北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初792号原告（执行案外人）：孙瑞敏，女，1968年12月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。被告（申请执行人）：北方国际合作股份有限公司，住所地为北京市丰台区南四环西路188号12区47号楼3层(301、302)。法定代表人：原军，总经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，北京市中伦文德律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京爱丽华物业管理有限公司，住所地为北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼399室。法定代表人：王昕，董事长。委托诉讼代理人：张雅南，男，该公司员工。委托诉讼代理人：鲍凯宇，男，该公司员工。原告张瑞敏与被告北方国际合作股份有限公司（以下简称北方国际公司）、第三人北京爱丽华物业管理有限公司（以下简称爱丽华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙瑞敏及其委托诉讼代理人胡占全，北方国际公司之委托诉讼代理人李刚、刘璐，爱丽华公司之委托诉讼代理人张雅南、鲍凯宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙瑞敏向本院提出诉讼请求：请求停止对北京市海淀区万泉河路60号（物业名：海润大厦）X幢X层X10号（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：1．涉案房屋被北京凯迪宝房地产开发有限公司（以下简称凯迪宝公司，爱丽华公司前身）抵债给北京水泥厂有限责任公司（以下简称北京水泥厂），后北京水泥厂将涉案房屋售予孙瑞敏，孙瑞敏向北京水泥厂支付全部购房款。经北京水泥厂同意，孙瑞敏与凯迪宝公司签署了书面买卖合同；2．孙瑞敏已于2008年9月起实际占有并使用涉案房屋，还已向爱丽华公司支付全部税费、代办费、公共维修基金；3．孙瑞敏未取得涉案房屋的所有权证书系因凯迪宝公司拖延办理相关手续所致。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，请求法院支持我的诉讼请求。北方国际公司辩称，请求驳回孙瑞敏的诉讼请求。事实和理由：1．涉案房屋已于2005年被凯迪宝公司以工抵债给北京水泥厂，孙瑞敏与凯迪宝公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》时涉案房屋尚处于商品房预售阶段，而非现房销售阶段因而该合同为无效合同；2．无证据证明孙瑞敏已支付了涉案房屋的全部购房款，不认可孙瑞敏实际占有涉案房屋的事实；3．涉案房屋现仍登记在爱丽华公司名下，孙瑞敏没有办理过户手续且对此负有主要责任。爱丽华公司述称：同意孙瑞敏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方于举证期内提交的证据及质证意见如下：孙瑞敏提交证据如下：证据1．（2019）京02执异1148号执行裁定书。孙瑞敏对（2019）京02执392号案件所提执行异议被法院于2019年10月22日驳回。证据2．《抵房协议书》。2005年5月25日，凯迪宝公司与北京正荣建设工程有限责任公司、北京立方建业混凝土有限公司、北京水泥厂订立《抵房协议书》，约定凯迪宝公司将海润大厦XX9号房屋、X10号房屋（涉案房屋）、8XX号房作价转让给北京水泥厂，凯迪宝协助北京水泥厂办理《商品房买卖合同》的签订和有关手续，各项费用由指定的买受人承担。拟证明，涉案房屋系凯迪宝公司转让给北京水泥厂用以抵债。证据3．《授权委托书》及案外人刘鹏身份证复印件。2007年9月10日北京水泥厂授权刘鹏负责处理涉案房屋。拟证明，北京水泥厂对涉案房屋有处分权并委托刘鹏处置。证据4．《收条》。2008年3月11日，刘鹏收到孙瑞敏支付购买涉案房屋定金10000元。拟证明，孙瑞敏向北京水泥厂交付购房定金。证据5．编号为01202859的支票存根。2008年7月22日，孙瑞敏向北京水泥厂支付涉案房屋购房款2000000元。拟证明，孙瑞敏向北京水泥厂支付购房款。证据6．《北京市商品房现房买卖合同》。