河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异305号 案外人：烟台高新技术产业开发区金财国有资产经营有限公司，住所地烟台高新技术产业园区纬三路32号。 法定代表人：马超，执行董事。 委托诉讼代理人：吴威，山东鑫士铭律师事务所律师。 申请执行人：丁雪燕，女，1983年1月26日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：李东立，石家庄市桥西天浩法律服务所法律工作者。 被执行人：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。 法定代表人：刘文忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王桂书，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：何艳，女，1974年10月12日出生，汉族，住石家庄市。 被执行人：刘文忠，男，1973年6月7日出生，汉族，住石家庄市灵寿县灵寿镇胡庄村北大街北4排2号。 被执行人：河南广宇房地产开发有限公司，住所地石家庄市灵寿县灵寿镇胡庄村北大街北4排2号。 法定代表人，刘文忠，该公司总经理。 被执行人：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄市谈固南路63号。 法定代表人：郝新辉，该公司总经理。 在本院执行丁雪燕与石家庄荣远房地产开发有限公司、河南广宇房地产开发有限公司、烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）、刘文忠、何艳借款合同纠纷一案中，案外人烟台高新技术产业开发区金财国有资产经营有限公司（以下简称金财公司）于2019年10月30日对执行旺埠公司名下部分房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人金财公司称，因被执行人旺埠公司欠缴原烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局税款22,007,438.60元，2016年4月29日，被执行人与案外人经协商，由案外人购买被执行人位于烟台高新区三兴御海城的包括案涉房产的34套房产及4套商铺，总价款为21,441,480元，案外人以将购房款直接给税务局缴纳税款的方式来向被执行人支付购房款后，被执行人尚欠案外人565,958.60元。同日，案外人与被执行人签订了上述房产的《商品房买卖合同》，案外人向原烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局支付了22,007,438.60元，税务局向被执行人出具了22,007,438.60元的《中华人民共和国收缴款书》，被执行人向案外人出具了收据，收据载明：交款单位为金财公司，金额为22,007,438.60元，收款事由为房款。被执行人于当日将上述房产备案至案外人名下，并已交付上述房产的钥匙，将上述房产实际交付给案外人使用。案外人根据《商品房买卖合同》的约定，要求被执行人办理房产权属登记证书手续，但被执行人的房产因未完成竣工验收备案，不具备办理不动产权证条件，因此，上述房产至今未能将不动产权证登记在案外人名下。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在贵院查封前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，该商品房买卖合同均是各自的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且到房产管理部门备案登记，应为合法有效。案外人已于涉案房产被查封之前按照合同约定全额支付了购房款，并实际占有涉案房产。涉案房产未办理过户手续，过错也不在案外人，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。案外人特依法提出异议，请立即停止对案外人财产的执行。 丁雪燕称，2019年8月21日贵院作出（2019）冀01执532号之一执行裁定书，并查封备案登记在案外人名下33套住宅房产。