陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2047号原告（执行案外人）：杨碧涵，女，1994年7月18日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨志昌，男，1964年11月7日出生，汉族，住西安市经济技术开发区，系杨碧涵之父。委托诉讼代理人：刘玄，陕西赢弘律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路4958号479室。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭增长，男，1967年6月14日出生，汉族，该经营部经理，住西安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告杨碧涵与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨碧涵的委托诉讼代理人杨志昌、刘玄，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭增长到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨碧涵向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3幢1单元7层10703号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案案件受理费由上海绍瑞物资经营部负担。事实与理由：2014年5月12日，第三人陈文贵与第三人中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，合同约定陈文贵以637007元的价款购买第三人中登房地产公司位于西安市经济技术开发区中登文景时代一期第3幢1单元7层10703号房屋。合同签订当日，第三人陈文贵即支付全部购房款。2016年4月2日，第三人陈文贵将上述房屋出卖给杨碧涵。合同签订当时，杨碧涵即支付全部购房款，并入住至今，杨碧涵系涉案房产的合法所有人。2015年7月27日，西安市中级人民法院在申请执行人上海邵瑞物资经营部与被执行人中登房地产公司买卖合同纠纷一案时，作出(2015)西中执民字第00199-2号裁定：查封了归杨碧涵所有的位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3撞1单元7层10703号房屋。杨碧涵与第三人中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，未违反我国相关法律规定，合法有效，杨碧涵系涉案房屋的合法产权人，杨碧涵的物权应受法律保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条等相关法律规定，特提起执行异议之诉，请求人民法院支持杨碧涵诉讼请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行异议裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，杨碧涵提出执行异议申请后，被依法驳回程序合法。2.杨碧涵要求停止对查封房产的执行行为及解除查封缺乏事实和法律依据。本案中法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，杨碧涵与中登房地产公司于2016年4月2日签订的《商品房买卖协议》，在查封行为之后，故其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”之规定，杨碧涵虽然持有《商品房买卖协议》，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，不属于杨碧涵所有。故杨碧涵要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，请求驳回杨碧涵的所有诉讼请求。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意杨碧涵的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，包括房号及面积分别为3-10703（面积为93.54平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-10703（面积为93.54平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。杨碧涵作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-10703号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异846号执行裁定：驳回原告杨碧涵的执行异议申请。杨碧涵遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2016年4月2日，杨志昌（系杨碧涵之父）与陈文贵、西安永昌房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定西安市未央区凤城九路中登文景时代小区3幢1单元7层703室，建筑面积93.54平方米，《商品房买卖协议》编号：3-1-703。双方协商该房地产成交价格为54万元。付款方式采用一次性付款，杨志昌签订本合同当日支付陈文贵定金1万元。剩余房款53万元，杨志昌须于2016年4月15日前与陈文贵至银行做资金共管，待该房屋更名至杨志昌指定名下当日，双方至银行解冻此笔房款，全额交给陈文贵。2016年5月6日，中登房地产公司与杨碧涵签订《商品房买卖协议》，约定杨碧涵购买中登文景时代第3幢1单元7层10703号房屋，建筑面积93.54平方米，单价为人民币6810元/平方米，总价637007元。支付方式为其它方式：祥丰建材易货。2016年5月5日，中登房地产公司分别向杨碧涵出具《收据》（NO.0016686），载明杨碧涵交款617735元，收款事由3-1-703（陈文贵更名），祥丰材料易货；《收据》（NO.0016687），载明杨碧涵交款19272元，收款事由3-1-703（陈文贵更名），祥丰材料易货,契税18532元，维修基金740元。杨碧涵提交《陕西省电力公司电费清单》《购电卡》及照片。杨碧涵向本院提交了以下证据：陈文贵与中登房地产公司于2010年7月20日签订的《中登文景时代三号楼内部认购单》显示：订房日期2010.7.20，订房号：3#-10703，订房面积：93.54㎡，销售人员：易货，备注：全款：6810*93.54=637007元。陈文贵与中登房地产公司于2014年5月12日签订的《商品房买卖协议》编号：3-1-703，约定陈文贵购买中登文景时代第3幢1单元7层10703号房屋，建筑面积93.54平方米，单价为人民币6810元/平方米，总价637007元。支付方式为其它方式：祥丰建材易货。2014年5月12日，中登房地产公司分别出具《收据》（NO.0023342）,显示陈文贵交款637005元，收款事由祥丰建材易货；《收据》（NO.0023344）显示陈文贵交款740元，收款事由维修基金；《收据》（NO.0023345）显示陈文贵交款18532元，收款事由契税。陈文贵于2014年5月12日签收的《中登文景时代3#楼交房通知单》。陈文贵于2014年8月22日向中登物业公司提交的《装修申请表》。2019年9月23日，西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示：申请人杨碧涵在该中心数据库中无有效房产信息。上述事实，有（2019）陕01执异846号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为杨碧涵就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第3栋1单元7层10703号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，杨碧涵虽提交案外人陈文贵与中登房地产公司于2010年7月20日签订的《中登文景时代三号楼内部认购单》等证据，以证明涉案3-10703号房屋系中登房地产公司抵中登文景时代项目所欠工程款，但杨碧涵作为涉案房屋的购买人，其主张基于案外人陈文贵签订的《中登文景时代三号楼内部认购单》等而取得涉案房产，因案外人陈文贵仅享有未来的普通债权请求权，该债权请求权不符合法定物权变动的条件。杨碧涵与中登房地产公司于2016年5月6日签订《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代一期第3幢1单元7层10703号房屋。经查，杨碧涵并未按照合同约定价款向中登房地产公司支付房屋价款，仅有中登房地产公司出具的收款收据。现涉案房屋3-10703仍登记在中登房地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。鉴于《中登文景时代三号楼内部认购单》《商品房买卖协议》等证据说明涉案房屋系案外人陈文贵以消灭金钱债务为目的，在完成不动产法定登记之前，该证据并不足以形成优先于一般债权的利益。因而，杨碧涵不能直接取得上述房屋的所有权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，涉案房屋已于2015年7月27日查封，而杨碧涵与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间为2016年5月6日，显然不符合上述规定（一）种情形，同时，杨碧涵主张对案涉房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本案对涉案房屋的执行，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，杨碧涵主张停止执行涉案房屋并解除对其的查封，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨碧涵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨碧涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月十八日书记员  张 佩