山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民初194号原告：山西长平建材家居广场有限公司，住所地高平市长平建材市场。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：李某1，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某，山西唐韵律师事务所律师。被告：牛某，男，1965年4月1日生，汉族，山西省高平市人，现住高平市。委托诉讼代理人：李某2，山西高坪律师事务所律师。原告山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平建材公司）诉被告牛某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告长平建材公司的委托诉讼代理人李某1、秦某，被告牛某的委托诉讼代理人李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长平建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间关于长平建材市场13#03,13#48,13#10号商铺的《长平建材家居广场租赁合同》；2、依法判令被告立即腾出占用的长平建材市场2#102-108，3#119-123号商铺；3、依法判令被告支付截止2019年4月29日前欠付2#102-108，3#119-123号商铺的租金873852元,以及暖气费5850元、物业费3065元。并自2019年4月29日起按每平米每月28元支付租金至实际腾退商铺之日止;支付截止209年5月1日前欠付13#03，13#4-8，13#10号商铺的物业费9787元。4、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、依法判令解除原被告之间关于长平建材市场13#03、13#10号商铺的《长平建材家居广场租赁合同》,并判令被告立即腾出该商铺、支付自2018年5月8日起至实际腾退商铺之日止的租金(以每平米每月28元暂计算至2019年10月22日为42601元)、物业费(以每平米每月1月暂计算至2019年10月22日为4801元)。2、依法判令解除原被告之间关于长平建材市场13#0408号商铺的《长平建材家居广场租赁合同》,并判令被告立即腾出该商铺，支付自2018年5月8日起至实际腾退商铺之日止的租金(以每平米每月23元暂计算至2019年10月22日为219091)、物业费(以每平米每月1元暂计算至2019年10月22日为9526元)3、依法判令被告支付2#102-108、3#119-123商铺自2018年5月8日起至2019年4月29日止的租金、2019年4月30起至2019年7月22日止的房屋占用费共计253417元,物业费9050元,暖气费5850元,并按双倍租金标准支付违约金506834元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月22日，被告与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场13#4-8号商铺进行经营,租赁面积为542.26平方米,租赁期限至2020年10月31日。2016年11月12日,被告与山西长平建材家居广场有限公司签订《长平建材家居广场租赁合同》,约定由被告承租位于长平建材市场13#03,13#10号商铺进行经营,租赁面积为273.32平方米,租赁期限至2019年9月30日。2017年9月15日,被告与山西长平建材家居广场有限公司签订《长平建材家居广场租赁合同》约定由被告承租位于长平建材市场2#102-108、3#119-123号商铺进行经营,租赁面积为624.18平方米,租赁期限至2019年4月29日。2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重组。作为该破产企业的管理人，在租期届满后，原告与被告多次协商并发布缴纳欠付租金通知、征询续租意愿通知，后诉至法院，原被告双方就2#102-108商铺、3#119-123商铺在2019年7月22日之后的租赁事宜达成了一致意见,13#03、13#10、13#04-08号商铺虽已于2019年4月29日到期,但并未撤场。相关合同签订以来被告从未向原告支付租金、物业费等费用。因被告在破产申请受理前对原告享有债权,故2018年5月8日之前已经抵减债权的租金视为原告已支付,2018年5月8日之后的租金、物业费等费用被告至今欠付,故诉至法院，请求依法判决被告支付原告相关费用，并支付违约金。被告牛某辩称：1、长平建材市场13#03、13#10、13#04-08号商铺的租赁合同已于2018年12月31日双方口头解除；2、被告租赁的2#102-108商铺、3#119-123商铺截止至2019年4月29日的租金，在被告破产重整前，租金已通过借款利息折抵履行，租期到期后被告继续使用商铺，被告未提异议，应视为无固定期限租赁合同，且该商铺是被告与原告之间2017年11月15日约定的抵押合同的担保物，现担保期间未满，所以被告不应腾房，而暖气费、物业费已交，租金因管理人指派人更换未告知被告，故不敢交纳；3、被告在未提前通知交纳租金的情况下断电至今，致使被告商铺营业额受损，应当赔偿。