辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初3200号 原告：李淑丽，女，1973年5月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：赵志义，辽宁迅雨律师事务所律师。 被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张元峥，辽宁铭迅律师事务所实习律师。 被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层，统一社会信用代码91210111760063688B。 法定代表人：董长安，该公司总经理。 被告：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 原告李淑丽诉被告曲贵田、被告辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合房地产公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李淑丽委托诉讼代理人赵志义，被告曲贵田委托诉讼代理人李春丽、张元峥到庭参加诉讼，被告张志勇、联合房地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告李淑丽向本院提出诉讼请求：解除对原告所有的坐落于苏家屯区唯美尚品28-43号四门的查封，终止执行。事实和理由：2014年9月7日，原告与联合房地产公司签订商品买卖合同，将坐落于苏家屯区唯美尚品28-43号四门出售给原告。原告在此之前缴纳全部房款（见顶账协议等证据）并占有使用至今。2016年2月22日和平区法院作出（2015）沈和民三初字第01382-2号协助执行通知书查封了原告的房屋，原告提出执行异议后收到（2018）辽0102号执异730号执行裁定书，驳回了异议。原告为维护合法权益，提起诉讼要求解除对原告房屋的查封，理由如下：商品买卖合同等手续是签字的徐占顺系原告丈夫，有合法手续证明。房屋未办理登记和备案是开发商过错，原告不知任何事情，一直到查封才知道开发商一直拖延是故意欺诈，说原告有过错是歪曲事实。因开发商拖欠工程款，经过政府协调，赔钱得到的房屋。根据最高院关于人民法院民事执行中查封，扣押、冻结财产有关期限问题的答复第十七条，对被申请人的行为一无所知，申请人无任何过错，请依法对申请人房屋给与解封，终止执行。 被告曲贵田辩称，原告与被告联合房地产公司未签订合法有效的商品房买卖合同，没有向联合房地产公司支付购房款，现房屋也没有实际入住，不符合执行异议与复议规定二十八条及二十九条，不符合解除查封条件。 被告联合房地产公司和被告张志勇经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2014年9月7日，原告配偶徐占顺代表原告与被告联合房地产公司签订《房屋抵账协议书》一份，约定双方就被告联合房地产公司开发的沈阳市苏家屯区28号唯美尚品（二期）轻飏小筑项目11号网点2门、3门、4门房屋抵顶被告联合房地产公司欠付原告的轻飏小筑1#、5#、8#、12#主体一次性结构农民工人工费4050620元，房款多退少补，原告还需补款874440元。所抵房产的产权人确定为原告。当日，原告又与被告联合房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告联合房地产公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区4门房屋，房屋总价款为1785980元。被告联合房地产公司向原告开具案涉房屋收款收据。2015年9月25日，被告联合房地产公司向原告开具案涉房屋的准住通知，载明案涉房屋将于2015年9月30日前交付使用。 2.2016年2月22日，本院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封辽宁联合房地产开发有限公司位于沈阳市苏家屯区房屋，本案诉争房屋亦包含在内。2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。本案原告于该案件执行过程中提出执行异议，本院作出（2018）辽0102执异731号执行裁定书，裁定：“驳回案外人李淑丽的异议”。 3.2018年7月2日，沈阳市苏家屯区城乡建设管理局出具证明一份，证明被告联合房地产公司将唯美尚品二期项目的11号楼2、3、4门门市抵付给徐占顺、李淑丽，抵顶的数额为492万元，由徐占顺、李淑丽自筹资金发放农民工工资。 4.案涉房屋现由案外人辽宁庆峰建筑装饰工程有限公司占有使用。该公司成立日期为2018年3月20日，法定代表人为滕化峰，股东为滕化峰和朱存根，注册登记的企业地址为辽宁省朝阳市龙城区七道泉子镇下河首村4组。 5.庭审中，原告称自2015年起开始占有使用案涉房屋，但并未向法庭提供相关证据。结合本案调查，原告曾与案外人滕化峰、案外人朱存根于2015年10月12日签订《个人房屋租赁合同》一份，该合同约定沈阳市苏家屯区轻飏小筑小区11#2门、3门、4门房屋出租给案外人滕化峰、案外人朱存根，租赁期限从2015年10月12日至2030年10月12日。 本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。 本案争议焦点为原告对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行。据此，本院认定如下：首先，原告所主张的对案涉房屋的权益来源于其与被告联合房地产公司签订的《房屋抵账协议书》。根据该协议书的内容，可以确定该协议为以物抵债协议，即以案涉房屋抵顶被告联合房地产公司欠付原告的工程款。该协议的效力问题及履行程度是确定原告是否享有案涉房屋民事权益的前提。根据协议记载内容及双方的签字印鉴，可以认定该协议系被告联合房地产公司在债务到期后与原告协商一致所确定的抵顶数额，应视为双方就债务进行了清算，是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被告联合房地产公司在将案涉房屋登记至原告名下时，上述以物抵债协议方才履行完毕。而由于被告联合房地产公司自身原因，致使案涉房屋一直无法办理登记手续，因此，以物抵债行为客观上并未完成。其次，在案涉房屋客观上无法完成所有权登记的情况下，应当考察原告是否具有其他行使权力的外观表现，也即在本院查封之前对案涉房屋进行了合法占有。占有状态具有一定的公示效力，是辅助判断原告是否享有足以对抗执行的权利的重要表现形式。本案中，原告依据《商品房准住通知》主张其于2015年9月25日接收的案涉房屋，并于2015年10月12日将房屋出租给案外人滕化峰和朱存根。但通过原告提供的案涉房屋照片，可以看出案涉房屋现由辽宁庆峰建筑装饰工程有限公司占有使用。而经本院查询，该公司的全部两名股东恰为承租人滕化峰和朱存根，法定代表人为滕化峰，公司成立日期为2018年3月20日，注册登记的企业地址为辽宁省朝阳市龙城区七道泉子镇下河首村4组。而根据原告提供的案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年10月12日至2030年10月12日，说明滕化峰和朱存根在成立辽宁庆峰建筑装饰工程有限公司之前即已经承租案涉房屋。但在辽宁庆峰建筑装饰工程有限公司成立时却在朝阳市进行工商登记，并将企业地址登记在辽宁省朝阳市龙城区七道泉子镇下河首村4组，明显不符常理。结合原告除提供了《商品房准住通知》外，未能提供其他任何能够证明其在本院查封前实际接收并占有案涉房屋的证据的情况下，无法认定其确系在本院查封前占有了案涉房屋。最后，由于原告对案涉房屋所主张的权益来源于其与被告联合房地产公司的以物抵债协议，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的原告，在客观上不能完成不动产法定登记，又不具有在本院查封之前占有案涉房屋的行使权利的外观的情况下，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。原告初始对被告联合房地产公司所享有的建设工程价款债权仅在房屋变价款分配顺位上具有优先权利。综合上述，原告的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，其对案涉房屋不享有阻却执行的权益，对其诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告李淑丽的诉讼请求。 案件受理费20874元，公告费400元，均由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  宋 亮 审 判 员  宿凇源 人民陪审员  温丽娟 二〇一九年十二月十八日 法官助理霍骏升 书记员费杨 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。