江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初6342号原告：江苏海诚物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心19号楼24号房，统一社会信用代码91320583687157767G。法定代表人：耿立国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董雪英，女，系该公司员工。被告：薛影，女，1987年8月9日出生，住江苏省徐州市泉山区。原告江苏海诚物业管理有限公司与被告薛影物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，后由于被告薛影无法送达,本院采用公告形式送达,转为普通程序审理并依法组成合议庭,于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告江苏海诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人董雪英到庭参加了诉讼,被告薛影经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。原告江苏海诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月1日至2018年12月31日期间物业费4751元及滞纳金（滞纳金计算方式：以4751元为基数，按日千分之三计算，自本案立案日起计算至实际支付之日止）；2、要求被告承担本案的诉讼费用。后原告将诉讼请求变更为滞纳金计算标准为日万分之五。事实与理由，2016年4月1日原告与昆山市“XX花园”小区业主委员会签署了物业服务合同，该合同约定：小区住宅楼1.6元每平方米每月(含代收代缴0.7元)，从2016年4月1日起收取2016年4月1日至2018年12月31日物业管理费。原告根据物业服务合同约定已提供了相应的服务，理应享有收取物业服务费的权利，被告的89.99平方米房屋应缴纳物业服务费4751元。根据有关法律规定，被告非但不主动履行繳纳物业服务费用的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理，故原告诉至法院。被告薛影未到庭未作答辩。经审理查明，2017年7月23日，原告江苏海诚物业管理有限公司（乙方）与昆山市陆家镇立方小区第一届业主委员会（甲方）签订《昆山市云立方物业服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业服务。委托服务期限为1年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。物业名称：陆家镇云立方小区物业类型：住宅、商业。座落位置：陆家镇XX路。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定，住宅：公共服务费1.6元/月·平方米，其中包含代收代缴0.7元/月·平方米。物业服务费按年计算。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按日千分之三加收滞纳金。物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方要求乙方提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为3个月，在此期间乙方应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。另查明，2018年5月10日，昆山市陆家镇童泾社区居委会作出《关于海城物业物业服务合同到期的请示函的回复》，其中载明“昆山市海城物业管理有限公司：你公司《关于物业服务合同到期的请示》收悉，现回复如下：经社区调查，昆山市海诚物业管理有限公司与云立方小区第一届业主委员会的物业服务合同到2018年3月31日到期，因各种原因导致你公司未能与小区业委会续签合同。依据《苏州市住宅区物业管理条例》第四章第三十七条规定：物业服务合同期满，业主(代表)大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。鉴于云立方小区第一届业主委员会将于2018年12月到期并进行换届工作。目前正在换届中，故建议待该小区业委会完成换届之后，再与该机构依照法定程序商议后续相关事项，在此期间，不得擅自撤离物业服务现场。”2019年6月27日，云立方第二届业主委员会向业主发出公告，公告内容为“根据江苏省《物业管理条例》和《苏州住宅区物业管理条例》，以及征求广大业主意见之后!2019年5月15日业委会已发函告知海诚物业服务期限截止至2019年8月15日!1、业主物业费、停车费缴纳至2019年8月15日截止!海诚物业不得收取2019年8月15日之后的物业费!2、关于停车费、物业费缴纳超过2019年8月15日的业主可凭借缴费凭证前往物业处结算，海诚物业会退多缴的物业费、停车费!如不去办理，由业主自行负责!”庭审中原告陈述其持续物业服务至2019年8月15日。另查明，2018年12月31日，原告向全体业主张贴催费公告，其中载明“自我司2016年4月1日进驻XX以来，至今还有部分业主未能按时交纳物业管理费，如果物业管理费不能按时交纳，将会对物业服务工作造成严重的影响，同时严重侵犯了已交过服务费的业主切身利益。请还未交清2016、2017、2018年度物业费的业主在2019年1月31日前前来管理处交清，否则将承担滞纳金等其他费用，并且影响您的信誉。”再查明，涉案房屋位于昆山市，房屋面积89.99平方米，于2015年5月18日登记在闵庆威、薛影名下。上述事实有物业服务合同、居委会回复函、催缴公告函、房产登记信息、公告等及本案原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告与被告所在小区业委会签订了物业服务合同，涉案房屋于2015年5月18日登记在被告名下，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，被告应按约定履行向原告支付物业费的义务。故对原告要求被告支付自2016年4月1日至2018年12月31日共计4751元（89.99*33*1.6）物业费予以支持。双方合同约定了未依约支付物业费应承担逾期支付的滞纳金，但双方约定的计算标准过高，被告此前张贴催费公告并非系对本案被告的单独催费，原告以诉讼形式催费，被告仍未支付，故本院将逾期支付滞纳金调整为以4751元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率1.95倍计算，自本案立案日起计算至实际支付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告薛影支付原告江苏海诚物业管理有限公司关于涉案房屋自2016年4月1日至2018年12月31日的物业管理费共计人民币4751元，并支付滞纳金（滞纳金计算方式：以4751元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率1.95倍计算，自2019年3月14日起计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费690元，共计740元，由被告薛影负担，该诉讼费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十二月四日书 记 员  孟 伟