北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37300号原告（反诉被告）：北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号三区4号楼。法定代表人：许为平，董事长。委托诉讼代理人：丁冬成，男，1975年6月20日出生，汉族，北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司法务。委托诉讼代表人：樊羽生，北京晓生律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京海寓公寓管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路22号3层308室。法定代表人：孙波，经理。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭，北京市通商律师事务所律师。原告北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（以下简称道丰公司）与被告北京海寓公寓管理有限公司（以下简称海寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告道丰公司的委托诉讼代理人丁冬成、樊羽生，被告海寓公司的委托诉讼代理人齐乐、杨亭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。道丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认双方签订的租赁合同于2019年7月15日解除。2.判令被告腾退其承租房屋。3.判令被告支付欠付租金488557.5元，物业费1128692.11元，滞纳金153216.85元（滞纳金按照应付未付金额的日万分之一计算至2019年7月15日）。4.判令被告支付解除以后一直到腾退日的占用费和物业费（计算标准是参照原合同确认的租金和物业费的两倍计算）。5.判令被告支付四个月的免租期的租金3727372元和物业费1289933.84元。6.判令被告支付违约带来的租金损失5862690元和物业费损失1934900.76元，按照六个月的标准计算。7.判令被告支付律师费100万元，保全费18818.5元，公证费4000元，临时勤务费297000元。8.判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：2016年7月29日，原被告双方签订《总部壹号楼宇租赁合同》，合同编号为ZS-2016-18，约定原告将其位于北京市丰台区南四环西路188号二区2号楼整栋的楼宇出租于被告，双方明确了租期、租金等各项权利义务。合同签订后，原告如约按期履行本方义务，但被告一直不能按期交纳租金和物业费等费用，原告向被告发送《催款函》已累计八次。按照合同约定，原告已经享有合同解除权且于7月15日向被告送达《关于解除的通知》，但被告一直未能依约结清相关费用并腾退房屋，故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判允诉求。海寓公司辩称：案涉租赁合同体量大时间长，承租人对该合同稳定性的期待应得到法律保护，否则不可能在前期投资大量巨额成本将本项目打造成标杆项目，所以对于业主方是否有权解除合同，应进行更加严格的要求。我方并不欠付2019年7月1日之前的租金，其解除合同仅因为我方欠付3月-6月的物业费及此前的逾期缴纳租金产生的滞纳金。物业费相较于租金来说本身就是从义务，相较于合同量级来说很低。我方未付物业费是由于对方的物业服务欠缺造成的，我方的违约行为不能导致对方解除合同。关于滞纳金问题，对方持有被告支付的保证金，可以从保证金抵扣。2019年7月1日后的租金和物业费，付款期限是2019年6月28日，对方在6月19日告知我们，对本项目进行转让。双方已经进入合同提前解除的补偿方案磋商阶段。对合同是否继续履行尚不明朗的前提下，海寓公司有权暂缓支付本期租金，对方提出的三点解除合同的理由，都不能成为解除合同的理由。海寓公司向本院提出反诉请求：1.请求判令道丰公司继续履行《总部壹号楼宇租赁合同》（合同编号为ZS-2016-18）。2.判令道丰公司向我公司赔偿全部损失及律师费7953674元。