宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初3429号原告：张某1，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：周某（原告儿子），住宁夏银川市。被告：宁夏浩海房地产开发集团有限公司。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：牟某、樊某，宁夏大远律师事务所律师。被告：银川市西夏区住房城乡建设和交通局。负责人：马某。委托诉讼代理人：戴某、高某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：银川市西夏区人民政府。法定代表人：张某2。委托诉讼代理人：戴某、高某，宁夏辅德律师事务所律师。原告张某1与被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司（以下简称浩海公司）、银川市西夏区住房城乡建设和交通局（以下简称西夏区住建局）、银川市西夏区人民政府（以下简称西夏区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人周某、被告浩海公司的委托诉讼代理人牟某、樊某、被告西夏区住建局、西夏区政府的共同委托诉讼代理人戴某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行双方签订的《补充协议》即依法判令被告按协议中约定的产权置换意愿，按原地安置房屋市场价，补偿原告12㎡房款（每平方米4500元，12㎡×4500元=54000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系原二毛、三毛纺织厂家属区住户。2014年，为响应国家旧城更新改造政策，原告与银川市西夏区建设交通局签订《原银川第二毛纺织厂和第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收补偿协议》（银西建交【041】号），该协议的委托实施单位是银川市××区办事处，具体拆除房屋是银川市西夏区建设交通局委托的被告浩海公司进行。但是上述协议未对原二毛、三毛纺织厂家属区住户建设的平房给予补偿。后经二毛、三毛纺织厂家属区住户和银川市西夏区建设交通局、银川市西夏区文昌路街道办事处、浩海公司四方进行多次协商，最后达成共识。2016年9月24日，原告与被告浩海公司签订了《补充协议》（银西建交[平15]号），该《补充协议》约定采取产权置换和货币补偿。与原告情况相同的有30间平房住户，其中有26间住户选择了货币补偿，于当时即领取了平房拆迁的货币补偿。原告选择了产权置换，协议中约定原告所有的27㎡的平房，置换原地安置楼房产权12㎡作为房屋征收补偿给原告。协议签订后，因被告未能完成更新改造项目，致使银川市西夏区建设交通局未能按照《原银川第二毛纺织厂和第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收补偿协议》（银西建交【041】号）对原告进行原地安置，于2018年12月对原告楼房实施货币补偿。原告多次要求被告按照原址市场价履行平房置换补偿协议，但被告至今未履行。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告浩海公司辩称，一、浩海公司不具有拆迁资格，其参与涉案项目改造系接受西夏区政府委托。2016年4月27日，浩海公司与西夏区政府签订《西夏区原银川二毛厂、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》，约定由浩海公司接手前期宁夏浩华房地产综合开发有限公司开发的涉案烂尾项目的后续建设，同时西夏区政府承诺给原告按1：0.5补偿，浩海公司才与原告签订《补充协议》。浩海公司按协议约定以及政府要求组织开发，安排多名工作人员先后进行拆迁谈判、居民稳定，并主动寻求其他合作，积极推进拆迁项目，在计划内完成了该项目建筑红线内的拆迁工作；但由于房地产部门融资门槛提高、土地规划政策调整等各方面原因，浩海公司无法在当时的情况下继续推进项目，于2017年7月份已经申请退出了上述项目。浩海公司不再是负责该项目的实施主体，故后续剩余补偿等问题不应由浩海公司负责。二、浩海公司因涉案安置项目遗留问题无法解决，已退出上述项目，原告要求浩海公司履行补充协议已陷入履行不能，补偿款问题应由原《补偿协议》主体西夏区建设交通局、委托方西夏区政府解决。2014年10月19日，银川市西夏区建设交通局与原告签订《原银川第二毛纺织厂第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收补偿协议》，约定银川市西夏区建设交通局负责向原告提供安置用房、支付各项费用；后补偿协议履行过程中，浩海公司接受西夏区政府的委托，于2016年9月24日在补偿协议基础上与原告签订《补充协议》，协议的内容系对原补偿协议的补充、具体化。但浩海公司根据上述协议参与推进该安置项目过程中，由于该项目存在原实施单位债务问题、项目前期建设手续不完善、土地政策调整等问题，无法再继续实施，申请退出了上述项目，浩海公司已不具有协议主体资格，不再负有补偿安置义务，原告要求浩海公司履行补充协议，陷入履行不能。同时西夏区建设交通局作为原补偿协议合同主体，主体资格并未丧失，其应积极履行协议约定的义务，负责解决原告的补偿款等问题；西夏区政府作为项目的委托方，也应积极协调解决原告的问题，并解决审计浩海公司投入的资金问题。被告西夏区住建局、西夏区政府共同辩称，一、西夏区住建局及西夏区政府均不是本案的适格被告。