北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初45657号原告：北京桔子洲头湘菜酒楼有限责任公司，住所地北京市海淀区志新东路6号10号平房。法定代表人：陈铁，执行董事。委托诉讼代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京北控物业管理有限责任公司第一分公司，营业场所北京市朝阳区光熙门北里甲10号楼。负责人：高辉，经理。委托诉讼代理人：徐鑫磊，北京庄元律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗娅兰，北京庄元律师事务所律师。原告北京桔子洲头湘菜酒楼有限责任公司（以下简称桔子洲头酒楼）与被告北京北控物业管理有限责任公司第一分公司（以下简称北控物业一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理以后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桔子洲头酒楼的法定代表人陈铁及其委托诉讼代理人王文轩与被告北控物业一分公司的委托诉讼代理人徐鑫磊、苗娅兰参加诉讼，本案现已审理终结。原告桔子洲头酒楼向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还房屋租金195288元；2、判决被告赔偿原告经营损失767651元、员工解约补偿费192600元、装修残值损失146237元、搬家费用86400元、燃气费用368057元，以上共计1560945元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市海淀区志新北里x号（商铺）的房屋出租给原告使用，用于经营桔子洲头酒家，面积430平方米，年租金495000元，租期自2014年9月1日至2019年8月31日止。合同签订后，双方进行了相应的履行。但自2018年以来，被告多次书面告知原告无理由要求终止租赁合同，而且每次告知的合同终止日期都不同，长期严重扰乱了原告的正常经营。2018年9月开始，由于被告原因导致租赁房屋无法正常使用天然气，原告为了正常经营，反复与被告沟通，但被告不予解决，原告无奈只能自费购置瓶装液化气使用，导致经营成本大大增加，损失巨大。2019年4月10日，被告通知原告将于2019年4月15日拆除部分租赁房屋，要求原告立即腾退租赁房屋。被告的这种违约行为导致原告被迫停业遣散员工并搬离。随后，租赁房屋被整体拆除，导致无法继续履行租赁合同。至今，被告不同意赔偿原告的经济损失。原告认为被告上述行为已经构成违约，给原告造成巨大损失，依法应当赔偿。被告北控物业一分公司辩称：一、本案房屋的前身，是1994年成立的北京市天丽雅商贸中心设立的分支机构天丽雅酒家的营业用房。2001年开始，天丽雅酒家对外出租经营，当时承租方的负责人是张建国，租期自2001年至2006年，租赁面积为350平方米，双方约定承租方以桔子洲头酒家名义对外经营，并增建80平方米二楼，由承租方办理增建面积的审批手续，否则承担一切损失和责任。上述合同期满后，房屋继续出租，租期自2006年至2014年，合同使用的是原模板，租赁面积增加了80平方米。2008年，北京市天丽雅商贸中心注销前并入我公司，名称变更为北京市天龙达置业有限责任公司天丽雅物业管理分公司，张建国注册成立了桔子洲头酒楼，双方对于2006年的合同进行了改签，租赁面积和对装修扩建的内容都不变，租期自2008年1月1日至2014年8月31日。2014年，我公司与原告签订《房屋租赁合同》，面积不变，租期自2014年9月1日至2019年8月31日，对装修改建的约定为：需征得甲方同意并在办理审批手续后方可施工，租赁结束时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复。二、本案房屋违建部分被拆除前，一楼面积400多平方米，二楼地面面积200多平方米，其余为挑空部分。违建部分被拆除后，剩余面积经原告测量为256平方米。我公司认为，违建面积主要均为原告（或其前身）在经营过程中根据自身需要所建，因此，原告应承担违建被拆除的主要责任。而且，对比2001年以来北京市同地段房租与本案房租及其涨价情况可以看出，我公司未就增加的违建面积获益。