安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0506民初1608号原告（反诉被告）：雷恒华，男，1963年12月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。委托诉讼代理人：芮珍平，安徽民主律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙桂珍，女，1970年9月25日出生，汉族，户籍地安徽省阜南县，现住安徽省马鞍山市博望区。委托诉讼代理人：林彬，安徽林彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁丽，安徽林彬律师事务所律师。原告（反诉被告）雷恒华与被告孙桂珍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭审理了本案。本案双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷恒华向本院提出诉讼请求：1.判令孙桂珍赔偿雷恒华因火灾造成的财产损失15万元；2.本案诉讼费用孙桂珍负担。事实和理由：孙桂珍从事干货生意。2012年起至2019年6月5日（火灾发生之日）期间，雷恒华将其自有的位于本市博望区博望镇三杨村杨茂岗自然村74号的自建房（以下简称案涉房屋）出租给孙桂珍居住，每年租金5000元。2019年6月5日11时许，孙桂珍租住的房屋发生火灾，马鞍山市消防指挥中心接到报警后，当涂消防救援队与博望专职消防出动消防车将火扑灭。雷恒华房屋被大火烧毁，空调、冰箱、房屋等直接财产损失15万元。雷恒华认为，雷恒华将房屋出租给孙桂珍使用，孙桂珍负有妥善保管租赁物的义务。因孙桂珍管理不善导致案涉房屋发生火灾，造成雷恒华房屋、财产损失，孙桂珍依法应承担赔偿责任。孙桂珍辩称，雷恒华的诉请缺乏事实依据，案涉房屋发生火灾原因是电气线路老化造成的。消防队出具的火灾认定书明确排除雷击和外来火源、自燃、遗留火种等因素，不能排除电气线路故障导致火灾发生的可能，即该火灾认定书认定火灾发生的原因是由于电气线路故障造成的。孙桂珍承租案涉房屋期间没有对线路进行改造，使用的是案涉房屋的原有线路，故火灾发生的原因与孙桂珍无关，雷恒华要求孙桂珍赔偿损失缺乏依据。火灾事故认定书确认雷恒华的损失为57972.5元，故雷恒华主张财产损失15万元，缺乏事实依据。综上，请求法院依法驳回雷恒华的诉讼请求。孙桂珍向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除雷恒华、孙桂珍的房屋租赁合同于2019年6月5日解除；2.判令雷恒华返还孙桂珍2019年租金3356元；3.判令雷恒华赔偿孙桂珍财产损失45810元；4.本案诉讼费、反诉诉讼费由雷恒华负担。事实和理由：自2012年起，孙桂珍租赁雷恒华所有的位于本市博望区博望镇三杨村杨茂岗自然村74号自建房居住，每年租金5000元。2019年6月5日，案涉房屋发生火灾，致使孙桂珍财产造成巨大损失。孙桂珍认为，雷恒华提供的案涉房屋存在重大安全隐患，对该隐患，孙桂珍无法预见，雷恒华对案涉房屋内的安全隐患负有排查并及时维修的义务。由于雷恒华的疏忽导致孙桂珍财产损失，雷恒华应当进行赔偿。雷恒华辩称，解除房屋租赁合同要求法院依法判决。现租赁物因火灾灭失，雷恒华的收益权丧失，孙桂珍赔偿雷恒华所有损失之后才能计算返还租金的数额，故孙桂珍要求雷恒华返还租金无事实和法律依据。孙桂珍的财产损失是其自身造成的，双方是租赁合同关系，孙桂珍对租赁物负有保管责任，火灾造成的所有损失都应该由孙桂珍承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据雷恒华的申请向马鞍山市楚江消防救援大队调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方提交的证据及本院调取的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷恒华在本市博望区博望镇三杨村杨茂岗自然村74号有自建房三间（两侧各一间卧室、中间一间堂屋）及一间厨房。