云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7652号上诉人（原审被告）：陈红，女，汉族，1961年11月1日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：蒋敏跃，系陈红丈夫，特别授权代理。上诉人（原审被告）：蒋敏跃，男，汉族，1958年3月1日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：昆明金泉物业管理有限公司，住所：昆明市金泉小区5幢1单元201号。统一社会信用代码：91530100734318245D。法定代表人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡敏，女，汉族，1990年12月7日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐露霜，女，汉族，1992年11月17日出生，身份证住址：湖北省潜江市，系该公司员工，特别授权代理。上诉人陈红、蒋敏跃因与被上诉人昆明金泉物业管理有限公司（以下简称金泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈红、蒋敏跃上诉请求：1.撤销一审法院民事判决书；2.驳回被上诉人金泉物业公司对上诉人的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人金泉物业公司承担。事实和理由：一、一审判决书中称：“此案虽然当事人双方没有签订过物业服务合同，但原告提供了物业服务，小区业主必然接受了原告提供的物业服务，就事实上成立了物业服务合同关系，被告应当按照相应标准支付物业管理费。”事实上，成立的只是合同关系，和正式的合同约定存在本质上的区别，产生的法律效力也不能等同。一审判决混淆了两种不同性质的合同关系，这样的判决等于在放纵被上诉人金泉物业公司，有没有合同都一样，有合同还受约束，可能被追责，没有合同可以随意行为，反而主动。本案的起因是被上诉人金泉物业公司不作为引起的，后来矛盾不断升级，在双方发生矛盾冲突后，上诉人投诉无果，由于问题得不到解决，上诉人只有停止交物管费，被上诉人也同时停止提供服务。上诉人住在七楼顶楼，对面是空置房，没有交物管费以后，楼道卫生也不打扫，楼道照明灯坏了也不修，车库也不管理，发生堵塞业主自行协调，出入小区常受到保安多次刁难，说不交车库管理费就需交停车费。上诉人认为既然物业都不管理为什么还要收车库管理费，物业管理实行的是先交钱后提供服务，现在是不服务也需要交钱，这属于霸道行为。二、一审判决书中对物管费的认定不正确。根据《物业管理条例》第40条的规定，政府批复的物业价格只是政府指导性价格，是价格的上限，最终需在合同中约定，对原告出示的两份政府批复文件的真实性上诉人没有异议，但用于作为收费标准来用，上诉人不认同。例如第一份昆明市发改委批复文件同意物管费按每平米0.55元，收费执行时间是从2002年开始，实际上金泉物业公司一直以来是按照每平米0.5元收费，因为是业主购房时开发公司承诺的。第二份盘龙区发改委批复文件同意从2015年开始按每平米0.75元（政府指导价）收费，但提价通知是2017年6月28日才贴出，却要求上诉人按此标准从2015年开始计算物业费。所以被上诉人金泉物业公司在诉讼中提出的收费标准不合法，上诉人不认可。一审法院认定以发改委批复价格作为上诉方需交物管费的标准是不正确的，既然没有合同约定，被上诉人就得承担没有合同相应的法律后果，虽然金泉物业公司聘请的服务人员大多都是老弱病残，但他们确实很不容易，上诉人认为在没有合同约定情况下，应以服务人员的工资情况作为物业服务费缴费依据。三、关于收取二次加压水费和车库电费问题。被上诉人金泉物业公司声称是代收代付，那被上诉人应当出示代收代付的收据凭证，否则有巧立名目乱收费之嫌。四、根据《昆明市物业管理办法》第27条规定，被上诉人金泉物业公司在小区内部消防通道上设立车位并收费是违法的，小区停车费用有被私自挪用的嫌疑，要求公开收支情况，被上诉人金泉物业公司辩称有批文但没带来，以及没有必要公示停车费及车位使用费的收支情况，金泉物业公司不作为乱作为，还能得到两份收入（停车费、车库管理费），收支情况应当予以公示。五、上诉人与被上诉人之间的纠纷长达近十年，是被上诉人金泉物业公司故意拖延造成，根据《中华人民共和国民法总则》第188条对诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，我在一审庭审中提出了关于诉讼时效的主张，不知为何没有得到支持。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。被上诉人金泉物业公司辩称：一、我方在一审时提交的证据可以证明金泉物业公司提供了完善的服务，小区多次被评为文明小区文明楼院，说明金泉物业公司的服务已经尽责。二、金泉物业公司从2002年开始一直在涉案小区进行服务，已经17年了，当时金泉物业公司和开发公司签订的物业合同确实找不到了，但我们也提供了相关社区的证明，而且至今金泉物业公司也在涉案小区进行服务，小区因为没有业委会，所以不存在物业合同续签的问题。涉案小区的缴费率很高，很多业主通过缴费这种方式认可被上诉人作为物业服务公司在涉案小区进行服务，所以不认可上诉人所称的和金泉物业公司之间没有合同关系。此外，一审中，我方提交过一个由上诉人岳父签订的物业管理合同，上诉人当庭也陈述是由他的岳父签署，我方认为构成家事代理，上诉人的岳父签订了物业管理合同，对上诉人是具有约束的。