云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初937号原告：陈鸷，男，1978年6月19日出生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨定华，男，1957年2月15日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：李发祥，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理市湾桥镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部，住所地大理市湾桥镇古生村北。负责人：怀福春，职务：指挥长。委托诉讼代理人：覃磊，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。原告陈鸷与被告杨定华、第三人大理市湾桥镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部（以下简称湾桥“三线”指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩炳辉、赵柒铭、被告的委托诉讼代理人李发祥、张畅阳、第三人的委托诉讼代理人覃磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鸷向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、判令由被告返还因租赁期限未到而原告预缴的剩余租金580,000元；3、判令第三人将原告投资建盖的“一家客栈”所属房屋及附属设施因政府征收拆迁补偿的补偿款6,866,050元、空房奖励费177,482.4元、搬家费2,000元、过度期补偿款106,489.44元、电话网络费9,300元支付给原告；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月23日，原被告签订《租赁合同》，约定由原告在被告的宅基地上投资拆旧建新，合同对租赁期限、租金及双方的权利、义务、责任及其他相关事项作了明确约定。同年8月20日原告向被告支付了第一期（10年）的租金1,000,000元。合同签订后，被告向大理市石岭村民委员会、人民政府申请办理拆旧建新的许可手续，获得许可后，原告投资了近10,000,000元重新建盖了房屋，新房建成后，原告向大理市工商行政管理局申请注册了“大理市一家客栈”，同时办理了全套从事餐饮住宿的行政许可手续并正式投入经营。2017年3月31日，大理市人民政府发布了第3号《关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务专项整治的通告》的公告，要求在洱海流域水生态保护核心区从事餐饮、客栈服务业的进行停业整顿。经过整顿，2018年1月19日大理市人民政府下发了《关于一家客栈恢复营业的公示》，公示期间结束后原告恢复营业。2018年11月21日，因原告经营的一家客栈被列为大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁范围内而正式停业。同时，为了补偿原告投资建盖的一家客栈，湾桥“三线”指挥部委托大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司对一家客栈所属房屋及附属设施征收价格进行评估，2018年12月15日，该公司出具了鹏程房评字2018第0283-06-01-094号《房地产估价报告》，对一家客栈的房屋部分、室内装修及附属设施部分作出价值评估，评估价值为6,866,050元，由于政府行为导致《租赁合同》无法继续履行，依法应予以解除。原告已预缴10年的租金，现合同未到期，被告依约应将剩余的580,000元租金返还原告。而原告为建盖一家客栈而投资了近10,000,000元，第三人理应将征收拆迁补偿款支付给原告，由于被告拒绝协助配合，导致拆迁补偿款不能兑现。被告杨定华辩称，一、本案原被告之间是租赁合同关系。双方没有合伙建房或投资协议，原告主张的其在被告宅基地上拆旧建新和投资建盖客栈没有事实和法律依据。处理双方之间纠纷的依据是双方签订的租赁合同。二、被告是改扩建前租赁房屋和改扩建整改后租赁房屋的所有权人，拆迁补偿款应归被告所有。三、对于原告在被告对租赁房屋改扩建整改中投入的资金，属于原告客栈经营成本投入，对此应当按照双方租赁合同的约定，由被告给予原告适当补偿，金额不超过政府补偿被告租赁房屋拆迁款的五分之一。因租期未到对原告收回经营成本和利润的影响，根据合同第十二条第2款的约定，被告在房屋被征收后给予原告补偿，具体补偿比例双方友好协商。而现在原告以在租期内对被告整改租赁房屋投入了资金，属于“投资建房”为由来主张租赁房屋的全部拆迁补偿款没有事实和法律依据。四、原告退还未到期剩余租金580,000元的请求计算错误。根据合同第十二条第3款的约定，因上述原因终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同第三条第1款约定租期从2014年4月1日起计算，至2018年11月30日，共计56个月，合计租金为467,000元，原告支付租金1,000,000元，被告还应退还的租金为533,000元。