山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初8144号原告：青岛丰硕堂医疗管理有限公司，住所地青岛市莘县路9号二楼。法定代表人：张洪义，总经理。委托诉讼代理人：丁志豪，男，青岛丰硕堂医药连锁有限公司法律事务部经理。委托诉讼代理人：常鲲，男，青岛丰硕堂医疗管理有限公司员工。被告：青岛鑫宇宁物业管理有限公司，住所地青岛市瑞昌路143号3-2-1。法定代表人：牟宏颖，总经理。第三人：青岛康道健身有限公司，住所地青岛市延安路129号9楼。法定代表人：康洋，总经理。委托诉讼代理人：刘晓潇，男，青岛康道健身有限公司员工。委托诉讼代理人：戚洲东，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告青岛丰硕堂医疗管理有限公司（以下简称丰硕堂公司）与被告青岛鑫宇宁物业管理有限公司（以下简称鑫宇宁公司）、第三人青岛康道健身有限公司（以下简称康道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰硕堂公司的委托诉讼代理人丁志豪、常鲲、被告鑫宇宁公司的法定代表人牟宏颖、第三人康道公司的委托诉讼代理人刘晓潇、戚洲东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰硕堂公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间的房屋租赁合同自2019年5月29日解除；2、被告向原告返还租期内剩余租金123312元、退还房屋押金10000元；3、被告赔偿原告房屋装修损失489995.34元、评估费7000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年7月17日原被告签订《房屋租赁合同》,约定原告租赁被告位于青岛市市北区威海路352号房屋（以下简称涉案房屋）经营医疗机构,租赁期限自2018年9月19日至2025年9月18日。签订合同时被告提供了房屋产权人青岛三特电器集团有限公司(简称“三特公司”)产权证明、三特公司与被告的租赁合同及三特公司授权被告租赁房屋的委托书。2019年4月原告接到第三人康道公司的通知函,称其为涉案房屋屋的有权使用人,康道公司已解除与鑫宇宁公司就涉案房屋的租赁合同,并限期要求原告搬离涉案房屋。后原告多次与被告沟通,被告均未提供具体解决方案,此期间原告在经营过程中遭到多次停电,因原告诊所中设立了青岛市市北区疾控定点计划免疫中心,为周边儿童接种疫苗,因疫苗试剂需要冷藏,停电会导致疫苗失效,严重影响诊所计免中心儿童疫苗接种,导致原告不能在原址继续经营,原告于2019年5月29日搬离涉案房屋。原告认为,因被告在与原告签订《房屋租赁合同》时,提供与房屋产权人之间的虚假租赁合同,导致原告产生错误认识,在租赁期间被告丧失出租权，导致双方合同无法继续履行,被告的行为严重损害了原告的合法权益,因此,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼，要求判如所请。被告鑫宇宁公司辩称，1、同意于2019年5月29日解除与原告的租赁合同,涉案房屋系三层的楼房,共计5000多平方米,房屋产权人武汉信用资产管理公司将整个房屋出租给了第三人,第三人又将该房屋分块对外出租,涉案房屋系其中一部分,是由第三人授权鑫宇宁公司对涉案房屋进行出租和管理的,后因第三人无法正常运营管理,并与产权人协调解除双方的租赁关系,因此产权人要求第三人将房屋归还,故导致鑫宇宁公司无法与原告继续履行合同;2、鑫宇宁公司已经按照第三人的要求将原告交纳的租金交给了房屋产权人,基于该情况,原告的第2项请求均应由第三人承担,包括涉案房屋在内威海路352号所有房屋均是由第三人授权鑫宇宁公司来管理的,鑫宇宁公司仅是一个物业管理公司,只是进行物业管理和代开物业、租赁发票,代缴纳水电费，故鑫宇宁公司不应承担此违约责任。第三人康道公司陈述，第三人与原告不存在合同关系，故对原告的请求没有异议也无权发表异议；对原告陈述的事实和理由也无异议。