云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初3133号原告藏华，女，汉族，生于1991年3月19日，云南省镇雄县人，城镇居民，中国移动镇雄分公司职工，住镇雄县。被告刘鸿，女，汉族，生于1972年7月7日，云南省镇雄县人，城镇居民，中共镇雄县纪律检查委员干部。住镇雄县。原告藏华诉被告刘鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于二○一九年七月八日受理后，依法组成合议庭，于二○一九年九月二十六日公开开庭进行了审理，原告藏华到庭参加诉讼。被告刘鸿经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告藏华诉称,2019年1月10日，我与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告刘鸿将其位于昭通市镇雄县，面积121.78平方米的房屋作价人民币66.8万元出售给我，被告刘鸿结清该房屋的物管费和水电费，交房时间为2019年3月12日，逾期按500元/日作为补偿，而实际被告刘鸿于2019年5月26日交钥匙，逾期时间为75天且并未结清交钥匙前的水、电、物管费，交钥匙后也并未在接房清单上签字确认。此外，合同还约定，由于该房屋设有抵押贷款，则由原告支付完首付款后，被告自行还款赎证，被告尾款还清，产权证到手后，开完无违章证明后配合原告办理房屋产权证过户手续。原告按照合同约定已于2019年1月11日分别通过银行转账和手机转账方式将全部首付款48.5万元(实际约定首付款仅为48万元)支付给被告，2019年2月又通过手机转账方式支付房款1万元，合计已支付房款为49.5万元，剩余尾款17.3万元待被告将房屋过户给原告后，原告再向银行贷款直接放款给被告。据了解，被告已于2019年2月拿到房屋产权证，但自2019年3月至今，原告多次要求被告配合办理过户手续，被告拒不配合办理，请求判令双方签订的《房屋买卖合同》有效，被告继续履行合同并配合完成过户手续，并按合同约定支付原告2019年3月13日至2019年5月26日共计逾期75天交房的违约金37500元。被告刘鸿未作答辩。原告藏华为证明其主张，向法庭提交了下列证据：1、《常住人口登记卡》复印件一份，拟证明被告刘鸿的身份。2、《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明，2019年1月10日，经镇雄瑞居房地产经纪有限公司居间介绍，原告藏华向被告刘鸿购买其位于镇雄县房屋。合同约定，原告藏华支付首付款48万元，被告刘鸿于2019年3月12日前交付房屋，逾期视为违约，按500元/日支付补偿金，取得产权证后办理产权过户手续。3、《房款收条》一份，《云南省农村信用社账户流水明细表》2份、《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》一份。《房款收条》载明：“刘鸿出售坐落于镇雄县自有房屋一套，经双方协商，认定该房屋交易总价(小写)668000.00元整，大写:陆拾陆万捌仟元整，现已收到(买方)姓名:藏华(身份证号:532128****××××××××)首付款金额(小写)490000元整，大写:肆拾玖万元整。收款人：刘鸿。日期：2019.1.11”。2019年1月11日，原告藏华通过云南省农村信用社6231***********7160帐户网银二次共向被告刘鸿中国建设银行62×××03帐户转款55000元，向被告中国邮政储蓄银行62×××99帐户转款1万元。通过云南省农村信用社6231***********9865帐户网银向被告刘鸿中国建设银行62×××03帐户转款50000元，向被告中国邮政储蓄银行62×××99帐户转款50000元。2019年1月12日，原告藏华通过其母袁盛慧现金存入被告刘鸿中国邮政储蓄银行62×××99帐户30万元，2019年2月1日通过云南省农村信用社6231***********9865帐户网银向被告中国农业银行62×××77帐户转款1万元，六次转（存）款共计人民币47.5万元。4、镇雄瑞居房地产经纪有限公司《证明》一份，证明载明，经镇雄瑞居房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告于2019年1月10日签订《房屋买卖合同》，被告刘鸿将其位于昭通市镇雄县，面积为121.78平方米的房屋作价人民币66.8万元出售给原告藏华。由于双方交易房系被告刘鸿按揭抵押贷款购买，需要先偿还中国建设银行贷款，才能办理房屋产权证进行过户，于是双方约定，藏华先向刘鸿支付首付款48万元。2019年1月11日，藏华通过农村信用社手机银行向刘鸿(62×××03)中国建设银行账户转账15.5万元，向刘鸿(62×××99)中国邮政储蓄银行账户转款1万元，支付现金2万元。由于当时时间已晚，刘鸿不能提供转款帐户，双方口头约定次日付款，2019年1月12日，因刘鸿在外出差，向藏华出具一份金额为49万元的收条后离开，镇雄瑞居房地产经纪有限公司派人随藏华母亲到中国邮政储蓄银行向刘鸿账户(62×××99)现金存款30万元。2019年2月1日，刘鸿称急需用钱周转，并声称会尽快办理房屋产权证登记进行过户，藏华又通过手机向刘鸿中国农业银行账户(62×××47)转账1万元，以上藏华共向刘鸿支付购房款人民币49.5万元。