青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初3898号原告（反诉被告）：马奴海，男，回族，住西宁市。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被告（反诉原告）:马先杰，男，回族，住西宁市。委托诉讼代理人:马雪丹，青海汇元律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽娟，女，回族,住西宁市，系马先杰女儿。第三人（反诉被告）：西宁义东花园商贸有限公司，住所地：西宁市城东区。法定代表人：黄楚棋，该公司董事长。委托诉讼代理人:星第，青海君剑律师事务所律师。原告马奴海与被告马先杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2019）青0102民初287号民事判决。被告马先杰不服提出上诉，西宁市中级人民法院于2019年8月6日作出（2019）青01民终838号民事裁定，撤销本院（2019）青0102民初287号民事判决，发回重审。本院于2019年8月21日立案。2019年9月10日，马先杰申请追加西宁义东花园商贸有限公司（以下简称义东商贸公司）为本案当事人；经本院审查，义东商贸公司与本案的审理有利害关系，本院依法追加义东商贸公司为本案第三人。2019年10月17日，马先杰依法提起反诉。现本诉反诉合并审理，依法适用普通程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理，马奴海的委托诉讼代理人赵永智、马先杰的委托诉讼代理人马雪丹、马丽娟、义东商贸公司的委托诉讼代理人星第均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马奴海向本院提出诉讼请求：1.判令被告马先杰交纳拖欠租金90720元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：马先杰经营的××区/358/359/365号,共28㎡的商铺为原告所有。2012年1月,原产权人委托义东商贸公司与马先杰签订《义东商贸城铺位租赁合同书》,约定每月每平米租金暂按90元计收,年租金共计为90元×28㎡×12月=30240元。2013年原告取得上述商铺的所有权,并于2014年4月办理了房屋所有权证。后经西宁市城东区人民法院(2016)青0102民初1104号《民事调解书》确定:原告与义东商贸公司的市场管理关系于2016年9月1日解除，故原告作为出租方直接与被告履行租赁合同，向被告收取租金。被告自2016年1月至2018年12月三年未交租金，共计拖欠90720元。综上,被告长期拖欠租金的行为已构成违约,对原告的合法权益造成了极大的侵害，故诉至法院，请求判如所请。马先杰答辩称，首先，不同意向马奴海交纳租金90720元。因为原告没有按照合同约定向被告提供正常的经营场所，出租的商铺不具备履行合同的基本经营条件，原告构成单方违约，商铺所有权人变更后也未向被告告知，且原出租方义东商贸公司曾向商户承诺不收取租金。其次，即便认定被告应交纳租金，也应当按照合同约定由受让金进行抵扣。义东商贸公司答辩称，认可原告马奴海的全部诉讼请求。马先杰向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告马奴海、义东商贸公司返还反诉原告马先杰商铺受让金（押金）200000元；2.判令反诉被告马奴海、义东商贸公司向反诉原告马先杰支付违约金50000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。马先杰当庭明确要求义东商贸公司承担主给付责任，马奴海承担连带给付责任。事实与理由：反诉原告马先杰在履行案涉《义东商贸城铺位租赁合同书》期间，曾向反诉被告交纳商铺受让金（暨押金）200000元。现因反诉被告无法继续提供正常经营场所，大部分商户撤场离开，合同无法继续履行，反诉被告单方违约，理应依法返还反诉原告的铺面押金，并承担相应的违约责任。针对马先杰的反诉，马奴海答辩称，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。首先，马奴海从未收取过马先杰的受让金，对数额也一概不知。其次，马奴海未向马先杰提供经营场所也不属实，马奴海出租的是商铺，是不动产，该商铺现一直存在，并不存在无法使用的事实。而能否正常经营则是经营户自身的问题，与出租方无关。第三，马奴海与义东商贸公司是两个不同的主体，双方之间没有从属关系，马奴海既不是该公司的股东也不是法人，所以不应当承担连带责任。