海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初775号原告（申请执行人）：王某1，女，1973年12月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：符某1，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符某2，海南国岛律师事务所律师。原告（申请执行人）：郑某，男，1978年7月27日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。原告（申请执行人）：庄某，1980年7月8日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。原告（申请执行人）：海口海交担保有限公司。住所地海南省海口市南沙路41号10楼1001房。统一社会信用代码91460100747766127Q。法定代表人：符某3。以上三原告的共同委托诉讼代理人：云某，女，1954年6月23日出生，汉族，身份住址：海南省海口市龙华区滨海大道2号25栋502房，系海口海交担保公司的职员。以上三原告的共同委托诉讼代理人：王某2，海南外经律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：杨淑梅，女，1963年7月14日出生，汉族，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市洮河北路10号，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：范某，男，1972年3月13日出生，住黑龙江省塔河县塔河镇中央大街华联小区2号楼2单元303室，系杨淑梅的亲属，由社区推荐。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。统一社会信用代码914690276710669089。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：连某，海南昌宇律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭某，男,汉族，1968年4月25日出生，住山西省大同市大同经济开发区恒安街北侧城市棚户区改造工程指挥部。公民身份号码×××。第三人（被执行人）：雷江，男，汉族。1962年12月5日出生。住海南省海口市××区金椰都8-1-1002。公民身份号码×××。原告王某1、郑某、庄某、海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）与被告杨淑梅、第三人郭某、雷江、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人符某1、原告海交公司、郑某、庄某的共同委托诉讼代理人王某2、被告杨淑梅、第三人博海公司的委托诉讼代理人连某到庭参加诉讼。第三人郭某、雷江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、郑某、庄某、海交公司向本院提出诉讼请求：准许执行（2016）琼01执441号案中博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼3层301房。事实和理由：2016年11月10日，海口市中级人民法院依海交公司、王某1、郑某、庄某的申请立案执行（2016）琼01执441号，并于2018年5月30日作出（2016）琼01执441号之三公告，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产，其中包括“逸海华庭”项目13号楼3层301房。杨淑梅认为海口市中级人民法院查封的“逸海华庭”项目13号楼3层301房是其购买的房产，故向海口市中级人民法院提出书面异议，请求中止执行。海口市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）琼01执异715号执行异议裁定：中止对案外人杨淑梅购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼3层301房的执行。原告王某1、海交公司、郑某、庄某不服，因为在（2018）琼01执异715号执行异议案中，被告仅提交白兴宇与博海公司签订的《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，不能够证明白兴宇实际参与了“逸海华庭”的装饰工程施工以及具体的工程款数额和博海公司欠款数额。而且白兴宇与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》是属于“以房抵债”行为，现涉案房产尚未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以涉案房产的物权并未实际发生变动，白兴宇并未取得涉案房产的所有权，因此白兴宇与被告签订《房屋买卖合同》将涉案房产出售给被告属于无权处分。现涉案房产仍登记在博海公司名下，白兴宇对博海公司享有的只是普通债权，而被告对白兴宇享有的也只是普通债权，均不具有优先性，不足以阻止人民法院对涉案房产物权的查封及执行。因此，被告提起执行异议的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。因为，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，被告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应判决准许执行涉案房屋。杨淑梅辩称，海口中院错误将杨淑梅购买的涉案房屋进行了查封侵害杨淑梅的合法权益。杨淑梅于2017年12月20日购买了博海公司抵偿给白兴宇工程款网签合同房即本案的涉案房屋，同时签订了房屋买卖合同。大量事实证明该房屋的所有权人为杨淑梅，因此应当中止对涉案房屋的执行，依法保护杨淑梅的合法权益。第三人博海公司述称，首先，博海公司与白兴宇签订的《澄迈商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，真实合法，且博海公司已把房产全部交付给白兴宇。其次，原告无权对博海公司已经其同意预售且经博海公司售出的房产主张折价或者拍卖、变卖，根据海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号第三项判决，中止对涉案房产的执行是正确的。