湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初364号原告：何乐，女，1986年2月15日出生，汉族，住武汉市经济技术开发区。原告：张春建，男，1980年6月15日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告：叶志龙，1989年2月17日出生，汉族，住武汉市经济技术开发区。被告：武汉市泰合百花公园小区业主大会业主委员会，住所地武汉经济技术开发区三角湖路9号泰合百花公园11栋2单元602室。负责人：李银运，该业委会主任。委托诉讼代理人：左先思，湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭正煜，湖北敏讷律师事务所律师。被告：泰合物业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市桥口区武胜路泰合广场3楼308室。法定代表人：于庆元，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文峰，湖北中和信律师事务所律师。原告何乐、原告张春建、原告叶志龙诉被告武汉市泰合百花公园小区业主大会业主委员会（以下简称泰合业委会）、被告泰合物业管理（武汉）有限公司（以下简称泰合物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理，原告何乐、原告张春建、原告叶志龙，被告泰合业委会委托诉讼代理人左先思、谭正煜，被告泰合物业委托诉讼代理人王文峰到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年4月12日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告何乐、原告张春建，被告泰合物业委托诉讼代理人王文峰到庭参加了诉讼，原告叶志龙、被告泰合业委会经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告何乐、原告张春建、原告叶志龙向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、两被告2018年未经合法程序签订的《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《服务合同2》）无效；2、被告泰合业委会召开业主大会重新选聘物业公司；3、由两被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告泰合业委会与被告泰合物业在2014年签订的《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《服务合同1》）已于2017年10月31日到期。2018年3月，被告泰合业委会通过在小区公告栏张贴的方式，告知经过部分业主代表和楼栋长会议，被告泰合业委会将与被告泰合物业重新签订物业服务合同，并征求对新合同的书面意见。小区部分居民据此提交了书面意见，认为该合同未经召开业主大会，不符合法定程序，并对合同内容提出多项意见，被告泰合业委会并未对此作任何回复。2018年11月24日，被告泰合业委会在其办公场所对面的信息公示栏张贴了正式的《服务合同2》复印件，合同期限为2018年11月1日至2021年10月30日。三原告认为，被告泰合业委会未经通知全体业主召开业主大会，仅通过部分业主代表和未经业主授权的委员、楼栋长会议、在小区公告张贴合同征求书面意见，不能代替业主大会。不满足《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加为有效业主大会的条件，两被告签订的《服务合同2》应为无效。故原告何乐、原告张春建、原告叶志龙起诉来院，请求判如所请。被告泰合业委会辩称：1、被答辩人未按法律规定提交业主身份证明材料，不能证明与本案有直接利害关系，三原告不符合法律规定的起诉条件；2、答辩人与被告泰合物业签订的《服务合同2》系经合法程序签订，充分保障了业主知情权、参与权、监督权，依法有效；3、被答辩人诉称内容与事实不符，其要求答辩人召开业主大会重新选聘物业公司的诉请无法律依据。综上，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告泰合物业辩称：1、依据《服务合同1》第十七条约定，被告泰合物业的物业服务期到期后自然顺延一年，即由2017年11月1日顺延至2018年11月1日；2、根据《武汉市物业管理条例》第二十五条，被告泰合业委会于2017年11月17日至19日、2017年12月20日至22日期间，采用上门征集业主意见的方式召开了业主大会，由业主参与投票决定是否于2018年11月1日顺延期满后续聘答辩人继续为泰合百花公园小区提供物业服务以及签订《服务合同2》等。2018年2月8日，被告泰合业委会及答辩人邀请沌阳派出所相关人员、佳泰社区相关领导及部分业主，在其监督下公开唱票计票。