上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0105民初9822号 原告：顾志萍，女，1970年4月17日生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：胡小鸣(原告顾志萍之夫)，1970年2月14日生，汉族，住同原告顾志萍。 被告：张羊，男，1988年10月24日生，汉族，住上海市宝山区，户籍地江西省九江市。 被告：许圣杰，男，1984年10月10日生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：虞文隆，上海恒峰律师事务所律师。 第三人：上海美弗餐饮有限公司，住所地上海市长宁区愚园路XXX号XXX幢。 法定代表人：杨帆，董事长。 委托诉讼代理人：陈志华，女。 原告顾志萍诉被告张羊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用简易程序于2019年7月31日、2019年10月23日公开开庭进行审理。审理中，原告顾志萍申请追加许圣杰为本案被告；本院依法追加上海美弗餐饮有限公司(以下简称美弗公司)为本案第三人。原告顾志萍及其委托诉讼代理人胡小鸣、被告张羊(仅参加第一次庭审)、被告许圣杰之委托诉讼代理人虞文隆(仅参加第一次庭审)、第三人上海美弗餐饮有限公司(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。另，经各方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。 原告顾志萍向本院提出诉讼请求：1.被告张羊、许圣杰支付原告租金21,000元，按每月6,000元标准计算，自2019年1月20日起至2019年5月4日止。2.被告张羊支付原告拖欠的2015年5月至2016年9月的燃气费及滞纳金1,839.60元。3.被告张羊、许圣杰赔偿原告设施损失1,000元。事实和理由：原告系上海市长宁区东诸安浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人。2012年10月11日，原告与被告张羊签订《房地产租赁合同》，其中约定，被告张羊承租涉案房屋，租金为每月4,800元，租期为2012年10月20日至2014年10月19日。另，特别手写约定，房子不能对外出租。合同到期后，双方同意续约，于2014年10月20日签订《补充条款》，其中约定，双方在原有合同基础上续签五年，自2014年10月20日至2019年10月19日。租金由每月4,800元提升为每月5,300元。合同履行过程中，原告与被告张羊口头协商后，租金又涨至每月5,500元。又过了一段时间，被告张羊告知原告，今后的房租将由其同事许圣杰支付，原告没有异议。被告许圣杰按每月5,500元的租金标准向原告付款多年。2018年10月，原告接到居委会通知，称涉案房屋涉及群租，街道已进行整治。原告至现场查看才发现，实际居住人并非被告张羊或许圣杰，而是已被被告许圣杰转租给第三人用于员工宿舍，租期自2017年11月5日至2019年11月4日，租金每月8,000元。因涉及违约转租，2018年10月17日，原告与被告张羊签订《房地产租赁合同解除协议》，约定被告张羊应当及时返还房屋。但被告张羊未履行该协议。原告找到第三人，第三人不肯搬离，称其与被告许圣杰的租赁合同未到期，且拿出了原告的授权委托书、房产证、身份证等证明材料。原告竟然发现上述证明材料均系被告许圣杰恶意伪造。此时，被告许圣杰找到原告，希望原告同意第三人居住到2019年10月再还房，同时提出按每月6,000元标准向原告支付租金，每三个月一付。原告综合考虑诉讼成本、时间等因素，最终表示同意。之后，被告许圣杰向原告支付了2018年10月20日至2019年1月19日的租金18,000元。然，2019年1月之后的租金被告许圣杰再未支付。原告联系被告张羊，其亦以种种理由推托。为此，原告提起本案诉讼，要求判如所请。 被告张羊辩称，一、不同意支付租金。被告张羊最初从原告处承租涉案房屋后用于公司员工居住使用。之后，被告许圣杰接手管理涉案房屋，其向被告张羊打款后，被告张羊自留每月600元左右的收益，剩余款项支付给原告。