四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1531号 原告：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地四川省乐至县天池镇新南路134号。统一社会信用代码：91512022579613892N。 法定代表人：黄荣正，董事长。 委托诉讼代理人：何理，男，系公司职工。 委托诉讼代理人：杨林，男，系公司职工。 被告：杨婷，女，1978年6月30日出生，汉族，住重庆市永川区。 第三人：重庆市永川区通达运输有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段725号。统一社会信用代码：91500118203790452G。 法定代表人：邓国元，董事长。 第三人：蔚彬，男，1964年2月22日出生，汉族，住重庆市永川区。 第三人：魏寿文，男，1968年7月11日出生，汉族，住重庆市永川区。 上列被告及第三人共同委托诉讼代理人：张志新，重庆新源律师事务所律师。 上列被告及第三人共同委托诉讼代理人：舒展，重庆新源律师事务所律师。 第三人：重庆国禄实业有限公司，住所地重庆市永川区临江镇中和街43号。统一社会信用代码：91500118790749269Y。 法定代表人：苏公禄，总经理。 委托诉讼代理人：刘肖斌，男，该公司职工。 第三人：苏公禄，男，1969年4月6日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：刘肖斌，男，住重庆市永川区。由重庆市永川区胜利路街道胜利路社区居民委员会推荐。 原告四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称渝鑫公司）诉被告杨婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，本院根据被告申请，依法追加重庆市永川区通达运输有限责任公司（以下简称通达公司）、蔚彬、魏寿文、重庆国禄实业有限公司（以下简称国禄公司）、苏公禄为本案第三人参加诉讼。依法公开开庭进行审理，第一次庭审时，原告渝鑫公司委托诉讼代理人杨林、被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文共同委托诉讼代理人舒展、第三人国禄公司、苏公禄共同委托诉讼代理人刘肖斌到庭参加诉讼，第二次复庭审理时，原告委托诉讼代理人何理、被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文共同委托诉讼代理人舒展、张志新到庭参加诉讼，第三人国禄公司、苏公禄及其委托诉讼代理人刘肖斌，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渝鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年6月8、9、10日签订的7份《商品房销售合同》（合同号：2015002116、2015002234、2015002233、2015002121、2015002119、2015002118、2015002238）；2.判决被告于本判决生效之日起15日内配合取消上述相关房源的网签备案；3.判令被告向原告支付逾期付款的违约金共计人民币20520.44元；4.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费等。审理中，原告经本院释明，将其第1项诉讼请求变更为“请求法院判决确认原、被告于2015年6月8、9、10日签订的7份《商品房销售合同》（合同号：2015002116、2015002234、2015002233、2015002121、2015002119、2015002118、2015002238）无效”。事实和理由：原告与被告分别于2015年6月8、9、10日签订《房屋销售合同》（以下简称合同）共7份，被告共计认购原告住宅7套，总面积为629.58㎡，总房款为人民币2052044元。双方合同不仅对价格、付款时间作出了明确约定，而且对合同的解除及违约责任也进行了明确约定。合同签订后，原告依约将上述房屋在房地产相关部门进行了备案和网上公布（以下简称网签），但被告却并未按合同的约定向原告缴纳购房款。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，被告逾期给付购房款，时长数年，已属根本违约。鉴于此，依据双方合同第十条逾期付款责任约定以及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条、九十六条规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起上述请求。