北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12484号原告：赵春，男，1960年3月27日出生，汉族，北京市平谷区村民。委托诉讼代理人：赵某英(赵春之妻)，1959年8月3日出生，汉族，北京市平谷区村民。委托诉讼代理人：田小美，北京市一法律师事务所律师。被告：王爱国，女，1960年8月29日出生，汉族，北京市平谷区村民。被告：陈义凤，女，1984年4月19日出生，汉族，北京市平谷区村民。被告：陈艳丽，女，1986年5月1日出生，汉族，北京市平谷区村民。被告：陈凯丽，女，1990年10月25日出生，汉族，北京市平谷区村民。四被告共同委托诉讼代理人：王本士，北京市京师律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：沈晶，北京市京师律师事务所律师。原告赵春与被告王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵春、赵某英、田小美、王本士、沈晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵春向本院提出诉讼请求：判令位于北京市平谷区X镇211号房屋（以下简称211号房屋）归赵春所有。事实及理由：2007年，赵春购买同村村民陈宝顺所有的211号房屋，为此支付购房款25000元。房屋购买后，赵春一直居住于此。现211号房屋因年久失修，出现漏雨和裂缝，赵春欲翻建此房时，但遭到王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽阻止，为维护合法权益，赵春提起诉讼。王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽辩称，不同意赵春的诉讼请求。一、本案系农村房屋所有权权属纠纷，不属于人民法院受案范围；二、双方签订的房屋买卖合同无效，理由如下：1、赵春在购买涉案房屋之前在本村已经拥有两处宅基地，而我国的法律规定是一户一宅，一家农户只能拥有一处宅基地；2、农村房屋买卖必然会涉及该房屋坐落土地的使用权归属，农村房屋买卖合同除经本集体经济组织同意确认外，还需要区县土地部门或政府的确认方可有效，而双方签订的房屋买卖合同未经过平谷区人民政府或其土地部门确认同意；3、陈宝顺及四被告在大旺务村只有涉案这一处宅基地，出卖后无其他宅基地；4、合同签订后，赵春未实际使用诉争房屋及宅基地；5、211号房屋系陈宝顺、王爱国夫妻共同财产，但2007年赵春与陈宝顺签订的房屋买卖合同未经过王爱国同意，王爱国亦未签字。综上所述，请求法院驳回赵春的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陈宝顺（2007年5月去世）、王爱国原系夫妻，二人共同生育三个女儿陈义凤、陈艳丽、陈凯丽。2007年3月21日，陈宝顺与同村村民赵春(农业户口)签订房屋买卖合同，将211号房屋卖与赵春，赵春为此支付购房款25000元。合同主要内容为：立卖房契人陈宝顺，前街路北有房一处，闲置无用经中人询问，愿卖给赵春名下永远为业；东至张姓、西至过道、南至街、北至王姓，四至言明，各不反悔，卖价贰万伍仟元整，笔下交清不欠；此房与其他任何人互不相扰，如有意外，自有卖主负责，不与买主相干；口说无凭、立字为据；随带老契一张；立卖房契人陈宝顺，中人赵某、王义荣，代笔陈某。落款处有“陈宝顺”手写签名、并盖有“北京市平谷区东高村镇大旺务村村民委员会”（以下简称大旺务村委会）公章。现赵春欲翻建211号房屋，双方发生争议，赵春诉至本院。本案审理过程中，本院当庭与陈艳丽、王爱国电话联系，并依法制作笔录，陈艳丽主要内容：房屋买卖合同只有一份，是陈某写的；签合同时，陈艳丽（当时21岁）在场，陈某、陈宝顺的干姐姐也在场,当时陈宝顺病重，陈艳丽在合同上签了“陈宝顺”的名字，但现在看房屋买卖合同复印件，不像陈艳丽当时签的；当时合同上没有加盖大旺务村委会公章，也没有赵某的名字；陈宝顺卖房子卖了25000元，该款给了陈宝顺，家里陈宝顺自己当家，王爱国当时不在家。王爱国主要内容：最初，陈宝顺的干姐姐在陈宝顺家待着，后来陈宝顺就把房子卖了，陈宝顺跟王爱国说卖房，王爱国没有说什么，王爱国也当不了家；当时，买房人的妻子拿着合同去陈宝顺家里，二女儿陈艳丽或者是小女儿陈凯丽在场，当时陈宝顺患病下不了炕，合同给陈宝顺看了；王爱国现在想把房子要回来，因为女儿没有房子居住。双方当事人对上述笔录内容均无异议。