湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初240号原告（反诉被告）：李骏飞，男，1969年8月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张铎，湖北崇道律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳春妹，湖北崇道律师事务所律师。被告：李保刚，男，1965年12月8日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：周刚，湖北瀛楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑兰珍，女，1966年11月26日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：周刚，湖北瀛楚律师事务所律师。原告李骏飞与被告李保刚、被告郑兰珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案，依法适用简易程序审理。在本案审理过程中，原告李骏飞于2019年1月7日向本院申请诉讼保全并提供担保，本院依法予以准许。本院于2019年1月17日作出（2019）鄂0191民初240号民事裁定书，裁定查封、冻结被告李保刚、被告郑兰珍银行存款500,000元或查封、扣押其等值财产，并依法查封担保财产。被告郑兰珍在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2019年3月5日作出（2019）鄂0191民初240号民事裁定书之一，裁定驳回被告郑兰珍对本案管辖权提出的异议。被告郑兰珍不服该裁定，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年7月11日依法裁定：驳回上诉，维持原裁定。因审理需要，本案依法转为普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。被告郑兰珍当庭提出反诉，本院依法予以准许。原告（反诉被告）李骏飞（以下简称李骏飞）及其委托诉讼代理人张铎、被告李保刚（以下简称李保刚）和被告（反诉原告）郑兰珍（以下简称郑兰珍）的共同委托诉讼代理人周刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李骏飞向本院提出本诉诉讼请求为：1.判令确认李骏飞与李保刚于2004年7月4日签订的《房屋售购协议》合法有效；2.判令李保刚、郑兰珍按《房屋售购协议》履行义务，即将位于武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111栋1单元202室房屋权属及房屋所在土地使用权属转移、变更至李骏飞名下；3.判令李保刚、郑兰珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2003年，李保刚因征地拆迁获得位于武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111栋1单元202室还建房屋。2004年7月4日，李骏飞经人介绍认识李保刚，双方达成一致签订《房屋售购协议》一份，约定李保刚将武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111栋1单元202室（因笔误写成201室）房屋卖与李骏飞，房屋价款为93,000元，付款方式为合同生效之日起一星期内支付90,000元，余款3,000元过户完毕后付清。合同签订后，房屋使用权和所有权归李骏飞所有，李保刚交付李骏飞房屋钥匙，同时李保刚有义务协助李骏飞办理与产权证有关的手续。协议签订后，李骏飞及时向李保刚支付了90,000元购房款，同时李保刚将房屋交付给了李骏飞，李骏飞装修后入住至今。2009年，李保刚将房产证和土地证交与李骏飞，李骏飞便将尾款3,000元支付给了李保刚。李骏飞认为《房屋售购协议》是双方真实意思表示，李俊飞已依约支付了全部购房款，并居住使用该房屋十余年，李保刚应依约协助李骏飞办理房屋过户手续。李保刚、郑兰珍系夫妻关系，涉案房屋符合过户条件后，双方协商过户事宜无果，李骏飞为维护自身权益，向法院提起诉讼。