河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0125民初2606号 原告：张春霞，女，1978年6月16日生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：刘书国，河北天宏律师事务所律师。 被告：孟增强，男，1981年7月12日生，汉族，行唐县人。 委托诉讼代理人：高韶刚，河北明杰律师事务所律师。 第三人：贾小亚（贾玉坤），男，1950年4月27日生，汉族，住行唐县。 第三人：李秋荣，女，1948年7月28日生，汉族，住行唐县。 第三人：贾振杰，男，1974年11月16日生，汉族，住行唐县。 三位第三人委托诉讼代理人：**强，石家庄维权法律事务中心法律工作者。 原告张春霞与被告孟增强、第三人贾小亚、李秋荣、贾振杰执行异议之诉一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告张春霞的委托诉讼代理人刘书国，被告孟增强的委托诉讼代理人高韶刚，三位第三人的委托诉讼代理人**强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春霞向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人贾玉坤、李秋荣于2017年3月17日签订的房产买卖合同合法有效。2、判决立即停止对原告购买的位于行唐县北侧（房权证号：行房权证龙州镇字第××号）房产的强制执行，并解除对该房产的查封。3、判决案件受理费由被告承担。事实与理由：第三人贾玉坤与李秋荣系夫妻关系。2017年3月17日，原告与第三人贾玉坤、李秋荣签订房产买卖合同，第三人贾玉坤、李秋荣以300万元价格将自己所有的行唐县北侧房产（房权证号：行房权证龙州镇字第××号）出售给原告。2017年3月22日行唐县公证处出具（2017）行证经字第28号公证书，对该房屋买卖合同予以确认。2017年3月17日和2017年5月9日原告按合同约定分别将150万元打到指定的第三人账户，全部支付了300万元房款，履行了支付房款的义务。2017年3月17日，第三人将该房产及相关证件交付原告，原告经过装修，占有使用至今。被告孟增强与第三人因民间借贷纠纷涉诉，贵院作出（2017）冀0125民初1546号民事裁定书，裁定将原告购买的行唐县北侧（房权证号：行房权证龙州镇字第××号）房产予以查封，又以（2019）冀0125执631号执行裁定书，对该房产进行评估、拍卖。原告看见张贴在涉案房产上的拍卖裁定后，于2019年8月20日向贵院提出执行异议，并提供相关证据，要求解除查封并终止对上述房产的执行。2019年9月23日，贵院作出（2019）冀0125执异15号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如上。 被告孟增强当庭口头答辩称：1、原告与第三人签订的涉诉房屋买卖合同因违反法律规定，依法应属无效合同。2、本案涉诉房屋至今未办理过户登记，是原告及贾玉坤、李秋荣的原因所导致，故此应依法驳回其执行异议请求。 第三人贾玉坤、李秋荣、贾振杰当庭述称：1、对原告所诉第三人贾玉坤、李秋荣涉案房屋的买卖情况、合同签订情况、公正情况、房款给付事实情况以及房屋的实际交付情况我方没有异议。2、本案的原告现实际占有和使用了涉案的房产。3、依据最高院关于适用我国担保法的若干问题的解释第54条的规定本案的第三人贾玉坤、李秋荣与本案的被告所签订的抵押合同无效。4、最值得注意的是2016年11月30日本案的第三人贾振杰与本案的被告重新出具了借条，重新组成了新的民间借贷关系。也就是说重新设立了担保人，但就本案涉诉的房产未在抵押担保范围之内。 原告提交的证据有： 1、原告与第三人贾小亚、李秋荣签订的房产买卖合同原件一份、行唐县公证处出具的公证书原件一份。 被告质证称：对房屋买卖合同上李秋荣是否是本人亲笔签名及手印有异议，因为行唐县公证书最后一行记载合同上双方当事人签名按手印均属实，在孟增强诉贾振杰、贾玉坤、李秋荣一案判决书中李秋荣答辩称不承担责任的理由是李秋荣本人不会写字，故此对买卖合同上李秋荣的签字有异议。我方认为原告不具有购买涉案房屋的资格，原告在执行局执行异议听证中其所出具的涉案房屋产权证书明确记载房屋的占地性质为集体土地，依据集体土地取得制度的福利性，取得集体土地是根据具有村组织成员资格取得的，带有一定的福利性，原告权利取得受限，受让的主体应该是该农村集体经济组织成员或者是与该成员有直接亲属等身份关系。