孙桂珍系安徽阜阳人，其与其女儿、女婿在本市博望区博望镇三杨农贸市场从事干货生意。自2012年起，孙桂珍租赁雷恒华案涉房屋中厨房及靠厨房一侧的两间房屋用于居住，另外一间雷恒华自住，每年租金5000元。孙桂珍租用案涉房屋后，将案涉房屋的堂屋改造成卧室自住，另一间卧室由其女儿、女婿居住。2019年6月5日11时57分许，孙桂珍租住案涉房屋的堂屋（已被孙桂珍改造成卧室）床头部位起火。孙桂珍发现起火遂报警，马鞍山市楚江消防救援大队接警后前往火灾地点救火。2019年8月27日，安徽天正房地产土地工程造价资产价格评估有限公司出具资产评估报告，认定：1.本次火灾中雷恒华（房东）财产损失为57972.5元；2.本次火灾中孙桂珍、周明亮（租户）财产损失为45810元；总计为103782.5元。2019年8月27日，马鞍山市楚江消防救援大队出具火灾事故认定书，认定案涉房屋起火原因如下：起火时间为2019年6月5日11时48分许；起火部位为杨茂岗74号房屋中间卧室北侧；起火点位于74号房屋中间卧室北侧靠床头位置；起火原因可以排除雷击和外来火源、自燃、遗留火种等因素；不能排除电气线路故障导致火灾发生的可能。本院认为，本案双方的争议焦点为：案涉房屋发生火灾造成的财产损失，应由出租人还是承租人承担责任。本案中，案涉房屋系雷恒华自建的普通民房。自2012年起，案涉房屋已由孙桂珍连续租用多年，其作为案涉房屋的承租人和实际控制人，负有日常管理和安全使用的义务。孙桂珍租用案涉房屋后，将堂屋改为卧室，改变了该房间原有的用途，增加了发生危险的可能性。消防部门出具的火灾事故认定书认定案涉房屋起火原因可以排除雷击和外来火源、自燃、遗留火种等因素，不能排除电气线路故障导致发生火灾的可能。在火灾直接原因无法查明的情况下，孙桂珍作为承租案涉房屋多年的实际使用人，应对其未能尽到维护、管理的审慎义务承担相应法律责任，出租人雷恒华无法预见此次火灾的发生，不存在过错，故案涉房屋损毁及屋内物品损失应当由孙桂珍承担赔偿责任。综上，雷恒华要求孙桂珍对其因火灾造成的损失承担赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持；孙桂珍要求雷恒华对其因火灾造成的损失承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于损失金额。火灾发生后，消防部门委托评估机构对雷恒华因火灾造成的损失进行了评估，确定雷恒华的损失为57972.5元。雷恒华要求孙桂珍赔偿其经济损失15万元，但其未举证证明其存在评估机构评估的财产损失之外的其他损失，故本院对其诉讼请求予以部分支持。关于双方的租赁合同是否应当解除。案涉房屋已于2019年6月5日发生火灾而损毁，已不具备租赁条件，双方租赁合同的目的已无法实现，故孙桂珍主张双方的租赁合同于2019年6月5日已解除，符合法律规定，本院予以支持。关于租金问题。孙桂珍已向雷恒华支付2019年度的租金，现双方的租赁合同已于2019年6月5日（农历五月初三）解除，雷恒华应将孙桂珍已支付的2019年6月5日之后的租金返还。雷恒华应返还孙桂珍租金2890元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十七条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、孙桂珍于本判决生效之日起十日内赔偿雷恒华财产损失57972.5元；二、孙桂珍与雷恒华的房屋租赁合同于2019年6月5日解除，雷恒华于本判决生效之日起十日内返还孙桂珍租金2890元；以上第一、二项相抵，孙桂珍应赔偿雷恒华损失55082.5元；三、驳回孙桂珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由雷恒华负担1012元，孙桂珍负担638元；反诉案件受理费514元，由孙桂珍负担484元，雷恒华负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  费亮亮二〇一九年十二月二十七日法官助理许丹丹书记员吴艭附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。