成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5488号 原告：苏莽，男，1982年7月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：潘翠梅，女，1987年10月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告共同委托诉讼代理人：杨勤，四川方舟达律师事务所律师。 原告共同委托诉讼代理人：贡婷婷，四川方舟达律师事务所律师。 被告：张焱森，男，1981年9月22日出生，汉族，住陕西省略阳县。 委托诉讼代理人：肖杰超，四川鑫天律师事务所律师。 第三人（有独立请求权）：陆正勇，男，1970年1月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：陆拥军，四川瑞鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁月，四川瑞鑫律师事务所律师。 第三人（无独立请求权）：中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行，营业场所成都市龙泉驿区龙泉镇驿都东路1146号。 负责人：邱斌，行长。 委托诉讼代理人：岳璇，支行员工。 第三人（无独立请求权）：成都玛雅永诚房地产经纪有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街办万源路279号。 法定代表人：冯泽雄。 第三人（无独立请求权）：四川泉馨房地产经纪有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道公园路一段189号锦上城21栋1单元12楼1207-1212号。 法定代表人：余仁英。 原告苏莽、潘翠梅与被告张焱森、第三人成都玛雅永诚房地产经纪有限公司（以下简称“玛雅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，陆正勇申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。第三人陆正勇申请追加四川泉馨房地产经纪有限公司（以下简称“泉馨公司”）为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法追加涉案房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（以下简称“建行经开区支行”）为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘翠梅及其委托诉讼代理人杨勤，被告张焱森委托诉讼代理人肖杰超，有独立请求权的第三人陆正勇及其委托诉讼代理人陆拥军、袁月均到庭参加诉讼。第三人玛雅公司、泉馨公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏莽、潘翠梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋过户手续；2、判令被告支付违约金270540元；3、诉讼费、保全费、律师费由被告负担。庭审中，原告对第一项诉讼请求释明为：原、被告双方继续履行合同即：被告履行合同约定的归还按揭贷款义务，在被告取得不动产权证后7个工作日内变更过户至原告名下。事实和理由：二原告系夫妻关系，共同购买被告位于成都市龙泉驿区房屋（网签备案号：26XXXX）。2018年8月14日，原、被告双方通过玛雅公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告以总价901800元购买被告上述房屋，合同订立时支付定金20000元，首付680000元于办理买卖合同公证当天给付。合同签订后，原告于当日支付被告购房定金20000元、房屋押金5000元。2018年8月22日，原、被告双方前往成都市国力公证处办理房屋买卖公证，原告于当日转账支付被告首付款680000元，被告将房屋交付原告，并签订房屋交付清单。房屋交付后，原告于2019年7月10日发现案外人动工装修该房屋，经了解被告将该房屋再次出售。其后，就该事宜与被告协商未果。 张焱森辩称，对事实没有争议，涉案房屋有抵押，要解除了他项权证才能办理过户。支付违约金是否成立不明确，即便成立违约金也过高，请求法院裁减。诉讼费、保全费法院依法判决，律师费没有依据。 第三人陆正勇辩称，原告购买房屋是事实，但涉案房屋是由第三人实际合法占有，履行顺序优先原告方。从合同履行看，支付的房价款比例也高于原告方，房屋应该优先履行交付给陆正勇。对原告的诉请法院不应支持，其他诉求与陆正勇无关。 