河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初5245号 刘娜，女，1971年12月13日出生，汉族，现住石家庄市无极县光明街117号，身份证号：1323241971××××××××。 委托诉讼代理人：高蕊，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 被告：石家庄上起房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区铜冶镇北降壁路188号上起澜湾商业楼，统一社会信用代码：9113010056615915X5。 法定代表人：刘建垄，职务：总经理。 委托诉讼代理人：马杰，河北世纪联合律师事务所律师。 被告：康哲哲，男，1992年3月15日出生，汉族，现住石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。 原告刘娜与被告石家庄上起房地产开发有限公司（以下简称）、康哲哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娜及其委托代理人高蕊、被告石家庄上起房地产开发有限公司委托代理人马杰、被告康哲哲委托代理人韩丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘娜向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告之间签订的《商品房买卖合同（现售）》无效，并协助撤销在石家庄市鹿泉区住房保障和房地产服务中心的网签。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年3月30日原告与被告上起房地产签订了《房屋认购协议》，约定原告购买被告上起房地产建设的位于石家庄市，地上建筑面积100.65平方米，单价3443元每平方米，共计总房款346676元，并约定原告以银行按揭方式付款，签订本协议当日原告将购房首付款106676元支付给被告上起房地产。《房屋认购协议》约定被告上起房地产应当于2014年12月31日前将所购的房屋交付给原告，如不按照协议约定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿原告，同时双方对其他的条款均作出了约定。《房屋认购协议》签订后，原告依约履行了合同，但截止该项目手续齐全了之后，被告上起房地产并没有为原告办理该房屋的相关手续，也没有向原告交付房屋，在2019年1月份原告向鹿泉区法院提起诉讼，要求对该房屋办理备案登记手续等诉讼请求，鹿泉区法院作出判决：原告与被告上起房地产之间签订的《房屋认购协议》有效；被告上起房地产协助原告办理涉案房屋的备案登记手续，被告上起房地产在达到交房条件下交付原告购买的涉案房屋，被告上起房地产支付原告逾期的交房违约金。鹿泉区法院作出该判决后，被告上起房地产不服该判决，向石家庄市中级人民法院提起上诉，石家庄市中级人民法院在庭审中对该房屋的现状均在了解之后，当时房屋没有办理装修，没有被别人占有，这些情况均了解之后，维持了原审，驳回了被告上起房地产的上诉请求。在石家庄市中级人民法院作出判决后，被告上起房地产仍然不履行判决的义务，原告向鹿泉区法院申请强制执行，在强制执行的过程中原告才了解到涉案房屋已经网签到被告康哲哲名下，从鹿泉区行政审批局调出了被告上起房地产的工商档案，得知被告康哲哲在2010年10月18日至2014年2月19日期间是被告上起房地产的执行董事，在2014年2月19日至2016年8月9日之间一直作为被告上起房地产的股东，占比51%，且担任该公司的法人。原告与被告上起房地产签订的合同时间是在2013年3月30日，之后由于全国或者石家庄房地产行业的暴涨，被告上起房地产一直在找早期购房的业主要求涨价，但是一直没有与这些业主协商一致，在被告康哲哲担任被告上起房地产法人期间，被告上起房地产将这些业主起诉至鹿泉区法院，要求确认合同无效（解除合同），最终撤诉。在与这些早期业主没有达成涨价的前提下，一直不履行合同，以至被告上起房地产的早期业主们为了维护自己的合法权益，将被告上起房地产起诉到鹿泉区法院维权，以维护自己的权益。