福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终3021号 上诉人（原审原告）：林建成，男，1975年8月3日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡雨安，福建聚华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢菲菲，福建聚华律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：蔡清华，男，1970年2月3日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：吴清华，福建兆恩律师事务所执业律师。 上诉人林建成与上诉人蔡清华租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院(2019)闽0304民初758号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林建成上诉请求：1、撤销一审判决，改判蔡清华向林建成清偿垫付的占用费240958.5元及该款自2019年2月13日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；2、本案一、二审诉讼费用由蔡清华承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，重复以押金抵扣租金，理应纠正。在一审庭审过程中，林建成自认收到蔡清华在合同期及莆田学院申请执行期间支付的本案租赁场地租金及占用费为883000元，该款中已包含本案押金6万元。而一审法院在计算蔡清华未支付的租赁费时重复扣减了押金6万元，导致蔡清华应向林建成清偿垫付的占用费中少了6万元，损害了林建成的合法权益。 针对林建成的上诉，蔡清华答辩称：一审法院判决错误，应当驳回林建成的上诉及林建成一审的诉讼请求。 蔡清华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回林建成一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由林建成承担。事实和理由：1、一审法院认定林建成与蔡清华之间的转租合同有效系认定事实不清，适用法律错误。林建成与蔡清华之间的合同属于承租人与次承租人的房屋租赁合同，该合同效力取决于出租人莆田学院与林建成之间的合同约定及莆田学院的事后追认。在已经生效的（2016）闽0304民初2635号民事判决书中，认定林建成于该案中的转租行为属于未经莆田学院同意的擅自转租行为，无论转租的是厂房还是空地，均属于其合同约定中不得擅自转租的租赁标的。莆田学院2016年5月16日向林建成发出解除合同通知书时，才知道林建成的擅自转租行为，且林建成在该案中未以莆田学院在6个月内明知存在转租行为表示反对而视为默认作为抗辩理由，也可以证明这一点。莆田学院与林建成之间合同的解除时间为2016年5月17日，判决林建成自2016年11月起向莆田学院支付占用费系因为之前已经支付的租金抵扣至11月份。2、关于实际支付租金证据的举证责任分配问题。林建成一审自认蔡清华向其支付了1213000元的款项，蔡清华还提供证据证明其另行向林建成支付了455000元的款项，蔡清华共计支付了1668000元。一审法院要求蔡清华就实际支付款项另行举证缺乏法律依据。3、蔡清华已足额支付了房屋占有使用费。因蔡清华与林建成之间的转租合同没有得到莆田学院的追认而无效，蔡清华只应按莆田学院与林建成签订的租赁合同约定的标准支付占用费，而蔡清华实际支付的款项显然已经超过其应付款项金额。因林建成与莆田学院之间的合同于2016年5月17日解除，故一审法院认定2016年5月17日至12月1日期间蔡清华按照约定租金向林建成缴纳租金没有法律依据。一审法院判令蔡清华按照比例分摊占用费缺乏法律依据，应当按照实际占用面积支付占用费，林建成完全可以向莆田学院部分移交占用场地。一审法院仅认定1800㎡地块的押金3万元，未认定另一地块的押金6万元，系认定事实错误。加上林建成因违约导致租赁合同被莆田学院解除，林建成作为承租人应当向次承租人蔡清华承担违约责任，林建成应当双倍返还押金。 针对蔡清华的上诉，林建成答辩称：一、一审法院认定林建成与蔡清华之间的转租合同合法有效，适用法律正确，应予维持。理由如下：1、涉案租赁场地系林建成向莆田学院承租后转租给蔡清华。根据林建成原审提供的证据一即2014年8月15日《租赁合同书》第六条、第十条，以及证据八即2004年5月31日《租赁合同书》第五条第2款的约定，可知林建成将承租的厂房转租给第三方须经莆田学院同意，而林建成将空地或是林建成自建简易厂房转租给他人由林建成自行承担责任。