3.判令本案诉讼费由道丰公司承担。反诉事实理由：我公司作为知名长租公寓品牌的运营方与道丰公司签订期限十年的租赁合同，投入了4000余万元的装修改造，将本项目打造成长租公寓的标杆。截至2019年7月，海寓公司的整体项目出租率最高已达95%以上，刚刚进入盈利阶段。2019年6月19日，道丰公司突然口头告知我公司，其拟将本项目楼宇整体转让，请我公司提出关于提前解除租赁合同的补偿条件。我公司对此深表遗憾。就提前解除给我公司造成损失的补偿金额，双方进行了数轮沟通，但始终未能达成一致。道丰公司为达到清退我公司的非法目的，组织大量社会闲散人员，采取各种非法手段，煽动、逼迫、诱骗大量租户退房，故意影响租户的正常居住环境，严重损害海寓公司的合法权益。我公司有权要求其继续履行租赁合同项下的全部义务，同时赔偿我公司遭受的损失。综上我方认为原告无权解除合同，海寓承租权、使用权应得到法律保护，海寓遭受的所有损失应由原告赔偿。道丰公司针对反诉辩称：不同意反诉请求。反诉理由与事实不符。根据协议，对方在我们发通知以后5天，合同可以解除。自合同签订以来，海寓公司只有第一期是按照合同约定日期交费，以后的每一期都没有按合同约定交纳。虽然在我们发函以后补交了，但是滞纳金一直没交。租赁合同约定被告应于3月11日-3月29日支付4月1日-6月30日的物业费967450.38元，因到期未付，4月16日我方向其发催款函，告知其于4月19日前交付欠付的租金、滞纳金、物业费。反诉人分别于4月29日，5月7日，5月15日，5月31日，6月3日，6月6日分6次支付了4月1日-6月30的租金，但物业费及滞纳金仍未交。为此我们在2019年6月13日再次发函，要求对方按照合同约定在2019年6月28日按期交费，并要求交纳滞纳金。对方在6月17日回函告知我方称无支付能力。2019年7月1日我方继续发函催告其在7月4日之前支付欠付的租金、滞纳金、物业费，但其至今一直未支付。按照双方签订租赁合同第8.2条规定，原告已完全履行本方的催告通知义务，原告拥有约定的合同解除权，并于7月15日向对方送达了关于解除总部壹号楼宇租赁合同的通知，双方租赁合同已于该日解除，因此反诉人的反诉请求无法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，道丰公司（甲方）和海寓公司（乙方）签订《总部壹号楼宇租赁合同》（合同编号为ZS-2016-18）。合同基础条款约定：海寓公司承租道丰公司位于本市丰台区南四环西路188号二区2号楼整栋楼宇，租期10年，自2017年1月1日至2026年12月31日；甲方同意给予乙方7个月装修期，其中承租期内2个月，即2017年1月1日至2017年2月28日，承租期外5个月，即2016年8月1日至2016年12月31日；自2017年1月1日至2017年10月31日每月租金总计924295.6元，自2017年11月1日至2018年12月31日每月租金总计931843元，自2019年1月1日至2020年12月31日每月租金总计977115元，之后租金逐年递增，上述期间租金价格为甲方基于10年的租赁期限给予乙方的优惠，如因乙方原因导致合同提前终止，甲方有权要求乙方以整个租赁期限对应的装修期为参照比例，根据实际租赁期限折算相应的装修期，乙方并应根据折算后的装修期与原装修期的租金差额部分补缴租金等合同涉及相关费用；甲方委托北京道丰总部基地物业管理有限公司为乙方提供物业服务，乙方同意按照甲方委托的物业公司规定的标准、方式向物业公司缴纳物业服务费及其他费用，自2016年8月1日至2026年12月31日每月物业费总计322483.46元；本合同租金保证金2829483元，物业服务保证金967450.38元。合同附件一标准条款约定：在整个租期内，除首期租金外，乙方应在本期结束前提前15个工作日内支付甲方下一期的租金；除首期物业服务费外，乙方应在本期结束前提前15个工作日内支付甲方下一期的物业费；乙方应按照上述规定支付保证金、租金、物业服务费等所有乙方应付费用，若乙方未在上述规定期限前支付，乙方应按照应付而未付金额日万分之一的标准向甲方支付滞纳金；发生下列情形之一时，乙方经过甲方通知改正，但在5日内仍然未改正的，甲方有权解除本合同、不经通知乙方而切断该单元的水、电、空调等、提前收回该单元或其任何部分，并没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。