上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33867号原告：颜连新。委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。被告：温嘉希。委托诉讼代理人：吴某某。委托诉讼代理人：程文明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告颜连新与被告温嘉希房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，并于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告颜连新及其委托诉讼代理人沈巧怡，被告温嘉希的委托诉讼代理人吴某某、程文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜连新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋过户时所垫付的土地出让金人民币(以下币种相同)650,000元及垫付的国有土地使用权出让契税19,500元和产权转移印花税162.50元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：本市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室商铺系被告所有。2016年12月26日,原告经上A有限公司公司的居间介绍,与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》,约定原告以7,000,000元的价格向被告购买系争房屋。2017年1月4日,原、被告签订正式的《上海市房地产买卖合同》,约定合同价2,800,000元,2016年12月27日支付首期款800，000元,2017年1月4日支付第二笔房款600,000元,剩余1,400,000元通过银行贷款的形式支付;2017年6月1日前双方办理产权过户手续。同日,原被告签订《补充协议》,约定合同外的4，200，000元,在2017年1月4日支付600,000元,2017年4月1日前支付3,000,000元，2017年6月1日支付600,000元,本次交易所产生的交易税费及其他相关费用由被告承担。合同签订后,原告已经支付被告5,000,000元房款,但被告却拒绝履行房屋过户手续。因此原告曾经向上海仲裁委员会提出仲裁请求,2018年6月12日上海仲裁委员会出具(2018)沪仲案字第0097号调解书,双方于2018年8月30日前办理过户手续,2018年7月30日前原告向被告支付1,000,000元,办理过户前支付1,300,000元,产生的所有费用由被告承担。调解以后,被告要求做低房价减少税费,后原、被告双方于2018年9月13日签订了新的房屋买卖合同及补充协议,约定合同价为2,500,000元,交易所产生的税费及其他费用由被告承担。之后,原、被告一起到闵行区交易中心办理产权过户手续,因合同约定的2,500,000元过低,审核没有通过,故按照房产交易中心评估的3,550,000元,原被告又签订了一份新的房屋买卖合同。当所有交易手续已经完成,原告只等拿房产证之时,原告方才得知系争房屋还需缴纳土地出让金方能办理过户手续。因此,原告多次找被告协商,要求按照约定由被告缴纳包括土地出让金在内的所有费用,但被告予以推脱。原告无奈之下,诉至上海市闵行区人民法院,由于该案中土地出让金的具体金额还有待确认,所以在法院居中调和下原被告协商由原告先期垫付土地出让金,被告协助原告办理过户手续后,再由原告起诉至法院确认土地出让金由谁承担,故原告申请撤诉。现原告已垫付全额土地出让金,并顺利完成过户。根据双方之前关于交易所产生的税费及其他费用均由被告承担的条款约定,原告认为该笔土地出让金应由被告承担,故原告起诉至贵院,望判如所请。被告温嘉希辩称，不同意原告的诉请。1、关于商品房的买卖，土地出让金是买方承担是惯例，房屋买卖合同第三条第二款约定是由原告承担；2、2018年6月12日双方在仲裁中所出具的调解书中载明双方没有任何的争议；3、2018年9月28日双方签订了结算单，结算单中明确了所有的费用及房款全部结清。本院经审理认定事实如下：2017年1月4日由原告作为买受人(合同乙方)、被告作为卖售人(合同甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同编号为XXXXXXX，合同约定：第一条甲乙双方通过上A有限公司居间介绍(房地产执业经纪人：彭某,经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX),由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX，房地产座落：XX路XXX弄XXX号XXX室室号(部位：X号XXX室),房屋类型：店铺结构：钢混。(三)房屋建筑面积：93.14平方米,另有地下附属面积：/平方米,该房屋占用范围内的土地使用权/平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)；(五)该房屋占用范围内的土地所有权为;国有土地使用权以方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为2,800,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。