北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35608号原告（反诉被告）：北京市硅谷电脑市场有限公司，住所地北京市海淀区西草场一号一层、二层。法定代表人：陈崇玉，董事长。委托诉讼代理人：杨兴国，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张慧，北京证金律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京利康金桥旧电脑市场有限公司，住所地北京市海淀区西草场1号地下一层。法定代表人：崔颖，经理。委托诉讼代理人：施征，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓家盛，北京厚瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市硅谷电脑市场有限公司（以下简称硅谷电脑公司）与被告（反诉原告）北京利康金桥旧电脑市场有限公司（以下简称利康金桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告硅谷电脑公司委托诉讼代理人杨兴国、张慧、被告利康金桥公司委托诉讼代理人施征、邓家盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。硅谷电脑公司向本院提出诉讼请求：1．判令利康金桥公司向我公司支付租金2000000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准向我公司支付上述租金自2018年8月3日起至实际付清之日止的利息损失；2．判令我公司无需向利康金桥公司退还保证金129800元；3．判令利康金桥公司向我公司支付违约金160000元；本案诉讼费由利康金桥公司承担。事实和理由：利康金桥公司和我公司于2009年5月6日签订了关于利康金桥公司承租我公司位于北京市×层（以下简称涉案场地）的《经营场所租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），根据合同第三条第4款的约定，在合同期（自2009年8月18日至2019年8月17日）内，利康金桥公司应在每月18日前向我公司缴纳下月租金160000元。在合同期限内，利康金桥公司按约定向我公司缴纳租金至2018年6月。自2018年7月起，利康金桥公司违反约定，停止向我公司支付租金。截至2019年5月6日，利康金桥公司应向我公司缴纳租金共计1520000元。虽经我司多次口头及书面催要，但利康金桥公司至今仍未向我公司缴纳。按照合同第六条第（3）款的约定，利康金桥公司有延迟交付租金超过合同约定支付日且经我公司书面催款仍拒不支付的，我公司有权终止合同并要求对方赔偿由此而造成的损失。并且，根据合同第九条第一、二款的约定，因利康金桥公司原因致使合同提前解除的，我公司有权扣除利康金桥公司交纳的保证金和押金，并有权要求对方支付违约金160000元。故诉至法院，望判如所请。利康金桥公司辩称，不同意硅谷电脑公司的诉讼请求，理由如下：一、结合涉案租赁合同的实际履行情况，我公司有权拒绝支付租金。具体而言，我公司在地下一层经营二手市场业务，需要具备合法有效的《北京市普通地下室使用登记备案证明》（以下简称《备案证明》）以满足新老商户工商注册的服务需求。硅谷电脑公司有义务配合我公司做好市场经营，并为我公司开展正常的经营活动提供报批所需的相关文件、资料。《备案证明》于2018年6月22日到期，我公司在到期前后多次催促，硅谷电脑公司仍不予办理。时至今日，硅谷电脑公司仍未提供合法有效的《备案证明》，由此致使我公司在长达一年时间内无法为新老商户提供注册经营服务，相关老商户选择不与我公司续租，而新商户则放弃与我公司订立租赁合同关系。硅谷电脑公司的违约行为也造成了我公司的实际租金损失。由于硅谷电脑公司至今未能提供合法有效的《备案证明》，违反涉案租赁合同约定的在先合同义务，我公司享有先履行抗辩权，有权在硅谷电脑公司未提供有效《备案证明》的情况下拒绝硅谷电脑公司交纳租金的要求。