重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8391号上诉人(原审原告、执行案外人）：重庆九龙半岛开发建设有限公司（原重庆观江置业发展有限公司），住所地重庆市九龙坡区华龙大道4号7栋16号，统一社会信用代码915001077845656XP。法定代表人：邓宗奇，董事长。委托诉讼代理人：唐光林，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁旭珍，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江庆伟，男，汉族，1963年7月10日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：吴巍，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦琼，重庆钜沃律师事务所实习律师。原审被告（被执行人）：重庆一建建设集团有限公司，住所地重庆市石坪桥正街78号，统一社会信用代码915000002028150726。法定代表人：王列卡，总经理。委托诉讼代理人：张燕，女，公司员工。原审第三人（被执行人）：重庆观江美郡置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道4号8栋，统一社会信用代码91500107699291648Y。法定代表人：郭向英，董事长。上诉人重庆九龙半岛开发建设有限公司（以下简称九龙半岛公司）因与被上诉人江庆伟、原审被告重庆一建建设集团有限公司（以下简称一建公司）、原审第三人重庆观江美郡置业有限公司（以下简称观江美郡公司）执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初14795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人九龙半岛公司的委托诉讼代理人袁旭珍，被上诉人江庆伟的委托诉讼代理人吴巍、李梦琼，原审被告一建公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加了诉讼。经本院传票合法传唤，原审第三人观江美郡公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。九龙半岛公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持九龙半岛公司的全部诉讼请求；2、案件一审、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人与原审第三人签订书面买卖合同的时间早于房屋查封时间且已经合法占有该不动产；2、一审判决认为上诉人对原审第三人享有的20404203.34元的借款在权利顺位上不能对抗被上诉人作为申请执行人的债权是错误的；3、一审判决认为上诉人对于涉案房屋未办理产权过户登记存在过错是错误的。涉案房屋在上诉人购买后，性质属于安置房，不宜办理在上诉人名下。即使上诉人要求过户，也因原审第三人缺乏资金缴纳相关的税费，无法办理过户。4、原审第三人出涉案房屋外，还有其他可供执行的财产，本案涉及民生问题，应当终止对涉案房屋的执行。江庆伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。在查封之前，上诉人对涉案房屋没有实际占有，对查封之前的物业费是缴纳给原审第三人的，而不是缴纳给物业公司，不符合常理。上诉人未支付全部购房款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法的要求交付执行。上诉人通过正常商业渠道购买商品房用于安置拆迁户，应当充分认识市场风险并遵守法治规则。上诉人与原审第三人签订的买卖合同明确约定不办理产权过户，故在查封之前未办理过户手续上诉人存在过错。一建公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。观江美郡公司未作陈述。九龙半岛公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求终止对第三人位于重庆市九龙坡区龙江路12号2幢2-5、2-6、2-7、2-8、4-5、4-6、4-7、4-8、6-5、6-6、6-7、6-8、8-5、8-6、8-7、8-8、10-5、10-6、10-7、10-8、12-5、12-6、12-7、12-8、14-1、14-2、14-3、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8、15-1、15-2、15-3、15-4、16-1、16-2、16-3、16-4、16-5、16-6、16-7、16-8、16-9、16-11、16-12、17-1、17-2、17-3、17-4、18-1、18-2、18-3、18-4、19-1、19-2、19-3、19-4、19-5、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、19-11、19-12、20-1、20-2、20-3、20-4号共计71套房屋的执行；2、本案诉讼费由江庆伟和一建公司承担。