河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0825民初1855号 原告秦皇岛金盛达物业服务有限公司隆化分公司，住所地隆化县隆化镇煤窑村东尚城国际小区18号楼。 负责人:刘鹏，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨卫利，男，该公司职工，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：谢万利，河北俯察律师事务所律师。 被告：赵万林，男，1951年6月17日出生，汉族，个体工商户，住隆化县。 委托诉讼代理人：田金明，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 原告秦皇岛金盛达物业服务有限公司隆化分公司（以下简称金盛达物业公司）与被告赵万林恢复原状纠纷，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月16日第一次公开开庭进行了审理，原告金盛达物业公司的负责人刘鹏及其委托诉讼代理人杨卫利，被告赵万林的委托诉讼代理人田金明到庭参加了诉讼。后本案依法转成普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告金盛达物业公司的负责人刘鹏及委托诉讼代理人杨卫利、谢万利，被告赵万林的委托诉讼代理人田金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告对尚城国际7-2-603、尚城国际7-2-604室私搭乱建部分及单元五层以上公共区域停止继续施工，恢复原状；二、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告负责尚城国际小区的物业管理工作，被告于2018年12月26日办理尚城国际7-2-603的入住手续，原、被告签订了《装饰装修管理协议》和《业主临时管理规约》。2019年1月18日，被告在未经许可的情况下，将开放式露台（没有顶）私自搭建屋顶并扩建面积，并封闭了单元内五层以上公共区域。原告发现以后，于2019年1月21日对被告下发了整改通知书，要求被告七日内恢复原貌，但被告一直置之不理，仍然继续施工。之后尚城国际小区开发商也曾发函要求被告停止施工，恢复原状，被告也不予理睬。按照《业主临时管理规约》第一章（二）款关于业主义务的约定：“本物业管理区域内禁止下列行为：A、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。C、违章搭建、私设摊点、违章安装室外防护栏等。”《装饰装修管理协议》第九条（二）4款约定，“不得更改现有阳台窗的外观。”原告多次与被告沟通，被告仍未对私搭乱建区域停止施工，恢复原状。被告的行为严重违反了《装饰装修管理协议》、《业主临时管理规约》、《住宅室内装饰装修管理办法》及《河北省物业管理条例》的相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。 被告辩称，一、原告作为分公司是否具备诉讼的主体资格应予审查，同时原告不具有诉讼主体资格，亦应驳回其起诉。二、原告据以起诉的合同尚未签订，对被告无拘束力。原告出具的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》，原告未在合同上签字，合同尚未签订。原告所述被告领取的业主手册中只有原告盖章，没有被告签字。不能确定交付被告的就是原告出庭出示的文本。也就不能确定被告已经明知不能封闭阳台的内容，原告起诉证据不足。三、原告的服务权利源泉为业主大会的聘任、授权，此案未经业主大会聘任、授权，对业主无拘束力。理由为：原告所出示的《物业管理服务协议》等未经过业主大会通过。特别是原告据以主张权利的《业主临时公约》，既是业主公约，当然应由业主制定，此案无业主确认，不能发生效力。四、原告提供的协议等文本属于格式合同，双方的关系属于消费者与服务者的关系，因此物业提供的限制业主的格式条款，未向业主充分释明，格式条款不生效。五、原告所述被告所封阳台，属于业主个人所有权范畴，物业公司无权干涉。原告所诉影响公共利益，也就是外观造成影响，也是影响全体业主权益，在没有小区全体业主授权的情况下，原告也无权起诉。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据一、前期物业管理协议，其中第二条规定，对物业管理区域内私搭乱建、擅自改变房屋用途占用公用部位等损害全体业主利益的现象，予以劝告、阻止或上报行政主管部门，依法处理。 证据二、业主临时管理规约，业主的权利义务第二项规定：本物业管理区域内禁止下列行为，损害房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；违章搭建、私设摊点，违规安装室外防护栏等。 证据三、装饰装修管理协议，第九项住宅室内装修规定第二条阳台第四小项，不得更改现有阳台窗户外观。 证据四、赵万林购房合同两份，拟证明其在尚城国际小区购买了7-2-603、7-2-604的事实。 证据五、业主签署的临时管理公约、装饰装修管理协议，该两份文件上均有业主赵万林的签字。 证据六、被告赵万林违建的照片一组六张，拟证明被告违建的事实存在。 证据七、原告给被告赵万达下达的整改通知书。 证据八、城管局责令被告提供审批证件通知书。 证据九、入住流程单附业主手册，拟证明赵万林的权利和义务已确认。 证据十、五楼业主刘翠兰购房合同一份，拟证明刘翠兰购买的房屋建筑与被告不一样，五楼是有阳台的。 证据十一、房屋分层面积对照表，拟证明被告购买的楼房面积不包括阳台。 被告对原告提供的证据一、二、三、五不予认可，理由：原告提供的前期物业管理服务协议不符合国家法律对前期物业管理服务协议的规定，我国行政法律规定的是开发公司和物业服务企业签订的协议，称为前期物业管理协议。法律规定的业主签订的是后期物业管理协议，后期物业管理协议是业主成立业主委员会，由业主委员会与物业公司签订的物业服务协议。本案中原告提供的物业协议是无效的，且是制式合同，对消费者权利有限制性约定，没有特别释明，没有取得消费者认可。三份协议均没有甲方签字盖章，不发生法律效力。