天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初11570号原告：杜虹，女，1960年5月21日出生，汉族，中水北方勘测设计研究有限责任公司退休高级工程师，住天津市津南区。委托诉讼代理人：聂方超，天津东法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘棋，天津东法律师事务所实习律师。原告：梅立庚，男，1963年5月18日出生，汉族，北京市禹冰水利勘测设计有限公司教授级高级工程师，住天津市津南区。委托诉讼代理人：聂方超，天津东法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘棋，天津东法律师事务所实习律师。被告：天津博雅置业有限公司，住所地天津市河西区友谊路35号城市大厦27层2702。统一社会信用代码91120103300791115A法定代表人：刘永杰，董事长。委托诉讼代理人：冯蔚然，该公司职员。委托诉讼代理人：李嫱，该公司职员。被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。统一社会信用代码91120101730379737B法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：林晶，该公司法务。被告：天津房王网络科技有限公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦第10层C座。统一社会信用代码9112022300745645M法定代表人：欧阳达辉，总经理。委托诉讼代理人：王淼，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：王悦哲，该公司行政专员。原告杜虹、梅立庚与被告天津博雅置业有限公司、天津中原物业顾问有限公司、天津房王网络科技有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告杜虹、梅立庚的委托诉讼代理人王爱东及原告杜虹，被告天津博雅置业有限公司的委托代理人冯蔚然、李嫱，被告天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人林晶，被告天津房王网络科技有限公司的委托诉讼代理人王淼、王悦哲到庭参加了诉讼。第二次开庭原告杜虹、梅立庚的委托诉讼代理人聂方超、刘棋及原告杜虹，被告天津博雅置业有限公司的委托代理人冯蔚然、李嫱，被告天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人林晶，被告天津房王网络科技有限公司的委托诉讼代理人王淼、王悦哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜虹、梅立庚向本院提出诉讼请求：1、判令天津博雅置业有限公司赔偿因虚假宣传造成二原告经济损失300000元（调取两个非学区房公寓平均价格[1.2+1.9]/2=1.55万元，实际损失[2.67-1.55]×77.56平米=86.87万元，学区房因素造成的实际损失86.87万×34.53%[认为学区房因素影响房价比例]=30万元）；2、判令天津房王网络科技有限公司退还二原告中介服务费40000元；3、判令三被告对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：梅立庚和杜虹系夫妻关系，系房屋共有人。天津博雅置业有限公司系北大资源三诚里项目开发商，被告二系天津博雅置业有限公司该项目的销售代理公司，被告三系介绍二原告与天津博雅置业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》的房产中介公司。2016年9月12日，二原告经被告三介绍与被告一签订《天津市商品房买卖合同》，被告三收取二原告40000元中介服务费。签订合同前，三被告均对二原告明确宣称：“该项目是新八大里板块的城市型公寓项目，具备住宅属性的小户型产品，可就读台湾路小学、师大二附小重点小学片区。二原告遂花费高于同时间同地段的其非重点小学片区公寓及住宅的价格购买涉案房产。2019年5月，上述小学发布的招生简章明确将涉案房产排除在外。因该房产是否能够进入上述两所重点小学对房价有重要的影响，二原告购买的价格中包含学区房因素，现在教育局及其两所重点小学已明确城市型公寓非学区房，无法进入其宣传的两所重点小学，故二原告请求被告一退还购买房屋时因学区房因素被告一多收的房屋差价及其他损失，被告三应退还其收取的中介服务费。被告二、被告三作为其虚假宣传行为的发布者也应承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，诉至贵院，望贵院判如所请。