广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5369号原告：丘志慧，女，1968年12月12日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：邝骏华，广东广从律师事务所律师。被告：谢小如，女，1975年1月26日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：曾洁香、刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。被告：谢卫，男，1970年10月2日出生，汉族，住广州市从化区。原告丘志慧与被告谢小如、谢卫确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告在立案的同时向本院提交了诉讼保全申请,请求本院依法查封登记权属为谢小如的位于广州市从化区XXX房的房屋。经审查，本院作出的（2019）粤0117民初5369号民事裁定书查封了上述房屋。庭审过程中，原告的委托诉讼代理人邝骏华，被告谢小如及其委托诉讼代理人曾洁香、刘婉敏到庭参加诉讼，被告谢卫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告谢卫是夫妻关系，被告谢卫与被告谢小如是兄妹关系。原告与被告谢卫婚后于1995年购买了位于从化市×××房的房屋（以下简称“该套房屋”）。后原告发现被告谢卫在2018年将该套房屋以出售的方式过户至被告谢小如名下，该出售行为未经原告的同意，且两被告的出售行为是虚假的，并没有真正的交易。因此，两被告之间的出售行为应属无效。被告谢小如应将该套房屋返还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，并向本院提出诉讼请求为：1.判令确认被告谢卫与被告谢小如关于位于广州市从化区XXX房的房屋的转让和过户行为无效；2.判令被告谢小如立即返还位于广州市从化区XXX房的房屋给原告，并与被告谢卫将该套房屋的所有权登记手续办理过户手续至原告和被告谢卫名下；3.本案诉讼费用由两被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.结婚证；3.房屋查册资料；4.广州市存量房买卖合同。被告谢小如辩称:1.请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告和被告谢卫在2006年已经将涉案房屋以8万元的价格出售给被告谢小如，被告谢小如分期五年付清房款，最后一笔房款被告谢小如于2011年春节前支付，金额为2万元。因此，被告谢小如与被告谢卫和原告丘志慧之间的房屋买卖合同关系成立并己实际履行完毕；2.被告谢小如已合法取得涉案房屋的不动产权证，原告诉称被告谢卫出售涉案房屋并未经过其同意，出售行为虚假，没有真正的经济交易完全是不尊重事实，原告以此要求确认房屋转让和过户行为无效，要求被告谢小如返还涉案房屋并将房屋过户登记到原告及被告谢卫名下的主张依法不应得到支持；3.即使原告诉称被告谢卫将涉案房屋出售未经其同意的观点成立，但原告在长达十多年的时间没有向被告谢小如提出任何异议，即使在被告小如和该房屋所在建筑其他住户不断信访，要求政府解决房屋的办证问题，原告仍然没有向被告谢小如提出异议。因此，被告谢小如有理由相信出售涉案房屋是原告与被告谢卫夫妻双方共同意思表示，谢卫出售涉案房屋的行为构成表见代理。综上，被告谢小如认为，出售涉案房屋给谢小如是原告及其丈夫谢卫的真实意思表示，被告谢小如己按约定支付全部房款，从2006年至今一直居住使用涉案房屋，且已合法取得涉案房屋的不动产权证，原告主张房屋的转让和过户行为无效没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.不动产权证书；2.从化区国土资源和规划局关于侨联房地产公司商住楼56户业主办理产权证一揽子问题的回复（从国土规划信[2017]109号）；3.收据两张；4.中国农业银行银行卡交易明细清单；5.税收完税证明【（171）粤地证02411151】；6.印花税票销售凭证【（151）粤地销00248099】；7.广东省非税收入（电子）票据；8.税收完税证明【（171）粤地证02416252】；9.税收完税证明【（171）粤地证02417275】；10.税收完税证明【（171）粤地证02417651】；11.广东省非税收入（电子）票据（CI60533401）；12.税收完税证明【（171）粤地证02417764】；13.不动产权证书【粤（2018）广州市不动产权第09204662号】；14.2019年11月2日原被告家庭成员就涉案房屋问题讨论的录音资料。经审理查明：原告与被告谢卫为夫妻关系，被告谢卫与被告谢小如为兄妹关系。现登记权属为被告谢小如的位于广州市从化区XXX房的房屋是在2018年5月4日由被告谢卫的名下过户至被告谢小如的名下。涉案房屋过户过程中的税费均由被告谢小如支付。案涉的位于广州市从化区XXX房的房屋原是由被告谢卫在1995年12月15日向从化市侨联房地产开发公司购买。原告与被告谢卫在1992年3月31日登记结婚，被告谢卫购买案涉房屋时处于原告与被告谢卫夫妻关系存续期间。庭审过程中，原告与两被告均确认涉案房屋因开发商的原因一直未能办理房屋的产权登记手续，至2017年由广州市从化区区政府特批后才逐步能够办理产权登记手续。