文书内容内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再478号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人):崔建忠,男,1965年5月16日出生,汉族,公司职员,现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张飞，内蒙古日恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：扈春，内蒙古日恒律师事务所律师。被申诉人(一审被告、二审被上诉人):顾洪志,男,1952年3月21日出生,汉族,个体工商户,现住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：付有强，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琛挚，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。一审被告:包海英,女,1974年12月6日出生,蒙古族,个体工商户,现住内蒙古自治区二连浩特市。申诉人崔建忠因与被申诉人顾洪志及一审被告包海英侵权责任纠纷一案，不服锡林郭勒盟中级人民法院（2017）内25民再22号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申诉，该院作出内检民（行）监〔2018〕150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院作出（2019）内民抗29号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员乌某、叶某出庭。申诉人崔建忠及其委托诉讼代理人张飞、扈春，被申诉人顾洪志的委托诉讼代理人付有强到庭参加诉讼。经传票传唤，一审被告包海英无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，锡林郭勒盟中级人民法院（2017）内25民再22号民事判决适用法律错误。根据崔建忠与顾洪志之间的约定，综合楼买卖协议已经终止。顾洪志将综合楼出租给包海英构成侵权，应承担侵权责任。崔建忠称，（一）原再审法院认定事实错误。顾洪志以银行转账及其他方式给付崔建忠400余万元，与事实不符。不动产权属以登记为准，综合楼被人民法院查封，无法办理权属登记，顾洪志并未取得综合楼的所有权。顾洪志非法占有综合楼并出租给包海英，构成侵权。双方约定，综合楼的买卖以法院解封和交付为前提，如在2009年5月30日前法院未解封或交付，该项买卖终止进行。可见，解封是交付的前提。（二）原再审法院适用法律错误。混淆了《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的附解除条件的合同和该法第九十三条第二款规定的约定解除条件的合同之规定。原再审法院认为，人民法院查封的财产当事人可以买卖,与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定相悖。顾洪志、包海英构成侵权。请求撤销生效判决，维持一审判决。顾洪志辩称，抗诉理由不成立，缺乏证据支持。当事人双方之间的房屋买卖协议合法有效，顾洪志出租该房屋的行为不构成侵权。顾洪志已依约交纳了购买涉案房地费用400余万元。新证据可以证明，崔建忠已经对本案争议的房屋丧失了所有权，因此，崔建忠作为诉讼主体的资格已经丧失。请求人民法院驳回崔建忠的再审申请。包海英未作答辩。崔建忠向一审法院起诉请求：一、顾洪志、包海英共同偿还占用崔建忠门店期间的经济损失36万元（门店年租金6万×6年）；二、顾洪志、包海英立即腾退门店，将门店交还崔建忠；三、诉讼费由顾洪志、包海英承担。一审法院认定事实：2009年3月3日，崔建忠与顾洪志签订《房屋买卖意向书》一份，协议中的甲方即崔建忠，乙方即顾洪志。第一条约定，甲方将其所有的座落于二连浩特市××路北一处土地综合楼出售给乙方。第二条约定，甲乙双方约定成交价格是550万元，其中土地出让价为380万元，房屋售价为170万元。第三条约定，付款方式为分三次付清，乙方在签订本意向书时向甲方交预付款50万元；第二笔在签订正式买卖协议时乙方付清350万，并备注房屋控制权交割前付清；第三笔150万在2009年12月30日之前全部付清。第四条约定，乙方在交付第二笔款后甲方将土地、平房房产实际控制权移交并提供后院平房钥匙和土地的过户手续；第六条约定，综合楼买卖待法院解封生效，如法院不能解封或因第三方因素不能交付房屋时，甲方可视情况单方面解除综合楼买卖协议，从买卖总价款中扣减170万元的房款，但不赔偿乙方任何损失。