2008年8月21日，凯迪宝公司与孙瑞敏就涉案房屋订立《北京市商品房买卖合同》，约定，涉案房屋房价款为2025065元，凯迪宝公司（出卖人）应在2008年9月10日前向孙瑞敏（买受人）交付该商品房。拟证明，孙瑞敏按北京水泥厂要求完成购买涉案房屋的手续。证据7．《海润大厦业主档案资料明细》。2008年9月10日，孙瑞敏办理涉案房屋的交接手续，签署业主住户登记表、入住手续会签单、钥匙保管记录表、确认单、交收楼房屋查验报修单、房间物品移交清单、前期物业管理服务协议、关于中央空调供暖、制冷费用收取的说明等文件。拟证明，2008年9月10日已完成物业交接手续，实际占有涉案房屋。证据8．编号为0037337、0037338、0037339的《收据》三张。三张《收据》分别载明，凯迪宝公司收到孙瑞敏支付公共维修基40501．3元，契税60751．95元，印花税、代办费、测绘费共计1205元。拟证明，孙瑞敏2008年9月10日实际占有涉案房屋，缴纳全部税、费。证据9．《北京市房屋租赁居间合同》。合同载明，孙瑞敏将涉案房屋租予陈德波，租期为2012年8月1日至2013年7月31日。拟证明，孙瑞敏实际占有、使用涉案房屋并获得收益，孙瑞敏对涉案房屋有所有权。证据10．《情况说明》。爱丽华公司于2019年11月6日出具《情况说明》称，涉诉房屋为“工抵房”；孙瑞敏向北京水泥厂购买涉案房屋后，凯迪宝公司根据抵房协议，协助北京水泥厂与孙瑞敏签署了房屋买卖合同并办理入住手续；后由于开发商原因，未能开具发票。拟证明，孙瑞敏按照北京水泥厂的要求，与凯迪宝公司签署购房合同并实际占有、使用涉诉房屋。证据11．《证明》。北京水泥厂于2015年1月13日出具《证明》载明：2005年5月25日，北京水泥厂与凯迪宝公司就涉案房屋在内的三套房屋签订《抵押协议书》。2007年9月10日，北京水泥厂委托刘鹏代理出售涉案房屋。2008年8月21日刘鹏带领孙瑞敏与凯迪宝公司就涉案房屋签署房屋买卖合同。北京水泥厂于2008年8月22日收到孙瑞敏以支票形式收到的200万购房款，现金125865元由刘鹏代收。后支票经北京水泥厂背书由北京长冀机电维修公司代为收款。拟证明，涉案房屋已出卖给孙瑞敏，孙瑞敏于2008年8月22日支付房款。证据12．编号为01202859的转账支票。拟证明2008年8月22日孙瑞敏通过北京诺其瑞得咨询有限公司支付北京水泥厂房款200万元。证据13．《收条》。2008年8月21日刘鹏出具《收据》，收到孙瑞敏交付现金115865元。证据14．编号为0068260《收据》。2008年8月21日北京水泥厂出具《收据》载明，收到刘鹏代收孙瑞敏折抵房款125865元。证据15．北京福诺特物业管理有限公司证明及物业费、水电费单据。2008年9月10日孙瑞敏办理入住以来，物业费、供暖费等均已缴纳。拟证明，孙瑞敏实际占有、使用涉案房屋并交纳相应的费用。对孙瑞敏提交的上述证据，北方国际公司发表质证意见如下：对证据1无异议，不认可证据2、3、4的真实性、合法性。认可5的真实性，但不认可其陈述的支付房款事实。认可证据6的真实性，合法性有异议，签署合同时涉案房屋为预售商品房阶段，不是现房销售，因此该协议系无效合同。不认可证据7的真实性、合法性。不认可证据8的合法性。对证据9孙瑞敏的签字有异议，不认可证明目的。居间合同2012年7月26日才签订，不能证明证明目的。认可证据10的真实性，不认可证明内容。认可证据11的真实性，不认可证明内容。不认可证据12的真实性和证明内容。不认可证据13、14的真实性。认可证据15的真实性，不认可证明内容。对孙瑞敏提交的上诉证据，爱丽华公司发表质证意见如下：认可证据1，认可证据2中以房抵债的事实。无法核实证据3的真实性。对证据4、证据5不发表质证意见。认可证据6的真实性、合法性、证明目的。认可证据7、证据8。对证据9不发表质证意见。认可证据10、11的真实性。对证据12、13、14不发表质证意见，认可证据15的真实性。北方国际公司提交如下证据：证据1．北京市住房和城乡建设委员会的官网截图。证据2．2019年9月4日电话咨询记录。证据1、证据2共同拟证明，涉案房屋在2013年被标注为不可售状态，现仍标注为不可售状态。该房屋未办理过户登记系因孙瑞敏自身原因所致。对北方国际公司提交的证据，孙瑞敏发表质证意见如下：不认可证据1、证据2的真实性，不认可证据2的关联性。对北方国际公司提交的证据，爱丽华公司发表质证意见如下：不认可证据1、证据2的关联性。爱丽华公司未提交证据。根据上述证据、各方质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：爱丽华公司原名称为北京凯迪宝房地产开发有限公司，2008年12月19日经工商行政管理机关核准变更为现名称。