贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民终1318号 上诉人（原审被告）：贵州昊远隆基房地产开发有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区瀑韵天城中心商业区A1幢。统一社会信用代码：91520491969274187XM。 法定代表人：曹洪涛，该公司总经理。 委托代理人：赵建华，该公司总经理助理。 代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告）：朱明星，男。 被上诉人（原审原告）：廖小菊，女。 上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司（以下简称“昊远隆基公司”）因与被上诉人朱明星、廖小菊诉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 昊远隆基公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.上诉人与被上诉人自愿于2011年11月9日签订了《瀑韵天城认购协议》，因所购房屋的实测面积为196.74平方米，上诉人于2012年12月13日退给朱明星、廖小菊购房款人民币300000元，由此按照商品房买卖合同第七条的约定，出售总价款就此发生变化，上诉人通知朱明星、廖小菊需要重新签订商品房买卖合同，但二人迟迟未来办理。2.银行按揭贷款按照银行的要求提交材料。上诉人曾多次催促被上诉人来办理，但被上诉人迟迟未来办理。银行要求其提供收入证明，当时被上诉人也无法提供，导致银行按揭贷款后续手续无法实施。3.按银行定期五年存款利率计算利息，上诉人认为造成贷款不能办理的主要原因是朱明星、廖小菊不配合而导致的结果，虽然合同中有约束，但违约的是朱明星、廖小菊在先，并不是上诉人的原因所造成的的，不应承担相应利息。 被上诉人朱明星、廖小菊答辩：1、2011年11月9日答辩人与被答辩人签订《瀑韵天城认购协议》购买商铺。按被答辩人的要求，答辩人当日支付了40000元定金，2011年11月25日支付购房款960000元，共计1000000元。被答辩人出具1000000元购房款收据给答辩人。2012年4月20日答辩人支付被答辩人购房款564835元，答辩人购买该商铺首期购房款1564835元。2012年6月19日答辩人与被答辩人签订了B005208号《商品房买卖合同》。签订合同时，按被答辩人的要求，答辩人支付了登记费等2210元、维修基金14763元，答辩人共付给被答辩人购买商铺的款项1581808元。2012年7月4日安顺市住房和城乡建设局对该《商品房买卖合同》登记备案。合同约定被答辩人负责办理银行按揭贷款1560000元，商铺交付时间为2012年8月31日等内容。该商铺实测面积为196.74平方米，被答辩人2012年12月13日退300000元商铺面积差的房款给答辩人是事实，但《商品房买卖合同》没有约定商铺面积出现误差要重新签订合同，被答辩人也没有通知过答辩人重新签订合同。2、银行按揭贷款需要答辩人提供的材料答辩人随时都可以提交。被答辩人从来没有书面通知过答辩人提交按揭或公积金贷款所需的全部资料。被答辩人所谓的归责于答辩人导致银行贷款手续无法实施的理由不能成立，只不过是被答辩人推卸责任的托词而已。3、《商品房买卖合同》约定交房时间是2012年8月31日前，被答辩人至今未交房。《商品房买卖合同》约定被答辩人负责办理银行按揭贷款，被答辩人至今未办理银行按揭贷款。被答辩人的行为违约导致该《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百零七条及《商品房买卖合同》的约定，《商品房买卖合同》解除，被答辩人应支付答辩人购房款利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审维持原判，驳回被答辩人的上诉。 朱明星、廖小菊向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的B005208号《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告首期房款人民币1,564,835元、登记费人民币2,210元、维修基金人民币14,763元，共计人民币1,581,808元；3、判决被告赔偿原告投资损失人民币775,085.92元（1,581,808元×7%×7年＝775,085.92）；4、本案律师费、诉讼费由被告承担。 一审认定的事实：2011年11月9日，原告朱明星与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《瀑韵天城认购协议》，原告朱明星认购被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司开发的黄果树风景名胜区新城瀑韵天城项目中的第B幢五座*跃*-8商铺，商铺面积为246.05平方米，每平方米单价为人民币12,700元，总金额为人民币3,124,835元，被告同意原告按贷款方式付款。签订认购协议当天，原告朱明星支付了订金人民币40,000元，后原告朱明星于2011年11月25日支付了购房款人民币960,000元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司出具了金额为人民币1,000,000元的收据给原告朱明星。2012年4月20日，原告朱明星又支付了购房款人民币564,835元给被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司，被告出具了收据给原告。2012年6月19日，原告朱明星、廖小菊作为买受人与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订合同编号为B005208的《商品房买卖合同》，该合同对出卖商品房的建设依据、销售依据均作约定，同时合同约定：“出售商铺的建筑面积为246.05平方米，套内面积为168.6平方米，房屋层高3.9米，按商铺套内面积计算，每平方米单价为人民币18,534.02元，总价款为人民币3,124,835元”。