如甲方没有其他原因解除综合楼买卖合同，赔偿乙方30万元，其他合同内容继续履行。如乙方单方面解除综合楼买卖协议，赔偿甲方50万元。2009年3月18日，崔建忠与顾洪志又签订了《关于履行〈房屋意向书〉的备忘录》一份，第三条约定，双方同意对2009年3月3日所签订的《意向书》第六条作以下修订，综合楼的买卖以法院的解封和交付为前提，如在2009年5月30日前法院未予解封或交付，则该项买卖终止进行，双方互不赔偿经济损失，乙方无需在年底再交纳第三笔价款，且甲方退还乙方20万元。崔建忠与顾洪志签订1份意向书及1份备忘录，未签订正式合同。顾洪志已按照意向书中约定，先后于2009年3月18日支付崔建忠338.6万元、50万元两笔款项。顾洪志所提供的证据可以证实，崔建忠在收到上述两笔款项后，向顾洪志出具收条两份。同日崔建忠与顾洪志又签订《房屋土地买卖补充协议》一份，约定顾洪志将其从崔建忠处购买土地中的东北角154.02平方米土地出售给案外人常某，由常某将其所购买顾洪志土地的土地款11万余元支付给崔建忠,双方约定将债权转让，崔建忠认可已收到常某给付的该笔款。崔建忠收到顾洪志支付款项共计400余万元。二连浩特市前进路西、呼伦街北混合3层，1-3层共计2638.73平方米。该房产证号为二房权证2007字第XXXX号。设计用途是综合楼，房屋所有人崔建忠。该房产1-3层是指现琪格照明租赁的一、二层街面楼及兆亿综合楼三层全部。二连浩特市房屋管理所于2015年4月17日出具证明一份，证明二房权证2007字第XXXX号，建筑面积2638.73平米，该房屋于2011年1月24日由二连浩特市人民法院解除查封。包海英提供2011年11月10日以中山市琪格照明科技有限公司名义与二连市蒙客隆商贸有限责任公司签订租赁合同一份,证明其承租期是从2011年开始租赁兆亿综合楼门店,用于琪格照明出售灯具。年租金4万元，并将租金交纳到二连市蒙客隆商贸有限责任公司。一审法院判决：驳回原告诉讼请求；案件受理费6700元，由原告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。崔建忠不服一审判决,上诉请求：撤销一审判决，依法改判顾洪志、包海英立即腾退违法侵占崔建忠的房产，赔偿因侵占崔建忠房产造成的经济损失36万元，并由顾洪志、包海英承担本案诉讼费用。二审中，当事人围绕其上诉请求提交了证据，并由该院组织质证。该院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。二审法院认为，本案争议焦点为：一是崔建忠与顾洪志双方综合楼的买卖协议是否已经终止的问题；二是崔建忠提出由顾洪志、包海英立即腾退琪格照明门店，并赔偿六年租金损失36万元的请求是否应予支持的问题。关于崔建忠与顾洪志双方综合楼的买卖协议是否已经终止的问题。依据双方2009年3月3日签订的《房屋买卖意向书》以及2009年3月18日签订的《关于履行〈房屋意向书〉的备忘录》，崔建忠将其所有的座落于二连浩特市××路北一处土地、一处综合楼出售给顾洪志，其中土地出让价为380万元，房屋出让价为170万元。土地已由崔建忠转移登记给了顾洪志，并由顾洪志进行了开发建设，双方对此并无争议。对于综合楼的买卖，双方约定：“综合楼的买卖以法院的解封和交付为前提，如在2009年5月30日前法院未予解封或交付，则该项买卖终止进行，双方互不赔偿经济损失”，故双方综合楼的买卖属附条件的买卖协议，须满足在2009年5月30日前法院解封和交付两个条件，如有一个条件未具备，则双方综合楼的买卖协议即终止，而2011年1月24日，该综合楼才由二连浩特市人民法院解封。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。因此，双方关于综合楼买卖协议的权利义务已于2009年5月30日，依据双方的约定而终止，不再具有法律约束力。顾洪志在二审抗辩双方已经实际履行了综合楼买卖协议，但其既未能举证推翻双方终止买卖协议的约定，又未能举证证明已将该综合楼全部买卖价款170万元交付给崔建忠，故对于顾洪志的该抗辩意见，依据不足，不予采纳。关于崔建忠提出由顾洪志、包海英立即腾退琪格照明门店，并赔偿六年租金损失36万元的请求是否应予支持的问题。该院在第一个焦点中已认定，崔建忠与顾洪志之间的综合楼买卖的协议已于2009年5月30日终止，崔建忠仍然是该综合楼的合法所有权人。诉讼中，顾洪志既未能提交证据证明在综合楼买卖协议终止之后，双方以协议的形式或事实上履行的形式又形成了一个新的房屋买卖协议，也未能举证证明其占有涉案的琪格照明门店系因崔建忠的授权，故顾洪志将涉案的琪格照明门店擅自出租给包海英并受益属侵权行为，应承担相应的侵权责任。