贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0422民初3235号原告：胡琳，女，1966年3月4日出生，彝族，贵州省安顺市人，居民，住贵州省贵阳市云岩区。原告：胡楸键，男，1992年5月6日出生，彝族，贵州省安顺市人，居民，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈方，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘春粉，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：安顺农村商业银行股份有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路22号。统一社会信用代码：91520400215675515G。法定代表人：段应安，该公司董事长。委托诉讼代理人：何川能，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈瑶，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告胡琳、胡楸键与被告安顺农村商业银行股份有限公司（以下简称：安顺农商银行）合同纠纷一案，本院于2019年5月29作出(2019)黔0422民初115号民事判决书，宣判后，被告安顺农商银行不服判决，向安顺市中级人民法院提出上诉。安顺市中级人民法院于2019年9月26日作出(2019)黔04民终918号民事裁定书，发回本院重审。本院于2019年10月31日立案重审，依法另行组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告胡琳、胡楸键的委托诉讼代理人沈方、刘春粉，被告安顺农商行的委托诉讼代理人何川能、陈瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡琳、胡楸键向本院提出诉讼请求：1、被告向原告胡琳支付购房余款1279854.08元，并赔偿原告胡琳损失（自2018年12月3日起以本金1279854.08元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；2、被告向原告胡楸键支付购房余款245142.00元，并赔偿原告胡楸键损失（自2018年12月3日起以本金245142.00元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，二原告分别与被告签订《普定县存量房买卖合同（非监管版）》，约定被告向二原告购买位于普定县碧苑华庭1号楼1层的两套房屋，房屋转让款为1688880.00元和1763590.00元。合同签订后，二原告按约办理了产权转移登记，现产权人已变成为被告，但被告至今未支付购房款。原告多次催要未果，于2018年11月16日通过公证邮寄方式向被告送达了《催款函》，被告于2018年11月17日收到。截至起诉日，被告仍未向原告支付购房款，原告特向法院提起诉讼。被告安顺农商行辩称:原、被告签订房屋买卖合同的真实意思是以物抵债，而非房屋买卖。房屋已办理产权转移登记，所有权现为被告，双方债务已抵消。请求驳回二原告诉讼请求。综合原告的起诉和被告的答辩，本案双方当事人争议的焦点是：1、本案的基础法律关系是以物抵债还是房屋买卖合同；2、以物抵债协议及房屋买卖合同是否有效；3、无论是以物抵债或是买卖合同，超出抵债的部分是否应当退还。原告在原审和本案举证期限内向本院提交以下证据：第一组证据：原告胡琳、胡楸健的身份证、企业信用信息公示报告，用以证明原、被告的诉讼主体资格；第二组证据：1、《普定县存量房买卖合同》（非监管版）（合同编号：M00055643）、2、《普定县存量房买卖合同》（非监管版）（合同编号：M00055645）、3、《普定县存量房买卖合同》（非监管版）（合同编号：M00055652），用以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；第三组证据：1、《催款函》、（2018）黔安市黄证民字第1196号《公证书》（运单号为078417385221的顺丰速运寄件单、送达文书公证现场记录），2、《催款函》、（2018）黔安市黄证民字第1197号《公证书》（运单号为078417385249的顺丰速运寄件单、送达文书公证现场记录），用以证明原告向被告催收购房款的事实；第三组证据：1、《内部账户开（销》户申请书》，证明账号为2330039224199990005519110、账户为“其他应付款”的账户系被告的负债类账户；2、个人账户明细查询单；3、贷款还款凭证（流水号：26161790）、贷款还款凭证（流水号：82906279），用以证明原告向被所借款1700000.00元及2000000.00元已还清的事实。