重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7413号上诉人（原审被告）：重庆和骥物业管理有限公司，住所地重庆市万盛区松林路74号附2号4-2，统一社会信用代码91500110581498176J。法定代表人：姚蜀冀，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王垒，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：万盛经开区南桐花园业主委员会，住所地重庆市綦江区(原万盛区)南桐镇南桐花园。负责人：胡玉秋，主任。委托诉讼代理人：胡鹏，男，业委会副主任。委托诉讼代理人：姚军，重庆市万盛经开区东林法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司，住所地重庆市万盛区松林路111号8幢13-1，统一社会信用代码91500110MA5U34G29E。法定代表人：罗军，董事长。委托诉讼代理人：贺恒，女，该公司员工。上诉人重庆和骥物业管理有限公司（以下简称和骥物管公司）因与被上诉人万盛经开区南桐花园业主委员会(以下简称南桐花园业委会)、原审第三人重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司（以下简称万盛综合治理公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初7060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人和骥物管公司的委托诉讼代理人王垒，被上诉人南桐花园业委会的委托诉讼代理人胡鹏、姚军，原审第三人万盛综合治理公司的委托诉讼代理人贺恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和骥物管公司上诉请求：撤销一审判决，驳回南桐花园业委会的全部诉讼请求。主要事实和理由：1、南桐花园业委会不是适格主体，其身份未经万盛经开区国土房管部门立案登记，其成立于法无据。2、南桐花园业委会不能证明其选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的，因此前期物业合同没有达到合同第八章第40条第二款明确规定的终止条件。3、南桐花园业委会提起诉讼未经全体业主决定而是其私自提起诉讼，南桐花园业委会未提供证据证明其提起诉讼是业主大会的授权。4、2019年3月28日才成立业委会，一审判决合同从此时终止不符合法律规定和实际情况。综上，一审认定事实不清，请求二审依法予以改判。南桐花园业委会辩称，一审审理过程中，南桐花园业委会举示了充分的证据证明本业委会是在重庆市綦江区南桐镇人民政府以及后湾社区和皂角井社区的指导下依法成立的，南桐花园业委会的主体是适格的。后湾社区、皂角井社区出具的说明足以证明南桐花园业委会是代表业主共同决定的。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，其判决结果应当予以维持。万盛综合治理公司述称，请求二审依法判决。南桐花园业委会向一审法院起诉请求：一、依法确认《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)小区前期物业服务合同》从2019年3月29日起终止；二、请求和骥物管公司腾退并返回用于万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园（一期）的物业管理的全部房屋6号楼第一层9间，建筑面积共计470.97平方米及该期的全部消防系统、电子设备监控系统、电梯系统（位于：东至南桐朝晖印象、南至支路步行街、西至南桐派出所、北至二郎山公园）；三、本案诉讼费用由和骥物管公司承担。一审法院认定事实：2014年4月24日，采沉治理指挥部与和骥物管公司签订《前期物业合同》，合同约定：万盛综合治理公司将位于南桐镇南桐村后湾合作社的万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园一期的商住和安置房，委托和骥物管公司实行前期物业管理服务。物业管理区域四至为：东至南桐朝晖印象、南至支路步行街、西至南桐派出所、北至二郎山公园等；其中第四十条约定：“本合同期限自2014年4月24日起至首届业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。合同签订当日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局对该合同进行备案。2016年8月15日，采沉治理指挥部与和骥物管公司进行正式移交，并共同出具“物业管理用房移交说明”一份，内容为：“南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目(南桐花园)配套建设物管用房，位于南桐花园B区6号楼（现南桐大道39号6幢）第一层（建筑面积470·97平方米）、南桐花园B区7号楼（现南桐大道39号7幢）第一层的消防控制室（建筑面积22·89平方米）和南桐花园B区8号楼（现南桐大道39号8幢）第一层的监控室（建筑面积169·53平方米），水电已接通，室内地面铺装地板砖，墙面刮白做漆，照明灯具安装完毕，具备移交条件，另南桐大道39号7、8幢安装防静电地板。于2016年8月15日正式移交给移交给重庆和骥物业管理有限公司。附件1、房屋面积分户汇总表；2、房屋建筑面积分层平面图。”移交方采沉治理指挥部、接受方和骥物管公司的代表分别签名并加盖单位印章，见证方南桐镇人民政府加盖公章。至2017年底，双方完成了物业服务区域内全部物业服务用房和用于物业管理的消防系统、电子设备监控系统、供电系统、给排水系统、电梯系统等全部相关设施的移交工作。2017年，重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目指挥部撤销后，其权利和义务均由万盛综合治理公司享有和承担。