四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初4627号 原告（反诉被告）：四川三人行房地产经纪有限公司。 住所地：达州市通川区复兴镇幸福家苑1号门市。 法定代表人:赵俊杰，统一社会信用代码：91511700MA6698AB8X。 委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方凯，公司股东，一般代理。 被告（反诉原告）：达州市辰信房地产开发有限公司。 住所地：达州市通川区复兴镇社区一组A幢1楼1号。 法定代表人：石磊，统一社会信用代码：91511703MA65QB7N7P。 委托诉讼代理人：卜文平，四川远创律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈仕海，公司股东，一般代理。 原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司（以下简称“三人行经纪公司”）诉被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司（以下简称“辰信房地产公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，被告（反诉原告）辰信房地产公司于2019年12月18日向本院提起反诉，本院予以受理，并决定与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三人行经纪公司的法定代表人赵俊杰及其委托诉讼代理人唐超、方凯，被告（反诉原告）辰信房地产公司的法定代表人石磊及其委托诉讼代理人卜文平、陈仕海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）三人行经纪公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2018年3月7日就《福源山水》楼盘住宅部分销售所签订的《全程独家策划销售代理合同》于2019年9月27日解除；2.被告向原告支付下欠的销售代理佣金共计1428141元及资金占用利息（按年利率6%从起诉之日计算至付清时）；3.案件受理费、保全费由被告负担。事实及理由：原、被告于2018年3月7日签订《全程独家策划销售代理合同》，根据合同约定被告委托原告对其开发的位于通川区复兴镇“福源山水”楼盘进行代理销售、原告按照4600元／㎡为基价，每成交一套被告支付原告成交总价的2.5%作为销售代理费用，成交单价高于4600元的部分，按30%作为溢价部分提成。合同还约定了佣金支付时间和方式、出现争议后的管辖法院等。合同签订后，原告严格按照约定就原告完成的销售任务支付向对应的足额佣金，一直处于拖欠状态。时至2019年9月，被告仍下欠原告销售代理佣金1428141元，经原告催收被告仍未支付，被告的违约行为导致原告出现资金困难，无法继续履行合同，无奈于2019年9月26日函告被告终止合同，被告于2019年9月27日收到函告。双方应按照合同约定严格履行各自义务，被告屡次出现违约行为给原告造成资金困难，已经无法履行合同，原告主张解除合同条件成就。被告应负有向原告支付下欠销售代理佣金之义务。 被告（反诉原告）辰信房地产公司辩称，一、原告诉称原告已按照合同约定履行自身义务，与客观事实不符。2018年3月7日，答辩人与原告签订全程独家策划销售代理合同，该合同主要约定原告独家全程代理销售，答辩人按约定支付销售代理佣金，房地产销售全程包括销售权的，销售策划、营销方案的制定、广告宣传、媒体推广、销售中对客户的接待、咨询、打印、销售合同的谈判，签订购房款的收取，销售合同备案，按揭客户的按揭办理等并非仅仅是房屋销售合同的签订，从2018年3月7日签订合同后，原告虽对广告对宣传推广和销售工作做了部分工作。但是原告诉称的严格按合同约定履行自身的义务没有做到。案涉项目总计90套房屋，后调整为91套。2017年9月底销售了75套房屋，其中5套抵债房，另有16套房屋至今都没销售。二、原告在代理销售中存在严重的违约行为，一是原告未经答辩人同意在印制的宣传图片、广告中使用存在对购房人夸张宣传，二是未按约时间完成全部销售任务，至今仍有16套房屋未出售；三是合同约定“独家”“全程”销售代理，房屋既未销售完毕、大量工作未完成撤走全部销售人员、带走商品房销售合同及客户资料。三、原告称下欠佣金1428141元不实。原告将4600元／㎡以上部分均作为溢价计算佣金错误，应按5100元／㎡以上部分作为溢价计算。