针对被告陈述的事实,第三人认为：1、第三人与被告间系租赁关系,并非被告所主张的授权关系,出租房屋由被告自主进行,并非第三人授权;2、对被告陈述的第三人因无法继续经营而解除与被告的合同不予认可,事实上是被告未按照双方租赁合同的约定按时交纳房租,第三人按照合同约定解除了与被告的租赁合同,故第三人在解除该合同后向原告发送通知函,基于第三人与被告间的合同,证明第三人对涉案房屋有权进行占有、使用和收益,在被告违约情况下,第三人通知原告及其他商户撤离,该通知系有效通知。第三人与被告就涉案房屋的租赁纠纷也准备提起诉讼,故第三人拒绝回答被告提出的任何问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：涉案房屋所有权登记在青岛三特电器集团有限公司名下。2017年7月17日原被告签订租赁合同，约定被告鑫宇宁公司将涉案房屋（建筑面积1100平方米）出租给原告使用，租赁期限自2017年7月19日至2025年9月18日,前两年每年租金521950元，以后每两年按5%递增一次，按年结算，水电押金10000元。2018年1月24日双方签订补充合同，约定将租赁期限变更为自2017年7月19日至2018年9月18日，合同到期后自动解除。其他内容均未变更。2018年1月25日双方重新签订《房屋租赁合同》,租赁面积变更为1000平方米,剩余100平由原告关联公司青岛丰硕堂医药连锁有限公司承租经营药店使用。租期自2018年9月19日至2025年9月18日，第一年的租金为401950元，以后每两年按5%递增一次，按年结算，其他内容同第一份租赁合同。合同签订后，原告已向被告支付第一年的租金401950元。2019年4月原告收到第三人通知函,称，因被告未按与第三人的合同约定支付租金，第三人已通知被告解除双方的租赁合同，提前收回房屋，要求原告于收到通知后十日内搬离涉案房屋，否则将采取适当措施收回房屋。原告于2019年5月29日将涉案房屋交还给了第三人。2019年5月15日原告委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对涉案房屋的装修及不可移动设备设施进行了价格评估，评估结果为489995.34元。原告支付评估费7000元。被告认为该评估结果是原告单方委托的，被告未参与评估，故要求重新评估。原告对此不予认可，称虽然系原告单方委托评估的，但是在选择评估机构及现场勘察等相关程序、评估时间问题上均已通知了被告，被告表示同意，其未到场参与评估，由此产生的后果应由被告自行承担，而且原告已将涉案房屋返还给第三人，原告当时装修时是基于医药经营和治疗需要，采用的无公害装修材料，不排除因长期空置、灰尘污染造成的损坏情况，因此不能保证涉案房屋仍具备重新评估条件。对该主张原告提供了与被告法定代表人牟宏颖的谈话录音。被告对录音证据没有异议，承认在选择评估机构和现场勘查时，原告通知过被告，但当时被告表示将来到了法院，通过法院委托第三方评估更公平公正，因此其未到场参与评估，对该评估结论持怀疑态度。原被告签订租赁合同时，被告向其提供了一份被告与第三人就青岛市市北区威海路352号、网点02号的两套房产签订的租赁合同，该合同显示，出租方（甲方）：康道公司，承租方（乙方）：鑫宇宁公司，约定：鉴于三特公司与武汉信用风险管理有限公司签订《关于威海路商铺的经营协议书》,约定三特公司将位于青岛市市北区威海路352号、网点02号的两套房产(以下统称:标的房屋,房产证号:青房地权市字第××号、青房地权市字第××号)委托给武汉信用风险管理有限公司及其委托的第三方公司自主进行经营管理及对外租赁;根据相关法律规定，甲乙双方订立本合同，乙方向甲方承诺，租赁标的房屋用做健身会所、培训中心、写字间、商铺、停车场等。租赁期共99个月，自2017年5月1日至2025年7月31日，合同还约定了租金及支付方式、押金以及双方的权利义务等内容。被告认为该合同并非租赁合同，该合同只是被告受第三人委托对涉案房屋进行出租和管理的依据而已。诉讼中被告对其辩解，提供了下列证据：1、转账记录、借记卡明细及微信聊天记录截屏。