云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初4809号原告（反诉被告）：徐国敏，女，1986年8月4日出生，汉族，住腾冲市。（未出庭）原告（反诉被告）：李某，男，2002年2月24日出生，汉族，住腾冲市。（未出庭）原告（反诉被告）：杨某，女，2002年11月11日出生，汉族，住腾冲市。（未出庭）三原告委托诉讼代理人：邵巾玲、李仕灵，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：腾冲博美商业运营管理有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇文星社区文星楼小区94号，统一社会信用代码91530522072457966H。法定代表人：吴宴峰，该公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：王晓杰，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南腾驿房地产开发有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇西山坝，统一社会信用代码915305226229346763。法定代表人：陈海莺，该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：寸秋娜，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。原告徐国敏、李某、杨某与被告腾冲博美商业运营管理有限公司（以下简称博美公司）、云南腾驿房地产开发有限公司（以下简称腾驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案，在诉讼过程中，被告博美公司对原告徐国敏、李某、杨某提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告徐国敏、李某、杨某的委托诉讼代理人邵巾玲、李仕灵，被告博美公司的委托诉讼代理人王晓杰，被告腾驿公司的委托诉讼代理人寸秋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国敏、李某、杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告博美公司继续履行《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，在合同期内每年按时支付原告经营管理费77853元；2.判令被告博美公司支付原告2019年10月30日至2020年10月29日的经营管理费77853元，并支付自2019年10月20日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；3.判令被告博美公司支付原告违约金155706元（按年委托经营管理费用的20%计算）；4.判令被告腾驿公司对上述款项承担连带支付责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告徐国敏、李某、杨某于2013年10月11日向被告腾驿公司购买位于腾冲市商铺，并签订《商品房购销合同》，约定交房时间为2014年8月31日。同时约定在原告购买商铺后进行返租，前五年的经营管理费在签订购房合同并交付购房款时，由被告腾驿公司一次性返还给原告并算作购房款，所购买的商铺由被告腾驿公司安排被告博美公司统一进行运营管理。同日，原告根据被告腾驿公司的安排与被告博美公司签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，约定委托经营管理期限为10年，自交房之日起算，被告博美公司每年按购买商铺总价的7%支付原告经营管理费77853元，后五年的经营管理费一年一付，被告博美公司应当于每年合同开始履行10日前（即每年10月20日前）一次性付清下一年的经营管理费，且经营管理费不因被告博美公司经营管理期间实际获得的收益发生增减。因被告腾驿公司无法按时交房，经被告腾驿公司与原告协商，并签订《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定交房时间延至2014年10月30日，委托经营管理期限自2014年10月30日起至2024年10月29日止。现五年期限已过，二被告应当于2019年10月20日前支付2020年的委托经营管理费，但经原告催收，被告博美公司一直以各种理由拒付，而被告腾驿公司一直未督促被告博美公司履义务，应当对此承担连带支付责任。为此原告特提起诉讼。被告博美公司辩称：本案被告博美公司与原告签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》时，整个腾冲的房地产较为景气。原告与被告腾驿公司购买的商铺面积不大，且没有独立成铺。上述协议签订后，被告博美公司积极整合原告在内的各业主委托经营管理用房，对外进行相应的广告宣传，并出资引进我国知名品牌"居然之家"进驻国际商贸城，还于季度进行相应的商业宣传活动，致力于提高国际商贸城的整体知名度及商业价值地位。但基于各委托人房屋结构布局不同，多数为平方数不大且相连，若进行单户面积出租则基本上无商业价值的情况，只能以相连为基础进行多户大面积打包出租的方式，进行管理经营才能体现商业价值。后被告博美公司与多位有意承租的经营者进行商议，但受限于区域位置及全国乃至全球房地产的极速下滑，无法达到与原告的协商预定价格，若不出租又将使国际商贸城整体进入僵局，无法继续经营发展，有损于各委托人利益，因此被告博美公司便与有意承租大范围的承租人签订协议，并对签订价格约定涨幅及市场调整协商意向，对原告相关面积在每平方每月8至12元间的价格进行出租(包含调整价即今年能出租价格)。在被告博美公司签订合同后履行的前五年，每年都持续处于严重亏损状态。