南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终73号 上诉人（原审被告）：何超儒，男，1963年12月3日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：王立晓，广西五象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎建业，广西五象律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈钊军，男，1977年5月10日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被上诉人（原审原告）：陈泽彬，男，1963年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被上诉人（原审原告）：林剑，男，1980年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被上诉人（原审原告）：宁国森，男，1956年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 被上诉人（原审原告）：朱春林，男，1988年2月26日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 五被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 原审被告：韦克，男，1962年12月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 原审被告：许剑，男，1976年7月30日出生，汉族，住上海市嘉定区。 原审被告：褚廷媛，女，1968年1月15日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 上诉人何超儒因与被上诉人潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林、原审被告韦克、许剑、褚廷媛房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人何超儒的委托诉讼代理人王立晓、黎建业，五被上诉人共同委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。原审被告韦克、许剑、褚廷媛经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因潘雪梅诉讼主体不适格，本院于2019年12月27日作出裁定，驳回了潘雪梅对何超儒的起诉。本案现已审理终结。 何超儒上诉请求：1．依法撤销南宁铁路运输法院作出的（2018）桂7102民初175号民事判决，并改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2．本案的诉讼费用全部由被上诉人及原审其他被告共同承担。 事实和理由：一、潘雪梅不具有原告的诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，“法院受理后发现原告不适格的，应裁定驳回原告的起诉”，案件重新由涉及实体权利义务的当事人另行进行诉讼。二、原审判决审理程序不符合法律规定，应予纠正。1．陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林在民事起诉书上的签名全部都是由潘雪梅一人所签，何超儒提出异议后，原审法官才通知陈钊军等人到场签字补正，但并没有通知何超儒在场见证核实。2．何超儒还提出了陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林分别在房屋租赁合同中的签字也是由潘雪梅代写的事实，要求进行司法鉴定，原审法官认为陈钊军等人都追认了就没有必要去鉴定，从而导致了何超儒在真假房屋租赁合同中无法维护自身的合法利益。3．原审将陈钊军等人的独立诉讼权利义务合并审理也是错误的。何超儒与陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林分别签订一份由潘雪梅代签的《房屋租赁合同》，何超儒同时也与潘雪梅签订有一份《房屋租赁合同》。但这些合同都是独立存在的，合同的权利义务也不尽相同，故绝不能作为共同诉讼之理由。三、原审判决在确认实体事实和相关依据时判断严重错误。1．何超儒早在2015年10月31日已经完成合同权利义务的转移，陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林无权再向何超儒主张合同权利。从“《还款承诺书》及《补充协议》”上看，何超儒于2015年10月1日起就已经不再租用涉案房屋。从《还款承诺书》上的内容可见，何超儒与原审其他被告（许剑、韦克、褚延媛）已经共同确认租赁合同的权利义务转移之事实。尤其是《还款承诺书》既是一份还款计划，也是一份追认涉案房屋转租给第三方的书面意思表示。2．《补充协议》内容不是何超儒的真实意思表示。何超儒不应承担由《还款承诺书》及《补充协议》产生的任何责任。四、原审判决采取双重标准没有事实和法律依据，而且认定事实与判决结果自相矛盾。1．在违约金和合同履约保证金适用方面，原审判决并没有按照法律规定判决逾期付款的利息，而是采用违约金的处罚规则，但没有根据法定逾期付款的违约金比率进行判决，而是确认合同约定的0.3%比率来判决支付违约金，原审判决以此认定本来就已经起到了惩罚作用。