重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初24242号原告（申请执行人）：白家友，男，1975年11月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。被告（案外人）：侯俊鹏，男，1996年6月4日出生，汉族，户籍地山东省潍坊高新区，现住重庆市沙坪坝区。第三人（被执行人）：彭灏，男，1981年7月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人（彭灏母亲）：沈华明，女，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。原告白家友与被告侯俊鹏、第三人彭灏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白家友的委托诉讼代理人聂国林，被告侯俊鹏，第三人彭灏的委托诉讼代理人沈华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白家友向本院提出诉讼请求：1.请求法院在（2018）渝0106执4938号执行案件中准予对重庆市大学城北路房屋的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与彭灏于2018年7月16日签订《房屋买卖（转让）合同》，约定原告向彭灏购买位于重庆市大学城北路房屋，原告按约支付彭灏定金23万元，并由彭灏向原告出具了收条。但原告支付款项后，彭灏未按约履行过户义务。原告遂于2018年9月25日起诉至法院，并申请对案涉房屋进行诉讼保全，法院查封了彭灏所有的位于重庆市大学城北路房屋。2019年1月30日，法院作出（2018）渝0106民初16381号民事判决，解除双方签订的《房屋买卖（转让）合同》，并由彭灏支付原告款项389600元。该判决发生法律效力后，彭灏未自觉履行判决所确定的义务，原告遂向法院申请执行。执行中，案外人侯俊鹏提出书面异议，称其与彭灏签订房屋买卖合同购买案涉房屋并按约支付房款且实际占有房屋，据此主张中止对案涉房屋的执行。2019年10月10日，法院作出（2019）渝0106执异154号执行裁定，裁定：中止对位于重庆市大学城北路房屋（以下简称案涉房屋）的执行。原告认为，案外人提供的证据不足以证明其已与彭灏签订房屋买卖合同并支付房款，案外人并非因购买原因入住案涉房屋。故为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告侯俊鹏辩称，本被告与彭灏于2018年3月5日签订了房屋买卖居间协议，于同年7月21日签订了补充协议，后又于2018年8月6日重新签订了房屋买卖转让合同。根据上述协议约定，本被告按约于2018年3月31日前支付了房款30万，于5月31日前支付了房款共计60万，协议约定购房尾款20万元应于房屋过户当日结清，因至今没有办理房屋过户手续，故本被告没有支付彭灏剩余的20万元房款，但本被告已按约支付了大部分购房款。2108年6月，案涉房屋已交付本被告使用至今。本被告与彭灏签订房屋买卖协议发生在原告签订《房屋买卖（转让）合同》之前，且本被告已按照协议约定履行了义务，本被告购买案涉房屋时对彭灏的债务情况并不知情，本被告未违约且无过错，属于善意取得案涉房屋，原告如有损失应向过错方主张权利。第三人彭灏述称，彭灏与侯俊鹏签订了房屋买卖协议及补充协议，侯俊鹏按照协议约定支付了彭灏相应的房款，未办理过户系因案涉房屋出售侯俊鹏时设立了抵押，但彭灏资金不足无法去银行办理抵押涤除手续。2018年6月，案涉房屋已交付给侯俊鹏使用，案涉房屋不应被法院执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月16日，白家友（买方、乙方）与彭灏（卖方、甲方）、重庆帆远房地产经纪有限公司（经济方、丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，主要约定：甲方将其位于重庆市沙坪坝区大学城北路94号附1号30-4房屋出售给乙方，房屋建筑面积87.48平方米，房屋成交价为798000元，其中购房定金230000元由乙方于签订本合同当日支付给甲方（该定金在办理房屋产权过户时自动转为第一部分购房款），如甲方的房屋尚在银行抵押中，甲方需要自行办理提前还款解押并将注销抵押登记后的产权证明交丙方托管，作为房屋转让过户使用。至于剩余购房款，由乙方委托丙方向银行申请二手房贷款，按揭贷款具体以银行审批为准。甲方应当于（2018年）9月16日前将房屋交付给乙方使用，并付清一切与房屋有关的杂费。任何一方不按本合同条款执行则自动成为违约方，按违约责任条款追究违约责任；如因甲方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转移登记手续，甲方需在三个工作日内将已收取的乙方已付款返还乙方，同时甲方应按定金罚则向乙方支付违约金。合同签订后，白家友即按约支付了定金230000元给彭灏，但并无证据显示彭灏按约履行了房屋解押和交付义务。白家友遂向本院提起诉讼，本院于2018年9月25日立案受理。审理中，白家友申请对彭灏的财产采取诉讼保全措施。2018年10月26日，本院作出（2016）渝0106执保2372号执行裁定，裁定：查封或冻结彭灏价值798000元的财产，并于11月2日查封了登记在彭灏名下重庆市沙坪坝区大学城北路房屋。