陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15250号上诉人（原审被告）：韩翔，女，1960年2月21日出生，汉族，陕西日报社退休职工，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：齐进军，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，陕西金镝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯翯，女，1983年12月21日出生，汉族，无业，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王文茜，陕西丰瑞律师事务所律师。原审第三人：王力，男，1989年2月19日出生，汉族，陕西日报社员工，住西安市。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路52号高科大厦1栋10602室东间。法定代表人：何璐，执行董事。上诉人韩翔因与被上诉人冯翯，原审第三人王力、陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年5月1日，冯翯与王力签订《委托协议》，约定冯翯委托王力代为购买韩翔名下“南山花园”商品房房屋购房指标，具体所购房屋房号为南山花园商品房购房协议NS0515，8号楼2单元28层东户。冯翯是购买上述房屋的实际出资人，王力受冯翯委托代为购买上述房屋，房屋所有权归冯翯所有，冯翯享有该房屋占用、使用、收益及处分的权利。在购房过程中，冯翯委托王力由王力代为办理购房指标转让协议、商品房买卖合同等文件的签署，购房指标转让费、购房定金、首付款及其他购置房产相关款项的支付等房屋买卖相关的全部事项。购房过程中产生的相关文件、票据王力应交由冯翯保管。王力确认本协议中的各项行为无论是以冯翯名义或以王力名义实施，均是王力代表冯翯实施的行为，由此产生的法律后果均由冯翯承担。2016年5月5日，王力与韩翔签订《南山花园购房指标转让协议书》，约定双方就南山花园购房指标权益转让事宜签订本协议，王力在2016年5月6日之前，支付韩翔肆万元到指定账户作为本次购房指标转让的金额。韩翔负责出具相关证明，在认购期限内配合王力签订认购合同，王力一次性支付选房认购金，王力保管从房地产公司取得的所有购房凭证及资料，从即日起享有此套房屋的全部收益。在王力与开发商签订《商品房买卖合同》前，双方均认可用韩翔名义交纳所有购房相关费用全部由王力支付，王力是实际出资人与购房指标享有人。韩翔配合王力完成签订商品房正式购买合同的所有手续，期间因购房所需交纳的房款由王力缴纳，票据由王力保管。办理该房屋的指标权益转让手续期间，若韩翔终止本协议，应双倍返还王力之前支付的房款及转让金；若王力终止本协议，韩翔不予退还王力所缴纳的房款及转让金。同日，冯翯向王力支付购房指标转让款及房款共计9万元，王力向韩翔支付转让费40000元。2016年5月5日，王力向案外人孙艺轩出具委托书，委托孙艺轩办理南山花园购房指标的相关手续。2016年5月6日，韩翔向孙艺轩出具个人授权委托书，委托孙艺轩办理南山花园商品房的选房认购事宜。2016年5月6日，孙艺轩代王力（乙方）以韩翔名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元／平方米。乙方认购甲方开发的“南山花园”8号楼2单元28层东户商品房，户型编号为D′，建筑面积约为156平方米（所有户型以城建部门审批的户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币50000元整（大写：伍万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。当日，王力以韩翔名义向地建公司缴纳认购款50000元，2016年8月24日冯翯父亲冯陇代冯翯向地建公司缴纳房款74176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后冯翯、韩翔就合同的履行发生争议，冯翯诉至法院。2018年8月13日冯翯向地建公司交纳保证金286264元。庭审中，冯翯明确其诉讼请求为要求韩翔配合冯翯在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续。另查，2019年2月21日地建公司名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。冯翯起诉至西安市碑林区人民法院称，2016年，陕西日报传媒集团为解决职工住房问题，其职工可以以低于市场的价格在“南山花园”购买房屋，韩翔系陕西日报传媒集团的员工，因此持有上述购房指标并将购房指标及相关权利进行出售。2016年5月1日，冯翯与王力签订委托协议，约定由王力代冯翯办理“南山花园”购房指标买卖事宜。2016年5月5日王力代冯翯和韩翔签订《购房指标转让协议》，约定冯翯支付韩翔肆万元，用于购买韩翔的购房资格，冯翯是实际出资人和购房指标享有人，韩翔应配合办理相关购房手续。冯翯按照《购房指标转让协议》支付了相应的指标转让费。2016年5月韩翔按照《购房指标转让协议》的约定代冯翯与陕西地建房地产开发集团有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》，约定购买陕西地建房地产开发集团有限责任公司开发的“南山花园”8号楼2单元28层东户商品房。随后冯翯依约向陕西地建房地产开发集团有限责任公司缴纳了共计124176元的房屋款项。现韩翔以增加指标转让费用、解除《购房指标转让协议》等理由，拒不履行《购房指标转让协议》约定的义务并且不配合冯翯办理房屋及车位的缴款、签约手续。现请求判决：1、韩翔继续履行《购房指标转让协议》，协助冯翯办理房屋及车位更名、签约过户手续；2、诉讼费由韩翔承担。韩翔辩称，冯翯将王力作为本案第三人不适格。本案依据合同相对性，冯翯与韩翔之间无合同关系。冯翯起诉状中，多项陈述内容与事实不符且前后矛盾。本案应当是王力在购买韩翔购房资格后又进行的倒卖而不是受人委托进行购买，冯翯与王力之间的委托协议，实际上是为了对韩翔进行恶意诉讼，从而达到虚假诉讼目的而补签的。冯翯与王力之间为买卖关系，故本案韩翔主体不适格。本案仅涉及房屋部分，对于车位部分并未有约定，故车位购买权应当由韩翔行使。