嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4514号原告：乐伟，女，1983年5月2日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：嘉兴宏普盛丰置地有限公司，住所地嘉兴市中山西路1811号丽晶广场712室。法定代表人：张馨文。委托诉讼代理人：戴羽嘉、李铃燕，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。原告乐伟诉被告嘉兴宏普盛丰置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告乐伟和被告嘉兴宏普盛丰置地有限公司的委托诉讼代理人戴羽嘉、李铃燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告因房屋净层高减少导致房屋居住空间减少的损失8972元；2.被告赔偿原告因层高减少导致房屋居住品质下降和房屋交换价值降低的损失26843元（按总房价的1%计算）；3.被告支付原告逾期交房的违约金11320元（以2834313元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年11月1日起计算至实际符合条件之日止，计至2018年12月10日）；4.被告赔偿原告预付的物业费损失916元（按地上面积148.73平方米，每月2.9元/平方米；地下面积93.1平方米，每月2.5元/平方米；车位25元/月，以上均计算至2018年12月10日）。事实与理由：2017年12月29日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的嘉兴市艺秀园4幢104室，商品房位于第-1、1-2层，建筑面积共计242.14平方米，其中二层层高约3米，被告应于2018年10月31日前将符合约定条件（包括用气具备开户条件等）的商品房交付给原告使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年10月交付前夕，原告发现案涉房屋（下叠二楼）北房间净高与同层其他房间高度相差25cm，在与被告交涉过程中，被告称案涉商品房买卖合同对层高问题已有约定和解释，拒绝赔偿。2018年11月24日，原告无奈收房，并交纳维修基金19346.4元、电费预收款200元，并向物业公司支付一年（2018年11月1日至2019年10月31日）的物业费8268.8元。原告支付上述费用后领取了房屋钥匙。2018年11月30日，原告去燃气公司进行开户登记，工作人员告知原告包括案涉房屋在内的整个小区1-16幢房屋的燃气均无法开户。原告当日向被告发函，明确告知案涉房屋不符合交付条件，且层高不符合合同约定，原告拒绝收房。被告收函后，仍拒绝承认事实，对原告的诉求不予理睬。2018年12月10日，原告收到燃气公司短信，燃气已开户成功，此时距离约定交房时间已过40天。原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，原告诉请法院依法判如所请。被告答辩称：案涉房屋北房间上面是一个露台，根据建筑环境设计要求，被告在该房间顶棚做了下沉式的保温防水层。根据施工图纸，该小房间的建筑层高是2.985米，符合合同约定。合同关于层高的具体约定是以补充协议的形式约定的，并非格式条款，对双方具有约束力。案涉项目已于2018年7月10日取得燃气配套工程的竣工验收报告，不存在未达到交付条件的问题。原告没有证据证明被告交付的房屋不具备燃气开户条件。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求法院予以驳回。本院经审理，认定案件事实如下：2017年12月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的嘉兴市艺秀园4幢104室，建筑面积共计242.14平方米；总价款2687754元；建筑层数地上5层，地下1层，该商品房位于第-1、1-2层，其中一层层高约3.2米，二层层高约3米；出卖人应于2018年10月31日前将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、通讯、有线电视接口具备开户条件等，具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房不超过60日，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件八“补充协议内容”第4条约定：关于层高：主合同第三条中标注的“层高”为建筑层高，非楼层净高，局部位置在符合规范前提下存在高于或低于该层高的情况。项目竣工验收后，因对案涉房屋北房间（建筑面积3.6米×2.7米=9.72平方米）的层高有争议，双方未能在合同约定的交付期限完成交房。2018年11月24日，原告收房并向物业公司支付了2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费8268.8元。案涉房屋北房间上面为露台（即北房间属于屋顶层），案涉项目竣工图中的二层结构平面图载明二层楼面（完成面）标高为3.170米；三层结构平面图载明三层楼面（完成面）标高为6.170米，其中露台面标高比楼面降低0.270米，板厚均为0.120米。审理中，本院就案涉小区何时具备燃气开户条件的问题，依职权向嘉兴市燃气集团股份有限公司（以下简称嘉燃集团）进行调查，该公司于2019年11月29日出具情况说明一份，载明案涉艺秀园项目1-16#楼燃气配套工程于2018年12月10日具备办理开户手续条件，之后无暂停办理开户手续的情况。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提交的商品房买卖合同、物业服务费发票、嘉燃集团视频及通知开户短信等证据，被告提交的燃气配套工程验收报告、竣工图等证据，以及本院依职权从嘉燃集团调取的情况说明在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋北房间的层高是否符合合同约定；二、被告交付的房屋是否符合合同约定的交付条件。关于第一个争议焦点。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，合法有效，对双方当事人均具约束力。主合同约定二层层高约3米，按照文义理解，此处的“约”为大约、大概、不十分确定之意。合同附件八也以补充约定的方式对此进行了解释：主合同第三条中标注的“层高”为建筑层高，非楼层净高，局部位置在符合规范前提下存在高于或低于该层高的情况。上述条款表明，二层建筑层高并非实足3米，局部位置低于3米也符合合同约定。根据结构平面图等竣工图纸的记载，案涉房屋二层建筑完成面标高为3.170米，三层建筑完成面标高为6.170米，其中露台面标高比楼面降低0.270米，板厚0.120米。据此可以推算出北房间的建筑层高为6.170米-0.270米-3.170米=2.730米，符合案涉商品房买卖合同的约定。另外，《住宅建筑规范》（原建设部发布，国家标准编号GB50368-2005）第5.1.6条规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。北房间的净高为2.730米-0.120米=2.610米，符合国家标准。综上，案涉房屋北房间的建筑层高符合合同约定，净高符合国家标准。原告就北房间的层高问题要求被告赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于第二个争议焦点。案涉商品房买卖合同对房屋的交付条件进行了约定，即除了建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件外，还需满足用水、用电、用气、道路、通讯、有线电视接口具备开户条件等要求。案涉艺秀园项目1-16#楼虽于交付前取得了燃气配套工程竣工验收报告，但燃气配套工程验收合格并不等同于具备燃气开户条件。经本院向嘉燃集团调查，艺秀园项目1-16#楼燃气配套工程于2018年12月10日才具备用气开户条件，显然被告交付的房屋并不完全符合合同约定的交付条件，应当承担相应的违约责任。但本院注意到，商品房交付主要分为两个方面，一是经竣工验收合格的房屋，二是水、电、气、通讯、有线电视等配套设施具备正常使用的条件。上述两方面中，房屋本身是交付的重点，而在配套设施中，燃气的使用相对水、电要晚，一般在室内装饰装修完毕后，业主准备入住前才向燃气公司申请开户用气。亦即，燃气开户条件是商品房交付全部内容中相对较小的事项，即使在交付时暂不具备开户条件，对买受人的实际影响也相对较小。综合燃气开户条件在交房内容中所占的比重、迟延具备开户条件的天数、对原告造成的实际影响等因素，本院酌情确定被告支付原告违约金1000元。燃气短期内暂不具备开户条件并未实际影响原告享受物业公司提供的管理服务，原告向被告主张物业费损失的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告嘉兴宏普盛丰置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐伟违约金1000元；二、驳回原告乐伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取501元，由原告乐伟负担451元，被告嘉兴宏普盛丰置地有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一九年十二月二十三日书记员  吴雪青附：1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。