宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2697号 上诉人（原审被告）：伏泽强，男，1991年11月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：徐青青，宁夏侨之桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任志娟，女，1976年2月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：计彩花，宁夏善知律师事务所律师。 上诉人伏泽强因与被上诉人任志娟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 伏泽强上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的一审反诉请求；事实和理由：1.一审判决认定付清房款系户籍迁出的前提，系对本案基本事实的错误认定，被上诉人于2019年3月7日才将户籍迁出涉案房屋，距离合同约定的交付房屋后7日内迁出户籍约定的时间已超过1108天，其行为已严重违约，应向上诉人承担违约责任。2.上诉人向被上诉人出具欠条的时间虽为2016年2月16日，金额为5万元，但实际上，在出具欠条之前，上诉人配偶一直在被上诉人经营的宁夏兴发盛业海鲜水产销售有限公司工作，双方达成买房合意后，被上诉人与上诉人及其配偶协商，上诉人配偶的工资抵顶部分购房款（上诉人配偶在被上诉人处工作9个月，每月工资为3500元）。一审庭审中，被上诉人在答辩意见中对此事实也予以认定。 被上诉人辩称，上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初1900号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。理由如下：1.一审法院认定上诉人支付被上诉人5万元钱首付款，被上诉人未将户籍迁出不构成违约的事实清楚，证据确实充分。2016年2月16日上诉人找到被上诉人称自己资金困难，但确实看上了被上诉人位于银川市××区房屋，需要贷款购买，但是自己手中没有现金需要将涉案房屋办理到上诉人名下才能办理贷款，被上诉人出于对上诉人的信任，在上诉人还没有能力支付首付款的情况下双方签订《银川市存量房屋买卖合同》后，被上诉人将涉案房屋交付被告使用并协助上诉人办理了过户及贷款手续，贷款下来后上诉人并未按双方事前说好的将首付款5万元支付被上诉人。2.针对涉案的5万元首付款是否抵顶上诉人的配偶工资事宜。首先被上诉人不存在拖欠上诉人配偶工资事宜问题；其次，双方从未针对涉案5万元协商过任何抵顶问题；最后如果上诉人认为还有别的经济纠纷，请另行寻求解决途径，与本案没有任何关联性。3、双方针对合同的条款从未进行过任何口头或者书面的实质变更，合同第四条第1款约定房款付清交付房屋，被上诉人基于信任关系先履行了合同义务关系，在上诉人未全部缴清房款的情况下将涉案房屋交付上诉人使用并协助办理贷款及过户手续，但上诉人却违背诚信原则至今不予支付首付款，不仅违反了合同约定，也违背了民法上的诚信原则。被上诉人未将户籍迁出是出于对上诉人的诚信考虑，担心户籍迁出对上诉人没有任何约束力，自己的权益更无法主张。一审法院认定被上诉人不承担违约责任，符合事实及法律规定。综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合法合理，请求中级人民法院驳回上诉、维持原判。 任志娟向一审法院提出诉讼请求：1．被告向原告支付剩余房款50000元，并支付违约金26250元（违约金按日万分之五从2016年2月16日暂计算至2019年1月17日，此后违约金按日万分之五计算至实际付清之日）；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年2月16日，原、被告签订《银川市存量房买卖合同》，约定：被告购买原告所有的位于银川市××街房屋一套，价格为430000元；房款以按揭贷款形式付清；原告在收到全部房款7日内，将符合合同约定的房屋交付给被告；房屋交付后7日内，原告应当将户籍迁出该房屋；被告未按约定期限付款的，被告按日向原告支付逾期应付款万分之5％的违约金……；原告未按约定期限办理房屋产权过户或未按合同约定交付房屋的，原告应按日向被告支付已付款万分之5％的违约金……；原告未按约定期限办理房屋户籍迁出手续的，自本合同约定的期限次日起至户籍迁出完毕时止，原告按日向被告支付已付房款万分之5％的违约金。同日，被告向原告出具欠条一张，载明：欠到任志娟首付50000元（伍万元正）。后被告向原告支付了购房款380000元。原告于2019年3月7日将户籍从涉案房屋地址迁出。现原告认为被告逾期支付购房款，存在违约行为，故提起诉讼，被告认为原告逾期迁出户籍亦存在违约行为，故提出反诉，均请求判如所请。庭审中，被告提交从银川市不动产登记事务中心调取的《银川市存量房买卖合同》，该合同约定：被告未按约定期限付款的，被告按日向原告支付逾期应付款万分之5‰的违约金……；原告未按约定期限办理房屋产权过户或未按合同约定交付房屋的，原告应按日向被告支付已付款万分之5‰的违约金……。其他内容与上述《银川市存量房买卖合同》约定一致。。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。被告向原告出具欠条，认可欠付原告房款50000元，欠条及购房合同均未约定购房款付款时间，视为原告随时有权主张权利，现原告要求被告支付购房款50000元，一审法院予以支持。关于违约责任：双方提交的买卖合同对违约金的约定虽不一致，但原、被告诉讼请求均要求违约金按照日万分之五计算，且结合一般房屋买卖的交易习惯，一审法院认定双方《银川市存量房买卖合同》中对违约金的约定均为日万分之五。原告要求被告按照欠付款项的日万分之五支付逾期付款违约金26250元，因欠条及合同均未约定欠付房款的支付时间，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求不予支持。按照合同约定，被告付清购房款后，原告向被告交付房屋，房屋交付7日内，原告将户籍迁出涉案房屋，后原告在被告欠付50000元购房款未付清的情况下，向被告交付了房屋，被告亦接受了房屋，视为双方对合同约定房屋交付义务条件的变更，但根据双方合同约定，付清购房款亦系户籍迁出的前提，在被告未付清购房款的情况下，原告于2019年3月7日迁出户籍，不存在违约行为，故对被告请求原告迁出户籍及按照已付房款日万分之五支付违约金的反诉请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）伏泽强于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）任志娟支付购房款50000元；二、驳回原告（反诉被告）任志娟的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）伏泽强的反诉请求；如被告（反诉原告）伏泽强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1706元，由原告（反诉被告）任志娟负担500元，被告（反诉原告）伏泽强负担1206元；反诉费2227元，由被告（反诉原告）伏泽强负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中上诉人提交了以下证据: 证据一、企业信息查询单（1页、调档件）、宁夏兴发盛业海鲜水产销售有限公司股东（发起人）名录（1页、调档件）、任职书（1页、调档件），证明：被上诉人系宁夏兴发盛业海鲜水产销售有限公司股东的事实，与被上诉人在一审答辩时陈述上诉人配偶在其公司工作的事实相符。 证据二、手机银行转账交易明细截图（2页），证明：上诉人通过被上诉人经营的宁夏兴发盛业海鲜水产销售有限公司的POS机刷卡支付的部分购房款的事实。 经质证，被上诉人认为上述证据不属于新证据，对真实性无异议，对关联性有异议，上诉人配偶工资是否拖欠，与本案买卖合同是两个法律关系，不能混为一谈。 经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。依据合同约定，上诉人全部付款后，被上诉人交付房屋，然后被上诉人将户籍迁出涉案房屋。截止目前，被上诉人已交付房屋，并将户籍迁出涉案房屋，但上诉人并未提交确实充分证据证实其已将全部房款付清，一审法院未支持其要求被上诉人承担逾期迁出户籍的违约金并无不当。 综上所述，伏泽强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3433元，由上诉人伏泽强负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一九年十二月三日 书记员  李天文 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释