河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再144号 再审上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：李维政，男，1979年4月30日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：董立霞，女，1957年8月6日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，北京倡信律师事务所实习律师。 原审被告：大厂回族自治县聚优房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县华安丽景1号楼2号商业。 法定代表人：姜辉，执行董事。 再审上诉人李维政因与被上诉人董立霞、原审被告大厂回族自治县聚优房产经纪有限公司（以下简称聚优房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初743号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月5日作出（2018）冀10民申171号民事裁定，提审本案，并于2019年4月18日作出（2019）冀10民再9号民事裁定，本案发回河北省大厂回族自治县人民法院重审。河北省大厂回族自治县人民法院于2019年8月30日作出（2019）冀1028民初1343号民事判决。李维政不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人李维政的委托诉讼代理人李彦青，被上诉人董立霞及其委托诉讼代理人李鑫、李淼，原审被告聚优房产的法定代表人姜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李维政上诉请求：1、解除上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》；2、被上诉人退还上诉人已交纳的房款1,005,000元。事实和理由：1、上诉人提起解除房屋买卖合同的诉讼，是基于房产行政部门以上诉人不符合限购政策为由不予办理过户的事实。2017年6月2日廊坊市人民政府出台限购政策，规定对于本县居民家庭名下已有两套住房的，不得再购买住房。政策出台后行政机关立即贯彻实施。对限购政策之前签订合同，未完成过户的，也是按照新政来执行的。2、原审法院的裁判未查明是否能够过户的关键事实，未按照二审法院发回重审的意见审理。3、原审法院关于限购政策不溯及既往的认定是错误的，未能正确理解政策的性质特点，且在未向行政机关调查核实相关事实的情况下，就自认合同能够履行，有审判干涉行政之嫌。北京市高级人民法院在2011年12月13日出台了一份会议纪要，在会议纪要明确规定审判原则，即因为限购政策导致合同无法履行的解除合同应予以支持。可见，司法审判机关的审判原则是与政府限购政策相一致的。本案中，涉案房产能否过户，应以行政机关出具的意见为准。原审法院判决继续履行合同，办理过户，应有行政机关能够办理过户的具体意见或证据。 董立霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。案涉房屋买卖居间合同和补充协议合法有效，在限购政策之前成立、生效并已部分履行，不受限购政策的调整，限购政策不应影响房屋买卖合同及补充协议的继续履行。一审法院已经查明上诉人房产情况，并且到房屋管理部门核实本合同是否可继续履行。北京在之前确实也出台过限购政策，北京高院及基层法院也都以维护合同正常合法履行为原则。本案中买卖合同基于各方真实意思表示不违反法律规定。在限购政策出台前已经成立并生效，也实际履行，完全具备买卖合同继续履行的条件，故不受限购政策影响。上诉人的上诉请求没有法律和事实依据，请求法院驳回上诉人的诉请。另外，合同约定2018年支付尾款，但是至今没有支付，对方应赔偿我经济损失。 聚优房产未发表意见。 原审本诉原告李维政向原审法院起诉请求：判令解除本诉原、被告于2017年3月6日订立的《聚优房产房屋买卖合同》；判令本诉被告董立霞退还本诉原告已付购房款1,005,000元；判令被告聚优房产退还居间服务费30,000元；诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月6日，本诉原、被告经聚优房产居间介绍，订立《聚优房产房屋买卖合同》一份，约定董立霞将其所有的位于大厂回族自治县盛世尚水城G5幢2单元2142号楼房出售给李维政，房屋价款为1,705,000元，合同订立当日买受人支付购房定金505,000元；2017年3月16日前给付购房款500,000元；房本下来后30个工作日交付购房款700,000元。合同订立后，买受人已分两次向出卖人支付购房款1,005,000元，并向聚优房产支付中介费30,000元。出卖人已于2018年2月份取得涉案房产的产权证书。2017年6月，廊坊市政府颁布限购政策，买受人不再符合政策要求的购房资格。因限购政策出台致买受人无法实现合同目的，涉案合同已无法继续履行。双方就合同解除事宜协商未果。故诉请法院依法裁决。 原审本诉被告董立霞辩称，涉案房屋买卖合同系在限购政策出台之前成立、生效并已部分履行，买受人不属于限购对象，合同及补充协议有效并应当继续履行。限购政策不能溯及既往，涉案合同根据当地人民政府相关实施细则可以继续履行，买受人应当继续履行合同。出卖人已按约履行了合同义务，买受人诉求解除合同严重违反合同约定，其行为构成根本违约，无权要求返还购房款。同时提出如下反诉请求：判令反诉被告继续履行《聚优房产房屋买卖合同》，并支付后续购房款700,000元；配合反诉原告办理涉案楼房的产权过户登记手续；赔偿反诉原告逾期付款利息（以700,000元为基数，按银行同期贷款利率4倍计算，自2018年4月15日起至实际付清之日止）；诉讼费及反诉费由反诉被告承担。 原审反诉被告（本诉原告）李维政辩称，不同意反诉原告的诉求。在合同履行过程中，买受方不存在违约，房屋买卖合同不能履行是因为在签订合同时期，涉案房屋并没有取得房屋产权证。廊坊政府在2017年6月2日出台限购政策，根据限购政策规定，买受人李维政已存在2套住房，不能再购买房屋，不符合购房政策的条件。涉案房产的产权证在2018年3月1日取得，双方已无法办理后续手续，并非反诉被告违约，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 原审被告聚优房产未答辩。 