山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初7852号 原告：段淑亚，女。 委托诉讼代理人：张钟仁，河南协力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段2某，男，系原告段淑亚弟弟。 被告：运城市金巢房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：徐书运，山西谋略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马超，男，该公司员工。 原告段淑亚诉被告运城市金巢房地产开发有限公司(以下简称金巢房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月5日作出（2018）晋0802民初6923号民事判决，原告段淑亚不服，上诉至山西省运城市中级人民法院，山西省运城市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）晋08民终649号民事裁定，以一审判决与类似系列案件的生效裁判文书认定矛盾为由，将本案发回本院重新审理。本院于2019年10月23日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告段淑亚的委托诉讼代理人张钟仁、段2某，被告金巢房地产公司的委托诉讼代理人徐书运、马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段淑亚向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的某某际-某某街项目第000027号《商铺买卖合同》有效，并判令被告向原告交付××号房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款1026442元为基数，按日万分之一点五计算，从2013年10月31日起算至实际交房之日止）；3、判令被告支付逾期办理备案登记的违约金给原告段淑亚（以已付房款1026442元为基数，按日万分之一点五计算，从2014年7月19日起算至产权登记机关备案之日止）；4、判令被告支付原告经营权出让金损失（经营权出让金损失从2013年10月30日起，暂时计算至2016年10月30日，第1年8万元，第2年9万元，第3年10万元，共计27万元）；5、判令被告支付原告经营权逾期交付违约金（以每年13万元计算，从2016年10月30日起算至经营权实际交付日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月31日，原告由其父亲段某某代表原告与被告签订了《商铺买卖合同》（以下简称：2012《合同》），约定：原告购买被告开发建设的位于运城市空港南区侯安路立交桥旁某某际-某某街项目T—1—015号商铺，面积109.95㎡，每平米单价9462.91元，总价款1040447元，原告一次性付清。当日，原告交付总价款1040447元，被告出具收据。2014年4月3日，原、被告签订《商铺买卖合同变更协议》（以下简称：2014《变更协议》），2014《变更协议》将2012《合同》的××号商铺，面积由109.95㎡变更为108.47㎡，相应退还房款14005元，退作房屋过户登记费。 根据双方签订的2012《合同》第七条约定，被告应当在2013年10月30日前向原告交付商铺；第八条是对出卖人逾期交房的违约责任作出的约定，如被告逾期交付商铺的，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（含90日），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人立即已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一点五的违约金。2012《合同》第十一条约定：出卖人应当在商铺交付使用之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如办理房地产权属证书时，需要买受人继续完善合同或换签合同的，买受人应当无条件配合出卖人，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不选择退房的，合同继续履行，则出卖人应当按日向买受人支付已付款的万分之一点五的赔偿金。2012《合同》第三条第二项约定：买受人自愿同意出让三年商业经营权给出卖人，出让日期自2013年10月31日至2016年10月30日。到期后卖方将此房屋无条件交付给买受人占有使用。如违约，卖方按每天3000元支付违约金给买方。至今，被告没有如约向原告交付房屋，没有如约办理房产证，没有如约向原告支付经营权出让金（三年期限）；被告没有如约在2016年10月30日无条件交付给买受人占有使用商铺，被告均构成违约，严重侵犯了原告合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告金巢房地产公司辩称：一、对原告提出的合同有效，继续履行无异议。二、要求被告从2013年10月31日起至今支付延期交房违约金，不符合本案事实，依法无据，延期交房违约金应从2016年10月30日计算至2018年11月15日止。原、被告在购买房屋的合同上以及审批单记载的很清楚,被告从价格上以让利的形式，已将三年返租的277903元抵顶了原告的部分房款，而原告实际交款为1040447元，有收款收据为证。后双方签订了《商品房买卖合同变更协议》，因面积差异退款14005元，原告最后实交款为1026442元。