新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新21民初51号 原告（执行案外人）：王鑫，男，1984年11月5日生，汉族，现住内蒙古包头市。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日生，汉族，个体，现住新疆维吾尔自治区鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所新疆维吾尔自治区鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志杰，系该公司职员。 委托诉讼代理人：杨敏,新疆蒲昌律师事务所律师。 原告王鑫与被告段正文、第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称：永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鑫的委托诉讼代理人崔亚红、被告段正文的委托诉讼代理人朱睿、第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人张志杰、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王鑫向本院提出诉讼请求：排除贵院强制执行新疆吐鲁番市鄯善县柳中路东侧光明路南侧太阳岛社区西域江南F1栋9号底店的行为。事实和理由：2011年6月8日李世秀向王鑫的叔叔王惠平借款100万元，李世秀让王慧平将借款打到其哥哥李士金的卡上。当天王惠平将借款打到李士金的卡上，李世秀给王慧平出具了借条，约定月息2分。李世秀一直按照约定给王惠平支付利息。借款到期后李世秀没有偿还借款。王惠平多次给李世秀打电话催要借款。2012年李世秀给王惠平说，她向王慧平借的钱又借给了朋友，投入新疆进行房产开发，朋友愿意用开发的房产抵偿李世秀本人和王惠平的借款，李世秀说带王慧平去新疆看看他朋友开发的房产，如果王惠平认为可以,就能签订商品房买卖合同。因王惠平没时间，就让王鑫到新疆看开发的房屋，并同意将抵债的房屋办在王鑫名下。于是在2012年9月24日李世秀与其丈夫刘国军带着王鑫去新疆鄯善看开发的房产。到了新疆鄯善县后，看到李世秀朋友开发的房产主体已竣工，因李世秀无钱给王鑫的叔叔偿还，而且永诚房产公司的实际控制人张志杰也同意用其开发的房屋抵偿李世秀的借款和王鑫的叔叔与李世秀的借款，并与王鑫直接签订了商品房买卖合同。2012年9月25日王鑫就与永诚房产公司签订了商品房买卖合同并交付房屋的钥匙。张志杰又带领王鑫到鄯善县房管所办理了网签和备案。2015年通过房屋中介公司将永诚房产公司已交付的房屋出租，并一直由承租人在使用。综上所述，根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，王鑫的请求符合上述法律规定，应当予以支持。段正文对涉案查封的房屋没有抵押权。 段正文辩称，一、本案争议的房产所有权人为永诚房产公司并非王鑫。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房产登记在永诚房产公司名下，对外公示的所有权人为永诚房产公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故永诚房产公司系案涉房产的所有权人。王鑫并不是本案涉案房产的权利人。王鑫向法院提起执行异议之诉，请求解封登记在永诚房产公司名下的商铺，并确认其产权为其所有，没有事实和法律依据。二、王鑫的主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形。该规定要排除执行需四个条件同时满足，并且能排除法院强制执行，才能停止执行。本案中王鑫与永诚房产公司之间《房屋买卖合同》不具有真实性、合法性，双方之间的房屋买卖合同关系是基于以物抵债协议所产生的。以物抵债协议是永诚房产公司为替案外人张志杰偿还所欠他人的债务，永诚房产公司与王鑫之间无任何债权债务，以物抵债协议严重侵害了作为永诚公司合法债权人段正文的权利。三、办理商品房网签备案登记，并不具备物权变动性质。本案中,王鑫主张办理网签登记就取得产权具备物权变动的主张，违反强行性法律规定。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，涉案房屋并未登记在王鑫名下，王鑫仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中王鑫对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。四、王鑫与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系。永诚房产公司实际控制人张志杰及王鑫均称，王鑫是将钱借给李世秀，李世秀又借给了张志杰或高文斌，到期无法偿还时将永诚房产公司的房屋以物抵债给了王鑫。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房买卖合同》的订立系基于王鑫与永诚房产公司、高文斌、张志杰之间的抵账行为，涉案合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭王鑫对永诚房产公司、高文斌、张志杰的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王鑫寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与永诚房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立，并不能阻却有其他合法权利的段正文基于生效法律文书申请强制执行。五、王鑫对房屋未办理过户存在过错。涉案房屋早就已经办理房屋所有权登记，登记在永诚房产公司名下，查封中的西域江南，很多房屋都已经办理了产权变更登记，由永诚房产公司过户至他人名下，并非王鑫所称无法办理产权登记手续。购物城2016年1月19日，西域江南2018年1月4日才被吐鲁番市中级人民法院查封，中间有近6年的时间（购物城也有1年4个月）产权是可以自由转移的。但王鑫均未办理产权变更登记，王鑫没有办理产权登记是为了避税。因此，王鑫对未办理过户存在重大过错，理应为此过错所导致的损失承担责任。六、关于涉案的《商品房买卖合同》、《抵债协议》的性质，实际为永诚房产公司向王鑫出让房产，永诚房产公司应得的价款用于折抵李世秀、张志杰、高文斌的债务，故该合同性质为以房抵债协议。《合同法》第九十九条、第一百条规定抵消的前提条件是当事人互负债务。