贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4316号原告：何伟，男，汉族，1986年4月25日生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：黄润丹，贵州省贵阳市云岩区中东法律服务所法律工作者。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号，统一社会信用代码915201127897806058。法定代表人：朱诚祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨媚、王紫玲，该公司员工。原告何伟与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，与另56案公开开庭合并进行了审理。原告委托诉讼代理人黄润丹，被告委托诉讼代理人杨媚、王紫玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一款第一项无效；2.判决被告向原告退还已收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费合计3773元；3.判决被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2011年7月24日至实际退还之日止期间的资金占用损失，暂计500元。总计4273元；4.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的贵州省贵阳市乌当区房屋。附件十二《补充协议》第一款第一项约定：“本合同约定的房价不包含水、电、煤气、闭路电视、宽带等基础设施配套的开户费用、办理银行按揭贷款的费用、物业维修基金及办理产权证的费用等，买受人应按照国家及相关部门的收费标准自行承担”。后被告向原告收取了独立电表费、独立燃气费、有线电视费合计3773元，原告于2011年7月24日收到了被告出具的《收款收据》。被告收取“三通费”的行为违法，严重侵害了原告的合法权利，故诉至人民法院，诉请如前所述。被告嘉友房开公司辩称：为便于统一处理，简化就每个案件的答辩意见，就57个案件统一答辩意见如下：1.关于原告委托诉讼代理人的代理权问题。原告的委托诉讼代理人无权代理本案，理由是：原告委托诉讼代理人系贵州省贵阳市云岩区中东法律服务所法律服务工作者，该所位于贵阳市云岩区，而本案原被告均不在贵阳市云岩区，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十八条（二）规定“基层法律服务工作者应当提交法律服务工作者执业证、基层法律服务所出具的介绍信以及当事人一方位于本辖区内的证明材料。”以及中华人民共和国司法部司复（2015）4号《司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理执业区域问题的批复》，批复：“当事人一方位于本辖区的“本辖区”，是指基层法律服务工作者执业的基层法律服务工作者接受委托案件的地域限制范围为：法律服务所必须与当事人一方位于同一县级行政区划和直辖市的区（县）行政区”。庭审中原告委托诉讼代理人提交的贵州省司法厅文件《省司法厅关于明确基层法律服务工作者代理参加民事诉讼和行政诉讼活动辖区范围的通知》中规定法律服务工作者代理民事、行政诉讼业务的行政区划为：“设区的市、州”，明显与上述司法解释及批复不相符。故原告诉讼代理人对本案无代理权。2.关于原告第一项诉讼请求，即主张《商品房买卖合同》附件十四《补充协议》第一款第一项、附件三《补充协议》第六款、附件十二《补充协议》第一款第一项无效的问题。首先，所谓的附件十四《补充协议》根本不存在，应当驳回；其次，附件三《补充协议》第六款约定的是“厨房的装饰装修标准”，与原告诉称的事实及理由无关，应当驳回；第三，对于附件十二《补充协议》第一款第一项，因为该约定不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，未违反法律、行政法规的强制性规定，不应当被认定无效。第四，虽然该约定是被告提供的格式条款，但不存在免除被告责任、加重原告责任，排除原告主要权利的情形，故不能以该条款是格式条款为由认定无效。3.关于诉讼时效问题。部分原告的起诉已经超过了诉讼时效，应驳回该部分原告的诉讼请求。4.关于“法不溯及既往”的问题。部分原告与被告的《商品房买卖合同》是在2009年5月1日之前签订，《贵州省城市房地产开发经营管理条例》对该部分《商品房买卖合同》不具有溯及力。经审理查明：2011年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的贵州省贵阳市乌当区房屋，其中第十二条约定：2.供电：交付时达到使用条件；4.燃气；6.有线电视：交付时线路敷设到户。附件十二《补充协议》第一款第一项约定：合同约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。后被告向原告收取了独立电表费、独立燃气费、有线电视费合计3773元。原告提交的被告出具的“三通费”收款收据未载明交款时间，但原告提交的物业服务费收款收据时间是2013年4月12日。最后查明，有9户购房人的《商品房买卖合同》是在2009年5月1日之前签订，但是该9户购房人支付独立电表费、独立燃气费、有线电视费的时间均是在2009年5月1日之后。上述事实，有原被告的当庭陈述，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件、燃气管道铺设完毕、有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有法律约束力，应当予以适用，可以作为认定《商品房买卖合同》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。《补充协议》关于独立电表费、独立煤气表开户等费用需要原告缴纳的约定，违反了前述的相关规定，且该约定系被告提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款。但在此需要明确的是附件十二《补充协议》第一款第一项的内容，不仅包括独立电表费、独立煤气费等开户费用的承担，还包括房屋交付使用后所产生的使用费由购房人承担的内容，而该部分内容并不存在无效情形，故本院仅确认独立电表费、独立煤气费等开户费用由原告承担的条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告要求被告返还收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的资金占用费的问题，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然给原告造成损失。但原告未提交损失的证据，本院认定其损失为存款利息损失。对于资金占用费的起算时间，虽然原告提交的“三通费”收款收据未载明交款时间，但原告提交的物业服务费收款收据时间是2013年4月12日。从常理可知，物业服务费交纳时间通常不会早于“三通费”交纳时间，故资金占用费从原告提交的物业服务费交纳时间的次日起算，即从2013年4月13日起算。关于原告委托诉讼代理人代理权问题，因原告委托诉讼代理人系贵州省贵阳市云岩区中东法律服务所法律服务工作者，该所位于贵阳市云岩区，本案原被告均在贵阳市乌当区，属于同一“设区的市、州”，符合贵州省司法厅《关于明确基层法律服务工作者代理参加民事诉讼和行政诉讼活动辖区范围的通知》的规定，该《通知》是对《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十八条以及中华人民共和国司法部司复（2015）4号《司法部关于基层法律服务工作者诉讼代理执业区域问题的批复》的具体规定，被告关于原告委托诉讼代理人无代理权的辩解理由不能成立，本院不予采信。关于诉讼时效问题，因被告与业主订立的《补充协议》无效，故被告提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于被告辩称“法不溯及既往”问题，虽然有9户购房人的《商品房买卖合同》是在2009年5月1日之前签订，但是由于该9户购房人支付独立电表费、独立燃气费、有线电视费的时间均是在2009年5月1日之后，此时《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已经开始施行，被告在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行后不应当收取上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告何伟与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一款第一项中约定的“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或贵州嘉润物业管理有限责任公司支付相关费用。”条款无效；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告何伟独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3773元，并支付资金占用费，资金占用费以3773元本金为基数,按照中国人民银行同期存款利率标准从2013年4月13日起计算至实际退还之日止；三、驳回原告何伟的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在履行给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 刘 勇二〇一九年十二月三十日书记员 陈发鹃