河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1622民初3597号原告（案外人）：鲍建，男，汉族，1961年6月17日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡胜国，北京中首律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：雷玉芬，女，汉族，1962年10月10日出生，住西华县。被告：刘营军，男，汉族，1980年8月28日出生，住西华县。雷玉芬、刘营军委托诉讼代理人：陈武军，河南天图律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：高保华，女，汉族，1964年7月1日出生，住西华县。被告：刘国亮，男，汉族，1967年10月3日出生，住西华县。被告：白俊贞，女，汉族，1967年12月30日出生，住西华县，系被告刘国亮之妻。刘国亮、白俊贞委托诉讼代理人：孙铁洲，河南明辨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:刘海森，男，汉族，1989年5月8日出生，住西华县，系被告刘国亮之子。委托诉讼代理人：孙铁洲，河南明辨律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：河南圣力路桥有限公司，住所地：西华县城南。法定代表人：马光华，系公司负责人。诉讼代表人：河南圣力路桥有限公司管理人。委托诉讼代理人：王东，河南箕城律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告鲍建与被告雷玉芬、刘营军、高保华、刘国亮、白俊贞、刘海森、河南圣力路桥有限公司（以下简称圣力路桥）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲍建的诉讼代理人胡胜国，被告雷玉芬、刘营军的诉讼代理人陈武军，被告刘国亮、白俊贞、刘海森共同委托的诉讼代理人孙铁洲，圣力路桥的诉讼代理人王东等到庭参加了诉讼。被告高保华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍建向本院提出诉讼请求：撤销对北京市××家园××区××楼××号，建筑面积291.95平方米房产的查封、冻结等执行措施。事实与理由：原告于2018年8月10日与刘海森签订《房屋买卖协议》，以1490万元的价格购买了刘海森坐落于北京市××家园××区××楼××号的房产，建筑面积291.95平方米。鉴于房屋存在银行按揭贷款和其他抵押借款，合同约定以分期付款的方式在一年内支付完毕全部购房款，支付完毕后，刘海森应在五十日内将房屋过户到原告名下。合同签订后，原告如约在一年内支付完毕全部购房款，刘海森也如约实际交付了房屋，办理了物业、水电等交接手续。物业费、水电费等一直由原告交纳。然而，在刘海森办理完毕按揭贷款解押手续后，准备将房屋过户给原告之时，该房屋却被西华县人民法院（2019）豫1622执882号之三执行裁定书、（2019）豫1622民初1878号民事裁定书、（2019）豫1622民初3139号民事裁定书裁定予以查封、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于原告已经购买的北京市朝阳区鸿博家园五区19号楼03号，建筑面积291.95平方米房产不得查封、冻结。西华县人民法院作出的（2019）豫1622执882号之三执行裁定书、（2019）豫1622民初1878号民事裁定书、（2019）豫1622民初3139号民事裁定书，侵害了原告的合法权益。对此，原告及时提起了案外人执行异议。西华县人民法院于2019年9月10日作出（2019）豫1622执民46号“执行裁定书”，驳回了原告的异议请求。原告不服，现提起案外人异议之诉，请求贵院依法公正处理，支持原告的诉讼请求，判如所请。原告在庭审中增加诉讼请求：诉讼费用由七被告承担。对事实与理由补充陈述：原告以1490万元购买刘海森办理房产登记手续的涉案房屋，其中支付给刘海森涉案房屋的银行按揭贷款550万元及利息，支付该房屋的其他抵押贷款280万元及利息，转账给刘国亮（刘海森的父亲）200万元，另，经刘海森同意折抵刘国亮借原告的本金285万元及利息共计460万元。2018年8月12日刘海森把房屋交付给原告，在原告准备装修期间，该所房屋被查封。被告雷玉芬辩称：一、刘国亮系涉案房屋的所有权人，刘海森与鲍建、鲍泽龙签订的《房屋买卖合同》无效。