四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初20号 原告（反诉被告）：郑珺文，女，1992年12月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李潇潇，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢小荣，男，1964年5月12日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告（反诉原告）：马体宇，女，1963年5月20日出生，汉族，住四川省达州市通川区柴市街151号。 二被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师。 二被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：**军，四川通典律师事务所律师。 第三人：成都上达飞盛房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区。 法定代表人：汪秀英，职务不详。 委托诉讼代理人：赵晓容，女，成都上达飞盛房地产经纪有限公司员工。 委托诉讼代理人：赵琛，男，成都上达飞盛房地产经纪有限公司员工。 第三人：成都成华蓝光和骏置业有限公司。住所地：成都市成华区。 法定代表人：余驰，职务不详。 委托诉讼代理人：黄成强，男，成都成华蓝光和骏置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：徐卉芳，女，成都成华蓝光和骏置业有限公司员工。 原告（反诉被告）郑珺文诉被告（反诉原告）卢小荣、马体宇，第三人成都上达飞盛房地产经纪有限公司（简称上达飞盛公司）、成都成华蓝光和骏置业有限公司（简称蓝光和骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理，并于2018年4月24日作出（2017）川0104民初9467号民事判决，判决驳回郑珺文的诉讼请求；驳回卢小荣、马体宇的反诉请求。该判决作出后，郑珺文不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年11月5日作出（2018）川01民终10998号民事裁定，以本案遗漏案件当事人，基本事实不清为由，裁定撤销本院（2017）川0104民初9467号民事判决，发回本院重审。本院遂依法另行组成合议庭，并根据郑珺文的申请依法追加蓝光和骏公司作为本案第三人参加诉讼，进行了两次公开开庭审理。第一次开庭审理中，原告（反诉被告）郑珺文委托诉讼代理人马冀、李潇潇，被告（反诉原告）马体宇及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人潘誉，第三人上达飞盛公司委托诉讼代理人赵琛，第三人蓝光和骏公司委托诉讼代理人黄成强到庭参加诉讼。第二次开庭审理中，原告（反诉被告）郑珺文委托诉讼代理人李潇潇，被告（反诉原告）马体宇及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人潘誉，第三人上达飞盛公司委托诉讼代理人赵晓容、赵琛，第三人蓝光和骏公司委托诉讼代理人徐卉芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑珺文向本院提出本诉诉讼请求：1、判令卢小荣、马体宇继续履行《房产买卖合同》（编号：xxx），将位于成华区xxx号的房屋过户登记给郑珺文；2、判令卢小荣、马体宇向郑珺文支付违约金195600元；3、判令卢小荣、马体宇承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：郑珺文与卢小荣、马体宇于2017年1月1日通过第三人上达飞盛公司中介，签订了《房产买卖合同》（编号：xxx），约定卢小荣、马体宇将其所有的位于成华区xxx号的房屋，建筑面积90.36平方米，以人民币978000元出售给郑珺文，合同签订当日郑珺文即支付定金30000元。按照合同约定，郑珺文准备好房屋首付款，要求卢小荣、马体宇如约到房管局办理手续，但是因近期案涉房屋价格上涨较快，卢小荣、马体宇以各种理由拒绝履行合同，经郑珺文及上达飞盛公司多次催告，卢小荣、马体宇却仍然拒绝履行合同。卢小荣、马体宇拒绝履行合同的行为实质属于根本性违约行为，违背了诚实信用原则，严重侵犯了郑珺文的合法权益，特依法向贵院提起诉讼。 被告（反诉原告）卢小荣、马体宇针对本诉辩称，1、2017年1月1日签订《房产买卖合同》时，案涉房屋产权证还未办理下来，在第三人上达飞盛公司无法为郑珺文办理产权证的情况下，卢小荣、马体宇还是在继续履行合同，但限购政策出台后，我方明确告知了郑珺文提供购房资格证明，如不能提供，合同将解除，但是郑珺文一直没有提供，合同已解除。2、郑珺文提出卢小荣、马体宇因为涨价拒绝履行合同的情况，对此不认可，当时成都的房价并没有上涨。3、卢小荣、马体宇不承担违约责任，我方要求解除合同是因为限购政策，不可归责于我方。 第三人上达飞盛公司针对本诉述称，郑珺文在成都缴满两年社保就可以购房，郑珺文支付的定金是交给我方托管的。 第三人蓝光和骏公司针对本诉述称，我方不是《房产买卖合同》的签订主体，有法院的判决书我方可以协助过户。 被告（反诉原告）卢小荣、马体宇向本院提出反诉请求：1、解除《房产买卖合同》；2、判令郑珺文承担本案的反诉诉讼费。