山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初3745号原告：邓守峰，男，1975年11月22日出生，汉族，居民，住济南市长清区。委托诉讼代理人：刘辉，山东海中洲律师事务所律师。被告：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市长清区清河街中段路南。法定代表人：林彬，总经理。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。原告邓守峰与被告济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓守峰及其委托诉讼代理人刘辉，被告嘉拓公司的委托诉讼代理人张帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓守峰向本院提出诉讼请求：1.判令嘉拓公司按银行同期贷款利率承担2018年10月30日至2019年1月30日违约金；2.判令嘉拓公司自2019年2月1日起至托管之日止，按照每天每平米26元承担损失；3.判令嘉拓公司按照合同约定“托管交房标准”交付房屋；4.诉讼费由嘉拓公司承担。事实与理由：原告于2016年10月27日与嘉拓公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于济南市长清区清河街中段路南名流公寓商品房A-1308号房，建筑面积为48.65平方米，购房金额为278765元，并分别于2016年10月7日和2016年10月12日履行完付款义务。合同第八条第一款规定，被告应于2018年10月30日前依照国家法律和地方人民政府的有关规定，将符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条第一款第1条第一项规定:逾期不超过90日，出卖人按日支付已交房款价万分之0.1的违约金。但该规定显失公平，被告应当按照法律规定支付违约金。同时被告应当按照要约承诺按每日每平米26元直至托管之日向原告赔偿损失。另合同载明了托管交房标准，就交房标准和赠送家电做了明确约定，现房屋达不到该标准，请依法判令被告按照“托管交房标准”进行交房。综上，请人民法院查清事实，望判如所请。嘉拓公司辩称，一、邓守峰要求以贷款利率主张违约金，没有事实及法律依据，合同中明确约定违约金标准，合同是双方当事人真实意思表示，双方均应受合同约束，并且邓守峰已经领取了2018年11月1日至2018年12月31日的违约金669元，现邓守峰重复主张违约金，请法院依法驳回；二、嘉拓公司已经于2019年1月份向邓守峰通过EMS发出交房通知，但邓守峰不收房却主张违约金，没有事实和法律依据；三、嘉拓公司没有向邓守峰承诺从2019年2月1日按每天每平米26元进行补偿，故邓守峰要求嘉拓公司按照每天每平米26元承担损失，没有事实和法律依据；四、虽然合同约定托管交房标准，但由于邓守峰未按照嘉拓公司的通知接收房屋，即没有进行托管，也就无权主张按照托管标准来要求交房，但邓守峰如果接收房屋后将房屋进行托管，嘉拓公司将按合同约定履行。邓守峰围绕其诉讼请求依法提交了《济南市商品房买卖合同》、收据两张、照片一宗及延期交房通知书等证据。嘉拓公司围绕其抗辩主张提交《交房通知函》、EMS快递单、《名流广场违约金领取明细表》、特种设备检验标志和建筑工程竣工验收报告等证据。本院组织当事人对上述证据进行了开庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下:2016年10月27日邓守峰与嘉拓公司签订《商品房买卖合同》，约定由邓守峰购买嘉拓公司开发的名流华第小区A-1308室房屋一处，房屋建筑面积48.65平方米，房屋总价款278765元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十一条关于交接的约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，邓守峰交纳了全部的购房款，但嘉拓公司却未能按照合同约定于2018年10月31日交房，并向业主张贴延期交房通知书，称：“房屋交付日期延期至2019年1月31日。如2019年1月31日仍不能按期交付，此后延期我公司将按照酒店托管回报26/平米/月的标准支付违约金。”