江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初2429号原告：杨六秀，女，1979年5月2日生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：朱书泉，江西律嘉律师事务所律师，执业证号13607201110635716。特别授权代理。被告：赣州恒鹏置业有限公司（以下简称“恒鹏置业”），住所地赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层。统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。法定代表人：李硕，总经理。委托诉讼代理人：张志余（系被告员工），男，汉族，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县。特别授权代理。原告杨六秀与被告恒鹏置业商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱书泉及被告委托诉讼代理人张志余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法认定原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条及《补充协议》第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”为无效条款；2、请求判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按购房款总额万分之三计付延期交房违约金（截至2019年7月31日，违约金暂计127744.1元，以后继续计算，直至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告杨六秀与被告恒鹏置业于2017年8月21日签订了一份合同编号为2017082101131的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于室房屋，购房总金额为2008555元；被告应于2018年12月31日前交付商品房给原告使用；如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按原告累计已付购房款总额的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告未按合同如期向原告交付经验收合格的商品房，侵害了原告的合法权益。原告认为《赣州市商品房买卖合同》第十二条及相关补充协议明显属于格式条款，应予以撤销，认定为无效。主要理由有：首先，该条款系开发商为了重复使用而预先拟定，是针对不特定的多数买受人，条款内容具有定型化的属性，无论主合同还是补充协议都没有做任何的提示，故该条款及补充协议格式条款的特征极为明显。其次，因被告逾期交房给原告造成重大损失，如被告每日按购房款总额的万分之一支付逾期交房违约金，对原告不公平，被告应按购房款总额的万分之三支付逾期交房违约金至实际交房之日止更为适宜。截至诉讼时，原告仍未收到被告正式的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工。原告与被告协商时，竟然提出将逾期交房违约金抵销原告未来要交的物业费，原告认为如果以后换了物业公司，其他物业公司不一定会同意进行抵销，因此原告不同意被告提出的解决方案。再次，赣州市中级人民法院已有逾期交房违约金按万分之三的判决，如按合同约定的万分之一，不符合赣州房地产开发市场日益增长的市场价值规律。综述，因被告违约，原告依据合同法第一百零七条之规定及当事人双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十一条、第十二条之约定，维护自身合法权益，特诉至法院要求处理。被告恒鹏置业答辩称，逾期交房属实，本案原、被告约定的交房时间是2018年12月31日，被告取得房屋竣工验收备案表时间是2019年8月16日，逾期交房超过180日，根据《补充协议》第七条约定，如逾期交房超过180日买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因此被告同意在房屋总价的2%范围支付逾期交房违约金，超过部分被告不予认可。原告主张的按照日万分之三计算违约金没有合同依据，与合同约定的逾期交楼违约金的标准是总房款的日万分之一计算标准不符。被告已于2019年8月16日取得竣工验收备案表，符合交房条件并且于2019年10月28日向原告寄发了收楼通知，根据《补充协议》第五条第五款“出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起视为出卖人已经交付房屋”之约定，被告逾期交房违约金计算时间应该从2019年1月1日起至2019年10月28日止。经审理查明：2017年8月21日，原告杨六秀（买受人）与被告恒鹏置业（出卖人）签订了一份合同编号为2017082101131的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，原告购买被告开发的位于室房屋。《合同》和《补充协议》主要约定情况如下：一、《合同》约定：1、购房总金额为2008555元，原告于2017年8月21日前支付该商品房首期购房款423434元，余款1650000元向银行申请贷款支付。2、被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房；如逾期交付，按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。3、交付条件为：应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告、商品房相关设施设备要求、并符合补充协议第五条要求（详见《合同》第九条、第十条）。4、补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准（详见《合同》第二十八条）。二、《补充协议》约定：1、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%（详见《补充协议》第七条），并作为《合同》第十二条的补充。2、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋（详见补充协议第六条第五款），并作为《合同》第十一条的补充。3、本《合同》内容与《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准（详见第十八条）。4、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本《合同》之所有条款予以充分协商，双方对本《合同》及《补充协议》条款中免除或限制对方责任权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明，买受人进一步确认，已知悉认可本《合同》及《补充协议》之全部条款内容，且本《合同》及本《补充协议》为其真实意思的反映（详见《补充协议》第十六条第六款）。上述合同签订后，原告按合同约定履行了全部付款义务。案涉房产于2019年8月16日取得竣工验收备案表，竣工验收备案资料目录包括：工程竣工验收报告、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料。被告2019年10月28日向原告寄送了收楼通知书，原告于2019年10月29日签收。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证、被告企业信用信息、《合同》复印件、《补充协议》复印件、收款收据、银行还款明细，被告提交的竣工验收备案表、收楼通知书邮寄回执等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。现对原、被告的具体诉辩主张评判如下：1、关于违约金的认定问题。该问题争议的焦点是：《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容、为无效条款。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整；同时，《补充协议》第十六条第六款明确载明：该《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，原告对所有条款已充分知晓。应认定其为有效条款，是对双方签订的《合同》第十二条的补充，两者不能割裂，故对原告要求认定该条款无效的诉讼请求不予支持，对原告要求被告从约定交房次日起至交房之日止按已付购房款每日万分三支付违约金的部分诉讼请求予以支持，即违约金支付比例在房屋总价2%的之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。2、关于交房的认定问题。本院认为，被告已于2019年8月16日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该《备案表》资料目中包含了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该两《书》是被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的重要资料，说明该房屋已具有交付条件。被告于2019年10月28日向原告寄出《收楼通知书》，原告于同年10月29日收到该通知。根据双方签订的《补充协议》第六条第五款之约定，应视为被告于2019年10月28日向原告交付房屋。综上，从2018年12月31日被告逾期交房之日至2019年10月28日视为被告向原告交房之日，被告逾期交房承担违约金应从2019年1月1日起计算，逾期交房承担违约金的时间为300天，违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算的金额为60256.65元超过了按购房款2%计算的40171.1元违约金。故本院确定被告应向原告支付的违约金为40171.1元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起5日向原告杨六秀支付逾期交房违约金40171.1元。二、驳回原告杨六秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1427元（已减半收取），由被告赣州恒鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  范 兴二〇一九年十二月二日代理书记员  吕春花