江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初3408号原告（反诉被告）:南昌市天波房地产经纪有限公司。住所地：南昌市青云谱区施尧路1111号水榭花都大厦B栋-524室。统一社会信用代码：91360104MA35G1K390。法定代表人：龙波，系该公司总经理。委托代理人：范隽姬，江西阳明阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西崇德房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县金沙二路3366号力高国际城巴塞罗那住宅区（综合楼）20楼。统一社会信用代码：91360100563807246N。法定代表人：黄恒政，系该公司董事长。委托代理人：王英，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌市天波房地产经纪有限公司（以下简称“天波房产经纪公司”）诉被告（反诉原告）江西崇德房地产开发有限公司（以下简称“崇德房地产公司”）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天波房产经纪公司的委托代理人范隽姬，被告崇德房地产公司的委托代理人王英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）天波房产经纪公司诉称：2017年1月24日，原告与被告签订了《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》（依下简称“合同”）。合同约定，原告为被告提供驻场销售代理服务，代理期限为2017年1月1日至2017年12月31日止。原告从2017年1月至2017年7月，为被告销售房屋共计183套。销售房屋数量及签约总价68920023元已经被告确认，原告已依据合同的约定履行完毕全部义务。故被告应当支付原告销售房屋的佣金689200.23元，但被告直至起诉之日从未向原告支付任何销售佣金。原告多次与被告协商解决未果，现原告为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求如下：1、请求判令被告向原告支付销售房屋代理佣金人民币689200.23元；2、请求判令被告向原告支付违约金（违约金按每日万分之四计算至支付完毕所有款项止）及利息（利息按银行同期贷款利率6%计算至支付完毕所有款项止），违约金及利息从2017年2月28日暂定计算至2019年6月30日，暂定人民币396810.20元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）崇德房地产公司辩称：原告并未按照合同4.2条佣金计算方式提交应结佣金明细表。原告提交的证据不足以证实销售了183套房屋。关于原告计算佣金方式没有按照合同计算，首先原告是按照次月的方式进行结算佣金，但根据合同约定，原告应提交应结佣金明细表给被告，被告审核之后再支付申请的结算佣金。原告未能按合同约定计算销售签约金额的计算标准，根据合同约定，总共有四类计算佣金的标准，分别是完成了当月的签约目标，并且3个月内超过了被告销售业绩，并且超额完成了被告半年度销售签约目标的10%，才按照销售物业实际成交总额乘以1%来计算佣金，第二种方式分别以0.9%、0.85%、0.8%来计算佣金，详见合同4.1.2条。还有一种，并非全部的客户都按照全额计算，如果是被告成交的客户是按4.1.2条的方式再乘以50%来计算。所有款项也不是全部第二月付清而是要扣留10%预留金，待合同结束终止30日内再付，没有销售目标，10%要全部扣除（详见合同4.2.2条）。违约金和利息起算节点与事实不符，原告是按照第二个月支付佣金的方式来计算违约和利息的，因此计算方式违反了4.2.1条的约定。根据合同5.3条合同没有约定即使被告违约也不应当是违约金加利息之和来承担违约责任。同时对对方提出的违约金每日万分之四计算方式不能采用，请求法院驳回原告请求。被告崇德房地产公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告承担《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》违约责任，违约金额为10万元。事实和理由：反诉原被告双方于2017年就“力高澜湖郡”项目销售代理事宜达成合作，双方签订《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》（以下简称“代理合同“）。双方在《代理合同》第九条廉洁条款中约定：“反诉原告发现反诉被告有违反本条款或者采用不正当的手段行贿反诉原告职员等不正当行为的，反诉原告有权根据具体情节和造成的后果追究反诉被告合同总额5%的违约金，违约金不足以弥补反诉原告损失的，反诉原告可继续追偿。”反诉被告履行合同过程中违反廉洁条款向反诉原告的高管行贿，其行贿行为已经构成违约，对反诉原告造成重大不良影响及损失，应当根据合同约定承担违约责任。综上，为维护反诉原告合法权益，特诉至法院，要求判如所请。原告天波房产经纪公司对被告崇德房地产公司的反诉请求辩称：被答辩人的反诉请求没有事实依据，依法不应予以认定，请求法院驳回其全部反诉请求。被答辩人陈述答辩人在合同履行过程中存在向其高管行贿的行为，没有事实依据。被答辩人与答辩人于2017年1月24日签订了“力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同”。后答辩人驻场销售，即在被答辩人售楼处派出销售人员进行销售，并成功销售房屋183套。但由于答辩人一直据不支付代理佣金，导致前期全部的销售费用、人员工资等费用均由答辩人自行承担支付，已经严重影响了答辩人的正常经营，造成答辩人的巨大损失，答辩人怎么可能再另行对被答辩人处高管进行行贿并加重企业负担？该诉请理由完全不成立。故被答辩人主张答辩人承担违约金系其逃避支付义务的借口，被答辩人没有任何直接证据可以证明其陈述事实，依法不应予以采信。