安徽省望江县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0827民初2948号原告：管学冬，男，1974年1月2日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：徐竹霞，女，1975年2月28日，汉族，系原告管学冬妻子，住安徽省安庆市望江县。被告：曹虎，男，1963年5月26日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：曹凯萍，女，1987年9月15日出生，汉族，系被告曹虎女儿，住安徽省安庆市望江县。被告：望江县润阳物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道锦港豪庭小区，统一社会信用代码913408275675419160。法定代表人：王媛婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙晨光，安徽雷池律师事务所律师。委托诉讼代理人：金朋朋，安徽雷池律师事务所实习律师。原告管学冬诉被告曹虎、被告望江县润阳物业管理有限公司（以下简称：润阳物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年11月13日和2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告管学冬的委托诉讼代理人徐竹霞、被告曹虎的委托诉讼代理人曹凯萍、被告润阳物业公司的委托诉讼代理人龙晨光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管学冬诉称，第一被告家中因上报物业家中装修，后水没有及时关牢，导致家中积水，渗漏于原告家中，导致二楼房间木地板、墙布、木质家具、吊顶、一楼墙布、木制家具、吊顶均严重渗水，第二被告因管理不善导致第一被告家中水阀打开，导致第一被告家中水大量流出造成渗水。事后原告与第一被告和第二被告协商处理，但第一被告与第二被告互相推卸责任，均不愿承担赔偿。此次渗水造成原告家中木制家具、墙布、木地板、吊顶严重毁坏。就民事赔偿事宜，协商未果。原告为维权，特依据《民事诉讼法》及相关法律法规之规定，提出此诉，恳请法院判决支持诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告的各项经济损失35000元；2、诉讼费由被告承担。原告管学冬针对其主张，提交了下列证据：1、原告、原告妻子身份证复印件各一份、结婚证复印件两份，证明原告及原告妻子身份情况；2、商品房买卖合同复印件一份，证明漏水房屋地址；3、相片打印件6张，证明屋内损坏情况；4、光盘一份，证明当时漏水情况录像；5、屋内损失估算清单一份，证明屋内损失情况。被告曹虎辩称，原告诉状中的内容将在后面举证中体现，装修是去年上半年签的协议，家里只是做了现浇，还是在2018年3月结束，家里未出现漏水。原告是2019年10月11日通知我，有漏水情况。当晚夜里10点多接到物业电话，物业说我家把人家淹了，我说我家没有住人，也没有装修，物业说只是跟我讲一下，当时我说让物业调出监控，看看是谁开的水阀。过了几天，物业找我们说协商赔偿问题，我一直问物业监控问题，但是物业一直回避，我问了物业水阀钥匙，物业说除了他们，水厂的抄表的应该也有。物业一直把事情推给我家，但是我家未住人，未装修，虽然签了装修协议，但是没有装修。所以一直都谈不拢，然后就让对方报警。报警后，我去了派出所，跟他们说只是做了现浇，后期未装修。当时物业经理与我家有争执，然后派出所无法协商，建议走法律程序。希望法庭判责后，再处理，要求物业提供的监控也没看到，不知道水阀到底是谁开的。请法院依法判决！被告曹虎针对其主张，提交了下列证据：1、收款收据复印件4张，证明2018年2月1日与物业签的装修协议及收费情况；2、与装修师傅微信聊天截图一张，证明装修时间及结束时间；3、照片8张，证明家门口及屋内情况；4、业主群截图复印件两张，证明水阀门平时都是关的，就那天是开的，水阀其他情况；5、五位业主证明各一份，证明小区水阀都是由物业管理，业主无法打开；6、照片打印件三张，证明水阀平时是关的，漏水当天是开的，应找到责任人；7、业主手册复印件十张，证明物业需要管理的地方且物业应承担责任；8、证人证言（证人彭某出庭作证），证明在，2019年10月11日漏水发生；而我家现浇早在2018年3月底结束，未发生漏水，现浇用水是物业开水阀、关水阀并锁住。被告润阳物业公司辩称，物业公司只是提供相应服务，职责是负责送水，不负责用水，用水的业主家里是有水龙头的，根据业主申请送水，不是因为送水导致原告的损失，应是用水的业主导致原告的损失。