山东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁执复455号 复议申请人（异议人、利害关系人）：祝汉运，男，1974年4月14日出生，汉族，住山东省成武县。 申请执行人：山东兴悦置业有限公司，住所地济南市天桥区桑梓店街道办事处丁庄村32号。 法定代表人：曹磊，经理。 被执行人：恒沣鸿源地产控股有限公司，住所地济南市天桥区水屯北路2号。 法定代表人：宋执仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏丽，该公司会计。 复议申请人祝汉运不服济南市中级人民法院（2019）鲁01执异1285号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 济南市中级人民法院（以下简称济南中院）在执行申请执行人山东兴悦置业有限公司（以下简称兴悦公司）与被执行人恒沣鸿源地产控股有限公司（以下简称恒沣公司）民间借贷纠纷一案中，异议人祝汉运对济南中院拍卖恒沣公司名下位于济南市××西侧、沃家北侧，土地证号为（2015）第0400032号国有土地使用权和地上全部建筑物、构筑物及附属设施（以下简称涉案房地产）不服，向济南中院提出书面异议。 异议人祝汉运称，请求停止对涉案房地产的拍卖。事实与理由：一、异议人与被执行人恒沣公司有该地块上建筑物的购房合同，异议人已交付35万房款，济南中院在拍卖涉案房地产时未通知异议人，并将实际情况告于异议人。涉案房地产上有异议人的相关债务纠纷，特申请济南中院中止拍卖程序。二、拍卖行为没有在网上公示30日，不符合公示后拍卖程序。综上所述，请求济南中院停止对涉案房地产的拍卖，如再次拍卖务必提前7天电话通知异议人。 为支持其主张，祝汉运提交了《房号预留协议》、收据等证据材料。 济南中院查明，曹旭平与恒沣公司民间借贷纠纷一案，济南仲裁委员会于2015年7月6日作出（2015）济仲裁字第0856号调解书，主要内容为：（一）恒沣公司于2015年7月6日前一次性支付曹旭平借款本金5500万元整；（二）恒沣公司于2015年7月6日前支付曹旭平借款利息，以借款本金5500万元为基数，自2015年6月25日起至借款本金实际付清之日止，以人民银行同期贷款利率的四倍计算；（三）如恒沣公司未能履行本调解协议第（一）、（二）项约定的还款内容，则恒沣公司以其于2014年8月22日在济南龙奥大厦举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞拍所得的编号为：2014-G035地块的建设用地使用权，优先偿还所欠曹旭平的全部欠款本金及利息等费用；（四）本案仲裁费用161532元，由恒沣公司全部承担。 上述仲裁调解书生效后，恒沣公司未履行生效法律文书确定的义务，曹旭平向济南中院申请强制执行，执行案号为（2015）济中法执字第492号。济南中院于2015年7月30日作出（2015）济中法执字第492号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人恒沣公司名下坐落于天桥区××西侧、沃家北侧，土地证号为天桥国用（2015）第0400032号、面积8592.15m2的国有土地使用权。2015年12月3日，曹旭平向济南中院申请终结本案本次执行程序，济南中院于2015年12月9日作出（2015）济中法执字第492号执行裁定，终结济南仲裁委员会（2015）济仲裁字第0856号调解书本次执行程序。 济南中院另查明，2019年5月23日，曹旭平与兴悦公司签订《债权转让协议》，约定将曹旭平在济南仲裁委员会（2015）济仲裁字第0856号调解书的债权转让给兴悦公司。2019年7月24日，兴悦公司向济南中院申请恢复执行，执行案号为（2019）鲁01执恢161号。2019年9月2日，济南中院作出（2019）鲁01执恢161号执行裁定，裁定拍卖被执行人恒沣公司名下位于济南市××西侧、沃家北侧，土地证号为天桥国用（2015）第0400032号的国有土地使用权和地上全部建筑物、构筑物及附属设施。2019年9月9日，济南中院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公告拍卖涉案房地产的相关信息，确定济南中院将于2019年10月10日10时至2019年10月11日10时拍卖涉案房地产。2019年9月26日，济南中院在涉案房地产现场再次张贴拍卖公告，公告相关拍卖信息。 济南中院再查明，2017年9月30日，祝汉运与恒沣公司签订《房号预留协议》，约定祝汉运参与山东房地产网的团购选房活动，选定的房号为恒沣花园3号楼2单元702号房，本房号保留至恒沣公司项目开盘后15日，开盘后签约。同日，祝汉运向济南正和物业管理有限公司缴纳房号保障金35万元。 以上事实有仲裁调解书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、拍卖公告、《房号预留协议》、收据等证据在卷佐证。 济南中院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。本案中，异议人不是本案的当事人，对涉案房地产亦不享有优先购买权，故本院未将拍卖事项告知异议人，不违反法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。本案中，济南中院于2019年9月9日，即拍卖涉案房地产30日前，在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公告拍卖涉案房地产的相关信息，符合上述法律规定。祝汉运主张本院拍卖涉案房地产前未在网上公示30日，与事实不符，济南中院不予采纳。 综上所述，祝汉运以济南中院拍卖行为违法为由，请求停止对涉案房地产的拍卖，没有事实与法律依据，济南中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，济南中院作出（2019）执异1285号执行裁定，驳回异议人祝汉运的异议。 祝汉运不服，向本院申请复议，请求撤销济南中院(2019)鲁01执异1285号执行裁定，并裁定停止对涉案房地产的拍卖或在拍卖公告中披露并优先保留复议申请人的物权及其他财产权益。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。济南中院在对济南仲裁委员会（2015）济仲裁字第0856号调解书强制执行过程中，拍卖涉案房地产违反上述规定，严重侵害了复议申请人的合法权益。一、济南中院对涉案房地产的拍卖严重超出济南仲裁委员会（2015）济仲裁字第0856号调解书中约定的“以物折价优先受偿”的标的物范围，更严重超出执行标的额，严重侵害了作为购房人的复议申请人的合法权益。二、济南中院在对涉案房地产的拍卖公告中未披露复议申请人已购买涉案土地上的房产并缴纳了35万元房款的事实，未在拍卖公告中保留复议申请人对涉案房产的物权及财产权益。因此，济南中院作出的拍卖公告无论是程序还是内容严重违法，侵害了作为消费者的购房人的合法权益。 本院查明，复议申请人与被执行人签订的《房号预留协议》中约定，建筑面积约131.96平方米，房价16200/平方。 本院查明的其他事实与济南中院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据已查明的事实，复议申请人与被执行人签订的系房号预留协议，支付的款项为房号保证金且仅支付35万元，不符合上述规定的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。据此，济南中院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定拍卖涉案房地产，符合法律规定。 综上，复议申请人祝汉运的复议请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。济南中院（2019）鲁01执异1285号执行裁定并无不当，应予维持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人祝汉运的复议申请，维持济南市中级人民法院（2019）鲁01执异1285号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  赵海滨 审判员  陈远生 审判员  陈居山 二〇一九年十二月五日 法官助理高凌云 书记员赵支波