云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0921民初1483号原告：云南厚煌房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市凤庆县凤山镇滇红南路299号。统一社会信用代码：91530921069834388C。法定代表人：董新，公司董事长。委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈律师事务所律师，代理权限：特别授权委托。被告：范永美，女，汉族，1984年9月12日生，云南省凤庆县人，住凤庆县。原告云南厚煌房地产开发有限公司（以下简称厚煌公司）与被告范永美租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员唐建华于2019年12月13日在本院三号法庭公开开庭进行了审理，原告厚煌公司委托诉讼代理人马弘、被告范永美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告厚煌公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即交纳拖欠的商铺租金97064元；2、判决被告承担违约金及由此造成损失9706.4元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月26日，被告与原告签订了《滇红国际商贸城商铺租赁合同》，承租原告滇红国际商贸城7幢1楼122、123号商铺。根据租赁合同第三条第1项、第2项、第3项约定，被告应于2016年5月1日、2017年5月1日、2018年5月1日、2019年5月1日之前向原告交纳第二年（2016年5月1日至2017年4月30日）租金30828元、第三年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金41112元、第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金51396元、第五年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金61668元。但时至今日被告尚欠第二年租金5000元，第四年租金30396元，第五年租金61668元，合计97064元。根据租赁合同约定先缴租费，再行用房；租金按一年一个支付周期给付。合同签订后，原告即将位于滇红国际商贸城7幢1楼122、123号商铺交付被告管理使用。但被告在合同履行过程中，并未按照租赁合同约定及时足额支付商铺租金。经原告多次催收，被告一拖再拖，至今仍未交纳。原告在签订合同后，即将商铺交付被告，履行了合同义务；而被告至今未按约定期限交纳相应年度的租金，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。按《滇红国际商贸城商铺租赁合同》第四章第二条第1项约定，被告应承担违约金9706.4元。故此，为维护原告合法权益，特向凤庆县人民法院提起民事诉讼。被告范永美答辩称，第二年的租金已经多交了1000元，第三年已经交清，第四年的租金已经交了21000元，第五年我已经不租了。第四年是按照16元/m2/月交的，我在2019年10月30日已经搬迁。他们起诉的这个租金不是我们说好的租金，这个可以去滇红国际租房子的商铺调查。第五年的租金已经不存在，房租太高，我没有继续租了。开始租的时候是一个人跟我们推销的，说是12元/m2/月。对违约协议我不会理解，也不知道如何计算，他们把电都关了，无法做生意。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：合同租期、租金是否变更？被告是否应承担违约责任？为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：一、营业执照副本、法人身份复印件，以证明原告的诉讼主体资格；二、商铺租赁合同，以证明原、被告之间存在商铺租赁关系。经质证，被告认为商铺租赁合同是我签订的，但是当时跟我们说要炒作，让我们装修，可是并没有进行炒作，答应我们所有的商铺是在10月份开始交房租，房租价格是按12元/m2/月计算。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提交了租金收据一份，以证明2017年11月5日被告以12元/m2/月缴纳第三年度租金24670元。经质证，原告对被告提交的证据的真实性、合法性予以认可，但原告起诉的是第二年、第四年、第五年的租金，第三年的租金与本案没有关联性，仅仅是第三年度减交，其余年度的租金都不是按12元/m2/月计算。对原告提交的证据，本院认为其来源合法，内容真实且与本案相关联，故本院予以采信。对被告提交的证据，如实反映了被告交纳租金的数额，故本院对2017年11月5日被告按12元/m2/月交纳租金24670元的事实予以认定。经审理查明：2015年1月26日原、被告签订了商铺租赁合同，原告将滇红国际商贸城7幢1楼122、123号商铺出租于被告使用，租赁期限为5年（自2015年5月1日至2020年4月30日），第一年免租，第二年（2016年5月1日至2017年4月30日），租金30828元，第三年（2017年5月1日至2018年4月30日），租金41112元，第四年（2018年5月1日至2019年4月30日），租金51396元，第五年（2019年5月1日至2020年4月30日），租金61668元。约定租金一年一付，在下一年度开始6个月前付清。同时约定承租方若在本合同有效期内违约，按承租方已付租金的10%支付出租方违约金。现被告已交第二年度租金25828元，尚欠5000元；已交第四年度租金21000元，尚欠30396元；第五年度租金未交纳。被告则认为实际租期自2015年10月份开始，至2019年10月份，自己租赁商铺四年，2019年10月份以后自己不再承租，不涉及第五年度租金，因为生意不好，实际租金是以12元/m2/月计算的。关于本案的争议焦点，本院评析如下：一、关于合同租期、租金是否变更的问题。本院认为，原、被告双方于2015年1月26日签订了商铺租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同系有效合同。厚煌公司将商铺交付于被告使用、收益，双方租赁关系成立并生效，被告应按照合同约定向原告支付租金。被告主张以口头协议的形式变更了双方签订的商铺租赁合同，对租期、租金的内容作了变更，仅为自己的陈述，未向本院提供相应的证据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告未有证据证明自己的抗辩主张，应由被告承担不利的后果，故被告对合同履行期限、租金已变更的主张，本院不予支持。二、被告是否应承担违约责任的问题。原告认可第三年度对部分租户租金进行调整，以12元/m2/月计收，其他年度都是按照合同约定来收取租金，故本院对被告已付清第三年度租金的事实予以认定。其他年度，被告未按合同约定按时足额向原告支付相应租金，已属违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告继续履行支付租金的义务，符合法律规定，本院予以支持。因被告已于2019年10月30日从商铺搬走，被告的行为已表明其不愿继续履行租赁合同的义务，第五年度被告实际租赁商铺为半年，被告应按合同约定向原告支付相应租金。故被告应付原告租金计算为66230元（第二年度欠交5000元+第四年度欠交30396元+第五年度欠交半年租金61668元/2）。依据双方合同约定，被告未按期支付租金，应按已付租金的10%支付原告违约金，被告第二年度已付租金25828元，第四年度已付租金21000元，第五年度未付租金，被告相应违约年度已付租金为46828元，违约金计算为4682.8元。原告主张按未付租金的10%计算违约金，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告范永美支付原告云南厚煌房地产开发有限公司租金66230元，定于判决生效后30日内付清。二、被告范永美支付原告云南厚煌房地产开发有限公司违约金4682.8元，定于判决生效后30日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2435元，适用简易程序审理减半收取案件受理费1217.5元，由被告范永美负担852元，原告云南厚煌房地产开发有限公司负担365.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。负有义务的一方当事人应当自觉履行法律文书确定的给付义务，如不自觉履行，享有权利的一方当事人有权在判决确定履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。审判员  唐建华二〇一九年十二月三十日书记员  杨凌霏