江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初3996号原告：刘永辉，男，1968年12月10日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。原告：吉同銮，女，1970年12月22日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：葛开庭，江苏腾飞苑律师事务所律师。上列二原告的共同委托诉讼代理人：刘雅云，江苏腾飞苑律师事务所实习律师。被告：吴洪兰，女，1942年8月18日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：周凤林，男，1954年11月15日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。被告：仲立新，男，1967年11月17日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。被告：江久林，女，1970年8月6日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。原告刘永辉、吉同銮与被告吴洪兰、仲立新、江久林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序由审判员蒋维忠独任审理，于同年7月4日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序组成合议庭于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告刘永辉、吉同銮及两原告的共同委托诉讼代理人葛开庭、刘雅云，被告吴洪兰的委托诉讼代理人周凤林，被告仲立新到庭参加诉讼。被告江久林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘永辉、吉同銮向本院提出诉讼请求：1、三被告立即协助原告将位于盐城市亭湖区的房产产权过户至原告名下；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告刘永辉、吉同銮系夫妻关系，被告仲立新、江久林系夫妻关系，仲立新系仲明亮、吴洪兰之子，仲明亮现已去世。2009年12月3日，两原告与仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林签订了一份房屋买卖协议，约定仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林将位于盐城市亭湖区的一处房产出售给两原告，房屋总价90万元整，分三次给付，协议签订成立并经公证生效时付50万，2010年2月25日付20万，2010年6月30日前付10万，余款在被告腾空房屋时一次性结清，被告最迟腾空期为2010年12月30日前。合同同时约定房屋办理过户手续时被告应积极配合。上述协议于2009年12月4日在江苏省盐城市亭湖区公证处进行了公证。现原告已按约给付了全部房款，案涉房产的产权证也早已登记在被告名下，原告多次催促被告协助办理案涉房屋的产权过户手续，但其拒不配合。原告为维护自身合法权益遂诉至法院。被告吴洪兰、仲立新辩称：1、被告不同意原告的诉求。双方签订协议时，原告与被告并非同一集体经济组织成员。后原告刘永辉向盐城市公安局新兴派出所申请将其本人非农业户口从新兴镇西巷人民路79号迁入盐城市亭湖区68号，其在新南五组农村已拥有一处宅基地。按照《土地管理法》第六十二条及《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，以及购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。原告已有宅基地住房一处，且不具备申请建房用地条件，案涉协议应认定无效。2、原告的户口长期在城镇，被告积极配合办理过户未能成功，因此案涉合同存在法律上的履行不能，并非被告不予配合。3、案涉合同无效，被告请求法庭在判决协议无效的同时判决原、被告双方各自返还财产。被告江久林未答辩。经审理查明：原告刘永辉、吉同銮系夫妻关系。被告仲立新、江久林系夫妻关系，仲立新系仲明亮、吴洪兰夫妇之子，仲明亮现已去世。2009年12月3日，仲明亮、吴洪兰、仲立新、江久林（甲方）与刘永辉、吉同銮（乙方）签订了一份《房屋买卖协议书》，内容为：“甲方在境内有一处住房，现因工作、生活需要出售。乙方因居住、生活需要自愿购买。双方本着公平、公正、互利互惠的原则，就房屋买卖事宜约定如下：一、该房住境内，即新兴卫生院路北，四址为：东临新兴商城、南临永兴公路街道，西临王德军住宅、北临张开岭住宅1.8米（详见土地使用证盐新集建（1997）字第26号，产权证为新兴新南05字第46号，后建设的许可证号为108号），以现有土地证、产权证、建筑许可证为准。二、房屋总价为玖拾万元整（包括门面房在内）。三、付款方式：从本协议签订成立并经公证生效时，乙方首付人民币伍拾万元给甲方。余款分三次给付，在2010年2月25日付贰拾万元，2010年6月30日前付壹拾万元，余款壹拾万元在甲方仲明亮夫妇将房屋腾空交付时一次性全部结清（以甲方收条为凭）。腾空时间最低不超过2010年12月30日前，超期按违约论处。四、上述全部房款结清后，甲方应将该房全部房门钥匙交乙方保管使用。但仲立新与孙月标签订的原租房协议同样生效，待孙月标租赁期满后交乙方。但从2010年6月21日至2011年6月20日的房租由乙方收取。五、上述房屋全部交付乙方使用时，室内现有设施除现有三楼一台柜式空调带走外，其余一律不动（包括水、电开户户头一并交乙方），不另计收费用。六、该房交付乙方使用后，涉及住房中有关抵押或债权债务，均由甲方自行完善，与乙方无涉。七、该房在乙方接手居住使用后，在未办理房屋产权过户手续前，如遇征用拆迁所涉该房的所有经济补偿款均由乙方依法享有，甲方无权动支该房中任何补偿款。如涉及到领款事项时，请甲方配合签名，并提供所需证件，不得延误，但在10日内。八、该房交付使用后，所需过户费用均由乙方负责交纳，与甲方无涉。但需甲方到场签字并提供身份证件时也应积极配合时间不超过10日。九、本协议系双方自愿订立应共同遵守，如单方违约，则承担对方由此造成的一切实际经济损失外，并承担违约金贰拾万元。十、本协议一式五份，甲乙双方各执一份，三份备用，经双方签字并经公证后生效。协议签订后，双方于2009年12月4日至江苏省盐城市亭湖区公证处对该协议进行了公证。另查明：案涉座落于盐城市亭湖区房屋登记的所有权人为仲明亮、吴洪兰。原告向本院提交了90万元房款的交付凭证，被告当庭认可已全额收取原告房款90万元。本院认为：原、被告双方之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告方提出案涉协议书因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中的“一户一宅”规定而无效的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。且同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人有权处分。因此，案涉协议系民事合同性质，订约双方意思表示真实，不存在欺诈等情形，并已实际履行，亦未违反法律或社会公共利益，应为有效合同。另：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，属于管理性强制性规范，并没有直接涉及到民事行为的效力。因此，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于管理性强制性规范，对合同效力不产生影响。原告已按协议约定支付给被告90万元房款，被告亦应按约定履行协助原告办理案涉房屋过户手续的义务，原告的诉讼请求依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴洪兰、仲立新、江久林应于本判决生效之日起十日内协助原告刘永辉、吉同銮办理座落于盐城市亭湖区房屋（登记所有权人为仲明亮、吴洪兰）的过户手续。案件受理费12800元，由被告吴洪兰、仲立新、江久林负担（该款原告已预交，被告于本判决生效后直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋维忠人民陪审员  张云松人民陪审员  贾婷婷二〇一九年十二月三日法官 助理  潘慧雯书 记 员  朱叙瑾