中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终915号 上诉人（原审原告）：张亚芹，女，1962年3月13日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人张亚芹因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张亚芹的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张亚芹上诉请求：1.撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初393号民事判决，依法改判或将本案发回重审，终止对枫丹白露A区24#-1-402号、A区24#-2-401号房屋的执行，并解除查封；2.一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：一审认定事实错误，2013年1月，龙驿公司与大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处签订《施工承包协议》，张亚芹系大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处经营者。工程施工后，经施工结算，龙驿公司无力给付工程款，故协商用涉案房屋抵偿了部分外墙涂料工程工程款。2014年11月17日，张亚芹与龙驿公司签订了两份《商品房屋买卖合同》，并分别开具收款收据。张亚芹一审提供的《施工承包协议》、结算单均能证明大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处承揽了西水湾二期外墙真石漆、仿理石漆工程。张亚芹提供的记账凭证、收据等，也能证明龙驿公司欠付经销处工程款1013052元，张亚芹与龙驿公司已合意用涉案房屋抵偿工程款。张亚芹与龙驿公司之间系商品房买卖合同关系，张亚芹基于龙驿公司的真实意思表示取得涉案房屋，张亚芹已对涉案房屋享有了管理和控制权，诉讼请求应当得到支持。现一审抛开《商品房买卖合同》原始真实意思表示的书证，以及已占有事实，做出驳回张亚芹诉讼请求错误，张亚芹的合法权益将无法保证。 西藏信托辩称，一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求驳回张亚芹的上诉请求，维持一审判决。理由如下：张亚芹提供的证据证实2014年11月17日其与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，约定张亚芹购买A区24#-2-401号、A区24#-1-402号房屋，同日龙驿公司为张亚芹开具金额分别为510336元、502716元两份收款收据。张亚芹主张以上房屋系经施工结算后龙驿公司无力给付工程款，经协商以涉案房屋抵顶工程款。但张亚芹提供的证据十五结算单显示结算日期为2015年11月30日。据此张亚芹所称发生抵债事实期间，张亚芹与龙驿公司尚未就工程款进行结算，因此张亚芹提供的证据不能证明其与龙驿公司在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，更无证据证明张亚芹与龙驿公司就涉案房屋已达成抵债合意，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定情形。 张亚芹一审诉讼请求：1.确认枫丹白露A区24#-2-401号、A区24#-1-402号房屋归张亚芹所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，张亚芹等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，张亚芹等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日张亚芹等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日张亚芹等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日张亚芹向一审法院提起执行异议之诉。 2013年1月6日，大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处与龙驿公司签订《施工承包协议》约定大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处承揽西水湾二期外墙真石漆、仿理石漆工程。 2014年11月17日，张亚芹与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：张亚芹购买A区24#-2-401号、A区24#-1-402号房屋。同日，龙驿公司为张亚芹开具金额分别为510336元、502716元两份收款收据。2015年2月13日，龙驿公司为张亚芹开具A区24#-2-401号、A区24#-1-402号房屋的入住通知单。2015年至2016年期间，张亚芹曾交纳过装修保证金、电梯费、物业费、水费等。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得涉案房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、张亚芹是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、张亚芹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认涉案房屋归张亚芹所有。 一、关于张亚芹是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。张亚芹主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张张亚芹未提交证据证明其房屋被查封，且因张亚芹起诉后又申请撤诉，现张亚芹起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，张亚芹等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了张亚芹的执行异议申请，包括张亚芹在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为张亚芹起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，张亚芹在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张张亚芹不具有诉讼主体资格及张亚芹起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 二、关于张亚芹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，张亚芹提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。2014年11月17日，张亚芹与第三人龙驿公司签订两份商品房买卖合同，该两份合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定张亚芹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.