北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初15185号原告（反诉被告）：任重广，男，1976年4月2日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：谢波，北京市嘉律衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：王振和，男，1964年6月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王继贤，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。原告任重广（反诉被告）与被告（反诉原告）王振和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任重广及其委托诉讼代理人谢波、被告（反诉原告）王振和及其委托诉讼代理人王继贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任重广向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告关于昌平区沙河镇西沙屯村原二建院内房屋重置成新价补偿27437元、房屋装修补偿537190.74元、附属物补偿124457元、综合补助835976元、搬家补助52248.50元、奖励费191286.14元，总计1768595.38元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年10月1日签订《租赁协议》，约定原告承租被告位于昌平区西沙屯村原二建院内房屋一处，总面积2300平方米，租期自2013年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，原告出资50万元对该房屋进行了装修，2018年该房屋经北京市住房和城建建设委员会进行拆迁，被告和拆迁部门签订了拆迁补偿协议，领取了相应的拆迁补偿金，故原告起诉至法院要求依法判决被告支付原告关于昌平区沙河镇西沙屯村原二建院内房屋装修损失、固定资产损失、停产停业损失等。被告王振和辩称：王振和租赁土地在1994年至2006年期间是西沙屯二建公司大院，王振和当时是公司负责人，建筑公司每年向村委会交纳利润。2007年公司转制，王振和个人承包，当时二建公司院内有405.2平方米的房屋，承包费29万元，此外每年交纳5万元承租费。当时对房屋有评估，这29万元签订了协议，但是协议在开发商那里。2006年经村委会同意可以在院内增建房屋，王振和投资150多万，增建了1700多平米的房屋和养殖附属设施。2011年开办了一品众达商贸公司和合凤养殖场，2013年将房屋整体转租给原告。一、被告建房后对所有房屋进行了装修，并安装了暖气及其他附属设施，因此原告称对房屋进行装修，不是事实。二、原告租赁房屋后未在此实际经营，而是将所有房屋转租收取租金，直至村委会通知原告腾退房屋时，其他住户搬走后，被告才将部分东西摆放在房内，制造在此经营的假象。三、双方签订合同时，原告只是安装了锅炉，所以合同第七条才约定如遇拆迁，王振和提前一至三个月向任重广告知，租赁合同终止，任重广的机械设备及自装的锅炉自行处置，王振和退还当年剩余租金，征地拆迁的任何补偿款均与任重广无关。从合同看，原告对房屋没有进行投资。因租赁房屋被列入拆迁范围，原告应当按约定履行及时腾退房屋。因拆迁方及村委会多次催促被告，被告在合理的时间内也多次告知原告，原告置之不理。因原告未及时腾退，直接影响被告获得各项奖励50万及搬家补助。依被告与村委会的协议，被告每天应向村委会支付452元违约金，原告拒绝腾房，给被告造成很大的经济损失。若合同被认定无效，合同中所有的约定也是原告的承诺。四、双方所签订租赁协议的主体是个人，而原告提交营业执照主体是公司，经营地点在海淀区，不能证明原告在此经营。五、依约定，原告除2013年10月1日至2014年9月30日租金分两次支付外，以后年度应一次性交纳，但原告至2017年10月1日，未向被告支付租金，即使房屋不被拆迁，被告拖欠租金的行为，也导致合同终止。六、原告在租赁期间未对房屋进行投资，未实际经营，只是将房屋进行了转租，其无权要求拆迁补偿。七、王振和是被拆迁人，所有补偿应该归王振和享有。