附件三付款协议载明：1.2016年12月27日乙方支付首期款800,000元整。2.2017年1月4日乙方支付第二笔首付款600,000元整。3.剩余房款1,400,000元整由乙方通过银行办理贷款并于2017年6月1日前取得贷款合同,贷款不足部分乙方须在交易过户前以现金方式补足。第三条甲方转让房地产时，按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第四条甲、乙双方同意,甲方于2017年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认,在2017年6月1之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第八条本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。第十一条经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。同日原告(协议乙方)与被告(协议甲方)双方签订《补充协议》一份，协议载明：一、乙方于2017年1月4日支付给甲方搬迁补偿费600,000元；二、乙方于2017年4月1日前支付给甲方搬迁补偿费3,000,000元；三、乙方于2017年6月1日前支付给甲方搬迁补偿费600,000元；四、本次交易所产生的交易税费及其他相关费用(评估费、中介费)由甲方承担；五、甲方保证乙方支付的房款专款专用于偿还贷款，在交易过户前结清所有贷款；六、乙方支付第三笔款项3,000,000元整后陪同甲方一起去结清民间借贷。2018年6月12日原、被告双方在上海仲裁委员会主持下达成(2018)沪仲案字第0097号调解书，调解书载明：一、双方当事人应于2018年8月30日一同前往上海市闵行区房地产交易中心办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；二、原告应于2018年7月30日前向被告支付1,000,000元；三、原告应于办理系争房产过户手续前向被告支付1,300,000元；四、办理系争房屋的所有税费被告承担。因双方所签订的上述网签备案合同中的房屋价格过低未能通过房屋交易中心审核，双方遂于2018年9月27日签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，由原告作为买受人(合同乙方)、被告作为卖售人(合同甲方)，合同约定：第一条甲乙双方通过上A有限公司公司居间介绍(房地产执业经纪人：彭静,经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX),由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX，房地产座落：XX路XXX弄XXX号XXX室室号(部位：X号XXX室),房屋类型：店铺结构：钢混。(三)房屋建筑面积：93.14平方米,另有地下附属面积：平方米,该房屋占用范围内的土地使用权平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)；(五)该房屋占用范围内的土地所有权为;国有土地使用权以方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为3,550,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。附件三付款协议载明：2018年8月31日前，乙方支付全部房款3,550,000元。第三条甲方转让房地产时，按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第四条甲、乙双方同意,甲方于2018年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认,在2018年9月30之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第八条本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。庭审中，原、被告一致确认原告已经支付给被告房款合计为7,300,000元。2018年9月28日双方在房地产交易中心办理了房屋过户之纳税手续，相关交易契税合计为1,616,904元，均是从上述7,300,000元房款中予以支付。然而由于涉案房屋的土地使用权取得方式为划拨土地，故尚需由被告支付土地出让金之后才能进行房屋的过户交易，但是由于土地出让金需要相关政府部门的评估，且由于出让金金额较大，双方产生较大分歧，遂原告诉至本院，之后双方达成一致，由被告配合原告完成涉案房屋的土地出让金的评估手续，对于土地出让金暂定由原告先行支付，待房屋产权过户之后双方可就土地出让金再行诉讼。之后被告于2019年6月11日与上海市闵行区规划和自然资源局签订上海市国有建设用地使用权出让合同(经营性用地)，出让合同载明出让宗地坐落于XX路XXX弄XXX号XXX室房屋：XX路北、宋园路西。合同项下的出让宗地的用途为住宅用地(配套商业)。合同项下的国有建设用地使用权出让年限为商业40年，出让年限自合同签订之日起算。合同项下出让宗地的国有建设用地使用权出让价款为650,000元。嗣后，上海市闵行区规划和自然资源局出具相应的非税收入一般缴款书，载明的收入项目名称为补缴土地价款，付款人记载为被告，但实际付款人系原告由将650,000元汇入被告账户，由被告向上海市闵行区规划和自然资源局支付。