贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6750号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。上诉人（原审原告）：王淳，女，1988年9月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201811027878。委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。执业证号：15205201911101932。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）与上诉人王淳商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告王淳办理涉案房屋不动产权证书；二、驳回原告王淳的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告王淳负担20.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担5.00元。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。王淳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人交清公告维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税等费用，只能证明上诉人与被上诉人达成委托办理房屋产权证的合意，双方成立委托代办关系。上诉人签订收楼意见书，只能证明案涉房屋符合交付条件，上诉人可以办理入住手续。被上诉人未举证证明其已向上诉人尽到通知义务。一审以被上诉人取得商品房备案证明书在前，上诉人签订收楼意见书在后为由，认定被上诉人已向上诉人尽到通知义务错误。2.被上诉人于一审庭审中才向上诉人出示了案涉房屋所属E8幢的商品房备案证明书，故上诉人于一审庭审之日才知晓案涉房屋已具备办理转移登记的条件，自此才应视为被上诉人向上诉人尽到了相应的通知义务。据此，被上诉人应承担2016年10月1日至一审庭审之日期间的违约金。一审滥用自由裁量权，同案不同判，有损司法公信力，请求二审查明事实，依法予以改判。针对对方的上诉，招商商置公司与王淳均未作答辨。本案审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交证据：2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人符合办证条件后，已于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。上诉人王淳质证认为：无异议。本院认为：上诉人招商商置公司所举证据符合证据三性，且上诉人王淳无异议，故本院予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：上诉人招商商置公司于2018年8月23日向上诉人王淳邮寄了办理产权证的告知函，该事实有上诉人招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》予以印证，本院予以确认。本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任期间如何认定；2.一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否恰当。关于上诉人招商商置公司应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约责任期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人招商商置公司应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人王淳。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人招商商置公司应于案涉商品房交付之日（2016年12月25日）起90日内即2017年3月25日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付上诉人王淳。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人招商商置公司已代为收取上诉人王淳缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。如前所述，上诉人招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向上诉人王淳交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人招商商置公司再向上诉人王淳交付有关文书已无实际意义。此时上诉人招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知上诉人王淳其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。上诉人王淳据此得以向上诉人招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人招商商置公司代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人招商商置公司已取得案涉商品房初始登记，但上诉人所举证据不足以证明其已向买受人履行了通知义务。上诉人王淳签署收楼意见书与其向上诉人招商商置公司缴纳相关办证费用与上诉人招商商置公司是否具备办证条件以及履行通知义务，不具有必然关联性。一审以上诉人王淳向上诉人招商商置公司缴纳相关办证费用为由，认定招商商置公司已尽到通知义务，缺乏事实依据。鉴于上诉人招商商置公司于2018年8月23日向上诉人王淳邮寄送达了办理产权证的告知函，始向上诉人王淳披露案涉商品房已取得初始登记、具备办理转移登记的条件，故应认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向上诉人王淳尽到通知义务。据此，上诉人招商商置公司应支付上诉人王淳2017年3月26日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。因双方对逾期交付文书超过180个工作日买受人不退房情形的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，上诉人招商商置公司应以上诉人王淳已付购房款428850元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍给付违约金。关于一审判令上诉人招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当的问题。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商商置公司限期90日为上诉人王淳办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉理由及请求均不成立，予以驳回。上诉人王淳的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决对于本案违约金的处理意见不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6220号民事判决第一项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告王淳缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告王淳办理涉案房屋不动产权证书；”二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以上诉人王淳已付购房款428850元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付上诉人王淳2017年3月26日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求；四、驳回上诉人王淳的其他上诉请求；五、驳回上诉人王淳的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担20元，上诉人王淳5元；二审案件受理费100元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担90元，上诉人王淳10元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇一九年十二月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 高 进