八、原告未对房屋进行装修，装修补偿归被告所有；固定资产损失，是针对房屋的补偿，与原告无关，房屋补偿包括村委会原建房屋405.52平方米，这部分要返还给村委会；一次性停产停业综合补助，是针对纳税人的补助，王振和持有北京一品众达商贸有限公司的经营执照，拆迁前三年税款也是被告交纳，与原告无关；被拆迁人货币奖励及搬迁补助，应由被拆迁人享有，与原告无关；依据规定，此项目必须将所有的税款缴齐后，将税票交村委会，在合同规定时间进行补偿款发放，被告尚未取得补偿款。综上，原告请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。反诉原告王振和向本院提出反诉诉讼请求：1、判令任重广支付2017年10月1日至2019年4月11日租金244986元；2、判令任重广赔偿王振和因拆除已评估作价的电缆、电线及暖气片损失20000元（反诉人已交给拆除承包人）；3、判令任重广支付未腾退房屋损失114808元；4、诉讼费用由任重广承担。事实和理由：2013年10月1日，反诉人与被反诉人签订《租赁协议》，反诉人将坐落在昌平区沙河镇西沙屯村一处前后两个院落的房屋约2300平方米出租给被反诉人，约定租金17万元，租期为6年。合同签订后，双方各自履行义务，自2017年10月1日至今，任重广未支付租金。因北京城建棚户区改造项目，上述房屋列入拆迁范围，王振和及时通知任重广，双方租赁合同终止，但任重广拒不腾退房屋。王振和多次催促未果，后用书面形式两次通知对方，西沙屯村委会于2018年8月1日向其发出停水停电通知，反诉人给予被反诉人足够的腾退时间，但被反诉人置之不理，导致反诉人至今未取得任何拆迁补偿款。依据双方合同第七条约定，本租赁协议约定的终止合同的条件已经成就，合同应当解除，被反诉人应当返还房屋，反诉人无需向被反诉人支付相关拆迁补偿款，被反诉人违反协议约定，拒不腾退仍占有使用至今，被反诉人应当支付租金，故反诉人提起反诉，请求法院依法判决。反诉被告任重广辩称：反诉人与被反诉人之间不存在法定、约定的解除条件；诉争房屋是被拆迁房屋，村委会与反诉人于2018年8月签订补偿协议，签订补偿协议后，房屋由村委会掌控，反诉人不再享有租金利益；我方找过对方要求其提供账号，对方拒绝提供账号，不收取租金；被反诉人同意按17万元/年的标准支付自2017年10月至2018年8月的房租，共计支付9个月的租金；协议约定了付款方式，应当在2018年11月支付，但对方不收租金也不提供银行账号。请求法院判定我方支付9个月的租金，其他诉讼请求与事实不符，也没有任何证据证明有损失发生，我们不认可对方提交的证据，反诉人没有腾退损失，且拆迁补偿款已经实际领走，应当依法驳回其他反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2013年10月1日，王振和（甲方）与任重广（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方将西沙屯原二建院内前后院二层楼房，约2300平米左右，租赁提供给乙方使用（后院所有狗棚设施不能拆除）。在合同期间甲方应协助乙方办理一切必要的合法手续。二、租赁期限为6年，自2013年10月1日至2019年9月30日止。如租赁合同到期后乙方想续租，甲方优先租给乙方。三、租赁费用：每年租金170000元……四、付款方式：第一年协议生效后乙方分两次平均支付，每6个月支付给甲方租赁费一次，第一次支付日期为2013年10月1日前足额支付，第二次为2014年4月1日前足额支付。每6个月支付租赁费。以后每年也可以一次性付清全年租赁费用（付款日期必须在当年租赁期满前即：每年10月1日前足额支付）。逾期不支付需提前说明（特殊情况）或者视为违约，甲方有权责令乙方搬走，并补齐超期租赁费用及水、电费，甲方同时终止与乙方的租赁协议……七、在租赁期间，如遇到政府征用土地拆迁时，甲方应提前一至三个月向乙方告知，租赁协议终止。乙方的机械、设备及自装的锅炉由乙方自行处置，甲方退还乙方当年剩余的租赁费用。征地、拆迁的任何补偿与乙方无关。八、在租赁期内，乙方因需要对甲方提供的房屋进行改建时必须与甲方协商一致，经甲方书面同意后方能施工。修缮房屋是甲方的义务，甲方应对标的物体定期检查，结构及与原有设施自然损坏时，甲方应及时负责修缮，以保证乙方的安全使用……合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，王振和按照合同约定向任重广交付了涉案标的物。