山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初4031号原告：王文言，男，1966年5月26日出生，汉族，济阳县盛康健身房负责人，现住济南市历下区。委托诉讼代理人：贾建成，山东齐鲁律师事务所执业律师。被告：济南弘力置业有限公司，住所地济阳区崔寨街道北赵村。法定代表人：魏海光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何士杰，男，1978年4月5日出生，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：陈建军，济阳崔寨法律服务所法律工作者。第三人：赵丽华，女，1974年8月8日出生，汉族，住济南市济阳区。第三人：赵彬，男，1979年9月1日出生，汉族，住济南市济阳区。原告王文言与被告济南弘力置业有限公司（以下简称弘力公司）、第三人赵丽华、赵彬租赁合同纠纷，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贾建成、被告弘力公司的委托诉讼代理人陈建军、第三人赵丽华均到庭参加诉讼，第三人赵彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王文言向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认被告2019年7月1日单方面解除2018年7月24日《房屋租赁合同》的行为无效，判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月24日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于崔寨弘力商贸城1号楼302号的905.64平方米场地用于经营健身房，期限三年，自2018年8月1日至2021年8月31日，年租金11万元，年递增5%，每年7月1日之前交付。随后原告投入80余万元进行装饰装修，并注册经营“济阳县盛康健身房”。2019年7月1日，被告突然给“盛康健身”张贴《终止合同通知书》，以原告在2018年9月4日责令整改通知书和2018年9月30日函告中，关于私自占用消防疏散通道承建办公室、超出合同规定面积及用途，违反了合同第十二、十四条的约定，提出终止《房屋租赁合同》。原告当时提出异议，数次给被告送达《解除房屋租赁合同的异议函》。被告拒收。关于私自占用消防疏散通道承建办公室、超出合同规定面积及用途等问题，原告已经征询过消防部门的意见，并在2018年10月份作出整改。消防制度改革后，对此也没有明确规定。被告及物业在此后的十个月中也没有提出异议。在需缴纳下一年租金是被告无故解除合同并拒收租金，不符合合同约定，为了另行转让、出租。故向法院起诉请判如所请。弘力公司辩称，原告将公共区域场所加盖违法建筑，我方多次给原告下整改通知书，但原告未拆除，现我方要求解除房屋租赁合同。赵丽华、赵彬述称，涉案房屋系2019年1月16日与弘力公司签订购房合同，3月办理了产权证书。弘力公司已经在2018年9月30日给原告下达了函告，函告上已经表明原告的违约事由，并且阐明随时与原告终止合同。当时原告交纳了一年的租赁费，根据弘力公司的函告，2019年8月31日合同终止。9月份，经多次与原告调解未果。导致现在房屋租赁合同没有正常签约。双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认。１、2018年7月24日，弘力公司（甲方）与王文言（乙方）签订了房屋租赁合同一份，合同做了如下主要约定：（１）、涉案房屋坐落于济南弘力置业商贸城1号楼302.用途为娱乐健身房，建筑面积905.64平方米。（２）、租赁期限自2018年8月1日至2021年8月31日止（含装修期一个月）。租金为11万元，年递增5%。租金按年结算，每年的7月1日之前支付。房屋押金1万元。（３）、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。（４）、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……；３、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；……。双方还就交付房屋的期限、维修养护责任、提前终止合同、违约责任等权利义务等进行了约定。２、2018年7月25日，王文言向弘力公司的魏云坤转账12万元。３、弘力公司将涉案房屋出卖给赵丽华、赵彬，并于2019年办理了房屋产权登记。房产证号为：鲁（2019）济阳县不动产权第0002694号。赵丽华与赵彬按份共有。专有建筑面积637.3平方米、分摊建筑面积268.34平方米。４、2018年11月7日，王文言注册了个体工商户济阳县盛康健身房，在涉案房屋经营健身娱乐。５、王文言在接收涉诉房屋后搭建了简易房，后来部分进行了拆除，但仍在涉诉房屋的外侧使用木板隔离搭建了简易房一间，放置了双层床及办公桌椅，用于居住、办公等。6、2019年7月1日，弘力公司向盛康健身下达了终止合同通知书，主张租赁合同期至2019年8月31日。王文言对解除合同提出异议，并于2019年7月28日向弘力公司发出《解除房屋租赁合同异议函》。该异议函中载明：“一、通知书中提到的2018年9月4日责令整改通知书和2018年9月30日函告中，关于私自占用消防疏散通道承建办公室、超出合同规定面积及用途等问题，我方在接到整改通知书后已经征询过消防部门意见，并在2018年10月份做出整改，贵方并没有再提出异议，至今也已经十个月，期间物业检查正常，我方没有违约。二、贵公司在时隔九个月之后，在需要缴纳下一年度租金时突然无故单方解除合同，并拒收租金，单方面将合同期计至2019年8月31日没有法律依据，更不符合合同第十二条和第十四条的约定，且有悖诚实信用原则，有失公平。