四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1002民初1228号 原告：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地：四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202号，统一社会信用代码915110007496482120。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 被告：兰大琴，女，1951年1月出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：邱兰，女，1987年3月出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：兰大琴，女，1951年1月出生，汉族，住四川省简阳市。系邱兰母亲。 被告：陈万贵，男，1962年10月出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：赵传英，四川经和璧律师事务所律师。 原告内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏建司）与被告兰大琴、邱兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加陈万贵为本案被告。原告嘉宏建司的委托诉讼代理人谢育龙、被告陈万贵及其委托诉讼代理人赵传英到庭参加诉讼。被告兰大琴、邱兰经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。审理中，鉴定期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告嘉宏建司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方之间的《房屋拆迁安置产权调换协议书》；2.案件受理费由原告承担。审理中，原告增加诉讼请求：请求按照案涉拆迁非住宅用房现有市场价值，以此确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金额。事实与理由：2001年3月26日，邱明高与内江市建设房地产综合开发公司签署《房屋拆迁安置产权调换协议书》，约定自愿采用产权调换方式进行补偿安置，将自有的位于沱江路7幢3号建筑面积25.51平方米的营业用房调换到滨江东路范围内，交房时间为2002年9月26日，过渡期为18个月。过渡期届满，内江市建设房地产综合开发公司未能按约定向邱明高交付房产。按照内府函【2003】66号文件精神，原告自2006年9月起承接内江市建设房地产综合开发公司的债权债务，一直向邱明高支付停业补助费，目前原告按照每月1,657.66元标准己发放停业补助费给被告至2018年3月底。邱明高于2016年7月过世，其权利义务由其继承人即被告兰大琴、邱兰承继。自接手以来，滨江东路原安置地块经政府公开挂牌出售给其他单位，整个世纪滨江工程已不属于原告开发项目，原告无法按照原合同约定在滨江东路地块安置被告，其间，与被告情形一致的同一批次被拆迁户钟建秀、蒋昭奎等人曾起诉原告，要求进行拆迁安置和补偿经济损失，经内江市市中区人民法院一审、内江市中级人民法院二审及四川省高级人民法院再审，三级法院均确认：原告无法履约安置，事实上已不能履行，应承担违约责任；违约期间的损失按租金计算，已发放的停业补助费视为租金予以赔偿。据此，钟建秀等人要求安置营业用房的诉讼请求被驳回，另外，蒋昭奎又起诉至内江市市中区人民法院，要求以世纪滨江四期8号楼的24套店面择一进行安置，因该24套房系浦发置业公司定向安置，包括被告在内的被拆迁户都不属于安置之列，且不符合原合同约定安置地块，人民法院依法驳回。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，原告在确实无法履约的情况下，提出解除合同，并愿意承担违约责任，在已承担支付停业补助费的基础上，可由原被告双方依法共同委托评估机构，对案涉已拆迁的沱江路7幢3号非住宅用房按现起诉时的价值时点评估房屋价值，以此确定原告应给予被告的损失赔偿金额。 被告兰大琴、邱兰未答辩，亦未提交书面证据。 被告陈万贵辩称，本案被告邱兰、兰大琴在2010年7月已将原拆迁房出售与被告陈万贵，原告对被告邱兰、兰大琴的损失应由陈万贵获得。一、原告与邱明高所签《房屋拆迁安置产权调换协议书》是真实、合法的有效合同，原告应履行合同，按双方约定安置营业房一间与被告陈万贵。二、原告诉求解除合同并承担违约责任。原告因违约赔偿被告的经济损失，依法应以该合同履行后被告可以获得的利益来确定被告的损失赔偿金额。根据《合同法》第113条之规定，原告应承担违约责任赔偿被告一切损失，包括被告按约可以获得的利益损失。损失项目如下：（一）原告应将占用的被告被拆迁房屋总价值56,122元退还被告，并支付从合同到期日至退款日的资金利息。（利息以法院查实银行贷款利率计算为准）。