沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初8414号 原告（反诉被告）：高健，女，汉族，1983年1月29日出生，住址：沈阳市沈河区。 被告（反诉原告）：曲冰，女，汉族，1954年3月2日出生，住址：沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。 原告(反诉被告)高健诉被告（反诉原告）曲冰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高健，被告（反诉原告）曲冰及其委托代理人杨烁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、被告付给原告违约金2万元、赔偿款2万元；2、由被告承担诉讼费以及因此产生的一切费用。本人（原告）于2018年12月14日与被告（曲冰）在芒果中介（沈阳市和平区胜鸿鑫房产信息咨询服务部）签订了一份房屋买卖合同，本人购买被告的一处房屋，房屋地址位于沈阳市和平区西安街1号3单元3楼2室，小区是太原小区，建筑面积35.27平方米。因为此房屋是学区房，所以签订合同前被告一再承诺此房屋内无户口，并将此条款写进卖房合同中，但交易完毕后，本人拿新房本去派出所落户时，派出所告知此房屋有遗留户口4人，分别是刘明杰、刘言、刘春山、丛桂芝，这4人是一家人，是曲冰的前房主，户口没迁走，曲冰与上个房主（丛桂芝）是老邻居，被告曲冰卖房时是知道所卖房屋是有遗留户口的，但隐瞒该情况，选择欺骗的手段将该学区房卖给本人，给我造成很大的麻烦和影响，所以我现在追究曲冰的欺诈违约责任。 被告（反诉原告）曲冰辩称：1、被告不存在欺诈行为，被告买房时也是购买的二手房，当时并不需要落户口，所以对房屋内的户口问题并不知晓，该房屋一直出租，直至原告购买的房屋需要落户时被告才知道存在户口问题。2、根据合同约定，双方先进行产权变更后落户最后交房。原告于2019年2月22日已经将户口落入到房屋，并于2月23日收房，且收取承租人的租金，所以虽合同中有此约定，但并未给原告造成任何损失。反而原告因此拒不支付收房后的尾款1万元，现被告提出反诉，请求原告支付房屋尾款1万元。3、合同中关于落户的违约约定是为了保证原告购买的学区房能够落户，现原告已经实现合同目的，并未给原告造成任何损失，双方约定的违约条款是为了保护在无法办理落户时对原告的一种补偿，而事实上并未发生，所以我方不同意支付2万元违约金，同时请求法院判决原告支付被告房屋尾款1万元。4、对于原告增加的2万元损失没有法律和事实依据，我方不同意支付，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付一万元购房尾款并承担违约金（以总房款468000元为基数，按照日千分之一计算，自2019年2月23日至实际支付之日止）；2、诉讼费用由反诉被告承担。反诉原被告于2018年12月14日签订房屋买卖合同，反诉被告购买反诉原告位于沈阳市和平区西安街1号3单元3楼2室的房屋，面积为35.27平方米，房屋总价为468000元。合同约定，合同签订后支付定金2万元；在新契税证明下发当日，给付房款438000元；在新房证下发后3日内，反诉原告结清所有陈欠将房屋交付给乙方使用，交房当日，反诉被告给付房款1万元。反诉原告已于2019年2月23日将案涉房屋交付给反诉被告，但是反诉被告迟迟未支付购房尾款1万元，因此，提出反诉请求。 反诉被告辩称：1、根据房屋买卖合同第4条第3款，甲方承诺如实陈述该房屋权属情况和其他具体情况，不存在虚假隐瞒，如因甲方未提供全面且真实的相关材料、信息而导致由此引起的法律责任及直接经济损失全部由甲方承担。2、根据合同第6条违约责任第1条，违约方应每日按照房屋转让成交价的千分之一向守约方支付违约金。根据中华人民共和国合同法第6条，当事人应当遵循诚实信用原则，但曲冰隐瞒和刘明杰有口头协议的重要事实，隐瞒有存留户口的事实，对我精神造成了伤害和经济受到了巨大的损失。根据我们签订的房屋买卖合同曲冰应履行违约责任，这些曲冰都违反了，最后的1万元是抵押款，在交易过程中甲方出现违约，我有权扣留这1万尾款，而且回顾整个交易过程，我认为这是曲冰精心策划的房屋欺诈，是有预谋的陷阱。