云南省绿春县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2531民初496号 原告(反诉被告，以下简称原告）刘旺银，男，1968年7月20日生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县（未出庭）。 原告(反诉被告，以下简称原告）刘红银，男，1967年12月16日生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县（未出庭）。 原告(反诉被告，以下简称原告）刘兴云，男，1956年9月13日生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县（未出庭）。 委托诉讼代理人：段丽云（第一代理），北京倡衡昆明律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王嘉雄（第二代理），北京倡衡昆明律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告，以下简称被告）黑石妞，女，1969年5月18日，哈尼族，教师，住绿春县。 委托诉讼代理人：白恒源、张云，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告刘旺银、刘红银、刘兴云诉被告黑石妞房屋买卖合同纠纷一案与被告黑石妞反诉原告刘旺银、刘红银、刘兴云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法将两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘旺银、刘红银、刘兴云的委托诉讼代理人段丽云、王嘉雄、被告黑石妞及其委托诉讼代理人白恒源、张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘旺银、刘红银、刘兴云向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告返还原告位于绿春县的房屋；2.请求人民法院判决被告支付使用负四层房屋租金836392.20元（租金从2016年3月5日起计算，暂算至2019年9月4日，实际租金计算至被告返还房屋为止）；3.案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年12月31日，原告刘旺银、刘红银、刘兴云与被告黑石妞签订《转让协议》，协议约定三名原告将位于绿春县的房屋转让被告黑石妞，转让价格共计500万元，分两期支付，双方约定于2016年1月5日前将320万元转入原告提供的账户，剩余180万元于2016年3月5日转入原告提供的账户，若被告未按期将购房款支付给原告，转让的负三层、负四层房屋仍归原告所有，待被告付清所有款项后，原告配合被告办理完成房屋产权过户手续。协议签订后，原告按照协议约定将绿春县的房屋交付给被告使用。办理完上述事项后，被告未按照协议约定向原告支付剩余的180万元购房款，却一直占有使用原告交付的负四层房屋长达三年之久。根据协议约定，若被告未按期（2016年3月5日之前）将剩余的180万元支付给原告，负四层房屋产权仍归原告所有（房屋产权证：绿春县房产权证2017字第××号）。原告曾多次找被告要求返还负四层房屋，被告总是以各种理由拒绝返还。为了维护原告的合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。 被告黑石妞辩称，2015年12月31日，原告刘旺银、刘红银、刘兴云与被告签订一份手写《转让协议》，协议约定，三名原告将位于绿春县万元价格出售给被告，分两次付款，2016年1月5日前付320万元，剩余180万元于2016年3月5日前付清，全部房款付清后，原告配合被告办理房产过户手续。协议签订后，被告支付了第一次购房款320万元，但在2016年2月对房屋进行装修时，被房屋开发商绿春县海源商贸有限公司告知，此房系公司所有，未将房屋所有权转让给任何人，即原告还不是房屋所有权人。为此，被告考虑到所购房屋产权的安全性，多次找原告协商，要求原告提供合法拥有该房屋的证明材料，并提出办理房屋产权过户登记时，付清余款180万元，但原告一直未向被告提供房屋证明材料。期间，被告对房屋外墙及排水沟进行清理过程中，被房屋开发商绿春县海源商贸有限公司于2016年4月和9月两次告上法庭。（2016）云2531民初212号民事判决书已确认，绿春县农贸市场负三、负四层房屋系原告以500万元价款转让给被告，房屋已交由被告实际占有、经营，尚未办理物权变更登记。（2××7）云2531民初278号民事判决书已确认，绿春县房屋是原告于2015年12月31日转让给被告的，原告刘红银取得农贸市场负四层房产权证是2××7年3月7日，该房产权证是原告将房屋转让给被告之后所为，并且被告不知情。在2××7年3月7日之前，原告刘红银并未取得农贸市场负四层房屋所有权证书，被告在2016年2月要求原告提供房屋证明材料时，原告根本无法提供，所以，被告为确保自己的财产安全，没有将180万元余款交付给原告。