中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1244号 上诉人（原审原告）：马荣欢，男，1978年9月25日出生，汉族，住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人马荣欢因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马荣欢的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加了诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马荣欢上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，终止对一审法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A24#-2-902号房屋即枫丹白露家园A区24#-2-902号房屋的执行并解除查封。2.本案一、二审诉讼费用由西藏信托负担。事实与理由：首先，马荣欢提供的工程建筑承包合同、记账凭证、施工结算以房抵债确认书等证据证明2011年4月龙驿公司与案外人张海宽签订承包合同，约定由张海宽为龙驿公司完成案涉项目部分工程。后经结算，龙驿公司以案涉房屋抵顶欠付张海宽的工程款。张海宽与龙驿公司以案涉房屋抵顶工程款的证据确实充分。其次，2014年10月8日，马荣欢自张海宽处购得案涉房屋，并支付了购房款。同日，马荣欢直接与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，并占有了案涉房屋。马荣欢基于龙驿公司的真实意思表示取得房屋，对案涉房屋享有了管理权和控制占有权，即马荣欢对案涉房屋享有的物权期待权优于西藏信托的金钱债权，足以排除执行。综上，一审法院认为马荣欢未能提供证据证明其已交付了全部房款而驳回其诉讼请求错误。 西藏信托答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马荣欢的上诉请求，维持一审判决。理由如下：首先，马荣欢未提供证据证明其在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。马荣欢购买案外人张海宽工程款抵账房屋的日期早于马荣欢主张的抵账房屋所形成的基础法律关系之前，不能确定案外人张海宽与龙驿公司之间形成明确的债权债务关系，也不能证明抵账事实的真实性。其次，马荣欢没有证据证明其已经支付全部价款。马荣欢提供的证明支付价款的证据复印件无原件比对，其仅提供收款收据不能当然视为马荣欢已经支付了对应的房款，马荣欢提供的银行流水资金数额与其主张的付款额不能相互对应，不足以证明其有支付全部房屋价款的能力。 龙驿公司未提交书面意见。 马荣欢向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区24#-2-902号房屋归马荣欢所有并排除执行。2.本案诉讼费用由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，马荣欢等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，马荣欢等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日马荣欢等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日马荣欢等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日马荣欢向一审法院提起执行异议之诉。 2014年10月8日，马荣欢与张海宽签订了《房屋买卖协议》，约定张海宽将枫丹白露家园A区24#-2-902室作价35万元出卖给马荣欢。同日，马荣欢与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，约定马荣欢购买枫丹白露家园A24#-2-902室，价款520362元，龙驿公司同时向马荣欢出具金额为520362元收款收据一支和《入住通知单》。自此，至2016年1月4日，马荣欢缴纳了取暖费、燃气费、水费等房屋使用费用。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。马荣欢至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，关于马荣欢是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。马荣欢主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张马荣欢未提交证据证明其房屋被查封，且因马荣欢起诉后又申请撤诉，现马荣欢起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：“（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，马荣欢等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了马荣欢的执行异议申请，包括马荣欢在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为马荣欢起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，马荣欢在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张马荣欢不具有诉讼主体资格及马荣欢起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于马荣欢对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，马荣欢未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，根据已经查明的事实，马荣欢提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日，一审法院查封涉案房屋。2014年10月8日马荣欢与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定马荣欢在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.马荣欢提供《入住通知书》、取暖费、燃气费、水费收据等证据可以证明马荣欢在2016年1月4日前实际占有房屋，故马荣欢于人民法院查封之前已合法占有该不动产的主张成立，符合第二十八条第二项的规定；3.