济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5686号 原告：赵百发，男，1987年12月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王秀娟，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。 被告：冯丽娜，女，1981年5月1日出生，汉族，户籍所在地广西陆川县，现住济南市。 被告：高强，男，1981年7月2日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：许艳，山东华剑律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南经二路支行，住所地济南市。 负责人：刘刚，行长。 第三人：济南西业置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郭太平，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司法务部员工，户籍所在地济南市，现住济南市。 原告赵百发与被告冯丽娜、被告高强（以下简称两被告）、第三人中国工商银行股份有限公司济南经二路支行（以下简称工行经二路支行）、第三人济南西业置业有限公司（以下简称西业置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，原告赵百发提出诉讼保全申请，要求冻结两被告250万元银行存款或查封相应价值的财产。本院作出（2019）鲁0104民初5686号民事裁定，采取了相应保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告赵百发及委托诉讼代理人王罡，被告高强及两被告的共同委托诉讼代理人许艳到庭参加诉讼，第三人工行经二路支行及第三人西业置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 赵百发向本院提出诉讼请求：1.依法判决两被告继续履行原告与两被告于2017年4月7日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判决第三人西业置业配合原告将涉案房屋的不动产登记证书办理至被告冯丽娜名下后，两被告将涉案房屋过户至原告名下；3.依法判决原告代两被告向第三人工行经二路支行清偿涉案房屋的剩余按揭贷款，超出购房款部分，原告向被告继续追偿；4.依法判决两被告向原告支付违约金390000元；5.依法判决两被告向原告支付代理费110000元。事实和理由：原告与被告于2017年4月7日通过山东利泽房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，原告以1300000元的价格购买了由第三人西业置业开发的登记在被告冯丽娜名下的位于济南市槐荫区恒大金碧新城X号楼1单元2901室的房屋，建筑面积119.65平方米。签订合同当日，原告向被告支付定金300000元，后按合同约定，原告于2017年5月7日前又向被告支付450000元。签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未交房。涉案房屋于2017年6月交房时，被告立即将该房产交付原告。2019年3月31日、2019年7月18日，被告以无能力偿还按揭贷款为由，共向原告索要20000元房款，但收取该款后，被挪作他用，并未依约偿还按揭贷款，致使按揭贷款逾期。2019年8月，原告得知涉案房产可以办理不动产登记证书后，多次与被告协商，要求其偿还贷款，对涉案房产进行解压（押）并办理不动产登记证书及将涉案房产过户至原告名下，被告以经济困难，无力办理为由，拒绝办理解压（押），原告认为被告已严重违约，给原告造成极大的损失。故起诉，请求依法支持原告的全部诉求。 赵百发在庭审中说明其诉讼请求中的第二、三项内容即为诉讼请求第一项的具体履行内容。 两被告辩称，两被告一直在履行房屋买卖合同，不存在违约行为，并且两被告在2019年9月底涉案房屋开始办理不动产权证时一直积极主动的准备材料办理不动产权证，并且双方的房屋买卖合同并没有约定具体办理产动产权证的时间，因此两被告没有任何的违约行为。对于原告的诉讼请求不予认可，请求法院依法驳回。 第三人工行经二路支行、第三人西业置业未作陈述。 赵百发围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《房屋买卖合同》《收据》、借条、《中国农业银行转账业务客户回执》《委托代理合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、2017年4月7日，两被告作为出卖人、甲方，赵百发作为买受人、乙方，山东利泽房地产经纪有限公司作为居间人、丙方，三方签署编号：LZA1000089的《房屋买卖合同》。约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区恒大金碧新城X号楼1单元2901室的房产（以下简称2901室房产）给乙方，房屋所有权证书号：销售（字）201413035XXX，产别私有，房屋建筑面积为119.65平方米。附属设施包含恒大固定装修、水、电。房屋抵押、租赁、居住情况无。