广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2970号 原告（反诉被告）：潘国英，女，1975年8月23日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 委托诉讼代理人：杨纪远，广西元胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：防城港市中辰房地产投资有限公司，住所：广西防城港市港口区北部湾大道208号碧海蓝天台湾城1号楼1单元8层805号房。统一社会信用代码：91450602MA5N4E1T0E。 法定代表人：肖明明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智丹，广西维冠律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）潘国英与被告（反诉原告）防城港市中辰房地产投资有限公司（以下简称中辰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。潘国英的委托诉讼代理人杨纪远，中辰公司的委托诉讼代理人李忠臻、张智丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）潘国英向本院提出诉讼请求：中辰公司向潘国英退换购房预约款285511元并承担利息1100元（利息从交款之日至起诉之日按银行活期存款利息计算）。事实和理由：2018年6月16日，中辰公司以快付款得优惠为由误导潘国英在没有签订购房合同的情况下支付中辰公司285511元。一年多过去，双方无法如约签订合同。中辰公司在没有获得房地产开发资质和预售商品房资格的情况下误导潘国英支付购房款，请求支持潘国英的诉讼请求。 被告（反诉原告）中辰公司辩称，其提供的《塞纳庄园二期认购确认书》（以下简称《认购确认书》）由潘国英签字确认，应认定为商品房预约合同，该合同成立有效，在预约合同并未解除的情况下，潘国英要求其返还预约金和银行利息没有事实和法律依据；2.潘国英没有约定和法定的解除权，要求解除认购确认书无依据。其与潘国英与2018年签订的《认购确认书》系双方在平等自愿的基础上订立，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行义务，该《认购确认书》未就双方的合同解除权进行明确约定，也不存在合同法第九十四条法定解除合同的情形。目前案涉楼盘预售许可证已经办妥，楼盘已经建成封顶，明年即可交房，在此情况下，潘国英要求解除合同也没有法律依据；3.如果潘国英执意要求解除合同，是恶意违反诚信缔约义务的行为，应向其支付83337元作为损害赔偿金，并承担本案本诉和反诉的案件受理费才能弥补中辰公司作为善意相对人信赖利益损失。 被告（反诉原告）中辰公司向本院提出反诉请求：潘国英赔偿中辰公司信赖利益损失73337元及律师费1万元，合计83337元。事实与理由：2018年5月6日，潘国英经案外人孙百威转让，认购了塞纳庄园二期11栋904号房，两人在案涉房屋开发商防城港市金艺地产有限公司（以下简称金艺公司）售楼部办理了更名申请，潘国英也签订了《认购确认书》，后于2018年6月16日分别向金艺公司授权的中辰公司交纳了245511元预约金和4万元购房活动金。案涉商品房在取得预售许可证后，由于潘国英个人征信出现问题，导致无法办理按揭贷款，根据《认购确认书》第四条约定，潘国英应一次性付清剩余房款。中辰公司员工多次致电潘国英，通知其进款交纳剩余房款并与金艺公司签订《商品房买卖合同》，但潘国英一直拖延履行签订合同的义务，2019年10月24日，潘国英向法院提起诉讼要求返还购房预约款。中辰公司认为，《认购确认书》应为预约合同，金艺公司已于2018年12月29日取得案涉商品房的预售许可证，目前楼盘已建成封顶，明年即可交房，潘国英恶意违约违反诚信原则，违反《认购确认书》的义务，给中辰公司造成了信赖利益损失及律师费损失，应承担缔约过失责任。金艺公司与中辰公司签订的《营销、策划推广代理合同》约定金艺公司按当月符合服务结算条件销售量按每平方米550元含税结算价支付给中辰公司作为营销、策划推广代理服务费。如潘国英执意毁约要求解除《认购确认书》，则应承担由此给中辰公司造成的信赖利益损失73337元（550元/㎡×133.34㎡）和1万元律师费。 原告（反诉被告）潘国英针对反诉辩称，中辰公司的反诉请求没有法律依据，本案的反诉费应由中辰公司承担。签订《认购确认书》时中辰公司并不是销售的主体，也没有获得《商品房预售许可证》，在此情况下收取房款是违法的，中辰公司也没有主体资格。金艺公司没有取得案涉商品房的预售许可证，所以签订的《认购确认书》无效，中辰公司要求潘国英承担违约责任没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：潘国英作为承受人、案外人孙百威作为申请人共同向金艺公司出具了一份未落款日期的《更名申请》，载明“本人孙百威于2018年5月6日支付给贵公司意向金壹拾万元整（¥100000），认购贵公司开发的‘塞纳庄园二期’11栋904号房。由于自身原因现自愿将所缴纳意向金和认购的‘塞纳庄园二期’11栋904号房更名为潘国英，由此产生的一切经济及法律责任由我本人自行承担与贵公司无关”。