镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2042号原告：贾苏陇，男，1969年1月25日出生，汉族，住镇江市。原告：胡美琴，女，1971年12月5日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：贾苏陇，男，1969年1月25日出生，汉族，住镇江市，系原告胡美琴丈夫。被告：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：庄建清，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾翠，该公司员工。第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。原告贾苏陇、胡美琴与被告江苏沃得房地产开发有限公司、第三人镇江沃得商业经营管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理。后本院追加镇江沃得商业经营管理有限公司为本案第三人并转为普通程序，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员吴和芳、黄陆林依法组成合议庭于2019年12月18日和30日两次公开开庭进行了审理。原告贾苏陇暨原告胡美琴委托诉讼代理人、被告及第三人的共同委托诉讼代理人傅从华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年1月至2019年5月期间商铺收益19141.64元（1125.979元/月×17个月）及滞纳金（商铺收益参照原告方与第三人第二次签订的《委托经营协议书》中收益计算，滞纳金按银行同期存款利率计算）；2、判令被告依照房屋买卖合同的约定立即将合格的商铺交付给原告方；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年5月，原、被告签订《沃得购物广场买卖合同》，原告方购买被告开发的沃得购物广场商铺一间（商铺号：1566），总价款为207873元。原、被告在买卖合同附件三明确了商铺的交付标准，且约定原告方购得的商铺必须交由被告全资注册的第三人经营管理。原告方与第三人前后两次签订了《委托经营协议书》，两次委托经营期限共十年，即2008年1月1日至2017年12月31日止，现已履行完毕。2018年1月8日被告通知原告方办理商铺交接手续，原告方于2018年1月10日和1月23日两次去沃得购物广场准备办理交接手续，但现场分割施工正在进行，不具备交接条件，同时既无被告接待人员也无法找到案涉商铺具体位置，故于2018年2月6日复函被告，表明商铺不符合双方买卖合同约定的交接条件，不能办理交接手续。为了应对交接，被告对沃得购物广场内铺进行了分割改造，原告方认为分割改造后的现场消防存在巨大的事故隐患，要求对合同规定的交接标准下（分割后）的现状进行消防验收，对消防缺陷整改合格后才能接收。且被告申报消防验收的一楼平面竣工图纸非买卖合同附件一规定的分割图，不能代替分割后商铺的消防验收。原告方和其他业主多次敦促被告对分割改造后的购物广场重新申报消防验收，尽快将合格商铺交给原告方，但被告称己于2008年1月30日取得消防验收合格意见书，拒绝重新申报，致使原告方的商铺至今不能交接，原告无法使用、经营，至今己造成租金损失。被告及第三人共同辩称：第三人负有交铺义务，原告方要求被告承担占用使用费和滞纳金无依据。1、被告履行了房屋买卖合同项下的交付义务。原告方与被告签订的房屋买卖合同中约定被告于2008年1月1日前须完成房屋的交付义务，并约定商铺须在2008年1月1日至2012年12月31日期间委托给第三人经营管理。现案涉商铺已由原告方委托第三人经营十年，原告方已收取了十年的租金收益，从未提出任何异议，故原告方再次要求被告履行房屋的交付义务无事实和法律依据，且已超过诉讼时效；2、原告方要求被告赔偿经济损失及滞纳金无依据。原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告方的任何主张应有相应的合同依据，但原告方主张的经济损失及滞纳金明显与双方签订的《商品房买卖合同》约定不符；3、案涉商铺已经消防验收合格。商品房买卖合同约定交付条件为该商品房经验收合格，其中当然包括建筑工程消防验收合格（俗称一消）。虽一消验收合格时该商铺是通铺并未分割，但一消验收是否合格与商铺有无分割无关，即便被告对商铺进行分割也不影响一消的验收结果。