沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初15230号原告：辽宁东泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市棋盘山国际风景旅游开发区望滨村。法定代表人：刘昕，该公司经理。委托诉讼代理人：邵利、董志良，男，该公司员工。被告：袁友嵩，男，1953年10月18日出生，汉族，沈阳市镇流器长退休职工，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：谭深秋，辽宁润理律师事务所律师。委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。被告：中国建筑技术集团有限公司，住所地北京市通州区科技创业园。法定代表人：赵伟，该公司董事长。原告辽宁东泰房地产开发有限公司诉被告袁友嵩、中国建筑技术集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法组成由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审、人民陪审员李一民、孙志远参加评议的合议庭，于2019年8月5日、2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告辽宁东泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵利、董志良，被告袁友嵩及委托诉讼代理人谭深秋、任焕宇到庭参加诉讼。被告中国建筑技术集团有限公司经公告送达开庭传票，未到庭。本案现已审理终结。原告辽宁东泰房地产开发有限公司诉讼请求：1、解除原告与被告中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司于2007年8月9日签订的《购房协议书》，被告袁友嵩个人与原告签订的《飞龙城际公寓认购预定书》也同时解除，各自返还因《购房协议书》和约定书而取得的对方财产，其中被告中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司和被告袁友嵩应返回取得的飞龙大厦1005室等共计10套公寓（详见明细表），另外，原告返还被告中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司27万元的购房款。2、被告袁友嵩向原告支付上述10套公寓占用11年的使用费扣除购房定金27万元后的余额1287600元同时为返还10套公寓承担连带责任。3、袁友嵩承担本案诉讼费用。4、被告中国建筑技术集团有限公司承担返还房产、支付房屋使用费及本案诉求费的连带责任。事实与理由：2007年8月9日，原告与被告中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司双方签订了购房协议书，协议书中约定，甲方将刚刚投入使用的飞龙城际公寓1012室、1005室、1006、1007室、1014室、1015室、1016室、1017室、1604室、1611室共10套，总面积490.67平方米，总价款为2729323元。乙方先向甲方交付定金27万元，其余房款待办理产权证开立正式发票时一次付清。购房协议签订后，乙方将27万元交给了甲方，甲方也将十套房产于2008年8月末交给了乙方使用。购房协议签订后，乙方将27万元交给了甲方，甲方也将十套房产于2008年8月末交给了乙方使用。接下来在办理房屋产换证环节出现了以外，飞龙城际公寓项目虽然四证俱全，即建设用地许可证、土地使用证、工程规划许可证、施工许可证都有，但这些证件都是案外人沈阳东泰实业公司的，不是原告的。只是因为沈阳东泰实业公司资金缺乏，建到第六层时，资金链断了，引进合作方即原告辽宁东泰房地产开发有限公司，才得已将项目完成。但办理房屋销售许可证，进而办理房屋产权证，必须由沈阳东泰实业公司出面办理。由于沈阳东泰实业有限公司法人代表犯诈骗罪入狱服刑至今，公司停业无法办理销售许可证和房屋产权证。原告将上述情况如实告知了被告，希望被告理解并向被告提出解除购房协议无果，故原告将各被告起诉至贵院，请求法院依法解除购房协议，并根据公平原则被告向原告支付房屋使用费。由于被告中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司已经注销，依据相关法律规定，他的上级主管部门中国建筑技术集团有限公司亦承担连带责任。袁友嵩当时是中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司的负责人，而且是由他本人书面与我方谈的购房事宜，除了与法定代表签了购房协议，我们要求与袁友嵩个人也分别签了认购书。被告袁友嵩辩称：原、被告双方签订的购房协议书已经成立并生效，协议的内容也没有违反法律规定，双方已经实际履行合同，被告交付了部分购房款，原告将房屋交付被告袁友嵩使用，原告请求解除合同，并支付房屋使用费没有事实和法律依据。被告没有给付剩余购房款的原因是根据合同第四条的规定，余款在办理产权证书并开立正式销售发票时一次付清，因此被告并没有违约，被告也并非是恶意拖欠剩余的购房款，而是因为原告一直没有给办理产前证书，甚至没有办理房产备案。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告中国建筑技术集团有限公司未提交书面答辩意见。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2007年8月9日，原告辽宁东泰房地产开发有限公司作为卖方（甲方）与中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司作为买方（乙方）签订《购房协议书》一份约定，“一、甲方同意将《飞龙城际公寓》第10层，1012室（建筑面积51.0325平方米）、1005室（建筑面积52.5971平方米）、1006室（建筑面积60.2396平方米）、1007室（建筑面积55.2047平方米）、1014室（建筑面积41.4974平方米）、1015室（建筑面积41.4974平方米）、1016室（建筑面积51.0325平方米）、1611室（建筑面积51.0325平方米）共计十套公寓总面积490.6734平方米买该乙方。（以房产部门最后测量为准多退少补）。二、1012、1005、1006、1007、1014、1015、1016、1017、按每平方米5500元，小计：2137346元；1604、1611按每平方米5800元，小计：591977元；总金额为2729323元。三、交房时间：2007年8月9日。四、交款方式：本协议签字生效后，三个工作日内交购房定金27万元，余款在办理产权证开立正式发票时，一次付清等。