广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35884号原告（反诉被告）：刘春汉，男，汉族，1964年1月8日出生，身份证住址广东省佛山市南海区，委托代理人：黄子祺，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：刘雅滢，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：**，男，土家族，1977年7月25日出生，身份证住址广州市荔湾区，系原告的员工。被告：广东华淋冷藏设备有限公司，住所地广州市白云区*镇*三路835号之一201房，统一社会信用代码91440101MA59FGYY49。法定代表人：杨松。上述两被告的共同委托代理人：刘鹄，广东中泽律师事务所律师。刘春汉与广东华淋冷藏设备有限公司（以下简称华淋公司）、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘春汉及其委托代理人黄子祺，**及其与华淋公司的共同委托代理人刘鹄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘春汉诉称：2016年10月2日，我方与案外人梁泳斌签订《租赁合同》，承租其位于广州市白云区*镇*村*路8号的厂房。合同约定我方有权分租或转租部分场地给第三人。2016年12月6日，我方与**签订《厂房租赁合同》，由**承租部分厂房给其关联公司华淋公司经营使用，月租金自2017年5月1日至2020年5月1日止为人民币40000元整。租赁合同签订后，**及华淋公司在租赁场地上经营，并向我方交租至2018年4月。2018年5月7日，**及华淋公司承租的厂房发生火灾。火灾后**及华淋公司仍在租赁场地上继续经营使用，但其再也没有向我方支付厂房租金。另，梁泳斌就其与我方的租赁合同纠纷起诉至白云区人民法院，要求确认租赁合同无效。2018底，广州市中级人民法院终审判决租赁合同无效，限期将厂房交还给梁泳斌管业。我方依据该生效判决于2019年4月9日将厂房移交给梁泳斌，一并向梁永斌承担了包括**承租部分厂房的房屋占有使用费。我方认为，由于我方基于其与梁泳斌的租赁合同取得案涉场地使用权，并将案涉场地转租给**及华淋公司，虽然租赁合同已被认定为无效，但**及华淋公司仍应当向我方支付占用期间的场地使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，我方有权要求**及华淋公司按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：**及华淋公司向我方支付2018年5月1日至2019年4月9日的场地使用费452000元及利息（利息以452000元为本金，自起诉之日起计至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；2、本案的诉讼费由**及华淋公司承担。华淋公司、**共同辩称：刘春汉向梁泳斌承租涉案场地的租赁合同为无效合同，则**与刘春汉签订的涉案租赁合同也属于无效合同，刘春汉无权根据该合同主张场地租金。涉案场地在2018年5月至2019年4月期间仍保持火灾现场状况，直至目前为止仍未完全恢复生产经营，我方并未占有使用涉案场地，故刘春汉要求我方支付上述期间的场地使用费没有法律依据。刘春汉与梁泳斌签订的涉案场地的租赁合同被生效判决认定为无效后，**即于2018年12月22日与梁泳斌另行订立了厂房租赁合同并依约支付了租金。刘春汉向梁泳斌支付的场地使用费是其经营的家具厂应支付的占用费。综上，请求驳回刘春汉的全部诉讼请求。**与刘春汉签订租赁合同后，向其交纳了保证金80000元。现**特向法院提起反诉，请求判令：1、刘春汉向**返还租赁保证金80000元，并自起诉之日起按中国人民银行同业拆借利率计算利息至还清之日止；2、本案反诉费用由刘春汉承担。针对**的反诉，刘春汉辩称：确认保证金是8万元，其他的已经作为租金扣除完了。经审理查明，2016年10月2日，刘春汉与梁泳斌签订《广州市房地产租赁合同》，双方约定刘春汉向梁泳斌承租位于广州市白云区*路*村*路8号的5000平方米厂房和4000平方米空地，租赁期限自2016年10月1日至2029年6月31日，其中2017年10月1日至2020年9月31日期间的租金为每月55000元。2016年12月6日，刘春汉与**签订《厂房租赁合同》，双方约定刘春汉将其向梁泳斌承租的上述场地中产区内（靠近*路边）一栋厂房、新建厂房及空地约3588平方米出租给**使用，租期自2017年3月1日至2029年5月1日，前60天为装修、设备安装期，正式起租时间为2017年5月1日，自2017年5月1日至2020年5月1日期间的月租金为40000元；**需向刘春汉交纳80000元作为保证金，合约期满，**付清租金及相关水、电等费用后，刘春汉将保证金80000元无息退还给**。合同签订后，刘春汉将所涉租赁场地交付给**，**将场地实际交由华淋公司使用。后刘春汉与梁泳斌因上述租赁合同发生纠纷。