山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初6456号原告：李英丽，女，1976年4月21日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：毕洪伟，山东港杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁鑫，山东港杰律师事务所律师。被告：赵冬，女，1985年12月3日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：孙守武，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永亮，山东琴岛律师事务所实习律师。原告李英丽与被告赵冬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毕宏伟、鲁鑫，被告委托诉讼代理人孙守武、孙永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方于2019年4月7日签署的房屋租赁合同;2、请求依法判令被告返还原告房屋租金13万元及押金1万元；3、请求依法判令被告支付原告违约金32500元;4、请求依法判令被告支付原告商铺装修费及其他损失141081元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月7日签订房屋租赁合同，合同约定:原告承租被告位于市北区镇江路*商铺，租期5年，自2019年5月22日至2024年5月22日，押金为一个月房租，任何一方违反合同的规定，需向对方缴纳三个月租金作为违约金，并约定此房屋用途为租赁餐饮。合同签订后，原告开始装修房屋，准备营业。在申办相关证件时被告知此商铺所属地区已被市北区政府划为无烟区，不得用于餐饮行业。原告以从事餐饮行业为目的租赁被告所有的该处商铺，被告明知原告租赁此房屋从事餐饮行业，并未向原告释明该商铺禁止从事餐饮行业，被告应属恶意隐瞒相关事实，被告的行为严重侵害了原告的权益，故特诉至贵院请求判如所请。被告辩称，一、《房屋租赁合同》合法有效，不存在被答辩人主张的解除事由。根据《中华人民共和国合同法》“第四十四条依法成立的合同，自成立时生效”，答辩人与被答辩人均系完全民事行为能力人，答辩人系房屋的有权处分人，被答辩人在实地勘察后该处房产设有烟道和天燃气接口，具备做餐饮的设施条件，与答辩人签订合同，合同依法成立且生效。答辩人已经向被答辩人履行了合同义务，不存在违约情形，亦不应支付违约金。签订《房屋租赁合同》十二条“违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳三个月租金作为违约金。”本合同中第六条、第七条规定了甲方义务，甲方并未违反，且答辩人根据合同的性质、目的和交易习惯履行了通知、交付、协助等义务。被答辩人以无法办理营业证件为由解除合同，缺乏事实和法律依据。被答辩人因无法申办相关证件，系行政机关的行政行为，依法应当提起行政诉讼主张权利。被答辩人不能办理营业证照可能有多方面原因，然被答辩人诉称的商铺所在地为无烟社区导致其无法办理相关证照，应当由被答辩人提供行政机关证明。另该处房屋设有烟道和天燃气接口，双方基于朴素认知均认为该处房屋具备经营餐饮条件，答辩人所以购买该处房屋，可以做餐饮亦是主要考虑因素。答辩人不存在故意隐瞒行为，更没有隐瞒的动机。试想如果答辩人故意隐瞒，导致合同最终不能履行的话，对答辩人来讲可谓“有百害而无一利”。因此被答辩人向答辩人主张的损失赔偿不应予以支持。而且在本小区内的其他商铺有已经营业的“兰州拉面”进行正常运营不存在不能做餐饮的现象。四、被答辩人系连锁经营类的商业从业人员，其对餐饮行业的设立许可有专业认识及经验。被答辩人在未获得环保、消防、工商等部门行政许可的情况下，草率开工，支出了大量的人力、财力成本是其自身原因导致的，答辩人在第一时间帮助其联系开发商弄清原因，已经做到了协助通知义务。因“未批先建”等原因造成相关筹备损失依法应由被答辩人自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《民法总则》等相关法律规定，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》有效，且答辩人已经履行了约定义务，不存在恶意隐瞒相关事实的行为，依法应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人双方提交的证据和陈述，本院予以确认事实如下:原、被告于2019年4月7日签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于青岛市市北区镇江路*商铺租赁给原告用于餐饮经营，租赁期限自2019年5月22日至2024年5月22日，年租金130000元，押金相当于一个月租金，任何一方违约须向对方支付三个月租金作为违约金等。