上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初11457号原告(案外人)：林琳，男，1956年2月18日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住所地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。被告(申请执行人)：大业信托有限责任公司，住所地广州市。法定代表人：陈俊标。委托诉讼代理人：殷子坚，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。被告(被执行人)：唐正卿，男，1980年11月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(被执行人)：肖燕，女，1978年12月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，住上海市长宁区。原告林琳与被告大业信托有限责任公司(以下简称大业信托公司)、唐正卿、肖燕案外人异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林琳及其委托诉讼代理人朱建平，被告大业信托公司的委托诉讼代理人殷子坚，被告唐正卿、被告肖燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林琳诉称，要求解除对上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)查封措施，排除对该房屋的执行。事实和理由如下：一、原告是系争房屋的实际权利人，其权利能够排除强制执行。被告唐正卿只是系争房屋代持人，2006年3月原告与系争房屋的实际权利人李军达成合法有效的买卖合同，支付了大部分房款132万元，并占有使用系争房屋至今，缴纳了2006年3月至今的物业和水、电、煤等费用。由于李军未按约办理过户手续及系争房屋设有抵押，致使系争房屋至今未办理过户登记，但原告并无过错。原告同意按照法院的要求将尾款13万元交付执行。二、原告一直积极通过协商及诉讼方式寻求解决办法，并未怠于行使权利。2016年11月21日，原告为解决房屋上设置抵押而无法过户的问题，与被告唐正卿及案外人张某某签订《协议书》，并于2017年7月20日向法院提起诉讼，后撤诉。2018年3月14日原告再次起诉，要求继续履行原告与李军的房屋买卖合同，被法院驳回起诉。三、唐正卿不是系争房屋产权人，其与大业信托公司签订的抵押合同无效。综上，原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，法院对系争房屋不得执行。大业信托公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告与唐正卿或李军之间不存在房屋买卖合同的法律关系，原告从未与任何一方就系争房屋签订过书面的买卖合同。原告提交的《协议书》、唐慧英的录音及诉讼进一步证明原告放弃系争房屋所有权的意思表示。二、系争房屋实际产权人唐正卿从未允许原告占有系争房屋,原告的占有为无权占有。2005年李军将系争房屋以买卖形式赠予唐正卿后，唐正卿从没有明示将系争房屋交付原告使用。原告所称的2006年5月与李军达成购房合意，而此时系争房屋产权人已是唐正卿，唐正卿未参与该交易，也未收取过房款，因此，原告对系争房屋的占有，属于无权占有。三、原告所支付的钱款无法证明系用于购房的房款，所谓的房款亦无法证明双方对系争房屋总价达成过合意。四、系争房屋未能办理产权变更手续的责任完全在于原告本人。系争房屋自2006年起便用于李军和张某某两人用于抵押贷款，期间原告早已知晓这节事实，但原告未曾联系唐正卿或李军要求过户，显然已经违背常理。原告在明知没有付清房款，没有签署书面的买卖合同，及办理产权变更登记的前提下，经历了上海房价多次上涨仍然无动于衷直到系争房屋要被拍卖时方才提出诉讼，毫无疑问，系争房屋未能办理产权变更手续的责任完全在于原告。被告唐正卿、肖燕辩称，其意见与大业信托公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交及本院调查的证据，本院查明如下事实：(一)作为执行依据的(2017)沪杨证执字第337号《执行证书》2017年10月23日，上海市杨浦公证处制发了(2017)沪杨证执字第337号《执行证书》，该执行证书查明，唐正卿、肖燕于2016年8月22日与大业信托公司签订了《贷款合同-房屋抵押》和《抵押合同》，唐正卿、肖燕向大业信托公司借款605万元，期限自2016年8月22日起至2017年8月21日止，贷款利息为月利率0.70%。唐正卿、肖燕自愿以名下系争房屋设定抵押，作为还款的担保。该处对上述合同进行了公证，出具了编号为(2016)沪杨证经字第11444、11445号的《具有强制执行效力的债权文书公证书》，并赋予强制执行效力。上述合同签订后，大业信托公司与唐正卿、肖燕办理了系争房屋的抵押登记，后大业信托公司委托北京蜜蜂汇金科技有限公司向唐正卿、肖燕发放了全部借款本金605万元，但唐正卿、肖燕至2017年5月25日后未再按月足额付息，已构成违约。故大业信托公司可持该执行证书向人民法院申请强制执行，被申请执行人为唐正卿、肖燕。执行标的为：1、借款本金605万元；2、借款利息42,350元，自2017年5月26日起至2017年6月25日，按未归还借款本金605万元计算，月利率0.70%；3、违约金。