北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1091号原告：王育森，男，1988年9月3日出生，汉族，中国东方资产管理股份有限公司博士后，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘丽（王育森嫂子），1984年2月18日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。委托诉讼代理人：王秀明（王育森之父），1958年9月27日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：王治荔，男，1990年8月22日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：赵保民，河北省衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。被告：北京千秋盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区五爱屯西街3号院1号楼1层3单元102号。法定代表人：沈平，经理。委托诉讼代理人：武艳红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何冬成，北京市嘉安律师事务所律师。原告王育森与被告王治荔、被告北京千秋盛世房地产经纪有限公司（以下简称千秋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王育森及其委托诉讼代理人刘丽、被告王治荔及其委托诉讼代理人赵保民、被告千秋公司委托诉讼代理人何冬成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王育森向本院提出诉讼请求：1.判令二被告偿还原告432790.27元经济损失；2.判令被告二退还5万元房屋中介费；3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、事件经过：2018年5月17日，王育森（买方）与王治荔（卖方）在千秋公司（中介）的介绍下，在千秋公司的指导下在千秋公司门店签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《购房合同》），同日，原告与千秋公司签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称《中介合同》）。《购房合同》第二条约定“出卖人应当于2018年8月30日前办理抵押权注销登记。”（解抵押）虽然原告一直极力催促，但王治荔最终在2018年9月17日下午才办理完毕，比合同约定晚了18天。期间，9月13日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（公积金新政），原告原本要做25年120万公积金贷款和65万商贷，但王治荔违约导致原告赶上新政，最终无奈申请了185万商贷。新政从9月17日周一开始施行，9月17日前已网签的，按原规定执行。9月14日周五，原告反复催促千秋公司，千秋公司才给王治荔打电话让其来北京，王治荔从衡水出发，到北京时已下午4点，导致没能办成解抵押，故也没办成网签。原告质问千秋公司，为何别的中介都在加班熬夜为客户赶网签，而你们什么也没做，千秋公司第一次承认向建委提交了“自行成交版合同”，没有提交“经纪成交版”，且已无法更改，故无法使用建委给千秋公司的密钥自行网签。必须去建委网签。而建委周末不上班，17日周一一上班就实行新政。9月17日周一下午，王治荔才完成解抵押，双方同日网签，而此时正是公积金新政施行的第一天。协商赔偿时，王治荔表示只赔2万，原告拒绝并明确表示合同应继续履行，且会向法院起诉。王治荔表示同意。二、王治荔责任：《购房合同》约定2018年8月30日办理抵押权注销登记，但王治荔违约、拖延半个多月于9月17日才办理完毕，导致原告赶上新政。三、千秋公司责任：1.买卖双方在《购房合同》“成交方式”中明确双方委托该中介成交，原告与千秋公司签订了《中介合同》，原告有中介费转账记录、中介费收据，千秋公司向建委提交“自行成交版合同”是一种严重违法、违约行为。根据《房地产经纪管理办法》第十四条、《中介合同》第六条（二）、第七条（二），千秋公司的上述行为导致原告不能享受千秋公司密钥自行网签、周末网签、不解抵押直接网签等服务。2.原告交了中介费不仅没享受到千秋公司的诸多服务，还遭受重大经济损失。因为千秋公司提交“自行成交版”，故需原告多次请假亲自去建委办理业务。没有享受到有中介而少跑建委的待遇。并且，当公积金新政出台对原告造成重大影响时，千秋公司没有任何解读和跟进。如千秋公司有责任心和敏感度，应在第一时间向王治荔说明事情严重性及法律后果。四、结论：如王治荔没拖延18天，原告不会赶上新政，如王治荔违约但千秋公司向建委提交“经纪成交版合同”，千秋公司可用密钥抓紧网签。正是由于二被告均违约，导致原告重大损失。120万公积金贷款和65万商贷，最终无奈变更为185万纯商贷，而公积金贷款利率3.25％，商贷5.39％，相差1.66倍。按贷款期限25年、还款方式等额本息算，原告损失共计432790.27元，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王治荔辩称：不同意原告的诉讼请求。我方不构成违约，不应承担违约责任，法庭应驳回原告针对我方的诉讼请求。被告千秋公司辩称：我公司在交易过程中没有过错。根据建委资金监管的要求，北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），买卖双方应当办理资金监管，确保资金的安全。1.王治荔房产有两处需要解除抵押且解押钱不够，需要原告配合；2.原告当时没有足够的首付款，没有达到20-30%，如果签订经纪成交版是不可能的，所以我公司告知了双方只能签署自行成交版，且案涉买卖合同没有首付款约定，所以不具备办理商贷的前提条件；3.