广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9593号原告：黄晓群，女，1973年4月5日出生，汉族，住广东省遂溪县。原告：陈基，男，1971年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：陈双、林盛佳，分别系广东丰信律师事务所律师、实习人员。被告：广东嘉德丰投资发展有限公司，住所地广东省广州开发区永和大道108号。法定代表人：答恒诚。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄少丽，广东四端律师事务所实习人员。原告黄晓群、陈基与被告广东嘉德丰投资发展有限公司（以下简称“嘉德丰公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告黄晓群、陈基的共同委托诉讼代理人陈双，被告嘉德丰公司的委托诉讼代理人李素敏、黄少丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓群、陈基向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2017年11月18日签订的《协议书》无效，若法院没有支持该诉讼请求，认为该《协议书》有效，则请求法院解除该《协议书》；2.判令被告返还原告服务费用228896元，并自2017年11月18日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至全部费用返还之日止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月18日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201711193239）及合同附件一至七，约定原告向被告购买位于广州市萝岗区（现黄埔区）摇田河大街65号3栋2梯（自编号3#）1002房，商品房价款为2273749元。同时该房屋买卖合同第二十三条及附件七补充协议第八条约定，房屋的装修、设备标准按附件六约定执行，若被告交付使用的房屋装饰、设备标准未达到约定标准的，应赔偿双倍的装饰、设备价差，可见房屋价款2273749元己包含房屋装饰、设备的款项。在签订房屋买卖合同当天，原告与被告另签订了《协议书》，约定被告对原告提供装修升级改造以及增加软装和家居智能配置的服务，服务费用为228896元。原告在签订该协议后，己依约支付了全部服务费用。结合《协议书》和房屋买卖合同的内容，该《协议书》中约定的的服务内容应为在房屋买卖合同附件六约定的标准以上对房屋的装修和设备进行升级改造。然而，在原告收楼时，该房屋仅具备房屋买卖合同附件六标准的装修，并未进行再升级改造，即《协议书》约定的内容并未得到实际履行。因此原告认为，《协议书》的目的是通过约定服务款项额外增加房屋价款，以双合同的方式规避政府房价调控政策，可见《协议书》是以合法形式掩盖非法目的的合同，且己经严重损害社会公共利益，该目的与原告签订《协议书》的意思表示内容相背，但苦于政府没有对该行为性质进行认定，因此一直无充分证据主张权利。2019年4月8日，原告就该事宜在广州12345网上信访平台上进行投诉，2019年5月16日，原告收到信访回复电话，被告知黄埔区住房和城乡建设局已根据原告的投诉进行查实，并根据查实的情形向被告开具整改通知书，责令改正。2019年6月11日，原告向黄埔区住房和城乡建设局申请政府信息公开，获知该局曾于2019年5月13日向被告出具穗埔房监法[2019]8号《责令（限期）改正通知书》。从该通知书中可知，黄埔区住房和城乡建设局认定被告在“珠江嘉园”项目的房屋销售中“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”的行为是回避政府监管、破坏房价调控政策的违规行为，并要求被告限期改正。结合原告的投诉及收到的信访答复可知，被告通过在房屋买卖合同外与原告另签订《协议书》，并通过《协议书》的服务费额外增加房屋价款的行为，违反了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）第二条第七项、《广州市住房和城乡建设委员会广州市国土资源局和规划委员会广州市发展和改革委员会广州市工商行政管理局关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（穗建房产[2016]1921号）第一条第六项的规定，目的在于回避政府监管、破坏房价调控政策。政府颁布和实施房价调控政策目的在于维护社会公共利益，被告的上述行为是对社会公共利益的严重侵犯。原告认为，原告支付228896元装修服务费的目的是为了获取装修升级改造，但被告并未履行获取服务费之后应尽的义务，而是巧立名目以赚取原告相应款项，该行为无论从合同约定、法律规定以及社会公共利益的角度都不应当得到司法机关的肯定，故该费用应向原告退还。综上所述，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告嘉德丰公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、《协议书》是原、被告双方自愿签订的，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告同时于2017年11月18日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》与《协议书》，该《协议书》为双方自愿签订的，是双方的真实意思表示。