福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9490号 原告：中华人民共和国漳州海关，住所地福建省漳州市芗城区。 负责人：陈鹏祥，关长。 委托诉讼代理人：郑伟斌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小燕，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 原告：厦门鹭杰综合管理部，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：张柯莉，经理。 委托诉讼代理人：郑伟斌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小燕，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 被告：王少俊，男，汉族，1970年9月7日出生，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林松勇，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈小玲，福建衡评律师事务所律师。 原告中华人民共和国漳州海关（以下简称“漳州海关”）、原告厦门鹭杰综合管理部（以下简称“鹭杰管理部”）与被告王少俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员杨志忠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州海关、原告鹭杰管理部的共同委托诉讼代理人陈小燕，被告王少俊的委托诉讼代理人林松勇、沈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漳州海关、原告鹭杰管理部共同向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告的场地使用合同，并判令被告将场地返还二原告；2、依法判令被告向二原告支付场地使用费24796.32元及滞纳金暂计3762.59元（自2017年1月1日起计算至被告实际支付完场地使用费之日止每日按月管理费的0.5％计算）；3、依法判令被告向二原告支付场地占用期间的占用费暂计21569.13元（自2018年9月1日起计算至被告实际返还场地之日止按届时管理费1.3倍计算）；4、依法判令被告向二原告支付场地使用期间产生的水费76.40元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月10日，原告漳州海关将其位于漳州市芗城区海关宿舍店面等资产委托原告鹭杰管理部代为管理，其中包括与租户签订场地使用合同并收取场地管理费等事宜。2015年1月4日，被告与原告鹭杰管理部签订《场地使用合同》，由被告租用址于前锋新村海关东XX号店面的场地及附属设施，场地使用期限为贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。场地月管理费每月1102.50元，年管理费累积为13230元，次年管理费为前一年管理费递增5％，如使用期不满一个月，亦按一个月缴纳管理费。该《场地使用合同》对场地使用期间的场地使用费、水电费等各项费用的计算标准及支付方式均有明确约定。合同还约定了被告逾期未交付管理费，原告鹭杰管理部有权每日按月管理费的5％向乙方加收滞纳金及解除合同后被告占用场地原告鹭杰管理部有权按届时管理费的1.3倍收取场地占用费的违约条款。在场地使用期限届满后，被告未按照合同约定方式提出续约申请且仍继续使用场地。直至2018年8月8日，原告漳州海关采取电话通话的方式通知被告，要求被告期限15日内将场地返还二原告并支付相关费用。但被告在接到通知后，仍继续占用场地。在多次通知无果的情况下，二原告决定于2019年5月16日采取邮寄公告送达的方式再次向被告催告，要求被告在收到该催告函一个月内将场地返还二原告，同时支付相关费用。但时至今日，被告仍然以各种理由占用二原告的场地拒不返还，也不向二原告支付任何费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条等相关法律规定，二原告认为，被告的行为已经严重侵犯到二原告的合法权益。为此，二原告特具状贵院裁处。 被告王少俊辩称，一、基本情况：其是原告方的老租户，双方有多年的“场地租用”合同的合作关系。原告方提起本案诉讼之前，双方保持着十分融洽的合同关系，从未发生过争议。其中，其始终按合同约定以及原告方的要求履行合同义务。正常情况下，双方没有不能解决的问题，更不应该产生诉讼纠纷。也就是说，本案双方不是因合同的履行方面存在不可调和的争议而产生诉讼，而是原告方对其有不愿意用商量的办法解决的要求，利用诉讼手段追求实现其目的。