湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初288号原告：华润置地（武汉）物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号华润橡树湾项目一期工程A-6栋1单元1层1室。法定代表人：朱江，总经理。委托诉讼代理人：陈乐新，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋慧芳，女，系该公司员工。被告：周勇，男，1970年9月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：胡秋燕，女，1986年8月16日出生，汉族，居民身份证住址湖北省鄂州市梁子湖区，以上两被告共同委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。原告华润置地（武汉）物业管理有限公司（以下简称华润物业公司）与被告周勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，因胡秋燕与本案有利害关系，本院依法追加胡秋燕为本案被告，后适用普通程序，由审判员杨世庆担任审判长，与人民陪审员陈建华、成先彪组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告华润物业公司的委托诉讼代理人陈乐新、宋慧芳，被告周勇本人，周勇、胡秋燕的委托诉讼代理人顾晓军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止对华润橡树湾B1栋2单元104号商铺的违规装修行为，拆除其违规安装的排烟系统和空调，并将被拆改的原开发设计窗户、墙等恢复原状；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2017年12月13日，被告与华润置地（武汉）实业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号华润橡树湾B1栋2单元104号房（下称“涉案商铺”），总面积为280.65平方米，该涉案商铺所属的华润橡树湾项目由原告提供物业服务。后被告将该涉案商铺其中的110平方米和20平方米分别出租给湖北省昌盛大药房有限公司及冉洋元用于经营。后，被告在未向原告提交任何装修手续的情况下，私自对涉案商铺的剩余面积进行违规装修，将原来规划用途的办公用房改为餐饮经营。被告擅自安装排烟系统，后被告又将该涉案商铺原开发设计的窗户拆除作为门面，在商铺二楼擅自改动开发商原有设计的墙上开门，并在商铺二楼公共区域平台违规安装空调。原告在日常巡查发现被告的违规装修行为后分别于2017年12月22日、2018年2月9日、2018年3月3日、2018年9月10日、2018年9月28日向被告下达了装修违章整改通知单。武汉市武昌区城市管理执法局于2018年8月29日向被告下达了责令限期整改通知书。原告在和被告多次沟通劝阻无效后，于2018年8月28日向武昌区杨园街道国棉社区报告了被告的违规装修行为。依据被告与华润置地（武汉）物业管理有限公司橡树湾物业服务中心签订的《商铺管理协议书》中的约定“甲方不得从事有油烟污染、噪声污染的行业，或使用大功率的喇叭，制造噪音扰民。”依据《中华人民共和国大气污染防治法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》、《武汉市房屋安全管理条例》及《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为，被告在未向原告提交任何办理装修手续资料的情况下，私自改变所涉及商铺的规划用途并违规对所涉商铺的剩余面积进行装修，并在涉案商铺内安装排烟系统、拆除原开发设计窗户、在二楼擅自改动开发商原有设计在墙上开门及在公共区域平台违规安装空调等行为已违反了《商铺管理协议》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》《武汉市房屋安全管理条例》、《合同法》等相关的约定和规定，致使涉案商铺存在严重的安全隐患，也侵害了所涉案楼栋其他业主的合法权益，已构成违约，依法应承担违约责任。为维护涉案楼栋其他业主和原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。审理中，华润物业公司明确第一项诉讼请求中所指被告违规装修行为如下：一楼安装排烟系统，将窗户拆除安装排烟管；违规安装空调；二楼窗户改成门和外墙；二楼平台铺设瓷砖、搭建不锈钢围栏；二楼悬挂招牌。