张亚芹提供的装修保证金、电梯费、物业费、水费等收据均能证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋，符合第二十八条第二项的规定；3.张亚芹提供的《施工承包协议》、结算单、记账凭证、收据、收款收据、情况说明等证据未能形成完整证据体系，不足以证明张亚芹已支付全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，张亚芹的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，张亚芹主张的民事权益不足以排除强制执行，不予支持。 三、能否确认涉案房屋归张亚芹所有。因张亚芹主张民事权益不足以排除强制执行，对该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决驳回张亚芹的诉讼请求,案件受理费13917.47元，由张亚芹负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 张亚芹提交两份证据如下：证据一、《不动产登记资料查询结果证明》，证明张亚芹在当地无其他用于居住的房屋。证据二、《施工结算以房抵账确认书》，证明张亚芹已支付全部购房款。 西藏信托质证意见：证据一、该证据与本案无关联性。该证据只能证明张亚芹本人在当地无其他用于居住的房屋，不能证明其家庭成员在盘锦市无其他用于居住的房屋。同时，张亚芹主张涉案房屋系抵账房，不符合《异议复议规定》第二十九条的适用范围；证据二、对《施工结算以房抵账确认书》关联性及证明目的有异议。《施工结算以房抵账确认书》形成时间在2019年3月8日，晚于查封和一审判决时间。且《施工结算以房抵账确认书》确认双方结算日期为2015年11月30日，与张亚芹主张的涉案房屋抵债日期2014年11月17日相矛盾，不能证明张亚芹在涉案房屋被查封前已与龙驿公司达成结算及抵债合意。 本院综合认证意见：张亚芹提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的能否成立，本院将结合其他证据材料综合分析认证，在此不再赘述。 二审中，本院依张亚芹申请调取了山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）和盘锦西水湾物业管理有限公司出具的《枫丹白露涉案房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），本院对调取的证据组织当事人进行了举证质证。张亚芹对调取的《审计报告》《统计表》无异议；西藏信托对调取的《审计报告》有异议，认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，《审计报告》不能真实反映该公司财务收支和经营状况，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对调取的《统计表》中记载的张亚芹办理入住手续时间无异议；本院认证意见：《审计报告》系山西省高级人民法院依法委托山西瑞明会计师事务所根据龙驿公司财务凭证等资料制作的，西藏信托虽有异议，但并未提供相反证据予以证明，本院对《审计报告》记载的张亚芹相关信息真实性予以确认。当事人对《统计表》均无异议，本院对《统计表》的真实性予以确认。 当事人所举其他证据同原审，相对方质证意见亦与原审一致。本院对原审查明的基本事实予以确认。 二审另查明，张亚芹系大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处负责人。张亚芹就涉案房屋到物业公司办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间均为2015年2月13日，并已入住。从《审计报告》记载内容看，涉案房屋购房款系用张亚芹工程款抵付。《2014年枫丹白露小区外墙装饰结算单》载明工程结算总价款为16345401元，龙驿公司法定代表人孙振鹏于2015年11月30日对该结算单进行了签字确认。2019年3月8日龙驿公司与大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处签订的《施工结算以房抵账确认书》载明截止2015年11月30日，双方工程结算价款为16345401元。龙驿公司已就涉案房屋抵账以及现金支付工程款共计15157198.91元，尚欠1188202.09元。 本院认为，本案争议焦点为张亚芹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.涉案房屋于2016年1月4日被人民法院查封，张亚芹于2014年11月17日与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，该两份合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定张亚芹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.张亚芹提供的A区24#-2-401号、A区24#-1-402号房屋的入住通知单、装修保证金、电梯费、物业费、水费等收据以及盘锦继隆物业管理有限公司出具的《统计表》载明的办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费时间能够证明其在人民法院查封前已合法占有该房屋。3.2013年1月6日大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处与龙驿公司签订《施工承包协议》（张亚芹在该协议落款处签字），该协议约定龙驿公司将西水湾二期工程外墙真石漆、仿理石漆工程交由大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处施工。从张亚芹提交的《2014年枫丹白露小区外墙装饰结算单》内容看，双方已对大石桥市金桥雅琴水泥制品经销处所施工部分进行了结算。《施工结算以房抵账确认书》对结算事实以及龙驿公司以涉案房屋抵顶工程款的事实进行了确认。从《审计报告》记载内容看，龙驿公司会计账目也能反应龙驿公司以涉案房屋抵顶工程款的事实。再结合龙驿公司为张亚芹开具金额分别为510336元、502716元两份收款收据的事实，张亚芹所提交的证据能够证明其已通过工程款抵顶了涉案房屋的购房款。4.龙驿公司未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因张亚芹自身原因。 综上，张亚芹对案涉枫丹白露A区24#-2-401号、A区24#-1-402号房屋提出的异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，张亚芹就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对张亚芹要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，张亚芹上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初393号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾二期A地块(枫丹白露家园A区)24#-2-401号、24#-1-402号房屋； 三、驳回张亚芹其他诉讼请求。 一审案件受理费13917.47元，二审案件受理费13917.47元，均由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 书记员  贺 权