北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20529号原告：北京鸿兴利源科技发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼1层102-33室。法定代表人:时强，总经理。委托诉讼代理人：刘永金，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被告：米娜，女，1963年5月4日出生，汉族，北京太阳鸟酒店管理有限公司法定代表人，户籍地湖北省随州市曾都区，现住北京市通州区。被告：北京太阳鸟酒店管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼1层105室、106室、3层、4层。法定代表人：米娜，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：黄刚，北京市京顺律师事务所律师。原告北京鸿兴利源科技发展有限公司（以下简称鸿兴利源公司）与被告米娜、被告北京太阳鸟酒店管理有限公司（以下简称太阳鸟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿兴利源公司的委托诉讼代理人刘永金、谷娟，被告米娜及其与被告太阳鸟公司的共同委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿兴利源公司向本院提出诉讼请求：1、判令鸿兴利源公司与米娜签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2、判令米娜、太阳鸟公司立即将租赁房屋腾退并返还给鸿兴利源公司；3、判令米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付2019年4月29日至2019年5月31日期间的房屋租金32334.86元；4、判令米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付2019年6月1日至房屋腾退之日止的房屋及场地占有使用费（按照原定租金的二倍计算），暂定200000元；5、判令米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付逾期支付租金的违约金以32334.86元为基数，按日千分之五计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止计算，暂定100000元；6、本案诉讼费由米娜、太阳鸟公司承担。事实和理由：2016年4月29日，鸿兴利源公司与米娜签订《E14二期商业房屋租赁合同》，约定：鸿兴利源公司将位于北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼106号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给米娜用作餐饮经营，涉案房屋建筑面积413.64平方米，租赁期自2016年4月29日至2023年4月28日，共计7年，其中前3个月为免租期，按照2.2元/平方米/天标准，第一年年租金249342元，第二年、第三年每年年租金为332153元，第四年、第五年、第六年年租金增加6%，按照2.33元/平方米/天标准，即第四年年租金352744元、第五年、第六年每年年租金351780元，租金每半年交付一次。合同签订后，鸿兴利源公司依约履行合同义务，自2019年4月29日之后，米娜、太阳鸟公司一直未交付租金。根据合同约定，鸿兴利源公司于2019年5月22日向米娜、太阳鸟公司发出《解除通知函》，要求米娜、太阳鸟公司于2019年5月31日之前腾退涉案房屋。米娜、太阳鸟公司的行为构成根本违约，严重侵犯了鸿兴利源公司的合法权益，故鸿兴利源公司诉至本院。米娜、太阳鸟公司辩称，请求驳回鸿兴利源公司的全部诉讼请求。涉案房屋不存在迟延交付租金的情况，租金已经全部交付，不存在任何违约行为，并且在合同履行过程中，鸿兴利源公司并没有提出任何的异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，鸿兴利源公司（甲方）与米娜（乙方）签订《E14二期商业房屋租赁合同》，合同编号为E14二期-租赁（商业）-0001（以下简称涉案合同），约定甲方将位于北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼106室的房屋出租给乙方用作餐饮经营，房屋建筑面积（计租金面积）为413.64平方米；关于租赁期，自2016年4月29日起至2023年4月28日，共计七个租赁年，其中，自2016年4月29日起至2016年7月28日（共3个月）为装修免租期，装修免租期不因任何原因而延长；关于租金标准，第一年自2016年4月29日至2017年4月28日止，租金标准为2.2元/平方米/天，即年租金为249342元，第二年、第三年每年年租金为332153元，自第四年起租金递增6%，即第四年租金标准为2.33元/平方米/天，年租金为352744元，第五年、第六年年租金均为351780元；关于押金，本合同签订时，乙方须向甲方支付50464元作为房屋租赁押金；关于租金支付时间，签订本合同时，乙方应一次性向甲方支付第一个付款期（自2016年4月29日至2016年10月28日止）的租金83721元，以后乙方按半年向甲方支付租金，支付时间为上个付款期到期前一个月；关于合同解除，乙方按照本合同约定的各种款项支付时间，迟延支付租金和租赁房屋相关的其他任何费用达30日的，甲方有权解除合同；关于违约责任，乙方未按本合同约定时间支付房屋租金和租赁房屋相关的其他任何费用的，每逾期一日应按延迟支付金额的千分之五每日向甲方支付违约金。合同签订后，鸿兴利源公司依约向米娜交付了涉案房屋，米娜于2017年7月11日向鸿兴利源公司交纳50464元房屋押金。经询，鸿兴利源公司与米娜、太阳鸟公司均认可米娜、太阳鸟公司将涉案房屋的租金交至2019年4月28日，后米娜、太阳鸟公司未再交纳租金，双方对2019年4月28日之前的租金无争议。鸿兴利源公司于2019年7月1日将涉案房屋收回，但米娜、太阳鸟公司的物品仍放置于涉案房屋内。经查，鸿兴利源公司与米娜曾于2015年5月16日签订《租赁合同》，鸿兴利源公司将位于北京市经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及一层底商105号的房屋出租给米娜，米娜将涉案房屋与上述房屋共同用于经营酒店。米娜称鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋的二楼厨房进行断电，并破坏供电设备，断电后客房可正常经营，餐厅无法正常经营，鸿兴利源公司公司认可断电行为，但称仅断电几小时。米娜亦称因鸿兴利源公司采取断电行为，故其未交纳涉案房屋租金。