辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽11民终1275号 上诉人（原审原告）：阚左义，男，1951年10月15日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，盘锦市兴隆台区疾控中心退休干部，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：温德常，盘锦市犯罪学研究会法律工作者。 被上诉人（原审被告）：盘锦新赛特房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区新赛特购物广场7楼。 法定代表人：黄森，系该公司董事长。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司盘锦分行，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区创新街道惠宾街122号。 负责人：韩军，系该行行长。 委托诉讼代理人：王璐，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭越，该公司员工。 上诉人阚左义因与被上诉人盘锦新赛特房地产开发有限公司、原审第三人中国农业银行股份有限公司盘锦分行确认合同效力纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阚左义及其委托诉讼代理人温德常、原审第三人中国农业银行股份有限公司盘锦分行的委托诉讼代理人郭越、姜贞清到庭参加诉讼。被上诉人盘锦新赛特房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院按缺席审理，本案现已审理终结。 上诉人阚左义上诉请求：1、同意（2019）辽1103民初1239号民事判决书中第一项（确认原告阚左义与被告盘锦新赛特房地产开发有限公司签订的《拆迁协议书》、《补充协议书》有效；）、撤销第二项（驳回其他的诉讼请求）。2、发回重审或改判盘锦新赛特房地产开发有限公司配合上诉人办理房屋产权证书。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 原审第三人中国农业银行股份有限公司盘锦分行辩称：一、盘锦市国有资本投资运营有限公司（以下简称国资公司）为本案第三人，其为适格的诉讼主体。2016年6月29日我行与国资公司签订了《委托资产批量转让协议》（编号2016001号），我行采取协议方式转让附件《债权资产明细表》资产及其附属权益，包括但不限于担保权益及各种请求权，国资公司已同意受让。依据《债权资产明细表》可见包括盘锦市宏基房地产开发有限公司该笔资产。二、《借款合同》、《最高额抵押合同》均合法有效，受法律保护，依据《物权法》第106年第三款“当事人善意取得其他物权，参照前两款规定”，亦可善意取得涉诉房屋的抵押权。 被上诉人盘锦新赛特房地产开发有限公司未到庭亦未答辩。 原审法院查明：原告名下曾有一处坐落于兴隆台商东小区（丘地号：1-44-12-102）商网，面积为209.74平方米。因盘锦市宏基房地产开发公司（以下简称宏基公司）欲征收原告该房屋所在地的区域，2001年3月9日，原告与宏基公司签订《拆迁协议书》一份，约定宏基公司对原告房屋进行拆迁并给予补偿，在原址返还原告相同面积房屋一处。同日，原告、宏基公司签订《补充协议书》一份，约定在原有协议基础上面积外，额外补偿十平方米待建商网面积给原告。2001年3月14日，双方就该两份协议在盘锦市公证处进行了公证。2007年10月20日，宏基公司制作《新赛特回迁网点回迁情况说明》一份，内容为网点回迁定于2007年10月10日回迁安置，因各项费用暂不确定，经与各回迁业主协商达成一致：1、回迁业主可先行入住，领取钥匙；2、待各项费用确定后，再办理回迁手续。其中该份情况说明将回迁户姓名、拆迁面积、回迁面积、回迁位置列在该份说明内，原告本人在其个人回迁信息一栏签字确认，原告的回迁面积为219.74平方米、回迁位置为XST-W17。原告于当年入住并将该商网对外出租。2015年7月28日，宏基公司向原告补发入住通知单（回迁），告知原告房屋位置为新赛特商网B座1单元1室、面积为219.74平方米。另查：2003年7月31日，宏基公司与第三人签订借款合同一份，约定宏基公司向原告借款2,000万元，还款时间为2005年7月31日。同日，宏基公司与第三人签订抵押合同一份，约定宏基公司以其建设的盘锦新赛特购物广场房产抵押给第三人，房籍图号为1-44-164-D1、1-44-165-1、1-44-164-（101-401），总建筑面积为7615平方米，并办理了抵押登记。第三人将借款支付给宏基公司后，宏基公司未在约定的期限内偿还第三人借款本金及利息。2006年7月27日，盘锦市城乡规划建设委员会对盘锦新赛特购物广场项目进行了调查，并形成了处理意见报告，报告反映黄森借用宏基公司建筑资质，开发新赛特购物广场项目。该委员会提出，宏基公司出借资质证书，吊销其资质证书，同时为保证盘锦新赛特购物广场项目能够及时验收，市建委拟批临时开发资质，只限于盘锦新赛特购物广场项目验收备案使用。