2017年4月7日，任重广以现金方式向王振和交纳自2017年4月1日至2017年9月30日的租金85000元。2018年9月29日，任重广曾向王振和发送短信，要求王振和提供银行账号，便于支付2017年10月1日至2018年9月30日的房租。开庭时任重广称曾向王振和发送过微信，王振和对微信内容真实性予以认可，但称自己不会使用微信。2018年7月9日，王振和向任重广送达《通知》一份，内容为：因西沙屯村棚户区改造，拆迁已开始，现通知租户自2018年7月10日限期15天内将房屋搬清腾净。2018年7月24日，王振和再次向任重广送达《通知》一份，内容：西沙屯村棚户区改造已正式开始，通知各租户限期15日将房屋搬清腾净日期已到，经西沙屯村委会决定于2018年7月26日作出停水停电决定。请各租户给予配合，谢谢合作。2018年9月18日，西沙屯村委会张贴《腾退公告》，主要内容为：腾退范围为西沙屯村村域内宅基地房屋及附属物，腾退期限自2018年9月18日起至2019年9月17日止等。2019年4月2日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会（以下简称西沙屯村委会）出具《情况说明》一份，主要内容为：西沙屯村委会为西沙屯村、满井西队棚户区改造和环境整治集体土地非住宅自主腾退项目实施主体，依据相关政策法规，此项目只对与村委会有土地租赁协议的被腾退人王振和签订解约补偿协议，解约补偿款全部是给王振和与其名下的北京一品众达商贸有限公司，与其他企业与个人无关。王振和解约合同尚未履行，需将此项目范围内所有房屋及地上物交于村委会后，才能进行补偿款的发放。2019年4月8日，西沙屯村委会再次出具《情况说明》一份，主要内容为：西沙屯村委会为西沙屯村、满井西队棚户区改造和环境整治集体土地非住宅自主腾退项目实施主体，依据相关政策法规，此项目必须将所有税费交齐后将税票交与村委会后在合同规定的时间内进行补偿款的发放。庭审中，任重广称租用涉案房屋后，对房屋进行了改造装修，花费50多万，但未向本院提交任何证据予以证明；并称自己一直在涉案院落内进行经营，同时向本院提交了北京万锦服装有限公司营业执照一份，法定代表人为任重广，住所地为北京市海淀区西三旗育新花园小区2号楼三层商业用房526室。王振和称自己涉案院落内注册有北京一品众达商贸有限公司，停产停业补助系对该公司的补助；任重广称王振和所注册的北京一品众达商贸有限公司虽然注册地在北京市昌平区沙河镇西沙屯村建筑队院内，但注册面积仅占61平方米。本院工作人员曾于2019年4月11日到现场进行勘验，现场大部分物品已经搬走，且玻璃有大面积毁损现象，只有大门口处房屋有人看守，未有正常使用现象。任重广称其于2018年8月后已经搬走，现场剩余部分物品，留有一个看门的人在现场看护，剩余物品于2019年4月11日开始搬，4月12日、13日左右搬完；王振和认可任重广搬走后，涉案院落于2019年4月14日被拆除完毕。另查明：王振和（乙方）与西沙屯村委会（甲方）签订《租赁集体土地使用权解除、补偿协议书》，约定租赁土地及房屋（含附属物）坐落于西沙屯村，房屋建筑面积2089.94平方米；经甲乙双方同意，对乙方采取一次性货币补偿解约补偿方式，甲方支付乙方房屋重置成新价为1984828.3元，补偿款2532159.64元，共计4516987.94元；甲方与乙方于2007年1月1日签订了《房屋（土地）租赁合同》终止，不再履行；乙方自本协议签订之日起10日内腾空房屋，将所有超建部分自行拆除，并按照甲方要求将土地租赁协议合同等文件资料全部移交甲方；乙方未按协议的约定向甲方交付土地及建（构）筑物前的，甲方有权拒付解约补偿款及奖励费，并且乙方应当向甲方支付违约金，违约金每日按解约补偿款总额的万分之一计算；合同还约定了双方的其他权利和义务，但该合同并未有签订日期。在本院调取的评估报告中，涉案院落的评估报告显示房屋总建筑面积2089.94平方米，均为2010年12月6日前所建；综合补助为835976元（实际经营面积1671.95平方米，补偿单价500元/平方米）；搬家补助为52248.50元（合理补偿面积2089.94平方米，补偿单价25元/平方米）；评估价格4016987.94元。王振和称腾退协议比评估报告中多出500000元，系对其带头签订腾退协议的奖励。经询，王振和称涉案院落的建筑物并未有任何规划审批手续。本院曾向双方释明合同效力问题，任重广称认可涉案合同为无效合同，但称不影响其应实际分得拆迁利益；王振和称合同效力由法院依法认定。