江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初3713号 原告：蒋波，男，1975年5月5日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 被告：袁秀华，女，1949年7月1日生，汉族，XX厂退休职工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王春（系袁秀华之女），女，1979年11月7日生，汉族，个体，住徐州市泉山区。 原告蒋波与被告袁秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年11月21日再次公开开庭进行了审理。原告蒋波、被告袁秀华及其委托诉讼代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告袁秀华返还原告蒋波房屋租金及押金共计人民币3866元；3、判令被告袁秀华赔偿违约金人民币800元；4、判令被告袁秀华承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年10月8日，原告蒋波与被告袁秀华签订房屋租赁协议一份，约定租期为一年，合同约定室内设施有空调等设备，租赁房屋位于徐州市，年租金9200元，原告蒋波于2019年6月4日已搬离。2019年5月23日，原告蒋波发现空调外机不工作后与被告袁秀华联系维修，被告袁秀华当时答应维修并叫来空调维修人员，检查后发现是近20年的老空调模块老化没有维修价值，被告袁秀华说回家商量下看是继续维修还是换个二手空调，两日后被告袁秀华告知原告蒋波说空调不修也不给换了，房子爱住不住，不住可以搬走，于是原告蒋波于2019年6月4日通知中介让其告知被告袁秀华，原告蒋波当天搬走，次日原告蒋波与被告袁秀华联系退房并终止房屋租赁协议，被告袁秀华以种种理由不来处理，2019年6月6日，原告蒋波与中介一起多次联系被告袁秀华无果的情况下，拨打110并去湖滨派出所报警。原被告之间签订的合同事实清晰，有效，被告袁秀华违约事实清楚，原告蒋波为维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告袁秀华辩称，原告蒋波诉请解除原被告之间的《房屋租赁协议》没有事实和法律依据。原被告之间签订的租赁协议是双方的真实意思表示，合法有效。该房屋租赁协议对于双方均具有法律约束力，该协议并没有约定单方解除合同的事由，且原告蒋波要求单方解除房屋租赁协议的事由也不符合合同法关于法定解除合同的情形，即原告蒋波无权单方解除房屋租赁协议。关于原告蒋波诉称的因空调原因要求解除协议，亦无事实和法律依据，空调原因并不是解除合同的约定及法定理由，另外，根据合同法94条规定可以解除合同，但被告袁秀华的行为并没有违法该条规定，并且双方之间的合同已经履行，合同目的也已经实现，原告蒋波以空调不能使用要求解除，并不符合解除条件，本案是原告蒋波单方撕毁合同，应该承担违约责任，为维护被告袁秀华合法权益，依法保护合同的稳定性，因此原告蒋波无权解除合同。原告蒋波陈述已于2019年6月4日搬离承租的房屋，但被告袁秀华至今也没有收到出租房屋的钥匙，原告蒋波没有通知被告袁秀华要求搬离承租的房屋，也没有和被告袁秀华进行房屋交接，被告袁秀华不认可原告蒋波搬离房屋的时间，被告袁秀华认为被告袁秀华的房屋至今仍由原告蒋波占有使用，被告袁秀华不应该返还房屋租金。被告袁秀华不存在违约行为。原被告在签订房屋租赁协议后，被告袁秀华按照约定已将承租的房屋交付给原告蒋波使用，原告蒋波应按照租赁协议约定支付租金。现原告蒋波擅自单方要求解除房屋租赁协议，本身存在违约行为，综上所述，原告蒋波的诉请无事实和法律依据，应驳回原告蒋波的诉讼请求，依法判决原告蒋波继续履行合同。 