辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初14937号 原告：刘宗仁，男，1962年9月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 被告：王洪风，男，1976年10月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。 被告：韩松，女，满族，1978年2月13日出生，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：高孟非，辽宁恒敬律师事务所律师。 第三人：浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路36号，统一社会信用代码912101050715007237。 负责人：贝海波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘淑梅，女，汉族，1964年3月27日出生，住辽宁省沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：邢源源，女，汉族，1967年10月4日出生，住辽宁省沈阳市和平区。 原告刘宗仁诉被告王洪风、韩松房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告王洪风提出反诉，要求确认其与原告刘宗仁签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月16日解除，本院对其该项申请审查期间，其向本院申请撤回该反诉申请。本案依法由审判员张伟担任审判长并主审，与人民陪审员魏晓萍、赵淑媛组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘宗仁、被告王洪风及韩松的共同委托诉讼代理人高孟非到庭参加诉讼。本案审理期间，原告刘宗仁申请追加案外人浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“华夏物业沈阳公司”）作为本案第三人，经审查，本院予以准许，并于2019年12月9日再次公开开庭进行审理。原告刘宗仁，被告王洪风及韩松的共同委托诉讼代理人高孟非、第三人华夏物业沈阳公司的委托诉讼代理人刘淑梅、邢媛媛均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。 原告刘宗仁诉称，原告（出租方）与被告王洪风（承租方）于2015年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于沈阳市和平区南京北街28甲5号（建筑面积351.13平方米）的二层房屋出租给被告王洪风，租赁期限为五年，自2015年8月16日至2020年8月15日，房屋租金为200万元（年租金为40万元）。合同同时约定被告王洪风如存在擅自拆改房屋结构、装修或改变承租房屋用处等情形应承担违约金20万元，并将房屋恢复原样的条款。被告王洪风于2016年8月5日给原告出具承诺书，对上述情形予以承诺。被告王洪风应于2019年7月15日前支付原告2019年8月16日至2020年8月15日期间的房屋租金40万元。被告王洪风于2019年7月16日支付原告一楼房屋租金24万元，向原告提出退租二楼房屋的要求。原告拒绝了其退租二楼房屋的要求，其应继续履行房屋租赁合同，支付所欠原告的16万元房屋租金及自2019年7月16日起每日按0.5%标准计算的滞纳金。被告王洪风退租二楼房屋违反了双方签订的《房屋租赁合同》第十条第7项的约定，应承担支付原告20万元违约金的责任。被告王洪风称没有违约行为，此与事实不符，被告王洪风已经向原告出具了承诺书，已承认违反了合同约定，并愿意承担由此产生的一切责任。据此，按合同约定，其应该承担20万元的违约金。本案中，原告不要求当事人华夏物业沈阳公司承担任何责任。综上，现原告诉至法院，请求依法判令被告王洪风支付原告因违反《房屋租赁合同》第十条第3项而发生的违约金20万元；判令被告王洪风支付原告因违反《房屋租赁合同》第十条第4项而发生的违约金20万元；判令被告王洪风继续履行与原告的《房屋租赁合同》并支付欠原告的16万元房屋租金及滞纳金（以16万元为基数，自2019年7月16日起每日按0.5%的标准计算至实际给付之日）；判令被告韩松对上述各项费用的给付承担连带责任；判令被告王洪风承担本案诉讼费用。 被告王洪风辩称，我不存在违约退租的行为，原告刘宗仁主张的诉讼请求没有事实和法律依据。租赁合同约定的违约责任过分高于原告刘宗仁的损失，我方请求法院对合同中的违约金予以降低调整。我方所租赁原告刘宗仁的房屋分为一层和二层，其中，一层的房租已经交付至合同期限届满，该部分不存在任何违约。