陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14115号上诉人（原审被告）：肖贺，男，1978年1月26日出生，汉族，个体工商户，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）：西安曲江新区新嘉汇生鲜超市，住所地西安市莲湖区自强西路38号梅苑温泉小区2号商用裙楼一层（2019年4月16日已注销）。经营者：肖贺。被上诉人（原审原告）：牛长安，男，1974年1月14日出生，汉族，西安市炫迈商贸有限公司经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：孟丁平，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏，陕西众致律师事务所实习律师。上诉人肖贺、西安曲江新区新嘉汇生鲜超市（以下简称新嘉汇超市）因与被上诉人牛长安房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖贺、新嘉汇超市上诉请求：1、撤销原审判决，重新审理；2、判令肖贺、新嘉汇超市给牛长安不予承担《商铺租赁合同》违约相关费用；3、判令牛长安返还肖贺、新嘉汇超市相关房押金66300元；4、一、二审诉讼费由牛长安承担。事实与理由：一、因2018年5月27日至2019年，牛长安以欺诈手段，误导肖贺、新嘉汇超市而且隐瞒租房费每年350000元的真实价格，牛长安以高于市场出租费一倍的795600元，将西安市自强西路44号梅苑小区2号商用楼1层门面出租给肖贺、新嘉汇超市使用。2018年11月15日，由于房租费极高太重，致肖贺、新嘉汇超市无法经营，肖贺、新嘉汇超市只好搬走，给牛长安返还交付了该商铺，并给肖贺、新嘉汇超市造成了装修费押金66300元，经肖贺、新嘉汇超市多次向牛长安要求解除该商铺租赁合同和返还房租费，押金及赔偿装修费相关费用50万元，至2019年9月16日，均拒遭绝，所以肖贺、新嘉汇超市与牛长安所签订的商铺租赁合同为无效合用。二、自2018年11月16日至2019年9月16日，肖贺、新嘉汇超市已搬出牛长安该房屋，实际没有使用该房屋，即肖贺、新嘉汇超市对该房屋已终止了使用权，该商铺租赁合同随之终止。三、因肖贺、新嘉汇超市与牛长安所签订的（商铺租赁合同）不仅是无效合同，而且于2018年11月16日已自然终止，并多次向牛长安要求解除该商铺租赁合同，至今均遭拒绝，所以肖贺、新嘉汇超市不存在违约并不承担任何违约相关责任。综上所述，牛长安与肖贺、新嘉汇超市所签订的《商铺租赁合同》是无效合同，而于2018年11月16日已终止，牛长安已收回该房屋，为了维护肖贺、新嘉汇超市的合法权益提起上诉。牛长安辩称，请求依法支持牛长安的答辩意见。事实与理由：一、《商铺租赁合同》是经双方协议一致后签订，合法有效，不存在欺诈行为。《商铺租赁合同》中载明，牛长安与肖贺、新嘉汇超市是依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方遵循自愿、平等、公平和诚实信用原则就房屋租赁的有关事宜达成协议，双方对于租赁物、租赁期限、租金、违约责任、合同的变更、解除与终止都是在协商一致的基础上并对《商铺租赁合同》进行签字确认，合同签订后牛长安依约向被辩人依约向肖贺、新嘉汇超市交付房屋，肖贺、新嘉汇超市进行装修后开始经营。牛长安依照合同约定履行了出租义务，且租金符合市场价格，牛长安并不存在任何欺诈行为。肖贺、新嘉汇超市作为商事经营者主体，应当清楚知道经营是存在市场风险的，肖贺、新嘉汇超市由于自身经营不善，导致亏损，不愿再承租房屋，肖贺、新嘉汇超市意图将自身的的原因归答于牛长安来逃避《商铺租赁合同》中的违约责任，于法无据，不应获得支持。另外根据《合同法》第五十二条关于无效合同的规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三）以合法形式掩盖非法目的：（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《商铺租赁合同》是双方协商一致共同签订，其内容并不违反《合同法》第五十二条的规定，因此《商铺租赁合同》合法有效。