广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初2825号原告：广东融关律师事务所，住所地：深圳市福田区滨河大道5022号联合广场A座47楼。负责人：徐建。委托诉讼代理人：陈科军，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁智恒，广东融关律师事务所律师。被告：刘江涛，男，汉族，1965年6月13日出生。住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：朱万文，女，系被告刘江涛妻子。委托诉讼代理人：廖剑眉，广东生龙律师事务所律师。被告：凌国贤，男，1936年10月31日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨海东，广东越众律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘子荣，广东越众律师事务所实习律师。原告广东融关律师事务所诉被告刘江涛、凌国贤执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人徐建及委托诉讼代理人陈科军、梁智恒到庭参加诉讼，被告刘江涛及委托诉讼代理人朱万文、胡蕾到庭参加诉讼，被告凌国贤委托诉讼代理人杨海东到庭参加诉讼。诉讼中，被告刘江涛将委托代理人胡蕾变更为廖剑眉。本案现已审理终结。原告广东融关律师事务所提出诉讼请求：1、判决维持深圳前海合作区人民法院（2018）粤0391财保171号民事裁定书和（2018）粤0391执保1361号执行裁定书，继续查封被告凌国贤名下位于深圳市龙岗区龙岗镇龙淡公路立交桥南400米龙岗农贸综合批发市场B栋一层B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64；A栋1层A1-39、A1-40、B栋二层B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5、B2-6、B2-7、B2-8、B2-18、B2-19、B2-20、B2-21、B2-22、B2-37、B2-39、B2-40、B2-41、B2-56、B2-74，B栋四层B4-19、B4-20商铺。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉被告凌国贤委托合同纠纷一案，由深圳前海合作区人民法院立案受理，案号（2018）粤0391民初484号。根据原告的财产保全申请，深圳前海合作区人民法院作出（2018）粤0391财保171号民事裁定书和（2018）粤0391执保1361号执行裁定书，裁定查封被告凌国贤名下位于深圳市龙岗区龙岗镇龙淡公路立交桥南400米龙岗农贸综合批发市场B栋一层B1-15、B1-16、B1-17、B1-18、B1-19、B1-20、B1-25、B1-29、B1-40、B1-48、B1-49、B1-50、B1-51、B1-52、B1-53、B1-54、B1-64；A栋1层A1-39、A1-40、B栋二层B2-1、B2-2、B2-3、B2-4、B2-5、B2-6、B2-7、B2-8、B2-18、B2-19、B2-20、B2-21、B2-22、B2-37、B2-39、B2-40、B2-41、B2-56、B2-74，B栋四层B4-19、B4-20商铺（以下简称“涉案商铺”）。此后，案外人刘江涛对涉案商铺的查封提出异议，贵院作出（2019）粤0391执异71号执行裁定书，裁定解除涉案商铺的查封。原告广东融关律师事务所认为，案外人刘江涛提出查封异议的事实、证据和法律依据不足，理由如下：一、根据物权法定原则，涉案商铺至今仍登记在被告凌国贤名下，归被告凌国贤所有，原告申请查封涉案商铺符合法律规定。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依据前述规定，被告凌国贤依据深圳市中级人民法院（2001）深中法复执字第78号民事裁定书获得涉案商铺所有权。