河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初5050号原告(反诉被告)：河北溯源房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区槐安东路145号西美五洲大厦19层。法定代表人：张秋兰，经理。委托诉讼代理人：宋远，河北名润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林璞，河北名润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘志鹏，男，1981年2月27日出生，汉族，住衡水市阜城县。委托诉讼代理人：封宇翔，河北秋华律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈荣圆，女，1982年1月5日出生，汉族，住衡水市阜城县。原告（反诉被告）河北溯源房地产开发有限公司（以下简称溯源房地产公司）与被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）溯源房地产公司委托诉讼代理人宋远、李林璞，被告（反诉原告）刘志鹏及委托诉讼代理人封宇翔，被告（反诉原告）陈荣圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）溯源房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《君悦华府商品房预定合同》；2、依法判决扣除手续费9139.7元，剩余房款173654.3元退还原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2014年2月19日认购原告开发建设的位于衡水市桃城区“君悦华府”项目10号楼2单元1302室房屋一套，原、被告双方签订了《君悦华府商品房预定合同》（以下简称“预定合同”）。原告以电话方式通知被告，办理商品房银行按揭手续，2019年6月13日原告又向被告发出律师函，请被告在收到该律师函之日起十五日内携带相关资料到温莎花园咨询中心办理相关手续，2019年6月22日被告已经收到该律师函，但是，至今仍未办理商品房银行按揭等手续，被告的行为已经构成严重违约，依据《君悦华府商品房预定合同》第四条第（一）项“乙方在接到甲方通知逾期15个工作日仍未签订正式《商品房买卖合同》的，乙方将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本预定合同自动解除，甲方有权将该商品房自行处理，并扣除乙方已交放款5%的手续费”，因此，应扣除的手续费为9139.7元（182794╳5%=9139.7元）。由于被告的违约行为不能实现合同目的，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告请求与被告解除预定合同，扣除9139.7元的手续费后退还剩余房款173654.3元。被告刘志鹏辩称，一、答辩人与溯源公司已成立商品房买卖合同关系。1、虽然双方名义上签订的是君悦华府商品房预定合同，明确购买10#2-1302的交易目的，保函当事人情况、商品房情况、价格、计价方式付款。争议解决，具备商品房销售管理办法第十六条规定13个条款中的十个条款，再加上承诺的2016年度交房的表态，实际上具备了11个条款。应该根据法释（2013）7号第五条认定为商品房买卖合同。2、根据《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。溯源公司收取并使用答辩人购房款后5年半多的时间，答辩人有理由认为溯源公司具备销售条件，已经成立商品房买卖合同。二、溯源公司在商品房买卖合同中存在一系列行为，是违约方。1、2014年故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实进行商品房销售。2、2016年底，在承诺交房的日期没有如期交房。3、2018年5月8日承诺执行预定价格但没有执行。4、2019年6月溯源公司口头要求答辩人交纳5万元才可以办理合同签订和银行贷款手续，与其律师函载明的内容不符。5、2019年8月溯源公司在没有向答辩人履行任何义务的前提下，反而制造了答辩人违约的假象进而解除现有合同，实在有违诚实信用原则。三、答辩人无任何违约行为，而是针对被反诉人的违约行为行使先履行抗辩权。答辩人在交纳了购房款，履行了合同主要义务后，没有得到溯源公司签订完整合同、办理贷款、交付房屋等先履行义务的兑现，根据合同法第六十七条规定可以行使先履行抗辩权。最后，只是想强调一句话，答辩人交纳巨额购房款的目的始终是购买一处安身立命的住宅，而不是什么一纸空文或者噱头。被告陈荣圆辩称，同被告刘志鹏的答辩意见。被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆向本院提出反诉：1、请求判令被反诉人及时、全面、诚信履行《君悦华府商品房预定合同》，确认双方存在商品房买卖合同关系；2、判令被反诉人赔偿反诉人因请求其履行合同支付的各项费用一万元；3、判令被反诉人承担本案本诉反诉诉讼费用。事实与理由：反诉人于2014年通过被反诉人的广告宣传单了解到其在售的君悦华府商品房项目，在其位于桃城区中华大街与人民路交叉口的售楼部咨询时，经被反诉人销售人员介绍，初步选定了君悦华府项目10号楼2单元1302室房屋一套，在其承诺2016年底交房入住后，反诉人认为可以满足自住和孩子上学的需求后决定购买该房产。之后在询问何时可以签订商品房买卖合同时，被反诉人工作人员要求先交纳定金一万元和预付款后才可以签订商品房买卖合同。反诉人只好按照其要求交纳了定金一万元和预付款182794元，被反诉人随即开具了收据并与反诉人签订了商品房买卖合同，也就是反诉人所谓的《君悦华府商品房预订合同》。为了能早日住进新购买的房屋，反诉人时常到现场查看所购房屋的施工进展。但直到被反诉人承诺的交房日期即2016年底到来时，该项目迟迟未动工。为催促被反诉人履约，反诉人多次驱车前往交涉，花费了大量时间和费用，累计在一万元以上。被反诉人实际收取并使用了反诉人的购房款、签订了购房的格式合同，承诺了交房日期却迟迟不履行甚至恶意套取反诉人现金、制造反诉人违约假象进而通过诉讼实现其不法目的，不但严重侵害了反诉人合法权益，也侵害了众多购房人的利益和诚实信用的交易规则。综上所述，唯有判决被反诉人继续履行合同并承担违约责任才能弘扬社会主义核心价值观，彰显公平正义。故诉至贵院，望判如所请。反诉被告溯源房地产公司辩称，双方签订的仅仅是预售合同，未约定2016年年底交房，且，反诉人违约在先，致使合同无法继续履行，反诉所称的赔偿请求更是不成立，因此应判决驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）提供的证据一、《君悦华府商品房预订合同》一份。证据二、EMS特快回执及快递签收明细各一份。