贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民终1601号 上诉人（原审原告）：黄发义，男，汉族，1975年1月1日生，贵州省人，住贵州省。 上诉人（原审原告）：熊毅，男，汉族，1963年12月18日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：成勇，贵州谦明律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王涛，贵州谦明律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路。 法定代表人：何波。 委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人黄发义、熊毅因与被上诉人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人黄发义、熊毅于2018年6月29日向贵州省安顺市西秀区人民法院提起诉讼，贵州省安顺市西秀区人民法院经审理于2018年9月18日作出（2018）黔04民终2881号民事裁定书，驳回原告黄发义、熊毅的起诉。原审原告黄发义、熊毅不服，向安顺市中级人民法院提起上诉，安顺市中级人民法院审理后于2018年12月17日作出（2018）黔04民终1233号民事裁定，指令贵州省安顺市西秀区人民法院审理。贵州省安顺市西秀区人民法院经审理后于2019年6月28日作出（2019）黔0402民初41号民事判决，原审原告黄发义、熊毅仍然不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 黄发义、熊毅上诉请求：一、撤销一审判决并按房屋买卖合同纠纷审理此案，改判支持原告诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的法律关系应是房屋买卖合同。1、本案中《房屋买卖合同》在性质上属于原始证据、直接证据，该合同中并没有违反《担保法》有关流质担保的规定，且本案中的房屋还办理了备案登记。被上诉人并没有提供本案是民间借贷纠纷的有关证据，法官应依照现有证据确认有关案件事实。但是一审法院仅凭“商品房交易习惯”就对本案做出事实认定有失公平。另外，一审法院还以原告未主张过交房而否认本案是买卖关系更是荒唐。2、关于房屋价格问题。涉案房屋价格之所以低于市场价格，是因为当时被上诉人资金周转困难，所以才以低于市场的价格将房屋出卖给上诉人（但是并没有损害其他人利益与公共利益），并与上诉人签订“回购协议”，“回购协议”是双方真实意思表示，当被上诉人在回购期内不能履行回购义务时，就应该按“回购协议”的约定向上诉人履行过户义务。另外，购房维修基金及契税，一审法院在庭审时不询问不查明就妄下判断，导致认定事实不清。3、一审法院在判决中提到的“原告认可其与被告直接有民间借贷的事实”，纯属混淆视听。上诉人在庭审中所提交的借条，一审法院完全忽视。该借条是两个上诉人之一的熊毅与被上诉人之间所产生的借贷关系，是其他法律关系。而本案中主购买人黄发义从未承认过在本案中与被上诉人有民间借贷的事实。事实上，黄发义与被告也不认识，并未发生其他任何法律关系，只是在被告的售楼部签订了本次的购房合同。二、一审法院适用法律错误，判决自相矛盾。一审法院既然认定本案是民间借贷纠纷，那么就应该适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，但是一审法院却以判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。 被上诉人利安公司二审未做答辩。 原审原告黄发义、熊毅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将位于贵州省安顺市西秀区房屋交付给原告；2.判令被告立即将贵州省安顺市西秀区房屋转移登记办理在原告名下，并将转移登记的有关文书交付给原告；3.判令被告向原告支付逾期交房已产生的违约金70.4万元（暂计算至2018年6月27日），并以500万元为基数，每日按万分之一计算，自2018年6月27日起计算至被告实际交付案涉房屋之日止；4.判令被告向原告支付逾期转移登记已产生的违约金65.8万元（暂计算至2018年6月27日），并以500万元位基数，每日按万分之一计算，自2018年6月27日起计算至被告实际交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之日止；5.本案诉讼费用均由被告承担。 一审认定的事实：2014年1月26日，原告黄发义、熊毅与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，所购房屋建筑面积7811.56㎡，套内建筑面积6018.62㎡，总房价款为500万元。该《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2014年7月30日前向原告交付房屋。第十三条约定，若被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条约定，被告应当于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方并于同日办理了《安顺市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号：Ｙ0041629）。同日，原、被告又另行签订一份《回购协议》，协议内容为：甲方为贵州利安房地产开发有限公司，乙方为熊毅、黄发义。甲、乙双方为2014年01月26日签定的《商品房买卖合同》，乙方向甲方购买的商品房为：位于贵州安顺西秀区，编号为负2-1，共1套商品房，建筑面积为：7811.56平方米，套内面积为：6018.62平方米。甲、乙双方在平等、自愿的基础上协商一致，乙方同意甲方对该1套商品房进行回购，具体的回购事项如下：第一条、回购的商品房基本情况：上述1套商品房（中环商业广场第Ａ幢负2-1房）坐落于贵州省安顺市字，土地证号：安国用（2005）第141号，建筑面积为：7811.56平方米，套内面积为：6018.62平方米。