北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初27115号原告：李钧德，男，1952年10月8日出生，汉族，中铁特货运输有限责任公司退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨兴福，北京市一法律师事务所律师。原告：李擎，男，1986年11月29日出生，汉族，北京联通公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨丽华（李擎之母），1960年2月10日出生，汉族，北京世纪坛医院退休主管护师，住北京市丰台区。被告：北京瑞思特物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲香园小区社区服务中心二层201室。法定代表人：刘忠新，董事长。委托诉讼代理人：孙开峰，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾思懿，北京市金台律师事务所律师。被告：华凯投资集团有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路6号院3号楼6层2单元601。法定代表人：崔照胜，董事长。委托诉讼代理人：郭梦旎，华凯投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李雄，华凯投资集团有限公司员工。原告李钧德、李擎与被告北京瑞思特物业管理有限公司（以下简称瑞思特公司）、华凯投资集团有限公司（以下简称华凯公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李钧德及其委托诉讼代理人杨兴福，原告李擎的委托诉讼代理人杨丽华，被告瑞思特公司的委托诉讼代理人孙开峰、贾思懿，被告华凯公司的委托诉讼代理人郭梦旎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李钧德、李擎向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告室内装修部分损失65005.29元；2.判令二被告赔偿原告物品损失14250元、证据材料及照片费用934.94元、精神损害抚慰金10000元；3.判令二被告修复北京市丰台区马官营风荷曲院8号楼1门1001号房屋的北卧外墙、厨房外墙、厨房烟道、东侧书房外墙、主卧南侧外墙、阳台外墙至不漏水为止；4.评估费5000元及诉讼费由二被告承担。事实和理由：我们从华凯公司购买了北京市丰台区马官营风荷曲院8号楼1门1001号房屋（以下简称1001号房屋），并与瑞思特公司签订物业管理服务合同。但从2006年开始，我家因外墙问题向屋内漏雨，我们多次向瑞思特公司的历任领导反映，并以书面报告形式递交瑞思特公司，瑞思特公司答复解决不了。困扰我们十三年的逢雨季渗水问题至今没有解决，给我们造成了生活的不便和精神困扰，但反复协商无果，故起诉。瑞思特公司辩称，房屋入住时即存在漏水问题，当时房屋有质保期，原告应在质保期内维护自身权益。漏水不是物业公司造成的，不存在因果关系，物业公司已经尽到相关义务。退一步讲，质保期过后的相关维修费用涉及房屋大修应从专项维修基金中支付，物业公司已经就该楼申请领取专项维修基金，到现在未获批准。我公司已经尽到管理责任，因此不应有我公司承担。华凯公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。该楼房于2005年12月27日竣工完成，通过验收备案，住宅楼的勘察、设计、施工、监理、建设都符合国家标准，主体结构合格，建设工程质量符合国家规定。根据国务院建筑工程质量管理条例，建设工程中屋面的防水工程有防水要求的卫生间和房屋和外墙面防渗漏保修期为5年，电气管线及给排水管道、设备安装装修工程保修期均为2年，保修期自小区竣工验收合格之日起算。原告称2006年9月至今一直存在渗漏问题，但我公司未得到原告反馈，原告自2006年起未向我方主张，其怠于行使自己的权利，导致超过质保期，不属于我方责任。原告起诉超过诉讼时效。原告的损失与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月10日，李钧德、李擎与华凯公司签订《商品房买卖合同》，购买了1001号房屋。2006年4月26日，李钧德、李擎与瑞思特公司签订《物业管理服务合同》，约定瑞思特公司为1001号房屋提供服务，包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、管道井、楼梯间、走廊通道等。庭审中，原告主张2006年交房验收时就发现了厨房顶面有渗漏印迹，2007年雨季发现房屋漏水，瑞思特公司曾于2011年进行过维修，但未解决，现在房屋仍存在漏水现象，漏水位置包括北卧墙面、厨房墙面、厨房烟道、东侧书房墙面、主卧南侧墙面、阳台墙面，提交了房屋交接单、视频、照片等证据。房屋交接单载明厨房污水管上顶棚有水痕（旧的）。