（ニ）原告应支付被告从2002年9月-2014年9月，2016年9月-2018年9月的补助费，此费用按每平方米65元计算。2018年10月至今的超期停业补助费，被告要求按市政府2014年23号文件计算。（三）原告应赔偿按《内江市房屋拆迁产权调换协议书》约定被告应该得到的利益损失，即：一间50㎡营业房，折合人民币2,400,000元。理由如下：1、合同履行后，被告获得的店面面积将大于原拆迁面积。①2002年9月12日，内江市政府甜城宣传报所刊登的内江市市长鄢良钟、副市长郑光伟在滨江东路、内椑路北段工程道路建设房屋拆迁工作动员大会上的讲话，明确营业房产权调换拆迁的安置方案：营业店面的安置以“自然间”（不特定的面积）的数量予以安置。②2001年3月26日双方协议约定，原告是用新建的“一间”营业店面调换被告原有的“一间”营业房，调换的营业房是以“间”为调换单位计算，不是以面积为单位计算。协议中还可看出，被告购回的单价比拆迁单价高。原告之所以能够让被告用高于拆迁的单价将新建的营业店面购买回来，是基于其能让被告获得大于原拆迁面积的营业房。③根据“内江市房地产产权交易中心营业房备案资料”和原告制定的“营业房定向安置名单”以及“鹭湾半岛二期营业店面安置方案”对比显示，原告实地实际已修建出的现有门面，面积均是按“自然间”（不特定的面积）修建，并不是原告所认为的比照每间拆迁面积来修建的。2、根据原告2015年6月15日制定的“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案中“原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面”之规定，被告将能获得40㎡的调换面积。3、关于调换产权现有估价，《资阳顶盛房地产评估事务有限公司估价报告书》中的估价只是一个最低价格，与现实中的实际交易价格差距较大，通过被告走访内江市同地段的门面买主，现有价格应为48,000元/㎡左右。所以被告认为应按实际交易价格48,000元/㎡为现有市场单价估价。（四）原告应赔偿被告今后购买营业房的税收款项。被告与原告调换房屋产权的最终目的，是想获得营业店面用于经营，维持生计。所以被告在得到现金补偿后用于购买相应门面所产生的交易税收应由原告赔偿支付。（交易税收金额以法院查实的税率计算为准）。三、对一个城市的房屋拆迁改造，是为了改善城市环境，完善城市功能，改善人民群众基本生活、居住条件，根据拆迁政策老百姓能够得到更多的实惠，对国家和老百姓是一种双赢行为。在本案中，被告支持政府的拆迁改造，能够得到的主要实惠之一就是营业房面积以小换大。现在，15年过去了，被告原拆迁地环境、功能得到了改善，而政府对被告的“营业房面积以小换大”的承诺却一直未兑现。现在原告诉求要撕毁约定条款，以原拆迁面积来确定被告损失面积（即：新旧营业房调换同等面积），以现市场最低价来核价赔偿被告。原告的这一诉求是违反法律规定，对被告是完全不公平、不公正的。综上所述，原告应继续履约，如不能履约应承担违约责任，赔偿被告一切损失，包括合同履行后被告可以获得的利益损失。被告陈万贵要求赔偿项目及金额：1、退还原面积拆迁评估总价值资金56,122元。2、超期停业补助费①2002年9月-2014年9月共144个月，每月1,158.15元（65元/㎡×25.51㎡-已发500元/月），共计166,773.6元。②2016年9月-2018年9月共24个月，每月（65元×25.51㎡=1,658.15元），共计39,795.6元。③（按市政府2014年23号文件规定计算）：原面积25.51㎡现估价48,000元/㎡。2018年10月至2019年12月补助费为48,000元/㎡×25.51㎡×0.8%/月×15个月=146,937.6元。3、原面积拆迁评估总价值资金利息：56,122元×7%/年×17年=66,785.18元。4、赔偿调换的面积折算金额：50㎡×48,000元/㎡=2,400,000元。5、用于购买新营业房税收金额：2,400,000元×16.5%=396,000元。6、2017年12月至今25个月精神损失费+车旅费+误工费：300元/月×25月=7,500元。合计3,279,913.98元，扣除被告应付购房款190,000元（50㎡×3,800元/㎡），原告应支付陈万贵3,089,913.98元。 经审理查明，本院认定事实如下：2001年，内江市建设房地产综合开发公司（甲方）与邱明高（乙方）签订《房屋拆迁安置产权调换协议书》，约定：一、乙方房屋产权类别私，座落于沱江路7幢3号，产权证号0039784，建筑面积25.51㎡，建筑结构为混合，非住宅房的市场评估价为2,200元，旧房总价值为56,122元。二、甲方在滨江东路范围内安置乙方营业店面壹间。…四、安置营业用房的商品价为主干道3800元/㎡、次干道3200元/㎡，安置结算时按照旧房的市场评估价格与安置房的商品房价格结算差价。……八、乙方在安置时凭拆迁安置证号在甲方指定的安置房区域内选房。九、甲方应在安置结算后三个月内到产权部门办理安置房的产权手续，所需费用由甲乙双方按规定交纳。十、本次拆迁采取自行过渡方式，过渡期限确定为18个月，甲方应向乙方按规定标准发放各项补助费用：搬家补助费150元，停业生活补助费每人每月60元，1人，（以上补助费用付到安置时为止）。