辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0602民初2078号原告：丹东恩丞房地产经纪有限公司。住所地：辽宁省丹东市振兴区兴三路5-2-1号。法定代表人：满怡，系该公司经理。委托诉讼代理人：王婧超，女，1986年11月13日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：谭日赫，系辽宁凡响律师事务所律师。被告：丹东绿地置业有限公司。住所地：丹东市元宝区蛤蟆塘大街1470-2号。法定代表人：徐伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘丹，女，1981年11月16日出生，汉族，系该公司工作人员，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：曲伟，女，1966年12月4日出生，汉族，系该公司工作人员，住丹东市元宝区。第三人：丹东世和营销策划有限公司。住所地：辽宁省丹东市振兴区春三路5号1单元401室。法定代表人：时军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尤挺志，男，1983年8月5日出生，汉族，系该公司员工，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王军，系辽宁中天律师事务所律师。第三人：丹东中合源房地产经纪有限公司。住所地：辽宁省丹东市振安区珍珠街231-7号。法定代表人：刘国宝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，系辽宁中天律师事务所律师。原告丹东恩丞房地产经纪有限公司与被告丹东绿地置业有限公司、第三人丹东世和营销策划有限公司（以下简称世和公司）、第三人丹东中合源房地产经纪有限公司（以下简称中合源公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丹东恩丞房地产经纪有限公司的法定代表人满怡和委托诉讼代理人王婧超及谭日赫、被告丹东绿地置业有限公司的委托诉讼代理人刘丹及曲伟、第三人丹东世和营销策划有限公司的委托诉讼代理人尤挺志及王军、第三人丹东中合源房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付服务费729,408元及违约金（按人民银行同期贷款利率计算），截至2019年11月4日违约金暂计4,768元，合计734,176元;2、判令被告承担本案的诉讼费及保全费等费用。后原告又增加诉讼请求：将原诉求金额734176元变更为799581元。事实和理由：原告自2019年4月份起与被告签订了多份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，合同中均约定由原告为被告的上述项目相关信息进行对外宣传、推广，并达到推荐客户精准化到访，进而达成成交，被告在客户成交后按照成交房屋套数总房款的一定比例向原告支付佣金。合同签订后至原告起诉之日，原告共销售房屋65套，其中购房者已支付全款的为37套，佣金结算比例为100%;交齐首付款的为25套，佣金结算比例为80%;仅支付定金的有3套，佣金结算比例为0%。上述已销售房屋涉及的销售金额为29,547,215元，被告应当支付的佣金总额为633,742元，但被告实际支付的佣金额为153,000元，尚有480,742元未支付给原告。另外，被告还分别与丹东中合源房地产经纪有限公司以及丹东世和营销策划有限公司签订了《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》和《丹东绿地海域香庭项目全案广告策划服务合同》，分别欠上述两家公司佣金和服务费38,666元和210,000元，上述两家公司已分别将其对被告享有的债权转让给原告，并已将债权转让事宜通知了被告。原告曾多次要求被告支付欠付的服务费，但被告一直拒绝给付，原告无奈只能依据《合同法》的相关法律规定向贵院提起诉讼以保护自己的合法权益不受侵害。原告与被告签订的服务合同，原告获得的服务费金额是根据房屋买受人支付首付款或全款的进度计算的，由于原告无法及时得到房屋买受人付款的具体情况，因此只能依赖每次与被告对账获得相关信息，存在一定的滞后性。根据原告与被告最新的对账信息，原告发现有9户买受人已补齐了全款，3户补齐了首付款，还有3户首付款未交齐的原因是因为被告改变了销售政策。由于上述情形的存在，导致原告可获得的服务费增加了65405元，而且与此相关的房屋销售行为均发生在6月、7月和8月，也就是原告起诉之前，故原告申请增加诉讼请求金额。被告辩称，一、针对恩丞公司受让丹东世和营销策划有限公司（以下简称“世和公司”）及丹东中合源房地产经纪有限公司（以下简称“中合源公司”）债权的意见：（一）世和公司及中合源公司转让债务未通知丹东绿地公司，债权转让行为对丹东绿地公司不发生法律效力。