大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初6312号原告：李建峰，男，1974年5月13日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：程佩君，辽宁双护律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚旦雯，辽宁双护律师事务所律师。被告：大连绿地置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区x。法定代表人：徐伟。委托诉讼代理人：王英明，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁圣福，系该公司员工。原告李建峰与被告大连绿地置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人程佩君、姚旦雯，被告的委托诉讼代理人王英明、鲁圣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月31日，原告与被告签订了一份已备案的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于大连市中山区的房屋，总房款为5095800元，首付款为2555800元于合同签订当日交清，其余房款2540000元由原告申请银行贷款，约定被告应当于2014年4月30日前将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，逾期超过90日后，原告有权要求被告继续履行合同并按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告向被告支付了首付款及代收房屋交易费，并就剩余房款办理了银行贷款，被告于2013年7月24日向原告出具了已收到全额房款的发票。同日，原告与被告又签订了一份已备案的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于大连市中山区的房屋，总房款为5095800元，首付款为2555800元于合同签订当日交清，其余房款2540000元由原告申请银行贷款，约定被告应当于2014年4月30日前将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，逾期超过90日后，原告有权要求被告继续履行合同并按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告向被告支付了首付款及代收房屋交易费，并就剩余房款办理了银行贷款，被告于2013年7月24日向原告出具了已收到全额房款的发票。但是，被告逾期履行交房义务，违反了合同的相关约定，损害了原告的合法权益。自2014年5月1日起计算至2018年3月29日止，被告逾期交房已累计1429天。现原告诉至法院，请求判令被告向原告李建峰支付逾期交房违约金，按照1019.16元/日的标准自2014年5月1日计算至2018年3月29日，合计人民币1456379.64元。被告辩称：一、原告诉求主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应予以支持。根据双方签订的2份《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年4月30日前，将符合条件的商品房交付原告。故本案应自2014年5月1日起计算诉讼时效。原告诉求主张自2014年5月1日起逾期交房违约金，但提起诉讼的时间为2019年6月11日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，原告逾期交房违约金的诉讼请求在民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，截止本案诉讼，原告并没有提供充分有效的证据证明诉讼时效的中断或延长，因此原告主张已超过诉讼时效，不应予以支持。二、案涉房屋截至2016年11月2日，已经由被告组织勘察、设计、施工、监理单位四方进行工程竣工验收并出具验收合格意见，符合法律法规规定及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，案涉房屋于2016年11月2日已符合该商品房“经验收合格”交付条件，原告主张要求2014年5月1日至2018年3月29日违约金无事实及法律依据。根据相关法律法规的规定以及最高院、辽宁省高院、大连市中院等生效判例裁判要旨精神，建设单位负责组织工程竣工验收，勘察、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，建设工程经各方验收合格后，即应认定验收合格，并符合法定交付使用条件，而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，不属于竣工验收的范畴，因此房屋的竣工验收合格日期应以四方出具的质量合格文件日期为准，而非竣工备案日期。现被告有证据证明：1、2016年10月30日，案涉工程施工单位上海建工集团有限公司签署《工程竣工报告》，出具质量合格意见。同日，被告作为建设单位与施工单位签署《房屋建筑工程质量保修书》。2016年11月2日，大连金州辽南地矿勘测院、中国建筑东北设计研究院有限公司、大连泛华工程建设监理有限公司分别作为勘察、设计、工程监理单位签署了案涉工程质量合格文件，上述文件均加盖上述单位公章。因此，案涉房屋截至2016年11月2日，已经由被告组织勘察、设计、施工、监理单位四方进行工程竣工验收并出具验收合格意见，符合法律法规规定。案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在原告未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2016年11月2日即具备“经验收合格”的法定交付条件。2、由被告组织勘察、设计、施工、监理单位四方进行工程竣工验收，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，具备双方合同约定的“经验收合格”交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。双方于同日签订的《补充协议》第九条第7款约定：乙方同意按《商品房买卖合同》约定的交房条件接受房屋，不要求以甲方取得《竣工验收备案证》为房屋的交付条件。根据上述约定，第八条载明的四种选择，合同中将“商品房经验收合格”与“商品房经综合验收合格”、“商品房经分期综合验收合格”、“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并列，从该表述方式理解，这四种选择是不同的标准。从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。案涉合同约定的“经验收合格”即指经勘察、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度，但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再是商品房交付的法定条件。行政部门的验收备案对房地产开发企业的行政管理，不能作为人民法院审理民事案件认定合同条款效力的依据。三、案涉房屋已于2014年8月2日实际交付至原告，并办理了交接手续，根据双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告已履行房屋交付义务，原告已经接收房屋并实际占有使用，原告主张实际交付之后的逾期交房违约金无事实及法律依据。