本案因为房屋买卖必然会导致集体土地使用权由贾玉坤、李秋荣转移给原告，依据土地管理法等相关法律规定，集体土地取得制度的上述特点必然产生权利主体的身份和权利取得受限等特点，本案原告与贾玉坤、李秋荣不是同一集体组织身份，因此原告不具有购买涉案房屋的身份资格。房屋买卖合同也违反国家土地管理法的强制管理规定，应认定为无效，根据土地管理法第43条，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地，第44条建设占用土地涉及农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续。第2条任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。根据上述法律规定，本案涉案房产的涉案性质为集体土地，依法建房时应审批使用国有土地，并向有关部门办理农用地转用审批手续，取得后转为建设用地后在其上建成的房屋可以依法进行转让，本案房屋虽办理了房屋所有权证，但其土地性质依然为集体土地。并且在签订合同时土地的性质依然没有改变，原告与第三人贾玉坤、李秋荣签订的房屋买卖合同转让房屋的行为涉嫌买卖或者以其他形式违法转让集体土地，显然属于违反国家强制性法律规定的行为。房屋买卖合同依法应认定为无效。我方认为行唐县公证处出具公证书的时候程序违法，不具有公证的法律效力，理由为根据当庭观看公证书的记载内容，公证机关出具公证书时没有审查涉案房屋权属证明材料，根据公证法的规定，办理房屋买卖公证时应当依法查看不动产相关的权属证明材料，才能出具合法的公证材料，所以公证书的出具违反了相关法律的规定，因此，该公证书不具有法律效力。 第三人质证称：对原告提交的房屋买卖合同及公证书真实性、合法性没有异议。 2、房屋所有权证、集体土地使用证原件。 被告质证称：对房屋所有权证第二页的内容没有异议，但是证件的第二页发证机关是行唐市人民政府，我方认为该证件是伪造的。集体土地使用证上面有印章，在法庭核实后认可使用证的真实性。土地使用证的第三页明确记载农民集体所有的土地依法用于非农业建设应该有政府登记造册合法证书等。依据法律条文的规定，第三人贾玉坤在诉争土地上建设房屋违法办理相关的登记手续，贾玉坤建房的行为是违法的。在土地使用权性质未变更的情况下，其转让房屋导致土地使用权随之转让，该行为是违反法律强制性规定的，所以其后续转让房屋的行为是无效的，本案原告依法不具有购买上述房产的资格。根据所有权证和土地使用证可以证明本案原告在受让涉案房产时明知涉案房产为集体土地，依法及国家政策无法办理房屋的正常过户手续情况下依然购买，其行为对于不能办理过户而言有过错。 第三人质证称：对原告提交的集体土地使用证没有异议，是我方给原告的。对原告提交的房屋所有权证我方不发表任何质证意见，但是根据物权法第17条之规定，不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致，记载不一致应当有证据证明不动产登记簿有错误，以不动产登记簿为准，请求法院到不动产登记中心核实不动产登记簿的真实性。 经当庭询问，第三人的代理人称由于第三人贾玉坤和李秋荣没有到庭，庭后核实房屋所有权证是否为第三人交付原告。庭后，第三人的代理人向法庭提交了署名贾玉坤、李秋荣的情况说明一份，称与张春霞买卖房产时，当日没有交付房产证件，只是告知张春霞证件齐全，张春霞交付房款后，第三人贾玉坤、李秋荣将房产的相关证件交由第三人贾振杰转交张春霞。 3、邮政储蓄银行汇款凭单2张，其中2017年3月17日张春霞转给王琳150万元；2017年5月9日张春霞转给王琳150万元。第三人贾振杰、贾玉坤出具的收条。 被告质证称：贾振杰的收到条，因为贾振杰不是合同的当事人，并且合同没有指定贾振杰代收，故其书写的收到条与本案没有关系。贾玉坤的收到条，因为贾玉坤没有到庭，无法核实其真实性。中国邮政储蓄银行的汇款单要求法庭对其真实性予以核实。需要与收款人王琳予以核实。因为原告提交的房产证涉嫌伪造，第三人未能予以说明，请求法院对汇款单及贾玉坤签名的真实性予以核实。 第三人质证称：对两份收条没有异议，至于邮政储蓄银行的汇款单，经核实收款人姓名王琳系第三人贾振杰前任之妻，是第三人贾玉坤指定的银行账号。 4、石家庄杰子药房连锁有限公司营业执照、石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店营业执照、经营许可证、店面和店内照片3张。 被告质证称：对石家庄杰子药房有限公司营业执照没有异议。对石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店营业执照的真实性没有异议，但认为营业执照与本案没有关系，营业执照的负责人记载为刘彦霞，并且营业场所记载为玉城大街中段路北，无法核实与房产证是一致的。