四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初12478号 原告：王华丽，女，1964年5月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李苏，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：郝晓兰，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨兵玛，男，1989年7月12日出生，蒙古族，住四川省盐源县。系公司员工，一般授权代理人。 原告王华丽与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）、第三人成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）、第三人成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然凯尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序由审判员陈朗公开进行审理，后因工作变动，由审判员黄珊珊担任审判长，与人民陪审员何蓉丽、朱灵锋组成合议庭，于2019年5月28日第一次公开开庭审理，原告王华丽的委托诉讼代理人李苏和郝晓兰、被告名人酒店公司的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。后又因工作变动，由审判员黄珊珊担任审判长，与人民陪审员张燕、祝捷组成合议庭，于2019年12月12日第二次公开开庭审理，原告王华丽的委托诉讼代理人李苏、被告名人酒店公司及第三人名人投资公司的共同委托诉讼代理人刘宇、第三人鑫然凯尚公司的委托诉讼代理人杨兵玛到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告王华丽向本院提出诉讼，请求判令：1、原告与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》及补充协议，于本案起诉状副本送达被告名人酒店公司之日起解除；2、被告名人酒店公司支付自2014年8月至《委托经营管理合同》解除之日欠付的租金及违约金（违约金以欠付租金为基数，按每日万分之五的标准计算至实际付清之日）；3、被告名人酒店公司、四川红万酒店管理有限公司腾退房屋并支付房屋占有使用费（自解除之日开始，按照委托经营管理费的标准，支付至实际返还房屋之日）；4、被告名人酒店公司赔偿原告装修款损失共计308476元；5、全部诉讼费由被告名人酒店公司承担。在诉讼过程中，原告王华丽自愿将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》第七条约定无效；2、被告名人酒店公司支付自2014年8月至2019年11月欠付的委托经营管理费共计128979元，并支付违约金，以欠付委托经营管理费为基数，按每日万分之五的标准支付至实际付清之日。事实与理由：2012年12月29日，原告与被告名人酒店公司签订了《委托经营管理合同》，约定将所购房屋委托给名人酒店公司经营管理，并约定了委托经营管理期限和经营管理费。同日，原告又与鑫然凯尚公司签订《委托装修协议》，约定鑫然凯尚公司按照被告名人酒店公司提供的酒店装修标准及房间家具配置进行装修及配置，工程包干费304200元，鑫然凯尚公司实际收取了装修款。原告与被告名人酒店公司又签订了《委托经营管理合同补充协议》，将房屋委托经营管理费变更为：2014年1月1日至2014年11月30日为4383元/月、2014年12月1日至2018年12月30日为4445元/月、2019年1月1日至2023年12月30日为4763元/月、2024年1月1日至2028年12月30日为5080元/月。原告自己的银行账户明细显示，自2014年8月起，被告名人酒店公司未按照《委托经营管理合同》及补充协议的约定向原告足额支付委托经营管理费，同时按照合同的约定，应每天按未付款万分之五的标准计算违约金。截至2019年11月，被告名人酒店公司拖欠原告经营管理费128979元。同时，原告与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》第七条约定：“合同履行期届满前一年，甲方自愿选择以下第3种方式与乙方处理该合同期满后事宜……3、乙方聘请第三方具有房产评估资质的单位对委托管理价格进行公证评估，甲方无条件认可该评估价格续签委托经营管理合同，续签期限为15年，续签期合同期内管理费每三年递加5%，其他委托经营管理相关条款与本合同一致。”该合同条款为被告名人酒店公司提供的格式条款，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条情形，且排除申请人主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应属无效。原告王华丽为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告名人酒店公司、第三人名人投资公司共同辩称：关于委托经营管理费的诉讼请求，被告名人酒店公司确实没有按照约定足额支付，欠付的金额以法庭最终审核为准；关于确认合同无效的诉请，合同无效的法律基础是《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民法通则》相关规定，原告所诉并没有法律规定的无效的情形，同时，根据成都市中级人民法院（2019）川01民终17334号《民事裁定书》，认定同类案件中涉及的与本案相同的《委托经营管理合同》为“系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，应当认定为合法有效”，故我方认为原告诉请的确认合同条款无效没有事实及法律依据，应当予以驳回。 第三人鑫然凯尚公司无答辩意见。 经审理查明，2012年12月29日，原告王华丽作为买受人与作为出卖人的第三人名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定王华丽购买名人投资公司订制的由成都中航瑞赛置业有限公司开发的位于成都高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”中第二栋房屋中的暂定名为“中航·名人酒店”2栋1单元12楼层07号房屋（以下简称案涉房屋），用途为办公。同日，原告王华丽作为委托方（甲方）、成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司，即本案被告）作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，约定：将案涉房屋委托给被告名人酒店公司经营管理，经营管理期间无论盈亏均与原告王华丽无关；委托经营管理期限为十五年；名人酒店公司开始向王华丽支付经营管理费时，应于每月的10日前支付当月经营管理费；如名人酒店公司未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，名人酒店公司应向原告按每天未付款的万分之五支付违约金。