李保刚、郑兰珍针对本诉共同辩称，1.2004年7月4日签订的《房屋售购协议》，该协议及李骏飞提交的证据中的证明所载明的地址和李骏飞主张的房屋并非同一地址；2.李骏飞主张的房屋系李保刚、郑兰珍共同所有，根据婚姻法十七条，夫妻共有财产，夫妻对该财产有平等处理权。签订协议时，李保刚彼时处于饮酒状态，对签订协议缺乏认知能力，该房屋共有人不在场。郑兰珍自始至终不同意将房屋出售给李骏飞，也未收李骏飞的购房款。夫妻对共同财产处分时，应协议取得一致意见，签订上述协议将共有房屋转让给他人，属于对夫妻财产做重大决定的情形，应由夫妻双方共同决定。李保刚属于无权处分，违反了婚姻法的规定。李骏飞明知房屋共有人郑兰珍的存在，而未取得郑兰珍的同意，存在明显过错；3.根据协议计算得出房屋单价为951元，还包括装修装饰费用，该价格是针对薛峰本地村民的政府优惠价，房屋价格在李骏飞证据中可以得出证实，李骏飞不是薛峰本地村民，无权享有优惠政策，其支付的价格明显低于市场价格，不属于支付合理对价的情形。依据相关法律规定，经济适用住房在购买五年内不得上市交易，李保刚、郑兰珍2003年才购买了该房屋，而协议在2004年签订，因此诉争房屋不具备交易条件。郑兰珍向本院提出反诉诉讼请求为：1.确认李骏飞与李保刚于2004年7月4日签订的《房屋售购协议》无效；2.若李骏飞愿意赔偿郑兰珍损失101,859元，郑兰珍愿意追认上述协议的效力，并将坐落于武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111-1-202号房屋中的自己所有的份额转让给李骏飞；3.判令李骏飞承担反诉诉讼费。李骏飞针对郑兰珍的反诉诉请辩称：我方与李保刚签订的购房协议未违反国家强制性规定，系当事人真实意思表示，应属有效，且协议签订后，合同已实际履行，我方依约支付了全部购房款，且李骏飞自2004年实际占用至今。在2009年李保刚向我方交付了房产证、土地证的行为再次确认了双方合法有效的交易行为，上述事实说明双方对于房屋交易的行为认可，购房协议合法有效；李保刚签约行为是家事代理行为，李保刚原房屋被拆迁，根据李保刚签订协议后的家庭居住情况及婚姻状况，李保刚以家庭成员不同意为由与常理不符，涉案房屋在2009年7月8日登记在李保刚名下，李保刚作为登记权利人，该登记的物权公示效力，再次宣示了李保刚作为家事代理人的资格。综合李保刚还系拆迁合同一方当事人及登记权利人及房屋拆迁情况及买卖双方在签订协议后的房屋居住情况，李保刚签订房屋买卖协议的行为属于得到全体家庭成员认定的家事代理行为，该房屋买卖协议对双方均有约束力；从以下两个时间点发生的事实可反驳李保刚称不知情的抗辩理由，李保刚将房屋出卖与房屋交付时是2004年，2009年办理了房产证，李保刚将房产证交付了我方，涉案房屋作为李保刚家庭的大宗财产，在2004年出售并交付后，李保刚家庭成员至今未向我方提出过异议，这是默认的同意。李保刚在2009年交付房产证的行为表明李保刚在交付证件时可以证明家庭成员对房屋出售的行为没有异议。李保刚对郑兰珍的反诉诉请无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对证据所印证的基本案件事实予以采信。对于真实性有异议的证据，本院作认定如下：李骏飞提交的薛峰社区居委会的两份证明，李保刚和郑兰珍有异议但未提交反证，该证据系基层群众自治组织根据辖区居民的居住情况所出具，结合各方庭审陈述，本院对其真实性予以确认，对李保刚和郑兰珍的质证意见不予采纳；李骏飞提交的照片、录音光盘、录音摘要、自来水费发票、通知单和两份证人证言，李保刚和郑兰珍有异议但未提交反证，本院认为上述证据能够相互印证，形成一个完整的证据链，两份证人证言虽然在具体细节上有不一致的地方，但均能确认李骏飞和李保刚签订《房屋售购协议》和李骏飞向李保刚购买薛峰社区111-1-202室房屋的基本事实，结合各方庭审陈述，本院对上述证据的真实性予以确认，对李保刚和郑兰珍的质证意见不予采信。本院经审理认定事实如下：李保刚和郑兰珍于1987年12月10日登记结婚。2003年，被告李保刚取得位于武汉经济技术开发区薛峰社区111-1-202室的拆迁还建房。