山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初8332号 原告：杨春伟，男，1969年9月4日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王努，山东润禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：逄金生，山东润禹律师事务所律师。 被告：孙光德，男，1954年12月22日出生，汉族，住山东胶州市。 委托诉讼代理人：钟涛，山东天航（胶州）律师事务所律师。 第三人：赵春燕，女，1972年12月19日出生，汉族，住山东省胶州市。 原告杨春伟与被告孙光德、第三人赵春燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告杨春伟及其委托诉讼代理人逄金生、被告孙光德的委托诉讼代理人钟涛到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告杨春伟及其委托诉讼代理人逄金生、被告孙光德的委托诉讼代理人钟涛、第三人杨春燕到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告杨春伟及其委托诉讼代理人逄金生、被告孙光德的委托诉讼代理人钟涛、第三人杨春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨春伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原被告签订的厂房租赁合同于2019年4月6日解除；2.判令被告支付房屋占用使用费24153元（暂计至2019年7月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；3.判令被告腾空并返还租用房屋；4.本案案件受理费及保全费由被告承担。庭审过程中，原告明确第二项诉讼请求为：参照年租金76000元，除以12个月，每月租金6333元，从2019年4月7日计算2019年7月31日，共计24153元，2019年7月31日之后的占用费另行主张。 事实与理由：2012年4月6日，被告因经营需要与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将其位于胶州市工业园厂房（以下简称该厂房）出租给被告。该房屋的租期为2012年4月6日至2018年4月6日止，该厂房年租金为人民币60000元。期满后，被告又续租至2019年4月6日。2019年3月，原告已经通知被告期满不再出租给被告，要求被告期满搬出，但至今被告仍未搬出，已构成违约，严重损害原告合法权益。原告为维权益，诉至法院。 孙光德辩称，原被告双方租赁合同尚未到期，被告已经缴纳租赁费至2019年7月6日，被告与原告口头商定用被告所有的变压器抵两年的租赁费，即双方租赁合同终止日期应为2021年7月6日。 赵春燕述称，其与孙光德系夫妻关系，涉案厂房系双方夫妻关系存续期间的共同财产，杨春伟经其同意租给本案被告；签合同当天其并不在场，被告提交法庭的合同上之所以也有其签字，是原告代签，现到法庭来说明情况，同意追认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了如下证据： 证据1，《厂房租赁合同》一份，证明：原告将位于胶州市工业园的厂房出租给被告，租赁期限为2012年4月6日至2018年4月6日，年租金60000元，租赁期满后被告又续租至2019年4月6日； 证据2，《房屋所有权证》[胶镇（乡）房私字第××号]、《国有土地使用证》[胶国用（2003）字第70001号]、《结婚证》各一份，证明：赵春燕与原告杨春伟系夫妻关系，涉案厂房登记在赵春燕名下，是赵春燕与杨春伟的夫妻共同财产，原告杨春伟与被告孙光德签订《厂房租赁合同》是合法的； 证据3，原告杨春伟与被告孙光德2019年3月20日短信往来打印件一份（当庭出示手机短信聊天记录，被告的手机号139××××7424），证明：《厂房租赁合同》约定的租赁期满后，被告又续租一年至2019年4月6日，在租赁期满前原告杨春伟告知被告孙光德期满后不再续租，并要求被告孙光德作好搬迁准备； 证据4，原告杨春伟与被告孙光德2019年7月8日短信往来打印件一份（当庭出示手机短信聊天记录，被告的手机号139××××7424），证明：在原告多次通知被告孙光德搬出厂房后，被告孙光德拒不搬出，侵犯原告杨春伟的合法权益，因此原告提起诉讼； 证据5，原告杨春伟与被告孙光德谈话录音光盘及书面整理材料各一份（当庭用原告手机原始载体播放录音，被告手机号139××××7424），证明：自2018年4月6日起房屋租金变更为每年76000元，2019年4月6日期满后不再续租，要求被告提前找房子； 