2006年8月29日，被告在工商注册成立，并接收了宏基公司的权利与义务。第三人于2014年在盘锦市中级人民法院起诉宏基公司及本案被告借款合同纠纷，该院于2015年1月13日作出（2014）盘中民三初字第00019号民事判决书，判令被告偿还第三人借款本金1899.6万元及利息，同时第三人对上述抵押物享有优先受偿权。再查：2016年6月29日，第三人与盘锦市国有资本投资运营有限公司（以下简称盘锦国资公司）签订《委托资产批量转让协议》约定第三人将协议项下标的资产及其附属权益共60户不良资产以55，000，000.00元的价格整体转让给盘锦国资公司，资产项下涉及的物权资产，自交割日起，第三人就该等物权资产依法享有的权益转移至盘锦国资公司。案涉房产在此转让协议附表内。 一审法院认为，原告与被告之间签订的拆迁协议、被告与第三人之间签订的抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，第三人与被告的抵押合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故上述协议、合同均为有效。原、被告之间签订的《拆迁协议书》、《补充协议书》系被告对原告享有所有权的不动产征收后对原告进行补偿的约定，原告虽已入住案涉房屋多年，但始终未办理不动产登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。此时，原告对被告仅享有债权。而第三人与宏基公司在签订《抵押合同》后，就案涉房产办理了抵押物登记，此时第三人对案涉房产享有担保物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……原审法院在向原告作出释明，询问其是否变更其诉求后，原告坚持不予变更，原告诉求主张判令其与被告之间的协议有效力、第三人与被告之间的合同无效，其根本目的为确认案涉房屋所有权归原告所有，虽三方当事人相互之间的合同均为有效合同，但原告与被告之间的合同有效，并不导致合同标的物所有权即归原告，第三人的物权效力要优先于被告的债权效力，同一标的物上有数个利益冲突的权利并存时，效力强的权利排斥效力弱的权利的实现，故应驳回原告要求被告配合原告办理案涉不动产登记及要求确认被告和第三人抵押部分合同无效的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，作出如下判决：一、确认原告阚左义与被告盘锦新赛特房地产开发有限公司签订的《拆迁协议书》、《补充协议书》有效；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费24，028.00元（已交纳100.00元，缓交23，928.00元），由原告阚左义负担。 本案争议焦点：上诉人阚左义要求被上诉人协助办理房屋产权证书是否有事实和法律依据？ 围绕本案的争议焦点上诉人未提供新证据。 围绕本案争议焦点原审第三人中国农业银行股份有限公司盘锦分行提供委托资产批量转让协议一份，请示报告处理单一份，盘锦市人民政府关于同意协议收购市农行不良贷款资产包的批复一份。证明我行与国投的委托转让协议合法有效，已得到市政府市长的明确批复，我行已不再是该笔涉案资产的债权人，请求法院提起国有资本投资运营有限公司为该案的诉讼第三人。上诉人质证对证据的真实性无异议，对关联性有异议，三份证据与办理房照无关。 本院认证：被上诉人提供三份证据，只能证明资产批量转让和收购市农行不良贷款资产的过程，不能证明被上诉人不应协助办理产权证书的义务，故三份证据不能作为本案的定案依据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：关于上诉人阚左义要求被上诉人协助办理房屋产权证书问题，依据上诉人与被上诉人之间签订的《拆迁协议书》、《补充协议书》，原审法院确认上诉人阚左义与被上诉人盘锦新赛特房地产开发有限公司签订的《拆迁协议书》、《补充协议书》有效正确，本院予以维持；上诉人依据双方的协议取得了物所有权即诉争房屋所有权，故诉争房屋所有权应归上诉人，上诉人实际取得房屋后居住至今，因此被上诉人有义务协助上诉人办理房屋产权证书，故原审法院判决驳回上诉人要求被上诉人配合上诉人办理案涉不动产登记显系不当，本院予以改判，故对上诉人阚左义要求被上诉人协助办理房屋产权证书的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初1239号民事判决第一项：确认原告阚左义与被告盘锦新赛特房地产开发有限公司签订的《拆迁协议书》、《补充协议书》有效； 二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初1239号民事判决第二项：驳回原告其他的诉讼请求。 三、被上诉人盘锦新赛特房地产开发有限公司于本判决生效后三十日之内协助上诉人阚左义办理房屋产权证书。 四、驳回上诉人其他的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元合计200元由被上诉人盘锦新赛特房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇一九年十二月二十四日 书记员  段 渴