被告（反诉原告）刘志鹏、被告陈荣圆提交的证据一、河北银行付款存根和原告公司8003696号收据。证据二、君悦华府商品房预定合同一份。证据七、差旅费票据7张的真实性。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即被告（反诉原告）刘志鹏、被告陈荣圆提供的证据三、兴趣部落网页截图一份。该份证据并不能证明案件事实，本院对其关联性不予确认。证据四、信访书面资料。因该信访资料，即协调会议纪要，并无衡水市信访局加盖公章，本院对其真实性不予确认。《关于温莎花园项目上访问题的承诺》因系原告（反诉被告）溯源房地产公司出具且加盖公章，本院对其真实性予以确认。证据五、维权视频、《直播衡水》节目视频。该视频资料反映涉案小区存在纠纷，但无法证明本案当事人之间的纠纷，故本院对其关联性不予确认。证据六、短信记录一份。该短信并无案外人赵燕的回复，且不能证明被告（反诉原告）所称证明目的，本院对其关联性不予确认。证据七、差旅费票据7张。该票据无法证明被告（反诉原告）的出行目的，且无法证明是否因案涉维权所支出的费用，故本院对其关联性不予确认。本院经审理认定的事实如下：2014年2月29日，原告（反诉被告）溯源房地产公司与被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆签订《君悦华府商品房预定合同》，甲方为溯源房地产公司，乙方为刘志鹏、陈荣圆。第三条第二款合同约定：乙方同意在签订本合同时缴纳总价款（优惠后）的40%以上，合计182794元，剩余房款计270000元，以银行按揭的形式支付，办理银行按揭的时间为收到甲方通知书（或电话通知）后7个工作日之内。若因其他任何原因导致乙方无法获得银行按揭贷款，在甲方正式通知乙方30个工作日内，由乙方一次性补足余款，否则本合同自动失效，双方权利义务解除。第四条第一款约定乙方在接到甲方（书面或电话通知）逾期15个工作日仍未签订正式《商品房买卖合同》的，乙方将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本预定合同自动解除，甲方有权将该商品房自行处理，并扣除乙方已交房款5%的手续费，剩余房款退还乙方。同日，被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆向原告（反诉被告）溯源房地产公司交付现金182794元，原告（反诉被告）溯源房地产公司出具了收款收据，载明收款事由为温莎花园10号楼2单元13层1302室预付款182794元。2018年5月8日，原告（反诉被告）溯源房地产公司出具《关于温莎花园项目上访问题的承诺》承诺：一、我公司签订的《温莎公馆》和《君悦华府》预定合同有效。二、因规划变动导致预定合同发生变化的，我公司将按接近预定房屋的条件予以调整，并执行预定合同的价格。三、待10户拆迁工作完成，我公司取得项目开发相关手续，按预定合同约定在取得预售资格，具备签订商品房买卖合同条件后，我公司会同意签订《商品房买卖合同》。2019年6月13日，原告（反诉被告）溯源房地产公司向被告（反诉原告）寄送律师函，被告（反诉原告）于2019年6月22日签收该律师函。律师函中载明：请被告（反诉原告）在收到本律师函之日起十五日内，按照合同约定携带相关资料到温莎花园咨询中心办理相关手续。否则，溯源公司将根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，向您发出解除合同通知，您所支付的定金不予退还，并依法采取包括诉讼在内的各项措施追究您的违约责任。以上事实有原告提供的有效证据及庭审笔录在卷为证。本院认为，预约合同是一种约定将来预定一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。本案中，原告（反诉被告）溯源房地产公司与被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆签订的《君悦华府商品房预定合同》虽然明确了买卖双方当事人的名称及姓名，买卖标的具体情况及价格，但该预定合同中并未涉及交房时间这一重要条款，被告（反诉原告）主张该预定合同已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况等合同主要内容认定为商品房买卖合同，本院对此不予支持。《君悦华府商品房预定合同》第三条第（二）项中约定了合同解除的适用事项，即：若因其他任何原因导致乙方无法获得银行按揭贷款，在甲方正式通知乙方30个工作日内，由乙方一次性补足余款，否则本合同自动失效，双方权利义务解除。原告（反诉被告）在2019年6月13日向被告（反诉原告）寄发律师函后，被告（反诉原告）在2019年6月22日签收后，仍未按照约定办理按揭手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条之规定，本院对原告（反诉被告）诉称的解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）刘志鹏及被告（反诉原告）陈荣圆签订的《君悦华府商品房预定合同》予以支持。依据《君悦华府商品房预定合同》第四条第（一）项“乙方在接到甲方通知逾期15个工作日仍未签订正式《商品房买卖合同》的，乙方将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本预定合同自动解除，甲方有权将该商品房自行处理，并扣除乙方已交放款5%的手续费”，因此，应扣除的手续费为9139.7元，剩余房款173654.3元应退还给被告（反诉原告）刘志鹏及被告（反诉原告）陈荣圆。被告（反诉原告）张志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆反诉原告（反诉被告）应赔偿其各项损失一万元，被告（反诉原告）所持有的证据为差旅费票据7张，此证据因无法证明与案涉维权事项的关联性，本院对其未予确认，另，被告（反诉原告）并未提供其他证据足以证明其诉称，故本院对其诉称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）河北溯源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆签订的《君悦华府商品房预定合同》；二、原告（反诉被告）河北溯源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆房款173654.3元；三、驳回被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费简易程序减半收1978元，反诉诉讼费25元，由被告（反诉原告）刘志鹏、被告（反诉原告）陈荣圆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  朱志猛二〇一九年十二月九日书记员  戴帅鑫