广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2774号原告：刘聪立，男，1980年1月10日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：452************814。原告：谢淼清，女，1976年8月26日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************800。上述原告委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈县昌川房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************952。法定代表人：李志全，总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：蒲力钧，男，该公司法务。原告刘聪立、谢淼清与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司（以下简称：昌川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘聪立、谢淼清的委托诉讼代理人谢玉良、被告昌川公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘聪立、谢淼清向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201********3252），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市龙山镇龙山新城南区6街7栋1梯401房）；2.判令被告自2017年*月1日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，按总房价383000每日万分之贰的标准向原告支付逾期交房违约金[暂计算至2019年**月18日（932天）为人民币71391.2元]，若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：201*年**月16日，原告与被告签订了编号为201********3252的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价人民币383000元将预售商品房（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山新城南区6街7栋1梯401房，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。根据《买卖合同》第十一条约定，被告应在2017年*月30日前向原告交付案涉房屋。广东省高级人民法院于2017年9月12日颁布实施的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”《买卖合同》未约定更高的交付条件，遂案涉房屋的交付条件应为“办理工程竣工验收备案”。另根据《买卖合同》附件十一《补充协议》第3条第（*）项约定：“……逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方（被告）每日按乙方（原告）已交付房价款的万分之贰给付延期交付违约金。”《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款并缴清所有税费。然而，截至起诉之日，案涉房屋仍未能达成合同约定的交房条件交付原告使用，被告迟延交房的行为已构成违约。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。为维护自身合法权益，原告现根据我国相关法律法规的规定向法院提起诉讼，望法院判如诉请。被告昌川公司辩称，一、合同约定的交楼时间是2017年4月30日，原告在2019年11月21日才提起本案诉讼，已过了诉讼时效。二、以竣工验收备案表作为验收条件收房应该要延迟一年，即2018年4月30日才是交楼时间。三、涉案的房屋一直没有办法交楼及还没续建非答辩人造成的，是因为涉案楼盘的实际施工人麦亮忠无理停工，并一直霸占工地不移交给答辩人，而清远市中级人民法院对麦亮忠一案仍未作出判决，所以一直没有续建，是否可以续建不太明确。四、原告主张的违约金高于其实际损失，答辩人请求法院参照同地段同类型房屋租金予以减少违约金。综上所述，虽然答辩人在本案中存在逾期交房的违约行为，但是答辩人请求法院根据本案的客观违约原因以及原告的实际损失予以减轻答辩人的违约责任和适当减少违约金。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原告向本院提交了《商品房买卖合同（预售）》、契税完税证明、购房发票，用以证明原、被告之间存在商品房预售合同关系，且原告已经如约履行自身义务。对原告提供的证据，被告的质证意见是：没有异议。对原告提交的证据，本院依法认定如下：原告提供的上述三份证据形式合法，客观真实，与本案具有关联性，证据之间相互印证，本院予以认定，以上本院采纳的证据对应的事实本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，原告（乙方）刘聪立、谢淼清与被告（甲方）昌川公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买由被告开发建设的位于佛冈县龙山镇龙山新城南区6街7栋1梯401房，总房价为383000元，建筑面积108.21平方米，房屋交付时间为2017年4月30日前。合同第九条交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对房屋相关设施设备的交付条件进行了约定。逾期交付责任约定按《补充协议》处理。同日，原、被告签订的《补充协议》第3条对房屋交付标准、期限约定进行了修改，3.1乙方同意将《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的交房条件修改为：甲方在该商品房/商铺项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“该商品房/商铺项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房/商铺建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电的证明文件”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年，此并不构成甲方逾期交付的违约行为，视为乙方给予甲方履约的宽限期。