河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终6525号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周昌军，男，1971年7月19日出生，汉族，住河南省太康县。 委托诉讼代理人：杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：三河市德誉企业管理有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区燕顺路东、北蔡路北侧夏威夷南商铺A16-17号、18号二层门店商铺。 法定代表人：康震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李扬，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人周昌军因与上诉人三河市德誉企业管理有限公司之间居间合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周昌军的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案属于委托代理合同纠纷，不是居间服务纠纷。周昌军因无法亲自管理房屋，才委托三河市德誉企业管理有限公司进行管理出租。但三河市德誉企业管理有限公司在管道出现漏水后，怠于履行维修义务，最终导致涉案合同无法继续履行，违约责任在于三河市德誉企业管理有限公司，应当由三河市德誉企业管理有限公司承担相应后果。 三河市德誉企业管理有限公司答辩称,上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 三河市德誉企业管理有限公司的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，根据合同约定，周昌军负有维修墙体内水管的义务，因墙体内水管破裂，周昌军未进行维修，三河市德誉企业管理有限公司按照合同约定及时完成了墙体内水管维修的任务，一审法院认定上诉人双方直至2019年5月12日仍未维修与事实不符。其次，上诉人于2019年5月19日按照周昌军的地址信息发出解约告知函，周昌军于2019年5月23日签收，双方的合同已经解除，周昌军应当退还2019年5月23日至2019年10月2日期间的房租。再次，一审法院酌定的装修残值及家电残值过低，并且周昌军仅承担75%的赔偿责任不当。最后，一审法院适用法律错误，在合同的履行过程中，周昌军违约，三河市德誉企业管理有限公司不应承担任何责任。 周昌军答辩称,上诉人三河市德誉企业管理有限公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 三河市德誉企业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《三河市房屋出租委托代理合同》已于2019年5月23日解除；2、被告退还原告垫付2019年5月23日至2019年10月2日期间的租金共计2893元；3、被告向原告支付违约金1600元；4、被告支付原告装修费用共计42000元；5、被告支付原告维修费用共计500元。 周昌军向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金800元；2、解除反诉原告与反诉被告于2018年6月18日签订的《三河市房屋出租委托代理合同》；3、反诉被告向反诉原告支付免租期租金4400元；4、本案的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月18日，三河市德誉企业管理有限公司（以下简称“德誉公司”）与周昌军签订《三河市房屋出租委托代理合同》、《家具家电配置及装饰装修协议》、《毛坯房租赁装修补充协议》，上述三份合同中约定：周昌军委托德誉公司看管纳丹堡19-6-701室房屋并寻找承租人，代周昌军与承租人签订租赁合同，代周昌军处理按本合同约定应由其承担的维修项目，协调处理租赁过程中周昌军与承租人之间的争议、纠纷等；委托出租期限为2018年10月3日至2022年10月2日，委托租金标准为800元/月，免租期为每年10月3日至12月2日（两个月）；周昌军同意给德誉公司105天的装修期（2018年6月18日至2018年10月2日），此期间无需支付房屋租金；周昌军于2018年6月18日前将房屋交付给德誉公司；周昌军承担供暖费、物业费、室内设施维修费等费用；周昌军承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任，应由周昌军承担的维修责任，德誉公司通知周昌军后，如周昌军48小时内未予以回复，则视为德誉公司可代周昌军维修；如周昌军委托房屋不满足租赁条件，同意为了满足租赁条件授权德誉公司根据该房屋出租的实际需要，为该房屋配备家具、家电、窗帘及挂饰等物品；如德誉公司已为房屋进行装修配置服务的，不免除周昌军向德誉公司支付装修装饰损失及家具家电折旧费用；因周昌军原因导致合同提前解除的，应按月委托价格100%向德誉公司支付违约金，并承担因违约解除与承租人租赁合同的违约责任；因德誉公司原因导致合同提前解除的，应按月委托价格100%向周昌军支付违约金；如果周昌军单方违约，除应承担的违约金外，还应就德誉公司的装修装饰损失及家具家电折旧费用进行赔偿；德誉公司中途不租的，周昌军应扣除相应的违约金外，返还德誉公司装修装饰损失及家具家电配置折旧费用的50%。 