北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初35811号原告（反诉被告）：中金鼎晟（北京）电子商务有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：程鹏，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：君石控股有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街。法定代表人：王岩，执行董事。委托诉讼代理人：冯雪松，男，公司行政负责人。委托诉讼代理人：张虹，北京市光明律师事务所律师。原告中金鼎晟（北京）电子商务有限公司（以下简称中金鼎晟北京公司）诉被告君石控股有限公司（以下简称君石控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中金鼎晟北京公司之委托诉讼代理人李晓春、曹美娟，被告君石控股公司之委托诉讼代理人冯雪松、张虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中金鼎晟北京公司向本院提出诉讼请求：1.判令君石控股公司支付2019年2月17日至2019年3月8日的房租、物业管理费以及电费81380.06元；2.本案全部诉讼费、保全费及担保费3000元由君石控股公司负担。事实与理由：2019年1月3日，我公司与君石控股公司签署《房屋共享服务合同》。根据《房屋共享服务合同》约定，我公司将依法承租的房屋坐落于互联网金融中心共享给该公司，该房屋的建筑面积为307.43平方米。双方约定，自2019年1月3日起双方联合使用该房屋，该房屋每日每平方米建筑面积共享费用为人民币12元，月共享费用为112211.95元，物业管理费收费标准为30.42元/月/建筑平方米，每月物业管理费为9351元，总计为121562.95元，网络宽带费6890.1元/月（计算标准以运营商收费标准为准），该公司支付共享费用的方式为押二付四，其应在双方签署合同之日起3个工作日内，第一次支付420757.85元，包括1月3日至2月16日共计45天服务费用166012.2元，1月3日至1月31日网络费6446元，3%税金5173.75元，押金为二个月计243125.9元。合同签署后，该公司向我公司支付二个月押金及各项费用至2019年2月16日，自2月17日起，该公司未依约向我公司支付下一期的各项费用，并于2019年3月8日搬离。为此，我公司已代其支付在此期间产生的房租、物业管理费及电费等共计81380.06元。涉案房屋是2017年8月8日，我公司与北京科技园置业股份有限公司（以下简称科技园置业公司）通过签署《中关村互联网金融中心写字楼租赁合同》承租所得，租期三年，自2017年10月17日起至2020年10月16日，租金标准为人民币12元/天/建筑平方米，此租金不包含物业管理费以及其他与使用租赁单元有关的费用，月租金为人民币112211.95元，租期内支付方式为押二付四，即每期支付租金为448847.80元。租期内，租赁保证金为二个月的租金以及二个月的物业管理费。由于君石控股公司违约，且于2019年3月8日搬离，我公司与北京科技园置业公司、唐山四季美盛物业服务有限公司北京海淀分公司（以下简称唐山四季美盛物业公司）于2019年3月26日签署《中关村互联网金融中心写字楼租赁合同退租协议》（以下简称退租协议）。根据《退租协议》，于2019年3月8日正式终止我公司与科技园置业公司签署的合同，我公司同意将已缴纳的租赁保证金241325.90元予以补偿科技园置业公司的经济损失，同时，我公司向科技园置业公司支付2019年2月17日至2019年3月8日的房租73783.20元，向唐山四季美盛物业公司支付2019年2月17日至2019年3月8日期间的物业管理费6148.60元，并已支付2019年1月21日-2019年3月8日电费1448.26元，总计人民币81380.06元。君石控股公司辩称，对于中金鼎晟北京公司主张的房租、物业管理费及电费予以认可，我公司同意支付。双方于2019年1月3日签订的《房屋共享服务合同》，合同版本由中金鼎晟北京公司提供，从合同内容看，在合同首部主体部分，明确中金鼎晟北京公司身份为转租方，除每月交纳的房屋共享费外，还需交纳案涉房屋的水电费、物业管理费、网络费、税金等费用。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，《房屋共享服务合同》名为房屋共享合同，实为房屋转租合同。在中金鼎晟北京公司提供的其作为乙方与案涉房屋出租方科技园置业公司签订的租赁合同中，第十条限制及禁止第1项明确约定：“在本合同租期内，禁止乙方转让、抵押、分租、停止使用或转租租赁单元或其任何部分，乙方亦不得批准或容许任何安排或交易，致第三者获得使用、占用、享用租赁单元或其任何部分的权利。