吉林省敦化市人民法院民事判决书（2018）吉2403民初3231号原告：曹玉琴，女，无职业，住敦化市。原告：吕义厚，男，无职业，住敦化市。原告：吕志江，男，无职业，住敦化市。共同委托诉讼代理人：吕某，男，无职业，住敦化市。共同委托诉讼代理人：冯仁贵，吉林汇烨律师事务所律师。被告：敦化市圣德房隆房地产开发有限责任公司。法定代表人：高连德，董事长。委托诉讼代理人：于宏光，公司经理。委托诉讼代理人：刘维友，吉林敖东律师事务所律师。第三人：宋焕武，男，无职业，住敦化市。原告吕志江、曹玉琴、吕义厚与被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司（以下简称圣德隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告吕志江、曹玉琴、吕义厚的共同诉讼代理人吕某、冯仁贵，被告圣德隆公司的委托诉讼代理人于宏光、刘维友，第三人宋焕武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吕志江、曹玉琴、吕义厚向本院提出诉讼请求：一、判决圣德隆公司履行拆迁协议书；二、判决圣德隆公司交付吕义厚、曹玉琴凯盛新居一号楼西数门市房第二户、西数一单元三楼、西数第二车库并为其协助办理房屋过户手续；三、判决圣德隆公司交付吕志江凯盛新居一号楼西数第一门市、西数一单元二楼、西数第一车库并为其协助办理房屋过户手续；四、判决圣德隆公司支付吕志江拆迁补偿款1万元；五、本案诉讼费用由圣德隆公司承担。事实和理由：2015年5月28日，吕志江、曹玉琴、吕义厚委托吕某与圣德隆公司签订一份拆迁协议书，内容为产权调换，回迁安置回迁原址（内容见协议书）。吕志江、曹玉琴、吕义厚对涉案拆迁协议有关门市房、房屋、车库签订了协议书（内容见协议书）。（2016）吉2403民初1312号、（2016）吉24民终1757号民事判决书认定拆迁协议书合法有效。吕志江、曹玉琴、吕义厚多次找圣德隆公司要求履行拆迁协议，圣德隆公司以种种理由拒绝履行协议，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持吕志江、曹玉琴、吕义厚的诉请。圣德隆公司辩称，一、吕志江、曹玉琴、吕义厚在事实与理由中陈述是2015年5月28日，吕志江、曹玉琴、吕义厚委托吕某与圣德隆公司签订一份拆迁协议书不属实，没有口头授权，没有告知本案拆迁人，所谓的委托是在2017吉2403民初402号民事裁定书审理过程中，由现在的吕志江、曹玉琴、吕义厚追加授权的，而并非是2015年5月28日授权的，与事实不符。二、吕志江、曹玉琴、吕义厚与圣德隆公司之间的是法律上的合同双方当事人即不是合同的相对人，吕志江、曹玉琴、吕义厚并没有同圣德隆公司之间签订《拆迁协议书》案外人同我方签订的，《拆迁协议书》对吕志江、曹玉琴、吕义厚没有约束力。案外人同我方签订的《拆迁协议书》虽然已被几个生效法律文书确认为合同有效，但不具有法律的实际履行效力，既没有可操作性。吕志江、曹玉琴、吕义厚合同上吕某是三原告的代理人，那么应该以被代理人签订合同，而不是以吕某签订合同。案外人同我方签订的《拆迁协议书》违背了《民法总则》第八条规定的民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违反公序良俗的规定。公序良俗的原则是一般通俗的道德原则，更是一种法律的强制性规范，是社会的公共道德，这是原民法通则第七条明确规定的，民事活动应当尊重社会公法，不得损害社会公共利益，扰乱社会公共秩序，本案中《拆迁协议书》是吕志江、曹玉琴、吕义厚的亲属吕某同我公司签订的，在签订合同之前，吕志江、曹玉琴、吕义厚不出面，指示吕某阻止我方拆迁，提出了各种苛刻的条件，以满足他的私利，在前后动迁两年的过程中，其他所有动迁户都签订了动迁合同，只有案外人吕某拒绝签动迁合同，采取各种手段逼迫我方答应其无理的条件，否则，就不予签字，在无奈的情况下，我方违心同其签订了协议书，此事吕志江、曹玉琴、吕义厚都在大石头，都不出面，也不出具授权委托书，如果不满足他们的私欲就否认合同效力，如果满足了私欲则可在适当是其在追认授权，这样行为是典型的钉子户，典型的违背公序良俗的道德规范，2015年初，