重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7255号上诉人（原审被告）：刘军，男，1983年9月6日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张福林，重庆厚善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金科物业服务集团有限公司重庆分公司，营业场所重庆市江北区盘溪路484号附2号，统一社会信用代码9150010532234333XF。负责人：赖华。委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。上诉人刘军与被上诉人金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“金科物业公司重庆分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘军及其委托诉讼代理人张福林，被上诉人金科物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人王方伊、刘建晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人购买房屋时，金科地产公司以捆绑方式与上诉人签订买卖合同补充协议及承诺书等，补充协议中物业费约定2.7元每平方米，公共利益业主分3成，被上诉人分7成，这是金科地产公司的欺诈行为，被上诉人是金科地产公司的兄弟单位，一审未进行查明并做出合法公正的判决错误。一审法院承认被上诉人服务过程有瑕疵和不足，又认定被上诉人不存在严重的瑕疵或根本违约行为错误。一审法院未认定过半业主同意降低物业收费标准或解除前期物业服务合同错误。2、一审适用法律错误，渝府办发（2015）36号文件在2017年5月1日实施，对前面签订的前期物业合同有溯及力。根据渝价（2015）68号文件规定，物业收费应在发改委报批，金科星辰一、二期并未报批，被上诉人提供的服务与收取的物业费用不相符，明显高于68号文件的收费水平。根据物权法第七十条、七十三条和物业管理条件第五十四条规定，公共设施的广告收入属于全体业主共有，被上诉人擅自处理广告费侵犯了全体业主的共有权。被上诉人应当交还2017年初至2018年底部分收入191888.71元及2019年的户外公共收益部分。金科物业公司重庆分公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。金科物业公司重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判令刘军向金科物业公司重庆分公司支付2017年8月1日至2019年1月31日期间欠缴的物业服务费4392.6元；2、判令刘军支付金科物业公司重庆分公司物业服务费的违约金（按总金额的每日千分之三的标准，从违约之日起算至付清为止，暂计算至2019年1月31日为3210.7元）；3、本案的诉讼费、公告费等（均以实际产生为准）由刘军承担。一审法院认定事实：2015年11月9日，重庆金科房地产开发有限公司通过招投标方式，将金科星辰小区物业项目委托给金科物业公司重庆分公司进行前期物业管理，并经重庆市大渡口区房屋管理局备案。2016年2月16日，金科物业公司重庆分公司（作为乙方）和重庆金科房地产开发有限公司（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1、本合同期限为该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立并与乙方或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止；2、物业服务收费按包干制方式，高层住宅按建筑面积2.7元/平方米·月（是否含电梯费、公摊水电费）；3、业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务；4、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金等。2016年9月5日，刘军作为乙方与重庆金科房地产开发有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘军购买大渡口区八桥镇梓塘路27号金科星辰小区X幢Y号房屋，房屋建筑面积为94.39平方米；另双方在《重庆市商品房买卖合同补充协议》中约定：乙方所购房屋的物业服务费按每月每平方米2.7元收取，公用水电费按实际分摊收取。同日，刘军签订《承诺书》，声明：已详细阅读拟定的金科业主临时管理规约，同意遵守临时规约中的相关责任及义务等。《金科星辰临时管理规约》中约定：物业服务企业为本物业开发建设单位通过前期物业招投标选聘的金科物业服务集团有限公司重庆分公司；物业服务收费高层住宅按建筑面积2.7元/平方米·月标准收费（包括电梯费、水电公摊费），共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收；物业服务费按月或按季缴纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月的15日前由业主向物业服务企业收费前台缴纳；从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，由业主按物业服务收费标准全额缴纳物业服务费用；业主（使用人）违反本规约或前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额的千分之三向物业服务企业支付违约金等。2017年2月16日，刘军签署《接房手续书》，确认于2017年2月16日在金科星辰物业管理处办理完毕接房手续，并按高层2.7元/平方米预付六个月的物业服务费。金科物业公司重庆分公司入驻金科星辰小区后为小区提供物业管理服务，因该小区一直未成立业主委员会，金科物业公司重庆分公司一直继续为该小区提供物业服务。2017年8月起至2019年1月，刘军未向金科物业公司重庆分公司交纳物业服务费，经金科物业公司重庆分公司催收，刘军仍未交纳。