北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初21566号原告：孙莲英，女，1953年4月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨占武，北京市铭达律师事务所律师。被告：李斌，男，1982年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：董文斗，北京市惠康律师事务所律师。第三人：上海耕逸教育科技中心。法定代表人：徐维。委托诉讼代理人：徐仲元，北京市铭达律师事务所律师。第三人：戚薇薇，女，1986年1月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：董文斗，北京市惠康律师事务所律师。原告孙莲英与被告李斌及第三人上海耕逸教育科技中心、戚薇薇合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙莲英及委托诉讼代理人杨占武，被告李斌及委托诉讼代理人董文斗，第三人上海耕逸教育科技中心的委托诉讼代理人徐仲元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙莲英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告李斌将上海市松江区新桥镇新南路×××号房屋过户至第三人上海耕逸教育科技中心名下；2、本案诉讼费由被告承担，事实和理由：原、被告签订《借名买房协议》，约定：1、原告以被告名义购买位于上海市松江区新桥镇新南路×××号房屋（以下简称“涉诉房屋”），房屋面积204.53平方米；2、涉案房屋的全部房款、佣金、税费、物业等与涉案房屋有关的所有费用均由原告承担、支出，涉案房屋的所有权亦归原告所有；3、原告享有的权利包括但不限于：房屋所有权、抵押、出租、出售、自用、转赠、房屋占有、使用、收益及处分的权利；4、原告或原告指定的第三方符合购房资质要求的，原告有权要求被告将涉案房屋产权变更至原告或原告指定的第三方名下，被告应予无条件配合。协议签订后，被告李斌与上海沿海鑫桥置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买位于上海市松江区新桥镇新南路×××号房屋一套，面积暂测为204.64平方米（后经实测为204.53平方米），总价暂定716240元。随后，原告以被告的名义缴纳涉案房屋首付款10万元（后因涉案房屋面积差退回385元），契税10737.83元，维修基金4900.54元等费用。涉案房屋于2005年2月26日交付，并于2005年3月1日办理房屋所有权并登记在被告名下。原告认为涉案房屋系原告借用被告之名购买，房款、契税、佣金、税费、物业费等费用均由原告实际支付，原告系涉案房屋的实际所有权人。依照《借名买房协议》的约定，被告应当无条件配合原告或原告指定的第三方办理涉诉房屋过户手续的义务。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告李斌辩称：本案涉及的借名买房协议是被告购买涉诉房屋以后数年因原告要求补签的一份协议，不属于借名卖房合同，是在2015年10月补签的协议书。涉诉房屋是2004年被告购置的商品房，合同补签的理由如下：1、协议书中李斌的住址在2004年时还不存在，该住址是在2012年1月才取得的房产证，也就是说这个住址离被告购买上海房屋已经过了8年；2、借名买房协议中的电话也是在2008年才登记使用，距离购买上海房屋也有4年之久。签合同的原因是在2008年时被告借用孙炜斌的名字购买了宋家庄的房屋，在2015年时房屋入住已经五年了，按照经济适用房的规定，购买五年以后可以上市出售，被告找到原告之子孙炜斌要求其帮助过户宋家庄的房屋，此时原告提出如果要过户宋家庄的房屋，就要补签购买上海房屋的借名买房协议。在2004年时国家没有限购政策，所以2004年根本没有必要签订借名买房协议，所以说被告认为所谓借名买房协议不是真正意义上的借名买房协议。合同签订的背景是原告采取威逼、欺诈的手段让被告补签的，合同中也没有写明价款，原告也没有提供交纳房款的证据。