1、法院在执行××人××与被××人××、圣力路桥民间借贷纠纷一案中，依法对刘国亮进行询问时，刘国亮陈述称涉案房屋由刘国亮、白俊贞夫妻出资购买，登记在其子刘海森名下，产权与刘海森无关。2018年8、9月份，用房产抵给鲍建或者鲍泽龙了。结合相关证据，涉案房屋由刘国亮于2013年购买，刘国亮支付首付款275万元。同时，2013年登记在刘海森名下的还有位于郑州市郑东新区创业路××楼××号，面积为280.62平方米的写字楼一套，该写字楼首付款252万余元。刘海森当时在校学习，无经济能力投资500余万元购买上述两套房产。2、原告提交的《房屋买卖合同》第三、四条约定：以物抵债方式达成交易。房屋总价款1490万元，抵销刘国亮借鲍建款本息460万元，房贷830万元于一年内甲方还清，剩余200万元于合同签订10日内付给刘国亮，房价总款付清后50日内过户完毕。此条款可以看出，房屋的实际所有权人即为刘国亮，并非刘海森。综上，足以认定刘国亮为涉案商品房的实际所有权人。二、涉案《房屋买卖合同》名为买卖，实为以房抵债，所以房屋买卖合同不能成立。本案中，刘海森与鲍建签订的《房屋买卖合同》约定付款方式为以物抵债，抵偿之前刘国亮所欠借款本息460万元。合同签订后，鲍建于2018年8月13日根据合同约定，又向刘国亮出借资金200万元（其提供农业银行转款摘要，明确记载200万元为借款），印证了此份合同名为买卖，实为以房抵债的事实。该协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，也不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条中所保护的基于买卖不动产而产生的物权期待权，从而排除法院对涉案房屋的执行。2、假使《房屋买卖合同》真实存在，在双方签订合同后，应当立即到房管部门办理网签备案，防止发生“一房二卖”等风险行为。而签订涉案房屋买卖合同后至今，当事人一直未到房管部门网签备案，未缴纳相关税费，印证了并不存在真实的房屋买卖关系。3、从原告鲍建向法庭提交的交纳物业费票据，显示交纳范围：从2017年10月9日起至2019年10月8日止，交款时间、款数证明了鲍建未买房即开始交纳物业费不符合常理，存在前后矛盾的疑点。4、2019年7月24日，西华县人民法院作出（2019）豫1622执882号之三执行裁定书依法查封了涉案房产，并对查封房屋现场进行勘验、照相取证，确认房屋内部为毛坯墙，原告鲍建未实际占有和入住涉案房屋。三、西华县人民法院查封涉案房屋的执行行为，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据原告提交的证据，不能证明房管部门已对该房产的转让进行核准登记，其所有权没有发生转移，仍然归刘海森的父亲刘国亮所有。另，因鲍建与刘国亮之间系以房抵债的关系，并非实质的房屋买卖关系，鲍建没有有效证据证明在房屋查封前已经实际占有该房产，故不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形。综上，应依法驳回原告鲍建的异议请求。被告刘营军的答辩意见同被告雷玉芬的答辩意见。被告高保华缺席未答辩。被告刘国亮、白俊贞辩称：1、被告刘国亮、白俊贞同意原告所提出的执行异议，理由是：涉案房产并非被执行人刘国亮、白俊贞的个人财产，根据民诉法规定，申请执行人应当对被执行人的财产进行强制执行，所以执行裁定存在认定事实错误。2、本案被告圣力路桥是申请执行人雷玉芬、高保华、刘营军所提起的民间借贷纠纷案件的实际借款人，应当由圣力路桥承担还款责任，鉴于圣力路桥已进入破产重整阶段，根据企业破产法规定，作为债权人的雷玉芬、高保华、刘营军应当向圣力路桥申报债权。3、其他同原告的起诉意见。被告刘海森辩称：刘海森并非涉案民间借贷纠纷的被执行人，其个人财产不应当被人民法院采取强制执行措施；且涉案房产已于雷玉芬、高保华、刘营军三位债权人主张债权以前转让给本案原告，本案原告也已经将转让款支付完毕，并已完善其他合法手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条、30条规定。原告有权提起诉讼，人民法院应当支持其异议。被告圣力路桥辩称：原告提出的异议不符合法律规定，物权法规定不动产的所有权以登记为准。在涉案房产的权属未经法院依法判决，该房产实际所有人主体尚未确定的前提下，原告提出执行异议于法无据。另圣力路桥现已进入重整程序，尽管圣力路桥同雷玉芬、高保华、刘营军存在债权债务纠纷，但圣力路桥与本案执行异议之诉不存在任何关系。