最后，博海公司和已办理交房手续的物业公司是两个独立的有限公司，两个公司之间独立经营，互不干涉，不存在博海公司联合物业公司出具虚假收据的问题，物业公司为被告办理交房手续属于购房人与物业公司之间的物业服务合同关系，并非博海公司安排执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人郭某、雷江未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，本院就原告海交公司、王某1、郑某、庄某诉被告博海公司、郭某、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王某1、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王某1、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王某1、郑某、庄某的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭某、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王某1、郑某、庄某向本院申请强制执行。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划博海公司、郭某、雷江在92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄某、郑某、王某1与被执行人博海公司、郭某、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。杨淑梅因本院已查封的上述398套房产中含有其购买的涉案房屋，向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。2018年7月26日，本院作出（2018）琼01执异715号执行裁定书，裁定：中止对杨淑梅购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼3层301房的执行。王某1、海交公司、郑某、庄某不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年3月15日、2013年6月27日和2013年8月15日，原告海交公司分别同意博海公司办理“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、2、4、5、6、7、8、9、18、19、21号楼和11、12号楼的商品房预售许可证并公开销售商品房，但要求商品房预售许可证的备案账户必须是博海公司在农行海甸支行开户的、账号为21-225001040013879的还款账户。2013年3月30日、2013年7月18日和2013年9月6日，澄迈县住房保障与房产管理局分别颁发了“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、4至9、18、19、21号楼和11、12号楼的房产预售许可证，房产预售许可证上所载明的预售监管账号为农行海甸支行225001040013879。再查明，白兴宇与博海公司签订一份《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》及两份《施工协议书》，工程总价分别为165000元及162450元。2014年9月12日，博海公司出具记账凭证一份，载明金额651376元。2014年9月2日，白兴宇与博海公司签订一份《澄迈商品房买卖合同》，其中载明白兴宇所购房产为本案涉案房屋，总金额为372988元，签订合同时支付总房款的100%即372988元。2014年9月2日，博海公司为白兴宇开具了NO.1192510的收据，内容为今收到白兴宇13-301号房（顶装修工程款）372988元。2017年12月20日，杨淑梅与白兴宇签订一份《房屋买卖合同》，约定杨淑梅向白新宇购买涉案房屋，总金额为466235元，付款方式为一次性付款。2017年12月21日白兴宇出具收条，内容为收到杨淑梅购买涉案房屋房款46万元。同日，白兴宇出具收条，内容为收到杨淑梅购买涉案房款6235元。2017年12月21日，海南凯铭物业管理服务有限公司澄迈分公司出具一份收款收据，载明收到杨淑梅支付的涉案房屋物业费（2017年12月21日至2019年4月20日）、公摊水电费。以上事实有本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决书、海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书、本院（2016）琼01执441号执行裁定书、本院（2016）琼01执441号之三公告、本院（2018）琼01执异715号执行裁定书、《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》《施工协议书》《澄迈商品房买卖合同》《房屋买卖合同》《收据》及当事人陈述等在案佐证。另外，杨淑梅出具的证据白兴宇向童宝芳汇款凭证及童宝芳出具的收条，没有博海公司盖章，不能证明与杨淑梅所称的工程款有关，故本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”予以综合分析。本案中，涉案房屋第一手系白兴宇从博海公司处通过以房抵工程款的形式取得，然而没有足够证据形成完整证据链证明涉案工程实际存在及工程量的多少，故白兴宇取得涉案房屋无事实基础。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，在执行异议之诉中，案外人应就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中即使博海公司对杨淑梅的权利主张表示承认，亦不能减轻杨淑梅的举证责任。故即便杨淑梅与白兴宇间存在真实的房屋买卖合同，也因白兴宇无权处分涉案房屋而属于无效合同。因此，杨淑梅对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告王某1、海交公司、郑某、庄某诉请准许执行涉案房产成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行海南博海投资咨询有限公司名下位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房。案件受理费8293.53元，由被告杨淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 杜 蕾审判员 王春芬人民陪审员 李达水二〇一九年十二月十八日书记员 陈麒吉速录员 庄翠玲附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。