重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初10461号原告:孙先英，女，1969年1月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄娇，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玥，重庆静昇律师事务所律师。被告:杜方进，女，1974年12月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人（杜方进之兄）：杜方林，男，住贵州省遵义县。原告孙先英与被告杜方进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙先英及委托诉讼代理人黄娇、彭玥，被告杜方进及委托诉讼代理人杜方林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙先英向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠租金人民币8491.56元;2.判令被告向原告支付从逾期之日至缴清欠付租金之日止所产生的滞纳金;(暂计至2019年3月31日产生滞纳金人民币7604.74元)；3.判令被告立即腾空并向原告返还位于重庆市沙坪坝区大水井*号附*号房屋;4.判令被告缴清上述房屋截至腾空交还原告之日止所产生水、电、燃气费及物业管理费，并将该房屋内各种设施设备恢复原状；5.判令被告向原告支付从占用房屋之日起至腾空房屋交还原告之日止的房屋占用损失;(暂计至2019年3月31日已产生房屋占用损失人民币16996.07元)；6.判令原告不予返还被告租赁保证金6380元;7.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月被告承租原告所有的坐落于重庆市沙坪坝区大水井*号附*号房屋（系九鼎红街1号商业2层104号）房屋，建筑面积86.52平方米，套内面积53.17平方米，该房屋与九鼎红街1号商业2层101－103号、105号、185－187号商铺一并整体出租为被告经营的沙坪坝区火锅店营业场所。2015年7月28日，原、被告双方签订书面的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止，同时就租赁用途、租金价格标准、租赁保证金、双方权利义务及违约责任等进行了明确。2016年1月1日，原、被告经协商再次签订租赁合同，仅对租金价格进行了调整，其他约定未做更改。2016年3月11日，原、被告双方协商租金价格仍按照2015年7月28日签订的合同执行，并签订了《租赁房屋说明书》。但从2016年6月1日起，被告未执行2015年7月28日合同约定的价格，一直未足额缴纳租金，多次出现逾期缴纳租金情况。直至2018年9月13日，被告提出提前结束该火锅店的经营，提前终止租赁合同。经协商后于2018年10月7日，被告与房东成红将店内物资及设备进行清点，并签订《物品代管清单》，双方自2018年10月7日交接之日已解除租赁合同，解除双方的租赁关系。但事后，被告并未及时将店内物资及设备搬离房屋，未腾空交还房屋，未结清租金、水、电、燃气费用、物业管理费用等，且擅自更改房屋内燃气设备，已严重侵害原告合法利益。根据原、被告双方签订的租赁合同约定及截止目前被告欠租金和逾期退还房屋事实，原告认为：(一)被告应向原告付清欠付租金并支付滞纳金。根据租赁合同第三条第3.1款租金价格规定及第3.2款租金支付时间，被告在2016年4月1日至2018年9月31日期间多次出现不按时缴纳租金的情况，且在此期间被告应付租金为74891.70元，实际支付为55786元，欠付租金18955.70元。根据租赁合同第七条第7.1款规定，从被告逾期缴纳租金之日起，按日向原告支付未缴纳租赁费3%的滞纳金。原告参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定主张以年利率24%计算滞纳金，截至2019年3月31日，已产生滞纳金7604.74元。（二）被告应立即搬离店内设备，腾空并退还房屋，并向原告承担占用房屋损失。根据租赁合同第九条第7.4款约定，被告应在合同解除后7日将租赁屋内的物品清理完毕，将屋内装修保持转租原样不动。双方在2018年10月7日已达成事实解除本合同的合意，并实际履行了解除本合同的行为。但被告并未搬离屋内物品，长时间占用租赁房屋，导致原告无法将房屋租赁给他人，原告有权按合同约定租金主张被告赔偿房屋占用损失，截至2019年3月31日，已产生16996.07元房屋占用损失。