济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0112民初3793号 原告:李军，男，1975年5月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：刘东，上海市建纬（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春来，山东轩鼎律师事务所律师。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，工商注册地济南市历城区将军路191号，实际经营地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼，统一社会信用代码91370112076155033K。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。 原告李军诉被告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人刘东、被告中海房地产公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李军向本院提出诉讼请求：1、中海房地产公司向李军返还购房款136467元；2、诉讼费、评估鉴定费、律师代理费由中海房地产公司承担。事实与理由：中海华山珑城A、B两地块的住宅底商项目系中海房地产公司开发建设。依据该项目规划，地上部分规划为住宅，底层为商铺；地下部分规划为架空层。2014年期间，中海房地产公司将该底层商铺项目公开向社会进行预售。中海房地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间按照其预定的面积用墙体分割划分成若干个独立的立体空间区域，并将每个独立的空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。2014年12月26日，李军与中海房地产公司签订了《济南市商品房买卖合同》。李军购买了该住宅底商项目B地块8号楼1-108号商业用房一套。商铺面积90.35平方米、架空层面积94.25平方米，合同总价款1797767元。合同签订后，李军依约向中海房地产公司支付了全部购房款，中海房地产公司于2016年将商铺连同地下架空层使用空间一并交付李军使用。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、历城区人民政府华山街道办事处、济南市历城区综合行政执法局、济南市公安局历城区分局联合向业主下发了《告知书》。相关职能部门在文中明确使用架空层属于违法行为，要求限期整改，将架空层恢复原状。事后，业主多次找到中海房地产公司，要求协商解决，但中海房地产公司至今不置可否。李军认为，中海房地产公司在预售时，将地下架空层作为商铺不可分割的附属物公开宣传进行转让，且在合同中明确承诺架空层是属于特定商品房的组成部分，其所有权归中海房地产公司所有。中海房地产公司在预售宣传时对架空层所做出的具体说明与承诺是影响李军选择是否购买该商铺的决定性因素，并且经对比含架空层的商铺价格普遍高于相同地段和位置、相同户型与面积的不含架空层的商铺价格，由此说明架空层作为商铺附属物对商铺的价格是存在重大影响的。如今架空层的使用被相关职能部门确认为违法并且禁止使用，对于李军由此而造成的损失，中海房地产公司负有不可推卸的责任。为此诉至法院。 中海房地产公司辩称：李军的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。1、涉案架空层所有权属于中海房地产公司，中海房地产公司并未向李军出售、赠与或出租涉案架空层。因此李军陈述没有任何事实依据，根据双方签订的济南市商品房买卖合同补充协议第十条第六款约定，涉案架空层所有权属于中海房地产公司所有，且合同及补充协议对架空层并未有出售或赠与的任何约定，足以证明双方交易对象并不含架空层。2、李军陈述架空层以储藏室名义作为商铺不可分割的部分随商铺一并转让，其主张没有任何事实依据，中海房地产公司在整个销售过程中从未将架空层定义为储藏室，该区域系封闭空间，没有门窗，无法进入，不具备使用功能。3、中海房地产公司在涉案商铺销售过程中没有将架空层进行出售或赠与的任何宣传。中海房地产公司的关于商铺的公开宣传广告仅为要约邀请，且双方在商品房买卖合同及补充协议中确认卖方的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方权利义务均以买卖合同约定为准，因此李军主张赔偿没有任何事实和法律依据。4、告知书属于政府行政行为，根据2018年4月28日济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的告知书，载明业主擅自将地下架空层改造属于个人违法行为，由此产生的损失应李军自行承担。综上，李军诉讼请求没有任何事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，李军（买受人）与中海房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：李军购买中海房地产公司销售的位于华山片区B地块的8号楼1单元108室，该商品房的用途为商业用房，建筑层数地上30层，地下2层；该商品房建筑面积共90.35平方米，其中，套内建筑面积82.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.0平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19897.81元，金额1797767元；以上总价款1797767元。第六条、付款方式及期限：李军按抵押担保贷款付款：李军于2014年11月20日前向中海房地产公司支付定金人民币5万元。李军应于2014年12月26日向中海房地产公司支付首付房款即人民币903767元（定金自动转入首付款）。李军以向银行贷款的方式支付剩余款项，即人民币894000元。李军须按买卖合同和本补充协议规定的付款期限支付房价款。第八条、交付期限：中海房地产公司应当在2016年12月31日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付李军使用。合同后附补充协议约定：第八条、宣传资料/公示文件/样板房：1.买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。上述空间按毛坯或出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。根据规划含有上述空间的商品房与同类户型的房屋在局部结构、层高、面积、装修标准等方面均可能存在差异，具体以双方约定或实际交付状况为准。上述部分使用权年限与相应商品房的产权年限一致，并与该商品房同时转让，不可分割；使用人利用上述部分不得以盈利为目的或任意改变其用途、结构和外观，不得妨害所在建筑物的安全及其他业主的有关合法权益，并须遵守法律、法规、物业管理规定及管理规约，使用期间不得向出卖人提出任何异议或索偿。……。6.地下架空层：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。 上述合同签订后，李军按约定履行了付款义务。中海房地产公司于2016年12月31日履行了房屋交付义务。 2018年4月28日，济南市历城区公安消防大队、济南市历城区综合行政执法局、历城区人民政府华山街道办事处、历城区公安分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出告知书，内容为：“尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律法规：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：‘违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的’。