河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5247号上诉人（原审被告）：樊文才，男，1970年6月27日出生，汉族，住商城县。上诉人（原审被告）：王德敏，女，1967年6月13日出生，汉族，住商城县。二上诉人委托诉讼代理人：王德保，男，1954年9月29日出生，汉族，身份证号码为413027195409291117，住商城县上石桥镇塘湾村王油坊组。二上诉人委托诉讼代理人：许家治，男，1951年12月20日出生，汉族，身份证号码为413027195112201117，住商城县上石桥镇白塔集街道中学家属院。被上诉人（原审原告）：程明和，男，1968年10月26日出生，汉族，住商城县。被上诉人（原审原告）：喻太兵，男，1972年12月8日出生，汉族，住商城县。二被上诉人委托诉讼代理人：王威，河南宇楼律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：宣昌洲，商城县吴楚法律服务所法律工作者。上诉人樊文才、王德敏因与被上诉人程明和、喻太兵房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2019）豫1524民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊文才及其委托诉讼代理人王德保、许家治，被上诉人程明和、喻太兵的委托诉讼代理人王威、宣昌洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊文才、王德敏上诉请求：一、判令被上诉人退还因《租房合同》所得到的租金200000元；二、判决被上诉人折价赔偿上诉人房屋装修、装饰费用；三、被上诉人承担一审和二审诉讼费用。事实与理由：一、因情势变更，上诉人与被上诉人之间已重新协定自第三年开始每年租金30000元。1、从第三年起租金为200000元不是事实，租金应依照规定减免。被上诉人建设的该房屋，未经过国家审批，违规在信阳市建房，属于违章建筑，却欺骗上诉人有房产证。上诉人被误导后对该租赁的房屋投资近1200000元进行装修装饰用于开办经营宾馆，但因该处房屋无建设工程规划许可证，经常被工商、公安部门等罚款、查封，在租期内无法正常投入使用、正常营业，为此给上诉人造成重大经济损失。因被上诉人的原因致使上诉人宾馆不能正常开业应当减免租金，且双方已约定从第三年起租金降为30000元。一审却判决仍为每年200000元不是事实。2、租金双方重新约定为每年30000元。2013年7月17日，双方签订《租房合同》，租赁期限从2013年9月1日至2018年9月1日止。2014年5月初，信阳华锐学院北门突然关闭封死，从此学校学生无法从此校门出入，包括上诉人在内的众多商户的经营遭受严重影响，各商户纷纷要求免租、减租。上诉人与其他商户一样向房东（被上诉人）要求减租，被上诉人面对现实决定免除第二年的房租（2014年9月1日至2015年8月31日），收回房屋的第一、二层由被上诉人自行经营（其另行出租），上诉人仅保留三层之上四层半，从第三年开始的房租下调为每年30000元。上诉人已交足第一年房租、第二年房租免交，第三年房租于2015年9月26日按约定每年30000元付清。当上诉人交付第4年房租30000元时，被上诉人拒收，反悔约定。二、因被上诉人的过错导致《租房合同》无效，被上诉人应当承担合同无效的法律责任，返还因《租房合同》取得的财产，即租金200000元。经信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初103号民事判决书认定，双方签订的租赁合同因房屋未取得建设工程规划许可证，应属无效。根据《合同法》第58规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。上诉人为租赁该房屋向被上诉人支付了200000元的房屋租赁费，应当依照法律规定返还。三、上诉人对租赁房屋装修装饰部分，被上诉人应当折价返还1163670元。上诉人受被上诉人欺骗签订了《租房合同》，并对该违章建筑（其中六间四层半）毛坯房屋进行精装修，同时购买的电器等其他用具开办宾馆（附清单），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，现房屋装修装饰物（附合及未附合部分）都已被被上诉人占用、使用，被上诉人应折价返还上诉人1163670元。四、一审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋占用、使用费480000元无依据且显失公正。