河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1336号原告：张超，男，汉族，1989年11月15日出生，住新乡县。委托代理人：畅慧长，新乡市新乡县为民法律服务所法律工作者。被告：杜世燕，女，回族，1968年11月25日出生，住新乡市。委托代理人：张志丽，河南日诚律师事务所律师。被告：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司统一社会信用代码：914107003267755513。法定代表人：赵立，任经理。所在地：新乡市开发区22号街坊新飞花园D35号楼1层4号营业房。原告张超诉被告杜世燕、新乡市励阳房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张超及其委托代理人畅慧长，被告杜世燕及其委托代理人张志丽、被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司法定代表人赵立到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张超诉称：2019年3月27日原告张超经被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司红旗区分公司中介，原告张超购买了被告杜世燕位于新乡市××南街××号隆胜华庭16号楼3单元1层3102号房，房产证号：新房权证新乡市字第××号。原、被告签订了《房地产买卖合同》，转让成交价为80万元，首付40万元，银行贷款40万元。原告张超按照《房地产买卖合同》2019年3月27日交纳了定金2万元，约定2019年4月15日前原、被告双方签署新乡市《房屋买卖协议》并办理过户登记手续。随后原告张超在中信银行申请贷款四十万元，于2019年4月9日审批通过，因贷款原告张超产生合理服务费11680元。之后原告张超和被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司红旗区分公司多次联系催促被告杜世燕按期履行《房地产买卖合同》及办理房屋过户手续，而被告故意推拖拒不配合办理。因被告杜世燕的违约行为导致原告张超遭受到了很大的经济损失，为保护原告的合法权益不受侵害，只好依法诉至贵院，望依法支持原告的各项诉讼请求。其诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告双方于2019年3月27日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告杜世燕赔偿原告张超办理银行贷款服务费11680元；3、判令二被告双倍返还原告张超定金4万元；4、判令被告杜世燕赔偿原告张超违约金8万元；5、诉讼费由被告承担。(本院向原告释法违约金与定金条款不能同时适用，原告表示选择要求被告支付违约金。)被告杜世燕辩称：答辩人客观上没有违约，主观上也不存在故意推脱拒不办理过户手续的情况，理由如下：2019年4月5日答辩人老父亲杜继满突发意外摔伤导致右侧股骨颈骨折，需要做关节置换手术，做为女儿答辩人必须每天留到医院陪护，4月10日励阳公司的员工给我打电话协商过户事宜，我父亲当天做手术，答辩人及时将该情况告知了励阳公司的员工要求延期签订正式合同，同时提出了变通方法，他们将这一情况告知了原告。4月15号还没有过安全期仍不能出院，之后励阳公司的方云航和原告张超均又向答辩人发信息要求从4月23日到4月29日进行过户，因当时答辩人的父亲没有出院暂时不能去办理过户手续，答辩人向原告回复了短信说明该情况，根据该事实说明两个问题：1、虽然《房地产买卖合同》中约定“买卖双方2019年4月15日前签署新乡市《房屋买卖协议》，后因发生了客观因素，答辩人提出延期过户的请求，通过方云航和张超的短信也同意了延期履行过户手续，说明合同约定的履行时间发生变更，原来合同中双方2019年4月15日前签署新乡市《房屋买卖协议》的约定已经失效，对于具体的履行时间属于新的要约与承诺，需要双方达成一致的意见方能履行，期间由于答辩人的父亲未出院暂时没有答应原告具体的履行时间，故原告所认为4月15日前未履行既为违约不正确。2、答辩人父亲摔伤住院属于无法遇见的意外事故，主观上根本不存在故意推脱拒不办理过户手续的情况。