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，产权取得方式为买卖，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，并自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为1300000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金300000元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式。乙方用公积金方式贷款，于2017年5月7日前将首付房款750000元存入甲方华夏银行账户，剩余房款550000元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生相关税费：经甲乙协商双方一致的前提下，甲方承担初次办证的维修基金和契税，乙方承担过户时产生的契税、个人所得税、增值税等相关费用。六、甲、乙双方应在本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方必须在本合同签订之日起（空白）日内且乙方付首付款前，向丙方区域金融中心提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关资料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定承担违约方责任：若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、该房产在工商银行经二路分行设有房地产权抵押，甲方应当在过户之前去有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为（空白），甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。十、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起（空白）日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。十一条、甲、乙双方同意甲方于售楼处通知交房且乙方交付首付款后通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲、乙双方同意在乙方首付款中预留保证金（空白）元，由丙方暂时保管，于甲、乙双方关于房产的所有手续办理完毕当日由丙方见物业押金条支付给甲方。十二、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第二项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4.委托代理人（空白）为出卖人（空白）的（空白），为其全权代理人签订本合同，保证本合同的履行及应承担的法律责任，否则由此产生的后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收取乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方三倍以上佣金；若甲、乙双方协商解除合同，各自必须无条件向中介方支付成交价的1%作为服务佣金。十三条、其他约定事项：1.乙方保证无任何银行不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料；乙方保证非限购成员，符合购房条提供购房资料。2.如果按揭贷款，甲、乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日内办理房产过户手续。3.本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方。4.本房产地址变更事宜，由甲方负责开具派出所出示的地址变更证明。5.本合同丙方已读，并解释给甲乙双方知晓，甲乙双方全部认可。备注：（1）甲方于2017年4月7日收到乙方定金30万元，剩余房款45万元于2017年5月7号前一次性支付于甲方。（2）甲方保证在办理产权证前该房产无任何纠纷，如该房产因甲方原因涉及合同纠纷，示（视）为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方返还购房款，甲方承担第十二条违约责任。（3）甲方承担过户前的月供过户前自行解押。如果甲方未按合同执行，按第十二条违约责任。十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条的约定为准。 二、以上合同签订当日，赵百发向两被告支付定金30万元，两被告出具《收据》。同年4月20日和4月28日，赵百发又分别向两被告支付购房款15万元和30万元。两被告均分别出具《收据》。 2019年3月31日，赵百发又向两被告支付购房款10000元。同年7月18日，两被告向赵百发借款10000元，其出具《借条》，写明“今借到人民币壹万元（10000元），用于还金碧新城X#楼2901室房贷，于办证时还清”。 赵百发在本案庭审中说明以上两笔款项是两被告用于偿还房贷向其借款，其并说明2017年6月两被告向其交付了2901室房产 三、赵百发在本案庭审中说明接到开发商（西业置业）办理登记的通知，立即通知了两被告，但两被告答复称无钱办理。因此其认为两被告存在违约行为。其还主张两被告就2901室房产存在贷款，还款过程中存在逾期，其因担心两被告逾期还贷，借钱给两被告。但第二次其借给两被告10000元时，两被告没有正常还贷，逾期了两个月。 