（三）被告应缴清租赁及占用房屋期间的水、电、燃气、物业管理等费用，根据租赁合同第三条第3.3款、第六条第6.3款、第6.6款约定，被告应自行承担房屋的水电气、物业管理、商业管理等费用，不得擅自改变房屋各种设备设施。现被告擅自将房屋燃气户名更改为其他案外人，原告有权主张被告将燃气户名恢复至原告名下，并将原装修后的租赁房屋完好无损退还至原告。（四）原告有权主张被告违约责任，将本合同租赁保证金6380元作为被告违约金。因被告未按时及足额缴纳欠付租金，单方提前终止合同符合本合同第五条第5.2.3款规定，原告有权收回该出租房屋，并主张本合同约定的保证金不予退还。综上所述，原告诉讼请求事实清楚，证据确实充分，于法有据，特向贵院提起诉讼，望判如所请。审理过程中，原告孙先英放弃诉讼请求第2条中2018年1月1日前的欠付房租滞纳金。被告杜方进辩称：1、被告从2015年1月起捆绑式租用原告和成红等四户位于沙坪坝区大水井1号附102、103、104、185、186号捆绑式房屋经营“三财火锅店”，被告交首期租金的同时向原告交了租赁保证金6380元，而后期的租金都是按季转入原告账户，是原告认可了上季度交清房租才交下季度租金的，从未欠交的情况发生。我大哥2019年4月28日与房东张伶的电话录音证实被告不欠房租。被告都是先交租金才能经营的，何来欠租金之说房租。如果法院认定被告欠原告租金，原告主张的违约金计算标准过高，应依法调整。2、2017年3月22日，房东代表成红、滕强代表四户房东与被告签订《房租补充协议》，约定2016年6月1日至2017年12月31日之间19个月租金按2015年标准的75%执行，在2017年10月被告多次与几位房东交谈不租了，后来原告房东们统一了意见口头约定2018年1月1日起仍按2016年6月1日至2017年12月31日房租补充协议的标准交，仍按季度交，因此，被告不差欠原告房租。3、2018年10月7日起，被告与原告已经终止了《房屋租赁合同》及《房租补充协议》，当天房东代表成红与被告签订了《物品代管清单》，被告对店内物品进行委托代管，房东滕强、成红给张伶、孙先英打了电话，通话后两人才锁了店门，因此被告没有再向原告支付租金的义务，原告应无条件地返还代管物品和保证金。4、原告均认可与被告终止了《房屋租赁合同》和《房租补充协议》，才对被告店内物品进行代管，原告代表滕强又打出了对外出租广告对外招租，何来租金的欠交？5、原告要求被告支付逾期滞纳金7604.74元，因《房屋租赁合同》及《房租补充协议》均终止，且房屋也对外招租，被告没有租用原告的房屋，被告不承担支付逾期滞纳金的义务。6、关于原告要求被告腾空并返回房屋，纯属无稽之谈。2018年10月7日双方解除合同，当天对店内物品清点代管，房东又统一对外招租，证明原告已经收回了出租给被告的房屋。物资搬离问题，是原告和房东们不准我搬走。7、2018年10月7日前的水、电、燃气费被告已经缴清，即使没有缴清，也应该由相关部门找被告收取，与原告无关。燃气户名与被告无关。8、原告要求被告2019年3月31日产生腾空并返回房屋占用损失16996.07元的问题，被告已于2018年10月7日交还房屋，被告未占用房屋，不承担房屋占用损失费。9、原告诉称不予退还保证金6380元，根据租赁合同约定，原告应在被告交房后7日内返回被告保证金，凭空占有被告的私有财产和房屋保证金6380元应无条件返还被告。请法院公正判决。经审理查明，本院认定本案事实如下：2015年7月28日，原告孙先英（甲方、出租方）与被告杜方进（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区大水井1号九鼎红街1号商业2层84（104）号租赁给乙方，房屋套内面积约53.17平方米，建筑面积为88.23平方米。租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止；该房屋用于经营餐饮，租金按实际套内面积计算。租金保证金支付办法为：第一年租金每平方45.36元，月租金为2411.80元/月；第二年租金每平方45.36元，月租金为2411.80元/月；第三年租金每平方45.36元，月租金为2411.80元/月；第四年租金每平方50.35元，月租金为2677.10元/月；第五年租金每平方55.89元，月租金为2971.59元/月；第六年租金每平方62.04元，月租金为3298.66元/月。租赁保证金已交6380元。租金每三个月缴纳一次，各期租金在上期到期前十日转入户主指定银行账户。该房屋租金不包括水、电、气、物业管理、商业管理等费用，由乙方自理。保证金在合同期满或合同终止后，经出租方确认乙方承租的房屋设施无任何损坏，且乙方无其他违约后退还乙方，出租方应在7个工作日内退还保证金（不计利息）。