黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再484号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张海涛，男，1983年8月22日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市松北区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道13777号上院小区会馆201室。法定代表人：王宏宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春光，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾洁，北京市北回归线律师事务所律师。再审申请人张海涛因与被申请人哈尔滨众诚置业房地产开发有限公司（以下简称众诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终6183号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月10日作出（2019）黑民申2236号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张海涛、被申请人众诚置业公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海涛申请再审称，双方签订商品房买卖合同约定270日办证违反法律规定90日的期限，办证违约时间应为2013年12月21日至2018年3月5日。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原审引用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条不当，众诚置业公司未主张超过诉讼时效期间，且众诚置业公司向其作出发证的承诺和公告，本案不涉及诉讼时效问题。双方签订合同属于格式条款，排除了其主要权利，应属无效条款。众诚置业公司辩称，原判决认定事实清楚。原审法院对案涉合同中逾期办证、逾期交房的违约责任的约定进行全面分析和认定，该认定准确合法。案涉合同对标的物、合同价款、给付时间、违约责任等合同主要条款进行明确约定，综合考量合同内容，对案涉合同内容作出合理、恰当理解与适用。原判决适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了损失上限，即不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定不能适用于本案。该条款适用前提为有损失存在，且逾期违约金请求权为债权请求权，应在诉讼时效期间内提出。原判决对案涉合同效力的认定准确合法，案涉合同不存在无效条款。张海涛向一审法院起诉请求：1.众诚置业公司协助张海涛办理房屋产权证登记手续；2.众诚置业公司给付张海涛违约金172,301.81元，该款自2014年6月21日起计算至2017年9月21日，以房款589,066元为基数按照中国人民银行逾期贷款年利率9%计算。3.众诚置业公司给付张海涛自2017年9月22日起至产权证办理完毕止，以房款589,066元为基数按照中国人民银行逾期贷款年利率9%计算的违约金。一审法院认定事实：2012年9月12日，众诚置业公司取得上院住宅小区（A地块）A3标段34-44号楼商品房预售许可证。2013年5月28日，张海涛与众诚置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定张海涛以现金方式购买众诚置业公司位于哈尔滨市松北区房屋，房屋总价款为589,066元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,3项处理：√1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。×2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。√3、买受人不退房，出卖人继续办理产权登记事宜，并承诺在此后90天内完成。”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”。张海涛足额缴纳了全部房款。2013年9月20日，众诚置业公司将该房屋交付张海涛。2014年4月2日，众诚置业公司向张海涛出具金额为589,066元的商品房销售预收款专用票据。2016年9月8日，众诚置业公司承诺理顺好上院小区资料后，在第一时间内为上院小区所有业主办理产权手续。2016年9月13日，众诚置业公司承诺在相关工作顺利开展的情况下，预计于2017年6月30日前完成A3标段大确权工作，届时将安排工作人员集中为A3标段业主办理不动产登记。2017年6月18日，众诚置业公司承诺最迟于2018年3月30日前完成不动产登记办理工作，满足产权办理条件。至庭审时，张海涛尚未取得案涉房屋不动产权属证书。2016年12月23日，众诚置业公司取得上院住宅小区A地块A3标段25-58号楼、1-3号地下车库建设工程竣工验收备案证书。另查明，案涉房屋于2018年3月5日起可办理不动产权属登记。一审法院判决：一、众诚置业公司于判决生效之日起十五日协助张海涛办理位于哈尔滨市松北区房屋的不动产权登记；二、众诚置业公司于判决生效之日起十五日赔偿张海涛逾期办证损失13,062.54元；三、驳回张海涛的其他诉讼请求。众诚置业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回张海涛的逾期办证损失的诉讼请求。