广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3307号 上诉人（原审被告）：临桂万鹂地产有限公司，住所地桂林市西城经济开发区鲁山路88号。统一社会信用代码：91450322753735167R。 法定代表人：郭鹏，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周楷效，国浩律师（南宁）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨学均，男，1942年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审被告：桂林福达机器有限公司，住所地桂林市西城经济开发区鲁山路18号。统一社会信用代码：91450322MA5KB2XY8H。 法定代表人：李刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。 原审第三人：穆世勇，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人临桂万鹂地产有限公司因与被上诉人杨学均合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人临桂万鹂地产有限公司的委托诉讼代理人周楷效，被上诉人杨学均，原审被告桂林福达机器有限公司的委托诉讼代理人文峰，原审第三人穆世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临桂万鹂地产有限公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求支付逾期交付不动产权证违约金的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违反合同约定的缴费义务在先，经上诉人多次通知后仍然拒绝履行缴费义务，法院应根据第一次通知的时间节点2016年11月9日来认定上诉人的先履行抗辩权。上诉人与被上诉人签订的《房屋置换合同书》第四条及第十条规定了被上诉人承担置换新房的有关费用后、由于被上诉人未能提供相应资料或未按第四条约定交纳费用导致无法办理房产证等责任由被上诉人承担，《合同法》约定了先履行义务一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求，以此上诉人并未违约。法院应根据现有证据及一审可查明上诉人通知被上诉人缴费时间2016年11月9日为第一次通知时间节点。二、因行政机关遗失原房屋档案资料，造成不动产登记延迟的责任不应有上诉人承担，该问题属于不能预见、不可控制、不可抗拒的行政机关原因。三、上诉人已于2017年7月21日通知住户代表应爱民代为转告被上诉人领证并缴费，被上诉人拒绝前来办理领证相关事宜是其自身原因的“受领延迟”，不应由上诉人承担违约责任。综上，一审判决第二项认定事实部分不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销并改判一审判决第二项。 杨学均辩称，由于行政机关遗失材料由我们承担不合理。我不同意上诉人说我收到条子，我从未看见也没有电话通知我，我的房屋是有产权证的，上诉人至今十多年也没有给产权证给我，请求维持一审判决。 桂林福达机器有限公司述称，一、一审法院没有根据答辩人于2016年11月9日第一次通知被上诉人履行交费义务时间来认定上诉人行使先履行抗辩权从而将因被上诉人自身原因和行政机关的行为导致办证延迟和不动产登记延迟的责任由上诉人承担是认定事实不清，适用法律不当，一审判决第二项依法应予以撤销。二、上诉人已于2017年7月21日通知住户代表应爱民代为转告被上诉人领取不动产权证书并交纳相关费用，履行了通知义务，被上诉人拒绝前来办理领证等相关事宜系因自身原因故意受领延迟，不应由上诉人承担。 穆世勇述称，同意桂林福达机器有限公司的意见。 杨学均向一审法院起诉请求：一、请求判决被告临桂万鹂地产有限公司、桂林福达机器有限公司向原告杨学均交付已办好的桂林福达机器有限公司宿舍区2号楼1单元302号房的产权证书（不动产登记证书或房屋所有权证、土地使用权证）；二、请求判决被告临桂万鹂地产有限公司、桂林福达机器有限公司向原告杨学均支付逾期交付房屋产权证书违约赔偿金10万元。