江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初9056号原告：江苏苏钢集团有限公司，住所地苏州市高新区安通镇钢成路28号。法定代表人：陈继友，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟琪，江苏吴鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玉冰，江苏吴鼎律师事务所实习律师。被告：李学银，男，1956年11月7日出生，汉族，住新沂市。原告江苏苏钢集团有限公司（以下简称苏钢集团）与被告李学银排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏钢集团的委托诉讼代理人刘伟琪、汤玉冰，被告李学银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏钢集团向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬出原告所有的现代商城**室房屋（以下简称涉案房屋），将上述房屋腾空后交于原告；2.被告向原告支付非法占用房屋期间的使用费（按每年6000元计算至被告实际搬离时）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系涉案房屋的所有人，被告在既没有任何法定情形，也没有买卖、租赁等合同关系的情况下，未经原告同意，自2012年12月27日起非法占用涉案房屋至今。原告多次与被告沟通，被告拒不搬离，遂起诉至法院。李学银辩称，原告所述与事实不符。被告对涉案房屋属合法购买、善意所得，对房屋享有所有权、使用权，故原告主张排除妨害无事实和法律依据。原告要求被告支付房屋使用费及计算方式无事实和法律依据，不能予以支持。2011年12月7日，原告与新沂市远腾物业管理有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定将其名下的25套房产以1932万元全部出售给远腾物业公司所有，合同签订后远腾物业公司征得原告同意依法将涉案房屋出售给被告，并收取了被告购房对价款，故被告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权利。被告购买涉案房屋后至2018年间，原告并未与被告存在任何联系，更没有沟通让被告搬离房屋一事，故原告无权对被告主张任何权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：江苏省苏州市中级人民法院在执行苏钢集团与苏州现代建设集团有限公司、新沂汇金房地产发展有限公司、苏州金诚担保责任有限公司借款合同纠纷一案中，于2005年11月20日作出（2005）苏中执字第52-3号执行裁定，将新沂市汇金房地产发展有限公司位于新沂市南京路1号“现代商城”中包括本案**室房屋在内的25套房产作价12075950元归苏钢集团所有，以清偿苏州现代建设集团有限公司所欠债务。后苏钢集团于2009年、2010年就上述房产办理了产权变更登记。因上述房产存在被他人占有的情况，2011年12月7日，苏钢集团（甲方，出卖人）与新沂市远腾物业管理有限公司（乙方，买受人，以下简称远腾物业）以及唐金良（丙方，担保人，远腾物业法定代表人，已病逝）签订《房屋买卖合同》，约定苏钢集团将25套房产以1932万元价格转让给远腾物业，房屋清理由远腾物业自行负责。合同主要条款如下“…第三条付款及房产权证借出约定1.本合同的付款方式为分期付款，以现金或转账方式支付。具体交割方式如下：（1）第一期价款人民币100万元，乙方应自本合同生效日起三日内向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出9套房产证；（2）第二期价款人民币500万元，乙方应于2011年12月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出7套房产证；（3）第三期价款500万元，乙方应于2012年1月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出4套房产证；（4）余款832万元，乙方最迟于2012年3月10日前全额付清；收到该款项后，乙方向甲方借出5套房产证。以上每笔款付清后甲方开收据给乙方。以上房产证的借出制作详细清单，由乙方签收后视为暂借。乙方借证用途为：清理上述房屋原租户，未经甲方许可，乙方不得擅做其他处分，否则乙方将依法承担刑事法律责任。2.在乙方未付清全款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额。3.土地使用权证的借出甲方于乙方全额支付完毕第一、二、三期合同价款之日起三日内借给乙方附件一中的序号1-24号房屋的土地使用权证。第四条房屋的交付1.乙方在本合同签订前已明知本合同项下房产为第三人占有、使用等详细情况，从占有人处收回房屋、清算费用等工作由乙方自行解决，清理房屋原租户所产生的一切费用均由乙方承担；…3.乙方在本合同签订前已明知本合同附件一中序号25号房屋的土地使用权在第三方名下，乙方承诺自行负责与该土地使用权证的持有人进行交涉并解决土地使用权证问题，乙方承担为此支付的所有费用。