江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5624号原告：姜新春（反诉被告），女，1961年3月20日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陆立根、李晓开，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。被告：茆文军（反诉原告），男，1977年2月5日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：冯玉霞（系被告妻子）,女，1979年9月28日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王苏，江苏昊业律师事务所律师。第三人：盐城师范学院，统一社会信用代码12320000466007423Q，住所地在江苏省盐城。法定代表人：方忠，该校院长。委托诉讼代理人：许玉生，该校国资处副处长。委托诉讼代理人：刘德林，该校法律顾问。原告姜新春与被告茆文军、第三人盐城师范学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审理，于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告姜新春及其委托诉讼代理人李晓开、陆立根，被告茆文军及其委托诉讼代理人冯玉霞、王苏，第三人盐城师范学院的委托诉讼代理人许玉生、刘德林到庭参与诉讼。被告茆文军当庭提起反诉，本院经审查认为被告茆文军的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月11日公开开庭审理了本案。原告姜新春及其委托诉讼代理人陆立根、李晓开，被告茆文军及其委托诉讼代理人冯玉霞、王苏到庭参与诉讼。第三人盐城师范学院作为有独立请求权的第三人，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视为第三人撤回起诉。本案现已审理终结。原告姜新春向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付余欠转让费24000元；2、判令被告向原告支付2018年2月至2019年8月底租金65700元（按43800元/年计算）。事实与理由：2003年始，原告承租第三人位于的门面房，用于经营原聚丰园酒店。2014年1月1日，在前轮租赁合同到期后，原告经与第三人协商重新续签了《房屋租赁合同》，约定租期三年，年租金为43800元，按年计付。2018年2月11日，原告与被告签订协议书，约定：原告将原聚丰园酒店转让给被告经营，被告同意代替原告向市场管理方即第三人履行原店铺租赁合同中所规定的款项，并且每年缴纳租金（师范学校），同时约定：被告在2018年2月11日一次性向原告支付70000元。协议签订后被告当日仅向原告支付40000元，剩余的转让费30000元被告向原告出具了欠条，后原告在被告处消费6000元，被告目前尚欠原告24000元转让费未支付；且被告在承租期间仅向第三人支付了水电等费用，对于房屋租金至今分文未付。据此，被告不按合同约定向原告支付剩余转让费、不向第三人支付租金的行为，已构成根本性违约。为此原告为维护自身合法权益，特具本诉状，请求人民法院依法判如所请。被告茆文军辩称：1、原告违反被告与其2018年2月11日签订的协议，构成根本违约，致使不能实现合同目的，原告要求被告支付剩余转让费2.4万元没有事实和法律依据。原被告于2018年2月11日签订经营权转让协议时，其与盐城师范的租赁合同早已到期终止，原告无权处分盐城师范的房屋，由此也可证明被告与原告签协议的目的是转让新聚丰园大酒店的经营权。2、原告无权要求被告向其支付2018年2月至2019年6月的租金65700元。第三人盐城师范学院辩称：我方支持原告的诉请，我方同意原告替我方向被告收取租金。2014-2016年房屋租赁合同到期后，原告提出申请，由于在2014-2016年进行装修同时生意不好，申请1、再签订三年合同，从2017年开始学校对所有门面房租金上调10%-30%，原告2017年房租53000元；2、原告要求按照2014-2016年的租金标准支付2017年租金。由于原告的申请与学校新政策不一致，所以学校没有答复，在2017年暑假，学校校长办公会研究决定将经营用房的管理由学校后勤保障集团转移到国有资产管理处，从2018年2月开始两部门进行经营用房的相关工作的移交，2018年2月原告向后勤集团领导提出口头申请，转让给被告经营，由于交接工作在进行中，学校未回复，之后聚丰园的门牌改为青墩老鹅，在2018年12月学校向原告发出通知要求签订2017-2018年合同，同时缴纳2018年租金，原告方提出他的门面已转让给被告，由被告签订2018年合同并交纳租金，学校要求原告与被告进行协商，被告提出要签订三年合同，同时合同上只签被告一方，因为他的请求与学校政策不符，因为学校是一年一签。因为门面房是租给原告的，签合同是和原告签订，可以在原告的后面加上被告的名字，被告在要求签订三年合同未准许的情况下，拒绝缴纳租金，在多次催缴租金无结果的情况下，2019年1月学校发出停电停水的通知，并于2019年1月停电停水，之后原告一直没有签订合同，也未缴纳租金。2019年6月学校发出通知收回房屋，要求原告方搬走聚丰园里面的所有设施，但至今为止，原告方的东西清理了一部分，仍有剩余东西在房屋里。被告茆文军向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2018年2月11日签订的协议；2、判决反诉被告立即返还反诉原告已支付的转让费46000元；3、判决反诉被告赔偿因其违约而给反诉原告造成的损失52618.5元。4、本案诉讼费及反诉受理费均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年2月11日签订协议，约定：反诉被告同意将自己亭湖区城东新聚丰园酒店转让给反诉原告使用，交接日期为2018年2月11日。合同签订后，反诉原告已支付转让费共计46000元，但反诉被告一直未能履行协议约定将新聚丰园转让给反诉原告使用。此外，因反诉被告未经房屋出租方即本案第三人盐城师范学院同意，将案涉房屋转租给反诉原告，本案第三人于2019年1月对反诉原告停水停电并收回了案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。反诉原告与反诉被告于2018年2月11日签订的协议，目的在于另反诉被告将新聚丰园大酒店转让给反诉原告使用并开展商业经营活动，商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，但在合同签订后，反诉被告一直未能将营业执照过户给反诉原告，且因反诉被告擅自转租，本案第三人于2019年1月对反诉原告停水停电并收回案涉房屋，反诉被告的行为已构成根本违约，致使合同目的不能实现，给反诉原告造成了严重损失。