江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6094号 原告：吕永上，男，1972年6月21日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：吕林梓，女，1999年7月11日生，汉族，住徐州市泉山区。 二原告共同委托诉讼代理人：齐霁，江苏金合律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：姜某，女，1973年8月30日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告：姜某，女，1973年8月30日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：齐霁，江苏金合律师事务所律师。 原告：吕光蕾，女，2005年4月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 法定代理人：姜某，女，1973年8月30日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司，住所地徐州维维大道1号潘塘办事处512室。 法定代表人：卜凡童，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雯，江苏苏旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。 原告吕永上、吕林梓、姜某、吕光蕾与被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地新诚置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕永上、吕林梓的委托诉讼代理人齐霁、姜某，原告吕光蕾的法定代理人姜某、原告姜某及其委托诉讼代理人齐霁、被告绿地新诚置业公司的委托诉讼代理人张雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理徐州市绿地商务城B3-3地块商业115室不动产转移登记手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月22日就徐州市绿地商务城B3-3地块商业115室房屋买卖签订了《绿地新诚公司商务城项目定购协议》，协议约定了原告购买房屋的具体房号、建筑面积、每平方米单价、房屋总价等主要条款，原告于协议签订后交付了首批购房款137000元。协议签订后，徐州市房价上扬，被告意图毁约，向原告发函要求收函后三日内缴清尾款并签订含有包租条款的《商品房买卖合同》，在原告及其他准业主共同举报和信访下，徐州市住房保证和房产管理局对被告进行了行政处罚，但被告不仅未与原告签订符合法律规定的《商品房买卖合同》，反而向原告送达了违法解除《定购协议》的通知书，原告复函被告明确不同意解除《定购协议》的异议。被告违反诚信原则，单方毁约，致使原告不能签订符合法律规范的《商品房买卖合同》，是一种严重违约行为。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告辩称，双方签订的《定购协议》并不符合商品房销售管理办法第16条规定的规定，该协议是预约合同，预约合同不能强制缔约。故原告要求法院判令签约和办理不动产登记手续没有事实和法律依据，请求法院判决依法驳回其诉请。另外，被告已经在2018年6月6日向原告发出了解除定购协议的通知书，该解除通知书原告已经接收，定购协议已经解除，解除的原因是双方在签订订购协议后就售后包租事宜不能达成一致，并不是原告在诉状中所称的房价上涨，因为根据权威机构的统计数据，在2016-2018年期间针对商铺并没有出现房价上涨的情形。售后包租属于市场惯例，是市场行为，并不违反法律和行政法规的强制性规定，涉案商铺所在的项目名称为绿地缤纷城，这个项目是国家标准化商业中心试点项目和徐州市、云龙区重点项目。售后包租是为了保障所有业主的利益，是为了统一招商、统一运营。被告的做法并没有任何过错。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月22日，原告吕永上、吕林梓、姜某、吕光蕾（乙方）与被告绿地新诚置业公司（甲方）签订《绿地新诚公司商务城项目定购协议》一份，约定原告向被告定购徐州市绿地商务城B3-3地块115室房屋，预测建筑面积69.47平方米，原单价10650元/平方米（毛坯），现单价9798元/平方米（毛坯），原房屋总价739856元（毛坯），现房屋总价680667元（毛坯），购房定金应收137000元（总房款20%为购房定金），2016年10月16日付10000元，今付127000元，2016年12月16日付543667元。