同时，合同第三条规定（2）：买受人自愿同意出让叁年商业经营权给出卖人，出让日期自2013年10月31日至2016年10月31日止。到期后，被告将此房屋无条件交付原告占有、使用。在原一审庭审中原告认可在购买商铺时，被告的工作人员告知过商铺所返的三年租金可以折抵房款，在此情况下，原告同意并签订合同。故被告延期交房的时间应从三年期限届满的2016年10月31日后算起，每日按总房款万分之一点五计算至2018年11月15日微信通知原告交房时为止。而原告要求从2013年10月31日计算违约金，不符合本案事实，依法无据。三、原告要求逾期过户办证的违约金从2014年7月8日起算至2018年9月23日金额为157860元，不符合本案事实，依法无据，应予以驳回。根据《商品房买卖合同》第十一条规定：“出卖人应当在商铺交付使用之日起180个工作日，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第四章的第三十二条规定的“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故商品房办理房屋权属证书的主体是买受人，出卖人只承担协助办理房屋权属证书的义务。本案中，被告已履行了登记备案义务，在商铺交付使用之日起180个工作日将办理权属登记由被告方提供的资料已报至产权登记机关备案。而原告至今也未将办证所需的本人资料自行交办证机关或交被告处代为转交办证机关，被告也就无法协助配合其去办理产权登记。因此导致不能取得房地产权属证书的原因在原告，被告不应承担延期办证的损失。2015年同一幢楼买受人就有办出的产权证书，证明了被告方已将办理产权登记材料交办证机关备案；同时原告方提供的2015年4月12日被告发出公告图片也印证了原告此时已能办证。四、关于支付经营权损失的问题，本案双方约定的商铺经营权转让期限为三年，从2013年10月31日至2016年10月31日止，而这三年的租金已在价格让利中予以折抵，被告已支付了三年租金277903元，原告已从价格中得到让利，收到三年租金，这在多份生效的法律文书中都得以证实。现原告要求支付从2013年10月31日至2016年10月31日的经营转让损失既无事实也依法无据，应予以驳回。而此后双方就商铺的经营权的转让无任何协议，原告所要求2016年10月31日起2018年9月23日的经营权损失246821元，无事实依据，且原告已要求赔偿延期交房违约金损失，何来经营权损失？依法无据应予以驳回。 原告段淑亚围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据： 第一组证据：证明原、被告双方身份信息及相互关系。 1、原告段淑亚身份证复印件1份。2、20180923被告运城市金巢房地产开发有限公司（以下简称：金巢房地产公司）企业信用信息。3、20121031被告金巢公司与原告段淑亚签订的土地《商铺买卖合同》（以下简称：“2012《合同》”）。4、原、被告签订《商铺买卖合同变更协议》。5、山西省运城市盐湖区人民法院民事判决书（2018）晋0802民初6923号。 第二组证据：原告方、被告方履行合同情况证据。 1、“2012《合同》”第4页。证明2012年10月31日，原、被告签订“2012《合同》”当日，原告共交付总价款1040447元，被告曾出具收据，被告后以“面积修正、预售过户登记费”为由用“20140403两张收据”换回销毁。2、面积修正后更换的新收据（价款为1026442元）、独立门市IMG20180922173423。3、预交付过户登记费收据（62660元）的微信图片。4、开发公司承诺（七月底以前办好房产证）的微信图片。该组证据证明原告方完成了《商铺买卖合同》规定付款的义务，被告没有支付部分款项，因被告过错造成损失。 第三组证据：被告违反约定证据。 1、段某某拍摄的涉案房屋外貌全景照片。2、段博雅拍摄段某某在涉案房屋外部的照片。3、段博雅拍摄涉案房屋没有独立分割并被擅自出租的照片。该组证据证明被告至今违反房屋买卖合同约定、违反商铺经营权转让合同约定，导致原告“款项被占用，房屋不交付，经营权被侵占”，唯有损失徒增。 第四组证据：被告造成原告损失情况证据。 1、闫某某与运城市金巢房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书。 2、被告发放《财富手册》（声称铺铺带租约，即买即收租，已经有1056个商业名牌的商家入住）。 3、证人王某的证明：当时被告承诺支付购房户年房租数。 4、被告原一审时伪造证据《20121031（某某际-某某街）房源、合同内容审批单》。 该组证据证实：被告承认了双方存在约定经营权转让的事实。 被告金巢房地产公司对原告的证据发表质证意见如下：对原告提交的证据本身没有异议。合同第三条规定的很清楚，经营权的转让没有房屋的转让是不可能实现的，且到期后买方将房屋交给卖方经营，所以应是2016年10月30日被告方将房屋交付给原告。原告提交的判决书都没有说三年转让的租金没有支付，所以三年的租金已经从房款中予以支付。至于其它，2013年经营权的转让到期后，卖方将房屋无条件的交付给买方使用，是双方对交付日期的重新约定，所以交房的时间应是2016年10月30日。原告提交的证据证明被告已经发布公告说要办证了，原告应配合办理，被告的责任是将办证的资料交付给房产部门，因此被告并没有违约。 被告金巢房地产公司就其主张向本院提供了如下证据： 一、金巢合同内容审批表，证明房屋的成交价打七折为1323350元，三年的返租277903元抵顶房款，实收款1045447元，原告是会员又优惠了5000元，最后实际交付的房款是1040447元。 二、商品房预售证、竣工验收资料、短信通知。证明2018年11月15日，被告给原告发的要求其到被告公司办理商铺交接和办房产证。