广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12254号上诉人（原审被告）：杨欠生，男，1953年3月19日出生，住江西省樟树市******，公民身份号码：362************115。委托诉讼代理人：谢惠敏，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何斌，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李大明，男，1975年7月29日出生，汉族，住广西河池市金城江区***********，公民身份号码：452************914。委托诉讼代理人：张宴闻，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。上诉人杨欠生因与被上诉人李大明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。李大明向原审法院提起诉讼，请求判令：1.判令解除李大明、杨欠生间的租赁合同关系；2.判令杨欠生交付租赁物给李大明，并按每月252000元的租金标准，从2019年4月1日起向李大明支付租赁物交付之前的租金或占有使用费至实际付清之日；3.判令李大明无需向杨欠生返还押金690000元；4.判令杨欠生向李大明支付租金差额630000元（从2018年1月开始计算至2019年3月，按每月42000元计算）；5.判令杨欠生向李大明支付违约金（从2018年1月起，以每月拖欠租金42000元为基数，按照月利率2%的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年3月31日为95676元）；6.判令杨欠生向李大明支付协作服务款94300元（按每月4100元计算，自2017年4月起计算至2019年3月为94300元）；7.判令杨欠生向李大明支付律师费100000元；8.本案诉讼费、保全费、财产保全担保费1839.95元由杨欠生承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认李大明与杨欠生于2014年1月15日签订的《厂房租赁合同（RC140104）》已于2019年3月23日解除；二、限杨欠生于判决发生法律效力之日起三日内将案涉租赁物（位于东莞市虎门镇白沙四村工业区***）腾退并交还给李大明；三、限杨欠生于判决发生法律效力之日起三日内向杨欠生支付租金（租金以每月252000元为标准，自2019年4月1日起计算至案涉租赁物返还之日止）；四、确认李大明无需向杨欠生返还抵押金690000元；五、限杨欠生于判决发生法律效力之日起三日内向李大明支付租金差额630000元，并支付违约金（违约金分别以2018年1月至2019年3月期间拖欠的每月租金差额42000元为本金，自当月的16日起，均按照月利率2%的标准计算至付清之日止，每月的违约金总额均应以当月拖欠的租金差额为限）；六、限杨欠生于判决发生法律效力之日起三日内向李大明支付协作服务款94300元；七、驳回李大明的其他诉讼请求。如杨欠生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9653元、保全费5000元（李大明已预交），共计11465元，由李大明自行负担610元，由杨欠生负担14043元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5827号民事判决。宣判后，杨欠生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一至六项，依法予以改判李大明向杨欠生返还押金690000元；2.本案一审、二审诉讼费用由李大明承担。事实与理由:一、原审存在程序错误。（一）没有依法接受杨欠生的反诉。一审中，杨欠生在本案中就减少的租赁面积要求抵减相应租金提出反诉。符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款规定，基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，原审法院应当合并审理。但原审法院没有受理杨欠生的反诉请求。（二）对于李大明提供的证据没有进行质证。原审法院根据李大明提交的新证据于2019年7月5日向杨欠生邮寄质证通知书，并告知杨欠生提交书面质证意见或到庭进行质证。据此，原审法院应当组织庭审开庭质证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，杨欠生提交反诉的期限应计算至第二次庭审的辩论终结前。但原审法院至一审案件审结未组织开庭质证显系程序错误。二、一审法院适用法律错误。案涉厂房租赁合同为合同无效。根据杨欠生向相关政府部门申请信息公开回函可知，案涉厂房虽有房产证，但未提供相关的建设规划许可证或报建手续资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，截止庭审辩论终结，李大明未提供相关规划资料，法院在未主动审查相关建设规划许可手续的情况下，直接认定案涉租赁合同有效是适用法律错误，应予以纠正。