西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5584号原告：郭文强，男，1990年8月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：贺鸿鹏，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思杰，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：吴骥达，男，1970年2月14日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳旗，陕西许小平律师事务所实习律师。被告：王晓彬，女，1959年4月8日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳旗，陕西许小平律师事务所实习律师。被告：西安好信达房地产信息咨询有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：赵建平，该公司总经理。 原告郭文强与被告吴骥达、王晓彬、西安好信达房地产信息咨询有限公司（以下简称“好信达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭文强及委托诉讼代理人贺鸿鹏、杨思杰、被告吴骥达委托诉讼代理人嵇文兵、被告王晓彬及委托诉讼代理人嵇文兵、被告好信达公司法定代表人赵建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭文强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《房地产买卖居间协议》、《曲江观山悦买卖补充协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》；2、判令被告吴骥达、王晓彬向原告返还XX房首付款150000元；3、判令被告吴骥达、王晓彬向原告赔偿房屋差价损失1250000元；4、判令被告好信达公司退还原告中介费20000元；5、判令被告吴骥达、王晓彬赔偿原告装修费150000元；6、本案诉讼费由被告吴骥达、王晓彬承担。事实和理由：2017年6月30日，原告与三被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告吴骥达、王晓彬所有的位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX号、面积141.56平方米房屋，XX房款1150000元。合同签订当日原告向被告王晓彬支付XX房首付款150000元，剩余1000000元由原告存入资金监管账户待房产过户后支付给被告吴骥达、王晓彬，双方还约定了其他事项。2017年7月18日，原告与被告王晓彬签订了《曲江观山悦买卖补充协议》约定资金监管的金额为1000000元，当日原告向资金监管账户存入了1000000元。2017年9月8日，被告王晓彬向原告交付房屋，原告对房屋进行了装修。2017年9月20日，原告与被告吴骥达、王晓彬签订了《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》约定合同更名时间为2018年元月，但直至起诉日尚未更名。2017年，被告吴骥达、王晓彬因个人债务问题被案外人尤某某起诉至西安市莲湖区人民法院，涉案房屋于2017年9月4日被莲湖法院查封。原告认为其与被告吴骥达、王晓彬签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行，原告支付了全部XX房款，被告吴骥达、王晓彬没有按照约定时间为原告办理更名和过户，又因被告吴骥达、王晓彬个人债务问题导致房屋被查封、拍卖，侵犯了原告的合法权益，应向原告承担各项损失。被告好信达公司作为合同居间方，未尽到严格的审查义务导致合同无法履行，亦应承担赔偿责任。原告为此诉至法院，望判如所请。被告吴骥达、王晓彬共同辩称，1、原告与其在2017年6月30日签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议系无效合同，且已经西安市中级人民法院的（2019）陕01民终3634号民事判决书予以确定，愿退还原告XX房首付款150000元；2、《房地产买卖居间协议》不能成立，双方签订的协议约定办理更名，该手续需经涉案房屋的开发商予以配合，而开发商并非合同的当事人；3、即使协议有效，其已积极履行合同义务于2017年7月27日办理了网签合同注销手续，但因原告办理落户手续迟延导致原告无法及时与开发商签订XX房合同，后房屋因其他债务问题被法院查封，合同无法继续履行。如法院认定协议有效，其同意解除与原告签订的居间协议及两份补充协议，但不承担原告的房屋差价损失和装修损失。被告好信达公司辩称，愿退还原告中介费20000元。其公司作为合同居间方已向双方告知了房屋更名的程序，也以资金监管的方式交易以保证资金安全，其公司积极促成双方交易，买卖双方签订的协议均系其真实意思表示，涉案房屋在合同签订时也不存在履行障碍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方举证及庭审查明情况，本院认定事实如下：2017年6月30日，被告吴骥达、王晓彬（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）在好信达公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定甲方将位于西安市曲江新区XX幢XX单元XX号、建筑面积141.56平方米房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，甲方于2010年12月31日签署了备案号为Y11029817的商品房买卖合同。房屋总价款1150000元，协议签订当日乙方支付甲方150000元作为首付款，甲乙双方签字更名前共同办理银行资金监管手续，乙方将尾款1000000元存入资金监管账户中，房产更名手续办完后由甲乙双方共同签字将XX房尾款转账给甲方，甲方在收到尾款当日交付房屋给乙方。合同第五条约定“交易流程为:1、三方签订房地产买卖居间协议；2、乙方将XX房首付款支付甲方；3、甲乙双方办理XX房尾款资金监管手续；4、甲乙双方办理更名过户手续（甲方注销XX房合同、乙方签订XX房合同）；5、尾款从资金监管账户转入甲方账户；6、房屋交接。前述流程为顺序流程，甲乙双方应在上一步完成后的三日内进行下一步，且必须通知居间方参与”。