河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0825民初2984号原告：刘海珍，女，1969年1月14日出生，汉族，个体工商户，住隆化县。委托诉讼代理人：张国志，隆化县隆化镇众望法律服务所法律工作者。被告：赵春雷，男，1982年4月3日出生，蒙古族，隆化县检察院职员，住隆化县。委托诉讼代理人：刘晶，河北俯察律师事务所律师。被告：何苡晴，女，1988年3月26日出生，满族，个体工商户，住隆化县。委托诉讼代理人：张春虎，河北乾昌律师事务所律师。第三人：刘海冬，男，1969年7月9日出生，汉族，个体工商户，户籍地隆化县，现住隆化县。原告刘海珍与被告赵春雷、何苡晴，第三人刘海冬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告刘海珍及委托诉讼代理人张国志，被告赵春雷的委托诉讼代理人刘晶，被告何苡晴的委托诉讼代理人张春虎到庭参加诉讼，第三人刘海冬经本院合法传唤未到庭，亦未委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除、停止对隆化县的房屋的查封、拍卖；2、依法确认位于隆化县房屋的买方系原告，该房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：赵春雷与第三人刘海冬因民间借贷纠纷一案，隆化县人民法院作出了（2018）冀0825民初执2529号民事判决。判决生效后，赵春雷向法院申请执行，要求刘海冬履行生效判决确定的20万元给付义务。县法院于2018年9月25日作出（2018）冀0825执1366号执行裁定书裁定：查封了登记在刘海冬妻子王晓利名下座落于隆化县房屋，查封期限3年。原告以该房屋系原告购买，所有权归原告所有为由向隆化县法院提出执行异议申请，要求解除查封。法院作出了（2019）冀0825执异65号执行裁定书：驳回原告的申请。原告不服该裁定，依法向贵院提起执行异议之诉。本案诉争的位于隆化县房屋所有权归原告所有，理由如下：一、原告与第三人刘海冬、王晓利之间签订的房屋买卖协议合法有效。该协议签订后，原告依约定履行了付款义务，并取得了收款方出具的收款收条。2018年6月27日王晓利、刘海冬与原告签订了房屋交付协议书，并将房屋钥匙及相关手续交付给了原告。按揭房屋买卖协议及房屋交付协议书的要约和承诺都是由原告刘海珍与卖方王晓利、刘海冬于2018年6月27日前签订完成的，自此原告实际占有了该房屋。故双方买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。二、房屋交付后，原告已经实际占有，并使用了该房屋。原告取得交付的房屋后，就将以前经营的金佰利汽车装饰品销售有限公司的办公用品，汽车坐垫还有轮胎及杂物搬进了该房屋。所以，原告的占有、使用行为是客观的。三、原告取得该房屋后，对该房屋进行了装修，行使了对该房屋的占有、管理权，并对该房屋进行了巨额装修投入增加了房屋价值，充分体现了所有权人对物权的行使。2018年7月18日原告刘海珍与隆化县国龙涂料门市的王国龙签订了装修合同并交付定金20000元。在装修过程中原告刘海珍得知该房屋因刘海冬与他人的债务关系被法院查封，所以被迫停止了继续装修。其中原告在11月份以后分批以转账方式给付了王国龙装修款137650元。四、原告已经履行了给付房款的全部义务，并承担了偿还贷款的约定义务。按揭房屋买卖协议中约定总价款65万元、合同签订后由刘海珍偿还中国工商银行隆化县支行该房屋按揭贷款及利息537008元（每月偿还房贷3000元）。原告在合同签订当日即向王晓利以现金形式支付了45万元人民币（房屋购买之前因刘海冬欠刘海珍20万元，在原告给付房款时予以扣除），此欠款20万元扣除抵顶也得到了卖方的认可，故原告履行完毕了65万元的全部付款义务。同时，原告于2018年6月13日后，便开始以转账形式偿还该房屋在中国工商银行隆化县支行每月3000元的房贷，至2019年9月13日共偿还了16个月，合计48000元。五、房屋未过户，原告不存在任何过错。因办理抵押权的不动产，只有将银行按揭贷款全部清偿完毕，解除抵押权后，方能办理过户登记。原告购买该房屋后，便开始着手对房屋进行装修，同时原告也在筹集资金准备一次性还清贷款以办理房屋过户登记手续。然而，2018年9月25日该房屋便被隆化县人民法院查封，致使原告无法装修，更无法一次性还清银行贷款，无法办理过户登记。综上所述，从按揭房屋买卖协议的要约、承诺过程，从房屋交付协议书的签订过程，从购房款的现金支付过程，从被告对房屋的装修过程，从银行转账装修款过程，从偿还16个月的房贷过程，从房屋的实际占有使用上，都能反应出该诉争房屋已由原告购买、依法享有了该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，该房屋所有权归原告所有。贵院的查封、拍卖行为严重损害了原告的物权。为此，原告依照《民事诉讼法》第227条之规定提起诉讼，请法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告赵春雷辩称，一、贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，认定涉案房屋的登记权利人为王晓利，原告刘海珍未对涉案房屋实际占有，属于认定事实清楚，适用法律正确；二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告在诉状中主张涉诉房屋未过户，原告不存在任何过错，答辩人不予认可。原告作为买房者，应当知情买房后要及时办理房屋过户，如未及时不能办理房屋过户，也应当及时办理买卖房屋合同的的登记备案；三、原告与第三人签订的转让合同，不必然发生房屋所有的变动。法院查封此房屋时，住建部门的备案登记仍在第三人妻子名下。不动产物权变动，必须以登记为必要条件，而不是合同成立，就必然发生物权变动。况且二者之间的房产交易存在问题，房款没有转账记录，仅有收条一张，房屋低于市场价格，第三人未将房屋交付给原告实际占用并使用等等因素。