贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6516号原告：李行莉，女，汉族，1971年8月30日出生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：马涛，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711013791，特别代理。委托诉讼代理人：高儒荣，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201510767551，特别代理。被告：贵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区碧桂园一期建设项目1号综合楼.法定代表人：黄士冯。委托诉讼代理人：杜听平，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师,执业证号:15201201710459570,一般代理。委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，执业证号：15201201911077804，一般代理。第三人：中国光大银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路以东与林城东路以北处。法定代表人：罗蜀章职务：行长。委托诉讼代理人：黄刚纯，男，苗族。1980年12月4日出生，住贵州省贵阳市白云区，系第三人员工，特别代理。委托诉讼代理人：陈南诺，男，汉族，19993年2月23日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，系第三人员工，特别代理。第三人：姜涛，男，1970年2月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。原告李行莉与被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司及第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依职权追加姜涛为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李行莉的委托诉讼代理人高儒荣，被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜听平、田洛依，第三人姜涛到庭参加诉讼。第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案扣除鉴定评估期间的相应审限，现已审理终结。原告李行莉向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）；2.判决被告返还原告购房款872,002元、预告登记费550元、物业专项维修基金8,720.02元，此项共计881,272.02元；3.判决解除原告与第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人贷款合同》（合同编号：51721616001786）；4.判决被告支付原告已向第三人支付的贷款利息至《个人贷款合同》解除日止（暂记至2019年6月20日为62,841.3元）；5.判决被告赔偿原告损失544,798元；6.判决被告赔偿原告已付购房款的利息损失至购房款全部返还之日止（按人民银行固定资产贷款利率暂记至起诉之日即2019年7月9日为146,504.06元）；7.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103），约定由原告购买被告位于花溪碧桂园二期伊顿公馆6号楼商业3号房。房款总价872,002元，其中首期房款442,002元，余款430,000元以银行按揭方式支付。2016年8月5日，原告及其丈夫姜涛与第三人签订《个人贷款合同》（合同编号：51721616001786），约定原告及其丈夫向第三人贷款430,000元用于购买案涉商铺，被告为该合同项下借款保证人，案涉商铺为该借款作抵押担保。合同签订后，原告向被告支付首期款442,002元、预告登记费550元、物业专项维修基金8720.02元。第三人亦依约发放贷款430,000元，且原告一直依照《还款计划书》向第三人偿还贷款，截至2019年6月20日，原告已支付贷款本息共计184,674.52元。但被告向原告交付的商铺不符合房屋分层分户平面图，严重影响到原告对商铺的使用，已构成违约。原告有权根据《商品房买卖合同》第十七条第一款之约定行使解除权，要求被告退还原告交纳的全部费用，并赔偿损失。同时，原告与第三人的《个人贷款合同》是基于原告与被告之间的买卖合同成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定应当一并解除，由此产生的损失应当由被告承担。因此，原告为维护自身权益，诉至人民法院，诉请如前。被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司辩称，第一，案涉房屋为预售方式出售，合同约定房屋为框架结构，存在剪力墙的情形属于房地产交易的合理现象，并非被告恶意修建，被告未因此获益，且案涉房屋已经验收合格，符合交房条件，被告履行了通知收楼的义务，原告诉请没有事实依据；第二，商品房买卖合同约定商铺存在剪力墙的处理方式，若原告认为因存在剪力墙而需解除合同，则损失应减为其购房期间至交纳贷款银行的利息；第三，原告主张的赔偿损失，不符合法律规定，案涉房屋并未实际接收和使用，并未给原告造成实际损失；第四，根据补充协议的约定，原告不享有解除权。第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行在庭前会议中述称，第一，第三人并非商品房买卖好听的的当事人，因此该合同是否解除由法院根据法律或者合同约定依法判决；第二，如法院判决解除商品房买卖合同，则根据商品房买卖合同司法解释第24、25条之规定，原告与被告、第三人签订的个人贷款合同中剩余的贷款本息应该由出卖人偿还。第三人姜涛述称，我同意解除《个人贷款合同》。本院经审理认定事实如下：原告李行莉与第三人姜涛系夫妻关系。2016年7月20日，原告李行莉与被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同以及相应补充协议（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103），主要约定，被告将位于花溪碧桂园二期伊顿公馆6号楼商业3号房屋出售给原告，该房屋的规划用途为商业，属框架结构，层高净高为：4.5米。该房屋建筑面积73.01平方米，套内建筑面积70.84平方米。该商品房单价每平方米12,309.46元，原告按照套内建筑面积支付总房款为872，002元。原告应于合同签订之日向被告交付首期房款共计442,002元，余款430，000元，由原告以银行按揭贷款方式进行付款。被告应于2018年12月30日前向原告交付该商品房。经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件中房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响到原告所购商铺房质量或使用功能的，被告应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知原告。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。该合同和协议还对其他事项进行了约定。另外，2016年7月17日原告向被告支付购房定金30,000元，于2016年7月20日向被告支付首期房款412，002元，前述款项共计442，002元。2016年7月20日原告向被告交纳维修基金8,720.02元、商品房预告登记费550元。另查明，原告及第三人姜涛系夫妻关系，2016年8月5日原告李行莉与第三人姜涛、中国光大银行股份有限公司贵阳分行、被告签订贵州银行股份有限公司个人贷款合同，该合同主要约定，原告及第三人姜涛作为共同借款人向中国光大银行股份有限公司贵阳分行借款430,000元，被告系保证人。