黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初1993号原告：齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区红岸办事处繁华委晨光1#教学楼，统一社会信用代码91230206569851627P。法定代表人：吕妍蓓，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕艳秋，系该公司职员。被告：徐维红，女，1970年7月11日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：阎涛，男，1965年1月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。二被告共同委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江天扩律师事务所律师。原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司（以下简称“九鼎公司”）与被告徐维红、阎涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九鼎公司委托诉讼代理人吕艳秋，被告徐维红、阎涛共同委托诉讼代理人孙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告徐维红、阎涛交付坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房屋的首付款353214.00元；2.本案诉讼费由徐维红、阎涛承担。事实和理由：徐维红和阎涛系夫妻关系。2013年7月20日，九鼎公司与阎涛就坐落于富拉尔基区××小区××单元××室房屋签订买卖合同，约定房款总价1163214.00元，首付款353214.00元；九鼎公司出具了房屋买卖合同和发票，阎涛和徐维红实际使用该房屋。但在九鼎公司交付房屋后，阎涛和徐维红未予交付房屋首付款。该首付款经九鼎公司多次催要未果，故诉至人民法院。被告徐维红、阎涛辩称：请求人民法院驳回原告九鼎公司的诉讼请求。一、徐维红、阎涛不拖欠涉案购房首付款，该首付款是通过阎涛将位于富拉尔基区红岸办事处向阳小区4号楼8单元4层2号房屋替九鼎公司偿还欠黑龙江广宇建工集团有限公司（以下简称“广宇公司”）的工程款30万元，有（2015）黑民终字第72号民事调解书及广宇公司出具的收据为证，进而折抵部分涉案房屋首付款。以及用动迁齐齐哈尔市富拉尔基区晨光学校（以下简称“晨光学校”）时，九鼎公司返还晨光学校老校长四处民房回迁面积中的33.16平方米数，抵顶部分涉案房产首付款10万余元。两项抵顶合计数额已超过首付款。因此，不拖欠涉案房屋的首付款。二、九鼎公司虽现在的法定代表人是吕妍蓓，但实际出资人及经营者为徐维红。该公司股权已经全部转让到徐维红名下，而九鼎公司应为一人有限公司，唯一股东也是徐维红。虽然工商登记未变更，并有（2018）黑0206民初651号民事判决书、以及（2019）黑02民终399号民事判决书予以证实。因此，吕妍蓓无权以九鼎公司名义提起诉讼，原告无诉讼主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案事实如下：原告九鼎公司成立于2011年2月24日，其初始登记股东为吕妍蓓（出资比例60%）、被告徐维红（出资比例20%）、韩巍（出资比例20%）。公司原登记的法定代表人为徐维红，2018年4月月份将登记的法定代表人变更为吕妍蓓。吕妍蓓系徐维红的表姐，北京西点精英谷企业管理有限公司（以下简称“西点公司”）登记的法定代表人也为吕妍蓓。原晨光学校为民办学校，登记的校长为吕景兰，吕景兰为徐维红之母。徐维红与阎涛曾系夫妻关系，其二人于1994年4月7日登记结婚，于2014年5月16日登记离婚。2010年11月10日，吕妍蓓代表西点公司与被告徐维红代表晨光学校签订《房地产转让合同意向书》，约定将位于齐齐哈尔市富拉尔基区繁华委的晨光学校占用的一块土地转让给西点公司用于房地产开发，双方确认该土地原为部分出让、部分划拨获得的使用权（划拨土地属晨光学校，出让土地属徐维红），该土地面积6776.03平方米，地上附属的建筑物面积8007.54平方米，约定转让的价格为人民币壹仟贰佰伍拾万元，约定先给付八百五十万元，余款转为投资款。该《意向书》最后有附加约定“晨光学校原有的房产有四处房产为民宅，为晨光学校老校长为子女建设的产业，在开发住宅交工后应按680平方米给予返还”（此处的老校长指吕景兰）。2012年1月29日，被告徐维红代表原告九鼎公司与齐齐哈尔市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，公司出资购得了原晨光学校占用土地的开发使用权，进行了涉案房屋所在的齐齐哈尔市富拉尔基区晨光嘉苑小区的开发建设。原告九鼎公司与被告徐维红、吕景兰及徐维德（吕景兰之子）、崔起燕（吕景兰儿媳）签订《回迁协议》1份，落款时间为2012年1月1日。内容为公司履行2010年1月10日的《房地产转让意向书》，将680平方米房屋返还给吕景兰及子女，公司同意图纸选房，多出部分的面积按开盘价缴纳。