二、因为肖贺、新嘉汇超市违约，牛长安依据合同约定的单方解除权于2018年12月19日向肖贺、新嘉汇超市送达《解除租赁合同通知书》，至此牛长安与肖贺、新嘉汇超市间的合同解除，肖贺、新嘉汇超市应按照合同约定承担违约责任。《商铺租赁合同》第八条约定：一、经双方协商、可以变更、解除或终止本合同：二、迟延交付房屋达十日以上或交付房屋导致乙方无法使用的肖贺、新嘉汇超市有权解除合同。肖贺、新嘉汇超市并未与牛长安协商一致解除合同，同时其搬离商铺的行为是其自身的决定，均不符合合同中第八条关于合同变更、解除和终止的约定。肖贺、新嘉汇超市违反《商铺租赁合同》第八条第三款1至9条的约定，视为肖贺、新嘉汇超市违约，牛长安有权行使解除合同权利，肖贺、新嘉汇超市应按照本合同约定的月租金的双倍向牛长安支付违约金。综上，原审法院判令肖贺、新嘉汇超市不需向牛长安返还押金，并判令肖贺、新嘉汇超市向牛长安支付违约金于法有据，应予以维持。三、牛长安二审支出律师代理费4000元，肖贺、新嘉汇超市应当一并承担。《商铺租赁合同》第八条（六）中约定：肖贺、新嘉汇超市在腾退房屋并不免除肖贺、新嘉汇超市应向牛长安支付违约金及承担损失赔偿金（包含但不限于诉讼费、律师费、公证费等费用或承租房屋恹复原状的费用等）的责任。因肖贺、新嘉汇超市滥用上诉权利致使本案件进入到二审程序，牛长安为了维护自身权益不受侵害委托专业律师代为处理案件，与陕西众致律师事务所签订《委托代理合同》代理牛长安二审事宜，并支付律师代理费4000元，牛长安主张的律师费符合合同约定，不违反法律规定，望二审法院予以支持。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回肖贺、新嘉汇超市上诉、维持原判，并判令肖贺、新嘉汇超市向牛长安支付二审律师代理费用4000元。牛长安一审诉请：1、依法判令牛长安、肖贺双方所签订的《商铺租赁合同》于2018年12月19日予以解除；2、判令肖贺支付无偿使用一个月房租66300元；3、判令肖贺支付牛长安违约金132600元；4、判令肖贺承担本案律师费7000元；5、本案诉讼费、保全费由肖贺承担。一审法院认定事实：2018年5月27日，牛长安与肖贺签订《商铺租赁合同》，约定：牛长安将位于西安市门面，房屋建筑面积780平方米，商铺门牌号××，出租给肖贺，租赁期限自2018年6月1日至2024年5月31日止，共6年，牛长安应于2018年6月1日前将房屋交付给肖贺使用，无偿给予肖贺首年1个月的免房屋租金、装修时间；房屋租金包含物业费为每平方米单价85元（不含税），付款方式为每半年付一次，肖贺肖贺在签订合同当日支付第一个半年租金（即2018年7月1日至2018年12月31日）397800元（不含税），第二个半年起，每半年的房屋租金肖贺应提前1个月支付；房屋押金为66300元，于合同签订当日与房租同时支付。合同第八条（三）中约定，甲方依据上述条款行使解除合同的权利时，不免除乙方应当向甲方缴纳所欠的房屋租金、支付违约金、承担损失赔偿金（包含但不限于诉讼费、律师费、公证费等费用）的责任。且乙方交纳的房屋押金，甲方不予退还。合同第九条违约责任（三）约定：乙方无正当理由解除本合同，视为乙方违约，乙方应按本合同约定的月租金的双倍向甲方支付违约金，乙方所缴押金不予退还，且乙方的全部装饰装修及设施归甲方所有。（五）约定：乙方违反本合同第八条（三）款1至9条的约定，视为乙方违约，甲方行使解除合同权利的，乙方除按本合同约定的月租金的双倍向甲方支付违约金外，乙方所缴纳押金不予退还，且乙方的全部装饰装修归甲方所有。合同落款处西安鸿福实业有限公司签章，并签字同意转租。合同订立后，牛长安将租赁房屋交付肖贺，肖贺用于经营新嘉汇超市，肖贺交纳了2018年7月1日至2018年12月31日租金397800元，并交纳押金66300元。2018年12月18日，牛长安向肖贺发出《解除租赁合同通知书》，载明：肖贺在履约过程中，未与其协商就从涉案房屋内搬离，并在涉案房屋附近另行开业经营且不愿意按照合同约定支付租金，故通知自解除通知发出之日，双方租赁关系解除、肖贺应按期结清各项费用，并及时与其处理违约赔偿事宜。庭审中，肖贺称其未收到该解除通知书，2018年12月19日，牛长安到其店里来，给其送达的东西，其未看，不清楚是什么。牛长安认可2018年12月19日，肖贺在其新店内将涉案房屋钥匙交还，牛长安将涉案房屋已于2019年2月底交还房东。