事实和理由：2017年1月1日卢小荣、马体宇与郑珺文在上达飞盛公司的居间下签订了《房产买卖合同》，合同约定卢小荣、马体宇将自有的位于成都市成华区和美东路177号5栋1单元8楼805号xxx号房屋出售给郑珺文，郑珺文分期向卢小荣、马体宇支付购房款。合同签订时由于合同约定的房屋仅有合同备案号，无产权证。三方约定由上达飞盛公司代为办理房屋的产权手续，卢小荣、马体宇与上达飞盛公司办理了委托公证手续。郑珺文将房屋的购房定金30000元交给了上达飞盛公司。合同签订后，卢小荣、马体宇多次催促上达飞盛公司办理案涉房屋的产权登记手续，但因各种原因上达飞盛公司无法办理。至今案涉房屋都未取得房权证。2017年3月成都市出台《关于完善我市住房限购政策的通知》〔成办发【2017】10号文〕，禁止非成都市户口的居民在成都购房。由于卢小荣、马体宇均为非成都市户口，在成都市无购房资格，若卢小荣、马体宇卖出该套房屋后将无栖身之所。故认为由于国家政策的调控，无法继续履行合同，按照《合同法》的第94条规定，合同应予以解除。 原告（反诉被告）郑珺文针对反诉辩称，卢小荣、马体宇的请求不成立，案涉合同有效，双方应当继续履行，案涉房屋已经可以办理产权证，房屋已经具备交易过户的条件。成华区和美东路的大部分房屋都已经办理了不动产权证，现在了解到有半数以上的房主取得了产权证，案涉房屋尚未办理产权证的原因是卢小荣、马体宇拒不履行办证义务，蓝光和骏公司也提出愿意积极配合办理房屋产权登记，由于卢小荣、马体宇拒不履行办证义务，为尽快办理案涉房屋产权证，郑珺文委托他人已向蓝光和骏公司申请产权代办手续，目前，该手续只缺卢小荣、马体宇的户口本复印件，结婚证复印件，只要提交了上述资料，蓝光和骏公司就会按照提交的顺序，分批次为业主向不动产中心办理房屋产权证，房屋即可按照合同的约定履行办理过户手续。郑珺文现户口在成都市武侯区，且其社保已经连续缴纳满两年，具备案涉房屋的购房资格，同时，郑珺文已准备好购房全款，可以在法院判决继续履行后一次性支付，综上所述，案涉房屋不存在反诉人提出的履行障碍，同时，合同不具备解除条件，应当继续履行。 第三人上达飞盛公司针对反诉述称，郑珺文在成都缴满两年社保就可以购房，郑珺文支付的定金是交给我方托管的。 第三人蓝光和骏公司针对反诉未陈述意见。 经审理查明认定事实如下：2017年1月1日，卢小荣、马体宇（出卖方、甲方）与郑珺文（买受方、乙方），以及上达飞盛公司（居间方、丙方）签订了《房产买卖合同》，约定：房屋位置为成华区xxx号，用途为住宅，购房合同备案号xxx，建筑面积为90.36平方米。甲乙双方商定，该房屋按套计价978000元，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金30000元，该购房定金甲方委托丙方收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。首付款348000元，甲乙双方在成都房管局递件核算成功当日由乙方一次性支付甲方。余下600000元由乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在甲方取得上述房产不动产权证前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商按现金补足。丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲方取得上述房产不动产权证且乙方向银行申请贷款并由银行审批通过10个工作日前往房管部门办理过户手续。甲方收到乙方借款银行放款当日腾出该房屋，甲方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即9780元。乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1.6%的比例向丙方支付居间服务费，即15648元。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价20%的违约金。同日，郑珺文向上达飞盛公司转账30000元作为案涉房屋的购房定金，并向上达飞盛公司支付7000元居间服务费。 2017年1月11日，卢小荣、马体宇出具《委托书》，委托张丽娜代为办理包括代为到开发商处提取案涉房屋办理不动产权证的相关资料，代为到相关部门办理并领取案涉房屋产权证书等事项，并进行了公证。2017年2月4日，卢小荣、马体宇申请自行办理案涉房屋产权证，卢小荣、马体宇于2018年6月24日收到了蓝光和骏公司移交的自办产权资料。 2017年3月24日，成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）正式实施。上述通知载明：在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。 2017年4月8日，卢小荣、马体宇向上达飞盛公司邮寄了《通知》，《通知》载明：上达飞盛公司、郑珺文，因成都市成华区和美东路蓝光锦绣城的房屋产权证迟迟无法办理，我方未收到买方购房款（包括定金、首付款、购房款等），原本打算出售房屋获得房款后在成都市锦江区的购房计划无法实施。且根据成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》，我方已不具备成都限购区域内的购房资格，我方希望与你方共同协商，解除该合同。同时，根据郑珺文自身情况（户籍为遂宁市船山区且在遂宁某银行工作），希望能提供能证明您有购房资格的证明，如不能提供则合同因不可抗力因素自动解除。 