河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初2030号 原告（反诉被告）：刘文辉，男，1972年5月20日出生，汉族，个体，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：杨云山，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈曦，女，1971年1月13日出生，汉族，唐山市中医医院护士，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：王祥林，河北渤澳律师事务所律师。 被告：任宝德，男，1969年12月16日出生，汉族，二十二冶冶金建设第一建设工程有限公司员工，住唐山市路北区。 原告（反诉被告）刘文辉与被告（反诉原告）陈曦、被告任宝德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文辉及其委托诉讼代理人杨云山、被告（反诉原告）陈曦及其委托诉讼代理人王祥林、被告任宝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘文辉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告陈曦之间签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令被告陈曦、任宝德协助原告办理坐落在唐山市路南区房屋的产权过户手续；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告在自愿、平等、诚实信用的基础上签订了房屋买卖合同，原告购买被告位于唐山市路南区的房屋，合同约定房屋总价为640000元，由原告分二期付清，一期付630000元，余款10000元在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之后付清，合同签订当日交付房屋。合同签订后，原告向被告支付了第一期房款630000元，被告也按约定将房屋交付原告使用，原告已入住有一年多。2019年9月份，被告向原告表示不愿意履行合同约定的过户义务，并要求原告退房。被告将该房屋出售给原告时是真实意思表示，而且其儿子在场，交易的价格也是公平合理的。原告按照约定支付了被告绝大部分购房款，且房屋已经交付使用近两年，房屋买卖合同的主要内容已经履行完毕，被告应当遵循诚信原则，根据合同及交易习惯，履行协助原告过户的义务，故原告起诉至法院。原告（反诉被告）刘文辉增加诉讼请求为：要求二被告以630000元为基数按照日千分之三向原告支付自2019年11月18日至过户之日的违约金，截止到2019年12月6日的违约金34560元。 被告（反诉原告）陈曦辩称，合同没有成立，不存在履行问题，也不存在支付违约金的情况。 被告任宝德辩称，不同意将房屋卖给原告刘文辉，任宝德一直不在唐山，以为房屋是出租，直到原告起诉才知道房屋被陈曦自己卖了。但是任宝德是共有人，不同意卖房。房子是任宝德婚前给了陈曦40多万元买的一半的产权，是夫妻共同财产。 被告（反诉原告）陈曦向本院提出反诉请求：1.判决解除原、被告于2018年1月1日签订的房屋买卖合同，双方互相返还财产（刘文辉返还陈曦房产，陈曦返还刘文辉630000元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日原、被告签订的房屋买卖合同文本是反诉被告刘文辉提供的，该合同第六条约定：“甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未做记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。”根据该条的约定反诉被告刘文辉明知涉案房产有其他共有人，但没有要求其他共有人在房屋买卖合同上签字也没有按照合同的约定要求其他共有人出具书面同意出售该房产的意见，由此可见该房屋买卖合同并未成立。另外该房产的共有人任宝德取得该房产的共有权是用个人财产支付了对价购买取得的，原告曾经询问过共有人任宝德是否同意出售该房屋，但任宝德表示不同意出售。之后原告曾多次找到反诉被告刘文辉协商解除合同，刘文辉也同意解除，但仅因补偿金额问题未能达成一致。综上，由于原、被告之间的房屋买卖合同尚未成立，且其他共有人不同意出售房屋，该合同处于实际履行不能的状态，故反诉原告提起了反诉。 