安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3333号原告（反诉被告）：滁州市琅琊区琅琊街道办事处，住所地安徽省滁州市花园街2号，统一社会信用代码1134110200320771XU。负责人：剧伟，该办事处主任。委托诉讼代理人：胡平，女，该办事处副主任。委托诉讼代理人：袁月，安徽皖江律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱发招，男，1962年2月14日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：张林，安徽徽商律师事务所律师。原告滁州市琅琊区琅琊街道办事处（以下简称琅琊办事处）与被告朱发招房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理，于2018年12月13日作出（2018）皖1102民初3485号民事判决书。宣判后，被告朱发招不服判决，向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）皖11民终932号民事裁定书，撤销本院（2018）皖1102民初3485号民事判决书，将本案发回本院重新审理。本院于2019年7月29日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，朱发招在答辩期内向本院提起反诉，本院予以受理，分别于2019年10月18日、11月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）琅琊办事处的委托诉讼代理人胡平、袁月，被告（反诉原告）朱发招及其委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。琅琊办事处向本院提出诉讼请求：1、判令朱发招支付2016年1月5日至2017年1月5日的房屋租赁费用71400元及自2017年1月6日至2018年7月16日的房屋占有使用费109083元、违约金17000元；2、朱发招腾退没有交还的后院附属房屋，并恢复租赁房屋原状。诉讼过程中，琅琊办事处变更诉讼请求为：1、判令朱发招支付自2016年1月5日至2017年1月5日房屋租赁费用、房屋占有使用费71400元及自2017年1月6日至2018年7月16日房屋逾期占有使用费109083元、违约金17000元；2、朱发招返还土地及腾退后院地上附属房屋。事实与理由：朱发招多年来一直承租其办事处位于滁州市天长东路549-14号的办公楼一楼门厅以北的二间门面房及后院附属房屋，主要用途为经营酒店。2016年双方续签房屋租赁合同，约定承租期限自2016年1月5日至2017年1月5日，年租金为71400元，合同签订后其中心按照约定交付房屋，但朱发招却一直拖欠租金。2017年1月5日合同到期后，朱发招拒绝交还租赁房屋、支付费用。经多次协商朱发招于2018年7月16日交还了所承租的部分房屋，并继续占用所承租的后院附属房屋。朱发招辩称：1、朱发招无须支付房屋租赁费用、房屋占有使用费，朱发招实际只使用了一间门面房，另一间琅琊办事处早于2011年2月收回并租赁他人，琅琊办事处应退回多收的租金；2、琅琊办事处未返还收回的房屋，亦未减免和退还租金，朱发招未及时缴纳租金，是行使不安抗辩权，不构成违约，同时认为违约金数额过高，申请调整；3、要求退还附属房屋无事实依据，琅琊办事处未交付后院附属房屋，2016年市政府修路后，一直处于停业状态，门面房及后院附属房屋未用于经营，房屋租赁合同仍在存续期间。朱发招向本院提出反诉请求：1、判令琅琊办事处退还多缴纳的房屋租金213052.9元；2、琅琊办事处赔偿装修费用170000元；3、琅琊办事处退回保证金5000元，并承担本案反诉费用。事实和理由：自2007年至2016年，其一直承租琅琊办事处坐落于天长东路549-14号的办公楼一楼门厅以北的二间门面房及后院附属房屋，约定租金71400元，合同一年一签，到期自动续期。2011年2月琅琊办事处收回了一间35平方米的包间并转租给他人，然一直未退还多缴的租金。2016年朱发招取得琅琊办事处口头承诺后，装修房屋，花费装修费170000元，2017年4月1日琅琊办事处发送《告知书》，准备将房屋公开招租，但至今未有公开招租信息，侵犯了朱发招的优先承租权，对装修费应予以赔偿。朱发招无违约行为，应将没收的保证金5000元予以退还。