辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1240号上诉人（原审原告）：张楠楠，女，1986年1月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：秦剑虹，女，1965年4月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审被告）：大连九里置业顾问有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区体坛路22号47层01号。法定代表人：马振福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志勇，该公司员工。被上诉人（原审被告）：鞍山奥达美联益置业有限公司，住所地鞍山市铁东区鞍千路321号。法定代表人：颜宝藏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所律师。上诉人张楠楠因与被上诉人大连九里置业顾问有限公司（以下简称九里公司）、鞍山奥达美联益置业有限公司（以下简称奥达美公司）案外人执行异议之诉一案，不服鞍山市中级人民法院（2018）辽03民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张楠楠的委托诉讼代理人秦剑虹，被上诉人九里公司的委托诉讼代理人李志勇，被上诉人奥达美公司的委托诉讼代理人刘德宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张楠楠的上诉请求：撤销一审判决，对位于鞍山市高新区房号1107的房屋予以解封；由九里公司、奥达美公司承担本案诉讼费用及相关费用。事实和理由：2010年10月24日案外人张静与奥达美公司签订了关于案涉房屋的抵账协议之后，张静将案涉房屋办理在张楠楠名下，2014年3月1日办理入住手续之后又缴纳了电梯费、垃圾搬运费、物业费等，并与该小区物业公司鞍山酉酉物业管理有限公司（以下简称酉酉公司）签订了《契约书》。张楠楠实际占有案涉房屋是在法院查封之前，且系奥达美公司的原因未能办理过户登记，一审判决认定事实错误。九里公司辩称，张楠楠并未与奥达美公司签订合法有效的商品房买卖合同，且涉案伪造证据，张楠楠亦未在法院查封前实际占用案涉房屋，既未在不动产部门办理产权，也未进行房屋的备案登记手续，不具有排除法院执行的权利。奥达美公司辩称，张楠楠所述属实，同意张楠楠的上诉请求。张楠楠向一审法院提起诉讼称：2010年10月24日，张楠楠父亲张静作为鞍山东大建筑工程有限公司第一分公司（以下简称东大公司）实际施工人与奥达美公司签订《城市山林》小区抵账协议，将坐落于鞍山市高新区房号为1107房屋作为抵账房，出售给东大公司，总房款为1,270,316元，该款项抵顶工程款。协议签订后，该协议受让方张静将房屋办理在张楠楠名下，自此张楠楠已合法取得并占有该房屋。张楠楠于2015年8月5日办理了上述房屋入住相关手续，缴纳了电梯费、垃圾搬运费、物业费等并与酉酉公司签订了《契约书》。虽然九里公司于2014年5月28日保全查封了张楠楠的房屋，但张楠楠对此并不知情，也没有任何部门通知张楠楠。原裁定提到该日期保全查封的房屋是奥达美公司名下的房产，但张楠楠于2010年10月24日已支付全部对价并已合法取得该房屋所有权，没有办理过户手续并非是个人过错，而是奥达美公司的责任。因此，张楠楠认为九里公司查封的房屋是错误的，应予以解封。请求：一、依法撤销鞍山市中级人民法院（2018）辽03执异1号执行裁定书，同时对位于鞍山市高新区房号1107的房屋予以解封；二、本案的诉讼费及相关费用由九里公司和奥达美公司承担。法庭审理期间，张楠楠补充：其实际办理入住时间是2014年3月1日，在法院查封之前。一审法院经审理查明：2014年5月23日，一审法院因九里公司起诉奥达美公司商品房委托代理销售合同纠纷一案保全查封了奥达美公司名下坐落于鞍山市高新区房屋，房号1107。2015年8月5日，张楠楠与酉酉公司签订契约书，该契约书包含前期物业服务协议、管理规约、房屋装饰装修管理协议、业主（使用人）消防安全责任书、住房（业主）须知相应事宜。2016年11月28日，一审法院就九里公司起诉奥达美公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2016）辽03民初92号民事判决书，判决：一、奥达美公司于判决生效后10日内返还九里公司包销价款4,339,126元；二、奥达美公司于判决生效后10日内返还九里公司装修售楼处及样板间的装修费、广告营销费合计528,624元的10％，计52,862元；三、驳回九里公司的其他诉讼请求。案件受理费46,500元，由九里公司负担23,250元，由奥达美公司负担23,250元；财产保全费5000元，由奥达美公司负担。以上款项九里公司已垫付，奥达美公司在履行判决确定的给付义务时加付28,250元给九里公司。张楠楠在九里公司申请执行（2016）辽03民初92号民事判决时向一审法院提出书面异议申请，2018年1月15日，一审法院作出（2018）辽03执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人张楠楠的异议请求。一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。