为查明本案事实，本院依被告谢小如的申请，准许证人殷某（被告谢小如、谢卫的母亲）、谢某1（被告谢小如、谢卫的弟弟）、谢某2（被告谢小如的姐姐、谢卫的妹妹）、谢某3（被告谢小如、谢卫的姑姑）出庭作证，证人分别陈述如下：1.证人殷某陈述如下：因被告谢卫重新购买了除涉案房屋之外的房屋，而被告谢小如的婆媳关系较差，殷某便询问谢卫能否将涉案房屋给被告谢小如居住，被告谢卫答应了，被告谢小如每年支付部分购房款，被告谢小如在2006年2月左右搬入涉案房屋，支付完约定的购房款后，被告谢小如还多支付了部分房款；原告知道涉案房屋由被告谢卫出售给被告谢小如一事；虽殷某未见到原告与谢卫商谈，但家庭成员均有讨论过此事。殷某曾代被告谢卫收取过被告谢小如支付的购房款，虽具体金额已记不清，但购房的8万元已全部支付完毕，且多支付了2万元。有时被告谢卫和原告在场的时候就直接由谢小如直接给谢卫，谢卫和原告不在场的时由殷某代收；被告谢卫共兄弟姐妹四人，但殷某一直与被告谢卫共同居住生活。2.证人谢某2陈述如下：2005年谢某2与被告谢卫同时购买了新屋，母亲殷某便询问被告谢卫能否将涉案房屋出售给谢小如，原告及谢卫当时称可以8万元的价格出售房屋给谢小如，谢小如当时为谢卫工作，工资抵扣购部分房款约3万元，剩余房款是分期支付的，后被告谢小如为谢某2工作年底获得的奖金8000元或1万元用于支付剩余的房款。3.证人谢某1陈述如下：2005年底，所有家庭成员曾共同商谈将涉案房屋出售给谢小如，虽谢某1不知道购房款的具体金额及支付方式，但经过如此长时间谢卫及原告并无异议，直至原告提起诉讼本人才得知。4.证人谢某3陈述如下：谢某3是被告谢卫及谢小如的姑姑，很多人都知道涉案房屋是出售给谢小如的，总购房款大约八万九万元且谢小如已支付完毕。另，为查明本案事实，本院依法传唤原告本人及被告谢卫到庭询问，原告丘志慧与被告谢卫本人分别陈述如下：1.丘志慧陈述如下：被告谢小如的母亲曾与原告商量过涉案房屋的交易事情，但原告明确表示拒绝，考虑到被告谢小如的生活困难情况，原告同意其从2007年开始居住使用涉案房屋；涉案房屋直至去年才可以办理权属登记，但经原告查询涉案房屋已过户至被告谢小如名下；原告并不清楚被告谢卫是否有向被告谢小如收取过购房款或两人之间存在借款往来；原告与被告谢卫的夫妻关系从2016年开始恶化，之前的家庭收入及家庭事宜基本由被告谢卫负责。2.被告谢卫陈述如下：母亲殷某自1995年开始一直与被告谢卫共同居住生活，涉案房屋的出售也是母亲最早提议的，但原告并未同意将涉案房屋出售给被告谢小如；最初是将涉案房屋交给被告谢小如居住使用的，后经家庭成员的商议，被告谢卫同意将涉案房屋出售给谢小如；被告谢卫与被告谢小如最初交易房屋的价款商定为7万元，该款项被告谢小如是分期支付的，每年基本都会支付几千元不等；被告谢卫收取涉案房屋款项的事宜，原告并不知晓，过户是被告谢卫与被告谢小如2018年一起办理的，过户所需费用均由谢小如支付；原告与被告谢卫的感情是从2016年开始恶化，但并未解除婚姻关系。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人提交的证据、庭审过程中双方的陈述、庭审过程中证人的陈述及庭后本院对原告本人及被告本人的询问，本院认为应驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：首先，被告谢卫作为原告的丈夫自认其曾就涉案房屋与被告谢小如就涉案房屋的买卖达成一致的意思表示，且在2007年之后的几年每年都向被告谢小如收取购房款，而原告作为被告的妻子，根据日常生活经验法则，在长达十几年的夫妻共同生活中，不可能不知晓涉案房屋的状态及被告谢卫与谢小如之间的房屋买卖及收取购房款之行为。因此，被告谢卫与被告谢小如之间存在房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，对双方均有约束力。其次，即使原告在长达十几年的时间内均不知晓涉案房屋是否由被告谢卫出售给被告谢小如，则被告谢卫作为原告的丈夫，其在2007年左右与被告谢小如达成房屋买卖合同的合意及收取购房款的行为，可构成表见代理行为即被告谢小如有理由相信原告对于涉案房屋的买卖及购房款的收取是知晓的。再次，结合涉案房屋的具体面积、位置及2007年左右同地段、同类型房屋的市场价格和被告谢小如与被告谢卫之间特殊的兄妹关系及双方所陈述的房屋的价格亦符合当时涉案房屋的市场价格，不存在明显失衡的情况，即使在原告不知情的情况下被告谢小如的行为亦符合善意取得的规定。最后，证人殷某作为从1995年便与原告及被告谢卫一起居住生活的老人来说，其无需为了帮助自己女儿而提供虚假证言，从而开罪长期与自己共同居住生活的儿子及儿媳，这不符合日常生活经验法则。因此，殷某的证言应具有高度的证明力，本院予以采纳；另，如原告认为被告谢卫将涉案房屋出售给被告谢小如的行为严重损害了其本人利益，其可在原告与被告谢卫分割夫妻共同财产时，另行主张权利。综上，本院对原告的全部诉讼请求予以驳回。被告谢卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丘志慧的全部诉讼请求。本案受理费1179元，保全费1034元，均由原告丘志慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇一九年十二月二十四日书记员  李嘉玮