另外，我公司曾为硅谷电脑公司的200万元借款提供担保，硅谷电脑公司逾期还款致使我公司承担还款责任，而在2018年7月30日双方沟通过程中，硅谷电脑公司法定代表人一方面坚持拖延还款，不顾及我公司的还款责任，另一方面则一味催促我公司缴纳租金。对于硅谷电脑公司不讲商业信誉的行为，我公司中止履行2018年7月至8月交纳租金义务的行为，也系行使合同法赋予的不安抗辩权情形。此外，硅谷电脑公司于2018年5月传出单方消息，其上级集团公司将与北京市海淀区国有资产投资经营有限公司（以下简称海国投）合作，称涉案场地所在大厦将于2018年12月底停业关闭，硅谷电脑公司将清退大厦各商户。该消息一经传出（且后被证实），加之硅谷电脑公司相关负责人杨兴国多次口头通知清退，对我公司市场内各商户产生了极大影响。我公司在催促办理《备案证明》的同时，数次向硅谷电脑公司核实停业、租金交纳以及商谈赔偿事宜。经硅谷电脑公司数次口头确认停业之后，2018年11月2日硅谷电脑公司向我公司出具《停业通知》，明确大楼将于2019年1月31日正式停业，预计2019年四季度重新开业，并要求我公司提前做好清退工作。硅谷电脑公司又于2018年11月15日向大厦全体商户发出一份《停业通知》，称硅谷电脑城将自2018年12月31日17时30分正式停业，要求各商户提前退租、腾退。次日，硅谷电脑公司贴出《硅谷停业退租、腾退细则》，进一步要求腾退，却只字不提因其单方面提前终止合同以及违约情形下给我公司造成的损失赔偿事宜，亦不愿与我公司进行实质有效的协商。硅谷电脑公司上述违约情形给我公司造成了极大的现实损失，在相关损失赔偿事宜未予协商和达成的情况下，对于硅谷电脑公司主张的租金事宜，我公司依法享有合同履行的抗辩权。由于硅谷电脑公司至今未能提供有效的《备案证明》，并且硅谷电脑公司单方面通知停业、强行清退违约行为给我公司造成的损失未得到有效解决，加之硅谷电脑公司法定代表人表态自2018年11月之后的租金不再收取，故我公司有合理理由不再负有交纳2018年11月之后的租金义务，而实际上，我公司已足额支付“2018年6月18日至7月17日”租金以及部分支付“2018年7月18日至2018年8月17日租金”，且争议期间发生的应收租金本应结合“房屋是否符合合同约定的使用条件”“当事人过错程度”等因素综合考虑，并非必然按照涉案租赁合同约定的金额计算。二、硅谷电脑公司无权要求我公司承担违约责任，无权要求解除涉案租赁合同。合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合以上分析，我公司享有正当理由不支付或延迟支付租金，也即我公司不存在违约情形，因此不构成合同法第227条规定的法定解除权的成就条件。故在涉案租赁合同未依约或依法解除，且不存在因我公司单方面原因致使涉案租赁合同被提前解除的情况下，硅谷电脑公司扣除保证金、支付违约金的诉讼请求均没有事实和法律依据，也无权要求我公司承担违约责任，解除涉案租赁合同。利康金桥公司向本院提出反诉请求：1．判令硅谷电脑公司向我公司提供合法有效的涉案场地《备案证明》；2．依法确认我公司对涉案场地享有优先续租权；3．判令硅谷电脑公司向我公司支付违约金160000元；4．判令硅谷电脑公司向我公司支付实际损失10422840元；本案诉讼费由硅谷电脑公司承担。事实和理由：我公司与硅谷电脑公司于2009年5月6日就涉案场地签订涉案租赁合同，约定由硅谷电脑公司向我公司出租涉案场地用于市场经营，合同租期至2019年8月17日。合同履行期间，硅谷电脑公司于2018年5月传出单方消息，其上级集团公司将与海国投合作，称我公司租赁的注册经营地所在大厦将于2018年12月底停业关闭，硅谷电脑公司将清退大厦各商户。该消息一经传出（后被证实），且经硅谷电脑公司相关负责人杨兴国多次口头通知清退，对我公司市场内各商户产生了极大影响。相关商户出于对自身经营的持续稳定性以及经营风险的考虑，或者选择与我公司提前解约、主张赔偿金，或者到期后不予续签、拒绝交付下年度租金等，给我公司造成了极大损失。而在此之前，我公司市场内为满租状态，且我公司与各商户关系融洽、持久稳定，市场经营状况良好，硅谷电脑公司相关负责人杨兴国也现场核实过。因此，我公司所受损失与硅谷电脑公司单方提前终止租赁合同的清退违约行为具有直接因果关系。另外，由于我公司在地下一层经营二手市场业务，需要具备合法有效的《备案证明》以满足新老商户工商注册的服务需求。