甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终642号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司庆阳分行，住所地甘肃省庆阳市西峰区北大街27号。负责人：张振峰，该行副行长。委托诉讼代理人：黄国义，甘肃西成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庆阳市西峰瑞信村镇银行股份有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区岐黄大道南段瑞信大厦。法定代表人：米吉锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志旭，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文瑞，甘肃金城律师事务所律师。原审被告：镇原县杉城木制品厂，住所地甘肃省庆阳市镇原县金龙工业集中区。法定代表人：安会叶，该厂董事长。委托诉讼代理人：田乾言，该厂工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司庆阳分行（以下简称建行庆阳分行）因与被上诉人庆阳市西峰瑞信村镇银行股份有限公司（以下简称瑞信银行）、原审被告镇原县杉城木制品厂案外人执行异议之诉一案，不服庆阳市中级人民法院（2019）甘10民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。建行庆阳分行的委托诉讼代理人黄国义，瑞信银行的委托诉讼代理人杨志旭、魏文瑞，镇原县杉城木制品厂的委托诉讼代理人田乾言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行庆阳分行上诉请求：1.依法撤销庆阳中院(2019)甘10民初9号民事判决第一项；2.驳回瑞信银行不得执行银河公司所有的坐落于庆阳市西峰区世纪大道西侧岐黄大道46号(周天国际酒店)6层601号、8层801号建筑总面积1700.94平方米的房产，并解除对该房产查封的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由瑞信银行承担。事实与理由：一、根据庆阳市房地产交易与权属登记管理中心于2015年3月20日颁发的庆市房他证西峰区字第2014026：6号《房屋他项权证》，抵押权人建行庆阳分行对抵押人银河公司所有的坐落于庆阳市西峰区世纪大道西侧岐黄大道46号(周天国际酒店)6层601号、8层801号项下建筑总面积1700.94平方米的房产享有抵押权，完全有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。但一审判决却以瑞信银行享有请求银河公司履行《办公楼购买合同》，办理上述房产过户登记手续的债权请求权排除了建行庆阳分行对上述房产行使抵押权的物权请求权，违背了《中华人民共和国物权法》关于不动产登记的规定，损害了不动产登记的公示、公信的法律效力。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第二十八条适用的前提条件是在“金钱债权执行中”，虽然建行庆阳分行申请执行借款人镇原县杉城木制品厂是行使金钱债权的请求权，但建行庆阳分行申请执行抵押人银河公司抵押的上述房产则是行使抵押权的物权请求权，并不是债权请求权，根本不属于金钱债权的执行。其次，《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的仅是人民法院查封之前的情形，根本没有规定抵押之前的情形，故本案无法适用此规定。最后，瑞信银行仅符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一具体条件，其它三项具体条件均不符合。《办公楼购买合同》约定瑞信银行应当在2012年6月底前付清全部购房款后再办理过户登记手续，但瑞信银行直到2015年6月18日才向银河公司支付了四百多万元购房款，在2015年3月20日，银河公司给建行庆阳分行抵押上述房产时，瑞信银行尚未付清购房款，更没有办理过户登记手续，上述房产也由银河公司及其关联公司占有使用，没有办理过户登记的原因是瑞信银行逾期三年才付清购房款，其责任在瑞信银行。三、一审判决没有查清银河公司没有将上述房产过户给瑞信银行的原因是瑞信银行没有付清购房款。其次，一审判决没有查清在2015年3月20日银河公司用上述房产抵押登记之时上述房产由银河公司及其关联公司占有、使用的事实；也没有查清瑞信银行将涉案房产反租给银河公司的租赁合同是否支付租金、是否实际履行。再次，一审判决没有查清银河公司没有将上述房产过户登记到瑞信银行名下，是因瑞信银行严重违约所导致，银河公司无意继续履行六层、八层房产过户的义务。最后，一审判决认为建行庆阳分行、瑞信银行同为当地金融机构，建行庆阳分行应对瑞信银行购买涉案房产有所了解，这纯属一审判决主观臆测，毫无证据支持。四、一审判决审理程序不当，没有通知证人出庭作证，没有通知建行庆阳分行参加现场勘察，没有将其调取的对瑞信银行不利的证据提交建行庆阳分行进行质证。首先，一审法院出示了证人李某李某的询问笔录，但却没有通知李某李某出庭作证，接受双方当事人的询问、质证，明显违反证人应当出庭作证的规定。其次，一审法院在现场勘查过程中仅通知瑞信银行参加了现场勘查活动，但没有通知建行庆阳分行参加现场勘查。