乙方可以转租或提供租赁单元给其关联公司（在此仅指乙方全资子公司）使用，但乙方应在转租前向甲方提供有关关联公司与乙方关系的证明文件，在获得甲方书面同意后方可改变”。第十五条违约责任第3项乙方在出现下列任何一种情况时，视为乙方严重违约，甲方有权立即解除本合同：（d）乙方未经甲方许可擅自将租赁单元或其部分转让、转租或交予第三者使用或与第三者共同使用。根据上述规定，中金鼎晟北京公司无转租权，且我们双方之间不存在关联关系。该公司为规避禁止转租条款故障隐瞒实情，在不具有转租权的情形下采取欺骗的手段骗取我公司与之签订《房屋共享服务合同》，该合同无效，其应自行承担损失。同时，我公司入驻案涉房屋后从物业公司处得知，中金鼎晟北京公司无权将案涉房屋转租给第三方使用，因该公司违约，案涉房屋的出租方要收回该房屋。后该公司通知我公司物业将在2019年3月9日锁门，应在此日期前搬出。在此情形下，我公司匆忙另寻办公场所，办公家具亦未能及时搬出。现已得知办公家具已被物业公司清理扔掉。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，且应赔偿我公司的损失。故我公司现反诉确认双方于2019年1月3日签订的《房屋共享服务合同》无效，判令该公司返还押金243125.9元及至实际返还之日前的资金占用利息（以243125.9元为基数，自2019年1月15日计算至实际退还之日止，按年利率6%计算），判令该公司赔偿办公家具损失24220元、搬家费908元，合计25128元，反诉诉讼费由该公司承担。中金鼎晟北京公司针对君石控股公司的反诉辩称，房屋共享服务合同是有效的，此合同不属于关于合同无效的情形。双方合同中约定，若君石控股公司违约就不返还押金。利息在合同中无约定，没有依据。君石控股公司要求我公司赔偿损失及搬家费没有依据，因该公司欠租导致搬离房屋。故我公司不同意君石控股公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年8月8日，科技园置业公司（甲方）与中金鼎晟北京公司（乙方）签订《中关村互联网金融中心写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），将甲方合法拥有的租赁单元即位于大厦，建筑面积为307.43平方米的房屋出租中金鼎晟北京公司使用。租赁合同主要约定：租赁单元只作办公之用途。本合同约定的租期为3年，自2017年10月17日起至2020年10月l6日止。本合同有效期内，租赁单元的租金标准为12元/天/建筑平方米，且在本合同有效期内保持不变。此租金不包括物业管理费及其他与使用租赁单元有关的费用。本合同有效期内的租赁单元的每月租金为112211.95元。租期内支付方式为押二付四，即每期应支付租金：448847.80元。租金应每期提前五日支付。租期内，租赁保证金为二(2)个月的租金及二(2)个月的物业管理费，即243125.90元。租赁保证金将作为乙方履行本合同所有约定条款的保障。租期内，若因乙方欠费，或由于乙方原因给甲方及大厦其他使用人、租户造成任何损失，甲方有权从乙方已支付的保证金中直接扣除相应金额，并书面通知乙方于规定期限内补足租赁保证金。本合同租期内，禁止乙方转让、抵押、分租、停止使用或转租租赁单元或其任何部分，乙方亦不得批准或容许任何安排或交易，致任何第三者获得使用、占有、享用租赁单元或其任何部分的权利。无论该第三者是否为此支付租金或其他代价。乙方可以转租或提供租赁单元给其关联公司（在此仅指乙方全资子公司）使用，但乙方应在转租前向甲方提供有关关联公司与乙方关系的证明文件，在获得甲方书面同意后方可变更。当发生上述乙方对租赁单元转让、抵押、分租、停止使用或转租的行为时（无论收取金钱或其他方面的代价），在不影响甲方任何采取其他补救措施的前提下，甲方有权解除本合同，解除合同通知送达乙方时本合同解除。乙方须在收到甲方的通知后【3】个工作日内搬空迁离租赁单元。乙方须在租赁期结束（或提前终止）应于本合同有效的最后一天清场，把租赁单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在原交付使用的状态下（合理的损耗除外）交还甲方（或物业公司），同时须将有关的锁匙交还甲方（或物业公司），若乙方未恢复原交付状态，则须按300元／平米向甲方支付恢复及维修费用。在租赁期结束（或提前终止）时，乙方已将租赁单元交还给甲方（或物业公司）或在符合本合同规定的情况下由甲方强行收回租赁单元后，如租赁单元内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方（或物业公司）有权以任何方式处理前述物品，并按照乙方租赁面积以12元／平米向乙方收取垃圾处理服务费。如上述费用不足以支付，则甲方还有权就不足部分向乙方继续追偿。