自2017年6月26日起至实际清偿之日止，按未归还借款本金605万元计算，每逾期一日支付千分之一的违约金；4、公证费6,050元整；5、律师费10,000元。(二)案件执行及执行异议情况2018年4月2日，大业信托公司向本院提出执行申请，申请执行(2017)沪杨证执字第337号《执行证书》，在该案件执行中，本院于2018年4月19日以(2018)沪0110执1372号执行裁定书及协助执行通知书轮候查封了系争房屋。2018年8月8日，大业信托公司与唐正卿、肖燕达成执行和解，以对系争房屋的处分需等待另案审理结果为由，对案件暂缓执行。异议审查中查明，原告林琳于2018年3月14日以李军、被执行人唐正卿为被告向本院提起诉讼，请求判令其与李军之间就系争房屋达成的房屋买卖合同继续履行，并要求李军、唐正卿协助原告办理系争房屋产权转移登记手续。该案审理中，本院根据原告的财产保全申请于2018年3月22日正式查封系争房屋。2018年6月13日本院作出(2018)沪0110民初6008号民事裁定书，以系争房屋已因(2018)沪0110执1372号案件执行需要被采取强制执行措施为由，驳回林琳的起诉。该裁定结果并经上海市第二中级人民法院以(2018)沪02民终9051号民事裁定书予以维持。异议审查中，原告确认其与李军、张某某或唐正卿就系争房屋未签订书面的房屋买卖合同，但原告在审查中提交签约人为“甲方：林琳；乙方：张某某；丙方：唐正卿”，落款时间为“2016年11月21日”的《协议书》一份，该协议书内容为：“2006年3月间，李军(女儿)、唐慧英(母亲)将周家嘴里1299弄18号601室(该房屋由唐正卿代持有)，建面为137.36平方米的房屋出售给林琳，总价为人民币壹佰肆拾伍万元整。林琳已于当年3月至4月付给李军、唐慧英房款壹佰叁拾贰万元，还剩余人民币壹拾叁万元整未付。由于各种原因，李军未将该房屋的产证转给林琳，现由张某某(李军的丈夫，唐慧英的女婿)与购房者林琳双方协商达成如下协议：1、将周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋出售不低于房款所得玖佰捌拾万整，林琳与张某某各获得50%；2、乙方负责让房产代持人唐正卿授权并配合林琳到公证处办理全权委托林琳出售周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋的公证书；3、因该房屋有抵押欠款人民币陆佰零伍万元整，现张某某无力归还，林琳先期垫付陆佰零伍万元的抵押房款，产生的利息甲、乙双方各自承担50%，如还贷后，产生其他原因，而使得该房屋不能成交，所产生的后果由乙方承担；4、该房屋贷款陆佰零伍万元减去买房所得人民币肆佰玖拾万元后，乙方将产生对林琳的欠款人民币壹佰壹拾伍万元。将分年三期归还，从2017至2019年，每年12月31日前归还每期人民币叁拾捌万叁仟叁佰元整。若有过期乙方自愿承诺承担每日万分之五的违约金至归还清止。”审查中，案外人称其已经支付的132万元购房款中，除50万元支付后要求李军出具“收条”外，其余均未要求出具收条。(三)本案审理中查明的事实2005年1月5日唐正卿与李军签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定李军将系争房屋转让给唐正卿，转让价125万元，双方并于2005年2月4日至相关部门办理了变更登记。《上海市不动产登记簿》房屋状况及产权人信息显示：系争房屋权利人为唐正卿。房地产抵押状况信息显示：抵押权人为大业信托公司，期限从2016年8月22日至2017年8月21日，债权数605万元。房地产权利限制状况信息显示：2018年3月22日被本院(2018)沪0110民初6008号案正式查封，预计失效日期为2021年3月21日；2018年4月19日被本院(2018)沪0110执1372号案轮候查封，预计失效日期为2021年4月18日。审理中，原告未提供其与李军或唐正卿就购买系争房屋的订立的合法有效的书面买卖合同，也未提供银行流水等相关支付凭证。上述事实，有当事人陈述、(2017)沪杨证执字第337号《执行证书》、(2018)沪0110执1372号执行裁定书及协助执行通知书、(2018)沪0110民初6008号民事裁定书、(2018)沪02民终9051号民事裁定书、(2019)沪0110执异53号执行裁定书、系争房屋房的《上海市不动产登记簿》等证据证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案原告林琳提起执行异议之诉的，应当就其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持的，必须同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记且其权利能够排除执行五要件。本案中，原告琳琳主张对登记在被告唐正卿名下的不动产享有排除执行的权利，但始终未能提供购买系争房屋的合法有效的书面买卖合同，也未提供其已支付购房款132万的银行流水等相关凭证。故对原告的要求排除执行的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回林琳的诉讼请求。案件受理费74,800元，由原告林琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙春如审 判 员  刘智敏人民陪审员  朱 媛二〇一九年十二月三日书 记 员  张宇桐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。