原审原告金泉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈红、蒋敏跃立即支付金泉小区19幢3单元702号房屋物业管理费10341元、垃圾费360元、二次加压费550元、车库管理费1656元、车库电费610元，以上共计13517元；2.判令被告陈红、蒋敏跃向原告支付违约金2703.4元；3.判令被告陈红、蒋敏跃承担本案全部诉讼费。一审法院认定以下事实：2002年至2018年8月10日期间，陈红、蒋敏跃系昆明市金泉小区19幢3单元702号房屋及该小区9幢40号车库业主，房屋建筑面积140.48平方米，车库建筑面积22.18平方米。金泉物业公司自2002年起为该小区提供物业管理服务。庭审中，金泉物业公司主张陈红、蒋敏跃应向其交纳房屋自2009年7月1日起，车库自2008年7月1日起，至2018年8月10日止共计产生的房屋物业管理费10341元、垃圾费360元、二次加压费550元、车库管理费1656元、车库电费610元，以上共计13517元，并支付违约金2703.4元。陈红、蒋敏跃认可其未向金泉物业公司交纳过上述费用。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告主张双方没有签订过物业服务合同，原告认为系被告拒签。对此，本院认为，原告提交的证据可以证明其自2002年起为金泉小区提供物业管理服务，被告亦认可金泉小区的物业管理服务系原告负责，被告作为金泉小区业主，必然接受原告提供的物业服务，虽双方由于一定原因未签订物业服务合同，但事实上成立了物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应当按照相应标准支付物业管理费。关于被告应当向原告支付的各项费用问题。庭审中被告对于原告主张的物业服务费、垃圾处理费计算标准无异议，本院予以确认。据此计算的自2009年7月1日起至2018年8月10日止的房屋物业服务费为9496元（2009年7月1日至2015年7月1日，共计72个月，物业服务费为0.55元/平方米·月×140.48平方米×72个月=5563元;2015年7月1日至2018年8月10日，共计37.33个月，物业服务费为0.75元/平方米·月×140.48平方米×37.33个月=3933元），自2008年7月1日起至2018年8月10日止车库的物业服务费为1646元（2008年7月1日至2015年7月1日，共计84个月，物业服务费为0.55元/平方米·月×22.18平方米×84个月=1025元;2015年7月1日至2018年8月10日，共计37.33个月，物业服务费为0.75元/平方米·月×22.18平方米×37.33个月=621元），2009年7月1日起至2012年7月1日止垃圾处理费为10元/月×36个月=360元。被告抗辩称原告在小区停车管理、卫生保洁、安保等方面没有尽到应尽的义务，向原告反映后也未整改，所以暂停交纳物业服务费，对此，原告作为负有履行义务的一方没有提交证据证明其已经全面履行了物业管理服务的相应义务，应承担举证不力的法律后果，故对于原告所主张的物业管理费，本院酌情支持80%，故被告应当向原告支付物业管理费（9496元+1646元）×80%=8914元。关于原告主张的二次加压费，《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”原告提交的《昆明市盘龙区发展和改革局关于金泉小区住宅物业服务收费备案的通知》第二条亦明确：“二次供水等设施的维护保养及运行费用由业主和物业使用人支付，实行代收代管。”因此，原告作为该费用的代收单位，最终责任应由实际使用的业主承担，故本院对原告主张的该费用予以支持。依据昆明市住宅的二次加压费标准5元/月·户，经计算，2009年7月1日至2018年8月10日共计109.33个月，该费用合计为5元/月·户×109.33个月=547元。关于原告主张的车库电费，亦属于代收费用，因原告未提交收费依据，但被告使用车库确需用电，根据日常车库使用情况，本院酌情支持每月3元，经计算，2008年7月1日起至2018年8月10日共计121.33个月，该费用合计为3元/月×121.33个月=364元。关于原告主张的违约金，因双方并未签订过物业服务合同，对违约金并未有过明确约定，现原告主张参照与其他业主签订合同中按欠费的20%计算，无事实及法律依据，且被告基于原告在物业服务过程中存在瑕疵而暂停交纳物业服务费并不属于无原因的恶意拖欠，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陈红、蒋敏跃于本判决生效之日起十日内支付昆明金泉物业管理有限公司物业管理费8914元、垃圾处理费360元、二次加压费547元、车库电费364元，合计10185元；二、驳回昆明金泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人陈红、蒋敏跃提交以下证据：2002年-2006年物业费缴费票据，欲证明金泉物业公司一直以来按照每平米0.5元收取物业管理费。被上诉人金泉物业公司提交以下证据：1.收据，欲证明上诉人陈红、蒋敏跃缴纳二次加压费和车库电费的情况；2.物业管理委托合同一份；3.部分物业费催交通知照片，欲证明金泉物业公司一直在对上诉人陈红、蒋敏跃催交物业费。经质证，被上诉人对上诉人提交的2003年-2006年物业费缴费票据的三性认可，证明目的不清楚，认为上诉人实际缴纳物业费是按照151.86平米的房屋面积进行收取。上诉人对被上诉人提交的证据1三性认可，但认为缴纳上述费用后，被上诉人是否向相关部门确实履行了代缴的证据没有出示；对证据2的三性均不予认可，认为合同没有原件，系上诉人蒋敏跃的岳父签订，且签订时间不对；对证据3的三性均不认可，认为从没有见过上述催交单。