广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5968号原告：邱海燕，女，1982年4月13日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：孙传书,湖北中武律师事务所律师。被告：葛春华，男，1977年12月23日出生，汉族，住江西省乐平市,委托诉讼代理人：钟建春、徐震烁，均为广东誉理律师事务所律师。第三人：广州敏创房地产置业有限公司，住所地广州市花都区新华街宝华路42号01商铺，统一社会信用代码91440101MA5CKL5U0F。法定代表人：林敏叶。委托诉讼代理人：林全琴，系第三人员工。原告邱海燕诉被告葛春华，第三人广州敏创房地产置业有限公司（以下简称敏创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法于2019年7月22日作出（2019）粤0114民初5968号之一民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服上述裁定，上诉至广州市中级人民法院，该院于2019年10月24日作出（2019）粤01民辖终2048号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告邱海燕及其委托诉讼代理人孙传书，被告葛春华及其委托诉讼代理人徐震烁，第三人敏创置业公司的委托诉讼代理人林全琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《存量房买卖合同》（合同编号：NO：0000006）已于2019年5月7日解除；2.被告配合原告立即办理解除案涉房屋网签合同手续（合同编号：穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》）；3.被告向原告支付违约金268000元；4.本案诉讼费由被告承担。原告于2019年12月2日增加一项诉讼请求：要求被告支付我方实际损失以及折旧损失共计451565元，具体包括：1、利息损失暂计82800元（以1080000元为基数，按照年利率的6%，按照同期同类贷款利率，我方不按照拆借中心的利率，从2019年5月8日计算至12月2日；以1600000为基数，按照年利率的6%，计算6个月，从2019年5月31日计算到2019年的12月2日）；2、房屋贬值损失280000元；3、律师费损失35000元；4、中介佣金30000元；5、房屋折旧损失22300元；6、物业损失1465元。事实和理由：原告因急需以案涉房屋置换一套新房，遂将案涉房屋出售事宜交由第三人中介处理。2019年4月23日，在第三人居间下，原告和被告经友好反复协商，约定原告所有的案涉房屋以2680000卖给被告，并签订了《存量房买卖合同》（合同编号：N0:0000006）。合同约定，被告向原告交付人民币100000元定金，并约定2019年5月31日前双方完成该房屋过户手续。合同第九条约定被告不按本合同约定买入该房产的，应当按该房屋成交价的10%向原告支付违约金。合同附件第E条第二款约定，被告应当于本合同签订后七日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由被告支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年1600000元的银行按揭贷款。合同还对付款方式、付款时间、交房时间、税费承担等双方权利义务作了约定。合同签订后，被告向原告支付了购房定金100000元，双方亦配合第三人就案涉房屋去按揭公司办理了网签合同手续。在此过程中原告一直强调希望被告早日办理案涉房屋银行贷款手续，早日将案涉房屋过户至被告名下，以便早日收到售房款并获得再买换房的资格。然而合同签订第二天，被告即通过第三人，告知原告因为被告社保未连续缴满五年无购房资格，并提出看能否找办法予以补缴，以获取购房资格。原告同意给予对方三天时间补缴社保，但对方未能如期补缴。此后双方协商解除《存量房买卖合同》和网签合同，但是因为被告不同意给付违约金，一直没有办理相关手续。5月6日原告委托律师发出律师函通知对方解除合同，并要求被告给付268000元的违约金，对方没有回应。此后半个月，律师联系被告反复协商解除网签合同和支付违约金问题，然被告一直以种种理由拒不配合，致使合同签订后距今一个月，交易仍陷入僵局，原告如期拿到房款腾出名额另买换房的交易目的不能实现，同时丧失了一些良好的交易机会，这给原告造成了很大的损失。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判如所请！被告辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。1、被告并非主动违约，是因为国家政策等客观原因无法履行原合同，在原告与被告签订《存量房买卖合同》第二日，被告经查询发现被告中途有一个月社保缴费记录的断续，因此不满足社保要求，今年12月，被告已经满足社保缴费要求，4月24日，被告通知原告并提出四种解决方案，第一种是被告通过补交或补收的形式补交社保，第二种是被告通过朋友代持房屋并一次性支付全部房款。