黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2023号原告：付其国，男，1975年6月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：于美红（原告妻子），住黑龙江省绥芬河市。被告：孙永琪，男，1957年8月10日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号10层1002。法定代表人：杜明月，董事长。委托诉讼代理人：董成军，男，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司副总经理。第三人：齐齐哈尔市天享典当有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区中华路230号。法定代表人：全志强，董事长。委托诉讼代理人：里俊福，牡丹江市阳明区阳明法律服务所法律工作者。原告付其国与被告孙永琪、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案。诉讼过程中，齐齐哈尔市天享典当有限公司（以下简称天享典当公司）申请以无独立请求权的第三人参加诉讼。2019年12月12日，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告付其国及其委托诉讼代理人于美红、被告中天恒基房产公司的委托诉讼代理人董成军、第三人天享典当公司的委托诉讼代理人里俊福到庭参加诉讼。被告孙永琪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付其国向本院提出诉讼请求，要求确认二被告于2013年6月3日签定的绥芬河市幸福家园二期02＃204幢1单元1201室商品房买卖合同无效。事实和理由：2011年11月29日，原告以168000元的价格购买了被告中天恒基房产公司开发建设的绥芬河市幸福家园二期02＃1单元1201室商品房。原告按照约定将全部购房款交付给了中天恒基房产公司。2014年7月13日，中天恒基房产公司将房屋交付给原告，原告接收后对所购房屋进行了装修并居住使用至今。后来原告得知，中天恒基房产公司向孙永琪借款，为担保偿还借款，双方以签定商品房买卖合同的形式将案涉房屋备案登记在了孙永琪的名下。原告认为，原告与中天恒基房产公司之间系真实的商品房买卖关系，依法应当受到保护。中天恒基房产公司与孙永琪之间是民间借贷法律关系，双方不存在真实的商品房买卖关系。二被告签定商品房买卖合同并将案涉房屋备案登记至孙永琪名下，侵害了原告的合法权益，双方签定的商品房买卖合同无效。孙永琪未作答辩。中天恒基房产公司辩称，2011年11月29日，付其国以现金方式一次性支付购房款168000元，购买了案涉房屋，并于2014年交付居住使用至今。2013年，中天恒基房产公司开发建设绥芬河市中天幸福家园二期，因资金短缺，向孙永琪借款共计20000000元，中天恒基房产公司以包括案涉商品房在内的共计98套房屋作抵押，与孙永琪签定商品房买卖合同，将“抵押”房屋备案登记在了孙永琪名下。后来，因为种种原因中天恒基房产公司未能偿还孙永琪的借款，故至今未能解除案涉房屋的备案登记。对于原告诉讼请求，中天恒基房产公司听从法院的裁决。天享典当公司述称，中天恒基房产公司向孙永琪借款20000000元，以其开发建设的绥芬河市幸福家园二期98套房屋作“抵押”，双方签定了商品房买卖合同并办理了销售备案登记。之后，孙永琪将其对中天恒基公司的债权转让给了天享典当公司。天享典当公司起诉中天恒基房产公司后，双方达成调解协议。天享典当公司申请执行后，执行法院查封了包括本案原告付其国提出权利主张的房屋在内的98套商品房。天享典当公司认为：1.付其国应当通过向执行法院提起案外人执行异议解决诉争问题，而不应当向绥芬河市人民法院提起本案诉讼；2.中天恒基房产公司将包括案涉房屋在内的98套商品房备案登记在孙永琪名下，具有非典型性担保的性质，《全国法院民商事审判工作会议纪要》承认了这种非典型性担保的效力；3.原告与中天恒基房产公司签定的商品房买卖合同不仅没有到房产局办理备案登记，也没到其他任何机关备案，原告仅凭购房收据不足以证明其购买了案涉房屋；4.根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案原告诉请确认中天恒基房产公司与孙永琪签定的商品房买卖合同无效，转而确定原告与中天恒基房产公司签定的商品房买卖合同有效，是典型的确权诉讼。故本案应当中止审理。付其国围绕其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同1份、购房收据1张，物业费、取暖费、电梯使用费票据12张。欲证明：2011年11月29日，原告与中天恒基房产公司签定商品房买卖合同，购买了中天恒基房产公司开发建设的绥芬河市幸福家园二期202＃1单元1201室商品房。原告以现金方式向中天恒基房产公司交纳了全部购房款168000元。2014年7月13日，中天恒基房产公司为原告办理了入住手续，原告一直居住、使用至今。