吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5177号上诉人（原审被告）：徐东洋，男，1974年5月2日生，汉族，住长春市朝阳区重庆路派出所重庆街道文化胡同委。委托诉讼代理人：迟海英，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路星环，女，1943年11月9日生，汉族，住长春市朝阳区北安路22号。委托诉讼代理人：张路平，系路星环之女。上诉人徐东洋因与被上诉人路星环房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐东洋上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审；二、案件受理费由路星环承担。事实和理由：一审开庭前，徐东洋已联系过一审法院申请延期审理，但一审法院未予理会，缺席审理程序违法。徐东洋2015年将案涉房屋出租给案外人时，因案外人要求，路星环在甲方除签字，路星环知晓并容易徐东洋转租案涉房屋。2016年案外人办理营业执照时，路星环还提供了房屋产权证予以配合。一审以徐东洋未经路星环同意擅自转租为由解除合同并判令徐东洋支付擅自转租损失缺乏事实和法律依据。路星环辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。。路星环向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告2018年6月15日至2019年6月15日60,000.00元房租，以及擅自出租房屋违约金5,000.00元，以及逾期交付租金的滞纳金6,000.00元，共计71,000.00元；2.判令解除原告与被告签订的租赁协议，被告立即腾退房屋。一审法院认定事实:原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：“甲方将位于长春市朝阳区北安路原市政府50栋104室住房租赁给乙方用于经营音像制品；租赁期限三年，从2010年6月15日起至2013年6月15日止；年租金为60,000.00元，交付租金方式为上打租，提前半月交付；乙方在租用甲方房屋期间，如若转租、专项经营或部分出租，必须征得甲方同意方可，否则甲方有权终止此协议；乙方擅自将租用甲方的房屋转租给第三者，甲方有权无条件收回乙方租用的全部房间，同时乙方向甲方赔偿损失5,000.00元，乙方由于转租所造成的损失和后果自负；以协议规定的交款日期为准，乙方逾期交纳租金，应向甲方支付滞纳金（每逾期一日按年租金的10%交纳滞纳金），乙方如不能按时交付房租，甲方有权收回乙方所租房屋，并保留向乙方追收租金及滞纳金的权利，乙方将无条件地搬出。”后原被告经过协商又进行两次续租，租期分别为2013年6月15日至2016年6月15日和2016年6月15日至2018年6月15日，续租事宜记载于原《房屋租赁协议》的页尾空白处。案件审理过程中，原告称其与被告在上述租期届满前通过口头协商再续租一年，租期为2018年6月15日至2019年6月15日，后被告未按合同约定交纳此次续租的租金，导致原告诉讼来院。另查明，2019年3月6日，被告与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给案外人，租期为2019年4月7日至2020年4月6日，年租金为50,000.00元。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《房屋租赁协议》，原告将涉案房屋租给被告的时间为2010年6月15日至2018年6月15日，后双方通过口头协商再续租一年，租期为2018年6月15日至2019年6月15日，经本院依法向被告送达起诉书，被告未到庭参加诉讼，亦未递交答辩意见，应认定其对以上事实予以认可。现原告已按合同约定向被告交付了房屋，被告未按约定向原告支付房屋租金并将案涉房屋转租他人，已经构成违约，应当承担违约责任。现原告主张解除双方之间的房屋租赁协议，符合法律规定，依法予以支持，房屋租赁协议解除后，被告应当向原告交还案涉房屋。关于原告主张的房屋租金，因双方2018年6月15日至2019年6月15日对涉案房屋进行续租是在《房屋租赁协议》的基础上进行的，原租赁合同继续有效，故有关租金及违约的条款应适用《房屋租赁协议》。根据《房屋租赁协议》，涉案房屋的年租金为60,000.00元，交付租金方式为上打租，提前半个月交付，现被告未按照合同约定交纳房屋租金，构成违约，原告主张被告给付2018年6月15日至2019年6月15日的房屋租金60,000.00元，符合合同规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据《房屋租赁协议》，被告若擅自将涉案房屋转租给第三者，应当向原告赔偿损失5,000.00元，现被告违反合同约定将涉案房屋转租给案外人，故其应向原告给付违约金5,000.00元；关于原告主张的滞纳金，实为被告延期支付房屋租金应支付的违约金，根据《房屋租赁协议》，被告每逾期一日应按年租金的10%交纳滞纳金，故被告应向原告给付逾期支付房屋租金违约金6,000.00元（60,000.00元×10%）；以上违约金共计11,000.00元，依法予以支持。综上所述，被告应向原告支付房屋租金60000.00元并支付违约金11000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告路星环与被告徐东洋签定的房屋租赁协议，被告徐东洋于本判决生效后立即迁出长春市朝阳区北安路原市政府50栋104室房屋(丘地号：4-16/502-5房号104)；二、被告徐东洋于本判决生效后立即给付原告路星环房屋租金60,000.00元并支付违约金11,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,575.00元，减半收取788.00元，由被告徐东洋负担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：二审中，徐东洋向本院提交2015年4月7月徐东洋、路星环作为甲方与案外人俞海晓作为乙方签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长春市北安路4-16栋104室房屋出租给乙方做童装店使用。路星环对该份证据真实性由异议，认为该份合同上路星环签字并非本人所签，但路星环表示不申请对该合同上路星环签字是否是本人所签进行司法鉴定。本院认为：2015年4月7日徐东洋将案涉房屋转租给案外人俞海晓的《房屋租赁合同》上有路星环签字，据此应当认定路星环对于徐东洋将案涉房屋转租一事知情并同意，路星环主张擅自转租违约金5000元，本院不予支持。徐东洋与路星环签订的《房租租赁协议》于2018年6月15日到期后，徐东洋继续使用案涉房屋，双方形成不定期租赁关系，但因徐东洋未按约定交纳房租，依据徐东洋与路星环签订的《房租租赁协议》中“以协议规定的交款日期为准，乙方逾期交纳租金，应向甲方支付滞纳金（每逾期一日按年租金的10%交纳滞纳金），乙方如不能按时交付房租，甲方有权收回乙方所租房屋，并保留向乙方追收租金及滞纳金的权利，乙方将无条件地搬出”的约定，路星环主张解除该租赁协议并要求徐东洋迁出案涉房屋，符合约定，应予支持。至于徐东洋提出的一审缺席审理属程序违法一节，因徐东洋并未提供充分证据证实其一审时曾要求延期审理并存在应予延期审理的理由，故徐东洋无故未参加一审庭审，一审缺席审理不能认定程序错误，徐东洋该主张本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4511号民事判决第一项；二、变更长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4511号民事判决第二项为：上诉人徐东洋于本判决生效后立即向被上诉人路星环支付房屋租金60000元及违约金6000元；三、驳回被上诉人路星环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2363元，由上诉人徐东洋负担2197元，由被上诉人路星环负担166元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年十二月二十五日书记员 张佳楠