苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5923号原告：中节能（苏州）环保科技产业园有限公司，统一社会信用代码91320594689615274M，住所地苏州工业园区东长路18号。法定代表人：李才兴。委托诉讼代理人：郭平，系公司员工。被告：张国斌，男，1990年4月30日出生，汉族，户籍所在地徐州市邳州市。被告：苏州信智缘企业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320594MA1R6H2U09，住所地苏州工业园区东长路18号40幢506室。法定代表人：张国斌。原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司（以下简称“中节能公司”）与被告张国斌、苏州信智缘企业管理服务有限公司（以下简称“信智缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，因被告张国斌、信智缘公司下落不明，本案依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告中节能公司的委托代理人郭平到庭参加诉讼，被告张国斌、信智缘公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中节能公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除涉案的房屋租赁合同，被告信智缘公司将房屋交还给原告；2、被告信智缘公司向原告支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金18181.5元（租金暂计算至2019年5月31日，具体以被告实际将房屋交还给原告的时间为准，合同到期后按租金标准计算房屋占有使用费）以及延迟付款滞纳金暂计829.1元(暂计算至2019年5月31日，实际主张至款项付清之日)；3、被告信智缘公司支付因租赁房屋而产生的2019年4月1日至2019年5月31日的物业费1069.5(暂计算至2019年5月31日，实际主张至房屋返还之日)；4、被告信智缘公司向原告支付违约金7272.6元；5、被告张国斌就上述债务承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请第一项中要求被告返还房屋的内容及诉请第三项均予以撤回。将第二项诉请变更为：判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年8月31日期间的租金26090.4元以及延迟付款的滞纳金829.1元。其余的诉讼请求不变。事实及理由：2017年9月1日，原告中节能公司将位于苏州工业园区东长路18号40幢506室房屋(面积为106.95平方米)出租给被告张国斌，约定租金为3636.3元/月，租金按季度支付，先交租金后使用(第4.2条)。合同还约定：被告延迟付款的，加收应付款项每日万分之四的滞纳金(第11.2.3条)，被告逾期支付租金累计15天以上的，原告有权解除合同并要求其承担二个月的租金作为违约金(第10.1.4条)，被告在承租期间按租赁面积支付物业管理费(第4.4、4.5条)。2017年9月26日，原告中节能公司与被告张国斌、被告信智缘公司共同签订《备忘录》一份，约定承租人改为被告信智缘公司，被告张国斌就被告信智缘公司的付款义务承担连带保证责任。被告信智缘公司自2019年1月1日起即未能按期交纳租金，虽经原告屡次电话催缴，两被告均以种种理由推脱。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告张国斌、信智缘公司均未答辩。本院经审理查明的事实如下：2017年9月1日，原告中节能公司（出租方、甲方）与被告张国斌（承租方、乙方）签订《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室租赁合同》一份，约定原告将其名下苏州工业园区东长路18号40幢506室房屋(面积为106.95平方米)出租给被告张国斌，租赁期间自2017年9月1日至2019年8月31日止，租金3636.3元/月。合同第10.1约定：合同期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面通知乙方终止本合同(乙方收到甲方的解除通知书上明确的合同终止日即为本合同的提前终止之日)，收回该房屋，并采取必要的措施。乙方因此产生的装修、装潢损失，由乙方自行承担。另应按本合同规定的当年度两个月租金作为违约金支付给甲方……未经甲方书面同意，逾期支付租金、物业管理费、水电费累计15天以上。第11.2.1条约定：在租赁期内，乙方提前解除本合同的，应提前两个月书面通知甲方，并应按租赁当年度两个月租金向甲方支付违约金。乙方提前解除合同，乙方的装修、装潢支出甲方不予补偿。乙方若提前通知时间不足两个月的，须向甲方支付两个月不足天数的合同租金。2017年10月11日，原告中节能公司（甲方）与被告信智缘公司（丁方）、张国斌（丙方）、案外人苏州森昶物业管理有限公司（乙方）四方共同签订《备忘录》一份，其中约定：一、丙方与甲方于2017年9月1日签订《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室租赁合同》，甲方与丙方签订的租赁合同中的丙方应享受的权利和承担的义务全部由丁方向享受和承担。承租方名称变更为丁方的名称。