作为其合同义务，硅谷电脑公司有义务配合我公司做好市场经营，并为我公司开展正常的经营活动提供报批所需的相关文件、资料。然而在《备案证明》于2018年6月22日到期前后，经我公司多次催促，硅谷电脑公司仍不予办理。时至今日，硅谷电脑公司仍未提供合法有效的《备案证明》，也由此导致我公司在长达一年时间内无法为新老商户提供注册经营服务，相关老商户选择不与我公司续租，新商户则放弃与我公司订立租赁合同关系。硅谷电脑公司拒不提供《备案证明》的违约行为进一步造成了我公司的实际租金损失。对于硅谷电脑公司单方面的停业、清退要求，我公司在催促办理《备案证明》的同时，数次找硅谷电脑公司核实停业和商谈赔偿事宜。经数次口头确认停业后，硅谷公司电脑公司于2018年11月2日向我公司出具书面《停业通知》，明确大楼将于2019年1月31日正式停业，预计2019年四季度重新开业，并要求我公司提前做好清退工作，然而只字不提给我公司造成的损失赔偿事宜，亦不愿与我公司进行实质有效的协商。2018年11月15日，硅谷电脑公司又向大厦全体商户发出一份《停业通知》，称硅谷电脑城将自2018年12月31日17时30分起正式停业，要求各商户提前退租、腾退。而对于商户近20年的支持，硅谷电脑公司也仅表示歉意，仍未提及对商户的具体损失赔偿事宜。次日硅谷电脑公司更贴出《硅谷停业退租、腾退细则》进一步要求腾退。硅谷电脑公司拒不提供合法有效《备案证明》以及单方面通知停业、强行清退的违约行为，对于我公司所经营的市场业态而言，不仅给我公司造成了极大的现实损失，也将导致我公司因失去现有经营场所而无法继续开展经营乃至企业正常存续，因此我公司仍然主张涉案租赁合同所约定的优先续租权。对于我公司所主张的损失项目，硅谷电脑公司曾于2018年11月30日派代表张兵和律师团队与我公司在商谈中予以确认，然事后迟迟不予解决。我公司不得已自2019年3月1日起十数次向硅谷电脑公司发函，一方面告知硅谷电脑公司违约在先以及给我公司造成的损失情况，另一方面催促硅谷电脑公司尽快提供书面解决方案。硅谷电脑公司竟于2019年3月22日作出要求我公司继续全额支付租金的违背其事先承诺的《回复函》。加之硅谷电脑公司已于2019年5月21日着手拆除大楼相关工作，且大楼一层已经断电，进一步影响了我公司的经营活动，该行为亦违反了涉案租赁合同第七条第3款约定的硅谷电脑公司负有及时检查、维护楼内的公共设施，使其处于正常的使用状态并确保不影响我公司正常营业义务。2019年5月31日，我公司再次向硅谷电脑公司告知相关情况并主张赔偿，却不知硅谷电脑公司已将我公司诉至法院并要求全额支付相关租金。为维护我公司的合法权益，现特提起反诉，望判如所请。硅谷电脑公司对利康金桥公司的反诉辩称，不同意利康金桥公司的全部反诉请求，理由如下：一、利康金桥公司要求我公司向其提供《备案证明》，已超出双方合同约定。双方于2009年5月6日签订涉案租赁合同，租期十年，按照合同签订时的政策，北京市建委并无地下室空间备案的要求，双方也未在合同中就办理地下室空间备案作任何约定。2012年北京市建委明确提出地下室空间备案的要求，我公司与涉案场地产权方北京金泰集团有限公司协调，于2016年为利康金桥公司办理了《备案证明》，该《备案证明》于2018年6月届满，因北京市建委对于办理地下空间备案的要求日渐严格，拒绝对从事地下经营活动的场所进行备案，因此我公司无法满足利康金桥公司的要求，且实际上我公司2016年为利康金桥公司办理《备案证明》的行为纯粹出于道义帮忙，而非合同约定的义务。办理《备案证明》属于国家政策调整造成的不可抗力，并非我公司法定或约定的义务，根据涉案租赁合同第十条免责约定，双方均不承担违约责任。二、利康金桥公司要求法院确认其享有优先续租权的诉请与本诉的给付之诉非同一法律关系，因此优先续租权的请求不能成立。与此同时，利康金桥公司并不具备优先续租权的条件。根据涉案租赁合同第八条第5款的约定：“乙方……同等条件下享有优先续租权”，所谓“同等条件下”，是指以出租方（我公司）与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件，优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，然而双方的租赁合同尚未履行期满，且涉案场地装修改造后，我公司是否对外出租尚不确定，故利康金桥公司优先续租权的主张根本不成立。