本案在审理过程中，牛长安申请对肖贺名下价值204178元财产进行保全，2019年3月22日，西安市莲湖区人民法院作出（2019）陕0104民初1007号民事裁定，查封、冻结肖贺名下价值204178元的财产，牛长安交纳保全保险费1000元。牛长安另提交律师费发票，用于证明其因维权支付律师费7000元的事实。一审法院认为，牛长安与肖贺签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，牛长安、肖贺均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，牛长安依约将涉案房屋交付肖贺使用，肖贺交纳了2018年7月1日至2018年12月31日租金。庭审中，肖贺辩称与牛长安协商一致解除合同，但牛长安对此不予认可，且肖贺提交的证据不足以证明其主张，故对肖贺辩称意见不予采信；肖贺未按合同约定支付租金，已构成违约，现牛长安诉至法院，主张双方签订的租赁合同于2018年12月19日解除，于法有据，予以支持；依据合同约定，肖贺拖欠租金，应承担违约责任，但合同中约定违约金过高，因肖贺已交纳押金66300元，不予退还，故将违约金酌情调整为66300元；本案审理中，牛长安申请诉讼保全，交纳保全保险费1000元，系为实现债权的费用，现牛长安主张肖贺予以承担，于法有据，予以支持；另，牛长安主张的律师费7000元，符合《商铺租赁合同》的约定，且不违反法律规定，应予以支持；因合同中约定牛长安给予肖贺首年1个月的免租装修期，现牛长安主张肖贺支付无偿使用1个月的租金，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告牛长安与被告肖贺2018年5月27日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月19解除；二、本判决生效后七日内，被告肖贺支付原告牛长安违约金66300元；三、本判决生效后七日内，被告肖贺支付原告牛长安律师费7000元；四、驳回原告牛长安其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5278元，保全费1540元，保全保险费1000元，由原告牛长安负担3959元，由被告肖贺负担3859元。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，牛长安与肖贺签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，牛长安、肖贺均应按照合同约定履行自己的义务。一审法院查明，牛长安依约将涉案房屋交付肖贺使用，肖贺交纳了2018年7月1日至2018年12月31日租金。肖贺称与牛长安协商一致解除合同，牛长安对此不予认可，肖贺未能提交有效证据证明其主张，一审法院不予采信，符合法律规定。因肖贺未按合同约定支付租金，构成违约，一审法院对牛长安关于双方签订的租赁合同于2018年12月19日解除之主张予以支持，理由成立。依据合同约定，肖贺拖欠租金，应承担违约责任，一审法院鉴于合同约定违约金过高，因肖贺已交纳押金66300元，不予退还，故将违约金酌情调整为66300元，并无不当。牛长安本案中申请诉讼保全交纳保全保险费1000元，律师费7000元，系为实现债权的费用，双方合同对此亦有约定，肖贺上诉主张其不承担违约责任，依据不足，本院依法不予采信。关于肖贺上诉主张牛长安返还押金66300元，因一审中肖贺并未就此提起反诉，一审判决对该66300元押金作为肖贺承担的违约责任在认定不予退还的同时将违约金酌情予以调整，现肖贺二审提出反诉，有违法律规定，本院依法不予支持，肖贺交付的上诉费中反诉诉请部分729元，退还肖贺。关于牛长安答辩中所提要求肖贺承担其二审律师费4000元，因超出本案受理范围，本案不涉。新嘉汇超市已注销，相关权利义务归于经营者肖贺，且本案中新嘉汇超市亦未被判令承担责任，故对新嘉汇超市的上诉，本院依法不予支持。综上，肖贺的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2362元，肖贺已预交，其中反诉费729元退还肖贺，本诉部分1633元，由肖贺负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷审 判 员  秦燕燕二〇一九年十二月三十日法官助理  同江龙书 记 员  段 蓓