广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初20384号 原告：何丽花，女，1980年11月23日出生，汉族，身份证住址：深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梓康，广东兆广律师事务所实习律师。 被告：深源实业（深圳）有限公司，住所地：深圳市龙岗区。 法定代表人：傅心源。 被告：深圳佰利通置业有限公司，住所地：深圳市龙岗区。 法定代表人：苏林顶。 被告：苏理贵，男，1982年4月21日出生，汉族，身份证住址：深圳市龙岗区。 被告：苏林顶，男，1983年4月20日出生，汉族，身份证住址：广东省遂溪县。 上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人昌国徽、陈梓康到庭参加诉讼。被告深源实业（深圳）有限公司（以下简称深源公司）、深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司）、苏理贵、苏林顶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告深源公司向原告支付从2019年1月1日起至12月31日止的租金（暂计至2019年10月31日为14315元）及逾期付款损失（以每月拖欠租金金额为基数从次月1日起按年利率6%的标准计算至付清之日止）；2.被告佰利通公司、苏理贵、苏林顶对上述租金、逾期付款损失承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，佰利通公司系受深源公司的委托销售商铺的代理商，苏理贵、苏林顶为深源公司、佰利通公司的实际控制人。在深源公司、佰利通公司的宣传下，原告与苏理贵签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买商铺后返租予深源公司。随后，原告支付了相应价款，又与佰利通签订《商铺返租协议书》，约定原告将购买的商铺返租给佰利通公司经营管理。《商铺返租协议书》签订后，佰利通公司依约支付了部分租金，但从2019年1月起拖欠租金至今。原告认为，原告与佰利通公司签订的《商铺返租协议书》合法有效，双方应依约履行，佰利通公司自2019年1月起未按月支付租金，已构成违约；原告购买商铺前，商铺已由深源公司整体出租给深圳市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司），其至今一直收取苏宁易购公司的租金，故深源公司实际为涉案商场的共同承租人，应与佰利通公司共同承担支付租金的义务；苏理贵、苏林顶是深源公司、佰利通公司的实际负责人，又是租金的实际收取方与发放方，与两公司具有关联关系，也应连带支付租金和逾期付款损失。据此，原告提起本案诉讼。 被告深源公司、佰利通公司、苏理贵、苏林顶未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见或证据材料。 经审理查明，原告曾于2019年向本院起诉深源公司、佰利通公司等，要求深源公司、佰利通公司连带支付2017年11月至2018年12月的租金及逾期付款损失。本院作出（2019）粤0307民初957号民事判决，认为深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，深源公司与佰利通公司应共同向原告支付租金，判决深源公司与佰利通公司向原告支付2017年12月至2018年12月的租金18609.5元及逾期付款损失（2017年12月至2018年12月期间，每个月以租金1431.5元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）。 上述判决查明以下事实： 一、深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏理贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。2015年8月12日，原告与苏理贵签订《房地产买卖合同》，约定原告购买万鑫柏龙商业广场某一间商铺，合同第八条中约定该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。签订合同后，原告按约付清了全部购房款项。2015年11月2日，涉案商铺办理了不动产权证书，登记的建筑面积为4.09平方米，登记权利人为原告。从2015年9月开始，被告通过张辉、苏林顶等个人账户向原告转账支付了部分租金。根据原告提供的银行交易明细清单显示，被告支付了2017年10月份之前的租金（大多数月份的金额为1432元）。2018年3月14日张辉支付租金1432元，备注为“二月份租金”；2018年7月5日傅心源支付租金8016.4元，备注为“代佰利通返8个月租金”；2018年8月6日傅心源支付租金1002.05元，备注为“代嘉致诚返租金”；2018年9月4日深圳市嘉致诚实业有限公司支付租金1002.02元，之后被告未再向原告支付租金。原告称前述由傅心源及深圳市嘉致诚实业有限公司支付的租金，系按原租金标准7折支付，但其于2018年11月4日将该款项返还给深圳市嘉致诚实业有限公司。 二、涉案商铺属于未进行分隔的产权式商铺，涉及的商铺业主众多，且整体出租给苏宁易购公司。