北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初7857号原告：李永春，男，1969年4月4日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告：李永瑞，男，1964年12月9日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告：李永满，男，1957年9月1日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告：李晓凤，女，1962年12月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告：李永军，男，1960年3月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告：孙自淑，女，1931年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：李亚莉（兼孙自淑委托诉讼代理人），女，1962年7月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李永芝，女，1947年12月27日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：王革艳，女，1970年1月4日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：刘长文（兼被告李永芝、王革艳委托诉讼代理人），男，1972年1月30日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：刘玉凤，女，1946年12月26日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：高希赢，女，1975年5月2日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告李永春、李永瑞、孙自淑、李亚莉、李永满、李晓凤、李永军与被告刘长文、李永芝、刘玉凤、王革艳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永春、李亚莉和被告刘长文、李永芝、刘玉凤及其委托诉讼代理人高希赢、王革艳到庭参加了诉讼。李永瑞、李永满、李晓凤、李永军经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。李永春向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效；2.判令被告将位于北京市怀柔区渤海镇渤海所村×号院内北房6间中东数的一半房屋及东边院落的一半均返还给李永春；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据（1989）怀民字第189号的怀柔县人民法院民事判决书认定原告李永春享有继承及受赠的旧北瓦房2.5间，即位于怀柔区渤海镇渤海所村内西街路南（现门牌号×号）房屋及院落。后原告将上述房屋让刘长文无偿使用，2012年刘长文拿着一份农村房屋买卖合同书分别找到原告、李永瑞、李永满、李永军和李晓凤签字，内容是将诉争院落卖给刘长文，但事实上协议中连房屋具体位置及价格等都没有写明，应是一份无效的协议。首先，根据前述民事判决书，诉争院落及房屋中的2.5间为原告李永春所有，还有2.5间是李玉安给原告使用，原告没有处分权，所以原告无权将属于李玉安的份额卖给被告刘长文，而且李永瑞等四人与诉争房屋并无关联，但刘长文却还找其他人在房屋买卖协议上签字，因为都是家里人，也没考虑就签了字，但并没有买卖的事实存在。其次，房屋买卖协议书中的房屋根本没有实际出售，从协议上可以看出，房屋的具体位置没有明确，协议上没有写价格，而且自2012年至今被告也从未给付原告房屋价款，原告只是让被告居住使用。最后，这份协议是被告一个个找原告及其他人去签的字，退一步讲，就算涉诉房屋可能基于继承需要其他人签字，那么也还缺少继承人李永芝签字，但因为本来就不是买卖，所以这份协议从未履行，是无效的。综上，原告认为房屋买卖协议无效且被告应将房屋腾退，请求法院查明事实，依法判处。李亚莉、孙自淑向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效；2.判令被告将位于北京市怀柔区渤海镇渤海所村×号院内北房6间中西数的一半房屋及西边院落的一半均返还给李亚莉；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：渤海所村×号院老房5间中的西数2.5间是李玉安的房屋，李玉安的父母早于李玉安去世，孙自淑系李玉安的妻子，二人共生育一女李亚莉，孙自淑放弃继承李玉安的渤海所村×号院老房5间中的西数2.5间，同意由李亚莉来继承。李永瑞称：涉案房屋我认为已经卖给了刘长文的母亲李永芝了，李永芝又将房屋给了刘长文，所以后期刘长文将房屋卖给了刘玉凤。具体的我没有参与，涉案房屋与我无关。李永满称：1990年确实判决确定了李永春继承北房2.5间，我们兄弟姐妹几个就认可全部房屋归李永春了。当时我的确签了一个农村房屋买卖合同书，但是我认为房屋与我无关，所以我也就签字了。具体钱给没给我不清楚。涉案房屋与我无关，我也不参与诉讼了。