本案合同的履行有一个特点，因为在合同中没有关于管理费（下称：租金）如何交付的详细约定，另外，出租方是海关，是很重要的国家机关，收取租金与财务有关，所以，每次租金交付，都是由原告开出缴款书并指定收款方式，其再根据原告的要求交付现金或到指定的银行交款。双方始终如此履行租金交付，因此，形成了一个双方共认的习惯做法，即：租金到期时，原告方先向其出具缴款书面通知，这个通知的内容包括应交租金数额或指定收款银行和收款人。然后，其再按原告在通知书里的要求交付现金或向指定银行交款。所以，其支付的租金，都要等待原告方的书面交款通知，原告方没有出具通知的情况下，不能认为其未交租金是违约。2016年底，本案合同约定期限届满，按惯例，原告会拿新的合同来与其签，但是，新的合同没有如期签订，其因此联系原告方的经办人，希望按惯例继续订立合同并交纳下一年租金，原告方经办人吴XX告知：国家政策有变化，是否续租要等领导研究决定后再定。因此，书面合同期限届满后，双方并不是有争议，而是都在等待原告方的领导的决定。在此期间，原告同意其继续使用的事实，可以从原告诉状第一项请求“解除原、被告的场地使用合同”得到印证。不曾想，这一等，等了将近两年。2018年8月8日，原告方电话通知其，不再续租了，要求其在8月23日前搬迁交还店面。原告方同时通知，免收双方等待原告方领导研究决定的期间的租金，作为其搬迁补偿。原告方没有开出这段时间的交款通知，是因为书面合同期满后，双方形成不定期的合同关系，原告没有要求其交款的原因，与等待研究确定合同期限有关。实事求是地讲，其按原告的要求，在规定的时间内，已经搬离租赁场所，只是由于原告方没有确定接收的人，才形成钥匙没有交付。在这个问题上，其的陈述是真实的，因为，双方都明白，上级的相关政策是不能抗拒的，续租已经是不可能的。所以，停止双方的租赁关系，双方是互相理解的，不可能有争议。当然，在书面合同关系的过程中，延续了双方的合作方式，其始终都等待原告方的指示，然后照办。2018年8月23日前，其就要将租赁场所钥匙交给原来的经办人，原告方原来的经办人告知，她负责通知，是否接收钥匙还没确定，让我们等通知。之后，其再次等待原告的通知。这一部分的事实，有其在2018年8月13日与蔡XX签订的“房屋租赁合同”和9月26日正式取得新的“营业执照”为据，并有交纳水、电费凭证及其他租户与原告方经办人协商的视频，通话录音等可以相互印证。二、原告向其发出的“催告函”改变了双方2016年底至“催告函”之前的真实意思，其难以接受。2019年5月17日，其收到原告方出具的“催告函”。对于这份“催告函”其认为：1、“催告函”是不诚信的。该函违背了双方2016年底以来的真实的意思交流及解决合同不续签以后的若干问题的真实意思。2、双方一直保持善意沟通，并达成一致，其一方更是一直在等待交接。“催告函”用法律技巧虚拟了一个双方争议的假相，替代及掩盖2016年底以来双方的善意互动及达成的良好共识，并以此为由提起诉讼，其“催告函”很不真实。所以，“催告函”是违背事实的，是原告方对自己在之前作出的善意承诺的违背。本案争议不是因为其一方违约，而是原告方新介入的主体，为了改变、违背原告方的承诺，为了向其收钱而引发了纠纷。“催告函”之后，其多次找到原告经办人，希望能够进行钥匙交接，原告方原来的经办人告知，律师已经介入，找律师处理。对于这样的情况，其很无奈。与其类似的租户还有十几户，他们也都与其的情况类似，有的直接打电话给原告委托的律师，向受托律师说明了真实情况，该事实有部分租户保留了通话录音。三、原告主张场地使用费及相关费用缺乏依据。1、关于原告请求的第2项问题。前已述及，本案争议是“催告函”搞出来的，双方不应该有争议，客观上也没有争议。本案，包括其在内，共有十几户租户，所有租户都与原告有很多年的租赁合同关系，履行租赁合同的情况非常好，从来没有发生过争议。本案租赁合同及其他类似租户的租赁合同的履行过程，还有一个很明显的特点，就是所有租户都非常听原告的话，原告怎么说，租户就怎么做。这样的合同关系，怎么可能会有争议？2016年底至2018年8月8日间，其按原告的指示，在等待原告方的领导决定是否续租。2018年8月8日至同年8月23日，其按原告方的指示搬迁。2018年8月23日后，其一直在等待原告方确定收管方式。这个过程很真实，都是原告方在主导，这个过程，如果硬要说有问题，问题也不在其这一边。以上说明，原告诉讼请求的第2项，是违背事实的，缺乏依据的。被告于2018年8月13日签订的“房屋租赁合同”可以作为其与原告就不再续签租赁合同达成一致及其按原告的要求搬迁的佐证。2018年9月26日取得营业执照、交纳水、电费凭证及其他租户与原告方经办人协商视频，通话录音等证据也可以印证以上事实。因此，原告请求其支付2017年1月至2018年8月31日场地使用费，违背了原告的承诺，缺乏事实依据。原告主张每日加收0.5%滞纳金违背本案事实，也违背了法律规定。滞纳金其性质是资金占用利息，没有事实依据，也明显超过法律规定。2、关于诉讼请求第3项问题：上已述及，其2018年8月23日搬迁，是原告的决定，其也照办了，没有钥匙交接，是因为原告方没有确定收管人员，责任不在其一方。因此，应当将2018年8月23日视为其完成移交的时间。在此之后，其确实没有占用店面，不应再交纳所谓的占用费。