宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10069号原告：孙月英，女，1960年4月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李越，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：宁夏六盘山高级中学，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：金存钰，该校校长。委托诉讼代理人：杨文俊，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国祥，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：宁夏林威房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：路志齐，该公司经理。委托诉讼代理人：李小萌，女，该公司员工。原告孙月英与被告宁夏六盘山高级中学（以下简称六盘山高中）、宁夏林威房地产开发有限公司（以下简称林威房地产公司）房屋买卖合同纠纷与原告宁夏六盘山高级中学与被告孙月英、宁夏林威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院分别于2019年8月6日、2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因上述两案基于同一事实发生，且双方当事人均同意将两案合并审理，故本院裁定将（2019）宁0106民初11709号案件并入本案审理。孙月英的委托诉讼代理人张丹、李越，宁夏六盘山高级中学的委托诉讼代理人杨文俊、王国祥，被告宁夏林威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李小萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案原告孙月英向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令二被告将位于银川市金凤区XX商业房不动产产权证书办理至原告名下，所需缴纳的税费，由原、被告双方按照税务部门的规定各自承担；2.依法判令二被告向原告支付逾期办理房屋不动产产权证书的违约金82205.28元(456696*6%*3)，并以总房款456696元为基准按照6%的年利率支付2019年8月2日至实际办理不动产登记证书之日的违约金；3.依法判令二被告向原告赔偿实际损失20000元；4.以上共计102205.28元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告宁夏六盘山高级中学、宁夏林威房地产开发有限公司于2006年9月4日签订了《购房协议书》，约定原告向二被告购买位于XX商业房，房产面积为126.86平方米，核定总价为456696元。合同签订后，原告通过转账方式将涉案的房屋价款转入被告宁夏六盘山高级中学名下账户。房屋建成后，原告于2007年接收房屋并使用至今。原告购买房屋时，涉案房屋并未建设完毕，二被告也明确所购房屋在建成后可以直接登记在原告名下。三方签订的《购房协议书》第三条明确“甲方负责办理房证等手续，乙方协助提供与办证有关的资料”，但直至2019年月前，二被告均未通知原告办理登记证书。近期，被告宁夏六盘山高级中学突然通知原告办理过户手续，但需要原告缴纳全部过户税费。原告当时才知道，涉案房屋已登记在被告宁夏六盘山高级中学名下，需按照二手房的规定由买卖双方缴纳税款。因卖方宁夏六盘山高级中学、宁夏林威房地产开发有限公司不愿意按照法律规定承担税费，导致原告至今未取得涉案房屋的产权。原告认为，原告与二被告签订的《购房协议书》系各方的真实意思表示，内容合法有效，且已实际履行十多年。二被告应当按照合同约定，为原告办理房屋登记手续。因三方签订的《购房协议书》未就税费进行约定，按照合同法第六十一条之规定，各方应当按照税务部门的规定各自承担税费。