四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1002民初1710号 原告：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地：四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202号，统一社会信用代码915110007496482120。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 被告：张先模，女，1954年2月出生，汉族，住四川省内江市市中区。 被告：刘璋铨，男，1980年8月出生，汉族，住四川省内江市市中区。 二被告委托诉讼代理人：赵传英，四川经和璧律师事务所律师。 原告内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏建司）与被告张先模、刘璋铨房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉宏建司的委托诉讼代理人谢育龙、被告刘璋铨及二被告的委托诉讼代理人赵传英到庭参加诉讼。审理中，鉴定期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告嘉宏建司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方之间的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》；2.请求法院判令按照案涉拆迁非住宅用房现有市场价值，以此确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金额；3.案件受理费由原告承担。事实与理由：2002年12月4日，刘惠银与内江市建设房地产综合开发公司签署《内江市房屋拆迁产权调换协议书》，约定自愿采用产权调换方式进行补偿安置，将自有的位于河坝街207号建筑面积23.29平方米的营业用房调换到滨江东路5号地块，交房时间为2004年12月4日，过渡期为24个月。过渡期届满，内江市建设房地产综合开发公司未能按约定向刘惠银交付房产。按照内府函【2003】66号文件精神，原告自2006年9月起承接内江市建设房地产综合开发公司的债权债务，一直向刘惠银支付停业补助费，目前原告接照每月1,514元标准己发放停业补助费给刘惠银至2018年3月底。刘惠银现已过世，其权利义务由其继承人即二被告继承。自接手以来，滨江东路5号地块经政府公开挂牌出售给其他单位，整个世纪滨江工程已不属于原告开发项目，原告无法按照原合同约定在5号地块安置被告，其间，二被告曾起诉原告，要求进行拆迁安置和补偿经济损失，经内江市市中区人民法院一审、内江市中级人民法院二审及四川省高级人民法院再审，三级法院均确认：原告无法履约安置，事实上已不能履行，应承担违约责任；违约期间的损失按租金计算，已发放的停业补助费视为租金予以赔偿。据此，二被告要求安置营业用房的诉讼请求被驳回，另外，二被告又起诉至内江市市中区人民法院，要求以世纪滨江四期8号楼的24套店面择一进行安置，因该24套房系浦发置业公司定向安置，包括二被告在内的被拆迁户都不属于安置之列，且不符合原合同约定安置地块，人民法院依法驳回。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，原告在确实无法履约的情况下，提出解除合同，并愿意承担违约责任，在已承担支付停业补助费的基础上，可由原被告双方依法共同委托评估机构，对案涉已拆迁的河坝街207号非住宅用房按现起诉时的价值时点评估房屋价值，以此确定原告应给予被告的损失赔偿金额。 被告张先模、刘璋铨辩称，一、原告与刘惠银所签《内江市房屋拆迁产权调换协议书》是真实、合法的有效合同，原告应履行合同，按双方约定安置营业房一间与被告。二、原告诉求解除合同并承担违约责任。原告因违约赔偿被告的经济损失，依法应以该合同履行后被告可以获得的利益来确定被告的损失赔偿金额。根据《合同法》第113条之规定，原告应承担违约责任赔偿被告一切损失，包括被告按约可以获得的利益损失。损失项目如下：（一）原告应将占用的被告被拆迁房屋总价值53,567元退还被告，并支付从合同到期日至退款日的资金利息。（利息以法院查实银行贷款利率计算为准）。（二）原告应支付被告从2018年10月至今的超期停业补助费，此费用被告要求按市政府2014年23号文件计算。（三）原告应赔偿按《内江市房屋拆迁产权调换协议书》约定被告应该得到的利益损失，即：一间50㎡营业房，折合人民币2,900,000元。理由如下：1、合同履行后，被告获得的店面面积将大于原拆迁面积。①2002年9月12日，内江市政府甜城宣传报所刊登的内江市市长鄢良钟、副市长郑光伟在滨江东路、内椑路北段工程道路建设房屋拆迁工作动员大会上的讲话，明确营业房产权调换拆迁的安置方案：营业店面的安置以“自然间”（不特定的面积）的数量予以安置。②2002年12月4日双方协议约定，原告是用新建的“一间”营业店面调换被告原有的“一间”营业房，调换的营业房是以“间”为调换单位计算，不是以面积为单位计算。协议中还可看出，被告购回的单价比拆迁单价高。原告之所以能够让被告用高于拆迁的单价将新建的营业店面购买回来，是基于其能让被告获得大于原拆迁面积的营业房。③根据“内江市房地产产权交易中心营业房备案资料”和原告制定的“营业房定向安置名单”以及“鹭湾半岛二期营业店面安置方案”对比显示，原告实地实际已修建出的现有门面，面积均是按“自然间”（不特定的面积）修建，并不是原告所认为的比照每间拆迁面积来修建的。