广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1092号 上诉人（原审原告）：广西宁明云天投资有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇工业集中区E7-02（A、B、C、D地块）,统一社会信用代码：914514225745778884。 法定代表人：李伯林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张汉梅，该公司法务主管。 被上诉人（原审被告）：赵彩欢，女，1987年7月25日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：黄爱，广西宁源律师事务所执业律师。 上诉人广西宁明云天投资有限公司（以下简称云天公司）因与被上诉人赵彩欢商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2019）桂1422民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院传唤、通知当事人及其委托诉讼代理人到庭询问，上诉人云天公司的委托诉讼代理人张汉梅、被上诉人赵彩欢及其委托诉讼代理人黄爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云天公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判赵彩欢向云天公司支付违约金45797元。事实和理由：一审法院认为云天公司与赵彩欢签订的《补充协议》第十一条属于格式条款，云天公司没有以加粗字体或直接释明等方式提醒赵彩欢注意，且该条款具有加重购房者责任、排除购房者主要权利的性质，从而认定该条款无效是认定事实有误、适用法律错误。1.宁明县实行商品房交易网络管理制度，通过商品房网上备案系统，实施商品房交易网上管理。开发企业在房产管理部门监管的“商品房网上签约备案系统”提前新建《商品房买卖合同（预售）》合同模板审核通过，客户成交后，开发企业从房产管理部门监管的“商品房网上签约备案系统”录入买受人合同信息提交系统网签后打印买受人的《商品房买卖合同（预售）》（合同首页封面有条形码、合同编号）与买受人签订合同后，提交签字盖章版的合同至房产管理系统办理备案登记手续。目前，宁明县房产管理系统要求开发企业使用2014年住房和城乡建设部与国家工商总局联合发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）作为商品房预售交易网签合同模板。由于软件系统的局限性，开发企业从房产管理系统打印出来的合同文本，合同附件正文内容尚不能实现部分段落字体加黑加粗的功能。因此，一审法院认定云天公司未以加粗字体提醒赵彩欢注意，但云天公司对此并不存在过错。赵彩欢作为一个完全民事行为能力人，在签订《商品房买卖合同》等重大民事合同时，理应知道由于买受人自身原因申请退房（解除合同）势必要承担相的违约责任，不可能任由买受人签订了商品房买卖合同后还可以随便解除合同而不需承担任何违约责任。这既是买卖常识，也是地产行业惯例，商品房买卖不是淘宝网购无理由退货。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第10条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”按照上述规定理解，提供格式条款的一方违反《合同法》第39条规定的义务，并不必然产生该格式条款无效的法律后果。2.主合同是住房和城乡建设部与国家工商总局联合制定的格式合同，只可在空格处填空，不可修改格式合同条款，但主合同第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理价的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。主合同仅约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、商品房相关配套设施设备逾期交付的违约责任及处理办法、面积差异处理办法、规划设计变更的处理办法、商品房质量标准及不合格的处理办法、质量保修期限、合同备案及办理不动产权证书的期限等，从中可见住建部和国家工商总局指定的2014年版的商品房买卖合同格式文本对开发企业做了多方面的约束和限制，云天公司愿意接受国家相关部门制定的这些格式条款的制约。但商品房买卖从签订合同到后期办理不动产权证，涉及到诸多需要买受人履行的义务，主合同中并未对买受人的义务做详尽的约定，主合同仅提及买受人逾期付款的违约责任，该条款仅能适用于买受人一次性付款、分期付款、首付款等约定了具体付款日期的情形，但若选择按揭贷款方式支付剩余房款，开发企业何时能收到剩余房款，取决于买受人何时去银行提交完整材料和办理贷款手续，以及银行内部审批的期限和放款的速度，其中后者银行内部审批的期限和放款的速度是无法确定的，因此云天公司在补充协议中约定买受人若选择按揭贷款方式支付剩余房款应遵守的规则及违反规则的违约责任、以及由于买受人自身原因要求退房的违约责任等等，均是主合同中未约定有的内容，但却是商品房买卖过程中时常会发生的情况。根据不同的违约情形设定不同的违约责任并未违反法律法规的强制性规定。赵彩欢作为买受人因自身原因自行要求退房（解除合同），已然构成根本性违约，主合同中并未约定此类情形的违约责任，双方在补充协议十一条约定此类情形应承担合同总房款10%的违约金，并未不合理减轻或免除云天公司作为出卖人的义务，也未不合理加重赵彩欢作为买受人的责任、排除其主要权利，应系合法有效的条款。 赵彩欢辩称，云天公司提交的购房合同以及补充协议属于格式合同条款应当无效。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。