安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初18688号 原告：蒋庆英，女，1964年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：许憬，安徽金亚太律师事务律师。 委托诉讼代理人：许沐之，安徽金亚太律师事务律师。 被告:杨庆权，男，1970年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：郑国翔，安徽皖建律师事务所律师。 第三人:中国科学技术大学，住所地安徽省合肥市金寨路96号。 法定代表人:包信和，该校校长。 原告蒋庆英诉被告杨庆权并有第三人中国科学技术大学参加的房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张建于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告蒋庆英及委托代理人许憬、被告杨庆权及委托代理人郑国翔到庭参加诉讼。第三人中国科学技术大学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋庆英向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告杨庆权协助蒋庆英办理合肥市包河区房屋产权登记转移登记手续（具体手续以相关房地产行政管理部门确定为准）,将涉案房屋所有权登记至原告蒋庆英名下；二、依法判令第三人中国科学技术大学协助原告蒋庆英办理合肥市包河区房屋产权登记转移登记手续；三、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告网上聊天认识。被告杨庆权系第三人中国科学技术大学保卫处职工。2006年第三人中国科学技术大学单位集资建房,内部购房价格为184923.90元,杨庆权无经济能力支付集资款,遂与蒋庆英协商,将该房以40万元的价格转让给蒋庆英,并表示购买该房后,家里的孩子可以上科大附小和科大附中。蒋庆英表示同意,并于2006年4月23日支付被告购房款92000元。随后每次中国科学技术大学要求交纳费用,杨庆权即通知蒋庆英,由蒋庆英将钱交给杨庆权,杨庆权转交款后将中国科学技术大学出具的“校内结算收据”原件直接交给蒋庆英。2007年11月19日,蒋庆英出借55000元给杨庆权,双方口头约定借款月利息为550元。2008年1月8日,蒋庆英再次支付杨庆权25000元。双方经过结算,包括借款本息在内,蒋庆英已经支付被告35万元,尚欠5万元公积金贷款未还。2009年7月21日,诉争房产竣工并具备交付条件后,蒋庆英与杨庆权签订了《房屋转让协议》。协议约定房产证办理过户时。蒋庆英按协议约定于签订协议的当日,将剩余5万元公积金贷款支付给杨庆权。杨庆权将公证书、公积金贷款协议交给蒋庆英。至此房屋转让款已经全部支付完毕。2009年7月27日,蒋庆英将该房作价58万元转让给王连元。杨庆权将房屋钥匙交给蒋庆英,蒋庆英转交王连元。王连元对讼争房产进行了装修,讼争房屋至此一直由王连元一家居住至今。因讼争房产不具备办理房屋所有权证的条件,因此十年来,一直没有办理产权过户登记。2019年3月26日,第三人单位资产与后勤保障处发布公示,说明合肥市房地产管理局已经完成了对科大花园一期集资建房个人不动产权证第九批（包括诉争房产在内）资料的审核工作,诉争房产至此已经具备了办证条件。而杨庆权始终避而不见,拒不履行协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。一方当事人不履行合同义务的,应继续履行,并承担违约责任。为维护原告合法权益,特具状法院,请求判如所请。 被告杨庆权辩称：1、原告所述不属实，双方间不存在购房协议合同关系，案涉四笔借款均属于赌博借款。2006年被告在原告成立的公司赌钱后，因为输钱陆续向原告借款3万元，并出具借条，后在2006年4月23日被告继续在原告公司场所赌钱，向原告借款5万元，原告当时问被告是否有资产对借款担保，被告告知原告存在中科大集资房一套，后应原告要求将两次案涉款项书写成案涉92000元的借条（3万元、5万元借条已销毁），第二笔借款于2007年11月19日在原告家及公司赌钱，借款5万元，后应原告要求打了55000元借条，案涉第三笔借款被告在原告处赌钱欠款25000元的款项，第四笔借款是被告在原告处赌博借款5万元，应原告要求签订房屋转让协议对案涉借款进行担保，综上，被告与原告间是属于不受法律保护的借贷关系，双方真实意思不是作为房屋买卖意思表示，也非存在房屋买卖的借款。2、案涉房屋被告并没有交付，原告只是欺诈被告，被告承诺暂借于原告使用，原告在2009年9月因陈述出借资金问题需要躲债，后借被告的房屋暂住，被告考虑到案涉房屋为毛坯房，自己无力装修，也有地方居住，就同意原告暂住。在2010年春节间，被告发现原告电话无法打通，并多次去案涉房屋找原告询问情况，后在2012年发现案涉房屋已经转卖，被告报警处理但并未解决。