马荣欢虽然主张涉案房屋系龙驿公司抵顶张海宽人工费，张海宽又将案涉房屋出卖给马荣欢，但仅提供收款收据和《房屋买卖合同》，没有提供其他证明张海宽人工费如何结算、如何抵顶等确实充分证据，不足以证明马荣欢主张的事实成立，故马荣欢关于人民法院查封之前已支付了全部价款主张不能成立，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，马荣欢的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，马荣欢主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。关于能否确认案涉房屋归马荣欢所有。因马荣欢主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，一审法院判决：驳回马荣欢的诉讼请求。案件受理费9003.62元，由马荣欢负担。 本院二审期间，马荣欢围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马荣欢提交如下证据：施工结算以房抵账确认书、承包合同、决算汇总表、记账凭证，以证明马荣欢已经支付全部购房款。经查，承包合同、决算汇总表已经在一审中提交，不属于二审新的证据。西藏信托对马荣欢提交的证据质证认为：1.施工结算以房抵账确认书形成于一审判决以后，签订期间龙驿公司公章在他人控制之下，该确认不是龙驿公司的真实意思表示。且该确认书确认的结算日期（2014年12月6日）与马荣欢主张的抵债发生日期（2014年9月12日）相互矛盾，不能证明张海宽与龙驿公司之间存在真实合法有效的债权债务关系，亦不能证明双方在人民法院查封前形成以房抵债基础法律关系。2.马荣欢一、二审提交的张海宽工程决算汇总表所载明的金额不一致，不具有真实性。3.财务凭证无原件，对其真实性亦不予认可。 本院经审查认为：1.施工结算以房抵账确认书经龙驿公司法定代表人孙振鹏签字且加盖龙驿公司印章，西藏信托虽提出异议，但并无充分证据否定其真实性，结合本院查明的龙驿公司公章使用情况，本院对该确认书的真实性予以确认。2.马荣欢一、二审中提供工程决算汇总表虽不完全一致，但张海宽二审到庭陈述经龙驿公司法定代表人签字确认的决算汇总表方可作为工程决算依据，双方均形成了此种结算习惯，故应以孙振鹏签字确认的为准。3.记账凭证虽无原件，但其数额能够与马荣欢一审提交的收款收据数额相对应。因此，本院将对马荣欢二审提交证据结合其他在案证据予以综合认定。 二审中，本院依马荣欢申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》载明马荣欢交款时间为2014年10月8日，付款方式为工程款。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为审计列表证实：盘锦龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，审计报告中的列表本身证明不了账目真实的出入情况。本院认为，《审计报告》中记载的A24#-2-902住宅信息能够与马荣欢提供的抵房信息、物业公司记载的内容相互印证，在西藏信托没有相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。 本院依马荣欢申请还调取了盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：马荣欢在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2014年10月8日。马荣欢质证认为2014年10月8日即为其合法占有案涉房屋时间。西藏信托质证认为无物业费单据佐证。本院认为，马荣欢一审中已经提交了物业费收据，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，其出具的证明具有较强的证明力，在没有相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。 本院二审查明：1.马荣欢与张海宽于2014年10月8日签订《房屋买卖协议书》，约定马荣欢以35万元的价格从张海宽处购买案涉房屋。二审中，张海宽到庭认可马荣欢已经向其支付全部购房款，其亦于签订合同当日向马荣欢出具合计35万元收条。2.龙驿公司与张海宽于2019年10月15日签订施工结算以房抵账确认书，对施工合同签订、施工结算、债权债务事实进行了确认。3.马荣欢于2014年10月8日在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：马荣欢对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案中，马荣欢在人民法院查封案涉房屋之前已经与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》和《产权认购协议书》，并于2014年10月8日根据龙驿公司发出的《入住通知单》办理了入住手续，缴纳了物业费用，实际占有案涉房屋。西藏信托认为马荣欢未能提供张海宽与龙驿公司工程款如何结算、如何抵顶房屋的确凿证据，无法证明以房抵账事实的真实性，但根据本案查明的事实来看，《审计报告》中有关于龙驿公司以案涉房屋抵顶工程款并直接与马荣欢办理房屋销售手续的记载，能够与马荣欢提供的施工结算以房抵账确认书、承包合同、张海宽工程决算汇总表、工程概（预）算表、记账凭证、收款收据等证据相互印证，可以认定龙驿公司与张海宽达成合意抵顶工程款的时间早于2014年10月8日，即马荣欢以龙驿公司欠付的张海宽工程款为对价在查封前支付了案涉房屋全部价款。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、《西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，能够证明龙驿公司虽有权出售案涉房屋，但因其就在建工程设定抵押而无法为案涉房屋办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人马荣欢自身原因。综上，马荣欢提出的诉讼请求符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，马荣欢得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对马荣欢要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，马荣欢的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初179号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A24#-2-902号房屋。 三、驳回马荣欢的其他诉讼请求。 一审案件受理费9003.62元，二审案件受理费9003.62元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王戈 书记员叶和申