广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1123民初942号 原告：广西长兴房地产开发有限公司，住广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路261号。 法定代表人：高升朋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗德求，广西长兴房地产开发有限公司副经理。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 被告：董奇中，男，1988年09月6日出生，瑶族，个体户，住富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：林春香，女，1956年7月20日出生，瑶族，个体户，住富川瑶族自治县 委托诉讼代理人：毛献昌，男，1991年3月23日出生，瑶族，职员，住富川瑶族自治县 原告广西长兴房地产开发有限公司（以下简称长兴房地产公司）与被告董奇中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长兴房地产公司的委托诉讼代理人罗德求、何天红，被告董奇中的委托诉讼代理人林春香、毛献昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长兴房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的购房款行262612元及逾期付款违约金215998元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；二、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的用水开户安装费1925元及逾期付款违约金1668元（违约金自2014年12月22日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；三、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的用电开户安装费2100元及逾期付款违约金1826元（违约金自2014年12月16日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；四、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的办理不动产权证费633.33元及逾期付款违约金79元（违约金至2019年1月14日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；五、请求人民法院判令被告向原告支付代缴办证税费13129.75元及逾期付款违约金9781.66元（违约金至2015年8月25日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）,不动产登记费80元；六、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的电力托管费（配电设施维护管理劳务费）3000元及逾期付款违约金2133元（违约金自2015年10月30日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；第一至六项诉请合计人民币514965.74元；七、判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年8月29日签订了《合资建房协议》，合同约定:被告购买原告开发建设的富川县富阳镇凤凰路191号住宅楼一套，房号为B4号（即2-301号房），房屋建筑面积122.3平方米，单价为每平方米2800元，12#车库（杂物房）面积13.99平方米，单价为每平方米2800元，总金额人民币381612元；双方还约定“水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方（被告）负责”、“办理土地证、房产证的所有税费由乙方（被告）负责”。“付款方式为协议签订之日付定金5万元，一楼封顶后付车库款的50%，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清，甲方（原告）通知乙方（被告）付款后，如乙方（被告）不按期付款则按每日3‰的违约金付给甲方（原告），在政策允许的前提下，甲方（原告）协助乙方（被告）办理银行按揭或住房公积金贷款，所需的一切费用由乙方（被告）负责”。 合同签订后，被告按期以林春香、董奇中等名字交付了定金和部分建房款119000。原告依合同建设了楼房并于2015年3月18日竣工验收，2015年3月23日通知被告前来收房并缴纳相关费用。但被告均以办证税费及水电开户安装费不应由购房户承担为由，拒不配合结算及缴纳相关费用，故意拖延至今，后双方产生争议，虽经县政府、政法委等部门调解无效，原告只能提起民事诉讼。 