西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕0113民初12177号原告：陈文红，男，汉族，1971年9月27日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：李惠敏，女，汉族，1993年5月22日出生，住西安市雁塔区。被告：吴宝峰，男，汉族，1965年1月20日出生，住西安市雁塔区。被告：王雅琴，女，汉族，1968年6月10日出生，住西安市雁塔区。第三人：陕西崇盛居房产中介有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王俊，该公司总经理。委托代理人：王博，该公司法务。原告陈文红与被告吴宝峰、王雅琴，第三人陕西崇盛居房产中介有限公司（以下简称“陕西崇盛居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李惠敏、被告吴宝峰、王雅琴，第三人的委托代理人王博到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告陈文红诉称，2018年12月29日，原、被告在第三人居间下签订了《崇盛居房产房屋买卖居间合同》，约定：原告以1300000元的成交价购买二被告所有的坐落于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋，购房款以首付款加按揭方式支付，首付款710000元应于合同签订之日起50日内存入资金监管账户。2019年1月4日，原、被告签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，XX路XX房按揭贷款，该银行贷款已通过审批，后被告拒绝配合原告办理资金监管手续且拒绝出售房屋，其行为损害了原告的合法权益，故诉至法院要求判令：1.被告向原告退还定金100000元；2.被告向原告支付违约金130000元，赔偿居间费损失26000元； 3.本案诉讼费用由被告承担。被告吴宝峰、王雅琴辩称，原、被告及第三人所签订的《崇盛居房产房屋买卖居间合同》合法有效，被告因企业流动资金不足而出售涉案房屋。2019年1月4日，原、被告双方办理网签手续并开立监管账户，至2019年2月18日原告未将约定的710000元存入资金监管账户。2019年3月11日，原、被告与第三人就合同解除及退还定金一事进行商议，第三人公司业务员在被告所持合同上签字：“此合同已过期作废”，并退还被告房产证及委托书。后被告于2019年3月12日向招商银行申请抵押贷款，最终解决企业资金短缺问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求第三人述称，因被告明确表示拒绝履行涉案合同，且已将房屋抵押，涉案合同无法继续履行，其同意解除合同，由被告赔偿原告所有损失。本案被告存在多个违约行为，合同约定首付款应存入资金监管账户，开设监管账户需买卖双方本人到场，经其多次催促，被告拒绝到场开设监管账户，原告支付首付款并无前提条件，且被告要求加价构成根本违约。二被告辩称合同解除的说法并不属实，原、被告及第三人确于2019年3月11日进行过磋商，但因各方各执己见未达成一致。原告未曾同意解除合同，三方未签订解约协议。原告在银行贷款已经审批通过，原告已经具备支付首付款能力，网签合同仍在有效期前提下，被告拒绝履行涉案合同，构成根本违约，应就其过错承担违约责任。经审理查明，2018年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人陕西崇盛居公司（丙方）签订《崇盛居房产房屋买卖居间合同》，约定：“1、甲方所出售的房屋位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号，建筑面积151.33平方米，房屋用途为住宅；2、房屋设定了抵押；3、房屋成交价格为1300000元，签订合同当日乙方向甲方支付定金100000元，支付方式为：直接支付给出卖人，出卖人应于60个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户；乙方申请抵押贷款，贷款金额为590000元，贷款年限15年，本合同签订之日起50个自然日内，乙方须将首付款（含定金）710000元，存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；乙方按揭贷款部分由银行支付于甲方，具体额度、贷款年限，按有关规定以银行最终审核为准，首付房款多退少补，甲、乙双方协商一致按照下列方式处理：如贷款额度高于拟贷款金额，甲方应于资金监管账户划转房款当日将多余的房款退还给乙方，每逾期一日，甲方按照应退房款的3%作为违约金支付给乙方。甲方应于签订本协议之日起10个自然日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方应在评估报告出具后10个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；4、本次交易所产生的税费全部由乙方承担，房屋本次交易前的大修基金、契税已交；5、办理产权转移手续的时间为乙方贷款银行审批通过七个自然日开始办理产权转移手续，房屋交付时间为产权转移后15个自然日内；6、甲、乙双方签订本合同时，丙方的居间行为完成。乙方应按房屋成交价的3%（即26000元）向丙方支付居间服务佣金；7、①甲、乙双方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行；②甲、乙双方未按合同履行或因甲乙双方任何一方原因未成交，逾期超过三十个自然日的，构成根本违约，守约方有权解除合同并追究违约方的违约责任。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或提高房屋交易价格的视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付合同约定的房屋确认成交价款3%的违约金。”同日，原告向被告吴宝峰支付定金100000元。被告吴宝峰向原告出具《定金收条》，载明：“本人吴宝峰系雅园大厦小区18A室的所有权人，现收到购买方陈文红交来用于购买本人位于西安市雁塔区XX大厦XX室房屋的购房定金100000元。”2019年1月4日，原告（乙方）、被告吴宝峰（甲方）与第三人陕西崇盛居公司（丙方）签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定：“1、甲方所出售的房屋位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX大厦XX幢XX号，建筑面积151.33平方米，房屋用途为住宅；2、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，该房屋的相关权益随房屋一并转让；3、该房屋的成交价格为1050000元；4、买方应将首付款460000元存入资金监管账户。余款590000元贷款支付；5、甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。”同日，原、被告双方向西安市住房保障和房屋管理局申请办理二手房交易结算资金监管。另查，原、被告双方未签订资金监管协议。2019年1月8日，原告向中国建设银行兴庆路支行申请住房按揭贷款，住房按揭贷款于2019年1月25日审批通过。庭审中，被告以原告未按约定将购房款存入资金监管账户，本案所涉合同已由第三人公司业务员在被告所持合同上签字作废为由，不同意原告的诉讼请求，并提交合同、微信记录、通话记录予以证明。第三人表示系因被告明确表示拒绝履行涉案合同，且已将房屋抵押，导致涉案合同无法继续履行。上述事实，有房屋买卖合同、收条、通话录音、聊天记录及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告及第三人所签订的《崇盛居房产房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金，且双方也签订了网签合同。嗣后，被告以原告未按约定将购房款存入资金监管账户、本案所涉合同已由第三人公司业务员在被告所持合同上签字作废为由，未履行合同义务。但被告并未配合原告办理资金监管手续，亦未设立资金监管账户，且原、被告之间的买卖合同，第三人无权解除，原告也未曾同意解除，原、被告及第三人亦未签订解约协议。因被告未与原告签订资金监管协议，故原告无法按照合同约定和西安市住房保障和房屋管理局的规定，将购房款存入资金监管账户，故被告的行为明显对原告构成违约。现合同已无法继续履行，故对于原告要求被告退还定金100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。合同约定，房屋成交价格为1300000元，被告拒绝将该房屋出售给原告或提高房屋交易价格的视为违约，被告应按照房屋成交价的10%向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金130000元的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告承担居间费损失一节，因未向法庭提交居间费票据，本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴宝峰、王雅琴应于本判决书生效后十日内向原告陈文红返还定金100000元；二、被告吴宝峰、王雅琴应于本判决书生效后十日内向原告陈文红支付违约金130000元；三、驳回原告陈文红其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5140元，由被告吴宝峰、王雅琴承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    何      燕审  判  员    秦      冰审  判  员    李  多  萌    二〇一九年十一月二十五日 书  记  员    王  小  波  打印：相丽华       校对：王小波        2019年  月  日送达 1