借款期限为2016年8月5日至2026年8月5日。该合同还对其他事项进行了约定。另外，2017年3月31日第三人向原告出具借款借据一份，载明第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行向原告提供借款430,000元。2016年8月5日第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行接受原告委托向贵阳碧桂园房地产开发有限公司转款430,000元。后经本院于2019年10月9日组织当事人进行现场勘验，被告出售的案涉房屋中部存在长2.8米、厚0.36米、高达楼顶的剪力墙一堵，该房屋的结构形式亦与规划图不符。2019年9月3日经原告申请，本院依法委托贵州精诚房地产估价有限责任公司对案涉房屋市场价值进行评估，2019年10月25日，评估机构出具《评估报告》，测算案涉房屋2019年9月3日的市场价值为101.48万元，评估单价为13900元/平方米。上述事实，有当事人身份情况、当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议书、承诺函、个人贷款合同、收款回执、现场勘验笔录、评估报告等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。第一，关于原告李行莉与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议是否应解除的问题。在本案中，被告出售的案涉房屋的结构形式与商品房买卖合同约定不符，被告也未按照合同约定，在规定时限内履行相应的通知义务，且该房屋设计的变更足以影响到原告对房屋的使用功能，因此，被告已经构成违约，原告有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，对于原告李行莉主张解除被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）及补充协议的诉请，本院予以支持。第二，原告李行莉要求被告返还购房款及利息、预告登记费以及维修基金的问题。在本案中，原告李行莉与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于原告李行莉要求被告返还购房款472,002元的诉请，本院予以支持。原告李行莉主张被告支付以该购房款472,002元为基数按照人民银行固定资产贷款利率计算至全部还清购房款之日止的利息的诉请，未违反法律强制性规定，亦符合常理，且在该期间被告实际占用原告的购房款造成原告李行莉的利息损失，因此，本院酌情支持年利率为4.75%进行计算。另外，关于房屋维修基金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第五十三条之规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”，原告李行莉作为业主应当交纳相应的维修基金。但是在本案中，因被告的违约行为，原告李行莉与被告签订的商品房买卖合同应当解除，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，原告李行莉与被告之间的商品房买卖民事法律行为已经终止，原告李行莉不能继续认定为业主，不再享有建筑物区分所有权中共有部分的相应权利，亦不应承担对共有部分的义务。因此，对于原告李行莉要求被告返还维修基金8,720.02元的诉请，本院予以支持。关于预告登记费受损，亦因被告违约行为所致，对于原告李行莉要求被告返还预告登记费550元的诉请，本院予以支持。第三，关于原告李行莉要求被告预期利益损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，在本案中，被告构成违约，应当赔偿原告李行莉的损失范围包括合同履行后可以获得的利益。房价上涨是客观事实，根据《评估报告》测算案涉房屋2019年9月3日的市场价值为101.48万元，原告主张被告支付案涉房屋溢价部分133,527.98元本院予以支持，且被告应向原告支付评估费10,000元。另外需要说明的是，购房款利息占用损失与预期利益损失并不矛盾，也并不存在重复部分，因此，对于该两项损失可以同时支持。第四，关于李行莉与第三人姜涛、中国光大银行股份有限公司贵阳分行、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订《个人贷款合同》是否应当解除的问题。在本案中，原告李行莉与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议应当解除。原告李行莉与姜涛系夫妻关系，姜涛同意解除个人贷款合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告李行莉签订商品房担保贷款合同的目的无法实现，因此，对于原告李行莉要求解除与第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行、姜涛签订《个人贷款合同》的诉请，本院予以支持。第五，关于借款合同中贷款本金及利息的赔偿问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人”，由于《个人贷款合同》的解除是基于《商品房买卖合同》的解除，而本案《商品房买卖合同》的解除系被告违约所致，则《个人贷款合同》解除所导致的违约责任，应当由被告承担，当然，在人民法院判决解除《个人贷款合同》前，借款人李行莉、姜涛应当依约进行履行还款义务，由于本案中解除《个人贷款合同》导致的结果为提前还款，则合同约定的提前还款的补偿金应当由被告支付给贷款人。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告李行莉与被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议；二、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李行莉返还自行支付的购房款442,002元，并向原告李行莉支付以购房款442,002元为基数按照年利率4.75%计算自2016年7月20日至全部还清购房款之日止的利息；三、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李行莉返还维修基金14,999元、预告登记费550元；四、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李行莉赔偿损失133,527.98元及评估费10,000元；五、解除原告李行莉与第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行、姜涛、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人贷款合同》（合同编号：51721616001786）；六、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李行莉已向支付中国光大银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金及利息（以第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行于判决生效当月出具的对账单为准）；七、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司在履行前述义务的同时向第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行偿还李行莉就《个人贷款合同》剩余的贷款本金、利息、补偿金等（以个人贷款合同的约定进行计算）；八、驳回原告李行莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,100元（已减半收取），由被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇一九年十二月二十六日书记员  王跃