本案之所以产生纠纷是由于浩海公司不履行其与原告签订的《补充协议》。该公司作为一般民事主体，并且在没有行政机关对其进行行政委托的情况下，其与原告签订的《补充协议》是平等的民事主体签订的民事合同，根据合同法相关规定，民事合同对合同以外的第三人不产生法律约束力。原告依据《补充协议》提起民事诉讼，应当以受合同约束的合同主体为被告，西夏区住建局及西夏区政府并不是该协议的当事人，也就不是本案适格被告。二、浩海公司无权签订征收补偿协议的补充协议。西夏区政府与浩海公司签订的《西夏区原银川二毛、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》第四条“甲、乙双方责任和义务”第（二）项“乙方责任”中，并没有约定，乙方（浩海公司）可以与被征收人签订征收补偿协议或者任何补充协议，也就是说，浩海公司无权与原告签订涉案《补充协议》。其签订《补充协议》的行为已经超出《西夏区原银川二毛、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》的约定范围。浩海公司不履行与原告签订的《补充协议》，相应的法律后果应当由该公司自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，原银川市西夏区建设交通局（房屋征收部门）和宁夏联创轻纺发展（集团）有限公司（甲方、被征收人）、宁夏浩华房地产综合开发有限公司（乙方）签订《国有划拨土地上房屋征收补偿协议书（原银川第二毛纺织厂生活区）》，约定：……6.6个人产权住房（包括已房改和未房改），由乙方按照银川市人民政府办公厅《关于印发银川旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法的通知》（银政办发[2013]42号）文件及房屋征收部门（旧改办）审核通过的拆迁安置方案的规定与产权人签订征收补偿协议。甲方协助配合拆迁工作……。第22条，乙方责任和权利……5.按协议约定按时支付甲方保证金、安置补偿款、依约履行房屋安置义务……。2016年4月27日，被告西夏区政府（甲方）和被告浩海公司（乙方）签订《西夏区原银川二毛厂、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》，约定由被告浩海公司进行西夏区原银川二毛厂、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目，协议书第四条约定：……（二）乙方责任……2、遵守并兑现2014年7月8日西夏区建设交通局同浩华公司、宁夏联创轻纺发展（集团）有限公司签署的《国有划拨土地上房屋征收补偿协议书（原银川第二毛纺厂生活区）》（附件一）中征收部门关于履行拆迁安置义务的承诺。……4、积极筹集土地挂牌、房屋征收补偿安置、项目拆迁及建设等资金，确保及时足额到位并按时限要求妥善安置被拆迁居民。2014年10月19日，原告张某1与原银川市西夏区建设交通局签订《原银川第二毛纺织厂第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收补偿协议》（银西建交【041】号），协议约定：一、被征收房屋基本情况：被征收住××路，《房屋所有权证》证号：031326，房屋建筑面积74.06平方米，房屋权属性质：房改房，所在楼层：四层。二、产权调换补偿安置房屋1、安置地点：原地附近期房安置。2、安置面积：安置面积按《房屋所有权证》证载建筑面积1：1.1返还，应安置面积81.466平方米；协议还对其他事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》（银西建交【041】号），补充协议第1条约定：对2014年11月15日之前（签约优惠期限内）签订协议并于协议签订后7日内搬迁交房的（以交钥匙为准），给予一次性奖励安置面积3㎡。上述房屋征收补偿协议及补充协议对原告自建平房拆迁补偿均未进行约定。2016年9月24日，原告张某1（乙方）和被告浩海公司（甲方）就原告的自建房屋签订《补充协议》（银西建交[平015号]），约定：……2、乙方自建住房面积为27平方米，……，交款金额1000，其中20㎡，按照1:0.6的比例认定12平方米，如货币补偿，每平方米3600元，剩余7平方米，按500元/平方米计算，共计3500元。2017年7月10日，被告浩海公司向西夏区委、被告西夏区政府分别提交了《关于退出西夏区二、三毛棚改项目实施的报告》，载明：……鉴于上述情况，我公司经慎重研究后决定退出该项目实施，后续将配合西夏区政府及街道办事处做好项目维稳工作，及新实施单位的交接、配合工作，同时恳请西夏区委（西夏区政府）尽快安排中介对我公司前期投入的费用进行审计，根据审计结果给予安排退还。2018年12月24日，原告张某1（乙方、被征收人）与原银川市西夏区建设交通局（甲方、征收部门）签订《补充协议（二）》，约定：一、双方原签订的《房屋征收补偿协议》（银西建交【041】号）第二条“产权调换补偿安置房屋”修改为：甲方现以货币补偿的形式对已征收的乙方房屋进行补偿。本次货币补偿费用包括：1、房屋评估价：每平方米3573元，被征收房屋产权证证载建筑面积74.06平方米，计264616.38元。2、补助：按照被征收房屋市场评估价的10%予以补助，计26461.6元，本项补助已发放的不再发放。3、奖励：按照被征收房屋市场评估价的10%予以奖励，计26461.6元，本项奖励已发放的不再发放。以上三项共计317539.58元。二、本协议生效后十个工作日内，甲方向乙方支付本协议第一条的补偿费用317539.58元。……四、双方原签订的《房屋征收补偿协议》（银西建交【041】号）第二、第四、第五、第六条、第七条甲方责任第1项及原协议附属补充协议第一、第二项同时废止，不再执行。