《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。世和公司及中合源公司将债权转让给恩丞公司，并未履行通知义务，根据法律规定，该转让行为对丹东绿地公司不发生效力；（二）恩丞公司受让世和公司债权部分：1、世和公司未按合同约定履行义务，其对丹东绿地公司不享有任何债权。根据合同第七条、第八条、第十二条约定，世和公司需在合同签订后7个日历天内提交项目整体推广计划及阶段安排、媒体推介；须每月一次针对市场情况、项目的销售情况、对代理工作的主要进度和成果情况、对广告宣传的效果出具书面的情况汇报；世和公司须确保专案组人员的相对稳定性，核心工作人员不得随意调离；世和公司完成各阶段规定的工作时，须经本合同指定的验收人书面验收签字；世和公司每月将委托项目的工作成果刻录光碟2张提交丹东绿地公司留存、印刷类宣传品广告设计由世和公司提供电子版或打印稿一份；展版、工地围墙、标志、小型VI等提供设计方案的打印稿，经丹东绿地公司确认后提供电子文件一份；电视、广播广告提供图案和文字脚本。世和公司应及时向丹东绿地公司提交工作资料，否则丹东绿地公司有权拒绝支付月费。请世和公司提交相关履约证据，否则丹东绿地公司有权认为世和公司未按合同履约，其对丹东绿地公司不享有债权，更谈不上债权转让，而作为债权受让方的恩丞公司也无权向丹东绿地公司主张权利。2、世和公司与丹东绿地公司所签《丹东绿地海域香庭项目全案广告策划服务合同》约定合同价款为暂定价款，双方未进行结算，丹东绿地合同应付款金额不能确认。即便恩丞公司受让世和公司债权有效，但因世和公司与丹东绿地公司尚未结算确认应付款数额，故恩丞公司无权就其受让的该部分债权向丹东绿地公司主张权利。（三）恩丞公司受让中和源公司债权部分：1、即便恩丞公司受让的债权有效，丹东绿地公司认为，恩丞公司所主张的部分佣金并未具备计取条件，双方对于应结算佣金数额不能达成一致。根据合同第四条4.3款4.3.1约定，在甲方确认客户成交（即前述第2.2条要求已全部满足）的60日内，且乙方客户并没有在此60日内解除合同，甲方应先向乙方支付该业务乙方应得上述佣金的80%。剩余佣金应在客户补齐全款后的次月末支付给乙方。合同2.2条约定，客户成交指乙方客户在网签备案《商品房买卖合同》上签字且备案合同中约定的首付款全额进入甲方指定账户。双方对账过程中，对于应计取100%佣金的客户数量、应计取80%佣金的客户数量及不具备计取佣金客户数量均不能达成一致。丹东绿地置业公司认为恩丞公司并未按照合同约定的佣金计取条件主张佣金，对于其诉请金额不应支持。2、恩丞公司受让的中和源公司的部分债权，对于已网签交齐首付款的客户，未来在客户补齐全款后，尚会有20%佣金需要支付，也就是说针对该部分客户，中和源公司对丹东绿地公司的债权尚不能确认最终数额，故丹东绿地公司认为针对该部分客户的诉请，请求法院予以驳回。二、针对恩丞公司与丹东绿地公司所签合同部分的答辩意见：（一）丹东绿地公司认为，恩丞公司所主张的部分佣金并未具备计取条件，双方对于应结算佣金数额不能达成一致。根据合同第四条4.3款4.3.1约定，在甲方确认客户成交（即前述第2.2条要求已全部满足）的60日内，且乙方客户并没有在此60日内解除合同，甲方应先向乙方支付该业务乙方应得上述佣金的80%。剩余佣金应在客户补齐全款后的次月末支付给乙方。合同2.2条约定，客户成交指乙方客户在网签备案《商品房买卖合同》上签字且备案合同中约定的首付款全额进入甲方指定账户。双方对账过程中，对于应计取100%佣金的客户数量、应计取80%佣金的客户数量及不具备计取佣金客户数量均不能达成一致。丹东绿地置业公司认为恩丞公司并未按照合同约定的佣金计取条件主张佣金，对于其诉请金额不应支持。（二）对于已网签交齐首付款的客户，未来在客户补齐全款后，尚会有20%佣金需要支付，也就是说针对该部分客户，恩丞公司对丹东绿地公司的债权尚不能确认最终数额，故丹东绿地公司认为针对该部分客户的诉请，请求法院予以驳回。第三人世和公司及第三人中合源公司共同陈述，世和公司与原告签订关于应收款债权转让协议合法有效，本案向被告送达起诉状的行为理应被认为通知被告的行为。世和公司已经对本案被告履行完毕了全部约定的义务，而且也得到了被告相关人员的签字确认。如果被告认为不应向世和公司支付起诉状中确定的款项，被告理应自行承担举证责任，证明是否扣款，如果被告不能提供证据，应当视为没有证据。中合源公司已经将相关已付债权转让给原告，起诉状的送达即视为通知被告。被告理应向原告承担付款义务。综上，世和公司及中合源公司在向原告转让债权同时，已经将相关合同和其他凭证原件一并移交。经审理查明,2019年6月20日,原告(乙方)与被告（甲方）签订一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，该合同中，其主要内容约定：1、合作期限：2019年4月1日至2019年5月31日。