2018年5月用于土地出让价格大幅提高、建筑的钢材、水泥、砂石等价格上涨，导致房屋销售价格提高到5400元／㎡左右，双方签订合同定的基价的客观情况已发生了巨大贬低，依据情势变更的法律理念，2018年3月的土地出让价格和2018年11月的土地出让价格差异部分500元／㎡不是基于原告的工作行为因其的房屋销售价格提升，故该部分不能计算为溢价，溢价金额为1777856元，溢价佣金为533356元；已签订合同、收取首付款，但未办理按揭的11套房屋不能计算佣金；原告没有收回全部销售房款，故只能按2%计算基础佣金。四、被告按照约定支付了830000元佣金，没有违约行为。原告应获得的佣金为1308155元，按2%计算部门为77万余元，因双方对溢价部门一直在协商，未达成一致，原告已支付830000元。被告下欠佣金为4708156元，原告擅自解除合同，有大量工作没有完成，下欠部分不应支付，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告辰信房地产公司提出诉讼请求：1.反诉被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失415702元；2.案件收费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原、被告于2018年3月7日签订《全程独家策划销售代理合同》，合同主要约定：反诉被告对反诉原告开发的位于通川区复兴镇“福源山水”房地产住宅部分进行全程独家销售代理；按总价2.5%支付代理销售佣金；在项目商品房预售许可证颁发之后6个月完成销售任务的80%，8个月内销售完成全部住宅部分房屋。2018年11月7日反诉原告取得商品房预售许可证，反诉被告开始销售，完成了部分销售任务。2019年9月25日反诉被告突然撤走全部销售人员、带走已销售的客户签订的合同及客户所有资料，同月28日向反诉原告发出“书面通知函”，单方决定解除双方签订的销售代理合同。按合同约定，反诉被告应在2019年6月7日销售全部住宅部分的房屋，但至今仍有16套、销售定价为9390838元的住宅没有销售，已签订合同的杨友燕等11套住房没有办理备案登记、按揭手续和文书、没有收回部分销售款、客户资金亦没有收集，该部分未收的销售款为3400000元。反诉被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，从2019年6月7日起至2019年12月21日的资金利息（按年利率6%）计算415702元。请求人民法院判如所请。 反诉被告三人行经纪公司辩称，第一、反诉原告的诉请应当全部驳回，从2018年3月7日形成合同关系以来，按照合同约定，反诉原告在履行期间共计有16次应当支付佣金的时间点，反诉原告支付过程中均未按照合同约定期限支付，如果按照合同来算，从2018年12月3日起到现在共有16次违约行为；第二，反诉原告取得预售房商品房预售许可证之后，按照由反诉被告完成售房签约的合同份数，反诉被告履行的合同义务完全达到了合同约定，不存在违反合同义务的相关情形；第三，按照合同约定，房屋的销售应当以客户签订商品房销售合同并支付首期房款就视为完成销售任务，这是合同第六条中明确约定，基于该约定，反诉原告应当按照房屋签约的套数和支付首期房款的金额向反诉被告支付相应佣金；第四，反诉被告于2019年9月25日函告反诉原告解除合同理由是因为反诉原告履行合同中未按照合同约定时间支付佣金前后违约次数达到16次，佣金不予支付，反诉被告是项目的独家销售代理，导致反诉被告无法进行项目的销售运营，根据合同法相关规定，反诉原告的16次违约行为已经导致了合同设立的目的无法实现，因此在这种情形之下，反诉被告发函告知解除合同，符合合同法的规定和本案履行合同的客观情况。 本院依法组织双方当事人进行了举证质证并记录在卷，对当事人无争议的证据本院予以确认，对当事人有争议的证据本院予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）三人行经纪公司系经核准登记从事房地产中介服务、建筑装修装饰工程、企业管理咨询服务、项目的策划服务于公关服务的有限责任公司。被告（反诉原告）辰信房地产公司系经核准登记从事房地产开发经营、房地产中介服务的有限责任公司。2018年3月7日，辰信房地产公司（合同甲方）与三人行经纪公司（合同乙方）签订《福源山水楼盘住宅部分全程独家策划销售代理合同》，合同约定：三、有关物业及合作事宜辰信房地产公司委托三人行经纪公司全程独家策划销售代理服务事宜，委托代理销售住宅90套，面积约8500平方米；四、服务期限乙方必须在甲方拿到商品房预售证之日起6个月内完成住宅部分80%销售任务，并在8个月内完成住宅部分全部销售任务。五、销售代理佣金1.甲、乙双方商议一致同意按照4600元／平米（建筑面积）为基价，每成交一套甲方支付乙方成交总价的2.5%作为销售代理费用。