辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初1859号原告（执行案外人）：杜晓莉，女，1984年12月9日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：讷建宏、王鹏，辽宁韬论律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司大连金州支行，住所地大连金普新区斯大林路795号。法定代表人：朱雨澎，该银行行长。委托诉讼代理人：严俊峰、李思凡（实习律师），北京市盈科（大连）律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连开建房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区金马路286号。法定代表人：赵明阳。原告杜晓莉与被告中国建设银行股份有限公司大连金州支行（以下简称建设银行金州支行）、第三人大连开建房地产开发有限公司（以下简称开建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告杜晓莉的委托诉讼代理人王鹏，被告建设银行金州支行的委托诉讼代理人严俊峰、李思凡到庭参加诉讼。第三人开建公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜晓莉向本院提出诉讼请求：1、判决中止对位于大连经济技术开发区房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人开建公司于2014年12月29日签订了商品房买卖合同，约定第三人将其位于大连经济技术开发区房屋出售给原告，房款总价为736，060元。原告签订合同当日一次性付清全部总房款，开建公司同日为原告出具收到736,060的购房发票。2016年2月23日，该房屋因本案被告与第三人之间的债务纠纷被大连市中级人民法院执行查封，现原告已实际占有该房屋。虽该房屋没有办理房屋产权登记，但并非原告造成且原告没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：第三人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给原告，原告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果原告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院2019年11月14日最新出台民商审判会议纪要第125条：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此纪要。第126条规定：商品房消费者的权利与抵押权的关系根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。综上，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。建设银行金州支行辩称：不同意原告的诉讼请求，应当驳回其诉请，原告的事实和理由也不成立。一、本案所涉焦点问题无论是适用最高人民法院执行异议的司法解释第28条还是第29条之规定，原告均不符合该规定的排除执行的条件。首先原告提供的房屋买卖合同无法证明其真实性，该合同当中所记载的签订时间是2014年12月29日，但除了该日期记载之外在无其他证据证明合同签订的有效时间，根据被告目测该签订时间是用人工书写，且是同一人的笔迹不排除后来添加的可能性。二、关于购房款。现有证据当中原告无法提供当时缴款的收款收据的原件，仅提供了一份2017年末的购房发票，且未能提供交付73万余元购房款的转款记录等有效证据，现有证据无法证明原告已支付购房款，关于在查封之前是否占有该不动产，原告仅能提供2017年12月底之后的物业费相关凭证，仅靠该相关证据无法证明原告已合法占有案涉房产，且根据原告提供的商品房买卖合同约定，房屋交付时间为2016年12月31日，被告查封该房产的时间为2016年2月，也就是说即便严格按照合同约定交付房屋，在查封之前原告也不可能占有该房产。最后，关于原告名下房屋的问题，根据被告提供的房屋查询卡，原告在开发区同一区域内有其他另外三套住房总面积达300余平，也不符合第29条所规定的条件。综上，无论从事实证据角度还是从法律适用方面，原告诉请均不能成立。开建公司未到庭亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下事实：建设银行金州支行与开建公司、大连铭洋盐业股份有限责任公司、大连铭洋投资集团有限公司、盘锦阿尔滨置业有限公司、大连阿尔滨集团有限公司、赵明阳金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）大民三初字第412号民事调解书，由大连阿尔滨集团有限公司给付建设银行金州支行贷款本金26,600万元及利息；盘锦阿尔滨置业有限公司、开建公司、大连铭洋投资集团有限公司、大连阿尔滨集团有限公司、赵明阳对大连阿尔滨集团有限公司的上述债务在最高限额81,000万元范围内承担连带清偿责任等。2016年2月23日，本院作出（2015）大执字第353号执行裁定，查封开建公司所有的位于大连金州新区滨海路鹏运家园73号的在建工程：瑞仕尚城三期7号楼71套房屋、8号楼52套房屋、9号楼47套房屋、10号楼28套房屋、11号楼22套房屋、12号楼35套房屋,合计255套房屋。其中包括案涉房屋。执行过程中，原告提出执行异议。本院经审查作出（2019）辽02执异618号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告提交2014年12月29日签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买案涉房屋，建筑面积141.55平方米，总价款为736,060元，房屋交付时间为2016年12月31日前。同时，原告提交收款收据复印件一份，其中记载开建公司收到房款736,060元。2017年12月6日，开建公司向原告出具案涉房屋购房发票。原告提交其交纳物业费、采暖费、电梯费等费用的收款收据,用以证明其已经实际占有和使用案涉房屋。前述收款收据记载的交费时间均在2017年12月7日以后。建设银行金州支行调取并提交了原告名下房屋信息查询结果，大连市不动产登记中心出具的查询结果记载，原告名下现有坐落于大连市经济技术开发区鹏运家园1栋-1-11-1号房屋（建筑面积140.97平方米）、大连经济技术开发区龙谷街108号1单元5-6层1号（建筑面积114.54平方米），大连保税区强港路（中港路花园）38号2单元3层1号（建筑面积89.79平方米）房屋，共计三套房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案中原告应当对其主张足以排除强制执行的民事权益及事实依据提交充分证据加以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据已查明的事实，案涉房屋于2016年2月查封，而根据原告自行提交的证据，原告系于2017年12月才取得对案涉房屋的占有使用。根据原告与开建公司签订的《商品房买卖合同》，双方约定的交房期限也是在2016年12月31日前，该时间明显晚于查封时间。因此，原告对房屋的占用不符合前述规定第二十八条第（二）项之情形。对于房屋价款的支付，原告为证明已付房款所提交的收款收据系复印件，且原告亦未能提交其他证据证明其实际支付该笔房款的方式和款项来源。原告虽提交了购房发票，但发票开具时间系在案涉房屋查封以后，原告亦未能对此发票开具时间做出合理解释。因此，原告不能依据此条规定要求排除执行。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告除本案主张排除执行的房屋外，其名下还有其他三套房屋，该四套房屋总计面积接近500平方米，明显超出了普通家庭正常居住的需要，无法认定其购买案涉房屋系用于居住。因此，原告该项主张不符合前述规定第二十九条第（二）项之情形，故原告亦不能依据此条规定要求排除执行。综上，原告未能就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提交充分证据予以证明，原告的请求不具备事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告杜晓莉的诉讼请求。案件受理费11,160元，由原告杜晓莉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 季 烨审判员 孙利颖审判员 王 亮二〇一九年十二月三十一日书记员 连亚妮