海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民初1354号 原告:李燕琴，女，1964年8月25日出生，汉族，住河北省张家口市。 被告：海南绿海房地产开发有限公司，住所地海南省定安县见龙大道春阳花园B2-103室。 法定代表人：臧汝智，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王剑宇，广东合拓（南沙）律师事务所律师。 原告李燕琴与被告海南绿海房地产开发有限公司（以下简称“绿海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李燕琴、被告绿海公司的委托诉讼代理人王剑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李燕琴向本院提出诉讼请求：1.绿海公司向原告支付逾期交房违约金28751.488元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月29日，原告向被告购买绿海花园3#楼1单元505房，建筑面积54.82平方米，每平方米7184.53元，共计人民币393856元，当天预交定金2万元，2017年12月30日交373856元。2019年9月30日补交房屋增加面积房款8837元，共计交款402693元。2018年2月25日双方签订了《定安县商品房买卖合同》（网签编号DAL000022703），合同约定被告应于2018年6月30日交房给原告，可被告以各种理由违约，于2019年9月30日才交房给原告，违约455天。按合同第11条出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应赔偿原告违约金28751.488元。请人民法院依法判决。 被告绿海公司辩称，1.逾期交房的最主要原因是政府原因，政府未依法按时做好涉案小区交楼的三通一平配套工程。自2014年1月，涉案项目东侧市政道路修建已列入高速公路路口改造项目范畴。自2017年8月（当年6月取得施工许可证）至2019年3月，绿海公司前后为三通一平配套工程，向政府交纳各种规费近4000万元，其中增容费约3000万，配套费约1080万元，并一直向定安县政府相关部门联系沟通，请求政府依法将绿海花园小区的三通一平工程配套完成，但政府一直未予以办理。因离交房日期越来越近，为避免逾期交房，绿海公司不得不自行出资约850万元处理三通一平市政配套工程。直至2019年3月26日，政府才最终答复：该项目规划的市政道路尚未修建……建议由县住建局指导该项目业主按照程序报规报建后，进行路面硬化及小区排水管网建设。 2.根据我国《民法总则》、《民法通则》、《合同法》等相关法律规定以及双方《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条的约定，对因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期时间，应从逾期期间中予以扣除。2018年1月1日至2019年7月31日期间降水天气13日、大于37℃的高温天气17日、热带气旋天气19日应予扣除；2018年1月13日至2019年5月20日期间政府原因停电6日应予扣除；2018年、2019年博鳌亚洲论坛会议期间、高考及高中基础会考、中考期间共计25日应予扣除；2019年2月22日至2019年4月10日期间因市政工程施工停工69日应予扣除，以上149日当中本案应扣除的不可抗力天数为147日。 3.在涉案项目工程实际施工过程中，还必需考虑非绿海公司原因造成延期的一些因素：其一，法定节假日必须保障工人的休假权利；其二，按我国建筑行业的惯例，农民工每年至少提前10日开始启程返乡回家过除夕，元宵节之后才陆陆续续返工。等等。 4.退一步讲，即使绿海公司逾期交房确实构成了违约，应当支付违约金，根据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准和方式，违约金应当按逾期天数分段计算（180日内每日万分之一，180日后每日万分之二）。 综上所述，绿海公司虽然逾期交房，但因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期，依法依约应从逾期期间中予以扣除。且原告计算违约金标准、方式有误，应当予以纠正。 原告围绕其诉讼请求依法提交证据如下：A1.交房通知书；A2.房款发票；A3.商品房买卖合同，拟共同证明被告逾期交房的事实。被告质证称，对三份证据的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）均予认可，就证明内容，应按答辩意见扣除不可抗力等因素。 被告围绕其诉讼主张向本院提交如下证据： B1.海南省气象服务中心关于定安降水，高温热带气旋气监测情况； B2.10KV仙沟线2018-2019年（至11月）停电记录； B3.定安县住房和城乡建设局关于2018年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知； B4.定安县住房和城乡建设局关于2018年高考会考期间建筑工地停止施工的通知； B5.定安县住房和城乡建设局关于2019年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知； B6.定安县住房和城乡建设局关于做好2019年定安县普通高考和高中基础会考期间建筑施工噪音管控的通知； B7.定安县住房和城乡建设局关于做好2019年定安县初中学业水平考试期间建筑施工噪音管控的通知； B8.定安县人民政府办公室公文呈批表、定安县住房和城乡建设局关于修建海南绿海房地产开发有限公司项目东侧市政道路的意见、2017年8月2日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告、2018年3月1日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告、2018年10月15日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告、2019年3月8日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告； B9.