我方为购房者提供房源，并为购买者购买二手房提供相应的咨询服务，提供真实合法的信息，审核购房人资质，全程为买卖双方提供服务，包括最终到建委网签、办理过户等，对买卖双方全程服务。4.新政出台属于不可抗力，属于不可归责情节。新政出台以后，买卖双方继续履行义务，原告没有提出质疑。即便是新政出台，按照合同约定，王治荔在2018年8月30日前完成解除抵押手续，我们公司也会在新政出台之前把手续办理完备，我方没有任何过错。5.原告应该提交证据证明其公积金贷款资格，原告的条件是否符合在新政之前贷款资格能贷到120万元公积金贷款的刚性条件。新政只是对一些条件加以限制，新、老政策申请人必须具备已按规定支付购房首付款的条件，再有原告的诉讼请求数额不合理、不合法，其诉称的损失并非已发生的损失，而预计的损失会依据客观条件的变化而变化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，出卖人王治荔和买受人王育森签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条，出卖人所售房屋坐落为：丰台区五爱屯西街3号院13楼7单元401室，建筑面积94.81平方米，房屋登记用途是住宅，第二条（一）该房屋房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号……（三）该房屋权利性质为商品房……（四）该房屋抵押情况为：已设定抵押，抵押权人银行，双方当事人同意：出卖人应于2018年8月30日前办理抵押权注销登记。第三条，成交方式，双方当事人委托房地产经纪机构成交，北京市存量房屋出售经纪服务合同编号QS001，机构名称千秋盛世房产，机构备案号京经纪（2008）第5008号，北京市存量房屋购买经纪服务合同编号QS001，机构名称千秋盛世房产，机构备案号京经纪（2008）第5008号。第四条（一）该房屋成交价格为3840000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五……3.贷款方式付款：√公积金贷款√商业贷款，买受人应于×年×月×日前支付首期房价款×元，占全部房价款的×%。余款×元向[银行][住房公积金管理机构委托的商业银行]申请贷款支付，金额按买受人实际情况定。（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列第c种方式处理：……c.买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于2018年9月30日前获得贷款批复；不能在约定期限内获得贷款批复的，双方约定：双方协商。（2）如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意按照下列第a种方式处理：a.买受人应当于2018年9月30日前向出卖人补足差额……（3）如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2018年9月30日前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买卖双方同意按照下列第a种方式处理：a.买受人于2018年9月30日前向出卖人支付剩余房价款×。第六条房屋交付，出卖人应在房屋产权交易变更后三日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任（一）逾期交房责任……（二）逾期付款责任……。第九条不动产登记，（二）转移登记出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续……。附件五付款方式及期限的具体约定为空白。2018年5月17日，委托人王育森（甲方）和房地产经纪机构千秋公司（乙方）签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，约定：意向房屋区位：丰台区五爱屯西街3号，楼层4层，建筑面积94.81平方米，意向房屋登记用途：居住，房屋承购总价不高于3840000元，可按商业贷款、公积金贷款方式支付。第二条委托服务事项及完成标准，甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供下列服务：（一）提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；（二）初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息；……（四）查看意向房屋权属情况；……（七）陪同甲方实地看房；（八）协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。第五条（一）经纪服务费用及支付方式，甲方应当在支付房屋定金时，按佣金50000元标准向乙方支付房地产经纪服务费。第六条权利义务（二）4.乙方权利义务，乙方应当向甲方书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。第七条违约责任……（二）乙方违约责任2.乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。王育森于2018年5月17日支付了王治荔100000元，于2018年8月25日支付了王治荔500000元，于2018年10月29日支付了王治荔1390000元，其申请的185万元商业贷款也于2018年11月5日转到了王治荔账户。王育森和王治荔于2018年9月17日办理完网签手续，于2018年10月29日办理完房屋产权过户手续，该房屋现登记在王育森名下。