原告为证明其主张，原告提交下列证据：1、租赁合同两份；2、五份附加协议。被告牛某质证意见：1、真实性无异议,合同有租赁期并已经届满；2、附加协议无异议。被告牛某提供证据：1、2016年10月15日的借款合同一份；2、2016年10月15日商铺抵押担保借款合同书一份；3、2017年11月15日借款合同书两份；4、2017年11月15日商铺抵押担保合同借款书一份；5、2019年6月9日收据与2019年4月6日收据各一份；6、2019年6月11日收据与2019年3月18日收据各一份；7、2018年12月20日收据。原告质证意见：1-4真实性无异议,关联性有异议,需要管理人出具债权确认书为准；5-6、盖章认可,2019年4月6日收据认可。(6月8日、6月11日的收据)但是后续用笔添加的内容不认可;7、认可。庭后，原告表示13#3、13#10号商铺，在合同中约定是占据13号楼单层3、10号商铺，但实际被告在经营中占用了原告商铺的两层，故计算租金时应按照273.32平方米计算。另提供视频资料，证明13#3、13#10号商铺处于被告占用状态，里面有被告的货品及电动车等物品。13#4-8号商铺原告认可被告已腾空，但未履行撤场手续。经审理查明，2014年10月1日起，被告与山西长平建材家居广场有限公司先后签订叁份《长平建材家居广场租赁合同》附加协议,约定由由被告承租位于长平建材市场13#03,13#10号商铺进行经营,合同约定租赁面积为136.66平方米,租赁单价28元/平米/每月，租赁期限至2019年9月30日。2017年12月2日，被告以利息折抵的方式缴纳了2017年10月1日-2018年9月30日的房租，双方的租赁合同被告表示已于2018年与原告管理人口头解除，但未腾退房屋，亦未履行撤场手续。关于物业费和暖气费收费标准，双方在之前的合同中未做约定。2015年8月22日，被告与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场13#4-8号商铺进行经营,租赁面积为542.26平方米,租赁期限至2020年10月31日。2017年12月2日，被告以利息折抵的方式缴纳了2017年11月1日-2018年10月30日的房租，双方的租赁合同被告表示已于2018年与原告管理人口头解除，现商铺已腾空。2017年9月15日,被告与山西长平建材家居广场有限公司签订《长平建材家居广场租赁合同》约定由被告承租位于长平建材市场2#102-108、3#119-123号商铺进行经营,租赁面积为624.18平方米,租赁单价28元/平米/月，租赁期限至2019年4月29日。关于2#102-108、3#119-123号商铺的租金，2019年5月8日前的已通过抵减债权等方式支付，物业费和暖气费被告已缴纳一部分，2#102-108商铺、3#119-123商铺在2019年7月22日之后的租赁事宜，双方已达成了一致意见。另查明，原告与被告之前存在债权债务关系，基于该债权债务关系，2016年10月15日，山西沃土房地产开发有限公司与被告签订了商铺抵押担保借款合同，约定将2#102-108商铺、3#119-123商铺作为抵押，但未进行抵押登记。2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重组。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案诉争的商铺为：13#03商铺、13#10号商铺、13#4-8号商铺、2#102-108商铺、3#119-123商铺，结合本案证据，本院评判如下：对于13#03,13#10号商铺。关于解除合同的诉请，因双方并未续签租赁合同附加协议，且被告表示双方已口头解除合同，故对该诉请本院不再处理。关于腾退房屋的诉请，根据双方签订的附加协议第七条约定，“在合同期内，乙方未按合同规定的时间向甲方足额缴纳租金及其他费用，甲方有权单方面解除或终止租赁合同、滞留乙方店铺内所展示商品、并限时撤场，同时享有继续追缴乙方所欠租金及其他费用的权利。”本案中，被告在合同到期后未签订新的租赁合同，亦未支付租金，原告有权要求其限时撤场，故对原告要求被告腾退房屋的诉请，本院予以支持。关于合同面积，双方签订的合同约定租赁面积为136.66平方米,原告诉称被告占用了超出合同约定内容的2层，要求按照273.32平米计算，但未提供相关证据予以证明，故对超出合同约定面积的部分，本院不予处理。关于2017年10月1日-2018年9月30日的租金，双方已于2017年12月2日以利息折抵的方式进行了结算，并由原告出具收据入账，此折抵行为发生于破产之前应认定有效。故对原告要求被告支付2018年5月8日-2018年9月30日部分的租金的要求，本院不予支持。2018年10月1日之后因被告未及时腾退房屋，故应支付占房费用。关于占房费用的数额，因无相关证据证明市场租赁单价的明显浮动变化，故原告要求被告按照原合同租赁单价支付占房费用并无不当，本院予以支持。