北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84645号原告（反诉被告）：徐昆娜。委托诉讼代理人：刘玲娣。被告（反诉原告）：祁建钢。被告（反诉原告）：杨崇辉。委托诉讼代理人：王大军。委托诉讼代理人：上官冬冬。原告（反诉被告）徐昆娜与被告（反诉原告）祁建钢、杨崇辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐昆娜及其委托诉讼代理人刘玲娣、被告（反诉原告）祁建钢、杨崇辉及其委托诉讼代理人王大军、上官冬冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。徐昆娜向本院提出诉讼请求：1、判令祁建钢、杨崇辉名下位于北京市朝阳区广渠路**号**花园*号楼*座12B层1408号房屋归至徐昆娜所有，祁建钢、杨崇辉配合办理该房屋过户手续；2、祁建钢从2007年8月1日至房屋过户至徐昆娜名下之日止，以62万元为基数、按照日万分之二的标准支付违约金。事实与理由：2007年4月28日，经北京**地产经纪有限公司提供居间服务，徐昆娜与祁建钢签署了《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定了祁建钢将其位于北京市朝阳区**花园*号楼*座12B层1408号房屋出售给徐昆娜，房屋出售价款为62万元人民币，另有装修补偿款48万元人民币，2007年4月30日，祁建钢将房屋交付给徐昆娜居住，徐昆娜一直与父母共同居住至今。合同签署后，徐昆娜履行了自己的全部义务，支付了全部房屋价款62万元，以及祁建钢所要求的各项费用14.5万元，因付款条件未成就，尚有部分装修补偿款未付。杨崇辉与祁建钢系夫妻关系，在出售房屋时杨崇辉签署了同意出售证明，按照祁建钢的承诺，保证最晚3个月内徐昆娜获得房产证。但从签约后不久，祁建钢就失联，徐昆娜通过中介公司也无法联系到他。祁建钢的行为已经构成了严重的违约，给徐昆娜及家人造成了严重的损害，故徐昆娜诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。祁建钢答辩称，不同意原告徐昆娜的请求，首先，祁建钢认为双方的合同已经解除，其次，徐昆娜没有请求过户的权利，过户的方式以补充协议为准，补充协议约定的是改底单，现在已经无法改底单，合同履行不了了。徐昆娜没有请求过户的权利，即使徐昆娜认为她有权要求过户，但无论是依据《买卖合同》还是依据交易习惯，她都应该先支付全款，再过户，但徐昆娜长达12年不履行合同，不支付全部房款，合同的实际款项为110万，不是62万，祁建钢于1999年614030元买的，时隔8年北京房价一直在涨，怎么可能62万卖呢？徐昆娜违约在先，因此祁建钢有权解除本合同。再次、徐昆娜长达12年不请求履行合同，非常不合理，现在请求履行合同，房价现在远比合同约定的高，再按照110万履行，很不公平。最后，祁建钢无权处分，杨崇辉不同意过户，这个合同无法履行。此外，祁建钢没有改底单，是因为它是一种损害国家税收利益的违法行为，而这一行为是经中介公司提出，各方协商一致的结果。大家都要为此承担责任，最主要的是，当祁建钢三个月内没有完成改底单的时候，徐昆娜应该采取措施防止损失扩大，而徐昆娜并未这么做。祁建钢并没有消失，这12年合同上的手机号一直在用，祁建钢一直住在合同上留的地址，徐昆娜完全可以联系到祁建钢，但她这么多年都不予理会，是故意不联系祁建钢，徐昆娜要为自己的过错承担大的责任。如果房子过户买受人并未承担任何责任，反而因为怠于履行防止损失扩大的义务而获利更多，这是非常不公平的。因此请求法院驳回其诉讼请求。杨崇辉答辩称，不同意徐昆娜的诉讼请求，祁建钢出售的房屋是双方夫妻共同的财产，杨崇辉对于祁建钢的出售行为并不知情。祁建钢向本院提出反诉请求，1、解除祁建钢与徐昆娜签署的《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》；2、徐昆娜返还房屋。