泰合百花公园小区投票权数按建筑物总面积计共266154票，按户数计共2273票，唱票结果统计后，同意续聘答辩人及签订《服务合同2》的票数为1561票，权属面积达182783平方米，约占小区总户数及小区总面积的70%，远超过半数的法律规定；3、2018年11月5日，答辩人向武汉经济技术开发区住房保障和房屋管理局申请了《服务合同2》备案，该管理局于2018年11月7日向答辩人出具《武汉市物业服务合同备案证明》，据此泰合百花公园小区续聘答辩人及签订《服务合同2》等事宜完全符合法律法规及程序规定，且公开公正，接受了相关人员的监督，也经过了政府权力机关的备案，系合法有效。综上，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告提供的房产证证实三原告系泰合百花公园小区业主，被告泰合业委会虽有异议但未能提供证据予以反驳，本院予以采信；三原告提供的2018年8月16日《公告》、钱某与王某证言、视频、2016年8月13日《证明》、2008年会议纪要与2013年会议纪要、《对业委会所公示合同的意见》（以下简称《意见》）以及第二次开庭时补充的唱票照片、2017年11月13日《通知》、2018年2月4日《公告》、2018年3月8日《公示》、2018年8月16日《公告》、2018年10月21日《决议》、2018年9月14日《回复函》、签到表、12345投诉电话录音、与物业科李波电话录音、与徐望梅谈话录音、通话记录截图、电话录音文字记录等证据证实被告泰合业委会订立《服务合同2》的相关事实，但不足以证实三原告主张的未召开业主大会的证明目的。证人钱某与证人王某无正当理由未出庭，其证言不足以作为认定本案的事实依据予以采信；相关视频、电话录音、聊天记录等电子证据未经二被告认可，不能单独作为认定相关事实的依据予以采信；三原告提交的2014年6月16日《公告》、2014年8月15日《公告》、2014年9月14日《公告》、2016年6月2日《公告》、微信聊天记录截图、2019年1月24日《报告》、2019年1月18日决议、小区内照片、保洁签到表、泰合百花公园小区公共收支明细、公共收支整理计算表、业委会会议记录、2017年4月小区停车服务方案、2019年4月4日《公告》、《武汉市工程建设涉及绿地树木迁移行政许可事项区园林部门意见表》、蒋恒源证言等证据证明的事实与本案无关，不作为认定本案事实的依据采信；三原告提供的《服务合同1》与《服务合同2》，不足以直接证实其内容不合法以及《服务合同2》上张杏芬的签字不真实、《服务合同1》为上一届泰合业委会与被告泰合物业私下签订的主张。被告泰合业委会提供的2017年11月13日《通知》、《工作联系函》、2018年2月4日《公告》、2018年3月8日《公示》、2018年4月3日《整改通知》、2018年7月27日《工作汇报》、2018年8月16日《公告》、2018年9月14日《回复函》、《关于泰合小区部分居民对业委会公示合同的意见的答复》（以下简称《意见答复》）、《关于同意签订的决议》（以下简称《签订合同决议》）、照片、《江汉大学医学院大学生社会实践基地共建协议书》、楼栋长大会暨物业服务合同讨论大会签到表证实被告泰合业委会围绕《服务合同2》的签订开展相关工作的事实，本院予以采信。被告泰合物业提供的《服务合同1》与本案无关；其提供的其他证据与被告泰合业委会提供的证据相互印证，证实《服务合同2》订立的相关事实，本院予以采信。本院经审理认定有证据证明的事实如下：三原告为泰合百花公园小区业主。2018年3月8日，被告泰合业委会在小区张贴《公示》载明：“2017年11月17日泰合百花公园小区物业服务质量第三方满意度调查工作启动，在业委会、楼栋长、热心业主、区房地局物业科及佳泰社区居委会的全程监督下，该项工作已实施完毕。2018年2月8日在映泉酒店公开开箱验票……公示如下：1、此次调查共计印制选票2300张，发放1817张。发放1817张选票中回收选票1815张，废票2张……2、已回收的1815张选票中满意选票668张；基本满意选票893张；不满意选票211张；弃权票43张。3、我会将对调查表中业主提出的意见进行收集，并反馈给物业，协商后续整改事宜”等。2018年10月21日，被告泰合业委会作出《签订合同决议》并经被告泰合业委会全体成员签字后向小区公布。2018年10月28日，被告泰合业委会与被告泰合物业签订《服务合同2》，约定由被告泰合物业为三原告所在的泰合百花公园小区提供物业服务，物业服务期限自2018年11月1日起至2021年10月30日止。《服务合同2》还对物业名称、建筑面积、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、相关收费、公用部位与公用设施收益及分配、双方权利与义务等进行了明确约定。《服务合同2》订立后在泰合百花公园小区内进行公示期间，因三原告对公示的《服务合同2》内容有意见，向佳泰社区居委会与被告泰合业委会发出《意见》载明：《服务合同2》程序违法，公示时间和公示方法不合法，公示行为无效；新签订的《服务合同2》应公示到楼栋不少于15天，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主同意，由业主大会决定签署，被告泰合业委会公示行为、公示合同无效；《服务合同2》中关于物业服务企业信息、物业服务标准、物业服务期限、好评率概念、停车服务费及场地租赁费、利用业主自有物业经营、公用部位及收益分配、维修基金筹集等内容存疑，《管理规约》内容未明确，违约责任不对等。