现二被告既不配合办理过户手续，又不愿意承担税费的行为，已构成违约，侵犯了原告的合法权益，应当向原告支付相应的逾期办理房屋产权证书的违约金，并赔偿由此给原告造成的税费损失。现原告特依据相关法律规定，将二被告诉至法院。望法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告六盘山高中辩称，本案系单位内部因集资建房所引发的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，应依法驳回原告的起诉。本案中涉案的房屋系宁夏六盘山高级中学以本校教职工为特定参与对象而以集资的方式组织建设的，属于以宁夏六盘山高级中学为管理者、教职工为被管理者内部集资建房、分房的情形，双方具有明显的人身隶属关系。故本案系宁夏六盘山高级中学内部集资建房、分房等而引起的纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发(1992)38号)第三条的规定“…因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案不属于人民法院受案范围，应依法驳回原告的起诉。宁夏六盘山高级中学基建办系为XX建设所设立的临时机构，并不具备独立的主体资格，涉案《购房协议书》系宁夏林威房地产开发公司将涉案房屋出售原告，宁夏六盘山高级中学并非本案适格被告。宁夏六盘山高级中学与代建方宁夏林威房地产开发公司签订《房地产开发委托代建协议》约定代建房屋由宁夏六盘山高级中学职工购买并集资开发。为保证资金专款专用，故双方约定设立宁夏六盘山高级中学生活区建设工程专户即宁夏六盘山高级中学基建办并设立账户。但该基建办仅为收取购房款的专户，不具备对外承担责任的资格，亦不具备独立的主体资格。故其所签订的购房协议并不能代表宁夏六盘山高级中学。同时，涉案《购房协议书》第一条明确约定购房事宜系林威公司与原告进行协商，并未与宁夏六盘山高级中学进行任何协商。故该协议仅能代表林威公司将涉案房屋出售原告，林威公司系该协议的售房人，本案与宁夏六盘山高级中学无关。原告并非宁夏六盘山高级中学职工，不具备购房主体资格，涉案的《购房协议书》损害社会公共利益，应当无效。宁夏六盘山高级中学生活区包括学生公寓、教师住宅和生活服务设施，在宁夏教育厅、银川市政府的用地手续文件中均明确生活区中的住宅为教师住宅。同时，宁夏六盘山高级中学与代建方宁夏林威房地产开发公司签订《房地产开发委托代建协议》也明确代建房屋由宁夏六盘山高级中学职工购买并集资开发。宁夏六盘山高级中学制定的《宁夏六盘山高级中学(宁夏农业学校)职工申报住房的若干规定》也明确规定申报住房的人员范围为单位职工。涉案《购房协议书》也约定房屋性质为集资所建房屋。故原告方购买涉案房屋时明知园丁家园的房屋为集资房但经宁夏六盘山高级中学核实，原告并非宁夏六盘山高级中学职工，并没有购买涉案集资房屋资格。根据建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作建房属于禁止对外公开出售的房产。原告购买涉案房屋的行为违反国家关于经济适用住房管理办法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定，涉案《购房协议书》应当属于无效合同。宁夏六盘山高级中学已经向人民法院起诉请求确认涉案《购房协议书》无效并已经受理。为此，人民法院应依法驳回原告的诉求请求。四、涉案《购房协议书》中明确约定了房屋价款不含办理房产证费和各种税费，原告主张要求宁夏六盘山高级中学承担税费等办理房证的费用没有任何依据。五、原告主张逾期办证的相关违约金及实际损失没有任何事实和法律依据。因宁夏六盘山高级中学属于事业单位，根据《宁夏回族自治区事业单位国有资产管理暂行办法》的要求，事业单位处理资产需要经过上级主管部门审批后方能进行。涉案“XX家园”小区的房屋系以学校名义建设自房屋建设完成后由学校原始取得房屋所有权。