湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0102行初169号原告戚汉荣，男，1960年11月9日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托代理人刘波（特别授权代理），湖北瀛楚律师事务所律师。被告武汉市自然资源和规划局，住所地武汉市江岸区三阳路13号。法定代表人盛洪涛，系局长。委托代理人皮文胜（一般授权代理），系武汉市自然资源和规划局江岸分局副局长。委托代理人顾晓军（一般授权代理），湖北今天律师事务所律师。第三人周虎，男，1974年11月10日出生，汉族，住武汉市硚口区，第三人陈蓓，女，1968年5月6日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告戚汉荣诉被告武汉市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局）不动产管理行政登记一案，向本院提起行政诉讼。原告戚汉荣起诉时将周虎、陈蓓列为第三人一并提起诉讼。本院于2019年5月20日受理后，依法向被告市自然资源规划局直接送达及向第三人周虎、陈蓓公告送达了起诉状副本及应诉通知书等相关诉讼文书，并组成由审判员张薇担任审判长，与人民陪审员刘钢平、王汉云参加的合议庭，于2019年10月30日对案件公开开庭进行了审理。原告戚汉荣的委托代理人刘波，被告市自然资源规划局的委托代理人皮文胜、顾晓军到庭参加了诉讼。因第三人周虎、陈蓓下落不明，经本院公告送达传票，第三人周虎、陈蓓未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告戚汉荣诉称，坐落于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室（建筑面积90.95平方米）和3单元4层1室的房屋（建筑面积89.75平方米）原系第三人陈蓓所有，在实际使用中，第三人陈蓓已将两套房屋打通使用。第三人陈蓓对该两套房屋一房二卖，分别卖给了原告戚汉荣和第三人周虎、严慧，并将两套房屋过户给了后者。2009年12月14日，房地部门向第三人周虎、严慧分别颁发了岸20××74号、岸20××70号产权证书。原告戚汉荣因此起诉到法院后，案件经江岸区人民法院一审及武汉市中级人民法院二审，确认了以上事实，并最终判决：1、原告戚汉荣与第三人陈蓓进行的房屋买卖行为有效；2、第三人陈蓓与第三人周虎所签订的存量房买卖合同无效。后第三人周虎向湖北省高级人民法院申请再审亦被驳回，以上法院文书均已生效。从2005年5月起，原告戚汉荣居住使用上述两套房屋至今。原告戚汉荣于2019年3月28日向被告市自然资源规划局申请更正登记，请求将坐落于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室的房屋产权人由第三人周虎变更为第三人陈蓓，以便原告戚汉荣另行起诉陈蓓要求其履行过户登记手续。被告市自然资源规划局认为原告戚汉荣的申请不符合条件，于2019年4月25日向原告戚汉荣作出《不予登记告知书》。原告戚汉荣认为，现因第三人陈蓓与第三人周虎所签订的存量房买卖合同已被法院确定为无效，已能证明不动产登记簿记载的权利人确有错误，应当予以更正回原权利人陈蓓。第三人陈蓓怠于行使其权利，迟迟不申请撤销该产权证，将房屋更正回自己名下，导致原告戚汉荣与其房屋买卖行为也无法履行。依据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款、《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、第八十条的规定，被告市自然资源规划局应当予以更正。被告市自然资源规划局作出的《不予登记告知书》适用法律错误，违法拒绝履行其法定职责，故原告戚汉荣依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条等规定，向法院起诉，请求法院依法判决：1、撤销被告市自然资源规划局于2019年4月25日针对武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋作出的《不予登记告知书》；2、责令被告市自然资源规划局在三十个工作日内履行更正登记职责，将上述房屋权利人由第三人周虎更正登记回第三人陈蓓名下；3、本案的诉讼费用由被告市自然资源规划局承担。