事实和理由：2007年4月28日我和徐昆娜签署了《房屋买卖合同》、同日上述两方和居间方北京**房地产经纪有限公司签署了《居间服务合同》，因合同无法履行，我于2019年7月8日和15日两次向徐昆娜发送《解除通知》，同时在2019年7月8日向北京**房地产经纪有限公司，发送《解除通知》，徐昆娜和北京**房地产经纪有限公司收到了《解除通知》，通知明确约定“从收到通知后的次日起30日内，可以向法院起诉表示异议，逾期视为同意解除合同”。徐昆娜和北京**房地产经纪有限公司未在30日内起诉，上述合同已经解除。徐昆娜没有请求过户的权利，如果徐昆娜认为她可以要求祁建钢以过户的方式，将房子过户给她，但无论是依据《买卖合同》还是依据交易习惯，都应该先支付全款，我再过户，但徐昆娜长达12年不请求履行合同，不支付全部房款，违约在先，因此祁建钢有权解除本合同。徐昆娜针对祁建钢提出的反诉答辩称，不同意其反诉请求。关于改底单办理过户是祁建钢单方面提出的方法，双方买卖合同有约定，且祁建钢提出改底单，并保证徐昆娜拿到房产证，因此徐昆娜才同意以祁建钢认为可以过户的方式过户。祁建钢主张徐昆娜未支付房款而解除合同显然不成立，事实上徐昆娜一直无法找到祁建钢继续履行合同，而徐昆娜一直在涉案房屋居住至今，祁建钢从未找到徐昆娜主张过房款。杨崇辉针对祁建钢的反诉发表陈述意见，杨崇辉并非被反诉人，杨崇辉反诉主张合同无效。杨崇辉向本院提出反诉，要求：1、确认徐昆娜与祁建钢签署的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》无效；2、徐昆娜返还房屋并支付房屋占用费98.1万元。事实与理由：徐昆娜在本案本诉中提供一份署有“杨崇辉”名字的“同意出售证明”，而杨崇辉对案涉房屋交易根本不知情，从未出具过任何“同意出售证明”，杨崇辉认为祁建钢与徐昆娜恶意串通损害反诉人的合法权利，且祁建钢与徐昆娜在《补充协议》里约定以“改底单”的方式实现房屋交易，“改底单”行为严重损害国家利益。基于上述理由，故请求依法确认合同无效，并请求徐昆娜腾退返还案涉房屋。祁建钢针对杨崇辉的反诉答辩称，祁建钢主张解除合同，其他的不予参与。徐昆娜针对杨崇辉的反诉答辩称，不同意杨崇辉的反诉请求，其他意见同针对祁建钢的反诉答辩意见一致。经审理查明：2007年4月28日，祁建钢作为出售方（甲方）与徐昆娜作为买受方（乙方）签署《北京市房屋买卖合同》，载明：甲方声明，甲方所售房屋已经依法取得北京市朝阳区**山家园*号楼*座12B层08号房屋的所有权；甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币62万元，乙方应在签订本合同时，即支付购房定金10万元，乙方为非贷款客户，应在签订本合同后三个工作日内支付全部房款；乙方为非贷款客户的，甲乙双方应当在乙方支付了全部房款之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续等。同日，祁建钢作为甲方与徐昆娜作为乙方及北京**房地产经纪有限公司作为丙方签署《补充协议》，载明：1、甲乙双方同意协商该房屋出售价款为人民币62万元，装修款为人民币48万元，共计110万元，丙方按甲方净得房屋款收取中介费3万元，其中定金为10万元整，5万元已经通过丙方支付，剩余5万元甲乙双方自行过款，乙方承担国家征收的所有税费；2、甲方负责改底单，费用由乙方支付共计人民币15000元，连同首付款一起支付给甲方，改底单时效为自签订合同之日起三个月内，甲方保证乙方拿到房产证；3、甲乙双方依照《居间中保合同》的约定进行物业交验，丙方协助甲乙双方办理物业交割手续；因乙方拆迁，乙方自签订拆迁事宜起20天内将首付款665000元整（包括改底单费用15000元）支付给丙方，丙方支付给甲方，剩余尾款乙方在甲方拿到乙方产权证前十个工作日内支付给丙方，待乙方确认后丙方将尾款支付给甲方，甲方拿着物业交割单在次日领取尾款等。上述合同签署后，徐昆娜向祁建钢支付了10万元的定金及66.5万元的购房款（包括改底单费用15000元）。庭审中，徐昆娜向本庭提交了一份《同意出售证明》，该证明载明“本人杨崇辉（身份证号110101195706090045），系售房人祁建钢之配偶，现在声明如下：同意售房人祁建钢出售其名下位于朝阳区**花园*号楼*座1408号之房屋”，声明人签字处有杨崇辉的签字。