绿海花园室外排污雨水合同； B10.室外排污管道及化粪池工程施工合同补充协议二； B11.海南绿海房地产开发有限公司给水管道工程合同； B12.绿海花园小区道路工程施工合同书； 上述12份证据拟共同证明因法定不可抗力因素，国家政策、政府原因导致的逾期时间依法依约应从逾期期间中予以扣除。 B13.海南绿海房地产开发有限公司文件，绿海字（2019）第2号； B14.房屋建筑工程质量监督报告、单位竣工验收通知表； 上述2份证据拟共同证明绿海花园2#、3#、4#楼经定安县建设工程质量安全监督站监督结论意见系合格。同意申请工程竣工验收备案。涉案项目工程竣工综合验收质量合格，符合交楼标准，可以交楼。 原告质证称，对B1的真实性有异议，对其关联性以及所要证明的内容有异议。（1）被告作为专业性的房地产开发企业应当对台风、暴雨、高温具有必要的预期，属于应当预见；（2）即便认定上述台风、暴雨、高温属于不可抗力，根据涉案合同交房期限顺延的约定，被告也应当在不可抗力发生后30日内告知原告，告知的才可能顺延，未告知的不应当顺延，在本案中被告并未举证证明其已经告知原告；（3）合同约定交房期限届满后的不可抗力不能够顺延，因为此后的时间本身就是违约交房。 对B2的三性以及证明内容有异议，该证据为打印版本，没有任何单位的盖章确认。 对B3的真实性没有异议，对证明内容有异议，博鳌论坛每年定期在琼海市博鳌镇举行，这是可以预见的，不属于不可抗力。 对B4的真实性没有异议，对证明内容有异议。该份证据明确要各建筑工程合理施工，只有在考点2公里范围之内才禁止施工。 综合B1至B4，若被告认为因不可抗力或者其他原因导致其停止施工，那么被告应当提供施工单位记录的项目施工日志证明其存在停止施工的事实。 对B5、B6、B7的真实性没有异议，对证明内容有异议。该三份证据涉及到的事项都是在合同约定的交房期限届满之后，与本案没有关联性。 对B8中的定安县住建局定建城［2014］6号文件的真实性认可，对其余材料的真实性无法核实。 对B9、B10、B11、B12的真实性原告无法核实，因为原告不是合同的当事人，对证明内容有异议。涉案项目的验收不涉及到这些工程，同时这些工程都是在合同约定的交房期限届满之后发生的，恰好证明被告未能按照合同约定时间交房存在违约。道路工程与项目的竣工验收无关，两者之间不存在因果关系。住建部门对项目的验收不会因道路的修建不给被告的项目进行竣工验收。 对B13的真实性以及所要证明的内容均有异议。对B14的真实性没有异议，但对证明内容有异议。原告对B13、B14发表综合质证意见：被告在B13中陈述“2018年6月份，一期工程（2、3、4、14号楼）已经达到交房标准，但因小区外的市政道路及管网政府至今没有修建，……”，而B14中显示的“开工时间为2018年3月16日”、“竣工时间为2019年8月14日”，如果按照被告所述时间，也就是说定安县建设工程质量安全监督站对被告的2018年3月16日的施工是没有进行任何监督的，该报告就是不真实的。质监站只是对施工过程进行监督，不是对工程是否合格进行验收，最终验收是由政府组织采取联合竣工的方式进行验收。单位竣工验收通知表为被告当庭提交，通过该证据可以发现该证据上写明的开工时间2017年6月28日与质监站出具报告的时间不相符，相差了1年时间，通过被告当庭提交的证据单位工程竣工验收通知表，体现的开工时间与质监站监督时间2018年3月16日，可以证明质监站在2017年6月28日至2018年3月15日对整个工程是没有任何监督的，没有监督何来的监督报告。 经审查，对A1、A2、A3的证据三性予以确认，对证明内容而言，交房通知载明的交房时间晚于合同约定的时间，可以证实被告逾期交房的事实，至于被告所称的免责，待本院认为部分详述。B1加盖有气象局公章，本院对其证据资格予以确认，涉案合同签订前以及合同约定的交房日期之后的气象情况与本案无关，不予采纳；2018年2月25日至2018年6月30日期间的气象情况与本案相关联，本院予以采纳。B2来源不明，本院对其真实性不予确认。B3、B4具备证据资格，可以作为认定2018年博鳌亚洲论坛期间、高考会考期间住建部门发文要求停工或合理施工的依据。B5、B6、B7发生于约定的交房日期之后，与本案无关，不予采信。B8中的住建局定建城［2014］6号文件、绿海公司向县政府呈的系列报告以及2019年3月份的公文呈批单可以相互印证，均具备证据资格，可以作为认定自2014年1月至2019年3月期间，涉案项目的道路及排水管网未建设完成的依据。B9、B10、B11、B12与B8可相互印证，可以作为佐证2019年年初，绿海公司将涉案房屋所在小区的室外排污、排水工程、给水管道工程、道路工程发包给案外人施工的依据。B13、B14可以相互印证，具备证据资格，可以共同作为如下事实的依据：绿海公司于2019年4月1日向住建部门申请竣工验收，之后连同勘察、设计、施工、监理单位共同通知定安县建设工程质量安全监督站于2019年8月14日组织竣工验收，定安县建设工程质量安全监督站于2019年9月2日出具涉案小区2#、3#、4#楼的《房屋建筑工程质量监督报告》。 根据本院确认的证据及双方当事人的庭审陈述，本院查明事实如下： 2018年2月25日，原告李燕琴与被告绿海公司在定安县签订《商品房买卖合同》。合同约定：绿海公司将其开发建设的××园房出卖给李燕琴，房屋建筑面积54.82平方米，单价每平方米7184.53元，房款总额393856元；付款方式约定为签订合同时一次性付款。合同交付期限部分约定，绿海公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付李燕琴使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿海公司可以据实予以延期：（1）以不可抗力且绿海公司在事实发生之日起三十日内告知李燕琴的；（2）遇国家或者省市法律法规、规章或者政策变化，出卖人在发生之日起十五日内告知李燕琴。