关于购房款的问题，丰台区人民法院审理借名买房协议解除的案件中，原告提供一份上海沿海鑫桥置业有限公司的声明，这份证明从起诉到现在一直没有出现过，这时候原告说涉诉房屋的房款是由开发商上海沿海鑫桥置业有限公司替原告缴纳的，这个说法与原告开庭所述自相矛盾，此前原告均表示房款是原告交纳的。该份证明有很多问题，上海沿海鑫桥置业有限公司的盖章是一枚方形财务章，这份证据日期写的是2018年12月12日，经过被告在上海市工商局查询，上海沿海鑫桥置业有限公司已经在2008年12月31日注销，原告拿已经注销了的法人出具的证明，被告认为这份证明是伪造的，该证明还称因为原告是公司高管，故由单位出资。丰台区人民法院询问原告在哪里工作，原告表示一直在北京工作，原告的说法自相矛盾。借名买房协议违反了上海市政府的限购令，协议无法履行。2004年的时候上海市没有限购令，如果原告买房是不需要借用被告的名字，2015年，原告要求被告补签借名买房协议是因为上海市出具了限购令。原告起诉后变更了诉讼请求，要求把诉争房屋转给第三人上海耕逸教育科技中心，上海的企业购买商品房住房有非常具体的规定，第三人上海耕逸教育科技中心亦没有购房资格。根据上海市的相关规定，本案涉及的所谓借名买房协议根本无法实现。借名买房协议除了没有价款，还约定要有配偶签字，但是被告配偶不同意也没有签字。该协议也没有签署日期，根据合同法的规定，这种事先制作的合同让对方签字，如果双方对协议解释出现异议，应按照不利于提供格式合同一方来解释。在本案庭审中因为原告没有购房资格，原告变更了诉讼请求，要求把涉案房屋过户到第三人上海耕逸教育科技中心名下，这是不动产产权转移的诉求，实际上改变了本案的案由。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海耕逸教育科技中心述称：同意原告的诉讼请求。第三人戚薇薇述称：同意被告李斌的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孙莲英与被告李斌之母孙丽英系姐妹关系，被告李斌与第三人戚薇薇系夫妻关系（2009年1月20日登记结婚）。2004年5月2日，上海沿海鑫桥置业有限公司（以下简称上海沿海鑫桥公司）与被告李斌签订《上海市商品房预售合同》，约定由李斌购买上海市松江区新桥镇新南路×××号房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3500元，暂测房屋建筑面积204.64平方米，总房价款暂定为人民币716240元，签订合同时支付定金1万元，2004年6月30日再支付706240元。2005年2月26日，上海沿海鑫桥公司与李斌签订《房屋交接书》，载明：双方对涉诉房屋进行验收交接，上海沿海鑫桥公司交付房屋给李斌，该房屋实测建筑面积为204.53平方米，总房价款为715855元，已付清全部房价款，已开发票。2005年3月1日，涉诉房屋登记至被告李斌名下。庭审中，李斌与孙莲英均认可上述合同中李斌的签名均系孙莲英所签，李斌称其委托孙莲英代签合同，孙莲英则称系因借名买房。孙莲英（甲方）和李斌（乙方）签订《借名购房协议》一份，约定：乙方同意甲方以其名义为甲方购买×××号房屋，房屋面积204.53平米，乙方同意，该房屋的房屋权利证书、购房合同、购房发票、税费凭证、物业票据等均由甲方持有和保管；乙方所代理购买的上述房屋，房屋价格全款为＿＿元，该房屋的全部房款、佣金、税费、物业等与房屋有关的所有费用均由甲方承担、支出，该房屋的所有权利亦归甲方所有，甲方享有的权利包括但不限于：房屋所有权，抵押、出租、出售、自用、转赠，房屋占有、使用、收益及处分的权利；甲方或甲方指定的第三方符合购房资质要求的，甲方有权要求乙方将房屋产权变更至甲方或甲方指定的第三方名下，乙方应予无条件配合，因产权变更产生的全部税费由甲方承担；协议并约定了双方的其他权利义务。落款处有孙莲英及李斌的签名，无日期，乙方利害关系人（配偶及成年子女）签字处为空白。