呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初9906号原告:褚文亮,男,住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。被告:高硕,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。原告褚文亮与被告高硕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚文亮的委托诉讼代理人胡明亮、被告高硕及其委托诉讼代理人周海涛、肖婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚文亮向本院提出诉讼请求：1、确认褚文亮与高硕于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除;2、判令高硕偿还褚文亮拖欠的2018年租金5000元;3、判令高硕偿还褚文亮2018年9月至2019年9月的房屋租金180000元;4、判令高硕承担房屋空置损失45000元;5、判令高硕支付7500元违约金;6、本案诉讼费用由高硕承担。事实与理由：褚文亮与高硕于2016年9月达成租赁房屋合意并签订了《房屋租赁合同》,约定由高硕承租褚文亮所有的位于内蒙古呼和浩特市××区房屋，合同中约定高硕应每年一次性足额缴纳房屋租金。房屋租赁后,高硕视网吧经营情况分批次缴纳租金,褚文亮为了维护双方合作关系也没有追究其违约责任。褚文亮因身体原因和妻子在海南工作原因常年在外,只是节假日回来收取租金。褚文亮在2018年年底向高硕催要过租金,但高硕以网吧经营状况不好为由要求拖延,褚文亮为维护合作关系,没有向高硕催要。年后褚文亮因一直在外地及其他事宜对该房屋租金一直没有催要,2019年10月，褚文亮回呼和浩特后,发现该房屋已经人去楼空,网吧的设备也已经搬空。褚文亮就解除合同和赔偿问题一直联系高硕,但高硕一直借故拖延,现褚文亮为维护自身合法权益，依法提起诉讼。高硕辩称，第一，双方于2016年9月12日签订的租赁合同不存在解除的问题，因为这份租赁合同违反法律的禁止性规定和强制性规定，这份租赁合同是无效的。第二，关于2018年租金5000元，是因为褚文亮租赁房屋过程中，褚文亮的房屋漏水，但褚文亮没有尽到修缮义务，给高硕的机器设备造成了损失，因此高硕没有向褚文亮全额支付租金。对于褚文亮的第三个诉讼请求，在2018年10月14日，高硕已经将房屋归还给褚文亮，所以不存在租赁合同继续履行的问题，也就是不存在2018年9月至2019年9月房屋租金的问题。第四项诉讼请求空置损失，那是由于褚文亮的房屋没有出租出去所造成的损失，与高硕无关。第五项违约金没有合同依据，因为合同是无效的。关于合同效力的问题，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第一条、第二条及第三条的规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人签订的租赁合同无效。这个房屋是褚文亮自建房屋，没有取得任何的建设手续，也不属于临建，因此按照最高人民法院该司法解释的规定，双方签订的租赁合同是无效的合同，那么无效的合同自始无效，合同约定的各条款就不适用于原被告双方，因为它对原被告双方都没有约束力。从事实上来讲，在2018年10月14日，因褚文亮提供的租赁物存在漏雨、漏水等问题，高硕已经于2018年10月14日将房屋整体退还给褚文亮，因此退一步讲就是从解除的法律后果产生，也产生于2018年10月14日，不存在继续支付租金的问题。综上，请人民法院驳回褚文亮的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，出租方褚文亮（甲方）与承租方高硕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲方将坐落于××村）的房屋（以下简称“该房屋”），一间商品房出租给乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开娱乐服务点使用；在本合同签署后，甲方积极清退现有租户，主体房屋预计在2016年9月中旬交付，原地平线租赁部分在甲方清退后随即交付乙方；本合同签署、房屋交付后至2016年9月22日期间，为甲方给于乙方的装修期，不计入租赁期间；该房屋租赁期为5年。