福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初4330号 原告（反诉被告）：董碧贞，女，1981年12月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：戴兴华，男，1986年4月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告董碧贞与被告戴兴华房屋买卖合同纠纷一案,厦门市集美区人民法院于2019年5月21日立案后，被告戴兴华提出反诉，厦门市集美区人民法院于2019年7月2日作出（2019）闽0211民初2980号民事裁定，本案移送龙海市人民法院处理。本院于2019年7月30日立案后，决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董碧贞及其委托诉讼代理人卓水坤，被告（反诉原告）戴兴华及其委托诉讼代理人张继聪、陈香凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董碧贞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原 告购房定金150000元及预付购房款50000元、代垫按揭款17549元，三项共计217549元；二、请求判令被告承担原告诉讼代理费10000元。以上合计：227549。三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，增加诉讼请求为，判令原、被告双方签订的房产买卖协议于2018年10月30日解除。事实和理由：2017年10月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房产买卖协议》，协议中约定：甲方同意将坐落于漳州开发区巢湖路3号鸿源海景城16幢1601室的房产出售给乙方，成交价格为845000元。第四条约定，乙方将总房款分四次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、乙方应于2017年10月17日向甲方支付150000元（购房定金）；2、乙方于2017年11月17日前向甲方支付50000元；3、于该产权办理完成后办理解押手续当日支付245000元（用于银行解押）；4、乙方向银行申请商业贷款40万元，该贷款由银行直接转至甲方账户……协议最后补充条款约定：1、如若甲方对本合同造成违约，应赔偿乙方定金外，还应赔偿乙方该房屋增值部分房款（增值部分以市场行情价为准），因违约引起的合同纠纷产生的律师费跟诉讼费由甲方承担。2、若该产权证办理完成，甲、乙双方同意于2018年6月30日前办理银行解押过户手续，若由于开发区原因产权证推迟办理，则银行解押过户时间随之顺延；3、甲方同意过户产权人由乙方自行指定；4、2017年11月份开始该房产银行每月月供由乙方承担，乙方应于每个月17号之前足额缴交月供。合同签订后，原告依约向被告支付了150000元购房定金，并提前向被告支付50000元购房款，自2017年11月开始依约为被告代垫本案讼争房产按揭款，每月约1595元，代垫期限至2018年9月份。2018年10月29日，被告委托福建欣悦律师事务所律师林龙欣发律师函致原告，律师函明确通知：一、原告与被告所签订的《房产买卖协议》自本律师函送达之日解除。二、已支付的购房定金不再退还，归被告所有。此后，原告未再向被告支付任何款项。综上，在本案中，原告虽存在逾期代垫按揭款的行为，但逾期代垫按揭款的金额仅为1595元且逾期时间仅为12天，属于轻微违约行为，尚不致合同无法履行的后果，也不构成根本性违约，且双方所签订的《房产买卖协议》中未约定被告享有原告逾期代垫按揭款的解除权，被告以原告逾期代垫按揭款为由解除双方所签订的《房产买卖协议》没有依据。鉴于被告已解除双方所签订的《房产买卖协议》，该协议已无履行的必要，被告应依法将原告支付的购房款定金及购房款、代垫按揭款共计217549元予以退还，并应依据双方约定承担原告因本案诉讼产生的诉讼代理费10000元。 戴兴华辩称，一、原告拒不履行合同主要债务，被告有解除合同的权利。《房产买卖协议》第四条约定：“乙方于该产权办理完成后办理解押手续当日向甲方支付人民币245000元整用于银行解押。”协议签订后，案涉房屋产权已于2018年9月6日办理完成。被告在取得房屋产权证后，立即通知原告配合办理解押手续以及房产过户手续，但原告经多次沟通仍拒不履行该义务，导致该合同目的无法真正履行。根据《房产买卖协议》第十二条的约定：“任何一方逾期超过七日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担违约责任。”以及《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”可知，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任、赔偿损失。二、原告至今仍未将案涉房屋的钥匙交还给被告，未履行相应的后合同义务。在双方签署《房产买卖协议》当日即2017年10月17日，被告将房屋钥匙交付给原告使用。在原告出现违约行为后，被告多次尝试与原告沟通协商，但原告采取拒接电话、不回复消息等方式逃避与被告沟通。多次尝试沟通失败后，被告于2018年10月29日向原告发出律师函，催告其履行合同义务。律师函发出后，原告未再向被告支付房款及每期按揭款，也拒绝与被告进行任何沟通，被告难以确定被反诉人是否收到律师函。由于原告未将钥匙交还给被告，未配合被告办理任何房屋交接手续，应认定双方未达成解除合同的合意，首份律师函送达之时，合同并未解除。三、被告（反诉人）要求原告（被反诉人）赔偿因房屋贬值造成的损失，于法有据，应当得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，由于原告的违约行为导致被告至今都无法再次将房屋卖出，因此导致的房屋贬值损失应由原告承担。