山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初1324号原告：临汾市大都会名店百货有限公司，住所地：临汾市鼓楼东大街138号。法定代表人：颜晋宏，执行董事。委托诉讼代理人：孙广伟，山西师达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海涛，山西师达律师事务所律师。被告：临汾市滔捷商贸有限公司，住所地：临汾市尧都区贡院街80号。法定代表人：梁军，执行董事。委托诉讼代理人：刘刚，山西焦点律师事务所律师。被告：北京滔捷商贸有限公司，住所地：北京市西城区黄寺大街26号院5号楼10层1102号。法定代表人：季燕利，董事长、总经理。委托诉讼代理人：方婉琳，广东海派律师事务所律师。原告临汾市大都会名店百货有限公司（以下简称：大都会）与被告临汾市滔捷商贸有限公司（以下简称：临汾滔捷公司）、被告北京滔捷商贸有限公司（以下简称：北京滔捷公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大都会的委托诉讼代理人孙广伟、被告临汾滔捷公司的委托诉讼代理人刘刚、被告北京滔捷公司的委托诉讼代理人方婉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决解除2011年3月30日北京滔捷公司与原告签订的《房屋租赁合同》及原告与二被告签订的《补充协议》。2、请求判决二被告支付原告2017年8月7日至2019年8月6日租金422万元。3、请求判决二被告赔偿损失18914472元（包括二被告应承担的违约金200万元），并承担律师费15万元及其他损失3万元。审理中原告将数额变更为11054472元，变更理由：原告将涉案房屋转租案外人，租赁费调整。具体理由（详见书面申请）。4、诉讼费及财产保全费5000元由二被告承担。事实与理由:原告为开展高端品牌经营，承租了临汾市鼓楼东大街房屋约7000平米，投入巨资进行装修并自行经营。期间，原告又投入巨额费用进行宣传打造品牌。2011年，被告北京滔捷公司为经营需要，要求继续使用原告创立的“大都会”品牌并承租经营。于2011年3月同原告协商签订了《房屋租赁合同》，免租金期限为四个月，约定承租期为14年，自2011年8月8日至2025年8月8日。承租期前五年每年租金为300万元，第六至八年每年为306万元，第九至十一年每年312.12万元，第十二年至十四年每年租金为3183624元。支付方式约定，每年在第一个周期末(每年)支付下一周期的租金。同时约定任何一方违约应承担违约金200万元，被告违约“违约金不足以补偿甲方全部直接或间接损失的，还应赔偿违约金与全部损失的差额”。被告临汾滔捷公司，系被告北京滔捷公司成立的全资子公司，承租中原告与二被告签订了《补充协议》，该补充协议约定，原租赁合同由临汾滔捷公司承接承租方的权利义务，如临汾滔捷公司无法继续履行原《房屋租货合同》则该合同项下的全部权利义务自动转移给北京滔捷公司继续履行。双方实际移交租赁房屋为2011年4月9日。2017年7月18日，被告临汾滔捷公司以改变经营模式，需要投入资金为由，向原告申请将2017年8月7日至2019年8月6日的租金减少至190万元每年，同时承诺，如其存在违约行为，应将降低的差额向原告补足。考虑到双方的合作关系，原告同意了其降租申请。但没有想到的是，2018年7月被告临汾滔捷公司又突然提出单方撤店要求，在未协商一致的情况下，其私自撤离商户和设施，但实际早已将三楼部分面积转租培训学校等进行经营活动。为此原告多次致函被告，但二被告置若罔闻，拒不缴纳本年度租赁费用，也不拿出诚意协商损失赔偿问题，已以实际行动表明不再履行合同约定，属于单方严重违约行为，造成原告巨大损失。为减少损失，原告试图提示被告向社会第三方招租，但经多方发布广告，并无商户愿意承接租赁房屋，主要原因是，剩余租期只有六年，面对7000平米的房屋，第三方无法重新投入资金装修打造，无法核算经营成本而取得应得效益。房屋无法再行出租，二被告的违约行为势必给原告造成租金等损失。为此，根据上述租赁合同和补充协议的约定，原告有权要求被告补交2017年至2018年让利欠缴租赁费用(因承租方违约，按约定降租让利部分出租方有权要求补交)和2018年8月应交的下一周期租赁费用共计422万元。要求被告承担违约金200万元，赔偿以后年度的房屋租金损失16914472元(后期总租金共18914472元，核减违约金200万元)。另外，为进行此次诉讼，原告委托律师代理，支付的必要代理费，也属于被告违约给原告造成的损失，被告应当予以赔偿。原告提供以下证据：第一组，1、原被告营业执照登记信息，证明原被告主体资格信息；2、2006年2月15日临汾市房地产管理局出具的证明，原告对涉案房屋具有合法使用权。第二组，3、2011年3月30日原告与被告北京滔捷公司签订的租赁合同，详细约定双方的权利义务；4、设施移交书，5、原被告签订的补充协议。