安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初6264号 原告（反诉被告）：杨永安，男，1970年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：简国斌,上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王旭东,上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区太湖东路太宁花园紫云阁301室，统一社会信用代码91340100793580171W。 法定代表人：杜世东。 被告（反诉原告）：杜世东，男，1965年1月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：**乐，安徽大祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓东，安徽大祺律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨永安与被告（反诉原告）安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司（以下简称壹招鲜餐饮公司）、被告（反诉原告）杜世东合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨永安的委托诉讼代理人简国斌、王旭东，被告（反诉原告）杜世东及被告（反诉原告）壹招鲜餐饮公司的共同委托诉讼代理人**乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨永安向本院提出诉讼请求：壹招鲜餐饮公司、杜世东按照双方签订的《合作协议书》支付合作经营期间2017年10月6日至2018年8月1日期间银杏阁大酒店房屋租金655342元。 事实与理由：2017年9月9日，杨永安与壹招鲜餐饮公司、杜世东签订《合作协议书》，约定双方共同经营银杏阁大酒店，杨永安以自身经营的银杏阁大酒店经营使用权作为出资，壹招鲜餐饮公司及杜世东以自身的壹招鲜酒店管理品牌和运营模式作为出资，使得合作后的银杏阁大酒店作为壹招鲜酒店品牌旗下的酒店之一。协议并对双方的出资等权利义务作出约定。协议签订后，杨永安按照约定出资对酒店进行装修改造，履行了全部合同义务，但壹招鲜餐饮公司、杜世东在经营过程中管理不善，致使酒店生意一直不景气，也未按照约定支付租金，已构成根本违约。2018年7月29日，杨永安向壹招鲜餐饮公司、杜世东发出解除《合作协议书》的通知书，要求其按约支付房屋租金并赔偿损失，但壹招鲜餐饮公司、杜世东至今仍未能履行。杨永安多次催要未果，遂诉至本院。 被告（反诉原告）壹招鲜餐饮公司、杜世东共同答辩并提出反诉请求：1、案涉协议系壹招鲜餐饮公司与杨永安签订，杜世东仅系具体经办人，不应要求杜世东承担相关责任；2、杨永安提供的酒店房产证涉嫌伪造，在合肥市不动产管理中心没有查到该编号的证书，应将本案移交公安机关，依法追究杨永安刑事责任。且酒店实际使用面积与约定严重不符，应按照实际租赁面积按比例分担；3、协议签订后，壹招鲜餐饮公司已超过约定，实际出资364205.6元用于酒店装修及购买各项酒店配套设施，但杨永安违反约定仅出资26万元，至今还有4万元未出资。经营期间，杨永安未将酒店经营管理交给杜世东，一直将酒店交由其妹妹杨远伦经营管理，并将酒店租赁给传销组织开展非法活动，多次遭致查处，在壹招鲜餐饮公司及杜世东不知情的情况下，向外发布转让信息，并将酒店转让给老徽州，受让者所有支付的酒店转让费及装修使用费都由杨永安获得。因此杨永安多次违反约定，对酒店经营损害巨大，导致壹招鲜餐饮公司投资的364205.6元无法收回，综上，请求法院判令：1、杨永安向壹招鲜餐饮公司支付违约金100万元；2、杨永安向壹招鲜餐饮公司支付用于酒店装修及购买各项酒店配套设施花费364205.6元；3、杨永安支付拖欠的投资款4万元。 原告（反诉被告）杨永安针对被告（反诉原告）壹招鲜餐饮公司、杜世东的反诉辩称：1、壹招鲜餐饮公司及杜世东提供的证据不能证明其实际支付的装修及购买酒店配套设施花费为364205.6元，其仅出资购买了电子屏及酒店需要的部分餐具和桌椅。2、杨永安实际支付的装修款已经超过了实际装修的总价格，杜世东聘用的酒店装修负责人卫平报结算的工程量、工程总价存在弄虚作假。3、根据协议约定，杨永安只需在银杏阁大酒店门头和整楼大厅及包厢的部分改造工作范围内对不超过30万元部分进行实际出资，多出30万元的装修部分应由杜世东承担。2、杨永安并非是违约一方，转让酒店的信息并不会影响酒店的生意和声誉，杨永安也从未将酒店租赁给传销组织，且杨永安已经将酒店的经营管理交给了杜世东，双方合作的目的就是希望借助于壹招鲜酒店管理品牌和运营模式，银杏阁大酒店的人事决定权等均由杜世东负责。杨永安将酒店转让给老徽州系发生在双方的《合作协议书》解除一年之后，如不将酒店转让，将会造成杨永安严重损失。