自房屋建设完成后，学校高度重视“XX家园”小区教职工住房产权证的办理工作，直在向主管单位教育厅、银川市不动产登记中心申请对“XX家园”房屋办理产权证。经多方努力，2019年6月份开始银川市不动产登记中心方同意可以给予XX小区房屋办证。目前，购买园丁家园房屋的学校教职工大部分已经与宁夏六盘山高级中学签订了《银川市存量房买卖合同》并陆续办证，故涉案房屋不能办证系因法律规定以及具体实施上的障碍，不存在宁夏六盘山高级中学逾期办证的行为。综上，原告在不具备购房资格的前提下，购买并使用涉案集资房屋十余年，获取巨额收益回报，严重损害了学校教职工的利益和社会公共利益。但原告仍妄图以诉讼方式再次损害学校利益并获取收益，该行为极为不道德并且严重损害学校利益和声誉。为此请人民法院查明事实，驳回原告的起诉或诉讼请求，维护宁夏六盘山高级中学的权益和社会的公平正义。被告林威房地产公司辩称，林威房地产公司作为代建单位，销售分配权属于六盘山高中，林威房地产公司已经在2013年9月11日挂牌出让，由国企改为私人企业，改制前事项林威房地产公司不承担任何责任。六盘山高级中学作为原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认宁夏六盘山高级中学基建办与孙月英、宁夏林威房地产开发有限公司签订的《购房协议书》无效；2.本案诉讼费由孙月英、宁夏林威房地产开发有限公司负担。事实与理由：2002年10月29日，宁夏回族自治区人民政府下达《关于同意宁夏农业学校改建为宁夏六盘山高级中学的批复》，同意建设宁夏六盘山高级中学。为此，经银川市政府批复同意，原告以划拨、出让的方式取得银川市金凤区XX国有土地使用权。2005年5月27日，宁夏六盘山高级中学(作为甲方)与宁夏林威房地产开发有限公司(作为乙方)签订《房地产开发委托代建协议》一份，约定甲方委托乙方代开发宁夏六盘山高级中学(宁夏农业学校)生活区建设工程。其中甲方负责组织本单位职工，购买为其所开发代建的住房，并积极筹建开发资金保证资金的筹集不影响开发建设工程的进度、乙方受甲方的委托办理有关工程的前期手续。2005年9月2日，原告制定并印发《宁夏六盘山高级中学(宁夏农业学校)职工申报住房的若干规定》(宁六盘山校办发【2005】57号)，明确规定了宁夏六盘山高级中学集资建设房屋的申报人员范围为学校职工。2006年9月4日，孙月英与林威房地产公司、宁夏六盘山高级中学基建办签订《购房协议》，林威房地产公司将集资所建园丁家园XX商业房出售孙月英，并于2007年交付给孙月英使用。但经原告核查，孙月英根本不是六盘山高中职工，不符合《宁夏六盘山高级中学(宁夏农业学校)职工申报住房的若干规定》，不具备购买六盘山高中集资房的资格。根据《经济适用房管理办法》第三十五条规定，孙月英在不具备购房资格情况下，签订涉案《购房协议书》违反国家关于经济适用住房管理办法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，损害社会公共利益。为此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案合同系无效合同，孙月英应向六盘山高中返还因合同取得的房屋并支付房屋占有使用费用。为依法维护六盘山高中的权益不受损失，根据《民事诉讼法》第119条之规定，六盘山高中特诉至法院，请求判如所请。孙月英作为被告辩称，涉案《购房协议书》合法有效，其不应向宁夏六盘山高级中学支付房屋占有使用费，宁夏六盘山高级中学全部诉请无法律及事实依据，依法应当予以驳回。1.2006年期间，孙月英了解到六盘山高中处有商业用房公开对社会进行出售后遂至六盘山高中售房处咨询。经了解，涉案XX花园底层商业用房出售价格与市价相近为3600-4500元不等，房款需一次性向六盘山高中付清。2006年9月4日孙月英与六盘山高中及被告林威房地产有限公司签订涉案《购房协议书》，约定由孙月英购买六盘山高中与被告林威公司共同开发的园丁家园XX底层商铺。协议约定，由六盘山高中及被告林威公司负责为孙月英办理房屋产权登记手续，同时协议中明确约定所购房屋仅可用作经营使用，且不得开设网吧、游戏厅等高噪音商铺。