江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初11155号原告（反诉被告）：国信证券股份有限公司南京洪武路证券营业部，住所地南京市秦淮区洪武路198号101室、A幢903室，统一社会信用代码91320100754105351P。负责人：徐华良，系该营业部副总经理。委托诉讼代理人：周晓菲,江苏道多律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晓,江苏道多律师事务所（实习）律师。被告（反诉原告）：唐晓辉，女，1960年7月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告（反诉原告）：蒋新，男，1965年11月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告（反诉原告）：杨金刚，男，1972年1月25日出生，汉族，住南京市秦淮区洪武路239号新大都大厦4楼。以上三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李孝华，江苏衡圣律师事务所律师。原告（反诉被告）国信证券股份有限公司南京洪武路证券营业部（以下简称国信证券公司）与被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，被告唐晓辉、蒋新、杨金刚于2019年10月25日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）国信证券公司的委托诉讼代理人周晓菲、丁晓，被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚的共同委托诉讼代理人李孝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国信证券公司向本院提出本诉诉讼请求：判令被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚返还租房押金100000元。事实与理由：2016年1月3日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：唐晓辉、蒋新、杨金刚将位于南京市秦淮区（以下简称案涉房屋）租赁给国信证券公司使用，三位出租人收取房屋租金及房屋押金，租赁期限为2016年1月3日起至2019年1月2日止。2019年1月3日《房屋租赁合同》到期后，国信证券公司又与三人续签《商用房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2019年1月2日起至2019年8月2日止。合同到期前，三人提出要求将房屋恢复至原设计分割墙体及原设计水电，约定2019年9月9日交接。为此国信证券公司已于2019年7月底搬出房屋，并根据出租人要求对房屋施工恢复原状。2019年9月9日唐晓辉、蒋新、杨金刚验收时，又提出无理要求而未能完成交接。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五项第二款，唐晓辉、蒋新、杨金刚应在合同期满后全额退还国信证券公司押金人民币100000元，不得无故扣留。此后国信证券公司多次联系出租人交接，并通过《律师函》主张权利未果。国信证券公司为维护合法权益，提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚辩称，双方签署的房屋租赁合同已于2019年8月2日履行完毕，后国信证券公司长期占用被告房屋到2019年9月17日，根据合同约定，扣除押金100000元，国信证券公司房屋尚欠占用费100000元，请求驳回国信证券公司的本诉诉讼请求。被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚向本院提起反诉诉讼请求：1、判令国信证券公司逾期交房赔偿房屋占有使用费213426元（71142元/月*1.5个月*2倍）；2、判令国信证券公司赔偿房屋恢复原状整改费5000元。事实与理由：2019年1月3日，唐晓辉、蒋新、杨金刚与国信证券公司签订《商用房屋租赁合同》，三人将案涉房屋4间独立房屋共同出租给国信证券公司，租赁期限为2019年1月2日至2019年8月2日。租赁期间国信证券公司改变房屋内部结构，将独立的房屋打通作为一个整体使用。至租赁期满，国信证券公司未按照合同约定履行将房屋恢复原状的义务，导致三人各自房屋目前无法单独出租。国信证券公司逾期交还房屋并对需要恢复原状的位置恢复不到位，构成违约，应当承担违约责任。原告（反诉被告）国信证券公司辩称，请求驳回全部反诉诉请。1、案涉房屋在2003年初次交付，交付时只是框架结构的毛坯房，没有墙体、门和天花板，国信证券公司在租赁期满后的法定义务是只要清空恢复原状即可。实践中一般为便于出租人使用是保持现状，而此次国信证券公司恢复工程是按照出租人要求恢复至原始设计墙体和水电，案涉房屋交付时只是框架，国信证券公司按照出租人提供的该房屋图纸进行了二次施工，施工至房屋交付状态和租赁期满状态以外的第三种状态，因此该工程不是国信证券公司法定义务而是合同义务，国信证券公司不应当承担履行合同义务期间的占用费。