庭审中，原告主张，本案原告在其原股东的操纵下与被告签订《以房抵债协议》，并根据以房抵债协议派生的《商品房买卖合同》将原告大量商品房网签给被告指定的代持人，用于抵偿原股东欠付的个人债务，已经损害了不特定的第三人（包括安置户、购房户、施工单位、其它债权人）的利益及国家利益（包括土地款、配套费、人防费、税收），根据合同法第五十二条的规定，原、被告签订的《以房抵债协议》及根据以房抵债协议派生签订的《商品房买卖合同》属于无效协议，请求法院予以确认。 被告杨婷辩称：1、原告诉称被告未按合同约定向原告交纳购房款不是事实，案涉商品房买卖合同中约定的房款已经全部付清，原告违反诚信原则恶意起诉。理由：2013年11月6日、2014年12月5日、11月20日，第三人苏公禄、国禄公司分别向第三人通达公司借款600万元、380万元、660万元，原告为上述借款提供保证担保。由于苏公禄、国禄公司未能偿还上述到期债务，2015年6月4日，三方签订《以房抵债协议书》，约定原告将其开发的国禄?城市之星的部分商品房抵偿给通达公司或其指定的人。2013年11月6日、2014年6月5日、6月26日，苏公禄分别向蔚彬借款400万元、400万元、1600万元，原告为苏公禄借款提供保证担保。由于苏公禄未能偿还上述到期债务，2015年6月4日，苏公禄、蔚彬与原告签订《以房抵债协议书》，约定原告将其开发的国禄?城市之星的部分商品房抵偿给蔚彬或其指定的人。2013年8月7日、2014年11月21日，苏公禄分别向魏寿文借款1000万元、200万元，原告为苏公禄借款提供保证担保。由于苏公禄未能偿还上述到期债务，2015年6月4日，苏公禄、魏寿文与原告签订《以房抵债协议书》，约定原告将其开发的国禄?城市之星的部分商品房抵偿给魏寿文或其指定的人。前述《以房抵债协议书》签订后，2015年6月8、9、10日，第三人通达公司、蔚彬、魏寿文指定的被告杨婷等25人与原告签订了国禄?城市之星楼盘共计161套商品房的买卖合同，并办理了备案登记。购房人应支付的房款已用“以房抵债”的方式全部付清，以上房屋已属第三人通达公司、蔚彬、魏寿文指定购房人所有。此后，原告在2016年8月1日再次明确该161套商品房的房款已经付清。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》的请求不符合《商品房买卖合同》第十条的约定和合同法第九十四条的规定。2、案涉房屋的房款已全部付清，不存在支付逾期付款违约金，原告的该项诉讼请求不能成立。综上所述，请依法驳回原告的全部诉讼诉求。原告变更诉讼请求后，被告辩称，首先，原告变更诉求未在法庭辩论终结前进行，提交新证据及变更诉求违背诚实守信原则，原告变更诉求未在申请中写明理由，故原告的变更不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）相关规定，不同意变更；其次，针对变更的请求答辩如下：1.原告与被告签订的商品房销售合同合法有效，所有的合同已经在乐至县房地产管理部门备案登记。被告按照国家规定交纳了专项维修资金，合同的内容不违反任何的强制性规定。2.原告以以房抵债协议无效为由，从而要求确认商品房销售合同无效，根据本案原告与魏寿文、蔚彬、通达公司等签订的以房抵债协议对纠纷管辖进行了约定：如果各方对以房抵债协议包括效力、履行在内发生纠纷，应当由重庆市永川区人民法院进行管辖，故，原告无权在本案中对以房抵债协议效力主张权利。3.原告主张合同无效，未明确法律依据是合同法第五十二条哪一项规定，被告认为商品房预售合同未违反该条的任何一项，且原告在起诉状中自认该商品房销售合同系双方真实意思表示,曾主张合同有效，在本案经过庭审后，尤其是原告在法庭上充分知道被告及第三人的诉讼观点之后，再对起诉状书面确认的事实予以改变，被告不同意。本案中各方当事人不仅签订了以房抵债协议，还按照以房抵债协议签订了商品房买卖合同，以房抵债协议得到了实际履行，商品房买卖合同签订的实质是债权人与债务人对借款的本息进行结算，了结各方的借款合同关系，重新建立商品房买卖合同关系，因此，本案及关联的21案件中被告的地位和其他商品房买受人的地位相同，应当受到同等保护。综上，被告不同意原告变更诉求及变更后的诉求，请法院驳回原告全部诉求。 第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的述称意见与被告杨婷的辩称意见一致。 第三人国禄公司、苏公禄述称：1.被告采用以债权抵房款的方式支付了购房款，渝鑫公司诉称被告没有交纳购房款，已构成根本违约，要求解除《商品房销售合同》的理由不成立。2018年6月13日，渝鑫公司原股东与现股东签订《股权转让协议》，并于2019年1月30日办理股权变更，渝鑫公司现股东以承债约6亿元的方式受让了原股东100％的股权。