赵春主张，赵春之妻到陈宝顺家将房款25000元现金支付给陈宝顺时，陈艳丽代陈宝顺当场在房屋买卖合同落款处签写“陈宝顺”的名字。后经询问，陈艳丽不申请对房屋买卖合同落款处“陈宝顺”的签名进行笔迹鉴定。在本案审理过程中，陈某到庭作证，证言主要内容：陈某当时担任村委会会计，2009年以前村里买房卖房基本都是陈某书写合同，都是写完合同后，向双方宣读，双方同意就了事了；本案房屋买卖合同是陈某书写，只写了一份，当时陈宝顺患病，没有在场，但买卖双方当时都有人在场，双方都同意，不同意的话，不会过了十多年了才有纠纷；双方之间的撮合人王义荣已去世；其他的，陈某记不清了；现在，赵春在211号房屋居住。赵某到庭作证，证言主要内容：赵某自1996年至2007年担任村副书记，村长，2007年至2009年担任村书记，2013年至2016年担任村主任；房屋买卖合同是陈某在赵春家写的，当时赵某、王义荣、陈宝顺之妻在场，村里此类合同大部分都是陈某写的；对于农村房屋买卖，之前向税务局上税，后来乡镇、区政府不给办了；房屋买卖合同上的大旺务村委会公章是赵某加盖的；其他的，赵某记不清了。庭审中，赵春提交了证据2019年东高村镇“门前三包”检查记录，该记录记载被检查单位为前街211号，联系人为赵春，被告方认可该记录的真实性。陈义凤称卖完房两个月后，被告方想再买回来，但对方要的价格太高。赵春提交了一份分家单，即上述合同中所说“老契”，主要内容：陈克明育有陈宝瑞、陈宝顺二子，1956年8月将北正瓦房三间分给陈宝顺。双方均认可上述北正瓦房即涉案房屋所在宅基地。双方均认可2007年3月31日至今，211号房屋有北正房三间，西厢房二间。被告方称西厢房系陈宝顺1994年所建，北正房系老房。以上事实有赵春提交的房屋买卖合同、分家单、土地房产所有证存根、检查记录、证人陈某、赵某证言，四被告提交的证明等证据及当事人陈述意见、庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据双方当事人各自诉辩主张，本案的争议焦点主要有：一、本案纠纷是否属法院受案范围；二、涉案房屋买卖合同是否合法有效。对于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案系农村房屋所有权权属争议，并未涉及到宅基地使用权争议，故本案属于人民法院受理范围。对于争议焦点二，首先，陈宝顺、赵春同为大旺务村村民，属于同一集体经济组织成员，赵春享有购买农村房屋的资格。一户一宅是关于农村集体土地的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，赵春在购买涉案房屋时在大旺务村是否所有其他房屋、是否所有其他宅基地使用权，均不影响涉案房屋买卖合同的法律效力。其次，被告方抗辩211号房屋系陈宝顺、王爱国夫妻共同财产，陈宝顺卖房未经王爱国同意。对此，本院认为，即使211号房屋属陈宝顺、王爱国夫妻共同财产，根据本院当庭向王爱国本人核实的情况，王爱国对陈宝顺卖房是知情的，但并未提出异议，认可家里是陈宝顺当家，房款为25000元，且卖房一事至今已十余年；王爱国本人亦称因其女儿无房居住，现在想把211号房屋要回来。故对被告方的上述抗辩，本院无法采信。故涉案房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告方抗辩签订合同后，被告方未将涉案房屋交付给赵春，赵春一直未使用涉案房屋；赵春称签写合同后两三天，陈宝顺家就给了钥匙，赵春一直在该房屋居住。对此，本院认为房屋买卖合同明确记载“笔下交清不欠”，结合证据东高村镇“门前三包”检查记录；而且庭审中，陈义凤自称卖完房两个月之后，被告方想再买回来，但对方要的价格太高，故对被告方的上述抗辩，本院不予采信。农村房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭不同于城镇不动产。本案所涉合同为农村房屋买卖合同，在合同合法有效前提下，双方均已经履行了各自的义务，履行完毕对农村房屋而言即完成了物权转移。综上，赵春主张211号房屋归其所有，证据充分，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：位于北京市平谷区X镇211号北正房三间、西厢房二间归赵春所有。案件受理费400元，由王爱国、陈义凤、陈艳丽、陈凯丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张卫二〇一九年十二月二日书记员  黄利-2--1--2--1-