西安市莲湖区人民法院民事判决书                          (2019)陕0104民初6639号原告（反诉被告）：何旭宁，女，汉族，1992年3月9日出生，住西安市未央区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦悦，陕西宝伦律师事务所实习律师。被告（反诉原告） 干俊芳，：，女，汉族，1962年1月29日出生，住西安市雁塔区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：裴莎，陕西朱西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永慧，陕西群鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）何旭宁与被告（反诉原告）干俊芳买卖合同纠纷一案，本院2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何旭宁以及委托诉讼代理人周翔，被告（反诉原告）干俊芳委托诉讼代理人裴莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何旭宁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《转让协议》；2、判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）转让费290000元；3、诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2019年6月4日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）在西安市莲湖区北关正街9号鸿海大厦签订《转让协议》，约定被告（反诉原告）将位于西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX层经营的西安曲江新区XX酒店(门头标写斯利商务酒店)转让给原告（反诉被告），转让费330000元。该协议约定2019年5月31日原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）定金30000元，2019年6月4日支付转让费270000元，2019年6月19日前支付转让费及部分房租110000元。2019年5月31日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付定金30000元，后于合同签订之日支付转让费260000元，并于合同签订日就剩余转让费及房租110000元向被告（反诉原告）出具欠付被告（反诉原告）转让费及房租110000元的《欠条》。签订转让协议当日，被告（反诉原告）将该商务酒店交付原告（反诉被告）经营。原告（反诉被告）经营酒店过程中，发现被告（反诉原告）转让的商务酒店并未取得特种行业许可证，也未经过消防验收，并且隐瞒公安莲湖分局北关派出所于2019年3月7日下发责令改正通知书的事实。同时，被告（反诉原告）一直未向原告（反诉被告）出示和房东就该商务酒店租赁事宜而签订的租赁合同，不知道被告（反诉原告）和房东租赁截止日是哪一天，更无法就租赁事宜和房东沟通。经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）至今未提供租赁合同。被告（反诉原告）种种违约行为，致使原告（反诉被告）接手经营商务酒店的目的无法实现，签订的转让协议无法继续履行。为维护原告（反诉被告）合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）干俊芳辩称：原告（反诉被告）要求解除协议的事项是没有约定的法律事实和依据。原告（反诉被告）已经支付了定金30000元，对于剩余费用出具了欠条，当日被告（反诉原告）已经将所有物品交接给原告（反诉被告，由原告（反诉被告）实际使用，因此双方签订的协议是合法有效的。协议中并未有解除协议的条款，故不存在解除约定的事实和法律依据。不同意解除合同，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行合同义务，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。并提起反诉请求：1、判令驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；2、判令被告（反诉原告）与原告（反诉被告）继续履行2019年6月4日签订的《转让协议》；3、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）转让费以及前期垫付房屋租金12万元及资金占用期间的利息损失840元（以12万元为基数，按照年利率6%，从2019年6月20日至实际付清之日，暂计至2019年7月30日共计840元）；4、本诉和反诉费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2019年5月中旬，原告（反诉被告）通过朋友介绍找到被告（反诉原告），称自己想接手被告（反诉原告）正在经营的宾馆。XX沟XX宾馆物品转让事宜，期间原告（反诉被告（反诉原告）多次来宾馆实地考察后愿意接受转让。随后原告（反诉被告）就和房东沟通了接手后的房屋租金等情况。2019年6月4日双方签订书面的《转让协议》，因被告（反诉原告）已经实际垫付该房屋租金至2019年8月底，故最终确认转让费和垫付房屋租金共计41万元。