广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24613号原告：何谷生，男，1957年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：张玉冰，女，1955年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：冯焕湘，广东君直律师事务所律师。被告：张燕芳，女，1971年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：张小君，女，1972年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：张燕明，女，1974年4月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，三被告共同委托诉讼代理人：范玮，广东岭南律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王明菊，广东岭南律师事务所律师。原告何谷生、张玉冰与被告张燕芳、张小君、张燕明物权保护纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何谷生、张玉冰的共同委托诉讼代理人冯焕湘，被告张燕芳、张小君、张燕明及三被告的共同委托诉讼代理人范玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何谷生、张玉冰共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退位于广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼整层共147.3平方米的房屋（旧门牌地址：京溪村白灰场××2楼）并交付给原告；2.判令被告将穗同字第0017597号农村（墟镇）宅基地使用证的原件退还给原告；3.判令被告向原告赔付租金（占用费）210000元（以每月租金5000元计算，自2016年1月14日开始，暂算至2019年7月13日止共42个月的租金，具体算至被告腾退房屋之日止）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：根据穗同字第0017597号农村（墟镇）宅基地使用证，位于广州市白云区京溪白灰场南路47号2楼整层共147.3平方米的房屋（旧门牌地址：京溪村白灰场××2楼）的使用权人为原告张玉冰。被告是原告张玉冰的亲哥哥张玉云的亲生女，也就是原告张玉冰的亲侄女。在原告母亲温容娣尚在人世之时，原告出于孝道将涉案房屋的宅基地使用证的正本存放在母亲住处，并将房屋的收租权交给母亲打理，同时，将租金悉数作为赡养母亲的赡养费，该行为一直持续到原告母亲在2016年1月13日去世时为止。但是，正当原告忙于处理母亲身后事之时，被告却趁收拾整理原告母亲遗物的便利，未经原告的同意即将原告存放在母亲住处的宅基地使用证原件非法取走，并开始非法侵占了原告的房屋出租收益权，非法侵吞了原告应得的所有租金。被告的行为已经严重地侵犯了原告自身的合法权益。无奈之下，原告唯有寻求法律的帮助，特委托代理人于2019年6月12日向被告发出律师函，请求被告在2019年6月26日前处理完毕腾退房屋、宅基地使用证原件、退还租金的事宜，但被告却漠视原告的主张！综上所述，原告为了维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物权法》第一百五十二条的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查清事实，判决支持原告的全部诉讼请求。被告张燕芳、张小君、张燕明共同辩称：一、原告早在2005年就已经将涉案房屋转让给被告，《宅基地使用证》原件是在原告收到房屋转让款后就由温容娣交给被告，并非从温容娣遗物中“非法取走”。京溪白灰场南路47号（原门牌××）房屋是1992年与他人合作建房时拆除被告父亲张玉云生前60年代所建旧房而取得的还建房。当时由温容娣作主将“××2楼”（即涉案“白灰场南路47号2楼”）登记给张玉冰，三被告分别享有××3、4、5楼房屋。实际该2楼房屋并未交付给张玉冰使用，仍由温容娣统一管理。2005年，张玉冰拟占用旁边张家祖屋用地重建××房屋（即白灰场南路51号），三被告亦有权参与合建。考虑到日后方便两家各自管理，在温容娣的主持协商下，两原告同意将“××2楼”（即涉案“白灰场南路47号2楼”）整层以110000元的价格转让给三被告，三被告不再参与51号房屋的投资还建。两原告还亲笔立据确认47号二楼房屋“产权归姐妹三人所有，以后不反悔，但原则是在温容娣健在时必须由温容娣出租养老等用，温容娣百年之后再执行”。2005年8月14日，三被告以部分现金、部分银行转账的按时支付转让款到何谷生账上，随后温容娣将47号房屋《宅基地使用权证》交给了三被告。