而案外人刘江涛与被告凌国贤签署的《商铺转让合同》，在未依法办理登记之前并不发生物权变化。因此，涉案商铺查封符合法律规定。二、案外人刘江涛依据买卖合同享有的是债权，且涉案商铺存在一房多卖情形，其能否获得涉案商铺所有权，无法确认，根据前述，案外人刘江涛虽然与被告凌国贤签订了买卖合同，但在未办理过户登记之前，其并不享有物权，其与被告凌国贤因买卖合同产生的是债权债务关系。同时，在该买卖合同签订之前，被告凌国贤已与深圳市儒骏置业有限公司（原名称：深圳市儒骏联房地产开发公司）签订《拆迁补偿安置协议》，其中第八条约定凌国贤有权选择获得拆迁补偿或出售涉案商铺（出售价格人民币2000万元）。在此情形下，该买卖合同能否完全履行，案外人刘江涛能否获得涉案商铺的物权，以及买卖合同将来是否被认定无效、被撤销、被解除等等，均无法确认。三、案外人刘江涛未提供充分证据证明涉案购房款已按合同约定全部付清，该重大事实未能依法查清。《商铺转让合同》第六条付款方式第2款约定转让购房款人民币1970万元（60万元定金除外）支付至转让方指定账户（开户名：凌国贤，开户行：中国农业银行国贸支行，账号：41×××99，卡号：62×××72），视为转让方收到购房款，并由转让方向受让方出具收款收据。案外人刘江涛提交的证据两份购房款支付凭证，均由上海浦东发展银行深圳龙岗支行出具，其中一份《上海浦东发展银行业务凭证/回单》显示2017年7月14日案外人刘江涛向被告凌国贤账户转款人民币940万元，附言“刘江涛购买大广农批商铺款”；另一份《个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单》显示2017年11月13日交易人民币970万元，备注“划款-凌国贤”。上述第一笔940万元按合同约定支付至指定账户并备注购房款，而第二笔970万元未显示收款人，款项性质也未备注为购房款。在金额如此巨大及按合同约定支付第一笔购房款的情况下，第二笔购房款970万元的支付显然不符交易习惯，亦违背常理。因此，案外人刘江涛并未将第二笔购房款970万元支付至被告凌国贤指定账户，按合同约定视为未收到购房款。同时，案外人刘江涛提供的第二笔970万元的《收据》显示日期为2018年1月10日，且内容上明显看出属于先签字按指印后书写正文，系伪造的。原告在异议听证庭审中已明确提出第二笔购房款支付事实不清，法庭亦要求案外人刘江涛补充银行流水，但原告至今未收到案外人刘江涛补充的证据，请求人民法院依法查清该重大事实。四、原告多年来一直向被告凌国贤追偿律师费，被告凌国贤数次以抵债物业未出售拖延，并故意隐瞒转让涉案商铺给案外人刘江涛，同时涉案商铺在2011年即可以办理产权登记，案外人刘江涛明显存在过错，涉案商铺转让实质系恶意串通转移财产逃避债务的行为，依法应当认定为无效。2002年6月11日，被告凌国贤即通过原告的代理获得包含涉案商铺在内的抵债物业，抵债价格人民币11801331元。此后十几年，原告一直要求被告凌国贤支付代理费，被告凌国贤均以抵债物业未出售无现金为由拒绝支付。2018年原告打听到被告凌国贤已将抵债物业出售，在与其交涉无果情况下无奈提起诉讼，并申请财产保全，庆幸的是，抵债物业未全部转移。案外人刘江涛对原告申请查封的商铺提出异议后，被告凌国贤积极应诉，并对案外人刘江涛异议的事实、理由、证据全部予以认可。同时，原告了解到与涉查封案商铺同一位置其它楼层的部分房产在2011年已经办理了产权登记，案外人刘江涛称当时无法办理房产证不符客观事实。在此情形下，结合本案一房多卖、购房款支付事实不清的客观事实，以及原告多年追偿被告凌国贤现正式提起诉讼的背景，被告凌国贤与案外人刘江涛转让涉案商铺系恶意串通转移财产逃避债务的行为，严重损害了原告合法利益，依法应当认定为无效。被告刘江涛辩称：一、被告刘江涛系基于《商铺转让合同》公开、合法地受让涉案商铺，是涉案商铺的实际所有权人，对涉案商铺享有足以阻却原告强制执行的权益。1.被告刘江涛与被告凌国贤签订的《商铺转让合同》合法有效，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形。