合同第七条约定“协议签订后，如甲方违约应退还乙方已交款项，并按房屋成交价的30%支付乙方赔偿金。因2017年6月28日西安市政府限购文件或后续细则等不可抗力导致本次房屋交易不能进行（更名不能办理或乙方不能XX房）时，三方共同确认终止交易，三方互不承担责任，已收款项应于五日内悉数退还”。同日，被告王晓彬收取原告XX房首付款150000元并向原告出具了收条。2017年7月18日，甲方王晓彬与乙方郭文强、居间方好信达公司签订《曲江观山悦买卖补充协议》一份，约定资金监管金额为1000000元，乙方自行将户口迁入西安市以具备本市XX房资格，乙方户口迁入西安市并将新的户籍资料交给甲方及居间方之日起15日内，本合同更名未达到资金监管解封条件的，按甲乙双方买卖不成立论处，乙方所有钱款予以退还。同日，王晓彬、郭文强在中国工商银行开具了资金监管联名账户，原告郭文强将余款1000000元转入资金监管账户，好信达公司在该日前分两次收取原告中介费20000元。2017年7月28日，原告将其户口迁入西安市雁塔区。同年7月底，被告王晓彬、吴骥达将涉案房屋网签备案合同予以注销。后甲方王晓彬及吴骥达、乙方郭文强、好信达公司再签订《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》，约定因开发商现停止网签合同，由甲方负责更名事件未能如期进行，甲方于2017年9月8日最后一次去开发商处确认，合同更名可能要被延迟至2018年元旦，为再次确认双方利益并维护乙方XX房权益，双方订立本补充协议，约定如下：甲方同意先交房给乙方使用，甲方不拿售房款并负责尽快完成更名（过户），完成后按原来资金共管协议解封XX房款给乙方；如中途房产证办下来了，甲方双方买卖交易事实不变，交易手续由合同更名变为房产过户；乙方入住后对房屋进行装修的，如最后甲乙未成功交易，除乙方所有款项退还外，乙方的装修费也由甲方负责赔偿，此赔偿上限为100000元；甲乙双方签订此补充协议后，不得以任何理由取消买卖交易，由合同更名变为房产过户等交易方式变更的，双方必须无条件配合，未配合方按原始买卖合同赔偿对方30%总价外，还应赔偿对方及居间方实际经济损失；本协议条款与双方原始买卖合同及之前的补充协议有冲突的，以本协议为准，其他按原始买卖合同及之前补充协议执行。原告收房后，于2018年3-6月对涉案房屋进行了装修，原告提交的票据显示其购买木地板、瓷砖、木门，装饰电视背景墙及半包工包料共支出121893元。2017年9月4日，因案外人尤某某与王晓彬的民间借贷纠纷，本院对涉案房屋予以查封，查封期限三年。郭文强于2018年9月7日以案外人执行异议之诉为由将尤某某作为被告、吴骥达及王晓彬作为第三人诉至本院，要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封扣押。该案经本院一审后，尤某某不服上诉至西安市中级人民法院，该院审理后查明郭文强第二次支付的涉案房屋XX房款1000000元中的100000元自监管账户取出在郭文强处，郭文强未就涉案房屋与开发商签订商品房买卖合同，该院认为王晓彬及吴骥达在尚未取得房屋产权的情况下与郭文强、好信达公司签订的协议中约定的办理更名过户手续不是王晓彬与郭文强之间直接建立涉案房屋买卖合同，而是通过变更与涉案房屋开发商签订的商品房买卖合同买受人的方式进行的，郭文强至今未与开发商签订涉案房屋的买卖合同，《房地产买卖居间协议》约定的交易行为并未完成，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故于2019年5月8日驳回了郭文强的诉讼请求。庭审中，原告称其转入资金监管账户的1000000元房款，自行取出了100000元，在执行异议之诉中被返还了900000元，现被告王晓彬、吴骥达仅收取其150000元首付款。经法庭释明，原告称其不申请对房屋装修损失进行鉴定，愿意按合同约定确定该金额为100000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告郭文强与被告吴骥达、王晓彬、好信达公司签订的《房地产买卖居间协议》、《曲江观山悦买卖补充协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现原、被告均同意在法院确定合同有效的前提下解除合同，故前述协议由双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的解除系被告王晓彬与案外人之间的经济纠纷导致房屋被查封无法办理合同更名或过户手续所致，被告吴骥达、王晓彬应共同返还原告已付房款150000元并赔偿原告损失。关于原告主张的房屋差价损失一节，双方于2017年6月30日签署合同，西安市中级人民法院于2019年5月8日驳回了原告的执行异议之诉。截止至2019年5月，西安市房屋价格持续上涨，本院参考同小区、同面积房屋价格涨幅及合同约定的违约损失计算方式，酌情认定原告的房屋差价损失为345000元。关于原告主张被告吴骥达、王晓彬赔偿其装修损失一节，结合双方合同约定、装修残值折损率，酌情认定该损失为100000元。原告还要求好信达公司退还其中介费20000元，好信达公司愿意退还，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告郭文强、被告吴骥达、王晓彬、西安好信达房地产信息咨询有限公司签订的《房地产买卖居间协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》于本判决生效之日解除；二、原告郭文强、被告王晓彬、西安好信达房地产信息咨询有限公司签订的《曲江观山悦买卖补充协议》于本判决生效之日解除；三、本判决生效后十日内，被告吴骥达、王晓彬共同返还原告郭文强XX房首付款150000元；四、本判决生效后十日内，被告吴骥达、王晓彬共同赔偿原告郭文强房屋差价损失345000元；五、本判决生效后十日内，被告吴骥达、王晓彬共同赔偿原告郭文强房屋装修损失100000元；六、本判决生效后十日内，被告西安好信达房地产信息咨询有限公司退还原告郭文强中介费20000元；七、驳回原告郭文强其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18930元，由吴骥达、王晓彬共同负担6873元，郭文强负担12057元。公告费300元，由吴骥达负担（以上费用原告均已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    长    雷  丹人 民 陪 审 员    齐  红人 民 陪 审 员    张扣利 二Ｏ一九年十二月五日 书    记    员    张  帆 1