重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初13789号 原告：谭召会，男，1969年3月9日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告：夏浩然，男，1973年1月23日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告：赵孝勇，男，1985年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市。 三原告共同委托诉讼代理人：陈莉，重庆雄明律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：董艳涛，重庆雄明律师事务所实习律师。 被告：董娟，女，1992年10月5日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：刘彤，重庆达能律师事务所律师。 原告谭召会、夏浩然、赵孝勇诉被告董娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程,公开开庭进行了审理。原告谭召会、夏浩然、赵孝勇委托诉讼代理人陈莉，被告董娟及其委托诉讼代理人刘彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭召会、夏浩然、赵孝勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告支付所欠租金暂定36000元、物业管理费暂定1890元、电费暂定3100元、水费暂定210元，共计暂定41200元（以最终解除之日产生的费用据实结算）；3、请求判令被告支付违约金6万元，并承担诉讼费用、律师费用。事实与理由：2018年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于巴南区龙洲湾XX区崇仁路XX号附XX号商铺出租给乙方经营使用，商品面积42平方米，租赁期限5年，自2018年9月15日至2023年9月14日。租金4500元/月，承租期第一年原告给予被告免租第十二个月租金4500元，故第一年租金共计49500元，每年在前一年基础上递增6%。被告于2019年1月开始拖欠房租、物业费、水费、电费等相关费用，暂计41200元，具体项目为：租金2月至9月4500元*8=36000元、物业管理费1-9月210*9=1890元、电费3100元、水费210元。另根据合同约定，被告应支付原告违约金6万元。为维护原告合法权益，特提起上述诉讼请求。 被告董娟辩称，双方租赁合同已于2019年3月份解除，原告方于2019年3月份已向被告表达了解除合同的意思表示，被告予以认可，故2019年3月份后租金被告不予承担。被告于2019年3月底将门面的钥匙归还给谭召会，谭召会于2019年4月份多次向被告表达解除合同事宜，谭召会表示会马上通过朋友挂出去对外招租。原被告双方系合议解除租赁合同，是双方协商一致的结果，双方均不存在违约。即使法院认定是违约行为，合同约定违约金过高，请求降低。我方系基于与原告谭召及会案外人古卡良签订的转让协议产生的租金，该转让协议无效，且无法实际履行，本案的租金损失应由谭召会和案外人古卡良承担。就转让协议一案被告已经向法院提起诉讼，请求本案中止审理。谭召会明知涉案门面以及经营权和房屋内的设施设备时不能转让，欺骗被告签订这个租赁合同，被告知情后，向谭召会提及是否得到莱得快公司的同意，并走完相应的流程，谭召会说莱得快公司同意这个方式转让。被告当时就要求谭召会将加盟莱得快的合同给被告，谭召会于2019年4月20日时以快递的方式将此合同邮寄给被告，被告才知道没有相应的经营权以及谭召会不能进行私下转让。因转让协议无效，加盟合同实际无法履行，房屋租赁合同也无法履行，谭召会多次给我打电话表达租赁合同解除事宜，故要求驳回原告的诉讼请求。 原告谭召会、夏浩然、赵孝勇围绕诉讼请求依法向本院提交了不动产登记证书、房屋租赁合同、商铺的授权委托书、微信聊天记录、物业费、水电费收据、电表图片等证据，采信作为本案证据使用，本院将结合审理查明情况予以认定。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月2日，原告谭召会、夏浩然、赵孝勇做为甲方与乙方董娟签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于巴南区龙洲湾XX区崇仁路XX号附XX号商铺出租给乙方做为商铺使用，商铺面积42平方米，租赁期限5年，自2018年9月15日至2023年9月14日；租金4500元/月，每年共计49500元，每年在前一年基础上递增6%，押金为4500元，；付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付三个月的房租，之后房租为季度支付，支付时间为每月25日前，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金1万元；乙方向甲方或物业管理者支付水电费、物业费等直接费用；甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切损失，并有5万元的违约金。同时，谭召会及案外人古卡良又与董娟签订了《店面转让协议书》，将涉案商铺及“莱得快”加盟经营权转让给董娟。租赁合同履行过程中，因经营及资金周转问题，被告未向原告支付自2019年2月15日起的房租及物业费、水电费，且停止了经营，并于2019年4月17日在与谭召会的微信聊天中谈到因未能转让出去要将门面退还原告，并在微信聊天中承认支付二个月零两天的房租，双方聊天记录显示，原告谭召会持续要求被告支付自2019年2月15日之后的房租等相关费用。 另查明，2019年3月9日，原告谭召会收到了被告董娟支付的房租4500元，并在微信中出具收条：今收到董娟支付西部人才产业园门面费用4500元，支付日期到2019年2月15日。涉案门面物业管理费为5元/平方米。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告按约将房屋交付给被告使用，被告应按照租赁合同约定按期足额的缴纳房租。合同履行过程中，由于被告董娟未按时交纳房租，原告要求解除与被告之间的租赁合同，符合法律规定，被告在要求起诉之前即以实际行动表明了不再履行合同，且审理中被告亦表示同意解除租赁合同，故本院认定合同自开庭之日2019年10月10日解除。关于被告抗辩的该租赁合同已于2019年4月份双方合意解除的抗辩，因根据原告提供的微信聊天记录显示，原告谭召会持续要求被告支付自2019年2月15日之后的房租等相关费用，被告未能举证证明其已将租赁房屋腾退交还原告或双方合意解除合同，该抗辩意见不予采纳。合同解除后，被告仍应承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。经审查，被告应支付原告的费用为：1、租金35250元（4500元/月×7个月+150元/天×25天）：2019年2月15日至10月10日，共计7个月零25天；2、物业费1645元（5元/平方米×42平方米×7个月+5元/平方米×42平方米÷30天/月×25天）。对于原告主张的水电费，因其目前举示的证据不能证明被告租房实际产生的金额，不予支持。对于原告主张的违约金，被告认为过高，本院酌情予以调整，认定被告应支付租赁合同解除后三个月的租金作为违约金，即13500元（4500元/月×3个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告谭召会、夏浩然、赵孝勇与被告董娟于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除； 二、被告董娟于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告谭召会、夏浩然、赵孝勇租金35250元、物业费1645元，共计36895元； 三、被告董娟于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告谭召会、夏浩然、赵孝勇违约金13500元； 四、驳回原告谭召会、夏浩然、赵孝勇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2324元，减半收取1162元，由被告董娟负担（此款原告已垫付，被告在给付前述案款时一并给付原告），本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费2324元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  汤华巍 二〇一九年十二月八日 书记员  邓媛媛