青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初4679号原告:刘丙洋，男，汉族，1974年9月8日出生，住河南省扶沟县，公民身份号码：×××。原告：单世兵，男，汉族，1989年10月19日出生，住河南省临颍县，公民身份号码：×××。原告刘丙洋、单世兵的委托诉讼代理人：程虹毓，青海金略律师事务所律师。被告:姜发林，男，汉族，1973年11月20日出生，住西宁市，公民身份号码：×××。被告：路生文，男，汉族，1971年3月14日出生，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。被告姜发林、路生文的委托诉讼代理人：陈德军，青海齐光律师事务所律师。原告刘丙洋、单世兵与被告姜发林、路生文租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丙洋、单世兵的委托诉讼代理人程虹毓、被告姜发林、路生文的委托诉讼代理人陈德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.二被告返还二原告租赁款560000元及2019年6月17日至2019年8月30日期间的资金占用费5005元；3.二被告赔偿二原告损失182429元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于西宁市××区平方米场地上的自建房出租给原告，租期10年，前五年租金为每年100000元，从第六年开始每年按20%递增。由于合同签订时厂房尚未建设,为实现合同目的,2018年5月8日至2018年10月10日，被告要求原告先后于2018年4月8日至2018年10月10日期间陆续以银行转账、微信转账、现金等形式向其预先支付了未来五年半的房租56万元作为被告修建厂房的垫资。被告于2018年10月10日向原告出具“已收到五年半房租”的《收条》一份，并约定租金起算期为“2018年11月1日”。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定,被告应当向原告保证所交付的房屋符合国家房屋出租的规定。2018年8月13日被告将该厂房主体设施完成，交付原告进行装修，因二原告租赁房屋目的系经营食品加工厂,故需按照相关行业生产要求对厂房进行基础装修施工,2018年11月1日原告企业正式投入经营,但2019年6月17日,原告收到西宁市城北区自然资源局、西宁市城北区农业农村和扶贫开发局联合下发的《整改拆迁通知》,原告方知被告自合同签订至收到拆迁通知皆未履行厂屋建设相关手续,并已经无可挽回，造成原告的厂房被强制拆毁，造成的经济损失,其中部分损失已难以计算，可计算的具体经济损失为:(1)原告为满足食品加工使用要求共支出装修费126329元(其中原告刘丙洋支出60299元，原告单世兵支出66630元);(2)为实现企业正常经营活动，原告从国家电网西川营业所接入所需三相电线花费11500元(其中原告刘丙洋支出7000元，原告单世兵支出4500元);(3）原告制作地面环氧地坪花费44000元，以上三项损失共计182429元（其中原告刘丙洋损失89299元，原告单世兵损失93130元)。厂房被强拆后,原《房屋租赁合同》约定的标的已不存在,合同履行已不再可能,所以,双方对于合同的解除并无异议，但原告就被告返还预支五年租金并赔偿因被告违反出租房屋合法保证义务而导致经济损失的要求，被告开始表示愿意返还并赔偿损失,被告屡次推诿、拒绝联系，回避解决问题，故原告提起本案诉讼。被告辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》是无效合同。原告知晓所投资建设的房屋没有任何审批手续，双方均存在过错。租赁费实际是修建房屋的投资款，其要求返还租赁款并赔偿损失没有依据。原告提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，拟证明双方于2018年4月8日签订租赁合同的事实，约定房屋租金从投资金额中扣除，是2018年11月1日至2024年5月1日的房租，为560000元。2.收条及转账凭证，拟证明被告因修建厂房要求原告预先支付五年半的房租，原告在2018年4月8日至2018年10月10日期间向被告支付了560000元。3.西宁市城北区农业农村和扶贫开发局、西宁市城北区自然资源局联合向刘丙洋下发的《整改通知》、厂房图片（拆迁前后）及部分装修图片，拟证明被告交付厂房之后，原告按照食品加工厂的标准进行装修，经营半年后被强拆，合同目的无法实现。4.