所涉的案件数量达到几十起，在这些诉讼的庭审过程中，被告上起房地产一直在主张自己所建上起澜湾项目赔钱了，所以要涨价，最终他们的这些说法并没有被法院支持，而且原告也是在与被告上起房地产房屋买卖合同纠纷诉讼案件过程当中才知道被告上起房地产给原告做了一个电话公证，在庭审中对这份电话公证包括录像也已经进行了质证，而且所有的业主在公证录像的第二天均已经到了上起房地产售楼部谈论房屋情况的问题。根据原告与被告上起房地产的认购协议约定，在缴纳第二期或者是剩余的余款的前提是被告上起房地产有提前通知的义务，被告上起房地产用公证的方式电话通知原告以及其他的业主，但是在电话里并没有直接说要求或者让业主来交余款，而是说过来办相关手续，当业主们问他具体办什么手续时，被告上起房地产的代理人韩娇娇以及公证员都某点结束通话，并没有把具体办理什么的内容在电话里告知原告及其他业主。虽然有一个公证的电话录音，但是原告及其他业主在电话录音的第二天都去了被告上起房地产的售楼部，问售楼部的工作人员要办什么手续，但是没有人接待，称主管不在。所以很明显，被告上起房地产作出所谓的公证电话录音就是为了要与原告在达不成涨价的前提下意图通过这种方式与原告解除已经签订的《房屋认购协议》。被告上起房地产的这种做法并没有被鹿泉区法院所支持，在原告起诉被告上起房地产之前，被告上起房地产一直不主动履行与原告签订的《房屋认购协议》，在此过程中一直要求涨价，并向原告提供了涨价的公式，原告及其他业主没有同意被告上起房地产提出的涨价计算公式，期间业主们为了维权，向相关部门反映、上访、诉讼，通过种种方式来维护自己的合法权益。在原告与被告上起房地产强制执行一案中，原告才得知所购买的房屋已经网签在被告康哲哲名下，但是这个事实在原告与被告上起房地产房屋买卖合同纠纷一案中原一审、二审过程中，被告上起房地产均没有提供任何证据证明此房已经卖给了康哲哲，而且原告也清楚二被告之间虽然进行了网签，但是只要二被告同时去房管局商品房备案科，随时可以撤销网签。在强制执行申请一案中，被告上起房地产仍然要求原告加价，原告现在自身是肺癌晚期，确实是自身能力不足，而且原告本身也认为合法买的房屋，在双方诚实信用的基础上购买的房屋，被告上起房地产应当按照合同约定履行自己的义务，但是因为原告没有能力支付被告上起房地产提出的涨价计算公式，所以双方一直没有达成一致的意见，以至于形成了今天的诉讼。 被告上起房地产答辩意见为：原告诉讼请求不成立，因为涉案房产是我们在通知原告补交余款的时候原告没有到，按照我们与原告之间签订的合同约定，双方之间的合同已经解除，在此情况下我们将房屋卖给了康哲哲，并办理了备案手续，康哲哲也交付全部房款，所以该房屋现在是康哲哲所有，建议法庭驳回原告诉讼请求。原告所举证的石家庄中级人民法院民终6962号民事判决书虽已生效，但我方认为其判决是错误的，我们已经向河北省高级人民法院提起再审申请，同时我们也接到鹿泉区法院第三人就此案提起撤销之诉的法律文书。 被告康哲哲答辩意见为：1、被告和上起房地产签订的合同合法有效，康哲哲已经支付了全款，办理了备案手续，且已经实际入住，实际占有该房屋，根据法律规定，双方合同已经履行完毕，不存在任何法定或约定的无效情形，请法院驳回原告诉求。2、因为被告与上起房地产之间的合同已经履行完毕，原告的诉求无论从事实和法律角度均不能成立，其不可能和上起房地产之间再继续履行合同的情况下，法院应该根据双方已经无法继续履行的事实判决解除原告与上起房地产之间的合同。3、被告和上起房地产之间不存在任何串通，双方均为善意，被告担任上起房地产法人期间是2014年2月24日到2016年8月9日，而被告与上起房地产签订的房屋买卖合同是在2018年，此时被告早已不是上起房地产的法人，而且这些事实均发生在原告起诉之前，所以被告和上起房地产之间没有任何串通，更没有任何恶意。综上，原告所诉与事实不符，与法律相悖，请法院依法驳回原告全部诉求。 