该文件不是赵万林本人签字，对被告不产生约束力。对证据四认可。对证据六没有原状照片对比，不能认定是否是违建。对证据七没有业主赵万林签字，不发生法律效果。对证据八是在起诉后作出和提交的，对之前的行为不能倒推，对本案没有拘束力。对证据九业主手册与本案没有关联。业主手续应有双方签字，没有业主签字和盖章，对本案没有证明力。对证据十与本案没有证明力。对证据十一，当时开发商承诺露台归业主所有，而且这个露台属6楼业主的专用部分。 被告为支持自己的抗辩主张，提供尚城国际楼房外露台管理的申请，要求对外露台采取封闭设施，拟证明封闭阳台是小区全体业主的呼声。 原告对被告提供的证据不认可，认为原告没有收到该申请。且依据装修管理协议和政府规划，个人无权改变楼房外观。 经合议庭评议，对原告提供的证据一、二、三、、五，被告虽不认可赵万林的签字，但在原、被告签订的证据四《商品房买卖合同》中，在原、被告签订商品房买卖合同的同时，双方已经签订了《金盛达、尚城国际前期物业服务协议》，且在2018年12月26日，尚城国际小区7栋2单元603室入住流程单中有赵万林签字确认《前期物业管理服务合同》、《业主管理规约》、《装饰装修管理协议》其已签收，故对赵万林明确表明不是其本人签字的《前期物业管理服务合同》、《业主管理规约》、《装饰装修管理协议》，不能证明其不知情，且不同意。故对原告提供的上述证据本院予以确认，作为本案认定事实的依据。对证据四，原告对其真实性无异议，本院予以采信，对证据六至十一，被告赵万林虽不认可，但上述证据客观、真实，与本案相关联，本院予以采信。对被告提供的证据，没有其他层业主签字，不能认定为经过本区城业主的同意，故本院对该证据不予采信。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月20日，承德金盛达房地产开发有限公司与被告赵万林签订《商品房买卖合同（预售）》，被告赵万林购买隆化镇尚城国际小区7栋2单元603、604室，每室建筑面积111.58平方米，不包括阳台。该《合同》第二十一条：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为秦皇岛市金盛达物业服务有限公司。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。在签订的《金盛达.尚城国际前期物业服务协议》中约定：物业公司有权制止公共区域底层花园、露台、阳台内违章私搭、乱建行为；其他约定事项约定：为了小区物业的保值和增值，本区域业主一致同意，不在室内车位、露天车场、露台、阳台、花园或门窗等处搭建阳（雨）棚、花架或将其封闭。若业主确需在阳台安装遮阳（雨）棚时，必须经本区域其他业主及乙方同意并按指定的位置，统一样式及规格进行安装。 《业主临时管理规约》第一章（二）款的关于业主的义务的约定：“本物业管理区域内禁止下列行为：A、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。C、违章搭建、私设摊点、违章安装室外防护栏等。”《装饰装修管理协议》第九条（二）4款约定，“不得更改现有阳台窗的外观。” 2018年12月26日，赵万林办理了尚城国际小区7号楼2单元603、604室的入住手续。在办理604室入住手续时，业主签字与603室业主赵万林签字不符，但经确认，603室入住流程单签字与《商品房买卖合同》上赵万林签字相符，可以认定赵万林于同日办理了603、604室的入住手续。此后，被告赵万林对尚城国际7号2单元603室、604室进行了装修，在603、604室外走廊进行了铝合金门窗封闭。对未包括在其买卖合同内的603、604室建筑面积外的阳台进行了封闭。被告对此曾进行过制止。 本院认为，承德金盛达房地产开发有限公司与赵万林签订的《商品房买卖合同（预售）》中，被告赵万林同意由本案原告即金盛达物业公司实施前期物业管理，遵守临时管理规约。在交房入住时，《前期的业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》，被告虽不认可是其本人所签，但其在2018年12月26日办理603室入住时，签署了入住流程单，在流程单上，对上述协议签字予以确认，该签名与《商品房买卖合同（预售）》中一致，故能够证明，被告赵万林认可《前期的业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《装饰装修管理协议》中的约定，系双方真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，应受法律保护。原、被告作为尚城国际小区的物业服务企业和业主，均应根据协议约定，正确全面地行使权利、履行义务。被告赵万林在对尚城国际小区7号楼2单元603室、604室装修时，在其室内走廊安装封闭门窗、将不在其房屋建筑面积外的露台封闭，违反了上述协议中不得私搭乱建，私自封闭阳台、更改阳台窗外观的约定，应予拆除。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告赵万林于本判决生效后十日内拆除在尚城国际小区7号楼2单元603室、604室外走廊的封闭门窗；拆除603、604室其自行封闭的阳台。将其603室、604室走廊及阳台恢复原状。 案件受理费100元，由被告赵万林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  黄爱湘 人民陪审员  赵允才 人民陪审员  吴海宏 二〇一九年十二月四日 书 记 员  王 静 附页： 一、判决适用的法律 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉权和上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。预交上诉费100元，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。 三、申请执行的期限 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年，本案原告自本判决生效后，自动履行期间届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。