百善孝为先，如果法律要求我们每个人为了履行合同而将老人的生死置之度外，那么法律将是冰冷的，社会是无情的，合同的双方当事人也是冷漠的。民事法律乃是情与理的结合，这样才能真正体现法律的公平、公正。3、《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《担保法解释》第122条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”所以，即便按照原告所理解的答辩人没有按照约定期限办理过户手续，因答辩人家中发生上述意外事故，答辩人主观上至今没有毁约的意思表示，且没有给原告造成较大损失，故应免除答辩人的责任。根据双方签订的《房地产买卖合同》，答辩人不存在违约的情况，原告主张的各项请求事项不应得到支持，理由如下：当事人三方所签订的合同系中介方励阳公司提供的格式合同，多数条款明显是有利于中介方而不利于卖方，并且合同的内容有些地方规定的不符合法律规定，部分内容不明确容易导致双方当事人理解不同，从而导致重大误解。案涉合同第三条约定的定金支付方式是：“于签署本合约之同时，买房须立即支付人民币20000元作为购房定金，此定金买卖双方同意自动优先转为本次交易所发生的物业管理费、水费、电费，经纪方服务佣金等相关结算费用，结算后定金余款自动转为部分楼款，余款由经纪方转交给卖方或买方；卖方须将上述物业之房地产证原件和其它相关联证件交存经纪方处做为转让过户之用。”第九条约定；“买方向经纪方支付中介费7200元，房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付，合同签订后居间方帮助买卖双方完成产权过户手续及贷款手续”。第十条约定：“如卖方在收取定金后不依合约条款将上述物业售予买方，则卖方须返还双倍定金（包含定金）给买方，另外赔偿买方成交价格的10%作为买方损失补偿”。第十二条约定：“经纪方代卖方所收之定金须由卖方收妥及签署本合同作实。如卖方拒绝收取该定金，经纪方则以无利息及无任何补偿将定金交回买方。”从上述条款并结合《合同法》第427条、《担保法》第89条、第90条的规定可以得出的结论是：（1）原告所交的定金应该交给答辩人，签订合同后答辩人多次向中介方索要定金，对方拒绝给付，因答辩人至今未实际收到原告的定金，故答辩人也没有将房产证原件交给中介方；（2）居间费约定由原告承担，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，居间人不应该从应支付给买方的定金中扣除居间费，否则就丧失了“定金”的意义，将导致如果卖方违约用什么来双倍返还定金；（3）定金条款的内容不符合法律规定，故定金条款不生效；（4）根据合同约定，只有卖方（答辩人）在收取定金后不依合约条款将上述物业售予买方，则卖方须返还双倍定金（包含定金）给买方，另外赔偿买方成交价格的10%作为买方损失补偿。首先，答辩人至今未收到定金；其次，答辩人至今未曾表示过拒绝将房产售予原告，答辩人一直坚持将房产售予原告，反而是原告不愿意继续履行合同；第三，因上述两个前提条件都不存在，故答辩人不承担双倍返还定金和补偿损失的责任。（5）根据合同约定，帮助买方办理过户和贷款手续是居间方的义务，额外收取买方贷款服务费无事实和法律依据。（6）即便解除合同，定金是由励阳公司收取的应该由励阳公司负责返还。当事人在履行合同中，因居间方的主体资格不明确，有虚假和串通的可能，不能让答辩人放心交易，答辩人可以行驶不安抗辩权，理由如下：答辩人是在58同城上刊登的售房信息，之后居间方主动联系到答辩人要求帮助卖房，居间方没有向答辩人释明其详细身份。案涉合同中居间方所加盖的公章是新乡市励阳房地产经纪服务有限公司第三分公司，原告起诉的被告是新乡市励阳房地产经纪服务有限公司红旗区分公司，三方签订合同的地点是“鸿阳地产”与励阳公司不符，收取定金的是新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，收取服务费的是新乡市信达房地产经纪服务有限公司，且经查实新乡市信达房地产经纪服务有限公司根本不存在，原告不能提供有效的证据证明已经支付了定金和服务费。鉴于原告和居间方的主体资格和行为不能让答辩人信服，答辩人有理由对签订合同的目的和内容提出质疑，有权要求对继续履行的方式另行协商。本案导致阻碍合同继续履行的主要原因在于原告主观上想要解除合同，而不是因答辩人的履行瑕疵导致。