山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初5589号 原告：北京嘉恒亿兴影院管理有限公司。 委托诉讼代理人：曹小青，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿辉，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 被告：运城市东星百货有限公司。 委托诉讼代理人：马郡，山西法实威律师事务所律师。 原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司与被告运城市东星百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司的委托诉讼代理人曹小青、耿辉、被告运城市东星百货有限公司的委托诉讼代理人马郡 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《东星广场影城项目房屋租赁合同》；2、判令被告双倍返还原告履约保证金2000000元；3、判令被告支付原告违约金1555200元；4、判令被告赔偿原告居间顾问费600000元、装饰装修设计费68550元、律师费100000元，合计768550元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2017年5月19日，原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司（以下简称“北京嘉恒公司”）与被告运城市东星百货有限公司（以下简称“运城东星公司”）签订《东星广场影城项目房屋租赁合同》，约定由北京嘉恒公司承租运城东星百货公司开发建设的位于运城市盐湖区解放中路123号东星广场9层房屋用于自主经营“中影优＋”影城项目，运城东星公司保证其为租赁房屋的合法所有人，有权将租赁房屋在约定的出租期限内出租给北京嘉恒公司实现电影营业之用，并有能力履行约定的义务。 上述合同签订后，北京嘉恒公司如约履行其支付保证金的义务，然运城东星公司却未按照合同约定如期交付租赁房屋，导致北京嘉恒公司租赁房屋用于经营影院的合同目的无法实现，合同无法继续履行。因此，运城东星公司应当按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第十九条约定向北京嘉恒公司承担相应违约责任。 综上所述，北京嘉恒公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提出诉请，请依法受理，支持北京嘉恒公司的请求。 被告辩称：1、被告与原告签订租赁合同属实，但该租赁合同所约定的租赁房屋无法取得规划许可，至今没有建设，根据最高人民法院城镇房屋租赁房屋纠纷案件司法解释第二条之规定，本案的租赁合同应属于无效合同，因此，不存在解除的情形；2、因租赁合同属于无效合同，原告诉请的双倍返还保证金、支付违约金及支付律师费的主张均于法无据，不应支持；3、原告所主张的赔偿损失，应查明是否因合同无效造成，因本案合同无效的过错责任全在原告方，即便原告所主张的损失属实，应由其自行承担；4、被告对于已收取原告的100万元保证金同意依法予以退还。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张提供如下证据： 《东星广场影城项目房屋租赁合同》、《招商银行付款回单》 （1）证明原、被告于2017年5月19日签订《东星广场影城项目房屋租赁合同》，前述合同为双方真实意思表示，合法有效，各合同主体应当按照约定如实履行其合同义务。 （2）证明原告按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第8.1条的约定如期向被告支付履约保证金100万元。 （3）证明被告应当按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第7.1条的约定，于2018年2月28日向原告交付符合约定的标的房屋。 2、中国邮政律师函快递、微信聊天截图、律师函、运城市东星百货有限公司回复函。 （1）证明因被告未按照约定如期交付标的房屋，原告委托北京大成（西安）律师事务所于2018年6月8日按照合同载明的通讯地址向被告发出《律师函》，要求被告交付合同约定房屋，否则承担违约责任并赔偿原告各项损失，被告对该《律师函》予以拒收。其后原告项目负责人于2018年6月10日向被告项目负责人以微信形式发送前述《律师函》，被告于2018年6月13日对该《律师函》予以回复。 证明被告于2019年6月13日向原告送达《回复函》，确认其未按照合同约定向原告交付标的房屋，建议将合同标的房屋变更为8层。 运城市东星百货有限公司公函、律师函。 （1）证明被告于2018年9月16日向原告发出《公函》，确认其未按照合同约定交付标的房屋，变更后的标的房屋8层也未能交付，合同履行不能，建议将合同标的房屋变更为被告另一标的物6层。 （2）证明原告委托北京大成（西安）律师事务所于2018年11月20日向被告发出大成西函字（2018）第549号《律师函》，对被告2018年9月16日《公函》中建议变更标的房屋为另一标的物6层予以明确拒绝，要求被告就逾期交房的违约行为向原告承担违约责任并赔偿原告各项损失。 （3）证明被告逾期交房行为已构成违约，原告有权按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第9.3条的约定解除本合同，并要求被告按照19.1、19.2、19.3条约定承担违约责任：双倍返还履约保证金；按照第一个租约年年保底租金向原告支付违约金；赔偿原告因履行本合同实际支付的各项费用。 4、居间服务协议，招商银行付款回单，（1）证明原告与西安顺业房地产信息咨询有限公司于2017年3月23日签订《居间服务协议》，约定由西安顺业房地产信息咨询有限公司促成原、被告就东星时代广场影院合作达成协议。其后，西安顺业房地产信息咨询有限公司于2017年5月19日促成原、被告签订《东星广场影城项目房屋租赁合同》，原告按照合同约定向西安顺业房地产信息咨询有限公司支付居间服务费60万元。 （2）证明因被告未按合同约定交付标的房屋，其行为已构成违约，应当按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第19条的约定赔偿原告已支付的居间服务费60万元。 5、建筑装饰装修工程涉及合同、招商银行付款回单，（1）证明2017年7月1日，原告就运城东星时代影院项目与深圳市茂华装饰工程有限公司签订《建筑装饰装修工程设计合同》，按照合同约定于2017年8月4日支付第一期装修设计费用68550元。 （2）证明因被告未按合同约定交付标的房屋，其行为已构成违约，应当按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第19条的约定赔偿原告已支付的装修设计费68550元。 