大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6779号原告：高海军，女，1981年6月28日生，汉族，住址内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：潘清姝，系辽宁五寰律师事务所律师。被告：吕洪举，男，1976年2月20日生，汉族，住址吉林省榆树市。被告：战义，男，1969年5月1日生，汉族，住址大连市甘井子区。上列二被告共同委托诉讼代理人：康波，系辽宁征信律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：刘妍俏，系辽宁征信律师事务所律师。第三人：大连镕达房地产代理有限公司，住所地大连市甘井子区东纬路49号2单元1层8号，统一社会信用代码：9121021109954228XF。法定代表人：李明华，系经理。委托诉讼代理人：王二鹏，男，1986年8月13日生，满族，系该公司员工，住址大连市甘井子区。原告高海军与被告吕洪举、被告战义、第三人大连镕达房地产代理有限公司（以下简称镕达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告高海军的委托诉讼代理人潘清姝、被告战义、二被告的共同委托诉讼代理人康波以及第三人镕达公司的委托诉讼代理人王二鹏出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高海军向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带双倍返还原告定金100,000元；2、要求二被告共同连带赔偿原告居间服务费4,000元；3、判令第三人协助履行定金返还义务；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年4月30日，原告、被告吕洪举代理被告战义、第三人签订《房地产买卖合同》。合同约定：原告购买被告战义所有的位于大连市甘井子区房屋，案涉房屋总价款1,305,000元整，原告首付350,000元整（含定金），银行贷款955,000元整。合同第一条第（一）款第2项约定：“卖方保证于本合同签订之日起5个工作日内将产权证办理出，并交付居间方代为保管。”合同第五条约定：“买卖双方支付居间方的居间费用以居间方与买卖双方签订的《房地产居间服务合同》为准。”合同第六条第1款约定：“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。”合同第十六条约定，注：签约当日产权人本人未能到场由代理人吕洪举代理签约，如因此导致本合同无法履行，由代理人吕洪举承担本合同违约责任，买卖双方对此知晓并认可。2019年5月3日，原告向第三人交付购房定金50,000元整、居间服务费4,000元整、贷款费15,000元整。2019年5月上旬，原告联系第三人要求与被告战义办理购房款银行资金监管及案涉房屋过户手续，被告却迟迟不予配合办理。后经第三人确认，被告表示不再履行案涉合同。经查，2019年5月14日，被告战义已将案涉房屋过户给案外人祁锦香、王力东。原告认为，原告无法按约取得案涉房屋所有权的违约责任应由二被告承担。原告为维护自己的合法权益，依法提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉的房地产合同因不成立而未发生法律效力，故二被告均不应承担基于合法有效合同才会产生的违约责任。被告战义从未委托过被告吕洪举签订案涉合同，事后也未予以追认。故，依据《合同法》第44、48条之规定，该合同对于被告战义不发生法律效力。被告吕洪举既非案涉房屋的所有权人，也没有取得房屋所有权人的授权，其无法成为该房屋的出卖方，故该合同在原告与被告吕洪举之间不发生法律效力。不管二被告之间是否存在代理关系，都不是原告所主张的二被告应承担连带责任的法定事由，按法律规定，如代理关系成立应由被代理人承担法律责任，如代理关系不成立，该如何处理，法律也有明确的规定，无论是否成立，都不存在二被告共同向原告承担连带责任的情形，原告对此的解释没有引用任何的法律规定。且二被告也并未收到过定金等款项。故，本案的客观情况不应出现违约责任的结果。另，原告从未与被告战义联系过，更不要说协商房屋买卖的事宜了，其在没有见到产权人本人、也没有见到授权手续、没有见到产权证书等情况下，就签订合同，没有尽到一般买受人的必要的注意义务，对于合同不发生法律效力也存在明显之过错。2、关于居间服务费的问题。二被告认为该费用不应由二被告承担赔偿的违约责任，而应由第三人予以返还。第三人作为专业的房地产中介机构，并未尽到审慎审查的义务，在既未见到产权人本人、未见到授权委托书、未审查原告的购房资格、贷款资质、甚至连房屋产权证书都没有见到的情况下，就让原告与被告吕洪举签订合同，并且合同也基本没有履行，其无权收取中介费应当予以返还。3、原告本人也不具备履行该合同的能力和条件。原告本人为外地户口，在本地无正式工作、无社保缴存记录、无法出具收入证明、符合银行要求的银行流水凭证，合同约定的首付远低于银行房贷要求。假设合同有效，原告也没有履行该合同的可能。上述答辩意见的前2点，是贵院及大连市中级人民法院在同类型案件（即贵院（2013）甘审民初字第72号、大连市中级人民法院（2014大民二终字第01440号民事案件））中的司法审判观点，请求贵院在本案中予以采纳。