云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0902民初40号原告：李发瑛，女，1967年12月24日出生，汉族，临沧市双江县人，居民，住临沧市双江县。委托诉讼代理人：杨培清，云南**律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：袁滔，女，1991年9月7日出生，汉族，临沧市云县人，居民，住临沧市云县。委托诉讼代理人：王光伟，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧林夕房地产经纪有限公司。住所地：临沧市临翔区时代商都10幢10号。法定代表人：李桂恒，该公司总经理。被告：李桂恒，男，1991年1月23日出生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。现羁押于临沧市临翔区看守所。被告：鲁忠萍，女，1991年3月23日出生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。原告李发瑛与被告袁滔、临沧林夕房地产经纪有限公司（以下简称“临沧林夕公司”）、李桂恒、鲁忠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，于2019年6月4日依法适用普通程序公开开庭审理了本案。2019年7月1日，因案情疑难复杂，经报请本院院长批准，本案依法延长审理期限6个月。原告李发瑛及其委托诉讼代理人杨培清，被告袁滔及其委托诉讼代理人王光伟，被告临沧林夕公司法定代表人即被告李桂恒，被告鲁忠萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李发瑛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告三方共同签订的《房屋买卖合同》；2.判令四被告共同退赔原告已付买房款135600元；3.判令四被告共同赔付违约金115120元；4.判令被告袁滔双倍返还定金共20000元（贰万元整）；5.判令四被告共同赔付因不履行合同义务致使原告购房失败而带来房价上涨的经济损失；6.本案诉讼经费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿向本院申请撤回第5项诉讼请求，本院依法予以准许。事实及理由：2017年2月21日，原告通过被告临沧林夕公司与被告袁滔共同签订了《购房订金协议》，并支付了定金10000元。同年2月28日，三方共同签订《房屋买卖合同》，约定由原告出资575600元，购买被告袁滔坐落于临沧市临翔区的房屋，首付215600元，并向被告临沧林夕公司支付中介费10000元，被告临沧林夕公司、袁滔需于2017年3月28日前办理好房屋过户手续，逾期视为违约；不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付总房款20%的违约金，一方违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任。原告于当日付清了首付款和中介费。2017年3月28日，原告追问被告方过户情况，被告称未办理好，可以先交付房屋。原告于2017年6月4日接受房屋后进行必要装修，共投资30000元。后经被告了解，被告袁滔收取首付款后，并未归还银行的按揭贷款，导致房屋无法过户。2017年5月28日及2018年1月6日，被告临沧林夕公司、李桂恒共计退还原告首付款和装修费110000元，并退回中介费10000元。现因被告方故意隐瞒房屋产权证实情，不按期办理房屋过户手续，应承担相应责任。现原告为维护自身合法权益而提起诉讼。被告袁滔辩称：1.其本人与涉案房屋的原产权人黄鑫、王丽娟之间存在买卖合同关系，其与原告签订买卖合同系基于对被告临沧林夕公司的信任才签订。现涉案房屋已被被告临沧林夕公司、李桂恒过户转让给案外人王晓秋，因此导致本案所涉《房屋买卖合同》无继续履行的基础，现同意与原告解除涉案合同，其本人也是受害者，本案的全部过错都在于被告临沧林夕公司、李桂恒，相应责任应由被告临沧林夕公司、李桂恒承担。2.被告袁滔共计收到原告交来的购房款225600元，该笔款项已全部交给被告临沧林夕公司、李桂恒用于偿还涉案房屋的银行贷款，扣除被告临沧林夕公司、李桂恒退还原告的120000元，现未归还原告的房款仅剩105600元。