双方协议签订当日，该房屋就由原告（反诉被告）实际占用使用，截止到反诉之日，原告（反诉被告）尚欠转让费4万元以及被告（反诉原告）垫付房屋租金8万元。随后被告（反诉原告）和原告（反诉被告）多次协商付款事宜，但被告（反诉原告）均不配合，无奈被告（反诉原告）提起反诉，望维护被告（反诉原告）的合法权益。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）反诉请求答辩意见：双方签订转让协议时，干俊芳转让的商务酒店未取得特种行业许可证，也未取得消防验收，并且隐瞒莲湖分局北关派出所下发责令改正通知书的事实。被告（反诉原告）要求支付租金和支付资金占用期间的利息损失840元没有法律依据，原告（反诉被告）请求法院解除双方签订的转让协议，并且驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2019年6月4日，原被告签订《转让协议》，约定被告（反诉原告）干俊芳将位于西安市莲湖区北关正街9号鸿海大厦三层，现经营的西安曲江新区XX酒店(门头及酒店背景墙标写斯利商务酒店)现有经营中物品及装修所有权和使用权一并有偿转让给原告（反诉被告）何旭宁。协议第二条约定：转让费共计330000元整（房租除外单独结清）。协议第四条约定：2019年6月4日原告（反诉被告）需支付第一笔转让费270000元，收到当日被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）使用权。协议第五条约定：2019年6月19日之前原告（反诉被告）需支付第二笔转让费及部分房租110000元，被告（反诉原告）收到当日交还原告（反诉被告）110000元欠条，收到当日被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）所有权。2019年8月1日前原告（反诉被告）凑齐剩余租金，被告（反诉原告）配合原告（反诉被告）变更租赁合同，被告（反诉原告）和房东租赁事宜已提前沟通确认好。2019年6月4日前经营产生的债权债务归被告（反诉原告），2019年6月4日后经营产生的债权债务归原告（反诉被告）。2019年8月1日或者办理完所有手续前，原告（反诉被告）如再次转让高于330000元部分，一半归被告（反诉原告）所有。上述约定时间如原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）有权收回宾馆使用权和所有权，收到钱款不予以退还。协议第十条约定：原告（反诉被告）应知晓当前宾馆所有物品、费用、证件事宜。2019年6月4日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具欠条一张，上写：今欠干俊芳转让费用包含部分房租110000元，本人将于2019年6月19日前一次性支付清，以转账记录为准。协议签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）共计支付转让费用29万元，并实际开始继续以西安曲江新区XX酒店名义经营，未办理新的营业执照。何旭宁提供与干俊芳微信聊天，2019年6月13日，何旭宁通过微信向干俊芳索要租赁合同。2019年6月19日，何旭宁微信称“我已经准备好剩余转让费及部分房租12万元，请你于今日到斯利商务酒店收取转让费及部分房租12万元，同时向其提供你和鸿海大厦3层房东签订的租赁合同，以便我能按《转让协议》第六条之约定，和房东提前沟通确认后续租赁事宜，如你不能提前沟通确认后续租赁事宜，如你不能提供租赁合同，我有权拒绝向你支付转让费和房租，务必请你审慎对待。” 干俊芳回复称，其只是将西安曲江新区XX酒店内现有的所有物品以及装修所有权和使用权转让给原告，至于是否继续经营酒店、酒店名称和自己没有关系，并没有将经营权转让给原告，干俊芳称已经和鸿海大厦房东签订的《房屋租赁合同》已经解除，你与房东张某某已经联系过，并且你们已经协商好租金以及年限等事宜，现在变更租赁关系，你直接和房东张某某联系重新签订租赁合同即可。庭审中，原告（反诉被告）称基于要经营曲江新区XX酒店才与被告（反诉原告）签订转让协议。原告（反诉被告）支付33万元的转让费是要获得合法的经营权以及承租权，但是签订该转让协议后，原告（反诉被告）开始实际接手，发现该酒店并没有特种行业许可证，2019年3月7日北关派出所曾向被告（反诉原告）下发过消防整改的责令改正通知。转让协议签订后被告（反诉原告）将营业执照也拿走，导致原告（反诉被告）接手的商务酒店无法经营，合同目的无法实现。虽然合同中写了原告（反诉被告）了解租赁的事宜，但是在原告（反诉被告）和房东沟通当中，房东至始至终不提供租赁合同，也不认可原告（反诉被告）的承租人身份，在没有相关租赁合同的情况下，在被告（反诉原告）不予配合的情况下，原告（反诉被告）是无法和房东签订租赁合同的。另外原告（反诉被告）从2019年6月4日接手后到2019年6月28日，房东张某某已经通知物业给原告（反诉被告）停水停电，不让原告（反诉被告）经营。所以原告（反诉被告）在6月28日后已经离场，无法再经营该商务酒店。被告（反诉原告）干俊芳提供与房东张某某微信聊天记录，表示与房东在商谈酒店转让事宜，房东表示同意其转让。干俊芳提供的租赁合同是2018年12月5日袁强与张某某签订的租赁合同，租赁房屋为西安市XX街XX号XX楼面积为970平方米。租赁年限3年，自2018年12月1日至2021年11月30日。未提交干俊芳签订的租赁合同。另查明：西安曲江新区XX酒店，注册地西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX层，个体工商户，经营者干俊芳。