广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5705号原告：阳江市敏捷房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市闸坡镇三十米商业大道东（东小区N-15-2之1）。法定代表人：王荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛亚绮，该公司员工。委托诉讼代理人：余佳珈，该公司员工。被告：易某1，女，2011年6月6日生，汉族，住四川省岳池县。被告：易某2，女，2010年1月22日生，汉族，住四川省岳池县。上述两被告的法定代理人：易某3，男，1980年2月14日生，汉族，住四川省岳池县。系被告的父亲。上述两被告的法定代理人：罗某，女，1980年11月20日生，汉族，住四川省广安市广安区。系被告的母亲。被告：易某3，男，1980年2月14日生，汉族，住四川省岳池县。原告阳江市敏捷房地产开发有限公司诉被告易某1、易某2、易某3商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江市敏捷房地产开发有限公司的委托诉讼代理人毛亚绮、余佳珈到庭参加诉讼；被告易某1、易某2、易某3经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江市敏捷房地产开发有限公司诉称：2018年8月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号：2018081460），约定被告向原告购买阳江市闸坡镇敏捷大道南敏捷黄金海岸聚龙湾36幢2433房，总房价款为748977元，付款方式为分期付款，2018年8月21日支付首期房款224693元，二期房款299591元于2018年11月14日付清，剩余房款224693元于2019年2月14日付清。双方签订合同后，被告仅依约支付首期款224693元，剩余房款经原告多次催促仍不给予支付，导致原告出售涉案房屋收取全额房款的合同目的无法实现。根据法律及合同附件四《补充协议》第五条等约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，解除《商品房买卖合同》的效力自原告向邮递单位交寄解约通知之日起生效。原告已于2019年3月15日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，按照《补充协议》第十五条的约定，被告于2019年3月21日收到该通知，现原告与被告签订的商品房买卖合同已解除。原告认为，根据合同第七条，附件四第五条、第十五条的约定，被告逾期付款及逾期配合办理注销合同手续行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为2018081460）于2019年3月15日解除；2、判决被告向原告支付商品房买卖合同解除违约金74897.7元（按合同总价款的10%计算）；3、判决被告履行在商品房买卖合同解除后协同原告到房管局办理《商品房买卖合同》注销及其他一切相关手续的义务；4、判决被告向原告支付逾期配合办理《商品房买卖合同》解除及注销手续的违约金，暂计至2019年8月10日为19773元（自被告收到解除通知之日的10日后即2019年4月1日起计算，以房价款总额的0.02%支付，要求计至《商品房买卖合同》解除、注销及其他一切相关手续办妥之日止）；5、被告已付房款需在扣除违约金、配合原告办理《商品房买卖合同》注销及其他一切相关手续后方可退还；6、判决被告承担本案诉讼费用。被告易某1、易某2、易某3没有答辩。经审理查明：2018年8月21日，原告（作为出卖人）与被告方（作为买受人，由法定代理人易某3代理）签订编号为2018081460号《商品房买卖合同》。主要约定：原告将位于阳江市闸坡镇敏捷大道南敏捷·黄金海岸聚龙湾36幢2433房出售给被告；建筑面积共56.4平方米，套内面积41.62平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为每平方米17995.6元，总价款为748977元；第六条付款方式及期限：分期付款：首期房款224693元整于2018年8月21日前付清；二期款299591元整于2018年11月14日前付清；剩余款224693元整于2019年2月14日前付清；第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见与客户签订的《商品房买卖合同补充协议》；第八条交付期间：出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；等等。2018年8月21日，原告与被告方（由法定代理人易某3代理）双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要载明：五、《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任增补为：（一）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过30日后，出卖人有权选择要求买受人继续履行合同或解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价10%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之二的违约金；（三）出卖人解除本《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起10日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续（买受人若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押手续），并承担相关费用；买受人逾期未办妥上述手续的，出卖人有权拒绝返还买受人已支付的房价款，且买受人应自逾期之日起每日以房价款总额的万分之二向出卖人支付违约金；（五）若买受人选择分期付款方式付款的，则每次付款均被用作冲抵未清的最早欠款（包括本金及违约金，且按先扣违约金再扣本金的顺序操作），若买受人逾期支付任一期款项的，均视为买受人违约，买受人应按《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任；十七、关于合同解除的补充：1、出卖人或买受人按本合同及补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议解除；十八、关于合同注销登记的补充：1、无论何种原因导致本合同解除的，如本合同已办理了登记备案，双方应当相互配合在本合同解除之日起10日内共同办理完结登记注销手续；2、如因买受人原因导致本合同登记注销延期办理的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额（如有）、违约金（如有）、利息（如有按银行同期存款利率计算）的时间且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金直至买受人配合办理完毕本合同的备案登记注销手续；等等。