中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1046号 上诉人（原审原告）：王晓红，女，1971年3月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文法，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人王晓红因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓红的委托诉讼代理人高潮、张文法，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 王晓红上诉请求：1.撤销（2018）晋民初218号民事判决，依法改判或发回重审，终止对一审法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块2-109、2-110、2-111商网即枫丹白露家园B区2-109、2-110、2-111商网的执行，并解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：首先，一审判决以王晓红的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》第二十八条第三项规定,驳回王晓红的诉讼请求，是错误的。一审中，王晓红提供的《西水湾二期枫丹白露园林绿化施工合同》《绿化工程合同》及相关费用计价表格、图纸，《西水湾二期园区道路楼前院墙施工合同》及相关费用计价表格，以及龙驿公司的收据及记账凭证，均能证明龙驿公司与王晓红形成以房抵账事实。其次，一审判决认定王晓红提交的证据不符合《执行异议与复议规定》第二十八条第二项规定,是错误的。王晓红在查封前签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款后，所购房屋即不属于龙驿公司而属于王晓红所有。王晓红在法院查封前已经领取了《入住通知单》，已经取得房屋控制权，即构成实际占有，符合《执行异议与复议规定》第二十八条关于合法占有的规定。是否有其他收据佐证王晓红是否实际入住，并不是占有的必要条件。综上，请求二审法院依法撤销原判或改判支持王晓红的诉讼请求。 西藏信托答辩称：首先，王晓红提供的有效证据仅有其与龙驿公司签订的《西水湾二期枫丹白露园林绿化工程施工合同》《绿化工程合同》及龙驿公司出具的《收款收据》，上述证据不能证明王晓红与龙驿公司在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，且王晓红未提供证据证明其与龙驿公司在涉案房屋被查封前已签订书面《以房抵债协议》，不能证明王晓红与龙驿公司已经形成合法有效的以房抵债的基础法律关系。王晓红的主张不符合《执行异议和复议规定》的规定。其次，王晓红所谓领取《入住通知单》即占有房屋的主张没有事实根据和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 王晓红向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区2-109、2-110、2-111商网归王晓红所有并排除执行；2.本案诉讼费用由西藏信托承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，王晓红等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，王晓红等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日王晓红等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日王晓红等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日王晓红向一审法院提起执行异议之诉。 2014年10月12日王晓红与龙驿公司签订《西水湾二期枫丹白露园林绿化工程施工合同》及《绿化工程合同》。2014年11月10日王晓红与龙驿公司签订三份《产权认购协议书》及三份《商品房买卖合同》，购买枫丹白露家园B区2-109、B区2-110、B区2-111商网。第一份合同载明：王晓红购买枫丹白露家园第B2幢109商网，建筑面积199.72平方米，每平方米11000元，总价款2196920元；第二份合同载明：王晓红购买枫丹白露家园第B2幢110商网，建筑面积161.3平方米，每平方米11000元，总价款1774300元。第三份合同载明：王晓红购买枫丹白露家园第B2幢111商网，建筑面积174.74平方米，每平方米11000元，总价款1922140元。2015年3月30日龙驿公司为王晓红购买的三套商网出具入住通知单。2015年3月25日龙驿公司为王晓红购买的109商网出具金额为2196920元收款收据（注：顶绿化工程款）；2015年3月25日龙驿公司为王晓红购买的110商网出具金额为1774300元收款收据（注：顶绿化工程款、王猛道路工程款）；2015年3月25日龙驿公司为王晓红购买的111商网出具的金额为1922140元收款收据（注：顶绿化工程款）。王晓红未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：王晓红是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；王晓红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归王晓红所有。 王晓红是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。王晓红主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张王晓红未提交证据证明其房屋被查封，且因王晓红起诉后又申请撤诉，现王晓红起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，王晓红等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了王晓红的执行异议申请，包括王晓红在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为王晓红起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，王晓红在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张王晓红不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，不予支持。 王晓红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系商铺，应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）王晓红在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2014年11月10日王晓红与龙驿公司签订的三份《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定王晓红在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）王晓红在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。王晓红提供的证据中仅龙驿公司为其出具的入住通知单的时间在人民法院查封之前，其他交费收据均在人民法院查封之后，不足以认定王晓红在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）王晓红是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。王晓红主张案涉房屋系工程款顶账房，但王晓红提供的施工合同及龙驿公司出具的购房款收据，不足以证明王晓红与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不足以证明其已支付全部价款；（四）是否非因王晓红自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因王晓红自身原因。综上，王晓红的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项、第三项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。 能否确认案涉房屋归王晓红所有。因王晓红主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院判决：驳回王晓红的诉讼请求。案件受理费53053.52元，由王晓红负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王晓红提交证据如下：证据一、购买物料收条、收据或结算单据、支付工人工资的付款单,拟证明王晓红为龙驿公司施工的事实；证据二、施工结算以房顶账确认书，拟证明王晓红与龙驿公司确认以房顶账的事实。西藏信托质证认为：对证据一的真实性、关联性及证明目的均有异议，证据一不能证明王晓红与龙驿公司之间存在施工合同关系，不能证明双方之间的结算事实。对证据二的关联性和证明目的均有异议，该确认书形成时间是2019年3月30日，在人民法院查封涉案房屋及一审判决之后，不能证明王晓红主张的其在人民法院查封前与龙驿公司达成以房抵债的法律关系。 对王晓红提交的上述证据，本院经审查认为：证据一，部分单据显示王晓红为案涉项目采购园林绿化物资，可以印证王晓红从事案涉项目的园林绿化工程，应予采信。证据二，施工结算以房顶帐确认书有龙驿公司法定代表人孙振鹏签字认可，能够与龙驿公司收款收据、记账凭证相印证，西藏信托虽提出异议但未提供相反证据，上述证据与本案有关联性，其真实性可以确认，应予采信。 本院二审查明：2019年3月30日，龙驿公司与王晓红签订施工结算以房抵账确认书，主要内容为，双方多次反复核算确认以下事实：（一）施工合同签订事实的确认：双方签订《工程承包协议》，王晓红承包西水湾二期枫丹白露家园A区、B区、C区绿化工程。（二）施工结算事实的确认：施工合同经实际履行后，截止2014年10月至2015年5月，龙驿公司共支付王晓红施工工程款520万元。（三）债权债务事实的最终确认：龙驿公司以三套商网顶工程款，其余超出部分由王猛道路施工工程款中扣除。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：王晓红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人同时符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除执行。 本案中，双方对一审查明的王晓红、龙驿公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且非因王晓红自身原因未办理过户登记的事实无异议，本院予以确认。关于王晓红是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据本院二审查明的事实，王晓红在龙驿公司开发的枫丹白露小区从事园林绿化工程，龙驿公司以该小区部分房屋抵顶王晓红工程款，即王晓红已经以工程款支付了案涉房屋的对价。一审法院关于王晓红未支付涉案房屋全部价款的认定有误，本院予以纠正。关于王晓红在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。王晓红提供的《入住通知单》落款时间虽在人民法院查封之前，但王晓红没有提供其已实际占有该不动产而产生的费用收据等，故现有证据不足以认定王晓红在人民法院查封之前已合法占有该不动产。王晓红的上诉请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定，其不享有排除强制执行的民事权益。 综上所述，王晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53053.52元，由王晓红负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王戈 书记员叶和申