关于二楼房屋，由于该房屋一直漏水导致不能用于发廊经营，特别是2019年，屋里全是漏雨和发霉的地方，该房屋完全不能使用，故我方向原告刘宗仁提出退租二楼房屋的要求。因此，我目前仍然租赁原告刘宗仁的一层房屋，只是由于二层房屋无法使用才要求退租。所以，我方对此不应承担任何违约责任。另外，该份租赁合同是原告刘宗仁提供的格式文本，对于我方的权利严重剥夺，合同中约定的违约金条款也明显过高。本案中，租赁合同的期限为五年，我方已经正常履行合同四年，第五年中的一层房屋的租金也按时支付。根据我方提供的证据可见，二层房屋一直处于漏水的状态，第五年由于雨水量过大，根本无法使用房屋，因此我方才提出退租二层房屋。我方因为退租二层房屋的行为属于一种自力救济，我方不能在房屋不能正常用于经营的情况下还继续支付租金。其中，二层房屋的租金全年租金为16万元，原告刘宗仁主张的违约金显然明显高于其实际损失。关于二层房屋装修改造的问题，原告刘宗仁要求支付因装修产生的违约金20万元于法无据，我方不应支付。2016年，由于我方经营效益不好，故与原告刘宗仁商议将一层房屋转租给国大药房，为使二楼房屋能够独立使用，故我方增加了相应的装修和配套设施。但原、被告在2016年已经就此事达成一致，我方已经出具承诺，在合同解除或到期不再续租时为其恢复原状。现我方要求解除第二层的房屋租赁合同，但原告刘宗仁不同意解除，待法院判决解除二层房屋的租赁合同后，我方将按照承诺的要求将房屋恢复原状。因此，原告刘宗仁诉称我方擅自改变房屋结构的说法是没有依据的，我方正在按照双方的约定和承诺履行相应的义务。原告刘宗仁所提出的恢复原状的费用没有事实和法律依据，其该项诉讼请求不应得到支持。另外，根据原告刘宗仁所举证可知，我方进行房屋装修并没有给原告造成任何损失，因此，原告提出的违约金不仅过分高于其损失，且没有任何事实和法律依据。我方已经将房屋退还给原告刘宗仁，因此无需继续支付相应的房租，更无需支付滞纳金。综上所述，我方不存在违约行为，原告刘宗仁提供的房屋不足以满足我方签订租赁房屋合同的合同目的，因此，我方将房屋退还给原告是符合法律规定的。我方提供的2019年10月17日的顺丰邮寄材料，题为关于再次敦促刘宗仁收回房屋的通知，该份证据可以证明我方在搬离涉案房屋后，已经书面通知原告刘宗仁收回房屋，结合原告刘宗仁提供的证据，可认定其已经实际收回房屋，并且已经到房屋内进行拍照取证，以此证明原告刘宗仁收回房屋后我方不应当再继续承担房租，双方的租赁合同也不应该继续履行。我方提供的2019年8月4日拍摄的视频的光盘，可以证明我方所承租的二楼房屋严重漏水的情况，无法继续正常使用，已经构成合同的情势变更，属于解除合同的条件，即房屋无法经营发廊使用。关于二楼房屋的退租事宜，原、被告双方正式交涉过，虽然双方没有关于退租房屋交接的书面证据，但原告刘宗仁对于退租的事宜完全知情，也知道是因为漏水的原因，我方才要求退租的。房租按年缴费，我方已将涉案房产的房租缴付至2019年8月15日，一楼部分的房租缴付至合同期限届满之日，金额为24万元，二楼部分因为存在漏雨问题，我方在2019年8月14日已经通知原告刘宗仁解除二楼部分租赁合同，并于当日搬离涉案房产，但原告刘宗仁拒绝接收二楼房产。综上，被告刘宗仁的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告韩松辩称，同被告王洪风的意见。 第三人华夏物业沈阳公司述称，金苑华城物业管理处是我公司的下属部门。案涉房屋于2016年出现了漏雨问题，当年进行了维修并修好了。2019年夏天，被告王洪风向我公司报修漏水情况，我们的工程师傅去查看，发现涉案房产二楼有雨水管口，做了简单地处理，然后问题还没有解决，因为我们不是专业的建筑部门，工程师傅仅仅是凭借多年的工作经验来判断，所以找不到真正的漏水原因，问题还在继续发生。以往我们小区出现漏水现象，我们的解决方法是业主有报修的我们会及时前往察看，如属于日常维修或小修项目我们是无偿服务的，如维修项目属于重大修缮项目，并符合申请维修基金条件的，我公司会帮助业主联合社区向小区办申请启动房屋维修基金。涉案房产目前存在的漏水问题不属于日常也不属于小修。我公司现在只是进行了简单的维修处理，所以漏水问题一直持续，我公司也没启动维修基金的任何程序。 经审理查明，原告刘宗仁（甲方，出租方）与被告王洪风（乙方，承租方）于2015年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将其所有的位于沈阳市和平区南京北街28甲5（建筑面积351.13平方米）的两层门市房出租给被告王洪风，乙方对该房屋及室内设备设施做了实地考察，已完全了解。租期为五年，从2015年8月16日起至2020年8月15日止。房屋用途为合法经商、办公办学。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。