中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1330号 上诉人（原审原告）：高俭，男，1988年10月23日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人高俭因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初177号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高俭的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲、李源韬，均到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高俭上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判停止对枫丹白露A区24#-2-801室房屋的执行，解除查封；2.判决上述房屋归高俭所有；3.一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：一、高俭已支付了案涉房屋全部购房款。杨某某与高俭之间系民间借贷关系，其在无力偿还高俭借款的情况下，基于与龙驿公司之间的债权转让，以龙驿公司开发的商品房抵顶拖欠高俭的借款，双方签订了房屋买卖合同。该各方之间的以物抵债行为不违反法律的强制性规定，合法有效，也符合目前房地产开发企业在资金融通过程中，因无力偿还借款采取以物抵债方式履行债务的通常做法。同时，杨某某向高俭借款的证据确实充分。高俭提供的银行流水及证明可以证实其于2013年、2014年向杨某某出借款项合计41万元（因邮政储蓄银行系统设置的局限性，致使打印的银行流水凭证只显示杨某某的卡号，不显示收款人姓名），另有6万元以现金方式出借，债务人杨某某已出具证明认可双方借款的事实，应予以认定。杨某某及龙驿公司系以对高俭所负债务抵顶购房款。（2016）辽1103民初288号民事调解书确认的龙驿公司“在2016年5月25日前已经偿还了杨某某欠款2338.2万元”中包含了龙驿公司以物抵债给高俭的案涉房屋，房屋价款已全部支付的事实各方均无异议。二、高俭对案涉房屋享有的是物权期待权，依法应优先予以保护。本案是人民法院基于西藏信托对龙驿公司享有的金钱债权，查封了高俭以物抵债购买、占有的房屋。该查封的效力只是对查封后财产处分权的限制，不能及于查封之前案外人对该查封财产所享有的相关权益。本案中，高俭取得的是物权期待权，为了维护交易安全和稳定，该权利应优先于西藏信托的普通金钱债权。同时，依据商品房买卖合同的相关法律规定，案涉房屋亦应判令归高俭所有。 西藏信托辩称，一、高俭提供的银行卡交易明细显示其账户转款35万元，但两笔转账的收款账户不明，汇款用途不明，不能证明与本案有关联，且该两笔资金合计才35万元，无法证明高俭的主张。高俭所称通过现金方式支付6万元的证据系证人证言，但该证人未出庭，证人证言中也没有说明款项用途，不应采信。二、本案中，高俭主张案涉《商品房买卖合同》是基于其与杨某某之间、杨某某与龙驿公司之间的借款，是杨某某和龙驿公司向其以房抵债。首先，仅凭银行转款流水不足以证明高俭与杨某某间的借款关系；其次，杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨某某因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。高俭无充分证据证明其因与杨某某间的借款关系而与龙驿公司以房抵债的事实，其提供银行卡交易明细证明转款35万元，不能证明该款项为其对杨某某的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定其已经支付了全部价款。综上，高俭提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 高俭向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区24#-2-801室归高俭所有并排除执行；2.案件诉讼费由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一、杨某某因与龙驿公司借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福建工集团有限公司（以下简称北京宏福公司）向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间其已偿还2300余万元。辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该调解书对龙驿公司欠杨某某剩余本金和利息事实认定如下：本案龙驿公司所欠杨某某本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已经偿还杨某某欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，并抵顶本金后尚欠651.722万元。二、高俭与龙驿公司2015年10月28日签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，约定高俭购买枫丹白露家园A区24#-2-801室，房款506000元。三、2013年10月28日高俭账户汇出20万元、2014年3月5日高俭账户汇出15万元，高俭主张该款为杨某某向其借款。龙驿公司于2015年10月28日给高俭出具506000元的购房款收款收据。四、龙驿公司于2015年10月28日给高俭出具《入住通知单》、物业费收据，高俭于2014年12月预购燃气费，于2015年6月2日购水费。五、2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》（以下简称《委托合同》），约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。六、2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。高俭至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1.高俭是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.高俭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归高俭所有。分述如下： 一、关于高俭是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。高俭主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张高俭未提交证据证明其房屋被查封，且因高俭起诉后又申请撤诉，现高俭起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，高俭等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了高俭的执行异议申请，包括高俭在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为高俭起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，高俭在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张高俭不具有诉讼主体资格及高俭起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于高俭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，高俭未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，高俭提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋，2015年10月28日高俭与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定高俭在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.高俭提供2015年10月28日《入住通知单》、物业费收据，可以认定高俭在人民法院查封前合法占有该不动产，符合第二十八条第二项的规定；3.高俭主张其支付房款的证据是银行卡交易明细，载明其账户转款35万元。本案中，高俭主张案涉《商品房买卖合同》是基于其与杨某某之间、杨某某与龙驿公司之间的借款，是杨某某和龙驿公司向其以房抵债。首先高俭仅凭银行转款流水不足以证明其与杨某某间的借款关系，其次杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨某某因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。