三、利康金桥公司自2018年7月起，以办理地下空间备案为由拒付租金已经构成单方违约，违约在先，无权要求我公司支付违约金160000元。四、利康金桥公司公司主张10422840元的实际损失毫无依据。利康金桥公司提供的损失清单不足以证明其存在实际损失，无相应证据证明利康金桥公司与损失清单所列的经营者存在真实的租赁关系，也不足以证明其因违约而存在实际的支出，且我公司2019年11月2日的书面停业通知并未影响利康金桥公司的正常经营活动。五、我公司曾就清退赔偿事宜与利康金桥公司协调过多次，均因其自身的原因无法达成清退赔偿方案，利康金桥公司始终坚持50000000元的损失赔偿，我公司无法与其进行任何有效的协商。六、我公司于2019年5月21日着手拆除除涉案场地之外的其他部分，并未影响利康金桥公司正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月6日，硅谷电脑公司（出租方，甲方）与利康金桥公司（承租方，乙方）就涉案场地租赁事宜签订涉案租赁合同，有关约定如下：第一条租赁场地及面积甲方将坐落于涉案场地整层出租给乙方，建筑面积约为2527．03㎡；第三条租赁期限、租金、支付方式及其他费用1、租赁期10年，从2009年8月18日至2019年8月17日止；3、年租金为人民币：192万元人民币（年租金含B1层水、电、冷暖空调费、物业费用）；4、租金支付：月付，首期租金乙方应于2009年8月18日前缴纳16万元租金，以后乙方应于每月18日前将下月租金支付给甲方；如乙方未按规定时间支付租金，每延迟一天须向甲方交纳应交款项的5‰作为滞纳金；第四条经营保证1、本合同一经签订，乙方保留原经营保证金共计人民币5万元，新增经营保证金7．98万元以作为经营责任之保证，新增保证应于2009年7月1日前给甲方交付到位，乙方租用B1层计保证金12．98万元；4、合同期满后如双方不再续约，乙方应在合同期满前办理完退租手续并按时将承租场地交还甲方。如乙方无任何应承担的责任和费用，甲方应在合同终止后60个工作日内将保证金全额退还给乙方（不计息）；5、合同期内乙方不得用保证金抵付应支付给甲方的租金和其他任何款项；第六条合同期内乙方有下列行为的，甲方有权终止合同并要求乙方赔偿由此而造成的损失：（3）延迟交付租金超过合同约定支付日且经甲方书面催款仍拒不支付的；第七条甲方权利义务1、甲方应保证乙方所承租场地的合法性，并保证乙方正常经营不受干涉；2、按合同约定为乙方提供市场内设施、设备（包括电梯、开水器等），按原标准配备保安、保洁等必要服务；3、及时检查、维护楼内的公共设施，使其处于正常的使用状态并确保不影响乙方正常营业；4、配合乙方做好市场经营，为乙方开展正常的经营活动提供报批所需的相关文件、资料，给乙方打造具有影响力的二手电脑市场而提供相应的支持；第八条乙方权利义务3、乙方应按时交纳租金及应由乙方承担的其他费用等；5、乙方可在租赁期满前六个月内提出续租，同等条件下享有优先续租权；6、合同期满后，如乙方不再续约，最迟须在合同期满5日内将自有设施、设备、相关物品等搬出承租场地并将场地交还甲方、逾期未清的物品则视为乙方放弃。第九条违约责任一、双方均应遵守本合同的约定，任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任，并向守约方支付一个月租金16万元作为违约金，给守约方造成经济损失的，还应赔偿实际损失；二、除非甲、乙双方协商一致或本合同另有规定，甲、乙双方均不得提前解约。因甲方违约使本合同提前解除的，甲方返还保证金、剩余租金并支付违约金。若因乙方原因致使本合同提前解除的，甲方有权扣除乙方交纳的保证金和押金并支付违约金。第十条免责约定由于自然灾害或其他不可抗力因素造成的损失，甲乙双方均不承担责任。2016年6月23日，北京市住房和城乡建设委员会为涉案场地所在的海淀区西草场1号-01、-02层出具《备案证明》，房屋所有权证号：产权证明；安全使用责任人：北京金泰集团有限公司；使用期限自2016年6月23日至2018年6月22日。2016年11月16日，硅谷电脑公司与利康金桥公司双方签订《一次性补偿协议》，载明：北京市政府于2011年8月30日发布了地下空间管理修订办法，要求凡地下空间从事经营活动的必须提供地下空间备案表。