山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初6757号 原告：茹伯江。 委托诉讼代理人：王潇，山东胶东律师事务所律师。 被告：青岛拜登置业发展有限公司，住所地青岛市黄岛区漓江西路676号商业201，统一社会信用代码91370211069089058X。 法定代表人：魏玉萍，副总裁。 委托诉讼代理人：姜琦。 委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。 被告：青岛拜登置业发展有限公司威海分公司，住所地威海市环翠区海滨中路62－2号，统一社会信用代码91371002MA3C1GQY6P。 法定代表人：魏玉萍。 原告茹伯江与被告青岛拜登置业发展有限公司（以下简称拜登公司）、青岛拜登置业发展有限公司威海分公司（以下简称拜登威海分公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茹伯江之委托诉讼代理人王潇、被告拜登公司之委托诉讼代理人姜琦到庭参加诉讼。被告拜登威海分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茹伯江向本院提出诉讼请求：1、判令拜登公司、拜登威海分公司共同支付租金25371元及利息（以25371元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令拜登公司、拜登威海分公司共同支付违约金69400元；3、判令拜登公司、拜登威海分公司赔偿房屋损失6000元。事实和理由：其与拜登公司签订了两份房屋经营托管协议后，将位于环翠区唐人公馆的1213等两处房屋交由拜登公司运营。拜登公司及拜登威海分公司多次拖延支付租金用并任由第三方对房屋造成极大破坏，违反了协议第十条违约责任的相关内容，对其造成较大损失。后经多次协商未果，故起诉，请求处理。 拜登公司辩称，1、其公司只欠付茹伯江租金6491.99元，茹伯江主张的租金数额并未扣除其个人应当承担的布草摊销费用以及购买垃圾桶、电子门锁等各项费用；2、根据合同约定，托管房屋的上线日为2015年9月24日，其公司最迟应在2016年10月24日前向茹伯江支付2015年9月24日至2016年9月23日的年度保底收益，现茹伯江提起诉讼，已超过了三年诉讼时效；3、其公司因遭他人恶意举报而导致其无法对托管物业进行正常经营，从而导致亏损，其不存在违约行为，茹伯江应当承担部分亏损；4、即使其公司存在违约行为，茹伯江主张的违约金也过高，应当适当予以降低；5、茹伯江主张的房屋损失，缺乏事实和法律依据。 拜登威海分公司未做答辩。 茹伯江围绕诉讼请求向法庭提交了茹伯江与拜登公司签订的房屋经营托管协议两份、茹伯江的银行卡交易明细一份、购房合同两份，经质证，拜登公司对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据予以认定。又，庭审中，拜登公司与茹伯江就房屋的损失部分达成一致，由拜登公司支付茹伯江赔偿款2000元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月28日，茹伯江（甲方）与拜登公司（乙方）签订了两份房屋经营托管协议，约定乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务，托管物业位于威海市环翠区唐人小区1212、1213号房，户型为1房1厅1厨1卫；托管物业用途为公寓托管经营；经营托管服务的期限自2015年9月8日起至2017年9月7日止，甲方应在2015年9月17日前将符合约定条件的托管物业交付乙方，乙方在甲方将符合约定条件的托管房屋交付后7日内予以上线运营，代理期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权；本合同履行期满后，若合作双方均未提前一月提出书面解约申请，则合同履行期限自动延长至本合同相应年限，且双方的责任仍按本合同执行；甲方与乙方采取“分成+保底”的分配方式，甲方与乙方采取甲方40%，乙方60%的分配比例，按月分配，甲方与乙方设定的保底金额12000元整，根据该合同约定的托管经营房屋的营业收入需扣除营业税、OTA佣金、手续费等相关经营开支、其他费用后，甲方与乙方在此基础上进行分配；甲方与乙方每月按托管房屋的实际收入进行分配，若在协议期内甲方年度实际收益低于年度保底金额，由乙方在协议期下一期第一个月内（按照甲方房屋上线日向后推算12个月为一期）将托管收入差额部分补齐；甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定的银行账户；经营托管期间，乙方视物业需求决定是否更换指定智能密码门锁，甲方需承担390元门锁使用费（包含材料及安装费），房屋上线后从甲方收益中一次性扣除，经营托管期满后，乙方负责为甲方换装门锁恢复至原样，费用不再返还，如甲方需要乙方继续提供管家或托管服务，可保留门锁系统以便提供服务；本协议生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金20000元；无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元，超过30日，甲方有权提出解除协议。在该两份合同后分别附的附件一代购委托书中约定：甲方委托乙方代购房间内布草、智能门锁，总价款为1870元，由乙方从甲方的托管收益中先行扣除；在附件二房屋附属设施验收单中约定：路由器105元、插排10元、机顶盒198元、灭火器72元，在业主收益中扣除。 上述合同签订后，茹伯江依约将案涉房屋托管给拜登公司经营，拜登公司自2015年11月16日开始每月在扣除合同附件中约定的相关费用后将相应的托管收入打入茹伯江卡号为6222080200025356497的账户内。庭审中，双方均认可合同约定的履行期届满后，双方又自动延续了两年。自2015年11月16日至2019年9月17日，拜登公司共向原告支付托管收入70629元。 本院认为，茹伯江与拜登公司签订的房屋经营托管协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，茹伯江已依约将案涉两处房屋交付拜登公司经营，拜登公司理应依约向茹伯江支付托管收入。本案双方当事人争议的焦点问题有二：一是拜登公司欠付托管收入的数额；二是茹伯江主张的违约金是否合理。 关于拜登公司欠付托管收入的数额问题。房屋经营托管协议约定，拜登公司与茹伯江采取“分成+保底”的分配方式分配收益，如茹伯江的年度实际收益低于年度保底金额12000元，则拜登公司需要将差额部分补齐，而所谓的年度实际收益是指双方在扣除营业税、OTA佣金、手续费等相关经营开支、其他费用后进行分配的收益，故对拜登公司辩称茹伯江主张的托管收入中应当扣除布草摊销费用等相关费用的抗辩主张，本院不予采信。在年度实际收益低于年度保底金额的情况下，拜登公司应当按约定的年度保底金额向茹伯江支付托管收入96000元，但拜登公司仅支付了70629元，现茹伯江有权要求拜登公司支付剩余的托管收入25371元及利息。 关于茹伯江主张的违约金是否合理的问题。双方虽然在合同中约定，拜登公司应当于次月15日前向茹伯江支付当月的托管收入，如迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，还从第16天起按每天100元的标准支付违约金，但该违约金约定过高，且拜登公司对此也提出抗辩，故综合考虑本案的实际情况及过错程度，本院酌定拜登公司支付茹伯江违约金30000元。 对于茹伯江主张的房屋损失费用，拜登公司与茹伯江已就该部分达成一致，由拜登公司支付茹伯江赔偿款2000元，本院对此予以认定。又，因双方一直持续履行案涉合同，且拜登公司在2019年9月还向茹伯江支付托管收入，故对拜登公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。另，拜登威海分公司并非案涉合同的一方当事人，故茹伯江无权要求其承担责任。 综上，原告诉讼请求之合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条之规定，判决如下： 一、青岛拜登置业发展有限公司支付茹伯江托管收入25371元及利息（以25371元为本金，自2019年11月27日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、青岛拜登置业发展有限公司支付茹伯江违约金30000元； 三、青岛拜登置业发展有限公司支付茹伯江房屋损失费用2000元； 四、驳回茹伯江的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1158元，由茹伯江负担499元，由青岛拜登置业发展有限公司负担659元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 李 艳 二〇一九年十二月二十七日 书记员 刘向蓉