两被告在本案庭审时确认其在工行经二路支行处有抵押贷款，金额为68万余元，还贷过程中出现过逾期，目前正常还贷，每月还3700元左右。两被告并确认2019年9月20日左右接到了办理2901室房产权属登记的通知，但没有去办，维修基金、契税等都没有交，原因是钱没有准备好。 四、2019年9月26日，赵百发作为甲方，与作为乙方的济南槐荫冠博法律服务所签订《委托代理合同》，约定赵百发因与两被告、工行经二路支行、西业置业房屋买卖合同纠纷案件，委托乙方进行代理（一审）；代理费为110000元。2019年10月9日，赵百发向济南槐荫冠博法律服务所的王罡转账支付110000元。 两被告对赵百发与济南槐荫冠博法律服务所签订的《委托代理合同》及转账付款凭证真实性无异议，但主张赵百发转账给其委托诉讼代理人个人，不符合规定，应当向法律服务所支付，且还应当开具发票。 五、本案庭审中，本院向赵百发及两被告询问赵百发按合同约定要求支付的违约金390000元是否过高，赵百发说明由本院酌情处理，两被告主张赵百发要求支付的违约金390000元数额过高。 六、赵百发在本案庭审后提交2014年4月29日签订的销售（字）201413035643《商品房买卖合同》，显示2901室房产的买受人为冯丽娜，出卖人为西业置业。高强在本案庭审后提交签署日期为2014年6月24日的《个人购房借款/担保合同》，显示借款人及抵押人为冯丽娜，贷款人为工行经二路支行，保证人为西业置业；贷款金额为68万元，贷款期限为360个月，并以2901室房产为作为贷款抵押。 七、本案庭审后，西业置业向本院说明赵百发与两被告之间买卖2901室房产为私下进行，其不知情。其并说明2901室房产为冯丽娜个人与其公司签订合同、购买。该房屋已交付并已通知冯丽娜办理不动产权登记。冯丽娜在贷款偿还过程中出现过逾期还贷行为，后已还清，目前无逾期还贷情形。 本院认为，依赵百发及高强在本案诉讼中提交的《商品房买卖合同》，及《个人购房借款/担保合同》，可以确认2901室房产为冯丽娜个人购买，后两被告作为共同出卖人将该房产出卖予赵百发，双方为此于2017年4月7日签订了《房屋买卖合同》，该合同的内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，系当事人双方的真实意思表示，合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”按以上《房屋买卖合同》的约定，两被告作为2901室房产的共同出卖人，享有的主要合同权利是收取赵百发的购房款；承担的主要合同义务一是向赵百发交付房屋，二是办理该房产的不动产权登记及协助办理转移登记。赵百发作为买受人，享有的主要合同权利是收取该房产及取得该房产的不动产权利，主要义务是向两被告支付购房款及协助办理该房产的不动产权转移登记。 通过本案审理，可以确认赵百发在合同签订至提起诉讼过程中，已经履行了合同约定的支付购房款义务，且还应两被告的要求，为解决两被告偿还贷款的困难，超过合同约定的数额向两被告支付了部分款项。两被告向赵百发交付2901室房产，也履行了部分合同义务。另按我国法律规定，不动产的买卖还应进行不动产权的转移登记。因赵百发与两被告签订《房屋买卖合同》时，冯丽娜尚未就该2901室房产进行不动产权登记，故双方在合同中未对不动产权转移登记的具体日期进行明确约定。本案诉讼中，赵百发与两被告均确认该2901室房产具备了办理不动产权登记的条件，西业置业在本案庭审后也对此向本院进行了说明。两被告在本案庭审中认可于2019年9月即收取了办理不动产权登记的通知。但直至目前，两被告（冯丽娜）仍未办理2901室房产的不动产权登记，其在本案庭审中还称没有交纳办理不动产权登记的维修基金、契税等，并称“钱准备好了就办理”。合同法第六十二条第四项明确规定，“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”两被告在本案庭审中辩称其一直履行合同，并主张双方签订的《房屋买卖合同》中没有约定具体办理产动产权证的时间，其不存在违约行为。但基于以上合同法的规定及本案诉讼中查明以上两被告的行为，可以确认两被告存在着怠于履行合同义务（办理不动产权登记）的事实，其行为已构成违约。 合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于两被告存在着以上违约行为，赵百发要求判令两被告继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求有理有据。关于具体履行《房屋买卖合同》的内容，赵百发明确为要求判令西业置业配合其将涉案房屋的不动产登记证书办理至冯丽娜名下后，两被告将涉案房屋过户至原告名下，并要求判决其代两被告向工行经二路支行清偿涉案房屋的剩余按揭贷款，超出购房款部分，其向两被告继续追偿。针对赵百发提出的以上具体诉讼请求，本院就是否予以支持分述如下：1.两被告与赵百发签订的《房屋买卖合同》合法有效，现2901室房产已具备不动产权登记条件，因该房产的购买人仅为冯丽娜一人而非两被告，因此冯丽娜负有进行2901室房产不动产权登记的义务。本院对赵百发要求冯丽娜进行登记的诉讼请求予以支持。但因西业置业系冯丽娜购买2901室房产的出卖人，西业置业与冯丽娜之间办理不动产权登记的权利与义务是基于西业置业与冯丽娜所签订的《商品房买卖合同》的约定，该约定内容与赵百发并无直接关联。而《房屋买卖合同》系赵百发与两被告签订，西业置业并非该《房屋买卖合同》的当事人，并不负有协助冯丽娜、两被告或赵百发履行《房屋买卖合同》约定内容的义务。