甘肃省岷县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1126民初3926号原告：岷县隆发商业运营管理有限公司（以下简称岷县隆发公司）。统一社会信用代码：91621126325360338K。法定代表人：谭振东，系该公司执行董事兼总经理。住所：甘肃省定西市岷县岷阳镇和平街胜利巷3-1号。委托代理人：李崇辉，系该公司员工。特别代理。被告：刘小龙，男，回族，1993年11月3日生，甘肃省岷县人，住甘肃省岷县。委托代理人：虎建斌，男，回族，1967年2月13日生，甘肃省宕昌县人，住甘肃省宕昌县，特别代理。委托代理人：杨亚栋，系甘肃智鹏律师事务所律师。原告岷县隆发公司诉被告刘小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员张天武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岷县隆发公司委托代理人李崇辉、被告委托代理人虎建斌、杨亚栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岷县隆发公司诉称，2016年8月20日经原、被告签订《租赁合同》、《物业管理合同》、《公约》。合同约定原告将其所有的位于岷县××南川村隆发国际建材城的17间铺面，面积共计1269.14平方米，租给被告刘小龙使用，租金按每月22元/平方米计算，物业费按每月1.5元/平方米计算。根据合同约定，被告应于2019年2月下旬一次性付清2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁费。约定付费时间到后，经原告多次催收，被告以原告逾期开业为由拒绝支付相关费用。现原告无奈诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费8845元及逾期支付资金的利息。2、判令被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁费100490元及逾期支付资金的利息。3、本案诉讼费由被告承担。被告刘小龙代理人虎建斌、杨亚栋代理意见：原告要求被告按约定支付物业管理费、商铺租赁费及逾期利息的主张缺乏事实和法律依据。第一：原告未尽到物业管理服务义务。1、原告没有尽到维修义务，2015年8月被告承租原告的4幢二层的商铺屋顶漏水，被告及时通知原告维修，但原告接到被告的通知后置若罔闻，一直未对楼顶进行维修。2、原告未按约定提供正常用水，导致被告正常经营受影响。3、原告未尽到消防安全义务，原告的消防设备形同虚设，没有注水，导致被告生产经营长期处于不确定的危险之中。第二：原告违约推迟开业。根据合同规定：商户应该按照管理公司的规定装修、铺货、统一开张营业。《公约》中约定原告的开业时间为2016年6月30日，被告按约进行装修、铺货，但原告未按约定时间开业，实际的开业时间为2017年4月19日，原告的行为给被告的预期利益造成了巨大的损失。故商铺租费的起算时间应从原告实际开业时计算，原告要求被告承担逾期支付费用利息的诉求不合理。第三：原告与被告签订的三份合同中所有条款的内容属于典型的格式条款，权利义务约定失衡，原告将经营过程中可能出现的风险责任全部归于被告，若不顾实际情况，严格按合同条款履行，对被告是显失公平的。经审理查明，本案涉及的房屋位于岷县××南川村隆发国际建材城。2016年8月20日，原、被告分别签订《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》。《租赁合同》约定原告其所有的隆发国际建材城4幢2-1/2/3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17号面积共计1269.14平方米的17间商铺租给被告刘小龙使用，租金按每月22元/平方米计算，物业费按每月1.5元/平方米计算，租期为十年。同时合同约定：租期起始日期自2016年5月31日起。租赁期间的前三年免收商铺租金，第四年按约定租金的30%核收，第五年按约定租金70%核收，第六年按约定租金核收，第七年起约定租金逐年递增5%，以后年租金收取标准以此类推。物业管理费按第一年免收，第二年按物管费30%核收，第三年按物管费70%核收，第四年后按物管费基础价核收。根据合同约定，被告应于每年2月底前一次性缴清下一年度整年的租费及物管费。但是约定缴费时间到期后，被告却以原告迟延开业、未尽到物业管理服务义务为由，拒绝缴纳相应的房屋租赁费及物管费。经庭审查明原，因道路不通等因素，原告实际开业时间为2017年4月9日。虽然原告迟延开业，但原告在2015年11月之前就将房屋交付于被告，被告入住并进行装修后开始经营三叶家私至今。被告承租的房屋楼顶漏水，在通知原告后，原告2018年6月已对建材城漏水点进行了维修。现原告向法院依法提起诉讼，要求1、判令被告向原告支付物业管理费8845元及逾期支付资金的利息。2、判令被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租赁费100490元及逾期支付资金的利息。3、本案诉讼费由被告承担。证明上述事实的证据如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件各1份，证实原、被告身份的事实；2、《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》各1份及原、被告陈述，以证实被告向原告承租商铺共17间，约定租赁费、物管费缴费方式及时间，租期及租赁起始日期的事实。4、原、被告陈述、收据5份、及催收通知2份、催缴记录1份，以证实原告迟延开业、原告向被告催收及被告至今未缴清租赁费及物管费的事实。上述证据，经当庭举证、质证，原告及被告代理人无异议。上述证据具有真实性、合法性和关联性，应作为定案依据，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，《甘肃隆发国际建材城物业管理服务合同》、《甘肃隆发国际建材城商业运营管理公约》，系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应依约履行各自义务。双方争议焦点为，原告认为应严格按合同履行，租期起始自2016年5月31日，免收前三年租金，于2019年2月底前被告应交清第4年（2019年5月31日-2020年5月31日）按约定租金的30%，以及交清物业管理费。被告代理人认为，由于原告原因，甘肃隆发国际建材城直至2017年4月才统一开业，导致被告迟迟不能营业，所以租期应从2017年4月甘肃隆发国际建材城实际开业计算，合同约定免租期三年，所以2017年4月至2020年4月都应当是免租期。关于物业管理费，被告及其代理人认为屋顶及墙面漏水，原告不及时维修，且消防设施内至今无水，导致被告经营安全长期处于危险之中。关于双方争议的焦点，本院认定如下：关于约定的租期，合同明确约定起始期为2016年5月31日，免收3年租金，第4年按约定租金30%核收。虽然确实原告延迟开业，但延迟开业时间为免租期间，且双方在合同内并无关于延迟开业将顺延租期的相关约定。因此，租期起始时间应为合同约定时间（2016年5月31日开始起计）。合同还约定应从每年2月底前一次性缴清下一年度的租金。因此，被告至今未缴纳第4年租金30%的行为，构成违约，原告要求被告缴纳房屋租赁费并承担逾期利息的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于物业管理费，被告未提交原告没有及时维修屋顶及墙面漏水的证据，原告提交了相关维修证据。被告称消防设施内无水的情况，应向相关消防部门反映，及时消除隐患。如果失火有损失，而且消防部门作出认定消防设施无水可用的结论，可另行起诉。但并不能成为拒交物业管理费的理由。因此，原告起诉要求被告缴清物业管理费并承担逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告刘小龙于本判决生效后10日内支付租金100490.4元（第4年暨2019年6月1日至2020年5月31日期间全年租金334968元的30%）。二、由被告刘小龙支付以上100490.4元的逾期利息（从2019年2月28日起，按年利率6%计算，至款项还清之日至）。三、由被告刘小龙于本判决生效后3日内支付物业管理费8845元及逾期利息（从2019年2月28日起，按年利率6%计算，至款项还清之日至）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序审理减半收取1484元，保全费1170元，共计2654元由被告刘小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  张天武二〇一九年十二月三十日书记员  刘 璐