黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民初235号原告（执行案外人）：朱凤坤，男，1969年12月2日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省同江市。委托诉讼代理人：孙元海，黑龙江繁兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙文锦，男，1960年3月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被告（申请执行人）：刘凤来，男，1974年8月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。第三人（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省同江市建设路北东都新城23号楼。法定代表人：孙淑琴，该公司经理。委托诉讼代理人：陶孟明，男，该公司副经理。原告朱凤坤与被告孙文锦、刘凤来、第三人黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱凤坤委托诉讼代理人孙元海、被告刘凤来及其委托诉讼代理人王建伟、第三人程盟公司委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱凤坤向本院提出诉讼请求：1.要求判决停止对原告取得的位于同江市××小区××楼××号车库（建筑面积：24.34平方米、产籍号：1-0103-006-000108号）的执行；2.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：程盟公司开发建设同江市东都新城小区，2015年12月14日原告在程盟公司处购买该小区21号楼8号车库，总价款17.64万元，原告缴纳了15万元，即85%的购楼款，程盟公司于原告购买之日将车库交付给原告。原告也交纳了此车库的物业费、供暖费、电费等费用。因开发单位的原因无法办理房屋所有权证。后原告得知原告所购买的楼房被孙文锦申请查封并预执行。原告向法院提出异议，法院下达了（2019）黑08执异428号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，为此原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，提出本案执行异议之诉，请求停止执行，要求被告负担本案诉讼费用。刘凤来辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，依法应驳回其诉请。一、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告欲提出阻却执行，必须提供证据证明其符合上述规定的四个条件，缺一不可。但原告未能举证证明其主张符合上述四个条件。二、原告未能证明其与程盟公司签订合法有效的买卖合同。按照原告自认的签订合同时间，案涉小区已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，原告完全可以要求程盟公司签署备案的房屋买卖合同，现原告提交的房屋认购协议书属于预约合同，依法不应认定为买卖合同。根据同江市不动产登记中心出具说明，案涉房屋土地已于2015年5月12日被查封，案涉房屋已于2015年11月5日被乔艳查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定，查封土地的效力及于地上建筑物。28条也明确规定只有在“查封前”签订的合同才具备阻却执行的条件，并未限制是争议案件查封。在案涉车库被查封的情况下，不论原告是否与程盟公司签订买卖合同，均已经不符合法定条件。案涉房屋早在2014年即取得商品房预售许可证，原告如果能尽到合理注意义务，其应与程盟公司签订备案的商品房买卖合同，而不是预约合同，如果原告确实购买了案涉房屋，原告也因过错明显而不属于善意相对人。三、原告现提供的证据不能证明其支付对价。原告诉称其于2015年12月14日在程盟公司处购买了21号楼8号车库，但其未能提供在2015年12月14日支付对价的转账凭证，证明其支付对价。原告提供的银行交易明细记载时间为2015年10月6日、10月14日、10月22日、10月25日四次取款，取款时间均与购房收据时间不吻合。原告自称其在家中早已储备了购房资金，即原告在2015年10月6日前家中至少存放15万元现金，但原告并未举证证明其在2015年10月6日前的现金取款记录等其他证据证明其持有15万元现金。原告陈述不具有合理性。