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：‘已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更；确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请’。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，‘华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能。’《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：‘擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的……责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款。’您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。”。 双方当事人有争议的事实如下：一、李军主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海房地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。李军提交：证据1.涉案项目地下一层的竣工图纸复印件一页，证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层。证据2.中海华山珑城商业平面分布图复印件一份。拟证明根据平面分布图可以证明中海房地产公司在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售。3.中海华山珑城项目北A区商铺价目表二张，中海华山珑城北B区商铺价目表二张，由业主在购房时从中海地产公司销售工作人员处复印取得。证明（1）该四张价目表证据进一步证明了中海房地产公司在预售时将住宅底商项目区分了两种，一种不含架空层的商铺，另一种则是地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺。（2）该证据详细记载了每一户架空层的具体面积。（3）该证据中记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与证据2.中记载内容相互对应，如预测绘房号所对应的房屋面积、是否包含架空层，均可相互对应，由此说明该证据的真实性。（4）该证据真实客观的反映整个涉案商业项目254套项目在2014年12月份开盘时的真实签约价格，将价格表中相临位置、同等面积、同等户型，包含架空层的商铺与不包含架空层的商铺单价进行比较，明显包含架空层的商铺要比不包含架空层的商铺单价贵很多。经质证，中海地产公司提出异议，辩称对证据1.的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该图并非规划图，载明为竣工图。涉案图纸上标注的架空层是施工工艺的需要而存在的，并不能证明中海房地产公司向李军对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性。另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明李军购买的商铺下对应存在地下架空层。对证据2.中海华山珑城商业平面分布图一份的真实性及其证明目的均有异议，并且对其来源及合法性均有异议。一、中海地产公司所有的公开宣传资料中均不存在标注地下架空层的宣传彩页。二、根据双方买卖合同补充协议第八条第1款的约定，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。三、中海房地产公司的宣传资料中均明确记载了免责说明，“本广告所涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”，“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施、相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”。四、被告在涉案商铺销售过程中，从未作出将地下架空层进行出售或者赠与的任何宣传。对证据3.李军单方制作的商铺价格对比表，中海华山珑城AB地块商铺价格表（2015.12.15）复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各一份的真实性及证明目的均有异议，该证据来源不合法，且为复印件，是李军单方制作的，无法与原件核实的复印件不能作为认定案件事实的依据。中海房地产公司在涉案商铺销售过程中从来没有制作过该商铺价目表，且被告所有的价目表均不体现架空层。本案商铺的价格是一铺一价，商铺价格的确定需要综合考虑包括位置、面积、户型、楼层楼、建筑结构等多种因素，最终的成交金额还需要考虑购买人是否全款购买，如果分期对于分期比例、购买时间的先后、享有的优惠政策等多种因素，李军单方制作的商铺对比表与本案无任何关联性。 李军拟证明商品房买卖合同中总购房款包含地下架空层价款及地下架空层的具体价值，向本院提出司法鉴定申请，要求以合同签订当日作为评估基准日，对其所购买该商品房（不含架空层）的市场价格进行评估。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年10月21日作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：房地产总价166.13万元，单位建筑面积价值为18387元/平方米。经质证，中海房地产公司质证意见为：1、评估报告没有任何依据能说明涉案商品房买卖合同中总价款包含了架空层，李军的证明目的不能成立。2、双方权利义务均应以买卖合同约定为准，本案商品房买卖合同及补充协议均没有约定出售或赠与架空层内容，足以说明合同约定的价款即是涉案商铺真实价值。3、该报告评估的事实与待定事实没有任何关联，对证明待定事实没有任何意义，其评估报告不能作为定案依据。4、该报告出具的是理论数据，严重背离基本事实，没有任何数据支撑。该报告没有任何的合同和法律依据。李军支出鉴定费9000元，支付律师代理费16253元。 本院认为，李军与中海房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均已按约履行了各自义务。本案争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同中涉案房款是否包含架空层的价值。双方在商品房买卖合同中明确约定，李军购买的涉案商品房建筑面积90.35平方米，单价为每平方米19897.81元，总价款1797767元。李军按该约定支付了购房款，中海房地产公司交付了该商品房。双方在补充协议第八条中约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”；第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。第十条第6款约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”。通过双方的上述约定，可以看出，双方明确约定买卖商品房以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准，其他宣传方式不作为买卖合同的组成部分；架空层所有权归中海房地产公司所有，其有权出售、出租、赠与等方式进行转让，但应在商品房买卖合同中明确约定该部分使用权归属的使用人。李军未能证实双方在商品房买卖合同及补充协议中明确约定架空层以出售、出租、赠与等方式归其使用。因商品房价款形成的因素很多，应当以双方合同约定的价款为准，故对李军通过司法鉴定的方式证实其购买的商品房价款中含有架空层价值的意见，本院不予采纳。综上，李军所诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回李军的全部诉讼请求。 案件受理费3534元，由李军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙志光 人民陪审员  刘 英 人民陪审员  李 涛 二〇一九年十二月六日 法官 助理  王兴云 书 记 员  王文倩