贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0121民初4171号原告（反诉被告）：陈强，男，汉族，1977年7月17日生，住贵州省开阳县。原告（反诉被告）：赵有惠，女，汉族，1975年3月8日生，住贵州省开阳县。委托代理人：明雪辉，贵州成城律师事务所律师。特别代理权限。被告（反诉原告）：秦军，男，汉族，1969年12月5日生，住贵州省开阳县。被告（反诉原告）：杨雪梅，女，汉族，1969年9月5日生，住贵州省开阳县。委托代理人：杨启菊，贵州广土律师事务所律师。一般代理权限。原告陈强、赵有惠与被告秦军、杨雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈强、赵有惠及其委托代理人明雪辉，被告秦军、杨雪梅及其委托代理人杨启菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈强、赵有惠诉称，2005年8月19日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于开阳县房屋一套（产权证号为20508、产权证面积50.06㎡、房屋总价30800元）出售给原告，原告付清房款后，被告将该房屋及房权证、房契证交付给原告。后被告以办理该房上市证为由向原告要回房权证、房契证，被告到相关部门办理了该房上市证后，原告多次要求被告归还房权证、房契证并将该房过户给原告，被告以各种理由拖延至今。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1.依法判决被告将位于开阳县房权证（证号：20508）、房契证交付原告。2.依法判决被告将位于开阳县的房屋过户给原告，过户的相关费用由原告承担。3.本案的诉讼费由被告承担。被告秦军、杨雪梅辩称，第一，双方的纠纷在2006年就已经发生，原告今天起诉到法庭，原告的诉讼超过了诉讼时效，原告的主张不应得到支持。双方签订合同时，被告存在重大误解，房屋是房改房，合同是2005年签订的，完善房改房、补交收益金的政策是2006年开始2007年完成的，针对补交土地收益金的事宜，签订合同时没有政策，被告是不清楚的，因此对补交土地收益金存在重大误解。第二，原告以30800元的价款购买房屋，远远低于市场价，有失公平，被告主张撤销双方所签订的协议，同时各自返还房屋及价款。第三，双方在签订合同时，谈到房子是房改房，如果需要过户，费用应该由原告承担。反诉原告（被告）秦军、杨雪梅反诉称，2005年8月19日，反诉人与被反诉人签订一份《房屋买卖合同》，约定反诉人将所有的位于开阳县房屋一套出售给被反诉人，房价30800元。同时约定该房因原系县医院职工住房，仅有房屋产权证和房契证，以后如还需办理的证照所应交纳的费用由被反诉人承担。合同签订后，反诉人依约将房屋产权证、房契证交付被反诉人。但合同中没有约定反诉人必须为被反诉人办理过户手续。因此，被反诉人要求反诉人为其办理过户手续的请求没有事实依据。2006年，国家房改房开始实行交纳土地收益金政策，二被反诉人要求反诉人代为交纳土地收益金办理市场准入证，因二被反诉人暂无现金交纳，要求反诉人用自己的存量补贴垫交，所有办证应交纳的土地收益金由被反诉人承担。2007年5月25日，二被反诉人将房产证、房契证交给反诉人去办理市场准入证，反诉人用夫妻二人的存量补贴及父亲杨棠华的存量补贴交纳了土地收益金，办理了市场准入证，但被反诉人一直未将反诉人代为交纳的土地收益金11616元给付反诉人，因此，案涉房屋的房产证、房契证由反诉人代为保管。从事实上看，双方签订的买卖合同时间系2005年，正因为被反诉人一直未将土地收益金给付反诉人，所以这么多年案涉房屋的房产证、房契证才一直放在反诉人处，正因为被反诉人违背了自己的承诺，所以才不敢面对反诉人，不敢向反诉人索要房产证和房契证。综上，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，反诉人没有义务为被反诉人办理过户手续，且合同中约定，该房屋只有房产证和房契证，反诉人可以将房产证和房契证交付被反诉人，至于过户与反诉人无关。被反诉人诉请无法律和事实依据，敬请人民法院依法驳回被反诉人对反诉人的诉请。具体诉求为：1.请求驳回被反诉人的诉讼请求；2.判令二被反诉人给付反诉人代为缴纳的土地收益金11616元并承担自缴纳之日起以11616元为基数计算的同期银行利息；3.反诉案件受理费由被反诉人承担。庭审过程中，反诉原告秦军、杨雪梅增加了反诉请求，要求撤销双方于2005年签订的《房屋买卖合同》，同时主张各自返还，反诉被告陈强、赵有惠返还房屋，反诉原告秦军、杨雪梅返还购房款。反诉被告（原告）陈强、赵有惠辩称，第一，合同是2005年签订的，不管是显示公平还是重大误解，撤销权应该在合同签订之日起一年内行使。第二，反诉人诉称的事实和客观事实不符，作为买方的陈强、赵有惠从来没有承诺过要求卖方交纳土地收益金过后由买方承担这一事实；第三，陈强、赵有惠的两个诉讼请求，都属于行为给付，但是秦军、杨雪梅的反诉中的诉讼请求是属于资金的给付，不宜合并审理。经审理查明，原告秦军、杨雪梅系夫妻关系，二人同系开阳县人民医院职工。1997年，原告秦军购买取得开阳县房屋（公有住房），并办理了房屋契证及房屋所有权证。2005年8月19日，原告秦军、杨雪梅（甲方）与被告陈强、赵有惠（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，甲方将其位于开阳县房屋（开房证字××号）以30800元的价格出售给乙方。