2018年5月6日，潘国英与中辰公司签订了一份《认购确认书》，载明房号为11-904号，面积为133.34m²，单价为每平方米6041.03元，总价款805511元，已付预约金245511元，付款方式为按揭贷款，剩余贷款金额为56万元，于2018年6月16日前补齐首付。其中特别声明事项第2条约定“小定预约房源有效期为三天，三天内未补足大定视为违约处理，其房源开发商有权另行出售”，第3条约定“本人已知晓并确认本确认书价格为销售价格，合同单价以开发商《商品房买卖合同》为准”。2018年6月16日，中辰公司向潘国英出具了两张《收据》（编号分别为：0303893、0303894），表明收到潘国英交来塞纳11-904号房预约金245511元、塞纳11-904号房活动金4万元。 另查明，案涉商品房项目开发商为金艺公司。2018年5月1日，金艺公司作为甲方与中辰公司作为乙方签订了一份《营销、策划推广代理合同》，约定自2018年5月1日至2020年5月1日，金艺公司授权中辰公司担任塞纳庄园9栋、10栋、11栋、12栋的物业营销、策划推广代理商，中辰公司在金艺公司的授权范围内，依法依规从事上述住宅的营销、策划推广；金艺公司按当月符合结算条件的销售量按每平方米550元支付给乙方的营销、策划推广代理费；合同还约定了其他事项。塞纳庄园二期11号楼于2018年12月29日取得《商品房预售许可证》。中辰公司在取得案涉商品房的《商品房预售许可证》后通知潘国英前来签订《商品房买卖合同》，但双方未能订立正式的《商品房买卖合同》。潘国英陈述未能签订合同的原因是未看到案涉商品房项目的《商品房预售许可证》，不能确认合同的合法性，故没有签订合同。中辰公司陈述未能订立合同的原因是潘国英的征信无法办理银行按揭贷款，而潘国英又不愿意分期付款。潘国英于2019年12月24日就本案向本院提起诉讼。中辰公司（甲方）就本案与广西维冠律师事务所（乙方）签订了一份未载明落款日期的《民事委托代理合同》，约定就与潘国英商品房预约合同纠纷一案委托乙方的律师进行代理，律师代理费为1万元。2019年12月17日，广西维冠律师事务所向中辰公司出具了一份《广西增值税专用发票》，载明律师费金额为1万元。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审理，本案案由应为商品房预约合同纠纷。潘国英与中辰公司签订的《认购确认书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。关于潘国英请求中辰公司退还购房预约款285511元的问题。中辰公司在案涉商品房未符合销售条件即未取得《商品房预售许可证》的情况下进行违规销售并与潘国英签订《认购确认书》，而后预收潘国英的购房款，且在取得《商品房预售许可证》后双方也未能订立《商品房买卖合同》。依照《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”的规定，现双方未能订立正式的《商品房买卖合同》，中辰公司应将预收的购房款项285511元返还给潘国英。关于利息，潘国英作为具有完全民事行为能力的自然人，在购房时未尽到合理的注意义务，没有严格审查所预购的商品房是否符合销售条件，存在一定过错，故对潘国英诉请的利息，本院不予支持。 关于中辰公司请求潘国英支付信赖利益损失73337元及律师费1万元的问题。中辰公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下违规销售房屋，因此产生的损失应自行承担，中辰公司请求潘国英支付该项损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，对于中辰公司主张的1万元律师费，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第六条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）防城港市中辰房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）潘国英返还预收购房款项285511元； 二、驳回原告（反诉被告）潘国英的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）防城港市中辰房地产投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费5615.67元，减半收取计2807.83元（潘国英已预交），由原告（反诉被告）潘国英负担10.74元，被告（反诉原告）防城港市中辰房地产投资有限公司负担2797.09元；反诉案件受理费941.71元（防城港市中辰房地产投资有限公司已预交），由被告（反诉原告）防城港市中辰房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7499.09元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李明娟 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 二、《商品房销售管理办法》 第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 三、《城市商品房预售管理办法》 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。