广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9260号原告：广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社,地址广州市荔湾区桥中街桥中北路13号。负责人：梁广宁,职务：社长。委托代理人：张志明、董倩，广东穗南律师事务所律师。被告：于智平，男，1974年7月21日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市。现住址广州市荔湾区。委托代理人：刘佑凤、侯莹，均是广东创基（广州）律师事务所律师。原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社（以下简称：河沙六社）诉被告于智平物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理。原告河沙六社的委托诉讼代理人张志明、董倩，被告于智平及委托诉讼代理人刘佑凤、侯莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河沙六社向本院起诉请求：1、被告立即向原告支付自2018年1月1日起至判决生效之日的场地占用费（2018年1月1日至2018年10月30日的场地占用费为338032元/月，2018年11月1日至2019年9月30日的场地占用费为361694元/月）。2、被告立即向原告支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的垃圾费（垃圾费按0.2元/㎡/月的标准计算，面积为13500平方米，即2700元/月）。3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告是广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社属下的第六经济社，2008年1月28日，原告与案外人钟建生签订《河沙商贸城租赁合同》，约定原告将位于广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城出租给案外人钟建生使用。商贸城的总建筑面积约15000平方米，租赁期限为14年，自2008年6月1日起至2022年6月1日止，租金标准为每平方米21.5元，每三年自然增长租金按7%计算，垃圾费根据实际租赁面积按0.2元/月计收，承租方应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给原告。2009年4月9日，原告与案外人钟建生签订《补充协议》，双方确认变更《河沙商贸城租赁合同》约定的租赁期限为自2009年11月1日起至2027年11月1日止，且计算租金的面积变更为13500平方米，自2009年11月正式起租，停车场空地按2000元/月计算租金。合同签订后，双方均如实履行合同约定的权利义务。2011年6月1日，案外人钟建生将《河沙商贸城租赁合同》及补充协议的权利义务转让给案外人罗彬承担。原告与罗彬签订《合约》，约定河沙商贸城加建部分按3000元/月计算租金。2012年10月23日，案外人罗彬将《河沙商贸城租赁合同》及补充协议的权利义务转让给被告于智平承担。2012年广州市荔湾区人民政府作出《关于大坦沙岛地区更新改造规划的批复》，全面开展大坦沙岛的更新改造工作。2017年广州市国土资源和规划委员会核发了AL0201029地块城中村改造的《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]193号)，正式启动该地块的城中村改造建设工作。原告出租给被告使用的房屋及场地属于该《建设用地规划许可证》所涉及的AL0201029地块范围内，为此，原告于2017年6月30日向被告送达了《终止房屋租赁合同通知书》，双方租赁关系于2017年6月30日解除。此后，原告多次要求被告将所承租的河沙桥中北路33-45号的广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城（总面积13500平方米)交还给原告拆迁，但被告拒不交还场地，也不向原告支付相应的场地占用费及垃圾费。被告于智平辩称：被告答辩意见如下：一、原告所述事实与真实情况不符，被告没有强行占用场地，而是积极配合城中村改造的租户清退工作。被告没有拒绝交还场地和支付场地占用费、垃圾费的行为。二、原告要求被告支付场地占用费和垃圾费没有法律依据和事实依据。综上，恳请法院查明事实，依法作出公正判决，维护被告作为被拆迁的承租人的合法权益。关于合同解除的问题，收到原告解除通知后，被告发出了不同意解除合同的函给原告，按照合同第9条，可以解除合同，但需要给被告补偿。原告单方解除合同被告是不同意的，原告的城中村改造是商业行为，不是政府征收，所以要通过双方协商，给被告补偿（装修、工人工资、停产停业、合同预期损失），才能交还涉案场地给原告，所以原告依据物权保护来收回场地是没有事实和法律依据的，被告也不同意退还场地。经审理查明：2008年1月28日原告（甲方，出租方）与钟建生（乙方，承租方）签订《河沙商贸城租赁合同》，约定：甲方将广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城租给乙方使用，商贸城有三幢楼房，三幢楼房的总建筑面积约15000平方米，具体面积以甲方交付乙方使用时三幢楼房的实际竣工验收面积为准。租金从2008年10月1日起开始计算（租赁期限为14年，自2008年6月1日起正式起算至2022年6月1日）按实际竣工日期交付使用算起。租金标准按实用面积每平方21.5元/月向乙方收取（每三年自然增长租金按7%计算）。垃圾费根据实际租赁面积按每月0.2元/平方米计收；乙方应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的租金及保证金退还给乙方；政府行为属于不可抗力，甲方获得政府赔偿款项，楼房部分属甲方，装修部分属乙方，如政府没赔偿装修费则甲方不负责赔偿等。