综上所述，以上判决书已确认绿春县房屋由原告出售给被告，并已实际交付给被告使用，房屋所有权应为被告，但原告刘红银在办理该房屋产权证书后，没有将该房屋产权及时过户到被告的名下，致使被告到现在仍未取得该房屋的产权证书，原告的行为已严重违反诚实信用原则，故原告要求被告返还绿春县房屋及支付租金没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。 被告黑石妞向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令原告提供办理绿春县农贸市场负三层及负四层产权登记的相关资料并配合被告办理完毕该房屋的产权登记；2.此案诉讼费和反诉费由原告承担。事实与理由：原告与被告于2015年12月31日签订的《转让协议》，将已经闲置多年的位于绿春县万元价格转让被告，并将房屋移交被告用于绿春县西城区幼儿园办学使用。协议签订后，被告支付了第一次购房资金320万元，但在2016年2月对房屋进行清理装修时，被房屋的开发商绿春县海源商贸公司告知，此房系该公司的，与他人未办理过任何产权转移手续，即原告不是所卖房屋的合法所有人。为此，被告考虑到所购房屋产权的安全性，多次找原告协商，要求原告提供合法拥有该房屋的证明材料，并提出办理产权登记遂立即付清余款180万元，但原告一直拖延。期间，幼儿园清理房屋墙面、排水沟拉圾，为了学校安全修建挡墙时，被房屋开发商绿春县海源商贸有限公司于2016年4月和9月两次告上法庭。被告花钱购买的房屋一直处于不安全的状态，双方签订的《转让协议》中虽然明确第二次房屋资金的交付时间，但房屋买卖必须办理完产权过户登记手续才能完成，当被告得知所购房屋的出卖方对房屋权属存在瑕疵，可能存在不能办理产权登记时，有权要求对方出示权属证明并办理过户登记以保障协议房屋的安全转移，并依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权利，这是法律赋予后履行义务的权利，以保障交易安全。被告从第一次付款后几年中已多次通知原告配合办理产权变更登记同时接受款项，但原告多次回避，曾经于2016年9月30日双方约好在绿春县公证处协商签订补充协议并进行公证，但协议书打印好后，原告却不知去向。后来得知原告直到2××7年3月7日才得房屋负四层的产权证书，至今也未取得负三层的任何证书，但其取得负四层的证书后仍不履行办理变更登记的合同约定义务，已违背诚实守信原则，丧失商业信益。被告为保护合法权益不受侵害，特提起反诉，请求人民法院支持被告的反诉请求。 原告刘旺银、刘红银、刘兴云辩称，被告提出的反诉请求不成立。理由如下:本案反诉提出要求办理房屋过户手续，与本案的诉求无关联，被告要求原告配合办理房屋过户手续不应在本案中提出，反诉请求需要与本案的诉求有关联，被告在本案中提出反诉不应支持。 原告刘旺银、刘红银、刘兴云向本院提交下列证据： 第一组：居民身份证（复印件）4份，欲证明原、被告诉讼主体适格及身份信息；第二组：转让协议（复印件）1份，欲证明三原告与被告于2015年12月31日签订了转让绿春县农贸市场负三、负四层房屋的协议；第三组：房产证（复印件）1份，欲证明原告对绿春县房屋具有所有权的事实。 经质证，被告黑石妞对原告提交的第一、二组证据无异议，对第三组证据有异议，理由：负四层房屋登记时间是2××7年3月7日，这个房产证证明2015年12月31日原告并未取得房产证，原告刘红银不是开发商，而是通过二手转让给被告，原告刘红银取得房产证后至今没有把房产证转移到被告名下。 被告黑石妞向本院提交下列证据： 第一组：1.居民身份证（复印件）4份，欲证明原、被告主体资格及身份基本情况；第二组：转让协议（复印件）1份，欲证明双方当事人于2015年12月31日签订《转让协议》，双方约定由原告将位于绿春县万元转让给被告的事实；第三组：1.绿春商业广场使用权转让协议（复印件）1份；2.（2016）云2531民初212号民事判决书(复印件)1份；3.（2××7）云2531民初278号民事判决书(复印件)1份；4.绿春县房产权证2017字第××号房权证（复印件）1份，欲证明：1.欲证明绿春县海源商贸有限公司与原告刘红银于2009年12月16日签订《绿春商业广场使用权转让协议》，原告刘红银取得绿春商业广场负二层以下房屋使用权的事实；2.原告已将位于绿春县房屋于2015年12月31日以500万元价格转让给被告的事实；3.原告刘红银于2××7年3月7日取得绿春县的所有权证书，原告刘红银将绿春县房屋转让给被告在前，取得房权证在后，按双方的约定，原告刘红银应将该房屋产权过户登记到被告名下，但原告刘红银没有履行过户登记义务。 经质证，原告刘旺银、刘红银、刘兴云对被告提交的第一组证据的三性无异议；对第二组证据的三性无异议，对证明目的不予认可，理由：该协议只能证明有买卖关系，是个附条件合同，以被告支付完购房款为成立条件，但被告至今未付清180万的尾款；对第三组证据1.2.3的三性无异议，但判决书中载明刘红银的陈述自己将欠开发商的钱付清，而不是被告支付，生效的判决书不能作为新的案件依据，两份判决书中负四层的房屋转让给被告的说法不予认可，协议明确约定没有付清购房款，房屋所有权属于原告所有；对第三组证据4的三性无异议，对证明内容不予认可，该证据恰恰证明被告至今未向原告付清购房款，所以原告只办理负四层房屋产权证，而未办理负三层房产证，负四层房屋所有权归原告所有。