江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0492民初2507号原告：常州益和物业服务有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道成济路15号。法定代表人：李富大，该公司总经理。委托诉讼代理人：高桂新，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。被告：严栋梁，男，1983年1月8日生，汉族，住常州市武进区。原告常州益和物业服务有限公司（以下简称益和公司）与被告严栋梁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告益和公司的委托诉讼代理人高桂新、杨敏，被告严栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2014年3月1日至2018年12月31日物业管理费4729.9元；2、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金2022.03元（暂计算至2018年12月31日）；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的嘉州枫景苑5幢乙单元101室房屋的业主。2011年3月1日，我公司与嘉州枫景苑业主委员会签订了一份《嘉州枫景苑物业服务合同》，正式接手嘉州枫景苑的物业管理。合同约定业主每月按建筑面积0.7元/平方米支付物业管理费。合同签订后，原告对嘉州枫景苑的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告从2014年3月1日起至今一直未交纳物业管理费。经原告工作人员多次催要未果。原告根据相关法律规定特提起诉讼，请求依法裁决。被告严栋梁辩称：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。”现原告向我追缴2017年之前的物业费，明显已经过了诉讼有效期，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告没有按照服务合同约定的内容提供物业服务。具体表现如下：1、原告对物业公共部位的维修、养护和管理没有尽到责任。小区门口的路坑坑洼洼，原告一直未进行维修；小区的南、北门长期处于损坏状态，已经导致居民家中失窃，损失较大；小区内部道路全部被原告划作停车位，严重影响消防车的通行，小区居民的生命财产安全完全没有保障；小区的地下停车场近期开了个超市，超市顶部原来是绿化带，现在被打穿，建造了排风管道，原告对此未尽到管理责任，损害了整个小区的共同利益；小区多处出现违章搭建，通往小区地下超市的通道产权系全体小区业主所有，原告竟然默许地下超市长期非法侵占和使用，存在严重的管理失职行为；小区的北门现在建了一个没有任何审批手续的大垃圾房，环境非常恶劣，原告对小区居民的反映置之不理。2、原告对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理没有尽到责任。原告没有对小区监控设备进行维护，导致监控设备处于瘫痪状态，说明原告的服务能力已经丧失；2019年上半年消防部门对小区进行检查，发现小区的消防设施已经处于瘫痪状态，遂发出整改通知，说明原告显然没有按照约定进行定期检查、维护及消防演习；原告将小区地下停车场的出入口安装蓝牙装置，但要求业主交纳100元，是典型的乱收费，瞎管理。3、原告对物业公用部位和相关场地的保洁服务没有尽到责任。小区的卫生一塌糊涂，落叶垃圾满地，一到下雨天全部漫到路面上。4、原告在维护公共秩序、安全防范等事项的协助管理上存在失职。我家的阳台玻璃两次被不明武器打破，后来发现遗留的钢珠，为此我两次报警都查无结果，是因为没有任何视频监控资料，显然原告在这方面的服务是欠缺的。5、原告从未按照合同约定向小区业主公开物业服务合同的收支账目并接受业主质询。6、原告提供的物业服务质量也未达到合同约定的标准。小区主出入口没有做到24小时有人值班，夜间根本没有人值班，两侧出入口处于无阻拦状态，汽车可随意进出；次出入口也未按要求做到16小时有人值班，实际情况是长年无人看守，一直处于畅通无阻的状态；小区中央监控需24小时进行监控，现在的实际状况是摄像头已经损坏，监控室也从来没有人；小区南边篮球场边上的电子显示屏已经破损多年，无法使用，原告显然没有做到每日检查。7、滞纳金是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，具有法定性，任何个人和其他团体都无权私自设立。原告属于一般社会团体，物业服务合同中出现的滞纳金条款属于无效条款，原告无权收取滞纳金。综上，原告打着为嘉州枫景苑服务的旗号，选择性地履行了合同中规定的一些小情，而许多真正重大的服务却从未履行，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：嘉州枫景苑5幢乙单元101室房屋于2009年5月26日登记产权，权利人为严栋梁，建筑面积为116.5平方米。2011年3月1日，嘉州枫景苑业主委员会与原告益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，约定原告提供如下物业管理服务:1、物业公用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运（收集）、雨、污水管道的疏通等；4、公共绿化、建筑小品、水环境、健身器械等的养护管理；5、车辆进出、停放秩序管理；6、维护公共秩序、安全防范等事项贩协助管理；7、收费标准为普通住宅按每月每平方米0.7元。物业服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每隔半年于第七个月的15号前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，益和公司可以从逾期之日起按应缴费用50/000的比例加收滞纳金。合同期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。2015年10月30日，嘉州枫景苑业主委员会再次与原告益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，除合同期限为自2016年3月1日起至2021年2月28日止外，其他内容同2011年3月1日签订的物业服务合同。被告自2014年3月1日起未向原告交纳物业服务费。2019年1月28日，被告报警称其住宅阳台玻璃被打了一个洞，当地派出所出警后调查称作案手段不详，嫌疑人身份不明。审理中，被告提供了其起草并打印的《关于“常州益和物业有限公司”在嘉州枫景苑小区服务情况的联合申明》，主要内容为：原告益和公司在嘉州枫景苑小区没有严格按照物业服务合同的约定履行服务义务，服务能力低下，有很多不作为，小区内存在诸多安全隐患，影响到居民的生命和财产安全，要求益和公司全面整改，严格按照合同履行各项条款。该小区有20名业主在该申明上签字。对于被告提出原告在小区提供物业服务中存在的种种问题，原告陈述：小区内存在的违章建筑不归物业公司管理；消防设施年久老化、路面破损、监控、电子显示屏存在损坏情况是事实，原告已经与业主委员会沟通申请公共维修基金进行维修；地下车库的生鲜超市所占用的车位已被全部买下来；因为小区停车位不足，原告在征得业主委员会同意后在小区路面划定车位；小区地了下车库改装蓝牙收取业主的100元系押金；小区南、北门的保安人员均履行了相应的安保职责。本院认为，嘉州枫景苑业主委员会与原告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原告应当按照合同约定为被告所在的嘉州枫景苑小区提供相应的物业服务，被告也应在享受了原告提供的服务后履行交纳物业服务费的义务。本案中，原告已经履行了合同约定的保洁、保安、秩序维护等合同主要义务，被告应当履行交纳物业服务费的义务。但原告在小区公共设施的维护、管理、违章建筑的管理、车辆停放等服务过程中存在瑕疵，本院酌情进行调整，由被告按物业费标准的70%交纳2014年3月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费3310.93元。物业服务合同中约定的在业主拖欠物业服务费时交纳的滞纳金，应当视为违约金。根据合同约定，业主逾期交纳物业服务费的，原告可按应缴费用的50/000加收滞纳金，故经计算，被告应支付截至2018年12月31日的滞纳金1415.42元。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主交纳物业服务费的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，被告抗辩原告主张2017年前物业服务费的请求已超过诉讼时效期间的理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告严栋梁于本判决生效之日起十日内支付原告常州益和物业服务有限公司物业服务费3310.93元（2014年3月1日至2018年12月31日）及滞纳金1415.42元（截至2018年12月31日），合计4726.35元；二、驳回原告常州益和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告常州益和物业服务有限公司负担8元，被告严栋梁负担17元。此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  黄冬梅二〇一九年十二月五日书记员  孙佳琳