中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1188号 上诉人（原审原告）:周正，男，1989年1月15日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人周正因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院(2018)晋民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周正的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人李源韬到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周正上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初166号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露A区24#-2-1502室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定周正主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，驳回周正的诉讼请求，认定事实不清、证据不足。（一）周正已经支付了购房款。案涉房屋原始取得系因龙驿公司拖欠王洪壮工程款，因此用案涉房屋抵顶。虽然双方没有形成书面的以房抵债协议书，但综合本案的证据以及其他同案的情况来看，绝大多数的材料供应商均没有形成书面的抵债协议书，而是直接以商品房买卖合同和收款收据替代。本案中，周正由王洪壮带至龙驿公司处签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司也为周正开具了收款收据，可以看出，王洪壮和龙驿公司均认可本案购房款数额内的债权债务，同时也证明周正和龙驿公司对购房事实双方确认。至于周正购买的抵账房实际房款低于合同价款，是王洪壮自愿放弃、平等协商的结果，并未损害龙驿公司利益。（二）周正在法院查封前已经签订合同，占有管理控制了案涉房屋，享有物权期待权，优先于西藏信托的金钱债权。 西藏信托辩称，本案诉争标的系以物抵债的房屋，但周正未能提供充分证据证明王洪壮是案涉工程的实际施工人，也无法确认王洪壮与龙驿公司之间存在工程欠款和以房抵债的事实，不能证明王洪壮对案涉房屋享有合法权利。此外，周正和龙驿公司签订的房屋买卖合同中载明房款为511852元，但王洪壮与周正签订的合同中房款为255000元，差额较大，周正不能提供银行流水说明付款情况。故周正主张的民事权益不足以排除强制执行。一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 周正向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区24#-2-1502室归周正所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，周正等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，周正等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日周正等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日周正等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日周正向一审法院提起执行异议之诉。 2014年12月15日，周正和王洪壮订立房屋买卖合同，周正以255000元购买诉争房屋。2014年12月15日，龙驿公司与周正签订《房屋买卖合同》，合同第六条载明：房价款511852元。同日，龙驿公司给周正出具入住通知书。周正开始缴纳各种费用。2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。周正至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.周正是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.周正对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归周正所有。 关于周正是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。周正主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张周正未提交证据证明其房屋被查封，且因周正起诉后又申请撤诉，现周正起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，周正等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了周正的执行异议申请，包括周正在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为周正起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，周正在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张周正不具有诉讼主体资格及周正起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于周正对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案诉争标的系以物抵债的房屋，但是龙驿公司与鞍山九建工程有限公司（以下简称鞍山九建）的施工合同、王洪壮与鞍山九建之间的关系问题，全系复印件，一审法院无法确认王洪壮是案涉工程的实际施工人、无法确认王洪壮与龙驿公司之间存在工程欠款和以房抵债的事实，不能证明王洪壮对案涉房屋有合法权利。此外，周正和龙驿公司签订的房屋买卖合同中载明房款为511852元，但王洪壮与周正签订的合同中房款为255000元，差额较大，且周正未提交任何银行流水说明付款情况。故周正主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 关于能否确认案涉房屋归周正所有。因周正主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回周正的诉讼请求。案件受理费8918.52元，由周正负担。 本院二审期间，周正围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周正将如下证据作为二审新证据提交：《施工结算以房抵账确认书》、《授权委托书》、《18#楼工程结算单》、记账凭证和收据。