陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14831号上诉人（原审原告）：刘安平，男，1971年4月10日出生，汉族，住陕西省扶风县。委托诉讼代理人:张富俊，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人:王蕾，陕西兆守律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:吴军博，男，1989年5月10日出生，汉族，住陕西省扶风县。被上诉人（原审被告）:刘利霞，女，1984年10月28日出生，汉族，住河南省林州市。被上诉人（原审被告）:北京林河兴业房地产开发有限公司西安分公司，住所地：陕西省西安市灞桥区纺织城街办枣园刘。负责人:吴怀德，该分公司总经理。委托诉讼代理人:冯娜，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:姚玲，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人刘安平因与被上诉人吴军博、刘利霞、北京林河兴业房地产开发有限公司西安分公司（以下简称北京林河兴业西安分公司）确认合同无效纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。刘安平上诉请求：撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.吴军博、刘利霞、北京林河兴业西安分公司通过“合同更名”的方式进行操作，北京林河公司并未同吴军博解除合同，没有退还给吴军博购房款。交易三方掩盖了逃避国家税收、逃避政府监管房地产市场的目的，违反了合同法中“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应属无效。2.三人更名协议违反合同法第五十二条、《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的相关规定而无效刘利霞答辩称，我是从吴军博手里买的房，吴军博也没说卖刘安平。吴军博与刘安平是亲戚关系，具体情况我也不清楚。北京林河兴业西安分公司答辩称，1.案涉房屋是吴军博卖给刘利霞，我公司经吴军博申请将主体变更为刘利霞，该交易均为各方的真实意思表示，并不存在非法目的。2.《城市房地产管理法》的相关规定并非是效力性强制规定，不影响合同的效力。刘安平与吴军博之间系亲属关系，二者交易关系存疑。而且，刘安平的交易时间晚，应优先保护刘利霞的交易。刘安平向一审法院起诉请求：确认吴军博、刘利霞、北京林河兴业西安分公司签订的房产更名协议无效。一审法院经审理查明，吴军博作为买受人于2017年4月23日与作为出卖人的北京林河兴业西安分公司签订《商品房买卖合同》，购买后者林河世家5幢1单元19层11908号商品房一套，合同备案登记号为Y17077594.首期房款128202元，商业贷款270000元。林河世家5幢于2016年8月12日取得商品房预售许可证。吴军博支付购房首款。《个人借款凭证》显示，吴军博从西安银行股份有限公司纺织城支行贷款270000元，用于支付购房款。吴军博作为转让人于2017年12月16日与作为受让人的刘利霞于2017年12月16日签订《转让协议》，内容为:本人吴军博现自愿将林河世家5幢1单元19层11908号房转让给刘利霞，房价为原合同房价4908.2元/m2.现预付定金10000元，定金预付后不得违约再转让或买给他人，如有违约，违约方支付对方房价款的20%作为赔偿，手续全部过完后付全款，转让期间原房主无偿配合一切手续。刘利霞于2017年12月16日通过本人微信账号向吴军博本人微信账号支付房款订金10000元，又以同样方式转账3000元、5000元，在2018年6月30日至2018年8月3日期间通过本人银行账户向吴军博本人银行账户转款9笔共计388700元。吴军博与刘利霞于2018年8月3日签署《房款收据》，确认收到刘利霞交来西安市灞桥区纺织城鹿塬街林河世家5号楼1908号房款债款，其中首付153000元、银行贷款257000元，共计410000元，交北京林河兴业西安分公司手续费24631元，截止2018年8月3日所有房款已全部还清，再无纠纷。吴军博于2018年8月1日将所收刘利霞购房款，由本人的银行账户转入本人的银行贷款账户，用作偿还银行按揭房贷256500元。刘利霞向北京林河兴业西安分公司支付手续费24631元，后者出具《收款收据》。北京林河兴业西安分公司向刘利霞重新出具收到购房首付款《收款收据》。吴军博自愿注销Y17077594号《商品房买卖合同》的备案登记，西安市不动产登记服务中心于2018年8月16日向吴军博作出《注销抵押备案通知单》，确定已办理注销抵押手续。刘利霞作为买受人于2018年8月16日与作为出卖人的北京林河兴业西安分公司签订涉案房产《商品房买卖合同》，以一次性付清全款方式购得涉案房产，合同备案登记号为Y180203047.刘利霞已支付涉案房产专项维修资金。刘安平于2019年3月15日提起本案诉讼，以付全款方式从吴军博处购买涉案房为由，请求确认上述房产更名无效，为证明其主张提交了2018年6月27日《客户资料变更申请表》、2018年8月18日房款《收条》等证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。经查，林河世家5幢是北京林河兴业西安分公司开发的商品房，于2016年8月取得商品房预售许可证，于2017年4月由吴军博初次购得，吴军博已办理涉案房产抵押登记的注销手续，有权处分所购涉案房产，吴军博自愿将涉案房产转让给刘利霞，已自愿办理了所购房产合同备案登记的注销手续，收取了刘利霞的全额房款，刘利霞已与北京林河兴业西安分公司签订《商品房买卖合同》，以全额付款方式购得涉案房产，进行了合同备案登记，可据可查的转款记录及交易记录等证据证明刘利霞与吴军博关于涉案产房的交易程度早于或优于吴军博与刘安平的交易程度，关于涉案房产的交易不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，也不存在侵害社会公共利益的情形，应优先予以保护。刘安平的诉讼请求无有效证据证明，不予支持。刘安平可就其与吴军博关于涉案房产的纠纷另行通过正当方式寻求救济。关于涉案房产的交易是否存在偷逃税费等问题，可由其它有关机关查处。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：驳回刘安平确认吴军博、刘利霞、北京林河兴业房地产开发有限公司西安分公司房产更名协议无效的诉讼请求。双方当事人二审均未提交新证据。经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，刘安平请求确认吴军博、刘利霞、北京林河兴业西安分公司签订的房产更名协议无效。对此应当根据有关合同无效的法律规定予以审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘安平主张涉案合同无效的理由，本院分析评判如下：1.刘安平称吴军博、刘利霞、北京林河兴业西安分公司三方以合法形式掩盖了逃避国家税收和市场监管的非法目的，根据查明的事实，吴军博、刘利霞、北京林河兴业西安分公司三方围绕案涉房屋的交易实施的合同行为，其目的是为了实现案涉房屋的顺利交易，并不属于上述法律规定的“以合法形式掩盖非法目的”而无效的情形。刘安平该上诉理由不能成立。至于是否逃避国家税收及市场监管等问题，属其它有关行政机关管理的范围，本案不予涉及。2.刘安平称本案中其他三方当事人的交易违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”而无效。对此，根据《最高人民法院若干问题的解释（二）》第十四条之规定：《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性规定。涉案房屋未取得权属证书的最终结果只涉及到交易各方的合同目的是否能够实现问题，并不能影响涉案合同的效力。刘安平以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定为由，上诉认为涉案合同无效的理由亦不能成立。综上所述，刘安平上诉请求于法无据，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘安平负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇一九年十二月十七日书记员 周美丽