针对马先杰的反诉，义东商贸公司答辩称，首先，公司认为不应当将义东商贸公司列为反诉被告，因为本诉中原告对义东商贸公司没有诉讼请求，故不应该追加公司为反诉被告；且本诉与反诉不是基于同一事实、不是同一法律关系，不符合民事诉讼法的相关规定，马先杰应另案起诉。其次，针对反诉诉求，义东商贸公司没有收取马先杰的任何受让金，故不存在返还的义务，请求依法驳回反诉原告的全部反诉请求。马奴海就本诉、反诉一并提交如下证据：1.房产证，欲证明案涉商铺为马奴海所有；2.《义东商贸城铺位租赁合同书》，欲证明马奴海与马先杰之间存在租赁关系；3.（2016）青0102民初1104号《民事调解书》，欲证明马先杰应当直接向马奴海交纳欠付租金；4.（2017）青0102民初3989号《民事裁定书》、（2017）青0102民初2740号《民事调解书》，欲证明马奴海以本人名义与商铺承租方进行过诉讼，所以马先杰应当是知道商铺所有权变更情况的；5.《收据》（2015年7月13日），欲证明马先杰自2015年7月至2015年10月向义东商贸公司以每平米每月90元的标准交纳过租金，亦即本案租金标准。经质证，马先杰发表如下质证意见：1.真实性认可，但认为该证的办理时间是2014年3月11日，而马先杰与义东商贸公司签订租赁合同的时间为2012年7月15日，因此商铺所有权人变更没有向马先杰进行告知；2.真实性认可，但认为在合同第五条明确约定将商铺的受让金冲抵租金，且出租方应当保证商铺的正常使用，后十年的租金需另行约定，而马奴海从未与马先杰就租金标准进行过重新约定；3-4.真实性认可，但认为裁判文书并不能当然的证明马先杰知晓产权变更的事实，且调解书中明确显示义东商贸公司在管理过程中没有尽到责任，再次证明马奴海未依据合同向马先杰提供正常的租赁场所；5.真实性认可，但认为收据显示的租金收受方是义东商贸公司，马奴海既然认可由义东商贸公司收取租金的事实，也应当认可义东商贸公司作为合同相对方对各商户进行的承诺。义东商贸公司对马奴海提交的上述证据均予以认可，但认为《义东商贸城铺位租赁合同书》已事实解除。马先杰就本诉、反诉一并提交如下证据：1.《义东商贸城铺位租赁合同书》、《收据》十一张、《收据》（2012年7月15日）、《通知》、《法庭审理笔录》（2019年2月25日），欲证明案涉商铺系2012年由义东商贸公司租赁给马先杰，双方约定了租期为二十年、商铺使用权受让金、后十年租金待定，如果一个月未交租金，可将商铺使用权受让金充当租金，补充协议具有同等效力等的事实；马先杰此前依约每三个月交纳租金7560元，直至2016年初义东商贸公司通知免除租金，且以装修为名暂时不接受租金交纳；马先杰向义东商贸公司交纳了200000元的商铺押金。2.《补充协议书》、《承诺书》、《义东商贸城业主告知广大商户通知书》，欲证明该协议第一条约定，应由义东商贸公司与承租人重新商议租金价格，而马奴海、义东商贸公司从未与马先杰重新商定过价格；2016年初案涉商场通知免除1至4月的租金，并再次承诺保证承租人的经营权。3.《装修协议》及《收据》（2016年6月15日）、《庭审笔录》（2019年6月21日），欲证明马奴海、义东商贸公司在毫无告知的情况下，擅自拆除马先杰租赁的商铺，无法保证继续正常经营，构成单方违约，给马先杰造成了直接损失，应承担违约责任。4.照片七张，欲证明商场无法正常经营，出租方马奴海构成单方违约。经质证，马奴海发表如下质证意见：1.对合同、十一张《收据》、《法庭审理笔录》的真实性认可，《收据》（2012年7月15日）因与马奴海无关，真实性无法判断，认为应该以付款凭证佐证，《通知》与本案无关；对证明方向均不予认可，认为合同明确约定了承租人拖欠一个月租金即可解除合同。2.对该组证据均不予认可，认为《补充协议书》、《承诺书》与本案无关，《义东商贸城业主告知广大商户通知书》未提交原件，且与本案无关。3.对《装修协议》及《收据》（2016年6月15日）均不予认可，认为收据无法作为结算依据；对《庭审笔录》的真实性认可，证明方向不予认可。4.对照片不予认可，认为马先杰交纳租金的行为与其陈述的无法经营的事实相互矛盾。义东商贸公司发表如下质证意见：1.对十一张《收据》及《法庭审理笔录》认可；对《收据》（2012年7月15日）不予认可，认为应该结合付款凭证；对《通知》不予认可，认为“信息部”没有对外张贴通知的权力。2.对该组证据均不予认可，认为《补充协议书》、《承诺书》与反诉请求无关，《义东商贸城业主告知广大商户通知书》中没有义东商贸公司的盖章。3-4.《装修协议》、《收据》（2016年6月15日）及照片均与反诉请求无关。义东商贸公司未举证。当事人围绕各自的诉讼请求及辩称依法提交的证据，经本院组织双方进行质证，对当事人无异议的马奴海提交的房产证、（2016）青0102民初1104号《民事调解书》、《收据》（2015年7月13日），及马先杰提交的十一张《收据》、《法庭审理笔录》（2019年2月25日）、《庭审笔录》（2019年6月21日），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，分别认定如下：（1）《义东商贸城铺位租赁合同书》，各方当事人对合同的真实性均无异议，本院予以确认。