贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初5238号 原告：遵义华荣房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区白龙社区乌江东路北侧（汇龙大酒店九楼）。统一社会信用代码：915203210760426969。 法定代表人：黄贵生，总经理。 委托诉讼代理人：贺首泽，贵州名城（播州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向燕，贵州名城（播州）律师事务所律师。 被告：甘功彬，男，1988年1月2日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区播南街道白龙社区一小区，身份证号码：522121198801020018。 委托诉讼代理人：邓小飞，女，1987年10月11日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区苟江镇钩江居三组，身份证号码：522121198710110683。系被告甘功彬之妻。 原告遵义华荣房地产开发有限公司（以下简称华荣房开公司）诉被告甘功彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华荣房开公司委托诉讼代理人贺首泽、被告甘功彬及其委托诉讼代理人邓小飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华荣房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间的租赁合同关系；2、判决被告支付2018年7月1日起至2020年2月28日期间的租金181,169.56元；3、判决被告支付2017年4月起至2019年4月期间的物管费10,950.00元；4、判决被告支付原告代为缴付的2017年4月起至2019年4月期间的垃圾清运费1,975.00元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年年初，原被告双方约定由被告承租原告位于遵义市播州区乌江东路汇龙大酒店1楼7、11号门面，总面积218.99平方米，双方约定了每平方米的租金为每月38.00元，每年的租金相应递增，租金一年预付一次，首次交租的时间为2017年7月1日，现被告尚欠原告租金181,169.56元未支付，物业费为2.00元每月每平方米，被告尚欠10,950.00元未支付，另原告为被告代缴垃圾清运费1,975.00元未付，双方多次协商无果，原告据此诉至法院请求如上。 被告甘功彬辩称：1、租赁物长期漏水，导致被告经营门面长期处于非正常经营状态，被告租赁门面后，投入巨资用于装修，租赁物漏水造成了装修的损失，且租赁期间，原告采用不合法手段拉闸停电，导致被告30,000.00元的食材损坏。原告不履行合同义务导致被告受损严重，被告基于不安抗辩权才不缴纳租金等相关费用，应当予以赔偿；2、原被告双方签订的租赁合同期未届满，双方未达到解除合同的条件，被告因此不同意解除合同，而是原告应当赔偿被告相应损失；3、原告答应前两年免除4个月的房租；4、关于物业费，由于租赁房屋根本没有物业服务，所以不应当缴纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《遵义市物价局文件》、《物业费的用途》、《房屋面积测绘报告》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、微信缴费记录、微信聊天记录、现场照片等证据，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院结合当事人的陈述，对双方无争议的事实认定如下：1、2017年2月13日，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其开发建设的位于遵义市播州区乌江东路汇龙大酒店A-1-7号建筑面积为138.62平方米的营业房（毛坯房）出租给被告用于经营餐饮。合同期为五年，从2017年3月1日起至2021年3月1日止。租金按一年一预付方式进行预付结算，首期交纳租金时间为2017年7月1日，租金为每月每平方米38.00元，第一年租金为63,211.00元，逐年递增，第二年递增6%为67,004.00元，第三年递增7%为71,694.00元，第四年递增8%为77,430.00元，第五年递增9%为84,399.00元。被告因正常经营需要的各种费用，包括但不限于燃气费、水电费、电话费、在线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业服务费等（包括租赁凭证）由被告方自行缴纳。租赁期间被告向原告缴纳保证金10000.00元，合同租期满租赁物归还原告时退还被告。原告按照约定将房屋交付被告使用，并保障房屋及其附属设施处于适用和安全状态，原告应按照《遵义市新建商品房屋质量保证书》所列明的保修年限及保修项目，对房屋进行正常维修。关于终止和解除合同的约定为：租赁期内，因不可抗力因素导致合同无法履行时，合同终止，因甲方所有权转让等原因提前解除合同，需提前60日告知被告，因被告提前解除合同须提前60日告知甲方。