北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71781号原告：闻楚鸣，女，1998年5月12日出生。委托诉讼代理人：高同武，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾然，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京金冠达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街8号2层。法定代表人：潘德滨，执行董事。委托诉讼代理人：刘燕杰，男，1970年4月23日出生。委托诉讼代理人：刘葆，天津四方君汇律师事务所律师。原告闻楚鸣与被告北京金冠达房地产开发有限公司（以下简称金冠达公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闻楚鸣的委托诉讼代理人高同武、曾然，被告金冠达公司的委托诉讼代理人刘燕杰、刘葆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。闻楚鸣向本院提出诉讼请求：1.判令金冠达公司按照16元/月/平方米的标准继续履行物业服务合同；2.判令金冠达公司返还多收取的物业费5561.74元；3.判令金冠达公司公开租赁公共区域（一层水吧、广告牌、会议室等）的收入及支出。事实和理由：闻楚鸣为朝阳区某某号房屋的业主，金冠达公司为该小区的出卖人。商品房预售合同中约定：“出卖人依法选聘的物业管理企业为某1公司（以下简称某1公司），前期物业管理期间，物业服务收费价格为16元/月·平方米”。闻楚鸣在实际居住时发现实际提供物业服务的公司是金冠达公司，金冠达公司也按照16元/月/平方米的价格收取物业费，但是金冠达公司没有物业资质等级，其提供的物业服务与价格不符。另外，2016年7月1日，金冠达公司在未通过法定程序的情况下擅自对物业服务费进行涨价至24元/月/平方米。同时闻楚鸣得知物业费分三个层次，商业7.11元/月/平方米，办公24元/月/平方米，酒店11.19元/月/平方米，闻楚鸣所属房屋按照办公标准收费。同时，金冠达公司在未经闻楚鸣同意的情况下，擅自在小区内架设广告牌，将原本属于业主共有的公共区域承租给他人，相应获得的收入未进行公开。闻楚鸣对于金冠达公司上述的行为表示异议，但是金冠达公司存在威胁、诱骗的行为。经多次与金冠达公司协商未果，故诉至法院。金冠达公司辩称：第一，金冠达公司于2007年3月28日与某1公司签订物业管理合同，委托某1公司对朝阳区某2号楼进行前期物业管理。后某1公司于2010年1月31日终止该区域的物业管理并将物业交接给金冠达公司，由于该区域未成立业主大会及业主委员会，金冠达公司主动承担该区域的物业服务，参照前期物业服务合同内容继续为业主提供物业服务。自金冠达公司提供物业服务以来，包括闻楚鸣在内的其他业主接受了金冠达公司的物业服务，部分业主和使用方还要求金冠达公司提供增值服务，接受服务期间均未对金冠达公司的物业服务提出过异议，并以交纳物业费的形式认可了价格和服务。第二，关于调价行为，依据市场发展规律，调整价格具有必要性和合理性，对于调价行为，金冠达公司履行了相应的评估、公告、书面征求意见等程序，对于评估及评估结果均进行了公示，经专业评估确认物业费标准为24元每月每平米，后金冠达公司最终决定给予优惠，按照20.4元每月每平米的标准收取。大部分业主也签署了物业费确认函，接受物业调价并按新标准交纳了物业费。根据结果统计，符合法律规定的人数和专有面积双过半要求，调整价格标准合理，程序合法。金冠达公司并没有向业主多收取物业费，无需返还；第三，金冠达公司的物业服务价格不高于周边楼宇的物业服务价格，符合市场价格。第四，闻楚鸣主张的公开公共区域收支的部分区域并非公共区域，无需公开，且该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区某3号楼总建筑面积为46556.18平方米，1-6层为商场，所有权人为金冠达公司，20-31层（实际为11个楼层，层号不含24层）为酒店，所有权人也为金冠达公司。7-19层（实际为11个楼层，层号不含13层和14层）共计231套房屋，总建筑面积23344.42平方米，其中44套房屋的所有权人为金冠达公司，该44套房屋的面积为4499.43平方米，另外187套房屋出售给171名业主。