甲方将房屋交付给乙方前，乙方应付甲方房屋租赁押金2万元，租赁期满或租赁合同解除，乙方将房屋返还甲方后5个工作日内，甲方核实各项费用无误后将房屋租赁押金返还乙方。房屋租金为200万元，按年结算，乙方分五次支付给甲方。第一年：自2015年8月16日到2016年8月15日，于2015年8月13日，支付40万元；第二年：自2016年8月16日到2017年8月15日，于2016年7月15日前，支付40万元；第三年：自2017年8月16日到2018年8月15日，于2017年7月15日前，支付40万元；第四年：自2018年8月16日到2019年8月15日，于2018年7月15日前，支付40万元；第五年：自2019年8月16日到2020年8月15日，于2019年7月15日前，支付40万元。房屋租赁期间的物业费及冬季采暖费由甲方支付。甲方于2015年8月16日交付乙方。正常的房屋维修养护由乙方负责并承担费用，因乙方管理使用维修养护不善造成房屋及其相关设施的损失，坠物伤人，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方只有经甲方书面同意后才可转租房屋，未经甲方书面同意乙方不得转租赁房屋。甲乙双方协商一致可以变更、解除房屋租赁合同。甲方没有按约定交付房屋或者乙方没有按约定时间支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付违约金或滞纳金，甲方晚交房屋乙方晚付租金达20天，守约方有权解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%的违约金：……3.擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途；……双方还就免责条款、争议解决方法等事项进行了约定。 上述合同签订后，原告刘宗仁将案涉房屋交付被告王洪风，双方依约履行至五年租赁期限中的四年（即至2019年8月15日）。最后一年（即2019年8月16日至2020年8月15日）的房屋租金40万元，被告王洪风已支付原告刘宗仁其中的24万元。庭审中，被告王洪风表示，该24万元系其所承租房屋中一层房屋的第五年租金，因二层房屋存在漏水无法使用且已交回原告刘宗仁，故其不应再支付该房屋本年度租金16万元。 另查明，2016年8月5日，被告王洪风向原告刘宗仁出具《承诺书》一份，其中载明：“本人王洪风（身份证号2101211976××××××××）是坐落于沈阳市和平区南京北街28甲5号房屋的承租人，房屋出租人是刘宗仁，房屋建筑面积351.13平方米。我于2016年7月，在没有征得房屋出租人刘宗仁同意的情况下，对承租房屋进行了装修。一楼沿南京北街靠北侧一边，增开了一个门，修建了一个通向二楼的楼梯通道，二楼全封闭双层钢化玻璃窗，金属龙骨吊棚被拆除，4个空调通道及出风口和一个进风口被拆除。对此向房屋出租人刘宗仁承诺：由此产生的一切责任有我承担，房屋租赁合同解除或到期不再续租时，如出租人刘宗仁要求将房屋恢复原样，我无条件负责将房屋恢复原样或支付房屋出租人刘宗仁将房屋恢复原样的费用。” 2019年8月14日，被告王洪风腾退案涉房屋二楼。原告刘宗仁亦已对外重新发布关于该二楼房屋出租的网络信息。 2019年9月26日，第三人华夏物业沈阳公司下属的沈阳金苑华城物业管理处出具《关于中村发廊室内漏雨情况说明》一份，载明：“中村发廊系我们物业管理范围内的租户，由于下雨导致室内屋顶渗水情况经常发生，我们物业公司在2016年出资进行大面积维修，时至今日漏水现象再次发生，租户再次跟我们申报，经过物业工程师傅的排查，结果是，漏点上方是本园区供暖管道设置处，管道无法移除，导致维修工作无法进行。” 2019年10月21日，第三人华夏物业沈阳公司出具《证明》一份，载明：“浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司是出租人刘宗仁出租给承租人王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋所在小区的物业费服务管理公司。2019年7月中旬，王洪风通知本物业公司说他承租的刘宗仁的房屋下雨时有漏水现象，要求物业维修。后来刘宗仁也找到本物业公司，要求本物业公司维修房屋下雨漏水现象。该房屋漏水的维修应启用维修资金进行维修，因启用维修资金需要一段时间，为了不影响房屋的正常使用，本公司及时对刘宗仁出租给王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋下雨漏水现象进行处理，房屋漏水现象已经得到控制。本公司分别通知了房屋出租人刘宗仁和房屋承租人王洪风。特此证明。” 现原告刘宗仁起诉来院，要求被告王洪风继续履行案涉房屋租赁合同，向其支付案涉二楼房屋租金16万元及滞纳金、违约金等。