杜世东接到解除合作协议后未对酒店进行任何的经营管理，已经通过实际认可解除合作协议，杨永安并无任何违约行为，反而是杜世东未全部履行出资义务，也拒绝交付房租和与杨永安进行核算，若认定杨永安存在违约，也应各自承担违约责任，相互予以抵销。3、壹招鲜餐饮公司及杜世东主张的违约金过高，其并未举证证明杨永安存在违约行为，对违约金约定的合理性也未举证。壹招鲜餐饮公司及杜世东在自身存在违约的前提且并无实际损失的情况下，要求杨永安支付违约金无任何法律依据。综上，请求依法驳回壹招鲜餐饮公司及杜世东的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的案件事实，本院认定如下： 2017年3月1日，杨永安与合肥国鼎投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定杨永安向合肥国鼎投资管理有限公司租赁位于科学大道和银杏路交口铁道产业大厦201-211房产用于经营餐饮业务，租金第一年为80万元。 2017年9月9日，杨永安（甲方）与壹招鲜餐饮公司（乙方）签订《合作协议书》，约定甲乙双方自愿合作，共同经营银杏阁大酒店（地址：科学大道和银杏路交口）。在合作经营期间，甲方以自身正在经营的银杏阁大酒店经营使用权作为履行本协议的方式之一。乙方以自身的壹招鲜酒店管理品牌和运营模式作为履行本协议的方式之一，使得合作后的银杏阁大酒店作为壹招鲜酒店品牌旗下的酒店之一。甲方在签订本协议后出资人民币30万元用于银杏阁大酒店的门头和整楼大厅及包厢的部分改造工作。该条款后手写注明：“（范围内）”。乙方在签订本协议后出资人民币20万元，用于银杏阁大酒店二楼酒店需要的餐具、桌椅、厨房设备和明档改造。合作经营期间，甲方占银杏阁大酒店55%的股份、乙方占银杏阁大酒店45%的股份。本合作协议的合作期限自2017年10月6日起至2022年8月10日止。经甲乙双方确认，银杏阁大酒店目前的装饰装修以及相依的经营设备等固定资产，价值为90万元，作为甲方履行本协议约定的“甲方以自身正在经营的银杏阁大酒店经营使用权作为履行本协议的方式之一”出资方式。合作后的二次装修按照实际发生的数额由甲乙双方核算并签订书面补充协议确认。乙方确保合作经营期间的银杏阁大酒店的房屋租金为80万元/年，以后每年递增5%。房屋租金在甲乙双方合作经营银杏阁大酒店后，由酒店的经营净利润支付。如酒店的经营净利润达不到支付房屋租金的情况，则房屋租金的缺口部分由乙方支付。在合作经营过程中，如遇合适情况，经甲乙双方协商一致，可以将合作酒店进行转让，转让所得费用，在扣除甲方原资产作价90万元，以及分别扣除二次装修甲乙双方所投资费用后，按照双方占股比例分配。协议签订后，乙方根据酒店的经营需要负责经营管理和技术保障，甲乙双方共同负责市场开发。甲方负责提供门面房和财务人员，酒店的各项费用由专款专卡存放，不得私自使用。乙方有权随时查询，财务成本由甲乙双方共同把关负责。在履行本合作协议期间发生下列情形，本协议解除：（1）由于不可抗力或政府行为导致本协议履行不能的；（2）甲乙双方协商一致解除本合作协议的；（3）甲乙双方有任何一方违反本协议约定的内容，导致协议履行不能的；（4）甲乙双方有任何一方在履行本协议过程中有损害合作经营酒店合法权益的行为，经催告拒绝盖章或消除的；在出现本条第（3）、（4）条的情况下，守约方可以依照本协议的约定和法律的规定追究违约方的违约责任。在履行本协议过程中，甲乙双方如出现违约行为，均需向守约方支付违约金100万元。 上述协议签订后，杨永安对银杏阁大酒店门头和大厅及包厢部分改造工程部分出资。杜世东出资购买部分酒店经营所需餐具、桌椅及电子屏。经营期间，银杏阁大酒店工作人员工资发放、报销单据等均需杜世东签字确认。后因酒店经营存在亏损，杨永安垫付部分人员工资。 2018年7月29日，杨永安向壹招鲜餐饮公司、杜世东发出《解除通知书》，载明：“贵我双方于2017年9月9日签订了《合作协议书》，我方合同约定投入资金按照贵方要求进行二次装修，履行了全部义务，但贵方未按约履行义务，且协议第8条约定的房屋租金至今未付，已构成根本违约，现根据本协议第12条第（3）项的规定，解除《合作协议书》。本解除通知2018年8月1日正式生效。请贵方接通知后3日内，按照贵方当初合作时给予的承诺，承担经营期间所有亏损，补齐合作期间约100万元的经营损失。” 2019年8月8日，杨永安与汪江飞签订《房屋租赁合同》，约定杨永安将案涉酒店转租给汪江飞经营餐饮。 上述事实，有原告（反诉被告）提供的《合作协议书》、2017年3月1日《房屋租赁合同》、《解除通知书》、快递邮寄凭证、工资表、单据报销封面、工程报价单、工程量核算清单、2019年8月8日《房屋租赁合同》、应诉通知书、银行电子回单、收条、收据及被告（反诉原告）提供的网页截图等证据证实，本院予以认定。 对于原告（反诉被告）提供的房产证复印件及被告（反诉原告）提出的对案涉房屋所有权的调查申请，因案涉房屋的权属并非本案需审理查明的内容，与认定双方在履行合作协议是否存在违约无关联性，故对原告（反诉被告）提供的该证据及被告（反诉原告）提出的调查申请均不予采纳。 