但是，甲方亦可选择本合同继续履行，没收乙方的保证金作为违约金：……，本合同中所约定的保证金、租金、滞纳金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用在到期后5日后仍未全额支付……；宽容并非放弃权利，守约一方对违约方一次或多次不履行、违反、不遵守或不履行本租赁合同违约方责任的宽容、原谅或宽恕并不代表违约方持续或再次不履行、违反、不遵守或不履行放弃守约方自身的权利，也不消除或影响守约方根据本合同享有的权利及要求赔偿。合同附件六付款方式中对付款时间段约定：除首期付款周期为半年即2017年1月1日-2017年6月30日，其后每期均为三个月即按季度付款。道丰公司主张，合同签订后，海寓公司依约交付了保证金和首期租金、物业费，其后每期的租金、物业费均不能依约按时交付。为此其提交了向海寓公司发送的八份《催款函》以及海寓公司回复的《承诺函》予以证明。其中2019年4月16日《催款函》称：“我司已向贵司直接送达了履行合同义务的《缴款通知书》，但贵司至今仍未按照合同履行相应义务。现特告知贵司在2017年10月12日之前严格按照租赁合同履行付款等相关义务。否则我司有权采取包括但不限于向贵司收取违约金，切断该单元的水、电、空调等及解除合同、没收保证金等措施。并且由贵司支付我司或物业公司因切断及再行接通水、电、空调而发生的相关费用”。其它各份《催款函》内容近似。海寓公司作为对《催款函》的回应，向道丰公司发送了多份的《承诺函》或租金延期支付《申请》，对不能按期付款的原因解释为资金周转困难。其中2019年4月4日承诺函中称：“因目前长租市场整体不景气，朗诗、远洋等地产商都在逐步退出，北京今年的租金水平和租赁需求明显下降，我们在年后涨价的计划也因此夭折，甚至租金价格有所下降，导致我司资金周转困难。目前我们与建行旗下的建信住房服务有限责任公司正在洽谈合作，本月会有比较大的进展，将因此缓解我们的现金流压力。关于上述租金支付计划，我司承诺：1、因为未按时交纳租金产生的滞纳金，我司愿意承担全部滞纳金费用。2、如4月20日17:00前未按时缴纳租金，总部物业将会按照租赁合同约定予以停水停电，我司同意上述意见并严格遵守执行，如因此导致的租客纷争及人身财产安全相关责任我司负全部责任并协调处理”。2019年6月13日，道丰公司向海寓公司发送《告知函》称：“贵司未能按照合同约定履行付款义务，并屡次迟延付款，已产生较大数额滞纳金。经我司多次催告，虽贵司亦承诺付款，但至今未能付清欠付费用，贵司行为已严重损害我司合法权益。现我司郑重申明：1、请贵司收到本函后3日内立即按照租赁合同约定支付拖欠我方的含租金、物业服务费及相关滞纳金在内的全部费用。2、敬告贵司信守承诺，诚信履约，不得再次出现拖延付款等违约情形。如贵司未能按照上述第1条申明付清全部费用或自贵司收到本函之日起再次出现第2条申明之违约情形，我司将在不另行通知的情况下，采取包括解除合同在内的一切必要措施，以维护我司合法权益”。海寓公司针对《告知函》于2019年6月17日复函称：“自合同签订以来，我司恪尽勤勉，致力于将总部B项目打造成丰台区的标志性产业，以不负贵司的信任与托付。然因近年来资金市场的不活跃，租赁产业受到巨大冲击，虽我司员工上下一心，努力经营，可仍在租金回款等方面遇到障碍。就我司在经营中遇到的困难，贵我两司一直保持密切沟通，贵司对我司在付款上的困难给予了充分的包容和谅解，我司深表感谢。我司正在积极提升营销、运营方面的能力，加强内外协作、形成合力，增强回款能力。且近日，我司将与建信住房服务有限责任公司达成合作，这是湾流集团与建信的更深层次合作，相信会给北京租赁市场注入新的契机。此次合作，也将为贵我两司日后的长远合作奠定坚实基础，全面实现合作共赢的良好局面。希望贵司能给予我司信心与支持，玉成之恩，不胜感激！”。截至2019年7月1日，海寓公司欠付2019年第二季度（即4月1日至6月30日）的物业费，并未能按合同约定预交第三季度的租金和物业费。为此道丰公司再次向海寓公司发送《催款函》，要求海寓公司在2019年7月4日前严格依照《租赁合同》履行付款等相关义务。因海寓公司接到函件后未支付相应款项，道丰公司向海寓公司发送了《关于解除的通知》称：因贵司屡次拖欠租金，现正式通知贵司解除租赁合同。该通知落款时间为2019年7月12日，海寓公司认可于2019年7月15日收到。