但鉴于涉案的琪格照明门店已由顾洪志出租给包海英使用，而崔建忠并无证据证明包海英在本案纠纷存在过错，故该院对崔建忠诉求顾洪志及包海英立即腾退涉案的琪格照明门店，并予以返还的诉讼请求，未予支持。但包海英如再续租应与所有权人崔建忠商议。顾洪志未经房屋所有权人崔建忠同意擅自将琪格照明门店出租给包海英，损害了崔建忠的合法收益权，应当承担相应的赔偿责任。崔建忠主张该门店年租金为6万元，但并未提交相关证据予以证明，而案外人曲某及包海英均认可该门店年租金为4万元，故该院以涉案门店年租金4万元为依据，判令由顾洪志赔偿崔建忠6年租金损失，计24万元。该院判决：一、撤销内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2015）二民初字第1097号民事判决；二、顾洪志于本判决生效之日起十日内赔偿崔建忠经济损失24万元；三、驳回崔建忠的其他诉讼请求。一审案件受理费6700元，由顾洪志负担4900元，崔建忠负担1800元；二审案件受理费6700元，由顾洪志负担4900元，崔建忠负担1800元。顾洪志不服二审判决，向本院申请再审。顾洪志申请再审称，二审判决认定事实缺乏证据证明、适用法律错误。崔建忠、包海英未提交答辩意见。本院于2017年3月29日作出（2017）内民申104号民事裁定，认为锡林郭勒盟中级人民法院（2016）内25民终1140号民事判决认定事实错误，顾洪志的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，指令锡林郭勒盟中级人民法院再审本案。锡林郭勒盟中级人民法院再审本案，顾洪志申请再审称，（一）顾洪志已合法取得本案争议房屋的使用权，不构成侵权。（二）二审判决认定双方之间买卖协议终止属认定事实不清，从而导致适用法律错误。（三）崔建忠的诉求已过诉讼时效。崔建忠于2009年即将争议房屋转让给顾洪志，顾洪志一直出租该房屋至今，崔建忠直至2015年才提起索要租金的诉讼请求，明显已过诉讼时效。崔建忠辩称，一审判决认定事实错误，适用法律错误，二审判决予以改判是正确的，再审应予维持。包海英未答辩。再审查明的事实与一、二审法院查明事实一致。该院再审认为，崔建忠与顾洪志2009年3月3日签订的《房屋买卖意向书》以及2009年3月18日签订的《关于履行〈房屋意向书〉的备忘录》是双方当事人真实意思表示，双方当事人已按照意向书及备忘录内容实际履行大部分内容，且约定的内容并没有违反法律的强制性禁止规定。故顾洪志与崔建忠所签订的《房屋买卖意向书》及《关于履行〈房屋意向书〉的备忘录》对签订双方均具有法律约束力。该备忘录中的第三条约定了房屋买卖终止的条件，即“综合楼的买卖以法院的解封和交付为前提，如在2009年5月30日前法院未予解封或交付，则该项买卖终止进行。双方互不赔偿经济损失，乙方也无需在年底再交纳第三笔价款，且甲方退还乙方20万元人民币。”从该约定来看，第一段房屋买卖生效是以法院的解封和交付为前提，第二段如在2009年5月30日前法院未予解封或交付，则该项买卖终止进行是买卖终止的条件。那么法院未予解封或交付是双方约定的解除条件，只要具备其中一个条件，即可终止买卖协议。崔建忠已于2009年3月18日收到顾洪志交付的第二笔款时将房屋交付顾洪志，交付已完成，则该约定解除条件未成就。崔建忠辩称，在2009年5月30日前，如果法院没有解封或者法院没有交付，只要满足其中一条，则该项房屋买卖的协议立即解除。法院没有交付这种说法是错误的，法院解封是先出具裁定才可以解封，根本不存在交付的问题。本案约定的交付是崔建忠将房屋交给顾洪志，而不是人民法院交付房屋。关于崔建忠辩称，在2009年5月30日前，法院没有解封符合解除条件的问题。首先，法律规定法院查封财产当事人不得处分，影响的是当事人与第三人买卖协议的效力，买卖双方当事人就买卖协议效力发生争议，即使在诉讼过程中，法院解除查封的，仍应当认定协议有效。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依照该规定，崔建忠可以解除合同。但约定解除条件的出现并不能直接导致合同解除，只有在当事人实际行使解除权后，合同方解除。2009年5月30日到期后至2015年起诉前，当事人双方崔建忠、顾洪志并未就解除协议进行过协商，崔建忠也未行使过合同解除权，顾洪志占有、使用该房屋一直处于持续状态，说明双方并未按照协议约定履行并默认该交付、占有状态的存在，双方协议并未解除。该院二审判决认定解除条件成就并导致双方买卖协议已于2009年5月30日终止，对双方不再具有法律约束力不当。顾洪志是该争议房屋的合法使用权人，其将该争议房屋出租给包海英是行使自己正当权利的行为，顾洪志、包海英不构成侵权。