江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初98号原告：苏州合泰电气成套设备有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路，统一社会信用代码9132058374870346XQ。法定代表人：王乐天，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玉萍，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：昆山宝泰万家货物运输有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳路1号财富湾商务广场5号楼903室，统一社会信用代码91320583761004364K。法定代表人：周建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊霞，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈露，江苏瀛元律师事务所律师。原告苏州合泰电气成套设备有限公司与被告昆山宝泰万家货物运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，由审判员鲍丽娟独任审理，于2019年1月30日第一次公开开庭进行了审理，原告苏州合泰电气成套设备有限公司委托诉讼代理人刘思颖、被告昆山宝泰万家货物运输有限公司委托诉讼代理人李俊霞、沈露到庭参加诉讼，后由于案情复杂转为普通程序进行审理，由审判员鲍丽娟、人民陪审员杨建红、周文忠组成合议庭，由审判员鲍丽娟担任审判长，于2019年8月1日第二次公开开庭进行审理，原告苏州合泰电气成套设备有限公司委托诉讼代理人沈玉萍、被告昆山宝泰万家货物运输有限公司委托诉讼代理人李俊霞、沈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州合泰电气成套设备有限公司（以下简称合泰公司）向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间于2015年2月5日签订的《租赁协议》解除；二、判令被告立即搬离位于江苏省昆山市2号厂房；三、判令被告支付原告拖欠的租金22万元以及违约金36667元，共计256667元；四、判令被告支付自合同解除次日起至实际搬离之日止的厂房占用使用费（参照租金标准44万元每年）；五、判令本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求：一、判令确认原被告之间签订的租赁协议于2018年11月8日解除；2、要求被告支付自2018年10月1日起至2018年11月8日止的厂房租金，及2018年11月9日起至2019年5月16日的厂房占有使用费（参照租金标准）；3、要求被告支付违约金36667元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，原告合泰公司与被告宝泰公司于2015年2月5日签订了《租赁协议》，约定由原告合泰公司将其所有的位于江苏省昆山市X号、X号厂房出租给被告宝泰公司使用。租赁期限为5年，即2015年3月1日至2020年2月30日。租金支付方式为每半年支付一次，并需提前30日支付。现因被告宝泰公司逾期支付厂房租金已远超壹个月，根据《租赁协议》十二条第一款的约定，原告合泰公司有权终止协议，并追究被告宝泰公司的违约责任。故原被告之间签订的《租赁协议》已解除，被告宝泰公司应当立即从涉案厂房搬离，并支付拖欠的租金22万元及违约金36667元。虽然经原告合泰公司多次催促，但是被告宝泰公司至今不仅仍然占用涉案厂房，拒绝搬离，也未向原告合泰公司支付拖欠的厂房租金及违约金。为维护自己的合法权益，诉至贵院。被告昆山宝泰万家货物运输有限公司（以下简称宝泰公司）辩称，一、答辩人租金支付至2018年9月底，但承租的厂房的在2018年7月18日起，宝泰公司承租的X号、X号厂房对应的配电箱被昆山市公安消防大队张贴封条，且至今仍被查封，厂房一直处于无法正常使用的状态，此时合泰公司已违反合同约定“甲方交付厂房时，保证水、电畅通”，答辩人享有抗辩权，在厂房未能正常使用的情况下，答辩人有权暂停支付租金。因此，本案答辩人不存在拖欠租金的事实，合泰公司以答辩人未按合同约定支付租金为由，解除合同，没有事实依据，合同应当继续履行。宝泰公司缴纳的2018年7月18日至9月30日租金应从厂房正常供电起顺延。对于合泰公司原因断电造成的停业仓储损失、装修损失、提前搬离损失及违约金等已在另案(2018)苏0583民初20742号中主张。经审理查明，2015年2月5日，被告昆山宝泰万家货物运输有限公司（乙方）与原告苏州合泰电气成套设备有限公司（甲方）签订《租赁协议》一份，约定由乙方承租甲方的位于昆山市苏州合泰电气成套设备有限公司权属X号、X号厂房，建筑面积约5740平方米出租给乙方使用。