山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3773号 原告：周奕华，男，1985年4月14日出生，汉族，个体，住江西省南昌市安义县。 原告：魏坚，女，1988年8月15日出生，汉族，个体，住江西省南昌市安义县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘东（特别授权代理），山东树营律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨娅楠（特别授权代理），山东轩鼎律师事务所律师。 被告：济南中海城房地产开发有限公司，工商注册地济南市历城区将军路191号，实际经营地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼，统一社会信用代码91370112076155033K。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：辛龙、贺宁（均系特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。 原告周奕华、魏坚与被告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告周奕华、魏坚的共同委托诉讼代理人刘东，被告中海城房地产公司的委托诉讼代理人辛龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周奕华、魏坚向本院提出诉讼请求：1.依法判令中海城房地产公司向周奕华、魏坚支付赔偿款198825.5元；2.依法判令律师代理费12841元由中海城房地产公司承担；3.本案诉讼费、评估鉴定费用由中海城房地产公司承担。诉讼过程中，周奕华、魏坚放弃要求中海城房地产公司支付评估鉴定费用的诉讼请求。事实与理由：中海华山珑城A、B两地块的住宅底商项目系中海城房地产公司开发建设。依据该项目规划，该项目地上部分规划为住宅，底层为商铺；地下部分规划为架空层。2014年期间，中海城房地产公司将该底层商铺项目公开向社会进行预售。中海城房地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间按照其预定的面积用墙体分割划分成若干个独立的立体空间区域，并将每个独立的空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。2016年3月28日，周奕华、魏坚与中海城房地产公司签订了《济南市商品房买卖合同》，周奕华、魏坚作为买受人，购买了该住宅底商项目A地块15号楼1-108号商业用房一套。商铺面积68.94平方米、架空层面积70.17平方米，合同总价款1386224元。合同签订后，周奕华、魏坚依约向中海城房地产公司支付了全部购房款，中海城房地产公司于2016年将商铺连同地下架空层使用空间一并交付周奕华、魏坚使用。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、历城区人民政府华山街道办事处、济南市历城区综合行政执法局、济南市公安局历城区分局联合向业主下发了《告知书》。相关职能部门在文中明确使用架空层属于违法行为，要求限期整改，将架空层恢复原状。事后，业主多次找到中海城房地产公司，要求中海城房地产公司予以协商解决，但中海城房地产公司至今不置可否。周奕华、魏坚认为，中海城房地产公司在预售时，将地下架空层作为商铺不可分割的附属物公开宣传进行转让，且在合同中明确承诺架空层是属于特定商品房的组成部分，其所有权归中海城房地产公司所有。中海城房地产公司在预售宣传时对架空层所做出的具体说明与承诺是影响周奕华、魏坚选择是否购买该商铺的决定性因素，并且经对比含架空层的商铺价格普遍高于相同地段和位置、相同户型与面积的不含架空层的商铺价格，由此说明架空层作为商铺附属物对商铺的价格是存在重大影响的。如今架空层的使用被相关职能部门确认为违法并且禁止使用，对于周奕华、魏坚由此而造成的损失，中海城房地产公司负有不可推卸的责任。周奕华、魏坚为维护自身合法权益，特将中海城房地产公司诉至法院，请求法庭查明事实，依法判如所请。 中海城房地产公司辩称，周奕华、魏坚的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。具体事实和理由如下：一、中海城房地产公司并没有向周奕华、魏坚出售或赠与涉案地下架空层，双方合同明确约定涉案地下架空层所有权属于中海城房地产公司所有。周奕华、魏坚所诉没有任何事实和法律依据。《济南市商品房买卖合同》补充协议第十条第6款约定：“地下架空层的所有权归出卖人所有。出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改变其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）”。双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均没有对“地下架空层”进行出售或赠与的约定，交易的对象并不包括地下架空层，并且补充协议明确约定地下架空层的所有权属于出卖方所有。中海城房地产公司严格按照合同的约定交付涉案商铺，在房屋交接单中也没有地下架空层的交接内容。二、周奕华、魏坚陈述“以地下储藏室的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让”属于偷换概念，其主张没有任何事实依据。中海城房地产公司在整个销售过程中，并未将架空层定义为“地下储藏室”，该区域为封闭空间，没有门窗，没有通道，未经改造无法进入，不具有使用功能，周奕华、魏坚使用地下架空层属于擅自改造的违法违规行为。三、在涉案商铺销售过程中，中海城房地产公司并没有将地下架空层进行出售或赠与的任何宣传。中海城房地产公司关于商铺的销售广告仅为邀请，而非要约。并且双方还在合同补充协议第八条第一款及相关合同附件中确认卖方的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。因此，周奕华、魏坚主张赔偿没有事实和法律依据。四、《告知书》属于政府行政行为。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的《告知书》第一段明确载明是针对业主擅自将地下架空层改造地下室的个人违法行为，由此产生的费用及损失应当由周奕华、魏坚自行承担。综上所述，周奕华、魏坚的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2015年12月15日，周奕华、魏坚（均系买受人）与中海城房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》各1份。