3.4如乙方同意该商品房/商铺在取得工程竣工验收报告后即可办理提前收楼手续，并同意甲方发出收楼通知之日起1个月内安排乙方收楼。乙方办理收楼手续后即视为甲方已按本合同约定履行交付房屋的义务。若乙方要求在取得该房屋所在项目的工程竣工验收登记备案表后收楼的，乙方确认同意将本合同约定的收楼时间顺延至建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日，甲方承诺在取得工程验收报告之日起十二个月内办妥《工程竣工验收登记备案表》，逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，甲方每日按乙方已交付房价款的万分之二计付延期交付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，原告交付了全部购房款383000元及契税5745元。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》，房屋尚未交付给原告使用。原告认为被告存在逾期交房的违约行为，请求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为，当事人应当按照协议的约定全面履行义务。原告刘聪立、谢淼清与被告昌川公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房的交付时间应如何确定；二、原告的起诉是否已过了诉讼时效；三、涉案商品房的逾期交楼违约金是否过高，应否调整。一、关于涉案商品房的交付时间应如何确定问题。由于在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条已经明确约定，出卖人应当在2017年4月30日前，向买受人交付已取得房屋测绘报告及建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。因此，本案中，原告要求被告于2017年4月30日交付涉案房屋，依据充分，本院予以支持。对于昌川公司提出，依据双方当事人签订的《补充协议》，已经将交楼条件变更为：按《建设工程竣工验收报告》标准交楼的，交付时间为2017年4月30日；按《工程竣工验收登记备案表》条件交楼的，交楼时间顺延一年至2018年4月30日问题。因在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对于交楼的时间及交付条件有非常明确的约定，而非约定不明，并不存在需要通过签订《商品房买卖合同补充协议》予以进一步明确或补充的情形。而按照补充协议的相关约定，是明显减轻了出卖人的交楼责任，且未对买受人进行提示，未就相关文字提醒买受人注意。据此，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条关于“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，对相关内容，仍应以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的相关约定为准。即应认定，涉案商品房的交付时间为2017年4月30日前。昌川公司的该项答辩请求及事实理由依据不足，本院依法不予采纳。二、原告的起诉是否已过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”如前所述，合同约定的交楼时间是2017年4月30日，原告在2019年11月21日提起本诉讼，未超过3年的诉讼时效，被告抗辩称原告的起诉已过了诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。三、涉案商品房的逾期交楼违约金是否过高，应否调整。被告应该在2017年4月30日前将房屋交付给原告，逾期交房的应该承担支付违约金的违约责任，对于违约金的计算标准，《补充协议》第3条第4款中有约定。根据该款的约定，计算违约金的起始时间为建设行政主管部门出具《工程竣工验收登记备案表》之日的60日，但涉案的商品房的工程项目至今未取得《建设工程竣工验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》。涉案房屋的工程项目何时能够取得《建设工程竣工验收报告》及《工程竣工验收备案登记表》尚未能确定，若以《补充协议》约定的起始时间计算违约金的，显然是减轻了被告的违约责任，对守约方不公平。因此，本院认为违约金的计算起始时间应为《商品房买卖合同（预售）》约定的交付期限的次日，即2017年5月1日。昌川公司认为补充协议中约定的违约金标准过高，要求法院调整为按涉案商品房同地段同类房屋的租赁标准支付逾期交楼违约金，但昌川公司并未提供涉案商品房同地段同类房屋的租金标准予以佐证，对其该答辩意见，本院不予采纳。另外，昌川公司主张涉案房屋未能按时交付的原因是实际施工人的造成的，请求减轻被告的逾期交房的违约责任，被告与实际施工人之间因工程款发生纠纷与原告无关，不能成为被告减轻逾期交房的违约责任的理由，对被告的该答辩意见，本院也不予采纳。综上所述，原告已支付了购房款给被告，被告应当在约定的期限内将符合交付条件的房屋交给原告。原告要求被告昌川公司每日按已交付房款的万分之二，支付自2017年5月1日起至交付房屋之日止的违约金给原告［暂计算至2019年11月18日为71391.2元（383000元×0.02%×932天）］，合同继续履行，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘聪立、谢淼清与被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于2015年11月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行；二、被告佛冈县昌川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金71391.2元（暂计算至2019年11月18日，后续违约金每日按已付房款383000元的万分之贰计算至交房之日止）给原告刘聪立、谢淼清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，减半收取计792元，由被告佛冈县昌川房地产开发有限公司负担。原告预交的受理费792元，可以在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李海华二〇一九年十二月二十日书记员  张乘滔附引用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。