太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初9026号原告：邓岗，男，1975年5月3日出生，汉族，太原市人，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王佳琦，山西朗朗律师事务所律师。被告：武元玉，女，1995年1月25日出生，汉族，太原市人，住太原市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：鲁飞娜，山西弘韬律师事务所律师。被告：杨乃勤，女，1970年5月3日出生，汉族，山西省芮城县人,公民身份号码：×××。被告：杨红艳，女，1972年7月1日出生，汉族，太原市人，住太原市,公民身份号码：×××，系被告武元玉的母亲。原告邓岗与被告武元玉、杨乃勤、杨红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓岗及其委托诉讼代理人王佳琦，被告武元玉的委托诉讼代理人鲁飞娜，被告杨红艳到庭参加诉讼。被告杨乃勤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告邓岗向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告武元玉签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告武元玉返还原告房租410000元，赔偿原告装修损失426000元，物业费24325元，暖气费36257元，共计896582元；3、被告杨乃勤、杨红艳对上述请求承担连带返还和赔偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年11月20日，原告邓岗与被告武元玉（杨红艳代）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告武元玉将其拥有的坐落于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号的商铺出租给原告邓岗，房屋建筑面积311.8平米，租赁期36个月，从2013年2月15日至2016年2月14日止，用途为合法商业公司使用。2014年6月12日，原告与武青峰签订了《房屋租赁合同》，将部分房屋转租。后武青峰因房屋本身问题将原告诉至法院。最终，山西省高级人民法院（2018）晋民再190号民事判决书，判决原告返还武青峰房租180000元，赔偿装修损失20860元。因房屋本身的问题，给原告造成了巨大的经济损失。在案件审理期间，因武青峰拒绝归还房屋。原告在迫不得已的情况下与杨乃勤（杨红艳代）续签了《房屋租赁合同》。合同内容与第一份租赁合同内容基本一致，租赁期限为36个月，从2016年2月15日至2019年2月14日止，用途为合法商业公司使用。案涉房屋实际控制人为杨红艳，所有房租均为杨红艳代收。武元玉系杨红艳之女，杨乃勤系杨红艳表姐。签订合同的所有事宜，均为杨红艳办理。因案涉房屋未取得建设工程规划许可手续，导致原告无法办理任何的合法商业经营手续，无法实现合法商业的用途。导致原告与武青峰纠纷一案败诉。武青峰已向法院申请强制执行。被告与原告签订的房屋租赁合同系无效合同，其房屋自身问题给原告造成了经济损失。原告根据相关法律规定诉至法院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告武元玉辩称，一、原告与被告武元玉签订的《房屋租赁合同》无效，但并不影响被告武元玉参照合同约定的租金标准要求原告支付房屋占有使用费。涉案房屋未取得建设工程规划许可证属实，但原告实际占有、使用房屋是事实，应当按照合同约定租金标准支付费用。原告主张返还其房租410000元诉讼请求于法无据；二、原告与案外人武青峰签订的《房屋租赁合同》与本案无关，且导致其二者之间签订的《房屋租赁合同》无效的主要原因是原告违法转租及始终没有腾空所转租的房屋，导致武青峰无法达到使用该房屋的目的，而本案不存在这种情形。原告诉称武青峰是因房屋本身问题将其诉至法院不属实，山西省高级人民法院（2019）晋民再190号民事判决书，判决原告返还武青峰房租180000元有法律依据；三、原告称因涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致其无法办理商业经营手续，无法实现合法的商业用途不属实。原告于2012年12月7日成立了其担任法定代表人的山西鼎诚时尚文化传媒有限公司，注册住所地即案涉房屋地址，并没有因为房屋未取得建设工程规划许可证而影响其实现合法商业经营的目的；四、原告主张的物业费、暖气费属于其在租赁房屋期间自身正常使用产生的费用，应由其自行承担。原告在租赁期间拖欠2015年度垃圾清理费3368元，该费用被告武元玉已替原告垫付，原告应依法返还；五、即使双方签订的《房屋租赁合同》无效，但租赁期间已经届满，原告作为承租人，请求被告武元玉返还装修费用，于法无据。原告仅对涉案房屋进行了简单装修，其主张装修费用426000元与事实不符，且无有效证据证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，原告在未举证证明是否形成附合的装饰装修物的情形下，主张返还装修费，没有法律依据。综上，被告武元玉对原告主张确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求认可，原告的其他诉讼请求应依法驳回。被告杨红艳辩称，一、涉案商铺原是以我女儿武元玉名义购买，2012年11月20日，我代武元玉与原告签订《房屋租赁合同》，2015年底我将商铺卖给我表姐杨乃勤，现房屋归杨乃勤所有。