第三人陆正勇向本院提出诉讼请求：1、判令陆正勇与张焱森签订的《房屋买卖合同》继续履行；2、判令张焱森向陆正勇支付违约金166000元；3、判令张焱森向陆正勇支付律师代理费30000元；4、诉讼费由张焱森承担。庭审中，陆正勇明对第一项诉求释明为：陆正勇和张焱森继续履行合同即：被告履行合同约定的归还按揭贷款义务，在被告取得不动产权证后3日内协助陆正勇办理房屋过户手续。事实与理由：经泉馨公司居间介绍，2019年5月12日，陆正勇与张焱森签订《房屋买卖合同》，约定由陆正勇购买张焱森位于龙泉驿区御嶺春天三期20幢（三期1栋）X单元1XXX号商品房，房屋价款为830000元。同日，陆正勇与张焱森、泉馨公司三方签订《过户、按揭代理合同》，约定由泉馨公司代为办理相关手续。2019年5月12日，陆正勇向张焱森支付定金50000元，于2019年5月15日支付购房款650000元，共计支付700000元，双方约定余款130000元在权属转移登记后支付。2019年5月15日，张焱森向陆正勇交付房屋、钥匙及门禁卡，陆正勇于当日缴纳了2019年1月1日至12月31日的全年度物业费，同时领取了水电气卡，随后陆正勇对该房屋居住、使用至今。因张焱森和苏莽发生纠纷，才知道张焱森存在一房二卖情形。陆正勇与张焱森签订的房屋买卖合同合法有效，已按合同约定支付购房款，且已合法实际占有并使用至今。陆正勇所购房屋系家庭唯一住房，应当优先履行。同时，张焱森“一房二卖”行为明显违约，应当承担违约责任。 张焱森辩称，涉案房屋有抵押，要解除了他项权证才能办理过户。支付违约金是否成立不明确，即便成立违约金也过高，请求法院裁减。律师费没有依据，不应支持。 苏莽、潘翠梅辩称，涉案房屋应当过户给原告。陆正勇其他诉请与苏莽、潘翠梅无关。 建行经开区支行陈述称，张焱森在建行经开区支行有涉案房屋抵押贷款，截至2019年12月11日，尚有本金65000.14元以及利息67.24元未归还。张焱森在结清该贷款后建行经开区支行才能解除抵押。 玛雅公司经本院送达相关法律文书后未到庭参加诉讼。但庭审后向本院递交了情况说明，情况说明主要载明：2018年8月14日，原、被告双方以及居间人玛雅公司签订了涉案房屋买卖合同。2018年8月22日，双方办理了房屋交接，将购房合同、物业合同、钥匙、门进卡等物品交付原告，三方查看了房屋后前往物业中心，在物业的帮助下将原告拉进了业主群。当时由于电卡、气卡等未办下来，卖方承诺取得电卡、气卡后交付中介或买方。2019年7月，买方带工人装修时发现房屋有其他人进入，便联系了玛雅公司。玛雅公司便与物业公司、陆正勇三方在物业中心协调，由于卖方不在龙泉，故等待卖方回龙泉后再协调。 泉馨公司经本院送达相关法律文书后未到庭参加诉讼。其向本院出具的情况说明称，张焱森与陆正勇自行达成涉案房屋的交易后，双方于2019年5月12日找到泉馨公司，委托泉馨公司在该房屋具备过户按揭条件后协助办理过户和按揭手续。2019年5月17日左右，双方曾邀请泉馨公司工作人员陪同双方办理上述房屋交付，在上述房屋交付过程中，泉馨公司工作人员看到该房屋属于清水房无人居住，张焱森向陆正勇交付了房屋钥匙、门禁卡、购房合同、水电气卡。 本院经审理认定事实如下： 一、二原告系夫妻关系。2018年8月14日，张焱森与苏莽、玛雅公司（居间方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定被告将位于龙泉驿区住房出售与原告。合同第二条约定：房屋成交价为901800元，清水房。合同第三条约定：购房定金，签订合同同时支付购房定金20000元。首付款680000元，原告在办公证当天支付被告。其余款项201800元，原告在过户当日支付被告。房屋押金5000元于被告结清水、电、气、物业交房当日由押金托管方支付给被告。合同第4.1条约定：被告承诺在2018年12月30日前向贷款银行申请还贷，待还贷申请通过且已结清贷款后7日内办理完成该房屋他项权证的注销。合同第4.2条约定：该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，被告承诺以开发商下证为准。合同第6.1条约定：被告收到首付款结清物业费水电费当日，交付出该房屋，视为交割完成。合同第8.2条约定：被告未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户原告，每逾期1日，被告应向原告支付该房产成交价3%的违约金……。合同第8.3条约定：双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，违约方退还已收取守约方的全部款项并应向守约方支付总房价款30%的违约金。2018年8月14日，玛雅公司向原告出具房屋现金专用收据一份，载明今收到苏莽购御嶺春天20栋X-1X-X号房屋押金费5000元。2018年8月14日，被告向原告出具收据一份，载明到苏莽购御嶺春天20栋X单元XX楼X号房屋定金20000元。