2、出租人对于租赁合同到期的时间是明知的，而直到国信证券公司7月底提前交房时才提出要按照其要求恢复至设计状态，并提供图纸，出租人对于国信证券公司发包的恢复工程也是经双方协商的，并且口头约定9月9日现场验收、交接，反诉人在提出反诉前从未主张房屋占有使用费，否则国信证券公司在合同期满前交房只需承担相应的违约金最多十几万元即可，如果国信证券公司需要承担恢复工程期间的占用费，那么国信证券公司的诚信履约行为反而增加了赔偿责任，显然违背公平诚信原则。本院经审理认定事实如下：2016年，唐晓辉、蒋新、杨金刚（甲方）与国信证券公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的案涉房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共781.44平方米，其中唐晓辉255.25平方米、蒋新280.90平方米、杨金刚245.29平方米；房屋租赁期限自2016年1月3日起至2019年1月2日止；每年租金857304元，甲方三人按其各自面积分摊收取租金；乙方支付给甲方房屋租赁押金十万元，由唐晓辉收妥，待合同期满后全额退还给乙方，甲方不得无故扣留。2016年1月15日，国信证券公司向唐晓辉支付押金100000元，唐晓辉于同日向国信证券公司出具收条。2019年1月3日，唐晓辉、蒋新、杨金刚（甲方）与国信证券公司(乙方)就案涉房屋签订《商用房屋租赁合同》，约定：本次房屋租赁期起止时间为2019年1月3日至2019年8月2日；七个月租金为500094元，甲方三人按其各自面积分摊收取租金；租赁期满后，乙方可撤出其产权所属之可移动财产，并再将房屋原设计分割墙体及原设计水电按甲方要求恢复后交还甲方；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的租金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2019年7月，国信证券公司联系唐晓辉交房事宜，唐晓辉提出要求国信证券公司将房屋恢复原状。2019年8月，国信证券公司委托南京天比高装饰工程有限公司对案涉房屋进行恢复原状，后该装饰公司对案涉房屋进行施工。2019年9月12日，国信证券公司委托律师向唐晓辉、蒋新、杨金刚三人发送律师函，催促其在收函后三日内验收房屋，并要求返还租房押金。唐晓辉于2019年9月14日收到该函件。2019年9月17日，唐晓辉、蒋新、杨金刚自行收回案涉房屋。本院认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照执行。案涉房屋租赁期满，承租人应当按照合同约定将房屋恢复原状后向出租人返还。本案中，国信证券公司虽在2019年7月向出租人提出交还案涉房屋，但房屋状态不符合合同的约定，国信证券公司依出租人要求改正、恢复原状至符合合同约定的状态时已届至2019年9月12日，出租人在收到国信证券公司函件后第三日2019年9月17日验收房屋，此时承租人的返还房屋义务方履行完毕。出租人唐晓辉、蒋新、杨金刚在扣除承租人国信证券公司欠付的相关费用后应当向国信证券公司返还房屋押金。唐晓辉、蒋新、杨金刚主张国信证券公司逾期返还房屋，反诉要求国信证券公司支付此期间的房屋占有使用费，国信证券公司辩称此期间系按照出租人的要求改造房屋，并非房屋交付时或租赁期满时的状态，不应当承担此期间的房屋占有使用费，本院认为，双方合同明确约定，租赁期满，承租人应当将房屋原设计分割墙体及原设计水电按出租人要求恢复后交还出租人，国信证券公司改造恢复房屋系履行合同约定的义务，其未能在合同约定的租赁期间届满前返还房屋应当承担相应的违约责任。唐晓辉、蒋新、杨金刚要求按原日租金两倍的标准支付此期间的房屋占有使用费，本院认为，考虑到唐晓辉、蒋新、杨金刚遭受的实际损失，综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定以原日租金1.3倍的标准支付为宜，国信证券公司应支付此期间的租金139311.9元（500094÷7个月*1.3倍*1.5个月）。唐晓辉、蒋新、杨金刚主张国信证券公司赔偿房屋恢复原状整改费用5000元，但仅提供2019年9月7日的照片和付款收据，国信证券公司质证认为照片不能充分证明后续房屋返还时候的状态，并对收据不予认可，本院认为，当事人有责任就自己的主张提供证据加以证明，举证不能的，应当承担相应的法律后果，而唐晓辉、蒋新、杨金刚提供的照片和收据不能充分证明其接收房屋后的整改费用，本院对该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）国信证券股份有限公司南京洪武路证券营业部返还房屋押金100000元；二、原告（反诉被告）国信证券股份有限公司南京洪武路证券营业部于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚支付房屋占有使用费139311.9元；三、驳回被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，反诉案件受理费2295元，共计3445元，由原告（反诉被告）国信证券股份有限公司南京洪武路证券营业部负担2000元，由被告（反诉原告）唐晓辉、蒋新、杨金刚共同负担1445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇一九年十二月十七日见习书记员  吴梦