房产用途为车库。第二条、甲乙双方约定，乙方同意甲方回购第一条所述全部房产，回购需符合本协议约定的条件。第三条、回购的商品房的期限:1.回购期限为签订本合同的三个月内（即2014年01月26日至2014年04月26日），甲方在此约定的期限内付清全部协议价款。逾期不付清全部价款即为违约，应承担违约的责任。第四条、甲乙双方约定回购的支付款项条件如下:该商品房的回购金额为（人民币）590万元。甲、乙双方约定采用分期付款的方式支付回购房款。其中：1、1月26日支付30万元；2、2月26日支付30万元；3、3月26日支付30万元；4、4月26日支付500万元。第五条、甲方逾期付款的违约责任：1、甲方应按约定支付第一、第二、第三、第四期回购房款。如甲方逾期支付回购房款，则作甲方根本性违约，视放弃回购权利。2、本协议约定的宽限期届满，甲方不能依约支付全部回购房款的，甲方丧失回购权利。甲方并应按原《商品房买卖合同》，将商品房的权属证书（含：《土地使用权证》《房屋所有权证》、《房屋所有权共有用证》）办理至乙方名下。3、如甲方到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日之内向乙方提出书面申请，经甲乙双方审议同意后给予三个月宽限期，宽限期由2014年04月26日至2014年07月26日，若甲方未能在规定时效内向乙方提出宽限期的书面申请，视甲方放弃回购权，作单方面违约。4、在乙方同意给予的宽限期间内，甲方自愿给予乙方经济上补偿，每月补偿金额为人民币30万元，按月结算一次，不足一个月的，则按月结算。第六条、其他约定：1、甲方向乙方回购上述商品房所产生的一切责任及费用由甲方自行承担，与乙方无关。2、回购时间：甲方按上述约定时间支付回购房款给乙方的，乙方在收到全部回购房款的当天，且协助办理取消销售备案登记手续。如乙方不配合甲方办理销售备案撤销手续，所产生的一切责任及费用由乙方自行承担。第七条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，依法向商品房当地人民法院起诉。被告指定的收款人户名为何波，账号：62×××28，开户行：工商银行安顺分行东方支行。合同及协议签订后，原告在2014年1月26日-28日期间分四次将人民币500万元通过银行汇入被告指定的账户，被告出具有收款收据给原告。2016年1月26日，被告与安顺市西秀区公用设施建设运营管理有限公司签订有《地下停车位（库）整体买卖合同》。 一审法院认为：民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，结合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。本案中，原告虽提供与被告签订的《商品房买卖合同》一份证实双方成立房屋买卖合同关系，但从房屋买卖合同的法律特征来看，双方权利义务并不对等，案涉房屋建筑面积为7811.56平方米，总金额约定却为500万元整数，商品房单价一栏为空白，明显低于市场价；从履行方式上看，双方在合同签订后长达数年的时间内，均未要求交付房屋，原告对涉诉房屋并未管理使用，原告未提供购房维修基金，交纳购房契税等相关费用的票据，这与通常商品房买卖的交易习惯不相符合，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。原告亦认可其与被告之间有民间借贷事实，故认定双方签订的合同名为房屋买卖实为借款担保，这亦可从双方签订的《回购协议》来佐证性质。被告辩称该商品房买卖名为房屋买卖实为民间借贷的理由本院予以采信。综上，原、被告双方之间成立民间借贷关系，签订《商品房买卖合同》则系一种非典型担保。黄发义、熊毅作为债权人，请求直接取得案涉房屋所有权的主张，违反了禁止流质原则，本院不予支持。原、被告双方之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，应按当事人真实意思表示履行。根据有关规定，因原告在法院向其释明后仍坚持其关于商品房买卖合同关系的诉讼主张，应予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国担保法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：驳回原告黄发义、熊毅的诉讼请求。案件受理费人民币8579元，由原告黄发义、熊毅承担。 二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审认定的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点是本案法律关系是民间借贷还是商品房买卖合同法律关系。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》来看，双方的意思表示虽是买卖房屋，但没有约定单价，而从约定的总价来看，每个平方的单价明显地、极大地低于当时城市中心商业区的车库应有的单价水平。从双方签订的回购协议来看，上诉人给予被上诉人回购期，一般商品房买卖合同不存在回购期的问题，而且从回购款的金额来看，上诉人支付的价款是500万元，三个月后的回购款为590万元，正好满足月息6分的利率，与民间借贷的计算方法极为吻合。加之上诉人熊毅与被上诉人的法定代表人何波之间有很多非买卖关系的经济来往。所以上诉人与被上诉人的做法更符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”中关于名为买卖，实为借贷担保的情形，本案法律关系应界定为民间借贷法律关系。基于以上分析，一审法院对于本案法律关系的定性正确，分析也具有合理性。本案一审系发回指令进行审理的案件，指令一审法院进行实体审理，所以一审法院根据实体审理的情况，判决驳回上诉人一审中的诉讼请求，并无适用法律错误之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8578元，由上诉人黄发义、熊毅承担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 熹 审判员 李德江 审判员 辜贤莉 二〇一九年十二月二十日 法官助理李欣 书记员杨华（代）