2018年9月7日，佳泰社区居委会就《意见》作出《意见答复》载明：公告于2018年8月16日起草……于2018年8月21日张贴，公告中注明将公示十五天时间，以便广泛收集业主意见……公示合同不涉及调整物业服务费标准，因此没有‘按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料’……”《意见答复》还对《服务合同2》存疑的内容一一作出答复或解释。另查明，自泰合百花公园小区交付时，被告泰合物业就由建设单位选聘为前期物业服务企业并一直为泰合百花公园小区提供物业服务。《服务合同1》系由泰合百花公园小区上一届业委会与其签订，服务期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。原、被告均同意在法庭主持下进行调解并申请扣除调解期限，但未能达成调解协议。本院认为：三原告在泰合百花公园小区依法登记并取得《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定的建筑物专有部分所有权，均可以认定为该小区业主。三原告作为业主有权依法在物业管理活动中享有监督业委会工作、物业服务企业履行物业服务合同、物业公用部位与公用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权等权利。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，被告泰合业委会于2018年3月8日张贴《公示》作出与被告泰合物业订立《服务合同2》的决定对小区全体业主有约束力。三原告主张《服务合同2》无效的请求，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定提供证据予以证实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条的规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案中，三原告认为《服务合同2》无效的理由显然不属于该法条第（一）款规定的情形。对于该法条第（二）款，针对三原告在《意见》中提到的理由分析如下：1、关于《服务合同2》期限的问题，物业服务合同履行的期限长短并不直接损害业主利益，对于物业服务企业存在服务不到位或者违约的情形，业主或者业主委员会均可以依法要求物业服务企业整改或者依照法定程序终止物业服务合同。2、关于《服务合同2》第五部分第九条没有约定地下停车位的收费标准，可以由业主与权利人另行协商，并不损害三原告权利；第十条，应进一步提供证据证实业主自有物业及其相邻业主权益受到损害，并由权益受到损害的业主依法主张权利；3、关于第六部分公共设施收益及分配的内容，该部分载明被告泰合物业对公共区域和设施有维护和维修的义务，有参与公共收益分配的权利，权利、义务对等，并未加重业主或业主委员会的责任，对于公共收益的分配方案，还可通过业主大会另行决议，三原告提出该部分内容没有约定公示和接受业主监督的异议，可以通过履行业主知情权的方式维权，其主张该部分内容无效的理由不充分；4、关于第七部分双方权利与义务，三原告认为内容不明确，但没有证据证实其加重了业主责任或侵害业主利益，三原告对部分内容不满，可通过被告泰合业委会经法定程序进行补充和完善；5、关于第九部分违约责任，三原告认为违约成本不对等，《服务合同2》对违约责任的约定系对合同双方违反约定的后果的预见，由于物业公司提供物业服务的对象为小区内不特定的业主，其对小区负有的义务与业主应承担的合同义务不完全相同，违约责任可以针对权利与义务的不同作出相应约定，当违约责任的约定对业主显失公平时人民法院可以依法予以调整，三原告作为业主没有证据证实其实际支出的违约成本，仅凭约定内容认为违约成本不对等的理由不充分，本院不予支持。综上，三原告各项关于《服务合同2》无效的理由均不符合《解释》第二条规定的情形，其关于确认《服务合同2》无效的主张不能成立。三原告主张被告泰合业委会召开业主大会重新选聘物业公司的请求，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第三十五条第(二)项的规定，业主委员会负责召集业主大会会议。该规则第五十一条规定，业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。因此，三原告的该项请求属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定的，依照法律规定，应当由其他机关处理的争议。故权利人应向有关机关申请解决，本案中不予处理。综上，三原告的诉讼请求均没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国价格法》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（三）项、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何乐、原告张春建、原告叶志龙的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告何乐、原告张春建、原告叶志龙自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 焱人民陪审员  田世建人民陪审员  方 红二〇一九年十二月十五日法官助理王丽方书记员程娜