原告（反诉被告）提供2019年3月7公安莲湖分局北关派出所的责令整改通知书，通知西安曲江新区XX酒店，在2019年3月7日消防检查中，存在以下问题，责令改正。1、未制定消防安全制度；2、为组织消防演练；3、封闭疏散通道；4、封闭消防车通道；5、遮挡消火栓；6、灭火器问题。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的协议，系当事人自愿达成，不违反法律强制性规定，合法有效。原告（反诉被告）主张解除合同的依据为被告（反诉原告）向原告（反诉被告）转让的酒店没有特种行业许可证，以及2019年3月7日北关派出所曾向被告（反诉原告）下发过消防整改的责令改正通知。转让协议签订后被告（反诉原告）将营业执照拿走，且干俊芳并不具有酒店经营所在地的房屋租赁权，导致原告（反诉被告）接收的商务酒店无法经营，合同目的无法实现。被告（反诉原告）西安曲江新区XX酒店系个体工商户，经营者干俊芳，双方在转让合同中约定，被告（反诉原告）将整层宾馆现有经营中物品及装修所有权和使用权，包括但不限于电视、空调床等，一并有偿转让给原告（反诉被告），协议并未约定原告（反诉被告）以被告（反诉原告）（反诉原告）干俊芳所注册的字号继续对外经营，原告（反诉被告）变更经营主体，应当办理相关的经营证照手续，被告（反诉原告）经营字号未办理特种行业许可证并不必要导致原告（反诉被告）无法进行酒店经营的民事行为。关于原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）隐瞒消防未验收的事实，原告提供的是消防整改通知，消防整改系公安机关对于经营者在经营过程中，违反了消防安全责任采取的行为，按照通知内容，并非建筑物不合格，导致无法经营酒店事项，且原告（反诉被告）接手酒店经营后，公安部门也未因此责令停业。故原告（反诉被告）以被告（反诉原告）隐瞒事实，未办理特种行业许可证以及存在消防整改事宜要求解除合同的依据不足，本院不予以采信。关于原告（反诉被告）所称干俊芳并不具有房屋租赁权，被告（反诉原告）提供通话录音和聊天记录，显示其在微信上商议酒店转让事宜。但并未提供其签订的租赁合同，以及实际协助完成租赁合同变更。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协议约定：2019年8月1日前原告（反诉被告）凑齐剩余租金，被告（反诉原告）配合原告（反诉被告）变更租赁合同，被告（反诉原告）和房东租赁事宜已提前沟通确认好。何旭宁无法签订新的租赁合同，必然导致无法办理新的营业执照继续经营酒店。干俊芳称导致原告何旭宁无法继续租赁关系是因为何旭宁未缴纳租金，2019年6月19日何旭宁与干俊芳聊天记录，何旭宁提出其已经准备好租金，要求干俊芳提供租赁合同，干俊芳称其租赁合同已经解除，让何旭宁自行与张某某商议签订租赁合同，该行为与其在转让协议中约定的义务不符，故何旭宁虽负有先合同义务，但因为干俊芳未能提供合法有效的租赁合同关系，可能导致何旭宁受让的酒店无法继续经营的风险，行使不安抗辩权，并不构成违约。干俊芳虽然提供与房东张某某的聊天记录，谈及酒店转让以及房租事宜，但并未达成协议。干俊芳在未能协助何旭宁变更租赁关系前提下，原告何旭宁无法实现合同目的，对此，被告干俊芳应当承担主要责任。据此，何旭宁与干俊芳签订的租赁合同应当予以解除。原告何旭宁实际于2019年6月4日至28日占有使用争议酒店，应当适当给予干俊芳补偿。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条，第九十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何旭宁与被告（反诉原告）干俊芳2019年6月4日签订的转让协议予以解除；二、本判决生效后三十日内，原告（反诉被告）何旭宁返还被告（反诉原告）干俊芳西安曲江新区XX酒店位于西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX酒店内物品，被告（反诉原告）干俊芳返还原告（反诉被告）何旭宁转让费290000元；三、原告（反诉被告）何旭宁支付被告（反诉原告）干俊芳酒店经营补偿款 50000元；四、以上第二项、第三项相抵，被告（反诉原告）干俊芳返还原告（反诉被告）何旭宁转让费240000元；  五、驳回原告（反诉被告）何旭宁其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）干俊芳反诉请求。                                                                                                                                                                                                                               如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，本院减半收取2825元，原告（反诉被告）何旭宁承担525元，被告（反诉原告）干俊芳承担2300元，原告（反诉被告）何旭宁已经预交，执行时由被告（反诉原告）干俊芳直接支付。反诉费1359元，由被告（反诉原告）干俊芳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审    判    员     刘  霞  二〇一九年十二月二十四日 法  官  助  理     魏  娟               书   记   员    胡  燕      1