河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初532号原告梁光煜，男，汉族，1976年6月13目出生，住信阳市浉河区。委托代理人徐骁，河南陆达律师事务所律师，特别授权。被告李录平，男，汉族，1974年4月20日生，住固始县。委托代理人申洪兴，系李录平合伙人，特别授权。委托代理人段云礼，河南冠南律师事务所律师，一般代理。原告梁光煜诉被告李录平房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁光煜及其委托代理人徐骁，被告李录平及其委托代理人申洪兴、段云礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁光煜诉称，原告与被告于2015年8月1日签订房屋租赁合同，双方约定原告将其位于信阳市民权路南段市财政干校办公大楼（门面13间共7层）的房屋以及附属设施租赁给乙方作宾馆使用，租赁期限10年（2015年8月1日始至2026年7月30日止），年租赁费人民币1200000元并每年上浮5%。合同签订后，原告依约将该处房屋交付被告使用，而被告自合同签订后，每年都拒绝足额缴纳房租，至今已经欠缴三年，而且2018年度至今仍未缴纳房租。根据《中华人民共和国合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此具状人要求被告足额支付欠缴的租金合计人民币976050元以及延期履行利息及违约金，解除双方签订租赁合同，并承担本案的诉讼费用。原告当庭变更被告应支付欠缴租金2031680元。被告李录平辩称，原告所诉拖欠租金，不符合客观事实，我们要求原告提供相应的证据。双方签订的房屋租赁合同约定的是1到7楼，因为7楼没有产权至今无法使用，所以要扣除7楼的租赁费。财政干校在2017年11月份，就提出解除合同，导致7楼仍至整栋楼的产权都处于不确定的状态，对此梁光煜应承担违约责任，因不能使用房屋解除合同的应付百分之十，并赔偿李录平的损失。经审理查明，2012年7月15日，原告梁光煜与信阳市财政干校签订房屋租赁合同，原告租赁市财政干校综合楼招待所整楼房共计六层楼房的所有房间，租期16年。2015年8月1日，原告梁光煜（甲方）与被告李录平（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定“甲方将位于信阳市民权路南段市财政干校办公大楼（门面13间，共7层）的房屋及附属设施租赁给乙方作宾馆使用；甲方应保证房屋产权明晰，并提供原房屋的租赁合同；租赁期限为壹拾壹年，从2015年8月1日起算（即从2015年8月1日至2026年7月30日止）；2015年8月1日至2016年7月30日年租金为人民币壹佰贰拾万元整（小写：￥1200000.00元）；2016年8月1日开始，房屋租金进行上调，调整幅度为每年上浮5%；房屋租金按年度支付，乙方第一年的房屋租金壹佰贰拾万元于本合同签订时支付给甲方陆拾万元，余款陆拾万元在2015年11月份前支付完，以后租金在每年7月1日前乙方一次性支付给甲方，不得拖欠，如逾期，甲方有权收回出租房屋，终止租赁，造成的一切损失由乙方自负；乙方须严格按甲方约定的时间支付房租，如违约一天按房租租金的3倍支付，超过一个星期，甲方无条件收回房屋，一切损失乙方自负；甲方确保房屋正常交付使用，确保房屋无产权纠纷，因产权纠纷造成乙方无法正常使用，甲方承担责任；租赁期间乙方应承担自己经营中的一切相关税费等；乙方应于本合同生效之日前一性交纳租赁保证金拾万元整，合同到期后如无违约，保证金无息全额退还。”合同签订后，原告按约定将房屋交给被告使用。2015年度房租合同价120万元，被告向信阳市财政干校交纳房租38万元，向原告交纳房租70万元，替原告支付电梯款2.8万元、消防楼梯6万元，被告2015年度实际共计交纳房租116.8万元。2016年度合同房租价126万元，被告实际交纳房租106.2万元。2017年度合同房租价132.3万元，被告实际交房租109.82万元。2018年度合同房租价138.9万元，因财政干校要求解除与原告签订的房租合同，被告拒绝交纳房租，原被告租赁纠纷由此产生。被告对7楼租赁房屋的正常使用争议较大，认为7楼是原告加盖的钢架结构房屋，其租赁期间仅收到7楼租户2015年租赁费14.5万元，因消防问题，7楼租户拒绝交纳2016年之后的租赁费，被告以此拒绝交纳7楼租赁费。7楼租赁费合同价17.5万元。原告要求解除与被告签订的房租合同，并要求被告补交拖欠的房租费，利息、违约金按合同约定支付。被告亦感租赁关系难以维持，同意解除合同，并另案起诉要求原告赔偿其损失。为平衡双方当事人利益免受更大损失，法庭多次组织原被告调解，并帮助原被告双方收取了部分租户租金，但终因双方各执己见，互不相让，致使调解未成。以上事实有原告出具的房屋租赁合同复印件、银行流水等证据，被告提供的收据、收条等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案被告租赁原告楼房，应当按约向原告支付租赁费，经原告催告后，被告仍拖欠租赁费，原告要求解除租赁合同，被告亦感租赁关系难以维持，同意解除合同关系，故原告要求解除双方租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。出租人应当按照约定在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告签订的房屋租赁合同约定原告将案涉楼房出租给被告作宾馆使用，而7楼因消防问题不能达到被告使用租赁物之目的，因7楼租户拒交租金，导致被告不能享有7楼租赁物的收益，原告对此瑕疵应当承担责任。被告要求减少7楼租金的请求，于法有据，本院予以支持。截止目前除7楼外，被告仍在正常使用合同约定的其他租赁房屋，应当按照约定期限支付租金，并承担迟延履行的违约责任。2015年度租金合同价120万元，被告除7楼租户减少3.2万元租金外，实际交纳了116.8万元租金，理由正当，应视为按约履行了支付租金义务。2016年度租金合同价126万元，扣除7楼租金183750元（含每年上浮5%部分），应交租金1076250元，被告实交106.2万元，欠交14250元。2017年度租金合同价132.3万元，扣除7楼上浮后的租金192937.5元，应交租金1130062.5元，被告实交1098200元，欠交31862.5元。2018年度租金合同价138.9万元，扣除7楼上浮后的租金202584.4元，被告应交1186415.6元，被告因纠纷欠交租金至今。2016年度至2018年度，被告共计拖欠租金1232528元。被告以原告与信阳市财政干校产生租赁纠纷为由拒绝支付租金，理由不够充分，本院难以支持。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但一般以不超过造成损失的百分之三十为准。本案租赁合同中“如违约一天按房租租金的3倍支付”的违约约定过高，综合本案案情，兼顾双方当事人利益，本着公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为“如未按约定期限支付租金，以当年合同价租金的百分之二十五计算违约金。”本案从2018年7月1日始至2019年6月30日止计算2018年度违约金，即为347250元（1389000元×25%）。关于利息，租赁合同未约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：解除原告梁光煜与被告李录平于2015年8月1日签订的房屋租赁合同。被告李录平于本判决生效后十日内向原告梁光煜支付拖欠租金1232528元及违约金347250元。驳回原告梁光煜的其他诉讼请求。本案受理费23053元，由被告李录平承担19018元，原告梁光煜承担4035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  常咏梅审 判 员  张金强人民陪审员  王保琴二〇一九年十二月十七日书 记 员  周昌毅