鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2070号原告：刘沫含，女，汉族，1976年11月5日出生，住址鞍山市立山区。原告：刘壮，男，汉族，1980年6月9日出生，住址鞍山市千山区。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，公司董事长。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托代理人：常栩，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，公司经理。委托代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托代理人：常栩，辽宁弘扬律师事务所律师。原告刘沫含、刘壮诉被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、二被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我方同意解除合同，诉请23071.9元是租金，剩余105681.1元为被告单方解除合同需要支付的违约金。本案诉讼费用由第一、二被告承担。原告与被告于2009年9月18日签订《租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于鞍山市铁西区人民路207号大商尚城生活二层170号商铺，从2009年11月14日起租赁期限20年，租金每5年递增一次，即第1个5年租金180元/平米/季度，第2个5年租金191元/平米/季度，第3个5年租金203元/平米/季度，第4个5年租金214元/平米/季度，租金按季度支付。合同第九条第3款约定：在租期内，被告可以提前六个月书面通知原告，但应在赔偿原告剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。被告从2016年5月15日开始拖欠原告租金，2018年12月28日又向原告发出《解除合同通知书》提出解除《租赁合同》，原告认为双方签订的《租赁合同》合法有效应受法律保护，被告拖欠的租金应向原告支付，被告提前解除合同应按合同约定向原告支付剩余租期的租金，故原告诉至人民法院，请求贵院支持原告诉讼请求。被告辩称：一、原告在第一项诉求中主张给付剩余租期的全部租金事实不清，依据不足，其要求违约赔偿数额过高，明显不合理，请求法院予以调整。二、原告在诉状中所阐述的投资返还的内容不是事实。2009年9月左右，原告与鞍山华奇置业公司签订了《商品房买卖协议》，购买了该商铺。之后原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方没有约定保证投资返还的条款。因此，被告没有投资返还的义务及责任，原告所述的内容不是事实。三、原告提出的两个被告诉讼主体资格不适格。第一被告与第二被告是总公司与分公司的关系。依双方签订的《补充协议》，应当认定本案适格被告是人民路分公司。四、被告提出解除《租赁合同》的要求，符合法定解除条件，该合同依法已解除。五、租赁合同已于2018年12月29日解除。答辩人同意给付合同解除之日止的商铺（产籍号444-170）的租金。并返还房屋.六、答辩人不同意承担原告律师费、交通费、印刷费，诉讼费用依法合理分担。经审理查明：原告是鞍山市铁西区人民路大商·尚城生活商铺业主（产籍号2-47-444-170），房屋面积11.69平方米。2010年11月，原告与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司签订房屋租赁合同，约定沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司租赁原告该房屋，租期二十年，从2009年11月14日起计算，并约定每5年调整租金，第一个五年180元每平方米每季度（下同），第二个五年191元每平方米，第三个五年203元每平方米，第四个五年214元每平方米。2010年11月15日原告与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司又签订补充合同，将原合同承租方变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。另查，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司承租该房屋及其包括原告在126个有独立产籍号的商铺，及该房地产开发商华奇置业11101.16平方米商铺用于经营大商超市鞍山铁西人民路店。2018年10月8日，该超市停业，2018年9月3日，被告通知华奇置业要求解除房屋租赁合同，2018年12月28日，被告通知原告在内的业主解除合同。另查，原告与被告的租赁合同九、违约责任约定，1、如甲方违反其在本合同中所做保证、承诺、陈述的，乙方有权解除本合同，而无需承担任何责任，甲方应承担因此遭受的全部损失和责任，如因此给乙方造成损失的，需承担赔偿责任(包括物业公司的损失)。2、在租期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。3、在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。另查，包括原告在内的近五十位业主在本院起诉与被告的租赁合同纠纷，其中最早的一审辩论终结时间为2019年3月5日。另查，被告欠付原告2016年5月15日起的租金。上述事实，原告提供的证据有：房屋所有权证一份、租赁合同一份、辽宁增值税专用发票一张、停业公告一份。被告提供的证据有：一、租赁合同。二、鞍山银行转账凭证及原告代开的增值税专用发票。三、停业公告及相片。四、《解除合同通知书》和EMS邮寄送达的快递单。五、被告与鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》。六、《关于房屋租赁合同解除通知函》。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故依法有效。二被告在没有与原告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。但因二被告租赁原告房屋为经营超市，而二被告租赁的范围的主要部分为华奇置业出租部分，在该部分不能继续承租的情况下，要求二被告继续履行与原告的租赁合同，已无实际意义，因此，原告与二被告的租赁合同应当予以解除。关于支付租金一节，因合同的解除并非依据被告的通知，且包括原告在内的业主向法院就该纠纷起诉，故解除合同的时间应当以其他业主起诉的第一次辩论终结即2019年3月5日为准。二被告应当支付原告2016年5月15日至2019年3月5日的租金。关于支付违约金一节，解除合同的过错在于二被告，因此二被告应当向原告支付违约金，依据合同约定，二被告应当支付原告剩余年限的租金作为违约金，但考虑到距合同期满尚有十年有余，以十年租金衡量原告的实际损失显属过高，结合本地经济状况，本院认为以自2019年3月5日起计算之后四年即至2023年3月5日的租金作为违约金为宜。综上，二被告应当支付原告2016年5月15日至2019年3月5日的租金，每季度每平方米191元，即每月63.67元，每日2.12元，租金应为25007.25元。违约金37526.53元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条的规定判决如下：一、解除原告刘沫含、刘壮与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司之间的租赁合同；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘沫含、刘壮租金25007.25元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘沫含、刘壮违约金37526.53元元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘沫含、刘壮产籍号2-47-444-170的商铺：五、驳回原告刘沫含、刘壮其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875.00元（原告已预交），由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担，被告于本判决生效之日起10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 臻人民陪审员  胡丹露人民陪审员  刘程程二〇一九年十二月二十六日书 记 员  畅诚蕊