但是，原审判决却将何超儒缴纳的20万元合同履约保证金从违约金总额中扣除，此举明显是在重复计算何超儒的违约金总额，这是没有法律依据的，这种双重的裁判标准，加重了何超儒的负担，损害了何超儒的合法权益。2．在证据认定和运用方面，原审判决认定合同解除时间有误。另外，原审判决何超儒承担责任有误，涉案房屋租赁合同在转让后，对于解除合同、支付房屋租金和利息及违约金产生的所有责任，全部都应当由原审其他被告承担。3．原审否定其他国家机关出具的证明材料没有法律依据，混淆了转让合同权利义务和解除合同的权利义务两个不同的法律事实。何超儒当庭补充意见：1．潘雪梅已经同意转租房屋，20万元合同保证金应当作为租金冲抵，一审采取没收处理是错误的。2．因为租赁合同双方进行结算，具体是哪个月拖欠租金，拖欠多少租金，没有进行核对。一审判决计算租金的方式是错误的。3．一审对于逾期付款违约金计算错误。一审判决确认潘雪梅收到总租金数额错误，实际上从2012年1月1日至2017年5月20日收到租金2891987.11元。综上所述，请求二审法院驳回陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林对何超儒的诉讼请求。 陈钊军等5人辩称：1.一审程序合法，其中陈钊军等5人是房屋所有权人，是出租人，有权对承租人提起诉讼。潘雪梅是合法取得5位房屋所有权人授权，包含签订合同、收缴租金、解决纠纷等。本案合并审理符合法律规定，节省司法资源。2．何超儒未经出租人同意擅自转租，即使出租人知道后未表示异议的，在转租发生后承租人与出租人的租赁合同继续有效，并没有发生合同权利义务转移，何超儒应履行支付租金的义务。3．一审计算违约金符合双方合同约定，不违反法律规定，是正确的。何超儒称没有结算，即不起算租金及违约金，不符合法律规定。因租赁合同对租金支付时间有明确规定，对计算方法有明确规定。何超儒拖欠租金未履约，按照合同计算违约金符合法律规定。4．何超儒主张潘雪梅同意转租不是事实。潘雪梅是在之后才知道房屋被转租的情况。20万元履约保证金是双方合同约定当何超儒逾期不付租金时，出租人行使合同解除权，有权利不予退还的款项，不能作为租金进行冲抵。综上，一审判决认定事实、适用法律正确，请求法院驳回何超儒诉请。 原审被告韦克、许剑、褚廷媛未作答辩。 陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林向一审法院提出诉讼请求：1．确认潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒之间签订的《租赁合同》已于2017年8月1日解除；2．何超儒支付所欠房屋租金750956.94元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）及逾期支付租金而产生的违约金（以逾期应付租金为基数每逾期一日支付应付租金的0.3%，自2016年6月1日之日起至何超儒付清逾期租金之日止，暂计至2017年7月31日为584724.81元）；3．何超儒支付拖欠的水费1431.5元、电费36011.8元、电梯电费927.9元、公摊费9980.6元，共计48351.8元；4．韦克、许剑、褚廷媛对被告何超儒的上述第1项、第2项和第3项的付款义务共同承担还款责任；5．本案的受理费由何超儒、韦克、许剑、褚廷媛承担。 一审法院认定事实：位于南宁市商铺分别系林剑、朱春林、宁国森、陈泽彬（404号商铺、405号商铺所有人）、陈钊军所有。林剑、朱春林、宁国森、陈泽彬、陈钊军于2012年1月1日出具《授权委托书》，委托潘雪梅以受托人的名义负责商铺租赁合同的签订、收取租金、解决纠纷及其他相关租赁事宜。2012年1月1日，潘雪梅（甲方）与何超儒（乙方）签订了《租赁合同》，约定：乙方承租南宁市衡阳西路31号百万庄裙楼商品房四、五层房屋；租赁期限为8年，即从2012年1月1日至2019年12月31日，装修免租期为4个月，即2012年1月1日至2012年4月30日，2012年5月1日至2019年12月31日为收租金期；租赁物用途为商住酒店；双方签字签章后三日内乙方向甲方支付履约保证金20万元，在租期届满乙方履行完毕本合同义务及物业服务合同义务，结清租金及水电费、物业服务费、生活垃圾清运费、停车费及其他费用并按合同约定将租赁房屋交还给甲方后，甲方在10个工作日内将履约保证金不计息退还给乙方；租赁期内第一年，第四、第五层每平方每月租金为20元，从第二年起每年租金在前一年每月每平方米租金基础上依次递增5%、6%、7%、8%、8%、8%、8%，直至租期结束；2012年5月1日至2012年12月31日的月租金为47037.8元，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为49389.69元，2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为52353.07元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为56022.02元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为60514.13元，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为65359.02元，2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为70580.22元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为76224.75元；按先交租金后使用的原则，租金按每月结算，本