山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1621民初552号原告：李风忠，男，1961年1月4日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县。委托诉讼代理人：李霞，山东聚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，山东聚法律师事务所实习律师。被告：弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司，住所地惠民县故园南路南侧（木材公司处）。负责人：高斌，经理。被告：弘盛地产有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处堰北社区。法定代表人：戚利，董事长。委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。原告李风忠与被告弘盛地产有限公司、被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司项目转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李风忠的委托诉讼代理人李霞、被告弘盛地产有限公司委托诉讼代理人张广峰到庭参加诉讼；被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李风忠向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告继续履行《三方协议》中的所涉土地过户手续、协助履行房产证办理义务；2、判令被告赔偿因不能及时变更过户手续，导致十套房产被查封、拍卖而给原告造成的经济损失12354640元（该数额为变更后数额）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：第一被告系第二被告于2010年在惠民县工商局登记设立的分公司。第二被告弘盛地产有限公司于2010年11月26日以弘盛地产有限公司惠民县鑫乐居分公司名义与惠民县人民政府签订《惠民县府衙周围西北营街、、察院街、北门街、大王营街旧城改造项目合同书》，负责以上拆迁安置项目。合同签订后，弘盛地产有限公司惠民县鑫乐居分公司应于2012年完成的主要任务即拆迁安置义务，截至2014年4月份仅仅完成工程量的三分之一，致使千户群众长时间不能得到安置，引起多次群体性上访涉访事件，给当地政府造成巨大的政治、经济和社会稳定压力。而作为弘盛地产有限公司及其设立的弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司因种种因素影响，经营出现严重困难，自己认可已失去继续履行合同主要义务的能力。经协商，于2014年4月25日由惠民县人民政府作为甲方、弘盛地产有限公司及设立的弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司作为乙方、李风忠作为丙方签订三方协议（即：合同权利义务转让协议，以下简称转让协议），约定了三方的权利义务。转让协议第四条载明“本协议签订之日时，已建安置房和商品房（含在建安置房和商品房）等全部由丙方接收，本协议签订前，已建成或在建项目中乙方已收取的销售款归乙方所有。以后的销售款由丙方收取并所有”，第六条载明“本协议签订后3日内，乙方将弘盛地产有限公司惠民县鑫乐居分公司名下的土地使用权（已抵押于华融除外）及相关权开发权益、已建安置房和商品房（含在建安置房和商品房）等全部移交给丙方”。第十条载明“已开工的棣园108亩土地（现抵押于华融资产管理公司浙江分公司），乙方负责偿还其贷款和解除抵押，与丙方无关。乙方解除抵押后7日内将使用权并更至丙方，并协助丙方为业主办理房产证件”。根据转让协议，2014年4月26日弘盛地产有限公司惠民县鑫乐居分公司与李风忠以交接清单形式将财产等交付李风忠，并明确注明：“将以下财产全部由弘盛鑫乐居分公司交付李风忠用于抵顶李风忠建设月亮湾安置小区需继续投入的资金”。双方交接完毕，李风忠对转让协议中涉及的财产及相关权利义务顺利过渡。弘盛地产有限公司及设立的弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司的人员撤离惠民县，该项目的相关财产及后续建设由丙方李风忠全权支配、负责。原告接手后经查案外人韩君堂于2013年11月26日与弘盛地产有限公司惠民县鑫乐居分公司签订商品房买卖合同，购买惠民县棣园1015小区位于府邸西侧76号（棣园）第B22幢103、104、105、108、111铺；第B36幢03、04、05、06、07铺（合同标号：No.2013K0000170191-No.2013K0000170200）商铺十套，“商品房买卖合同”签订后至三方签订转让协议时、以及按三方协议交接后韩君堂作为买受人一直未按合同约定支付购买款，根据三方签订的“转让协议”，其与案外人签订的“商品房买卖合同”，由李风忠承接该合同中的相应权利义务，负责向买受人收取购房款并承担交房义务。