呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10023号原告:呼和浩特市沃华商业管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:彭毅敏,公司总裁。委托诉讼代理人:赵明程,内蒙古蒙信律师事务所律师。被告:李万丛,男,个体，住呼和浩特市。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华商业管理公司）与被告李万丛房屋租赁合同一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沃华商业管理公司委托诉讼代理人赵明程、被告李万丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沃华商业管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除沃华商业管理公司与李万丛签订的《房地产租赁合同》；2、请求判决李万丛向沃华商业管理公司支付拖欠的房屋租金109366.44元(从2015年8月21日计至2017年8月14日)；3、请求判决李万丛向沃华商业管理公司支付迟延支付违约金9835.3元；4、案件的诉讼费用(诉讼费、律师费)由李万丛承担。事实与理由：2015年5月5日,李万丛与沃华商业管理公司签订《房地产租赁合同》,约定沃华商业管理公司将位于呼和浩特市××区出租给李万丛,用于零售经营使用,限于食品。房屋建筑面积为29.94平方米。租赁期限从2015年6月1日至2020年5月31日止,其中2015年6月1日至2017年5月31日每月的固定租金为4553.38元;2017年6月1日至2018年5月31日每月固定租金为4917.65元;租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同中还约定,沃华商业管理公司在李万丛拖欠租金等相关费用累积相当于二个月租金额,且经催告仍不缴纳时有权书面通知李万丛解除合同,违约方应向另一方支付相当于二个月租金的违约金;支付的违约金不足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后,沃华商业管理公司按约交付房屋。但李万丛自2015年8月21日起未按约交纳租金,经催缴后仍不履行交纳义务,已经严重损害了沃华商业管理公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定,请求法院支持沃华商业管理公司的诉讼请求。李万丛辩称，1、对于沃华商业管理公司请求解除租赁合同的诉请，李万丛在2015年12月中旬已将房屋钥匙交与沃华商业管理公司方工作人员。沃华商业管理公司已于2017年8月将房屋另出租给别人，事实上租房合同早已终止。2、沃华商业管理公司申请支付拖欠租金109366.44元。李万丛租用房屋从2015年8月21日开始，2015年12月中旬退租离开，实际交纳保证金11471.88元，首期租金两个月9106.75，物业费910.68元，合计21489.31元。李万丛租房用于经营云南鲜花系列产品以制作鲜花饼为主，离开原因是商城内没有装修完，屋顶未封闭，各通道没有保暖设施，室内寒冷，并且没有达到签合同时口头承诺入住两个月以后达到80%以上的目标；当时沃华商业管理公司承诺如果入住率达不到80%以上，免收房租。由于人气不旺，没有客流入不敷出，是李万丛离开的主要原因。2015年12月中旬李万丛离开，周围房屋租户可以证明。李万丛将房屋钥匙交给沃华商业管理公司方，沃华商业管理公司有记载，但当时没有出具任何纸质证明，只收下钥匙。3、李万丛只租用了六个月房屋，其中交了两个月的租金，只欠沃华商业管理公司四个月，就是2015年8月21日到12月份的租金，尚有保证金11471.88元，所以不足以产生9835.3元的违约金。4、李万丛拖欠四个月房租合计是18213.5，交纳的保证金有11471.88元，同意使用保证金抵扣房屋欠付租金，抵扣后尚欠沃华商业管理公司6741.62元。综合，沃华商业管理公司的诉讼请求不成立。本院经审查认定事实如下：2015年6月24日，沃华商业管理公司（出租方、甲方）与李万丛（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同就以下事项进行了约定：第一条出租房屋的概况，甲方出租给乙方的房屋坐落在呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S5-103部位，建筑面积/使用面积29.94平方米。第三条租赁期限和交付日期，合同租赁期限五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止，甲方在2015年6月1日前向乙方交付该房屋。自房屋交付之日期算起，乙方享有20日的免租期；免租期包括装修免租期和经营免租期；装修免租期自2015年6月1日至2015年6月20日；租金免租期届满之后次日起计算。第四条租金数额及支付方式，自2015年6月1日至2017年5月31止，每月固定租金为人民币4553.38元……；乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金人民币9106.75元，首期租金是指在2015年6月25日至2015年8月20日期间所应交纳的租金；租金每两个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期两个月的固定租金；如最后一期固定租金不足一个月，则按照当期的实际天数计算。第五条保证金支付及退还，乙方应于签署本合同时向甲方支付保证金人民币11471.88元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期限内，乙方不得主张将上述保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用；租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿，上述保证金不足部分，乙方应于10日内补足；租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，上述保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用或由甲方先行支付的乙方对第三方损害赔偿外，甲方应在乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册于该房屋的各类证照的注销或变更证明之后30日内，将保证金或尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方；乙方应在签署本合同时支付两个月物业管理费人民币910.68元作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。第十二条解除本合同的条件，12.1甲乙双方同意在租赁期限内有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：12.1.1该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；12.1.2该房屋因社会公共利益被依法征用的；12.1.3该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；12.1.4该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。