福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0722民初2287号 原告（反诉被告）：黄强，男，1970年10月1日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告（反诉被告）：叶秀芝，女，1971年3月3日出生，汉族，住福建省浦城县。 二原告共同委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永晖（浦城）房地产开发有限公司，住所地浦城县兴浦路91号工商银行办公大楼5层。 法定代表人：方文忠，总经理 委托诉讼代理人：吴舟，福建绍唐律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄强、叶秀芝与被告（反诉原告）永晖（浦城）房地产开发有限公司（以下称永晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年12月27日作出（2018)闽0722民初2100号民事判决，黄强、叶秀芝、永晖公司均不服判决，向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）闽07民终468号民事裁定，发回重审。本院于2019年9月10日立案后，依法另行 组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄强、叶秀芝的共同委托诉讼代理人彭胜利，被告（反诉原告）永晖公司的委托诉讼代理人吴舟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄强、叶秀芝向本院提出诉讼请求：1.判令永晖公司自2017年1月1日起至实际交房时止按日计算向黄强、叶秀芝支付全部房价款（400966元）万分之一的逾期交房违约金（暂计至2018年7月31日为23135.73元）；2.判令永晖公司赔偿黄强、叶秀芝违法变更空中花园用途违约金1000元；3.判令永晖公司返还黄强、叶秀芝办公用房与住宅、学区房与非学区房差价50000元；4.判令永晖公司返还黄强、叶秀芝多摊面积商品房价款7672.52元（1-4楼商业公摊，暂按1平方米计）。事实和理由：2015年初，永晖公司发放售楼宣传单，宣传其开发的永晖·豪布斯卡楼盘系浦城核心学区房，售楼员介绍,该小区小户型家居,建筑面积约52.26平方米，可做二层使用，并介绍永晖公司的微信公众号，公众号有小区楼盘简介、家居户型样板房、住宅户型图等，售楼员并告知小区属学区房，价格比其他地段高。黄强、叶秀芝遂于2015年5月13日与永晖公司签订商品房买卖合同，购买永晖公司开发建设的永晖·豪布斯卡16层1610号房屋，并分三次支付全部价款共计400966元。2016年12月20日，永晖公司通知办理交房手续，黄强、叶秀芝准备收房时发现：所交付的并非住宅而是纯商业办公用房；小区业主用电按商业用房标准收取，且未纳入城市供电网络；该小区不能落户，并非学区房；五层户外原规划的空中花园变成水泥地且部分地方盖了房屋。黄强、叶秀芝遂拒绝收房。经小区业主向有关部门反映情况后，2017年5月3日浦城县市场监督管理局答复意见认定永晖公司构成商业欺诈，上述供电、小区业主落户、子女入学部分问题得到解决。2018年6月黄强、叶秀芝要求永晖公司交房，永晖公司委托的物业公司却要求缴纳自2017年1月1日起的物业费，黄强、叶秀芝不肯，永晖公司则拒绝交房。综上，永晖公司明知建设的商品房只能作为商业及办公使用，却对外宣传其所售商品房为住宅，且为学区房，其行为已构成商业欺诈和严重违约，对造成的损失理应赔偿，故诉至法院。 永晖公司辩称，1.永晖公司并无虚假宣传房屋广告或其他的欺诈行为，更未影响或误导黄强、叶秀芝的购房判断。永晖公司虽在广告宣传中有关于居住及办公用房方面的图片和文字描述，但仅供参考，最终以政府批准和双方签订的买卖合同为准。其中黄强、叶秀芝购房在永晖公司宣传学区房前，其购房与永晖公司该宣传无关，且永晖公司系基于当时教育局公布的文件，宣传涉案房屋为学区房并非虚假宣传。浦城县市场监督管理局做出行政处罚系认为广告中包含了升学等事项，该广告的发布系行政管理范畴，并未侵犯黄强、叶秀芝的购房民事权益。同时，黄强、叶秀芝作为购房者，房屋性质是其首要考虑的因素，在看房、协商、签订合同的过程中不可能忽略房屋性质。该商品房买卖合同中多次明确约定涉案房屋规划用途登记为商务办公，且永晖公司提供的商品房预售许可证、规划许可证等也可以证实涉案项目土地及房产性质为办公，广告宣传中有关居住方面的内容，并不构成合同要约，不应视为合同内容。