江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2962号原告：朱军，男，1971年10月26日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：高峰，江苏闻贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖，江苏闻贤律师事务所律师。被告：尤雪婷，女，1990年6月20日出生，汉族，住福建省光泽县。委托诉讼代理人：李权峰，北京金诚同达(合肥)律师事务所律师。被告：郑永贵，男，1989年5月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：冯文菊，北京金诚同达(合肥)律师事务所律师。原告朱军与被告尤雪婷、郑永贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，因无法送达被告应诉材料，本院采取公告送达，转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭,于2019年8月7日第一次公开开庭进行审理，原告朱军的委托诉讼代理人江苏闻贤律师事务所律师高峰到庭参加诉讼，被告尤雪婷、郑永贵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，后被告委托诉讼代理人参加诉讼,本院于2019年12月9日第二次公开开庭审理,原告朱军的委托诉讼代理人江苏闻贤律师事务所律师高峰到庭参加诉讼，被告尤雪婷的委托诉讼代理人北京金诚同达(合肥)律师事务所律师李权峰、郑永贵的委托诉讼代理人北京金诚同达(合肥)律师事务所律师冯文菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军向本院提出诉讼请求：一、判令两被告支付原告2018年9月9日至2018年10月8日期间的租金36318元；二、判令两被告支付原告违约金36138元（违约金计算依据：按照合同第六条约定）；三、判令两被告赔偿原告房屋闲置期间的租金损失217907元；四、判令原被告间的签订的《房屋租赁合同》解除；五、要求两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，2017年11月9日，原告(作为甲方)与二被告(作为乙方)之间签订《房屋租赁合同》一份，原告将房屋坐落于昆山市花桥经济开发区房屋出租给二被告作为商业使用，根据该合同第三条租金、保证金及支付方式的约定，该房屋年租金为人民币435815元，租赁保证金36318元，每季度租金人民币108954元，采用先付后用的原则。同时该条还约定合同签订之日二被告通过他人向原告支付季度租金108954元，并约定以后每季度的房屋租金应至迟于季度30日前全额支付完毕，同日二被告也通过他人向原告支付了租赁保证金36318元。但在租赁过程中二被告仅支付了三期租金后，便不再支付第四期的租金即2018年9月9日-2018年12月8日期间的租金。虽经原告多次催缴包括发送书面《房租催交单》，但二被告仍未支付租，按照合同约定原告已有权解除合同，且原告也已书面形式向被告发送《腾房通知书》明确表示了解除合同，要求于2018年10月8日腾空房屋。现二被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权根据合同的约定以及相关法律的规定，主张解除合同并要求二被告支付占用房屋期间的租金、承担违约金、赔偿房屋闲置期间的租金损失，二被告共同承租房屋应对相应债务承担连带责任。被告尤雪婷辩称,涉案房屋的实际承租人和使用人是匡世（中国）控股集团和实际控制人郑永贵，尤雪婷系该公司的员工，所签的房屋租赁合同是职务行为，应当由公司承担法律责任。关于诉请1，我们认为不应当支付，被告郑永贵的金额已付至2018年9月8日，且2018年7月，被告郑永贵已被公安控制。关于诉请2，我们认为被告没有恶意毁约行为。关于诉请3，我们认为原告诉请的扩大损失与两被告没有因果关系，且原告在2018年7月已知晓合同履行不能，对扩大的损失两被告没有过错。诉请4同意解除，解除的日期应当是2018年7月。被告郑永贵辩称,一、匡世（中国）控股集团的管理人及员工于2018年7月被合肥市公安局以涉嫌诈骗罪全部刑拘，办公场地同时被清理，本案被告郑永贵于2018年7月19日即羁押于合肥市看守所，目前案件还在移送审查阶段。本案房屋租赁费用已付至2018年9月8日，对于此后的租赁费用，被告不应再予承担；二、原告诉请的房屋闲置期间的租金损失无事实依据，且该合同解除不属于房屋租赁合同第六条违约责任中乙方中途擅自退租的情形，被告无需对房屋闲置的扩大损失承担责任，且本案原告对于被告被羁押履行不能一事应当知情，因在刑事案件抓捕过程中，物业管理部门配合公安人员进行，涉案人员近100人，案件的社会影响力极大，物业也应当会告知房东。关于诉请1，我们认为不应当支付，被告郑永贵的金额已付至2018年9月8日，且2018年7月，被告郑永贵已被公安控制。关于诉请2，我们认为被告没有恶意毁约行为。关于诉请3，我们认为原告诉请的扩大损失与两被告没有因果关系，且原告在2018年7月已知晓合同履行不能，对扩大的损失两被告没有过错。诉请4同意解除，解除的日期应当是2018年7月。经审理查明：2017年11月9日，被告郑永贵、尤雪婷（乙方）与原告朱军（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方的房屋，房屋位于昆山市花桥经济开发区，建筑面积796.01平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市相关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限为3年，自2017年12月9日起至2020年12月8日止。自2017年12月9日起为房屋交付日，该日也为房屋租金起算日。房屋租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前贰个月，向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后另行签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。