江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终2944号上诉人（原审原告）：李宁，男，汉族，1984年12月27日出生，住九江市浔阳区。上诉人（原审原告）：周红花，女，汉族，1991年4月14日出生，住九江市浔阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李胜和，男，汉族，1958年7月26日出生，住九江市浔阳区，系上诉人李宁父亲）。被上诉人（原审被告）：九江中房地产发展有限公司，住所地江西省九江市浔阳区北司路与塔岭北路交汇处（中房浔阳城营销中心），统一信用代码证号9136040358656374XM。法定代表人：张子良，总经理。委托诉讼代理人：田玮琅，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604200410141310。委托代理人袁喜，该公司职员。上诉人李宁、周红花因与被上诉人九江中房地产发展有限公司（以下简称中房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初3620号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李宁、周红花上诉请求：1、请求撤销一审法院判决书；2、要求被上诉人退还多收房价款41231.71元；3、要求被上诉人依法承担损害赔偿责任，支付多收房价款、贷款利息2424.42元；4、本案诉讼费由被上诉人承担。本案二审审理中，上诉人提出增加上诉请求：要求变更商品房买卖合同标的，由原房价总价款827860元，变更为总价款786628.29元；由原单价7980.14元/平方米变更为单价7582.69元/平方米。事实与理由：被上诉人于2018年3月进行大肆宣传推销商品房预售活动，在没有公示销售价格的情况下:承诺⑴销售价格依法按照向政府价格主管部门申报备案价格明码标价销售。⑵购房者享受销售总价减价2万元，按销售价格总价97折优惠折价的政策。由于被上诉人销售价格优惠折价政策的吸引，才导致上诉人愿意购买被上诉人所出售的房屋。于是上诉人选购了被上诉人销售的12栋1102室商品房。签订合同后，上诉人才得知被上诉人未履行承诺，没有依法按照向物价局申报备案销售价格总价830957元，单价8010元销售。被上诉人在《认购书》上标明的销售原价总价873288元，原价单价8418.05元，是被上诉人私自编造虚构的价格。后上诉人委托父亲李胜和依法向浔阳区物价局举报投诉被上诉人商品房销售价格欺诈、违法行为，要求被上诉人依法退还多收房价款四万多元，并依法承担赔偿责任。浔阳区物价局认定：“被上诉人在申报备案价格基础上加价销售的行为系违法行为。被上诉人用虚构价格进行所谓的优惠折价，系价格欺诈，虚假优惠折价违法行为。”经浔阳区人民政府《关于李胜和信访事项的复查意见》确认：“浔阳区物价局已经对被上诉人商品房销售价格违法行为进行了行政罚款40万元，责令改正违法行为的处理决定”。被上诉人承认《认购书》上标明的销售原价总价873288元，原价单价8418.05元是违法价格，承认商品房销售确实存在价格违法行为，主动认错，要求撤销召开听证会，政府受理范围。”故诉至法院。九江市电视台于2019年5月24日晚8时许在新闻频道求证栏目，播报、曝光记者调查证实了上述事实。上诉人为支持诉讼请求向法院提交了证据：⑴浔阳区物价局监制的《美的天铂湾．江西省商品房销售明码标价楼盘公示》⑵《认购书》⑶《签约流程表》⑷国家发改委制定的《商品房销售明码标价规定》和江西省《商品房销售明码标价规定》实施细则，⑸《价格法》⑹《商品房买卖合同》等证据材料。被上诉人商品房销售价格欺诈，违法行为的事实现已经成为了一个铁定的事实。一审法院却以要求被上诉人退还多收的购房款证据不足为由，不予支持。显然与本案客观事实不符。被上诉人在庭审中辩称：“商品房销售价和备案价是两个不同的概念。”被上诉人的辩词是错误的。事实上国家发改委制定的《商品房销售明码标价规定》，这是强制性法规规定。