贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10286号原告：贵阳誉浚物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：杨述，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖冰茹，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，贵州黔信律师事务所实习律师。被告：何军，男，汉族，1987年10月25日生，住贵阳市云岩区。被告：刘小丽，女，土家族，1984年3月23日生，住贵阳市云岩区。原告贵阳誉浚物业管理有限公司（以下简称誉浚物业）诉被告刘小丽、何军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告誉浚物业的委托诉讼代理人肖冰茹、被告刘小丽到庭参加诉讼。本案真理过程中，原告当庭撤回对被告何军的起诉，本院依法口头予以准许，不再制作书面法律文书。本案现已审理终结。原告誉浚物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2019年6月30日物业服务管理费12081.50元，违约金13533.27元，共计25614.77元，违约金按约定计算至费用实际付清之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费及因诉讼产生的一切费用。事实与理由：被告因购买“天誉城”的房屋，于2016年10月14日与原告签订了《前期物业管理协议》，协议约定：由原告向被告提供物业服务，被告房屋面积为91.62平方米，被告第一年按照1.6元/平方米的标准计算物业管理费，第二年起按照1.8元/平方米的标准计算物业管理费，被告应当在每月5日前交纳当月物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按每天1‰加收违约金。按约定，被告每月应当向原告支付165.5元，但从2013年6月5日至2019年6月30日，被告未向原告交纳物业管理费，累计金额12081.50元，原告多次电话、上门催收，但被告不予支付。被告的行为给原告造成经济损失，原告为自身维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告刘小丽辩称：被告并未拒不按时缴纳物业费，系原告违约在先。原告存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行直至并报告不法行为的义务。2、不维护消防设施，没有消防通道。3、不履行公共区域修缮及打扫卫生的义务。4、小区没有封闭式管理等等。因此，在原告纠正错误之前，被告有权拒绝支付物业服务费。本院经审理认定如下：原告系贵阳市云岩区小关路天誉城楼盘的物业管理服务方，被告为天誉城业主。2016年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、物业管理服务费、其他有偿服务费、专项维修基金的管理与使用、违约责任等事项进行了约定。合同第二条“物业管理服务内容”中包括物业共用部分、共用设施设备及运行维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。第四条“物业管理服务费”中约定第一年的物业管理服务费为每月1.6元/平方米、从第二年起物业管理服务费为每月1.8元/平方米；第七条“违约责任”中约定甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天1‰交纳滞纳金。2010年5月21日，贵阳市云岩区物价局向原告颁发《贵州省经营性服务收费许可证》，载明：“收费单位：贵阳誉浚物业管理有限公司；收费项目：物业管理收费标准：1、电梯住宅:2元/平方米；2、经营用房：5元/平方米”。从2016年10月14日起，被告以原告未履行合同义务为由拒绝交纳物业费。2019年9月10日，原告诉至本院，请求如前。审理中，原告提交电梯运行巡查记录表、楼层实查信息报表、来人来访登记表、向房开反映各栋楼质量问题的情况表、房开工作人员任职证明、向云岩区城管大队、云岩区消防大队、云岩区住建局、贵阳市住建局递交的关于部分业主违规搭建、占用消防通道、装修破坏承重结构的情况汇报、小区照片，拟证明原告已经全面履行《前期物业管理服务协议》中约定的义务。被告对证据三性不认可，同时认为也不能达到原告的证明目的。被告提交照片六张，拟证明原告有维修房屋、管理消防通道和公共设施的义务，对占用或改建消防通道、乱搭乱建的行为有义务制止并向相关部门汇报，被告房屋因外墙漏水造成室内墙面空壳损坏漏水但是原告不作为。原告表示证据真实性无异议，被告的专有部分不属于其服务范围，房屋维修义务属于房开公司，原告已就房屋质量向贵州誉浚房地产开发有限公司汇报、并就违规搭建、占用消防通道等问题向相关部门汇报。上述事实，有当事人陈述、相关证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人有约束力，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告接受原告提供的物业服务，应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。被告若不缴纳物业服务费会导致业主之间的权利义务不匹配不公平，同时也可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务质量陷入恶性循环。庭审中，被告对原告起诉面积无异议，对原告要求被告支付物业费的诉请，因被告刘小丽于2016年10月14日才与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告未举证签订协议之前该房屋亦有被告实际占有使用，故本院仅支持2016年10月14日至2019年6月30日期间的物业费，被告应支付物业费金额为91.62㎡×1.8元/月/㎡÷30天（每月按30天计算）×16天＋91.62㎡×1.8元/月/㎡×32个月=5365.27元，超出部分，不予支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，因双方在《前期物业管理服务协议》并未对违约金进行约定，且被告2016年就拖欠物业服务费，原告现主张权利，系怠于行使权利产生的费用，且因双方在物业管理服务中约定的标准不完全明确具体，导致双方对物业服务存在争议，被告并非无故拖欠物业服务费，同时物业服务仍需不断改进提高，物业服务企业应服务业主、满意业主，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告辩称原告未履行义务系原告违约故不缴纳物业服务费的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其行使请求权，但法律未规定可以物业服务不到位作为对抗交付物业管理费的抗辩权，双方签订的协议中也未约定原告提供的服务存在瑕疵时被告可拒交物业管理费。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，被告可按相关法律规定行使其相应权利，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告刘小丽于本判决生效之日起十五日内支付原告贵阳誉浚物业管理有限公司物业管理费人民币5365.27元；二、驳回原告贵阳誉浚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，减半收取220元，由贵阳誉浚物业管理有限公司承担195元，刘小丽承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨嘉慧二〇一九年十二月九日书记员  王永丽