上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31350号原告：韩昊辰。原告：褚轶雯。两原告共同委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海同瑞房地产开发有限公司。法定代表人：俞某某。委托诉讼代理人：何某某。委托诉讼代理人：颜某。原告韩昊辰、原告褚轶雯与被告上海同瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，并分别于2019年9月11日、2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告韩昊辰、原告韩昊辰、原告褚轶雯共同委托诉讼代理人姚敏，被告上海同瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何某某、颜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩昊辰、原告褚轶雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房产价值贬损人民币(以下币种相同)50,000元(具体损失以鉴定为准)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告就原告购买A公馆房屋前及签订合同时均未尽到合理说明义务,侵害了原告的知情权和选择权，故以侵害原告知情权起诉。2018年初,A公馆作为上海中环旁高档小区宣传和售卖,在宣传资料中不乏“法粹桃源、全低密品质住区”等字眼。原告参加了被告于2018年2月组织的认筹活动，并经公证摇号获得购房资格。2018年3月25日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,购买被告开发的A公馆XX号XXX室(合同地址为XX路XXX弄XXX号XXX层XXX室)。在长达数月的销售过程中,被告一直未对A公馆与隔壁十几年前建成使用的XXX城实质上为同一小区的特殊关系进行过任何披露或告知,仅简单、模糊的描述为“两者互通”等。而“互通”的具体概念,被告没有任何解释,原告也无法依正常经验想象到互通就是共用,仅以为是应急消防通道或车库的连通。日前原告得知,A公馆与XXX城将无任何限制的完全共用小区。对此在预售合同和前期销售中均无明确告知。而此点显然是可以明确告知的,例如“A公馆与XXX城为规划上的同一小区,XXX城XXX户住户包括商住楼人员可任意进出使用您购买的A公馆小区”。销售时的“臻心公告”对周边学校、菜场、医院等有相当距离不会对A公馆产生侵入式影响的因素告知了二十多项,但未告知与XXX城共用这一重大不利因素。据此,被告对A公馆与XXX城为同一小区之事实在原告购买房屋前未尽合理说明义务,侵犯了原告的知情权和选择权。二、共用小区对原告的居住环境产生重大不利影响,同时造成原告所购A公馆房屋市场价值贬损。原告购买的房屋(毛坯)单价为72,140元,建筑面积97.42平方米,总价7,030,000元。原告承担了房屋的公摊面积。XXX城含商住楼,商户人员来往复杂、频繁,XXX城户数超过A公馆,原告需要忍受由此带来的嘈杂、混乱、脏污甚至破坏,与被告宣传的私密高档小区相去甚远。原告每月物业管理费为6.5元/平方米,XXX城每月物业管理费为1.5元/平方米。A公馆与XXX城的共用,将导致原告花费高价的物业管理费享受低质的居住环境。众所周知,房屋的居住环境、房屋的价格并非仅与一屋的质量有关,而是与整个小区的环境密切相关。A公馆小区由自己的410户新业主使用还是由1,100多户人员成分复杂的住户使用,居住环境可以说天壤之别。原告购买时按照独立小区购买,而出售时只能按照混用小区出售,房屋价格必将巨额贬损(具体以鉴定为准)。综上,被告的恶意隐瞒行为侵害了原告的知情权和选择权,共用导致房屋价值贬损。根据民事诉讼法相关规定,特起诉至贵院,请求法院支持原告的诉讼请求。被告上海同瑞房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉请，请求法院予以驳回。原告阐述的被告未尽到告知的义务，然被告在销售过程中对所有XXX城一期和二期在同一小区的事实，在签约之前已经明确告知并宣读，原告是完全知晓此情况下，不存在知情权的未告知的情形，所以被告不存在任何的责任，原告应承担购房的风险。本院经审理认定事实如下：2018年3月25日由原告韩昊辰、原告褚轶雯作为买方(合同乙方)、被告作为卖方(合同甲方)签订上海市商品房预售合同一份，合同约定：第二条乙方向甲方购买XX路XXX弄XXX号XXX层XXX室《XXX城二期》，政府批准的规划用途为居住。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二：该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。