天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初12656号原告：天津市瑞友教育科技有限公司，住所地天津市滨海新区泰祥里1-1-105号。法定代表人：张瑞明，总经理。委托诉讼代理人：任荟好，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：师志强，天津张盈律师事务所律师。被告：天津嗨客网络科技集团有限公司，住所地天津市河西区大沽南路459号二层。法定代表人：夏素聪，经理。委托诉讼代理人：杨文志，男，该公司物业主管。委托诉讼代理人：殷强，天津瑞宇律师事务所律师。原告天津市瑞友教育科技有限公司（以下简称：瑞友教育）与被告天津嗨客网络科技集团有限公司（以下简称：嗨客网络）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞友教育的委托诉讼代理人任荟好、师志强到庭参加诉讼，被告嗨客网络经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞友教育向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还定金200000元；2．判令被告向原告返还承包保证金186217元；3．判令被告向原告返还2018年8月至2019年1月物业费用274356.72元；4．判令被告向原告返还服务管理费用60968.16元；5．本案诉讼费等维权费用由被告负担。事实与理由：2017年6月30日，原、被告就原告租赁“天津市南开区房屋”事宜签订《联营合作协议》，双方约定租赁期限为五年，自2017年12月1日至2022年11月30日，每月服务费为128739元，被告承担物业费用，同时对定金、承包保证金、双方权利义务以及违约金等事项作出约定。之后双方签订《补充协议》约定由原告提前支付2018年6月1日至2018年11月30日的房租及物业费，同时被告免除乙方2018年12月1日至2019年5月31日的相关费用，以上协议原告均已履约完毕。自2018年8月起被告违约不支付物业费用，原告接物业公司通知后，垫付2018年8月至2019年1月的物业费用。2019年1月26日，因被告与物业出租方天津市地下铁道集团有限公司存在司法纠纷，二公司之间签订的《环球置地广场物业租赁合同》已依法解除。原告认为，《联营合作协议》以及《补充协议》系原、被告间真实意思表示，双方均应诚信履约。被告在协议期内的不当行为已构成违约，应依法赔偿给守约方造成的损失。为维护原告合法权益，故成讼。被告嗨客网络经本院传票传唤未到庭应诉，但庭后向本院发表答辩意见。对原告主张返还定金200000元及承包保证金186217元的诉讼请求无异议。对原告主张返还2018年8月至2019年1月物业费用274356.72元及返还承包保证金186217元的诉请，被告不同意支付。因为2019年1月26日之前，双方还存在租赁合同关系，应按照合同和补充协议履行。被告并没有委托原告向物业公司支付相应费用，原告支付费用之前也没有征得被告同意，相应法律后果应由原告自行承担。自2019年1月26日之后，因物业公司收回了承租场地，双方租赁合同已经无法实际履行。后期原告向物业公司支付的费用是根据原告与物业公司之间新的租赁合同产生的租金，与被告无关。双方签订的补充协议基于的事实是双方存在长期租赁关系的基础上被告给予原告的优惠，现因双方租赁合同已经无法履行，优惠的前提条件不存在，被告不应再承担补充协议的相关义务。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告与被告签订《联营合作协议》，约定被告投入自己拥有经营权的位于天津市南开区房屋，计租面积为1693.56平方米的使用权作为联营项目的经营场所。联营期限为五年，自2017年12月1日至2022年11月30日。装修期为2017年7月1日至2017年11月30日，其中2017年7月1日至2017年9月30日的物业费由被告承担，2017年10月1日至2017年11月30日的物业费由原告承担。联营方式为原告在本协议生效之日起三日内开始依法办理工商登记手续，取得合法经营资质，被告名称不得出现在工商登记备案的股东中。原告全权负责联营项目的经营管理，被告对联营项目的债权、债务不承担任何责任。被告对原告在联营合作期间的具体合法经营行为不与干涉。被告负责房屋所在区域的服务管理，收取服务管理费用（包含物业费及制冷、取暖费）。每月服务费为128739元，年服务费为1544868元。付款方式为押三个月租金为承包保证金，付六个月服务管理费的形式。付款时间段为每年5月15日至5月31日和11月15日至11月30日。自合同签订后5日内原告向被告支付200000元定金，7月10日支付186217元承包保证金尾款。7月25日支付服务管理费772434元。协议另约定双方权利义务及违约责任。协议签订后，原告依约给付被告定金、承包保证金及服务管理费。被告将房屋交付原告使用。2018年4月双方签订《补充协议》，协议约定原告同意提前支付2018年6月1日至2018年11月30日的房租及物业费，合计772434元。双方约定原告提前付款日期及金额，原告租金给付至2018年11月30日。另约定作为提前支付房租的回报，被告同意免除原告2018年12月1日至2019年5月31日的房租及物业费，合计772434元。此期间不再另行收费。