安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初6479号 原告（反诉被告）：安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司，住所安徽省合肥市蜀山区南二环路959号财智中心1幢办1601室。 法定代表人：曾丽，执行董事。 原告（反诉被告）：曾丽，女，1983年10月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 共同委托诉讼代理人：席睿，安徽大湖律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：胡晓，安徽大湖律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：王永芳，女，1967年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司（以下简称蓝娱辰公司）、曾丽与被告（反诉原告）王永芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝娱辰公司、曾丽共同委托诉讼代理人席睿、胡晓，被告（反诉原告）王永芳及其委托诉讼代理人许梦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝娱辰公司、曾丽向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方的房屋租赁合同自2019年5月21日解除；2.被告向原告返还租房押金90332元，并退还剩余租金30111元；3.被告向原告返还其强行扣押在租赁房屋中的原告财物（音箱一个、小班台一个、单人沙发8张、三人沙发1张，应总办公室桌子1张、总监皮椅9把、组合办公桌104位、办公椅117把、冰箱1台、咖啡机1台、展厅桌子3张、讲台1张、LED显示屏1台、展厅沙发10张、曾总会议室皮椅10把、曾总办公室皮沙发2张、曾总办公室三人沙发1张、曾总办公室沙发茶几1套、曾总办公室大班台加椅子一套、茶桌加椅子2套、曾总办公室博古架1支、曾总办公室孔雀画1幅、四张椅子小沙发2套、磁盘30只、香槟杯48只、意大利迪雅托斯卡纳2瓶、国礼三件183瓶、27瓶茅台不老V20、茂乡麒麟纳福礼盒2盒、茂乡玉液龙腾盛世10瓶、6瓶茅台贵宾酒V30、26瓶茂乡玉液10、五粮液1箱、起泡酒3瓶、迎驾贡酒4箱、雨伞81把、茶叶6斤，鱼缸1套、窗帘6面）；4.被告向原告返还现金8100元；5.被告赔偿原告损失18512元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原被告签订《房屋租赁合同》，由被告向原告出租位于政务区财智中心1栋1601室的房屋，房屋年租金为1084000元，原告向被告支付租房押金90332元。原告依约向被告支付押金并向被告支付房屋租金至2019年5月31日。但是，被告认为约定的房屋租金过低并因物业费支付产生纠纷。2019年5月21日，被告强行将房屋的门锁更换并指使社会人员看守房屋阻止原告工作人员正常办公，并强行扣押原告财物。原告报警仍无法正常使用房屋，致使合同目的无法实现。2019年5月21日，被告己经以实际行为解除双方租赁合同，原告有权要求被告返还租房押金、退还剩余租金，并且要求被告返还强行扣押在租赁房屋中的原告财物，及赔偿被告解除合同导致原告无法办公产生的损失。 被告王永芳辩称，1、租赁合同不是被告于2019年5月21日解除，而是由原告于2019年5月20日解除。2019年5月，曾丽称不同意按照合同约定涨5%房租，要求解除合同不再租赁，被告不同意解除合同，原告即开始在未通知被告的情况下自行搬离。2019年5月20日，因原告偷偷搬走，被财智中心物业保安抓住，保安进行了报警，并通知了被告。被告对此行为非常无奈且生气，但在与原告协商无果后，也只能同意其暂时搬走。所以，原告已于2019年5月20日以其实际行为单方解除合同，被告有权要求原告赔偿损失。2、被告没有强行更换房屋门锁，也没有阻止原告正常办公，被告没有任何主动解除合同的必要。原告于2019年5月20日强行搬走，经物业公司报警，警方认为双方系民事纠纷，不予处理。被告无奈之下，只能于2019年5月21日勉强同意原告搬走，但被告没有任何必要更换房屋门锁，也没有阻止原告正常办公。