因此答辩人不认可二者之间的房屋买卖发生法律效力；四、原告诉请法院判决涉诉房屋为原告所有，不在本案审理范围之内。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告何苡晴的答辩意见与被告赵春雷的辩论意见相同。第三人刘海冬未到庭亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。经审理查明，本案第三人刘海冬妻子王晓利于2013年6月24日从承德鸿泰集团房地产开发有限公司以按揭的方式购买商品房一处，商品房座落位置：隆化镇，建筑面积191.48㎡，合同价款842512元，该房屋在中国工商银行股份有限公司隆化支行办理了预购商品房抵押权预告登记,登记编号：20XX03，预告登记义务人王晓利，权利人中国工商银行股份有限公司隆化支行，抵押期限2014年4月25日至2044年4月25日，登记时间2014年4月28日。2018年5月13日王晓利与刘海珍签订按揭房屋买卖协议，协议其中约定：王晓利将上述房屋转卖给刘海珍，转让价款65万元，签订合同时刘海珍交付房价款65万元；自合同签订之日由刘海珍代王晓利向工商银行偿还按揭贷款；该房屋能办理房产手续时刘海珍代王晓利还清银行按揭贷款，王晓利负责协助刘海珍办理解押手续。该协议由买房方刘海珍签字捺印，卖方王晓利签字捺印，刘海冬在卖方财产共有人处签字捺印。何苡晴于2018年6月8日向本院提起民事诉讼，要求刘海冬偿还借款本金25万元，本院于2018年7月12日作出（2018）冀0825民初2055号民事判决：刘海冬偿还何苡晴借款本金23.5万元，并自2018年1月3日起按年息24%支付利息至借款还清日止，该判决现已生效。赵春雷于2018年7月27日向本院提起民事诉讼，要求刘海冬偿还其借款本金20万元，2018年8月21日本院作出（2018）冀0825民初2519号民事判决：刘海冬偿还原告赵春雷借款本金20万元，并自2017年7月28日起按年息6%支付利息至借款本金还清日止，该判决现已生效。上述两个判决生效后，因刘海冬未履行两个生效判决确定的还款义务，权利人赵春雷、何苡晴向本院申请执行。本院于2018年9月19日作出（2018）冀0825执1337号执行裁定、于2018年9月25日作出（2018）冀0825执1366号执行裁定：对被执行人刘海冬及其妻子王晓利共有的座落于隆化镇龙骧东苑D1幢2单元17层2171号的房屋予以查封。并于2019年7月23日作出（2018）冀0825执1366号、（2019）冀0825执恢1号公告，对该房屋进行司法拍卖，案外人刘海珍提出异议，以已买受该房屋已交付价款并实际占有该房屋非因案外人原因未过户为由要求停止拍卖，解除查封。本院依法组成合议庭召开听证会对刘海珍提出的执行异议进行审查，并于2019年9月25日作出（2019）冀0825执异65号执行裁定：驳回案外人刘海珍所提执行异议。刘海珍不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查明，本案原告刘海珍与本案第三人刘海冬系姐弟关系，本案第三人刘海冬与案外人王晓利系夫妻关系。涉诉房屋未取得房屋产权登记证书。上述事实有原被告在庭审中的诉辩陈述及原告向法庭出示的房屋买卖合同复印件，被告赵春雷向法庭提交的涉诉房屋在工商银行隆化支行房屋抵押预告登记的房屋登记簿、（2018）冀0825民初2519号民事判决书，被告何苡晴提交的（2018）冀0825民初2055号民事判决书等证据在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条、建设部《城市房地产转让管理规定》第六条均明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案涉诉房屋在未取得房屋产权证书的前提下房屋所有权人、房屋共有权人即与原告刘海珍签订房屋转让合同行为违反了法律的强制性规定。最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中假使原告刘海珍陈述的已经向第三人刘海冬支付了全部房价款并实际占有该房屋的事实存在，原告、第三人依法还应提供未办理过户登记手续具有客观合法理由且不存在过错的证据。本案原告、第三人不能提供充分证据证明该涉诉房屋未办理过户登记手续、未取得房屋所有权证当事人无过错的证据，故本院查封涉诉房屋符合法律规定。原告的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条一款（六项），建设部《城市房地产转让管理规定》第六条（六项），最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条一款（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告刘海珍的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告刘海珍负担5150元，第三人刘海冬负担5150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  段云龙人民陪审员  赵允才人民陪审员  吴海宏二〇一九年十二月五日书 记 员  李 莉附页：一、法律适用1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、建设部《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。4、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。6、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定事实过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民诉法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。