广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23870号原告：梁锦芳，男，1968年5月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********，公民身份号码440************072。原告：李烨，女，1963年10月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区***************，公民身份号码440************246。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万,执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告梁锦芳、李烨与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月20日受理后，依法适用简易程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告梁锦芳、李烨及被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2017年5月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》，收回房款613584元和物业维修基金6135.84元、被告支付违约金12271.68元和利息59510元（从付款之日起计至退清房款之日止），支付违约金暂计人民币691501.52元。2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年5月28日签订《商品房买卖合同（预售））》（以下简称涉讼合同），两原告购买被告位于佛山市南海区*****城“五福寮”地段地块项目中的长华国际商业中心商业2座2712房（以下简称涉讼商品房），房屋总价为人民币613584元。两原告已经按照涉讼合同支付了房价款。根据涉讼合同第十一条的约定，被告应在2018年6月30日前交付涉讼商品房，但是被告在2018年12月13日才发出《毛坯交楼通知书》，超出交楼时间五个多月。按照涉讼合同第十二条的约定，被告逾期超过90天后，买受人有权解除合同。因此，被告逾期交楼已属违约。被告辩称，一、双方约定交付的标的为精装修房，约定交付时间应为2019年4月30日，而非2018年6月30日，涉讼商品房在约定交付日期前已达到约定的交付条件且被告已经通知了两原告收楼，因此被告不存在逾期交付房屋的情形，两原告无权解除合同。双方在签订涉讼合同及《补充协议》的同时也签订了《委托装修协议》，而《委托装修协议》中两原告作为买受人并不需要支付任何装修款，且委托装修公司也是由被告指定的，装修工程款也是由被告支付的。因此，实际上两原告须支付的房款已经包含了装修款，而且尽管被告并不是《委托装修协议》中载明的当事人或委托装修公司，但是实际上被告才是真正委托装修方，也是装修房屋的实际交付方。再者，早在双方签订《认购书》时已对交付标准为以《委托装修协议》约定的装修标准为准做出了明确的约定，可见两原告由始至终对被告交付的就是带装修的房屋这一事实是明知且认可的，所以事实上双方约定的交付时间是以《委托装修协议》约定的交付时间为准。本案中，《委托装修协议》约定涉讼商品房交付时间为2019年4月30日，而涉讼商品房在2018年11月23日已具备交楼条件，且已向两原告发出收楼通知，因此被告已经在约定期限内将符合约定条件的房屋交付给两原告，被告不存在逾期交付的行为，也没有违约事实，两原告并没有约定或法定的解除合同事由，两原告无权解除合同。二、根据涉讼合同约定，逾期交付超过90天，两原告作为买受人才有权解除合同，但是如前所述双方约定的交付时间2019年4月30日，就算以2019年7月13日的收楼通知计算，被告逾期交付涉讼商品房也并未超过90天，两原告享有合同解除权的条件尚未成就，无权解除合同。三、再退一步讲，即使两原告因被告逾期交付房屋而享有解除合同权，但是两原告未按约定在7天内行使解除权，其合同解除权已经消灭，两原告无权再解除合同。即使被告有逾期交付房屋的情形，两原告对此依约享有合同解除权，但根据《补充协议》第二十条第（一）款的约定，两原告应当自其认为被告逾期交付房屋之日（2018年6月30日）起7日内（即2018年7月7日前）行使合同解除权，但是两原告却迟延至今才起诉要求解除合同，事实上其合同解除权早已期满消灭。四、两原告经被告多次收楼催告后，未在法定期限行使合同解除权，也应视为其合同解除权已消灭。事实上，两原告在被告发出收楼通知催告前，从未向被告提出解除合同的意思表示，在被告多次发出收楼催告后，两原告既未依约在7天内通知被告解除合同，也未依法在三个月内行使合同解除权。因此，即使不按照《补充协议》第二十条第（一）款关于7天内行使合同解除权的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，两原告在被告发出收楼催告后并未在三个月内行使解除合同权，其合同解除权也早已消灭。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，催告和通知义务是合同解除权行使的前置程序，两原告未经催告和通知即直接要求解除合同不符合法律规定合同解除权的行使条件。所以，即使两原告有解除合同的事由，两原告也需要先催告被告履行合同义务，被告经催告仍不履行的，两原告才产生解除合同的权利，而两原告未按规定履行催告通知义务直接通知解除合同，显然不产生解除合同的效力，所以两原告自始至终都无权解除合同，法院应驳回两原告的诉讼请求，不予解除合同。六、被告不存在逾期交付的情形，两原告无权要求被告承担解除合同的违约责任。如前所述，被告并不存在逾期交付涉讼商品房的情形，两原告要求被告承担逾期交房违约责任缺乏事实依据和合同依据，两原告无权要求被告承担违约责任，法院驳回其诉讼请求。七、两原告解除合同的诉请不成立，双方应继续履行合同，两原告无需退还涉讼商品房，被告也无需退还房款，因此被告无须支付房款占用利息和按揭贷款利息损失费，涉讼商品房的物业维修基金也理应由两原告承担。所述，法院应驳回两原告的全部诉讼请求。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、被告企业信用信息打印件1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）原件1份，证明两原告购买了涉讼商品房。3.支付凭证统一收据（NO.1006890、NO.1007676）复印件各1份，证明两原告已支付全部房价款。4.住宅专项维修资金缴款通知书、现金交款单原件各1份，证明两原告支付了涉讼商品房全部价款。5.毛坯收楼通知书和EMS邮单原件各1份，证明被告通知两原告收楼的时间。诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明涉讼商品房交付条件、违约责任应以该补充协议为准。2.认购书原件1份，证明两原告签订认购书时明确知晓涉讼商品房应交付的是带装修的房屋。两原告在签订认购书时知晓补充协议的内容，被告对补充协议的内容也做了解释与说明，两原告予以接受。3.委托装修协议原件1份，证明委托装修协议是商品房买卖合同的组成部分，两原告明确知晓约定交付的是带装修的房屋。涉讼商品房交付时间应以委托装修协议中约定的交付时间为准。4.精装修工程施工三方合同原件1份，证明精装修工程款由被告承担并支付，总房款包括装修款的，涉讼商品房实为精装修房；委托装修协议是涉讼合同的补充协议，交付时间以委托装修协议的交付时间为准。5.建筑工程竣工验收报告复印件1份，证明涉讼商品房项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，达到约定的交付条件。6.