三、请求判决被告临桂万鹂地产有限公司、桂林福达机器有限公司退还原告购房差价1913元；四、本案的诉讼费用由被告临桂万鹂地产有限公司、桂林福达机器有限公司负担。 一审法院认定事实：原告杨学均原拥有位于临桂区临桂镇机场路林机厂7-1-2-6号住房一套。2013年1月21日，原告与桂林福达机器有限公司签订一份《房屋置换合同书》，协议约定：“…2、旧房建筑面积为40.34㎡，新房建筑面积为92.95㎡，甲方按1.20：1的比例置换乙方48.41㎡，超建筑面积44.54㎡，单价1,218.48元/㎡，…6、新房建筑面积暂按92.95㎡进行计算，最后以产权证记载的建筑面积为准，杂物房的建筑面积暂按10.51㎡进行计算，最后以测绘部门的测量结果为准。结算时多退少补，单价不变，互不计息。四、房屋公共维修基金，契税、其它办证费用以及所有与置换新房有关的费用全部由乙方承担，具体金额以有关部门的标准收取。五、付款方式与期限1、本合同签订前乙方已支付甲方本合同第三条第4点约定的应交款项计人民币大写：陆万零伍佰叁拾肆元零玖分（小写：60，534.09元）……”第三人穆世勇作为经办人在协议上签字。2016年5月4日，被告桂林福达机器有限公司作为被告临桂万鹂地产有限公司的代理人，以该公司的名义（为甲方）与原告就涉案房屋置换又签订一份《补充协议》，约定相关内容为：桂林福达机器有限公司应于2017年1月27日前为原告办理好并取得桂林福达机器有限公司宿舍区2号楼1单元302号房屋产权证书（含房产证、土地使用权证）交付给原告。如果桂林福达机器有限公司向原告逾期交付房屋产权证书，逾期在六十日以内的，每逾期一日，向原告支付赔偿金人民币100元；逾期超过六十日的，自第六十一日起，每逾期一日，向原告支付赔偿金人民币800元，直至桂林福达机器有限公司将房屋产权证书实际交付原告之日止。之后，双方对新旧房屋进行了置换。2016年11月9日，被告桂林福达机器有限公司在安置楼下张贴《关于安置楼办证缴费的通知》，通知包括原告在内的业主缴纳契税、办证费、营业税、自来水改造费、供电改造费、防盗门费等费用。2016年12月19日，被告桂林福达机器有限公司向原告邮寄《关于安置楼办证缴费的补充通知》，通知其尽快缴纳办证费用和办理相关手续。2017年7月17日，被告临桂万鹂公司为原告办理好不动产权证书。2018年1月8日，被告桂林福达机器有限公司张贴《通知》，通知业主缴纳相关费用并领取不动产权证。之后，因原、被告双方就涉案房屋所缴纳的费用如何承担未能协商达成一致，原告遂诉至本院。同时查明，置换后原告新房登记的建筑面积为91.38㎡，与约定面积92.95㎡相差1.57㎡，该房屋系坐落于桂林市临桂区桂林福达机器有限公司安置楼2幢1单元3层02号。（原）桂林福达机器公司于2013年7月1日安装安置楼防盗门花费27035元，根据“安置楼防盗门费用明细”可知，每个单元防盗门3800元，每个单元12户，3800元÷12户≈316.67元/户，每个防盗门原配钥匙5条，配钥匙费用235元÷82户≈2.87元/户，故316.67元/户+2.87元/户≈320元/户。2016年7月27日，被告临桂万鹂地产有限公司与桂林市自来水公司签订《桂林福达机器有限公司安置楼1#-4#栋给水工程施工合同》，约定由桂林市自来水公司为桂林福达机器有限公司安置楼1#-4#栋勘察并设计安装水表，并约定水表前给水工程造价为82户×2600元/户=213200元。2016年8月12日，被告临桂万鹂地产有限公司与广西驰兴电力安装维护有限公司签订《施工合同》，约定由广西驰兴电力安装维护有限公司安置楼0.4kV配电改造工程即更换电表箱7台，其中15位表箱6台、12位表箱1台、单相载波电能表82套，合同包干价为80969元。2016年8月29日，由广西冠宇电力勘察设计有限公司对电表安装进行设计并由被告临桂万鹂地产有限公司支付设计费3500元。2017年1月5日，被告临桂万鹂地产有限公司为办证向临桂区房地产管理所支付转让手续费4865元；2017年1月16日，被告临桂万鹂地产有限公司为办证向临桂区房地产管理所支付转移登记费2010元；2017年1月23日，被告临桂万鹂地产有限公司为办证向临桂区房地产管理所支付转移登记费3044元；2017年1月23日，被告临桂万鹂地产有限公司为办证向桂林市临桂区不动产登记中心支付土地权属调查费、住宅登记费3663.68元；2017年2月23日，被告临桂万鹂地产有限公司为办证向桂林市临桂区不动产登记中心支付土地权属调查费、住宅登记费2965.5元；2017年7月20日，被告临桂万鹂地产有限公司为办证向桂林市临桂区不动产登记中心支付土地权属调查费、住宅登记费1332.86元，共计17881.04元，平摊至82户业主，金额为17881.04元÷82户≈218元/户。