由于硅谷电脑城没有房产证明，无法办理地下空间备案，致使利康金桥公司引进的商户自此办法发布之日起至2016年7月底间无法进行公司的注册，导致乙方的经营受到一定的影响。经双方沟通协商达成一次性补偿协议，硅谷电脑公司一次性补偿利康金桥公司现金10万元，本补偿金为一次性，以后双方不得以任何理由和方式向对方提出任何要求。2017年5月16日，北京硅谷科技发展有限责任公司（以下简称硅谷科技公司）与案外人陈江签订《人民币借款合同》，约定向陈江借款200万元，借款期限为2017年5月16日至2018年5月16日。硅谷科技公司于借款期内多次偿还利息，后于2018年8月7日向陈江转账200万元。2018年6月，利康金桥公司敦促硅谷电脑公司在《备案证明》到期后尽快办理备案手续。2018年8月17日，利康金桥公司员工施征与硅谷电脑公司员工杨兴国就涉案场地地下空间备案、租金交纳问题电话沟通并录音，录音文字稿显示：施征希望尽快推进地下空间备案，租金先交一个月，剩下的看备案情况；杨兴国答复称“你先汇吧，我跟陈总说过了，她说先这样，然后她再跟你聊。”2018年9月30日，施征与杨兴国就租金缴纳、涉案场地停业等事宜进行沟通并现场录音，录音文字稿显示：施征询问如12月底清场，商户能否用保证金抵租金；杨兴国表示不同意用保证金抵租金；施征称已经正式通知其两次要清场；杨兴国称只是口头通知，不是正式通知；已拖欠的七、八月租金先拖着，正常的该怎么交怎么交；至少保证对方三个月时间不用清场；施征称要主张优先续租权。2018年10月8日，利康金桥公司向硅谷电脑公司缴纳2018年6月18日至2018年7月17日的租金，计151000元。2018年10月31日，利康金桥公司向硅谷电脑公司缴纳2018年7月18日至2018年8月17日的部分租金，计80000元。利康金桥公司此后未再支付租金。2018年11月1日，利康金桥公司员工施征与硅谷电脑公司法定负责人陈崇玉、杨兴国就停业事宜进行核实，并就地下空间备案办理、损失赔偿、租金缴纳等事宜进行沟通并录音，录音文字稿显示：陈崇玉称元月底之前要清退，之前确实同意利康金桥公司以《备案证明》为由主张暂时缓交租金两三个月，但之后的租金仍然应当依照合同约定缴纳。2018年11月2日，硅谷电脑公司的控股股东硅谷科技公司向利康金桥公司出具《停业通知》，称因受到北京市疏解非首都功能等政策的影响，工商部门自2017年9月20日起就停止了硅谷电脑城的登记注册办理工作，同时税务也将硅谷电脑城列为高风险地址单位，相关政府部门一直不停催要停业时间，为彻底解决上述问题，经其上级集团公司研究决定，硅谷电脑城将自2019年1月31日起正式停业，2019年2月1日起停水、停电、封楼，装修改造为高端写字楼，装修期约10个月，预计2019年四季度重新开业。2018年11月15日，硅谷科技公司向硅谷电脑城商户发出《停业通知》，称为贯彻落实《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动的实施意见》（京政发﹝2017﹞8号）精神，按照北京市人民政府《关于中关村西区业态调整的通知》的要求，硅谷电脑城将自2018年12月31日17时30分起正式停业。请各位商户提前做好退租、腾退工作。2018年11月16日，硅谷科技公司贴出《硅谷停业退租、腾退细则》，载明：一、合同终止期在2018年12月31日及以前的商户到期后合同自然终止。1、没有注册个体、公司，押金自结算起10日内退还；2、注册个体或公司的，押金待个体、公司注销或迁址后退还；二、合同终止期在2019年1月1日以后的商户，可于2018年12月10日起开始办理退租手续。1、剩余租金自结算日起10日内退还；2、没有注册公司的，押金自结算日起10日内退还；3、注册有公司的，押金待公司注销或迁址后退还。2018年11月30日，施征与硅谷电脑公司员工张兵及律师团队就损失赔偿一事进行沟通无果。2019年2月14日，硅谷电脑公司向利康金桥公司发送《关于硅谷电脑城地下一层到期不再续约的通知》，通知利康金桥公司涉案租赁合同到期后将不再续约，理由为为贯彻落实《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020）的实施意见》（京政发﹝2017﹞8号）精神，按照北京市人民政府《关于中关村西区业态调整的通知》要求，其即将对硅谷电脑公司城整体（包括地下一层）进行装修改造。