福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9016号 原告（反诉被告）：刘俊飞，男，1984年2月14日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：刘俊彬，男，系刘俊飞兄长。 被告（反诉原告）：福州于山宾馆有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区于山路10号。 法定代表人：林旭辉，总经理。 委托诉讼代理人：全燕波，福建世好律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）刘俊飞与被告（反诉原告）福州于山宾馆有限公司（以下称于山宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘俊飞及委托诉讼代理人刘俊彬，于山宾馆委托诉讼代理人全燕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘俊飞向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《福州市国有房屋租赁合同书》于2019年1月10日解除；2.判令于山宾馆向刘俊飞返还已缴纳的租金和押金共计68160元；3.判令于山宾馆向刘俊飞支付违约金102240元。事实与理由：2018年11月12日，刘俊飞以电子竞价方式获得位于福州市鼓楼区项目的承租权。2018年11月27日，刘俊飞依据于山宾馆要求交付了首月的租金及押金共计68160元，后于山宾馆才将电子竞价结果确认函与承租条件证明材料清单加盖公章后寄给招标公司，招标公司退还刘俊飞竞价保证金60000元。2018年11月29日，刘俊飞与于山宾馆倒签了《福州市国有房屋租赁合同书》，约定刘俊飞（乙方）向于山宾馆（甲方）租用其位于福州市鼓楼区房产，租赁期限由2018年11月26日起至2021年11月25日止；房屋月租金为17040元，租金支付方式为按月支付，同时乙方应该向甲方交付51120元作为押金；双方约定违约金为年租赁费的50%，违约方并应赔偿守约方因违约而造成的经济损失；同时双方还约定甲方迟延交付出租房屋30天以上的，乙方有权终止合同，由甲方返还押金，并承担由此产生的责任。同时，合同还对双方职责、房屋交接等做了约定。合同签订后，双方一直未履行合同，于山宾馆也一直未履行清场义务，未向刘俊飞交付房屋。2019年1月10日，刘俊飞向于山宾馆发函终止合同并要求返还已缴纳的租金及押金，同时要求其承担相应的违约责任，但其均未予以理会。综上，因合同签订后一直未实际履行，且于山宾馆的行为也已经构成违约。为此，刘俊飞为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 于山宾馆辩称，一、于山宾馆已依约交付租赁房屋，不存在违约情形。 根据双方签订的《福州市国有房屋租赁合同书》及招标公告约定，该合同的租赁标的物交付方式为按现状交付，刘俊飞参与竞租前应当通过实地考察等方式对租赁物现状进行了解，一旦参与竞租，即视为接受标的物现状及相关情况，不存在出租人需对租赁物进行清场的义务，于山宾馆交付的租赁标的已符合约定的交付标准。 合同签订后，于山宾馆多次通知刘俊飞进场，其因自身原因迟迟不办理交接手续，应视为于山宾馆已完成交付义务，刘俊飞应自行承担自身过错导致的不利后果。 二、于山宾馆不存在违约的情形，刘俊飞不具有解除权，其发出的解除通知不产生效力，合同继续有效。 根据于山宾馆提供的证据显示，刘俊飞因内部经营原因不愿继续履行合同，以各种理由迟迟不与于山宾馆办理交接手续，后向于山宾馆发出《申请》，以自身行为明确表示不再履行合同义务，于山宾馆答复需承担违约责任后，其又捏造了于山宾馆未依约交付的事由提出解除合同，以逃避其应承担的违约责任。故，刘俊飞不具有法定和约定的解除权，发出的《通知》不产生解除合同的效力，双方约定的合同在于山宾馆提出合同解除前继续有效。 综上，刘俊飞的诉讼请求没有合同和法律依据，依法应予以驳回。 