该租赁合同为义东商贸公司与马先杰于2012年7月15日所签，虽然马奴海于2014年3月11日取得案涉商铺的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，该租赁合同对马奴海和马先杰继续有效。（2）马奴海提交的（2017）青0102民初3989号《民事裁定书》、（2017）青0102民初2740号《民事调解书》，该组证据与案涉事实不具有关联性，并不能证明马奴海所持马先杰应当知道商铺所有权变更情况的证明方向,故本院不予确认。（3）马先杰提交的《收据》（2012年7月15日），其上盖有“西宁义东花园商贸有限公司财务专用章”，义东商贸公司虽对该份收据不予认可，但并未提交相反的证据予以证明，且本院已确认的《义东商贸城铺位租赁合同书》第二条中约定“乙方（马先杰）一次性向甲方（义东商贸公司）交纳商铺使用权受让金，实付捌万元”，该收据的内容也与合同约定相符，故本院对此份收据予以确认；《通知》，其内容为义东商贸公司告知经营户出售摊位的事宜，与案涉事实不具有关联性，本院不予确认。（4）马先杰提交的《补充协议书》、《承诺书》，其内容与案涉事实不具有关联性，本院不予确认；《义东商贸城业主告知广大商户通知书》，结合本院已确认的《庭审笔录》（2019年6月21日）第10页第18行中该案马奴海代理人“一至四月免租金是事实”的陈述及第11-13页中的证人证言，本院对此份证据予以确认，该证据可以证明因案涉商场进行停业装修，免除了商铺承租人2016年1月-4月租金的事实。关于马奴海所持马先杰不属于免除范围的意见，首先，上述意见在此份通知中并无显示；其次，该份通知中显示为“停业装修”，商场整体不营业，此种情形下对部分承租人免除租金，部分承租人不予免除，明显不公，故本院不予采信。（5）马先杰提交的《装修协议》及《收据》（2016年6月15日），因马先杰对案涉摊位进行装修后实际进行了经营，故装修费的收据并不能证明其实际损失，本院不予确认。（6）马先杰提交的照片，本院认为，在无其他证据予以佐证的情况下，仅照片不足以证明马先杰所持商铺无法经营的证明方向,故本院不予确认。根据当事人双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月15日，马先杰（乙方）与义东商贸公司（甲方）签订《义东商贸城铺位租赁合同书》，约定：“第一条：甲方同意将城东区花园南街一号义东商贸城三层C区357、358、359、365号共28平米的商铺出租给乙方经营；第二条：乙方一次性向甲方交纳商铺使用权受让金，实付捌万元；第三条：经营使用权除双方在本合同约定的事项外，甲方不得解除（约定事项：1、乙方不按时交纳租金……）；第四条：商场开业起租金前五年基数不变，后五年递增率不超过每月每平米20元，后十年租金待定；第五条：租金的交纳必须在每周年期满前一个月交清。否则按年租金每超一天2%的滞纳金加收，如果一个月未交，甲方将乙方商铺使用权受让金充当租金且解除本合同；第六条：乙方根据经营需要可对商铺进行装潢，费用自理。”2014年3月11日，马奴海取得案涉商铺的所有权，产权证号为宁房权证城东区字第XXXX号。其后，马奴海将案涉商铺委托给义东商贸公司进行管理，至2016年9月1日双方协议解除市场管理关系。马先杰自签订案涉租赁合同后，以每平米每月90元的标准向义东商贸公司交纳租金至2015年12月31日；后于2018年12月腾退案涉商铺。另查明，因案涉商场进行停业装修，免除了商铺承租人2016年1月至4月的租金。再查明，2012年7月15日，马先杰向义东商贸公司交纳了商铺使用权受让金。本院认为，本案争议焦点为：一、马奴海主张的欠付租金的认定问题；二、马先杰主张的商铺使用权受让金的认定问题；三、马先杰主张的违约金的认定问题。对上述争议焦点，本院分别认定如下：一、马奴海主张的欠付租金的认定问题。本院认为，各方当事人均认可马先杰自2016年1月起未交纳案涉商铺租金，及其于2018年12月腾退商铺的事实，即2016年1月至2018年12月案涉商铺均由马先杰实际占有。虽然马奴海与马先杰并未签订书面的租赁合同，但马奴海所有的商铺由马先杰承租使用，故双方形成了事实租赁合同关系，且本院已确认《义东商贸城铺位租赁合同书》对马奴海和马先杰继续有效，因此，承租人马先杰应当按照原租金标准向出租人马奴海交纳商铺租金。同时，因案涉商场进行停业装修，对商铺承租人免收了2016年1月至4月的租金，故此期间的租金马先杰亦应免于交纳。