云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0902民初1994号原告:临沧星耀房地产投资开发有限公司。住所地:临沧市临翔区旗山路516号。法定代表人：韩东，公司董事长。委托诉讼代理人：王韪杰,云南天外天(临沧)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：栾建荣，临沧星耀房地产投资开发有限公司经理。代理权限：特别授权代理。被告：吴先武，男，1971年12月28日出生，汉族，湖南省岳阳市人，户籍所在地：湖南省岳阳市君山区，经常居住地：临沧市临翔区。委托诉讼代理人：朱绪锋，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告临沧星耀房地产投资开发有限公司(以下简称星耀房地产公司)与被告吴先武建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年11月15日,本院经审查认为,本案需以本院(2018)云0902民初2127号案件的审理结果为依据,故本案中止诉讼。本案恢复诉讼后,本院于2019年10月30日公开开庭审理了本案,原告星耀房地产公司的委托诉讼代理人王韪杰、栾建荣，被告吴先武及其委托诉讼代理人朱绪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星耀房地产公司向本院提出诉讼请求:1.要求履行其与被告于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》；2.要求被告协助原告将位于临沧市临翔区，土地证号分别为临国用(2009)第0411号、第0470号、第0472号三宗土地共计使用权面积5396.4平方米（8.09亩）的国有土地使用权人变更登记在原告名下；3.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实及理由：星耀房地产公司于2009年3月19日注册设立，是为开发临翔区太平街片区旧城改造及建设“临沧星耀缅宁世居项目”而成立的。为筹集规划所需土地，原告与被告吴先武签订了《土地使用权有偿转让补充协议书》，主要内容为:被告同意将其拥有的坐落于临沧市临翔区，权利证书分别为临国用(2009)第0411号、0470号、0472号所属三宗土地，共计使用权面积5396.4平方米(8.09亩)及地上建筑物全部有偿转让给原告用于投资开发建设商品住宅楼。综合地价为每亩90万元，三宗土地共计价款728.1万元。原告应于2011年8月30日前支付20万元款项给被告“作为上述三宗土地转让款的确认履行本协议责任和义务执行。”后来，原告按协议已支付完毕全部土地转让费用，但被告并未履行协议约定将该三宗土地使用权变更登记到原告名下。2013年8月2日，原告以邮政特快专递邮件方式通知被告:请被告在收到通知时，10天内前来云南省临沧市国土资源局临翔分局办理三宗土地使用权变更过户到被告名下等手续。但被告至今未按约定履行合同义务。为维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告吴先武辩称，对原告起诉的原、被告双方签订《土地使用权有偿转让补充协议书》的事实无异议，但被告吴先武仅收到了原告支付的420万元款项。此外，吴先武也未收到过原告寄出的任何邮件。对原告的起诉，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经过庭审和质证，双方当事人对以下事实存在争议：双方签订《土地使用权有偿转让补充协议书》后，原告向被告支付了多少价款问题，原告向本院提交了如下证据:1.《土地使用权有偿转让补充协议书》一份，用以证明原、被告之间存在土地转让合同关系，被告对原告负有转让土地并过户登记的责任；2.《邮局回单》及《合同履行通知》各一份，用以证明原告已通过邮寄送达方式，将履约通知发到被告所在地，被告接收后仍不履约；3.临国用（2009）第0411号、临国用（2009）第0472号、临国用（2009）第0470号《国有土地使用证》（复印件），用以证明原告所转让土地的合法性；4.《转账凭证》二份，用以证明原告已按合同约定向被告付清了土地转让款；5.委托付款证明，用以证明原告与临沧星耀建筑材料公司是同一公司；6.云南博达屋业有限公司致原告、被告的《函》，用以证明本案所涉房地产的抵押权问题；7.原告受让土地及云南博达屋业有限公司实现抵押权《协议》及《承诺保证函》各一份，用以证明抵押权人云南博达屋业有限公司同意原告与被告吴先武进行土地转让，“包括法律履行判决并保证不对相关法律机关提出异议。”