请求法院驳回原告对圣力路桥的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告鲍建向本院提交的证据材料有：第一组关于房屋签约及付款的证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、网上银行电子回单24张；3、中国建设银行及中国农业银行个人活期账户交易明细各1张；4、确认书一份；5、鲍建和秦玲玲结婚证一份；6、购房资格审核表一份。证明目的：1、支付刘海森以涉案房产抵押280万元贷款本金及利息的证据；2、支付刘海森以涉案房产按揭550万元贷款本金及利息的证据；3、支付200万元价款的手续（转账）；4、抵债285万元本金及利息的证据。第二组关于实际占有房屋的证据：1、房屋交接清单一份；2、招商银行电子回单一份；3、物业费缴纳收据一份；4、车位管理费收据二份；5、鲍泽龙和陈美玲的结婚证一份。证明目的：房屋已由原告鲍建实际占有使用。第三组证据：（2019）豫1622执异46号裁定书一份。证明目的：原告鲍建对涉案房产提出的异议被法院裁定驳回。被告雷玉芬、刘营军对原告鲍建提交证据的质证意见：对第一组证据中《房屋买卖合同》的真实性、合法性有异议：1、该房屋的实际所有权人为刘国亮，刘海森无权对该房产进行处置。2、合同书第四条约定抵销刘国亮借款本息460万元，并在合同签订后付给刘国亮200万元，印证了该房产系刘国亮所有。3、此合同签订后，鲍建根据合同约定于2018年8月13日向刘国亮出借资金200万元，其提供的农业银行电子回单摘要记载该款为借款，更加说明了此份合同名为买卖，实为以房抵债的事实。对该组证据中第2、3项的真实性、合法性均有异议：1、2018年8月10日双方签订房屋买卖合同，原告于2018年8月13日向刘国亮出借200万元，印证了房屋买卖合同并不真实存在，而是以房抵债。2、其他银行流水未进行用途的备注，不能证实与涉案房屋具有关联性，该2、3项证据无法达到原告的证明目的。对第4项证据确认书的真实性、合法性有异议，该项证据证实了刘国亮向原告借款，并提供涉案房屋以房抵债的事实。另外，此举是转移财产逃避执行，属法律禁止性行为，所以该确认书不具有法律效力。对第5项证据的真实性请法庭予以核实。对第6项证据与本案无关联性，不予质证。对第二组证据，对第1项交接单的真实性、合法性、关联性均有异议：1、异议人鲍建与刘海森签订购房合同未经过中介机构，其正常的交接手续应当以收条的形式予以出现，而该份收据的出现明显不符合常理。2、收据上没有双方当事人的指纹，无法证实是双方真实意思的表示，也没有本案异议人鲍建的签名，其证明目的不能达到。3、该交接清单也不能证实原告已实际入住和占有该房屋。对第2、3、4项证据合并质证：1、对招商银行电子回单的关联性有异议，回单上并不显示付款人，也不显示与物业管理公司有关联，另外交纳管理费的时间为2019年3月份，而交纳的范围显示的时间是2017年10月份至2019年10月份，通过物业费票据的时间及款数说明原告未购房即交纳物业管理费，不符合常理，无法达到异议人的证明目的。2、原告提供的3份车辆管理费、物业费票据均为手写票据，没有收款人签名，不能证实其真实性，上面收款单位不能证实与涉案房屋具有关联性。对第5项结婚证请法院予以核实。对第三组证据无异议。被告刘国亮、白俊贞、刘海森对原告提交证据的质证意见：对第一组证据，对房屋买卖合同真实性、合法性无异议，能够证实涉案房产在2018年8月10日之前系刘海森所有，购房人鲍建、鲍泽龙取得涉案房产的使用权。对第2、3项均无异议，原告支付购房款属实。对第4、5、6项均无异议。对第二组证据中第1项证据，移交人刘海森签名属实，确实于2018年8月12日将涉案房产及钥匙交付给本案原告。对第2、3、4项，由本案原告交纳物业管理费、车辆管理费属实，刘海森将涉案房产转让给本案原告，在交付房产后上述费用应当由原告交纳。对第5项证据无异议。对第三组证据无异议。被告圣力路桥对原告提交的证据认为与其没有关联，不予质证。被告雷玉芬、刘营军向本院提交的证据材料有：调取西华县人民法院执行局查封房产时现场勘验照片30张；刘国亮询问笔录一份［原件在（2019）豫1622执882号案卷］。证明目的：1、西华县人民法院执行局查封涉案房产时，房屋内部为毛坯墙，查封现场照片经放大后可知法院在查封该房产时，房屋所有人一直未交物业费、自来水费，相关部门在房门上张贴有催交通知书，原告并未入住和实际占有该房屋。2、原告与房屋所有人刘国亮之间不存在房产买卖，双方存在的是以房抵债的关系。