根据林建成提供的证据九《租赁合同》第二条约定，以及原审庭审过程中蔡清华的自认，得知林建成转租给蔡清华的场地是空地，空地上的厂房是蔡清华自己搭盖的。因此，林建成有权将涉案场地转租给蔡清华，无需经莆田学院同意，并且林建成自始至终保障莆田学院根据合同应得的租金收益，其合法权益没有受到损害。2、本案适用6个月的除斥期间。莆田学院对租赁物具有管理、查验的义务，蔡清华已经使用租赁物长达13年时间，且蔡清华将写有公司名称的广告牌悬挂在租赁场地的公开场合，莆田学院不可能不知道林建成将租赁场地中的部分空地转租给蔡清华，因此莆田学院对转租行为按常理是明知的。荔城区人民法院（2016）闽0304民初2635号《民事判决书》虽然判决解除林建成与莆田学院的租赁关系，但解除的理由是林建成迟延支付租金以及在合同期内将其承租的厂房部分转租，并没有将空地转租作为判处解除合同的理由，这也可以间接证明应区别对待租赁场地中原有厂房与空地、自建简易厂房的转租权限。并且，在该案中莆田学院只是行使解除权，而未提出异议请求确认转租空地的转租合同无效。虽然人民法院判决解除了莆田学院与林建成之间的租赁合同，但也只能导致林建成与蔡清华之间的转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。3、退一步说，即使林建成未经莆田学院同意无权转租涉案场地，那么根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，法律赋予出租人的救济手段是可解除其与承租人之间的租赁合同，而不能当然的把转租合同归于无效。本案转租合同不属于《合同法》第五十二条规定的五种无效合同，系双方意思表示真实,且不违反相关法律法规的强制性规定,合同内容合法有效。因此，本案转租合同自始有效。二、林建成作为原审原告诉讼主体适格。1、如上所述，转租合同自始有效，林建成可基于合同约定向蔡清华请求支付租金；在涉案合同因履行不能而终止之后，因蔡清华继续占有使用租赁场地致使林建成无法及时返还租赁场地而需向莆田学院承担占用费，因此林建成有权要求蔡清华偿还林建成向莆田学院支付的占用费。2、林建成在原审提供的第六组证据银行转账等记录，可以证明林建成向莆田学院支付了合同期内的租金及截止至2018年7月15日的场地占用费等共计5569430.42元，与（2016）闽0304民初2635号民事判决书内容及莆田学院专题会议纪要对租赁物收回的时间安排一致，林建成已根据生效的民事判决向莆田学院支付完成相应租金及占用费。因此，林建成将涉案场地转租给蔡清华，并向莆田学院足额支付合同期内以及申请执行期间的租金和占用费，林建成有权要求蔡清华清偿租金和垫付的占用费，林建成的诉讼主体适格。三、林建成有权向继续使用租赁场地、拒不搬离的蔡清华及另案的其他次承租人请求按租金比例分摊林建成向莆田学院支付的占用费。1、本案转租合同自始有效，虽然林建成与莆田学院合同解除后，转租合同因履行不能而终止，但也不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，故蔡清华不能按莆田学院与林建成的租赁合同约定标准支付占用费，而应根据生效判决确定的标准。2、根据林建成原审提供的证据五录音材料可以证明林建成多次催告蔡清华搬离，并约定林建成垫付的占用费由蔡清华与其他继续使用场地、拒不搬离的次承租人按租金比例分摊，蔡清华对此也表示认可。因此，蔡清华应当与其他继续使用场地、拒不搬离的次承租人按租金比例分摊林建成向莆田学院支付的占用费。3、蔡清华在明知应由继续使用租赁场地的次承租人按租金比例分摊占用费的情况下，仍然拒绝腾空、搬离涉案租赁场地，致使林建成向莆田学院支付占用费至2018年7月15日，蔡清华应对自己的行为负责。蔡清华与其他次承租人在不同时间搬离，他们虽然只占用各自承租的场地，但造成林建成向莆田学院支付全部的占用费，故应由蔡清华与其他次承租人按租金比例分摊林建成垫付的占用费。若只是参照合同约定的租金支付占用费，将远远不足以清偿林建成向莆田学院垫付的占用费，显然不公平、不合理。四、林建成自认蔡清华自合同签订之时至实际搬离之日期间支付了两份合同的租金及占用费共计1213000元，其中30万元为介绍费抵作租金。虽然林建成原审提供的证据七中银行流水只有438000元，但扣除438000元、30万元介绍费及2017年9月7日的20000元以外，就是蔡清华向原审法庭提交的流水455000元。蔡清华以该流水主张另外支付的款项，与交易情况和实际支付情况不符，故蔡清华实际支付的租金及占用费为1213000元。五、林建成不存在缔约过失，蔡清华是在明知租赁场地是林建成向莆田学院承租后转租给蔡清华的情况下，与林建成签订租赁合同。根据原审录音资料可以证明林建成在与莆田学院的诉讼结果出来后，有及时告知蔡清华，且荔城区人民法院也有在涉案场地粘贴执行《公告》，要求蔡清华搬离涉案场地。