陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14736号上诉人（原审被告）：西安唐兴医院有限公司，住所地西安市沣东新城阿房一路6号。法定代表人：于力谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗罡，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，陕西权诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西铁峰物业管理有限公司，住所地西安市高新区唐延路十一号4幢2单元21805室。法定代表人：张义军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈增阳，陕西博硕律师事务所律师。上诉人西安唐兴医院有限公司（以下简称唐兴医院）因与被上诉人陕西铁峰物业管理有限公司（以下简称铁峰物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。唐兴医院上诉请求:1.撤销一审判决，改判为驳回铁峰物业的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由铁峰物业负担。事实和理由：其与铁峰物业签订《商业物业委托服务合同》后，铁峰物业未提供合格的服务，在铁峰物业提供物业服务期间，服务质量一直不合格，在安保、卫生、公共设施维护等方面存在巨大欠缺，且一直未向其接通正式水电，使其一直使用临时水电，以致经常断水断电，给其带来经济损失。由于铁峰物业对张万新苑商业用房存在服务不到位等问题，2018年10月9日，西安市未央区三桥街办张万村村委会向铁峰物业发出《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》，要求铁峰物业于2018年11月1日撤出张万新苑小区。2018年10月11日，西安市未央区三桥街办张万村两委会向铁峰物业发出《告知函》，要求铁峰物业于2018年11月1日前办理完毕交接工作，要求商户不得向其他公司或个人以物业管理为由交纳任何费用。2018年11月2日，铁峰物业搬离并停止对张万新苑商业用房提供服务。一审中，铁峰物业提交的证明自己在2018年11月2日以后提供服务的证据多为工作日志、白晚班工作交接表、巡查记录等内容，均系铁峰物业单方自行制作，不能证明铁峰物业实际已向其提供了物业服务。相反，铁峰物业提交的证据证明了铁峰物业已于2018年11月2日搬离并停止对张万新苑商业用房提供服务。一审判决认定事实不清，适用法律错误。铁峰物业辩称，其自2017年7月承接巨威大秦郡商业项目以来，一直严格按照物业服务要求对项目进行管理，对唐兴医院等商户无论是门前保洁还是秩序安保、防火防盗通知等所有物业管理均及时到位，唐兴医院在相关资料中也有签字备案。其从未收到过西安市未央区三桥街办张万村村委会《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》，其对该函的真实性不认可。其物业委托相对方为西安创寓房屋管理有限公司，非张万村村委会，其与西安创寓房屋管理有限公司签订的《商业物业管理服务合同》尚未到期，张万村委会无权直接终止该合同。唐兴医院对其已经提供的物业服务应依约按期支付物业费。其与唐兴医院签订的《商业物业委托服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，且未解除。唐兴医院对于拖欠费用已经盖章确认，应依法支付拖欠的物业费。唐兴医院的上诉理由不能成立，请求驳回唐兴医院的上诉请求。铁峰物业向一审法院起诉请求：1.唐兴医院支付其物业管理费27万元及上述款项实际付清之前的滞纳金（暂计算至2019年5月5日为81000元）；2.诉讼费由唐兴医院负担。一审法院认定事实：2017年11月21日，铁锋物业（乙方）与唐兴医院（甲方）签订《商业物业委托服务合同》，约定：一、物业服务建筑面积服务期限和费用的起算日期：物业服务建筑面积暂按12000平方米，以甲方与西安创寓房屋管理有限公司签订的巨威大秦郡《房屋租赁合同》约定面积为准；物业委托服务管理期限为10年，乙方自2018年1月1日起计算甲方委托物业服务各项费用。二、物业各项费用收取标准：物业管理费2.5元/㎡.月，生活垃圾处理费由甲方自行清运，乙方不再另行收取；固定车位停车位服务费另行约定。三、物业服务管理内容：1.房屋建筑公用部位的维修、养护包括大门外围、路面；2.公共设施设备的维护、养护、运行、管理，包括共用的上下水管道、落水管、公共照明、低压配电箱、水泵房、楼内消防设施、设备、保障日常运行；3.市政公共设施、附属建筑物的养护，包括道路、室外上下水管道、化粪池；4.公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集。四、甲方按时足额向乙方交纳物业管理费用及各种相关费用，应于首次本合同签订之日起3个工作日内按四个月支付乙方所有物业管理服务费及相关费用；乙方享有依法向甲方收取物业管理费等的权利，有权向甲方收取逾期的滞纳金，逾期不交纳的，乙方有权终止物业合同。