2、根据原告2015年6月15日制定的“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案中“原拆迁面积20-30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面”之规定，被告将能获得50㎡的调换面积。3、关于调换产权现有估价，《资阳顶盛房地产评估事务有限公司估价报告书》中的估价只是一个最低价格，与现实中的实际交易价格差距较大，通过被告走访内江市同地段的门面买主，现有价格应为58,000元/㎡左右。所以被告认为应按实际交易价格58,000元/㎡为现有市场单价估价。（四）原告应赔偿被告今后购买营业房的税收款项。被告与原告调换房屋产权的最终目的，是想获得营业店面用于经营，维持生计。所以被告在得到现金补偿后用于购买相应门面所产生的交易税收应由原告赔偿支付。（交易税收金额以法院查实的税率计算为准）。三、对一个城市的房屋拆迁改造，是为了改善城市环境，完善城市功能，改善人民群众基本生活、居住条件，根据拆迁政策老百姓能够得到更多的实惠，对国家和老百姓是一种双赢行为。在本案中，被告支持政府的拆迁改造，能够得到的主要实惠之一就是营业房面积以小换大。现在，15年过去了，被告原拆迁地环境、功能得到了改善，而政府对被告的“营业房面积以小换大”的承诺却一直未兑现。现在原告诉求要撕毁约定条款，以原拆迁面积来确定被告损失面积（即：新旧营业房调换同等面积），以现市场最低价来核价赔偿被告。原告的这一诉求是违反法律规定，对被告是完全不公平、不公正的。综上所述，原告应继续履约，如不能履约应承担违约责任，赔偿被告一切损失，包括合同履行后被告可以获得的利益损失。两被告要求赔偿项目及金额：1、退还原面积拆迁评估总价值资金53,567元。2、超期停业补助费（按市政府2014年23号文件规定计算）：原面积23.29㎡现估价58,000元/㎡。2018年10月至2019年12月补助费为58,000元/㎡×23.29㎡×0.8%/月×15个月=162,098.4元。3、原面积拆迁评估总价值资金利息：53,567元×7%/年×15年=56,245.35元。4、赔偿调换的面积折算金额：50㎡×58,000元/㎡=2,900,000元。5、用于购买新营业房税收金额：2,900,000元×16.5%=478,500元。6、精神损失费+车旅费+误工费：3,000元/年×15年=45,000元。合计3,695,410.75元，扣除被告应付购房款250,000元（50㎡×5,000元/㎡），原告应支付两被告3,445,410.75元。 经审理查明，本院认定事实如下：2002年12月4日，内江市建设房地产综合开发公司（甲方）与刘惠银（乙方）签订《内江市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方被拆除房屋基本情况：营业用房：座落河坝街207号，产权性质私，建筑面积23.29㎡，建筑结构砖木，产权证号甜0060095号，土地使用权证号（1995）第0857号。二、经房地产评估机构评估，乙方被拆迁房屋价格为营业用房2300元/㎡，乙方被拆迁房屋的总价值为53,567元。安置房屋预估价格为营业用房5000-5800、3800-5000、3400-4000元/㎡。安置房屋竣工后依照确定的评估价格结算新旧房屋差价。三、实行过渡安置的，乙方自愿调换甲方滨江东路5号地块提供的门面：营业店面壹间。乙方在安置选房时，依照拆迁安置证号的先后顺序选房。四、实行过渡安置的，过渡期间为24个月。超过过渡期限安置的，甲方应按规定支付超期过渡补助费或超期停业补助费。五、甲、乙双方应按被拆迁房屋及安置房屋的评估价格结清产权调换的差价。六、甲、乙双方应在房屋安置后30日内一次付清产权调换的补差金额。七、甲方应对乙方发放以下各项补助费用。1、搬家补助费：200元，两次；2、过渡补助费:无；3、停业补助费100元/月·人，两人；4、超期过渡补助费：无；5、超期停业补助费150元/月·人，两人。……十二、违约责任;甲、乙双方应共同遵守本协议规定的一切条款，如一方违约，应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。2003年9月11日内江市人民政府印发内府函[2003]66号《内江市人民政府关于对滨江东路旧城改造工程给予政策支持的批复》，同意由嘉宏建司组织实施。过渡期间届满后，内江市建设房地产综合开发公司未按约安置刘惠银。刘惠银去世后，该营业用房由其妻子张先模、儿子刘璋铨（即本案二被告）继承。2006年9月，嘉宏建司承接了内江市滨江东路旧城改造工程项目及债权债务，对被告方进行了超期停业补助费的发放，但一直未安置两被告营业用房。被告于2013年12月11日起诉至法院，要求原告安置营业用房一套，及支付经济损失，本院于2014年5月13日作出（2014）内民初字第34号民事判决书，判决：一、嘉宏建司赔偿张先模、刘璋铨自2004年12月4日至2014年9月的租金损失34,780.674元。（已抵扣原告自2004年12月至2014年9月已领取的“停业补助费”79,526元）；二、驳回张先模、刘璋铨请求嘉宏建司拆迁安置滨江东路5号地块营业用房的诉讼请求。判决后，被告不服提起上诉，内江市中级人民法院作出（2014）内民终字第367号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，被告不服提起再审申请，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第323号民事判决书，判决：维持四川省内江市中级人民法院（2014）内民终字第367号民事判决。现查明，合同约定的5号地块已非被告嘉宏建司开发项目。