该协议特别约定条款记载：1、买受人在签署本协议时，已确认所购房屋的建筑蓝图、总平图和特别告知；甲乙双方在签订本《定购协议》前，甲方已向乙方明示了本项目销售使用的《徐州市商品房买卖合同》及《补充协议》样本；签订本《定购协议》即视作乙方接受《徐州市商品房买卖合同》及《补充协议》中的各项条款；2、乙方已支付的定金作为对双方订立《徐州市商品房买卖合同》及《补充协议》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款；……4、买受人签署本协议，即视作认可该套商品房的单价和优惠方案，同意按产权部门的图测面积，对该套房产的总价多退少补；5、乙方同意于接到通知3日内携本《定购协议》、乙方身份证、定金收据及书面通知注明的应付款至售楼处签订购房合同（购房合同以第1条所述《徐州市商品房买卖合同》为准）；逾期未签即被视作乙方违约，甲方可不经催告终止本协议，并有权将该房屋自行处置，甲方不予退还乙方已支付的定金；在规定期限内甲方若未经乙方同意将该房屋另售第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金；买受人应于签署《商品房买卖合同》三日内去贷款机构办理贷款手续，如因递交材料不及时产生的逾期付款，按照《商品房买卖合同》中约定的条款执行；6、买受人签署本协议时已确认房号和买受人姓名，不得更名、增名、减名、换房、退房，否则甲方有权将该房屋自行处置，不予退还乙方已支付的定金；……8、乙方已经知悉甲方所提供参观的样板房以及其室内装修风格均仅供参考，乙方最终购买房屋的房型、房屋面积和最终交房标准等，都应以乙方与甲方签署的《徐州市商品房买卖合同》、《补充协议》及户型图纸等为准；9、实际收款以财务开票金额为准。协议备注栏注明“本项目B3-3地块商业未取得预售证”。该协议乙方签章处仅有吕永上一人签名、捺印。 上述定购协议签订当日，原告支付被告137000元，被告开具收据中注明的付款内容为“诚意金”。 2017年7月24日，被告向原告邮寄《签约告知函》一份，该函载明：感谢您订购我公司开发的徐州绿地商务城B3-3地块底部商业一层115房屋，已缴纳首付137000元。根据双方签订的《定购协议》的约定，现我司正式通知该物业现已具备签订《商品房买卖合同》的条件，本物业采用第一条付款方式，即一次性付清全部房款。请您于接到本函之日起三日内本人携带以下资料前来我司签订《商品房买卖合同》，并缴纳剩余房款。1、本人身份证及复印件；2、诚意金收据；3、剩余全部尾款543667元；逾期未签，我司将按照《定购协议》约定，退还诚意金，房屋另售，为了避免违约，遭受不必要资信和财产损失，请您及时办理。 2018年1月23日，被告向原告邮寄《限期签订〈商品房买卖合同〉并支付剩余房款的律师函》一份，通知原告在接到本律师函后十日内签署《商品房买卖合同》及支付剩余房款，若届时原告仍未前往办理相关事宜，被告将根据双方签订的《定购协议》的约定追究原告的违约责任。 2018年1月31日，原告向被告邮寄函件一份，提出愿与被告签订《商品房买卖合同》，但被告仍然强行要求原告等购房人必须先行签订《委托经营管理协议》方可签订《商品房买卖合同》是一种严重违约行为，同时也违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，是一种违法行为，要求被告于收函后依照协议的约定与原告等购房人签订不带有任何附加条件的、国家通用范本的《商品房买卖合同》，如被告坚持违约行为，在无任何收益保证的情形下要求原告等购房人将所购房屋返租给被告，致使《商品房买卖合同》不能签订，原告等购房人将不予承担任何违约责任，同时原告等购房人将依法维权，并通过法律程序主张因被告的违约行为给原告等购房人造成的经济损失。 2018年6月6日，被告向原告邮寄《解除〈定购协议〉通知书》一份，通知原告因原告故意拖延签约付款，故解除双方签订的《定购协议》，自本通知书送达之日起，上述协议效力即终止；定金没收，房屋另售。原告书面回复称，双方签订的《绿地新诚公司商务城项目定购协议》明确约定了房屋的坐落、预需建设面积、单价、总价及总房款20%的购房定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，即使双方不在继续签订《商品房买卖合同》，双方之间商品房买卖的法律关系已经合法成立并具有法律效力；被告发函解除定购协议既不符合法律规定，也不符合合同约定，是一种无效解除，原告不同意解除该协议；原告要求被告撤回解除定购协议的意思表示，依照协议约定与原告签订不带有任何单方附加条件的、国家通用范本的《商品房买卖合同》。 原告提交《商品房买卖合同（预售）（网上备案专用）》复印件二份，其中一份是通用模板的合同，另一份有商铺租赁内容并附委托经营管理协议一份。原告据此主张被告在双方签署定购协议时向原告出示的是通用模板，而在要求原告签署商品房买卖合同时用的是带有商铺租赁内容的模板；通用模板的补充协议为28条，而商铺版的补充协议为31条，增加了商铺租赁的内容；被告要求原告在签署商品房买卖合同的同时必须签订委托经营管理协议，证明被告强制要求原告签署带有商铺租赁内容的商品房买卖合同及委托经营管理协议违反法律规定。