如出现乙方不按时或不足额交纳租金，乙方单方提前终止合同等情况，出租方有权立即终止合同，收回该出租房屋，乙方支付的保证金作为违约金。乙方向物业公司缴纳的管理费为每平方米两元/月(建筑面积)。如乙方提前终止合同，应提前90天以书面形式向出租方提出申请，得到出租方同意，并在终止合同当日内结清租金、水、电、气、物管费等相关费用，同时将原装修后的租赁房屋完好无损退还出租方。在房屋租赁期间，水、电、气、闭路电视、宽带等费用及物业管理费由乙方自行承担。乙方如未按合同规定的时间缴纳租赁费，从逾期之日起，乙方按日向甲方支付未缴纳租赁费3%的滞纳金，逾期超过30日出租方有权解除合同，同时乙方仍应承担本合同约定的违约责任；乙方违约终止合同，乙方已交保证金作为违约金由出租方直接收取，不予退还；本合同解除或终止后7日内，乙方应将其租赁屋内的物品清理完毕，但租赁屋的装修应保持转租原样不动，否则视为乙方违约，乙方逾期遗留在出租屋内的货物、设施均视为乙方的抛弃物，出租房（应为出租方）有权任意处置。签订该合同时，被告已经使用涉案房屋，该房屋与相邻几间商铺（商铺出租方为滕强、成红、张伶）一并整体租赁，被告用于经营沙坪坝区三财火锅店（个体工商户，经营者为杜方进）。2016年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，对前述合同的租金进行了调整，约定自2016年1月1日起至2020年12月31日止，该房屋租金每平方38元，月租金为2020.46元，不再递增。沙坪坝区三财火锅店加盖印章。2016年3月11日，原、被告签订《租赁房屋说明书》一份，约定：三财火锅店租赁重庆市大水井九鼎红街1号商业街二楼孙先英104号，滕强103号，成红102号，张伶185-186号租赁房屋，仍执行2015年7月28日的租赁价格，不执行2016年元月1日修改的价格。2017年3月22日，原、被告双方签订《房租补充协议》一份，载明：三财火锅店租赁童家桥大水井*号附*号*号*号*号*号*号*号*号共八户，根据目前大气候，通过大部分房东协商,2016年6月1日起至2017年12月31日前，按2015年租赁合同租房单价执行75%缴纳。2017年12月20日缴纳2018年元月1日起的房租按2015年房东和三财订的合同价格执行。上述合同签订后，被告支付原告2016年4月1日后（之前房租已结清）房租共计55786元。2018年9月30日之后的房屋租金，被告未再支付。2018年9月13日，被告以短信向房东成红提出：“我们没有时间来经营火锅店了，我想请几个房东星期天商量下，你们可以挂在网上去转让了……”。房东成红回复：“行，那就商量呗。”2018年10月7日，被告及房东成红对租赁房屋内被告的物品进行了清点，双方签订《物品代管清单》一份，载明：立式空调6台、大型水冷空调1台、立式冰柜3个、四开门冰柜3个、急冻冰柜3个、案板冰柜3个、展示柜2个，以及电脑、监控摄像头、监控内存盒、灶具、餐具、桌椅、酒水、小吃等，当日，被告交还租赁房屋的钥匙，原告收回租赁房屋，并更换了门锁。《物品代管清单》中载明的物品仍在涉案房屋中。2018年10月27日，房东成红短信通知被告：交接时你没带走的东西和没有清洗的炊具、设备，现已经长毛发霉，断电后东西会腐烂，你如果要的话就赶紧拿走，不然我们几个房东就只好把它扔掉了。涉案房屋门外曾张贴出租广告，载明：本餐馆出租面积约400平方米，设备齐全，适合火锅餐饮，价格面议，联系电话为房东滕强的手机号码，落款时间为2018年12月3日。2019年1月15日，房东成红再次短信通知被告：在你经营期间欠九鼎的物管费未清，已影响到我们店铺的招租，造成了损失，我们约个时间谈谈，把遗留问题解决了。2019年4月4日，重庆明仁物业管理有限公司九鼎名都管理处出具《九鼎红街1号商业2层104号、103号、102号、185号、186号物业、水电欠费明细》载明：2018年9月--2019年3月共计欠物业费7个月6157.90元；2018年8月18日--2018年9月30日欠电费5416.48元；2018年8月10日--2018年9月30日欠水费604.80元；九鼎红街1号商业2层104号、103号、102号、185号、186号所欠物业、水电合计12178.46元。另查明，2015年7月29日，涉案房屋的燃气客户名称由田景海过户至杜方林（被告之兄）名下，截止2018年11月7日，该燃气户欠付燃气费18.90元。现原告孙先英以被告单方违约提前终止租赁合同后未及时将店内物资及设备搬离房屋，未腾空交还房屋，未结清租金、水费、电费、燃气费、物业管理等费用，且擅自更改房屋内燃气设备等为由，起诉来院，要求判如所请。审理中，原告孙先英明确诉讼请求中“腾空”是指履行完应付义务（本案诉请）后腾空房屋内属于被告的物品；“屋内设施恢复原状”是指被告在房屋内安装的燃气设备，要求其销户。