最后，一审法院调取了瑞信银行诉银河公司房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录、银河公司的答辩状等诉讼材料，但仅将庭审笔录交给建行庆阳分行进行质证，却没有将银河公司的答辩状提交建行庆阳分行质证。而银河公司的答辩状载明：银河公司要求瑞信银行支付拖欠的购房款、违约金，并要求瑞信银行赔偿因逾期付款给其造成的损失，房产没有过户完全是因瑞信银行拖延付款所致。瑞信银行答辩称：一、抵押权人对抵押物优先受偿权的实现，需以抵押人对抵押物享有处分权为前提。本案中，银河公司于2010年将涉案房屋出售给了我方，并于2011年向我方交付使用。但从建行庆阳分行与我方同作为当地金融机构，且从我方于2011年3月15日举办的办公大楼落成典礼派人出席情况来看，建行庆阳分行对我方于2011年购买涉案房屋这一事实在办理上述房屋抵押前应当知晓，同时，银河公司在办理该笔抵押时明确告知建行庆阳分行该房屋已出售给我方，但暂时未办理过户登记这一事实。在此情形下，建行庆阳分行作为专业金融机构，更应当对抵押财产进行充分的现场调查，但本案建行庆阳分行并未提交证据证明其对涉案房屋进行了审慎调查，更未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。据此，我方认为，银河公司向建行庆阳分行抵押上述房屋时已对抵押房屋无处分权，故建行庆阳分行对涉案房屋不享有合法抵押权。即使根据《执行异议和复议案件的规定》第十七条之规定，我方支付了涉案房屋全部款项，并在人民法院查封之前占有涉案房屋。涉案房屋在交付瑞信银行之后因原所有权人银河公司上述多种原因导致最终无法再办理过户登记，未办理过户登记不属于瑞信银行的过错。二、关于原判适用《执行异议和复议案件的规定》第二十八条的问题。1.本案属于金钱债权执行情形。首先，庆阳中院(2016)甘10执135号之一执行裁定书执行的是建行庆阳分行与镇原县杉城木制品厂借款合同纠纷一案。由此表明，本案所涉及的全部执行过程及执行行为均是基于以上借款合同纠纷展开。其次，根据抵押权的从属性可知，抵押权不得与债权分离而单独存在。2.根据以上二十八条规定，第一，人民法院查封涉案房屋的时间为2018年6月7日，但我方与银河公司早在2010年9月14日就该房屋签订了买卖合同，即涉案房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；第二，根据(2018)甘10民初135号庭审笔录证实，银河公司2011年已将涉案房屋向我方交付，即我方在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；第三，根据我方向一审法院提交的证据证明，我方已向银河公司支付了全部购房款；第四，根据我方一审提交的2012年12月6日要求银河公司办理过户的函件可证实，我方在涉案房屋抵押和查封之前一直积极要求银河公司办理过户手续，同时银河公司2015年5月10日的股东会决议表明，银河公司在将涉案房屋抵押后也表现出为我方办理过户手续这一愿望。由此可知，涉案房屋未办理过户手续并非我方原因导致。镇原县杉城木制品厂述称，办理抵押的事情我知道，后面的事情我一概不清楚。瑞信银行向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行庆阳市西峰区世纪大道西侧岐黄大道46号（周天国际酒店）6层601号、8层801号房产，并解除对该房产的司法查封。2.依法确认上述房产归瑞信银行所有。一审法院认定事实：2015年3月25日，建行庆阳分行与镇原县杉城木制品厂签订人民币流动资金贷款合同，向后者提供1500万元贷款，期限12个月。同日签订《保证合同》，由田乾言、安会叶、杜志贤、高启花承担连带责任保证。并于同日签订《抵押合同》，用银河公司名下位于庆阳市西峰区岐黄大道（周天国际酒店）6层601号（建筑面积850.47平方米）、8层801号（建筑面积850.47平方米）两处钢结构房产，及李广升名下位于庆阳市西峰区北大街310号自建1幢第6层钢混结构商业用房（建筑面积295.43平方米）进行抵押，并办理了抵押登记。4月30日庆阳市西峰公证处出具（2015）西公内字第1407号具有强制执行效力的债权文书公证书，对以上贷款合同、抵押合同、保证合同赋予强制执行效力。2016年8月3日，庆阳市西峰公证处出具（2016）西公内字第3231号执行证书。因镇原县杉城木制品厂未能按期清偿债务，建行庆阳分行申请强制执行该执行证书，一审法院于2018年6月7日作出（2016）甘10执135号之一执行裁定书，裁定：对甘肃银河商贸集团有限公司所有的庆阳市西峰区世纪大道西侧岐黄大道46号（周天国际酒店）6层601号、8层801号建筑总面积1700.94平方米的房产予以查封。…查封期限为三年。瑞信银行于2018年11月6日对一审法院评估拍卖位于庆阳市西峰区岐黄大道48号瑞信大厦6、8楼房产提出书面异议。一审法院于2018年12月18日作出（2018）甘10执异83号执行裁定书，裁定：驳回瑞信银行的异议申请。另查明：2010年9月14日银河公司作为出卖人，银监会庆阳监管分局、瑞信银行作为买受人签订《办公楼购买合同》，将涉案周天国际酒店作价5800万元出售，其中瑞信银行购置了其中一至二层及六至八层，建筑面积共计5485.33平方米，价格为3431.30万元，约定待合同生效时瑞信银行支付1821.13万元，余款在2012年6月底前分期付清；2010年11月30日前交付出售的综合楼；买受人付清全部购置款后，出卖人应与买受人共同办理产权过户手续（含房产及楼房范围内的土地使用权）。瑞信银行分别于2010年9月15日付款1821.13万元，2011年6月2日付款470万元，2012年1月17日付款150万元，2012年5月16日付款600万元，2015年6月18日付款428.4587万元。