2019年3月1日至2019年3月22日，利康金桥公司多次向硅谷电脑公司发函称：贵司自2018年6月违约至今，并于2018年8月通知我司提前终止合同，鉴于硅谷大厦目前情况，地下一层早已不具备正常经营条件，期间贵司多次派出人员就赔偿我司的损失与我方洽谈，贵司本应于2019年1月31日前告知我司赔偿方案，但因故一直拖延至今未能提出解决赔偿方案，上述行为已经严重影响到我司的正常经营及存续，我司初步估算到目前为止损失为1000万元，请贵司尽快按合同赔偿我方实际损失。2019年3月22日，硅谷电脑公司向利康金桥公司发送《回复函》，载明：1、在贵我双方未签署新的具有法律效力的相关文件之前，涉案租赁合同仍然有效。涉案租赁合同履行期限届满后5日内，贵司应将自有设施、设备、相关物品等搬出承租场地并将场地交还甲方，逾期未清的物品则视为贵司放弃其所有权；我司将停止出租该场地，并进行相关拆除及改造工作；2、由于贵司自2018年7月起就未向我司支付相应租金，我司要求贵司尽快履行涉案租赁合同项下的所有义务，包括补齐截至2019年2月28日尚未缴纳的所有租金共计约120万元；3、请贵司停止就同一内容向我司反复发函，此行为已严重干扰了我司人员的正常工作安排；4、业态调整和市场疏解是北京市政府及海淀区政府的统一部署与安排，贵公司与我们一样，是并行、同等的列在了政府调整与疏解名单范围之内；目前我方亦在自身面临重大经营压力的情况下，积极与政府进行沟通、协调，以取得政府的支持与帮助，更好地落实政府工作要求。2019年3月28日，施征与陈崇玉、杨兴国就租金缴纳一事进行沟通并录音，录音文字稿显示：陈崇玉称“我只承认自11月2日开始，那么那时候我们已经开始清退了，那个时候是可以不收租金了，前面的租金该怎么交还怎么交”。2019年5月6日，硅谷电脑公司向利康金桥公司发送《租金催缴通知书》称：在涉案租赁合同期限内，贵司已向我司缴纳租金至2018年6月，截至2019年5月5日，贵司应向我司缴纳的租金为1520000元，并通知利康金桥公司在接到本通知之日起五日内向其缴纳上述拖欠租金，若逾期未缴纳应付租金，其将按照涉案租赁合同第六条第3款的约定终止涉案租赁合同，并按相关约定要求利康金桥公司赔偿由此对其造成的损失。2019年5月10日，利康金桥公司向硅谷电脑公司发送《关于“租金催缴通知书”的回函》称其不认可硅谷电脑公司享有终止合同的权利，并正式主张优先续租权。2019年5月21日，硅谷电脑公司进行硅谷电脑城地上一层及以上楼层的附属设备的拆除工作。2019年5月28日，施征与陈崇玉通话反映施工影响员工正常工作，已经投诉举报；陈崇玉表示马上叫人去看看。2019年5月31日，利康金桥公司向硅谷电脑公司发送书面函，载明：贵公司近期在没有取得国家施工许可的情况下，经2019年5月29日政府组织的联合执法工作人员认定你方违法施工，并从即日起要求你方暂停施工，但在2019年5月29日下午、2019年5月30日大厦内仍然存在施工现象，我方保留向政府相关部门反映问题，举报你方违法行为的权利；目前硅谷大厦消防设备、设施缺失，有明火作业，造成了极大的安全隐患，大量切割、电焊产生的粉尘污染，没有固话、移动电话信号极大地影响到了地下一层广大商户的身体健康以及人身物品安全；地下一层早已不具备正常经营的条件，我方要求贵司停止违法行为，并要求由于贵司的违法行为，给我方造成的实际损失予以赔偿；因非法施工已经导致了商户物品被水浸泡，空调、显示器被砸坏，地下一层现有商户因你方违章施工，经营受到了很大影响，特要求硅谷电脑城赔偿因此造成的实际损失。2019年8月15日，利康金桥公司从涉案场所搬离，遗留柜台、桌椅板凳等部分物品，杨兴国于次日致电利康金桥公司询问遗留物品如何处理。2019年8月16日，利康金桥公司向硅谷电脑公司发送《关于到期事宜的告知函》称：在我司所经营市场未被政府疏解、且贵司允许其他商户回租的情况下，贵司断然拒绝我司继续合作的行为，着实令我司不解；鉴于租期将至，且场地早已不具备正常经营条件，我司在此再次明确，哪怕待贵公司装修后重新外租，我司亦要求享有合同约定的优先续租权，我司于租期届满后搬出承租场地并不代表我司主动不再续约，亦不代表对应有权利的放弃;我司若有遗留物品逾期未清而被贵司处理的,还请遵照合同履行。