王育森主张王治荔和千秋公司均存在违约，导致其购买的房屋在2018年9月17日才办理完网签，而当日是新政《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（京房公积金发[2018]51号）实施第一天，根据新政，因其只缴纳了1年多公积金故只能申请10万元公积金贷款，其不得已只能将120万公积金贷款+65万元商业贷款改为了185万元商业贷款，而两种贷款的利息相差很大，导致其产生了巨大的损失。王育森主张王治荔和千秋公司的违约行为具体如下：一方面，王治荔违反合同约定的解押时间，于2018年9月17日才完成房屋解押手续，导致无法在2018年9月17日之前办理网签；另一方面，中介机构违反规定，让买卖双方签订了自行成交版的房屋买卖合同，而非经纪成交版的合同，导致买卖双方不能在中介公司的电脑上及时办理网签，而只能在工作日到建委交易大厅办理网签；因新政规定“本通知自2018年9月17日起施行，此前已网签的，按原规定执行”，如果在2018年9月17日之前已经办理网签的话，则根据旧有政策其可以贷到120万元公积金贷款，因此，其要求王治荔和千秋公司赔偿其经济损失，并要求千秋公司退还全部中介费。王治荔认可自己于2018年9月17日下午才办完房屋抵押权注销登记手续，认可当天办完网签，但不同意王育森的主张，主张申请银行解除抵押需要一定的时间，自己于2018年9月14日收到千秋公司电话后当日下午就从外地赶回北京办理解押手续，自己不存在懈怠行为，不构成违约，而王育森和中介公司沟通不畅，对政策出台的风险评估不足等，王育森也应负一定责任。王育森提交《住房公积金个人查询单》、《公积金官网及APP查询材料》、《北京住房公积金管理中心关于北京市2018年最低工资标准和基本生活费涉及住房公积金有关事项的通知》、《不动产估价报告书》、《北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（京房公积金发（2015）22号）、《调整住房公积金个人贷款政策解读》、《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》、《公积金官网“政民互动”回复内容》、向北京市住房公积金贷款中心的咨询视频和12329热线咨询视频等予以证明其符合首套房、未婚、名下无住房贷款记录、住房公积金缴存满一年等条件，如果按照旧政策可以申请到120万元公积金贷款。《北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（京房公积金发（2015）22号）主要内容为：一、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元……本通知自2015年6月1日起实施。《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》主要内容为：二、1.实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。……五、本通知自2018年9月17日施行，此前已网签的，按原规定执行。王育森提交网上软件计算数额、还款计划表等予以证明其所述的25年商业贷款和公积金贷款利息差额的计算方法。王育森提交录音予以证明签订合同之前其哥哥在32分40秒的时候明确说了“我们要顶足了去做贷款”，说明其已经明确说明要顶格申请公积金贷款，即申请120万元且《北京市存量房屋买卖合同》中也在公积金贷款和商业贷款项下全打了√，说明公积金要贷满120万元，剩下的申请商业贷款，此也符合正常人的思维。王治荔和千秋公司认可王育森提交的录音中王治荔声音真实性，但是不认可王育森的主张，主张王育森和王治荔并未在合同中约定王育森要申请的公积金贷款的具体数额，而且录音中未谈到王育森要申请公积金贷款的数额，且即使提到也是洽谈，不能作为定案依据。另外，王育森提交的证据不足以证明其按照旧政策必然可以贷到120万元公积金贷款。还有，由于贷款利率不确定，不认可王育森所述的25年商业贷款和公积金贷款的利息差额。王育森提交录音，称：买方询问这份合同是不是建委的规制合同，千秋公司回答这是建委4月15日刚刚推行的新版制式合同，主张此可以证明千秋公司让买卖双方签订自行成交版的买卖合同，而非经纪版的买卖合同，对其进行误导，违反《房地产经纪管理办法》第十四条“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”的约定，另外，千秋公司作为中介机构，未遵守《关于规范存量房交易服务平台网签工作的通知》中规定的网签流程，导致其产生本案损失。王治荔和千秋公司不认可王育森的上述证据的证明目的和主张。千秋公司认可：如果签订经纪成交版的房屋买卖合同的话，则可以在其公司电脑上随时办理网签，不用去建委交易大厅办理，但不认可王育森的主张，主张根据建委规定，如果签订经纪成交版的房屋买卖合同则需要进行资金监管，买方需要交纳20%的首付款，而王育森没有钱交纳首付款，没有办理资金监管，没办法签订经纪成交版的房屋买卖合同，且该房屋还有两个银行贷款的抵押未解，故公司让王育森和王治荔签订了自行成交版的房屋买卖合同，且让买卖双方签订自行成交版的合同并不违反相关政策规定。王育森不认可千秋公司的主张，称自己在2018年9月15日之前并不清楚自行成交版和经纪成交版买卖合同的差异，签合同时千秋公司从未予以说明；主张首付款为房价总额减去贷款金额后的数额，不存在千秋公司所述其交不起首付款的主张。王育森主张每月16日是还款日，截止2019年3月15日，其实际偿还了3个月的公积金贷款。本院向北京市丰台区房管局租赁科进行调查，询问：如果中介公司促成买卖双方达成房屋买卖交易，中介公司让双方签订了自行成交版的合同，而未签订中介经纪成交版的合同，是否违规；该科表示：不违规。中介机构如果促成交易一般应当签订三方合同，但是房屋买卖合同也可以是自行成交版的。本院到北京市住房公积金管理中心进行调查，询问：按照《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》出台之前的旧政策，个人申请住房公积金贷款，能贷到多少？该公积金管理中心表示：需要看申请人的具体条件，通过初审、复审、网上向征信中心、住建委等核查有关情况，无法给出准确意见；如果在新政之前已经办理网签，假如申请人符合无房无贷未婚等条件，那么申请人一般是能够贷到120万元的，但是只能说贷到的可能性很大，不能最终保证，需要实际申请实际审核。