被告安顺农商银行在原审和本案举期限内向本院提交以下证据：第一组证据：营业执照、法人身份证、法人身份证明，用以证明被告诉讼主体资格；第二组证据：1、《个人借款合同》［（开发区）支行（2016年个贷字063号）］；2、借款借据；3、《抵押合同》［（开发区）支行（2016年抵字063号）］；4、原房屋所有权证（普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号）；5、安市房他证普定字第××号；6、借款展期协议书［（开发区）支行（2016）年个贷字063号］；7、不动产登记证明［黔（2017）普定县不动产证明第0000600号］；8、评估报告、评估费票据；9、《抵债协议书》；10、内部账户开户申请书、自动入账补打凭证；11、特种转账凭证、内部账户明细查询、贷款还款凭证；12、增值税普通发票、完税证明、登记费收据、测绘费收据；13、现房屋所有权证［（2018）普定县不动产权第0000542号、（2018）普定县不动产权第0000545号］，用以证明原告胡琳向被告借款2000000.00元、抵押、以物抵债、清偿债务、被告缴纳相关费用及将原告的房屋过户到被告名下的事实；第三组证据：1、《个人额度借款合同》［开发区支行（2014）年个贷字261号］；2、借款借据；3、《个人借款合同》［开发区支行（2014）年个贷字261-1号］；4、借款借据；5、《最高额抵押合同》［开发区支行（2014）年最抵字第261号］；6、《公证书》［（2016）黔按市黄证民字第146号］；7、原房屋所有权证（普房权证城关镇字第××号）；8、房屋他项权证（普房他证城关镇字第××号）；9、借款展期协议书［（开发区）支行（2014）年展字261号］；10、《抵债协议书》；11、内部账户开户申请书、自动入账补打凭证；12、特种转账凭证、内部账户明细查询、贷款还款凭证；13、增值税普通发票、完税证明；14、现房屋所有权证［（2018）普定县不动产权第0000544号］，用以证明原告胡琳向被告借款1700000.00元、抵押、以物抵债、清偿债务、被告缴纳相关费用及将原告胡楸健的房屋过户到被告名下的事实；第五组证据：1、贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初696号民事判决书，证明与胡琳相关的以物抵债民事法律行为案件的处理情况；2、（2017）黔0402民初3706号民事调解书、（2017）黔0402民初3707号民事调解书，生效证明书；3、执行案件受理通知书、人民法院诉讼费专用票据、撤回执行申请书；4、估价结果报告（中孜房估2017黔估安咨字第121号）；5、抵债协议书，用以证明原告胡琳向被告所借的其他款项，经法院审理后形成生效法律文书，在执行程序中达成以物抵债协议而撤回执行申请的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月2日，原告胡琳与被告安顺农商银行开发区支行签订编号：开发区支行（2014）年个贷字261号《个人额度借款合同》，约定被告安顺农商行（贷款人）向原告胡琳（借款人）提供可循环使用的借款，额度为1700000.00元，借款额度有效期自2014年9月2日至2016年9月1日。2014年9月15日被告安顺农商银行开发区支行向原告胡琳发放借款1700000.00元，借款到期日期：2015年9月14日。借款到期后，被告于2015年9月17日与原告胡琳签订编号：开发区支行（2014）年个贷字261-1号《个人借款合同》，将该借款到日期延至2016年9月16日。原告胡琳、胡揪键及案外人林振华以普定县城关镇园丁北路顺源公寓二期（普房权证城关镇字第××号）及普定县碧苑华庭1号楼（普房权证城关镇字第××号）商铺为该借款提供最高额抵押担保，并于2014年9月2日签订《最高额抵押合同》。借款后，原告胡琳与被告签订《借款展期协议书》，将上述借款展期至2017年9月12日。后原告胡琳作乙方、胡楸键作为丙方、被告作为甲方，三方签订《抵债协议书》（无签订时间），约定：因乙丙方（原告）不能按期偿还2015年9月17日签订的开发区支行（2014）年个贷字261-1号《个人借款合同》的借款，原告胡楸键自愿将其抵押房屋用于抵偿原告胡琳所欠甲方（被告）的债务，并达成协议：2.1抵债物情况：位于胡楸键单独所有的安顺市普定县（碧苑华庭）1号楼，建筑面积68.09平方米，房屋所有权证号：普房权证城关镇字第××号，胡楸键单独所有；2.2抵债物的价值：根据评估价抵债物总价2110790.00元，按照2110790.00元实施以物抵债：（1）截止到2017年12月10日，债务合计人民币1850960.00元（本金1700000.00元、正常利率8.85‰、罚息利率13.275‰、实际抵偿债务金额以银行系统账务处理当日贷款本息为准）。（2）因原告资金紧张，无力承担抵债物过户中本应由原告承担的税费、评估费等相关费用，因此抵债物过户过程中所产生的税费、评估费等一切费用从抵债物价值与抵债金额的差额中列支，由甲方代为支付（是否产生差额以账务处理当日抵偿贷款本息后的结果为准）。如有不足部分，由甲方代为垫付相关税费。三、抵债物的交付：乙、丙方须在3日内将抵债物移交给甲方。四、抵债物的过户：乙、丙方须在35个工作日内办理完过户手续，将产权过户在甲方名下。