综上所述，根据再审查实确认的事实，顾洪志的再审理由成立，该院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对其驳回崔建忠诉讼请求应予维持，但一审判决中有“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的判项，属瑕疵应予以纠正。该院二审判决认定事实错误，导致适用法律错误应予撤销。该院判决：一、维持内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2015）二民初字第1097号民事判决中的驳回崔建忠诉讼请求的判项；二、撤销本院（2016）内25民终1140号民事判决；三、驳回崔建忠的其他诉讼请求。一审案件受理费6700元，二审案件受理费6700元，合计13400元由崔建忠负担。本院再审审理期间，顾洪志提交了一份新证据：（2018）内2501民初319号民事判决和（2018）内25民终1668号民事裁定书，用以证明本案所涉房屋因崔建忠借款抵押给中国农业银行，现该房屋已进入执行程序被拍卖，崔建忠丧失了对本案争议房屋的所有权，崔建忠在本案的诉讼主体不适格。在无相应法律文书确认涉案房屋权属的情况下，涉案房屋抵押给中国农业银行并进入执行程序拍卖阶段的事实并不影响房屋权属状况。本院再审审理查明的其他事实与原再审审理查明的事实基本相同，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：一是崔建忠与顾洪志之间的综合楼买卖协议是否已经终止的问题；二是顾洪志与包海英是否构成侵权的问题。关于崔建忠与顾洪志之间的综合楼买卖协议是否已经终止的问题。《房屋买卖意向书》和《关于履行〈房屋意向书〉的备忘录》是崔建忠与顾洪志经协商一致达成，是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第一、当事人双方在《关于履行〈房屋意向书〉的备忘录》第三条，约定的“综合楼的买卖以法院解封和交付为前提，在2009年5月30日前法院未予解封或交付，则该项买卖终止进行，双方互不赔偿经济损失，乙方也无需在年底再交余款，且甲方退还乙方20万元人民币。”庭审中，双方都认可此项约定为合同解除的条件而非合同解除权。在当事人约定合同解除的条件成就时，合同并不当然失效，解除条件的成就赋予一方当事人以解除权，只有该当事人行使解除权时才能使合同实际解除。崔建忠未能提供充分有效的证据证明，其在2009年5月30日至2015年12月16日（本案起诉前），向顾洪志或人民法院主张解除权的事实。第二、崔建忠亦未能提供充分有效的证据证明，其在2009年5月30日至2015年12月16日期间依约退还顾洪志20万元人民币或要求顾洪志腾退房屋的事实。第三、顾洪志已履行涉案房屋买卖协议约定的买方应承担的主要义务，崔建忠已经接受。且顾洪志已向崔建忠付清涉案土地价款，并办理了土地使用证。根据我国合同法鼓励交易、尽可能使合同有效履行的精神，为防止引发新的纠纷，维护社会和谐稳定，依据诚实信用原则以及双方当事人在签订合同后履行合同的真实意思表示，可以认定，涉案房屋买卖协议并未解除。故崔建忠与顾洪志之间的综合楼买卖协议并未终止。关于顾洪志未经崔建忠同意将综合楼出租给包海英，顾洪志、包海英是否构成侵权的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，隐藏、转移、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；人民法院对有前款规定情形之一的单位，扣押对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。但该条文并未明确处分查封财产合同的效力问题。由于涉案房产存在被查封的障碍，导致涉案房产不能办理过户，属于物权变动问题。根据物权变动与其原因行为的区分原则，在涉案买卖合同未被依法解除的情况下，该买卖合同仍合法有效，人民法院的查封行为并不影响买卖合同的效力。顾洪志对涉案房屋系基于房屋买卖关系而形成的合法占有，包海英对涉案房屋系基于租赁合同关系而形成的有权占有。故顾洪志未经崔建忠同意将综合楼出租给包海英的行为以及包海英租赁使用涉案房屋的行为均不构成侵权。综上所述，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持锡林郭勒盟中级人民法院(2017)内25民再22号民事判决。本判决为终审判决。审判长 荣 如 侠审判员    李霞审判员   武伟煜二〇一九年十二月九日书记员   王丽娟