为此，被告博美公司多次与面积相连整体出租的业主进行商业经营情况通报，进行价格协商，做到双方利益共赢的友好发展。但原告及一部分业主根本不愿意进行协商，坚持按合同履行，这样就单方面加重了被告博美公司的经济负担，现达到无法履行的情形。如按原告诉请继续履行合同，对被告博美公司将违背合同目的，显失公平。要求驳回原告的诉讼请求，不再履行双方签订的合同。被告腾驿公司辩称：其不应承担连带责任，第一，依照合同的相对性，被告腾驿公司不是合同的向对方。我国法律规定合同的相对性原则是指"合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。"本案被告腾驿公司仅仅是案涉房屋的开发商，而被告博美公司与原告是具有民事责任的民事主体，协议也是博美与原告作为民事行为能力人自愿签订，其双方因协议所产生的纠纷与腾驿地产无关。第二、我国对承担连带责任有明确的法律规定，连带责任是指按照法律的规定或者当事人的约定，两个或者两个以上的当事人对其共同债务全部承担或者部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任，其目的在于补偿、救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的利益。《民法总则》第178条规定"连带责任，由法律规定或者当事人约定。"因此，在当事人没有作出关于连带责任约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。当前并无法律规定，开发商需对其出售房屋与其他公司签订的合同承担连带责任的规定。被告腾驿公司并未对原告与博美签订合同进行安排。原告在诉状中提出其与被告博美公司签订委托经营管理协议是被告腾驿公司安排，而事实上原告与被告腾驿公司作为平等的民事主体，并非上下级行政隶属关系，委托管理经营协议是其双方在自愿、平等的基础上签订。综上所述，答辩人不是本案适格被告，也不应当承担连带责任，要求驳回原告对被告腾驿公司的诉讼请求反诉原告（被告）博美公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:依照反诉原告在本诉答辩中所述案件事实，原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，属于经济性质的双方互赢合同，而且在反诉原告接受经营期间一直努力提高经济价值，并未出现恶意违约或者不作为的损益情形。反诉原告在多次与各业主协商调整价格未果，若继续履行合同必将导致反诉原告受到严重的经济损失，并出现履行不能的情形，导致双方形成合同僵局，将对双方都不利。因此要求判令解除双方签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》。反诉被告（原告）徐国敏、李某辩称，不同意解除其与反诉原告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》。第一，该协议明确约定协议解除的条件，并特别约定“托管协议为不可解除协议”，现没有出现协议约定的解除合同条件，且反诉被答辩人托管给反诉原告的商铺现处于出租状态，并在运营中。同时该协议还明确约定，托管租金不因为反诉原告盈利或者亏损而有所改变，因此，反诉原告在反诉状中所述的亏损状态，属于其自负盈亏的情况，不能影响双方所签订托管协议的继续履行；第二，反诉答辩人之所以以超过当时市面两倍以上价格购买本案所涉托管商铺，就是因为反诉原告以及被告腾驿公司承诺答辩人，以购房款总价7%返租，现反诉原告因为自身经营不善，要让反诉答辩人承担其亏损的后果没有道理；第三，正如反诉原告在反诉状中所述，反诉答辩人购买的商铺面积小，若分开为独立商铺基本没有商业价值可言。因此，若现在解除托管协议，独立商铺无法出租，对反诉答辩人才是最大的不公平；第四，现没有出现法定解除合同的情况。综上，反诉原告的反诉请求不成立，请求法院驳回其反诉请求。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》、《购房补充合同》、《签约价格计算表》各二份、《收据》一份，证明原告与被告腾驿公司购买腾越镇观音塘社区东营小区2栋1003号、1005号商铺，购房总价分别为532684元、579494元；购房时被告腾驿公司承诺该商铺返租10年，每年租金为37288元、40565元，合计77853元，交房后即可安排原告签订托管经营协议返租，且可以用前5年返租费用抵扣房款；被告腾驿公司与原告协商延期交房，另行确定交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间自2014年10月30至2024年10月29日。2、《托管经营管理协议》二份，证明2013年10月30日、31日，被告腾腾驿公司安排原告与被告博美公司签订该协议，对经营管理费的金额、支付方式、违约责任、权利义务等进行约定，其中特别约定委托期限为10年(自交房之日计算)，原告每年按房款总房价7%(37288元、40565元，合计77853元)收取经营管理费，后五年经营管理费一年一付，自每年合同开始履行10日前一次性付给原告；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；经营管理费用不因乙方(即被告）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。3、图片7份，证明原告及其他房主购买的商铺现均处于出租状态。经质证，被告（反诉原告）博美公司、腾驿公司对原告（反诉被告）提交证据1、2、3的真实性均认可，对证明观点不认可。被告（反诉原告）博美公司针对其答辩及反诉向本院提交如下证据：1、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同及附加协议》各一份，证明本案商铺整体出租价格一栋的为每月每平方米8.5元至7元，两栋的为每月每平方米12.47元。