二、丙方与甲方于2017年9月1日签订《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室物业管理协议》丙方和丁方经协商确定，乙方原与丙方签订的物业管理协议中的丙方应享受的权利和承担的义务全都由丁方享受和承担。三、在本《备忘录》签订后，丙方对丁方履行中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室租赁合同》和《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室物业管理协议》中应承担的义务承担连带保证责任。根据原告提交的证据，2019年3月18日，原告在涉案租赁房屋的门上张贴了催交租金等欠款的通知，原告庭审中陈述被告的租金仅支付至2018年12月31日，此后的租金均未再支付。原告还称，因被告长期拖欠租金，原告才通过张贴通知的方式向其催缴租金等欠款，原告系在2019年3月份左右开始发现被告承租的房屋空关，当时里面只剩了少数的办公座椅等物品。原告还确认，其于2019年9月1日自行收回涉案的房屋。诉讼中，原告中节能公司自认被告在其处还有履约保证金7272.6元及电费押金1000元。以上事实有《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室租赁合同》、《备忘录》等以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告中节能公司与被告张国斌就苏州工业园区东长路18号40幢506室房屋所签订的《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。后中节能公司、信智缘公司、张国斌又共同签订了《备忘录》一份，根据该《备忘录》原本张国斌在租赁合同中的权利、义务均由信智缘公司继受，而张国斌就信智缘公司应承担的义务承担连带保证责任。据此，涉案租赁合同的承租主体实际已变更为信智缘公司，而张国斌对其义务承担连带责任。根据租赁合同的约定，承租方拖欠租金超过15日的，出租人有权单方解除合同。本案中，根据原告陈述及其催缴费用的照片等证据，被告信智缘公司作为承租人其所拖欠的租金已远超过上述期限，故原告有权单方解除租赁合同。关于合同的解除时间，原告未有证据证明其在诉讼前已实际书面通知被告解除租赁合同，故可参考本案副本送达时间（2019年10月23日）确定合同解除时间，但根据原告自述其已于2019年9月1日已实际收回涉案房屋，因此租赁合同在该日已实际解除，本院据此认定合同解除时间为2019年9月1日。关于被告欠付的租金金额，承上述分析，涉案房屋租赁合同的解除时间为2019年9月1日，原告主张的欠付租金期间为2019年1月1日至2019年8月31日（金额为26090.4元），该主张未超出其权利范围，本院对此予以认可。关于原告中节能公司主张的逾期付款的违约金，原告诉请的金额为829.1元，结合被告欠付的租金金额、欠付的周期以及原告主张的计算标准（每日万分之四），经核算原告主张的金额未超过法定标准也未超出其权利范围，对此本院亦予以认可。关于被告违约导致合同解除的违约金7272.6元，根据合同的约定因承租方违约而致合同解除的，承租方需承担相当于两个月租金的违约金，综合考虑因被告违约导致原告需重新寻找租户并造成房屋空置的损失等情况，该违约金在合理范围内且符合相关法律规定，本院予以认可。以上被告信智缘公司需向原告中节能公司支付款项共计34192.1元（26090.4+829.1+7272.6），又因原告自认被告在原告处还有履约保证金7272.6元及电费押金1000元，该两项费用可折抵上述款项，折抵后被告信智缘公司还应向原告支付欠款25919.5元（34192.1-7272.6-1000）。关于张国斌的连带责任，在《备忘录》中明确约定被告张国斌对于信智缘公司在涉案租赁合同中的义务均承担连带责任，该约定系各方真实意思表示，合法有效，原告的该项主张具有相应事实及法律依据，本院对此予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司与被告张国斌于2017年9月1日签订的《中节能(苏州)环保科技产业园40幢506室租赁合同》已于2019年9月1日解除；二、被告苏州信智缘企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司租金、滞纳金及违约金合计25919.5元（已折抵被告在原告处的保证金及押金）；三、被告张国斌对于被告苏州信智缘企业管理服务有限公司的上述第二项付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由被告苏州信智缘企业管理服务有限公司、张国斌负担，此款项已由原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司预交，本院予以退还，被告苏州信智缘企业管理服务有限公司、张国斌应于本判决生效之日起十五日内交至本院。公告费690元，由被告苏州信智缘企业管理服务有限公司、张国斌负担，此款项亦已由原告中节能（苏州）环保科技产业园有限公司预交，由被告苏州信智缘企业管理服务有限公司、张国斌于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  刘志强人民陪审员  王巧发二〇一九年十二月十九日书 记 员  夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。