河北省邯郸市永年区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0408执异68号 案外人：陈敏，女，1985年2月14日生，汉族，住邯郸市邯山区。 申请执行人：郑密云，女，1973年10月5日生，汉族，住邯郸市永年区。 被执行人：邯郸市正大房地产开发有限公司。 住所地：邯郸市复兴区大乘寺西街128号御景苑小区1号楼3层。 法定代表人：尹尚林，系该公司总经理。 被执行人：尹尚林，男，1946年7月17日生，汉族，住邯郸市邯山区。 被执行人：尹国兴，男，1979年3月7日生，汉族，住邯郸市丛台区。 本院在执行申请执行人郑密云与被执行人邯郸市正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）、尹尚林、尹国兴民间借贷纠纷一案中，案外人陈敏对本院查封邯郸市复兴区大乘寺西街128号御景苑小区3-1-02号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈敏称，2014年8月23日，陈敏与正大公司签订了房屋购买权协议。该协议中明确约定陈敏2014年一次性支付房款578490元，正大公司将其开发建设的御××小区××楼××单元××号房屋即3-1-02号（建筑面积为103.05平方米，单价6600元／平方米）出售给陈敏。2014年陈敏即将房款及公共维修基金、太阳能费用、楼宇对讲费用、热力计量表所有配套费用全额支付。2014年8月26日，正大公司向陈敏出具房款收据，并办理完房屋交接手续。2014年12月份，陈敏便入住该套房屋中。之后，陈敏多次找正大公司要求签署《商品房买卖合同》及办理房产证事宜，但该公司找各种理由推脱未予办理。综上所述，根据相关法律规定，位于邯郸市复兴区房屋系陈敏所有，法院应当依法解除对该套房屋的查封，以维护陈敏的合法权益。 郑密云称，郑密云与正大公司、尹尚林、尹国兴民间借贷纠纷一案已由法院立案受理，法院于2018年6月20日作出(2018)冀0408民初1840号民事裁定书，裁定查封正大公司、尹尚林、尹国兴价值7485664元的财产或冻结被申请人同等数额的银行存款。在法院保全过程中，查封正大公司位于邯郸市复兴区大乘寺西街128号御景苑多套房产，现在陈敏对法院查封的邯郸市复兴区大乘寺西街128号御景苑小区3-1-02房产提出异议，称系其所有，请求解除对该房产查封。陈敏所述没有法律和事实依据，其提交的证据不能证明其异议请求，应当驳回其请求。理由如下： 一、陈敏陈述的事实和理由没有真实性，不予认可。陈敏称2014年其即将房款及公共维修基金、太阳能费用、楼宇对讲费用、热力计量表所有配套费用全额支付。2014年8月26日，正大公司向陈敏出具房款收据，并办理完房屋交接手续。2014年12月份，陈敏便入住该套房屋中。郑密云认为，陈敏所述是错误的，因其提交的转款凭证时间是2014年1月份，签订协议是8月份，不符合正常购房逻辑，转款对象也不是正大公司，不能证明其缴纳房款，与正大公司无关。陈敏称2014年12月份入住，但是与物业收据相矛盾，因为物业收据是2014年9月份，根本不可能没有入住的情况下产生电费等有关费用。故陈敏所述矛盾非常明显，其观点不能成立。二、陈敏没有合法有效证据证明对异议房屋有合法所有权。1、异议房屋不属于陈敏所有，其证据没有真实性、合法性、关联性，不能证明对异议房屋有合法所有权。陈敏的购买权协议，没有真实性、关联性，不是买卖合同。该协议是购买权协议，也仅仅是对标的物具有购买的权利，但并不是买卖协议，该协议中的款项在签订商品房买卖合同之前并不是房款，更不是正规的商品房买卖合同。从协议内容也可以反映出来。见：甲乙双方经协商一致，为保护双方在洽谈、签订合同中的权利，明确缔约前的权利，特订立本协议，以共同遵守。可见双方签订协议的目的是“明确缔约前”的权利，也就是签订买卖合同之前的有关权利义务的约定，不是买卖合同约定的权利义务。第三条付款方式：乙方承诺按如下第【1】种方式支付购买权房款，以获得购买权标的购买权，进而获得与甲方订立关于上述标的的《商品房买卖合同》之权利。第四条其他约定（1）．