高俭无充分证据证明其因与杨某某间的借款关系而与龙驿公司以房抵债的事实，高俭提供银行卡交易明细证明转款35万元，不能证明该款项为其对杨某某的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定高俭已经支付了全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。高俭的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，高俭主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归高俭所有。本案中，因高俭主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回高俭的诉讼请求。一审案件受理费8860元，由高俭负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 高俭提交以下二组证据：第一组证据共2份，第1份系2019年3月5日，辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《不动产权登记资料查询结果证明适用区域范围有效性的说明》，第2份系调查日期为2019年3月20日的《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明案涉房屋为高俭的唯一住房。第二组证据共2份，第1份系2019年3月3日龙驿公司与杨某某签订的《房屋抵偿借款确认书》及龙驿公司法定代表人与杨某某签订的《附表1房屋明细表》，拟证明杨某某与龙驿公司出借款项及以房抵债的事实。第2份证据系2019年3月10日杨某某与高俭签订的《房屋抵偿借款确认书》及杨某某出具的《本金利息计算表》，拟证明高俭向杨某某出借款项以及以房抵债的事实。 西藏信托对第1组证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为买受人不是消费者而是抵债人，其未提供家庭里配偶和未成年子女的唯一住房证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。对第2组证据形式上的真实性无异议，内容的真实性、合法性、关联性有异议。对于第1份证据，其认为：1.上述确认书显示具体情况见附件，但不能确认附件就是《附表1房屋明细表》；2.《附表1房屋明细表》与杨某某一审提交的共同证据《附表1房屋明细表》不一致，一审表中共17套房屋，二审表中却有18套房屋；3.《附表1房屋明细表》显示用18套房屋抵顶24764724元，与（2016）辽1103民初288号民事调解书显示抵偿2338.2万元债务相差140余万元，存在矛盾。对于第2份证据，其认为：1.该确认书形成于2019年3月10日，不能证明案涉房屋在查封之前存在以房抵债合意；2.该确认书中“杨某某将其对龙驿公司的到期债权转让给高俭，龙驿公司用以房抵债的方式向高俭交付了2套房屋”，结合杨某某在债权到期龙驿公司不还款引发诉讼的情况，可以判断以房抵债行为发生在案涉房屋被查封之后；3.高俭主张的三笔用于抵顶房款的出借时间分别是2013年10月28日、2014年3月5日和2014年10月28日，但其在一审诉状中称2014年2月占有案涉房屋至今，在有两笔资金没有出借的情况下就知道用房屋抵顶，明显不真实。 西藏信托未提交新证据。 本院经审理认为，高俭提交的证据与本案具有关联性，证明目的本院将结合庭审查明事实及在案其他证据综合予以认定。 二审中，本院依高俭申请调取以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》案涉房屋的备注处载明“顶杨某某借款”。证据2.盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，该表载明：高俭在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年10月28日。高俭对上述证据未表示异议。西藏信托质证认为：对证据1，真实性无异议，但龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2，真实性无异议。因高俭、西藏信托对上述证据形式上的真实性均无异议，本院对上述证据形式上的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月。同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B地块及该地块上在建工程为案涉《贷款合同》设立抵押（未办理登记）。2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷连生分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，高俭等595套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回高俭在内的512人的异议申请。高俭在内的512人作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉，一审法院立案后，2018年1月20日高俭等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日高俭向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》案涉房屋的备注处载明“顶杨某某借款”。 四、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示高俭在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年10月28日。 五、辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》载明“经查，盘锦龙驿房地产开发公司开发建设的兴隆台区枫丹白露小区项目截至目前未办理不动产首次登记”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：高俭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，高俭于2015年10月28日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，而依据《入住通知单》、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、物业费收款收据等证据，可以证明高俭在2016年1月4日即一审法院查封前已实际占有案涉房屋。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》，能够证明龙驿公司有权出售案涉房屋，因案涉房屋未办理不动产首次登记，故未办理过户登记非因买受人高俭自身原因。综上，一审认定高俭对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第二项、第四项的规定，并无不当。 杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书、高俭通过银行向杨某某及其亲属转款的银行卡交易明细清单、高俭与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》等证据相互印证，可以认定杨某某、龙驿公司以及高俭通过协商，终止各自的借款合同关系，由高俭与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，将案涉借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，且抵扣的利息未超过法律保护的利率上限。故本院认定高俭通过抵账的方式已向龙驿公司支付了案涉房屋的全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于高俭要求确认房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，因案涉房屋尚未办理初始登记，也未办理变更登记至高俭名下，对高俭要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审判决未予支持并无不当。 综上所述，对高俭提出的排除强制执行的主张本院予以支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初177号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园小区A区）24#-2-801号房屋； 三、驳回高俭的其他诉讼请求。 一审案件受理费8860元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费8860元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理齐晓丹 书记员马利杰