之后，徐维红还与吕景兰、徐维东、徐维德、徐昊签订过一份《回迁房分配明细》，其中约定案涉房屋（晨光嘉苑小区3号楼2单元101号）分给徐维红（吕景兰女儿）。2013年7月20日，原告九鼎公司与被告阎涛签订《商品房买卖合同》，合同约定将晨光嘉苑小区3号楼2单元101号房屋以1163214.00元的价格卖给阎涛，其中首付353214.00元，余款81万元向银行贷款，该《商品房买卖合同》上买受人处为阎涛签名。此后，阎涛并未交付该首付款，但九鼎公司为其开具了专用票据等相关购房材料，证明阎涛首付款已交纳，并在银行成功办理了购房贷款。2013年9月6日，涉案房屋剩余购房款81万元由贷款银行转入九鼎公司账户。现涉案房屋由阎涛居住，涉案购房贷款由阎涛偿还。另查明，西点公司曾经以借款的形式向原告九鼎公司提供过资金用于晨光嘉苑小区的开发建设，吕妍蓓还通过其他途径向九鼎公司提供过资金。2013年3月15日，吕妍蓓曾经在一份《股权转让声明》上签字，内容为吕妍蓓投入资金压力过大，急于收回投资偿还借款，决定退出九鼎公司，将其持有的股份转让给徐维红。后吕妍蓓与徐维红因公司股权等问题发生矛盾，曾经诉至人民法院。2018年4月份，公司登记法定代表人由徐维红变更为吕妍蓓。再查明，2015年8月28日，黑龙江省高级人民法院做出（2015）黑民终字第72号民事调解书，原告九鼎公司给付广宇公司工程款及质量保证金合计800余万元，九鼎公司用相关资产以物抵债，其中一处抵债房产坐落于齐齐哈尔市××区××办事处××＃楼××单元××号（建筑面积84.12平方米），该房屋原所有权人系被告阎涛。该调解书中载明，上述抵债房屋的义务已经履行完毕。庭审后，原告九鼎公司向本院提交鉴定申请，申请对被告徐维红、阎涛提交的《回迁协议》中具体落墨时间和九鼎公司盖章时间进行司法鉴定。以上事实有原告九鼎公司提供的《商品房买卖合同》、购买商品房登记备案介绍信、《国有建设用地使用权出让合同》，被告徐维红、阎涛提供的《房地产转让合同意向书》、《回迁协议》、《回迁房分配明细》、（2015）黑民终字第72号民事调解书、（2018）黑0206民初651号民事判决书、（2019）黑02民终399号民事判决书，本院调取的涉案房产登记信息，及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列两点：（一）本案原告主体是否适格？（二）涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任？关于本案原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十条的规定，“法人的法定代表人以依法登记的为准，……”。本案中，原告九鼎公司现在工商行政管理部门登记的法定代表人为吕妍蓓，没有证据证明其无权代表公司，吕妍蓓代表公司委托诉讼代理人参加本案的诉讼符合法律规定。被告徐维红主张原告的代理人无权代表公司诉讼的主张，并无事实及法律依据。故本案原告主体适格。关于涉案房屋首付款是否已用其他方式进行折抵的举证责任的问题。被告徐维红、阎涛抗辩称涉案房屋的首付款用两部分债权进行的折抵，一部分为（2015）黑民终字第72号民事调解书中载明的阎涛所有的房屋替原告九鼎公司抵顶广宇公司工程款，另一部分为回迁晨光学校老校长吕景兰（徐维红母亲）四套民房中的33.16平方米数。并向法庭提交了民事调解书、房屋所有权证、《房地产转让合同意向书》予以佐证，徐维红和阎涛已完成了抗辩的举证责任。九鼎公司仍应对其主张拖欠首付款未予给付的成立承担举证证明责任，即证明阎涛替九鼎公司抵顶的工程款已经通过偿还或补偿等其他方式予以解决完毕，以及证明《意向书》已经予以解除、变更等效力问题或已用其他方式解决完毕。庭审中，九鼎公司未能举证证明阎涛替其抵顶的工程款，已经用其他方式予以解决；另外，《意向书》主要内容涉及九鼎公司开发涉案的晨光小区工程，西点公司和九鼎公司的法定代表人均为吕妍蓓，二公司既是关联企业又有业务往来，九鼎公司有能力及责任举证证明上述《意向书》的法律效力及解决情况，然而九鼎公司未能对该《意向书》的法律效力及解决情况进行举证证明。所以，徐维红和阎涛已经完成了已用其他方式折抵涉案房屋首付款的举证责任，而九鼎公司未能完成对其主张拖欠首付款未予给付的举证证明责任。另外，原告九鼎公司向本院提交的司法鉴定申请，其事项为被告徐维红、阎涛提交的《回迁协议》中具体落墨时间和九鼎公司盖章时间。该《协议》的时间并非本案争议焦点，与本案是否用其他方式折抵涉案房屋首付款关联性不强。故对该司法鉴定申请，本院不予准许。综上所述，原告九鼎公司与被告阎涛签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。在签订涉案合同时，徐维红与阎涛处于婚姻关系存续期间，涉案房屋当时属于共同财产，故徐维红应承担相应的法律责任。徐维红和阎涛已经举证证明涉案房屋首付款已经用其他方式予以折抵，而九鼎公司无证据证实折抵款项并非涉案房屋首付款。故九鼎公司的诉讼请求，证据不足，本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6598.20元，由原告齐齐哈尔九鼎房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王英凯人民陪审员  于艳茹人民陪审员  陈洪生二〇一九年十二月二十七日书 记 员  赵 蕾