大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7519号原告：大连顺屹实业集团有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区X号。法定代表人：吴高敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明明，系辽宁东亚律师事务所律师。被告：大连绿地置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区X。法定代表人：徐伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁圣福，男，1981年1月11日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。系该公司员工。原告大连顺屹实业集团有限公司与被告大连绿地置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴高敏及其委托诉讼代理人陈明明，被告的委托诉讼代理人鲁圣福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告购房款人民币915，885.96元及利息（利息按年利率6%计算，自2016年6月8日起至实际支付之日止）；2．判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币941，137.16元（自2016年4月28日起计算至2018年6月30日）；3．判令被告按照竣工图纸将案涉房屋的A1#楼A7～A1轴、A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层完成施工，具体包括现有金属板的拆除、外墙岩绵保温损坏恢复、外立面的贴装及室外地面花岗岩铺设；4．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月，原告欲向被告购买大连绿地中心项目A1、A2、A3号商业楼，故向被告各支付三座商业楼认购款人民币4，000万元，共计支付房款12，000万元，后经双方协商一致，A2、A3号商业楼已经退房。2016年6月8日，原、被告双方签订A1号商业楼《商品房买卖合同》（合同编号：12030132），并将A2、A3号商业楼的购房款8，000万元转入A1号楼的购房款及相关费用。A1号楼总房款118，680，600元、交易服务费人民币207，691.05元、第一年采暖费人民币195，822.99元，以上三项款项共计119，084，114.04元（三项款项被告分别向原告开具收据），按上述方式转换房款后，剩余房款为915，885.96元，但被告至今尚未将上述剩余购房款返还原告。原、被告于2016年6月8日签订的A1号商业楼《商品房买卖合同》约定：被告于2015年10月30日前向原告交付该商品房，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告责任造成原告不能在规定期限内（180日内，即至2016年4月27日止）取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房款十万分之一的违约金。原告已全额支付房款人民币118，680，600元，现因被告原因原告无法取得房地产权属证书，故按照合同约定自2016年4月28日至2018年6月30日，被告应向原告支付逾期办证违约金941，137.16元。被告将A1商业楼交付至原告后，该商业楼有大部分外墙保温工程未完工或者损毁，亦有其他工程未达到交房标准，原告一直催促被告予以解决，否则原告无法入住，但时至今日，被告仍未予修复。被告拒绝返还原告房款，未在约定时限内为原告办理房地产权属证书，未将房屋修复至可供原告使用条件的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请准予诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、对返还购房款本金915,885.96无异议，但不同意按照年率6%支付利息，原告该项诉求没有任何法律依据，应按照银行同期贷款利率支付利息；关于利息起算时间，双方对于最终应返款的款项数额及时间未经最终确认，直至2016年12月9日原告向被告发出《大连顺屹实业集团有限公司退款申请》后，原告对款项数额进行最终确认为915,885.96元，至此双方债权债务确认，故利息应当从此日期开始计算至法院判决之日止。二、不同意原告主张支付延期办证违约金金额。1、原告一直主张房屋交付时间为2015年10月30日交付，但该时间仅是双方合同约定的房屋交付时间，并不是实际交付时间；二审中原告认为其缴纳了2015年取暖费，该事实仅能证明原告缴纳了取暖费，但缴纳了取暖费不代表房屋已经交付，而且该取暖费在2016年缴纳，也不能认定为是2015年取暖费，原告不能提供证据证明该房屋交付时间为2015年10月30日；而且如果原告主张房屋在2015年10月30日交付，为什么至今才提出第三项诉讼请求认为房屋保温层存在破损？而此前从未向我司主张过。2、涉案房屋原告在认购时一直作为被告售楼处使用，直至双方在2017年1月1日签订房屋《租赁合同》，约定由被告承租该房屋并继续使用，从而原告依据该《租赁合同》产生租金收益，应视为被告于2017年1月1日租赁该房屋时为《商品房买卖合同》的实际交付时间。3、根据《商品房买卖合同》第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故延期办理产权的开始时间应从2017年1月1日后180日开始计算，即从2017年7月1日开始计算。