2018年7月16日，本院作出（2018）粤0111民初4934号民事判决书，确认梁泳斌与刘春汉签订的上述《广州市房地产租赁合同》无效，并判令刘春汉将坐落于广州市白云区*路*村*路8号厂房交还给梁泳斌管业。刘春汉不服上述判决提起上诉。2018年11月20日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终17625号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。2019年7月11日，梁泳斌向本院另案起诉刘春汉，称刘春汉直至2019年4月才向其移交广州市白云区*路*村*路8号厂房，要求其支付该厂房自2018年5月1日起至2019年4月8日止的房屋占有使用费，本院依法立案受理。该案诉讼中，刘春汉与梁泳斌达成调解协议，刘春汉确认尚欠梁泳斌2018年5月1日至2019年4月8日期间的房屋占有使用费600000元等，该调解协议已于2019年8月13日发生法律效力。另，2018年5月7日，位于广州市白云区*镇*村*路8号的广州天润家居用品有限公司喷漆房内距离北侧墙壁3米的排气扇处起火，导致该公司及华淋公司发生火灾。庭审中，刘春汉、**及华淋公司一致确认**承租的涉案场地实际上是其与华淋公司作为共同承租人向刘春汉承租，双方确认**向刘春汉交纳了租赁保证金80000元，刘春汉同意将该保证金返还给**。诉讼中，刘春汉称其于2019年4月9日将其承租的广州市白云区江高水沥*路8号厂房交还给业主梁泳斌管业，并提供了《厂房移交确认函》用以证明。**及华淋公司对此不予认可，称刘春汉移交的仅是其自身租赁使用的部分场地，未包含向其转租的场地，并提供了其于2018年12月22日与梁泳斌签订的《厂房租赁合同》以及《授权委托书》用以佐证。该合同约定梁泳斌将位于广州市白云区*路*村*路8号的厂房出租给华淋公司，合同落款处甲方（即梁泳斌）签名处由案外人陈淑贤签名；《授权委托书》载明梁泳斌委托其母亲陈淑贤全权代为出租上述厂房等。另，诉讼中，刘春汉、**及华淋公司均未提供证据证实涉案厂房已取得合法的建设工程规划报建手续。**及华淋公司另称火灾事故发生后其未再使用涉案场地，但亦未能提供证据证实其将该场地交还给刘春汉。以上事实，有《广州市房地产租赁合同》、《厂房租赁合同》、民事判决书、民事调解书、《授权委托书》、火灾事故认定书及当事人陈述等证据证实。本院认为，刘春汉、**及华淋公司均未提供证据证实涉案厂房已取得合法的建设工程规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，刘春汉与**、华淋公司之间的租赁合同应为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，**向刘春汉交纳了租赁保证金80000元，现刘春汉同意将该保证金返还给**，本院对此予以认可。**及华淋公司称火灾事故发生后其未再使用涉案场地，但亦未能提供证据证实其将该场地交还给刘春汉，本院对此不予认可。**及华淋公司另称其自2018年12月22日起是向梁泳斌承租涉案场地，并提供了与梁泳斌签订的《厂房租赁合同》以及《授权委托书》，但梁泳斌已另案起诉刘春汉向其主张刘春汉承租的场地自2018年5月1日起至2019年4月8日止的房屋占有使用费，且双方已就此达成调解协议，可见梁泳斌仍认可上述期间租赁场地由刘春汉承租使用，**及华淋公司主张梁泳斌已于2018年12月22日另行向其出租涉案场地的事实与此相矛盾，本院对此不予认可。结合梁泳斌确认刘春汉至2019年4月向其移交厂房的事实，本院对刘春汉提交的《厂房移交确认函》予以认可，并据此认定**、华淋公司在2019年4月9日将涉案场地交还给刘春汉。**、华淋公司在2018年5月1日至2019年4月8日期间实际占有、使用涉案场地，现刘春汉要求其支付该场地的占有使用费以作补偿符合法律规定，本院对此予以支持。参照双方约定的租金标准，该期间的占有使用费应为450667元（40000元/月×11个月+40000元÷30天×8天）。双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，故其向对方主张保证金或场地使用费的利息损失的主张本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，**、广东华淋冷藏设备有限公司向刘春汉支付场地使用费450667元；二、自本判决生效之日起三日内，刘春汉向**返还租赁保证金80000元；三、驳回刘春汉的其他诉讼请求；四、驳回**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4040元，由**、广东华淋冷藏设备有限公司负担；反诉受理费900元，由刘春汉负担。**、广东华淋冷藏设备有限公司负担的上述本诉受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给刘春汉。刘春汉负担的上述反诉受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给**。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇一九年十二月三十一日书记员  李幸锋