证据6，银行转账流水打印件两份，证明：被告孙光德已向原告杨春伟支付2018年4月6日至2019年4月6日的租赁费75000元（拖欠1000元），证据五与证据六相互印证，证明自2018年4月6日起年租金变更为76000元； 被告质证称，对证据1真实性无异议，但与被告手中所持的原被告租赁合同出租方和承租方均不相同，原告在本案中是否适格，被告存在疑问，被告理应由杨春伟和赵春燕同时作为本案原告； 对证据2真实性无异议，但并不能证明涉案租赁厂房系被告与其妻子夫妻共同财产，原告若认为是夫妻共同财产，理应由原告妻子赵春燕出庭待以确认； 对证据3真实性有异议，被告没有收到这个短信，原告也无法证明该短信是给被告的电话号码所发，不能证明其已经通知被告合同期满，不能续租； 对证据4真实性有异议，被告没有收到这个短信，原告也无法证明该短信是给被告的电话号码所发，不能证明其已经通知被告搬出厂房； 对证据5真实性无法确认，被告在法庭限定期限内提交书面质证意见称对录音中声音不能确定是否本人所说，录音内容时间太久了，记不清楚了，对证明事项无法认可，第二次庭审时被告当庭提交书面申请，申请对原告提交的录音中孙光德的声音是否为本人申请鉴定； 对证据6真实性无异议，对证明事项有异议，原被告已经约定好月租金每月5000元，被告多支付了15000元，被告缴纳的租金已缴纳至到2019年7月6日。 被告向本院提交了如下证据： 《厂房租赁合同》一份，证明：出租方系杨春伟与赵春燕，承租方为孙光德与孙帅，与原告提交的厂房租赁合同双方签订者不同，原告在本案中主体不适格。 原告质证称对该合同真实性无法确认，原告申请追加被告孙帅参加诉讼，同时因原告与赵春燕系夫妻关系，原告将通知其以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，以便法院查明事实。 庭审中，第三人表明举证及质证意见均同原告。 本院对当事人提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2、6的真实性无异议，本院确认为有效证据。被告对原告提交的证据5真实性不予认可，并就录音中孙光德的声音是否为本人申请鉴定；合议庭准许被告鉴定申请后两次通知被告到庭采集本人声音，被告逾期无正当理由未到庭，视为放弃鉴定申请，故，对原告提交的证据5本院予以采信。对原告提交的证据3、4，经本院送达辅助系统查询，孙光德、公民身份号码、手机号139××××7424三网实名相匹配，结合原告提交的证据5即原告拨打手机号139××××7424的通话录音，可以证实原告给被告发短信属实，被告称未收到短信，并未提交相反证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对原告提交的证据3、4予以采信。 对于被告提交的承租人为孙光德、孙帅的《厂房租赁合同》，与原告提交的厂房租赁合同内容完全一致，对该合同的真实性本院予以采信；但庭审中，被告孙光德自认涉案厂房是其用来从事辣椒加工的，承租期内的所有租金也是由其转账给原告之妻赵春燕，故本院认定实际承租人系被告孙光德。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年4月6日，原告作为出租方甲方，被告作为承租方乙方，签订了《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租的厂房位于工业园，占地面积3000平方米，建筑面积1200平方米。二、厂房租赁合同期限6年，自2012年4月6日至2018年4月6日，租赁费每年度人民币60000元。三、合同签字生效后，乙方每年在签订合同日付清当年租赁费（第一年乙方付给甲方人民币40000元，剩余20000元作为新建厂棚费用，施工由乙方负责。第二年开始乙方每年付给甲方租赁费60000元）。六、乙方因生产电力不足，需按装变压器一台，费用由乙方负责。合同到期，甲、乙双方协商解决或作价给甲方，或乙方拆走。七、本合同一式两份，双方各执一份。 2.涉案厂房所有权及土地使用权登记在第三人赵春燕名下，庭审中第三人自认上述属于原告与第三人的夫妻共同财产，对原告与被告签订的《厂房租赁合同》予以追认。 3.2019年3月20日，原告给被告发送的短信载明“孙经理你好，关于厂房停租事宜告知如下，按照厂房租赁合同，自2012年4月6日至2018年4与6日合同到期。自2018年4月6日续约一年至2019年4月6日到期。由于本人今年计划厂房自用，特提前告知，以便您好做搬迁准备。特此告知。杨春伟敬告。2019年3月20日”。 4.2019年7月8日，原告给被告发送的短信载明“通知孙光德经理，因2019年4月6日房租到期，已于房租到期日之前多次通知不再出租，并于2019年4月6日正式通知不再出租，并多次面谈催促，现最后通知孙光德三日内于2019年7月11日前搬离本厂房，逾期不搬一切法律后果自负。