贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6429号原告刘宇骏，男，1990年8月10日生，汉族，住贵阳市白云区。委托代理人周廷伟，贵州智衡律师事务所律师。被告贵阳远洋房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，职务：执行董事。委托代理人王晓夏，女，1985年6月29日生，汉族，住山东省邹城市，系该公司员工。委托代理人杨冠雄，男，1992年7月2日生，汉族，住贵州省开阳县，系该公司员工。原告刘宇骏诉被告贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称远洋房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宇骏委托代理人周廷伟，被告远洋房开委托代理人王晓夏、杨冠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宇骏向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告因延迟办理产权移交登记产生的违约金59383.63元、房屋面积差损失14206.5元、三通费5040元、税差损失213.1元，共计78843.21元（违约金从2016年1月1日起计算至2019年4月4日，共计1149天）；2、诉讼费及律师服务费6000元由被告承担。事实及理由：2013年11月25日，原被告经协商签订了《商品房买卖合同》，被告承诺将其开发的位于云岩区商品房卖给原告，商品房总价款为479287元，原告已按约付清，建筑面积124.49平方米，但在产权证中显示，该房的实际建筑面积只有120.8平方米，比合同约定的面积少了3.69平方米，被告应给予赔偿，同时所产生的税差损失也应赔偿，而被告不该收取的所谓三通费5050元也如实退还给原告，这些都是被告在履行合同中给原告造成的损失。另外，合同第二十二条第三款对被告的产权转移登记作了约定，约定被告应于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，否则应按照该条款承担违约责任。合同签订之后，原告已按约履行了合同义务，被告虽然已交付了房屋，但产权转移登记在2019年4月4日才给原告办理，因此被告还应按约定承担违约金。被告辩称，三通费由法院认定，其余费用不应退还，对逾期办证违约金予以认可，计算标准应为：前360天每日按总房款的千分之五标准计算，第361天后每日按总房款的万分之一标准计算，违约天数为807天；房屋损失差按国家规定在3%以内均为合法，故不应退还，房屋存在面积差，亦会存在税差损失，房屋损失差不应退还，我方是按规划图修建房屋，不存在通行不便情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、收据6份，证明被告收到原告房款。被告表示无异议。2、商品房买卖合同一份，证明双方约定房屋面积与房价、对于面积差异的处理，对于违约金，按照每日千分之五加万分之一之和计算。被告对真实性无异议，但认为应按合同约定的标准计算，前360天每日为总房款的千分之五，361天之后每日为总房款万分之一。3、税票两份、不动产登记证书复印件一份，证明原告支付税费存在房屋税差，发票上载明的时间2019年4月4日为我方计算逾期办证违约金时间。被告对真实性无异议。4、代理合同及发票各一份，证明原告为本案支付律师费6000元。被告表示无异议。被告提交以下证据：报告、会议纪要、承诺、合作协议、情况说明各一份，证明现在不能办理产权证的原因不是公司原因。原告认为土地置换多出1823平方米，在挂牌出售过程中是被告工作人员原因导致未能挂牌成功，从而导致不能取得初始登记，原因在于被告而非原告。本院经审理认定以下事实：原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年11月25日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋面积为124.49㎡（套内建筑面积为113.75㎡）、房号为第19号楼1单元6层4号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为479287元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定：“（一）城市基础设施4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信：交付时线路付敷设到户；6.有线电视：交付时线路付敷设到户；7、宽带网络：交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3.双方自行约定：按本合同约定的总房款来计算套内建筑面积的单价，根据第七条约定的房款及本合同的预测面积，计算出每平米套内建筑单价，根据实测面积据实结算”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定。”合同签订前后，原告分别于2013年10月26日、28日、11月25日、12月13日向被告支付购房款3287元、2万元、12.6万元、33万元，共计479287元。2014年11月8日，原告向被告支付10125.89元，该费用包含：煤气2890元、水1350元、电800元、门600元、闭路电视800元、路灯30元、半年物管374.47元、代办费800元、装修垃圾清运费1500元、印花税238.64元、测绘费169.31元、交易手续费373.47元。2019年4月4日，原告支付涉案房屋税费后于同月10日取得该房屋不动产权登记证书，该产权登记证书中载明房屋建筑面积为120.80㎡，专有建筑面积为110.63㎡，分摊建筑面积为10.17㎡。后因双方就逾期办证违约金及应否退还三通费等费用问题未协商一致，原告遂诉至本院，提出如前诉请，并支付律师代理费6000元。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明：远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明：远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下：一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……庭审中，原被告双方确认《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）条中所约定的“约定日期”为2015年12月31日，原告称其接到被告办证通知时间为发票载明时间。案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。本院认为，本案争议焦点在于：1.被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题；2、逾期办证违约金计算标准问题。针对焦点一，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，原告虽主张其接到办证通知时间为发票中载明的时间，其中载明时间为2016年12月19日，被告自认其通知时间为2019年3月28日，系对其自身不利的陈述，考虑原告取得产权登记时间为2019年4月4日，时间间隔较近，应存在高度盖然性，故本院认定被告通知办证时间为2019年3月28日；违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年6月10日倒推三年即2016年6月10日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止。针对焦点二，原告主张按日千分之五加上万分之一之和作为违约金计算标准，被告主张360天内按日千分之五标准计算，361天之后按日万分之一标准计算，对此，本院认为，原告于2019年4月4日取得涉案房屋不动产权登记，被告行为已构成违约，违约期限自2016年1月1日起至取得产权登记时已逾360日，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定第2项第（2）条“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”约定计算违约金，即违约金标准应为日万分之一，计算为48935元（479287元×1021天×万分之一），对2016年1月1日至2016年6月9日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。对原告主张房屋面积差损失，根据双方《商品房买卖合同》第15条第3项约定，按套内建筑面积113.75㎡计算可得房屋单价约为4213.51元/㎡，实测面积套内建筑面积为110.63㎡，与约定套内建筑面积相差3.12㎡，被告应退还原告房款约为13146元（4213.51元/㎡×3.12㎡）。对原告主张被告退还的三通费5040元，庭审中，被告对退还该费无异议，故应予以支持。对原告主张被告退还税差损失213.1元的诉请，税费收取主体系我国税务机关，并非被告，故对原告该诉请，于事实法律无据，不予支持。对原告主张律师费6000元，双方对该费无约定，且该费亦非诉讼必须费用，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘宇骏逾期办证违约金48935元；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘宇骏房屋面积差额13146元、三通费5040元。三、驳回原告刘宇骏其余诉讼请求。案件受理费960.5元（已减半收取），由被告负担（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年十二月十六日书记员 李安涛