广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3373号原告：胡隆菊，女，1984年X月25日出生，汉族，住广东省鹤山市，被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所：鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼（一照多址），统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿。委托诉讼代理人：李向前，男，公司员工。被告：广州房美家网络科技有限公司，住所：广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺，统一社会信用代码：91440101MA59Q0YQ58。法定代表人：朱祖云，总经理。委托诉讼代理人：周翠芳，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林境威，广东聚方律师事务所实习律师。被告：鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司，住所：鹤山市沙坪凤亭路81-91单号四层4-C，统一社会信用代码：91440784398115763L。法定代表人：黄健铭。委托诉讼代理人：陈德新，男，公司员工。原告胡隆菊与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称“远景公司”）、广州房美家网络科技有限公司（以下简称“房美家公司”）、鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司（以下简称“欢乐日公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序审理，并于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告胡隆菊、被告远景公司的委托诉讼代理人李向前、被告房美家公司的委托诉讼代理人周翠芳、林境威、被告欢乐日公司的委托诉讼代理人陈德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡隆菊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决三被告退回原告所交全部购铺款合计382319元。2、请求法院判决三被告支付逾期退还利息，自2017年9月23日后90个工作日开始计算，每月按百分之五算至退回所有购铺款之日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月23日，原告胡隆菊在鹤山财富广场购买二楼中商铺1226-1号铺，前后一起交了382319元购铺款。2017年9月23日原告胡隆菊在鹤山财富广场的销售误导下交了3万元整订金给财富广场1226-1商铺。后来又被财富广场里的工作人员叫去交12万元给广州房美家网络科技有限公司。当时承诺说这个12万元是可以退回给我胡隆菊原告的，但是至今一分钱也没有给退回，铺位也没有按合同的所定日期收到。2017年11月17日又交了认购财富广场1226-1商铺款232319元，现因鹤山市财富广场的销售所说的与合同不符，导致本人要求被告退还所交全部款项。鉴于以上所述情况，原告多次催促未果，为维护原告的合法权益，故原告上诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求，本案诉讼费由被告支付。被告远景公司辩称，1、本案中，被告鹤山市远景物业发展有限公司仅确认收到原告的购房款262319元，由原告提交的证据5中编号分别为6247328、6247878的收据为依据。2、鹤山市远景物业发展有限公司不认可原告的第1、2项诉讼请求，因为原告于2017年11月17日所签订的《商品房预购合同》中第九条已经有相应的约定。我方愿意按《商品房预购合同》第九条的约定与原告进行处理，但因鹤山市远景物业发展有限公司现在的资金状况，还没有能力给与原告退款和支付违约金。3、我方是委托广州粤益美房地产有限公司独家代理销售财富广场的商铺。4、由于鹤山市远景物业发展有限公司与广州房美家网络科技有限公司并无签订任何合同，所以，鹤山市远景物业发展有限公司与广州房美家网络科技有限公司并无直接关系。5、原告与被告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司所签订的《商铺委托经营管理同》与我方无关。6、鹤山市远景物业发展有限公司愿意与原告调解。被告房美家公司辩称，请法院驳回原告对被告房美家公司的全部诉讼请求，第一，被告广州房美家网络科技有限公司与原告胡隆菊之间从未存在房屋买卖合同关系，退还房款及利息无任何法律依据，纵观原告提交的所有证据来看，我方仅为原告开具了一张店铺装修隔断费的收据，金额为120000元，而该笔120000元装修隔断费用的服务内容包括1、是为原告争取到的人民币250000元总价优惠；2、为原告购买的商铺提供装修隔断服务。由此可见，该笔装修隔断服务费用并非购房款。因此，原告在一个房屋买卖合同纠纷案件中要求我方退还房款及利息无任何法律依据。第二，根据中华人民共和国合同法第426条之规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”既然我方已经为原告提供了相应的居间服务及装修隔断服务，也为原告争取到了250000元的购铺优惠，促成了原告与被告鹤山市远景物业发展有限公司双方之间的交易，对所购商铺基本完成了装修隔断服务。那么我方收取该笔费用合情合理合法。在这次交易中，我方为了履约已付出了劳务与金钱。如果法院判令我方退回该笔装修隔断服务费用，这不但会损害被告房美家公司的合法权益，更不利于房地产交易的有序进行。第三，原告在委托我方提供服务时曾签署过一份《装修服务确认书》。而在我公司工作人员对以上确认书内容作了详尽解释的情况下，原告仍然承诺自愿支付120000元的装修隔断服务费，任何条件均不退回，且与开发商的任何争议与该笔费用无关。可见，这是原告的真实意思表示，并且没有违反法律法规的强制性规定，应该认定有效。第四，我方受广州粤益美房地产有限公司委托与原告进行居间服务和装修隔断服务。综上，请法院驳回原告对被告房美家公司的全部诉讼请求。被告欢乐日公司辩称，本公司只是受原告委托经营管理原告已经取得合法所有权的商铺，并支付原告相应的商铺收益，以上的委托经营管理行为跟原告与其他被告之间的购铺行为不存在任何关系，本公司系独立法人，且经营范围、公司架构、亦与其他被告都无任何关系。故本公司无理由承担原告要求的连带责任诉求。2、根据《商铺委托经营管理合同》第九条第（三）点约定，在原告没有取得该商铺合法所有权的情况下，合同双方可以终止合同并不视违约。3、根据《商铺委托经营管理合同》第三条委托期限约定“从甲方将该物业交付给乙方之日起计10周年”，同时《商铺委托经营管理合同》中第七条第（一）点第7小条约定甲方应及时办理该商铺的交接手续，但甲方至今没有将涉案物业交接给本公司，本公司亦无法使用该商铺，不可能产生经营收益。4、根据《商铺委托经营管理合同》第七条第（一）点第4小条规定原告所委托的商铺需取得合法所有权，到如今原告还没有取得该商铺的合法所有权，也就是说没有具备委托经营的基本条件，本公司也就无法经营，也没有产生经营收益，所以本公司不应支付任何费用给原告。5、综合上述四点，本公司在2018年底时为了显示诚信和以后双方能有个愉快合作的开始，于2019年1月7日已经在涉案商铺没有产生经营收益的情况下预先垫付了一期（半年）费用共计18456元整到原告指定的帐户（附支付凭证），而如今原告将本公司的一番诚意抹杀，还将本公司列为被告，故本公司要求原告立即退还已经收到的费用18456元整，并承担这部分的利息。