广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初4268号 原告：中国银行股份有限公司宾阳支行，住所地：宾阳县宾州镇临浦路129号，营业执照代码：91450126899580401P。 负责人：刘永成，该行行长。 委托诉讼代理人：唐嘉泓，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄绍灏，广西安弘律师事务所律师。 被告:磨利斌，女，1968年12月21日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告:广西德隆荣昌房地产开发有限公司，住所地：南宁市金湖路26-1号东方国际商务港A座17层1712房，营业执照号码：450000200002429（1-1）。 法定代表人：徐常强。 委托诉讼代理人：陈慧，女，1986年10月8日出生，广西德隆荣昌房地产开发有限公司办公室人员，住广西壮族自治区宾阳县。 原告中国银行股份有限公司宾阳支行（以下简称中国银行宾阳支行）与被告磨利斌、广西德隆荣昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行宾阳支行的委托诉讼代理人黄绍灏、被告德昌公司的委托诉讼代理人陈慧到庭参加诉讼，被告磨利斌经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行宾阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告磨利斌归还原告借款本金78259.03元，利息4765.23元，罚息1381.87元，本息合计84406.13元（利息、罚息暂计至2019年5月23日，往后利息、罚息另计。）；2、判令被告磨利斌赔偿原告实现债权支付的律师代理费4220元；3、判令在上述第一、第二项债务未清偿前，被告磨利斌继续配合原告办理被告磨利斌所有的位于宾阳县（宾都大厦）A座8层8号房产抵押登记手续，原告在该房产抵押登记后，有权对该房产折价或拍卖、变卖的价款在尚欠原告债权的范围内享有优先受偿权；4、判令被告德昌公司对上述第一项、第二项请求的本金及利息、罚息和律师代理费承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月27日，原告中国银行宾阳支行与被告磨利斌、德昌公司签订了编号为2009年宾中银零房贷字第467号《个人一手住房贷款合同》，被告磨利斌向原告借款人民币140000元，用于购买位于宾阳县（宾都大厦）A座8层8号房，借款期限180个月（自2009年8月25日至2024年8月25日止）；贷款利率为每月3.465‰；逾期罚息利率为在相应合同所执行借款利率的水平上上浮50％；还款方式为等额本息还款法；并以所购房产作抵押担保；被告德昌公司承担阶段性保证担保，担保范围：借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、公证费、执行费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告磨利斌已按约定到宾阳县房地产管理所办理了以原告作为抵押权人的预告抵押登记。原告依约于2009年8月25日向被告磨利斌指定的德昌公司800606233308091001帐号转入人民币140000元代被告支付了购房款，履行了合同义务。被告磨利斌获得贷款后，未按时足额履行还款义务，截止2019年5月23日，连续逾期还款达24期，拖欠借款本金19238.58元，利息4765.23元，罚息1381.87元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告就其主张，在举证期限内提供的证据有：1、磨利斌身份证、无婚姻登记记录证明，证明被告磨利斌身份情况以及主体资格；2、企业信用信息公示报告，证明被告德昌公司的主体资格以及工商登记信息；3、《个人一手住房贷款合同》，证明原告与被告之间的借贷合同关系；4、《预购商品房贷款抵押登记证明》、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明预购商品房已在房管所办理抵押权预告登记；5、《借款借据》、转账授权书，证明原告已按照合同约定于2009年8月25日向被告磨利斌发放贷款本金140000元；6、《贷款已还明细清单》，证明被告尚欠贷款本息的事实；7、律师代理费发票，证明原告为追偿借款支付的律师费用。 被告磨利斌未作任何答辩，也未提供证据。 被告德昌公司辩称，原告起诉所讲的全部是事实，德昌公司无异议。 被告德昌公司未提供证据。 本案的调查重点：1、原告要求被告磨利斌归还借款本金78259.03元及利息、罚息是否有事实和法律依据？2、原告对处理位于宾阳县（宾都大厦）A座8层8号房产所得价款有无优先受偿权？3、原告要求被告德昌公司对被告磨利斌的债务清偿承担连带责任，有无事实和法律依据？