北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25422号原告（反诉被告）：北京裕顺通房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码911100005636881871。法定代表人：龙瑞明，董事长。委托诉讼代理人：郑欣，北京清律律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伦，北京清律律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐茗芳，女，1977年12月16日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：马志良，北京腾凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙奎，北京腾凯律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京裕顺通房地产开发有限公司（以下简称裕顺通公司）与被告（反诉原告）徐茗芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裕顺通公司委托诉讼代理人郑欣、唐伦，被告（反诉原告）徐茗芳及其委托诉讼代理人马志良、孙奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕顺通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，立即腾空、搬离北京市顺义区×××镇××××村××路北一巷20号房屋（以下简称20号院）并交予原告拆除。2、请求法院判令被告向原告支付逾期搬迁违约金（以1000元/天为标准，从2011年12月1日起支付至实际搬迁之日止。）3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年11月27日签署《房屋拆迁货币补偿协议书》(以下简称《补偿协议》）、《××××村拆迁补贴协议书》(以下简称《补贴协议》)，约定原告因顺义区××××村拆迁项目建设，需要拆迁被告在拆迁范围内的顺义区×××镇××××村的20号院，协议对原告应向被告支付的拆迁补偿补助款、拆迁补贴款、被告腾空搬离、被告向原告移交宅基地使用证、房屋所有权证等原告和被告的权利义务进行了明确约定。根据《补偿协议》第五条约定，被告应于2011年11月30日前完成搬迁，并将原宅基地及其上房屋和附属物交原告拆除。被告未按上述规定期限完成搬迁的，被告并应按延期天数支付违约金1000元/天。《补偿协议》及《补贴协议》签订后，被告并未按约定腾空搬离以及移交权证，经原告多次催促，被告至今仍未履行合同义务，对原告××××村拆迁项目建设的开展造成了极大的影响。原、被告双方签署的《补偿协议》及《补贴协议》真实、合法、有效，双方均应依据合同约定履行各自的义务，承担相应责任。因被告未在约定期限内完成己方义务，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法裁判。被告徐茗芳辩称，不同意原告的所有诉讼请求。双方签订的《补偿协议》形式上不具备合同的生效要件，该协议第九条约定本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，但是该协议末尾甲方处仅有身份不明的人签字，并无原告方盖章，该协议从形式上未生效，且双方也并未实际履行。该协议系原告以欺诈方式签订，且内容违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益自始无效。签订该协议时，原告具有欺诈的故意，明知自己并未取得房屋拆迁许可证，无权实施拆迁行为，更无权与被告签订协议，却谎称有拆迁许可证，故意隐瞒涉诉土地在1994年转为国有土地并有建设工程规划许可证等关键事实，被告因原告的欺诈行为陷入错误认为从而签订了该协议，且原告并未依据法定程序对原告的宅基地进行评估，从而以极低的价格骗取原告签字。该协议自签订之日至今已有八年时间，房价、物价、法律政策等均发生天翻地覆的变化，原告要求被告按照该协议履行不公平、不合理，应该按照国有土地征收程序和补偿标准进行，要求撤销《补偿协议》。原告的主张已经超过诉讼时效，原告起诉提供的协议约定了履行时间，北京市顺义区住房和城乡建设委员会在2011年11月27日张贴的北京市顺义区房屋拆迁公告表明拆迁人应在2011年11月27日至2011年12月26日完成搬迁。