云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终1865号上诉人（原审被告）刘启云，男，汉族，1966年3月17日生，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）昭通市烟草公司昭阳区分公司，住所地：昭通市昭阳区昭阳大道252号。负责人吕道林，系该分公司经理。委托诉讼代理人李景鹓，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人肖云方，男，汉族，1972年6月26日，住云南省昭通市昭阳区，系该公司综合办公室副主任，特别授权。上诉人刘启云因与被上诉人昭通市烟草公司昭阳区分公司租赁合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院(2019)云0602民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理认定如下事实：昭通市烟草公司昭阳区分公司北闸烟叶工作站是昭通市烟草公司昭阳区分公司的下属部门，该工作站于2008年11月1日作为合同甲方，与刘启云作为合同乙方签订了《租房协议》，将该工作站名下的位于昭阳区上的靖安烟叶收购场地（全站区域）租赁给刘启云使用，租期从2008年11月1日至2013年12月31日。后双方又于2011年12月25日重新签订了《租房协议》，《协议》约定，租期从2011月12月25日至2025年12月25日止。租金每年20000元，每年一付，支付时间为每年的12月25日前。甲方需收回场地使用时，提前三月通知乙方，乙方必须按甲方要求及时退还甲方，甲方按照使用期限收取乙方租金。双方约定违约金20000元。刘启云在双方续签合同后向昭通市烟草公司昭阳区分公司交纳了2011年至2013年5月的租金共计48333元，从2013年6月起至今刘启云未向昭通市烟草公司昭阳区分公司交纳租金。因该租赁房屋建设时间长，部分房顶漏水、门窗无法使用的情况，刘启云对该房屋做过防水处理以及门窗的修缮。昭通市烟草公司昭阳区分公司于2018年9月14日作出《租房协议解除通知书》并经云南省昭通市恒信公证处对其邮寄送达给刘启云进行了公证，要求解除与刘启云签订的《租房协议》并要求刘启云支付租金、违约金。刘启云于2018年9月18日收到该通知书后未将该租赁物交还给昭通市烟草公司昭阳区分公司。故昭通市烟草公司昭阳区分公司向昭阳区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、确认昭通市烟草公司昭阳区分公司与刘启云签订的《租房协议》已有效解除；2、刘启云向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付租金（暂算至2018年9月份租金为106667元）、违约金20000元，合计126667元；3、判令刘启云将承租的靖安烟叶收购场地恢复原状后交还昭通市烟草公司昭阳区分公司，逾期交还的，承担自2018年9月14日起至实际交还租赁物之日止按照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费；4、本案全部诉讼费用由刘启云承担。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人在交付租赁物时应当符合租赁用途，双方未约定的，按照租赁物的性质使用租赁物。租赁物在租赁期间，出租人有维修租赁物的义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。依法合同双方的当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。承租人应当按照约定向出租人支付租金。合同解除后，承租人应当在合理的期限内将租赁物交还给出租人，并按照合同约定的租金向出租人支付占有租赁物期间的占有使用费。承租人在向出租人交还租赁物时，应当保证租赁物不被损害，承租人造成租赁物毁损的，还应当承担赔偿责任。本案中，昭通市烟草公司昭阳区分公司北闸烟叶工作站是昭通市烟草公司昭阳区分公司的下属部门，不具有独立的诉讼主体资格，昭通市烟草公司昭阳区分公司作为该工作站的上级主管部门对该工作站对外所实施的行为承担法律后果，该工作站作为合同一方当事人所取得的权利和所负的义务均应由昭通市烟草公司昭阳区分公司享有和承担。因此，昭通市烟草公司昭阳区分公司北闸烟叶工作站与刘启云签订的租房协议对昭通市烟草公司昭阳区分公司具有约束力，该《租房协议》视为昭通市烟草公司昭阳区分公司与刘启云所签。该分公司作为原告提起诉讼，符合法律规定，刘启云对此无异议，予以确认。根据双方合同第八条，如有特殊情况昭通市烟草公司昭阳区分公司需收回场地使用时，提前三月通知刘启云，刘启云必须按昭通市烟草公司昭阳区分公司要求及时退还，昭通市烟草公司昭阳区分公司按照使用期限收取刘启云租金的约定，昭通市烟草公司昭阳区分公司于2018年9月14日向刘启云邮寄送达了租房协议解除通知书，要求解除与刘启云的租房协议，并要求刘启云支付相应的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”的规定，刘启云于2018年9月18日收到该通知书，双方所签订的租房协议在刘启云收到该通知书时就已解除。