2019年4月9日，鸿兴利源公司向米娜发出《关于支付租金及违约金的函》，载明：“根据我公司与您签订的租赁合同及合同编号为E14二期-租赁（商业）-0001合同约定，您应于2019年2月1日前支付租金人民币￥3999959.34元整”、“应付房租及违约金￥11999878.02元整（大写：壹仟壹佰玖拾玖万玖仟捌佰柒拾捌元零角贰分）如您不能在2019年4月12日前履行付款程序，上述违约金按照合同约定持续增加，且我公司有权对房屋进行断电处理并单方解除合同。”2019年5月17日，米娜向鸿兴利源公司出具《付款承诺书》，载明:“本人承诺于2019年5月20日付清所有房屋租金，如本人未按上述承诺付款将按照房屋租赁合同约定支付违约金，如不能支付违约金贵司可以按照合同约定收回房屋。”2019年5月22日，鸿兴利源公司向米娜、太阳鸟公司发出《解除通知函》，载明：“2015年5月16日，我公司与你签订《租赁合同》，约定你承租我公司位于北京市经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及一层底商105、106号的房屋，租赁期限为2015年6月1日至2023年10月31日，合同签订后，我公司依约向你交付房屋。但，自2018年5月1日起至本通知函发生之日止，你未向我公司支付房屋租金，严重违反了双方合同约定。根据《租赁合同》约定，逾期支付租金超过（30）日，我公司有权解除合同。现我公司通知你：《租赁合同》自本通知函送达之日起立即解除，你需在收到本通知函之日起7日内（最迟不超过2019年5月31日）腾空房屋并与我公司办理房屋交接手续，逾期未腾空，视为你自动放弃租赁房屋室内财产，本公司有权采取任何措施予以处置，并收回出租房屋，由此支付的费用（包括但不限于律师费、公证费、拆除费等）均由你承担。如你拒不办理交接手续导致我公司在2019年6月1日仍不能收回、使用该房屋的，我公司将按日租金二倍的标准收取房屋占用费……”本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。鸿兴利源公司与米娜签订的《E14二期商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，鸿兴利源公司与米娜在涉案合同中约定，每期租金的支付时间为上个付款期到期前一个月，故米娜应于2019年4月28日前一个月即2019年3月28日前向鸿兴利源公司支付下一租期的租金。庭审中，米娜、太阳鸟公司称未按约定支付租金是由于鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋断电，断电后客房可正常经营，餐厅无法正常经营,鸿兴利源公司称断电仅有几小时。本院认为，鸿兴利源公司的断电、锁门行为，属于行使合同履行抗辩权的行为，且未超过必要的限度，故鸿兴利源公司不构成违约。关于甲方行使解除权的情形，涉案合同第16.4条约定：“按照本合同约定的各种款项支付时间，迟延支付租金和租赁房屋相关的其他任何费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、燃气费、供热费等）达30日的（含30日）”。米娜逾期未支付涉案房屋租金，根据合同约定，鸿兴利源公司解除合同的条件成就，可以解除合同。鸿兴利源公司据此于2019年5月22日向米娜、太阳鸟公司发出《解除通知函》，要求解除涉案合同，并要求米娜、太阳鸟公司于2019年5月31日将涉案房屋腾退。因此，鸿兴利源公司主张其与米娜签订的《E14二期商业房屋租赁合同》于2019年5月31日解除，于合同有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，鸿兴利源公司与米娜、太阳鸟公司均认可米娜、太阳鸟公司将涉案房屋的租金交至2019年4月28日，后再无就涉案房屋交纳租金，双方对2019年4月28日之前的租金无争议。涉案合同于2019年5月31日解除，故米娜、太阳鸟公司应向鸿兴利源公司支付2019年4月29日至2019年5月31日期间的房屋租金，经核算，上述期间的房屋租金为32334.86元。关于房屋腾退和占有使用费，涉案合同解除后，鸿兴利源公司于2019年7月1日控制涉案房屋，已不涉及退还房屋问题，其要求退还房屋缺乏依据，但米娜、太阳鸟公司负有将其物品搬离的义务。米娜、太阳鸟公司在2019年6月1日至2019年6月30日期间实际占有、使用涉案房屋，鸿兴利源公司要求米娜、太阳鸟公司支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，但其主张按照涉案合同约定租金的二倍计算，于合同无据，本院予以调整为参照涉案合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，经核算，2019年6月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费为29395.3元。鸿兴利源公司要求支付2019年7月1日其实际控制涉案房屋之后的使用费，本院不予支持。关于违约金，涉案合同第17.1条约定：“逾期支付违约金：乙方未按本合同约定实践支付房屋租金和租赁房屋相关的其他任何费用（包括但不限于房租租赁租金、物业管理费、供暖费、水费、电费等）的，每逾期一日应按迟延支付金额的千分之五/日向甲方支付违约金”。米娜、太阳鸟公司未按照合同约定时间交纳涉案房屋的租金，应当承担违约责任。鸿兴利源公司据此主张按照每日千分之五的标准计算违约金，数额过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京鸿兴利源科技发展有限公司与米娜签订的《E14二期商业房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内将其放置于北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼106号租赁房屋内的物品搬离，北京鸿兴利源科技发展有限公司予以配合；三、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司租金32334.86元；四、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司自2019年6月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费29395.3元；五、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司逾期支付租金的违约金（以32334.86元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至租金实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；六、驳回北京鸿兴利源科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17663元、公告费260元，均由米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  霍志勇人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇一九年十二月二十三日法官 助理  孙 青书 记 员  董 惠