贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初10552号原告：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草街道办事处笔山路100号（金州世家会所）。法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙波，贵州尚派律师事务所律师，特别授权代理。被告：田某1，女，2011年9月11日生，布依族，贵州省兴义市人，学生，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。法定监护人：田某2（系田某1之父），男，1973年2月1日生，汉族，贵州省兴义市人，本科文化，兴义市工业和科学技术局员工，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市，特别授权代理。委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。原告兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫房开公司”）与被告田某1侵权责任纠纷一案，本院2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫房开公司的委托诉讼代理人龙波，被告田某1的法定监护人田某2及其委托诉讼代理人周红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇鑫房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令田某1赔偿汇鑫房开公司的经济损失81201元；2、本案诉讼费由田某1承担。事实及理由：汇鑫房开公司是兴义市黄草街道办事处笔山路“金州世家”小区的开发商，2014年11月27日，汇鑫房开公司开发的金州世家小区二期项目第11栋楼竣工后，汇鑫房开公司陆续向购房人交付房屋，并由众多购房人实际装修入住。2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金州世家“两违建筑”进行执法检查，检查过程中发现金州世家小区众多住户存在私自搭建违章建筑的情况，主要表现为：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为，2017年5月5日，几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《关于金州世家小区两违章搭建筑限期拆除的公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金州世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋就有101户，田某1便是其中之一。限期拆除公告发出后，涉及违章搭建的住户根本没有主动拆除，之后政府部门也组织过强制拆除，但由于涉及住户人数众多，至今违章建筑仍没有拆除。根据法律和行政法规的规定，办理房屋的产权登记，需要先取得房屋竣工验收备案登记，而要办理备案登记，房屋必须通过规划、消防的验收，而包括田某1在内众多住户私自违法搭建，导致了涉及房屋达不到规划、消防验收条件。现由于11栋众多住户至今未按建设部门要求拆除违章建筑，导致规划、消防验收一直不能通过，至今，汇鑫房开公司仍不能为11栋住户办理产权证。基于上述背景，2018年起，11栋部分住户陆续向法院提起诉讼要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任，其中部分住户本身就涉及违章搭建。鑫房开公司提出不能办理产权证的原因是住户搭建违章导致不能办理规划验收所导致，鑫房开公司不应该承担违约责任，法院均以属于另一法律关系不予确认为由驳回了鑫房开公司的答辩请求。截止至本案起诉之日止，经法院判决鑫房开公司承担了违约责任的住户为16户，违约合约金合计为716754.76元，诉讼费为14058元，其中包括田某1在内涉及违章搭建的为9户，田某1应赔偿鑫房开公司的损失为81201元。综上所述，田某1作为“金州世家”项目的购房人，汇鑫房开公司向其交付房屋后，其应该严格遵循建设部门的规划对房屋进行管理使用，其违章搭建的行为已经影响到建筑整体的通知后，仍拒不履行，现由于田某1的原因导致汇鑫房开公司不能履行为购房人办理产权证义务从而被判决承担违约责任，因此田某1应对汇鑫房开公司的损失承担赔偿责任。汇鑫房开公司为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望贵院判决支持汇鑫房开公司所有诉请为谢。田某1辩称，一、汇鑫房开公司至今未完成小区7.8.9.10.11栋楼初始登记义务，系因自身造成的，田某1无需承担赔偿责任。（一）汇鑫房开公司至今未完成涉案商铺初始登记义务，依法承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任。金州世家业主因买房后多年未取得房产证，多次向“州长信箱”反映，请州长组织调查，要求房开商尽快给业主办理不动产权证。兴义市人民政府办公室2019年10月11日16:44:14回复“州长信箱”：1、调查核实情况。①房产证办理情况。金州世家项目第五期工程共340户未办理不动产证，一是因其2700平方米的土地使用证问题拖延，2018年11月22日，公司办理了该部分土地不动产权证。二是2018年11月26日，兴义市汇鑫房地产开发有限公司向市住建（规划）局申请最后一期建设工程规划验收，因验收不合格导致不能办理第五期（7.8.9.10.11号楼）的《建设工程峻工规划许可证》，房产证也暂不能办理；三是该项目7栋、8栋建成后跟规划设计方案不符，需通过城规委专家论证。②消防验收情况。据核实，金州世家项目（9.10.11栋）未到市住建局申报消防验收，经与黔西南州应急管理局消防救援支队联系核实，9.10.11栋未到消防救援支队进行消防验收申报。