黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初243号原告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：袁建伟，男，1985年9月12日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县依安镇西北新街80组C149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓美，黑龙江北盛律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。原告刘兴君与被告袁建伟、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）、张柏山申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷、被告袁建伟、被告平安房地产公司的委托诉讼代理人张晓美、被告张柏山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴君向本院提出诉讼请求：继续执行坐落于黑龙江省××自治县腰××城××楼××单元××室；诉讼费由被告承担。事实和理由：刘兴君诉张柏山、平安房地产公司借款纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02民初197号民事判决书，原告已经就该生效民事判决书向法院申请强制执行，齐齐哈尔市中级人民法院依法查封了坐落于黑龙江省××自治县腰××城××楼××单元××室，被告袁建伟作为案外人对查封的案涉房屋提出了执行异议。2018年8月5日，齐齐哈尔市中级人民法院作出了（2019）黑02执异180号执行裁定，终止对案涉房屋的执行。原告认为，虽然被告袁建伟与平安房地产公司签订了商品房买卖合同，但是没有证据证明其交付了全部购房款，袁建伟本人也具有过错，虽不能办理过户登记手续，但是应当到建设部门进行备案，平安房地产公司也不能出具收到房款的发票或者入账凭证。案涉房屋的所有权依然归属于平安房地产公司即张柏山所有，虽然被告袁建伟与平安房地产公司签订了商品房买卖合同，仅表明双方之间形成了一种债权债务关系。被告袁建伟不享有该执行标的的所有权，因此无权提出案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，法院裁定中止执行是不当的，故请求法院判决许可执行这个房产，并用依法拍卖、变卖价款优先偿还原告借款，并承担本案诉讼费用。袁建伟辩称，不同意原告的诉讼请求，房子是本人花钱购买，也实际入住，请求法院驳回原告的诉讼请求。平安房地产公司辩称，原告向该公司主张权利没有事实和法律依据。张柏山与客户签订的商品房买卖合同没有到开发公司备案，所以开发公司对张柏山的商品房买卖合同不予认可，关于顶账协议抵顶工程款不予认可，而且顶账协议与开发公司没有关联，请求法院驳回原告对平安房地产公司的诉讼请求。张柏山辩称，张柏山与刘兴君是合作开发，刘兴君负责资金、张柏山负责现场，利润分成，风险共担。后来刘兴君感觉不赚钱就说不是合伙开发，是借贷关系，袁建伟购房情况属实，在刘兴君保全之前，袁建伟签订了购房合同、支付了房款，并已经入户使用，没有备案是因为当时建设工程手续都没有办理手续，不能办理备案。袁建伟的购房买卖有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交七组证据：证据一：刘桂花、田冠贵、吕志强作为买受人与平安房地产公司签订的《商品房买卖合同》，证明不只袁建伟与张柏山、平安房地产公司之间签订了房产手续，三买受人也以类似的形式签订了商品房合同，如认定案涉查封房产手续有效，那么三位买受人也是合法有效的。张柏山质证称：我不认可这个合同，我没有出过这个合同。平安房地产公司质证称：对这份证据真实性无异议，但是和我们没有关联。袁建伟质证称：我不认可这三份合同，和我没有关系，我不清楚。上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。证据二：房地产销售代理协议书。证明原告作为张柏山债权人与被告张柏山共同对被告张柏山开发的腰新乡房产委托第三方孟雅君进行出卖，被告张柏山在委托期间无权进行处分。张柏山质证称：合同是我和刘兴君、孟雅君代表售楼单位签署的协议，孟雅君是卖楼的，合同是有效真实的，但是售楼人没去过现场，对合同真实性无异议，对证明问题有异议。平安房地产公司质证称：我对这份证据真实性无异议，但是和我们没有关联。袁建伟质证称：我不知道，和我没有关系。本院对该协议的真实性予以确认。证据三：齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民初197号民事判决书，证明原告与张柏山之间的借款纠纷已经经齐齐哈尔市中级人民法院判决完毕，并且已经发生法律效力，证明原告与张柏山之间存在借贷关系，双方之间不存在合伙关系。张柏山质证称：对这份法院的判决书真实性没有异议，这份证据跟袁建伟买房子没关系。平安房地产公司质证称：我对这份证据真实性无异议，但是和我们没有关联袁建伟质证称：我不清楚，和我无关。本院对上述证据的真实性予以确认。证据四：房产面积分摊分户汇总表。证明齐齐哈尔市中级人民法院查封案涉房产时还有16户房产在相关部门办理了抵押登记备案，还有部分房产被法院查封，但是袁建伟的买卖行为并没有办理备案登记。张柏山质证称：这个表是我去办的，没有异议，但是对备案的问题，我手续是2017年1月4日将国有建设使用土地证办出来。没有这个手续不能备案。所有手续都是2017年1月20后才开始办的其他手续。平安房地产公司质证称：我对这份证据真实性无异议，但是和我们没有关联袁建伟质证称：我不清楚，和我无关。本院对该证据的真实性予以确认。证据五：与杨亚兵谈话记录。