江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0881民初882号原告（反诉被告）：井冈山市新城区物业服务有限公司，住所地江西省井冈山市新城区锦绣花园内，统一社会信用代码91360881696061214E。负责人：季玲，该公司董事长。委托诉讼代理人:邓志海，江西志诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭勇，男，1979年7月3日出生，汉族，住井冈山市新城区。原告（反诉被告）井冈山市新城区物业服务有限公司与被告(反诉原告)郭勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）井冈山市新城区物业服务有限公司委托诉讼代理人邓志海、被告(反诉原告)郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。井冈山市新城区物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3903.36元，滞纳金780元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司协商一致，签订了《井冈山井福苑物业管理合同》，服务至今。井冈山市物价局批复井福苑物业服务费（临街门面）每月0.8元/㎡；郭勇物业面积为40.66㎡，入住小区后，虽经井冈山市新城区物业服务有限公司每季书面催缴，郭勇从2010年1月至2019年10月拒交物业服务费，共欠交物业服务费7682元。为维护自身合法权益，根据合同约定和《物业管理条例》等规定，特向法院提起诉讼，请依法支持上列诉请。郭勇辩称，因未召开业主大会，在广大业主不知情的情况下，龙炳隆个人私自签订物业合同，属于无效合同。因此，井冈山市新城区物业服务有限公司所签订的物业管理合同不合法，对广大业主没有约束力。请依法驳回井冈山市新城区物业服务有限公司的诉讼请求。郭勇向本院提起反诉,请求：1.驳回井冈山市新城区物业服务有限公司的诉讼请求；2.确认井冈山市新城区物业服务有限公司所签订的物业管理合同为无效合同；3反诉费由井冈山市新城区物业服务有限公司承担。井冈山市新城区物业服务有限公司为支持自己的主张向法庭提交了以下证据：1、营业执照复印件（原件已当庭核实）2、井冈山市新城区井福苑物业管理合同（原件已当庭核实）；3、井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）（原件已当庭核实），证明双方确定物业服务关系；4、井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）（原件已当庭核实），证明已明确双方权利义务；5、井冈山市物价局文件（井价字【2010】01号文件）（原件已当庭核实，已取回）；6、井冈山市物价局文件（井价字【2011】26号；7、公共费用票据，证明物业公司一直在尽职履行物业服务的义务；8、商品房买卖合同复印件（原件已当庭核实），证明反诉原告购买了A1-A2（18号店），当时已经有约定物业服务费的问题；9、收据1份，证明反诉原告在井福苑有另外一套房子A1-203并交纳了物业服务费。郭勇对井冈山市新城区物业服务有限公司提供的上述证据质证认为：对证据1无异议，对证据2有异议，该物业公司成立时间2009年10月22日，我们签订合同时间是2009年9月1日，是在公司没有成立情况下签订的合同。对证据3有异议，是三方签订的合同，合同后面应有三方签字，最后那一页没有业主委员会签字的合同，只有公章没有签字，合同我们认为是无效的。对证据4有异议，业主委员会没有经过业主大会选举，并没有权利代表我们这些业主的，所以这合同是无效的。对证据5、6无异议。对证据7的票据，认为前期签订的合同有问题，这些费用票据与业主无关。对证据8的合同，前期物业不是该公司，是强制性的，不签订就不卖房，对证据9的收据，当时我装修时没水没电，开发商说要交物业费才能通水通电，才交了这笔费用。井福苑多次被人拆卸水表电表也报了警。因没有物业，物业费也不知道交给谁。郭勇为支持自己的主张向法庭提交了以下证据：1、3份合同，证明属无效合同；2、民意调查，证明本人未接到业主委员会通知和业主委员会选举的通知；3、光盘一张，证明井福苑小区及周边环境恶劣，没有物业管理。井冈山市新城区物业服务有限公司对郭勇提供的证据质证如下：1.对证据1的证明目的有异议，合同是合法有效的，物业公司与业主委员签订的合同，也是由他们来说而不由现当事人来主张权利。当时新城区也没有物业公司，成立公司在签订合同后的情况也是很正常的，物业费我们也是从2010年1月1日后才开始收取的；2.对证据2真实性有异议，不具有客观性，与本案无关联，不具有合法性；3.对证据3真实性有异议，物业管理是动态的情况，随时跟进管理的，业主自身也有责任，乱搭乱建。对井冈山市新城区物业服务有限公司、郭勇均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方均有异议的证据，本院认证如下：对井冈山市新城区物业服务有限公司提供的证据：第二、三、四组证据，2009年9月1日和2016年元月1日的物业合同是井福苑业主委员会成立前，原开发商与井冈山市新城区物业服务有限公司签订的合同，2018年2月18日的合同是井冈山井福苑业主委员会与井冈山市新城区物业服务有限公司签订的合同，该三份合同均提供了原件予以核对，订立合同的主体均在合同签字或盖章，合同的内容与本案相关联，本院对该组证据予以采信；第七组证据两份物业公司缴纳的路灯电费费用凭证（若干张），一份垃圾清运费用凭证，该组证据均是原件，虽然这些付款凭证发票抬头没有注明付款单位，但这些票据均是由井冈山市新城区物业服务有限公司保管，发票的形式合法，与本案相关联，故该组证据本院予以采信；第八、九组证据《商品房买卖合同》及物业服务费收据，本院予以采信。对郭勇提供的证据：第一组证据郭勇作为个人主张三份物业合同无效，于法无据，本院不予以采信；第二组证据民意调查，真实性无从认证，本院对该组证据不予采信；第三组证据影像资料反映的内容客观真实，与本案相关联，本院予采信。庭审中法庭向双方当事人宣读了2019年11月19日向张有梅（井冈山市映山红社区党支部书记）做的询问笔录，对该份笔录井冈山市新城区物业服务有限公司没有异议，郭勇对该笔录的真实性无异议，但对张有梅所述内容有异议，该询问笔录本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月1日,井冈山市新城区物业管理有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》，约定：甲方井冈山市多福房地产有限公司将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业管理有限公司）实行统一管理，综合服务，包括住宅小高层42栋、电梯高层4栋、经营用房1栋，幼儿园一所及所属的全部店面等。