呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4819号上诉人（原审被告）：内蒙古和东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐镇公喇嘛村南。法定代表人：赵学东，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝润英，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王捷，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方霞，女，住内蒙古自治区和林格尔县。委托诉讼代理人：董富强，内蒙古蒙商律师事务所律师。上诉人内蒙古和东房地产开发有限责任公司（以下简称和东房地产公司）因与被上诉人方霞房屋买卖合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院（2019）内0123民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人和东房地产公司的委托诉讼代理人郝润英、王捷，被上诉人方霞的委托诉讼代理人董富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和东房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判平台费9100元不应返还；改判住宅专项维修费每平米18元中可扣除2元不应返还；2.案件受理费中平台费所涉部分由方霞承担。事实和理由：一、基本案情。根据和林县政府及发改局、规划局、国土资源局、环保局、呼市政府、呼市环保局、自治区政府批准,和东房地产公司建设盛乐和谐家园一、二期住宅小区项目，和东房地产公司完成了对村集体土地的征收补偿和环评工作，进行了集体农用地变成国有建设用地的征收补偿工作。但在土地上招拍挂平台后，因建设资金短缺，申请缓办土地出让金等手续。和林县政府允许和东房地产公司边施工边完善建设手续。2012年，和东房地产公司完成了建设盛乐和谐家园一期工程，2014年完成了二期工程。2018年9月20日,本案双方当事人签订《商品房买卖合同》约定购买案涉房屋。签约时和东房地产公司按每平方米100元，收取了土地上平台费9100元、维修基金3185元。二、一审判决认定事实部分错误，且对案涉收取平台费的过错评价违背城市房地产管理法规定。1.一审判决表述“和东公司收取平台费未提供法律依据，应返还买受人，和东公司明知违规开发，在此情形下借用房屋维修资金及平台费名目收费是过错行为”的认定错误。本案双方当事人签约时，买受人明知房屋所售单价中不含建筑物所占土地的可出让性质的地价，因和东房地产公司未上招拍挂平台摘牌取得出让性质的《土地使用权证》，根据土地法及相关行政法规，国有“划拨”建设用地房地产开发企业不能随地上房自行转让，只有经土地招拍挂平台摘牌，以“出让”方式取得国家建设用地土地使用权，才能房随地走，进行房地产交易。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条对《不动产登记暂行条例》的解释，本案地上房屋是方霞买受的私产房，而房产坐落的土地根据前述和林县、呼市、自治区政府批复文件可证明，仅批准和东房地产公司将农用地征用为国有建设用地，和东房地产公司仅完成了案涉项目建设所需土地，从村集体耕地征用补偿安置农民，变成了国有建设用地，还未完成上招拍挂平台摘牌，变为出让性质的国有土地使用权的可转让性质的土地，因此如果不上平台取得出让性质国有土地使用权，房地产一体化登记机关不给买房人办理产权登记。其实城市房地产管理法第三十二条已明确规定，因此只要和东房地产公司所卖房屋单价明显偏低且不包含可自由转让的出让性质的土地使用权地价，那么和东房地产公司依法有权收取土地上平台费，在条件成熟时为所有买房人上招拍挂平台摘牌取得土地使用权，最终完成为买受人办理不动产登记，由买房人取得房地产一体的产权证书。和东房地产公司收取平台费是对买房人负责且合法行为，不是过错行为，一审判决对平台费收取的事实认定错误，且对案涉收取平台费的过错评价，违背了城市房地产管理法规定。2.住宅专项维修费用同意退还，但每平米18元中应扣除2元不应退还，因为和东房地产公司为业主维修过共用房屋外屋顶及共用外管道。方霞辩称，1.和东房地产公司在上诉状提到的各部门颁发的相关文件都不是案涉工程开工施工的依据，而和东房地产公司在上诉状中却说“和林县政府允许其边施工边完善建设手续”，这显然是无中生有，颠倒是非；2.一审法院查明和东房地产公司开发的案涉住宅小区未办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。关于本案双方当事人签订的商品房买卖合同无效性的确认，以及和东房地产公司收取买受人住宅专项维修资金和“平台费”这一事实，已经一审法院查清和双方当事人的认可；3.案涉的和东房地产公司收取了本案买受人的住宅专项维修资金和“平台费”无法律依据，应当返还。正如一审法院认定，住宅专项维修资金应由业主自行向房地产开发企业在住房、建设部门开设的住宅专项维修资金专户缴纳，和东房地产公司未办理房地产开发所需任何一项证书、证明，也未开设住宅专项维修资金账户，按每平米18元收取买受人专项维修资金且长期自行占用违反相关法律、法规的规定，应当返还买受人。和东房地产公司称维修房屋已使用部分资金也未提供相应证明，且实际使用不能改变收费的不合法性。故一审法院对住宅专项维修资金的认定事实清楚，适用法律正确，和东房地产公司应返还本案买受人。关于平台费，全国各地签订商品房买卖合同时支付的都是房款和相关配套费用，从无所谓“平台费”这一项目，按照和东房地产公司说法，“因为和东房地产公司没有上招拍挂平台摘牌取得出让性质的《国有土地使用证》”，也即和东房地产公司开发的案涉住宅小区的用地并未依法通过出让取得国有建设用地使用权，所以就收取所谓平台费，可和东房地产公司是否进行招拍挂与买受人无关，该费用不应由买受人交纳，更不应由本案买受人向和东房地产公司交纳，和东房地产公司只负责交纳购房款。