同时依据《三方协议》及交接清单约定，将该十套商铺的销售款由李风忠享有并用于抵顶李风忠承建月亮湾安置小区的建设资金。为回笼资金，李风忠与韩君堂根据《商品房买卖合同》约定依法解除合同，并将其中五套商铺另行出售给案外人，将所得款项用于月亮湾安置小区建设。但因被告未及时办理土地解押手续，导致迟迟未能办理土地变更手续，导致十套商铺被作为被告的财产于2014年6月9日被泰安市中级人民法院预查封并进入拍卖程序，原告曾及时提出执行异议申请及执行异议之诉，经泰安市中级人民法院及山东省高院、最高人民法院审理；该十套商铺已交付原告，但因土地未及时解押、未能办理土地使用权登记信息，被认定为该房产登记在第一被告名下，属于第一、二被告的财产而被强制执行，最终给原告方造成直接经济损失。综上，涉案十套商铺已交付原告占有使用至今，且根据转让协议及交接清单属于原告处分且所得销售款用于抵顶原告建设月亮湾安置小区的资金范围。现因被告的过错，导致该十套商铺未能回笼销售款或变现资金抵顶原告承建月亮湾安置小区使用，而是用于替两被告偿还债务，给原告造成直接经济损失。为维护原告的合法权益，特具状贵院，请依法支持我方的诉讼请求。被告弘盛地产有限公司辩称，第一，案涉土地是商品房开发土地，而原告不具有商品房开发资质，如讲土地使用权变更到原告名下，则该项目的业主，房屋的确权发证都不能进行，因此原告要求履行土地过户手续的请求不应支持。第二，十套被拍卖的房屋，在签订转让协议前已经作为借款的担保与债权人签订房屋预售合同并且网签，因此在签订协议时，该十套房屋就存在被查封或拍卖抵债的现实可能。而且项目转让是现状转让因此该十套房屋事实上不属于原告接收和有权处分的范围，原告不应因房屋被拍卖而要求被告赔偿。第三，关于原告的第一项诉讼请求存在超诉讼时效的问题。原告为支持其主张向法庭提交了以下证据：1、合同权力义务转让协议书及交接清单各一份，证明2014年4月25日原被告及惠民县人民政府签订三方协议，被告弘盛地产有限公司将弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司承建的棣园项目，由原告包括其注册的公司来接手，且在2014年4月26日，被告根据协议将相关财产交由原告享有和处分，其中特别是交接清单第五项，包括涉案的十套商铺，第八项就已经抵押华融并已经开发的约108亩土地，且在合同第十条约定由被告负责对该108亩土地进行办理还款解押手续。其中涉案的十套商铺也在该108亩范围内。2、惠民县人民法院（2016）鲁1621民初1218民事判决书以及滨州市中级人民法院（2017）鲁16民终974号民事判决书各一份（原件在惠民县人民法院执行卷宗中），证明涉案的十套商铺经惠民县及滨州市中级人民法院两级法院审理确认了李风忠对该十套商铺的处分权，并依法支持了因买受人韩君堂未按合同约定支付购房款由原告主张解除合同并由韩君堂支付违约金诉讼请求。也进一步确认原被告在签订转让协议及进行财产交接时已将该十套商铺交付原告并由原告收取售房款事实。3、泰安市中级人民法院（2016）鲁09执异56号执行裁定书、（2016）鲁09民初353号民事判决书、山东省高级人民法院（2018）鲁民终59号民事判决书、最高院2018最高法民申5535号民事裁定书各一份，证明涉案十套商铺在被泰安市中级人民法院查封后我方及时提起执行异议之诉，最终认定关于该十套涉案商铺原告对弘盛地产有限公司及弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司享有的属于债权，因被告未及时办理土地变更手续导致该房产被强制执行，给原告直接造成了经济损失。4、商品房买卖合同10份复印件，证明涉案的10套房产在2014年被告的出售价格，根据三方协议及财产交接清单，该10套房产的销售款应属于未回收销售款，属于原告享有，因该房产最终用于偿还被告的债务，而导致原告无法实际享有该债权，而给原告造成经济损失，10套房产的总价款共计12354640元。以上证据经当庭质证，被告弘盛地产有限公司质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其部分证明内容有异议，涉案的十套商铺在签定协议时已经属于担保财产，因此原告实际接收和收让的财产价值，不包括十套房屋，其他没有异议。对证据2的真实性无异议，但是该两份判决书对事实的认定是不准确的被告作为涉案房屋销售合同的当事人完全清楚当时签订商品房合同的目的，就是为了对借款进行担保，该让与担保的法律关系已被泰安中院和省高院的法律文书所确认。