同日，原告王华丽与第三人鑫然凯尚公司签订了《委托装修协议》，约定了装修工程的包干费用等。后原告与被告名人酒店公司签订了《委托经营管理合同补充协议》，将房屋委托经营管理费变更为：2014年1月1日至2014年11月30日为4383元/月、2014年12月1日至2018年12月30日为4445元/月、2019年1月1日至2023年12月30日为4763元/月、2024年1月1日至2028年12月30日为5080元/月。 另查明，被告名人酒店公司拖欠原告王华丽委托经营管理费2014年8月至2014年11月期间每月175元、2014年12月237元、2015年1月119元、2015年2月至2015年12月期间每月178元、2016年1月119元、2016年2月至2016年7月期间每月178元、2016年8月至2016年12月期间每月3592元、2017年1月至2018年3月期间每月2952元、2018年4月4445元、2018年5月至2018年8月期间每月2952元、2018年9月1459元、2018年10月至2018年12月期间每月2952元、2019年1月至2019年11月期间每月3270元，合计128979元。案涉房屋目前仍由被告名人酒店公司进行经营管理。 上述事实，有原被告当庭陈述及《房屋买卖合同》《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》《委托装修协议》、银行流水等证据予以证明。上述证据来源合法，内容真实，证据间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 本院认为：原告王华丽与第三人名人投资公司签订的《房屋买卖合同》、与第三人鑫然凯尚公司签订的《委托装修协议》、与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》系同时签订，彼此互为条件、相互关联，构成联立合同关系，其中《委托装修协议》实为房屋买卖合同的组成部分。上述合同约定主要内容未违反法律规定，应属有效，应当一并履行或解除。经本院释明，原告王华丽自愿撤回要求解除《委托经营管理合同》的诉讼请求，本院予以准许。原告与被告名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但实质是原告将其房屋交由被告名人酒店公司经营管理，由被告名人酒店公司自主行使占有、使用、收益的权利，原告并不对名人酒店公司的经营情况承担责任，即名人酒店公司是否对外经营、经营盈亏状况如何均与原告无关，原告仅按约收取固定收益，该收益实为房屋出租对价，故应认定委托经营管理性质实质系房屋租赁，委托经营管理费的性质为房屋租金。基于合同的整体履行，原、被告双方均应履行各合同义务。依据双方签订的《委托经营管理合同》约定，被告名人酒店公司应于每月10日前向原告支付房屋租金，若逾期应按逾期付款额支付每日万分之五的逾期付款违约金。被告名人酒店公司自2014年8月起未按约支付原告租金，已构成违约，理应按约承担支付租金及违约金的责任。经本院查明，被告名人酒店公司拖欠原告2014年8月至2019年11月的租金共计128979元，故对原告的该项诉讼请求予以支持。双方签订的《委托经营管理合同》第七条约定了租赁合同到期后是否续签合同，该约定内容系双方当事人协商议定，内容未违反法律规定，应属有效。原告请求确认该条款无效缺乏法律依据本院不予支持。同时，双方所签租赁合同期限至2028年12月30日届满，双方续签合同的条件与期限尚未成就，双方可在租赁合同期限届满后依据约定或法律规定再行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王华丽支付自2014年8月至2019年11月拖欠的租金128979元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王华丽支付违约金（计算标准：2014年8月至2014年11月的违约金，以每月所欠租金175元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2014年12月的违约金，以所欠租金237元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2015年1月的违约金，以所欠租金119元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2015年2月至2015年12月的违约金，以每月所欠租金178元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2016年1月的违约金，以所欠租金119元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2016年2月至2016年7月的违约金，以每月所欠租金178元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2016年8月至2016年12月的违约金，以所欠租金3592元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2017年1月至2018年3月的违约金，以所欠租金2952元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年4月的违约金，以所欠租金4445元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年5月至2018年8月的违约金，以所欠租金2952元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年9月的违约金，以所欠租金1459元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年10月至2018年12月的违约金，以每月所欠租金2952元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2019年1月至2019年11月的违约金，以每月所欠租金3270元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止）； 三、驳回原告王华丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2002元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄珊珊 人民陪审员  张 燕 人民陪审员  祝 捷 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  罗 青