四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初4865号 原告：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区颖州北路60号。统一社会信用代码：91511402694837015M。 法定代表人：熊光明，总经理。 委托诉讼代理人：辛邦远，男，1975年5月1日出生，汉族，该公司员工，住四川省眉山市东坡区。 被告：王子成，男，1971年5月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称：华奥诚信物业）与被告王子成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华奥诚信物业的法定代表人熊光明、被告王子成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华奥诚信物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业费等共计5654.37元，并赔付违约金565元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月10日，原告与伊顿雅筑业主委员会签订《物业服务合同》，项目履行地为眉山市东坡区彩虹街36号“伊顿雅筑”小区，约定多层住宅收费标准为每月每平方米0.65元。该协议一直履行至今，现被告以其小车未停入前期物业管理期间合伙自建的车棚内为由，拒缴物业服务费。被告为该小区2-3-101号业主，从2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业费等未交，合计5654.37元。原告为维护其合法权益，遂诉至人民法院，望依法裁决。 被告王子成辩称：一、原告无诉讼主体资格，被告与原告之间无合同关系。二、原告有无相关资质，入驻本小区是否符合相关法规和程序，是否进行招投标，原告是非法入驻。三、原告与所谓“业委会”签订的合同无效，理由为：1.合同签订的时间不符合逻辑，合同签订于2014年7月10日，“业委会”于2014年8月10日公告显示合同未签订，2014年9月9日晚上召开业主大会还在讨论合同问题。2.个别业主成立所谓的“业委会”，在得到各自的利益后迅速解体，严重损害了其他业主的利益，合同签订的主体已不存在，合同无效。3.合同无时效约定。四、原告诉称被告拒缴物业费的理由不属实。本小区修建过程中存在许多问题，开发商将最早的地面停车位停车棚擅自改为地下车库，经业主维权，相关部门出台相关文件公示“小区规划有停车位、停车棚的要予以恢复”，被告所建的车棚符合规划局对小区的规划，并获得了前期开发商与临墙业主的同意。原告非法入住本小区后强行霸占被告的车棚改作他用，给被告的生活造成了诸多困扰。双方多次就此事协商，但原告一味推卸责任，没有解决的意愿。五、原告存在严重违约行为：1.原告在管理期间将物业用房改作他用，侵犯了业主财产权。2.小区正大门长期关闭，改作停车场，严重影响了业主安全。3.原告入驻小区后随意毁坏绿地停车场，硬化绿地修车位。4.原告将消防通道改为停车场，严重影响了业主生命财产安全。5.原告非法入驻小区后没有有效管理，经常发生盗窃现象，被告自行车被盗，要求赔偿。6.围墙开洞。7.原告非法经营广告、车位租赁等，收入未告知业主。8.原告长期未公布小区的收入情况。9.不让业主进出小区，恐吓业主，特别是徐姓保安在时，一直不让被告进出其管理的大门。10.公共部分不予维护，外墙水管脱落，墙壁渗水，导致被告家墙面墙纸损坏。综上，原告非法入住本小区期间不作为、滥作为、胡作为，劣质的服务让被告强迫消费，降低了小区品质，被告一直不予认可。被告希望人民法院依据相关事实，判令原告限期撤离小区、归还被告被霸占的车位及赔偿损失、合同无效、归还业主所属物业用房、恢复原告入驻小区前的原状、赔偿被告被盗的自行车、赔偿被告墙壁的损失、赔偿被告精神损失费。 原告华奥诚信物业为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.物业服务合同复印件（有原件核实），证明原告是合法入驻该小区，业委会是存在的，在社区及房管局有备案。2.业主委员会移交的业主管理规约，证明业主应遵守规约。3.业主档案复印件1页，证明被告是该小区业主。4.