广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26946号原告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：吕江涛，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，系公司法务。被告：杨琦，女，1987年1月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区******独楼2单元202号，公民身份号码650************127。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。原告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）诉被告杨琦商品房预售合同纠纷一案，本院曾作出（2018）粤2071民初16506号民事判决，盈润公司及杨琦均不服该判决，上诉至广东省中山市中级人民法院。广东省中山市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）粤20民终1805号民事裁定，裁定撤销原审判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳、被告杨琦的委托诉讼代理人魏冠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盈润公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年10月18日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理中山市*****************1*201*的注销备案手续；3.被告向原告支付违约金66605.5元。事实与理由：原告与被告于2013年10月18日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发位于中山市*****************1*201*。合同约定总楼价款为666055元，其中首期款200055元，按揭贷款为466000元，被告以银行按揭方式支付购房款。后被告按揭申请未获银行批准，根据补充协议第四条，被告应在收到原告付款通知书之日起15日内一次性向原告清偿剩余购房款。2018年3月15日，原告向被告出具了变更付款方式通知书，要求被告在2018年3月25日前到原告处办理付款方式变更手续并一次性付清房价款。但被告以各种理由拒绝办理付款变更手续，亦拒绝付款。起诉前，被告已向原告支付了房款400055元，剩余266000元按揭贷款未支付。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告盈润公司就其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.认购书、商品房买卖合同及补充协议；2.关于变更付款方式的通知及快递单；3.解除商品房买卖合同通知书及快递单；4.中山市商品房销售登记备案表；5.收款收据。经开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性确认，对证据2的真实性无法确认，对证据3确认已收到通知，但通知载明的内容部分不实，对证据4及证据5的真实性确认。被告杨琦抗辩称，2014年原告已催促被告一次性支付剩余的购房款，双方合意不再采用按揭方式支付房款。2014年时原告的解除权已形成，解除权的除斥期间是一年，原告一直拖到2018年才行使解除权，已超过了法定的除斥期间，目前被告已全额支付了购房款，双方合同完全可以继续履行，不应解除。关于原告主张的违约金66000多元，被告没有意见，合同应继续履行，被告同意支付该违约金。被告杨琦就其抗辩及陈述的事实向本院提交了以下证据：1.收款收据；2.缴款通知书;3.转款凭证及汇款截图。经开庭质证，原告对被告提供的证据1的真实性确认，对证据2无法确认，付款通知应以公司2018年3月15日的通知为准，对证据3确认收到该款项，但该证据系被告于举证期限后提交的，原告拒绝质证。本院认定事实如下：2013年1月1日，原告盈润公司（出售方、甲方）与被告杨琦（认购方、乙方）签订一份商品房认购书，约定乙方购买甲方开发位于中山市*****************1*201*的房地产，房屋总价款为666055元，其中定金5万元于签署认购书时付清，剩余首期款150055元于2013年1月9日付清，剩余楼款于2013年1月9日前办妥银行按揭申请手续。上述认购书还约定了其他内容。上述认购书甲方落款处加盖了原告的公章及有原告销售代表沈伟源的签名。2013年10月18日，原告盈润公司（出卖人）与被告杨琦（买受人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发位于中山市*****************1*201*的房地产，房屋总价款为666055元；2.付款方式为银行按揭方式，首期款200055元需于2013年1月9日前支付，商业贷款466000元需于2013年1月9日前支付；3.买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同约定的付款方式及期限中约定的到期应付款与实际已付款的差额。上述合同还约定了其他内容。同日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订一份中山市商品房买卖合同补充协议，该补充协议约定：付款方式及期限：乙方在办理银行按揭程序中，若出现如下情况之一，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价余款，逾期视为乙方违约，乙方应依据《中山市商品房买卖合同》第七条及本《补充协议》第五条相关约定向甲方承担相应责任：（1）未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料；（2）未能按时办理按揭手续；（3）按揭申请未获银行批准；（4）按揭贷款未获银行全额批准；（5）按揭贷款虽获银行批准，但银行未在本合同签订之日起三个月内将按揭款项支付给甲方。上述补充协议还约定了其他内容。同日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来定金5万元。同日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦******1*201房交来的首期款150055元。2013年10月30日，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》办理了中山市商品房销售登记备案手续。2014年7月24日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来的首期款100000元。2014年11月20日，原告向被告出具了一份收款收据并加盖了财务专用章，载明：收到杨琦雅景半山花园1座201房交来的首期款100000元。原告向被告出具一份缴款通知书，约定：1.