文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初23390号原告：重庆佳乔物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区滩子口72号1-11-2号，统一社会信用代码915001070656824288。法定代表人：徐华伟，职务总经理。委托代理人：吴凡，男，汉族，1986年11月9日生，住重庆市九龙坡区。被告：谢友明，男，汉族，1972年12月4日生，住重庆市九龙坡区。被告：沈钧，女，汉族，1976年7月15日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆佳乔物业服务有限公司诉被告谢友明、沈钧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员张雷担任审判长，与人民陪审员罗梅、郭长红组成合议庭，于2019年12月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆佳乔物业服务有限公司的委托代理人吴凡、被告谢友明到庭参加了诉讼。本院依法向被告沈钧送达了应诉通知书、举证通知书、传票、起诉状副本，被告沈钧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆佳乔物业服务有限公司诉称：原告系被告房屋所在小区的物业管理服务企业，并按约提供物业管理服务。被告自2017年2月起至今拖欠原告物业服务费及水电公摊费，经原告催收后，被告仍未缴纳。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付原告2017年2月至2019年2月的物业服务费1612.88元；2、被告给付原告水电公摊费99.10元；3、被告从欠费之日起以应交物管费0.3%的标准按日向原告计付违约金至物管费付清之日止；4、本案诉讼费用由被告负担。被告谢友明辩称：1、认可原告是被告所在小区的物业公司，被告是5-2-3号的业主，被告房屋是非电梯房；2、认可没有缴纳2017年2月至2019年2月的物业费，因为被告没有看到合同，没有看到滞纳金、公摊费的依据，被告房屋前面的树枝未修剪，所以没有缴纳物业费。被告沈钧未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。经审理查明,原告公司成立于2013年4月16日，取得物业服务企业资质书。2014年1月20日，原告与重庆市九龙坡区白市驿镇贝迪朗晴居小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业管理服务，原告对住宅（非电梯）及住宅（带电梯1层）按照每月每平方米0.75元收取物业管理服务费，公共区域水、电由所涉及区域所有权人按照建筑面积据实公摊。业主应于每月10日至20日缴纳当月物业服务费用，逾期则以当月应付物业管理费为基数按每日0.3%计付违约金。物业管理服务合同期限为2014年1月20日至2019年1月19日。2014年2月20日，该合同在重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局备案。合同签订后，原告依约入住该小区提供物业管理服务。原告在庭审中向本院提交了电梯日常维护保养合同、清掏合同、服务项目验收单、安全责任书、征求意见通知、问题回复、报告、荣誉证书、表彰等证据，证明了原告履行了物业管理服务的义务，并在履行物业管理服务合同期间两次被评为卫生治理方面的先进单位。此外，原告提交了房屋登记信息查询证明，证明贝迪朗晴居小区5-2-3号房屋登记在被告名下，被告是该房屋的业主，该房屋的建筑面积为86.02平方米。2019年1月14日，白市驿镇社会事务办公室向原告发布告知书，告知书陈述：因贵公司与贝迪朗晴居小区签订的物业服务合同将于2019年1月19日到期，而该小区业主委员会又因故未能按期选举产生，故镇社事办于2019年1月12日下午在小区篮球场组织召开了小区居民大会，就是否同意在业委会组织召开业主大会作出续聘或选聘物业公司决定之前，由原物业服务企业重庆佳乔物业服务有限公司按照原合同约定继续提供服务事宜，现场征求了小区居民意见，现场多数居民同意由原物业服务企业重庆佳乔物业服务有限公司在物业合同期限届满后，按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。被告是该小区5-2-3号房屋的业主，房屋建筑面积为86.02平方米，每月物业服务费应为64.52元。原告从2014年1月开始缴纳小区公共区域的水电费。被告欠原告2017年2月起至2019年2月物业服务费的金额为1612.88元。根据原告提供的水电公摊费计算表，被告欠原告水电公摊费的金额为99.10元。截至原告起诉之日，被告未向原告支付过上述欠付的物业服务费和水电公摊费。原告举示了邮寄凭证等证据以证明原告曾经催收过物业费，被告陈述没有收到过原告催收信函。庭审中，被告谢友明陈述被告二人为夫妻关系，被告没有收到催收凭证，没看到原告对消防改造征求意见通知、反映问题的回复进行公示，没有看到物业服务合同，不知道物业费的缴纳时间，认可公摊费，原告没有按次数进行清掏工作，门岗也不严格，但被告未提供证据证明其抗辩意见。以上事实，有原告重庆佳乔物业服务有限公司提供的营业执照、资质证书、物业服务合同、备案证明、告知书、房屋登记信息查询证明、电梯日常维护保养合同、清掏合同、服务项目验收单、安全责任书、征求意见通知、问题回复、报告、荣誉证书、表彰、水费缴纳证明、电费缴纳说明、水电公摊费计算表、邮寄凭证，以及当事人在庭审中的陈述笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告沈钧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视其放弃诉讼权利，本院对本案依法缺席判决。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示合法有效合同，依法受法律保护，对被告有约束力，原、被告双方应该按照合同约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告根据合同约定进驻小区提供物业服务，原告已经履行了合同主要义务，原告已经提供证据证明曾经发函催收，并且现以起诉方式向被告催缴物业服务费、水电公摊费，被告作为主业应该履行缴纳物业服务费和水电公摊费的义务，故对原告要求被告给付2017年2月起至2019年2月的物业服务费1612.88元、水电公摊费99.10元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告在缴纳一段时间物管费后停止缴纳物管费，被告未提供的证据证明其抗辩意见，且原告已经履行合同的主要义务，原告物业管理服务即使存在些许瑕疵也不足以构成被告不缴纳物管费的充分理由，故本院对被告抗辩意见不予采信。原告与业委会之间的物业服务合同对逾期缴纳物管费的违约金存在明确约定，被告未缴纳物管费属于违约行为，应该支付原告违约金，但双方约定违约金过高，故本院酌情主张150元。合同履行中，物业公司和业主双方应当加强沟通，相互配合，双方在正确认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和维护和谐的小区环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢友明、沈钧于本判决生效之日起十日内给付原告重庆佳乔物业服务有限公司2017年2月起至2019年2月的物业服务费1612.88元；二、被告谢友明、沈钧于本判决生效之日起十日内给付原告重庆佳乔物业服务有限公司水电公摊费99.10元；三、被告谢友明、沈钧于本判决生效之日起十日内给付原告重庆佳乔物业服务有限公司违约金150元；四、驳回原告重庆佳乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告谢友明、沈钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 张 雷人民陪审员 罗 梅人民陪审员 郭长红二〇一九年十二月三十日法官 助理 王培霖书 记 员 李丹琪