广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6600号上诉人（原审被告）：曾永辉，男，汉族，1977年2月3日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：黄玉珍，广东鸿园律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝翠波，广东鸿园律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林典生，男，汉族，1965年10月25日出生，住址：惠州市。委托诉讼代理人：施南，广东江畔律师事务所律师。上诉人曾永辉与被上诉人林典生租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10498号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾永辉及其委托诉讼代理人黄玉珍和蓝翠波、被上诉人林典生的委托诉讼代理人施南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾永辉上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2019）1302民初10498号民事判决书；2.发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判，驳回被上诉人的诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：1.原判决认定基本事实不清，具体如下：未查清被上诉人何时将涉案房屋锁门、断电的事实。上诉人拒绝支付2018年6月20日之后的房租是因为被上诉人将涉案房屋锁门、断电在先，致使上诉人无法使用涉案房屋。上诉人与被上诉人签订的《中信时代租赁合同》约定，上诉人应于每月5日前支付当月租金。上诉人于2018年6月8日通过微信转账人民币7607元给被上诉人，用以支付涉案房屋6月份的租金。2018年6月28日，上诉人发现被上诉人将涉案房屋的大门锁上，并且停止了供电，致使上诉人无法使用涉案房屋。一审判决未查明上述重要事实，认定上诉人违约，属于认定基本事实不清。2.原判决对事实判断有误，具体如下：上诉人并未违约，是被上诉人根本违约在先，致使上诉人合同目的无法实现合同无法继续履行。一审判决认定，涉案房屋的租金已支付到2019年6月19日。按照上诉人与被上诉人签订的《中信时代租赁合同》约定，上诉人支付下期租金的时间为7月5日，但在6月28日，上诉人即发现被上诉人将涉案房屋锁门、断电。被上诉人锁门、断电的行为，属于根本违约，致使上诉人无法使用涉案房屋，上诉人作为一个理性谨慎的自然人，在被上诉人根本违约，涉案房屋无法使用的情况下，没有理由也不可能继续支付房屋租金。综上所述，一审判决对重要的基本事实认定不清，并且对应当由谁承担违约责任判断错误。为维护上诉人的合法权益，本人依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定提起上诉，请求二审法院查明事实、依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，或者发回重审。被上诉人林典生辩称，1、一审判决认定事实清晰。上诉人多次拖欠房租严重违约，并且根据一审时提交的物业管理费、水电费可知，上诉人拖欠2018年五月物业管理费及水电费至今，其后由被上诉人代为缴纳。并且案涉房产由上诉人控制至今，上诉人在一审中对该事实予以确认，详见一审判决书第四页。2、一审判决对事实判断正确。上诉人向被上诉人支付租金到2018年6月19日后，一直控制案涉房屋至今，没有履行任何付款义务。按照双方签订租赁合同，上诉人构成根本违约，被上诉人有权解除租赁合同。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。一审原告林典生向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付租金及物业费共计38398.64元；2.依法判令被告向原告支付违约金共计6204.82元；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。后，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《中信时代租赁合同》，限被告在判决生效之日起5日内把涉案租赁物返还给原告。2、判令被告支付原告2018年7月至2018年11月租金38035元（租金暂计算至起诉时即2018年11月份为38035元，实际租金按7607元/月计算至被告返还租赁物时止）。3、判令被告支付原告2018年5月至2018年11月份的物业管理费4627.98元（物业费暂计算至起诉时即2018年11月份为4627.98元，实际物业费按661.14元/月计算至被告返还租赁物时止）。4、判令被告支付原告逾期支付租金和物业费的违约金（租金的违约金以未付租金金额为基数，自2018年7月5日开始按日千分之三计算至被告付清租金时止；物业费的违约金以未付的物业费金额为基数，自2018年5月5日起按日万分之五计算至全部物业费付清时止）。5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月17日，原告与被告就原告经营管理位于惠州市江北文明一路中信城市时代*单元*层*号房的租赁事宜达成合意，并签订了《中信时代租赁合同》，该合同第二条约定，该房屋租期为3年，自2015年5月20日起至2018年5月19日止。第三条约定，第一年月租金为人民币6900元，同时约定该租金从第二年开始每年递增5%，第二年租金为7245元，第三年租金为7607元，且每月5日前支付当月的租金。第四条，租赁押金，被告支付两个月押金13800元作为押金，预付一个月租金6900元。第五条，物业管理费，物业管理费及其他费用每月收取一次，与当月租金同时支付，被告必须按时交纳各项费用，如未按期交纳，每日按总额的万分之五计违约金，若超过一个月未交费，将被视为违约行为，原告有权通过法律途径予以追缴。第八条，延期缴纳租金。如被告延期缴纳租金，每逾期一日，被告按照逾期支付金额每日千分之三标准向原告支付违约金，逾期超过15天，原告将有以停水、停电、禁止被告人员进出等方式停止被告对租赁单元的使用，逾期超过30天，原告有权解除租赁合同，租赁押金不予退还外并视被告放弃租赁单元内的所有设备设施，任原告处理，被告不得有异议……。同日，被告向原告出具《承诺书》，约定：被告严格遵照合同所有条款约定，每月按合同规定时间缴付租金及其他费用，逾期过20天，除被告不退还押金外，承诺所有人员净身出门，不带走任何物品，设备。所有物品设备任由原告处理，该场地愿意任由原告另行招租，被告不得有任何异议。