3、原告提交的物业费票据交款时间显示为2019年3月13日，法院执行局查封该房产时，物业公司张贴的催交通知单显示的时间为2019年6月2日，印证了原告提交的物业费手写票据系虚假证据，原告提交物业费的证据法庭不应采纳。原告鲍建对被告雷玉芬、刘营军提交证据的质证意见是：对照片有异议：1、照片来源不明，被告说是执行局工作人员现场勘查，但是没有现场勘查的笔录。2、照片所显示的是毛坯房，据此证明没有占有使用，于法无据。根据原告提交的证据涉案房屋由原告实际占有使用。3、照片显示催交通知书，不是物业费催交，两张都是自来水催交通知，这反而佐证房屋由原告实际使用，不但有物业费，还有自来水使用。对询问笔录有异议：1、涉案房屋的归属不应以刘国亮的陈述为准，而应当以房产部门的登记为准。涉案房屋登记为刘海森，未经法院判决，任何人都否定不了刘海森的所有权地位。2、法律并不禁止举债购房，刘海森的购房资金来源不是否定其所有权人的理由。被告刘国亮、白俊贞、刘海森对被告雷玉芬、刘营军提交证据的质证意见是：对照片、询问笔录均有异议，照片及笔录均系复印件，不能证明其来源合法，更不能核实其真实性，且不能达到被告雷玉芬、刘营军证明涉案房产并非原告实际入住的证明目的。根据刘海森的陈述，涉案房产已于2018年8月份转让给本案原告，本案原告按照合同约定履行支付购房款的义务。至此刘海森已经不是涉案房产的所有权人。根据合同及法律规定应当配合鲍建办理房产过户登记手续。被告圣力路桥对被告雷玉芬、刘营军提交证据的质证意见：因与圣力路桥没有关联性，不予质证。被告高保华、刘国亮、白俊贞、刘海森未向本院提交证据材料。被告圣力路桥向本院提交的证据材料有：周口市中级人民法院（2019）豫16破申5号民事裁定书、决定书各一份。证明目的：圣力路桥已于2019年6月10日由周口市中级人民法院裁定受理重整申请，同时指定北京德恒（郑州）律师事务所、河南箕城律师事务所同时联合担任圣力路桥管理人。根据法律规定，管理人依法具有代表重整企业作为代表人参加诉讼。原告鲍建、被告雷玉芬、刘营军对圣力路桥提交证据的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。被告刘国亮、白俊贞、刘海森对被告圣力路桥提交的证据无异议。被告高保华缺席未对原告及其他被告提交的证据进行质证，视为放弃诉讼权利。经综合审查，本院对原告鲍建提交的三组证据，被告雷玉芬、刘营军提交的证据，以及被告圣力路桥提交的证据，其真实性、合法性及关联性均予以确认，为有效证据，但原告鲍建提交的证据不足以证明其实际入住及占有涉案房产的证明目的。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院确认事实如下：申请执行人雷玉芬与圣力路桥、刘国亮民间借贷纠纷一案，西华县人民法院于2018年12月15日作出（2018）豫1622民初3603号民事判决书，后圣力路桥、刘国亮不服一审判决提起上诉，周口市中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）豫16民终814号民事判决书。判决生效后，圣力路桥及刘国亮一直未履行生效法律文书确定的义务。本案在执行过程中，本院于2019年7月24日作出（2019）豫1622执882号之三执行裁定书，对登记在刘海森名下、位于北京市朝阳区鸿博家园五区17号楼-1至3层17-03号的房产予以查封。在本院（2019）豫1622执882号卷宗中，根据刘国亮的陈述：“当时买这套房时，我儿子刘海森不在北京，是我家属白俊贞在售楼部刷卡付的钱，这套房屋的钱是我们夫妇的，与我儿子无关。还房贷的卡是我儿子刘海森的，但是还房贷的钱都是我安排人打给刘海森的,因为他没有能力还房贷,他那一点工资,每月生活都困难。因为从2014年、2015年开始，我多次借鲍建、鲍泽龙的钱，累计到2018年大约一千多万元。由于我没钱偿还给他们，我和鲍建签个协议，把北京登记在我儿子刘海森名下的房屋（证号：京（2017）朝不动产权第0074516号）折抵给了鲍建抵偿其债务。除了房贷，大约抵几百万元。具体数额我记不清了。”在庭审中，原告鲍建提交的刘国亮于2019年6月18日出具的《确认书》中记载：“本人刘国亮（身份证号：）于2015年11月30日向鲍建（身份证号：）借款人民币贰佰捌拾伍万元整，月息2分，截止到2018年8月10日共欠鲍建本息人民币肆佰陆拾万元整，由刘海森（412722198905080051）北京市××家园××区××楼××号，建筑面积291.95平方米房屋作价抵偿。”2018年8月10日，以刘海森（××）名义与鲍建、鲍泽龙（××）签订《房屋买卖合同》，其中合同第三条约定，××与××通过以物抵债方式达成交易。