四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1423民初808号 原告：魏圣明，男，1995年9月27日生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：段爽，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志刚，四川洪迈律师事务所律师。 被告：洪雅置地房地产开发有限公司，住所地：洪雅县月珠南街89号。 法定代表人：龚志刚，总经理。 委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符怡雯，女，1989年3月31日生，汉族，住四川省洪雅县，系公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司洪雅支行，住所地：洪雅县洪川镇文化街1号。 负责人：涂志祥，行长。 委托诉讼代理人：高颖，女，1988年4月4日生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：吕红，男，1968年9月18日生，汉族，住四川省洪雅县，，系公司工作人员。 原告魏圣明诉被告洪雅置地房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司洪雅支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏圣明的委托诉讼代理人段爽、胡志刚，被告洪雅置地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏群英、符怡雯，第三人中国工商银行股份有限公司洪雅支行的委托诉讼代理人吕红到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。 原告魏圣明的诉讼请求为： 1.请求判令撤销原告与被告于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）； 2.请求判令被告返还原告已经支付的购房款780000元及利息，利息从2018年5月28日起按同期银行贷款利率计算至被告实际返还之日止； 3.请求判令被告赔偿原告代收维修资金4750元、契税16200元、登记费80元、物业费1643元； 4.请求判令被告赔偿原告房租损失10000元及装修损失40000元； 5.请求判令解除原告与第三人的贷款合同； 6.请求判令被告偿还原告已支付给第三人的本金及利息21586元，剩余贷款本金及利息由被告向第三人支付； 事实和理由：2018年5月下旬，原告通过被告公司员工何芬得知位于洪3雅县的房屋（以下简称：案涉房屋）正在出售，且该房屋包括25层及已经装修完善的楼顶花园。原告遂在被告员工的带领下前往现场看房，何芬告知原告案涉房屋24层3号与25层作为整体销售。2018年5月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：ＣＦ6-325）,合同约定：1、原告以108万元的价格购买案涉房屋和25层及屋顶花园（合同附件一的平面图中标明房屋包括24层3号和25层）；2、购房款支付方式为：签订合同之日支付780000元，剩余30万元由原告向第三人按揭贷款的方式支付给被告。合同签订后，原告如约支付了购房款并着手装修事宜。 2018年11月20日，原告被洪雅县住建局告知，其购买的案涉房屋25层并未取得规划许可证，为违章建筑，不能使用。原告遂多次找到被告协商，但被告声称，已经花费了大量的费用在25层装修上，不愿意再承担任何责任。2019年4月17日，洪雅县自然资源局在复函中确认案涉房屋25层及屋顶花园的搭建属于违法建筑。 原告认为，被告在明知未取得案涉房屋25层规划许可证的情形下，故意隐瞒事实、虚假宣传，告诉原告整体购买后25层及楼顶花园能够正常占有和使用，现案涉25层及楼顶花园的搭建被相关部门确定为违章建筑，原告不能合法的占有和使用，而单就24层3号房屋的市场价约55万元，而原告因没有经验受置业顾问的误导产生的重大误解，以远高于市场价的30%以上即108万元够得案涉房屋及25层整体，显示公平。这导致了原告前期的装修损失及因违建、漏水问题无法入住产生的租金损失。 因商品房买卖合同被撤销，致使商品房担保贷款合同目的不能实现，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条的规定，原告请求解除与第三人的担保贷款合同，并请求判令被告承担因原告与第三人贷款合同解除后返还本金、利息及相关违约责任。 被告洪雅置地房地产开发有限公司辩称，原告诉称“2018年5月下旬，原告通过被告公司员工何芬得知涉案房屋包括25层及已经装修完善的楼顶花园—何芬告知原告涉案房屋24层3号与25层作为整体销售。2018年5月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》：原告以108万元的价格购买了涉案房屋和25层及屋顶花园—”完全与客观事实不符。