重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初18678号原告：重庆卓承商业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区较场口88号A区塔楼9-1，统一社会信用代码：91500103MA5ULLYHOL。法定代表人：陈璞，系董事长。委托诉讼代理人：兰智慧，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，重庆静昇律师事务所律师。被告：从光明，男，1980年3月5日出生，住安徽省霍邱县。第三人：重庆鹏恒商业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区民族路188号16-1#1606室，统一社会信用代码：91500103MA5ULM2X09。法定代表人：陈璞，系董事长。委托诉讼代理人：陈杨，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰智慧，重庆静昇律师事务所律师。原告重庆卓承商业管理有限公司（以下简称“卓承商业公司”）与被告从光明，第三人重庆鹏恒商业管理有限公司（以下简称“鹏恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓承商业公司及第三人鹏恒公司的委托诉讼代理人兰智慧、陈杨，被告从光明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓承商业公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方签订的商铺租赁合同已经解除；被告向原告支付履约保证金57455.24元，迟延履行违约金暂算至2019年7月23日为33518元，计算方式为：以未交纳费用（57455元+49632元）为基数，按日千分之日的标准，从2018年9月14日计算至2019年7月23日合计312天，金额为33518元；被告向原告支付因被告违约合同解除违约金20000元；诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原、被告双方签订商铺租赁合同，双方对租金、履约保证金等事宜进行了约定。合同生效后，经原告多次催收，被告仍未履行交付费用义务。2019年3月5日，因被告违约，原告依据合同约定解除了租赁合同。原告认为，双方签订的商铺租赁合同合法有效，原告已经履行了相应义务，被告行为违约致使合同解除，故诉至法院。被告从光明辩称，对原告主张的合同解除时间认可，因房屋现状与被告交付的房屋图纸不一致，实际交付房屋时，屋内多了立柱，造成被告无法按原图纸装修，合同目的无法实现，所以系原告违约。签订合同时，其已经支付了30000元，也不再要求原告退还了，作为解除合同的补偿。如果被告确实存在违约情形，其已经支付的30000元应当予以抵扣，违约金等不同意支付，律师费合同无约定，且其也未使用过房屋，没有给原告造成损失。原告于2019年3月5日与被告解除案涉合同，合同解除时租赁期限尚未开始，故原告无权要求被告支付租金等费用。第三人鹏恒公司述称，同意原告诉讼请求，其司从重庆江厦徐汇置业有限公司承租案涉房屋后转租给原告，原告再对外出租合法有效。本案中，其司虽为案涉租赁合同的丙方，依照合同约定享有甲方的权利，但其司同意原告主张合同权利，其司在本案中不主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了《仁悦天地租赁意向协议》、《商铺租赁合同》、《解除合同及违约责任通知函》、EMS快递单、邮件查询记录、《房屋租赁合同》、房屋产权证复印件、《合同》、法律事务委托合同、发票、付款凭证等等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年4月27日，重庆江厦徐汇置业有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的重庆鹏恒商业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》一份。该合同第1.1条约定：租赁房屋位于重庆市高新区石杨路X号（江厦·星光汇一号地块）；1.2条约定：租赁面积约为71000平方米……鉴于本合同签订时，甲方还未取得房屋所有权证，本合同最终的计租面积以房屋所有权证记载的建筑面积为准……。3.1条约定：租赁期限为15年，自经营免租期结束之次日（按招标文件）2021年9月1日起至2036年8月31日止。3.2条约定：装修筹备期10个月，自交付日之次日2018年7月1日起至2019年4月30日止。经营免租期28个月，自装修筹备期结束之次日2019年5月1日起至2021年8月31日止。4.2条约定：租金支付一个月为一期，先支付后使用。乙方在经营免租期结束当月25日前内向甲方支付第一期租金……。10.3条约定乙方的权利为租赁期间内享有房屋的使用权，享有本合同约定经营范围的自住、合法经营权以及法律、法规规定及本合同约定的其它权利。包括但不限于承包、联合经营等形式与第三方部分合作经营或分零转租。但乙方不得将本合同约定的全部或主要义务转移给第三人承担。合同同时对其他事宜进行了约定。2018年10月15日，重庆江厦徐汇置业有限公司取得了九龙坡区石杨路18号房屋的所有权。2018年6月28日，重庆鹏恒商业管理有限公司作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的原告卓承商业公司签订了《合同》一份，该合同约定：甲方自愿将享有出租权的部分商场出租及委托给全资子公司乙方。由乙方根据甲方整体商业安排对该部分区域进行专门化设计及运营。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：第一条甲方出租及委托给乙方的商场位于重庆市九龙坡区石杨路X号的仁悦天地购物中心出租商铺为商业广场X层商铺。第二条租赁及委托期12年，自2018年7月1日起至2030年6月30日止。第三条委托费用每年10000元。第四条甲方的权利与义务，1.提供租赁物及整体商业规划。2.对乙方转租的该部分商业承担连带责任。3.对乙方转租的该部分与乙方共同享受乙方与承租商家签订合同中约定的应属于乙方的权利。第五条乙方权利义务：1.乙方有权直接对租赁部分商场进行转租。2.根据甲方整体商业安排，对租赁部分商场进行装修改造。2018年8月7日，被告从光明作为承租人（乙方）与作为出租方（甲方）的重庆鹏恒商业管理有限公司签订了《仁悦天地租赁意向协议》，该协议第一条约定：乙方承租甲方享有出租权的重庆仁悦天地项目第X层X号商铺……乙方承租该商铺用以经营煲上粥香项目/品牌。第三条意向金支付标准及时间约定：1.本意向协议签署当日，乙方向甲方支付合作意向金30000元。2.双方签订正式租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下租金组成部分。3.