签订股权转让协议时，现股东对渝鑫公司开发项目的现状全部知情且认可；2.本案中，法院对《以房抵债协议》不应作实质性评判。理由：《以房抵债协议》于2015年签订，该协议的“债”构成复杂，渝鑫公司与被告等已经确认，且房屋已经登记备案，应维护交易稳定。本案是商品房买卖合同纠纷，不能以审理商品房买卖合同纠纷为名对《以房抵债协议》及债务构成进行实质性审理，本案判决也不应对《以房抵债协议》作出与原告诉求无关的实质性评判。若渝鑫公司认为《以房抵债协议》有违背事实及法律规定情形，可以另行主张提起撤销、变更、无效之诉。3.渝鑫公司就本案诉讼不具有正当性。理由：渝鑫公司的利益本质上就是渝鑫公司股东的利益，本案涉及160多套房屋，涉及资金近“亿”元，本案本质是渝鑫公司股东为该“亿”元资金利益之争。渝鑫公司现股东承接的原股东6亿元债务是通过借款、担保等情形构成，这既有渝鑫公司的债务，也有原股东个人的债务。综上，请求驳回渝鑫公司的诉讼请求。针对原告变更的诉讼请求，第三人国禄公司、苏公禄未作述称。 原告渝鑫公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料1：《商品房买卖合同》7份。拟证明原、被告于2015年6月8、9、10日签订商品房买卖合同，双方在合同中对价格、面积、房款约定，其中第10条对逾期付款责任进行了约定； 证据材料2：律师函及邮寄回执单。拟证明原告已经向被告发出解除合同通知书，履行了通知义务； 证据材料3：《协议书》影印件。拟证明重庆市永川区渝达建筑有限责任公司（以下简称渝达公司）、苏公禄将1200万元债权转让给蔚彬，苏公禄和渝达公司应向原告支付1200万元房款，这是典型的掏空原告公司的行为； 被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文对原告提交的证据材料质证认为：对证据材料1商品房买卖合同的真实性无异议；对证据材料2的律师函，主张未收到，同时认为，律师函落款时间2019年3月12日，原告于2019年3月25日提起诉讼，采用诉讼方式解除合同，该证据与本案不具关联性；证据材料3系复印件，对真实性不认可。 第三人国禄公司及苏公禄对原告提交证据材料质证认为：对证据材料1的真实性无异议，对证据材料2、3不清楚。 被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文为反驳原告的主张，向本院提交如下证据材料： 第一组： 证据材料1：2013年11月6日的签订《借条》、电子银行交易凭证2份； 证据材料2：《借条》、银行借记通知； 证据材料3：股东会决议、担保函； 证据材料4：《借条》、电子银行交易凭证2份。 以上证据拟证明第三人苏公禄、国禄公司向第三人通达公司借款共计600万元，原告渝鑫公司为连带责任担保人，通达公司按约向原告支付了借款的事实。 第二组： 证据材料5：《借条》、个人汇款凭证、中国银行客户回单； 证据材料6：《借条》、个人结算业务申请书； 证据材料7：《借款合同书》《借条》、付款委托书、中国银行记账流水单、结算业务申请书、个人汇款凭证； 证据材料8：股东会决议、担保函。 以上证据拟证明第三人苏公禄向第三人蔚彬借款，渝鑫公司为连带担保保证人，蔚彬按约支付了借款的事实。该借款直接转入了原告渝鑫公司账户，用于项目建设。 第三组： 证据材料9：《借条》、转款凭证、电子银行交易回单、银行记账流水单、个人汇款凭证； 证据材料10：关于利息承担的约定。 以上证据拟证明第三人苏公禄向第三人魏寿文借款，魏寿文按约支付了借款的事实。 证据材料11：《以房抵债协议书》； 证据材料12：《协议书》。 以上证据拟证明原告渝鑫公司、第三人苏公禄、国禄公司为清偿拖欠第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的借款本息，各方签订了协议书，约定用“国禄·城市之星”项目案涉的房产抵偿债务，房款以以房抵债的方式已全部付清。 证据材料13：《付款说明》4份、对私客户账户明细、银行流水单、进账单。拟证明各方已按照协议履行了各自的义务； 证据材料14：企业信用信息公示报告2份。拟证明原告渝鑫公司原股东为苏公禄、刘肖斌，重庆市和硕运输有限公司的股东为重庆市永川区通达运输有限公司； 证据材料15：住宅专项维修资金专用收据（业主使用）7份。拟证明案涉房屋专项维修资金已付； 原告渝鑫公司对被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文提交证据材料质证认为：证据材料1、2借条的借款人系苏公禄个人，保证人是国禄公司，原告未参与，对其真实性、合法性无法发表意见，但该借款与原告无关，与案涉商品房买卖及解除合同没有关联性。