河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0684民初101号 原告杨杰，男，1969年3月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托代理人付雪薇、侯正，北京市东友律师事务所律师。 被告保定润和房地产开发有限公司 法定代表人：徐桂芬 住所地：河北省。 委托代理人赵丹、张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 原告杨杰与被告保定润和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨杰的委托代理人付雪薇、侯正，被告保定润和房地产开发有限公司的委托代理人张君保、赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨杰诉称，2010年10月7日，原告与被告签订的《商品买卖合同》，约定原告在被告处购买位于河北省房屋，面积15平米，商铺总价款185595元，被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第七条约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”《商品房买卖合同》签订后，原告支付首付款123595元，剩余62000元原告以按揭贷款的形式支付。2010年5月31日，原告与被告签订的《委托经营协议》，第2条约定“《商品房买卖合同》约定的交房之日起第二天起算4年为该房屋的托管期。”、第四条约定，租赁期限为4年，4年的租金为：2011年1月1日起每年租金分别为商铺房款的5%、7%、9%、11%。被告以委托经营的方式向原告交付房屋。原告积极履行了给付购房款的义务，被告亦应履行办证义务。原告已经将办理转移登记的全部资料提供给被告，故被告最迟应于《商品房买卖合同》签订90日内为原告办理产权登记备案。多年来原告虽然多次催促被告办证，并多次向行政主管部门投诉反映问题，但均未果。因被告的原因，上述房屋多年来未能办理房屋权属证书，毫无疑问原告的损失巨大，被告应承担法定的违约责任，并履行协助原告办理房屋权属证书的义务。综上，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《城市房地产开发管理条例》等法律规定，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告协助原告办理位于河北省房屋（津保公路南侧）的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；2、被告向原告支付至实际履行完第一项诉请之日止的逾期违约金（以房款总额185595元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的6%的标准计算，自2010年12月20日起计至实际履行完第一项诉请之日止；3、请求法院判令被告支付因占用涉案房屋导致的租金损失79984元；4、请求人民法院判令全部诉讼费用由被告承担。 被告保定润和房地产开发有限公司辩称，一、关于被答辩人的诉讼请求第一项，答辩人在被答辩人提供办理房屋所有权登记手续所需被答辩人提交的全部材料后，答辩人承诺予以协助配合部分被答辩人办理房屋所有权证书。二、关于被答辩人诉讼请求第二项、第三项，请求法院判令答辩人向被答辩人支付逾期办证的违约金，无事实与法律依据，故此该项诉求依法应予驳回，具体理由如下：1、部分被答辩人未办理房产证不属于答辩人的原因所导致（故此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定），因答辩人不存在任何违约行为，相反是在积极配合被答辩人办理各项手续，未予办理涉案房屋所有权证的直接原因系白沟新城政府改变行政区域设立行为所致，与答辩人无关。众所周知，2010年8月17日经河北省省委、河北省人民政府批准，河北省机构编制委员会下发《关于组建保定市白沟新城工作委员会机构的通知》，9月份开始组建中共保定白沟新城工作委员会和白沟新城管理委员会，确定白沟新城为副厅级建制。之后白沟新城各个职能部门陆陆续续成立，但是（涉及本案)各项行政业务始终均处于停滞状态。2、办理房产证的前置条件是需涉案工程验收合格，房管部门收到所有手续之后才予以办理，但是却因政府职能部门原因未能办理（截止目前白沟新城有27个小区未能办理土地落宗、房产证等手续，为此白沟新城管委会特别设立解决遗留问题办公室，专门负责处理上述问题的解决）。本案的基本事实是涉案房屋竣工交付使用后、答辩人便将验收合格的各项知需交到保定市房管部门，但是在答辩人交到保定市房管部门之后，答辩人又被告知需交到高碑店市房管部门。因该原因直至延续到2017年3月导致涉案房屋迟迟未能办理房屋所有权证书，但是并非是因为答辩人的原因所致。3、2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立雄安新区，白沟新城涉案房屋再次不能正常办理。三、被答辩人主张违约的诉请已经超过诉讼时效期间，不应当予以保护，应当予以驳回。违约金的主张属于债权的行使，应当受到诉讼时效的约束，合同已经约定交付房屋的时间，被答辩人在法律规定的办证时间届满后（也就是被答辩人所说的交房日期届满后90日内）未办本的情况下，自身权益已经受到侵害时应当及时通过法律途径维护自身的权益，但是被答辩人并没有及时行使权利，因此，被答辩人应当对怠于行使权利的后果承担责任。综上所述，本案涉案房屋未能办理房产证的直接根本原因并非答辩人的原因所致，而是因为政府行政区划变更及政府出台的政策及被答辩人原因所致。故此请求贵院驳回被答辩人的第二项、第三项诉求。 针对增加的诉讼请求：没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告陈述多次向行政主管部门投诉但未果也证明了我方的答辩观点。原告陈述多年未办理房产证导致损失巨大，无事实和法律依据，在双方之间的委托经营协议，被告都如期如数的交付给原告，原告没有损失巨大的事实。 原告杨杰对其是否已经支付购房款负有举证责任，被告没有义务向法院提交证据，如果杨杰没有支付购房款，被告也没有办法提交。无法证明合同是否实际履行，其主张缺乏基本的证据支持。请求驳回原告全部诉请。 经审理查明，2010年10月7日，原告杨杰与被告保定润和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买白沟副食品批发商城一层A1029号商铺，面积15平米，商铺总价款185595元。原告使用银行按揭贷款方式支付房款，首付款123595元分两期付清，剩余房款62000元办理银行按揭贷款。被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用。庭审中，原告主张已支付首付款123595元，余款62000元以按揭贷款的形式支付，但未向本院提交已交纳房款的相关证据。原告另主张于2010年5月31日与被告签订《委托经营协议》，并于2011年7月15日、2011年7月26日向白沟财政局缴纳了1100元的登记费用。为此原告向法庭提交商品房买卖合同原件、委托经营协议复印件、河北省非税收入一般缴款书复印件两张欲予以证实。被告对双方签订买卖合同予以认可，但认为原告对是否已经履行了合同义务负有举证责任，原告主张缺乏基本的证据支持，应予以驳回原告诉请。 上述事实有商品房买卖合同、土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证、保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表、白沟新城解决房地产开发遗留问题小组办公室证明及开庭笔录、质证笔录在卷证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同内容履行各自的义务。原告诉称已按照合同约定支付了房款并与被告签订了《委托经营协议》，要求被告办理房屋所有权登记手续、支付违约金、赔偿租金损失，但仅提交商品房买卖合同原件一份，无法证实其已履行给付房款义务，故应承担举证不能的不利后果。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告杨杰的诉讼请求。 案件受理费3565元，由原告杨杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张秋丽 人民陪审员  王泽敏 人民陪审员  刘素静 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  王 铁