甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5919号原告：王新春，男，1978年10月11日生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：张亚斌，甘肃正天合律师事务所律师。被告：马雪峰，女，1955年2月16日生，回族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：金云霞，甘肃韬合律师事务所律师。被告：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路298号23层。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，女，1993年8月28日出生，汉族，身份证登记地甘肃省古浪县海子滩镇李家窝铺村九组18号，现住甘肃省兰州市城关区，该公司员工。原告王新春与被告马雪峰、兰州宏辉房产经纪有限公司（简称宏辉公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，后因该案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告王新春委托诉讼代理人张亚斌、被告马雪峰委托诉讼代理人金云霞、被告宏辉公司委托诉讼代理人薛爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新春向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续、交付房屋、迁出户籍；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金34200元（逾期交付房屋违约金暂计算至2018年7月25日为34200元，以475000元为基数，每日千分之三，自2018年7月1日暂计算至2018年7月25日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，原告与被告马雪峰、被告宏辉公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告购买被告马雪峰私有房屋一套，房屋位于兰州市城关区，建筑面积47.5平方米，房屋所有权证号：房权证兰房（城私）产字第××号，房屋结构为混合，没有抵押，没有共同所有权人，房屋成交价为475000元，原告于2018年4月9日向被告交付定金20000元，合同约定，原告于2018年5月9日前将除定金外的全部房款一次性付清，并于2018年5月9日前到房屋所有权登记部门办理房产过户手续，被告承诺于2018年5月15日将户口迁出，并于2018年6月30日交付房屋，合同对各方的权利义务及违约责任进行了明确的约定。上述合同签订后，原告按照约定支付了定金，并按照合同约定准备好购房款，联系被告办理过户手续、迁出户口及移交房屋事宜，但被告却告知原告房屋不卖了，被告拒绝履行合同，没有配合原告履行过户手续，被告的行为已经构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。马雪峰辩称，1、原告所述与事实不符，违约方是原告。马雪峰的行为，是在正确行使《合同法》规定的先履行抗辩权。本案基本事实：马雪峰欲出卖名下房产一套，因暂时居住在北京，遂委托妹妹马建芳代为办理相关手续。宏辉公司拿出一份《房屋买卖合同》，让马建芳签了字，签字日期应该是2018年4月10日。至于该房子卖给了谁不清楚。《房屋买卖合同》内容上的签字是被告宏辉公司工作人员签写的。马雪峰也从未收到过定金。在2017年6月底，原告打电话给马雪峰要求退还定金2万元时，马雪峰才知道定金的事。首先，定金合同是实践合同，但马雪峰至今为止从未收到原告给付的20000元定金，至于宏辉公司是否收到，马雪峰不知情。其次，按照《房屋买卖合同》约定，原告应于2018年5月9日向马雪峰一次性支付购房款，待马雪峰收到购房款后依约向原告交付房屋并办理房屋过户手续。但2018年5月9日，原告未向马雪峰支付购房款，所以马雪峰有权行使先履行抗辩权：拒绝向原告办理房屋过户手续。所以，是原告未依约向马雪峰交付定金和按照约定时间支付购房款，是原告违约在先。马雪峰作为后履行义务人，有权拒绝履行交付房屋及办理房屋过户的义务。2、本案三方当事人虽于2018年4月10日签订了《房屋买卖合同》，但由于作为先履行合同义务人的原告未按照约定支付定金和购房款，所以马雪峰作为后履行合同义务人有权拒绝履行合同义务。《房屋买卖合同》没有继续履行的必要，故请求法院按照本案事实和法律规定，解除三方签订的《房屋买卖合同》。综上所述，原告违约在先，故其诉讼请求无事实根据和法律依据，所以请求法院查明事实后，依法驳回原告的诉请。宏辉公司辩称，1、原告要求宏辉公司支付违约金的诉讼请求于法于事实无据。涉案合同包含房屋买卖合同关系和居间合同关系两个法律关系，宏辉公司与原告之间存在的是居间合同关系。交付房屋是作为房屋买卖合同关系中卖方应承担的义务，而宏辉公司作为居间合同的一方，原告却要求宏辉公司支付逾期交付房屋的违约金。故，原告要求宏辉公司支付违约金的诉讼请求不应得到支持。2、原告对于事实部分的陈述属实。2018年4月10日，宏辉公司促成原告与被告马雪峰（马建芳代）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定马雪峰向原告出售其名下的房屋。同时约定，原告应于2018年5月9日前将除定金外的全部房款按照房管部门关于资金监管的规定付至资金监管账户，买卖双方应于2018年5月9日前办理涉案房屋的过户手续。合同签订时，被告马雪峰仅提供了产权证复印件。合同签订后，宏辉公司要求被告马雪峰提供产权证原件办理涉案房屋的测绘手续，被告马雪峰一直未能提供。直至2018年5月11日，被告马雪峰既未提供产权证原件也未办理房款的资金监管手续和过户手续。被告马雪峰的行为导致合同未能被实际履行，合同目的不能实现，已构成违约。请求法院判令驳回原告对宏辉公司的诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告与宏辉公司提供的《房屋买卖（居间）合同》、原告提供的收款收据，对该证据的真实性本院予以确认，能够证明原告向宏辉公司支付了买房定金20000元,但是因原告未按合同约定支付全部房款，故不具备办理房产过户手续、交付房屋、迁出户籍的条件。关于宏辉公司提供的短信记录截屏、微信记录截屏，对该证据的真实性本院予以确认。被告马雪峰未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，原告王新春（乙方）与被告马雪峰（甲方）、被告宏辉公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告购买被告马雪峰名下位于兰州市城关区房屋，建筑面积47.5平方米，房屋成交价格为475000元。合同第四条约定，“乙方于2018年4月9日交付定金人民币（大写）贰万元整（￥20000）予丙方。……现甲乙双方经协商一致选择一次性付款：乙方于2018年5月9日前将除定金外的全部房款按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定付至房管部门要求的资金监管账户。……丙方托管的定金人民币贰万元整（￥20000）待房屋交接完成，且房屋所有权变更登记完成，甲方承诺于2018年5月15日将户口迁出，并在房屋交接清单上签字后1个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付。”第六条约定，“乙方按约定的付款方式交付交清一次性付款的款项（或按揭贷款的首付款并通过银行或公积金贷款审批）的情况下，甲乙双方按丙方要求于2018年5月9日之前到房屋所有权登记部门现场办理该房屋产权转移登记手续，甲方同意将该房屋产权转移登记给乙方或乙方书面指定的任何合法第三方。甲乙双方均应互相配合到现场办理变更登记。”原告于2018年4月9日向被告宏辉公司交付了定金20000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原告作为买受人，应当按照合同约定履行相应的义务，合同约定了办理房屋产权转移登记手续的前提是在原告交付交清一次性付款的款项的情况下，但原告未按合同约定在2018年5月9日前将除定金外的全部房款付至房管部门要求的资金监管账户，故不具备办理房产过户手续、交付房屋、迁出户籍的条件，因此，原告要求被告支付违约金的要求本院不予支持。关于原告要求继续履行合同的主张，现被告不愿继续履行合同，房屋买卖不适于强制履行，继续履行合同不具有可行性，故对原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条规定，判决如下：驳回原告王新春的全部诉讼请求。案件受理费656元，由原告王新春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春林人民陪审员  孙炳谦人民陪审员  魏孔亮二〇一九年十二月六日书 记 员  张 丽