转款人重庆市和硕运输有限公司与通达公司没有关联；对证据材料3签字盖章的真实性无异议，合法性、关联性有异议：苏公禄当时系原告公司的实际控制人，占股达90%，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）第十六条第二、三款规定，苏公禄不能参与该事项的表决，苏公禄参与股东会并表决，违反公司法前述规定。担保函系在股东会决议基础上形成，同样不具有法律效力；证据材料4借款条没有原件，对其三性不认可。借条内容是股权转让协议，被告应提交转让协议，电子凭证上可能是往来款而不是借款；证据材料5为复印件，对三性不予认可。在证据材料1、2质证意见基础上，需要注意中国银行客户回单没有加盖银行业务办讫印章，无法证实该200万元是否已经支付；证据材料6、7为复印件，其三性不予认可。个人结算业务申请书不能证实已经支付，仅作为银行受理的依据，不能证明交易成功；证据材料8的质证意见与证据材料3一致；证据材料9在证据材料1、2质证意见基础上认为：借条是之后补签，载明时间是2015年4月23日，其中有3笔是2013年，2014年1笔，且仅有电子银行交易回单用途备注为借款，其余均是往来款或者转账，不合常理。转款凭证累计金额1200万元，但借条载明金额为1000万元。前3笔转款均不是第三人魏寿文，而系其他公司，与魏寿文借款无关联；对证据材料10签字盖章的真实性无异议，对关联性、合法性和证明目的有异议。与魏寿文的抵房协议签订时间为2015年6月4日，如被告拟证明抵房协议签订后双方债权债务已清，为何还主张苏公禄承担利息。另外，该约定载明的700万元借款是否真实存在疑问，系待证事实，且原告与苏公禄个人债务无关，原告没有理由对这部分利息承担共同责任；对证据材料11签字盖章的真实性无异议，对合法性、关联性有异议：以房抵债协议第3条内容为“甲方苏公禄系丙方渝鑫公司的股东和实际控股人”，乙方通达公司在明知的情况下，仍与苏公禄签订以原告公司资产抵偿苏公禄个人债务的协议，是典型的合谋损害原告公司利益的行为，违反公司法第二十一条规定，属侵害原告财产权行为。该低价抵偿行为不仅未得到原告股东会决议通过，且有损原告公司其他债权人利益，根据合同法第五十二条第二项、第五项规定，以房抵债协议无效；对证据材料12签字盖章的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。以房抵债协议不成立，该协议亦不成立。根据该协议第三条约定，原告作为受托方销售房屋，需先向委托方支付不低于以房抵债时的房款，然后才能对外销售，这是委托销售还是回购，若为回购，则属于“流抵押合同”，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，该协议无效；对证据材料13和硕公司付款说明的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，不能达到其证明目的。对私客户账户明细三性不予认可，既无收款人账户名称，又无账户信息，无法核对。中国银行流水清单为复印件，对三性不予认可。对农业银行回复明细真实性无异议，对关联性不认可，该笔400万元款项被注用途为“转支”，非借款。农商银行进账单，路达公司、通达公司、昌州公司的付款说明与原告无关，原告未参与，对其真实性、合法性无法发表意见；对证据材料14企业信用信息公示报告真实性、合法性无异议，对关联性不认可，不能达到被告证明目的。证据材料15专用收据真实性、合法性无异议，关联性不予认可，不能达到被告证明目的，收据未注明交款人，不能证明其已付房款目的。 第三人国禄公司及苏公禄对被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文提交的证据材料质证认为：除对股东会决议上刘肖斌签字的真实性及股东会决议无异议外，对其余证据材料，均要求核对后提供书面意见，但未提供。 第三人国禄公司、苏公禄未向本院提交证据材料。 原告变更诉讼请求后，向本院补充提交证据材料4：乐至县住房和城乡建设局出具的《关于国禄?城市之星项目情况的说明》及其附件（包括：1.法院生效法律文书统计表，共计48个案件，标的额为4.27亿；2.正常销售房源明细，共175户；3.配套费、人防费欠缴情况；4.欠税统计表；5.土地价款缴纳明细；6.施工单位信息统计，载明施工单位、进场时间及停工时间；7.棚户区安置房委托代建协议书及房源确认表；案涉楼盘不仅涉及商品房买卖还涉及代建安置房；8.乐至县住房和城乡建设局文件及相关的领导审批单、交办单、回复、照片）。原告拟证明案涉项目为非正常楼盘，由于自身实力、投资策略等问题导致资金链断裂，于2015年5月停工。截止目前，该项目涉及生效法律文书载明的债务达4.28亿元，欠缴土地出让金3170万元，欠缴配套费、人防费800余万元、欠税金890万元、欠付工程款8000万元，并涉及272套安置住房，65间安置商铺、177套商品房不能按期交付，该项目引发大量信访及群体性事件的事实。 