琅琊街道办事处辩称：1、其办事处在2011年2月确实收回一间门面房，但双方的合同是一年一签，在续签下一年度的合同时，双方协商所达成一致的租赁费就是不包含收回房屋的租赁费，且朱发招对每年租金71400年未提出任何异议，自2011年以来琅琊办事处未上涨租金，也是考虑收回了一间房屋；2、依据双方所签订的租赁合同第八、九条约定，承租期内，承租方对房屋进行装潢等应当经出租方的书面同意，即使经过书面同意，合同终止后，其增设的装潢应当无偿给出租方，琅琊办事处未书面或口头同意朱发招进行装潢，其办事处不应赔偿装潢损失；3、朱发招仅缴纳保证金2000元，依据合同朱发招逾期缴纳租金属违约，保证金不予退还。琅琊办事处为支持其诉讼请求和答辩意见，举证下列证据：证据一、琅琊办事处的统一社会信用代码证书复印件一份。证明琅琊办事处的基本情况；证据二、房产证、土地证复印件各一份。证明琅琊办事处对所租赁的房屋，土地享有占有、使用收益处分的权利；证据三、房屋所有权证存根复印件、房屋示意图复印件各一份。证明琅琊办事处在1993年10月即对涉案房屋的土地取得相应的使用权和所有权，现在的土地证和房产证是在遗失后补办的；证据四、房屋租赁合同复印件一份。证明1、琅琊办事处与朱发招之间存在租赁关系，约定了租赁的期限、租金及房租缴纳方式等；2、合同约定朱发招不按期缴纳租金的情况下，琅琊办事处有权每违约一天收取500元；3、合同第八、九条约定承租期承租方如需要对房屋进行改善、装潢或者增设，必须经过琅琊办事处书面同意，否则琅琊办事处有权要求恢复原状、终止合同，即使经过书面同意其增设，装饰装潢需无偿留给出租方；证据五、情况说明复印件一份。证明朱发招于2018年7月16日腾退房屋，该房屋已逾期占用18个半月，应当支付占用使用费；证据六、照片打印件三张。证明所租赁的房屋仍有朱发招的物品，租赁房屋未全部清退；证据七、保证金收据复印件一份，证明朱发招在签订合同时缴纳的保证金是2000元；证据八、房屋租赁合同复印件五份。证明2011年1月5日至2015年1月5日期间琅琊办事处与朱发招签订租赁合同的情况。上述七组证据，经朱发招质证，对证据一、二、四、五的真实性无异议，但对证据二的证明目的不认可，后院除15平方米以外的附属房屋是朱发招在1989年自建的，琅琊办事处并不享有占有使用、收益、处分的权利；对证据三、七认为系复印件，真实性无法核实；对证据六认为无法证明其证明目的；对证据八的真实性无异议。朱发招为支持其答辩意见和反诉请求，举证下列证据：证据一、《关于琅琊中心朱先生继续反映租房问题纠纷的回复》复印件一份。证明：1、2011年2月琅琊街道办事处将朱发招承租的原金象酒店临街一间35平方米包间收回并转租给他人，一直未退费给朱发招；2、依据回复的计算方法，35平方米包间收回的每年应缴租金是14509.42元（61.8×209.37+15×104.69）（附属房屋15平方米，非门面房且未用于经营，根据双方的口头约定以及市场惯例，比照54平方米门面房租金一半计算），而朱发招每年实缴租金71400元，每年多交56890.58元，2011年至2016年共多交284452.9元；证据二、《告知书》复印件一份，证明：1、告知书的落款日期2017年4月1日，而租赁合同的到期日是2017年1月4日，按交易惯例，租赁合同到期后已自动续约；2、告知书中载明如朱发招有意参与竞租，在同等条件下享有优先承租权；证据三、照片复印件一份（两张）。证明琅琊办事处已将35平方米门面房收回，并租给他人经营房屋中介。上述三组证据，经琅琊办事处质证，对证据的真实性无异议，但对证据一的证明目的不认可，该回复是琅琊办事处在调解阶段所作出的初步调解方案，没有加盖公章，并未生效，同时从回复的对象看出，这是琅琊办事处对市委督查室的回复，属于内部的文件，该证据未加盖公章，证据的来源不合法；对证据二的证明目的不认可，该证据只能证明如琅琊办事处对外招租，朱发招享有优先承租权；对证据三认为，其办事处确实收回了35平方米，并将房屋租赁给他人。依朱发招申请，证人袁某当庭作证如下：1989年左右，朱发招叫其去位于汽车站岔路口与天长路交接的地方的附属院子里加盖房屋，大概200平方左右，加盖的房屋是用砖砌的；双方没有书面合同，承建工程款是按日计算，大概几十元一天，具体记不清了，是通过现金支付的，支付了多少也不记得了。经琅琊办事处质证，对证言不认可，认为袁某的证言无相应的合作协议、付款凭证、收款凭证等予以佐证。经朱发招质证，认可袁某的证言，称1989年朱发招就已经在金象酒店后面自建了附属房屋200平方，该时间远早于琅琊办事处提供的1993年房屋所有权证的存根，且该存根无法反映出土地上有无附属房屋，有多少附属房屋，以及附属房屋的位置。