江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6873号原告：黄忠华，女，1990年2月13日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘同明，广东龙浩律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州捷诚房地产经营管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路7号南阳东升1栋2层3#店铺。统一社会信用代码：9136070259889030XK。法定代表人：俞宏印，该公司总经理。委托诉讼代理人：李剑玲，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告黄忠华诉被告赣州捷诚房地产经营管理有限公司（以下简称捷诚房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄忠华的委托诉讼代理人刘同明，被告捷诚房地产的委托诉讼代理人李剑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄忠华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年1月10日解除双方就赣州市章贡区渡口路9号嘉福国际广场B楼3层10-19,35-44号商铺签订的《租赁合同》；2、判令被告立即向原告返还《租赁合同》保证金185004元；3、判令被告立即向原告返还赣州市章贡区渡口路9号嘉福国际广场B楼3层10-19,35-44号商铺内的所有保龄设备及其他相关设备；4、判令被告立即向原告支付2019年3月1日至今的保龄经营设备及其他相关设备的占有使用费（自2019年1月10日起算，现暂计至2019年9月10日止，为120000元)；5、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告就赣州市章贡区渡口路9号嘉福国际广场B楼3层10-19，35-44号商铺签订《租赁合同》，约定了租赁期限、租金、物业费经营管理费的标准及支付方式，保证金的支付与返还、双方责任等条款。原告租赁涉案商铺后用作经营保龄球馆，并购置了价值两百万的保龄球设备及其他相关设备。自2018年10月起，原告多次与被告就解约或降低租金及房屋交接事宜进行交涉。2018年10月30日，原告欲将保龄设备拆除，却遭被告阻止，解除合同并离场的事宜就此搁置。2019年1月10日，原告正式以律师函形式函告被告解除《租赁合同》，但被告却私自将涉案商铺加锁并断水断电，拒绝涉案商铺做交接工作并阻止原告进行保龄设备的拆除工作。直至2019年4月，原告得知被告将涉案商铺连同原告的保龄设备再转租给了案外人刘修渊，而且案外人已在经营该保龄球馆，原告已报警处理，但无果。被告在也未办理相关保龄设备的交接手续的情况下，擅自收回涉案商铺，同时在未经原告同意下，私自占有并处分了原告的私人财产，明显超越了作为出租人自力救济的必要限度。原告为维护自身利益，故诉至法院，要求依法处理。原告黄忠华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:证据1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告打印件，证明原、被告主体适格；证据2、《租赁合同》复印件，证明原告与被告于2017年1月16日签订房屋租赁合同，明确约定了租金等的缴纳方式，保证金的支付与返还，双方房屋租赁关系成立；证据3、原告的银行流水记录及租金、物管费支付凭证等复印件，证明我方于2017年1月16日依约向被告交付了首期的保证金、租金、物业管理费用等；在合同履行期间，我方一直依约支付租金物业管理费等事实；证据4、律师函、EMS查询记录等复印件，证明我方于2019年1月8日向被告发出律师函，明确告知双方的合同于2019年1月2日正式解除，被告因主动减少损失，被告于2019年1月10日收到该律师函，但其拒绝与原告沟通解除房屋租赁事宜；证据5、微信聊天记录截图、微信交易查询截图，证明原告想解除房屋租赁合同，但被告拒绝原告办理设备，交还房屋，后期被告未告知原告，并未经原告同意擅自更换涉案房屋的锁具等；被告承认原告仅欠其2018年10月-12月的租金的事实；证据6、录音光盘及录音摘要，证明被告非法占有原告的保龄设备，并将设备出租，严重侵犯了原告的合法权利；证据7、《二手保龄设备销售合同》、保龄球成套设备验收单等复印件，证明原告购买涉案的保龄设备的花费高达200万元左右，其剩余价值亦远远高于被告声称的原告拖欠的租金等；原告起诉主张的被告应向原告支付的占用费等，符合比例原则，合法合理。