事实上被上诉人在预售商品房时，采用两面手法:一面依照法律、法规的规定，将确定的商品房销售价格用书面向物价局报告备案，以备物价局监督检查，被上诉人将申报备案价格刻意隐瞒起来不公示。另一面在《认购书》上私自编造、虚构销售原价假冒是向物价局申报备案的价格销售商品房，欺骗上诉人。由于被上诉人商品房销售价格欺诈、违法行为，致使上诉人签订的合同标的成交价格错误。要求法院依法纠正合同标的成交价格，依照《价格法》的规定，退还多付部分房价款。一审法院应当依据《价格法》和国家相关法规规定支持上诉人的诉求。一审法院的法官不依照法律、法规规定审判案件，要法院何用？由于被上诉人在签订合同前，实行商品房销售价格欺诈、违法行为的事实，致使上诉人签订的《认购书》的销售价格错误，签订的《签约流程表》的优惠折价后的价格错误，签订的《商品房买卖合同》标的（即成交价格）错误。致使上诉人多付房价款41231.71元。这就是因果关系。一审法院和被上诉人一致承认被上诉人对外销售价格与向价格主管部门备案价格不一致，高于备案价格。证明被上诉人商品房销售在申报备案价格基础上加价销售的事实存在。被上诉人违反了《价格法》和国家发改委制定的《商品房销售明码标价规定》，和物价局监制的楼盘公示价格。一审法院没有依据法律、法规规定予以认定并依法判决，显然一审法院故意隐瞒被上诉人销售价格欺诈，违法事实的行为。以上事实、证据、法律、法规规定，充分证明被上诉人的辩护词是错误的，理由不成立。一审法院作出的认定是错误。上诉人根据以上证据事实和法律法规规定，计算所购12栋1102室商品房优惠折价后的成交价格:计算方法是：（申报备案销售总价830957元-2万元）×97折=786682.29元:单价7582.69元(即合同成交价格》。现在上诉人与被上诉人签订合同成交总价827860元，单价7980.14元。显然被上诉人多收了上诉人41231.71元的房价款，单价多收397.45元。上诉人依据《价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。一审法院应当依法支持上诉人要求被上诉人退还多付房价款41231.71元。承担上诉人损害赔偿多收房价款的贷款一年利息损失2424.42元的诉求。一审法院未依法支持是错误。一审法院认为：“原告在买卖过程中并未有利益损失，是错误，与事实不符。”（一）、一审法院认定事实错误：⑴一审法院认为：“被上诉人并未对购房者事实价格欺诈，也未诱使上诉人对购买的房屋产生错误认识”是错误。⑵根据《价格法》、《商品房销售明码标价规定》和浔阳区物价局监制的《江西省商品房销售明码标价楼盘公示》价格，被上诉人必须严格按照公示销售总价830957元，单价8010元销售，执行被上诉人承诺上诉人享受三重优惠折价后，上诉人只需要支付购房款总价786628.29元。单价7582.69元。事实上上诉人没有享受到被上诉人所承诺的优惠折价政策，被上诉人欺骗了上诉人。违背了上诉人想得到购房优惠折价的真实意思。一审法院明知成交单价7980.14元是由销售价格违法价格进行所谓的优惠折价而来的。却用来对比没有进行优惠折价的备案单价8010元，故意隐瞒申报备案销售价格才是法定销售价格，在此价格基础上执行被上诉人的优惠折价政策才是正确的。一审法院是故意知法犯法。⑶一审法院认为：“备案规范的应当是最终成交价格”是认识错误。物价局监制的公示价格是销售价格，不是成交价格。一审法院故意歪曲备案价格的意思，显然别有用心。被上诉人也是在销售价格基础上进行优惠折价的。不过用的是违法价格进行优惠折价而已。（二）、一审法院没有查清本案基本事实：本案争议的焦点是被上诉人销售商品房价格是否合法？被上诉人销售价格是否存在欺诈、违法行为？上诉人购买时是否受到诱骗？一审法院未查清被上诉人销售价格欺诈、违法行为的事实。也没有认定该事实存在。（三）、一审法院存在故意违背案件事实的行为：本案被上诉人销售商品房价格欺诈、违法行为的事实、现已是法定事实，一审法院罔顾事实，编造虚假事实和理由为被上诉人销售价格欺诈、违法行为辩护，为被上诉人逃避法律责任。