江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14036号原告：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。被告：王晓凤，女，1978年9月17日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。原告沭阳华某岸房地产开发有限公司（以下简称华某岸公司）与被告王晓凤买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛适之、被告委托诉讼代理人徐青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华某岸公司向本院提出诉讼请求：判令原、被告之间就沭阳县沭城街道华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋的商品房买卖合同于2019年7月5日解除。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：判令被告立即将沭阳县沭城街道华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋恢复原状并返还给原告。事实与理由：经沭阳县人民法院法院（2019）苏1322民初3241号民事判决书确认，原告与被告之间就沭阳县沭城街道华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋成立商品房买卖合同关系，房屋单价为8961元/平方米，面积约139.5平方米，总价款1250000元。2018年5月4日、5日，被告向原告缴纳了房屋首付款500000元，在未交清剩余房款、未征得原告同意和办理相关书面交房手续的情况下，擅自对上述房屋进行了装修入住。随后，原告分别于2018年12月18日、2019年6月15日向被告发出催告函，对购房余款750000元进行催要，但被告一直未向原告履行支付购房余款的义务。2019年6月27日，原告依据《合同法》第九十四条的规定，向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方之间的商品房买卖合同关系，被告于2019年7月5日收到上述通知。现被告收到解除合同通知后，一直违法占用上述房屋，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告王晓凤辩称，原告无单方解除权，其主张无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋经（2019）苏1322民初3241号民事判决书认定的付款方式为按揭贷款及首付款50万元，剩余75万元购房款在原告通知被告签订商品房买卖合同后三日内到银行办理按揭贷款，但是目前由于原告的原因，双方未能签订商品房买卖合同，无法办理按揭手续；2.被告于2018年5月15日按照原告的指示向物业管理部门缴纳了物业管理费、装修保证金等费用办理上房手续，被告的陈述与原告公司的会计汪莉莉在（2019）苏1322民初3241号案件中的证言完全吻合，被告上房手续合法，并非原告所陈述的违法上房；3.对原告发出的催告函及解除通知书，被告均未收到，且原告无权要求被告先付剩余购房款75万元及单方解除合同的权利。原告华某岸公司为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.沭阳县人民法院（2019）苏1322民初3241号民事判决书，证明原被告双方成立了商品房买卖合同关系。2.催告函，原告于2019年6月12日向被告邮寄的催告函一份，原告向被告发出催告，希望被告于收到催告函后7日内能交清购房款75万元，但被告收到催告函后至今未回复。3.原告于2019年6月27日向被告发出的解除合同通知书一份、EMS快递单一份，证明被告于2019年7月5日收到原告向其邮寄的解除合同通知书一份，内容是被告经原告催告后不履行购房款义务，故原告依据合同法九十四条规定向被告发出解除合同通知。被告王晓凤质证称，对证据1的真实性无异议，但该判决书的第四页载明本案原告曾提供涉案房屋的住宅认购协议书一份，该协议书第四条第二款约定房屋采取按揭的形式付款，在本案原告通知被告签订商品房买卖合同后三日内办理完银行按揭贷款手续，判决书的第六页载明本案原告公司会计出庭证言证实付款方式为按揭贷款，判决书第七页本院认证意见上面第一行，本案原告对汪丽丽的证言没有任何意见，判决书第八页事实认定部分涉案认定的房屋为首付款50万元，剩余75万元为按揭贷款，截至目前，原告未履行与被告签订的商品房买卖合同，致使被告无法办理按揭手续，根据合同法六十五条规定，本案原告具有先履行的义务，被告有权拒绝支付剩余的75万元；对证据2邮寄回执显示是他人代收，被告并未实际收到催告函，催告函中关于房屋的交付不属实，根据原告会计出庭证言及原告公司交付习惯均是由原告指定的物业公司将房屋交付业主，而原告在交付首付款后在合法取得该房屋占有使用；对证据3也是显示他人代收，被告并未实际收悉，本案原告并无单方解除权，因此该解除通知书不对被告发生解除效力。本院经审理查明事实如下：2018年5月4日，被告王晓凤认购原告华某岸公司开发的沭阳县华希·南岸丽景小区11号楼2单元102室房屋，房屋单价为8961元/平方米，面积约为139.5平方米，总房款1250000元，付款方式为首付款500000元，按揭750000元。双方在认购协议中约定，被告王晓凤应当在原告通知签订《商品房买卖合同》后三日内办理完银行按揭贷款手续。被告王晓凤于协议签订当日向原告华某岸公司交付了500000元首付款。原告华某岸公司于2018年12月18日向被告发出催告函，要求被告王晓凤付清剩余购房款。另查明，因原告华某岸公司对外所欠债务太多，无法为购房人提供办理按揭贷款担保。被告王晓凤于2019年12月5日将涉案房屋剩余购房款750000元缴存于本院专用账户。本案争议焦点为：原告华某岸公司是否享有法定解除权。本院认为，原、被告之间经本院生效判决确认成立商品房买卖合同关系。被告王晓凤在该合同中的主要义务是给付购房款，双方在达成的认购协议中约定涉案购房款支付方式为首付款500000元、按揭750000元。但原告华某岸公司未与被告王晓凤签订书面的商品房买卖合同，且原告华某岸公司对外所欠债务太多，无法为购房人提供按揭贷款担保，导致被告王晓凤未能办理按揭贷款。因此,原告华某岸公司在未履行自身义务的前提下，无权催告被告王晓凤给付剩余购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，被告王晓凤因原告华某岸公司的原因未能办理按揭贷款手续，导致其未能按时支付剩余购房款。被告王晓凤不存在故意违约的情形，原告华某岸公司不能取得合同解除权。无论原告华某岸公司向被告王晓凤发出的解除合同通知书是否送达被告王晓凤，均不能产生合同解除的效果，本院对该证据的真实性也不再赘述。另，虽然被告王晓凤在庭审中表示不愿意直接支付剩余购房款750000元，但其庭后于2019年12月5日仍将剩余购房款750000元缴存于本院专用账户，被告王晓凤的行为表明其仍愿意继续履行双方之间的商品房买卖合同。综上所述，原告华某岸公司要求确认双方之间关于涉案房屋的商品房买卖合同于2019年7月5日解除并要求被告王晓凤返还涉案房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沭阳华希南岸房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8025元，由原告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16050元。审判员 徐 品二〇一九年十二月十八日书记员 仲 震书记员 赵丹丹附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。