2019年6月17日原告另行缴纳了国有土地使用权出让的契税及印花税合计19,662.50元，虽然契税完税证明中载明的纳税人是被告，但上述契税实际支付主体是原告。2019年6月17日涉案房屋产权过户登记至原告名下，不动产权证书中载明的土地用途为住宅，房屋用途为店铺；宗地面积12,795平方米，建筑面积93.14平方米。土地使用权取得方式为出让，使用期限从2019年6月11日起至2059年6月10日止。针对以上事实及诉讼请求，原告颜连新向本院提供了如下证据：1、2016年12月26日原、被告签订房地产买卖居间协议一份，证明原告经中介公司的居间介绍与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》,约定原告以总价7,000,000元的价格向被告购买系争房屋,产生的所有费用由被告承担，居间协议中第13条其他约定此协议7,000,000元的款项是原告的到手价，交易费用及其他费用由被告承担。2、2017年1月4日原、被告签订上海市房地产买卖合同、补充协议一组，证明房屋买卖合同中合同价为2,800,000元,双方约定产生的交易税费及其他相关费用由被告承担，认为这部分费用就应该包括了土地出让金等。3、收条一份，证明原告已经支付被告房款5,000,000元。4、(2018)沪仲案字第0097号调解书一份，证明因为被告拒绝办理过户手续,原告曾按照合同约定向上海仲裁委员会提起仲裁申请,后双方达成和解,并由上海仲裁委员会于2018年6月12日出具调解书,双方应于2018年8月30日前办理涉案房屋的过户手续,产生的所有费用由被告承担,原告在7,000,000元的房价款基础上另支付被告300,000元。5、天津银行个人存款业务回单、交易签购单一组，证明仲裁委员会调解以后,原告已经按约支付了剩下的2,300,000元,至此所有房款7,300,000元原告已经全部支付完毕。6、2018年9月13日补充协议一份，证明仲裁调解达成后，原被告去办理过户交易手续，因被告提出做低房价减少税收,故2018年9月13日双方重新签订了一份房屋买卖合同及补充协议,约定合同价为2,500,000元,本次交易产生的税费及其他费用由被告承担，土地出让金包括在税费和其他费用中的。7、2018年9月27日双方签订的上海市房地产买卖合同一份，证明因为之前2,500,000元的合同价过低没有通过房产交易中心的审核,故原、被告又签订了一份合同价为3,550,000元的房屋买卖合同。这份合同约定仅仅是为了过户的需要，交易过程中所产生的税费及其他费用按照之前合同的约定由被告承担。8、完税证明、收据一组，证明2018年9月28日涉案房屋已经完成所有缴税手续，房屋交易的流程也走完，等待原告拿产权证。9、2019沪0112民初7679号案件庭审笔录、撤诉申请书、民事裁定书一组，证明原告在过户过程中，由于被告拒绝支付土地出让金，原告曾诉至闵行区人民法院，后在法院的协调下，原、被告同意先行搁置争议，由原告垫付土地出让金，被告配合办理过户手续，再行诉讼至法院解决双方争议，故原告申请撤诉。10、非税收入一般缴款书、浙江民泰商业银行结算业务申请书、税收完税证明、交易签购单、中华人民共和国不动产权证书一组，证明原告撤诉后，原告垫付了本应由被告支付的土地出让金650,000元及土地出让金契税19,500元和产权转移印花税162.5元,同时原告已经取得系争房屋产权。被告温嘉希对原告颜连新所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性认可，不认可证明目的，协议中没有约定土地出让金由被告承担。之后也签订了多份的房屋买卖合同，相应的内容以房屋买卖合同为准。对证据2真实性无异议，不认可其证明目的，买卖合同第三条第二款约定土地出让金由原告承担，且补充协议中约定其他的费用，包括评估费和中介费并不包含土地出让金，且买卖合同中将土地出让金单列的，故并非合同中的其他费用。对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，调解书第六条明确双方对于涉案的房屋买卖合同没有争议，故原告无权再提起诉讼。对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，不认可原告主张的被告做低房价的内容，被告同意以7,300,000元出卖涉案房屋是以双方谈成的最低的税费的基础谈成的，原告提出被告做低房价减少税收不属实，其次买卖合同再次陈述土地出让金由原告承担。对证据7真实性无异议，协议中再次明确出让金由原告承担。对证据8真实性无异议。对证据9真实性无异议。对证据10真实性无异议，土地出让金的缴费单中缴费的项目是非税收，并非是税收，故印证了前面的证明内容。被告温嘉希针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2018年9月28日原、被告签订的签署的情况说明一份，证明双方确认涉案房屋所有的费用已经结清。2、建设用地使用权出让合同及产证复印件一组。原告颜连新对被告温嘉希所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，签名也是原告本人所签订，协议在2018年9月28日原、被告双方共同去房屋交易中心在审税、交材料形成，交易中心说原告5天后拿产证，是这样的情况下原告才签字的，原告签字的时候并不知道还有被告土地出让金未缴纳，故反证针对土地出让金需要缴纳这部分费用原告之前并不知晓，当时所谈的合同价是7,000,000元，后续的所有费用均是被告承担。