该房产是2016年4月29日旺埠公司与案外人签订委托销售房产的一部分，是为了便于销售或逃避债务备案登记在本案案外人名下，并且约定的代理期限为6个月，自2016年4月29日，已超出代理销售期限，没有再销售的权利，只是案外人未将上述房产返还给旺埠公司，依据《民法通则》第69条第1款之规定，代理权已经终止。依据合同法第396条之规定，即便委托合同未终止，该33套住宅房产实际也是旺埠公司的资产，该资产与案外人没有任何关系。案外人与旺埠公司签订委托销售房产协议，期限已经届满，因此案外人不是合法权利人。案外人认为贵院查封的33套住宅房产是自己的错误。旺埠公司与案外人签订的是委托代理销售房产的协议，代理销售期限届满至贵院查封没有任何证据证明归案外人所有，不具有该房产占有的合法性和真实性。案外人提出代旺埠公司缴纳税款不真实，银行交款凭证单位是案外人，收款单位是税务局高新技术开发区分局。而旺埠公司缴纳的税款的纳税人是旺埠公司，收税单位是高新技术开发区分局马山中心税务所。因此不能证明案外人代替旺埠公司缴纳的税款。2016年4月29日，案外人旺埠公司签订委托销售房产协议，约定的销售价格为21,441,480元，同时旺埠公司出具收据收到案外人22,007,438.60元的房款，但是没有银行转账凭证或流水证明旺埠公司收到房款。案外人现在提出用2016年4月29日代旺埠公司缴纳的税款，变成购买旺埠公司的房产没有证据予以证明，提出的三份情况说明，都是在贵院查封房产后补办的，且案外人和旺埠公司都是本案的当事人，互不能作证。旺埠公司说已将上述房产钥匙交给案外人，双方都是本案当事人，可以随时出证明，但是在贵院查封后向案外人送达时，根本没有提到旺埠公司已交付房间钥匙的情况，旺埠公司说未完全竣工，验收备案，又说已经交付给案外人，完全是自相矛盾，不能自圆其说。案外人与旺埠公司之间的商品房买卖合同约定签订之日起生效，但是33套住房合同都没有签订时间，且买房也没有法人或委托人的签字，该33套房产也没有表明单价，该合同根本未生效，房产不属于案外人所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条之规定，案外人不是权利人，不具有合法占有的真实性和合法性，更不能排除申请执行人的执行。综上，贵院查封的33套住宅房产属于旺埠公司所有。案外人主张的房产是其所有不能成立，且不是合法权利人，不具有合法占有的真实性和合法性。不能排除申请执行人的执行。依据《最高人民法院关于适用的解释》第465条第1款第1项之规定，依法驳回案外人提出的异议。 旺埠公司称，我公司已将涉案房屋出售给案外人且已经交付，双方已经交接钥匙，请法院依法裁判。 石家庄荣远房地产开发有限公司、河南广宇房地产开发有限公司、刘文忠、何艳经本院合法传唤未到庭，也未提交书面意见。 案外人为证明其主张，向本院提出以下证据： 证据1、2016年4月29日，案外人与旺埠公司签订的33套房屋商品房买卖合同，拟证明案外人购买旺埠公司位于烟台高新区三兴御海城的房产，房款已于2016年4月29日付清。 丁雪燕对证据1的质证意见为：房屋买卖合同没有标明每套房产的单价以及面积，只有一个价款，显然不符合买卖合同的基本性质，房屋买卖合同第25条：“合同自签订之日起生效”，但33套房产合同均没有合同的签订日期，所以房屋买卖合同无效。买方也就是现在的案外人仅盖有公章，没有法定代表人和委托代理人的签字，不能证明是双方真实的买卖。合同的委托代理机构没有填写，根据旺埠公司和案外人在2016年4月29日的签订的协议书，约定的是旺埠公司委托案外人代理销售33套房产，是委托销售合同的一部分。并且该委托合同的第一条第三项中约定交房日期在双方登记备案的商品房买卖合同中约定，足以证明该33套房产只是委托代理销售的房产，虽然备案登记在案外人名下，但是不属于案外人所有。商品房买卖合同第六条中约定：首付款于2016年4月29日前付清，双方约定资金有监管账号，不能由旺埠公司直接收取房款。旺埠公司出具的收据证明应该是不真实的。 旺埠公司对证据1的质证意见为对该证据的真实性无异议，我公司确实将涉案房屋销售给了案外人，案外人通过替我公司缴纳税款的方式缴纳了购房款，我公司所出具的收款收据所载明的收款额与案外人替我公司缴纳税款的数额一致。我公司认可上述商品房买卖合同。 