浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5900号上诉人（原审原告）：方法春，男，1973年9月19日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审原告）：方雪平，女，1975年11月19日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：刘斌、赵晶，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐清市华商房地产开发有限公司。住所地：乐清市雁荡镇白溪街村。统一社会信用代码：9133038279961351XA。法定代表人：邵雅志，执行董事。委托诉讼代理人：卢晓、金诚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人方法春、方雪平因与被上诉人乐清市华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘斌、赵晶，被上诉人的委托诉讼代理人卢晓、金诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方法春、方雪平上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审关于逾期交房违约责任的事实认定及适用法律均存在错误。1、建设工程验收竣工备案关乎社会公共利益。《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）6.0.7条规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确该条文为强制性条文，必须严格执行。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。《中华人民共和国标准化法》第二条规定：强制性标准必须执行。综上，取得建筑工程竣工验收备案方可交房系国家强制性标准，应属效力性强制性规定。一审将上述规定理解为管理性强制性规定，显属错误。即使合同附件关于商品房的交付条件之一变更为建设工程竣工验收合格，鉴于取得房屋建筑工程竣工验收备案表是商品房验收合格的最终标志，建设工程竣工验收合格的时点也应理解为取得房屋建筑工程竣工验收备案表之时。此外，温州市中级人民法院及浙江省其他法院的判例均认为竣工验收备案系商品房交付的必备条件之一，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017年）》也持上述观点。2、案涉《商品房买卖合同》主合同为国家有权机关制定的示范合同，将房屋竣工验收备案排除在商品房交付条件之外的约定不仅因违反法律的强制性规定而无效，也因格式合同排除相对方主要权利而无效。3、2016年1月1日涉案房屋尚未竣工验收，且依据合同，华商公司交付房屋的对象只能是我方，在我方未指示华商公司将房屋交付给第三人的情况下，华商公司无权向第三人交付房屋，因而涉案房屋不可能于2016年1月1日交付。况且乐清市雁廷酒店有限公司（以下简称雁廷公司）系华商公司的关联企业，二者之间具有共同的利益。一审仅凭雁廷公司出具的证明认定案涉房屋已于2016年1月1日交付给雁廷公司，属事实认定错误。即使华商公司已向雁廷公司交付房屋，该交付行为未经我方追认，也不产生交付的法律后果。4、违约金不与损失直接挂钩，只要存在违约行为就应支付违约金。华商公司的代理人在一审中也仅以违约金过高为由要求予以调整，一审却以我方无损失为由驳回我方要求华商公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，显属错误。5、一审虽查明2015年12月下旬华商公司向我方邮寄了《领房通知书》，但一审判决书中未出现该通知书的内容。事实上，部分业主收到的《领房通知书》内容为通知他们在2016年1月20日至2016年5月30日收房。二、一审关于“酒店式公寓”未实现的违约责任事实认定及法律适用均存在错误。1、广告内容、商品房买卖合同的签约流程、约定内容、我方支付的购房款、与雁廷公司签订《委托经营管理协议书》等事实均表明，购买能用于客房经营的“酒店式公寓”是我方签订合同的根本目的，一审认定我方签订商品房买卖合同的目的并非经营“酒店式公寓”，没有证据支撑。2、本案证据充分证明“酒店式公寓”即带有对外客房经营功能的房屋。一审对能据以确定“酒店式公寓”定义的广告内容避而不谈，却称“酒店式公寓”无法定义，显然违背基本事实、证据。3、《中华人民共和国物权法》第七十七条，《物业管理条例》第十一、十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条均原则上禁止将小区内的住宅用作营业用房。乐清市市场监督管理局、乐清市公安局均明确答复住宅不能用于开办经营客房的“酒店式公寓”。因此，在住宅小区内开设“酒店式公寓”在法律层面、操作层面均不可行。涉案房屋客房经营至今没有实现，对此我方已经提供了充分的证据予以证明。华商公司没有提供任何证据证明客房经营可以实现，应认定其构成违约。一审认定我方未提供证据证明“酒店式公寓”无法经营，属事实认定和法律适用的双重错误。华商公司辩称：一、一审认定涉案房屋于2016年1月1日交付，正确。1、《商品房买卖合同》附件八第十四条第1款约定，本合同第九条第1款第1项“建设工程竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明”,变更为“建设工程竣工验收合格”,该条款系双方对于房屋交付条件变更达成的合意,该条款合法有效。因此,涉案房屋经建设工程竣工验收合格即符合交付条件。