河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2259号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中国银行股份有限公司义马支行。住所地义马市千秋路中段，统一社会信用代码9141128187739662XY。负责人：李兵，系该行行长。委托诉讼代理人：荆小平，河南东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐展，河南东方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：晋才彬，男，1962年6月4日出生，汉族，住义马市。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李灵霞，女，1964年3月17日出生，汉族，住义马市。被上诉人晋才彬、李灵霞共同委托诉讼代理人：闻卫生，三门峡市义马市鼎力律师事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河南通畅置业有限公司。住所地义马市滨河路，统一社会信用代码410100100041998（1-1）。法定代表人：刘红霞，系该公司经理。上诉人中国银行股份有限公司义马支行（以下简称中行义马支行）因与被上诉人晋才彬、李灵霞、河南通畅置业有限公司（以下简称通畅置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服义马市人民法院（2019）豫1281民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中行义马支行的委托诉讼代理人徐展，被上诉人晋才彬、李灵霞的共同委托诉讼代理人闻卫生到庭参加诉讼。被上诉人通常置业公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人中行义马支行上诉请求：1、撤销原判，改判晋才彬偿还贷款本金131293.68元及利息、罚息（计算至2018年10月11日的利息、罚息合计为5610.98元，自2018年10月12日起，按合同约定的罚息年利率8.085%计算至款项付清为止）。2、被上诉人李灵霞、通常置业公司对上述欠款承担连带清偿责任。3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决解除《一手房贷款合同》没有事实和法律依据。我行按照贷款合同约定履行了房款义务，晋才彬、李灵霞顺利办理按揭贷款手续，签订购房协议，其合同目的已经实现。一审法院认为晋才彬、李灵霞与通常置业公司之间的购房合同已经解除，导致《一手房贷款合同》目的不能实现错误，晋才彬、李灵霞在解除购房合同后，并未及时向我行提出解除贷款合同，同时其解除权也应当受除斥期间限制，其在拿到仲裁裁决后应视为其知道或者应当知道自己想要合同的解除权，其怠于行使解除权。我行认为双方为约定解除权期限也没有催告的情况下，可参照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十五条第二款的规定，解除权应当在一年内行使，晋才彬、李灵霞迟迟不行使解除权，已经超过一年，早已丧失合同解除权。2、一审不应受理晋才彬、李灵霞的反诉申请，应另案处理。反诉是以本诉的被告为原告，本诉的原告为被告提起的独立的诉，双方要具有双重的相反的诉讼地位。本案中，通畅置业公司在本诉和反诉中均列为被告，明显不符合反诉的基本要求。被上诉人晋才彬、李灵霞辩称，我们贷款的目的是为了买房，我们购房的目的没有实现，并经仲裁已经解除了购房合同。贷款也是通常置业公司指定的银行，贷款我们也没有见到，而是直接打到通常置业公司账户。上诉人2016年通知我们还款时，我们已明确告知购房合同已经解除了，且一审判决上诉人对房屋享有优先受偿权，一审判决事实清楚，适用法律正确，公平合法，应予维持。中行义马支行向一审法院起诉请求：1、判令晋才彬偿还贷款本金131,293.68元、利息5,154.75元、罚息456.23元（罚息暂计至2018年10月11日，并按合同约定的罚息年利率8.085%向原告支付罚息直至全部欠款还清为止）；2、李灵霞、河南通畅置业有限公司就上述欠款承担连带清偿责任；3、判决确认其对坐落于义马市滨河东侧观澜国际5号楼2单元6层01号房屋享有优先受偿权；4、请求判令晋才彬偿还由开发商河南通畅置业有限公司代偿垫款贷款本金24,934.13元，利息19,398.66元；5、本案诉讼费用由三原审被告承担。一审法院认定事实：2013年9月16日，晋才彬与通畅置业公司签订了《商品房预售合同》及合同补充协议，双方约定：晋才彬购买通畅置业公司销售的位于义马××河滨路东侧观澜国际城5号楼2单元6层01号房一套。建筑面积为142.28平方米，总价款为444,517元。约定交房时间为2014年12月31日。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，卖受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。并约定合同履行过程中发生争议，协商不成的，提交三门峡仲裁委员会仲裁。合同签订后，晋才彬于2013年9月9日支付定金10,000元，9月11日支付购房款264,517元，2013年12月9日缴纳税款355元。2013年12月12日，中行义马支行与晋才彬、通畅置业公司签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，约定中行义马支行向晋才彬发放贷款17万元，用于购买通畅置业公司开发的位于义马××河滨路东侧观澜国际城5号楼2单元6层01号房，贷款期限13年，即自2014年1月1日至2027年1月1日；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际发款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率6.0041‰，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为等额本息还款，还款日为每月15日，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。另贷款合同还约定担保方式为：1、借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；2、保证人通畅置业公司提供阶段性连带责任保证。同日，晋才彬与中行义马支行就涉案房屋在义马市房管局办理了抵押登记手续，李灵霞作为房屋的共有人在抵押清单中签字确认。