贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初968号原告（反诉被告）：贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号3栋附37号。法定代表人：陈大义，董事长。委托诉讼代理人：沈律，贵州灏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金卫萍，贵州灏峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州汇金博邦商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场超高综合楼30层01号。法定代表人：石文琴，总经理。委托诉讼代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司（以下简称中大恒义公司）与被告（反诉原告）贵州汇金博邦商业管理有限公司（以下简称汇金博邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中大恒义公司的委托诉讼代理人沈律，汇金博邦公司的委托诉讼代理人廖永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告中大恒义公司提出诉讼请求：1.汇金博邦公司向中大恒义公司退还保证金66905元；2.汇金博邦公司支付中大恒义公司违约金66905元；3.汇金博邦公司返还出租房屋内办公室设施设备，价值270351.40元，合计404161.40元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月11日签订《房屋场地使用协议》，由被告将坐落于贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场3306单元出租给原告，租期自2018年4月24日至2020年4月25日，每月租金42405元，付款方式为协议签订当日支付12个月使用费508860元，后续应于第13个月的1日前支付下6个月的使用费，第19个月的1日前支付6个月使用费。同年6月8日，原告支付12个月使用费509360.5元及保证金42405元，并购置家具、电脑等办公设备，筹办中大恒义公司贵阳分公司。截止2019年9月18日，原告共投资中大恒义公司贵阳分公司295.35万元。10月25日，因业务拓展需要，原告新增租3305号单元，租期2年，租金每月为24500元，一个月租金作为保证金，由中大恒义公司贵阳分公司一次性支付6个月租赁和保证金171500元给被告。两个房号租金支付至2019年6月16日。2019年6月16日，在原告忙于其他业务期间，被告擅自解除合同，强行锁门，致使原告原定的业务无法开展，也直接导致中大恒义公司贵阳分公司员工遣散及赔偿。在此期间，原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不履行。被告的行为直接导致合同违约及终止。原告依约全部付清租金，根据合同约定，原告提前解除，需提前一个月通知原告，经原告同意后解约，并双倍返还原告保证金。故诉至本院。本诉被告汇金博邦公司辩称，1.本案的纷争起因是本诉原告未能按照合同约定按期支付租金所导致。中大恒义公司的租金支付至2019年6月，也是在2019年9月前支付完毕，按照合同约定应当在第一期缴纳租金期满后缴纳下一期租金，但中大恒义公司并未按照约定支付，且逾期支付超过十日，已构成严重违约，违约方为中大恒义，汇金博邦公司有权解除合同和没收保证金，因此被告无需退还保证金和支付违约金；2.中大恒义公司违约后，汇金博邦公司在2019年9月25日向原告发出合同解除告知函，原告未能按照告知函提示撤出房屋，按合同约定已视为放弃房屋内的财产，因此无权要求被告返还，因为目前这些财产还放置在3306单元，因此房屋也空置至今。若中大恒义公司要求赔偿，那期间造成的房屋占用费中大恒义公司应予以赔偿。因此，请求驳回中大恒义公司的全部诉请。反诉原告汇金博邦公司提出诉讼请求：1.确认汇金博邦公司与中大恒义公司的合同在2019年9月18日解除；2.中大恒义公司支付3306单元（2019年6月18日-2019年9月18日期间）租金共计135059.93元及管理费和空调费人民币共计24556.35元；3.中大恒义公司支付3305单元2019年9月18日期间的租金74316.67元及管理费和空调费15606.50元；4.中大恒义公司支付滞纳金26590.83元（以结欠费用为基数，自逾期之日起算，每日千分之一计算滞纳金，暂定算至2019年10月22日，直至付清拖欠款项为止）；5.中大恒义公司承担原告支付的律师费5000元；6.中大恒义公司承担本案诉讼费。反诉被告中大恒义公司辩称：1.根据合同的约定，虽然中大恒义公司没有在期限内完全履行租金的支付义务，但是汇金博邦公司在2019年6月18日之后删除了中大恒义公司的门禁信息，中大恒义公司并未实际使用租赁的物业。