一审法院经审理查明：重庆观江置业发展有限公司系观江美郡公司的股东，持股比例为30.56%。2019年7月29日，重庆观江置业发展有限公司名称变更为重庆九龙半岛开发建设有限公司。重庆市九龙坡区人民法院在执行江庆伟申请执行重庆一建建设集团有限公司、观江美郡公司建设工程合同纠纷案件过程中，于2016年9月23日以（2016）渝0107执保544、545、546号执行裁定书和协助执行通知书，查封了登记在观江美郡公司名下的位于重庆市九龙坡区龙江路12号2幢71房屋（涉案房屋）。本案九龙半岛公司对上述裁定书不服，提起异议，一审法院于2018年6月1日作出（2018）渝0107执异50号执行裁定书驳回了九龙半岛公司的异议请求，后九龙半岛公司向一审法院提起本案诉讼。2015年5月29日，九龙半岛公司（乙方）与观江美郡公司（甲方）签订了《渝隆观江商品房统购合同》，该合同约定为配合九龙半岛开发建设实施步伐，落实被征收居民拆迁安置房源问题，经甲乙双方协商一致，就乙方统购甲方建设的“渝隆观江”C组团商品房的有关事宜达成协议：统购房屋范围：甲方开发的渝隆观江C组团商品房住宅部分，两栋建筑楼层数分别为22层、14层，共计175套（注：包含本案所涉71套房屋）；购房价款：本次统购房屋单价确定为建面5300元/平方米，总成交金额暂定为71421316元；乙方所购房屋在办理产权是的相关税费及房屋维修基金，按相关规定由甲方及乙方指定的安置拆迁户各自承担；支付方式及期限：在本合同签订后5个工作日内，甲方一次性支付乙方4200万（包含双方原签订渝隆观江商品房意向性统购协议后已支付的4000万元预付款）；甲方在取得建委竣工验收备案登记证、双方完成房屋交付后5个工作日内，乙方一次性支付扣除尾款50万元的剩余房款，暂定为2892.1316万元；待甲方配合乙方完成产权过户工作后，乙方一次性支付50万元房款，一年内完成。若因乙方安置计划滞后或乙方指定安置户未及时办理产权过户原因导致一年内不能完成，则由乙方在甲方向乙方交房期满后一年内将50万元支付给甲方。若因甲方原因导致产权过户工作滞后，则顺延支付时间；交房期限：甲方应在2015年9月30日前，一次性将统购房屋交付乙方。因乙方所购房屋为拆迁安置用房，本次房屋交付不过户产权，甲乙双方在交房时以签订书面确认书的方式确认交房。交房手续的办理：因统购房屋为拆迁安置用房，甲方应无条件配合乙方完成统购房屋的产权冻结、产权过户等相关事宜；甲方需按照乙方安置计划，负责办理完善相关产权手续（包括但不限于：商品房买卖合同的签订、登记备案、相关契税及房屋维修基金的收取和缴纳等），及时交付，并配合乙方完成安置工作。甲方关于房屋产权状态的承诺：甲方保证本次统购房屋没有产权纠纷、债权债务纠纷。保证房屋没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，按下列约定解决：乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知书到达之日起5个工作日内，将乙方已付房价款及利息退还给乙方；乙方有权要求甲方支付不超过已付房款一倍的赔偿金；由此造成的一切经济损失、责任等概由甲方承担。物业管理：小区物业管理由甲、乙双方另行约定；其他约定：本次统购房屋所产生的规费、税费、大修基金等由甲乙双方按国家有关规定各自承担；乙方所购房屋若不能在九龙半岛1号地块拆迁安置中一次性安置完毕的，甲方应配合乙方完成剩余房屋的产权处理。另查明，登记在观江美郡公司位于重庆市九龙坡区龙江路12号2幢房屋于2015年11月12日办理了房地产权证。九龙半岛公司所购涉案房屋为安置房房源。2015年11月27日，九龙半岛公司与观江美郡公司签订了房屋移交确认书，该确认书记载根据《渝隆观江商品房统购合同》约定位于重庆市九龙坡区龙江路12号“渝隆观江”商品房已达到交房条件，从即日其移交给九龙半岛公司。前期物业管理企业由开发商根据《物业管理条例》规定选聘的（重庆中地物业管理有限公司）负责管理，物业服务费为1.6元/平方米（空置房物业服务费减半）。对于支付购房款情况。九龙半岛公司认为其向观江美郡公司支付购房款共计70927676元，其中于2015年2月5日支付4000万元（证据：资金支付审批表、农业银行进账单、观江美郡公司出具的收据：收款事由团购房款）、于2015年6月2日支付200万元（证据：资金支付审查会签表、华夏银行进账单、观江美郡公司出具的收据：收款事由为往来）、2015年12月3日支付300万元（证据：华夏银行进账单、观江美郡公司出具的收据：收款事由为购房款）、2016年1月13日支付200万元（证据：资金支付审查会签表、华夏银行进账单、观江美郡公司出具的收据：收款事由房款）、2016年1月27日支付4612407.8元（其中3523472.66元为购房款，剩余部分为大修基金和物业管理费。