第三人镕达公司述称，定金在我们方，可以依据法院的判决履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2019年4月30日，原告高海军（买方）与居间方镕达公司及卖方战义（合同首部记载）的代理人吕洪举签订《房地产买卖合同》，约定，买卖双方通过居间方出售及购买，卖方所有的位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积为88.61平方米，总价款为1,305,000元，定金为5万元。买方应于本合同签订之日支付定金5万，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金；付款方式：买方于本合同签订之日起15个工作日内，备齐购房首付款30万，同时三方将该款项存入银行做资金监管，余款买方申请商业贷款；卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并于本合同签订之日起10个工作日，备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同之日起10个工作日，备齐过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续审批通过后三个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。违约责任，如买方未能履行本合同条款导致本合同中止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。注：签约当日产权人本人未能到场，由代理人吕洪举代理签约，如因此导致本合同无法履行，由代理人吕洪举承担本合同违约责任，买卖双方对此知晓并认可。卖方落款处由被告吕洪举书写“战义吕洪举代”。合同签订后，原告向第三人镕达公司交纳了5万元定金及4,000元中介费。庭审中，吕洪举表示，签署合同时并未取得战义的授权。战义表示从未委托吕洪举签署案涉合同，对案涉合同也不予追认。另查，根据大连市不动产登记中心的查询结果，案涉房屋于2019年5月14日变更登记于祁锦香、王力东名下。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以书面方式作出。被告吕洪举陈述其在与原告签订《房地产买卖合同》时未取得其战义的授权，战义也表示对案涉合同不予追认，根据上述法律规定，案涉《房地产买卖合同》对于被告战义不发生法律效力，也不能产生房地产所有权转移的法律效果，实际上案涉房屋也已变更登记至他人名下，致使合同已客观履行不能，由此给原告造成的损失应由被告吕洪举承担。且《房地产买卖合同》中已明确约定“签约当日产权人本人未能到场，由代理人吕洪举代理签约，如因此导致本合同无法履行，由代理人吕洪举承担本合同违约责任，买卖双方对此知晓并认可”，故本院对于原告要求被告战义承担责任的诉请，不予支持。本院对于原告要求被告吕洪举承担违约责任的诉请予以照准。原告要求被告吕洪举双倍返还定金的诉请符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定及双方约定，本院予以支持。关于中介费，中介费系因被告吕洪举的行为给原告造成的损失，其应承担赔偿责任。关于被告吕洪举辩称的其认为原告及第三人镕达公司亦存在过错的问题，本院认为，根据庭审情况可知，原告在签订合同的过程中确实不够审慎，没有在充分审查被告吕洪举的代理权及其陈述是否真实的情况下就签订《房地产买卖合同》。而第三人镕达公司虽然将房屋的相应情况向原告进行了披露，但其作为房地产中介公司对于签订房地产买卖合同需要满足的条件以及会产生的法律后果应有充分的了解，买卖双方通过中介公司买卖房屋，亦是基于对中介公司专业性的信任，第三人镕达公司在被告吕洪举没有授权也没有核实被告吕洪举陈述真实性的情况下即组织原告与被告吕洪举签订《房地产买卖合同》亦有欠妥之处。虽然原告及第三人镕达公司在签订《房地产买卖合同》的过程中均有不够审慎的地方，但均不足以导致合同无法履行。而被告吕洪举没有代理权却手持案涉房屋产权证的复印件主张自己有代理权，未遵循诚实信用原则，该行为主观恶意更大，故本院认为由被告吕洪举承担全部违约责任更为适宜。关于被告吕洪举辩称，没有收到定金的意见，关于定金的交付方式，双方已经明确约定由第三人镕达公司代收，现原告也按约向第三人实际交付，故被告吕洪举的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于被告吕洪举辩称原告不具备履行合同条件的意见，本院认为，合同不能履行的根本原因在于被告吕洪举无权代理行为，原告是否具备贷款条件都不构成被告吕洪举拒绝承担责任的理由。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第五十七条、第五十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕洪举于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告高海军定金人民币100,000元（其中50,000元在第三人大连镕达房地产代理有限公司处，由第三人大连镕达房地产代理有限公司返还原告高海军）。二、被告吕洪举于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告高海军中介费损失人民币4,000元。三、驳回原告高海军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1,190元（原告已预付，已减半），由被告吕洪举负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇一九年十二月三日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。