请求驳回原告不合理的诉讼请求。第三人湾桥“三线”指挥部述称，第一、洱海湖滨缓冲带建设用地房屋土地搬迁腾退及房屋拆除工作是一项较为特殊的工作。为保护大理人民母亲湖洱海，根据《中华人民共和国水污染防治法》《云南省大理白族自治州洱海保护管理条例》《云南省大理白族自治州洱海海西保护条例》等法律法规，以及国家发改委作出的《关于云南省洱海流域水环境综合治理与可持续发展规划的批复》，“加快推进新一轮环洱海三退三还与湖滨带生态修复工程，洱海1966米界桩以内及外延15米范围内加快实施退塘、退田、退房与生态修复，构建洱海生态屏障。”对于在工程用地范围内除环保设施、公共基础设施、文物古迹以外的建筑物、构建物，各级人民政府在征收决定正式下发之前，采取鼓励产权人有偿自愿退出的方式。我方充分贯彻执行党中央、国务院、省、州、市各级党委政府的“一定要保护好洱海”指示精神。以高度的责任感，深入辖区各户，进行宣传、动员、政策解答。认真按程序对涉及的房屋进行评估。得到原被告双方的认可。第二、有关的腾退协议是在我方与被告之间进行。本案争议标的物位于石岭村委会2社166号。产权人为被告，我方多次深入做宣传、动员工作。原被告对洱海保护工作均表示支持。愿意腾退，愿意拆除。双方仅仅就补偿款的分配存在异议。到目前，房屋已经拆除。腾退协议由于原被告双方争议较大，暂时没有签署，补偿款暂时没有支付。原告要求我方直接支付补偿款没有依据。根据合同的相对性原则，原告不是腾退协议的一方当事人，我方没有与原告签订任何协议，与原告不发生直接的合同权利义务，没有支付的责任和义务。我方主张在房屋产权人和承租人友好协商的基础上，在房屋产权人认可的情况下，可以依据双方的协议分别进行支付。各方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案法律事实如下：据上述举证、质证、认证，以及当事人陈述一致的内容，本院确认本案法律事实如下：被告杨定华户是居住于大理市石岭村委会2社166号农村居民户，于1993年6月17日经审批获得面积为420㎡的宅基地的使用权。被告户在该宅基地上建盖有坐西朝东二层半的一幢房屋，该房屋一层有6间，北面2间2层，南面1间，三楼有3间，共20间。2013年5月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将前述宅基地和房屋出租给乙方；租期20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止，2013年8月1日至2014年3月31日为建筑装修免租期；甲方应于2013年8月1日前将租赁物腾空并交付乙方使用；租金分两期支付，第一期从2014年4月1日至2024年3月31日，共计1,000,000元，在甲方2013年8月1日前将房屋腾空并交付乙方使用后5天内一次付清。第二期租金于2019年4月1日前一次性付清；乙方将租赁物作为自用或经营使用，甲方不得进行干预；甲方不得干预乙方重新建盖租赁物，费用由乙方承担。乙方建造固定设施或其它永久性建筑物，租赁期满后无条件留给甲方；租赁期满后，乙方可以将添置的可移动设施搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用，但新建的固定建筑物、装修、装饰部分不能撤除，租赁期满后，乙方将房屋交还甲方，乙方任何滞留物，均视为放弃，由甲方处置；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用其租赁物，至合同解除时甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门对租赁物评估确定状态而定，具体补偿分配比例甲乙双方友好协商解决。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同还对双方的相关权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。此后，被告户搬离该院落，并将院内房地产一并移交给原告管理使用。原告于2013年8月20日向被告支付了第一期租金1,000,000元，并由被告出具了收条。原告接收租赁物后，将原有房屋拆除，新建了房屋，并进行装修，将院落整体进行了改造，从2015年1月31日起经营客栈，于2016年3月24日办理了“大理市一家客栈”的个体工商户营业执照。2017年3月31日，大理市人民政府作出《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》的第3号公告，后案涉房屋被纳入大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁范围，2018年6月22日，经第三人湾桥“三线”指挥部委托，大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋进行了评估，并作出鹏程房评字2018第0283-06-01-094号《房地产估价报告》，其中房屋部分的评估价值3,750,268元、室内装修及附属设施部分的评估价值为3,115,782元。此外，根据搬迁安置的相关约定，被告户作为搬迁安置户还获得空房移交奖励费177,482.4元、搬家费2,000元、过渡期补偿费106,489.44元、电话等移机费11,300元。2018年12月15日，案涉房屋被整体拆除。