湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初7009号原告：李晓英,女,1961年5月9日出生,汉族,居民,住。委托诉讼代理人：韩颖，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人:卢莉莎，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南开源鑫城酒店管理有限公司,住所地：长沙经济技术开发区开元路17号湘商世纪鑫城4楼,统一社会信用代码91430000768048028U。法定代表人:李娜。委托诉讼代理人：钟阿丽，女，系被告工作人员。委托诉讼代理人：贺滔，女，系被告工作人员。原告李晓英与被告湖南开源鑫城酒店管理有限公司（以下简称开源酒店）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付开源鑫城楼1809号房自2007年12月18日起至2017年12月17日期间的最低投资回报31524元；2、被告支付自2007年12月18日起至2017年12月17日期间的延迟支付最低投资回报的违约金7761.33元；3、被告立即腾房,返还房屋;4、被告支付原告自2017年12月19日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费用(价格按周边同类房屋租金计算);5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：1、原告无权要求返还房屋自行使用。涉案房屋的性质是开源鑫城大酒店永久性产权式客房，因原告签订《商品房买卖合同》时，其使用性质就被限定为只能作酒店客房使用，其所有权是受限的，原告无权独立使用及经营该房屋。2、被告对所有的客房进行了装饰装修，并且拥有大部分的自持物业，酒店的客房不具有独立性，从物权法的有效利用原则出发，客房只有与酒店整体使用才能发挥最大效能，且其无法独立使用。3、被告已与200多户长期合作业主续签酒店客房的合作协议，另回购了25户业主的客房，如原告收回房屋将会损害已续签合作协议业主的合法权益。综上，原告的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法予以驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实有：1、2006年6月21日，原告（乙方）与湖南开源置业有限公司（甲方）签订一份《客户诚意订购协议》，约定乙方向甲方订购开源鑫城十八层1809号面积约55平方米的产权式客房。乙方拥有该套客房永久性产权，甲方拥有该套客房永久性的经营权。2、2006年6月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《合作协议》，约定乙方将其所有永久性产权的开源鑫楼第十八层第1809号的酒店客房，建筑面积约为55平方米投入，甲方以其品牌、无形资产、经营管理及时对该客房的投资装修和所购买的设施、设备进行投入，由甲方全权负责对该客房进行经营与管理。首期合作期限为10年，从2007年12月18日至2017年12月17日。首期合作期满后，根据市场情况双方协商续签该《合作协议》。甲方承诺在前述合作前内，以该客房每月营业收入的50%作为一份的投资回报，因该客房主要由甲方经营管理，甲方自愿承担保证乙方每月取得1380元固定回报给乙方，高于1380元的两倍（2760元），甲方即按营业收入的50%回报给乙方。甲方在该客房试营业后按季支付乙方回报，在代扣乙方应缴纳的税费之后，甲方即向乙方按月支付投资回报，每季度支付一次。乙方在开源鑫楼享有每月2间／次的免费标准间客房消费权，未消费的现金补偿100元／月，按季度结算。甲方对乙方的回报不低于首期合作标准。合作期内房屋的翻新、装饰及设备维护、更换均由甲方负责并承担全部费用。由甲方投资装修及购买的所有设施、设备及其他物品等全部归甲方所有等内容。甲方拥有该房屋的永久性经营管理权。双方还约定如遇纠纷由客房所在地人民法院管辖。3、2006年9月22日，原告（乙方）与湖南开源置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》。该房屋所有权证的登记日期为2009年9月3日，载明“规划用途营业”。4、原告按4173.6元／季度标准已收到被告向其支付的从2007年12月18日至2016年9月31日期间款项。被告未向原告支付从2016年10月1日至2017年12月17日合作期间的最低回报款。原、被告双方对续签合作协议事宜没有达成一致意见，没有续签下一期合作协议。5、原告将涉案房屋交付给被告经营管理时，未放置物品，房屋内的物品均为被告购买添置的。6、开源鑫城酒店系涉案房屋向开发商开源置业集团有限公司（曾用名湖南开源置业有限公司）的全资子公司，营业期限从2004年11月26日至2034年11月26日，经营范围为住宿、舞厅、KTV、游泳等。二、双方当事人有争议的事实为：（一）、被告是否足额支付原告的最低投资回报；如若没有支付最低投资回报，被告是否应当支付违约金及金额的计算。原告主张被告未足额支付原告最低投资回报，应当支付并承担延迟支付的违约责任；被告主张原告恶意建群闹事导致其经营形象受损，故未足额支付最低投资回报额，且税金代扣是按合同约定。本院认为，双方在合作协议中约定的最低投资回报为1380元／月和未消费的现金补偿100元／月，每一季度被告应当支付原告4440元款项。