因为被告临沧林夕公司、李桂恒已在意思表示真实的情况下向原告出具了《保证》和《承诺书》，该《保证》及《承诺书》已对原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定的协议内容、责任主体、形式作出了变更，则原告应以变更后的协议为准来主张诉求。3.因《房屋买卖合同》已被《保证》和《承诺书》取代，故该合同中约定的违约金条款已失效，故原告的第3项诉求不应得到支持。即使支持违约金，也应由被告临沧林夕公司、李桂恒共同承担。根据法律规定，原告只能就定金和违约金条款择一进行主张，故原告的第4项诉求不应得到支持。4.因原告未进行举证，故其第4项诉求即30000元的装修投资费用不应得到支持。5.根据原、被告双方签订的《补充协议》来看，被告袁滔已委托被告临沧林夕公司、李桂恒将涉案房屋所有权情况如实告知原告，是被告临沧林夕公司、李桂恒对原告隐瞒了相关事实，故应由被告临沧林夕公司、李桂恒承担相关责任。6.在原告支付的225600元款项基础上，被告袁滔另行补上部分款项，共向被告临沧林夕公司、李桂恒支付了350000元房款，被告袁滔在此次交易中是出于善意，因为被告临沧林夕公司、李桂恒的原因造成被告袁滔也是受害者，故原告及被告袁滔的损失均应由被告临沧林夕公司、李桂恒承担，请求驳回原告针对被告袁滔的全部诉讼请求。被告临沧林夕公司、李桂恒共同辩称：对于原告主张的签订《房屋买卖合同》的经过无异议，但对于涉案房屋的产权情况已明确告知过原告。被告李桂恒在收到被告袁滔支付的300000元款项后，因为原房主黄鑫没有配合办理归还银行贷款，所以导致无法将房屋过户给原告。之后也积极与原告及被告袁滔协商处理此事，在此期间，被告李桂恒向原告退还了购房款120000元。后来因为原告不再继续购买涉案房屋，故被告李桂恒又将涉案房屋转卖给了案外人王晓秋，所得款项已被被告李桂恒挪用。被告鲁忠萍是被告李桂恒的前妻，原系被告临沧林夕公司的员工，在将涉案房屋转卖给案外人王晓秋的过程中，鲁忠萍并不清楚原告与被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒之间的买卖关系，所有事情都是被告李桂恒一人在操作。被告临沧林夕公司、李桂恒同意与原告解除《房屋买卖合同》，也愿意与被告袁滔共同赔偿原告的损失，但认为仅需退还原告剩余购房款105600元，且原告主张的违约金过高，希望原告予以减少。因被告袁滔没有违约，故被告李桂恒愿意返还原告双倍定金20000元。对于原告主张的诉讼费由其承担的请求无异议。被告鲁忠萍辩称，其与被告李桂恒原系夫妻关系，二人已于2017年11月24日办理了离婚登记手续。针对原告主张的事实及理由其不清楚，直到收到本案诉讼材料之后，其本人才知晓本案所涉案情。案涉房屋因为原房主黄鑫曾办过公证委托给其本人，故涉案房屋过户给案外人王晓秋时，其本人仅在被告李桂恒的要求下协助办理了过户手续，对于其他事情其本人并不清楚。对于原告针对其本人的诉求不予认可，其不应在本案中承担任何责任。综合原、被告双方的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.原告应退回多少购房款；2.原告主张的违约金和双倍定金是否应当得到支持；3.四被告在本案中应如何承担责任。原告李发瑛针对其诉讼主张向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件三份，欲证明原、被告的身份情况；2.购房订金协议、购房定金收据各一份，欲证明原告订购了涉案房屋，也支付了订金10000元，被告袁滔也出具了收据的事实；3.房屋买卖合同、购房首付款收据、购房中介费收据、银行流水清单各一份，欲证明合同约定了三方的权利义务关系，首付款是付给了被告袁滔、中介费是付给了被告李桂恒的事实；4.被告李桂恒出具的《保证书》及《承诺书》各一份，欲证明李桂恒个人在本案中应承担的责任。经质证，被告袁滔针对原告提交的四组证据的真实性、合法性及关联均无异议，但认为被告李桂恒已向原告出具了《保证书》及《承诺书》，原告应当根据《保证书》及《承诺书》的内容来向被告李桂恒主张诉求。被告临沧林夕公司、李桂恒、鲁忠萍针对原告提交的四组证据的真实性、合法性及关联均无异议。被告袁滔针对其辩称意见向本院提交了如下证据：1.不动产权利及其他事项登记信息表一份，欲证明临沧市临翔区金旭之光7幢1403室原房屋所有权人为黄鑫；2.《房屋买卖合同书》一份，欲证明案外人黄鑫、王丽娟与被告袁滔之间存在房屋买卖合同关系，被告袁滔与原告签订《房屋买卖合同》并没有欺诈原告或者隐瞒真相情况；3.案外人黄鑫、王丽娟身份证复印件各一份，欲证明案外人黄鑫、王丽娟的身份情况；4.