内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再419号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人）:乌兰察布万邦房地产有限公司。法定代表人：杨国栋，该公司执行董事。委托诉讼理人：温寒，内蒙古典源律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）:董杰，男，1975年12月10日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区乌兰察布市兴和县。委托诉讼代理人：段增宇，内蒙古伊敏律师事务所律师。一审被告：乌兰察布万邦房地产有限公司第一项目部。申诉人乌兰察布万邦房地产有限公司（以下简称万邦公司）与被申诉人董杰及一审被告乌兰察布万邦房地产有限公司第一项目部（以下简称万邦公司项目部）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰察布市中级人民院（2015）乌民终字第89号民事判决，向内蒙古自治区人民检察院申请检察监督，该院作出内检民（行）复查【2018】150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）内民抗71号民事裁定书，提审本案。本院依法公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官张军杰及检察官助理郝利君出庭支持抗诉。申诉人万邦公司的委托诉讼代理人温寒、被申诉人董杰及委托诉讼代理人段增宇到庭参加诉讼。万邦项目部于2016年已撤销。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，本案有新的证据，足以推翻原判决，原审判决适用法律错误。理由如下：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，2013年12月12日，董杰与万邦公司签订《塞上江南购房协议书》，购买位于××区交汇处第20#-15#楼从北向南数第一间、第二间，东大门向北第一间，1#-3#从北向南第一间商铺，建筑面积919.33平米。万邦公司称，塞上江南购房协议书是用于抵押担保，并非购房，事实是2013年呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司的法定代表人李某向董杰借款450万元，借款期限五个月，利息90万元，约定用塞上江南的门脸房作为这笔贷款的抵押担保。董杰没有实际支付901.6879万元购房款，双方不存在商品房买卖合同的事实，董杰是向李某履行的出借义务，并不存在支付购房款的事实。在检察院对本案监督审查期间，出借人董杰向检察院出示了“借条”，能够证实万邦公司以签订商品房买卖合同的方式为540万元（含90万利息）借款提供担保，万邦公司向董杰出具的4套《塞上江南购房协议书》是用于为案外人李某借款而向董杰抵押担保，不存在董杰在本案中诉称的用现金901.6897万元直接购买房屋、及购房款已足额全部支付的事实。商品房买卖合同应为民间借贷合同提供担保。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案应按照基础法律关系即民间借贷合同关系进行审理，终审按照商品房买卖合同关系审理，适用法律错误。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（六）项及第二百零八条第一款的规定，提出抗诉。申诉人万邦公司同意检察院抗诉理由，并补充请求再审驳回董杰按照商品房买卖合同所起诉的全部诉讼请求。本案应当按照出借人为董杰，借款人为李某，担保人为杨志军，该三人所形成的民间借贷纠纷另行诉讼。被申诉人董杰辩称，民事抗诉书事实认定不清、法律适用错误。首先该抗诉书认定的万邦公司以塞上江南门面房为本案借款提供抵押担保的事实无任何证据予以证明。本案借款协议与购房协议均为签约各方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定。在此情况下，董杰支出的款项是属于借款还是购房款应按照协议的约定进行认定。而借款协议约定如到期未偿还借款则该款项视为购房款，多少不补。同时，本案并无任何证据能够证明涉案的门面房是为本案借款提供抵押担保。因此，原审法院判决双方履行购房协议并无不当。其次，本案的借款协议也可视为购房协议解除的条件，如借款按期归还则购房协议不再履行，如借款未按期归还则购房协议继续履行。在本案中借款未按期归还，则双方应依约履行购房协议。再次，检察院抗诉书援引《最高人民法院民间借贷案件适用法律若干问题》的规定作为本案的法律依据系法律适用错误。本案终审判决生效的时间是2015年4月3日，而上述规定实行的时间是2015年9月1日，故该规定在本案中不应适用。董杰向一审法院起诉请求：一、判令万邦公司、万邦公司项目部依合同约定交付董杰购买的房屋；二、诉讼费用由万邦公司、万邦公司项目部承担。一审法院认定事实：2013年12月12日，董杰与万邦公司项目部签订“塞上江南购房协议书”，约定董杰购买的的房屋位××区交汇处，第20#-15#从北向南数第一间和第二间、东大门向北第一间、1#-3#从北向南第一间商铺，建筑面积919.33平米，房屋单价9808.12元/平方米。总价款9016897元，最终房屋面积以测绘部门测绘的面积为准，互找差价。董杰购买的房屋只作为商铺使用，属框架结构，在使用期间不得擅自改变房屋结构及用途。付款方式为一次性付款，购买方于2013年12月12日一次性交纳房屋总款9016897元。房屋交付期限为万邦公司项目部初步定于2014年10月31日交付董杰使用等。协议书还对逾期付款及交房违约责任、交接责任、其他费用等内容进行了约定。同日万邦公司项目部给董杰出具了收款收据并加盖项目部财务专用章。另查明，2014年6月万邦公司取得了商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人当庭陈述、收据、塞上江南购房协议书等证据在案证实。董杰于2014年11月3日诉至一审法院。一审法院判决：乌兰察布市万邦房地产有限公司于判决生效之日起十日内向董杰交付位于××区交汇处塞上江南第20#-15#从北向南数第一间和第二间、东大门向北第一间、1#-3#从北向南第一间商铺。案件受理费100元，由乌兰察布市万邦房地产有限公司负担。万邦公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回董杰的诉讼请求。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，万邦公司作为专业的房地产开发企业，给董杰出具加盖财务专用章的收款收据，并与其签订购房协议书，原审法院据此认定双方签订购房协议书是双方当事人的意思自治并判令万邦公司继续履行合同、交付房屋并无不当。万邦公司诉称购房协议书和收款收据均系为案外人提供担保的理由不符合日常生活经验法则和交易习惯，且在二审中亦未能提供确系进行担保的相关有效证据，其上诉理由不能成立，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元由万邦公司负担。围绕当事人的再审请求，本院再审查明，万邦公司向检察机关抗诉时提交新证据即2013年12月11日的《借条》。该借条内容为“今借到董杰人民币现金伍百肆拾万元，于2014年5月12日归还。如到期未归还，塞上江南开发的4套门面归董杰所有，长短不补。如按时归还塞上江南给董杰所开出门面，归还塞上江南。此款使用期间不支付利息。借款人李某，担保人杨志军、李永录。”董杰认可2013年12月11日借条的真实性，且认可借条中的540万元实际给付450万元，90万元为每月4分利息提前予以抵扣。本院再审认为，本案争议焦点为董杰依《塞上江南购房协议书》的约定诉请万邦公司和万邦项目部交付房屋是否有事实和法律依据。根据万邦公司向检察机关出具的2013年12月11日《借条》及万邦公司、董杰的陈述可知，董杰给付李某450万元的真实意思是借贷，并非购买案涉塞上江南4套房屋，且《塞上江南购房协议书》中的4套房屋当时总价款9016897元，远超实际借款数额。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人、担保人的利益。尽管本案中双方当事人签订的《塞上江南购房协议书》及出具购房收据的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。上述协议书是作为450万元债权的担保而存在，即在债务人李某、担保人杨志军、李永录不能按时归还450万元的情况下，董杰可以通过拍卖或变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。董杰直接请求交付案涉房屋的主张违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。综上，检察机关申诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院（2015）乌民终字第89号民事判决及内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院（2014）集民初字第1600号民事判决。二、驳回董杰的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由董杰负担。本判决为终审判决。审判长  王文君审判员  魏 英审判员  萨仁娜二〇一九年十二月六日书记员  云向春