北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10614号原告：北京聚福麟蓉商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区20号3号楼A-2068室。法定代表人：刘艳丽，总经理。委托诉讼代理人：赵强，北京德颐律师事务所律师。委托诉讼代理人：范世清，男，1965年12月6日出生，汉族，北京聚福麟蓉商贸有限公司员工，住河北省石家庄市长安区。被告：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄82号院7号楼314号。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被告：易方旅游开发（北京）股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘江，董事长。委托诉讼代理人：李想，女，1986年6月10日出生，汉族，易方旅游开发（北京）股份有限公司法务，住北京市朝阳区。原告北京聚福麟蓉商贸有限公司（以下简称：聚福麟蓉公司）与被告北京名商物业管理有限公司（以下简称：名商物业公司）、易方旅游开发（北京）股份有限公司（以下简称：易方旅游公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚福麟蓉公司的委托诉讼代理人赵强、范世清，名商物业公司的委托诉讼代理人张泽；易方旅游公司的委托诉讼代理人李想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚福麟蓉公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告支付房屋腾退补偿金163217元；2、依法判决二被告支付一次性综合补偿金房屋40995.9元；3依法判决二被告支付一次性综合补偿金场地163118.88元；4、依法判决二被告支付工程配合奖43236.66元；5、依法判决二被告支付搬迁补助7206.12元；6、依法判决二被告支付拆迁进度奖28824.44元；7、被告承担本案诉讼费用。以上合计：446599元。事实和理由：2015年11月1日原告与被告名商物业公司签订了一份《土地租赁合同》（以下简称《合同》）。按照《合同》约定：被告名商物业公司将位于北京市大兴区庞各庄镇西中堡村北、京开路西侧三合院落租给原告，租期五年，自2015年11月1日至2020年12月31日止，租赁费前三年每年叁万元，第四年后递增每年为肆万元；租赁期内遇政府规划征用土地，被告名商物业公司提前6个月通知原告，地上物及经营损失赔偿归原告，期间未使用年限租金返还给原告。《合同》签订后，原告依约履行了合同义务，同时对租赁物进行了新建、扩建、装修改造等工作。2017年11月，被告名商物业公司突然以大兴区失火为理由不让原告继续到租赁院落经营，原告无奈在2017年11月25日搬离了租赁院落，后原告了解到原告租赁的院落被拆迁公司拆除后补偿了60余万元人民币。原告就政府规划占地补偿问题与被告名商物业公司进行了协商，但是被告名商物业公司总是推脱拒不向原告说明补偿情况，此后原告经过了解，被告名商物业公司与被告易方旅游公司签订了协议书，根据协议被告名商物业公司将自己的拆迁补偿利益通过协议的方式转给了被告易方旅游公司。综上所述，原告认为《合同》签订后原告进行了大量投资，根据《合同》的约定，拆迁部门的补偿款应当归原告所有，为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告名商物业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。请求法院依法予以驳回。名商物业公司在与原告之间签订的土地租赁合同履行过程中不存在任何违约行为，没有给原告造成任何经济损失。所以不同意赔偿原告的任何经济损失。被告易方旅游公司辩称：我们不认可原告的诉讼请求，我们跟名商物业公司之间只有转让合同，而且转让合同只是说易方旅游公司为名商物业公司进行垫资，是后期部门的要求。其他权利义务易方旅游公司没有享受，所以不认可原告的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月1日，聚福麟蓉公司与名商物业公司签订《土地租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：名商物业公司将位于北京市大兴区庞各庄镇西中堡村北、京开路西侧三合院落租给聚福麟蓉公司，租期五年，自2015年11月1日至2020年12月31日止，租赁费前两年每年3万元，第三年起每年4万元；并约定，租赁期内遇政府规划征用土地，出租方名商物业公司需提前6个月通知承租方，地上物及经营损失赔偿归承租方，期间未使用年限租金返还给承租方。