我方准备放弃二期工程，在政府和规划部门的强制下，被迫同吕某签了协议，而吕某并非是实际被拆迁人，吕某拿出了三个现在的吕志江、曹玉琴、吕义厚的房产证，吕义厚名下20.31平方米住宅、23.1平方米住宅；吕志江名下37.66平方米住宅和土地使用权证，而实际吕志江、曹玉琴、吕义厚有产权证的房屋至今也没有被拆迁，还在原处，就是规划部门逼着我们公司动迁的，我们不同吕某签订合同，规划部门就不允许动工，吕某提出的条件是：门市房两个，面积65-70平方米，回迁住宅两个，面积65-70平方米，回迁车库两个，两个面积15平方米，补偿金10000元，合同签订后我方无法兑现，于2016年5月17日在敦化市法院立案，请求撤销《拆迁协议书》被敦化市人民法院民事判决书（2016）吉2403民初1312号判决驳回诉讼请求，后原告上诉至中院，被中院（2016）吉24民终1757号驳回，2017年7月21日，案外人吕某又以原告身份起诉我公司，要求履行《拆迁协议书》被敦化市人民法院民事裁定书（2017）吉2403民初402号认定“吕某不具有对全部物权主张权利的主体资格。”裁定驳回吕某的起诉，吕某不服上诉，被中级法院（2018）吉24民中1136号民事裁定书裁定驳回吕某的起诉，维持原裁定。现吕志江、曹玉琴、吕义厚又以被拆迁人名义起诉，请求按《拆迁协议书》履行，实属构成违背社会公德，违反公序良俗的恶意诉讼。三、案外人吕某同我方签订的《拆迁协议书》违背了物权法原则，《物权法》第一百零六条，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。物权法规定的善意取得必须首先具备：1、受让人受让该财产时是善意的前提条件，而本案中，吕志江、曹玉琴、吕义厚是利用吕某采取的不当手段讹作了我方取得物权，虽然是恶意的，因为动迁时产权所有人都在大石头，而且右相继前后两年时间，从来不找我方而派出吕某来对我方谈判，我方认为吕某主观上就不是善意的；2、物权转让应当是以合理的价格转让，而本案中，无论从哪一个角度看，也不存在合理的价格转让问题，同时，在签订合同时吕某也未以被拆迁人的名字和名义签订合同，更违背了《城市国有土地拆迁条例》中的被拆迁人的主体资格规定。因此，吕志江、曹玉琴、吕义厚具有恶意取得物权的客观事实。四、吕志江、曹玉琴、吕义厚诉讼请求的具体请求事项，在我方与吕某签订的《拆迁协议书》中没有明确规定哪个房屋哪个单元哪个具体物权归谁所有，吕志江、曹玉琴、吕义厚各自主张的各自请求在《拆迁协议书》中没有明确约定，不具有实际操作性，故无法履行该协议，应另行协商约定。五、本案中，圣德隆公司虽然同吕某签订《拆迁协议书》，但实际的产权人系本案原告，原告的房屋被部分拆迁，而绝大部分都现存在，我方可以考虑客观事实，同现吕志江、曹玉琴、吕义厚签订具体的补偿拆迁协议，对被拆迁物的损失给予合理的补偿。六、驳回吕志江、曹玉琴、吕义厚超出法律规定的不公平、不合理的诉求，请法院公判。经本院审理查明：2015年5月28日，圣德隆公司与吕某签订房屋拆迁安置补偿协议，圣德隆公司拆迁吕某坐落在敦化市××镇、所有人登记在吕义厚名下20.31平方米住宅、39.13平方米住宅和所有权人登记在吕志江名下37.66平方米住宅以及80平方米无照房、车库、木板棚等构筑物兴建凯盛新居小区。协议约定圣德隆公司给予吕某原址回迁安置1号楼西数第一、第二门市房两户，面积65至70平方米；回迁安置住宅两户，面积65至70平方米；回迁安置车库两个，每个面积15平方米。吕某在签订合同当日将房产证、土地证交给圣德隆公司，在15日内迁出，圣德隆公司给予减免两年物业费、取暖费及装修保证金，补偿现金10000元（在搬家完毕时一次性付清）。协议签订后，吕某将涉案三个住宅和宅基地上的构筑物以及房产证、土地证交付给圣德隆公司，迁出涉案房屋。圣德隆公司拆除涉案宅基地上的构筑物，兴建了凯盛新居小区1号楼。现凯盛新居小区1号楼已竣工，圣德隆公司未按协议约定交付给吕某回迁门市房、住宅和车库，补偿现金10000元。涉案被拆迁房屋宅基地使用面积253.8平方米。另查：吕某、吕志江系曹玉琴、吕义厚的儿子，2018年8月25日，吕志江、曹玉琴、吕义厚签订协议书一份，内容为“按照拆迁协议书的内容房屋具体分配如下：一、凯盛新居1号楼西数2门市，西数1单元3楼，西数第二车库归父母：曹玉琴、吕义厚所有；二、凯盛新居1号楼西数1门市，西数1单元2楼，西数1车库归吕志江所有，拆迁费归吕志江所有。