吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3751号上诉人（原审被告、申请执行人）：葛军辉，男，汉族，1975年9月15日生，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：邢静茹，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：曲平，女，汉族，1996年8月21日生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：陈永红，吉林和美律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：长春市出国服务中心有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区君盈身份广场1栋1917室。法定代表人：耿民，该公司总经理。上诉人葛军辉因与被上诉人曲平、长春市出国服务中心有限公司（以下简称出国公司）执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛军辉及其委托诉讼代理人邢静茹、被上诉人曲平的委托诉讼代理人陈永红、被上诉人出国公司的法定代表人耿民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人葛军辉上诉请求：一、撤销南关法院（2019）吉0102民初2342号民事判决并依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由曲平、出国公司承担。事实与理由：一、出国公司与曲平签订的《房屋交易合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应属无效合同。出国公司与曲平的父亲曲直之间的合同纠纷贵院于2018年11月13日作出终审判决，而出国公司与曲平签订上述合同约定抵债的日期为2018年11月7日，若二人存在真实的交易关系，房屋抵账后双方债权债务关系已经解决，贵院审理的案件双方应调解结案。曲平与出国公司除签订上述合同之外，还签订了《公司向个人借款协议》，即双方之间的真实法律关系应是借款。葛军辉与出国公司的法定代表人耿民、曲平的父亲曲直都是朋友关系，彼此均知晓各方的诉讼进程。葛军辉与出国公司的终审判决发生在2018年6月16日，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百八十八条规定，出国公司在判决生效后私自处置财产，属于恶意转移资产的行为。二、在案外人异议听证会上，曲平与出国公司均认可曲平没有实际占有出国公司名下位于长春市朝阳区同志街2288号裕源大厦1单元506、507、508号房屋（该三套房屋以下简称涉案房屋），涉案房屋出租给他人使用，租金归出国公司所有，未提及指示交付的情况。在一审时曲平、出国公司却找来租户称2018年11月二人就已告知房屋交易的情况，且该租户在庭审中对时间点的描述很模糊，都是在曲直提醒下回答的，证言不具有客观真实性。三、葛军辉是在2018年7月3日向南关法院申请执行的，但南关法院直至2018年11月6日才予以受理。被上诉人曲平辩称，一、曲平与出国公司签订的房屋交易合同合法有效，不存在恶意转移财产的行为。曲平的父亲曲直与出国公司之间的纠纷与葛军辉与出国公司的纠纷一样，因葛军辉案件终审判决葛军辉胜诉，曲直认为其也能胜诉，故在二审期间与出国公司协议抵债不违反法律规定，且不存在恶意串通的行为。二、曲平支付的房款合理。根据长春市房地产市场的价格，涉案房屋的价格在8000元左右，但最终以10000元的价格成交，符合市场惯例。曲平除抵偿部分判决欠款外，还另行支付了130万元，并没有用房屋抵偿全部判决欠款。三、出国公司在与曲平的房屋交易之间虽有借款协议、合同纠纷的判决，但最后将所有债务结算后达成以物抵债协议，并签订房屋买卖合同，不违反法律规定。四、涉案房屋在2018年5月就已经出租给李某，在房屋所有权变更的情况下只需将出租人变更就代表新权利人实际占有。2018年11月12日曲平、出国公司、李某签订三方协议，说明了房屋已经转让给曲平，以后房租由曲平收取。四、曲平与出国公司之间的房屋买卖交易行为房产部门已经受理，并交纳了税金，说明房屋交易行为房产部门已经批准。