原告如果没有其它办公地点，应是其强行搬离财智中心导致的，与被告无关。被告是房屋出租人，依靠收租获得收入，不可能主动将租客赶走。更何况合同明确约定租金按每年5%递增，已经让被告获取足够的租金收益，被告没有任何必要解除合同。自从原告搬走，房屋一直空置至今无人承租，原告突然解除合同已经给被告造成了巨额的损失。3、被告将房屋出租给原告时，房屋装修精良，设有很多家具及办公设备，房屋中现存的设施是被告出租时就已具备的，被告没有任何强行扣押原告的资产。原告所称资产被扣押，被告并不清楚。综上，被告认为，因原告强行搬走，以实际行动解除合同在先，给被告造成了巨额的经济损失，原告无权要求被告返还押金、退还租金，也无证据证明被告扣押了其财物，且原告应按照被告提出的反诉请求赔偿其相关损失，故请求驳回原告全部诉请。 反诉原告王永芳向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即支付反诉原告房屋空置期间房租损失379400元、房屋空置期间物业费32400元、中介费10万元、装修破坏恢复原状损失200618元、逾期支付房租违约金26537.22元、欠付及房屋空置期间水电费2176元、律师费1万元，以上合计751131.22元（其中空置期间房租损失和物业费自2019年6月1日起计算至房屋租出日止，现暂计算至2019年9月30日）；2.反诉被告承担本案诉讼费等相关费用。事实和理由：2018年5月11日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告向反诉原告承租政务区财智中心1栋1601室房屋。合同约定租期3年，自2018年5月11日起至2021年5月31日止，房屋年租金1084000元，租金每年按5%递增，房租季付，承租方每季度提前20天支付下个季度房租费，如承租方未按时支付房租，每天应支付逾期房租款2‰违约金。合同还约定，如承租方合同期未满单方终止合同，应赔偿甲方空置期房租和相关中介费等损失，且租赁期内承租方不得损坏承租房屋及室内装潢。房屋租赁期间，反诉被告并未按时支付房租，经常逾期，且私自变更房屋结构和装修，严重破坏了租赁房屋的室内装潢、装饰及原有家具。2019年5月，曾丽称不同意涨5%房租，要求解除合同不再租赁，反诉原告不同意解除合同，反诉被告即开始在未通知反诉原告的情况下自行搬离。2019年5月20日，因反诉被告偷偷搬走，被财智中心物业保安抓住，保安进行了报警，并通知了反诉原告。反诉原告对此行为非常无奈且生气，但在与反诉被告协商无果后，也只能同意其暂时搬走。所以，反诉被告已于2019年5月20日以实际行为单方解除合同，反诉原告有权要求其赔偿损失。 反诉被告蓝娱辰公司、曾丽辩称，1、本案系反诉原告以实际行为单方解除租赁合同。反诉被告支付房屋租金至2019年5月31日，故有权使用房屋至2019年5月31日。房屋租赁合同的本质是承租人支付租金，并且享有出租房屋的使用权，但是反诉原告于2019年5月17日在其朋友圈及网上发布案涉房屋招租广告，并由中介带人到现场看房，在2019年5月21日通过更换出租房屋的电子锁单方控制房屋进出门的开关，蓝娱辰公司员工上班时无法正常进入房屋办公，导致曾丽及蓝娱辰公司无法继续使用房屋，致合同目的不能实现，属根本违约。因此，合同系反诉原告单方解除，反诉被告无须支付空置期间的房屋租金、物业费、水电费、中介费，反诉原告应为其单方解除合同的行为承担相应的赔偿责任，并且返还反诉被告房屋的押金及剩余租金。2、反诉被告没有对房屋进行任何硬装改造、装修，没有破坏原有房屋结构及装潢，仅仅是添置了部分办公桌椅、置物架、沙发等可移动的软装设备及设施，未改造、改装反诉原告在项目报价单中提及的装修项目，并且反诉原告也未提供任何证据证明交房时房屋结构及装修原状与现状的差别，以及该差别系反诉被告导致，不能证明反诉被告对房屋装修进行了破坏。因此，反诉被告无需承担相应的装修破坏恢复原状损失。3、反诉被告不应当承担逾期支付房租的违约金。合同签订后，曾丽发现房屋租金每季度都要提前20天支付，就与反诉原告协商，反诉原告口头同意，合同虽这么签，但每季度都可以在该季度到期之前把下一季度的房租支付即可，对期限并没有进行苛刻的要求，该口头约定可以视为对支付期限的更改。此后，曾丽也是按照更改后的付款期限履行付款义务，反诉原告没有对此付款期限提出过任何异议或者催告，可以佐证付款期限已经双方口头协议变更。因此，反诉被告并未无违约行为，无需支付违约金。