闻楚鸣为北京市朝阳区某某号房屋的所有权人。该房屋性质为公寓式酒店。庭审中，双方均认可该房屋所在区域自2007年开始由某1公司提供物业服务，自2010年之后，由金冠达公司提供物业服务。7-19层所在区域物业费标准为16元/建筑平米/月，房屋实际的用途为办公。双方均表示该大厦目前未成立业主委员会和业主大会。庭审中，闻楚鸣表示虽然金冠达公司提供了部分物业服务，但是由金冠达公司接替某1公司进行物业并没有提前征询业主意见，且金冠达公司没有取得物业服务的相关资质，并表示金冠达公司对于7-19层和1-6层商场、20-31层的酒店收费标准相差很大，显示公平。金冠达公司对此不予认可，表示其是该大厦大部分区域的产权人，其提供服务属于业主自行管理。而不同区域价格不同系因为提供的服务不同。庭审中，闻楚鸣表示金冠达公司自2016年7月1日开始将物业费进行了涨价，由16元/建筑平米/月提高至24元/建筑平米/月，并表示按照法律规定，物业费涨价应当提前通知业主，并至少经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（即“双过半”）表决同意方可执行，但是金冠达公司并未提前通知业主并征询业主意见，而是采用威胁、诱骗等的方式让部分业主签署确认函，但签署确认函的业主也不符合法律规定和合同约定的人数和面积标准，程序存在严重问题，且实际提供的物业服务也达不到涨价后的标准。金冠达公司对此不予认可，表示鉴于当时的成本上涨等客观情况，需要涨价以维持正常的服务水平，在涨价之前履行了法律规定的程序，向业主发出了公告，进行了物业费的评估，向业主征询了意见，并由业主签署了确认函，且大部分业主也按照高于16.00元/建筑平米/月的标准交纳了物业费，根据上述结果计算，达到了法律规定的标准。庭审中，双方均认可计算“双过半”的面积和人数的范围为该大厦7-19层的范围，该区域的业主人数为172名，总面积为23344.42平方米。庭审中，金冠达公司表示因物价、成本等持续上涨，需要调整物业费，并表示通过在公共区域张贴海报、向业主邮寄材料等方式发出《关于物业服务费用评估公告》，向业主提出拟调整物业费的请求，根据其提供的证据显示：2016年1月26日，金冠达公司发出《关于物业服务费用评估公告》载明：嘉美风尚中心写字楼自2008年入住以来，16.00元/建筑平米/月的物业服务收费标准已经执行8年，由于人力成本的激增，能源费、材料费和各项维护性开支也不断上涨，嘉美风尚中心写字楼的物业服务收费标准已远低于周边同类项目，物业服务费早已入不敷出，物业服务质量难以为继，为了提升物业服务品质，我公司聘请某4公司提供物业管理咨询服务，同时委托某5公司对嘉美风尚中心写字楼的物业服务费用进行评估，并及时公示物业服务用评估结果。2016年4月11日，某5公司出具物业费用评估报告，该报告结果显示：……服务费用收费标准测算，办公区域的收费标准为24元/月/平方米。2016年4月11日，金冠达公司发出《关于物业服务费用评估公告》，载明“……我公司已聘请某4公司提供物业管理咨询服务，同时委托某5公司对嘉美风尚中心写字楼的物业服务费用进行评估，并及时公示物业服务费用评估结果，现阶段物业费评估结果为24元/月/平方米，我司定于2016年7月1日开始按新评估物业费收取24元/月/平方米。”庭审中，金冠达公司表示对于拟涨价的情况向该大厦7-19层的业主发送了《关于物业服务费用评估公告》，并提供挂号信交寄清单证明，闻楚鸣对此不予认可，表示根据该证据无法看出信件的内容，且并未收到该信件。庭审中，金冠达公司表示亦向7-19层的业主发送了《物业费确认函》，征询业主的意见，《物业费确认函》载明：“物业费确认函中所表述的费用自2016年下半年开始执行，物业服务费收费标准，20.4元/月/平方米（24元/月/平方米*0.85），为保障业主的利益，物业服务费收费标准将写入《业主公约》，之前所交费用以此作为标准，多则延续，少不补。为保证服务质量，相关的服务质量管理标准将写入《业主公约》。”在该《物业费确认函》中留有空白的地方由业主签字。庭审中，金冠达公司提交了业主签字的《物业费确认函》证明业主签字确认情况。金冠达公司表示经过统计，172名业主中共计有98名业主签署了该《物业费确认函》。上述98名业主所拥有的房屋面积合计15622.43平方米。