甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初10744号原告:刘志刚委托诉讼代理人周耀龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人蔺睿，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：甘肃金泰置业有限责任公司，住所地兰州市城关区民勤街66号。法定代表人：安笑旭,该公司总经理。委托诉讼代理人:安麟，男，该公司股东、监事。委托诉讼代理人:王金省，甘肃得舍律师事务所律师。原告刘志刚诉被告甘肃金泰置业有限责任公司（以下简称：金泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志刚及其委托诉讼代理人周耀龙、蔺睿，被告金泰公司的委托诉讼代理王金省、安麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2003年11月4日签订的《房地产买卖契约》；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款共计650000元，并向原告支付违约金972075元（按每日0.3‰计算，自2005年10月11日起暂计算至2019年6月11日，并支付至实际付款之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年11月4日，原、被告签订了《房地产买卖契约》，约定：由原告购买被告所有的坐落于兰州市城关区原82-88号、面积为240.74平方米的房产，购房款为65万元，被告应于2005年10月10日将上述房产交付给原告，如被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，向原告支付相当于上述房款的千分之零点三的滞纳金。合同签订后，原告于当日向被告支付了195000元的购房款。同时，由于被告之前尚欠原告借款128500元未予偿还，因此双方约定以该借款抵顶部分购房款。此后，原告又陆续以现金方式向被告支付了186500元的购房款。2004年1月8日，原、被告就剩余购房款签署了《委托书》，约定原告委托被告将上述房产中西北角的一间商铺出租，在被告收取的房屋租金完全抵顶剩余购房款后，被告再将上述房产交付给原告。但在双方约定的交付房产的期限到期，且被告已完全收回剩余房租后，被告仍未依约向原告交付上述房屋。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告金泰公司辩称，1、原告所述事实及理由与客观事实不符，因为原告只向被告支付了房屋定金，并未支付其他房款，原告构成违约；2、原告诉状提到的借款是原告与其他人的借款，与本案无关；3、案涉合同系2003年11月4日所签订，合同约定原告需在2年内付清房款，但时至今日，已经过去十六年，原告仍未支付房款，原告之诉已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的2003年11月4日的《房地产买卖契约》、2003年11月4日的收条、2019年2月13日的民事答辩意见，以及本院调取的（2018）甘0102民初9407号民事判决书，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。对于原告提交的借条6份、收条1份，被告经质证对此不予认可，本院审查后认为，原告未提供证据证明双方之间存在以借款抵顶购房款的约定，故本院对此不予采信。对于原告提交的2013年1月8日的《委托书》，被告经质证对其真实性无异议，但认为与本案无关，本院审查后认为，该委托书形成于2013年1月8日，原告虽主张委托书落款时间有误，但其并未提供证据予以证明，原告应承担举证不能的法律责任，而案涉的《房地产买卖契约》签订于2003年11月4日，因此该委托书不能证明原告仅剩14万元房款未支付的事实，故本院对该证据真实性予以采信，对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月4日，原告刘志刚向被告金泰公司支付了购房定金195000元。同时，金泰公司向刘志刚出具了收款收据，该收据载明的收款事由为“购房予（预）付款”。由于金泰公司已收到刘志刚预付的上述购房定金，刘志刚与金泰公司遂于当日签订了《房地产买卖契约》，双方约定：金泰公司将位于兰州市城关区无号（原82-88号）的房地产（房屋建筑面积240.74平方米）出售给刘志刚；上述房地产成交价格为650000元，该房款刘志刚应于2005年12月3日前分三次向金泰公司付清，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；双方同意于2005年10月10日由金泰公司将上述房产正式交付给刘志刚；刘志刚中途悔约，其不得向金泰公司索还定金；金泰公司中途悔约，金泰公司应悔约之日起3日内将定金退还给刘志刚，另给付刘志刚相当于定金数额的违约金；刘志刚不能按期向金泰公司付清购房款，或金泰公司不能按期向刘志刚交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零三的滞纳金。