山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初5764号原告：李砚婷，女，1993年4月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论,该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。原告李砚婷与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李砚婷委托诉讼代理人张丰丰、刘彪，被告源浩置业公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李砚婷向本院提出诉讼请求：1.判令源浩置业公司赔偿李砚婷逾期交房违约金23386.81元;2.判令源浩置业公司赔偿李砚婷逾期交付车位违约金1827元;3.判令源浩置业公司赔偿李砚婷逾期办理车位房产证违约金5801.12元(2018年6月23日至2019年7月8日)；4.判令源浩置业公司赔偿李砚婷逾期办理车位房产证违约金（自2019年7月9日至判决生效之日止）。事实与理由：2013年11月2日，李砚婷与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定由李砚婷购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区住宅及储藏室各一套，合同约定了双方的权利义务，李砚婷依照约定支付了购房款922698元。根据合同约定，源浩置业公司应于2016年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋和地下室交付给李砚婷使用，否则应按照李砚婷已付购房款每日万分之一的标准支付违约金。源浩置业公司直至2017年9月3日才与李砚婷办理了涉案房屋及地下室的交付手续。2013年11月2日，李砚婷向源浩置业公司支付车位款9万元。2018年3月24日，源浩置业公司向李砚婷交付车位，并倒签《济南恒大滨河左岸停车位认购书》，且源浩置业公司至今未为李砚婷办理涉案车位的房产证。根据合同约定及法律规定，源浩置业公司应向李砚婷支付涉案房屋、地下室及车位违约金，李砚婷多次向源浩置业公司主张，源浩置业公司仅支付违约金20314元，其余违约金拒绝支付，且拒绝支付逾期办理涉案车位房产证的违约金。故诉至法院，提出如上诉请。源浩置业公司辩称，其一、双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，不应再支付违约金。李砚婷已分次领取了按照合同约定的总房款2%的违约金，签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园延期交楼违约金领取确认表》，该表特别提示载明“本人已签署商品房买卖合同，知晓其中关于第9条出卖人逾期交房违约责任的相关约定并遵照履行”；其二、根据合同法，当事人之间首先应遵循意思自治原则，如违约金确实低于损失的，可以调整，根据谁主张谁举证原则，李砚婷应举证证实其损失，但李砚婷对此并未举证；其三、李砚婷主张的逾期办车位产权登记的损失无法律及事实依据。我公司于2018年3月19日向李砚婷寄送车位交楼通知书，告知2018年3月20日交付车位；我公司于2018年3月29日向房屋登记机关递交办理初始登记的相关资料，登记机关已于当日进行受理，我公司并不存在怠于申请或故意拖延的行为；根据车位买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，可知涉案车位并未到办理产权登记的期限；此外，我公司已采用多种方式通知李砚婷签订车位买卖合同，并告之买卖合同是办理不动产登记的必备申请材料，李砚婷仍不签订合同，其自身存在责任，并且李砚婷未能举证证实其受到的损失，实际上也并不存在任何实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：一、2013年11月2日，李砚婷与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由李砚婷购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区6号楼1单元1404室住宅及1--111地下室各一套，涉案房产、地下室建筑面积分别为139.39平方米、17.26平方米；合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算”；合同附件五补充协议中约定“采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫”。合同签订后，李砚婷依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向李砚婷邮寄了交楼通知书。2017年9月3日，源浩置业公司与李砚婷办理了涉案房产及地下室的交付手续。诉讼中，李砚婷自认源浩置业公司已经向其支付逾期交房违约金20314元。李砚婷在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。二、2013年11月2日，李砚婷缴纳9万元车位款。2018年3月24日，源浩置业公司向李砚婷交付车位。李砚婷主张其与源浩置业公司签订的落款时间为2013年11月2日《济南恒大滨河左岸车位认购书》系于2018年3月24日倒签，该认购书载明李砚婷向源浩置业公司认购一期地下车位（1）-1415号车位，总金额9万元，但该认购书未约定车位交付时间。2019年8月29日，源浩置业公司取得车位产权初始登记。三、另查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为58.55元（57元×139.39平方米/135.7平方米），涉案地下室日租金水平为1.89元（2元×17.26平方米/18.29平方米），涉案车位日租金水平为6元。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向李砚婷发出交了交房通知书。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司于2017年8月31日交寄收房通知书，2017年9月2日该通知书视为收讫，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，故源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期429天。关于车位交付时间，源浩置业公司与李砚婷虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向李砚婷交付车位；2018年3月24日，李砚婷向涉案小区物业公司交纳车位管理费，据此，涉案车位逾期交付时间应为自2016年7月1日至2018年3月24日，逾期共计632天。源浩置业公司与李砚婷签订的《济南市商品房买卖合同》第九条虽约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%，该违约金标准低于给买受人造成的损失，应依法予以调整。参照烟台天平价格评估事务所有限公司对同地段、同类型的房屋出具的价格评估报告，李砚婷在逾期交房期间的住宅、地下室租金损失为25868.32元[429天×（58.55元/天+1.89元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3792元（632天×6元/天），租金损失合计29720.76元，扣出源浩置业公司已经支付的违约金20314元，源浩置业公司仍需支付9406.76元违约金。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由李砚婷放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，对源浩置业公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于车位产权登记，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照上述司法解释规定，源浩置业公司应于涉案车位交付之日（即2018年3月24日）起90日内取得车位产权初始登记，具备向业主转移所有权的条件。源浩置业公司于2019年8月29日取得车位产权初始登记，已经构成违约，依据上述司法解释规定，可按照李砚婷已付购车位款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。综上，本院酌定由源浩置业赔偿李砚婷逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月21日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。源浩置业公司与李砚婷并未签订车位买卖合同，源浩置业公司与其它业主签订的合同中关于办证日期的约定对于李砚婷不具有约束力，故本院对源浩置业公司的答辩意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李砚婷赔偿逾期交房（含车位）损失9406.76元。二、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李砚婷赔偿逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月21日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。三、驳回原告李砚婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计287元，由原告李砚婷负担212元，被告济南源浩置业有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  毛心宇二〇一九年十二月十六日书记员  谢和露