被告杨婷、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文对原告补充提交的证据材料4质证认为：1.对这组证据的三性均不认可。情况说明是由乐至县住房和城乡建设局在2019年11月27日作出，说明是由住房和城乡建设局直接行文给乐至县人民法院，这组证据的类型不明确，直接给法院的行文不能作为原告提供的证据。乐至县住房和城乡建设局在情况说明中直接要求乐至县法院如何处理这类案件，违背民诉法第六条，人民法院对民事案件独立审判，不受行政机关和社会团体、个人的干涉的规定，是典型的行政权干预审判权的恶劣行为。2.情况说明中的诸多陈述不符合事实，例如该项目在2015年5月停工不是事实，该说明陈述渝鑫公司的原股东不具有开发实力，但乐至县住房和城乡建设局确给渝鑫公司颁发了相关批文，现在证实不具有开发实力不客观。3.以房抵债协议形成的时间2015年6月4日，商品房销售合同形成时间在2015年6月8、9、10日，情况说明后面附件99%的债务系2016年6月以后发生，暂且不论附件是否真实，仅从书面形式审查，附件包括购房者购房，施工方施工，众多的诉讼案件都发生在2015年6月以后，因此原告希望以2015年6月以后的情况和事实来否定2015年6月签订的协议，毫无道理。4.根据民诉法第七条规定，在民事案件审理中，只能以事实为依据、以法律为准绳，这里的事实需与本案有关联，而情况说明后面的附件没有一份与本案商品房销售合同效力有关联。综上，原告的证据严重不合法，请求法院不予采信。再从附表2正常销售房源明细表证实，编号为114号、116号房屋实际销售价格2680元/平方米，121号房屋销售价格为2922元/平方米，123号房屋销售价格为2638元/平方米，这5个编号的房屋销售时间均在2016年5～9月，案涉以房抵债协议2015年6月形成，抵房价格花园洋房3400元/平方米。电梯房3000/平方米，均高于上述的7套房屋销售单价，证明了以房抵债协议以及与本案有关的商品房销售合同不仅是合同当事人的真实意思表示，价格也符合甚至高于当时的市场销售价格，故案涉商品房销售合同有效。 第三人国禄公司及苏公禄因未到庭，对原告补充提交的证据材料4未发表质证意见。 本院对原、被告所举证据材料认证如下：原告提交的证据材料1商品房买卖合同，被告无异议，本院予以采信；证据材料2因无证据证实送达了被告，不予采信；证据材料3系影印件，第三人蔚彬否认签订过该协议，原告未提供其他证据佐证，不予采信；证据材料4由乐至县住房和城乡建设局出具的《关于国禄?城市之星项目情况的说明》及其附件，来源合法，证明内容客观真实，且与本案具有关联性，予以采信。被告及第三人通达公司、蔚彬、魏寿文提交的第一组证据材料中，证据1、2借条与银行交易凭证相互印证，能确认其真实，本院予以采信；证据3股东会决议及担保函的签字盖章原告无异议，本院对其真实性予以采信，但对其合法性不予采信，理由将在判理中阐明；证据4借条的借款人为渝达公司，出借人为重庆市和硕运输有限公司，收款人为覃红梅，与本案无关联性，不予采信；第二组证据材料与第一组的认证意见一致，即对其中证据5～7予以采信，证据8的合法性不予采信；第三组证据材料中的证据9借条系事后形成，且转账凭证、银行交易流水等不能印证出借人为魏寿文，与本案无关联性，不予采信；证据10关于利息承担的约定，因借款700万元的事实无相应证据证实，与本案缺乏关联性，不予采信；第四组证据材料中的证据11、12以房抵债协议的真实性，原告无异议，予以采信，其合法性不予采信，理由将在判理中阐明；证据13的真实性原告无异议，予以采信，其中，除2014年6月5日蔚彬转款400万元给原告予以确认外，其余因收款方均为其他公司，与本案无关联性，不予采信；证据14企业信用信息公示报告来源合法，内容真实，予以采信；对证据15专用收据真实性予以采信，关联性不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，第三人苏公禄出具借条，向第三人通达公司借款600万元，约定借款期限30天，月利率3%。国禄公司作为保证人签章。同日，重庆市和硕运输有限公司代通达公司通过电子银行向苏公禄转款300万元,次日再转款300万元，合计600万元。通达公司系重庆市和硕运输有限公司股东之一。 2014年12月5日，第三人国禄公司出具借条，向通达公司借款380万元，约定借款期限一个月，月利率2%，该款指定汇入原告渝鑫公司在乐至县工商银行开设的账户内。同月8日，通达公司通过工商银行向原告账户汇入人民币380万元。 2015年2月26日，原告渝鑫公司召开股东会，形成股东会议决议：渝鑫公司自愿为2013年11月6日、2014年12月5日上述苏公禄、国禄公司向通达公司借款共计980万元本息、违约金等作连带责任保证，保证期限两年。同日，渝鑫公司向通达公司出具了《担保函》。 