文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初2319号原告：周启金，男，1982年9月6日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：张勇，江苏君奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：高锦岭，江苏君奥律师事务所实习律师。被告：扬州市广陵区运河农村小额贷款有限公司，住所地在扬州市渡江南路130号。法定代表人：杨坚，董事长。委托诉讼代理人：冯纲，江苏琼宇律师事务所律师。被告：张建明，男，1958年6月25日出生，汉族，住扬州市开发区。被告：孙永兰，女，1959年6月16日出生，汉族，住扬州市开发区。被告：余益林，男，1956年6月22日出生，汉族，住仪征市。原告周启金与被告扬州市广陵区运河农村小额贷款有限公司（以下简称运河小贷公司）、张建明、孙永兰、余益林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周启金及其委托诉讼代理人张勇、高锦岭，被告运河小贷公司的委托诉讼代理人冯纲，被告张建明、余益林到庭参加了诉讼。被告孙永兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周启金向本院提出诉讼请求：1.终止对本市阳光新苑102幢508室房屋的执行并解除查封；2.确认本市阳光新苑102幢508室房屋归周启金所有；3.余益林涤除本市阳光新苑102幢508室房屋所设抵押权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月3日，广陵法院作出的（2019)苏1002执异52号驳回原告提出的执行异议裁定缺乏事实和法律依据。1.原告系合法购买阳光新苑102幢508室。2000年左右，被告余益林以材料款抵扣房款的方式从被告张建明、孙永兰购买阳光新苑102幢508室。2005年，原告以31万元从余益林处购买该房屋并于2009年1月24日补签房屋买卖书面协议。2.原告从2005年起就装修并居住于此，且系原告唯一住房。原告在案涉房屋被查封之前已经实际占有该房产。3.原告于2009年付款21万、2011年1月付款10万，原告已经支付全部价款。4.原告自购买案涉房屋后，一直督促被告协助办理过户手续，非因自身原因未能办理过户手续。被告运河小贷公司辩称，1.原告与余益林之间不存在合法有效的房屋买卖合同，双方签订房屋买卖协议时案涉房屋已设定抵押，且余益林无处分权，在无处分权的情况下签订的房屋买卖协议是无效的。2.原告所述装修房屋没有相应的证据证明，提供的水电费发票缴费人与原告不符，不能证明原告实际占有房屋。3.原告没有证据证明其已实际支付全部价款，余益林与张建明之间是否存在真实的债权债务关系以及债务金额均无证据提供；原告向余益林支付房价款31万元没有相应的银行转账证据，其称均是现金交付，但无其他证据证明其存在交付事实。4.案涉房屋多次抵押，原告应当知道案涉房屋存在抵押的权利限制，未办理过户登记属于原告自身原因。5.原告提起的第三项诉讼请求不符合案外人执行异议之诉的规定。请求驳回原告的诉请。被告张建明辩称，本人是从事建筑行业的，余益林是砂石供应商。2004年左右，余益林跟本人说其女儿快要结婚了，便协商要求购买本人在阳光新苑的拆迁安置房（当时该房屋已经建成）。遂口头约定将阳光新苑102幢508室出售给余益林，价格为33万元，当时余益林并没有付购房款，而是用材料款冲抵房款，直到2008年左右才冲抵完毕。本人从事建筑行业需要垫资，需要用房产抵押贷款，当时向扬州农商行贷款100万元，后经了解被告运河小贷公司抵押贷款金额会多点，于是将该100万元抵押贷款还完，抵押注销后向运河小贷公司抵押三套房产（包括案涉房屋）贷款250万元。案涉房屋产权登记设立后，因余益林的房款尚未全部结算完毕，故未办理产权过户手续；2010年左右，余益林提出要办理案涉房屋过户手续，但房产已被抵押；2014年左右，余益林告诉本人若办理过户手续，直接办到周启金名下，当时告知房屋已经抵押了，故无法办理过户手续，本人也向原告出具了说明。同意原告的诉求。被告余益林辩称，本人与原告是亲戚关系。2004年，本人跟张建明口头商定33万元购买案涉房屋，当时并没有付钱而用材料款冲抵房款，直到2008年才冲抵完毕。2007-2008年的时候，本人女儿跟原告的弟弟谈恋爱，当时周启金为了弟弟结婚张罗买房子，鉴于双方关系，遂协商同意以20万元出售案涉房屋，原告家在2007年的时候把房子也装修了。