原告退还租金的诉讼请求我公司可以同意并办理，第二项诉讼请求中，除一层350平方米的装修损失（装修时间需确定）属于违建导致合同部分无效的赔偿范围外（根据过错程度确定赔偿额），其余损失的请求均无充分的法律或事实依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。北京市海淀区志新北里x号房屋原属于天然气工程指挥部。北京市天丽雅商贸中心隶属北京市天然气公司三产企业。2000年1月20日，北京市燃气集团有限责任公司燃气输配分公司（甲方）与北京市天丽雅商贸中心（乙方）签订《租房协议书》，甲方将厂区西院内闲置平房511.5平方米和办公楼三层闲置的3间共45平方米租给乙方使用，其中商贸中心用房231.5平方米，酒家用房为280平方米，租用期5年，自2000年1月1日起至2005年12月31日止。北京市天丽雅商贸中心（甲方）承租了上述房屋后，于2001年6月29日与北京市鸿成泰嘉商贸有限公司签订《天丽雅酒家租赁经营合同》，承租的酒家营业面积为350平方米，另有临建4间提供给乙方作为宿舍使用。承租期限5年，自2001年9月1日至2006年8月31日止，年租金40万元。合同中约定，乙方承包后，酒家作为北京市天丽雅商贸中心下属分支机构性质不变，其名称可以根据乙方经营特色而定，其法定代理人换成承租人。该合同乙方落款处法人代表或负责人签字为“张建国”。2005年7月，北京市燃气集团输配分公司（甲方）与北京市天龙达置业有限责任公司（乙方）签订协议书，约定将北京市天丽雅商贸中心整建制划转给乙方。2006年10月12日，北京市天丽雅商贸中心与北京恋日新洲投资发展有限公司（乙方）签订《天丽雅酒家租赁经营合同》，约定由乙方承租橘子洲头酒家，承租的营业面积一楼为350平方米，二楼为80平方米，另有临建4间提供给乙方作为宿舍使用。承租期限为8年，自2006年9月1日至2014年8月31日止，租金为年租金45万元。合同中约定，乙方承包后，酒家作为北京市天丽雅商贸中心下属分支机构性质不变，其名称可以根据乙方经营特色而定，其法定代理人换成承租人。在合同中其他事宜中，有如下内容：“2005年8月由燃气输配分公司、天丽雅商贸中心和恋日家园汽配市场三方共同签署的关于橘子洲头酒家增建二层楼协议继续有效不另签协议”。该经营合同落款处乙方打印为“北京恋日家园汽车配件市场有限公司”，但加盖的公章为北京恋日新洲投资发展有限公司合同专用章，法人代表签字为“张建国”。北京市天丽雅商贸中心划转至北京市天龙达置业有限责任公司后，更名为北京市天龙达置业有限责任公司天丽雅物业管理分公司。2008年12月29日，北京市天丽雅商贸中心注销登记。2008年5月21日，桔子洲头酒楼成立，张建国为股东。2008年6月30日，北京市天龙达置业有限责任公司天丽雅物业管理分公司（甲方）与桔子洲头酒楼（乙方）就志新北里x号铺面房续租给乙方经营签订《租赁合同》，承租的酒家营业面积为一楼350平方米，二楼80平方米，另有临建房屋4间提供给乙方作为宿舍使用。租赁期限自2008年1月1日至2014年8月31日止，年租金45万元。该合同乙方加盖有桔子洲头酒楼公章和“张建国”的人名章。后北京市天龙达置业有限责任公司更名为北京北控物业管理有限责任公司。2014年9月29日，北京北控物业管理有限责任公司华燕分公司（出租方、甲方）与桔子洲头酒楼（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落于北京市海淀区志新北里6号（商铺）由乙方承租且独立经营，承租面积一层350平方米，二层80平方米，另有临建房屋4间提供给乙方作为宿舍使用；房屋用途为商业用途，即经营桔子洲头酒楼；租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日，每年租金495000元。在合同中第十二条其他事宜中双方约定：在本合同执行期限内，如燃气集团就本标的物不再与甲方继续签订《房屋租赁合同》，则本合同截止时间，以甲方与燃气集团签订的《房屋租赁合同》截止时间为准。上述合同履行期间，2017年6月6日，北京北控物业管理有限责任公司华燕分公司更名为现北控物业一分公司。2018年10月30日，北控物业一分公司致函桔子洲头酒楼，称“北控物业与燃气集团之间的《房屋租赁合同》于2017年底到期后，2018年未签署新的租赁合同，且北控物业承诺2018年底前，将上述房屋腾退完毕后归还燃气集团。鉴于以上原因，贵我公司之间的合同关系也应立即终止。请贵司尽快与我司协商合同终止后的清算事宜，确保2018年底前，上述房屋腾退完毕后归还燃气集团。”