证据：资金支付审查会签表、华夏银行进账单、观江美郡公司出具的收据：收款事由为团购房款），上述五笔购房款共计50523472.66元；另九龙半岛公司出示借款协议、观江美郡安置房项目进度款利息计算表及相应的银行进账单拟证明九龙半岛公司向观江美郡公司借款本金19828736.95元，产生利息575466.39元，经与观江美郡公司协商上述本息20404203.34元作为九龙半岛公司购买房屋的购房款。借款协议的内容为：借出方（甲方）九龙半岛公司、借入方（乙方）观江美郡公司、保证方（丙方）银鼎投资北京有限公司。乙方因经营需要，向甲方提出借款申请，甲方同意借款给乙方用于观江美郡安置房项目建设，丙方对上述借款以股权作为担保。借款用途：用于经营生产流动资金周转（其中1900万元为安置房项目工程款的支付）；借款金额2000万元；借款利息为年利率15%；借款期间三个月（实际借款时间按甲方付款到乙方的银行账户之日起计算）；借款保证：以乙方B、C地块团购资金尾款作为该笔资金的还款保证，另外公司股东银鼎投资北京有限公司以其持有的69.44%股权为该笔借款作担保；支付方式：乙方出具委托甲方支付的委托书，甲方根据经乙方审核的安置房进度支付至具体单位；乙方须向甲方提供加盖公章的资金支付明细计划，甲方在计划范围内支付；每笔款项的支付，乙方须提供经乙方内部审核后加盖公章的工程付款单。江庆伟认为对于九龙半岛公司出示上述证据的真实性均无异议，对于五笔购房款共计50523472.66元中因2015年6月2日支付200万元的收据记载收款事由为往来款不认可其关联性外其他予以认可；对于本息20404203.34元（其中本金19828736.95元、利息575466.39元）的真实性、关联性、付款时间、金额及利息金额均无异议，但认为该款项大部分不是支付给观江美郡公司，而是支付给第三方，根据借款协议记载该借款应当支付给涉案工程项目建设，九龙半岛公司未举示证据证明借款用于了涉案工程项目，故不认可九龙半岛公司使用该款项抵扣购房款的证明目的。观江美郡公司对于九龙半岛公司出示证据的证据真实性、关联性、合法性均无异议，认可九龙半岛公司已支付购房款共计70927676元，其中20404203.34元系借款本息抵扣九龙半岛公司应支付的购房款。一建公司表示并不知晓上述付款情况。对于物业费的缴纳。观江美郡公司与重庆中地物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，观江美郡公司聘请重庆中地物业管理有限公司为渝隆观江项目提供前期物业服务。2016年5月25日，观江美郡公司向九龙半岛公司发函要求将物业费支付观江美郡公司。2017年1月3日，观江美郡公司作为甲方、九龙半岛公司作为乙方、重庆燕子物业管理有限公司作为丙方签订了《三方协议》，该协议记载甲方与丙方于2016年5月30日签订了《物业服务合同》，甲方委托丙方进行物业管理并向丙方交纳相应物管费用；因甲乙双方于2015年5月30日签订了《渝隆观江商品房统购合同》，现经三方协商一致，达成如下协议：甲方不再代收乙方交纳的物业管理费用；乙方所购物业的物管费仍按0.8元/平方米，由乙方直接与丙方结算，每季度结算支付一次；甲方开发的渝隆观江项目B、C地块的物业仍由丙方进行管理，费用按相关合同与丙方结算，每季度支付一次。九龙半岛公司认为其于2015年11月27日接房之后开始缴纳物业费，其中2016年5月之前是将物业费支付给观江美郡公司然后由观江美郡公司转交给重庆中地物业管理有限公司；2016年6月之后的物业费是由九龙半岛公司直接支付给重庆燕子物业管理有限公司。具体支付情况为2016年1月27日支付观江美郡公司4612407.8元（含2015年12月物业费10781.54元），出示资金支付审查会签表、华夏银行进账单、观江美郡公司于2016年1月28日出具的收据（2015年12月物管费）予以证明；2016年7月4日支付观江美郡公司2016年1月-5月物业费53912元，出示资金支付审批表、《关于渝隆观江商品房物业费的函》、观江美郡公司于2016年4月28日出具的收据、银行进账单（2016年7月4日）予以证明；九龙半岛公司出示资金支付审查会签表、物业费发票、银行进账单、支票存根一组拟证明九龙半岛公司于2017年3月2日支付重庆燕子物业管理有限公司2016年6月至11月的物业费63873.60元；2017年5月19日支付重庆燕子物业管理有限公司2016年12月至2017年2月的物业费30693.17元；2017年10月31日支付重庆燕子物业管理有限公司2017年3月至2017年5月的物业费30890.20元；2017年11月6日支付重庆燕子物业管理有限公司2017年6月至2017年8月的物业费28755.05元；2018年1月22日支付重庆燕子物业管理有限公司2017年9月至2017年11月的物业费26767.80元；2018年5月24日支付重庆燕子物业管理有限公司2017年12月至2018年2月的物业费23161.70元；2018年8月7日支付重庆燕子物业管理有限公司2018年3月至2018年5月的物业费21332.40元；2019年1月24日支付重庆燕子物业管理有限公司2018年6月至2018年8月的物业费20491.40元；2019年3月1日支付重庆燕子物业管理有限公司2018年9月至2018年11月的物业费19709元。