第三种是原告继续持有房屋，被告依照合同约定按期支付购房款，当被告可以满足过户条件时再过户，期间银行贷款及银行贷款利率由被告承担。第四种，原告与被告解除网签，以方便原告继续出售房屋，关于双方违约问题，由双方自行协商，如原告方能售出，即售出，如无法售出，及待我方满足购房条件后，原价买回。但上述条件，原告方均不同意，坚决要求被告在7天内必须完成过户条件。2、未能解除网签的原因并不在被告方，原告与被告在期间达成一致意见，约定2019年4月29日，被告愿意将定金100000元赔付给原告，双方解除网签，互不追究责任，但当日待被告到达按揭公司时，原告并未出现，我方向按揭公司了解，原告并未出现在按揭公司，其后，在双方协商过程中，被告方一直请求原告与被告解除网签以避免损失，但原告拒不配合，因此本案涉案纠纷，未能解除网签系原告自身的责任。原告主张的赔偿金额无依据以及法律规定，关于原告主张的违约金。我方未能履行合同，属于国家政策所导致的客观原因，并非我方主动违约，且在被告发现上述情况后，及时通知了原告，并提出了多种解决途径，但原告均拒绝。因此相关损失系原告自身行为导致，被告在签订合同第二日就将相关原因告知原告，若原告配合被告解决纠纷，根本不至于产生违约损失，关于原告当庭增加的费用部分，我方认为，损失扩大部分是因为原告自身拒不配合被告解除网签而导致的，相关的损失应由原告承担，且合同中并没有关于律师费的约定。关于其主张的房价贬值和折旧损失，被告认为这是因为原告自身的行为导致，且相关损失并未鉴定，相关损失不应予以支持。且交易过程中，被告一直在与原告协商，并愿意配合原告，以避免损失的产生，但原告没有配合，导致损失扩大，相关损失，应由原告承担。第三人敏创公司答辩：我方没有意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区荔红南路5号4栋1703房，权属于原告，建筑面积为135.69平方米。2019年4月23日，原告作为甲方（卖方）与被告作为乙方（买方）、第三人作为丙方（房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定原告将涉案房屋卖与被告，房价为2680000元，定金100000元由买方在签订合同当天交付卖方，买方应在签署本协议后7日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理案件贷款所需费用，向银行申请1600000元银行按揭贷款，卖方应在签署本合同后7日内向抵押银行办理申请提前还贷手续。合同第九条约定：乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约的，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。合同第十八条约定：本合约与《存量房买卖合同》（正式网签版）不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约。同日，原、被告、广州市思信房地产中介有限责任公司签订了广州市住房和城乡建设委员会制定的编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，即办理网签手续。签订合同当天，被告向原告支付定金100000元。原告提交中国工商银行贷款查询记录图片及提前还贷审批单，拟证明原告于2019年3月25日向贷款银行申请提前还贷并获得批准。被告、第三人对此证据予以确认。被告在签订合同第二天发现其欠缴2014年12月的社保缴费，并将此情况通过中介人员告知原告。被告陈述：欠缴2014年12月的社保系因为当时两家公司之间没有衔接好。关于被告有无在2019年4月29日后与原告联系解决涉案房屋买卖合同事宜，本院依法询问第三人，第三人陈述：被告一直都有协商解除网签，是我方传达的，被告也同意在4月29日解除，当天早上被告开完会也赶过来了，我开车带被告去解除网签，但没有看见原告，被告要求我方与按揭公司拍照证明其到现场，原告要求没收100000元定金，被告要求退一点定金，双方没有协商好，事情没有解决。诉讼中，原、被告均向本院提交双方与中介之间的微信聊天记录截图，其中显示原、被告双方及第三人工作人员在发现被告社保缴费记录不够后多次就违约金及解除网签手续进行协商，在2019年4月29日，原告先到按揭公司办理撤销网签手续，中午12点28分，中介人员告知被告已到，现在马上过去按揭公司解除网签，原告告知“不等了，不等了，我们现在已经走了”。被告提交其于2019年4月29日作出向“国信按揭公司”及原告作出的情况说明，表示同意卖方解除撤销买卖合同和网签合同，合同编号：穗存量房合字××号，目前未能约到卖方面谈。2019年5月6日，原告向被告发出《律师函》，告知要求解除于2019年4月23日签订的《存量房买卖合同》，并按照合同约定支付违约金268000元。被告于2019年5月7日签收。被告向本院提交其对上述律师函作出的复函及顺丰速运电子快递单截图，日期为2019年5月10日，拟证明被告收到律师函后一直积极解决纠纷，但原告不予配合。原告表示没有收到该复函，对其内容不认同。