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼商品房已取得竣工验收备案表。7.测绘报告原件1份，证明涉讼商品房已取得测绘报告。8.装修交楼通知书和邮政快递单原件各1份，证明被告已通过邮递方式通知两原告前来办理房屋验收及收楼手续。9.EMS妥投证明原件1份，证明收楼通知均已送达给两原告。10.南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件1份，证明涉讼商品房在该区域的租金标准约为每月每平方人民币20元，两原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此两原告主张的违约金远高于其实际损失，应予以调整。经庭审质证、辩证，当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告举证8-9，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据10，与本案无关，本院对其关联性不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，原告李烨签订《认购书》，约定认购被告开发的涉讼商品房。2017年5月28日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价613584元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款313584元，除首期款外，剩余房款金额300000元应于2017年7月28日前支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，两原告（买受人）与被告（出卖人）还签订《补充协议》；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；第十八条（二）出卖人以买受人提供的联系方式资料发出的任何通知、文件、催告均视为已经送达。等等。同日，两原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自涉讼合同约定的商品房交付当日将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2019年4月30日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按约定办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。被告未提出两原告存在逾期付款的行为。2017年5月28日，被告发出《缴款通知书》，通知两原告缴纳住宅专项维修资金6135.84元。2017年11月19日，被告（甲方）、深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际商业中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年12月12日，长华国际商业中心（商业2座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月25日，长华国际商业中心商业2座取得测绘报告书。2018年12月13日，被告向两原告邮寄收楼通知书。2018年12月25日，被告向两原告邮寄收楼通知书。2019年7月13日，被告和长华装饰公司向两原告邮寄装修交楼通知书，通知两原告于2019年7月17日至同月19日办理收楼手续，该邮件于2019年7月14日妥投。本院认为，两原告与被告签订涉讼合同及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。两原告主张被告应于2018年6月30日交付涉讼商品房，被告2018年12月13日向两原告寄送《毛坯交楼通知书》，两原告至今未收楼，逾期已超过90日，两原告享有合同单方面解除权利；被告主张涉讼商品房的交付时间应为《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间即2019年4月30日，被告已于2019年7月13日通知交付，两原告无权单方解除合同，故本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交付违约行为及逾期交付的天数，进而确定两原告是否享有单方解除权。对此，本院详述如下：涉讼合同虽约定涉讼商品房交付时间为2018年6月30日，但本院认定交付时间应为2019年4月30日，理由如下：两原告在涉讼合同以外还与被告的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼商品房进行免费装修，涉讼商品房应为精装修交付，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2019年4月30日，因此，应视为双方变更了涉讼合同的交付时间，此其一；其二，根据《委托装修协议》的约定，两原告同意自涉讼合同约定的交付日期将涉讼商品房交付给长华装饰公司进行装修，可反映双方均认可涉讼商品房为带装修精装房交付，交付时间实为涉讼商品房装修后的时间即2019年4月30日。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2019年4月30日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告逾期交楼的违约责任应自2019年5月1日开始起算。其三，被告应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向两原告发出收楼通知书。被告于2018年12月13日、2018年12月25日向两原告邮寄的收楼通知书，其时涉讼商品房尚未符合精装修交付的条件；被告于2019年7月13日才向两原告寄送装修交楼通知书，应认定被告此时交付的才是精装修房屋，符合交付条件，该通知交付日期已超过《委托装修协议》约定的交付时间，被告已构成逾期交付，应承担逾期交付违约责任。被告于2019年7月13日通知两原告2019年7月17日至同月19日办理收楼，已履行通知两原告收楼的义务，两原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告承担其后的逾期交付违约责任，故被告逾期交付违约责任应计算至2019年7月17日止。综上，本院认定被告逾期交楼时间应为自2019年5月1日至2019年7月17日止共计78天。根据涉讼合同的约定，两原告单方解除合同的条件尚未成就，两原告主张解除涉讼合同及要求被告退还相应款项和支付利息的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两原告在庭审时明确在其单方解除合同条件不成就时，则主张逾期交楼违约金。为避免诉累，本院在本案中对两原告主张的逾期交楼违约金进行处理。现被告逾期交房在90日内，根据涉讼合同约定，被告应向两原告支付违约金14357.9元[613584元×0.0003/天×78天]，两原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付违约金14357.9元予原告梁锦芳、李烨；二、驳回原告梁锦芳、李烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，减半收取计4967.92元（两原告已预交5357.51元），两原告负担4888.45元，由被告负担79.47元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。两原告多预交的诉讼费389.59元，在本判决发生法律效力后，经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇一九年十二月十七日书记员  谢雯艳