江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初8695号原告:马敬福，男，1978年7月3日出生，汉族，农民，住新沂市。原告：徐梅，女，1976年3月10日出生，汉族，农民，住新沂市。以上二原告共同委托诉讼代理人：马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。被告：丰惠（徐州）置业有限公司，住所地新沂市人民路98号。法定代表人：祝信标，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊宇，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王威，男，该公司员工。原告马敬福、徐梅与被告丰惠（徐州）置业有限公司（以下简称“丰惠公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马敬福、徐梅及其委托诉讼代理人马洛阳，被告丰惠公司委托诉讼代理人樊宇、王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马敬福、徐梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令丰惠公司赔偿因逾期办证给马敬福、徐梅造成的损失共计33794元[合同总价款402314元×年利率8.4%（逾期贷款年利率6%罚息上浮40%），自2018年7月21日计算至2019年7月21日]；2.案件受理费由丰惠公司负担。事实与理由：2016年10月8日，马敬福、徐梅与丰惠公司签订商品房买卖合同一份，约定由马敬福、徐梅购买该公司开发的新沂市某小区某号楼某单元1602号房屋一套，双方应在该商品房交付之日起360日内办理房屋所有权转移登记。合同签订后，马敬福、徐梅按照合同约定向丰惠公司共支付了401919元购房款，该公司于2017年7月20日交付了房屋，但并未在合同约定的时间内协助马敬福、徐梅办理该商品房的房屋所有权转移登记。该合同第二十条第二项第二点，虽然约定赔偿总额不超过总房价1%，但马敬福、徐梅认为，该约定属于格式条款中提供方免除自己义务对买受人显失公平，请求法院将该条约定确认无效；且该条内容应属于对出卖人逾期办证违约责任约定不明，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于商品房买卖合同中未约定违约金且损失数额难以确定的规定，故违约金额应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。为此，马敬福、徐梅特起诉，请求依法判处。丰惠公司辩称，一、本司新沂丰惠项目自2010年动工至今十年，房屋销售均价为4000元每平米，已低于实际超过5000元每平米的成本。涉案房屋逾期办证主要系因该房屋所在的32号楼需与三期房屋一起分割办证，且相关部门验收标准等变更所造成，并非本司主观过错。对逾期办证的情况，本司表示抱歉，本司比业主更着急完成各项手续、缩短周期，并为此克服了很多困难，做出很大努力。本司已于2019年8月份向有关部门递交了完整资料，且于10月份协助业主办理了产权手续，违约状态现已解除。二、马敬福、徐梅的诉请无法律依据且数额过高，请求法庭不予支持：1.双方签订合同第二十条第二项第二条约定了违约金计算方式，即出卖人向有关部门递交完整材料时间为准，逾期办证赔偿总额不超过总房价的1%（涉案房屋总价为401919元）。按法律规定，合同中有约定的从其约定；且本司违约时间仅1年，由此造成的影响微乎其微，因此本司认为赔偿标准应为约定最高赔偿额的三分之一以内。2.涉案房屋购买时价格为3000多元每平米，现价为8000多元每平米，涨幅很大，从这方面来看逾期办证的损失实际上为负值。有关部门也规定，新上房屋两年内不得出售，故逾期办理房屋证并未给马敬福、徐梅造成实际损失，马敬福、徐梅也无证据证明已造成损失。3.马敬福、徐梅主张依据商品房买卖合同司法解释第18条规定逾期办证参照中国人民银行基准贷款利率计收利息不能成立，该条款在没有约定违约金和实际损失额难以确定的条件均具备才可参照适用，不适于本案情况。三、关于马敬福、徐梅对逾期办证约定属格式条款无效的主张，本司认为，双方签订的合同中约定的逾期办证支付违约金，是针对出卖人的责任进行的约定，并未增设买受人义务，故买受人主张“该约定属于提供格式条款一方免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属于无效条款”的理由不能成立。四、本司为马敬福、徐梅垫付2017年至2019年5月份的物业费、电费共计6778元，本司保留对所垫付物业费、电费提起反诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2016年10月8日，马敬福、徐梅（买受人）与丰惠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：XY*****）一份，约定马敬福、徐梅购买该公司开发的新沂市某小区某号楼某单元1602室商品房，总价款为402314元（实测总价为401919元）。