2.该基础价格为甲方提供可供销售住宅房源基价（不含抵账房源），甲方不再提高基价。3.成交单价高于4600元／平米（建筑面积）超额部分乙方提30%作为溢价部分提成。六、销售代理界定、佣金支付时间和方式1.完成销售的界定（1）房屋的销售以套为出售单位。客户签署商品房买卖合同并支付了首期房价款，该房屋视为完成销售。（2）…（3）机房推荐购房视为乙方销售代理，抵账房源甲方按照合同总价1%支付乙方作为销售代理费用。2.佣金支付时间和方式（1）按揭客户交清首付款签订商品房买卖合同后甲方次月5日前支付乙方该套房屋总价的2%，按揭放款后次月5日前支付乙方该套房屋溢价部门的30%.（2）分期客户缴清首期款签订商品房买卖合同后次月5日前结清该套房屋拥挤的2%（3）一次性客户到款签订商品房买卖合同后次月5日前结算该套房屋总价的2%佣金及提成。（4）抵账客户佣金分三个月支付…3.任务指标及风险保证（1）机房取得预售证之日起，6个月内完成全部住宅销售任务的80%，8个月内完成全部住宅销售任务（客户签约），在按约定完成销售任务后5个月内完成所有销售回款作为任务指标完成条件。（2）所有正常销售房源甲方预留总价的0.5%作为风险保证金，完成所有销售回款后次月5日前给乙方结清，如未完成，甲方预留的0.5%不再支付乙方。七、甲、乙双方责任甲方责任1.甲方应向乙方提供以下文件和资料2.甲方承担售楼部房租、沙盘模型、水电费用，并承担售楼部装修费用4万元。乙方责任1.乙方对项目的销售项目进行总体营销策划及工作进度表2.负责销售团队的组建和培训及客户的成交；3.乙方负责客户资源的挖掘；4.乙方负责派驻本案销售人员的工资、奖金、餐费、住宿；5.负责成交客户资料的收集和按揭办理……九、合同生效2.本合同经双方代表签字盖章后即生效，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同，本合同有效期内，如有增减之条款，均应双方书面同意后始生效。 2018年11月7日，辰信房地产公司取得“福源山水”项目住宅部分的预售许可证。截止2019年9月17日，三人行经纪公司共计销售75套房屋，2018年11月7日2019年3月25日期间销售65套房屋（包含辰信房地产公司抵账销售的5套房屋，销售总价为2574600元），2019年6月27日、7月16日各销售一套，2019年8月至9月销售8套住房。剔除辰信房地产公司抵账的5套房屋外，其面积为98.89㎡的房屋共计30套、面积为91㎡的12套、面积为113.43㎡的15套、面积为101.56㎡的13套。三人行经纪公司未为李韬等11户购房户办理备案登记、按揭贷款手续，共计有3400000元售房款未能收回。11套房屋中98.89㎡的4套、91㎡的1套、113.43㎡的4套、101.56㎡的2套。已售房屋单价均超出了4600元／平米，审理中双方对除去李韬等11户购房户外可计算溢价佣金的59套房屋的成交单价、总价、面积无异议，双方仅对溢价金额有异议，辰信房地产公司主张应按5100元／平米为基价，溢价金额为1777856元，三人行公司主张按4600元／平米为基价，溢价金额为4746376元。 辰信房地产公司于2018年12月3日向三人行支付佣金30000元、2019年1月30日支付佣金100000元、2019年4月1日支付佣金100000元、2019年4月30日支付50000元、2019年6月5日支付150000元、2019年8月1日支付20000元、2019年8月5日支付30000元、2019年9月10日支付30000元、2019年9月23日支付50000元，共计830000元。 2019年9月26日，三人行公司函告辰信房地产公司称，因合作期间辰信房地产公司未按照双方签订《福源山水》楼盘住宅部门全程独家策划销售代理合同的约定支付佣金提成和溢价快，现已严重逾期，我公司决定在2019年10月1日终止合同，停止合作及所有工作。2019年9月29日，辰信房地产公司回复三人行公司称：1、贵我双方签订《独家策划销售代理合同》现尚未履行完毕，贵公司单方解除合同的行为不符合合同约定，亦不具有法律效力。2.贵公司在以前的合同履行中没有按照合同约定进行全面履行，给我公司造成了较大损失，若贵公司现一意孤行单方解除合同，所造成的损失均应由贵公司负担。三人行经纪公司撤走了全部销售人员，并带走了已签订的75份商品房买卖合同及客户资料。至今仍有16套房屋未销售，房屋销售定价总计为9390838元。现双方均表示不愿意继续履行合同。 同时查明，辰信房地产公司还应向三人行公司支付售楼部装修费40000元、工地围挡费用6000元。 