被告质证称：网上备案合同由于是复印件真实性无法确认，即使是真实的也说明了原告在接到被告前来签约的通知后双方对商品房买卖合同的条款进行了充分的磋商，由于原、被告之间就一些条款达成不了一致而未果，这也说明了双方在2016年签订的定购协议是预约合同，双方签订定购协议时该项目尚未取得预售取可证，不可能在此时打印出该商品房买卖合同样本更无法向原告出示；根据原告提供的委托经营管理协议的内容可以看出售后包租的经营收益模式为根据被告收取的租金进行收益分成并没有采取固定的收益模式，根据该协议第5.1条约定甲乙双方按9:1比例收益分成，并承诺当年经营收益低于该物业合同成交价5.5%时，甲方有权收回该物业，协议中的甲方即委托方，可见委托经营管理协议对业主是公平的；原告所称备案合同在签订定购协议时就向其出示是不真实的，且商品房销售管理办法第16条总共13款，其主要条款为1、2、4、5、7、10、12款，也就是说只有定购协议具备了以上条款的内容才有可能成为一个本约合同，而双方的定购协议并不完全具备以上条款；双方的订购协议中特别约定第5条明确约定乙方在接到通知3日内应该与甲方另行签订购房合同，由此可以看出该订购协议是预约合同。 原告提供2018年1月30日姜某与贾雨录音资料整理材料一份、被告于2017年11月25日向绿地3-3商业一层115房屋业主发出的《关于徐州商务城项目延期交房及延期办证的告知函》一份，欲证明双方已经约定上房时间为贾雨所述的2019年3月，被告将原约定的上房时间顺延一个半月。被告质证称，录音对话人员身份真实性无法确认，即使真实也不能说明双方签订的定购协议是本约合同，录音中原告所称的贾雨只是普通销售人员无权代表被告与原告签订正式商品房买卖合同，况且没有明确的交付日期。 另查明，原、被告对是否签订带有包租条款的商品房买卖合同产生争议致使双方未能实际签订《商品房买卖合同》。包括原告在内的多名购房人联名向政府职能部门举报被告。2018年4月23日，徐州市住房保障和房产管理局作出徐房行罚字[2018]102号行政处罚决定书，根据《商品房销售管理办法》第四十二条第四项规定：“房地产开发经营企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；”，对被告罚款3万元。 还查明，双方签订《绿地新诚公司商务城项目定购协议》时，绿地商务城B3-3商业项目并未竣工。被告于2017年6月取得该项目的预售许可。 本院认为，原、被告之间签订的《绿地新诚公司商务城项目定购协议》系双方当事人真实意思的表示，虽然在签订该定购协议时，被告未取得所售房屋的预售许可证，但在本案起诉前，被告已取得该商品房的预售许可，故该定购协议合法有效。本案争议焦点为：《绿地新诚公司商务城项目定购协议》系预约合同还是本约合同，应否依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案《绿地新诚公司商务城项目定购协议》仅约定了房屋坐落、建筑面积、单价、总价及定金条款，显然不含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的大部分主要内容。而且，根据《绿地新诚公司商务城项目定购协议》中特别约定条款的明确约定，双方应当另行签订商品房买卖合同，双方权利义务应以正式签订的商品房买卖合同约定为准，定购协议中约定的定金亦仅作为订立商品房买卖合同的立约定金，而非担保商品房买卖合同履行的违约定金。原告主张根据定购协议特别约定条款第1条，商品房买卖合同条款及其补充条款应作为定购协议的补充内容，因此定购协议即为本约合同。但首先，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，认购书的内容一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）、签署正式契约的时限约定等，认购书应当在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。本案定购协议的签订时间和内容均符合上述条件。其次，预约合同的目的在于订立本约合同，本约合同的目的在于交付合同标的物，当事人不能依据预约合同要求对方直接交付合同标的物。本案双方签订定购协议的目的已在特别约定条款中明确载明，系为将来签订商品房买卖合同，而非直接交付商品房，即使注明了双方应当接受将来签订商品房买卖合同的具体条款，亦属缔约阶段，而非缔约完成，在未签订商品房买卖合同之前，该商品房买卖合同不能视作定购协议的一部分，此时拒绝签订商品房买卖合同的一方承担的仍然是缔约过失责任，而非违约责任，另一方不能要求继续履行合同。最后，因双方签订定购合同时，案涉房屋并未竣工，被告尚未取得预售许可证，《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中的大部分条款无法明确，存在订立商品房买卖合同的“事实和法律上障碍”而不可能对合同内容作出明确具体的约定，即在定购协议中表现为缺失条款或不确定条款，这足以表明定购协议不能直接转化为商品房买卖合同。 综上所述，原、被告之间签订的《绿地新诚公司商务城项目定购协议》系预约合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定应当认定为商品房买卖合同的情形，原告要求被告履行商品房买卖合同、办理房屋产权转移登记的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第一百一十条之规定，判决如下： 驳回原告吕永上、吕林梓、姜某、吕光蕾的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  刘贵云 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  侯亚菲