2、上诉人主张取得建设工程竣工验收备案方可交房属效力性禁止性规定、合同约定的交房条件不得低于这一规定，不成立。《建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2001）于2013废止,取代该标准的《建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2013）删除了原建筑工程施工质量验收统一标准》（ＧＢ50300-2001）中的6.0.7条，且该标准不属法律或行政法规。《关于发布国家标准方法春、方雪平向一审法院起诉，请求：1、华商公司支付方法春、方雪平逾期交房违约金35611元（该逾期交房违约金以方法春、方雪平实付购房款508726元为基数，自2015年12月31日起至2016年5月19日止，按日万分之五的标准计算）；2、华商公司赔偿方法春、方雪平因“酒店式公寓”无法经营所致损失暂计80560元（该部分损失暂以2000元/平方米的标准，按照评估报告每平方米差价×面积计算，如后续提交评估，以评估报告确认的酒店式公寓与普通住宅的每平方米差价为准）；3、本案诉讼费用由华商公司承担。一审法院认定事实：华商公司系乐清市“”楼盘的开发商。华商公司在销售“”楼盘中，制作了宣传单、宣传册等。宣传内容为：“万和豪生度假公寓会赚钱的财富公寓精装应有尽有投资高枕无忧”，“鸟巢酒店式公寓精装40㎡首付5万起小投入、低门槛70年产权“3＋2”模式每年30天免费入住途家网签约入驻加速不动产增值”，“首付7万起，超低总价小投入即可享5Ａ景区里40㎡投资度假公寓，精装修交付，拎包即可入住”“前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。”等。除上述宣传手段外，华商公司还通过发布会、电视台栏目推介等方式对“二期”进行宣传。2013年10月9日，方法春、方雪平与华商公司签订合同编号为201390006830157的《商品房买卖合同》，约定方法春、方雪平向华商公司购买悦林庄园（）二期第21幢322号房，建筑面积40.28平方米，单价每平方米12629.74元人民币，总价508726元整。与本案相关的内容有：合同第三条约定，该商品房土地使用权年限自2010年3月24日至2080年2月23日；该商品房的设计用途为住宅。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见附件八合同补充协议。附件八合同补充协议内容第一条第2款（1）买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款30%，计158726元，剩余350000元，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款。合同第九条约定，出卖人应在2015年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十四条约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：×。附件四：装饰、设备标准如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，其他：本房以毛坯标准交付。附件八第十四条第1款约定，本合同第九条第1款第1项“1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”变更为“1.建设工程竣工验收合格”。本合同第九条第1款第2项“2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许适用文件”变更为“2、取得法律、行政法规规定应当由公安消防部门出具的认可文件、准许使用文件或验收合格文件。”附件八补充协议第十四条第4项，本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就本合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与本合同及其附件规定不一致的，以本合同及附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。本楼房的广告、楼书、销售宣传资料、沙盘模型、样板房（如有）等仅作为展示参考，不作为出卖人对买受人交付房屋条件的承诺，以实际交付的商品房为准。合同附件八补充协议内容第十一条：1、买受人应在收到出卖人寄发的《领房通知书》规定时间内，办理领房手续，领房手续办理完毕次日起交纳物业管理费。2、买受人未在出卖人《领房通知书》规定的领房期限内办理领房手续的，则视为买受人已领房，由此造成该商品房的一切风险责任均由买受人承担。同日，方法春、方雪平与原乐清市万佳商业管理有限公司（乐清市万佳商业管理有限公司于2016年10月12日更名为雁廷公司）签订了一份《委托经营管理协议书》，约定将涉案房产委托原乐清市万佳商业管理有限公司作为酒店或酒店式公寓客房经营管理；委托经营管理期限为5年，另加6个月装修免租期，商品房实际交付之日起开始计算装修免租期；涉案房屋委托原乐清市万佳商业管理有限公司统一经营管理，由原乐清市万佳商业管理有限公司负责统一装修；租金分二次支付：第一次在第四年第二季度末支付租金35611元，第二次在第五年第二季度末支付35611元。上述合同签订后，方法春、方雪平依约支付了价款，华商公司依其在销售“”楼盘中制作的宣传单、宣传册等宣传内容返还给方法春、方雪平18%的金额。另外，华商公司与北京途家置业顾问有限公司有签订管家服务合作协议，在业主房屋空置期由途家管家做室内清洁整理及保养服务，约定途家有责任提供国际一流的整套互联网管家服务系统（线上业主查询、线上房源管家后台管理系统、业主预定入住的酒店管理系统），管理和维护业主线上所需信息，途家网、携程及其他一方合作媒体的推广支持。