根据消防法第15条“公众聚集场所再投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查”的规定，如案涉商铺需经营使用，应由实际使用人进行消防验收，被告虽作为建设单位，但在完成商铺的交付义务后已无申请消防验收的权利和义务；4、被告按照原告方的指示对商铺进行分割，其相应的法律后果应由原告方承担。从原告方的起诉状中可以看出，对商铺进行分割系原告方的意思表示，被告按照原告方的指示对商铺进行分割，并无过错；5、原告方主张按2017年实际收益水平赔偿占用损失费无事实和法律依据。2018、2019年沃得广场其他商铺正常出租的回报率均为商铺总价款的4%。即便判决被告承担占用损失费，应以4%为基数，但考虑原告方的过错及当前经济形势，酌定1%较为合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告方提交的房屋产权证复印件1份，双方当事人均无异议，能够证明案涉商铺系原告方所有的事实，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告方提交的原、被告签订的《商品房买卖合同》（含五份附件）复印件1份，拟证明原告方购买了被告开发的案涉号商铺，合同中约定了商铺由被告交付给原告方，合同附件三明确了交付条件及标准，合同附件一附图明确了位置。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为该合同第8条明确了被告于2018年1月1日就将验收合格的商品房交付给原告方，且该合同附件五表明原告方购买的商铺委托第三人经营管理，故被告已履行了商品房买卖合同的交付义务。2、原告方提交的原告方与第三人签订的《委托经营协议书》复印件1份，拟证明该份委托经营协议书项下的权利义务已履行完毕，同时证明第三人是被告的全资子公司。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为该协议书于2017年12月31日已终止，且第三人已委托被告通知原告方交付商铺，从原告方提供的《业主通知沃得交铺通知书》来看，原告方已收到该通知。第三人已按照协议约定履行了商铺的返还义务。3、原告方提交的《商铺交付通知书》复印件1份，拟证明原、被告在2018年1月8日前未办理过商铺交接手续，由于双方签订买卖合同时，是由被告的全资子公司即第三人来统一经营的，所以当时双方并未办理交接手续，等到第三人委托协议履行完毕后再行交付，是合情合理的。被告在该份通知书上加盖了公章，规定15日内必须要收铺，如原告方无理由不收，则视同已完成交付。原告方收到该份交付通知书后，至现场查看时发现被告交付的商铺不符合消防验收条件，故拒绝收铺，双方未能办理合法的交接手续。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为该通知书系第三人委托被告向原告方发送的，从交付通知书的内容可以看出第三人已履行了返还商铺的义务。4、原告方提交的《业主通知沃得交铺通知书》复印件1份，拟证明该通知书系由业主孙荣义起草，在沃得广场业主群公示后未有异议的情况下，部分业主代表签署了上述通知书，并通过邮政挂号寄给第三人及丁卯街道办事处，其中重点说明了被告在2018年1月8日至2018年1月23日期间正进行隔铺工程，商铺不符合交付条件，因此未办理交付手续。2月份隔铺完成后，包含原告方在内的业主现场看过后认为可能存在消防隐患，因此提出被告出示消防验收合格证明方能进行交接的要求。该通知书内容还包括如果因为被告不能将合格商铺交付，或故意拖延交接将承担相关损失。被告在收到该通知后没有给原告方任何回复，故应由被告承担商铺未交接造成的经济损失。被告及第三人对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告已按照合同约定完成了交付义务，第三人已按照协议约定履行了返还商铺的义务，故被告及第三人不存在再次交付或返还商铺的义务。5、原告方提交的沃尔玛购物广场2008年消防验收合格意见复印件1份，拟证明当时商铺的消防验收是合格的，但该意见书第二条指明了经验收的建筑，如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向公安消防等部门申报审批。被告现将商铺分隔改造，必须向消防部门申报审批，这是被告的责任与义务。6、原告方提交的消防验收配套图纸复印件1份，拟证明该份图纸系2008年1月31日沃得购物广场一层消防验收的配套图纸，该份图纸与双方买卖合同项下的附件一附图不符，从该份图纸可以看出，该份图纸的平面中间部分系虚线表示的通铺商铺，并没有用隔墙进行分割。