上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初39539号原告：上海临弘企业管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马越，经理。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。被告：上海邦策投资管理有限公司，住所地上海漕河泾开发区新经济园民益路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：甘文彪，执行董事。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区世博馆路112、138号地下一层、1层102-109室、2层201-2、3层302-4、第9-15层。法定代表人：贺劲松，行长。委托诉讼代理人：郭维，女。委托诉讼代理人：陈志，女。原告上海临弘企业管理咨询有限公司诉被告上海邦策投资管理有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王玥玮、被告委托诉讼代理人陈昱均到庭参加诉讼。后，本院于2019年8月28日追加中信银行股份有限公司上海分行作为第三人参加诉讼，并再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玥玮、被告委托诉讼代理人陈昱及第三人委托诉讼代理人郭维、陈志均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告上海临弘企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间咨询费人民币2,262,005.5元(暂计至2018年底，包括2016年4月1日至同年12月31日期间的居间咨询费588,463.5元、2017年全年居间咨询费784,618元、2018年全年居间咨询费888,924元)；2、判令被告向原告支付律师费5万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告依据的事实和理由：2013年10月28日,原、被告签订《咨询服务协议》,由原告为被告居间招商。居间费用的结算为被告给予原告的底价与原告招租出租金额的差价,并约定居间费用每年按季度支付。合同签订后,原告为被告积极招商,其中招商的中信银行股份有限公司上海分行的租金高于底价,另一家网鱼网咖与起始价格持平。原告招商后,被告正常支付居间咨询费用至2016年第一季度。后被告与房屋产权人就租赁合同关系发生诉讼争议,账户被查封,故提出暂缓支付费用,原告表示理解。现经原告了解,被告已经处理完毕与房东之间的纠纷,但经原告催讨后,被告仍表示拒绝支付,故起诉。被告上海邦策投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确实与原告签署过涉案的《咨询服务协议》，但原告没有在被告与第三人的租赁合同中起居间作用，也并非如原告所述系被告与案外人之间的案件导致银行账户被查封而未向原告支付居间费用，而是因为被告发现原告利用被告与第三人之间的信息差欺骗被告让被告误以为原告提供了居间服务。同时，通过被告前往第三人处调查，第三人也表示不认识原告的任何人员，也证实了原告未履行居间义务的事实。原告未履行居间服务，被告不存在违约，故不应支付相应费用。同时，《咨询服务协议》中对于居间费用的约定超过了正常范围，原告也没有居间的相应资质。另外，网鱼网咖并不是原告介绍给被告的。第三人中信银行股份有限公司上海分行述称，原、被告之间的纠纷与第三人无关。原告没有在第三人租赁被告位于上海市浦东新区川沙路XXX号建筑物中提供过居间服务，原告与第三人之间也不存在居间业务往来，原告也未替第三人垫付过任何款项。经审理查明，2013年10月28日，原、被告签订《咨询服务协议》，内容为，被告对坐落在上海市浦东新区川沙镇川沙路XXX号名称为锦丽华大酒店的整体物业拥有完整、合法、有效之出租权。为充分发挥社会资源优势，同意委托原告就上述物业除酒店部分外的空余面积代为被告进行招商。被告要求招商引进的企业必须符合整体大楼经营规划的要求。租赁价格：底层可供租赁部分面积约为610平方米，起始年租金为8.8元/平方米/天，年租金为1,959,320元。租赁期为12年(自2014年1月1日至2026年l2月31日止)，租金的递增幅度和对物业管理的要求与被告租赁的总体合同要求一致。原告根据被告的要求招商落户的企业租金的价格如超出起始租金，超出的部分作为被告的咨询费，结算方式与租赁合同中约定的一致，结算期为原告招商的客户实际租金到帐后并收到原告开具发票后的十天。如原告招商引进的企业在承租过程中有任一违约行为，包括但不限于迟延支付租金或水电煤费、物业费或提前解除租赁合同等情形下，被告有权暂停或拒绝支付原告咨询费，直至违约行为消除且被告未有任何损失。原告按被告要求招商落户的企业，其租赁费己按合同要求交付给被告，而被告在收到原告开具的咨询费发票十天内未支付给原告的属被告违约。违约的应每天按发票额的干分之二支付违约金。任一方违约导致纠纷或诉讼，违约方还应承担包括但不限于律师费、交通费、查档费等；合同附件一：租金年度环比递增明细表；合同附件二：被告与原告招商客户签署的《房租租赁合同》。其中，《租金年度环比递增明细表》载明，2014年1月1日至2015年12月31日，每年被告应收租金为1,959,320元、租赁方应付租金为2,649,535元、应付与应收的差额为690,215元、原告的咨询费为690,215元；2016年1月1日至2017年12月31日，每年被告应收租金为2,076,879元、租赁方应付租金为2,861,497元、应付与应收的差额为784,618元、原告的咨询费为784,618元；……。