四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2845号 原告：陈辉，男，1984年2月27日出生，汉族，住河南省邓州市。 委托诉讼代理人：王兴太，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被告：广元合兴置业有限公司，住所地广元市利州区雪峰街道办事处利州东路。 法定代表人：赵福山，公司总经理。 委托诉讼代理人：冯岳，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左旭，四川天称律师事务所律师。 原告陈辉与被告广元合兴置业有限公司（以下简称合兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告合兴公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，交付原告购买的X合作汽车产业综合服务园X期商品房75.78m2(计价638589元)。2.判令被告赔偿原告逾期交房至2019年12月31日的营业损失263108元。3.判令被告支付原告违约金86209元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原、被告签订了X汽车产业综合服务园X期商品房买卖合同，被告将建筑面积75.78m2的商铺以638589元的价款卖给原告，并一次性付清了购房款，约定被告在2015年12月31日向原告交付合格房。交房后的180个工作日将房产证办好交原告。交房后由被告担保合租并负责把商铺租金收交给原告，同时约定了租金金额。逾期后，被告不守诚信，不履行合同义务，既不承担违约责任，也不赔偿违约损失。原告多次求助无果，故提起诉讼。 被告合兴公司辩称，原告陈述不实，交房是双务行为，被告从未拒绝交房，房屋已经达到了补充协议约定的交付条件，已经通知原告交房，原告随时可以收房。逾期是因政府未完成拆迁安置工作所致，因天气因素影响停工的天数应当顺延。损失和违约金不能同时主张，即使认定被告违约，但违约金过高，请求调整违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月14日，原告与被告合兴公司签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的X合作汽车产业综合服务园X期汽车配件卖场X号营业用房，房屋建筑面积为75.78m2，总价为638589元。合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三逾期交房责任约定，除不可抗力以外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）（不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。 同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第二条约定，X合作汽车产业园区为大型专业市场，由专业管理公司统一招商、统一经营、统一管理。该协议第六条对《商品房买卖合同》第十一条进行补充约定，1、该商品房符合交付条件是商品房在通过几方责任主体单位竣工验收合格后，可交付买受人使用。出卖人在所在房屋的当地报纸上公示或电话通知，无需以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，买受人均须于合同约定或者出卖人通知的交房日主动前往X汽车销售中心办理房屋交付手续。2、买受人在接收商品房时，应按合同项下商品房进行验收。同时与出卖人委托的物管公司交接房屋钥匙，签署商品房验收交接单。 前述合同约定的购房款，原告于2015年4月20日、4月27日、5月14日、5月24日分四次向被告合兴公司支付了全部购房款638589元。 2019年7月18日，案涉房屋完成竣工验收，取得竣工验收报告。被告合兴公司于2019年11月18日本案第二次庭审时出示该竣工验收报告。 本院认为，案涉房屋于2019年7月18日完成综合竣工验收，故按《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋于2019年7月18日后符合法定交付条件。同时，根据双方签订的补充协议约定，完成五方责任主体单位验收合格房屋即达到交付条件，故合同约定的交房条件也已经成就。故对于原告要求被告合兴公司交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 根据原、被告双方的合同约定，案涉商品房应当在2015年12月31日前向原告交付，但被告至今未向原告交付房屋，已经逾期，故应当向原告支付违约金。根据合同约定，违约金应按照已付购房款每日万分之一从2016年1月1日起支付违约金。案涉房屋虽然在2019年7月18日完成综合竣工验收，但被告合兴公司在庭审中未能举证证明其完成验收后通知原告收房。在2019年11月18日本案第二次开庭审理时，被告当庭出示竣工验收报告以此证明案涉房屋验收合格，可以交付，视为其履行了通知原告收房的义务。考虑到收房包含房屋验收，与物管公司进行交接，签署验收单等一系列交接手续，对原告主张逾期交房违约金应计算至2019年12月31日的主张，本院予以支持。对原告要求被告合兴公司从2016年4月1日起按已付购房款每日万分之一计算违约金至2019年12月31日止的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告主张的营业损失即租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告欲证明其租金损失应当以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为依据，仅以该委托经营管理协议无法达到证明原告所购买商铺的出租价格的目的，故原告应当承担举证不力的责任。另一方面该损失已经超出了被告订立合同时预见到或者应当预见到其违反合同可能造成的损失。最后，本案已经按照购房款总额每日万分之一计算了逾期交房的违约金，该违约金也足以弥补原告的损失，故对原告主张的租金损失，本院不予支持。 关于被告合兴公司主张的2014年10月8日至2019年1月30日的下雨天数547天应当予以扣除的意见。根据合同约定，仅不可抗力才是被告逾期交付商品房的免责条件，而不可抗力一般是指存在“自然灾害，如台风、洪水、地震等，政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱”等情况，根据广元市公共气象服务中心出具的2014年10月8日至2019年1月30日的雨天统计中证明的雨天应属于天气的一种正常状态，并未达到自然灾害的程度。且被告在与原告签订合同时，应当考虑到工程期间可能发生的恶劣天气影响工程进度的特殊情况。故本院对被告要求扣除雨天的意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告广元合兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈辉交付位于广元市利州区汽车配件卖场X号营业用房； 二、被告广元合兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈辉支付逾期交房的违约金86209元； 三、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13679元，原告陈辉负担2600元，被告广元合兴置业有限公司负担11079元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  杨惠淋 人民陪审员  覃登蓉 人民陪审员  王翠萍 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  周小渝