证据2、2016年4月29日，华夏银行出具的单位结算业务申请凭证（回单），拟证明案外人按旺埠公司的指示，以向原烟台市地方税务局高新技术产业开区分局支付了22,007,438.60元税款的方式，支付了合同约定的购房款。 证据3、2016年4月29日，旺埠公司向案外人出具的收据，关联内容：交款单位为金财公司，金额为22,007,438.60元，收款事由为房款。拟证明案外人按旺埠公司的指示，以向原烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局支付旺埠公司所欠税款的方式，支付了合同约定的购房款。 丁雪燕针对证据2的质证意见为，交款单位是案外人不是旺埠公司，用途是交款，但是没有说是代替谁交款，也可能是案外人应缴纳的税款；收款单位是烟台地方税务局高新技术产业开发区分局，而案外人提供的旺埠公司缴纳的税款（四张税票），可以看出纳税人旺埠公司，收款单位是烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局马山中心税务所，虽然是同一天，案外人和旺埠公司没有任何合同或者协议能够证明案外人代替旺埠公司缴纳税款，所以不能证明案外人是替旺埠公司缴纳的税款。 证据3的质证意见为，收据是旺埠公司向案外人出具的收到房款22,007,438.60元，明确用途是房款，单独从这张收据来看不能证明旺埠公司收到了案外人房款；根据案外人提供的买卖合同第六条规定旺埠公司不能直接收受房款，而是交由商品房预售资金监管专用账户，案外人提出的34套房产和四套商铺的销售总价款是21,441,480元房款，票据收据收到的房款数额和案外人和旺埠公司执行异议承认的价款不一致，因此该收据也不是真实的。 旺埠公司针对案外人提交的证据2、3质证意见为，对两份证据无异议，是我公司指示案外人将购房款直接交给税务机关作为我方应缴纳的税款，案外人所缴纳款项实质上是向我公司缴纳的购房款，由于我公司出售给案外人的实际房产价值低于案外人替我公司向税务局缴纳的税款，事实上我公司目前尚欠案外人款项565,958.60元。 证据4、2019年8月23日华夏银行烟台莱山支行出具的案外人银行明细对账单，同样证明2016年4月29日案外人对外支付了涉案的22,007,438.60元，以代旺埠公司缴纳税款的方式缴纳了全部房款。 丁雪燕针对案外人提交的证据4质证意见为，该证据仅可证明案外人于2016年4月29日交款22,007,438.60元，但是不能证明是替旺埠公司缴纳的房款或者税款，因此该证据与本案没有关联性。 旺埠公司质证意见为，对该证据三性均没有异议，当时税务部门持续催公司缴纳税款，我公司才指示案外人将购房款直接交给税务部门，作为我方应缴纳的税款，该笔款项就是案外人代我公司缴纳给税务机关的款项，我公司认可。 证据5、2016年4月29日，原烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局出具给旺埠公司的《中华人民共和国税收缴款书》（一共四张），金额共计22,007,438.60元，拟证明案外人支付给税务局的22,007,438.60元，是缴纳了旺埠公司所欠的税款。因此，在案外人代旺埠公司缴纳税款后，税务部门在当天为旺埠公司出具了《税收缴款书》。税务机关就是烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局，也就是案外人付款的账户名称。税收缴款单左侧所载明的马山税务所只是旺埠公司所在的税务管理所，所以不存在申请执行人所说的不一致的情况。 丁雪燕针对四张票据质证意见为，纳税人名称都是旺埠公司，收款单位是烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局马山中心税务所，是税务所出具的票据，并且该税款名称明确写明是税务收现专用，因此不存在是案外人通过银行转账代旺埠公司支付税款。该四张票据右侧明确写明是缴纳税人做完税凭证，该四张票据应该是旺埠公司做账用的，而不应该由案外人持有或者保管，如果该四张票据是真实的，足以证明案外人与旺埠公司对本案的证据是串通的，有做虚假陈述或证明。 旺埠公司质证意见为，对该证据的三性均无异议，正因为我公司指示案外人替我公司向税务部门缴纳了相应税款，税务部门才向我公司出具了税收缴款书，该证据进一步说明我公司向案外人出售房屋的真实性。 