若乙方（原告）合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年6月1日至2019年9月1日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、客户成交是指：乙方客户在网签备案《商品房买卖合同》上签字且备案合同中约定的首付款全额进入甲方指定账户。3、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的1.5%。4、结算标准：在甲方确认客户成交的60日内，且乙方客户并没有在此60日内解除合同，甲方应先向乙方支付该业务乙方应得上述佣金的80%。剩余佣金应在客户补齐全款后的次月末支付给乙方。如果乙方客户在补齐全款前解约，在解约之后的10日内，乙方应当向甲方退还其已支付给乙方的首笔80%的佣金，剩余20%的佣金亦作废取消。5、佣金支付方式：乙方每月5日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方将结算清单进行审核，审核无误后，乙方应在甲方确认结算清单3个工作日内且在当月15日前提供合法有效的增值税普通发票，甲方将于当月25日将每期应付的佣金汇至乙方指定账户。6、违约责任：如因甲方原因未按约定向乙方支付合同款项的，以延迟付款额为基数，按日以中国人民银行的一年定期贷款利率/365向乙方偿付延迟付款的违约金，但该项违约金最高不得超过未结算佣金的10%。7、客户界定及销售业绩界定：乙方推介客户成交的，应由甲方指定专人丛玲、郭志、孙志宇，乙方指定专人王福强在客户成交确认单进行签字确认，并由甲、乙双方存档……。此外，合同中另约定商业秘密、不可抗力、争议解决等项内容。原、被告双方在合同下方加盖了公章。2019年6月21日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订了一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，该合同主要约定如下内容：1、合作期限：2019年6月1日至2019年7月31日。若乙方合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年6月1日至2019年10月31日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的2.5%。其它主要条款内容与2019年6月20日所签订的合同一致。原、被告双方也分别在合同下方加盖了公章。2019年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订了一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，该合同中，其主要约定如下内容：1、合作期限：2019年7月1日至2019年7月31日。若乙方（原告）合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年7月1日至2019年10月31日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的2.5%。其它主要条款内容与2019年6月21日所签订的合同一致。原、被告双方在合同下方加盖了公章。2019年10月14日，原告与被告另签订一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，合同中主要约定如下内容：1、合作期限：2019年8月1日至2019年9月30日。若乙方（原告）合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年10月1日至2019年12月31日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的2.5%。其它主要条款内容与2019年6月21日签订的合同一致。原、被告双方在合同下方加盖了公章。原告在签订上述合同后，直到其本次起诉前，在履行合同期间，共完成销售房屋（按双方合同约定的客户成交的条件确定）58套，佣金总额为528,926元｛其中：2019年4-7月销售34套，佣金总额为353,285元(66,253元+287,032元)；2019年7月销售11套，佣金总额为12,264元；2019年8月销售6套，佣金总额为54,276元；2019年9月销售7套，佣金总额为109,101元｝。上述原告销售房屋数量，及佣金提取比例和佣金总额内容，在双方核对账目后确定的佣金结算明细表中，均由被告合同中所指定人员的签字确认。截至原告起诉之日，2019年8月6日和8月30日，被告先后两次共计给付原告153000元佣金。