黄强、叶秀芝所提住宅与办公房的差价相应诉求不能成立。2.涉案商业裙楼屋面上加设配电房，是根据2015年9月25日颁布的《福建省电力设施建设保护和供用电秩序维护条例》的规定，为确保用电安全，由供电公司及设计单位根据现场实际勘察情况，将原地下室配电房迁移至裙楼屋面，并按批准的施工图纸建造，不存在擅自变更。3.涉案房屋公摊面积的多少，系由专业有资质的测绘部门测算，黄强、叶秀芝要求按1平方米公摊面积退回购房款，应提供依据。4.永晖公司在具备交房条件后经通知，黄强、叶秀芝拒不办理房屋交接手续，黄强、叶秀芝所提永晖公司承担逾期交房责任的诉请不能成立。综上，永晖公司履行了合同义务，不存在承担违约责任的情形，黄强、叶秀芝诉请应予驳回。 永晖公司提出反诉请求：判令黄强、叶秀芝支付因其逾期收房所产生的约定保管费33250元（从2016年12月31日起暂计至2018年10月31日计665天，每天50元）。事实和理由：2015年5月13日，永晖公司与黄强、叶秀芝签订商品房买卖合同第九条约定交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件，已取得房屋测绘报告。合同签订后，永晖公司于2016年12月20日通知黄强、叶秀芝按合同约定的2016年12月30日办理交房手续，并为保障交房过程的服务品质，避免拥挤，建议黄强、叶秀芝可于2017年1月6日到永晖办公室办理，同时再次提醒黄强、叶秀芝注意合同中所约定的逾期交房买受人的责任。黄强、叶秀芝收到交房通知后，无正当理由未按约办理交房手续，依照合同附件十一《补充协议》约定，应每延期1日支付保管金50元。故请求支持永晖公司的反诉请求。 黄强、叶秀芝反诉辩称，1.商品房买卖合同第九条约定，交付时，涉案商品房应取得竣工备案证明文件，但永晖公司无法提供，而商品房买卖合同第十条约定，商品房应纳入城市电网并正式供电，但至2018年6月8日才正式纳入国家电网，实行一户一表。因此，永晖公司不具备交房条件。2.2018年6月8日黄强、叶秀芝到物业处要求交房，但物业公司却要求支付前期物业费，黄强、叶秀芝不同意支付，便拒不交房。3.永晖公司宣传商品房系学区房，但交房是商业办公用房，永晖公司虚假广告依据广告法应承担法律责任。4.永晖公司未经全体业主的同意变更空中花园用途构成违约。5.1-4层商城的公摊面积不能计算到5-21层，永晖公司对此未举证证明。综上，请求驳回永晖公司反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交:银行业务回单、开户凭证、福建增值税普通发票、交房通知书、房屋交付须知、业主入住收费一览表、税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税证明、国土资源局票据、专项维修资金凭证、工程竣工验收备案表、不动产权证、宣传画册、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、不动产测量报告、建设项目竣工出让规划条件验收意见、交房通知书、邮政查询和EMS邮件寄件送单、配电设施规划设计说明、设计变更说明函、设计图纸、宣传资料、沙盘模型、公证书及附件、信访事项处理答复意见书、商品房买卖合同及附件、认购协议、户型品鉴、合同备案信息表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、供电协议、国家电网短信、户口簿、浦城县教育局答复意见书等证据。经本院审查，当事人对提交的上述证据真实性无异议，其证据真实合法，且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。永晖公司提供房屋交付催告函、EMS邮件快递面单、快递详情单号精确查询等证据，证明2016年4月18日永晖公司向黄强、叶秀芝邮寄房屋交付催告函，催告办理交房手续，邮件被退回。黄强、叶秀芝质证对真实性有异议，提出未收到邮件，不知情。对此，经本院审查并在组织当事人质证时电话向快递公司核实，其证据真实，应予采信。永晖公司提供浦城县教育局通知，证明永晖公司并无欺诈的行为，且是否属于学区房与涉案房产的用途无关。黄强、叶秀芝质证认为其证据来源不明，非官方出具，对真实性有异议。本院认为，该证据系发布于浦城生活论坛网页的2016年4月21日浦城县教育局浦教（2016）18号通知，该通知将永晖商住楼列入梦笔学校招生片区内容与本案并不关联，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月11日黄强与永晖公司签订了认购协议，向永晖公司认购永晖·豪布斯卡商贸综合体裙楼16层1610号商品房。