刘启云在收到该通知书后就应当将租赁物靖安烟叶收购场地（全站区域）交还给昭通市烟草公司昭阳区分公司。因此，对昭通市烟草公司昭阳区分公司要求确认与刘启云签订的租房协议已有效解除和将靖安烟叶收购场地（全站区域）交还的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，予以支持。刘启云在双方合同解除后应当及时向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付解除合同后的租赁物占有使用费。刘启云在租赁期间仅支付了2011年至2013年5月的租金共计48333元。因此，刘启云应向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付的租金为2013年6月至同年12月共7个月的租金11667元，2014年至2018年9月合同解除时的租金共计95000元，上述2013年6月至2018年9月的租金共计106667元。从2018年10月1日起至实际交还租赁物之日止期间刘启云应按日向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付租金54.79元（20000元／年÷365天＝54.79元），为便于计算，采用四舍五入的计算方法。故对昭通市烟草公司昭阳区分公司要求刘启云支付从2013年6月至2018年9月期间的租金106667元及从2018年10月1日起至实际交还租赁物之日止期间的租赁物占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。刘启云认为，在租赁期间其已支付了租赁物的维修费120000元，但未提交具体维修费用的证据予以证明，考虑到租赁物已年久失修，建筑面积较大的实际情况，且刘启云在租赁期间确已维修过租赁物的客观事实，酌情确定刘启云对租赁物的维修费用为20000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”的规定，该维修费用应当在刘启云应支付昭通市烟草公司昭阳区分公司的租金中予以扣除，故扣除该费用后，刘启云在租赁期间仍需支付昭通市烟草公司昭阳区分公司租金86667元（106667元-20000元＝86667元）。关于昭通市烟草公司昭阳区分公司主张的违约金20000元，因违约金是以损失为计算基数，而不是合同的标的金额。昭通市烟草公司昭阳区分公司在诉讼中未提交其产生违约损失的证据予以证明作为违约金的计算基数。故对昭通市烟草公司昭阳区分公司要求刘启云支付20000元违约金的诉讼请求，不予支持。关于昭通市烟草公司昭阳区分公司主张恢复原状的诉讼请求，经昭通市烟草公司昭阳区分公司实际查看租赁物并经庭审确认，刘启云未有改动租赁物的现状，故对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十三第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、昭通市烟草公司昭阳区分公司与刘启云签订的《租房协议》已于2018年9月有效解除；二、由刘启云于判决书生效之日起十五日内将位于昭阳区八社（现为靖安镇街上）的靖安烟叶收购场地（全站区域）交还给昭通市烟草公司昭阳区分公司；三、由刘启云于判决书生效之日起十五日内支付昭通市烟草公司昭阳区分公司租金86667元；四、由刘启云于判决书生效之日起十五日内按每日54.79元向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付自2018年10月1日起至实际交还租赁物之日止期间的租赁物占有使用费；五、驳回昭通市烟草公司昭阳区分公司的其他诉讼请求。案件受理费2833元，由刘启云负担。宣判后，刘启云不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回昭通市烟草公司昭阳区分公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由昭通市烟草公司昭阳区分公司承担。主要上诉理由是：1.涉案租赁物在一审判决前已被政府建设靖安新区强制征用，上诉人不具备返还的条件、能力。2.上诉人不存在违约情形。上诉人在协议履行期间一直按约交纳租金，直至昭通市烟草公司昭阳区分公司更换经手人后，为达到解除协议目的恶意阻止上诉人交纳租金才导致上诉人未交租金。本案系昭通市烟草公司昭阳区分公司违约、单方面解除协议，依法应承担上诉人改造、装修的损失，一审仅支持20000元不当。考虑到租赁物被征用无法评估的事实，上诉人未付租金部分和占用费应折抵上诉人的损失。被上诉人昭通市烟草公司昭阳区分公司未作二审答辩。