2018年8月22日，二原告与被告张焱森签订《协议书》，并进行了公证。协议第4.2条约定：保证上述不动产（住宅）及上述不动产（住宅）权益不再向他人重复设置转让，保证不将上述不动产（住宅）及上述不动产（住宅）权益转让给原告以外的其他人。协议第4.4条约定：接到各类通知后（如交款通知、办理不动产权证书事宜等各种通知，但不仅限于此类通知），应在七个工作日内通知乙方，并在此期限范围内配合乙方办理上述不动产（住宅）的不动产权利凭证过户手续。2018年8月22日，原告潘翠梅通过中国邮政储蓄银行向被告转账支付了62800元。2018年8月22日，原告苏莽通过工商银行向被告支付了588000元。2018年8月22日，被告向原告出具收条载明：今收到苏莽购本人位于龙泉驿区住房首付款人民币陆拾捌万元整（680000元）。2018年8月22日，原、被告及中介方冯泽雄签订房屋交接清单，该清单载明：成交房屋位于龙泉驿区，双方按签订房产买卖合同约定买方向卖方也支付完首付款，现卖方将此房移交买方，卖方移交物件有：1、购房买卖合同编号20-X-1XXX；2、代办产权证收据；3、物业专用收据、商品房买卖合同补充协议、物业临时管理规约、前期物业服务合同……8、钥匙6把、装修钥匙1把；9、门进卡3个。2019年3月6日，原告潘翠梅与龙泉驿区龙泉街办鸿鑫装饰材料经营部签订《装饰装修合同》一份。合同第1.1条约定：工程地点御岭春天3期1-X-1XXX。合同第1.4条约定：开工日期2019年5月6日。合同第8.1条约定工程的价款为壹拾伍万元整（150000元）。合同附件有原始户型图、平面布置图、装修清单表。由于雨季等原因，原告装修推迟了一段时间。2019年7月初，原告发现涉案房屋部分墙体有敲打痕迹，遂与小区物管进行联系，发现“一房二卖”，便将锁芯进行了更换。为此，双方产生纷争，原告遂向本院申请诉前保全，查封了涉案房屋。 二、2019年5月12日，陆正勇与张焱森签订《房屋买卖合同》、《补充协议》。买卖合同约定：被告所售房屋位于成都市龙泉驿区，房屋总价款830000元，签订合同当日支付定金50000元，买受人在过户递件完成后当日内将全部或部分首付款780000元直接支付给出卖人。合同第5.4条约定：贷款申请经贷款机构审批通过后且符合过户条件后，买卖双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内（或房管局通知的时间）再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同第7.6条约定：本合同签署后任何一方违约，违约方按上述约定向守约方承担违约责任，并承担守约方为解决纠纷产生的包含但不限于律师费、诉讼（仲裁）费……。《补充协议》第一条第1项约定：在2019年5月15日办理预约合同公证当天原告向被告支付房款650000元，剩余房款130000元于办理本房屋产权转移手续当天全部支付给被告。2019年5月12日，张焱森出具定金收条一张载明：兹收到陆正勇购买成都市龙泉驿区龙泉永兴街150号御嶺春天三期20栋（三期1栋）X单元1X楼1XXX号房屋购房定金50000元。2019年5月15日，张焱森与陆正勇、补菊秀签订《预约合同》并进行了公证。合同第5.1条约定：若被告拒不签订正式买卖合同、将不动产转让给他人、提高转让价款的，被告应向原告支付违约金166000元，同时原告有权要求被告继续履行合同。2019年5月12日，陆正勇、张焱森、泉馨公司签订《过户、按揭代理合同》，对代办过户服务等进行了约定。2019年5月15日，陆正勇通过成都农村商业银行转账支付张焱森200000元。2019年5月15陆正勇通过中国农业银行转账支付张焱森450000元。同日，被告将其与开发商签订的商品房买卖合同、房屋钥匙、门禁卡交付陆正勇，并交付了2019年1月至12月的物业费。其后，陆正勇对房屋实施前期装修工作时，发现“一房二卖”问题。苏莽、潘翠梅起诉后，陆正勇与四川瑞鑫律师事务所律师签订了委托代理合同，支付法律服务费30000元。 另查明，涉案房屋系被告购买的商品房，房屋建筑面积92.08平方米，合同签约备案号为26XXXX号，该房已具备办证条件，但尚未办理不动产权证，被告购买后未装修入住。该房在建行经开区支行办理了按揭抵押贷款，尚未归还完毕。 再查明，原告苏莽、潘翠梅在龙泉驿区住房，第三人陆正勇在龙泉驿区没有住房。2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发【2018】17号），确定全市住房纳入限购，同时规定“在全市范围内所购买的商品房住房或二手房须取得不动产权证满3年后方可转让。” 