江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1024民初1410号原告：江西旺大农养殖服务有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城JLH703-B02地块1、2、3#办公商业楼-928室。统一社会信用代码：91360122MA35T8QU84。法定代表人：李长虞，总经理。委托诉讼代理人：包宏杰，北京大成（南昌）律师事务所律师，特别授权。被告：崇仁县三建牧业有限公司，住所地：江西省抚州市崇仁县巴山镇罗溪村石哈里。统一社会信用代码：91361024MA35WYEQ6L。法定代表人：吕进兵，总经理。第三人：谢和红，男，1975年12月18日出生，汉族，江西省新干县人，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：饶华孙，江西飞宏律师事务所律师，特别授权。原告江西旺大农养殖服务有限公司（以下简称江西旺大）与被告崇仁县三建牧业有限公司（以下简称三建牧业）、第三人谢和红租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月01日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西旺大的委托诉讼代理人包宏杰、第三人谢和红及其委托诉讼代理人饶华孙到庭参加诉讼，被告三建牧业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江西旺大向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间签订的《猪场租赁合同》自2019年7月1日解除；2、请求判令被告退还原告租金415462.2和押金1,245,187元合计1,660,649.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月9日，原被告签订《猪场租赁合同》，约定：1、被告将位于崇仁县巴山镇罗溪村石哈里的10栋合计10000平方米的猪场出租给原告，租期五年。2、猪栏租金110元/平方米，加装风机水帘费用10元/平方米。3、原被告双方签订资产清单后五个工作日之内，交付使用付清年租金。4、押金120万元，合同签订后，被告获得该场立项批复和环保备案的五个工作日内，支付50万元，其余70万元在栏舍6栋建设完工后支付。5、被告保证猪场配套设施齐全，配套建设深水井、水塔等。6、被告提供足够的饮水、清栏冲水等水源及供水系统，深水井日抽水量不低于100吨，水塔储水量在100吨以上。7、被告应保证水电道路的畅通，因不可抗力或政府特殊需要禁养，造成猪场无法养猪的，合同终止，双方互不承担责任，但租赁费按实际使用时间计算，多收取的租金和押金应予以退还给原告。合同另约定其他权利义务。原告于2018年1月12日向被告支付押金50万元，2018年9月7日支付押金70万元，2018年10月15日支付押金45,187元，共计1,245,187元，并陆续支付租金1,245,187元。2018年7月28日，原告与第三人谢和红签订《公司＋基地合作协议书》，经被告同意，原告将该猪场租给第三人实际使用，第三人支付给原告押金622,592元，租金1,245,187元。第三人支付的该租金及押金，由原告实际支付给了被告。原告将猪场交付给第三人使用后，现第三人以猪场不符合合同约定为由提起诉讼，要求原告退还其剩余租金和押金。因第三人所诉理由也足以产生原、被告之间解除合同之约定和法定条件，原告也多次催促被告退还押金及租金，并与第三人进行三方结算，但被告以需要另寻承租人为由，拖延至今。原告为维护自身合法权益，特具本状，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告三建牧业未提交答辩意见亦未向本院举证。第三人谢和红辩称，本案的处理与谢和红不具有法律上的利害关系。原告与被告签订的是《猪场租赁合同》，谢和红与原告签订的《“公司＋基地”合作协议书》，两者有本质的区别。《“公司＋基地”合作协议书》并不是《猪场租赁合同》项下的转租合同，两者的内容及对于猪场应具备的条件等均有不同。谢和红“以猪场不符合合同约定为由”诉请原告返还剩余租金和押金，并不“足以产生原告与被告之间解除合同之约定和法定条件”。因此，原告和被告之间在本案中的处理结果，并不必然导致谢和红与原告之间之诉也会有着同样或者相似的处理结果。本院经审理认定事实如下：一、关于本案的两份合同。①原、被告之间的合同。2018年1月9日，原、被告签订《猪场租赁合同》，主要内容为1、被告保证出租的猪场属于被告所有，并且拥有相应年限的猪场土地使用权和环保过关手续。被告将位于崇仁县巴山镇罗溪村石哈里的10栋合计10000平方米的猪场出租给原告，租期五年。2、猪栏租金110元/平方米，加装风机水帘费用10元/平方米。3、押金120万元，合同签订后，被告获得该场立项批复和环保备案的五个工作日内，支付50万元，其余70万元在栏舍6栋建设完工后支付。