门岗登记、员工交接本记录、邮寄收发、巡逻记录复印件24页，证明合同到期后，由于业委会解散，原告与社区沟通，社区要求原告继续管理该小区。5.物业收费票据复印件31页，证明原告为该小区提供服务，2015年的收费率为82%、2016年为74%、2017年为73%、2018年为70%。6.催缴记录及催费通知7页，证明原告每年都在向被告催缴物业费。7.2014年8月30日业主委员关于同意路边增设车位的报告，证明路边增设停车位经业委会同意。8.2015年4月7日原告上报业委会的管理方案张贴公告3页，证明管理方案经业委会同意，并且予以公示。9.2014年9月24日关于伊顿雅筑小区车辆情况统计及建议2页，证明原告进场后统计机动车及非机动车数量向业主委员会提出管理建议，并交到了社区。10.催缴拖欠物管费的告知书1页，于2019年6月24日张贴，证明原告公示欠费名单，催缴费用。11.照片打印件3页，证明违章搭建的图片。12.伊顿雅筑单间住房有偿使用协议书，证明原告只使用了四间房屋，其余都已销售。13.小区绿化图片打印件3页，证明该小区状况良好。14.2014年7月23日记账凭证1张、统一收据20页，证明原告于2014年7月20日进场该小区。被告的质证意见为：1.物业服务合同被告不清楚，怀疑真实性，被告没有与原告签订过任何合同，该合同也没有进行公示，公示时间为2019年。2.管理规约被告不清楚，没有看见过。3.业主档案复印件是真实的。4.该组证据是原告自己制作的，被告不清楚。5.收费票据是原告自己记录的，真实性不清楚，与被告没有关系。收费率逐年递减，证明原告的管理有问题。6.10月28日张贴的欠费通知单没有具体时间,通知单载明逾期收取3%的滞纳金，现原告起诉的滞纳金为1%，收费标准不清楚。其中有一张照片看不清楚。7.不认可，即便业委会同意增加车位，但相关政府单位没有出公告，不符合相关法律规定。8.公告均没有公示，没有公告栏的照片。9.不清楚，没有公示过。10.告知书好像看见过，物业管理条例有明确规定应该是业委会出具。11.车棚是我们的，违章违规不是原告说了算。12.不认可，物管用房不能出售。13.照片是刚才才拍的，不能说明问题，诉讼期间原告要做一些表面功夫。14.与本案无关，是原告自己记录的，被告不清楚原告进场时间，真实性不予认可，对合法性有质疑。原告提交的上述证据相互佐证，本院予以采纳。证据6不足以达到原告证明目的。 被告王子成为反驳原告的主张，向本院提交如下证据：1.公告照片打印件2页（2014年8月10日、2019年10月31日），证明2014年9月6日拍摄小区业委会的公告，公告上显示2014年8月10日时业委会还没有签订合同，2014年9月9日还召开了业主大会，原告提交的合同于2014年7月10日已经签订，签订时间不符合逻辑。2019年10月31日才公告合同，证明原告最近才公示合同，业主不清楚，没有知情权。2.眉山市住房和城乡建设局会议纪要、2012年11月16日公告一张、车棚照片2张（其中有一张张贴有摩托车、自行车停放处、另一张有汽车车牌号），证明被告的车棚合规合法，以前停过车，上面还有车牌号码，被原告霸占了。3.照片打印件1张，证明小区内有几十家业主没有缴纳物业费，原告的管理非常糟糕。4.业主的辞职说明照片打印件1张，证明业委会解体。5.照片打印件2张，证明物业用房是一栋不是几间，另一张是物业用房的现状。6.照片打印件9张，证明小区正大门被改成了停车场，有人毁坏绿地进行停车，原告将消防通道私自改成停车场并收取租赁费。原告将围墙开洞，非法经营广告，车位租赁未告知业主。原告在上个庭审时才公布收支情况。外墙水管脱落，造成房屋受损，原告没有按约履行其职责。原告一直在规避应承担的责任及义务，炮制各种收费项目。原告的质证意见为：1.2014年8月10日的公告上没有业委会公章，时间推断应该符合逻辑，7月份签订合同，20日进场。公布收支情况不是合同义务，2019年10月31日公告是因部分业主没有缴费，原告方公告的目的是要求涨价，现在最低收费标准是0.8元。2.该组证据与本案无关，会议纪要不是正式文件，物业公司没有权利公告，属于公摊面积。3.催缴名单属实，并载明原告方张贴催缴名单，进行催缴。4.与本案无关，真实性不清楚。5.开发商已将二楼、三楼出售。小区方案图与本案无关。6.原告已举证证明要增加车位，是否公示及召开业主大会是业委会的义务，与原告无关。墙上开洞，与原告无关。合同约定所有的停车费及广告收益是弥补物业管理费的不足。