2019年1月23日嘉拓公司通过EMS邮件向邓守峰发出交房通知函，通知邓守峰于2019年1月27日前办理交房手续并向邓守峰支付延期交房补偿金669元，邓守峰收到该款后在《名流广场违约金领取明细表》中签字确认，但因邓守峰认为嘉拓公司并未按照合同约定的交房标准（包括合同约定赠送的家电等内容）交房，因此而拒绝收房。诉讼中，经本院现场查看，涉案房屋已经具备合同约定的交房标准第一项，关于合同约定的第二项赠送家电的内容，嘉拓公司称，业主收房后与第三方签订托管协议后，才向业主配备上述家电内容，如业主接收房屋后将房屋进行托管，嘉拓公司将按合同约定配齐上述家电内容。本院认为，邓守峰与嘉拓公司均系完全民事行为能力人，双方签订的《济南市商品房买卖合同》，主体适格，内容明确、具体，系当事人真实意思的表示，为有效合同。合同签订后，双方均应当按照诚实信用原则积极履行各自的义务。邓守峰已按合同约定支付了购房款，嘉拓公司也应当按照合同约定的期限及交房标准及时交付房屋，嘉拓公司张贴公告称交房时间由合同约定的2018年10月31日延期至2019年1月31日，并向邓守峰支付了逾期交房补偿669元，对此双方无异议，本院予以确认。现双方争议的焦点为：嘉拓公司通知邓守峰于2019年1月27日前收房时，涉案房屋是否具备了交付条件。对此，嘉拓公司主张涉案房屋已达到合同补充协议第四条内容约定的交房条件，并提交特种设备检验标志和建筑工程竣工验收报告予以证实。但邓守峰则认为按照现行政策，嘉拓公司作为房地产开发商应当提交国家法律法规认可的交房合格证件，否则不具备交房条件。本院认为，根据《山东省商品房销售条例》第三十七条规定：“房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：（一）房地产开放项目综合验收报告及备案证明；（二）、商品房质量保证书和使用说明书；（三）、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件……”，嘉拓公司所依据的合同补充协议第四条内容约定的交房条件，违反了上述行政法规，应为无效条款。诉讼中，嘉拓公司亦未能提交综合验收报告及备案证明等法律、法规要求的证明文件，应视为涉案房屋未能达到法律、法规要求的交付条件，因此嘉拓公司应当承担相应的逾期交房违约责任。鉴于2018年12月31日之前的逾期交房违约金，嘉拓公司已支付669元，邓守峰也已签字认可，本院不再予以处理。关于逾期交房违约金的计算方式，邓守峰主张按照每天每平米26元的标准计算，嘉拓公司则主张按合同第九条约定按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.1计算。对此本院认为，嘉拓公司主张按合同第九条约定的标准计算逾期交房违约金，但涉案商品房买卖合同为格式合同，嘉拓公司为格式合同的提供方，该条关于嘉拓公司逾期交房违约金计算标准的约定明显过低，本院不予采纳；而且嘉拓公司在其公示的《延期交房通知书》中明确承诺如2019年1月31日仍不能按期交付房屋，此后延期按照酒店托管回报26元每平米每月的标准支付违约金。因此，嘉拓公司应自2019年2月1日起至2019年10月10日起诉之日止，按房屋建筑面积48.65㎡×26元/每月/每㎡的标准向邓守峰支付违约金。关于邓守峰要求嘉拓公司按照合同约定“托管交房标准”交付房屋的诉讼请求，本院认为，因涉案房屋尚未达到法定的交付条件，邓守峰可以待条件成就时另行主张权利或者与嘉拓公司协商交房事宜。关于邓守峰主张的赠送家电内容，嘉拓公司承诺业主接收房屋后将房屋进行托管，并按合同约定配齐家电内容，故邓守峰可自收房后，与嘉拓公司协商或另行主张权利。综上所述，对邓守峰要求嘉拓公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；对邓守峰的其他诉讼请求，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、济南嘉拓房地产开发有限公司自2019年2月1日起至2019年10月10日止，按房屋建筑面积48.65㎡×26元/每月/每㎡的标准向邓守峰支付违约金；二、驳回邓守峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由济南嘉拓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘爱国二〇一九年十二月二日书记员  高丽文