协议写明：买受人已全面了解出卖人开发建设的浦城“永晖·豪布斯卡”项目，并已认真阅读及认同出卖人公示的所有资料[包括但不限于各类许可证副本、商品房买卖合同及附件（包括补充协议等）全部条款内容户型结构等]，自愿向出卖人认购“永晖·豪布斯卡SOHO”上述房产。2015年5月13日黄强、叶秀芝就上述商品房买卖与永晖公司签订商品房买卖合同，约定买卖商品房的土地用途为批发零售用地、商务金融用地，土地使用终止期限为2053年11月12日，规划用途为办公商业，预测建筑面积52.26平方米，其中套内面积40.68平方米，分摊共用面积11.58平方米，商品房层高为5米，单价为每平方米7672.52元，总价为400966元。同时，合同还约定，商品房交付:永晖公司应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第九条约定交付条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.交付时纳入城市供电网络并正式供电；第十二条约定出卖人逾期交付房屋的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件十一补充协议第三条约定,在商品房买卖合同第九条规定的交房条件且水电可正常使用的情况下，买受人同意先交房，若交房时，该商品房前述条件之外的其他房屋质量问题，由出卖人按照约定及时履行整改及维保义务并向买受人支付1000元违约金，但买受人不得以此为由拒绝交房。该商品房具备合同约定的交付条件后，若因买受人原因逾期交房的，视为买受人同意按照出卖人的入住通知时的现状接收商品房，从出卖人入住通知交房之次日起，买受人应承担该商品房毁损灭失风险并开始承担该商品房的各项费用（如物业服务费，公摊水电费、住宅专项维修基金等），每延期一日买受人应向出卖人支付商品房保管金人民币50元整。设施、设备位置：附件五约定配电房位置为地下-1层。设计变更：合同第十五条约定，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解合同。附件十一补充协议第四条约定，发生合同第十五条规定的设计变更情形的，买受人不解除合同，由出卖人一次性向买受人支付1000元违约金。面积差异处理：合同第十三条约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款，误差比绝对值其中一项超出3%，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测面积，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足，超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测建筑面积小于预测面积，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在附件二关于该商品房共用部分的具体说明第1款约定，纳入商品房分摊的共用部分名称、面积和所在位置；此外，永晖·豪布斯卡项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证显示，用地性质为商业用地，房屋用途为办公、店面、营业用房等。认购协议及合同附件十一补充协议写明：出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交付依据，也不作为商品房买卖合同的组成内容，本项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》约定为准；附件十一补充协议最后一页用黑体字注明签约提示：买受人在签订本协议之前，已认真阅读全部条款内容，出卖人已按照买受人的要求对条款内容予以解释说明，其中免除或限制出卖人责任的条款给予了特别提示，买受人对上述条款内容已充分理解，没有任何疑义，并自愿签订、遵守本协议。 合同签订后，2015年5月13日黄强、叶秀芝支付购房首付款200966元，2015年7月31日支付购房款120000元，并于2016年1月31日支付购房尾款80000元；期间，根据2015年9月25日颁布的《福建省电力设施建设保护和供用电秩序维护条例》的规定，为确保供用电安全，永晖公司经设计单位福建省沿海建筑设计院同意，并由国网福建浦城县供电有限公司现场勘察，将原设计安排在地下-1层配电房变更至裙楼作为空中花园使用的屋面上。