因双方对搬迁补偿款的归属发生争议，均未领取补偿款。上述事实有下列证据予以证实：原告提交的1.《大理市房屋契证》复印件1份，2.《租赁合同》原件1份，3.《申请书》复印件及《证明》复印件各1份，4.《云南省建设工程规划许可证》、建设项目选址意见书、《申请表》复印件各1份，5.大理市农村建设项目《准建证》复印件1份，6.《付款收条》原件1份，7.《大理市农村村民建房超标准占地有偿使用协议书》原件1份，8.收条原件2份，9.《大理市洱海流域服务业经营审批表（住宿业）》复印件1份，10.营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证复印件各1份，11.《大理市人民政府公告》（3号）复印件一份，12.《关于一家客栈恢复营业的公示》复印件1份，13.《房地产估价报告》原件1份，14.照片打印件8张，15.《乡村建设规划许可证》原件1份；被告提交的房屋照片2张；第三人提交的《关于成立“三线”划定项目工程指挥部》的文件1份。审理过程中，本院依法调取了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程生态搬迁安置补偿资金审批表》和《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，经质证，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物已于2018年12月15日被拆除，致使合同不能继续履行，故合同应予解除。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租期20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止。”租赁合同的履行期限起始日期为2014年4月1日。合同又约定“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用其租赁物……因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”而案涉房屋被拆除的日期为2018年12月15日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告2018年12月16日至2024年3月31日期间的租金529,315元（计算公式为100,000元×5年+100,000元÷365天×107天）。关于案涉房屋、装修及附属设施的搬迁补偿款6,866,050元的归属问题，合同约定：“乙方建造固定设施或其它永久性建筑物，租赁期满后无条件留给甲方；租赁期满后，乙方可以将添置的可移动设施搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用，但新建的固定建筑物、装修、装饰部分不能撤除。”“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用其租赁物，至合同解除时甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门对租赁物评估确定状态而定，具体补偿分配比例甲乙双方友好协商解决。”现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形。该项约定明确合同到期后房屋和装修、装饰部分归属被告，而被告原有的房屋已被原告拆除，故本院确认该部分补偿款应结合合同已实际履行的租期占整个租期的比例予以分配。鉴于合同租期已实际履行了59.5个月（租期起始时间2014年4月1日至合同不能继续履行之日2018年12月15日）的实际情况，该部分补偿款由原告享有5,163,842元[计算公式为：6,866,050元×（180.5个月÷240个月）]，被告享有1,702,208元。关于搬迁补助费的分配问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助，故针对原告主张的四项补助，本院确认其中由原告享有的为：搬家费2,000元、三项移机费9,300元、提前移交空房奖励费177,482.40元，合计188,782.40元。第三人并非租赁合同的签约主体，根据合同的相对性原则，其与原告之间并未产生合同权利义务关系，不应承担付款义务，原告的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈鸷与被告杨定华于2013年5月23日签订《租赁合同》。二、被告杨定华于本判决生效之日起十日内返还原告陈鸷2018年12月16日至2024年3月31日期间的租金529,315元。三、就被告杨定华户位于大理市石岭村委会2社166号院内房地产被搬迁安置一事，由原告陈鸷享有房屋、室内装修及附属设施补偿款5,163,842元、搬家费2,000元、三项移机费9,300元、提前移交空房奖励费177,482.40元，合计5,352,624.40元。四、驳回原告陈鸷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,651元，由原告陈鸷承担29,651元，被告杨定华承担40,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇一九年十二月二十五日书记员  陈晓蓉