十一、甲方不按约定的补偿安置标准安置乙方的，乙方拒绝选房或拒绝腾退临时过渡房的，或者甲、乙双方有其他违约行为的，由市拆迁办公室根据违约情节的严重程度对违约方处以罚款。因违约造成对方直接经济损失的，应负责赔偿全部损失。2003年9月11日内江市人民政府印发内府函[2003]66号《内江市人民政府关于对滨江东路旧城改造工程给予政策支持的批复》，同意由嘉宏建司组织实施。过渡期间届满后，内江市建设房地产综合开发公司未按约安置邱明高。2010年7月23日，出售人（甲方）邱明高、被告兰大琴、邱兰与购房人（乙方）被告陈万贵签订《房屋买卖协议》，约定：甲方因夫妻双方年老多病，现急需钱治病和维持正常生活，决定将原沱江路7幢3号，产权证号0039784号，营业房25.51平方米（已于2001年防洪堤建设拆迁，现将房屋拆迁安置产权调换协议书转让）出售给乙方。1、乙方一次性支付甲方人民币130,000元（大写壹拾叁万元）；2、甲方将房屋拆迁安置产权调换协议书交给乙方，以后该协议书的权利责任全权由乙方承担负责，含自2010年7月1日起的过渡费、以后安置房的选择安置处置的经济、民事、法律责任。3、该协议书经甲（含甲方妻子、女儿均签字认可）、乙双方签字，乙方付款生效。4、违约责任，合同生效后，任何一方违约，必须给予对方一倍的金额进行赔偿。（即260,000元，大写贰拾陆万元）。5、本协议一式二份，甲乙双方各持壹份。甲方签字：邱明高、邱兰、兰大琴，乙方签字：陈万贵。被告陈万贵购房后，向邱明高支付了购房款。2016年7月12日，邱明高去世。2018年6月9日，被告邱兰、兰大琴（甲方）与被告陈万贵（乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方因2010年7月23日父母年老多病，急需用钱治病和维持正常生活，原房屋产权所有人邱明高将原沱江路7幢3号，产权证号0039784，营业房（已于2001年防洪堤建设拆迁，房屋拆迁安置产权调换协议书）出售给乙方，并于2010年7月23日签订《房屋买卖协议》（以下简称“原协议”），乙方当时即已经完全按照《房屋买卖协议》约定履行所有付款义务。后因内江市建设房地产综合开发公司对原沱江路7幢3号营业房迟迟未予安置赔付，故导致此产权一直无法过户。且目前甲方与内江市建设房地产综合开发公司正因案涉拆迁房屋进行诉讼。为避免甲乙双方今后财产经济纠纷，和甲方不必要的麻烦，经甲乙双方商议后决定签订本《房屋买卖补充协议》内容如下：1、甲方明确在签订原协议时即明确知道该案涉房屋所对应的权利已经转让给乙方，甲方不具有对于该房屋相关财产的继承权。经双方协商一致，乙方同意另行支付30,000元（大写：叁万元整）给甲方作为甲方后继配合乙方办理与案涉房屋相关事宜的感谢费用。2、由于乙方为该房屋及其对应权利的实际权利人，甲方将内江市建设房地产综合开发公司与甲方父亲邱明高签订的《房屋拆迁安置产权调换协议书》产生的经济法律纠纷移交给乙方处理。3、关于内江市建设房地产综合开发公司因《房屋拆迁安置产权调换协议书》与甲方的诉讼案件，由于乙方为实际权利人，甲方应当配合协调按照法律规定将乙方加入本案诉讼中作为诉讼参与人发表意见，甲方同意不出庭。4、该协议经甲乙双方签字后立即生效。…6、本补充协议与原《房屋买卖协议》均具有同等法律效力，如有不一致的地方，以本补充协议为准，本协议未约定事项以原协议为准。甲方签字：邱兰、兰大琴，乙方签字：陈万贵。2006年9月，嘉宏建司承接了内江市滨江东路旧城改造工程项目及债权债务后，对被告方进行了超期停业补助费的发放，但一直未安置邱明高营业用房。邱明高同批次拆迁户钟建秀等人于2013年12月11日起诉至法院，要求原告安置营业用房一套及支付经济损失，本院于2014年5月22日作出判决，判决嘉宏建司应赔偿拆迁户租金损失并驳回拆迁户请求嘉宏建司拆迁安置滨江东路相应地块营业用房的诉讼请求。案经内江市中级人民法院二审及四川省高级人民法院再审，均维持原判。现查明，合同约定的滨江东路地块已非被告嘉宏建司开发项目。本院受理后，原告提出对案涉已拆迁的房屋进行价格评估，经本院依法委托，资阳顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月28日出具《估价报告书》，结果为在价值时点2018年5月30日房地产评估总价为552,240元。 另查明，原告于2015年6月15日发布“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案，方案载明：安置范围为因2001年滨江东路防洪提建设拆迁至今未安置的营业店面拆迁户；对选择安置店面的面积原则限定为原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面、原拆迁面积20—30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面”。