1、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于验收合格后方可交付使用之规定应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻原告已对案涉房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却原告基于房屋购买合同而占有案涉房屋的合法性。2、案涉已办理交接手续，原告实际占有房屋，被告已履行交付义务。原告在实际接受案涉房屋的情况下，又主张此后的逾期交房违约金，无事实及法律依据，亦有悖于诚实信用原则。本案中，2014年8月2日，原告签署了案涉两套房屋的《绿地中心公馆业主房屋验收表》、《绿地中心（公馆）业主房屋钥匙、物品交接表》等交付房屋文件，被告将分户门钥匙等物品交付原告，原告于同日缴纳了2套房屋一年期物业管理费。并于2018年3月8日对x号房屋进行装修。鉴于上述情况，原告已于2014年8月2日接受案涉房屋，因接房取得了对房屋的实际占用、使用、收益的权利，被告的交付义务已履行完毕，2016年11月2日案涉房屋亦已具备了法律规定和案涉合同约定的“经验收合格”交付房屋的条件。另根据双方签订的《补充协议》第十二条第1款约定：乙方有权在甲方送达的《入住通知书》所规定的期限对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担除逾期交房以外的修复等补救责任。根据上述约定，原告在无证据证明案涉房屋主体结构存在质量问题的情况下，仅可要求被告承担修复等补救责任，而不能视为被告的交付行为无效，承担逾期交房违约责任。因此，自2014年8月2日起，被告即不存在逾期交房的违约行为，故原告关于被告承担2014年8月2日起至2018年3月29日期间的逾期交房违约金的主张依据不足，应依法予以驳回。3、原告已将案涉x号房屋出售至案外人周龙宇，足以证明原告接受案涉房屋，认可案涉房屋无质量问题，被告的交房义务已经履行完毕，原告因接房取得了相关收益。且原告已非该房屋所有权人，对该房屋相应违约金无权主张。综上所述，原告主张部分无事实和法律依据，且本案已超过诉讼时效，恳请法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2013年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于大连市中山区房屋，总房款为5095800元，首付款为2555800元于合同签订当日交清，其余房款2540000元由原告申请银行贷款，约定被告应当于2014年4月30日前将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，逾期超过90日后，原告有权要求被告继续履行合同并按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；同日，原告与被告又签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于大连市中山区的房屋，总房款为5095800元，首付款为2555800元于合同签订当日交清，其余房款2540000元由原告申请银行贷款，约定被告应当于2014年4月30日前将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，逾期超过90日后，原告有权要求被告继续履行合同并按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告按照合同约定将上述两套房产房屋首付款及房屋交易费交付给被告。2013年7月24日，被告为原告开具了两张销售不动产统一发票。2014年8月2日，被告向原告交付案涉两房屋，案涉两房屋的绿地中心（公馆）业主房屋验收表中载明：严重不具备交房条件。2017年11月2日，大连市城乡建设委员会分别作出大建执法行罚决字[2017]第2-116号、[2017]第2-117号《行政处罚决定书》，内容为：经调查，大连绿地置业有限公司在东港区B14地块项目（大连绿地中心南区）一标段、三标段中未组织竣工验收，擅自交付使用，施工单位是上海建工集团有限公司，监理单位是大连泛华建设工程监理有限公司。于2012年8月开工建设，2013年12月主体完工，2016年7月交付使用。大连市城乡建设委员会项目位于中山区x地块，执法处作出各处30万元罚款的处罚决定。被告没有对这两份处罚决定书提出陈述、申辩，并提出放弃听证权利。本院依据原告申请到大连市供电局调查取证，经调查，被告未对案涉两房产所在的小区办理用电手续。原告曾就其与被告之间关于案涉两房屋的争议向本院提起过诉讼，随后原告撤诉。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人房屋按揭贷款合同》、《个人贷款抵押房屋保险单》、《个人贷款代收费明细表》、银行流水、《销售不动产统一发票》、《绿地中心（公馆）业主房屋验收表》、照片、《行政处罚决定书》、《辽宁省罚没款收据》、《工程竣工报告》、《质量检查报告（勘察文件）》、《质量检查报告（设计文件）》、《工程质量评估报告》、《房屋建筑工程质量保修书》、（2017）辽0202民初148号《民事判决书》、《绿地中心（公馆）业主房屋钥匙》、《物品交接表》、《工商服务业同意收款收据》、《大连绿地中心业主/住户资料登记表》、《物业消防协议书》、《装修登记（备案）表》、《消防安全责任书》、《授权委托书》及身份证复印件、大连市中山区人民法院传票及送达回证、当事人陈述及证人证言为凭证，这些证明材料已经开庭质证和法院审查。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。按合同约定被告最迟应于2014年4月30日将经验收合格的商品房交付原告，但被告未按上述约定履行合同义务，构成违约。虽然被告主张已于2014年8月2日将案涉商品房交付给原告，但绿地中心（公馆）业主房屋验收表中载明：严重不具备交房条件；而且被告提供的仅为四方验收证明，而非五方验收证明，且证明中虽然显示案涉商品房于2016年11月2日经过竣工验收合格，但大连市城乡建设委员会于2017年11月2日作出的大建执法行罚决字[2017]第2-116号、[2017]第2-117号《行政处罚决定书》认定案涉商品房至少在2017年11月2日前仍未竣工验收合格，而且被告对处罚决定书没有提出陈述、申辩，并提出放弃听证权利，故大连市城乡建设委员会所做出的处罚决定书中认定的事实合法有效。被告提供的四方验收证明记载的竣工验收合格日期与被告陈述的交付商品房的时间、大连市城乡建设委员会作出《行政处罚决定书》的时间均存在矛盾，被告也未提供证据予以合理解释，故对被告提供的四方验收证明，本院不予采信。被告至今未在大连市供电局对案涉房产所在的小区办理供电手续，案涉房屋不符合法律规定的交付条件。被告提供的证据不足以证明案涉商品房已符合竣工验收合格的交付条件，虽然被告主张于2014年8月2日交付了案涉商品房，但因案涉商品房此时并不具备交付条件，交付无效，故不能产生交付的法律效力。被告的行为已经构成违约，应按照合同约定向原告支付自2014年5月1日起的违约金，原告主张计算至2018年3月29日，本院予以支持。至于本案诉讼时效问题，因原告提供证人及曾经向法院就案涉商品房提起过诉讼的证据，证明原告一直就此事与被告交涉，而被告逾期未交房及未支付违约金行为一直处于持续状态，故原告的诉请未超过诉讼时效。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告大连绿地置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李建峰支付逾期交房违约金（自2014年5月1日至2018年3月29日）共计1，456，379.64元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费17910元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  张 健人民陪审员  高 杰二〇一九年十二月二十日书 记 员  兰美玉