转账记录、借记卡明细显示：2018年10月15日被告法定代表人牟宏颖向武汉金安天下物业管理有限公司转威海路租金37.5万元；聊天记录显示2017年7月11日牟宏颖告知康总丰硕堂的租赁条件、金万达的租赁条件。2018年10月15日牟宏颖告知康总租金已转给武汉并将借记卡明细照片发给康总。2、微信聊天记录截屏及房屋移交通知函。康总和牟宏颖就租赁情况进行联系内容3、通知函。4、申请了证人白某出庭作证。证人称2017年6月至2018年10月期间在威海路352号从事车辆管理工作，被告与52健身（第三人）合作转租承包威海路352号楼房，因为工作关系，其在52健身老板康总的办公室，听康总和牟宏颖及另外一人商谈过承包方式问题，让牟宏颖占一点股份，让证人协助牟宏颖招商和管理停车工作。原告对上述1-3份证据的真实性和证明事项均不予认可，认为该证据与本案争议的事实和焦点无关，系被告与第三人之间的争议。对于证人的身份无法确认，证人陈述的事实与原告无直接关系，即便其陈述属实，被告与第三人的法律关系不能对抗作为善意第三人的原告。第三人对转账记录和借记卡明细的真实性没有异议，但认为该证据中没有第三人的盖章或签字确认，无法证明被告所述是受第三人的委托转账的事实；两份微信聊天记录的主体无法确认，在经专业机构确认主体身份之后方可作为证据使用；通知函没有第三人的盖章或签字确认，故不能作为证据使用。证人并非第三人员工，其关于身份的陈述不属实，证人所述均为传言，证明力较弱，法院不应采信，52健身与康道公司的关系并非证人所述，二者之间是各自独立的法人，双方没有关系。本院认为，原被告就涉案房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。在合同履行期间，因第三人收回房屋导致原被告的合同无法继续履行，被告对第三人收回房屋的事实予以确认，并同意自2019年5月29日解除双方的租赁合同，本院予以确认。根据法律规定的合同相对性原理，原告依据合同约定，要求被告承担责任，符合法律规定；被告辩称其受第三人授权，对涉案房屋进行出租和管理，因第三人无法正常运营管理,并与产权人协调解除双方的租赁关系,因此产权人要求第三人将房屋归还,故导致被告无法与原告继续履行合同，对该辩解意见，被告虽然提供了转账记录、申请了证人出庭作证等相关证据，但被告的陈述与证人的陈述自相矛盾，其他证据也无法证明被告的主张，故对被告的辩解意见，本院不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告现在同意解除合同，原告要求返还租期内剩余的租金123312元（401950元÷365天×112天＝123312）、退还房屋押金10000元，事实清楚、证据充分，本院予以支持；根据原被告的陈述以及原告提供的录音证据，可以证明评估前，原告已就评估的相关事项通知了被告，被告未参与评估工作，由此产生的后果由其自行承担，其要求重新评估，理由不足，本院不予采信，原告要求被告赔偿房屋装修损失489995.34元、评估费7000元，证据充分，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告青岛丰硕堂医疗管理有限公司与被告青岛鑫宇宁物业管理有限公司就青岛市市北区威海路352号房屋（1000平方米）签订的租赁合同于2019年5月29日解除；二、被告青岛鑫宇宁物业管理有限公司退还原告青岛丰硕堂医疗管理有限公司房屋租金123312元、房屋押金10000元；三、被告青岛鑫宇宁物业管理有限公司赔偿原告青岛丰硕堂医疗管理有限公司房屋装修损失489995.34元；四、评估费7000元，由被告青岛鑫宇宁物业管理有限公司承担。上述二至四项，由被告青岛鑫宇宁物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10103元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  葛增荣人民陪审员  刘红霞二〇一九年十二月二日书 记 员  林 洁