湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9659号原告冯敬华，男，1966年11月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人:李智，湖南君卓律师事务所律师。委托诉讼代理人:戴裕云，湖南君卓律师事务所律师。被告：湖南汇坤投资置业有限公司，住所地长沙经济技术开发区板仓南路29号新长海中心服务外包基地3栋A座11楼。法定代表人：郭卫波。委托诉讼代理人：关艳，女，1985年10月20日出生，汉族，系该公司员工。原告冯敬华与被告湖南汇坤投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、由被告向原告支付延期办理房屋产证的违约金81173.4元（以已付房款525820元为基数，按银行同期贷款利率的标准，自2013年10月20日起计算至实际办理房屋产证之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告答辩要点：1、原告诉请无合理依据。办证过程中关于涉案房屋契税的缴纳，存在原告不予配合的情况，故延期出证也有原告自身的原因；2、原告诉请金额无依据。涉案房屋一直在使用中，原告并无损失，原告也未就其损失提供任何证据材料。且即便办证延迟，原告也应依照合同约定主张违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2011年9月9日，被告(出卖人)与原告（买受人）签订两份《长沙县商品房买卖合同》，上述合同约定：（1）出卖人将位于尚都花园城8栋5层517号房以总价262410元、8栋5层518号房以总价263410元共计两套房屋出售给买受人。关于交房日期的约定：出卖人应当在2012年4月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；（2）关于房屋产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内代为办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，且买受人不解除合同的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限为买受人内代为办理上述登记或手续，且出卖人不解除合同的，买受人按已付房款的0.1%向出卖人支付违约金。2、原、被告一致认可涉案房屋办理不动产证至原告名下的具体时间为2017年1月16日。判决的理由与结果本院认为：原、被告签订《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照履行。据此，根据当事人的诉辩主张，结合庭审情况，对本案的争议焦点分析认定如下：一、被告未能在约定时间内为原告代为办理涉案房屋产权登记的行为是否构成违约。原告主张被告未按期办证系违约；被告主张自2016年4月起就房屋契税的缴纳有了新的规定，本案系原告就契税缴纳不予配合才导致出证延迟，被告未违约。本院认为，根据双方合同的约定，被告为原告代为办理产证的时限至2014年6月下旬就已届满，被告在2016年4月之前已违约多时，即便后续存在原告不予配合的情形，亦不能改变被告早已违约的客观事实，故本院认定被告未能在约定时间内为原告代为办理涉案房屋产证的行为已构成违约。二、被告应承担的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告作为违约方依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，具体如下：违约金。（1）原告认为双方签订的《长沙县商品房买卖合同》中就逾期办证违约金的约定系无效格式条款，应视为双方未约定，且原告因被告违约遭受的损失难以确定，故主张应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金；被告认为合同条款均合法有效，应遵守履行。本院认为，首先，双方签订的《长沙县商品房买卖合同》中就逾期办证违约金的约定并未免除被告责任或加重原告责任、排除原告主要权利，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，故本院认定双方就逾期办证违约金的约定合法有效。其次，因双方就逾期办证违约金进行了明确约定，且原告未能举证证明逾期办证给其造成的实际经济损失，故本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形，不应适用。综上，对原告主张的违约金计算方式，本院不予支持。（2）原告认为双方签订的《长沙县商品房买卖合同》中就逾期办证违约金的约定过低，明显不足以弥补其损失，并主张予以增加；被告主张依照合同约定计算违约金。本院认为，双方就违约金的约定确实过低，但原告并未举证证明其具体经济损失，故综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为4960元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十条、第四十四条第一款、五十二条、第五十三、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南汇坤投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告冯敬华违约金4960元；二、驳回原告冯敬华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1829元，减半收取914.5元，由被告湖南汇坤投资置业有限公司负担457.5元，由原告冯敬华负担457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  姚芳二〇一九年十二月二十七日法官助理王尧书记员王尧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。