云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初3837号原告（反诉被告）：普洱市新锦江置业投资开发有限公司。统一社会信用代码：915308005688368395。住所地：云南省普洱市思茅区柏枝寺旅游环线西侧御景新城1幢。法定代表人：李昌台，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：张云，男，汉族，1985年10月24日生，云南省思茅区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：岳媛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：张小平，男，汉族，1963年8月11日生，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告普洱市新锦江置业投资开发有限公司与被告张云、第三人张小平确认合同无效纠纷一案，反诉原告张云与反诉被告普洱市新锦江置业投资开发有限公司、第三人张小平商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称“新锦江公司”）的委托诉讼代理人陈永丹，被告（反诉原告）张云的委托诉讼代理人岳媛，第三人张小平的委托诉讼代理人徐建娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新锦江公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告双方于2015年9月18日签订的《商品房购销合同》无效。2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：因原告与第三人张小平存在民间借贷关系，于2015年9月18日，第三人张小平指派其子即被告张云与原告签订《商品房购销合同》，将原告“普洱御景新城”项目2栋5号、6号、7号、8号、9号价值10243959元的商铺作为其实现债权的担保，其并非真实的买卖合意且被告张云至今未向原告支付上述商铺购房款。2017年，第三人张小平与原告及李昌台民间借贷纠纷一案在普洱市中级人法院审理，张小平在庭审中对该《商品房购销合同》进行确认，认可该《商品房购销合同》为针对其与原告民间借贷的担保，并非真实的房屋买卖关系。鉴于此，被告张云与原告签订的《商品房购销合同》内容并不是双方的真实意思表示，也不存在被告向原告付款的行为，故原、被告双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同。现原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张云辩称，1.本案商品房购销合同是有效合同；张云与张小平是父子关系，在之前民间借贷关系中用债权债务冲抵商品房购销合同都是张小平单方陈述，不是张云本人的真实意思表示。张云与原告就是买卖关系，没有其他法律关系的存在，该合同并不符合合同无效的情形，是原告与被告之间的真实意思表示，没有交付房款并不影响交房效力；2.张云与张小平虽然是父子关系，但是独立的两个自然人，债权转让发生后已通知原告，至于债权转让的价款是张小平自己行使处分权力，不违反法律规定，故张云与张小平之间不存在恶意串通损害原告的利益问题；3.债权转让依法有效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人张小平述称，1.商品房购销合同是原告与被告之间签订的有效合同，原告应当履行相应义务，为被告办理相关手续；2.被告与第三人之间债权转让并未损害原告利益，从本案被告提交的证据中可以看出，被告所购房屋价值为1024万元，抵偿的债务为1026万元，其金额已经达到了房屋价值，并未损害原告利益，并不构成恶意串通，第三人之所以以低价的价值将债权转让给被告，是因为第三人急需流动资金，属于第三人放弃自己利益的处置行为，并没有损害原告利益，被告与第三人之间的债权转让行为合法，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）张云向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将反诉原告购买的御景新城第2幢2-5、2-6、2-7、2-8、2-9号商铺交付反诉原告;2.判令反诉被告按双方签订的《商品房购销合同》约定的购房价款10243959元开具购房发票，并立即为反诉原告办理不动产权证;3.判令反诉被告承担本案的诉讼费。反诉事实与理由：2015年9月22日，反诉原告向反诉被告购买御锦新城项目下第2幢2-5、2-6、2-7、2-8、2-9号商铺，套内建筑面积1411.4平方米，总价为10243959元。双方签订《商品房购销合同》并完成了房地产管理机关登记备案，登记号为50359号。反诉原告未支付上述房款，上述房款为反诉原告欠反诉被告的债务。2019年1月17日，反诉原告通过债权转让的方式从第三人张小平处取得1026万元其对反诉被告享有的债权。反诉原告与第三人张小平签订《债权转让协议书》，并于当天将该债权转让通知了债务人即反诉被告。2019年1月30日，反诉原告向反诉被告发出《债权债务抵销通知》，向反诉被告主张：反诉原告从第三人张小平处取得的1026万元对反诉被告享有的债权，抵销反诉原告欠反诉被告10243595元的房款。反诉原告已经履行完房款支付义务，但反诉被告一直未将房屋交付反诉原告，未开具相应购房发票，亦未办理房产证。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）新锦江公司对被告（反诉原告）张云的反诉辩称，1.反诉原告在反诉状中系虚假陈述，张云与新锦江公司之间不存在房屋买卖关系，张云与新锦江公司签订商品房购销合同是张小平指定张云与新锦江公司签订，该合同名为《商品房购销合同》，实际为张小平与新锦江公司之间债务担保合同，张小平在与新锦江公司民间借贷案件中，对该担保合同的事实予以认可，反诉商品房购销合同是虚假的意思表示，依据民法总则146条的相关规定，该商品房购销合同系无效合同，依据该规定张云反诉要求履行该合同无法律依据；2.张云之所以与新锦江公司签订商品房购销合同是基于张小平与新锦江公司之间的债权债务关系，否则张云没有资格与新锦江公司签订合同，张云2015年合同签订至今，分文未支付购房款，违反常理，不符合市场交易习惯；3.张云与新锦江公司签订合同，如果不是受张小平委托，张小平完全可以在与新锦江公司民间借贷诉讼中予以否认，但张小平并不否认该合同的事实，虽然没有书面的授权，但在民间借贷案件中予以确认。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。第三人张小平对被告（反诉原告）张云的反诉述称，认可反诉原告张云提出的反诉。