原告方认为，根据双方签订的《合资建房协议》第二条之规定，“余款交房时一次性付清，原告通知被告付款后，如被告不按期付款则按每日3‰的违约金付给原告”，为充分依法保护双方利益，原告自愿将违约金比率调整至每日万分之五，被告的违约行为违反了《合同法》的相关规定，严重损害了原告的经济利益，为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告董奇中辩称，一、案涉合同名为《合资建房协议》，实为商品房买卖合同。被答辩人与答辩人签订的协议虽名为合作建房，但协议内容对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定，协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且已按约定收受购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定双方签订的是商品房买卖合同。而且从被答辩人提供的证据材料看，不管是建筑工程许可证还是房屋竣工验收备案表，其工程名称、工程用途均为“商品住宅楼工程”，以及被答辩人为答辩人办理的不动产权证上房屋权利性质亦为“市场化商品房”，本案双方的权利义务关系应适用国家关于商品房买卖的法律规定。 二、案涉《合资建房协议》为格式合同，被答辩人作为提供格式条款一方，其拟定的免除自身责任、加重被告责任、排除被告权利的条款，依被答辩人作为房地产开发商，案涉《合资建房协议》是其利用自身强势地位单方制定的格式合同，其中第二条：“乙方不按期付款则按每日3‰的违约金付给甲方”；第四条第1项：“乙方必须按约定给付建房款，逾期未交，视为违约并退出合资建房，所交款项不退”；第三条第2项：“甲方必须保证在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续……”。被答辩人提供的上述格式条款没有遵循公平原则确定双方的权利义务，被答辩人通过格式合同将自身逾期办证的违约金予以免除，而对被告逾期付款的违约金不仅做出了规定，而且违约金的设定远远超出了法定范围。因被答辩人提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，完全免除了自身的违约责任，应认定该条款无效。 三、被告不存在违约行为，不应支付违约金。1、本案双方签订的《合资建房协议》第二条：”本协议签订之日定金伍万元，一楼封顶后付车库款的50%，2至7层封顶后每层付壹万元，余款交房时一次性付清……”，上述条款签订后，被告依约支付定金及建房款合计129000元，剩余未付房款为213440（（109.46+12.84）×2800-129000)元，被答辩人主张答辩人未付房款为262612元与事实不符。2、关于交房：我们国家实行商品住宅质量保证和住宅使用说明书制度，被答辩人交房应书面通知答辩人办理交接手续，在进行交接的时候，被答辩人要提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、以及《房屋土地测绘技术报告书》，答辩人在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商才算完成房屋的交付，现被答辩人没有证据证明已经办理交接手续，答辩人亦不认可收房的情况下，被答辩人应承担举证责任，应认定被答辩人没有交房，既然没有交房，被答辩人无权要求答辩人支付余款。被答辩人交房除应符合法定的交房条件外，在双方对交房条件有约定的情况下被答辩人交房还应符合约定的交房条件交房，现被答辩人至今没有完成案涉《合资建房协议》第三条第1项约定的安装义务，被答辩人不符合约定的交房条件，被答辩人没有完成交房义务。关于办证时间：根据《案涉协议》第三条第2项：“甲方必须保证在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续……”以及结合被答辩人提供的建设工程许可证上案涉工程的开工日期：2013年6月28日，被答辩人应在2014年6月23日之前为答辩人办理产权证，现被答辩人直至2019年5月30日才为答辩人办理好产权证，此时被答辩人办证已逾期1801天，被答辩人的办证义务在先，答辩人的付款时间在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求的规定，在被答辩人未办理好房屋产权证之前，被答辩人没有请求答辩人付款的权利，答辩人依法有权拒绝付款并不构成违约。 四、被答辩人主张的违约金不符合法律的规定，依法应予驳回。1、被答辩人主张的违约金计算起始时间不符合客观事实，根据《合资建房协议》第二条：“……甲方通知乙方付款后，如乙方不按期付款则按每日3‰的违约金付给甲方”，被答辩人有通知答辩人付款的义务，被答辩人通知答辩人付款后，答辩人不付款时才应计算违约金，即案涉协议对违约金的支付设置了前置条件，在被答辩人没有通知答辩人付款之前，不应计算违约金。事实上因被答辩人一直未办理好产权证，被答辩人一直没有通知答辩人付款，直至2019年5月30日被答辩人为答辩人办理好产权证后，才电话通知答辩人付款，答辩人接到通知后，答辩人要求被答辩人提供具有法律效力的书面付款通知及付款明细，被答辩人并未提供，答辩人没有具体的付款明细及被答辩人公司的收款账号而无法付款，被答辩人未向答辩人发出有效的付款通知前，根据案涉协议的约定被告不应支付违约金。