云天公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 云天公司向一审法院起诉请求：解除赵彩欢与云天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；赵彩欢向云天公司支付违约金45797元。 一审法院认定事实：赵彩欢于2018年11月25日认购云天公司在宁明县城中镇工业集中区云天城所销售的房屋一套，并于当日交付定金20000元，于2019年2月21日交付购房款77973元，于2019年3月8日交付公共维修基金8146.40元。 2019年3月11日，赵彩欢与云天公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第七条约定付款方式及期限，即（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取商业贷款，于2019年2月20日前支付首期房价款人民币97973元，余款人民币360000元向银行申请贷款支付。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。但附件四对此并无具体约定。同时，第八条对逾期付款责任还做出了具体的约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理。（1）逾期在120日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之壹的违约金；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十八条约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《商品房买卖合同（预售）》除了主合同外，另附了附件，共11个附件。附件十一即补充协议，共三十一条均为定型化条款，其中第三条第3项约定：如买受人申请的按揭贷款不能通过银行审批而无法以按揭贷款支付剩余房款的，买受人应在接到出卖人通知后20日内以现金方式交清剩余房款，否则出卖人有权解除合同。第十一条约定：买受人有下列情形之一的，出卖人有权解除合同，并由买受人按房款的10%向出卖人支付违约金：1、买受人不具有购房资格或丧失购房资格的；2、因买受人原因无法办理所购房屋产权证的；3、买受人自行要求退房的。 期间赵彩欢去查询个人征信，因征信不良，无法办理贷款。云天公司知晓此事，但并没有明确支付剩余房款的期限。后赵彩欢向云天公司申请以其姐姐或弟弟的名义去购房，但征信均无法通过。2019年3月21日，赵彩欢向云天公司递交《商品房退房申请表》，要求退房及退回已交的购房款等费用，包括定金20000元、公共维修资金8146.40元、部分房款77973元。云天公司的销售部工作人员阮良军当日签署：建议办理，按合同约定。后因云天公司要求按总房款的10%扣除违约金后方可退款，赵彩欢不同意，故起纠纷。 一审法院认为，云天公司与赵彩欢签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方均应依合同的约定履行。云天公司负有按合同约定交付房屋的义务，赵彩欢负有按合同约定支付全部购房款的义务。 关于《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同解除异议期间及法律后果的相关规定是对《中华人民共和国合同法》第九十六条具体适用的解释。即有关合同解除权的行使，以发出通知一方享有解除权为前提。本案中，赵彩欢因个人征信通不过，办理不了银行按揭手续，未能支付购房款的余款360000元，遂向云天公司递交退房申请表，该行为表明其不再履行原合同的约定。而在本案中作为享有解除权的云天公司方，当时并没有通过发送通知等方式告知赵彩欢解除合同，而是以提起诉讼的方式诉至法院，故本院认定，云天公司与赵彩欢方对解除合同达成了合意。据此，本院认定双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》予以解除。 关于赵彩欢是否应当依据补充协议第十一条的规定，支付违约金45797元的问题。补充协议第十一条规定：买受人有下列情形之一，出卖人有权解除合同，并由买受人按房款的10%向出卖人支付违约金：（3）买受人自行要求退房的。虽然该补充协议的第十一条是对合同主条款的补充，但是该条款不同于主合同条款中预留有空格、可以手写等灵活协商部分，属于定型化条款，且云天公司作为格式条款的提供者未有证据证明云天公司以加粗字体或直接释明等方式提醒赵彩欢注意，购房者承担总房款10%的违约责任明显高于开发商违约时应承担的责任，该格式条款具有加重购房责任、排除其主要权利的性质，对于总房价10%的违约金的计算方式，其计算基数与违约金比例明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定，故本院认定该项条款无效。 其次，赵彩欢出现未能办理银行按揭贷款手续，是否适用主合同关于逾期付款违约责任约定的情形。《商品房买卖合同（预售）》主合同条款第七条第二款约定，买受人于签订本合同前交付定金20000元，于2019年2月20日前支付首期房价款97973元，余款360000元向银行贷款申请贷款支付。附件十一中的补充协议第四条第3款约定，买受人无法以按揭贷款支付剩余房款的，买受人应在接到出卖人通知后20日内以现金方式交清剩余房款，否则出卖人有权解除合同。主合同条款中对以银行按揭贷款的方式支付购房款的期限没有约定，故应适用补充协议对支付期限的具体约定。依据补充协议的规定，在得知赵彩欢无法以按揭贷款支付剩余房款的情况下，云天公司有义务通知赵彩欢在20日内以现金方式交清剩余房款。在本案中，赵彩欢将个人征信通不过，无法贷款的事实告知云天公司后，云天公司未能提供证据证明云天公司何时向赵彩欢作出以现金方式限期交清的意思表示，无法得知赵彩欢逾期付款的时间起算点，故本院无法认定赵彩欢逾期支付的时间，亦无法适用合同中第八条关于逾期付款的责任约定。