是曲冰向我提供了刘明杰丽水新城公租房的地址，让我自己去与刘明杰协商，再打电话沟通就由曲冰儿子出面说到法院去告她，在这期间我走访了案涉房产附近的4、5家中介，中介的人说有存留户口的房子根本卖不出去，因为是投资房，孩子上学以后都会马上卖掉，因为有存留户口都不会给自己找麻烦，搭上时间和金钱，所以不会考虑有户口的房屋。曲冰深知这一点，所以在她心知肚明，知道有存留户口的情况下，依然在具有房屋效力的房屋买卖合同中签字，与我进行房屋买卖，隐瞒有存留户口的事实，并且拒绝履行赔偿违约款，走访中介后，知道有存留户口的房屋卖不出去给我带来了非常大的损害，所以我要求根据合同支付2万元违约金的情况下增加损害赔偿2万元，2019年10月10日我与刘明杰进行了电话沟通，在电话中刘明杰承认与曲冰有口头协议，协议的内容是他们4口人的户口继续放在曲冰买的房子上，并且现在她的户口不能迁走，她没有房屋，她认为丽水新城是农村，不能迁过去，所以她的户口一直在我的房子上，我所购的案涉房产的房款都是亲属借的，孩子上学后马上卖出还款，但因为曲冰的蓄意欺诈，使我的房屋出卖困难，甚至卖不出。我要求曲冰承担赔偿责任，这一切风险和损失都是我被动接受的，请求法院公正判决。 本院经审理后，根据当事人提供房屋买卖合同、证人证言、情况说明及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：2018年12月14日，高健（买受方）与曲冰（出卖方）、沈阳市和平区胜鸿鑫房产信息咨询服务部（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定曲冰将其名下位于沈阳市和平区西安街1号332（建筑面积35.27平方米）房屋卖给高健，成交价格46.8万元；同时约定，房屋内不存在户口，如经查实户口，应于3日内将所有户口迁出，不按约定时间办理户口迁出的，应支付违约金2万元；合同第六条违约责任中约定违约方应每日按照房屋转让成交价的千分之一向守约方支付违约金。后高健向曲冰支付购房款共45.8万元，余款1万元未支付。2019年2月22日，高健将户口落于本案房屋，该房屋内还有一户户主为刘明杰（落户时间为2003年8月28日）。2019年2月23日，曲冰将房屋交付高健。 本院认为，房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中已对户口问题进行约定，现曲冰违反合同约定，故高健主张曲冰给付2万元违约金的请求，本院予以支持；对于高健主张的赔偿款，其现有证据不能证明该项诉请的成立，故对于该项诉请，不予支持。关于曲冰主张的1万元购房款，高健尚欠曲冰1万元购房款未付，高健应按合同约定给付剩余购房款1万元；关于曲冰主张的违约金，高健辩称其未支付该1万元系因曲冰未按合同约定履行将户口迁出的义务，但这并不能成为其不履行支付剩余购房款的理由，不能因一个不诚信行为的产生而导致另一个不诚信行为产生，高健对于曲冰的违约行为如协商不成完全可以通过诉讼予以解决，亦如本案，双方约定的违约金过高，应予以调整，酌情确定违约金为5000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曲冰于本判决生效之日起十日内给付原告高健违约金20000元； 二、反诉被告高健于本判决生效之日起十日内给付反诉原告曲冰购房款10000元； 三、反诉被告高健于本判决生效之日起十日内给付反诉原告曲冰违约金5000元； 四、驳回原告高健、反诉原告曲冰的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费400元，由原告高健承担200元，被告曲冰承担200元；反诉费25元，由反诉被告高健承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员 张 伟 二〇一九年十二月十六日 书记员 郭潇月 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。