合同签订后，原告依约支付被告第一年租金130000元及押金10000元，并进行房屋装修、购置材料等有关餐饮经营的准备工作。后原告在申办有关证件时得知，涉案房屋所属地区已被政府列为无烟区，不得用于餐饮经营。原告于2019年6月1日向被告发出解约函，通知被告解除合同并要求办理房屋交接手续，被告于2019年6月2日签收。双方并未立即办理房屋交接手续，此后于2019年11月5日办理房屋交接手续。关于未能立即办理房屋交接手续的原因，双方各执一词，且均未提交有效证据予以证明。诉讼中根据原告申请，本院委托青岛新业价格评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估，该公司作出评估报告，结论为41210元，原告预交评估费4600元。原告主张的损失主要有以下几项：1.支出的员工工资14000元；2.为员工租赁房屋的租金、押金、中介费损失26300元；3.购买印有“兄弟烧烤屋”字样的餐具、一次性筷子、抽纸巾等损失11400元；4.定做餐桌、餐椅损失4450元；5.购买电视机、空调、冰柜、点菜柜、消毒柜损失11510元；6.购买美团点餐客户端软件服务损失2189元；7.安装宽带、摄像头损失1588元；8.购买啤酒杯、油纸、餐勺、压力锅、铲子等损失4836.13元；9.为员工购置上下床500元；10.购买厨房操作台、烧烤炉、调味品、食材、酒水、垃圾桶、拖把桶、电动车、液化气等损失约20000元。原告就其主张的上述损失提交一系列证据，被告对原告提交的证据均不予认可。诉讼中，被告称向开发商购买涉案房屋时了解的情况是涉案房屋可以用于餐饮经营，在原告提出异议后，其经过向有关部门落实，得知涉案房屋目前确实无法正常办理餐饮工商登记手续。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定原告租赁房屋用于餐饮经营，现双方均认可涉案房屋不能办理餐饮经营的工商登记手续，故租赁合同目的无法实现，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告作为房屋出租方，其提供的租赁物不符合约定用途，其对合同解除应当承担一定的责任，以四成为宜。原告拟租赁房屋进行餐饮经营，其理应对餐饮经营的相关知识、规定等有更多的了解，且原告租赁房屋后在未办理营业执照的情况下，即进行装修、采购等工作，客观上扩大了损失，故对于合同的解除，原告应当负主要责任，以六成为宜。合同解除后，被告应当将剩余租赁期内的租金70164元（130000元-130000元/365天×168天）及押金10000元返还原告。原告主张的违约金32500元、赔偿装修残值损失41210元，根据上述责任划分比例，被告应当负担百分之四十，即被告应支付原告违约金13000元、赔偿装修残值损失16484元。原告主张的损失当中，第1、2、9项，不属于必然产生的损失，且原告在尚未办理营业执照等经营手续前即支付员工工资、租赁员工宿舍，即便确有相关损失，也不宜要求被告负担，对原告主张的该三项损失本院不予支持。第4、5、8、10项中的物品可通过继续利用或折价转让等方式处置，不宜全部认定为原告的损失，该部分物品价值的一半20398元[（4450+11510+4836.13+20000）/2]可认定为原告的损失，被告应予赔偿40%，为8159.2元。第3、6、7项共计15177元，系原告实际发生的损失，被告应予赔偿40%，为6070.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，判决如下：一、解除原告李英丽与被告赵冬就青岛市市北区镇江路*商铺签订的房屋租赁合同；二、被告赵冬返还原告李英丽租金70164元；三、被告赵冬返还原告李英丽押金10000元；四、被告赵冬支付原告李英丽违约金13000元；五、被告赵冬赔偿原告李英丽装修损失16484元；六、被告赵冬赔偿原告李英丽其他损失14230元；七、评估费4600元，原告负担2760元，被告负担1840元。以上二至七项，于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7353元，减半收取3676.5元，原告负担2205.5元，被告负担1471元，于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 媛二〇一九年十二月二日书记员 孙晓蕾