北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71691号原告:北京华贸奥苑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王洪轮，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，男，1986年11月19日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，系公司员工。被告：徐中卫，男，1982年8月20日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：王静，北京市万腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李占莹，北京市万腾律师事务所律师。原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告徐中卫（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张磊、李慧君、被告的委托诉讼代理人王静、李占莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2019年8月20日解除。2、判令被告支付违约金133278.78元。3、判令被告赔偿损失216115.03元。事实和理由：2019年1月31日，原被告签订《关于华贸天地GF-XXX商铺租赁合同》(以下简称诉争合同)，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区清河营南街7号院[X]号楼X层（XXX内01GF-XXXX）号商铺（以下简称诉争房屋），租赁面积为177平方米，租赁期限为2019年3月16日至2023年3月31日止，交房日期为2019年3月16日。其中约定履约保证金为133278.78元。合同就租金、商业管理费等进行了明确的约定，但自合同签订生效之日起，被告从未按照合同约定的时间向我方支付过任何一笔款项，在此期间，我方多次敦促被告履行义务，被告均未支付款项。被告一再拖延付款的行为已经构成严重违约，损害我方权利，达成合同解除的条件，故我方提起诉讼。我方主张合同于2019年8月20日解除，系因为我方于当日将诉争房屋转租，因为被告逾期付款超过14日，无论是否书面告知，我方均享有单方解除权。我方主张的违约金金额是根据合同第25.2条的约定，以保证金的标准确定的。我方主张的损失216115.03元，是包含日租金854.22元，日商管费366.10元、日物业管理费147.5元，计算期间为2019年3月16日至2019年8月20日，根据合同第25.2条，我方收取违约金之后，还可以另行收取空置期的损失。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。系原告违约在先，原告提供的房屋存在缺陷，不符合合同的约定，不能实现租赁房屋的合同目的，我方在2019年2月底已经跟原告招商部祁某商谈解约事宜，于2019年3月8日达成一致意见，约定解除合同。而合同的起租日期是2019年3月16日，我方在与原告解除合同之后合同的权利义务已经全部终止，所以原告未向被告交付房屋，也没有通知过被告交纳房租，其以自己的行为表明，双方确实已经解除合同。而且根据合同第25.2条约定，如果原告交付的房屋不符合合同约定，被告有权单方解除合同，我方认为诉争合同已经于2019年3月8日解除，而且我方认为原告不能同时主张违约金和损失，如果主张违约金，只有在保证金不足以抵扣损失时，才能另行主张损失，现在我方认为原告主张的违约金金额过高，如果法院认定我方存在违约，我方申请对违约金金额进行酌减。本院经审理认定事实如下：原被告双方无争议的事实如下：原被告就被告向原告承租诉争房屋签订诉争合同，双方均认可该合同系由被告于2019年1月31日签字之后，由原告拿回签字盖章。该合同约定租期为2019年3月16日至2023年3月31日，原告应在2019年3月16日将诉争房屋交付给被告，租金以固定租金或分成租金的较高者为准，其中固定租金2019年3月16日至2019年6月15日期间为每月12813.33元，2019年6月16日至2020年3月15日期间为每月25626.65元，后续逐年增加，保证金为人民币133278.78元，被告需于诉争合同签署之日起7日内或2019年3月16日交付日之前（以先达到日为准）向原告支付保证金133278.78元和2019年3月16日至2019年6月15日期间的租金及管理费等59339.28元。另，合同约定：“25.2甲（即本案原告）乙（即本案被告）双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下，甲方违反合同的，应向乙方双倍返还保证金。乙方违反合同的，甲方有权没收乙方支付的保证金；违约方给对方造成损失的，而返还或没收的租赁保证金不足抵付一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与租赁保证金的差额部分。双方再次明确，甲方按照本条规定解除本合同后向乙方收取合同解除违约金并不妨碍甲方向乙方收取乙方在承租期间因迟延履行租金、租赁保证金、公用事业费用等现金给付义务产生的迟延给付违约金。25.2.1甲方交付的该房屋不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及人身安全的，且经甲方在合理时间内整改后，该等缺陷仍不能消除的；……25.2.5乙方逾期未支付租金（分成租金）、物业管理费、商业管理费、租赁保证金、法律法规政策等变化引起的新增费用或相关费用超过十四（14）日的或乙方累计三次拖欠租金、物业管理费、商业管理费或其他费用的；……”合同落款处双方均未填写日期。实际履行过程中，被告未向原告支付任何款项，原告亦未向被告交付房屋。