四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初6684号 原告：弋雄英，女，汉族，1974年3月18日生，住南充市顺庆区 原告：弋丽，女，汉族，1984年6月21日生，住南充市顺庆区。 二原告共同的委托诉讼代理人：谢玲、谭茗丹，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：四川省美宇房地产开发有限责任公司，住所地四川省大竹县白塔街道体育大道美宇凤凰城A区1号楼4楼。 法定代表人：石美彪，执行董事。 委托诉讼代理人：李波，四川绸都律师事务所律师。 第三人：南充市自然资源和规划局。住所地：四川省南充市市政府新区2号楼。 法定代表人：陈正泽。 委托诉讼代理人：李杰，重庆百君律师事务所律师。 原告弋雄英、弋丽诉被告四川省美宇房地产开发有限责任公司（以下简称美宇公司），第三人南充市自然资源和规划局商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案。依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告弋雄英、弋丽及其诉讼代理人谢玲、谭茗丹和被告美宇公司的诉讼代理人李波、南充市自然资源和规划局的诉讼代理人李杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告弋雄英、弋丽提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令被告返还原告购房款及按揭贷款、维修基金、商铺办证交易手续费、办证工本费等共计2822549.46元及资金占用利息、违约金；3.判令被告赔偿原告损失（包括房屋差价损失，具体损失待评估后确定）；4、判令被告赔偿原告税费132355.2元及利息（从被告占有该笔资金时计算）；5.判令被告承担本案诉讼费用、评估费用及其他相关费用。事实与理由：二原告与被告于2014年12月30日签订了一份合同编号为201412300406的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于顺庆区，价款3264099元；约定所购房屋用途为商业，交房时间为2014年12月31日，被告须在2016年3月20日前取得所在楼栋权属证明，并至迟在交房之日起360日内办理房屋权属转移登记，逾期则按已付款1‰支付违约金。合同签订进行了备案登记。原告给付了价款，被告交付了房屋，但原告要求被告办理权属登记时，被告一直不予办理，称只能办理住宅用房权属登记。原告找第三人了解，第三人告知案涉房屋不能办理为商业用房，原因是被告未将案涉房屋申请变性登记为商业，也未交纳相关费用。被告至今无法办理商业用房权属登记，导致原告的合同目的不能实现，属于根本违约，原告诉如所请。 被告美宇公司辩称：应该驳回原告的请求。1被告已经向原告移交商铺，原告已经装修并用于经营长达四五年，该商铺无论地段、楼层等完全满足商业公用，且原告在第一次起诉时诉称已经自行查明该商铺从规划到验收等相关手续都是属于商业，该商铺用于经营办理营业执照，相关部门都是认可了运营性的，即使被告在办证时候有延迟或者瑕疵也不是根本违约，原告请求解除合同不符合合同法相关规定，也不符合双方合同的约定，合同中明确约定了三种解除合同的情况，对于产权转移办证登记违约处理也明确了不能够退房，只有违约金。 第三人南充市自然资源和规划局称：案涉房屋土地用途明确为住宅，市规划局案涉房屋坐在楼栋整个一层楼建有3995余㎡的商业用房，其中1305㎡是按照相关规划作为住宅用地的配套商业，其余部分是被告改变了土地用地，将本来是住宅用地修建了商业用房。关于办证，案涉房屋我们不清楚是否是在配套商业房屋之中，如果位于配套商业现目前可以办证，用途是住宅备注配套商业，如果在此之外，如果没有转变土地性质，就不能办成商业权属证书。如果原告提出改变土地使用权性质的申请，需要有关政府机关作行政审批，通过审批和许可等事项后，案涉土地使用权性质可以变更。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，在本院认为部分予以综合评定。 根据各方当事人的陈述、意见及提供的证据，根据高度可能性标准，本院认定以下事实： 2014年12月30日，二原告弋雄英、弋丽与被告美宇公司签订了一份编号为201412300406的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的顺庆区大南街的“悦府2号楼”2幢1层104号铺（最终地名以审核的房号为准），价款3264099元整，约定房屋用途为商业；原告给付了全部房款，美宇公司交付了商品房。《商品房买卖合同》载明“出卖人以出让方式取得位于南充市顺庆区地块，编号为Ｓ－01－006－（1）地块的国有土地使用权，土地证号为南顺国用（2012）第00469号。……买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：商业用地，土地使用年限2011－4－30到2051－4－29止，……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为：悦府2号楼”。合同还约定的出卖人向买受人交付房屋期限为：2014年12月31日前；关于转移登记约定内容有“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一一次性付给买受人违约金”，但未对退房的情形进行约定。 