安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3034号 原告：淮南市和泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路（通达大厦四层），统一社会信用代码913404007489129900（1-1）。 法定代表人：刘芷萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：耿元元，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁允安，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：蒋余良，男，1973年2月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮南市田家庵区（远东电缆）。 委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钮张勇，安徽思正律师事务所律师。 原告淮南市和泰物业管理有限责任公司（以下简称和泰物业公司）与被告蒋余良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告和泰物业公司的委托诉讼代理人耿元元、梁允安、被告蒋余良的委托诉讼代理人陈思良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蒋余良支付物业费及滞纳金13937.3元；2.本案的诉讼费用、律师费用、交通费用由蒋余良承担。2019年6月27日，和泰物业公司当庭明确诉讼请求为：1.判令蒋余良支付物业费10721元、滞纳金3216.3元，合计13937.3元；2.本案的诉讼费用由蒋余良承担。事实和理由：2016年9月1日由于田家庵区云景华城小区的物业管理公司撤离，同时该小区的业主大会无法召开，导致该小区物业管理无人承担。淮南市通达房地产开发有限责任公司（以下简称通达房产公司）作为该项目的建设单位无奈选聘和泰物业公司作为该小区的前期物业管理单位。2018年4月18日田家庵区公园街道考虑到该小区业主大会无法召开，无法通过业主大会选聘物业管理单位，于是与和泰物业公司签订了《物业服务合同》。该合同中明确了和泰物业公司与公园街道之间的权利义务，同时对物业收费标准等内容也进行了约定。蒋余良系云景华城2号楼201室业主，蒋余良从2018年6月2日开始拖欠下一年度的物业费。蒋余良的物业系商铺用房，共计595.6平方米。依据《物业服务合同》的约定，商铺每月每平方米收费标准为1.50元，蒋余良每月应当缴纳物业费893.4元，蒋余良拖欠2018年6月2日至2019年6月1日的物业费共计10721元，滞纳金3216.3元。上述争议，和泰物业公司曾向法院申请过支付令，因蒋余良提出异议，法院裁定支付令失效。在与蒋余良协商无果的情况下，和泰物业公司诉至法院，请求判如所请。 蒋余良辩称，一、原、被告之间没有物业管理服务合同关系。蒋余良商铺位于云景华城2号楼201室，蒋余良购买该商铺后即与该小区的前期物业服务企业云景华城物业服务中心签订了物业服务合同和用电协议，蒋余良一直按照合同向云景华城物业服务中心交纳物业费至2018年6月1日，同时还交纳用电保证金一万元，至今未退还。蒋余良从未与和泰物业公司建立物业服务合同关系，也未签订过物业服务合同。二、蒋余良的房屋系租赁给杨文伟开办健身馆使用，该房屋的物业费、水电费等费用均应由承租人交纳。2018年6月1日蒋余良与杨文伟签订了为期四年的租赁合同，双方在合同中约定租期内水电费、物业管理费等其他一切费用均由承租人交纳。根据安徽省物业管理条例第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。因此应当由承租人杨文伟承担物业服务费。三、和泰物业公司称其为前期物业管理单位是荒谬的。该小区的前期物业管理单位是云景华城物业服务中心，而非和泰物业公司，现在和泰物业公司称其为前期物业服务企业，应当提供其作为前期物业服务单位已在政府房管部门的备案材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《“云景华城一期”前期物业管理服务合同》一份、《物业服务合同》两份。本院经审查，对该组证据的真实性依法予以确认，对于和泰物业公司是否有管理权限以及是否有权收取物业费等本院将结合全案证据综合认定。 2.原告提交的2018年7月23日收据一份。本院经审查，该收据与蒋余良提举的收据编号、日期、金额等完全一致，对该收据的真实性予以确认，对蒋余良于2018年7月23日向云景华城商业服务中心交纳涉案房屋2018年5月1日至2018年6月1日期间的物业服务费893元的事实依法予以确认。 3.原告提交的消防设计图纸一份。本院经审查，该证据为复印件，和泰物业公司未提交原件供法庭核实，对该证据本院无法确认。 4.被告提交的《房屋转租及后续租赁合同》一份。本院经审查认为，合同双方对租赁期限、双方权利义务、违约责任等方面做了明确约定，对该证据真实性予以确认，但该合同中出租方与承租方关于物业费承担的约定系基于双方的房屋租赁关系进行的约定，与本案审理的物业服务合同关系无关，对该证据与本案的关联性本院不予确认。 5.被告提交的《物业管理服务协议》一份，本院经审查，该协议系蒋余良与云景华城物业管理服务中心于2016年5月10日签订，双方对物业管理的相关事项进行约定，但从合同内容看双方未明确约定物业管理期限，对上述情况本院予以确认。 