合同第八条约定：“付款方式按贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交首期房款人民币1,564,835元，余款人民币1,560,000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”；合同第十一条约定：“出卖人应当于2012年8月31日前向买受人交付该商品房”。合同签订当天，原告朱明星按被告要求支付了登记费等人民币2,210元，维修基金人民币14,763元。同时，原告朱明星与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订《商铺委托经营合同》，该合同约定：“原告朱明星将购买的B5-1跃2-8商铺委托被告经营，委托经营期限为3年，即从2012年9月1日至2015年8月31日止，商铺经营回报利益＝商铺实际成交总房价数×7%×3年”。由于商铺建筑面积仅有196.74平方米，与合同约定的建筑面积存在面积差49.31平方米，原告朱明星于2012年11月30日以购买商铺建筑面积存在误差为由申请退购房款人民币311,237元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于2012年12月14日退还购房款人民币300,000元给原告朱明星。合同签订至今，原、被告双方未按合同约定办理银行按揭贷款手续，被告未按合同约定将房屋交付原告朱明星、廖小菊使用，也未将房屋的相关资料交付给二原告。原告朱明星、廖小菊因诉讼委托律师，产生了律师费人民币30,000元。 一审法院认为：原告朱明星、廖小菊通过认购方式与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护。合同签订至今原告朱明星、廖小菊未获银行按揭贷款，导致合同履行不能，合同目的不能实现。按照《商品房买卖合同》约定“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，原告朱明星、廖小菊有权主张解除合同。原告朱明星、廖小菊主张解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定返还已付购房款人民币1,264,835元、登记费人民币2,210元、维修基金人民币14,763元给原告朱明星、廖小菊。原、被告双方签订的《商铺委托经营合同》是《商品房买卖合同》的从合同，因《商品房买卖合同》的合同目的未能实现，导致《商铺委托经营合同》尚未履行，原告依据《商铺委托经营合同》约定的投资回报率7%主张投资损失，其理由不能成立，本院不予支持。被告占用二原告的购房款使用已长达七年之久，按合同约定的银行同期存款利率计算购房款利息能弥补给原告造成的实际经济损失，原告主张的投资损失应按银行同期定期存款利率计算。原告因诉讼委托律师产生的律师费系原告自行委托律师产生，合同中双方对律师费的负担未作约定，原告主张由被告负担律师费的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告朱明星、廖小菊与被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司签订的合同编号为B005208《商品房买卖合同》。二、限被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还已付购房款、维修基金、登记费共计人民币1,281,808元给原告朱明星、廖小菊。三、限被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付购房款利息（购房款利息的计算方式：从2012年6月19日起至返清购房款之日止，按银行2013年定期五年存款利率计算人民币1,264,835元的利息）给原告朱明星、廖小菊。四、驳回原告朱明星、廖小菊在本案中的其他诉讼请求。案件受理费人民币25,654元，减半收取人民币12,827元，原告朱明星、廖小菊共同负担人民币4,000元，被告贵州昊远隆基房地产开发有限公司负担人民币8,827元。 二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以认定。 本院认为：本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》是否符合约定的解除条件。首先可以确定，案涉《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。合同第八条付款方式及期限中约定：买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）1,564,835元，余款人民币1,560,000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。根据合同约定，截止2012年4月20日，被上诉人已经向上诉人支付了首期购房款1564835元，被上诉人已经履行了合同约定。在办理按揭贷款的过程中，因故未能办理成功，导致被上诉人未能获得贷款，从而触发了双方签订的《商品房买卖合同》第八条中关于单方解除合同的条款。上诉人认为是因为上诉人通知被上诉人重新签订商品房买卖合同后被上诉人迟迟未来办理，以及被上诉人经上诉人多次催促没有按照银行要求提供收入证明，导致银行按揭贷款后续手续无法实施，但是上诉人不能提供证据证明其通知和催促过被上诉人，所以不能证明未获贷款的责任应当归责于被上诉人。综上，上诉人的上诉理由没有证据予以证明，不能成立，本院不予支持。由于双方都不能证明未获贷款的具体原因和责任，所以一审认定未能获得贷款是“因非归责于双方的原因”，进而依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定判决解除合同，有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费25654元，由上诉人贵州昊远隆基房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 熹 审判员 李德江 审判员 辜贤莉 二〇一九年十二月六日 法官助理李欣 书记员杨华（代） 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。