江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0403民初4807号原告：张敏志，男，汉族。委托诉讼代理人：余菲，江西亚都律师事务所律师。被告：项顺能，男，汉族。原告张敏志与被告项顺能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敏志及其委托诉讼代理人余菲，被告项顺能到庭参加诉讼。现已审理终结。原告张敏志向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的租赁合同关系，要求被告项顺能立即返还位于九江市二马路口14-22号门面；2、依法判令被告立即支付租金直至返还租赁物之日止（暂计自2017年9月29日起至2019年9月28日止的租金共计人民币54980元）；3、依法判令被告支付违约金22000元（自2017年9月29日起至2019年10月24日止，按每日300元计算，违约金为人民币226500元，原告自愿放弃部分违约金，按22000元主张）；4、依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月29日，原告张敏志与被告项顺能签订《门面租赁合同》，约定，被告承租了原告位于九江市二马路口14-22号的门面，租赁期限为二年；租金按季交纳，每季初月3日前缴纳当月租金，第一年每季租金22000元，第二年的租金在上一年度的租金额度上上浮8%即23760元/季；被告须按时交付租金，如违约每天向原告支付违约金300元。合同签订后，原告于2016年9月29日向被告交付了租赁的门面，但被告未能如约支付租金，租赁期限第一年少付9400元租金，租期第二年不仅未能按照每季度8%比例上浮，反而自行减少租金标准，且支付期限也自行由按季度支付变更为按月支付。原告多次口头提出异议要求其按合同约定支付租金，被告置之不理。鉴于被告的行为，原告口头要求与被告解除租赁合同，并要求其返还租赁物，但被告不愿返还，原告无奈曾打110报警要求其搬离，但其仍不肯搬离。被告的行为已构成根本违约，其行为严重损害原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院判如所请。原告张敏志为证实其指控向本庭出示了以下证据：证据1.原告、被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。2.房产证复印件一份（原件核实退回），证明位于九江市二马路口14-22号房屋权属原告张敏志所有。3.门面租赁合同，证明原、被告间租赁合同关系，该合同约定：原告将租赁九江市二马路口14-22号房屋租赁给被告使用。第一年租金为每季度22000元，第二年的租金在上一年度的租金额度上上浮8%即23760元/季度；被告须按时交付租金，如违约每天向原告支付违约金300元直至乙方付清全部租金及违约金之日止。4.微信截屏、短信截屏，证明租金应按原、被告双方签订的门面租赁合同执行，合同到期后，被告继续承租原告门面，租金按照23760元/季度计算。截至2019年9月28日被告尚欠原告租金54980元。5.录音，证明2019年8月9日，原告张敏志到租赁场地找被告商讨门面租赁相关事宜，被告继续租赁原告门面，租金按照23760元/季度计算。6.银行流水一组、清单一份，证明被告向我方支付租金的情况。被告项顺能对原告张敏志提交的证据1至证据4无异议；证据5录音是事实，但是这仅是一部分，原告有很多没有提供；证据6没有异议，但是在2019年11月1日我还转了4500元给原告。被告项顺能辩称：本人是2016年9月底接转上一租户的门面，并出转让费50000元，接手时内部一片狼藉，经房东张敏志夫妇同意两年后如不续租即可转让，所以本人才花12万余元将此门面重新装修后营业。在2017年至2019年承租门面的卫生间多次出现质量问题，造成我办公室设施损坏，损失共计26000，清理花费13000多元，并且有一周多未营业；门面的东边墙面渗水，反复多次修僐，花费近万元；原告说我少付部分租金，且对方默认收款延续至今，现在反悔说我恶意拖欠，违背诚信。我要求房东解决门面卫生和建筑问题，按照现在房租继续租赁，并赔偿三年来的精神损失费和财产损失费15万元。被告项顺能为支持其辩解向本院出示了以下证据：1.收据、收条以及租赁合同一份，证明押金和转让费和签订合同的事实。2.转账记录一组，证明我向原告支付房租的情况，还不分转账证明没有找到，原告提供的转账记录和清单没有异议。原告张敏志对被告项顺能出示的证据提出以下质证意见：证据1收据没有异议、收条三性均有异议，被告项顺能与收条上载明的陈述林之间的关系我方不清楚，与原告无关，合同没有异议。证据2没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九江市二马路口14-22号的门面所有权人为原告张敏志。2016年9月29日，原告张敏志与被告项顺能签订《门面租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于九江市二马路口14-22号的门面，租赁期限为二年，从2016年8月2日起至2018年8月3日止；租赁期满前1个月，乙方必须同甲方协商继续租赁事宜，根据市场租赁行情，在同等条件下，甲方优先考虑乙方承租，如乙方不再继续承租，则乙方自购各项动产由乙方自行处理，门面装潢等不动产，乙方不得故意损坏与拆除，由甲方取得所有权；出租门面的租金按季交纳，每季22000元，每季初月3日前为当季的租金交纳期，合同签订之日，乙方需交付当季的租金额度为押金，押金22000元，同时支付首期租金，第二年的租金在上一年度的租金额度上上浮8%；乙方需按时交付租金，如违约每天向甲方支付违约金300元，违约30天后甲方有权单方解除合同，甲方解除合同乙方租金及逾期违约金依然按本条约定执行，直至乙方付清全部租金及违约金当日止。