证明被告多次通知原告办理交接手续及房产证的事实，但原告一直没有过来，所以违约金应从2016年10月30日算至2018年11月15日。 三、同区域的客户杜进产权证书复印件，证明同幢买受人产权证已经领取。 原告对被告金巢房地产公司的证据发表质证意见如下： 被告的一系列证据不能证明其没有违约。审批单从证据的形式上看是被告内部的一页纸，对外缺乏足够的证明力，初次签订合同的手续不可能不让对方签字，该一页纸上段淑亚三个字不是远在澳大利亚的段淑亚所签，也不是现场签订合同的段淑亚的父亲段某某所签，也不是其弟弟段2某所签，在原一审中被告声称身份证是段淑亚身份证直接复印上去的，与这一些纸上的粘贴痕迹相矛盾，这一些纸上的总报价是189.05万元，不符合大众商品报价的整数习惯，按照最早的面积109.95平方米计算，单价为17194.18万元，明显偏高，加上区域公摊面积高达45%左右，实用面积约为60.47平方米，实用面积的单价为3.126万元，同一建筑内的其它销售合同单价在5000到6000元，涉案合同的单价高达9462.91元，不应再含三年经营权转让27万元，所以该证据不真实。 本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下： 1.关于原、被告签订的2012《合同》买受人自2013年10月31日起将商铺经营权自愿出让给出卖人经营至2016年10月30日共三年，是否应当给原告支付三年租金以及如何支付租金的争议，从合同上看并未明确约定此三年应当由被告向原告支付租金以及支付租金的数额和方式，原告以此合同主张该三年租金没有事实根据。而被告提供的《某某际·某某街（项目）房源、合同内容审批单》能够证明被告在房屋成交价的基础上将该三年的租金已经从原房价1323350元中扣除了三年的租金277903元，相当于被告已经提前向原告支付了该三年的租金。原告虽然对该证据的真实性提出异议，认为该审批单是被告的内部资料，不具有客观真实性，没有证明力，但本院结合双方签订的2012《合同》双方对该三年未约定支付租金的事实，能够印证租金已经从应付房款中扣除的事实，本院予以确认。 2.关于被告最早是何时通知原告交付商铺的争议，本案证据能够证明原、被告双方自经营权出让的三年期限届满后，被告并未及时通知原告交接商铺房屋，被告提供的2018年11月15日给原告发送的手机短信，能够证明直至该日期，被告才通知原告办理商铺的交接手续，虽然该短信内容是有“我公司此前已多次催促过您来我公司办理商铺交接手续”，但被告并未提供此前已通知原告的证据，故本院对被告通知交付商铺房屋的时间认定为2018年11月15日，此前被告在三年经营权期限届满后未履行交付义务，应当自期限届满之日起按照合同约定计算违约金。 根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，查明如下事实：2012年10月31日，原告段淑亚（买受人）由其父亲段某某代理与被告金巢房地产公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发建设的位于运城市空港南区候安路立交桥旁某某际某某街××商铺一间，建筑面积109.95平方米，每平方米单价9462.91元，总价款1040447元。同时第三条第二款约定：买受人自愿同意出让三年商业经营权给出卖人，出让日期为2013年10月31日至2016年10月30日；到期后，卖方将此房屋无条件交付买受人占有、使用，如违约，卖方每天按三千元支付违约金给买方；合同第七条约定，被告应当在2013年10月30日前向原告交付商铺；第八条是对出卖人逾期交房的违约责任作出的约定，如被告逾期交付商铺的，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（含90日），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人立即已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一点五的违约金。2012《合同》第十一条约定：出卖人应当在商铺交付使用之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如办理房地产权属证书时，需要买受人继续完善合同或换签合同的，买受人应当无条件配合出卖人，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不选择退房的，合同继续履行，则出卖人应当按日向买受人支付已付款的万分之一点五的赔偿金。合同约定的房屋总价款1040447元是被告按照7折优惠后、再将房屋的三年返租金277903元抵顶房款、再按会员卡优惠5000元后原告应付的房屋总价款。合同附有被告打印的《某某街＆美食城交房标准》，在最后第9条后，有手写的以下内容：“独立门面不受规划限制”，并在该行文字上加盖了被告公司的印章。 合同签订当日，原告向被告一次性交纳房款1040447元，被告向原告出具了收款收据，并加盖了公司财务专用章。2014年4月3日，原、被告又签订了一份《商铺买卖合同变更协议》，对诉争商铺的面积变更为108.47㎡，被告应给原告房款14005元，变更后的商铺总价为1026442元。当日，原告将退款14005元计入办理房产证费用中，共向被告交纳62660元办理房产证的费用。被告将1040447元的房产收据收回，重新给原告出具了1026442元购房款收据和62662元办理房产证费用收据。2016年10月30日，三年经营权到期后，被告未向原告交付诉争商铺。 同时查明，2012年6月19日，被告取得本案诉争商铺的商品房预售许可证，证号为：（2012）晋商房预售运港字第023号。涉案的工程项目于2013年10月15日经过了有关部门的竣工验收。