广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17075号原告：黎秀娥，女，1978年8月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，原告：张晓武，男，1977年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县，两原告共同委托诉讼代理人：欧阳清华，广东永隆律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：甘嘉棋，广东永隆律师事务所实习律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑1幢2层02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔，董事长。委托诉讼代理人：陈文杰，系该司员工。委托诉讼代理人：邹斌，系该司员工。原告黎秀娥、张晓武诉被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称为合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳清华，被告委托诉讼代理人陈文杰、邹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因涉诉房屋渗水需要重新装修经济损失204866元；2.被告支付原告因需重新装修涉案房屋无法入住期间经济损失25071元。事实与理由：原告与被告于2012年5月3日签订中山市商品房买卖合同，约定由原告以1207365元购买被告开发的位于广东省××火炬开发区中山××房商品房，该房屋以毛坯房现状交付给原告。原告收楼后，自主对该房屋进行装修，并于2015年6月份入住，入住后于2015年12月份，涉诉房屋出现墙面发霉、脱落、地面渗水等现象。2016年3月14日，经合生帝景苑物业服务中心查实确认，涉诉房屋出现墙面发霉、脱落、地面渗水等现象，系因为被告交付的房屋没有做好防水、防漏等严重质量瑕疵导致。经与被告协商，由被告拆除原告已经装修好的房屋结构进行防水防漏修复，但被告在修复防水、防漏质量瑕疵后，拒不恢复原告已经装修好的房屋现状，后原告自行聘请第三方对房屋进行重新装修恢复。原告认为，被告未能按约定交付符合质量要求的房屋给原告，为了修复涉诉房屋的防水、防漏等质量瑕疵，导致原告已经装修好的房屋结构被拆除需重新装修，并从2016年3月14日搬离涉诉房屋至2016年10月4日才能重新入住，被告的违约行为给原告造成重大经济损失。被告未能按约交付符合质量要求的房屋给原告已经构成违约，违约导致原告产生的经济损失至今未赔偿，原告为维护自身合法权益，特具状法院，请求法院依法判决。被告辩称：被告交付的房屋不存在质量问题，涉案房屋漏水问题是由于原告装修房屋时擅自改动卫生间墙体结构和水管而产生。被告在保修期内甚至超出合同范围承担了维修义务，且原告在被告承担维修和修复后再未反映涉案房屋渗水或其他问题，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。涉案房屋在收楼时已经通过中山市建设工程质量监督站的工程质量验收，符合合同约定的交付使用条件，不存在影响居住的质量问题。合同附件四住宅质量保证书的备注1中说明“收楼后，业主自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，发展商一律不负保修责任，由业主自行维修”，原告系因个人装修将主卧、女儿房、客房的卫生间结构进行改动导致房屋室内渗水，与被告无关。被告作为负责任的开发商，基于便利解决业主问题的立场出发，为原告提供维修服务承担近100000元修复费用，被告的善意行为不代表否认因原告自身原因导致房屋渗水的事实，亦不能因此免除原告本应自行承担房屋渗水后果的法律责任。原告提供的证据不足以证明其事实上是否对涉案房屋重新进行装修、是否确有足额支出装修款等行为。同时，涉案房屋已经由被告负责维修，承担了所有翻新费用，未给原告造成任何经济损失。在原告已经接受被告上述维修和翻新成果的前提下，房屋并没有再次装修的必要性。即便原告确有支出二十余万元重新装修，在涉案房屋已经被维修和修复的前提下，重新装修亦属于原告自行实施的行为，不具备向被告建立关联、主张权利的原因性和关联性，原告该项支出不能认定为经济损失。