被上诉人出国公司辩称，葛军辉和曲平都是我公司的客户，我公司是沈阳市美亚因私出入境服务有限公司（以下简称美亚公司）的代理公司，代理其移民业务，由于美亚公司的美国合作方出现了问题，使葛军辉和曲平的移民项目进行不下去，美亚公司通知我公司要求我公司跟他们两人中止移民协议。按照协议约定美亚公司属于违约，应退还葛军辉和曲直的全部费用。经我公司和美亚公司的法定代表人王辉总经理多次沟通，美亚公司迟迟不予归还，所以葛军辉和曲直都在南关法院都起诉了我公司和美亚公司，判决结果都是我公司先赔付，然后我公司再另行起诉美亚公司另案赔偿。当时葛军辉、曲直和我公司都不服，到贵院上诉，因上诉时间不同，二审判决时间就不同，造成客观上存在时间差，但他们两案移民的案情都一致，都是我公司的债权人，我公司按照法院的判决予以赔偿，是合理合法的，不存在恶意转移财产的行为。我公司经营出现问题，只有涉案房屋，且有抵押贷款，抵押金额130万。银行每个月都要求我公司支付利息一万多元，公司很久没有付息，银行一直在催款，否则执行房产进行拍卖。我公司认为如果银行拍卖价格会很低而且会有不良记录，对我公司损害大，就考虑跟葛军辉和曲直借款用于还贷款，并赔偿他二人的债务。我跟葛军辉联系了，他孩子要出国，多次催我赔偿判决款项，说孩子出国钱不足，无法拿出130万还银行贷款，所以我就联系了曲直，问他行不行，曲直说可以，所以我们签了借款协议，签借款协议时葛军辉的判决下来了，但是没有收到法院的执行通知书。当时我公司想将房子卖给曲直240万，还借款130万之后还可以赔偿曲直判决的款项110万，虽然不是全部，但是一部分，同时我公司已经冻结了美亚公司120万的现金财产，我公司想官司赢了之后可以赔给葛军辉，这样二人的还款金额都差不多。我公司现在跟美亚公司的官司一审已经胜诉，在等二审判决。涉案房屋在卖给曲直之前我公司就一直对外出售，当时在58同城上价格是8000元/平方米，已经挂卖半年多，我公司认为以10000元/平方米的价格卖给曲直已经可以了，可以多抵一部分债务，所以不存在低价的问题。在办理产权交易时，产权中心也有该地段的评估价格，如果低于评估价格也交易不了，我们已经基本完成交易只等待产权证了，这也证明了我公司没有低价出售。房子卖给曲直之后，11月12日我就带曲直和租房的李某见面，说明了情况进行了交接，并当天签署了三方的补充协议，约定后续的房租都直接交给曲直，综上葛军辉和曲直都是我公司的债权人，卖给谁都是按法院判决履行，是合理合法的，不存在恶意转移财产的行为。原审原告曲平起诉请求：一、请求南关法院解除对涉案房屋的查封，并停止执行；二、确认曲平与出国公司于2018年11月7日签订的涉案房屋的《房屋交易合同》合法有效；三、确认曲平涉案房屋享有所有权；四、案件受理费由葛军辉承担。南关法院一审查明：葛军辉与出国公司、美亚公司、耿民、王辉、宦丽娜合同纠纷一案，该院于2018年1月17日作出(2017)吉0102民初4101号民事判决书，判决出国公司于判决生效后立即给付葛军辉人民币20000元及美元290000元。由于出国公司未按照生效的法律文书履行义务，2018年11月6日葛军辉向该院申请执行，该院立执行案号为(2018)吉0102执1738号。在执行过程中，该院于2018年12月3日查封了涉案房屋。曲平向该院提出异议，称上述房屋归其所有，请求法院解除查封。该院于2019年4月11日作出（2018）吉0102执异685号执行裁定书，裁定驳回案外人曲平的异议申请。另查明，曲直与出国公司、美亚公司、耿民、王辉、宦丽娜合同纠纷一案，该院于2018年6月27日作出（2018）吉0102民初819号民事判决书，判决出国公司于判决生效后立即给付曲直律师费3万美元、申请费1万美元及投资款25万美元。出国公司不服该判决，提起上诉，长春市中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）吉01民终3680号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，2017年8月28日，出国公司（借款人）与长春农村商业银行股份有限公司大马路支行（贷款人）签订《流动资金借款合同》一份，约定借款人因公司装修及房屋租赁向贷款人借款130万元，期限自2017年8月28日至2020年8月27日。同日，双方签订《抵押合同》一份，借款人用名下涉案房屋对上述借款进行抵押担保，标注的抵押财产评估价值或约定价值分别为506号房屋75万元、507、508号房屋均为77万元。