经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下： 2018年10月8日，被告袁秀华（甲方、承租方）与原告蒋波（乙方、出租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于湖滨三期X-X-XXX室房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年10月10日至2019年10月9日；年租金为9200元，按年支付；乙方在承租期内应付甲方下列物品800元押金，屋内设施有煤气、灶具、油烟机、淋浴器、空调，乙方退房时由甲方检查物品是否完好，人为损坏的照价赔偿；屋内设施，如因乙方使用不当造成故障由乙方维修恢复至原样，乙方在承租期间不得擅自将房屋转让、转租或改造，否则，视为违约；任何一方变更协议或不按本协议内容履行，需提前一个月通知对方，双方协商解决，协商不成，由违约方支付另一方相当于二个月房租的违约金；乙方承租期间内，应承担该房的治安费、卫生费、水电费、有线电视费、电话费、煤气费、暖气费等，不得拖欠，否则甲方有权解除本协议；乙方退房时结清所有费用，甲方退还乙方押金。 同日，被告袁秀华向原告蒋波出具收条一份，载明收到房屋押金800元、房租9200元。 2019年5月底，案涉出租房屋空调出现故障，原被告双方据此发生纠纷。 2019年6月4日，原告蒋波从案涉出租房屋搬离。 2019年6月7日，原告蒋波向徐州公安局泉山分局湖滨派出所报警，称：“我在这里租的房子，现在想把房子退了，房东不愿意让我退，我也联系不到对方，想求助。”。 在从案涉出租房屋搬出后，原告蒋波及其家人曾电话联系被告袁秀华，双方发生如下谈话：（被告）我给你说咱得按理来说。（原告）对，按理来说，你说的空调我也不修了你看着办吧，你爱住就住，不住就走，对不对你说过这话吧。（被告）中介他说的他管你租房子，还管你结婚生孩子吗？（原告）对，人管你签合同租房子还管你以后吗。（被告）那不是你找的中介吗，我没找中介。（原告）你不找中介我怎么租的房子，你不找中介，你不把房子给中介我怎么能租到你房子。（被告）中介，空调他当时给你看的，当时你也看了，你到8个月说空调毁了。（原告）你现在空调也和交房子时是一样的。（被告）空调不空调的咱不说，你突然搬家不给我说，咱经官吧打官司吧。……（被告）我不是怕你的钱，你这8个月了说空调毁了，你当时干嘛了？（原告）你来咱见面该怎么说怎么说，咱见个面，电话里又说不清，我一直给你说咱见个面谈。（被告）你该上哪去上哪去，咱按合同执行。（原告）按合同执行，合同上有空调，你怎么不给我维修的？（被告）我凭什么给你维修，你检验的好好的。（原告）怎么好好的，现在也好好的，空调不制冷，怎么能好好的。（被告）你当时怎么不说的，这8个月了你才是，那合同怎么写的，那合同是中介写的不是我写的。（原告）你来，咱见个面，老在电话里边也说不清楚。（被告）不给你说，你和中介玩我吧，给玩小孩的样，我看你和中介能把我玩成什么样，你能给他说话，我不能给他说话，我连一句话都不能跟他说。（原告）你为什么不，你跟他说。（被告）你们昨天不说的吗，我管你租房子还管你结婚生孩子吗。（原告）咱见个面吧，无论怎么处理，咱见面谈，你露个面。（被告）空调毁了，我也说过你自己买个空调用，等你搬家你再带走，我也不会赖着你。……（原告）大姨，我知道你为什么生气，知道你心里也觉得憋得慌，但俺作为租房子的，说实话俺也想见你，对不，既然这房子俺已经租了，现在俺也搬走了。现在主要是把这个事情解决掉，省得你也烦，你也生气，对不，这么大热的天，俺老往中介跑也不好，老给你打电话俺也觉得不好意思，毕竟咱得解决，你就拖到10月份还是得见面啊。（被告）我给你解决是解决，你不该这么耍我。