四川省汶川县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3221民初433号 原告：汶川天添房地产开发有限公司，住所地：四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县威州镇凤州路1幢1-16-16层。 法定代表人：敬邦红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋跃武，四川法奥律师事务所律师。 被告：赵国亮，女，1978年11月25日出生，藏族，住四川省茂县。 委托诉讼代理人：罗斌，四川罗斌律师事务所律师。 原告汶川天添房地产开发有限公司(以下简称天添公司)诉被告赵国亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法由审判员苏凤霞适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了独任审理。原告天添公司委托诉讼代理人宋跃武、被告赵国亮委托诉讼代理人罗斌到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告天添公司向本院提出诉讼请求：1、将汶川县“”11栋1单元7层营业用房恢复原状并返还给原告；2、向原告支付违约金500000元；3、以月租金人民币19683.60元（建筑面积656.12平方米、月租金每平方米30元）为标准、从2019年10月3日起至返还营业用房时止赔偿原告租金损失（从2019年10月3日起算至起诉时的2019年11月12日止为人民币25588.68元）（截止起诉时止，违约金和租金损失暂合计525588.68）；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年2月7日，被告与案外人绵阳天添置业有限签订《汶川县商品房买卖合同》、《补充协议》。《汶川县商品房买卖合同》约定：被告购买位于汶川县“”11栋1单元7层营业用房，建筑面积为656.12平方米，价款为1968360元。被告先支付500000元，剩余房款在领取双证后60日内一次付清。《补充协议》约定：《商品房买卖合同》约定的首付款500000元，其中300000元是定金、200000元是房款，余款1468360元在领取房产证后60日内付清。被告未按时付款构成违约时，首先适用定金罚则，然后出卖方有权解除合同、收回房屋，被告承担违约金500000元。合同签订后，被告交付500000元。 应汶川县城乡规划建设和住房保障局的要求，“”项目的开发主体由绵阳天添置业有限公司变更为原告。2015年12月29日，绵阳天添置业有限公司、原告、被告三方签订《合同主体变更补充协议》,约定：绵阳天添置业有限公司与被告签订的《汶川县商品房买卖合同》中出让方的全部权利义务由原告享有和承担。为此，2015年12月30日，原告和被告双方以原《汶川县商品房买卖合同》为蓝本，签订了新的《汶川县商品房买卖合同》和《补充协议（二）》。 2015年12月28日，原告将房屋移交给了被告。原告将需要办理不动产登记证书的全部材料提供给登记机关后，多次催促被告配合办理不动产登记手续。但是，被告为了规避给原告支付房款的义务，拒不办理登记手续。2019年4月22日，原告向被告邮寄送达了《关于办理产权证的通知》,催促办理产权证书，被告依然不配合原告办理产权登记。2019年9月16日，原告向被告公证邮寄送达了《解除合同通知书》立即解除2015年2月7日签订的《汶川县商品房买卖合同》、《补充协议》,2015年12月30日签订的《汶川县商品房买卖合同》以及《补充协议（二）》;合同解除后15日内返还案涉房屋并自行承担全部损失；承担违约金500000元。 被告于2019年9月17日接到原告送达的《解除合同通知书》,双方之间的商品房买卖合同关系已经解除，被告应该在2019年10月3日前向原告返还案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”,第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”,合同解除后，被告应当对案涉房屋恢复原状、返还房屋，并承担合同约定的违约责任、赔偿原告损失。为维护合法权益，诉至本院。 原告天添公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.五份合同，拟证明：①原被告之间建立了商品房买卖合同关系，原告将自己开发的位于汶川县的营业房出售给了被告，被告为该房屋支付定金300000元，房款200000元，余款待房产证办理下来后支付完毕。如果被告未按照约定履行合同，原告首先适用定金罚则，并收回房屋。被告向原告提供的地址是四川省汶川县岷江路中段11号，联系电话177××××8888。