河北省石家庄市新华区人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0105执异214号异议人（案外人）:刘洪辰，男，1972年7月29日生，汉族，住河北省石家庄市无极县。委托代理人：王晓光，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。申请执行人：张红磊，男，1984年4月26日生，汉族，住石家庄市。被执行人：康建忠，男，1968年11月5日生，汉族，住石家庄市。被执行人：康泰，男，1993年11月11日生，汉族，住石家庄市。本院在执行申请执行人张红磊与被执行人康建忠、康泰民间借贷纠纷一案过程中，异议人刘洪辰向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人请求事项：请求法院解除对康泰名下位于石家庄市长安区地产的查封，停止对该房产评估、拍卖。事实与理由：贵院在执行张红磊与康泰、康建忠民间借贷纠纷一案中，查封了位于石家庄市长安区，该房产已经在2016年12月19日由康泰以抵债方式抵给了我。因为康建忠在2014年时向我借款，到期后无法偿还，我、康建忠、康泰在2016年12月19日签订了《协议书》，约定将该房屋抵偿给我，协议签订后康泰将房屋交付给我，协议已经履行完毕，由于有银行贷款无法办理过户，所以该房产仍登记在康泰名下，但是我们全家已经于2017年开始在该房屋居住，一直居住至今。该房产所有产生的物业费、水费、电费等都是由我缴纳，该房产属于我的合法财产。近期，我看到贵院张贴的公告，才知道我的房子已经被查封，为了维护我的合法权益，依据法律规定特提出异议，请求人民法院查清事实，依法解除查封措施、停止评估、拍卖。本院查明以下事实：一、申请执行人张红磊与被执行人康建忠、康泰民间借贷纠纷一案，生效法律文书为（2018）冀0105民初815号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以下协议：一、1.被告康建忠于2018年12月21日至2018年2月20日已付利息8000元；2.被告康建忠于2018年4月20日偿还借款本金50000元，200000元借款本金自2018年2月21日至2018年4月20日的利息8000元；3.被告康建忠于2018年5月20日偿还借款本金50000元，150000元借款本金自2018年4月21日至2018年5月20日的利息3000元；4.被告康建忠于2018年6月20日偿还借款本金50000元，100000元借款本金自2018年5月21日至2018年6月20日的利息2000元；5.被告康建忠于2018年7月20日偿还借款本金50000元，50000元借款本金自2018年6月21日至2018年7月20日的利息1000元。如被告康建忠、康泰提前偿还欠款。利息根据实际偿还时间按月利率2%相应予以扣减。二、被告康泰对第一款中的款项承担清偿连带担保责任；如被告康建忠、康泰未按上述约定期限及数额履行付款义务，原告张红磊有权自被告康建忠、康泰逾期次日起对第一款中的剩余款项申请强制执行。三、其他各节互不追究。案件受理费2150元，被告康建忠自愿负担。保全费1520元，被告康建忠自愿负担。本院于2018年5月4日出具了生效确认书。申请执行人于2018年5月4日向本院申请强制执行，本院受理后，依法立案，执行案号为（2018）冀0105执1886号。二、本院于2018年2月28日向石家庄市房产交易中心送达了（2018）冀0105执保127-1号协助执行通知书，请协助执行以下事项：一、查封康泰名下位于长安区。二、查封期限为三年，从2018年2月28日起至2021年2月27日止。三、本院于2018年7月23日作出（2018）冀0105执1886-1号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人康泰名下位于石家庄市长安区。四、本院于2019年10月12日作出（2018）冀0105执1866号《公告》内容：申请执行人张红磊于被执行人康泰、康建忠民间借贷纠纷一案，新华区人民法院作出的（2018）冀0105民初815号民事调解书已发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，在执行过程中，我院将依法拍卖查封被执行人康泰名下位于石家庄市长安区的房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条并参照《河北省高级人民法院关于进一步规范执行评估、拍卖工作的指导意见》的通知之规定，现责令被执行人康泰于2019年12月10日前，从位于石家庄市长安区的房屋中搬出。如到期仍不履行的，我院将依法强制腾空，被执行人康泰必须到场配合接收强制搬出的物品，如拒绝到场配合，我院将邀请基础组织到场见证并配合执法记录仪拍摄，强制搬出的物品到达指定地点后三日内领取，如未按期限领取，造成的物品损坏、丢失则由被执行人康泰承担，强制执行的所有费用将从被执行人财产处置中扣除。本院执行人员将该公告张贴在小区的门口上。五、异议人提交证据：1、刘洪辰（甲方）、康建忠（乙方）及康泰（丙方）签订了《协议书》，签订时间2016年12月19日。内容：甲乙丙三方就债权债务转让及以房产抵债一事，经充分协商一致，达成本协议如下，三方自愿共同遵守执行。