由于杨乃勤平时不在太原，其授权我帮她租房收房租，原告说房屋由我控制不属实；二、涉案房屋确未取得建筑规划许可证，但是并未影响原告经营，且原告不仅在涉案房屋经营商铺还日常生活居住在此；三、2012年11月20日的《房屋租赁合同》中明确约定不允许转租，原告私自将涉案房屋转租给武青峰，因此产生的纠纷与被告无关；四、关于房屋装修费问题。原告提交的装修图片是2018年原告因不交房，导致合同解除从商铺搬走时所拍，并非2013至2016年期间房屋的装修情况。原告提供的装修合同不符合行业规范，且没有施工图纸、材料清单、工程结算书等，其主张装修费用426000元没有依据。原告对房屋简装后自行使用，且杨乃勤还赔偿原告20000元装修费，我和武元玉没有得到装修的任何收益，故对原告的装修损失不予赔偿。被告杨乃勤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状及证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，武元玉（出租方、甲方）与邓岗（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有的坐落在太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积311.8平方米。租赁用途为合法商业公司使用。租赁期限36个月，自2013年2月15日至2016年2月14日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋前两年每年租金110000元，第三年150000元（作为优惠，甲方从2012年11月20日起提前将房屋交由乙方使用，从2012年11月20日至2013年2月14日不收取房租）。每年1月15日前交清下一年房租。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按年租金的0.3%支付滞纳金。乙方从2012年11月20日起，实际使用的水、电、煤气、电话、暖气及其他物业相关费用，应自行负担，按规定向甲方或有关部门交纳。乙方未经甲方同意不得将房屋转租他人使用。合同还约定了其他事项。上述合同由杨红艳代武元玉与邓岗签订，签合同后邓岗支付杨红艳2013年2月15日至2014年2月14日的房租110000元，此后收取租金以及与房屋有关的事宜均由杨红艳负责。后邓岗对案涉房屋装修后用于商业经营。2012年12月7日，邓岗以案涉房屋为住所地成立山西鼎诚时尚文化传媒有限公司。2014年6月12日，邓岗与案外人武青峰签订《房屋租赁合同》，约定邓岗将位于太原市小店区南中环街大院C区12号楼2单元4号部分商铺出租给武青峰，建筑面积120平方米，租赁期限自2014年6月12日至2016年1月31日止，自租赁合同签订之日起10日内交由武青峰使用，房屋租金180000元。合同签订后武青峰支付邓岗租金180000元，邓岗将商铺一楼的一部分移交于武青峰。杨红艳于2015年6月10日向原告出具一份书面材料，载明同意邓岗在商铺承租期间将部分位置转租给他人合法经营，时间以邓岗与其签订的租赁合同为准。邓岗与武元玉签订的合同期内，邓岗向杨红艳足额交纳了房租共计370000元，邓岗认可欠付杨红艳2015年垃圾清理费3368元。庭审中，邓岗更正诉讼请求：要求武元玉返还房租370000元。2015年4月10日，武青峰将邓岗诉至本院，要求解除其与邓岗签订的《房屋租赁合同》；判令邓岗返还租金180000元、利息8413元（暂计至2015年3月25日）、装修费29800元。本院经审理作出（2015）小民初字第01347号民事判决书，判决：1、武青峰于本判决生效后七日内返还邓岗租赁商铺；2、邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰126000元；3、武青峰于本判决生效后七日内支付邓岗从2014年6月12日起至实际移交房屋时止的占有使用费，按每月9473.6元的标准计算；4、驳回武青峰的其他诉讼请求。武青峰不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院作出（2015）并民终字第1987号民事判决书，判决：1、维持太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01347号民事判决；2、邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰装修费20860元；3、驳回武青峰的其他上诉请求。武青峰不服向山西省高级人民法院申请再审。2018年12月26日，山西省高级人民法院作出（2018）晋民再190号民事判决书，判决：1、撤销太原市中级人民法院（2015）并民终字第1987号民事判决及太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01347号民事判决；2、邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰180000元；3、武青峰于本判决生效后七日内赔偿邓岗租金损失99150元；4、邓岗于本判决生效后七日内返还武青峰装修费20860元；5、驳回武青峰的其他诉讼请求。另查明，杨红艳称，其于2015年底将商铺卖于杨乃勤，并在开发商处办理了更名手续，案涉商铺卖于杨乃勤后，仍由其代为出租管理。2016年2月14日，杨红艳代表杨乃勤与邓岗签订《房屋租赁合同》，约定杨乃勤将案涉商铺出租给邓岗，租赁期自2016年2月15日至2019年2月14日，租金第一年130000元，第二年140000元，第三年150000元，每年提前一个月交清下一年房租。