江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0192民初1530号原告：胡梦清，女，汉族，1987年11月4日出生，住江西省南昌经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：万俏，江西国风律师事务所律师。被告：冯江，男，汉族，1991年5月22日出生，住江西省赣州市兴国县，现下落不明。原告胡梦清与被告冯江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡梦清的委托诉讼代理人万俏到庭参加了诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡梦清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告胡梦清与被告冯江2015年9月16签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，被告将商铺交还原告；2.判令被告支付租金233542元及违约金23354.2元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年9月16日，原告与被告签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌经济技术开发区的“XXX苑”X号楼（从西至东顺序）X号商铺租赁给被告经营；租赁期限为7年，自2015年11月15日至2022年11月14日止；租赁保证金（押金）为29700元，租金交付方式为每3个月一次性现金付清；合同第六条第（二）款约定：乙方应按时交纳租金以及保证金（押金）。乙方应按本租赁合同日期满次日内交还给甲方，否则除按每天交纳租金外，每逾期一日每店铺向甲方支付违约金2000整，以此类推；第十条第（二）款约定：1、乙方如拖欠租金超过30天，则按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过2个月（60天），则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同时将该商铺交付给甲方；2、如乙方违反本合同第六条第（二）款，造成一切后果与损失，由乙方承担全部责任。原告于2015年9月15日将该商铺交付被告开业经营。但从2017年11月15日起，被告未支付租金。原告一直催促被告付款，被告找各种理由推诿，至今未付款。为此，为了保护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告冯江未作答辩。原告胡梦清围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份证复印件、《南昌市城镇房屋租赁合同》、房屋产权证、房屋租赁合同、同意转租证明，本院认为，上述证据内容真实，形式合法，与本案具有关联，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月16日，原告胡梦清（作为甲方，出租方）与被告冯江（作为乙方，承租方）签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌经济技术开发区的“XXX苑”X号楼（从西至东顺序）X号商铺（建筑面积123.45平方米，按房屋产权证面积计算）租赁给被告经营；租赁期限为7年，自2015年11月15日至2022年11月14日止；租金：第一租赁年度租金为80元/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上年租赁年度每月租金基础上递增5%，即：第一租赁年度每月租金80元/平方米；第二租赁年度每月租金84元/平方米；第三租赁年度每月租金88.2元/平方米；第四租赁年度每月租金92.6元/平方米；第五租赁年度每月租金97.2元/平方米；第六租赁年度每月租金102.1元/平方米；第七租赁年度每月租金107.2元/平方米；保证金（押金）：在本合同签订之日，乙方必须向甲方交付（按实际租房面积计算80元/平方米×3个月），合计29700元作为租赁保证金（押金），该保证金在租赁期满后一周内全额无息退还，该保证金（押金）不得抵租金；租金交付方式及期限：租金交付方式为每3个月租金一次性现金支付，交付期限为每年的1、4、7、10月30日前交清（逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付违约金）；乙方责任：乙方如拖欠租金超过30天，则每天按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过60天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意将该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同意将该商铺交付给甲方。合同还就其他事宜进行了约定。原告于2015年9月15日将该商铺交付给被告开业经营，被告按约交纳商铺保证金29700元，并支付租金和费用至2017年11月14日。但从2017年11月15日起，被告未再支付租金。原告陈述，2017年年底开始，被告经营的店面因周围市政修路导致生意不好，要求缓期交纳租金；2018年底，原告上门向被告催交租金，被告再次要求缓期交纳租金；2019年7月份，原告上门向被告催交租金时发现被告经营的店面已经关闭（原告不能确定被告关闭店面的具体时间），被告亦失联。另外，被告承租的店面附近菊圃路，自2017年底开始道路维修改造直至2019年。讼争商铺（建筑面积123.45平方米）所有权人为案外人江西绿腾实业有限公司。2011年12月16日，原告胡梦清（作为乙方，承租方）与案外人江西绿腾实业有限公司（作为甲方，出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将包括讼争商铺在内的坐落南昌经济技术开发区XXX苑X#、X#、X#、X#X层商铺（建筑面积约3000平方米）整体出租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，租金按实际出租面积计算，单价20元/平方米。2019年6月24日，案外人江西绿腾实业有限公司出具了一份同意转租证明，主要内容为：本公司作为讼争商铺的产权人，同意胡梦清的转租行为，认可胡梦清与冯江签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》。本院认为，原告胡梦清与被告冯江签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务。原告按约将店面交付被告经营，但被告自2017年11月15日起未再交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请解除双方的上述租赁合同，符合合同的约定，本院予以支持。原告同时诉请被告返还承租的商铺，于法有据，本院予以支持。关于解除合同的时间节点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案原告2019年8月6日向本院起诉被告，要求解除双方的租赁合同，而被告下落不明，本院2019年8月21日公告送达，自公告之日起经过60天，视为送达。因此，2019年10月20视为送达时间。2019年10月20日视为合同解除的时间。因此，原告诉请被告支付2017年11月15日至2019年8月14日的租金，系对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，本院予以认可。根据原、被告签订的租赁合同约定，2017年11月15日至2018年11月14日租赁年度租金为88.2元/平方米/月，2018年11月15日至2019年8月14日租赁年度租金为92.6元/平方米/月。因此，2017年11月15日至2019年8月14日租金为233542元。但鉴于被告承租的商铺附近菊圃路自2017年底开始道路维修改造直至2019年，对被告经营的确带来不少不利的影响，本院酌情确定减免被告上述期间30%的租金。因此，被告于2017年11月15日至2019年8月14日应付租金为163479元。原告诉请被告支付的租金超过上述部分，本院不予支持。由于被告已向原告交纳商铺保证金29700元，根据双方签订的租赁合同的约定，拖欠租金超过2个月，出租人有权单方终止合同和收回商铺，承租人自愿同意将该商铺保证金作为违约金赔偿给甲方。因此，被告已向原告交纳的商铺保证金29700元，应作为违约金赔偿原告。原告诉请被告支付违约金23354.2元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告胡梦清与被告冯江2015年9月16签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》于2019年10月20日解除；二、被告冯江于判决生效之日起十日内将承租的坐落于南昌经济技术开发区腾空并返还原告胡梦清；三、被告冯江于判决生效之日起十日内给付原告胡梦清租金163479元；四、驳回原告胡梦清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5153元，由被告冯江负担，原告已预交，被告于判决生效之日起十日内一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  沈张茂人民陪审员  范翊坤人民陪审员  李家生二〇一九年十二月十日书 记 员  熊 婷