因原告的A-1-7号营业房与A-1-11号营业房刚好朝向相反而又前后相通，双方故于2017年8月22日又重新签订房屋租赁合同，将两间营业房（毛坯房）建筑面积计218.99平方米一并出租给被告。约定租金标准及每年递增率不变，租赁期限仍为2017年3月1日起至2021年3月1日止，但约定前两年分别免租期4个月，列明第一年租金为扣减免租期4个月后计66,576.00元，逐年递增，第二年租金为扣减免租期4个月后计70,568.00元，第三年租金为113,260.00元，第四年租金为122,321.00元，第五年租金为133,330.00元。增添了物业服务费2017年按2.00元/平方米计算，垃圾清运费按城管局收取标准代收代付、电费按供电局收取标准代收代付，水费一户一表，由被告自行交供水公司的约定内容。2、合同签订后，被告根据其经营餐饮业需要对承租营业房进行装修，并按照合同约定缴纳租金至2018年6月30日（含免租期4个月在内），但未缴纳过物业费及垃圾清运费；3、由于被告承租营业房时常漏水，原告主张系该营业房楼上业主装修房屋所致，原告经过积极协调但仍未彻底解决漏水问题，以致被告以房屋漏水造成损失为由拒绝支付房屋租金。庭审中，原告未提供证据证明其已向被告提供了物业服务，以及代被告支付物业服务费与垃圾清运费的事实。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告请求解除合同是否具备法定解除的条件；二、被告是否应当支付原告尚欠房屋租金及代收代付物业服务费、垃圾清运费。 关于焦点问题之一，原告请求解除合同是否具备法定解除的条件。原、被告双方在平等自愿的基础上签订了房屋租赁合同，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定双方订立房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告将毛坯房出租给被告经营餐饮业，因双方考虑到被告需租房时自行出资装修，离开时不得拆除装修的“来装去丢”租房原则，以致双方在合同中约定租期五年。现原告以被告存在拒付租金的违约行为为由请求解除合同，而被告认可应当支付租金，只是以租赁房屋因漏水造成损失为由，抗辩应当在租金中扣减。被告承租房屋确实存在时有漏水事实，双方对漏水原因以及应当予以承担赔偿损失的主体产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，原告该项行使合同法定解除权的理由不充分，本院不予支持。 关于焦点问题之二，被告是否应当支付原告尚欠房屋租金及代收代付物业服务费、垃圾清运费。如前所述，被告虽认可应当支付租金，但以租赁房屋因漏水造成损失为由，抗辩应当在租金中扣减。现双方对漏水原因以及应当予以承担赔偿损失的主体产生争议，而被告主张因房屋漏水应由原告赔偿损失未经人民法院依法裁判或者经仲裁机构进行裁决，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，原告请求被告按合同约定支付租金，事实清楚，理由充分，本院予以支持。被告可基于承租房屋漏水事实，依法另案主张权利，本院在本案中不予评价、处理。关于原告主张应支付自2018年7月1日起至2020年2月28日期间的租金181,169.56元，双方合同约定预付第三年租金期间为2019年3月1日起至2020年2月29日，现原告请求预付租金截止至2020年2月29日，符合双方合同约定，本院予以支持。双方约定从第二年开始按相应比率逐年递增，据此计算应付租金数额为183,827.92元（第二年为38.00元/月平方米×1.06×218.99平方米×8月=70,567.34元；第三年为38.00元/月平方米×1.06×1.07×218.99平方米×12月=113,260.58元，两年合计183,827.92元），双方在合同中分别对租金标准、月租金、年租金采用“四舍五入”取整数部分，故本院对原告主张2018年7月1日起至2020年2月28日期间的租金181,169.56元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告请求被告支付其代收代付物业服务费、垃圾清运费的问题，双方虽在合同中约定由原告代收代付，但原告未提供证据证明原告向被告提供了物业服务及垃圾清运服务，亦未提交证据证明其代被告支付其应付物业服务费及垃圾清运费的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，原告的该项诉请，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告甘功彬在本判决发生法律效力后10日内支付原告遵义华荣房地产开发有限公司自2018年7月1日起至2020年2月28日的房屋租金181,169.56元； 二、驳回原告遵义华荣房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,182.00元，由原告遵义华荣房地产开发有限公司负担182.00元，被告甘功彬负担4,000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审判长 王阔正人民陪审员张道金人民陪审员余朝辉 二〇一九年十二月十五日 法官助理韦文舟 书记员杨志彬