原告在拆迁公告中指定的版权期限届至后，一直未找过被告要求腾退20号院，直至2019年1月9日才起诉主张权利，已经超过诉讼时效。反诉原告徐茗芳向本院提出反诉请求：请求法院依法撤销双方于2011年11月27日签订的《补偿协议》。事实与理由：2011年11月27日，北京市顺义区住房和建设委员会在北京市顺义区×××地区××××村张贴公告，内容为根据《房屋拆迁许可证》京建顺拆许字（2011）第48号批准，进行××××住宅小区项目建设，需对顺义区×××镇××××规划用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁，拆迁期限为2011年11月27日至2011年12月26日，反诉原告于2011年11月27日与反诉被告签订《补偿协议》，将20号院交与反诉被告。2019年1月，反诉被告开始在××××村针对未拆迁村民散发裁决申请书，后本村多位被裁决的村民针对房屋拆迁纠纷裁决书提起相关行政诉讼，北京市顺义区住房和城乡建设委员会撤销了多份涉及反诉被告作为申请人的房屋拆迁纠纷裁决书，反诉原告才得知2011年11月27日双方签订协议时反诉被告并未取得拆迁许可证，签订该协议时反诉被告具有欺诈的故意，明知自己并未取得房屋拆迁许可证，无权实施拆迁行为，更无权与反诉原告签订协议，却谎称具有拆迁许可证，且故意隐瞒反诉原告土地早在1994年就被划为国有，并有建设用地规划许可证等关键事实，反诉原告因反诉被告的欺诈行为陷入错误的认识从而签订了该协议，且反诉被告并未依据法定程序对反诉原告宅基地房屋进行评估，从而以极低的价格骗取反诉原告签字。自2011年11月起，反诉被告在××××村多次熟练运用商业欺诈行为骗拆了大量的村民，达到自己的不法目的，造成恶劣社会影响，导致拆迁工作拆拆停停，严重损害了××××村集体的利益及反诉原告的合法权益。反诉原告为维护自己合法权益，特向贵院提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告裕顺通公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。××××的拆迁是由顺义区政府及×××镇政府作为实施主体完成的拆迁，且都是按照相关法律法规和惯例政策进行的拆迁，在协议签署过程中经过了政府的主导和双方充分协商，不存在反诉原告陈述的欺诈和重大误解的情形，反诉原告没有证据证明其主张，我方认为《补偿协议》是真实合法有效的，反诉被告以同等的拆迁标准和政策完成了大部分村民的拆迁，且反诉原告主张撤销的期限超过了法定的期限，反诉原告的请求不应该得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对裕顺通公司提交的《补偿协议》、《补贴协议》、北京市集体土地房屋拆迁调查表、证明、集体土地建设用地使用证、北京市集体土地住宅房屋拆迁评估报告、户口簿、审核表、会议纪要、委托协议书、说明，徐茗芳提交的《补偿协议》、《补贴协议》、顺拆告字[2011]第2号北京市顺义区房屋拆迁公告、房屋拆迁许可证、（2019）京0113行初263号行政裁定书、（2019）京0113行终860号行政裁定书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2011年，徐茗芳所在的北京市顺义区×××地区××××村开始拆迁。20号院对应的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为徐德武，徐茗芳系徐德武的孙女。2011年10月17日，顺义区×××地区办事处××××村村民委员会出具证明，内容为：徐德武本人已死亡多年，建设用地使用证变更为徐茗芳。2011年11月27日，北京首佳房地产评估有限公司对20号院进行了评估并出具首评房（2011）字第3185号-716北京市集体土地住宅房屋拆迁评估报告，后附北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单、房屋装修差价补偿结果通知单、房屋重置成新价格结果通知单等。上述评估报告载明：被拆迁人为徐德武；房屋坐落为顺义县×××乡××××；估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；估价结果为估价对象在估价时点的房屋拆迁补偿价格总额为589985元；被拆迁人对评估结果有异议的，应在本《房屋拆迁评估报告》送达之日起5日内，可以向我公司书面申请复核，也可以另行委托评估机构重新评估等。