根据合同的公平原则，既然反诉被告没有实际使用，那么反诉原告主张各项租金及费用就没有法律依据，属于不公平的主张，因此请求法院驳回租金诉请。同时产生的滞纳金也因本金不应当支付而不复存在；2.反诉原告主张的律师费，在合同中约定是如果双方产生纠纷，由败诉方承担胜诉方的律师费，本案尚没有生效的法律文书，不能认定双方任何一方已经败诉，反诉原告主张的律师费不符合条件。反诉被告保留相关主张律师费权利。经审理查明，汇金博邦公司（甲方）与中大恒义公司（乙方）签订《房屋场地使用协议书》，约定：1.甲方将坐落于贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场3306单元出租给乙方用于办公，建筑面积为385.5平方米。2.租赁期限为2年，自2018年4月24日至2020年4月25日。3.每月房屋租金42405元（每月每平方米110元），空调使用费每月每平方米15元，物业管理费为每月每平方米6元。4.协议签订当日支付12个月房屋租金508860元及1个月的物管、空调费共计8095元；第二年房屋租金每月每平方米递增5%，即115.5元，后续应于第13个月的1日前支付下6个月的使用费，第19个月的1日前支付6个月使用费。5.协议签署当日，乙方须向甲方交纳保证金42405元；租赁期满后，如双方不再继续使用，在乙方已付清单元使用费、水电费等相关费用且不存在其他违约的情况下，甲方在收回乙方所使用单位物业后20个工作日内不计利息退还上述保证金；保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的使用费或其他费用；6.协议期限届满或本协议提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方应于三日内将所有属于乙方财物该房屋；逾期撤出的，视为乙方放弃遗留在该房屋所有财物之所有权，乙方对甲方处置遗留物不得持有任何异议。7.协议期内，如甲方提前解约，需提前一个月通知乙方，经乙方同意后解约，并双倍返还保证金；乙方提前终止本协议严重违约被甲方解除本协议的，甲方不予退还保证金及乙方应向甲方赔偿甲方引入乙方所支付中介费、按照乙方要求而调整的装修费及免租期间的使用费。8.乙方需按时支付使用费及其他费用，逾期支付，按每日千分之五支付滞纳金，逾时超出10日或租赁期间内逾期情况累计发生三次以上，甲方有权解除本协议。9.本协议需要发出的通知采用书面方式的，若EMS快递，在寄出后对方签收文件时视为已送达。10.履行本协议出现争议的，任何一方可向该房屋所在地人民法院起诉，诉讼产生的诉讼费、律师费、担保费、公告费、差旅费等费用由败诉方承担。合同签订后，汇金博邦公司将3306单元房屋交付中大恒义公司使用。中大恒义公司分别于2018年5月4日、6月8日支付12个月房屋租金、1个月的物管、空调费及保证金合计559360.5元。因业务扩展需要，中大恒义公司以其贵阳分公司名义与汇金博邦公司再次签订《房屋场地使用协议书》，约定中大恒义公司承租同楼层3305单元房屋用于办公，建筑面积245平方米，租期自2018年10月8日起至2020年4月25日止，每月租金24500元（每月每平方米100元），每月每平方米空调使用费15元、物业管理费6元；中大恒义公司在协议签订之日支付6个月房屋租金147000元及1个月物业管理费、空调费5145元；后续第7个月的1日前支付下6个月使用费，第13个月的1日前支付6个月18天的使用费；租金第二年递增5%，即每月每平方米105元；租赁保证金24500元；因合同解除导致中大恒义公司的合同责任与前述合同一致。合同签订后，中大恒义公司取得3306号房屋的使用权，并支付了保证金24500元及相应房屋租金。自2019年6月18日起，中大恒义公司未能按约支付3305、3306单元的房屋租金及相应物业管理费、空调费。2019年9月24日，汇金博邦公司通过EMS快递向中大恒义公司送达两份《合同解除告知函》，载明中大恒义公司欠付2019年6月18日至2019年9月18日期间3306单元的房屋租金156985.24元、滞纳金69691.8元及3305元单元的房屋租金88343.01元、滞纳金43626.71元；并依据约定，中大恒义公司构成严重违约，汇金博邦公司函告中大恒义公司解除合同；中大恒义公司需三日内搬离房屋，支付相关损失；逾期撤出，视为中大恒义公司自动放弃遗留在房屋内所有财物之所有权，汇金博邦公司有权任意处置遗留物。次日中大恒义公司收到上述函件，但未按期将房屋内物品搬离。另查明，因本案，汇金博邦公司与广东卓建律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费5000元。上述事实，有原告、被告当庭陈述笔录、《房屋场地使用协议书》、租金、物业管理费、保证金支付凭证、《合同解除告知函》、《委托身份信息》、律师费发票、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为,合同双方签订的《房屋场地使用协议书》依法成立，各方享受合同权利的同时，亦应按约定全面履行合同义务。