原告戚汉荣向本院提交了以下证据：1、武汉市不动产权登记信息查询单，证明位于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A2单元4层2室的房屋登记权利人、基本状况以及抵押、查封等权利状态信息；2、武汉市江岸区人民法院（2010）岸民初字第1734号《民事判决书》；武汉市中级人民法院（2011）武民终字第320号《民事判决书》；湖北省高级人民法院（2011）鄂民申字第950号《民事裁定书》，证明原告戚汉荣于2010年7月5日以房屋买卖合同纠纷将两位第三人以及李剑华起诉到法院，案件经江岸区人民法院一审、武汉市中级人民法院二审，最终判决确定原告戚汉荣与第三人陈蓓进行的房屋买卖行为有效；第三人陈蓓与第三人周虎所签订的存量房屋买卖合同无效，后第三人周虎向湖北省高级人民法院申请再审亦被驳回，以上法院文书均已生效；3、鄂（2018）武汉市江岸不动产证明第0024315号《不动产登记证明》（异议登记），证明2018年11月29日武汉市不动产登记中心受理原告戚汉荣的异议登记，并将其载入不动产登记簿；4、原告戚汉荣诉第三人陈蓓、周虎房屋所有权纠纷一案《民事诉状》及武汉市江岸区人民法院西马人民法庭《不予立案告知书》，证明原告戚汉荣于2018年12月向武汉市江岸区人民法院提起请求房屋确权及过户登记的诉讼，该诉请及诉讼标的与前案均不一样，但武汉市江岸区人民法院西马人民法庭出具《不予立案告知书》，故原告戚汉荣只得先通过更正登记再要求协助登记的方式维护自己的权利；5、《更正登记申请书》及江岸区政务中心叫号单，证明原告戚汉荣于2019年3月28日通过江岸区政务中心服务窗口向被告市自然资源规划局提出更正登记申请；6、《不予登记告知书》，证明2019年4月25日，被告市自然资源规划局向原告戚汉荣出具《不予登记告知书》，对原告戚汉荣的更正登记申请不予办理。被告市自然资源规划局辩称，1、根据《市委办公厅、市政府办公厅关于印发的通知》（武办文[2019]25号）规定，目前武汉市自然资源统一确权登记职责由我局承继。2、2019年4月15日，原告戚汉荣向我局下属江岸区不动产登记窗口申请房屋更正登记，请求将坐落于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室的房屋产权人由第三人周虎更正为第三人陈蓓，并提交了其身份证、武汉市房屋产权登记信息查询单、（2010）岸民初字第1734号《民事判决书》、（2011）武民终字第320号《民事判决书》、（2011）鄂民申字第950号《民事裁定书》、鄂（2018）武汉市江岸不动产证明第0024315号《异议登记证明》及《不予立案告知书》等材料。在对原告戚汉荣提交的材料进行审核后，根据《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条、《武汉市不动产登记操作规范》2.2、20.1.1的规定，认为原告戚汉荣所提交的人民法院生效法律文书中仅作出了房屋买卖行为及合同是否有效的认定，并未对不动产权利归属进行确认，也未明确判决我局协助办理撤证手续。因此原告戚汉荣所提交的生效法律文书不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所规定的设立、变更、转让、消灭不动产权利的文书，原告戚汉荣的申请不符合更正登记的条件。我局于2019年4月25日向原告戚汉荣作出《不予登记告知书》，该行为符合不动产登记法律规定，我局依法履行了登记职责。综上，我局不存在未履行更正登记职责的情形，我局作出《不予登记告知书》的行为符合不动产登记法律规定，请求法院依法判决驳回原告戚汉荣的全部诉讼请求。被告市自然资源规划局向本院提交了以下证据：1、更正登记申请书，证明原告戚汉荣向被告市自然资源规划局申请办理更正登记；2、原告戚汉荣的身份证明，证明根据法律规定，原告戚汉荣提交了相关登记资料；3、武汉市房屋产权登记信息查询单，证明根据法律规定，原告戚汉荣提交了相关登记资料；4、（2010）岸民初字第1734号《民事判决书》、（2011）武民终字第320号《民事判决书》、（2011）鄂民申字第950号《民事裁定书》，证明根据法律规定，原告戚汉荣提交了相关登记资料；5、鄂（2018）武汉市江岸不动产证明第0024315号《异议登记证明》（共3页），证明根据法律规定，原告戚汉荣提交了相关登记资料；6、《不予立案告知书》，证明根据法律规定，原告戚汉荣提交了相关登记资料；7、《不予登记告知书》，证明被告市自然资源规划局向原告戚汉荣作出《不予登记告知书》。被告市自然资源规划局提交的法律依据为：1、《不动产登记暂行条例》第十四条；2、《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条；3、《武汉市不动产登记操作规范》第67页；第三人周虎、陈蓓经法院传票传唤未到庭，亦未对证据发表质证意见。