陕西省商南县人民法院   民事判决书     (2019)陕1023民初542号   原告：吕克诚，男，汉族，系商南县高级中学教师。   被告：白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司，住所地：陕西省商洛市商南县交汇处，统一社会信用代码：91611023071273321J。   法定代表人：梁周利，系该公司经理。   委托诉讼代理人：校乐，商南县城关法律服务所法律工作者，特别授权代理。   原告吕克诚与被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司（以下简称白银西雁商南分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕克诚及被告白银西雁商南分公司的委托诉讼代理人校乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吕克诚向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付违约金73306378221.886元；二、要求被告支付不动产测绘及报告费用300元；三、要求被告承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告吕克诚变更第一项诉讼请求为：要求被告支付违约金73306.3元。事实和理由：2015年1月11日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商南县XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋，该房屋建筑面积102.02平方米，原告共计支付购房款427442元。原告按照合同约定向被告交清了购房款。按照双方合同约定，被告应当在房屋交付使用后365个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告在2015年12月31日交付房屋后，并未依约向不动产登记机关进行备案。原告购买的房屋在2018年6月21日才取得有效产权证件。不动产测绘及报告本身应该是卖家提供给买家的商品规格参数说明书，但开发商认为不动产测绘及报告是不动产登记时个人提供的材料，费用应由个人承担，原告认为，提交不动产测绘及报告是2018年不动产登记新规，2017年以前不动产登记并无此件要求，原告支付不动产测绘费用也是因被告违约行为造成的，该费用应由开发商承担。遂起诉以维护自身合法权益。   被告白银西雁商南分公司辩称，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》成立；2、按照双方合同约定，被告应在房屋交付使用后365个工作日之内提交备案资料，实际上被告已于2016年12月11日将需要备案登记的相关资料提交商南县不动产登记局，该局负责人及工作人员在被告提交的材料上签字确认。商南县国土资源局2018年4月2日才向被告出具《建设项目增加建筑容积率补交土地出让金缴款通知书》，被告已经按照合同约定将被告应提供的资料备案，故被告并无违约行为；3、原被告约定办理房屋产权手续所需费用由房屋买受人支付，原告主张的测绘费用属于办理产权证需要交纳的费用，被告不予承担；4、原告并无实际损失，合同中关于违约金的约定，计算标准过高，要求依法核减。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、销售不动产统一发票复印件、税收缴款书复印件、不动产登记申请书复印件、收件单复印件、不动产测绘费收据复印件、被告营业执照副本复印件、法定代表人证明书、身份证复印件予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析认定如下：   1、原告提交不动产登记业务受理单及不动产登记申请审批表，为证实该业务受理单是无效的，进一步证明被告提交的2016年12月11日的不动产登记业务受理单是无效的，不能证明被告于当日进行了备案登记。被告对该两份证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该单据上无XX中心人员签字确认。因原告并未提交其他证据证明该业务受理单、申请审批表与本案具有关联性，故本院对其关联性及原告证明目的不予采信。   2、原告提交国家发展改革委、财政部发改价格规[2016]2559号《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，为证实不动产测绘费应由被告承担，被告对真实性无异议，但对原告证明目的不予认可。因该通知不符合证据形式，故本院不予采信。   3、原告提交自行拍照打印的商住建函[2016]22号文件照片及房产初始登记应提交的材料照片，为证实被告违规建房以及被告2016年12月11日提交的材料不全导致不能备案登记。被告对该证据来源、形式不予认可，本院依法采信被告质证意见。   4、被告提交商南县不动产登记管理中心业务受理单复印件、不动产登记审批表复印件、公司西雁商字[2016]10文件复印件、单位房地产登记申请书复印件，证明被告于2016年12月11日向商南县XX中心提交备案资料，该局负责人及工作人员签字确认，被告已于2016年12月20日将办理手续的材料备案。原告认为该组证据系无效证据，对被告的证明目的不予认可。