2017年4月8日，被告临桂万鹂地产有限公司代原告杨学均交纳契税（超面积）2315.01元。另外，涉及与被告临桂万鹂公司房屋置换的原桂林福达机器有限公司宿舍区的业主共计82户。2017年中国人民银行商业贷款一年内（含1年）年利率为4.35%。另查明，2014年4月25日，桂林福达机器有限公司在临桂工商局更名为临桂万鹂地产有限公司。被告桂林福达机器有限公司的成立日期为2016年2月4日。本案庭审中，经被告桂林福达机器有限公司披露，其与被告临桂万鹂地产有限公司实为委托代理关系，其与被告临桂万鹂地产有限公司为委托代理关系，被告临桂万鹂地产有限公司为委托人，被告桂林福达机器有限公司为代理人，以自身名义代理委托人处理与原告之间于2014年4月25日以后有关置换房屋的事项。对于上述情况，原、被告及第三人均予以认可，不持异议。 一审法院认为，原告杨学均与桂林福达机器有限公司（现更名为临桂万鹂地产有限公司）（被告）签订《房屋置换合同书》及《补充协议》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告桂林福达机器有限公司作为委托代理人在（原）桂林福达机器有限公司更名为临桂万鹂地产有限公司后，继续代被告临桂万鹂地产有限公司办理与原告房屋置换的后续问题，不违反法律规定。同时，原告在经代理人即被告桂林福达机器有限公司披露及本院释明后，选择并确定由被告临桂万鹂地产有限公司承担本案的民事责任，属原告诉讼权利的行使，且未违反法律规定，本院予以准许。一、关于本诉，争议焦点一、被告临桂万鹂地产有限公司逾期交付房屋产权证书的行为是否构成违约。原告认为根据《补充协议》的约定，被告应于2017年1月27日前为原告办理好产权证书并交付给原告，逾期则应承担违约责任。经查，被告临桂万鹂公司是于2017年3月8日向临桂不动产登记局交件办理涉案房屋的不动产证，不动产证登记时间为2017年7月17日；而被告桂林福达机器公司作为被告临桂万鹂公司的委托代理人已于2016年11月9日在安置楼下张贴《关于安置楼办证缴费的通知》，后于2016年12月19日向原告邮寄了《关于安置楼办证缴费的补充通知》，后又于2018年1月8日张贴《通知》，通知原告在内的住户于2018年1月9日起到公司缴纳相关费用并领取不动产证。因此，该院确认被告桂林福达机器公司实际通知原告领取不动产权证的时间为2018年1月9日。经审核，超出了《补充协议》约定的2017年1月27日共有346天。故，被告临桂万鹂公司的行为，不符合合同的约定，已构成违约，并应对此承担违约责任。至于2018年1月9日之后被告临桂万鹂公司是否继续承担违约责任的问题，该院认为，被告桂林福达机器公司已在2018年1月8日以张贴“通知”方式告知原告可于2018年1月9日领取不动产权证，但由于在办证过程中，被告临桂万鹂公司代垫了原告应缴纳的部分款项包括超面积的“契税”，而契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。交纳契税是办理产权证必须缴纳的税费，直接影响办证进度，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，现履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被告临桂万鹂公司要求原告在领取不动产证书前缴清其代垫的契税（超面积）等费用，属于行使其先履行抗辩权，理由正当，符合法律规定。因此，原告不缴纳相关费用不领取不动产权证的行为，是其自身原因造成，不能归责于被告临桂万鹂公司，故，被告临桂万鹂公司在2018年1月9日以后不需再承担违约责任。