陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10681号上诉人（原审被告）：王周绪，男，1963年2月17日出生，汉族，陕西省凤翔县村民，住。委托诉讼代理人:胡梦姣，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李思瑜，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:任冬艳，女，1976年11月8日出生，汉族，西安市莲湖区八一街小学教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李华，男，1968年8月6日出生，汉族，西安市碑林区张家村街道办事处工作人员，住址同上。系任冬艳之夫。原审第三人：凤翔中银富登村镇银行有限公司。住所地：陕西省宝鸡市凤翔县城关镇南大街6号。法定代表人：刘永亮，该银行行长。委托诉讼代理人：冯帆，男，1990年12月26日出生，汉族，该银行客户经理，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：车一航，男，1989年10月9日出生，汉族，该银行客户经理，住陕西省宝鸡市凤翔县。上诉人王周绪因与被上诉人任冬艳，原审第三人凤翔中银富登村镇银行有限公司（以下简称中银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王周绪上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由任冬艳承担。事实与理由：原审法院认定王周绪存在违约行为属事实认定错误。双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同中未约定汇款、解押、过户等具体时间节点。王周绪一直在为配合过户做积极的准备工作，并不存在拖延或拒绝履行合同行为。任冬艳在未经过协商的情况下将王周绪起诉，主张王周绪以各种理由拒绝履行合同，要求解除合同，无事实与法律依据，并且缺乏相应的证据，属于恶意诉讼行为，应当驳回其诉讼请求。任冬艳辩称，一、王周绪存在主观拖延行为，其没有积极履行相关义务，至今案涉房屋未偿还完款项并且案涉房屋至今仍存在抵押；二、任冬艳不存在恶意诉讼，其积极配合履行相关义务，并且任冬艳没有侵害王周绪任何权益。其余一审判决正确，请求维持原判。任冬艳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金30000元，协助解除资金监管505000元；3、被告承担违约金238000元；4、被告承担中介费28500元、利息损失13946元、房屋上涨差价310000元、大修基金5096.14元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月19日，任冬艳、王周绪双方在西安雀羽房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》（产证号：107510404-3-1-3602），约定任冬艳购买王周绪位于西安市高新区，房屋面积122.97元，房屋总价款1190000元，定金房款30000元。合同约定：“第2条由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第6条本次交易所产生税费由买方全额支付。第10条……如买卖双方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方需支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向中介方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费。第11条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方（不可抗力因素除外），若因主观原因而未将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有款项。第18条1、买方以商业住房贷款或公积金贷款购买方式购买该物业，首付部分不低于银行评估后最低支付标准。2、物业售价为1190000元整，净拿此价位包括该物业固定装修，房屋维修资金。4、买卖双方在接到中介方通知后三个工作日内，积极配合中介方办理买方银行贷款，资金监管，交税，产权过户等手续。7、卖方须在银行和房管局指定的时间之内完成解押手续拿出房屋产权证”。签订合同后，任冬艳向王周绪支付定金30000元，王周绪向任冬艳出具收条。2018年5月19日，任冬艳、王周绪签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》，建立资金监管账户。合同约定：经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。当日，任冬艳将购房首付款505000元存入“专用账户”并缴纳涉案房屋专项维修资金5096.14元。2018年7月21日，任冬艳向中介方交付居间服务费28500元。经核实，2018年5月19日任冬艳、王周绪所签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》已逾期自动失效。2018年5月16日，任冬艳就向中国人民银行征信中心申请查询《个人信用报告》，结果显示正常。2018年5月21日，任冬艳向西安市个人住房公积金管理中心提交《西安市个人住房公积金贷款申请审批表》，审核意见为：经审核，该借款申请人符合个人住房公积金贷款条件，资料齐备，已与申请人当面核验，建议贷款陆拾伍万元整，期限12年。审批意见为：同意该借款申请人贷款陆拾伍万元整，期限12年。根据《西安二手房个人住房公积金贷款操作规程》第十条规定：自借款人提交全部贷款资料之日起，银行在7个工作日内受理提交，信贷人员在8个工作日内完成审批。具备贷款发放条件的，在西安市城六区购买二手房的，担保机构在3个工作日内完成审核出具担保办结，在西安市郊区县购买二手房的，担保机构在抵押登记办理完成后出具担保办结；受委托银行在担保办结后3个工作日发放贷款。