本案是财产损害纠纷，根据《侵权责任法》第六条的规定，侵权有四个构成要素，没有证据证据润阳公司打开了水的阀门，润阳公司在本案中不具有任何侵权行为，水阀的财产所有权是业主，不是公司，如果物业公司没有委托，是不可能对水阀实施任何行为，第一被告家的水至今未安装控制阀（即堵头）。2018年2月27日现浇到漏水事情发生，以及至今，房子仍在装修之中，超过90天后，视同正式入住，有提示物业的义务，入住手册上也有明确规定，没有约定、没有法定就没有义务。堵头是商品房的标配，如果没有安装堵头，也是开发商的问题，开发商和物业是两个法人，现浇后，证明用水了，用水后应该安装控制阀（即堵头），因为没有按照控制阀（即堵头），导致漏水了，是根本问题，物业公司不可能每天去关控制阀。根据《物业管理条例》第五十二条规定，以及被告曹虎与物业公司签订的《装修单位承诺书》、《装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《入住手册》、《住宅使用说明》、《业主装修承诺书》，以及2002年5月1日施行的由国家建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》（110号）第三十三条规定，润阳公司已尽到了其应尽的告知义务，且是一系列提示和多次告知；被告曹虎从购房到装修均是业主身份和装修人，其对装饰装修活动作了一系列承诺，表明其是装饰装修活动的责任主体并对装饰装修活动中的禁止行为和注意事项是明知的。因此，本案的责任主体十分明确，是且仅仅是被告曹虎，润阳公司不是本案责任主体。故润阳公司不是本案适格被告，请法庭依法驳回原告对润阳公司所提起的诉讼。被告润阳物业公司针对其主张，提交了下列证据（庭后提交，核对原件，提交复印件）：1、曹虎与开发商房屋买卖合同复印件一份，证明水、电于交房时入户；2、确认书复印件一份，证明给排水质量完好；3、锦港华府入住手册第3页复印件，证明提示验房时抄录水表底数；4、交房验收表复印件一份，证明水表抄录吨数为“0”；5、水表图片复印件一份，证明曹虎用水3立方米；6、入住手册第8页复印件，证明提示业主外出关好水闸；7、入住手册第13页复印件，证明提示外出关好总水阀；长期外出应告知物业；8、2018年2月1日曹虎承诺书复印件一份，证明承诺违反规约承担责任；9、2018年2月1日业主入住合约复印件一份，证明业主违反规定愿承担责任；10、2018年2月27日曹虎装修申请表复印件一份，证明曹虎户进入装修阶段；11、2018年2月27日装饰装修管理协议，证明因曹虎的装修行为造成其他住户的损失，由其自行承担；12、2018年2月27日装修单位承诺书复印件一份，证明曹虎系装修单位负责人；13、2018年2月27日业主装修承诺书复印件一份，证明业主系曹虎。14、曹虎水表水阀以及曹虎室内水龙头照片打印件共四张。因两被告不认可原告的损失估算，原告管学冬于2019年11月21日向法院申请委托鉴定机构对其房屋损失进行评估鉴定。2019年12月10日受委托的价格评估机构安徽天正房地产土地工程造价资产价格评估有限公司作出皖天正资评报字【2019】第0016号《价格评估报告》，价格评估结论为：管学冬的房屋损失金额为人民币24146元。原告用去评估费3000元。经庭审举证、质证，对原告管学冬提交的证据，被告曹虎质证认为，没有意见，对方确实受到损失，损失多少不清楚。被告润阳物业公司质证认为：原告的损失目前未看到，物业公司不承担责任；关于原告的损失应有相关机构的鉴定；对其他证据无异议。对被告曹虎提交的证据，原告管学冬质证认为，我看不懂；证据1不应我看；证据2与我没关系；证据3对方是没装修，但是现浇了，水闸本来是关的，但是申请装修才会开水阀，其他证据没什么意见，水是从楼上漏下来的；对证人没有发问的。被告润阳物业公司质证认为：关于刘飞等五人的证明，五人均没有相应的身份证件，不能证明五人系真实存在；五份证明均非法定取证主体调取，证明的来源不合法；五人的证明内容高度雷同，其真实性值得怀疑；五人的证词与实际情况不相符合，物业只负责为业主打开表前阀，业主装修，物业必须为其打开管道井门锁，以便于业主打开表后阀，表后阀只能由业主掌控；物业是否有钥匙，但并非本案关键，因为物业必须为业主入住和装修打开管道井门锁，为业主打开表前阀，表后阀则由业主自行控制；管道井钥匙除物业外，水厂、电信、广电等部门均持有，故不能认为物业有管道井钥匙就可认定物业也具有管理表后阀的义务；关于收款收据，不能因物业公司收取了业主的管理费用，物业就必须为业主的侵权行为承担责任；对其他证据无异议。对被告润阳物业公司提交的证据，原告管学冬质证认为，不发表意见。