2017年租赁院落被纳入拆除腾退范围，聚福麟蓉公司于2017年11月搬离了租赁院落。2016年3月5日，名商物业公司与易方旅游公司签订《合同权利义务转让书》，约定名商物业公司将位于北京市大兴区庞各庄镇西中堡村排水沟南西中堡村北面积为58亩的土地转让给易方旅游公司经营，并将名商物业公司与此项目的产权单位西中堡村委会所签订的《关于西中堡村沙荒地使用权的合同》的全部权利义务一并转给易方旅游公司。拆除腾退时，易方旅游公司作为被拆除腾退人，与北京六达盛泰置业有限公司签订了涉案地块的《拆除腾退补偿协议》。本案在审理过程中，向北京六达盛泰置业有限公司调取了涉案地块的相关拆除腾退档案。对照《院落及房屋平面示意图》，聚福麟蓉公司主张编号为9的房屋在承租后进行了较大的翻建及装修、编号10和11的房屋为该公司在使用过程中建设的，名商物业公司对此不予认可，名商物业公司称：按照合同，租赁物仅有编号为9的三合院，且在（2018）京0115民初23843号案件开庭笔录中聚福麟蓉公司关于自建房屋的陈述中仅提到有鸡舍四、五间和阳光棚，编号10、11的房屋并未租赁给原告，也不是原告所建，原告提交谷歌地图历史影像，证明对编号9的房屋进行了较大规模的翻建，并新建了编号10、11的房屋。名商物业公司对此发表质证意见称：不认可该证据合法性、真实性，不认可证明目的，编号10、11的房屋在2014年就已经存在，系名商物业公司所建。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，聚福麟蓉公司与名商物业公司签订的土地租赁合同实际租赁标的物为地上所建院落，且根据双方在庭审中的陈述，其租赁目的也是为了使用地上房屋或建筑，而非使用土地本身进行种植或养殖等，在此前提下，不论是承租时就存在的房屋还是后期建设的房屋，均未取得建设工程规划许可或相关主管部门的审批，故聚福麟蓉公司与名商物业公司签订的《土地租赁合同》应属无效。根据原告提交的证据，关于自建房屋补偿，结合原告提交的谷歌地图历史影像，能够看出原告承租房屋后确实对原有的三合院房屋进行了较为明显的翻建，能够确定编号10的房屋系原告所建，对于编号11的房屋，在租赁合同签订之前就已经存在，因房屋面积过小，从历史影像图片难以看出是否被原告翻建过，原告亦未能提交其他证据证明编号11的房屋系原告所建，故本院酌定原告取得编号9房屋的部分补偿款和编号10房屋的补偿款共计10万元；关于一次性房屋停产停业补偿，因聚福麟蓉公司实际使用的编号9、10、11均建于2009年以后，按照补偿办法，2009年以后的房屋不再给予停产停业补偿，故对聚福麟蓉公司的该项诉讼请求本院不予支持；关于场地一次性停产停业补偿，按照租赁合同，聚福麟蓉公司可以使用的场地仅为三合院范围内的场地，其主张名商物业公司口头允许增建其他房屋并扩大实际使用面积一事，并未能提交相应证据，名商物业公司在庭审中也主张租赁标的仅为三合院，并未允许聚福麟蓉公司使用三合院周边场地，结合双方租赁合同签订的期限及已经履行的情况，本院酌定聚福麟蓉公司取得场地（三合院范围内）停产停业补偿10000元；关于搬迁补助，能够确定编号9、10、11面积共计194.23平方米的房屋在拆除之前由聚福麟蓉公司实际使用，按照每平米50元单价计算，故其应取得搬迁补助9711.5元；关于工程配合奖和拆迁进度奖，仅针对被拆除腾退人，聚福麟蓉公司无权取得。名商物业公司与易方旅游公司签订的合同仅在其双方之间发生效力，名商物业公司与聚福麟蓉公司租赁合同的权利义务并未概括转移至易方旅游公司，易方旅游公司作为被拆除腾退人，实际取得了拆除腾退补偿，对补偿中属于聚福麟蓉公司应当取得的部分，易方旅游公司应当与名商物业公司共同支付给聚福麟蓉公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、北京名商物业管理有限公司、易方旅游开发（北京）股份有限公司于本判决生效后十日内支付北京聚福麟蓉商贸有限公司房屋腾退费100000元；二、北京名商物业管理有限公司、易方旅游开发（北京）股份有限公司于本判决生效后十日内支付北京聚福麟蓉商贸有限公司一次性场地停产停业补偿10000元；三、北京名商物业管理有限公司、易方旅游开发（北京）股份有限公司于本判决生效后十日内支付北京聚福麟蓉商贸有限公司搬迁补助费9711.5元；四、驳回北京聚福麟蓉商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由北京聚福麟蓉商贸有限公司负担3600元（已交纳），由北京名商物业管理有限公司、易方旅游开发（北京）股份有限公司负担1300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一九年十二月二十四日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