因此，反诉原告有权解除双方于2018年2月11日签订的协议。此外，反诉被告应当立即退还反诉原告已支付的转让费46000元，且无权向反诉原告主张未付的转让费24000元，反诉被告还应承担因其违约行为而给反诉原告造成的损失52618.5元。为维护反诉原告的合法权利，现特具此状，请求法院支持反诉原告的反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称：原、被告签订协议后，当日将店面交付被告使用，该转让行为实际完毕，被告支付的转让费用，为装修装饰及其它所有设备的费用，被告接收店面后就开始经营，并对门面的招牌进行更换，经营的范围是青墩生态老鹅馆私房菜，因此在合同已经履行完毕的情况下，被告要求返还转让费用不应得到支持。根据双方在2018年2月11日的转让协议，原告并没有在合同中约定关于营业执照办理的义务，事实上从2018年2月11日-2019年1月，被告一直在经营中，因此被告提出要求解除协议，赔偿损失的请求无法律依据，请求法院驳回。第三人针对被告的反诉请求辩称：被告提出转租事项，在门店招牌的更换及被告经营期间，学校一直未予干涉，对原被告转租行为事实上认同，学校收回房屋不是因为转让行为，是因为原被告未缴纳租金。本院经审理认定事实如下：第三人盐城师范学院后勤处（甲方，出租人）与聚丰园（乙方，承租人）签订一份《房屋租赁合同》。与本案有关的约定有：第二条该房屋租赁期为叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；第三条房屋租金按年计算，每年租金为人民币43800元，大写（肆万叁仟捌）……第十条房屋租赁期满乙方逾期归还该房屋的，甲方有权采取停电停水、封门等措施，直至通过法律途径解决……2018年2月11日，原告姜新春（甲方）与被告茆文军（乙方）签订协议一份，载明：“一、甲方同意将自己亭湖区城东新聚丰园大酒店转让给乙方使用，交接日期为二〇一八年二月二十一日。二、店铺装让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年缴纳租金（师范学校）。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。四、乙方在2018年2月11日一次性向甲方支付转让费共计人民币70000元，大写：柒万元整。五、在店铺交接之前甲方自行解决该店之前所产生的所有债权债务，与乙方无关。六、从接手日2018年2月11日后载营业执照未过户前所产生的债权债务与甲方无关。甲方:姜新春乙方：茆文军2018年2月11日。”当日，原告就将案涉房屋交付给了被告茆文军。茆文军向原告交付了4万元的转让费并向原告出具了欠条一份，载明：“今欠到姜新春人民币叁万元（30000元）其中贰万元将于正月底归还，还有壹万元留本店消费。今欠人：茆文军2018.2.11”。2019年1月14日，第三人盐城师范学院向被告送达《对开放大道11号经营性用房承租户停水停电的通知》一份，载明：“因开放大道11号经营性用房承租户至今未缴纳2018年房租至我校财务处，为保护我校权益，经研究决定，从即日起，对开放大道11号经营性用房承租户采取停水、停电措施，同时，由此产生的一起后果均由开放大道11号经营性用房承租户承担。特此通知”，第三人在该通知上加盖了印章。在庭审过程中，原告认可其在被告店内消费了6000元，同意在转让费中予以抵扣。被告提交了字牌结算清单、销货清单及5份装修的收据证明其损失，原告对该损失不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议》、收条、欠条、《对开放大道11号经营性用房承租户停水停电的通知》及当事人的当庭陈述等证据在卷证实，本院审核确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（一）关于原、被告签订的《协议》的解除问题。本案中，原告和第三人在合同期满后未重新签订合同，原告姜新春将案涉房屋转租给被告使用，第三人也表示对转租行为知晓，原、被告双方签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是合法有效的，对当事人具有约束力，双方当事人应按照约定履行自己的义务。原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了转让金和欠条，双方均按协议履行了相关的义务，不存在原、被告之间合同解除的法定和约定条件，故对被告要求解除协议的诉请不予支持。（二）关于转让金的支付问题。原、被告签订的协议中明确约定转让费为70000元，被告在签订协议当日即向原告支付了40000元并向原告出具了欠条，欠条中已载明其中2万元于正月底归还，1万元在该酒店消费，而被告在约定的时间内并未向原告支付该2万元，已构成违约，且原告在酒店消费了6000元后，被告的酒店现已处于歇业状态，已无法实现消费目的，现原告要求被告支付案涉房屋的转让费用24000元，符合法律规定，本院予以支持。（三）关于案涉房屋租金问题。原、被告的协议中已明确约定，每年缴纳租金给第三人，原告也没有替被告向第三人支付租金，故原告无权向被告主张租金。在审理过程中，第三人向本院书面申请其作为具有独立诉讼请求的第三人，要求被告茆文军向其支付租金，后经本院传唤其未到庭参与诉讼，故本院视为其撤回其诉请，关于租金问题第三人可另行诉讼。（四）关于被告主张原告赔偿的其损失的问题。被告无证据证明其与原告对酒店的经营权进行了相关约定，亦无证据证明其因经营权导致其损失，相反从第三人向被告发送的通知可以看出，最终被告承租的房屋被停水停电系因其拒绝缴纳租金所致，而非原告的原因导致其损失，故对被告要求原告赔偿其损失的诉求不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以适当支持，被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告茆文军应于本判决生效之日起十日内向原告姜新春支付转让费24000元；二、驳回原告姜新春的其他诉讼请求；三、驳回被告茆文军的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2043元，由原告负担1442元，由被告茆文军负担601元，反诉费用1133元，由被告茆文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  高迪男人民陪审员  周冬琴二〇一九年十二月十三日法官 助理  孙 倩书 记 员  徐 鑫附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。