2016年9月6日永晖·豪布斯卡项目建设工程竣工验收合格，2016年12月28日永晖·豪布斯卡项目通过竣工后出让地块使用及建设规划条件验收。2016年12月18日浦城县精密测绘有限公司出具房屋建筑面积测量报告，表明：5-21层建筑面积24223.6平方米，套内面积18924.56平方米，黄强、叶秀芝所购楼盘16层1610号商品房建筑面积52.07平方米，套内面积40.68平方米，分摊面积11.39平方米。2016年12月20日永晖公司通知黄强、叶秀芝于2017年1月5日到物业办公室办理交房手续，黄强、叶秀芝拒绝收房。2017年1月26日浦城县规划建设和旅游局收到永晖·豪布斯卡项目工程竣工验收备案文件。2017年4月19日永晖公司按双方合同约定的送达地址向黄强寄送房屋交付催告函，黄强未签收，于2017年4月23日退回。2018年5月30日，黄强、叶秀芝缴纳了房屋总价3%的契税费。2018年6月13日，黄强、叶秀芝所购商品房办理不动产登记证[闽（2018）浦城县不动产权第0002184号]，登记面积与上述测量面积相同。2018年6月24日，黄强、叶秀芝向永晖公司要求办理交房手续，因存在纠纷，黄强、叶秀芝遂将所购商品房锁芯更换进入装修实际占有。 另查明，永晖公司在销售永晖·豪布斯卡商贸综合体楼盘过程中，在广告宣传、户型品鉴及微信公众号中，对其所销售的商品房既作办公户型宣传，也作家居户型宣传。并在项目介绍中宣传“是集休闲、娱乐、健身、购物、居住、办公为一体的高端城市综合体项目”,“SOHO分为53平方米与99平方米两种经典户型，宜居宜商宜投资”等等。2016年6月21日将内容为“永晖·豪布斯卡5488元/㎡入主浦城核心学区房”的广告提供给南平市畅享网络科技有限公司旗下运营的浦城论坛发布至2016年6月25日撤回。 还查明，黄强、叶秀芝与永晖公司发生纠纷期间，经黄强、叶秀芝等小区业主向有关行政机关反映诉求，2017年1月19日，浦城县教育局出具答复意见书，答复永晖·豪布斯卡商业综合体业主子女，户口落户到综合体的，按照户籍划片入学。自2017年1月22日开始，永晖·豪布斯卡业主开始可以落户。2018年6月8日，黄强、叶秀芝所购买的商品房电表单独立户，实行居民用电，一户一表。 本院认为，本案的争议焦点为： 1.永晖公司销售涉案房屋所作的住宅用途宣传，是否可作为合同内容，是否构成欺诈，其交付商业办公用房应否负黄强、叶秀芝本诉主张的返还商业办公用房与住宅房、学区房与非学区房差价。本案认购协议、商品房买卖合同及其附件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证均表明涉案项目用地性质为商业用地，房屋用途为商业办公营业性用房等，永晖公司并未隐瞒该真实情况。而黄强、叶秀芝一方作为完全民事行为能力人，对购买价值较大的房产有认知判断能力，应已充分考量，对涉案房屋为商业办公用房主观应已明知，且认购协议及合同附件并表明，买受人已全面了解涉案项目，全部条款内容，户型结构，了解出卖人对项目进行宣传仅供参考等等，故黄强、叶秀芝明知是商业办公用房而与永晖公司缔约购买，永晖公司并不构成欺诈。同时，本案项目用地性质为商业用地，房屋用途为商业办公营业性用房，但永晖公司在销售其商品房过程中，既作商业办公户型宣传，也作家居户型宣传，并在项目介绍中介绍永晖·豪布斯卡商贸综合体集居住、办公等功能一体，宜居宜商宜投资等内容，且还在本案合同签订后，发布入主浦城核心学区房的广告内容。可以确定永晖公司对所销售的商品房既作商业办公户用房营销，也作家居住宅用途销售，上述家居住宅用途宣传允诺具体，对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为要约，黄强、叶秀芝在明知涉案商品房是用途为商业用房情况下，接受永晖公司所作的住宅用房宣传，其内容虽未载入商品房买卖合同，但应当视为合同内容。可以认定黄强、叶秀芝与永晖公司双方在合同约定之外，合意改变规划用途，将商业用房作为住宅用房买卖，应为无效。本案商品房买卖应依照黄强、叶秀芝与永晖公司签订的认购协议、商品房买卖合同及附件履行，永晖公司依照商品房买卖合同的约定交付商业用房，并不构成违约。综上，永晖公司行为不构成欺诈，交付商品房为商业用房亦不构成违约，黄强、叶秀芝在行政机关已解决户籍、居民用电、子女上学等诉求情况下，还要求永晖公司返还商业办公用房与住宅房、学区房差价，应不予支持。 2.本案配电房变更至裙楼层面，永晖公司是否构成违约变更裙楼层面空中花园设计用途，是否应负黄强、叶秀芝本诉主张的违约责任。