湖北省兴山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0526民初618号原告：邹远堂，男，汉族，1975年7月23日出生，住兴山县。委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。被告：兴山胜隆商业管理有限公司，住所地兴山县古夫镇高阳大道25号。法定代表人：严明宏，系公司总经理。被告：严明宏，男，汉族，1978年7月23日出生，住兴山县。以上二被告共同委托诉讼代理人：谭震宇，湖北汉宜律师事务所律师。被告：曹家元，男，汉族，1970年4月12日出生，住兴山县。第三人：刘强，男，汉族，1974年3月11日出生，住兴山县。原告邹远堂和被告兴山胜隆商业管理有限公司、严明宏、曹家元、第三人刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日作出（2019）鄂0526民初237号民事判决，被告兴山胜隆商业管理有限公司不服判决提起上诉，宜昌市中级人民法院裁定撤销原审判决，发回重审。本院2019年8月7日立案后，重新组成由审判员袁作枝担任审判长、审判员夏昌运、人民陪审员邹学艳参加的合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理本案。原告邹远堂的委托诉讼代理人杨定德，被告兴山胜隆商业管理有限公司（以下简称“胜隆公司”）法定代表人、被告严明宏及其二被告共同委托诉讼代理人谭震宇，被告曹家元，第三人刘强到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告邹远堂向本院提出诉讼请求：一、判决胜隆公司和严明宏共同退还原告11个月的租金、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费等共计58124.90元，押金10406.00元，消防安全保证金1000.00元。二、判令胜隆公司赔偿原告装修损失46790.00元，经营损失10000.00元。三、判令被告曹家元退还原告转让费70000.00元，并按银行同期同类贷款利率支付占用期间的利息。四、判令第三人刘强赔偿原告，胜隆公司未赔偿原告的46790.00元装修损失的差额。五、请求解除原告2017年同胜隆公司签订的租赁合同，解除租赁关系。六、本案诉讼费用由三被告和第三人负担。事实和理由：2017年12月29日，原告通过曹家元转让其承租商铺，与胜隆公司法定代表人严明宏协商，承租胜隆公司经营管理的商铺“胜隆商都A-55号”，原告应胜隆公司法定代表人严明宏要求，于当日将2018年1月至12月的租用费63420.00元、押金10406.00元、保证金1000.00元转入严明宏指定的该公司会计张琼账户，胜隆公司出具收据。载明收到原告A55号门面2018年元月1日至2018年12月31日费用63420.00元、押金10406.00元、保证金1000.00元。2017年12月30日，原告与胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同》和《胜隆商都商贸中心运营管理协议》，合同约定：租赁期限3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，月租金、运营管理费各2602.00元，每月物业管理费71.00元，垃圾处理费10.00元，水电费按约定价格据实计收。同时，租赁合同约定原告应交履约保证金10406.00元。合同还就合同的解除和违约责任等进行了约定。合同签订后，原告就对租赁商铺进行装修，支付装修费用46790.00元。2018年12月26日，原告向严明宏转账支付2019年合同门面费用63409.00元，胜隆公司向原告出具收款收据，载明收到A55商铺2019年1至12月费用63409.00元。但自2019年1月刘强就不断向原告主张该商铺所有人权利，原告将承租情况虽多次告知刘强，去找胜隆公司和严明宏，但刘强仍采取非法手段阻扰原告经营，原告便打110报警，因刘强于2019年1月通过司法变卖取得涉案商铺的所有权，依法自2019年2月享有该商铺的收益，双方在派出所民警的主持下达成调解，原告向刘强交付了2019年2-4月的商铺使用费15612.00元。