《济南市商品房买卖合同》约定：周奕华、魏坚购买中海城房地产公司开发建设的中海华山珑城商品房一套，楼房号为15号楼1单元1层108，商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于3.6米，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共68.94平方米，其中，套内建筑面积64.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.43平方米；该商品房单价为每平方米20107.69元，金额为1386224元。 《补充协议》约定内容包括：第八条关于宣传材料/公示文件/样板房约定：买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。第十条关于特定空间约定：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利；关于地下架空层约定：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。 协议签订后，周奕华、魏坚按约支付款项，中海城房地产公司于2018年9月21日出具金额为1384012元的购房发票一张，并按约交付房屋。 2.庭审中，周奕华、魏坚认可涉案房屋交付时，地下架空层没有出入口，并未开口使用。 3.2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、济南市历城区综合行政执法局、济南市历城区人民政府华山街道办事处、济南市公安局历城区分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出《告知书》一份，载明：尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律法规：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：“违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款....（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的”。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：“已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更：确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请”。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，“华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能”。《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：“擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的....责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款”。您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。 对当事人有争议的事实，本院查明如下： 涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分。 周奕华、魏坚主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海城房地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让，架空层作为商铺附属物对商铺价格存在重大影响，因该架空层使用被相关部门确认违法并禁止使用，给周奕华、魏坚造成的损失，应由中海城房地产公司赔偿。 周奕华、魏坚为此提交以下证据：证据1.加盖济南市建委档案馆查阅专用章的涉案项目地下一层的竣工图纸复印件1页，拟证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层；证据2.中海华山珑城商业平面分布图复印件1份，原件在（2019）鲁0112民初3771号案件中，拟证明根据平面分布图记载的文字说明可知：红色字体商铺面积包含地下架空层面积，黑色字体标识的房屋面积是不含架空层的。中海城房地产公司在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，将划分出的立体区域作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售；证据3.中海华山珑城AB地块商铺价格表复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各1份，拟证明中海城房地产公司在预售时将住宅底商项目区分为不含架空层的商铺和地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺两种，该证据记载了每一户架空层的具体面积，记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与中海华山珑城商业平面分布图复印件中记载内容相对应；证据4.2014年12月份开盘时中海华山珑城项目A、B区的价目表复印件各1份、自行整理的统计表1宗、价格对比说明1份、济南市商品房买卖合同复印件3份（分别为A10号楼1-106、1-107、1-108），拟证明经对比，包含架空层的商铺比不包含架空层的商铺单价贵2000元/平方米-4000元/平方米，购房合同中的总价款包含架空层的价款；证据5.《地下空间安全告知书》1份，拟证明中海城房地产公司将地下架空层以储藏室的名义，连同商铺一起交付业主；证据6.山东金信达资产评估有限公司出具的《资产评估报告》1份，拟证明截至2018年6月1日，地下架空层的使用权评估价值为2833.48元/平方米，架空层面积为70.17平方米，损失金额为198825.5元（2833.48元/平方米×70.17平方米）。 经质证，中海城房地产公司提出异议，辩称对证据1的真实性没有异议，但涉案图纸上标注的架空层是施工工艺的需要而存在的，并不能证明中海城房地产公司向周奕华、魏坚对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性。另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明周奕华、魏坚购买的商铺下对应存在地下架空层；对证据2不予认可，根据合同约定，卖方的销售售楼书广告宣传资料、户型图和模型中的内容仅提供参考，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。