杜虹、梅立庚向本院提交的证明材料如下：1、商品房买卖合同27页，证明原告购买的位于三诚里6号楼-1-1307的商品房系被告一所开发，原告购买商品房的价格为每平方米26356.95元，总价为2044245元。2、关于新八大里学区片划分的公示说明1张，证明被告一以重点学区房的名义对其开发的三诚里小区进行广告宣传，三诚里小区的商业推广名称为“北大资源-悦城”，虚假宣传内容为已经与师大二附小、台湾路小学已经签约。3、三诚里小区施工现场外围广告招牌1张，证明被告一将三诚里小区一重点学区房的名义进行广告宣传。4、微信聊天1张，证明被告二通过微信发布广告，对三诚里小学以重点学区房的名义进行广告宣传，原告系通过该广告得知房源信息。5、宣传彩页8张，证明被告以宣传彩页的形式发布广告，称其开发的三诚里小区为双名校学区房。6、公证书27张，证明被告发布虚假广告称其开发的三诚里小区为双名校学区房，且公寓类房屋与住宅同等待遇，可落户，可入名校。7、2017-2019天津市河西区小学招生入学指南及招生简章5张，证明河西区教育局发布正式文件未将三诚里小区划入台湾路小学片区，河西区教育局对小学招生入学的政策每年均有变动，三诚里小区在三被告进行广告宣传时是否为重点学区房并不是确定事实，三被告是以不确定的事实进行发布广告，构成虚假广告宣传。8、收据1张，证明被告二与被告三在代理被告一售房过程中发布虚假广告，并收取原告服务费40000元。9、链家地产销售记录2张，证明目前原告购买的三诚里小区商品房因属于非学区房，与同等地段的非公寓类商品房的价格差异巨大，原告购买三诚里房屋时，二被告因虚假宣传，导致房屋价格虚高。10、证人高某证言1张，证明被告一对所开发楼盘进行虚假广告宣传，包括以微信朋友圈、户外广告、宣传彩页等形式进行广告宣传。11、申请贵院出具调查令所调取市建委保存的2019.6美年广场、梅江公馆房屋成交价格，证明非学区房与原告购买的所谓学区房公寓价格在同地段、同时间每平米价差达到14000-7000。12、百度地图截图2张，分别为北大资源到美年广场及北大资源到梅江公馆，证明原告调取的两个公寓均与原告购买房屋地段距离不超过3公里，属于同一地段，具有较高的参考价值。天津博雅置业有限公司辩称，1、本案案由不属于财产损害赔偿纠纷，应该属于商品房买卖合同纠纷。2、原告相关陈述与事实不符。在双方签订住房合同过程中，原告从未就其购买房屋系为入读小学等问题向被告沟通，被告并不清楚其所谓的购买目的系为入读小学,被告从未向原告作出购房就可入读重点小学的承诺，也从未授权任何广告发布主体向购房人发布购买房屋就可入读重点小学的广告宣传。3、宣传资料依法属于要约邀请不能被视为要约，不构成原被告之间《天津市商品房买卖合同》及《补充条款》的内容，原告在民事起诉状的虚假广告宣传等陈述没有事实根据和法律依据。4、原告诉讼请求中所谓的损失数额没有充分、合法、合理的事实根据，依法不应得到支持。5、原告作为所谓的学区房利益的最关心者，对于新建小区的房屋是否为台湾路小学学区房、政府教育部门相应学区划片政策，应负有必要的核实义务，原告置自己核实义务、政府是学区划分责任主体的因素于不顾，在购房多年之后将有关政府教育部门制定的统筹安排入学等相关责任全部推向被告，于理不通、于法无据。6、二原告年龄均在五十五周岁以上，有关其子女是否为入读小学的年龄、原告及子女户籍是否在三诚里项目行政所在地、原告是否有适龄入学子女、原告子女的实际上学状况等原告都应当举证证明。综上所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法有效。合同中没有关于配套教育设施的约定，被告没有对原告主张的学区房问题做过任何承诺，原告所谓的重点学区房对于原、被告双方购房合同的订立和房屋价格的确定并不构成影响。一切与涉案房屋有关的权利及义务应以双方签订的书面合同约定为准。原告诉讼请求中所谓的损失数额没有充分、合法、合理的事实根据，依法不应得到支持。请求人民依法驳回原告的诉讼请求。天津博雅置业有限公司就其主张向本院提交如下证据，1、《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，证明合同内容是原、被告真实意思，其中没有对原告所谓学区房问题的约定；在补充协议10条、20条中有明确规定，买卖双方当事人在签订合同及附件之前对合同全部条款及含义是了解的，被告尽到提示说明义务，宣传资料及广告所表达和提供的信息不作为双方权利义务的依据，不构成原被告之间《天津市商品房买卖合同》及《补充条款》的要约。2、三诚里项目建设用地规划许可证、天津市新八大里地区控制性详细规划修改，证明新八大里地区的政府规划文件以及三诚里项目规划范围不包含被告开发建设的三诚里项目需要配备建设两所小学，通过控制性详细规划修改两所这样的小学也没有包括在红线规划范围内。