4、关于产权证办理违约金计算的截止时间，被告在2018年5月21日根据商品房买卖合同15条约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构登记备案，至此被告已完成协助原告办理产权的义务，故产权证办理违约金计算时间应当截止2018年5月21日。三、不同意原告的第三项诉讼请求。1、涉案房屋已竣工验收，符合房屋交付条件。大连绿地中心B14项目在2016年10月30日由被告组织监理、设计、勘察、建设单位进行验收合格，已经符合合同约定的房屋交付条件。2、房屋的最终交付标准应以《商品房买卖合同》为依据，而不应该以原告提供的图纸为依据。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方都有约束力，合同附件中关于房屋交付的外墙标准明确约定为“金属板外墙”，并非原告第三项诉讼请求所主张的，故双方应该以该合同约定的房屋交付标准作为最终的房屋交付依据，而不应以图纸为依据。另外，原告在购买该房屋时，该房屋一直作为被告的售楼处使用，原告对房屋的交付现状是完全知情和接受的，并据此与被告签订该房屋的《租赁合同》，将房屋租赁给被告继续作为售楼处使用。3、房屋《租赁合同》明确约定，原告无条件同意被告对该房屋进行装修改造。双方于2017年1月1日签订《租赁合同》，由我司租赁该房屋使用，合同第六章明确约定“甲方无条件同意乙方为办公对该房屋进行的装修和改造”，故被告在使用过程中对该房屋进行任何装修（包括外立面装修）原告是认可，故在租赁装修过程中改造外墙由此出现的任何问题，也应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原、被告于2016年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）以单价每平方米20000元，购买被告（出卖人）位于大连市中山区建筑面积5934.03平方米非住宅房屋，总房款118680600元。原告曾分五次分别于2012年12月7日、2013年的2月8日、5月7日、5月31日、7月31日向被告支付购房款2,000万元、2,000万元、1,000万元、3,000万元、4,000万元，共计支付房款12000万元预购被告大连绿地中心项目A1、A2、A3号商业楼，后经双方协商一致，A2、A3号商业楼已退房给被告，用已付给被告的12000万交付购买大连市中山区珠光街12号（丘地号5-14-60）第A1座1单元1跃5层1号的房款118680600元、交易服务费207691.05元、第一年供暖费195822.99元三项共计119084114.04元，剩余915885.96元。2016年12月19日，原告向被告发出退款申请，要求被告退款915885.96元，被告至今未退款返还原告。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年10月30日前，第十五条约定了出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；《补充协议》第11条约定，如商品房交付使用日期与主合同第8条约定的交付日期不一致，甲方办理权属登记备案日期以较后者为准。附件三交房标准约定，外墙为金属板外墙面。2017年原、被告又签订了房屋《租赁合同》，原告将购买于被告的涉案房屋租赁给被告。《租赁合同》签字日期原告（甲方）为2017年1月1日，被告（乙方）为2017年3月29日。《租赁合同》约定：“甲乙双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》购买大连绿地中心A1号楼1—5层，后于2016年6月8日签订网签合同，合同约定房屋交付时间为2017年1月1日，房屋交付后，乙方向甲方租赁A1号楼1—5层作为办公使用”。另查，2018年5月21日，大连市不动产登记中心向被告出具了不动产登记收件回执。再查，从原告提交的案涉房屋照片看，案涉房屋外墙面为带孔铝单板，外墙保温层裸露。2019年10月12日，大连建工工程造价咨询有限公司出具《大连绿地中心南A1#楼外装恢复工程预算编制报告》，其中编制范围为外墙铝单板装饰工程、外墙岩棉保温损坏维修工程、室外地面花岗岩铺设等，不包括原装饰物拆除费用、门窗更换及安装费用，预算编制价格为566,010.89元。从原告提交的案涉工程竣工图纸看，原告所购买的案涉房屋A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层所用饰面材料包括MT-2金属板（一）浅灰、ST-2保温装饰一体板（一）颜色同石材（一）、GL-1三玻两空low-e玻璃（一）高透、案涉房屋A7～A1轴部分所用饰面材料包括GL-1三玻两空low-e玻璃（一）高透、MT-1断桥铝型材银色、MT-2金属板（一）浅灰、ST-1石材（一）浅灰。再查，原由大连顺屹投资有限公司付款预购的案涉房屋变更为原告为买方（大连顺屹投资有限公司为原告子公司）。本院认为，原、被告于2016年6月8日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、2017年签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原、被告的买卖关系及租赁关系依法成立。本案争议焦点有三：一是关于剩余房款利息的问题；二是关于案涉房屋交付时间和延期办证违约金计算起始时间和截止时间问题；三是关于案涉房屋是否应当恢复至可使用状态的问题。首先，关于剩余房款利息的问题，原、被告双方对被告应当退还原告剩余房款915885.96元本金的事实没有异议，争议焦点在于利息支付依据和利息支付起算时间。