双方约定：一、甲方出售的房屋产权证号为20××08号，产权证面积为50.60㎡（水、电户属全楼共有），包括对面的第二个煤棚全部给乙方；二、房屋价款及付款方案，房屋总价款30800元。付款方案为：签订合同时预付现金5800元，2005年12月20日前甲方交付房屋时剩余25000元一次性付清。房款付清后，甲方将该房屋的产权证及有关手续交付给乙方，该房屋的管理权、所有权属于乙方所有；三、乙方购房后，可享受按法律、法规的规定上市出售，或国家征拨等，甲方无权干预；四、违约责任：任何一方违约，按出售房屋总价的30%计处以违约金；五、此合同自签字之日起生效，甲、乙双方各持一份。并备注：该房原系医院职工住房，仅有房屋产权证和房契证。原告陈强、赵有惠及被告秦军、杨雪梅均在合同上签名捺印。合同签订后，秦军、杨雪梅向陈强、赵有惠交付了房屋及房屋所有权证、房屋契证。2005年12月3日，被告陈强、赵有惠向秦军、杨雪梅支付了购房款30700元，秦军向陈强出具《收条》一份，载明：今收到陈强交来购房款叁万零柒佰元整（30700元）。2006年4月5日，开阳县人民政府出台文件，要求进一步推进住房分配货币化改革，完善补交土地收益政策。已购买公有住房（含集资建房）的职工，按规定补交了土地收益，办理了《开阳县房地产交易市场准入许可证》（以下简称“市场准入证”）的，享有上市及收益权。未办理“市场准入证”的，自2006年5月1日起至2006年12月31日止为规定的办理时限，应补交的土地收益金不加计利息。2007年1月1日以后补交土地收益的，其应补土地收益额要加计利息。有存量补贴的职工可用存量补贴抵缴应补土地收益。2006年9月12日，为办理市场准入证，被告秦军、杨雪梅从原告陈强、赵有惠处取回了房屋契证、房屋所有权证各一本。2006年12月2日被告秦军、杨雪梅按照文件要求用自己及其父亲杨华堂的存量补贴补交了土地收益金11616元，原告陈强、赵有惠与被告秦军、杨雪梅双方未对该笔资金由谁给付进行书面约定。2007年5月25日，开阳县人民政府住房制度改革领导小组办公室向被告秦军、杨雪梅秦军出具了市场准入证。因双方就土地收益金应由谁给付产生争议，秦军、杨雪梅未将案涉房屋所有权证、房屋契证归还陈强、赵有惠，也没有协助陈强、赵有惠办理房屋过户事宜。原告陈强、赵有惠诉至法院，秦军、杨雪梅亦提出反诉。上述事实，有《房屋买卖合同》一份、《收条》两张、开阳县人民政府开府发[2006]28号《关于印发的通知》、《开阳县职工存量补贴及购房职工补交土地收益金测算单》、《房屋所有权证》、《房屋契证》、《准入许可证》、证人证言以及双方当事人的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为，原告陈强、赵有惠与被告秦军、杨雪梅于2005年8月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未侵害社会公共利益，且签订合同后双方已经履行了合同主要义务，因此双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。故对原告陈强、赵有惠要求被告秦军、杨雪梅履行合同，交付房权证、房屋契证并协助办理房屋过户手续，本院予以支持。原告陈强、赵有惠自愿承担过户费用，本院依法予以确认。被告秦军、杨雪梅要求撤销合同并各自返还房屋及购房款，本院不予支持。本案双方争议的焦点为土地收益金应由谁支付的问题。按照开阳县人民政府关于完善补交土地收益政策、加强集资建房、经济适用住房建设管理的相关文件规定，购买经济适用住房，居住满5年后上市交易时，首先补交享受面积内的优惠价与经济适用住房价的差额，按规定交纳住房市场销售总价3%的土地出让金，办理“市场准入证”后享有上市及收益权。但该文件系2006年出台，而案涉《房屋买卖合同》系2005年签订，先于政府的文件出台时间。被告秦军、杨雪梅在不考虑缴纳土地收益金的情况下，按照当时经济适用房的市场价格将案涉房屋以30800的价款卖给了原告陈强、赵有惠，合情合理。但签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋没有上市交易的功能，作为买方的陈强、赵有惠对房屋性质是知情的。现原告陈强、赵有惠主张被告秦军、杨雪梅交付房屋所有权证、房屋契证并协助办理过户，将原来自用的经济适用房性质转变为可上市交易的房产，房屋的功能价值有所改变，原告陈强、赵有惠系该改变的实际受益人，故被告秦军、杨雪梅有权要求原告陈强、赵有惠支付2006年按照政策要求垫付的土地收益金11616元。因针对该笔费用及其利息由谁给付无明确法定及约定，故对被告秦军、杨雪梅要求以11616元为基数计算同期银行利息的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告秦军、杨雪梅于本判决生效之日起15日内将位于开阳县（开房证字××号）房屋所有权证、房屋契证交付原告陈强、赵有惠，并协助原告陈强、赵有惠办理该房屋的过户手续，过户产生的费用由原告陈强、赵有惠负担；二、反诉被告陈强、赵有惠于本判决生效之日起15日内支付反诉原告秦军、杨雪梅垫付的土地收益金11616元；三、驳回反诉原告秦军、杨雪梅的其他反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元（已减半），由原告陈强、赵有惠负担；反诉案件受理费45元（已减半），由被告秦军、杨雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  唐信勇二〇一九年十二月九日书记员  吕星妤