辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初7291号原告：瓦房店嘉盛物业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市岗店办事处长城都市阳光15幢1单元1-2室。统一社会信用代码：91210281097180625U。法定代表人:景晓莉，该公司经理。委托诉讼代理人：谭永军，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被告：王明利，女，1964年7月31日出生，汉族，退休工人，户籍所在地辽宁省瓦房店市,现住辽宁省瓦房店市都市。原告瓦房店嘉盛物业有限公司（以下简称嘉盛物业）与被告王明利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉盛物业的委托诉讼代理人谭永军、被告王明利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉盛物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的物业费、垃圾处理费、感应灯费、车位费共计7709元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告居住在瓦房店市都市，居住面积141.58平方米(诉状称169.9平方米，当庭表示系笔误，予以更正)，系原告原服务小区的业主。自2013年10月1日始至2017年3月31日累计欠缴物业费、垃圾处理费、感应灯费、车库、车位管理费等费用7709元。经原告公司多次索要被告均不积极缴纳相关物业费用。无奈，诉至法院，请求法院判令被告支付欠缴的上述费用。在诉讼中，原告明确诉请具体明细为：物业费1.20元/月/平方米×141.58平方米×42个月=7135.80元，垃圾处理费4元/月×42个月=168元，感应灯费2.50元/月×42个月=105元，车位费20元/月×15个月（2016年1月至2017年3月）=300元，共计7709元。被告王明利辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1.被告于2013年入住香樱谷小区，与深长城物业服务有限公司签订物业服务合同，并未与原告签订物业服务合同；2.原告公司成立日期为2014年4月4日，在此之前原告根本没有物业服务，即便有物业服务，其诉讼时效已过；3.被告现居住房屋面积141.58平方米，并非原告诉状中所称169.9平方米；4.自2013年11月至今，被告居住的小区属于弃管状态，具体表现为：小区内绿植被随意砍伐，绿化面积与入住时相差较大，路灯多处损坏无人维修，封闭小区多处开门，大大降低安全性，小区楼道内到处可见宣传广告，小区内随处可见乱搭乱建等等；5.原告从未找过被告索要物业费；6.原告没有承接小区物业的投标文书、相关部门批准的文件、与业主签订的物业服务合同、物业服务期间的物业账目公示证明以及物业服务项目、收费标准等等。综上，原告收取物业费的行为不合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2011年9月13日，被告王明利购买了大连深长城地产有限公司开发的位于瓦房店市建筑面积为141.58平方米的房屋一处，该房屋在瓦房店市香樱谷小区内。2014年12月18日，原告嘉盛物业与大连深长城地产有限公司签订了《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》，合同第一条：物业名称为都市阳光·香樱谷。第四条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅1.2元/月/平方米（含电梯运行费），联排别墅1.4元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米（含电梯运行费）；物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端收取，物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊；物业服务费用主要用于以下开支：（3）物业管理区域清洁卫生费用。第六条：停车场收费采取业主购置、物业公司管理的方式，停车位使用人按照地下车位40元/月、地上车位30元/月的标准交纳停车管理服务费。2015年1月21日，原告嘉盛物业（乙方）与大连深长城地产有限公司（丙方）、大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处（甲方）签订了《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》，协议约定：至2014年12月31日12时开始由乙方对香樱谷小区进行物业管理，甲方终止并退出该项目的物业管理；甲方预收自2015年1月1日起之后的物业管理费230379.60元、预收的垃圾清运费、排渣费11286元、停车场、地上地下车库管理费94919.40元均转交给乙方；甲方在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费合计116752元，经甲乙与长城地产协商，乙方一次性给予20000元作为未收管理费补偿；甲方电表剩余电费45142元。上述费用经核算，甲方预收费用合计336585元，甲方债权及甲方电费预存金额合计65142元（乙方补偿20000元+剩余电费45142元），甲方应支付乙方271443元（336585元-65142元）。原告嘉盛物业按照协议约定，至2014年12月31日12时开始对香樱谷小区进行物业管理。原告诉称被告王明利自2013年10月1日起至2017年3月31日止共计42个月未交纳物业管理费、垃圾处理费、感应灯费及2016年1月至2017年3月车位管理费，被告王明利对此予以认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与建设单位大连深长城地产有限公司签订的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》，对该小区内的广大业主均具有约束力，被告王明利作为香樱谷小区的业主，该合同依法对被告王明利具有法律约束力，双方之间存在物业服务合同关系，被告王明利以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。根据原告与大连深长城地产有限公司以及大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处签订的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》，协议约定大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费116752元，由原告一次性给予20000元作为未收管理费的补偿，视为大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处将其在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费的债权转让给原告。综上所述，原告基于前期物业合同，自签订合同之日向案涉小区提供了物业服务，其有权向小区业主主张物业管理等费用；原告基于小区交接协议，承接了前期物业管理部门应收而未收的物业管理费的债权转让，其有权向小区业主主张前期应交而未交的物业管理等费用。被告王明利认可其自2013年10月1日至2017年3月31日共计42个月未交纳物业管理等费用，故原告诉请被告自2013年10月1日至2017年3月31日支付物业管理等费用，合法有据，本院予以支持。关于被告抗辩原告超过诉讼时效的问题，原告诉请被告支付自2013年10月1日至2017年3月31日的物业管理费用，该费用是持续发生的，具有长期连续性，故诉讼时效应自2017年3月31日开始计算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，民法总则施行之日，本案诉讼时效尚未满民法通则规定的二年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故被告的抗辩于法无据，本院不予采纳。关于被告王明利抗辩案涉小区处于弃管状态的问题，原告提交的照片系打印件，未提供证据来源，该照片显示时间均为2017年10月，并不在原告诉请物业管理费用的时间段内，且案涉小区是否存在公共部分张贴广告、多处开门、路灯损坏无人维修、乱搭乱建等问题，属于是否侵犯业主公共利益问题，不属于个人主张减免物业管理费用的有效抗辩理由，故其据此拒交物业费的主张，本院不予支持。关于原告诉请的物业费，根据原告提交的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》中约定住宅按照1.2元/月/平方米标准收费，以及被告王明利房屋建筑面积为141.58平方米、欠费42个月的实际情况，被告应支付原告物业服务费7135.63元（1.2元/月/平方米×141.58平方米×42个月）；关于原告诉请垃圾处理费，虽然原告提交的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》中约定物业服务费用用于包含物业管理区域清洁卫生费用等，但物业管理区域清洁卫生费用并非指用户垃圾清理费用，根据瓦房店市人民政府瓦政发[2009]61号文件《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》规定，城市居民按每月4元标准征收城市生活垃圾处理费，故原告诉请被告支付垃圾清理费168元（4元/月×42个月），本院予以支持；关于原告诉请车位管理费，原告提交的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》中约定地上车位每月30元、地下车位每月40元的标准收费，原告现诉请被告按照每月20元的标准支付15个月的车位管理费300元，属合理，本院予以支持；关于原告诉请感应灯费105元，虽然原告提交的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》中约定物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端收取，物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊，但原告未提交证据证明被告应分摊的具体数额，仅以自定每月2.50元标准收费无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王明利于本判决生效后十五日内支付原告瓦房店嘉盛物业有限公司自2013年10月1日起至2017年3月31日止的物业服务费7135.63元、垃圾处理费168元、车位管理费300元，合计7603.63元；二、驳回原告瓦房店嘉盛物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由被告王明利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  于黎娜人民陪审员  杨哲慧人民陪审员  安丽文二〇一九年十二月四日书 记 员  王思楠