福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3918号 原告：福州融成物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路82号八方大厦709室，统一社会信用代码913501027264747740。 法定代表人：董必衍，执行董事。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。 被告：詹鸣奇，男，1974年12月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州融成物业管理有限公司与被告詹鸣奇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州融成物业管理有限公司的委托诉讼代理人邱远贵到庭参加诉讼，被告詹鸣奇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州融成物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2014年3月1日起至2015年11月19日止的物业管理服务费3324元及逾期付款违约金（以被告每月应交的物业管理服务费161.06元为基数，自应缴费用的次月起按每日万分之一计至被告偿清之日止，暂计至起诉之日为500元）；2.判令被告立即向原告支付电梯电费259.6元；3.判令本案诉讼费用、公告费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2014年3月1日起至2015年11月19日止的物业管理服务费3324元及逾期付款违约金（以3324元为基数，自2015年11月20日起按每日万分之一计至被告偿清之日止）。事实与理由：2005年11月19日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的XX小区提供物业服务，原告口头告知被告其物业管理服务费收费标准为每月1.08元/㎡，被告表示接受，并按此标准缴纳每月的物业管理服务费；业主逾期交纳物业管理服务费和其他相关费用的，从逾期之次日起每日按应交纳额的万分之一向物业服务企业缴纳滞纳金；电梯电费由相应梯位的用户按住宅房屋建筑面积分摊。协议订立后，原告依约提供了物业服务，被告作为该小区业主，负有缴纳物业管理服务费的义务。被告系XX小区XX单元的业主，该住宅为小高层住宅，建筑面积149.13㎡。因被告拖欠自2014年3月1日起至2015年11月19日止的物业管理服务费3324元及自2013年5月13日起至2015年11月19日止的电梯电费259.6元（按8.65元/月计收），原告多次催讨无果，遂提起本案诉讼。 被告詹鸣奇未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务协议》、《交房通知单》、（业户）基本情况登记表、身份证复印件、发票、收款收据、EMS快递面单、不动产登记信息查询结果、电梯电费分摊明细表等证据。因被告拒不到庭参加诉讼，依法视为自愿放弃质证权利。经审查，原告提供的被告身份证，虽系复制件，但该身份证复制件与被告的身份信息一致，可以证实被告的身份情况；原告提供的其他证据，符合真实性、合法性、关联性的特征，可作为定案依据。根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2005年11月19日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为XX小区提供物业管理服务；住宅房屋按建筑面积向业主或物业使用人收取管理服务费，被告必须在费用到期的10天内向原告缴纳；被告逾期缴纳物业管理服务费和其它相关费用的，从逾期之日起每日按应交纳额的万分之一向原告交纳滞纳金；电梯电费由相应梯位的用户按住宅房屋建筑面积分摊；每半年公布一次涉及业主的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况。被告系XX小区XX单元的业主，该住宅为小高层住宅，房屋建筑面积为149.13㎡，物业管理服务费收费标准为每月1.08元/㎡。自2014年3月1日起，被告未依约履行支付物业管理服务费的义务。后原告于2016年10月14日向被告发函催收物业管理服务费、电梯电费。 另查，原告为讼争小区提供物业管理服务至2015年11月19日止。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业管理服务费用的义务。被告的房屋建筑面积为149.13㎡，每月应交纳物业管理服务费161.06元（149.13㎡×1.08元/㎡），被告拖欠自2014年3月1日起至2015年11月19日止合计20个月又19日的物业管理服务费3323.2元（161.06元/月×20月+161.06元/月÷30日×19日），原告要求被告予以支付，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告诉请中超出上述金额的部分，本院不予支持。讼争合同有关滞纳金的约定应视为逾期支付物业管理费违约金的约定，被告未依约交纳物业管理服务费，已构成违约，原告诉请以拖欠物业管理服务费3323.2元为基数，按每日万分之一的标准计算支付自2015年11月20日起至被告实际还款之日止的逾期付款违约金，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。原告未提供其向供电单位代缴电梯电费的票据，仅凭其单方制作的电梯电费分摊明细表不能证明电梯的实际用电情况以及被告应当分摊的金额，且原告未提供证据证实其已依约将电梯电费的分摊情况向业主公布，故其诉请被告支付电梯电费，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担其放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告詹鸣奇应于本判决生效之日起五日内向原告福州融成物业管理有限公司支付自2014年3月1日起至2015年11月19日止的物业管理服务费3323.2元及逾期付款违约金（以3323.2元为基数，自2015年11月20日起按日万分之一的标准计至被告实际还款之日止）； 二、驳回原告福州融成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、公告费560元，由被告詹鸣奇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  周成潭 人民陪审员  唐秀珍 人民陪审员  闫 军 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  林 熠 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业管理服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。