程盟公司对原告的诉请全部认可，作为房地产开发企业，程盟公司应当持有并提交进账证据，证明程盟公司收到该笔购房款，且程盟公司作为房地产公司不应当收取现金。四、原告没有证据证明其在法院查封前已经合法占有案涉车库。按照原告自认，原告占有车库也是在另案人民法院查封之后。本案中，原告提交的物业公司证明不能作为定案依据，案涉车库早已在2015年11月5日被另案当事人乔艳查封，在本案中于2016年2月份查封，物业公司的负责人是程盟公司法定代表人程光毅的哥哥，根据原告提交的证据显示，物业公司出具的证明明显也属于程盟公司出具，所谓的物业公司的财务人员与程盟公司的财务人员混同，物业公司的财务票据上的财务人员为“李波”、“杜微”，程盟公司开具的财务票据中的财务人员也是“李波”、“杜微”，人员的混同完全可以说明物业公司与程盟公司是同一家公司。基于其存在恶意串通的极大可能，物业公司和程盟公司的证据不足以证明原告在查封之前已经合法占有。虽然占有不等于使用，但案涉房屋为车库，按照原告提供的证据，车库为电动门，没有电不可能使用，如果原告欲证明其实际占有，还应有第三方如电力部门、供暖单位出具证据证明实际占有情况。且，原告购买的是车库，却在案涉小区内无住房，明显不合常理。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。程盟公司述称，案涉车库在人民法院查封前，程盟公司就已经销售给原告，原告实际占有使用，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的权益符合阻却执行的四个条件。原告在人民法院查封前签订合同购买案涉车库属实，原告已经交纳了案涉车库的价款属实，原告已经实际占有案涉车库属实，非因原告原因未能办理房照也属实。关于查封土地与查封房屋的效力问题，效力与结果是不同的，查封土地依据房产登记的有关规定，产权不能转移，而查封土地并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中所指的查封，第二十八条所指的是对案涉房屋的查封，所以对案涉房屋所在土地的查封不能作为阻却条件。依据上述法律规定，原告购买案涉车库的事实完全可以阻却人民法院的执行，建议人民法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱凤坤提供证据一、房屋认购协议书、收据各一份，证明朱凤坤于2015年12月14在程盟公司处购买东都新城21号楼000108号车库，购买之日已交纳15万元的购楼款，未交款部分26400元系双方约定办理房照时交付，即能够办理房照时，被告程盟公司如不能及时缴纳税费，由原告用该款缴纳税费，以保证房照的办理。刘凤来质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告在东都新城小区没有住宅，其购买车库不真实，原告没有证据证明其在2015年12月14日支付对价。该组证据是原告与第三人恶意串通，意图阻却执行而伪造补办。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，原告未提供其他证据佐证，仅凭认购书及交款收据，不能证明原告已实际交付购房款。朱凤坤提供证据二、银行交易明细二份、结婚证一份及对外借款借据二份。证明朱凤坤购买涉案车库的资金来源于其妻子的银行取款。该份存款记录能证实原告对现金15万元的交易具有能力。之所以现金交易也是因为程盟公司的要求。借据两份也能证实原告有支付现金的能力。该证据原件在同江法院（2017）黑0881民初1597号民事判决案件卷宗中。刘凤来质证认为：该组证据明显与原告的诉请没有关联性，取款单记载2015年10月6日取款10000元，10月14日取款9200元，10月22日取款20000元，10月25日56000元，该四笔取款时间不一致，与第一组证据交付房款时间2015年12月14日存在时间差异。原告不可能为了同一笔交易分四次取款，取款金额一共95200元，与应付房款15万元有很大差别。对结婚证无异议。对外借据与本案无关联性。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，原告庭审说明举示的银行流水明细只是证明原告有支付能力，交付车库的价款不一定是银行流水中显示的取款。该组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。朱凤坤提供证据三、物业公司证明、收据各一份、租房合同、照片二张。证明龙发物业东都新城管理站证实于朱凤坤购买车库当日即2015年12月14日将涉案车库交付给业主。供热费、物业管理费、二次提水费都是2016年全年收费标准，证实原告交纳的是2016全年费用，缴费时间2016年9月18日也证实该项收费系年度一次收费，交纳时间符合收费的常理。