庭审中，郑珺文陈述具备一次性支付购房款的能力，愿意一次性支付购房款。卢小荣、马体宇提交了短信内容、微信聊天记录，用以证明：从2017年3月24日限购之后，卢小荣、马体宇多次找郑珺文和上达飞盛公司协商要求解除合同。 查明，中国银行股份有限公司四川省分行从2017年3月起至2019年2月，连续为郑珺文缴纳社会保险。2017年7月24日，郑珺文户籍地址从四川省遂宁市船山区遂州中路xxx号变更至成都市武侯祠大街xxx号。 另查明，2016年10月20日，案涉房屋登记于开发商蓝光和骏公司名下，卢小荣、马体宇已付清案涉房屋全款。2017年11月2日，锦江区人民法院依据（2017）川0104民初9467号民事裁定书查封了案涉房屋。目前，案涉房屋除因本案郑珺文的申请作出的司法限制措施外，不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，已具备办理过户的条件。 以上事实，有各方当事人身份证复印件、营业执照复印件、《商品房买卖合同》、定金收条与银行转账记录、收据及委托书、物业处提交资料信息、郑珺文户口信息、社保缴纳证明、公证书、通话录音、成都中院二审调查笔录、《关于完善我市住房限购政策的通知》、函件、住房信息查询记录、资料移交签收单、签收表、《申请书》、《公证书》等证据资料以及各方当事人陈述在案为证。对于郑珺文与卢小荣、马体宇提交的录音、微信聊天等证据，本院将结合其他证据综合认定。 本院认为：针对本、反诉，本案主要争议焦点在于：一、 案涉《房产买卖合同》应当继续履行还是解除；二、卢小荣、马体宇是否应当向郑珺文支付违约金195600元。 关于第一个争议焦点。本院认为，2017年1月1日，卢小荣、马体宇与郑珺文，以及上达飞盛公司签订的《房产买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。合同签订当日，郑珺文向上达飞盛公司转账30000元作为案涉房屋的购房定金，并向上达飞盛公司支付7000元居间服务费。郑珺文已经按照合同履行了部分义务。2017年3月24日，成都市人民政府办公厅《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）正式实施，但根据法不溯及既往的基本原则，在限购政策出台前已成立的房屋买卖合同不应受限购政策的影响，案涉合同应当继续履行，卢小荣、马体宇以自己出售房屋后另行购房属于限购对象为由要求解除合同，不予支持。 根据查明的事实，目前案涉房屋登记于开发商蓝光和骏公司名下，除因本案郑珺文的申请作出的司法限制措施外，不存在其他司法限制措施，亦不存在权利负担，已具备产权证办理的条件，根据合同的相对性，卢小荣、马体宇应当按照在登记为案涉房屋权利人后，再将案涉房屋的产权变更登记至郑珺文名下。庭审中，郑珺文陈述具备一次性支付购房款的能力，愿意一次性支付购房款，为减少诉累，保障双方的利益不受到损害，郑珺文应在房屋产权转移至其名下之前向卢小荣、马体宇支付剩余购房款948000元，同时上达飞盛公司应当向卢小荣、马体宇交付郑珺文支付的30000元定金，对此本院在本案中一并处理。 关于第二个争议焦点。郑珺文依据《房产买卖合同》中约定的：双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价20%的违约金，主张卢小荣、马体宇向其支付违约金195600元。对此，本院认为，因郑珺文在购买案涉房屋时明知该房产尚未取得产权证的事实，则其应承担合同履行期限不确定的风险，且郑珺文与卢小荣、马体宇合同中也未明确各履行项目的具体履行期限。根据本院查明的事实，卢小荣、马体宇于2017年2月4日申请案涉房屋产权自办，2018年6月24日才收到蓝光和骏公司移交的自办产权资料，案涉房屋已于2017年11月2日被锦江区人民法院查封，不能自行办理产权过户，故郑珺文以卢小荣、马体宇违约为由要求其支付违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郑珺文应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）卢小荣、马体宇支付剩余购房款978000元（其中原告（反诉被告）郑珺文已支付的30000元定金由第三人成都上达飞盛房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）卢小荣、马体宇交付），被告（反诉原告）卢小荣、马体宇在收到上述978000元后十五日内办理成都市成华区xxx号房屋的不动产权证，第三人成都成华蓝光和骏置业有限公司予以协助，被告（反诉原告）卢小荣、马体宇在取得上述房屋的不动产权证后十五日内协助原告（反诉被告）郑珺文将上述房屋的产权变更登记至原告（反诉被告）郑珺文名下; 二、驳回原告（反诉被告）郑珺文的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）卢小荣、马体宇的反诉请求。 本案本诉案件受理费15362元，减半收取7681元，保全费5000元，两项合计12681元，由原告（反诉被告）郑珺文负担2234元，被告（反诉原告）卢小荣、马体宇负担10447元；本案反诉受理费13580元，减半收取6790元，由被告（反诉原告）卢小荣、马体宇负担。 审 判 长  雷膦绮 人民陪审员  张秀英 人民陪审员  钟翠屏 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  陈 婷