上诉人在被上诉人的恐吓与威胁下签订了《聚贤宾馆协议书》，虽不是上诉人的真实意思，但被上诉人确已履行，上诉人只好自认倒霉，承认此协议成立。既然一审法院认定《聚贤宾馆交接协议》成立，就没有理由作出480000元房屋占用费、使用费的判决。被上诉人逼迫上诉人在协议书上签字的本意就是给付上诉人70000元，该事就此了结，以后互不牵扯。一审法院以《聚贤宾馆交接协议》中没写上“租房费用已结清”之内容为由不予采纳。同样《聚贤宾馆交接协议》中也没写上“房屋占用、使用费未结”或“以后再处理”等内容，被上诉人对房屋占用费的诉求也不该采纳。五、因《租房合同》中约定经营宾馆的前置条件消失，导致该合同目的不能实现，被上诉人也因此失去收取租金的前提条件。《租房合同》约定，“甲方将位于信阳华锐学院北门的楼房租给乙方开办聚贤宾馆”，虽然合同期限五年，但是合同刚签订8个月，即失去了合同上所约定“信阳华锐学院北门”之经营前置条件（关闭并封死了北门），致上诉人无从营利，所投资100多万元付之东流，被上诉人还在索要租金，显失公平！六、被上诉人房屋严重漏水从而致房屋不能正常使用，经多次要求被上诉人拒绝修缮，因此第四、五年度（2016年9月1日至2018年8月31日）每年30000元租金未予支付。本来因华锐学院北门关闭致宾馆生意惨淡，加之房屋严重漏水，导致确实不能继续经营了，上诉人依据《合同法》第二百二十条之规定要求被上诉人修缮却遭拒，竟然于2016年10月13日起诉要求支付租金，被法院驳回其诉讼请求。基于以上事实和理由，请法院依法审理，支持上诉请求。程明和、喻太兵答辩称，一、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。二、上诉人主张的各项理由均不能成立，请求法院驳回上诉。1、双方签订租赁期限为五年的租房合同虽然被法院认定无效，但上诉人占有并使用该房屋是客观事实，应当支付占用期间的使用费用。2、信阳市浉河区人民法院的民事判决书中已经认定上诉人将其租赁的部分房屋转租给案外人胡宇用于警用火锅店，年租金为90000元，该部分房租价格远高于上诉人提出的30000元每年，上诉人以双方重新约定年租金为30000元来抗辩，没有事实依据，也不符合客观事实。3、上诉人实际占有并使用该房屋，200000元作为上诉人占有使用房屋的使用费，不具有返还的义务。4、上诉人自称存在房屋装修装饰费用的事实存疑，没有提供相关的证据予以佐证，且被上诉人也没有支付该费用的义务。5、聚贤宾馆协议书是就上诉人在约定的房屋租赁到期后就其房屋内相关用具及附属设备等物品折算70000元，是双方真实的意思表示。6、在此之前直至一审过程中，上诉人从未主张过被上诉人房屋存在漏水的事实，房屋漏水严重影响其正常经营之说不能成立。程明和、喻太兵向一审法院起诉请求：1、判令两被告支付原告房屋占用使用费740000元及利息；2、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2013年7月17日，原告程明和、喻太兵与被告樊文才签订《租房合同》，约定两原告将位于信阳市华锐学院北门房屋（面积2400平方米）整体出租给被告樊文才，租赁期限从2013年9月1日至2018年9月1日止，租期五年。房屋租金头两年每年按170000元计算，从第三年开始每年200000元计算。2014年5月，因信阳华锐学院北门关闭，导致学生再也无法从该校门进出，生意遭受严重影响。在被告的要求下，双方经协商，二原告同意免收其第二年的房租（2014年9月1日至2015年9月1日）。合同期内，被告樊文才除支付第一年租金170000元外，又于2015年9月26日支付租金30000元，计200000元，后再未缴纳任何房屋租赁费用。为此，两原告于2017年向信阳市浉河区人民法院起诉，要求被告樊文才支付租金340000元及利息，并解除双方签订房屋租赁合同，立即返回房屋。信阳市浉河区人民法院以原、被告双方就涉案房屋已形成附和的装饰装修物的鉴定范围、数量达不成一致意见，无法进行司法鉴定，导致租赁房屋的装饰装修物现存实际价值无法认定，其房屋返还等后续工作无法进行为由对双方诉争问题未作处理，可由双方协商解决。该院以原告未取得建设工程规划许可证等相关事实为由判决原、被告双方签订的租房合同无效。此后该租赁房屋一直由被告占用使用至合同期满后才腾出房屋。2018年9月27日，原告程明和委托余世发与被告樊文才、王德敏进行协商相关宾馆交接及物品移交事项，并签订聚贤宾馆交接协议书，约定被告樊文才、王德敏将开办聚贤宾馆内的空调、电视机、床、被子、床上用品、桌椅、卫生间马桶、脸盆、水井及空气能整套设备作价70000元移交给二原告，由被告负责将宾馆的租客全部清退，将宾馆移交给原告。