乙方按甲方通知要求，携本协议书、身份资料（身份证、护照、营业执照、户口簿、法定代表人身份证复印件等）到“御景苑”售楼处行使购买权即签订《商品房买卖合同》（含附件）及其他签约文本，并向甲方交回本协议书已缴纳款才转为合同房款。可见，双方签订该协议的目的是以获得购买权标的购买权，并且协议中的款项，只有签订商品房买卖合同才转为购房款。购买权协议不是买卖合同，双方签订的真实目的是为了促成民间借贷债权的实现。该购买权协议没有法人或者负责人签字认可。因为有证据显示，2014年9月29日实际经营人尹国兴才被取保，谁盖的章，怎么盖的章不得而知，并且协议约定签字盖章才生效，现在没有负责人签字只有盖章，应当认定未生效。2、关于房屋房款收据，没有真实性，不是正规发票，与陈敏提交的转款记录是矛盾的，转款时间显示是2014年1月，并且转款对象也不是正大公司，数额也与协议上的款项不一致，矛盾重重。陈敏没有合法有效证据证明缴纳了协议上的款项。物业费收据没有真实性，是在查封之后陈敏才违法占有的，没有负责人签字，复兴区公安局的通告恰能证明尹国兴涉嫌非吸被采取刑事措施，印章在2014年8月时根本不能使用，处于禁止对外办理一切手续的期间。总之，郑密云对陈敏提交的证据都不认可，其证据没有真实性、关联性，应当不予采纳。三、法院查封异议房屋程序合法、事实清楚。人民法院查封异议房屋时，该房屋权属正大公司并未查询到有登记备案为陈敏的情形，查封行为合法。根据《物权法》等有关法律规定，陈敏对异议房屋并未取得所有权，查封措施并未侵害陈敏的权益。四、人民法院查封异议房屋，于法有据，应对其继续采取查封、拍卖执行措施，保护郑密云的合法权益。综上，请求驳回陈敏的异议请求。 陈敏为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、陈敏身份证复印件一份，用于证明陈敏身份合法。 证据二、编号：0027的房屋购买权协议书一份，用于证明陈敏购买了案涉房屋。 证据三、编号为0003879、0003880、0003881正大公司收据各一份、银行交易流水信息一份，用于证明陈敏交纳了购房款、热力费、公共维修基金等费用。 证据四、御景苑小区前期物业服务协议一份、邯郸市大城物业服务有限公司收据两份、御景苑交房单一份、承诺书一份，用于证明陈敏购买了御景苑小区3-1-02号房屋并已交付。 证据五、（2018）冀0408民初1840号民事裁定书复印件一份，用于证明永年区人民法院裁定查封了正大公司的财产。 本院查明：郑密云与正大公司、尹尚林、尹国兴民间借贷纠纷一案，诉讼中郑密云申请保全，2018年6月20日本院作出（2018）冀0408民初1840号民事裁定书，裁定：查封、扣押被申请人邯郸市正大房地产开发有限公司、尹尚林、尹国兴价值7485664元的财产或冻结被申请人同等数额的银行存款。并于2018年6月25日查封了正大公司位于邯郸市复兴区及其他房产，查封期限为三年，自2018年6月25日起至2021年6月24日止。2018年9月12日本院作出（2018）冀0408民初1840号民事判决书，主要内容：一、邯郸市正大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告郑密云借款本金365.2573万元及利息（以本金365.2573万元为基数，自2014年7月16日起至付清之日止，按照年利率24%计算）。二、被告尹尚林和被告尹国兴对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。三、驳回原告郑密云的其他诉讼请求。执行过程中，陈敏对本院查封案涉房屋不服，向本院提起执行异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈敏提供的证据不能证明其同时符合上述法律规定的三种情形，故陈敏的异议请求，依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈敏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  武伟燕 审判员  何晓玮 审判员  豆永周 二〇一九年十二月四日 书记员  张 雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。