2005年5月25日，凯迪宝公司、北京正荣建设工程有限责任公司、北京立方建业混凝土有限公司、北京水泥厂有限责任公司签署《抵房协议书》，将海润大厦X座XX9、X10、8X9号房屋均作价转让给北京水泥厂，其中涉案710号房屋价款为2117666元，折抵价款2011702．7元。2007年9月10日，北京水泥厂向案外人刘鹏出具《授权委托书》，授权刘鹏处理涉案房屋。2008年3月11日，案外人刘鹏出具收条载明，收到孙瑞敏交付涉案房屋定金10000元。2008年8月21日，北京水泥厂刘鹏带领孙瑞敏与凯迪宝公司就涉案房屋订立《北京市商品房现房买卖合同》。该合同第六条约定，涉案房屋总价款为2025065元。第九条约定，交房日期为2008年9月10日。第十七条第（二）款约定，商品房交付使用后买方委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2008年8月21日，案外人刘鹏出具收条，收条载明，收到孙瑞敏交付涉案房屋购房款115865元。2008年8月21日，北京水泥厂出具收据，载明刘鹏代收孙瑞敏房款125865元。2008年8月22日，孙瑞敏通过北京诺其瑞得咨询有限公司开具200万元转账支票。后该支票由北京水泥厂以背书方式转帐给北京长冀机电维修公司。孙瑞敏就购买涉案房屋向北京水泥厂支付全部购房款2125865元。北京水泥厂于2015年1月13日出具《证明》，证明该公司收到孙瑞敏全部购房款。孙瑞敏签署购房合同后，就涉案房屋向凯迪宝公司支付公共维修基金40501．3元，契税60751．95元，印花税、代办费、测绘费共计1205元。2008年9月10日，凯迪宝公司向孙瑞敏交付涉案房屋。北京福诺特物业管理公司出具的物业费、供暖费、水电费等单据，虽无原件，但结合其他证据，可以认定孙瑞敏自2008年9月占有、使用涉案房屋至今。关于涉案房屋未办理房屋产权证明的原因，经询，孙瑞敏称，其曾经出国一段时间，回国后发现涉案房屋被查封。爱丽华公司称以房抵债后，曾向北京水泥厂提出赎回房屋，故未积极办证，后涉案房屋被法院查封无法办理相关手续。另查，北方国际公司与爱丽华公司建设工程施工合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2011年12月20日作出（2010）一中民初字第4554号民事判决。北方国际公司、爱丽华公司均不服，上诉至北京市高级人民法院（以下简称市高院）。市高院于2012年5月10日作出（2012）高民终字第859号民事判决，驳回上诉，维持原判。进入执行后，一中院于2013年1月11日查封涉案房屋。后爱丽华公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2013年6月30日作出（2012）民申字第1593号民事裁定，指令市高院再审。市高院再审后，于2014年3月12日作出（2013）高民再终字第3249号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回一中院重审。一中院重审过程中，依据市高院指定管辖的通知，将本案移送至本院审理，本院于2016年7月11日立案受理。审理过程中，本院于2016年7月22日保全续封涉案房屋，后于2018年9月3日作出（2016）京02民初247号民事判决，判决：“一、本判决生效后七日内，北京爱丽华物业管理有限公司给付北方国际合作股份有限公司工程款一千零一十七万九千三百一十七元一角；二、本判决生效后七日内，北京爱丽华物业管理有限公司给付北方国际合作股份有限公司工程款一千零一十七万九千三百一十七元一角的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息，自二○○七年八月三十一日起计算至实际付清之日止）；三、本判决生效后七日内，北方国际合作股份有限公司给付北京爱丽华物业管理有限公司逾期竣工违约金八十四万元；四、本判决生效后七日内，北方国际合作股份有限公司赔偿北京爱丽华物业管理有限公司逾期竣工损失六百万元；五、驳回北方国际合作股份有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京爱丽华物业管理有限公司其他反诉请求。”爱丽华公司向市高院提起上诉，市高院于2019年2月26日作出（2018）京民终597号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，北方国际公司向本院申请强制执行，本院于2019年4月1日以（2019）京02执392号立案执行。