2016年11月，双方签订了两份补充协议，约定管家服务时间及计费时间从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2015年12月下旬，华商公司向方法春、方雪平邮寄了《领房通知书》。2016年1月1日，乐清市万佳商业管理有限公司（现为雁廷公司）开始委托经营管理涉案房产。浙江大管家物业管理服务有限公司于2016年1月开始对涉案房产收取物业管理费。2016年5月19日，华商公司取得涉案房产的建设工程竣工验收备案，上面载明竣工验收日期为2016年1月29日，竣工验收备案批准时间为2016年5月19日。2019年6月底7月初，雁廷公司在应方法春、方雪平的要求下，支付了《委托经营管理协议书》中约定的第四年租金35611元。乐清市人民法院于2017年10月21日立案受理与方法春、方雪平同样购买华商公司销售的“”楼盘商品房的业主虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀与华商公司之间的房屋买卖合同纠纷三个案件，案号分别为（2017）浙0382民初11709号、（2017）浙0382民初11711号、（2017）浙0382民初11713号，在上述三个案件中，虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀认为华商公司在销售“”楼盘商品房过程中存在欺诈，要求撤销其与华商公司之间的《商品房买卖合同》、华商公司返还购房款并赔偿利息损失。乐清市人民法院于2018年6月11日分别作出（2017）浙0382民初11709号民事判决书、（2017）浙0382民初11711号民事判决书、（2017）浙0382民初11713号民事判决书，均认为虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀所主张的华商公司存在欺诈及《商品房买卖合同》显失公平依据不足，均判决驳回虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀的诉讼请求，上述三份民事判决书现已生效。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、涉案房产是否存在逾期交付；2、涉案房产是否无法实现经营“酒店式公寓”，如果无法实现，华商公司是否应予以赔偿。针对第一项争议焦点，在本案中，方法春、方雪平引用了诸多法律法规的相关规定以及部分案例，用于说明商品房在交付使用时必须取得房屋建筑工程竣工验收备案表，该项规定是法律禁止性规定。一审法院认为，即便上述规定是禁止性规定，违反了上述规定，并不必然导致法律行为的无效，违反管理性禁止规范，所受到的应当是刑事或行政处罚责任，并不导致民事法律行为的变更。民事活动以意思自治为原则，保护交易安全，在本案《商品房买卖合同》附件中双方已约定了商品房的交付标准，基于真实的意思表示，在没有证据证明其在签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认为此法律行为有效。本案《商品房买卖合同》在合同附件中已对房屋交付条件做出了变更，双方对房屋交付条件已达成合意，应属有效条款。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，方法春、方雪平在与华商公司签订《商品房买卖合同》的同日，即与乐清市万佳商业管理有限公司（现为雁廷公司）签订了《委托经营管理协议书》，将涉案房产委托给雁廷公司经营管理，现在雁廷公司已经确认在2016年1月1日接收了涉案房产。因此，涉案的房产在2016年1月1日已交付使用。况且，从2019年6月底7月初，雁廷公司在应方法春、方雪平的要求下，支付了《委托经营管理协议书》中约定的第四年租金35611元这一事实来看，方法春、方雪平对涉案房产在2016年1月1日已交付使用的事实实际上是确认的。而且，雁廷公司已按《委托经营管理协议书》的约定履行了租金给付义务，方法春、方雪平并未有损失；而我国合同法设置违约金的目的在于补偿当事人因此造成的损失，因此，方法春、方雪平要求华商公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，应不予支持。针对第二项争议焦点，一审法院认为，一般而言，房屋系重大价值财产，方法春、方雪平作为完全民事行为能力人，在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋性质及交付状况等因素，涉案《商品房买卖合同》明确以毛坯标准交付，且设计用途为住宅，并未将实现经营“酒店式公寓”作为合同目的，结合方法春、方雪平与原乐清市万佳商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》的内容，可以认定方法春、方雪平知晓自己购买的商品房的精装修及作为“酒店式公寓”需要通过其他途径实现，该商业风险应由方法春、方雪平自行承担。况且，现行法律并未对“酒店式公寓”作出一个明确的定义，方法春、方雪平亦未能举证证明“酒店式公寓”现已无法实现，故方法春、方雪平的第二项诉讼请求，应不予支持。综上，方法春、方雪平的诉讼请求，均缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回方法春、方雪平的诉讼请求。案件受理费2623元，由方法春、方雪平负担。二审期间，上诉人提供了部分业主于2015年12月底收到的交房通知书、交房须知、交房收费一览表，通知业主于2016年1月20日至2016年5月30日交付房屋，欲证明雁廷公司有权收房的时间是在2016年5月30日之后。