2015年8、9月开始，所有租金均由被告许圣杰直接向原告支付，被告张羊不参与其中。2018年10月，原告与被告张羊签订解除协议后，被告许圣杰与原告自行协商后续租金支付事宜。被告许圣杰支付给原告每月的租金金额，被告张羊不知情，亦与其无关。因此，合同解除后产生的租金欠付问题，原告应向被告许圣杰主张。二、同意向原告支付拖欠的燃气费及滞纳金1,839.60元。三、2018年10月17日，被告张羊与原告至涉案房屋内未看到床、电视机、大橱柜、衣柜等。若存在损失，要求一并处理被告张羊已支付的押金4,800元，即押金与损失1,000元直接抵扣，剩余款项由原告予以返还。 被告许圣杰辩称，不同意原告的诉讼请求。一、房屋租赁合同及解除协议的签约主体为原告及被告张羊，根据合同相对性原理，原告应向被告张羊主张权利。二、租赁期间，被告许圣杰代被告张羊向原告支付租金的行为得到原告的认可。该代付行为在当事人之间经常发生，不能就此认定房屋的承租人由被告张羊变更为被告许圣杰。三、原告与被告张羊解除合同未告知被告许圣杰，上述二人私下达成的协议不得对抗许圣杰。因被告许圣杰不知晓合同已解除，故其继续向原告付款是前一个租赁合同的延续行为。原告收到18,000元后，未提出异议，视为其知晓并认可被告许圣杰的代付行为。 第三人美弗公司陈述，第三人与被告许圣杰就涉案房屋签订房屋租赁合同，租期自2017年11月5日至2019年11月4日，租金每月8,000元。2018年10月，原告至涉案房屋吵闹，要求第三人搬离，第三人才得知被告许圣杰签约时向提供的房东委托书、身份证、房产证均系伪造。为解决三方的纠纷，保证涉案房屋能继续使用，三方建立了微信群协商此事，最终确定，原告同意第三人使用房屋至2019年11月；第三人向被告许圣杰支付租金，被告许圣杰向原告支付租金。之后，第三人在与被告许圣杰的电话沟通中得知，被告许圣杰支付给原告每月6,000元。第三人向被告许圣杰支付租金至2019年5月4日，因租赁房屋涉及纠纷，第三人于该日搬离，原告收回房屋。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、房地产租赁合同、补充条款、转账记录、房地产租赁合同解除协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋产权人为原告。2012年10月11日，原告(甲方)与被告张羊(乙方)签订《房地产租赁合同》，其中约定，乙方承租涉案房屋。租赁期限为2012年10月20日至2014年10月19日。月租金为4,800元。租金每三个月支付一次。每次租金于每次房租到期日前七天支付。乙方在签订合同时交付给甲方4,800元房屋保证金。无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为4,800元。其他约定事项一栏，手写写明，房子不能对外出租。乙方支付给甲方的保证金以转账形式支付，到期甲方退回。2014年10月20日，原告(甲方)与被告张羊(乙方)签订《补充条款》，其中约定，甲乙双方协定，在原有合同基础上续签五年(自2014年10月20日至2019年10月19日)。租金由原有租金4,800元每月提升为5,300元每月，付款方式不变为押一付三。在补充协议合约期间违约条款与原有合同一样，有日期及时间冲突的均以补充条款为准。上述合同签订后，早期由被告张羊向原告支付租金，之后主要由被告许圣杰向原告支付租金。根据银行转账记录显示，2017年4月开始，被告许圣杰以每月5,500元租金标准向原告付款。原告称，在此之前，被告许圣杰已按此标准付款，但因银行记录只能调取近二年的明细，故无法提供其余证据。 2018年10月17日，原告(甲方)与被告张羊(乙方)签订《房地产租赁合同解除协议》，其中约定，甲乙双方于2012年10月11日就涉案房屋签订房地产租赁合同，于2014年10月20日就相同房屋签订补充条款。经双方协商一致，甲乙双方均同意于2018年10月17日提前解除租赁合同及补充协议，乙方应于2018年10月17日搬出涉案房屋并将房屋交还甲方。甲乙双方均无需因提前解除租赁合同及补充条款而向对方承担违约责任。 