3、无论案涉借款的合法性，案涉原告与被告间的购房协议均属于无效，原告与被告间的合同违反科大花园全额集资建房协议书5年内不能交易的规定，被告与第三人间的建房协议书明确约定，本协议所指房屋是指由教职工申请学校按照有关房改政策采用全额集资建房办法为教职工建设的科大花园房屋，该款明确房屋建设使用主体为学校教职工，并且在该款的第四条第三款再次约定5年内不得出售，然原被告仍签订了购房协议，应属于无效合同；4、案涉购房协议合同系虚假合同，明显存在缺乏合同必备条件，购房合同仅约定房款、价格及协议形成之日一次性付清，缺少房屋买卖合同必备的房屋交付时间，房屋过户契税及水电费过户等，更没有违约责任和对于一方违约的补救措施，必备条件的缺失对于房屋买卖大金额的交易，显然是严重违背常情，对于二手房买卖需要一系列过程，不可能同时办理完毕，其中任何一环出现问题都会导致交易失败，因此房产局制定二手房买卖合同范围，对于每个环节都有约定，案涉二手房买卖合同如此简单违背常情，除了作为借款的担保之外是任何言辞无法解释的。5、案涉房屋为划拨土地，房屋为房改房，依法不能交易，依据最高院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件第十一条规定及物权法第147条规定，本案原被告的买卖房屋系教职工用房，双方无论案件房屋性质怎么确定，双方对案涉房屋转让的行为都包含了国有划拨土地使用权的转让，且起诉前未经过相关人民政府的批准，违反行政法规，应属于无效协议；6、案涉房屋的买卖合同并未实际履行，除上述借款外，合同明确约定价款为40万元，其剩余款项原告均没有支付，被告除了报警索要房屋外也从没要过款项，不符合常理。7、房价上看，双方约定的房屋价格低于市场价，并非房屋买卖的真实意思表示，同等位置及条件的房屋均价在7000元左右，超出了合同定义价格30%以上，且从原告与王连元签订的买卖合同中可以看出，原被告间的房屋低于市场价，原告与王连元签订的买卖合同约定成交价为58万元，其支付款项为现金支付，正常来说现金支付的款项一般会比实际价格低很对，原告与王连元存在亲属关系（姐夫），在几天内交易，其价格应该会压得很低，但价格仍在58万元，如果是真实的房屋买卖关系，不可能不去了解房价；退一步说，上述事实如原告陈述仍因侵犯第三人优先购买权，而归无效。8、案涉原告与王连元的交易系恶意串通，损害原告的利益，综上，原告与王连元存在亲属关系，几天内将房屋转让，其支付形式也存在嫌疑，双方之所以转让房屋，其真实目的为原告与王连元恶意串通，试图伪造案外人系善意第三人的主体身份。 第三人中国科学技术大学未提出答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据。 本院经审理查明如下事实：被告杨庆权系第三人中国科学技术大学保卫处职工。2006年第三人中国科学技术大学单位集资建房,内部购房价格为184923.90元,《科大花园全额集资建房协议书》写明5年内不能交易，杨庆权与蒋庆英协商,将该房以40万元的价格转让给蒋庆英。蒋庆英表示同意,并于2006年4月23日支付被告购房款92000元。随后每次中国科学技术大学要求交纳费用,杨庆权即通知蒋庆英,由蒋庆英将钱交给杨庆权,杨庆权转交款后将中国科学技术大学出具的“校内结算收据”原件直接交给蒋庆英。2007年11月19日,蒋庆英出借55000元给杨庆权。2008年1月8日,蒋庆英再次支付杨庆权25000元。双方经过结算,包括借款本息在内,蒋庆英已经支付被告35万元,尚欠5万元公积金贷款未还。2009年7月21日,案涉房产竣工并具备交付条件后,蒋庆英与杨庆权签订了《房屋转让协议》,协议约定房产证办理过户时。蒋庆英按协议约定于签订协议的当日,将剩余5万元公积金贷款支付给杨庆权。杨庆权将公证书、公积金贷款协议交给蒋庆英。至此房屋转让款已经全部支付完毕。2009年7月27日,蒋庆英将该房作价58万元转让给其姐夫王连元。杨庆权将房屋钥匙交给蒋庆英,蒋庆英转交王连元。王连元对讼争房产进行了装修,讼争房屋至此一直由王连元一家居住至今，已达10年之久。因讼争房产不具备办理房屋所有权证的条件,因此十年来,一直没有办理产权过户登记。 另查明：2019年3月26日,第三人中国科学技术大学资产与后勤保障处发布公示,说明合肥市房地产管理局已经完成了对科大花园一期集资建房个人不动产权证第九批(包括案涉房产在内)资料的审核工作,案涉房产至此已经具备了办证条件。案涉房屋产权证杨庆权至今未办理，但预交了办证费用3000元。 上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的《科大花园全额集资建房协议书》、中国科学技术大学校内结算收据、收条、借条、《公证书》、《他项权利登记申请(审核)书》、公告费、担保费发票、《房屋转让协议》、《转让协议》、物业费及水电气费、有线电视发票、《关于办理科大花园一期个人不动产权证的公示》、《关于科大花园一期补交面积差价款的通知》、《关于集中办理科大花园一期契税审核的通知》及被告提供的预交办证费用收据等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。 