迄今为止，答辩人一直坚持要将房子售予原告，合同签订后积极配合原告办理按揭手续，父亲出意外住院病情平稳之后，答辩人又主动联系居间方说明原因要求办理过户手续，反之原告拒绝继续履行合同，只是一味的索要赔偿，原告的起诉状时间是2019年5月10日，如果原告真心是为了买房应该同意与答辩人协商怎样继续履行的问题，而不是急着向法院起诉。原告只是借此理由来达到其主观上想要解除合同的目的，原告仅以延迟过户主张解除合同无事实和法律依据。双方签订合同的目的应是买卖房屋，原告的行为明显与违背了房屋买卖合同的本意和目的。退一步即便按照原告所理解的答辩人存在违约情况，原告的诉讼请求也不应得到支持。依据现有的房产行情，新乡市的房价处于上涨趋势，仅是延期过户不到一个月的时间不会给原告造成损失，根据《合同法》第113条、第114条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，既然原告不存在损失其损失赔偿的诉请不应支持，即便支持违约金也应该结合原告的实际损失适当减少。根据《合同法》第116条的规定，定金和为违约金只能选择其一，不能重复所得。以上答辩意见足以说明，答辩人没有违约，原告的诉求不应得到支持，且答辩人坚持要求继续履行合同，望法庭查清事实后驳回原告的诉讼请求。被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司辩称：一、2019年3月27日在中介的居间下被答辩人张超和杜世燕订了《房地产买卖合同》合同签订当天张超支付合同定金2万元，合同约定银行按揭购房，按合同约定通过了银行面签和贷款的相关手续，符合银行的贷款条件和要求。被答辩人具备贷款条件后，按合同约定2019年11月15日过户时需要准备的首付款，足额准备好，按约定过户时间中介及被答辩人张超通知被答辩人杜世燕履行合同时，被答辩人杜世燕以没时间为由等原因没有配合中介和张超履行合同约定，导致合同无法履行，期间中介多次做协调工作，都无果而终。无奈被答辩人张超诉至法院解决。二，依据《合同法》第424条、第426条《房地产买卖合同》第三条第1款、第九条、第十二条第3款之规定，被答辩人应依法支付中介居间费用7200元。所以答辩人依法和《房产买卖合同》约定都不应全额退还被答辩人张超定金。综上在合同履行中中介没有过错尽到了自己应尽的职责，依法和《房地产买卖合同》的约定被答辩人张超应向中介支付居间费用7200元，请求法院依法查清事实维护被答辩人的合同权益。原告向本院提交的证据材料有：第一组：2019年3月27日房地产买卖合同、被告杜世燕房产证、身份证复印件。证明2019年3月27日原告张超经被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司红旗区分公司中介，原告张超购买了被告杜世燕位于新乡市××南街××号隆胜华庭16号楼3单元1层3102号房，房产证号：新房权证新乡市字第××号，并签订了《房地产买卖合同》，合同依法成立。第二组：2019年3月27日新乡市励阳房地产经纪服务有限公司购房定金收据一张。证明《房地产买卖合同》签订之日，原告按照合同约定向二被告支付定金20000元。第三组：2019年3月29日新乡市励阳房地产经纪服务有限公司购房贷款服务费收据一张。证明原告通过新乡市励阳房地产经纪服务有限公司向银行贷款，产生合理服务费11680元，银行贷款已经审批通过。第四组：微信截图三张。证明原告和被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司多次联系、催促被告杜世燕按期办理房屋过户手续。被告杜世燕故意推拖拒不配合办理违约。被告杜世燕向本院提交的证据材料有：1、新乡市中心医院杜继满的诊断证明、出院证、住院病历。证明：杜世燕的父亲杜继满2019年4月5日因发生意外摔伤住院需要杜世燕陪护，2019年4月15日过户到期时还未出院，客观上存在意外事件，主观上没有故意违约的意识。2、与原告的短信记录一份。证明：原告知道杜世燕父亲发生意外受伤住院需要陪护，原告同意延期办理过户手续，因杜世燕父亲未出院故没有答应原告所要求的期限。3、与励阳公司员工袁媛微信记录。杜世燕真心卖房的诚意，主观上没有违约的故意。被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，对原告提交的第一组证据二被告无异议，本院予以认定。