租房合同、照片也能证实原告一直占有使用。刘凤来质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，按照收据记载，收据应该是同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具，按常理物业服务公司与房地产公司应分属不同的单位，但本案中第三人与物业公司是同一企业所控制，物业管理站的负责人是第三人法定代表人程光毅的哥哥，开具收据的财务人员李波是程盟公司的财务人员，在类案中李波、杜微既是物业公司财务经办人也是房地产开发公司财务经办人，明显两家公司为同一公司，原告欲证明其实际占有房屋应该有与本案无关联的第三方出具证据加以证明。照片中的车库无法证明是案涉车库，没有拍摄时间，不能证明原告实际占有时间。该租房合同不能证明真实存在，物业公司如果确实在2015年12月14日将房屋交给原告应该有存档材料（如登记表等）。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具的证明在无其他证据佐证的情况下，无法认定原告在2015年12月14日占有案涉车库。原告交纳物业费等费用的收据经手人系杜微，而原告向程盟公司交纳购买车库价款收据的经手人亦是杜微，说明程盟公司与物业公司具有利害关系，无法证明收据的真实性，并且交纳物业费等费用的收据是2016年9月18日，系在案涉车库被查封之后形成的，无法证明原告在案涉车库被查封前对其占有。原告陈述此时交纳的是2016年全年的物业费的理由没有证据证明，不能成立。出租合同签订的时间在案涉车库查封之后，且无法证实合同的真实性。照片中的车库无法证明是案涉车库，亦无法证明原告在案涉车库被查封前对车库占有的事实。本院对该组证据不予采纳。朱凤坤提供证据四、房屋所有权证。证明原告住宅楼与案涉的小区相邻，购买车库用于存车使用。刘凤来质证认为：有关事实不清楚。但原告居住地址除非没有车库，否则原告也没有在另外小区购买车库的必要，原告证明车库是自用应该提供车辆所有权证，但原告上一组证据提交了车库出租合同，明显原告不是为了自用。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，朱凤坤为证明占有案涉车库提供租赁合同一份，现提供房屋所有权证证明原告住宅楼与案涉的小区相邻，购买车库用于存车使用，该主张自相矛盾，本院不予采纳。朱凤坤提供证据五、（2016）黑0881执异222号执行裁定书、（2016）黑0881民初3187号民事判决书、（2019）黑0881民初23号民事裁定书各一份。证明原告自知道案涉车库被查封后就一直主张权利。在乔艳的首封中经上述文书的确认，同江法院已经支持原告的异议申请。刘凤来质证认为：该组证据的真实性请法院核实，但是据被告了解，案涉房屋争议已经被黑龙江省高级法院（2018）黑民申1090号撤销，不是生效法律文书。程盟公司质证认为无异议。本院经审查，案涉车库的申请执行人现在为刘凤来、孙文锦，本案的争议焦点是原告的权益能否阻却刘凤来、孙文锦的执行，因此该组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。朱凤坤提供证据六、（2017）黑08民终499号民事判决书（系苗青判决）。证明原告在异议成立后，车库首封乔艳在执行异议之诉被同江市人民法院驳回后，上诉二审维持了原判，即支持了原告苗青的主张。该案是系列案件，同江法院只先行判决苗青和李桂玲，佳木斯中级法院均支持了二人买卖合同有效性和占有的合法性。刘凤来质证认为：该组证据的真实性请法院核实，但是据被告了解，案涉房屋争议已经被黑龙江省高级法院撤销，不是生效法律文书。而且根据该文书，案涉房屋签订的买卖合同是在乔艳查封之后，虽然是在本案查封之前，但既然是人民法院依法查封，原告与第三人签订的买卖合同依法也应认定无效，因为查封的目的就是不允许转让所有权。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，该判决不能作为本案的定案依据，与本案不具有关联性，本院不予采纳。朱凤坤提供证据七、（2019）黑08执异428号执行裁定书、（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书。证明孙文锦系案件的执行第二封，刘凤来与案件无关，原告并未见到过关于刘凤来作为申请执行人并对涉案房屋查封的相关材料，不应作为案件当事人，原告执行异议时被申请人只是孙文锦，428号裁定书将刘凤来列为当事人不当。原告异议指向的（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，系执行标的异议，该裁定涉及包括原告车库在内的205处房屋的查封及程盟公司43774平方米建设用地的查封，只土地一项就价值几千万，远远高于孙文锦的债务，并都在执行中，属于严重超标的查封，损害了原告的利益。