经质证，中天恒基房产公司对该组证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司对该组证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。天享典当公司认为，原告提供的商品房买卖合同不是网签合同，合同中的相关数据都是手写的，不是机打的，合同书无条形防伪码，且未到房产部门备案，无法证实原告购房是真实的。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司对该组证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议，天享典当公司对该组证据的形式要件无异议，虽对原告欲证明的问题有异议，但未提供出足以推翻该组证据的相反证据，故天享典当公司的异议理由证据不足，该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据二、绥芬河市房产局和绥芬河市住房保障中心出具的情况说明各1份。欲证明：绥芬河市中天幸福二期2＃204幢与202＃为同一栋楼房。经质证，中天恒基房产公司对该组证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司认为情况说明不具有法律效力，无论是房产局还是房地产开发企业，不可能将房号弄错。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司对该组证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议，天享典当公司虽不承认该组证据的证明效力，但未提供出足以推翻该组证据的相反证据，故天享典当公司的异议理由证据不足，该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据三、房产登记信息1份。欲证明：二被告民间借贷纠纷起诉到牡丹江市中级人民法院后，法院查封了案涉房屋。经质证，中天恒基房产公司及天享典当公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司称，原告起诉状称其于2018年才知道案涉房屋已经备案登记在孙永琪名下，与其庭审中陈述的2015年原告向牡丹江市中级人民法院提起案外人执行异议相互矛盾。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司及天享典当公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据四、二被告签定的抵押借款合同及附件1份。欲证明：中天恒基房产公司向孙永琪借款，用包含原告所购买的房屋在内的98套房屋作“抵押”，双方签定了商品房买卖合同，并办理了销售备案登记。经质证，中天恒基房产公司及天享典当公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司称，二被告之间的“抵押”属于非典型性担保，在“抵押”前，天享典当公司到房产局查询过，98套房产均未办理销售备案登记，也没有他人入住或者使用，所以双方才办理的备案登记。这种备案登记不影响他人的权益，不应认定无效。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司及天享典当公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。证据五、二被告签定的商品房买卖合同及商品房销售备案登记表各1份。欲证明：中天恒基房产公司向孙永琪借款，将案涉房屋备案在了孙永琪和名下。经质证，中天恒基房产公司及天享典当公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。天享典当公司称，中天恒基房产公司能将与孙永琪签定的商品房买卖合同及备案登记表的原件交给原告，再加上原告与中天恒基房产公司签定的商品房买卖合同是手写的，原告称交付了购房款，却未提供汇款凭证，这此都是非正常的，足以说明原告向中天恒基房产公司购买案涉房屋是虚假的。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。中天恒基房产公司及天享典当公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异，该证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。孙永琪未提供证据。中天恒基房产公司为证明其主张，提交了牡丹江市中级人民法院（2014）牡商初字第76号民事调解书及（2014）牡法执字第98－1号执行裁定书各1份。欲证明：中天恒基房产公司与孙永琪之间系民间借贷法律关系。孙永琪将其对中天恒基房产公司享有的债权转让给第三人后，第三人对中天恒基房产公司提起诉讼。经法院主持调解，双方达成协议。执行过程中，法院查封了中天恒基房产公司设定“抵押”的98套商品房。