文书内容广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4932号原告：广州卓都物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇广州雅居乐花园公建5，统一社会信用代码：91440113304786268F。法定代表人：李少剑。委托诉讼代理人：林佳静，女，1994年1月25日出生，住广州市天河区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈其丰，男，1984年11月24日出生，住广东省清新县，系公司员工。被告：梁土芹，男，1989年11月20日出生，汉族，住广东省吴川市,被告：李婷，女，1991年11月17日出生，汉族，住广州市从化区,原告广州卓都物业管理有限公司(以下简称“卓都公司”)诉被告梁土芹、李婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，由审判员冯晓东于2019年11月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓都公司的委托诉讼代理人林佳静、陈其丰及被告梁土芹、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两被告原委托陈亚聪作为其代理人参加诉讼，但在庭前未按法律规定向本院提交当事人所在社区、单位以及有关社会团体的推荐书，在庭后也未在合理的期限内向本院提交上述材料，故对该代理人资格，本院不予认可。原告卓都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年9月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2628.36元、公摊电费99.01元，共计2727.37元；2、判令被告向原告支付迟延交纳物业服务费的违约金，以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年8月31日为1316.11元；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审后，原告撤回第2项请求中的自次月1日起至2019年11月13日的期间，改为违约金从2019年11月14日开始计算至实际清偿之日止。事实和理由：被告梁土芹、李婷购买了从化景业荔都花园10号楼205房，于2017年1月8日与原物业公司（即雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司，以下简称“雅居乐公司”）签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为洋房每月每平方米2.2元，每月5日前支付当月物业服务费用。由于原物业公司经营战略调整自2018年3月起即开始筹备退出该物业小区事宜，经开发商同意、业主投票、公示后，最终选聘原告为该物业小区提供物业服务，并取得从化区住建委的备案。原告自2018年9月1日起为该小区提供物业服务。根据原告与该小区开发商签订的《前期物业服务协议》约定，高层住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米2.2元，每月5日前支付当月物业服务费用。逾期支付的，每逾期一日按应付款的千分之三向原告支付违约金。原告已经根据上述标准与大部分业主签订《前期物业服务协议》。由于被告不同意原物业公司退出及原告提供物业服务，故被告未与原告签订《前期物业服务协议》，也拒绝支付自2018年9月1日起的物业服务费。自原告进驻小区至今，一直按照《前期物业服务协议》的约定，尽职尽责地为小区业主提供物业服务。被告作为小区业主之一，虽未与原告签订《前期物业服务协议》，但其一直以默示的形式接受原告所提供的物业服务，应向原告支付相应的物业服务费。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的相关费用。被告梁土芹、李婷辩称：一、原告主体不适格，原被告没有签订物业服务合同，原告没有为被告提供物业服务，也没有提供其合法承接物业服务项目的证据；二、原告的诉请计算没有依据，请求驳回原告诉请。三、原告入驻小区不符合法律规定，原告在小区开展的是前期物业服务，根据规定应该通过招投标方式来选定，只有在投标人少于3人或者住宅规模较小时，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，出具《前期物业招投标通过协议方式的批复》等证明，方可使用协议招聘的方式。原告入驻小区未按上述规定通过招投标或由相关部门批准以协议方式。四、“双过半”是业主大会的议事规则，并不适用于选聘前期物业。按照规定，成立了业主大会，由业主大会选聘物业单位，签订的是《物业服务合同》而不是《前期物业服务合同》，现在原告以“双过半”的理由主张其入驻的合法性，并以此为由凭借其与意浓公司签订的《前期物业服务合同》向被告主张管理费，缺乏合法依据。五、原告《明细表》的“双过半”结果不真实。《明细表》中同意的534户，需要剔除不符合规定的149户和核实382户的真实性；面积方面剔除未收楼、未竣工验收、信息错误、一户多套等共16161.12平方米。六、原告与意浓公司签订的《前期物业服务合同》不符合备案条件，其完成备案手续应属于住建局工作人员的工作疏漏；且备案只是一种事后告知行为，便于监督管理工作，并不能对合同的合法性和真实性作出法律承诺。七、小区所有公示中，均以“景业荔都住户服务中心”盖章和落款，可见实际服务的主体不是原告。且小区存在车库使用不合理、公共设施维护不到位、小区水电费公摊不合理、物业服务人员利用小区公共区域进行盈利活动等问题。八、原告入驻小区不合法，也未与业主签订《前期物业管理协议》，其向业主收取物业管理费缺乏依据，更谈不上违约金的问题。