西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初10008号 原告：陕西华顺房地产开发有限公司,住所地：西安市高新区。 法定代表人：李忠英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘瑾，陕西菲格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。 被告：张豪，男，1991年10月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 第三人：中国工商银行股份有限公司西安南关支行，住所地：陕西省西安市碑林区。 负责人：房亚雄，系该行行长。 委托诉讼代理人：杨文，该行员工。 委托诉讼代理人：禹翼之，该行员工。 原告陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称“华顺公司”）与被告张豪、第三人中国工商银行股份有限公司西安南关支行（以下简称“工行西安南关支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华顺公司的委托诉讼代理人王珍、第三人工行西安南关支行的委托诉讼代理人杨文、禹翼之均到庭参加了诉讼。被告张豪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告华顺公司诉称，2015年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元32层23202号房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积95.41平方米，房屋价款847622元。随后，被告向原告缴纳购房首付款257622元并办理完毕银行按揭贷款手续，剩余590000元向工行西安南关支行申请了按揭贷款。同时，原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。后被告未依约向工行西安南关支行履行还款义务，且经银行催收仍不偿还，导致原告承担了还款保证责任，截至2017年6月1日，原告共代被告偿还贷款共计587764.71元。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的合同登记备案号为Y15147804的《房屋买卖合同（预售）》（合同登记号：Y15147804），由被告办理退房手续（其中包括办理注销抵押登记手续，办理商品房买卖合同备案注销登记手续）；2、被告返还西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里））2幢2单元32层23202号房屋；3、被告向原告支付违约金84762.2元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告张豪经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 第三人工行西安南关支行述称，原告陈述属实，其行同意原告的诉请。被告的确存在违约行为，现银行与原被告之间的债权债务已经结清，涉案房屋由法院依法判决。 经审理查明，2015年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《罗马西西里认购协议书》（以下简称：认购协议书），约定被告认购涉案房屋，认购定金6184元，合同总价847622元，付款方式为按揭贷款。认购该协议签订后，被告仅向原告交纳首付款。遂后，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15147804），约定由被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款为847622元。合同第七条约定，买受人应当于2015年12月3日前支付首期房价款257622元，占全部房价款的30%。余款590000元向工商银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十二第三条“关于因买受人原因导致出卖人承担保证责任”约定，1、买受人同意用首付款及已还银行的按揭款所获得该房屋权益向出卖人提供反担保；2、若买受人累计三次不按时向银行缴纳个人按揭贷款或银行要求解除个人按揭贷款合同，导致出卖人利益受损或承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人除应承担总房款10%的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。第二十五条约定送达出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。上述合同签订后，被告向第三人申请590000元按揭贷款，贷款期限为360个月。2016年1月15日，第三人向原告发放590000元贷款。2016年3月30日，原告向被告出具《销售不动产统一发票》，房屋总金额590015.44元。后被告于2016年2月29日按期收房但并未装修实际使用。2017年6月16日，第三人向原告发出《中国工商银行个人贷款扣款通知书》，载明：“……张豪于2017年6月16日止，已累计6次未按时足额偿还贷款本息，截止2017年6月16日贷款余额578085.35元。根据双方签订的《中国工商银行个人借款/担保合同》（编号：03700000072015-手贷0001921）的约定，我行于2017年6月16日向借款人张豪及贵公司发出了提前收回贷款通知书，宣布该笔贷款提前到期，予以全部收回。依据上述合同第28条约定，本扣款通知发出后3天视为送达。如张豪与贵公司在通知送达之日起7日内未对本扣款通知提出书面异议，我行将从贵公司进行扣收，用于清偿全部及剩余借款本息”。2017年6月29日，原告代被告向第三人偿付贷款本金、利息、复息及罚息共587764.71元，将被告的按揭贷款全部结清。2017年12月15日，被告张豪前往原告处签署《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，并同意解除合同及办理合同备案注销手续。因原告方未及时办理相关手续，2018年1月后因房屋产权登记机关政策改变，备案注销手续要求合同双方必须到场才可办理，但原告已无法联系到被告张豪。庭审中，原告提交《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，该表格买受人栏有“张豪”个人签名，表格同时附有被告身份证复印件，原告主张该表格“张豪”签名为本人出具。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《确认书》、《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》、中国工商银行交易凭证、个人贷款还款明细、《罗马西西里认购协议书》、购房首付款收款收据等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定若买受人累计三次不按时向工行西安南关支行缴纳个人按揭贷款或工行西安南关支行要求解除个人按揭贷款合同，导致原告利益受损或承担担保责任的，原告有权解除合同并收回房屋。现被告张豪已出现逾期6期未按时偿还按揭贷款，导致原告向工行西安南关支行承担担保责任，双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并由原告返还涉案房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告张豪理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续。双方合同附件十二第三条第2项约定，买受人除应承担总房款10%的违约金，买受人房屋装修不予补偿，买受人有义务配合出卖人办理相关手续，买受人交纳的已付房款扣除违约金后无息返还。考虑到被告在购买房屋时仅支付部分首付款，并未足额支付合同约定的首付款，原告对此情况和被告的偿付能力明确知晓，本院酌情认定被告应按照房屋实际价款847622元的5%向原告支付违约金42381.1元。关于合同解除后，原告应返还被告的购房款数额问题，因被告未到庭，对被告已付购房款数额本院无法核实，被告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下： 一、原告陕西华顺房地产开发有限公司与被告张豪于2015年11月26日签订的关于买卖西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元32层23202号房屋的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15147804）予以解除。 二、被告张豪于本判决生效之日起十日内协助原告陕西华顺房地产开发有限公司办理合同登记号为Y15147804的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。 三、被告张豪于本判决生效之日起十日内向原告陕西华顺房地产开发有限公司返还位于西安市高新区XX路以南的罗马心家苑（罗马西西里）2幢2单元32层23202号房屋。 四、被告张豪于本判决生效之日起十日内向原告陕西华顺房地产开发有限公司支付解除违约金42381.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费12276元，由被告张豪承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  蒲婷婷 人民陪审员  侯永新 人民陪审员  夏书梅 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张婧昭