请求驳回冯翯的诉讼请求。地建公司述称，认购协议约定，在办理网签前有一次更名的机会。其公司同意更名。同意根据法院的生效判决配合执行。王力未到庭。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。韩翔作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给王力，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。王力系受冯翯委托代为购买韩翔名下南山花园商品房购房指标，王力因韩翔的原因对冯翯不能履行《委托协议》约定的义务，王力向冯翯披露韩翔后，冯翯因此可以行使王力对韩翔的权利。韩翔并未提供证据证明其与王力订立合同时如果知道委托人为冯翯就不会订立合同，故王力与韩翔签订的《南山花园购房指标转让协议书》应对冯翯有效。现冯翯要求继续履行合同，请求判令韩翔协助冯翯在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条、第四百零三条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，判决如下：本判决生效之日起十五日内韩翔助冯翯在陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费800元，由韩翔负担（此款冯翯已预交，韩翔于本判决生效之日起十五日内支付冯翯）。宣判后，韩翔不服，向本院提起上诉称，一、原审判决有多处事实未查明。1、在2016年5月1日韩翔尚不知晓涉案房屋的具体楼号、楼层、位置及购房协议编号，冯翯、王力在2016年5月1日签订委托协议时也不可能知晓。因此，冯翯和王力于2016年5月1日签订的委托协议是伪造的，是为了规避王力将购房资格再次转让给冯翯的事实，也是为了表面上与法律规定相适应的虚假行为。2、韩翔不认识孙艺轩，没有委托孙艺轩代其签订《南山花园商品房购房协议》。事实上，在2016年5月6日，王力称其要去签订《南山花园商品房购房协议》，让韩翔给王力授权，而后王力拿了一份空白授权书，让韩翔将名字填上后，交给王力。是王力故意欺骗韩翔，将委托书中的空白处填写为孙艺轩，违背了韩翔的真实意思表示，该授权是无效的。王力在2016年5月5日给孙艺轩授权，就没有必要由韩翔在2016年5月6日再次给孙艺轩授权。王力和韩翔作出这一不合理行为，就是为了掩盖王力再次转让购房资格的行为，而非代理行为。3、从王力给韩翔的转账记录，也能反映出是韩翔在2016年5月5日将购房资格转让给王力，而非冯翯。二、原审判决变更冯翯的诉讼请求，违反法律规定。冯翯在原审庭审中明确的诉讼请求是，南山花园商品房认购协议中韩翔的名字更名为冯翯，双方签订关于房屋和车位的补充合同，而原审判决的判项内容与冯翯的诉讼请求不同。三、原审判决认定事实错误，曲解法律规定，适用法律不当。1、韩翔与王力是一个单位的同事，韩翔出于对本单位职工的照顾，才同意将涉案房屋转让给王力。如果不是一个单位的就绝对不会卖给外面的人。在整个案件的审理之中，没有证据证明韩翔在2016年至2018年知晓王力是冯翯的委托代理人。2、韩翔没有与王力办理更名手续，是因为王力没有按时到达更名现场导致的。而且办理更名时需要各方对车库达成一致意见后方可进行。所以冯翯在起诉状中所说的理由不能成立。上诉请求：撤销原审判决，改判驳回冯翯的全部诉讼请求。冯翯辩称，一、原审判决认定事实正确。2016年5月1日，冯翯与王力签订的委托协议中的房号部分为选房后补填。其后，王力代冯翯与韩翔签订《转让协议》，冯翯是实际出资人和购房指标享有者，并按照《转让协议》约定支付了全部指标转让费，按照《南山花园商品房认购协议》约定向地建公司缴纳了购房款项，韩翔也将收款收据及《南山花园商品房认购协议》原件全部交给王力和冯翯保管。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。王力和冯翯是代理关系，故王力代冯翯与韩翔签订的《转让协议》对冯翯有效。同时，根据《合同法》第403条规定，第三人王力在韩翔违约不履行《转让协议》时向冯翯进行了披露，由冯翯直接对其行使权利，冯翯也多次与韩翔协商，但因韩翔提出增加转让指标费用的金额过高，双方无法达成一致。二、《转让协议》合法有效，韩翔履行《转让协议》不存在障碍。综上，请求驳回上诉，维持原判。王力、地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，韩翔购房资格的转让并不涉及买卖标的房屋所涉及的具体的权利义务，韩翔仅是转让了购买特定房屋的特许权利，不为我国法律和行政法规所禁止，故涉案购房指标资格转让协议系双方当事人的真实意思表示，应合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”王力与韩翔签订了《南山花园购房指标转让协议书》后，在该《转让协议》可以履行时，韩翔没有履行，王力向冯翯披露韩翔后，冯翯可以行使受托人对第三人的权利。即冯翯可以要求韩翔按照《转让协议》的约定协助其办理更名手续。冯翯主张其与王力签订的《委托协议》中的房号是在选定房屋后又手填的，符合常理。韩翔认为王力与冯翯之间的《委托协议》是伪造的，没有证据，不予采信。韩翔也未能举证证明其不会与王力之外的他人签订购房指标转让协议。因此，冯翯作为王力的委托人，有权要求韩翔继续履行《转让协议》，协助办理更名手续。冯翯已在原审庭审中明确其诉讼请求要求韩翔配合冯翯在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续。故原审判决判项内容没有超出冯翯的诉讼请求范围。韩翔认为原审判决变更冯翯的诉讼请求，与事实不符，不予采信。一般情况下，小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴，转让购房资格后，韩翔作为非小区业主，其仍独享车位的相关权利必然会影响小区业主的合法权利以及物业的正常管理，且也与交易习惯相悖。因此，韩翔认为办理房屋更名时需要各方对车库达成一致意见后方可进行房屋更名，没有依据，不予支持。综上，韩翔的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，韩翔已预交，由韩翔承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十二月十八日书记员 杨洁珊