退一步说，即使被答辩人发出不规范的通知成立，违约金也应从通知后也就是2019年5月30日之后开始计算，现被答辩人主张从2015年3月23日开始计算违约金没有依据。2、而且即使要支付违约金，被答辩人未按期办证在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被答辩人应先按照银行逾期贷款利息的标准以被告已付房款129000元为基数向被告支付从逾期办证之日起直至实际办证之日止所产生的违约金33500.77元，否则被告有权拒绝支付违约金。3、被答辩人第1项诉讼请求中主张违约金按照日万分之五计算过高，应按银行同期同类贷款利率计算被答辩人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准一年以内含一年贷款基准利率为年利率4.35%，折算为日利率为日万分之一点二，即被答辩人损失计算标准应为日万分之一点二，对比被答辩人主张的日万分之五的违约金计算标准得出的违约金明显超过了被答辩人损失的30%，法院对被答辩人的该项诉请依法不应支持。4、被答辩人主张从2015年3月计算违约金也超过了诉讼时效的规定。 五、被答辩人诉请第2、3、4、5、6项，与事实不符，没有依据，依法不应支持。1、根据《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》等相关规定水电开户费或者水电立户、入网、安装费属国家相关文件明确取消的收费项目。水电立户产生的相关费用，属于房屋建设成本，应计算在房款中，由被答辩人承担。被答辩人在交房时应保证供水、供电的配套基础设施具备交付使用条件，且不得在房款外另行收取其他费用。答辩人对水电开户安装费不负有缴纳义务，被答辩人无权将缴纳该项费用作为答辩人交房时应尽的义务。因此，被答辩人诉求的水电开户安装费应由被答辩人承担。2、根据《合资建房协议》第三条第2项：“……办理土地证、房产证的所有税费由乙方负责”，表明被告承担的是办证的税和费。在我国，税为国家法律法规明文规定的由国家税务机关收取的，费是地方政府行政事业性收费，而被答辩人诉请的第4项不动产权证费633.3元是测绘公司收取的费用，并不是国家部门征收的税费，不属于协议约定的由答辩人承担的税费，该笔费用应由被答辩人承担，被告不存在造约，不需要承担违约全。3、被答辩人诉讼请求第5项办证税费13129.75元不符合事实，按照国家的法律规定，被告承担的是房屋过户的契税5251.54元，答辨人已向国家部门缴纳，答辩人没有拖欠被答辩人的该项款项，共余7878.21元费用答辩人不知是何费用？被答辩人主张答辩人承担没有依据。4、被答辩人诉讼请求第6项中的电力托管费(配电设施维护管理劳务费）案涉《合资建房协议》未对该项费用及违约金做出约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的，如果合同中没有对违约金做出相关约定，一方违约，另一方在诉讼中主张违约金的，法院不予支持。因此被答辩人要求支付违约金，法院不应支持。 六、综上所述，答辩人未交付的房款依据合同约定应当交付，但是对于被答辩人主张的不合理的部分应不予支付。为维护答辩人的合法权益，对于被答辩人缺乏事实和法律依据的诉请，恳请人民法院查清事实，依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年8月29日，以原告长兴房地产公司为甲方与以被告董奇中为乙方签订《合资建房协议》，双方约定：一、建房面积、房号、单价：整栋楼为砖混结构七层，一楼为车库、杂物房，二至七层为住房，房号为B4户型四楼，面积约122.3㎡（实际面积以房管部门测绘为准），每平方米2800元，价款为342440元；一楼车库为十二号，面积13.99平方米，每平方米2800元，价款为39172元；两项合计381612元，一楼不办理产权证。二、付款方式：本协议签订之日交定金5万元，一楼封顶后付车库款的50%，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清。甲方通知乙方付款后，如乙方不按期付款则按每日3%的违约金付给甲方。三、甲方的权利及义务：1、甲方负责建房手续的办理，除双方约定的装修内容外，按施工图纸建房并交付乙方使用。……⑥水至厨房或卫生间，电到门口；水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方负责。2、甲方必须保证在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续，办理土地证、房产证的所有税费由乙方负责。四、乙方的权利及义务：1、乙方必须按约定给付建房款，逾期未交，视为违约并退出合资建房，所交款项不退。……4、甲方未能按约定日期交付乙方的国有土地证和房产证或者工程出现质量问题，乙方有权退出合资建房并要求甲方返还交建房款。6、本协议自双方签字并由乙方交纳定金之日起生效。合同签订后，被告董奇中已按约定交纳了5万元的定金及房款79000元，而原告长兴房地产公司未能按约定在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续，双方经多次协商未果后，长兴房地产公司向本院提起诉讼。 