因市场的变化及不可预料的因素，导致被告（反诉原告）承租的价格与实际出租的价格出现5倍以上的差距，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）订立合同的目的不能实现；本案房屋独立成铺的租金每月每平方米价格在16元左右，与本案原告所签合同租金差距较大；本案国际商贸城商铺出租价格整体较低。2、《委托经营管理协议》一份，证明被告（反诉原告）为改善经营现状努力与各委托业主协商，并促成部分委托业主与其他公司签订新的委托协议，以保证各委托人利益，被告（反诉原告）不存在恶意违约的情形。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1不认可，认为与其无关；对证据2的真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不不认。被告腾驿公司对被告（反诉原告）博美公司提交的证据认可。被告腾驿公司未提交证据。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1、2、3，被告（反诉原告）博美公司、被告腾驿公司对其真实性认可，本院对其真实性予以采信；被告（反诉原告）博美公司提交的证据2，原告（反诉被告）及被告腾驿公司对其真实性、合法性、关联性认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；证据1与原告（反诉被告）无关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原告（反诉被告）徐国敏、李某、杨某与被告腾驿公司签订《商品房购销合同》，购买被告腾驿公司开发的位于腾冲市腾越镇观音塘社区东营小区西山坝国际商贸城2栋1003号、1005号商铺，购房总价分别为532684元、579494元，之后被告腾驿公司与原告协商延期交房，另行确定交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间自2014年10月30至2024年10月29日。当日原告徐国敏与被告博美公司签订《委托经营管理协议》二份，该协议对经营管理费的金额、支付方式、违约责任、权利义务等进行约定，其中特别约定委托期限为10年(自交房之日计算)，原告每年按房款总房价7%收取经营管理费，前5年获得经营管理收益由博美公司直接收取使用，后五年经营管理费一年一付，自每年合同开始履行10日前一次性付给原告。双方同意在委托投资经营管理期限内，该合同为不可撤销合同，经营管理费用不因乙方(即被告）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。现该商铺博美公司一直出租给他人使用。因被告腾驿公司未按委托经营管理协议履行2019年10月30日至2020年10月29日该年度的租赁管理费给原告，故原告诉至本院。本院认为，原告徐国敏与被告博美公司签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，同时原告李某、杨某事后对该协议也未提出异议，故本院予以确认，双方均应当按照协议履行各自的义务。该协议虽为委托管理，实为房屋租赁合同。故对原告要求被告博美公司给付原告二套商铺2019年10月20日至2020年10月19日经营管理费77853元的诉讼请求，本院予以支持；因被告博美公司未按期支付该经营管理费33795元，构成违约，故对原告要求其支付自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费的诉请，本院予以支持；因双方签订的托管协议对违约金无约定，故本院不予支持；被告腾驿公司在2014年10月31日与原告徐国敏、李某、杨某签订的《购房补充合同》签订了10年的返租返租承诺，而被告博美公司在与原告签订的托管协议中前5年的管理费用直接用于冲抵了原告购买被告腾驿公司的部分购房款，从而证明被告博美公司与原告签订的委托经营管理协议系被告腾驿公司安排的返租，其理应对被告博美公司支付原告的房屋租赁费用承担共同支付责任。故原告要求被告腾驿公司对被告博美公司应支付的上述款项承担连带支付责任的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告博美公司提出要求解除与反诉被告徐国敏、李某、杨某签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》的诉讼请求，因无法定解除的条件，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持，被告博美公司的反诉请求，无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、由被告腾冲博美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐国敏、李某二套商铺2019年10月30日起至2020年10月29日止的房屋管理经营费77583元，并承担该款自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、由被告云南腾驿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告徐国敏、李某、杨某的其他诉讼请；四、驳回反诉原告腾冲博美商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，由原告徐国敏、李某、杨某负担396元，被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担1740元，反诉费用2136元，减半收取1068元，由被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  李云侠审 判 员  李锦生人民陪审员  何绍冲二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李 丹