6、委托代理合同、增值税普通发票。 （1）证明2019年6月29日，原告与上海市锦天城（西安）律师事务所签订《委托代理合同》，委托其代理原告与被告房屋租赁合同一案，向上海市锦天城（西安）律师事务所支付律师费10万元。 （2）证明因被告未按合同约定交付标的房屋，其行为已构成违约，应当按照《东星广场影城项目房屋租赁合同》第19条的约定赔偿原告已支付的律师费10万元。 被告质证意见：对证据1、对于租赁合同、付款回单的真实性没有异议，需要说明的是在双方签订该租赁合同时，被告的九层是员工宿舍和食堂，在原告进行实地考察之后，确定要承租，双方才签订的租赁合同，实际租赁的房屋是被告将当时九层的员工宿舍和食堂拆除之后，根据原告的要求重新建设影院。合同的第6.1条，可以反映出原告对租赁场地进行了充分的考察，在此基础上确认承租标的房屋，双方才签订的租赁房屋，合同7.1条约定的交付时间和条件也可以反映出租赁房屋当时并没有建成。 对证据2、中国邮政律师函快递、微信聊天截图、律师函、运城市东星百货有限公司回复函、证据3运城市东星百货有限公司公函、律师函，真实性没有异议，需要说明一下，被告在2018年6月13日通过回函方式向被告说明了租赁合同中所约定的九层影院的建设达不到国家对公共场所设施安全的标准，将有关专家会审的结果告知原告，对于更换八层的问题，这是被告方单方提出的，原告方并没有同意，不能证实租赁标的由九层变更为八层，需要说明原告租赁该场地是要进行巨幕影院的进行，对层高要求比较高，八层根本没有办法满足。 对证据4居间服务协议，招商银行付款回单，真实性提出异议，从该居间服务的协议内容看，是就原、被告之间的合作进行居间服务，但在被告与原告的合作及签订租赁合同中被告从未见到居间服务方，双方签订租赁合同也并非居间服务，对该组证据不予认可。 对证据5建筑装饰装修工程设计合同、招商银行付款回单，真实性不予认可，从双方签订的租赁合同看，租赁房屋的交付时间为2018年2月28日，在租赁房屋尚未建成，不能确定布局的情况下，原告自行进行装饰装修设计，显然不符合常理，对该证据不予认可。 对证据6委托代理合同、增值税普通发票，真实性没有异议，需要说明本案的租赁合同属于无效合同，原告诉请被告支付律师费没有法律依据。 对于居间服务费、装饰装修设计费即便存在，该费用也应由原告自行承担。 被告提交证据材料：东星时代广场加盖影院可行性意见、建筑设计防火规范，证明在东星时代广场九层加盖影院不能满足建筑防火规范的要求，无法获得规划许可。 原告质证意见为：1、对东星时代广场加盖影院可行性意见、建筑设计防火规范，真实性没有异议，对关联性、证明目的不认可，该份证据的内容是案涉建筑九层加盖影院可行性意见，而本案的租赁物经原告举证已经充分证明是在案涉建筑的八层，所以该证据与本案无关联性；2、该份证据并不能证明涉案的租赁房屋未取得规划许可证，不能否定双方租赁房屋的效力。 经审理查明：2017年5月19日，原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司与被告运城市东星百货有限公司签订《东星广场影城项目房屋租赁合同》，约定由北京嘉恒公司承租运城东星百货公司开发建设的位于运城市盐湖区解放中路123号东星广场9层房屋用于自主经营“中影优＋”影城项目。影城的租赁面积为单层建筑面积2680平方米＋放映夹层面积200平方米，租赁期限为12年，运城东星公司应于2018年2月28日前将标的房屋交付北京嘉恒公司。如因运城东星公司违反本合同约定导致北京嘉恒公司解除本合同的，运城东星公司应向北京嘉恒公司双倍返还履约保证金，并按照第一个租约年年保底租金（第一年45元/平米/月）向北京嘉恒公司支付违约金。任何一方根据本合同约定追究违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。运城东星公司保证其为租赁房屋的合法所有人，有权将租赁房屋在约定的出租期限内出租给北京嘉恒公司实现电影营业之用，并有能力履行约定的义务。 上述合同签订后，北京嘉恒公司于2017年5月26日向运城东星公司支付保证金100万元，然运城东星公司至今未按照合同约定交付租赁房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告北京嘉恒公司向被告运城东星公司如约履行支付保证金的义务，被告运城东星公司未按合同约定如期交付租赁房屋，构成违约，导致北京嘉恒公司租赁房屋用于经营影院的合同目的无法实现，合同无法继续履行，故对原告要求解除与被告运城市东星公司签订的《东星广场影城项目房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。协议解除后，被告运城东星公司应当按照合同约定双倍返还北京嘉恒公司履约保证金200万元，并按照第一个租约年年保底租金（第一年45元/平米/月×2880平米）向北京嘉恒公司支付违约金1555200元。被告辩称原被告签订的《东星广场影城项目房屋租赁合同》属于无效合同，理据不足，本院不予采信。原、被告签订的《东星广场影城项目房屋租赁合同》并未涉及居间方，原告主张的居间顾问费600000元，理据不足，本院不予支持。因该合同所涉及的房屋未交付原告，未实际产生装饰装修设计费，故对原告要求被告赔偿原告装饰装修设计费68550元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付因本案所付的律师费100000元，系合同约定的追索债权所发生的实际费用，理由充分，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司与被告运城市东星百货有限公司签订的《东星广场影城项目房屋租赁合同》。 被告运城市东星百货有限公司于本判决生效后三十日内双倍返还原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司履约保证金即2000000元，并支付原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司违约金1555200元、律师费100000元。 驳回原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41390元，由原告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司承担10000元、被告运城市东星百货有限公司承担31390元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  杨俊平 审 判 员  张 军 人民陪审员  申运芳 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  王 娟