2009年10月15日，井冈山市新城区物业管理有限公司更名为“井冈山市新城区物业服务有限公司”。2009年10月22日，井冈山市新城区物业服务有限公司依法登记成立。合同签订后，井冈山市新城区物业服务有限公司入驻井冈山市新城区井福苑从事物业管理服务。根据井冈山市物价局井价字【2010】01号关于井福苑住宅小区物业服务收费标准的批复规定：一、住宅物业服务费：在小区整体工程完工及各项物业服务完善之前根据提供物业服务的情况暂按0.28元/㎡.月执行。待小区整体设施完善后按0.3元/㎡.月执行。2016年元月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产有限公司又签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，井冈山市新城区井福苑业主委员会在合同上加盖了公章。该合同约定第一条物业管理内容（一）甲方（井冈山市多福房地产有限公司）将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）实行统一管理，综合服务。第三条物业服务收费价格1、住宅小高层：每月0.3元/㎡；2、电梯高层：每月1.00元/㎡；3、幼儿园、经营用房、店面：每月0.80元/㎡；4、装修管理费每次1500元/套，装修垃圾费每次8元/㎡。第十五条约定:本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式(一)物业服务费由业主按其拥有物业的专有部分物业建筑面积交纳,具体标准如下:1、高层住宅(有电梯:0.8元/月平方米);高层附属杂物间车库物业0.4元/月平方米;2、多层住宅(无电梯)0.6元/月平方米;3、商业物业1.5元/月平方米;4、生活垃圾费:按市政府规定交费,住宅8元/月/户,商业20元/月/户。2018年2月18日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订了《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》，合同第九条约定:第一章总则第一条乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并监督本合同的实施。第二章第一条物业基本情况如下：物业名称：井冈山市新城区物业服务有限公司。物业类型：42栋多层住宅、4栋电梯房、2栋经营用房、1所幼儿园、1个游泳池等所辖区内各类物业，座落地址：井冈山市新城区（红星街道办映山红居委会所辖内）。第三章服务项目：安防服务、保洁服务、绿化维护服务、公共照明服务、公共设施设备维护维修服务、房屋公共部位的维修、养护和管理、室内装饰装修监管服务。第四章收费标准第五条物业服务费的收费标准：1、多层住宅物业服务费按0.3元/㎡/月收取；2、小区幼儿园的物业服务费按0.8元/㎡/月收取；3、电梯房物业服务费按1元/㎡/月收取；4、小区店铺的物业费按0.8元/㎡/月收取；5、小区车库、储藏间特定费按0.25元/㎡/月收取；6、未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金。井冈山市新城区物业服务有限公司从2009年10月起至2019年10月一直为井冈山市新城区井福苑小区提供物业服务。2009年9月1日，郭勇购买了井冈山市新城区井福苑小区A1-A2（18号店）,该房的建筑面积为40.66㎡，物业服务费的收费标准为0.8元/月平方米。郭勇在2010年1月至2019年10月间均未交纳物业服务费，目前尚欠物业服务费3903.36元，至2019年10月18日,郭勇拖欠的物业服务费滞纳金为780元。另查明,2017年8月23日，井冈山市井福苑小区业主委员会依法成立。2018年8月，井冈山市新城区井福苑小区因垃圾未及时清理被井冈山新闻曝光。本院认为：一、关于井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订的《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，以及井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订的《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否合法有效的问题。根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述三份合同虽然系井冈山市多福房地产有限公司或井冈山市新城区业主委员会与井冈山市新城区物业服务有限公司签订,但合同的主要权利与义务人系针对物业公司和广大业主,即物业服务公司提供物业管理服务,业主交费并遵守相关管理制度。受托人井冈山市新城区物业服务有限公司依照委托事项约定,实际为郭勇等业主提供了物业服务,而郭勇等业主对服务均予以领受,无阻却之行为,则视为其接受了物业服务合同的权利,应承担支付合同对价的义务,即井冈山市新城区有限公司有权向业主收取相应的物业管理费，因此郭勇以合同无效拒交物业管理费的抗辩理由不能成立，其反诉请求应予驳回。二、关于郭勇拖欠的物业服务费的数额问题。按照物业服务合同的约定,幼儿园、经营用房、店面：每月0.80元/㎡，按照建筑面积40.66㎡计算，故郭勇2010年1月至2019年10月应交纳的物业服务费为3805.78元(40.66㎡×0.80元/月·㎡×117个月=3805.78元)。三、关于滞纳金的问题，从井冈山市新城区物业服务有限公司提供的证据以及从郭勇提供的视频资料显示，井冈山市新城区物业服务有限公司为井福苑小区提供了物业服务，但井冈山市新城区物业服务有限公司在提供物业服务过程中，因垃圾未及时清运被井冈山新闻曝光，表明井冈山市新城区物业服务有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，其诉请的滞纳金不予支持。综上所述,本院对井冈山市新城物业服务有限公司的诉讼请求予以部分支持，对郭勇的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭勇于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）井冈山市新城物业服务有限公司支付2010年1月至2019年10月的物业服务费3805.78元;二、驳回原告（反诉被告）井冈山市新城物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）郭勇的全部诉讼请求如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）郭勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  饶广宁二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 燕