具体押金金额以实际测量面积每平方米120元为准，此押金冲抵最后一年的租金。4、被告保证猪场配套设施齐全，配套建设深水井、水塔等。5、被告提供足够的饮水、清栏冲水等水源及供水系统，深水井日抽水量不低于100吨，水塔储水量在100吨以上。6、因不可抗力或政府特殊需要禁养，造成猪场无法养猪的，合同终止，双方互不承担责任，但租赁费按实际使用时间计算，多收取的租金和押金应予以退还给原告。7、合同另约定其他权利义务。②原告与第三人之间的合同。2018年7月28日，原告与第三人谢和红签订《公司＋基地合作协议书》，原告将该猪场租给第三人实际使用。二、关于原、被告之间的合同履行。1、租金及押金支付。原告于2018年1月12日向被告支付押金500,000元，2018年9月7日支付押金700,000元，2018年10月15日支付押金及租金427,281元，2018年10月26日支付租金863,093元；以上租金及押金共计2,490,374元。2、猪舍及其他设施的交付情况。原告代表熊姿华在被告留存的原、被告所签订的《猪场租赁合同》上注明了“补充：第一期三栋3560平方，时间从2018年9月1日起计算。第二期六栋6815平方时间从2018年10月5日起计算”；另外二张手写猪场交付单，一张落款时间为2018年9月21日，三建牧业交付3栋猪舍，面积为3560.679㎡，一张落款时间为2018年10月8日，三建牧业交付6栋猪舍，合计面积为6815.88㎡（但6栋单独相加面积为6810.877㎡）。2019年8月7日新干县公证处出具公证书，证明猪场内没有深水井，需从外面两处取水。本院认为，本案应从以下几方面分析。一、关于原、被告合同开始履行的日期。原告代表熊姿华在被告留存的《猪场租赁合同》上注明的“补充内容”能够作为被告交付的依据，即2018年9月1日交付3栋3560㎡，2018年10月5日交付6栋6815㎡，面积共计10375㎡。二、关于本案是否达到合同约定或法定解除的条件。原告主张“非洲猪瘟”爆发政府禁养生猪，没有证据证实，故本院对原告认为达到合同约定解除条件的主张不予支持。被告未提供环保手续，属违约；被告未按合同约定建造深水井，属违约；因“深水井”条款在合同中单独列出，且第三人亦解释了水对于养猪的重要性，故被告以上两条违约可以视为根本违约，致使原告不能实现合同目的，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。三、关于合同解除的时间。合同应当自原告解除合同的通知到达被告时解除。本案原告没有证据证明其在起诉前向被告发出过合同解除的通知；本院在向被告法定代表人吕进兵问话时，吕进兵陈述“（原告）没有确认要退，最终确定要退是旺大的熊姿华在8月20日左右跟我们说确定要退，要退的理由是当时非洲猪瘟，不是因水源问题。熊姿华跟我口头说的。因旺大没有交租金，我前天向他发出了书面解除合同的通知。”，该陈述可以认定原告的代表在2019年8月底向被告提出了解除合同，但解除合同的原因是“非洲猪瘟”，而不是水源问题，原告以该条理由解除合同系约定的解除条件，而非法定解除条件，从前述分析得出，本案约定解除的条件并未成就，且从被告法定代表人陈述“因旺大没有交租金，我前天向他发出了书面解除合同的通知”来看，被告当时并不同意解除合同，故不能认定原、被告在2019年8月底达成了解除合同的约定。但原告向本院起诉必然属于发出解除通知，且从前述分析得出，本案法定解除条件已成就，故原、被告签订的《猪场租赁合同》自原告起诉时即2019年11月1日解除。四、关于租金及押金的问题。原、被告约定年租金为120元/㎡。2018年9月1日交付3560㎡至2019年11月1日共426天，租金为498,595.1元；2018年10月5日交付6815㎡至2019年11月1日共392天，租金为878,294.8元；租金共计1,376,889.9元，原告已支付租金及押金共2,490,374元，故被告应返还原告1,113,484.1元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告江西旺大农养殖服务有限公司与被告崇仁县三建牧业有限公司签订的《猪场租赁合同》自2019年11月1日解除；二、被告崇仁县三建牧业有限公司返还原告江西旺大农养殖服务有限公司押金1,113,484.1元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,745.8元，由原告江西旺大农养殖服务有限公司负担6,506元，被告崇仁县三建牧业有限公司负担13,239.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费（上诉费交户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号14×××29）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。如判决生效后义务人未履行义务，权利人向本院立案庭申请执行的期限为履行期限届满后二年内。审 判 长  李少锋人民陪审员  邓晓兵人民陪审员  李庆锋二〇一九年十二月二十日书 记 员  章李琴