山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初1968号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：赵波，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。 被告（案外人）：侯广羲，男，1972年7月7日生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佳，山东海轩律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区春阳路157号。 法定代表人：王泽宣，董事长。 第三人（被执行人）：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住青岛市李沧区李村商城6号25户。 第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住所地青岛市城阳区城阳街道皂户社区。 法定代表人：袁书丛，主任。 委托诉讼代理人：周静，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐军翠，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）与被告侯广羲、第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、第三人王泽宣、第三人青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行城阳支行的委托诉讼代理人栾栋，被告侯广羲的委托诉讼代理人王梦梦、周佳，第三人皂户社区居委会的委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。第三人吉昌公司、王泽宣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行城阳支行向本院提出诉讼请求：1、撤销青岛市中级人民法院（2019）执异258号执行裁定书，准许执行涉案房屋；2、本案诉讼费由侯广羲负担。事实与理由：2013年4月8日，青岛市中级人民法院做出的（2013）青民四商初字第39号民事判决书，因吉昌公司未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向青岛市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第258号。执行中，侯广羲提出执行异议，主张其于2013年1月23日购买了吉昌公司名下位于青岛市城阳区正阳路619号14号楼4单元502户房产，共向皂户社区居委会支付购房款151718.50元并实际入住至今,请求法院解除对涉案房产的查封。青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执异258号执行裁定，裁定中止对吉昌公司名下涉案房产的执行。该裁定认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销，准许对涉案房屋执行。 被告侯广羲答辩称：农行城阳支行要求撤销的执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人皂户社区居委会陈述称：（2019）鲁02执异258号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人吉昌公司、王泽宣均未出庭，亦未提交任何书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯广羲举证情况： 证据一、《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》（以下简称合作开发协议）1份。证明：1、2006年10月20日，吉昌公司与皂户社区居委会签订合作开发协议，其中第3.3条及第4.1条约定涉案12号楼、14号楼由皂户社区居委会建设投资，皂户社区居委会销售的房屋由吉昌公司与业主签订商品房销售合同。2、合作开发协议第4.2条约定涉案房地产项目综合验收一年内房产证办理完结。 证据二、皂户社区居委会出具的证明和收据各1份。证明：侯广羲已于2013年1月23日向皂户社区居委会支付涉案房屋购房款人民币151718.50元，已支付全部购房款。 证据三、皂户社区居委会出具的涉案房屋房款已交齐并已实际交付侯广羲使用的证明、城阳供电所出具的证明及山东广电网络有限公司城阳分公司出具的证明各1份。证明：1、侯广羲已支付全部购房款；2、涉案房屋在人民法院查封前已由侯广羲合法占有使用。 证据四、涉案房地产项目商品房预售许可证明1份。证明：涉案房地产项目取得商品房预售许可的时间为2010年4月30日。结合证据一可以证明，吉昌公司于2010年4月30日就已具备与侯广羲签订商品房预售合同的条件，但由于吉昌公司原因未能签订并且因吉昌公司早在2012年已无法正常运转并下落不明，所以签订商品房销售合同在人民法院查封前已不具备客观条件。但根据证据一的约定，侯广羲与吉昌公司之间已形成了事实上的商品房销售合同关系，基于公平原则，因吉昌公司原因不与侯广羲签订书面销售合同的不利法律后果不应由侯广羲承担。 证据五、涉案房地产项目竣工规划验收合格证及竣工验收备案证各1份。证明：涉案房地产项目通过综合验收备案的时间为2012年3月8日。结合证据一可以证明，吉昌公司最迟应于综合验收后一年内即2013年3月8日前为侯广羲办理过户登记，但吉昌公司在2012年已无法正常运转并下落不明，所以涉案房屋未办理过户登记的原因并非在于侯广羲，而是由吉昌公司造成。 证据六、皂户社区居委会出具的证明1份、（2014）城民初字第2531号民事判决书及《工程款顶楼房协议》各1份。证明：涉案房屋已于2005年由皂户社区居委会抵顶拖欠青岛三林建筑工程公司（以下称“三林公司”）的工程款。2009年涉案房屋由侯广羲购买，2013年，皂户社区居委会查清涉案房屋的买卖事实，并根据三林公司提交的相关合同手续，为侯广羲出具收款收据的事实。 证据七、《工程合同书》原件、收款收据各1份。证明：2006年6月20日，三林公司与刘某签订《工程合同书》，合同第十一条约定：“工程结算按实结算，工程款给房一套，14#西单元五层西户，工程款多退少补”。2007年2月5日，刘某根据双方结算的工程款，向三林公司补交59431元房款的事实。 证据八、《楼房买卖契约》、收据、常住人口登记卡各1份。证明：侯广羲曾用名侯广义，2009年4月18日，侯广羲从刘某处购得涉案房屋，并向刘某交付购房款20万元的事实。 证据九、证人刘某出庭作证，证明其从三林公司以房抵工程款的事实及向侯广羲出售涉案房屋的事实。证人作证称：证人于2006年与三林公司签订施工协议负责案涉小区12、14号楼屋面防水和卫生间防水工程。后经结算，三林公司欠证人12号楼工程款64400元，14号楼工程款51660元，共计116060元。三林公司将涉案房屋抵顶工程款交付证人，证人于2007年2月5日退还三林公司差价59431元。2007年，证人之子刘宝丰曾经暂住涉案房屋一年左右，并开通水、电，但房屋未装修。2009年4月18日，刘某将涉案房屋出卖给侯广羲，双方签订《楼房买卖契约》，同日侯广羲将购房款20万元交付刘某。 农行城阳支行质证称：对证据一的真实性无法确定，侯广羲不是该协议的当事人，也不能证明其要证明的内容；证据二真实性无法确认，不能证明其要证明的内容；对证据三皂户社区居委会的证明真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明其要证明的内容。对供电部门出具的证明的真实性没有异议，但不能证明其要证明的内容。对广电公司出具证明的真实性及证明事项均没有异议；对证据四真实性无异议，对证明内容有异议。