此外，原告述称，签订《物品代管清单》目的是方便被告搬离物品，不代表双方形成保管关系，被告不能进入租赁屋内搬离物品系其欠付物管费导致的不利后果，不能归责于原告。被告杜方进以不差欠原告房屋租金，本案是原告虚假诉讼、滥用诉权，意图占有被告委托其代管的财产和被告的保证金等为由，请求驳回原告的全部诉讼请求。上述事实，有原告孙先英提交的重庆市沙坪坝区人民政府童家桥街道办事处出具的证明一份、工商银行流水一份、租赁房屋现场图片九张、《九鼎红街1号商业2层104号、103号、102号、185号、186号物业水电欠费明细》一份、情况说明一份、物品代管清单一份、杜方进向本案涉案房屋的房东成红、张伶发送的手机短信记录打印件各一条、《房屋租赁合同》一份，被告杜方进提交了《房屋租赁合同》复印件一份、《房屋租赁补充协议》复印件一份、物品代管清单一份、照片打印件五张、电话通话录音光盘一张（杜方林与张伶）、微信截图一张（杜方进与张伶）、原告起诉状一份等作为证据，以及双方当事人的陈述予以证明。经本院审查上述证据的真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁房屋说明书》、《房租补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。被告明确表示不再履行合同，要求提前终止合同，根据合同约定原告有权立即终止合同，收回出租房屋。原、被告一致认可《房屋租赁合同》已于2018年10月7日解除，本院予以确认。针对原、被告的争议焦点，评判如下：关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金和逾期滞纳金的问题。根据合同及补充协议约定，房屋租金被告每三个月缴纳一次，各期租金在上期到期前十日转入原告指定银行账户，逾期支付租金按未交租金每日3%向原告支付滞纳金。2016年6月1日起至2017年12月31日前，按2015年租赁合同租房单价执行75%缴纳，2018年1月1日起的房租按2015年合同价格执行。被告抗辩称不欠原告房屋租金，理由如下：1、双方在合同和补充协议之外，还口头约定了房屋租金，被告实际支付的租金符合双方约定。2、按约定被告是先付租金后使用房屋，原告收到租金后均同意被告使用房屋，原告此前未向被告提出过欠租金问题。3、张伶（整体出租房屋的房东之一）在与被告哥哥通话中承认，被告按约定交清了房屋租金。原告认为被告拖欠租金证据充分，否认就房屋租金问题与被告有口头约定，另针对张伶的电话录音原告提出，该录音无法确定张伶与被告是不是存在串通，对电话录音“三性”不认可。本院认为，被告辩称其实付租金符合双方口头约定，但未举示证据证明双方口头约定的内容。被告举示与关联房东之一的张伶的通话录音，拟证明被告不欠房租，但张伶不是本案当事人，其在本案中的身份属证人，原告对录音证言的“三性”不认可，而证人又未能到庭接受质询，且被告也无其他证据印证，故本院对该录音证言不予采信。根据双方的约定，被告应付租金金额分别为：2016年6月1月至2017年12月31日的应付租金为5426.55元/季度，2018年1月1日至同年10月7日的每季度租金金额为2677.10×3=8031.30元。结合被告实际支付原告房屋租金情况，被告除2017年3月交纳的二季度租金差欠0.50元外，从2016年7月1月至2017年12月31日每季度欠付租金6.50元，从2018年1月1日至2018年9月30日每季度欠付租金2611.30元，从2018年10月1日至同月7日欠付租金624.66元，被告不差欠房租的抗辩理由不能成立，本院确认截至2018年10月7日，被告差欠原告租金共计8491.86元。根据合同约定，被告每季度应提前10天支付租金，被告拖欠原告房屋租金，原告有权要求被告从逾期之日起支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金属逾期交纳租金的违约金。原告要求支付欠付租金的滞纳金，滞纳金按照年息24%的标准计算，该标准虽未超过合同约定，但被告抗辩该计算标准过高，要求调整。本院认为，原告主张的滞纳金的计算标准过高，应调整计算标准为中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%。被告应从逾期支付房租之日起至欠付房租付清之日止以所欠房租为基数按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算支付滞纳金。关于是否应当退还被告租赁保证金的问题。2018年9月13日，被告以短信的方式提出不再继续经营火锅馆后，2018年10月7日，双方清点租赁房屋中的物品，签订《物品代管清单》，被告交还租赁房屋钥匙，原告收回租赁房屋，双方亦确认《房屋租赁合同》已于当日解除。