在上述租赁合同履行期内即于2019年1月3日，中金鼎晟北京公司（转租方、甲方）与君石控股公司（受转租方、乙方）签订《房屋共享服务合同》（以下简称共享合同），主要约定：根据甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的部分房屋与乙方共享使用等事宜、订立本合同。转租房屋的面积及用途：甲方依法承租的房屋座落于互联网金融中心，由甲方将上述承租房屋（以下简称涉案房屋）共享给乙方，该房屋的建筑面积307.43平方米。甲、乙双方约定，甲方于2019年1月3日起乙方可联合使用该房屋。共享期自2019年1月3日起，合同有效期以双方持续合作的有效期为准，甲方保证该共享期限未超出租赁合同的租期，共享期间产生的费用自2019年1月3日起计算。共享期间至共享期满，甲方不得影响乙方使用该房屋。在共享合同约定的期限内，如乙方不再共享该房屋，除非有新的共享方接替乙方支付共享期间使用费用及押金，否则甲方将不予退还乙方押金及已经支付的共享费用。甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积共享费用为12元，月共享费用总计为l1221l.95元。物业管理费收费标准为30.42元／月／建筑平方米，每月物业管理费为9351元，总计：121562.95元/月，该房屋共享期限内不变（计算标准以物业为准）。网络宽带费6890.1元／月（计算标准以运营商收费标准为准）。乙方支付共享费用方式为押二付四。乙方第一次付款日期为甲乙双方签署本合同之日起3个工作日内，第一次支付金额为：420757.85元。其中，第一次支付1月3日至2月16日共计45天服务费用166012.2元、1月3日至1月31日网络费6446元、3%税金5173.75、押金为二个月计：243125.9元。此后在本合同租期内乙方支付费用时间及金额表如下：2019年2月11前，2019.2.17-2019.6.16日共享服务费：448847.80，物业管理费：37404元，网络费：27560.4元元，税金：15414.37元，总计：529226.57元；2019年6月11日前，2019.6.17-2019.10.16日共享服务费用：448847.80元，物业管理费：37404元，网络费：27560.4元，税金：15414.37元，总计：529226.57元。2019年1月3日后，乙方在共享期间所发生的水、电、通讯、设备、空调、网络等费用由乙方承担，网络费用6890.10元／月，其它在使用期间产生的有关费用，均由乙方承担。共享合同签订后，中金鼎晟北京公司将其从科技园置业公司承租的全部房屋交由君石控股公司办公使用，君石控股公司向中金鼎晟北京公司支付押金243125.9元，另将约定的各项费用交至2019年2月16日，该公司未再支付此后的各项费用。因君石控股公司拖欠费用，中金鼎晟北京公司亦未向科技园置业公司支付租金、费用。2019年3月8日，科技园置业公司（甲方）与中金鼎晟北京公司（乙方）及唐山四季美盛物业服务有限公司北京海淀分公司（以下简称四季美盛物业海淀公司、丙方）签订《退租协议》，主要内容为：兹甲、乙双方已签署《中关村互联网金融中心写字楼租赁合同》，应乙方申请，甲方同意就租赁合同内的租赁面积做如下退租约定：1、应乙方申请，甲方同意于2019年3月8日正式终止双方已签署的租赁合同。2、因乙方提前退租造成甲方经济损失，乙方同意将已缴纳的租赁保证金243125.90元予以补偿甲方的经济损失。3、乙方需向甲方支付2019年2月17日-2019年3月8日房租：73783.2元：乙方需向丙方支付2019年2月17日-2019年3月8日物业费：6148.6元。4、乙方需向丙方正常支付能源费。5、上述所有款项需于合同签订五日内支付。6、乙方应于2019年3月8日前迁出租赁单元，并同时将租赁面积退还甲方。若乙方未能于2019年3月8日前将租赁面积退还甲方，甲方有权于次日强制性收回租赁面积。乙方保证在2019年3月8日前，将办公用品及装饰装修相关物品搬出租赁单位，自2019年3月9日起，租赁面积中仍留存的乙方物品，均视同于乙方放弃其所有权，甲方可自行处置。7、乙方保证将在退租之日起一个月内将相关工商注册地址迁出我司旗下物业。若乙方未能在一个月内将相关工商注册地址迁出我司物业，则甲方有权向互商部门申报异常，并追缴乙方退租产生的房屋恢复费及垃圾处理服务费共计：95918.16元。退租协议签订后，君石控股公司未能再进住上述房屋办公，科技园置业公司如期将房屋收回。庭审中，中金鼎晟北京公司主张君石控股公司拖欠其2019年2月17日至2019年3月8日期间的房租、物业管理费及电费共计81380.06元，君石控股公司对此予以认可，并表示同意支付。