于山宾馆向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《福州市国有房屋租赁合同书》于2019年2月25日解除；2.判令刘俊飞支付拖欠的租金34080元及逾期付款违约金40470元（自2018年12月5日起暂计至2019年1月15日止，实际计算至付清欠款之日止）；3.判令刘俊飞支付解除合同违约金102240元；4.判决于山宾馆无需退还押金。 事实与理由：刘俊飞与于山宾馆双方于2018年11月26日签订《福州市国有房屋租赁合同书》，约定于山宾馆将位于福州市鼓楼区房屋出租给刘俊飞；租期三年，自2018年11月26日起至2021年11月25日止；租金按月支付，首年月租金为17040元，应于每个月5日之前付清，刘俊飞逾期缴纳房租的，每逾期一日，由于山宾馆按月租金额的千分之五向刘俊飞加收违约金；刘俊飞拖欠租金连续30天或累计60天以上的，于山宾馆有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，同时，双方约定违约金为年租赁费的50%；刘俊飞应于本合同签订前向于山宾馆交付51120元押金。 合同签订后，刘俊飞于2018年11月27日缴纳了首月租金及押金，后以各种理由拒绝履行合同，经于山宾馆多次通知、催告，刘俊飞先以深化图纸未完成等各种理由迟迟不接收房屋、拒绝办理交接手续；后于2018年12月14日发函表示因无力经营不愿继续履行合同，要求退还租金、违约金，经于山宾馆复函拒绝后，又捏造于山宾馆违约的不实事由提出解除合同；经于山宾馆异议并一再敦促的情况下，刘俊飞仍长期拖欠租金，拒绝履行合同义务，已构成根本违约。鉴此，于山宾馆于2019年2月19日向刘俊飞发函通知双方的合同于2019年2月26日正式解除，通知于2019年2月20日送达刘俊飞。 刘俊飞的行为违背了诚实信用原则，违反了双方签订的合同约定和法律的相关规定，严重侵害了于山宾馆的合法权益，故为维护自身合法权益，特向提起反诉，望判如所请。 刘俊飞针对于山宾馆的反诉请求辩称，双方签订完《福州市国有房屋租赁合同书》后，其无法进场。其发出终止合同的通知是为了及时止损。到2019年5月份，于山宾馆的人员还在场内进行工作，其无法正常进场。于山宾馆仅在微信上通知过一次，要求提供深化图纸。双方并没有在现场作交接手续。本案是于山宾馆违约，其应该退还租金及押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月12日，刘俊飞以电子竞价方式取得了位于福州市鼓楼区的承租权。 2018年11月26日，刘俊飞与于山宾馆签订《福州市国有房屋租赁合同书》（以下称《租赁合同》），约定刘俊飞承租位于福州市鼓楼区，租赁期限三年，自2018年11月26日至2021年11月25日；租金按月支付，首年月租金为17040元，应于每个月5日之前付清；刘俊飞应于本合同签订前向于山宾馆交付51120元押金；刘俊飞逾期交付房租的，每逾期一日，由于山宾馆按月租金额的千分之五向刘俊飞加收违约金；双方同意违约金为年租赁费的50%，违约方并应赔偿守约方因违约而造成的经济损失。合同还约定刘俊飞拖欠租金连续30天或累计60天以上的，于山宾馆有权终止合同，收回房屋，并不退还押金；于山宾馆迟延交付出租房屋30天以上，刘俊飞有权终止合同，并由于山宾馆退还押金。合同还约定了房屋交接的条款，但其中未约定于山宾馆交付房屋的具体事项。 2018年11月27日，刘俊飞向于山宾馆支付了首月租金及押金共68160元。 2018年12月14日，刘俊飞向于山宾馆邮寄送达《关于提前终止房屋租赁的申请》，主要载明其因合作伙伴家庭出现重大事故无力经营，申请提前终止合同。2019年12月25日，于山宾馆复函刘俊飞，表示不同意提前终止合同。 2019年1月13日，刘俊飞向于山宾馆邮寄送达《终止于山堂西北侧附属楼一层房屋租赁合同的通知》，主要载明因于山宾馆延迟交付出租房屋30天以上，根本违约，故通知于山宾馆立即终止租赁合同，并要求退还已缴纳的租金和押金、违约金及其他经济损失。2019年1月21日，于山宾馆复函刘俊飞，载明其不予认可违约的事实。 