经庭审质证，被告市自然资源规划局对原告戚汉荣提交的证据1-5无异议；对证据6的真实性及合法性无异议，但认为被告市自然资源规划局作出《不予登记告知书》符合法律规定。经庭审质证，原告戚汉荣对被告市自然资源规划局提交的证据的真实性及证明对象均无异议，但对不予登记告知书的内容有异议。本院对上述证据认证如下：1、原告戚汉荣提交的证据真实、来源合法，本院依法予以确认。2、被告市自然资源规划局提交的证据真实、来源合法，但不能证明其依法履行了登记职责。经审理查明，坐落于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室（建筑面积90.95平方米）和3单元4层1室（建筑面积89.75平方米）两套房屋原系第三人陈蓓所有。第三人陈蓓在购买上述两套房屋时，于2004年4月份分别向中国工商银行武汉市黄浦支行贷款128,000元、129,000元，并办理了房屋按揭抵押手续。2004年12月，第三人陈蓓的男友王伟华因债务问题，经协商后，双方同意由第三人陈蓓将上述两套房屋抵偿给李剑华，为王伟华冲抵债务。事后，第三人陈蓓于同年12月25日向李剑华出具了两份委托书，委托李剑华代为办理上述两套房屋过户交易事宜，并代收房款。2005年3月21日，双方对两份委托书进行了公证，第三人陈蓓同时将房屋钥匙及银行抵押借款合同等资料、还贷存折交付李剑华。2005年4月10日，李剑华将上述两套房屋作价500,000元卖给原告戚汉荣，双方未签订书面协议，由李剑华向原告戚汉荣出具收条一份，收条载明“今收到戚汉荣购房款500,000元整，系购江岸区九万方三村3号丙A栋2单元4层2室、江岸区九万方三村3号丙A栋3单元4层1室，购房款已全部付清，银行按揭由戚汉荣付清后，本人包办过户变更手续”。李剑华收款后，将房屋及还贷存折交付给了原告戚汉荣，从2005年5月起，原告戚汉荣实际居住使用上述房屋，并按月支付银行按揭款至2009年11月。2009年9月，第三人陈蓓私自又将上述两套房屋两证质押给他人进行借款，第三人周虎、严慧夫妇获悉后，向第三人陈蓓表示愿意购买该房屋，第三人周虎、严慧替第三人陈蓓偿还了债务213,000元，将房屋两证赎回。同年11月16日，第三人周虎、严慧又替第三人陈蓓偿还了两套房屋的全部银行按揭尾款19万余元，办理了注销抵押手续，并现场查看了房屋。同年12月1日，第三人陈蓓和第三人周虎、严慧签订了两份存量房买卖合同，约定第三人陈蓓将武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋作价318,300元转让给第三人周虎、将武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋3单元4层1室作价314,100元转让给第三人严慧。协议签订后，第三人周虎、严慧支付给第三人陈蓓部分现金，第三人陈蓓出具收到购房款448,000元（其中含第三人周虎、严慧替陈蓓偿还的债务、银行按揭款及支付的现金）的收条一份。双方到房屋登记部门办理了产权交易登记手续。同年12月14日，房屋登记部门向第三人周虎颁发了岸20××74号房屋产权证书，向严慧颁发了岸20××70号房屋产权证书。原告戚汉荣发现房屋被过户登记至第三人周虎名下后，于2010年7月以陈蓓、李剑华、周虎为被告向本院提起民事诉讼，请求法院依法判令确认戚汉荣与陈蓓、李剑华之间关于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室的房屋买卖有效；陈蓓与周虎之间关于上述房屋买卖无效；陈蓓和李剑华协助戚汉荣办理上述房屋产权证和土地证。本院经审理后，于2010年12月2日作出（2010）岸民初字第1734号《民事判决书》，判决：1、确认戚汉荣与李剑华于2005年4月10日就武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋进行的买卖行为有效；2、陈蓓与周虎于2009年12月1日就武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋所签订的存量房买卖合同无效；3、驳回戚汉荣的其他诉讼请求。经第三人周虎上诉，武汉市中级人民法院于2011年5月11日作出（2011）武民终字第320号《民事判决书》，判决维持武汉市江岸区人民法院（2010）岸民初字第1734号民事判决第二、三项；变更武汉市江岸区人民法院（2010）岸民初字第1734号民事判决第一项为：陈蓓与戚汉荣于2005年4月10日就武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋进行的买卖行为有效。