河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初12426号原告（另案被告）：张宇，女，1990年4月9日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：杨玉峰，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗爽爽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告（另案原告）：蔡美桑，女，1992年1月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：谭浩，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙旭丹，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：郑州永合房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海东路2号富田太阳城8号门东商铺。法定代表人：杜金龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯云菲，女，该公司工作人员。第三人：刘蕊，女，1985年12月9日出生，汉族，住河南省汝州市。原告张宇与被告蔡美桑、郑州永合房地产营销策划有限公司（以下简称永合公司）、第三人刘蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案；原告蔡美桑与被告张宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案，案号为（2019）豫0104民初12427号；因两案均是基于同一事实发生的纠纷，当事人分别起诉，本院依法作出（2019）豫0104民初12427号民事裁定，将（2019）豫0104民初12427号案件与（2019）豫0104民初12426号案件并案审理。后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张宇及其委托诉讼代理人杨玉峰、罗爽爽，蔡美桑及其委托诉讼代理人谭浩、孙旭丹，被告永合公司的委托诉讼代理人侯云菲，第三人刘蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令蔡美桑赔偿张宇损失107159.6元；3.判令永合公司将其保管的37900元定金交付给张宇；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月2日，张宇与蔡美桑、郑州良佣房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同和补充协议（系附合同，编号：0000609）。2018年3月份，郑州良佣房地产营销策划有限公司更名为郑州永合房地产营销策划有限公司。主合同约定立契过户时，双方共同到房管局办理过户手续，蔡美桑交付30万元首付款后，张宇便将房屋交其入住使用。在办理过户手续时，张宇才得知蔡美桑没有购房资格，无法顺利办理过户手续。此后，蔡美桑再无支付任何购房款，期间张宇多次催告蔡美桑、永合公司继续履行合同；在2019年4月24日和2019年5月13日，张宇通过短信方式通知蔡美桑尽快履行合同，但蔡美桑置之不理。后，张宇得知蔡美桑与永合公司的房产中介门市负责人张丰财系夫妻关系，且涉案房屋已经被蔡美桑转售给刘蕊。蔡美桑转卖房屋的行为已构成事实上的违约，致使合同无法继续履行，根据合同约定，蔡美桑交由永合公司收取保管的定金也应交付给张宇。因此，张宇为维护自己的合法权益，诉至法院。蔡美桑辩称，蔡美桑在本案《房屋买卖合同》的签订及履行过程中不存在违约，张宇主张赔偿损失、解除合同无事实及法律依据应当依法驳回。首先，本案中房屋未过户、购房贷款未到账非因蔡美桑原因所致，蔡美桑不存在违约；根据合同约定，张宇将涉案房屋过户到蔡美桑名下，蔡美桑取得不动产权证后二十个工作日内双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；同时补充协议约定双方在契税缴满两年进行房屋产权过户，即最早为2019年4月18日；因涉案房屋过户之前需先将房屋解押，但解押的具体时间未明确约定；蔡美桑在张宇取得房产证之后一直积极准备解押事宜，保证账户资金充足，足够支付解押款，但张宇在办理解押时以资金不足为由要求蔡美桑支付全部解押款，与补充协议约定的解押款各付一半不符，导致未能办理解押，进而导致房产不满足过户条件，亦无法办理抵押贷款。其次，蔡美桑签订房屋买卖合同时不具备郑州市购房资格以及转卖房屋的行为均不构成违约。最后，购房房屋已交付蔡美桑使用，双方已完成物业交割，交付后的水电缴纳与本案买卖合同的履行无关，即使存在少量欠付水电的情况也不构成对本案买卖合同的违约，张宇以此主张解除合同于法无据。郑州永合公司辩称，其不应当支付原告37900元定金，合同没有履行完毕。第三人刘蕊无答辩意见。蔡美桑向本院提出诉讼请求：1.判令张宇双倍赔偿定金并承担原告律师费损失、租金损失暂计107000元；2.判令张宇继续履行合同办理解押并完成过户登记手续；3.判令张宇负担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月2日，张宇与蔡美桑在中介公司签订房屋买卖合同，并达成补充协议。原告依约支付了房屋订金5万元、首付款30万元，并每月按照补充协议支付月供利息，但张宇却在其房屋产权证下发后不按约定积极办理解押手续，拖延时间不办理产权过户手续。张宇虽按约定自获得使用权后交付给蔡美桑使用，但蔡美桑装修后出租期间，被告多次威胁、骚扰、报警致租户被迫搬离，致使蔡美桑无法出租造成损失，故诉至法院。张宇辩称，本案违约方是蔡美桑，张宇不存在违约行为。本院经审查认定事实如下：2017年6月2日，张宇（甲方、卖方）、蔡美桑（乙方、买方）及郑州良佣房地产营销策划有限公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方将位于郑州市管城回族区果园南路北、尚庄路西18幢25层2502号房屋（商品房买卖合同号：140××××3470，所有权人：张宇，建筑面积87.84㎡）出卖给乙方，房屋总价款121万元；2.乙方于合同签订时支付定金5万元（其中佣金12100元，代办费1500元，余额作为物业交割保证金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；3.