后双方并未终止履行，2019年1月28日，北控物业一分公司又致函桔子洲头酒楼，称“贵司与我司于2014年9月签订了《房屋租赁合同》……现拟合同期满终止后，不再与贵司续约。根据《合同法》的相关规定，我方作为出租方现依法通知贵方如下事项：1、自2019年8月31日，《合同》期满自行终止，请贵司于2019年8月31日前将房屋腾退完毕，并在合同期满之日或合同期满之日前，交还钥匙等物品……”。2019年4月10日，北京北控物业管理有限责任公司向桔子洲头酒楼发出《关于腾退海淀区志新路6号院违法房屋的函》，称：“贵司承租的位于海淀区志新路6号院的房屋，现北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局认定该房屋存在部分违法建筑，需要限期拆除。按照城管执法队的通知，房屋的拆除工作将于2019年4月15日进行。如限期内未搬离的物品将一律视同建筑垃圾处理。请贵司及时完成房屋腾退，积极配合城管执法队的房屋拆除工作，以免在拆除过程中给贵司造成不应有的损失。如贵司有任何疑问，请直接与城管执法队联系”。桔子洲头酒楼接到上述通知后，将其物品搬走，停止了经营。现其承租使用的部分房屋被拆除。拆除后，对于剩余房屋，桔子洲头酒楼委托北京博益万兴测绘有限公司对租赁房屋拆除后的现状进行了面积认定，结论为建筑总面积254.74平方米。本案审理中，北控物业一分公司向本院提交了其与北京市燃气集团有限责任公司续签的自2018年1月1日至12月31日的房屋租赁合同部分内容，以证明北京市燃气集团有限公司的房屋租赁合同期限已满足了其与桔子洲头酒楼的房屋租赁期限。桔子洲头酒楼主张其租金已交至2019年8月31日，并主张退还自2019年4月10日至8月31日的房租195288元，对此，北控物业一分公司对此不持异议，并表示同意退还。桔子洲头酒楼主张赔偿其经营损失767651元，向本院提供了其自行制作的2018年4月至2019年3月的月度经营情况表，以证明其酒楼经营良好、收入稳定，按照上一年度的营业利润1945782.45元计算，自2019年4月10日至8月31日的经营损失为767651元。北控物业一分公司对此不予认可，认为是原告单方制作的，并非财务或纳税凭证，同时认为不应赔偿原告的经营损失。桔子洲头酒楼主张赔偿其员工解约补偿费192600元，向本院提交了支出凭证、身份证复印件、劳动合同书等，证明其与40名员工解除了劳动合同，并向每位员工支付了未提前30日通知解除合同的补偿金，按每名员工一个月工资计算，共计192600元。北控物业一分公司认为对真实性无法核实，补偿费数额还包括了额外的部分。同时，被告认为原告客观上能够提前30天解除劳动合同，一是城管部门早已提前进行排查摸底，二是如果原告有异议或者需要补偿，拆除时间是可以延缓的；三是这种补偿不属于租赁合同的赔偿范围。桔子洲头酒楼主张赔偿其装修残值损失146237元，向本院提交了其于2019年4月10日委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对其租赁房屋的装修价值进行评估所出具的资产评估报告书，证明装修残值损失为146237元。根据评估结论，一层资产评估值为1526204.6元，二层资产评估值为327148元，桔子洲头酒楼将上述价值按照5年计算，计算出剩余租期144天的残值为146237元。北控物业一分公司认为评估价值是重置价值，应适用评估装修的残值。桔子洲头酒楼主张赔偿其搬家费用86400元，向本院提交了搬家合同书、搬运费用收据，证明其因腾退房屋，将物品搬至河北省涿州市，共计支出27车的搬运费用86400元。桔子洲头酒楼主张赔偿其燃气费用368057元，提交了《北京市瓶装液化石油气供应合同》、水电气收费表、发票等，证明由于北控物业一分公司原因，其燃气成本大大增加，月均增加支出53862元，共计要求赔偿368057元。2018年7月18日，北京市燃气集团有限责任公司高压管网分公司致函桔子洲头酒楼，要求其于2018年7月20日16时前到北京市燃气集团有限责任公司第五分公司办理天然气使用报装手续，否则将停止供气。2018年8月31日，北京市燃气集团有限责任公司第五分公司向桔子洲头酒楼发出《停气告知函》，要求桔子洲头酒楼于2018年9月5日前办理天然气用户报装手续，逾期未办理将采取停气处置。2018年9月19日，桔子洲头酒楼与鑫安璐液化气有限公司签订了《北京市瓶装液化石油气供应合同》，开始使用瓶装液化石油气。