经查，《授权委托书》、《18#楼工程结算单》、记账凭证和收据已经在一审中提交，不属于二审新证据。西藏信托质证提出，对《施工结算以房抵账确认书》内容的真实性有异议。该确认书显示案涉房屋2015年2月13日才抵给王洪壮，《房屋买卖合同》却显示王洪壮在2014年12月15日卖给了周正，时间矛盾，不能证明以房抵债的真实性。 本院对上述证据审查认为，《施工结算以房抵账确认书》经龙驿公司法定代表人孙振鹏签字且加盖龙驿公司印章，结合本院查明的龙驿公司公章使用情况，对该确认书的真实性予以确认。对该份证据的合法性、关联性及证明力，本院将结合其他在案证据予以综合认定。 二审中，本院依周正申请调取了几组证据。第一组：山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）。周正对该证据未提交质证意见。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，以龙驿公司账目为基础形成的审计列表，无法证明该公司的真实账目出入情况，无法据此认定顶账事实。本院认为，《审计报告》系经人民法院依法委托作出，在西藏信托未能提供相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。 第二组：盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局在保管龙驿公司公章期间的印章使用情况登记，以及龙驿公司授权委托的公章使用审核人王孟媛律师提供的印章使用申请及情况登记。周正和西藏信托对该组证据均未提交质证意见。本院认为，盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局和王孟媛分别提交的印章使用情况登记，记载一致，能够互相印证，本院对该组证据予以采信，认定龙驿公司在此期间的公章使用系龙驿公司真实意思表示。 第三组：盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《入住情况统计表》），《入住情况统计表》载明：周正在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2014年12月15日。周正对该证据均未提交质证意见。西藏信托质证表示对该证据真实性无异议。本院认为，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，对案涉房屋的入住情况应当知悉，其制作的《入住情况统计表》能够与周正一审中提交的物业费、电梯费、水电气费、装修保证金收据相互印证，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明以下事实：（一）《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》第574条载明：房源信息：A24-2-1502；抵账人：王洪壮；事由：18#楼工程款顶房款；实际缴款或开票日期：2014年12月15日。（二）2019年5月8日，龙驿公司与王洪壮签订《施工结算以房抵账确认书》，对施工合同签订、施工结算、债权债务事实进行了确认。（三）周正在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间为2014年12月15日。 本院认为，本案二审争议焦点为周正对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；在金钱债权的执行中，案外人的主张若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条或第二十九条的规定，案涉房屋则能享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四项情形必须同时符合。本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封。周正于2014年12月15日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，周正在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其主张符合上述司法解释第二十八条第一项的规定。 周正提供的枫丹白露家园A区24#-2-1502室房屋的《入住通知单》开具时间为2014年12月15日；物业费、电梯费、水电气费、装修保证金等收据的开具时间均为该日，与《入住情况统计表》记载的周正办理入住手续时间一致。可以认定周正于2014年12月15日即人民法院查封之前，根据龙驿公司发出的《入住通知单》办理了入住手续，实际占有了案涉房屋。因此，周正的主张符合上述司法解释第二十八条第二项的规定。 根据《审计报告》记载，龙驿公司存在以案涉房屋抵顶王洪壮工程款的事实，龙驿公司与王洪壮签订的《施工结算以房抵账确认书》对这一账款抵顶行为作出进一步确认。结合上述《施工结算以房抵账确认书》及王洪壮与周正签订的《房屋买卖合同》，以及周正与龙驿公司签订《商品房买卖合同》、龙驿公司给周正开具《入住通知单》的事实，可以认定周正与王洪壮之间，存在周正购买王洪壮从龙驿公司处抵顶来的案涉房屋的意思表示，而龙驿公司表示认可。周正主张系以现金支付了案涉房屋购房款，对此虽然没有充分可靠的证据证明，但结合《审计报告》、《18#楼工程结算单》、《施工结算以房抵账确认书》、记账凭证和收据等证据显示的内容可以认定，在人民法院查封案涉房屋前，王洪壮已经以龙驿公司欠付的工程款，支付了案涉房屋的全部对价；从王洪壮处购买案涉房屋的周正，亦应由此视为已用龙驿公司欠付王洪壮的工程款，抵顶了案涉房屋的全部购房款，并承继了王洪壮对案涉房屋的相应权利。因此，周正的主张符合上述司法解释第二十八条第三项的规定。 龙驿公司对案涉楼盘设定了在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因周正自身原因。周正的主张符合上述司法解释第二十八条第四项的规定。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，周正得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对周正要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。综上，周正提出的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，周正的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初166号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园A区）24#-2-1502号房屋； 三、驳回周正的其他诉讼请求。 一审案件受理费8918.52元，二审案件受理费8918.52元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理沈佳 书记员杨鹏