2018年11月8日，案外人杨某某向原告付款10,000元。同日，被告许圣杰向原告付款8,000元。 2019年6月28日，原告支付了涉案房屋内未结清的燃气费及滞纳金，共计1,839.60元。 另查明，落款处有甲方“许圣杰”签名以及乙方第三人盖章的《房地产租赁合同》载明，乙方承租涉案房屋，租赁期限为2017年11月5日至2019年11月4日。月租金为8,000元。租金每三个月支付一次，即24,000元。每次租金于每次房租到期前十天支付。乙方在签订合同时交付甲方8,000元保证金。该合同签订后，第三人占有使用房屋并向被告许圣杰支付租金。2019年5月4日，第三人从涉案房屋内搬离，原告收回房屋。 本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告张羊签订房屋租赁合同解除协议后，被告许圣杰向原告支付款项，是否应认定为代付行为，相应的权利义务关系应约束于哪几方。对此，本院认为，2018年10月17日，原告与被告张羊签订《房地产租赁合同解除协议》，双方的租赁关系就此解除，被告张羊应当向原告返还涉案房屋，若逾期返还房屋，理应支付相应的占有使用费。然，本案的特殊之处有二，一是涉案房屋由被告许圣杰长期管理，第三人实际占有使用房屋并向被告许圣杰支付租金。即便被告许圣杰单方面否认其与第三人签订的房屋租赁合同的真实性，亦尚不足以推翻双方已形成的房屋租赁关系。二是在原告与被告张羊解除房屋租赁关系后，被告许圣杰仍向原告支付租金。审理中，被告许圣杰辩称，其不知晓原告与被告张羊签订解除协议，继续付款仅属代付行为，责任承担主体应为被告张羊。但本院注意到，合同解除前，被告许圣杰向原告长期支付租金的标准为每月5,500元，合同解除后，标准却变为6,000元。在被告许圣杰并无证据证明上调租金(或使用费)标准的付款行为得到被告张羊授意的情况下，其有关代付行为的抗辩理由，显然缺乏依据，本院不予采信。根据各方当事人的陈述以及在案证据佐证，本院有理由相信被告许圣杰知晓原告与被告张羊租赁关系解除的事实，之后其虽未与原告就涉案房屋租赁事宜形成书面合同，但被告许圣杰以每月6,000元标准向原告支付租金，原告收取且不持异议，应认定原告与被告许圣杰以各自的履行行为就重新建立房屋租赁关系达成一致合意，体现了当事人之真实意思表示。因原告与被告许圣杰形成了新的租赁关系，且同意第三人继续占有使用房屋，故被告张羊因前一租赁合同解除后需承担的返还房屋义务客观上已转移至新的合同主体许圣杰处，被告许圣杰应根据与原告约定的租赁期限及租金标准向其支付相应租金直至返还房屋之日止，被告张羊不再承担付款责任。综上，本院根据被告许圣杰的实际付款情况以及原告收回房屋的时间，认定被告许圣杰应向原告支付2019年1月20日起至2019年5月4日止欠付的租金21,000元。关于燃气费及滞纳金1,839.60元，原告已实际垫付，被告张羊同意支付，系其对自身民事权利的合法处分，于法不悖，本院予以准许。关于原告主张的设施损失1,000以及被告张羊要求一并处理的押金4,800元。庭审中，原告陈述，一、设备毁损、物品遗失发生于其与被告张羊的租赁期间内。二、是否实际收到被告张羊支付的押金以及押金的具体金额尚不能确认，需要对方予以举证。因上述两笔费用系原告与被告张羊租赁关系解除后的未了事项，与本案纠纷属不同民事法律关系，且双方对款项的确定亦存有争议，故本院不做处理，当事人可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告许圣杰应于本判决生效之日起十日内支付原告顾志萍2019年1月20日至2019年5月4日的房屋租金21,000元； 二、被告张羊应于本判决生效之日起十日内支付原告顾志萍燃气费及滞纳金1,839.60元； 三、驳回原告顾志萍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费人民币396元，减半收取计198元，由被告许圣杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  吴丹 二〇一九年十二月二十三日 书记员  王宁 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。