具体四份合同，第一份合同是2015.2.7案外人绵阳天添置业有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》，该份合同约定在案外人绵阳天添置业有限公司与被告之间的买卖合同关系，当天双方还签订了《补充协议》，在该份协议中第6条约定“商品房约定的首付款500000元，其中300000元为定金，200000元为购房款……”，第三份合同《合同主体变更协议》由案外人、原、被告三方签订，主要是的开发主体发生变更，由原告承接案外人开发商的权利义务，被告留下的电话是177××××8888，这份合同签订是2015.12.30，这份合同签订是为了进一步明确双方的权利义务关系，原、被告双方签订了以前两份合同《商品房买卖合同》、《补充协议》为蓝本的商品房买卖合同和补充协议二，在商品房买卖合同中买受人留下的地址是四川省汶川县岷江路中段11号，在该合同中第7条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人逾期付款超过60日，买受人有权解除合同”，在补充协议二约定，这五份合同在原告给被告发出解除合同之前，都是合法有效的，都是双方用来处理双方商品房买卖合同关系的合同依据。 2.两份公证书（两份证据保全的公证），第一份（2019）川绵众内证字第1745号，拟证明原告向被告发出了尽快办理产权证的通知，邮寄过程由公证机关予以公证，我们邮寄地址是四川省阿坝州汶川县岷江路中段11号，该地址就是被告在商品房买卖合同中留下的地址，电话是177××××8888，是被告在补充协议中留下的联系电话，该通知发出的主要目的是催促被告尽快办证，因为办证是交房款的前提，通知书中我们给了被告一个月的时间准予资料，发出的时间是2019.4.22，需要准备的资料原告进行了详细的说明，办证途径有两种方式，商品房办证也通常是两种方式即被告人办证和委托原告办证。这份公证书后面原告附有邮件查询单1005558249526，原告从邮政官网查询，结论是己经妥投。第二份公证书编号（2019）川绵众内证字第4121号，主要内容是通知被告解除双方之间的全部买卖合同，并要求被告返还房贷并承担违约金，说明为什么没说定金，因为定金罚则的适用是原告自主行使权力的行为，不需要被告进行配合。原告己经自行实施了扣取定金行为，该公证书是2019.9.16邮寄的，被告收到的时间是2019.9.17，送达方式同第一份公证书是一致的，邮件编号是1147713462878。梳理时间线索：2019.4.22发出催促被告准备办证资料，准备材料时间一个月，截止时间是5.21，解除通知书是2019.9.16，实际上前后共给了5个月的时间。 3.汶住建发(2015)55号文件，拟证明原告开发主体和承接原商品房买卖合同的合法性。 被告赵国亮辩称，1.原告提出的诉讼请求是按照解除合同的后果提出的，但是原告并不具备单方解除合同的条件，包括法定条件和合同约定的条件都不具备；2.双方所签订的合同及补充协议，对被告逾期付款的约定是按照日支付违约金万分之一，合同继续履行进行约定的，并没有约定过原告可以单方解除；3.原告的诉请及违约责任的应用，是按照补充协议一第12条提出来的，但该第12条是双方对违反融资贷款的约定的违约规定，而非买受人逾期支付房款的规定，原告提出的违约责任诉请不当；4.原告在2015年12月底向被告交付房屋时没有按照商品房销售管理办法第34条规定，向被告提供房产测绘成果图，也没有在房屋交付后60日内向汶川县房地产主管部门报送办理产权证的相关登记资料，原告违约在先；5.原告在诉讼中所称邮寄了两份通知，被告确实从来没有收到过，这两份通知地址不正确，邮政机构没有向被告进行电话通知，这两份通知对被告不应当产生法律后果；6.被告愿意按照合同和协议约定，与原告继续履行合同，原告的诉讼请求不应当成立，请求法庭驳回原告的诉求。 被告赵国亮反驳其主张，向本院提交以下证据： 1.被告身份证复印件，拟证明被告法定住所地是茂县，不是所购房屋址。 2.竣工验收备案书复印件一份(是被告在城建局复印的，不是原告提交的)，拟证明涉案房屋是2016年1月26日竣工验收通过。证明2015年12月底，被告接收房屋时，该房屋并没验收合格，且原告并没有将房屋验收资料交给被告。 3.微信截图，是被告的弟弟殷建军与原告法人之间的对话，是在2017年7月31日和9月19日的两次对话，拟证明：1.被告催促原告办证，并标明贷款银行己经联系好，就等房产证；2.证明被告交付的房屋存在消防问题。 4.百度的截图，拟证明涉案房产现在用于开设汶川禹皇洒店，地址是汶川县岷江路中段12号，而不是11号，证明当时地址是错误的。理时间线索：2019.4.22日发出通知催促被告准备办证准备材料时间一个月，截止时间是5.21,解除通知2019.9.16,实际上前后共给了5个月的时间。 经庭审质证，被告对原告提交证据1，认为所有的合同和补充协议都没对办证买方要交哪些资料、交资料的期限和税费的缴纳作出的都没约定；所有的合同和补充协议对原告作为开发商，应当向登记机关提交的资料，作出三个不同时间的约定，一个2015年2月7日以后一年内提交，一个是在2016年2月7之前提交，一个是在2017年12月30日之前提交，三个时间点，但原告至今都未交。原告前两次在当庭陈述都没提交，办证的前提，原告违约在先。对合同和补充协议的真实性均无异议，均证实双方对逾期付款的约定，是按照支付违约金不退房的方式处理的，补充协议第12条证明，所谓定金罚则是指对融资贷款的违约金的规定，不是买方逾期付款的违约规定。2015年2月7日的合同，证明被告的法定住所地是茂县。2015年12月30日的合同，是原告提供的格式合同，把被告的法定住所地写成所购房屋的地址。第7条约定，买方逾期付款的责任是支付违约金，继续履行合同。