另查明，原、被告双方争议的建房用地原为商业用地，2013年6月28日开工建设，2015年3月18日竣工验收，2015年8月11日供电部门开始送电视为交房。 再查明，被告董奇中购买的长兴房地产公司商品住宅楼2单元301室建筑面积为122.3㎡，房屋价款为342440元（122.3㎡×2800元/㎡）,所在楼层为第三层。12号车库（杂物房）面积13.99㎡（13.99㎡×2800元/㎡），价款为39172元，两项总价款为381612元，已交价款129000元，尚欠房款252612元。代缴办理不动产权证费共计9000元，按30户计算，每户300元。代交用水开户安装费1925元、代交用电开户安装费2100元、代缴办理不动产登记费80元、代缴办证税费13129.75元。 本院认为，关于协议的性质问题，原、被告双方签订的《合资建房协议》，该协议名为合资建房协议，实为房屋买卖协议。 关于原告要求被告支付拖欠的购房款262612元的问题，因双方争议的房屋已经验收合格，且被告已实际入住，被告董奇中已交购房款129000元，尚欠购房款252612元未交付的事实清楚，故对原告的该项请求，本院予以支持；超过部分的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金215998元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）的问题，原告与被告签订的《合资建房协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依协议约定，被告应于协议签订之日交定金5万元，一楼封顶后付车库款的50%，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清。现被告至今尚欠房款252612元未付，已构成违约，应当承担违约责任，但鉴于双方在协议中对逾期付款违约金的约定每日3‰过高，应予适当调整，本院酌定按照逾期支付应付款额的日万分之二计付违约金；又鉴于原告未能提供何时向被告交房的证据，但根据供电部门的记载，供电部门已于2015年8月11日起向被告送电，本院认定2015年8月11日为交房日，故被告应于2015年8月12日起按照逾期支付应付款额的日万分之二计付违约金，超过部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办理不动产权证费633.33元、代缴办证税费13129.75元、不动产登记费80元的问题及其相应逾期付款违约金的问题，合同是平等主体的当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人既享有权利，又要承担义务。因双方在协议中约定办证费用由被告承担，该约定是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当依约履行。因此，原告代缴税费款项是合同规定由被告承担的义务，本院予以支持；本案中，原告要求被告支付办理不动产权证费633.33元，但原告出示的正规票据显示办理不动产权证费是9000元，按30户计算，每户300元，超过部分的主张，本院不予支持；用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办证税费13129.75元、不动产登记费80元原告已经代缴，对该请求，本院予以支持。而对于原告代缴的上述相应税费的逾期付款违约金因双方在协议中没有约定，且系原告违约在先造成，原告的该项请求，没有合法依据，本院不予支持； 关于原告要求被告向其支付电力托管费（配电设施维护管理劳务费）3000元及逾期付款违约金2133元的问题，因该收费项目是供电企业向开发商收取的费用，应由开发商承担，且该收费政策已被废止，现原告要求被告承担，没有法律依据，对原告的该项请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告董奇中于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司购房款252612元及自2015年8月12日起以252612元为基数按日万分之二计付至款项付清之日止的违约金； 二、被告董奇中于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、代缴办理不动产权证费300元、代缴办证税费13129.75元、不动产登记费80元； 三、驳回原告广西长兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8950元减半收取4475元（原告已预交），由原告长兴房地产公司负担2163元，由被告董奇中负担2312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  毛明梭 二〇一九年十二月二十七日 书记员  黄川书 附适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。