上述合同签订后，2013年12月31日，中行义马支行依约向晋才彬发放了贷款。自2014年1月至2015年7月底，晋才彬共计向中行义马支行按揭还款19笔，总款项为31,524.04元。2015年10月16日，晋才彬向三门峡仲裁委员会申请仲裁，以通畅置业公司逾期交房为由要求解除双方之间的商品房买卖合同，并要求通畅置业公司返还购房款307,172元、支付违约金及仲裁费、代理费。2016年3月18日，三门峡仲裁委员会出具三仲裁字［2016］第18号裁决书，裁决如下：一、解除申请人晋才彬与被申请人河南通畅置业有限公司签订的《商品房预售合同》及合同补充协议；二、被申请人通畅置业有限公司于本裁决送达之日起十日内，退还申请人晋才彬购房款和税款共计306,369.04元；三、被申请人河南通畅置业有限公司于本裁决送达之日起十日内，支付申请人晋才彬合同违约金1,530.21元；四、申请人晋才彬的其他仲裁请求不予支持。上述裁决书已向晋才彬和通畅置业公司送达，截止中行义马支行起诉，通畅置业公司已按照三仲裁字［2016］第18号裁决书的内容向晋才彬履行了给付义务。自2015年8月起，晋才彬停止向中行义马支行偿还借款，后中行义马支行自通畅置业公司的银行账户扣划贷款本息。自2017年10月26日起，通畅置业公司的账户中已没有足够的款项还款。截止2018年10月11日，尚欠贷款本金131,293.68元，利息5154.75元、罚息456.23元。此后晋才彬、通畅置业公司均未再偿还任何款项。另查明，晋才彬、李灵霞系夫妻关系。目前，涉案房产备案登记在晋才彬名下，晋才彬与通畅置业公司之间的商品房预售合同解除后，该备案登记尚未撤销。一审法院认为，中行义马支行与晋才彬、通畅置业公司签订的《个人一手房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案查明的事实看，晋才彬向中行义马支行贷款的目的是为向通畅置业公司购买商品房，现晋才彬与通畅置业公司已解除商品房买卖合同，涉案贷款合同的目的已经无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故作为房屋买受人和借款人的晋才彬、李灵霞要求解除涉案贷款合同的反诉请求，予以支持。对于涉案购房贷款合同解除后果的处理问题。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因购房合同和贷款合同均已经解除，对于款项的返还，本应是贷款的实际收取方即开发商向购房人返还房款，购房人向银行返还所贷款项；对于银行因借款合同解除所受损失，本应由购房人赔偿，而购房人解除购房合同又因开发商违约导致，购房人向银行承担的损失最终由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款担保合同纠纷合并审理时，可以由开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，所以最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定了＂商品房担保贷款合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人＂。本案所涉及的购房合同纠纷与贷款合同纠纷虽未合并审理，但金融借款合同纠纷即本案审理时，购房合同已经解除，通畅置业公司亦按照三门峡仲裁委员会出具的三仲裁字［2016］第18号裁决书的内容向晋才彬履行了给付义务，因此，涉案借款合同的剩余借款返还义务及产生的相关利息应由通畅置业公司直接向中行义马支行履行。中行义马支行主张对涉案房产享有优先受偿权，因《一手房贷款合同》中已约定以贷款所购房屋提供抵押担保，且该房产已办理抵押登记，故中行义马支行的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除中国银行股份有限公司义马支行与晋才彬及河南通畅置业有限公司于2013年12月12日签订的中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同；二、河南通畅置业有限公司于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司义马支行贷款本金131,293.68元及利息、罚息（计算至2018年10月11日的利息、罚息合计为5,610.98元，自2018年10月12日起，按合同约定的罚息年利率8.085%计算至款项付清之日止）；三、如河南通畅置业有限公司逾期不履行上述付款义务，中国银行股份有限公司义马支行有权以涉案的抵押物（登记在晋才彬名下河滨路东侧观澜国际5号楼2单元6层01号房）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归河南通畅置业有限公司所有，不足部分由河南通畅置业有限公司继续清偿；四、驳回中国银行股份有限公司义马支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,925元，反诉案件受理费1,962.5元，均由河南通畅置业有限公司负担。二审中双方当事人没有提交新证据。二审与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十五条是关于商品房买卖合同双方当事人行使商品房买卖合同解除权期限的规定，而本案是晋才彬、李灵霞请求解除个人一手房贷款合同，不属于该条法律规定的适用范围，上诉人称参照该条规定晋才彬、李灵霞应在一年内行使解除权，其未在一年内行使，已丧失解除权不能成立。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当支持”。晋才彬与通畅置业公司之间的商品房买卖合同在本案之前已经通过仲裁予以解除，现晋才彬在本案中请求解除涉案一手房贷款合同，一审法院予以支持于法有据。关于一审是否应受理晋才彬、李灵霞反诉的问题，本诉的当事人与反诉当事人均为中行义马支行、晋才彬、李灵霞、通畅置业公司，本案的反诉与本诉在事实上或法律上有牵连，通常置业公司作为商品房买卖合同的出卖人以及以该商品房作为抵押物的一手房贷款合同的担保人，其在事实上与法律上也均与本案有牵连，晋才彬、李灵霞在反诉中将通畅置业公司也列为被告，有利于本案纠纷的处理，同时也减少了诉累，一审受理晋才彬、李灵霞反诉程序并无不当。综上所述，中行义马支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3925元，由上诉人中国银行股份有限公司义马支行负担。本判决为终审判决。审判长  王保奇审判员  郭旭飞审判员  李 剑二〇一九年十二月三十日法官助理孟大艳书记员王伟