重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0156民初1938号 原告：胡媛，女，1972年11月6日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨波（系原告之丈夫），住重庆市武隆区。 被告：重庆市银盾房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水县汉葭镇北门乌江商贸园中央豪庭二楼，统一社会信用代码91500243691219641W。 诉讼代表人：重庆经纬资产清算有限公司，系重庆市银盾房地产开发有限责任公司破产管理人。 委托诉讼代理人：肖汶，重庆经纬资产清算有限公司职工。 委托诉讼代理人：吕欢，重庆经纬资产清算有限公司职工。 被告：罗荣华，女，1981年5月8日出生，土家族，城镇居民，住重庆市酉阳县。 被告：武隆区王敏超市，经营场所重庆市武隆区平桥镇金桥新城1号楼宾馆楼下一楼，统一社会信用代码92500232MA5UUH1K3X。 经营者：王敏，女，1975年3月4日出生，汉族，住重庆市武隆区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：陈财，重庆市武隆区鸭江法律服务所法律工作者。 原告胡媛与被告重庆市银盾房地产开发有限公司（以下简称银盾公司）、罗荣华、武隆区王敏超市（以下简称王敏超市）排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法由审判员吴晓林适用简易程序，于2019年6月5日第一次公开开庭进行了审理。原告胡媛及其委托诉讼代理人杨波，被告银盾公司的原委托诉讼代理人谢志飞，被告罗荣华及其委托诉讼代理人陈财到庭参加诉讼。诉讼中，本案依法追加王敏超市作为本案被告参加诉讼。本院于2019年7月3日第二次公开开庭进行了审理。原告胡媛的委托诉讼代理人杨波，被告银盾公司的原委托诉讼代理人谢志飞，被告罗荣华，被告王敏超市的经营者王敏及其共同委托诉讼代理人陈财到庭参加诉讼。诉讼中，重庆市第四中级人民人民法院于2019年6月4日作出（2019）渝04破申2号民事裁定，裁定受理申请人李德成对被申请人银盾公司的破产清算申请。本院作出民事裁定，裁定中止诉讼。2019年10月11日，彭水县人民法院作出（2019）渝0243破5号决定，指定重庆经纬资产清算有限公司为银盾公司的破产管理人。本院于2019年11月21日第三次公开开庭进行了审理。原告胡媛及其委托诉讼代理人杨波、被告银盾公司的委托诉讼代理人肖汶、吕欢，被告罗荣华，被告王敏超市的经营者王敏及其共同委托诉讼代理人陈财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡媛向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即停止对武隆区XX镇XX号XX居特色街XX城X幢X-X-X（即底楼）的“公用通道”和“大厅（酒店）”相应面积的侵占使用；2.判令三被告对武隆区XX镇XX号XX居特色街XX城X幢X-X-X（即二楼）的非法砌墙进行拆除；3.判令三被告拆除对武隆区XX镇XX号XX居特色街XX城X幢X-X-X（即底楼）的“公用通道”和“大厅（酒店）”相应面积的装饰装修。事实和理由：案涉房屋系银盾公司于2014年4月18日前建成并取得预售资格，设计备案为商业。2014年4月30日。银盾公司取得该房屋的房产证。案涉房屋底层原设计为酒店大厅，另二楼有一块通行底楼的空置区域。原告于2018年1月11日通过武隆法院（2017）渝0156执1013号之四号裁定书，已合法取得武隆区XX镇XX号XX居特色街XX城X幢X-X-X（面积752.58平方米）的合法权益。2016年8月29日，银盾公司与罗荣华签订《房屋租赁合同书》，罗荣华承租一楼（面积691平方米），用途为超市，期限为5年（2016年8月29日起至2021年8月29日止）。租赁合同附有第一幢第一楼平面图。根据武隆法院（2018）渝0156执880号之二执行裁定书，明确了租赁合同中实际面积应约为630.91平方米。综上所述，原告认为银盾公司和罗荣华在明知所签订的租赁合同中所涉及的租用房屋（第一楼）存在着与第二楼及整个楼幢的通行通道相关事宜的情况下，罗荣华将第一楼整体装修，并且在第二楼设计空缺的区域上砌墙。银盾公司在明知案涉房屋设计并备案情况下，允许罗荣华非法侵占使用。