根据双方约定的每月25日结算佣金的规定，被告在2019年6月25日尚欠原告4月份佣金7042元；2019年7月25日，尚欠原告5月份佣金6209元；2019年8月25日，尚欠原告6月份佣金187000元；2019年9月25日，尚欠原告7月份佣金122624元；2019年10月25日，尚欠原告8月份佣金54276元。另查，第三人中合源公司与被告分别于2019年6月20日、6月21日、10月14日，各签订了一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，其合同主要内容与原告和被告同时期签订的《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》内容一致。双方分别在合同的下方加盖公章。第三人在签订上述合同后至本次起诉前，共销售房屋（按双方合同约定达到客户成交条件）12套，佣金总额为135,296元。上述第三人销售房屋数量，及佣金提取比例和佣金总额内容，在双方的佣金结算明细表中均由被告合同中所指定的人员签字确认。2019年8月6日，被告支付中合源公司佣金108200元，截至原告起诉之日，根据双方约定的每月25日结算佣金的规定，被告至2019年8月25日尚欠中合源公司6月份佣金27096元。2019年10月21日，第三人中合源公司与原告签订一份《债权转让协议》，将其对被告形成的债权全部转让给原告。2019年11月5日，第三人中合源公司通过邮寄的方式已将其债权转让结果通知了被告。再查，2019年5月10日，第三人世和公司（乙方）与被告（甲方）签订了一份《丹东绿地海域香庭项目全案广告策划服务合同》，该合同主要内容约定：1、甲方（绿地公司）指定乙方（世和公司）为绿地海域香庭项目指定全案广告策划公司，为甲方提供详尽的专业推广服务。2、乙方为甲方成立项目专案组（详见附件二），双方工作采用驻场+会议制度（详见附件三），专案组中二名设计师、一名文案要求长期驻场服务，每次工作会议应形成书面会议记录，由参会人员签字留存。3、本合同服务期限为2019年4月1日至2019年10月1日。4、如果甲方发布平面广告，综合包干单价为35000元/月；如果甲方不发布平面广告，代理费为35000元/月。合同暂定总价款为210000元，合同总价款=合同单价×月份（据实结算）。5、付款方式：2019年6月15日支付至4月、5月实际发生金额的100%；2019年7月15日支付至6月实际发生金额的100%；2019年8月15日支付至7月实际发生金额的100%；2019年12月20日支付至8月实际发生金额的100%；6、乙方完成各阶段规定的工作时，本合同指定的验收人书面验收签字，作为付款凭证之一。验收人：丛玲，孙志宇。在验收中发现问题，甲方应及时提出并解决。如乙方提交相关资料后7个工作日内，甲方既不签字认可，又不提出书面异议，应视为甲方默认。双方分别在合同下方加盖公章。合同签订后，第三人世和公司依据双方所签合同，如期按约定履行了合同义务。2019年9月25日，被告合同中的指定人员签字确认世和公司在绿地海域香庭项目代理期限内的代理费佣金为210000元。截至原告起诉之日，该笔代理费用被告始终未支付｛其中：2019年4月1日至6月1日佣金应付未付的为70000元，结佣日期为6月15日；2019年6月1日至7月1日佣金应付未付的为35000元，结佣日期为7月15日；2019年7月1日至8月1日佣金应付未付的为35000元，结佣日期为8月15日｝。2019年10月19日，第三人世和公司与原告签订了一份《债权转让协议》，将其对被告的债权全部转让给原告，2019年11月5日，其通过邮寄的方式已将债权转让结果通知了被告。截至2019年11月30日止，原告及第三人中合源公司销售的房屋中，购房者已支付全款，并已经网签商品房购房合同的为52套{（其中，恩丞公司销售45套，中合源销售7套）结佣比例100％，应结算佣金总额551744元}；首付款全额支付，并已经网签商品房购房合同的为17套{（其中，恩丞公司销售12套，中合源销售5套）结佣比例80％，应结算佣金总额152902元}；首付款全额支付，但未网签商品房购房合同的为10套{（其中，恩丞公司销售5套，中合源公司销售5套）结佣比例80％，应结算佣金总额117440元}；根据被告营销政策采取首付分期方式支付的为3套{结佣比例80％，应结算佣金总额23927元}。因此，原告依据双方的合同约定的佣金提取比例，扣除被告已实际支付恩丞公司和中合源公司佣金258200元，尚欠佣金总额两项合计584813元。原告由于就上述佣金结算问题与被告协商无果，因此起诉至本院。