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定为以物抵债：总价款1490万元，抵销刘国亮借鲍建款本息460万元，房贷830万元于一年内还清，剩余200万元于合同签订10日内付给刘国亮。房价总款付清后50日内过户完毕。根据原告鲍建的陈述，涉案房屋款项的履行方式：分四部分支付，第一部分支付550万元的按揭贷款本金及利息，于2018年8月17日至2019年7月2日共13笔，共计5737476.95元，其中2018年10月17日由原告之妻秦玲玲转账给刘海森，其余均由原告转账给刘海森。第二部分280万元涉案房屋抵押贷款，2018年8月29日至2018年11月27日共7笔，共计2912400元，由原告转账给刘海森。第三部分200万元，2018年8月13日由原告转账给刘国亮。第四部分原始借款，刘国亮于2015年11月30日借原告本金285万元，利息2分，实际计算到2018年8月10日，利息确定为175万元，合计460万元。合同签订后，原告之子鲍泽龙之妻陈美玲于2019年3月13日缴纳涉案房屋的物业费27326.52元，于2019年3月13日、2019年6月13日交纳涉案房屋的车辆出入管理费各300元。在本院于2019年7月份查封涉案房屋时，显示涉案房屋为毛坯墙，未装修入住，房门上张贴有物业公司于2019年6月2日的催交水费通知书。在本院执行雷玉芬申请执行圣力路桥、刘国亮民间借贷纠纷一案中，案外人鲍建于2019年8月29日对本院的（2019）豫1622执882号之三执行裁定书提出执行异议，鲍建称，其与刘海森签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，合同约定刘海森将涉案房屋以1490万元的价格出售给鲍建。双方还约定，鉴于出售人的房屋在银行有按揭贷款和其他抵押贷款，合同约定以分期付款的方式在一年内支付完毕全部购房款，支付完毕后，刘海森应在五十个工作日内将房屋过户到异议人名下。合同签订后，异议人如约在一年内支付完毕全部购房款，刘海森也如约实际交付了房屋，办理了物业、水电等交接手续。然而，就在刘海森办理完毕按揭贷款解押手续后，准备将房屋过户给申请人之时，该房屋却被西华县人民法院（2019）豫1622执882号之三执行裁定书予以查封、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求法院解除对涉案房产的查封、冻结。西华县人民法院经审理后作出的（2019）豫1622执异46号执行裁定书中，以涉案房屋的交易未办理过户登记，以及未实际占有入住该房产，不符合上述司法解释第十七条规定中所说的不得查封的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件中若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，于2019年9月10日裁定驳回了案外人鲍建的异议请求。鲍建不服该裁定，在法定期间内向本院提出执行异议之诉。圣力路桥已于2019年6月10日由周口市中级人民法院裁定受理重整申请，同时指定北京德恒（郑州）律师事务所、河南箕城律师事务所同时联合担任圣力路桥管理人。本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案当事人的争议焦点是：1、涉案房屋的出资人及所有权人；2、原告与以被告刘海森名义签订的《房屋买卖合同》其交易行为是否为以物抵债，能否排除本院对涉案房产的执行；3、被告刘营军、高保华、圣力路桥的诉讼主体资格问题。一、关于涉案房屋的出资人及所有权人问题。在本院（2019）豫1622执882号卷宗中，根据刘国亮的陈述：“当时买这套房时，我儿子刘海森不在北京，是我家属白俊贞在售楼部刷卡付的钱，这套房屋的钱是我们夫妇的，与我儿子无关。还房贷的卡是我儿子刘海森的，但是还房贷的钱都是我安排人打给刘海森的,因为他没有能力还房贷,他那一点工资,每月生活都困难。因为从2014年、2015年开始，我多次借鲍建、鲍泽龙的钱，累计到2018年大约一千多万元。由于我没钱偿还给他们，我和鲍建签个协议，把北京登记在我儿子刘海森名下的房屋（证号：京（2017）朝不动产权第0074516号）折抵给了鲍建抵偿其债务。除了房贷，大约抵几百万元。具体数额我记不清了。”另，在以刘海森名义与鲍建、鲍泽龙签订的《房屋买卖合同》第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定为“以物抵债”：总价款1490万元，抵销刘国亮借鲍建款本息460万元，房贷830万元于一年内还清，剩余200万元于合同签订10日内付给刘国亮。