云南省元阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2528民初1053号原告:薛程耀，男，汉族，1971年9月3日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：代伟明，云南泓旷律师事务所律师。被告：元阳县丰实房地产开发有限公司（以下简称丰实公司），住所地:元阳县南沙镇元阳大酒店二楼。法定代表人：李伟，职务：执行董事。被告：元阳县宝元影城有限公司（以下简称元宝公司），住所地：南沙镇水岸金街8栋2-3楼。法定代表人：刘成，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙忠，系云南瑶光律师事务所律师。原告薛程耀与被告丰实公司、元宝公司物权保护纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛程耀及委托诉讼代理人代伟明、被告元宝公司及其委托诉讼代理人龙忠到庭参加诉讼，被告丰实公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛程耀向本院提出诉讼请求：判令：1.确认两被告签订的《水岸金街商铺租赁合同》无效；2.两被告腾还侵占的水岸金街8栋房屋给原告；3、两被告将水岸金街8栋恢复原状；4、两被告支付原告2018年5月9日起至2019年8月9日期间的房屋使用费100万元及自2019年8月10日起至实际腾还房屋之日止侵占房屋期间的房屋使用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月16日，原告购买了丰实房地产开发的“鸿瑞坊·元阳广场”（现对外称为水岸金街）第8幢房屋，并办理了产权证，被告丰实公司未经原告同意，擅自将该房屋租赁给元宝公司使用，并签订《水岸金街商铺租赁合同》。原告作为房屋所有权人，未经原告同意，被告丰实公司无权将房屋出租使用，被告元宝公司作为承租人亦无权使用该房屋，两被告的共同侵占行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告丰实公司经本院合法传唤拒不到参加诉讼，也未提交书面答辩意见、质证意见和证据材料，视为放弃答辩、质证和举证的权利。被告元宝公司辩称，元宝公司和原告委托代理人丰实公司签订的租赁合同，合法有效，未侵犯原告的物权，应驳回原告的诉请：丰实公司有权出租涉案房屋，丰实公司是在授权期限及范围内出租的房屋，未违反法律禁止性规定；丰实公司在授权范围内以自己名义出租涉案房屋，符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，虽然丰实公司存在未将租赁款转交给原告的情形，但这是委托人与受托人之间的合同关系，与元宝公司无关，元宝公司在租赁期间已按约缴纳物业管理费，原告无证据证实两被告的租赁合同只约束两被告；元宝公司并未侵犯原告的物权，元宝公司与原告授权的丰实公司签订租赁合同后，已按约支付符合市场价格的租金，在使用过错中也按约缴纳了原告物业管理费，且实际经营项目就是电影院，符合涉案房屋的定性。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的全部证据，本院依法确认证明力。对被告宝元公司提交的第二组证据中的支付凭证，未能证明原告收到这些款项，本院依法不予确认关联性；对第三组证据授权委托书，原告不能确认捺印系虚假的，本院依法确认其证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，原告与被告丰实公司签订《商品房购销合同》（合同编号：ＦＳ156），约定丰实公司将位于元阳县房屋以7250元／平方米、总价款14057895元出售给原告，合同还对付款方式、期限、交房期限、办证期限、违约责任等进行了约定。2014年10月18日，原告向被告丰实公司出具《授权委托书》，载明：由于本人不长时间在元阳南沙，现委托丰实公司对本人拥有的位于元阳县南沙镇鸿瑞坊﹒元阳广场8幢电影院进行出租、销售、签订合同办理相关手续等，委托期限至房屋销售过户当天为止。2015年1月16日，原告取得涉案房屋产权证【房屋所有权人：薛程耀，坐落：元阳县南沙镇常青路南面（鸿瑞坊﹒元阳广场）八幢1101号，3层，建筑面积：1939.02平方米】。2018年5月10日，二被告签订《水岸金街商铺租赁合同》，约定丰实公司（甲方）将水岸金街8栋第2、3楼电影院租赁给宝元公司（乙方）使用，租期10年，自2018年5月9日至2028年11月8日止，租金为16元／平方米／月，年租金249104.64元，2018年5月9日至2018年11月8日期限免租金；付款期限为签订合同后一周内支付到甲方收款账户（户名：陈志敏，开户行：农业银行元阳县支行营业部，账号：62×××75），自第四年起每年上浮租金5%；合同还约定了违约责任等其他事项。合同签订后，宝元公司对房屋进行装修后开业经营电影院至今。本院认为，原告与被告丰实公司签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护，双方均应全面履行合同。原告已于2015年1月16日取得涉案房屋产权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本院依法确认原告自该日起取得涉案房屋的物权，该物权受法律保护。