李晓凤称：1990年确实判决确定了李永春继承北房2.5间，我们兄弟姐妹几个就认可全部房屋归李永春了。当时我的确签了一个农村房屋买卖合同书，但是我认为房屋与我无关，所以我也就签字了。具体钱给没给我不清楚。涉案的全部房屋与我无关，我也不参与诉讼了。李永军称：1990年确实判决确定了李永春继承北房2.5间，我们兄弟姐妹几个就认可全部房屋归李永春了。李永春上班了，不在村里居住，我们就商量将涉案房屋及院落给刘长文的母亲李永芝，当时商量给8000元，李永芝给了5000元，房屋就进行了翻建，盖完后说办手续，差的3000元我们给李永春做工作，最后就没要3000元。最后签了农村房屋买卖协议书，后来房屋卖了我没有参与，我不清楚。我认为房屋已经卖给刘长文了，与我无关。刘长文、王革艳、李永芝辩称，1991年渤海所村西路南李永春受赠的房屋北房5间，东偏房1间，共6间，因当时李永春最小，兄弟姐妹照顾最多，当时房子破旧，所以李永春就在李永芝家居住，后来李永春当兵，回来有工作，考虑城里分房，经过兄弟姐妹几人协商，将赠与李永春的房屋卖给李永芝，审批人为李永军，经过翻建，出资人为李永芝的大儿子刘长文，北房6间由镇政府审批，2001年东厢房、南房经过有关部门审批，批示为刘长文，由于当时考虑都是家里人，没有着急过户办理手续，2012年5月14日在李永军板栗加工厂办公室补签了农村房屋买卖合同，由李永满、李永军、李永瑞、李晓凤、李永春一起在合同上签字作证。时隔十年，已经过了诉讼时效，我已经将房屋卖给本村村民刘玉凤，李永春不配合过户，于2019年9月，李永春起诉到法院，我们才知道有李玉安2.5间房屋，由李永春使用，我们在不知情的情况下购买房屋6间，李永春欺骗了我们，将原2.5间和李永春的2.5间卖给了李永芝，李永芝将购房款付给了李永春，李玉安所要房屋应该由李永春承担。刘玉凤辩称，我与刘长文签订房屋买卖合同已经7年了，购买房屋之后没有翻建过，进行了装修。现渤海所村×号院内北房6间，东厢房5间，南房6间，西厢房1间。原告要求原告与被告刘长文签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求我不同意。不同意将×号院的房屋及院落返还原告李永春和李亚莉。我们只与卖方刘长文有关系。为证实自己的主张，李永春提供以下证据：证据一、两份判决书，证明房屋有李永春2.5间。证据二、农村房屋买卖合同书，证明虽然我签字了，但是不是买卖合同，只是一种意向书。当时签订合同的时候曾告知刘长文房屋还有李玉安的，所以跟我签没有用，而且房屋的价格都没有定，东偏房1间是李永保的，需要经所有的兄弟姐妹同意。刘长文、王革艳、李永芝对上述证据发表质证意见为：证据一我没有见过，不认可。证据二真实性认可，不认可原告的证明目的。刘玉凤对上述证据发表质证意见为：证据一、证据二不清楚，与我们无关。孙自淑、李亚莉对上述证据发表质证意见为：证据一、证据二均认可，有李玉安的2.5间房屋，如果需要买卖房屋的话是需要经过我同意的。为证实自己的主张，刘长文、王革艳、李永芝提供以下证据：证据一、社员宅院地使用许可证3份，证明我有国家正规批示。证据二、李永满、李永军、李永瑞签字的证明及农村房屋买卖合同书，证明房屋卖给我了。证据三、证明，证明翻建的房屋是我出资建设的。李永春对上述证据发表质证意见为：证据一不认可，盖章的是渤海所村委会，村委会没有任何权利批准宅基地，应该是区级以上部门批准。证据二李永军、李永瑞说他们三个商量将房屋卖给李永芝，确实问过我卖房不，和房屋价格，我说我卖不了，房子不只是我的，还有李玉安的，所以我就没有卖，李永芝家里人多没有地方住，我说李永芝一家可以在×号院盖房，但是盖了房子也不是李永芝的。刘长文并不是出资人，当时他刚18岁，我不认可。证据三不认可。孙自淑、李亚莉对上述证据发表质证意见为：与李永春的质证意见一致。刘玉凤对上述证据发表质证意见为：证据一认可。证据二不清楚。证据三不清楚。为证实自己的主张，刘玉凤提供以下证据：证据一、社员宅院地使用许可证3份，证明我买房的时候刘长文将这些批示交给了我。房屋经过了批准。证据二、农村房屋买卖合同及收条及证明，证明刘长文将涉案房屋卖给刘玉凤，购房款41万元。村委会同意刘长文与刘玉凤的买卖合同。证据三、协议2份，证明刘长文建设房屋的时候与左右邻居签订的协议。李永春对上述证据发表质证意见为：证据一不认可，盖章的是渤海所村委会，村委会没有任何权利批准宅基地，应该是区级以上部门批准。证据二不清楚。证据三不清楚。李永军没有经过我的同意是不正确的。孙自淑、李亚莉对上述证据发表质证意见为：证据一、证据二、证据三不清楚。刘长文、王革艳、李永芝对上述证据发表质证意见为：证据一、证据二、证据三均认可。王革艳是我爱人，王革艳同意我将房屋卖与刘玉凤。本院经审理认定事实如下：李玉平与张崇兰系夫妻关系，二人共生育七名子女，分别为：李永春、李永瑞、李永满、李晓凤、李永军、李永芝和李永保（1995年左右去世）。李玉平于1986年左右去世。张崇兰于1988年左右去世。李玉安与孙自淑系夫妻关系，二人共生育一女李亚莉。刘长文与王革艳是夫妻关系，刘长文系李永芝之子。1989年，李永文将李永芝、李永满等诉至本院，本院经审理作出（1989）怀民字第189号民事判决书，该民事判决书认定：李永春继承及受赠得旧北瓦房2.5间。后李永文不服该民事判决，上诉至北京市中级人民法院。北京市中级人民法院经审理作出了驳回上诉，维持原判的判决。1992年，刘长文以李永军的名义申请在北京市怀柔区渤海镇渤海所村×号翻建为北房六间、东厢房5间、南房6间、西厢房1间。