本院认为，北控物业一分公司将其承租的北京市燃气集团有限责任公司的280平方米房屋转租给桔子洲头酒楼，双方自2001年开始即存在租赁关系，在历经合同主体的多次变化后，2014年9月29日双方所签订的《房屋租赁合同》实为在原有租赁合同基础上的续签。本院注意到，在原有租赁合同履行期内，对外出租的房屋面积发生了变化，其中一层面积增加至350平方米，二层80平方米原合同中并无体现，应为租赁合同履行期内承租人加建。结合上述情况，双方租赁的房屋面积中包括原有房屋面积和扩建房屋的面积。因双方均未能提供扩建房屋的相关批准手续，且房屋中的部分面积已被认定为违章建筑，故双方于2014年9月29日所签订的《房屋租赁合同》的效力应为部分有效、部分无效。对于合同无效部分，长期维系着租赁关系的出租方和承租方都有过错。在此次合同履行期内，承租房屋的违章建筑部分被依法拆除，造成双方合同不能继续履行，对此，双方亦应各自承担相应责任。对于退还桔子洲头酒楼已经交纳的2018年4月10日至8月31日期间的租金195288元，北控物业一分公司予以认可并表示同意退还，本院对此不持异议。对于桔子洲头酒楼主张的经营损失，其未能按期经营到2018年8月底，势必会受到一定的经营损失，但桔子洲头酒楼提交的经营情况表系其自行制作，无其他证据予以佐证。故其依据上述证据自行计算的经营损失，本院无法支持。考虑到桔子洲头酒楼系在此经营十余年的餐厅，会有一定的经营方法和优势，提前终止合同应会给其造成一定的影响，故本院对其经营损失酌情判定。双方房屋租赁合同的提前终止，致使桔子洲头酒楼提前遣散员工是不争的事实，现桔子洲头酒楼主张北控物业一分公司赔偿其补偿员工解约的费用，符合法律规定。北控物业一分公司在桔子洲头酒楼提交了支出凭单、身份证和劳动合同后，对此持有异议，应对其抗辩理由承担相应举证责任。在其不提供相反证据的情况下，本院对桔子洲头酒楼的该项诉讼请求予以支持。具体赔偿数额，以桔子洲头酒楼提交的员工劳动合同中约定的一个月的工资数额为限。对于桔子洲头酒楼主张的装修残值损失，其委托鉴定单位作出鉴定结论后，按照租赁期限5年计算剩余租期的装修残值，但其并未提供证据证明其所有装修均发生在本次租赁合同期限内，且鉴定结论中既包括了不可移动的装修，也包括了可移动的桌椅等物品。故本院结合双方已建立租赁关系十余年，在此之前北控物业一分公司已明确告知合同到期后不再续约的情况，对于桔子洲头酒楼按照剩余4个多月的租期计算装修残值损失的诉讼请求，本院不予支持。合同提前终止与否，不会影响承租人在合同到期或终止时发生搬家费用。现桔子洲头酒楼主张的搬家费用，与双方合同提前终止履行并无必然因果关系，故该项诉讼请求本院不予支持。桔子洲头酒楼长期使用出租方提供的管道天然气并交纳费用，但却无相关报装手续。在本次租赁期限内，燃气管理单位要求桔子洲头酒楼申请报装使用天然气的手续，桔子洲头酒楼认为报装手续应由出租方办理，导致其无法继续使用天然气，而改用瓶装液化石油气。因桔子洲头酒楼原来使用的天然气并没有合法报装手续，其交纳的天然气费用也不能作为合法依据计算，故其计算改用瓶装液化石油气与使用天然气所产生的差额，缺乏合法依据，对其该项诉讼请求，本院亦不予支持。另外需要指出的是，双方在订立本次租赁合同时，已明确约定如燃气集团就本标的物不再与甲方继续签订《房屋租赁合同》，则本合同截止时间，以甲方与燃气集团签订的《房屋租赁合同》截止时间为准。上述约定说明双方对于本租赁合同随时可能因产权人不再继续授权出租而终止，故桔子洲头酒楼对合同履行中的不确定因素亦有一定的明知，本院在酌情判定北控物业一分公司赔偿数额时，亦考虑上述情节。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京北控物业管理有限责任公司第一分公司于本判决生效后7日内退还北京桔子洲头湘菜酒楼有限责任公司房屋租金195288；二、被告北京北控物业管理有限责任公司第一分公司于本判决生效后7日内赔偿北京桔子洲头湘菜酒楼有限责任公司经营损失45万元、员工提前解约补偿费用145200元。三、驳回原告北京桔子洲头湘菜酒楼有限责任公司其他诉讼请求。如未按照本判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10303元，由原告北京桔子洲头湘菜酒楼有限责任公司负担5152元，已交纳；由被告北京北控物业管理有限责任公司第一分公司负担5151元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  马克力二〇一九年十二月十一日书记员  朱 珺