广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31078号原告（反诉被告，以下统称原告）：广州小鹏汽车科技有限公司，住所地广州中新广州知识城九佛建设路333号245室。法定代表人：夏珩，总裁。委托诉讼代理人：李初旭（女，系该公司工作人员）。委托诉讼代理人：邱枫（男，系该公司工作人员）。被告（反诉原告，以下统称被告）：广州圣地物业管理有限公司，住所地广州市白云区梅花园圣地南路2号6楼。法定代表人：郑敏女，总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。原告广州小鹏汽车科技有限公司（以下简称小鹏公司）与被告广州圣地物业管理有限公司（以下简称圣地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告圣地公司提起反诉，本院依法合并审理。原告小鹏公司的委托诉讼代理人李初旭、邱枫，被告圣地公司的委托诉讼代理人童鸿飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告小鹏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年5月24日签订的《车位租赁合同》于2019年7月10日解除；2、判令被告返还原告已经支付的租金14400元、场地使用费159000元、车位场地保证金20000元、电费保证金10000元，合计203400元；3、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月24日，原、被告签订《车位租赁合同》，约定：原告承租被告拥有出租权的位于广州市白云区广州大道北1421号圣地南路地面停车场的5个车位，用于安装新能源汽车充电桩及其配套设施做商业化运营；租赁期限自2018年6月1日起至2026年11月3日止其中2018年6月1日至2018年11月30日为闲置期，闲置期限内租金480元每月，车位移交期限为2018年6月1日。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了闲置期租金14400元、场地使用费159000元、车位场地保证金20000元、电费保证金10000元，合计203400元。由于原、被告未就租赁车位具体编号及位置达成一致意见，被告也未按照约定履行车位交付义务，已构成违约，原告于2018年12月1日起停止支付租金。原告对涉案车场考察发现：（1）停车场距居民楼太近，噪音难满足法规要求，且备用施工单位表示不适合建设充电桩；（2）候选施工单位表示施工难度大不接受该车位施工项目；（3）该停车场备案于2013年3月31日过期，且备案文件显示该车位为临时车位且位于城市道路两侧，依据2018年10月1日生效的《广州市停车场条例》第49条第2款的规定，该车位不得向固定对象出租。2019年6月12日原告向被告现场提交了《关于落实交付条件函》，被告未与原告沟通车位的编号及位置，也未履行交付义务。2019年7月9日原告向被告发出解约通知并要求返还原告已支付的相关费用，被告仍未与原告沟通，故诉至法院。被告圣地公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。被告已具备合同约定的交付条件，不存在违约。未能安装充电电桩由原告单方所致与被告无关。被告圣地公司向本院提出反诉请求：1、判令原、被告2018年5月24日签订的《车位租赁合同》于2019年10月21日解除；2、判令原告向被告支付车位租金共85560元（暂计2018年12月1日至2019年10月21日）；3、判令原告向被告支付逾期支付租金违约金162096元；4、判令原告向被告支付解除合同违约金192000元；5、由原告承担本诉及反诉全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月24日，原、被告签订《车位租赁合同》，约定原告自2018年12月1日起每月向被告支付租金8000元，经被告多次发函催告，至今未支付车位租金。原告逾期支付租金行为已违反《车位租赁合同》构成违约，为维护被告合法权益，故提起反诉。原告小鹏公司辩称，1、圣地公司直至2019年5月23日仍然对停车场地进行搭棚架、铺沥青等装修工作可以确定交付的租赁车位具体编号及位置处于不确定状态，被告未向原告履行交付车位义务。2、被告提供的停车场状态目前无法实现建设充电桩的合同目的，原告才无奈诉请解除，并非原告单方无故解除合同。3、在该过程中被告仍就涉案停车场对外出租进行正常营业，而原告支付相关费用后因无法获得可运营的车位，不能及时开展商业运营，如无法及时解除合同将面临财产损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《车位租赁合同》、转帐凭证、发票、《落实租赁车位交付条件的函》、妥投证明、《解除合同告知书》、妥投证明、现场照片、《广州市经营性停车场备案证明》、原告原工作人员名片、与原告原工作人员的微信通信记录、充电桩施工方案、催款函、投递记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，原、被告签订《车位租赁合同》，约定：原告承租被告位于广州市白云区广州大道北1421号圣地南路地面停车场内5个车位；租赁期限自2018年6月1日起至2026年11月30日止；2018年6月1日至2018年11月30日为闲置期；闲置期中有30日施工期；闲置期内，被告有权自由支配车位的使用（施工期除外）；车位移交期限为2018年6月1日；上述车位交付时应当满足作为新能源汽车充电停车位使用的要求；闲置期内租金每月每车位480元；租赁车位租金标准为每月每车位1600元；租金按季度支付，于每季度15日前支付当季租金；原告向被告支付电费保证金1万元、场地使用费159000元、场地保证金2万元；被告对停放在该租赁车位的充电车辆提供2小时免费停车的服务，对超出部分可按照其停车场的收费标准对充电车辆收取停车费；租赁期内，未经一方同意，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应当按当年车位租金总额的2倍支付违约金；原告逾期支付租金、电费及相关费用的，则每日按照应付未付租金的1%承担违约金；逾期30日的则视为根本违约，被告有权解除合同，且原告须向被告承担当年租金总额的2倍作为违约金；……。上述合同的附件一交付条件约定：1、电：在被告按租赁车位现状交予原告之日，被告提供满足原告用电需求的电压380V用电容量不低于360kW的供电；如需电力增容，被告应提供独立一路不小于电压380V用电容量100kW的临时用电接口。