陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14370号  上诉人（原审原告）：杨某，男，1944年3月24日出生，汉族，西安国际经济技术合作有限公司退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人:徐楠，泰和泰（西安）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：某公司。住所地：西安市碑林区。法定代表人：陈兴云，董事长。委托诉讼代理人：张志清，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶蕊，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人杨某与上诉人某公司（以下简称某公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判某公司向杨某支付房屋占用费63617.4元（以每月每平米200元为标准计算）及2018年10月1日后至实际交付房屋之日止的占用费（2018年10月1日至2021年9月30日每月为4410元，之后每3年上浮5%标准支付）；2.一、二审诉讼费均由某公司承担。事实与理由:1、某公司占用杨某房屋的占用费计算标准应当以市场公允价格来考虑，某公司提出的对第三人出租价格85元每月每平方米与杨某无关，杨某主张的200元每月每平米已经考虑到了某公司公摊、物业水电等各项费用后酌情提出的合理价格，法院应当采纳。2、杨某是按照城隍庙对外管理处张贴的招商电话拨打询问价格的，其提供的关于房屋市场价格的证据真实可信，应当予以采纳，即自2015年10月1日起应当以200元每月每平米计算占用费标准即4200元每月，每3年上浮5%的标准支付，即2018年9月30日前每月4200元，2018年10月1日至2021年9月30日每月为4410元，以此类推。某公司辩称，1.杨某主张的市场价是依据其电话询价结果而得出，电话中对方报价只是初步意向价，必然会高于实际市场价，杨某自愿放弃第三方评估，仅依据一个意向报价来确定市场价，不应得到法院支持。2.某公司作为某巷XX城改造项目的开发承接主体，为项目良好推进同时帮助小面积业主解决出租难问题，受托将案涉房屋所在大厅整体出租，并未从中获利，众多业主自愿与某公司签订委托管理协议并收受等价租金，也说明某公司并未损害业主利益。某公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判决驳回杨某的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由杨某承担。事实与理由:1.1993年因某巷XX城改造拆迁，西安市某巷拆迁指挥部与杨某签订了《拆迁安置协议书》，约定向杨某就地安置1层、框架结构、面积为21平方米商业用房一套。后市XX城置业进行后续的开发和安置工作，因此该项目属于处安性质。2005年回迁后，某公司依据项目现状并征求大多数拆迁户的同意，将各拆迁户集体初步安置在XX小区XX号楼XX层大厅，并以与各户签订了10年的《资产委托管理出租合同》，2015年9月30日《资产委托管理出租合同》到期后，杨某未续签。上述《资产委托管理出租合同》仅是一种初步安置的临时措施，双方依然为拆迁安置关系，并非房屋占用费关系。2.某公司未按拆迁安置协议履行安置义务的，应按拆迁安置协议内容以及相关法律、法规向杨某支付逾期过渡费，而非房屋占用费。本案中杨某主张房屋占用费的诉讼时效已经届满，不应适应3年的诉讼时效期间的规定。3.另案生效判决已经判令某公司为杨某全面安置房屋并办证，则某公司无需向杨某支付该判决生效后的房屋占用使用费，因该部分费用可作为迟延履行金在履行交房及办证义务的案件执行程序中予以主张，且在本案原审庭审中，杨某曾明确表示不会放弃在另案中的迟延履行金部分，故本案判令某公司支付判决生效后的房屋占用费，将导致重复计算。杨某辩称，1.本案审理的核心法律关系不是基于拆迁安置协议的内容，而是某公司在《资产委托管理出租合同》到期后占用房屋收益。2.杨某的商业用房已经安置，但是没有实际交付，不存在安置费的问题。某公司把没有全面履行安置义务，没有交付房屋并办证与没有安置的逾期过渡费混为一谈，也与自己在已经生效的判决中自认的事实存在矛盾。3.涉案《资产委托管理出租合同》约定的租赁关系已经在2015年9月底解除，杨某拒绝与某公司续约，故双方之间不构成不定期租赁，不存在租金，更不适用于法律对于租金的特别诉讼时效规定。且杨某这些年来不断的主张自己的权利，根本不存在任何诉讼时效问题。4.迟延履行金既不是租金也不是占用费，是因为某公司因拒不履行法院判决，依据民事诉讼法第229条给有履行法定义务的债务人的惩罚。本案中杨某主张的是2015年9月30日原租赁合同到期之后某公司应支付的房屋占用费，与延迟履行金根本不是一个性质，不存在矛盾和重复计算。杨某向一审法院起诉请求：1、判令某公司向杨某支付逾期占用使用费151200元、利息7268.45元及2018年10月1日后至返还房屋之日新产生的占用使用费、利息（占用使用费按每月4200元计算，每三年租金标准上调5%，利息以每年未付金额为基数，按人民银行同期贷款利率分段计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费由某公司承担。 一审法院认定事实：2005年9月11日某公司以某巷地区XX城改造道路拓宽工程指挥部（甲方）名义与杨某（乙方）签订《资产委托管理出租合同》，约定：杨某将其拥有的位于西安市碑林区XX街XX号XX小区XX号楼XX层XX房XX城置业统一管理出租，委托期限自2005年10月1日至2015年9月30日；在委托期限内的出租过程中，均以甲方名义对外实施管理、出租、收益，乙方予以认可，甲方在实施以上权力过程中再无须经乙方特别授权；从租赁方经营之日起甲方按资产委托面积，每平方米租金单价46元，月租金额966元，出租金额每三年增值一次。