黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初1945号原告：万彬，男，1969年11月10日出生，汉族，工人，现住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，女，桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：佳木斯金鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区万象街北段道东。统一社会信用代码9123082600731283104D。法定代表人：赵发军，男，总经理。委托诉讼代理人：李响，男，公司职工。第三人：照国荣，女，1962年12月8日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省佳木斯郊区。原告万彬与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司、第三人照国荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万彬的委托诉讼代理人靳力红、被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李响到庭参加诉讼。第三人照国荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告万彬向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告享有对桦川县悦来镇世纪星城小区D#3-203室楼房的回迁安置权（标的80000元）；2、请求判令被告履行协助原告办理不动产权登记的义务；3、请求被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2011年8月18日原告与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司签订了一份房屋拆迁补偿安置协议书。双方在协议书中约定万彬用其所有的位于桦川县××镇××街道砖木结构的商服房屋（有照房屋建筑实测面积为140.25平方米、无照经营性用房69.75平方米，合计210平方米）与被告实行产权调换。被告给原告调换的具体位置为位于桦川悦来镇平安路与敬夫路交叉路口南侧第一家210平方米一楼商服。合同签订后，佳木斯金鑫房地产开发有限公司于2014年2月7日将原告的回迁房重新调换为桦川县悦来镇世纪星城4号楼一层面积为188.8平方米商服及高层D栋3单元2楼3号门面积为76.02平方米住宅楼。2014年2月,原告在佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部办理了入住入户手续后,实际占有使用至今。2019年4月原告在办理不动产登记时，得知原告回迁的桦川县悦来镇世纪星城小区D#3-203号楼房被佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部出卖给了第三人照国荣。被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，法院应驳回原告的诉讼请求。理由为：1、原告将被告开列为被告，主体不适格。2011年2月梁雪枫与佳木斯金鑫房地产开发有限公司达成了一份意向性挂靠合作开发协议。由于梁雪枫没有向公司交纳管理费，双方未实际履行该份合作开发协议。2013年4月9日其公司已在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任”；2、梁雪枫涉嫌私刻佳木斯金鑫房地产开发有限公司公章及冒签佳木斯金鑫房地产开发有限公司法定代表人赵发军签名开发的世纪星城小区项目与被告无关，其不应当承担责任。第三人照国荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于当事人双方没有争议的事实（佳木斯市亿汇物业管理有限公司与原告签订的涉案房屋物业服务合同复印件一份、佳木斯供电公司供电销售发票复印件一份、桦川县给排水公司预售水费票据一份、桦川县安泰物业有限公司出具的物业收据复印件一份、佳木斯金鑫房地产开发有限公司在佳木斯日报发表的声明、桦川县公安局受案回执一份），本院予以确认。被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司对原告提交的证据和事实有争议的，本院认定如下：证据一、2011年8月18日原、被告双方签订的房屋征收补偿安置协议书复印件（已与原件核对）一份。证实：1、原告以桦川县××镇××街道砖木结构的房屋与被告实行产权调换；2、被告给原告安置的楼房为位于桦川县悦来镇平安路与敬夫路交叉路口南侧第一家210平方米一楼商服；3、原告于2011年8月18日前完成搬迁。证据二、2014年2月7日原、被告房屋回迁安置协议书复印件一份。证实：2014年2月7日佳木斯金鑫房地产开发有限公司将原告的回迁房重新调换为桦川县悦来镇世纪世纪星城4号楼105面积为188.8平方米商服及高层D栋3单元203室面积为76.02平方米住宅楼。经庭审质证，被告对该上述两份证据的真实性没有异议，对公章真伪有异议。异议内容为该份协议书上加盖的公章不是被告真实的公章。本院经审查认为，虽然被告提出了异议，但原告用该份证据证实本案诉争房屋系其通过回迁置换的方式获得的事实予以确认。证据三、2014年2月11日佳木斯市亿汇物业管理有限公司与原告签订的涉案房屋的物业服务合同复印件一份（与原件核对一致），证明原告自2014年2月11日入住涉案房屋。证据四、2014年11月22日佳木斯供电公司供电销售发票复印件一份（与原件核对一致），自2014年3月3日到2019年7月5日用电明细一份，证实原告2014年11月2日交付电费44.88元，原告一直居住使用涉案房屋。证据五、2015年6月5日桦川县给排水公司预售水费收据复印件一份（与原件核对一致），证实原告居住涉案房屋并交纳了水费54元。