但蔡清华由于自身原因拒不搬离，继续使用租赁场地至2018年7月15日，该日期远远超过转租合同约定的租赁期限，合同目的已实现，实际上蔡清华未遭受损失。因此，林建成不存在违约，无需双倍返还押金。 林建成向一审法院起诉请求：依法判令蔡清华向林建成清偿垫付的租金和占用费315756元及该款自2017年11月1日起按月利率2%计算资金占用费至清偿之日止。 一审法院认定事实：2004年5月31日，林建成开办的莆田市华美达彩印包装有限公司与案外人莆田学院签订《租赁合同书》，向莆田学院承租位于福建省莆田市荔城区产业园区的房屋及空地，合同对租赁范围、租金、水电费、双方的义务和责任等进行约定，租期10年，自2004年7月15日至2014年7月14日。2005年10月1日，林建成开办的莆田市华美达彩印包装有限公司将前述租赁场地中的一块2000平方米空地转租给蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司，双方于当日签订《租赁合同》，租期期限为8年零9个月，租期自2005年10月1日至2014年7月1日止，租赁合同还对租金、税费、违约责任等进行约定。2014年7月17日，林建成再次以第一年月租金为11.1万元，3年总租金为4199130元的价格中标取得莆田学院拥有的位于福建省莆田市荔城区幅土地，即兴大科技园。同年8月15日，林建成与莆田学院签订《租赁合同书》，合同对租赁土地、租金、税费、违约责任等进行约定，租期三年，自2014年8月15日至2017年8月14日。2014年7月1日，林建成将前述租赁场地中标准厂房及土地约2000平方米（即讼争租赁场地）转租给蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司，并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：HMD-003），蔡清华在上述合同的落款处签名确认。双方约定第一年月租金为20000元，按上一年基数5%递增，每年土地使用税交纳12000元，期限暂定三年一个月，租期从2014年7月1日至2017年8月1日止。同时双方约定蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司在签订该合同时支付押金6万元给林建成，若蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司无违约行为，则林建成将押金全额无息退还给蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司，租赁合同还对押金、水电承担、违约责任等进行约定。2015年3月30日，林建成又将前述租赁场地中标准厂房及土地另一部分约1800平方米转租给蔡清华，并于当日签订《租赁合同书》（合同编号：HMD-010），约定第一年月租金为10000元，租期期限暂定二年四个月，租期从2015年4月1日至2017年8月1日止。同时双方约定，蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司在签订该合同时支付押金3万元给林建成，若蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司无违约行为，则林建成将押金全额无息退还给蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司。 2016年12月29日，莆田市荔城区人民法院作出（2016）闽0304民初2635号民事判决书，判决确认林建成与案外人莆田学院于2014年8月15日签订的《租赁合同》于2016年5月17日解除，并将房屋、场地交还给莆田学院，同时于2016年11月起至林建成搬出租赁房屋、场地之日止每月按122377.5元向莆田学院支付占用费。因林建成向莆田学院交接租赁场地期间，经查自2016年12月1日起，蔡清华以及其他的次承租人陈煌、林建锋、夏志芳仍在占用上述租赁场地。之后，经林建成催促搬离租赁场地及另案审理查明，蔡清华于2018年7月15日搬离租赁场地，林建锋于2018年4月30日搬离租赁场地，夏志芳于2017年12月31日搬离租赁场地，陈煌于2018年7月31日搬离租赁场地。现林建成请求蔡清华支付剩余租金及与其他继续使用、拒不搬离的次承租人按租金比例分摊林建成向莆田学院支付的占用费共计315756元，并要求蔡清华承担相应的资金占用费，但蔡清华拒不支付，致诉讼。案经审理，因双方各持己见，致使无法达成调解。 一审法院另查明，林建成在合同期内向莆田学院支付租金及莆田学院申请执行后，林建成向莆田学院支付的占用费共计5569430.42元。蔡清华于2014年7月5日至2014年10月24日期间向林建成银行转账支付租金共计275000元；于2015年7月7日至2017年6月30日向林建成银行转账支付款项共计438000元；于2018年1月5日蔡清华向莆田学院转账汇款120000元；于2018年2月14日蔡清华向林建成的妻子蔡秀华转账汇款60000元。