况且原告没有提供在涉案房屋装修期间在外租赁房屋或住宿的证据，原告没有证据证明其有任何实际经济损失，其关于无法入住期间的经济损失无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2012年5月3日，黎秀娥、张晓武作为买受人与合生公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定黎秀娥、张晓武向合生公司购买位于中山市火炬开发区中山××房，总价为1207365元；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定并取得质监站建设工程施工质量验收监督意见书的商品房交付黎秀娥、张晓武,出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。住宅质量保证书约定墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期限为5年，保修期内如因施工质量或所用的材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间，收楼后业主自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，开发商一律不负保修责任，由业主自行维修。住宅使用说明书约定装修装饰须按照物业管理部门提供的注意事项进行，改支非承重墙的位置，应经物业管理部门审查同意方可进行；所有给排水主立管不能移动，接分叉或毁坏；卫生间楼板及屋面板设有防水层，装修时注意不要破坏，如因业主的原因造成漏水，该由业主负责修复；如因使用不当或装修造成房屋结构和设备损坏，由业主负责。2.合生公司曾于2012年12月15日、2013年12月16日通知黎秀娥、张晓武前往办理收楼手续，黎秀娥、张晓武称在2012年12月收到通知后没有办理收楼手续的原因是合生公司交付的房屋存在质量瑕疵，当时去现场看了认为不符合收楼条件，所有没有收楼，但黎秀娥、张晓武没有相关证据佐证其前述观点。合生公司主张黎秀娥、张晓武是在2014年6月10日首次交纳物业管理费，黎秀娥、张晓武主张不记得实际收楼时间，但认为房屋的保修期应从2014年6月10日开始计算，在2019年6月9日才过保修期。3.根据黎秀娥、张晓武提交的业主看楼意见表显示，黎秀娥、张晓武分别于2013年5月17日、7月27日进行看楼，发现客厅两处渗漏、厅渗水、电梯厅间靠门边墙砖空鼓的问题，合生公司分别在意见表中载明已维修、已通知业主维修完成过来查看、业主查看一个月后看，2014年5月21日查看暂无意见等内容。2016年3月15日，黎秀娥、张晓武出具关于合生帝景苑11栋202房渗漏问题的说明，载明黎秀娥、张晓武于2012年年底发现该单位的漏水现象，合生公司于2013年5月开始维修，2013年8月合生公司称已经维修好，但水泥板下面存有大量积水没有发现。后于2015年6月黎秀娥、张晓武正式入住，在2015年12月发现房间和过道的木地板变形，墙纸发霉。2016年3月10日发现木地板及所有房间的墙身严重发霉及脱皮，客厅墙体大理石有水渗出的现象。于2016年3月14日找物业公司经理及合生帝景苑工程部经理拆了木地板及敲了水泥板，在每一个房间及过道往下挖，发现每一处都是积水。造成积水及需要维修的地方有：所有的住房（4间）、饭厅、厨房及后面的小阳台（有填桃粒的地方）大厅墙面及有渗水的大理石。本人及家人已经从3月14日办理该住处。合生公司工作人员于当天在该通知中书写“经物业现场查看，确认存在上述问题”。4.黎秀娥、张晓武于2014年7月15日提交装修申请表、室内装修保证书，申请对涉案房屋进行装修，其中包括“打墙”项目，工程审批意见一栏载明“1.不同意入户花园封玻璃窗及工人房改为洗衣房；2.客卫拆除后须封堵好排水管接口；3.承重墙梁严禁开孔凿洞；4.厨卫、阳台须做好防水经闭水试验报管理中心验收后才能进入下一工序；5.新装水管须打压检漏”。同时黎秀娥、张晓武声明，该单元及毗连房屋单元今后因此发生的质量问题与物业服务中心无关，由业主自行负责处理。庭审中，黎秀娥、张晓武明确其在装修过程中对合生公司交付的房屋的墙体及水管结构没有进行过任何改动。合生公司不确认黎秀娥、张晓武的前述意见，认为其在黎秀娥、张晓武反馈房屋存在漏水问题后让物业进场查看过，墙体与户型图的墙体相比是进行过改动。