山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初14013号 原告（反诉被告）：殷太敏,男,汉族,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:周灿，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁秀娥，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：肖志平，女，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:刘振民,山东琴安律师事务所律师。 原告殷太敏与被告肖志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷太敏向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2013年4月21日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付2016年12月19日之前的房屋租赁费158607元，自2016年6月1日起至起诉之日以158607元为基数每月按1.7%支付利息72800元；3、判令被告支付2017年8月1日至2019年6月1日房租149507元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自有的位于黄岛区郝家水库彩钢房XX平方米租赁给被告使用。租赁期间为2013年6月1日至2023年6月1日，房租一年一付，第一年房屋租金6万元，第二年开始每年百分之五的递增到合同期满。后被告将该房屋转租给第三方使用，2016年11月4日、2017年7月29日双方签订了补充协议，被告拖欠原告房租158607元，被告承诺2017年8月1日前交齐，逾期原告有权解除合同。后被告未按约定给付房租和利息。原告多次催要未果，故诉至法院。 被告肖志平答辩并反诉称，房租核算有错误，其给过17万元的房租，其中2017年房租7万元也已经支付。原告要收回房子是因为被告没付清房租，在2013年至2016年期间通往酒店的主路，因国家修路，有3年期间被告无法经营，被告跟原告协商能否免除房租，原告不同意。在2017年，被告把酒店重新经营后，因水库有污染，环保部门让附近商户包括被告的酒店在内的停业整顿，也造成被告的损失。2013年签订合同时，原告仅交付了一栋毛坯房，所谓二层XX平方米加楼下彩钢房XX平方米在签订合同时不存在，且租赁物未取得合法手续，依法应认定为无效合同。此后，被告自行进行装修，原告称可以用套二房子进行抵顶，后双方就该部分款项没有达成协商意见。被告投入加盖房屋及装修共计622723元，又添加了设备、设施及物品247277元，总投资共计87万元。建设完成后，原告占为自有导致被告无法使用。被告对房屋添附的行为依法应由原告给予赔偿。反诉请求：1、确认反诉被告与反诉原告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告支付反诉原告损失共计87万元；3、反诉费由反诉被告承担。 反诉被告殷太敏针对反诉答辩称，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，同时根据合同约定及法律规定，反诉原告属于违约情形，反诉被告没有返还财产的义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、2013年4月21日，殷太敏与肖志平签订《房屋租赁合同》1份，约定殷太敏将位于黄岛区郝家水库XX平方米加楼下彩钢房XX平方米共计XX平方米租赁给肖志平使用，租赁期间为2013年6月1日至2023年6月1日，房租一年一付，第一年房屋租金6万元，第二年开始每年百分之五的递增到合同期满；为保证肖志平的投资风险，遇到国家占用，1年内殷太敏赔偿肖志平的全部装修投资，3年内占用殷太敏赔偿30万元，楼下的彩钢房作价4万元。 2016年11月4日，殷太敏与肖志平签订《酒店补充协议》1份，约定肖志平将上述房屋转让给青岛宏光信成电子商务有限公司经营，期限3年，协商约定肖志平欠殷太敏房租（截止到2016年10月19日）为158607元，肖志平同意按照月息1.7%计算利息（2016年6月1日计息到还款日为准）；自2017年开始，每年6月1日前及时支付下一年度租金，超过30天，殷太敏有权收回房屋解除合同，房屋内所有设备、设施、添加物，全部无偿归殷太敏，肖志平放弃所有权。 2017年7月29日，殷太敏与肖志平又签订《酒店补充协议》1份，约定肖志平于2017年8月1日前交齐2017年的房租，前期尚欠房租158607元加利息至9月1日全部还清，推迟十天殷太敏有权解除合同，其他条款执行原租赁合同、酒店补充协议。 