该份图纸也与2018年1月应对交付分隔后的商铺现状不符。虽现状确是按照双方买卖合同附件一的图纸分隔，但分隔后与上述已经过消防验收的配图不符，也没有重新申请消防验收。故根据证据材料5的第2条规定，被告必须重新申报验收。7、原告方提交的房管部门出具的商铺测绘图复印件1份，拟证明该测绘图纸与房屋买卖合同附图一致，与城市商品房初始登记证附图一致，但是与证据材料6中的消防图纸不一致，故其认为即使被告现行交付给原告方的商铺符合双方房屋买卖合同项下的约定，但该商铺也不能够通过消防验收，不具备合法交付的条件。8、原告方提交的住建局政府公开告知书复印件1份，拟证明业主通过申请政府信息公开合法取得被告申报的商铺分割图。9、原告方提交的告知书附带的存档附图复印件1份，拟证明存档附图与广告彩页图一致，所有商铺都有墙有门，有的单门有的双门。10、原告方提交的销售广告彩页短语复印件1份，拟证明案涉商铺是独立商铺，商铺享有40年产权，其中5年已经交给第三人包租，还有35年财源可享受。11、原告方提交的广告彩页一楼示意图复印件1份，拟证明所有商铺都有墙有门，有的是单门，有的是双门。被告及第三人对证据材料5—9的真实性无异议，对证据材料10、11的真实性有异议，认为被告已按照买卖合同的约定履行了商铺的交付义务，且买卖合同中明确了是将竣工合格的商铺予以交付，从而印证了该商铺是消防验收合格的。虽然买卖合同中约定对商铺进行隔断，但在双方实际对商铺交付过程中做出变更，即以通铺方式将商铺交付给原告方委托经营的第三人。12、原告方提交的2018年7月13日京江晚报A03版关于商办租金小幅提升的报道复印件1份、原告方自行总结的本市丁卯纬五路门面房租金水平情况表复印件1份、原告方自行总结的赔偿标准复印件1份，拟证明2018年政府对租金的指导价同比小幅提升，原告方要求按2017年实际收益率6.5%赔偿是合理的及2018年丁卯纬五路门面房租金的收益率为8.24%的事实。被告及第三人对该组证据材料的真实性无异议，但认为该组证据材料不能全面反映租金的情况，房屋的租金随着市场的波动而波动，不可能有最新房屋租金指导价。13、原告方提交的相关房产租赁协议复印件1份，拟证明被告应参照周围的市场给付租赁使用费，原告方按照6.5%主张占用使用费是合理的。苏宁业主看到商铺分割后，商铺出租困难，自愿租金让步，第一至二年让到4%。14、原告方提交的照片打印件1张，拟证明一楼有六间商铺（其中含业主孙荣义的一间）在卷帘门正下方，墙留有40厘米宽的缺口。15、原告方提交的部分业主与第三人签订的委托经营协议书复印件5份，拟证明协议与合同非同日签订，协议是补签的。被告及第三人对证据材料13—15的真实性、合法性、关联性均有异议，认为从证据材料13来看沃得广场其他业主的年租金是房款的4%，但4%是当前经济下行所导致的。16、被告及第三人提交的建筑消防设施检测报告复印件1份，拟证明2019年4月4日沃得广场消防设施经镇江市永泰消防检测有限公司检测合格的事实。作为案涉商铺的原经营管理方，因双方协议已到期，第三人无权申请消防部门对案涉商铺进行消防验收，只能申请第三方对其消防设施进行检测。相关消防部门进行消防验收也是依据相应消防设施的检测报告而做出，故即便商铺的产权人或经营者申请消防验收，案涉商铺也应是合格的。17、被告及第三人提交的镇江新区丁卯牛妈妈餐饮店、镇江新区丁卯橙色食铺的营业执照、食品经营许可证复印件各1份，拟证明与案涉商铺属同一类型的两间商铺已分别由业主开始正常营业，该商铺并未因消防问题而被禁止营业，从而也说明原告方一直认为的案涉商铺消防不合格是无依据的。18、被告及第三人提交的租赁合同复印件3份、消防安全检查合格证复印件1份，拟证明沃得广场除案涉商铺外的其他部分商铺已由业主出租给他人经营，营业前经消防部门检查是合格的，印证被告及第三人所称的商铺营业前需进行第二次消防验收（俗称二消）的合法性。另从该三份租赁合同可以看出，2018年度、2019年度沃得广场商铺的租金回报率为4%，在双方合同已到期的情况下，即便法院判决承担商铺占用损失费，也应当在参考同时间、同地段的上述房款的4%基础上再进行折扣，考虑到原告方的过错程度及当前经济形势，被告及第三人认为1%较为合理。19、被告及第三人提交的单位工程竣工验收证明书复印件1份，拟证明案涉商铺分割工程于2018年1月27日竣工的事实。原告方对证据材料16—19的真实性均不予认可，认为证据材料16与原告方提供的证据材料6相冲突，证据材料16检测的是大通铺，而交付的是独立商铺；证据材料17中的商铺不能确定是内铺还是外铺，且内铺无经营餐饮行业的，即便一两家消防合格也不能证明所有的商铺消防都是合格的；对证据材料18不予认可的理由依据为原告方提供的证据材料13、14；证据材料19，案涉商铺虽进行过分割，但不符合消防条件。