3、关于请求第4项：被告租用店面期间的水费已经结清，没有尚欠水费。四、解决本案纠纷的建议。1、其租用店面，也投入资金装修，租期届满后，双方对于投资部分没约定如何处理，不再续签合同，按照原告的要求搬迁，被告确实有损失。原告方曾经有过很善意的解决问题的承诺，所以，建议通过协商减免其的2017年至2018年8月份这段期间的部分租金（占用费）。2、类似本案情况有两户与原告和解，和解租户手中留下了租户多次与原告协议有利的证据，能与原告和解有其原因。原告是国家行政机关，对待租户应该一视同仁，公开、公正处理本案纠纷。对此，希望原告能参考已解决的方式处理与其的纠纷。五、原告还有收取其保证金1000元没有退还，要求抵扣。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月10日，原告漳州海关将其位于漳州市芗城区店面等资产委托原告鹭杰管理部代为管理，其中包括与租户签订场地使用合同并收取场地管理费等事宜。之后，被告王少俊（乙方）与原告鹭杰管理部（甲方）签订一份《场地使用合同》，合同约定（摘录）：甲方将坐落于前锋新村海关东XX号店面（以下简称：讼争店面），使用面积16平方米的场地给乙方使用，用途为店面，合同有效期限为贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；场地月管理费为1102.50元，年管理费累计为13230元，次年管理费为前一年管理费递增5%，如使用期不满一个月，亦按一个月交纳管理费；管理费按年度结算，由乙方于年第一个月的5日前交付本年度的管理费给甲方。乙方应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金，保证金按一个月的协议管理费数额1000元计收，在未拖欠管理费并且其他费用已结算清楚的前提下，合同期满后退还保证金，但不计息；使用期限届满，乙方应当按时将该场地恢复原状返还甲方或者向甲方交纳恢复原状所需费用；在场地使用期间的水、电费等各项费用由乙方支付；使用期限届满，如乙方要求继续使用，则须提前3个月书面向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先使用权，甲方于收到乙方书面请求之日起30日内正式书面答复乙方，如同意继续使用，则续签使用合同；使用期满时，乙方应腾退该场地。解除合同至腾退该场地期间的费用，按照届时管理费标准的1.3倍收取；乙方逾期未交付管理费的，每逾期一日，甲方有权按月管理费的0.5%向乙方加收滞纳金等等。被告王少俊向原告交纳保证金1000元。被告王少俊按合同约定缴纳店面使用费至2016年12月31日止。租赁期限期满后，双方没有再续签合同。被告王少俊仍继续使用讼争店面，原告漳州海关、原告鹭杰管理部也没有提出异议。原告漳州海关于2018年8月8日采取电话通知的方式通知被告王少俊，不再续签使用合同，并要求被告王少俊15日内返还场地。2019年5月16日，原告鹭杰管理部通过邮政特快专递方式向被告王少俊邮寄送达一份《催告函》，《催告函》通知如下（摘录）：经单位研究决定，不再与被告王少俊续签使用合同，要求被告王少俊在收到该催告函之日起一个月内将场地返还原告鹭杰管理部，并于2019年6月26日前结清自《场地使用合同》期满后的场地管理费，该场地管理费酌情参照《场地使用合同》第十二条第1项之约定按届时管理费标准的1.3倍计算，自2017年1月1日起至实际返还场地之日。若逾期付款，每逾期一日，将按月收取管理费的0.5%作为滞纳金，并自被告王少俊缴纳的保证金中扣除；同时要求结清场地使用期间的水电费、物业管理费等费用。2019年5月10日，原告漳州海关、原告鹭杰管理部对讼争店面拍照显示“阿君豆花”已经关门并张贴“搬迁通知”。原告漳州海关、原告鹭杰管理部提供的历月电费明细显示，2018年8月至2018年9月仍有正常用电量产生，2018年10月起未再产生用电。诉讼过程中，在本院审理的同系列案件中，原告漳州海关出具一份《情况说明》，明确在合同租赁期间采取的收取方式是漳州海关开具现金缴款单让租户缴纳。诉讼过程中，经本院要求，原告漳州海关、原告鹭杰管理部仍无法明确接收场地，直至在本院组织下双方才于2019年11月13日下午办理讼争店面的交接手续。2019年10月14日，原告漳州海关、原告鹭杰管理部向本院提起民事诉讼。 另查明，被告王少俊于2018年9月26日办理个体工商户营业执照（经营者王少俊，名称漳州市芗城区阿君豆花店，经营场所漳州市芗城区，注册日期2018年9月26日）。 上述事实有《场地使用合同》、国有土地使用证、委托书、催告函、公证书、讼争店面照片、水电费清单、营业执照、录音、录像、保证金收据、情况说明及原、被告的庭审陈述等为证，上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。 本院认为，原、被告双方当事人签订的《场地使用合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人就讼争店面的租赁合同关系依法成立有效，受法律保护。