营业执照显示为石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店占用该房产，而非原告个人，药品经营许可证请求法庭依法核实其真实性，店面和店内照片3张，从照片上看不能证明位置系本案争议的房产的位置。 第三人质证称：对原告提交的证据均没有异议。 为了核实转款情况是否属实，本庭在执行异议案卷中调取了本院调取的张春霞邮政银行账户交易明细一页，显示两笔转款至指定的中国邮政储蓄银行账号62×××56合计300万属实。 原告称没有异议。被告称：虽然显示转款人为张春霞，但是该流水没有收款人王琳的记载，另，同时执行人员经过调取王琳的银行卡收款账号核实没有银行流水。故此不能完全毫无争议地证明原告已把上述购房款予以交付。第三人称没有异议，我方收到了原告的购房款。 经审理查明：原告孟增强诉被告贾振杰、贾玉坤、李秋荣民间借贷纠纷一案，本院立案后，经原告孟增强申请，2017年7月10日查封了贾玉坤所有的位于（房产证号：行房权证龙州镇字第××号）。2017年12月29日本院作出（2017）冀0125民初1546号民事判决书。孟增强不服上诉，石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终2321号民事裁定书，裁定发回重审。本院重审后作出（2018）冀0125民初1337号民事判决书，判决：一、被告贾振杰返还原告孟增强借款1316000元，并自2016年3月1日起按年利率24%支付给原告利息，至执行完毕之日止。上述判决主文所确定的义务，于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告孟增强要求被告贾玉坤、李秋荣在抵押担保的玉城大街北侧房屋价值范围内承担连带清偿责任的诉讼请求。孟增强不服上诉，石家庄市中级人民法院2019年5月6日作出（2018）冀01民终1679号民事判决书，判决：维持行唐县人民法院（2018）冀0125民初1337号民事判决第一项；二、撤销行唐县人民法院（2018）冀0125民初1337号民事判决第二项；三、贾玉坤、李秋荣在其所有的位于北侧房产（房产证号：行房权证龙州镇字第××号）价值范围内对上述第一项债务承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，又以（2019）冀0125执631号执行裁定书，裁定对该房产进行评估、拍卖，张春霞提出执行异议，本院以（2019）冀0125执异15号裁定书裁定：驳回张春霞异议申请。后张春霞提起本案之诉。 原告张春霞（乙方）与第三人贾小亚（又名贾玉坤）、李秋荣（甲方）经协商一致于2017年3月17日签订房产买卖合同，主要条款为：一、甲方夫妇自愿将贾玉坤名下的坐落于行唐县北侧（房屋所有权证号：行房权证龙州镇字第××号）的房产出售给乙方所有，乙方表示同意。二、双方认定上述房产的总价款为人民币300万元整（大写：叁佰万元整）。三、本合同签订之日，乙方支付价款150万元，打入甲方指定账号为62×××56的中国邮政储蓄银行卡内。甲方收到上述价款后将房屋及房产证等相关手续一并交给乙方；剩余150万元价款由乙方于2017年5月10日前一次性付清甲方。四、甲方保证上述房产合法、权属清楚；保证该房屋没有设定抵押、没有纠纷。五、合同签订后，甲方应积极配合乙方办理房屋过户手续，相关费用由乙方承担。该合同于2017年3月20日经河北省行唐县公证处公证。 合同签订后，原告张春霞于2017年3月17日将150万元打到第三人贾小亚（贾玉坤）指定账号为62×××56的中国邮政储蓄银行卡内（户名：王琳，系贾振杰前妻），贾小亚将房屋所有权证和集体土地使用证交付张春霞。2017年5月9日张春霞将剩余150万元打入上述指定账户。贾玉坤之子贾振杰于2017年3月17日、2017年5月9日分别出具了150万元的收到条，2017年5月9日贾玉坤在收到条上写明“房款300万元（叁佰万元）已全部付清”。张春霞于2017年3月17日收到房屋后经过装修，于2017年6月1日注册成立石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店占有使用至今。 另，关于原告张春霞提供的涉案房屋所有权证、集体土地使用证。房屋所有权证第1页载明房产证号为：行房权证龙州镇字第××号，发证机关：行唐市人民政府（盖章）；第2页载明房屋所有权人为贾玉坤，房屋坐落于玉城大街北侧，产别为私产，幢号为1，结构为砖混，房屋总层数为2，建筑面积为375.37平方米，设计用途为综合，土地证号为行土集用（2000）字第011号，使用面积为155.25平方米，填发单位：行唐县房地产管理所（盖章），填发日期：2000年4月13日。