经审理查明：2017年1月24日，原告（反诉被告）天波房产经纪公司作为乙方与被告（反诉原告）崇德房地产公司作为甲方签订了《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》，约定了乙方驻场代理甲方物业销售，乙方就物业销售、备案登记、按揭贷款、客户服务、物业交付及其他与商品房销售、后续服务有关的事项，向甲方提供专业服务。乙方代理销售的项目推广名为力高澜湖郡，项目地址位于南昌市交汇处。乙方代理房源详见附件《委托销售代理房号明细表》。乙方不享有该项目或房源的独家代理权，甲方有权自行或委托任何第三方同时代理销售该物业。代理期限为2017年1月1日至2017年12月31日止。该合同第4.1.佣金标准约定甲方根据本合同约定，按照乙方销售成功的物业的实际成交总额（实际成交总金额以《商品房买卖合同》中约定且买受方已实际支付的房屋总价款为准）为基准，并按佣金费率向乙方支付佣金：即代理佣金＝乙方销售成功的物业的实际成交总额ｘ佣金费率。合同第4.1.2佣金费率中约定四种佣金计算方式，其中第一种为销售签约目标完成率低于甲方当月下发销售签约目标的80%则佣金点数为0.8%,第二种为完成甲方当月下发销售签约目标80%以上（含80%）则佣金点数为0.85%，第三种为完成甲方当月下发销售签约目标，且销售签约金额超过甲方销售团队则佣金点数为0.9%，第四种为乙方销售签约金额3个月内累计超过甲方团队，且超额完成甲方半年度销售签约目标10%以上则佣金点数为1.0%。4.1.4乙方收取代理佣金的前提条件为：其中一次性付款客户签署《商品房买卖合同》并支付全款，其中按揭客户支付首期款并签署《商品房买卖合同》且其按揭贷款全额到达甲方账户，视为乙方成功代理，甲方应向乙方支付该房屋项下的代理佣金。4.1.5如乙方客户在签订《商品房买卖合同》后违约致使甲方解除《商品房买卖合同》，或者乙方客户在交付定金或签订认购书之后违约致使甲方解除相关认购协议，或者乙方客户因任何原因退房的（因甲方违约导致退房除外），甲方无论是否扣除、罚没到该客户的任何违约金的情况下，甲方均无需支付代理佣金，已经支付代理佣金的乙方需在甲方通知后5个工作日内返还甲方或从后续佣金中扣除。4.2.1佣金按公历月度为结算周期。自合同签订之次月起，乙方在每月的前三日内将上月（不满一月的仍以一月计算）应结佣金明细表报给甲方，甲方接到该明细表的五个工作日内进行审核，甲方审核并书面确认后十五个工作日内按合同约定支付佣金（支付前扣除相应的预留金、违约金等）。如甲方对应结佣金有疑义的，乙方应积极配合甲方对账或予以合理说明及解释。4.2.2每月月度结算时，甲方预留当月代理佣金总额的10%作为预留金，本合同期限届满后15日内，甲方对乙方在本合同期限内完成的销售业绩进行核算，如乙方达到总销售任务指标，该预留金由甲方一次性支付，支付时间为本合同届满后30日内；若乙方不能达到总销售任务指标，该预留金则由甲方全额扣除等等。另查明:原告天波房产经纪公司驻场销售时间是2017年1月至2017年6月底。被告崇德房地产公司至今未支付原告天波房产经纪公司任何代理销售佣金。庭审中，原告天波房产经纪公司提供一份案外人李勇飞签名的《力高澜湖郡项目销售签约明细》，用于证明被告认可原告代理销售的房产套数是183套，签约总金额为68920023元。被告崇德房地产公司认为案外人李勇飞未经公司授权，其签字对被告不产生效力，被告仅认可加盖被告公章的业绩结算，并认为该证据也不能证明被告应付佣金具体金额，同时要求对“李勇飞”签名、手印及签署时间进行司法鉴定。以上事实，由《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》、原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，原告天波房产经纪公司与被告崇德房地产公司签订的《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该合同约定了乙方即原告天波房产经纪公司收取代理佣金的前提条件为一次性付款客户签署《商品房买卖合同》并支付全款，按揭客户支付首期款并签署《商品房买卖合同》且其按揭贷款全额到达甲方账户，并且后续不存在退房退款等纠纷的，方视为原告销售成功，结算佣金则自合同签订的次月起，由原告在每月的前三日将上月应结佣金明细表报给被告，被告对明细表核实后再按合同约定支付佣金。现原告天波房产经纪公司未举出有效的证据证明其代理销售成功的房产佣金结算条件成就和应结佣金的具体金额，其所举证的案外人李勇飞签字的《力高澜湖郡项目销售签约明细》不能够证明该明细上所涉房产183套均是原告成功代理销售出去，不能够证明均属于原告业绩，且原、被告双方签署的《力高澜湖郡2017年驻场销售代理合同》中亦未约定案外人李勇飞是被告授权代表。本院还认为，本案中，案外人李勇飞的该份销售签约明细，是否是李勇飞本人签名及摁手印及签署时间是否是2017年6月30日对本案被告应支付原告佣金具体数额的事实认定不具有影响，被告申请的鉴定也无进行下去的必要。本案中，原告天波房产经纪公司应依照原、被告双方销售代理合同的约定，提供相关的房产佣金结算条件成就及被告应支付佣金具体数额的有效计算依据，原告举证不足，应承担举证不能的相应法律后果，故原告天波房产经纪公司诉请被告崇德房地产公司支付销售房屋代理佣金689200.23元，证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金及利息，证据不足，本院不予支持。被告崇德房地产公司反诉请求原告支付违约金10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告南昌市天波房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告江西崇德房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费14575元，由本诉原告南昌市天波房地产经纪有限公司承担，反诉案件受理费1150元，由反诉原告江西崇德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  李 颖人民陪审员  肖守康人民陪审员  王 燕二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈玲旭