庭审中，海寓公司认可欠付2019年第二季度（即4月1日至6月30日）的物业费，亦未能按合同约定预交应于第二季度结束前提前15个工作日内支付的第三季度的租金和物业费，至开庭时仍未支付。庭后，道丰公司撤回了要求海寓公司支付解除以后一直到腾退日的占用费和物业费、违约带来的租金损失5862690元和物业费损失1934900.76元以及要求支付律师费、保全费、公证费、临时勤务费等三项请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方所签订的租赁合同明确约定了租金、物业费的付款周期、付款金额和付款时间，同时还约定了不能如期支付的违约后果。截至2019年7月1日，依双方合同约定发生十期应付款，其中八期海寓公司未能如期支付，存在频繁、多次违约并且在道丰公司催告的情况下仍不能依催告限期支付的事实。海寓公司主张涉案合同租赁面积大、投资多、周期长，对合同稳定性的期待应得到合法保护。但这个稳定性不仅仅应是对合同的订立、解除，还应包括合同的履行。正是海寓公司未能尊重合同如约履行的稳定性，一次次的拖延支付才赋予了道丰公司对合同的依约解除权。依合同约定，物业费支付逾期同租金支付逾期一样，经催告后不能支付均会赋予道丰公司约定解除权。即使进入了合同提前解除磋商阶段，在未达成新的合意之前，原合同约定内容仍须得到依约履行，海寓公司按期支付租金、物业费的给付义务并无豁免理由。因此，海寓公司对道丰公司行使解除权的抗辩理由均不成立。道丰公司要求确认双方签订的租赁合同于2019年7月15日解除、判令海寓公司腾退其承租房屋、支付欠付租金488557.5元和物业费1128692.11元及相应滞纳金的请求，本院予以支持。合同约定，因承租人原因导致合同提前终止，出租人有权要求承租人以整个租赁期限对应的装修期为参照比例，根据实际租赁期限折算相应的装修期，并根据折算后的装修期与原装修期的租金差额部分补缴租金等合同涉及相关费用。因此，道丰公司要求支付四个月的免租期的租金和物业费的诉讼请求，本院亦应予以支持。但租金标准应按每月924295.6元计算。其撤回部分请求，本院予以准许。海寓公司要求继续履行并赔偿损失等项反诉请求，本院不予支持。鉴于海寓公司反诉请求限于继续履行前提之下，且双方之间因合同解除涉及案外人造成诸多不确定，因此就合同解除后双方清算等善后事宜，本案不便一并处理。双方可在本案裁判结果生效后另行协商解决，协商不成可另案另诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定判决如下：一、北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司与北京海寓公寓管理有限公司签订的《总部壹号楼宇租赁合同》（合同编号为ZS-2016-18）于2019年7月15日解除；二、北京海寓公寓管理有限公司于本判决生效后三十日内将本市丰台区南四环西路188号二区2号楼腾退交还北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司；三、北京海寓公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司支付2019年7月1日至2019年7月15日的租金488557.5元和2019年4月1日至2019年7月15日的物业服务费1128692.11元及截至2019年7月15日的相应滞纳金11553.12元；四、北京海寓公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司支付免租期租金3697182.4元和物业服务费1289933.84元；五、驳回北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京海寓公寓管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29657元、反诉费33725元，由北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司负担612元（已交纳）；由北京海寓公寓管理有限公司负担62770元（已交纳33725元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵旭东二〇一九年十二月二十六日书记员  王 楠