另查，涉诉场地所有权人为案外人天津市集团有限公司，2017年5月被告与案外人天津市地下铁道集团有限公司签订《环球置地广场物业租赁合同》，将涉诉场地租赁给被告用于经营。租赁期间为2017年9月1日至2022年8月31日止。因被告拖欠租金，案外人天津市地下铁道集团有限公司于2018年11月22日诉至本院。后被告与案外人天津市地下铁道集团有限公司达成调解意见，本院出具（2018）津0104民初14729号民事调解书。后因被告未按调解书约定内容履行，被告与案外人天津市地下铁道集团有限公司签订的《环球置地广场物业租赁合同》于2019年1月26日解除。2019年1月26日，案外人向原告出具清退场地通知，后原告向被告邮寄解除联营协议通知书。2019年4月22日，原告作为承租人与案外人天津市地下铁道集团有限公司作为出租人，双方签订《环球置地广场物业租赁合同》，约定租赁期间为10年，自2019年4月26日至2029年4月25日止，自2019年4月26日起开始计租，租赁期不包括装修期。自2019年1月26日至2019年4月25日止为装修期。该期限内，承租人无需支付该场地的租金，但须向大厦物业服务公司支付物业管理费、装修保证金、装修服务费和因装修工作而实际发生的费用，以及水电等能源费用。其中，第一计租年度至第四计租年度场地签约租金（含税）为人民币1元／天／平方米。双方另约定其他年度租金给付及相关权利义务等。庭审中，原告向本院提交《联营合作协议》、《补充协议》、收据、付款通知书、民事调解书及《环球置地广场物业租赁合同》，被告对《联营合作协议》、《补充协议》、收据、民事调解书及《环球置地广场物业租赁合同》的真实性均无异议，但不认可证明目的。被告对付款通知书真实性不予认可。被告主张原告拖欠被告关联公司物业服务费用，并提交缴费通知单、收据及收款凭证，原告对上述证据均不予认可，认为和本案无关。另，经本院至涉诉场地物业公司深圳市深华物业集团有限公司天津分公司核实，2018年7月和8月涉诉场地的物业费用均由原告向物业公司缴纳，原告转款时间分别为2018年8月13日、2018年9月4日，转款金额均为45726.12元。2018年9月、10月、11月涉诉场地的物业费用系物业公司以被告物业押金折抵，2018年12月及2019年1月涉诉场地的物业费用由原告缴纳，原告转款时间分别为2018年12月27日、2019年1月11日，转款金额均为45726.12元。原告曾于2017年9月12日向涉诉场地物业公司支付装修保证金50806.8元，2018年10月25日向物业公司转款40645.44元，上述两笔款项均由物业公司折抵涉诉场地2019年2月及3月的物业费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《联营合作协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方协议内容及庭审查明可以认定原、被告为转租关系。而被告作为承租人同产权人天津市地下铁道集团有限公司签订的《环球置地广场物业租赁合同》，因被告拖欠租金已于2019年1月26日解除，导致原、被告之间的转租合同亦无法继续履行，期间，原告向被告邮寄解除协议通知书行使解除权，被告亦当庭认可2019年1月26日为双方解除转租合同的日期，故本院认定原、被告于2019年1月26日解除双方转租关系。原告主张被告返还定金200000元及承包保证金186217元，被告当庭同意，本院予以准许。关于原告主张垫付物业费用274356.72元及向案外人支付租金费用60968.16元的损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因一方违约而给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因双方签订《联营合作协议》约定租赁期间物业费用由被告承担，《补充协议》亦约定免除原告2018年12月1日至2019年5月31日的房租及物业费，虽双方转租关系于2019年1月26日解除，但上述费用均系原告的预期可得利益。现原告因被告违约导致额外支出上述费用，且该费用不超过双方转租合同约定被告单方要求终止合同的赔偿金数额，故对原告主张本院予以支持。被告抗辩原告拖欠被告关联公司相关费用，与本案并非同一法律关系，本院不予涉及。综上所述，原告要求被告返还定金、承包保证金、垫付物业费及额外支出租金的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津嗨客网络科技集团有限公司返还原告天津市瑞友教育科技有限公司定金200000元及承包保证金186217元；二、本判决生效后三十日内，被告天津嗨客网络科技集团有限公司返还原告天津市瑞友教育科技有限公司垫付物业费用274356.72元；三、本判决生效后三十日内，被告天津嗨客网络科技集团有限公司赔偿原告天津市瑞友教育科技有限公司额外租金损失60968.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11015元，减半收取计5507.5元，由被告天津嗨客网络科技集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 娜二〇一九年十二月十日书记员 吕艳玲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。