2011年11月27日，裕顺通公司（甲方）与徐茗芳（乙方）签订《房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：拆迁人为裕顺通公司，被拆迁人为徐德武（已故）、徐茗芳，一、项目情况：甲方因顺义区××××村拆迁项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的20号院。二、被拆迁宅基地及地上房屋：乙方在拆迁范围内的宅基地面积为219．48㎡，其中：宅基地面积控制标准为219．48㎡。宅基地范围内的建筑面积为195．88㎡，宅基地范围外的建筑面积为27．64㎡。乙方家庭人口共3人，分别是户主徐茗芳，之夫高斌，之子徐继成。三、拆迁补偿补助款：甲方应支付乙方拆迁补偿补助款共计人民币728705元，其中包括：1、宅基地区位价补偿款：经评估机构评估，被拆迁地区的宅基地区位补偿价为1755元/㎡，甲方应支付乙方的宅基地区位价补偿款为385187元。其中：宅基地面积控制标准内区位补偿款为385187元；2、房屋及附属物重置成新价补偿款：经评估机构评估，甲方应当给予乙方房屋及附属物重置成新价补偿款为229500元；3、各项补助与奖励费：甲方应支付乙方的各项补助与奖励费共计114018元，其中包括搬家补助费3000元、提前搬家奖2000元、工程配合奖32922元等；四、付款方式：甲方应当在乙方完成搬迁后7日内，将以上拆迁补偿补助款共计柒拾贰万捌仟柒佰零伍元，一次性付给乙方，甲方延期支付上述拆迁补偿补助款的，应对滞交的部分按同期银行活期利率支付本金和利息；五、搬迁期限：乙方应在2011年12月11日前完成搬迁，并将原宅基地及其上房屋和附属物交甲方拆除；乙方未按上述规定期限完成搬迁的，甲方不再支付项目工程配合奖32922元及非农业分户补偿款元，两项合计32922元，乙方并应按延期天数支付违约金1000元/天；本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。同日，裕顺通公司（甲方）与徐茗芳（乙方）签订《补贴协议》，约定：甲方因顺义区××××村拆迁项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的20号院；甲方应支付乙方的各项补贴及奖励费共计人民币358524元，其中包括规范建设奖励费219480元、环境建设奖励费65844元等；甲方应在乙方完成拆迁后7日内，将以上拆迁补偿补贴共计叁拾伍万捌仟伍佰贰拾肆元，一次性付给乙方等，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。徐茗芳提出裕顺通公司在本案中提交了两次《补偿协议》与《补贴协议》，前后存在不一致的情况，先提交的《补偿协议》与《补贴协议》甲方处只有委托代理人马军、殷友娣的签名，没有裕顺通公司的盖章，乙方处有徐茗芳的签名及按印，落款日期为2011年11月27日。后提交的《补偿协议》与《补贴协议》甲方处有裕顺通公司的盖章及委托代理人马军、殷友娣的签名，徐茗芳签名处一致，且两份《补偿协议》中宅基地范围内的建筑面积不一致，分别显示为195．58㎡、195．88㎡，对此，裕顺通公司称面积不一致系笔误，应该是195．88㎡，但补偿的金额和标准是一致的。上述协议签订后，徐茗芳一家一直居住在20号院，现徐茗芳、高新杰、高斌及徐继成居住在20号院，高新杰于2014年11月10日出生，系徐茗芳与高斌的女儿。徐茗芳亦未领取《补偿协议》及《补贴协议》对应的补偿款和补贴款，裕顺通公司未通知过其领取补偿或补贴款。裕顺通公司称上述款项目前在政府和裕顺通公司的共管账户内，徐茗芳可以随时领取。2013年12月11日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会向裕顺通公司核发了京建顺拆许字[2013]第40号房屋拆迁许可证，显示拆迁范围东至嘉浩别墅，南至大堤辅路，西至四街路，北至环路，拆迁期限为2013年12月11日至2014年11月10日。2019年5月5日，案外人张加军以拆迁行政许可为案由，将北京市顺义区住房和城乡建设委员会诉至本院，要求撤销北京市顺义区住房和城乡建设委员会于2013年12月11日为裕顺通公司颁发的京建顺拆许字[2013]第40号房屋拆迁许可证。本院审理后于2019年6月15日作出（2019）京0113行初263号行政裁定书，认为因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。