中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1217号 上诉人（原审原告）:王静，男，1970年8月18日出生，汉族，住辽宁省鞍山市台安县。 委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文法，辽宁弘鼎盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司,住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司,住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人王静因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院(2018)晋民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王静的委托诉讼代理人高潮、张文法，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王静上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初91号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区9#-1-1301房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清、证据不足。王静原审提供的证据，足以证明王猛与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，以及王静在王猛处购买房屋的事实。2013年4月16日王猛与龙驿公司签订《西水湾二期园区道路施工合同》，经施工结算后，双方协商，龙驿公司用涉案房屋抵顶欠付王猛工程款。2014年王猛将房屋出售给王静，王静与王猛签订了《房屋买卖合同》，后王静与龙驿公司于2014年3月10日重新签订《商品房买卖合同》、龙驿公司为王静开具收款收据。这些证据之间能够相互印证，达到了民事诉讼的高度盖然性标准，一审判决认为王静未付清全部购房款系错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决、依法改判，以保证王静的合法权益。 西藏信托答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）王静虽然提供了购房款收据，但没有其他付款凭证或银行交易凭证向佐证。（二）王静未能提供龙驿公司与王猛之间存在债务抵顶关系的证据。王猛的债权既未经生效法律文书确认，也未经王猛与龙驿公司结算确认，不能证明龙驿公司与王猛在法院查封前是否存在合法的债权及确切金额、抵顶的内容及时间方式等，不足以证明以房抵债真实、合法、有效，不能排除王静与龙驿公司或案外人恶意串通阻却执行，损害债权人利益的可能，不足以证明其对涉案标的享有阻却执行的合法权益。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 王静向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区9#-1-1301室归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，王静等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，王静等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日王静等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日王静等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日王静向一审法院提起执行异议之诉。 2013年4月16日，案外人王猛与龙驿公司签订《西水湾二期园区道路施工合同》。2014年3月10日，王静与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，同日，龙驿公司给王静开具收款收据，载明收到购房款42万元，但王静未提供交款的其他相关凭证。2014年3月15日，王静与案外人王猛签订《房屋买卖合同》，约定以42万元价格购买王猛工程款顶账的枫丹白露B区9#-1-1301室房屋。王静所签两份合同的房号相同。2015年2月11日，王静取得入住通知单，2015年10月31日王静交纳了案涉房屋取暖费。王静自述案涉房屋为抵账房，没有银行流水，但其未能证明其与案外人王猛之间的抵顶关系。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、王静是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、王静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。三、能否确认案涉房屋归王静所有。王静是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。王静主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张王静未提交证据证明其房屋被查封，且因王静起诉后又申请撤诉，现王静起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，王静等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了王静的执行异议申请，包括王静在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为王静起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，王静在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张王静不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。本案王静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案案涉房屋系住房，王静未提供其在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋的证明，故本案不符合上述第二十九条第（二）项的规定，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。1.王静与第三人签订《商品房买卖合同》和与案外人王猛签订《房屋买卖合同》，能够证明双方之间的真实买卖关系，可以认定王静在该院查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，符合上述第（一）项的规定；2.王静提供的《入住通知单》与取暖费凭证相互印证，可以证明其在该院查封前已经合法占有案涉房屋，符合上述第（二）项的规定；3.王静虽然提供了购房款收据，但没有其他付款凭证或者银行交易凭证相佐证，王静自述因系顶账房无银行流水，但未能证明其与案外人王猛之间存在债务抵顶关系，不能证明王静已经支付了全部购房款，不符合上述第（三）项的规定；4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合上述第（四）项的规定。 