证明原告的所有案外人执行异议中，杨亚兵也作为案外人提起了，但杨亚兵并不知情，签字也不是本人书写，且当时受托人房淼向法院出具授权委托书并不是本人书写签名，从该行为上进一步佐证被告袁建伟作为案外人与被告张柏山不排除恶意串通嫌疑。张柏山质证称：对录音真实性我不认可。跟袁建伟买房子也无关。平安房地产公司质证称：我对这份证据真实性无异议，但是和我们没有关联。袁建伟质证称：不知道。本院认为上述证据与本案没有关联性。证据六：还款协议书，证明张柏山与袁建伟存在恶意串通的可能。张柏山质证称：这个楼一共值2000万，和本案没关系，不认可，真实性和证明问题有异议。平安房地产公司质证称：对这份证据真实性无异议，但是和我们没有关联。袁柏山质证称：不清楚。本院对上述证据的真实性予以确认。被告张柏山提交了两组证据：证据一：土地国有建设用地使用权出让合同，证明不能在建设局备案的时间是因为这个土地使用证没有办下来，只有办下来以后才能进行其他相关手续的办理。原告刘兴君质证称：真实性无异议。对证明问题有异议，因为在中级法院执行过程中，发现在张柏山所说的不能备案的时间内，出现了16套已经备案的房产，所以张柏山所说的不是事实。平安房地产公司质证称：对这份证据真实性无异议。但是按照相关规定，相关所办的一切手续应该在开发公司备案，因为没有备案所以本答辩人不予认可袁建伟质证称：我是在谢银凤手里买的房子，其他我不清楚。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二：一份协议书和补充协议，证明张柏山是有权利卖房子的。原告刘兴君质证称：对该份证据真实性有异议，首先该证据只显示有甲方的公章没有法定代表人或授权委托的代理人签字。二、协议内容违反法律规定。平安房地产公司：这组证据没有答辩人、法定代理人的签字，所以这个协议是有瑕疵的，而且在开发公司也没有备案，所以我不认可。袁建伟质证称：我不清楚。本院对该证据的真实性予以确认。被告袁建伟提交一组证据：有商品房买卖合同、收据、通知单、用房抵账协议书。证明我买了房子，房子是我的，我也实际入住了。原告刘兴君质证称：对于商品房买卖合同的真实性有异议，该合同与原告提供的证据一的合同是一样的，对于所有与张柏山有债务关系的，张柏山都出具了一份类似的合同，如果这份合同有效力，能得到认可，那么销售工作完全混乱，而且从时间上，也不是该合同所签署的日期，因为在法院查封期间，张柏山或者本案的被告都没有提出异议。至于其他的收据通知单因为不是正规票据，并且手写填写，不具有客观性；抵账协议书为复印件。没有原件予以对照，不能单独作为证据。张柏山质证称：这是当时我为了保证农民工开支，把房子抵给谢银凤后，谢银凤卖给袁建伟的，情况属实。平安房地产公司质证称：关于商品房买卖合同以及顶账协议都没有在公司备案，因为公司和张柏山是合作经营关系，相关手续应该备案，所以对这两份证据不予认可。商品房买卖合同当时法院采取查封的时候是在先，买卖在后，所以对这个买卖合同的时间是有质疑的。本院对上述证据的真实性予以确认。被告平安房地产公司未提交证据。经过对证据的举证、质证，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》，2018年2月7日，双方签订《借款合同》，后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判令张柏山与平安房地产公司偿还刘兴君借款本金及利息。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未履行判决，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑26套商服、60套住宅。张柏山在实际建设案涉楼盘的过程中，因欠谢银凤工程款，将部分房屋顶账给谢银凤。2016年10月2日，袁建伟以70,000.00元的价格从谢银凤处购买杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑1号楼5单元502室，面积84平方米的房产，并于当日与平安公司签订《商品房买卖合同》，平安房地产公司在该合同上盖有印章及张柏山、谢银凤签字，对此顶账给谢银凤的房产卖给袁建伟予以认可。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，袁建伟与平安房地产公司签订的合同在查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使袁建伟相信其具有出售案涉房屋的权利，袁建伟与平安房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效。袁建伟提供了其交纳物业费、取暖费以及房屋装修的证据，可以证明其已对案涉房屋合法占有，案涉房屋因故不能办理过户登记也并非作为买受人的袁建伟的原因所造成。本案中，关于张柏山和谢银凤之间的“以房抵债”行为的问题。本案中，张柏山开发争议楼盘，欠谢银凤工程款的事实客观存在，即冲抵房款的债权真实存在、合法有效。本案中也不存在合同“倒签”，双方当事人之间也不存在恶意串通、逃废债务等问题。以房抵债确系双方当事人终止原欠款法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。谢银凤在《商品房买卖合同》上签字确认同意将抵顶给其的案涉房屋出卖给袁建伟，各方当事人具有以房抵债所达成的合意。房屋实际买受人袁建伟已对案涉房屋进行了实际占有；具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。综上所述，原告刘兴君的的诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回刘兴君的诉讼请求。案件受理费1，550.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇一九年十二月二十五日书记员 王 迪