刘强于2019年5月强行收回了原告的商铺。自2019年2月胜隆公司无权再对商铺出租，无权再收取任何费用，其向原告收取的2019年2月至12月的所有费用应退还原告。胜隆公司将已设定抵押的房屋出租，没有告知原告，致使原告的合同目的不能实现，合同因胜隆公司的原因而解除，其收取的保证金，押金应退还。同时，因被告的过错造成原告的装修损失应依法承担赔偿责任。因原告的所有费用都是转入到严明宏账户，若胜隆公司不认可，不退还，那么，严明宏所收原告钱款，属不当得利，依法应承担返还责任。曹家元在明知租赁商铺已被查封，不得再转租的情况下，隐瞒真实情况，欺骗原告，收取原告70000.00元转让费，因转让行为存在欺诈，其转让行为无效，曹家元所收原告70000.00元转让费，依法应返还原告。刘强在没有与原告协商，对原告的装修进行补偿或对残值进行评估的情况下，将原告的装修强行拆除，造成原告的财产损失，依法应予赔偿。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告胜隆公司、严明宏共同辩称，1、严明宏系胜隆公司法定代表人，收取原告租金等费用是职务行为，因此而产生的相应民事责任也应当由胜隆公司承担。此外，原告向严明宏支付的所有费用，也是因为其与胜隆公司之间存在房屋租赁合同关系，因此，应当驳回原告对严明宏的全部诉讼请求。2、原告与胜隆公司签订的租赁合同，是双方经充分协商达成一致意见之后订立的，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当严格遵照执行。胜隆公司系依据租赁合同的约定收取原告租金、经营管理费等费用，不存在退还的问题。至于押金，因租赁合同尚未履行完毕，根据租赁合同约定，不能退还。3、原告的装修损失不是胜隆公司造成的，胜隆公司没有赔偿义务。4、原告向胜隆公司索赔经营损失没有合同和法律依据。5、胜隆公司系根据与业主宜昌泽茂房地产开发有限公司（以下简称泽茂公司）租赁合同的约定，在取得转租经营权之后，将案涉商铺租赁给原告，而买卖不破租赁原则决定着泽茂公司将案涉商铺抵押、出卖，均不能妨碍胜隆公司对案涉商铺行使租赁权，因此，胜隆公司没有义务、也无必要向原告披露泽茂公司将案涉商铺设定抵押的事实。至于原告存在哪些损失、损失的具体数额、谁应该负责赔偿，请人民法院查明事实，依法判决。被告曹家元辩称，原告起诉内容毫无法律依据，一、曹家元在租赁该商铺期间无任何有关方以口头或书面等一切方式告知其该涉案商铺已被查封，其不知情，原告称曹家元隐瞒商铺抵押查封事实转让商铺，与事实不符；二、曹家元与原告只有租赁权让渡和财产转让关系。曹家元2013年在胜隆公司租赁的涉案商铺是毛坯房，曹家元收取的原告转让费实质是原告为得到该商铺的租赁权让渡而补偿给曹家元的费用，70000.00元费用包括房屋及店面装修成本、设备转让费（空调、监控器、电子广告显示屏等设备）及和胜隆公司提前解除合同的违约金。租赁权让渡和财产转让关系已经得到全面履行，该协议体现了双方的真实意图，整个转让过程无瑕疵，曹家元无过错，该转让行为有效且已执行完毕，受法律保护，曹家元无义务退还给原告转让费；三、曹家元与原告没有转租关系。曹家元和胜隆公司解除租赁合同后，原告和胜隆公司签订了该涉案商铺的租赁合同。房屋是否被查封，能否再转租，租期为多久等问题应由胜隆公司和原告调查、判断和决定，和曹家元无关；四、原告在该涉案商铺租赁合同未到期的情况下，自愿将经营租赁权转让给他人，视为自动放弃自身权益，原告的损失由自身原因引起，原告应承担全部责任，与曹家元无关。第三人刘强辩称，刘强共收取原告3个月租金（自2019年2月1日到同年5月1日），刘强已经告知原告只要原告同意向其缴纳租金，就可以继续在刘强处租赁商铺，之后有两个月原告没有缴纳租金，刘强通过派出所调解、胜隆公司参与的情况下，刘强直到2019年6月才让原告搬走。当事人围绕诉讼请求及辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和综合本案的证据，本院认定事实如下：2013年5月1日，泽茂公司与胜隆公司签订《经营权租赁合同》，泽茂公司将位于兴山县古夫镇高阳大道25号的部分物业（包括涉案商铺）出租给胜隆公司经营管理，租期20年。