从本案的借款形成过程来看，原始借款为王鑫出借给李世秀，李世秀出借给张志杰、高文斌。借款合同、借条也是以上述个人名义签订或出具的，款项也是先汇入李世秀个人账户，再汇入张志杰、高文斌个人账户，并未汇入永诚房产公司账户，故永诚房产公司与王鑫之间不存在借贷合意。王鑫与永诚房产公司没有互负债务，不能产生债权债务抵消的法律后果。因此涉案的《商品房买卖合同》、《抵债协议》等的实质是由永诚房产公司通过以房抵债的方式为李世秀、张志杰、高文斌清偿欠王鑫的债务，而非商品房买卖。综上，王鑫以涉案房产已网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的事由，缺乏事实和法律依据。王鑫向法院提起的执行异议之诉，缺乏足以排除强制执行的民事权益的事实和法律依据。再者无论王鑫是主张案涉房屋为以房抵债，还是商品房买卖，都不能产生优先于段正文对永诚房产公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，也不能排除段正文申请的强制执行，因此请求法院驳回王鑫的诉请。 永诚房产公司述称，段正文陈述的马波是在2011年8月11日才通过入股的形式成为永诚房产公司的股东，实际上在永诚房产公司成立之初马波就是永诚房产公司的股东，由于马波个人原因一直没有办理股权登记，永诚房产公司有具体的资金往来明细。永诚房产公司在2018年9月25日消防验收才验收合格，导致未能及时给王鑫办理产权登记，责任在永诚房产公司，王鑫诉请应当得到支持。本案是以物抵债形成的房地产买卖合同，实际上是永诚房产公司与王鑫之间有担保之债，是为了偿还自己的担保之债形成的。实际借款人就是永诚房产公司，经手人是张志杰，永诚房产公司给张志杰也出具了相关的收款收据，并非是段正文所述事实。由于永诚房产公司资金不足，无法偿还借款，经过王鑫与永诚房产公司协商，用永诚房产公司开发的商品楼抵偿借王鑫的部分资金，该关系就是房屋买卖的关系，有双方签订的书面合同，永诚房产公司已经将相应的房产交付给了王鑫，王鑫也将该房产进行了出租受益。综上，王鑫与永诚房产公司的行为符合最高人民法院的相关规定，且房产也在房产部门进行了网签登记，上述行为符合最高院关于执行异议第28条的规定，足以排除对涉案房产的执行。关于过户登记的问题，过户登记要缴纳税费，税费不该王鑫缴纳，应是永诚房产公司缴纳的，由于永诚房产公司资金缺乏，没有缴纳相关税费，所以产权没有进行登记，过错在永诚房产公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的事实： 1、2017年12月12日，本院执行局在执行段正文与永诚房产公司民间借贷纠纷一案中，依据已生效的（2017）新21执字第91号执行裁定书，对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产进行了查封，其中包括王鑫购买永诚房产公司的西域江南F1栋9号（建筑面积为205.02平方米）的房屋。2018年1月3日，本院对查封永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产的情况，发出查封公告。 2、2018年9月25日永诚房产公司开发的楼兰海西域江南商业楼消防验收合格。 3、2019年6月24日，王鑫提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年6月29日作出（2019）新21执异14号执行裁定书，驳回了王鑫的异议请求，王鑫遂提起本案之诉。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： １、2010年5月18日，李世秀与张志杰签订一份《借款协议书》，约定李世秀借给张志杰100万元，借期6个月（从2010年5月18日起至2010年11月17日），每个月利息3.2万元，李世秀先扣3个月的利息9.6万元，实际给张志杰90.4万元，该款按张志杰要求汇入永诚房产公司马波的账户。2011年3月21日，李世秀与张志杰、永诚房产公司签订了一份《抵押担保借款合同》。该合同约定，李世秀借给张志杰1300万元，借期15天，自2011年3月21日至2011年4月4日止，该款通过转账方式转入张志杰提供的高文斌在新疆鄯善农村信用社的账户，账号×××，借款利率为每天2.3万元，永诚房产公司为该笔借款提供担保，承诺如张志杰不能到期偿还借款，由担保人永诚房产公司代为偿还。同日，张志杰给李世秀出具了1300万元借款借条及收据，该借款张志杰和永诚房产公司一直没有归还。为证明该事实，王鑫向法院提供一份100万元《借款协议书》和90.4万元中国工商银行个人业务凭证、《抵押担保借款合同》、1300万元的进账凭证、1300万元借款借条及收据等证据。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对王鑫提供的证据及要证明的事实都认可，并认可1400万元借款实际都是永诚房产公司用了。因段正文没有向法院提供有效证据证明王鑫提供的上述证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此无异议，故对上述事实，本院予以确认。 2、2011年6月8日，李世秀借王惠平100万元，用于临时周转，王惠平按李世秀的要求将100万元全部打到李世秀指定的中国银行账户上，户名是李士金（李世秀的哥哥），卡号是×××，此卡一直由李世秀使用。为证明该事实，王鑫向法院提供王慧平给李士金打款100万元的银行个人业务交易单、李世秀借王慧平100万元的借条、收条、内蒙古自治区内蒙古自治区包头市天信公证处（2019）包天信证内民字第4301号公证书。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对王鑫提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明王鑫提供的上述证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人对此均认可无异议，故对上述事实，本院予以确认。 3、因李世秀借王惠平本息123.012万元一直没还，双方协商用鄯善底店以房抵债，2012年9月25日王惠平指定将抵给王惠平的永诚房产公司西域江南F1栋9号底店签署到王惠平的侄子王鑫名下。