争议焦点二、被告临桂万鹂地产有限公司应如何承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，该院认为此期间（5个月）所造成的损失不应由被告承担，此期间（5个月）不应计付违约金；其四、被告桂林福达机器公司实际通知原告领取不动产权证的时间是2018年1月9日，而临桂区不动产登记局改革的时间起点是2016年8月1日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应顺延2016年8月1日至2016年12月31日（5个月）共计150天的天数，而被告临桂万鹂公司的逾期天数为346天，196天（即346天-150天计算）的违约天数承担违约责任。被告临桂万鹂公司、桂林福达机器公司称违约的问题是由于原告旧房所在地块其他住户房屋档案资料遗失，故发生不能注销旧证办理新证的不可抗力因素，但二被告提交的相关政府机构出具文件的日期均在为原告办理不动产权证的日期之后，对于其事后证明的效力，该院认为缺乏其他证据予以佐证，故不予采纳。关于违约金的计算问题。原、被告双方在《补充协议》中约定：“如果桂林福达机器有限公司向原告逾期交付房屋产权证书，逾期在六十日以内的，每逾期一日，向原告支付赔偿金人民币100元；逾期超过六十日的，自第六十一日起，每逾期一日，向原告支付赔偿金人民币800元，直至桂林福达机器有限公司将房屋产权证书实际交付原告之日止。”从该约定可以看出，双方是对被告临桂万鹂公司逾期交付房屋产权证书所承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于损失”。依上述法律规定，原、被告双方在《补充协议》中约定的违约金过高。本案中，二被告认为违约金过高，并向该院请求予以调整，符合法律规定。经查，由于涉案房屋的合同价款为111344.7元［即按建筑面积91.38㎡×单价1218.48元/㎡计算］，故，原告主张违约金10万元明显过高，该院依法予以调整。综合本案实际，该院认为应参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍酌情予以计算涉案违约金，即以涉案房屋的合同价款111344.7元为基数，按2017年中国人民银行商业贷款一年以内（含1年）年利率4.35%的4倍，故利息计算为111344.7元×（4.35%×4÷360天）×196天=10548元。争议焦点三、被告临桂万鹂地产有限公司是否应向原告杨学均交付产权证书以及退还购房差价。根据合同约定，被告代原告办理置换新房的相关产权证，原告也应积极配合提供相应资料或交纳相应费用，现不动产权证书已办理完毕，被告应按合同约定向原告交付不动产权证书，同时，原告也应交纳其应承担的相应费用。至于购房差价，被告在庭审中表示，确与实际房屋面积有出入的，以实际面积为准，有差价的予以返还。经核实，原告交纳的购房款为60534.09元（面积92.95㎡），而实际房屋建筑面积为91.38㎡，相差1.57㎡，按单价1218.48元/㎡计算，差价为1913元，被告临桂万鹂地产有限公司应予退还。二、关于反诉，争议焦点为：原告杨学均是否应向被告临桂万鹂公司支付契税（超面积）、营业税、办证费、防盗门费、自来水改造费、供电改造费等费用。在庭审中，原告杨学均表示认可契税，该院认为该项费用是置换房屋过程中产生的应由原告承担的相关费用，故该院对契税2315.01元予以认可，并由原告支付给被告临桂万鹂公司。被告临桂万鹂公司为缓和矛盾，于2019年6月5日向该院提出申请，申请撤回反诉请求中要求原告支付营业税6076.89元的诉讼请求，该申请是被告临桂万鹂公司的真实意思表示，不违反法律规定，该院予以准许。至于1、办证费，由于原、被告双方在《房屋置换合同书》中约定：“房屋公共维修基金，契税、其他办证费用以及所有与置换新房有关的费用全部由乙方承担，具体金额以有关部门的标准收取。”因此，双方约定办证费用应由业主即原告承担。虽然《补充协议》第六条中约定：“办理产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）费用仍按照双方之前商议的，由甲方承担。”此处“甲方”是指被告临桂万鹂公司，但是由于“双方之前商议的”只有《房屋置换合同书》一份合同，而无其他合同，所以该院推定双方依据《房屋置换合同书》的约定由业主承担办证费用的。由于办证费用共计17881.04元，办证业主共82户，17881.04元÷82≈218元/户，故，该院确认原告应承担的办证费用为218元。