三、一审法院判决杨欠生自2019年4月起以每月252000元为标准向李大明支付拖欠租金系认定事实错误，理由如下：（一）杨欠生一直准时每月以210000元标准向李大明支付租金至2019年7月，一审法院判决认定拖欠租金起始时间从2019年4月起是事实认定错误。（二）一审法院支持李大明主张以252000元/月计算租金事实依据不足。首先，杨欠生与李大明签订书面租赁合同后，按合同约定支付押金及第一个月租金，后由于李大明未能按时交付房屋，导致杨欠生错失重要客源。李大明为了避免房屋空置急于脱手，口头与杨欠生达成降租协议，参照与一手房东约定支付租金。而根据李大明与一手房东约定，自2017年4月起调整租金为每月21万元，且杨欠生一直按照该标准支付租金至2019年7月。其次，根据合同约定李大明应交付合计面积约22300平方米的厂房给杨欠生使用，且约定以实际面积为准。但李大明提供的房产证显示交付的房屋面积共计19901平方米，与合同约定面积差约为2400平方米，再加上李大明自留的办公室共计140平方米，减少面积共计2540平方米，占合同面积的11.4%，明显与实际不符。并且，如果按照原合同约定交付22300平方米的厂房月租金为252000元来计算，每一平方米的租金为11.3元，则相应减少面积2450平方米的租金合计约26950元。并且房屋面积减少属客观事实并将一直持续。因此，一审法院认定杨欠生需按每月252000元标准支付租金系事实认定错误。最后，自双方于2017年10月份产生纠纷后，杨欠生一直按照210000元标准支付租金并由李大明出具相应的收据给到杨欠生，表明李大明对杨欠生支付租金数额明知，且租赁期间，李大明未向杨欠生提出任何异议，也未采取通过发函催告杨欠生补缴拖欠租金等方式来改变该约定。在一审阶段，李大明未提供任何关于催告或异议方面的证据证明应承担举证不能的后果。四、一审法院认定李大明无需向杨欠生返还押金690000元及杨欠生需支付租期交租违约金系事实认定错误。租赁合同被认定无效时，合同约定的违约条款无效，李大明应返还杨欠生押金690000元。第二，退一步来说，即便案涉租金合同有效，但李大明逾期交付租赁物违约在先，根据公平原则，合同中的违约条款对李大明同样适用。杨欠生一直按照双方约定支付租金，不存在违约的事实。因此，一审法院判决李大明不退还押金以及杨欠生需支付拖欠租金系事实认定错误。李大明答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回杨欠生的上诉请求。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对杨欠生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据杨欠生在二审中的上诉意见及答辩人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.案涉的租赁合同是否有效；2.案涉的租金如何认定；3.案涉的押金是否要返还。对此，本院分析如下：对焦点一。根据当事人提供的证据及陈述意见反映，案涉房屋已办理的《房地产权证》及《集体土地使用证》，故李大明与杨欠生于2014年1月15日签订的《厂房租赁合同》是合法有效的，杨欠生上诉认为李大明未能提供案涉厂房的建设规划许可证，主张案涉《厂房租赁合同》无效。本院认为，建设规划许可证是在当事人未办理建筑物的产权证时才需要提供的证据，现案涉当事人已提供了案涉租赁物的产权证，且该产权证还处于有效状态，故杨欠生再以李大明未能提供案涉厂房的建设规划许可证而主张租赁合同无效的依据不充分，本院不予支持。对焦点二。杨欠生主张双方口头约定自2017年3月起将案涉厂房的租金变更为每月210000元，但李大明对此不予确认。虽然杨欠生自2017年3月起均以每月210000元的数额向李大明支付，但李大明在2017年及2018年均以诉讼的形式要求杨欠生支付拖欠租金的差额，且已有生效的（2018）粤1972民初544号判决为据，该判决已支持了李大明的诉求，事实清楚，本院予以认定。因此，本院对杨欠生主张每月租金为210000元不予采信。由于合同约定的租金数额为每月252000元，而杨欠生以每月210000元的租金标准交至2019年3月，原审法院认定杨欠生需向李大明以每月租金252000元的标准支付2018年1月计至2019年3月期间的租金差额共为630000元并无不当，本院予以维持。杨欠生上诉要求无需支付租金缺乏依据，本院不予支持。对焦点三。从杨欠生缴交租金的情况来看，杨欠生已构成违约，李大明有权要求解除合同。对于杨欠生所交押金返还的条件，根据双方在合同中第5条关于“如杨欠生因违约终止本合同，李大明可没收抵押金”的约定，原审法院认定李大明收取了杨欠生的抵押金不予返还并无不当。杨欠生上诉主张合同无效应予返还缺乏依据，本院不予支持。至于杨欠生认为李大明在交付租赁物未按合同约定的面积交付，亦构成违约，但合同约定的面积并没有注明指房产证上登记的面积，是否存在产权证外的面积，因杨欠生在本案中未就争议的面积提起反诉，本院不予处理。综上所述，上诉人杨欠生的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19306元，由杨欠生负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  邹凤丹二〇一九年十二月九日书记员  何洁莹梁婷燕