合同签订当日，周昌军将房屋交付给德誉公司。德誉公司向周昌军支付了2018年12月3日至2019年10月2日期间的租金8000元（其中包括德誉公司代周昌军垫付的物业费、取暖费4516.58元）。德誉公司对房屋进行了装修并配置了家具家电，花费50591元。后德誉公司代原告将房屋出租给案外人姜南。2018年12月7日，因墙体内的水管破裂漏水，以致楼下房屋天花板一角出现水渍。德誉公司工作人员将漏水事件告知周昌军，但德誉公司和周昌军均未对水管进行修理。2019年5月12日，周昌军询问德誉公司工作人员房屋的维修情况，德誉公司花费500元对楼下房屋进行了维修。但楼下业主并不满意，要求物业对房屋断水。德誉公司认为，因房屋长时间无供水房屋严重不符合合同约定，且邻里行为影响了承租人居住，故按照合同约定，德誉公司有权单方解除合同。2019年5月19日，德誉公司向周昌军户籍地发出《解约告知函》，2019年5月23日，该函被他人签收，被告不认可收到此函。 一审法院认为，按合同约定，墙体内的水管应由周昌军维修，德誉公司通知周昌军后，如周昌军48小时内未予以回复，则视为德誉公司可代周昌军维修，即德誉公司亦有代为维修的义务，但双方均未维修直至2019年5月12日，以致涉案房屋被停水，即双方均存在过错。考虑到双方的过错程度，本院酌定德誉公司和周昌军对合同解除负同等责任。德誉公司欲解除合同，但未能证明《解约告知函》已到达周昌军本人，而周昌军于2019年8月28日当庭表示同意解除合同，即当事人协商一致，可以解除合同。本院确认双方签订的《三河市房屋出租委托代理合同》于2019年8月28日解除，周昌军向德誉公司返还2019年8月28日至2019年10月2日期间的委托租金960元。双方均要求对方支付违约金，按合同约定违约金为800元，因双方对合同解除具有同等的过错，按照过错相抵原则，无需向对方支付违约金。另外，德誉公司主张的违约金中包含了支付给承租人的违约金800元，但未提交证据予以证明承租人实际收取该款项，故德誉公司主张的该部分违约金，本院亦不予支持。根据双方的过错程度以及合同约定，本院酌定周昌军向德誉公司支付装修残值及家具家电折旧费的75%。庭审中，双方均不申请对房屋装修残值及家具家电折旧费，要求由法院酌定。根据房屋的装修及家具家电的配置情况，本院酌定35000元为宜，即周昌军应当向德誉公司支付26250元。周昌军同意向德誉公司支付维修费500元，本院照准。因双方合同履行未满一年，一年免租期为两个月，双方负同等的过错责任，德誉公司向周昌军支付一个月免租期的委托租金800元为宜。周昌军要求德誉公司自交付之日起支付委托租金，不符合双方合同约定，本院无法维护。综上所述，德誉公司与周昌军签订的《三河市房屋出租委托代理合同》于2019年8月28日解除；周昌军向德誉公司返还2019年8月28日至2019年10月2日期间的房屋委托租金960元，并支付房屋装修残值及家具家电折旧费26250元、维修费500元；德誉公司向周昌军支付房屋委托租金800元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）三河市德誉企业管理有限公司与被告（反诉原告）周昌军签订的《三河市房屋出租委托代理合同》于2019年8月28日解除；二、被告周昌军向原告三河市德誉企业管理有限公司返还房屋委托租金960元，并支付房屋装修残值及家具家电折旧费26250元、维修费500元；三、反诉被告三河市德誉企业管理有限公司向反诉原告周昌军支付委托租金800元；上述二、三项折抵后，被告周昌军应向原告三河市德誉企业管理有限公司给付26910元，于本判决生效后三日内履行。四、驳回原告三河市德誉企业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周昌军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费487元，由原告三河市德誉企业管理有限公司负担231元（已预交），由被告周昌军负担256元（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费25元，由反诉被告三河市德誉企业管理有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，关于墙内管道破裂的维修责任问题，双方合同对此进行了约定，即由周昌军承担维修责任，在周昌军48小时内未予回复的，由三河市德誉企业管理有限公司可代周昌军进行维修。因墙内管道破裂，周昌军与三河市德誉企业管理有限公司未积极进行协商，在不明确维修费用的具体数额的情况下，双方均未履行维修义务，因此双方对此均有一定过错。周昌军与三河市德誉企业管理有限公司双方均上诉称系对方过错的抗辩不能成立，本院不予支持。关于三河市德誉企业管理有限公司主张其已经通过解约告知函的方式通知周昌军解除合同的问题，因三河市德誉企业管理有限公司未能证实周昌军生活在户籍地，在双方签约时亦未明确周昌军的通信地址，因此三河市德誉企业管理有限公司向周昌军户籍地发函的方式不能证实周昌军已经收到该函件，不能产生解除合同的法律后果。关于装修残值的问题，一审法院综合考虑装修及家电的原值以及使用情况，酌定残值并无不当。 综上所述，上诉人周昌军、三河市德誉企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1501元，由上诉人三河市德誉企业管理有限公司承担935元，由上诉人周昌军承担566元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 张占民 书 记 员 窦博涵