原告在取得相应权益后与被告多次协商未果。为维护自身合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告银盾公司辩称，第一，原告主张租赁合同约定的使用面积超出实际面积，系因建筑面积690平方米必然大于实际使用面积（套内面积）630.9平方米所致，两者存在差异属于正常现象；第二，银盾公司将房屋合法出租给承租人后，该房屋已转由承租人实际控制并使用，出租人无法控制承租人的行为，也不应当承受承租人的行为后果。即使原告主张的妨害真实存在，也并非银盾公司所为，亦非租赁本身原因造成，应当由造成妨害的责任人承担。出租人与承租人并非发包与承包的关系，出租人对承租人的经营行为没有监管的义务，出租人无过错，不应当承担责任。综上，原告请求的事项与银盾公司无关，请求驳回原告的诉讼请求。 被告罗荣华与王敏超市共同辩称，第一，罗荣华与王敏超市并未侵占底楼的公共通道，罗荣华与银盾公司于2016年8月29日签订租赁合同，承租面积为691平方米的第一楼用于开超市，包括了原设计为酒店的大厅、电梯井，银盾公司改变了原设计为酒店的用途，至今未安装电梯，酒店大厅不属于通行二楼的公用通道。第二，罗荣华与王敏超市为了二楼的安全着想，在征得银盾公司同意的情况下在二楼砌墙，并在一楼的大厅和电梯井安装了吊顶。罗荣华与王敏超市对酒店大厅进行整体装修并未超过租赁合同约定的范围。第三，罗荣华承租房屋在前，原告在2018年1月才取得案涉房屋二楼752.58平方米的权利。罗荣华与银盾公司签订的租赁合同合法有效，受法律保护。综上，罗荣华与王敏超市并未实施侵权行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：银盾公司开发建设了武隆区XX镇XX居特色街项目。2014年4月30日，银盾公司取得了位于武隆区XX镇XX路X号的产权证（房产证号：XX房地证XX字第02XX号），土地使用权面积为18493平方米。2014年6月20日，银盾公司取得了巴渝新居特色街1幢等房屋的商品房预售许可（预售许可证：渝武国土房管【2014】预字第010号）。重庆市国土资源和房屋管理局武隆县土地房屋勘测所出具《重庆市房产面积测算报告书（预售）》，其中巴渝新居特色街1幢2单元1-1房屋建筑面积691.49平方米，公摊面积37.05平方米，套内面积654.44平方米；2-1房屋建筑面积752.58平方米，公摊面积105.13平方米，套内面积647.45平方米；共同建筑面积分层汇总表载明：1幢一楼大厅（酒店）应分摊67.86平方米；1幢二楼“空”部分（67.86平方米）未计算分摊面积。案涉1-1房屋临街，2-1房屋在另一侧临街，该幢房屋侧面另有楼梯可从一楼通往二楼。案涉整幢房屋原设计为酒店，在一楼预留了大厅（酒店）、电梯梯间（酒店），但至今未安装电梯。案涉房屋尚未竣工验收。 2016年8月29日，银盾公司（甲方）与罗荣华（乙方）签订《房屋租赁合同书》，甲方将金桥新城1号楼宾馆楼下一楼房屋出租给乙方使用，建筑面积共计691平方米，租赁期限为5年，从2016年8月29日至2021年8月29日，甲方同意乙方可将出租房屋作超市用途，乙方可根据所需要求，在不影响房屋结构的前提下，自行设计并报有关职能部门同意后自行装修。甲方保证出租房屋能够作上述用途使用，甲方保证出租房屋的产权无争议及未受法律上的限制。如甲方出现上述过错行为均与乙方无关，从而造成的损失由甲方承担。银盾公司和罗荣华均签字、盖章确认。合同签订后，罗荣华开始装修。装修过程中，罗荣华在二楼将一楼通往二楼预留的楼梯悬空部位用红砖砌墙封闭，并在一楼吊顶。2016年10月8日，罗荣华等人在其承租的金桥新城1号楼宾馆楼下一楼房屋注册武隆区王敏超市。 2017年，胡媛申请执行银盾公司借款合同纠纷一案中，本院委托重庆市新益拍卖有限公司拍卖银盾公司位于巴渝新居特色街1幢2单元2-1房屋。司法拍卖公告已告知胡媛案涉房屋尚未竣工验收，未办理初始登记，还告知标的物以实物现状为准，对于实物标的，竞买人可实地查看标的物，委托法院及平台不保证拍卖财产真伪或者品质，且不承担瑕疵担保责任。2018年1月5日，胡媛以2183080元的最高价竞得。本院作出（2017）渝0156执1013号之四裁定，裁定银盾公司位于武隆区XX镇XX号XX居特色街XX城X幢X-X-X商业房屋（面积752.58平方米）的所有权归买受人胡媛所有。 