三、请贵公司在收到本函之日起立即撤回通知书，逾期我方将依法向有管辖权的法院提起诉讼，确认贵公司的通知书无效。因贵公司违约解除合同，我方将依法按照合同约定及法律法规的规定追究贵公司的违约责任。四、据其他租赁业户反映，贵公司正有意出售该租赁房屋，并已经在友好协商中，时隔九个月重提整改一事是为出售该房屋做准备。本着友好协商原则，我方可以就此问题进行谈判，但不同意解除合同。”7、王文言在租赁期间正常缴纳了物业费及水电费用，物业公司均予以接收，在2018年9月份之后合同正常履行。以上事实有原告向本院提交的房屋租赁合同、转帐凭证、《解除房屋租赁合同异议函》、本院调取的鲁（2019）济阳县不动产权第0002694号及商品房买卖合同及双方当事人的陈述在卷为凭，上述证据已经当事人质证并经本院审查，可以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：弘力公司于2018年9月30日关于限期整改的函告及2019年7月1日的《终止合同通知书》的证据效力。王文言主张未收到上述函告及通知书，弘力公司提交的上述证据系复印件，不能作为证据使用。弘力公司主张上述证据已送达王文言，可以证明案件事实。第三人认可上述证据的证明力。本院经审查认为，王文言向本院提交的《解除房屋租赁合同异议函》中的记载，可以确认王文言收到过2018年9月4日弘力公司向其发出的责令整改通知书和2018年9月30日的函告，王文言辩称其未收到过上述函告及通知书，与《解除房屋租赁合同异议函》明显相悖，对弘力公司提交的该证据本院予以采信，认定弘力公司曾于2018年9月10日向王文言所经营的盛康健身发出函告，其函告内容如下：“盛康健身，我方于2018年9月4日已下达责令整改通知书并告知你方5日之内整改违法建筑，限期五日之内整改拆除且符合消防法律规定，保持消防疏散通道及门窗畅通（逾期未整改后果自负），至今逾期20天未整改，根据租赁合同以及《合同法》，你方已构成合同违约，以及租赁合同第十四条向我方支付年度租金10%作为违约金，违法建筑尽快拆除。逾期还未拆除责令停水停电。我方保留包括但不限于解除租赁合同的权利以及法律诉讼的权利。”2019年7月1日，弘力公司向王文言发出《终止合同通知书》，内容如下：“盛康健身：我方于2018年9月4日已下达整改通知书责令整改违法建筑设施，2018年9月30日逾期未整改函告你方已构成违约。根据租赁合同第十二条及第十四条之规定，因承租方责任构成违约终止租赁合同。原合同期计至2019年8月31日。”王文言收到该《解除房屋租赁合同异议函》后于2019年7月28日向弘力公司发出《解除房屋租赁合同异议函》。本院认为，本案的争议焦点在于被告弘力公司是否享有合同解除权。王文言主张根据涉案房屋产权证的记载，房屋的建筑面积为905.64平方米，其公摊建筑面积为268.34平方米，搭建房屋并未占用公共面积。王文言已经对搭建房屋部分拆除，现在所剩的搭建房屋我们征询过消防部门并不影响消防安全，弘力公司在我们部分拆除后未再提出原告整改不妥的意见，正常收取了物业费及水电费等，同意原告继续使用房屋达九个月，根据《合同法》第九十四条，弘力公司不享有合同解除权。原因在于：一、从当事人意思表示来看，接受履行且并未要求解除合同本身可以解释为出租人以该行为修订了解除权产生的条件或者宽恕了承租人的迟延履行行为，至少存在着这种解释结论的可能性；二、承租人迟延后的履行行为、出租人在违约行为发生后的一定期间内未行使解除权的状态、双方在后来期间的适当履行等事实，在客观上会使承租人产生出租人不再行使该解除权的信赖；根据诚信原则，此种依赖值得保护；三、本案出租人提出解除合同的重要理由在于租金水平想提高，出租人找到或者认为会找到更高的出价者。在此情况下，支持出租人的解除权更不利于建立诚信的市场环境。弘力公司主张，王文言在公共区域搭建房屋，影响了消防通道安全，我公司已向其明确提出整改，原告未整改到位，我公司享有合同的解除权。第三人赵丽华、赵彬主张原告所搭建的房屋占用了公共场地，消防部门没有给原告出具可以搭建的证明，属于违法乱占用，应当享有合同解除权。本院认为，商品房的公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、过道，以及为整幢楼房服务公共用房和管理用房的建筑面积，还包括套与公共建筑之间的分隔墙等。故本院认定王文言所搭建的房屋位于弘力商贸城的公共区域内，并非专属于涉诉房屋产权人的公摊范围内。王文言主张该搭建的小屋未占用公用面积本院不予采纳。为维护公共安全和公众利益，我国的《住宅室内装饰装修管理办法》对于住宅室内装饰装修进行严格管理，根据第六条及第十二条的规定，从事住宅内的装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物，不得占用公共空间，不得损害公共部位和设施。王文言在公共区域内搭建房屋，未经过批准，侵占了公共面积，损害了公共利益。同时根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条、第十二条第一款第三项的约定，王文言在涉诉房屋外侧搭建简易房属于增设改建行为，王文言未取得弘力公司的书面同意意见，弘力公司享有合同解除权。综上，王文言在租赁合同的履行中未经业主同意，擅自占用公共大厅，经弘力公司下达整改通知后，拒绝拆除搭建的违法小屋，弘力公司主张合同解除，并无不当。对于王文言主张解除无效，继续履行合同，本院不予采信。本院认定房屋租赁合同的解除日期为2019年9月1日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下：一、原告王文言与被告济南弘力置业有限公司签订的房屋租赁合同于2019年9月1日解除；二、驳回原告王文言的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告王文言负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 莹二〇一九年十二月十三日书记员 卢勤琪