通知人：杨春伟.2019年7月8日”。 5.2018年4月19日，被告孙光德给第三人赵春燕转账50000元；2018年5月2日，被告孙光德给第三人赵春燕转账25000元。原被告均认可上述两笔转账系租金，但原告认为上述两笔系2018年4月6日至2019年4月6日的租赁费75000元（拖欠1000元），被告认为被告多支付了15000元，上述两笔系2018年4月6日至2019年7月6日的租赁费。 6.2019年3月19日，原告与被告谈话录音载明：“孙光德：我已经答应你了，一年按八万给你算，这个定了算。杨春伟：那去年那，去年是七万六。孙光德：阿对，今年给你照八万。杨春伟：去年房租是七万六吧。孙光德：阿！”“杨春伟：我使我真待使。那个，这不四月份到期了吗，那么咱不行你出去找找，给你延延期，再给你一个月，这都无所谓，出去找地方……你出去找找。孙光德：别跟我说别的，不管用，不好使，就两年。杨春伟：不行。”“杨春伟：你说叫我上变压器我说我不能上，你这两个钱不够变压器钱，再说我上了也没用……那不行你说我上，上不行你走我要就要，不要我走我斤着，就这么个话。孙光德：对，我说的……那是一开始这么说的，一点不错，你能要就要，不能要我拉着走，我拆了上别的地方去。” 7.庭审中，原被告就合同第六条载明的变压器问题未能达成一致意见。原告要求被告将变压器拆卸带走，被告请求法院将变压器作价12万元给原告。被告就变压器价值未能举证证明。 本院认为，原被告签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原被告签订的《厂房租赁合同》于2018年4月6日到期，合同到期后承租人孙光德继续占有使用该厂房，出租人杨春伟并未提出异议，故，本院依法认定原被告签订的《厂房租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。 《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”根据原被告2019年3月19日的谈话录音“孙光德：我已经答应你了，一年按八万给你算，这个定了算。杨春伟：那去年那，去年是七万六。孙光德：阿对，今年给你照八万。杨春伟：去年房租是七万六吧。孙光德：阿！”，结合原告提交的孙光德于2018年4月19日、5月2日两次转账给赵春燕共计75000元的银行交易明细，可以证明2018年4月6日原合同期限届满后，双方就租金部分进行了变更，变更为每年76000元。对于被告欠付的1000元租赁费（2018年4月7日至2019年4月6日期间），因原告在本案中并未主张，本院对此不予评判。 《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告在2019年3月19日与被告面谈时已明确表示不再出租涉案厂房，2019年3月20日再次通过短信通知被告2019年4月6日后不再出租涉案厂房，符合上述法律规定，故本院认定原被告签订的《厂房租赁合同》于2019年4月6日解除。 本案中，原被告均认可目前被告仍实际占用使用涉案厂房，但被告仅支付租赁费至2019年4月6日，鉴于被告实际占有使用涉案厂房，从公平合理的角度出发，被告仍应参照租金标准支付相应的实际占用使用费。根据原被告变更后的年租金76000元，本院支持原告主张被告支付2019年4月7日至2019年7月31日涉案厂房的占有使用费23903元（76000元÷12个月×3个月+76000元÷12个月÷31天×24天）。原告主张被告腾空并返还租赁房屋，符合《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百五十三条规定，于法有据，本院予以支持。 对于涉案变压器，被告主张原被告约定用变压器折抵两年房租，但并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。因原告诉讼请求中未涉及变压器问题，被告亦未对此提出反诉，故，本院不予评判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、原告杨春伟与被告孙光德签订的《厂房租赁合同》于2019年4月6日解除； 二、被告孙光德于本判决生效之日起十日内支付原告杨春伟人民币23903元； 三、被告孙光德于本判决生效之日起二十日内腾空并搬离位于胶州市工业园的涉案厂房； 四、驳回原告杨春伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费404元，诉讼保全费262元，由被告孙光德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 赵 燕 审判员 泮晓朋 审判员 孙 超 二〇一九年十二月十九日 法官助理梁岩 书记员段晓敏