后因邓岗拖欠租金、物业费，杨乃勤向本院提起诉讼，请求确认双方签订的租赁合同无效，邓岗参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费71000元；邓岗支付物业费14969元。在该案审理中，邓岗提出其装修案涉商铺花费284000元。2019年8月6日，本院就该案作出（2019）晋0105民初6563号民事判决书，判决：1、确认杨乃勤与邓岗于2016年2月14日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、邓岗于本判决生效之日起三十日内支付杨乃勤房屋占有使用费68630元、物业费11601元；3、杨乃勤于本判决生效之日起三十日内赔偿邓岗装修费用20000元；4、驳回杨乃勤的其他诉讼请求。邓岗、杨乃勤均不该判决，向太原市中级人民法院提起上诉，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终6146号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查明，案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证。邓岗为证明其装修商铺的费用，提供其与山西雅图装饰设计工程有限公司于2012年11月24日签订的《商铺装修协议书》及该公司出具的收据，证明装修费用为426000元。武元玉、杨红艳对证据的真实性不予认可。本院确认的上述事实有邓岗提供的《房屋租赁合同》、收条、《房屋买卖合同》、同意转租书面材料、（2018）晋民再190号民事判决书，武元玉提供的企业登记公示信息、（2019）晋0105民初6563号民事判决书、（2019）晋01民终6146号民事判决书，杨红艳提交的垃圾清运费收据、照片以及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释〉》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉商铺至今未取得建设工程规划许可证，因此邓岗与武元玉签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。故对邓岗要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是邓岗要求武元玉返还租金370000元并赔偿装修损失、物业费、暖气费的主张应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，邓岗与武元玉签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月14日到期后履行完毕，邓岗也按照合同约定实际占有使用了商铺，在此情形下邓岗仍主张要求武元玉返还全部租金明显不当，故对邓岗要求武元玉返还房租370000元的请求不予支持。因邓岗、武元玉针对合同无效均存在过错，故武元玉应当在过错范围内对邓岗的损失承担赔偿责任。关于邓岗的损失，即武青峰诉邓岗一案，山西省高级人民法院作出再审生效判决，邓岗需返还武青峰租金180000元。针对该损失的产生，邓岗明知案涉商铺无建设工程规划许可证，仍将部分商铺转租他人，其过错较大，杨红艳作为商铺实际管理人同意邓岗将商铺转租他人，亦存在一定的过错。对于邓岗的损失，武元玉、杨红艳应当承担共同赔偿责任。关于损失金额，邓岗的损失即返还武青峰2014年6月12日至2016年1月31日的租金180000元，在此期间内武元玉、杨红艳收取邓岗的租金为：2014年6月12日至2015年2月14日共计248天按照年租金110000元计算110000元÷365天×248天=74740元；2015年2月15日至2016年1月31日共计351天按照年租金150000元计算150000元÷365天×351天=144247元，合计218987元。鉴于邓岗系部分出租，再根据武元玉、杨红艳的过错程度，本院酌定武元玉、杨红艳赔偿邓岗的损失按照其收取租金的20%计算，即43797元。邓岗认可在租赁期间内尚欠垃圾清理费3368元，该费用已由杨红艳代缴，故武元玉、杨红艳赔偿邓岗的款项核减该费用后，尚需赔偿邓岗40429元。关于邓岗主张的装修损失，其提供的证据不足以证明装修商铺实际产生的费用为426000元，且双方履行合同至租期届满，故邓岗主张装修损失426000元，理据不足，本院不予支持。关于邓岗主张的物业费24325元、暖气费36257元，邓岗在租赁合同期内，享受了物业及供暖服务，其要求被告返还该费用，缺乏依据，本院亦不予保护。本案中，邓岗的损失产生于其与武元玉签订的租赁合同期间内，邓岗与杨乃勤不存在合同关系，且损失的发生与杨乃勤无关，故邓岗要求杨乃勤承担连带责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邓岗与被告武元玉于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、被告武元玉、杨红艳于本判决生效之日起十五日内赔偿原告邓岗40429元。三、驳回原告邓岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6433元（原告已预交），由原告邓岗负担6143元，由被告武元玉、杨红艳共同负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲 二○一九年十二月二十三日书记员 王晋琳