2013年11月6日、2014年6月5日，苏公禄出具借条，两次向第三人蔚彬借款各400万元，合计800万元。约定借款期限分别为30天和1年，月利率均为3%。国禄公司作为保证人签章。蔚彬于同日通过农商银行、中国银行、农业银行向苏公禄转款800万元，其中400万元汇入原告渝鑫公司在乐至县工商银行开设的账户内。 2014年6月26日，苏公禄与蔚彬签订《借款合同书》，约定苏公禄再向蔚彬借款1600万元，借款期限1年，月利率3%。本次借款付至重庆市永川区渝达建筑有限公司账户内。因蔚彬在通达公司、重庆市兴永汽车修理有限公司有债权，借款从以下渠道支付给借款人：通达公司提供600万元，重庆市兴永汽车修理有限公司提供600万元，蔚彬个人提供400万元。苏公禄向蔚彬出具了借条，国禄公司作为保证人签章。同日，蔚彬、通达公司、重庆市兴永汽车修理有限公司通过中国银行、农商银行向苏公禄指定的渝达公司账户转款1600万元。 2015年2月26日，原告渝鑫公司召开股东会，形成股东会议决议：渝鑫公司自愿为苏公禄在2013年11月6日、2014年6月5日、6月26日向蔚彬借款共计2400万元本息、违约金等提供连带责任保证，保证期限两年。同日，渝鑫公司向蔚彬出具了《担保函》。 2015年4月23日，苏公禄向第三人魏寿文出具借条，载明：2013年8月7日，重庆市永川区渝达建筑有限公司和苏公禄向魏寿文借款1000万元（此款按借款人要求转入重庆市禄川房地产开发有限公司银行账户），借款月利率为3%，借款期限至2013年11月7日。借款到期后，借款人未偿还此借款，也未支付利息。经协商，该借款期限延长至2015年5月底，借款月利率为3%。到期后，借款人一次性偿还全部借款及拖欠利息。上述借款1000万元无交易明细佐证。被告提供的证据显示，2013年8月7日，重庆禄川房地产开发有限公司发生交易额500万元，用途为借款；另一笔200万元，用途为往来款，重庆禄川房地产开发有限公司为收款方，通达公司为转款方；同年8月23日，交易金额300万元，用途为借款，付款方为重庆市昌州实业（集团）有限公司，收款方为重庆禄川房地产开发有限公司。 2015年6月4日，苏公禄作为甲方，渝鑫公司作为丙方，分别与乙方蔚彬、魏寿文签订《以房抵债协议书》；同日，苏公禄、国禄公司作为甲方，渝鑫公司作为丙方，与乙方通达公司签订《以房抵债协议书》。约定：甲方欠乙方通达公司借款本息1464.2233万元，欠蔚彬借款本息3304万元，欠魏寿文借款本息1660万元，丙方渝鑫公司系借款保证人，甲方苏公禄系丙方渝鑫公司股东和实际控制人。三方经友好协商，达成如下以房抵债协议：一、丙方将其开发的国禄·城市之星项目花园洋房以3400元/平方米、电梯房3000元/平方米的价格抵偿给乙方（花园洋房占比80%，电梯房占比20%），所抵房款和购房者应当缴纳的税金及其他费用冲抵甲方欠乙方的借款本息。二、具体做法1.由乙方或乙方指定的受让人与丙方签订商品房买卖合同，并到房产交易部门备案登记。乙方或乙方指定的受让人与丙方之间的权利义务关系按商品房买卖合同的约定执行。2.在商品房买卖合同签订和备案后，丙方向乙方或乙方指定的受让人开具正规的房屋销售发票和其他费用收据；发票和收据上的房款和其他费用金额即视为甲方偿还乙方的借款本息。3.若房款和其他费用高于借款本息，则高出部分由乙方支付给丙方；若房款和其他费用低于借款本息，则低出部分由甲方和丙方支付给乙方。三、若丙方原因致使乙方或乙方指定的受让人未能得到所抵偿的房屋，或受让人根据商品房买卖合同行使解除权，则该房屋的房款、税金及其他费用视为甲方未偿还乙方的借款本息，且由丙方承担连带保证责任。 2015年6月8、9、10日，第三人通达公司、蔚彬、魏寿文指定被告杨婷、聂丹丹、王海川等21人作为受让人，与原告签订了国禄·城市之星楼盘共计161套的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。本案被告杨婷共计受让7套商品房，房号分别为11-4-10（合同编号：2015002116），建筑面积60.13㎡，总价款180390元；11-4-9号（合同编号：2015002118），建筑面积50.53㎡，总价款151590元；11-3-10号（合同编号：2015002119），建筑面积60.13㎡，总价款180390元；11-3-9号（合同编号：2015002121），建筑面积50.53㎡，总价款151590元；24-2-1-2号（合同编号：2015002233），建筑面积135.53㎡，总价款460802元，24-2-2-2号（合同编号：2015002234），建筑面积136.30㎡，总价款463420元，24-2-3-2号（合同编号：2015002238），建筑面积136.43㎡，总价款463862元。7套房屋房款共计2052044元。被告杨婷实际未出资，原告渝鑫公司亦未向被告杨婷开具房屋销售发票和其他费用收据。 