南顺国用（2012）第00469号土地使用权证的土地用途为住宅用地。原告出示的土地登记卡显示，该土地的终止期限为2081年4月29日。 2011年7月1日，南充市人民政府城乡规划委员会第二十八次会议就美宇公司的“顺庆1227”项目的住宅部份作出如下处理意见“同意靠商业中心一侧住宅楼下设一层商业用房，该一层除小区配套商业用房外，其余面积在竣工时由国土部门根据性质变化评估算账，缴纳相关费用后，办理竣工手续。” 2019年10月8日，南充市不动产登记中心受理了案外人杨晓红就“顺庆区大南街29号悦府项目配套商业办理不动产登记”事项，对此的处理意见书与本案相关的主要内容是：顺庆区南门坝DN－3－4地块包含在南门坝511302－2010－08宗地范围内，南门坝511302－2010－08宗地修建了9幢房屋，《建设工程规划验收合格证》核定建设工程性质为住宅，但2幢一层建设施工图标用途为商铺，1幢为社区配套商铺，3、8幢为配套商铺。。2011年南充市人民政府城乡规划委员会第二十八次会议意见，南充市不动产登记中心进行登记时，经核实按规划指标可配套商业1305.4平方米，实建商业面积3995.3平方米，符合规划指标的配套商业部分，按城镇住宅/配套商业予以登记，超出部分只能按城镇住宅办理登记。2016年3月18日，南充市不动产登记中心已通知开发商依法申请办理由住宅转为商业的批准手续，但该公司至今未提出办理申请。因此，杨晓红所反映的住宅配套商业用房只能按照住宅办理不动产登记的问题，如果按商业用途登记，必须由开发商完善相关手续。 另查明，房屋办理权属证书的过程中，因发现土地使用权为住宅用地而非商业用地，不能顺利登记为商业用地，双方因此发生争执，案涉房屋的转移登记未再继续办理。被告美宇公司明确表示其尚未申请改变土地用途，未补充交纳相应的土地出让金，未实际提交相关手续申请办理案涉房屋用地改变用途。 本院认为，二原告弋雄英、弋丽与被告美宇公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，原、被告双方均应严格按合同约定履行各自合同义务。本案的争议焦点是，一、违约责任方的确定，二、以违约方的违约情形，非违约方主张解除合同的诉请能否成立。 关于争议焦点一。应当确认美宇公司的行为构成违约。《商品房买卖合同》载明的土地用途商业用地，与南顺国用（2012）第00469号土地证登记的情况不符，而目前能够确定的拟不动产产权证登记将土地用途只能登记为“住宅(配套商业)”或住宅用地，与“商业用地”存在明显的区别，是美宇公司不能完成合同约定的特定转移登记行为。为此，美宇公司构成违约。美宇公司没有举出原告弋雄英、弋丽违约的证据，也没有在诉讼中主张原告弋雄英、弋丽有违约行为，故不能认定原告弋雄英、弋丽违约。 关于争议焦点二。由于原告所购房屋用地性质虽然以现有情况不能登记为商业用地，但是不影响所属房屋的商业性质及商业用途，所涉房屋交付原告后的现状是在按商业用房进行经营；同时，依原告出示的证据，2016年3月18日，南充市不动产登记中心已通知开发商依法申请办理由住宅转为商业的批准手续，第三人在本案中认可该证据，也有相关陈述，故相关土地也事实上存在转为商业用地的可能，如顺利转变，合同约定的办理特定权证的事项虽有延迟，但终能实现；以本案原告出示的证据，被告方的违约情况，与原告所主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的情形不完全相符，本案尚不是该条规定的买受人完全无法办理房屋所有权登记的情况，而是暂不能办理成约定的商业用地。此外，案涉房屋已经装修和在商业经营，解除合同将影响目前正在进行的经济生活，产生额外的较大的损失。综上，由于案涉合同的主要义务已经实际履行，虽然美宇公司的行为构成违约，但是其违约尚未构成根本违约。故本院对原告要求解除买卖合同的请求不予支持，即不支持第一项诉请。原告其他诉请建立在第一项诉请成立的基础上，因本案不支持合同解除的第一项诉请，原告其他主张和请求不再具有事实和法律依据，故本院对其他请求也不能支持。 由于被告美宇公司履行合同义务不符合约定，在合同编号为201412300406的《商品房买卖合同》中也有没有完全履行好如实告知当时土地性质等，进而以主要责任导致了本案诉讼，故本案案件受理费主要应由被告承担。 说明的是，虽然2016年3月18日，南充市不动产登记中心已通知开发商依法申请办理由住宅转为商业的批准手续，但被告美宇公司至今既未向相关行政管理部门提交土地用途变更申请，也未补充交纳相应的土地出让金，因美宇公司继续拖延办理土地用途的变更登记或是拒绝办理土地用途变更登记所造成的原告损失，还是已经给原告造成的其他应保护的损失，原告均可在条件成就后另行主张。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告弋雄英、弋丽的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费30496元，由原告弋雄英、弋丽共同负担2496元，由被告四川省美宇房地产开发有限责任公司负担28000元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何海洋 人民陪审员  罗 平 人民陪审员  杨兴源 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  聂思嘉