3、2019年台湾路小学招生简章、天津师范大学第二附属小学招生简章，证明有关公寓性住宅适龄儿童入学事项，是需要政府教育部门根据《义务教育法》及天津市教委每年发布义务教育阶段在校生招生指导的政府性文件等制定；三诚里项目涉案房屋业主入学问题最终是以政府教育部门规定为准；被告作为房地产开发企业无权对政府的招生入学政策在合同中与购房人有相关约定；原告作为所谓学区房问题利益最关心人，对于三诚里项目公寓房屋是否属于两所小学范围负有必要审查义务，政府发布的教育性文件每年都是向全社会公开公示，原告在购房之前有条件、有能力查询到相关政府政策性文件，及两所小学招生简章，是否具备购买公寓入读两所小学具有完全识别能力。4、三诚里项目周边楼盘2016年6-9月期间商品房成交价格（中海、新八大里项目、格调绮园项目）、三诚里商品房项目备案价格、三诚里项目公寓在2016年9月期间三套房屋成交价格，证明新八大里项目成交均价29195元每平米，格调绮园成交均价是26950元每平米；原告所购买房屋对比其周边相同地段，相同销售时间，相同产品类型即公寓，购买价格并不高于同期同地段公寓价格，且低于三诚里项目在房管局备案销售价格;原告主张其房屋价格产生的影响是成立的。天津中原物业顾问有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于本案案由，我公司同意第一被告意见。2、原告诉讼请求第二项是关于中介服务费属于居间合同纠纷，与本案不是同一法律关系，应另案起诉解决。3、原告在诉状中称购买小学，师大二师附小小学的说法不属实。我公司并未制作和发布该内容的广告，也没有做过该内容的承诺。我公司作为销售代理公司，与开发商自销团队等共同代理，营销说辞、营销方案与计划、楼盘推广相关资料的制作等均是由开发商审核确认最终决定和执行，我司不是原告所称的广告制作和发布者。4、本案涉及的小学不在开发规划范围内，宣传资料也不会对入学问题作出明确承诺，另外商品房的宣传资料在本案中也并不是要约，没有合同效力，应以书面的合同和补充协议为准。5、房产交易是大额交易，原告在购房时并未提出要购买学区和入学的相关问题。退一步讲，如果真像原告所述承诺学区问题，原告也应跟教育局等相关部门核实。众所周知，市政配套、义务学校入学历年由教育局统筹安排，学片区划分每年都会调整，三被告均无权决定。6、原告购买本案房产的价格，并不像原告所述的虚高，实际购买价也不高于同期开发的同地段的同类的其他房屋，原告要求赔偿财产损失的数额无事实和法律依据。如果原告能够证明具体损失房屋差价的数额，我司作为销售代理，并不是房款的受益人，原告要求我司承担连带责任，无事实和法律依据。综上，我司认为原告的诉请不应得到支持。天津中原物业顾问有限公司就其主张向本院提交如下证据，与天津博雅置业有限公司签署的销售代理合同，证明与天津博雅置业有限公司之间是销售代理合同关系，与开发商的自销团队共同代理，营销说辞、营销方案及计划、楼盘推广资料均是开发商审核并最终确定形成，不是原告所称的广告发起人。天津房王网络科技有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。案由同意天津博雅置业有限公司的陈述。针对原告诉请1，我司为原告提供会员服务期间不存在学区房虚假宣传行为，原告在微信得到的信息是津房置换发布的，原告是通过中介公司链家网络得到学区房的信息，我司是天津房王网络，与链家和津房置换没有任何合作往来。2、原告要求退还的中介费。原告认购当日缴纳的40000元为会员服务费，当时为其开具了收据，同时给原告发放房王网络会员07646优惠券，表明如选房未成功，公司提供专项服务，直至选房成功为止。因原告购买了北大房屋，故我司提供服务顺利完成。针对房王网络说明，客户缴纳40000元服务费，即享有专项优惠资格，二手房买卖出租等服务，原告不是我司介绍购房的。综上所述，原告诉讼请求与事实不符。天津房王网络科技有限公司就其主张向本院提交2016年9月收据1份，原告刷卡凭条1张，证明原告认购当日缴纳40000元是会员服务费，收据上表明优惠券编号是07646，优惠券明确写明如果原告未选房成功，公司将为其提供其他房源信息及专项服务，直至客户成功选房为止，原告已经购买房北大资源项目，公司服务成功。本院依据双方当事人的陈述及采信的证据，认定事实如下：天津博雅置业有限公司是天津市新八大里地区三诚里项目（别称北大资源阅城）的开发商。天津中原物业顾问有限公司与天津博雅置业有限公司签署有《销售代理合同》，系天津博雅置业有限公司三诚里（阅城）的销售代理公司。天津房王网络科技有限公司系天津博雅置业有限公司三诚里（阅城）线上推广公司。2016年9月6日梅立庚、杜虹向天津房王网络科技有限公司交纳会员服务费40000元后，2016年9月12日梅立庚、杜虹经天津中原物业顾问有限公司与天津博雅置业有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定梅立庚、杜虹向天津博雅置业有限公司购买位于天津市河西区房屋，该房屋设计用途为城市公寓，建筑面积77.56平方米，每平方米价格为26356.95元，购房价款为2044245元。