经第三人周虎向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2011年12月20日作出（2011）鄂民申字第950号《民事裁定书》，驳回第三人周虎的再审申请。2018年，原告戚汉荣就江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋提出异议登记，并提交了有关法律生效裁判文书。原武汉市不动产登记局向原告戚汉荣颁发了鄂（2018）武汉市江岸不动产证明第0024315号《不动产登记证明》，证明权利或事项为异议登记，权利人为原告戚汉荣，义务人为第三人周虎。2018年12月，原告戚汉荣以周虎、陈蓓为被告向我院西马人民法庭提起民事诉讼，要求：1、判决确认位于江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室的房屋归戚汉荣所有；2、判决周虎、陈蓓协助戚汉荣办理上述房屋的过户手续，将房屋登记至戚汉荣名下。我院西马法庭于2018年12月13日向其作出《不予立案告知书》，告知其案件所涉商品房买卖合同效力已经武汉市中级人民法院（2011）武民终字第320号《民事判决书》予以确认，且上述民事判决书中明确指出，戚汉荣要求陈蓓、周虎协助办理房屋产权过户手续的，应在房地部门撤销周虎夫妇的产权证后再行主张权利。因戚汉荣已经对涉诉房屋进行了异议登记，且登记在周虎名下的产权证明尚未予以撤销，故其要求周虎和陈蓓协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求尚未达到生效判决确定的另行提起民事诉讼之条件。故告知戚汉荣其起诉不符合受理条件。2019年4月15日，原告戚汉荣向原武汉市不动产登记中心提交一份《更正登记申请书》，主张第三人陈蓓与第三人周虎签订的存量房买卖合同已被人民法院确定为无效，已能证明不动产登记簿记载的权利人确有错误，应当予以更正回原权利人陈蓓。第三人陈蓓怠于行使其权利，迟迟不申请撤销该产权证，将房屋更正回自己名下，导致原告戚汉荣与其房屋买卖行为也无法履行，亦无法通过诉讼程序要求第三人陈蓓协助办理过户，严重侵害了原告戚汉荣的合法权益。故要求被告市自然资源规划局撤销对位于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋颁发的岸20××74号产权证，并将该房屋权利人由第三人周虎更正恢复为第三人陈蓓。被告市自然资源规划局于2019年4月25日向原告戚汉荣作出《不予登记告知书》，认为原告戚汉荣提交的法院文书中，只作出原告与被告之间的买卖行为、买卖合同是否有效的决定，未明确要求我窗口协助办理“岸20××74号”产权证的撤证手续。故依据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，其申请不符合更正登记条件，依法不予更正登记。因对被告市自然资源规划局作出的《不予登记告知书》不服，原告戚汉荣诉至本院，诉请如前。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条、《中共武汉市委武汉市人民政府关于武汉市市级机构改革的实施意见》（武发[2019]3号）及《市委办公厅市政府办公厅关于印发的通知》（武办文[2019]25号）之规定，被告市自然资源规划局负责我市自然资源统一确权登记工作，具有受理及办理房屋更正登记的职责。经过案件的审理，本案的焦点问题在于：1、本案原告是否有权向被告市自然资源规划局申请案涉房屋的更正登记？2、被告市自然资源规划局是否应当办理案涉房屋的更正登记？一、关于本案原告戚汉荣是否有权向被告市自然资源规划局申请案涉房屋的更正登记事项的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。根据上述规定，不动产的权利人及利害关系人认为不动产登记簿记载有错误的，均有权向不动产登记部门申请更正登记。本案中，根据查明的事实，原告戚汉荣就案涉房屋已经缴纳了相应的购房款，且一直在其中居住。经人民法院生效判决确认其与陈蓓之间的房屋买卖行为有效，第三人陈蓓与第三人周虎之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同无效。故在目前案涉房屋仍登记在第三人周虎名下的情况下，原告戚汉荣作为利害关系人，认为不动产登记簿现在的登记事项有错误的，有权向不动产登记部门申请案涉房屋更正登记。