另外，双方签订的房屋买卖合同约定，刘鸿于2019年3月12日将所购房交给藏华，交房前须结清该房屋所欠的相关费用，后经镇雄瑞居房地产经纪有限公司多次催促，刘鸿于2019年5月26日将房屋钥匙交给镇雄瑞居房地产经纪有限公司转交给藏华。房屋产权证办下来后，镇雄瑞居房地产经纪有限公司又多次以电话，短信，微信等方式联系刘鸿办理房屋产权的过户手续，但刘鸿不接电话，不回信息，以各种理由推诿拒绝配合。被告刘鸿未发表质证意见，也没有向法庭提交证据。本院审查认为，原告藏华向法庭提供的《常住人口登记卡》系书证，内容客观真实，能证明被告刘鸿的身份，本院予以采信。《房屋买卖合同》系原、被告双方在平等、自愿基础上达成的协议，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，本院予采信。其提交的《房款收条》、《云南省农村信用社账户流水明细表》、《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》系书证，内容客观真实，能证明双方签订《房屋买卖合同》后，原告藏华共向被告刘鸿转款人民币47.5万元的事实，本院予以采信。其提交的镇雄瑞居房地产经纪有限公司《证明》系书证，内容客观反映被告刘鸿将其位于昭通市镇雄县房屋作价人民币66.8万元出售给原告藏华，原告藏华共向被告刘鸿转（存）人民币47.5万元，被告刘鸿于2019年5月26日将交易房屋及房屋产权证交付原告藏华管理使用，但不配合办理房屋产权的过户手续。镇雄瑞居房地产经纪有限公司作为原、被告双方房屋买卖交易的中介公司所出具的证明，本院予以采信。被告刘鸿不到庭参加诉讼，没有发表质证意见，视其放弃诉讼权利。根据庭审查明的事实，本院认定本案法律事实如下：2019年1月10日，经镇雄瑞居房地产经纪有限公司居间介绍，被告刘鸿将其位于镇雄县，面积为121.78平方米的房屋作价人民币66.8万元出售给原告藏华，合同约定，被告刘鸿于2019年3月12日前将交易房交付原告藏华使用，逾期视为违约，被告刘鸿按500元/日支付补偿金，购房余款待办理产权证过户手续后支付。由于交易房系被告刘鸿按揭抵押贷款购买，被告刘鸿需先偿还中国建设银行按揭贷款，完善相关手续，办理房产证后才能将房屋产权证过户给原告藏华，于是双方约定，由原告藏华先向被告刘鸿支付首付款48万元。2019年1月11日，原告藏华通过云南省农村信用社6231***********7160帐户二次共向被告刘鸿中国建设银行62×××03帐户转款55000元，向被告中国邮政储蓄银行62×××99帐户转款1万元。通过云南省农村信用社6231***********9865帐户向被告刘鸿中国建设银行62×××03帐户转款50000元，向被告中国邮政储蓄银行62×××99帐户转款50000元。2019年1月12日，原告藏华通过其母袁盛慧向被告刘鸿中国邮政储蓄银行62×××99帐户现金存入30万元，2019年2月1日通过云南省农村信用社6231***********9865帐户向被告中国农业银行62×××77帐户转款1万元，六次共向被告刘鸿转（存）款人民币47.5万元，并支付了部分现金，被告刘鸿向原告藏华出具一份金额为人民币49万元的收条。偿还了交易房按揭贷款，完善相关手续后，被告刘鸿将办理的交易房屋产权证交给原告藏华，并于2019年5月26日将交易房屋交付藏华管理使用。后经原告藏华和镇雄瑞居房地产经纪有限公司催促，被告刘鸿不配合办理交易房屋过户手续。原告藏华诉请判令确认双方于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同》有效，被告刘鸿继续履行合同，配合完成房屋产权过户手续，并按约定500元/日计算支付2019年3月13日至2019年5月26日逾期交房75天的违约金人民币37500元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性均规定，不损害国家，集体和他人利益，原告藏华向被告刘鸿支付了大部分购房款，双方还对购房余款、违约责任作了明确约定，且被告刘鸿也将交易房交付原告藏华管理使用，因此，原、被告于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效,原告藏华请求确认该《房屋买卖合同》有效的请求成立，本院予以支持。被告刘鸿没有在合理期限内按约定配合原告藏华办理房屋产权过户，未履行合同约定的义务，其行为违约。原告藏华要求被告刘鸿按500元/日计算赔偿2019年3月13日至2019年5月26日逾期交房75天违约金人民币37500元的请求，系双方当事人的意思自治，不违反法律规定，故本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方2019年1月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告刘鸿于判决生效后三十日内配合原告藏华办理房屋产权过户手续，将镇雄县房屋过户至原告藏华名下。二、被告刘鸿于判决生效后三十日内支付原告藏华逾期交房违约金人民币37500元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11816元，由被告刘鸿交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付在川人民陪审员  王世翠人民陪审员  罗受旭二〇一九年十二月二十二日书 记 员  王 露附：本判决引用法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。