另查，2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发[2015]36号，以下简称《办法》），其中规定：在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价；超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准提供服务的，项目在都市区的，建设单位应将物业服务方案报市房地产行政主管部门，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准，签订前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报市价格主管部门等。2015年3月23日，重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局出台了《关于贯彻有关问题的通知》（渝价[2015]68号，以下简称《通知》），该通知第三条第二项规定达到附件2《重庆市住宅物业服务等级标准》要求拟定物业服务方案的，开发建设单位应在招标文件中明确物业服务超过四级的服务内容及要求，并将物业服务方案报房地产行政主管部门。2017年4月17日，重庆市国土房管局、重庆市物价局出台了《关于全面贯彻执行的通知》（渝国土房管〔2017〕309号）及附件（《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读），其中载明：经市政府同意，2015年5月1日起，《办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施，2016年9月1日起，试点范围扩大至主城区，2017年5月1日起，《办法》全市范围内实施。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金科物业公司重庆分公司和重庆金科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对刘军具有约束力，刘军应按照合同的约定履行相应的义务。刘军提出《前期物业服务合同》高层按建筑面积2.7元/平方米·月收费，其收费标准高于《办法》及《通知》规定的政府指导价，并且未报价格主管部门，应属违法，合同应属无效。对此，《前期物业服务合同》签订的时间为2016年2月16日，在《办法》2017年5月1日全面实施之前；另根据《办法》规定，对于超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准的，提供服务的物业服务企业与建设单位通过招投标方式确定具体的收费标准，并向市价格主管部门上报，并非规定要取得当地物价主管部门的批准，如刘军认为物业收费标准未按照相关规定报备物价部门，可以向相关部门反映；另《办法》及《通知》，均不属于法律、行政法规的强制性规定，故刘军以此为由提出合同无效的意见，于法无据，不予采纳。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，刘军举示照片、录音及视频等证据，拟证明金科物业公司重庆分公司提供的清洁、安保、维修等服务不到位。因金科物业公司重庆分公司的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，刘军所举示的照片等证据虽能反映金科物业公司重庆分公司服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明金科物业公司重庆分公司提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；另小区的共用部分、共用设施属于全体业主使用，需要全体业主共同维护小区的卫生及共用设施，刘军举示的部分证据能看出部分业主对共用设施存在着不当利用，金科物业公司重庆分公司作为管理方，需要进一步加强管理和提醒；对于刘军提出的广告等公共收益分配问题及解除《前期物业服务合同》问题，因涉及到全体业主的利益，与本案不属于同一法律关系，刘军可通过业主大会或成立小区业委会另案主张权利；对于违章建筑的清查、小区进出路段的管理及积水等问题，刘军可以向相关归口管理部门进行投诉反映处理，如认为系金科物业公司重庆分公司的行为造成实际损失，亦可以另行起诉。故对刘军提出的拒缴物业服务费的理由，于法无据，该院依法不予采纳。2017年8月起至2019年1月，刘军应交纳的物业服务费为4392.6元，刘军未对缴费金额提出异议，故该院对金科物业公司重庆分公司要求刘军支付拖欠物业服务费4392.6元的诉讼请求，该院依法予以支持。此外，金科物业公司重庆分公司作为物业服务企业，也需自省自查，对于刘军反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。刘军虽至今仍未交纳相关物业服务费，但刘军未交纳费系因对金科物业公司重庆分公司物业服务的不足引起，金科物业公司重庆分公司对于一些问题也未能及时沟通和处理，刘军非恶意拖欠物管费用，故该院对金科物业公司重庆分公司关于按总金额的每日千分之三的标准，从违约之日起算至付清为止主张违约金的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：“一、被告刘军于本判决生效之日起五日内向原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司支付物业服务费4392.6元；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。若被告刘军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司预缴），由被告刘军负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系被上诉人金科物业公司重庆分公司向上诉人刘军追索物业服务费引起，对于上诉人刘军认为金科地产公司存在欺诈行为的理由，与本案不属同一主体和法律关系，不属于本案审理范围。同时，上诉人提出被上诉人擅自处理小区广告费并要求被上诉人返还户外公共收益的上诉理由，也与本案分属不同的法律关系，上诉人刘军可另行主张相关权利。上诉人未能证明被上诉人的物业服务存在重大瑕疵或根本性违约行为以及物业服务合同存在无效的情形，一审判决对物业服务合同效力和约束力的认定正确，本院依法予以维持。综上所述，刘军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘军负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 夏兴芸审判员 周 舟二〇一九年十二月二十三日（院印）书记员 杨 静