签订合同当日付款202314元，余款200000元通过银行按揭贷款方式支付。合同第十一条约定，出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；因遭遇自然灾害，政策变化等不可抗力或政府区域规划调整以及市政建设施工影响的原因，出卖人可据实予以延期。合同第二十条约定，因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以出卖人向有关部门递交完整的材料时间为准，赔偿总额不超过总房价1%。合同签订当天，马敬福、徐梅按照合同约定向丰惠公司支付了首付款202314元，余款200000元办理了按揭贷款，丰惠公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收款。丰惠公司于2017年7月20日向马敬福、徐梅交付了房屋；于2019年8月份将所涉某号楼至某某号楼不动产资料汇总后提交新沂市不动产交易服务中心，至2019年9月18日完成初始登记；于2019年10月8日通知包括马敬福、徐梅在内的所有32号楼至35号楼业主领取不动产首次登记权属证明；马敬福、徐梅于2019年10月9日领取案涉房屋苏（2019）新沂市不动产第00*****号权属证明书并签字确认，于2019年10月11日取得不动产权证书。庭审中，双方均认可实际总房款为401919元。本院认为，马敬福、徐梅与丰惠公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同第二十条约定，因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以出卖人向有关部门递交完整的材料时间为准，赔偿总额不超过总房价1%。丰惠公司于2017年7月20日向马敬福、徐梅交付了涉案房屋，按照双方合同约定，应于2018年7月15日前协助买受人取得该房屋房屋产权证书。丰惠公司于2019年8月份才向有关部门递交完整材料时间，马敬福、徐梅于2019年10月11日取得涉案房屋不动产权证书，可以认定丰惠公司存在违约行为。对于马敬福、徐梅认为合同中第二十条对于逾期办证的约定属于格式合同提供方免除自己义务对买受人显失公平，请求将该条款确认无效的主张，《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，丰惠公司虽处于买卖中的优势地位但不具备垄断性质，马敬福、徐梅对于接不接受合同约定有选择的权利；另一方面，合同虽系打印文本，但对于涉及双方权利义务之处均系横线空白，应认为双方对此可以协商确定；再者上述约定也不存在加重买受人义务、排除买受人主要权利的情形。故本案《商品房买卖合同》中第二十条关于逾期办证的约定并非格式条款，对于马敬福、徐梅上述主张本院不予采纳。对于马敬福、徐梅要求丰惠公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按合同总价款402314元为基数，按逾期贷款年利率6%罚息上浮40%即年利率8.4%自2018年7月21日计算至2019年7月21日支付违约金的诉请，该条规定第二款为，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条规定适用于买卖双方合同未约定违约金或者买受人有损失且损失数额难以确定的情形，本案中，买卖双方签订的合同中对违约金有明确的规定，买受人马敬福、徐梅未举证证明其有损失且损失数额无法确定，故不能适用上述规定，本院对于马敬福、徐梅该诉请不予支持。对于丰惠公司辩称其公司违约时间仅1年，应在约定最高赔偿额的三分之一以内支付违约金的主张，该公司未举证证明违约金约定标准过高，故对于该抗辩意见本院不予采纳。庭审中，双方均认可实际总房款为401919元，故总房款应按401919元计算。综上，丰惠公司存在逾期办证的违约行为，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，向马敬福、徐梅支付总房价1%即4019.19元（401919元×1%）违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、丰惠（徐州）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马敬福、徐梅支付逾期办理不不动产权证书违约金4023.14元；二、驳回马敬福、徐梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费644元，减半收取计322元，由丰惠（徐州）置业有限公司负担38元，由马敬福、徐梅负担284元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 董道平二〇一九年十二月四日法官助理 徐勤超书 记 员 孔 明