合同生效之日起五日内，乙方向甲方支付第一个月租金，之后每个月租金应在前一个月结束的十日前（即每月20日前）由乙方支付给甲方；逾期未交租金，甲方有权追讨，逾期达30天后，甲方可以以书面通知方式解除本合同；如乙方未按约定交付或者交足租金，甲方有权向乙方加收违约金，违约金按日计算，每日违约金为所欠交金额的0.3%，违约金计算至乙方付清所欠租金到甲方账户上之日止；如乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止本合同，若甲方基于上述原因终止本合同，则甲方有权收回租赁房屋，乙方已交纳的履约保证金、租金不予退还；乙方不得以任何理由将租金与其他性质款项抵销或者提出抵销的要求；在租赁期间，乙方将本房屋转租、出借给第三方的，须征得甲方的书面同意，未经甲方书面同意，擅自转租、出借本房屋的，甲方有权提前终止本租赁合同，并不退回已收取的租金及履约保证金等内容。合同签订后，何超儒支付了履约保证金20万元，潘雪梅将房屋交付给何超儒，何超儒承租房屋用于经营酒店。 2012年4月10日，何超儒（乙方）与广西南宁市城佳物业服务有限公司（甲方）签订《百万庄裙楼物业管理合同》，约定合同期限从2012年5月1日至2019年4月30日，甲方按乙方实际用水、电的表上显示数加上电损、水损、电梯电费等的水电摊销数进行收水、电费，乙方应在每月10日前付清上月所有水电费。 2012年5月1日至2017年5月20日，潘雪梅共收到租金2701994.59元，其中，何超儒从2015年1月1日至2015年10月31日的租金未按时足额交纳，何超儒于2015年11月23日将2015年10月31日所欠的租金补交完毕。2016年1月1日以后的租金，潘雪梅未能按时足额的收到租金。 2017年3月26日，韦克、许剑出具《还款承诺书》，内容为：韦克、许剑从2015年10月1日开始与何超儒办理了居乐福酒店经营权转让手续，并实际由本人进行经营管理，但没有及时告知潘雪梅，也没有及时办理租赁合同变更手续，截止2017年3月5日，韦克、许剑实际拖欠租金626233.49元，2017年4月1日至2017年6月30日的租金196077.06元，承诺2017年4月1日交清4月份租金，5月1日交清5月份租金，并承诺在2017年5月31日前结清该租赁合同内约定的拖欠租金、违约金及应交租金，如超过上述约定时间3天不按时缴纳租金及违约金，甲方有权停水、停电。 2017年3月28日，潘雪梅（甲方）与韦克、许剑（乙方）签订《补充协议》，对《还款承诺书》进行补充，约定在乙方和何超儒按时全部履行清偿拖欠租金后，甲方与何超儒解除原签订的租赁合同，并与乙方重新签订租赁合同等内容。 2017年5月2日，潘雪梅（甲方）与韦克、许剑、褚廷媛（乙方）签订《补充协议（二）》，双方对还款时间及金额进行了重新约定，并约定在乙方和何超儒按时全部履行清偿拖欠租金后，甲方与何超儒解除原签订的租赁合同，并与褚廷媛重新签订租赁合同。 2017年7月25日，何超儒向潘雪梅提出解除租赁合同申请，内容为：何超儒在2012年1月1日至2015年10月30日期间，按时交纳了各项税费及经营期间的租金、水、电、物业等费用，无违约拖欠，何超儒于2015年10月30日与韦克签订了酒店转让协议，从2015年11月开始由韦克向潘雪梅支付租金及应缴纳的各项费用，请潘雪梅确认并同意终止与何超儒于2012年1月1日所签订的房屋租赁合同。何超儒在提出解除租赁合同申请的同时，附上其与韦克与2015年10月30日签订的《酒店转让协议》，该协议约定：何超儒将其开办的居乐福时尚精品酒店的经营权和全部经营设施折价380万元转让给韦克。 2017年8月1日，广西南宁市城佳物业服务有限公司向何超儒发出《缴费通知单》，要求何超儒于2017年8月15日之前交清2017年7月的水费1431.5元、电梯电费927.9元、电费36011.8元、电费公摊9980.6元，共计48351.8元。潘雪梅代垫了上述费用。 2017年8月10日，潘雪梅向何超儒作出《解除租赁合同通知书》，称何超儒截止2017年8月1日已拖欠租金长达12个月，经多次追讨仍拒不支付，故通知何超儒从通知发出之日解除双方的《租赁合同》，并要求何超儒支付所欠租金及违约金，履约保证金予以没收。2017年8月11日，潘雪梅将解除合同通知邮寄给何超儒，并于2017年8月15日在《南国早报》刊登了《解除租赁合同通知书》，2017年8月14日，潘雪梅将解除合同通知邮寄给许剑、褚廷媛。 一审法院认为，陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林作为案涉房屋的产权人，委托潘雪梅以潘雪梅的名义签订租赁合同、收取租金、解决纠纷，故潘雪梅与何超儒签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故潘雪梅与何超儒签订的《租赁合同》直接约束陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒。 关于潘雪梅是否具有原告主体资格的问题。如前所述，潘雪梅作为受托人，依据陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的授权以潘雪梅名义负责商铺租赁合同的签订、收取租金等相关租赁事宜，但潘雪梅并非合同相对人，其与何超儒签订的《租赁合同》约束的是陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒，因此潘雪梅不具有本案原告主体资格，无权就《租赁合同》向何超儒主张权利。 关于转租的问题。