被告捷诚房地产辩称，被答辩人的诉请,与事实不符,违反合同约定,证据不足,也于法无据,应予全部驳回。一、事实经过及时间节点：1、2016年10月21日,原告黄忠华丈夫姚家栋与被告签署租赁意向书,拟租赁被告经营的铺位用于开办保龄球中心,并于2017年1月1日进行了场地验收。2、2017年1月14日,姚家栋以其工作繁忙,不能亲自办理保龄球中心的相关手续,向被告申请将意向书更名为黄忠华作为合同签订人,并明确确认“对上述事项过程中所签署的有关文件我均予以认可,并承担相应的法律责任。”3、2017年1月16日,原告黄忠华(合同乙方)与被告(合同甲方)签订了租赁合同,租货期限从2017年3月1日至2025年2月28日。保龄球中心在运行期间,原告本人因怀孕、生产、坐月子,实际是由姚家栋及其女儿姚晋负责经营,租金也是由姚家栋支付的,姚家栋女儿姚晋一直也参与管理。4、2017年12月9日,姚晋曾以保龄球中心经营者的名义,对店铺装修期间破坏的消防线路及设备以及消防报验事项、地面石材向被告承诺由其承担有关消防安全所引起的法律责任及经济责任,并愿意支付破坏地面的所用费用,且姚家栋在支付当期租金时,已将破坏闭路及光纤线路工程的赔偿款3000元也予以了认可并已付清。5、2018年2月14日-2018年4月13日期间共58天,保龄球中心一直连续停止营业,2018年3月15日,被告向保龄球中心发出《租金催缴函》和关于停业的《通知函》,要求原告妥善处理,按照合同约定支付租金、物业服务费、运营管理费。6、2018年3月22日,黄忠华向被告提交了《解约申请书》,且声明是“由于其个人原因,自愿向被告提出解约合同,自申请之日起立即生效,且今后不存在任何财务纠纷与法律纠纷。就此带来的其他一切法律后果也将由本人承担。”7、2018年3月25日,原告黄忠华在《申请单》中明确提出保龄球中心解约申请,以及明确新进保龄球中心的商户则重新签署租赁协议。被告也在该份申请单上签批。8、2018年4月14日,被告向原告送达通知函,要求原告结清拖欠的租金和相关费用。租金及费用缴纳情况:原告黄忠华租赁期间从2017年3月-2018年3月的租金和费用已付清,但多数是逾期支付；姚晋租赁期间从2018年5-8月的租金和费用已付清,但从2018年9月之后的租金和费用一直拖欠未付。二、原、被告于2017年1月16日签订的《租赁合同》早已解除,原告要求从2019年1月10日开始解除《租赁合同》与事实不符,原告不是本案适格的当事人。早在2018年3月22日,黄忠华就向被告提交了《解约申请书》,且声明“由于其个人原因,自愿向被告提出解约合同,自申请之日起立即生效,且今后不存在任何财务纠纷与法律纠纷。就此带来的其他一切法律后果也将由本人承担。”2018年3月25日,原告黄忠华在《申请单》中明确保证金的支付方式,以及明确新进保龄球中心的商户则重新签署租赁协议。而所谓重新签署租赁协议的商户即是由姚家栋女儿姚晋,事实上,姚晋也是从2018年5月开始租赁使用,里面的设施设备均是由姚晋承继并使用。三、关于被告是否需要向原告返还合同保证金185004元的问题。1、原、被告签订的《租赁合同》第12.2条约定“上述保证金的适用范围为:……④乙方(即原告)未在规定时间内缴纳合同约定的相关费用。⑥其他应当由乙方承担的各项费用。发生以上情形,甲方(即被告)均有权从该保证金中直接扣除相应金额。乙方须在收到甲方书面通知后5个工作日内补足差额,如未按期补足的,乙方需按补足金额的3‰/日的标准支付违约金,逾期超过30日,甲方有权单方解除合同。”而原告在承租店面后,除了2017年5月之前,其余租期均出现了逾期或拖欠支付租金、物业费和经营费的现象。2、《租赁合同》第12.3条约定“乙方付清全部应付款项且按约定履行完毕房屋返还等义务后90日内,如不存在本合同第12.2及第23条约定情形的,乙方凭各保证金的收据原件,甲方无息退还相应的租金保证金、物业服务费保证金及经营管理费保证金余额,否则甲方有权拒绝退还。”而黄忠华在2018年3月22日的《解约申请书》、《声明》中已向原告明确,其保证金票据遗失,且今后不存在任何财务纠纷与法律纠纷,就此带来的其他一切法律后果也将由本人承担。因此,被告有权拒绝退还。3、2018年3月25日,原告黄忠华在《申请单》中明确“保证金185004元中扣除1个月的租金和物业服务费及经营管理费61668元作为2018年3月1日至2018年3月31日的租金和物业服务费及经营管理费,退还剩余123336元。”