黎秀娥、张晓武亦确认其是根据已提交的装修报建图进行施工。而关于装修申请表中载明的“厨卫、阳台须做好防水经闭水试验报管理中心验收后才能进入下一工序”要求，黎秀娥、张晓武主张已经履行并报合生公司物业人员到现场查看，合生公司主张黎秀娥、张晓武没有履行该项要求。5.在2016年4月，合生公司曾派员到涉案房屋就漏水问题进行维修，并对渗水问题进行处理，按黎秀娥、张晓武指定的品牌更换了木地板及墙布，上述维修没有向黎秀娥、张晓武收取过任何费用。而黎秀娥、张晓武同时也于2016年4月接收涉案房屋，在涉案房屋上述维修行为尚未结束时，黎秀娥、张晓武主张其同期安排了装修队就房屋维修漏水所破坏的地方进行维修。合生公司主张，黎秀娥、张晓武并没有在该时期安排施工队进场维修，黎秀娥、张晓武只是到现场监工，没有参与到维修工作上。本院询问黎秀娥、张晓武关于2016年4月装修队办理装修报建备案及申办施工证件等相关手续办理情况时，黎秀娥、张晓武回复称因房屋两次装修均聘用同一家装修公司，进出许可证、施工许可证在使用过程中具有连贯性，合生公司也因自身过错在装修过程中与黎秀娥、张晓武聘请的施工人员共同对房屋进行各自施工，相互认识。具体有无办理、办理时间黎秀娥、张晓武没有具体回复本院。合生公司认为黎秀娥、张晓武的陈述与事实不符，每个房屋的装修备案申请是有特定施工期限，黎秀娥、张晓武首次装修时间为2014年7月，不可能首次装修的施工许可证、出入许可证使用延续至2016年4月。至于为何不等合生公司施工结束后确定因合生公司修复工程施工行为对涉案房屋原有装修造成损害关系责任确定后再进行修复装修，黎秀娥、张晓武回复称其需要居住房屋，有实际需要，合生公司对房屋的渗漏防水修复没有给出明确工期。6.黎秀娥、张晓武提供若干照片拟证其为修复涉案房屋的积水、渗漏等问题，将已装修好的房屋结构拆除并重新装修的事实，同时提交中山木清源装饰工程报价单及收据，拟证为修复涉案房屋的积水、渗漏等问题支出装修费用204866元。7.广西建工集团第四建筑工程有限责任公司于2019年8月13日出具中山合生帝景苑11栋202房渗漏维修情况说明1份，载明：我司于2016年3月17日收到中山帝景苑小区物业公司关于11栋202房的维修单，维修内容为主人房、客人房、儿童房、过道墙角渗水造成部分木地板变形，墙身500mm高以下墙纸受损抹灰脱落，大厅墙角出现流水。经查，发现202房业主擅自改动了卫生间结构，将卫生间改大，对原卫生间水管全部进行了改动，室内渗水主要是202房业主自己改大卫生间造成的，很少部分外墙面渗水是我司的责任。但该业主提出自己维修和翻新，要我司支付280000元维修和翻新费，我司不同意。后同业主协商，业主同意由我司进行维修和翻新并由我司承担相关费用。2016年4月11日至5月7日，我司安排4名泥水维修人员和1名防水工对202房地面和墙面进行打凿、抹灰、地面混凝土浇捣、渗水补漏等施工，共计用工102个工日合计24680元人工费。在完成打凿、墙面抹灰、渗水补漏、地面砂浆找平后，按202房业主要求的木地板品牌、墙布品牌并根据202业主提供的木地板、墙布供货商的电话号码找到供货商采购木地板和墙布，并由供货商包工包料施工。按202房业主的要求对主人房、客人房、儿童房、过道、餐厅的原有地面木地板进行拆除后重新采购木地板全部进行了铺贴（客厅地面没有质量问题不需要维修），对主人房、客人房、儿童房、过道、餐厅、客厅原有墙面及客厅背景墙面的墙布全部拆除后重新采购墙布全部进行了铺贴。地面底板由业主点名的供应商包工包料施工，送货单费用41134元，结算费用为39786元。墙布由业主点名的供应商包工包料施工，结算费用为29680元。至2016年9月，我公司对11栋202房的相关维修工作已全部完成，共发生维修费用99427元均由我司支付，从2016年9月至今再未出现过渗漏现象。8.涉案房屋所在楼栋于2011年10月27日取得中山市建设工程质量监督站出具的房屋建筑工程质量验收监督意见书，载明该工程于2011年10月12日由建设单位组织进行工程质量验收，该工程土建、设备安装分部（子单位工程）具备竣工验收条件，验收程序合法有效，无异议。涉案房屋所涉工程于2014年3月28日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2014年10月20日案涉房产中山市火炬开发区中山××房的不动产权证书办出。9.