该合同到期后，杨某拒绝续签合同。2017年杨某向法院起诉某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经（2017）陕0103民初57号民事判决书判决：某公司需向杨某实际交付位于西安市XX街XX号XX小区XX号楼XX层大厅内21平方米的营业用房，后某公司上诉至西安市中级人民法院，（2018）陕01民终5276号判决驳回上诉，维持原判。2015年9月9日某公司以某巷地区XX城改造道路拓宽工程指挥部（甲方）名义与案外人刘某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：XX街XX号建筑面积1678.02平方米出租给乙方使用，租赁期自2015年9月10日至2025年9月9日止，2015年9月10日至2019年9月9日月租金为84.15元/㎡，2019年9月10日至2022年9月9日月租金为89.15元/㎡，2022年9月10日至2025年9月9日月租金为94.15元/㎡。2015年9月30日某公司以某巷地区XX城改造道路拓宽工程指挥部名义与案外人丁某某、左某某分别签订《资产委托管理出租合同》，租金约定同上述《房屋租赁合同》一致。2018年11月14日杨某拨打1899185XXXX电话，咨询转让商铺事宜，对方称连货一起转，一平米400多一点。2019年3月26日杨某拨打老城隍商店电话8761XXXX咨询租金，对方称中后位置有300多一平的，有200多一平的。另查，某巷地区XX城改造道路拓宽工程指挥部原系政府的下设机构，后被吊销，由某公司负责拆迁安置后续工作，指挥部公章一直在某公司控制之下，某公司以指挥部名义签订与拆迁安置有关的各项合同。庭审过程中，当庭询问杨某是否申请对房屋租金进行司法评估，其明确表示不申请。法院于2019年6月28日通过电话1599126XXXX联系案外人刘某某，其称《房屋租赁合同》真实有效，其按照约定向某公司支付租金，因涉案标的系整体出租，对外出租价格包含公摊、消防、水电、物业等各项费用。 一审法院认为，杨某、某公司曾签订《资产委托管理出租合同》，双方之间形成房屋租赁合同法律关系，合同期限届满后，双方未续签合同，但某公司依然占有使用杨某所有的21平方米经营用房，故其应向杨某支付房屋占用费。因杨某房屋系整体出租，并未明确具体位置，且其并未对市场价格申请评估，考虑到拆迁安置的特殊性，故应按照某公司出租给第三人的价格也即某公司向其他拆迁人支付的租金标准向杨某支付房屋占用费。某公司自2015年10月1日起占用杨某房屋至今，杨某于2018年9月28日向法院递交诉状，未超过诉讼时效三年的规定，且双方均认可在之前的诉讼中进行调解时杨某曾提出过房屋占用费，也构成诉讼时效的中断，故某公司应自2015年10月1日起向杨某支付房屋占用费直至向杨某交付房屋之日止（2015年10月1日至2019年9月30日每月为1767.15元，2019年10月1日至2022年9月30日每月为1872.15元，2022年10月1日至2025年9月30日每月为1977.15元，之后房屋占用费按照每三年上浮5%的标准支付）。某公司未按期支付房屋占用费，杨某有权要求逾期支付费用的利息，以未付占用费为基数，按照同期人民银行贷款利率分段计算自2015年10月30日至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、本判决生效后十日内被告某公司向原告杨某支付房屋占用费63617.4元，及2018年10月1日之后至实际交付房屋之日止的占用费（2018年10月1日至2019年9月30日每月为1767.15元，2019年10月1日至2022年9月30日每月为1872.15元，2022年10月1日至2025年9月30日每月为1977.15元，之后房屋占用费按照每三年上浮5%的标准支付）；二、本判决生效后十日内被告某公司向原告杨某支付逾期支付房屋占用费的利息（以未付占用费为基数，按照同期人民银行贷款利率分段计算自2015年10月30日至实际给付之日止）。三、驳回原告杨某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3469元，由原告杨某负担1734.5元，被告某公司负担1734.5元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，杨某、某公司签订的《资产委托管理出租合同》期限届满后，双方未续签合同，但某公司依然占有使用杨某所有的21平方米经营用房，故应向杨某支付房屋占用费。因该房屋未明确具体位置，某公司占有该房屋系用于整体对外出租，杨某未对房屋出租的市场价格申请评估，故一审法院考虑到涉案房屋拆迁安置的特殊性，参照某公司与第三人签订的出租协议约定的租金价格即某公司向其他拆迁人支付的租金标准向杨某支付房屋占用费并无不当，本院予以支持。据此，某公司应自2015年10月1日起向杨某支付房屋占用费直至向杨某交付房屋之日止（2015年10月1日至2019年9月30日每月为1767.15元，2019年10月1日至2022年9月30日每月为1872.15元，2022年10月1日至2025年9月30日每月为1977.15元，之后房屋占用费按照每三年上浮5%的标准支付）。杨某上诉以城隍庙对外管理处张贴的招商电话询问的价格要求计算涉案房屋占用费，本院不予采信。因某公司至今仍占有使用涉案房屋，故其应支付占用费至交付房屋之日止，据此，某公司的上诉请求本院不予支持。综上所述，杨某、某公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费杨某预交2017元由杨某负担，某公司预交1832元由某公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十二月二十四日法官助理  王坤 书记员  李艳