20、被告及第三人提交的案涉商铺现为通铺状态的照片2张、商铺返还通知书、邮寄交寄清单及邮件投递结果查询表、刊登在镇江日报上的还铺公告，拟证明第三人按照生效判决已经自行履行拆除商铺分隔物并于2019年11月16日邮寄书面通知未交铺业主并进行公告还铺的义务。原告方对该组证据不予认可。本院认为，证据材料1—3、5—9收集合法、内容客观真实、且与本案均有关联性，各方对其真实性均无异议，本院予以确认。对各方提供的其他有异议的证据材料，本院将结合其他证据及案件事实综合予以认定。本院依职权调取的镇江市中级人民法院（2019）苏11民终2855号民事判决书及送达情况统计表，以证明就沃得商铺同类型案件已经中院终审判决的事实。原告方认为该判决未按合同法和消费者权益保护法的相关规定判决，不予认可，要求法院对原告方的诉请公正裁判。被告及第三人对此无异议并已按该判决履行了义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人系被告的全资子公司。2007年5月11日，原告方与被告签订《商品房买卖合同》一份（含五份附件），约定：原告方购买被告沃得购物广场001幢01层1566号商铺一间，建筑面积14.27平方米，交付期限为2008年1月1日前；该份合同附件一商铺分布图以画实线的方式分隔一层各商铺，并进行了编号；该份合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理。该份合同附件载明：原告方在签订房地产买卖合同之前已经清楚所购沃尔玛沃得购物广场之铺须在2008年元月1日至2012年12月31日之内委托给第三人统一招商、统一经营与管理，并熟知《委托经营协议》的全部条款和内容，同意签署本补充协议等。原告方与第三人签订《委托经营协议书》，约定原告方委托第三人对上述商铺进行统一经营管理，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，第三人于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向原告方支付租金；经营期限届满后10日内，第三人将铺位交还原告方；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，原告方及其他全体业主应当遵守执行。原告方及第三人确认协议已履行至2017年12月31日完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，被告向原告方发送《商铺交付通知书》，通知原告方至第三人处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向被告出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：被告申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2009年3月24日，原告方取得案涉商铺房屋产权证，该证载明：1566号商铺建筑面积为14.33平方米。在审理过程中，被告与第三人均确认案涉商铺总房款为207873元，案涉商铺是由被告直接交接给第三人经营管理。原告方确认在委托经营期间内，其曾多次至现场查验商铺，当时商铺均处于通铺状态。另查明，2019年11月4日,镇江市中级人民法院就包含沃得商铺业主朱振、汤娟在内的同类型案件作出终审判决：1、维持本院作出的以通铺形式返还商铺的判决，即被告及第三人于本院判决生效之日起十五日内将案涉商铺以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址返还业主；2、被告及第三人于本院判决生效之日起十日内支付以购房款总额的2%（每年）计算占用损失费。该终审判决分别于2019年11月上、中旬（最后一批送达时间为2019年11月16日）送达各方当事人。第三人收到上述终审判决后，拆除了案涉商铺的分隔物，案涉商铺目前处于通铺空置状态。2019年11月16日，第三人通过邮政快递书面通知未办理交付手续的沃得商铺业主（包括本案原告方）办理交付手续,并于同日在镇江日报刊登了《还铺公告》，内容为：“根据《委托经营协议书》的约定及法院判决书的要求，镇江沃得购物广场商铺业主请携带商铺产权证书原件和产权人身份证明原件于2019年11月30日之前至我公司办理商铺返还手续。逾期未办理的，视为我公司已自动完成了商铺返还义务”。