五、债权债务的消灭：本协议第四条所确认的抵债行为履行完毕后，乙方所欠甲方的借款本金及利息，视为全部清偿完毕。六、本协议第四条确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约约束力。甲方有权按原借款合同和担保合同的约定，行使追索权。2016年3月23日，原告胡琳与被告安顺农商行签订编号：（开发区）支行（2016）年个贷字063号《个人借款合同》，约定原告胡琳向被告安顺农商行借款2000000.00元，借期从2016年3月23日至2017年3月22日。原告胡琳以其位于普定县碧苑华庭1号楼的两处房产（普房权证城关镇字第××号及普房权证城关镇字第××号）作抵押担保，并签订《抵押合同》。2017年3月17日，原告胡琳未清偿借款，双方签订《借款展期协议书》，被告同意原告展期该借款至2018年3月16日，后原告胡琳作乙丙方、被告作为甲方，双方签订《抵债协议书》（无签订时间），约定：因乙丙方（原告）不能按期偿还（开发区）支行（2016）年个贷字063号《个人借款合同》的借款，原告自愿将其抵押房屋用于抵偿还所欠甲方（被告）的债务，并达成协议：2.1抵债物情况：位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层，建筑面积56.89平方米，房屋所有权证号：普房权证城关镇字第××号，胡琳单独所有；位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层，建筑面积54.48平方米，房屋所有权证号：普房权证城关镇字第××号，胡琳单独所有。2.2抵债物的价值：根据评估价抵债物总价值3452470.00元，按照3452470.00元实施以物抵债：（1）截止到2017年12月10日，债务合计人民币2145154.61元（本金1995734.85元、正常利率8.85‰、罚息利率13.275‰、实际抵偿债务金额以银行系统账务处理当日贷款本息为准）。（2）因原告胡琳资金紧张，无力承担抵债物过户中本应由原告承担的税费、评估费等相关费用，因此抵债物过户过程中所产生的税费、评估费等一切费用从抵债物价值与抵债金额的差额中列支，由甲方代为支付。如有剩余部分，抵偿胡琳在安顺农商银行开发区支行2015年9月17日签订的编号为开发区支行（2014）年个贷字261-1号《个人借款合同》的贷款本息。如有不足部分，由甲方代为垫付相关税费。三、抵债物的交付：乙、丙方须在3日内将抵债物移交给甲方。四、抵债物的过户：乙、丙方须在35个工作日内办理完过户手续，将产权过户在甲方名下。五、俩权债务的消灭：本协议第四条所确认的抵债行为履行完毕后，乙方所欠甲方的借款本金及利息，视为全部清偿完毕。六、本协议第四条确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约束力。甲方有权按原借款合同和担保合同的约定，行使追索权。2017年12月29日，被告安顺农商行将2110790.00元及3452470.00元汇入其开发区支行账户，并注明用途为“开发区支行抵债资产”。2018年1月23日，被告安顺农商行开发区支行将1865648.00元及2172615.92元及转入原告胡琳还款账户，并同时扣划原告胡琳1700000.00元的借款本息1865648.00元（本金1700000.00、利息165648.00元）、2000000.00元的借款本息2172615.92元（本金1995734.85元、利息176881.07元）。2018年3月21日，原告胡琳与被告安顺农商银行通过普定县房地产交易中心签订二份《普定县存量房买卖合同》，约定由被告安顺农商银行受让原告胡琳位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层的两处商业用房（房产证号为：普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号），转让价款分别为1763590.00元和1688880.00元。原告胡楸键与被告安顺农商银行通过普定县房地产交易中心签订《普定县存量房买卖合同》，约定由被告安顺农商银行受让原告胡楸键位于安顺市普定县（碧苑华庭）1号楼1层房屋（普房权证城关镇字第××号），转让价款为2110790.00元。三份房屋买卖合同同时约定：双方确认于2018年3月21日前办理转移登记，付款方式和期限在补充条款中约定。2018年4月24日，案涉三处房屋（普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号）变更产权登记人为被告安顺农商行（普定县不动产权第0000542号、普定县不动产权第0000545号、普定县不动产权第0000544号）。因被告安顺农商行未将抵债后的房款余额支付给二原告，二原告于2018年11月16日向被告安顺农商行邮寄《催款函》，要求被告安顺农商行自收到催款函之日起十五日内支付原告胡琳购房款1688880.00元和1763590.00元，支付原告胡楸键购房款2110790.00元，该邮寄行为经贵州省安顺市黄果树公证处公证。