证据6、2019年8月23日，国家税务总局烟台高新技术产业开发区税务局出具的《情况说明》，拟证明2016年4月29日，原烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局收到案外人代旺埠公司缴纳的税款22,007,438.60元，同日向旺埠公司出具税收收缴款书。 丁雪燕的质证意见为，案外人与旺埠公司就代替缴纳税款，没有任何协议和凭证，税务局直接出具代旺埠公司缴纳税款是主观臆断，没有任何证据能够证明是案外人代替旺埠公司缴纳的税款，对于税务局因机构整合只是陈述，没有任何文件或者证据能够证明是机构已经整合了，该情况说明仅盖有公章，没有经手人或者法人的签字，根据民事诉讼法的规定不能作为证据使用，因此该份情况说明不具有真实性、合法性。本案涉案的裁定书是2019年8月21日向案外人送达的，该情况说明是2019年8月23日作出的，因此是在向案外人送达裁定之后，税务机关才作出的情况说明，因此也不能作为证据使用。 旺埠公司质证意见为，对证据三性均无异议，在案外人代替我公司缴纳税款前，我公司已经与税务部门做了充分的沟通，该证据所载内容与事实相符。 证据7、2019年8月23日，烟台高新区住房和建设管理局出具《情况说明》，关联内容：高新区三兴御海城案涉的33套房产，因未完成竣工验收备案，不具备办理不动产权证条件。拟证明涉案房产未办理过户登记，过错也不在异议人。 丁雪燕的质证意见为，该份情况说明的内容是不真实的，当时去送达裁定时该小区房产都已备案，并且已经竣工验收；向旺埠公司送达裁定时，该小区已经有业主入住；另外案外人公司的工作人员牟涛向法院陈述案外人公司不应有实体资产，案外人公司是经营期货、股票类的交易；且该份情况说明也是在向案外人及旺埠公司送达裁定书以后才做出的，并且也没有该房管局的工作人员和法人签字，根据法律规定该份情况说明不能作为证据使用，因此该证据不合法、不真实。 旺埠公司质证意见为，我公司对该证据的三性均无异议，证据所载内容与事实相同。 证据8、2019年8月27日，旺埠公司出具的《情况说明》，拟证明旺埠公司确认，案外人通过代该公司向烟台市地方税务局高新技术产业开发区分局缴纳税款（共计人民币大写：贰仟贰佰万柒仟肆佰叁拾捌元陆角，￥22007438.60）的方式，支付该公司开发的三兴御海城项目相应房产购房款（共计34套房产及4套商铺，总价款为21,441,480元，该公司尚欠烟台高新技术产业开发区金财国有资产经营有限公司565,958.60元），同日税务部门向该公司出具税收交款书，该公司向案外人出具房款收据并与其签订相应《商品房买卖合同》将相应房产网签备案至案外人名下。该公司已将上述房产钥匙交付给案外人，因该公司开发的三兴御海城项目未完成竣工验收备案，不具备办理不动产权证条件，因此，上述房产至今未能将不动产权证登记在案外人名下。案外人与旺埠公司在法院查封前已签订了商品房买卖合同，实际支付了全部房款，并已实际占有案涉房产，案涉房产未能办理过户登记的过错不在案外人。 丁雪燕针对案外人质证意见为，旺埠公司已经到庭，该情况说明不能作为证据使用，该情况说明中案外人支付涉案房产的购房款21,441,480元，与旺埠公司出具的收据收到22,007,438.60元房款是自相矛盾，说明购房情况是虚假不真实的，其中还有与案外人签订相应的商品房买卖合同并办理网签，根据买卖合同第六条规定，应该将款项交由商品房预售资金监管账户，旺埠公司不能直接收存预售资金，因此该情况说明是虚假不真实的。旺埠公司承认说将房屋钥匙交给案外人，且承认未完成竣工验收备案，显然是自相矛盾，根据案外人与旺埠公司签订的委托代理协议，是将该房产交给案外人销售，并不存在买卖的情形，综上可以证明该情况说明是虚假不真实的。 旺埠公司质证意见为，该证据是我公司的真实意思表示，所记载的内容也是我公司和案外人进行房产买卖的客观事实，该内容是真实的，我公司对该证据予以认可。 证据9、2017年上半年旺埠公司将涉案的33套房产的钥匙已经全部交给案外人，并将涉案房产实际交付给了案外人，这些钥匙能够证明涉案房产已经实际交付给了案外人。 丁雪燕的质证意见为，不能证明是涉案房产的钥匙，案外人与旺埠公司也没有任何交接房产和钥匙的证据，也没有双方签字确认交房标准的情况，并且双方也承认该房产没有竣工验收，因此也不符合交房的标准，该证据不能作为本案的证据，不具有关联性、合法性、真实性。 