广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1229民初558号 原告：覃敬，男，1985年2月20日出生，汉族，住广西大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：钟雄秋，广西沵达律师事务所律师。 被告：广西俊美房地产开发有限公司，住所地：大化县大化镇建丰路1号。 法定代表人：温荣华，董事长。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺文，广西桂科律师事务所律师。 原告覃敬与被告广西俊美房地产开发有限公司（以下简称俊美公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行审理。后由于双方当事人争议较大、本案案情较为复杂，本院于同年7月10日裁定本案转为适用普通程序审理。因本案认定的案件事实需以另一案审理结果为依据，本院于2019年7月15日裁定对本案中止审理并扣除审限三个月。恢复诉讼后于2019年10月22日依法组成合议庭对俊美公司系列案进行合并审理。原告覃敬的委托代理人钟雄秋，被告广西俊美房地产开发有限公司的委托代理人黄宁、贺文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃敬向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案违约金5616.02元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月4日与被告签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于大化瑶族自治县（宣传推广名为：地王·国际）商品房第8号楼2单元1702号房屋，双方约定，该房屋总价款为374401元。被告应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款。被告于2013年6月30日将房屋交付给原告后，截止起诉之日，被告未按合同第十五条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亦未向原告书面说明逾期办理产权登记手续的理由。原告多次催告，被告均置之不理。因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。依照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告逾期办理产权登记的，原告可以在不退房的情况下，主张被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。但原告认为，该违约金过低，不能弥补原告的实际损失。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条之规定，原告主张逾期办证的违约金利率应当参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）之规定，在确定的利息水平基础上加收30%—50%，确定逾期付款违约金。即本案逾期办理产权证的违约金计算标准应为：374401×（1%+1%×50%）=5616.02元。故请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交七份证据，拟证明原告已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了付款义务，原告不能办理权属登记证书系被告过错导致，被告具有违约行为，应当承担违约责任。 被告俊美公司辩称：1、被告已经完全履行了提交办证资料的合同义务，并取得了大房产证；2、涉案小区房屋的设计没有任何变更，房屋的建设面积没有扩大和多占建设用地；3、原告至今未取得房产证的直接原因是大化县政府暂停办理，是相关部门不作为导致的，不能归责于被告；4、规划调整属于政府行为，被告按照政府规划建设用地，符合法律规定；5、本案如果按照五方质量验收作为竣工的时候是交房的节点，现在已经是6年时间，远远超过民法总则规定的两年诉讼时效；6、原告第一项诉讼请求没有事实依据，被告早于2016年3月7日就已经将应由被告提交的办证资料全部完整合法的向大化县房管所备案，并且当时通过了合法性的检查，办理了房产证，这个说明被告完全履行了合同约定的房产证资料的备案手续，至于大化县成立了不动产登记局以后，暂停办理业主房产证的行为，这是行政职能部门的行政职责，与被告应当提交的办证资料没有因果关系，如果行政机构认为被告提交的办证资料不齐全、不合法，应按照不动产登记条例的相关规定一次性书面告知应当补齐哪些材料，或者应当变更补充哪些材料，但是直至今天开庭，大化县不动产登记中心或者是不动产登记管理局没有向被告发出任何书面的或者口头的要求变更或者补充办理房产证备案资料的通知，因此，被告认为，行政机关没有按照不动产登记管理条例的规定依法行政，没有在30日的法定期限内办理业主的房产证业务是行政机构的失职，与被告无关，况且现在业主已经办理了23本房产证，说明被告提供的资料是合法的，故原告第一项诉讼请求没有法律和事实依据；8、被告的第二项诉讼请求要求支付违约金没有事实和法律依据，原被告双方合同约定的“如果出卖人的责任买受人不能在规定期限内……如下第1、2、3项处理”，这里是不能在规定时间内取得房产证的约定，而不是约定逾期办理房产登记备案的约定，登记备案和不能取得房产证是两个不同的概念，原告的诉讼请求丧失依据，况且行政机构暂停办理业主的房产证，暂停办理期间是行政机构认为需要暂停办理的时间，不能算在里面，被告提交的办证资料在2016年3月17日就已经办理了大房产证和部分业主的房产证，那么我们就没有超过约定的时间，行政机构暂停办理了3年时间，现在恢复办理，那么这3年时间应该扣除，综上所述，被告没有任何违法约定的行为，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金的诉讼请求应当驳回。 