合同附件二为被告第三人签署的《房屋转租合同》，内容为，被告对坐落在上海市浦东新区川沙镇川沙路XXX号名称为锦丽华大酒店的整体租赁物拥有完整、合法、有效的出租权。租赁物为川沙路XXX号一层西侧大堂建筑面积为610平方米作为第三人开设银行使用。租赁期限共计12年，每年按365天计。双方明确，2013年11月1日作为租赁物交付日即租期开始，交房日次日起算的2个月内为第三人的免租期。自租赁物交付的次日起，前两个租赁年度采用固定租赁费用方式计算，租金单价为11.90元/平方米/天，年租金合计为2,649,535元/年，自第三个租赁年度开始，租金每两年环比递增8%。……审理中，原告称，其从被告处收到2014年度居间费690,215元、2015年度的全年居间费690,215元、2016年度第一季度居间费196,154.5元，合计1,576,584.5元。被告对上述已付居间费金额没有异议。审理中，第三人称，2013年，我方打算在川沙镇开展银行业务，需要合适的房屋开设银行网点。为此，我方经办人员陈志直接找到了锦丽华大酒店。锦丽华大酒店出具了《关于同意转租的函》，同意被告与我方签订租赁合同。整个过程中原告从未参与。对此，原告称，2013年3月左右，原告公司人员从其朋友董紫颖处得知有银行需要在川沙设立营业网点的房屋。原告从浦发集团项目负责人即被告人员徐俊处了解到正在招商的锦丽华大酒店可以开设银行网点。于是，通过董紫颖的介绍，原告电话联系了时任中信银行南汇支行行长的金敏，向其报告了锦丽华的地址，金敏认为很好并表示要报上级主管后再决定。过两天，金敏约原告及中信银行负责网点设立的人员一起去现场查看满意后让原告去洽谈。原告将银行关于租赁面积不少于600平方米、租赁期限不少于10年的要求告知了徐俊。徐俊表示同意并开出起租价5元/平方米/天，后来又提高到7元/平方米/天，原告表示同意(当初原、被告约定，原告超过被告给出的招商价格归原告所有，双方签订的协议也这样表述)。此后，原告将中信银行负责网点设立的人员介绍给了徐俊洽谈相关事宜，价格由原告负责谈判。原告经过与中信银行的几轮谈判以11.90元为租赁价格。这时被告认为原告谈成的价格较高，要将被告承诺的起租价提高到8.8元/平方米/天。双方僵持了一段时间后，原告表示同意但要求增长幅度在原有基础上增加2%，即被告与银行租赁价格的增长幅度为6%，原告与被告之间的增长幅度为8%。被告表示同意。原告还协助被告就租赁期内停车位及其他细节与中信银行协商。被告与中信银行意见一致后，于2013年10月签订租赁合同。审理中，被告称，《咨询服务协议》中约定的居间费收费标准是原告提出来的，原告法定代表人自称是国资委的员工，被告无法拒绝只能接受高昂的居间费用。原告称，原告是有一定的社会关系，但没有自称国资委人员。之所以居间费比照租金金额，是当初被告要求将房子先租给原告，再由原告出租给第三人，由于手续过于繁琐，所以最后决定以收取居间费的方式签约。另查明，原告就本次诉讼向上海高达律师事务所支付律师费5万元。上述事实，由原告提供的《咨询服务协议》、《房屋转租合同》、律师费发票等证据，结合原、被告及第三人的当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的《咨询服务协议》系双方真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效。该协议附件为被告与第三人签署的《房屋转租合同》及记载了原告收取咨询费的金额及计算方式的《租金年度环比递增明细表》，表明协议是在原告完成居间介绍被告与第三人签署租赁合同之后签署的，被告对原告完成的居间工作已经予以认可。现被告否认原告提供过居间服务，被告对此负有举证责任。但被告及第三人均未能提供有效证据证明案涉租赁合同系双方经过直接联系、独立磋商下完成的交易，第三人的陈述并不足以证明原告未向被告提供居间服务。因此，本院对被告的该项主张不予采信。关于原告主张的居间咨询费，本院认为，相对于原告在《咨询服务协议》项下原告完成的提供交易机会、撮合成交的合同义务，协议约定按照12年的出租年限、610平方米的出租面积、11.9元/平方米/天与8.8元/平方米/天的差额并以超过租金的增长幅度陆续计收服务费明显过高。被告与第三人租赁合同成立之后，原告已无任何义务负担，原告仍向被告长期收取居间费，致使双方之间的权利义务明显失衡。根据合同法的公平原则，为避免不当利益，本院根据原告提供的居间服务，酌情按照被告与第三人租赁合同项下前10个月租金总金额调整居间服务费。按照前述计算方法，被告应付居间费总额为2,207,946元(11.9*610*365/12*10)。扣除被告已经支付的1,576,584.5，被告还需支付原告631,361.5元。此外，原告主张律师费5万元符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、被告上海邦策投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海临弘企业管理咨询有限公司居间费631,361.5元；二、被告上海邦策投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海临弘企业管理咨询有限公司律师费5万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,896元(原告已预交)，减半收取12,448元，由原告上海临弘企业管理咨询有限公司负担9,000元，由被告上海邦策投资管理有限公司负担3,448元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邢怡二〇一九年十二月九日书记员  张珏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。