第三人在与反诉被告新锦江公司民间借贷案件生效后，以合法的形式已将部分债权转给反诉原告张云，但新锦江公司未开具发票及办理产权证，反诉请求真实、合法，请求法庭予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的《借款协议书》、《商品房购销合同》、《云南省普洱市中级人民法院民事审判笔录》、《云南省普洱市中级人民法院民事判决书（2017）云08民初16号》、《云南省高级人民法院民事判决书（2018）云民终第653号》；被告（反诉原告）提交的《商品房购销合同》、《债权转让协议书》、《债权转让通知书》、《债权债务抵销通知》、《转账凭证》3份、《申请执行书》上述证据真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年2月26日，张小平等8人与李昌台、新锦江公司签订《借款协议书》，协议约定张小平等8人自愿借款给李昌台125662500元，用于李昌台负责的普洱市刀官寨P2011-138地块项目开发。新锦江公司愿意为李昌台借用张小平等8人的上述款项，用其名下普洱市刀官寨旁P2011-138地块开发项目的商业建筑（5919.20平方米）共计约31069.92平方米进行抵押担保。李昌台与新锦江公司双方须保证普洱市刀官寨旁的P2011-138地块项目于2014年6月开盘，2015年4月30日前交房。如至2015年4月30日约定交房时间，李昌台与新锦江公司双方未能将抵押房屋销售完毕，须按张小平等8人要求将抵押房屋办到张小平等8人指定名下，按国家规定税和费各自承担，也可约定由李昌台与新锦江公司双方继续代售。如李昌台与新锦江公司双方未能在2015年4月30日交房，则李昌台须向张小平等8人支付利息：延迟3个月内每月利息按2分计，延迟4个月至6个月每月按3分计，最长不能超过6个月。根据以上约定，确定《借款协议》中张小平的借款金额为2175万元。该金额组成为本金300万元按2.25倍的投资收益计算，600万元按一倍的投资收益计算，合计李昌台欠张小平借款为2175万元。实际借款金额为900万元。2013年3月17日，李昌台出具《借条》一份给张小平，新锦江公司作为担保人。内容为：“今借张小平资金227.5万元，于2013年5月28日归还70万元，于2014年5月28日归还52.5万元，于2015年5月28日归还52.5万元，于2016年5月28日归还52.5万元。如到期不能归还，则逾期两个月内按借款金额2%计算每月违约金，两个月后按借款金额4%计算每月违约金，累计逾期不得超过六个月。此笔借款由李昌台用其在普洱市新锦江置业投资开发有限公司所持有的自然人股份提供担保。”当事人确认该笔借款实际金额为70万元。2015年9月18日，张云与新锦江公司签订《商品房购销合同》，约定：张云向新锦江公司购买御锦新城第2幢2-5、2-6、2-7、2-8、2-9号商铺，套内建筑面积1411.4平方米，每平方米7258.01元，总价为10243959元。该合同办理了房地产管理机关登记备案，登记号为50359号。张云未支付购房款。2018年3月30日，普洱市中级人民法院作出（2017）云08民初16号《民事判决书》，判决：李昌台偿还张小平借款本金970万元；偿还自2013年2月26日起，以借款本金900万元，按年利率24%计算利息至借款本金清偿完毕之日止利息；李昌台偿还张小平自2013年3月17日起，以借款本金70万元，按年利率24%计算利息至借款本金清偿完毕之日止利息；上述债权，新锦江公司与李昌台承担共同还款责任。2018年9月18日，云南省高级人民法院作出（2018）云民终第653号《民事判决书》，维持上述判决。2019年1月17日，张小平与张云签订《债权转让协议书》，约定：上述判决确认的张小平对李昌台、新锦江公司的债权，截止2019年1月17日止，本金及利息共计23394000元，张小平自愿将其中的1026万元债权作价650万元转让给张云。同日，张小平、张云向李昌台、新锦江公司送达了《债权转让通知书》，告知了李昌台、新锦江公司债权转让事宜。2019年1月24日，张云通过银行存款及转账的方式，向张小平支付650万元。2019年1月30日，张云向新锦江公司送达《债权债务抵销通知》，告知新锦江公司：张云从张小平处通过债权转让获得对新锦江公司的1026万元债权，与张云应支付新锦江公司的购房款10243959元相互抵销。另查明，张云与张小平系父子关系。本院认为，关于张云与新锦江公司签订的《商品房购销合同》的效力问题，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张小平与新锦江公司、李昌台的借款与张云、新锦江公司买卖房屋系两个不同的法律关系，应各自按照约定履行各自的义务。张云与新锦江公司签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反上述法律规定，本院确认双方签订的合同成立并生效。原告主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。关于新锦江公司是否应当将房屋交付张云并办理不动产权证书的问题，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”本案中，张小平将其对新锦江公司、李昌台的债权1026万元转让给张云符合法律规定，本院确认债权转让合法、有效。张云应支付新锦江公司购房款10243959元，张云以《债权债务抵销通知》的方式告知新锦江公司不违反法律规定，本院确认张云履行了支付购房款义务，故新锦江公司应按照合同约定，向张云交付房屋并办理产权登记，张云主张新锦江公司交付房屋并办理产权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于张云主张新锦江公司开具购房发票的问题，开具发票是公司应尽的义务，新锦江公司未开具发票，应由相关行政机关履行行政职能，并非人民法院行使审判权的范围。张云的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第八十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）普洱市新锦江置业投资开发有限公司于本判决生效之日起30日内将御锦新城第2幢2-5、2-6、2-7、2-8、2-9号房屋交付被告（反诉原告）张云，并协助被告（反诉原告）张云办理上述房屋的产权登记手续；二、驳回原告（反诉被告）普洱市新锦江置业投资开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张云的其他反诉请求。案件受理费100元，反诉受理费50元，合计150元，由原告（反诉被告）普洱市新锦江置业投资开发有限公司负担，于本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 赖 屹二〇一九年十二月三十日书记员 朱彦鲒