2004年7月4日，李保刚（甲方）与李骏飞（乙方）签订《房屋售购协议》，载明甲方将薛峰社区111栋1单元201室房屋（门牌号××室）出售给乙方，房屋总价为93,000元（含装饰费用）；自协议签订生效之日，乙方一星期内支付甲方90,000元整，余款3,000元整过户完毕后付清；本协议签订之日起，该房屋使用权和所有权归乙方所有，甲方交付乙方房屋钥匙；房产证未办完前，甲方有义务协助乙方办理与产证有关的相关手续等内容。该协议尾部有甲方李保刚、乙方李骏飞和丙方光利签字捺印。合同签订当日，李保刚向李骏飞交付了武汉经济技术开发区薛峰社区111-1-202室房屋，随后李骏飞向李保刚支付了购房款90,000元，李骏飞将该房屋装修后一直居住使用至今。2009年7月8日，上述诉争房屋办理房地产权属初始登记，房产证号为武房权证经字第××号，土地证号为武开国用（还2009）第1581号，登记房屋所有权人和土地使用权人均为李保刚。2009年8月9日，李保刚向李骏飞出具证明一份，载明李骏飞购薛峰社区111-1-202室的购房款已全部付清，随后李保刚将诉争房屋的房产证和土地证的原件交给李骏飞保管至今。此后，各方协商办理诉争房屋权属的转移登记无果，李骏飞遂诉至本院，请求依诉予判。郑兰珍认为其对李保刚与李骏飞签订《房屋售购协议》一事不知情，直至2016年才知道房屋买卖的事情，因诉争房屋属于夫妻共同财产，自己没有收到购房款，不同意卖房，故当庭提起反诉，请求判如所请。本案的争议焦点为：李骏飞与李保刚签订的《房屋售购协议》是否有效；如有效，其效力范围如何。本院认为，在李保刚和郑兰珍夫妻关系存续期间，李保刚将诉争房屋出卖给李骏飞，收取了购房款并将诉争房屋交付给李骏飞居住使用至今，且诉争房屋的房产证和土地证亦由李骏飞保管至今。郑兰珍虽未在《房屋售购协议》上签字，但对于像房屋此类大宗家庭财产被他人占有、使用长达十几年的时间，郑兰珍未提出任何异议，根据生活经验和常理可以推断，其应该知晓并且同意李保刚出卖诉争房屋给李骏飞。综合考虑李保刚和郑兰珍的家庭成员关系、《房屋售购协议》的签订过程、购房款、房产证和土地证的交付过程，可以认定李保刚与李骏飞签订购房合同的行为，是得到了其家庭成员郑兰珍认可的家事代理行为。因此，李骏飞与李保刚签订的《房屋售购协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，符合合同当事人即李骏飞与李保刚以及李保刚的配偶郑兰珍的真实意思表示，应属有效，合同当事人均应受合同约束，且合同效力及于郑兰珍。李保刚、郑兰珍未及时履行协助办理房屋权属转移登记的义务，由此酿成本案纠纷，应承担相应的法律责任。李骏飞要求确认《房屋售购协议》有效并要求李保刚、郑兰珍履行协助义务的诉讼请求，本院予以支持。李保刚、郑兰珍关于《房屋售购协议》所载明的地址和李骏飞主张的房屋并非同一地址的抗辩意见，与李保刚交易事实不符，本院不予支持；李保刚、郑兰珍关于签订《房屋售购协议》时李保刚处于醉酒状态以及签订合同的行为无效等抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持；郑兰珍认为涉案房屋系夫妻共同财产，李保刚未经其同意擅自买卖房屋的行为属于无权处分且合同无效等抗辩意见以及反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上，李保刚、郑兰珍应协助李骏飞办理诉争房屋的房地产权属转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、李骏飞和李保刚于2004年7月4日签订的《房屋售购协议》合法有效；二、李保刚、郑兰珍于本判决生效之日起十日内协助李骏飞办理武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111-1-202室房屋的房地产权属转移登记手续，即将该房屋的房地产权属转移登记至李骏飞名下；三、驳回郑兰珍的全部反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费200元，减半收取计100元，保全费3,020元，共计3,120元，由李保刚、郑兰珍负担；反诉案件受理费200元，减半收取计100元，由郑兰珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余燕人民陪审员  赵华人民陪审员  叶青二〇一九年十二月十六日法官助理桂娜书记员张童