2014年8月26日，泽茂公司与宜昌金安房地产开发有限公司签订《抵押合同》，将包括涉案商铺在内的房产抵押给宜昌金安房地产开发有限公司，并办理了抵押登记。2016年8月26日，宜昌市西陵区人民法院下达（2016）鄂0520民初1570号民事裁定：冻结郑帮华、严蓉、泽茂公司的银行存款26156700元，或者查封、扣押、冻结其他等值财产。2016年9月21日，宜昌市西陵区人民法院作出（2016）执保字211号协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。2016年4月15日，曹家元同胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》约定：曹家元租赁涉案商铺（位于兴山高阳大道25号胜隆商都一层××号商铺）自2016年5月1日至2019年4月30日，房屋租金2602元/月等，同日签订《胜隆商都商贸中心运营管理协议》约定曹家元支付经营管理费2602元/月、物业服务费71元/月、垃圾处理费10元/月等。2017年12月28日，曹家元收取原告涉案商铺的70000.00元转让费。2017年12月30日，原告同胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》、《胜隆商都商贸中心运营管理协议》约定：原告租赁涉案商铺（位于兴山高阳大道25号胜隆商都一层××号商铺）租期自2018年1月1日至2020年12月31日止；商铺租金2602元/月，租金按年度缴纳；原告应当向胜隆公司支付10406.00元作为在胜隆商都经营期间遵守《统一经营管理守则》的履约保证金，合同终止半年后，若无罚款及其他扣除事项，胜隆公司无息返还给原告；原告缴纳经营管理费2602元/月，物业服务费71元/月，垃圾处理费10元/月等。同日，双方签订《兴山胜隆商业管理有限公司商铺消防安全责任协议书》约定：原告向胜隆公司缴纳消防安全保证金1000.00元，承租期满，原告无违规行为的，胜隆商都退还。2017年12月29日，原告缴纳2018年涉案商铺费用63420.00元、保证金1000.00元、押金10406.00元。原告接管商铺后，为了经营奈克品牌，按照奈克公司要求，投资29712.00元购进了有关设施，并投资17084.00元对商铺进行了装修。2018年12月26日，原告缴纳2019年1-12月费用63409.00元。以上均由胜隆公司出具收条并盖有该公司财务专用章。其中2017年缴纳的费用系原告转账至胜隆公司财务张琼的账户，2018年缴纳的费用系原告转至胜隆公司法定代表人严明宏的账户。2018年9月6日至9月30日、2019年1月14日至1月30日，兴山县广播电视台两次飞播宜昌市西陵区人民法院公开拍卖胜隆商都商铺的公告。宜昌市西陵区人民法院在胜隆商都张贴了变卖须知。在宜昌信达房地资产评估有限公司出具的信达司评字[2018]015号《房地产估价报告》中载明：房屋有租赁，请竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，标的物以现状拍卖，房屋不能腾退的风险，由买受人承担。2019年1月27日，刘强通过淘宝司法拍卖网竞价购得涉案商铺。2019年1月28日，刘强向原告送达门面租赁告知书，告知原告其已竞得涉案商铺，要求原告将2019年2-4月房租费交给刘强，并告知原告其将于2019年4月30日收回商铺，不再续租。2019年1月31日，宜昌市西陵区人民法院下达（2018）鄂0502执恢101号之十五执行裁定书，裁定位于兴山县古夫镇高阳大道25号所在楼层1/25层××号房归第三人刘强所有。所有权（或其它权利）自本裁定书送达买受人时起转移。2019年2月28日，宜昌市西陵区人民法院给承租商户下达通知，告知商户刘强已取得商铺的所有权，关于租赁的商铺后续事宜与新业主联系。2019年3月14日，宜昌市西陵区人民法院再次下达通知书，要求案涉商铺租赁户自裁定书送达次月起即2019年2月起向刘强履行缴纳房屋租金等承租人的义务。2019年3月起，刘强多次向原告送达通知书，要求原告缴纳2019年2月至4月的房屋租金，并要求其在2019年4月30日前搬出商铺，要收回商铺。