由于该项目建设前是在州住建局进行的登记备案，根据管辖权限，该项目竣工和消防验收应到州住建局申请办理。2、处理情况。一是市自然资源局将督促建设单位按照程序调整档案报城规委会审查，完善后及时将竣工规划核实报市自然资源局审批办理《建设工程峻工规划许可证》。二是市住建局将督促建设单位负责人立即到州住建局申请办理消防和竣工验收相关手续。三是该项目办理竣工和消防验收手续后，兴义市将督促不动产登记部门立即办理不动产登记。《商品房销售管理办法》第34条为出卖人规定了两项义务：初始登记义务，也即我们通常所说的“大确权”；②协助买受人办证的义务。《城市房屋权属登记办理办法》第十六条规定，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产登记部门，取得了《商品房初始登记收件单》，即可认为开发商已完成房屋的初始登记义务。结合兴义市人民政府办公室调查核实情况：2018年11月22日，汇鑫房开公司才取得涉案土地不动产权证；汇鑫房开公司至今未取得《建设工程峻工规划许可证》；项目7.8栋简称后跟规划设计方案不符，需要通过城规委会专家论证；9.10.11栋楼未到州消防济源进行消防验收申报。办理初始登记要求：五证齐全，竣工验收合格，依法缴纳相关税费，汇鑫房开公司至今未完成涉案数商品房初始登记义务，系由自身原因造成，依法应当承当逾期交房违约责任、逾期办证违约责任。（二）诉争工程无法通过竣工验收备案是兴义市汇鑫房地产开发有限公司自身原因造成的。（2018）黔2301民初1336号、（2019）黔23民终263号生效判决确认汇鑫房开公司由于交付房屋不具备法定交付条件，应当向田某1承担逾期交房、逾期办证违约责任。金州世家项目于第五期工程共340户未办理不动产权证，其中有170户业主在默许的情况下私自搭建，占全部业主人数50%。170户主业主在施工期间，均未收到开发商禁止违建施工通知、公告。汇鑫房开公司无证据证明其对交房后的违章搭建等违规行为进行密切关注；及时制止违章搭建行为，并向违章搭建业主进行发函、贴文等警示，同时在物业显要位置、公共区域（如电梯、入户大堂等）向其他业主进行张贴警示、劝告等履行了禁止违章搭建义务。故2018年11月26日，汇鑫房开公司未通过市住建（规划）局最后一期工程规划验收、导致不能办理第五期（7.8.9.10.11号楼）的《建设工程峻工规划许可证》，业主不能取得房产证，汇鑫房开公司存在严重过错。（三）汇鑫房开公司无证据证明2018年11月26日工程规划验收时，田某1存在违章搭建的事实。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定，即“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产人身的，应当承担民事责任”。侵权损害的民事责任适用过错责任原则。被答辩人以侵权损害赔偿起诉，则原告的举证责任如下，被答辩人应按照损害赔偿责任的承担应同时具备的四个构成要件进行举证，即：损害事实的存在；行为人的过错；行为的违法性；侵权行为与损害事实之间有因果关系。首先，被答辩人应当证明答辩人存在违章搭建的事实；其次，应当证明违章搭建中存在过错，且过错行为具有违法性；再次，应当证明答辩人的侵权损害行为与损害结果存在因果关系。被答辩人对上述的四个构成要件的举证缺一不可，否则，其未尽到举证之责，应承担对其不利的法律后果。本案中答辩人房屋现状照片显示，答辩人无私自搭建违章建筑事实，答辩人与被答辩人未通过2018年11月26日工程规划验收的损害后果不存在因果关系，被答辩人未尽到举证之责，应承担对其不利的法律后果。（四）汇鑫房开公司要求其向主张逾期交房、逾期办证违约责任9户业主，承担小区全部违章搭建170户业主过错责任，违反民法的公平原则。被答辩人提交的16份判决书汇表说明，法院要求其承担逾期交房、逾期办证违约责任最后时间是2018年11月22日，被答辩人才取得涉案土地不动产权证，至今未取得《建设工程峻工规划许可证》。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条：“（一）出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1.2.3.项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十二条：“（二）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建设，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。”第二十二条：“.….出卖人承诺于2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人…..”的约定，充分证明至今被答辩人不具备交房条件、未履行初始登记义务，构成违约，依法应当承担逾期交房、逾期办证违约责任9户业主，承担小区全部违章搭建170户业主过错责任，违法民法的公平原则，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回！被答辩人故意提起本案的诉讼，是通过恶意诉讼，滥用诉讼权利，达到拒绝承担履行生效判决确定的逾期交房、逾期办证违约责任的目的，让答辩人不得不应诉，答辩人因此聘请律师的费用，依法应由被答辩人承担。综上所述，答辩人在被答辩人未通过2018年11月26日工程规划验收时，不存在违章搭建事实。被答辩人至今未完成7.8.9.10.11号商品房初始登记义务，系因自身原因造成的，答辩人无需承担赔偿责任。被答辩人诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：汇鑫房开公司系兴义市黄草街道办事处笔山路“金州世家”小区的开发商。2014年11月27日，汇鑫房开公司所开发的金州世家小区二期项目第11栋楼竣工后，便陆续向购房人交付房屋。2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金州世家“违章搭建筑”进行执法检查，检查过程中发现金州世家小区众多住户存在私自搭建和违章搭建建筑的情况，主要表现：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为。