山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初3895号 原告：慈勤玲，住济南市。 被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，该公司董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司员工。 原告慈勤玲与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慈勤玲，被告源浩置业公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告慈勤玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告源浩置业公司支付违约损失24139元；2.案件受理费由被告源浩置业公司承担。事实与理由：2013年10月20日，原、被告签订商品房买卖合同一份（以下简称涉案合同），约定由原告慈勤玲购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区二环北路南侧、顺河高架路东侧的北大时代朗润园x号房产（以下简称涉案房产）及对应的x号地下室（以下简称涉案地下室）各一套，价款分别为856262元和38275元。同时配售地下车位一个，价款9万元。根据合同约定，原告慈勤玲已将全部房款于合同签订前全部付清，被告源浩置业公司应当于2016年6月30日前将房产交付原告慈勤玲使用。但被告源浩置业公司并未能按约定日期交付房屋，直至2017年9月1日才将地上房屋及地下室交付慈勤玲，地下车位直至2018年1月18日才通知原告慈勤玲选取车位号码。被告源浩置业公司的交付比约定日期逾期四百多天，至2017年10月底被告源浩置业公司已分四次向原告慈勤玲支付逾期交付违约金19691元，尚欠24139元至今未付。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告源浩置业公司辩称，第一，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应诚信全面履约。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房预售合同合法有效，双方应该全面履约。被告源浩置业公司在逾期交房发生后，已主动按照合同约定支付了最高限额的违约金，已履行了合同义务，承担了违约责任，原告慈勤玲接受违约金时也确认了合同约定的违约金条款，其在确认领取违约金后却再次起诉要求再行支付违约金的行为违背契约精神，违反诚信原则，浪费司法资源。第二，商品房买卖合同第九条2.B第1款系双方自行约定，逾期交房违约金最高限额为已交房款的2%，不属于无效格式条款。按照合同法第三十九条关于格式条款的规定及最高人民法院关于适用合同法司法解释二第九条规定，本案中，双方签订的商品房买卖合同第九条2.B第1款双方自行约定的逾期交房违约金最高限额为已交房款的2%，且已网签备案，原告慈勤玲也签字认可。即使是格式条款，双方也已经签字确认，被告源浩置业公司也尽了合理提示说明义务，且原告慈勤玲在合理期限内即双方签订合同一年或知道该条款一年内也并未行使撤销权，已过了行使该撤销权的期间。原告慈勤玲已经知晓该条款内容，在原告慈勤玲并未申请撤销该条款的情况下，应依照该条款确定双方的权利义务。第三，根据合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。根据“谁主张谁举证”的原则，原告慈勤玲应举证证明其存在损失。但在本案中，原告慈勤玲并未提供证据证明自己存在逾期交房的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年10月20日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，由原告慈勤玲购买被告源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区x室住宅及x地下室各一套，涉案房产房建筑面积138.04平方米，价款856262元；涉案地下室建筑面积12.12平方米，价款38275元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，原告慈勤玲依约交纳了购房款。原、被告一致认可被告源浩置业公司于2017年9月12日向原告慈勤玲交付涉案房产及地下室。原告慈勤玲向被告源浩置业公司缴纳了9万元车位款，但双方未签订任何书面车位买卖或使用协议书。被告源浩置业公司于2018年3月20日实际交付车位。双方签订了《车位认购书》，但未签订正式买卖合同，也未对交付时间作出约定。 另查明，被告源浩置业公司已经向原告慈勤玲支付逾期交房违约金19691元。原告慈勤玲在违约金领取表中签字。 再查明，本院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区x室住宅及x地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为58元（57元×138.04平方米/135.7平方米，取整数），涉案地下室日租金水平为1.3元（2元×12.12平方米/18.29平方米），涉案车位日租金水平为6元。 本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。原、被告一致认可原告慈勤玲收到涉案房产及地下室的时间为2017年9月12日，即被告源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房通知义务，其逾期交房的违约状态已经终止。被告源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月12日，共计逾期439天。关于车位交付时间，被告源浩置业公司与原告慈勤玲虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故被告源浩置业公司应于2016年6月30日前向原告慈勤玲交付车位，从被告源浩置业公司前期支付违约金时将车位款计算在内亦可印证。原、被告一致认可被告源浩置业公司于2018年3月20日将车位实际交付给原告慈勤玲，因此，涉案私家车车位逾期交付时间为2016年7月1日至2018年3月20日，逾期共计628天。关于被告源浩公司应支付的违约金是否过低，是否应予调整。被告源浩置业公司主张根据涉案的商品房买卖合同约定，逾期交房违约金最高额为已付总房款的2%，并已实际支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告源浩置业公司就涉案房屋及地下室实际逾期交付439天、涉案私家车位逾期交付628天。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告可知，被告源浩置业公司逾期交房造成原告慈勤玲的损失为29801元[439天×（58元/天+1.3元/天）+628×6元/天，取整数]，合同约定的违约金最高额即已付房款的2%（19691元），过分低于该损失，根据上述法律规定，逾期交房违约金应予调整。故，被告源浩置业公司仍需支付原告慈勤玲损失10110元（29801元-19691元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告慈勤玲赔偿逾期交房（含车位）损失10110元； 二、驳回原告慈勤玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由原告慈勤玲负担180元，被告济南源浩置业有限公司负担220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  陈同健 人民陪审员  孔祥森 二〇一九年十二月六日 书 记 员  刘晓敏