同时查明，被告安顺农商行在办理产权变更登记过程中，支出税费431933.09元（普房权证城关镇字第××号及普房权证城关镇字第××号房屋税费为304436.80元、普房权证城关镇字第××号房屋税费为127496.29元）。本院认为，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，原告胡琳与被告签订的《抵债协议书》，是在原告胡琳所欠债务通过展期后，未到期时签订，该协议违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，该协议为无效协议。不受法律保护。原告胡楸健与被告签订的《抵债协议书》时，债务已到期，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的协议。但双方在协议中约定“本协议第四条确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约束力”，原告未在协议签订后的35日内将抵债房屋过户到被告名下，未履行完毕抵债协议的合同内容，按双方约定对各方不具有法律约束力。因此，原、被告双方签订的《抵债协议书》无论有效或者无效均对双方没有约束力。原、被告双方签订的《普定县存量房买卖合同》，并不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同签订时为2018年3月21日。签订该合同是根据过户需要，是双方当事人重新达成的合意，该合同签订时，原告胡琳的二笔借款均已到期，该合同并不是为提供担保而签订，并不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉的规定。且原告胡琳向被告借款事实真实存，双方签订合同的后，已将房屋登记到被告名下，实现了债权人利益，债务的债务也得到了清偿。因此，原告主张按双方签订的房屋买卖合同进行审理，并无不当。本案双方当事人争议的事实是双方当事人的意思表示的真实性。就本案而言，原、被告之间达成的《抵债协议书》或是《普定县存量房买卖合同》的意思表示。主观上原、被告均有以物清偿的真实意思，客观上实现债权人收回债权，债务清偿债务的法律效果。因此，原、被告双方在签订《抵债协议书》后仍未实现双方意思表示的法律效果时，而签订《普定县存量房买卖合同》，是双方意思表示发生的变化，该意思表示的变化并不违反法律法规的强制性规定，应当尊重当事人的意思自治，实现债权人收回债权，债务人清偿债务的合同目的。原、被告双方签订的《普定县存量房买卖合同》约定的合同价款分别为1688880.00元、1763590.00元和2110790.00元，而原告胡琳所欠债务本息为1865648.00元和2172615.92元。被告安顺农商行为实现债权支付的税费为304436.8元和127496.29元。合同约定的房屋价款与原告应当偿还的借款本息及支付的税费差额975417.28元和117645.71元。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。被告取得该差额部分，没有合法根据，应当返还。原告要求按利利率6.53%赔偿损失的诉请，因双方未约定差额款的给付期限，对逾期支付的违约责任也没有约定，原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条和《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，拟判决如下：一、被告安顺农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡琳房款975417.28元。二、被告安顺农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡楸键房款117645.71元。三、驳回原告胡琳、胡楸健的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50742.00元，由被告安顺农村商业银行股份有限公司负担14637.00元，由原告胡琳、胡楸健共同负担36105.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王洪明人民陪审员  赵廷桐人民陪审员  赵德江二〇一九年十二月二十三日法官助理郭兴云书记员叶露露附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担一下法律后果：（一）承担加倍罚息或延迟履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法人代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻扰法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于＜中华人民共和国刑法＞第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。