苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5882号原告：苏州工业园区建胜产业园发展有限公司，统一社会信用代码9132059455383489XX，住所地苏州工业园区胜浦路168号。法定代表人：肖传宗。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。被告：苏州浮士德电气科技有限公司，统一社会信用代码91320594091503155L，住所地苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-1、102-2-2室。法定代表人：李志珍。被告：东汇宏海（苏州）投资有限公司，统一社会信用代码91320594MA1NRGMX0B，住所地苏州工业园区苏雅路318号明天翔国际大厦2607室。法定代表人：马敏。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文颖，江苏苏明律师事务所律师。原告苏州工业园区建胜产业园发展有限公司（以下简称“建胜产业园公司”）与被告苏州浮士德电气科技有限公司（以下简称“浮士德公司”）、东汇宏海（苏州）投资有限公司（以下简称“东汇宏海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，由审判员陈新雄独任审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告建胜产业园公司的委托代理人钟翔，被告东汇宏海公司的委托代理人查文霄到庭参加诉讼，被告浮士德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告建胜产业园公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告浮士德公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月1日解除；2、判令被告浮士德公司向原告支付房屋使用费22425.81元、违约金99314.28元，并赔偿租赁物恢复原状的费用93357元、律师费6863元；3、判令被告东汇宏海公司就被告浮士德公司对原告建胜产业园公司所负债务承担补充赔偿责任。事实及理由：2018年3月26日，原告建胜产业园公司与被告浮士德公司签订《房屋租赁合同》一份，约定浮士德公司承租建胜公司名下苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-1、102-2-2室房屋，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止。合同签订后，原告于2018年3月30日将租赁房屋交付给了浮士德公司。但被告浮士德公司自2018年9月12起即开始拖欠2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金计99314.28元。该款经多次催告后，被告仍未支付，原告建胜产业园公司遂将浮士德公司曾交纳的99314.28元用于抵扣2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金。其后，原告根据合同约定，书面通知浮士德公司双方的《房屋租赁合同》于2019年1月1日解除。2019年2月22日，建胜产业园公司实际收回了涉案租赁房屋。另外，东汇宏海公司系浮士德公司的股东，其并未完全履行出资的义务，根据《公司法司法解释(三)》第13条第2款的规定，东汇宏海公司应在未出资范围内对浮士德公司的债务承担补充赔偿责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告浮士德公司未答辩。被告东汇宏海公司答辩称：第一，关于合同解除，答辩人认可双方之间的租赁合同已于2019年1月1日解除。但在2018年12月初，被告浮士德公司就已通过书面方式向原告申请不再续租，因此答辩人认为，涉案租赁合同系协议解除；第二，关于房屋使用费，答辩人认为相应计算标准过高。且原告既主张了房屋使用费，现又要求违约金，该两项费用存在重合，不应当重复计算；第三，关于恢复原状的费用，原告未提交相应施工和实际付款的证据，答辩人对此不予认可；第四，关于律师费，答辩人认为一则金额过高，二则，在合同实际履行过程当中，原告曾于2018年11月9日对涉案房屋进行了停水停电，于2019年1月1日采取了锁门等方式限制被告浮士德公司对房屋的使用和搬迁。上述行为导致了损失的扩大，故律师费用及房屋占有使用费也不应当全部由被告承担;第五，关于要求答辩人承担补充清偿责任的诉请，根据浮士德公司工商登记资料，应予出资时间是2050年12月31日之前。原告目前的诉请，实质是要求答辩人提前履行出资义务，该主张缺乏相应的法律依据。本院经审理查明的事实如下：原告系涉案房屋苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-1、102-2-2室的产权人。2018年3月26日，原告建胜产业园公司（出租方、甲方）与被告浮士德公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定浮士德公司承租建胜公司名下苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-1、102-2-2室房屋，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止。合同第8.2.3约定：承租方有下列情形之一的，视为根本性违约，承租方此前已经承担的违约责任(如有)独立承担，出租方有权要求承租方承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可以解除本合同，由此给出租方造成的损失(包括无论本合同是否被解除出租方可能遭受的损失)超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：（1）逾期支付租金、物业管理费等各种应付款项、费用超过3个月的或累计金额超过【33104.76】元的；或者未支付或未能按期补足支付承租保证金的。合同第8.2.6条约定：本合同所述出租方因此可能遭受的损失(或者给出租方造成的损失)包括：（1）直接损失，包括：因承租方过错，出租方已经遭受的直接损失、将来必然要遭受的损失和成本支出、出租方为签订和履行本合同之目的专门在本合同签订之后为承租方占有和使用租赁物业发生的各种成本和费用，(在解除本合同的前提下)出租方为恢复租赁物业原状(无论出租方何时和如何恢复)按照第三方评估意见出租方需要花费的费用和成本、与承租方引发诉讼或者仲裁出租方支付的合理的律师费、来自政府部门的罚款或者来自任何第三方的各种赔偿金（含已经和将要支付的)；（2）合理的间接损失：(本合同解除前提下)自本合同解除之日起按照本来再正常履行本合同3个月的可得租金损失。