福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初2653号 原告:南靖县信达房屋中介服务部，住所地福建省漳州市南靖县靖城镇高新路9号晟发名都4栋D08店面，统一社会信用代码92350627MA2YJEY18X。 经营者：吴淑真，女，1982年10月17日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 被告：张晓东，男，1980年6月20日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 被告：陈玉娥，女，1982年9月24日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：张晓东（陈玉娥之夫），住福建省南靖县。 原告南靖县信达房屋中介服务部（以下简称：信达房屋中介）与被告张晓东、陈玉娥居间合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。信达房屋中介的经营者吴淑真及被告张晓东到庭参加诉讼，被告陈玉娥委托被告张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信达房屋中介向本院提出诉讼请求：1.判令张晓东、陈玉娥支付信达房屋中介中介费15000元、过户代办费1000元及按揭代办费7800元，共计23800元；2.诉讼费由张晓东、陈玉娥负担。事实和理由：被告张晓东、陈玉娥于2019年8月24日经信达房屋中介向第三方（原房东）购买坐落于南靖县手房，并在信达房屋中介处签订《房地产买卖协议书》。该房屋产权面积214.04平方，交易总价1080000元。房屋交易前张晓东、陈玉娥确认应付信达房屋中介中介费15000元、过户代办费1000元及按揭代办费7800元，共计23800元。信达房屋中介于2019年8月25日至26日期间与张晓东、陈玉娥确认按揭相关事项并制作贷款按揭资料；2019年8月27日带张晓东、陈玉娥至工商银行南靖支行办理贷款按揭申请手续；2019年9月7日带张晓东、陈玉娥至南靖县山城镇行政服务中心办理过户手续；2019年9月20日带张晓东、陈玉娥至山城镇行政服务中心办理房产抵押手续；2019年9月30日之前代办理完张晓东、陈玉娥物业、水电过户手续。信达房屋中介在办理交易手续过程中及交易完成后，均多次向张晓东、陈玉娥提出支付中介费15000元、过户代办费1000元及按揭代办费7800元，但是张晓东、陈玉娥拒绝支付。 张晓东、陈玉娥辩称，两人在微信看到信达房屋中介经营者吴淑真发布的二手房的出售信息，就通过微信向吴淑真询价。吴淑真发送一张报价单给张晓东，张晓东并未对该报价金额进行确认，而是于2019年8月24日中午到信达房屋中介处协商，最终确定中介费为15000元。吴淑真表示该价格包括全部费用，不再收取其他费用。张晓东、陈玉娥与房东、信达房屋中介确定购房总价1080000元后，三方于当天下午签订《房地产买卖协议书》。信达房屋中介仅是通知张晓东、陈玉娥及房东一起到银行、房管局办理相关手续，办理当天还是由张晓东开车载送三方一同前往。贷款、过户手续的所有材料都是张晓东、陈玉娥亲自提交并签字确认的，信达房屋中介甚至连贷款利息等都不清楚，都是张晓东、陈玉娥亲自与信贷员联系。不动产登记费、银行评估费也是张晓东、陈玉娥自己交的。信达房屋中介未花费任何费用。张晓东、陈玉娥已预付了定金，与信达房屋中介在合同中约定相关费用在交易完成后多还少补。张晓东在与吴淑真的微信聊天记录中说“弄完整后，我会找你结清”是指对整个事情的一个结算，并非认可信达房屋中介的价格明细。根据《房地产经纪管理办法》第十六条、第十七条以及第二十一条的规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪机构根据当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。张晓东、陈玉娥并未与信达房屋中介签订任何关于代办贷款及过户手续的合同，也未签订授权委托材料，信达房屋中介实际也未帮助张晓东、陈玉娥代办过户、按揭等相关手续，故张晓东、陈玉娥拒绝支付过户代办费、按揭代办费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张晓东于2019年8月24日通过微信与信达房屋中介经营者吴淑真确认位于南靖县手房的出售信息，吴淑真发送了报价单给张晓东。