济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3594号原告：朱欣荣，女，汉族，1978年3月4日出生原告：许治勇，男，汉族，1978年9月16日出生以上两原告共同委托诉讼代理人：贾怀志，山东尽善律师事务所律师。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。原告朱欣荣、许治勇与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称“龙腾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年9月29日将该案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱欣荣、许治勇委托诉讼代理人贾怀志，被告龙腾公司委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房的违约金（以1164163元为基数，自2016年1月1日起至2016年7月4日止，按照每日万分之一计算违约金）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年10月19日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买龙腾国际花园7#楼2单元X室（现房号3-2-X）房屋，住宅价格为1164163元。按照合同约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付上述房屋，但被告时至今日未取得涉案开发项目《分期综合验收备案证明》，原告无奈于2016年7月4日收取房屋。按照合同约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但被告一直拒绝向原告支付违约金。无奈之下，诉至贵院，望判如所请。龙腾公司辩称，一、违约金赔偿标准过高，请求予以减免。商品房买卖合同中约定，被告龙腾公司应向原告朱欣荣、许治勇承担违约金的标准（即按日支付购房款万分之一）过高，按该标准计算的被告龙腾公司应每月支付的违约金数额，远远高于涉案商品房屋相同地段同等面积房屋的租金。原告朱欣荣、许治勇未举证证明未收房而有实际损失，加之涉案房屋在2015年底大幅升值，故原告朱欣荣、许治勇购买该商品房后并没有实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求法院依法减免违约金的数额。二、原告于2016年7月4日收房，违约金的截止日期应为2016年7月3日。三、2016年1月1日起至原告针对此案向法院起诉之日倒推三年的日期，该部分已过诉讼时效，不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年10月19日，原告朱欣荣、许治勇作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定原告朱欣荣、许治勇购买被告龙腾公司开发建设的龙腾国际花园7#楼2-X号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013422号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米8428元，金额1164163元。关于“交付期限”，合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因——未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，被告龙腾公司与原告朱欣荣、许治勇还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。二、原告朱欣荣、许治勇按合同约定的房价款分两次向被告龙腾公司支付了共计1164163元，龙腾公司向其开具山东龙腾房地产开发有限公司收据两张。三、原告朱欣荣、许治勇于2016年7月4日接收了其所购买的商品房，被告龙腾公司支付违约金的截止日期为2016年7月3日。另查明，原告朱欣荣、许治勇已于2019年7月1日在人民法院网络立案平台上进行了立案登记。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的事实，被告龙腾公司主张合同中关于逾期交付商品房的违约金标准即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的比例过高，其认为应当依法减免违约金的数额。原告朱欣荣、许治勇对被告龙腾公司的该主张不予认可，其认为合同中关于违约金标准的约定并不过高。关于诉讼时效的问题，被告龙腾公司主张2016年1月1日起至原告针对此案向法院起诉之日倒推三年的日期，该期间已过诉讼时效，法院应不予支持，原告朱欣荣、许治勇认为，根据最高人民法院民一庭中国民事审判前沿观点集成、最高人民法院指导案例（2005）民一终字第85号最高人民法院民事判决书、广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》，本案的诉讼时效应当自被告房屋具备法定或约定交付条件之日起计算。本院认为，原告朱欣荣、许治勇与被告龙腾公司于2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告朱欣荣、许治勇的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，被告龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向原告朱欣荣、许治勇交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，被告龙腾公司未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，应当向原告朱欣荣、许治勇承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，原告朱欣荣、许治勇与被告龙腾公司签订的《商品房买卖合同》中第九条对“出卖人逾期交房的违约责任”进行了明确约定，其中包括“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”，该约定系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。以上，《商品房买卖合同》中约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”标准并不明显过高，且被告龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据。被告龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定予以调整，本院对此不予支持。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因逾期交房时间是连续的，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之一支付违约金，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。朱欣荣、许治勇于2019年7月1日在网上立案平台立案，其实际行使诉权的日期即为2019年7月1日，向前推三年，故其主张的2016年7月2日之前的违约金，已超法律保护的诉讼时效；其主张的自2016年7月2日起至2016年7月3日止（包括起始日）违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱欣荣、许治勇支付逾期交付龙腾国际花园7#楼2-X号商品房的违约金，以购房款1164163元为基数，按日万分之一的标准自2016年7月2日起至2016年7月3日止（包括起始日）。二、驳回原告朱欣荣、许治勇的其他诉讼请求。三、案件受理费100元，减半收取计50元，由朱欣荣、许治勇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵冬梅人民陪审员  张 勇人民陪审员  张 政二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王 芳