对证据3的真实性无异议，但是在山东省高院判决书中第七页第二段也认定了涉案十套房屋属于担保财产的事实。对证据4的真实性无异议，但是对证明对象有异议，该10套房产在2013年11月26日已经网签给韩君堂，因此，在原告与被告2014年4月25日签订三方协议时，即应当明知上述房产不在接收和收益范围，因此，因该10套房产被拍卖而主张损失缺乏依据。本庭审查认为，原告提交的1、2、3、4号证据客观存在，与本案有关联，故确认为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司系被告弘盛地产有限公司于2010年在惠民县工商局登记设立的分公司。被告弘盛地产有限公司于2010年11月26日以弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司名义与惠民县人民政府签订《惠民县府衙周围西北营街、、察院街、北门街、大王营街旧城改造项目合同书》、《关于湿地公园占用项目土地的置换补充协议》。合同签订后，弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司应于2012年完成的主要任务即拆迁安置义务，截至2014年4月份仅仅完成工程量的三分之一，致使千户群众长时间不能得到安置，给当地政府造成巨大的社会稳定压力。弘盛地产有限公司因各种因素影响，经营出现严重困难。经协商，2014年4月25日，由惠民县人民政府作为甲方、弘盛地产有限公司及弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司作为乙方、李风忠作为丙方签订《合同权利义务转让协议书》（以下简称转让协议），该转让协议第四条载明“本协议签订之日时乙方名下的土地使用权（已抵押于华融资产管理公司浙江分公司未建设的176亩土地除外）及相关开发权益、已建安置房和商品房（含在建安置房和商品房）等全部由丙方接收，并继续完成项目建设。本协议签订前，已建成或在建项目中乙方已收取的销售款归乙方所有。以后的销售款由丙方收取并所有；上述建设项目的后续建设、竣工验收及产权证书的办理由丙方负责，乙方无条件协助。”转让协议第六条载明“本协议签订后3日内，乙方将弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司名下的土地使用权（已抵押于华融资产管理公司浙江分公司未建设的176亩土地除外）及相关权开发权益、已建安置房和商品房（含在建安置房和商品房）等全部移交给丙方，并协助丙方顺利过渡”。该协议第十条载明“已开工的棣园108亩土地（现抵押于华融资产管理公司浙江分公司），乙方负责偿还其贷款和解除抵押，与丙方无关。乙方解除抵押后7日内将使用权并更至丙方，并协助丙方为业主办理房产证件”。根据转让协议，2014年4月26日弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司与李风忠办理财产交接，并制作了《交接清单》，该交接清单载明了交接的财产，该清单（具体财产）第5项载明“棣园项目在办理中未回款的销售款”，并在交接清单中载明“将以下财产全部由弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司交付李风忠用于抵顶李风忠建设月亮湾安置小区需继续投入的资金”。原告接手后发现案外人韩君堂于2013年11月26日与弘盛地产有限公司惠民县鑫乐居分公司签订商品房买卖合同，购买惠民县棣园1015小区位于府邸西侧76号（棣园）第B22幢103、104、105、108、111铺；第B36幢03、04、05、06、07铺（合同标号：No.2013K0000170191-No.2013K0000170200）商铺共十套，“商品房买卖合同”签订后至《合同权利义务转让协议书》签订时、以及按转让协议交接后韩君堂作为买受人一直未按合同约定支付购房款（涉案十套商铺的合同总价款为12354640元）。为回笼资金，原告李风忠于2016年4月8日以韩君堂为被告、以弘盛地产有限公司和弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司为第三人提起诉讼，要求与韩君堂根据《商品房买卖合同》约定解除合同，并支付违约金；经惠民县人民法院审理，作出（2016）鲁1621民初1218号民事判决，判决意见为：一、依法解除韩君堂与弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司签订的商品房买卖合同（合同编号为：NO.2013K0000170200，NO.2013K0000170199，NO.2013K0000170198；NO.2013K0000170197；NO.2013K0000170196；NO.2013K0000170195;NO.2013K0000170194；NO.2013K0000170193;NO.2013K0000170192；NO.2013K0000170191；二、被告韩君堂向原告支付合同违约金207038.4元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告李风忠的其他诉讼请求。