因长平建材市场在2018年对市场商铺实行只收8个月房租的经营策略，故在计算被告的占房费用时应当参照对待。故2018年10月1日-2019年9月30日的租金应为：136.66×8×28=30611.84元。2019年10月1日之后，按照协议约定的租赁单价计算占房费用至腾退房屋止。关于物业费，因双方未在合同中予以明确约定，且被告在占房期间并未营业，故酌情认定物业费为200元。对于13#4-8号商铺，被告表示双方已口头解除合同，且未与原告续签租赁合同附加协议，且已腾空了房屋，则应认定双方已达成一致解除了合同，故对原告要求解除合同及腾退房屋的诉请本院不再处理。因被告已腾退房屋，且原告未提供被告超期占房的证据，故不存在租金及物业费的问题，对该诉请本院不予支持。对于2#102-108号商铺、3#119-123号商铺，合同约定租赁面积为624.18平方米,租赁单价28元/平米/月。根据长平建材市场在2018年对市场商铺实行只收8个月房租的经营策略，故2018年4月30日-2019年4月29日的租金为：624.18×8×28=139816.32元。因原告同意2019年5月8日前的租金通过抵减债权等方式进行支付，对该部分的租金4660.54元（624.18×28×8/30=4660.54）应当予以扣除，故2018年5月8日-2019年4月29日的租金应为135155.78元。因双方已对2019年7月22日（含当日）之后的租赁事宜已达成新的租赁意向，故被告未签订明确租赁合同的期间为2019年4月30日至2019年7月21日，即2个月零22天，租金为：624.18×2×28+624.18×28×22/30=39614.62元。综上，2018年5月8日至2019年7月21日的租金为174770.4元。关于物业费，根据现有证据，被告已缴纳了2018年5月-2019年5月的物业费，故本院酌情认定截止7月21日，被告还应缴纳物业费为300元。关于暖气费，根据原告诉请的暖气收费标准及被告的房屋面积，已缴纳的数额，本院酌情认定被告还应缴纳暖气费1000元。关于违约金，因合同到期后，双方关于租赁相关事宜处于协商阶段，且最后达成一致签订了新的合同，故被告不存在违约情形，对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告辩称双方以利息抵租金的约定，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。本案诉争的房租、物业费等发生于破产之后，如被告所指利息为破产前的利息，则不能与破产后的债务相抵消，而根据《中华人民共和国破产法》第四十六条的规定，付利息的债权自破产申请受理时停止计息，故破产后不存在利息问题，亦不存在抵消问题。关于被告称2#102-108商铺、3#119-123商铺是抵押物，其有权占有的抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产作为抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，被告并未提供双方已进行抵押登记的相关证明，故抵押合同内的约定并未生效，其以抵押占据房屋不交租金的抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国破产法》第四十条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告牛某于本判决生效后十日内腾出占用的长平建材市场13#03、13#10号商铺；二、被告牛某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司13#03,13#10号商铺2019年9月30日前的租金30611.84元，2019年10月1日起按28元/平米/月的标准支付占房费用至腾退房屋止；三、被告牛某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司2#102-108、3#119-123号商铺租金2018年5月8日至2019年7月21日的租金为174770.4元。四、被告牛某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司13#03、13#10、2#102-108、3#119-123号商铺的物业费500元。五、被告牛某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司2#102-108、3#119-123号商铺的暖气费1000元。六、驳回原告山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2421元，由原告山西长平建材家居广场有限公司负担121元，被告牛某负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 董丽萍审 判 员 何向丽审 判 员 郭永会 二〇一九年十二月二十四日法官助理 田 夏书 记 员 申 辉