被告向法庭提交了二十二份证据，拟证明被告已经按合同履行义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。 庭审中本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于俊美公司所提交的证据，原告对其真实性没有异议，对其关联性均有异议，本院认为，被告提交的证据不能达到其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2013年4月4日，原告覃敬与俊美公司签订《商品房买卖合同》，约定：覃敬购买俊美公司开发的位于大化县（地王·国际）商品房第8号楼2单元1702号房屋，该房屋总价款为374401元。关于产权登记，双方约定俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，如因俊美公司的责任，覃敬不能在商品房综合验收合格后720日内取得房地产权属证书的，覃敬有权在不退房情况下，要求俊美公司自逾期日起按已付房价款1%向买受人计付违约金。合同签订后，原告支付购房款374401元的义务，被告于2013年6月30日将房屋交付给了原告。 另查明，2009年4月14日，大化瑶族自治县人民政府召开第六届第20次常务会议，会议纪要：“会议同意将江滨南路宽度由30米调整为24米，其中，车道宽度保持16米不变，人行道由每侧7米调整为每侧4米。调整后，多出的2682㎡居住用地与俊美公司进行土地置换，就地安置22户拆迁户”。2010年6月22日，大化住建局颁发建设用地规划许可证，规划用地面积11902.16㎡。2010年7月8日，大化县国土局颁发国有土地使用证，核准用地面积为10781.64㎡。当年8月，俊美公司开始动工建设“地王·国际”一期工程,至2012年10月竣工。2013年1月7日，“地王·国际”一期工程1、2、8、9号楼通过施工、勘察、设计、监理、建设等五方验收。2015年9月24日，大化住建局出具竣工验收备案表，该表反映，涉诉小区的工程质量、市政基础设施、规划、消防、环保等内容验收合格，相应的材料已经备齐，法律法规规定必须提供的其他文件也已经备齐，同意备案。2016年1月19日大化住建局组织相关部门补充对“地王·国际”一期建设工程进行竣工规划验收，并于同年1月20日出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》。2016年3月6日俊美公司向大化房管所提交与办证有关的资料备案，并申请办理“地王·国际”一期房屋所有权初始登记。2016年3月17日大化房管所为俊美公司颁发了“地王·国际”一期工程1、2、8、9号商住楼的大房产证，证号为：大房权证大字第××号。2016年3月25日，该小区9号楼2单元703号房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。 不动产登记改革后，该县房屋登记职能由房管所调整为不动产登记中心，该县不动产登记中心对该建设工程项目核实发现，俊美公司所开发建设的“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件。2016年8月3日，俊美公司向大化县人民政府提交《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》，报告称，“楼盘建设时，由住建局定点，确定建筑范围，现不动产登记中心测量的建筑红线范围与房管局测量的红线范围有出入，原因是楼盘建设前，县政府曾对土地规划进行调整，要求楼盘建筑红线往红水河河边方向移动十米。但办证问题涉及群众民生问题，请求县政府予以考虑。至于俊美公司建筑红线前后不一致的问题，系遗留问题，待俊美公司与房管局进一步理顺”。当月10日，大化国土局就此事向县人民政府汇报称，按县政府2009年的会议纪要，调整后的“地王·国际”项目用地北面增宽6米，2016年该局不动产登记中心在给“地王.国际”住户业主颁不动产登记证过程中，发现“地王.国际”项目北移了10米，超出原拍卖成交土地面积1788㎡；因项目竣工验收时，未通知该局技术人员参加，房产部门就于2016年3月给“地王·国际”大厦颁发了房产总证。现因项目用地范围超出拍卖红线，相关材料无法导入系统，故暂停对该项目居住的住户颁发不动产登记证，建议：1、由县住建部门重新出具《建设用地规划许可证》，调整其用地面积后改变土地容积率；2、按现行的基准地价对“地王·国际”项目及多占用的1788㎡进行评估，并在补交土地价款及土地出让金后完善用地手续，之后按规定给居住的业主颁发不动产登记证。当月12日，大化住建局就此事向县人民政府汇报称，经核实和实地查看，俊美公司所交的证件齐全，符合确权办证，遂给俊美公司“地王·国际”大厦颁发了房产总证。至于楼盘建筑范围与卫星坐标确定的红线范围有出入从而导致无法给住户业主办证的问题，建议该局与国土局协商处理。