二、关于被告市自然资源规划局是否应当办理案涉房屋的更正登记事项的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人申请更正登记的，应提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料以及其他必要材料；利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。第八十条规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应当予以更正。故原告戚汉荣作为案涉房屋的利害关系人，在其提供的证据能证明登记簿确有错误的情况下，登记机关应当予以更正。本案中，案涉房屋系基于房屋买卖关系由第三人陈蓓转移登记至第三人周虎名下。但经原告戚汉荣向人民法院起诉，生效法律文书已经判决确认第三人陈蓓与第三人周虎之间就案涉房屋签订的存量房买卖合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本院作出的（2010）岸民初字第1734号《民事判决书》及武汉市中级人民法院作出的（2011）武民终字第320号《民事判决书》虽然仅对原告戚汉荣与第三人陈蓓之间就案涉房屋买卖行为的效力以及第三人陈蓓与第三人周虎之间就案涉房屋签订存量房买卖合同的效力进行了确认和判决，但在生效裁判文书确认第三人陈蓓与第三人周虎之间就案涉房屋签订存量房买卖合同无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条之规定，第三人周虎应将案涉房屋返还给第三人陈蓓系生效法律文书内容中的应有之义。在法律行为导致物权变动的情况下，如果该法律行为无效，依据《民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，即便完成了登记，物权变动也溯及到法律行为成立之时而自始不生效。故案涉房屋的权利人应当回转至第三人陈蓓名下。原告戚汉荣作为案涉房屋的利害关系人，在向被告市自然资源规划局申请案涉房屋更正登记时提交了生效法律文书，且有关生效法律文书能够证明现有的不动产登记簿对案涉房屋登记记载的内容与实际权利不一致，不动产登记簿记载确有错误，故被告市自然资源规划局应当对案涉房屋进行更正登记。被告市自然资源规划局主张，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。故原告戚汉荣作为利害关系人申请更正登记的，必须经过权利人的同意，在权利人不同意的情况下，该局只能为原告戚汉荣办理异议登记，而不能直接办理更正登记。本院认为，对于上述法律条文应当结合具体的情形进行理解。首先，此处的权利人指谁？是指名义上的案涉房屋的登记权利人，还是指实质上的权利人？该条文内涵意义在于利害关系人申请更正登记的，不能损害实际权利人的权利。本案中案涉房屋的名义登记权利人已由生效法律文书判决确认丧失了对案涉房屋的权利；而原告戚汉荣申请将案涉房屋更正登记至第三人陈蓓名下，系要求将房屋更正登记至正确的权利人名下，也并未损害实际权利人的任何权利。其次，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条第二款之规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。故办理异议登记之后，利害关系人应当就房屋有关纠纷提起相应的诉讼。本案中，原告戚汉荣已就房屋买卖合同纠纷向法院提起过诉讼，且法院已经作出了生效判决，故原告戚汉荣已无再行提起诉讼的意义和必要。再次，根据《物权法》第十九条规定，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应当予以更正。本案属于有明确的证据证明登记簿确有错误的，虽然造成该登记错误的情形不是登记机构的过错，但被告市自然资源规划局有权也应当直接办理更正登记。综上，原告戚汉荣的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：一、撤销被告武汉市自然资源和规划局于2019年4月25日针对武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋作出的《不予登记告知书》。二、责令被告武汉市自然资源和规划局在本判决生效之日起三十个工作日内将位于武汉市江岸区后九万方三村3号丙A栋2单元4层2室房屋登记的权利人更正登记为第三人陈蓓。本案诉讼费人民币50元，公告费人民币260元，合计人民币310元由被告武汉市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 薇人民陪审员  刘钢平人民陪审员  王汉云二〇一九年十二月九日书 记 员  黄牧羚