四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初1799号 原告：刘人安，曾用名刘伯贤，男，1994年7月9日出生，汉族，大学文化，个体户，住巴中市恩阳区。 原告：胡伟，男，1992年12月12日出生，汉族，大学文化，个体户，住南江县。 委托诉讼代理人：庞红松，巴中市恩阳区恩阳法律援助中心法援律师。 被告：佘晓军，男，1974年9月10日出生，汉族，大学文化，成都市成华区人民政府信访局干部，住成都市成华区。 被告：彭敏，系佘晓军之妻，女，1982年12月29日出生，汉族，高中文化，成都市双语实验学校教师，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨继，四川科全律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所专职律师。 第三人：罗玉清，女，1974年7月16日出生，汉族，高中文化，居民，户籍巴中市巴州区，住巴中市恩阳区。 第三人：佘晓洪，系罗玉清之夫，男，1972年9月10日出生，汉族，大专文化，巴中市恩阳区电力公司职工，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：杨杰，巴中市恩阳区宏远法律服务所法律工作者。 原告刘人安、胡伟诉被告佘晓军、彭敏，第三人罗玉清、佘晓洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘人安、胡伟及其委托诉讼代理人庞红松，被告佘晓军、彭敏之委托诉讼代理人杨继、冯明，第三人罗玉清、佘晓洪及其委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘人安、胡伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》。2.由第三人罗玉清、佘晓洪将案涉承租房屋立即返还给原告刘人安、胡伟。3.第三人罗玉清、佘晓洪按每年5万元租金标准赔偿原告刘人安、胡伟无法使用案涉租赁房屋期间的租金损失。4.案件受理费，由被告佘晓军、彭敏负担。事实及理由：2019年4月20日，被告佘晓军、彭敏为甲方与原告刘人安、胡伟为乙方共同签订了《房屋租赁合同》，约定甲方佘晓军、彭敏将位于巴中市恩阳区房屋出租给乙方刘人安、胡伟使用，租赁期限为1年（即自2019年5月4日起至2020年5月3日止），租金标准为5万元／年，交付方式为签定合同时支付3万元，2019年5月31日前付清余款2万元，该合同第三条第6款特别备注“甲方保证乙方使用房屋期间的合法权益”。合同签订当日，刘人安、胡伟依约向佘晓军、彭敏支付房屋租金3万元，随即在承租房屋内进行营业，但第三人罗玉清、佘晓洪却多次以案涉房屋存在产权纠纷为由强行锁门，导致刘人安、胡伟无法使用房屋、营业被迫停止。刘人安、胡伟曾先后多次向当地派出所报案，也未得到任何实质解决；要求佘晓军、彭敏尽快处理好与罗玉清、佘晓洪之间的纠纷，保证刘人安、胡伟正常使用租赁房屋的合法权益，但佘晓军、彭敏却一直置之不理，至今房屋都被罗玉清、佘晓洪强行占有，现租赁合同根本无法履行，合同目的完全不能实现。 被告佘晓军、彭敏辩称：案涉《房屋租赁合同》不应解除。我们的房屋已经租赁、交付给刘人安、胡伟使用，租期已逾半年，《房屋租赁合同》双方均已履行过半。在合同期内，我们并未违反合同约定，刘人安、胡伟要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件，如解除合同将损害我们的合法权益。刘人安、胡伟在诉状中称，对于佘晓洪、罗玉清的非法占有、阻碍其使用案涉房屋，我们置之不理，与事实不符。刘人安、胡伟使用租赁房屋期间，佘晓洪、罗玉清堵门滋事，我们得知消息后，当即在成都通过电话向派出所报警，刘人安、胡伟也报警求助。在报警后，我们按照派出所的要求，两次从成都回到巴中，带上材料至派出所处理。我们原聘请的律师给刘人安、胡伟打电话，建议在派出所不采取强制措施的情况下，及时向法院起诉侵权人佘晓洪、罗玉清。合同中约定的：“甲方保证乙方使用房屋期间的合法权益”，我们认为刘人安、胡伟理解有误，我们保证乙方使用房屋期间的合法权益，并不是指在佘晓洪、罗玉清侵权的情况下，我们保证进行制止。我们不是国家机关，不享有公权力，没有执法的权利，当出现侵权人侵权的情况下，不论是原告，还是被告，都只能求助于国家机关。巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1605号民事判决书，证明我们是案涉房屋的所有权人，合法享有出租房屋的权利，同时也证明佘晓洪、罗玉清不是案涉房屋的权利人，无权出租房屋。案涉房屋没有产权争议，我们没有因为案涉房屋存在争议影响刘人安、胡伟的权益。 第三人罗玉清、佘晓洪辩称：1.第三人罗玉清、佘晓洪不是本案的适格主体。2.原告刘人安、胡伟的诉讼请求第二项、第三项不能成立，应依法驳回。3.本案是房屋租赁纠纷，合同具有相对性，罗玉清、佘晓洪既不是合同主体，也与合同双方约定的权利义务没有关系，该合同所涉及的权利和义务只能由合同相对人享有和履行，罗玉清、佘晓洪不应承担租赁合同的义务。请求：驳回原告刘人安、胡伟对第三人罗玉清、佘晓洪的诉讼请求。 经审理查明：佘周海、马思礼夫妻系佘晓洪、佘晓军父母亲。佘晓洪与罗玉清系夫妻关系，佘晓军与彭敏系夫妻关系。涉案房屋巴中市恩阳区登科街道办事处义阳二街118号、120号、122号（原巴中市恩阳区义阳二街北段58号2个门市、原巴中市恩阳区55号）一楼（底楼）、二楼的营业用房原系佘周海、马思礼夫妻1988年修建，1991年取得房屋产权证，房屋产权人为佘周海、马思礼，房屋产权登记现场查勘表显示：面积170.9平方米：一层（底楼）96.1平方米【14×8－5.78×2.75＝96.1】，二层74.8平方米【8×1.2÷2＝4.8，8.15×8＝65.2，8×1.2÷2＝4.8】。 2018年6月28日，佘晓军、彭敏从佘周海、马思礼处购买涉案房屋并签订《房地产买卖契约》，约定：将原巴中市恩阳区恩阳镇商业街55号砖混结构房屋一层、二层（房屋建筑面积170.90平方米）出售给佘晓军、彭敏，价款73万元。2018年7月4日，办理了不动产（房屋）过户登记，产权人为佘晓军、彭敏，但未取得不动产权证。 2018年11月24日，产权人佘晓军、彭敏为原告向本院提起诉讼，刘人安、胡伟为被告，佘晓洪、罗玉清为第三人，案由为排除妨碍纠纷，诉讼请求：1.刘人安、胡伟停止侵权，立即返还占用的房屋并自行拆除装修，恢复原状；2.刘人安、胡伟按照6万元∕年的租金标准，赔偿自2018年2月占用房屋起至实际返还房屋之日止的租金损失；3.案件诉讼费，由刘人安、胡伟承担。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2018年7月4日，佘晓军、彭敏通过购买方式取得原巴中市恩阳区房屋（涉案房屋）的所有权。罗玉清属于无处分权人，未经原房屋产权人佘周海、马思礼准许，也无委托，将该房屋租赁给刘人安、胡伟使用的行为无效，且损害了佘晓军、彭敏的利益。佘晓军、彭敏请求刘人安、胡伟返还涉案房屋的主张，本院予以支持。因佘晓军、彭敏取得涉案房屋的时间为2018年7月4日，故刘人安、胡伟给付佘晓军、彭敏的租金时间应当从2018年7月4日起至刘人安、胡伟搬出涉案房屋止，按每年租金60000元计算。至于佘晓洪、罗玉清认为该房屋经过其改扩建、修缮、装修，且有其份额的主张，因属另一民事法律关系，本案不作处理。本院2019年3月13日作出（2018）川1903民初1605号民事判决：一、刘人安、胡伟在本判决生效后三十日内将位于巴中市恩阳区55号一楼门市返还给佘晓军、彭敏，并自行拆除装修、恢复原状。二、刘人安、胡伟在本判决生效后三十日内按每年人民币6万元的租金标准支付佘晓军、彭敏的房屋租金，从2018年7月4日起至实际返还占用的房屋之日止。案件受理费1万元，由刘人安、胡伟负担。该民事判决已生效，正在执行中。 2019年4月20日，佘晓军、彭敏为甲方，刘人安、胡伟为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于恩阳区义阳二街118号、120号、122号房屋出租给乙方使用。租期从2019年5月4日起至2020年5月3日止。税后租金为一年5万元，缴租方式为签定合同之日首付3万元，2019年5月31日前付清尾款2万元，钱款打到甲方中国农业银行卡尾号0873账户，开户行：成都市锦东支行。乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议中止。甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。甲方保证乙方使用房屋期间的合法权益。合同签订当天，佘晓军、彭敏收到刘人安、胡伟租金3万元。 2019年5月4日上午9时左右，佘晓洪、罗玉清与刘人安、胡伟等人发生纠纷，要求将涉案房屋纠纷处理后营业，将涉案房屋上锁、关门，致使刘人安、胡伟无法营业。李玉华（系刘人安母亲）报警。巴中市公安局恩阳区分局登科派出所到现场处理，无果。