内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初10983号原告：刘志茹,女，1984年12月2日出生，蒙古族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李明月，内蒙古金利律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽红，内蒙古金利律师事务所律师。被告：通辽京汉置业有限公司，住所地：通辽经济技术开发区哲里木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：李万通，职务：经理。（未到庭）委托诉讼代理人：祁琦，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国耀，内蒙古嘉儒律师事务所律师。原告刘志茹与被告通辽京汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘志茹的委托诉讼代理人李明月，被告通辽京汉置业有限公司的委托诉讼代理人周国耀、祁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志茹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交付商品房利息44490.00元；2.请求判令被告支付逾期交付商品房违约金33719.00元。二项金额合计78209.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的坐落于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区10#-1-1002室房屋，总价款657297.00元。原告于2017年9月18日前付清首付款137297.00元，其余价款办理贷款，被告实际交房时间为2019年5月28日。被告逾期交付商品房的处理方式为合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按房价款的万分之一向原告支付违约金。原告已按合同约定支付了房款，被告违反合同约定逾期交付房屋，被告应根据合同约定承担违约责任。被告通辽京汉置业有限公司辩称对延期交房的事实没有异议，但双方约定违约金过高，请求人民法院予以调整。本院经审理查明认定如下事实：2017年9月18日，原告刘志茹与被告通辽京汉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区10#-1-1002室，设计用途为住宅，建筑面积143.98平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4565.20元，价款为657297.00元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2017年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约定支付了全部房款。被告实际于2019年5月28日向原告交付了合同约定的房屋。上述事实，有原告出示的《商品房买卖合同》、收据、业主验房单及当事人陈述证明，上述证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2017年12月31日前。庭审中，被告对房屋是否竣工验收合格未出示证据，因被告未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，具备交付房屋的合法条件，因此其在不具备约定和法定交付条件下通知原告交付房屋不符合法律规定，故本院认为被告存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任。被告的逾期交房期间应为2018年1月1日至2019年5月28日原告实际接收房屋之日，逾期交房513天。针对原告主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的问题。本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。至2019年5月28日，被告已逾期交房513天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。经本院核算，利息为44490.79元【计算方式：657297.00元×4.75%÷360天×513天（2018年1月1日至2019年5月28日）】。按合同约定，按照原告支付的购房款657297.00元计算，每天的违约金为65.7297元，被告逾期交房513天，违约金为33719.34元。综上，被告应支付原告已付款利息44490.79元、逾期交房违约金33719.34元，合计78210.13元。故原告的诉讼请求中符合法律规定部分，本院予以支持。被告认为原告主张的违约金应扣除90天的辩解，不符合原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，本院不予支持。被告辩解原告主张的违约金过高应予调整，因原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，其同时约定的逾期利息、违约金及具体计算方法，并不违反法律规定，未达到违约金过高的程度，故被告的该项辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告通辽京汉置业有限公司支付原告刘志茹已付款利息44490.00元、逾期交付房屋违约金33719.00元，合计78209.00元，于本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取878.00元，由被告通辽京汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员 梁 琦二〇一九年十二月二十日书记员 路馨瑶