次月30日，大化住建局、国土局就“地王·国际”业主不能办证事宜进行联合调查，经联合调查、核实后，向大化县人民政府行文汇报，并提出办理意见，1、俊美公司按现状用地范围重新办理用地规划许可证。按县政府的会议纪要，江滨南路宽度由30米调整为24米，“地王·国际”商住楼用地也随着往前移动6米，但在建设过程中，商住楼移动了10米，超红线面积4470㎡。政府把商住楼用地多出的2682㎡与该公司进行置换，用于安置被拆迁户，俊美公司实际多占用国有土地1788㎡。购房者要办证的话，俊美公司须重新办理用地规划手续；2、超红线的1788㎡按现在地价评估后补交地价款（含出让金）后完善用地手续；3、办理用地规划许可及完善用地手续后给“地王·国际”各住户办理不动产登记手续。2017年6月，大化住建局对江滨中段“地王·国际”地块规划进行调整，调整说明称，1、本次调整是按照县人民政府文件处理签（2016年9月30日，关于“地王·国际”商住楼购房户要求办证问题办理的意见和建议）进行调整；2、按会议纪要精神，江滨南路由30米调整为24米，“地王·国际”商住楼也随之北移6米，但在建设时，该商住楼已经整体移动了10米，具体超出的面积以国土部门核实为准。2018年6月12日，大化城乡和住房建设局、国土局联合向俊美公司发函：1、明确俊美公司多占用地1780㎡；2、建议通过置换方式进行解决，并希望俊美公司派员与前述两个单位协商。2019年1月，大化国土局委托广西明冠房地产评估有限公司对俊美公司超红线范围用地1780㎡土地进行评估，次月向俊美公司发出缴款通知书，要求俊美公司补缴土地出让价款414.03万元。双方补签了土地出让合同后，2019年3月7日，俊美公司缴纳土地出让款1265300元。2019年4月2日，大化城乡和住房建设局根据俊美公司的建设情况，结合县政府会议纪要、指示精神以及该公司与县国土局签订的土地使用权补办出让合同，同意按照俊美公司要求按实际用地面积补办地字第451229201000329号《建设用地规划许可证》，面积为12105.71平方米。当月11日，大化县人民政府根据县人民政府会议纪要、《划拨土地使用权补办出让合同》，作出大化县（2019）国用字第0039号建设用地批准书，批准用地面积1324.07㎡。此后，“地王·国际”商住楼小区的业主陆续完成不动产登记手续并领取了不动产登记证书。 本案在审理过程中，因业主均已经办理得不动产登记证，故原告放弃主张俊美公司协助办证的诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、俊美公司是否存在违约行为？二、原告起诉请求违约金是否已经超过诉讼时效。 一、关于被告是否存在违约行为。双方的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。那么，认定俊美公司是否违约，应当从以下两个方面进行认定，第一是如何认定综合验收合格的时间，这涉及到备案的时间；第二是如何认定俊美公司完成备案的内容及时间，这涉及到备案的有效性，即备案后能否合法的办证的问题。 对于综合验收合格时间如何认定的问题。本院认为，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定（国发〔2002〕24号）》和《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发〔2004〕16号）》分别取消了房地产开发项目竣工验收、住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批项目。也就是说，竣工验收和竣工综合验收今后不再实行审批。但是，不实行审批，不等于不进行竣工验收或者竣工综合验收。房地产项目仍然要进行竣工验收或者竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。综合验收与五方验收系不同的验收内容，五方验收是对工程质量的验收，而综合验收不但包括工程质量验收，也包括规划、消防等项目的验收。《城市房地产开发经营管理条例》（2011年）第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”，同时，该条例第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”可见，当建设工程竣工后，建设单位应当向城市规划管理部门报送建设工程竣工规划验收申请。竣工规划验收合格后，由城乡规划主管部门核发竣工规划验收合格证。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织工程质量竣工验收。本案中，根据《竣工验收备案表》记载的内容，俊美公司“地王·国际”已经在2015年9月24日之前已经完成了包括工程规划验收、工程质量验收、消防验收在内的综合验收，2015年9月24日，大化住建局同意备案，故原则上应当认定俊美公司综合验收合格的时间为2015年9月24日。但是，本案的特殊性在于，俊美公司取得《竣工验收备案表》的时候，实际上并没有取得工程规划验收合格单，俊美公司取得单体建设工程竣工规划验收合格单的时间为2016年1月21日，故本案形成了质量验收在前，规划验收合格在后的情形。因此，本案不能按《竣工验收备案表》的时间来认定俊美公司“地王·国际”项目综合验收合格的时间，俊美公司“地王·国际”综合验收合格的时间应按综合验收内容最后一项验收合格的时间为准，即最后取得规划验收合格的2016年1月21日。