贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初14233号原告：邓某秋，女，1994年8月25日出生，汉族，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：魏振忠，贵州瀚竣资律师事务所律师。被告：贵州懿府百货有限公司，住所地贵阳市南明区中华南路7号雅迪尔大厦裙楼1层4号。法定代表人：韩崎，公司总经理。委托诉讼代理人：周芳，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭，贵州佳合律师事务所实习律师。原告邓某秋与被告贵州懿府百货有限公司（以下简称懿府百货公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓某秋及其委托诉讼代理人魏振忠，被告懿府百货公司的委托诉讼代理人周芳、李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某秋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》（编号：YF-2018-xxxx）；2、判令被告立即返还原告购房款430,901元、维修金3909元以及支付原告违约金18，000元（按中国人民银行同期贷款利率，以430,901元为基数，暂计算至2019年9月3日），以上合计452，810元；3、判令被告支付违约金（按中国人民银行同期贷款利率，以430,901元为基数，自2019年9月4日起计算至报告还清该债务之日止）;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：YF-2018-xxxx），合同签订后，原告按合同约定以分期形式将涉案房屋的全部购房款支付给了被告，同时支付了维修金。按合同约定，被告应当在2018年12月31日前将涉案房屋交付给原告。但是，时至今日，被告迟迟不履行交房义务。为维护自身合法权益，特诉请如前。被告贵州懿府百货有限公司辩称，原、被告在2018年5月3日签订《商品房买卖合同》后，原告又于同月18日与案外人贵州智宏志商业管理有限公司（以下简称智宏志公司）签订返租协议，约定将案涉商铺交由承租人（智宏志公司）经营管理并对外招租，返租协议第五条第10款明确约定案涉商铺起租之日即视为商铺交付之日，且协议第四条第1款第2项明确约定案涉商铺起租之日为2019年1月1日，综上，应视为原告对案涉商铺的交付方式作出了变更。而被告也基于与智宏志公司签订的《战略合作协议》，配合将案涉商铺交付给智宏志公司。庭审中，原告认可智宏志公司在长达11个月的期限内未向其主张过交付商铺，显然被告已于2018年12月31日将案涉商铺交付给了智宏志公司，虽然没有书面交接手续，但完全符合原、被告及智宏志公司三方的真实意思表示，故被告不存在违约行为。原告第一项诉请（即解除案涉房屋买卖合同）无事实及法律依据。由于被告不存在违约行为，不存在法定或约定解除合同的情形，因此，原告的第二、三、四项诉请均于法无据。况且，原告主张按中国人民银行同期贷款利率支付违约金亦不符合《商品房买卖合同》中第9条第1款第2项：“……为已付款的0.2%”之约定。关于原告支付给贵州伟庭房地产开发有限公司的4万元款项，虽然伟庭公司是案涉商铺的中间销售商，但原告为何将4万元支付给该公司，该公司为何以团购名义出具收据，因被告未参与，不清楚，也未收取该4万元，因此，被告收取的购房款为390，901元，而不是430，901元。原告主张退还该4万元无事实及法律依据。综上，请依法驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：贵阳市南明区xx商业用地项目系由贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵州雅迪尔房地产开发有限公司于2006年6月合作开发，于2012年12月完成综合竣工验收。2013年4月13日，在被告懿府百货公司吸收合并贵州雅迪尔房地产开发有限公司后，双方签订了《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，贵州雅迪尔房地产开发有限公司将其在懿府项目中享有的产权面积出让给被告懿府百货公司。2013年5月2日，贵州宇虹房地产开发有限责任公司取得贵阳市南明区xx商业用房产权。2018年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YF-2018-xxxx），约定：买受人（原告）购买的商品房为本市南明区xx房，为现房；建筑面积共9.12平方米，总金额为390，901元；买受人已于2018年5月3日支付首期款254，086元，余款于同年8月3日支付117，270元，于同年12月31日支付尾款19，545元；出卖人应当在2018年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款390，901元以及房屋维修基金3909元。2018年5月18日，原告与智宏志公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，约定：甲方（原告）将位于贵阳市xx号商铺租赁给乙方（智宏志公司）统一经营管理，租赁期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止，共计10年。合同第四条约定：“租赁期内商铺收益……1、租赁期限，甲方有权获得如下租赁收益：（1）甲方租赁收益的起算时间：2019年1月1日开始计算；（2）自租赁收益起算时间起第一年租赁收益归乙方所有。（3）自2020年1月1日起至2020年12月31日，甲方所得租金按310.59元／㎡计算，年租金为33991.39元；……”合同第五条第10项约定：“该套商铺起租之日视为商铺交付之日，同时也是乙方对该商铺的经营管理工作正式起算之日”。2018年5月20日，被告与智宏志公司签订《战略合作协议》，约定：甲方（被告）将位于贵阳市懿府裙楼销售给买受人，同时向买受人推荐乙方（智宏志公司）承租商铺；商铺租赁事宜由乙方与买受人签订商铺租赁协议以约定具体的权利义务，但租赁合同内容不得损害甲方利益；乙方与买受人签订商铺租赁协议后，甲方配合将商铺交付给乙方。经本院向智宏志公司核实，该公司认可被告已于2019年1月1日交付了涉案商铺。审理中，原告提交了《--区--号客户签约确认单》以及贵州庭伟房地产开发有限公司出具的《收据》一份，拟证明其因向原告购买xx号商铺交纳了团购费共计8万元（每套商铺为4万元），该团费属于被告收取的购房款，其交纳的购房款总额应为430,901元。被告懿府公司质证称，虽然伟庭公司是案涉商铺的中间销售商，但原告为何将4万元支付给该公司，该公司为何以团购名义出具收据，因被告未参与，不清楚，也未收取该4万元，因此，被告收取的购房款为390，901元，而不是430，901元。上述审理事实，有原、被告当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收据、《商铺租赁及经营管理合同》、《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》、《战略合作协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、被告将案涉商铺交付给智宏志公司能否视为向原告交付？二、被告是否存在逾期交房？关于焦点一。经审理查明，原告在与被告签订《商品房买卖合同》同时，与智宏志公司签订了《商铺租赁及经营管理合同》，由此可以认定原告购买案涉商铺的目的是将其租赁给智宏志公司，以获得收益。再根据被告与智宏志公司签订的《战略合作协议》，可以视为原、被告及智宏志公司就案涉商铺的交付问题达成了一致合意，即由被告将案涉商铺直接交付给智宏志公司，而事实上智宏志公司也按照三方合意接收了案涉商铺，至此，被告完成了合同约定的交房义务。从维护合同的稳定性和交易安全的原则出发，本院对原告主张解除《商品房买卖合同》的主张不予支持。关于焦点二。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当于2018年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，现智宏志公司认可被告于2019年1月1日交付案涉商铺，故被告逾期交房为1天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应“按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”，即390，901元的万分之0.2，为7.82元。对于原告提出其交纳的团购费属于购房款的主张，因其提交的《--区--号客户签约确认单》以及贵州庭伟房地产开发有限公司出具的《收据》均不能证明其所交款项与被告具有关联性，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告的该项主张依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、贵州懿府百货有限公司于判决生效之日起十日内支付邓某秋逾期交房违约金7.82元；二、驳回邓某秋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8092元，减半收取计4046元，由邓某秋负担3996元，贵州懿府百货有限公司负担50元。财产保全费3020元，由邓某秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  涂竹君二〇一九年十二月二十七日书记员  李立佳