根据上述结果，同意涨价的业主人数占总人数的比例为56.98%，上述业主所拥有的专有部分面积占总面积的比例为66.92%，人数和面积均超过了50%，故主张涨价程序符合法律规定的“双过半”的要求。闻楚鸣对此不予认可，其表示金冠达公司提交的98份《物业费确认函》存在诸多问题，业主虽然签字了但是没有显示日期，无法确认是否是在2016年7月之前签署的上述确认函；有部分签字的业主是在2016年7月之后取得的产权，据此推断上述业主的签字时间应当在2016年7月之后；有部分业主的并非本人签字，还有部分业主的签字与金冠达公司提供的商品房销售合同中预留的业主签字不符；将上述存在疑点的业主签字均予以扣除，实际签字的业主人数并没有98名，只有46名。按照这46名业主的人数和对应的面积计算，无法达到法律规定的“双过半”要求。经询，金冠达公司表示确实存在在2016年7月之后取得产权的业主签字的情况，但是前业主对涨价行为也是认可的，后业主签字应当视为追认。对于并非本人签字的，均有本人的授权。对于业主的签字与商品房买卖合同中预留的签字不一致的情况，可能是业主的书写习惯发生变化。经询，闻楚鸣表示不对业主签字的真实性申请鉴定。庭审中，闻楚鸣表示金冠达公司既是该大厦部分房屋的业主，又是该大厦的物业服务企业，故对于物业费涨价一事，统计《物业费确认函》时金冠达公司的票数和面积均不应当计入统计之中。金冠达公司对此不予认可，表示法律未明确规定物业公司自持的产权面积不应当计入，故其所拥有的面积和人数应当计入。同时，金冠达公司亦表示，即使将金冠达公司的票数和面积均扣除，签署《物业费确认函》的业主人数和面积也达到了“双过半”的要求。另，闻楚鸣表示在入住该房屋时，某1公司向业主下发了《业主临时公约》，其中约定：“物业费标准如需调整，须经业主大会讨论，并征得三分之二以上业主同意后方可执行。”现即使金冠达主张有98名业主签署了《物业费确认函》，人数也未到达三分之二，故涨价程序不符合法律规定。对此，金冠达公司表示某1公司不仅向业主下发了《业主临时公约》，还下发了《业主公约》，而《业主公约》中明确约定：“本物业物业管理服务费标准如需调整，则须征得二分之一以上业主（业主专有部分占建筑物总面积的比例以及人数占业主总人数的比例均达到本物业内二分之一以上）同意后方可执行。”金冠达公司表示《业主临时公约》系临时适用，在现在全部房屋已经交付并正常使用的情况下，应当适用《业主公约》的规定。经询，闻楚鸣表示确实有部分业主收到了《业主公约》。庭审中，金冠达公司提交某6公司的付款通知书，证明同一市场区域周边写字楼的物业费收费标准为21元每平方米每月或者23.9元每平方米每月，并以此主张其涨价后的物业费标准也并不高于同一市场区域的周边物业费收费价格，闻楚鸣对此不予认可，表示其他写字楼的收费标准高低与本案没有关联。庭审中，金冠达公司表示2016年7月1日之后大部分业主都按照涨价后的标准交纳了物业费，并表示业主同意按照提价后的标准交纳物业费的行为也应当视为对涨价行为的认可，而如果按照交费的业主统计，也达到了“双过半”的要求。庭审中，金冠达公司提交2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费交费发票证明业主交费情况，根据其提供的物业费发票显示，2016年7月1日至2017年12月31日，共计有156名业主按照高于16元的价格交纳了全年的物业费，该部分业主所拥有的房屋面积共计16918.54平方米，即使按照闻楚鸣主张的应当将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积扣除（扣除后剩余房屋的面积为18844.99平方米，剩余业主人数为171名），已经交费的业主人数占总人数的比例为91.22%，上述业主专有部分的面积占总面积的比例为89.78%，也达到了“双过半”的要求，且即使按照《业主临时公约》中人数应达到三分之二的标准，交费的人数亦超过了三分之二。而签署了《物业费确认函》的98名业主中，只有一名业主所拥有的其中一套房屋未交纳物业费，其余的全部交纳。金冠达公司表示2017年1月1日至2017年12月31日期间，共计有153名业主按照高于16元的价格交纳了全年的物业费，该部分业主所拥有的房屋面积共计16406.05平方米，即使按照闻楚鸣主张的应当将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积扣除，已经交费的业主人数占总人数的比例为89.47%，上述业主所拥有的专有部分面积占总面积的比例为87.06%，也达到了“双过半”的要求，且即使按照《业主临时公约》中人数应达到三分之二的标准，交费的人数亦超过了三分之二。