同日，被告方向原告支付了首期购房款224693元（10000元+214693元），有原告提供的房屋销售专用收据予以证实。2018年8月27日，原告与被告方办理涉案房屋的商品房买卖（预购）登记，有原告提供的《商品房买卖（预购）登记证明书》予以证实。2018年11月20日，原告向被告方发出《催交房款通知》，要求被告于2018年11月30日前支付二期房款299591元及违约金2397元（计至2018年11月30日），该通知由被告方于2018年11月22日签收；2019年2月19日，原告向被告方发出《催交房款通知》，要求被告于2019年2月28日前支付三期房款224693元及违约金2097元（计至2019年2月28日），该通知由被告方于2019年2月22日签收；2019年3月15日，原告向被告方发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》等，该通知由被告方于2019年3月25日签收。原告主张，上述合同及补充协议签订后，被告支付了首期房款后，二期房款299591元及三期房款224693元至今未付。原告经多次催促无果，遂诉至本院，请求如诉称。以上事实有原告提供的户口本复印件、商品房买卖合同、补充协议、商品房买卖（预购）登记证明书、房屋销售专用收据、催交房款通知、邮寄单、妥投记录、催交房款通知、邮寄单、妥投记录、解除商品房买卖合同通知书、邮寄单、查询记录以及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：被告易某1出生于2011年6月，被告易某2出生于2010年1月，签订合同时为限制民事行为能力人，购买商品房的行为由其法定代理人易某3代理符合法律规定。原告与被告方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条“《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任增补为：（二）逾期超过30日后，出卖人有权选择要求买受人继续履行合同或解除合同”的约定，由于被告没有依约付款，原告向被告方发出《催交房款通知》，催促被告于2018年11月30日前支付二期房款及违约金；催促被告于2019年2月28日前支付三期房款及违约金。但被告仍没有履行支付义务。原告于2019年3月15日向被告方发出《解除商品房买卖合同通知书》，被告方于2019年3月25日签收该通知书，根据《商品房买卖合同补充协议》第十七条“关于合同解除的补充：1、出卖人或买受人按本合同及补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议解除”的约定，原、被告签订的《商品房买卖合同》应自被告收到该通知书之日即2019年3月25日解除。原告主张原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年3月15日解除，理据不足，本院不予支持。上述《商品房买卖合同》及补充协议解除后,原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，原告应退还购房款224693元给被告，原告可另行处理阳江市闸坡镇敏捷大道南敏捷·黄金海岸聚龙湾36幢2433房。根据《商品房买卖合同补充协议》第十八条第1项“无论何种原因导致本合同解除的，如本合同已办理了登记备案，双方应当相互配合在本合同解除之日起10日内共同办理完结登记注销手续”的约定，原告请求被告协同原告到不动产管理部门办理注销登记手续，理据充分，本院予以支持。被告方没有按照合同的约定履行支付涉案房屋剩余购房款的义务，属违约行为，应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付逾期支付购房款的违约金，该违约金按总购房款的10%计算，故违约金为74897.7元（748977元×10%），原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除。原告请求被告支付违约金74897.7元，理据充分，本院予以支持。此外，根据《商品房买卖合同补充协议》第十八条第2项“如因买受人原因导致本合同登记注销延期办理的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额（如有）、违约金（如有）、利息（如有按银行同期存款利率计算）的时间且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金直至买受人配合办理完毕本合同的备案登记注销手续”的约定，被告应自收到《解除商品房买卖合同通知书》之日起10日内即2019年4月4日前，协同原告办理注销登记手续。被告逾期未履行相关义务，应按日向原告支付总房款万分之二的违约金，自2019年4月4日起计至被告协同原告办理注销商品房买卖（预购）登记手续之日止，原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除。原告请求从2019年4月1日起计算该项违约金，理据不足，本院不予支持。被告易某1、易某2、易某3经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告阳江市敏捷房地产开发有限公司与被告易某1、易某2签订的合同编号为2018081460号的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年3月25日解除；二、限被告易某1、易某2、易某3在本判决生效之日起十五日内协助原告阳江市敏捷房地产开发有限公司办理注销阳江市闸坡镇敏捷大道南敏捷·黄金海岸聚龙湾36幢2433房的商品房买卖（预购）登记手续；三、限被告易某1、易某2在本判决生效之日起十五日内支付逾期支付购房款的违约金74897.7元给原告阳江市敏捷房地产开发有限公司；四、限被告易某1、易某2在本判决生效之日起十五日内支付逾期协助办理注销商品房买卖（预购）登记手续的违约金[违约金按每日按总房款748977元的万分之二计算，自2019年4月4日起计至被告协同原告阳江市敏捷房地产开发有限公司办理注销商品房买卖（预购）登记手续之日止]给原告阳江市敏捷房地产开发有限公司；五、限原告阳江市敏捷房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还购房款224693元给被告易某1、易某2。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2166元，由被告易某1、易某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖国德人民陪审员  吴秀兴人民陪审员  黄光景二〇一九年十二月九日书 记 员  赖炳荣附件：《中华人民共和国民法总则》第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。