2019年2月19日，于山宾馆向刘俊飞邮寄送达《通知函》，主要载明截止该日，刘俊飞已累计拖欠租金超过30天，拖欠的租金额累计已达34080元，已构成根本违约，为避免损失持续扩大，通知刘俊飞双方签订的《租赁合同》于2019年2月25日正式解除，并按约没收押金及要求刘俊飞支付违约金。邮件于2019年2月20日妥投。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘俊飞与于山宾馆签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。 一、关于刘俊飞诉请确认《租赁合同》已于2019年1月10日发生解除效力并请求于山宾馆承担违约责任的问题。 刘俊飞于2019年1月13日向于山宾馆寄送合同解除通知书，认为于山宾馆逾期交付诉争房屋，构成根本违约，并要求解除合同。本院认为，刘俊飞主张于山宾馆违约的事由是于山宾馆未交付诉争房屋，但根据双方的微信聊天记录，体现于山宾馆已于2018年11月27日起通知刘俊飞进场，双方签订的租赁合同并未约定于山宾馆交付房屋前负有清场义务，故刘俊飞仅以未清场为由拒绝受领租赁房屋，没有合同依据。另，根据刘俊飞于2018年12月14日向于山宾馆寄送的《关于提前终止房屋租赁的申请》所载明的内容，可以反证其拒绝受领租赁房屋，系由于其自身经营问题，并非于山宾馆未清场所致。故，刘俊飞主张于山宾馆违约，本院不予采纳，其据此寄送的合同解除通知书不发生解除效力，其进而要求并山宾馆承担违约责任，没有事实以及法律依据，本院不予支持。 二、关于于山宾馆反诉请求确认租赁合同已于2019年2月26日发生解除效力并请求刘俊飞承担违约责任的问题。 刘俊飞于2018年11月27日缴纳首月租金后，未再缴纳租金，构成违约，应承担违约责任。刘俊飞拖欠租金30天以上，于山宾馆依约有权解除合同。于山宾馆寄送刘俊飞的解除合同《通知函》于2019年2月20日妥投，自此，解除合同的通知发生法律效力，该函载明合同于2019年2月25日解除，故双方的《租赁合同》即日起发生解除效力。《租赁合同》约定因一方违约造成合同解除，应支付年租金额50%的违约金；同时，该合同还约定了刘俊飞逾期支付租金应按月租金额日千分之五加付违约金及无需退还押金；故于山宾馆诉请刘俊飞按上述约定计付违约金及无需退还押金，具有合同依据。但综合考虑本案实际情况，本院认为，照前述约定计算的违约金偏高，酌定解除合同违约金按1个月租金17040元计收，逾期交付的租金按月利率24%加收违约金，同时押金可不予退还。关于逾期付款违约金为多少的问题。根据租赁合同约定，刘俊飞应于每月5日前缴纳当月租金，其已于2018年11月27日缴纳首月租金，故次月租金应于2019年1月5日前支付，以此类推，第三个月租金应于2019年2月5日前支付。刘俊飞自次月起未缴纳租金，故截止合同解除之日，其应向于山宾馆返还拖欠的租金34080元及分别自2019年1月5日及2019年2月5日起以17040元为基数按月利率24%计算的逾期付款违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、刘俊飞于本判决生效之日起十日内向福州于山宾馆有限公司返还租金34080元及逾期付款违约金（分别自2019年1月5日及2月5日起以17040元为基数按月利率24%计算至实际还清相应租金款项之日止）； 二、刘俊飞于本判决生效之日起十日内向福州于山宾馆有限公司支付解除合同违约金17040元； 三、福州于山宾馆有限公司无需向刘俊飞退还押金51120元； 四、驳回刘俊飞的其他诉讼请求； 五、驳回福州于山宾馆有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3708元，由刘俊飞负担；反诉受理费4718元，由刘俊飞负担2718元，由福州于山宾馆负担2000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 审 判 员  梁旭丹 人民陪审员  邱建云 二〇一九年十二月二十日 法官助理林振 书记员郑锦涛 附相关法条条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1