集体土地使用证第1页土地证号为：行土集用（2000）字第011号，盖有中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章，第2页载明土地使用者为贾玉坤，用途为综合楼，使用权类型为长期，共用分摊面积为155.25平方米。庭后，本院依法到行唐县不动产登记中心对两证情况进行了核实，房屋所有权证内容与存根基本信息一致，但房屋所有权证上发证机关签章为：行唐市人民政府；集体土地使用证所载内容与土地登记申请书基本信息一致。 本院认为，本案系案外人张春霞对孟增强与贾振杰、贾玉坤、李秋荣为民间借贷纠纷案件的执行标的（涉诉房产）提起的执行异议之诉。张春霞是否享有足以阻却执行的实体权利是本案争议的焦点。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据上述规定，本院认为： 本院查封涉案房产的时间为2017年7月10日，贾玉坤、李秋荣与原告张春霞签订房产买卖合同的时间为2017年3月17日，合同的签订时间在法院查封之前。该买卖合同是否有效为本案争议焦点之一。首先，本院庭后到行唐县不动产登记中心查询核实，行唐县不动产登记中心有涉案房屋所有权证存根，贾玉坤对涉案房产享有合法的所有权。贾玉坤向张春霞交付盖有“行唐市人民政府”印章的房屋所有权证书，属于贾玉坤履行交付房屋权属证明的义务不符合合同约定，但并不影响房屋买卖合同本身的效力。其次，贾玉坤的集体土地使用权证载明土地用途为综合楼，即该地为集体建设用地。第三、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二部分第十条规定：加强村镇建设用地的管理。……在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》（河北省人民政府令〔2008〕第11号）第十八条的规定，集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发〔2009〕27号）第四部分第（十）条规定：……今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。2020年1月1日即将实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定亦对集体建设用地使用权的流转做出明确规定。综上可以看出，国家将依法建立城乡统一的建设用地市场。结合本案，充分考虑涉案房产的经营性价值、法律法规适用的衔接性和社会效果的稳定性，本院认为对贾玉坤、李秋荣与张春霞签订的房产买卖合同应认定合法有效。即在2017年7月10日本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二、贾玉坤、李秋荣与张春霞签订房产买卖合同并支付房款、交付房屋后，张春霞即对房屋进行了装修，并于2017年6月1日注册成立了石家庄杰子药房连锁有限公司行唐医苑店，占有使用房屋至今。即原告在2017年7月10日本院查封之前已合法占有该不动产。 第三、合同签订后，原告张春霞于2017年3月17日和2017年5月9日将合同约定的房款300万元分两次转入合同指定的账户。即原告张春霞已支付全部房款300万元。 第四、众所周知，目前房地产交易中心对已经颁发房屋所有权证但未落宗的房产不予办理过户手续，涉案房产未办理过户并非因原告张春霞自身原因所致。 综上，应认定原告张春霞具有足以排除本院对涉案房产强制执行的实体权利，故本院对原告的诉讼请求应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、确认原告张春霞与第三人贾小亚（贾玉坤）、李秋荣于2017年3月17日签订的房产买卖合同合法有效。 二、不得执行位于行唐县北侧房产（房权证号：行房权证龙州镇字第××号）。 案件受理费100元，由被告孟增强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费100元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行:河北银行华兴支行）。逾期不交或者缓减免未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王淑芳 人民陪审员  米 靖 人民陪审员  康连贵 二〇一九年十二月十日 书 记 员  杜 丛