北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20373号原告：韩超，男，1985年1月31日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。原告:郭继光,男,1971年6月23日出生,汉族,自由职业,住北京市通州区。原告共同的委托诉讼代理人：武卓越，北京科宇律师事务所律师。原告共同的委托诉讼代理人：高明，北京科宇律师事务所实习律师。被告：韩树启，男，1974年4月20日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈健，北京市邦盛律师事务所律师。原告韩超、郭继光与被告韩树启租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩超、郭继光及其委托诉讼代理人武卓越、高明，被告韩树启的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩超、郭继光向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方于2018年11月27日签订的《租赁合同》已于2019年1月15日解除；2、判令韩树启返还韩超、郭继光已经支付的保证金680000元；3、判令韩树启返还韩超、郭继光已经支付的租金3000000元；4、判令韩树启支付韩超、郭继光上述保证金和房租的资金占用费（以3680000元为基数，按照年利率24%计算，自2019年1月15日起支付至实际返还之日止）；5、判令韩树启赔偿韩超、郭继光的装修损失347500元；6、判令韩树启赔偿韩超、郭继光诉前保全费用5000元，保函费用9200元，鉴定费28000元；7、判令本案诉讼费由韩树启承担。事实与理由：韩超、郭继光通过韩树启发布的招商广告联系到韩树启，经过协商，双方于2018年11月27日签署《租赁合同》，约定韩树启将位于北京市经济技术开发区天华北街5号院的4000平方米地下建筑连同地上部分出租给韩超、郭继光使用，约定经营用途为生活超市。合同签订后，韩超、郭继光基于对韩树启的信赖和对合同履行的诚实信用，按约支付了保证金680000元，并支付了房租3000000元。韩超、郭继光在办理营业执照手续过程中发现，承租房屋无法正常办理工商注册手续，没有办理消防验收。在装修和招商过程中，房屋发生了漏水，并且排污井也发生了反冒污水的情况，严重影响了租赁房屋的使用，并存在严重安全隐患，在韩树启要求下，韩超、郭继光于2019年1月5日停止了装修和招商活动。更为重要的是，作为租赁房屋唯一进出通道的电梯，已经在2019年1月15日被注销，无法使用。韩树启已经以其注销电梯的行为表示其不能继续履行合同，没有依据双方合同约定和合同法的相关规定保持租赁物符合合同用途，致使交付的租赁物无法正常经营使用。并且在合同签订前后，出租人都没有履行告知义务，没有如实告知房屋存在的上述客观危险。韩超、郭继光为维护自身合法权益，特诉至法院。韩树启辩称，韩超、郭继光的陈述与事实不符，韩超、郭继光不具备解除合同的理由和法定依据。韩超、郭继光已经办理了北京笑尘超市营业执照，根据合同第7条，装修事宜由韩超、郭继光自行承担，其没有经营是其自身原因，不具备合同解除的条件。资金占用费和损失没有事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月27日，韩树启（甲方、出租方）和韩超（乙方、承租方）、郭继光（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定如下：第一条租赁物的情况：租赁物业位于北京经济技术开发区天华北街5号2栋1层6号，建筑面积4000平方米。甲方租赁上述房产给乙方，同意乙方作为生活超市使用，从事法律、法规所允许的商业租赁活动。租赁期限为4年，自计租日起计算。第二条房屋租赁期限：租赁日期为2019年1月1日至2022年12月30日，其中2018年11月27日至2018年12月31日为乙方的装修使用期，在此期间不收取租金，属免租期。如乙方在规定的装修期内，提前装修完毕开始营业，无论提前多长时间，甲方视为装修期，不收取租金。双方明确在装修期2018年12月31日结束后，开始计收租金。第四条房屋的交付：甲乙双方约定于2018年11月27日为房屋交接日，甲方将房屋交付给乙方，乙方应依甲方要求办理交接手续。第五条租金：每年净租金为4000000元，每年递增0%。第六条租金支付方式：自本租赁合同签署当日，乙方支付租金为2280000元，剩余租金2000000元在2018年12月31日前以转账或现金的方式支付。2018年供暖费240000元一并交纳。支付方式为年付，下一年支付在上期租金到期30日前支付，其后三年供暖费乙方自行向物业交纳。保证金为两个月的房租680000元，合同到期办理完退租手续30日后，退给乙方（不计利息）。第七条相关事宜：在租赁期内，乙方使用的所有与租赁物业房屋有关的公用设备，设施如水、电、气、热、物业费、基本容量费、供暖费、通信费、消防设备设施安装使用维护与管理，网费、电梯、货梯安装、维修、管理、维修费等费用，由乙方自行承担并自行支付。费用以相关时期用量表读数为准。第九条出租方责任：甲方协助乙方办理生活超市的工商营业执照手续。第十二条合同解除：发生下列情况，乙方有权解除合同：甲方违反或不履行本合同规定的义务，严重影响乙方正常经营或导致本合同无法履行。甲方无正当理由单方终止合同的履行。