经质证，瑞思特公司对视频的真实性没有异议，但主张不能证明房屋漏水与瑞思特公司之间存在因果关系，涉案房屋交接时厨房即存在漏水，应属房屋质量问题，而非物业公司原因所致；认可原告所述漏水事实，亦认可原告曾就房屋漏水问题与其公司进行沟通，物业维修人员现场进行了查看，烟道漏水已处理；维修人员判断外墙漏水应是窗户漏雨。华凯公司对视频、照片的真实性均不予认可，主张证据中房屋状态与房屋交付时的情况不符，自房屋交付后至其参加本案诉讼前，从未收到原告及瑞思特公司任何形式的告知。瑞思特公司主张2017年夏季，因风荷曲苑小区一期屋面漏雨严重，该公司针对漏水的屋面做了多次应急维修处理，并申请维修基金对小区屋面防水应急维修，房管局审查资料后提出由丰台房屋鉴定站鉴定后再重新提交申请，后，该公司对小区漏雨严重的楼房（包括8#楼）申请鉴定，经现场核实鉴定后共有3栋楼符合要求，其中8#楼不符合维修资金使用条件，提交了该公司与北京森桦建业防水工程有限公司于2017签订的《北京市建设工程施工合同》、北京森桦建业防水工程有限公司于2017年7月10日出具的《风荷曲苑8号楼屋面防水修缮工程造价审核报告》、《应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表》、《专项维修基金-应急支取任务单》。原告主张因1001号房屋的北卧墙面、厨房墙面、厨房烟道、东侧书房墙面、主卧南侧墙面、阳台墙面漏雨，造成其厨房东北角屋顶及铝扣板吊顶、北侧卧室飘窗及东侧墙面、东侧书房阳台顶面、客厅阳台顶面及地砖、南侧主卧窗套、窗台板、窗户西侧墙面损坏，并申请对上述位置的重置成新价进行鉴定。北京中恒正源资产评估有限责任公司出具评估报告，载明1001号房屋内部分装修重置成新价为65005.29元。原告为此支付评估费5000元。另，原告主张处上述损失外，漏水还导致其如下财产损失：1、次卧内窗套维修2264元、书籍355元、皮箱1629元、泥塑660元、油画及真丝衣物1712元；2、书房地板损失1400元；3、厨房抽油烟机损失2080元、灶台1700元、厨房更换窗户损失2450元；4、因诉讼发生证据材料及照片费用934.94元，提交了照片及部分收据。瑞思特公司、华凯公司对原告的上述主张均不予认可。经本院现场勘验，1001号房屋内北卧墙面、厨房墙面、厨房烟道周围墙面、东侧书房墙面、主卧南侧墙面、阳台墙面均有漏水痕迹。审理过程中，各方当事人均不申请对漏水原因进行鉴定。本院认为，公民合法的财产权受法律保护。瑞思特公司作为物业服务单位，对服务区域内房屋建筑共用部位有提供日常维修、养护和管理的义务。现1001号房屋存在漏雨的事实，且瑞思特公司曾因1001号房屋所在8号楼漏雨严重需要屋面防水应急维修申请公共维修基金，由此可认定，1001号房屋内北卧外墙、厨房外墙、东侧书房外墙、主卧南侧外墙、阳台外墙漏雨系屋面问题导致，且厨房烟道亦属于公共部位，瑞思特公司就上述部位应承担修复义务并赔偿原告因此遭受的财产损失。当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告要求瑞思特公司赔偿其房屋装修损失，证据充分，本院予以支持。原告主张的物品损失，证据不足，本院结合现有证据并综合考虑其漏水情况对该部分损失金额酌情确定。原告主张证据材料及照片费用、精神损害抚慰金，缺乏法律依据，本院不予支持。原告及瑞思特公司均不申请对漏水原因进行鉴定，且房屋交接单中未显示本案所涉漏水位置，双方亦未提交证据证明曾向华凯公司进行交涉，故对原告要求华凯公司进行维修并赔偿的诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条规定，判决如下：一、被告北京瑞思特物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内对北京市丰台区风荷曲院8号楼1-1001号房屋的北卧外墙、厨房外墙、东侧书房外墙、主卧南侧外墙、阳台外墙及厨房烟道漏雨问题进行修复，至不漏为止；二、被告北京瑞思特物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李钧德、李擎装修损失65005.29元；三、被告北京瑞思特物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李钧德、李擎物品损失1000元；四、被告北京瑞思特物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李钧德、李擎评估费5000元；五、驳回原告李钧德、李擎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2055元，由原告李钧德、李擎负担437元（已交纳），由被告北京瑞思特物业管理有限公司负担1618元（于本判决生效之日起七日内给付原告李钧德、李擎）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 倩人民陪审员  畅广平人民陪审员  李东启二〇一九年十二月二十七日法官 助理  郭聪聪书 记 员  刘晓伟邵胜凯