陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终9501号上诉人（原审被告）：史冬，男，1983年11月4日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林友娜，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高耀，男，1992年5月8日出生，汉族，住陕西省绥德县。被上诉人（原审被告）：西安元亨房地产中介有限公司。住所地西安市长安区郭杜街道茅坡村西侧万科城19栋商业1单元1层10106号房。法定代表人：刘海飞，该公司经理。上诉人史冬因与上诉人高耀、西安元亨房地产中介有限公司（以下简称元亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初6073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。史冬上诉请求：1、请求依法撤销西安市长安人民法院(2018)陕0116民初字第6073号民事判决书中第二、四、五项判项，依法予以改判。2、请求依法判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人并非造成合同无法履行的主要违约方，合同履行期限严重超期，主要原因在被上诉人元亨公司而非上诉人，一审判决认定上诉人承担80％违约责任，有悖事实，有失公平，请二审法院依法予以改判。1、2017年7月6日上诉人与两被上诉人签订《房屋买卖三方合同》，合同第六条明确约定，合同签订之日起120个工作日内准备好过户手续，30日内到房管局办理过户手续。合同签订后，2017年11月22日上诉人就已经办理好全部解押手续，但因被上诉人元亨公司未能及时办妥房产证，迟延到2018年1月才办理完毕。一审对此事实已经查明，却对此事实置之不理。上诉人出售房产的主要目的就是急于回笼资金，在交易之初明确给两上诉人说明；交易过程中也多次催促两被上诉人，但两被上诉人却怠于履行义务，致使上诉人合同目的根本无法达成。上诉人将涉案房屋进行抵押的时间是2018年5月8日距离合同签订日已过306天，超过208个工作目，已经远远超过履行期限150个工作日。一审法院在已经查明主要违约责任并非上诉人的情况下，要求上诉人承担80％责任，明显有悖事实，有失公平。2、一审对于定金金额的认定有误。合同约定定金仅为3万元，被上诉人高耀支付22万是用于归还抵押贷款的首付款，是为了尽快办理解押手续，而支付的购房首付款，而非定金。何况，22万的收款并非上诉人所写，一审法院认定定金21万元，性质认定明显有误。二、一审判决违约责任明显过高，适用法律错误。本案中，上诉人根本无法预见所谓的房屋溢价价值，且该价值评估明显超过市场价值，但一审判决简单粗暴的依据鉴定结论，就要求上诉人承担超出预期的违约金，明显适用法律错误。何况《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，也仅仅是已付房款不超过一倍，但一审判决上诉人承担的违约金已经远超过已付房款一倍。一审法院适用法律明显不当，存在错误。高耀辩称，1、上诉人把已经出售给高耀的房屋再次抵押，相当于一房两卖，构成根本违约，应当驳回上诉人的上诉请求。史冬上诉没有事实和法律依据。2、希望上诉人撤回上诉，已挽回自己的诚信。元亨公司未到庭接受询问。高耀向一审法院起诉请求：1、解除其与史冬、元亨公司签订的《房屋买卖三方合同》；2、史冬向其双反定金46万元；3、史冬向其支付其代缴的大修基金12706.35元、契税7288.63元；4、史冬、元亨公司共同返还其中介佣金31500元及加急办证费5000元；5、本案诉讼费、保全费由史冬、元亨公司承担。一审法院认定事实：2017年7月6日，高耀（乙方）与史冬（甲方）及元亨公司（丙方）签订房屋买卖三方合同，约定：甲方所售房屋坐落于长安区樱花一路17幢3单元1003室，建筑面积87.68平方米；该房屋已设定抵押，甲方应于2017年10月6日之前办理抵押注销手续；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为105万元整，该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用，乙方应于本合同签订当日将定金人民币3万元支付给甲方；乙方应于本协议签订120日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前将购房首付款43万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转到甲方账户；乙方申请办理贷款支付剩余房款62万元；作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着丙方促成买卖交易的居间义务完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间报酬31500元，乙方向丙方支付居间服务费31500元；甲方应当2017年11月1日将该房屋交付给乙方。违约责任：在本合同签订后，若甲乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如乙方违约定金不退，甲方违约双倍退还乙方定金，违约方应当赔偿由此给守约方造成的一切损失并向丙方支付佣金报酬31500元。其他约定：此房价为业主净拿价，买方承担过户中产生的税费；买方于本合同签订之日起一周内将剩余22万元定金交于卖方。合同上有三方签字，并对各方其他权利义务做了约定。当日，高耀向史冬交付房屋定金3万元。7月12日，高耀向元亨公司交款22万元，元亨公司出具代收定金收款收据。之后，元亨公司将收取的22万元交给史冬，史冬用该款偿还银行贷款，在2017年11月22日办理了涉案房屋的解押手续。合同履行中，高耀向元亨公司支付中介佣金31500元，代为交付涉案房屋大修基金12706.35元、契税7288.63元。之后，因为元亨公司未能将涉案房屋的房产证及时办妥，高耀与史冬之间的交易无法继续履行。2018年1月，涉案房屋房产证办妥，元亨公司联系高耀与史冬办理相关手续，史冬要求加价，双方未能协商一致。