《租赁合同》约定，乙方（承租方）将房屋转租、出借第三方的，须征得甲方（出租方）的书面同意；未经甲方书面同意，擅自转租、出借房屋的，甲方有权提前终止租赁合同，并不退回已收取的租金及履约保证金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”何超儒主张潘雪梅2016年9月25日出具《关于同意商铺转租经营的证明》表明潘雪梅已知情并同意将案涉房屋转租给许剑，对此潘雪梅辩称从未签署过该证明，而是在许剑、韦克出具《还款承诺书》并于2017年3月28日与许剑、韦克签订《补充协议》时才得知何超儒已将案涉房屋转租，潘雪梅的这一主张与《还款承诺书》、《补充协议》及《补充协议（二）》记载的内容相符，并且，何超儒承租案涉房屋的用途是经营酒店，酒店的字号并未发生变更，在何超儒未明示的情况下，潘雪梅无法推断出实际经营者是否产生了变更。因此，一审法院采信潘雪梅的主张，即其于2017年3月28日得知何超儒转租的事实。之后，潘雪梅对于转租的事实并未提出异议，可以认定潘雪梅签订《补充协议》时已对何超儒转租行为追认。 关于《租赁合同》解除的时间问题。何超儒于2015年11月23日最后一次支付租金后，未再向潘雪梅交纳租金。2017年7月25日，何超儒向潘雪梅申请解除租赁合同。2017年8月10日，潘雪梅向何超儒作出《解除租赁合同通知书》，载明从通知发出之日解除双方订立的《租赁合同》。《租赁合同》约定，拖欠租金达30天以上，甲方（出租方）有权无条件单方解除合同。虽然何超儒于2017年7月25日已向潘雪梅提出解除租赁合同，但合同并未约定承租方享有单方解除合同的权利，而何超儒逾期未缴纳租金已超过应缴租金时间30天，潘雪梅有权根据合同约定单方解除合同。因此，可以认定潘雪梅于2017年8月10日作出《解除租赁合同通知书》时双方就解除合同达成合意，潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林称起诉状中的“2017年8月1日”系笔误，解除合同之日应为2017年8月10日，对此本院予以确认。故潘雪梅等6人主张其与何超儒之间签订的《租赁合同》已于2017年8月10日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 关于陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林要求何超儒支付自2016年6月1日至2017年7月31日止所欠的房屋租金的问题。如前所述，潘雪梅与何超儒签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除，陈钊军等5人有权要求何超儒支付合同解除前欠付的租金。根据合同约定，2012年5月1日至2012年12月31日的月租金为47037.8元，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为49389.69元，2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为52353.07元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为56022.02元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为60514.13元，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为65359.02元。2012年5月1日至2017年7月31日，何超儒应当支付租金3453162.46元（47037.8元/月×8个月+49389.69元/月×12个月+52353.07元/月×12个月+56022.02元/月×12月+60514.13元/月×12个月+65359.02元/月×7个月），陈钊军等5人确认2012年5月1日至2017年7月31日共收到租金2701994.59元。故何超儒仍欠租金751167.87元（3453162.46元-2701994.59元）。现陈钊军等5人仅要求何超儒支付所欠租金750956.94元，属对自己权益的自由处分，一审法院予以准许。故陈钊军等5人要求何超儒支付所欠房屋租金750956.94元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 关于陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林要求何超儒支付逾期支付租金而产生的违约金的问题。《租赁合同》约定，每个月租金应在前一个月结束的十日前（即每月20日前）支付，逾期缴纳租金的，每逾期一日支付逾期金额0.3%的违约金，故何超儒最迟应于每月20日前支付下个月的租金。根据陈钊军等5人提供的何超儒支付租金统计表，截止2016年6月1日，何超儒足额交纳2015年12月31日前的全部租金外多交了1515.83元，此后何超儒除在2016年4月21日交纳2016年1月的租金1万元以外，2016年1月及之后的租金均未足额交纳，尚欠租金291054.82元（60514.13元/月×5个月-1万元-1515.83元）。何超儒应于2016年5月20日前支付2016年6月租金60514.13元，何超儒于2016年6月3日支付了租金5万元，故2016年6月1日至6月3日的违约金，以欠付的租金351568.95元（291054.82元+60514.13元）为基数计算。2016年6月4日至6月20日的违约金，以欠付的租金301568.95元（351568.95元-5万元）为基数计算；何超儒应于2016年6月20日前支付2016年7月租金60514.13元，何超儒于2016年7月7日支付了租金35000元，故2016年6月21日至7月7日的违约金，以欠付的租金362083.08元为基数计算。