经审理查明：案涉楼盘景业荔都花园由广州意浓实业有限公司（以下简称“意浓公司”）开发建设。被告购买了景业荔都花园10栋205房（测绘地址：从化区荔都二街荔山巷2号205房），建筑面积99.14平方米，涉案房产于2016年4月11日进行测绘，测绘建筑面积99.77平方米。卓都公司主营项目类别：物业管理，成立日期：2014年7月30日。2018年8月22日，原告与意浓公司签订《前期物业服务合同》，约定由卓都公司给景业荔都花园提供物业管理服务，合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅2.2元/月/平方米…第七条约定：…物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，交纳当月物业服务费用。第二十六条规定：广州意浓实业有限公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的标准向原告支付违约金。第三十一条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。另查，2016年，意浓公司与雅居乐公司签订《前期物业服务委托合同》（景从物【2016】5号）约定：雅居乐公司为意浓公司开发建设的景业荔都花园提供物业管理服务。该合同第三十二条约定:合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。第三十三条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。2017年1月8日，被告与雅居乐公司签订《前期物业服务协议》，约定由雅居乐公司向被告提供物业服务。该协议第四条：雅居乐公司向被告收取物业服务费，按被告签订的《商品房买卖合同》中的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自被告向雅居乐公司提供相关证明文件的下一个月起调整物业服务费用。调整前按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方互不退不补。洋房为2.2元/月/平方米，每月5日前交纳当月物业费，被告若未按时交纳物业费，应自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。第十一条：协议有效期为自双方签字起至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的《物业服务协议》，或雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议终止。2018年5月2日，雅居乐公司发出《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》：由于自身经营业务调整，告知全体业主雅居乐公司从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，全面撤出景业荔都花园的物业管理工作，不再负责一切相关事项，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，为确保业主能继续享受优质物业服务，在物业服务费收费价格不变的前提下，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。2018年7月23日，原告出具了《关于选聘广州卓都物业管理有限公司作为景业荔都花园前期物业管理服务单位的公告》，该公告记载经小区业主户数和面积双过半签字授权委托意浓公司于2018年7月23日选聘卓都公司作为涉案小区的前期物业管理服务单位。2018年8月24日，意浓公司与卓都公司签订的《前期物业服务合同》已提交广州市从化区住房和建设局备案。再查，案涉楼盘部分小区业主（陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、邹明霞、段兴文、黎江）曾于2018年8月14日以意浓公司和雅居乐公司提前解除合同、更换物业公司构成违约为由向本院起诉，经本院【案号：（2018）粤0117民初3189号】及广州市中级人民法院【案号：（2019）粤01民终4033号】审理，二审认定意浓公司提前解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》未对业主构成违约，其认定理由为：“首先，《物业管理条例》第二十一条规定：‘在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。’第二十五条规定：‘建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同的内容。’由此可见，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权利，也有义务选聘物业服务企业对物业进行管理，并签订物业服务合同。一般而言，建设单位开发建设项目是为了将房屋对外出售以此获取利润，而建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前签订的物业服务合同，实际上就是为全体业主签订的合同，该行为在性质上属于全体业主的授权委托。其次，本案中，作为建设单位的意浓公司与雅居乐公司签订的《前期物业服务委托合同》约定任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。意浓公司分别与各业主签订的《广州市商品房买卖合同》明确约定意浓公司选聘雅居乐公司进行前期物业管理服务，并签订了书面的前期物业服务合同。而各业主分别与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也有关于雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议自动终止的约定。