2011年12月12日，瑞信银行与庆阳市银河商贸公司签订《房屋租赁合同》，瑞信银行将案涉瑞信大厦八楼出租给庆阳市银河商贸公司使用，使用期限为三年。案涉房产六、八楼现由瑞信银行占有、使用。一审法院认为，根据《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，该司法解释第二十八条即属于第二十七条但书的规定。本案中，作为执行依据系基于金融借款合同作出的具有强制执行效力的执行证书，故本案的执行属于“金钱债权执行”，符合上述第二十八条规定的适用前提。第一，本案中银河公司作为出卖人，银监会庆阳监管分局、瑞信银行作为买受人签订《办公楼购买合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在签订抵押合同及人民法院查封之前签订。第二，从瑞信银行提交的《办公楼购买合同》、《房屋租赁合同》、《企业法人营业执照》等证据以及通过现场查勘综合分析认定，瑞信银行合法占有诉争房产的时间亦是在人民法院查封之前。第三，瑞信银行在签订合同后已基本支付清了购房款。第四，从查明的事实看，瑞信银行购买案涉房产的时间均早于抵押登记的时间和法院查封的时间。同时，从瑞信银行提交的《办公楼购买合同补充协议》以及瑞信银行向银河公司出具的便函，证实对于房屋没有过户登记的原因，瑞信银行并不是故意放弃登记、逃避登记等因素，未办理过户登记非瑞信银行自身原因所致。另外，建行庆阳分行、瑞信银行均为当地金融机构，对瑞信银行已购买涉案房屋的事实应有所了解，但在办理贷款抵押时未尽严谨的审查义务，其具有一定的过错责任。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《执行异议和复议案件的规定》均规定了保护第三人权利的内容，以维护交易秩序的稳定，保护已经履行了全部实质义务的买方的合法权利。关于瑞信银行在本案中请求确认其权利的诉讼请求，因实体权利的确认涉及案外人银河公司的民事权益，该诉讼请求不予支持。综上所述，鉴于本案中瑞信银行已经基本支付了全部购房款，且实际占有、使用房屋，故应当认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决：一、不得执行银河公司所有的庆阳市西峰区世纪大道西侧岐黄大道46号（周天国际酒店）6层601号、8层801号建筑总面积1700.94平方米的房产；二、驳回瑞信银行要求确认上述房产归其所有的诉讼请求。案件受理费59366元，由建行庆阳分行负担。当事人二审未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：瑞信银行对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，依据《执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，瑞信银行能否排除执行行为，应根据瑞信银行在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与银河公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等因素予以认定。第一，2010年9月14日瑞信银行与银河公司签订《办公楼购买合同》，2012年6月28日瑞信银行与银河公司、庆阳市林华建筑装饰工程有限责任公司签订《办公楼购买合同补充协议》，2013年11月20日瑞信银行与银河公司签订《办公楼购买合同补充协议》，以上协议的签订均早于案涉房产的抵押登记时间和庆阳中院的查封时间；同时，以上协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同依法成立并生效且瑞信银行在签订合同后已基本付清了购房款；第二，瑞信银行提交的《办公楼购买合同》、《房屋租赁合同》、《企业法人营业执照》等证据均表明瑞信银行在人民法院查封之前已实际控制案涉房产；第三，从瑞信银行提交的《办公楼购买合同补充协议》以及瑞信银行向银河公司出具的便函，可以证实瑞信银行并不存在故意放弃登记、逃避登记等因素，未办理过户登记非瑞信银行自身原因所致。据此，一审法院判决不得执行案涉房产，事实及法律依据充分，并无不妥。关于建行庆阳分行认为其对案涉房产享有抵押权，足以对抗瑞信银行的一般债权以及本案不适用《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的问题。从《执行异议和复议案件的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定来看，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件的规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设定有抵押权，瑞信银行亦享有足以排除强制执行的民事权益。其次，本案的基础法律关系是金融借款关系，人民法院据以强制执行的依据也是基于金融借款合同作出的具有强制执行效力的执行证书，从本质上看属于“金钱债权执行”，因此符合《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的适用前提。综上所述，上诉人建行庆阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59366元，由中国建设银行股份有限公司庆阳分行负担。本判决为终审判决。审判长 王军瑞审判员 张 妍审判员 牛 婧二〇一九年十二月十九日书记员 潘 越