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，双方并未达成一致意见。上述事实，有《租赁协议》、营业执照、《通知》、微信截图、《租赁集体土地使用权解除、补偿协议书》、照片、评估明细、收据及当事人的当庭陈述在案予以佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有规划审批手续，故王振和与任重广签订的《租赁协议》虽系双方真实意思表示，但违反了法律的禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于房屋占有使用费的交纳事宜，双方均认可任重广交费至2017年9月30日，本院不持异议；对于2017年9月30日以后的占有使用费，本院综合考虑腾退公告时间、王振和向任重广发送腾退《通知》时间等因素，认定任重广应按170000元/年标准向王振和支付自2017年10月1日至2018年7月8日房屋占有使用费，经本院核定为130875.75元；因腾退公告发出后，虽然涉案房屋没有被正常使用，但任重广未及时撤离现场，直至2019年4月11日本院组织现场勘验后，任重广才将物品搬运完毕，故本院综合考虑涉案院落的实际情况及拆迁腾退等因素，认定任重广仍应支付2018年7月9日至2019年4月11日的占有使用费，具体数额本院酌定为13850元。故对于王振和要求任重广支付2017年10月1日至2019年4月11日占有使用费的反诉诉讼请求，合理部分，本院予以支持，具体数额144825.75元。拆迁时涉案房屋被评估建筑面积2089.94平方米，且拆迁所补偿的建筑物均为2010年12月6日之前所建，综合考虑王振和与任重广签订合同时间、任重广现在所提交的证据材料等因素，本院对于任重广要求王振和支付房屋重置成新价27437元的诉讼请求，不予支持。关于房屋的装修补偿，任重广仅向本院提交其向王振和发送微信截图，并未向本院提交任何其进行装修的材料，但考虑到任重广租用房屋后确实进行部分装修，综合考虑双方签订合同的时间、过错程度等因素，本院酌定王振和支付任重广装修损失50000元。关于任重广要求王振和支付附属物补偿款的诉讼请求，因无任何证据予以证明，本院不予支持。根据腾退政策、腾退协议的内容，腾退综合补助费是为了弥补被腾退人因拆除腾退造成的经济损失，本院综合考虑双方的经营地点、注册地点、纳税情况等因素，对于任重广要求综合补助的诉讼请求，予以支持，具体数额本院认定为417988元。租赁标的物在西沙屯村委会发出腾退公告时，确系由任重广使用，综合考虑搬迁的政策、腾退协议书、评估明细的具体内容等因素，对于任重广要求王振和支付搬家费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院认定为36573.95元。关于任重广要求王振和支付奖励费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于王振和要求任重广赔偿因拆除已评估作价的电缆、电线及暖气片损失的反诉诉讼请求，依据不足，本院不予支持；对于王振和要求任重广支付未腾退房屋损失的反诉诉讼请求，证据不足，本院不予支持。任重广、王振和观点中的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、王振和于本判决生效之日起七日内支付任重广装修损失补偿款50000元、综合补助款417988元、搬家补助款36573.95元，以上共计504561.95元；二、任重广于本判决生效之日起七日内支付王振和占有使用费共计144825.75元；以上两项折抵后，王振和于判决生效后七日内给付任重广各项补偿款359736.20元。三、驳回任重广的其他诉讼请求；四、驳回王振和的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20717元，由任重广负担10359元，已交纳；由王振和负担10358元，于判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费3498元，由王振和负担1749元，已交纳；由任重广负担1749元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  陈自东人民陪审员  王俊辉二〇一九年十二月三十日法官 助理  张 华书 记 员  田 媛