第五条违约责任1.乙方逾期付款的违约责任（1）乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，应向甲方支付违约金：自本合同规定的每期应付款期限届满次日起至实际付款之日止，按逾期价款的千分之二/日向甲方支付违约金。（2）任何一期付款逾期超过10天，即视为乙方未能履行本合同。届时，甲方有权解除本合同，《解除通知书》以邮寄方式发出，解除合同在甲方发出《解除通知书》满三日起生效。发出时间以邮戳日期为准。在此情况下，乙方应按合同总价款的20%（金额3864000元）向甲方支付违约金并退还甲方全部房屋产权证及土地使用权证，若乙方已办理过户，乙方同意已过户部分的房产以房屋评估价【以2011年12月3日估价报告编号为徐华信房估（2011）字第060号的估价报告为准】上浮20%的价格支付甲方房款……第六条关于产权登记的约定乙方按照本合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）……”。同日，远腾物业法定代表人唐金良向苏钢集团支付100万元，苏钢集团向远腾物业出具《苏钢集团有限公司收据》一份，载明收到第一期价款100万元，远腾物业向苏钢公司出具《新沂房屋产权证原件借出清单（一式贰份）》，载明“借出人新沂市远腾物业管理有限公司，借证用途为清理下述房屋原租户，未经江苏苏钢集团有限公司许可，借出人不得擅做其他处分，否则借出人将依法承担刑事法律责任。房屋分别为现代商城**室”，远腾物业在下方盖章，唐金良在下方签字。后远腾物业持与苏钢集团的房屋买卖合同及借用的房产证书等材料对房屋进行宣传销售。李学银购买**号房产，2011年12月27日，远腾物业及唐金良向田自强出具了一张22.6万元的购房款收据。李学银占有使用该房产至今。2012年7月11日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份欠款1832万元的催款函，邮寄面单上均载明“欠款1832万元催款函”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城**室，物流显示均未妥投。2013年1月27日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除合同通知书，邮寄面单上均载明“解除房屋买卖合同通知函：贵司拖延付款行为已根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》实施解除合同”邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城**室，但均被退回。2013年2月19日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除房屋买卖合同通知函，邮寄面单上均载明“因收件人逾期付款，寄件人解除双方于2011年12月7日签订的房屋买卖合同，内件品名为解除房屋买卖合同通知函”，备注为“收件人拖延付款已构成根本违约”，内容载明“新沂市远腾物业管理有限公司、唐金良先生：2011年12月7日，新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称贵司）与江苏苏钢集团有限公司（以下简称我司）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：贵司以1932万元的总价购买我司位于江苏省新沂市现代商城25套房产，付款条件为：贵司签约后3日内支付100万元购房款，2011年12月31日支付500万元，2012年1月31日前支付500万元，2012年3月10日前支付832万元。同时，合同第五条约定：任何一期付款逾期超过10天的，视为乙方未能履行本合同，届时，我司有权立即解除合同，同时贵司还要向我司支付合同总价的20%（386.4万元）的违约金。另房屋买卖合同第九条约定：唐金良先生作为贵司不可撤销的连带责任保证人。合同签订后，贵司仅支付了首期购房款100万元，剩余购房款合计1832万元一直不予支付，经我司多次催要，贵司仍拒绝支付。鉴于此，我司于2012年7月11日，以EMS快递方式向贵司及贵司的保证人唐金良先生发出了《催款函》，通知贵司务必于2012年7月20日前将购房款1832万元及逾期付款利息支付到我司帐户内，否则我公司将依合同约定解除合同，但直至今日，贵司仍未能履行付款义务。鉴于以上情形，贵司的行为已经构成根本违约，我司根据买卖合同第五条第一款的约定，先正式函告贵司：一、贵司的拖延付款的行为已构成根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》第五条第一款的约定，解除与贵司签署的《房屋买卖合同》，本《解除合同通知书》以EMS邮寄方式邮寄给贵司。二、请贵司立即按合同约定向我司支付386.4万违约金”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城**室，物流信息显示均于2013年2月20日签收。