2009年4月9日原告（甲方，出租方）与钟建生（乙方，承租方）签订《补充协议》约定:甲、乙双方签订的《租赁合同》租期原约定为14年，经双方协商合同租期在原来基础上增加四年，即甲、乙双方上述《租赁合同》的租期现改为总租期十八年（即自2009年11月1日起至2027年11月1日止）。经双方共同确认，商业城按使用面积13500平方米计算租金。由于政府行为造成租赁物被征用、拆迁等引起的赔偿问题，甲方获得政府赔偿中属于楼房部分的补偿款归甲方，属于装修部分的补偿归乙方。2011年6月1日原告与罗彬在《河沙商贸城租赁合同》和《补充协议》上签署约定：同意自2011年6月1日起由罗彬承担合同及补充协议负责承担租金及一切债权债务责任。2012年10月23日原告(甲方)与被告（乙方）、罗彬（转让方）签订《河沙商贸城租赁合同补充协议》，约定：按原河沙商贸城租赁合同内容不变，于2012年10月23日由罗彬转让给被告，由被告承担合同及补充协议负责承担租金及一切债权、债务责任。协议签订之日起，一切债权、债务责任与罗彬无关，被告承诺必须在每月10日前将当月租金、垃圾费交原告。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社颁发穗国土规划地证[2017]193号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目AL0201029地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔××沙地××广场以北、河沙中路以南，用地面积共46421平方米。2017年6月30日，原告向被告送达《解除租赁合同通知书》和《通告》。在《解除租赁合同通知书》中，原告告知被告其于2012年10月23日从原承租方罗彬手上承接了《河沙商贸城租赁合同》。约定原告将位于河沙桥中北路33-45号三幢楼房，总建筑面积约为15000平方米的场地出租给被告使用。鉴于被告承租场地已纳入联社城中村改造第二阶段的改造范围（详见附件1《通告》），自被告收到本通知之日起，解除原告与被告签订的《河沙商贸城租赁合同》，原告自2017年6月1日起不再向被告收取上述场地的租金。被告按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给原告。被告在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用）等。《通告》由案外人广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社于2017年6月30日作出，载明：本联社目前已进入实施城中村改造第一阶段，城中村改造复建安置用地AL0201029地块已由广州市国土资源和规划委员会核发了《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]193号），现需清退城中村改造复建安置用地予合作改造方用于复建集体物业；复建安置用地AL0201029地块范围：桥中北路23-49号，河沙中路80-82号，河沙中路45-59号；上述地块内所有需清退的建筑物、构筑物使用人必须在2017年12月31日前清退完毕，并在2017年12月31日前移交其使用的建筑物、构筑物予本联社；移交后仍遗留在原使用建筑物、构筑物内的物品，视为原所有权人放弃其所有权和使用权，同意由本联社处置。上述需清退范围内物业的所有人应积极配合场地的清退和移交工作。本联社将在2017年12月31日停止向AL0201029复建安置用地范围内的建筑物、构筑物使用人提供用电、用水、煤气使用等。2017年8月30日原告向广东省广州市南方公证处申请对寄送广州市时尚鑫都市场开发有限公司（收件人：于智平）《解除租赁合同通知书》、《关于时尚鑫都广场租户清退工作的通知》等的过程进行保全公证。该公证处于2017年9月20日以（2017）粤广南方第060102号公证书予以公证。2019年1月31日，原告委托广东穗南律师事务所张志明律师以张贴形式向被告出具《律师函》，认为被告截止当天仍一直占用场地，未将场地清空移交给原告的行为严重阻碍了河沙联社“城中村”改造的进程，造成河沙联社的经济损失，要求被告支付2018年1月1日起至场地交还之日止的场地占用费，占用费按原租赁合同约定的当期租金标准计付；被告在收到此函后十五天内先行按原租赁合同约定的当期租金标准向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的房屋占用费及代收代付垃圾费共340732元，否则原告将通过法律途径维护自身的合法权益等。另查，2019年10月9日，荔湾区城市管理和综合执法局作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，载明：经查，桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中33、35、37、39、41、43、45号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。原告陈述案涉场地自2017年6月30日至2019年10月下旬之前一直由被告正常使用，2019年10月下旬由城管准备拆除，才被围蔽，现在还在围蔽。庭审中，被告承认自2017年6月起没有向原告支付租金，确认涉案场地自2018年1月1日起至2018年10月30日的租金标准为338032元/月；2018年11月1日起至2019年9月30日止的租金标准为361694元/月；垃圾费自2018年1月1日起至2019年9月30日止共56700元（垃圾费按0.2元/㎡/月）。