韩君堂对上述判决不服，提起上诉，山东省滨州市中级人民法院于2017年6月22日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。涉案十套商铺于2014年6月9日被泰安市中级人民法院预查封，原告提出了执行异议申请及提起执行异议之诉，经泰安市中级人民法院（一审）、山东省高级人民法院（二审）、最高人民法院（再审）依法审理，李风忠的诉讼请求及上诉、再审请求均被驳回。山东省泰安市岱岳区人民法院于2018年9月十三日作出（2018）鲁0911执821号之一执行裁定书，裁定将被执行人弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司开发建设的本案中涉案十套商铺作价后交付申请执行人陈玉华抵偿相应债务；并于当日向惠民县房管局送达了上述十套商铺更名的协助执行通知书。本院认为，原告李风忠与被告弘盛地产有限公司、被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司订立的《合同权利义务转让协议书》，客观存在，是当事人的真实意思表示，应为有效合同，合同各方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中所涉《合同权利义务转让协议书》，系为相关建设项目转让所订立，本案相关争议系因该合同履行所引起的争议，而非商品房买卖争议，本案案由应确定为项目转让合同纠纷为宜。双方《合同权利义务转让协议书》中明确约定了被告弘盛地产有限公司、被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司负有按合同约定办理土地使用权变更手续及协助原告办理房产证的义务，被告未及时履行上述义务，已构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告继续履行《合同权利义务转让协议书》中所涉的土地过户手续、协助履行房产证办理义务的主张，于法有据，应予支持。关于本案中争议的因被告未及时过户，十套商铺被法院执行所造成损失问题，鉴于本案所争议的十套商铺属于棣园项目，双方在交接清单第5项中列明“棣园项目在办理中未回款的销售款”，该十套商铺未回款的销售款应属于交接清单第5项的内容；被告弘盛地产有限公司在交接财产时，也将该十套商铺的买卖合同移交给原告，且未就该十套商铺单独作出说明；在滨州市中级人民法院的生效判决中也确认该十套商铺销售款属于双方交接的债权，故原告对涉案十套商铺交接时的销售款享有所有权。被告弘盛地产有限公司、被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司未及时办理相关过户手续，造成涉案十套商铺被泰安市中级人民法院强制执行（被执行人为弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司），原告因此无法再就涉案商铺实现相应债权，故两被告应依法赔偿因违约给原告造成的经济损失。本案中原告损失数额，应按该十套商铺交接时的销售款数额予以认定，因交接时涉案十套商铺已办理网签，故“未回款的销售款”数额应为网签合同所载价款；此数额也是被告弘盛地产有限公司、被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司在订立《合同权利义务转让协议书》时所能预料之原告预期收益，应属因违约造成损失的合理数额。综上本案中被告应赔偿原告的损失数额应确定为12354640元。被告弘盛地产有限公司惠民鑫乐居分公司系被告弘盛地产有限公司设立的分支机构，不具备法人资格，其民事责任依法应由弘盛地产有限公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、被告弘盛地产有限公司继续履行2014年4月25日签订的《合同权利义务转让协议书》中所约定的办理土地过户手续、协助办理房产证义务；二、被告弘盛地产有限公司向原告李风忠支付损失赔偿款12354640元。三、驳回原告李风忠的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95927.84元，由被告弘盛地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判长  孙玲玲审判员  钱 强审判员  张 谦二〇一九年十二月三十日书记员  张蓉蓉