日租金标准向原告支付滞纳金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金5000元。后被告古马公寓公司将房屋出租给被告龚倩倩，并收取了其一年的房屋租金及其他费用。按照合同约定，2019年6月15日被告古马公寓公司应第一次支付房租，但没有支付，原告向其多次催交租金，被告古马公寓公司每次均以各种理由不支付房租，至今依然没有支付。按照合同约定，2019年9月15日被告古马公寓公司应第二次支付房租，但至今依然也没有支付。故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告古马公寓公司未作答辩，亦未提供证据。被告龚倩倩辩称，被告古马公寓公司在58同城网上打广告，被告龚倩倩打算租房开民宿，找到被告古马公寓公司，先后在其处租赁了三套房屋，涉案房屋是其中第二套房屋，签订合同前被告古马公寓公司向原告出示了和业主签订的出租委托代理合同及业主的身份证的照片，双方于2019年5月12日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限三年同，房租一个月3100元，如一次性交清一年的租金被告古马公寓公司承诺可以减免300元，所以龚倩倩于当日一次性支付了一年（自2019年5月28日至2020年5月27日）的房屋租金及房屋押金共计40000元。同意在2020年5月27日迁让涉案房屋，但要求房主或被告古马公寓公司退还房屋押金3100元。根据原、被告提供的证据：原告与被告古马公寓公司于2019年5月12日签订的《房屋出租委托代理合同》、2019年6月17日-10月15日原告和被告法人马莹的微信聊天记录、被告古马公寓公司与龚倩倩于2019年5月12日签订的房屋租赁合同、付款凭证载明的内容，本院查明事实：2019年5月12日，原告与被告古马公寓公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告于2019年5月15日前将其位于南京市秦淮区的房屋委托给被告古马公寓公司出租代理，代理权限为：代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代原告签署、变更或解除房屋租赁合同；代原告向承租人收取租金、押金定金等相关费用等。出租代理期自2019年5月15日至2022年6月14日，月租金4000元，季付，自原告交付房屋起至2019年6月14日为房屋空置期，此期间被告不需要承担房租，原告交付房屋时，被告向原告垫付押金（1个月租金）4000元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由被告古马公寓公司或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告古马公寓公司。合同同时约定第一次支付房租时间2019年6月15日，第二次支付房租时间2019年9月15日。（根据付款形式依次类推），出租代理期内若被告拖延交租超过7天，按日租金标准向原告支付滞纳金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）。违约方应向守约方支付违约金5000元（最高不能超过100000元）。后被告古马公寓公司按照合同约定向原告支付押金4000元，但未将应付的第一期房屋租金12000元、第二期房屋租金12000元给付原告，原告多次催要无果。另查明，被告古马公寓公司根据原告委托作为管理人（甲方）于2019年5月12日就涉案房屋与被告龚倩倩（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为自2019年5月28日至2022年5月27日，房屋租金3100元/月（年付），房屋押金为3100元/月，租赁期满或合同解除后，押金扣除应由乙方承担的费用（包括但不限于：水费、电费、燃气费、物业费、公摊费、网络费等）、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方。被告龚倩倩于签订协议的当日按照协议约定缴纳了押金及自2019年5月28日至2020年5月27日的房屋租金40000元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2019年5月12日，原告与被告古马公寓公司签订的《房屋出租委托代理合同》，原告将其位于南京市秦淮区的房屋委托给被告古马公寓公司出租代理，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事均应当合同约定履行自己的义务，现原告已经按照双方的约定将涉案房屋交付被告古马公寓公司，被告古马公寓公司亦于当日就涉案房屋与被告龚倩倩签订房屋租赁合同，并收取了承租人的一年的房屋租金及约定押金，而被告古马公寓公司却未按照约定向原告支付约定的租金，构成违约，被告古马公寓公司未按照约定向原告支付约定的租金亦导致原告的合同目的无法实现，现原告要求解除双方于2019年5月12日签订的《房屋出租委托代理合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求两被告迁让房屋的诉讼主张，被告古马公寓公司根据原告的委托将涉案房屋出租给被告龚倩倩经营民宿，双方就涉案房屋签订房屋租赁合同，该合同合法有效，根据法律规定受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。故两被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同依法对原告具有约束力，现被告龚倩倩已经按照合同约定支付租金至2020年5月27日，不存在违约行为，原告要求其腾空迁让涉案房屋，无法律依据，本院不予支持。被告同意于2020年5月27日缴费期满之日腾空迁让涉案房屋，本院尊重当事人意见，但在被告龚倩倩将涉案房屋腾空并结清相关约定费用后交付原告时，原告应当将被告龚倩倩交纳的房屋押金退还。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告古马公寓公司签订的房屋出租委托代理合同解除后，原告主张要求被告古马公寓公司按照双方合同约定的4000元/月的标准交纳至合同解除前的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持，原告自愿将被告古马公寓公司交纳的押金4000元折抵一个月的房屋租金，本院予以支持。对于房屋出租委托代理合同解除后至被告龚倩倩迁让房屋前的租金，被告龚倩倩已经按照其与被告古马公寓公司的合同约定支付相应租金，该费用依法应由被告古马公寓公司向原告支付，不足部分依法应由被告古马公寓公司予以补齐。关于原告主张的违约金5000元及自2019年6月15日至同年9月15日的滞纳金，因双方约定的滞纳金（日租金标准）过高，综合原告的损失、双方的责任及涉案合同的履行情况，该两项主张本院综合认定为5000元。被告古马公寓公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为其对诉讼权利的放弃，亦应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百九十六条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告刘静与被告南京古马公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告龚倩倩于2020年5月27日向原告刘静腾空交付南京市秦淮区的房屋，同时原告刘静向被告龚倩倩返还房屋押金3100元；三、被告南京古马公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金4000元的标准向原告刘静支付自2019年7月15日起至被告龚倩倩于2020年5月27日交付房屋之日止的房屋租金41733元；四、被告南京古马公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘静支付违约金5000元；五、驳回原告刘静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3462元，减半收取1731元，由被告南京古马公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  孙侠二〇一九年十二月二十三日见习书记员  吴梦