2016年1月13日，温容娣去世，生前一直与被告张燕芳共同居住，由三被告悉心照顾。双方各自分别管理使用47号及51号两处房屋，一直相安无事。二、涉案房屋事实上一直由三被告管理使用，承担了所有费用，原告对此是明知的，在本案诉讼之前从未提出过异议。涉案47号房屋现租户是2018年5月由何谷生主动介绍来的。2018年9月，47号房屋因外墙脱落需要进行整体维修，47号全体业主共同委托工程队进行施工，三被告作为1-5楼的业主在施工合同上签名，并支付了工程款。原告对此明知而且确认。2019年初居委会进行“拆迁前征询意见”后，原告才否认涉案47号2楼房屋已转让给三被告的事实。综上，原被告均为白灰场经济联社村民，自愿达成宅基地房屋转让协议，且被告已经支付房屋转让款，正常取得涉案房屋的所有权，并不存在非法取得宅基地证原件、侵占房屋的事实。故请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原告提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》存根、律师函，被告提交的证明、《农村（墟镇）宅基地使用证》、转让凭证、银行个人业主凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：何谷生、张玉冰为夫妻关系。张燕芳、张小君、张燕明系张玉冰的哥哥张玉云的女儿。张玉冰、张玉云的母亲为温容娣，温容娣已于2016年1月13日去世。张燕芳、张小君、张燕明、张玉冰、何谷生均系广州市白云区京溪白灰场经济合作社成员。穗同字第0017597号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××二楼的使用人为张玉冰，该《农村（墟镇）宅基地使用证》原件现由张燕芳、张小君、张燕明持有。穗同字第0017598号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××三楼的使用人为张燕芳。穗同字第0017599号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××四楼的使用人为张燕明。穗同字第0017813号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，京溪村白灰场××五楼的使用人为张小君。上述《农村（墟镇）宅基地使用证》发证日期均为1995年6月10日，房屋建筑面积均为127.3平方米。广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社于2019年7月19日出具证明，主要内容为：张燕芳、张小君、张燕明三人与温容娣是婆孙关系；三人父亲张玉云于1983年去世后，姐妹三人与温容娣共同居住，直至2016年温容娣去世。温容娣旧居原白灰场自编门牌为××和××，即现白灰场南路47号（张燕芳、张小君、张燕明现居住地）和51号（张玉冰现居住地）。其中××对应47号，××对应51号。47号1至5楼（是1992年旧房拆除重建，起建新房即现在的47号）一直由张燕芳、张小君、张燕明三人管理使用至今。水电费、税费都是由姐妹三人支付。2005年7月19日，张玉冰、何谷生共同向张燕芳、张小君、张燕明出具转让凭据一份，内容为：“本人同意将白灰场南路47号二楼201#、202#以拾壹万元的价格转让给侄女张燕芳、张小君、张燕明3人，房产权归姐妹3人所有，以后不反悔，但原则是在母亲温容娣健在时必须由她出着养老等用，母亲百年之后再执行。”本案审理过程中，各方当事人确认白灰场南路47号二楼只有201、202号两个房间。张燕芳、张小君、张燕明主张张玉冰、何谷生向其出具上述转让凭条后，张燕芳、张小君、张燕明已向张玉冰、何谷生支付了转让款。为证明其主张，张燕芳、张小君、张燕明提交了何谷生名下个人账户交易明细以及中国工商银行个人业务凭证5张，上述证据显示：2005年8月14日，张燕芳向何谷生中国工商银行的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项。此外，张燕芳、张小君、张燕明主张其还向张玉冰、何谷生支付了20000元的现金作为转让款，现已无法提供收款凭证。张玉冰、何谷生对张燕芳于2005年8月14日向其账户存入的95426.4元款项的真实性予以确认，但主张上述款项为张玉冰、何谷生向张燕芳、张小君、张燕明的借款，借款金额为80000元，否认收到张燕芳、张小君、张燕明支付的20000元现金；张玉冰、何谷生还主张其在借款后以现金的形式偿还了部分债务，另通过其的儿子转账归还了20000元，但张玉冰、何谷生对其主张的还款事实未提供证据予以证实。另查明，2019年7月25日，张燕芳、张小君、张燕明以张玉冰、何谷生为被告诉至本院，要求确认京溪村白灰场××二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼）归张燕芳、张小君、张燕明所有，该案案号为（2019）粤0111民初273××。