2015年4月12日，被告张贴《公司承诺》，内容为：“金巢地产承诺：七月底以前保证给客户办好一部分房产证，如到时办不顺利，严格按合同执行。具体情况七月二十号之前电话通知。”但被告不能证明已经通知原告办理房产证，且至今未给原告办理房屋所有权登记及房屋所有权证。 另查明，2018年11月15日，被告通过手机短信通知原告三日内办理接收商铺的交接手续，但原告到涉案房屋发现其购买的独立门面房并未成为独立门面的房屋，而是与相邻的一家门面之间无任何隔墙，两家门面房屋成为一家经营瑜伽俱乐部的大房间。而被告对原告所购买的商铺房屋是否已经备案登记，是否已经能够办理房屋所有权登记证书，未提供证据证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同过的约定严格履行合同该义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同以及变更协议系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的规定，合法有效。双方签订的合同约定2013年10月30日交付房屋，同时又签订自交付房屋次日起将房屋经营权出让给被告经营三年，并将约定的三年房租抵顶了部分房款，该约定实际是对交付房屋的期限进行了变更，因此被告于2013年10月15日工程竣工后，并未向原告交付房屋，符合双方之间的约定。但三年期限届满后，双方并未续签经营合同，被告应当将商铺房屋交付给原告，逾期未交付的，应当按照合同约定向原告支付违约金，而原告购买的房屋尚未与其他商铺门面使用建筑墙隔开，未成为独立的门面，仍未达到被告书面承诺向原告交付房屋的条件，故该违约金应当计算至被告能够实际交付房屋之日止。关于涉案房屋未办理备案登记、未办理房屋所有权登记，被告应否向原告支付违约金以及违约金从何时开始计算的争议，双方在合同第十一条中约定：“出卖人应当在商铺交付使用之日起180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如办理房地产权属证书时，需要买受人继续完善合同或换签合同的，买受人应当无条件配合出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不选择退房的，合同继续履行，则出卖人应当按日向买受人支付已付款的万分之一点五的赔偿金。”根据该条约定，被告应当在2013年10月30日起180个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记部门备案，并非是原告应取得房产证的期限，只有因被告的责任导致在“规定期限内”不能取得房产证的，被告才应当自上述“规定期限”届满之日起按日向原告支付违约金，显然该“规定期限”是指能够领取到房产证得期限，并非是进行备案登记的180日期限，而应当是在180日的备案登记之后。因双方对“规定的期限”并未作出具体约定，应当理解为法律法规及规章规定的期限。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项均规定了交付房屋使用之日起90日，但同时最高人民法院的上述司法解释规定允许当时约定办理房产证的期限，即适用当事人意思自治原则，因此原、被告约定的备案登记期限不违反法律法规的强制性规定，本案原告应当取得房产证的期限为备案登记的180日后的90日内。因被告未提供证据证明其已经将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案，且也未通知原告办理房产证，被告对涉案房屋至今未办理房产证负有责任，应当自上述期限届满之日即2014年7月27日起，按照合同约定的违约金计算办法向原告支付逾期违约金。原告主张的经营权出让金损失属于被告逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院原、被告已经在合同中约定了逾期交房的违约金计算方法，且原告也已经主张了逾期交房的违约金，又同时主张逾期交房的经营权出让金损失，属于重复主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 一、原告段淑亚与被告运城市金巢房地产开发有限公司于2012年10月31日签订的《商铺买卖合同》有效。 二、被告运城市金巢房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内按合同约定的交房标准向原告段淑亚交付位于山西省运城市空港南区候安路立交桥旁某某际·某某街××号商铺房屋。 三、被告运城市金巢房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告段淑亚支付逾期交房违约金（以已付房款1026442元为基数，按日万分之一点五计算，自2016年10月31日起计算至实际交付房屋之日止）。 四、被告运城市金巢房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告段淑亚支付逾期办理房屋所有权登记的违约金（以已付房款1026442元为基数，按日万分之一点五计算，自2014年7月27日起计算至实际办理房屋所有权登记之日止）。 五、驳回原告段淑亚的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13301元，由被告运城市金巢房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  靳文革 人民陪审员  郭艳丽 人民陪审员  刘 猛 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员  张 欢