因此，赵百发要求判令西业置业配合无合同约定或法律规定依据，本院对赵百发的该部分诉讼请求不予支持。2.本院在前面已经说明，两被告作为2901室房产的出卖人，负有将该房产不动产权转移登记至赵百发名下的义务。但因该房产系冯丽娜个人购买，进行不动产权登记，权利人也仅为冯丽娜个人，故办理不动产权转移登记时，权利转移的主体也应为冯丽娜个人。同时因两被告均系《房屋买卖合同》的主体，且约定共同承担相应责任。因此，赵百发要求两被告承担责任有合同约定为依据，本院予以支持。3.冯丽娜购买2901室房产时在工行经二路支行处贷款，现贷款尚未清结，2901室房产也抵押给工行经二路支行。在两被告（冯丽娜）将该房产不动产权转移登记至赵百发前，两被告（冯丽娜）应当解除抵押，《房屋买卖合同》中对此也进行了明确约定。因此解除抵押权为两被告（冯丽娜）的合同义务。但如果两被告（冯丽娜）未能解除抵押权，则客观上会对2901室房产不动产权转移登记至赵百发形成障碍。赵百发在本案中提出的诉讼请求之一即为其代两被告向工行经二路支行清偿涉案房屋的剩余按揭贷款。关于赵百发的该项诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”基于该规定，赵百发的该项诉讼请求有法律规定为依据。但其代两被告向工行经二路支行清偿剩余按揭贷款应当是在两被告无法、不能清偿工行经二路支行贷款的情形下。赵百发还要求其就清偿两被告按揭贷款超出购房款部分，向两被告继续追偿。但该事实尚未发生，是否发生亦不明确。因此本案中本院对此不予处理。如果该项事实确实发生，赵百发可另行主张权利。4.赵百发与两被告签订的《房屋买卖合同》中在“十三条、其他约定事项”处约定“2.如果按揭贷款，甲（两被告）、乙（赵百发）双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日内办理房产过户手续”。由该约定可以明确办理2901室房产的不动产权转移登记除要求两被告解押完毕外，还要求赵百发的贷款资质审批通过等所有过户条件具备。因此赵百发要求两被告（冯丽娜）办理2901室房产的不动产权转移登记时亦应完成该项条件。另，关于2901室房产进行不动产权登记及转移登记的费用，在赵百发与两被告签订的《房屋买卖合同》中进行了明确约定，在具体履行以上约定义务时应当按照合同的约定执行。 赵百发除以上诉讼请求外，还要求判令两被告向其支付违约金390000元和代理费110000元。合同法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”赵百发与两被告签订的《房屋买卖合同》中对违约金及代理费均进行了明确约定。赵百发现要求两被告支付违约金390000元即是以合同约定为依据。但合同法第一百一十四条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”通过本案审理，查明2901室房产于2019年9月具备了不动产权登记的条件，两被告（冯丽娜）一直未进行登记，且在本案诉讼中也未确认办理登记的时间。故本院确认两被告构成违约。但自2019年9月至今，时间仅有三个月左右，并不过长，赵百发也未提供证据证明其因此产生了何种损失、损失数额的多少。两被告在本案诉讼中也提出违约金约定的标准、数额过高。因此，本院对赵百发要求的违约金应当予以调整。另从赵百发在本案诉讼中提供的《委托代理合同》及转账记录，显示其为本案诉讼委托济南槐荫冠博法律服务所的法律工作者担任诉讼代理人，为此其支付了代理费用110000元。两被告虽对赵百发将代理费用支付给济南槐荫冠博法律服务所的法律工作者个人提出异议，但并不能因此否定赵百发与济南槐荫冠博法律服务所签订代理合同、支付代理费用的事实，且济南槐荫冠博法律服务所也委派法律工作者参与了本案的诉讼。因此，以上代理费用应为赵百发的一项损失。结合该费用，本院确定两被告向赵百发支付约定违约金的50%，即195000元。因本院确定两被告向赵百发支付的违约金已将赵百发支付的代理费用110000元作为损失计算在内，故赵百发再要求两被告支付代理费110000元，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、冯丽娜、高强继续履行与赵百发于2017年4月7日签订的《房屋买卖合同》，具体为：1.冯丽娜于本判决生效之日起十日内办理其从济南西业置业有限公司购买的济南市槐荫区恒大金碧新城X号楼1单元2901室房产的不动产权登记，办理过程中的费用由其自行承担；2.冯丽娜于办理以上房产不动产权登记后十日内与高强履行向中国工商银行股份有限公司济南经二路支行清偿贷款、解除抵押权登记的义务。如冯丽娜、高强不能履行该项义务，由赵百发代冯丽娜、高强履行向中国工商银行股份有限公司济南经二路支行清偿贷款的义务。该贷款清偿后十日内，冯丽娜、高强与中国工商银行股份有限公司济南经二路支行办理解除抵押权的登记；3.冯丽娜、高强完成以上抵押权解除登记，赵百发贷款资质审批通过转移登记条件具备后5个工作日内，冯丽娜、高强协助赵百发将以上房产的不动产权转移登记至赵百发名下，转移登记期间的费用由赵百发承担； 二、冯丽娜、高强于本判决生效之日起十日内向赵百发支付违约金195000元； 三、驳回赵百发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，减半收取计8250元，由赵百发负担2100元，由冯丽娜、高强负担6150元；诉讼保全费5000元，由冯丽娜、高强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十二月十三日 书记员  刘 微