转账凭证三份、收据十份，欲证明被告袁滔向案外人黄鑫、王丽娟购买涉案房屋时已交了房款、贷款、首付款共计147000元，在与原告李发瑛签订买卖合同后，被告袁滔将收到原告的全部款项及自己的部分款项共计350000元全部交给了被告李桂恒，由被告李桂恒去办结涉案房屋的贷款及房款，被告袁滔按时支付购房款及按揭贷款，并没有隐瞒房屋情况，过错全部在于被告临沧林夕公司、李桂恒挪用该款项，没有专款专用，同时欲证明案外人黄鑫共收到被告袁滔支付的350000元购房款的事实；5.补充协议一份，欲证明被告袁滔已委托被告临沧林夕公司、李桂恒将房屋存在按揭贷款及不动产权证办理等权利瑕疵如实告知购买方，被告李桂恒承诺自愿承担交易过程中的全部责任；6.《房屋买卖合同》一份，欲证明被告临沧林夕公司、李桂恒、鲁忠萍与案外人王晓秋签订房屋买卖合同将涉案房屋转卖，现涉案房屋已过户到了案外人王晓秋名下，被告李桂恒存在欺诈、隐瞒原告和被告袁滔的事实；7.不动产权及其他事项登记信息表各一份，欲证明临沧市临翔区金旭之光7幢1403室现房屋所有权人已经变更成案外人王晓秋。经质证，原告对被告袁滔提交的第1、3、7组证据的真实性、合法性及关联均无异议；对第2、4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及待证事实不予认可；对第5组证据的真实性、合法性及关联均不予认可，该组证据仅有被告李桂恒的签名，并没有其他合同当事人的签字，故不予认可；对第6组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及待证事实有异议，该组证据恰好可以证明被告李桂恒存在合同欺诈的行为。被告临沧林夕公司、李桂恒对被告袁滔提交的第1、2、3、5、6、7组证据的真实性、合法性及关联均无异议；对第4组证据中的50000元的转账凭证不予认可，被告李桂恒仅收到被告袁滔支付的300000元房款。被告鲁忠萍对被告袁滔提交的7组证据的真实性、合法性及关联均无异议。被告临沧林夕公司、李桂恒、鲁忠萍针对其辩称意见没有证据向本院提交。经过举证、质证，本院审查认为，原告提交的四组证据及被告袁滔提交的七组证据来源合法、内容客观真实且与本案有关联，能够证明本案案件事实，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，被告袁滔与案外人黄鑫、王丽娟、临沧之星房产经纪有限公司（以下简称“临沧之星公司”）签订了《房屋买卖合同书》一份，甲方为案外人黄鑫、王丽娟，乙方为被告袁滔，丙方为临沧之星公司，三方约定由丙方居间促成甲方将登记在黄鑫名下的位于临翔区（金旭之光）7幢1403室（以下简称“金旭之光7幢1403室”）的房屋作价516000元出售给乙方，乙方应于合同签订当日向甲方支付首付款100000元，合同签订后一年乙方再向甲方支付50000元；丙方负责按乙方要求及有关规定为乙方办理交易事宜，并于甲方房产证满两年到期后（90天内）帮助乙方办理过户按揭，甲方需配合乙方及丙方办理过户手续，将此房过户到乙方名下；甲方应于2016年6月25日前腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；该合同同时对双方的其他权利义务作出了约定。2017年2月21日，原告与被告袁滔、临沧林夕公司签订了《购房订金协议》一份，甲方（卖方）为被告袁滔，乙方（买方）为原告，丙方（中介方）为被告临沧林夕公司，双方约定甲方自愿将金旭之光7幢1403室房屋转让给乙方，成交价格为575600元，乙方实地看房后交纳定金10000元；下列任何一项如有一方违约，按房价成交价20%赔付违约金，赔付款全额付与未违约方，该赔付金额与中介无关，违约方并支付给中介方全额中介费；甲方在此期间不能将房屋转卖他人，不能加价或违约不卖；乙方在此期间不能违约不买此房，如有违约甲方定金不退并支付给中介方全额中介费；此合同签订之日起由丙方担保此次交易，经甲乙双方商定2017年3月7日前支付首付款；签订此协议时，甲方收取购房定金10000元；该协议同时对双方其他权利义务作出了约定。原告于该协议签订当日向被告袁滔支付了购房定金10000元，被告袁滔于同日向原告出具了《收据》一份。