对于证据2出让合同及产证真实性无异议。原告将出让金垫付之后，顺利过户了，也拿到了产证。当时约定的就是到手价，其余的费用都是被告承担的。本院结合原告颜连新、被告温嘉希对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告颜连新、被告温嘉希所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按照合同约定支付全部的购房款给被告，被告亦积极配合原告完成了房屋的产权变更登记，而本案主要的争议焦点是由于涉案房屋所在的国有土地使用权取得的方式为划拨，故涉案房屋需要由被告方先行缴纳土地使用权出让金之后，方能进行房屋的产权过户交易。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。由于涉案房屋最初的土地使用权取得方式为划拨，而划拨土地使用权取得方式最主要特征是行政行为性、无偿性和无期限性。划拨土地使用权直接产生于政府的批准行为，在交纳征用、补偿安置费用后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳土地出让金和签订任何合同。而且由于划拨土地使用权的这一特性，决定了划拨土地只适用于机关用地、城市基础设施和公益事业用地以及国家重点工程项目。对此《城市房地产管理法》第24条已经作出明确规定。也正是因为划拨土地用于上述领域，法律才将划拨土地的使用定位于不得进行转让、出租、抵押等处分，从而形成了划拨土地不可进入市场流转的特性。而按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵缴土地使用权出让金。同时《中华人民共和国城市房地产管理法》等40条也规定了有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。故本案所涉房屋若需进行产权过户交易，必须由被告与相关政府部门签订国有土地使用权出让合同，由相关政府部门评估好具体的出让金之后，由被告作为受让人补交相应的土地出让金之后方能进行房屋的产权过户交易。本院也注意到双方的买卖合同中约定了被告转让房地产时，按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，原告应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。但依据上述法律规定，办理土地使用权出让手续的主体是被告，缴纳土地出让金的主体亦是被告，这点从被告与相关政府部门所签订的国有建设用地使用权出让合同中可以明确土地的受让人就是被告，缴纳土地出让金的义务主体亦是被告。虽然双方在合同中及仲裁达成的调解书中明确约定了相关税费由被告承担，从实际已经支付的交易契税情况而言，相关税费均是由被告支付。土地出让金的性质决定了其并非属于房屋产权交易的税费，而且结合双方的交易过程看，双方对于产生如此大金额的土地出让金在签约之时并未有预知，土地出让金的具体金额也只有待政府部门进行出让金的评估之后方能确定，故双方在买卖合同中预设的条款根本无法确定土地出让金的金额，应当说双方当事人对于土地性质为划拨的房屋产权过户的认知是欠缺的，双方以为只需要缴纳相应的契税即可以完成相应的产权过户，但是由于涉案房屋所在宗地的土地性质为划拨，只有将划拨土地转变为出让土地之后，涉案房屋才能进行转让，补缴土地出让金是涉案房屋进行产权转让的前置程序。双方同意搁置土地出让金由谁承担的争议顺利完成了土地出让金的补缴手续，为此原告垫付了相应的土地出让金及交易契税，而依据相关法律规定，土地出让金及相关土地出让产生的交易契税理应由作为受让人的被告承担，原告并不具有承担土地出让金的法定义务，现原告主张要求被告支付上述其垫付的土地出让金及土地使用权出让的契税符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十五条、第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十条、第四十三条第一款、第四十五条之规定，判决如下：一、被告温嘉希于本判决生效之日起十日内支付给原告颜连新所垫付的土地出让金650,000元；二、被告温嘉希于本判决生效之日起十日内支付给原告颜连新所垫付国有土地使用权出让契税、产权转移印花税合计19,662.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,248.32元，由被告温嘉希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十二月二十五日书记员 许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二.《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十五条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。三.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。第四十三条第一款划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。......第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。