双方约定由被告代为扣缴相关税费。双方认可原告已经按每一季度4173.6元收取自2007年12月18日至2016年9月31日的款项。被告提供的代付客房税金明细及发票能够证实其已按相关规定代为原告扣缴了在此期间的税费，原告未向本院提供证据证实被告扣缴的税率超出了税法相关规定、亦未提交证据证明原告符合有关税费减免条件，截止2016年9月31日前税费之外的最低投资回报额双方亦均认可已经支付。至于自2016年10月1日至2017年12月17日合作期间最低回报款，被告辩称原告在首期合作期间扰乱酒店正常经营秩序，使酒店经营收入造成损失，本院审查认为，被告如认为因原告行为造成损失可另觅途径解决。本案中被告未依照合作协议约定履行支付最低回报款的义务，构成违约。合作协议约定的违约金计算标准不违反法律相关规定，故原告关于被告应按合作协议向原告支付剩余欠付的最低回报额的请求，本院予以支持。被告应向原告支付首期合作期间剩余的最低回报额即20868元（4173.6元/季度×5季度）及违约金（按每季度应付款逾期之日起按日利率万分之二计算至该款项实际付清之日止）；（二）、被告是否应当返还原告房屋以及被告是否应当支付2017年12月19日至实际返还之日的占有费用以及费用的计算。原告主张被告在首期合同到期后应当返还房屋，并按照周边同类房屋租金标准支付占用期间的房屋占用费；被告主张争议房屋属于盈利性客房，原告所有权不完整，客房管理和经营的权利依约永久归属于开源鑫城公司，原告无权要求返还。在双方未续签合同的争议期间，开源鑫城公司未对外使用争议标的房屋，也未获取经营利益，故无需支付房屋占有费。本院认为，原告作为涉案房屋的产权所有人依法享有物权。原告与被告或开发商所签订的《客房诚意订购协议》、《商品房买卖合同》和《合作协议》均系双方当事人真实意思表示，被告在首期合作期限内享有房屋经营权是毋容置疑的。双方应当秉着友好协商、互谅互让的原则处理首期合作期满后房屋经营权的相关事宜。原告应当考虑到涉案房屋是酒店不可分割的一部分这一客观事实，被告亦应当尊重并保护原告作为涉案房屋所有权人的相关权利。考虑到原告在购买房屋时即已经知晓涉案房屋仅作为客房使用，房屋性质和用途不同于一般商品房。原告通过合作协议约定的方式将房屋的经营权让渡给被告实施，双方按照合同约定各自享有相关权利并履行义务。原告的房屋投入给被告作为酒店使用，被告将包括原告房屋在内的酒店作为整体进行经营，并提供相应的管理、维护，原告每月可得到一定数额的回报，且房屋能够得到最大程度的利用。加之开源鑫城大酒店包括被告自持135件客房及其他业主所持有的283件客房，《合作协议》到期后，已有不少于187户业主与被告续签了《合作协议》，续签协议的房屋和被告持有的房屋数量占到整个酒店客房数量的77%，涉案房屋如果返还给原告，不但不能物尽其用，而且不利于保护包括原告在内的所有业主的合法权益，更必然产生新的矛盾纠纷。综合考虑以上因素，为最大限度发挥酒店整体效益，维护多数业主合法权益，对原告要求腾退并返还房屋的诉求，本院不予支持。至于原告要求被告支付从2017年12月19日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费的问题。本院认为，虽然双方在2017年12月19日后未签订相关协议明确经营权，但考虑到首期合作期满后，涉案房屋并未由原告收回，而是继续由被告实际占用、控制。被告在本案中并未提供证据证实其未实际使用涉案房屋，参考本院在处理涉及开源鑫城大酒店其他房屋相关问题的意见，被告应当参照原《合作协议》约定的标准即每月1480元支付房屋占用费，暂从2017年12月19日起计算至2019年12月18日止为35520元。原告要求被告按照周边同类房屋租金计算房屋占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告按约定支付了原告自2017年12月18日至2016年9月31日的最低回报率。被告还应当支付原告2016年10月1日至2017年12月17日的最低回报率20868元及违约金。为发挥酒店整体效益，维护多数业主合法权益，对原告要求腾退并返还房屋的诉求，本院不予支持。但被告应当按照《合作协议》约定向原告支付自2017年12月19日起计算的房屋占用费。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、限被告湖南开源鑫城酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓英支付最低回报额20868元及违约金（按每季度应付款逾期之日起按日利率万分之二计算至该款项实际付清之日止）；二、限被告湖南开源鑫城酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓英支付房屋占用费35520元（暂从2017年12月19日起计算至2019年12月18日止）；三、驳回原告李晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费782元，减半收取391元，由原告李晓英负担191元，被告湖南开源鑫城酒店管理有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  陈庆华二〇一九年十二月二十九日法官助理朱微微书记员朱微微（兼）附：判决参考适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。