首先，无论是何芬还是被告从来不曾有过将涉案房屋与所谓的25层整体销售的意思表示；其次，被告销售的仅只是24层3号房屋，面积为118.74平方米。所以，原告所诉的购买的是24层和25层再加上屋顶花园完全与客观事实不符。第二，原告诉称“原告认为，被告在明知未取得涉案房屋25层规划许可证的情形下，故意隐瞒事实、虚假宣传，告诉原告整体购买后25层及楼顶花园能正常使用。”完全错误。原告为了实现自己的所谓撤销权而不惜捏造事实，损毁被告的商业信誉。第三，原告诉称“原告因没有经验受置业顾问的误导产生重大误解，以高于市场价30﹪以上的108万元购得涉案房屋及25层，构成显失公平。”于事实无依据，于法律无规定，其说辞不能成立。被告的公司大门口伫立着一块偌大的广告牌“购置物业可能遇到的风险提示：本公司所有物业均以签订《商品房买卖合同》为准，置业顾问和其他人员的口头承诺均无法律效应，置业顾问均代表个人。”原告及家人在签订购房合同之前，是数次进出被告公司，数次前往涉案房屋进行查看。对答辩公司门口的广告牌上述内容是清楚明白的，合同上载明的购置的房屋具体情况是一清二楚的；在原告签署的《购房承诺书》上也明确载明：本人自愿购买贵公司开发的财富广场项目6栋1单元2403号商品房，购房过程中不存在胁迫、欺瞒等现象。在购房合同订前，本人已被清楚告知《商品房买卖合同》《合同补充协议》《购房告知书》等相关文件内容，且本人明确知晓并同意。所以，原告受置业顾问误导根本不成立，再次说明被告根本不存在任何虚假宣传。综上，本案无论是客观和主观要件都没有达到了显失公平的标准，因此，本案的《商品房屋买卖合同》不应认定为显失公平。请求人民法院查清事实，驳回原告全部诉讼请求。 第三人中国工商银行股份有限公司洪雅支行辩称，原告魏圣明于2018年7月26日向我行申请个人住房按揭贷款30万元，期限20年，我行与魏圣明签订了《个人购房借款担保合同》，担保方式为抵押。截止2019年5月20日魏圣明尚欠贷款293955.28元。原告请求解除合同没有法律依据，在未清偿完贷款本息的情况下，我行不同意解除，请求驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明的事实：2018年5月下旬，原告通过被告公司员工何芬得知位于洪雅县的房屋（以下简称：案涉房屋）正在出售。原告遂在被告员工的带领下前往现场看房后于2018年5月28日与被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：ＣＦ6-325）,合同约定：1、原告以108万元的价格购买案涉房屋；2、购房款支付方式为：签订合同之日支付780000元，剩余30万元由原告向第三人按揭贷款的方式支付给被告。合同签订后原告按约向被告支付了780000元，余款30万元原告向第三人进行按揭贷款支付，2018年7月26日按揭款支付到位。2018年5月29日，被告向原告收取了代收维修资金4750元、契税16200元、登记费80元。原告分别于2018年8月20日、2019年3月19日向洪雅县雅信丽房屋业管理有限责任公司支付了物业费582元、996元。截止2019年4月26日，原告已归还银行贷款本息共计21586元。 另查明，涉案房屋在销售前本案所争议的第25层及楼顶花园均已客观存在，且25楼系通过24楼室内上到25楼。在原告实地查看房屋时房屋框架和格局已定，且被告的销售人员告知原告可对25层及楼顶花园进行使用。实际交房时也将上述房产交付给了原告。 还查明2019年3月28日原告向洪雅县自然资源局申请对洪雅县置地财富广场6号楼1单元3号户型第25层及屋顶花园房屋（案涉争议房屋）合法性进行认定，2019年4月17日，洪雅县自然资源局对原告的申请进行了回复，复函中确认：洪雅县置地财富广场6号楼1单元总层数24层，现状25层属于建筑屋面层，第25层及以屋顶花园搭建行为属于违法建设行为。何芬系被告置地公司员工，微信号：×××，昵称“小恩恩”，原告家人在购买涉案房屋前后多次通过微信与何芬就涉案房屋问题进行沟通。涉案房屋（第24层）已颁发不动产产权证书，产权证号为：川（2018）洪雅县不动产权第0003346号。诉讼中原告申请对案涉24层及24层以上建筑物（2018年5月28日的市场价值）进行评估，经本院委托四川信合房地产估价有限公司评估，2019年10月9日，四川信合房地产估价有限公司出具了川信房价（2019）第0802号房地产估价报告，报告显示：估价对象在满足本次估价目的、估价假设条件、现状利用条件下，在价值时点（2018年5月28日）市场价值（含分摊的土地使用权价值）的评估值如下：洪雅县洪川镇雅风西巷17号1单元24层3号118.74平方米住宅用房地产市场价值评估值为：单位建筑面积价值为4909元／平方米，总价为58.29万元；洪雅县洪川镇雅风西巷17号1单元24层3号室内楼梯连接的原建筑屋面以上的建筑物评估值为54.38万元。 