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被上诉人提交的证据2，上诉人不认可该合同的真实性，被上诉人也不能提交该证据的原件，且合同相对方并非本案上诉人，本院对该证据不予采信；对被上诉人提交的证据3系物业费催交照片，照片原件可以看出拍摄时间，但无法确认拍摄地点。对上述证据能否实现其证明目的，本院将结合全部证据予以综合评判。对于一审判决认定的案件事实，上诉人不认可被上诉人金泉物业公司公司自2002年起为该小区提供物业管理服务，对于其他认定事实无异议；被上诉人对一审判决认定事实无异议，另主张虽然涉案房屋建筑面积为140.48平方米，但上诉人实际交纳物业管理费的房屋面积计算基础应为151.86平方米。对各方当事人无异议的事实部分，本院予以确认。对于上诉人所提事实异议，本院认为，根据被上诉人提交的金刀营社区工作站出具的证明，载明“金泉物业公司系我辖区物业管理企业，于2002年至今在金泉小区一、二期从事物业管理工作”。同时，昆明市发展计划委员会作出的《关于金泉小区物业管理综合服务费的批复》（昆计价房[2002]486号）中也载明：“同意金泉物业公司金泉小区物业管理综合服务费按每建筑平方米每月0.55元计收，上述收费标准从2002年12月1日起执行”。此外，上诉人提交的2003年-2006年物业费缴费票据也能佐证涉案房屋于2003年-2006年期间向被上诉人缴纳过物业管理费。上述证据彼此印证，一审法院关于金泉物业公司自2002年起为金泉小区提供物业管理服务的事实认定正确。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人的上诉请求是否成立？根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被上诉人虽未与上诉人签订书面物业服务合同，但根据金刀营社区工作站出具的证明、昆明市发展计划委员会作出的《关于金泉小区物业管理综合服务费的批复》以及2003-2006年涉案房屋的物业费缴费票据，均可以证实自2002年起，被上诉人一直为金泉小区提供物业管理服务，上诉人作为小区业主接受了服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人作为金泉小区的物业服务企业，向整个金泉小区及全体业主提供服务，上诉人作为小区业主，应对被上诉人提供的物业服务支付相应的对价。上诉人称其并未接受被上诉人的物业服务，不应缴纳物业管理费的理由，本院不予支持。上诉人陈红、蒋敏跃在二审中主张被上诉人金泉物业公司故意拖延，超过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查，上诉人在一审庭审中确有提到诉讼时效，但仅针对案外人陈怀庆与金泉物业公司签订的《物业管理委托合同》，提出该合同的有效期是三年，并且明确表示不对金泉物业公司提出抗辩，只是要求金泉物业公司予以整改相关问题。二审中，上诉人也未提交新证据证明金泉物业公司的请求权已过诉讼时效。据此，上诉人在二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。就物业管理费金额和计算方式而言，一审中，上诉人对于被上诉人主张的物业管理费、垃圾处理费计算标准无异议，被上诉人提交的涉案房屋物业费计算明细中缴费面积均按照房屋登记面积140.48平方米计算。二审中，上诉人不认可上述计算标准，认为不应将两份政府批复文件作为收费标准使用；同时被上诉人认为物业管理费的缴费面积应当按照151.86平方米计算。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，诉讼过程中，当事人承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，2003年-2006年期间涉案房屋的物业管理费发票上记载的收费单价为0.5元/㎡每月，计算面积为151.86平方米，但该发票仅只能证实涉案房屋于2003年-2006年期间缴纳过物业管理费等相关费用，该证据不能证明开发公司或物业公司对业主就涉案期间的物业管理费计算标准作出过承诺，也不能证明上诉人与被上诉人就涉案期间的物业管理费缴费面积、计算标准达成一致。据此，上诉人及被上诉人提交的证据不足以推翻一审期间双方就物业管理费、垃圾处理费等费用在计算标准方面所作出的陈述，双方提出的异议本院均不予支持。一审法院对物业管理费、垃圾处理费、二次加压费、车库电费的金额认定和计算方式符合案件确认事实，且已综合考虑了被上诉人物业管理服务履行的具体情况，并无不当。上诉人陈红、蒋敏跃主张按照物业服务人员工资计算物业管理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人陈红、蒋敏跃主张被上诉人金泉物业公司应当披露代收代管费用的账目情况及在小区内设立停车位收费的收支情况。本院认为，业主作为房屋的所有权人，在物业管理活动中确实享有知情权，但本案为物业服务合同纠纷，上诉人可就小区内共有部分的使用、收益情况和被上诉人协商进行了解，或另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实依据，依法不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人陈红、蒋敏跃负担。本判决为终审判决。审判长  李能熊审判员  李彩云审判员  郭 佳二〇一九年十二月十六日法官助理张珩瑶书记员李婷