庭审中，原告孙莲英主张该协议系2004年4月李斌购买涉诉房屋前签订，被告李斌主张该协议系2015年孙莲英以欺诈手段让其补签，因被告找到原告之子孙炜斌要求其帮助过户由被告出资购买，现登记在孙炜斌名下位于丰台区顺八条×××号院四区×××号房屋，原告提出如果要过户×××号房屋，就要补签购买涉诉房屋的借名买房协议，该协议上被告的地址和电话均系2004年之后才取得。孙莲英称因签订该协议时李斌在上学无固定地址，所以地址和电话确实是后补的。现原告持诉称理由诉至本院。诉讼中，原告孙莲英主张其借用被告李斌名义购买涉诉房屋，称其支付了涉诉房屋的房款、契税、物业维修基金、物业费、水电费和装修等费用，并就此提交购房发票、维修基金收款凭证、契税纳税申报表、收据等。李斌认可上述证据的真实性，但主张因其借房给孙莲英故而将上述凭证交给孙莲英保管。李斌称其毕业后一直在北京工作，故涉诉房屋一直闲置，直至孙莲英借住该房屋。孙莲英称该房屋交付后空置，2012年其进行了装修，2013年出租获取租金。关于涉诉房屋的购房款，李斌主张系由其母亲孙丽英现金交纳，孙莲英对此不予认可，并主张因其当时为沿海集团高管，涉诉房屋具有奖励性质，其仅现金支付了11万元即获得该房屋，其就此提交盖有上海沿海鑫桥公司财务专用章的证明一份。该证明载明：“孙莲英女士曾任职于沿海集团，并于2004年接受公司针对高管层奖励的×××号房屋，总房款为716240元，其中一万元定金及十万元首付款由孙莲英本人以现金方式缴纳，其余房屋尾款由集团代为支付。”被告李斌及第三人戚薇薇对此不予认可，并表示该公司现已注销。庭审中，原告申请证人徐某出庭作证，证明涉诉房屋的购买人为原告孙莲英，孙莲英购房后委托徐某打理该房屋的出租事宜。被告李斌及第三人戚薇薇对证人徐某的证言不予认可。被告申请证人孙丽英出庭作证，证明涉诉房屋系被告购买，证人孙莲英代其出资，并到上海付款。对此，原告表示不予认可。同时，原告提交经上海市东方公证处出具的《公证书》，该《公证书》证明原告的委托诉讼代理人杨占武对孙琳进行询问，并制作询问笔录。在该份笔录中孙琳表示其为沿海房地产开发（上海）有限公司的法定代表人，亦曾是上海沿海鑫桥公司的法定代表人，证明涉诉房屋系由原告购买因原告是公司的高管，原告自行出资11万元，余款由沿海国际控股集团支付。被告李斌及第三人戚薇薇对此不予认可，并对原告及孙琳的身份提出异议，认为原告在2004年前后的任职单位为北京红狮涂料集团公司，并非是沿海集团或相关公司。对此原告称红狮公司在2002年被沿海集团收购，原告在红狮公司任职与其为沿海集团高管并不矛盾。另查，本案在审理期间，被告李斌及第三人戚薇薇到北京市丰台区人民法院起诉原告孙莲英要求解除《借名购房协议》。北京市丰台区人民法院经审理，于2019年9月25日依法判决，驳回被告李斌及第三人戚薇薇的诉讼请求。宣判后，被告李斌及第三人戚薇薇不服，提出上诉。现该案正在二审审理中，尚未结案。诉讼中，本院到上海市松江区房管部门核实公司法人企业在上海购房的相关政策，经核实，公司法人企业在上海购房不受限购政策影响。被告亦对此进行核实，结果与本院核实的情况一致。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告双方签订的《借名买房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。本案中，被告对该协议的真实性提出异议，结合本案现有证据，本院对被告在本案中所持抗辩意见，不予采信。基于此，本院认定涉诉房屋的实际购买人为原告孙莲英。现原告依照合同约定要求被告李斌协助原告将涉诉房屋的所有权转移登记至第三人上海耕逸教育科技中心名下，因李斌取得涉诉房屋所有权系在其与第三人戚薇薇结婚之前，故原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告李斌于本判决生效后十日内协助原告孙莲英办理上海市松江区新桥镇新南路×××号房屋所有权转移过户手续，将该房屋的所有权登记至第三人上海耕逸教育科技中心名下，过户产生的相关税费由原告孙莲英负担。案件受理费10958元，保全费5000元，由被告李斌负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提人民陪审员  张玎玎人民陪审员  张永红二〇一九年十二月十八日法官 助理  刘倩茹书 记 员  蒋彤彤