6.被告提交的《用电协议》一份。本院经审查，该《用电协议》的相对方并非和泰物业公司，对该证据与本案的关联性本院不予确认。 7.被告提交的收据四张。本院经审查，2016年5月8日10000元电费保证金的收据系淮南市安民物业管理有限公司云景华城物业管理服务中心出具，2018年6月1日收据系蒋余良出具给杨文伟的22万元租金收据，该两份收据与本案无关联性；2017年11月28日、2018年7月23日收据系和泰物业公司云景华城商业服务中心分别收取蒋余良2017年11月1日至2018年5月1日、2018年5月1日至2018年6月1日期间的物业服务费5360元、893元出具的收据，对该两份收据的真实性本院依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蒋余良系淮南市田家庵区云景华城2号楼201室的业主，其房屋建筑面积为595.6㎡。2016年9月1日，通达房产公司与和泰物业公司签订《“云景华城一期”前期物业管理服务合同》，对云景华城一期的物业管理相关事项进行约定。2018年4月8日，淮南市田家庵区公园街道办事处龙园社区居民委员会（以下简称龙园社居委）与和泰物业公司签订《物业服务合同》，约定：“甲方：龙园社居委乙方：和泰物业公司第六条本物业管理公共服务费：高层住宅按其拥有建筑面积每月每平方米1.06元向乙方交纳；商铺物业管理费为每月每平方米1.50元；高层二次加压供水和加压设备的维修保养费用由业主共同分摊收取；装修垃圾清运费及其他费用按淮南市政府指导价向业主收取，不准乱收费。收费前应取得相关部门核发的《经营性收费许可证》。第十条服务期限暂定为壹年，自2018年4月8日起至2019年4月8日止。小区业主委员会成立后，该合同自动废止。第十一条乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费”等内容。2019年4月8日，龙园社居委与和泰物业公司续签《物业服务合同》，合同约定服务期限暂定为叁年，自2019年4月8日起至2022年4月8日止，其他合同内容同之前合同完全一致。合同签订后，和泰物业公司对云景华城一期提供了物业管理服务。2017年11月28日，蒋余良向和泰物业公司云景华城商业服务中心交纳2017年11月1日至2018年5月1日期间的物业服务费5360元，2018年7月23日，蒋余良向和泰物业公司云景华城商业服务中心交纳2018年5月1日至2018年6月1日期间的物业服务费893元。但是，2018年6月2日之后的物业费蒋余良未按时交纳。 本院认为，根据法律规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，在云景华城一期未能选举产生业主委员会的情况下，龙园社居委与和泰物业公司签订《物业服务合同》，对小区物业管理进行了约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，对小区业主蒋余良具有拘束力。和泰物业公司依据该合同对云景华城小区提供了物业管理服务，蒋余良作为该小区的业主，在接受和泰物业公司的管理服务后，理应根据法律规定及物业服务合同的约定及时交纳物业费。同时，物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本案中，蒋余良应支付的物业费计算为10721元【1.5元/㎡/月×595.6㎡×12个月（2018.6.2-2019.6.1）=10721元】。故关于和泰物业公司主张蒋余良支付拖欠的物业费10721元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于和泰物业公司主张滞纳金3216.3元的诉讼请求，因缺乏合同依据，本院依法不予支持。 关于蒋余良辩称其与和泰物业公司不存在物业服务合同关系的辩解意见，本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在涉案小区业主委员会未成立前龙园社居委代行业主委员会的职责，与和泰物业公司签订的物业服务合同对蒋余良具有约束力。蒋余良的该项辩称与法不符，本院依法不予采纳；关于蒋余良辩称应由涉案房屋承租人杨文伟交纳物业费的辩解意见，本院认为，根据法律规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，蒋余良虽与其承租人约定物业费由承租人承担，但该约定并不影响和泰物业公司向蒋余良主张物业费，其该项辩称缺乏依据，本院依法不予采信。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条规定，判决如下： 一、被告蒋余良于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮南市和泰物业管理有限责任公司物业费10721元（2018年6月2日至2019年6月1日）； 二、驳回原告淮南市和泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费148元，由原告淮南市和泰物业管理有限责任公司负担34元（已交纳），被告蒋余良负担114元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  郝荣琦 人民陪审员  魏 玲 人民陪审员  蔡景诗 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。