第三组，6、被告递交的降租申请，证明由原来的306万元减低至190万元；7、租金催收函8、撤店申请函9、回复函；10、合同解除通知函；11、合同解除通知回复函；12、关于继续履行租赁合同通知函及公证书（公证送达）13、通知函；14、视频资料（公证证据保全）第四组，15、房屋出租代理委托书；16、58同城租赁信息；17、房产租赁信息；以上综合证明二被告违约后原告为避免损失扩大，已采取了必要的措施，但由于剩余租赁期间不足7年，新的承租人需要投入大量资金，投资与回报无法成正比，至起诉时无人承担。第五组，18、案件代理协议；19、增值税专用发票；20、增值税专用发票；21、诉讼费收据；以上综合证明原告为向被告主张权利，产生的部分损失费用应由违约方即被告承担。庭审中又补充一组证据：(一)、(二)、2019年6月29日原告与临汾慕歌文化艺术有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋附属设施、设备合同》，为此可减损共计787万元。后期原告实际损失还有18914472元-7870000元=11044472元。(三)、新的租赁户转款凭证，证明按照约定已支付部分租赁费。(四)、证明2019年6月20日为减损原告采取必要的出租措施，征询被告意见，被告消极回复，拒不承担损失责任。(五)、2019年7月原告向第一被告及其转租户下达通知，要求彻底撤场，清理垃圾，维护设施安全完整。(六)、照片，原告最初经营大都会名店，设施完好，有良好的社会影响，正因为如此被告才积极要求承租，撤店时面目全非。(七)、被告转租合同（转租给第三人开办星尚武术、尖叫街舞）期限为2019年12月、2020年4月，被告单方解除租赁合同时，未采取措施处理转租事宜，其转租行为应视为占有使用行为，应承担原告的租金损失。被告临汾滔捷公司辩称：原告主张的解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，我方同意解除，以2018年9月2日视为合同解除日。2、对于原告的第二项诉求422万元，无法律依据，我方认为支付租金为2017年8月8日至2018年8月7日止的合同租金，应是306万元，补齐差额是116万元，另外一个月的租金25.5万元，计算是从2018年8月8日至2018年9月2日止，共计141.5万元，其他的都可视为违约金及损失。对第三项诉求，直接损失或间接损失都是确定的损失，原告主张的损失远未达到实际发生的损失，以实际损失为准。原告诉状中投入巨资打造品牌并不是为了与被告方履行合同才投入巨资。原告主张的违约金，违约金和赔偿金是以违约金的形式计算。原告无证据证明实际损失发生有多少，但原告递交的协议上无法看清房租价格是多少，但事实存在，无论是多少，违约金实际上远远大于原告的损失。根据实际损失酌情减少违约金的金额。二被告在合同履行中是非此即彼的关系，不是连带的关系。要求原告明确赔偿责任的主体。被告临汾滔捷公司提供以下证据：1、租赁合同，证明违约责任中违约金的计算方法选择权，包括定额200万元和按照合同约定的实际损失。2、2011年4月9日三方签订的补充协议，证明主体变更。证明原告将二被告同时列为被告不合适，应该只有一个适格被告。3、营业执照复印件，证明被告为独立法人，并非分支机构。4、银行凭证，证明实缴出资额已经全部到位。被告北京滔捷公司辩称：我方不是本案适格的诉讼主体，2011年6月我方与原告、临汾滔捷公司共同签署了一份补充协议，约定涉案的房屋租赁方由北京滔捷公司变更为临汾滔捷公司，同时约定了只有当临汾滔捷公司因不可抗力等非人力控制的情况无法履行该合同时，临汾滔捷公司的权利义务才自动转到北京滔捷公司的名下，现临汾滔捷公司无法履行合同是因为经营亏损导致，转移义务的条件并未成就，北京滔捷公司不应承担责任，原告对北京滔捷公司的诉前保全是错误的，要求法院驳回对北京滔捷公司的起诉及解除诉前保全措施。被告北京滔捷公司未向法庭递交证据。经审理查明：原告大都会在2006年以招投标的方式取得了临汾市房地产管理局所有的鼓楼东大街138号院的承租使用权，面积大约7000平米。2011年3月30日原告大都会与被告北京滔捷公司签订了《房屋租赁合同》，被告北京滔捷公司将该院全部承租。双方实际移交租赁房屋为2011年4月9日。合同约定：免租金期限为四个月，承租期为14年，自2011年8月8日至2025年8月8日。承租期前五年每年租金为300万元，第六至八年每年为306万元，第九至十一年每年312.12万元，第十二年至十四年每年租金为318.3624万元。支付方式约定，每年分两期交付租金，从第二期开始在第一个周期末支付下一周期的租金。同时约定任何一方违约应承担违约金200万元，若承租方违约金不足以补偿原告全部直接或间接损失的，还应赔偿违约金与全部损失的差额。2011年4月9日原告与二被告又签订了《补充协议》，该补充协议约定，原租赁合同中，被告北京滔捷公司项下的全部权利义务由被告临汾滔捷公司承担，承租方转为被告临汾滔捷公司。在承租期间，如临汾滔捷公司发生不可抗力、破产及法律政策等因素，无法履行该《房屋租赁合同》，被告临汾滔捷公司项下的全部权利义务自动转移给被告北京滔捷公司，由被告北京滔捷公司作为承租方继续履行与原告的《房屋租赁合同》。2017年7月18日，被告临汾滔捷公司以改变经营模式，需要投入资金为由，向原告申请将2017年8月7日至2019年8月6日的租金由原来的每年306万减少至每年190万元，付款方式调整为一次性付清当年租金。