（原告）俺怎么耍你了，我给你讲大姨咱不能用耍这个字，要是说耍的话，那也是你耍俺，走是你让走的，俺听话的走了，夹个尾巴走了，你最后又说俺耍你了。（被告）哪，要是这么说我耍你，咱就不拉了，如果说我耍你，咱就别拉。（被告）你说我怎么耍你的，是你让我走的不？（原告）我让你走的，我让你走，你就走了？（原告）对，你都让俺走了，俺不走吗，那房子是你的，我的大姨来。…… 原告蒋波于2019年6月14日即以诉称理由诉至本院。被告袁秀华应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。 庭审中，被告袁秀华为证明其抗辩主张，还向本院提交了以下证据： 1、催缴电费短信截图，被告袁秀华拟证明原告蒋波从3月份至今未交电费。该短信内容显示：“【江苏省电力公司】您户（户号xxxxxx，湖滨三期X-X-XXX）于06月08日发生电费219元，请按时缴纳，延期缴纳将会产生滞纳金。请关注‘国网江苏电力’微信公众号或支付宝服务窗查询并交费。”。 2、燃气账单1份，被告袁秀华拟证明原告蒋波单方撕毁合同，违反了租赁协议第9条及第6条的约定。该账单显示本市泉山区湖滨3期14幢2019年6月燃气费为45.53元。 3、电费发票3张、水费缴费凭证1张，被告袁秀华拟证明原告蒋波违反租赁协议第9条及第6条的约定。3张电费的发票开票日期均为2019年8月27日，3张发票显示湖滨三期X-X-XXX的“*供电*售电”金额分别为219元（备注显示：2019年06示数18765）、12元（备注显示：201906电费违约金）、18元（备注显示：201908示数总18795）。水费缴费凭证显示：2019年9月4日缴纳2019年6月期水费25.52元、2019年8月期水费28.45元、2019年10月2日缴纳2019年10月期水费25.52元。 4、证明1份，被告袁秀华拟证明原告蒋波始终没有归还案涉房屋钥匙，被告袁秀华报警开锁开门。被告袁秀华陈述开门的证人证明当时房屋里面的东西，卫生间下水道是坏的，淋浴器、水龙头漏水，煤气灶打不着火。该证明的内容为：“从警官打开门，我们查看房屋内东西，没有乙方他的东西，警官当时在场，警官有录像，可是我们东西坏了，空调坏了，开不了机，卫生间下水龙头漏水，淋浴器水龙头漏水，煤气灶打不着火，我跟现在租房人说，给修理换好交给施（使）用，当着现在租房人修理换水龙头、三角阀，换新煤气灶，空调没有修理也没有换，交给现在租房人施（使）用，施（使）用时间是2019.11.1日甲方：袁秀华电话139××××4701乙方：宋金荣电话150××××5755”。 原告蒋波质证认为，证据1认可。对证据2的燃气账单不认可，对证据3的电费发票、水费缴费凭证不认可，证据4的证明也不认可。当时其要交房时始终联系不上被告袁秀华，其与其老婆去了中介去了不只三次，包括中介也与被告袁秀华联系，始终不见面，导致原告蒋波始终无法交房，最后没有办法的情况下报警，当时在中介报的警。所产生的单据费用都不认可，在法院还没有判决此案情况下，被告袁秀华已将房屋另行出租他人，在没有通知原告蒋波结算所有水、电、燃气费用的情况下，房屋出租给别人。所产生的水、电、燃气费原告蒋波均不认可。房屋内所有损坏的物品原告蒋波均不认可，当时交房时联系不上被告袁秀华，原告蒋波与中介去过房屋，房屋内是好好的，没有任何损坏。 关于空调问题，被告袁秀华陈述，空调现在可以使用。原告蒋波说空调不能使用不属实，只不过时好时坏。其当时给原告蒋波说了原告蒋波可以自己买个空调用也行，原告蒋波到时候搬家的时候把空调带走。但是原告蒋波不同意。旧空调其给原告蒋波修好原告蒋波也不愿意，原告蒋波说以后空调坏了还得给原告蒋波修。 庭审中原告蒋波认可搬离案涉出租房屋时，水、电、燃气费用没有结清，但是其在搬家的时候并未记录相应的水、电、燃气的示数，也没有记录相应的欠费情况，其认可水、电、燃气欠费在100-200元之间。 