和东房地产公司提到的房价明显偏低的说法荒谬，不能因房价高低区分房款中是否包含土地出让金，双方签订的《商品房买卖合同》是和东房地产公司提供的格式合同，其中也无特别约定，故一审法院对所谓平台费认定准确，即“和东房地产公司收取买受人‘平台费’未提供收费法律依据，应返还买受人”。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。方霞向一审法院起诉请求：1.依法判决和东房地产公司立即为方霞办理房屋所有权证书并向方霞支付违约金2000元;2.依法判决和东房地产公司立即将违规收取的住宅专项维修资金、平台费共计12285元并加付利息如数退还方霞;3.判决和东房地产公司承担本案案件受理费。一审法院认定的主要案件事实：和东房地产公司与方霞签订《商品房买卖合同》,约定买受人方霞购买和东房地产公司出售的商品房一套。和东房地产公司认可买受人已付购房款并且已向买受人交付了房屋。和东房地产公司向买受人方霞收取住宅专项维修资金的标准为每平方米18元，收取平台费的标准为每平方米100元。和东房地产公司为方霞出具相关收据。另查明，和东房地产公司所开发的案涉住宅小区未办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预销售许可证》。一审法院认为，一、本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，和东房地产公司至今未取得商品房预销售许可证明而出售房屋的行为违反了法律的强制性规定，案涉合同应认定为无效合同。房地产开发公司具有将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人办理房屋权属证书的义务，但案涉房屋未办理开发商品房的相关任何一项证明、证书，客观上无法办理房屋所有权证书，且办理房屋产权证系房地产管理部门的行政行为，方霞要求办理房屋所有权证的诉讼请求目前无法实现，方霞可在客观障碍消除后与和东房地产公司依法办理产权证书或另循法律途径主张权利。无效合同自始没有法律约束力，无效合同的法律后果不适用违约责任的规定，方霞要求支付违约金的诉讼请求无法律依据。对方霞要求判决和东房地产公司立即为其办理房屋所有权证书并向其支付违约金2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。二、房屋维修资金应由业主自行向房地产开发企业在住房、建设部门开设的住宅专项维修资金专户缴纳，和东房地产公司未办理房地产开发所需任何一项证书、证明，也未开设住宅专项维修资金账户。虽和东房地产公司主张系按照每平米18元收取买受人专项维修资金,但收款凭证上载明数额为3185元并且和东房地产公司长期自行占用违反相关法律、法规的规定，应当按实际收取数额返还方霞。和东房地产公司辩称维修房屋已经使用了部分资金，未提供相应证据予以证明，且实际使用并不能改变收费的不合法性，对该辩称意见不予采信。和东房地产公司收取买受人“平台费”未提供收费法律依据，亦应返还买受人。和东房地产公司作为房地产开发企业，对其开发的住宅小区属违规开发是明知，在此情形下借用房屋维修资金及平台费的名目向买受人收取费用是过错行为，应当承担支付方霞利息的民事责任，但方霞诉讼请求中未明确利息计算方式或数额，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、内蒙古和东房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还方霞“住宅专项维修资金及平台费”12285元；二、驳回方霞的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。和东房地产公司二审中提交的相关政府文件和《土地有偿转让协议书》等证据，经质证和本院认证，不属于新的证据，亦未提交原件予以核对，且单就该组证据的证明力来说，仅能证明和东房地产公司部分履行了土地审批手续和项目建设审批手续，无法证明其房屋销售行为的合法性，故本院对其证明目的不予确认。对于一审证据，各方当事人均坚持一审的举、质证意见。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条的规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”本案中，双方当事人虽在《补充协议》中对“平台费”的收取进行了约定，但通过该约定所反映的内容来看，一是涉案土地尚未办理国有土地使用手续，属于违法开发；二是由违法开发的主体，即和东房地产公司收取本应向国家相关部门交纳的费用。此种约定明显违反法律规定、损害社会公共利益，且和东房地产公司占有、使用上述费用多年，至今仍未完成相关土地手续的审批，涉案项目仍处于不合法状态，其继续占有该笔费用显然并无任何事实和法律依据，故一审法院判决由和东房地产公司向买房人返还“平台费”并无不当，本院予以维持。关于和东房地产公司要求扣除部分费用后，返还剩余住宅专项维修资金的上诉理由，其依据为和东房地产公司在此期间为业主维修过共用房屋外屋顶及共用外管道，但经本院释明，和东房地产公司并未对此提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故其该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，和东房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由内蒙古和东房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月二十五日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升