内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初2863号原告：任文利，女，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。被告：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区爱民路205号物资供应大厦4楼、8楼。法定代表人：余久力，该公司总经理。委托诉讼代理人：石智超，内蒙古百宁律师事务所律师。原告任文利与被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称金鼎力房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任文利的委托诉讼代理人王倩，被告金鼎力房地产公司的委托诉讼代理人石智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任文利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2012年8月28日签订的《商品房订购协议书》；2、判令被告返还原告购房款420340元，赔偿原告利息损失147119元(420340元×6％÷12×70个月，自2013年8月9日至2019年6月9日)利息应继续计算至实际返还之日止；以上暂共计:567459元(大写:伍拾陆万柒仟肆佰伍拾玖元整)；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月28日，原被告双方签订《商品房订购协议书》，约定原告购买被告开发建设的××区房，建筑面积118.74平方米，单价3540元/平方米，总价420340元。合同第四条付款方式及期限约定一次性付款，并注明签约时已付房款人民币肆拾贰万零叁佰肆拾元整(420340元)，房屋交付期限为2013年6月30日，但由于被告手续不全并未给原告办理房屋产权登记。2014年10月27日，内蒙古自治区土默特左旗人民法院作出(2014)土左民初字第27号民事裁定书查封了原告所购房屋。由于上述房屋被查封，致使原告取得房屋的合同目的不能实现，故提出上述请求。恳请人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告金鼎力房地产公司辩称：被告虽然与原告签订了《商品房订购协议书》，但是没有真实的房屋买卖合同关系，涉案房屋是最初丁勇给金鼎立公司供钢材，金鼎立用该套房屋给丁抵顶了工程款，后来丁勇将房屋卖给了韩某，后来韩某又将该房屋卖给了原告，因涉案房屋五证不全，没法在房产局过户登记，所以只能在开发商也就是被告处做一个更名手续，也就出现了原告现在手中的合同，购房款原告实际支付给了韩某，没有支付给被告，这个事实在之前原告提起的执行异议之诉中中院二审的判决书也有认定。因此，涉案房屋是案外人韩某卖给原告，被告只是一个帮助真实买卖房屋的原告和案外人韩某变更合同的角色，自然返还购房款也应当是韩某返还，而不是被告。原告任文利为证明其主张，向本院提供了以下证据：一、1.商品房订购协议书；2.收据；3.情况说明；4.证明；5.(2017)内0121执异17号执行裁定书；6.(2018)内0121民初504号民事判决书；7.(2019)内01民终1006号民事判决书，证明：1.2012年8月28日原告与被告签订《商品房认购协议书》，约定原告从被告处购买宽城D区第9座2单元4层402号商品房，建筑面积118.74平方米，单价3540元/m，总价420340元。付款方式约定为一次性付款，交房日期约定为2013年6月30日。2-3.原告付清全部购房款420340元。4.因被告未办理建设手续开工致使涉案房屋无法办理产权证，被告为过错方。5-7.生效判决确认原被告签订的《商品房认购协议书》合法有效。因涉案房屋被人民法院查封，导致合同目的不能实现，被告应退还原告购房款并赔偿原告利息损失。二、韩某与丁勇的商品房订购协议书，证明：丁勇与韩某之间存在经济纠纷，任文利和韩某有经济纠纷，任文利和被告方达成协议，以商品房顶账方式签订了商品房订购协议书，原告已完成付款义务。被告金鼎力房地产公司的质证意见为：对证据一的真实性认可，所要证明的问题不认可，呼市中院的生效文书确认了原告未向被告交纳购房款的事实，因此即使解除合同，被告也无需向原告返还购房款，原告应当向案外人韩某主张权利。对证据二因为没有原件真实性无法确认，通过两份合同当事方可以看出是丁勇和韩永锋，看不出是否与我方达成协议，如果原告所说与韩某有债权关系，也与我方达成协议，视为原告方与被告方以物抵债的关系，以物抵债是实践性合同，现在我方公司与原告的合同若解除，则需要恢复原告与韩某直接的债权债务关系，原告需要以韩某为被告另行主张权利。