协议签订后，孙月英按照六盘山高中要求于2007年将全部房款及房屋所需的天然气、有线电视等费用一次性转入六盘山高中指定账户内，为此，六盘山高中向孙月英开具了收款收据。涉案房屋建成后，孙月英经六盘山高中通知收房使用至今，期间孙月英多次要求六盘山高中及被告林威公司为其办理权属登记手续，六盘山高中仅进行推诿，从未向孙月英主张过房屋权属及房屋性质问题。纵观孙月英从签订合同、交付房款、占用使用房屋至今的全过程，不难看出涉案协议效力问题并不存在争议，合法有效。首先，孙月英购房时系了解六盘山高中宣传后至六盘山高中设立的售房处了解房屋信息并与六盘山高中、被告林威公司签订涉案协议的。如涉案房屋真如六盘山高中所述为不可交易的经济适用房，那么六盘山高中设立售房处公然向社会出售园丁家园底层商铺且由时任叶校长在协议委托代理人处签字将房屋出售给社会公众的行为，显然不符合常理，也不符合六盘山高中作为事业单位的工作流程，仅从此处即可看出，涉案协议的签订系经过六盘山高中整体同意对外出售的，孙月英具备购买涉案房屋的资格。其次，六盘山高中诉状中先称其与被告林威公司共同建设的园丁家园项目中组织单位员工购买房屋为住房，且筹措的职工资金用于保障开发进度而非盈利。随后强调“签订涉案《购房协议书》违反国家关于经济适用住房管理办法的有关政策性规定”。提请法庭注意的是，上述六盘山高中内部文件规定及法规规定指向的房屋类型均为“住房”。而六盘山高中与孙月英之间涉案协议中明确约定涉案房屋性质为商业用房。六盘山高中在自认且明知法律法规、内部文件中经济适用房部分仅针对住房的情况下强行诉称涉案协议因“违反政策性规定而无效”，显然是为了逃避应当承担的法律责任而颠倒黑白混淆视听的做法，其诉请没有法律依据，依法应当予以驳回。再次，众所周知经济适用房由于具有解决住房问题的补贴性质，通常房价明显低于市场价格。《经济适用房管理办法》中亦明确经济适用房所收取的房款具备福利性质且应当仅用于项目建设，建设单位不得以此盈利。反观本案，园丁家园底层31套商业用房的价格区间为3600元-4500元每平方米，该房屋价格在2006-2007年期间已经属于一般市场价。抛开房屋使用属性不谈，仅从价格来看房屋也不可能是法律法规中认定的“经济适用房。”因此，涉案购房协议并非经济适用房出售，无需特定资格，六盘山高中与孙月英、林威房地产公司三方之间协议合法有效，三方当事人应当按照约定严格履行各自义务。根据竣工验收备案表的记载内容看，涉案房屋的性质在建设之初就明确为商用，而非住宅或集资房，无任何购买条件上的法律或法规限制。2.六盘山高中诉请要求孙月英向其支付房屋占有使用费的做法显然属于恶意诉讼，依法应当驳回。本案实际情况为，孙月英在向六盘山高中支付全额房款后，于房屋建成后接到六盘山高中通知至六盘山高中处办理收房手续并且占有使用至今。自2007年收房至今已有十余年之久，孙月英未提起诉讼之前六盘山高中仅安排工作人员敷衍孙月英拒绝履行协议约定义务为孙月英办理产权登记。从未告知孙月英涉案协议效力问题及要求返还房屋。相反六盘山高中2019年多次通知孙月英承担税费后可以办理产权登记。孙月英先行起诉要求六盘山高中履行义务后，六盘山高中选择以最低成本的方式同时起诉孙月英。仅从本案诉讼请求中即可看出，既有时间又具备计算标准，但六盘山高中立案时却并未计算具体金额，这一做法显然是为了规避承担诉讼费用，以案件形式威胁孙月英与其和解，这一做法显属恶意诉讼，理应予以驳回。综上，六盘山高中与孙月英、林威房地产公司之间涉案《购房协议书》合法有效，是三方当事人真实意思表示，六盘山高中各项诉请均无法律及事实依据，依法应当予以驳回。孙月英恳请人民法院在查明案件事实的基础上，依法裁判，以维护孙月英的合法权益为盼。宁夏林威房地产开发有限公司对宁夏六盘山高级中学的诉讼请求及事实与理由无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告孙月英提交的1.《购房协议书》、《购房款收据》真实，对其证明效力，本院予以确认；2.收据（No0017107）与本案无关，对其证明效力，本院不予确认；3.