广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15115号上诉人（原审被告）：广东年丰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇茶溪社区***********，统一社会信用代码：914***********269A。法定代表人：谢灿钦，该公司经理。委托诉讼代理人：邓嘉琪，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华胜，男，1968年9月23日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码：442************312。被上诉人（原审原告）：张洁莹，女，1994年3月12日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码：441************329。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁小妹，广东瑞平律师事务所实习律师。上诉人广东年丰房地产开发有限公司（以下简称年丰房地产公司）因与被上诉人张华胜、张洁莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初11690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张华胜、张洁莹向原审法院起诉请求：1.年丰房地产公司支付逾期交房违约金11872元；2.年丰房地产公司协助办理位于东莞市*********************不动产权证；3.年丰房地产公司支付逾期办理房产证违约金（依照房款总额每日万分之一计算至年丰房地产公司实际协助办理出以上房屋不动产权证之日止）；4.本案一审诉讼费由年丰房地产公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、年丰房地产公司于判决生效之日起五日内向张华胜、张洁莹支付逾期交房违约金11872元；二、年丰房地产公司于判决生效之日起五日内向张华胜、张洁莹支付逾期办证违约金18288元；三、驳回张华胜、张洁莹的其他诉讼请求。本案一审诉讼费392.1元，由张华胜、张洁莹负担92.1元，年丰房地产公司负担300元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初11690号民事判决书。年丰房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判年丰房地产公司无需支付逾期办证违约金18288元；2.本案的全部诉讼费用由张华胜、张洁莹承担。主要事实与理由：一、业主违建是导致案涉楼盘迟延办证的根本原因，年丰房地产公司对办理产权登记手续无过错，不存在逾期办证违约责任。案涉楼盘于2016年9月份竣工验收合格，随后年丰房地产公司积极开展产权登记工作，案涉楼盘亦于2016年9月26日完成实地勘测，经勘测符合规划，按程序报批后即可办理《建设工程规划许可证》，但在实测后，大量业主加建改建，导致年丰房地产公司无法如期取得《建设工程规划许可证》进而无法如期递交产权登记备案整套材料，后续各项办证手续拖延的责任应由业主自行负担。业主的违建行为导致其自始不能办理不动产权证，即便法院认为年丰房地产公司在办证过程中存在迟延，也应当责令业主整改完毕使得房屋符合规划条件后，才具备要求补偿的资格，否则无法制止该行为，也给年丰房地产公司造成经济损失。二、案涉商品房买卖合同约定的房屋需经验收合格才可交付，因此，应当是符合交付条件后，才起算办证期限。一审判决已对逾期交楼违约金作出认定，足以弥补业主的损失，若简单适用合同条款约定的日期认定逾期办证违约金，加大了年丰房地产公司的负担也夸大业主的损失。张华胜、张洁莹未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，案涉楼盘于2018年5月21日取得竣工验收备案证书。二审期间，年丰房地产公司提供了如下证据：1.建设项目实地勘测情况记录表、建设工程规划许可证，拟证明因业主违建导致年丰房地产公司迟延取得竣工验收证书；2.交楼标准样板房检查意见书，拟证明年丰房地产公司已经交付了合格房屋；3.新建商品房确权房号明细表（违规），拟证明至今仍有部分业主未对房屋进行整改。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕年丰房地产公司的上诉，本案二审的争议焦点是：案涉逾期办证违约金如何认定。对此，本院分析如下：案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定行使权利，履行义务。案涉逾期办证违约金如何认定，应该依次厘清如下问题：（一）案涉逾期交楼违约金是否吸收逾期办证违约金。本案双方对逾期交楼违约金并无异议，而根据案涉商品房买卖合同的约定，逾期交楼违约金与逾期办证违约金指向的是不同的违约行为，系相互独立的约定，年丰房地产公司上诉主张逾期交楼违约金部分吸收逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。（二）年丰房地产公司协助办证义务的履行时限如何认定。案涉商品房买卖合同第八条约定年丰房地产公司应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付业主使用，第十五条约定年丰房地产公司应自合同第八条约定的交付之日起365天内完成协助办证义务，逾期办证违约金自交付之日的第366日起起算。根据该约定，年丰房地产公司最迟应于2016年12月30日履行完毕协助办证义务，上述条款约定具体明确，足以认定年丰房地产公司协助办证义务的履行时限。年丰房地产公司上诉主张自房屋验收合格之日起计算协助办证义务的起算时间，但根据本案查明情况，年丰房地产公司逾期取得代表房屋验收合格的竣工验收备案证书，年丰房地产公司自不得从其违约行为中再获取期限利益，故本案协助办证义务的履行时限应认定为2016年12月30日。（三）年丰房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。承上述，年丰房地产公司应于2016年12月30日履行完毕协助办证义务，即是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但年丰房地产公司于2018年6月15日才将相关资料递交产权登记机关，已经构成逾期履行。年丰房地产公司主张因业主存在违建行为导致迟延办证，其实质就是主张适用案涉商品房买卖合同第十五条“其他非出卖人所能控制的原因导致的迟延”免除逾期办证违约责任。需要指出的是，办出房产证并不等同于履行协助办证义务，本案逾期办证违约金针对的是年丰房地产公司逾期履行协助办证义务的行为。案涉楼盘至今仍有部分房屋违建未整改，从本案年丰房地产公司可以递交产权登记资料，递交资料后产权登记机关仍允许整改和部分业主整改合规后办到房产证的事实可以看出，即便部分业主存在违建，但该违建行为并未构成年丰房地产公司向产权登记机关递交相关材料的实质障碍，故部分业主改建行为不构成上述条款约定的“其他非出卖人所能控制的原因导致的迟延”。年丰房地产公司逾期递交办理产权登记需要的资料，已经构成违约，应承担相应的违约责任。承上述，年丰房地产公司并不能因业主违建行为获得合同履行的抗辩权，业主向年丰房地产公司主张逾期办证违约金的请求权基础系基于案涉商品房买卖合同之明确约定，至于业主是否存在迟延整改以及是否因迟延整改给年丰房地产公司造成损失，系另外的法律关系，相应权利义务应另行解决。（四）逾期办证违约金如何认定。年丰房地产公司于2018年6月15日递交办理产权登记所需材料后，东莞市茶山镇房地产管理所于2018年6月22日明确因案涉楼盘大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。至此，应认定自2018年6月22日起，年丰房地产公司是由于非其所能控制的原因而导致无法继续履行备案义务，故该日起年丰房地产公司不再承担逾期办证违约责任。综上，张华胜、张洁莹主张逾期办证违约金自2017年8月1日起算，应予以准许，按照合同约定的标准计算至2018年6月21日止，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。年丰房地产公司二审提交的新证据与本案逾期办证违约金的认定均无直接关联，本院均不予采信。综上所述，上诉人年丰房地产公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费257.20元，由广东年丰房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  魏 术二〇一九年十二月二十日书记员  何慧玲