被告曹虎质证认为，证据1，平时水电箱都是锁闭状态，业主没有钥匙打开，开关水需要找物业打开；证据2、3、4，办理交房手续以及签字都是在物业前台办理，根本没有进我户进行现场验房、没有核对水电箱；证据5，庭审对话表明，水表3立方用水量是2019年10月11日总水阀被人打开造成；证据6、7，我户在2018年3月底现浇结束，并通知物业关闭了总水阀；漏水发生在2019年10月11日当天，在该天之前没有任何渗水现象发生；我户在现浇结束至渗水发生之日这期间履行了业主该尽的义务，关闭了总水阀；反而是物业管理出现了失责，在我户没有要求打开水阀的情况下，打开楼道铁门和水阀，致使我家积水，渗水到楼下住户；我户并没有装修，没有入住；证据9，没有异议；证据10、11、12、13，业主曹虎和王桂凤本人没有签字；此案主要是因水箱门以及我户水阀被打开造成，不是装修所引起的问题，我户在2018年2月至2018年3月底进行现浇，现浇结束后关闭了总水阀，并未装修，也未发生任何问题；入住手册第7页、第23页物业管理服务合同之第二章第四条、第26页第五章第十八条、第28页第八章第二十八条，均表明公用、共用设施设备，尤其是封闭的共用设备，由物业统一管理，不对业主随意开放，由于物业疏忽管理造成业主损失的，物业应承担相应责任；既然水电箱门的钥匙由物业使用和保管，物业应该进行有效管理；物业在我户没有提出打开水阀的要求下，物业失责失职随意打开楼道水箱门、打开我户水阀，致使我户和原告房屋受损，物业应承担责任；证据14，达不到物业公司的证明目的。对价格评估报告和评估费发票，原告管学冬质证认为，对鉴定报告有看法，对柜子未评估损失，评估公司说是只是沾到水，但是否能保证以后会不会霉变；被告曹虎质证认为，无异议；被告润阳物业公司质证认为，无异议。结合各方的证据、质证意见和庭审陈述，查明事实如下：原告家房屋位于望江县城区锦港华府小区1号楼2单元1502室，被告曹虎家位于原告家楼上1702室，被告润阳物业公司系该小区物业管理单位。各楼道水箱门的钥匙和各户水阀钥匙均由被告润阳物业公司掌控，各业主均没有上述钥匙。2018年2月27日到3月29日，被告曹虎家室内现浇楼面结束，现浇用水由物业打开水阀，现浇结束由物业关闭水阀。被告曹虎家仅现浇楼面，未进行装饰装修，未搬进居住。2019年10月11日之前，未出现渗漏水情形。2019年10月11日，1号楼2单元水箱、被告曹虎家水阀被打开，水流进被告曹虎家（该户水管未装堵头）楼面，然后积水渗透到原告家，导致原告家家具、墙面、装修吊顶受损。原告自行估损为39523元，为此提出诉讼请求为35000元，但两被告不认可原告的自行估损价值。因此，2019年11月21日，原告申请本院委托鉴定机构对房屋损失进行鉴定。2019年12月10日受委托的价格评估机构安徽天正房地产土地工程造价资产价格评估有限公司作出皖天正资评报字【2019】第0016号《价格评估报告》，价格评估结论为：管学冬的房屋损失金额为人民币24146元。原告用去评估费3000元。经多次询问，两被告不愿调解。本院认为，被告物业润阳物业公司系锦港华府小区的服务企业，原告管学冬以及被告曹虎系其业主。根据《物业管理条例》第三十五条的规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。该小区各楼道水箱门和各户水阀的钥匙均由被告润阳物业公司掌控（各业主均没有钥匙），在业主即原告管学冬以及业主即被告曹虎没有要求被告润阳物业公司打开水阀的情况下，即2019年10月11日，被告曹虎家水箱、水阀被打开，水流进被告曹虎家，然后积水渗透到原告家，导致原告家财产受损；且被告曹虎未搬进该小区居住，对其水箱、水阀被打开事先毫不知情。因此，被告物业润阳物业公司显然未能履行物业服务合同的约定，导致水箱、水阀被打开负有责任，对原告家财产损失应予赔偿。被告物业润阳物业公司认为控制水阀不是其法定和约定义务，其不是本案适格被告，但与事实和法律规定不符，其主张不能成立，不予采信。被告曹虎没有过错，不承担赔偿责任，故驳回原告对其诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告望江县润阳物业管理有限公司赔偿原告管学冬房屋损失金额人民币24146元，限于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告管学冬对被告曹虎的诉讼请求；如果被告望江县润阳物业管理有限公司未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取338元，评估费3000元，以上合计3338元，由被告望江县润阳物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  洪振峰二〇一九年十二月二十七日书记员  王 惠附相关的法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第七条行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。