广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初112号原告：周展翔，男，1974年8月22日出生，汉族，住广东省丰顺县。被告：张英卫，男，1961年10月5日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。原告周展翔诉被告张英卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告周展翔、被告张英卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周展翔向本院提出诉讼请求：1.判决被告张英卫违反口头约定和不平等条约合同、约定金额赔偿及退还电费合计24930元；2.原告享有位于潮州市××桥区城西街道××号的优先承租权及转让权；3.违规获利电费4930元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年11月12日原、被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定由原告向被告租赁潮州市××桥区××号的房屋。2012年12月5日双方签订了一份合同补充协议书。签订租赁合同之前双方口头约定房屋门面的门的宽度3.3米到3.4米左右，但是最终门面的门的宽度只有2.6米，因为该房屋是由天井改造的，天井只盖了铁棚形成屋顶，当时双方约定如果租赁的房屋出现漏水由被告负责，但每逢下雨，房屋就一直漏水，被告有进行维修但一直没有解决问题。被告所出租的房屋有安装一个总电表，被告自己以及其他两个租户各安装一个分电表，被告向原告每月收取的电费是每度电按0.864元计算，每月原告缴纳的电费是每月总电表的电费即是按每度电0.864元计算乘以总电表的度数得出的数额减去三个分电表的电费即是按每度电0.8元计算乘以三个分电表各自的度数得出的数额。合同补充协议书中所约定“按使用度数的10%线损交付乙方（当前电价是0.69—0.72之间暂定为0.8元/度计收）”，其中0.8元是包括了10%线损，电力公司收取的每度电按0.69元计算，被告收取的电费是按0.864元计算，所以每度电应当退还原告0.174元。本案审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告违约金20000元以及退还电费4930元，第二项诉讼请求是原告享有潮州市××桥区城西街道××号的优先承租权及优先购买权，放弃第三项诉讼请求。被告张英卫辩称，原告的诉求毫无根据，被告和原告双方没有进行口头约定，被告认为双方签订的合同以及补充协议是经过双方协商约定的，不存在不平等的条款。关于漏水问题，被告租赁给原告的房屋确实是用天井加盖铁棚进行改造的，铁棚下部有隔热板，刚搭建好时没有漏水的问题，之所以会漏水是原告进行装修时在次梁加装石膏板，次梁无法承受石膏板的重量，原告的装修破坏了屋顶的结构才导致下雨的时候就漏水。另外关于加盖铁棚的问题，原告诉称加盖的铁棚比墙体短了20公分，但实际铁棚比墙体多了20公分。关于电费问题，原合同补充协议中约定可由原告自行加装电表，但是原告没有加装电表，所以按照合同补充协议中另外计算电费的方式，被告及其他用户是按0.8元每度计算电费的，其实被告及其他用户如果按照合同约定的10%线损，电费最多也就0.77元每度计算，原告实际缴纳的电费按总电表的电费减去三个分电表的电费得出的，已经比原应缴付的少。根据补充协议的规定，乙方同意每月在结算水电费时以当月缴费单的最高价计付，被告经衡量各种因素，向原告每月收取的电费是每度电按0.864元计。同时被告及其他两户租户装有三个分电表，原告每月的用电度数就由总电表的度数减去三个分电表的度数得出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月12日，周展翔作为乙方与张英卫作为甲方签订《房屋租赁合同书》一份，双方约定由周展翔向张英卫租赁张英卫位于潮州市××桥区××号（其范围为该房屋的楼下层中“天井”隔去一通道至楼梯口及内中三个房间）的房屋；租期自2012年12月1日至2017年11月30日；张英卫在出租房屋前必须自行将“天井”的屋面更换成“新的隔热板层”，将地面升高20cm以上，并安装铺面卷闸门；合同各方未遵守约定条款，以违约论，应赔偿对方的损失，违约金为20000元。上述合同还约定了租金和付租方式、双方各自职责等内容。2012年12月5日，张英卫作为甲方与周展翔作为乙方签订《合同补充协议书》一份，作为双方2012年11月12日签订的租房合同的补充协议，该《合同补充协议书》第四点约定“由于乙方租房是用于营业经营，其用水、电量又相对过大，可能超出其居民低价范围的限量生活用水，让甲方加大了费用，因此，乙方同意每月在结算水、电费时，以当月交费单的最高价计付。或者甲方的总电表由乙方代交费，甲方及其它用户自装电表，按使用度数的10%线损交付乙方（当前电价是0.69-0.72之间暂定为0.80元/度计收，用水排污费摊派户3元/月）”。合同签订后，张英卫将租赁房屋交付给周展翔使用，周展翔按约定支付租金。租赁期间产生的电费由张英卫先缴付后按周展翔使用的度数以每度电0.864元计算。至2018年1月5日，周展翔将租赁房屋交付还张英卫，张英卫自2018年1月10日起将租赁房屋重新出租给他人使用。周展翔因认为张英卫违反双方有关房屋门面宽度及房屋出现漏水由被告负责的口头约定，且收取的电费超过其应承担的数额，于2018年1月5日向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告周展翔与被告张英卫签订房屋租赁合同后，双方已按合同约定履行各自的权利义务，在租赁期限届满后，周展翔依法返还租赁房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，周展翔主张张英卫违反了双方有关房屋门面宽度及房屋出现漏水由被告负责的口头约定，应赔偿其违约金20000元，张英卫否定双方存在该口头约定，而周展翔也未能提供充分有效的证据对存在该口头约定的事实予以证明，故本院对周展翔的上述主张不予采纳，周展翔请求被告张英卫赔偿其违约金20000元，本院不予支持。对于周展翔主张被告张英卫多收电费，应退还其电费4930元的问题，经查，原、被告双方确认房屋租赁期间的电费是按周展翔使用的度数以每度电0.864元计算的，本案中原告周展翔既无提供证据证明电力部门针对该租赁房屋产生的电费的具体收费标准，也没有提供证据证明租赁期间该房屋使用电的具体度数，其主张退还电费4930元没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，周展翔与张英卫在租赁期限届满后，张英卫作为出租人不同意原告周展翔继续使用租赁物，也没有出卖租赁房屋的意思，而周展翔也已将租赁房屋返还张英卫，故原告周展翔主张享有租赁房屋的优先承租权及优先购买权，缺乏依据，本院不予支持。案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周展翔的诉讼请求。本案受理费547元，由原告周展翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  余佳丽人民陪审员  陆霄烁人民陪审员  吴构璋二〇一九年十二月三十一日书 记 员  郑炫樾书 记 员  曾 玲