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：君石控股公司要求中金鼎晟北京公司退还押金，中金鼎晟北京公司则以君石控股公司逾期支付房租、物业管理费及电费构成违约为由拒绝退还。其中，双方当事人对上述共享合同的性质及效力存在意见分歧，君石控股公司主张该共享合同实际为转租合同且因科技园置业公司禁止转租而无效，中金鼎晟北京公司则对此不予认可。经本院询问，中金鼎晟北京公司认可其实际上是将其从科技园置业公司承租房屋的全部均交由君石控股公司使用，并不存在双方共同使用涉案房屋之事实。共享合同中关于双方地位明确载明有“转租方”及“受转租方”的文字内容，中金鼎晟北京公司未能就此作出合理解释，未就其关于与君石控股公司存在合作项目之说向本院提供证据证明。中金鼎晟北京公司主张君石控股公司不再共享涉案房屋，其有权依共享合同相关条款约定不退还押金，君石控股公司反驳主张虽逾期支付租、费，但未曾表示不再使用该涉案房屋。另经本院询问，中金鼎晟北京公司称因君石控股公司未交纳相应租、费，导致其未向科技园置业公司交纳相应租、费，科技园置业公司因此要求其交纳租、费或腾房，后公司选择腾退房屋并与科技园置业公司签订了上述退租协议。中金鼎晟北京公司主张曾通知君石控股公司腾退房屋，君石控股公司对此未予认可，中金鼎晟北京公司未能就此向本院充分举证。君石控股公司要求中金鼎晟北京公司赔偿押金利息、办公家具及搬家费损失，但相关事实未得到中金鼎晟北京公司的认可，君石控股公司未能就其主张向本院充分举证。本院认为，合同是确立和规范双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，中金鼎晟北京公司将涉案房屋交君石控股公司办公使用，双方为此签订的合同名义为共享合同，但并无共同使用涉案房屋办公的事实，也没有证据证明双方存在共同合作的项目，从该共享合同文字表述及双方权利义务内容，并结合其与科技园置业公司之间的租赁合同内容，可确定中金鼎晟北京公司实质上是将其从科技园置业公司承租的全部房屋面积均交由君石控股公司有偿使用，该共享合同性质实为转租。合同具有相对性，中金鼎晟北京公司与君石控股公司之间的转租行为确与科技园置业公司于上述租赁合同中禁止转租条款内容相违背，确涉及科技园置业公司的利益，但该共享合同并不当然无效，双方当事人应依该合同约定履行。实际履行中，君石控股公司确存在拖欠中金鼎晟北京公司部分房租、物业管理费及电费的行为，该公司应当对此承担相应的法律责任。现中金鼎晟北京公司要求君石控股公司偿付该租、费，君石控股公司表示同意，本院对此不持异议。关于中金鼎晟北京公司主张赔偿担保费一节，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于退还押金之争议，中金鼎晟北京公司主张君石控股公司违约而不予退还，而君石控股公司虽存在逾期付租、费之行为，却未曾主动提出退租。共享合同中亦未就逾期支付租、费应承担何种法律责任作出明确约定，中金鼎晟北京公司的上述抗辩主张与共享合同条款不符。在双方对逾期支付租、费未明确约定情形下，君石控股公司的逾期行为在程度上亦显著轻微，并未构成对中金鼎晟北京公司的根本违约，该公司应当予以合理催缴或采取其他救济措施。根据已查明的事实，后导致涉案房屋被收回的真正原因，在于中金鼎晟北京公司未能依合同相对性原则向科技园置业公司及时交纳约定租、费。故中金鼎晟北京公司的上述抗辩主张，缺乏合同、法律依据，本院不予采信。双方共享合同已事实上无法履行，中金鼎晟北京公司继续占有押金缺乏合法依据，本院对君石控股公司要求返还的主张予以支持。君石控股公司另主张中金鼎晟北京公司赔偿其押金利息、办公家具损失、搬家费损失，但相关事实未得到中金鼎晟北京公司的认可，君石控股公司未能就其主张向本院充分举证，本院对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，君石控股有限公司偿付中金鼎晟（北京）电子商务有限公司2019年2月17日至2019年3月8日期间的房租、物业管理费及电费共计81380.06元；二、于本判决生效后七日内，中金鼎晟（北京）电子商务有限公司退还君石控股有限公司押金243125.9元；三、驳回中金鼎晟（北京）电子商务有限公司的其他本诉请求；四、驳回君石控股有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1834元，由君石控股有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2662元，由君石控股有限公司负担249元，已交纳；由中金鼎晟（北京）电子商务有限公司负担2413元，于本判决生效后七日内交纳。诉讼保全费834元，由君石控股有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  陆友才人民陪审员  巩煜龙二〇一九年十二月二十六日书 记 员  施雪莹