广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4474号原告：阳江市壹丰实业有限公司。住所地：阳江市闸坡镇阳江恒大御景湾C区18号商业楼；确认的送达地址：广州市天河区黄埔大道西78号恒大中心9楼。法定代表人：黎志豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：张棉，该公司员工。委托诉讼代理人：王紫萱，该公司员工。被告：李漠风，男，1990年1月21日生，汉族，住乌鲁木齐市米东区。原告阳江市壹丰实业有限公司诉被告李漠风商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江市壹丰实业有限公司的委托诉讼代理人张棉、王紫萱到庭参加诉讼。被告李漠风经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江市壹丰实业有限公司诉称：2018年2月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳江恒大御景湾16号楼208房屋，总房价为683469元。根据《商品房买卖合同》第七条第（二）款第2项规定，被告选择分期付款，须于2018年8月24日支付房款68347元。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第2款约定，买受人分期付款，未按约定时间付款，超过180天的，出卖人有权单方解除合同，买受人需按已付款的50%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告已付房款34173元。被告怠于支付2018年8月24日到期房款68347元。原告于2018年11月19日向被告寄出催款通知书，经我司多次催促，被告仍未还款，最长逾期天数已超180天，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理解除网签备案手续；3、被告向原告支付违约金，以已付房款34173元为基数，按50%计算为17086.5元；4、本案诉讼费由被告承担。被告李漠风没有答辩。经审理查明：2018年2月25日，原告阳江市壹丰实业有限公司（作为出卖人）与被告李漠风（作为买受人）签订编号为2018024077号的《商品房买卖合同》（预售）。主要约定：原告将位于阳江市闸坡镇阳江恒大御景湾A区16幢2层208房出售给被告；该商品房单价为每平方米9528.36元，总价款为683469元；付款方式及期限：买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款：买受人应当在2020年2月24日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款34173元，应当于2018年2月26日前支付，并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月24日前付清68347元；于2019年2月24日前付清102520元；于2019年8月24日前付清205041元；于2020年2月24日前付清剩余款项273388元。该商品房的预售资金监管机构为阳江市住房和城乡规划建设局，预售资金监管账户名称为中国农业银行阳江江城支行，账号为44×××88；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买卖人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；交付时间和手续：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房；补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；合同附件与本合同具有同等法律效力；等等。《商品房买卖合同》（预售）附件十一《商品房买卖合同》补充协议：三、双方同意本合同第八条补充如下：2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任；等等。合同签订时，被告付清首期房款34173元，但剩余到期购房款至今未付。原告经多次催促被告履行合同的付款义务无果，遂诉至本院，请求如诉称。本案审理中，原告（作为甲方、出卖人）与被告（作为乙方、买受人）于2019年7月18日签订《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》，主要约定：买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方2018年2月24日所购买的阳江恒大御景湾项目16幢208房退房事宜达成如下协议，以供双方共同信守。一、解除双方签订的编号为2018024077的《商品房买卖合同》及编号为0009194的《楼宇认购书》；二、乙方据此协议将购买的阳江恒大御景湾项目20幢2304房的商品房退回甲方；三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付；四、甲方扣除乙方佣金和其他应扣款项共计23922元后退还乙方楼款10251元，税款0元，维修基金0元，其他费用80元，合计退还10331元；五、乙方须向甲方返还以下文件：1、购房发票、收据；2、购房认购书；六、因解除契约所需在阳江市不动产登记中心海陵分中心办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理；等等。庭审中，原告向本院申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告协助原告办理解除阳江恒大御景湾16号楼208房的预购登记手续；3、被告向原告支付违约金23922元；4、本案诉讼费由被告承担。以上事实有原告提供的被告身份证复印件、《商品房买卖合同》（预售）、催款通知书、快递单、快递查询记录、以及阳江恒大御景湾项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议以及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原告阳江市壹丰实业有限公司与被告李漠风在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同履行各自义务。被告未按合同约定支付购房款，原、被告于2019年7月18日签订《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》约定解除涉案《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，现原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，理据充分，本院予以支持。合同解除后，原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，原告本应退还购房款34173元给被告。现双方经协商一致，根据《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》第四条“甲方扣除乙方佣金和其他应扣款项共计23922元后退还乙方楼款10251元，税款0元，维修基金0元，其他费用80元，合计退还10331元”的约定，原告请求在被告已支付的购房款34173元中扣除23922元作为违约金，理据充分，本院予以支持。原告应退还购房款10251元（34173元-23922元）给被告。根据《商品房买卖合同》（预售）附件十一《商品房买卖合同》补充协议及《阳江恒大御景湾项目解除及认购书的协议》的约定，合同解除后，被告应配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，现原告请求被告协助原告办理解除阳江恒大御景湾16号楼208房的预购登记手续，理据充分，本院予以支持。被告李漠风经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告阳江市壹丰实业有限公司与被告李漠风于2018年2月25日签订的的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议；二、限原告阳江市壹丰实业有限公司在本判决生效之日起十五日内退还购房款34173元给被告李漠风；三、限被告李漠风在本判决生效之日起十五日内支付违约金23922元给原告阳江市壹丰实业有限公司；四、限被告李漠风在本判决生效之日起十五日内协助原告阳江市壹丰实业有限公司办理解除阳江市闸坡镇阳江恒大御景湾A区16幢2层208房的预购登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10634元，由被告李漠风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖国德人民陪审员  沙美莲人民陪审员  陈 斌二〇一九年十二月二十日书 记 员  赖炳荣附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。