经质证，被告对原告提交的第1组、第3组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据认为没有收到过该快递邮件；对第4组证据的真实性无异议，该部分收款收据中吴先武本人开具的四张收据（总金额为4200000元）认为被告确实收到了该款项，但2013年3月11日支付给被告的1000000元及2013年4月1日支付的3000000元不认可，因被告当时所持有的尾号为0865银行卡损坏不能使用，重新办理得尾号为9272银行卡后并未收到该部分款项；对第5组证据认为，原告前法定代表人张跃忠的签字笔迹和以往签字笔迹相比差别较大，故对该证据不予认可；对第6组、第7组证据即《函》、《协议》、《承诺保证函》等，认为该部分证据与本案无关联性，故对该部分证据不予认可。针对上述争议问题，被告吴先武也向本院提交了有关银行出具的银行流水四份，用以证明被告吴先武原持有的尾号为0865银行卡最后一次发生业务时间为2013年1月11日，重新办理得尾号为9272银行卡于2013年1月12日启用，该卡并未收到过原告所述的2013年3月11日给付的1000000元及2013年4月1日给付的3000000元款项。经质证，原告星耀房地产公司认为，被告提交的证据系复印件，不是银行开具的证明，故对其待证事实不予认可。本案审理过程中，原告向本院提出了调查取证申请，要求对被告吴先武原持有的尾号为0865的银行卡，2013年4月1日的流水情况进行调查。经查询，中国工商银行股份有限公司临沧市分公司向本院出具了《协助查询存款通知书》，明确2013年4月1日至4月30日期间，星耀房地产公司账户尾号为7522共发生过四笔业务：（1）2013年4月3日向对方户名为张跃忠（账号尾号5428）汇出3000000元；（2）2013年4月17日，由对方户名为昆明勋业集团有限公司（账号尾号8330）汇入10000000元；（3）2013年4月17日，向对方户名为星耀房地产公司（账号尾号9648）汇出10000000元；（4）2013年4月23日，由对方户名为张舒（账号尾号6614）汇入60000元，即此期间，尾号为0865的银行卡未与账户尾号为7522发生过业务往来。经质证，原、被告双方对本院调取的上述证据均无异议。此外，根据案件审理需要，本院还调取了以下证据：1.临沧市中级人民法院于2018年9月26日出具的《民事裁定书》，裁定主文内容为“确认申请人吴先武与被申请人临沧星耀房地产投资开发有限公司所签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》中关于仲裁的条款无效。”2.本院（2018）云0902民初2127号《民事调解书》及本院（2019）云0902执101号、（2019）云0902执101号之一《执行裁定书》，主要内容为本案所涉0411号《国有土地使用证》，在临沧市汇金商贸公司用于向中国农业银行股份有限公司临沧市分行借款5700000元过程中设置抵押担保。2127号案件各方当事人达成调解协议后被告临沧市汇金商贸公司、吴先武、石海燕未履行义务，权利人申请强制执行。目前该案正在执行过程中。2019年7月31日，云南博达屋业有限公司与中国农业银行股份有限公司临沧市分行达成《单户债权转让协议》，约定将上述临沧市汇金商贸公司向该行的借款5700000元债权（含利息、罚息）转让给云南博达屋业有限公司，并于2019年8月7日到云南省临沧市沧江公证处办理了公证证明。原申请执行人中国农业银行股份有限公司临沧市分行变更为云南博达屋业有限公司。本院认为，原告提交的第1组、第3组证据，因被告对其真实性无异议，故本院予以采信。原告提交的第2组证据，因为没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对第4组及第5组证据，本院仅采信由被告吴先武开具收款《收据》的部分内容。对第6第、第7组证据，虽然被告认为与本案无关，但本院认为，该部分证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。对被告提交的证据及本院根据原告申请调取的证据，本院认为，该部分证据来源合法，内容客观真实，且部分证据能相互印证，本院予以采信。对根据案件审理需要，本院调取上述证据，因系已经生效的法律文书，无需双方当事人质证，本院即可认定为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下:星耀房地产公司于2009年3月19日注册设立。2011年7月6日，星耀房地产公司原法定代表人张跃忠与被告吴先武共同签订了一份《土地使用权有偿转让补充协议书》，约定吴先武将位于临沧市临翔区，权利证书分别为临国用（2009）第0411号、0470号、0472号所属三宗土地（土地使用权利人均登记为吴先武），共计使用权面积5396.4平方米及地上建筑物全部有偿转让给原告用于投资开发建设商品住宅楼。综合地价为每亩90万元，三宗土地共计价款728.1万元。星耀房地产公司（乙方）“须承担对此三宗土地相关出让金及费用由乙方负责承担。”违约责任约定为：“本协议签订后，甲、乙双方都不能悔约，如有悔约，悔约方应支付本协议转让总款30%的金额作为违约金。”协议有效期约定为：“本协议有效期从甲、乙双方签订本协议之日起至上述三宗土地使用权有偿变更到乙方名下时，全部土地转让金全额支付给甲方后本协议终止。”