原告对被告提交《关于【广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城】拆迁补偿有关事宜的复函》（2017年9月28日）、《关于广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城拆迁补偿有关事宜的函》（2017年月9月30日）、《函件》（2018年1月30日）、《函件》（2018年2月28日）、《广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处会议纪要》（荔桥其会纪【2019】5号）、《广东省资产评估业务委托书》（粤国众联评委资字【2019】第22-03002号）、《广东省资产评估委托合同》（建证委评字【2019】第030703号），原告对上述证据认为真实性、合法性确认，关联性不确认，原被告之间沟通协商补偿问题，不代表被告不需要交还场地，以及支付场地占用费，补偿问题与原被告之间的合同纠纷不是同一个法律关系。原告认为评估报告（两份，节选部分内容）的金额可以显示与被告的《关于广州市珠江桥桥中北路河沙城中村改造时尚鑫都百货商贸城补偿诉求的函》（2017年10月27日）证据主张的补偿金额差距巨大，该证据可以看到，被告是开出了天价的补偿费，被告并没有诚意对补偿问题进行沟通，补偿问题迟迟不能推进的过错在于被告。在庭后，被告提交《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》（时间2018年3月21日）、《固定装修以及可移动设备补偿协议》（时间2019年11月14日），拟证明被告已在2018年向原告移交部分物业（6404平方米）的事实，及被告与原告已就涉案物业的二次装修补偿及物业移交问题协商一致，自该协议签订之日起被告不需要再向原告支付占用费和垃圾费。经向被告了解《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》上的落款时间2018年3月21日，是被告在2019年11月18日填写。原告认为在庭审过程中，被告没有提出涉案物业已经交还。《固定装修以及可移动设备补偿协议》并没有约定被告不需要向原告支付占用费和垃圾费。原告向本院陈述原合同约定的地址广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城3栋建筑物，现门牌地址为荔湾区桥中北路33－45号。3栋建筑物没有产权证，是宅基证，该建筑物属临时建设性质，建筑物出租时属于临时建设的批准期，不能提供后续补办审批手续。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但原告在本案庭审辩论终结前未能提供《河沙商贸城租赁合同》的租赁标的物广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城3栋建筑物的合法产权证明，也未能提供证据证明上述房屋取得临时建设的续期使用审批手续。结合荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，本院确认原告与被告于2012年10月23日签订的《河沙商贸城租赁合同补充协议》涉及河沙商贸城租赁合同内容无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告使用上述场地，理应向原告支付房屋占有使用费。因此，对于原告要求被告按合同约定338032元/月租金标准支付2018年1月1日起至2018年10月30日止和按361694元/月租金标准支付2018年11月1日起的房屋占用费，及按2700元/月的标准支付垃圾费的诉讼请求，本院依法予以支持。至于支付房屋占用费及垃圾费的期间问题。本院分析如下：第一，原告虽曾发《律师函》告知被告自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在同一份函件中，原告同时要求被告在2017年12月31日前完成清场工作将租赁场地的使用权移交；可见，原告不再收场地租金的前提应是被告于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交。但被告逾期未交还场地并使用案涉场地转租收益，被告无需交租的前提已灭失，因此，被告应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向原告支付房屋占用费。第二，原告在《律师函》中并未免除被告缴纳垃圾费的义务，故原告要求被告支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，本院依法予以支持。第三，涉案场地在2019年10月下旬已被城管围蔽，因此被告现已无法正常使用案涉场地；考虑到城管围蔽的原因是原告出租涉案房屋已过临建使用年限属违法建设需进行拆除，故本院认定计算房屋占用费及垃圾费的截止期间为2019年10月31日。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告于智平向原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社支付2018年1月1日至2018年10月30日止期间的场地占用费3380320元；2018年11月1日起至2019年10月31日期间的场地占用费4340328元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告于智平向原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社支付2018年1月1日起至2019年10月31日期间的垃圾费59400元。三、驳回原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63710元，由被告于智平负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  林穗青人民陪审员  高少珍二〇一九年十二月二十三日书 记 员  谢绮雯黄嘉琪