本院在执行徐松江与杨洪、银盾公司借款合同纠纷一案中，作出（2018）渝0156执880号之二裁定，裁定拍卖银盾公司所有的位于武隆区XX镇XX路X号X幢X-X-X房屋一套（本次拍卖的房屋套内面积约为630.91平方米，因该房屋未竣工验收，故实际办理产权登记的面积在扣除电梯、梯间与入户大厅相连部分面积以及步行楼梯与外界相连的转角面积等实际公共进出通道后以国土房管部门现堪的为准）。后徐松江与杨洪、银盾公司达成和解协议，徐松江自愿撤回该次执行申请，本院作出裁定终结（2018）渝0156执880号案件的执行。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的（2017）渝0156执1013号之四裁定书、房屋租赁合同书、307房地证2014字第02843号产权证、重庆市房产面积测算报告书（预售）、（2018）渝0156执880号之二裁定书以及房地产司法鉴定估价报告、现场照片，被告王敏超市提供的营业执照、房屋租赁合同书及第1幢第一楼平面图，被告银盾公司提供的（2019）渝04破申2号民事裁定书、（2019）渝0243破5号决定书等在案佐证，经庭审质证、审查，上述证据内容真实、来源合法且与本案具有关联，本院依法予以确认。 本院认为，胡媛以三被告对位于巴渝新居特色街1幢2单元1-1房屋实施的装饰装修行为，侵害胡媛从一楼通往二楼的通行权和非法砌墙为由主张停止侵害、排除妨碍。本案的争议焦点在于三被告是否应当承担停止侵害、排除妨害的民事责任以及三被告如何承担责任。本院评议如下： 《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第八十四条规定：“不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”本案中，罗荣华与银盾公司签订房屋租赁合同，由罗荣华承租银盾公司修建的房屋用于开超市，之后，罗荣华注册成立王敏超市，王敏超市作为罗荣华装饰装修行为的最终受益者，故因巴渝新居特色街1幢2单元1-1房屋引发的排除妨害纠纷的适格被告为王敏超市而非罗荣华。 王敏超市的装饰装修行为是否侵害胡媛的通行权和所有权是王敏超市承担民事责任的前提。因案涉房屋尚未通过竣工验收，原设计为酒店的楼道并未实际使用，在王敏超市对一楼进行整体装修时必然要对原设计的通往二楼的公用通道进行封闭才保证其使用的完全性和安全性，同时，胡媛所有的二楼房屋也临街，另有一通道可以从一楼通往二楼，此外，原权利人银盾公司明知王敏超市进行装饰装修，但并未提出异议，视为其同意王敏超市的装饰装修行为，因此，本院认为王敏超市封闭从原酒店大厅通往二楼的公用通道并进行装饰装修的行为并未侵害胡媛的通行权。此外，王敏超市使用大厅（酒店）并进行装饰装修的行为亦符合其承租房屋进行超市日常使用，并未妨害胡媛的权利。 关于王敏超市在二楼砌墙的行为。因原设计的酒店从一楼通往二楼属于悬空状态，该区域并不包含在胡媛通过拍卖购买的二楼房屋的建筑面积中，且原权利人银盾公司未提出异议。同时，根据司法拍卖公告可知，本院在委托拍卖时已明确要求竞买人实地查看标的物，在王敏超市已在二楼处砌墙的情况下，胡媛仍购买二楼房屋视为其明知该房屋的现状，现其要求拆除砌墙，于法无据，本院不予支持。 关于胡媛主张王敏超市应当使用的建筑面积为630.91平方米，存在超面积使用的问题。案涉一楼房屋的建筑面积691.49平方米，公摊面积37.05平方米，套内面积654.44平方米，本院于2018年对1楼房屋进行评估时扣除23.53平方米，以套内面积630.91平方米进行估价。本院执行人员进行评估扣减面积，系为了评估需要，且未实际拍卖，与王敏超市依照房屋租赁合同约定的建筑面积进行承租并不矛盾，既不能以法院另案评估的面积而要求王敏超市按照评估后的面积进行经营，也不能推定王敏超市超过评估使用面积的行为侵害了胡媛的权利，故胡媛的该项理由，于法无据，本院不予支持。 此外，罗荣华、银盾公司并未侵害胡媛的权利，胡媛要求罗荣华、银盾公司承担责任，本院不予支持。 综上，胡媛的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条之规定规定，判决如下： 驳回原告胡媛的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告胡媛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  吴晓林 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陆光伟