即使黄埔区住房和城乡建设局认为被告存在回避政府监管、破坏房价调控政策的违规行为，但该局对被告作出的行政行为与本案无关，且政府房价调控政策为规范性文件，《协议书》并不违反法律和行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。二、原、被告双方在签订《协议书》时的真实意思表示是将约定的服务费用作为房价款的一部分，且《广州市商品房买卖合同（预售）》与《协议书》均已经履行完毕，原告无权要求返还228896元的房价款。被告迫于政府限价不得已才以签订《协议书》的形式将服务费228896元作为房价款的一部分，广州的房地产市场亦普遍存在此类现象，双方均知晓此类形式的房价款；原告同时于2017年11月18日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》与《协议书》，根据原告所述，原告在签订《协议书》时就已知房屋买卖合同包含了房屋的装饰、设备的价款，同时《协议书》未具体约定装修改造的效果及软装和家具智能配置的装备，由此可知，《协议书》约定的装修条款并非双方真实意思表示，双方并未计划按约定实际履行，原、被告签订《协议书》的真实意思表示为将服务费228896元作为总房价款的一部分。根据上述双方的真实意思表示，原告的义务是支付包括228896元的总房价款，被告的义务是完成房屋的交付并办理产权登记。原告于2017年11月18日支付首期款683749元及服务费228896元，于2018年5月3日完成按揭贷款即1590000元的支付，至此，原告支付完购房总价款2503645元；被告于2018年5月5日接收涉案房产并办理了房地产权证。双方义务均已履行完毕，原告主张返还实质为房款一部分的服务费228896元没有依据。三、原告在购房时自愿支付购房总价款2503645元，在办理产权登记后又反悔诉请返还228896元的房价款，违反了契约精神与诚实信用原则；本案作为“珠江嘉园”项目关于服务费的首例案件，一旦法院支持原告诉请，将引发大量同类型的群体性案件，不利于房产市场交易的稳定；涉诉项目的业主具有特定性，不涉及不特定公众的合法利益，原告主张《协议书》损害社会公共利益没有任何事实依据。原被告现已将涉案协议所涉及的费用作为购房款，双方各自完成了纳税义务，也因此原告才取得了不动产证。本院经审理认定事实如下：2017年11月18日，嘉德丰公司（甲方、卖方）与黄晓群、陈基（乙方、买方）签订了编号为201711193239的网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市萝岗区（现黄埔区）摇田河大街65号3栋2梯（自编号3#）1002房的珠江嘉园（二期）商品房；该商品房的用途为住宅，层高为3米，建筑面积共128.4459平方米，其中套内建筑面积104.3368平方米，共有分摊面积约24.1091平方米；房价按套内建筑面积计算，单价为21792.40元/平方米，总价为2273749元；付款方式为按揭贷款，首期款683749元在本合同网上签订之日支付，剩余房款1590000元须于2017年11月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，则视为同意接收该商品房。第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准按附件七补充协议约定执行。合同的附件六“装饰、设备标准”列明了珠江嘉园包括室外公共部位、室内公共部位、住户室内部位在内的各项装修的具体标准。附件七“本合同补充协议”第八条“房屋装修及质量”约定，该房屋装修标准以双方在附件六的约定为准，对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备，甲方有权根据市场采购或者供应的实际情况采用质量、价款、款式、颜色相当的材料及设备代替；该房屋在交付乙方使用时，除非该房屋装修之瑕疵严重影响乙方对该房屋正常使用，乙方不得拒绝接收该房屋。同日，嘉德丰公司（甲方、卖方）与黄晓群、陈基（乙方、买方）另行签订了《协议书》，该协议载明：乙方于2017年11月5日向甲方购买了由甲方开发的“珠江嘉园”3栋2梯1002单元的房屋，因乙方实际使用需求，乙方向甲方申请对该单元进行装修升级改造，及增加软装和家居智能配置；为确保乙方充分理解本协议的条款，甲方特提示乙方在签订本协议前，详细阅读并充分理解本协议全部条款及内容；乙方确认在签订本协议之前已详细阅读，甲方已给予乙方充分提示、解释、说明；现经甲乙协商一致，就乙方委托甲方提供技术咨询服务等事宜达成如下协议。协议第一条约定，服务范围和内容为：（一）代为选择装修单位、优化设计；（二）协助乙方采购设备和材料；（三）管理、监督改造施工；（四）管理、监督设备和材料搬运、验收；（五）负责房屋交付前的清洁卫生；（六）保证改造工程按时、按质量完成；（七）承担工程质量维保责任。第二条“服务费用”约定，乙方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于甲方的品牌价值、技术、设计理念等因素，乙方认为公平合理、平等自愿，乙方完全同意并没有任何异议自愿接受本次技术咨询服务的各项费用共计228896元，双方同意前述费用为一次性包干价格，乙方不再与甲方有任何结算差额。