《环氧地坪合同》及微信转账凭证，拟证明原告因装修花费44000元，《装修工程劳务承包合同》、收据，微信转账凭证，拟证明原告单世兵因支付装修工人工费损失36000元，《装修工程劳务承包合同》、收据、结算清单、微信转账凭证，拟证明原告刘丙洋因支付装修工人工费损失33600元，石膏板及PVC板的销货清单、微信转账凭证，拟证明原告因购买装修材料损失57329元，《低压供用电合同》、微信转账凭证、发票，拟证明原告接专用三相电损失11500元。经质证，被告对证据1真实性无异议，该合同是无效合同，名为租赁实为合作建房协议，该房屋修建在农业用地上，确实约定2018年11月1日至2024年期间不另行收取租金，因为房屋是原告投资修建的。被告对证据2真实性无异议，对原告向被告支付560000元的事实认可，但该款是投资建房的费用，并非租金，双方约定前五年半不收取租金。被告对证据3真实性无异议，原、被告明知该土地是农业用地，无修建房屋的相关审批手续，故强拆的后果应由双方承担。被告对证据4真实性有异议，没有相关发票，微信转账记录无法证明款项性质，收据、结算清单没有正规发票，对低压供用电发票认可，该组证据和本案没有关联性，是在被告向原告交付厂房之后产生的费用。被告提交如下证据：《休闲观光园区土地租赁合同》，姜发明的证言，拟证明原、被告签订《房屋租赁合同》是经姜发明同意的，姜发明对此事知情。经质证，原告对《休闲观光园区土地租赁合同》真实性无异议，被告隐瞒了姜发明为该土地合法使用人的事实，该合同中明确约定投资资产及设施归姜发明所有，对姜发明“前五年半不交房租，由原告出资建房”的陈述不认可，原告以以租代建的形式租赁了该厂房，并预先交付了五年半的房租。本院经审理查明：2018年4月8日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁地址位于西宁市××区，租赁面积为2000平方米；租期为10年，前五年租金为每年100000元，从第六年开始每壹年按20%递增；因目前该场地缺少厂房，经双方商定，由乙方投资修建，该场地没有城建盖房审批手续，修建过程中如遇政府部门阻挠、捣毁或强拆造成的一切损失，由被告承担。2018年4月8日至2018年10月10日期间，原告共计向被告支付了五年半的租金共计560000元，被告于2018年10月10日向原告出具了收条。双方口头约定由被告进行厂房建设，建房款用原告预付的五年半的租金来支付。被告用该款修建了厂房，被告向原告交付厂房后，原告对厂房进行了装修并用于经营食品加工厂。2019年6月17日，西宁市城北区农业农村和扶贫开发局、西宁市城北区自然资源局联合向刘丙洋下发的《整改通知》，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”、第七十四条“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，要求刘丙洋在收到《整改通知》后7日内，自行清理场地，拆除违规建筑并恢复耕作层。此后，该厂房依法被拆除。另查明，案涉厂房所在的土地是被告的亲戚姜发明向西宁市××区民委员会租赁的，姜发明对原、被告签订《房屋租赁合同》之事知情且无异议。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中提及的场地是耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”之规定，原、被告约定在该场地上修建厂房，违反法律的强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效，对原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告亦认可双方口头约定由被告进行厂房建设，建房款是用原告提前预付的五年半的租金来支付。原告明知案涉厂房无法办理建房审批手续，仍向被告支付租金并约定用于建设厂房，收房后又自行装修用于经营食品加工厂，该厂房作为违章建筑已被依法拆除。法律仅保护合法行为及合法权益，对原告主张租赁款、资金占用费、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘丙洋、单世兵的诉讼请求。案件受理费11274元，减半收取5637元，由原告刘丙洋、单世兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 郑洁 二○一九年十二月十一日书记员 陈芳附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。