庭审中，杨崇辉表示该《同意出售证明》其并不知情，且签字并非杨崇辉本人签署。徐昆娜表示同意出售证明系北京**房地产经纪有限公司交给她，并提交了北京**房地产经纪有限公司的工作人员出庭作证，证人表示该同意出售证明系其交给祁建钢回去让配偶签署，后祁建钢又交还给中介公司。祁建钢则表示从未向中介公司交付过《同意出售证明》，亦未向中介公司工作人员透漏过其配偶的姓名及身份证号。另查一，1999年5月12日，北京嘉利恒德房地产开发有限公司作为卖方与祁建钢作为买方签署《北京市内销商品房预售契约》，载明：乙方自愿购买甲方的**山家园*号楼*座12B层08号房屋，房屋建筑面积为131.24平方米，双方同意上述房屋的预售价位每平方米4680元，价款合计为614203元等。现该房屋于2019年6月26日办理了所有权证书，登记的所有权人为祁建钢、杨崇辉。另查二，祁建钢与杨崇辉系夫妻关系，双方1981年10月14日登记结婚。杨崇辉表示双方自2004年开始分居。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》、付款证明、《同意出售证明》、《北京市内销商品房预售契约》、房屋所有权证书、证人证言等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：关于徐昆娜与祁建钢签署的《北京市房屋买卖合同》及补充协议的效力问题。本院认为，首先在该合同及补充协议上有祁建钢和徐昆娜的签字，该签字代表了双方真实的意思表示。虽然在签署合同当时，祁建钢尚未取得涉案房屋的所有权证书，但其持有了《北京市内销商品房预售契约》，对于涉案房屋享有相应的权利。第二，关于祁建钢处分婚姻存续期间的共同财产的行为是否有效。从徐昆娜提交的书面《同意出售证明》及中介公司工作人员的证人证言可以看出，徐昆娜作为买受人从中介公司获得了有祁建钢配偶签字的《同意出售证明》，上面载明了杨崇辉的身份证号和签字，徐昆娜没有理由怀疑该出售证明的真实性。且杨崇辉是否与祁建钢感情不和及是否分居徐昆娜作为案外人无从得知，即使《同意出售证明》中的签字确非杨崇辉本人签署，祁建钢的出售房屋的行为亦构成了夫妻之间的代理行为，杨崇辉的不知情并不必然导致祁建钢与徐昆娜之间的房屋买卖合同无效。第三，关于《补充协议》中改底单的行为是否影响了涉案房屋买卖合同的效力。本院认为，改底单是双方协商通过该种违规的方式尽快让徐昆娜取得房屋所有权证，而事实上祁建钢并没有通过按照协议约定修改底单使得徐昆娜在约定的时间内取得房屋所有权证。该条款的无效亦不能导致整个房屋买卖合同无效。第四，现徐昆娜已经支付了大部分的房款，且自2007年开始居住至今，祁建钢庭审中表示曾向徐昆娜主张支付房款未果并发出了解除通知，但并未提交相应的证据。现涉案房屋已经办理了房屋所有权证书，具备了办理过户的条件。综上，本院认为，徐昆娜与祁建钢签署的合同具备房屋买卖合同的基本要素，不符合法定无效的情形，应继续履行。关于徐昆娜主张的迟延过户违约金，因签署补充协议时祁建钢尚未取得房产权证书，双方对此明知而约定了违规的方式过户，本院认为该条款无效，对于违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐昆娜于本判决生效之日起十日内支付祁建钢、杨崇辉房款三十三万五千元，祁建钢、杨崇辉在收到该款项后的十日内配合徐昆娜将位于北京市朝阳区***家园*号楼**层*门1408号房屋过户至徐昆娜名下；二、驳回徐昆娜的其他诉讼请求；三、驳回祁建钢的全部反诉请求；四、驳回杨崇辉的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7350元，保全费5000元，由徐昆娜负担1025元，由祁建钢负担11325元（于判决生效之日起七日内交纳），反诉受理费11724元，由杨崇辉负担（已交纳）；反诉案件受理费7350元，由祁建钢负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇一九年十二月二十七日书记员  杨琳