广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初1377号 原告：李美美，女，1990年2月12日生，汉族，户籍地江西省丰城市，现住广西壮族自治区阳朔县。 委托诉讼代理人：阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳芳，广西寿阳律师事务所律师。 被告：广州市菲梵度假公寓有限公司，住所地广州市番禹区大石街工业四路52号7栋（7栋）617房，统一社会信用代码：91440101MA59GBFB7D。 法定代表人：洪南敬，该公司运营总监。 被告：洪南敬，男，1985年9月8日生，汉族，户籍地广东省湛江市麻章区，现住广西壮族自治区阳朔县。 原告李美美与被告广州市菲梵度假公寓有限公司、洪南敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李美美及其委托诉讼代理人胡艳芳、被告广州市菲梵度假公寓有限公司法定代表人洪南敬、被告洪南敬到庭参加了诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年3月29日签订的《房屋经营托管合同（固定收益)》，被告返还涉案房屋。二、判令两被告连带赔偿原告经济损失104719元。三、判令两被告按每月2708元标准，连带向原告支付从2019年8月25日起计算至涉案房屋返还之日止的租金。四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2017年6月27日向阳朔合众泰展旅游文化投资有限公司购买了彰泰.阳朔印象住房一套，房屋位于阳朔县，房号为第5栋1单元3层10号房。该房屋交付使用后，2018年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋经营托管合同（固定收益)》，约定甲方将位于桂林市阳朔县各种设施设备委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；甲方必须委托乙方按照其标准进行房间装修，代为采购、配置全部房间设施，由此产生的所有费用均由甲方承担；乙方将甲方的房产对外出租，为该物业提供酒店式管理服务，协议的合作期限为10年（不包括免租期），自2018年11月25日起至2028年11月24日止。甲方应承担经营物业装修及房间的标准设施配置费用，小区物业装修、整改费用；乙方应承担水、电、燃气费、公共水电分摊、物业管理费等费用，乙方向甲方支付2708元作为租赁保证金，甲方同意由乙方代为硬装装修和配置所有家私家电、家私家电购置费和硬装装修费用总额2300元（人民币）X45.53平方米=104719元。甲方享有固定收益：2018年11月25日至2021年11月24日，每月支付2708元；2021年11月25日至2024年11月24日，每月支付3159元；2024年11月25日至2028年11月24日,每月支付3610元。每月25日前要支付下月的固定收益。乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付保证金等额的二倍违约金。合同还就其他事宜进行了相关约定。同日，双方签订了《房间装修委托书》、《家私家电代购委托书》，原告委托被告全权对涉案房屋进行装修及家私家电配置，代装代购完成后须经双方共同验收，但实际原告并未进行过验收。同日，原告向被告支付工程款订金5000元，后于2018年5月10日支付了31415元、于2018年7月28日支付了47359元、2018年12月5日支付了20943元。2019年8月，原告就被告没有依约向原告支付9月份租金问题向被告了解情况，被告拒交租金并口头答复因自身经营不善将要向原告提出解除合同。2019年8月28日，被告向原告送达了书面解除合同通知。事实上被告对房屋的硬装非常粗糙，房屋配套与合同附件二《房间装修标准清单》也极不相符。原告认为：被告菲梵公司无视合同约定，不向原告支付租金的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，造成原告所投入的 装修款及购置物品费用无法得到补偿的损失，被告菲梵公司应当赔偿。被告菲梵公司系自然人独资公司，被告洪南敬作为其股东，原告的支付的款项均是转给被告洪南敬个人，其财产与菲梵公司混同，应当对公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 原告为其诉请在举证期限内向本院提交的证据有： 1、原告身份证复印件（经核对与原件无异），拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。 2、商品房买卖合同，拟证明原告于2017年6月27日购买了涉案房屋，系适格的诉讼主体。 3、被告的企业信用信息，拟证明被告的注册信息及诉讼主体资格；证实菲梵公司是一人公司，洪南敬是法人代表。 4、房屋经营托管合同（固定收益），拟证明：①2018年3月29日，原告将涉案房屋及各种设施设备委托被告提供在线租赁服务及相关增值服务，原告必须委托被告按照其标准进行房间装修、代为采购、配置全部房间设施，由此产生的所有费用由原告承担；②协议的合作期限为10年，自2018年11月25日起至2028年11月24日止。