2016年7月8日至7月20日的违约金，以欠付的租金327083.08元为基数计算；何超儒应于2016年7月20日前支付2016年8月租金60514.13元，何超儒于2016年7月22日、8月7日、8月17日先后支付了租金1万元、49999元、2万元，故2016年7月21日至7月22日的违约金，以欠付的租金387597.21元为基数计算。2016年7月23日至8月7日的违约金，以欠付的租金377597.21元为基数计算。2016年8月8日至8月17日的违约金，以欠付的租金327598.21元为基数计算。2016年8月18日至8月20日的违约金，以欠付的租金307598.21元为基数计算；何超儒应于2016年8月20日前支付2016年9月租金60514.13元，故2016年8月21日至9月20日的违约金，以欠付的租金368112.34元为基数计算；何超儒应于2016年9月20日前支付2016年10月租金60514.13元，故2016年9月21日至10月20日的违约金，以欠付的租金428626.47元为基数计算；何超儒应于2016年10月20日前支付2016年11月租金60514.13元，何超儒于2016年11月1日支付了租金60500元，故2016年10月21日至11月1日的违约金，以欠付的租金489140.6元为基数计算。2016年11月2日至11月20日的违约金，以欠付的租金428640.6元为基数计算；何超儒应于2016年11月20日前支付2016年12月租金60514.13元，故2016年11月21日至12月20日的违约金，以欠付的租金489154.73元为基数计算；何超儒应于2016年12月20日前支付2017年1月租金65359.02元。何超儒于2017年1月18日支付了租金60500元，故2016年12月21日至2017年1月18日的违约金，以欠付的租金554513.75元为基数计算。2017年1月19日至1月20日的违约金，以欠付的租金494013.75元为基数计算；何超儒应于2017年1月20日前支付2017年2月租金65359.02元，故2017年1月21日至2月20日的违约金，以欠付的租金559372.77元为基数计算；何超儒应于2017年2月20日前支付2017年3月租金65359.02元，故2017年2月21日至3月20日的违约金，以欠付的租金624731.79元为基数计算；何超儒应于2017年3月20日前支付2017年4月租金65359.02元，何超儒于2017年4月15日支付了租金2万元，故2017年3月21日至4月15日的违约金以欠付的租金690090.81元为基数计算。2017年4月16日至4月20日的违约金，以欠付的租金670090.81元为基数计算；何超儒应于2017年4月20日前支付2017年5月租金65359.02元，何超儒于2017年4月22日、4月25日先后支付了租金65000元、3万元，故2017年4月21日至4月22日的违约金，以欠付的租金735449.83元为基数计算。2017年4月23日至4月25日的违约金，以欠付的租金670449.83元为基数计算。2017年4月26日至5月20日的违约金，以欠付的租金640449.83元为基数计算；何超儒应于2017年5月20日前支付2017年6月租金65359.02元，何超儒于2017年5月20日支付了租金2万元，故2017年5月21日至6月20日的违约金，以欠付的租金685808.85元为基数计算；何超儒应于2017年6月20日前支付2017年7月租金65359.02元，故2017年6月21日至何超儒付清所欠租金之日止的违约金，以欠付的租金751167.87元为基数计算。 关于履约保证金的问题。根据合同约定，合同经双方签字盖章后三日内乙方（承租方）向甲方（出租方）支付履约保证金20万元。在租期届满乙方履行完毕合同义务及物业服务合同义务，结清租金及水电费、物业服务费、生活垃圾清运费、停车费及其他费用并按合同约定将租赁房屋交还给甲方后，甲方在10个工作日内将履约保证金不计息退还给乙方。如乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同，收回租赁房屋，乙方已缴纳的履约保证金不予退还。何超儒在合同签订后向原告交纳了20万元履约保证金，但因其逾期未支付租金导致合同解除，根据合同约定，20万元履约保证金不予退还。何超儒提出若欠付租金则应当用履约保证金抵扣的主张，一审院不予支持。 关于陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林要求何超儒支付拖欠的水费、电费、电梯电费、公摊费的问题。《租赁合同》约定，何超儒须自负在经营期间发生的水、电、物业费等相关费用。广西南宁市城佳物业服务有限公司于2017年8月1日发出缴费通知单要求何超儒交清2017年7月的水费1431.5元、电梯电费927.9元、电费36011.8元、电费公摊9980.6元，共计48351.8元。潘雪梅代付了上述费用。故陈钊军等5人要求何超儒支付水费1431.5元、电费36011.8元、电梯电费927.9元、公摊费9980.6元，共计48351.8元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。 关于陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林要求韦克、许剑、褚廷媛对何超儒欠付的租金、违约金及水费、电费、电梯电费、公摊费共同承担还款责任的问题。