4、原告要求被告磨利斌、德昌公司支付律师代理费4220元是否有事实和法律依据？ 证据的分析和认定，经庭审质证，被告德昌公司对原告中国银行宾阳支行提供的证据均无异议。被告磨利斌经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张和提供的证据也不作答辩和质证，视为其对上述诉讼权利的放弃，应依法承担对其不利的法律后果。原告提交的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以确认。 根据上述确认的证据，本院经审理查明：2009年7月27日，被告磨利斌、德昌公司与原告中国银行宾阳支行签订了１份编号为2009年宾中银零房贷字第467号《个人一手住房贷款合同》，合同约定：磨利斌向中国银行宾阳支行借款人民币140000元，用于购买宾阳县（宾都大厦）A座8层8号房产，借期从2009年8月25日至2024年8月25日；实际以借款借据为准，借款借据为合同的附件，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为月利率3.465‰；按月归还，共180期，还款日为每月25日，还款方式为等额本息。磨利斌不能按期偿还贷款利息时，对未支付的利息计收复利。磨利斌违约，中国银行宾阳支行有权宣布本合同项下全部贷款提前到期。同时，磨利斌以其购买的宾阳县（宾都大厦）A座8层8号房产作抵押担保，德昌公司作阶段性保证担保，担保范围包括：借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。2009年8月25日，双方按约定到宾阳县房地产管理所办理了抵押预告登记。中国银行宾阳支行于2009年8月25日按照合同约定实际发放了贷款后，磨利斌未能按照合同约定按时、足额履行还款义务，截至2019年5月23日，借款本金余额78259.03元，连续逾期还款达24期，逾期借款本金19238.58元，利息4765.23元，罚息1381.87元。 另查明，本案开庭前磨利斌未取得上述涉案房产的权利证书。 本院认为，原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》，是原、被告双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效的合同，原告与被告均应按合同约定正确履行义务。本案中，被告磨利斌连续24个月(24期)未按时足额偿还借款本息，违反了《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条的约定，其行为已构成违约，原告有权要求被告磨利斌提前归还全部借款本息。因此,原告要求被告磨利斌归还尚欠借款本金及利息、罚息有事实和法律依据，本院予以支持。被告德昌公司至今尚未为被告磨利斌办妥房屋所有权等权利证书，根据合同约定，被告德昌公司对被告磨利斌的债务仍应承担连带保证责任。关于本案优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权，因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，原告对处理预抵押登记的商品房所得价款并不享有优先受偿权，故原告主张对处理预抵押登记的商品房所得价款优先受偿，没有法律依据，对该项诉讼请求予以驳回。关于被告是否应当承担本案原告为实现债权所支付的律师费的问题。原告主张的律师费4220元，系原告为实现本案债权而产生，根据双方签订的贷款合同的约定，该费用应由被告磨利斌、德昌公司承担。并且该费用没有超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》中关于律师服务收费标准的规定。本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告磨利斌归还原告中国银行股份有限公司宾阳支行借款本金78259.03元及利息、罚息（截止2019年5月23日的利息为4765.23元，罚息为1381.87元；往后利息、罚息,从2019年5月24日起至借款实际清偿之日止，以本金78259.03元为基数,按合同约定的利率计付）; 二、被告广西德隆荣昌房地产开发有限公司对被告磨利斌的上述债务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向被告磨利斌追偿； 三、被告磨利斌、广西德隆荣昌房地产开发有限公司支付原告中国银行股份有限公司宾阳支行律师代理费4220元； 四、驳回原告中国银行股份有限公司宾阳支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1910元，减半收取计955元，由被告磨利斌、广西德隆荣昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  张少文 二〇一九年十二月二十六日 书记员  曾德捷