本案的争议焦点是：张楠楠是否对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，张楠楠未提供相应证据证明其与奥达美公司之间签订了合法有效的书面买卖合同。张楠楠欲证明双方存在买卖合同关系，仅提供了奥达美公司作为转让方、案外人张静作为受让方的《鞍山奥达美联益置业有限公司抵账协议》，协议中约定：转让方奥达美公司将坐落于鞍山市高新区鞍千路321号城市山林公寓东4单元11层07号，房号为1107房屋作为抵账房，出售给受让方东大公司。依据该约定，案涉房屋系出售给了东大公司，该公司与张楠楠之间存在何种关系，张楠楠未提供证据予以证明，亦未提供商品房销售合同证明合同关系，故一审法院不能认定张楠楠与奥达美公司之间在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，张楠楠未提供相应证据证明其在法院查封之前已经合法占有该房屋。张楠楠提供的奥达美公司出具的情况说明中虽陈述张楠楠于2014年3月1日办理入户手续，但因该情况说明无奥达美公司法定代表人签字，形式上存在瑕疵。内容上，该情况说明证明的房屋办理入住的时间与张楠楠提供的酉酉公司出具的收款收据及契约书上记载的2015年8月相差一年多时间，张楠楠未提供其他证据证明其实际占有使用的时间是在法院2014年5月23日查封之前，致使一审法院不能认定其在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。再次，张楠楠主张房屋2010年已经抵顶，2014年5月23日房屋才被法院查封。在4年多的时间里张楠楠尚未与奥达美公司签订正式的商品房销售合同，无法认定张楠楠存在非因自身原因未办理过户登记的事实。综上，应认定张楠楠就该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故对张楠楠要求撤销执行裁定书并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回张楠楠的诉讼请求。案件受理费16,233元，由张楠楠负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，张楠楠就案涉房屋提起案外人执行异议之诉，应审查张楠楠对案涉房屋是否享有实体权利，且该实体权利是否足以排除强制执行。《若干规定》第二十八条规定了金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，买受人的权利能够排除执行的条件。《若干规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。《若干规定》第二十九条规定了金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，买受人的权利能够排除执行的条件。据张楠楠所提交的证据，案涉房屋系用于抵顶奥达美公司欠付张静的工程款，二审期间，张楠楠提交了工程决算书、抵账协议、商品房销售协议、工程款明细表等，拟证明案涉房屋系若干抵顶工程款的房屋之一。但就案涉房屋，张楠楠未与奥达美公司签订有销售协议，仅是奥达美公司将案涉房屋交付给了张楠楠。故张楠楠并非案涉房屋的买受人，而是以物抵债的受让人，本案不适用《若干规定》第二十八条、第二十九条的规定。张楠楠主张，其取得案涉房屋系因奥达美公司以该房屋抵顶欠付张静的工程款，对此奥达美公司予以认可，故可以认定张楠楠对案涉房屋享有实体权利。虽然以物抵债的目的是消灭金钱债，虽然奥达美公司已将案涉房屋交付给张楠楠，但并未办理过户登记手续，张楠楠对案涉房屋尚不享有物权，张楠楠与奥达美公司仍是债权债务关系，且张楠楠未在案涉房屋上设定抵押权等担保物权，其债权并不具有优先性。张楠楠主张其于2014年3月1日入住，所提交的证据有：张楠楠向酉酉公司缴纳物业费、垃圾清运费、电梯运料费、水费、电费、煤气费的收款收据，奥达美公司出具的《情况说明》。张楠楠提交的相关收款收据的时间均为2015年8月5日，而2018年6月1日，即本案一审期间，奥达美公司出具的《情况说明》中称，该公司系2014年3月1日为张楠楠办理了案涉房屋的入户手续，后张楠楠称原入住手续丢失，故于2015年8月5日经该公司查实后为张楠楠补办了入住手续。而对于张楠楠的入住案涉房屋的时间为2014年3月1日，非2015年8月5日，除该《情况说明》外，并无其他证据予以佐证。张楠楠所能提供的证据仅能证明其入住案涉房屋的时间为2015年8月，系在一审法院于2014年5月23日对案涉房屋查封之后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。奥达美公司在案涉房屋被查封之后将案涉房屋交付给张楠楠，此行为不得对抗申请执行人九里公司，即张楠楠对案涉房屋所享有的实体权利并不足以排除强制执行，一审判决对张楠楠提出的停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求未予支持，并无不妥。综上所述，张楠楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,233元，由张楠楠负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年十二月二十七日法官助理刘文静书记员解明璐（代）