而签署了《物业费确认函》的98名业主中，只有一名业主所拥有的其中一套房屋未交纳物业费，其余的全部交纳。金冠达公司表示2018年1月1日至2018年12月31日期间，共计有139名业主按照高于16元的价格交纳了全年的物业费，该部分业主所拥有的房屋面积共计15106.2平方米，即使按照闻楚鸣主张的应当将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积扣除，已经交费的业主人数占总人数的比例为81.29%，上述业主所拥有的专有部分面积占总面积的比例为80.16%，亦达到了“双过半”的要求，且即使按照《业主临时公约》中人数应达到三分之二的标准，交费的人数亦超过了三分之二。而签署了《物业费确认函》的98名业主中，有91名业主按照高于16元的标准交纳了物业费。庭审中，闻楚鸣对于物业费发票的真实性无异议，但表示一部分发票抬头开具的案外人，无法确认是否为涉案房屋的物业费。另，闻楚鸣表示业主按照高于16元的标准交纳物业费是被迫交纳，但未提交证据证明。闻楚鸣表示业主交纳物业费的行为不能视为对涨价行为的认可，因为涨价应当在涨价之前征询业主的意见，并经过业主表决确定，而要求业主按照涨价后的物业费标准交费，是先涨价的行为，不符合物业费涨价的程序规则，而业主被迫交费不能视为对涨价的追认和认可。本院认为：按照法律规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据本院查明的事实可知，自2010年后由金冠达公司为涉诉大厦7-19层业主提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。关于物业费的收费价格，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格，随着社会经济发展和经营成本的变化，物业服务企业可以通过分别签署函件等方式在征得大多数业主真实意愿的情况下合理调整物业服务费用。本案中，综合在案证据可以看出，金冠达公司在价格上调之前对拟调价事宜进行了公告，在调价之前对价格进行了评估，并将评估结果和拟调整价格向业主进行了公示，也向业主发送了《物业费确认函》，该函件中亦明确载明了调整后的价格标准，说明业主已经知悉了物业费调价的要求，而部分业主也在《物业费确认函》上签了字，闻楚鸣虽然主张确认函上未载明日期，不能证明签署确认函的时间系在调价之前，并表示业主签字存在各种问题，但是未提供相反的证据予以证明。而实际履行中，大部分业主在知悉调价的要求后按照高于16元的价格交纳了物业费，闻楚鸣虽表示业主被迫交纳物业费，亦未提供证据证明。结合该小区在物业费调价之后的物业费的交纳情况可知，自2016年7月1至2018年12月31日，即使将金冠达公司和其所拥有的44套房屋从总人数和总面积中扣除，每年按照高于16元的价格交纳物业费的人数和其所对应的面积也仍然超过了“双过半”的比例，而交费人数亦超过了《业主临时公约》中约定的“三分之二”。综合上述因素，金冠达公司上调物业费价格的行为不违反法律规定。现闻楚鸣要求金冠达公司按照16元/月/平方米的标准继续履行物业服务合同，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于闻楚鸣要求返还多收取的物业费的诉讼请求，因金冠达公司的调价行为不违反法律规定，其要求返还多收取的物业费亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于闻楚鸣要求公开租赁公共区域（一层水吧、广告牌、会议室等）的收支的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，闻楚鸣可另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告闻楚鸣的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告闻楚鸣负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十二月二十七日书记员  张 晨