原告提交的第二、三组证据被告杜世燕有异议，此两组证据真实合法，与本案有关，本院予以认定。对原告提交的第四组证据被告杜世燕表示因其父亲生病没时间办手续，对该组证据的真实性无异议。对该组证据的真实性本院予以认定。对被告杜世燕提交的证据其余当事人有异议。但对证据的真实性无异议，对被告杜世燕提交的证据的真实性本院予以认定。依据上述有效证据，可以认定以下事实：经中介被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司介绍，原告张超与被告杜世燕于2019年3月17日签订房地产买卖合同，约定：由被告杜世燕将其所有的新乡市胜利南路29号隆胜华庭16号楼3单元1层3102号房屋出售给原告张超；房屋价格为800000元；买方支付20000元作为定金，定金买卖双方同意自动优先转为本次交易所发生的物业管理费、水费、电费、经纪方服务佣金等相关结算费用，结算后定金余款自动转为部分楼款，余款由经纪方转交给卖方或买方；买方在经纪方的协助下办理按揭。买卖双方2019年4月15日前签署新乡市房屋买卖协议；买方自愿向经纪方支付房款的1%，作为中介服务费即7200元；如卖方在收取定金后不依合约条款将上述物业售予买方，则卖方必须返还双倍定金（包含定金）给买方，另外补偿买方成交价的10%作为买方损失补偿；签署合约后，如买卖双方在未征得经纪方同意下协议取消本合约，则买卖双方将同时成为本合约之毁约者，并仍须各自负责付予经纪方上述全部佣金。2019年3月27日原告交纳了定金2万元，由被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司收取并出具收据。2019年3月29日原告因办理银行按揭向新乡市信达房地产经纪服务有限公司缴纳服务费11680元。2019年4月5日至4月24日被告杜世燕父亲住院。2019年4月15日前被告杜世燕未配合原告办理房屋买卖手续，经中介方工作人员催告后被告杜世燕仍未在催告期限内配合办理。庭审中，本院向原告释法违约金与定金条款不能同时适用，原告表示选择要求被告支付违约金。经本院告知，被告杜世燕表示违约金过高，要求酌减。本院认为：原被告间签订的房地产买卖合同系原被告自愿签订，合法有效，双方均应依约履行。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被告杜世燕未在合同约定期限内配合原告办理房屋买卖手续，经中介方工作人员催告后仍未在催告期限内配合办理。杜世燕构成违约。原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。原告的损失包括中介服务费7200元、办理按揭中介服务费11680元，合计18880元。因原告已经要求被告支付违约金，原告要求被告杜世燕赔偿按揭中介服务费11680元，本院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。本案合同约定的违约金为80000元，远超出原告实际损失18880元。被告杜世燕表示违约金过高，要求酌减，符合法律规定。酌情由被告杜世燕支付原告违约金24000元。本院向原告释法违约金与定金条款不能同时适用，原告表示选择要求被告支付违约金。原告不再要求被告双倍返还定金，但被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司收取原告的定金20000元，按照合同约定扣除中介服务费即7200元后下余12800元，仍应返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张超与被告杜世燕于2019年3月27日签订的《房地产买卖合同》二、被告杜世燕于本判决生效之日起十日内支付原告张超违约金24000元。三、被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张超定金12800元。四、驳回原告张超要求被告杜世燕赔偿办理银行贷款服务费的诉讼请求。如果被告未按判决规定期限履行向原告给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2933元，由被告杜世燕承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  胡文兵审判员  谢红梅审判员  邹 媛二〇一九年十二月三十日书记员  崔梦秋