因该组证据客观、真实、合法，且与本案具有关联性，本院依法采信其真实性及关联性，但对原告的证明目的不予采信。   5、被告提交《建设项目增加建筑容积率补缴土地出让金交款通知书》，为证实被告自2016年备案后，2018年4月2日才收到缴费通知，原告未能取得不动产登记证的责任不在被告，被告并未违约。本院依法采信其真实性及关联性，对原告证明目的不予采信。   6、被告提交刘某某的证言一份，证明被告于2016年申请备案登记的材料齐全，未能颁发不动产权证的原因是小区容积率超标，需要到相关部门缴纳罚款后才能办理产权证。原告对该证言真实性认可，但对被告证明目的不予认可。经本院调查，该证据中与本案调查核实不一致的部分不予采信。   本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取了商南县XX中心XX楼盘的不动产登记资料，并对该单位工作人员刘某某、庞某某、沈某某进行调查。原告对上述证据均无异议，被告对真实性无异议，该证据客观真实，依法采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年1月11日，原告吕克诚与被告白银西雁商南分公司签订《商品房买卖合同》，购买白银西雁商南分公司开发的香水湾1号小区3号楼3单元1702房屋。合同签订后，吕克诚按期缴纳首付款，办理按揭手续，向被告白银西雁商南分公司支付购房款427442元。2015年12月31日，被告白银西雁商南分公司向原告吕克诚交付房屋。2016年12月11日，被告白银西雁商南分公司向商南县XX中心提交《关于香水湾1号申请办理不动产权证的报告》，申请办理该小区的不动产权证。同年12月12日，商南县XX中心负责人在该报告中签字，并载明“请先予以办理”。2016121112016年12月20日，被告白银西雁商南分公司向商南县XX中心XX户购买的房屋申请不动产初始登记，因涉案楼盘存在超规划建设的情形，商南县XX中心在不动产登记业务受理单中写明原因后，将其提交的登记材料退回被告。2018年4月2日，商南县国土资源局向被告白银西雁商南分公司出具《建设项目增加建筑容积率补交土地出让金缴款通知单》，被告于2018年4月18日向商南县财政专户补交土地出让金5986340元。2018年5月28日，被告白银西雁商南分公司再次就涉案楼盘向商南县XX中心申请不动产登记，该中心于当天受理。原告吕克诚于2018年6月7日向陕西世纪蓝土地勘测规划设计有限责任公司缴纳不动产测绘及报告费300元，并于当月取得不动产权证。   本院认为，原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房买卖合同，系真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定期限履行义务，应承担违约责任。被告辩称2016年12月20日已经履行了备案义务，但从其提交的证据来看，商南县XX中心的工作人员在不动产登记业务受理单中明确载明“此楼盘3幢楼、1幢、2幢均超出规划一层，3幢超出规划2层”，并将被告申请不动产初始登记的材料退回。据此，能够说明被告并未完成合同约定的备案义务。从《商品房买卖合同》的合同目的来看，双方约定备案条款的目的是督促出卖人尽快进行不动产登记，现因被告擅自更改规划进行建设导致无法登记，致使合同目的不能实现。被告实际申请不动产初始登记的时间应为《不动产登记簿》记载的2018年5月28日。对于被告辩称的因国家机关迟延出具补缴土地出让金通知等致使办证迟延的观点，本院认为，作为房地产开发企业，应按照规划进行建设，有关国家机关对其违法行为进行处罚是依法行使职权，不应成为被告抗辩的理由。2016122031232201852820161220关于本案违约金的计算方式，被告白银西雁商南分公司于2015年12月31日向原告交付房屋，应当在房屋交付使用后365个工作日，即2017年6月20日之前向产权登记机关申请备案，而被告并未在此期间完成备案登记，违约金的计算期间为2017年6月20日计算至2018年5月28日，共计343天。庭审中，被告主张按已付房款的日万分之五计算违约金过高，要求依法核减，综合考虑原告的实际损失情况以及合同履行情况，酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.3515%计算，违约金为427442×4.3515%÷365×343=174730116669.65元。原告要求被告支付不动产测绘及报告费用300元，因双方合同并未约定，且于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：   一、被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司于本判决生效后十日内向原告吕克诚支付违约金174730116669.65元；   二、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1756元，由被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司负担7561000。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。       审判长  阮红瑞   审判员  赵建华   人民陪审员  李楠       二〇一九年十二月十九日     法 官助 理  闫婉红   书记员  雷杰      1