重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初8474号原告：重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，统一社会信用代码91500101287640055E。法定代表人：杨霄，董事长。委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师。被告：罗育鹏，男，1978年6月20日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市万州区雅慕广告传媒有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号禾森商厦第六层楼，统一社会信用代码91500101MA5U8CWA5X。法定代表人：罗化吉。委托诉讼代理人：谭剑波，重庆竞立律师事务所律师。重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称重庆博达公司）与被告罗育鹏及被告重庆市万州区雅慕广告传媒有限公司（以下简称重庆雅慕广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法由审判员和小彬与人民陪审员毛开春、刘涛组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张懋超、被告罗育鹏及被告重庆雅慕广告公司委托诉讼代理人谭剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆博达公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付拖欠的2019年8月10日至11月9日期间的租金221205.6元；2、判令两被告共同支付其超合同面积占用部分（建筑面积113.52平方米）的租金129843元【其中：2017年5月10日至2018年5月9日为51765元（38元/㎡/月×113.52㎡×12个月），2018年5月10日至2019年5月9日为54353元（39.9元/㎡/月×113.52㎡×12个月），2019年5月10日至10月10日为23725元（41.8元/㎡/月×113.52㎡×5个月）】。3、判令两被告对拖欠的租金按2%/月的标准共同支付原告违约金（自2019年5月1日起至付清时止）。4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年10月18日，原告重庆博达公司与被告罗育鹏签订《房屋租赁合同》，约定原告将万州区×号禾森商厦第×层楼（面积为1760平方米，系原告工作人员与被告共同测算确定），租赁给被告使用，租金按季支付，于租金到期前10天支付下一季度的租金。在《房屋租赁合同》履行过程中，被告重庆雅慕广告公司是房屋实际使用人。2019年2月10日至5月9日的租金应在2019年1月30日前付清，但两被告只支付了部分租金，剩余租金原告多次催收无果。另外，两被告还未经原告允许，占用了《房屋租赁合同》约定面积之外的部分面积（约113.52平方米，现为第七放映厅），对此，被告也没有支付租金。被告重庆雅慕广告公司辩称，1、被告罗育鹏是公司的管理人员，其签订合同时是履行职务行为，同时被告重庆雅慕广告公司在合同实际履行中也得到了原告的认可。2、合同双方就之前的租金支付期限达成了新的约定，即每季度的租金是在本季度中期及下一季度完毕前支付完毕，并不是提前一次性支付。这通过被告提供的支付凭证及原告开具的收据可以证明。因此，被告不存在延迟支付租金的行为，不应当承担违约责任。3、被告原本打算修建六个放映大厅，后来在修第七个放映大厅时，原告是口头允许了的。而且原告也未提供证明被告具体超出多少面积，相反，被告通过测量机构测量的数据显示现在实际使用面积远没有达到合同约定面积。被告罗育鹏辩称，同意被告重庆雅慕广告公司答辩意见。经审理查明，重庆雅慕广告公司成立于2016年11月11日，罗育鹏系该公司股东、总经理。2016年10月18日，重庆博达公司（甲方）与罗育鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将重庆市万州区太白路94号禾森商厦第太白路94层楼部分面积（见附件：分割红线图）出租给乙方用作电影院，面积为1760平方米。租期从2017年5月10日至2024年5月9日止。租金单价按38元/㎡/月计算，第二年起，租金每年在上一年租金基础上递增5%。租金按季度支付，于租金到期前10天支付下一季度的租金。本合同签订之日，乙方缴纳50000元作为保证金。甲方在2016年11月10日前将出租房屋按现状交给乙方。甲方在未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，未交付的房屋部分相应租金向乙方支付违约金。乙方依约支付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交付租金的责任。如乙方逾期交付租金，每逾期一日，按逾期缴纳金额的3%每天向甲方支付违约金。如乙方延迟支付租金达一个月（包括未足额支付），甲方有权终止本合同，并由乙方支付违约金至合同解除之日。