首先，被告刘江涛受让涉案商铺系经中介方深圳市坤瑞房地产经纪有限公司促成交易，并且双方共同就涉案商铺的交易事实分别在深圳报和香港商报上进行登报通告。登报异议期届满后，由于没有相关权益人或厉害关系人提出异议，被告刘江涛按合同约定付清了全部购房款，并且对涉案商铺实际占有、使用和收益至今。其次，被告刘江涛与被告凌国贤签订《商铺转让合同》、付清购房款、占有和使用涉案商铺等交易行为均发生在原告提起诉讼和申请查封涉案商铺之前，且时间间隔长达一年多。2.被告刘江涛已经实际付清全部购房款。被告刘江涛分三笔支付了购房款，第一笔购房定金为人民币600000元，双方已在《商铺转让合同》中予以确认，并由被告凌国贤委托的收款人张远训于2017年6月21日出具了《定金收据》。第二笔购房款人民币9400000元，于2017年7月14日转账支付给被告凌国贤，并由其出具《收据》。第三笔购房款人民币9700000元，于2017年11月13日转账支付给被告凌国贤，被告凌国贤于2018年1月10日出具《收据》，确认被告刘江涛已付清全部购房款的事实。3.涉案商铺的转让价格系被告刘江涛与被告凌国贤平等、自由协商所达成的交易价格，不存在低价转让。首先，关于判断是否以合理价格转让的问题，应当是以涉案房产交易当时即2017年6月至7月期间的市场交易价为基准，并且不低于交易当时的市场交易价的70%，同时还要综合考虑其他因素，对此《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条已作出明确规定。其次，涉案商铺并不存在城市更新或者拆迁、征收，原告以网上查询的涉案商铺周边房产价格为依据，认为涉案商铺转让价格低于市场价值，没有事实和法律依据。商铺自身的市场价值与原告所主张的涉案商铺周边的市场价格，是属于两个截然不同的概念和范围，二者不具有参照性。4.涉案商铺一直由被告刘江涛占有、使用和收益至今。被告刘江涛受让涉案商铺后，将涉案商铺作为被告刘江涛设立的深圳市润泰实业发展有限公司的办公场地，并将涉案商铺的部分出租给第三方以收取租金。被告刘江涛提交的营业执照、涉案商铺租赁合同、水电费收据、租金转账凭证等已足以证明被告刘江涛已实际占有、使用涉案商铺至今，是涉案商铺的实际权利人。二、涉案商铺至今未能办理过户登记，是由于客观历史遗留问题所导致，被告刘江涛对此并不存在任何过错。被告刘江涛受让涉案商铺时，曾就办理涉案商铺的过户登记事宜到不动产登记中心咨询，被不动产登记中心告知由于涉案商铺未补缴低价、商铺规划图变更未备案等资料不齐全，暂时无法办理过户登记。由于历史遗留原因，涉案商铺及其所在的深圳市大广农贸综合批发市场的其他商铺一直未能办理产权登记，为此，包括被告刘江涛在内的商铺受让人一直有向相关部门信访投诉。在经过各商铺权利人的共同努力下，目前省级相关部门终于同意为深圳市大广农贸综合批发市场的商铺办理产权登记事宜开启绿色通道，并让相关部门协调办理。但是，由于遗留问题太多，资料缺失严重，涉案商铺的产权登记进程一直缓慢。因此，涉案商铺至今未能办理产权登记，并非系被告刘江涛过错造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求被告凌国贤辩称：1.涉案的商铺在转让前是凌国贤合法取得的财产，经登报公示后无人异议，才做转让了手续有关的买卖合同合法有效，且刘江涛已经付清全部的款项，并实际占有使用。根据最高院关于执行异议和复议案件规定第28条及最高院关于查封扣押、冻结财产的规定第17条，原告申请的诉讼保全是错误的，71号的裁定书是合法有理有据，应予以维持。2.涉案房屋至今没有办理产权过户是因为政策及开发商的历史遗留原因，主要存在加建、维建等可能影响消防原因，还有之前开发商历史遗留问题比较多，所以才一直没有办理过户，在转让双方完成交易后，也已经向龙岗区产权登记中心询问办理过户的事宜，该中心的工作人员口头答复目前不符合办证过户的条件。3.