另外，该图第三段明确载明“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”。同时，该图载明“本广告涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”；对证据3真实性及证明目的均有异议，该证据为复印件，不能作为认定案件事实的依据。且价目表中的内容单价除去架空层外，售卖单价在1.2万元-2.4万元之间，该价目表所列的事项无法证明是公司出售的原始单价，该价目表除去架空层面积所得出的单价也在1.2万元-2.4万元之间，不能证明中海城房地产公司将架空层向周奕华、魏坚进行了出售，并且售出单价较低；对证据4中2014年12月份开盘时中海华山珑城项目A、B区的价目表复印件各1份、自行整理的统计表1宗、价格对比说明1份均不予认可，该证据为单方制作，不能作为认定案件事实的依据。中海城房地产公司在涉案商铺的销售过程中从来没有制作过该商铺价目表，同时该证据为复印件，无原件核实，不能作为认定案件事实的依据。对商品房买卖合同复印件三份的真实性无异议，但该证据与本案没有关联性，并且商铺为不同时期销售，户型结构也不一致，无比较的意义，本案的商铺是一铺一价，商铺价格的确定需要考虑市场销售状况、位置、面积、户型以及开发商的销售任务等多种因素，而且商铺与住宅不同，不受地方政府限价，涉案商铺均是由中海城房地产公司自主定价，合理销售的；对证据5真实性没有异议，但该告知书主体并非中海城房地产公司，针对的系购买住宅的业主，并不针对购买商铺的业主，告知书中并未写明告知对象，内容系储藏室，与本案无关；对证据6真实性无异议，对评估价格不予认可，对关联性及证明目的均有异议，该评估报告系周奕华、魏坚单独委托的，该评估报告依据的方法为收益法，其采用的对象为使用权价值以出租市场价值为参考，该依据与架空层本身的建筑性质相违背，架空层本身并不具有出租价值，该评估报告所确认的评估金额不应当予以采纳。本案中架空层并不属于交易对象，本身也不具有交易价值。架空层属于业主的违规使用，其违法使用占用的空间以及面积均不应当视为损失。且根据行政机关出具的告知书，已经明确地下架空层无规划使用功能，因此该架空层不具有使用价值，该评估报告没有任何评估的基础，不能作为认定案件事实的依据。 中海城房地产公司主张商铺价格并不包括地下架空层，其提交以下证据：证据1.同期起诉的涉案的39套商铺的价目表、中海华山AB地块商铺货量盘点表各1份，拟证明39套商铺单价每平方米自9403元-30432元不等，商铺价格确定与存不存在架空层没有实质性影响；证据2.中海珑城金街商业平面分布图复印件1份，原件在（2019）鲁0112民初3765号案件中，拟证明其公司的宣传材料中并不存在标注地下架空层的情况，且材料注明相关数据仅供参考，应以政府批文及商品房买卖合同约定为准；证据3.周奕华、魏坚收房手续办理会签单1份，拟证明涉案商铺在交房时并未包括“地下架空层”的交易内容。 经质证，周奕华、魏坚对证据1的内容无异议，但辩称39套商铺的价目表中业主的签约时间跨度较大，签约价格有所变动，合同签约价格没有可对比性。该证据所体现的周奕华、魏坚主张的13户业主的签约价格与周奕华、魏坚提交的价目表中记载的开盘总价完全一致，可以说明周奕华、魏坚提交的价目表的真实性；对盘点表不予认可，系中海城房地产公司为本次诉讼单方制作，但其盘点表中有一栏记载“商铺是否存在架空层”，证据内容显示部分商铺含有架空层，与中海城房地产公司答辩意见中所称从来没有宣传、出售架空层完全不符；对证据2分布图不予认可，系中海城房地产公司为本次诉讼重新制作；对证据3真实性没有异议，对证明内容有异议，辩称该证据不是双方办理交房时的完整交接手续，该证据仅能证实涉案商铺交付的事实，不能否认对架空层交易的事实，交接单中载明交接的内容包括《地下安全告知书》。 二、周奕华、魏坚主张为本案诉讼聘请律师，支付律师代理费12841元，提交律师委托代理合同、转账详情截图打印件及发票各1份。中海城房地产公司对此均不予认可。 本院认为，周奕华、魏坚与中海城房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分，本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中海城房地产公司对外出售的房屋是经规划批准，取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的商品房。根据规划，架空层不属于对外销售的产权房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，周奕华、魏坚购买的系商铺，不包含架空层。周奕华、魏坚虽主张中海城房地产公司向其销售商铺时宣传所售商铺以下的架空层可以作为地下储藏室随商铺一并转让，但补充协议第八条关于宣传资料中已明确约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”。补充协议第十条关于地下架空层约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”，双方在商品房买卖合同中未约定架空层作为买卖合同的标的一并转让。故中海城房地产公司在销售商铺过程中对此作出的宣传应属于要约邀请，不属于要约；其次，周奕华、魏坚购买的商铺价格系由位置、面积、户型、交款方式等多种因素确定，周奕华、魏坚提交商铺价格对比表不足以证实因其购买的商铺地下有架空层导致商铺的价格上涨，亦不能证实对商铺的价格产生重大影响，且架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，属于建筑施工工艺，不得使用；最后，周奕华、魏坚委托评估公司对其购买商铺的地下架空层的使用权予以评估，以此作为其损失，因地下架空层不得使用，即无使用价值，故其要求中海城房地产公司予以赔偿，实际系主张对于商铺价款的扣减，其主张没有依据。综上所述，本院认为涉案架空层不属于双方《商品房买卖合同》的一部分。涉案合同对买卖标的、价格等均予以明确约定，双方均应按照约定内容履行，周奕华、魏坚要求中海城房地产公司支付赔偿款198825.5元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。周奕华、魏坚主张中海城房地产公司支付律师代理费12841元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回周奕华、魏坚的诉讼请求。 案件受理费4277元，由周奕华、魏坚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  李林玉 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超