即本案中，赵彩欢未能按照合同约定以银行按揭的方式支付房屋的余款，存在违约行为，但因云天公司举证不能，无法得知赵彩欢逾期付款的时间起算点，云天公司也没有提供证据证明其在本案中遭受的经济损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，由云天公司承担不利的诉讼风险。故对云天公司要求赵彩欢支付违约金45797元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，云天公司有义务退还赵彩欢已交纳的购房款和相关费用，故云天公司应退还赵彩欢购房款等费用共计106119.4元。 综上所述，云天公司要求解除与赵彩欢签订的《商品房买卖合同（预售）》，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十六条、第九十七条以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、解除广西宁明云天投资有限公司与赵彩欢签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、广西宁明云天投资有限公司于本判决生效后十日内退还赵彩欢购房款等费用共计106119.4元；三、驳回广西宁明云天投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费946元，减半收取473元，由广西宁明云天投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。云天公司提供宁明县房产管理局《情况说明》一份，拟证明宁明县实施网上签订国家房产管理部门监制的房产销售合同、合同附件正文内容尚不能实现部分段落字体加黑加粗的事实。赵彩欢对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对当事人二审争议的新证据认定如下：宁明县房产管理局是当地房产交易行政管理部门，该局作出的《情况说明》的真实性、合法性、关联性本院予以确认。当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院另查明，合同第十二条第1.⑵项约定，出卖人逾期交房超过120天且买受人解除合同的，出卖人退还全部已付房款并按年利率4.35%计付利息，同时出卖人按照全部房款的3%向买受人支付违约金。 本院认为，云天公司与赵彩欢签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在履行本案合同及其附件的过程中，赵彩欢根据合同的约定办理按揭贷款，但因个人征信不通过不能办理按揭贷款。赵彩欢遂向云天公司递交退房申请表，该行为表明其不再履行继续合同的约定，云天公司在退房申请表签署“建议办理，按合同约定”据此，云天公司与赵彩欢方对解除合同达成了合意，本院确认双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件予以解除。合同解除后，赵彩欢已交付的购房款应予以退回。 关于合同附件十一第十一条是否合法有效的问题。合同附件十一第十一条是整个合同当中的一部分条款，是来源于互联网，但该方式是当地实行房产销售管理规范的要求，合同的内容是由国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理局制定，具体条款明确了双方的权利义务，经打印形成正式文本后有双方签字盖章，因此合同的形式合法。合同附件十一第十一条约定的是云天公司可以解除合同的情形，符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定，是合法有效的条款。但该条款约定，买受人存在可以解除合同的情形的，应向出卖人支付房款10%的违约金。对比合同第十二条第1.⑵项约定，出卖人逾期交房超过120天且买受人解除合同的，出卖人退还全部已付房款并按年利率4.35%计付利息，同时出卖人按照全部房款的3%向买受人支付违约金，附件十一第十一条约定的买受人承担房款10%的违约金明显较高。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”结合当地的社会经济情况，本案双方已部分履行合同的情形，本院酌定赵彩欢应承担的违约金为全部房款的3%，具体数额为457973元×3%=13739.19元。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。赵彩欢认为云天公司在打印合同过程中可能存在造假行为，但不能指认造假部分并提供证据证实，本院对赵彩欢的该项主张不予认定。 综上所述，云天公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区宁明县人民法院（2019）桂1422民初739号民事判决第一项、第二项； 二、撤销广西壮族自治区宁明县人民法院（2019）桂1422民初739号民事判决第三项； 三、赵彩欢向广西宁明云天投资有限公司支付违约金13739.19元。 本判决第一项、第三项由广西宁明云天投资有限公司向赵彩欢退回购房款106119.40元，扣除赵彩欢应承担的违约金13739.19元，广西宁明云天投资有限公司向赵彩欢退回92380.21元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费减半收取473元，由赵彩欢负担150元，广西宁明云天投资有限公司负担323元；二审案件受理费945元，由赵彩欢负担300元，广西宁明云天投资有限公司负担645元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇一九年十二月三十日 法官助理 农碧霞 书 记 员 韦 嫣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。