执行过程中，本院于2019年5月10日继续查封涉案房屋。2019年10月，孙瑞敏作为案外人对本院（2019）京02执392号民事裁定书采取的查封措施提出异议。本院于2019年10月作出（2019）京02执异1148号执行裁定书，以在案证据不足以证明孙瑞敏已向被执行人爱丽华公司支付全部房价款及在查封前已合法占有该房屋为由，裁定驳回了孙瑞敏提出的执行异议。孙瑞敏遂提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述及《北京市商品房现房买卖合同》，转账支票，收据，业主档案资料明细等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、孙瑞敏与爱丽华公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、孙瑞敏在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、孙瑞敏是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因孙瑞敏自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，关于合同订立情况。本案现有证据显示，涉案房屋以房抵债法律关系发生在爱丽华公司与北京水泥厂之间，北京水泥厂取得涉案房屋后，未进行产权变更登记即转让与孙瑞敏。在北京水泥厂的授权下，孙瑞敏与爱丽华公司在本案查封措施实施前就涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》。该合同并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于北方国际公司所称，签约时爱丽华公司尚处于商品房预售阶段，不是现房销售阶段因而无效的陈述，并不属于法律强制性效力性规定予以规范的事项，其关于合同无效的观点，本院不予采信。关于焦点二，关于交付占有事实。孙瑞敏提交的业主档案资料明细、住户登记表、入住手续会签单、物业费收据、《北京市房屋租赁居间合同》等证据，足以证明孙瑞敏与爱丽华公司办理房屋交付手续的时间在本案查封措施实施之前，此后孙瑞敏基于交付事实，对案涉不动产的管领力已经发生应当认定已构成占有事实。北方国际公司对该交付的真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。据此，应认定孙瑞敏在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。关于焦点三，关于付款事实。为证明已付清购房款，孙瑞敏提交了收条、收据、银行转账支票以及北京水泥厂出具的《证明》等证据。反观北方国际公司虽不予认可上述付款事实，但并未提供任何相反证据，在此情况下，北方国际公司的抗辩理由依据不足，本院对其理由不采信，对孙瑞敏已经向北京水泥厂支付全部购房款的事实予以确认。另需指出，如前所述，涉案房屋原已被爱丽华公司抵债给北京水泥厂。此后北京水泥厂将该房屋另售孙瑞敏，并协助孙瑞敏与爱丽华公司签订涉案房屋买卖合同。因此，孙瑞敏向北京水泥厂支付全部房价款的行为，应认定为已支付全部价款。关于焦点四，关于未办理权属登记原因。本案现有证据显示，孙瑞敏与爱丽华公司书面合同中明确约定了房屋交付、权属登记日期且买受人孙瑞敏委托出卖人爱丽华公司代为办理权属登记手续。现涉案房屋因爱丽华公司所涉另案被查封，不具备办理转移登记的前提条件。上述事实系由爱丽华公司原因所致。北方国际公司称孙瑞敏对此存在主要过错，本院不予认可。基于上述分析，孙瑞敏依据其与爱丽华公司于本案查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，且未办理过户登记手续的原因在于爱丽华公司。故孙瑞敏要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本院判决如下：停止本院（2019）京02执392号执行案件对北京市海淀区万泉河路60号X幢X层X10号的执行。案件受理费23807元，由北方国际合作股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 杨志东二〇一九年十二月十六日法官助理 王一洲书 记 员 宋雨晴