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称规定）第一条：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”剩余房款虽然被被告占用，但其性质有别于规定中的“资金融通的行为”，按一般交易习惯，按照银行同期贷款利率支付利息比较合乎常理，故对原告主张根据民间借贷司法解释的规定计算利息的诉请，本院不予支持。有关利息的起算时间，双方在合同中并未对于剩余房款的返还时间作出约定，2016年12月9日原告向被告发出《大连顺屹实业集团有限公司退款申请》，明确表示原、被告间房屋买卖款项往来账目结算清楚，确认剩余房款915885.96元，并要求被告返还原告。原告要求被告退款的意思表示真实明确，具有民事法律效力，该意思表示效力产生的时间应当为2016年12月9日，因该退款申请中没有表示被告利息支付的起算时间，故本院认定利息起算时间为2016年12月9日。其次，关于案涉房屋交付时间和延期办证违约金计算起始时间和截止时间问题。根据《租赁合同》约定，案涉房屋的交付时间为2017年1月1日，只有被告向原告实际交付案涉房屋，原告才能用于出租给被告，双方达成《租赁合同》，可以视为双方重新确定了交付房屋的时间，变更了《商品房买卖合同》中2015年10月30日前交付的约定，故本院认定案涉房屋的交付时间为2017年1月1日。对于原告提出《租赁合同》约定的交付时间2017年1月1日，是租赁房屋的交付时间而非《房屋买卖合同》的交付时间一节，本院认为，根据《租赁合同》约定的“甲乙双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》购买大连绿地中心A1号楼1—5层，后于2016年6月8日签订网签合同，合同约定房屋交付时间为2017年1月1日，房屋交付后，乙方向甲方租赁A1号楼1—5层作为办公使用”的条款表述的本意，既是租赁房屋的交付时间亦是《房屋买卖合同》的交付时间，故对原告上述观点本院不予采纳。对于延期办证违约金计算起始时间和截止时间，根据商品房买卖合同第15条，出卖人应在商品房交付使用后180日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、《补充协议》第11条，如商品房交付使用日期与主合同第8条约定的交付日期不一致，甲方（原告）办理权属登记备案日期以较后者为准的约定，本院认定延期办证起始时间应从2017年1月1日后的180日开始计算；关于产权办理违约金额的截止时间，应以被告向大连市不动产登记中心递交登记申请之日即2018年5月21日，违约金额为386898.76元［118680600元×0.00001（十万分之一）×326天（2017年1月1日后180天至2018年5月21日）］。关于案涉房屋是否应当恢复至可使用状态的问题，庭审中，原告提供了案涉房屋现状照片及相同户型房屋的其他照片，从案涉房屋外墙看，其构造为带孔铝单板，与周边同样类型房屋外形及竣工图纸中标注的饰面材料不符。从单板与外墙体夹层部分看，外墙体保温层裸露，不符合房屋交付的基本条件。《建设工程质量管理条例》第二十八条规定，施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。第六十四条规定，违反本条例规定，施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工，修理，并赔偿因此而造成的损失……。故本案中关于案涉房屋的交付应以经备案的竣工图纸为准，而非被告抗辩的以《商品房买卖合同》的约定为准。关于被告辩称双方签订的《租赁合同》中约定无条件允许被告对房屋装修改造一节，本院认为，该房屋目前的缺陷系房屋建设本身的缺陷，而非被告承租后装修改造的缺陷，故该抗辩，本院不予采纳。故原告要求被告按照竣工图纸将A1#楼A7～A1轴、A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层完成施工，具体包括现有金属板的拆除、外墙岩绵保温损坏恢复、外立面的贴装、外地面花岗岩铺设的诉讼请求，应于支持。若被告在合理的期间内不予拆除金属板、不予进行保温损害恢复、不进行外立面贴装及外地面花岗岩铺设，原告可自行完成上述施工后，向被告主张赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条之规定判决如下：一、被告大连绿地置业有限公司返还原告大连顺屹实业集团有限公司购房款人民币915885.96元及利息（以915885.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月9日起至实际返还之日止）；二、被告大连绿地置业有限公司向原告大连顺屹实业集团有限公司支付逾期办理房地产权属证书违约金386898.76元；上述一、二项被告大连绿地置业有限公司应支付原告大连顺屹实业集团有限公司之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告按照竣工图纸将案涉房屋的A1#楼A7～A1轴、A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层完成施工，具体包括现有金属板的拆除、外墙岩绵保温损坏恢复、外立面的贴装、外地面花岗岩铺设；四、驳回原告大连顺屹实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21510元（原告已预交），由被告大连绿地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 王 晶人民陪审员 孙亚芹二〇一九年十二月二十四日书 记 员 兰美玉