2017年2月28日，原告与被告袁滔、临沧林夕公司签订了《房屋买卖合同》一份，甲方（卖方）为被告袁滔，乙方（买方）为原告，中介方为被告临沧林夕公司，双方约定甲方自愿将金旭之光7幢1403室房屋转让给乙方，成交价格为575600元，乙方实地看房后交纳定金10000元；签订合同时，乙方支付首付款215600元，房屋过户到乙方名下后支付剩余房款360000元；中介方代办过户手续，交易产生的税费由乙方承担；乙方需于合同签订之时向中介方支付中介费10000元，中介方负责帮乙方办理过户及银行按揭手续，合同签订后，任何一方违约中介费不退（中介费由违约方承担）；合同签订当日，由中介方协助接房把不动产产权证办理完，时间为2017年3月28日以内办理过户相关手续，逾期视为违约；甲方保证拥有上述房屋的完全所有权，并且无任何争议；甲方交房的时间及条件为乙方把尾款结清7日内；交付首付款后，不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付总房款的20%作为违约金；一方违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任；中介方向甲乙双方保证于2017年5月28日以内办理完全套手续，乙方于2017年5月28日内把尾款付清给甲方；该合同对双方其他权利义务作出了约定。原告于合同签订当日向被告袁滔的银行账户内转入首付款215600元，并于同日向被告临沧林夕公司支付了中介费10000元，被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒分别于同日向原告出具了定金及中介费收据各一份。2017年6月4日，被告李桂恒向原告出具《保证》一份，内容为：“李桂恒向李发瑛保证于6月30日前将金旭之光7幢1单元1403室房屋过户到原告名下；于7月15日前办理完二手房交易流程（过户、公积金提取、贷款）；若在此期限内未办理完成，李桂恒自愿退还购房首付款现金235600元，此房产权仍属李发瑛所有；如发生一切纠纷，由李桂恒负责。”2018年2月23日，被告李桂恒向原告出具《承诺书》一份，内容为：“由于林夕房产中介公司李桂恒工作失职，导致李发瑛在本公司购买金旭之光7幢1单元1403室房无法办理各项手续，购房不成功，特此承诺于2018年3月1日前退还李发瑛部分购房首付款150000元。”2017年5月28日至2018年1月6日期间，被告李桂恒退还了原告购房款120000元，被告袁滔未向原告退还过任何费用。2018年1月5日，被告李桂恒与案外人王晓秋签订了《房屋买卖合同》一份，甲方（卖方）为被告鲁忠萍，委托代理人为被告李桂恒，乙方（买方）为案外人王晓秋，双方约定，甲方将金旭之光7幢1单元1403室房屋以700000元价格转让给乙方，乙方支付的定金270000元用于抵扣房款，并于2018年1月8日前支付银行贷款310000元，剩余120000元尾款于过户当天支付给甲方；该合同同时对双方其他权利义务作出了约定。2018年1月15日，金旭之光7幢1单元1403室房屋在临沧市临翔区不动产登记中心办理了不动产登记手续，房屋所有权人为案外人王晓秋，不动产权证号为云（2018）临翔区不动产权第××号。现因被告未按约定将涉案房屋过户给原告，故原告为维护自身合法权益提起诉讼。另查明，案外人王晓秋于2018年9月3日向本院提起诉讼，要求原告李发瑛立即搬离涉案的金旭之光7幢1单元1403室房屋，并支付相应房产占用费等费用。本院于2018年10月17日作出（2018）云0902民初1764号民事调解书，案外人王晓秋与李发瑛达成了如下调解协议：“一、被告李发瑛自愿定于2018年11月25日前将位于临沧市临翔区归还原告王晓秋，被告李发瑛在搬离过程中不得损坏房屋结构，搬离的物品以现场勘察笔录确定为准；二、原告王晓秋自愿定于2018年11月25日前支付给被告李发瑛房屋装修补偿款15000元；三、本案案件受理费268元，适用简易程序审理减半收取134元，原告王晓秋自愿负担；四、原告王晓秋自愿放弃其他诉讼请求。”本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方以此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，金旭之光7幢1单元1403室房屋的原所有权人为案外人黄鑫，被告袁滔作为非产权所有人，其与原告签订了《购房订金协议》及《房屋买卖合同》来转让涉案房产，并没有原所有权人黄鑫的授权。而合同签订后，涉案房屋的原所有权人黄鑫也没有进行追认，且被告袁滔至今都未取得涉案房屋的处分权，故原告与被告袁滔、临沧林夕公司签订的《购房订金协议》及《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定，应属无效合同，对原、被告双方自始没有法律约束力。据此，原告起诉要求解除与被告方签订的《房屋买卖合同》的主张与法律规定不符，本院不予支持。关于原、被告双方的争议问题，本院评议如下：一、原告应退回多少购房款的问题。本案中，原告向被告袁滔支付了定金10000元及购房首付款215600元，合计225600元。