该案审理过程中，张燕芳、张小君、张燕明申请证人吴某和证人张某到庭。证人吴某陈述：我是温容娣的侄媳妇，2005年张玉冰要将旁边二层半旧屋重建（即51号）时，我曾听温容娣讲过三个孙女（即张燕芳、张小君、张燕明）要出资建一层，张玉冰与何谷生夫妇也找过我们说起这事。后来她们商量后决定各自一处方便管理，张玉冰收11万元把47号二楼房屋给三个孙女，51号就归张玉冰一家。证人张某陈述：温容娣是我的伯母，张玉冰和张玉云是过继给温容娣的，实际上张玉云、张玉冰是我的亲哥哥和亲妹妹。张玉冰2005年建51号房时，张玉冰亲自到我家协商过，当时张玉冰要在祖屋处建房，温容娣同意张燕芳、张小君、张燕明出资十万元在51号房屋上加建一层。后来为了方便，张玉冰将47号二楼房屋置换给张燕芳、张小君、张燕明。该案审理过程中本院发函至广州市规划和自然资源局白云区分局查询宅基地房屋过户的相关政策及京溪村白灰场××二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼）是否具备过户条件。该局复函称：关于宅基地房屋产权转移登记的规定，申请人应是房屋所在地集体经济组织成员，符合“一户一宅”要求的前提下，根据《不动产登记暂行管理实施细则》第四十二条、《广州市不动产登记规程》第六十九条等相关规定，申请办理集体土地使用权及房屋所有权转移登记。经查，1995年原广州市白云区同和镇人民政府已向张玉冰核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》(证号：穗同字第0017597号)，明确了张玉冰已经取得京溪村白灰场自然村××房屋二楼的使用证明文件。根据来函显示张燕芳、张燕明、张小君为京溪村白灰场自然村××3、4、5楼使用人，1995年原广州市白云区同和镇人民政府已分别向张燕芳、张燕明、张小君核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》（证号：穗同字第0017598、0017599号、0017813号），根据国家关于“一户一宅”等相关规定，初步判断上述三人不具备办理宅基地房屋产权转移登记的条件。本院认为：根据张玉冰、何谷生于2005年7月19日共同向张燕芳、张小君、张燕明出具的转让凭据，以及2005年8月14日张燕芳向何谷生中国工商银行的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项的事实，再结合证人吴某、张某的证言，本院确认张玉冰、何谷生已将涉案的京溪村白灰场××二楼（现地址为京溪村白灰场南路47号号二楼，以下简称涉案宅基地房屋）房屋转让给张燕芳、张小君、张燕明，该房屋转让合同已经实际履行。张玉冰、何谷生抗辩称张燕芳向何谷生账户内存入的款项为借款，其主张的借款金额80000元与张燕芳实际存入的款项金额不符，且其未能就借贷关系的存在进行举证，本院对其该项主张不予确认。由于张燕芳、张小君、张燕明均系涉案宅基地房屋所在的集体经济组织成员，与张玉冰、何谷生就该房屋签署的转让协议系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。导致合同无效的应为法律、行政法规中的效力性强制性规定，我国现有法律、行政法规并未禁止同一农村集体经济组织成员之间转让宅基地，张玉冰、何谷生现以该转让协议违反“一户一宅”的规定为由主张转让协议无效的意见本院不予采纳。张玉冰、何谷生与张燕芳、张小君、张燕明之间就涉案宅基地房屋的转让协议签订于2005年7月19日，温容娣亦已于2016年去世，该房屋亦实际由张燕芳、张小君、张燕明使用多年，张玉冰、何谷生现主张双方之间的房屋转让协议未实际履行依据不充分，亦有违诚信。由于张玉冰、何谷生与张燕芳、张小君、张燕明之间就涉案宅基地房屋存在转让协议，该协议并未发生变更，也未被解除或被撤销，故张燕芳、张小君、张燕明对涉案宅基地房屋的占用以及持有该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》是基于双方房屋转让的合同关系产生的占有，在双方的合同关系发生变更、解除、中止、撤销前，张燕芳、张小君、张燕明的占用均具有合同法上正当权源，该占有为有权占有，受法律保护。张玉冰、何谷生提起本案诉讼要求张燕芳、张小君、张燕明腾退及交还涉案宅基地房屋即该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》，以及要求张燕芳、张小君、张燕明支付房屋占用费的诉讼请求均于法无据。本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告何谷生、张玉冰的全部诉讼请求。本案受理费4450元由原告何谷生、张玉冰负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  易卫红人民陪审员  颜瑞琴二〇一九年十二月十七日书 记 员  林嘉仪