安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初11814号原告：安徽双锦物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路389号盛安大厦，统一社会信用代码913401005563285117。法定代表人：钱明泉，该公司董事长。被告：赵明，男，1981年出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：邵金海，安徽华人律师事务所律师。原告安徽双锦物业管理有限公司（以下简称“双锦物业公司”）诉被告赵明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双锦物业公司的法定代表人钱明泉，被告赵明的委托诉讼代理人邵金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双锦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵明向原告支付拖欠*房屋物业费76713元（自2017年7月7日至2019年8月31日），同时支付违约金33936元，合计110649元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月31日，原告双锦物业公司与合肥正立达房地产开发有限公司签订《*号商办楼前期物业管理服务合同》（以下简称《合同》），*#楼商铺*房屋接受了原告提供的物业管理服务。按照《合同》第20条、21条的约定，本物业正式通知交房日期起缴纳物业费，收费标准按照房屋建筑面积每月每平方米2.0元的标准按时向原告交纳物业管理费。2017年7月7日，*#楼商铺*房屋业主王建华与被告赵明签订《房屋租赁合同》，该合同第九条确定租赁期间的水、电、气物业等所有费用由赵明承担，赵明须及时向有关部门或单位按时缴纳，由此产生的所有法律责任由赵明承担，并承担逾期付款的违约责任。且原告有权按照与原业主签订的物业服务协议的约定，要求被告补交并从逾期之日起每日按应缴纳额2‰交纳违约金。原告提供了物业管理服务至今，但被告存在拖欠物业管理费情况。截止到2019年8月31日，被告拖欠自2017年7月7日至2019年8月31日所租*#楼商铺*房屋经营汉鸿足道的物业费76713元，原告多次催要，被告至今没有缴纳，已经产生违约金33936元，合计110649元。原告为维护自身的合法权益，特向提起诉讼，望依法判如所请。被告赵明辩称：原、被告之间不存在物业合同关系，原告将赵明列为被诉主体没有事实依据，所以被诉主体不适格；原告也没有向赵明提供所谓的物业管理服务；原告在诉状称多次催要相关费用与客观事实不符，赵明至今没有收到原告的物业费催要通知，综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求法院依法全部驳回。本院经审理认定事实如下：2012年3月31日，合肥正立达房地产开发有限公司（甲方）与安徽安粮地产物业管理有限公司（乙方）签订《*商办楼前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对*商办楼提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（但不包含业主、使用人视为人身与财产保险和财产保管责任）等；物业服务费由业主按期拥有的建筑面积缴纳，办公：物管费2元/平方米/月，公共能耗费据实公摊；商业：物管费1.5元/平方米/月，公共能耗费据实公摊；物管费标准可根据市场行情适当调整（需经业主大会通过进行调整）；受有关部分或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；业主应于本物业正式通知交付之日起缴纳物业服务费用；物业服务费用按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月5日前履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日按同期银行利息标准向乙方支付违约金；本合同期限：自本合同签订之日起至本项目业主委员会与其选聘的新的物业服务企业正式进驻时止。后安徽安粮地产物业管理有限公司为该商办楼提供物业服务至2019年12月1日。王建华系案涉新站区龙门岭路以东*室的业主（房屋面积分别为392.75平方米、746.73平方米、468.77平方米、96.41平方米、26.51平方米）。2017年7月7日，王建华（甲方）与赵明（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方房屋坐落于合肥市*交叉口*#楼*室及*室，其中三层整层1338.42平方米、一层门面房为101室分割部分，靠观光电梯北侧，面积为150平方米，共计建筑面积为1488.42平方米（以房产证登记为准）；该房屋用途为商办用途；租赁期限：2017年7月7日至2025年7月6日止，共8年；甲方于本合同生效之日起当日，将该房屋交付给乙方；租赁期间的水、电、气、物业等所有费用由乙方承担，乙方须及时向有关部分或单位按时缴纳，由此产生的所有法律责任由乙方承担，甲方不承担责任，给甲方造成损失的，须承担甲方损失；在房屋租赁期间。以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.物业费、公共分摊费用；5.供暖费；6.由居住、商用等产生或连带产生的一切费用及滞纳金；乙方须按时足额缴纳，租房合同到期前乙方必须交清一切费用；合同另对其他事项作了约定。原告双锦物业公司诉请被告赵明2017年7月7日至2019年8月31日期间未按约定交纳物业费，向其书面催缴未果，遂诉讼来院。另查明，安徽安粮地产物业管理有限公司于2015年6月25日变更企业名称为安徽双锦物业管理有限公司。以上事实，有双锦物业公司提供的营业执照及企业变更信息、被告赵明身份证复印件、《*号商办楼前期物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》复印件、收费通知单、照片、收据、刷卡凭据及到庭当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：双锦物业公司与合肥正立达房地产开发有限公司签订的《*商办楼前期物业服务合同》及王建华与赵明签订的《房屋租赁合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。双锦物业公司依约提供了物业服务，赵明作为案涉房屋使用人，应依约缴纳物业费。赵明辩称双锦物业公司没有提供物业服务，但未提供证据证明，本院不予采信。赵明另称其不是《*商办楼前期物业服务合同》的当事人，不是本案适格被告，但依据其与业主王建华签订的《房屋租赁合同》，房屋租赁期间的物业费由赵明承担。且依据《*商办楼前期物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，故赵明租赁房屋期间的物业费应由其承担。关于物业费，双锦物业公司主张赵明欠交2017年7月7日至2019年8月31日期间的物业费，赵明对此未予抗辩，故本院对双锦物业公司主张的欠费期间予以采信。关于物业费标准，依据《*商办楼前期物业服务合同》，办公按2元/平方米/月收取物业费，商业按1.5元/平方米/月收取物业费，双锦物业公司主张案涉房屋系办公用房故按2元/平方米/月的标准主张物业费，但其未提供证据证明，故本院根据案涉房屋实际使用情况，按合同约定的商业物业费即1.5元/平方米/月的标准计算物业费，故2017年7月7日至2019年8月31日期间的物业费为[（1.5元/平方米/月×25个月）+（1.5元/平方米/月÷31天×24天）]×1488.42平方米,即57544元。另外，本院在审理该商办楼其他物业服务合同纠纷案件中查明，双锦物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故本院对双锦物业公司主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六之条规定，判决如下：一、被告赵明于本判决生效后十日内支付原告安徽双锦物业管理有限公司2017年7月7日至2019年8月31日期间物业费57544元；二、驳回安徽双锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元，减半收取1255元，由原告安徽双锦物业管理有限公司负担635元，由被告赵明负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年十二月三十一日书记员  杨艳梅附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。