因原、被告双方签订的合同约定的租赁期限尚未届满，被告向原告提出提前终止合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第5.3条明确约定，乙方（被告）出现不按时或不足额交纳租金；乙方单方提前终止合同等情况，出租方（原告）有权立即终止合同，收回出租房屋，乙方支付的保证金作为违约金。《房屋租赁合同》第7.3条约定，如乙方违约终止合同，乙方已交保证金作为违约金由出租方直接收取，不予退还。原告不予退还保证金的请求实为将被告的缴纳的租赁保证金转为违约金承担违约责任，该项主张符合事实和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告立即腾空返还租赁房屋，并由被告承担房屋占用损失的问题。2018年10月7日原、被告双方解除合同后，被告交还钥匙，原告亦更换了租赁房屋的门锁，同意代管租赁房屋中被告的物品，其后又对外发布招租广告，显然，原告已于2018年10月7日收回并实际控制租赁房屋，被告交还房屋义务已履行，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称被告未腾空租赁房屋内的物品，长时间占用租赁房屋，应承担截至2019年3月31日产生房屋占用损失，并明确诉讼请求的“腾空”，是指被告履行完应付义务（本案诉请）后腾空房屋内属于被告的物品。但被告抗辩称原告保管租赁房屋内的物品是为方便房屋出租，且原告不让其搬走物品。根据《房屋租赁合同》第7.4条约定，双方于2018年10月7日解除合同后，被告将租赁屋内的物品清理完毕的最后期限为2018年10月14日，逾期遗留在出租屋内的货物、设施均视为被告的抛弃物，原告有权任意处置。原、被告解除合同当日，双方对租赁房屋内被告的物品进行了清点，并签订了《物品代管清单》；2018年10月27日房东成红短信通知被告，没清洗的炊具、设备已经发霉，断电后东西会腐烂，不赶紧拿走就只好扔掉了；涉案房屋2018年12月3日的出租广告载明：“本餐馆设备齐全，适合火锅餐饮”；以上事实表明，原、被告就《物品代管清单》上的物品达成了代管协议，原告免除了被告在合同解除后7日内搬离物品的义务；原告有意将代管物品与房屋整体出租；原告不认为代管物品其有权任意处置，这充分印证了被告关于物品未搬离的原因的辩解，故原告要求被告支付房屋占用损失的诉请无事实依据，本院不予支持。至于原告代管物品搬离问题与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。（四）关于原告要求判令被告将房屋内设施设备恢复原状的问题。本案中，原告未提供证据证明房屋内设施设备的原状，原告的该诉讼请求不明确，故本院不予支持。（五）关于原告要求被告结清租赁房屋的水、电、气费和物业管理费的问题。根据《房屋租赁合同》约定，被告应与水、电、气供应单位和相关服务单位结清租赁房屋期间产生的水、电、气和物管等费用。本案中，租赁房屋的燃气客户名称为案外人；水、电费、物管等费用为多个租赁房屋的欠费总额。因上述费用原告并未实际垫付，原告要求被告向其支付上述费用的主张没有事实和法律依据，本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杜方进于本判决发生法律效力后三日内支付原告孙先英房屋租金8491.86元；被告杜方进于本判决发生法律效力后三日内支付原告孙先英滞纳金，该滞纳金自2017年12月23日起至2018年3月22日止以2644.60元为基数，自2018年3月23日起至2018年6月21日止以5255.90元为基数，自2018年6月22日起至2018年9月21日止以7867.20元为基数，自2018年9月22日起至2019年8月19日止，以8491.86元为基数，均按中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率上浮30%的标准计算；从2019年8月20日起至欠付租金付清之日止以8491.86元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；三、被告杜方进向原告孙先英缴纳的保证金6380元转化为违约金，原告孙先英不退还被告杜方进所交保证金6380元；四、驳回原告孙先英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，减半交纳393元（原告已预交），由原告孙先英负担301元，由被告杜方进负担92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法效力。审判员  胡宇音二〇一九年十二月十六日书记员  李 玲