根据俊美公司与业主商品房预售合同第十五条的约定，俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即俊美公司完成备案的最后时间应为2018年1月10日。 关于备案的问题。合同约定的备案不但需要提交相关的材料，而且所提交的材料要能满足购房者办理产权登记的需要，这方符合合同约定的本意。从查明的事实来看，俊美公司确实已经在2016年3月17日提交了备案登记的材料，也办理个别业主的房产证。但是，不动产登记改革后，原房产证登记职能由房管所变更为不动产登记中心，在不动产登记中心核实的过程中，发现俊美公司“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件，故暂停为住户业主办证。后经俊美补交土地出让金，县政府职能部门调整规划后，直至2019年4月2日，大化住建局按实际用地面积补办地字第451229201000329号《建设用地规划许可证》，面积为12105.71平方米。当月11日大化县人民政府作出大化县（2019）国用字第0039号建设用地批准书，批准用地面积1324.07㎡后，住户业主才顺利办理不动产登记证书，应该认定俊美公司的有效备案义务直到2019年4月11日才完成。俊美公司2016年的备案实际上是有瑕疵的备案，个别业主能办理产权登记，亦有政府部门不当履职的因素在里面，故俊美公司主张其备案义务已经在2016年3月17日完成，本院不予支持。俊美公司还称，之所以拖延这么久才办理得不动产登记证，责任完全在政府，而不在俊美公司本身。对此，本院认为，如前所述，在不动产登记中心为住户业主办证的过程中，发现俊美公司实际用地与拍卖土地红线图不一致的问题后，经住建局及国土局联合调查、核实，证实俊美公司“地王·国际”项目在建设时确实存在超红线范围用地的情况，即比县政府的会议纪要精神北移的6米还多了4米，形成超范围用地的情形。因项目已建成，住建局在2017年6月按现状调整了“地王·国际”地块规划。但直到2019年初，俊美公司才就超出面积与大化县国土局补签国有土地使用权出让合同并交纳土地出让金，同年4月2日，大化住建局按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》，住户业主才顺利办得不动产登记证书。在这过程中，事情的起因就是俊美公司实际用地与红线图不一致的事实所致。县政府会议纪要同意“地王·国际”北移，不意味着俊美公司可以不办理与用地实际相一致的相关证件、手续即可施工。根据合同约定，俊美公司对业主负有备案的义务，在不动产登记中心发现俊美公司实际用地与拍卖土地红线图不一致的情况下，俊美公司应当积极与政府职能部门协调处理，目前的证据除了《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》外，并无其他证据能够证明俊美公司就未能办证事宜积极与政府职能部门对接，相反，住建部门已经在2017年按用地现状调整了“地王·国际”的用地规划，也出具说明称只要俊美公司补缴土地出让金并补签出让合同，即可重新办理规划许可证，俊美公司因认为自己并无超范围用地，无需办理相关手续、证件，故而不同意补交土地出让金、配合补办用地规划，经多方协调，直到2019年才办理妥当前述相关事宜,较应完成备案的2018年1月10日拖了一年多。可见，俊美公司未能完成有效的备案，业主未能办理不动产登记证，有俊美公司自身的原因，俊美公司称责任完全在于县政府，自己对业主不存在违约行为，实难令人信服，本院认为不应当予以采信。 综上所述，俊美公司应当在2018年1月10日前完成备案，以便业主能顺利、合法办理不动产权登记证，但俊美公司实际到2019年4月11日才真正提交了能够顺利办证的备案材料，俊美公司构成违约，应当根据合同约定承担购房款的1%的违约金。原告请求按已付房价款的1%计算违约金，违约金过低，不能弥补原告的实际损失，主张被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。因原告没有提供逾期提供备案资料受到实际损失的证据，本院支持合同约定的已交付房款1％的违约金，即违约金3744.01元，多请求的部分本院不予支持。关于诉讼时效问题，根据以上所述，被告俊美公司实际到2019年4月11日才真正提交了能够顺利办证的备案材料，显而易见，原告在2019年4月起诉要求俊美公司支付违约金，尚未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告覃敬逾期备案违约金3744.01元。 如果未按生效判决确定的期间履行本金给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告覃敬负担15元，被告广西俊美房地产开发有限公司负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  覃良耿 人民陪审员  俸小壹 人民陪审员  韦家耿 二〇一九年十二月十日 法官 助理  陆玉晴 书 记 员  韦香朱 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。 建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。 第十八条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《城市商品房预售管理办法》 第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。