旺埠公司质证意见，对该证据的三性均无异议，因为涉案房屋没有经过竣工验收，故无法与案外人办理正式的房产交接手续，根据双方买卖合同的约定，我公司应于2017年8月31日前交付房屋，故我公司在2017年的上半年将涉案房屋的钥匙交给案外人，涉案房屋目前归案外人占有支配。 丁雪燕向本院提交2016年4月29日案外人与旺埠公司签订的委托代理销售的协议书（复印件）。拟证明案外人与旺埠公司是委托代理销售关系。 金财公司的质证意见为，首先该证据为复印件，对其真实性不予认可，根据民事诉讼法证据规则第10条、第69条，不是原件的证据不能单独作为认定案件事实的依据。申请执行人的代理人称该证据由法院卷宗复印而得，根据律师复印法院卷宗材料的相关规定，该复印件如果复印自法院卷宗中应该有法院的盖章，而本复印件并没有法院的盖章，因此不能证明申请执行人代理人的说法，证据来源的合法性存在明显疑问，而当事人不能够证明其取得的方式合法，应视为以非法手段取得证据材料，而以非法手段取得证据材料不具有合法性，不能作为认定案件事实的依据。仅从协议的内容来看，代理期限为一年，期限届满，双方同意可续签，申请执行人未提供证据证明双方已经续签，那么这个协议书因期限届满而失效。即使该协议书存在案外人与旺埠公司也未实际履行。案外人与旺埠公司实际履行的是商品房买卖合同。该买卖合同经不动产中心予以备案并对外公示，案外人已经支付了全部款项，收取了涉案房产的钥匙。即使委托协议书存在，那么案外人与旺埠公司签订的房屋买卖合同也已取代了委托协议书。据案外人的代理人了解案外人与旺埠公司并未签订复印件载明的委托协议书。 旺埠公司质证意见，对该证据的真实性不认可，我公司与案外人存在的是房屋买卖合同关系，并非房屋代销协议，据旺埠公司代理人了解，我公司未与案外人签订过房屋销售协议。 旺埠公司未向本院提交证据。 本院查明，丁雪燕与石家庄荣远房地产开发有限公司、河南广宇房地产开发有限公司、旺埠公司、刘文忠、何艳、石家庄富瀛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出（2019）冀01民初290号民事判决，判决生效后，丁雪燕向本院申请执行，本院立案执行。在执行中，本院于2019年8月21日作出（2019）冀01执532号之一执行裁定，查封被执行人旺埠公司名下位于高新区三兴御城现备案在金财公司33套房产。 另查明，金财公司称，2016年4月29日，被执行人与案外人经协商，由案外人购买被执行人位于烟台高新区三兴御海城的包括案涉房产的34套房产及4套商铺，总价款为21,441,480元。旺埠公司因欠缴税款22,007,438.60元，案外人将购房款直接支付给税务机关代旺埠公司缴纳税款。同日，案外人与被执行人签订了上述房产的《商品房买卖合同》，案外人向税务机关支付了22,007,438.60元，税务机关向被执行人出具了22,007,438.60元的税收缴款书。金财公司以其已购买了案涉房屋为由，对本院查封案涉房屋提出书面执行异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金财公司虽在本院查封之前与旺埠公司签订了商品房买卖合同，但其称以代旺埠公司缴纳税款的形式支付购房款，因金财公司提供的证据不能证明金财公司支付给税务机关的款项系案涉房屋的购房款，即不能排除该笔款项为其他性质和用途。且金财公司支付的该款项数额巨大，金财公司应与旺埠公司签订书面的协议，况金财公司支付的数额为22,007,438.60元，金财公司与旺埠公司购房协议约定的房款金额为21,441,480元，二者金额不一，金财公司支付的金额大，故金财公司该主张证据不足，不符合常理，本院不予采信。关于案涉房屋是否在本院查封前已交付给金财公司的问题，因金财公司仅提供了钥匙，不能证明系案涉房屋的钥匙，故金财公司称案涉房屋在查封前即交付，证据不足，本院不予支持。综上所述，金财公司提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回烟台高新技术产业开发区金财国有资产经营有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  高福兴 审判员  王珊珊 二〇一九年十二月三日 书记员  白娟娟