贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019)黔民申3620号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙峰，男，1974年5月22日出生，汉族，住贵州省兴义市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：何艳丽，女，1975年9月11日出生，壮族，住贵州省普安县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黔西南州富国置业有限公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路25号。法定代表人：肖坤富，该公司执行董事。再审申请人孙峰、何艳丽因与被申请人黔西南州富国置业有限公司（以下简称富国置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔23民终2250号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。孙峰、何艳丽申请再审称，从案件事实来看，由于二审法院忽略了双方所签合同中的特殊条款以及对“售后返租”的本质和目的认识上的偏差，导致案件事实认识不清。双方合同中的“售后返租”期限为三年，即从2015年3月30日至2018年3月30日，这种模式不同于一般的经营性房屋租赁。其实质是富国置业公司为了在出售房屋后的一定期间必须对房屋实际使用和经营的一种手段。也就是说，富国置业公司在预计自己出售房屋后不能按照合同约定期限办理房屋产权证的情况下，通过“售后返租”这一特殊手段和方式，继续对申请人的房屋享有使用、经营和管理权，其根本目的在于即使富国置业公司违约不能按照合同约定办理房屋产权证，但由于富国置业公司通过“售后返租”方式而手中实际掌握着案涉房屋的使用权和管理权，致使申请人无法在三年内的“返租”期限内提起诉讼要求其承担违约责任。故本案中申请人提起解除合同的时间符合案情事实和交易习惯，原判决对此认定有误。申请人曾经在2017年4月18日向富国置业公司一方的房屋产权经办人张奕红提出为何一直没有给申请人办理房屋产权证，张奕红回答说是因为消防不过关。这是申请人对富国置业公司违约的质疑，表明申请人提示富国置业公司已经违约并可能追究富国置业公司违约责任或解除合同。申请人提供的证据可以证明二审法院关于申请人愿意继续履行合同的裁定不成立，二审法院关于申请人没有在合理期限提出解除合同的认定不仅缺乏主要证据，且未经法庭质证，二审法院维护富国置业公司违约行为的同时损害了申请人的正当利益属于法律适用不当。据此，孙峰、何艳丽依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项规定的再审事由提出再审申请。本院经审查认为，本案的焦点问题是：1.原审法院对孙峰、何艳丽要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请未予支持是否缺乏证据证明、是否适用法律错误；2.原判决认定事实的主要证据是否未经质证。（一）原审法院对孙峰、何艳丽要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请未予支持是否缺乏证据证明、是否适用法律错误本院认为，合同解除权系形成权，其仅凭单方意思表示就可发生法律效力，其制度目的在于合同有效成立后，当主观或客观情况发生变化，而使合同履行成为不必要或不可能，以致于当事人一方或双方的合同目的无法实现，此时如仍固守合同拘束力，不仅对一方甚至双方当事人没有益处，甚至于社会整体利益也没有任何增益，故此时需要通过合同解除制度让合同提前终止。合同解除权属于破坏性权利，故在一方当事人享有单方解除权的同时，法律给予另一方当事人一定权利，以平衡双方的利益。《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”规定的合同解除权消灭制度就是这一平衡双方当事人利益的制度，这能够促使债权人更好的行使合同解除权，避免解除权滥用和已经形成的社会秩序的破坏，这更是公平原则和诚实信用原则的要求，故在本案中申请人的单方解除权亦有一定的合理行使期限予以限制。本案中，根据原审查明的事实，2014年2月26日，孙峰、何艳丽与富国置业公司签订《商品房买卖合同》约定：“......（一）富国置业公司承诺于2015年6月30日前，取得商铺所有权初始登记，并将办理商铺转移登记的有关文书交付给孙峰、何艳丽。（二）富国置业公司不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，富国置业公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，富国置业公司仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，富国置业公司应当自收到退房通知之日起30日退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金......”关于原审法院认定孙峰、何艳丽未在合理期限行使合同解除权进而认定其合同解除权已经消灭是否符合法律规定的问题。本院认为，合同义务可分为主合同义务和从合同义务，主合同义务是指合同上固有、必备，并用以决定合同关系类型的基本义务，从合同义务是与债权人履行利益相关的义务，其目的在于辅助、确保债权人的给付利益能最大化的满足。本案系商品房买卖合同纠纷，交付购房款和转移房屋占有系主合同义务，交付办理商品房转移登记的有关文书系从合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”当事人违反主合同义务时，解除权应当在发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方当事人未在合同中明确约定房屋买受人因出卖人未在约定期间交付办理商品房转移登记的文书而享有的合同解除权存续期限，但依据“举重以明轻”的法律解释方法，因违反从合同义务而享有的解除权存续期限不应长于当事人违反合同主义务权利人而享有合同解除权的期限存续期间，故本案中申请人所享有的解除权合理的最长存续期限为解除权发生之日起一年，但申请人于2018年6月25日才向一审法院起诉要求解除案涉《商品房买卖合同》，明显超出一年期限，加之在与富国置业公司租赁合同期限届满后，二申请人随即将案涉房屋租赁给他人，即便是在提起本案诉讼时，案涉商铺仍在孙峰、何艳丽与富国置业公司之外的承租人之间的租赁期间，现案涉房产已经竣工验收合格并取得所有权初始登记，富国置业公司完全具备办理房屋产权转移登记条件，孙峰、何艳丽只需申请或协助配合即可办理房屋所有权登记以实现合同目的，并且即使案涉《商品房买卖合同》存在“售后返租”条款亦不妨碍权利人的解除权的行使，故原审法院认定申请人的合同解除权因怠于行使而经过合理期限已经消灭有事实和法律依据，其对孙峰、何艳丽要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请未予支持并无不当，孙峰、何艳丽申请再审的事由不能成立，本院不予采纳。（二）原判决认定事实的主要证据是否未经质证经查，本案认定事实的证据双方当事人均已经在原审中质证，并就证据的性质、证明力大小发表意见，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；”规定的情形，故孙峰、何艳丽申请再审的事由不能成立，本院不予采纳。孙峰、何艳丽主张依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项申请再审，但并未陈述新证据名称、来源及证明目的，故本院对其该项事由不予审查。综上，孙峰、何艳丽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二百条第一项、第二项、第四项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回孙峰、何艳丽的再审申请。审判长 舒   宇   亮审判员 刘晖审判员何大银二〇一九年十二月十六日法官助理李锋书记员罗文琴