上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初15179号原告：李辰，女，1976年3月30日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。原告：阮宏强，男，1975年4月19日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。上列两原告共同委托诉讼代理人：郭光明，上海富誉律师事务所律师。被告：上海锦府房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗小华，执行董事。委托诉讼代理人：韩惠虓，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。原告李辰、阮宏强诉被告上海锦府房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭光明、被告委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李辰、阮宏强诉称：原、被告双方于2018年7月22日签订《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)，由原告向被告购买位于上海市青浦区朱家角镇大盈浦路1800弄《中南君悦雅苑》3号1层102室的商品房(以下称“系争房屋”)，合同总金额为人民币(以下币种均为人民币)5,658,755元。合同第11条中约定被告应最晚在2018年8月31日前向原告交付房屋。原告在合同签订后依约履行了付款义务，但被告却未能在2018年8月31日前按期交付房屋。经双方协商，原告同意将被告最晚在2018年11月10日前交房。但被告在2018年11月10日再次违约，仍未能按期交付房屋。原告在被告再次违约后多次催促被告交房并就迟延交房违约行为与原告协商处理此事，但被告再三拖延且并未予以正面回复。原告于2019年1月20日和1月29日致函被告并和被告多次面谈当面交涉要求按照合同约定解除合同，另鉴于合同约定违约金过低，参照目前中国人民银行关于逾期还款的罚息即同期贷款利率上浮50%的标准主张违约金，按照合同第19条办理相关退还购房款以及注销合同手续。被告在知晓上述通知后，向原告表示愿意解除合同并办理相关手续，但之后却既不退还原告相关费用也不配合原告办理相关手续。截至2019年5月22日，被告仍未履行上述义务。为维护原告合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令解除原被告签订的《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)；2、判令被告向原告返还购房款5,658,755元并支付利息；3、判令被告承担违约金(以总购房款5,658,755元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%，自2018年9月11日计算至实际支付之日止)；4、本案诉讼费由被告负担。被告上海锦府房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告购买的是样板房，根据政策规定，房屋交付会有迟延，被告曾告知过原告，原告也表示知晓并单方签署了承诺书，同意交房日期延期至2018年11月30日；2、后在被告将样板房拆除复原的过程中原告对系争房屋进行了改造，延长了房屋的复原进度，被告通知原告于2019年1月30日交房，原告也表示同意；3、双方就房屋交付时间达成一致意见，而被告对房屋的修复系在合理期间内，故被告不存在延期交房的违约情形，不同意解除合同。经开庭审理查明：2018年7月22日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,658,755元；甲方定于2018年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前三天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起三天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方交房通知书规定日期；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方钱款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同补充条款一第十.5条约定，乙方根据本合同条款约定行使单方面解除合同权的，应当在甲方逾期交房60天后起30天内以书面形式向甲方提出，否则视为乙方放弃该项权利。合同另对其他内容进行了约定。同日，原告向被告出具承诺书，内容为：本人阮宏强，于2018年7月22日与上海锦府房地产开发有限公司签订商品房预售合同购买中南君悦府项目8栋3单元102号房，总房价5,658,755元，购房合同交房日期为2018年8月31日，但本人所购房屋的特殊性交付日期为2018年11月10日，本人已知晓并自愿接受2018年11月10号交付，购房合同约定交付日期作废，本人特此承诺不会按购房合同交付日期追究上海锦府房地产开发有限公司任何逾期交付任何违约责任。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款5,658,755元。2019年1月20日，原告向被告寄送《关于保留单方面解除合同权力的函》，告知被告已逾期交付超过60天，并保留解除合同的权利。2019年1月29日，被告通过电话、微信等方式通知原告于2019年1月30日交房。2019年3月12日，原告向被告寄送《关于办理撤销合同备案、退换房价款等手续的函》，要求被告办理撤销本案登记、退还全部房款等事宜。期间双方就合同解除等事宜进行了多次沟通未果。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、付款凭证、承诺书、函、录音、聊天记录等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、根据合同约定被告应于2018年8月31日前向原告交房，但考虑到系争房屋为样板房，经双方协商原告同意将交房时间延后至2018年11月10日，但被告仍未能按照上述时间交付房屋达到合同解除条件，故原告于2019年1月29日向被告寄送合同解除函并予以送达；关于寄送地址，经原告与被告工作人员沟通由于合同中约定的地址是注册地址，被告公司并不在此处，而1月20日寄送的是销售地址，故经与被告工作人员确认该地址是被告总公司地址后，原告向被告总公司寄送了合同解除函；2、虽然被告于2019年1月29日通知原告收房，但由于原告已经通知被告解除合同，且原告已安排出国旅游，故未到场收房；3、违约金起算时间以原告最后一期房款支付时间为准，由于合同约定的违约金标准过低，而原告购房款首付部分是通过借贷的方式支付的，产生的利息高于同期贷款利率，故要求调整至中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算。为此，原告提供与被告销售经理王亮的电话录音、关于单方面解除合同的函及快递凭证等作为证据。被告表示因王亮已离职，故聊天记录无法核实；解除合同通知寄送地址系被告总公司地址，被告没有收到，故对原告提供的上述证据不予认可。同时，被告表示：1、系争房屋是样板房，根据政策规定房屋交付会延迟，被告曾告知过原告，2017年12月原告承诺知晓样板房销售政策，需交房日30天后才能进行样板房的拆除复原，而双方未确认拆除时间及交付时间；后原告又出具承诺书同意将交房日期延期到2018年11月10日，但被告对此未予确认；故，根据合同约定2018年8月30日交房，30天后2018年9月30日开始拆除复原，并于2019年1月30日交房，属于合理期间，不存在延迟交房；2、被告在拆除恢复过程中，原告自行委托施工方对系争房屋的消防通道进行了改建，将使用面积扩大，进一步延长了房屋的复原进度；3、原告未按照合同约定向被告住所地寄送文件材料，且根据原告提供的录音显示，王亮曾明确告知原告将相关文件寄送至君悦府，不要寄送到总公司，原告寄送到君悦府的材料已收到，但寄送到总公司的材料未收到；故即使原告享有合同解除权，其也未在合同约定的除斥期间内行使，解除权已灭失；4、被告通知原告收房的时间早于原告寄送解除通知函寄送时间，故不存在被告知晓原告要解除合同而故意通知其收房的情形；5、原告主张的违约金应为在被告延期交房的条件下产生的逾期交房违约金，而利息是合同解除后赔偿的利息，两者不能同时适用；且违约金计算标准是合同约定的，不同意调整。为此，被告提供2017年12月份承诺书作为证据。原告认为承诺书的时间有修改，且承诺书的出具时间在预售合同签订之前，故交付时间应以预售合同约定时间为准。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。预售合同签订于2018年7月22日，故即便原告于2017年12月向被告出具承诺书，系争房屋的交付时间也应以预售合同约定的时间为准。而在合同签订同时，原告向被告出具承诺书自愿同意被告延期至2018年11月10日交房，故本院认定系争房屋应于2018年11月10日前交房。结合合同中约定的解除权除斥期间，本院认定原告应于2019年2月8日前行使合同解除权。根据原告提供的证据材料，除2019年1月29日寄送的解除合同函之外，原告未在2019年2月8日前向被告提出解除合同，但解除合同函的寄送地址并非合同约定地址，被告表示也未收到该份通知，故本院认定原告未在除斥期间内行使合同解除权，解除权已灭失，原告无权解除案涉合同，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李辰、阮宏强的全部诉讼请求。案件受理费54,288.70元，减半收取计27,144.35元，由原告李辰、阮宏强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇一九年十二月三十一日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。