贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0625民初2404号原告：贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司，地址：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县峨岭街道梵净山路北侧。统一社会信用代码：91520625789780162D。法定代表人：黄刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代森森，1987年4月21日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。系该公司职工。被告：田茂祥,男，1969年2月8日出生，土家族，住印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：田海，男，1991年6月23日出生，土家族，住印江土家族苗族自治县。原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司与被告田茂祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人代森森、被告田茂祥及其委托诉讼代理人田海均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告履行2011年7月2日与原告签订的《商品房买卖合同》约定的购房款支付义务，立即支付拖欠的购房款人民币180000元给原告；2.请求依法判决被告从2011年7月2日起，以购房款人民币180000元为基数，按年利率24%计算支付资金占用费给原告，至购房款支付完毕之日止。便按购房合同第七条第一项（2）的约定内容支付3%的违约金；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告作为房地产开发建设企业，开发建设位于印江土家族苗族自治县“泉州商贸城”。原、被告于2011年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的“泉州商贸城”4A号楼2单元6层2号房屋按套计算价款，以总价人民币408120元出售给被告。被告向原告采用首付后以按揭支付购房款的方式支付原告购房款，即首付款人民币128120元，按揭280000元，2014年7月3日付款100000元。但时隔八年，被告仍然未向银行申请房屋按揭贷款来支付给原告购房款，也未以其他任何方式将购房款支付原告。直至2019年3月26日，经原告多次向被告催要，被告仍未将拖欠房款支付给原告。综上，作为房地产企业的原告与被告签订商品房买卖合同，将约定的房屋出售给被告后，依法于2011年12月14日为出售给被告的房屋办理备案登记，依法依约履行了原告的责任与义务，并将房屋交付给被告居住使用至今。被告恶意拖欠原告购房款，客观上给原告造成经济损失，应当依法承担赔偿原告的经济损失和违约责任。为此，原告为了维护自己的合法权益，依法诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉请为谢！被告田茂祥辩称：根据我国合同法的规定，我将行使不安抗辩权来维护自己的合法权，我属于先履行合同的一方，我有理由相信原告不能按照合同约定给我办理房屋相关产权证，其原因在于：1.原告所修建的小区不能完善消防设施验收，地下车库没有完善，污水长期浸泡；2.该小区没有通过相关部门竣工验收，且没有合法合规的交房程序，更没有向我提供交房相关证明；3.我还在该小区全款购买了另外一套商品房屋和一间门面，原告至今未给予办理房产证；4.我向印江县住建局了解，得知由于原告方多年来一直不出面解决所修建的小区后续事宜，现由住建局牵头在完善，为避免业主进一步扩大损失，住建局建议我们不要再向原告支付任何费用。本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年7月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得位于印江县北侧，振兴路以东，北环路以西，县府路南侧的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块建设商品房［现定名］泉州商贸城；第三条，买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中第4Ａ楼2单元6层2号房，建筑面积179平方米；第四条，商品房总价款为408120元；第六条，首付款为128120元，按揭为280000元；第七条，乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按合同规定的时间付款，按1-（2）种方式处理；第八条，交房期限，甲方应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋竣工备案制条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用。原、被告双方签订合同后，被告于2011年7月2日支付首付款128120元，于2014年7月3日支付100000元房款，现尚欠原告剩余房款180000元，被告于2016年8月1日对所购买的房屋进行装修并居住至今，同时，原、被告双方对剩余房款支付时间及是否产生利息未进行约定。另查明，原、被告所签订的合同，出卖人为甲方，买受人为乙方。上述事实有原、被告的陈述，原告向本院提交营业执照、法人身份证明、身份证、商品房预售许可证、商品房预售备案通知书、收据、房屋买卖合同、通知表、按揭进账单、按揭名单，被告向法庭提交身份证在案佐证，上述证据具有合法性、真实性和关联性，且能相互印证，能够作为本案认定事实的依据，本院予以确认。本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，原告向被告出卖位于印江自治县泉州商贸城商品房中，虽然没有正式交房于被告，但被告在商品房中进行装修，并居住长达三年以上，应当视为原告按照合同的约定履行了交房的义务，现被告尚欠原告购房款180000元，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故原告请求被告支付2011年7月2日签订的《商品房买卖合同》约定的剩余180000元购房款，本院予以支持。被告在庭审中称，对其购买的房屋，原告未办理产权证以及相关消防措施等未进行完善为由，拒绝履行付款义务。对此，被告未能提供证据证明其主张的事实，根据《最高人民法院》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，故对被告田茂祥的主张，本院不予采信。原、被告可以另行进行协商，被告也可以通过诉讼的形式，维护自身合法权利。关于原告主张被告从2011年7月2日起，以购房款人民币180000元为基数，按年利率24%计算支付资金占用费给原告，至购房款支付完毕之日止。根据《最高人民法院》第十七条第一款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付款购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”本案中，虽然原告未正式交房给被告，但被告实际于2016年8月1日对本案争议的房屋进行装修并居住至今，其购房的目的已达到，但一直未对剩余房款进行支付，对此，应当视为逾期付款。根据《最高人民法院》第二十九条第一款“未约定逾期利率或者约定不明确，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借款期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的人民法院予以支持。”的规定，原告逾期付款的时间定于2016年8月1日起开始计算恰当，故被告应当承担逾期未支付购房款的利息，利息以尚欠房款为基数，按年利率6%计算。关于原告要求被告按购房合同第七条第一项（2）的约定内容支付3%的违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条，乙方逾期付款的违约责任“逾期超过45日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付金额付款之日止，乙方向甲方逾期付款应付万分之1的违约金”，原、被告在合同中没有约定应付款期限，且又未主张解除合同，反之被告现已对本案争议房屋进行装修并居住至今，应当视为原告同意继续履行合同，为此，原告的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第十七条第一款、《最高人民法院》第二十九条第一款、《最高人民法院》第九十条规定，判决如下：一、被告田茂祥于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司购房款180000元及利息（利息从2016年8月1日起，以尚欠购房款为基数，按年利率6%的标准计算至付清购房款止）；二、驳回原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司负担1000元，被告田茂祥负担950元。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  付洪志二〇一九年十二月三十日书记员  朱亚运