原告（反诉被告）刘文辉反诉辩称，本案中反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同合法有效，不应解除，反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据。首先，仁泰里705楼1门203室房产系反诉原告在2012年通过拆迁置换的方式获得的，并有路南区人民法院（2013）南民初字第54号民事调解书确认该房屋为反诉原告个人所有的房屋。根据反诉原告提供的结婚证可以看出，反诉原告取得房屋所有权时与任宝德并未结婚，该房屋系反诉原告的婚前个人财产。由此可知仁泰里705楼1门203室房屋在签订房屋买卖合同时为反诉原告个人所有，反诉原告享有该房产的完全所有权，不存在反诉原告所称的共同所有人。因此，反诉原告以房屋买卖合同第六条否定该合同的效力没有任何依据。其次，根据反诉被告提供的证据及反诉原告的陈述可以看出，反诉原告向反诉被告出售仁泰里705楼1门203室房屋系反诉原告的真实意思表示，反诉原告不存在欺诈、胁迫以及违反法律禁止性规定的情形，因此反诉原告处分房产的意思表示合法有效。反诉原告及反诉原告之子在向反诉被告出售涉案房屋时从未以各种方式向反诉被告透露过其所谓的该房屋存在其他共有人的情况，反诉被告也通过各种方式反复确认了涉案房产系反诉原告的个人所有房产，根本不存在反诉原告所称的共同所有人。因此，反诉被告从反诉原告处购买房产时无任何过错，涉案房屋在买卖时也不存在其他共有权人，反诉原告的解除合同请求没有任何依据。反诉被告已经按照房屋买卖合同的约定向反诉原告支付了630000元购房款，反诉原告也实际收到了上述款项，反诉被告已经全面履行了合同义务，无任何违约情形。仁泰里705楼1门203室房屋的不动产权证已经于2019年10月18日下发，反诉原告应当按照合同约定配合反诉被告进行房产过户手续。本案中的房屋买卖合同真实有效，买卖关系合法成立，双方均应按照合同约定履行各自义务，反诉原告的反悔行为严重违反了诚实信用原则，其反诉主张没有任何事实及法律依据，希望法院能够查明事实，驳回反诉原告的反诉请求，维护反诉被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告（反诉被告）刘文辉与被告（反诉原告）陈曦签订《房屋买卖合同》一份，约定被告（反诉原告）陈曦自愿将其所有的唐山市路南区房屋出售给原告（反诉被告）刘文辉，房屋建筑面积97.89平方米，房屋单价为6537.95每平方米，总金额为640000元。房屋价款原告（反诉被告）刘文辉分二期付给被告（反诉原告）陈曦，一期房款为630000元，二期房款为10000元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清。双方定于2018年1月1日正式交付该房屋。被告（反诉原告）陈曦应当在房屋产权证办好后一个月内协助原告（反诉被告）刘文辉到房屋主管部门办理过户手续。如被告（反诉原告）陈曦未按合同约定的日期办理房屋过户，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金付给原告（反诉被告）刘文辉。合同另约定：“甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。”原告（反诉被告）刘文辉通过转账的方式将第一期购房款630000元给付被告（反诉原告）陈曦，被告（反诉原告）陈曦于2018年1月2日出具收据，收到了该笔购房款，并将房屋钥匙交付给原告（反诉被告）刘文辉。原告（反诉被告）刘文辉对房屋装修后于2018年1月10日居住至今。被告（反诉原告）陈曦于2019年10月18日取得涉案房产的不动产权证书，但未按合同约定协助被告（反诉原告）刘文辉办理涉案房产的过户登记手续。 另查明，涉案房产系被告（反诉原告）陈曦通过继承取得，本院于2012年11月27日作出（2013）南民初字第54号民事调解书，确认唐山市路南区房产归被告（反诉原告）陈曦所有。2012年11月30日，被告（反诉原告）陈曦与唐山市路南区城市建设投资有限公司签订《唐山市南湖生态城西北片区住宅安置协议书》一份，被告（反诉原告）陈曦置换取得涉案房产。被告（反诉原告）陈曦、被告任宝德于2015年11月10日登记结婚。被告（反诉原告）陈曦于2019年10月18日取得了涉案房产的不动产权证书，证书上登记的房屋所有权人为被告（反诉原告）陈曦、被告任宝德。 