综上所述，原告的诉讼请求不符合实际情况，无理无据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告（反诉人）的诉讼请求。 戴兴华向本院提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人双方签署的《房产买卖协议》于2019年5月6日解除；2、判令购房定金150000元归反诉人所有；3、判令被反诉人赔偿因房屋贬值造成的反诉人损失共计271608元；4、判令被反诉人承担反诉人诉讼代理费11100元；5、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。以上合计：432708元。事实与理由：2017年10月17日，反诉人作为甲方与被反诉人作为乙方签订编号0000305的《房产买卖协议》（以下简称“协议”），协议约定甲方将座落于漳州开发区巢湖路3号鸿源海景城16幢1601室出售予乙方，建筑面积为63.71平方米，成交价格为845000元。此外，协议第十二条约定：“双方自签订本协议后不得中途悔约。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及中介方，甲方应自乙方悔约之日起三日内返还乙方已付购房款（不计利息），但购房定金归甲方所有。同时，若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过七日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担违约责任。”协议签订后，反诉人依约将房屋交付给被反诉人使用并收取15万元购房定金及金额为5万元的购房款，同时自2017年11月后于每月17号前向被反诉人收取房屋按揭款。但是，自2017年11月起至2018年9月，被反诉人不仅每期按揭款均未按协议约定日期支付，对2018年8月17日这一期按揭款更是迟延数十日才向反诉人支付。同时，被反诉人曾多次表示不想再继续履行该合同。鉴于被反诉人多次迟延支付按揭款的行为已损害了反诉人的利益，反诉人多次尝试与被反诉人沟通协商，但被反诉人采取拒接电话、不回复消息等方式逃避与反诉人沟通。多次尝试沟通失败后，反诉人于2018年10月29日向被反诉人发出律师函，催告其履行合同义务。律师函发出后，被反诉人未再向反诉人支付房款及每期按揭款，也未与反诉人进行任何沟通，反诉人难以确定被反诉人是否收到律师函。因此，反诉人于2019年5月5日再次向被反诉人发出律师函，通知其解除双方之间的房产买卖合同。此外，协议签订时上述房产价格约为13263.2元/每平米，现房产的市场价已发生贬值，约为9000元/每平米，因被反诉人的违约行为导致反诉人遭受至少271608元的损失，该损失理应由被反诉人承担。基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第一百一十三条的规定，反诉人不但有权解除合同，而且有权不再退还反诉人购房定金并要求其赔偿相应的损失。另外，根据合同的权利义务对等性，反诉人因被反诉人违约引起的合同纠纷产生的律师费用应由被反诉人承担。综上所述，为了维护反诉人的合法权益，请贵院依法支持反诉人的诉求。 董碧贞辩称，一、反诉被告同意解除房产买卖协议，但解除时间应为2018年10月30日；二、反诉原告主张购房定金归其所有没有事实依据，因为在反诉原告向反诉被告寄送解除合同律师函的时候，反诉被告不存在根本违约的问题，因反诉原告的原因导致房产买卖协议的解除，反诉原告没收购房定金没有事实和法律依据；三、因反诉原告存在违约行为，故反诉原告主张赔偿房屋贬值的损失没有依据，且本案反诉原告没有举证证明其在本案中存在房屋贬值损失为271608元；四、因反诉被告不存在违约行为，反而是反诉原告发函要求解除合同产生的诉讼，故反诉原告产生的诉讼费应由反诉被告承担。综上，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，要求法庭驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月17日，戴兴华作为甲方与董碧贞作为乙方通过漳州市海之居房地产营销顾问有限公司（丙方）签订一份《房产买卖协议》（编号：0000305）。该协议约定：“甲方同意将坐落于漳州开发区巢湖路3号鸿源海景城16幢1601室的房产出售给乙方，建筑面积63.71平方米，房屋成交总价为845000元。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金150000元。”协议第四条约定：“乙方将总房款分四次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于2017年10月17日向甲方支付150000元（购房定金）；2.乙方于2017年11月17日前向甲方支付50000元；3.乙方于该产权办理完成后办理解押手续当日向甲方支付245000元（用于银行解押）；4.乙方向银行申请商业贷款400000元；该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放款之日起三日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。”协议第五条约定：“上述房产尚未办理土地房屋权证”。协议第六条约定：“甲乙双方应于解押注销完成后三日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于该产权解押注销完成后三日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）”。协议第七条约定：“乙方若需申请按揭贷款，应于签订《房地产买卖合同》之日起伍日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款”。协议第九条约定：“甲方应于2017年10月30日前将房屋交付给乙方使用。”