同时，林建成自认2017年9月7日收取到蔡清华2万元的款项，并将另外30万元作为蔡清华的介绍费用作抵扣租金。 一审法院认为，林建成与案外人莆田学院签订租赁协议，系双方的真实意思表示，协议内容真实合法有效，且林建成实际占有使用了莆田学院提供的租赁物，故双方签订的租赁合同为有效合同，一审法院予以认定。林建成作为承租人在承租期间与蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司签订了转租合同，并收取租金，现蔡清华抗辩该转租合同未经莆田学院同意系为无效合同，一审法院不予认可，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的五种规定及第二百二十四条关于承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定可以得出，法律赋予出租人的救济手段是可解除其与承租人之间的租赁合同，而非直接宣布转租合同无效。本案中，林建成与蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司签订的租赁合同并不属于法律规定的五种无效合同，且因双方的租赁合同为诺成性合同，故只需双方意思表示一致，合同内容真实合法即有效成立。虽莆田学院行使了与林建成的租赁合同解除权，人民法院也判决解除了莆田学院与林建成之间的租赁合同，但也只能导致林建成与蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司之间的转租合同关系因合同不能继续履行而解除，并非必然导致转租合同无效。2、根据相关法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，未在六个月内提出异议的，请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，林建成向蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司转租的是租赁场地的空地，而林建成在与莆田学院的租赁合同中并未明确关于租赁场地上的空地是否可以进行转租的约定，同时在林建成向蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司转租租赁空地多年期间，莆田学院也一直未对林建成的转租行为提出异议。故综合上述两点可以认定本案林建成与蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司的转租合同并不是无效合同。虽然林建成系与蔡清华开办的莆田市清华防水防腐技术有限公司签订租赁合同，但因蔡清华在双方签订的租赁合同书签字落款，蔡清华也实际使用了租赁场地，同时蔡清华对林建成起诉其蔡清华个人而非起诉其开办公司的行为无异议，故林建成可基于合同约定向蔡清华请求支付租金，对蔡清华抗辩林建成无权基于无效合同请求其支付租金，不予采纳。本案中，林建成与出租人莆田学院的租赁合同终止于2016年5月17日，租赁合同终止后林建成负有向莆田学院交还租赁物及租赁场地，相应的林建成与蔡清华的转租合同也应于此时终止，林建成可基于与蔡清华之间的转租关系以及蔡清华实际占有状态要求其搬迁。但因蔡清华及另案的其他次承租人夏志芳等人在转租合同终止后继续占有租赁物及租赁场地是导致林建成无法及时返还租赁物及租赁场地而向莆田学院承担占用费的原因所在，同时林建成按照生效的民事判决于2016年11月起向莆田学院承担迟延搬迁期间的租赁房屋、场地的占用费。因此，林建成有权向继续使用租赁场地、拒不搬离的蔡清华及其他的另案次承租人夏志芳等人请求按租金比例分摊林建成向莆田学院支付的占用费（每月按122377.5元计算），合情合理，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，林建成自认蔡清华在租赁其两块租赁地时自合同签订之日至实际搬离之日期间共支付了1213000元的租赁费，其中30万为介绍费抵作租金，20000元为蔡清华于2017年9月7日向其支付，剩余款项虽无转账记录，但蔡清华提供的向林建成等人支付租赁费的银行转账记录中各金额相加为455000元，以上数额经计算为1213000元，与林建成上述主张的金额相一致。而蔡清华抗辩其向林建成支付共计1688000元但只提供了455000元的转账记录，未提供其他证据证明存在除林建成自认30万介绍费抵扣、2万元金额及提供的转账记录金额外的其他金额，故一审法院认定蔡清华自合同签订之日至实际搬离之日止向林建成租赁的两块租赁地已支付租金及占用费共计1213000元。