自刊登还铺公告之日起至本案开庭前，被告及第三人与原告方未办理交铺手续。本案的争议焦点：案涉商铺的交付主体及方式如何确定；占用损失费如何计算。本院认为：关于案涉商铺交付主体及方式的问题。1、被告虽未与原告方办理商铺交接手续，但原告方在与被告签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给第三人统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付第三人经营十年有余，原告方亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，原告方虽多次现场查看但均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，被告以通铺形式交付给第三人符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为原、被告在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即被告以通铺的形式直接交付给第三人来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现原告方与第三人的十年委托经营期限届满，原告方与第三人之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，第三人应向原告方返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与被告作为开发商的关联性、被告发函交铺的介入行为及其与第三人之间的关系，被告应与第三人对商铺负有共同返还义务。2、关于商铺返还形式，因原告方购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜；且镇江市中级人民法院就案涉商铺同类型案件已作出终审判决，根据该判决的第一项，被告及第三人最迟应于2019年11月17日起十五日内根据本院一审判决以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址将商铺返还业主。现被告及第三人于2019年11月16日向未办理商铺交付手续的业主（包括本案原告方）发出书面通知并进行公告还铺，且案涉商铺具备了生效判决确定的交付条件，本院确定被告及第三人最迟已于2019年11月30日履行了返还原告方案涉商铺的义务，原告方未按期受领，过错不在被告及第三人，鉴于原告方未实际受领商铺，原告方应与被告及第三人办理案涉商铺的交接手续。关于占用损失费问题。案涉商铺被分隔导致无法按时返还，损害了原告方的利益，被告及第三人应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合原告方与第三人之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状及被告和第三人提交的相关租赁合同约定的租金标准等因素作出判断，本院酌定以原告方购房款总额的2%支付年占用损失费，即被告及第三人自2018年1月1日起，每月支付原告方商铺占用损失费346.46元（207873元×2%÷12个月）。因原告方主张的商铺收益计算至2019年5月止，故被告及第三人应支付原告方自2018年1月1日起至2019年5月止的占用损失费5889.82元。至于原告方主张的占用损失滞纳金，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告贾苏陇、胡美琴于本判决生效后十日内与被告江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司办理沃得购物广场001幢01层1566号商铺的交接手续。二、被告江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告贾苏陇、胡美琴2018年1月1日至2019年5月31日期间占用案涉商铺损失费5889.82元。三、驳回原告贾苏陇、胡美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由原告贾苏陇、胡美琴负担197元，被告江苏沃得房地产开发有限公司、第三人镇江沃得商业经营管理有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴 茜人民陪审员  吴和芳人民陪审员  黄陆林二〇一九年十二月三十日法官 助理  卢娓娓书 记 员  范裕颖附：上诉须知