福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4854号 原告：福州金源物业管理有限公司，住所地福州市台江区广达路68号金源大广场西区19层05单元，统一社会信用代码91350100611313612C。 法定代表人：刘思浩，总经理。 委托诉讼代理人：孙志强，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑云，男，该公司员工。 被告：陈超，女，1966年11月12日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州金源物业管理有限公司与被告陈超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州金源物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙志强、郑云到庭参加诉讼，被告陈超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州金源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的自2003年1月1日起至2018年12月31日止的物业费9,120元，并按同期银行贷款利率支付欠款利息18.24元，总计9,138.24元。事实和理由：原告一直在福州市晋安区“晋河新村”提供物业管理服务。被告购买并居住在房屋，其在缴纳计至2002年12月31日止的物业费后，再也没有支付过任何物业费用。2003年1月至2012年12月被告每月应支付物业服务费40元，共计4,800元，2013年1月至2018年12月被告每月应支付物业服务费60元，共计4,320元。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。 被告陈超提交答辩状辩称，一、被告与原告未签订物业服务合同，根据合同相对性原则，原告无权起诉被告。二、本案超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。原告向被告主张自2002年12月31日起至今的物业费早已过诉讼时效，期间原告从未向被告主张过所谓的权利，原告提交的所谓《催款通知单》及EMS快递《催款函》，被告从未收到过，其对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。三、“晋河新村”小区不是按单元面积收取物业费，而是每个单元房每月的物业费均为40元，显失公平。被告的房屋属小单元，物业费应予以减少。四、原告未经小区内专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意擅自提高物业费，明显违反《福建省物业管理条例》第十九条之规定，被告不知道原告具体提高了多少物业费。五、由于原告未对小区实施相应的公共秩序维护安保措施，未履行相关安全保障义务，导致小区多次被盗，被告家中也失窃两次。而且原告长期偷电，被告家的电费不论冬、夏每月竟然都高达三、四百元。经供电部门检测，被告的电表没有故障。因此，被告有理由认为原告作为将配电房集中管理的责任方首先应负管理不善的责任，且当时的姓郑的管理人员参与了偷电。所以原告不能收取物业费。六、原告对小区缺乏管理，服务有瑕疵，不应当收取物业费。具体表现：1．小区楼梯间私拉电线给电动车充电，极易引发爆炸、火灾等危险，存在严重的消防隐患。而且小区物品排放杂乱，对部分业主的违章行为不制止，听之任之。2．没有按照当地公安机关要求在每座楼安装监控摄像头，小区存在治安隐患。小区在几年内发生多起盗窃事件（仅被告家中就发生了两起），造成业主巨大的财产损失。案件发生后，原告没有认真整改，反而推卸责任，不配合业主处理报案等后续工作。3．小区配电房设在一间杂物间内由原告管理，原告不公开电表的维护情况及用电量，业主无法核对实际用电量。被告请求法院查明事实，公正裁判，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系位于福州市晋安区业主，原告为该小区物业管理服务单位，双方未签订书面物业服务合同。被告在按40元/月的标准向原告支付了计至2002年12月31日止的物业服务费后，未再向原告支付物业服务费。原告因此起诉至本院。 本院认为，民事诉讼当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告在庭审中自认其与案涉小区的建设单位签订前期物业服务合同，约定小区的住宅按每月每套40元的标准交纳物业服务费，并自认案涉小区未召开业主大会选出业主委员会，其主张自2013年1月起案涉小区住宅的物业服务费由40元/月·套上调至60元/月·套，未能提供证据证明该新的物业服务费标准对被告具有约束力，因此，本院对原告主张按60元/月·套向被告收取物业服务费不予支持。原、被告双方虽未直接签订书面物业服务合同，但被告在2003年之前按40元/月·套向原告支付物业服务费，表明双方之间确实存在物业服务合同关系。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，仅提供《报案信息查询单》复印件和照片复印件为证，因上述证据的真实性无法认定，故本院对被告的该主张不予采信。原告主张多次向被告催讨物业服务费，仅提供了一张催款通知单复印件和一张EMS快递件的复印件为证，真实性同样无法认定，故本院对原告的该主张亦不予采信。 因物业服务合同属分期履行合同，对物业服务费发生争议的，诉讼时效期间自该期物业服务费履行期届满之日的次日起算。《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）与《中华人民共和国民法通则》（以下简称“《民法通则》”）分别规定了3年与2年的普通诉讼时效，《民法总则》系于2017年10月1日起施行，在此之前按《民法通则》的规定诉讼时效期间已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。物业服务费系按月交纳，因此，被告拖欠原告的2003年1月至2015年9月的物业服务费的诉讼时效期间已于2017年9月30日全部届满，2015年10月至2016年8月的物业服务费的诉讼时效期间已于2019年8月31日全部届满。原告于2019年9月10日提起本案诉讼，故自2016年9月起至2018年12月止的物业服务费的诉讼时效期间未超过3年，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。如前所述，被告应向原告支付自2016年9月起至2018年12月止的物业服务费为1,120元（40元/月·套×28月）。原告请求被告向其支付物业服务费的利息，但未能明确该利息如何计算，因该诉讼请求不具体，故本院对该项请求不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告陈超应于本判决生效之日起十日内向原告福州金源物业管理有限公司支付自2016年9月起至2018年12月止的物业服务费1,120元； 二、驳回原告福州金源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州金源物业管理有限公司负担15元，由被告陈超负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇一九年十二月二日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： …… （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。