在428号执行裁定书中，原告提供取款时间是用以证实原告有提取大额现金的记录，同时也能证明原告有支付15万现金的能力，并未以该证据来直接证实是否交款，故以此认定原告未能交款的事实不当，交款应以收据为准。房屋买卖的占有以交付为占有，至于原告何时使用、收益并不能否认原告对房屋的所有权。没有交付全款也是买卖时双方约定。原告对买卖合法性和合法占有提供了购房合同、收取2016年全年供热费票据、原告具有交付现金能力的银行流水及对外借款借据、物业管理部门交付房屋时间。上述证据能够相互印证，具有证据的高度盖然性的证明标准。而孙文锦否认原告的购买时间，对原告占有时间有异议其应向法庭提供证据，如查封时的封条及查封时车库的状态，如果当时有封条原告当时就能提出异议，无论是同江法院乔艳的首封还是孙文锦的二封就只有查封裁定，对于查封裁定合法送达程序均未履行，致使原告人在2016年下半年才知道有查封的事情，并与一起被查封的其它几人一起提起了执行异议，导致案件审理至今。刘凤来质证认为：对该组证据真实性无异议，证明问题有异议，刘凤来依法院裁定成为申请执行人，与案件有关，人民法院依法查封，是否超标的不属于本案的审理范畴。原告与第三人恶意串通，虚构买卖协议等证据，属于虚假诉讼，是原告的恶意诉讼行为给刘凤来造成了经济损失，428号裁定认定事实较多，用电时间只是其中一项，在原告没有证据证明其实际占有，人民法院裁定驳回其申请合法。原告诉请的标的是车库，车库是电动门必须有电才能使用，所以用电是证明占有的一项重要检验标准。是否支付对价，是司法解释要求的一项条件，在原告没有证据证明其支付对价的情况下，人民法院以其不符合提出异议条件驳回其申请符合法律规定。案涉房屋早已具备签订正式商品房买卖合同的条件，但原告在应当知道的情况下仍然与第三人签订认购书，如果其不是恶意串通，其也存在怠于行使权利的行为，人民法院依法查封，已经将有关裁定送达到不动产中心，并送达给案涉当事人，在原告不是本案当事人之前，人民法院没有送达义务。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，对该组证据的真实性予以确认，但该份证据无法证明原告具有阻却刘凤来、孙文锦执行的权利，是否超标的查封不属于本案审理范围，本院对该份证据证明问题不予采纳。结合当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：被告孙文锦与第三人程盟公司项目转让合同纠纷一案中，孙文锦向本院申请诉讼财产保全，本院于2016年2月23日作出（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，裁定查封了包括案涉车库在内的205户房产，同江市不动产登记中心于2016年3月23日查封了案涉车库。本院于2018年6月28日作出（2018）黑08执8号之三执行裁定书，裁定追加刘凤来为申请执行人。本院于2018年12月26日作出（2018）黑08执8号之八执行裁定书，裁定对包括案涉车库在内的151套房屋查封及续封。2019年9月11日朱凤坤向本院提出案外人执行异议，本院于2019年10月17日作出（2019）黑08执异428号执行裁定书，裁定驳回案外人朱凤坤的异议请求。朱凤坤对该裁定不服，于2019年10月31日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告朱凤坤对于案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被告刘凤来、孙文锦对案涉车库的执行。本案中，朱凤坤主张以现金方式支付了案涉车库价款150000元，但朱凤坤不能充分说明现金的来源，家中存放150000元现金亦不符合常理，且剩余价款26400元不同意按照人民法院的要求交付执行，仅凭认购书及交款收据不足以证实朱凤坤在本院查封案涉车库前已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。同时朱凤坤未提供充分证据证明其在查封前已合法占有使用案涉车库。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。朱凤坤要求停止执行案涉车库不符合上述法律规定的要件，本院不予支持。综上所述，朱凤坤要求阻却案涉房屋的执行不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告朱凤坤的诉讼请求。案件受理费3828元，由原告朱凤坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  王春霞二〇一九年十二月二十七日书记员  徐米多