2018年10月22日，出国公司（借款方）与徐宏静、曲直（出借方，夫妻关系）签订《公司向个人借款协议》一份，约定借款方为偿还银行抵押贷款，向出借方借款130万元，借款时间自2018年10月22日至2018年11月5日。借款方如当期在约定时间内未清偿当期款项，借款方将以涉案房屋抵偿借款。同日，徐宏静通过中国工商银行向出国公司在长春农村商业银行股份有限公司大马路支行处开立的上述130万元借款的资金回笼账户（尾号9471）跨行汇款130万元。2018年11月7日，徐宏静、曲直（债权人）与出国公司（债务人）签订《还款协议》一份，约定：第一条还款内容。1.债权人与债务人签署的借款协议，应还款金额130万元；2.根据法院民事判决，应还债权人29万美元，换算人民币1859008元。综上所述合计金额3159008元。第二条还款方式。债务人同意用涉案房屋抵偿债权人。抵偿债权金额240万，剩余款项一年内偿还，债权人同意将涉案房屋落在其女儿曲平名下。第三条本协议经债权人、债务人签字后生效。本协议一式两份，双方各执一份。同日，出国公司（甲方）与曲平（乙方）就上述涉案房屋分别签订《房屋交易合同》各一份，约定双方协商三套房屋均以80万元的价格进行交易。2018年11月29日，曲平向房产登记部门申请办理涉案房屋产权变更登记，并交纳了交易房屋的契税和印花税。2018年5月1日，出国公司（出租方）与李某（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将涉案房屋出租给承租方使用，租期自2018年5月1日至2020年5月1日。每半年需交租金一次且提前一个月将5.75万元打入出租方固定账户。2018年11月12日，出国公司、李某、曲直三方签订《补充说明》一份，约定本合同涉及的出国公司名下的涉案房屋已转卖给曲平，从2018年11月7日起涉案房屋已属于曲平，从今以后房屋的租金由曲平收取。2019年4月15日，曲平（甲方）与李某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方办公使用，租期三年自2019年5月1日至2022年5月1日。年租金115000元，半年付。乙方每半年需交租金57500元打入甲方账户。庭审中，李某出庭作证，证实其与曲平系租赁关系，之前房租一直交给耿民，2018年11月份耿民给其打电话称房子要交易到曲平名下，后期房租交给曲平。一周左右，耿民与曲平来到其单位，在现场将此事说明了，并签订了书面合同，耿民告知今后房租由曲平收取，说房子已经交易到曲平名下。南关法院一审认为，曲平主张其与出国公司就涉案房屋已经达成买卖交易，并提供《房屋交易合同》、《公司向个人借款协议》、《还款协议》、《补充说明》等证据予以证实，葛军辉虽对上述证据的真实性提出异议，但经庭审释明，其表示不申请鉴定，另其提出双方交易涉案房屋属恶意串通一节，因其并未提供相关证据予以证明，对此其应承担举证不能的法律责任，故可以认定曲平与出国公司之间房屋买卖的事实，双方于2018年11月7日签订的涉案房屋《房屋交易合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。关于曲平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买卖合同签订于2018年11月7日在人民法院查封之前；涉案房屋一直处于出租状态，根据曲平提供的《补充说明》记载的时间以及证人李某的证实，在2018年11月12日即人民法院查封之前买卖双方已就案涉房屋完成指示交付，可以认定曲平己合法占有涉案房屋；根据曲平提供的《公司向个人借款协议》、《还款协议》、银行转账凭证、生效民事判决书等证据可以认定买卖双方以债权转让的方式已支付全部房屋价款；根据曲平出示的2018年11月29日的房屋变更登记业务受理单，可以认定买卖双方在人民法院查封之前已经向产权部门申请了变更登记，买受人对未办理过户登记自身不存在过错。综上，曲平对涉案房屋的执行提出异议并据此排除执行的主张，依法应予支持。关于曲平要求解除查封的主张，因查封措施属于执行程序中的具体执行行为，该案不予处理。关于曲平提出确认对案涉三套房屋享有所有权的主张，其可在符合条件时另行要求登记的产权人协助其办理更名过户，该项主张依法不予支持。