购买单元1-201,；2.付款日期2015年3月26日，付款方式刷卡；3.缴款项目：一次性末次款项266000元、房地产共有权证工本费245元，合计266245元。上述缴款通知书沈伟源在销售代表一栏签名。2018年3月15日，原告通过邮寄的方式向被告发出了一份关于变更付款方式的通知，内容为：致杨琦，阁下于2013年1月15日与我司签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于中山市*****************1*201*，付款方式为按揭方式，同时约定如按揭申请不获银行审批通过的，需在10天内变更付款方式为一次性付款。现我司接到银行通知，阁下的按揭贷款申请因阁下自身原因未获审批通过。为此，我司特通知阁下，请阁下在2018年3月25日前到我司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，我司将按合同约定，追究阁下的违约责任。2018年7月18日，原告通过邮寄的方式向被告发出一份解除商品房买卖合同通知书，内容为：您与我司于2013年1月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定您购买我司开发的位于中山市*****************1*201*，但您除支付首期购房款后，经本公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款，本公司正式通知您如下事项：第一，解除您与本公司2013年1月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议；第二，您应向本公司支付违约金26600元。上述解除商品房买卖合同通知书还约定了其他内容。2018年8月8日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。2018年11月22日，案外人石红梅通过银行转账的方式向原告支付了266000元，附言为石红梅代被告杨琦支付购房款。庭审中，经本院依法释明，原告明确表示若法院不支持原告解除合同的诉讼请求，原告则要求被告支付逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：以应付款为基数，从2013年1月9日起至实际支付之日止，按照每日万分之五进行计算）。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否有权解除涉案合同；二、被告应向原告支付的违约金数额。具体分析如下：关于焦点一，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2013年1月9日前通过银行按揭贷款的方式向原告支付购房款466000元。双方签订的补充协议约定如出现被告银行按揭贷款未获批准等情况，被告应在收到原告付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额。被告主张原告于2014年期间告知被告涉案商品房按揭贷款审批未通过，并向被告送达了缴款通知，要求被告于2015年3月26日前一次性支付剩余房价款266000元，双方已将合同约定的付款期限进行了实际变更；原告则不确认被告提交的缴款通知，认为应以原告于2018年3月15日发出的一次性缴款通知书为准。本院认为，原告向被告送达的缴款通知明确载明，被告应于2015年3月26日前一次性支付剩余房价款266000元，被告对缴款通知的内容也确认，应视为双方已按照补充协议的约定，在涉案商品房按揭贷款审批未通过的情况下对合同约定的付款期限进行了变更。原告不确认该缴款通知，但该缴款通知上有原告销售代表沈伟源的签名，且原告未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对于原告的上述主张，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，被告杨琦应按照缴款通知的约定，于2015年3月26日前付清全部购房款。双方签订的商品房买卖合同约定，逾期超过60日（即超过2015年5月27日），原告有权解除合同。被告延迟支付购房款后，原告应当在解除权发生的2015年5月27日起一年内行使解除权。该一年期限为除斥期间，原告未能在解除权发生之日起一年内行使解除权，该解除权消灭。原告在解除权已逾除斥期间的情形下，于2018年7月18日通知被告解除合同，该通知为无效通知，不产生解除合同的效力。被告主张其已付清全部购房款，并提供了相应的收据及支付凭证，本院依法予以认定。原告不确认被告于2018年11月22日通过案外人石红梅向原告支付的266000元为涉案房价款，认为该款是其他款项，本院认为，该款项的转账附言明确载明“石红梅代被告杨琦支付购房款”，现原告未能提供证据证明该款项实际为其他款项，应承担举证不能的法律后果，对于原告该主张，本院不予采信。被告已全部付清涉案购房款，涉案合同继续履行不存在障碍，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于焦点二，根据缴款通知的约定，被告应于2015年3月26日前付清剩余房价款266000元，被告迟延向原告支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同明确约定，买受人逾期付款超过60日后合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。原告主张被告从2013年1月9日开始起算逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持，逾期付款违约金应从被告逾期支付之日即2015年3月27日起计算至全部付清之日止即2018年11月22日。庭审中，被告抗辩违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定逾期付款违约金按日万分之五计算，本院认为，在原告没有举证证明其实际损失的情况下，原告因被告逾期付款而遭受的损失主要是逾期应付款的利息损失，合同约定逾期付款违约金按日万分之五进行计算明显过高，本院依法将逾期付款违约金调整至按日万分之二进行计算。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨琦应于本判决发生法律效力之日起三日向原告中山市盈润房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以应付款项266000元为基数，按日万分之二，从2015年3月27日起计算至2018年11月22日止）；二、驳回原告中山市盈润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11126元（原告已预交），由原告负担1126元，由被告负担10000元，被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费10000元迳付原告中山市盈润房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  李海兰人民陪审员  郑秀琼二〇一九年十二月十日书 记 员  陈绮靖