江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3165号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司南通分公司，住所地在南通市青年西路40号，统一社会信用代码91320602566898550U。负责人：翁志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐仁君，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：季春梅（该公司员工），女，汉族，1980年5月1日出生，住南通市通州区。被告：许亚玲，女，汉族，1971年10月8日出生，户籍地南通市崇川区，现住南通市港闸区。原告深圳市开元国际物业管理有限公司南通分公司（以下简称“开元物业南通分公司”）与被告许亚玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告开元物业南通分公司的委托诉讼代理人季春梅、唐仁君，被告许亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业南通分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费7647.26元（2017年2月23日至2019年2月22日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系南通万达华府小区的物业管理公司，被告系万达华府小区2幢2104室的业主，物业面积为120.24平方米。2015年2月3日原告与被告签订了物业服务合同，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，物业费缴费标准为2.65元/平方米/月，还就缴费时间、逾期付款违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告提供物业服务至今，但被告在入住后仅缴纳了2016年度的物业服务费，2017年2月23日至2019年2月22日的物业服务费7647.26元至今未缴纳，产生违约金2594.33元。原告多次催要未果，故提起诉讼，请求判如所请。被告许亚玲辩称，原告并未按约履行物业服务协议，对被告家中客厅阳台下水道堵塞、车辆放在地下室受潮表面油漆起泡、百叶窗不固定、电瓶车被划、被告老公因物业工作人员突然拉电闸摔跤骨头出问题等情况均未及时处理，小区还存在私自改装电梯、维修不到位、垃圾清理不及时、安保不合格、电瓶车充电有安全隐患、收支情况不公开等诸多问题，其人身安全得不到保障，原告的服务没有达到物业费的收取标准。只愿意支付物业服务费的三分之一。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提供的证据为物业管理服务合同、业主资料领取签收单、承诺书、催款通知单、送达凭证、保洁合同书、安保服务外包合同、绿化养护补充协议、电梯维修保养合同、消防系统设施设备维护保养合同、保洁工作记录、传达室来访登记表、夜间查岗记录、设施设备维修维护值班记录、相关部门对物业管理环境维护电梯消防安全检查情况通报、判决书等；被告提供了照片等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2014年4月21日，南通万达广场投资有限公司（甲方）与深圳市开元国际物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定由乙方为甲方开发建设的南通市港闸区万达华府提供物业服务。被告为万达华府2幢2104室的业主，房屋建筑面积为120.24平方米，2015年2月3日经深圳市开元国际物业管理有限公司授权的原告开元物业南通分公司（甲方）与被告许亚玲（乙方）签订了《物业管理服务合同》一份，约定：高层住宅的物业管理费2.65元/月/平方米，物业服务费、高耗能分摊费用及停车管理服务费每12个月预收一次，乙方不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取逾期付款违约金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴纳额的万分之五支付违约金。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。合同还就甲方的服务内容进行了约定，包括房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等。合同签订后，原告在小区提供物业服务至今。被告支付了2016年度的物业管理费，但2017年2月23日至2019年2月22日的物业服务费7647.26元经原告催要未支付。另查明，2018年5月8日、14日，市房管局组织对市区15个物业管理小区进行常态检查，发现案涉小区存在：乱扔杂物7处、垃圾桶盖未盖3处、未建立“融合党建+三位一体”共治共管平台、摄像头无视频信号1处、非机动车辆乱停放4处、未张贴岗位职责、消防水泵控制处于手动状态等问题。综合得分80分。本案双方的争议焦点为：原告是否已经有效履行了《物业管理服务合同》义务；原告要求被告全额支付物业服务费有无依据。本院认为，本案双方当事人签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，各方均应按约履行。原告提供了相应的小区物业服务，根据权利义务相一致的原则，被告应按时交纳物业费用。从原告主管部门的常态抽查结果和双方提供的一些照片来看，原告所提供的物业管理服务虽然总体基本达标，但确存在一些疏漏和瑕疵，在卫生、绿化、车辆管理、电梯维护等基本服务和常态的物业管理方面仍需整改不断提升。至于被告另提及的有关2104出现的问题，原告认为被告所述情况与原告无关联性。本院认为，被告辩称系因物业管理不到位出现上述问题而致其财产、人身遭到损害，就因果关系缺乏相应证据证实，本院不予采信。物业管理作为一个特殊的服务业，服务的对象具有大众性，即便物业服务在某些问题上存在一定的瑕疵，也不能据此认为原告违反了物业服务协议中约定的根本义务。被告称仅承担三分之一的物业费于法无据。对不足之处按照合同及主管部门的要求，原告应积极整改，努力提升服务水平；作为业主也应及时交纳物业服务费，如果否认物业公司提供的全部服务并拒绝交纳物业费，不仅侵犯了物业公司的合法权益，也侵犯了其他业主的切身权益，不利于整个小区物业管理的提高和良性循环。因此，综合判断原告所提供的物业服务，酌情减少10%的物业费为宜。被告应按合同约定支付2017年2月23日至2019年2月22日期间的物业服务费6882.53元（2.65元/月/平方米×120.24平方米×24×90%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告许亚玲于本判决生效之日起十日内一次性向深圳市开元国际物业管理有限公司南通分公司支付2017年2月23日至2019年2月22日期间的物业服务费6882.53元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告许亚玲负担。本判决为终审判决。审判员  蒋晓青二〇一九年十二月二十三日书记员  王 洁拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。