同日，被告向原告交纳了22000元租门面押金，原告向被告交付了租赁的门面。2016年9月29日、11月3日、2017年2月6日被告分别支付原告门面租金22000元，2017年5月15日被告支付原告门面租金12600元，2017年8月3日被告支付原告门面租金22000元，2017年11月27日、2018年1月2日、2月5日、3月1日、4月30日、5月31日、6月30日、7月31日、8月31日、9月30日、10月30日、12月1日、2019年1月1日、2月2日、4月2日、4月30日、5月31日、7月1日、8月7日、8月31日、9月30日被告分别支付原告门面租金6000元,2018年3月31日被告支付原告门面租金3640元，2019年3月7日被告支付原告门面租金2500元，2019年,11月1日被告支付原告门面租金4500元，以上被告共计支付原告门面租金237240元。2017年11月1日、11月2日被告通过微信提出大环境太差了、各行各业都难经营，建议房租下调20%，但原告均表示不同意下调房租；2018年4月30日原告向被告提出房租未付清。2018年9月28日租赁期限到期后，双方未签订租赁合同，被告至今仍承租原告门面经营。现原告要求被告按合同约定支付租金；但被告以房租已下调，要扣除修理费和赔偿损失为由拒付，故原告诉至本院。本院认为，原告张敏志与被告项顺能签订的《门面租赁合同》除约定必须按时交付租金，如违约每天需支付违约金300元过高，违反法律规定，该条款无效外，其余条款合法有效，具有法律约束力。被告应当按照合同的约定支付租金。根据合同规定，第一年每季度租金为22000元，第二年每季度租金上浮8%，应为每季度23760元。合同约定的租赁期限为2年，虽然合同约定的租赁期限从2016年8月2日起至2018年8月3日止，但实际租赁是从2016年9月29日开始，到2018年9月28日租赁期限到期，租赁期限到期后，被告仍租赁该门面继续经营，但双方未签订租赁合同约定租赁期限，视为不定期租赁，租金亦应当按照租赁期满时的租金每季度23760元计算，故截止到2019年9月28日，被告应当支付给原告的租金总额为278080元，减去被告已付的租金237240元和被告垫付自来水改造的费用2360元，被告还应支付原告租金38480元。原告要求被告支付尚欠租金54980元过高，本院不予全部支持。被告辩解从2018年11月27日起除几个月扣除修理费外，其余均每月支付租金6000元，证明原告已与被告协商将租金调整为每月6000元，因原告对此予以否认，并提交了原告、被告微信截图证实其不同意下调房租，故被告的此项辩解无证据证实，本院不予支持。2018年9月28日租赁期限到期后，双方未签订租赁合同约定租赁期限，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故要求解除原告、被告之间的租赁合同关系，被告项顺能返还位于九江市二马路口14-22号门面的诉讼请求本院予以支持。解除合同后，被告交纳给原告的22000元押金，原告约定返还被告。合同约定必须按时交付租金，如违约每天需支付违约金300元过高，违反法律规定，该条款无效，且确实存在被告提出门面存在质量问题要求扣减修理费、被告与原告协商下调租金、在被告减少支付租金并且合同到期后原告仍将门面租赁给被告等情况，故原告要求被告判令被告支付违约金22000元的诉讼请求本院不予支持。被告在答辩时提出原告出租的门面存在质量问题，要求原告赔偿精神损失费、房屋修理费、财产损失费15万元，其未提供证据证实房屋修理费、财产损失费的具体数额，且本院向被告释明，要求原告赔偿精神损失费、房屋修理费、财产损失费15万元必须明确提出反诉并缴纳反诉费，但被告未在规定时间内提交反诉和缴纳反诉费，应视为被告不提起反诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张敏志与被告项顺能之间的租赁合同关系，被告项顺能应于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租的位于九江市二马路口14-22号门面返还原告张敏志。二、被告项顺能支付尚欠原告张敏志租金38480元，冲减原告张敏志应当退还给被告的租门面押金22000元，被告项顺能实际应当支付原告张敏志16480元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张敏志（租金暂计至2019年9月29日，其后租金按每季度23760元计算至被告项顺能应将承租的位于九江市二马路口14-22号门面返还原告张敏志之日止）。三、驳回原告张敏志其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3600元，减半收取1800元，由被告项顺能承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  李一清二〇一九年十二月二十六日书记员  孙 睿