12.2甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：12.2.1租赁期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；12.2.2租赁期限内，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的……。违约责任，在本合同约定的租赁期限届满前，甲乙任何一方在无法定或本合同约定的情况下均不得解除、撤销本合同或提前终止本合同，擅自解除、撤销本合同或提前终止本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的两倍计算支付，若造成对方损失而违约金不足以补偿，违约方应予赔偿;乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）的；每逾期一日乙方须按应付费用总额0.03%的支付违约金；若逾期应付费用超过10日的，甲方有权采取停止公用事业供应及强行要求停业等其他任何方式的强制措施；若乙方逾期支付应付费用超过30日的按照合同内容第12.2.9条约定执行。通知送达地址，甲乙双方同意以下地址为向一方送达、回复的有效地址，甲方收件人王飞，联络地址呼和浩特市××区鹏欣金游城，联系电话158XXXXXXXX；乙方收件人李万丛，联络地址呼市××区，联系电话158XXXXXXXX。合同还对房屋租赁的返还、提前解除合同时房屋的返还、争议解决等进行了约定（内容详见双方《房地产租赁合同》）。双方合同签订，沃华商业管理公司向李万丛交付租赁房屋，李万丛按约交付2015年6月25日至2015年8月20日期间首期租金9106.75元。2015年12月中旬，李万丛因经营不善向沃华商业管理公司提出提前退租，并将钥匙交付沃华商业管理公司。双方《房地产租赁合同》于2015年12月20日解除，李万丛尚欠2015年8月21日至2015年12月20日房屋租金18213.52元一直未付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。沃华商业管理公司与李万丛签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，双方均应恪守履行。沃华商业管理公司主张《房地产租赁合同》的解除日期为2017年8月14日，李万丛主张为2015年12月中旬。沃华商业管理公司的依据为其在2017年8月14日将涉案房屋出租于案外第三人。沃华商业管理公司提交EMS快递单、2016年7月19日催款函，证明沃华商业管理公司与李万丛《房地产租赁合同》一直未解除，李万丛表示从未收到该快递函件。沃华商业管理公司提交的快递单显示收件人李万丛地址“呼和浩特市××区”，与《房地产租赁合同》约定的送达地址一致，但该份EMS快递未记载寄件日期，快递实际邮寄日期与2016年7月19日催款函是否相符及快递是否于2016年7月妥投至“呼和浩特市××区”，沃华商业管理公司均不能提供物流信息予以证明。即使该快递在2016年7月发出，也只是沃华商业管理公司的单方行为，并不能证明李万丛与租赁沃华商业管理公司之间在2016年年初至2017年8月14日前仍存在房屋租赁的事实。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房地产租赁合同》约定“12.2甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……12.2.2租赁期限内，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的……”李万丛表示2015年12月中旬因经营不善向沃华商业管理公司口头提出退租并将涉案租赁房屋钥匙交付沃华商业管理公司，沃华商业管理公司认可收到钥匙的事实，但对交付日期沃华商业管理公司不能说明。经庭审询问，沃华商业管理公司对李万丛的陈述既不承认也未否认，依据《最高人民法院》第八条“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。”的规定，本院认定李万丛于2015年12月中旬（即12月20日）擅自退租向沃华商业管理公司交付了租赁房屋钥匙，系行使《房地产租赁合同》第12.2.2条的单方解除权。沃华商业管理公司收到钥匙后未在三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故《房地产租赁合同》于2015年12月20日解除。沃华商业管理公司在本次诉讼中主张解除《房地产租赁合同》已无事实及法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。沃华商业管理公司与李万丛签订《房地产租赁合同》，并交付租赁房屋供李万丛经营使用，李万丛应按约交纳租赁费。《房地产租赁合同》约定：“12.1甲乙双方同意在租赁期限内有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：12.1.1该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；12.1.2该房屋因社会公共利益被依法征用的；12.1.3该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；12.1.4该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。”李万丛租赁房屋经营店铺，经营不善系市场商业风险，并非合同解除的约定情形，亦无合同解除的法定情形，李万丛提前退租解除合同构成违约，其应给付欠付的租赁费18213.52元（4553.38元×4），并承担违约金。《房地产租赁合同》约定“在本合同约定的租赁期限届满前，甲乙任何一方在无法定或本合同约定的情况下均不得解除、撤销本合同或提前终止本合同，擅自解除、撤销本合同或提前终止本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的两倍计算支付，若造成对方损失而违约金不足以补偿，违约方应予赔偿”，故李万丛作为违约方应按照合同约定的标准向沃华商业管理公司支付违约金为9106.76元（4553.38元×2）。对于沃华商业管理公司主张的律师费，沃华商业管理公司当庭不能予以明确，且其主张无合同依据，故对沃华商业管理公司主张的律师费不予支持。李万丛称已向沃华商业管理公司交付合同约定的保证金11471.88元，但未提供证据予以证明，沃华商业管理公司亦不认可，故对李万丛抗辩其交付保证金11471.88元应折抵欠付租赁费的意见，本院不予采信。综上，本院确认沃华商业管理公司与李万丛签订《房地产租赁合同》于2015年12月20日解除；沃华商业管理公司主张的租赁费至2015年12月20日计算为18213.52元，本院予以支持；李万丛提前退租构成违约，应向沃华商业管理公司支付违约金9106.76元；沃华商业管理公司主张的律师费无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院》第八条规定，判决如下：一、原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告李万丛签订的《房地产租赁合同》于2015年12月20日解除；二、被告李万丛于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司房屋租赁费18213.52元；三、被告李万丛于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司违约金9106.76元；四、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1342元（沃华商业管理公司已预交），由沃华商业管理公司元、李万丛负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 迟玉青 二〇一九年十二月十一日书记员 武惠敏