（四）、一审法院存在故意违背法律、法规规定的行为：一审法院没有依据《价格法》、《合同法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、国家发改委制定的《商品房销售明码标价规定》和江西省《商品房销售明码标价规定》实施细则，审理查清、认定被上诉人商品房销售价格欺诈违法行为的事实，依法判决。反而违反以上法律、法规规定审理裁决。（五）、被上诉人没有事实和证据、法律、法规规定为依据证明其商品房销售价格合法。也没有事实和证据、法律依据反驳上诉人的诉讼事实。反而被上诉人已经承认销售商品房存在销售价格欺诈、违法行为的事实，已经认错、认罚。（六）、一审法院在没有事实、没有证据、没有法律依据的情况下，将浔阳区人民政府价格主管部门物价局依法认定：“被上诉人销售商品房价格欺诈、违法行为”的事实定论，予以推翻、否定，显然是错误。（七）、被上诉人对上诉人提供的事实证据、法律、法规规定已经认错、认罚，对物价局依法认定：“被上诉人销售商品房价格欺诈、违法行为的事实。已经认错、认罚。现在被上诉人推翻、否定销售商品房价格欺诈、违法行为的事实，出尔反尔，在法律面前抵赖、撒谎，向法院虚假陈述。被上诉人的话不可信。被上诉人违反诚信诉讼的行为，一审法院视而不见。”综上所述：一审法院在本案审理、裁决中，存在事实认定错误，存在故意违背事实的行为，存在故意违背法律、法规规定的行为，导致本案枉法裁决。为求法律、公平、公正上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院能够认真审查、实事求是、正确认定事实，撤销原判、依法改判，依法支持上诉人的诉求，以维护上诉人作为消费者的合法权益。被上诉人中房公司答辩称，一、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应依法有效。1、双方签订《商品房买卖合同》，是上诉人经考察后慎重决定的，是双方真实意思表示。基于对答辩人开发房产的资质、房源、质量、户型、地段、环境、生活配套等各项因素综合考量后，上诉人与答辩人先后签订了《认购书》、《签约流程表》以及《商品房买卖合同》，合同的签订是双方真实意思表示。2、《商品房买卖合同》未违反法律行政法规强制性规定，应依法有效。二、整个签约过程销售环节，答辩人全部公示公开，未欺诈上诉人，更未使上诉人作出错误意思表示。1、销售过程中，答辩人销售标价、折后价全部公开，未欺诈上诉人。2、商品房的销售价和政府备案价并非同一概念，这也是本案争议的一个核心焦点。商品房开发商享有定价权。目前我国商品房价格并不是实行政府指导价。商品房备案价，是政府机关为了对房地产市场的管理而制定的。住建局对于商品房备案价，是政府遏制部分城市房价上涨过快而采取的行政手段，这是政府对商品房交易的价格监控措施。可以看出商品房实际销售价格和备案价不是同一概念，商品房实际销售价格可以高于备案价。目前我国商品房销售价格是由市场调节，也即开发商有自主定价权，不是由政府定价。答辩人无论对销售的房产价格如何标价，均不属于虚构商品房价格。3、答辩人明码标示的销售价略高于备案价的行为，并不属于民法意义上的欺诈。答辩人在销售过程中以略高于备案价格的基准价进行打折优惠，或许对上诉人购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响，答辩人这一行为并未使上诉人对其所购房屋产生错误认识进行作出错误的意思表示。三、答辩人无违约行为，上诉人要求按照备案价为基准价进行计算打折优惠无法律依据。目前我们法律、行政法规均未规定商品房销售价必须按备案价进行销售打折优惠。根据民法的法无禁止即可为的原则，答辩人对销售价格完全有决定权。即使答辩人有违反价格公示行为，但该行为并不能导致商品房买卖合同无效或者变更。上诉人主张以备案价作为打折基础，要求答辩人赔偿损失，无法律依据。四、物价部门对答辩人行政处罚，不影响双方《商品房买卖合同》效力。答辩人认为，认定《商品房买卖合同》的效力应依据《合同法》，确认合同无效必须是以违反法律、行政法规的强制性规定为前提。