2017年5月5日，上述几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《金州世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金州世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋有101户，本案被告田某1属其中之一。事后，有部分违章业主拆除了违章建筑，但有部分仍没有拆除。2018年由于汇鑫房开公司未向其业主办理房屋产权登记手续，11栋的16户业主陆续向法院提起诉讼，要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任。其中，本案田某1就是其中一户。经兴义市人民法院和黔西南布依族苗族自治州中级人民法院对11栋16户业主的案件进行审理后，对16户业主诉兴义市汇鑫房地产开发有限公司“商品房预售合同纠纷”16案进行了判决，现该16案的判决均产生法律效力。田某1与汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷一案，兴义市人民法院判决汇鑫房开公司承担违约责任并赔偿违约金的时间为2018年1月31日，兴义市汇鑫房地产开发有限公司于2018年11月22日取得该楼盘土地使用权证。事后，汇鑫房开公司以不能办理产权证的原因系因170业主违章搭建不能通过竣工验收，故向本院提起诉讼，请求判令田某1赔偿其经济损失81201元。另查明，2019年2月26日兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋1单元10楼1号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。但汇鑫房开公司在庭审中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代原告缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致。本院认为：侵权责任的一般构成要件，即侵害人主观上存在故意或重大过失、受害人存在损失、该侵害人的行为与受害人的损失之间存在因果关系。在本案中，虽然汇鑫房开公司向本院提交了一份2019年2月26日兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋1单元10楼1号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。但是汇鑫房开公司在庭审过程中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代汇鑫房开公司缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致，由此可知其公司未获得《建设工程竣工验收备案表》是多方面的原因导致的，涉案楼盘11栋住户存在私搭乱建的行为并非是造成不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。其次，汇鑫房开公司主张宁桂英、李涛、田某1等16户业主诉汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案中，因汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金合计为716754.76元，承担诉讼费为14058元。在上述案件的判决中已审理查明，第一，汇鑫房开公司支付逾期交房的违约金是因为汇鑫房开公司对涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，对于未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房。第二，关于逾期办证，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵守的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的合同义务。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系汇鑫房开公司法定和合同约定义务，汇鑫房开公司未在合同约定期限内办理涉案楼盘所有权初始登记，违反合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。由此可知，汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金，系因其自身存在违约行为导致的，由此造成的损失与本案的被告宁桂英及另外8名业主无因果关系。再次，汇鑫房开公司在诉状中陈述金洲世家小区涉及私搭乱建的住户有170户，其中11栋就有101户，但汇鑫房开公司仅要求11栋业主中的存在私搭乱建的其中9户业主来承担其逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约金及诉讼费的诉讼请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，现有证据不能认定田某1的侵权成立。对于田某1要求汇鑫房开公司支付律师费的问题，因请律师是其诉讼前的准备，请与不请是基于本人的意思表示，其请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回兴义市汇鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1830元，减半收取915元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 安明川二〇一九年十二月四日法官助理 刘 仙书 记 员 何丽娟