中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监358号申诉人（案外人）陈国平，男，1972年7月17日出生，汉族，住吉林省双辽市。申诉人（案外人）潘冬美，女，1974年12月13日出生，汉族，住吉林省双辽市。以上两申诉人共同委托代理人徐李康、刘彦新，北京德恒（苏州）律师事务所律师。申请执行人上海圣弘实业投资有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇官山路2号3幢B区2008室。法定代表人沈琦博，该公司执行董事。被执行人启东市宏锦置业有限公司，住所地江苏省启东市吕四港镇环城北路272号。法定代表人杨忠诚，该公司总经理。被执行人南通锦安置业有限公司，住所地江苏省启东市天汾科技五金工业园。法定代表人夏林涛，该公司执行董事兼总经理。申诉人陈国平、潘冬美不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）(2018)苏执复170号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江苏高院查明，陆桢桢与启东市鹤港商贸有限公司(以下简称鹤港公司)、启东市宏锦置业有限公司(以下简称宏锦公司)、南通锦安置业有限公司(以下简称锦安公司)及周锦刚民间借贷纠纷一案，江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）作出(2014)通中商初字第0377号民事调解书;上海圣弘实业投资有限公司(以下简称圣弘公司)与宏锦公司、锦安公司企业借贷纠纷一案，南通中院作出(2014)通中商初字第0505号民事调解书;圣弘公司与江苏银行股份有限公司启东汇龙支行(以下简称江苏银行启东支行)、第三人宏锦公司借贷纠纷一案，南通中院作出(2015)通中商初字第0019号民事判决。在上述三案中，被执行人均未按照生效法律文书履行义务，陆桢桢、圣弘公司先后向南通中院申请执行，案号分别为(2014)通中执字第0352号、(2015)通中执字第00283号、(2016)苏06执8号。执行过程中，南通中院于2014年7月8日以(2014)通中商初字第0377号民事裁定查封了宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权，于2016年5月24日作出(2014)通中执字第0352号之二、(2015)通中执字第00283号、(2016)苏06执8号之一执行裁定，拍卖、变卖宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权和土地上现有建筑物（以下简称案涉房产）。经申请执行人与被执行人协商议定拍卖保留价后，南通中院在淘宝司法拍卖平台拍卖案涉房产，并公示：整体拍卖，按现状交付，存在部分购房户与被执行人的法律争议瑕疵，由买受人自行依法解决等法律风险。2016年9月9日，在第三次网络拍卖中，买受人王玉珊、上海思浩物业管理有限公司（以下简称思浩公司）以12327.2万元最高价，竞得上述拍卖物，竞买标的物为共同共有。买受人交付拍卖价款后，南通中院作出(2014)通中执字第0352号之三、(2015)通中执字第00283号之一、(2016)苏06执8号之二执行裁定：（一）案涉房产整体归王玉珊、思浩公司所有。该财产所有权自本裁定送达买受人时转移；上述土地及建筑物上原有的担保物权（抵押登记等）及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，原权属证书不再发生法律效力。（二）买受人王玉珊、思浩公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。（三）解除案涉房产的查封，该房地产上的其余轮候查封均不发生查封、扣押法律效力。2016年11月9日，南通中院向王玉珊、思浩公司送达了(2014)通中执字第0352号之三、(2015)通中执字第00283号之一、(2016)苏06执8号之二执行裁定，同日向启东市国土资源管理局送达执行裁定和协助执行通知书，要求协助将宏锦公司在启东市吕四镇吕北村四幅土地国有土地使用权【启国用(2013)第0242、0065、0243号、启国用(2012)第0316号】及土地上在建工程过户至王玉珊、思浩公司名下。2017年11月17日，南通中院在标的物所在地张贴公告，主要内容为：鉴于拍卖案涉标的物时已作了风险提示，经与买受人多次协商，买受人承诺在竞买价款之外筹集部分资金及上海沪房地嘉字第(2004)第004914号的房地产为担保，作为解决风险遗留的资金。为拍卖标的物的正常交接，请与上述被处置标的物有直接利害关系的实际购房者，携带相关证据材料，包括已在法院诉讼但未进入分配的权利人，于2017年11月20日至2017年11月25日进行权益登记，逾期视为权利的放弃。2018年3月24日、南通中院对案涉房产进行交付，并责令潘冬美自行腾空6号商铺后对该房屋进行现场查封。陈国平、潘冬美提出异议称，该二人于2013年8月28日与宏锦公司签订订房意向书，购买宏锦公司开发的位于启东市吕四港镇吕北村万锦华城商住楼6号商铺，约定商铺总价393万元，并按约支付了购房款，宏锦公司于2015年1月15日向其交付所购商铺信钥匙，并承诺在万锦华城小区整体验收合格后六个月内办理产权证，于2017年春节办理结束。其后，该二人将房屋出租于他人。2018年3月24日，法院强制将其商铺腾空，予以查封。案涉房屋2015年1月15日已经交付，由其实际占有。按照物权法规定，该房屋应属其所有，法院将其合法财产强制拍卖查封，且在拍卖前未履行相关法定程序规定，严重影响其合法权益。请求依法排除对位于启东市吕四港镇吕北村万锦华城商住楼6号商铺的强制执行程序。同时提供了下列证据材料（除结婚申请书外均为复印件):l、陈国平、潘冬美的常住人口登记卡、结婚申请书、结婚证各一份。2、启东市吕四港镇吕北村出具的证明一份，证明该村三组村民朱素先与女儿潘冬美、女婿陈国平之间的关系。3、2013年8月28日宏锦公司与陈国平、潘冬美签订的订房意向书一份。4、加盖宏锦公司财务专用章和杨忠诚印鉴章的收据四份。5、2015年1月15日收款人为宏锦公司的启动农商银行现金缴款单。