福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2790号 原告：福建瑞景物业服务有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇环城路2号。 法定代表人：杨明英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林芳，女，福建瑞景物业服务有限公司职员，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：陈晓玲，女，福建瑞景物业服务有限公司职员，住福建省尤溪县。 被告：蔡建接，男，1967年1月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告福建瑞景物业服务有限公司（以下简称“瑞景公司”）与被告蔡建接物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞景公司的委托诉讼代理人林芳、陈晓玲、被告蔡建接到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景公司向本院提出诉讼请求：1.蔡建接缴清结欠的物业服务等各项费用1,973.9元。其中物业费1,636元，电公摊费337.9元；2.蔡建接立即支付每日0.5‰逾期付款违约金360.5元（自2017年7月1日起暂计至2019年6月3日）；3.本案诉讼费用由蔡建接负担。事实和理由：蔡建接系瑞景公司提供物业服务的尤溪县日出东方小区10号楼206室的业主，单位产权面积为126.52平方米。2016年4月20日，瑞景公司与蔡建接签订了日出东方小区《前期物业服务管理协议》，协议约定瑞景公司向蔡建接所居住的小区提供物业服务，蔡建接按照建筑面积0.4元/平方米/月的标准向瑞景公司缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月的前十日，未能按时足额缴费的，从逾期之日起按每日万分之五向瑞景公司缴纳逾期违约金。瑞景公司入住小区提供物业服务后，依照协议的相关约定对日出东方小区提供了物业服务，而蔡建接未依约缴纳费用，自2016年10月21日起至2019年6月30日，累计拖欠物业服务费1,636元（126.52㎡×0.4元×32个月10天），电公摊费337.9元（自2016年11月起至2019年6月），以及违约金360.5元，合计1,973.9元。经瑞景公司多次催收未果，特诉至法院。 蔡建接辩称，1.瑞景公司乱收出租广告费高达十几万元，占为己用，没有清算；2.瑞景公司乱收停车费，占为己有，使整个小区变为停车场，给小区的业主造成生命财产的安全隐患，消防车都进不了；3.地面消防水龙头及地面消防栓都是没有水的，给小区业主带来了生命财产威胁，整天生活在恐惧中；4.门卫保安没尽到职责，十点过后，不见人影，下半夜还有放大音响小车进入，影响大人小孩的作息时间；5.监控灯关掉，使小区业主财产被盗，监控变成摆设，无法查到，没有进行安全巡逻，经常午夜有人喧哗，使小区业主无法入眠，影响身心健康，电动车、水果被盗；6.把办公室租给十一号住户，进行打牌、喝酒大闹活动、影响小区作息时间，租金占为己有；7.路灯坏了要求物业维修，物业叫业主自己修；8.物业把小区的业主电话信息卖给建材商，使业主无法正常工作休息，接听骚扰电话来不及；9.物业没有进行房屋装修注意公告，要喷漆的时候，上层水灌满漏下来，无法予以喷漆，要求物业解决，物业不理，让自己解决，误工费、修补费、吊顶产生多处裂缝由谁来负责；10.下水道堵满了大便水灌到客厅。去找物业帮忙解决，打电话给经理，没来，只好自己把外面管道敲了还是没办法疏通，最后只能敲开肖克强的玻璃窗户及杂物间，周围小区的邻居帮忙；11.业主放映问题，物业说先交费，才有权利说法；12.小区的绿化没有管理、浇水，从2016年交房到现在为此，没有浇水一次，使得小区的绿化带以及树木枯死；13.广告费及车位出租的费用要结算。综上所述，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡建接对瑞景公司提供的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 蔡建接系尤溪县城关镇日出东方小区10号楼206室业主，房屋产权面积为126.52平方米。2016年4月20日，瑞景公司作为甲方与蔡建接作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，约定：一、甲方权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法律和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施维修养护等有偿服务；12.自本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务：1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知甲方、并在约定的期限内恢复原状，造成损失的给予赔偿等。物业管理服务的内容包含：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等。物业管理服务费用多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元，带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；商业店面按建筑面积每月每平方米1元。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。（从应缴之日起至实际补交之日止）等。在协议履行期间，蔡建接认为瑞景公司物业服务质量存在问题而拒绝缴纳2016年10月21日起至2019年6月30日止的物业服务费1,636元（126.52㎡×0.4元×23个月10天），2016年11月起至2019年6月的电公摊费360.5元，二项合计1,973.9元。双方引发纠纷，为此瑞景公司于2019年9月5日诉至本院。 本院认为，瑞景公司与蔡建接签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准和收费项目符合《三明市物业服务收费实施办法（试行）》和《尤溪县物业收费管理实施细则（试行）》的规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞景公司系二级物业服务企业，根据尤溪县物价局核定的尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格，对多层住宅每月收取0.4元/㎡的收费标准符合规定。瑞景公司主张的物业服务费及电公摊费，有证据予以证实，本院予以确认。瑞景公司已提供了基本的物业服务，蔡建接应向瑞景公司缴纳尚欠的物业服务费1,636元及电公摊费360.5元，二项合计1,973.9元。本院认为，物业服务公司与业主之间应互相理解、互相支持、互相配合，共同维护好小区的环境和设施，物业服务公司应提高物业服务质量，业主应积极履行相应的缴费义务，唯有此才能创造良好的人居环境。瑞景公司在物业服务过程中存在服务不到位问题，其服务质量有待提高，故对瑞景公司主张要求蔡建接承担迟延缴纳物业服务费的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于蔡建接主张瑞景公司存在私自收取广告费、停车费，将办公室出租他人使用等问题，蔡建接未提供相应证据予以证明，且与本案系不同法律关系，本案不予处理。蔡建接以此作为抗辩理由拒缴物业服务费，不能成立。 综上所述，瑞景公司的诉讼请求符合本院认定的部分，予以支持，超出本院认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、蔡建接应于本判决生效之日起十日内支付福建瑞景物业服务有限公司物业服务费1,636元、电公摊费360.5元，合计1,973.9元； 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回福建瑞景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建瑞景物业服务有限公司负担3.9元，由蔡建接负担21.1元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李德林 二〇一九年十二月二日 法官助理曾玉水 书记员吴鑫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算