关于马先杰所持答辩意见，其一，商铺所有权变更未予告知的意见，因马先杰在本案中未主张承租人的优先购买权，故本院不予采信；其二，马奴海未与其重新约定租金标准的意见，本院已查明马先杰以每平米每月90元的标准向义东商贸公司交纳租金，而马奴海现仍以该租金标准进行主张，不违反合同约定及法律规定，故本院对此意见亦不予采信；其三，案涉商铺无法经营不应交纳租金的意见，本院认为，马先杰提交的证据不足以证明其上述意见，且案涉商场现仍处于经营状态，其意见也与事实不符，故本院亦不予采信。综上，马先杰应向马奴海交纳2016年5月至2018年12月的商铺租金：90元×28㎡×32个月=80640元。二、马先杰主张的商铺使用权受让金的认定问题。首先，关于商铺使用权受让金的性质问题。本院认为，虽然当事人在合同中约定的为“商铺使用权受让金”，但从该合同第五条“如果一个月未交租金，甲方将乙方商铺使用权受让金充当租金且解除本合同”的内容中可以确定，租金是可以从商铺使用权受让金中予以抵扣的，亦即双方约定的“商铺使用权受让金”性质更倾向于商铺租赁押金，而押金在双方解除租赁合同时是应当予以退还的。因此，在双方均认可案涉租赁合同现已事实解除的情况下，马先杰交纳的商铺租赁押金也应当予以退还。其次，关于退还责任人的问题。因马先杰自认是向义东商贸公司交纳的商铺租赁押金，而义东商贸公司也未提交相反的证据予以证明；且马奴海与义东商贸公司已于2016年9月1日协议解除双方市场管理关系，故义东商贸公司应当向马先杰退还其交纳的商铺租赁押金。而马先杰既未向马奴海交纳押金，马奴海与义东商贸公司又是不同的民事主体，故马奴海不应当承担商铺租赁押金的退还责任。最后，关于应当退还的商铺租赁押金的数额问题。虽然合同及收据（2012年7月15日）中显示的数额均为80000元，但根据《法庭审理笔录》（2019年2月25日）第4页第19行中该案义东商贸公司代理人“马先杰交付的20万元押金，不是马奴海收取的，是由骆某某收取”的陈述，及《庭审笔录》（2019年6月21日）第11-13页中的证人证言，可以确定马先杰与义东商贸公司签订案涉租赁合同时，以每间商铺50000元的标准向义东商贸公司交纳了商铺租赁押金，四间商铺共计交纳200000元，但义东商贸公司只出具了每间商铺20000元，共计80000元的收据。因此，本院确认义东商贸公司应当返还马先杰四间商铺共计200000元的商铺租赁押金。义东商贸公司所持此款系骆某某收取，与公司无关的意见，未提交证据予以证明，且收据（2012年7月15日）上盖有“西宁义东花园商贸有限公司财务专用章”，虽然公司法定代表人进行了变更，但公司并未变更，因此义东商贸公司的辩称无事实及法律依据，本院不予采信。三、马先杰主张的违约金的认定问题。本院认为，马先杰提交的证据不足以证明其所持出租方未向其提供正常的经营场所，侵害其经营权，并造成损失的主张，故应当由其承担举证不能的不利后果。且案涉商场现仍处于经营状态，其主张也与事实不符。综上所述，本院认为，马奴海与马先杰构成事实租赁合同关系，马奴海将案涉商铺租赁给马先杰使用，故马先杰应当向马奴海交纳其承租期间（2016年5月-2018年12月）的商铺租金80640元。马奴海与义东商贸公司已于2016年9月1日协议解除双方市场管理关系，且案涉商铺租赁合同关系现已事实解除，故义东商贸公司应当退还马先杰交纳的200000元的商铺租赁押金。而马奴海与义东商贸公司系不同的民事主体,故马先杰应向马奴海交纳的商铺租金，无法与义东商贸公司需向马先杰退还的商铺租赁押金进行折抵。马先杰提交的证据不足以证明其所主张的出租方构成违约的事实，故应当由其承担举证不能的不利后果。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马先杰于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）马奴海2016年5月至2018年12月的商铺租金80640元；二、第三人（反诉被告）西宁义东花园商贸有限公司于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）马先杰商铺租赁押金200000元；三、驳回被告（反诉原告）马先杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2168元（马奴海已预交），由马先杰负担，随给付款项一并给付马奴海；反诉案件受理费2525元（马先杰已预交），由西宁义东花园商贸有限公司负担,随给付款项一并给付马先杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 马雪莹人民陪审员 王生喜人民陪审员 李午梅 二〇一九年十二月二十四日书 记 员 席进虎附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。