吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3573号上诉人（原审被告）：保利（长春）恒富房地产开发有限公司，住所地长春市南关区前进大街5005号保利林语综合楼。法定代表人:周涛，董事长。委托代理人:刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋林，男，汉族，1978年12月1日出生，现住长春市。上诉人保利（长春）恒富房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人宋林房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审。二、案件受理费由宋林承担。事实和理由：一、本案已经超过诉讼时效。宋林与保利公司及案外人吉林省工业和信息化厅在2015年11月9日签订《净月蔷薇住宅分房办法》，宋林事隔3年3个月才起诉，已经超过诉讼时效。二、原审判决赔偿419840元，超过宋林的诉讼请求。三、保利公司与宋林没有房屋买卖合同关系，宋林对于团购房的价格没有协商定价权。四、原审法院认定419840元经济损失没有依据。原审法院对团购房目前估价10000元/平方米，推算涨幅为3.0487倍，宋林仅交付定金10000元，损失也只能是30487元。宋林辩称：一审判决正确，应当维持一审判决。宋林曾于2017年5月4日网上立案，但未能审核通过，宋林本案起诉未超过诉讼时效。一审中宋林变更了诉讼请求，一审判决未超过宋林的诉讼请求。2015年11月9日双方签订《分房办法》已经确认了宋林的购房主体资格。关于损失，宋林持币待购，长达8年之久保利公司才交房，保利公司恶意违约造成宋林无方可买，原审参照已售房屋市场价保护宋林权益，于法有据。宋林向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告经济损失422792元（128.9米*3280元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2010年3月12日，被告保利地产公司与案外人吉林省工业和信息化厅签订了《团购住房协议》一份，约定案外人吉林省工业和信息化厅团体预定被告开发建设的长春净月开发区梧桐街以东、规划路以北、劲松路以西、甲一路以南、宗地02053-3、02054-1地块项目中的住宅共805套，房屋均价为3280元平方米，案外人吉林省工业和信息化厅在协议签订后20日内按团购套数向被告支付定金（10000元套）。后2010年5月12日，被告与案外人吉林省工业和信息化厅签订《补充协议》一份，约定案外人吉林省工业和信息化厅在原地块再增加团购住房15套。2010年2月24日，案外人吉林省工业和信息化厅向原告下发了《关于团购住房有关事项的通知》，通知所有团购住房的人员包括原告交纳购房定金每套10000元，并将上述定金存入指定账户内。2010年3月7日，原告向案外人吉林省工业和信息化厅指定的账户内存入购房定金10000元，认购了被告开发建设的保利蔷薇小区128平方米房屋一套。2015年11月9日，原、被告及案外人吉林省工业和信息化厅签署了《净月蔷薇住宅分房办法》，办法中载明：1、团购房客户意见为同意以上方案（方案为房屋均价为4400元平方米，符合按时签约条件的客户给予95折优惠，折后均价为4180元平方米，逾期未签约的定金不退，房屋另售）、2、主张放弃选房选择退款按照同期贷款利息返还利息及本金、3、不同意以上分房价格的可以通过司法途径解决，原告选择了第三条不同意以上分房价格的可以通过司法途径解决并签字。庭审中被告表示其开发建设的保利蔷薇小区已无在售一手房源。一审法院认为，被告保利地产公司与案外人吉林省工业和信息化厅签订的《团购住房协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，虽合同一方当事人为案外人吉林省工业和信息化厅，但该协议系案外人吉林省工业和信息化厅代表原告宋林与被告签订的，合同效力应及于原告，故原、被告之间存在房屋买卖合同关系。同时，原、被告及案外人吉林省工业和信息化厅后签订的《净月蔷薇住宅分房办法》也并未就合同变更或解除达成合意，故原、被告仍应按照上述《团购住房协议》履行各自义务。现原告已按合同约定交纳了购房定金，被告就应按照合同约定组织原告抽取房号并向原告交付房屋，但被告未履行其义务，违反了合同约定，应承担违约责任并赔偿原告经济损失。上述《团购住房协议》于2010年签订时约定的房屋单价为每平米3280元，现保利蔷薇小区的房屋均价已涨至每平方米10000元以上，故原告主张按每平米3280元计算其经济损失并不违反法律规定，本院依法予以支持，但原告欲认购的房屋为128平方米，故被告应赔偿原告的经济损失为419840元（128平方米*3280元）。关于诉讼时效问题，经查实，原告确于2017年通过起诉向被告主张过权利，故原告的主张并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告保利（长春）恒富房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告宋林经济损失人民币419840元；二、驳回原告宋林的其他诉讼请求。案件受理费7642元减半收取3821元，由被告保利（长春）恒富房地产开发有限公司承担。本院二审与一审法院查明事实一致。本院认为：2010年3月7日，宋林向案外人吉林省工业和信息化厅指定的账户内存入购房定金10000元，认购了保利蔷薇128平方米房屋一套，2010年3月12日，保利公司与案外人吉林省工业和信息化厅签订了《团购住房协议》明确房屋均价为3280元/平方米。2015年11月9日，宋林、保利公司及案外人吉林省工业和信息化厅签署了《净月蔷薇住宅分房办法》亦明确了宋林系保利蔷薇小区房屋的参与团购人身份。据此应当认定宋林参与了吉林省工业和信息化厅组织的保利蔷薇小区房屋团购，《团购住房协议》应当约束保利公司与各团购参与人员。《净月蔷薇住宅分房办法》记载“房屋均价为4400元/平方米……折后均价为4180元/平方米”较之《团购住房协议》房价上涨，保利公司收取宋林10000元定金而未按照《团购住房协议》的约定履行，构成违约，应当对宋林的损失进行赔偿。关于宋林的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,损失赔偿数额应包括直接经济损失和预期可得利益损失。保利公司若依据《团购住房协议》履行，宋林应以419840元（3280元/平方米×128平方米）购得128平米房屋。按照《净月蔷薇住宅分房办法》中折后均价为4180元/平方米的记载，2015年11月9日保利蔷薇小区128平方米房屋价值应为535040元（4180元/平方米×128平方米），差价115200元（535040元-419840元）即为《团购住房协议》履行后宋林可获得的利益，保利公司应予赔偿。至于2015年11月9日后的房屋溢价，宋林已于2015年11月9日明确知晓保利公司违约，且宋林仅交纳了10000定金，保利公司并未占用宋林购房款，后续宋林可另行购买房屋避免损失扩大，故2015年11月9日后房屋的溢价损失，本院不予保护。宋林已于2017年5月进行在电子法院平台进行网上立案，主张权利，故宋林的起诉未超过诉讼时效。宋林一审已经变更诉讼请求，保利公司提出一审判决超过诉讼请求的主张亦不能成立。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初355号民事判决；二、上诉人保利（长春）恒富房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿被上诉人宋林的损失115200元；三、驳回被上诉人宋林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费11419元，由上诉人保利（长春）恒富房地产开发有限公司负担3083元，被上诉人宋林负担8336元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年十二月十八日书记员 张佳楠