另查明，原告渝鑫公司原股东为苏公禄、刘肖斌，其中苏公禄占股90%，刘肖斌占股10%。国禄?城市之星项目开发建设过程中，因经营管理不善，导致公司资金链断裂，项目于2015年5月停工。截止目前，该项目涉及生效法律文书载明的债务已达4.28亿元，欠缴土地出让金3170余万元，欠缴配套费、人防费800余万元、税金890余万元、欠付工程款8000余万元，并涉及272套安置住房，65间安置商铺、177套商品房不能按期交付。该项目已引发大量信访及群体性事件，现正在处理中。 案经本院审判委员会讨论认为，一、关于原告是否有权变更诉讼请求问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本案中，原告主张民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院通知原告可以变更诉讼请求，系人民法院依法行使释明权，目的是节约司法资源，减少当事人诉累，原告据此变更诉讼请求并无不当。故被告及第三人通达公司、蔚彬、魏寿文不同意原告变更诉讼请求的理由不成立，本院不予采纳。 二、关于原告为第三人债务担保的股东会决议效力问题。2015年2月26日，原告召开股东会，形成股东会决议，为苏公禄、国禄公司向第三人通达公司、蔚彬借款3380万元（其中国禄公司借款380万元）提供连带责任保证。公司法第四十一条规定：“召开股东会会议，应当于会议召开十五日前通知全体股东；但是，公司章程另有规定或者全体股东另有约定的除外。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。”本案第三人通达公司、蔚彬仅向本院提交了股东会决议，未提交股东会会议记录等资料，缺乏形式要件。另外，公司法第十六条第二、三款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”据此，本案原告为其原实际控制人苏公禄提供担保，苏公禄不得参加该股东会的表决，但苏公禄参加股东会并进行表决的行为，明显违反上述法律规定。根据公司法第二十二条关于“公司股东会或者股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的无效”的规定，原告为第三人债务担保的股东会决议缺乏合法性，对该股东决议，本院不予采信。 三、关于原告与第三人签订的《以房抵债协议书》效力问题。债权人与债务人之间存在金钱债务，双方可以约定以特定物替代原金钱债务的清偿，该种替代履行债务的方式系以物抵债。一般情形下，当事人设定以物抵债的目的是为了及时清偿债务，但也存在采用以物抵债方式，恶意逃避债务，损害第三人合法权益的情形，因此对该类案件需要对以物抵债的真实目的进行审查，防止损害他人权益事件发生。 首先，案涉以房抵债协议签订前，第三人苏公禄利用其控股股东和实际控制人的优势地位，违反公司法规定召开股东会，决定由渝鑫公司对苏公禄欠第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的个人债务提供担保，并最终由三方签订了以物抵债协议。如前所述，由于该股东会决议缺乏合法性，损害了原告渝鑫公司利益而无效。理由：第一，原告渝鑫公司所担保债务多数系苏公禄个人债务。根据被告举示的证据显示，案涉债务总额为5040万元，其中借款人为国禄公司的380万元，借款人为渝达公司的660万元，其余借款4000万元均为苏公禄个人债务。上述借款实际进入原告公司账户的仅有780万元，其余收款人为苏公禄1000万元，案外人覃红梅660万元，渝达公司1600万元，禄川房地产开发公司1000万元。实际付款人中，除通达公司、蔚彬、魏寿文外，尚有关联公司重庆市和硕运输公司、重庆市兴永汽车修理公司、重庆市昌州实业有限公司。第二，案涉民间借贷金额虚高。本案除第三人通达公司借款980万元、蔚彬借款2400万元，合计3380万元（不全是通达公司、蔚彬付款）有相应转款凭证外，其余借款收款人为覃红梅的660万元，借款人为渝达公司，付款方为重庆市和硕运输有限公司，且未提供证据原件佐证；魏寿文借款1000万元，实际付款人为重庆市永川区路达汽车运输公司、通达公司、昌州实业公司，收款人系禄川房地产开发公司；魏寿文借款的借条系事后形成，且无相应的转款凭证佐证，故该1660万元债务并非与本案原告有关。第三，案涉债权债务与购房款总额并不等价。本院受理的21案，涉161套商品房，总房款4920余万元，即使不考虑原告担保效力问题，能够认定与原告有关的债务也仅有3380万元，合同约定的房产价值远高于债务金额，故以房抵债明显不对价，不符合正常的交易行为和习惯，有违公平原则。