原告多次与被告协商以货币化方式安置被告无果，现向法院提出上述诉讼请求。本院受理后，原告提出对案涉已拆迁的房屋进行价格评估，经本院依法委托，资阳顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月28日出具《估价报告书》，结果为在价值时点2018年5月30日房地产评估总价为592,125元。 另查明，原告于2015年6月15日发布“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案，方案载明：安置范围为因2001年滨江东路防洪提建设拆迁至今未安置的营业店面拆迁户；对选择安置店面的面积原则限定为原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面、原拆迁面积20—30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面”。原告于2017年单方委托评估机构对被告的案涉拆迁房屋进行评估，并提出滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案，载明：货币化安置对象为2001年2002年滨江东路改造项目中原选择产权调换方式而未能安置的非住宅用房被拆迁人；货币化安置签约期限为自2017年12月19日起至2018年3月18日止；货币化安置费的各项构成为由拆迁评估机构按价值时点（2017年12月6日）重新评估确定被拆迁房屋的价格、被拆迁房屋重新评估后价值的20%的一次性补贴等。 以上事实有原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《内江市房屋拆迁产权调换协议书》、内府函【2003】66号文件、（2014）内中民初字第34号民事判决书、（2014）内民终字第367号民事判决书、（2015）川民提字第323号民事判决书、（2017）川1002民初718号民事判决书、《内江日报》、电话记录、评估表、货币化安置方案、资阳顶盛房地产评估事务有限公司《估价报告书》，被告提供的2002年9月16日《甜城宣传报》、世纪滨江营业房安置名单及本院经被告申请依法调取的“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案等有效证据及原、被告的当庭陈述，在案为凭。被告提供的内江市人民政府印发的内江市人民政府关于印发《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》，因印发时间在本案诉争的拆迁合同签订之后，且现已经超过有效期，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，根据查明的事实，原告非因自身原因已不能按合同约定在约定的地点向被告安置营业用房，现诉争的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》已不能实现合同目的，如不解除合同，将进一步扩大合同双方的损失，基于公平原则，原告主张解除《内江市房屋拆迁产权调换协议书》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定及合同的约定，原告作为不履行合同义务的违约方，如不能继续履行或采取补救措施，应在解除合同时承担赔偿被告损失的违约责任。被告提出的要求原告退还原面积拆迁评估总价值资金、支付原面积拆迁评估总价值资金利息、支付用于购买新营业房税费金额、支付精神损失费的损失赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。被告提出的要求原告赔偿调换的大面积营业房折算金额、车旅费、误工费的金额的损失赔偿，因计算所依据的面积、价格、费用等数据，未提供有效证据予以证明，无事实和法律依据，本院不予支持。被告还要求原告支付超期停业补助费，因超期停业补助费是基于合同约定的迟延履行补助金，非解除合同后被告的损失，且被告未提起反诉，本案不作处理。被告可向原告予以领取，如原告不予支付，被告可另行起诉。因原告未在合同约定地点修建营业店面，且合同中未约定安置营业用房的具体面积和违约金数额，赔偿标准约定不明，基于公平原则，综合考虑原告产权调换或货币化安置其他同批次拆迁户等实际情况、被告多次要求原告履行合同义务所产生的差旅费等直接损失、被告签订合同时可预见的安置房屋可能增加面积的增值等可期待利益，仅以现有市场价值估价赔偿被告的损失，显失公平，原告提出要求按照诉争的拆迁非住宅用房现有市场价值确定原告因承担违约责任而给予被告的损失赔偿金额的诉讼请求，本院酌情上浮20%即以诉争被拆迁房屋现有市场估价（价值时点2018年5月30日）的120%确定原告应支付被告的损失赔偿金额，即592,125元×120%=710,550元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、解除原告内江嘉宏城建集团有限公司与刘惠银于2002年12月4日签订的《内江市房屋拆迁产权调换协议书》； 二、原告内江嘉宏城建集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告张先模、刘璋铨赔偿款710,550元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10,905元，原告内江嘉宏城建集团有限公司自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长  李华颖 审判员  任晓娟 审判员  梁 明 二〇一九年十二月五日 书记员  周 刚