参加房屋分配人员签字，吕志江、曹玉琴、吕义厚”。再查：敦化市人民法院作出（2016）吉2403民初字第1002民事调解书中圣德隆公司与宋焕武、司金玲达成调解协议“宋焕武、司金玲被拆迁的107.5平方米房屋及附属物，敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司给予宋焕武、司金玲回迁位于敦化市××镇商业用房一套（98.8平方米，东第四门）；1号楼西1单元402室一套（76.76平方米，已交付）；1号楼西1单元302室一套（76.76平方米）；西2单元601室一套（79平方米，带阁楼）；地下棚子3个（共计33平方米）；人民币20万元（已给付）”。本案中案涉房屋西数1单元3楼与（2016）吉2403民初字第1002民事调解书中的房屋系同一房屋。本院认为，虽然被拆迁的房屋分别登记在吕志江、吕义厚名下，而拆迁安置补偿协议系吕某与圣德隆公司签订，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，吕志江、曹玉琴、吕义厚对于圣德隆公司与吕某签订的房屋拆迁安置补偿协议予以认可。并且该协议不违反法律法规的强制性规定，合同成立并且生效。圣德隆公司应按照拆迁安置补偿协议的约定交付房屋及拆迁款。圣德隆公司抗辩称1号楼西1单元302室的房屋已经按照拆迁协议交付给第三人宋焕武，其余的拆迁协议中的约定房屋均已出售，虽然圣德隆公司向本院提供部分房屋买卖合同，但是根据本庭进行的现场勘验，案涉的房屋除了第三人宋焕武占有的房屋已经居住，其他房屋及车库均无人使用，对于圣德隆公司提供的买卖合同真实性亦无法确认，并且依据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，圣德隆公司抗辩主张没有事实及法律依据，不予支持。关于曹玉琴、吕义厚主张要求圣德隆公司交付第三人宋焕武已经实际占有的房屋（西数1单元3楼），该房屋系第三人宋焕武通过拆迁补偿协议取得，并且经过敦化市人民法院作出（2016）吉2403民初字第1002民事调解书予以确认，故对于曹玉琴、吕义厚的本项诉讼请求不予支持，曹玉琴、吕义厚可以另案向圣德隆公司主张赔偿。综上，吕义厚、曹玉琴主张圣德隆公司交付凯盛新居1号楼西数门市房第二户、西数第二车库并为其协助办理房屋过户手续，有事实及法律依据，予以支持。吕志江主张圣德隆公司交付凯盛新居一号楼西数第一门市、西数一单元二楼、西数第一车库并为其协助办理房屋过户手续并支付支付拆迁补偿款10000元，有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十一条、第六十条《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：一、敦化市圣德房隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即将大石头镇凯盛新居小区一号楼西数门市房第二户、西数第二车库交付给曹玉琴、吕义厚，待凯盛新居小区能办理产权登记手续后，协助曹玉琴、吕义厚办理上述房屋产权登记手续；二、敦化市圣德房隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即将大石头镇凯盛新居小区西数第一门市、西数一单元二楼、西数第一车库交付给吕志江，待凯盛新居小区能办理产权登记手续后，协助吕志江办理上述房屋产权登记手续；三、敦化市圣德房隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付吕志江拆迁补偿款10000元；四、驳回吕志江、曹玉琴、吕义厚的其他诉讼请求。如果敦化市圣德房隆房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由敦化市圣德房隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 员 徐伟民人民陪审员 彭 博人民陪审员 关艳萍 二〇一九年十二月十八日书 记 员 石书侨