对证据2，1743号公证书，真实性无异议，邮寄地址错误。对2019年4月22日的通知，被告没有收到过。通知涉及的事项是双方没有约定的事项，应当协商处理，这仅是原告的单方意思表示。ＥＭＳ快递单真实性无异议，这是邮寄单不是签收单。不能证明被告收到该文件。两份邮政局官方截屏显示，来源无异议，证明是他人代收，收发室签收，均非被告本人签收，且在该两份证据的最上面邮局状态，邮件：并非妥投，妥投是阴影，如果是妥投是显示的是黑色，说明该两份邮件没有妥投。对解除通知书三性不认可。原告提交的是一份解除合同书，而非通知书，没有被告的签字，该合同不生效。对被告不产生法律效力。对交寄单无异议，能证明邮寄，不能证明收到。对证据三双方的主体变更的协议无异议。对证据3，对城建局的文件对双方主体变更的协议无异议。 原告对被告证据1，对身份证真实性无异议，但对证明目的有异议，被告的身份证地址不是唯一的送达地，买卖合同中被告的地址有三个，第一个是户籍地，第二是所购房地址，第三是理县桃平乡，原告也不清楚桃坪乡与被告的关系，但第一个是户籍地，第二个是购房所在地，有关联性。对证据2，竣工验收备案证书真实性和合法惟无异议，但是对关联性有异议，与本案无关。原告是12月30日交房，1月20日拿到竣工验收，结论是合格的。对证据3，对微信截图的三性均不认可，原告不清楚是谁和谁在说该事。对证据4，百度截图真实性无异议，证明目的有异议。证明目前被告所购房屋开设禹皇酒店，经营者是尹丽君。 对上述证据，本院对当事人没有异议的证据依法予以确认，并在卷佐证。 经审理查明：2015年2月7日，被告赵国亮与绵阳天添置业有限公司签订了《汶川县商品房买卖合同》,购买位于汶川县，用途为商业、酒店，建筑面积656.12平方米，被告所留地址为四川省茂县白溪乡；同日，双方签订《补充协议》;因按汶川县城乡规划建设和住房保障局要求，“”项目的开发主体由绵阳天添变更为原告，2015年12月29日，绵阳天添置业有限公司与汶川天添公司、被告赵国亮签订了《合同主体变更补充协议》,绵阳天添将“汶川整个项目交于乙方继续开发、履行有关义务，其与被告的《汶川商品房买卖合同》全部权利义务交由天添公司，12月30又签订了《补充协议（二）》。2015年12月30日，原告天添公司与被告赵签订了《汶川县商品房买卖合同》二份，该合同将位于汶川县，用途为商业、酒店，建筑面积656.12平方米，购房单价为每平方米3000元，同时合同还约定房屋签订合同后当日支付500000元，剩余1468360元于领取房产双证后60天内一次性支付完毕；双方还约定了违约责任，其中对于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后为365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5‰向买受人支付违约金。该合同被告汶川县岷江路中段11号地址为原告所打，且该合同签订时该房屋地址是否岷江路中段11号并未确定。原告于2019年4月22日在绵阳市众信公证处公证下将《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》一份邮寄赵国亮，地址为汶川县岷江路中段11号。根据邮件投递显示收到日期为2019年4月24日，签收人为收发室。原告2019年9月16在绵阳市众信公证处公证下将《解除合同通知书》一份邮寄赵国亮，地址为汶川县岷江路中段11号，根据邮件投递显示收到日期为2019年9月17日，签收人为他人代收。 本院认为，本案诉争焦点为被告赵国亮是否收到了原告天添公司送达的《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》、《解除合同通知书》，能否构成约定解除合同的要件？根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到过对方时解除。”本案中，天添公司称其己通过邮寄方式向被告赵国亮送达了《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》、《解除合同通知书》，且快递上载有被告正在使用的电话，被告可以收到该两份通知。同时原告的送达行为己通过公正机关公证，故按照双方合同约定原被告之间的协议己经解除。被告赵国亮辩称自己没有收到该两份通知书，且原告邮寄的地址不是自己的住所地、经常居住地以及所购房屋所在地，与自己没有关系。合同上面的地址是原告自行打印。本院认为，虽然天添公司通过公证采用邮寄送达的方式向被告赵国亮送达了《汶川天添房地产开发有限公司关于尽快办理产权证的通知》、《解除合同的通知》，但公证书载明的内容仅仅是邮寄送达内容和过程的证据保全，并不包含确认送达结果的公证。庭审中原告天添公司亦未提交其他证据予以佐证该两份通知己送达给被告，现有证据不能构成约定解除合同要件。故对原告天添公司的诉请本不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告汶川天添房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费4528元，由原告汶川天添房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  苏凤霞 二〇一九年十二月二十七日 书记员  岳 红