北门门卫、配电房和其他承租方合伙使用。乙方必须在国家有关规定下合法生产经营，遵纪守法、确保生产经营安全，消防安全和环境安全，如出现以上相关问题由乙方承担全部责任。双方约定每年租金1030000元（不含税，合同生效后由承租方向有关部门交纳税金）。租赁期间为2015年3月1日至2020年2月30日，租赁期为五年。乙方在签署正式协议时，需向甲方支付定金50000元，嗣后该笔定金作租房押金（租赁期满退还乙方）。房租为每半年一次性支付，并需提早三十天支付。甲方交付厂房时，保证水、电通畅，厂房验收通过。承租期间，乙方必须按协议规定用途使用租赁物，不得擅自改变租赁物的结构，不得安装或使用行车，保护租赁物的完好。公共场地不可搭建违章建筑。乙方在承租期间未经甲方书面同意，乙方不得转租，否则甲方有权终止协议，收回租赁物，并追究乙方的违约责任。五年租赁期满，乙方应提前三个月以书面通知甲方是否愿意继续承租。如果政府需要拆迁厂房或遇到不可抗拒的因素，双方协商提前终止合同。合同所约定的双方责任，双方均应按期履行。逾期一个月不履行者，无过失方有权终止协议，并追究对方责任。过失方并须支付对方一个月租金作为违约金。承租期间，单方擅自终止协议，应支付对方一个月租金作为违约金。期满后，因乙方违约使用租赁物而造成损坏的，影响甲方正常使用，乙方除负责修复外，还应支付修复期间租金。乙方不能拆卸已装修厂房，若拆卸必须恢复厂房租赁前原状。合同签订后原告依约将涉案厂房交付被告使用。另查明，2018年12月20日，江苏省张家港市人民法院作出（2018）苏0582行初309号行政裁定书，该行政裁定书中载明，“2018年上半年，昆山市陆家镇开展散乱污企业专项整治工作和331整治火灾隐患百日专项行动。2018年7月6日，昆山市陆家镇安全生产委员会向合泰公司发出行政告知书，告知。合泰公司存在以下违法行为：1、存在违章搭建；2、消防设施缺失，消防通道堵塞；3、未办理环评手续；4、厂房使用与实际不符。2018年7月18日，昆山消防大队在配电房张贴封条，2018年8月1日，昆山市市场监督管理局在配电房张贴封条。2018年7月19日，昆山市公安局陆家派出所对宝泰公司发出责令改正通知，内容为：你单位存在以下问题：……（13）其他消防安全违法行为和火灾隐患：改变使用性质，生产车间做仓库使用，限一周搬离。2018年8月1日，昆山消防大队对宝泰公司作消防监督检查。查明存在场所使用可燃易燃材料装修，并向宝泰公司发出《责令限期改正通知书》，要求于2018年8月30日前改正。当日并作出苏昆公消封字（2018）第0835号《临时查封决定书》，查封范围为宝泰公司整体，查封方法为对宝泰公司配电房贴封条。”且该裁定书明确了“本案中昆山消防大队于2018年7月18日张贴了封条采取了查封措施，但是否是针对被告宝泰公司进行的，对此，双方有争议。被告认为是针对被告的，而昆山消防大队认为是针对出租方合泰公司的。对此，本院认为被告认为2018年7月18日张贴的封条是针对被告的依据不足。”该裁定书认定了宝泰公司不具备该行政诉讼的作为原告的诉讼主体资格。2019年1月28日，昆山市陆家镇安全生产委员会出具《关于昆山宝泰万家公司整治工作情况说明》，其中载明：2018年7月18日下午，联合执法组对合泰电器进行现场检查，发现仍存在生产性厂房用作物流仓储使用的违法行为，根据相关规定，7月18日下午采取了行政停电措施。后租客宝泰万家物流公司向联合执法组申请复电，联合执法组方知晓合泰电器X号、X号厂房租赁给宝泰万家物流公司，存在安全隐患亦为宝泰万家物流公司使用过程中造成。7月19日上午由派出所开具了责令整改通知书并给与复电整改，限期一周内搬离，并由法人签字承诺后予以复电。2018年7月30日，联合执法组现场核查整改落实情况时，发现宝泰万家物流公司并未整改且表示拒绝整改；8月1日，联合执法组对公司复查时发现仅部分货架无货物并存在继续将货物运入的经营现象，当即再次采取行政停电措施。8月6日宝泰万家物流公司向联合执法组递交书面复电申请，要求复电三天（8月7日-10日）进行搬离，联合执法组予以临时复电。2018年8月22日，执法组进行现场检查，发现仍未搬离，当即又采取行政停电措施。另查明，2018年8月6日，甲方苏州合泰电气成套设备有限公司与乙方昆山宝泰万家货物运输有限公司签订《协议书》一份，约定：苏州合泰电气成套设备有限公司与昆山宝泰万家货物运输有限公司，在2015年2月5日签订的合同：先终止合同中一幢X号楼3300平方米的厂房。具体情况如下：1、退还已收X号楼2018年8月1日--2018年9月30日租金99000元。2、收X号楼开税票金30050元。另查明，2018年11月7日，原告公司委托律师向被告公司发出律师函，其中载明现因贵公司逾期支付厂房租金已远超一个月，根据租赁协议约定，合泰公司有权终止协议，并追究贵公司的违约责任。故合泰公司现决定解除与贵司签订的租赁协议，贵司应当在租赁协议解除后立即从位于江苏省昆山市2号厂房搬离，并支付拖欠的租金及赔偿违约金36667元。