本院认为，辰信公司与三人行公司签订《福源山水楼盘住宅部分全程独家策划销售代理合同》（以下简称合同）系双方真实意思，内容未违反法律规定，合同有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当全面履行自己的义务。 1、对于双方争议的未办理备案登记、按揭的11套房屋能否主张佣金。辰信房地产公司辩称的有11套房屋未能办理备案登记及按揭手续，因此不应支付11套房屋的销售佣金的意见，按照合同约定客户签署商品房买卖合同并支付了首期房价款，该房屋视为完成销售。11套房屋虽未办理备案登记但已经完成销售，三人行经纪公司可以主张销售11套房屋的佣金。但根据双方约定，三人行经纪公司未能完成所有销售回款，仅能按照成交总价的2%的销售代理费用。 2.双方争议的按成交总价的2.5%计算销售代理费用中成交总价的理解。三人行公司主张应按实际成交总价的2.5%计算费用，辰信公司主张应按照4600元／平米为基价计算成交总价的2.5%作为销售代理费用。双方在合同中约定按照4600元／平米为基价，每成交一套支付成交总结的2.5%作为销售代理费用，同时还约定了成交单价高于4600元／平米的超额部分30%作为溢价部分提成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条有第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，结合合同条款、交易习惯以及双方当事人订立合同的目的，对双方的约定应当理解为4600元／平米为基价，按2.5%支付基础销售代理费用，超出4600元／平米的部分提取30%作为溢价销售提成。若按三人行经纪公司的主张，按实际成交总价2.5%支付销售代理费用，超出4600元／平米的部分按30%支付溢价提成，则重复计算，显然不符合双方订立合同的本意，也不符合交易习惯，本院对三人行公司的主张不予支持。 3.双方争议的计算溢价部门的基础价格的问题。三人行公司主张超出4600元／平米的部分为溢价部分，而辰信公司主张随客观情况发生变化应当适用情势变更法理将超出5100元／平米的部分作为溢价部分。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同基础动摇或丧失，若继承维持合同会显示公平，因此允许变更合同内容或者解除合同的原则。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，双方签订合同后的建筑成本提高、房地产市场行情上涨的情况并非属于无法预见、非不可抗力造成的重大变化，双方签订合同时房地产市场态势发展良好，建筑成本提高、房地产市场行情均属于可以预见的商业风险，因此本案不能适用情势变更原则。本院对辰信房地产公司的意见不予支持，应当按照4600元／平米为基础计算溢价部门。 4.双方是否存在违约情形，若构成违约应如何承担违约责任。三人行经纪公司的主要合同义务为销售房屋及办理备案登记、按揭手续，辰信房地产公司的主要合同义务为支付销售代理费用、提成。合同约定三人行公司应当在取得预售许可证之后6个月内完成80%的销售任务，8个月内完成全部销售任务，并在销售完成后5个月内完成回款。三人行经纪公司应在在2019年5月7日前应销售72套房屋，2019年7月7日前销售90套房屋。三人行经纪公司至今尚余16套房屋未销售，已售房屋中3400000元售房款未能回款，其行为已经构成违约。双方约定“所有正常销售房源甲方预留总价的0.5%作为风险保证金，完成所有销售回款后次月5日前给乙方结清，如未完成，甲方预留的0.5%不再支付乙方”的内容系针对未能完成已售房屋回款的违约责任，并非未能销售全部房屋的违约责任，因此三人行经纪公司不能主张预留的0.5%的风险保证金。三人行公司辩称的因辰信房地产公司的逾期付款行为导致其无法履行合同因此其无法正常完成销售任务，不应承担违约责任。合同中明确了三人行经纪公司应承担的责任，其应当如约完成销售任务、销售人员的待遇等责任，因此其辩称意见不能成立。双方虽未约定未能完成全部销售任务的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，三人行经纪公司应当承担未能全部销售房屋给对方造成的损失的法律责任。辰信房地产公司主张从应完成全部销售任务之日起至2019年12月21日至按未销售房屋价计算资金利息的主张符合法律规定，但其主张按年利率6%计算于法无据，利息应按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经取消中国人民银行基准利率这一标准，并授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。