许剑、韦克出具的《还款承诺书》、潘雪梅与韦克、许剑签订的《补充协议》，以及潘雪梅与韦克、许剑、褚廷媛签订的《补充协议（二）》，均为当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《补充协议（二）》：“截止2017年5月31日，乙方与丙方（何超儒）累计拖欠甲方租金共计641965.66元，违约金共计347997.92元。……甲方同意乙方调整还款时间及金额，具体还款安排如下：2017年5月20日前付6月份部分租金30000元；2017年5月31日前支付之前欠租部分租金共计449375.96元；2017年6月5日前支付6月份部分租金35359.02元；2017年6月30日前支付7月份租金65359.02元；2017年7月30日前支付8月份租金65359.02元；2017年7月31日付清所欠租金192589.7元及违约金30000元。……如果乙方及丙方按时全部履行清偿拖欠租金，甲方同意给予减免部分违约金，双方达成按叁万元收取违约金，该违约金在清偿最后一期拖欠租金时支付。如未能按时清偿的，按原租赁合同约定，全额收取违约金……”的内容，可以认定韦克、许剑、褚廷媛签署协议的行为，属自愿对《补充协议（二）》约定范围内的租金及违约金共同承担连带偿还责任，韦克、许剑、褚廷媛应对拖欠的租金641965.66元、6-8月份租金共计196077.06元（65359.02元/月×3个月）以及违约金3万元共同承担连带偿还责任，但韦克、许剑、褚廷媛最终未按协议约定还款。虽然协议约定如未能按时清偿则按原租赁合同约定全额收取违约金，但原租赁合同约束的是何超儒，并非韦克、许剑、褚廷媛，因此韦克、许剑、褚廷媛仅对协议约定的应付租金838042.72元（641965.66元+196077.06元）以及违约金347997.92元共计1186040.64元共同承担连带偿还责任。故陈钊军等5人要求韦克、许剑、褚廷媛对何超儒所欠租金及逾期支付租金的违约金共同承担还款责任，一审法院仅支持《补充协议（二）》约定范围内的数额，超出部分不予支持。陈钊军等5人要求韦克、许剑、褚廷媛对何超儒欠付的水费、电费、电梯电费、公摊费共同承担还款责任，协议中并未约定，该项请求没有事实依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下： 一、确认潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除； 二、何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付所欠房屋租金750956.94元及逾期支付租金而产生的违约金（以逾期应付租金为基数，每逾期一日按应付租金的0.3%计算：2016年6月1日至6月3日的违约金，以欠付的租金351568.95元为基数；2016年6月4日至6月20日的违约金，以欠付的租金301568.95元为基数；2016年6月21日至7月7日的违约金，以欠付的租金362083.08元为基数；2016年7月8日至7月20日的违约金，以欠付的租金327083.08元为基数；2016年7月21日至7月22日的违约金，以欠付的租金387597.21元为基数；2016年7月23日至8月7日的违约金，以欠付的租金377597.21元为基数；2016年8月8日至8月17日的违约金，以欠付的租金327598.21元为基数；2016年8月18日至8月20日的违约金，以欠付的租金307598.21元为基数；2016年8月21日至9月20日的违约金，以欠付的租金368112.34元为基数；2016年9月21日至10月20日的违约金，以欠付的租金428626.47元为基数；2016年10月21日至11月1日的违约金，以欠付的租金489140.6元为基数；2016年11月2日至11月20日的违约金，以欠付的租金428640.6元为基数；2016年11月21日至12月20日的违约金，以欠付的租金489154.73元为基数；2016年12月21日至2017年1月18日的违约金，以欠付的租金554513.75元为基数；2017年1月19日至1月20日的违约金，以欠付的租金494013.75元为基数；2017年1月21日至2月20日的违约金，以欠付的租金559372.77元为基数；2017年2月21日至3月20日的违约金，以欠付的租金624731.79元为基数；2017年3月21日至4月15日的违约金以欠付的租金690090.81元为基数；2017年4月16日至4月20日的违约金，以欠付的租金670090.81元为基数；2017年4月21日至4月22日的违约金，以欠付的租金735449.83元为基数；2017年4月23日至4月25日的违约金，以欠付的租金670449.83元为基数；2017年4月26日至5月20日的违约金，以欠付的租金640449.83元为基数；2017年5月21日至6月20日的违约金，以欠付的租金685808.85元为基数；2017年6月21日至何超儒付清所欠租金之日止的违约金，以欠付的租金751167.87元为基数）； 三、何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付拖欠的水费1431.5元、电费36011.8元、电梯电费927.9元、公摊费9980.6元，共计48351.8元； 四、韦克、许剑、褚廷媛在何超儒应当支付的房屋租金、违约金共计1186040.64元的范围内共同承担连带偿还责任； 五、驳回陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的其他诉讼请求。 案件受理费17256元、公告费820元，合计18076元（陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林已预交），由何超儒、韦克、许剑、褚廷媛负担。 