华商公司提供了一份通知函，欲证明其已于2015年12月24日寄送交房通知书，并于2015年12月26日送达业主，由于业主未前来办理收房手续，故通知书送达之后视为领房。华商公司对上诉人提供的证据的质证意见是：对其真实性无异议，但由于上诉人已将涉案房屋委托雁廷公司经营管理，故本案交房行为实际上是虚拟的，华商公司发送交房通知书的意义不在于交房，而在于催促业主前来结算，将期限定为2016年1月20日至2016年5月30日系为了方便业主办理结算手续。上诉人对华商公司提供的证据的质证意见是：该通知函系电脑截图，对其真实性不予认可，且该通知函的落款时间为2016年10月，与本案没有关联性。经审查本院认为，华商公司对上诉人二审提交上述证据的真实性无异议，应予确认；华商公司提供的证据系电脑屏幕截图，真实性无法确定，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，上诉人与雁廷公司签订的《委托经营管理协议书》第五条第3项约定：“甲方应在房开公司规定的交付时间内办理交房手续，甲方未在交房期限内办理交房手续的，交房期限届满后，乙方有权对该商品房进行装修，交房的权利义务均由甲方自行承担。”华商公司数次发出交房通知书，其中2015年12月与《交房须知》、《交房收费一览表》等一同发送的《交房通知书》记载：“二、三期工程已通过竣工验收，具备交房条件。我司兹定于以下时间在现场为您办理交房手续，请您自行选择时间前来办理。如果您年内很忙，也可安排春节放假时间前来办理”、“2016年1月20日开始交付20＃、21＃、22＃，服务时间截止到2016年5月30日”、“您收房时，需缴纳（或退回）房款补差、代收代缴等相应费用，具体如下……”。本院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。本案中，上诉人与华商公司签订《商品房买卖合同》的同日，即与雁廷公司签订《委托经营管理协议书》，将涉案商品房委托雁廷公司经营管理，期限5年另加6个月装修免租期，并约定商品房实际交付之日起开始计算装修免租期；上诉人在向华商公司支付购房款后，依据华商公司广告宣传中允诺的“前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还……”等内容，已获得返还购房款18%的前三年固定投资收益；雁廷公司也已向华商公司收房并经营管理至今，并按《委托经营管理协议书》约定向业主支付了相应租金等事实清楚。这些事实足以证明华商公司直接向雁廷公司交付涉案商品房，是上诉人与华商公司及雁廷公司对履行《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议书》的共同选择。故雁廷公司自认于2016年1月1日收房，应认定为其履行《委托经营管理协议书》约定委托管理期限的开始日期。该收房行为的后果应由上诉人承担。因此，本院对上诉人关于华商公司仍需向其交付涉案商品房的主张，不予支持。雁廷公司于2016年1月1日向华商公司收房，虽然涉案商品房的竣工验收日期为2016年1月29日，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”且在此之后已有多人领取了涉案小区房屋的所有权证书，故仍可视为涉案商品房于2016年1月1日交付使用。因此，上诉人请求华商公司承担逾期交房责任的依据不足。至于竣工验收日期比实际交房滞后二十余日对雁廷公司经营管理的影响，可由雁廷公司自行承担。也鉴于此，华商公司何时向业主发出交房通知，不影响涉案商品房交付使用，也不影响本案上诉人对涉案商品房的收益权。华商公司关于“发送交房通知书的意义不在于交房，而在于催促业主前来结算”的抗辩理由，应予采纳。《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）已于2014年6月1日废止，而取代该标准的《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）已将该（GB50300-2001）中原强制适用之“6.0.7条：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”规定予以删除。上诉人现仍援引《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）的该条款主张“在未取得建筑工程竣工验收备案前不得交付商品房”、“明令未备案不得投入使用，该规范属于效力性禁止规范”等，缺乏依据，本院不予支持。上诉人所举其他案例事实有别于本案，且对本案无拘束力。综上，一审判决驳回上诉人要求华商公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。购买商品房并非普通的日常消费，购买者应尽谨慎分析等注意义务，并自行承担可能存在的商业风险。本案双方所签《商品房买卖合同》明确约定买卖标的物属住宅，即使按照上诉人的主张所购者仍是“公寓”，也并非酒店。能否实现“酒店式公寓”对外经营以及能否实现盈利，系商业风险问题，上诉人应明知且已生效裁判认为该功能可以通过其他途径实现，现上诉人以“客房经营至今没有实现，被上诉人已构成违约”等为由，要求被上诉人对此承担违约责任，本院不予支持。综上，方法春、方雪平的上诉理由均不成立，上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2623元，由上诉人方法春、方雪平负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘光林审 判 员 曹启东审 判 员 余 萌审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 蔡蓓蓓审 判 员 曾 慧二〇一九年十二月二十五日法官助理陈黛锦代书记员 徐彬妮