原告为证明其主张向法庭提交如下证据：原告与被告上起房地产签订的《房屋认购协议》、原告支付首付款收据、鹿泉区法院针对原告与被告之间签订的《房屋认购协议》作出的（2019）冀0110民初931号民事判决书、石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01民终6962号民事判决书、石家庄市鹿泉区行政审批局出具的被告上起房地产的股东会决议、公司章程、被告康哲哲担任法人作为被告上起房地产的股东等相关信息材料（时间是2010年11月18日至2016年8月9日）、鹿泉区住房保障和房地产服务中心出具的房屋查询的两份证明（证明本案涉案房屋以及早期业主王香梅所购买的上起澜湾小区2-1-104，同时网签在被告康哲哲名下）。 被告上起房地产发表质证意见为：对以上证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，双方对认购协议进行了解除，我方可以退回原告已经交付的款项；对两份判决我方认为查明的事实不清，适用法律错误，我方就此提出了再审申请，在最高人民法院司法解释第八次全国法院民商事审判工作纪要中第15条明确规定，房屋买卖一房数卖的，一般按照已经办理房屋所有权登记变更、合法占有以及合同履行的情况、买卖合同成立先后顺序确定权利的保护，同时在最高人民法院（2015）民一终字第328号民事判决书中确认在一物二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记。本案虽然生效判决确定了原被告双方的合同有效，但在原告2019年1月起诉上起房地产之前的2018年11月9日，上起房地产就为康哲哲办理了备案登记手续，所以按照最高院的司法解释与判决，原告要求撤销上起房地产给康哲哲的网签备案是不可能的；对股东身份证明的证据，不能支持原告的诉讼请求，法律没有任何的规定禁止本公司员工包括法人购买本公司开发的项目，更何况康哲哲在购买该房产时早已不是上起房地产的法人；对查询证据，恰恰证明涉案房屋已经合法备案在康哲哲名下，符合备案在先的司法解释的规定，在最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，虽然说的是金钱的债权，但是完全可以借鉴这条规定，康哲哲在购买房产时已经具备了三项条件，所以上起房地产将房屋卖售给康哲哲的行为是合法有效的。 被告康哲哲质证意见为：同意上起房地产的质证意见。补充：1、原告提供的证据并不能否认康哲哲和上起房地产签订的合同是无效的，而且这些证据恰恰证明康哲哲和上起房地产签订的合同已经合法有效备案履行，而且房屋已经交付，双方所有的债权债务已经全部履行完毕。根据最高法院的判例，康哲哲对该房屋享有的权利属于准物权，其明显优先于原告基于合同享有的债权，所以原告不能否认康哲哲的优先权。2、工商登记资料显示康哲哲担任法人时间是2014年2月24日到2016年8月9日，康哲哲即便是法人，楼房的销售属于业务人员，所以康哲哲对房屋销售情况并不完全知情，且是在事隔两年之后的2018年康哲哲购买上起房地产的房产不违反任何法律规定，其不可能和上起房地产存在串通，且现在房屋已经实际交付，故请法院驳回原告的诉求。 被告上起房地产未向法庭提交证据。 被告康哲哲提交2018年10月25日收据、2018年11月9日网签合同，证明我们的合同是在原告起诉之前签订的，并且已经支付全款，我们的权利优先于原告。 原告对被告康哲哲提交的证据发质证意见为：对两份证据的真实性、合法性均不认可，鉴于二被告之间的关系，商品房买卖合同随时可以签订，随时可以撤销，上起房地产也随时可以开具收据，被告康哲哲并没有提供支付房款的转账凭证，从支付房款的时间和数额来看，支付时间为2018年10月25日，支付数额为250054元，明显低于市场价，而且比原告2013年购买该房屋时的房款还要低近10万元。结合我方提供的证据，恰恰证明二被告之间存在恶意串通，来损害早期老业主的利益，二被告一直向法庭称该房屋已经备案登记在了康哲哲名下，这种说法是不准确的，鹿区住房和房地产服务中心出具的证明显示是网签在被告康哲哲名下，网签、备案、登记这是三个流程，该房屋只是进行了网签，并没有进行备案和登记，所以被告康哲哲并没有取得该房屋的物权。从被告康哲哲代理人的代理行为来看，代理人在被告上起房地产与早期业主之间的房屋买卖合同纠纷案件中作为被告上起房地产数起案件的代理人，由此可以看出被告康哲哲与被告上起房地产之间是恶意串通行为或者是完全被告上起房地产一人所操纵整个案件。 