同时承诺，如其存在违约行为，应将降低的差额向原告补足。原告同意了申请，双方达成合意。2018年7月27日，被告临汾滔捷公司向原告发出《撤店申请函》，理由是商场长期处于亏损状态，无力承担后续租金，无法再继续承租，将于2018年8月7日停止营业。原告于2018年7月30号对被告临汾滔捷公司予以了书面回复，意见是不同意交接。2018年8月1日，被告临汾滔捷公司向原告发出了《合同解除通知函》，允许原告就该房屋对外进行招租。原告回复不同意解除合同。但原告在2018年9月2日正式对外发布广告信息进行招租。另查明，原告租赁涉案房屋给临汾市房地产管理局交付租金约定情况为，2018年-2019年租金70万元；2019-2020年，租金71.5万元；2020-2021年租金73万元；2021-2022年，租金74.5万元；2022-2023年76万元，2024-2025年租金77.5万元。原告方承租房屋之后，在2005年及2006年对房屋进行了装修。庭审中，原告与被告临汾滔捷公司对解除合同均认可。双方对解除合同的日期有争议，原告认为应该认定为2019年6月28日，理由是被告临汾滔捷公司是单方撤场违约，在此期间，原告多次向被告发通知函。被告转租给三楼的租户，至2019年7月才彻底清场，转租期间也视为一直占有。原告认为为了减少损失，已经采取措施发布出租信息。2019年6月20日下放通知函，要求对房屋重新出租以及合同解除进行明确表态，我方以2019年6月28日为解除日。被告临汾滔捷公司认为应该认定2018年9月2日为解除合同的时间。2018年7月2日提出解除合同的申请，同时把承租钥匙也递交给了原告。原告在网上进行对外出租，时间是2018年9月2日。原告已于2019年6月29日将房屋租赁给了临汾慕格文化艺术有限公司。请求二被告支付原告2017年8月7日至2019年8月6日租金422万元以及赔偿损失1105.4472万元包括违约金200万元），原告声称跟新承租户签订的合同租期5年零10个月，每年租金115万，共计670万。原告计算得出现在实际出租预期可取得租金只有786万，那么按照跟被告临汾滔捷公司签订的《房屋租赁合同》约定后期租金损失金额为18914472元，实际上原告损失了1105.4472万元（包括违约金200万元）。被告临汾滔捷公司对原告请求422万元租金有异议，认为支付租金为2017年8月8日至2018年8月7日止的合同租金，应是306万元，补齐差额是116万元，另外一个月的租金25.5万元，计算是从2018年8月8日至2018年9月2日止，共计141.5万元，其他的都可视为违约金及损失。上述事实，有原被告当庭陈述及提供的相关证据佐证。本院认为，原告与二被告均同意解除签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，本院予以确认。被告临汾滔捷公司在2018年7月2日向原告提出解除合同申请并交回了承租房的钥匙，虽然原告表示不同意，但是原告在2018年9月2日对外公开发布信息招租，可视为原告默许被告临汾滔捷公司无力经营解除合同这个事实。被告临汾滔捷公司不按时缴纳租金中途擅自退租撤场，视其单方面终止本合同构成违约，故按照合同约定，被告临汾滔捷公司应补齐2017年8月8日至2018年8月7日止的合同租金差额116万元，另从2018年8月8日至2018年9月2日一个月的租金25.5万元，总计141.5万元。被告临汾滔捷公司违约，应承担违约责任，按照合同约定被告滔捷公司应支付违约金200万元。综合考虑原告对临汾市房地产管理局交付租金的约定情况，以及目前该房屋已经出租综合因素，原告还要主张赔偿其余损失905.4472万元显失公平，本院不予支持。原告还主张律师费以及其他费用于法无据，不予支持。根据《补充合同》，没有条款约定被告北京滔捷公司承担连带责任保证，只是约定如果因不可抗力、破产等客观因素，其替代为承租方，而临汾滔捷解除合同是因为经营亏损内部原因所致，现在租赁合同和补充协议已经解除，原告要求北京滔捷公司承担房租及赔偿损失主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告临汾市滔捷商贸有限公司支付原告临汾市大都会名店百货有限公司租金141.5万元。二、被告临汾市滔捷商贸有限公司赔偿原告临汾市大都会名店百货有限公司违约金200万元。三、驳回原告临汾市大都会名店百货有限公司对被告北京滔捷商贸有限公司的诉讼请求。四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项被告临汾市滔捷商贸有限公司需在判决生效后一个月内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157472元，由原告临汾市大都会名店百货有限公司负担123352元，被告临汾市滔捷商贸有限公司负担34120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级法院。审 判 长 赵 英审 判 员 张 力人民陪审员 翟东学 二〇一九年十二月四日书 记 员 段淑芸