从上诉人签订的《认购书》、《商品房买卖合同》来看，答辩人没有违反法律行政法规的强制性规定，不存在任何无效的法律情形。在此需要说明的是，虽然答辩人已经按照行政处罚决定书交纳了罚款，但是答辩人对该处罚持有异议，只是鉴于公司发展考虑，未提出行政复议和行政诉讼。综上所述，恳请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉请求。上诉人（原审原告）李宁、周红花向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还多收的房款41231.71元；2、判令被告赔偿原告多收房款的贷款一年损失2424.42元；3、判令被告承担诉讼费用。原审法院经审理查明：被告在九江市浔阳区开发建设美的天铂湾房产项目，并于2018年进行商品房预售。2018年3月原告选购了该小区的12栋1102号商品房，双方签订了《美的天铂湾认购书（住宅）》一份，《认购书》第一条“甲乙双方确认本认购协议是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。”“乙方（指原告）声明对认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解，不持异议并自愿依下列条件认购甲方下述商品房”。第二条约定“乙方认购美的天铂湾12栋102室商品房，面单价为8418.5元。《认购书》认购物业的认购价：原总价873288.00元，原单价8418.05元，折后总价827860.00元，折后单价7980.14元”，当日原告向被告缴纳定金10000元。2018年6月19日原告与被告办理了《签约流程表》，流程表中注明，原告享受三重优惠，即：认筹优惠2万元、VIP卡及按时签约99折优惠、付款方式优惠98折。该流程表确定签约原总价873288元，优惠后签约价为827890元，单价为7980.14元。2018年8月18月原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。签订合同之后，原告通过浔阳区价格监督监察局查询，得知被告对该项目在物价部门申报的备案价格为每平方米8010元，原告认为按照备案价，其所购买的房屋实际总价应为830957元，并在此基础上享有三重优惠政策，故与被告交涉退款。因交涉未果，2018年10月24日，原告父亲李胜和通过信访向浔阳区人民政府反映被告在销售商品房过程中存在欺诈违法，要求被告返还购房款42325元并承担三倍损害赔偿金。浔阳区人民政府于2019年3月21日对李胜和信访事项作出复查意见，核查情况为：中房公司“美的天铂湾”项目商品房的销售行为违反了《中华人民共和国价格法》第十四条的规定，构成《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第一款“虚构原价、虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的”价格违法行为。区物价局组织双方调解，未能达成一致意见。2018年12月21日，区物价局对被告中房公司的价格违法行为作出从重处罚：责令改正违法行为，罚款40万元，并下发了《行政处罚决定书》。中房公司已于2019年1月9日履行了缴纳罚款义务。原告根据复查意见，认为被告在销售房屋时存在价格欺诈，诱使原告与其签订购房合同，致使其多付房款，故诉至原审法院，要求被告退还多收的房款并赔偿损失。。本案争议的焦点是，被告中房公司在向原告出售房屋时是否存在价格欺诈行为？原告购买涉案房屋是否受到诱骗？原审法院认为，根据本案双方当事人签订的《认购书》、《签约流程表》和《商品房买卖合同（预售）》等证据材料，可以认定原告在决定购买房屋时就对房屋质量、价款、地段、生活配套和优惠服务等关键性方面进行充分考量后才形成购买意向，原告与被告是在充分协商后达成的房屋成交价。