2019年8月27日本案庭审中，硅谷电脑公司称诉讼请求中的租金计算起止日期是从2018年8月3日至2019年8月17日；无需退还保证金的合同依据为涉案租赁合同第九条第2款，涉案租赁合同虽是2019年8月17日自然终止，但因利康金桥公司存在拒不给付租金的违约行为，需要赔偿其违约金和损失，故以保证金抵扣上述违约金和损失；涉案场地仍在改造中，改造完成后是否还经营地下电脑城尚未确定，且根据政府关于市场业态调整的要求，涉案场地将来不允许从事市场经营行为，因此目前其尚未发布招租广告，故优先续租条件规定的同等条件并不存在；认可利康金桥公司于2019年8月22日腾退涉案场地；《备案证明》无法办理；提前清偿问题在2018年5、6月份没有影响，只是个别商户通知，并不是通知所有商户腾退。利康金桥公司称其于2019年8月15日腾退，次日向对方表示遗留物品不要了；其反诉请求中的10422840元实际损失包括其向各商户应收而未能收取的租金及其因硅谷电脑公司违约而向各商户所支付的违约赔偿金，对此项主张，利康金桥公司提交《因清退导致的原告损失清单》及160份与商户的租赁合同予以佐证，《因清退导致的原告损失清单》共列明160处柜台名称、经营者姓名、利康金桥公司应收而未能收取的租金总计7462840元、利康金桥因硅谷电脑公司违约而向各商户所支付的违约赔偿金总计2960000元、起始租期均为2018年1月1日至2019年8月17日、不能收取正常租金时间均为2018年7月、原因均为硅谷腾退，但其中部分经营者不能正常收取租金时间及利康金桥公司应收而未收的租金数额与事实有所出入。经询问，利康金桥公司称2018年6月至2019年8月17日期间，涉案场地系非正常经营，原是156户商户，后因2018年5、6月份听说2018年年底要腾退的消息，所以商户在2018年5月至11月期间都陆续搬离，2018年年底只剩下50家商户，目前也已整体搬走;损失清单所列2960000元违约赔偿金尚未赔付。经本院释明，利康金桥公司称就其主张的实际损失不申请审计评估，由法院依据现有证据认定。本院认为，硅谷电脑公司与利康金桥公司签订的涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。硅谷电脑公司主张利康金桥公司拖欠租金违约，其有权解约清场，利康金桥公司以硅谷电脑公司未办理《备案证明》、逾期还款、单方要求其停业撤场为由进行抗辩并提起反诉。关于《备案证明》问题，在租赁合同下，出租人向承租人交付租赁场地为出租人的主合同义务，协助承租人办理相关备案手续以保障承租人的利益系出租人的从合同义务。尽管涉案租赁合同签订时并无办理《备案证明》的相关规定，但从双方《一次性补偿协议》来看，未办理《备案证明》会导致利康金桥公司引进的商户无法进行公司注册，从而导致利康金桥公司在涉案场地的经营受到一定的影响，硅谷电脑公司亦曾为此对利康金桥公司进行过补偿，且涉案租赁合同第七条第4款约定，硅谷电脑公司应配合利康金桥公司做好市场经营，为利康金桥公司开展正常的经营活动提供报批所需的相关文件、资料，综上，硅谷电脑公司负有协助利康金桥公司办理《备案证明》的从合同义务，虽然硅谷电脑公司辩称《备案证明》期满后无法办理系因政府部门对于备案要求趋严所致，但并未就此提交充分证据，且其辩称属于不可抗力亦缺乏法律依据，故硅谷电脑公司未协助办理《备案证明》构成违约。但硅谷电脑公司违反的是从合同义务，且其违约行为只是对利康金桥公司在涉案场地经营造成一定影响，故利康金桥公司仅有权在其损失范围内对租金缴纳行使抗辩权，并不能以此为由拒缴全部租金。硅谷电脑公司在双方沟通时同意利康金桥公司缓交两三个月租金，故利康金桥公司对同意缓交租金期间内的迟延交纳无须承担违约责任，但对于此后的拒缴全部租金仍应承担违约责任。关于逾期还款问题，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，利康金桥公司以此为由进行抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于停业清场问题，硅谷电脑公司主张其要求利康金桥公司停业清场系因政府业态调整和产业升级的要求，并非其能控制，因此无需承担违约责任，本院认为，硅谷电脑公司要求停业清场的原因不属于不可抗力，其行为构成违约，应承担相应违约责任。