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据各方陈述，本案可以确认的事实是：《北京市存量房屋买卖合同》约定“出卖人应于2018年8月30日前办理抵押权注销登记”，而王治荔于2018年9月17日才办理完房屋抵押权注销登记手续；千秋公司让王育森、王治荔签订了自行成交版的房屋买卖合同，导致买卖双方只能到建委大厅办理合同网签手续，而如果签订的是经纪版的房屋买卖合同，则可以在中介公司电脑上随时办理网签手续。本案中，王育森主张王治荔未按房屋买卖合同约定的时间进行解押，且千秋公司违规让买卖双方签订自行成交版的房屋买卖合同致使其不能及时办理网签，从而在新政《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》出台后，无法申请120万元的住房公积金贷款，只能申请商业贷款，从而产生巨大的利息差额损失。王治荔和千秋公司对王育森的主张持有异议。结合各方的观点，本院认为本案的主要争议焦点是王育森要求王治荔和千秋公司赔偿损失的主张是否成立。对此，本院将进行如下分析。第一，关于主体问题。王育森和王治荔签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方之间形成房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当依约履行。王育森和千秋公司签订的是《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，千秋公司并非《北京市存量房屋买卖合同》的合同签订主体，故王育森以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼要求千秋公司赔偿经济损失并退还5万元中介费，属于被告主体有误。王育森和千秋公司之间的法律关系不属于本案处理范围，王育森可以另行向千秋公司主张权利。第二，关于违约责任问题。因王育森和王治荔签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确约定了“出卖人应于2018年8月30日前办理抵押权注销登记”，而王治荔于2018年9月17日才办完房屋解押手续，确实违反了合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由于王育森和王治荔签订的《北京市存量房屋买卖合同》中未就逾期办理抵押权注销登记的违约责任进行明确约定，故本案将着重考虑王治荔该违约行为给王育森造成的实际损失。第三，关于损失承担问题。因《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知（京房公积金发[2018]51号）》（以下简称[2018]51号公积金新政）规定：“……五、本通知自2018年9月17日施行，此前已网签的，按原规定执行”，王育森主张因为王治荔未按合同约定时间办理解押导致其无法在上述公积金新政出台之前办理网签。对此，本院认为，因为涉案房屋存在抵押，而王治荔于2018年9月17日才办理完成抵押权注销登记手续，当日系[2018]51号公积金新政实施第一天，王治荔迟延解除抵押的行为确实导致了王育森只能执行[2018]51号公积金新政，无法按照原规定执行。因[2018]51号公积金新政规定：“实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元”，因王育森当时缴存了一年的公积金，据此最多可贷10万元公积金。然而，假如根据原规定执行的话，根据本院向北京市住房公积金管理中心调查情况可知，假如王育森符合单身、首套自住房、无房屋贷款记录等条件，其最高贷到120万元公积金贷款的可能性很大。另外，因《北京市存量房屋买卖合同》显示王育森已经选择了公积金贷款和商业贷款两项内容，可知王育森是准备申请公积金贷款的，且王育森提交的录音中亦提到了“要顶足了贷”，据此可以佐证王育森准备申请最高120万的公积金贷款的主张，且此符合正常人的理性选择，故本院对王育森该主张予以采信，由此可知，王治荔的违约行为是王育森无法申请最高120万元公积金贷款的原因之一。王育森在此情况下转而全部申请商业贷款，因两种贷款形式的利息存在差异，故王育森产生利息损失的可能性极大。因此，王育森要求王治荔赔偿损失，具有依据。但是本院将进一步分析赔偿损失的数额。第四，王治荔应当赔偿损失的数额。根据各方当事人陈述可知，涉案房屋未在[2018]51号公积金新政之前办理网签的原因，除了王治荔迟延解除抵押登记外，还有一个原因是双方无法在千秋公司随时办理网签而只能于工作日到不动产交易大厅办理，由此可见，王治荔的违约行为不是导致王育森所述损失的唯一原因。因此，王育森要求王治荔承担所有损失，依据不足。由于新政的出台并未为当事人能提前预见事项，而不论王育森基于何种理由，其最终和王治荔签订自行成交版《北京市存量房屋买卖合同》皆系其自身选择和决定，王育森亦应当承担自己行为的后果。另外，考虑到未来银行贷款利率调整的可能性、提前还款可能性等因素，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，酌定王治荔赔偿王育森损失8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王治荔于本判决生效后7日内赔偿王育森损失8万元；二、驳回王育森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8542元，由王育森负担7127元（已交纳），王治荔负担1415元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李晓慧人民陪审员  王春艳人民陪审员  孙桂华二〇一九年十二月二十三日法官 助理  刘荣华书 记 员  程雪桐