从上述约定可知，各业主对于意浓公司与雅居乐公司可能存在提前解除合同是有一定的预期，且不持异议。意浓公司在解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》后，雅居乐公司已于2018年5月2日在楼盘公告张贴《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》告知业主从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，撤出管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。意浓公司于2018年5月24日出具《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，载明由于雅居乐公司提前解除物业服务合同，意浓公司同意卓都公司按照雅居乐公司同样服务标准、同样服务收费为景业荔都花园提供物业管理服务，直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。依照《中华人民共和国合同法》第四百零一条：‘受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。’的规定，意浓公司在委托签订合同事项终止时，已向业主履行了告知和披露义务，并不存在违约行为。再次，意浓公司提供的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》、《业主聘请广州卓都物业管理有限公司并签署明细统计表》显示从化景业荔都花园业主聘请卓都公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实。陈强、黄漫瑶、林锴、苏明妫、翟铁强、段兴文二审提交的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《证明》也记载上述统计结果代表部分业主的真实意向。广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的上述材料已证实了从化景业荔都花园更换新的物业服务公司是经小区业主表决同意的结果，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同。最后，意浓公司已与卓都公司签订了《前期物业服务合同》，委托卓都公司对景业荔都花园进行物业服务管理，该合同也提交了广州市从化区住房和建设局备案。现各业主并未提供充分证据证实更换物业公司影响了其对自有房屋的使用以及物业服务质量严重不符合合同约定，或者给其造成了具体的损失。即便业主对更换的物业服务企业不满意，也可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。”该判决现已生效。又查，截止目前，原被告尚未签订《前期物业服务协议》。涉案楼盘至今未成立业主委员会。原告曾于2019年3月26日向被告邮寄《物业管理费催款函》，告知其拖欠物业费事项。还查，2018年12月，原告与雅居乐公司签订了《债权转让合同》，双方约定：“雅居乐公司将景业荔都花园业主物业管理费、水电费的债权72810.38元无偿转让给原告，原告同意无偿受让上述债权，无需向雅居乐公司支付转让费用。”该合同于2018年12月1日起生效，2019年2月28日，雅居乐公司在景业荔都花园公告栏张贴公告称：“我司已于2018年8月31日依法退出景业荔都花园的物业管理，小区已于2018年9月1日起由卓都公司依法接管。为便于业主缴交我司在管期间（即2018年8月31日前）的物业费欠费，现我司已将部分业主拖欠我司在管期间物业管理费的债权依法转让给卓都公司，请未交清我司在管期间物业管理费的业主及时向卓都公司履行缴交费用的义务。”被告未缴纳2018年9月至2019年8月期间物业费、2018年9月至2019年8月期间公摊电费等相关费用。具体各项费用情况如下：一、2018年9月至2019年8月物业管理费，涉案房产于2016年4月11日出具房屋面积测量成果报告，合同约定面积99.14平方米，测绘面积为99.77平方米，原告从2019年1月1日开始按测绘面积收取物业管理费。具体如下：            时间              面积（平方米）              单价（元/平方米）              总额（元）                  2018年9月-2018年12月              99.14              2.2              872.43                  2019年1月-2019年8月              99.77              2.2              1755.95                                                            合计：2628.36      二、小区分摊电费由业主所在单元楼电梯、楼梯、水泵用电分摊及全小区路灯用电分摊构成。