原告在购买房屋后发现被告出售的房屋没有按照备案价优惠出售，因而认为被告存在欺诈要求退款，对此，原审法院认为，备案价是政府为遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段，属于行政管理范畴，备案规范的应当是最终成交价格；物价部门对被告作出的行政处罚决定是依据《价格法》的相关规定作出的，而《价格法》是行政法律法规，是管理性规定，而非效力性规定，行政处罚并不能作为认定合同效力的依据以及违约的理由，被告对外的销售价与在价格主管部门备案价格虽然不一致，但被告在销售过程中，一直是公开透明的，原告对被告公开的价格是明知并经过协商后达成的买卖协议，被告并未对购房者实施了价格欺诈，也未诱使原告对购买的房屋产生错误认识，而且最后的事实成交价亦低于被告在价格部门申报的备案价，原告在买卖过程中并未有利益损失。故双方签订的《认购书》、《签约流程表》和《商品房买卖合同（预售）》均是当事人双方真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当合法有效，对双方均有约束力。综上，要求被告退还多收的购房款证据不足，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用》的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李宁、周红花的诉讼请求。案件受理费891元，减半收取445.5元，由原告李宁、周红花负担。本案二审审理过程中，上诉人提供以下证据材料：证据一：浔阳区人民法院法庭笔录：以证明一审法院在审理本案中存在严重错误，在法庭审理调查中，将原告周红花列为被告审理房屋买卖纠纷一案，成了原告李宁诉被告周红花的荒谬事情。证据二：浔阳区人民法院民事裁定书和判决书：以证明一审法院判决书存在故意篡改原告诉讼基本的、主要的事实。在判决书中第2页12行：“原告在《认购书》上标明的总价和单价是被告虚构价格”。在民事诉状中原告诉讼事实是：“被告在《认购书》上标明的原总价873288元，原单价8418.05元是被告虚构的价格”。证据三：九江市电视台视听资料、U盘:证明被上诉人商品房销售价格欺诈违法行为，已经九江市电视台记者调查证实。证据四：美的天铂湾项目业主代表证明：①、证明被上诉人将浔阳区物价局监制公示的12号楼盘销售价格(即被上诉人决定的销售价格，报物价局备案的价格)刻意隐瞒起来不公示的事实。②、证明被上诉人实行在申报备案销售价格基础上加价销售的价格违法行为，虚假优惠折价的价格欺诈、违法行为，违背了购房者想得到购房优惠折价的真实意思。证据五：九江市浔阳区人民政府《关于李胜和信访事项的复查意见》，以证明浔阳区物价局依法对被上诉人商品房销售价格欺诈、违法行为进行了查处。证明被上诉人已经认错、认罚的事实。证据六：浔阳区物价局监制的《美的天铂湾．江西省商品房销售明码标价楼盘公示》表，以证明上诉人购买的商品房被上诉人申报备案销售总价830957元，单价8010元。证据七：《认购书》，以证明该房被上诉人以销售总价873288元，单价8418.05元卖给上诉人。被上诉人实际销售价格高于申报备案价格，证明被上诉人销售价格违法。证明被上诉人未实行优惠折价政策。证据八：《签约流程表》以证明被上诉人承诺上诉人享受三重优惠折价政策。证明上诉人签订合同的成交价格是由被上诉人《认购书》上标明的虚构的违法的价格，进行所谓的优惠折价后转为合同成交价格827860元而来的。证据九：国家发改委制定的《商品房销售明码标价规定》和江西省《商品房销售明码标价规定》实施细则，以证明被上诉人销售商品房必须严格按照申报备案价格销售。不得在申报备案价格上加价销售。证明被上诉人违反了国家和江西省制定的行政法规的强制性规定。证据十：《价格法》证明被上诉人销售价格违反了《价格法》。证明上诉人诉求有法律依据支持。证据十一：《商品房买卖合同》证明合同成交总价827860元，单价7980.14元与被上诉人依法向物价局申报备案销售总价830957元，单价8010元相差无几，证明被上诉人对上诉人未执行优惠折价政策。被上诉人中房公司质证认为：第一、二组不是证据材料，因为法庭笔录可能存在笔误的情况，不能构成将本案的原告成为被告，被告成为原告的事实。第三组证据，我方并不知情，对真实性无法考证。