因双方签订的《购房订金协议》及《房屋买卖合同》违反法律强制性规定而无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。被告袁滔明知自己没有涉案房屋所有权的情况下还与原告签订相应合同，其主观上存在过错。被告袁滔收取款项后如何使用并不影响和限制原告对其主张相应权利，故，根据合同相对性原则，被告袁滔应承担退还原告购房款的责任。原告认可被告李桂恒已退还其购房款110000元，且被告临沧林夕公司、李桂恒均表示愿意退还原告剩余的购房款，根据当事人意思自治原则，本院不做干预，故被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒应共同向原告承担退还剩余购房款105600元（215600元－110000元）的责任。原告主张要求四被告共同退赔已付房款135600元的请求，本院予以部分支持。被告袁滔收取了原告10000元的定金，因《购房订金协议》无效，故该笔费用依法应当由被告袁滔退还原告。被告袁滔辩称其不应承担责任的意见，与本案查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。被告李桂恒作为被告临沧林夕公司的法定代表人，在本案所涉整个合同的签订过程中均知晓被告袁滔没有涉案房屋的所有权，其还为原告与被告袁滔提供涉案房屋的中介服务，其主观上存在过错，被告临沧林夕公司、李桂恒收取了原告支付的中介费10000元，应当退还原告。但因原告认可被告李桂恒已退还了中介费10000元，故本案中对该笔费用不再作处理。二、关于原告主张的违约金和双倍定金是否应当得到支持的问题。如前所述，被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒在涉案合同签订及履行过程中均存在过错，造成原告无法取得涉案房屋的所有权，需要另行购买其他房屋，且被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒占用原告已支付的购房首付款及定金，给原告造成了实际损失，故原告主张要求被告承担违约金的请求有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。但原告作为完全民事行为能力人，在签订合同之前没有对房屋产权登记情况进行核实，其自身存在一定过错。结合目前涉案房屋所在地段的房产交易情况及原告与被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒在本案中的过错程度，本院酌定违约金按原告已付购房首付款及定金的总额的20%计算，即被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒应共同向原告支付违约金45120元[（215600元＋10000元）×20%]。原告主张要求四被告承担115120元的违约金的主张，本院予以调整。被告袁滔辩称其不应承担违约责任的意见与本案查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。被告临沧林夕公司、李桂恒辩称违约金过高，应予以调整的意见符合法律规定，本院予以采纳。因已对原告主张的违约金予以部分支持，依据违约金及定金条款择一主张的法律规定，故本院对原告要求四被告赔偿双倍定金20000元的主张不予支持。三、关于四被告在本案中应如何承担责任的问题。本案中，被告袁滔、临沧林夕公司、李桂恒在本案中的责任已作认定，而原告并未提供证据证明被告鲁忠萍在本案中存在过错，故其要求被告鲁忠萍在本案中承担责任的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁滔、临沧林夕房地产经纪有限公司、李桂恒于本判决生效之日起十五日内一次性共同退还原告李发瑛购房首付款105600元，并共同向原告李发瑛支付违约金45120元，两项合计150720元；二、被告袁滔于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告李发瑛购房定金10000元；三、被告鲁忠萍在本案中不承担责任；四、驳回原告李发瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5361元，由原告李发瑛负担1846元，由被告袁滔、临沧林夕房地产经纪有限公司、李桂恒共同负担3515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杜金宏审 判 员  沈 娟人民陪审员  李真华二〇一九年十二月十七日书 记 员  张 琪