河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初2887号原告：河南省东宇置业有限公司，住所地新乡市牧野区新二街与荣校路交叉口西北角。法定代表人：谢光珍，总经理。委托代理人：王云霞，河南传德律师事务所律师，特别授权。委托代理人：丰思达，河南传德律师事务所律师，特别授权。被告:王猛，男，汉族，1976年1月11日出生，住河南省。委托代理人：陈嶙，河南龙健律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张贺，河南龙健律师事务所律师，特别授权。原告河南省东宇置业有限公司（以下简称东宇公司）与被告王猛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东宇公司的委托代理人王云霞、丰思达，被告王猛的委托代理人陈嶙、张贺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东宇公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除东宇公司与王猛签订的商铺租赁合同；2、判令王猛支付东宇公司租金219607元以及违约金（违约金以219607元为基数自2016年3月16日起按照同期银行贷款利率计算至实际付清之日）。事实与理由：王猛为经营餐饮，于2014年6月16日租赁东宇公司位于荣校路与新二街交汇处东北角东郡府苑38#2层、39#2层以及50#2层的门面房并签订商铺租赁合同，租赁期限为10年，合同约定王猛每季度月初预付三个月租金，逾期支付租金的按照当年租金的150%支付违约金。租赁合同签订后，王猛经营新乡市牧野区海棠花餐厅，自2016年3月16日至2016年10月15日王猛共欠付租金219607元，经东宇公司多次催要，王猛拒不支付。被告王猛辩称：1、东宇公司的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。根据东宇公司的诉称要求王猛支付2016年3月16日至2016年10月15日之间的租赁费，根据原《民法通则》第136条之规定“延付或者拒付租金的”诉讼时效为一年，在《民法总则》（2017年10月1日）施行前，东宇公司要求支付租金的一年诉讼时效已经经过，因此，东宇公司的诉讼请求应当依法驳回。2、东宇公司要求王猛支付租金的计算金额、计算方式有误，应当依法驳回。3、东宇公司没有取得本案所涉房屋的所有权，也未取得相关的规划许可，根据法律规定，本案所签订的租赁合同应为无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院确认以下案件事实：2014年6月16日，东宇公司（甲方）与王猛（乙方）签订租赁合同1份，主要约定有：1、租赁物位置坐落于荣××与××街交汇处“东郡府苑商业街”编号为38#2层、39#、50#2层的商铺租赁给被告王猛经营。建筑面积共700.33平方米。用途为“海棠花”韩国料理。2、租赁期限为10年，自2014年6月16日起至2024年6月15日止（其中免租期为90天）。3、租金在租赁期内分两个五年界定：第一个五年的租金为：第一个租赁年度每月每平方米48元，每月租金为33616元；第二个租赁年度每月每平方米56元，每月租金为39218元；第三、四、五租赁年度租金每月每平方米66元，每月租金为46222元。第二个五年期的租金分别在上年度租金的基础上每平方米递增6%；即第六年租金在第五年的基础上增加6%，第七年的租金在第六年的基础上增加6%，以此类推至合同期满。4、租金的支付方式：自被告王猛接收上述房屋钥匙之日开始计算租赁期，每季度月初预付三个月租金等。2016年5月1日，东宇公司（甲方）与新乡市牧野区海棠花餐厅（乙方、王猛为经营者）签订租赁合同一份，主要约定：1、租赁物位置坐落于荣××与××街交汇处“东郡府苑商业街”编号为38#2层、39#、50#2层的商铺租赁给被告王猛经营餐饮业（海棠花韩国餐厅）。建筑面积共700.33平方米。2、租赁期限自2016年5月1日起至2024年6月15日止。租金自2016年5月1日起算。3、租金标准：2016年5月1日至2016年9月16日，每月每平方米48元，每月租金为33616元；2016年9月16日至2019年9月16日，每月每平方米66元，每月租金为46222元；2019年9月16日至2024年6月15日，租金分别在上年度租金的基础上每平方米递增6%，即第五年的租金在第四年的基础上增加6%，第六年的租金在第五年租金的基础上增加6%，以此类推至本合同期满。4、租金、保证金支付方式：租金为每月月初预付月租金。合同签订三日内被告王猛支付东宇公司三个月的租金作为履约保证金。查明，新乡市牧野区海棠花餐厅注册于2014年11月24日，经营者为王猛，2016年10月17日注销。2016年10月17日后，案涉租赁物由新乡市牧野区牛牛川派毛肚火锅店经营使用，经营者为刘娟。