协议第十二条约定：“1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过柒天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任”。协议第十七条约定：“1.如若甲方对本合同协议造成违约，应赔偿乙方定金外，还应赔偿乙方该房屋增值部分房款（增值部分以市场行情价为准），因违约引起的合同纠纷产生的律师费跟诉讼费由甲方承担；2、若该产权证办理完成，甲乙双方同意于2018年6月30日前办理银行解押过户手续，若由于开发商原因产权证推迟办理，则银行解押过户时间随之顺延。3、甲方同意过户产权人由乙方自行指定。4、2017年11月份开始该房产银行每月月供由乙方承担，乙方应于每个月17号之前足额缴纳月供。董碧贞分别于2017年10月17日、2017年10月18日、2017年11月16日向戴兴华转账40000元、110000元、50000元。2017年11月至2018年9月，董碧贞为戴兴华代垫本案讼争房产银行按揭贷款，每月约1595元，共交纳银行按揭贷款17549元。2018年10月份，董碧珍未交纳银行按揭贷款，2018年10月29日，戴兴华发律师函致董碧贞，律师函载明：一、戴兴华与董碧贞所签订的《房产买卖协议》自本律师函送达之日解除。二、董碧贞已支付的购房定金不再退还，归戴兴华所有。此后，董碧贞未再向戴兴华支付购房款和交纳银行按揭。2019年5月5日，戴兴华再次发律师函致董碧贞，告知其应于2019年5月15日前将所欠房款支付给戴兴华，若未足额补齐房款，则戴兴华与董碧贞所签订的《房产买卖协议》于2019年5月15日解除，已支付购房定金不予退还。戴兴华于2019年5月6日签收该律师函。漳州市国土资源局于2018年9月6日颁发本案讼争房屋的不动产登记证明。 董碧珍于2018年11月27日，就本案房屋买卖合同纠纷，向厦门市集美区人民法院提起诉讼。 经戴兴华申请，本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对本案讼争房屋的于2018年11月27日的价值进行评估鉴定，该公司于2019年10月22日出具房地产评估报告，估价结果为635698元，单价每平方米9978元。戴兴华已经支付福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司评估费2600元。 另查明，戴兴华因本案诉讼，聘请律师支付代理费11100元。 上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的《房产买卖协议》、《房地产评估报告》、《预立案通知书》、不动产登记证明、律师函、信息记录、转账记录、交费发票及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的房产买卖协议，不违反法律、法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，协议有效。双方当事人应按协议内容履行。合同约定，董碧珍在每月定期交纳银行按揭贷款，产权办理完成后办理解押手续当日支付245000元购房款。戴兴华在产权办理完成后，没有明确告知董碧珍产权办理完成的具体日期及支付购房款的通知。但在微信中要求董碧珍补交按揭款和产权出来第一时间通知董碧珍办过户手续及产权证办理的大约时间。在2018年10月29日的律师函中，戴兴华确认董碧珍没有按期支付购房款和按期交纳银行按揭贷款，提出双方的买卖协议解除，购房定金不再退还。董碧珍在收到解除函前的当月及收到函件之后，未交纳银行按揭贷款和支付购房款。董碧珍虽在约定的期间内，通过银行支付给戴兴华定金和首笔购房款，交纳银行按揭贷款至2018年9月，但在收到解除函前的当月及收到函件之后，未交纳银行按揭贷款和支付购房款，且在戴兴华发出确认董碧珍未按期支付房款和银行按揭贷款并解除协议的函件后，未支付购房款及按揭贷款，已构成违约。要求戴兴华返还定金的主张，缺乏依据不予采纳。董碧珍在2018年11月27日已向法院提起诉讼，在诉讼中追加解除协议诉求。原、被告双方均要求解除本案房产买卖协议，应予允许。董碧珍要求以戴兴华第一次发出解除协议函件的次日为解除购房协议时间，应予允许。支付的购房款及交纳的银行按揭贷款，在购房协议解除后，应返还董碧珍。协议生效后，董碧珍以实际行为造成违约，应承担本案的违约责任。双方同意以2018年11月27日，为本案标的房产的鉴定价值时点，应予允许。协议的房屋价格为845000元，鉴定的评估价值为635698元，差价为209302元。违约责任的方式包括赔偿损失和定金条款，戴兴华反诉要求董碧珍赔偿贬值损失和不归还定金，依法只能选择其中一项。因定金数额少于贬值损失，本院采纳赔偿贬值损失一项。协议未约定董碧珍应承担律师代理费，戴兴华要求董碧珍支付律师代理费的主张不予采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下： 一、本诉原告董碧珍与本诉被告戴兴华签订的《房屋买卖协议》于2018年10月30日解除。 二、本诉被告戴兴华返还本诉原告董碧珍定金、购房款、银行按揭贷款各150000元、50000元、17549元。三项合计217549元。 三、反诉被告董碧珍赔偿反诉原告戴兴华房屋贬值损失209302元。 上述一、二项对抵，本诉被告戴兴华应返还本诉原告董碧珍8247元。限于本判决生效后十日内付清。 四、驳回本诉原告董碧珍、反诉原告戴兴华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4713元，减半收取计2357元，由董碧珍负担104元，由戴兴华负担2253元；反诉案件受理费7790元，减半收取计3895元，由戴兴华负担2011元，由董碧珍负担1884元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郭漳明 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李昊蓝