以上事实由当事人陈述、房屋买卖合同、转账记录、物业费票据、（2013）南民初字第54号民事调解书、唐山市南湖生态城西北片区住宅安置协议书、结婚证、不动产权利及其他事项登记信息、不动产权证书等证据予以证实。 本院认为，原告（反诉被告）刘文辉在与被告（反诉原告）陈曦签订房屋买卖合同时要求被告（反诉原告）陈曦出具了住宅安置协议书，该协议书中注明的一方当事人仅为被告（反诉原告）陈曦个人，原告（反诉被告）刘文辉有理由相信涉案房产系被告（反诉原告）陈曦的个人财产，原告（反诉被告）刘文辉已尽到了买受人的审查义务，其按市场价格购买涉案房产，将630000元的购房款交付给被告（反诉原告）陈曦，被告（反诉原告）陈曦收到购房款后将房屋钥匙交予原告（反诉被告）刘文辉，原告（反诉被告）刘文辉对房产进行装修并居住至今，原告（反诉被告）刘文辉与被告（反诉原告）陈曦均实际履行了买卖合同中约定的义务，由此可知，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在法律规定的无效、可撤销的情形，该合同合法有效。根据合同的约定，被告（反诉原告）陈曦应当在在房屋产权证办好后一个月内协助原告（反诉被告）刘文辉到房屋主管部门办理过户手续，但被告（反诉原告）陈曦于2019年10月18日取得涉案房产的不动产权证书后未协助原告（反诉被告）刘文辉办理产权过户手续，被告（反诉原告）陈曦的行为已构成违约，应当按照约定协助原告（反诉被告）刘文辉办理产权过户手续并按约定向原告（反诉被告）刘文辉给付自2019年11月18日起至过户之日止的以630000元为基数按照日千分之三计算的违约金。原告（反诉被告）刘文辉的诉讼请求，理据充足，依法予以支持，原告（反诉被告）刘文辉应当在办理完房产过户手续后给付被告（反诉原告）陈曦剩余购房款10000元。被告（反诉原告）陈曦提出解除合同、互相返还的反诉请求，因二被告之间所谓的房屋买卖并未签订书面的房屋买卖合同，支付的所谓房屋价款在时间上与买卖的时间不相符，且在涉案房产的房屋档案材料中不存在双方买卖的相关材料，故被告（反诉原告）陈曦主张的买卖行为无法对抗已实际购买并居住的原告（反诉被告）刘文辉的买卖行为，故原告（反诉被告）刘文辉与被告（反诉原告）陈曦签订的房屋买卖合同不存在法定撤销事由，被告（反诉原告）陈曦的反诉请求，理据不足，依法不予支持。被告（反诉原告）陈曦提出根据买卖合同第六条的约定可知原告（反诉被告）刘文辉已明知房屋存在共有人，且被告（反诉原告）陈曦已告知涉案房屋有共有人的意见，被告（反诉原告）陈曦向原告（反诉被告）刘文辉提交的房产信息已充分说明了房屋系被告（反诉原告）陈曦的个人财产，并不存在其他的共有人，虽房屋买卖合同中有对共有人事宜进行表述，但不具有任何法律效力，也不能认定原告（反诉被告）刘文辉已明知有共有人的存在，且被告（反诉原告）陈曦亦未提交证据证实其已告知原告（反诉被告）刘文辉有共有人的存在，故对该意见依法不予采信。被告任宝德提出的其在婚前给付被告（反诉原告）陈曦40多万元购买了涉案房产一半的份额的意见，通过被告任宝德提交的证据无法证实买卖的真实性，关于二被告（反诉原告）的房屋买卖事宜是否成立，本案不予涉及，双方可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘文辉与被告（反诉原告）陈曦于2018年1月1日签订的房屋买卖合同合法有效； 二、被告（反诉原告）陈曦、任宝德于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）刘文辉办理唐山市路南区房屋的产权变更过户手续，原告（反诉被告）刘文辉在取得房屋不动产权证书当日给付被告（反诉原告）陈曦剩余购房款10000元； 三、被告（反诉原告）陈曦于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘文辉自2019年11月19日起至完成过户之日止以630000元为基数按照日千分之三计算的违约金； 四、驳回被告（反诉原告）陈曦的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10546元，减半收取5273元，反诉费5050元，保全费3720元，由被告（反诉原告）陈曦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  郭涛 二〇一九年十二月二十七日 法官助理刘蕊 书记员梁曾 ——