山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初8087号 原告：胡玉泽，男。 被告：山西名豪房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：杨晓晗，山西河东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜瑞琴，山西河东律师事务所律师。 原告胡玉泽诉被告山西名豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉泽、被告山西名豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨晓晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡玉泽向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还其购房款230000元及利息80000元（利息自2012年11月11日起，按银行同期贷款利率计算至今）。二、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年11月11日原告到被告开发的某某小区售楼部去购买房屋，售楼部的工作人员王某推荐了××房，并签订了《商品房买卖合同》，收取了原告23万元购房款，出具了某某小区收款收据。2015年4月12日被告的法定代表人孙某某告知原告该房已于2011年卖给了仝某某。其于2015年4月14日到运城市公安局盐湖分局报案，该局于2015年4月20日决定对王某涉嫌合同诈骗立案侦查。经公安调查，2011年9月17日，被告将某某小区××房销售给仝某某，2012年11月3日，仝某某委托售楼部代售房屋，2012年11月11日王某收到其23万元购房款后，个人从中提取1万元佣金，剩余22万元于当日存入被告账户，被告财务账面上显示为“借仝某某现金22万元的其他应付款”。由于被告使用了该22万元，没有将22万元交给仝某某，仝某某也没有将房屋交给被告，致使被告也没有将房屋交付给原告，2019年10月9日运城市公安局盐湖分局决定撤销案件，故诉至法院。 原告胡玉泽向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同； 2、收款收据；拟证据1-2拟证明原告同被告签订商品房买卖合同，并于签合同当日就缴纳了23万元。钱是给了被告的销售经理王某。 3、立案决定书； 4、撤销案件决定书； 5、报案材料； 6、仝某某的委托书； 7、记账凭证； 8、收据。证据3-8拟证明原告到公安机关报案，经调查认为王某没有犯罪事实，撤销了案件。 被告山西名豪房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告之间不存在买卖合同关系。2011年9月17日被告将涉案房屋出售给仝某某，仝某某于2012年委托王某将该套房屋以24.5万的价格出售给原告，原告向王某交付了23万元购房款。王某收到23万元房款后，私自侵占了其中的1万元，将其余的22万元以仝某某的名义出借给被告。仝某某因为没有拿到房款，拒绝向原告交付房屋，因而产生本案纠纷。二、被告与仝某某之间是房屋买卖合同关系，因涉案的某某小区是在集体土地上进行的房地产建设，属于合法的小产权房。按照国家政策及土地管理法的规定，此类房屋只能销售给集体经济组织成员，即安邑东街村委会的村民。仝某某并非安邑东街村民，双方的合同是无效的。按照合同法的规定，无效合同应当进行双方返还。也就是房屋仍然属于被告的，被告将购房款返还给仝某某。因此仝某某委托王某将房屋销售给原告，该合同也是无效合同。并且王某作为受托人，在收到款项后未向仝某某交付，该法律后果应当由仝某某自己承担。三、基于上述案件事实以及各方的法律关系，被告认为本案涉及到多个法律关系，第一是被告与仝某某之间的买卖法律关系，第二是仝某某与王某之间的委托法律关系，第三是仝某某与原告之间的买卖法律关系。原告直接向被告主张返还购房款没有法律依据。其次，王某以“仝某某”的名义向被告出借的22万元款项的票据仍在王某手中，这对被告存在着隐患。故请法院慎重处理。 被告山西名豪房地产开发有限公司向本院提交以下证据： 1、编号为0××7号的建设用地规划许可证； 2、编号为运盐集用（2011)第J0××3号集体土地使用证； 3、编号为0××3号建设工程规划许可证； 证据1-3拟证明被告开发的原名为盛世桃园小区，现名为某某小区，属于人民政府及相关职能批准建造的，合法的新农村房地产建设项目，也就是俗称的小产权房，该项目中的房屋不属于商品房的范畴。依据国家有关政策和土地法的规定，合法的小产权房仅能向本集体经济组织出售，出售给本集体经济组织之外的都属于无效合同。 4、盐湖区安邑办事处东街居民委员会与山西名豪房产公司签订的委托开发新农村建设合同；拟证明原告购买的房屋属于被告山西名豪房地产开发有限公司开发、建设的房屋。 5、被告申请调取的盐湖公安分局对王某涉嫌合同诈骗的相关案件材料（包括对胡玉泽、仝某某、孙某某、孙1某、李1某王某的询问笔录、仝某某的委托书、仝某某收据、鉴定文书）。