2018年11月8日，该律师函被签收。另查明，庭审中，原被告一致认可，X号厂房的租金为每年590000元，X号厂房的租金为每年440000元，关于租金的支付情况为3号厂房租金已结算完毕，X号厂房的租金支付至2018年9月30日。2019年4月23日，被告宝泰公司向原告合泰公司以快递邮件的形式发出《通知函》，载明：2015年2月5日，我司与贵司签订了《租赁协议》，我司承租贵司昆山市X号、X号厂房。租赁期限为2015年3月1日至2020年2月30日。合同签订后，我司一直按约履行《租赁协议》义务，但2018年7月，因贵司原因导致我司承租的厂房被昆山消防大队断电无法正常使用。考虑到减少贵司损失，在贵司口头承诺赔偿的情况下，我司于2018年8月6日同意解除X号厂房的租赁，但贵司一直未给予赔偿。经我司多次要求，至今贵司一直无法解决用电问题，导致我司仍无法使用承租的X号厂房。为避免双方损失进一步扩大，我司已于2019年4月22日搬离X号厂房。因贵司原因断电造成的损失，因由贵司赔偿。庆贵司于收到本通知3日内前往我司交接X号厂房钥匙。2019年4月25日，该邮件被签收，庭审中原告陈述被告实际2019年5月搬离但并未提供相应证据予以证明。另查明，被告因涉案房屋租赁纠纷于2018年11月20日至本院起诉本案原告，要求：一、判令被告向原告支付违约金100386元；二、判令被告赔偿原告停业仓储损失1962200元；三、判令被告赔偿原告装修损失412000元；四、判令被告赔偿原告提前搬离损失148000元；五、判令被告退还原告2018年7月至2018年9月已支付未使用的租金110000元；六、判令被告退还原告押金50000元；本院于2019年11月11日作出（2018）苏0583民初20742号民事判决书，判决书载明，双方在合同无法继续履行中承担的责任比例为宝泰公司承担40%的责任，合泰公司承担60%的责任，关于宝泰公司2018年7月至2018年9月已付的租金，关于3号厂房双方已明确租金已结算完毕，关于X号厂房，宝泰公司主张因2018年7月涉案房屋无法正常使用110000元的退回，合泰公司应承担66000元。以上证据由租赁协议、查封照片、搬迁服务协议、律师函、签收记录、协议书、短信截图、行政裁定书、情况说明、通知函、签收单等及原、被告在庭审陈述等证据予以证实。本院认为，2015年2月5日，原告苏州合泰电气成套设备有限公司与被告昆山宝泰万家货物运输有限公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，双方应依据合同约定各自履行相应义务。本案房屋租赁合同包括昆山市X号厂房的租赁以及X号厂房的租赁，（2018）苏0582行初309号行政裁定书及昆山市陆家镇安全生产委员会出具《关于昆山宝泰万家公司整治工作情况说明》中可以看出，涉案房屋存在以下问题：1、存在违章搭建；2、消防设施缺失，消防通道堵塞；3、未办理环评手续；4、厂房使用与实际不符。根据上述行政裁定书、情况说明，涉案房屋无法继续使用,涉案合同已无法继续履行，故涉案合同予以解除，被告也于2019年4月22日办理涉案厂房，故本院支持2018年10月1日至2019年4月22日的租金。合同无法继续履行既有原告的原因，也有被告的原因，鉴于原被告双方租赁合同中并未明确约定涉案房屋的使用用途，双方在合同无法继续履行中承担的责任比例为本案被告承担40%的责任，原告承担60%的责任。2018年10月1日至2019年4月22日的租金，根据协议约定该期间租金为245917.81元（440000元÷365日×204日），因涉案房屋无法正常使用，但系因双方原因造成，故被告应支付原告租金98367.12元（245917.81元×40%）。因本案涉案合同无法继续履行，并非被告对原告的违约，而系原被告双方因安全生产等检查不通过而导致的涉案房屋无法继续由被告使用，故违约金不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条之规定，判决如下：一、原告苏州合泰电气成套设备有限公司与被告昆山宝泰万家货物运输有限公司于2015年2月5日签订的《租赁协议》予以解除；二、被告昆山宝泰万家货物运输有限公司支付原告苏州合泰电气成套设备有限公司租金98367.12元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告苏州合泰电气成套设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由原告承担3154元,由被告负担1996元。该费用原告已交纳至本院，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后十日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十二月十一日书 记 员  赵亚萍