二审期间，各方当事人均无新证据提交。陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林对一审法院认定的事实没有异议。何超儒对一审法院认定的事实提出以下异议：1．一审法院遗漏查明潘雪梅是书面同意何超儒转租房屋的事实；2．对一审判决书第10页第3段“潘雪梅共收租金2701994.59元”有异议，实际上潘雪梅收到的租金数额是2891987.11元。3．对一审判决书第14页第5行认定“何超儒承租涉案房屋无法推断出实际经营者是否发生了变更”有异议，一审判决酒店字号没有发生变更是错误的，实际上是何超儒已经将酒店字号注销，由许剑重新办理了一个经营实体。潘雪梅对此是知情的，因为注销和重新办理需要房屋出租人签字同意。4．对一审判决书第15页第2段第3行认定合同解除时间为2017年8月10日有异议，陈钊军等人提出解除合同时间是2017年8月1日，而从工商登记上来看，2016年9月25日房屋已经依法转租，故之后的租金就不应当由何超儒支付了。经审查，本院认为：1．《关于同意商铺转租经营的证明》《房屋租赁授权委托书》是何超儒等人办理工商登记时提交给工商部门以证明其经营场所的材料，且上述文书并非需要潘雪梅本人亲自到工商部门签署，故一审认定上述两份文书不能证明潘雪梅书面同意何超儒将房屋转租给许剑并无不当，一审法院并未遗漏查明潘雪梅是书面同意何超儒转租房屋的事实。2．何超儒在一审庭审中认可租金存折明细及租金统计表，认可潘雪梅收到款项数额正确，只是对支付租金的主体有异议，因此何超儒在二审中对“潘雪梅共收租金2701994.59元”提出异议，但未提出相反证据，本院不予采信。3．虽然许剑重新办理了一个经营实体，但涉案房屋的字号确未发生变化。4．本案中潘雪梅于2017年8月10日作出《解除合同租赁通知书》，一审法院认定合同解除时间并无不当。至于应由谁支付租金，本院将在说理部分予以阐述。经审查，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1．潘雪梅是否具备本案原告诉讼主体资格？2．本案一审是否属于合并审理？程序是否合法？3．何超儒是否应当向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付房屋租金750956.94元，逾期付款违约金以及水费、电费、电梯电费、公摊费合计48351.85元？4．本案的履约保证金应当如何处理？ 关于第一个争议焦点。本院已于2019年12月27日作出（2019）桂71民终73号民事裁定书驳回了潘雪梅的起诉，其不具备本案诉讼主体资格的理由在此不再赘述。因潘雪梅不具备本案主体资格，仅是受陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的委托，以自己的名义与何超儒签订了《租赁合同》，故一审判决“确认潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除”的表述有误，本院纠正为“确认潘雪梅受陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的委托，与何超儒于2012年1月1日签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除”。 关于第二个争议焦点。本案中，潘雪梅受陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的委托，于2012年1月1日与何超儒签订涉案房屋租赁合同。虽然涉案房屋分属于陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林等人所有，但是在涉案租赁合同项下已作为一个整体出租给何超儒，涉案租赁合同对于这一整体租赁物的租期、租金、违约责任以及其他合同权利义务均有明确约定，故一审法院是对涉案单一租赁合同的审理，不属于合并审理的情形，一审法院审理程序合法。 关于第三个争议焦点。何超儒主张其在2012年1月1日与潘雪梅签订涉案房屋租赁合同项下的权利义务已于2016年9月25日发生了概括转移，2016年9月25日之后的租金不应由何超儒支付，应由涉案商铺的实际使用人承担。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”从潘雪梅与韦克、许剑签订的《补充协议》，以及潘雪梅与韦克、许剑、褚廷媛签订的《补充协议（二）》内容来看，涉案房屋的出租人并未放弃对何超儒主张租金及违约金，且何超儒亦未能举证证明涉案房屋的出租人已经同意何超儒将涉案合同项下的权利义务概括转让给他人。其次，何超儒本人于2017年7月25日向潘雪梅申请解除租赁合同，由此可见，何超儒在2017年7月25日之前亦认为自己仍是涉案租赁合同的承租人。即使何超儒在履行合同过程中将涉案房屋转租给他人，潘雪梅在事后对何超儒的转租行为予以追认，但是并不发生合同权利义务概括转移的效果，何超儒作为涉案租赁物的承租人，依然负有向出租人支付租金的义务。因此，一审法院判决何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付房屋租金750956.94元并无不当。 何超儒主张由于双方没有就租金进行结算，一审法院在计算逾期付款违约金时对计算基数认定不当。本院认为，涉案租赁合同就租金的标准、支付时间以及逾期付款违约金的计算方式均有明确的约定，并未要求合同双方就租金另行结算，承租人应按照合同约定支付租金。一审法院按照租金的实际支付时间，将出租人收到的款项归入当月租金并无不当，因此一审法院对违约金计算基数的认定是正确的，本院予以维持。