五、违约责任：甲方不能按时交纳物业管理服务相关费用，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之二向乙方支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。合同签订后，铁峰物业依约向唐兴医院提供了物业服务，唐兴医院交纳物业费13万元。2018年4月12日、5月18日、9月1日，10月26日、12月5日，铁峰物业分别向唐兴医院发出铁峰物业工作联系函，要求唐兴医院支付物业费用，唐兴医院工作人员对上述函件均予以签收。2018年10月16日，铁峰物业向唐兴医院发出业主满意度调查问卷，唐兴医院工作人员翟翠玲在客户满意度栏签署满意。之后，铁峰物业向唐兴医院发出物业服务催费通知单，唐兴医院签收后未交纳物业费，铁峰物业遂于2019年5月8日诉至法院要求判如所请。唐兴医院以其答辩意见不同意铁峰物业的诉讼请求。审理中，唐兴医院提供三桥街道张万村村委会的告知函复印件及西安创寓房屋管理有限公司证明，证明无人委托铁峰物业对张万村商业楼进行管理的事实。铁峰物业对告知函复印件不认可，称对真实性无法核实，表示其至今仍在为唐兴医院提供物业服务；对西安创寓房屋管理有限公司的证明真实性不认可，提出唐兴医院已与其签订合同，其已经提供物业服务，且唐兴医院已交纳了部分物业费，对该证据不认可。一审法院认为，铁峰物业与唐兴医院签订的《商业物业委托服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”铁峰物业应按照合同约定提供相应的物业服务，唐兴医院亦应按照约定交纳物业管理费。本案中，铁峰物业提供的证据可以证明其已依约提供了相应的物业服务，唐兴医院亦应按照合同约定交纳物业服务费用，唐兴医院辩称铁峰物业未提供完整的物业服务，未提供证据证明其主张，对唐兴医院该辩称意见不予采信。依据合同约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为36万元，双方确认唐兴医院已交物业服务费13万元，现铁峰物业起诉要求唐兴医院支付拖欠的物业费23万元，理由正当，予以支持。《商业物业委托服务合同》约定，唐兴医院不能按时交纳物业管理服务相关费用时，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之二支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。唐兴医院未按合同约定交纳物业服务费的行为已构成违约，应向铁峰物业承担违约责任，铁峰物业主张唐兴医院支付滞纳金，理由正当，应予支持。铁峰物业与唐兴医院合同中约定的滞纳金标准过高，铁峰物业自愿降低标准由唐兴医院支付81000元，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、被告西安唐兴医院有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西铁峰物业管理有限公司物业费230000元；二、被告西安唐兴医院有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西铁峰物业管理有限公司滞纳金81000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元，陕西铁峰物业管理有限公司已预交，由西安唐兴医院有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，铁峰物业与唐兴医院签订的《商业物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据双方当事人的举证质证等情况，能够认定铁峰物业依约提供了相应的物业服务，故唐兴医院亦应当按照约定交纳相应的物业费。唐兴医院称铁峰物业未提供合格的服务，并给其带来经济损失等，未提供充分有效的证据加以证明，依法不予采信。根据《商业物业委托服务合同》约定计算，2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为36万元，经双方确认，唐兴医院已交纳物业费13万元，现铁峰物业要求唐兴医院支付拖欠的物业费23万元，符合合同约定及法律规定，应予以支持。《商业物业委托服务合同》约定，唐兴医院不能按时交纳物业管理服务相关费用时，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之二支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。唐兴医院未按合同约定交纳物业费的行为已构成违约，铁峰物业要求唐兴医院支付滞纳金的诉讼请求，理由成立，应予以支持。双方约定的滞纳金实为违约金，虽然合同约定的滞纳金标准过高，但铁峰物业要求唐兴医院支付滞纳金81000元，实为铁峰物业已自愿降低滞纳金标准后的主张数额，一审对此予以支持，并无不妥。综上所述，唐兴医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5965元，由西安唐兴医院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年十二月三十日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