即使存在销售标明的价格高于备案价格，但不影响双方合同的效力，与双方签订的合同没有任何关联性。第四组证据，与原告一审证据相违背。一审时上诉人提供了中房公司明码标示的价格，与物价局的备案价格不一致，说明中房公司是将价格公示了，价格是透明的，中间没有欺诈和隐瞒的行为；第五组证据的真实性无异议。但我方认为浔阳区的行政处罚不合法，不能因为该行政处罚而影响决定双方商品房买卖合同的效力；第六组证据，真实性需要向公司进行核实，具体的表格以一审上诉人和公司提供的证据为准；第七组证据，真实合法性无异议，该认购书是双方真实意思表示，认购书确认的价格与备案价格没有关联性，也不能证明销售价格是违法的；第八组证据，质证意见同第七组；第九组证据，真实合法性无异议，这是国家发改委指定的商品房对市场进行管理的规定，不能影响和制约公司与客户签订合同的效力；第十组证据，真实合法性无异议，但不能影响和制约双方的合同；第十一组证据，真实合法性无异议，合同是双方真实意思表示，双方对价格、房产进行了确认，没有违反法律规定，上诉人没有权利要求在备案价格的基础上再进行优惠。本案二审过程中，上诉人申请证人龚某出庭作证。证人陈述：从2018年3月份中房公司对外销售商品房开始至6月16日摇号选房止，我没有看见过九江市浔阳区物价局监制的公示的美的天铂湾项目江西省商品房销售明码价格楼盘公示表。后来是通过手机传播的信息才知道中房公司销售存在欺诈行为，感觉受到了欺骗。中房公司虚假优惠，让我没有得到真正的优惠。当时我是冲着交5000抵20000的优惠去的，商品房买卖合同我亲自看过了，字也是我签的。我只付了首付，其他是银行按揭，已经开始还款了。被上诉人中房公司在二审期间未提交新的证据材料。本案二审查明的案件事实与原审法院一致。本院认为，本案争议的焦点：上诉人主张被上诉人未按照房屋备案价格实行价格优惠，要求按照备案价格实行价格优惠，并变更合同、退回多收的房款、赔偿相应的利息损失能否得到法律支持。本院认为，上诉人的上诉请求不能得到法律支持，理由如下：一、依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案双方当事人签订的《认购书》、《签约流程表》、《商品房买卖合同（预售）》内容明确具体，可以认定双方对于房屋的价格、房型、地段等合同关键性要素进行充分磋商后形成的一致意见，并最终达成了合同成交价格，是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。二、被上诉人受到行政处罚，能否以此为由影响和判断本案所涉民事合同的效力。本案中，虽然中房公司受到了行政处罚，被罚款40万元，且该行政处罚已发生法律效力，被上诉人对于自己在销售房屋过程中违规行为已接受了处罚，并交纳了罚款金额。但行政部门作出行政处罚的依据是《价格法》，《价格法》是行政机关实行行政管理的法律法规，判断民事合同的效力应当以《合同法》所规定的强制性效力规范为据。《合同法》第52条规定了若干合同无效的情形，但本案合同并未损害国家、集体或第三人利益，亦未损害社会公共利益，上诉人提供的《商品房销售明码标价规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等属于部门规章，并不是判决民事合同效力的“法律、行政法规的强制性规定”。三、被上诉人对外的销售价格与在主管部门备案的价格虽然不一致，但被上诉人在销售过程，一直是公开透明的，并未对上诉人构成价格欺诈。四、本案所涉房屋的最终合同成交价格为827860元，而备案价格为830957元，事实上成交价格是低于备案价格的。而上诉人主张在备案价格的基础上再要求被上诉人实行价格优惠，不能得到法律支持。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持。原审法院判决查明事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费891元由上诉人李宁、周红花负担。本判决为终审判决。审判长 游 勇审判员 单伶俐审判员 张洪清二〇一九年十二月二十六日书记员 黄 勇