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告提交的第二组证据“转让协议”，该证据能证明原告将绿春县农贸市场负三、四层房屋转让给被告使用，被告支付给原告转让价款，原、被告自愿签订转让协议的事实，予以采信；原告提交的第三组证据“房产证”，该证据能证明原告刘红银于2××7年3月7日办理负四层房屋产权登记予以采信。 本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，绿春县海源商贸有限公司与原告刘红银签订《绿春商业广场使用权转让协议》，绿春县海源商贸有限公司愿意将绿春商业广场农贸市场负二层以下使用权转让给原告刘红银，原告刘红银支付转让价款100万元给绿春县海源商贸有限公司。2015年12月31日，原告与被告签订转让协议，协议约定原告将绿春县商业广场农贸市场负三、四层房屋转让给被告，被告支付给原告转让价款500万元，分二期付款，于2016年1月5日支付320万元，余款180万元于2016年3月5日付清，否则负四层地下室归原告所有，如320万元没有到位，负三层地下室归原告所有，被告付清转让价款后原告配合办理房屋过户手续。签订协议后，被告已向原告支付了房屋转让价款320万元，余款180万元尚未支付，被转让的房屋被告已装修使用至今，原告刘红银在被告不知情的情况下，于2××7年3月7日取得绿春县商业广场农贸市场负四层房产权证（2007字第××号）。原告以已取得绿春县商业广场农贸市场负四层房权证，且被告至今未付清协议约定的第二期款项为由，要求被告退还负四层房屋，并支付使用期间的租金。另查明，原、被告签订房屋转让协议时，原告对绿春县商业广场农贸市场负三、四层房屋均未取得房权证，被告曾要求原告提供相关资料配合办理房屋过户，原告未提供相关资料配合被告办理房屋过户手续后，被告停止支付第二期转让价款180万元，因此发生纠纷。被告在使用原告转让房屋过程中，绿春县海源商贸有限公司、原告刘红银均先后向本院提起民事诉讼主张物权保护，原告绿春海源商贸有限公司与被告绿春县西城区幼儿园、第三人刘红银物权保护纠纷一案，本院于2016年7月25日作出（2016）云2531民初212号民事判决书，判决驳回原告绿春海源商贸有限公司的诉讼请求。原告刘红银与被告黑石妞物权保护纠纷一案，本院于2××7年8月21日作出（2××7）云2531民初278号民事判决书，判决驳回原告刘红银的诉讼请求。庭审中，被告反诉要求原告配合办理房屋过户手续的同时愿意支付余款180万元，不同意返还绿春县商业广场农贸市场负四层房屋，不同意支付租金。原告要求被告支付第二期转让价款180万元并赔偿损失后才同意提供相关资料配合办理房屋过户手续。 本院认为，债务应当清偿。本案系房屋买卖合同纠纷。原告自愿将绿春县商业广场农贸市场负三、四层房屋转让被告使用后，双方签订了转让协议，并约定被告分二期付款，支付转让价款完毕后原告配合办理房屋过户手续，原告也将转让房屋交付给被告使用至今，双方签订的《转让协议》合法有效，予以确认。但签订转让协议后，被告未按照转让协议约定履行自己的义务，以原告未提供相关资料配合办理房屋过户为由停止支付第二期转让价款的行为构成违约，侵害了原告的合法权益，应当继续履行支付第二期转让价款义务。原告明知转让协议约定被告支付第二期转让价款期间尚未取得转让房屋产权证，无法配合被告办理房屋过户手续的情况下，仍约定被告支付全部转让价款后配合办理房屋过户手续的内容存在瑕疵，导致双方签订的转让协议不能正常履行。原告又在被告不知情的情况下擅自将转让房屋负四层进行房产登记，并取得负四层房屋产权证，原告以取得绿春县的房产权证，要求被告返还该层房屋的诉求，因原告取得负四层房产权证是转让房屋之后所为，不予支持。原告以绿春县房屋产权归原告所有，被告使用期间应交纳租金为由要求被告支付租金的诉求，因双方签订的转让协议未约定产生租金的情形，原告也未能提供证据证明被告要承担租金的依据，应承担举证不能的法律后果，依法不予支持。被告要求原告提供相关资料配合办理房屋过户手续的反诉请求，因被告未支付转让价款完毕，双方约定被告支付全部转让价款后原告配合办理房屋过户手续的条件尚未生效，对被告该项诉求，不予支持。原告要求被告支付房屋转让价款180万元后才提供相关材料配合被告办理过户手续的辩驳理由成立，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下： 一、被告黑石妞欠原告刘旺银、刘红银、刘兴云房屋转让价款180万元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 二、驳回原告刘旺银、刘红银、刘兴云的其他诉讼请求。 三、驳回被告黑石妞对原告刘旺银、刘红银、刘兴云的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12164元，由原告刘旺银、刘红银、刘兴云负担（已交纳）。反诉费100元，减半收取50元，由反诉原告黑石妞负担（未交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判长 杨 忠 平 审判员 王  杰 审判员 周 贵 生 二〇一九年十二月二十七日 书记员 ：张荣华