湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初11772号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司，住所地长沙县星沙镇星沙大道325号（简灰岛）。负责人：朱新星,总经理。委托诉讼代理人：周建军，男，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司员工。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被告：梁实，男，1992年9月10日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：段艳霞，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金铭，北京市东卫（长沙）律师事务所实习律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司与被告梁实物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司委托诉讼代理人周建军、左堃，被告梁实及其委托诉讼代理人段艳霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告物业服务费7276.4元，违约金2182元，共计9458.4元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系碧桂园城市花园小区18栋1514号房的业主，原告为小区提供物业服务。被告于2017年1月1日起停止缴纳物业费，截至2019年9月30日，欠费月数33个月。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故诉至法院，望判如所请。被告梁实辩称：1、原告不是本案适格的主体，原告提交的诉状中提及广东碧桂园物业服务股份公司与湖南日兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中，原告并非合同一方主体；2、原告与被告之间不存在物业服务合同关系，与被告存在物业服务合同关系的是长沙海泷物业管理有限公司，双方之间的物业服务合同至今未解除；3、2015年夏威夷碧水春城小区房屋基本销售完毕，按照规定如果要变更物业公司必须经业主大会同意，但是当时小区并未成立业主委员会，在未经业主同意的情况下，开发商单方面变更了物业公司，因此原告的入驻是非法的；4、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告与湖南日兴房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：被告向湖南日兴房地产开发有限公司购买“碧水春城”18栋N单元1514号住宅，建筑面积122.51平方米。2015年12月31日，被告办理了入住手续。同日，被告与长沙海泷物业管理有限公司就前述物业签订《前期物业服务协议》，约定的主要内容：长沙海泷物业管理有限公司为被告18栋N单元1514号物业提供物业服务；物业服务费按合同约定的建筑面积计算，产权落实后按产权面积计算，每月每平方1.8元；物业服务的内容为：房屋共用部位的维修与管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境清洁、绿化养护、秩序防范、交通秩序与车辆管理，并对物业服务的质量进行了约定。此后，长沙海泷物业管理有限公司为碧水春城小区提供物业服务。被告陈述，实际按1.5元/平方米/月的标准支付物业服务费。2015年11月，湖南日兴房地产开发有限公司在“碧水春城”小区发布《公告》，告知的主要内容：前期物业服务单位由长沙海泷物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由其分支机构长沙分公司实施前期物业管理及服务工作；海泷物业撤场时间为2015年12月15日；我司将于2015年12月1日起取消对“夏威夷·碧水春城”高层住宅单位物业服务补贴，从该日起物业管理费按1.8元/平方米/月相碧桂园物业缴纳。前述公告发布后，小区部分业主对更换物业公司以及按1.8元/平方米/月收取物业费提出异议。2015年11月27日，湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司就“碧水春城”签订《前期物业服务合同》，约定的主要内容：湖南日兴房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司为“碧水春城”提供前期物业服务；湖南日兴房地产开发有限公司承诺已经与长沙海泷物业管理有限公司解除了所有与本物业有关的前期物业服务合同及协议；住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计取；物业服务的内容与质量基本同被告与长沙海泷物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定。此后，被告为“碧水春城”小区提供物业服务。2018年8月30日，长沙市天心区桂花坪街道新园社区居民委员会发布《关于夏威夷碧水春城小区临时业主大会表决结果的公告》，载明：夏威夷碧水春城小区项目规划总面积425306.35㎡，专用部分面积365057.87㎡，项目总户数2140户，项目投票权总人数1837户，参加临时业主大会会议的投票权人数1347户，专有部分面积251167.91㎡；其中，签约碧桂园物业管理有限公司表决案，签约票1166票、占专用部分面积228069㎡，占有效投票多数。原告向被告主张物业费未果，在被告物业门口张贴律师函进行催交。另查明，2019年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。本院认为：广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司相关的权利义务由更名后的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司享有和承担。根据长沙市天心区桂花坪街道新园社区居民委员会发布的《关于夏威夷碧水春城小区临时业主大会表决结果的公告》，业主有效投票多数同意签约碧桂园物业管理有限公司。湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》同被告与湖南日兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》在物业服务内容与质量方面的约定基本相同，原告按《前期物业服务合同》实际为“碧水春城”小区提供物业服务，且《前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》对于物业服务费的约定均是1.8元/月/平方米，被告没有举证证明支付了自2017年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费，原告诉请被告支付，本院予以支持。《长沙市商品房买卖合同》约定涉案物业的建筑面积为122.51平方米，原告诉请按此面积计算物业费7276.4元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告之间没有约定违约金或违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告也没有说明被告没有支付物业服务费给其造成的损失，故对于原告诉请的违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”原、被告之间对于物业费的支付期限没有约定，诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告梁实于本判决发生法律效力后10日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司支付物业服务费7276.4元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告梁实负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈希二〇一九年十二月三十一日书记员  杨微附相关法律条文:《中华人民共和国著作权法》第十条著作权包括下列人身权和财产权：（一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利；（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利；（三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的权利；（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、篡改的权利；（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利；（六）发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供作品的原件或者复制件的权利；（七）出租权，即有偿许可他人临时使用电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品、计算机软件的权利，计算机软件不是出租的主要标的的除外；（八）展览权，即公开陈列美术作品、摄影作品的原件或者复制件的权利；（九）表演权，即公开表演作品，以及用各种手段公开播送作品的表演的权利；（十）放映权，即通过放映机、幻灯机等技术设备公开再现美术、摄影、电影和以类似摄制电影的方法创作的作品等的权利；（十一）广播权，即以无线方式公开广播或者传播作品，以有线传播或者转播的方式向公众传播广播的作品，以及通过扩音器或者其他传送符号、声音、图像的类似工具向公众传播广播的作品的权利；（十二）信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供作品，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得作品的权利；（十三）摄制权，即以摄制电影或者以类似摄制电影的方法将作品固定在载体上的权利；（十四）改编权，即改变作品，创作出具有独创性的新作品的权利；（十五）翻译权，即将作品从一种语言文字转换成另一种语言文字的权利；（十六）汇编权，即将作品或者作品的片段通过选择或者编排，汇集成新作品的权利；（十七）应当由著作权人享有的其他权利。著作权人可以许可他人行使前款第（五）项至第（十七）项规定的权利，并依照约定或者本法有关规定获得报酬。著作权人可以全部或者部分转让本条第一款第（五）项至第（十七）项规定的权利，并依照约定或者本法有关规定获得报酬。第三十一条图书出版者对著作权人交付出版的作品，按照合同约定享有的专有出版权受法律保护，他人不得出版该作品。第四十八条有下列侵权行为的，应当根据情况，承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任；同时损害公共利益的，可以由著作权行政管理部门责令停止侵权行为，没收违法所得，没收、销毁侵权复制品，并可处以罚款；情节严重的，著作权行政管理部门还可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未经著作权人许可，复制、发行、表演、放映、广播、汇编、通过信息网络向公众传播其作品的，本法另有规定的除外；（二）出版他人享有专有出版权的图书的；（三）未经表演者许可，复制、发行录有其表演的录音录像制品，或者通过信息网络向公众传播其表演的，本法另有规定的除外；（四）未经录音录像制作者许可，复制、发行、通过信息网络向公众传播其制作的录音录像制品的，本法另有规定的除外；（五）未经许可，播放或者复制广播、电视的，本法另有规定的除外；（六）未经著作权人或者与著作权有关的权利人许可，故意避开或者破坏权利人为其作品、录音录像制品等采取的保护著作权或者与著作权有关的权利的技术措施的，法律、行政法规另有规定的除外；（七）未经著作权人或者与著作权有关的权利人许可，故意删除或者改变作品、录音录像制品等的权利管理电子信息的，法律、行政法规另有规定的除外；（八）制作、出售假冒他人署名的作品的。第四十九条侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿。《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条著作权法第四十八条第一款规定的制止侵权行为所支付的合理开支，包括权利人或者委托代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用。人民法院根据当事人的诉讼请求和具体案情，可以将符合国家有关部门规定的律师费用计算在赔偿范围内。