经审查，本院对原告所举第一组证据的真实性予以认可；对于第二组证据，虽未提供原件，但与被告金鼎力公司的答辩事实相吻合，故对其关联性予以采信。被告金鼎力房地产公司为证明自己的意见提供以下证据：一、商品房订购协议书、收据，证明：《商品房订购协议书》约定合同签订时即2012年8月28日支付购房款，但购房款的收据开具日期实际是在2013年8月9日，收据时间和协议书的时间不一致，能够说明原告诉状陈述2012年8月28日其支付购房款与事实不符。收据的开具时间实为原告从案外人处购买房屋的时间，也是《商品房订购协议书》的实际签订时间。能够说明原被告不存在真实的房屋买卖关系。二、（2019）内01民终1006号民事判决书，证明：该生效判决文书确认了原告任文利未向被告交纳购房款的事实，因此无论是解除合同还是合同无效，原告向被告主张返还购房款并赔偿损失没有事实基础。原告任文利的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，证明的问题不认可，购房时间并不影响合同双方房屋买卖关系的成立、生效。对证据二的真实性、合法性、关联性认可，证明的问题不认可，生效判决已确认原告与被告存在债权债务关系，双方达成以商品房顶账进而签订《商品房认购协议书》不违反法律规定，被告出具收据足以证实购房款消灭其他债权，原告拒此请求返还购房款赔偿损失应予以支持。经审查，本院对被告金鼎力房地产公司所举证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：丁勇系钢材供应方，为被告金鼎力房地产公司供应钢材。被告金鼎力房地产公司用案涉房屋抵顶丁勇钢材款，并与其签订商品房订购协议书。丁勇与韩某存在经济纠纷，丁勇就案涉房屋抵顶于韩某，韩某与金鼎力房地产公司签订商品房订购协议书。2012年8月28日，韩某将案涉房屋出售予原告任文利，原告任文利将购房款交付韩某。原告任文利与被告金鼎力房地产公司签订商品房订购协议书，约定原告购买被告开发建设的××区房，建筑面积118.74平方米，单价3540元/平方米，总价420340元。合同第四条付款方式及期限约定一次性付款，并注明签约时已付房款人民币肆拾贰万零叁佰肆拾元整(420340元)，房屋交付期限为2013年6月30日。合同签订后，被告金鼎力房地产公司为原告任文利出具购房款收据一枚，但由于被告手续不全并未给原告任文利办理房屋产权登记。2014年10月27日，内蒙古自治区土默特左旗人民法院作出(2014)土左民初字第27号民事裁定书查封了原告任文利所购房屋。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告任文利与被告金鼎力房地产公司签订的商品房订购协议书，虽非正式的商品房买卖合同，但为有效合同。本案中，被告金鼎力房地产公司欠付丁勇钢材款，以案涉房屋抵顶所欠钢材款。丁勇抵顶案涉房屋后，将案涉房屋抵顶于与其存在经济纠纷的韩某，韩某又将案涉房屋出售于原告任文利。被告金鼎力房地产公司为原告任文利出具购房收据、并与其签订商品房订购协议书，这些行为足以说明被告认可该出售行为，故双方的买卖合同关系依法成立且有效。故被告金鼎力房地产公司虽称实际收取原告任文利购房款的是韩某，原告应当向韩某主张退还购房款的抗辩理由，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。现被告金鼎力房地产公司未能给原告任文利办理产权登记手续且房屋被法院查封，原告任文利无法实现商品房买卖合同的最终目的，故原告任文利请求解除与被告金鼎力房地产公司签订的商品房订购协议书、并要求退还购房及利息损失的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、依法解除原告任文利与被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司签订的商品房订购协议书。二、被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告任文利购房款420340元及利息（利息以实际欠付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年8月9日起算至实际退还全部购房款之日止）。案件受理费9475元，由被告内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 杜乐乐 二○一九年十二月十六日书 记 员 李佳欣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同自成立时生效。第九十四条、当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。