山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初978号 原告：杨克军，住济南市。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 被告：济南华府置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李树晓，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司职工。 原告杨克军与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨克军的委托诉讼代理人李善江、华府公司委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨克军向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期办证违约金（自2018年12月26日起，按总购房款1211504元的日万分之一的标准计算至权属登记办理完毕之日）；2.判令被告维修房屋，达到供暖设施正常运行标准；3.判令被告赔偿各项损失13024.24元（物业费损失2756.04+4921.8元、暖气费损失5237.4元、维修费用109元）；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告杨克军明确第三项诉讼请求为：判令被告赔偿各项损失16017.04元，其中物业费损失包括2016年10月底至2017年10月交房之日，按七折为2756.04元，加上2017年10月至2018年12月份共计15个月物业费4921.8元，暖气费损失包括2017年、2018年、2019年暖气费。事实与理由：2013年11月11日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的位于济南市西客站片区潍坊路东侧、威海路北侧的恒大翡翠华庭项目x号楼x单元xxx室，总房价1211504元。原告已经向被告付清全部房款1211504元，但至合同约定的2016年10月30日交房日期，被告未按合同约定取得分期综合验收备案证明，不符合双方签订的商品房买卖合同约定的交房条件，被告违反了《山东省商品房销售条例》及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，亦未达到合同约定的“1、供水供电达到使用条件；2、电话、有线电视安装完毕；3、燃气管道安装完毕”等使用条件，被告逾期交房。后原告因急需用房，万般无奈下，于2017年10月26日不得已收房入住，但物业强行收取未交房之前的物业费，否则不予交房。原告入住后，被告综合验收证明至今未取得，该房屋一直达不到入住标准，一直使用临时用电、院落一直处于施工状态（车库、海绵工程、车棚、售楼处、人工湖、绿化等），房屋保修期内被告不予维修，物业强行收取物业费，更为可气的是暖气一直达不到供暖标准，物业与热力部门相互推诿，经原告投诉至12345，济南热电有限公司上门测温调查后出具了书面结论：“用户家中卧室温度低（16度），卧室铺设非地暖专用木地板，卧室温度达不到预期供暖，供暖效果不好。家中木地板属于装修问题，需找施工方处理。”经向被告及物业公司反应后均不予处理。综上，虽然原告为生活需要无奈收房，但该房未达到居住条件，导致基本未住。故原告因该房屋产生的费用理应由被告承担。被告应确保房屋质量，达到供暖标准，保证基础设施的正常运行，并赔偿原告已交纳的暖气费损失。另，合同约定的办理产权登记时间已逾期，被告应承担逾期办理的违约损失。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告华府公司辩称，针对原告诉讼请求第一条，被告同意按合同约定赔偿逾期办证违约金。对于原告第二项诉讼请求，被告同意给原告维修房屋达到供暖设施正常运行标准。原告起诉前被告也已通过各种设施提高原告房屋的供暖温度，原告个别房间供暖温度过低由各种原因造成。一是原告房屋的楼上及相邻房屋均未入住供暖，导致原告的个别房屋主要是北向房屋供暖温度较低。针对原告的各项损失费用主要是物业费和暖气费用、维修费用，各项费用都是物业公司收取，与本案被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：被告虽对原告提交的济南热力公司检测表复印件的真实性有异议，但该复印件与原告所提交的与涉案房屋所在小区的物业公司的微信聊天记录及业主群聊记录内容相互印证，且被告在庭审中认可涉案房屋存在供暖季温度偏低的情况，本院至济南热力公司核实，上述检测表确系热力公司出具，在被告未提交反证的情况下，本院对该检测表的真实性予以确认。本院认定无争议事实为：2013年11月11日，原告杨克军作为买受人，被告华府公司作为出卖人签订商品房买卖合同，约定由原告杨克军购买被告华府公司开发建设的恒大翡翠华庭4号楼2单元701号房屋；房屋性质为住宅；建筑面积164.25平方米；每平方米7375.98元，购房总价款为1211504元；原告采用银行、公积金按揭付款方式，于2013年11月13日前支付首付款371504元，剩余84万元采用银行按揭贷款；合同第八条约定：出卖人应在2016年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给原告；第十四条约定：出卖人承诺与涉案商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.电话、有线电视在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用；3.燃气管道在商品房交付使用时安装完毕，具体使用条件以供气部门的要求为准（如入住率、缴费率及办理相关手续等）；4.暖气管道及设备在商品房交付使用后第2个采暖季，具体使用条件以供暖部门的要求为准（如入住率、缴费率及办理相关手续等）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书时，双方同意按照附件五约定。附件五第九条约定：如果出卖人未能在约定时间内办妥商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同第十六条保修责任第一款约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；第三款约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同还约定了其他权利义务。 