对于原告（反诉被告）提供的邮件、微信记录，属电子证据，未经公证无法核实证据的真实性和完整性，被告（反诉原告）不予认可，故对该组证据本院亦不予认定。 对于原告（反诉被告）提供的银杏阁大酒店损益表、资产负债表等，均系单方制作，未加盖财务部门公章，也无财务人员签字确认，被告（反诉原告）对此不予认可，本院对该组证据亦不予认定。 对于被告（反诉原告）提供的销货清单、领料单、收据等，因未提供发票、支付凭证等予以佐证，无法证明被告（反诉原告）实际支出该费用，故对该组证据本院不予认定。 对于被告（反诉原告）提供的证人证言，无其他证据佐证，不足以证明杜世东实际花费的装修数额，故本院不予采信。 本院认为：杨永安与壹招鲜餐饮公司签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。协议约定在银杏阁大酒店经营利润达不到支付房屋租金时，房屋租金应由壹招鲜餐饮公司支付，现双方均未提供证据证明合作期间银杏阁大酒店存有利润且双方均对酒店亏损的事实不持异议，故对杨永安主张壹招鲜餐饮公司支付双方合作期间（2017年10月6日至2018年8月1日）的房屋租金655342元（80万元×299天÷365天）本院予以支持。关于杜世东的责任，案涉合作协议乙方处有杜世东签字及壹招鲜餐饮公司盖章，但杜世东系壹招鲜餐饮公司法定代表人，从合作协议内容约定“乙方以自身的壹招鲜酒店管理品牌和运营模式作为履行协议的方式之一”来看，合同签订乙方应为壹招鲜餐饮公司，杜世东的签字应系履行壹招鲜餐饮公司法定代表人的职务行为，其以公司名义从事的民事活动，法律后果应由公司承受，故对杨永安主张杜世东对欠付租金承担支付责任本院不予支持。壹招鲜餐饮公司及杜世东辩称协议约定面积与实际租赁面积不符，应以实际面积计算租金，但案涉协议并未载明银杏阁大酒店面积，故对壹招鲜餐饮公司及杜世东的该抗辩意见本院不予采信。 关于违约金，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，依据此条规定，解除合同的要件有两个，一个是一方当事人有迟延履行或者其他违约行为，另一个是该行为使合同目的不能实现。首先，银杏阁酒店虽经营亏损，但酒店的经营状况受经营管理、菜品、酒店地理位置等多方面因素影响，杨永安称酒店亏损系因杜世东及壹招鲜餐饮公司经营不善，存在违约行为造成，但未提供证据证明；其次，壹招鲜餐饮公司虽存在迟延支付租金的行为，但协议签订后，杨永安与壹招鲜餐饮公司均按合同约定履行了一定的出资义务，银杏阁大酒店也以壹招鲜酒店品牌实际对外营业，壹招鲜餐饮公司迟延支付租金，杨永安可通过向其主张支付租金等途径维护权益，该迟延支付租金的行为并不足以导致案涉合同目的不能实现，因此，杨永安无权单方解除合作协议，其未经壹招鲜餐饮公司同意擅自将酒店转租他人，已构成违约，应承担相应的违约责任。因本案双方均存在违约行为，且协议约定的违约金标准过高，结合双方履行合同的情况、过错程度等综合因素，根据公平原则，本院酌定杨永安向壹招鲜餐饮公司支付违约金25万元。 关于反诉原告主张的装修及购买配套设施费用，协议约定壹招鲜餐饮公司应对酒店餐具、设备及明档改造负有出资义务，壹招鲜餐饮公司未举证证明该费用实际发生且超出其出资范围，故本院不予支持。 关于反诉原告主张的拖欠的投资款，协议约定杨永安系对银杏阁大酒店部分改造工程负有出资义务，现该部分改造已实际完成，反诉原告也未举证证明该费用由其垫付，故其向杨永安主张该投资款缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下 一、被告（反诉原告）安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨永安支付租金655342元； 二、原告（反诉被告）杨永安于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司支付违约金25万元； 三、上述一、二项冲抵后，被告（反诉原告）安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨永安支付405342元； 四、驳回原告（反诉被告）杨永安的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司、被告（反诉原告）杜世东的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10353元，减半收取为5177元，由被告（反诉原告）安徽壹招鲜餐饮投资管理有限公司负担；反诉案件受理费17438元，减半收取为8719元，由原告（反诉被告）杨永安负担1552元，由被告（反诉原告）原告（反诉被告）杨永安负担7167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李群 二〇一九年十二月三日 法官助理李晔 书记员王春娟 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。