广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15495号原告：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪、肖宝怡，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。被告：连瑞松，男，1954年10月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区,委托诉讼代理人：谢朝政、罗秀玉，均为广东满祥律师事务所律师。原告广州南天商业大广场建设发展有限公司诉被告连瑞松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄佳琪、肖宝怡以及被告的委托诉讼代理人罗秀玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告2018年7月16日发出的《关于南天市场升级改造终止的通知》已生效，《南天市场商铺租赁合同》于2019年1月15日依法解除。2、被告立即搬离、腾空广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第17栋4号商铺。3、被告支付自2018年9月起至实际归还涉案商铺之日止的租金、市场管理费（2018年9月的租金为3712.37元、市场管理费为7437.34元，2018年10月1日至2019年9月30日每月的租金为4009.36元、市场管理费为8032.33元）及租金、市场管理费的违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算，自逾期之日即2018年10月15日起计算至实际清缴之日止）。4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定由被告承租位于广州海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场（下称“南天市场”）内商铺经营，租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止。《租赁合同》第二条约定如在租赁期间南天市场实施升级改造，原告应于实施升级改造前六个月通知被告具体升级改造时间，因升级改造造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任。根据广州市相关部门规定，海珠（沥滘片区）升级改造在即，南天市场在该升级改造规划范围内，该项目已被列入海珠区“十三五”时期现代商贸重点推进工程。原告遂于2018年7月16日向被告发出了《关于南天市场升级改造终止的通知》，通知自2019年1月15日终止双方租赁合同，并要求被告在2019年1月15日前清空搬离商铺。原告依据双方《租赁合同》的约定通知解除合同，《关于南天市场升级改造终止的通知》已送达被告，该通知已生效，《租赁合同》于2019年1月15日依法解除。被告辩称：原告以其2018年7月16日发出的终止合同的通知已生效为由，依法解除双方签订的合同，无事实和法律依据。根据原、被告双方签订的合同第二条的第二项及第七条的第三项，合同中所称的升级改造，应是不可抗力属于政府部门升级改造的行为，并非是原告自身所主张的升级改造。原告并未提出相关证据证明原告的升级改造为政府要求的升级改造。原告以升级改造为由，对商铺进行破坏，影响被告的经营，该原因是原告私自的原因导致的，被告不应该支付使用费、管理费。原告没有尽到市场管理的义务。经审理查明：2015年10月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定：甲方同意原租户李阳于2015年10月8日与甲方签订的位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧广州南天国际酒店用品批发市场编号为第17栋4号商铺转让给乙方经营酒店用品；租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：……2、甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；……4、升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年10月1日起至2015年9月30日止每月租金为2947元、市场管理费为5904元，从2015年10月1日起至2019年9月30日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用10.5万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金26553元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向本院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，其中自编17栋临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现行控规为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，原告向包括被告在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，通知因市场升级改造原因，决定自2019年1月15日终止租赁合同，要求原告与被告签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。本案庭审中，经本院释明合同无效的诉讼风险后，原告将诉讼请求中的“租金”更改为“使用费”。庭审后，原、被告确认：涉案商铺已于2019年10月28日拆除。原告撤回第1、2项诉讼请求，并表示使用费、管理费计至上述日期。本院认为：原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，但根据本院调查的结果，涉案商铺为超期的临时建筑，而在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据，则根据《最高人民法院》第三条规定，原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。上述租赁合同无效则支付违约金的前提已不存在，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告实际使用了涉案商铺，理应支付对价，则根据前述解释第五条的规定，原告要求被告按租赁合同中约定的租金、市场管理费标准支付从2018年9月1日起至涉案商铺拆除之日止的使用费【2018年9月的为3712.37元，2018年10月1日至2019年9月30日期间的每月为4009.36元，2019年10月1日-28日的为4009.36元×（1+8%）÷31×28=3911元，共计55735.69元】及市场管理费【2018年9月的为7437.34元，2018年10月1日至2019年9月30日期间的每月为8032.33元，2019年10月1日-28日的为8032.33元×（1+8%）÷31×28=7835元，共计111660.3元】的诉讼请求，本院予以支持。鉴于合同无效以及涉案商铺已被拆除，原告撤回第1、2项诉讼请求，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告连瑞松在本判决生效之日起十日内向原告广州南天商业大广场建设发展有限公司计付从2018年9月1日起至2019年10月28日止的使用费55735.69元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告计付从2018年9月1日起至2019年10月28日止的市场管理费111660.3元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3413元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李美琦吴越鸣