诉讼中，被告表示：同意与原告撤销网签合同。诉讼中，被告对违约金标准表示：并非我方主动违约，是客观原因导致，因此违约金过高。诉讼中，被告在法庭辩论陈述：我方对《律师函》是有复函的，函中的补救措施也与中介公司说明告知原告，我方也愿意放弃定金100000元，但原告要求支付违约金，我方认为过高，要求对违约金事后解决，先解除网签，原告拒不配合。诉讼中，原告对其起诉的实际损失陈述：没有物业费发票；律师费有合同但没有发票，之前关元朝律师那里付了15000元，本案孙传书律师付了5000元，之后是风险代理；中介佣金没有收据，因为中介佣金还没有给中介。第三人陈述：没有收过原告的佣金，在微信聊天时已告知原告交易不成不收取中介费，合同约定的服务收费确认书在这件事情结束后我方会还给原告。原告表示不申请任何鉴定。原告向本院提交其与湖北中武律师事务所签订的《委托协议》及其与广东天穗律师事务所签订的《委托律师代理民商事案件合同书》以及微信转账记录截图两张，拟证明其支付律师费的情况。被告对此证据不予确认，认为没有证据可以显示律师费实际已发生。本院认为：原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告因缴纳社保中有欠缴记录致使不能符合广州市购房政策，从而导致合同目的无法实现，属于违约行为。原告已于2019年5月6日向被告发《律师函》要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，被告在2019年5月7日签收，因此原告主张原、被告之间的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同条款已于2019年5月7日解除，本院予以支持。因被告当庭表示同意与原告解除网签合同，故对原告主张被告配合其解除合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中有关涉案房屋买卖合同条款的网签手续的诉讼请求，本院予以支持。本案案由为房屋买卖合同，《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》中还有关于物业管理合同的条款，本院不作处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告的行为虽然构成违约，但被告已在得知社保欠缴一个月后立即通知原告，且被告提交的证据可以证明原、被告就此事进行了协商，最终因为违约金数额等原因未能成功解决，双方2019年4月29日约定解除网签，第三人也证实被告在12点28分左右到达按揭公司，且被告在庭审中曾陈述其愿意放弃100000元定金，因此，本院综合上述情况，酌情考虑被告应向原告支付的违约金即为没收被告支付的定金100000元，故对原告主张被告向其支付的违约金超过定金100000元的部分，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的利息损失，因合同没有约定，且原告未能举证证明上述没收定金100000元尚不足以弥补其损失，故本院不予支持。关于原告主张的房屋贬值损失、折旧损失，因原告未能提交证据证明，且被告已在签订合同第二天告知其欠缴社保的情况，原告应对合同无法继续履行有合理预见，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，因合同没有明确约定，且律师费并非原告提起本次诉讼必要产生的费用，同时原告未能提交律师费发票予以证明，因此，对该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于物业损失，原告作为涉案房屋业主，其向所在小区的物业公司缴纳物业管理费系其与案外人之间是物业服务合同关系，其主张被告向其赔偿物业损失，没有理由和依据，本院不予支持。关于中介佣金主张，原告本来就没有支付中介费，第三人也表示如果交易不成不收取其中介费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四的规定，判决如下：一、确认原告邱海燕与被告葛春华于2019年4月23日签订的《存量房买卖合同》、合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同条款于2019年5月7日解除；二、被告葛春华于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告办理解除合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》网签手续；三、被告葛春华向原告邱海燕支付违约金100000元（以被告葛春华已支付的100000元定金抵付）；四、驳回原告邱海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10995.65元，由原告邱海燕负担9467.65元，由被告葛春华负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  段纯惠人民陪审员  朱小玲二〇一九年十二月三十日书 记 员  彭小容