被告上起房地产质证：对两份证据的真实性无异议，关于原告代理人所说的房屋价款和转账凭证问题，销售房屋的房款大多是以现金支付的，康哲哲毕竟以前是上起房地产的法人，房款有优惠也是合理的，合同已经在房管局网签备案。 本院经审理认定事实如下：2013年3月30日原告与被告上起房地产签订《水岸豪庭房屋认购协议》，约定原告购买被告上起房地产建设的位于石家庄市水岸豪庭项目（后该项目更名为上起澜湾）2-1-103室，单价每平方米3443元，总房款346676元，并约定原告以银行按揭方式付款，签订本协议当日原告将购房首付款106676元支付给被告上起房地产。 2018年11月9日被告上起房地产与被告康哲哲签订《商品房买卖合同》，将上起澜湾小区2-1-103室又出售给被告康哲哲，约定单价每平方米2490.08元，地下室价款34413元，总价款284467元。并于当日到石家庄市鹿泉区住房保障和房地产服务中心进行了网签。被告上起房地产为被告康哲哲出具收到房款250054元及地下室款34413元收据各一张。 2019年1月29日原告刘娜因房屋买卖纠纷向本院起诉被告上起房地产，2019年4月8日本院以（2019）冀0110民初931号民事判决书判决原告与被告上起房地产之间签订的《房屋认购协议》有效；被告上起房地产协助原告办理涉案房屋的备案登记手续，被告上起房地产在达到交房条件下交付原告购买的涉案房屋，被告上起房地产支付原告逾期的交房违约金。后被告不服提起上诉，石家庄市中级人民法院2019年6月26日以（2019）冀01民终6962民事判决书判决驳回上诉，维持原判。 另查明，被告康哲哲2014年2月24日至2016年8月9日担任被告上起房地产公司法定代表人。经查询本院关联案件，2016年康哲哲担任法定代表人期间被告上起房地产曾以水岸豪庭项目规划变更，成本显著增加为由起诉部分2012年、2013年购房户，要求变更购房单价，后被告上起房地产撤诉。 上述事实，有（2019）冀0110民初931号民事判决书、石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01民终6962号民事判决书、被告上起房地产的股东会决议、公司章程、被告康哲哲担任法定代表人的相关信息材料、鹿泉区住房保障和房地产服务中心出具的房屋查询的两份证明、被告上起房地产公司出具的收款收据、本院（2016）冀0110民初2246、2247诉状及撤诉裁定书等证据证明。 本院认为，本案争议焦点在于被告上起房地产与被告康哲哲之间是否构成恶意串通。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，被告上起房地产曾于2016年起诉部分2012年、2013年的购房户，要求变更购房价格，时任法定代表人的康哲哲对上起房地产与购房户之间的房屋买卖纠纷应当是知悉的，但2018年11月康哲哲在购买涉讼房屋时却未对房屋是否已经出售、是否仍然存在纠纷等情况进行任何审查，显然康哲哲在购买时未尽到必要审查注意义务。其次，被告康哲哲购买房屋价格为每平米2490.08元，明显低于2018年同期市场房价，甚至低于2013年刘娜的购买价格；且康哲哲仅向法庭提交了被告上起房地产的收款收据，并未提供其他银行转账、取款凭证等证据佐证支付事实，故仅凭公司收条不足以证明被告康哲哲支付全部房款的事实。综上，基于康哲哲与被告上起房地产的特殊关系，结合康哲哲的购买价格及支付房款情况，本院认为二者之间构成恶意串通，损害第三人利益，故其二人签订的《商品房买卖合同》应属无效。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零九条规定，判决如下： 被告石家庄上起房地产开发有限公司与被告康哲哲2018年11月9日签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费40元（已减半收取），由被告石家庄上起房地产开发有限公司、康哲哲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  卞明惠 二〇一九年十二月二十七日 书记员  李丹阳