该合同附件六：补充协议第十条约定“出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传资料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有资料及现场展示物品及样板房）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同及其附件和本补充协议约定及市政府有关部门批准文件为准。出卖人提供的样板房（包括但不限于设备、装修材料、装修设计及施工做法等）仅供买受人作为装修参考用，不构成买卖合同约定的商品房交付标准；对该商品房的交付标准以买卖合同及其附件约定的内容为准”。合同签订后，梅立庚、杜虹支付了房屋价款和办理了贷款。2018年11月14日天津博雅置业有限公司将涉诉房屋交付给梅立庚、杜虹，梅立庚、杜虹办理了入住手续。另查，新八大里地区规划中配套两所小学（与天津师范大学第二附属小学、台湾路小学实行集团办学）、地铁等，三诚里（阅城）项目内不含有建设学校。三诚里（阅城）项目宣传中，含有双名校、入读重点校等用词。2019年5月，天津师范大学第二附属小学、台湾路小学发布招生简章，明确户籍在本学区军产、公寓、非住性质房屋的适龄儿童，由区教育局统筹登记入学人数和学校资源分配情况，安排入学。本院认为，本案是梅立庚、杜虹以“三被告虚假宣传购买小学、师大二附小重点小学片区，而签合同花费高于同时间、同地段非重点小学片区公寓及住宅的价格购买诉争房”造成经济损失而提起财产损害赔偿的，该纠纷产生实属于民事合同领域的纠纷。根据现有政策学区的划分属于政府教育系统的职责范围，房地产开发商不能左右当地政府的规划，房地产开发商自行宣传属于某某学区房，可以入读某某学校，只是基于常规情形判断。我市出台有《天津市教委关于进一步完善义务教育免试就近入学工作的意见》根据该意见“小学入学，本市户籍适龄儿童，依据国家和我市相关规定，实行免试就近入学。居住证持有人的适龄随迁子女，依据本市居住证管理办法及实施细则的相关规定，由区县教育行政管理部门统筹安排在公办学校入学。”根据该规定教育部门根据地区情况对学区进行划分和调整。购买学区房，不能盲目根据广告、宣传，首先应了解相关政策，如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任，将广告明示的事项写入合同中。杜虹、梅立庚与天津博雅置业有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在补充协议第十条约定“出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传资料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有资料及现场展示物品及样板房）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同及其附件和本补充协议约定及市政府有关部门批准文件为准。出卖人提供的样板房（包括但不限于设备、装修材料、装修设计及施工做法等）仅供买受人作为装修参考用，不构成买卖合同约定的商品房交付标准；对该商品房的交付标准以买卖合同及其附件约定的内容为准。”然合同中并未有学区的约定。另根据杜虹、梅立庚提交的证据，也不能证明其二人系因购学区房而买诉争房的。即使是为学区房而出资，因决定房屋价格的因素很多包括小区环境、小区内配套、周边的公共资源、地铁、学区房等，三诚里项目建在新八里地块，该地块有多个楼盘，杜虹、梅立庚也不能证明对此宣传支付了高额的对价。故杜虹、梅立庚以因虚假宣传造成损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。至于杜虹、梅立庚要求天津房王网络科技有限公司退还中介服务费40000元属于居间合同纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不予解决。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杜虹、梅立庚的诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取3200元，由原告杜虹、梅立庚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  陈玮二〇一九年十二月二十五日书记员  张毅本案引用的法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。