经查，2017年9月8日，凤翔富祥工贸有限公司（法定代表人王周绪）与中银公司签订《借款合同》，约定王周绪公司向中银公司贷款1500000元，并将王周绪名下西安市莲湖区丰庆路5号房产（房权证号：西安房权证莲湖区字第1075108005-31-1-11005）、西安市高新区紫薇花园19号楼住宅（房权证号：西安市房权证高新区字第××号），两套房产及其子王海龙名下西安市雁塔区团结南路中段3号2幢2单元21505室房屋（房权证号：西安市房权证雁塔区字第××号），共以上三套房产同时进行抵押登记。2018年9月14日，王周绪曾向中银公司提出提前部分还款1200000元申请书，并要求释放涉案房屋即西安市高新区紫薇花园19号楼住宅。中银公司当庭表示王周绪曾向其公司申请属实，但陈述在中银公司申请上报总公司后该方案未获得批准。至今王周绪仍未能还清款项，故三套房屋均属于抵押状态。庭审中，王周绪表示同意继续履行合同，其仍向中银公司提出以上提前部分还款并对涉案房屋提前注销抵押的方案，以便于办理过户手续。但中银公司表示王周绪并无提前偿还1200000元的能力，如王周绪能够立即提前偿还，公司可以考虑以上方案。经法庭多次调解沟通，王周绪并无能够实际提前偿还的能力及实际行动，至今未偿还剩余贷款，涉案房屋抵押登记未注销。一审法院认为，任冬艳、王周绪于2018年4月19日签订的《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案的争议焦点是王周绪是否存在违约行为并承担违约责任。本案中，签订《房屋买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》时，任冬艳、王周绪双方均清楚涉案房屋存在抵押，合同中明确载明房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。任冬艳作为守约方，积极履行了合同的义务，王周绪至今未能注销抵押登记，致任冬艳所申请个人公积金贷款无法放款、房屋无法办理所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，王周绪应承担违约责任。任冬艳主张王周绪返还定金30000元、大修基金5096.14元并协助任冬艳将存入西安市置诚资产管理有限公司“专用账户”的首付款505000元退还任冬艳的主张，于法有据，本院依法予以支持。合同中既约定定金，又约定违约金，还应赔偿守约方含中介费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。但关于违约金的性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据以上法律规定可以确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，定金与违约金不能并罚，而违约金的功能重在赔偿损失。鉴于本案任冬艳未能提交有关房屋差价的相关证据，且任冬艳仅交付定金及首付款，基于王周绪答辩申请对违约金予以降低，故兼顾合同实际履行情况、任冬艳支付的款项数额及实际损失等因素，合同约定违约金较高，本院根据公平、诚实信用原则予以衡量，参照任冬艳所支出的各项费用依据双方约定的违约金标准酌情认定王周绪应承担违约金120000元。对于任冬艳又重复主张各项损失总计360806元（中介费，资金占用的利息损失、任冬艳重新购置同地段同类房屋差价损失、保全费、保全保险费）。其中任冬艳主张房屋差价损失310000元，虽未提供证据证明其实际损失，但结合市场现状，任冬艳另购同类房屋存在差价的因素，可以酌情确认差价损失50000元。其他主张各项损失共计50806元，以上实际损失共计100806元，未超过最终所认定的违约金金额。且在适用违约金赔偿的情况下，向任冬艳支付违约金，已足以弥补任冬艳的实际损失。故对于任冬艳重复主张其余各项损失（中介费，资金占用的利息、任冬艳重新购置同地段同类房屋差价损失、保全费、保全保险费）之诉请，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，依法判决如下：一、被告王周绪于本判决生效之日起十日内返还原告任冬艳定金30000元、大修基金5096.14元；二、被告王周绪于本判决生效之日起十日内协助原告任冬艳将存入西安市置诚资产管理有限公司“专用账户”的首付款505000元退还原告任冬艳；三、被告王周绪于本判决生效之日十日内支付原告任冬艳违约金120000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告任冬艳其余诉讼请求。本案案件受理费15510元，由被告王周绪承担。因原告已预交，被告王周绪于支付上述款项时将该款一并支付原告。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。任冬艳与王周绪因案涉房屋的买卖而签订了《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》并建立资金监管账户。合同签订后，任冬艳按约将购房首付款505000元存入“专用账户”并缴纳案涉房屋专项维修资金，亦向中介方交付居间服务费28500元，应认定任冬艳及时履行了合同义务。因合同中载明：经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。案涉房屋存在抵押权，该抵押权对案涉房屋的交易具有重大影响，合同中明确载明房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。任冬艳作为守约方，积极履行了合同义务，但王周绪未能办理案涉房屋的注销抵押登记手续，致任冬艳所申请个人公积金贷款无法放款、房屋无法办理所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，原审法院据此认定王周绪违约并无不当，王周绪上诉称一审法院认定王周绪存在违约行为属事实认定错误，本院不予采信。综上，上诉人王周绪的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3010元，由上诉人王周绪负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二０一九年十二月十八日书记员 尹佳佳