但姚家栋又在2018年5月11日向被告补齐了2018年3月1日至2018年3月31日的租金和物业服务费及经营管理费61668元,且由于其个人原因导致原保证金票据丢失,之后该保证金185004元就由姚家栋转给了姚晋作为其重新签订的租赁合同的履约保证金。4、《租赁合同》第17.7条约定“未经甲方许可或依据本合同相关约定,乙方不得擅自停止经营或超范围经营。”而原告在2018年2月14日到2018年4月13日期间,连续停业58天,也出现多次拖欠租金和费用现象,就此事,被告在2018年3月15日曾向原告发出《租金催缴函》、关于停业的《通知函》,要求原告妥善处理,按照合同约定支付租金、物业服务费、运营管理费。5、《租赁合同》第23.3条约定“本合同因乙方违约而提前解除的,则甲方有权不返还本合同项下之各项履约保证金。乙方如提前解除本合同,需提前九十天书面通知甲方,经甲方书面同意后终止本合同,乙方履约保证金不予返还。”综上,原告主张被告需返还其保证金185004元的诉请违反合同约定,也于法无据,不应得到支持。并且黄忠华交付的保证金185004元已由姚家栋转给了其女姚晋作为其重新签订的租赁合同的履约保证金。因此,原告无权要求被告返还保证金。四、关于原告主张要求返还所有保龄球设备及其他相关设备的请求,也与事实不相符,违反合同约定,于法无据,应予驳回。1、《租赁合同》第23.4条第四款约定“双方确认,在乙方欠付租金、物业服务费经营管理费等费用期间,未经甲方批准,乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移。”2、《租赁合同》第25.4条约定“乙方已经实际撤离该房屋之后,乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利,甲方有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理),且无需赔偿乙方。”3、黄忠华商铺内的保龄球设备及其他相关设备,都已姚家栋转给其女姚晋承继使用。4、原、被告之间的租赁合同早在2018年3月25日已解除,原告并非本案的适格当事人,无权要求被告向其返还相关设备。综上,原告要求被告返还相关设备的诉请不应得到支持,应予驳回。五、关于原告主张被告需支付2019年3月1日至今的保龄经营设备及其他相关设备的占有使用费的问题。1、原、被告之间的租赁合同早在2018年3月25日已解除,现在的相关设备均是由重新签订的租赁合同签订人姚晋承继使用,因此其权利人是姚晋而非原告黄忠华。而原告并非本案的适格当事人，无权要求被告向其支付所谓的“占有使用费”2、如果原告认为原、被告之间签订的合同是在2019年1月10日解除的,那么根据答辩人前述第四点陈述,被告不仅不需要向原告返还这些保龄球相关设备,而且原告还需要继续向被告支付拖欠的租金以及物业费和经营管理费,以及承担相应的违约责任。六、关于原告在诉状中认为“2018年10月30日,原告欲将保龄球设备拆除,却遭被告阻止。2019年1月10日,原告正式以律师函形式函告解除《租赁合同》,但被告却私自将涉案商铺加锁并断水断电,拒绝就涉案商铺做交接工作并阻止原告进行保龄设备的拆除工作。”的问题。1、由于2018年5月之后,涉案商铺的合同承租人就非黄忠华,而系姚晋,原告无权要求拆除相关设备,其也无权再次提出于2019年1月10日解除租赁合同。2、由于姚晋拖欠被告租金,其本人于2018年9月30日向被告出具《承诺书》,承诺如逾期支付同意被告对租赁区域停止供水供电,且由引起的一切损失均由其本人自行承担。2018年10月8日,被告向姚晋发出联系函,通知于2018年10月9日停止能源供给,含商铺的水、电等。3、由于黄忠华或姚晋一直拖欠租金及相关费用未予付清,根据合同约定,乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物进行转移,被告有权在原告未付清租金的情况下,阻止原告的拆除工作。4、2018年10月29日,被告向姚晋发出《租金催缴函》,要求其支付拖欠的租金、物业管理费和经营管理费2018年11月11日被告向原告发出《场地回收函》,2018年11月23日,被告向姚晋发出《腾房通知书》。七、《租赁合同》第23.6条第三款约定,如因原告违反本合同约定发生的纠纷,由原告承担律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等费用。因此,本案所涉及上述相关费用均应由原告承担。