租赁期自2016年9月22日起至2021年9月22日止；该房屋的租金为：每年租金人民币180000元（大写：拾捌万元）；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施因正常使用出现损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，合理维修费用凭正式票据为甲方承担；乙方应在本租赁合同终止次日起14日返还该房屋。逾期返还该房屋的，每逾期15（月/日），乙方应向甲方支付7500元作为房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用”。合同签订后，高硕开始占有使用房屋，用于经营网吧。2018年10月14日，高硕的合伙人辛超因去上海网吧行业交流会，将涉案房屋的钥匙交付与褚文亮，但双方未就房屋租赁解除事宜进行协商。此后，高硕未取回房屋钥匙，钥匙一直由褚文亮持有。2018年12月19日，辛超再次与褚文亮电话沟通，询问涉案房屋是否出租于第三人。后双方因解除合同和赔偿问题发生争议，褚文亮故此起诉。另查明，涉案房屋为褚文亮自建房屋，至本案诉讼时未取得建设工程规划许可证。本院认为,本案的争议焦点为双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，双方租赁合同关系解除日期如何确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案在庭审中，褚文亮自认该房屋属于其自建房屋，并未取得建设工程规划许可证，故其与高硕签订的《房屋租赁合同》为无效合同。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”。关于租金问题，褚文亮要求高硕偿还拖欠的2018年租金5000元的诉讼请求，高硕在庭审中认可欠付2017年9月22日至2018年9月22日的房屋租金5000元的事实，但其辩称是由于房屋漏水造成机器设备损害，因此没有全额支付褚文亮租金。但高硕没有提交相关证据证明其抗辩，且该扣除款项已经褚文亮认可，故对高硕该主张不予采信，高硕应支付褚文亮2017年9月22日至2018年9月22日的房屋占有使用费5000元，对于褚文亮该诉讼请求予以支持。关于褚文亮要求判令高硕偿还2018年9月至2019年9月的房屋租金180000元的诉讼请求，本院认为，自2018年10月14日高硕的合伙人辛超将钥匙交付与褚文亮且之后高硕未取回房屋钥匙，钥匙一直由褚文亮控制，2018年12月19日，双方再次电话沟通，可以看出褚文亮已经准备将涉案房屋出租于第三人，故本院确认截至2018年12月19日，高硕已经将涉案房屋实际交付与褚文亮，褚文亮已实际占有涉案房屋，至此,双方租赁关系事实上已经终止，故对于褚文亮2018年12月19日之后的房屋占有使用费请求不予支持，对2018年9月23日至2018年12月19日的房屋占有使用费予以支持，此期间的房屋占有使用费参照合同约定的租金标准计算为43000元。对于褚文亮要求高硕承担房屋空置损失45000元的诉讼请求，因褚文亮没有提交相关证据证明该损失存在，无事实及法律依据，故对该诉讼请求不予支持;对于褚文亮要求高硕支付7500元违约金的诉讼请求，因合同无效，违约条款亦自然无效，故对该诉讼请求不予支持。高硕抗辩双方租赁关系实际在2018年10月14日终止，依据为双方的通话记录及交付钥匙的视频。褚文亮对高硕的陈述不予认可，认为双方2018年10月14日当天通话记录是高硕的合伙人辛超因外地办事将钥匙交由褚文亮保管。从辛超与褚文亮的通话记录显示，2018年10月14日当天辛超向褚文亮交付钥匙，并告知屋内存放物品，通话记录并无终止租赁的内容。2018年12月19日通话内容显示褚文亮与辛超因房屋转租及屋内物品处理达成一致，且褚文亮也未将房屋钥匙交回高硕方，故本院认定双方租赁关系于2018年12月19日终止，对于高硕主张2018年10月14日为双方租赁终止时间不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告褚文亮与被告高硕于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告高硕于本判决发生法律效力后十五日内给付原告褚文亮欠付2017年9月22日至2018年9月22日期间的房屋占有使用费5000元；三、被告高硕于本判决发生法律效力后十五日内给付原告褚文亮欠付2018年9月23日至2018年12月19日期间的房屋占有使用费43000元；四、驳回原告褚文亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2431元（褚文亮已预交），由褚文亮负担1986元，高硕负担445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 迟玉青 二〇一九年十二月四日书记员 武惠敏