硅谷电脑公司系于2018年11月2日正式出文通知利康金桥公司停业清场，此前虽在沟通时提到年底停业清场，但亦告知利康金桥公司不影响年底前的经营，利康金桥公司以硅谷电脑公司要求其停业撤场为由拒缴诉争期间全部租金，缺乏依据，其行为构成违约。关于本诉一节，硅谷电脑公司请求判令利康金桥公司向其支付2018年8月3日至2019年8月17日的租金200万元及相应利息损失，本案中，利康金桥公司在上述期间一直占有使用涉案场地，应支付相应租金，但其在涉案场地的承租收益亦因硅谷电脑公司未能协助其办理《备案证明》、通知其提前停业撤场等违约情形受到较大影响，故本院综合考虑案情对硅谷电脑公司主张支付的租金金额酌减为100万元；至于利息损失，考虑到双方因硅谷电脑公司的违约行为对应付租金数额一直存在争议，且硅谷电脑公司在本案中亦主张了大于利息损失的违约金，故本院对该项诉讼请求不予支持。硅谷电脑公司请求判令利康金桥公司向其支付违约金16万元，利康金桥公司拒缴租金构成违约，且造成硅谷电脑公司相应利息损失，根据涉案租赁合同第九条第一款约定，应向硅谷电脑公司支付违约金16万元，故本院对该项诉讼请求予以支持。硅谷电脑公司请求判令其无需向利康金桥公司退还保证金，根据涉案租赁合同第九条第二款约定，因利康金桥公司违约致使合同提前解除的，硅谷电脑公司有权扣除利康金桥公司交纳的保证金，本案中，利康金桥公司拒缴租金虽然构成违约，但并未因此导致涉案租赁合同提前解除，故硅谷电脑公司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于反诉一节，利康金桥公司请求判令硅谷电脑公司向其提供《备案证明》，而《备案证明》的办理涉及相关行政管理部门的职权范围，不属于法院民事案件受理范围，且涉案租赁合同已到期终止，利康金桥公司亦搬离涉案场地，硅谷电脑公司亦无义务继续协助其办理《备案证明》，故本院对该项反诉请求不予支持。利康金桥公司请求确认其对涉案场地享有优先续租权，涉案租赁合同第八条第5款虽约定利康金桥公司在同等条件下享有优先续租权，但利康金桥公司在本案中并未充分举证证明涉案场地目前正在招租且其向硅谷电脑公司提出了同等条件下的承租意向，故本院对于该项反诉请求不予支持。利康金桥公司请求判令硅谷电脑公司向其支付违约金16万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。利康金桥公司请求判令硅谷电脑公司向其支付实际损失10422840元，本案中，利康金桥公司经本院释明不申请对其损失进行评估，其提交的《因清退导致的原告损失清单》、商户租赁合同等证据材料不足以证明其主张的上述损失金额，但其在涉案场地的承租收益确实因硅谷电脑公司的违约行为受到影响，存在实际损失，在损失金额无法查明情况下，本院综合考虑本案案情酌定为200万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京利康金桥旧电脑市场有限公司于本判决生效后七日内向北京市硅谷电脑市场有限公司支付租金100万元；二、北京利康金桥旧电脑市场有限公司于本判决生效后七日内向北京市硅谷电脑市场有限公司支付违约金16万元；三、北京市硅谷电脑市场有限公司于本判决生效后七日内向北京利康金桥旧电脑市场有限公司支付违约金16万元；四、北京市硅谷电脑市场有限公司于本判决生效后七日内向北京利康金桥旧电脑市场有限公司赔偿实际损失200万元；五、驳回北京市硅谷电脑市场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京利康金桥旧电脑市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25940元，由北京市硅谷电脑市场有限公司负担13363元；由北京利康金桥旧电脑市场有限公司负担12577元。反诉案件受理费42649元，由北京市硅谷电脑市场有限公司负担8705元，由北京利康金桥旧电脑市场有限公司负担33944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  王向红人民陪审员  郭 焕二〇一九年十二月三十日书 记 员  崔 丽