合同第12.5条约定：出租方、承租方双方各自在本合同下所发的通知均须采用书面形式，并以委派人员递交、邮寄或者传真方式送达至届时各方的地址。通知送达时间按照以下方式确定：（1）邮寄送达的，信函送交之日为送达之日；（2）传真送达的，以发送之后的第一个工作日为送达之日。本合同期内，任何一方可以变更其地址，但应当在变更之后立即书面告知对方。另查明：根据被告浮士德公司的工商登记信息及工商登记资料显示，东汇宏海（苏州）投资有限公司系浮士德公司的股东，其认缴的出资金额为400万元，认缴的出资截止时间为2050年12月31日。被告东汇宏海公司在庭审中称，其目前已缴纳的出资金额为180万元，其余部分尚未缴纳。关于租赁合同的解除及房屋的收回问题。原告在庭审中提交了其向被告苏州浮士德电气科技有限公司邮寄合同解除通知的律师函，但根据其邮寄凭证及信息，该函件被退回。被告东汇宏海（苏州）投资有限公司称其知晓原告要求解除涉案租赁合同的事情，但该解除通知何时签收的情况不清楚，且其表示同意原告所主张的合同于2019年1月1日解除的意见。原告还称，涉案的房屋其已于2019年1月22日实际收回。另外，庭审中，原告建胜产业园公司与被告东汇宏海公司均确认涉案房屋的租金交付至2018年9月30日止，且明确被告浮士德公司在原告处有押金99314.28元，原告表示将该部分押金用于冲抵被告浮士德公司于2018年12月31日前的租金。原告建胜产业园公司与被告东汇宏海公司均称涉案房屋出租时系毛坯，被告浮士德公司在承租后对涉案房屋进行了装修，截至庭审之日（2019年11月25日）房屋尚未由浮士德公司恢复原状。原告还提交了苏州工业园区达润市政工程有限公司出具的工程报价单，根据该公司的报价涉案房屋恢复原状的费用为93357元。诉讼中，原告提交了委托代理合同及律师费发票（发票金额为5000元），原告称就涉案纠纷约定的律师费金额为6863元，目前已实际支付的金额为5000元。以上事实有《房屋租赁合同》、律师函、邮寄凭证、代理合同、律师费发票等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告建胜产业园公司与被告浮士德公司就苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-1、102-2-2室房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利和义务。根据合同约定，承租方拖欠租金超过三个月的，出租人有权单方解除合同，本案中，截至原告向被告浮士德公司发送解除合同律师函之日，被告作为承租人所拖欠的租金已超过上述期限，故原告有权单方解除租赁合同。关于合同的解除时间，原告主张时间为2019年1月1日，在其向被告浮士德公司发送的解除函中所主张的时间亦为该日期，况且东汇宏海公司作为浮士德公司的股东，也认可该合同解除时间。综合上述情形，本院亦认可涉案房屋租赁合同已于2019年1月1日解除。关于原告主张的房屋使用费（对应时间为2019年1月1日至2019年1月21日），庭审中原告自述涉案房屋已于2019年1月21日收回，且被告浮士德公司未提供其向原告交付房屋的相关证据，故对于上述房屋收回时间本院予以认可，原告将房屋使用费主张至该收回之日（2019年1月21日）亦属合理。综合上述情况，再结合涉案房屋的原租金标准，经核算原告主张的房屋使用费金额22425.81元未超出合理范围，本院予以认可。另外，原告建胜产业园公司与被告东汇宏海公司均确认涉案房屋的租金支付至2018年9月30日止，原告主张将被告浮士德公司在原告处的押金99314.28元用于抵扣被告浮士德公司于2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金，结合租金欠付的期间、租金标准及押金金额，经核算上述两项金额相互对应可以进行折抵，折抵后该部分租金无需再另行支付，押金也无需再退还。关于被告违约导致合同解除的违约金99314.28元，根据合同的约定因承租方违约致合同解除的，承租方需承担相当于全部保证金金额的违约金（金额为三个月租金，即99314.28元），综合考虑因被告违约导致原告需从新寻找租户并造成房屋空置的损失等情况，该违约金在合理范围内且符合相关法律规定，本院予以认可。关于原告主张的租赁物恢复原状的费用，庭审中，根据建胜产业园公司与东汇宏海公司双方的陈述，涉案房屋出租时系毛坯，而在房屋收回时并未进行恢复原状，现涉案房屋因被告原因导致提前解除，故应由被告负责对房屋恢复原状，但被告浮士德公司并未主动履行该义务，原告可自行委托案外人进行恢复，相关的费用金额原告根据苏州工业园区达润市政工程有限公司出具的报价单主张93357元，本院结合该报价的范围、工程量并结合房屋的实际面积、相关市场价格等因素，酌情认定该项费用为70000元。关于原告主张的律师费6863元，合同中约定因承租房屋违约而导致出租方产生的律师费损失由承租方承担，本案中系因被告浮士德公司违约导致合同解除，因此其应依约承担原告的律师费损失，但原告目前实际已支付的律师费金额为5000元，本案中，本院对已发生部分的律师费予以支持，其余部分尚未实际支付，本案中暂不理涉。关于原告主张被告东汇宏海公司在其未完成出资义务的范围内承担还款义务，但根据浮士德公司的工商登记信息显示，被告东汇宏海公司所认缴的股本金应完成的出资时间为2050年12月31日前。原告现主张被告东汇宏海公司对于浮士德公司的相应债务在尚未实际缴纳的出资金额内承担还款义务，该诉请实质上是主张被告东汇宏海公司提前履行其认缴出资的义务，该主张缺乏相应法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州工业园区建胜产业园发展有限公司与被告苏州浮士德电气科技有限公司于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；二、被告苏州浮士德电气科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区建胜产业园发展有限公司占有使用费22425.81元、违约金99314.28元及房屋复原的费用70000元、律师费损失5000元，四项合计为元196740.09元；三、驳回原告苏州工业园区建胜产业园发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21232元，公告费690元，两项费用合计为21922元，由被告苏州浮士德电气科技有限公司负担20000元，由苏州工业园区建胜产业园发展有限公司负担1922元，此款已由原告预交，不再退还，被告苏州浮士德电气科技有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  王巧发人民陪审员  刘志强二〇一九年十二月十九日书 记 员  夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。