综上所述,原告的诉称均与事实不符,证据不足,且由于其因合同违约向被告提前解除合同,根据合同约定和法律规定,履约保证金不予退还,原告也无法要求被告返还相关设备和主张所谓的占用使用费。被告捷诚房地产为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据:证据1、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等复印件，证明被告的主体身份和企业信息；证据2、《商铺租赁意向书》、合同更名函等复印件，证明诉争商铺最初的承租人是原告丈夫姚家栋。2017年1月14日，姚家栋申请将意向书更名为黄忠华作为合同签订人，并明确确认“对上述事项过程中所签署的有关文件我均予以认可，并承担相应的法律责任”；证据3、原、被告签订的《租赁合同》复印件，证明双方的权利义务；证据4、姚晋出具的承诺书复印件2份，证明2017年12月9日，姚晋以保龄球中心经营者的名义，对店铺装修期间破坏的消防线路及设备以及消防报验事项、地面石材向被告承诺由其承担有关消防安全所引起的法律责任及经济责任，并愿意支付破坏地面的所用费用，且姚家栋在支付当期租金时，已将破坏闭路及光纤线路工程的赔偿款3000元也予以了认可并已付清；证据5、《解约申请书》、《声明》等复印件，证明2018年3月22日，黄忠华向被告提交了《解约申请书》，且声明是“由于其个人原因，自愿向被告提出解约合同，自申请之日起立即生效，且今后不存在任何财务纠纷与法律纠纷。就此带来的其他一切法律后果也将由本人承担。”；证据6、《申请单》、转账凭证等复印件，证明2018年3月25日，原告黄忠华在《申请单》中明确:保证金185004元中扣除1个月的租金和物业服务费及经营管理费61668元作为2018年3月1日至2018年3月31日的租金和物业服务费及经营管理费，退还剩余123336元；姚家栋又在2018年5月11日向被告补齐了3月份的租金和相关费用61668元。且由于原告保证金票据原件丢失，该保证金185004元就由姚家栋转给了姚晋作为其重新签订的租赁合同的履约保证金；证据7、2018年4月13日《通知函》、快递详单、跟踪查询单、证明等复印件，证明2018年4月14日，被告向原告送达通知函，要求原告结清拖欠的租金和相关费用。2018年2月14日－2018年4月13日期间共58天，保龄球中心一直连续停止营业，2018年3月15日，被告向保龄球中心发出《租金催缴函》和关于停业的《通知函》，要求原告妥善处理，按照合同约定支付租金、物业服务费、运营管理；证据8、姚晋与被告签订的《租赁合同》复印件，证明原告与被告签订的租赁合同实际已解除，从2018年5月开始，诉争商铺的承租人是姚晋，原告非本案适格当事人；证据9、缴费通知单2份，证明被告多次向诉争商铺送达催收通知；证据10、姚晋出具的承诺书、被告联系函、租金催缴函、场地回收函、腾房通知书等复印件，证明诉争商铺保龄球中心在姚晋承租期间，拖欠租金及相关费用；因拖欠租金及相关费用，同意被告停止供水供电，且被告要求其支付拖欠的租金、费用以及要求收回场地、腾退店面的事实；证据11、保龄球馆装饰工程告知书复印件，证明整个保龄球馆的经营过程中，姚家栋、黄忠华是共同经营管理，且姚家栋的一切行为表示就构成一个表见代理的情形，完全可以代理黄忠华的行为表示。庭后，原告黄忠华向本院提交了一份鉴定申请书，要求对《解约申请书》、《声明》、《申请单》的签名笔迹进行鉴定，由于该鉴定申请系庭后提交，已超过法定举证期限，故本院不予准许。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，被告捷诚房地产（出租方，甲方）与案外人姚家栋（承租方，乙方）签订一份《嘉福国际商业广场商铺租赁意向书》，约定：由乙方租赁嘉福国际广场Ｂ号楼3层10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、35、36、37、38、39、40、41、42、43、44号商铺，用于经营保龄球馆；租赁面积1233.36㎡；租赁年限为8年，租金为36.5元／㎡／月，第三年起逐年在前一年（标准年租金）的租金基础上递增5%；双方签订正式合同后，甲方累计给予乙方18个月免租期；物业服务费5.5元／月／㎡，即6783.48元／月；经营管理费8元／月／㎡，即9866.88元／月；每3个月支付一次，先付后用；合同履约保证金185004元；进场日暂定为2017年1月1日；本合作意向书有效时间为2016年10月20日起2016年12月31日止。双方在该意向书上签字确认。