综上，王静的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，其主张民事权益足以排除强制执行的理由不成立，该院不予支持。能否确认案涉房屋归王静所有。因王静主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回王静的诉讼请求。案件受理费7600元由王静负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王静将如下证据作为二审新的证据提交：第一组证据，1.维修工程《协议书》，证明案外人王猛与第三人签订承包协议并约定权利义务；2.《工程造价汇总表》、《交工验收单》、《竣工验收单》、《工程决算书》等，证明王猛为龙驿公司所施工工程的结算与竣工验收情况；3.考勤记录、工资发放记录、物料购买记录，证明王猛为龙驿公司施工的事实。第二组证据，1.《施工结算以房抵账确认书》（附《工程款抵顶房屋确认书明细表》）；2.《供应商明细帐》，证明王猛与龙驿公司确认以房顶账的事实。 西藏信托质证认为，对第一组证据，证据1和证据2没有原件，证据3与本案没有关联性；对第二组证据，证据1内容真实性、证明事项有异议，该确认书形成的时间是在2019年3月30日，晚于查封时间；对证据2因无原件，不认可其真实性。 本院认为，对第一组证据中的证据3和第二组证据中的证据1，王静提交了证据原件，西藏信托当庭进行质证虽不认可，但未提供相反证据，王猛二审中亦到庭确认《施工结算以房抵账确认书》中的有关内容，上述证据与本案有关联性，其真实性可以确认，本院予以采信。对其余证据，本院将结合在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依王静申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明案涉房屋给王静顶王猛工程款，收据时间为2014年3月10日。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为《审计报告》证实龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况；因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，《审计报告》本身证明不了账目真实的出入情况。本院认为，于个案而言，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。 本院依王静申请还调取了盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：王静在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2015年2月11日。王静质证无异议。西藏信托质证认为请法院依法确定该证据效力。本院认为，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，对案涉房屋的入住情况应当知悉，其制作的《统计表》能够与王静一审中提交的入住通知单、取暖费凭证相互印证，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明:2019年3月30日，龙驿公司法定代表人孙振鹏与案外人王猛签订《施工结算以房顶账确认书》，主要内容为，双方多次反复核算确认以下事实：王猛承包西水湾二期枫丹白露A区、B区、C区道路，私家庭院工程包括绿化水管铺设，北镇别墅及B区17号楼整体大包，A区广场及ABC区土建维修等工程，且实际履行，截止2017年2月17日，龙驿公司共支付王猛施工工程款12554641元，以包括案涉房屋在内的7套房屋抵账，其余部分以现金形式支付。所附《工程款抵顶房屋确认书明细表》显示，案涉房屋于2014年3月10日由龙驿公司作价42万元给王静以抵顶龙驿公司欠付王猛的工程款。二审庭审中，王猛到庭认可王静以现金方式向其支付了42万元购房款。此外，山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《审计报告》所含《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明，案涉房屋给王静顶王猛工程款，收据时间为2014年3月10日。 本院认为，本案的争议焦点为王静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，王静于2014年3月10日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故本院认定王静在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。《入住通知单》、取暖费收据等证据可以证明王静在2016年1月4日前实际占有案涉房屋，故王静于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的主张成立，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。龙驿公司法定代表人孙振鹏与王猛所签订的《施工结算以房顶账确认书》确认了龙驿公司于2014年3月10日将案涉房屋作价42万元给王静以抵顶欠付王猛工程款的事实，王猛亦于二审到庭认可王静以现金方式向其支付了42万元购房款，结合山西瑞明会计师事务所有限公司所作晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《审计报告》及王猛为龙驿公司进行施工、王静于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋等事实，可以证明王静已经支付了全部价款，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定。同时，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因王静自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的规定。综上，王静对案涉房屋享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行，对王静提出的排除执行的主张本院予以支持。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，王静得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对王静要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，王静的部分上诉理由成立，原审判决认定的事实基本清楚，但部分处理欠妥，本院在新查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初316号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园B区）9#-1-1301房屋； 三、驳回王静的其它诉讼请求。 一审案件受理费7600元，由西藏信托有限公司负担；二审案件受理费7600元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 书记员  袁正明