本案二审诉讼中，上诉人刘启云除对原审认定其存在违约的事实有异议外，对其余事实未提出实质性异议，对双方无实质性异议的事实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：原审判决刘启云返还涉案租赁物并支付昭通市烟草公司昭阳区分公司租金866667元是否恰当。针对本案争议焦点，本院评判如下:《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本院认为，昭通市烟草公司昭阳区分公司与刘启云于2011年12月25日签订《租房协议》，约定租金20000元实行每年一付，租期至2025年12月25日，双方应按协议履行合同。刘启云自协议签订后一直管理、使用租赁物至2019年，但仅向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付了2011年—2013年5月的租金共计48333元，刘启云未依约支付租金的行为已构成根本违约，昭通市烟草公司昭阳区分公司依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定于2018年9月14日作出《租房协议解除通知书》要求与刘启云解除合同，系其依法行使法定解除权的正当行为，并无不当，双方的《租房协议》自刘启云2018年9月18日收到解除通知之日解除。故刘启云应向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付自2013年6月至2018年9月的租金共计106667元，结合租赁物年久失修、建筑面积较大，刘启云修缮租赁物确需支出必要费用的实际，原审酌情确定租赁物维修费为20000元，在刘启云应支付的租金中予以扣除合法恰当，即刘启云应向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付租金共计86667元。刘启云上诉认为昭通市烟草公司昭阳区分公司恶意阻止其交纳租金、存在违约情形，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，其上诉主张不能成立，本院不予支持。关于刘启云是否应返还涉案租赁物的问题，二审诉讼期间昭通市烟草公司昭阳区分公司向本院提交了《靖安烟叶站现状情况说明》和《昭阳区人民政府关于收回划拨土地使用权的通知》，经本院组织质证，刘启云对两份证据材料无异议。本院认为，上述两份证据材料刘启云无异议，能够证明因靖安新区建设需要，昭阳区人民政府已将涉案租赁物的土地使用权收回，刘启云已从涉案租赁物搬离的事实，本院予以采信。故刘启云已不具备返还租赁物的条件，且昭通市烟草公司昭阳区分公司于二审诉讼期间明确放弃此项请求，故刘启云已无需返还涉案租赁物，本院依法对原审判决刘启云返还涉案租赁物的内容予以纠正。另外，2018年10月起双方租赁协议虽已解除，但刘启云仍实际占有和管理使用租赁物，刘启云应按租金标准支付相应的占有使用费。二审诉讼期间，双方均认可占有使用费支付至2019年5月30日，本院予以确认，刘启云应按每日54.79元向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付自2018年10月1日起至2019年5月30日止期间的租赁物占有使用费。综上所述，原判认定事实清楚，但判决结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初303号民事判决第一、三项，即“昭通市烟草公司昭阳区分公司与刘启云签订的《租房协议》已于2018年9月有效解除；由刘启云于本判决书生效之日起十五日内支付昭通市烟草公司昭阳区分公司租金86667元”；二、撤销云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初303号民事判决第二、四、五项，即“由刘启云于判决书生效之日起十五日内将位于昭阳区八社（现为靖安镇街上）的靖安烟叶收购场地（全站区域）交还给昭通市烟草公司昭阳区分公司；由刘启云于判决书生效之日起十五日内按每日54.79元向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付自2018年10月1日起至实际交还租赁物之日止期间的租赁物占有使用费；驳回昭通市烟草公司昭阳区分公司的其他诉讼请求”；三、由刘启云于本判决书生效之日起十五日内按每日54.79元向昭通市烟草公司昭阳区分公司支付自2018年10月1日起至2019年5月30日止期间的租赁物占有使用费；四、驳回昭通市烟草公司昭阳区分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2833元，由刘启云负担。二审案件受理费2833元，由刘启云负担2000元，昭通市烟草公司昭阳区分公司负担833元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 肖荣蓉审判员 王正云二〇一九年十二月二日书记员 晋家芬