2012年5月14日，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订农村房屋买卖合同书。农村房屋买卖合同书载明的2、房屋价格及其他费用：甲乙双方协商一致，甲方所售房屋金额为空。2012年6月3日，刘长文、王革艳与刘玉凤签订农村房屋买卖合同。农村房屋买卖合同约定：第一条甲方自愿将下列房屋及院落出售给乙方，该房屋及院落具体状况如下：坐落于北京市怀柔区渤海镇渤海所村941-3号，建筑面积363.9平方米。第二条甲乙双方议定的上述房屋及院落成交价格为人民币41万元。关于双方与诉争房屋的关系，李永芝称，我给了李永春购房款5000元，这个房屋是我给刘长文购买的房屋。同意刘长文和王革艳将房屋卖给刘玉凤。刘长文称，1991年购买的房屋，1992年翻建为北房六间、东厢房五间、南房六间、西厢房一间，村委会给我们发放了社员宅院地使用许可证。1992年是以李永军的名义申请翻建。我和王革艳与刘玉凤签订农村房屋买卖合同后，房屋已经交付给刘玉凤了。后来我与李永春等人补签的农村房屋买卖合同书的日期是2012年5月14日，在签订合同的时候实际已经由我们翻建了。李永军称，诉争房屋李玉安在世的时候就将房屋给李玉平了，当时没有手续。涉案房屋经法院判决给李永春2.5间房屋。因为李永春不在村里居住，我们就商量将涉案房屋及院落给刘长文的母亲李永芝，当时商量给8000元，李永芝给了5000元，房屋就进行了翻建，盖完后说办手续，差的3000元我们给李永春做工作，最后就没要3000元，最后我们与刘长文签订房屋买卖协议书。关于房屋的居住使用情况，李永芝购买房屋后，就由李永芝、刘长文一家居住，2012年6月3日将房屋出卖给刘玉凤后，就由刘玉凤实际居住房屋了。本院认为，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订农村房屋买卖合同书虽然没有约定购房款，但通过李永瑞、李永满、李晓凤、李永军、李永芝的陈述可以证明涉案的房屋的购房款原为8000元，最后定为购房款5000元，李永芝已经支付给李永春。李永芝购买房屋后，李永芝认可分给其儿子刘长文，由刘长文将涉案房屋翻建为北房六间、东厢房5间、南房6间、西厢房1间。考虑到李永芝与各原告之间均存在亲属关系，涉案房屋已于1992年翻建，翻建后一直由李永芝、刘长文、王革艳居住使用。2012年5月14日，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订农村房屋买卖合同书，实际是对之前房屋买卖行为补签的协议，房款已经交付，因李永芝认可刘长文为实际购房人，本院不持异议；关于合同效力的问题，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满向李永芝、刘长文出卖涉案房屋时，未经其他共有人孙自淑、李亚莉同意，属于部分共有人未经其他共有人同意擅自出卖标的物的行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定，无权处分并不导致买卖合同无效。合同效力，取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。本案中，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与李永芝、刘长文双方具有房屋买卖的真实意思表示，且双方实际履行了房屋买卖合同；后，李永芝认可房屋分给刘长文，刘长文和王革艳又将涉案房屋翻建后卖与本村村民刘玉凤，而刘玉凤是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，李永瑞、李永军、李永春、李晓凤、李永满与刘长文签订的农村房屋买卖合同书和刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同的内容均不违反法律法规的强制性规定，均应属有效合同。故对于李永春要求判令原告与被告刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效和刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持；对于李永春要求判令被告将位于北京市怀柔区渤海镇渤海所村×号院内北房6间中东数的一半房屋及东边院落的一半均返还给李永春的诉讼请求，本院不予支持；对于孙自淑、李亚莉要求判令原告与被告刘长文于2012年5月14日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；刘长文、王革艳与刘玉凤签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持；对于孙自淑、李亚莉要求判令被告将位于北京市怀柔区渤海镇渤海所村×号院内北房6间中西数的一半房屋及西边院落的一半均返还给李亚莉的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回李永春的全部诉讼请求；二、驳回孙自淑、李亚莉的全部诉讼请求。案件受理费14900元，减半收取计7450元，由李永春负担3725元（已交纳），由孙自淑、李亚莉负担3725元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇一九年十二月二十五日书记员  张 琪