2019年3月4日，刘强方将涉案商铺大门锁住，原告报警，兴山县古夫水陆派出所出警协调，原告于2019年5月15日向刘强支付涉案商铺2019年2-4月房租15612元，6月15日原告搬出涉案商铺，随后刘强对涉案商铺进行重新装修，并自己经营。同时查明，胜隆公司现起诉宜昌金安房地产开发有限公司、宜昌泽茂房地产开发有限公司、郑帮华等案外人执行异议之诉一案现正在宜昌市西陵区人民法院审理中。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告同胜隆公司签订的转租合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该转租合同合法、有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务，享有权利。原告已于2019年6月15日腾退承租商铺，原告同胜隆公司签订的租赁合同已经实际履行不能，应该解除双方签订的租赁合同。关于房租、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费，因原告6月15日腾退商铺，胜隆公司应将6月16日之后的房租（2602元/月）、经营管理费（2602元/月）、物业服务费（71元/月）、垃圾处理费（10元/月）退还邹远堂，以上总计34352.50元。因双方租赁合同已经终止并解除，为减少当事人诉累，原告起诉要求胜隆公司退还经营保证金10406.00元及消防安全保证金1000.00元的请求，本院予以准许。对于原告重复交纳的2019年2-4月的房租究竟由谁退还的问题，因胜隆公司起诉的案外人执行异议之诉一案尚在审理中，该案的审理结果直接关系2-4月房租究竟应该由谁收取，因此对2019年2-4月房租，邹远堂可待执行异议之诉一案审结后，另行主张。关于原告主张的装修损失46790.00元，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，原告的该部分损失酌情由胜隆公司补偿原告5000.00元，过高部分由原告自行承担。对于原告主张的经营损失10000.00元，其并未提供证据证明，本院不予认可。关于要求严明宏个人承担共同偿还责任的请求，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”原告的账款虽然是汇入严明宏的个人账户，但收据系由胜隆公司财务出具，上面盖有财务专用章，胜隆公司对收取原告费用亦不持异议；严明宏的收款行为应视为职务行为，现退还责任应由胜隆公司承担，对于原告要求严明宏对上述款项共同偿还的请求，本院不予支持。关于转让费是否应返还的问题，原告同曹家元达成合意即曹家元提前解除同胜隆公司的租赁合同，由原告重新同胜隆公司签订租赁合同并接手曹家元对商铺的装修及部分设备，原告向曹家元支付70000.00元转让费，该合意并未违反法律的强制性规定。原告诉称曹家元存在欺诈行为并无证据证明，现合同提前终止亦非曹家元导致，因此原告要求曹家元返还70000.00元转让费的主张既无事实依据亦无法律依据，对该主张本院不予认可。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邹远堂同被告兴山胜隆商业管理有限公司于2017年12月30日签订的《兴山胜隆商都租赁经营合同书》，解除双方租赁关系；二、被告兴山胜隆商业管理有限公司退还原告邹远堂自2019年6月16日至2019年12月31日商铺租金、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费共计34352.50元；并返还消防安全保证金1000.00元、押金10406.00元；三、被告兴山胜隆商业管理有限公司补偿原告邹远堂装修损失5000.00元；以上二、三项限被告兴山胜隆商业管理有限公司在本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4226.40元，由原告邹远堂负担2113.20元，由被告兴山胜隆商业管理有限公司负担2113.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  袁作枝审 判 员  夏昌运人民陪审员  邹学艳二〇一九年十二月九日书 记 员  郭小君