另查明，2011年12月2日，受苏钢集团委托，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司出具了《江苏苏钢集团有限公司所属位于新沂市现代商城的商业办公用房估价报告》，载明“本次评估房屋共25套，分别分布于商城内汇金街、汇金巷、南二路、西一路、临沭路、新安路。25套房屋提供了新沂市房产管理局于2009年6月12日及2010年4月22日所颁发的房屋所有权证，房屋建筑面积为面积8543.87平方米（其中菜场二楼5793.88平方米）。25套房屋中提供了24套新沂市国土资源局颁发的国有土地使用权证，证载土地使用权面积1159.1平方米。菜场二楼5793.88平方米建筑物未提供土地使用权证。结合所掌握的资料，运用合法原则对该房地产进行评估，确定估价对象在估价时点2011年11月29日的市场价值为1920万元……以上合计19200747元，取整1920万元”。该份报告即为苏钢集团与远腾公司之间《房屋买卖合同》中提到的估价报告。2018年，苏钢集团挂牌转让部分房产。同年11月17日，远腾物业向本院起诉要求苏钢集团协助办理涉案**室共八套房产的产权变更登记手续，本院立案受理。苏钢集团提出管辖权异议，本院审查后作出（2018）苏0381民初9899号民事裁定，苏钢集团对管辖权提出的异议成立，案件移送江苏省苏州市虎丘区人民法院处理。该院受理后，苏钢集团提起反诉，以远腾物业违约为由要求确认双方房屋买卖合同解除，远腾物业支付违约金3864000元，已付的100万元折抵违约金。诉讼中，远腾物业撤回本诉，该院裁定予以准许。针对反诉请求，该院审理后于2019年8月5日作出（2019）苏0505民初2519号民事判决，认定远腾物业与苏钢集团于2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》于2013年2月20日解除，远腾物业应按照合同价款的8%向苏钢集团支付违约金1545600元（1932万*8%），扣除远腾物业已经支付的100万元，远腾物业还应支付苏钢集团违约金545600元。该民事判决已生效。再查明，远腾物业营业执照已被吊销。本院认为，通过分析两公司《房屋买卖合同》的相关条款，“在乙方付清全部房款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额”、“乙方按照合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）”，既然合同约定远腾公司享有要求按已付款对等办理房产过户的权利，那么已付首期100万元的作用绝非仅仅在于借出9套房产证用于清理租户。结合房屋的历史状况、合同磋商的背景、订立的过程及合同内容，可以认定双方民事行为的实质内容和目的为，苏钢集团将其拥有产权但存在清收困难的25套房产转让给远腾物业以获取房款，苏钢集团不负责交付房产，远腾物业依靠自身优势处置房产并赚取利润。故苏钢集团关于出借房产证的用途是为了清理房屋原租户，在付清全部房款前远腾物业无权处分房产的主张显然不能成立。李学银对其所谓的苏钢集团、远腾物业共同出售房产，抑或苏钢集团委托远腾物业出售房产的主张，均无充分证据证明，本院亦不予采纳。因涉案房屋始终未办理过户，故李学银并未取得所有权，自不符合善意取得的构成要件。本案实质系一起因房屋连环买卖引发的纠纷，即，苏钢集团将房产转让给远腾物业，远腾物业又将房产转售给李学银，现作为登记产权人的苏钢集团要求终局买受人李学银返还房产。那么分析李学银的占有状态是判断苏钢集团诉请成立与否的关键。如上所述，本案存在两个连续的房屋买卖合同，既各自独立，又相互牵连。在前、后手合同均有效的情况下，房屋占有系连锁效应，顺次移转，即苏钢集团将占有权让渡给远腾物业，远腾物业又将占有权移转给李学银。简言之，远腾物业将基于前手合同取得的占有权移转给李学银，李学银亦为有权占有。反言之，两手合同如有其一被确认无效、解除或撤销，则锁链断裂，占有的权利基础丧失，即由有权变无权。故，因苏钢集团与远腾物业的合同被生效判决确认解除，远腾物业不再具有占有权源，连锁导致李学银现在占有变为无权占有。苏钢集团作为登记权利人有权要求现无权占有人李学银迁出涉案房屋。关于李学银是否应当支付房屋使用费问题，首先，（2019）苏0505民初2519号民事判决在认定违约金时已将25套房产的租金损失计算在内；其次，李学银系善意占有涉案房产，且已经支付了大额购房款，苏钢集团在能够预见到远腾物业可能将房产转售他人的情况下，未能及时地、以善意购房人可知晓的方式行使权利，以至于时过境迁，李学银向营业执照被吊销、法定代表人死亡的远腾物业主张违约赔偿几乎为事实上的不可能，从利益衡平角度再让李学银支付房屋使用费有失公允。故对苏钢集团要求支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第五十二条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李学银于本判决生效之日起三十日内，将位于新沂市新安街道现代商城**室房屋迁让给原告江苏苏钢集团有限公司；二、驳回原告江苏苏钢集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费406元，由被告李学银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  陆科研二〇一九年十二月二十三日书记员  刘 娟