2、自来水改造费，相关部门要求安置楼必须为“一户一表”，才能办理不动产权证，为此被告临桂万鹂公司与桂林市自来水公司签订了《给水工程施工合同》，由桂林市自来水公司完成安置楼户表安装工程，反诉原告与桂林市自来水公司签订了《给水工程施工合同》，由桂林市自来水公司完成安置楼“户表安装工程”，根据合同约定以及发票金额和被告临桂万鹂公司支付凭证可知，该工程造价为213200元，按82户业主平摊，每个业主费用应为2600元（213200元÷82户计算），该院予以确认。虽然原、被告双方对该笔费用约定不明，但该工程确实是因置换新房安装户表所产生，并且最终受益人及使用人为安置楼的业主，该院认定该项费用属于合同约定的“与置换新房有关的费用”，故，对于被告临桂万鹂公司的该项反诉请求，该院予以支持。3、供电改造费，理由同上。被告临桂万鹂公司与广西驰兴电力安装维护有限公司签订了《施工合同》，由广西驰兴电力安装维护有限公司完成安置楼电表安装工程，并由广西冠宇电力勘察设计有限公司进行勘察设计并花费3500元设计费，根据合同约定以及发票金额可知，该工程造价为80969元，发票金额共计80969元+3500元=84469元，（84469元÷82户）≈1030元，故，平摊至每个业主费用为1030元。至于被告临桂万鹂公司还对此主张劳务人员费用16500元，因该费用无具体的发票及支付凭证等证据证明，该院不予认可。因此，该院认定供电改造费为1030元，该项费用属于合同约定的“与置换新房有关的费用”，被告临桂万鹂公司的该项反诉请求，该院予以支持。4．防盗门费，理由同上，（原）桂林福达机器公司于2013年7月1日安装安置楼防盗门花费27035元，根据“安置楼防盗门费用明细”可知，每个单元防盗门3800元，每个单元12户，3800元÷12户≈316.67元/户，每个防盗门原配钥匙5条，配钥匙费用235元÷82户≈2.87元/户，故平摊至每个业主费用为316.67元＋2.87元≈320元，该院认为该项费用属于合同约定的“与置换新房有关的费用”，故对于被告临桂万鹂公司的该项反诉请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（六）项、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下一、被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司交付坐落于桂林市临桂区桂林福达机器有限公司安置楼2幢1单元3层02号房屋的不动产权证书给原告（反诉被告）杨学均；二、被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司向原告杨学均支付逾期交付不动产权证的违约金10548元；三、被告临桂万鹂地产有限公司向原告（反诉被告）杨学均退还购房差价1913元；四、原告（反诉被告）杨学均支付契税（超面积）2315.01元，防盗门费320元，办证费218元，自来水改造费2600元，供电改造费1030元，共计6483.01元给被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司；五、驳回原告（反诉被告）杨学均的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司的其他反诉请求。 综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否存在有违反双方合同约定办理不动产权证的义务。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：临桂区全额集资建房管理办法，拟证明：按该文件第一条第（五）项规定的精神，新取得公有住房的职工，必须向原产权单位以原价退出已购住房，该规定实质上是规定安置回迁房必须注销旧证再办新证；证据二：调查笔录，拟证明：临桂区不动产登记管理中心，江丽红副主任在接受法院办案人员调查时明确表示，涉案房屋需注销原房产证才能办理新证，涉案房屋之所以先办新证再注销旧证，是因临桂区多次开协调会才予受理，上诉人不存在办证延误违约情形；证据三：不动产证书所附宗地图，拟证明宗地图显示的制图审核时间均为2016年12月30日，证明万鹂公司在制图审核时间就已经向办证机关为被上诉人申办不动产证书，上诉人不存在办证延误违约情形；证据四：桂03民终2729号案民事询问笔录，拟证明与本案案情一致的龙城案开庭询问笔录证实，被上诉人在接到上诉人的领证通知后都去过不动产登记中心领证，上诉人不存在违约情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人杨学均对以上证据进行质证：对以上证据的真实性没有异议，对证明内容没有违约有异议，上诉人说办证所遇到的困难我们不知道且不管，我只认可补充协议的内容。