为查明事实，本院于2019年9月24日同朱发招、琅琊办事处委托诉讼代理人袁月、胡平一同对租赁现场进行查看，并制作了一份笔录，载明：“经现场勘查，有两间门面房，一间小的35平方米，一间大的61.8平方米，大的门面房大门在里面上锁，经现场人见证，由开锁公司进行开锁，大的门面房里面的杂物是朱发招的，朱发招陈述杂物已不要，同意由琅琊办事处处理。小的房子于2011年2月1日由琅琊公共服务中心收回，琅琊公共服务中心提供土地证复印件，依据该复印件进行了现场核对，确认现场土地范围是在该复印件中用黑线加粗的范围，后附属的院子现在已有房屋，屋内有物品，系朱发招的物品，物品有桌椅、空调等。”朱发招、琅琊办事处委托诉讼代理人袁月、胡平在该笔录上签名。本院认为：琅琊办事处举证的证据一、二、四、五、八，朱发招举证的证据二、三及本院调取的证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；琅琊办事处举证的证据三系复印件，且朱发招亦不认可，对该证据的证明效力不予确认；琅琊办事处举证的证据六不能证明其证明目的，对该证据的证明目的不予确认；琅琊办事处举证的证据七系复印件，朱发招认为其缴纳的保证金是5000元，但未提供证据证明其实际缴纳了5000元，琅琊办事处自认朱发招缴纳保证金2000元，对该事实予以确认。朱发招举证的证据一虽系复印件，但琅琊办事处认可真实性，对真实性予以确认，但不能证明其证明目的，对该证据的证明目的不予确认。袁某的证言无其他相应证据予以佐证，本院对袁某证言的证明效力不予确认。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：琅琊办事处系滁州市天长东路549号房屋及土地所有权人。朱发招租赁滁州市天长东路549-14号的办公楼一楼门厅以北的二间门面房及后院附属房屋，二间门面房中一间面积为35平方米，另一间面积为61.8平方米。租赁期间朱发招在租赁的附属院内加盖了房屋。2007年1月4日，朱发招向琅琊办事处缴纳租房保证金2000元，琅琊办事处出具了收据。2011年2月，琅琊办事处收回了朱发招承租门面房中一间约35平方米房屋，另作他用。2011年1月5日至2013年1月5日，朱发招均按照68000元/年缴付租金,2013年1月5日至2016年1月5日，朱发招均按照71400元/年缴付租金，租赁合同一年一签。2016年1月4日，琅琊办事处的前身滁州市琅琊区琅琊社区公共服务中心（出租方）与朱发招（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、出租方将坐落于天长东路549-14号的办公楼一楼门厅以北的二间门面房及后院附属房屋租赁给承租方使用，房屋用途为营业用房。二、承租期限：自2016年1月5日至2017年1月5日，计壹年…四、租金及给付租金的时间：全年租金为71400元整，签订合同时承租方向出租方缴清上半年房租35700元，2016年6月30日前缴清下半年房租35700元，如不按期缴付租金，出租方有权单方面解除合同，承租方每违约一天即向出租方给付500元的违约金（从保证金中扣除）。…八、承租方在承租期内，对租赁物进行改善、装潢或者增设他物的，必须经出租方书面同意，费用自理。否则，出租方有权要求恢复原状，赔偿损失，并有权单方决定解除合同。九、承租方对房屋的改善、装潢或者增设他物，且经出租方书面同意的，合同终止后，其增设的装潢、装饰、增设物等均无偿留给出租方。2016年1月5日之后的租金，朱发招至今未支付。2018年7月16日，朱发招向琅琊办事处出具材料一份，载明“琅琊办事处：我于7月16日有（应为由，误写）办事处陈家明主任约谈，于当日东西已搬，房屋钥匙已交，酒店交办事处。”朱发招签名并注明日期。诉讼过程中，琅琊办事处认可2016年道路维修时，经集体研究同意减免朱发招一个月的房租5950元（71400元/12月）。至今，朱发招未退还后院附属房屋及土地。另查明，滁州市琅琊区琅琊街道办事处于2016年4月28日更名为滁州市琅琊区琅琊公共服务中心，滁州市琅琊区琅琊公共服务中心于2019年5月29日更名为滁州市琅琊区琅琊街道办事处。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：一、琅琊办事处是否应当退还朱发招租金；二、朱发招应当支付租金的数额及是否应当支付违约金；三、朱发招是否应当腾退后院附属房屋及土地、琅琊办事处是否应当赔偿朱发招装修损失。一、关于琅琊办事处是否应当退还朱发招租金及保证金的问题。