上述事实有商品房买卖合同、合同补充协议、看房时视频、照片、微信聊天记录、洪雅县自然资源局的回复、收据、贷款合同、还款流水、不动产权登记证书、房地产估价报告以及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，合同当事人有权请求人民法院或者仲裁机构对存在重大误解或者显失公平的合同予以变更或者撤销。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。无论从原被告双方看房到买房，以及最后房屋现状25层被自然资源局认定为第25层及以屋顶花园搭建行为属于违法建设行为的过程来看，还是从房屋本身现状即屋顶花园已建好、25层也成型、24层与25层室内楼梯相连仅能从24层上25层以及楼顶花园来看，结合生活常识判断，虽然购房合同只约定了24层，但作为普通购房者明显会认为上述建筑房屋均系合同交易的对象，原告在订立合同之初明显存在重大误解。另一方面，原告既然认为交易的对象包括24层及24层以上建筑物，那么支付的对价也当然应与其相当，即108万元所购买的房屋系24层及24层以上建筑物，根据鉴定报告反应案涉24层房屋原告购买时价值为58.29万元，24层以上建筑物价值为54.38万元。现案涉24层以上建筑物被认定为违法建筑，导致原告无法正常使用。综上述，原被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）既存在重大误解，又显失公平，原告可以行使撤销权，且原告行使撤销权在法定期间内，故对原告请求撤销原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）的诉讼请求予以支持。 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，商品房买卖合同已被撤销，原告请求解除与第三人所签订的个人购房借款担保合同的诉讼请求依法应予以支持。第三人中国工商银行股份有限公司洪雅支行作为担保权人有独立的请求权，但在本案中第三人未提出明确的诉讼请求，第三人可就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。 被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 综上述，被告应当返还原告所支付的购房首付款780000元及利息，利息从2018年5月28日起至2019年8月19日止以780000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至购房首付款返还完毕时止以780000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同时被告还应支付原告已支付的截止2019年4月26日贷款本息共计21586元。被告还应赔偿原告其余损失共计：21030元（维修资金4750元、契税16200元、登记费80元）；因原告自身也存在一定的过错，原告主张的其他损失由原告自己承担，对于原告的其他诉讼请求本院不予支持。对被告的其他辩解意见因未向本院提供充分的证据证实，同时也不符合相关法律规定，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、撤销原被告双方于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）； 二、原告与第三人中国工商银行股份有限公司洪雅支行于2018年7月6日签订的个人购房借款担保合同于本判决生效之日起解除。 三、由被告洪雅置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告魏圣明购房款780000元及利息，利息从2018年5月28日起至2019年8月19日止以780000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至购房首付款返还完毕时止以780000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、由被告洪雅置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告魏圣明已付第三人中国工商银行股份有限公司洪雅支行截止2019年4月26日的贷款本息共计21586元。 五、由被告洪雅置地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告魏圣明损失21030元。 六、驳回原告魏圣明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14520元，由被告洪雅置地房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  廖 航 审 判 员  谢佳志 人民陪审员  罗棋民 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  周立研