如发生争议，甲、乙双方任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁。协议还对三宗土地转让款支付方式作了约定。原告于2011年7月1日、7月16日、9月7日分别给吴先武付款200000元、50000元、150000元。2013年4月1日，原告以临沧星耀建筑材料经营有限公司名义向吴先武汇款3000000元（出票人账户尾数7522），因收款人吴先武原持有的银行卡（卡号尾数0865）损坏于2013年1月11日停止使用，故该次汇款未果。2013年7月5日，原告再次以临沧星耀建筑材料经营有限公司名义向被告付款3200000元。同日，双方对此前的付款情况进行结算后，由被告吴先武向原告出具了一份收据，并在《收据》的“摘要”栏中注明：“预付土地款合计：肆佰贰拾万元整，（今天已付款为：叁佰贰拾万元整，加之前已付款为：壹佰万元整）”。后来至今，原告未再付款，被告也未将上述三宗房地产变更登记到原告名下。2017年4月27日，临沧市汇金商务有限公司（法定代表人吴先武）向中国农业银行股份有限公司临沧市分行借款6000000元，并将其持有的本案所涉临国用（2009）第0411号《国有土地使用证》（使用权面积3528.8平方米）设置抵押担保，并办理了抵押登记。2018年7月30日，吴先武向临沧市中级人民法院提起诉讼，要求确认吴先武与星耀房地产公司签订的仲裁协议（条款）无效。同年9月26日，临沧市中级人民法院作出（2018）云09民特2号《民事裁定书》，裁定确认吴先武与星耀房地产公司所签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》中关于仲裁的条款无效。因临沧市汇金商务有限公司未按合同约定偿还借款本金及利息，中国农业银行股份有限公司临沧市分行于2018年11月9日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《流动资金借款合同》并偿还所欠借款本金5700000元及截止2018年10月27日止的利息、罚息95713.02元。该案审理过程中，经本院主持调解，临沧市汇金商务有限公司自愿定于2019年1月31日前归还原告借款本金5700000元并承担自2017年4月27日起的借款利息及罚息，对借款抵押物即（2009）第0411号《国有土地使用证》使用权，在拍卖或变卖后，中国农业银行股份有限公司临沧市分行享有优先受偿权。后来，临沧市汇金商务有限公司拒不履行还款义务，中国农业银行股份有限公司临沧市分行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年3月21日依法查封了（2009）第0411号《国有土地使用证》。2019年7月31日，云南博达屋业有限公司与中国农业银行股份有限公司临沧市分行达成《单户债权转让协议》，约定中国农业银行股份有限公司临沧市分行将上述对临沧市汇金商务有限公司所享有的债权（5700000元借款本金、利息及罚息）转让给云南博达屋业有限公司，并于2019年8月7日到公证机关办理了公证证明及通知了债务人、担保人。2019年8月30日，本院作出（2019）云0902执101号之一《民事裁定书》，裁定申请执行人由原中国农业银行股份有限公司临沧市分行变更为云南博达屋业有限公司。2019年11月7日，原告与云南博达屋业有限公司达成《关于临沧星耀房地产开发有限公司受让土地及云南博达屋业有限公司实现抵押权协议》,明确因云南博达屋业有限公司享有上述（2009）第0411号土地使用权的抵押权后，原告与吴先武于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》，因吴先武未按协议约定办理土地过户登记手续，为此双方达成如下协议：1.在抵押期间，同意原告与吴先武转让该抵押土地，但乙方应将剩余土地转让款优先支付给云南博达屋业有限公司，用于清偿（2019）云0902执101号案件部分债务，不足部分由该案件被执行人继续清偿；2.云南博达屋业有限公司保证同意吴先武转让抵押登记土地使用权给原告，且同意通过上述土地使用权转让方式实现抵押权，就该土地抵押权事宜不会向本院及本院执行局、临翔区不动产登记中心提出任何异议和诉求；3.云南博达屋业有限公司按上述方式实现抵押权后，云南博达屋业有限公司承诺不就原告取得抵押土地的使用权与原告发生纠纷，同时，云南博达屋业有限公司应依据与中国农业银行股份有限公司临沧市分行达成的《单户债权转让协议》及临沧市汇金商务有限公司及吴先武、石海燕（临沧市汇金商务有限公司职工）与中国农业银行股份有限公司临沧市分行签订的保证合同等有关生效法律文书的规定，请求人民法院继续执行被执行人财产，收回（2019）云0902执101号案件全部债权。