庭审中，黎秀娥、张晓武明确对合生公司交房时的墙体及水管结构没有进行过任何改动，其按照向合生公司提交的装修报建图进行施工。合生公司认为涉案房屋的墙体和户型图对比有进行过改动，改动的位置是其提交证据显示的主卧、客房卫生间等位置。10.黎秀娥、张晓武提交的装修报价单中显示项目包括过道地面找平、大理石的波导线贴装、衣柜、书柜、床箱等项目，对于相关项目对应部位是否属于因合生公司处理渗水漏水修复工程所造成的损害，黎秀娥、张晓武未能提供证据证明，但黎秀娥、张晓武主张经合生公司物业公司确认的事实中“2016年3月10日……脱落”这句话，可认定墙体发霉、渗水等原因会直接导致附在墙面上的家具会发生质量变化从而影响使用，必须翻新、重做。合生公司主张，该报价单中涉及的大理石贴线、与地面墙面有关的事实，其已经进行修复恢复原状，其中书柜、衣柜、床等属于可移动，不确认原告是否实际更换，也与本案没有直接关联性。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系黎秀娥、张晓武与合生公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。黎秀娥、张晓武在对涉案商品房第一次装修的过程中，按照已提交的装修报建图完成施工。根据该装修报建图显示，黎秀娥、张晓武对房屋卫生间及房间的间隔墙均有不同程度的改动，涉案房屋出现渗水、漏水问题与黎秀娥、张晓武的装修改动有无关联，因相关维修工程已结束，现已无法判定。黎秀娥、张晓武主张因涉案房屋漏水、渗水重新装修而造成经济损失204866元，要求合生公司对前述费用承担赔偿责任，那么黎秀娥、张晓武对涉案报价单涉及项目对应的毁损情况是否真实存在、该毁损是否因合生公司交付房屋存在渗水漏水问题或因合生公司的维修行为所导致、报价单的施工项目是否属于必要维修项目负有举证责任。黎秀娥、张晓武主张在其提交的证据“关于合生帝景苑11栋202房渗漏问题事件陈述”中描述的“在2016年3月10日发现木地板及所有房间的墙身严重发霉及脱皮，客厅墙体大理石有水渗出的现象”能证明其诉讼主张，并提供中山木清源装饰工程报价单及收据佐证。但在该陈述中，物业管理中心工作人员仅在上面签名确认“经物业现场查看，确认存在上述问题”，该手写意见应理解为对涉案房屋现状的确认，并没有确认记载的所有内容是否真实，也没有确认所记载问题的责任方，更无法确认黎秀娥、张晓武提交的报价单中涉及的项目均是因房屋渗漏水所导致的必要维修项目。故上述证据无法证明黎秀娥、张晓武所主张的事实。而合生公司已就房屋渗水、漏水问题按黎秀娥、张晓武的要求履行相关的维修义务（渗水堵漏、更换木地板、墙布等），维修后黎秀娥、张晓武也没有再就房屋漏水、渗水问题提出维修请求。黎秀娥、张晓武认为合生公司的维修行为对其原有装修造成损害，必须就该损害进行维修，此时，黎秀娥、张晓武应与合生公司确定受损情况及需维修项目，或通过证据固定或法院诉讼的方式确定受损情况及致损方，再进行施工。但在合生公司2016年4月还未完成涉案商品房渗水、漏水维修工程的时候，黎秀娥、张晓武因自身原因（居住房屋需要）即已接收涉案房屋，并主张有按报价单进行施工。目前，无论合生公司的维修行为还是黎秀娥、张晓武主张的施工行为均已结束，本院无法判断黎秀娥、张晓武主张的施工项目是否属于合生公司的维修工程或房屋漏水、渗水有关联，黎秀娥、张晓武进行的施工项目是否为维修涉案房屋的必要维修项目。因涉案房屋相关受损部分已经维修完毕，双方在房屋维修前也没有对房屋的受损情况进行证据固定，本院无法通过司法鉴定或评估的方式进一步确定房屋当时的受损情况及相应的致损方。综上分析，黎秀娥、张晓武应承担举证不能的不利后果。至于黎秀娥、张晓武在合生公司维修涉案房屋过程中（2016年4月至5月）有无真实委托中山木清源装饰工程部就涉案房屋进行装饰，不影响本院对本案的判决结果。综上，原告黎秀娥、张晓武主张因合同公司交付房屋存在质量问题导致涉案损失的产生，但未能提供充分证据予以佐证，其诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黎秀娥、张晓武的全部诉讼请求。案件受理费4749元（原告已预付），由原告黎秀娥、张晓武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长 杨 颖人民陪审员 梁 丽人民陪审员 郭常安二〇一九年十二月三十日书 记 员 梁敏霞孙永辉