被告每月向原告支付固定收益。其中2018年11月25日至2021年11月24日，每月支付2708元；2021年11月25日至2024年11月24日，每月支付3159元；2024年11月25日至2028年11月24日，每月支付3610元。同时约定每月25日前支付下月的固定收益，因此被告应于2019年8月25日前支付2019年9月份租金，被告至今未付租金的行为构成根本违约。 5、房屋装修委托书、付款信息截屏、银行流水，拟证明：①原告按照《经营托管合同》的约定委托被告按其要求对涉案房屋进行装修配套，工程价款为104719元；②原告依约向被告支付了工程价款104719元。 6、解除租赁合同通知，拟证明被告于2019年8月28日违反合同约定向原告提出解除合同。 7、微信截屏，拟证明原告多次向被告催收房租，被告拒不交租。 8、电费明细、缴费记录，拟证明被告向原告提出解除合同后还在继续使用涉案房屋。 被告广州市菲梵度假公寓有限公司辩称：根据装修合同，在装修费这一块，原告已经接收房屋也默认了房屋的装修，最后的装修款原告支付了，房租被告也是按时支付，也没有拖欠房租；为了大体利益，被告对经营模式进行转化，也向原告发出了通知，但原告没有给任何回复，被告认为原告已经知晓，并对原告要求解除合同没有意见。 被告广州市菲梵度假公寓有限公司为其辩称在举证期限内向本院提交的证据有： 1、房间装修委托书，拟证明原告委托被告装修，与被告签订了房间装修委托书。 2、支付租金给原告的费用清单，拟证明在解除合同之前被告都没有违约行为，一直按期交付房租。 3、微信截图，拟证明原告不积极处理问题，且没有给出处理意见。 4、付款记录，拟证明装修工程已经竣工且经原告验收，原告也支付了合同装修款。 被告洪南敬辩称：对原告要求被告个人承担连带赔偿责任的请求，被告有异议，不认可。 被告洪南敬为其辩称在举证期限内未向本院提交证据。 经过开庭质证，被告广州市菲梵度假公寓有限公司、洪南敬对原告提交的证据均无异议。原告对被告广州市菲梵度假公寓有限公司提交的证据，对证据1的真实性无异议，但认为此证据能证实原告是委托被告按照被告的要求进行装修的事实。对证据2的真实性、合法性无异议，对拟证明内容有异议，认为其中在2018年12月、2019年6月份被告没有按期支付租金，被告本应在每月的25日支付，但都是经原告催收后才支付。对证据3的真实性无异议，对拟证明内容有异议，认为调解方案是在被告方发出通知后提出，本次起诉也是原告的一个处理方式。对证据4的拟证明内容有异议，这组证据不能证明原告已经默认合格，在最后一笔付款前原告已经提出了对装修的意见，被告也答应要进行整改，所以原告才支付了最后一笔装修款。 本院认为，对原告提交的证据双方当事人均无异议，本院予以认可，作为本案的定案证据使用。对被告提交的证据1，此证据与原告提交的证据5中《房屋装饰委托书》为同一证据，被告提交的证据4中的转账记录与原告提交的证据5中的转账记录亦为同一证据，对上述两份证据本院已予以认定，对原告提出的抗辩意见，将另行分析评判；对被告提交的证据2、3，原告对两份证据真实性均无异议，且两份证据与案件具有关联，本院予以采信，作为本案的定案证据使用，至于证据的拟证明内容及拟证明力之大小，本院将结合全案证据，另行分析论证。 综合全案证据及庭审查明情况，本院确认以下法律事实： 原告于2017年9月4日与阳朔合众泰展旅游文化投资有限公司签订商品房买卖合同，购买了其公司开发的彰泰·阳朔印象第5栋1单元3层10号房屋，房屋建筑面积45.53平方米，套内建筑面积36.13平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积9.40平方米。2018年3月27日，原告（甲方）与被告广州市菲梵度假公寓有限公司（乙方）签订《房屋经营托管合同（固定收益）》，合同约定：甲方就其位于广西桂林市阳朔县地产（以下简称委托物业）及其各种设施/设备，委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务。委托物业为5栋3010房，建筑面积共计45.53平方米。甲方必须委托乙方按照其标准进行房屋装修（需另行签署《房屋装修委托书》）、代为采购、配置全部房间设施（需另行签署《家私家电代购委托书》），由此产生的所有费用均由甲方承担，具体金额在《房间装修委托书》及《家私家电代购委托书》中约定；乙方按上述标准完成物业装修及设施设备，经甲方现场验收合格后，由甲方及乙方代表再共同签字确认，并作为本合同的有效附件。本协议的合作期限为10年（不包括免租期），自2018年11月25日至2028年11月24日止。乙方须在物业正式交付使用的同时一次性向甲方支付2708元人民币作为租赁保证金，合同到期或终止后，甲方应在当天无息全额退还乙方保证金。甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，甲方享有固定收益，即2018年11月25日到2021年11月24日，每月支付2708元；2021年11月25日到2024年11月24日，每月支付3159元；2024年11月25日到2028年11月24日，每月支付3610元。