根据公司法第二十一条关于“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益”的规定，苏公禄的行为严重损害了原告渝鑫公司的利益，且第三人通达公司、蔚彬、魏寿文以本案被告等人的名义受让的房产价值明显高于其债务金额的行为系明知，不排除其与苏公禄有恶意串通损害原告合法权益的合理怀疑，故以房抵债协议应当认定为无效。 其次，国禄?城市之星项目楼盘于2015年5月已处于停工状态，案涉房屋未实际修建。苏公禄利用其控股股东及实际控制人身份将渝鑫公司尚未修建的房屋用于抵偿其个人及其关联公司的债务，损害了渝鑫公司的利益。同时，案涉161套商品房因上述以房抵债行为无法正常上市交易，对外销售，导致相应售房款（建房资金）无法回收，案涉楼盘进一步陷入停工困境，渝鑫公司对外经济偿付能力也因此加重，亦直接损害了国家利益及后期其他合法购房户、安置户等债权人的利益。原告提交的证据材料显示，国禄?城市之星项目涉及生效法律文书载明的债务已达4.28亿元，欠缴土地出让金3170余万元，欠缴配套费、人防费800余万元、税金890余万元、欠付工程款8000余万元，并涉及272套安置住房，65安置商铺、177套商品房不能按期交付，且该项目已引发大量信访及群体性事件。如前所述，不排除第三人通达公司、蔚彬、魏寿文有与苏公禄有恶意串通损害原告合法权益的合理怀疑，根据合同法第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，原告与第三人签订的以房抵债协议应当依法认定为无效。 关于被告辩称原告主张涉其他购房者、施工方及众多的诉讼案件均发生在案涉以房抵债协议签订之后，不能以此后的事实否定此前签订协议的问题。因案涉项目发生纠纷的时间确有2015年6月之后情形，但并不表明该纠纷关联的事实也于2015年6月之后发生，如原告所欠的土地出让金、欠缴配套费、安置房、工程款等，故被告辩称理由不成立，不予采纳。 四、关于案涉商品房买卖合同效力问题。首先，作为商品房买卖合同的双方应当具有订立合同的合意。本案被告系由第三人指定，与原告签订合同，目的是保障第三人民间借贷债权的实现，其作为商品房买卖合同的购买方，本身并无购买原告商品房的真实意思表达，也并未实际支付合同约定的购房款。根据合同法第十三条关于“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”和《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条关于“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，对缺乏真实意思表达的民事法律行为，依法不能认定为有效的民事法律行为，故案涉商品房买卖合同因缺乏当事人合意而无效。再者，因以物抵债协议属无效协议，基于以物抵债协议而签订商品房买卖合同，同样因为损害了第三人的利益，应当依法认定为无效。关于原告主张要求被告给付违约金的诉讼请求，由于商品房买卖合同无效，原告的该项主张无事实和法律依据，对原告该项主张不予支持。 综上所述，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效的理由成立，本院予以支持。因原、被告签订的商品房买卖合同无效，根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，应由被告返还房屋给原告，原告退还房款给被告。由于案涉房屋系商品房预售，被告至今未实际接收房屋，仅在房管部门网签备案，被告也未实际支付相应购房款，故不存在被告返还房屋，原告退还房款以及被告配合注销房屋网签备案的问题。原告可依据人民法院生效法律文书，到相关部门将预售房屋恢复到合同签订前的原始状态。以物抵债协议被确认无效后，原债权债务法律关系并不消灭，第三人通达公司、蔚彬、魏寿文可以依据原债权债务关系另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十一条、第二十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下： 一、确认原告四川渝鑫公路建设有限公司与被告杨婷于2015年6月8、9、10日签订的7份《商品房买卖合同》（合同编号为：2015002116、2015002118、2015002119、2015002121、2015002233、2015002234、2015002238）无效； 二、驳回原告四川渝鑫公路建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费313元，由原告四川渝鑫公路建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  刘仕蓉 人民陪审员  张 军 人民陪审员  舒 适 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  吴 忧