湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17186号原告：陈国锋，男，1976年1月26日出生，汉族，居民身份证登记住址福建省莆田市秀屿区，原告：陈德高，男，1972年9月20日出生，汉族，居民身份证登记住址福建省莆田市秀屿区，两原告共同委托诉讼代理人：李永强、李晓明，河南正瑧律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉绿地滨江置业有限公司，住所地武汉市武昌区诚善里47号。法定代表人：任虎，执行董事。委托诉讼代理人：朱华，胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师（一般授权）。原告陈国锋、陈德高与被告武汉绿地滨江置业有限公司（下称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月6日受理后，按照简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈国锋及原告陈德高的委托诉讼代理人李永强、李晓明，被告绿地公司的委托诉讼代理人朱华、胡曼君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国锋、陈德高提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法确认二原告与被告签订的四份《定向开发合同》已于2019年6月12日解除；2、依法判令被告支付二原告全部已付款5584356元及利息损失，利息损失以已付款为基数，自二原告实际付款之日起按照年利率6%的标准计算至被告将二原告已付款全部支付完毕之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，二原告和被告签订《定向开发合同》四份，合同约定由被告定向开发的房屋位于武昌区和平大道750号绿地606项目1#楼19层1室、2室、3室和12室。其中1#楼19层1室建筑面积329平方米、房屋单价为25157.18元/平方米，总房款约为8276711元；1#楼19层2室建筑面积254平方米、房屋单价为22734.13元/平方米，总房款约为5774469元；1#楼19层3室建筑面积287平方米、房屋单价为22734.13元/平方米，总房款约为6524696元；1#楼19层12室建筑面积292平方米、房屋单价为25157.17元/平方米，总房款约为7345895元。合同第二条第二款对二原告的付款方式做了明确约定。第五条对房屋的交付时间明确约定为2017年6月30日前。第六条第二款明确约定被告交房时间逾期超过90日后，二原告有权解除合同。合同签订当日，二原告依照合同第二条第二款的约定向被告支付上述四套房屋第一笔款共计2792178元；2013年10月28日，二原告依照合同第二条第二款约定向被告支付上述四套房屋第二笔款项共计2792178元。因被告施工进度较慢，合同签订当时被告承诺的预售证取得时间和合同约定的房屋交付时间明显不能实现。二原告特向被告申请暂缓支付合同第二条第二款约定的第三笔和第四笔款项，并经被告同意。同时，被告承诺最迟于2017年12月31日前将上述四套房屋交付给二原告。然而，被告不仅未在2017年12月31日前将上述四套房屋交付给二原告，连预售证的取得时间都远晚于该时间节点，且至今未将上述四套房屋交付给二原告。为此，二原告依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条的规定和《定向开发合同》第五条、第六条的约定，于2019年6月12日向被告送达了解除四份《定向开发合同》的通知书。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现原告提出以上诉讼请求，望判如所请。被告绿地公司辩称：一、原告明知原告与答辩人签订《定向开发合同》时答辩人并未取得预售许可证。双方也并未约定答辩人取得预售许可证的时间。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二条之规定，在起诉前取得预售证，预售合同有效。二、双方当事人就涉案四间房屋达成的《定向开发合同》，实质上是商品房预售合同，是答辩人预售房屋行为的体现，亦是《武汉市商品房买卖合同》的过渡性文件。涉案房屋的交付时间不能依据《定向开发合同》，而是双方暂未签订的《武汉市商品房买卖合同》。《定向开发合同》第五条标的房屋交付时间与条件约定：甲方按《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间在2017年6月30日前。该条明确了以下几层意思：第一，《定向开发合同》内的时间并不是准确的交房时间；第二，交房时间要按照最终签订的《武汉市商品房买卖合同》为准。三、根据《定向开发合同》第十四条第十一款的规定，在答辩人取得商品房预售许可证时，双方就标的房屋应另行签订《武汉市商品房买卖合同》。答辩人已于2018年3月23日取得预售许可证。现双方已具备签订《武汉市商品房买卖合同》的条件。原告应配合被告签订《武汉市商品房买卖合同》。四、原告解除合同事由不成立。本案约定解除的条件未成就，也不适用法定解除权。《定向开发合同》是双方真实自愿的意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约履行。原告对合同交房时间的约定解读有误。目前武汉606项目早已封顶，玻璃幕墙已近铺设完毕，答辩人能够交付涉案房屋，合同应当继续履行。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告签订《定向开发合同》的合同目的已达到。故原告要求退还5584356元的诉讼请求不符合约定。五、原告存在逾期付款，答辩人有权推迟交房，并且答辩人未承诺暂缓支付剩余价款。根据《定向开发合同》第五条之规定，原告存在逾期交款情形的，则答辩人交房期可相应推迟。并且原告应当就答辩人同意其延期支付剩余价款进行举证。事实上，原告并未按照《定向开发合同》约定的时间支付第三笔以及第四笔款项，已构成违约。