2019年1月30日，本院作出（2018）渝0106民初16381号民事判决，判决：解除白家友与彭灏、重庆帆远房地产经纪有限公司于2018年7月16日签订的《房屋买卖（转让）合同》（房屋买卖部分），由彭灏支付白家友款项合计389600元。该判决发生法律效力后，因彭灏未按时履行法律文书所确定的义务，白家友随即向本院申请执行，本院以（2019）渝0106执4938号案件立案受理。执行中，案外人侯俊鹏对本院查封彭灏名下的案涉房屋提出书面异议，认为案涉房屋系其从彭灏处购买，且已按照协议支付大部分购房款，并已实际占有使用，请求法院中止对案涉房屋的执行。2019年10月10日，本院作出（2019）渝0106执异154号执行裁定，裁定：中止对位于重庆市沙坪坝区大学城北路房屋的执行。白家友对该执行裁定不服，遂向本院提起本案执行异议之诉，要求判如所请。另查明，坐落于重庆市沙坪坝区大学城北路房屋登记权利人为彭灏，房屋建筑面积为87.48平方米，房屋登记档案查询结果显示该房屋已于2014年5月20日设定了抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司重庆陈家湾支行。2018年3月5日，侯俊鹏（买受方、乙方）与彭灏（出卖方、甲方）、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间协议》（合同编号为0000590），主要约定：甲方拥有位于重庆市沙坪坝区大学城北路房屋的产权，向丙方提供了该房屋基本情况信息，并委托丙方提供订立房屋转让合同的中介服务；乙方已实地查看该房屋并了解房屋基本情况信息，并委托丙方提供订立房屋转让合同的中介服务；丙方已向甲乙双方如实报告该房屋转让合同订立事项，甲乙丙三方达成本协议条款。房屋基本情况：建筑面积88平方米（以房地产权证记载为准），房屋设立了抵押，抵押银行为交通银行，贷款总额为350000元。房屋成交价为800000元，乙方分期付款，于2018年3月31日前支付房款300000元，于2018年5月31日前支付房款300000元，于2018年6月30日前支付房款200000元。乙方于2018年3月5日前向丙方交付购房意向金20000元，乙方同意在甲方签订本协议后将该购房意向金转为购房定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。甲乙双方同意于2018年6月30日前签订买卖合同，乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方返还已交付的定金，甲方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间服务费，甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金的25%交付给丙方，作为居间服务费。甲方于付清全部房款后当日交付房屋给乙方并办理过户手续。该协议由彭灏的委托代理人龚麟签字，侯俊鹏签字，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司盖章和该公司的委托代理人罗娅签字确认。同日，侯俊鹏向罗娅转账20000元，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为20000元的收据，备注收款事由为购买案涉房屋定金。同日，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司的工作人员通过支付宝向“*麟”转账20000元，转账备注为购买案涉房屋定金。2018年3月22日，侯俊鹏通过其母亲石淑珍的中国建设银行账户向重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司转账150000元，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为150000元的收据，备注收款事由为购买案涉房屋。翌日，杨卫国向彭灏的银行账户转账150000元。2018年3月27日，侯俊鹏向重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司转账130000元，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为130000元的收据，备注收款事由为案涉房屋首期房款。翌日，杨倩向彭灏的银行账户转账130000元。2018年5月19日，侯俊鹏向重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司支付290000元，并由罗娅出具了收条，内容为：今收到侯俊鹏购买沙坪坝区大学城房屋部分房款，该房款由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司代收，金额为290000元。2018年5月28日，侯俊鹏向杨倩转账10000元。杨倩收到该笔款项后，于同日向彭灏的银行账户转账300000元。2018年6月5日，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为300000元的收据，备注收款事由为代收房款，用于购买案涉房屋房款。