合同逾期交房违约责任部分约定：除交付期限约定的特殊情形外，绿海公司未能按约交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）：（1）逾期在180日内，每逾期一天，李燕琴有权要求绿海公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，李燕琴有权单方面解除合同，李燕琴要求继续履行合同的，合同继续履行，绿海公司按逾期日数每日向李燕琴支付已付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。 合同签订后，在合同约定的交房日期之前，李燕琴已将涉案房屋购房款393856全部付清。绿海公司于2018年7月4日向李燕琴开具了房款393856元的发票。 此后，绿海公司未按约如期交房。2019年9月20日，绿海公司向李燕琴发送《交房通知书》，通知李燕琴收到通知后于2019年9月30日前办理相关交房手续。李燕琴按照通知要求已于2019年9月30日前完成房屋交接手续。 另查明，涉案房屋所在小区自2014年1月至2019年3月期间，道路及排水管网未建设完成。绿海公司于2019年上半年将相应工程委托案外人进行施工。自涉案买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间，曾出现过高温、降雨等气象情况，未曾发生过热带气旋现象，住建部门曾于2018年4月4日发送《关于2018年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知》，于2018年5月28日发送《关于2018年高考会考期间建筑工地停止施工的通知》。 又查明，2019年4月1日，绿海公司向住建部门申请竣工验收。2019年8月，绿海公司连同项目勘察单位（海口钻井勘探基础工程公司）、设计单位（核工业第五研究设计院海南分院）、施工单位（海南丰杰建筑工程有限公司）、监理单位（海南科创建设项目管理有限公司）共同向定安县建设工程质量安全监督站出具《单位工程竣工验收通知表》，通知于2019年8月14日组织竣工验收，建设单位、施工单位、监理单位在检查意见栏盖章确认。2019年9月2日，定安县建设工程质量安全监督站出具涉案小区2#、3#、4#楼的《房屋建筑工程质量监督报告》，报告中，工程竣工验收监督意见为工程质量合格，同意验收；监督结论为工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；审核意见为同意申请工程竣工验收备案。 本院认为，原告李燕琴与被告绿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在其他合同无效情形，为有效合同，受法律保护。双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是：1.绿海公司提出的不可抗力、政府原因免责事由能否成立；2.逾期交房的违约金如何计算。 1.关于免责事由。就不可抗力而言，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告举证证实的自涉案买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间的气象情况并非重大自然灾害，是可预见的，博鳌亚洲论坛和高考年年都将发生，也是可预见的。此外，被告在相应情况出现后并未按照合同约定告知原告，故被告不得以不可抗力为由主张免责。至于政府原因而言，被告所指的道路、管网等工程，在合同签订时即已出现尚未建设完毕的情形，其自愿与原告约定2018年6月30日前交房，应当对此有足够的预见和判断，事后再以此为由主张免责有违诚实信用，本院不予支持。至于被告抗辩的三通一平问题，属其与政府之间土地出让合同的权利义务，根据合同相对性及合同法第一百二十一条的规定，不得以第三人的原因主张免责。至于合同签订前以及2018年6月30日之后的相关情形，与本案无关，依法不得作为责任抗辩的事由。综上，被告主张的免责事由不能成立，依法应当向原告承担逾期交房的违约责任。 2.关于违约金的计算问题。对于被告辩称的分段计算问题，本院认为涉案合同已经明确约定“按逾期时间分别处理，不做累加”，因此，逾期180日以上的，所有逾期期间均应按万分之二计算违约金，被告的抗辩无事实根据，本院不予支持。自2018年7月1日起至2019年9月30日止，绿海公司逾期交房457日，涉案房屋房款为393856元，绿海公司应向原告支付违约金35998.44元（393856×0.2‰×457）。原告主张违约金28751.488元，视为对自己部分权益的放弃，本院予以照准。 对于原告质证所称的交房条件问题，因涉案合同约定的交房条件为分期综合验收合格，涉案房屋所在工程已经自检验收合格且定安县建设工程质量安全监督站已出具“工程质量合格，同意验收”、“同意申请工程竣工验收备案”的意见，已具备交房条件，且原告已经实际接收房屋，对原告该项主张本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百二十一条的规定，判决如下： 被告海南绿海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李燕琴支付逾期交房违约金28751.488元。 如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币259.39元（原告李燕琴已预交），由被告海南绿海房地产开发有限公司全额承担，限其于本判决生效之日起五日内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 罗 勇 二〇一九年十二月二十五日 书记员 李丽慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。