2017年1月14日，案外人姚家栋向被告提交了一份《合同更名函》，约定由案外人姚家栋与被告捷诚房地产签订的《嘉福国际商业广场商铺租赁意向书》更名为黄忠华作为合同签订人，并同意将意向金92502元转入黄忠华名下，对上述事项过程中所签署的有关文件，黄忠华予以认可，并承担相应的法律责任。同日，原告黄忠华（承租人，乙方）与被告捷诚房地产（出租人，甲方）签订了正式的《嘉福国际广场租赁合同》，约定：1、乙方承租位于江西省赣州市章贡区商铺用于经营保龄球馆使用；2、租赁建筑面积为1233.36㎡；3、租赁期限为8年，即2017年3月1日至2025年2月28日止；4、租金标准：2017年3月1日至2020年2月28日年租金为540211.68元，以后每年在前年租金的基础上递增5%；5、租金每3个月为一个交租期，第一期固定期即2017年3月1日至2017年5月31日租金为135052.92元；租金直接转入甲方指定账户内；6、甲方给予乙方累计18个月免租期，第一年按照第2、第4季度各减免3个月为标准，共计减免6个月；第二年按照第2、第4季度各减免1个月为标准，共计减免2个月；第三年按照第2、第4季度各减免1个月为标准，共计减免2个月；其他：第4、5、6年第2、第4季度减免1个月，第7、8年第2季度减免1个月；7、本合同下的进场日为2017年1月1日；8、物业服务费为5.5元／㎡／月，经营管理费为8元／㎡／月；9、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付185004元保证金。……。该合同还对其他双方的权利义务及违约责任进行了约定，且原、被告双方在该合同上签字确认。合同签订后，原告依约缴纳了履约保证金后，被告依约将案涉商铺交付原告经营。2018年3月22日，原告黄忠华向被告出具了一份《解约申请书》，载明：本人黄忠华于自2017年3月1日承租了嘉福国际商业中心Ｂ＃楼3层10-19、35-44号商铺及附属过道共1233.36㎡，并与赣州捷诚房地产经营管理公司签订了《租赁经营合同》，原合同约定租赁期限为8年，现由于个人原因，本人自愿向贵公司提出解约合同，自申请之日起立即生效，且今后不存在任何财务纠纷与法律纠纷。就此带来的其他一切法律后果也将由本人承担。原告黄忠华在该申请书上签字确认，并备注：“保证金票据遗失”。2018年3月25日，原、被告双方签订了正式退租申请单。2018年4月13日，被告捷诚房地产向原告发送了《通知函》，确认双方签订的租赁合同解除后，被告收回案涉商铺，但原告仍欠被告租赁期间的租金、物业服务费及运营管理费等相关费用，限期缴纳完毕。2018年8月20日，案外人姚晋与被告捷诚房地产签订一份《嘉福国际广场租赁合同》，约定租赁期限为2018年5月1日起至2025年4月30日止，并对双方的权利义务、租金计算及支付方式、违约责任等相关条款进行了约定。该合同签订后，案涉房屋由案外人姚晋租赁并使用。另查明：1、原告黄忠华在案涉租赁期，店铺管理人系姚家栋和姚晋，且由姚家栋和姚晋负责与被告接洽所有事宜；2、在合同解除后，原告已缴纳的履约保证金直接变更为案外人姚晋租赁期间的履约保证金。3、姚家栋与黄忠华系男女朋友关系，姚晋系姚家栋的女儿。本院认为：原告黄忠华与被告捷诚房地产之间签订的《嘉福国际广场租赁合同》成立并生效履行，但本案中，原告黄忠华已于2018年3月22日向被告捷诚房地产提交了《解约申请书》及《声明》。2018年3月25日，原告以《申请单》方式再次要求解除合同且被告已审批确认，故双方的合同与2018年3月25日已合意解除。原告辩称，其《解约申请书》、《声明》、《申请单》中原告的签字均不属于其签字，本院认为，首先，上述文件与被告提供的银行流水、律师函以及被告与姚晋签订的租赁合同，可以形成完整的证据链且互相印证，足于证明原告黄忠华要求解除合同的真实客观性。其次，原告黄忠华与姚家栋、姚晋的特殊关系以及姚晋在原合同履行期间，多次代表黄忠华与被告协商处理租赁事宜，姚晋已自己的名义与被告重新签订合同且原告缴纳的履约保证金也转给了案外人姚晋作为签订合同的履约保证金，原告黄忠华应当知晓该事实且未提出异议。最后，原告在庭审中亦认可自2018年5月以后，双方履行的租金标准系姚晋与被告重新约定的租金标准。综合以上事实，原、被告签订的合同已合意解除且结算完毕。经本院释明后，原告仍坚持起诉，故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄忠华的诉讼请求。案件受理费5875元，由原告黄忠华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  曾繁林人民陪审员  舒宝泉二〇一九年十二月二十三日法官助理刘丽萍书记员刘颖