2018年7月21日，侯俊鹏（乙方）与彭灏（甲方）、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖补充协议》，就位于重庆市沙坪坝区大学城北路房屋的解押及过户补充约定如下：1、甲方承诺于2018年7月23日到权属抵押银行（交行）预约提前还款，并承诺在银行通知可取证3个工作日内告知丙方，一起到银行取证并到房交所注销抵押。2、银行通知扣款时间为2018年8月2日，则甲方应在2018年8月2日之前将解押款存入银行，不得以任何理由推迟时间。3、在银行完成解押取证并注销抵押后3个工作日内，甲乙双方配合丙方到房交所办理过户手续。4、甲乙双方原于2018年7月11日协商取证过户，但因甲方个人原因导致时间推迟，甲方承诺赔偿乙方损失3000元，在总房款里扣除。……该协议由彭灏、侯俊鹏签字，姚小军在重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司代理人处签字确认。2018年8月6日，侯俊鹏（乙方）与彭灏（甲方）、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，主要约定：甲方自愿将位于重庆市沙坪坝区大学城北路房屋出售给乙方，房屋成交价为800000元。该房屋设立了抵押，抵押银行为交通银行。乙方采取全款方式支付房款，于2018年3月5日、3月28日共支付房款280000元给乙方；于2018年5月28日支付房款300000元给甲方，用于该房屋解押；于完成过户手续后支付房款200000元给甲方，甲乙双方约定于2018年8月30日之前完成房屋过户登记。甲方在还清该房屋的银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后1个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押资料一起即时交丙方托管。甲方承诺于2018年7月1日将该房屋交付给乙方。双方签订的合同自动作废，以本合同为准。该协议由彭灏、侯俊鹏签字，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司盖章确认。2018年8月，彭灏将案涉房屋交付给侯俊鹏居住使用至今。因彭灏一直未履行案涉房屋的解押和过户义务，侯俊鹏以彭灏、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。2019年2月21日，侯俊鹏向本院提出撤诉申请，本院作出（2019）渝0106民初481号民事裁定，裁定：准许侯俊鹏撤回起诉。庭审中，彭灏对与侯俊鹏签订的房屋买卖居间协议、房屋买卖补充协议、承诺书、房屋买卖（转让）合同无异议，确认收到由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司转交的、侯俊鹏支付的案涉房屋购房款共计60万元，并陈述未办理案涉房屋的解押和过户手续系因彭灏资金不足无法去银行办理抵押涤除手续。因双方分歧较大，调解未成。本院所确认的上述事实，有原告白家友提交的（2018）渝0106民初16381号民事判决书、（2018）渝0106执保2372号执行裁定书、保全结果告知书、不动产登记档案调查结果、（2019）渝0106执异154号执行裁定书及受理案件通知书等书证，被告侯俊鹏提交的房屋买卖居间协议、房屋买卖补充协议、承诺书、房屋买卖（转让）合同、转账凭据、户口簿、收条、收款收据、暂住证明、物管费及水电费收据等书证，双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本院受理本案符合上述法律规定。本案的争议焦点在于侯俊鹏是否就位于重庆市沙坪坝区大学城北路房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封案涉房屋之前，侯俊鹏已与彭灏签订了合法有效的书面买卖合同，且彭灏已将案涉房屋交付给侯俊鹏，并由侯俊鹏实际占有使用；侯俊鹏已按照双方约定向彭灏支付了大部分房款；但侯俊鹏与彭灏签订书面买卖合同时，案涉房屋上已设立抵押权并办理了抵押登记，该抵押登记具有公示效力和优先效力，且双方所签订的房屋买卖居间协议、房屋买卖补充协议、房屋买卖（转让）合同中均明确提到相应的抵押信息并进而对解押手续的办理进行约定，侯俊鹏作为买受人在明知抵押权存在、难以办理过户登记手续的情形下，未尽到合理的注意义务，仍与彭灏签订买卖合同购买案涉房屋，故案涉房屋未办理过户登记继而被法院依法查封，亦有侯俊鹏自身原因。综上，侯俊鹏的抗辩主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因无事实根据和法律依据，本院不予支持。白家友主张准许执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》五十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行位于重庆市大学城北路房屋。案件受理费7144元（原告已预交），由被告侯俊鹏负担。此款限被告侯俊鹏于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本院（2019）渝0106执异154号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  何 昕审 判 员  殷建华人民陪审员  杨向东二〇一九年十二月六日书 记 员  许江涛