琅琊办事处与朱发招之间的租赁合同明确约定租赁物为滁州市天长东路549-14号办公楼一楼门厅以北的二间门面房及后院附属房屋，2011年2月，琅琊办事处收回了其中一间35平方米的房屋，对该35平方米房屋的租金应当予以退还，琅琊办事处辩称双方协商一致的结果就是每年租金71400元不包含收回的房屋租金，但未提供证据证明，本院对该辩称意见不予采纳。2011年1月5日至2013年1月5日的涉案房屋租金为每年68000元，2013年1月5日至2016年1月4日的涉案房屋租金为每年71400元，经现场勘查另一间门面房面积为61.8平方米，后院附属房屋系朱发招自行在租赁的附属院内加盖，本院酌定后院附属房屋租金为每年6000元，故2011年1月5日至2013年1月5日期间，35平方米房屋年租金为22417元【（68000元-6000元）÷（35平方米+61.8平方米）×35平方米】，2013年1月5日至2016年1月4日期间，35平方米房屋年租金为23647元【（71400元-6000元）÷（35平方米+61.8平方米）×35平方米】，朱发招已经按合同约定支付租金至2016年1月4日，故琅琊办事处应当退还2011年2月1日至2016年1月4日期间收回的35平方米房屋的租金114071元（22417元/年×2年+23647元/年×2年11个月4天），对朱发招超出该部分的反诉请求不予支持。二、关于朱发招应当支付租金的数额及是否应当支付违约金的问题。2016年1月5日之后朱发招未支付租金，实际占用61.8平方米的房屋和后院附属房屋至2018年7月16日，应支付琅琊办事处租金及房屋占有使用费：120976元【（41753元/年+6000元/年）×2年6个月12天】，对琅琊办事处超出该部分的诉讼请求不予支持。朱发招缴纳了保证金2000元，琅琊办事处诉称朱发招未按期缴纳租金构成违约，其办事处有权没收该保证金并要求朱发招支付违约金，但朱发招未缴纳租金系因双方对35平方米的房屋租金是否应当给付产生争议，故本院对琅琊办事处要求朱发招支付违约金不予支持，其办事处应当退还保证金2000元。三、关于琅琊办事处是否应当赔偿朱发招装修损失、朱发招是否应当腾退后院附属房屋及土地的问题。《房屋租赁合同》中明确约定：在承租期内，对租赁物进行改善、装潢或者增设他物的，必须经出租方书面同意，费用自理；承租方对房屋的改善、装潢或者增设他物，且经出租方书面同意的，合同终止后，其增设的装潢、装饰、增设物等均无偿留给出租方。本院对朱发招要求琅琊办事处赔偿装修损失170000元不予支持。后院附属房屋虽系朱发招增设，但增设房屋之后继续多次与琅琊办事处签订房屋租赁合同，朱发招并未就增设的房屋要求琅琊办事处给予补偿，且2016年1月4日的《房屋租赁合同》中明确载明了租赁物为“滁州市天长东路549-14号办公楼一楼门厅以北的二间门面房及后院附属房屋”，朱发招应当腾退并返还滁州市天长东路549-14号后院附属房屋及土地。本院对朱发招辩称琅琊办事处未交付后院附属房屋的意见不予采纳。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱发招于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）滁州市琅琊区琅琊街道办事处租金及房屋占用使用费120976元；二、原告（反诉被告）滁州市琅琊区琅琊街道办事处于判决生效后十日内退还被告（反诉原告）朱发招租金114071元、保证金2000元；三、被告（反诉原告）朱发招于判决生效后十日内腾退并返还原告（反诉被告）滁州市琅琊区琅琊街道办事处滁州市天长东路549-14号后院附属房屋及土地；四、驳回原告（反诉被告）滁州市琅琊区琅琊街道办事处的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）朱发招的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4250元，由原告（反诉被告）滁州市琅琊区琅琊街道办事处负担1640元，被告（反诉原告）朱发招负担2610元；反诉受理费3560元，由原告（反诉被告）滁州市琅琊区琅琊街道办事处负担1080元，被告（反诉原告）朱发招负担2480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  程凤华人民陪审员  赵 芹人民陪审员  王大强二〇一九年十二月五日代理书记员  万 雨附：所引用法条《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。