肖志平称，签订两份酒店补充协议不是原、被告协商约定，是殷太敏逼迫其签字，称不交房租或不签协议就给停水、停电。肖志平未提交其受到胁迫的证据，也未提交报警记录等佐证，故其抗辩的依据不足，本院不予采纳。 2、殷太敏提交殷增江、刘京军的胶南市农村宅基地使用证复印件及社区证明称，其享有宅基地使用权，于2012年独自出资建设了涉案房屋。肖志平对证件的真实性不予认可。庭审中，殷太敏未提交建设工程规划许可证。肖志平称，签订合同时，殷太敏出示了宅基地证，其他的未出示。殷太敏称，没有出示过宅基地证。 3、肖志平提交的收条、银行存单证明，2016年8月18日支付房租3万元，2016年9月27日5万元，2016年10月19日2万元，2017年7月16日3万元，2017年8月1日4.3万元，共计17.3万元。2017年的两份收条中，刘某3代表殷太敏出具，载明收到2017年房租。 4、2019年5月21日，殷太敏使用手机微信通知肖志平解除租赁合同，称肖志平欠2016年至2019年5月的房租加利息316072元，多次商谈未果，通知解除合同，收回房屋，室内物品归殷太敏所有。肖志平回复称，当时让其盖二楼，逼得没办法建了，当时殷太敏说盖了二楼给肖志平一套套二的房子。2019年6月2日，殷太敏要求回复解除合同通知，不交租赁费明天就收回房屋找人出租。庭审中，殷太敏不认可曾同意给予肖志平一套套二房的补偿。肖志平对此事实未提交充分证据证明，故本院不予认定。 5、殷太敏认可出租给肖志平的房屋是毛坯房，由肖志平对房屋进行了加盖并装修，但双方交接时未对房屋现状进行书面确认。2019年9月24日，本院组织原、被告进行现场确认，（1）L型厨房是肖志平所建，西侧墙体是在原有墙体上加高，L型厨房的装修、门窗是肖志平所建；（2）房屋一层、二层装修是肖志平装修，二层由殷太敏建了高90公分的红砖垛子，二层的楼顶彩钢瓦顶，房屋一层、二层的窗户是殷太敏出资，对于房屋交付前是否由殷太敏进行了内外墙抹灰、地面打混凝土存在争议；（3）院内铺设红砖是肖志平组织铺设，对人工费是否是肖志平支付存在争议。 经肖志平申请，本院委托立信国际工程咨询有限公司对涉案房屋加盖及装修工程量进行鉴定。2019年11月5日，该鉴定机构出具信咨青鉴（2019）第02012号工程造价鉴定意见书，意见为，涉案房屋中加盖及装修部分的全部工程量的工程造价确认部分金额为427696.55元，争议部分金额为112015.88元。根据意见书，确认部分金额中装饰工程造价为300695.59元，其他工程为127000.96元；争议金额中装饰工程造价为27905.26元，其他工程为84110.62元。肖志平为此支出鉴定费8000元。 殷太敏为证明争议项是其实际施工，申请证人出庭作证。证人邵某称，涉案房屋的二层垒砖、抹墙、院子内红砖铺设、厨房的排水沟、厨房外面的水泥路，都是其领人建设的，工钱是刘某3付的，具体多少钱记不清楚了。证人刘某1称，2013年给殷太敏供水泥，具体数量记不清了，是刘某3结算的。证人刘某2称，2012年至2013年给殷太敏供红砖，货款大约三万五六，是刘某3结算的。证人殷某称，其给殷太敏供过沙子，大约是2012年至2013年，具体时间记不清了，是殷太敏结算的。证人刘某3称，其与殷太敏原系夫妻关系，于2012年协议离婚，但还住在一起；涉案房屋改造过程中，其都在现场，是其负责付款，肖志平支付了彩钢房的墙的一部分费用，二楼青砌砖费用，其他材料是殷太敏出的，工程是殷太敏建的。殷太敏仅提交了证人证言说明事情经过，但未提交其他签订合同、履行合同、支付货款的书面证据佐证，且支付货款或人工费没有通过银行转账方式，仅有证人证言难以确定付款的真实性。因此，对争议项的施工原、被告均未提交充分证据证明，且原、被告在租赁物交接时未办理书面手续，未固定租赁物的现场情况，原、被告前后进行施工的时间间隔较短，导致事实难以查清，均应承担相应的责任，故对争议项的工程量以原、被告平均分担为宜，即原、被告对争议项施工金额均计为56007.94元。 6、2019年9月24日，本院组织原、被告进行现场清点了属于肖志平的物品的数量，由原、被告签字确认。对于该部分物品，殷太敏在2019年8月21日开庭时主张不同意肖志平拉走，认为应归殷太敏所有。在2019年12月5日开庭时，殷太敏同意肖志平将该部分物品取走，肖志平表示不同意取走，称物品是用于酒店经营的，取走没有地方放置。 原、被告确认，涉案房屋目前仅有一把链子锁锁着，没有人在占用。 殷太敏称，若合同无效，请求肖志平参照租赁合同约定的租金标准支付占用费，对于肖志平扩建部分的费用，其没有过错，不应当承担过错责任。 上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《酒店补充协议》、宅基地证等证据，被告提交的微信聊天记录、收条等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点问题是：1、涉案《房屋租赁合同》是否有效？