广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3568号 原告：邱福山，男，1973年7月27日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林永，广西元胜律师事务所律师。 被告：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步区钟山西路5号2-6室。 法定代表人：黄天庭，总经理。 委托诉讼代理人：黄伟，公司员工。 委托诉讼代理人：曹章妙，公司员工。 原告邱福山与被告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向登记机关提交应由被告提交的办理房屋所有权登记的全部材料以及履行通知义务，为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；2.被告向原告支付逾期办理上述房屋产权证的违约金：以原告已付房屋价款182117元为基数，按同期中国人民银行壹年期贷款基准利率上浮30%为逾期利率计算，从2012年8月27日计至被告交付房产证之日止,截至2019年9月30日，该项违约金为84797.7元；此后时段另计;3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告取得经济适用房购买资格并于2010年3月20日，签署了《贺州市光明花园经济适用房买卖合同》一式伍份。原告签署合同时，被告尚未签署。原告签署完毕，被告收走全部合同文本后再进行签署。当时合同约定:被告向原告出售位于贺州市八步区。合同第四条共有3款，第1款原来的文字为“……该经济适用房单价为建筑面积(人民币)每平方米1240元……”，第3款后面为空白，没有文字。但是，原告签署好一式伍份合同文本交给被告后，被告在签署后交给原告的合同文本篡改了第四条的内容，第1款改为“……该经济适用房单价为建筑面积(人民币)每平方米暂定1240元……”（“暂定”二字为手写添加），第3款原来空白处手写加上“该房屋所在楼宇均价暂定为建筑面积每平方米1300元，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补。”被告自行添加内容，未经原告同意，这些内容不是原告的真实意思表示，原告对此不予认可。合同约定被告应当于2011年8月31日前将房屋交付给原告。合同第十五条还约定：“出卖人应当在经济适用房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。”即被告应当在2012年8月26日前提供资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证提供条件。 原告共支付购房款182117元，并缴纳相应税费，已履行完合同义务。被告于2012年2月15日才将房屋交付原告。被告向原告交房（交钥匙）时，同时交给原告住房手册、经济适用房质量保证书、“前期物业管理服务协议、经济适用房使用说明书。其中，使用说明书里的“入住须知”的第1点写明：“用户入驻前应到开发商处办理有关手续，交清各种应交费用后再交接住房钥匙。”被告交房时未对原告的付款问题提出异议。但交房至今，被告仍未将办理房屋产权证所需的应由被告提供的全部资料报产权登记机关备案，也从未就其为办证提交备案材料的进度问题通知原告，没有为原告申请房屋所有权登记。因被告的责任，原告不能在约定的时间内取得房屋产权证书。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。且原告支付的购房款与被告列明的清单数额实际相差5829元。 被告辩称，一、被告与原告签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下订立的，意思表示真实，合法有效。原告应当按照约定全面履行自己的义务。合同中定价属于暂定价，最后价格最终以政府定价为准，这是经济适用住房法律法规及贺州市人民政府的规范性文件明确规定的。此外广西壮族自治区的《信访事项复核意见书》也确认“光明花园一、二期经济适用住房建设成本……不存在先销售后定价违规操作问题”。合同中的房屋定价合法合规。 二、原告未缴清房屋差价款，不符合办理不动产权证的条件。原告所购房屋不属于商品房，而是国家为解决中低收入家庭住房困难问题所建设的经济适用住房。鉴于原告当时无房居住的实际困难，被告在政府迟迟未能最终定价的情况下，将房屋暂交于原告使用。根据合同补充协议第2条和第6条的约定，被告完全可以在原告按暂定价交房款，且房款未缴足的情况下不将房屋交给原告使用。2016年7月4日，经贺州市人民政府同意，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市光明花园项目经济适用住房销售价格的批复》，才确定光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价为1750元/㎡，电梯房均价为1778元/㎡。根据合同第四条第3款：“最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”的约定，按原告房屋实测建筑面积130.14㎡计算，原告尚欠房屋差价款58563元未缴清。至于原告主张房款数额相差5829元的问题，该款为被告代收公用维修基金和契税，已开具公用维修基金收款收据和代出具了契税发票。由于原告的原因拖延了不动产权证的办理，被告没有违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的合同与银行备案合同关于房价的内容不一致，只能证实涉案合同存在瑕疵以及银行贷款要求所致，但不能以此直接证实涉案经济适用住房的房价已经确定的事实，对合同的真实性本院予以认定。2.被告提交的《关于贺州市光明花园项目经济适用房销售价格的批复》，结合信访事项复函意见书，明确了光明花园小区经济适用住房的政府指导价，被告依照文件要求确定最终房价，并不违反规定，对此本院予以认定。3.被告提交的补缴通知、补缴清单等材料，能够确认被告通知原告补缴房屋差价的事实，对此本院予以认定。4.被告提交的银行加盖业务专用章的房价说明，只能证实申请银行贷款过程中，银行对备案合同的要求，不能直接证实银行明确知道房屋价款未定的事实，对被告证明内容本院不予采信。5.被告提交的建筑面积计算表，为有资质的房屋测绘公司进行勘测，结合原告提交的超标面积差价款缴款单据，能够确认为房屋实际面积，对该表本院予以采信。 本院认为，本案房屋性质为经济适用住房，经济适用住房与一般的商品房不同。根据2002年11月17日国家发展计划委员会、建设部《经济适用住房价格管理办法》第五条“经济适用住房价格实行政府指导价。”的规定，在房屋价款方面，房地产开发企业对经济适用住房不具有自主定价权。2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局经贺州市政府同意，为光明花园小区经济适用住房确定了政府指导价。而被告依据政府指导价确定最终房屋价款，要求原告补缴房屋差价，并没有违反法律、法规的强制性规定。原告与被告签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，双方均有各自需要履行的义务，也均有各自需要行使的权利。现因原告未付清房屋差价款，被告不履行提交办证材料的协助义务，办证条件还未成就。当原告履行完支付房屋差价款的义务后，被告应当履行协助原告办理不动产权证的义务。如被告在此后仍不履行协助义务，才应当支付逾期办证违约金。因此，原告要求被告向登记机关提交办证材料及履行通知义务等主张，本院不予支持。被告关于原告未付清房屋差价款不予协助办证的抗辩，本院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告邱福山的诉讼请求。 案件受理费1920元，减半收取960元（原告已预交），由原告邱福山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  邓 媛 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  莫启法 书 记 员  陈怡扬