中大恒义公司未按期足额支付房屋租金、物业管理费、空调费，构成违约，应承担相应合同责任。对于中大恒义公司提出汇金博邦公司于2019年6月将案涉房屋强行锁门、删除门禁信息，不应支付后期房屋租金等相关费用的意见，汇金博邦公司未予认可。根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的原则，中大恒义公司应就其主张的事实提供相应证据予以佐证。中大恒义公司提交与汇金博邦公司工作人员相关微信、短信沟通记录，首先中大恒义公司仅提交聊天记录打印件，无法确认沟通时间；其次，即使聊天记录真实，汇金博邦公司工作人员亦未就2019年6月锁门事情进行确认。中大恒义公司提交的上述证据不足以证明汇金博邦公司强行将房屋锁闭，应承担举证不能的责任，故本院对其提出的上述意见不予支持。对于当事人提出的本诉及反诉诉请，本院作以下评判。关于汇金博邦公司提出解除双方合同于2019年9月18日解除的反诉诉请。根据庭审查明的事实，汇金博邦公司因行使合同解除权，通过EMS方式将解除合同告知函于同月25日送至中大恒义公司，故应确认双方的涉及3305单元、3306单元的房屋租赁合同于2019年9月25日解除。关于汇金博邦公司请求中大恒义公司支付2019年6月18日至2019年9月18日3305单元的房屋租金74316.67元、物业管理费、空调费合计15606.5元，以及3306单元的房屋租金135059.93元、物业管理费、空调费合计24556.35元的反诉诉请，符合合同约定。以上中大恒义公司欠付房屋租金、物业管理费、空调费合计249539.45元。关于中大恒义公司请求汇金博邦公司退还保证金66905元的本诉诉请及汇金博邦公司请求中大恒义公司支付以欠费为基数，按每日千分之一计算，至付清拖欠款为止的滞纳金的反诉诉请。首先，合同中约定中大恒义公司逾期支付房屋租金等，应支付每日千分之五的滞纳金。该滞纳金实质是违约方承担违约责任的一种形式，应为违约金。违约金的功能主要以填补损失为主，惩罚为辅。汇金博邦公司请求违约方支付违约金，并未违反法律规定。其次，案涉3305、3306单元的房屋租赁合同，均约定在提前解除合同时保证金不予退还，而保证金的用途亦为保证房屋承租人按合同约定履行相应义务，故具有违约责任的担保功能。庭审中，汇金博邦公司在提出不予退还保证金的抗辩意见，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，汇金博邦公司在不退还保证金的情况下，再行主张欠付费用的违约金，实质上加大了违约方的合同责任。因此，本院对中大恒义公司请求汇金博邦公司退还保证金66905元的本诉诉请及汇金博邦公司请求中大恒义公司支付滞纳金（违约金）的诉请，均不予支持。关于中大恒义公司请求汇金博邦公司承担违约金66905元的本诉诉请，无事实依据，本院不予支持。关于中大恒义公司请求汇金博邦公司返还出租房屋内设施（价值270351.4元）的本诉诉请，根据合同约定，中大恒义公司应于合同提前解除后三日内搬离房屋，逾期搬离视为中大恒义公司放弃屋内物品，且在汇金博邦公司在通知解除合同的函件中再次重申中大恒义公司的搬离义务及逾期后果，故对于中大恒义公司的上述诉请，与约定相悖，本院不予支持。关于汇金博邦公司请求中大恒义公司承担律师费5000元的反诉诉请，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司与反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司于2018年5月11日、2018年9月26日签订的两份《房屋场地使用协议书》于2019年9月25日解除；二、反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司于本判决生效之日起十五内向反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司支付截至2019年9月18日的房屋租金、物业管理费、空调费合计249539.45元；三、反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司于本判决生效之日起十五内向反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7384元，减半收取计3692元，由原告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司负担。反诉案件受理费5516元，减半收取2758元，由反诉原告贵州汇金博邦商业管理有限公司负担199元，反诉被告贵州中大恒义工程咨询设计院有限公司负担2559元（反诉案件受理费反诉原告已预交，反诉被告在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年十二月二十三日法官助理秦仕旺书记员吴阳