2、涉案《房屋租赁合同》解除或者无效的后果如何处理？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 关于焦点1。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋建设于2012年、2013年，此时郝家社区属于黄岛区辖区，是城市辖区范围，进行房屋建设应当取得建设工程规划许可，但殷太敏未提交相关证据证明其建设取得了建设工程规划许可，故殷太敏与肖志平签订的《房屋租赁合同》及《酒店补充协议》无效。 关于焦点2。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。第九条规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 本案中，殷太敏将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给肖志平，对合同无效的后果负有主要责任，肖志平在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任，由殷太敏、肖志平按照7:3比例承担责任为宜。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 鉴于原、被告双方约定租赁期限从2013年6月1日开始计算，至2019年5月21日殷太敏发出解除通知，要求收回房屋，该期间一直由肖志平占用，应参照合同约定计算占用费，第一年度为60000元，第二年度为63000元，第三年度为66150元，第四年度为69457元，第五年度为72930元，第六年度（2018年6月1日至2019年6月1日）为76576元，前四个年度占用费合计258607元，肖志平于2016年支付100000元，根据2016年11月4日《酒店补充协议》，肖志平对欠付占用费（截止到2016年10月19日）158607元，同意按照月息1.7%计算利息（2016年6月1日计息到还款日为准），该利息是原、被告结算后达成的逾期付款协议，不违反法律规定，殷太敏主张自2016年6月1日计算至2019年7月26日的利息72800元，本院依法予以支持。对于后两个年度的占用费149506元，肖志平已支付73000元，还应支付76506元。对于之后的占用费，因殷太敏不同意肖志平取走自己的物品，腾退房屋，造成租赁物无法正常使用，与肖志平无关，故该部分占用费由殷太敏自行承担。对于本案判决之后的占用费，若肖志平未在规定期限内腾退房屋，则由其继续参照合同约定支付占用费。 对于涉案房屋装修和扩建损失，根据前述查明的事实，肖志平对涉案房屋进行装修和扩建均是经过殷太敏准许的，故对肖志平装修及扩建产生的损失应由双方按照过错比例承担。对于鉴定机构出具的工程造价鉴定意见书，原、被告未提出反驳证据，故本院予以认定。根据前述查明的事实，肖志平的投资损失共计为483704.49元。根据鉴定意见书和前述分析，肖志平施工的全部装饰装修工程造价为314648.22元，考虑到租赁期限、使用折旧等因素，本院认定剩余装修残值为125859.29元；肖志平施工的其他工程造价为169056.27元，大多属于土建工程，不再考虑折旧问题，应计为肖志平的损失。因此，肖志平在对房屋进行扩建、装修损失共计294915.56元，应由殷太敏承担70%的赔偿责任，即206440.89元。对于肖志平支出的鉴定费，依法由原、被告按过错比例分担。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条规定，判决如下： 一、驳回原告殷太敏的诉讼请求； 二、反诉原告肖志平与反诉被告殷太敏签订的《房屋租赁合同》及《酒店补充协议》无效； 三、反诉被告肖志平于本判决生效后十日内将位于青岛市黄岛区郝家水库西二层700平方米加楼下彩钢房100平方米共计800平方米房屋腾空并返还给反诉被告殷太敏； 四、反诉原告肖志平于本判决生效后十日内支付反诉被告殷太敏房屋2016年6月1日前的占用费158607元及利息72800元； 五、反诉原告肖志平于本判决生效后十日内支付反诉被告殷太敏房屋2016年6月1日至2019年6月1日之间的占用费欠款76506元； 六、反诉被告殷太敏于本判决生效后十日内支付反诉原告肖志平损失206440.89元； 七、反诉被告殷太敏于本判决生效后十日内支付反诉原告肖志平鉴定费5600元； 八、驳回反诉原告肖志平的其他反诉请求。 案件受理费7014元（原告殷太敏已预交），减半收取3507元，保全费2070元，合计5577元，由原告殷太敏负担。反诉费6250元（反诉原告肖志平已预交），由反诉原告负担4767元，由反诉被告殷太敏负担1483元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘正品 二〇一九年十二月十一日 书记员  侯衍玲