但因双方发生矛盾不谈恋爱了，本人要求要么将20万元返还原告、对方把房子返还本人，要么对方再给11万元、房屋就归对方。后原告同意再付11万元，原告就住进案涉房屋了。20万元是在2008年的时候周启金现金交付给本人的，11万元原告分了四年还清。2010年左右，原告跟本人说房子要过户办证，本人询问张建明说还没拿到，后来他说证拿到了但房子抵押给银行了。原告多次找本人，2014年的时候原告跟张建明商谈房屋事宜，张建明向原告出具了说明。同意原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2003年，张建明因房屋拆迁在本市阳光新苑小区取得安置房屋。2005年6月，扬州经济开发区拆迁安置办公室向张建明发放了本市阳光新苑102幢508室房屋（106.63平方米）的拆迁房屋交换证明。2005年6月15日，张建明就本市阳光新苑102幢508室房屋向房管部门申请房屋所有权登记；后该房产登记在张建明名下，房产证登记时间为2005年9月12日。该房产自2005年9月8日至2008年9月8日（于2008年4月22日注销抵押）、2008年9月26日至2010年9月25日（于2009年6月26日注销抵押）、2009年6月25日至2012年6月24日（于2011年9月6日注销抵押）因贷款设立抵押于扬州市区农村信用合作联社新城信用社。2012年10月30日，张建明、孙永兰向运河小贷公司借款，将案涉房屋抵押于运河小贷公司，抵押登记债权金额为55万元。因张建明、孙永兰未按时偿还该债务，运河小贷公司依据（2013）扬广证执字第9号执行证书向法院申请强制执行，本院于214年8月4月轮候查封了案涉房屋（首查封为仪征法院，2014年8月1日）。本院2019年2月28日作出（2019）苏1002执恢30号之一执行裁定，拍卖、变卖张建明名下位于扬州市阁楼）房地产。周启金不服该裁定，提起执行异议，本院于2019年3月29日作出（2019)苏1002执异52号裁定，驳回周启金的异议请求。周启金不服，向本院起诉，遂成本案。关于案涉房屋买卖过程，当事人陈述：2004年，余益林与张建明口头协商购买案涉房屋，价款为33万元，以余益林提供砂石给张建明的材料款冲抵房款，直至2008年才结算完毕，房屋当时已交付给余益林。2005年左右，原告的弟弟与被告余益林之女谈恋爱涉及到购买房屋，余益林表示将案涉房屋以21万元价格出售，另有10万元就相当于补助他们。原告陈述以现金形式交付了该款项，并对案涉房屋进行了装修。2008年下半年，原告的弟弟与被告余益林之女分手，经商议原告向余益林再支付10万元。2009年1月24日，余益林（甲方）与周启金（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将扬州市阳光新苑102幢508室房屋转让给乙方，价格为31万元，双方于签字之日首付21万元，余款分别于2009年、2010年腊月29日各付5万元；本房产证书由甲方负责帮助乙方办理过户等。原告陈述2011年以现金方式将10万元付清。2015年2月27日，张建明向周启金出具说明，内容有：阳光新苑102幢508室房屋，因本人原因，至今未过户，现将以下两种方案说明如下，1.房屋以47万元收回；2.房屋过户；以上两种方案2015年内解决到位。张建明称其没有钱无法偿还借款注销抵押亦无法回购房屋，故未能履行上述约定。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。本案中，周启金与张建明在案涉不动产查封之前未签订合法有效的书面房屋买卖合同，而余益林与张建明亦辩称系口头协商购买案涉房屋并未订立书面房屋买卖合同；即使认为张建明向周启金出具的说明中含有处理房地产转让事宜的意思表示，但届时案涉房屋已被查封；周启金主张已向余益林支付了全部价款，但未提供银行转账形成的付款凭证而陈述全部系现金交付，亦未能提供取款凭证等证据。故，本案不符合上述规定情形，原告的民事权益不能够排除强制执行，原告的诉讼请求难以得到支持。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告周启金的诉讼请求。案件受理费5950元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  胡如华人民陪审员  陆小燕二〇一九年十二月二十三日法官 助理  康 冰书 记 员  刘 静