接（报）处警登记表显示：因租房问题发生纠纷，民警现场调解处理。2019年5月23日上午10时左右，佘晓洪、罗玉清与刘人安、胡伟等人再次发生纠纷，要求将涉案房屋纠纷处理后营业，将涉案房屋上锁、关门，致使刘人安、胡伟无法营业。胡伟报警。巴中市公安局恩阳区分局登科派出所到现场处理，无果。接（报）处警登记表显示：罗玉清与其兄弟佘晓军因义阳二街120号、122号房屋产权问题没有解决，致罗玉清将胡伟的石锅鱼门面锁住，使胡伟的门市不能营业。2019年6月16日上午11时左右，佘晓洪、罗玉清与刘人安、胡伟等人第三次发生纠纷，致使刘人安、胡伟无法营业。刘人安报警。巴中市公安局恩阳区分局登科派出所到现场处理，无果。接（报）处警登记表显示：商业街石锅鱼发生纠纷。从此，刘人安、胡伟自行将案涉房屋门关闭，停止营业，由其占有、控制至今。 佘晓洪、罗玉清2010年左右，对涉案房屋，在其父母亲佘周海、马思礼修建的房屋基础上，改建、扩建、修缮等，但未取得产权。 2019年12月26日，本院组织原告、被告、第三人现场查勘涉案房屋（门市）一楼（底楼），面积为：18.6米×8米＝148.8平方米。 上述事实，有原告陈述、被告陈述、第三人陈述，佘晓军、彭敏与刘人安、胡伟签订的《房屋租赁合同》，产权变更登记资料复印件，本院（2018）川1903民初1605号民事判决书及庭审笔录复印件，2019年12月26日现场查勘涉案房屋（门市）记录，庭审笔录等在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：本院（2018）川1903民初1605号民事判决书并非案涉房屋的产权证，佘晓军、彭敏所出租的案涉房屋既有产权登记的房屋96.1平方米，也有佘晓洪、罗玉清改建、扩建、修缮等未取得产权的房屋52.7平方米。佘晓军、彭敏对变更到自己名下的案涉房屋享有财产权，与刘人安、胡伟签订的《房屋租赁合同》，涉及该部分合同是有效的；对佘晓洪、罗玉清改建、扩建、修缮等的案涉房屋出租，由于涉及到案外人佘周海、马思礼的财产权益，该部分合同效力本案不宜处理。对于佘晓军、彭敏有产权登记的房屋，自2019年5月4日至刘人安、胡伟向本院起诉之日2019年11月8日，由于佘晓洪、罗玉清的阻挠，造成刘人安、胡伟长达半年时间未能正常经营，佘晓军、彭敏未能按照合同约定保证案涉房屋无纠纷，未能保证刘人安、胡伟使用房屋期间的合法权益，刘人安、胡伟不能实现合同目的，刘人安、胡伟要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本院予以支持。 佘晓洪、罗玉清与佘晓军、彭敏因房屋权属存在争议发生纠纷，未理性处理，三次与刘人安、胡伟发生纠纷，造成刘人安、胡伟无法正常经营，报警处理无果，被迫关门、停业。佘晓洪、罗玉清的行为是错误的，应承担刘人安、胡伟因此产生的经济损失的主要赔偿责任。在房屋纠纷未处理妥善，刘人安、胡伟、佘晓军、彭敏均知道本院（2018）川1903民初1605号民事判决生效、未履行、在执行的情况下，未与佘晓洪、罗玉清协商，签订《房屋租赁合同》。佘晓军、彭敏未能按合同约定保证案涉房屋无纠纷，应承担相应责任。刘人安、胡伟明知案涉房屋存在争议，未与佘晓洪、罗玉清协商，自身存在过错，应承担一定责任。刘人安、胡伟未向佘晓军、彭敏主张权利、要求其承担责任，佘晓军、彭敏应承担责任部分，本案不作处理，可另行主张权利。案涉房屋因刘人安、胡伟2019年6月16日自行关闭，由其占有、控制至今，要求由罗玉清、佘晓洪返还给刘人安、胡伟，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，判决如下： 一、自2019年11月8日起，解除原告刘人安、胡伟与被告佘晓军、彭敏2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》。 二、第三人罗玉清、佘晓洪于本判决生效之日起30日内赔偿原告刘人安、胡伟租金损失2万元。原告刘人安、胡伟自行承担租金损失3000元。 三、驳回原告刘人安、胡伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由第三人罗玉清、佘晓洪承担500元，被告佘晓军、彭敏承担500元，原告刘人安、胡伟承担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  周 斌 人民陪审员  冯安伦 人民陪审员  佘宇海 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  刘淑红