2019年11月18日，云南博达屋业有限公司向本院作出《承诺保证函》，明确云南博达屋业有限公司为实现抵押权，同意就本案所涉（2009）第0411号所涉土地在抵押期间，原告与吴先武之间的土地使用权转让行为，该转让若有剩余土地转让款，优先用于清偿临沧市汇金商务有限公司、吴先武、石海燕部分债务。云南博达屋业有限公司保证不向本院及本院执行局、临翔区不动产登记中心提出任何异议和诉求。另查明，本案受理后，原告于2018年10月16日向本院提出财产保全申请，要求对本案所涉（2009）0411号、0470号、0472号土地使用权进行保全。并由原告交纳诉讼保全费5000元及财产保全担保费等。据此，本院于2018年10月17日作出（2018）云0902民初1994号《民事裁定书》，裁定对登记在吴先武名下，位于临沧市临翔区土地〔土地面积3528.8㎡，证号：临国用（2009）第0411号〕、临沧市临翔区太平街166号的土地〔土地面积109.3㎡、1758.3㎡，证号：临国用（2009）第0472号、临国用（2009）第0472号〕等三块土地予以查封，查封期限为三年。2018年10月17日,临翔区不动产登记中心回复本院,已按本院要求办理查封及轮后查封，即临国用（2009）第0470号、临国用（2009）第0472号二宗土地目前未设置他项权利。本院认为，原、被告双方于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且上述（2018）云09民特2号《民事裁定书》中，仅确认《土地使用权有偿转让补充协议书》中关于仲裁的条款无效（约定的仲裁机构不明确导致仲裁条款无效），故本院认为，该《土地使用权有偿转让补充协议书》除仲裁条款无效外，其余内容应认定为有效协议，双方当事人应当按照约定履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条、第五十三条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未告知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，临国用（2009）第0470号、临国用（2009）第0472号二宗土地使用权，现在仍然属被告吴先武所有，不存在履行不能情况。临国用（2009）第0411号土地使用权，于2017年4月27日由中国农业银行股份有限公司临沧市分行享有抵押权。2019年8月30日，本院已作出（2019）云0902执101号之一《民事裁定书》，裁定申请执行人由原中国农业银行股份有限公司临沧市分行变更为云南博达屋业有限公司。2019年11月7日，原告与云南博达屋业有限公司达成《关于临沧星耀房地产开发有限公司受让土地及云南博达屋业有限公司实现抵押权协议》,明确在抵押期间，同意原告与吴先武转让该抵押担保土地。综上，原告要求被告履行双方于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》，将现登记在被告吴先武名下位于临沧市临翔区，土地证号分别为临国用(2009)第0411号、0470号、0472号三宗国有土地使用权（面积共计5396.4平方米）变更登记在原告名下的诉讼请求，有事实依据及法律依据，本院予以支持。变更登记过程中所需缴纳的有关税收及费用，根据《土地使用权有偿转让补充协议书》中“乙方须承担对此三宗土地相关出让金及费用由乙方承担”的约定，该部分费用应由原告承担。原告要求被告承担因诉讼保全而产生的有关费用的诉讼请求，因原告在本案中存在一定过错加之采取财产保全措施非本案必须经历的程序，故该部分诉讼请求本院不予支持。原告现在尚未支付完毕的308.1万元款项，因被告在本案中未提出反诉，且临国用（2009）第0411号土地使用权的抵押权人现已同意将土地使用权转让给原告，故被告吴先武可另行主张权利或由各方当事人具体协商解决。综上所述，原告星耀房地产公司的各项诉讼请求,符合有关法律规定，本院予以支持。被告吴先武要求驳回原告诉讼请求的意见，与有关法律规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款及第三款、第五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款规定，判决如下：一、被告吴先武应于本判决生效后七日内，将位于临沧市临翔区，土地证号分别为临国用(2009)第0411号、第0470号、第0472号等三宗国有土地使用权（面积共计5396.4平方米），变更登记到原告临沧星耀房地产投资开发有限公司名下。办理变更登记过程中，原告临沧星耀房地产投资开发有限公司应当给予必要协助。办理变更登记所需缴纳的税收及费用，由原告临沧星耀房地产投资开发有限公司承担；二、驳回原告临沧星耀房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求案件受理费50元，由原告临沧星耀房地产投资开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  石兆钟二〇一九年十二月三日书记员  杨海波