2019年3月8日，被告通过微信向原告招商部员工祁某发送消息：“祁总：早上好，非常抱歉，他们都感觉风险很大，不敢开，真是对不起。”祁某回复一个“OK”的手势及“兄弟你可是把我害惨了”。被告回复“是的我知道，我也很自责，真是对不起你”。双方存在争议的事实如下：一、就诉争合同签订时间，原告主张其于2019年1月31日加盖公章，原告未就此提交证据，被告主张原告系于2019年2月13日签订合同签字盖章，就此提交被告与祁某的聊天记录，被告于2019年2月13日询问祁某是否盖完章，祁某回答盖完了，原告认可该证据真实性。二、被告主张因诉争房屋一直存在漏水的情况，故其一直在与原告协商漏水相关问题，故未交纳保证金，后漏水问题无法解决，双方协商一致解除合同，原告对此不予认可，其主张诉争房屋于2018年9月23日时确实存在漏水问题，但其已经进行修缮，双方于2019年签订了诉争合同，后续双方并未就解除合同达成一致。被告就其主张提交与祁某的聊天记录、漏水照片以及其与祁某视频聊天的录像予以证明，原告认可聊天记录和视频聊天录像的真实性，不认可证明目的，其主张双方并未达成解除合同的一致意见，原告不认可漏水照片的真实性，其主张无法判定拍摄的是诉争房屋漏水。原告就其主张提交装修合同、前一手租赁合同，证明在2018年已经就诉争房屋漏水情况进行了专业维修，被告主张无法核实该证据的真实性。三、原告主张其一直在向被告催要款项，被告不予认可。原告就其主张提交其员工祁某与被告的微信聊天记录以及《租金付款通知单》、《商业管理费付款通知单》，并主张该两份通知单系祁某通过微信发送给被告，被告认可聊天记录真实性，但其主张原告仅在2019年2月13日催要过一次款项，后续未再催款，且其未收到《租金付款通知单》、《商业管理费付款通知单》。原告未就微信向被告发送上述通知单进行举证。经原告申请，其员工祁某到庭作证称，诉争房屋在2018年存在漏水的情况，被告对此知情，原告于2018年11月对漏水处做了修缮，今年不再漏水。另，在被告2019年3月8日告知其“不做了”了之后，其向领导汇报了相关情况，后续其未再与被告进行沟通。经询，原告对其主张诉争合同于2019年8月20日解除的依据表述为其于2019年8月20日将诉争房屋出租，根据合同约定，其享有单方解除权，无需向被告书面告知；被告对其主张诉争合同于2019年3月8日解除的依据表述为，因原告提供的房屋不符合合同约定，其享有单方解除权，其于2019年3月8日告知原告解除合同，原告表示同意，双方达成一致意见。本院认为，原被告签订的诉争合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。本案中，被告于2019年3月8日明确向原告告知其不再继续租赁诉争房屋，被告主张其依据合同第25.2.1条，享有单方解除权，但就本案中被告提交的证据来看，不能证明其主张的漏水情况已经导致合同目的无法实现或危及人身安全，故其该主张没有事实依据，本院不予采纳。对于被告主张其与原告就解除合同达成一致意见，根据双方陈述可知，祁某系原告公司负责与被告接洽租赁事宜的员工，就被告与祁某的聊天记录来看，在被告于2019年3月8日表示不再租赁后，祁某予以回复，可以认定被告明确表示不再继续履行合同的意思表示已经告知原告，后续原告未于合同约定的2019年3月16日向被告交付房屋，亦未提交证据证明其曾于2019年3月8日之后向被告催要过款项，系以实际行动表明其同意解除合同，故可以认定双方于2019年3月16日达成了解除合同的一致意见，故诉争合同解除的时间应为2019年3月16日。对于原告要求被告支付违约金133278.78元的诉讼请求，双方约定被告应当于合同签订之日起七日内或房屋交付之日前支付相应款项，以先达到之日为准，就合同签订时间无论系原告主张的2019年1月31日亦或是被告所主张的2019年2月13日，之后七日均早于2019年3月16日，故应以合同签订之日起7日内支付视为付款时间，但截止至被告2019年3月8日明确表示不再继续履行合同，被告未支付任何款项，其已经逾期付款超过14日，应承担违约责任。虽双方于2019年3月16日协商一致解除合同，但原告并未表示其免除被告的违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。就违约金金额，原告称根据合同第25.2条的约定根据保证金金额确定，被告主张该金额过高，申请法院予以酌减，就原告主张的其存在空置期损失情况，房屋并未实际交付，诉争房屋的空置期间非被告可掌控，且被告已经于2019年3月8日明确表示不再继续履行，原告应采取适当措施避免其损失扩大，本院酌定被告应支付违约金金额为4万元。就原告要求被告赔偿损失216115.03元的诉讼请求，本院已经根据原告损失情况判处违约金，该违约金系对于原告因被告违约行为而产生的损失的补偿，故原告另行要求被告赔偿损失没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司与被告徐中卫签订的《北京华贸天地商铺租赁合同》于二〇一九年三月十六日解除。二、被告徐中卫于本判决生效之日起七日内向原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司支付违约金四万元。三、驳回原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司其他诉讼请求。被告徐中卫如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司负担2900元（已交纳），被告徐中卫负担375元（原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司已交纳，被告韩莉于本判决书生效之日起七日内支付给原告北京华贸奥苑房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇一九年十二月十二日法官助理 姜 真书 记 员 邓亚楠