预售许可证的时间是2010年4月30日，在这之前所做的销售是没有法律依据；对证据五真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房屋竣工验收的时间是2012年3月2日，在这之前是不准许销售的；对证据六皂户社区居委会出具的证明记载的侯广羲从刘某处购买涉案房屋有异议，刘某无权处分涉案房屋，该证明不具有法律效力，对城阳区判决书及工程款抵顶协议均无异议；对证据七《工程合同书》不予认可，对收款收据的真实性无法确认；对证据八《楼房买卖契约》有异议，该协议无效，刘某无权处分涉案房屋。对收据无法确认真实性，也不能确认已经交付该款项。对常住人口登记卡证明侯广羲曾用名侯广义的事实无异议。对证据九刘某的证人证言，认为刘某无权处分涉案房屋，对抵房过程不了解。 皂户社区居委会质证称：对于侯广羲提交的证据真实性及证明事项均无异议。对证人证言无异议。 农行城阳支行与皂户社区居委会均未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定与本案有关的事实如下： 农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决书，判决：一、吉昌公司于本判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于本判决生效之日起十日内支付农行支行律师费人民币1262400元；三、王泽宣对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向本院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。本案在诉讼期间，本院于2012年12月21日查封了青岛吉昌房地产开发有限公司名下位于青岛市城阳区正阳路619号的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 在（2013）青执字第202号案件执行过程中，侯广羲向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，涉案12、14号两栋房产中除该31户由吉昌公司收购的房产外，其余房产由皂户社区居委会对外出售，涉案房产并不属于吉昌公司所有。侯广羲于本院查封前向皂户社区居委会购买涉案房产，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系侯广羲自身原因，因此，侯广羲对涉案房产的权利能够排除执行，案外人的异议理由成立。本院作出（2019）鲁02执异258号执行裁定书，裁定：中止对青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼2单元502户房产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，该协议约定：“1.1、项目位置：该项目位于青岛市城阳区城阳街道皂户社区，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2、项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1根据青城政发[2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1、1#楼-11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2、乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3、甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户的，并12#楼、14#楼承担室外配套费用……4.1、甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2、根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……”。 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年3月7日，涉案房屋所在12#楼取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 根据已经生效的青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第2531号民事判决查明的事实，2005年，三林公司与皂户社区居委会签订《工程款顶楼房协议》约定，乙方（三林公司）工程款项14号楼31套每套房平方面积82.01平方米，每平方米定价为1850元，合款4703273.50元……以上款项已顶付给乙方。 2006年6月20日，三林公司与刘某签订《工程合同书》，三林公司其承包的涉案小区12、14号楼防水工程发包给刘某。经结算，2007年2月5日，三林公司收取刘某涉案房屋房款59431元，并将涉案房屋抵偿工程款交付刘某。 2009年4月18日，刘某将涉案房屋以20万元出卖给侯广羲（曾用名侯广义），双方签订《楼房买卖契约》。同日，侯广羲向刘某支付20万元购房款，刘某向侯广羲出具20万元收款收据。 2013年1月23日，皂户社区居委会为侯广羲补开收据一份，金额151718.50元，说明“14号楼4单元502户，10号储藏室。” 2016年4月25日，皂户社区居委会出具证明一份，该证明载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑14号楼……4单元502室……等13套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用”。 2019年4月28日，山东广电网络有限公司城阳分公司开具证明一份，该证明载明客户名称为侯广羲，住址为青岛市城阳区城阳街道吉昌馨苑14号楼4单元502户，开通缴费时间为2009年8月5日，该证明备注系证明有线电视用户开通缴费时间。 2019年4月29日，城阳供电所出具证明一份，该证明载明：“青岛市城阳区城阳街道吉昌馨苑小区下列49套房屋用电客户：……14号楼4单元502室……送电日期均为2008年11月28日，上述所有客户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录”。 城阳皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，称其与侯广羲存在房屋买卖合同关系，侯广羲已交齐全部房屋价款并实际入住。 本院认为，根据皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》可以看出，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处置的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。虽然皂户社区居委会于2013年1月23日为侯广羲补开购房款收据并出具相关证明，但从本案查明的事实来看，侯广羲与皂户社区居委会之间并不存在真实的房屋买卖关系，因此不能以皂户社区居委会补开收据的时间作为侯广羲的买房时间。侯广羲实际于2009年4月18日与刘某签订楼房买卖契约并支付购房款，因此应以2009年4月18日作为侯广羲的买房时间，这与山东广电网络有限公司城阳分公司证明侯广羲于2009年8月5日开通有线电视的时间相符。侯广羲在查封前已支付了全部房屋价款并实际入住，且涉案房屋未能办理过户并非侯广羲个人原因所致。参照上述规定，侯广羲符合上述情形，其对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的诉讼请求。 案件受理费5852元，由原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  陈明明 审判员  王 楷 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 钟速成 书记员郑昭 书记员国莹莹