经质证，付其国及天享典当公司对该组证据的形式要件及被告中天恒基房产公司欲证明的问题均无异议。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。付其国及天享典当公司对该组证据的形式要件及被告中天恒基房产公司欲证明的问题均无异议。该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院应予采信。天享典当公司为证明其主张，提交了房屋抵押借款合同2份、商品房买卖合同及商品房销售备案登记表各1份、债权转让协议2份、债权转让通知2份、牡丹江市中级人民法院民事调解书2份、执行裁定书2份。欲证明：1.因民间借贷，中天恒基房产公司将案涉房屋备案登记在了孙永琪的名下；2.2014年6月10日，孙永琪将其对中天恒基房产公司享有的民间借贷债权以及对中天恒基房产公司设定“抵押”的98套商品房所享有的权利一并转让给天享典当公司；3.2014年10月14日，牡丹江市中级人民法院作出（2014）牡法执字第98号执行裁定，查封了中天恒基房产公司设定“抵押”的包括案涉房屋在内的42套商品房。经质证，付其国及中天恒基房产公司对天享典当公司提交证据的形式要件及其欲证明的问题均无异议。本院认为，孙永琪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举证据进行质证的权利。付其国及中天恒基房产公司对天享典当公司提交证据的形式要件及其欲证明的问题均无异议。天享典当公司提交的上述证据具有客观性、关联性、合法性，本院应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：2011年11月29日，付其国与中天恒基房产公司签定商品房买卖合同，以168000元的价格购买了中天恒基房产公司开发建设的绥芬河市幸福家园二期202＃1单元1201室商品房。当日，付其国以现金的方式向中天恒基房产公司交纳了全部购房款，中天恒基房产公司为付其国出具了购房收据。2014年7月13日，中天恒基房产公司将绥芬河市幸福家园二期202＃1单元1201室商品房交付给付其国，付其国交纳了物业费、垃圾清运费、声控灯费等费用后，对该房屋装修居住使用至今。2013年6月3日，中天恒基房产公司向孙永琪借款20000000元，为保证按约定还款，中天恒基房产公司与孙永琪签定商品房买卖合同，将中天恒基房产公司开发建设的98套商品房以“买卖”的形式“抵押”给孙永琪，双方办理了商品房销售备案登记。案涉房屋商品房买卖合同编号为：B20130603009605号。2014年6月10日，孙永琪将其对中天恒基房产公司享有的民间借贷债权以及对中天恒基房产公司设定“抵押”的98套商品房所享有的权利一并转让给天享典当公司。天享典当公司提起诉讼后，经牡丹江市中级人民法院主持调解，天享典当公司与中天恒基房产公司达成调解协议。天享典当公司申请执行后，牡丹江市中级人民法院先后于2014年10月14日、12月8日以（2014）牡法执字第98号、第122号执行裁定查封了中天恒基房产公司设定“抵押”的包括案涉房屋在内的98套商品房。2015年三四月份，原告等人向牡丹江市中级人民法院提出执行异议，因中天恒基房产公司法定代表人杜明月涉嫌犯罪，所有涉及中天恒基房产公司的案件中止审理，牡丹江市中级人民法院对原告提出的执行异议尚未作出处理。另查明，经绥芬河市房管局及不动产登记中心证实，原告所购房屋与“销售”备案登记在孙永琪名下的房屋系同一房屋。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必备要件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2013年6月3日，孙永琪与中天恒基房产公司签订商品房买卖合同并将“出售”房屋备案登记至孙永琪名下，双方的真实目不是孙永琪向中天恒基房产公司购房案涉商品房，而是中天恒基房产公司与孙永琪协商，以包括案涉房屋在内的98套商品房作“抵押”，通过签订商品房买卖合同并办理销售备案登记的形式，将98套商品房“抵押”给孙永琪，以担保中天恒基房产公司按约定履行还本付息义务。因此，孙永琪与中天恒基房产公司之间无买卖案涉商品房的意思表示，双方签订的商品房买卖合同无效。原告诉讼请求成立，本院予以支持。本案原告提起的是确认合同效力之诉，并非第三人抗辩的对案涉房屋的确权诉讼，本案的审理并不影响牡丹江市中级人民法院对案涉房屋的执行和对原告所提执行异议的审查，故本案无需中止审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款规定，判决如下：孙永琪与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2013年6月3日签定的B20130603009605号商品房买卖合同无效。案件受理费3660元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  杨家宝审 判 员  姚田文人民陪审员  牟 丹二〇一九年十二月十三日书 记 员  赵珊珊