付款方式：按揭贷款，双方应于不动产证下发后二十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应将首付房款存入存量房交易资金监管账户，剩余房款91万元由银行放贷自动转入存量房交易资金监管账户；具体贷款金额以银行确定的贷款金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于约定的金额或者银行不同意贷款的，乙方应当在交首付款时一次性补足；4.立契过户时间：甲乙双方应在不动产证下发后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续；5.交付房屋：甲方应在收到物业交付房屋使用权之日起当日向乙方交付房产；6.违约责任：甲方若违反立契过户的约定，应双倍返还乙方支付的定金；乙方若违反立契过户的约定，无权要求返还定金；如双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定总价款1‰的违约金。当日，双方签订《补充协议》一份，约定：1.双方协商一致，约定首付款的金额为30万元，于2017年6月12日前乙方向甲方支付；2.该房存在月供，甲方承担本金部分，乙方承担利息部分，于2017年6月份开始还，以后每个月5号前乙方将利息部分打给甲方，若不按时打款，导致还款逾期，则视为乙方违约；3.因该房存在贷款，过户前需解押，经双方协商一致，各承担一半解押款；4.如甲方违约双倍赔偿乙方首付款、定金、装修费用及房价增溢部分，如乙方违约，无权要回所支付的订金、首付款及装修费用、房屋增溢部分；5.房产证下发后存在面积差，均由甲方承担差价部分；6.该房屋乙方有权指定买受人；7.甲乙双方约定契税日期缴满两年进行房屋产权过户手续。合同签订后当日，蔡美桑按照合同约定向郑州良佣房地产营销策划有限公司缴纳5万元；2017年6月10日，蔡美桑通过银行转账支付张宇房屋首付款30万元，郝玉东代张宇向蔡美桑出具收据。被告蔡美桑自2017年7月按照双方约定每月定期将涉案房屋的银行贷款利息部分通过银行转账支付给张宇。后因双方产生纠纷，2019年7月6日蔡美桑支付最后一笔利息1760元以后未再支付。2017年9月14日，蔡美桑与刘蕊签订房屋买卖合同，蔡美桑将涉案房屋出售给刘蕊，房屋价格为128万元；当日，蔡美桑向刘蕊出具收据一份，载明蔡美桑收取刘蕊涉案房屋的首付款37万元。2017年12月12日，张宇向涉案房屋所在物业公司出具委托书一份，委托蔡美桑办理涉案房屋的装修事宜。后蔡美桑向河南盛世物业管理有限责任公司管城分公司缴纳房屋装修的垃圾清运费及装修保证金。庭审过程中，刘蕊称房屋按揭款自2017年10月起由其向蔡美桑支付；房屋是刘蕊装修，花费7万元左右；房屋自2018年4月开始出租，租金由刘蕊收取，每月2300元；后双方因房屋过户产生纠纷后，张宇将房屋门锁进行更换。2019年1月8日，郑州市国土资源局为涉案房屋颁发《不动产权证书》，不动产证号为：豫（2019）郑州市不动产权第0005328号，位置为：管城回族区尚庄路2号18号楼25层2502号，建筑面积87.8平方米。另查明，2018年3月16日，郑州良佣房地产营销策划有限公司更名为郑州永合房地产营销策划有限公司。对于双方合同不能继续履行的原因，双方各执一词，均认为对方存在违约行为。本院认为，张宇、蔡美桑及郑州良佣房地产营销策划有限公司三方所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是当事人真实意思的表示，合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。但三方签订的房屋买卖合同系格式合同，该份合同签订不规范，涉及到涉案房屋为期房、存在银行按揭贷款、买受人有权指定买受人、购房款的支付首付加分期等一系列不确定因素，在合同履行过程中亦会出现不履行或者双方原因之外不能履行的情形，在出现分歧时，缺乏解决问题的条款。本案中签订合同后，双方在房屋符合办理过户时如何支付剩余购房款、蔡美桑指定购买人需要与张宇另行签订购房合同等合同约定之外的行为，该行为如何履行及不履行如何补救、责任如何承担等均未约定，双方出现分歧合同履行受阻时不能达成一致意见，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，该合同应当解除。因在该合同自签订、履行、出现争议的解决等过程中，三方均存在过错或者未采取积极态度和行动促使合同履行，故本院认为涉案合同解除后，应当恢复原样，各自的损失各自负担，收取对方的款项予以退还。具体为：1.郑州永合房地产营销策划有限公司收取蔡美桑的购房定金5万元退还给蔡美桑；2.张宇收取蔡美桑的首付款30万元，虽蔡美桑未起诉，但是在合同解除后，为减轻当事人诉累，张宇应当按照法律的规定退还给蔡美桑；3.蔡美桑支付的购房贷款利息，因张宇已将房屋交付给蔡美桑使用，该部分利息蔡美桑自行承担；4.蔡美桑、刘蕊对房屋的装修价值，因本次诉讼中均未提出请求且未提交证据，本院对房屋的装修价值无法确定，本次诉讼不予处理；5.各自因本次诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等损失由各自承担。双方要求不合理的部分，本院均不予支持。关于刘蕊的权利，因未提起诉讼要求解决，本院不予处理，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除蔡美桑、张宇及郑州永合房地产营销策划有限公司三方于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、郑州永合房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还蔡美桑购房定金5万元；三、张宇于本判决生效后十日内退还蔡美桑购房款30万元；四、驳回张宇的其他诉讼请求；五、驳回蔡美桑的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5841元，由张宇承担3301元、蔡美桑承担2540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  时满良人民陪审员  陈 巍人民陪审员  杜 超二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘 力