在双方尚未签署续租合同前，甲方有权在租赁期限的最后3个月任何合理时间内，在通知乙方后，自行或委托他人带领意向租户参观该租赁房屋。房屋的年租金为435815元，乙方遵循“先付后用”的原则，在本合同签订之日，向甲方支付季度租金108954.00元。此后，每季度的房屋租金乙方应至迟于季度30日前全额支付完毕。乙方逾期支付或未足额支付租金、保证金、水电费用及其它费用的，则每逾期一日，由乙方按应付金额的千分之五向甲方支付逾期付款利息，逾期达十五日的，则甲方有权采取有关措施(包括但不限于断电、断水、封门、解除合同等)，由此造成的损失由乙方自行承担。本合同的租赁保证金为人民币36138元，该保证金作为乙方履行租赁合同的保证，可用于支付乙方拖欠的水、电、气、通讯、违约金、维修费、逾期利息、赔偿损失费等一切费用。乙方在租赁房屋交接后所实际发生的水、电等费用，均由乙方承担，所有费用以交费单据为准。乙方逾期支付相关水、电等费用的，若有关部门收取滞纳金的亦由乙方承担。乙方前述逾期付费行为造成有关部门停止供水、供电等由此产生的相关责任和损失由乙方自行承担。若乙方逾期缴付上述费用达1个月的，则甲方有权单方解除本合同。租赁期满，除乙方续租外，乙方应在租期届满后的叁日内归还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按实际使用时间支付租金外，乙方还应按人民币1500元/天，向甲方支付违约金，直至房屋归还之日止。甲方收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单之日视为房屋归还之日。租赁期满，乙方负责将房屋恢复租赁前原状或经甲方书面同意保留现状。双方清点设施，并结清所有应付费用后，在保证房屋及附属设施完好无损正常使用的情况下，甲方将保证金无息退还乙方。若乙方未按本条前两款规定履行归还房屋义务的，逾期十日(包括法定节假日)的，则乙方留存于该房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备、装修、装饰等)将被视为废弃物，甲方有权进入并予以处置且无需他方进行见证或公证，乙方同意不向甲方索赔。租赁期间，乙方违约，乙方应按36138元向甲方支付违约金，并且乙方同时赔偿给甲方造成的租金损失(具体计算方法为从乙方中途擅自退租之日起至甲方另行将房屋出租给他人之日止，日赔偿租金损失金额按本合同日租金额确定。乙方对此房屋的装修无偿归甲方所有。甲方中途擅自退租的，给乙方造成的经济损失由甲方承担。庭审中原、被告双方明确原被告双方的租赁期限是自2017年12月9日至2020年12月8日，被告的租金付至2018年9月8日。被告支付押金36318元。另查明，2018年9月29日，原告向被告寄送解除合同通知，其中载明“尊敬的租户：尤雪婷您好!按照双方签订的房屋租赁合同规定，现贵方应付我方2018年9月9日至2018年12月8日季度租金108954元，经多次催缴房租至今尚未缴纳。按照合同规定逾期未足额支付房租达十五日，合同自动解除。我方限你在2018年10月8日前将房屋内所有物品搬走将房屋腾空。如果未在规定的期限内腾空该房屋，按照合同规定贵方留存于该房屋内所有物品、设备、装修、装饰等将视为废弃物，我方有权做任何处置，由此造成的一切经济损失由违约方负责。”该通知由原告邮寄二被告，2018年10月5日，尤雪婷显示他人签收，该通知并未成功送达被告郑永贵。另查明,庭审中被告代理人陈述“被告尤雪婷所在的公司（即在因涉嫌诈骗罪被公安机关全部清场，实际负责人被羁押，合同无法履行。”2018年7月26日,被告郑永贵因涉嫌诈骗罪被安徽省合肥市看守所羁押。现涉案房屋已由原告收回并另行出租给案外人使用，但原告并未向本院提交另行租赁的相关合同。以上事实由《房屋租赁合同》、不动产复印件、《房租催交单》、《腾房通知书》、刑事拘留通知书、租赁房屋现场照片等及原告在庭审陈述等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中2017年11月9日，被告郑永贵、尤雪婷（乙方）与原告朱军（甲方）签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，原、被告均应依据合同约定各自履行相应义务，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应及时支付相应租金，本案被告郑永贵因涉嫌诈骗罪被羁押，被告尤雪婷也未支付相应租金，涉案房屋已不再使用，双方明确租赁合同解除，故对原告要求解除原、被告之间租赁合同的诉请，本院予以支持。合同无法继续履行系被告原因所致,故被告应承担合同无法继续履行的违约责任。二被告租赁涉案房屋涉嫌从事违法行为，被告租金付至2018年9月8日，原告无法送达解除通知给郑永贵并非原告原因，但原告并未在2018年9月10日向被告催要未付租金而是于2018年9月29日向被告发出解除合同通知，且涉案房屋已由原告收回另行出租，原告对被告无法继续使用房屋系应当知情，原告并未举证其另行出租的相关合同，故本院认定一个月的租金损失系原告的合理损失。因不宜重复计算违约损失，被告已付押金36318元，故被告应支付原告未付租金36318元及出租损失36318元，抵扣已付押金，剩余应付36318元。被告郑永贵、尤雪婷均在租赁合同中签字，也并未明确约定涉案房屋租赁租金应由公司承担，故对以上36318元的支付应由本案二被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、2017年11月9日被告郑永贵、尤雪婷（乙方）与原告朱军（甲方）签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告郑永贵、尤雪婷支付原告朱军租金损失36318元，于本判决生效后十日内支付完毕；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5658元，公告费300元，合计5958元，由被告负担。该费用原告已交纳至本院，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十二月二十日书 记 员  孟 伟