本案的争议焦点是：1、《水岸金街商铺租赁合同》的法律效力应当如何认定？2、原告要求二被告返还涉案第8栋房屋的请求是否应当支持？3、原告要求将涉案第8栋房屋恢复原状的请求是否应当支持？4、原告的损失应当如何计算支持？关于争议焦点1，原告向被告丰实公司出具《授权委托书》，本院依法确认双方之间的委托合同成立，合同有效，受法律保护，双方均应全面履行合同。该合同中仅约定被告丰实公司可对涉案房屋进行出租，但未约定出租期限、租金标准、租赁范围等，应视为约定不明；《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”具体到本案，被告丰实公司在原告授权、指示不明的情况下，应当主动与原告联系协商，达成补充协议，让原告明确授权的范围，否则按照交易习惯应当拒绝继续接受委托。同时，原告出具《授权委托书》，可视为要约，被告丰实公司盖章接受委托，可视为承诺；被告丰实公司在履行受托事务过程中，擅自决定了租金标准、租赁期限、收款人等事项，依照《中华人民共和国合同》第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”之规定，本院认定二被告签订《水岸金街商铺租赁合同》之行为，属于被告丰实公司对原告之新要约，原告至今未予同意、追认等方式作出承诺，本院认定被告丰实公司签订《水岸金街商铺租赁合同》之行为属于委托合同范围的观点不成立，进而认定该合同对原告无法律拘束力。二被告在签约过程中，被告丰实公司涉嫌无权处分，但按照当今合同与物权区分的主流观点，这并不必然导致合同无效，本院认定该合同对二被告有法律拘束力，进而对原告要求认定该合同无效的请求不予支持。关于争议焦点2，被告宝元公司依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，主张二被告签订的《水岸金街商铺租赁合同》有效。本院认为，适用该法条的基本前提是“在委托人的授权范围内”，而本案明显超出了授权范围，被告宝元公司未尽到基本的审慎审查义务，不构成善意相对人，故本院对宝元公司的主张不予支持。如前所述，因为《水岸金街商铺租赁合同》对原告无法律拘束力，故被告宝元公司继续占有并使用该房屋的行为构成对原告物权的侵害，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，本院对原告要求返还涉案第8栋房屋第2、3楼的请求依法予以支持。关于争议焦点3，涉案房屋在设计建设之初，即为了开设电影院，被告宝元公司装修、经营之行为，未超出该用途，为使有限的资源得到合理利用，节约成本，本院对原告要求恢复原状（毛坯房）的请求依法不予支持。关于争议焦点4，原告主张租金标准应按66666.67元/月的标准计算2018年5月9日至2019年8月9日期间的租金损失共计100万元，但未提供相应证据予以支持；结合原告早在2015年1月16日就已经取得房产证，却一直未能出租出去的事实，本院认定二被告确定的租金标准符合一般市场行情；据此，本院酌情按年租金249104.64元的标准来计算原告的损失，对原告超出该标准的损失请求，证据不足，本院依法不予支持。二被告约定2018年5月9日至2018年11月8日期间免租金，符合一般商业习惯，故本院对原告要求该期间内亦计算损失的请求依法不予支持。经本院依照该标准计算至2019年11月8日，租金为249104.64元，因该款项已由被告丰实公司收取，故应由该公司承担返还原告的责任；同时，被告宝元公司虽按合同约定付款，但款项即未支付到被告丰实公司基本账户，又未支付给原告，本院认定被告宝元公司未尽到最基本的审慎义务，构成共同侵权，故应对该部分款项承担连带清偿责任。之后的租金损失继续按本院确定的标准计算至实际返还涉案房屋之日止，二被告承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、第六十条第一款、第六十一条、第三百九十九条、第四百零二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条、第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决如下：一、确认被告元阳县丰实房地产开发有限公司与元阳县宝元影城有限公司于2018年5月10日签订《水岸金街商铺租赁合同》对原告薛程耀无法律拘束力。二、被告元阳县宝元影城有限公司于本判决生效后三十日内将房屋【房屋所有权人：薛程耀，坐落：元阳县南沙镇常青路南面（鸿瑞坊﹒元阳广场）八幢1101号，3层，建筑面积：1939.02平方米】第2、3楼返还给原告薛程耀管理使用。三、被告元阳县丰实房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告截至2019年11月8日的租金损失共计249104.64元，之后的损失继续按年租金249104.64元的标准计算至该房屋实际返还原告薛程耀之日止；被告元阳县宝元影城有限公司承担连带赔偿责任。四、驳回原告薛程耀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告薛程耀承担8763元，由被告元阳县丰实房地产开发有限公司、元阳县宝元影城有限公司共同承担5037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  余秀才人民陪审员  张明新人民陪审员  杨双福二〇一九年十二月四日法官助理理锦书记员张露茜