对于逾期付款违约金的计算比例，何超儒在二审庭审中向本院提出逾期付款违约金计算比例过高，请求法院予以调整。本院认为，一审法院按照涉案租赁合同的约定，每逾期一日按应付租金的0.3%计算的逾期付款违约金过高，本院调整为每逾期一日按应付租金的0.05%计算逾期付款违约金。 何超儒作为涉案房屋的承租人，对承租房屋期间所发生的水费、电费、电梯电费、公摊费应承担支付责任，潘雪梅已代为垫付上述费用共计48351.8元，一审法院判决何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付上述费用，并无不当。 关于第四个争议焦点。涉案租赁合同约定如乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同，收回租赁房屋，乙方已缴纳的履约保证金不予退还。由于何超儒拖欠租金导致涉案租赁合同解除，根据合同约定何超儒所缴纳的20万元履约保证金不予退还，一审法院处理正确，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人何超儒的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但部分诉求处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第一百七十四条的规定，判决如下： 维持南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初175号民事判决第三项、第四项； 撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初175号民事判决第一项，第二项、第五项； 三、确认潘雪梅受陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的委托，与何超儒于2012年1月1日签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除； 四、何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付所欠房屋租金750956.94元及逾期支付租金而产生的违约金（以逾期应付租金为基数，每逾期一日按应付租金的0.05%计算：2016年6月1日至6月3日的违约金，以欠付的租金351568.95元为基数；2016年6月4日至6月20日的违约金，以欠付的租金301568.95元为基数；2016年6月21日至7月7日的违约金，以欠付的租金362083.08元为基数；2016年7月8日至7月20日的违约金，以欠付的租金327083.08元为基数；2016年7月21日至7月22日的违约金，以欠付的租金387597.21元为基数；2016年7月23日至8月7日的违约金，以欠付的租金377597.21元为基数；2016年8月8日至8月17日的违约金，以欠付的租金327598.21元为基数；2016年8月18日至8月20日的违约金，以欠付的租金307598.21元为基数；2016年8月21日至9月20日的违约金，以欠付的租金368112.34元为基数；2016年9月21日至10月20日的违约金，以欠付的租金428626.47元为基数；2016年10月21日至11月1日的违约金，以欠付的租金489140.6元为基数；2016年11月2日至11月20日的违约金，以欠付的租金428640.6元为基数；2016年11月21日至12月20日的违约金，以欠付的租金489154.73元为基数；2016年12月21日至2017年1月18日的违约金，以欠付的租金554513.75元为基数；2017年1月19日至1月20日的违约金，以欠付的租金494013.75元为基数；2017年1月21日至2月20日的违约金，以欠付的租金559372.77元为基数；2017年2月21日至3月20日的违约金，以欠付的租金624731.79元为基数；2017年3月21日至4月15日的违约金以欠付的租金690090.81元为基数；2017年4月16日至4月20日的违约金，以欠付的租金670090.81元为基数；2017年4月21日至4月22日的违约金，以欠付的租金735449.83元为基数；2017年4月23日至4月25日的违约金，以欠付的租金670449.83元为基数；2017年4月26日至5月20日的违约金，以欠付的租金640449.83元为基数；2017年5月21日至6月20日的违约金，以欠付的租金685808.85元为基数；2017年6月21日至何超儒付清所欠租金之日止的违约金，以欠付的租金751167.87元为基数）； 五、驳回陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17256元、公告费820元，合计18076元（陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林已预交）由陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林负担4489元，何超儒、韦克、许剑、褚廷媛负担13587元。 二审案件受理费17256元，公告费560元，共计17816元（何超儒已预交），由陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林负担4489元，何超儒、韦克、许剑、褚廷媛负担13327元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