拟证明原告自认是向王某交的购房款，并没有将款项交到被告的财务室，原告从开始买房到最后要求交付房屋一直找的是王某。仝某某和王某之间是一种委托关系，受托人的行为由委托人承担后果。至于王某未将款项交付仝某某，这是他们之间的法律关系。 经庭审质证，被告对原告出示的证据2认为不是其公司的正式收款收据，是王某伪造的，对其真实性不予认可。对其余的证据的真实性无异议。原告对被告提供的证据无异议，但认为证据1-4并不清楚，是被告公司内部的问题，与原告购房无关。 对原被告提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据2结合其他证据可以证明被告的销售人员王某收到原告的购房款23万元，给原告开具收款收据亦是真实情况反映，本院予以确认。对原告提供的其余证据及被告提供的证据，对其真实性本院予以确认。 根据上述有效证据，本院确认如下事实，2012年11月11日原告胡玉泽到被告山西名豪房地产开发有限公司开发的某某小区的售楼部，通过被告的销售人员王某与被告签订了编号为0179号《商品房买卖合同》并缴纳了23万元购房款。合同约定原告购买的商品房为××房，全款245000元，于2012年11月11日首付23万元，余款15000元于交房时付清。2015年4月12日因被告的法定代表人孙某某告诉原告该房屋2011年已经卖给了案外人仝某某。2015年4月14日原告胡玉泽到运城市公安局盐湖分局报案要求追究王某的法律责任。2015年4月20日运城市公安局盐湖分局决定对王某涉嫌合同诈骗立案侦查。经调查，2011年9月17日，被告将某某小区××房销售给案外人仝某某，2012年11月3日，仝某某出具委托书一份载明：“今有一套房，位于某某××室委托售楼部代售，售楼款由仝某某亲自接受”。2012年11月11日被告的销售人员王某将该房屋出售给原告胡玉泽并收取23万元购房款，从中提取1万元佣金后，将剩余22万元以“仝某某”的名义出具收据，收款事由为“名豪公司借仝某某现金220000元，2012年11月11日开始”，该笔款项进入被告账户使用该笔款项至今。2019年10月10日运城市公安局盐湖分局以王某没有犯罪事实作出撤销案件决定。 同时查明，王某将其收取的佣金10000元退还至运城市公安局盐湖分局，运城市公安局盐湖分局通知原告胡玉泽领取，原告胡玉泽拒绝领取。 又查明，被告开发的某某小区是在集体土地上建设开发的，属于新农村建设。 本院认为，2012年11月11日原告胡玉泽与被告山西名豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》中涉案的小区属于新农村建设，原告并非购买涉案房屋的适格主体。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；返还不能的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应担过赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在明知不能销售给原告房屋的情形下与原告签订买卖合同并收取原告的购房款，被告负有合同无效的全部责任，应当返还原告的购房款，并赔偿原告因此所受的损失。被告辩称与原告之间不存在房屋买卖关系，是王某接受案外人仝某某的委托，出卖仝某某的房屋，是原告与仝某某之间形成买卖法律关系。其公司与原告之间签订的合同，属于更名手续。对此，本院认为，2012年11月3日，案外人仝某某出具委托书一份载明：“今有一套房，位于某某××室委托售楼部代售，售楼款由仝某某亲自接受”。被告的销售人员王某在收到原告的购房款后以公司的名义和原告签订合同并出具收据，购房款以“仝某某”借款名义进入被告公司账户，未交付给仝某某，不符合仝某某委托书中亲自接受售楼款的委托事项，且被告也未收回仝某某的房屋买卖合同及票据，与办理更名手续的一般做法相矛盾。对被告的辩称，本院不予采信。对被告与仝某某之间的买卖法律关系及王某手中持有以“仝某某”的名义向被告出借的22万元款项的票据，均不属于本案的审理范围。因王某将其收取的佣金10000元退还至运城市公安局盐湖分局，原告胡玉泽应当到运城市公安局盐湖分局领取该10000元房款，综上，被告应当退还原告购房款220000元，对原告要求的利息80000元损失于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下： 一、判令被告山西名豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡玉泽购房款220000元及利息80000元（利息自2012年11月11日起，以230000元为基数，按银行同期贷款利率计算）。 二、驳回原告胡玉泽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告山西名豪房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员 王 娜 二〇一九年十二月二十四日 书记员 荀建华