合同的补充条款一载明：第一条关于签约提示的补充约定：1.1买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果，行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形；1.2在《买卖合同》签署前，出卖人向买受人公示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、购房贷款政策、《买卖合同》示范文本及本补充协议、销售依据、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《臻心公告》以及价格信息等，并做了必要的解释说明，买受人对上述情况及文本均已清楚知晓且无异议。2.6特别提示：1)XXX城一期、二期为同一物业管理区域，两者互通；另在同济A公馆项目周边不利环境因素提示臻心公告第11项亦载明：项目东侧约50米为本案一期XXX城小区，已建成，一期、二期由XX物业进行分区差异化管理；一期、二期的物业服务标准及物业服务费用收费标准均有差异，具体以备案的价格为准；另在两原告签署的销售服务提示函第10条一载明：XXX城一期与XXX城二期属一个物业管理区域范围，为一个小区，两者互通，XXX城一期已交付使用。3)本项目北侧XX路为规划高架快速线，会造成视觉、噪音等方面影响；第三条本项目周边情况的确认：3.1买受人对项目周边的已建、在建或规划假设的公建、市政设施以及人为自然环境状况自行进行了踏勘了解或已向相关主管部门进行了求证，买受人认可前述情形因素可能对该商品房使用产生的遮挡、污染(噪音、震动、气味、反光等)等不利影响，非由出卖人投资建设的项目外围配套出现未建成或者未投入运营的情形或者周边环境发生改变的，不属于出卖人违约情形。9.7如本项目分期开发建设的，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付，配套项目交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，政府负责实施或买卖双方另有约定的除外。由于建设项目系分期开发，绿化率、容积率、建筑密度或车位配比率等项目配套建设指标，均按各期项目全部竣工时综合计算的结果为准。17.1在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，出卖人可以自行对买受人所购买的该商品房所属楼幢、组团或分期以外的其他楼幢、组团或分期套型结构进行调整，对不适应市场需求的住房户型做出调整，并相应调整或降低项目绿地率和停车率，出卖人无需征得买受人同意，但需按规定报经相关主管部门批准。17.3小区平面布局最终以政府部门核发的《建设工程规划许可证》为准，在不影响买受人所购商品房质量及小区整体功能及规划指标的前提下，出卖人有权在房屋建造过程中适当优化调整现有项目和后续项目小区总平面规划和设计。出卖人无需通知或取得买受人的同意，买受人不得由此主张解除《买卖合同》或要求赔偿。本案审理过程中，原告提出要求对涉案房屋市场价值贬损进行评估，本院接受原告的申请后经上海市高级人民法院指定上海富申房地产估价有限公司进行价值评估，该公司接受委托后，于2019年10月8日向本院作出关于终止估价的情况说明，该说明载明：该公司注册房地产估价师是在遵循独立、客观、公正的工作原则下，根据估价目的和法定估价程序，充分考虑估价对象的区位状况、实物状况、权益状况、市场状况等因素的影响下对房地产的客观的市场价值的估价。通过对案情的了解与判断，本案评估的房产价值贬损是基于申请人个人主观感受上认为的价值贬损，并不等同于客观上的房地产价格的贬损，更不具有普遍的客观上的事实上的房地产价值贬损。按现行《房地产估价规范》不属于房地产估价范畴之内，故此评估无法进行。针对以上事实及诉请，原告韩昊辰、原告褚轶雯向本院提供了如下证据：1、A公馆宣传册一份，证明被告出售XXX城二期时，将A公馆定义为高档小区，营造住宅私密性。(宣传册整体来看体现了其高档性，私密性的体现详见P15)。2、2018年3月25日原、被告签订上海市商品房预售合同一份，证明合同是格式文本，被告在合同中未提及小区共享的事实。合同补充协议一中2.6条强调的是互通的概念，从字面上看是能够通行的，而不是共用。开发商用模糊的单词避免其合理说明义务。9.3条中对于公共区域是全体业主是共有的，原告理解是华城二期的业主共有的，分摊面积是分摊至二期的住户的。3、臻心公告一份，在签订预售合同时，被告提供该公告，在不利因素提示中并未提及小区共享的事实，仅表述为由XX物业进行分区差异化管理。另11条中也未告知清楚，被告是故意不告知的行为。另被告强调了分区差异化管理，现如何体现分区差异化管理，有上百户的住户在投诉中，开发商确实存在过错。4、小区规划图一张，证明被告对XXX城二期小区进行了单独划分。一期和二期之间是有条线的，购房合同补充条款一的上半部分中也存在一条线。这条线就是一堵墙的理解，这才叫分区。5、XXX城一期图片2张(商务楼)，证明一期居住环境嘈杂，商住混用，人员复杂、环境嘈杂，共享小区无法达到高档小区的标准。6、公开信一份，证明共享小区会对原告的购买意愿及居住环境造成实质性影响，该信由原告书写电子稿，后再业主微信群中贴出，同意的以接龙的形式，总共108位同意，打印之后由原告签名寄出，后信件仍转至了被告处。该信件的寄出时间是比较早，现在无法查到。7、A公馆公开的出售网页信息一组。8、A公馆积累客户规则一份。9、A公馆公开出售图片一组，证据7-9证明被告出售XXX城二期之时，是以A公馆的名义出售。