云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1952号原告（反诉被告）：和丽军，男，纳西族，1984年9月6日生，住丽江市古城区。被告（反诉原告）：范舟，男，纳西族，1981年5月1日生，住丽江市古城区。被告（反诉原告）：范礼，男，纳西族，1986年7月23日生，住丽江市古城区。诉讼委托代理人：李万昆，云南李寿刚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告，以下简称原告）和丽军诉被告（反诉原告）范舟、范礼房屋租赁合同纠纷一案，2019年10月15日本院受理后，二被告于2019年11月8日提起反诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》简易程序之规定，于2019年12月6日公开开庭审理了本案，原告、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告继续履行《租房合同书》的约定，现给原告交付位于丽江市古城区房屋，且将房屋完成通水、通电和基本的墙体粉刷装修；2.自2019年5月1日至二被告实际向原告交付房屋之日止的租金按照3035元／月的标准在下一期租金总额内予以扣减，暂计算至2019年10月31日为18150元；3.本案诉讼费由二被告承担。并提出如下事实与理由：2013年6月7日，原告与二被告父亲范某签订了《租房合同书》，约定由原告承租其位于丽江市古城区整个院落房屋用于经营，租期自2012年6月1日至2025年6月1日止，租金为30000元／年，租金每三年支付一次，且租金每三年上浮10%。合同签订后，原告接手房屋。2018年4月，二被告父亲范某逝世后，由被告范礼和二被告母亲年某才作为合同当事人继续履行合同，2018年5月20日，原告与被告范礼及二被告母亲年某才签订了《房屋免费租赁协议》，约定免除原告自2018年6月1日至2019年6月1日期间租金，同时双方口头约定原告将该年度租金的20%支付给被告范礼。二被告母亲年某才于2018年底去世，2019年4月底，被告范舟找到原告，称其作为合同的当事人继续履行合同，并表示将对涉案出租房屋改建并完成装修后再交付给原告，未使用期间租金予以免除，原告表示同意后将房屋交还给被告，但时至今日，涉案房屋已完成重建，但二被告怠于履行交房义务，为此诉至法院。二被告答辩并反诉称：涉案房屋属改建，而非重建，原告物品至今留在房屋内，二被告已于2019年6月底将房屋交付给原告，双方在房屋改建过程中就租期顺延、租金支付等事宜进行了协商，但协商未果，原告未支付房租已构成违约，被告在催告无效的情况下，于2019年9月20日收回房屋，并解除合同，原告各项主张无依据，请求驳回。并提出如下反诉请求：1.解除二反诉原告父亲范某与反诉被告签订的《租房合同书》；2.反诉被告立即腾退房屋给二反诉原告；3.反诉被告承担违约金30000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。原告针对被告反诉辩称：二被告未将房屋交付给原告，也未完成房屋内基础设施部署和基本装修，在房屋重建完成后，原告多次催促二被告将房屋交付给原告，但二被告提出要求重新签订合同，原合同履行期限尚未届满，应当继续履行，双方曾就租金支付事宜达成一致，原告也愿意按照新的约定向二被告支付租金，但双方新的协议达成后，二被告再次反悔，二被告向原告出具的律师函不能达到解除合同的目的，且律师函中的陈述的内容与实际情况不符，请求驳回二被告反诉请求，支持原告本诉请求。原、被告围绕各自的主张，向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及举证、质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的第7组证据律师函不予认可，经审查，本院对被告提交的第7组证据真实性予以认可，作为本案认定案件事实的依据。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：位于丽江市古城区房屋原系案外人范某所有，案外人范某、年某才系夫妻关系，被告范舟、范礼系范某之子，2013年6月7日，案外人范某与原告和丽军签订了《租房合同书》，该合同约定，案外人将上述房屋出租给原告和丽军，租赁期限为十三年（自2012年6月1日至2025年6月1日），前三年租金为30000元，被告每三年支付一次，此后租金每三年上浮10%，案外人于2012年3月20日将房屋交付给原告，租金自2012年6月1日起算，原告应当按时支付租金，若逾期不付租金，则按照原告违约处理，案外人有权收回房屋，并有权要求原告支付违约金100000元。合同签订后，案外人依约将房屋交付给原告使用，原告租金支付至2018年6月1日。2018年案外人范某、年某才相继离世，2018年5月20日，在案外人年某才离世前，年某才、被告范礼与原告签订了《房屋免费租赁协议》，该协议约定，免租期为3年，免租协议需一年一签，2018年6月1日至2019年6月1日期间，上述房屋将免费交由原告使用，被告及案外人不得以任何理由收取房屋租金。案外人范某、年某才离世后，涉案房屋登记至被告范舟名下。2019年5月，因被告范舟需对房屋进行重新修缮，便从原告处将房屋收回，但未收回房屋钥匙，2019年6月13日，被告范舟完成了房屋的修缮，原告与范舟此后协商房屋租赁事宜未果，原告亦未支付租金，2019年9月20日，被告将房屋门锁更换并于2019年9月30日，委托律师向原告寄送了律师函，告知原告解除合同。原、被告确认《房屋免费租赁协议》实际仅履行了一年，在一年免租期届满后，因房屋所有权归属于被告范舟，双方未就继续免租达成一致。2019年7月至2019年8月期间，原告与被告范舟就租金支付方式达成协议，约定由原来三年一次性改为两年一次性付，但双方未能就租金支付期限达成一致。本院认为，案外人范某与原告和丽军于2013年6月7日签订的《租房合同书》系双方真实意思表示，合法有效，在案外人范某离世后，该合同应由其继承人范舟及范礼继受，原、被告双方作为合同当事人，应当按照合同约定，全面履行各自所承担的义务，原告主张在被告范舟完成房屋修缮后，并未将房屋交付给其使用，但庭审查明，被告修缮房屋期间并未收回房屋钥匙，在双方免租期届满后，双方虽就租金支付方式达成一致，但未就租金支付时间达成一致，即双方未能就合同变更达成一致，应当按照原合同继续履行，故原告应当按照原合同约定向被告范舟、范礼支付租金，但原告未按照约定继续支付租金，现原告未支付租金，已构成违约，被告有权解除合同，故本院对原告诉请继续履行合同的主张不予支持，对反诉原告要求解除合同并支付违约金30000元的主张予以支持，合同解除的，应当停止履行，反诉被告和丽军应当将房屋腾退给反诉原告范舟、范礼。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、驳回原告和丽军的诉讼请求；二、解除反诉被告和丽军与案外范某于2013年6月7日签订的《租房合同书》；三、反诉被告和丽军于判决生效之日起十五日内将位于丽江市古城区房屋腾退给反诉原告范舟、范礼；四、反诉被告和丽军于判决生效之日起十五日内向反诉原告范舟、范礼支付违约金30000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取为127元，由原告和丽军负担，反诉案件受理费550元，减半收取为275元，由反诉被告和丽军负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  刘智超二〇一九年十二月三十日书记员  和毓婧【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。