七、违约责任：如果乙方交定金后，又提出退房则甲方不退定金。若甲方收到定金后又不同意卖房，则甲方双倍返还给乙方定金等。”2007年8月10日，原告辽宁东泰房地产开发有限公司作为卖方，被告袁友嵩作为买方签订《飞龙.城际公寓认购预定书》十份约定“认购物业：飞龙.国际公寓”，1、公寓：10座05室（装修现房），建筑面积：52.5971平方米，住宅总价；289284.5元；2、公寓：10座06室（装修现房），建筑面积：60.2396平方米，住宅总价；331317.8元；3、公寓：10座07室（装修现房），建筑面积：55.2047平方米，住宅总价；303625.85元；4、公寓：10座12室（装修现房），建筑面积：510325平方米，住宅总价；280.678.75元；5、公寓：10座14室（装修现房），建筑面积：414974平方米，住宅总价；228235.7元；6、公寓：10座15室（装修现房），建筑面积：414974平方米，住宅总价；228235.7元；7、公寓：10座16室（装修现房），建筑面积：414974平方米，住宅总价；228235.7元；8、公寓：10座17室（装修现房），建筑面积：45.0423平方米，住宅总价；247732.65元；9、公寓：16座04室（装修现房），建筑面积：51.0325平方米，住宅总价；295988.5元；10、公寓：16座11室（装修现房），建筑面积：51.0325平方米，住宅总价；295988.5元。买方签订本认购书时，首次均缴付定金27000元,其他内容为格式合同的空白条文等。购房协议签订后，双方履行了上述协议。原、被告因解除合同等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。另查，涉案房屋的《土地使用证》载明“土地使用者为沈阳东泰实业公司，土地坐落：沈河区大西路万寿寺街，总面积：3304平方米等。《建筑工程开工报告书》载明“工程名称：沈阳飞龙大厦，建设单位：沈阳东泰实业公司等。”《建设工程规划许可证》载明“建设单位：沈阳东泰实业公司，建设项目名称：沈阳飞龙大厦，建设位置：沈河区大西路万寿寺街等。”辽宁省沈阳市中级人民法院民事裁定书（2019）辽01破申字1号，裁定如下：“受理辽宁东泰房地产开发有限公司对沈阳东泰实业有限公司的破产申请。”2007年12月8日、2008年7月8日被告将涉案房屋中的1005、1012、1604、1611号房屋转让他人。2019年8月6日，仲裁委员会（2015）沈仲字第15036号裁决书载明“经仲裁审理查明：2007年2月15日，中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司与被申请人(辽宁东泰房地产开发有限公司)签订《建筑工程施工合同》约定工程名称：飞龙城际公寓；工程地点：沈河区大西路60号；承包范围：8至22层室内装饰装修；承包方式：包工包料；合同价款：4023700元（暂定）等。2008年9月1日中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司书面向被申请人发出《通知函》，该函内容是“按中国建筑技术集团有限公司的要求，我公司于2008年6月办理公司废业手续。现在正在办理中，据此我公司与贵公司签订的飞龙大厦装饰工程合同将变更主体，新的合同主体单位为辽宁省装饰工程总公司沈阳分公司。该公司负责对合同履约及进行工程结算等。建筑装饰工程施工合同主体变更后，申请人（辽宁省装饰工程总公司沈阳分公司）对飞龙大厦城际公寓8到22层室内装修装饰装修工程进行了实际施工等。仲裁意见：因被申请人对与申请人的单方决算不认可，2016年5月3日，申请人书面提出对飞龙大厦装饰装修工程委托鉴定申请，本庭同意鉴定申请，并选定了鉴定机构。因申请人未向鉴定机构缴纳鉴定鉴定费，经仲裁庭告知不鉴定的法律后果，申请人扔未配合。为此，在申请人与被申请人尚未对装饰装修工程造价决算进行确认，及依法在没有作出鉴定结论的情况下，申请人的此项仲裁请求证据不足，本庭不予支持。申请人证据充分后依法可另行主张权利。”被告袁友嵩与中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司（2009年3月25日注销）及辽宁省装饰工程总公司沈阳分公司均为挂靠关系，其为上述工程的实际施工人及涉案十套公寓的实际购买人和占有人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的《购房协议书》及《飞龙.城际公寓认购预定书》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。中国建筑技术集团有限公司沈阳分公司与被告袁友嵩系挂靠关系，且涉案房屋均一直在被告袁友嵩控制中，并被其处理4套，故《购房协议书》及《飞龙.城际公寓认购预定书》的合同相对人实际为原告辽宁东泰房地产开发有限公司和被告袁友嵩，双方均应受上述合同约束，按其约定履行义务。合同双方亦按约定履行了义务，即原告已履行合同义务即按合同约定交付房屋，被告袁友嵩亦支付了定金27万元，余款在办理产权证开立正式发票时一次付清。关于原告要求与被告解除《购房协议书》及《飞龙.城际公寓认购预定书》问题，原告的理由为：“因原告和沈阳东泰实业有限公司系合作关系，办理房屋销售许可证，进而办理房屋产权证，必须由沈阳东泰实业公司出面办理。由于沈阳东泰实业有限公司法人代表犯诈骗罪入狱服刑至今，公司停业无法办理销售许可证和房屋产权证。”致使合同目的无法实现及公平原则，要求解除合同，该理由不属于上述法律规定“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的情形；双方系自愿签订合同，亦应承担相应的商业风险，并不属于违反公平原则，故本院对此不予采信。根据上述法律规定，因被告不同意解除合同亦不违反诚实信用原则，该合同正在履行过程中，因原告至今未能提供办理产权证的条件，被告按合同约定未付余款，不属于违约行为，更非被告原因致使合同目的不能实现，另，该合同并未约定原告的解除权，故该合同未达到解除的条件，本院对原告的该项诉讼请求，因无合同约定和法律规定，不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告辽宁东泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费38935元，公告费400元，由原告辽宁东泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓霞人民陪审员  李一民人民陪审员  孙志远二〇一九年十二月六日书 记 员  张 博本案判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。