原审法院认定事实：2017年3月6日，董立霞作为出卖方（甲方）、李维政作为买受方（乙方）、聚优房产作为丙方（居间方），订立《聚优房产房屋买卖合同》《补充协议》各一份。约定董立霞将其所有的位于大厂回族自治县盛世尚水城Ｇ5幢2单元2142号楼房出售给李维政，房屋价款为1705000元，付款方式：在合同订立当日买受方支付购房定金505000元；2017年3月16日前给付出卖方购房款500000元；剩余购房款于房本下来后30个工作日交付尾款700000元。“甲乙双方任何一方在上述付款方式约定的日期内怠于履行协议义务的，由违反方按照迟延天数每日支付给对方总房款的万分之五作为迟延补偿金，此延长日期最长期限为30日，合同继续执行。……”房屋过户费用、评估费、税费等由乙方负担，甲、乙双方共同委托聚优房产作为涉案房屋的居间方及办理产权变更的代理人，经纪服务费30000元由乙方负担。同时对其他条款进行了约定。合同订立当日，买受人向出卖人董立霞交付购房定金505000元；2017年3月8日交付购房款500000元。买受人已向聚优房产交付居间服务费10000元。2018年2月7日，当地房屋主管部门下发了涉案房屋的不动产权证书，3月1日，出卖方董立霞取得了证号为（2018）大厂回族自治县不动产权第××号不动产权证书。 又查明，买受人李维政提供了本人及妻子王秀华常住人口登记卡、居民身份证、结婚证、大厂回族自治县房产管理局房屋交易中心出具的房产交易信息查询记录，证明李维政、王秀华夫妇系本县户籍，其家庭在本地已经拥有两处住房。 原审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求或反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明，如证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。涉案《聚优房产房屋买卖合同》及《补充协议》的约定不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效，应予维护。买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。 综合本诉、反诉原、被告所提交证据，足以证明涉案合同及补充协议2017年3月6日成立、生效后，买卖双方依约定已履行了部分合同义务，买受方向出卖方实际支付了购房款（含定金）1,005,000元，出卖方亦出具了相应收款证明。2017年6月2日，廊坊市人民政府发布了房屋限购政策，买受人依该政策主张买受人夫妇系本县户籍居民家庭，在本县已拥有两处住房，属限购对象，不具有购买第三套住房资格，进而主张解除涉案合同。结合法不溯及既往的法理原则，涉案《聚优房产房屋买卖合同》及《补充协议》系在限购政策出台之前成立、生效，且双方已部分实际履行，涉案情形依法不应属于限购、限贷政策调整范畴。买受人据此主张不具有购房资格、解除涉案合同、出卖人返还购房款的诉求，缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。基于涉案合同不受限购、限贷政策影响，买卖双方均应当继续履行。被告聚优房产作为居间中介方，收取居间服务费已促成了双方买卖合同订立，且在履行合同后续产权变更等事宜中仍将提供居间服务，故买受人主张居间方返还服务费，理据不足，依法亦不能成立。 基于涉案《聚优房产房屋买卖合同》符合合同继续履行的法定情形，出卖人、买受人应当遵循诚信原则，继续履行合同，买受方应依合同约定条款“剩余购房款于房本下来后30个工作日交付尾款700,000元”。同时，出卖方并应配合买受方办理涉案楼房的产权变更过户登记手续。对于反诉原告主张的逾期付款利息，双方在合同中虽进行了约定，但该约定标准明显畸高；原告主张按银行同期贷款利率的4倍标准计息，亦缺乏法律依据，本院酌情参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百六十一条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）董立霞于判决生效之日起十个工作日内，将位于河北省廊坊市大厂回族自治县楼房（房屋所有权证：（2018）大厂回族自治县不动产权第××号）配合过户至本诉原告（反诉被告）李维政名下。本诉被告大厂回族自治县聚优房产经纪有限公司负有义务协助、配合买卖双方办理涉案房屋的产权变更过户手续。二、上述涉案诉争房屋完成产权变更过户当日，本诉原告（反诉被告）李维政向本诉被告（反诉原告）董立霞支付涉案房屋剩余尾款700000元。三、本诉原告（反诉被告）李维政于判决生效之日起七日内，向本诉被告（反诉原告）董立霞支付逾期付款利息（以700000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，支付自2018年4月15日起至实际付清之日止利息）。收款人开户名：董立霞，开户银行：中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊学院大街支行，银行卡号：62×××19。四、驳回本诉原告李维政的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7100元，财产保全费5000元，合计12100元，由本诉原告李维政负担；反诉案件受理费80元，由反诉原告董立霞负担。 本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院二审认为，本案争议的主要焦点为：案涉房屋买卖居间合同和补充协议是否应当解除。李维政上诉主张因限购政策，其不具有购房资格，案涉合同应予解除。本院认为，案涉房屋买卖居间合同和补充协议系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。买卖双方均应全面、诚信、善意履行合同义务。案涉合同签署时，相关限购政策尚未出台，且双方已按合同约定履行部分内容，该限购政策不具有溯及力，本案房屋买卖居间合同及补充协议不受该限购政策的影响，李维政主张解除案涉合同缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上所述，再审上诉人李维政的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,200元，由再审上诉人李维政负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 苑朋良 书 记 员 张 曦