合同期内甲方的固定收益按自然月计算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，甲方固定收益应按照当月的实际天数按比例结算；每月25日前要支付下月的固定收益，乙方将甲方应得的固定收益支付到甲方指定账户。上述日期如遇到国家法定节假日和休息日，则顺延到节假日和休息日后上班的3天内完成。依法未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金。无特殊原因且未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得的租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过30日，甲方有权提出解除本合同。除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方；经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同，须向甲方支付保证金等额违约金等内容。2018年3月27日，原告（甲方）同时与被告广州市菲梵度假公寓有限公司（乙方）签订了《房间装修委托书》，约定：甲方委托乙方对其自有物业进行装修配套，授权乙方全权办理该物业的装修配套事宜，工程价款为104719元等内容。上述合同签订后，原告分五次向被告洪南敬个人账户内支付了上述装修款。此后，被告洪南敬通过个人账号以房租的名目向原告支付了2018年12月房租2408元（同时将租房押金2708元支付给原告），2018年12月5日，向原告支付了2019年1月、2月房租5416元，2019年3月1日向原告支付了2019年3月、4月、5月房租8124元，2019年6月3日向原告支付了2019年6月、7月、8月房租8124元。2019年8月28日，被告广州市菲梵度假公寓有限公司向原告送达解除租赁合同通知，通知内容为：“因经营不善，本酒店与乌布小镇5栋5-3010房业主解除租赁合同，今天开始生效。2019年8月28日”原告收到此通知后，未予以确认。被告发出通知后，未再向原告支付租金。为此，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另，被告广州市菲梵度假公寓有限公司为自然人独资的有限责任公司，被告洪南敬为该公司的股东、法定代表人。 本院认为，本案的争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据。结合本院确定的法律事实，对上述争议焦点，作如下分析论证： 本案立案案由为合同纠纷，本案中，原、被告签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》，合同内容虽约定支付的是固定收益，但被告依约定履行义务期间向原告支付款项名目均为“房租”，本案体现的法律关系，实际上是原告将房屋交付给被告方使用、收益，被告方按月向原告支付租金的租赁合同关系。因此，本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。 一、关于合同的解除问题：原告与被告广州市菲梵度假公寓有限公司签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》中第九条（违约责任及合同终止）第8点约定：除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方（被告广州市菲梵度假公寓有限公司）如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方（原告）；经甲方确认，可终止协议等内容。原告已依约向被告广州市菲梵度假公寓有限公司提供涉案房屋，被告广州市菲梵度假公寓有限公司于2019年8月28日单方向原告发出《解除租赁合同通知书》，原告对此并未予以确认。根据上述合同条款约定，虽被告广州市菲梵度假公寓有限公司向原告发出了解除合同通知书，但原告对此并未予以确认，故被告在发出了解除合同通知书后未再依合同约定向原告支付固定收益（房屋租金），其行为已构成根本违约。原告向本院提起诉讼要求解除合同，诉状送达被告后及庭审中，被告对解除合同均无异议，解除合同的条件已成就，原告的此项请求符合法律规定，本院予以支持。但合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告的时间，即2019年10月18日为准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告已无权继续占有涉案房屋，原告要求被告返还涉案房屋的请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告广州市菲梵度假公寓有限公司支付从2019年8月25日起至涉案房屋返还之日止租金的诉请，原告与被告签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》中第五条第2点、第3点规定：合同期内甲方的固定收益按自然月计算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，甲方固定收益应按照当月的实际天数按比例结算；每月25日前要支付下月的固定收益。