2019年3月29日，重庆市綦江区南桐镇人民政府发布“重庆市万盛经开区南桐花园小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告”，公告内容：南桐花园小区第一次业主大会于2019年3月28日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》，选举胡玉秋、胡鹏、万立波、王光伦、胡春雷、刘大英、封德财为业主委员会委员。2019年3月28日举行的业主委员会会议，推选胡玉秋为主任，胡鹏为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即起解散。公示期满后，该南桐镇人民政府对公告的事项予以备案。2019年5月8日，南桐花园业委会召开南桐花园小区业主代表比选小区物业公司的比选大会，比选结果由重庆精致物业管理有限公司服务南桐花园小区。2019年5月28日，南桐花园业委会与重庆精致物业管理有限公司签订《物业服务合同》，并于2019年6月4日在重庆市綦江区南桐镇人民政府备案。在该合同签订前，南桐花园小区业主总计3426户，已接房业主为2826户，其中装修入住业主1526户，另1300户业主在接房后尚未装修、入住(当地镇政府和社区联系不上该业主)，已入住1526户业主中有1152户业主同意南桐花园业委会与重庆精致物业管理有限公司签订的《物业服务合同》。2019年7月4日，南桐花园业委会向和骥物管公司邮寄送达了移交函一份，要求和骥物管公司在收到移交函后3日内终止物业服务、从物业服务区域撤离并完成移交工作。此期间，南桐花园小区39-6-1号电梯发生故障，南桐花园业委会、和骥物管公司对如何维修电梯产生矛盾，相持不下。经南桐镇人民政府协调，最后由南桐花园业委会向和骥物管公司出具“委托书”，委托和骥物管公司办理此次39-6-1号电梯修复相关事宜。从电梯发生故障至修复完毕，用时20多天。2019年7月30日，南桐花园业委会提起诉讼，要求判如所诉。一审法院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。当事人行使权利、履行合同约定应遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案和骥物管公司与万盛综合治理公司签订的《前期物业合同》对合同期限已明确约定“自2014年4月24日起至首届业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该首届业主委员会业已成立并已与重庆精致物业管理有限公司签订《物业服务合同》，亦在当地南桐镇人民政府备案，为此，该院确认2019年3月28日万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)首届业主委员会成立时，和骥物管公司与万盛综合治理公司签订的《前期物业合同》终止。和骥物管公司在物业服务合同的权利义务终止后，南桐花园业委会请求和骥物管公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的诉求，予以支持。南桐花园业委会应当立即与有关物业服务企业联系开展物管服务工作，以维护业主利益。关于和骥物管公司提出南桐花园业委会不是本案适格主体的辩解意见，无事实依据和法律依据，不予采信；和骥物管公司提出南桐花园业委会和新的物业公司签订的服务合同，没有达到“双过半”要求，即未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的辩解意见，未提出证据证明。在平衡业主利益的基础上，根据当地南桐镇人民政府对小区入住业主真实意思的征询结果，确认南桐花园业委会与重庆精致物业管理有限公司签订的《物业服务合同》成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告重庆和骥物业管理有限公司与第三人重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司于2014年4月24日签订的《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)小区前期物业服务合同》从2019年3月28日起终止；二、被告重庆和骥物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退出在万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)的物业服务区域，并将该物业服务区域内全部物业服务用房和用于物业管理的消防系统、电子设备监控系统、供电系统、给排水系统、电梯系统等全部相关设施移交给原告万盛经开区南桐花园业主委员会。本案案件受理费40元，由被告重庆和骥物业管理有限公司负担(此款原告万盛经开区南桐花园业主委员会已预交，被告重庆和骥物业管理有限公司于本判决生效后15日内直接给付原告万盛经开区南桐花园业主委员会40元)。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人南桐花园业委会在一审中提交的相关证据能够证明其于2019年3月28日成立且已在当地南桐镇人民政府备案，故一审对和骥物管公司关于南桐花园业委会不是本案适格主体的辩解意见不予采信，并无不当。上诉人和骥物管公司与原审第三人万盛综合治理公司在《前期物业合同》中已明确约定合同期限自2014年4月24日起至首届业委会成立时止；现重庆市綦江区南桐镇人民政府、重庆市綦江区南桐镇后湾社区及皂角井社区均出具说明，证实涉案小区业主总户数，已接房、装修入住业主户数，未入住、装修且无法联系到的业主户数及同意南桐花园业委会、重庆精致物业管理有限公司签订《物业服务合同》的业主户数等情况。故一审综合本案查明的事实，认定南桐花园业委会、重庆精致物业管理有限公司签订的《物业服务合同》成立且确认《前期物业合同》从2019年3月28日起终止，亦无不当。综上，上诉人和骥物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆和骥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  周 舟审判员  段晓玲二〇一九年十二月二十六日（院印）书记员  蒋 茜