因此，从2019年8月20日起应当按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。2019年8月20日之前适用的中国人民银行公布的一年及以下的贷款利率为4.35%，目前全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为4.15%。因此2019年7月8日至2019年8月19日（43天）按年利率4.35%计算、2019年8月20日至2019年12月21日（123天）按年利率4.15%计算利息。 辰信房地产公司未能按期支付销售代理费用及提成亦违反合同约定，亦构成违约，其亦应当承担相应的违约责任。合同虽未明确约定，但根据上述法律规定，三人行公司主张从起诉之日起计算利息的诉求符合法律规定，利息标准应当按照年利率4.15%计算。 5.合同的解除问题。现双方均不愿意继续履行合同，本院对此予以确认，解除双方订立的合同。三人行公司主张的因辰信房地产公司的屡次出现违约行为，其只有解除合同。辰信房地产公司并未以其行为表示不履行合同主要义务，其虽迟延履行，但三人行经纪公司并无证据证明其催告后在合理期限内仍未履行，且辰信公司于2019年9月仍支付了80000元的销售代理费用，并非不能实现合同目的。因此，三人行经纪公司单方解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除权的行使条件。 综上，辰信房地产公司应当向三人行经纪公司支付75套房屋的销售代理费用为677145.56元〔（98.89㎡×30套+91㎡×12套+113.43㎡×15套+101.56㎡×13套）×4600元／㎡×2%+2574600元×1%〕，应支付59套房屋的溢价提成为1423912.8元（4746376元×30%），应支付装修费40000元、工地围挡费用6000元，总计应支付2147058.36元，扣除已支付的830000元，还应支付1317058.36元，并从2019年11月1日起按照年利率4.15%计算利息。三人行经纪公司应当向辰信房地产经纪公司支付利息损失为179455.06元（9390838元×4.35%÷365天×43天＋9390838元×4.15%÷365天×123天）。 综上所述，为维护合同的严肃性及正常交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共同和民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司签订《福源山水楼盘住宅部分全程独家策划销售代理合同》于2019年12月31日解除； 二、被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司向原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司支付销售代理佣金1317058.36元及利息（从2019年11月1日起按照年利率4.15%计算至实际付款之日止）； 三、原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司支付被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司赔偿损失费用179455.06元； 四、上列第二项、第三项判决金额相互抵扣后，被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司应向原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司支付销售代理佣金1137603.3元及利息，截止2019年12月31日的利息为9134.61元（1317058.36元×4.15%÷365天×61天），2020年1月1日起至实际付清之日止的利息以1137603.3为基数按照年利率4.15%计算。该款于本判决生效后十日内付清。 五、驳回原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从确定的给付期限届满之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17653元，减半收取8826.5元，保全费5000元，反诉案件受理费3678元，共计17504.5元，由原告（反诉被告）四川三人行房地产经纪有限公司负担2800元，被告（反诉原告）达州市辰信房地产开发有限公司负担14704.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  黄娟 二〇一九年十二月三十一日 书记员  周密