被告周勇、胡秋燕均辩称：《武汉市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第8.2条规定，被告享有对涉案商铺附带露台的使用权，被告在使用涉案商铺及附带露台的过程中并没有违法违规行为，也未损害他人权益。原告所称的违规装修，主要针对前期餐饮经营油烟扰民问题，并没有针对商铺装修本身，现承租人胡春节经营的武汉市武昌区昕合面馆已于2019年4月28日取得小餐饮经营许可证，故涉案商铺不存在违法装修的情形。经审理查明：2017年12月13日，周勇与华润置地（武汉）实业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购得坐落于武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号橡树湾二期B组团B-1栋2单元1层4室房屋一套。该合同附件六：合同补充协议第8.2条约定“买受人选购的商品房有露台、房屋天台、庭院、地下室、设备平台的，该商品房划定的露台、房屋天台、庭院、地下室、设备平台的绿化、卫生、防腐的管理、维护责任及相关费用应由买受人承担，其有权在商品房使用年限内享有该对应范围的无偿使用权，但使用应遵守技术说明和物业公司的规定，且不得损害相邻关系、不得破坏房屋结构和外观、严禁搭建。该等露台、屋顶天台、庭院、地下室、设备平台等面积不在产证中体现。”2018年1月11日，周勇、秋燕共同取得上述房屋不动产权证书，不动产单元号420106001002GB00002F00010004，房屋建筑面积280.65平方米，用途商业服务。2018年7月1日，周勇、胡秋燕与案外人胡春节（系胡秋燕弟弟）签订《房屋租赁合同》一份，约定将诉争房屋一楼80平方米出租给胡春节作商业门面使用，租期五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一年租金为192000元，平均每月租金16000元。甲方需于2018年7月1日向乙方交付房屋钥匙。胡春节租赁该商铺用于经营武汉市武昌区昕合面馆。华润物业公司认为涉案商铺在装修使用过程中存在违规装修情形，根据华润物业公司提交的证据：2018年8月28日，华润物业公司向武昌区杨园街国棉社区出具《违法违规行为报告书》，报告了物业巡查中发现原告涉案商铺使用过程中存在以下行为：一、违反合同规定多次更改使用用途；二、底商无燃气条件擅自更改用途做餐饮；三、室内没有消防栓无喷林、烟感报警等消防条件；四、未进行消防备案不遵守物业管理规定违建广告牌。2018年8月29日，武汉市武昌区城市管理执法局向周勇作出《责令限期整改通知书》，载明：你2018年8月29日15时在武昌区橡树湾小区二期B1-2（104）商铺建筑施工违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第81条的规定。请你于2018年8月29日15时30前停止施工并接受复查。2018年9月10日，华润物业公司向涉案装修商铺下达《整改通知单》，载明主要存在的问题：1、在商铺二楼擅自改动开发商原有设计在墙上开门，连接公共露台，且无消防通道，不符合消防要求，需恢复原状。2、在商铺二楼公共区域平台安装空调，私自占用公共空间，需恢复原状。3、未经物业同意，擅自将办公用途的商铺改为餐饮，排烟管道直接对外，不利于公共环境卫生，请务必拆除。2018年9月14日，武汉城市留言板用户留言反映武昌余家头橡树湾二期1栋底层架空层104号商铺违规开餐馆、私占二楼阳台、装大烟囱直接对着楼上住户卧室和阳台等问题。2019年9月17日，该留言板官方回复如下：经查，1、该商铺目前未营业，正在装修，现已停工；2、关于设置烟道问题经调查发现，经营户在商铺内安装了部分排烟设施，现已停工；3、该门店并非住宅房，而是商铺房，目前也未产生油烟污染。8月29日之前未取得工商营业执照许可，因此杨园街城管部门下达责令停工。8月30日，该公司已取得了工商营业许可执照，在获得食药监等相关部门许可后，方可经营。2018年9月28日，华润物业公司再次向涉案装修商铺下达《整改通知单》，载明主要存在的问题：1、餐饮装修问题；2、提交装修申请资料与实际装修不符，将原图纸规划的办公区域改做餐饮，在未告知且未经过物业同意下私自改动店招；3、将原开发设计窗户拆除作为门面，将门面私自往外扩张，在商铺二楼擅自改动开发商原有设计在墙上开门，连接公共露台，并在商铺二楼公共区域平台安装空调，侵占了业主公共空间。