广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27509号原告：谢珍洁，女，1983年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码450************021。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：唐列坚，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，系被告公司法务代表。原告谢珍洁诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告谢珍洁的委托诉讼代理人刘开辉，被告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢珍洁向本院提出以下诉讼请求：1.被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金51143.7元；2.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金5114.37元。事实与理由：原告于2014年12月21日与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于中山市*********1*******34******，房产总价为511437元。合同签订后，原告已支付了全部购房款。依合同第八条约定，被告应于2015年7月25日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告。依合同第十四条约定，被告应于商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即被告应于2017年7月15日前为原告办理产权登记。被告未在合同约定交付时间内取得竣工验收备案登记并交符合合同约定的商品房交付给原告使用，也未按照合同约定及时办理房地产权属登记，应按照合同约定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告谢珍洁就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.税收缴款书；4.中山市商品房综合验收备案表。被告盈润公司抗辩称，第一，关于原告主张的逾期交楼，首先，被告已于2015年7月20日通过邮寄送达的方式向原告发出收楼通知书，通知原告于2015年7月25日前来收楼，原告因自身原因未按时收楼，后原告于2015年12月26日收楼，被告已按时向原告交付了涉案房屋。原告在实际收楼后又以被告未取得竣工验收备案登记而要求被告承担逾期交楼的违约责任，依法应不予支持。其次，原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效，原告应在知晓其权利受到损害之日即2015年7月26日起三年内提起诉讼主张，其于2019年10月23日才起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权；第二，关于逾期办证，原告以按揭贷款的方式支付购房款，根据补充协议的约定，如购房人是以按揭贷款方式支付，被告递交按揭资料时需要经贷款银行审核，但是由于贷款银行的工作滞后，导致被告递交资料的时间也相应推迟。另外，被告已于房屋交付之日起720天内向房产登记机构递交资料办理涉案房屋的产权登记，产权证具体何时才能出具非被告所能确定。被告盈润公司就其抗辩及陈述的事实向本院提交以下证据：1.邮寄收楼通知书快递单；2.收楼单据；3.收楼通知书；4.办理不动产权证通知书及被告自行制作的发信登记表。本院认定事实如下：2014年12月21日，原告谢珍洁（作为买受人）与被告盈润公司（作为出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园34座1401房，该商品房建筑面积为84.15平方米，总价款为511437元；2.付款方式：于2014年12月21日前支付153437元，剩余购房款358000元通过办理商业按揭贷款支付；3.交付期限：出卖人应当于2015年7月25日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人逾期交付的违约责任：出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额不超过总房款的10%；5.出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；6.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。上述商品房买卖合同出卖人落款处加盖了被告盈润公司的公章，买受人落款处有原告谢珍洁的签名。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年1月14日，原、被告上述签订的《中山市商品房买卖合同》办理了登记备案。2015年7月20日，被告通过邮寄送达的方式向原告谢珍洁送达收款通知书。2018年11月30日，涉案房产所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，原、被告均确认原告已于2015年12月22日实际收楼，按照合同约定被告应于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，双方均确认涉案房产截止至开庭之日仍未办理不动产权属证书。本院认为，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及相关协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金的问题，庭审中，原、被告均确认原告已于2015年12月22日实际收楼，对于该事实，本院予以认定。双方签订的商品房买卖合同中明确约定被告应当于2015年7月25日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给原告使用，被告于2018年11月30日才取得竣工验收备案登记证，已构成违约。关于违约责任的承担问题，本院认为，虽然被告存在逾期取得竣工验收备案登记证的违约行为，但是双方在商品房买卖合同中对交楼的条件进行了明确约定，原告作为完全民事行为能力人，其应清楚知晓其与被告签订的商品房买卖合同中约定的具体内容，原告于2015年12月22日提交了收楼申请并实际办理了相应的收楼手续，应视为原告知道涉案商品房不具备约定或法定交付条件仍同意接收涉案商品房。否则，原告在涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证的情况下有权以涉案商品房未符合合同约定为由拒绝接收涉案商品房。原告知道涉案商品房不具备约定或法定交付条件仍同意接收涉案商品房，又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，原告无权要求被告支付原告实际收楼即2015年12月22日及之后产生的逾期交房违约金。对于合同约定交楼期限届满次日至实际收楼之日前即2015年7月26日至2015年12月21日期间的逾期交付违约金，原告有权要求被告承担相应的违约责任。原告要求被告支付实际收楼即2015年12月22日及之后产生的逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于被告抗辩逾期交房违约金的诉讼时效问题，对于原告实际收楼即2015年12月22日及之后产生的逾期交房违约金，如前面所述，原告无权要求被告支付实际收楼后产生的逾期交房违约金，对于被告就该期间产生的逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，本院不再赘述。对于被告就实际收楼前产生的逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金属按日累计的独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故逾期交房违约金应按日分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。因民法总则自2017年10月1起施行，故截止至2017年10月1日之日止诉讼时效期间尚未届满的逾期交楼违约金部分，应适用民法总则关于诉讼时效的规定。本案中，原告于2019年10月23日诉至本院主张权利，其中2015年7月26日至2015年9月30日期间产生的逾期交房违约金显然已超过两年诉讼时效期间，2015年10月1日至2015年12月21日期间产生的逾期交房违约金显然已超过三年诉讼时效，原告未能提供充分的证据证明原告曾向被告就上述逾期交房违约金主张过债权，或有其他构成诉讼时效中止、中断情形存在，故被告的诉讼时效抗辩，于法有据，本院予以采信。原告对于实际收楼前产生的逾期交房违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效，不能得到法律的保护，应予驳回。关于逾期办证违约金的问题，双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在交房后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，原、被告双方均确认，按照合同约定被告应于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，涉案房产截止至开庭之日仍未办理不动产权属证书，对于上述事实，本院予以认定。被告抗辩称由于原告采取银行按揭贷款方式需要按揭银行配合故导致资料递交滞后，被告递交资料的时间也应相应顺延。本院认为，被告未能就其抗辩提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对于被告的上述抗辩，本院不予采信。被告未按照合同约定于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告主张被告按已付房价款的1%即5114.37元（511437元x1%）支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢珍洁支付逾期办证违约金5114.37元；二、驳回原告谢珍洁其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206.45元，减半收取为603.23元（原告已预交），由原告谢珍洁负担578.23元，由被告中山市盈润房地产开发有限公司负担25元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费25元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一九年十二月九日书记员  卢芷琪冯莹