从以上事实可以看出，涉案房屋的出资人及还房贷者均为刘国亮夫妻，刘国亮在行使着房屋所有权人的权利。故涉案房产虽然登记在刘海森名下，但实际出资人及所有权人应为刘国亮、白俊贞夫妻。二、涉案《房屋买卖合同》的性质。在以刘海森名义与原告鲍建、鲍泽龙签订的《房屋买卖合同》第三条“××与××通过以物抵债方式达成交易”，以及第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”：以物抵债。从以上合同约定及刘国亮本人的陈述均不难看出，在涉案《房屋买卖合同》签订前，刘国亮欠鲍建、鲍泽龙父子大量债务，签订涉案《房屋买卖合同》的交易目的，在于消灭原有的债权债务关系，房屋买卖合同的实质仍然是以物抵债，而非一般意义上的房屋买卖行为。三、刘海森与鲍建、鲍泽龙签订涉案《房屋买卖合同》以及鲍建、鲍泽龙交纳物业费、车辆出入管理费的行为，能否认定为实际占有，以及能否排除本院对涉案房屋的查封行为。1、以刘海森名义与鲍建、鲍泽龙虽然签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，但未办理过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，未经登记，不发生物权转移的效力。因涉案房屋交易未办理过户登记，故鲍建、鲍泽龙并不享有涉案房屋的物权。2、以刘海森名义与鲍建、鲍泽龙签订的《房屋买卖合同》系以抵债方式达成的交易，抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于人民法院不得查封的情形中，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案的房屋买卖合同，实为以房抵债协议，与基于买卖合同而产生的物权期待权具有基础性的区别。3、以刘海森名义与鲍建、鲍泽龙签订的《房屋买卖合同》系以物抵债方式达成的交易，对所折抵的债务数额问题，刘国亮在执行卷宗中的陈述与《房屋买卖合同》中的记载是不一致的：执行卷宗中刘国亮陈述：从2014年、2015年开始，其多次借鲍建、鲍泽龙的现金，累计到2018年大约一千多万元。由于其没钱偿还给他们，其和鲍建签个协议，把北京登记在其子刘海森名下的房屋（证号：京（2017）朝不动产权第0074516号）折抵给了鲍建抵偿其债务。除了房贷，大约抵几百万元。而涉案《房屋买卖合同》中记载的折抵刘国亮的债务为借款本息460万元。两者前后矛盾。对于所折抵的鲍建、鲍泽龙父子的借款具体有几笔，数额为多少，以及分别是否到期等，原告未提交相关证据予以证明。原告仅提交了刘国亮于2019年6月18日出具的《确认书》一份。另，双方在签订《房屋买卖合同》达成以物抵债时，未对房屋进行评估，不能反映出折抵时的实际房屋价值。4、涉案房屋在法院查封时为毛坯墙，未进行装修不能入住，鲍建、鲍泽龙提交的交纳物业管理费、车位管理费票据不足以认定其实际占有涉案房屋。且刘海森未向本院提交其是否向银行等相关部门办理了解押手续，鲍建也未提交其向刘海森提出过办理过户的请求，以及向不动产登记管理部门递交过办理过户的资料的相关证据，以证明其系非自身原因所致未办理过户登记。四、关于被告刘营军、高保华、圣力路桥的诉讼主体资本问题。因本案为执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，当事人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回。本案中，原告鲍建并未提交西华县人民法院（2019）豫1622民初1878号民事裁定书、（2019）豫1622民初3139号民事裁定书被人民法院裁定驳回的相关裁定，原告提交的（2019）豫1622执882号之三执行裁定书不涉及被告刘营军、高保华以及圣力路桥的相关权益，故原告起诉刘营军、高保华、圣力路桥不符合法律规定。综上，根据原告鲍建提交的证据，其就涉案房屋所享有的民事权益尚不足以排除人民法院的查封等执行措施，故对原告鲍建的异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告鲍建的诉讼请求。案件受理费111200元，由原告鲍建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  周卫红审判员  王 惠审判员  和 昕二〇一九年十二月二十五日书记员  白璐璐