2018年9月29日，武昌区杨园街道国棉社区居民委员会、华润物业公司、武汉市华润橡树湾小区第一届业主委员会代表共同召开三方联动会议，[2018]华润置地（汉）物业橡纪字13号会议纪要记载：议程二：各业务端口的工作和需进行协调的工作汇报3、EHS端口工作汇报（2）B1.2单元104违规装修，物业通过沟通以及派专人值守等各种办法对其进行劝阻，但是该商户不听劝阻把门反锁在室内装修，但缺少有关政府职能部门（城管、环保）的执法，该单元楼上业主多次要物业断水断电处理，并向城市留言板，街道城管等相关部门反映问题，物业在三方联动会向居委会、业委会汇报了相关问题的情况，业主要求的断水断电业委会、居委会表示支持业主的决定。物业全力配合业主维权。……议程四、业委会就物业提出的问题进行决议，2、B1.2单元104装修需坚决制止，业委会也将会通过正当途径对其进行劝导和指引……2018年10月29日，武昌区环境保护局发布《关于武汉市武昌区昕合面馆违反法律规定备案的公告》，载明：武汉市武昌区昕合面馆，位于武昌区橡树湾小区二期B1栋二单元楼下一层商铺104号，该商铺所处楼层规划审批时明确为无配套专用烟道楼盘。……武汉市环保局《关于华润置地橡树湾建设项目环境影响报告书的批复》（武环管【2009】104号）第四条第一款规定：项目应集中建设商业内容，在预留专用排烟管道前提下，方可引进餐饮项目。武汉市武昌区昕合面馆项目的备案违反了上述法律法规规定，其选址不能引进餐饮项目，也不具备作为其他行政机关进行行政许可的依据。鉴于其前期已在建设项目环境影响登记表网上备案系统注册备案（2018年9月11日，备案号：201842010600001541），我局依法对其重复备案项目（2018年10月23日，备案号：201842010600001879）予以撤销。还查明，2018年8月31日，武汉市武昌区昕合面馆经工商部门核准登记，经营者胡春节，经营场所武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号橡树湾二期B-1栋2单元1层4室，经营范围小吃服务。2019年4月28日，武汉市武昌区昕合面馆取得武汉市武昌区行政审批局颁布的《小餐饮经营许可证》，经营者（负责人）胡春节，经营场所为涉案商铺，经营类别小吃店（仅经营不产生油烟的面食类餐饮项目）。2019年6月1日，涉案商铺正式开业。两被告认为，前期涉案商铺因为油烟问题被行政管理部门要求停工整改，且涉案房屋经营者胡春节经营的武汉市武昌区昕合面馆已经取得营业执照、小餐饮经营许可证，证明被告不存在违规装修情形。现华润物业公司坚持以两被告在使用涉案商铺过程中损害邻里关系、破坏房屋结构和外观等为由，诉至法院，诉请如前。上述事实，有武汉市商品房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁合同、违法违规行为报告书、武汉市武昌区城市管理执法局《责令限期改正通知书》、整改通知书、武汉城市留言板截图，国棉社区、橡树湾物业服务中心及业委会三方联动会议纪要，武汉市武昌区环保局《关于武汉市武昌区昕合面馆违反法律规定备案的公告》、武汉市昕合粮油食品有限公司企业信用信息公示报告及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”，本案中，就诉请中载明的被告违法违规装修问题，华润物业公司曾多次向社区及相关行政管理部门报告，根据2018年8月29日武汉市武昌区城市管理执法局向周勇作出《责令限期整改通知书》记载的内容，涉案商铺在当时的装修过程中确实存在违规装修的事实。但该整改通知书中依据的是《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，主要针对涉案商铺排烟问题。华润物业公司提出的关于违规安装空调；二楼窗户改成门和外墙；二楼平台铺设瓷砖、搭建不锈钢围栏；二楼悬挂招牌问题，不在整改范围内。武汉城市留言板官方回复中也明确，涉案商铺非住宅房，在获得食药监等相关部门许可后，方可经营，涉案商铺已于2019年4月28日取得小餐饮经营许可证，许可证经营类别明确为“小吃店（仅经营不产生油烟的面食类餐饮项目）”，现并无证据证明被告在城管部门下达整改通知书、又取得小餐饮经营许可证后，还存在违法违规使用情形，也无证据佐证被告在此后使用涉案商铺过程中违反了《武汉市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第8.2条的规定。综上，华润物业公司主张被告现还存在违法违规装修，均无证明力充分的证据予以证明，故对其诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告华润置地（武汉）物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告华润置地（武汉）物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨世庆人民陪审员  陈建华人民陪审员  成先彪二〇一九年十二月五日法官助理卓明艳书记员严丽轩