合同签订后，原告杨克军依约交纳购房款1211504元。2017年10月26日，被告将涉案房屋交付给原告。原告杨克军交纳了2016年至2017年的物业费共计2756.04元，2017年10月至2018年12月共计15个月的物业费4921.8元，2017年度、2018年度暖气费共计5237.4元、2019年度暖气费2992.8元。 2019年1月25日，涉案房屋所在楼宇取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。同年3月1日，涉案房屋所在楼宇办理初始登记，产权登记在被告华府公司名下，证号为鲁（2019）济南市不动产权第xxxxxx号。同年3月25日，被告华府公司向原告杨克军发出办证通知，原告于次日收到。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为买受人已经交纳购房款，被告作为出卖人，应当依照合同约定将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告杨克军，并按期履行办理房屋产权登记的义务。现被告华府公司已自认存在逾期办理房屋产权登记的违约行为，应当支付逾期办理房屋产权登记的违约金。关于逾期办证违约金计算起止日期，本院认为，首先，从商品房买卖合同双方的权利义务角度来看，在商品房买卖合同的房屋产权证办理阶段，开发商应承担的义务为按合同约定的时间、按照房屋产权登记机关的要求将产权登记备案资料向产权登记机关进行报备，房屋产权证的办理则是行政机关的行政登记行为，开发商对购房人房屋产权证何时能够办理完毕无决定权。其次，从双方合同的约定来看，合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.见附件五”，附件五第九条约定：如果出卖人未能在约定时间内办妥商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。可见，被告华府公司提交备案资料后，即已完成合同约定的备案义务，即应自合同约定的被告应当向原告交付涉案房屋之日起540个工作日之日，即2018年12月26日，被告华府公司应当将按照合同约定，向相关部门提交需由被告提供的资料，故被告华府置业公司应自该日起计算逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算截止日期，被告华府公司自认按照合同约定，但其未举证证明被告向产权登记机关提供办理权属登记需由被告提供的资料进行备案的时间，最终在对原告诉讼请求发表意见时自愿计算至2019年3月26日被告收到办证通知之日，本院予以准许。关于违约金的计算方式，按照合同附件补充协议的约定，每年按已付购房款0.1%计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按照该条规定，合同约定的违约金过低，原告杨克军主张按照总房款日万分之一调整违约金，符合法律规定，本院予以准许。综上，被告华府公司应当向原告杨克军支付的逾期办证违约金数额应为10904元（90天×万分之一×1211504元，取整数）。关于原告杨克军要求被告维修房屋以达到供暖设施正常运行标准的诉讼请求，本院认为，原、被告双方已经在商品房卖卖合同中明确约定被告交付的房屋应当在第二个采暖季达到相关供暖部门的标准，即2017年度采暖季应达到供暖部门标准。现诉讼中原、被告在庭审中一致认可按照供暖部门的标准，原告杨克军房屋的卧室达不到供暖标准，且供暖部门上门检测予以证实，被告华府公司虽后来辩称进行过再次测量已达到供暖温度标准，但未在限定期限内向本院提交相应证据，应承担举证不能的不利后果，故对原告该项诉讼请求予以支持。对原告杨克军关于要求被告赔偿2016年10月底至2017年10月交房按七折计算的物业费损失2756.04元的诉讼请求，因被告华府公司至2017年10月26日才向原告交付涉案房屋，原告杨克军在未收到涉案房屋即负担该期间的物业费，且已提供物业部门出具的发票，该支出确属被告逾期交房给原告带来的损失，被告应予赔偿，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对原告杨克军要求被告赔偿2017年10月至2018年12月份共计15个月的物业费损失4921.8元的诉讼请求，本院认为，按照被告向原告出具的免收三年物业费的承诺函，原告杨克军应享受自收房之日起三年免收物业费的优惠，但因原告杨克军并未实际享受到，故对于原告杨克军要求被告华府公司支付因此遭受的2017年10月至2018年12月份的物业费损失4921.8元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告杨克军要求的2017年、2018年、2019年采暖费损失8230.2元，因合同约定的交房时间为2016年，被告未保证在第二个取暖季达到供暖部门的标准，应当赔偿给原告造成的2017年、2018年、2019年度采暖费损失8230.2元。对于原告杨克军要求被告华府公司赔偿修理地漏损失109元的诉讼请求，因在保修期限内，且被告未予修理，其应赔偿原告自行修理产生的损失，故对该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨克军逾期办证违约金10904元； 二、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起10日内为原告杨克军维修坐落于济南市槐荫区恒大翡翠华庭x号楼x单元xxx号房屋供暖设施达到正常运行标准； 三、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨克军物业费损失7677.84元、暖气费损失8230.2元、地漏维修费用损失109元，以上共计16017.04元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192元，由被告济南华府置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  石兆凤 人民陪审员  陈同健 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  郝慧明