租赁合同期满后，双方未再续签合同，被告仍继续使用讼争店面，原告漳州海关、原告鹭杰管理部作为产权人或出租人亦没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告与原告鹭杰管理部就本案讼争店面签订的《场地使用合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告漳州海关于2018年8月8日采取电话通知的方式通知被告，不再续签使用合同，应视为向被告提出要求解除租赁合同关系。原告鹭杰管理部于2019年5月16日通过发出催告函的方式通知被告不再续签使用合同，应视为向被告提出要求解除租赁合同关系，并要求被告一个月内返还场地，因此，原告漳州海关、原告鹭杰管理部主张双方租赁合同关系于2018年8月解除，证据不足，本院不予采信。现原告要求解除《场地使用合同》，依法有据，本院予以支持。被告主张其于2018年8月13日另行租赁其他店面经营，但并没有举证证明其已经将讼争店面同时腾空，但从原告提供的营业执照可以认定其于2018年9月26日已经在漳州市芗城区店面经营，从原告漳州海关、原告鹭杰管理部提供的照片显示2019年5月10日被告未在使用讼争店面。且从原告漳州海关、原告鹭杰管理部提供的历月电费明细显示，可以确认被告该租户已经于2018年10月起未在使用该讼争店面即被告于2018年9月底搬迁出讼争店面。综合本院审理其他系列案件中当事人提供的录音证据亦可以证明原告漳州海关、原告鹭杰管理部一直以领导没有决定如何处理为由拒接收钥匙，直至在本院组织下双方才于2019年11月13日下午办理讼争店面的交接手续。因此，原告漳州海关、原告鹭杰管理部主张合同解除后至交接期间的占用费的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。鉴于被告在2016年12月31日合同履行期限届满后，从2017年1月1日至2018年9月底仍然在继续使用该讼争店面，故被告应当按照场地使用合同约定支付场地占用费。被告应支付的2017年1月1日起至2018年9月底止的场地占用费为：2017年场地占用费14586.07元（13230＊105%＊105%）、2018年场地占用费11486.53元（13230＊105%＊105%＊105%＊9／12），共计26072.60元。此外，被告已经交纳的保证金1000元，亦应当在尚欠场地占用费中予以抵扣。原告上述诉求部分，依法有据，本院予以支持，超过上述诉求部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告漳州海关、原告鹭杰管理部主张被告在租赁期限内未依约缴纳场地管理费，要求按合同约定按日加收月管理费0.5%的滞纳金的诉讼请求，因原告漳州海关、原告鹭杰管理部并非房屋租赁滞纳金征收的法定主体，该约定缺乏法律依据，且原告漳州海关亦明确其在合同租赁期间采取的收取场地管理费方式是原告漳州海关开具现金缴款单让租户缴纳，现原告漳州海关、原告鹭杰管理部均未能举证证明其在合同约定的缴纳场地管理费期限内有向被告开具了现金缴款单而被告拒不缴纳，鉴于本案出租人系机关单位，主体特殊，被告无从自行缴交租金的理由亦属合情合理，故原告漳州海关、原告鹭杰管理部要求被告支付滞纳金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。至于原告漳州海关、原告鹭杰管理部要求被告支付其在租赁期间产生的水电费76.40元，因被告不予认可，且原告漳州海关、原告鹭杰管理部提供的证据亦不能直接证明该费用系被告租赁场地期间所欠，故对该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，部分合法有据，予以支持，对超过合法有据部分，应予驳回。被告的辩称，部分合法有据，予以支持，超过合法有据和证据不足部分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除被告王少俊与原告厦门鹭杰综合管理部签订的本案《场地使用合同》； 二、被告王少俊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中华人民共和国漳州海关、原告厦门鹭杰综合管理部支付尚欠的场地占用费25072.60元； 三、驳回原告中华人民共和国漳州海关、原告厦门鹭杰综合管理部其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1055.10元，适用简易程序审理减半收取527.50元，由被告王少俊负担263.43元，原告中华人民共和国漳州海关、原告厦门鹭杰综合管理部负担264.07元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  杨志忠 二〇一九年十二月九日 法官助理蓝楚楚 书记员李静楠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。