证据六、2018年10月21日桦川县安泰物业有限公司出具的物业收据复印件一份（与原件核对一致），证实原告从2015年2月11日至2018年12月31日交纳了物业费3147元、电梯费1380元、二次提水费284元并至今居住涉案房屋。经庭审质证，被告对上述证据三、四、五、六份证据的真实性没有异议，但以上这些证据都不是被告单位出具的。本院经审查认为，由于被告对上述证据均没有异议，本院对上述证据予以采信，能够证实2014年原告自入户以来一直占有使用涉案房屋至今。证据七、2018年6月28日佳木斯市中级人民法院作出的（2018）黑08民终441号民事判决书。证实佳木斯市向阳区人民法院在作出的（2016）黑0803民初588号民事判决书中认定，被告与梁雪枫在2011年2月23日签订房屋开发合作协议，梁雪枫挂靠被告名下开发桦川县世纪星城小区，挂靠期间为2年。有效期满后，公司已登报说明从刊登之日起，本公司授权名义进行的开发等一切商业活动均与本公司无关，进一步说明桦川县世纪星城开发建设是挂靠在被告公司名下。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无异议，但该份证据未确切证实挂靠的具体年份。本院经审查认为，被告对该份证据的真实性无异议，鉴于该份证据系已经发生法律效力的民事判决书，虽然被告对与梁雪枫合作开发期间有异议，但该份证据认定了双方签订合作开发协议的日期，加之被告在庭审期间提交的2013年4月19日“声明”，故本院可以认定梁雪枫在2011年2月23日至2013年4月19日期间挂靠在被告名下经营。原告万彬对被告提交的证据有异议的，本院认定如下：被告提交的佳木斯市中医院司法鉴定所作出的两份司法鉴定意见书。证实：1、桦川县世纪星城小区的工程质量终身责任备案书加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章与被告所有的公章不是同一枚公章；2、桦川县世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的佳木斯金鑫房地产开发有限公司法定代表人赵发军的签名不是本人所签。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无异议，但对该份证据证明的内容有异议，异议内容为该份证据与本案没有任何关联性，不能作为本案的证据使用。本院经审查认为，该份证据仅能证实桦川县世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的公章及法定代表人签名不真实，不足以证实桦川县世纪星城小区项目中加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章及法定代表人的签名不真实，故本院对被告用该份证据证实的内容不予确认。综上，本案查明的事实如下：2011年8月18日原告万彬与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司签订了一份房屋征收补偿安置协议书。双方在协议书中约定万彬用其所有的位于桦川县××镇××街道砖木结构的房屋（有照房屋建筑实测面积为140.25平方米、无照经营性用房69.75平方米）与被告实行产权调换。被告给原告调换的具体位置为位于桦川悦来镇平安路与敬夫路交叉路口南侧第一家210平方米一楼商服。原告于2011年8月18日前完成搬迁。合同签订后，佳木斯金鑫房地产开发有限公司于2014年2月7日将原告的回迁房重新调换为桦川县悦来镇世纪星城高层D栋和多房4号楼中间东靠敬夫路面积为188.8平方米商服及高层D栋3单元2楼3号门203室面积为76.02平方米住宅楼。2014年2月，原告在佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部办理了入住入户手续后，实际占有使用至今。2019年4月原告在办理不动产登记时，得知原告居住的桦川县悦来镇世纪星城小区D#3-203室楼房被佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部于2013年8月19日在原桦川县房产管理局（现桦川县房产服务公司）合同备案给了第三人照国荣。另查明，被告与梁雪枫在2011年2月23日签订房屋开发合作协议，梁雪枫挂靠被告名下开发桦川县世纪星城小区。2013年4月9日被告在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任。本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，诉争房屋系原告按照所有权调换形式取得的补偿安置房屋，虽然拆迁人将该案涉房屋在桦川县房产服务中心（××县房产管理局）合同备案给了第三人照国荣，但第三人照国荣持有的房屋买卖合同不能对抗原告对该案涉房屋享有优先取得房屋回迁安置的权利，鉴于原告已实际占有、使用案涉房屋的事实，本院对原告主张优先取得案涉房屋的诉讼请求予以支持。本案中被告主张在2011年2月其与梁雪枫签订了合作开发协议，由于梁雪枫未向其交纳管理费，该合作开发协议未实际履行，梁雪枫冒用被告名义办理了项目开发的各项手续，其在本案中不是适格的诉讼主体。对被告的这一主张，鉴于桦川县悦来镇世纪星城项目梁雪枫办理的建设许可、规划许可等均在被告名下，故本院对被告主张其不是适格诉讼主体的辩称不予支持。由于被告于2013年4月9日已登报收回了下属分公司的授权，且梁雪枫涉嫌冒用被告名义办理各项开发手续，在梁雪枫冒用被告名义办理项目手续事实未侦查之前，本院不宜判决被告履行协助原告办理不动产权登记的义务，故本院对原告主张判决被告履行办理不动产登记义务的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第七条一款之规定，判决如下：一、原告万彬于本判决生效之日起享有对桦川县悦来镇世纪星城小区D#3-203楼房的优先安置权。二、原告万彬于本判决生效之日起十日内自行到桦川县不动产登记中心办理房屋登记手续。三、驳回原告万彬的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张凤新审 判 员  崔焱火人民陪审员  费义敏二〇一九年十二月八日书 记 员  张 琦