王欢等人诉深源公司、佰利通公司租赁合同纠纷五百多宗系列案[案号：（2018）粤0307民初15752号等]，本院作出的民事判决书已生效，该判决查明并认定苏理贵为佰利通公司的实际控制人，深源公司授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订了商铺返租协议。深源公司在售楼广告宣传中承诺返租事宜，部分业主与深源公司签订的买卖合同中亦约定了返租十年等内容，部分业主还以返租租金抵部分购房款的方式来支付购房款，故深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺返租协议的共同承租人，应共同向业主支付租金。 在本案庭审中，原告陈述在2019年10月31日租期届满后，苏宁易购公司已停止在涉案场地的经营活动并搬离该租赁场地，现该场地处于空置状态。原告因从2019年1月起仍未收到租金，故再次提起本案诉讼。 另查，佰利通公司成立于2015年1月20日，股东为苏林顶，认缴注册资本为500万元。2015年1月19日佰利通公司章程载明公司股东认缴的注册资本总额为500万元，股东认缴出资额由股东根据公司实际经营需要决定出资计划。2015年3月25日，苏林顶将其持有的佰利通公司1％的股权以1元的价格转让给案外人崔龙，佰利通公司的股东相应地变更为苏林顶（出资额495万元，出资比例99％）、崔龙（出资额5万元，出资比例1％）。公司章程亦于2015年3月26日进行了相应地修改。修改后的章程明确载明各股东已于公司登记注册之日前足额缴纳各自认缴的出资额。苏林顶确认公司注册成立时，其委托朋友转账500万元进行注册资金的验资，验资后即将该款项转走，此后其也没有再投入500万元进入公司。 再查，佰利通公司因未能履行其他生效案件确定的义务，已被深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、深圳市龙岗区人民法院等列为失信被执行人。 本院认为，原告购买涉案商铺后，与佰利通公司形成了事实上的商铺返租关系，合法有效，佰利通公司应按约按月向原告支付租金。深源公司在售楼过程中承诺返租，并与部分业主签订了返租协议，收取了涉案商铺实际承租人苏宁易购公司支付的租金，同时又授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订商铺返租协议。故深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，深源公司与佰利通公司应共同向原告支付租金。深源公司与佰利通公司未向原告支付2019年1月至2019年12月的租金，已构成违约，应按照实际支付的租金标准1431.5元/月向原告支付2019年1月至2019年12月的租金17178元（1431.5元/月×12个月）。两被告未按月支付租金，还应于拖欠月份之次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失。 被告苏林顶为被告佰利通公司的登记股东，2015年3月26日修改的公司章程明确载明其已于公司登记注册之日前足额缴纳认缴的出资额。因此，被告苏林顶至迟应在2015年3月26日按公司章程的规定按持股比例将注册资本缴付完毕，否则应从2015年3月27日开始计算未缴出资额的利息。但截至本案法庭辩论终结，被告苏林顶未提供任何证据证明其履行了出资义务。经查询，佰利通公司作为被执行人已经被多个法院列为失信被执行人，故被告苏林顶应在其认缴的注册资本即495万元的本息范围内，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。苏理贵系以深源公司代理人的身份与各业主签订房地产买卖合同，未有证据证明其与原告之间存在租赁合同关系，其也不存在需要对深源公司或佰利通公司的债务承担责任的法律事由，原告诉请其支付租金和逾期付款损失，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳佰利通置业有限公司和深源实业（深圳）有限公司在本判决生效后十日内向原告何丽花支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金17178元及逾期付款损失（2019年1月至2019年12月期间，每个月以租金1431.5元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算至款项付清之日止）； 二、被告苏林顶在未出资额495万元本息（利息以495万元为基数从2015年3月27日起计至款项付清之日止，2019年8月20日前的利息按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）范围内，对深圳佰利通置业有限公司上述不能清偿债务的部分承担补充赔偿责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费157.87元，由被告深圳佰利通置业有限公司、深源实业（深圳）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判长  陈美华 审判员  黄梅兰 审判员  屈子兰 二〇一九年十二月二十五日 本件与原本核对无异 书记员  张锦煌