2、原告施工期间，须提供从原告车位租赁范围至被告提供电源点，宽度不小于2米的可供独立使用且不被争议的施工通道；同时，被告须提供从原告租赁范围至中型运输车辆能通过的马路距离，宽度不小于3米的可供独立使用且不被争议的施工通道。同年6月19日，原告向被告支付了闲置期租金14400元、场地使用费159000元、车位场地保证金2万元、电费保证金1万元，合计203400元。之后，原告因自身原因未进场进行新能源汽车充电停车位施工。被告遂以普通车位的用途继续使用该停车场全部停车位至今。2018年12月起至今，原告未向被告支付租金。2019年2月20日，被告向原告发函催促支付租金。同年6月15日，被告继续向原告发函催促支付租金。同年6月17日，原告向被告发函要求落实租赁车位交付条件。同年7月9日，原告向被告发出解约通知，以停车场存在产权、经营许可证瑕疵、未交付租赁车位为由主张解除合同并要求返还已支付费用。本院认为，原、被告订立的《车位租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。原告因自身原因不愿履行合同，之后又以不成立的理由主张解除合同，违反了合同关于禁止擅自解除合同的约定。因此，原告主张确认合同于2019年7月10日解除的诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。对于被告主张确认合同于2019年10月21日（庭审之日）解除的反诉请求，本院认为，被告此前未主张解除合同，现在反诉中直接主张确认合同解除，虽有不妥，但仍可视为通知原告解除合同。原告迟延支付租金，达到合同解除条件。合同因被告通知到达而解除。因此，本院对该反诉请求予以支持。对于被告主张原告支付租赁车位租金85560元（暂计至2019年10月21日）的反诉请求，本院认为，合同约定了具体的交付时间，且涉案停车场车位并无上锁等情形。至被告第二次催促租金前，原告一直未提出交付异议。因此，上述情形应当视为在一定程度上完成交付，即原告可随时进场施工。即使原告因自身原因不进场施工，也应当支付合理的租金。被告在合同履行期间，以普通停车位的用途使用停车位，获取了收益，减少了损失。因此，现被告仍然主张原告按合同约定支付租金，明显不公平。本院酌情确定原告按闲置期租金标准（每月每车位480元）向被告支付租金。经核定，上述租金为25632元（480元×5车位×10.68个月）。对于超出部分，本院不予支持。对于原告提出被告未交付车位的抗辩意见，因与事实不符，故本院不予采纳。对于原告提出被告停车场无法实现建设充电停车位的合同目的的抗辩意见，本院认为，首先，原告作为新能源汽车企业，对于涉案车位是否符合建设充电停车位的条件，应当尽到更高的注意义务。其次，被告在本案提供的证据，不足以证明不适租的事实。最后，在被告第二次向原告催促支付租金前，原告从未向被告提出租赁物不适租的异议。因此，上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于被告主张原告支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，本院原则上予以支持，但租金本金应当按照每月每车位480元计算，违约金标准应予调低至每日0.03%。对于被告主张原告支付解除合同的违约金192000元的反诉请求，经查，上述解除违约金的标准是按照2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金总额确定的。与合同租期8.5年的租金总额相比，上述违约金不属过高。因此，本院对上述反诉请求予以支持。对于原告主张被告返还已支付的租金（闲置期）14400元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告返还已支付场地使用费159000元的诉讼请求，经查，上述场地使用费实为租赁行业习惯中的“进场费”，即原告为取得合作机会而向被告额外支付的对价。根据公平原则，被告应当按照未履行合同期限与合同期限的比例返还上述场地使用费。经核定，应当返还的场地使用费为131440元〔159000元×（102个月-17.68个月）÷102个月〕。对于超出部分，本院不予支持。对于原告主张被告返还已支付电费保证金1万元、场地保证金2万元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州小鹏汽车科技有限公司与被告广州圣地物业管理有限公司于2018年5月24日订立的《车位租赁合同》于2019年10月21日解除；二、原告广州小鹏汽车科技有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州圣地物业管理有限公司支付2018年12月1日起至2019年10月21日止的租金25632元；三、原告广州小鹏汽车科技有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州圣地物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（第一季度以7200元为本金，按照每日0.03%的标准，从2018年12月16日起计至清偿之日止，以本金为限；第二部分以7200元为本金，按照上述违约金标准，从2019年3月16日起计至清偿之日止，以本金为限；第三部分以7200元为本金，按照上述违约金标准，从2019年6月16日计至清偿之日止，以本金为限；第四部分以4032元为本金，按照上述违约金标准，从2019年9月16日起计至清偿之日止，以本金为限）；四、原告广州小鹏汽车科技有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州圣地物业管理有限公司支付解除合同的违约金192000元；五、被告广州圣地物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州小鹏汽车科技有限公司返还场地使用费131440元、场地保证金2万元、电费保证金1万元，合计161440元；六、驳回原告广州小鹏汽车科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告广州圣地物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2175.5元，由原告广州小鹏汽车科技有限公司负担448.8元，由被告广州圣地物业管理有限公司负担1726.7元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；反诉受理费3947.42元，由被告广州圣地物业管理有限公司负担1993.43元，由原告广州小鹏汽车科技有限公司负担1953.99元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月十一日书记员 冼颖斯