2012年9月25日，永诚房产公司、李世秀和王鑫签订了一份《三方抵债协议》，三方约定，李世秀和王鑫共同确认以下事实：截至2019年9月20日，李世秀结欠王鑫本金100万元，结欠利息23.012万元；为解决李世秀和王鑫的债权债务问题，永诚房产公司以2011年9月25日抵偿给李世秀的房产做网签手续给王鑫，用于抵偿李世秀所欠王鑫的债务，经三方协商，达成协议：为处理李世秀和王鑫的债务本息123.012万元，永诚房产公司将位于××县南侧的楼兰海-西域江南F1栋9号商业楼，计建筑面积为205.02平方米，单价为每平方米6000元，做商品房网签合同给王鑫，用于抵偿李世秀欠王鑫的123.012万元债务。商品房购销合同售价为每平方米4000元，此价格是为了减少费用。经三方协商抵债为每平方米6000元，此价格为毛坯房价格，办理房产证产生的费用均由王鑫承担。2012年9月25日，永诚房产公司与王鑫签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012014），永诚房产公司给王鑫出具收到王鑫交房款82.008万元的收据。为证明该事实，王鑫向法院提供《三方抵债协议书》、《商品房买卖合同》、房款收据、内蒙古自治区内蒙古自治区包头市天泽公证处（2019）包天泽证内民字第3081号公证书。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对王鑫提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明王鑫提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此认可无异议，故对上述事实，本院予以确认。 4、2013年10月31日，永诚房产公司与王鑫签订《底店交房确认书》，双方共同确认，永诚房产公司于2013年10月31日将《商品房买卖合同》约定的西域江南F1栋9号底店，面积为205.02平方米的房屋交付给房屋购买人王鑫正式占有控制。为证明该事实，王鑫向法院提供《底店交房确认书》一份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对王鑫提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明王鑫提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此无异议，故对上述事实，本院予以确认。 5、2015年10月16日，王鑫与张应尤签订《房屋租赁合同》，王鑫将西域江南F1栋9号（建筑面积205.02平方米）的房屋租给张应尤6年（自2015年10月16日至2021年10月15日），每年租金1万元。为证明该事实，王鑫向法院提供《房屋租赁合同》、租金收条。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对王鑫提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明王鑫提供的证据及要证明的事实存在虚假，故对上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：王鑫对涉案位于新疆吐鲁番市××县（建筑面积205.02平方米）的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，本院认为，一、关于王鑫与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在本院查封之前，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。故王鑫与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张王鑫与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故本院不予采纳。 二、关于王鑫是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2013年10月31日，永诚房产公司将西域江南F1栋9号面积205.02平方米的房屋交付给王鑫。2015年10月16日，王鑫将该房屋租给张应尤6年，上述事实能够证实王鑫在人民法院查封之前，已实际占有使用该涉案房屋。 三、关于王鑫是否已就涉案房屋支付全部价款。2012年9月25日，王鑫与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀1400万元，而李世秀又欠王惠平本息123.012万元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的楼兰海-西域江南F1栋9号建筑面积205.02平方米的房产抵给王惠平，用于清偿三方相互债权债务，王惠平指定房产落在其侄子王鑫名下。因永诚房产公司、李世秀和王惠平的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对王鑫已就涉案房屋支付全部价款的事实，本院予以确认。 四、关于王鑫未办理过户登记的原因。在本院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的楼兰海西域江南商业楼一直没有经过消防验收合格，导致王鑫不能办理相关产权证。因组织通过消防验收，满足办理证照的全部条件，为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于王鑫。 综上所述，王鑫对涉案房产所享有的权利，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,足以排除人民法院的强制执行。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定:“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故本案判决生效后，本院于2019年6月29日作出的(2019)新21执异14号执行裁定失效。经本院二○一九年第十八次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 在本院（2017）新21执字第91号执行案件中,不得对位于新疆吐鲁番市××县（建筑面积为205.02平方米）的房产采取执行措施。 案件受理费12001元，由被告段正文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 本院(2019)新21执异14号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李 鑫 审 判 员 南 斐 人民陪审员 胡 琴 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 兰保荣