广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5360号原告：李汝亭，男，1947年5月23日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所工作人员。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。原告李汝亭与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李汝亭的委托诉讼代理人曾盛昌、郭益铭到庭参加了诉讼，被告富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李汝亭向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2018年3月19日共同签署的《公寓使用权转让合同》无效；2.被告立即向原告退还款项827615元及利息（利息从原告付款日起至甲方退款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2018年3月19日，原、被告共同签署《公寓使用权转让合同》，约定：1.被告向原告转让位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX由度”第C栋X层X号公寓的使用权。2.转让的物业使用期不迟于2018年12月31日至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满之日止。即被告最迟应在2018年12月31日将涉讼物业交付原告使用。3.物业使用权转让费总额为782615元。二、合同签订后，原告依约向被告支付了款项：1.2018年3月19日，被告出具《收款收据》，原告现金支付了整改费45000元。2.2018年3月19日，被告出具的《收款收据》证明原告依约支付了使用权转让费70000元。3.2018年3月20日，被告出具《收据》，证明原告依约支付了使用权转让费20000元。4.2018年3月20日，被告出具《收据》，证明原告依约支付了使用权转让费310000元。5.2018年3月20日，被告出具《收据》，原告刷卡支付了使用权转让费382615元。原告累计向被告支付了转让款782615元及整改费45000元，两项合计827615元。三、2018年12月20日，被告向原告发出了《交房迟延告知函》，通知原告无法按期交房。四、后原告发现，涉讼转让使用权的建筑物，涉嫌构成违法建筑，被责令强拆。1.2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局出具了《限拆除违法建设公告书》，限期拆除广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物。2.经工商局官网查询广州市露纯化妆品有限公司的《商事登记基本信息》，显示该公司工商注册的经营地址为广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧，股东为丘清波、蒋盛晓。3.经查询被告的《商事登记基本信息》，显示被告工商注册的经营地址为广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼），股东为蒋盛晓、张海华。被告于2018年6月26日办理地址变更，主管部门出具了《准予变更登记（备案）通书》，被告工商注册的经营地址变更为广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。综上，原告认为，因涉讼的物业已被政府主管部门认定为违法建筑物，且已被责令限期强拆，涉讼的转让使用权合同为无效合同，且涉讼物业也不可能按约定交付给原告使用，合同目的无法实现。另外，被告没有提供该物业的任何报建及土地性质的资料，原告无法了解该物业是否适合于公寓的使用，若该地块建筑物不能用作公寓居住或者商业用途的，涉讼合同也应当为无效合同，被告应当退还相应的款项给原告。被告富山公司提交书面答辩状辩称，一、原、被告签订的XX自由度项目《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉讼XX自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了土地管理法、城乡规划法及城市房地产管理法的相关强制性规定。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，双方签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、原告明知XX自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。XX自由度周边商品房平均单价在3万元/平方米左右，而XX自由度项目的平均单价在8500元/平方米左右，明显低于市场正常交易价；被告在签约前明确向原告出示了涉讼地块的《土地使用权证》，说明了XX自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确XX自由度的房屋无法办理产权的事实；并且《房屋使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。原告明知XX自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受涉讼房屋存在的违法风险，原告对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告应返还所收的转让款。而原告在签订合同时对涉讼房屋及所在建筑物的权属及报建情况未尽审慎注意义务，对造成合同无效存在过错，故原告应自行承担相应的损失。原告全部损失即为其支付的转让款的相应利息损失，应由原告自行承担。因此，原告主张利息的诉请缺乏事实和法律依据，不应予以支持。三、涉讼违法建设的形成有其历史背景原因，被告承租运营涉讼建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。涉讼土地是由广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）承租给被告进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室﹝2013﹞60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（﹝2013﹞98号）执行”。据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了XX自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向被告承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。被告正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营XX自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，被告始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，被告遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括原告在内的全体租户的调解事宜并无欺瞒原告的故意，主观恶意较小。李汝亭围绕诉讼请求依法提交了《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》、收款收据、富山*自由度收据、中信银行广州分行《业务凭证/客户回单》、《交房迟延告知函》、《限期拆除违法建设公告书》、商事登记基本信息、《准予变更登记（备案）通知书》等证据，并出示了相关证据原件。富山公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对李汝亭提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在富山公司未提交相反证据的情况下，本院对李汝亭提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：2018年3月18日，案外人广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）出具《收款收据》（NO.0025301），载明收到李汝亭交来XX自由度C座264单位的整改费45000元。2018年3月19日，富山公司（甲方、转让方）与李汝亭（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，合同编号：2018-C-1067），约定甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX自由度”第C栋X层X号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）57.38平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为782615元；乙方选择按分期付款方式支付上述转让费：乙方于签订合同当日支付转让费70000元，于2018年3月20日前支付第二期转让费20000元，于2018年3月26日前支付第三期转让费692615元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按转让费总价的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司向李汝亭出具《收款收据》（162149），载明收到涉讼房屋的使用权转让费70000元。2018年3月20日，富山公司向李汝亭分别出具《富山*自由度收据》（NO：0001866、0001864），分别载明收到涉讼房屋的使用权转让费310000元及使用权转让费20000元。2018年3月30日，富山公司向李汝亭出具《富山*自由度收据》（NO：0001941），载明收到涉讼房屋的使用权转让费382615元。2018年12月20日，富山公司出具《交房迟延告知函》：由于今年下半年受国家房产调控政策和对使用权、小产权房治理等因素的影响，导致其司不能按照合同约定的时间向交付房屋，其司将持续支持配合相关部门的工作，并加快完成交付房屋的后续事宜，因交房迟延带来的不便，后续其司将视具体情况积极采取相应弥补措施。另查明，2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。诉讼中，李汝亭主张涉案合同无论是房屋租赁合同还是房屋买卖合同，合同均属无效；其在销售现场支付了使用权转让费782615元及整改费45000元，合计827615元，应属于涉案房屋房款，不清楚富山公司与一房公司之间关系；富山公司一直未交付涉讼房屋。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李汝亭与富山公司签订的《转让合同》未约定李汝亭有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故双方之间不成立房屋买卖关系。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与李汝亭于2018年3月19日就涉讼房屋签订的《转让合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取李汝亭的转让款782615元应返还给李汝亭，并支付利息（利息分别以70000元、330000元、382615元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分别自2018年3月19日、2018年3月20日、2018年3月30日起计算至2019年8月19日；以782615元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）。富山公司一直未向李汝亭交付涉讼房屋，故李汝亭无需返还涉讼房屋及支付使用房屋的相关费用。就整改费45000元及支付利息的诉请。一方面，整改费并未在转让合同中进行约定，且已超出转让合同约定的转让费金额；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，一房公司非转让合同的相对方，李汝亭未能举证证实富山公司与一房公司之间关系，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司收取。因此，就李汝亭要求富山公司返还整改费及支付利息的诉请，本院不予支持。富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩、抗辩的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李汝亭与被告广州富山投资管理有限公司于2018年3月19日签订的《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李汝亭退还转让款782615元并支付利息（利息分别以70000元、330000元、382615元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分别自2018年3月19日、2018年3月20日、2018年3月30日起计算至2019年8月19日；以782615元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告李汝亭的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12076元，由原告李汝亭负担450元，被告广州富山投资管理有限公司负担11626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  李振垣二〇一九年十二月十六日书 记 员  杜嘉华