原告每两个月收取一次费用，2018年9月至2019年8月期间，涉案10栋205房所产生的单元梯灯用电、水泵用电、路灯用电、电梯用电的分摊电费共计98.48元，具体如下：            日期                  分摊公式              梯灯分摊（元）      （梯灯用电量×单价0.6278／10栋用户数127户）              水泵分摊（元）      （水泵用电量×单价0.6278／使用水泵用户户数819户）              路灯分摊（元）      （路灯用电量×单价0.6278／小区所有用户数819户）              电梯分摊（元）      （电梯用电量／175×系数1.4×单价0.6278）              当期总计（元）                  2018.9-2018.10              5.6              6.1              0.6              4.1              16.4                  2018.11-2018.12              5.3              3.3              0.5              3.8              12.9                  2019.1-2019.2              5.4              7.61              0.45              3.75              17.21                  2019.3-2019.4              5.56              7.61              0.5              3.75              17.42                  2019.5-2019.6              5.02              8              0.34              3.96              17.32                  2019.7-2019.8              4.65              8.37              0.08              4.13              17.23                  合计              98.48      本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告能否向被告收取物业管理服务费。首先，案涉小区部分业主已于2018年就物业公司的更换问题向法院起诉，虽然起诉的业主并非本案当事人，但部分业主的诉请实际是为案涉小区全体业主的利益，且该判决书是就案涉小区变更物业公司是否合法进行了分析和认定，故判决书认定的内容应当对全体业主均具有约束力。根据广州市中级人民法院（2019）粤01民终4033号判决书认定：“1、意浓公司与雅居乐公司解除《前期物业服务合同》并未对业主构成违约；2、意浓公司作为全体业主的受托方，聘请卓都公司，已完成面积和户数双过半，数据真实，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同；3、意浓公司有权与卓都公司签订《前期物业服务合同》，委托卓都公司对案涉小区进行物业服务管理，该合同亦提交广州市从化区住建局备案。”庭审中，被告虽抗辩意浓公司聘请卓都公司程序不合法，双过半数据不真实，但并未提供相反证据推翻已生效裁判确认的事实，故本院对被告抗辩不予采信。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原被告虽然未签订《物业服务协议》，但意浓公司作为案涉小区的建设单位，与卓都公司签订的《前期物业服务合同》，应对全体业主具有约束力。被告抗辩其未与原告签订《物业服务合同》，无权向被告收取物业管理费于法无据，本院不予采信。意浓公司与原告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对涉案小区全体业主均有约束力，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案的证据以及本院庭后的现场查看，原告依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。被告未交纳2018年9月至2019年8月期间的物业管理费2628.38元，现原告主张物业服务费为2628.36元，本院予以认可。关于公摊电费。为保障居民公共权益，居民住宅公共用电产生的电费需由居民进行分摊。原告已代被告支付公摊电费，被告应向原告返还相应金额。原告所主张的公摊电费金额，经本院核实用电度数及相关发票金额，计算结果为98.48元；故原告要求被告支付2018年9月至2019年8月期间的公摊电费99.01元的诉求，本院支持98.48元，超过部分，本院不予支持。关于违约金。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但原告作为案涉小区的物业服务企业，除应提供良好、完善的服务以外，对于小区的其他重大事项理应向业主尽到更全面的通知义务。变更物业公司属于小区重大管理事项，虽然原告在承接物业服务前，有在小区公告栏向业主告知更换事项，但案涉小区常住户数仅有70户，部分业主无法提前知悉小区更换物业公司的情况，而原告完全可以通过电话、短信、网络等更为便捷、快速的方式告知全体业主，但原告并未提供相关证据证实其在起诉之前有履行上述义务，在诉讼过程中，原告再另行通知，已没有实际意义，故本院对原告主张支付违约金的诉请不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告梁土芹、李婷在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2018年9月至2019年8月期间的物业管理费2628.36元；二、被告梁土芹、李婷在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州卓都物业管理有限公司支付2018年9月至2019年8月期间的公摊电费98.48元；三、驳回原告广州卓都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告梁土芹、李婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯晓东二〇一九年十二月二十日书记员  杨日斌