庭审中被告提交的证据，已证明被告已向原告支付2019年8月的固定收益金；在上述分析中，本院已确认原告与被告广州市菲梵度假公寓有限公司签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》于2019年10月18日解除。综上，租金的给付时间应当以9月1个自然月加10月中实际天数18天计算，即4394元（2780元+2780元÷31天×18天）。 三、关于原告要求赔偿经济损失104719元的诉请：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，由于涉案房物的装饰装修是原告基于对被告广州市菲梵度假公寓有限公司的信赖，为了履行涉诉合同需要，按照被告所要求的特定使用目的、标准、条件、风格而定制。若双方没有签订涉诉合同，原告不会按照被告的要求而委托被告对涉诉房屋进行相应的装饰装修和购置特定物品。若被告依约履行涉诉合同，原告所投入的装修款及购置物品费用104719元便可从每月的固定收益中得到补偿，现涉诉合同由于被告根本违约而解除，原告无法通过合同的履行而收回装饰装修成本，该成本当属由于合同目的无法实现给原告造成的损失范畴。根据上述法律规定，被告广州市菲梵度假公寓有限公司依法应当对给原告造成损失的合理部分，予以赔偿。原告所投入的装修款本应通过10年共120个月获取的固定收益合计384492元（2708元/月×36个月+3159元/月×36个月+3610元/月×48个月）来补偿，现被告已经支付了合计24072元的固定收益金（租金），结合上述第二点分析本院已确定被告还需向原告支付的租金损失为4394元，两项合计28466元，原告的损失已相应减少。据此，本院确定，根据未付固定收益金的金额356026元（384492元-28466元）占被告在合同期限内应付固定收益金金额384492元的比例92.6%（356026元÷384492元），以原告向被告支付的装修款及购置物品费用104719元计算，被告广州市菲梵度假公寓有限公司应赔偿原告的损失为96969元（104719元×92.6%）。 四、关于原告要求被告洪南敬连带赔偿损失的诉请，《中华人民共和国公司法》第三条第二款规定：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。第六十四条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告广州市菲梵度假公寓有限公司的公司类型为自然人独资的有限责任公司，被告洪南敬是该公司的出资股东、法定代表人。审理中，原告认为在款项的支付过程中，被告广州市菲梵度假公寓有限公司资产与被告洪南敬个人的资产混同。根据上述法律规定，应当由被告洪南敬就公司财产独立于股东财产承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告洪南敬作为被告广州市菲梵度假公寓有限公司的唯一出资股东及法定代表人，其未向本院提交证据证明公司财产独立于其作为股东的个人财产，故应承担举证不能的法律责任。被告广州市菲梵度假公寓有限公司作为独立的公司法人主体，其对外经营活动应当严格按照公司财务的相关要求，对外收支款项应通过公司的专有账户，而被告洪南敬以个人账户代被告广州市菲梵度假公寓有限公司收付款项，其收付款方式明显不符合相关法律对公司财务制度的基本要求。上述支付行为证明被告广州市菲梵度假公寓有限公司与被告洪南敬之间，在对外经营活动中存在资产混同的情形。综上，被告洪南敬应对被告广州市菲梵度假公寓有限公司的债务承担连带责任。故对原告上述诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条第二款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李美美与被告广州市菲梵度假公寓有限公司于2018年3月29日签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》于2019年10月18日解除，被告广州市菲梵度假公寓酒店将位于彰泰·阳朔印象第5栋1单元3层10号房屋返还给原告李美美； 二、被告广州市菲梵度假公寓有限公司赔偿原告李美美经济损失96969元； 三、被告广州市菲梵度假公寓有限公司支付原告李美美房屋租金4394元； 四、被告洪南敬对被告广州市菲梵度假公寓有限公司的上述债务承担连带给付责任。 本案受理费8638元，原告已预交，由原告负担180元，被告广州市菲梵度假公寓酒店负担8458元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8638元（收款单位：桂林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。 审 判 长  何新丹 人民陪审员  覃初梅 人民陪审员  莫小云 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  唐景娥 书 记 员  黎 丽