第十三条提前解约：乙方因自身原因提前解约，须在解约日前3个月内以书面通知甲方，并履行赔偿责任，则不视为违约。经查，《租赁合同》所载的租赁物业地址并非租赁标的物的实际地址，实际地址为北京市北京经济技术开发区天华北街5号院的（4000平方米）（地下部分）。案涉标的物所处的位置并非1层，实际的租赁标的物为地下室，即前述5号院地下室范畴内的4000平方米。《租赁合同》签订后，韩超、郭继光对案涉房屋进行了装修，并先后通过银行转账和微信转账给韩树启共计3680000元，其中包含680000元保证金和3000000元租金。经韩超、郭继光申请，本院委托北京腾骐资产评估有限公司（以下简称腾骐公司）对涉案房屋的实际装修的市场价值进行了评估，腾骐公司出具了京腾评字（2019）第102号书面资产评估报告。评估结论为：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的相关资产于本次评估基准日的市场价值为347500元。另查，韩树启于北京润兴物业管理有限公司（以下简称润兴公司）处承租了涉案房屋，双方约定租赁期限为2018年11月15日至2022年12月31日。案涉房屋的所有权人为北京博大体育休闲俱乐部。案涉房屋系“京房权证开国字第XXXX号”房屋所有权证项下的部分房屋，产别为国有产，房屋用途为娱乐。由于案涉房屋用途限制，无法办理超市经营的营业执照，在韩树启的协助下韩超、郭继光办理了名称为“北京笑尘生活超市中心”的营业执照，营业执照住所与《租赁合同》所载物业地址一致，与案涉房屋的实际地址不一致。案件审理过程中，韩超、郭继光称案涉房屋漏水严重，无法通过消防验收；韩树启就案涉标的物与其上游出租方存在其他法律纠纷，租赁存在法律瑕疵，无法办理营业执照；2019年1月5日，韩树启张贴了终止韩超、郭继光营业的通知，并在当天腾退；唯一的通行电梯被韩树启于2019年1月15日注销了；2019年1月15日，双方办理了交接，韩超、郭继光将案涉房屋的钥匙交给了王梦，但双方没有交接手续，案涉房屋处于腾空的状态。韩超、郭继光认为《租赁合同》已于2019年1月15日解除。韩树启称，案涉房屋可以继续使用，其并未张贴通知，双方都有案涉房屋的钥匙，并未正式交接，认可案涉房屋现在为空置状态。韩树启还称案涉房屋通往地面的电梯并非其注销的。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。韩超、郭继光与韩树启签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。现案涉房屋通行于地面的唯一电梯被注销且确实存在漏水情况，另外，案涉房屋限于法定房屋用途，依法不能作为经营超市之用，合同目的不能实现，韩超、郭继光主张解除合同，本院不持异议。关于合同解除的时间，本院认为双方并未就案涉房屋进行正式的交接，依法确认以起诉状副本送达韩树启之日即2019年8月8日作为《租赁合同》的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为案涉房屋的法定用途限制导致案涉房屋不能作为超市经营之用系合同不能履行的根本原因。首先，《租赁合同》明确载明，承租方租赁案涉房屋作为超市经营之用，韩树启作为出租方，明知或应当知道案涉房屋的法定房屋用途为娱乐，不能作为超市经营之用仍将其出租给韩超、郭继光，存在过错。韩超、郭继光作为承租方，拟承租案涉房屋做超市经营之用，在未对案涉房屋的法定用途进行查实的情况下便承租案涉房屋亦存在过错。此外，双方明知案涉房屋的实际地址，仍在合同中约定其他地址，双方均违背诚实信用原则。据此，本院认为对于合同目的不能实现双方过错相当。现韩超、郭继光要求韩树启返还保证金680000元和租金3000000元以及前述款项的资金占用费，本院仅支持韩树启退还扣除租赁期内即2019年1月1日至2019年8月7日的租金之后的金额，经核算该金额为1280000元（3680000元-4000000元/365*219）。韩超、郭继光主张韩树启赔偿装修损失347500元，鉴于双方过错相当，本院仅支持韩树启赔偿173750元。韩超、郭继光主张保函费用9200元，于法无据，本院不予支持。韩超、郭继光主张鉴定费28000元、诉前保全费5000元，根据双方过错程度，本院认为应由双方均摊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除韩树启和韩超、郭继光于2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、韩树启于本判决生效之日起十日内返还韩超、郭继光租金和保证金共计1280000元；三、韩树启于本判决生效之日起十日内赔偿韩超、郭继光装修损失173750元；四、驳回韩超、郭继光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费46900元，由韩超、郭继光负担23450元（已交纳），由韩树启负担23450元（于本判决生效后七日内交纳）；诉前保全费5000元，由韩超、郭继光负担2500元（已交纳），由韩树启负担2500元（于本判决生效后七日内支付给韩超、郭继光）；鉴定费28000元，由韩超、郭继光负担14000元（已交纳）；由韩树启负担14000元（于本判决生效后七日内支付给韩超、郭继光）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 霍志勇二〇一九年十二月二十七日法官助理 舒 畅书 记 员 赵若含