一、截止到2016年12月19日乙方欠甲方借款人民币241万元（以下简称上述欠款）二、乙方将上述241万元债务转让给丙方，丙方同意接受上述241万元债务并承担偿还责任，甲方同意上述债务转让，乙方同时承担连带偿还责任。三、丙方自愿以自有房产抵偿上述241万元债务，乙方也同意以该房产抵偿上述债务。四、丙方提供下列房屋（以下简称上述房屋）以抵偿241万元的债务，房屋具体情况如下：房屋坐落于长安区，建筑面积241.12平方米，房屋所有人为康泰、康建忠；上述房屋于2014年7月31日在中信银行石家庄分行办理了按揭贷款，贷款金额为：1470000元，期限为三百六十个月。上述房产作价人民币241万元。五、乙方、丙方应于本协议签订之日将上述房产的《商品房买卖合同》、购房票据、交款收据等原件交付给甲方，由甲方保管。六、乙方、丙方保证上述房产拥有完整的所有权，房屋产权无争议，房产权利不受其他限制，也不存在法律上的其他限制。七、乙方、丙方附有义务为甲方办理房屋产权过户手续，房屋过户所需费用由双方按照法律法规承担。如需要在开发商处办理合同更名手续，丙方也有义务配合甲方办理。八、在上述房屋的产权登记证书登记在甲方名下之日或更名手续办理至甲方名下之日起，甲乙丙三方的241万元的债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。九、本协议未尽事宜双方协商后进行书面修改或补充，补充协议与本协议具有同等效力。十、本协议自三方签字之日成立。十一、甲乙丙三方同时约定：本协议为附生效条件的协议。如丙方或乙方在2017年5月15日之前将上述欠款偿还，则本协议不产生法律效力，如丙方或乙方未在2017年5月15日之前偿还上述欠款，则本协议生效，上述房产的所有权自本协议生效之日起归甲方所有。十二、在2017年5月15日之前乙方丙方对上述房屋享有居住权。十三、本协议一式三份，各执一份。甲乙丙三方于2016年12月19日在本协议书上签字。2、根据中国农业银行取款业务回单，显示刘洪辰于2014年9月12日通过账号62×××66向康建忠账号62×××12转款300000元；于2014年9月13日转款900000元；于2014年9月20日转款300000元。以上三笔转账共计1500000元。3、2014年9月13日康建忠向刘洪辰出具了《借条》，内容：今借款刘洪辰现金150万元。（壹佰伍拾万元整）借款期限五个月，自2014年9月13号至2015年2月13日。月息3分5，每月月底前付息到期本金返还。注（每月十三号前付息）。2015年2月17日康建忠出具的还款证明，内容：2015年3月13日把刘洪辰150万元本息，3个月利息全还清。4、2014年5月28日，石家庄地益嘉房地产开发有限公司与康泰签订了《商品房买卖合同》合同编号：2014052811165218857。合同第三条：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：房屋坐落长安区。用途住宅，属钢混结构，容积率为3.23，建筑层数地上9层，地下2层，层高3米。建筑面积共241.12平方米，其中，套内建筑面积203.52平方米。……第七条：付款方式及期限。按揭付款：买受人于2014年5月28日前支付首期房款639643元整，余款147万元整办理银行按揭，贷款年限30年。……5、根据金碧物业有限公司石家庄分公司收费收据显示：票据编号：SJZBD201922715。房间编号：石家庄恒大御景半岛17栋1单元0801，业主：刘洪辰。费用项目：IC卡工本办理费。实收本金：50元。收款日期：2019年8月24日。备注（2019年8月至2019年8月）根据金碧物业有限公司石家庄分公司收费收据显示：票据编号：SJZBD201922712。房间编号：石家庄恒大御景半岛17栋1单元0801，业主：刘洪辰。费用项目：代收路灯公摊电费、代收代表损耗及分摊电费、住宅物业服务费、代收公共区域照明公摊电费（仪表类）实收款合计16047.90元。收款日期：2019年8月24日。本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院查封的位于石家市长安区登记在康泰名下，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本院查封上述房产应当认定为康泰的财产，故本院对其名下位于石家庄市长安区拍卖符合法律规定。本案中，根据异议人刘洪辰向本院提供的《协议书》、借据等证据，可以认定异议人与被执行人之间系民间借贷关系，2016年12月19日签订的协议书属于以物抵债协议，但该协议是否合法有效，不属于执行异议的审查范围，异议人可通过执异之诉予以确认，故异议人刘洪辰提出的异议不能成立，本院不予支持为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一项的规定、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人刘洪辰的执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向石家庄市新华区人民法院提起执行异议之诉。审判长  马征杰审判员  连 坤审判员  许 瑜二〇一九年十二月十日书记员  孙世杰