如与合同有抵触条款，按本承诺书为准，本承诺书与合同具有同样的法律效应。合同签订后，被告将房产交付原告使用。租赁合同到期，原、被告达成一致意见，按照原来的租金标准7607元/月继续承租。庭审时，双方确认租金支付到2018年6月19日，原告表示押金13800元留存原告处。原告于2019年8月5日代被告支付2018年5-12月份的物业管理费、水电费，2019年1-7月份的物业管理费、水电费，合计13061.5元。被告表示因资金紧张导致租金未能按期支付，希望继续承租，且房屋被断水断电，无法使用。原告明确表示不同意继续出租给被告。被告的办公物品至今未搬离该租赁房屋。一审法院认为，原、被告签订的《中信时代租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。合同到期后，双方达成合意，按照原合同继续履行，故该合同对双方仍具有约束力。涉案房产已交给被告使用，被告应按照合同约定的时间支付租金。但被告向原告支付租金到2018年6月19日后，再无履行其付款义务，其行为已构成违约。原、被告约定被告不按照约定日期全额支付租金达30日的，原告可解除合同。被告逾期支付租金已超过该期限，且经原告多次催促后，未能及时支付，故原告请求解除租赁合同，依法有据，予以支持。被告应按照《中信时代租赁合同》的约定，向原告交还涉案商铺，故原告该项诉请，予以支持。对于被告未支付的租金，应予以付还。第一被告需支付原告2018年7月至2019年8月租金106498元（7607元/月×14个月），2019年8月以后的租金按照7607元/月计算至移交之日止。关于押金问题，原、被告已约定违约金计算标准，且该计算标准也过高，故对于被告已支付的押金应予以抵扣拖欠租金，该款抵扣2018年7月及8月的部分租金。第一被告需支付原告2018年8月（剩余租金）至2019年8月尚欠的租金92698元。被告逾期缴纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照租赁合同第八条约定，如被告延期缴纳租金，每逾期一日，被告按照逾期支付金额每日千分之三标准向原告支付违约金。另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于本案原告在出租过程中，也出现过锁门阻碍被告进入的情况，故在计算违约金也应予以综合考虑。故，本案的租金违约金调整为按照未付款项的15%计算，即为13905元（92698元×15%）。原告为被告垫付了物业管理费、水电费13061.5元，该款项应由被告返还给原告。被告逾期支付物业管理费、水电费，依照租赁合同约定，每日按总额的万分之五计违约金，该约定符合法律规定，予以照准。故从原告垫付次日即2019年8月6日，按照日按总额的万分之五计至清偿之日止。对于其他物业管理费、水电费待实际发生后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告林典生与被告曾永辉签订的《中信时代租赁合同》，被告曾永辉应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于惠州市惠州市江北文明一路中信城市时代*单元*层*号房交付给原告林典生。二、被告曾永辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林典生支付2018年8月至2019年8月房屋租金92698元及违约金13905元。三、被告曾永辉应在涉案房产移交当日，按照7607元/月，向原告林典生支付自2019年9月起至交还上述房产之日止的租金。四、被告曾永辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林典生支付物业管理费、水电费共计13061.5元及违约金（违约金，以13061.5元为本金，从2019年8月6日起，按照日万分之五的标准计至清偿之日止）。五、驳回原告林典生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费916元（原告已预交458元），由被告曾永辉负担。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人提交了如下证据：证据一、微信聊天记录，证明2018年6月底，林典生因反悔约定的租金数额，把涉案房屋的电停掉。证据二、中信城市时代缴费通知单，证明2018年9月和10月，涉案房屋的电费为0。这跟被上诉人主张其代缴了水电费跟管理费相违背。证据三、短信聊天记录，证明被上诉人林典生不让物业公司通电，直至2019年8月，涉案房屋仍未通电。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述证据质证认为，证据一、三性不予认可。关于断电，我方当事人未以任何方式断电或者不收上诉人的水电费，至于物业是否以该方式催收我方无法确认。关于上诉人说的反悔约定的租金数额我方不予认可，在聊天记录中只是上诉人的单方说明，一审庭审中对于双方合意已经说明，双方认可了租金是7607元，详见一审判决书。证据二、我方一审提交补充证据第七页中已经充分显示我方代为缴纳的物业管理费、水电费详情。对该证据的三性及证明内容不认可。证据三、不予认可。该短信记录未见原件，且朱小姐物业的身份无法确认，其作为证人未出庭接受质询，对于其真实性不予认可。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是违约方是上诉人还是被上诉人，对此，分析如下：上诉人上诉认为被上诉人存在停电停水的行为导致其无法使用涉案租赁物，并提供了一段微信聊天记录和中信城市时代缴费通知单（2018年9月、10月），但该微信聊天记录的聊天对象是备注为“朱小姐物业”的人，上诉人并未提供证据证明该位“朱小姐物业”确属涉案小区物业管理公司的工作人员，而2018年9月、10月的中信城市时代缴费通知单虽未显示电费记录，但无法确定未产生电费记录的原因，且被上诉人并非涉案小区物业管理公司的工作人员，即使存在口头对上诉人说过要停水停电，被上诉人也非该行为的决定者和实施者，故本院对上诉人的该主张不予采纳。另外，上诉人与被上诉人签订的《中信时代租赁合同》约定“乙方（上诉人）应于每月5日前向甲方（被上诉人）支付当月租金（最后一日为节假日的，则顺延至节假日后第一个工作日）”，那么，上诉人应在2018年6月5日前向被上诉人缴交2018年6月份的租金，而从上诉人与被上诉人微信聊天记录可知，上诉人认可其6月份没给租金，故上诉人未按照约定缴交包括2018年6月份以后至今的租金的行为构成了根本违约，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费916元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇一九年十二月十三日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。