因王猛、刘娟均拖欠租金，东宇公司于2017年11月21日向本院提交起诉材料，要求王猛、刘娟支付拖欠租金，本院于2018年1月3日立案受理；该案审理中，经本院询问，东宇公司表示如不能认定刘娟、王猛系共同经营，请求审理其与刘娟之间的租赁合同关系。本院于2019年3月6日作出（2018）豫0711民初31号判决，判决认定在刘娟经营牛牛火锅店期间即2016年10月17日以后与东宇公司成立事实租赁关系，并视为刘娟同意王猛与东宇公司2014年6月16日签订的租赁合同关于租金及其他内容的约定。判决书判令：一、东宇公司与刘娟之间的租赁关系于2017年11月9日解除；二、刘娟于本判决生效之日起十日内向东宇公司支付租赁费326371.93元及违约金（违约金以326371.93元为基数自2017年11月9日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日）；三、刘娟于本判决生效之日起十日内向东宇公司支付占用租赁物期间的费用62678元；四、驳回东宇公司的其他诉讼请求。宣判后刘娟、东宇公司均不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）豫07民终1792号判决，维持原判。另查明，2017年11月9日，东宇公司向刘娟、王猛送达解除租赁合同通知书和告知函，告知因刘娟、王猛拖欠租金，故解除租赁合同并停止一切物业服务及停电。本案中，东宇公司提供的2019年9月18日海棠花所欠房租明细表显示：截止2016年3月15日，王猛共欠东宇公司租金117297元；王猛于2016年6月7日支付东宇公司租金10万元，于2016年8月29日支付东宇公司租金3.3万元；截止2016年10月15日，王猛共欠东宇公司租金219609元。本院认为：东宇公司与王猛之间签订的租赁合同依法成立，对双方均具有约束力，王猛拖欠东宇公司租金未付，东宇公司有权解除合同。关于东宇公司主张的租金及违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度的设立旨在督促权利人依法及时行使权利，否则，一旦诉讼时效届满，权利人将不再享有请求人民法院保护的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”；《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”。就本案而言，东宇公司主张的违约金依附于租金，二者同样适用一年诉讼时效期间，也就是说，《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日前超过1年的，不再受法律保护。最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复称：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。本案中，东宇公司2014年6月16日与王猛签订的租赁合同约定“自王猛接收上述房屋钥匙之日开始计算租赁期，每季度月初预付三个月租金”，东宇公司2016年5月1日与王猛签订的租赁合同约定“租金自2016年5月1日起算，每月月初预付月租金”；王猛最后一次支付租金时间为2016年8月29日，东宇公司给刘娟、王猛送达解除合同通知书的时间为2017年11月9日，东宇公司第一次向法院递交起诉材料的时间为2017年11月21日；从上述内容分析，东宇公司主张2016年10月1日前的租金及违约金已超过1年的诉讼时效期间，本院不予支持；对2016年10月1日至2016年10月15日的租金16808元及违约金，本院予以支持。另案涉各期租金的支付具备一定的独立性，东宇主张的2016年3月16日至2016年10月15日时间段的租金涉及了2014年6月16日及2016年5月1日东宇公司与王猛分别签订的两份租赁合同，且生效判决确认2014年6月16日的租赁合同同时约束了东宇公司另案起诉的案外人刘娟，东宇公司赖以主张的合同依据不具有同一性和整体性，故东宇公司关于案涉诉讼时效应从最后一期租金履行届满之日起开始计算的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：解除原告河南省东宇置业有限公司与被告王猛签订的租赁合同；被告王猛于本判决生效后十日内支付原告河南省东宇置业有限公司租金16808元及违约金（以16808元为基数，自2016年10月1日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算；2019年8月20日起至本判决确定的给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告河南省东宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4594元，由原告河南省东宇置业有限公司承担4242元，被告王猛承担352元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：赵彦春审判员 ：陈青青审判员 ：张建强二〇一九年十二月二十七日书记员 ： 杨 柳