被诉的京建顺拆许字[2013]第40号《房屋拆迁许可证》于2013年12月11日作出，张加军于2019年才提起诉讼显然已经超过了5年的最长起诉期限，故裁定驳回张加军的起诉。后张加军不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年8月20日作出（2019）京03行终860号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。本案中，徐茗芳主张双方签订《补偿协议》时，裕顺通公司虚构有拆迁许可证的事实，且隐瞒了涉诉土地是国有土地的性质，以集体土地的标准拆迁，裕顺通公司骗取其在协议上签字，该协议书系在其重大误解情况下签订，应予撤销，裕顺通公司对此不予认可，称双方是在充分协商的情况下签订的协议，徐茗芳称在2019年年初才知道我公司没有拆迁许可证且涉诉土地是国有土地的情况与实际不符，拆迁工作是从2011年一直持续至今，村民对此都是知情的，且徐茗芳本次反诉已经超过可主张撤销的期间。针对徐茗芳所称裕顺通公司主张已经超过诉讼时效问题，裕顺通公司提交了北京市顺义区×××镇人民政府出具的说明一份、会议纪要、委托协议书予以证实，称其为拆迁主体，拆迁的实施主体为北京市顺义区×××镇人民政府，自2011年起至今，政府积极组织协调与村民进行沟通、协商，请村民尽快完成搬迁，工作一直在进行中，故本案并未超过诉讼时效。徐茗芳对裕顺通公司提交的证据不予认可，称政府出具的说明不能对抗民事主体之间的行为。徐茗芳称自签署协议后至原告起诉前没有人在××××村张贴过与拆迁有关的公告、催告或公示等内容。在签订拆迁协议后大概几个月，徐茗芳发现裕顺通公司和后续的村民签署拆迁安置补偿协议时涨了很多钱，裕顺通公司的工作人员在村里经常转悠，所以徐茗芳就找到了裕顺通公司人员沟通和交涉，但交涉未果，签订拆迁协议后裕顺通公司从未要求原告搬离房屋。本院经审查认为：本案的争议焦点之一为裕顺通公司的主张是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。本案中，裕顺通公司提交了北京市×××镇人民政府的说明、会议纪要、委托协议书，可以证实镇政府在接受裕顺通公司委托后作为拆迁的组织实施方一直在协调、处理拆迁事宜，裕顺通公司并未怠于行使权利，故对于徐茗芳关于裕顺通公司的起诉已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。本案的争议焦点之二徐茗芳主张撤销双方于2011年11月27日签订的《补偿协议》的理由是否充分。徐茗芳要求撤销的理由是裕顺通公司存在欺诈情形，是因存在重大误解签订的。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐茗芳主张裕顺通公司存在欺诈行为，但未能提交证据证实裕顺通公司存在故意向其隐瞒拆迁许可证问题以达成签订合同目的的行为。对于徐茗芳主张的重大误解，现徐茗芳并未提交充分证据证实裕顺通公司拆迁依据标准存在错误，在此情形下，徐茗芳的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。徐茗芳认可20号院至今由其及家人居住，并未将房屋交付给裕顺通公司拆除，裕顺通公司依据双方签订的《补偿协议》要求徐茗芳交付房屋给其拆除的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。关于裕顺通公司主张的逾期搬迁违约金，因徐茗芳并不存在拒不交付房屋给裕顺通公司拆除的故意，双方在签订协议后对于拆迁补偿标准等问题一直存在争议，另裕顺通公司的整体拆迁工作至今未全部完成的原因不能单归责于徐茗芳，裕顺通公司也未能提交因此造成损失的证据，故对于裕顺通公司主张违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐茗芳将位于北京市顺义区×××镇××××村××路北一巷20号房屋交付给原告北京裕顺通房地产开发有限公司拆除，于本判决生效后七日内执行；二、驳回原告北京裕顺通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐茗芳的反诉请求。本诉案件受理费三万零三百六十元，由原告北京裕顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费三十五元，由反诉原告徐茗芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 蕾人民陪审员 王 欢人民陪审员 付庆华二〇一九年十二月二十六日法官 助理 王雅菲书 记 员 孙建伟