当天下午，该房屋房东潘辉（甲方）、张晓东与陈玉娥（乙方）、信达房屋中介（丙方）三方签订了一份《房地产买卖协议书》。协议书主要内容：甲方自愿将座落于漳州市南靖县靖城镇高新路9号晟发名都7幢302室房产，产权建筑面积：214.04平方，出售给乙方；经甲乙双方协商定价该套房产成交价为人民币108000元整；乙方于2019年8月24日支付给甲方人民币50000元整，作为购房款定金。购房定金甲、丙双方各执定金50%，以示诚意（注：诚信保证金预留在于甲乙双方交易完成时，办理该套房产交房给乙方的当日，从总房款中抵扣甲方中介费、甲方交房之前应缴纳的费用后多还少补）；付款方式：首付款人民币300000元整；第二期购房款人民币780000元整，乙方向银行申请贷款下款至甲方工行账户；甲、乙双方同意双方的中介费从定金中预付，甲乙双方承诺中介费约定在办理交易过户或公证委托手续的当日付清，甲、乙、丙三方多还少补。甲方支付中介费人民币15000元整，乙方支付中介费人民币15000元整。因张晓东、陈玉娥的首付款未达到房屋总价款的30%，无法申请银行贷款，当天吴淑真通过农业银行的账户向张晓东转账40000元，张晓东通过农村信用合作联社的账户向潘辉转账90000元。潘辉（甲方）与张晓东、陈玉娥（乙方）于2019年8月30日另行签订一份《房产买卖协议》，约定房屋的成交总价为人民币1120000元整，乙方于签订本协议时向甲方缴纳90000元购房定金；已支付的购房定金可冲抵首期购房款；乙方于2019年8月30日前向甲方支付人民币250000元整；乙方向银行申请贷款人民币780000元，该贷款由银行直接转至甲方账户。2019年8月26日，潘辉将40000元转还至吴淑真银行账户。信达房屋中介于2019年8月27日与张晓东、陈玉娥至工商银行南靖支行办理贷款按揭申请手续。潘辉收到全部房款后，信达房屋中介于2019年9月7日与张晓东、陈玉娥、潘辉一起至南靖县行政服务中心办理房屋过户手续。信达房屋中介代办完该房屋抵押手续、物业、水电过户手续后，吴淑真通过微信向张晓东发送报价单，张晓东、陈玉娥未支付任何费用。后信达房屋中介的员工黄梅英通过微信再次向张晓东发送报价单并催款，张晓东表示先支付一半费用，但经信达房屋中介催收后仍未支付。 以上事实，有信达房屋中介提供的《房地产买卖协议书》、《房产买卖协议》、吴淑真与张晓东微信聊天记录、信达房产报价单、二手房交易收费标准、中国农业银行转账记录电子回单、中国工商银行转账记录、黄梅英与张晓东微信聊天记录截图、漳州通APP的截图信息等；张晓东、陈玉娥提供的南靖县农村信用合作联社存款明细账、中国工商银行转账汇款凭证，及当事人的陈述证实，对当事人没有异议的证据，本院依法予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.张晓东、陈玉娥是否应支付过户代办费、按揭代办费。 信达房屋中介认为，其一直以来都是在微信上与客户确认过户及按揭代办收费事宜。在房屋交易前信达房屋中介已将收费标准的报价单发给张晓东、陈玉娥。张晓东、陈玉娥也确认应支付过户代办费1000元及按揭代办费7800元，双方就所有收费都已达成一致。信达房屋中介的确帮张晓东、陈玉娥代办理了过户和按揭事项。银行贷款材料均由银行直接交给中介，由信达房屋中介在电脑中整理好才带张晓东、陈玉娥到银行办理贷款。房屋过户手续也是由信达房屋中介在漳州通APP上预约完毕才带领买卖双方去行政服务中心办理。服务过程中，信达房屋中介也一直通过微信向张晓东、陈玉娥发送报价单催款，二人均未对收费标准提出过异议。 张晓东、陈玉娥认为，信达房屋中介虽通过微信把收费标准发给张晓东，但只是初步报价，张晓东未对该报价进行确认。在签订房地产买卖协议时双方也未确认除中介费以外的收费。过户完毕后双方也没有进行结算。信达房屋中介仅是通知张晓东、陈玉娥及房东一起到银行、房管局办理相关手续，办理当天还是由张晓东开车载送三方一同前往。贷款、过户手续的材料都是张晓东、陈玉娥亲自提交并签字确认的。张晓东、陈玉娥未与信达房屋中介签订关于代办贷款及过户手续的书面合同，也未签订授权委托材料，信达房屋中介也没有代办行为，故张晓东、陈玉娥无须支付过户代办费、按揭代办费。 