本院查明的上述事实，有《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》、《丹东绿地海域香庭项目全案广告策划服务合同》、《东北事业部2019年7月营销企划资金计划审批表》、《绿地海域香庭月份19年4月-7月佣金结算明细表》、《绿地海域香庭月份19年7月佣金结算明细表》、《绿地海域香庭月份19年8月佣金结算明细表》、《绿地海域香庭月份19年9月佣金结算明细表》、询问笔录、《债权转让协议》、《债权转让通知》、邮件交寄单、《丹东世和营销策划有限公司结佣明细（绿地海域香庭项目）》、付款凭证、银行电子汇单等证据在案为证，这些证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为，原、被告之间，以及被告与第三人中合源公司和第三人世和公司之间所签订的合同，均为各方当事人的真实意思表示，并无法律规定合同无效的情形存在，因此，各份合同均合法有效，合同中的各方均应按照合同的约定履行其各自的权利义务。被告辩解提出2019年6月20日和6月21日与原告签订的两份合同中存在客户成交期重合，重合期内原告销售的房屋应当按照1.5%提取佣金，不应按照2.5%提取佣金，本院认为，根据双方的合同规定，佣金提取的标准是按照服务期内通过原告推荐成交客户总房款的一定比例进行计提，不是按照成交期内推荐成交客户总房款计提，而上述两份合同中对于服务期的约定没有重合，因此，应当按照合同约定的服务期内原告提供的服务计算佣金提取比例。另外，原告提供的佣金结算明细表已表明被告合同中的指定人员对原告和第三人中合源公司销售房屋的套数，以及每套房屋的房款支付，应提取的佣金比例等情况，在双方核对完成后进行了签字确认。尽管被告在庭审期间，以该明细表系复印件，上面的签字无法确定是本人签字等理由对明细表的真实性提出了质疑，但经本院开庭后与签名者本人核实，其均表示上面的签名是真实的。而且被告也未提供相反的证据予以佐证原告所提供的明细表不是真实、合法、有效的，因此，原告依据渠道服务合同约定的付款条件、付款进度，以及与被告对账后佣金结算明细表所主张的佣金，依法应当予以保护。对被告提出的部分房屋首付尚未交齐，不满足支付佣金条件的观点，本院认为，首付分期是被告为促进销售所采取的一种新的营销策略，该营销策略在原告及第三人中合源公司与被告签订的渠道服务合同中并没有体现。从渠道服务合同期限，以及客户成交确认的时间段可以看出，服务合同期限多为2-3个月，允许的客户成交确认时间范围也多为3个月左右，如果按照被告提出的首付分期条件来确定原告成交客户的数量和金额，则意味着原告及第三人中合源公司虽然提供了销售房屋的服务，却无法获得佣金，这显然与各方签订合同的初衷不符，因此，本院对被告这一辩解观点无法予以采信。关于被告辩解部分已销售的房屋虽然首付款已交齐，但购房者并未与被告网签房屋销售合同一节，经查，未网签所涉房屋除两处已售房屋由于已在另案被人民法院查封，无法网签外，其它剩余房屋均为期房，基础建设尚未结束，未能满足网签的前提条件，导致造成上述结果的原因在于被告，原告及第三人中合源公司对此并无过错，被告的上述观点，本院亦无法予以支持。被告提出的第三人世和公司驻场人员人数与合同约定不符，世和公司存在违约行为的辩解，经查，双方合同主文中约定世和公司应当有三名人员提供驻场服务，合同附件二中人员职位表中又约定世和公司驻场人员为一人。由于该合同是被告方制作的格式合同，根据法律规定当合同出现两种以上的解释时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，因此应当采信世和公司的关于只需一人驻场的解释。另外，双方合同还规定“在验收中发现问题，甲方（被告）应及时提出并解决。如乙方（世和）提交相关资料后7个工作日内，甲方既不签字认可，又不提出书面异议，应视为甲方默认”，并且，被告指定人员对世和公司每月提交的书面策划文案均签字确认，现被告与世和公司签订的策划合同期限已届满，双方也已就世和公司服务费佣金的取得进行了书面确认，在本次诉讼之前，被告从未对此提出过书面异议，按照其双方合同的约定，对此，应视为甲方默认，被告现提出世和公司存在违约行为的辩解观点，没有事实和法律依据，本院依法亦不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第八十条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丹东绿地置业有限公司自本判决生效之日起10日内给付原告丹东恩丞房地产经纪有限公司佣金794813元及违约金（违约金自2019年11月5日起诉之日起，以794813元为基数，按同期中国人民银行的一年定期贷款基准利率/365计算至给付之日止，最高不超过未结算佣金的10%）；二、驳回原告丹东恩丞房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11796元，减半收取5898元，由被告丹东绿地置业有限公司承担，保全费4190元由被告丹东绿地置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  殷业光二〇一九年十二月二十日书记员  王小焱