贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初5342号 原告：罗祖凤，女，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：陈建阳，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琨，系贵州行者律师事务所实习律师。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘国平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖明飞，系该公司营销总监。 原告罗祖凤与贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗祖凤委托诉讼代理人陈建阳、张琨，被告蓝海湾房开公司委托诉讼代理人廖明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗祖凤向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告蓝海湾房开公司立即协助原告办理Y*****90号、Y1*****91号、Y1*****92号、Y1*****93号《商品房买卖合同》的备案登记及都匀市尚城·财富中心8单元14层附1401、1402号、1403号和1405号四套商品房的所有权转移登记；2.判决涉诉的四套商品房归原告所有；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告商品房买卖合同纠纷，都匀市人民法院于2019年3月26日作出（2019）黔2701民初314号民事判决，判决原、被告签订的Y1*****90号、Y1*****91号、Y1*****92号、Y1*****93号《商品房买卖合同》有效。根据合同第八章第二十二条第三款“出卖人承诺于2018年11月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人”之约定，上述四套商品房现已交付原告并由原告占有使用至今。判决生效后，被告仍未办理商品房所有权的转移登记。综上所述，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告因不予办理商品房所有权转移登记，已严重损害原告的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请依法裁判。 被告蓝海湾房开公司辩称：一、关于合同的效力，被告无答辩请求。合同的效力由人民法院审查认定，需提请法院注意的是，本次涉及诉讼的大部分商品房系被告用于抵账的；二、关于初始登记的问题，被告一直都在积极配合予以办理，但目前因房屋验收等客观原因尚未办理初始登记；三、关于所有权问题。完成初始登记后作为购买商品房的业主才可以办理不动产转移登记，物权的变动应根据物权变动的规则，基于法律行为物权变动的要件为：法律行为有效+过户登记。目前涉案商品房未办理过户登记，所有权还属于被告，但条件成就后被告将积极配合原告办理过户登记。 原告罗祖凤为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1.都匀市人民法院（2019）黔2701民初314号民事判决书；2.原、被告签订的Y17009190号、Y17009191号、Y17009192号、Y17009193号《商品房买卖合同》；3.黔南州温州艺嘉大酒店交纳都匀市尚城?财富中心8单元8-14至20层商品房装修保证金、装修垃圾清理、预存水费、物业费等收费凭证。被告对上述证据质证无异议。经审查，上述证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律的规定，本院对上述证据的证明力予以采信，可以作为认定本案法律事实的根据。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月14日原告罗祖凤与被告蓝海湾房开公司签订四份《商品房买卖合同》（编号分别为Y1*****90号、Y1*****1号、Y1*****92号、Y1*****93号）,约定原告分别购买被告蓝海湾房开公司开发建设的位于都匀市（或8单元14层Ｈ1型，建筑面积117.10平方米，套内面积92.96平方米）、附1402号（或8号楼14层Ｈ2号，建筑面积191.88平方米，套内面积152.33平方米）、附1403号（或8单元14层Ｈ3型，建筑面积167.33平方米，套内面积132.84平方米）和附1405号（或8单元14层Ｈ5型，建筑面积151.13平方米，套内面积119.98平方米）商品房四套，价款按套内面积计算分别为597210元、978588元、853383元和770763元，上述款项共计3199944元。合同签订后，被告为四份《商品房买卖合同》到相关行政主管部门办理备案登记，此后四份合同的备案登记被行政主管部门撤销。 2017年6月22日原告罗祖凤委托案外人韦龙俊通过中国工商银行向被告蓝海湾房开公司银行账户转款3,199,944元，被告于当日向原告出具“收到罗祖凤交来8-14-H1、H2、H3、H5购房款人民币3,199,944元”的收据。 2017年11月17日案外人王艳通过中国建设银行网上银行向作为都匀市尚城·财富中心的前期物业服务公司的贵州英联物业服务有限公司转账汇款149330.80元，该公司于同日向黔南州温州艺嘉大酒店出具三份收据，注明：兹收到黔南州温州艺嘉大酒店8-14至20层Ｈ1.Ｈ2.Ｈ3.Ｈ5物业费105410元、装修保证金56000元、垃圾清理费43920.80元，上述三项费用共计205330.80元，其中物业费、垃圾清理费两项共计149330.80元。 2019年1月8日原告诉至本院，请求判决确认本案四份《商品房买卖合同》合法有效，本院经审理于2019年3月21日作出（2019）黔2701民初314号民事判决书，判决确认四份合同有效。该判决同时认定以下事实：1、2016年5月17日被告蓝海湾公司与案外人韦龙琳（系原告罗祖凤之女）签订《以物抵债协议书》，协议约定被告用其开发的都匀市“财富中心”8号楼7、11、18、19、20、21楼商业用房及财富中心负一层15个标准车位，作价抵偿被告欠韦龙琳的债务；2、2017年6月23日韦龙琳与刘刚（系原告原法定代表人）签订《补充说明》，将上述《以物抵债协议书》中的18、19楼换为同栋13、14层。 2019年10月9日原告向本院申请诉前财产保全，请求查封本案诉争的四套商品房，本院经审查作出（2019）黔2701财保114号民事裁定书，裁定查封了诉争的四套商品房，原告向本院交纳保全申请费5,000元。 2019年11月6日，原告诉至本院，请求判决被告协助其办理本案诉争的四套商品房所有权初始登记并判决四套商品房归其所有。庭审过程中，原告当庭将第一项请求变更为请求判决被告为四份《商品房买卖合同》办理备案登记以及协助原告办理四套商品房的所有权转移登记。 2019年12月23日原告委托诉讼代理人向本院申请律师调查令，请求向都匀市自然资源局调查被告对都匀市尚城·财富中心是否申请办理土地建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。本院于当日向原告委托诉讼代理人签发律师调查令。2019年12月25日都匀市自然资源局出具《查询情况》，注明被告对都匀市尚城·财富中心未办理首次登记。2019年12月26日原告向本院递交书面申请，请求撤回了判决被告协助原告办理四套商品房所有权转移登记的诉请。 本院认为：原告罗祖凤与被告蓝海湾房开公司于2017年6月14日签订的份《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约全面、诚信地履行合同确定的义务。根据原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同备案登记手续”的规定，被告应当履行办理预售合同备案登记的义务,被告撤回备案登记的行为构成违约，故原告诉请被告为《商品房买卖合同》办理房屋预售登记备案手续的主张，于法有据，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，在特定情形下针对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖的商品房采取执行措施时，符合条件的商品房消费者可以依法提出执行异议，以排除其他普通债权的强制执行措施以及建筑工程的承包人、抵押权人的优先受偿权。原告向被告购买的四套商品房，有可能属于被告向原告之女韦龙琳履行以物抵债协议的范畴，原告明显不属于上述情形的商品房消费者。由于被告对都匀市尚城·财富中心相关楼盘尚未办理首次登记，涉案商品房尚不具备办理物权转移登记的条件，因此虽然原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，其仍然需要依法办理不动产转移登记后方可取得涉案商品房的所有权，故对原告诉请涉案商品房归其所有的主张，于法无据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内，到都匀市相关行政主管部门为原告罗祖凤购买都匀市尚城·财富中心8单元14层附1401号、附1402号、附1403号和附1405号商品房而与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司签订于2017年6月14日的四份《商品房买卖合同》办理备案登记手续； 二、驳回原告罗祖凤的其他诉讼请求。 案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，诉前保全申请费5,000元，共计5,050元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 张  元  正 二〇一九年十二月二十七日 书记员 李菊莉（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。