本案将原设计地下室配电房变更至裙楼作为空中花园使用的层面上，并非变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，并不存永晖公司违反合同约定，变更黄强、叶秀芝所购商品房上述任何一项内容，同时，2015年9月25日《福建省电力设施建设保护和供用电秩序维护条例》第十三条规定：“建设变配电站房、备用发电机用房应当设置防水排涝设施，确保供用电安全。低洼易涝地带的变配电站房、备用发电机用房，新建的应当设置在地面一层及以上的位置，已建的应当逐步迁移至地面。”本案永晖公司为确保供用电安全，依照上述规定，经设计单位同意，并由供电部门现场勘察而将原设计安排在地下-1层配电房变更至裙楼作为空中花园使用的屋面上,并不能认定永晖公司违约，黄强、叶秀芝主张永晖公司赔偿违法变更空中花园用途违约金，不予支持。 3.永晖公司是否应负黄强、叶秀芝本诉主张的逾期交房违约责任，及黄强、叶秀芝是否应负永晖公司反诉主张的逾期收房支付保管费的违约责任。本案商品房交付应依照买卖合同及附件约定履行，永晖·豪布斯卡项目建设工程于2016年9月6日竣工验收，2016年12月28日通过竣工后出让地块使用及建设规划条件验收，2017年1月26日取得工程竣工验收备案文件，永晖公司于2016年12月20日通知黄强、叶秀芝办理交房手续，本次通知并不具备合同约定的取得竣工验收备案文件的交房条件。2017年4月19日永晖公司按双方合同约定的送达地址向黄强寄送《房屋交付催告函》，该函件于2017年4月23日退回，应视为送达，应认定永晖公司履行了再次通知义务，其再次通知已符合合同约定的交房条件，黄强、叶秀芝迟延接收房屋，应以催告函送达之日2017年4月23日为永晖公司交房时间，已超过合同约定的2016年12月31日前交房时间，故永晖公司应负自2017年1月1日起至2017年4月23日逾期交房期间按购房款总额的日万分之一支付违约金。即应支付违约金4490.82元（40.0966元/天×112天=4490.82元）。而根据上述，黄强、叶秀芝与永晖公司双方在合同约定之外，合意改变规划用途，将商业用房作为住宅用房买卖，应为无效，永晖公司将原位于地下室配电房移至裙楼屋面并非违约，且永晖·豪布斯卡项目建设工程于2017年1月26日取得工程竣工验收备案，其项目应在之前即纳入国家电网，并非所购商品房电表单独立户，才正式纳入国家电网，故黄强、叶秀芝在永晖公司符合合同约定的交房条件下拒绝收房，所提理由不成立，其主张2017年4月23日之后的逾期交房违约金不予支持。同时，又根据上述，黄强、叶秀芝与永晖公司双方在合同约定之外，合意改变规划用途，双方具有共同过错，且永晖公司逾期交付商品房违约在先，永晖公司反诉要求黄强、叶秀芝支付逾期收房保管费，亦不予支持。 4.涉案商品房是否多摊面积，永晖公司是否应负黄强、叶秀芝本诉主张的返还多摊面积价款的违约责任。本案商品房买卖合同约定，黄强、叶秀芝所购商品房16层1610号预测建筑面积52.26平方米，其中套内面积40.68平方米，分摊共用面积11.58平方米，而交付的商品房经测量，建筑面积52.07平方米，套内面积40.68平方米，分摊面积11.39平方米，不存在合同约定的面积差异。并且，涉案裙楼5-21层建筑面积24223.6平方米，套内面积18924.56平方米，其分摊系数为（24223.6-18924.56）÷18924.56=28%。黄强、叶秀芝所购楼盘16层1610号商品房分摊面积40.68×28%=11.39平方米，并无5-21层之外的1-4层商场公摊，黄强、叶秀芝要求永晖公司返还多摊1平方米面积价款的违约责任，无事实依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、永晖（浦城）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付黄强、叶秀芝逾期交房违约金4490.82元； 二、驳回黄强、叶秀芝本诉其他诉讼请求； 三、驳回永晖（浦城）房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1845元，由永晖（浦城）房地产开发有限公司负担50元，黄强、叶秀芝负担1795元；反诉案件受理费316元，由永晖（浦城）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长 姚    胜    宇 人民陪审员 林友芝人民陪审员李莉 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员 王    秋    霞 附：本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。