4、反诉原告要求反诉被告支付律师费没有事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告（反诉被告）蓝娱辰公司、曾丽举证的身份证、营业执照、房产证、房屋租赁合同、银行转账记录、光盘中的视频、发票，被告（反诉原告）王永芳举证的招标代理合同、水电明细、收据、申请法院调查令调取的接处警情况登记表、证明，符合证据的三性，予以确认。原告（反诉被告）蓝娱辰公司、曾丽举证的光盘中的电话录音，因无法确认通话人的身份是否为被告，故不予以确认；送货单、收据、工资表、工资支付凭证、微信及招租广告网络截图，因无法确认其关联性，故不予以确认。被告（反诉原告）王永芳举证的恢复原状工程项目报价单，因无法确认其三性，故不予以确认；微信朋友圈截图，因无法确认其关联性，故不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，出租房（甲方）王永芳与承租方（乙方）蓝娱辰公司、曾丽签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：2.1甲方出租给乙方的房屋位于政务区财智中心1栋1601室；2.2出租房屋总面积1557.44平方米，精装修；2.3该房屋产权证明、平面位置图、装修情况、设备设施见附件；4.1该房屋租赁期共3年，起租日从2018年6月1日至2021年5月31日止，其中5月11日至5月30日免房屋租金；4.3该房性质为办公用房，乙方承租该房用作注册公司并作公司办公用房；4.4该房屋乙方缴纳的租金不包含物业管理服务费，甲方应提供乙方办公所需的水、电、空调等，因乙方在该房屋内所使用的水、电、空调等费用由乙方自行承担；5.1该房屋年租金总额为1084000元；5.2房租为季付，每季度提前20天支付下个季度房租费，以转账方式转入甲方提供的合同约定帐号；5.3乙方向甲方支付租房押金90332元，期满结清各项费用，退还此款；5.5如乙方未按时支付房租，每天应支付逾期房租款2‰的逾期违约金；5.6物业费等相关费用由物业统一收取，并提供发票；5.7租金每年按5%递增；6.9乙方合同期未满单方终止合同，应赔偿甲方空置期房租和相关中介费等。 原告向被告转账支付租金、租房押金合计1174316元，具体为：1、2018年5月11日转账6万元；2、2018年5月18日转账301328元；3、2018年8月21日转账270996元；4、2018年11月26日转账90332元；5、2018年11月30日转账180664元；6、2019年2月22日转账170996元；7、2019年2月27日转账5万元、5万元，计10万元。以上合计租金1083984元、押金90332元。 2018年7月11日，合肥瑞洁物业服务有限公司（以下简称物业）向原告开具票据收取案涉房屋2018年5月1日至2019年4月30日物业费78493元。 2019年5月20日，原告将其办公等物品从承租房内搬离，被告电话告知物业不同意原告搬离。对此，物业予以阻止并报警。后被告到场，双方发生纠纷。次日，原告依旧搬离其办公等物品，现场有人在更换承租房电子锁，原告工作人员劝阻说双方在协商，换锁人说是房东让搞的，后被告到场。期间，被告曾说“她说是她们家的给她”。当日，原告在被告要求下，原告向被告转账支付物业费8100元。之后，原告无法正常进入承租房。 自2019年5月21日至今，案涉房屋出于空置状态。2019年5月12日之前水电费，原告已向物业结清；2019年5月13日至2019年8月5日产生水电费为2176元，至今尚未结清。 2019年5月30日，甲方被告与乙方合肥升瑞商业地产营销有限公司签订《招标代理合同》，甲方将案涉房屋委托乙方代理出租，委托期限2019年6月1日至2019年12月30日，甲方拿到项目租赁通知单后10个工作日内向乙方支付10万元作为代理服务费，如乙方未在规定时间内将房屋成功出租本协议自动解除，甲方无需向乙方支付任何费用。 2019年8月5日，被告向物业交纳了2019年5月1日至2019年5月31日物业费8100元。 本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。 法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。原告抗辩对租金支付期限口头约定进行了变更，因未能举证证明，故不予采信。