未能签署正式租赁合同，甲方无息退还合作意向金。第四条租赁合同签署约定：1.乙方应于2018年8月31日之前与甲方签订租赁合同（本意向协议不视为租赁合同）。本协议与租赁合同约定不一致的，以租赁合同为准。2.双方特别明确，本意向书约定的与该房屋租赁有关的事项及双方权利与义务等内容，将以双方正式签署的租赁合同约定为准。当日，杭州煲里头餐饮管理有限公司受被告从光明委托向重庆鹏恒商业管理有限公司付款30000元，并附言：煲上粥香。2018年9月10日，卓承商业公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告从光明以及作为丙方（担保方）的重庆鹏恒商业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，该合同主要约定：甲方是位于重庆市九龙坡区石杨路X号的仁悦天地购物中心的出租单位，甲方同意将商业广场X层X号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮品牌的专业经营商，同意承租该房屋。合同2.1条约定租赁期限为60个月，自2019年4月29日起至2024年4月28日止。4.1条约定，进场日为2019年2月20日，届时甲方按约定向乙方交付该房屋。4.3条约定，如乙方未在本合同约定进场日接收该房屋，或拒绝、拖欠签署《房屋交接验收确认书》，进场日、装修期、开业日不予顺延。7.1条约定，本合同签署之日起3个工作日内，乙方应当向甲方支付57455.24元作为履约保证金。8.3.2条约定，本合同签订之日起3个工作日内乙方应当向甲方支付49632元，该费用将在计租日自动转为第一期租金，租金期间为2019年4月29日（即计租日）至2019年7月28日……。17.3条约定，乙方迟延交纳、补足本合同项下租金、保证金或商业管理费或能源费用或其他应付费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金……乙方迟延交纳、补足本合同项下应由乙方支付的所有费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……。17.6条约定，双确认，本合同因乙方违约导致甲方行使合同解除权，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方承担违约金20000元……如违约方支付的违约金不足以补充守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同同时对其他事宜进行了约定。2019年2月28日，原告卓承商业公司向被告邮寄了《解除合同及违约责任通知函》，该函载明：“……根据合同，你方应于合同签署起3个工作日内支付履约保证金、首期租金。但截至发函日，你仍未履行上述义务，基于上述事实，特函告贵方如下事宜：1、由于你方违约行为，我方根据合同第17.3、17.6条约定解除你我双方于2018年9月10日签订的《商铺租赁合同》……”。2019年3月5日，该解除函由他人签收。审理中，原、被告双方确认，案涉的重庆仁悦天地项目已于2019年4月29日开业。原告及第三人自述案涉的X号商铺已于2019年4月出租给他人。审理中，被告认可原、被告双方之间的案涉房屋租赁合同已于2019年3月5日解除，但不认可解除函的内容。审理中，原告认为，被告的违约行为主要为未按时支付租金、保证金，以及未按时接房进场装修，造成了原告的资金占用损失，影响到其他商铺开业和履行情况。被告则认为，原告交付的案涉商铺与之前的图纸不一致，故被告才未接房，无论被告是否违约被告已经支付给原告的3万元意向金均作为解除合同对原告的补偿，不同意再支付违约金、保证金等诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉租赁合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告双方对《商铺租赁合同》已于2019年3月5日解除均无异议，本院予以确认。对于原告主张的履约保证金及对应的迟延履行违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告双方之间的商铺租赁合同已于2019年3月5日解除，且合同解除时，案涉商铺并未实际办理交接，故原告要求被告支付履约保证金，本院对此不予支持。对于迟延履行违约金。依据案涉租赁合同对于履约保证金和租金的约定，被告应当于合同签署之日起3个工作日也即2018年9月13日之前向原告支付履约保证金57455.24元以及第一期租金49632元，但被告支付了3万元意向金，依据《仁悦天地租赁意向协议》对意向金的约定，该3万元意向金自动转为租赁合同项下租金组成部分，被告还应当在2018年9月13日之前向原告支付77087.24元（57455.24元+49632元-30000元），被告未依约支付，其行为构成违约致使案涉合同解除，故被告理应支付相应的违约金。对于违约金标准，由于案涉合同约定的违约金计算标准为日息1‰明显过高，本院酌情调整为按年利率24%计算。故迟延履行违约金以77087.24元为基数，从2018年9月14日开始计算至合同解除之日止，违约金为8787.95元。对于原告主张的合同解除违约金20000元。本案中，因被告违约行为致使合同解除，原告依据约定主张合同解除违约金20000元，并无不当，本院予以支持。被告虽辩称原告违约在先，但被告举示的证据不足以证明原告交付的房屋不符合合同约定，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。因案涉租赁合同对律师费的负担并未进行约定，原告主张律师费由被告承担，于法无据，本院不予支持。综上，本案中，被告应当支付原告合同解除违约金20000元以及迟延履行违约金8787.95元，合计28787.95元。鉴于被告已支付了3万元意向金，且依据《仁悦天地租赁意向协议》对意向金的约定，该3万元意向金自动转为租赁合同项下租金组成部分，现案涉租赁合同已经解除，合同约定的计租日尚未届至，已经转为租金的3万元理应退还被告，现被告当庭表示该3万元不用退还，作为解除合同对原告的补偿费用，故两项费用相抵之后，被告无须再支付原告合同解除违约金20000元以及迟延履行违约金8787.95元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆卓承商业管理有限公司与被告从光明于2018年9月10日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除；二、驳回原告重庆卓承商业管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1260元，由重庆卓承商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 倘军伟二〇一九年十二月十日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