六、本案不适用《定向开发合同》第六条之逾期交房的违约责任。《定向开发合同》第六条约定了逾期付款和逾期交房。逾期付款里约定的是：“乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理……”。其中，本合同指代的是《定向开发合同》。而逾期交房里约定的是：“甲方如未按照合同的约定时间交房的，按照以下方式处理……”。其中，并未沿用本合同加以陈述。结合第五条的规定，此处的“合同”指代的是《武汉市商品房买卖合同》，而非《定向开发合同》。故，本案中原告向答辩人主张违约金并无依据。七、原告并无支付剩余房款的能力。涉案四间房屋的实际购房人多达十一位，原告仅仅为其中的两位购房人，系原告不具备支付剩余房款的能力，而不是答辩人同意其暂缓支付。综上所述，答辩人认为：原告的诉讼请求不符合合同约定和实际情况，根据上述答辩意见，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理，本院查明如下事实：2012年12月27日，原告陈德高、陈国锋与被告绿地公司签订《定向开发合同》四份，约定：两原告购买被告开发的武汉市武昌区和平大道750号绿地武汉606项目商办楼1号楼19层1室、2室、3室、12室房屋，房价款分别为8276711元、5774469元、6524696元、7345895元；签署上述合同当日，两原告向被告分别付上述房屋房款827671元、577447元、652470元、734590元，2013年10月30日前，两原告向被告分别付上述房屋房款827671元、577447元、652470元、734590元，2014年12月30日前，两原告向被告分别付上述房屋房款1241507元、866170元、978704元、1101884元，在被告取得预售许可证之日起十日内向被告分别支付上述房屋房款1249862元、873405元、981052元、1104831元，并配合两原告办理按揭手续；被告按《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付两原告使用；两原告逾期付款的，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，被告有权解除合同；被告向两原告逾期交房的，逾期超过90日，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的2%向两原告支付违约金等。在签署上述四份《定向开发合同》的同时，两原告向被告签署《情况说明》，说明自己属于政策限购范围，暂以本人为买受人办理相关手续，最终买受人姓名待定，两原告承诺后期更名买受人为本人亲属，并承诺不以限购为由提出退房或换房要求（在上述《情况说明》上，两原告添注了其余九人的姓名）。上述四份合同签订后，两原告依据上述合同约定的时间于2012年12月27日向被告分别支付了上述四份合同约定的第一期房款2792178元；2013年10月28日向被告分别支付上述四份合同约定的第二期房款2792178元。因两原告到被告出售房屋的施工现场查勘后发现被告施工进展缓慢，两原告没有对被告支付第三、第四期房款，并与被告就房款支付及房屋交付进行协商。但双方就协商结果没有达成书面协议。2018年3月23日，被告取得案涉房屋的《武汉市商品房预售许可证》，但案涉房屋至今没有建设竣工，案涉房屋至今没有达到交付条件。两原告向被告发出落款时间为2019年6月5日《解除通知书》，经2019年6月11日向被告发邮并于2019年6月12日签收，要求与被告解除《定向开发合同》，被告在收到《解除通知书》之日起30日内退还两原告已付房款5584356元，并以已付房款为基数，按照年利率24%的标准向两原告支付违约金。本院认为，原被告签署的《定向开发合同》具备商品房买卖合同的基本内容，名为《定向开发合同》，实为《商品房买卖合同》。上述合同在被告取得《武汉市商品房预售许可证》后有效，原被告均应按照上述合同约定的内容履行合同义务。目前，合同约定的2017年6月30日交房期限早已超过，合同约定的房屋仍然没有完成施工，无法达到交付条件，两原告2019年6月5日通知被告解除合同符合合同约定及法律规定。两原告要求本院确认双方四份《定向开发合同》解除的诉讼请求，本院予以支持。双方合同解除后，被告应当返还原告已付购房款。两原告要求被告返还购房款5584396元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告违约逾期交房导致合同解除，被告应当赔偿原告经济损失。现两原告要求被告按照6%的年利率对两原告支付房款支付之日至实际返还之日的利息，实际系两原告对被告提出的损失赔偿主张，两原告提出的上述损失赔偿要求与其资金占用实际损失及被告占用原告资金的获利相当，原告要求被告赔偿原告实际损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告认为原告逾期付款构成违约，但没有就原告的违约在本案中提出反诉，本案中对两原告是否违约及其后果不予裁判。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陈国锋、原告陈德高与被告武汉绿地滨江置业有限公司，2012年12月27日签订的四份《定向开发合同》，2019年6月12日解除；二、被告武汉绿地滨江置业有限公司在本判决书生效后十日内一次性返还原告购房款5584356元；三、被告武汉绿地滨江置业有限公司在本判决书生效后十日内，按照年利率6%的标准向原告陈国锋、原告陈德高支付5584356元房款的资金占用费损失（其中第一笔房款2792178元的资金占用费损失，从2012年12月27日起计算至该款实际返还之日止；第二笔房款2792178元的资金占用费损失，从2013年10月28日起，计算至该款实际返还之日止）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65255元，减半收取32627.50元，由被告武汉绿地滨江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇一九年十二月四日书记员  樊高