庭审中，原告认可原银川市西夏区建设交通局已按照《补充协议（二）》向其支付补偿费用317539.58元，被告浩海公司已经向其支付自建房中的7平方米补偿费用3500元。现产权置换已经履行不能，原告要求被告浩海公司将原告自建房屋中剩余的20平方米按照已经认定的12平方米安置面积以市场销售单价4500元/平方米予以货币补偿。另查明，因政府机构改革，原银川市西夏区建设交通局更名为银川市西夏区住房城乡建设和交通局。上述事实，有当事人陈述、原告提交的《补充协议》（银西建交[平015号]）1份、收据（复印件）1份、《补充协议（二）》1份；被告浩海公司提交的《西夏区原银川二毛厂、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》（复印件）1份、《国有划拨土地上房屋征收补偿协议书（原银川第二毛纺织厂生活区）》（复印件）1份、银西政发（2017）161号银川市西夏区人民政府文件（复印件）1份、宁夏浩海房地产开发集团有限公司关于退出西夏区二、三毛棚改项目实施的报告［宁浩房集字（2017）034号］1份、宁夏浩海房地产开发集团有限公司关于退出西夏区二、三毛棚改项目实施的报告［宁浩房集字（2017）035号］1份、银川市人民政府办公厅文件处理单（复印件）1份；被告西夏区住建局、西夏区政府提交的《原银川第二毛纺织厂第三毛纺织厂家属区更新改造项目房屋征收补偿协议》（银西建交【041】号）（复印件）1份、《补充协议》（银西建交【041】号）（复印件）1份、《西夏区原银川二毛厂、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》（复印件）1份，在卷佐证，并经当庭举证、质证，足以认定。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同系房屋征收部门与被征收人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房地点和安置面积、搬迁期限等事项订立的协议，系平等民事主体之间的纠纷。本案中被告西夏区住建局作为房屋征收部门，应是房屋拆迁安置补偿合同的当事人，但原银川市西夏区建设交通局、宁夏联创轻纺发展（集团）有限公司和宁夏浩华房地产综合开发有限公司签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书（原银川第二毛纺厂生活区）》中明确个人产权住房由浩华公司按照银川市人民政府办公厅《关于印发银川旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法的通知》（银政办发[2013]42号）文件及房屋征收部门（旧改办）审核通过的拆迁安置方案的规定与产权人签订征收补偿协议。在浩华公司退出该项目后，被告浩海公司和被告西夏区政府签订的《西夏区原银川二毛厂、三毛厂家属区旧城（棚户区）改造项目协议书》约定，被告浩海公司遵守并兑现2014年7月8日西夏区建设交通局同浩华公司、宁夏联创轻纺发展（集团）有限公司签署的《国有划拨土地上房屋征收补偿协议书（原银川第二毛纺织厂生活区）》中征收部门关于履行拆迁安置义务的承诺，妥善安置被拆迁居民。此后，浩海公司和原告就原告自建房屋签订了《补充协议》（银西建交[平015号]）。该协议系平等民事主体之间自愿签订的协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法、有效，双方应严格遵守履行。协议中约定：乙方自建住房面积为27平方米，其中20㎡，按照1:0.6的比例认定12平方米，如货币补偿，每平方米3600元，剩余7平方米，按500元/平方米计算，共计3500元。协议约定补偿有两种方式：一是安置，二是货币补偿。由于原告已被拆迁的楼房面积无法进行安置，已经转换为货币补偿，仅对自建住房换算的12平方米面积进行安置客观上已为不能，被告浩海公司现只能选择以《补充协议》第2项中约定的每平米3600元予以货币补偿给原告。因双方均认可自建住房中的7平方米补偿款已支付，故原告要求被告浩海公司将原告的自建房屋换算面积12平方米予以货币补偿，不违反法律规定，但要求以市场销售单价4500元/平方米计算，无事实及法律依据，本院不予支持。因此，被告浩海公司应向原告支付房屋拆迁补偿款43200元（3600元/㎡×12㎡）。原银川市西夏区建设交通局与被告浩海公司通过协议约定由被告浩海公司遵守并兑现征收部门关于履行拆迁安置义务的承诺，不违反法律的规定，其履行拆迁补偿义务后，可根据双方的约定向被告西夏区住建局、西夏区政府另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条、第二十五条规定，判决如下：一、被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某1房屋拆迁补偿款43200元；二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告张某1负担230元，由被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司负担920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 张    颖人民陪审员 秦  素  文人民陪审员 于  银  青 二〇一九年十一月二十九日法官 助理 韩  亚  茹书 记 员 韩亚茹（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。