依据合同5.1、5.2条的约定，原告应每季度提前20天向被告支付下季度房租费271000元（1084000元÷4），因原告未能按约履行，依据合同5.5的约定，原告每天应向被告支付逾期房租款2‰的逾期违约金。对此，被告主张逾期支付房租违约金26537.22元，符合合同约定，应予以支持。 原告虽有迟延向被告支付租金的违约行为，但合同对该违约行为并未约定被告享有合同解除权。法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对此，被告亦未能举证证明其存有向原告催告支付租金的行为。依据双方当事人的诉抗辩理由，可认定双方当事人所主张的合同解除不属于此情形。 法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。2019年5月20日，原告虽对租赁房屋内的物品予以搬离，但由此不能认定原告系未按照约定的方法使用租赁物，故被告无权阻止。依据查明的“换锁人说是房东让搞的”，结合被告举证的《招标代理合同》的内容，可认定被告自2019年5月22日起导致原告对租赁物无法正常使用，故原告可以不向被告支付不能正常使用租赁房屋期间的租金、物业费。 因原告存有应于2019年5月11日前向被告支付2019年6月1日至2019年8月31日租金的逾期给付违约行为，被告亦存有导致原告不能正常使用租赁房屋的违约行为，故应认定双方在合同履行中均存有违约行为。鉴于原告诉请自2019年5月21日解除合同，被告抗辩亦认为合同已解除，故认定合同于2019年5月21日已解除，由此双方造成的损失由其各自承担。对此，原告多交纳的房租，被告应予返还，其数额为29123.79元【1083984元-1084000元-（1084000元÷12个月÷31天×10天）】；原告向被告多交纳的物业费，被告亦应予以返还，其数额为2612.90元（8100元÷31天×10天）；原告向被告缴纳的押金90332元，被告应予以返还；原告使用尚未支付的水电费2176元，应向被告支付；原告诉请被告向其返还被强行扣押在租赁房屋中的其财物，因证据不足，故不予以支持。 综上，双方的诉请，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、案涉《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除； 二、王永芳于本判决生效之日起10日内向安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽返还租金29123.79元； 三、王永芳于本判决生效之日起10日内向安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽返还物业费2612.90元； 四、王永芳于本判决生效之日起10日内向安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽返还押金90332元； 五、安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽于本判决生效之日起10日内向王永芳支付逾期给付租金违约金26537.22元； 六、安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽于本判决生效之日起10日内向王永芳支付水电费2176元； 七、驳回安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽的其它诉讼请求； 八、驳回王永芳的其它诉讼请求。 以上判决二至六项给付数额相互抵销后，王永芳于本判决生效之日起10日内向安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽支付93355.47元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3241元，反诉案件受理费减半收取5656元，反诉保全费4276元，合计13173元，由安徽蓝娱辰影视文化传媒有限公司、曾丽负担800元，王永芳负担12373元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  戴 刚 人民陪审员  薛维铸 人民陪审员  徐 咏 二〇一九年十二月十日 书 记 员  袁 媛