关于本案原告为凌国贤代理案件的情况，其中在（1998）深中法民初字第7号和（1998）粤法民终字第193号案件中的代理人并不是原告，而是中国法律服务香港有限公司，在之后的案件处理中，确实有原告作为代理人和受托方为凌国贤办理案件，但凌国贤不仅在此支付有部分律师费，中途也有将10几套房产交给原告变卖抵付律师费，虽然双方的代理合同及抵付手续不规范，但是在抵付之后，凌国贤并没有收到过原告律师事务所追讨律师费的信息要求和文书等，所以原告的陈述不属实。4.关于双方交易存在恶意不真实，因为双方的交易是综合考虑的，房产的现状、位置、回报率等多方因素，在正规的中介参与下成交的，中间也有多次的反复和谈判，是因为凌国贤考虑到涉案的商铺一直不能有效地转让，且出租率很低，长期搁置，会造成房产价值不断地减损，管理成本的上升，加上本人年岁已高，所以在综合听取多个房产专业人士和中介公司的评估后，才达成以2000万元成交的价格，并不是当然以正常的商铺来比较。所以原告的起诉只是单方的臆断，并没有任何的证据可以证明成交价格明显低于市场价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的有效证据，结合当事人当庭陈述，本院认定以下事实：2002年6月11日，广东省深圳市中级人民法院以（2001）深中法复执字第78号民事裁定书裁定将被执行人马云娣位于深圳市龙岗区龙岗镇农贸综合批发市场（后更名为深圳市大广农贸综合批发市场）的112个铺位和22套住宅抵债给凌国贤所有。上述铺位和住宅未办理房产证。2017年7月13日，凌国贤与刘江涛签订《商铺转让合同》，将上述112个铺位以1970万元转让给刘江涛，2017年7月22日前支付1000万元（包含已交的定金60万元），2018年1月22日前支付970万元。合同约定商铺目前未办理房产证，如条件成熟可以为受让方办理房产证或过户备案。2017年7月14日刘江涛向凌国贤账户转帐940万元，附言注明为“刘江涛购买大广农批商铺款”。2017年11月13日，刘江涛向凌国贤账户转账970万元。凌国贤分别出具收据，表示收到上述两笔款项，并在第二份收据中注明所有转让款已经付清。2017年9月8日、9月21日，刘江涛与凌国贤共同在香港商报、××特区报对上述商铺转让事宜进行公告。刘江涛收到上述商铺后已经用于出租收益。2018年10月19日，本院根据原告申请做出（2018）粤0391财保171号裁定和（2018）粤0391执保1361号裁定，查封了凌国贤名下农贸综合批发市场的部分商铺和住宅，其中包括凌国贤已出售给刘江涛的40个商铺（详见附件清单）。刘江涛不服提出异议申请。本院于2019年6月3日做出（2019）粤0391执民71号执行裁定，解除对该40个商铺的查封。原告不服遂提出本案诉讼。诉讼中，本院到深圳市不动产登记中心龙岗登记所进行调查，凌国贤名下未登记有房产。登记所工作人员口头答复称因涉案房产为烂尾楼，现未办理房产登记。本院认为，本案争议的核心问题在于刘江涛申请解除查封的理由是否成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据现有证据，刘江涛与凌国贤在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且刘江涛已经付清全部房款。刘江涛提交的租赁合同、租金收据、微信聊天记录足以证明其已经合法占有控制涉案商铺。商铺未过户是因为涉案房产系烂尾楼，房产登记机关未办理登记手续，并非刘江涛自身原因。综上，刘江涛主张对涉案商铺解除查封理由成立。原告主张刘江涛与凌国贤恶意串通逃避债务的证据不足，本院不予采纳。其主张继续查封涉案房产，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广东融关律师事务所全部诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由原告广东融关律师事务所承担。如不服本判决，原告广东融关律师事务所、被告刘江涛可在判决书送达之日起十五日内，被告凌国贤可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马占举人民陪审员  禹昆仑人民陪审员  林竞华二〇一九年十二月十二日法官助理范媚媚书记员杜凤英