原审被告桂林福达机器有限公司对以上证据进行质证：对证据三性和证明内容均无异议。第三人穆世勇对证据的三性及证明内容均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据上诉人临桂万鹂地产有限公司所交证据，2016年12月30日，桂林市临桂区不动产登记局对登记土地权利人为被上诉人杨学均，制作完成了宗地代码450322100001GB00119宗地面积为338平方米、分摊面积为14.08平方米的《宗地图》。当事人对一审查明的事实属实，予以认定，但认为遗漏了与本案有关的双方当事人约定的权利、义务。故对一审本院认定的法律事实，本院予以确认。 本院另查明：在桂林福达机器有限公司与杨学均签订的《房屋置换合同书》对产权证的办理约定为：l、该置换新房产权证的办理按国家和地方的有关规定进行。2、甲方（桂林福达机器有限公司）代乙方（杨学均）办理置换新房的房产证、土地证，乙方应予以积极配合，如由于乙方未提供相应的资料或未按本合同第四条的约定交纳相应费用导致无法办理房产证、土地证，责任由已乙方承担等。 本院认为，本案是因双方当事人签订《房屋置换合同书》、《补充协议》而在双方产生了合同约定的权利、义务。根据双方合同的约定，由上诉人临桂万鹂地产有限公司为被上诉人杨学均办理好不动置换房屋产权证书是上诉人临桂万鹂地产有限公司应履行的合同义务。但，上诉人临桂万鹂地产有限公司与被上诉人杨学均也为上诉人临桂万鹂地产有限公司在何种情况下逾期履行该义务免责设置了条件。即“由于乙方（杨学均）未提供相应的资料或未按本合同第四条的约定交纳相应费用导致无法办理房产证、土地证，责任由乙方承担”。双方当事人对一审判决“四、原告（反诉被告）杨学均支付契税（超面积）2315.01元，防盗门费320元，办证费218元，自来水改造费2600元，供电改造费1030元，共计6483.01元给被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司；”中的办证费218元并无异议。亦说明被上诉人杨学均至今未履行先交办证费义务。最终由上诉人临桂万鹂地产有限公司为被上诉人杨学均垫付款项办证，虽然办理好不动产证书，晚于与双方合同约定的时间。依双方合同约定，上诉人临桂万鹂地产有限公司享有的免责条件成就，其办理好不动产证书，晚于与双方合同约定的行为不属违约行为。办证逾期亦存在（临国土资报〔2018〕33号文件）中表述“经核查该8栋楼222户的土地房产资料，材料齐全且可认定为房改房的29户，其余193户因年代久远档案管理不善，大部分住户信息和拆迁安置材料已遗失”，的行政行为。该行政行为结果不能归责于上诉人临桂万鹂地产有限公司。 综上所述，案涉房屋未及时办理不动产权证是由于被上诉人杨学均在上诉人临桂万鹂地产有限公司通知缴纳办证相应费用而未及时缴费及相关行政部门遗失原房屋档案资料等客观原因所致，上诉人逾期交付房屋产权证书是行使的先履行抗辩权，上诉人在本案中不存在违约情形。上诉人临桂万鹂地产有限公司的上诉请求成立，一审判决认定上诉人临桂万鹂地产有限公司办证违约事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（六）项、第六十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2926号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2926号民事判决第二项、第五项； 三、驳回杨学均的其他诉讼请求。 一审案件受理费2441元，反诉案件受理费119元，依法减半收取59.5元，合计2500.5元。由杨学均负担2250元，临桂万鹂地产有限公司负担250.5元。 二审案件受理费64元，由被上诉人杨学均负担。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  王治斌 审判员  王 凯 二〇一九年十二月十一日 书记员  朱银燕