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋租赁合同、照片、物业公司出具的证明材料等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告刘宗仁与被告王洪风签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿平等协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：原告刘宗仁主张被告王洪风继续履行案涉房屋二楼的承租合同，并由被告王洪风、韩松赔偿违约金、滞纳金是否具有事实和法律依据。根据查明的事实，案涉房屋二楼确存在漏水情况，而根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告王洪风承租案涉房屋系用于“经商、办公办学”，而上述情形的存在导致被告王洪风无法正常使用二楼房屋，已使其承租房屋合同的目的无法实现。尽管案涉租赁合同中约定有“正常的房屋维修养护由乙方负责并承担费用”的条款，但从该项约定的文义解释角度来看，被告王洪风对案涉房屋的维护义务仅限于“正常的房屋维修养护”。从普通人的一般社会观念和正常理解而言，该“正常的房屋维修养护”应限于对房屋的一般性、简单性维修和养护，而对于较大规模和较大工程量的对房屋施工维修等事项并不属于被告王洪风的责任。实际上，这不仅是案涉房屋租赁合同的条款约定，也是对租赁双方公平交易原则的内在要求和体现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……基于此，被告王洪风要求解除案涉房屋二楼的租赁合同具有事实和法律依据，本院予以确认。 关于原告刘宗仁主张被告王洪风支付其房屋租金16万元及违约金（因“拖欠租金达20天”）、滞纳金的诉讼请求。根据上述论述意见，被告王洪风享有对二楼房屋的法定解除权，并且，二楼房屋已交付给原告刘宗仁，原告刘宗仁亦对外重新发布关于该二楼房屋出租的网络信息，故原告刘宗仁再行主张该项租金及违约金、滞纳金并无事实依据，本院不予支持。 关于原告刘宗仁主张被告王洪风应按房屋租赁合同第十条第3项约定支付其违约金20万元一节。根据被告王洪风于2016年8月5日出具的《承诺书》，被告王洪风存在未经原告刘宗仁同意的情况下对所承租房屋进行装修改造的情况。而根据案涉租赁合同之约定，乙方（即被告王洪风）有下列情形之一的，甲方（即原告刘宗仁）可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%的违约金：……3.擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途；……由此可见，被告王洪风确存在违约行为，应承担违约责任，故原告刘宗仁主张被告王洪风应按上述合同条款之约定向其支付“房屋租金10%的违约金”具有相应依据，本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告虽在案涉房屋租赁合同中对被告王洪风擅自拆改承租房屋结构、装修的行为构成违约进行了约定，并约定违约金为“房屋租金10%的违约金”，但原告刘宗仁并未提供相应证据对其因被告王洪风改装房屋而造成损失的具体数额，故按“房屋租金10%”的标准计算违约金即20万元（200万元×10%）显属过高，本院根据本案实际情况，结合原、被告提供的证据材料，酌情确定该项违约金为3万元。 关于原告刘宗仁主张被告韩松承担对上述款项支付的连带责任一节。本案审理中，原告刘宗仁并未提供证据对被告韩松应承担连带责任具有相应依据加以佐证，且根据案涉房屋租赁合同，该合同的签订双方为原告刘宗仁与被告王洪风，根据合同具有相对性的原则，被告韩松对案涉款项的支付并无承担连带责任的依据。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘宗仁与被告王洪风于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》中涉及位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋二楼的部分； 二、被告王洪风于本判决生效之日起十日内给付原告刘宗仁违约金3万元； 三、驳回原告刘宗仁的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,800元，由原告刘宗仁负担5,000元，被告王洪风负担6,800元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  魏晓萍 人民陪审员  赵淑媛 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  郭潇月 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。