双方还约定了其他事宜。之后，因金泰公司一直未向原告交付案涉房屋，刘志刚于2018年10月12日将金泰公司诉至本院，要求判令金泰公司立即向其交付坐落于兰州市城关区.74平方米的房产，协助原告办理该房屋产权的过户手续，并由被告承担诉讼费用。本院于2019年5月27日作出（2018）甘0102民初9407号民事判决书，认为：“在本案中，原告刘志刚主张其已经依照原被告双方签订的《房地产买卖契约》的约定，先后向被告交付195000元、186500元购房款，同时，其主张因被告尚欠原告刘志刚128500元借款未偿还，原告刘志刚与被告遂以该128500元借款抵顶部分购房款；至2004年1月8日，原告刘志刚共计向被告金泰置业公司支付了510000元的购房款，尚剩余140000元未支付。基于此，原告刘志刚与被告金泰置业公司双方签订了《委托书》，约定剩余140000元的购房款由刘志刚委托被告将案涉房产出租，在被告金泰置业公司以租金形式收足剩余购房款后，金泰置业公司再将案涉房产交付给刘志刚。由此，原告完全履行了交付房款的义务，就此主张，其当庭提交的六份借条均非被告公司名称“甘肃金泰置业有限责任公司”，且其提交的刘志刚与被告签订的《委托书》的落款时间2004年1月8日，其主张由于当时2003年刚过，是2004年的元月份，由于日常书写的习惯，当时金泰置业公司法定代表人安笑旭在打印时就不小心顺手打印成了2003年，就此主张其并无证据予以印证。另外，涉案的房产因至今亦未取得房屋登记机关颁发的房屋所有权证。因此，原告诉请判令被告立即向原告交付坐落于兰州市城关区.74平方米的房产，并协助原告办理该房屋产权的过户手续涉案房产的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。”遂判决驳回了原告的诉讼请求。随后，原告向本院提起本案之诉。另查，2003年1月8日，刘志刚（甲方）与金泰公司（乙方）签订了《委托书》，内容为：“因甲方购得乙方位于兰州市皋兰路街道无号(原榆中街82号一88号)综合商住楼地面一层西北角商铺一间(建筑面积75㎡)，尚欠乙方购房款壹拾肆万元整(￥140000元)，所以委托乙方以乙方名义出租甲方所购的商铺，待购房欠款以租金的形式收足后，乙方即将此商铺正式交给甲方。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2003年11月4日签订的《房地产买卖契约》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告现诉请要求解除该《房地产买卖契约》，被告亦同意解除，因此，对于原告要求解除双方于2003年11月4日签订的《房地产买卖契约》的诉讼请求，本院予以支持。关于在合同履行过程中原告刘志刚违约还是被告金泰公司违约的问题。依合同约定，刘志刚应于2015年12月3日前分三次向金泰公司付清购房款650000元。现除了刘志刚与金泰公司双方认可的刘志刚支付了购房款195000元外，刘志刚主张其与被告之间还约定以128500借款抵顶部分购房款、并且之后其还陆续以现金形式向被告支付了购房款186500元，但金泰公司予以否认，而刘志刚也没有提供相应证据予以证明，对此，其应承担举证不能的法律责任。同时，如上述证据分析所述，刘志刚提交的委托书亦不能证明其已向金泰公司支付了购房款51万元的事实。因此，本院认定原告共计向被告支付了购房款195000元。虽然合同约定金泰公司应于2005年10月10日向原告交付案涉房屋，但在原告仅仅支付了购房款195000元的情况下，被告未向其交付房屋的行为并不构成违约，（2018）甘0102民初9407号民事判决书驳回了刘志刚要求金泰公司交付房屋的请求的结果亦说明金泰公司并未违约。综上，原告未按约支付房款的行为构成违约，被告并未违约，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。虽然原告构成违约，但合同解除后，金泰公司应将其收取的购房款195000元退还给原告，故对原告要求被告返还购房款195000元的请求，本院予以支持。对于被告认为原告之诉已超过诉讼时效的辩称，本院认为，合同解除属于形成权，形成权不受诉讼时效的限制，故本院对被告该辩称不予采信。据此，依据《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘志刚与被告甘肃金泰置业有限责任公司于2003年11月4日签订的《房地产买卖契约》；二、被告甘肃金泰置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘志刚返还购房款195000元；三、驳回原告刘志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9699元，原告刘志刚承担6699元，被告甘肃金泰置业有限责任公司承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇一九年十二月十六日书记员  王淑娟