宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3687号 上诉人（原审被告）：张喜宁，男，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：银川鲁银物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宝湖中路50号。 法定代表人：崔照松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑秀芳，宁夏浩晟律师事务所律师。 上诉人张喜宁因与被上诉人银川鲁银物业服务有限公司（以下简称鲁银物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张喜宁上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项“被告张喜宁于本判决生效之日起十日内向原告银川鲁银物业服务有限公司支付2015年3月1日至2018年12月31日期间的物业费3528.2元、电梯费4600元，共计9128.2元。”改判鲁银物业公司减收上诉人的物业服务费50%，减收电梯费30%。事实和理由：被上诉人在提供物业服务时存在大量违约行为，包括保洁不达标、车辆管理混乱、维修工作不到位、公共设施管理混乱、不开展物业服务区满意率调查等，且上诉人居住的楼宇现实际只有一部电梯正常运转且该电梯存在重大安全隐患。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 鲁银物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 鲁银物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付物业费3528.2元、电梯费4600元（欠费期间自2015年3月1日至2018年12月31日）、违约金3102.1元，合计11230.3元。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年3月28日鲁银城市公元小区的开发商银川鲁银投资有限公司与原告签订了一份前期物业服务合同，合同约定小区开发商选聘原告为该小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.28元/月/平方米，电梯运行使用费9层为55元/月，上、下递增减5元；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交费义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费、二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费3%标准支付违约金。合同签订后原告为城市公元小区提供了物业服务。2017年3月22日原告与小区开发商签订的合同中将违约金的承担比例变更为欠费按日0.3%标准支付。原告在实际向小区业主收取物业费时决定按0.8元/月的优惠收取物业费。被告系银川市金凤区鲁银城市公元小区73-*-*室的业主，房屋建筑面积95.82平方米，自2015年3月1日至2018年12月31日被告拖欠原告物业服务费3528.2元、电梯费4600元，经原告催要，被告以其房屋买卖合同中无物业服务约定、楼道未贴瓷砖、卫生管理差及其卫生间漏水为由拒交，原告经追要无果遂诉至该院，请求判如所请。 一审法院认为，原告与城市公元小区开发商签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方及小区全体业主均具有法律约束力，双方应当自觉按约履行合同的义务。原告按约为被告等小区业主提供了物业服务，被告作为业主就应当按约交纳物业服务费、电梯运行使用费。被告拖欠原告2015年3月1日至2018年12月31日期间的物业费3528.2元、电梯费4600元未付，应承担偿付责任。原告的诉讼请求符合合同及法律的规定，该院予以支持。原告主张违约金的诉讼请求，因原告未按约及时主张，加之被告对原告提供的物业服务有异议，并非故意拖欠不付，故原告的该项诉请该院不予支持。被告主张买卖合同中无物业服务约定、楼道未贴瓷砖、卫生管理差及其卫生间漏水的辩称理由不充分，该院不予采纳。需要强调的是物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司的正常运转及日常维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告张喜宁于判决生效之日起十日内向原告银川鲁银物业服务有限公司支付2015年3月1日至2018年12月31日期间的物业费3528.2元、电梯费4600元，共计9128.2元。二、驳回原告银川鲁银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由原告银川鲁银物业服务有限公司负担15元，由被告张喜宁负担25元。 本院二审期间，上诉人向法庭提交照片21张，欲证明被上诉人没有提供合格的物业服务，也没有因本次诉讼提升自身的物业服务。经质证，被上诉人对该证据不认可，认为被上诉人起诉要求上诉人支付物业费是截止到2018年物业费，上诉人照片拍摄时间为近期，与本案无关，且照片拍摄有局限性，物业只是对环境进行清洁，不包括对瓷砖的清洁，上诉人对物业服务要求超出物业服务的范围。被上诉人未向法庭提交新证据。经审查，上诉人提交的证据系本案一审判决后拍摄，与被上诉人主张的物业服务费和电梯费期间不符，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人作为物业服务单位，已对鲁银城市公园小区提供了相应的物业管理服务，有权依照前期物业服务合同的约定向上诉人收取物业服务费。上诉人作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。一审法院结合本案中物业服务的实际履行情况，对物业费和电梯费予以支持，违约金部分未予支持并无不当，上诉人主张的被上诉人提供物业服务中存在的瑕疵服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”可见,即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形,法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的,作为业主,有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现上诉人并无证据证明其因被上诉人违约遭受了实际损失,故上诉人以此为由请求减免缴纳物业费和电梯费不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张喜宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年十二月十日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。