上述事实，有原告提交的《房产买卖合同》、收据、收条、公证协议书、银行转账明细、房屋交接清单、网签合同信息查询记录、《商品房买卖合同》（预售）及补充协议、装饰装修合同及设计图、装修清单表、装修订金收据发票，陆正勇提交的《房屋买卖合同》及补充协议、《过户、按揭代理合同》、公证预约合同、收条、银行交易明细、《商品房买卖合同》（预售）、情况说明、交费卡图片、物业费收据、个人住房信息查询记录、委托代理合同、增值税发票以及原告、陆正勇在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。苏莽、潘翠梅与张焱森签订的房产买卖合同、公证协议书以及陆正勇与张焱森签订的房屋买卖合同、补充协议、公证预约合同其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效。根据本案争议的焦点问题，本院评析如下： 一、本案本质上属“一房二卖”纠纷，原告苏莽、潘翠梅与第三人陆正勇谁应当优先得到保护。张焱森购买开发商出售的商品房后，虽然办理不动产权证的条件已成就，但被告至今尚未取得房屋不动产权证，故原告苏莽、潘翠梅与第三人陆正勇也未能办理房屋所有权的转移登记。苏莽、潘翠梅认为，涉案房屋已交付原告并加入了业主微信群，原告接收房屋后，签定了装修合同，对房屋进行了测量、设计，并交付了装修“订金”。故原告才是合法占有人。第三人陆正勇认为，占有在法律意义上是一种事实上的控制状态，并非以书面手续作为判断标准。“合法占有”应当是对房屋的实际占有，是能够被他人显而易见的具有公示性的占有。因原告没有做出实际占有房屋的行为，故第三人陆正勇实际占有了该房屋。本院认为，被告于2018年8月22日向原告苏莽、潘翠梅交付房屋后，原告苏莽、潘翠梅于2019年3月6日签订了装修合同，对房屋进行了测量，并制定了装修的具体方案。据此能够认定原告已实际占有该房屋。第三人陆正勇在2019年5月12日才签订房屋买卖合同，在陆正勇入室装修时，原告也及时地发现有他人进入涉案房屋，从而避免了损失的扩大。由此也能够认定涉案房屋一直先于被告占有控制。同时，原告购买涉案房屋价款高于第三人陆正勇购买的房款，价款相差71800元。综上，在双方合同均为有效且均要求继续履行合同的情况下，原告苏莽、潘翠梅主张权利优先，本院予以支持。第三人陆正勇在合同不能继续履行的情况下，其主张继续履行合同义务由此提出的诉请，本院不予支持。由于第三人陆正勇与被告张焱森签订的合同履行不能，第三人陆正勇可另行主张相应权利。 二、关于原告苏莽、潘翠梅主张继续履行合同即被告履行合同约定的归还按揭贷款义务，办理房屋不动产权证，并在取得不动产权证后七个工作日内变更过户至原告名下的问题。本院认为，经查实，涉案房屋已具备办理不动产权证条件，只是因为原告保全查封房屋导致暂时不能办理产权证。另，原告主张的合同义务，也没有因违反限够政策而导致合同履行不能的情形。据此，原告主张被告继续履行合同义务本院予以支持。如以后因某种客观原因导致合同履行不能，如过户不能等，当事人可另行主张解除合同的权利。 三、关于原告主张的违约金、律师费问题。本案中，被告未按约结清抵押房屋贷款，并将房屋“一房二买”，其应当承担违约责任。原告未提交证据证明其实际损失情况，被告认为合同约定的违约金过高，请求裁减违约金符合法律规定。根据本案原告已经取得合同权利优先履行权，再结合原告预期利益损失等情况，本院将违约金调整为10000元。庭审中，原告放弃对律师费的主张，本院予以确认。 综上所述，原告苏莽、潘翠梅部分诉请予以支持，第三人陆正勇诉请应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告苏莽、潘翠梅与被告张焱森继续履行双方签订的签订的《房产买卖合同》以及协议书： 1、被告张焱森于本判决生效之日起十五日内向中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行归还成都市龙泉驿区抵押房屋（备案号26XXXX）的贷款本息，并办理抵押注销手续； 2、被告张焱森于本判决生效之日起十五日内办理成都市龙泉驿区房屋（备案号26XXXX）的不动产权证； 3、被告张焱森在取得成都市龙泉驿区房屋（备案号26XXXX）的不动产权证后七日内，协助原告苏莽、潘翠梅将该房屋的权属过户登记至原告苏莽、潘翠梅名下； 二、被告张焱森于本判决生效之日起十五日内支付原告违约金10000元； 三、驳回原告苏莽、潘翠梅的其他诉讼请求； 四、驳回第三人陆正勇的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交的案件受理费5358元，减半收取计2679元，保全费5000元，合计7679元，由原告负担受理费2000元，被告负担受理费、保全费5679元（此款已由原告预交，被告在本判决生效之日起二十日内支付原告）；第三人陆正勇预交的案件受理费4220元，减半收取计2110元，由第三人陆正勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陈琴芹