判决：一、不得执行涉案房屋；二、确认曲平、出国公司于2018年11月7日签订的涉案房屋的《房屋交易合同》有效；三、驳回曲平的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人葛军辉向本院提供了如下证据：第一组证据：南关法院（2018）吉0102执1738号执行卷宗6页及（2018）吉0102执1738号终结本次执行程序的执行裁定，证明涉案房屋是出国公司唯一可供执行财产，出国公司在葛军辉的案件判决生效后恶意转移财产。第二组证据：（2017）吉0102民初4101号民事判决、（2018）吉01民终1741号民事判决、（2018）吉0102民初819号民事判决、（2018）吉01民终3680号民事判决、（2018）吉01民申4019号民事裁定。证明曲直与葛军辉委托同一诉讼代理人代理该二人起诉出国公司的案件，曲直对葛军辉案件的进程十分了解，曲直与出国公司之间不具有买卖及借款的真实意思，属于恶意转移财产。证据三、清华苑、汇华大厦、桂林路纯写字楼网上下载的房屋价格资料。证明桂林路商圈同类型写字楼价格在1.3万到1.5万元左右。本院查明的事实与南关法院查明的事实一致。另查明，出国公司与美亚公司、王辉合同纠纷一案，2019年1月10日，依出国公司的申请，沈阳市沈河区人民法院诉讼保全冻结了美亚公司在中国建设银行股份有限公司沈阳中兴街支行开立的尾号1132账户中的120万元存款。之后沈阳市沈河区人民法院作出（2019）辽0103民初1786号民事判决：一、解除出国公司与美亚公司于2015年7月2日签订的《因私出境项目合作协议书（美国EB-1C商业移民项目）》；二、美亚公司于判决发生法律效力之日起30日内赔偿出国公司560000美元（如无法支付美元，则以立案之日即2019年2月11日美元兑换人民币汇率予以折算）；三、驳回出国公司的其他诉讼请求。美亚公司不服，向辽宁省沈阳市中级人民法院上诉，该院作出（2019）辽01民终10832号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，一、出国公司与曲平在法院查封前签订了合法有效的《房屋交易合同》。该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。关于葛军辉主张该合同存在“恶意串通，损害其利益”应属无效的问题。首先葛军辉提供的生效判决、执行文书等证据不足以证明出国公司与曲平之间签订《房屋交易合同》存在恶意，其次根据沈阳市沈河区人民法院的判决的内容，出国公司的责任财产除涉案房屋之外，还有经该生效判决确认的对美亚公司享有的到期债权，且出国公司已通过法院实际冻结了美亚公司120万元的账户存款，故在出国公司尚有其他财产的情况下，不能认定出国公司与曲平之间签订的《房屋交易合同》侵害了葛军辉的利益。二、曲平在法院查封前已经合法占有涉案房屋。根据2018年11月12日出国公司、李某、曲平的父亲曲直三方签订《补充说明》的内容，能够认定在法院查封之前出国公司已将涉案房屋转让的事实通知了承租权人李某，完成了交付行为。虽葛军辉否认该《补充说明》的真实性，但其未提供足以反驳的相反证据，故葛军辉提出的曲平未在查封前占有的主张不成立。三、曲平已向出国公司支付了全部对价。根据本院（2018）吉01民终3680号民事判决、2018年10月22日曲平的父母曲直、徐宏静与出国公司签订的《公司向个人借款协议》、2018年10月22日中国工商银行股份有限公司长春五站支行的转款凭证、2018年11月7日曲平的父亲曲直与出国公司达成的《还款协议》的内容，可以认为曲平的父亲曲直与出国公司之间存在已到期的真实的债权债务关系，经双方清算后以抵债的方式支付了涉案房屋的全部对价。葛军辉提供的清华苑、汇华大厦、桂林路纯写字楼网上下载的房屋价格资料不足以证明其主张的涉案房屋交易价格过低。四、非因曲平的原因未办理涉案房屋的过户登记。根据房产交易中心2018年11月29日出具的涉案房屋的《业务受理单》，能够认定在法院查封前曲平已经向房产部门递交了过户登记材料，故未办理过户登记不是曲平的过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，葛军辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由葛军辉负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  邢春鹤审判员  蒋振华二〇一九年十二月二十一日书记员  赵若冰