林建成在庭审期间自认蔡清华最后占用租赁场地的时间为2018年7月15日，而蔡清华提供的证据又不足以证明其于2018年3月31日搬离，故一审法院确定蔡清华最后搬离租赁地的时间为2018年7月15日。现根据上述一审法院对林建成主张蔡清华支付占用费的合法性合理性分析，结合蔡清华自签订租赁合同至2016年12月1日前的应付本案租赁场地的租金及其于2016年12月1日之后与其他占用租赁场地的次承租人按租金比例共同分摊林建成向莆田学院支付占用费（每月按122377.5元计算）的计算，自合同签订日起至2018年7月15日期间，蔡清华应向林建成支付本案租赁场地的租金及垫付的占用费总计为：1123958.5元（252000元+369000元+282763元+101428元+118767.5元，具体计算过程，详见附件一）。现林建成自认蔡清华自合同期及莆田学院申请执行期间支付本案租赁场地的租金及占用费为883000元，且因双方的租赁合同系因林建成与莆田学院的租赁合同终止而无法继续履行，不可归责于双方的过错，蔡清华于合同签订时向林建成交付的押金6万元，应予退还，一审法院直接抵扣租金予以计算。故综上分析，扣除已经支付的租赁费用及押金，剩余180958.5元（1123958.5元-883000元-60000元）为蔡清华未支付的租赁费，一审法院予以认定。因林建成请求蔡清华支付的占用费系比照向莆田学院支付的占用费与其他继续使用场地、拒不搬离的次承租人按比例分摊，若再请求逾期支付占用费的违约责任，则林建成收取的各承租人的占用费高于其向莆田学院支付的占用费，导致林建成从中收益，故对林建成请求蔡清华支付本案租赁场地的租金及占用费315756元及该款自2017年11月1日起至清偿之日止按月利率2%计算资金占用费，部分超过法律规定，林建成仅可诉讼请求蔡清华支付180958.5元及该款自起诉之日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费，予以调整，超过部分不予支持。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、蔡清华应在判决生效之日起十日内向林建成清偿垫付的占用费180958.5元及该款自2019年2月13日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、驳回林建成其他的诉讼请求。案件受理费6959元,由林建成负担3040元，由蔡清华负担3919元。 本院二审期间，林建成与蔡清华均没有提交新的证据。 经审理查明，林建成与蔡清华对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，林建成作为莆田市华美达彩印包装有限公司的法定代表人，在与莆田学院于2004年5月31日签订《租赁合同书》中约定：租赁期间，莆田市华美达彩印包装有限公司不得将承租的厂房转租给第三方使用，如莆田市华美达彩印包装有限公司将部分空地或自建简易厂房转租于第三方，其经济和法律责任全部由莆田市华美达彩印包装有限公司承担……。林建成在与莆田学院于2014年8月15日签订的《租赁合同书》第六条约定：莆田学院同意林建成转租租赁房屋，但林建成转租第三人须报经莆田学院确认同意，且转租第三人须同意本合同已约定条款内容，否则莆田学院有权不同意林建成转租租赁房屋。林建成在本案中转租给蔡清华的租赁物为2000平方米的空地，并未违反林建成与莆田学院关于转租的约定，且莆田学院在超过十年的租赁期内，也未对林建成的转租提出异议，应视为莆田学院同意林建成的转租，故一审法院认定林建成将案涉土地转租给蔡清华有效是正确的。因林建成与莆田学院签订的《租赁合同书》被法院判决于2016年5月17日解除，且林建成应将房屋、场地交还给莆田学院，同时于2016年11月起至林建成搬出租赁房屋、场地之日止每月按122377.5元向莆田学院支付占用费，蔡清华与林建成的转租协议自然解除，蔡清华也应当将案涉租赁物交还林建成，并向林建成支付相应的占用费。一审法院按照蔡清华与另案次承租人的租金分摊比例，并扣除蔡清华已经支付的租金及占用费后，判决蔡清华应向林建成清偿垫付的占用费180958.5元及利息并无不当。林建成与蔡清华的上诉理由均依据不足，本院不予采信。 综上所述，林建成与蔡清华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回林建成与蔡清华的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5219.17元，由上诉人林建成负担1300元，由上诉人蔡清华负担3919.17元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十二月二十七日 法官助理黄周翔 书记员黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。