原告于2017年单方委托评估机构对被告的案涉拆迁房屋进行评估，并提出滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案，载明：货币化安置对象为2001年2002年滨江东路改造项目中原选择产权调换方式而未能安置的非住宅用房被拆迁人；货币化安置签约期限为自2017年12月19日起至2018年3月18日止；货币化安置费的各项构成为由拆迁评估机构按价值时点（2017年12月6日）重新评估确定被拆迁房屋的价格、被拆迁房屋重新评估后价值的20%的一次性补贴等。 以上事实有原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《房屋拆迁安置产权调换协议书》、内府函【2003】66号文件、（2014）内中民初字第35号民事判决书、（2014）内民终字第370号民事判决书、（2015）川民提字第322号民事判决书、（2017）川1002民初717号民事判决书、《内江日报》、电话记录、评估表、货币化安置方案、资阳顶盛房地产评估事务有限公司《估价报告书》，被告提供的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、收条、2002年9月16日《甜城宣传报》、世纪滨江营业房安置名单及本院经被告申请依法调取的“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案等有效证据及原、被告的当庭陈述，在案为凭。被告提供的内江市人民政府印发的内江市人民政府关于印发《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》，因印发时间在本案诉争的拆迁合同签订之后，且现已经超过有效期，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，根据查明的事实，原告非因自身原因已不能按合同约定在约定的地点向被告安置营业用房，现诉争的《房屋拆迁安置产权调换协议书》已不能实现合同目的，如不解除合同，将进一步扩大合同双方的损失，基于公平原则，原告主张解除《房屋拆迁安置产权调换协议书》的诉讼请求，本院予以支持。根据庭审查明的事实，2010年7月23日，邱明高及其妻子、女儿即本案被告兰大琴、邱兰与被告陈万贵签订《房屋买卖协议》，已经将案涉拆迁沱江路7幢3号的营业房卖与被告陈万贵，因房屋已被拆迁，无法进行过户登记，遂在买卖房屋时，邱明高将《房屋拆迁安置产权调换协议书》一并交付给被告陈万贵，而且在2018年6月9日，被告邱兰、兰大琴又与被告陈万贵签订《房屋买卖补充协议》，对前面《房屋买卖协议》生效予以了认可，故《房屋拆迁安置产权调换协议书》的权利、义务已经发生了转移，由被告陈万贵享有。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定及合同的约定，原告作为不履行合同义务的违约方，如不能继续履行或采取补救措施，应在解除合同时承担赔偿被告损失的违约责任。被告提出的要求原告退还原面积拆迁评估总价值资金、支付原面积拆迁评估总价值资金利息、支付用于购买新营业房税费金额、支付精神损失费的损失赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。被告提出的要求原告赔偿调换的大面积营业房折算金额、车旅费、误工费的损失赔偿，因计算所依据的面积、价格、费用等数据，未提供有效证据予以证明，无事实和法律依据，本院不予支持。被告还要求原告支付超期停业补助费，并将前期停业补助费的标准按每平方米65元补足，因超期停业补助费是基于合同约定的迟延履行补助金，非解除合同后被告的损失，且被告未提起反诉，本案不作处理。被告可向原告予以领取，如原告不予支付，被告可另行起诉。因原告未在合同约定地点修建营业店面，且合同中未约定安置营业用房的具体面积和违约金数额，赔偿标准约定不明，基于公平原则，综合考虑产权调换或原告货币化安置其他同批次拆迁户实际情况、被告多次要求原告履行合同义务所产生的差旅费等直接损失、被告签订合同时可预见的安置房屋可能增加面积的增值等可期待利益，仅以现有市场价值估价赔偿被告的损失，显失公平，原告提出要求按照诉争的拆迁非住宅用房现有市场价值确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金额的诉讼请求，本院酌情上浮20%即以诉争被拆迁房屋现有市场估价（价值时点2018年5月30日）的120%确定原告应支付被告的损失赔偿金额，即552,240元×120%=662,688元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、解除原告内江嘉宏城建集团有限公司与邱明高签订的《房屋拆迁安置产权调换协议书》； 二、原告内江嘉宏城建集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告陈万贵赔偿款662,688元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10,427元，原告内江嘉宏城建集团有限公司自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  李华颖 审判员  任晓娟 审判员  梁 明 二〇一九年十二月五日 书记员  庄 佳