张海涛不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决逾期办证损失赔偿的判项，支持其一审诉讼请求。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本院确定本案争议焦点是：一、案涉合同第十五条第三项有关办证期限的约定是否违反法律规定；二、张海涛的逾期办证损失的请求是否超过诉讼时效期间；三、众诚置业公司是否构成违约，应否承担违约责任；如应承担，一审判定结果是否正确；四、一审适用法律是否得当。关于本案争议焦点一。张海涛与众诚置业公司采用哈尔滨市工商行政管理局与哈尔滨市住房保障和房产管理局共同监制的通用的《哈尔滨市商品房买卖合同》文本签订案涉合同，合同中既有填充项亦有选择项，双方均可通过协商确定，包括合同第十五条第三项有关办证期限约定在内的所有合同内容均由双方通过盖章或者签名予以确认，系双方真实意思之体现，不违反法律或者行政法规的效力性强制性规定，应为有效。张海涛主张合同第十五条第三项约定的内容违反法律规定，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案争议焦点二。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定了众诚置业公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的期限，众诚置业公司在此期限内未履行此项约定义务，构成违约，且该种违约行为一直处于持续状态，每违约一日则造成一日的损失，按日累计，属继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。一审根据诉讼时效的法律规定，结合继续性债权时效的计算方式，认定张海涛的诉讼请求部分超过诉讼时效期间，并根据法律规定，对张海涛超过诉讼时效期间的请求未予支持、仅支持其未超过诉讼时效期间的部分请求并无不当。众诚置业公司主张张海涛的请求全部超过诉讼时效期间，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案争议焦点三。如前所述，众诚置业公司构成违约，应承担违约责任。关于一审对违约责任确定是否得当的问题。张海涛与众诚置业公司签订的案涉《商品房买卖合同》对标的物、合同价款、给付时间、给付方式、违约责任等合同主要条款进行明确约定。在处理当事人争议时，应对合同具体内容及各相关内容之间的关联度予以综合考量。由于案涉合同对逾期交房和逾期办证的违约责任均进行约定，此二者之间的关联度较高，一审根据相应约定，结合二者相较之比例，确定的案涉逾期办证损失赔偿计算标准并无不当。关于本案争议焦点四。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述两个条文，前者规定了违约损失赔偿的构成要件、赔偿范围及赔偿额的确定原则，其适用前提是当事人一方违约而给对方造成损失，而非张海涛所谓的该条“立法本意是违约方因违约未给守约方造成损失的，不能对违约方适用赔偿损失”。具体到本案，众诚置业公司违约，给张海涛造成了损失，一审判决引用该条文规定符合立法本意。同时，后一条文适用的前提应同时具备合同对违约责任没有约定和损失数额难以确定两个条件，本案中，双方在合同中对逾期办证违约责任有约定且损失数额能够确定，因此一审未适用商品房买卖合同司法解释第十八条规定并无不当。综上，一审判决适用法律正确，张海涛该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决适用法律正确，张海涛该项上诉请求不能成立，不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对一、二审法院查明的事实予以确认。本院再审认为，双方合同约定众诚置业公司应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因众诚置业公司的责任，张海涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如张海涛不退房，众诚置业公司应在此后90天内继续办理并完成产权登记事宜。众诚置业公司应在其向张海涛交付商品房使用后的270日内，即2014年6月17日前完成产权登记的资料备案工作。案涉房屋于2018年3月5日能够办理产权登记，众诚置业公司未能在上述期限内完成该合同约定义务，构成违约，其应当继续履行及承担违约责任。张海涛于2017年11月9日提起诉讼，故原审法院认定张海涛的请求符合诉讼时效的权利期间，即自2015年10月1日起至2018年3月5日止，共计887天并无不当。至于违约金计算标准问题。双方签订的商品房买卖合同约定，逾期交房的违约责任为众诚置业公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，对逾期办理房产证的违约金数额没有约定。按照日常商品房买卖的交易习惯，商品房销售方按约定期限交付房屋属商品房买卖合同的主义务，按约定期限办理权属证书为商品房买卖合同的从义务。为此，原审根据公平、诚实信用原则，参照双方合同约定的张海涛选择不退房的损失赔偿计算标准，结合逾期交房与逾期办证的违约责任相较主、从关系之比例，确定逾期办证的损失赔偿标准按日支付已付房款的万分之零点二五计算，判决众诚置业公司赔偿张海涛违约金也无不当。综上所述，张海涛的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终6183号民事判决。本判决为终审判决。审判长  徐凤良审判员  刘 平审判员  赵洪波二〇一九年十二月二十五日此件与原本核对无异法官助理赵璞书记员何屏