本院认为，2019年5月原被告双方因空调问题发生纠纷，原被告双方在租赁合同中约定空调属于出租房屋的设施，出租人应确保租赁房屋内的各项设施能正常安全的使用，因此，本案中在被告袁秀华无证据证明空调系原告蒋波人为损坏的情况下，被告袁秀华负有保证空调正常安全使用的义务。但从庭审中被告袁秀华的陈述中可以看出被告袁秀华提出的解决方案是原告蒋波自己买一个空调使用，这显然不符合被告袁秀华作为房屋出租人的义务。再者，6月初正是徐州地区进入夏季的时候，空调的使用开始频繁起来，因此，在被告袁秀华不能保证租赁房屋内的设施正常安全使用的情况下，原告蒋波搬出案涉租赁房屋的行为并没有违反双方之间的合同约定。现原告蒋波已从案涉租赁房屋搬出，原被告双方均以自己的行为表明了不再履行租赁合同约定的各项义务，因此，原告蒋波要求解除双方之间签订的《房屋租赁协议》的诉请，本院予以支持。 被告袁秀华辩称，原告蒋波始终未交付案涉房屋的钥匙，因此应认定原告蒋波一直在占有使用案涉房屋，因此剩余租金不应退还。但从原告蒋波提供的接处警记录及与被告袁秀华的电话录音中可以看出原告蒋波多次联系被告袁秀华要求见面协商解决问题，但是被告袁秀华并未出面与原告蒋波协商，因此，在原告蒋波要求交付案涉房屋，但被告袁秀华拒不出面的情况，不能认定原告蒋波一直在占有使用案涉房屋，因此，被告袁秀华应退还原告蒋波剩余租金。虽然被告袁秀华亦不认可原告蒋波搬离案涉房屋的时间，但在被告袁秀华无证据证明原告蒋波搬离案涉房屋的具体时间的情况下，本院推定原告蒋波主张的搬离房屋的时间成立，因此，原告蒋波主张的退还剩余租金3066元（9200元/年÷12月/年×4月）的诉请，本院予以支持。 关于原告蒋波主张的退还押金800元的诉请，现原被告之间的房屋租赁协议已经解除，被告袁秀华应将押金退还原告蒋波，但根据原告蒋波的自认及被告袁秀华提供的证据可以看出，原告蒋波从案涉房屋搬离时，房屋的水、电、燃气费用并未结清，原告蒋波应该承担此部分费用。被告袁秀华虽未提起反诉，但基于双方之间租赁合同已经解除及减少当事人诉累考虑，故本案一并予以处理，从被告袁秀华应返还的租房押金800元中扣除此部分费用，结合被告袁秀华提供的证据1、2、3，本院认定应扣除的费用为320.05元，被告袁秀华应退还的租房押金为479.95元。 关于原告蒋波主张的违约金800元的诉请，根据原被告双方之间签订的租赁合同第八条的约定，任何一方变更协议或不按本协议内容履行，需提前一个月通知对方。本案中，在双方2019年5月底发生纠纷后，原告蒋波2019年6月初即搬离了案涉房屋，原告蒋波亦存在违约的情况，本案中原被告双方均存在违约的情况，均应承担一定的责任，故原告蒋波要求的800元违约金的诉请不符合法律规定，本院不予支持，同时，原告蒋波也无需向被告袁秀华支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋波与被告袁秀华之间于2018年10月8日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告袁秀华应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋波退还房屋租金3066元、押金479.95元； 三、驳回原告蒋波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由原告蒋波负担70元；被告袁秀华负担80元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王亚群 人民陪审员  杨晓菊 人民陪审员  周 耀 二〇一九年十二月四日 书 记 员  李 曼