本院认为，张晓东、陈玉娥在庭审中确认，信达房屋中介通知张晓东、陈玉娥去银行办理贷款申请手续前，代整理银行按揭贷款申请的相关材料，并与张晓东、陈玉娥一同前往银行办理手续，因此可以认定信达房屋中介存在按揭贷款代办行为。信达房屋中介在漳州通APP上为张晓东预约了办理房屋所有权转移登记事项，张晓东、陈玉娥在庭审中也确认两次去南靖县行政服务中心办理过户手续时，信达房屋中介经营者吴淑真与员工黄梅英分别一起前往办理，可以认定信达房屋中介存在过户代办行为。张晓东通过微信多次接收信达房屋中介关于委托代办过户、按揭手续的报价后，从来没有提出异议，并已实际接受信达房屋中介的代办服务。2019年10月9日黄梅英向其催款时，张晓东明确表示愿意先支付一半费用。综上，可以认定张晓东、陈玉娥知悉信达房屋中介提供过户代办及按揭代办服务的收费标准，并且实际接受了信达房屋中介的代办服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，张晓东、陈玉娥应支付过户代办费1000元及按揭代办费7800元。 2.张晓东、陈玉娥是否已预付中介费。 张晓东、陈玉娥提出，张晓东向潘辉转账了90000元，其中50000元作为购房定金，其余40000元由潘辉转给信达房屋中介作为张晓东、陈玉娥的预付款。三方在《房地产买卖协议书》第一条和第八条中约定：费用由已支付的定金多还少补。因此张晓东、陈玉娥已履行完约定的所有义务，无需再支付款项。吴淑真转给张晓东的40000元是吴淑真与张晓东之间的其他金钱往来，与本案无关。 信达房屋中介认为，由于张晓东、陈玉娥的首付款不足房屋总价款的30%，无法申请银行贷款。为了银行流水的需要，吴淑真于2019年8月24日向张晓东银行卡内转入40000元，张晓东随即将90000元转给潘辉。由于潘辉银行卡处于休眠期，激活后于2019年8月26日将40000元转还给吴淑真。因此张晓东、陈玉娥并未支付信达房屋中介任何预付款。三方在《房地产买卖协议书》第一条和第八条中约定费用多还少补，是用以抵扣潘辉的中介费用，与张晓东、陈玉娥无关。 本院认为，在庭审中双方都确认该房产的实际成交价为《房地产买卖协议书》中约定的1080000元，购房定金为50000元。张晓东、陈玉娥在第一次庭审中提出潘辉于8月26日转给吴淑真40000元的款项系定金，依合同作为预付中介费，扣除后信达房屋中介还应返还其25000元。经本院释明并指定提出反诉的期限，张晓东、陈玉娥表示证据不足，不提出反诉。张晓东、陈玉娥辩称本案的主体是信达房屋中介，吴淑真转给张晓东的40000元与本案无关，是吴淑真与张晓东的其他金钱往来，但没有提交证据证明双方曾经有过其他经济往来，故本院不予采信。庭审中查明，吴淑真在2019年8月24日17时35分将40000元转入张晓东账户后，张晓东随即于17时42分向潘辉支付90000元。潘辉于8月26日又将40000元转回吴淑真账户。故该笔40000元款项并非张晓东向信达房屋中介支付的定金或预付款。 综上所述，本院认为，信达房屋中介促成的张晓东、陈玉娥与潘辉之间的《房地产买卖协议书》合法成立并有效。三方在协议中约定“甲方支付中介费人民币15000元，乙方支付中介费人民币15000元”，三方都应履行。现张晓东、陈玉娥未依约支付信达房屋中介中介费15000元，信达房屋中介请求张晓东、陈玉娥支付，本院予以支持。关于信达房屋中介要求张晓东、陈玉娥支付过户代办费1000元及按揭代办费7800元的诉讼请求，本院认为，双方未采用书面形式订立委托代办合同，但信达房屋中介已经履行代办义务，张晓东、陈玉娥知悉收费标准并已实际接受服务，应当予以支付。 依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 张晓东、陈玉娥应于本判决生效之日起十日内支付南靖县信达房屋中介服务部中介费15000元、过户代办费1000元及按揭代办费7800元，共计23800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费395元，减半收取计197.5元，由张晓东、陈玉娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林坤南 二〇一九年十二月三十日 法官助理周凌珊 书记员戴晓惠 【附注】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。