6、开户名为朱素先的中国邮政储蓄银行股份有限公司账户明细。7、朱素先与张锦菊签订的租房协议两份。南通中院认为，当事人、利害关系人或案外人认为执行行为违反法律规定或对执行标的主张实体权利，请求纠正执行错误，依法有权提出执行异议。本案中，陈国平、潘冬美提出的执行异议涉及该院的拍卖行为和交接中的查封行为。但根据法律规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在争议的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。其中，“执行标的执行终结”是指人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前。对于不动产和需要办理过户登记手续的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前，如当事人自行办理过户登记手续的，是指实际变更登记之前，如当事人自行办理过户登记手续的，是指实际变更登记之前。本案中，拍卖标的案涉财产，经司法网络拍卖，拍品已竞价成交，拍品归买受人所有的执行裁定已发生法律效力，协助办理过户登记的通知书于2016年11月9日依法送达。陈国平、潘冬美作为案外人在执行标的执行终结一年后再对拍卖标的提出执行异议，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，应予驳回。如认为执行法院的拍卖标的确有错误，可提供拍卖标的的买卖合同或物权变动、登记证书等权利转移归属类证据，通过执行监督程序寻求救济。此外，对于拍卖标的物交接过程中对少部分建筑物的查封行为，是执行法院基于本案带瑕疵整体拍卖的实际情况，防止拍卖物交接后可能损害他人合法权利而作出的控制性措施，仅交由标的物买受人保管，尚未明确具体交接内容，属于正在处理陈国平、潘冬美权益问题的一个执行手段，并非执行过程中作出的能够发生一定法律效果的执行行为。故陈国平、潘冬美对该项内容及行为提出异议，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条所规定的情形，不符合执行异议的受理条件，应裁定驳回其异议申请。据此，裁定驳回陈国平、潘冬美的异议申请。陈国平、潘冬美向江苏高院申请复议称，其实际购买商铺，支付款项并实际占有；执行法院在拍卖后腾空的执行行为违法；竞买人王玉珊、思浩公司与异议复议案件的结果有直接利害关系。综上请求撤销异议裁定，追加竞买人王玉珊、思浩公司为被申请人。江苏高院认为，（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍实、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，南通中院于2016年11月9日向房地产登记部门送达了案涉拍卖房地产的协助过户的法律文书。案涉房产已于上述日期转移至买受人名下，案涉房产执行终结。陈国平、潘冬美在执行标的执行终结一年后再对拍卖标的提出执行异议，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，南通中院裁定驳回其异议申请，有事实和法律依据，应予支持。（二）人民法院对于拍卖成交的动产、不动产等需要交付买受人的财产，除法律另有规定外，一般均应负责交付买受人。本案中，王玉珊、思浩公司系案涉房产的买受人，南通中院2018年3月24日在交接拍卖标的物的过程中，组织集中执行，责任潘冬美自行腾空6号商铺后对该房屋进行现场查封，是履行向买受人交付案涉房产的行为，并无不当。（三）王玉珊、思浩公司作为案涉财产的竞买人与本案的执行依据无涉，确实与案外人陈国平、潘冬美所提的执行异议存在利害关系，但鉴于陈国平、潘冬美所提异议已远远超过法定的案外人执行异议期限，将其列为利害关系人已无必要，该院不予执行。故裁定驳回陈国平、潘冬美的复议申请，维持原裁定。陈国平向本院申诉称，（一）案涉门面房其于2013年8月28日购买，先后支付购房款，已实际占有、使用，且无过错，法院不得采取执行措施。南通中院在未通知实际占有人，超范围查封，对其进行非法打压，错误拍卖标的物，损害了其合法权益。（二）南通中院四幅土地整体拍卖违法，帮宏锦公司逃避巨额债务，为竞买人谋取不当利益，只保护少数债权人的利益，而损害了购房人权益。包括案涉门面在内的22套门面已全部竣工，售卖并交付使用，其已拥有准物权期待权，土地及在建工程不应纳入拍卖程序。（三）宏锦公司拥有上亿资产，涉及案件超过50件，南通中院违法选择性合并执行其中两案，未适用财产分配和破产程序，损害众多债权人利益。（四）被执行人与买受人二者有共同股东丁汉忠，在拍卖前，债务人、债权人在南通中院参与策划下做出推定整体拍卖的筹划，存在恶意串通行为。（五）南通中院及江苏高院对本案未履行相应的听证程序，违反法定程序。故依法申请执行监督。本院经审查认为，本案的焦点是执行法院以超过提起异议的期限为由裁定驳回陈国平、潘冬美的异议请求是否确有错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”根据该条规定，案外人主张实体权利的异议，应当在执行标的执行程序终结之前提出，对于不动产和需要登记的动产或者其他财产权的执行终结时间是指协助办理过户登记的通知书送达时间。根据查明的事实，陈国平、潘冬美提出异议的时间是2018年3月30日，而南通中院已于2016年11月9日，向房地产登记部门送达了案涉房地产协助过户的法律文书，案涉财产已执行终结，故江苏高院（2018）苏执复170号裁定认为陈国平、潘冬美提出异议已超过法定的提出异议的期间，驳回其异议申请，并无不当。另，江苏高院（2018）苏执复170号裁定系从程序上驳回陈国平、潘冬美的异议申请，并未涉及实体权利争议的审查，有关案涉房地产实体权利的诉求不属于执行程序审查的范围，可依法另寻求救济。综上，陈国平、潘冬美的申诉请求，本院不能支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：驳回陈国平、潘冬美的申诉请求。审判长 于 明审判员 孙建国审判员 刘慧卓二〇一九年十二月二十日法官助理苏国梁书记员万青