本院认为：第三人中国科学技术大学和被告杨庆权于2006年6月14日签订的《住宅房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。案涉房屋第三人早已交付给被告，现第三人正在收集材料审核上报至不动产登记中心，准备集中办理科大花园一期集资建房个人不动产权证，鉴于收集材料上报及办理产权证均需要时间，应给予其合理的办理期限，本院决定给予第三人3个月的期限，故第三人应于本判决生效之日起90日内，协助被告杨庆权将位于合肥市包河区的房屋办理产权登记至被告杨庆权名下。 原告蒋庆英和被告杨庆权2009年7月21日签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。该协议书对原、被告双方均具有约束力。合同履行期间，原告依约向被告履行了支付全部购房款40万元的付款义务，被告也按协议将案涉房屋交付给原告，原告转卖给其姐夫王连元，王连元在案涉房屋居住已达10年，现被告办理案涉房屋产权证的条件已经具备，原、被告双方均应继续履行合同。被告在案涉办理产权登记至被告名下之后，应按协议约定协助原告将案涉办理产权登记至原告名下。 被告杨庆权辩称双方间不存在购房协议合同关系，案涉四笔借款均属于赌博借款的意见，由于未向法庭提交相应的证据，原告也予以否认，本院不予采信。 被告杨庆权辩称案涉房屋并没有交付，原告欺诈被告取得案涉房屋，本院认为，被告杨庆权取得案涉房屋几日后即将钥匙交给原告，结合双方签订的《房屋转让协议》，应视为杨庆权在履行上述协议，且在长达十年之久的时限内，杨庆权对此并未提出异议，杨庆权也未提供证据证明原告欺诈被告取得案涉房屋，故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。 被告杨庆权辩称案涉房屋建设使用主体为中国科学技术大学教职工，原告与被告间的合同违反了科大花园全额集资建房协议书5年内不能交易的规定应属无效合同的意见，本院认为，上述规定只能约束被告杨庆权，对原告并无约束力，被告杨庆权明知单位有上述规定仍然转卖房屋，即使违反规定，也是被告违反，其相关不利后果也应由被告承担，不能也不应由购买房屋的善意第三方（本案原告）承担责任。案涉房产虽有单位福利性质，但只是略低于当时的市场价格，且原告已向被告支付了40万元购房款，另上述规定并不属于法律、行政法规的强制性规定，不是法定的合同无效的情形，因此，本案不存在合同无效的情形。综上，被告的上述辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 被告杨庆权辩称案涉房屋为划拨土地，房屋为房改房，依法不能交易，应属无效协议，本院认为，案涉房屋即使为划拨土地，并不影响房屋的转让，只要补缴土地出让金就可以转让，故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。 被告杨庆权辩称案涉购房协议合同系虚假合同，明显存在缺乏合同必备条件，本院认为，不能苛求普通公民在签订合同时达到专业水准，只要意思表示真实，具备合同基本条款和内容，缺失部分条款并不影响合同的效力，房屋交付时间在2009年已实际交付，房屋过户契税及水电费过户虽未约定，可以按照法律规定。被告所称虚假合同并无相关证据证实，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。 被告杨庆权辩称案涉房产价格明显低于市场价，并非房屋买卖的真实意思表示的意见，由于被告并未提供相关证据证明价格明显偏低，故对于该辩解意见，本院不予采信。且原告内部购房价格为184923.90元,出售给原告的房屋价格为40万元，从中赚取差价一倍以上，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。 被告杨庆权辩称原告与王连元的交易系恶意串通，损害原告的利益，由于未向法庭提交相应的证据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十二条、第一百七十九条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、第三人中国科学技术大学于本判决生效之日起90日内，协助被告杨庆权将位于合肥市包河区的房屋办理产权登记至被告杨庆权名下； 二、被告杨庆权在第三人中国科学技术大学将案涉房屋办理产权登记至被告杨庆权名下之后三十日内，被告杨庆权协助原告蒋庆英将位于合肥市包河区的房屋办理产权过户登记至原告蒋庆英名下； 三、驳回原告蒋庆英的其他诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，财产保全费4520元，合计4570元由被告杨庆权承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 张 建 二〇一九年十二月十六日 书记员 林丽洁 附：本案判决适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。