同时，双方在平面图纸上对被告承租区域进行了划定，原告盖章确认。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告装修使用，但被告并未按照约定时间足额支付租金。被告重庆雅慕广告公司在2019年6月3日作出的《关于租金催缴函的复函》中明确承认其2019年5月10日至2019年8月9日期间的租金221205.6元未付。经原告多次催收，被告重庆雅慕广告公司于2019年8月9日支付部分租金100000元，于2019年10月16日支付租金121205.6元。2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金被告至今未付。2018年1月16日，原告向被告罗育鹏作出《超租赁区域使用告知函》，告知其存在超出合同附件分割红线图划定的区域使用的行为，超出部分的面积为92.25平方米，要求其协商处理，并将该函件张贴在被告的营业场所内，但被告一直未予回应。经本院现场勘查并经被告确认，原告诉称的超面积部分现为第七号放映厅。本院通过原告提交的六楼平面图及《房屋面积分户汇总表》测算，该区域的建筑面积为113.52㎡。对此，被告提出异议，并提交其单方委托的第三方机构出具的测量结果，拟证明现在使用的租赁区域面积（包括七号厅）仅为1531.82平方米，尚未达到合同约定面积，不存在超面积使用的行为。以上事实有原、被告提交的《公司章程》、《房屋租赁合同》、《分割红线图》、《超租赁区域使用告知函》、照片、《租金催缴函》、《关于租金催缴函的复函》、收据、《房屋面积汇总表》、《委托付款书》等书面证据及原、被告当庭陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依照合同约定将租赁物交付被告使用，被告应当按照合同约定期限足额交付租金。根据双方签订的合同中关于租金交付期限的约定，被告应是先交租金后使用房屋，且应在下一季度租赁期限开始十日前提前支付，原告接受被告逾期交付的租金的行为不能认定为双方对合同租金支付期限进行了变更。被告在2019年6月3日出具的《关于租金催缴函的复函》中明确表明2019年5月10日至8月9日期间的租金未付，按照合同约定，该期间内的租金应在2019年5月1日前付清，被告延迟支付的行为构成违约，应当承担违约责任。同理，2019年8月10日至11月9日的租金被告未在2019年8月1日前付清亦构成违约，应当承担违约责任。原告自愿将违约金计算标准降低为年利率24%，且该计算标准未明显过高，符合法律规定，本院予以支持。对于被告是否存在超合同面积使用租赁物的问题。原告与被告罗育鹏签订的《房屋租赁合同》，是双方对于承租区域、面积、租金在测算后充分协商的基础上达成的，被告没有充分证据证明原告交付的租赁物面积不符要求。被告在其提供的测绘图纸中已将双方争议的超面积部分（现七号厅）计入实际用面积中，而该部分面积实为合同附件分割红线图外部分，即使被告辩称的该部分面积在装修时已经得到原告认可的理由成立，但无证据证明原告放弃了该区域的租赁收益权，故被告应参照租赁合同约定向原告支付租金。关于责任主体的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告重庆雅慕广告公司应当承担上述违约责任。原告请求两被告共同承担责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆市万州区雅慕广告传媒有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆万州博达房地产开发有限公司2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金221205.6元，并按月利率2%支付2019年8月1日起至付清时止的违约金。二、被告重庆市万州区雅慕广告传媒有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆万州博达房地产开发有限公司支付2019年5月10日至8月9日期间的迟延付款违约金20161元。（其中：2019年5月1日至8月9日期间的违约金，以221205.6元为基数，按月利率2%计算为14747元。2019年8月10日至10月16日期间的违约金，以121205.6元为基数，按月利率2%计算为5414元。）三、被告重庆市万州区雅慕广告传媒有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆万州博达房地产开发有限公司支付自2017年5月10日至2019年10月10日期间超面积占用部分的租金129843元。四、驳回原告原告重庆万州博达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元，由被告重庆市万州区雅慕广告传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的给付义务。一方不履行时，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为本判决确定履行期间的最后一日起计算二年。审 判 长  和小彬人民陪审员  毛开春人民陪审员  刘 涛二〇一九年十二月五日书 记 员  宫 婷