收支情况都公布了，目的是为了要涨价，与本案无关。空调管子脱落据合同约定及物权法规定应由业主及使用人进行维修，费用由乙方承担。外墙渗水与原告公司无关。被告提交的证据1.3，与原告提交的证据相互佐证，本院对真实性予以采纳。证据2.4.5.6，原告不予认可，被告无其他证据予以佐证，本院不予采纳。 本院根据双方当事人当庭陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：原告与伊顿雅筑业主委员会于2014年7月10日签订了《物业服务合同》，约定由原告为伊顿雅筑小区提供物业服务；多层住宅按建筑面积0.65元/平方米·月的标准收取，物业服务费半年收取一次，业主应在当年1月31日前和7月31日前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费的，原告有权按应收物业服务费的1%每日收取违约金；合同履行期限为2014年7月20日至2016年7月19日止。合同还对双方其他权利义务作了详细约定。被告系该小区2栋3单元101号房屋业主，房屋建筑面积为138.08㎡。合同签订后，原告按约从2014年7月20日为该小区提供物业服务至今，被告自合同签订后未向原告缴纳过物业服务费，遂原告诉至本院。 原告当庭明确第一项诉讼请求中的物业费等即指物业服务费。违约金计算标准按应交费用的1%计收。 被告当庭陈述原告从2014年开始到现在都在管理该小区，不认可原告的合同，合同无效，认可原告的服务，没有换过物业公司，但换过管理员。被告不缴纳的理由是合同无效，原告的管理混乱，把我的车棚霸占了。 本院认为，伊顿雅筑小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业即本案原告签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，该合同对全体业主具有法律约束力。被告当庭陈述原告自2014年起为该小区提供物业服务至今，可见案涉合同到期后，双方之间形成事实物业服务合同关系，物业服务合同属长期性、重复性的合同，双方就合同条款未达成新的合意，故本院确认合同期满后双方的权利义务参照原服务合同执行。原告基本履行了物业服务合同约定的义务，被告作为案涉小区的业主，享受了物业管理服务，理应按约履行其交纳物业服务费的义务，对于被告辩称的拒缴物业服务费的理由，本院认为，案涉合同由被告所在小区的业主委员会与原告签订，即对该小区的全体业主具有约束力，被告以非合同当事人抗辩，于法无据；被告举证2014年8月10日的公告照片，只是对物业管理费的公示，并不能推翻合同的成立及生效，且物业合同的公示并非合同的生效要件；被告并无证据证明其对车棚享有所有权或使用权，且原告举证证实增加地面停车位经小区业主委员会同意，被告以原告霸占其地面停车位为由拒缴物业费，于法无据；被告未举证证实物管用房的具体范围，提交的照片亦不足以证明原告私自将物管用房挪作他用，且被告辩称的其他问题均无证据予以佐证，本院均不予采信。物业服务涵盖多方面、多层次的服务，服务内容也无法确定统一的标准，如卫生、修缮等某一项服务出现履行或短期的瑕疵也属正常，并不足以构成业主拒付物业服务费的理由。因此，原告请求被告支付2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业服务费5654.37元，经本院核算，并未超出合同约定标准，本院予以支持。但由于原告在其服务管理上存在瑕疵，导致被告未及时缴纳物业服务费，原告对该纠纷的形成负有一定责任，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王子成于本判决生效之日起三日内支付原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业服务费5654.37元。 二、驳回原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取计25元，由原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司负担5元，由被告王子成负担20元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘杰 二〇一九年十二月十八日 书记员  芦燕