10、原告提出对对房屋价值贬损的评估申请，相关机构所作出的终止评估的情况说明一份。被告上海同瑞房地产开发有限公司对原告韩昊辰、原告褚轶雯所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，这个材料是内部的资料不对外的，另户型图中也备注了，最终以政府的审定图纸为准的。最终以书面合同为准。对证据2真实性无异议，是被告签署的，2.6条中提示一二期的物业费用及价格收取进行了约定，根据合同第一条项目名称就写了XXX城二期；对证据2和证据4小区分割线是地库的轮廓线。是地下车库的范围，车辆行走的路线。对于证据3真实性无异议，对十一条也作了阐述，另还有重要提示第三项，XXX城一期，原告购房时已经存在了，故原告去现场肯定能看到的。对证据5照片是真实的，但是现场的情况跟原告的阐述有出入的，商务楼和华城一期住户是有分割的，商务楼是在外围的。对证据6收到过的，上面的签名是原告的签名。收到之后，想通过面对面的形式和客户解释，做了多次沟通，原告和部分业主坚持自己的观点，沟通无果。对证据7-9不是被告公司网站的故证据的真实性、合法性、关联性均不认可。也不认可原告的证明的目的，无法达到他的证明目的。对证据10没有意见。被告上海同瑞房地产开发有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、房屋认购协议一份，证明原告签署的认购协议第四条被告已经明确告知同一物业管理，两者互通。2、销售服务提示函一份，证明原告签署的销售服务提示函中第十条被告已明确告知。XXX城一期与XXX城二期同属一个物业管理区域范围，为一个小区，两者互通，XXX城一期已交付使用。3、签约告知视频一份，证明签约合同前，公司销售人员向原告宣读房屋不利因素，被告对所有情况都予以确认。视频从58秒到1分15秒被告告知原告XXX城二期与一期为同一小区，被告确认知晓无异议)4、商品房屋买卖合同一份，与原告提供的证据相一致(不再另书面提交)合同补充协议一中2.6已告知小区情况。原告韩昊辰、原告原告褚轶雯对被告上海同瑞房地产开发有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，是两原告签字的。反证被告未告知共用的情况，仅互通，另互通的程度也未告知。对证据2真实性无异议，是两原告签字的。第十条未告知清楚，到现在为止，业委会是成立同一个还是成立不同的也不清楚，XXX城(即被告所述的一期)有多少户也不知道，和多少人共用新小区也未知；对证据4真实性无异议的，反而证明被告未尽到告知义务。证据3视频拍摄是知道的，和书面的内容一模一样的，读得那张纸比提示函的内容少，大概差不多，反证被告的心虚，很少有存在录视频的。另视频从58秒到1分15秒被告告知原告XXX城二期与一期为同一小区，在于后半句差异化管理进行收费，原告注意重点在两者物业服务标准及收费标准不同，同一小区四个字一笔带过，未尽到明确告知。本院结合原告韩昊辰、原告褚轶雯、被告上海同瑞房地产开发有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告韩昊辰、原告褚轶雯及被告上海同瑞房地产开发有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，两原告与被告所签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。现两原告已经支付完毕全部的房款，被告业已向两原告交付了涉案房屋。然两原告认为被告未能合理的说明义务，侵害了两原告的知情权及选择权，遂提起本案起诉，同时要求本院对两原告所主张的诉请予以鉴定评估。但结合双方所提供的证据可以说明两原告在签约前及签约之时均是明知涉案房屋位于XXX城二期内，而A公馆仅是被告对外销售所使用的案场名称，从合同约定的特别提示中也是载明XXX城一期、二期为同一物业管理区域，两者互通，但一期、二期由XX物业进行分区差异化管理，同时在合同所附的臻心公告也是明确告知了上述内容。既然是互通，即意味着一期与二期之间存在相互贯通，空间上并非彼此独立，但即使存在XXX城一期与二期项目之间相互贯通也并非必然会对两原告使用房屋造成价值上的贬损。故从两原告提供的证据中难以说明被告未能尽到合理的说明义务，相反可以说明两原告对于房屋交付的现状是明知的，被告在签约前与签约之时是尽到了客观真实的披露义务，并不存在违约的行为。而且结合评估机构所作的情况说明，两原告所提出的房产价值贬损是基于原告个人主观感受上认为的价值贬损，并不等同于客观上的房地产价格的贬损，更不具有普遍的客观上的事实上的房地产价值贬损。故难以通过评估方式确定原告所主张的损失诉请。鉴于此，本院认为两原告所主张的诉请缺乏相应的事实及法律依据，对该诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告韩昊辰、原告褚轶雯的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由原告韩昊辰、原告褚轶雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇一九年十二月九日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......