6、原告要求本公司承担诉讼费等，由于以上因素，法院应以法判决。7、如原告未将本公司列入被告，本公司亦可以待原告与其他被告的商铺取得合法所有权后继续履行与本公司的《商铺委托经营管理合同》，原己垫付的费用可以考虑暂不要求原告退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2017年9月24日，原告胡隆菊与被告远景公司签订《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》，约定原告向被告远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1226-1号商铺，建筑面积25.45平方米，总价（优惠前）为835910元，优惠方式为一口价527319元，并约定：1、预购人自愿预购该套商铺，交纳定金人民币叁万元整；2、预购人本人应于签定本预购书七天内即2017年9月29日前交付房款，并携带本《商铺预购书》、身份证和定金交款收据原件办理签定《商品房预购合同》和《商铺委托经营管理合同》等相关手续……4、预购人必须在以上约定时间内办理相关购铺手续及签定《商品房预购合同》，如逾期未办理者，出卖方有权取消该预购商铺的所有优惠，并有权将该商铺另行出售，已付定金款不予退还；预购人不得更名、增（减）名、换铺……7、……附《商品房预购合同》第九条之第（一）和（二）款：（一）该商品房所处的楼层及位置已取得预售许可证，预售许可证号为：20140156。由于本栋物业的商铺分割调整手续尚未完毕，所以该商品房在本合同签订时不能进行网上签约备案……（二）甲方与乙方签订《商品房预购合同》之日起180日内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》，超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：……b、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金等。2017年11月17日，原告胡隆菊与被告远景公司又签订了一份《商品房预购合同》，约定原告向被告远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1226-1号商铺，建筑面积25.45平方米，总预付购房款527319元。另查明，被告远景公司于2017年9月23日向原告胡隆菊出具一份收据，载明：今收到胡隆菊交来认购财富广场商铺1226-1号订金30000元。被告房美家公司于2017年9月29日向原告出具一份收据，载明：今收到胡隆菊交来1226-1号铺位装修隔断费120000元。被告远景公司又于2017年11月17日向原告胡隆菊出具一份收据，载明：今收到胡隆菊交来认购财富广场商铺1226-1首期款232319元。在庭审中，原告胡隆菊与被告远景公司确认，被告远景公司未向原告交付涉案商铺，涉案商铺至今未办理网签。本院认为，本案原告胡隆菊与被告远景公司签订《商铺预购书》约定原告向被告远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1226-1号商铺，原告向被告远景公司支付定金，并约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同，故本案案由属商品房预售合同纠纷。关于原告请求被告远景公司退还购房款的问题。被告远景公司未向原告交付涉案商铺，涉案商铺亦未进行网签，被告远景公司迟延履行其主要义务，原告购买商铺的目的不能实现，原告与被告远景公司2017年9月24日签订的《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》、2017年11月17日签订的《商品房预购合同》应予解除，因此，原告胡隆菊请求被告远景公司返还262319元理据充分，本院予以支持。原告诉请从2017年12月23日按每月百分之五计算利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，利息应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，但从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，利息计算方法已进行调整，因此，被告远景公司应支付的利息应以262319元为本金，自2017年12月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至退还所有款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告胡隆菊请求被告房美家公司返还装修隔断费120000元的问题。原告所购买的商铺仍没有交付，一般而言，装修公司是无法进场装修的，隔断费本应属于购房款一部分，被告远景公司和被告房美家公司将购房款拆分为购房款及装修隔断费，属于以合法形式掩盖非法目的行为，符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故合同无效。为此，被告房美家公司应向原告返还装修隔断费120000元。同理，被告房美家公司应支付的利息应以120000元为本金，自2017年12月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至退还所有款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张被告欢乐日公司承担还款责任无事实依据，原告的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡隆菊返还购房款262319元及支付利息（以262319元为本金，自2017年12月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以262319元为本金，自2019年8月20日至退还所有款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告广州房美家网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡隆菊返还装修隔断费120000元及支付利息（以120000元为本金，自2017年12月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以120000元为本金，自2019年8月20日至退还所有款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告胡隆菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7149.53元（原告已预交受理费7149.53元），由被告鹤山市远景物业发展有限公司负担5234.78元，被告广州房美家网络科技有限公司负担1914.75元。原告胡隆菊多预交的案件受理费7149.53元，由本院予以退回；被告鹤山市远景物业发展有限公司应向本院补缴案件受理费5234.78元，被告广州房美家网络科技有限公司应向本院补缴案件受理费1914.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁智毅人民陪审员  温锡华人民陪审员  黄 玲二〇一九年十二月十九日法官助理李思欣书记员任敏华