第四条约定，甲方确认2018年3月31日完成上述房屋的升级改造，同时发出收楼通知给乙方，如乙方在收楼通知约定交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋已完成升级改造并验收合格交付乙方。上述买卖合同和《协议书》签订后，黄晓群、陈基依约向嘉德丰公司支付了合同约定的全部购房款和技术咨询服务费用。嘉德丰公司于2018年5月5日将涉案房屋交付给黄晓群、陈基，涉案房屋也已办理过户登记手续。2019年4月8日，黄晓群、陈基在广州12345网上信访平台上举报嘉德丰公司，称其在交房验收后发现嘉德丰公司并未履行《协议书》的约定，对房屋进行装修升级改造及增加软装和家居智能配置，交付的仍是《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修和设备标准的房屋，存在虚假宣传、收费未提供商品及服务的行为，故申请相关主管部门协调，要求嘉德丰公司退还多收的费用228896元并赔偿相应利息。2019年5月13日，广州市黄埔区住房和城乡建设局向嘉德丰公司发出穗埔房监法[2019]8号《责令（限期）改正通知书》，以嘉德丰公司开发建设的“珠江嘉园”项目在房屋销售中存在回避政府监管、破坏房价调控政策的违规行为为由，决定将其列入该局开发资质审查中重点审核单位，对其进行书面警示，并责令其立即自查自纠，加强销售行为管理，落实房地产调控相关政策性文件，确保房产销售行为规范，自查自纠期间暂停核发其《商品房预售许可证》办理业务，同时暂停其使用网签系统，自查自纠期限10天，自查自纠完成后需向该局提交书面整改报告。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《协议书》、发票、信用卡交易明细和账单、《珠江嘉园业主收楼确认书》、12345平台投诉界面截图、《责令（限期）改正通知书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，黄晓群、陈基与嘉德丰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其合同附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是《协议书》性质及效力的认定。本院对此分析认定如下：首先，尽管《协议书》载明黄晓群、陈基向嘉德丰公司申请对涉案房屋进行装修升级改造、增加软装和家居智能配置，但双方并未在《协议书》中就上述事项的具体内容或完成标准予以明确约定。实际上，就嘉德丰公司的服务内容而言，双方最终仅约定嘉德丰公司提供技术咨询服务。由此可见，双方并未约定嘉德丰公司须在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六约定的装饰、设备标准以上，对涉案房屋另行升级改造。同时，根据《协议书》，嘉德丰公司提供的前述技术咨询服务内容与对应的服务费用228896元明显不具有对等性，但黄晓群、陈基对此毫无异议且自愿履行，结合《协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》在同日签订的事实，本院采信嘉德丰公司的主张，认定技术咨询服务费用实为购房款的一部分。此外，黄晓群、陈基并未举证其在房屋验收时曾以任何形式就房屋装修问题向嘉德丰公司提出异议，事实上，二人在2018年5月5日确认收楼后直至2019年4月18日才就《协议书》的履行问题向有关部门投诉，亦可印证二人在签订《协议书》时早已知悉技术咨询服务费用并非装修费用，而是购房款。基于上述分析，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和《协议书》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容，《协议书》实质上是双方房屋买卖合同的组成部分。其次，尽管双方通过《协议书》隐匿了提高房屋价款的真正目的，有规避政府房价调控政策之嫌，但隐匿的目的并未违反现行法律和行政法规的强制性规定，故黄晓群、陈基主张《协议书》构成以合法形式掩盖非法目的，本院不予认可。此外，尽管《协议书》的签订存在不当之处，但嘉德丰公司已因此接受行政处罚，加之《协议书》作为双方房屋买卖合同的组成部分早已履行完毕，故从保护市场交易的稳定性出发，黄晓群、陈基主张《协议书》损害社会公共利益，本院不予认可。综上，黄晓群、陈基要求确认《协议书》无效的理由都不能成立，本院对此不予支持。至于黄晓群、陈基以嘉德丰公司未履行装修升级改造义务为由要求解除《协议书》并返还服务费的问题。如前所述，双方在《协议书》中并未约定嘉德丰公司须对涉案房屋的装修另行升级改造，该《协议书》是双方房屋买卖合同的组成部分，在嘉德丰公司已经履行合同主要义务交付房屋并办理过户手续的情况下，黄晓群、陈基诉请解除《协议书》、要求返还服务费228896元并支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄晓群、陈基的全部诉讼请求。案件受理费4733元，由原告黄晓群、陈基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  侯 洁人民陪审员  邱启刚人民陪审员  徐美越二〇一九年十二月二十三日书 记 员  邹 忻