银川市不动产登记信息查询单真实，可以证明位于银川市金凤区XX营业房的产权人是宁夏六盘山高级中学，房屋用途为商业服务，土地使用权类型为出让，地类（用途）为城镇住宅用地的事实；4.工程竣工验收备案表真实，对其证明效力，本院予以确认；5.《契税办理提示》、《情况说明》、购房协议书、房屋所有权证、银川市存量房买卖合同与本案无关，对其证明效力，本院不予确认；被告宁夏六盘山高级中学提交的1.《自治区教育厅关于宁夏六盘山高级中学项目建设用地的请示》系复印件无法核实其真实性，对该证据的证明效力、本院不予确认；2.《银川市人民政府关于办理宁夏六盘山高级中学教师住宅区及学生公寓项目用地手续的批复》(银政土批字【2005】68号)、《房地产开发委托代建协议》、国有土地权出让合同、银国用（2006）第11317号土地使用权证书、《关于印发的通知》(宁六盘山校办发【2005】57号)、《银川市社会保险事业管理局缴费人员信息查询》电子照片、《宁夏回族自治区教育厅关于宁夏六盘山高级中学园丁家园有关问题的批复》(宁教函[2014]65号文件)、《宁夏六盘山高级中学关于办理教职工房屋所有权证的请示》(宁六盘山校办发【2013】59号)、《关于办理“园丁家园”小区房屋不动产登记有关问题的函》、《宁夏六盘山高级中学关于办理“园丁家园”小区营业房不动产登记的申请》、《银川市存量房买卖合同》与本案无关，对其证明效力，本院不予确认。根据原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：原告孙月英与被告宁夏六盘山高级中学、宁夏林威房地产开发有限公司于2006年9月4日签订了《购房协议书》一份，约定原告孙月英向被告六盘山高中购买位于银川市金凤区XX商业房，房产面积为126.86平方米，价格为3600元/㎡（不含办理房产证费和各种税费），核定总价为456696元。合同签订后，原告孙月英于2007年6月28日向宁夏六盘山高级中学基建办公室交纳457871元购房款（其中房款456696元、有限电视安装500元、门牌费80元、磁卡电表安装595元）。原告与二被告签订购房协议书后，至今房屋未过户至原告名下。现原告诉至本院，请求判如所请。另，涉案房屋已于2009年登记至被告六盘山中学名下，登记的坐落为位于银川市金凤区XX商业房，性质为商业服务，土地为出让。本院认为，关于原告孙月英与被告宁夏六盘山高级中学、宁夏林威房地产开发有限公司签订了《购房协议书》的效力问题，涉案房屋的房屋用途为商业服务，土地为出让，涉案房屋可以买卖，属有效合同。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告支付了购房款，被告应当及时办理过户，故对原告要求被告六盘山高中办理过户，本院予以支持。六盘山高中学主张《购房协议书》无效，本院不予支持。因原被告三方签订《购房协议书》中明确约定房款中不含办理房产证费和各种税费，故对原告孙月英要求被告承担税费没有合同依据，本院不予支持。关于原告孙月英起诉要求的逾期办证违约金，因双方未约定办理时间，且未办理的原因系因双方对税费产生的争议，故对该项请求本院不予支持。原告孙月英主张的2万元损失无证据证实，本院不予支持。因涉案房屋的产权在宁夏六盘山高级中学名下，故原告要求被告林威房地产公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告宁夏六盘山高级中学于本判决生效之日起十五日内协助原告孙月英办理位于银川市金凤区XX商业房的过户手续；二、驳回原告孙月英的其他诉讼请求；三、驳回原告宁夏六盘山高级中学全部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案案件受理费共计1222元（已减半收取），原告孙月英负担1072元，被告宁夏六盘山高级中学负担150元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张国华 二〇一九年十二月二十日 书记员 刘佩佩附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。