贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11621号原告：何春留，女，1995年8月2日生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：陈佳，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱晓楠，贵州商同律师事务所律师。被告：赵佳丽，女，1979年2月16日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告何春留与被告赵佳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何春留的委托诉讼代理人陈佳、邱晓楠到庭参加了诉讼，被告赵佳丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告何春留向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告赵佳丽返还原告购房定金5万元；3.判令被告向原告支付违约金14.76万元及其他损失2.19万；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，原、被告经居间人贵阳家中信房地产经纪有限公司（以下简称“家中信公司”）介绍签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告出售位于贵阳市云岩区，建筑面积93.14平方米，筑房权证件号：云岩字第××号，房屋交易总价为73.8万元，中间费为2.19万元。被告保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵，被告保证有权出售该房屋，并已取得房屋共有人或者其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则原告有权要求被告支付本合同成交价20%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。因合同履行发生争议协商解决，协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。2019年8月12日，原、被告签订《合同补充协议》，约定被告应于2019年8月31日前确认办理进度，若继续履行原合同和补充协议，应于2019年9月5日办理银行面签手续，若被告到时不卖此房给原告，按原合同约定支付违约金。交房时间为2019年8月31日前。2019年6月26日，被告出具收条，确认收到原告支付的购房定金3万元，2019年7月6日，原告通过支付宝向被告支付定价2万元，据此，原告向被告支付定金5万元。2019年6月29日，居间人家中信公司出具收条，确认收到原告现金支付的中间费2.19万元。然而，原告在支付定金和中间费后，被告一直以各种理由搪塞，未全面履行合同义务，逾期交房。为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告赵佳丽未作辩称。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，原告作为购买方、被告作为出售方、家中信公司作为居间方共同签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告出售位于贵阳市云岩区给原告，房屋交易总价为73.8万元，定金3万元，于签订本合同当日支付，首付款15万元于过户之日支付，尾款58.8万元通过贷款方式支付。同时，本合同签订视为丙方的居间服务达成，丙方服务费2.19万元由原告全部承担。合同第四条约定交房时间为2019年8月11日之前。第五条“违约责任”约定被告应保证全面履行合同义务，否则原告有权要求被告支付本合同成交价20%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。当日，原告向被告支付购房定金3万元，被告向原告出具《收条》一张予以确认。同时原告向家中信公司支付中介服务费2.19万元，家中信公司出具《收据》予以确认。2019年7月6日，原告再次向被告支付首付款2万元。至此，原告共计向被告支付购房款5万元。2019年8月12日，原、被告签订《合同补充协议》一份，对前述房屋买卖合同进行了部分变更，约定被告应于2019年8月31日前确认（还款和抵押注销、过户）的办理进度，若继续履行原合同和补充协议，被告应于2019年9月5日前办理银行面签手续且提供银行所需要的资料及配合原告办理，并在原告银行面签手续通过后五个工作日配合原告过户且提供不动产所需的资料，若被告到时不卖此房给原告，按原合同约定赔偿原告应得的违约金，交房时间变更为2019年8月31日前。2019年8月31日，原告曾通过微信向被告询问办理进度，被告表示在办理中。截至起诉之日，被告未协助原告办理房屋过户，亦未交付房屋。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法对被告的财产采取了保全措施，原告为此支付保全费1617.5元。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是本案应否追加家中信公司作为案件当事人参加诉讼；二是合同是否应当解除；三是违约责任由谁承担，被告是否应退还原告定金5万元，被告是否应赔偿原告违约金14.76万元及其他损失2.19万元。首先，关于是否追加家中信公司作为当事人参加诉讼方面。虽《房屋买卖三方合同》涉及家中信公司，但本案事实已查清，且家中信公司的义务已履行完毕，本案的处理结果不涉及家中信公司的权利义务，原、被告亦另行签订了《合同补充协议》，因此，可不追加家中信公司参加诉讼。其次，关于合同是否应当解除方面。原、被告及家中信公司共同签订的《房屋买卖三方合同》《合同补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。根据上述合同约定，被告应于2019年9月5日办理银行面签并配合原告办理，并于银行面签手续通过后五个工作日配合原告过户，现约定期限届满，原告主张被告未按约定偿还贷款、注销抵押登记及配合原告办理过户、交付房屋，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利，因此，应予认定被告未按约定履行合同义务，现原告要求解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，该合同已无实际履行的可能，双方合同目的亦不能实现，因此，《房屋买卖三方合同》应予以解除，《合同补充协议》作为《房屋买卖三方合同》的从合同，亦应一并予以解除。最后，关于违约责任由谁承担方面。关于被告是否构成违约方面，根据《合同补充协议》，被告应于2019年9月5日办理银行面签并配合原告办理，并于银行面签手续通过后五个工作日配合原告过户，现约定期限届满，被告未履行义务，亦未举证非原告原因或不可抗力导致未能完成过户，应认定被告存在过错，应承担违约责任。关于被告如何承担违约责任方面，其一，关于被告是否应退还原告定金5万元方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，现合同解除，原告已支付的购房定金3万元及2万元首付款，被告理应返还；其二，关于被告是否应赔偿原告违约金14.76万元方面，双方于合同约定若被告违约，应按成交价20%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，原告主张的违约金应以原告遭受的实际损失为限，现原告未举证其遭受的实际损失，且被告违约期限较短，本院酌情调整违约金为3万元；其三，关于被告是否应当赔偿原告其他损失2.19万元方面，根据合同，被告违约后应赔偿原告遭受的其他损失，现被告违约致使原告购房之目的无法实现，原告向居间方支付的居间服务费2.19万元有《收据》为证，已实际产生，应认定为原告产生的必然、合理损失，该损失，被告理应承担。综上所述，对原告要求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉请，本院予以支持；对原告要求被告赵佳丽返还原告购房定金5万元的诉请，本院支持由被告返还原告购房定金3万元及首付款2万元；对原告要求判令被告向原告支付违约金14.76万元的诉请，本院支持由被告支付其违约金3万元；对原告要求判令被告向原告支付其他损失2.19万的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何春留、被告赵佳丽与贵阳家中信房地产经纪有限公司于2019年6月26日签订的《房屋买卖三方合同》；二、解除原告何春留与被告赵佳丽于2019年8月12日签订的《合同补充协议》；三、被告赵佳丽于本判决生效之日起十日内一次性返还原告何春留购房定金30000元和预付首付款20000元，共计50000元；四、被告赵佳丽于本判决生效之日起十日内一次性支付原告何春留违约金30000元；五、被告赵佳丽于本判决生效之日起十日一次性支付原告何春留其他损失21900元；六、驳回原告何春留其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13375元，减半收取6687.5元，保全费1617.5元，共计8305元，由被告赵佳丽承担884元，原告何春留承担7421元（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付给原告）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十二月二十五日书记员 廖雨濛