江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初7782号原告：俞焘，男，1988年8月21日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：朱丽文，女，1987年2月16日生，汉族，丹阳市人，户籍地址：丹阳市，现住溧阳市。被告：溧阳恒扬房地产开发有限责任公司，住所地：溧阳市溧城镇燕城大道111号17层。统一社会信用代码：91320481MA1WBFG19R。法定代表人：鞠亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁明珠，该公司法务员。委托代理人：黄莉，该公司法务员。原告俞焘、朱丽文与被告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司（以下简称“恒扬公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告俞焘、原告朱丽文、被告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年8月31日，被告与原告签订编号为0000767号《观澜庭商品房认购书》（以下简称“认购书”)。认购书约定原告向被告购买被告位于观澜庭项目的11幢甲单元601室住宅（以下简称“认购房”)。原告依约向被告交付定金人民币20000元（定金在签订《商品房买卖合同》时将自动转为购房款）。双方约定2019年9月6日前协商签订《商品房买卖合同》，2019年9月5日原告与被告就《商品房买卖合同》进行协商，原告提出一、认购书中未写明套内面积大小，询问具体套内面积大小，被告答复大概76%左右，加上阳台一半赠送的面积和飘窗面积大约得房率为80%左右，原告认为套内面积太低，被告故意未向原告提前告知且认购书中未写明；原告提出二、之前被告承诺原告提前付款享受年利率13%的贴息政策，原告要求写进合同，被告答复这个政策是集团制定的，后期一般会有，不能保证，因此不能写进合同；原告提出三、被告之前以无理由退房政策要求原告放心购买，在签订《商品房买卖合同》时原告看了无理由退房协议书发现要享受无理由退房需交足30%房款才满足条件，退款时间协议中未写明，被告答复原告一般时间大概在10个月左右，原告不能接受这么长的时间；原告与被告就以上三点问题产生分歧，未能签订《商品房买卖合同》，现非因原告原因导致《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终无法签订《商品房买卖合同》。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求：一、判令被告退还原告所交的定金人民币2000-元；二、判令诉讼费用由被告承担。被告恒扬公司辩称，我方认为原告主张无事实及法律依据，本案所涉定金是双方为签订正式房屋买卖合同而设立的担保，原告在支付定金后理应按照双方约定履行签订房屋买卖合同的义务，原告因自身原因拒不履行，被告适用定金法则并无不当，法律并无明文规定在签订认购书时需约定套内面积，而我方在与原告签订合同时会在合同中明确约定商品房套内面积，原告在签订认购书前是看过样板间的，其对购买的房屋应作出充分了解，且原告购买的房屋是高层，得房率75%左右是符合常理及社会一般认知的。综上，原告的诉请不应得到支持。经审理查明，2019年8月31日，原、被告签订《观澜庭商品房认购书》，合同号为0000767，约定原告向被告认购观澜庭楼盘11幢甲单元601室，建筑面积为173.48平方米，单价为每平方米14778元，总金额为2563687元。原告在签认购书时支付被告20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。并约定乙方（原告）需于2019年9月2日前支付首期房款236369元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，乙方必须在约定的付款方式和期限内到观澜庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还等。原告在2019年8月31日签订《观澜庭商品房认购书》的当天向被告支付了定金20000元。现原告提出：2019年9月5日下午，按照约定的时间我们到达了被告售楼处，与销售签订合同，但是我们从始至终一直未见到本来约定要和被告签的《商品房买卖合同》，销售提出让我们先交购房的首付款然后再给我们看合同，在我们坚持要看合同的诉求下，销售给我们看了他们大厅展示的合同范本即没有任何关于我们套型数据的范本，然后我们对合同中房屋面积等信息提出疑问时销售才第一次告诉我们房屋的实际面积，然后我们提出当初销售跟我们宣传的无理由退房会不会签订在合同中，销售说这个会有另外的协议，在我们问当初承诺我们的贴息政策会不会写在《商品房买卖合同》中，销售的态度发生了变化，说法与之前宣传的不一致，告诉我们不会签订在合同中，也不会以任何书面形式与我们签订协议，销售说后期这个政策不能百分百保证，但是销售之前跟我们推销房屋时并没有这样说，我方表示不能接受，希望协商看能不能签补充协议，对方拒绝。综上，我方是在约定时间、约定地点到场签订《商品房买卖合同》的，履行了认购书规定的签订房屋购买合同的义务，是对方一直拒绝与我们签订合同，从始至终不给我们看合同，所以我方认为并不是我们的原因造成房屋购买合同不能签订，遂要求退还20000元定金。我方认为认购书约定我方向卖方付定金只是表明我方愿意就该房屋买卖按照认购书的约定和卖方进行协商，即这种情况下的定金只是立约担保，而并非是成约担保，只要我方按照认购书的约定和卖方就有关房屋买卖进行磋商就是履行了认购书所约定的义务，如果协商不成导致合同不能签订，我方认为双方不构成违约，卖方应该退还我方定金。并提供书证一，在被告售楼处大厅拍照的《无理由退房协议书》样本1份、书证二，《观澜庭商品房认购书》1份、书证三，银行汇款单1份。庭审中，被告对原告提供的书证一的真实性无异议，但不认可书证一要证明的内容。对原告提供的书证二、书证三的真实性无异议。并提出被告方认为未签商品房买卖合同的原因在于原告，认购书中对商品房买卖合同中案涉房屋面积、单价、房款以及支付方式均作出了明确约定。但同时被告在庭审中也认可该户销售确有告知原告先付10%房款再给其提供《商品房买卖合同》，但是我方亦告知原告如其对商品房买卖合同中条款有异议均可提出且我方亦告知了原告签订该商品房买卖合同中对应的详细情况。双方签订的认购书是双方真实意思表示，合法有效，双方均应根据签订的内容承担责任，认购书中明确约定了商品房的总价、支付时间及单价且约定了违约的法律后果。本案中因原告自身原因不予签署该份商品房合同及支付首付款应由其承担不利法律后果，请求驳回原告的诉讼请求。以上事实有原告提供的书证及双方的庭审笔录附卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告虽然签订了《商品房认购书》，但被告恒扬公司在双方约定的支付首期房款并签署《商品房买卖合同》时要求原告先支付10%的房款再给原告提供《商品房买卖合同》的行为不符合双方签订的《观澜庭商品房认购书》的约定，也不符合常理，故导致双方最终未能签署《商品房买卖合同》的责任不在原告。相关法律规定，出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，因不可归责于当事人双方的事由导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求被告退还原告所交定金20000元并承担本案诉讼费用的请求符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第四条及相关民事法律政策之规定，判决如下：被告溧阳恒扬房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告俞焘、朱丽文定金20000元。案件受理费150元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费300元。在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可邮政汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  韦建军二〇一九年十二月二十三日书记员  芮彬玲