协议书签订后，原告程明和于2018年9月28日、10月19日分两次（每次35000元）将70000元通过银行汇入被告樊文才的账户中。另查明，被告樊文才、王德敏系夫妻关系，聚贤宾馆系其夫妻二人共同开办并经营。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。本案所涉及的房屋租赁合同虽已被信阳市浉河区人民法院认定为无效合同，但原告请求依据合同约定要求支付房屋占用使用费，不违反法律规定。二被告辩称合同被认定无效后，原告应当返还被告所交租金200000元，折价返还房屋装修、装饰及购买电器、物品、用具等折款1163670元，并赔偿被告因房屋严重漏水所导致房屋不能正常使用的经济损失等，但未提供有效证据。2018年9月27日在合同期满后，原告委托余世发就聚贤宾馆的相关事项双方达成交接协议。现被告王德敏认为聚贤宾馆交接协议书未成立，不产生合同效力，原告以该无效合同为依据提出的诉求应予驳回。经审查，该协议二原告虽未亲自签名，但其予以认可。原告已依据协议约定按被告指定的账户将相关用具等物品折价的70000元通过银行汇至被告樊文才账户内，合同已得到实际履行。《合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故该抗辩理由，法院不予采信。被告樊文才辩称合同期内后三年房租经双方协商下调为每年30000元，庭审中，原告认可免收第二年的租金，从第三年开始将每年上浮的30000元同意免收，原告的自认行为应认定为对其民事权利的处分，而被告的抗辩理由，既无书面协议约定，也无其他间接证据佐证，故其抗辩理由证据不足，法院不予采信。因该案房屋系被告樊文才、王德敏其夫妻双方共同经营聚贤宾馆，故对于原告要求被告樊文才、王德敏共同支付房屋占用使用费的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序和社会诚信，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告樊文才、王德敏于本判决生效之日起三十日内向原告程明和、喻太兵支付房屋占用使用费480000元；二、驳回原告程明和、喻太兵的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，由原告程明和、喻太兵负担5600元，被告樊文才、王德敏负担5600元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因程明和、喻太兵出租房屋未取得相关证书，双方于2013年7月17日签订的租房合同为人民法院生效判决认定为无效合同，对该事实本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方2013年7月17日签订租赁合同约定的租金为前两年170000元每年，第三年开始按照200000元每年计算，案件审理中，双方对于免除第二年租金的事实不持异议，被上诉人自认自第三年开始的租金仍然按照170000元执行；而从双方于2018年9月27日签订的交接协议可以认定，在此之前涉案房屋为上诉人实际占有、使用，故一审法院认定参照合同约定四年的租金为680000元，扣除上诉人已经缴纳的200000元，判决上诉人支付下欠480000元，并无不当。上诉人上诉称在华锐学院北门封闭导致经营严重受损的情况下，双方口头约定剩余房租按照每年30000元收取，但是其提交的华锐学院北门经营者的证言仅能证明因北门关闭导致相关房租一定程度上减收，不能证明双方曾约定按照每年30000元收取房租的事实。上诉人称涉案房屋一楼、二楼的房屋由被上诉人自行出租并收取房租，但是其提交的胡宇的证言中明确载明，胡宇要求直接与被上诉人签订租房合同，遭到被上诉人的拒绝，胡宇因此并未向被上诉人缴纳房租，故上诉人的该主张，本院亦不予采信。上诉人称2018年9月27日双方签订的交接协议已经对双方房租问题处理终结，但是该协议中仅表明双方处理的事项为房屋交接和屋内设施的折价，并不包含下欠房租，故上诉人的该上诉理由，本院也不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由上诉人樊文才、王德敏负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇一九年十二月二十八日书记员  郑仪菲