2018年5月8日，史冬用涉案房屋办理抵押贷款。5月25日，高耀起诉至一审法院要求判如所请，并当庭变更请求要求史冬返还中介佣金31500元。审理中，高耀申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经一审法院委托，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司采用比较估价法确定涉案房屋在2018年11月22日的市场价值163.59万元。鉴定报告送达后，史冬提出异议，认为鉴定程序有违规范要求，结论不符合实际情况。一审法院将史冬的书面异议转送鉴定公司，该公司书面答复：其公司严格遵循《房地产估价规范》进行，评估测算方法和具体测算过程在估价技术报告中予以全面体现；其公司接受委托后，收集了大量的交易实例，选取了价值时点可比性较强的交易案例作为可比实例，得出的估价对象比较价值能够真实客观反映其市场价值。高耀收到鉴定报告后，增加诉讼请求要求史冬赔偿其房屋溢价损失585900元。史冬答辩同意解除合同，愿意双倍返还定金3万元，返还高耀代交的加急办证费用、大修基金及契税，不同意高耀其他请求。元亨公司答辩其已经履行完了居间义务，应当收取中介费，不同意高耀要求返还中介佣金及加急办证费的请求。又查明，高耀签订房屋买卖合同时知晓该房屋产权证尚未办妥的事实，并代为交纳加急办证费用5000元。庭审中，因当事人各方各持己见，本案未能调解。一审法院认为，高耀与史冬、元亨公司签订的房屋买卖三方合同，系各方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。依法成立的合同，对双方均具有约束力,双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。合同签订后，高耀按约定向史冬交付了房屋定金，史冬收到款项后亦积极办理了涉案房屋的解除抵押手续，但在与高耀合同履行中又用涉案房屋办理了抵押贷款，未配合高耀办理房屋的网签手续，现高耀要求解除合同，史冬、元亨公司均表示同意，故对涉案房地产买卖合同予以解除。本案中，因史冬用涉案房屋再行抵押导致本案纠纷产生，史冬的行为已经构成违约，应承担违约责任。中介费系高耀实际支出的费用，高耀因史冬违约而无法购买涉案房屋，且双方签订的合同亦对中介费的承担有明确的约定，故高耀支出的中介费应由史冬承担。关于房屋溢价损失问题,本案合同的签订日期为2017年7月6日，此后本市房屋价格明显处于上涨态势，房屋存在溢价部分属客观事实,该损失依法应在分清责任的基础上予以赔偿。至于涉案房屋溢价损失的具体金额,房地产估价报告确定涉案房屋现有价值1635900元,涉案房屋溢价损失数额为585900元(1635900元-1050000元),史冬虽对该评估报告书提出异议,但未提供证据证明该鉴定报告存在程序瑕疵，故对该鉴定结论予以认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，应认定高耀的总损失为房屋差价损失及其支付的中介费共计617400元。另外，高耀、史冬约定的定金数额超出法律规定的限额比例，定金数额按照合同总价款20%计算认定为21万元，另外4万元认定为购房款。高耀主张赔偿的房屋溢价损失可以弥补其因本案合同未履行而造成的损失，故其要求史冬双倍返还定金之主张，缺乏依据，其请求不予支持。因高耀在明知史冬尚未办理涉案房屋权属登记的情况下仍购买该房屋,故其应自负20%的责任,史冬承担80%的赔偿责任。合同履行中，高耀代为交纳涉案房屋的大修基金、契税及加急办证费用，上述款项应由史冬返还高耀。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告高耀与被告史冬及西安元亨房地产中介有限公司于2017年7月6日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告史冬于本判决生效后二十日内返还原告高耀定金21万元及购房款4万元。三、被告史冬于本判决生效后二十日内返还原告高耀大修基金12706.35元及契税7288.63元。四、被告史冬于本判决生效后二十日内返还原告高耀加急办证费5000元及中介佣金31500元。五、被告史冬于本判决生效后二十日内支付原告高耀房屋溢价损失468720元。五、驳回原告高耀其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14722元，原告已预交，由原告承担2800元，由被告史冬承担11922元；保全费4750元，由被告史冬承担；鉴定费6590元，由原告承担3295元，由被告史冬承担3295元。二审中双方当事人均无新证据。二审经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，高耀与史冬、元亨公司签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后高耀按照合同约定履行了其给付相应房款的义务，按照合同约定史冬应于2017年10月6日前办理抵押注销手续，但史冬直至2017年11月22日才办理完毕抵押注销手续，元亨公司于2018年1月就已办理了涉案房产证，之后史冬就应按照合同约定的内容继续履行合同义务，但是史冬要求加价以及又将涉案房屋再次抵押，造成涉案合同无法继续履行，一审认定史冬违约有事实依据和法律依据。史冬亦同意解除房屋买卖合同，理应将收取的款项予以退还，至于该款项中21万元是否是定金，因本案并未判令双倍返还定金，故本院对此不予审查。一方违约另一方有权请求进行赔偿，一审法院根据西安通益房地产评估测绘咨询有限公司的评估结论认定高耀的损失符合客观实际，并因高耀自身亦存在一定的责任，判令史冬承担80%的赔偿责任已减轻了史冬的赔偿责任，史冬上诉称其愿承担违约责任不应进行赔偿与法律规定相悖，其主张本院不予采信。综上，史冬的上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11352元，史冬已预交，由史冬承担。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一九年十二月五日书记员  郑 瑜