江庆伟对于以上证据的真实性无异议，但认为九龙半岛公司在接房之后至2016年5月期间的物业费应直接支付物业公司，而九龙半岛公司却支付给观江美郡公司，不符合常理；九龙半岛公司虽将2016年6月之后的物业费直接支付给重庆燕子物业管理有限公司，但支付时间均在涉案房屋查封之后，故与本案不具有关联性。观江美郡公司对于九龙半岛公司出示的证据及证明目的均无异议，认可九龙半岛公司的陈述。一建公司表示不清楚上述情况。庭审中，九龙半岛公司出示观江美郡公司物管费支付清单、支票存根复印件、银行进账单复印件拟证明观江美郡公司分别于2015年2月9日、2015年7月17日、2016年1月26日、2016年2月3日、2016年4月15日、2016年7月25日向重庆中地物业管理有限公司支付物管费74928元、86682.93元、50000元、100000元、287495.80元。江庆伟认为上述证据均为复印件，故不予认可。一建公司表示不清楚上述情况。对于涉案房屋过户。2016年10月24日，九龙半岛公司向观江美郡公司发出《关于尽快办理房产权属登记（过户）的催告函》，催告观江美郡公司尽快办理房屋过户手续。2016年10月26日，观江美郡公司向九龙半岛公司回函称由于经济形势及市场因素影响，观江美郡公司早已陷入异常严峻的经济困境，目前确实没有资金缴纳相关税费，故无法办理该地块的房产权属登记手续，一旦有足够资金缴纳相关税费，将尽快办理房地权属登记手续。九龙半岛公司认为未办理过户手续一是因为观江美郡公司没有资金支付相关税费；二是因为涉案房屋系安置房源，在涉案房屋查封之前安置人员尚未最终确定，根据合同约定不直接过户至九龙半岛公司名下，故未办理过户的原因不在九龙半岛公司。江庆伟认为涉案房屋查封之前未办理过户手续的原因在于九龙半岛公司，因九龙半岛公司为了节省税费在可以办理过户的情况下未及时办理过户手续，且九龙半岛公司与观江美郡公司在商品房买卖合同中约定不办理过户，因此未办理过户手续的风险应由九龙半岛公司承担。观江美郡公司认为涉案房屋系安置房源，先是因为在没有完全确定安置人员的情况下根据购买合同约定无法办理过户，后因在九龙半岛公司提供安置人员信息的情况下观江美郡公司没有资金缴纳相关的税费导致无法办理过户。一建公司表示并不知晓上述情况。一审法院认为，观江美郡公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可视为对自我权利的放弃，一审法院可以依据查明的事实缺席判决。本案的争议焦点为九龙半岛公司是否有权排除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2015年5月29日，九龙半岛公司与观江美郡公司签订了包含涉案房屋的《渝隆观江商品房统购合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案涉案房屋被查封的时间为2016年9月23日，故可以认定在人民法院查封之前九龙半岛公司与观江美郡公司已签订合法有效的书面买卖合同。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，九龙半岛公司主张其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，九龙半岛公司依法应承担举证证明责任。九龙半岛公司与观江美郡公司虽于2015年11月17日签订了房屋移交确认书，但从九龙半岛公司所述支付物业费的情况来看，九龙半岛公司未举示充足证据证明对涉案房屋在查封之前已合法占有不动产。理由如下：1、九龙半岛公司与观江美郡公司于2015年11月17日签订房屋移交确认书，根据常理九龙半岛公司应将物业费直接支付给相应的物业公司，而非支付给涉案房屋的出卖方即观江美郡公司，现九龙半岛公司陈述其将2015年12月至2016年5月的物业费直接支付给了观江美郡公司，然后由观江美郡公司转交给重庆中地物业管理有限公司，不符合常理；2、九龙半岛公司虽陈述其将2015年12月至2016年5月的物业费直接支付给了观江美郡公司，然后由观江美郡公司转交给重庆中地物业管理有限公司，但九龙半岛公司即未提供观江美郡公司将上述对应物业费转付给重庆中地物业管理有限公司的相关有效证据，也未提供重庆中地物业管理有限公司授权观江美郡公司代为收取九龙半岛公司应支付上述物业费的相关证据，九龙半岛公司依法应承担不利的法律后果；3、九龙半岛公司在本案中亦未提供其对涉案房屋进行实际控制和管理的相关证据，九龙半岛公司依法应承担不利的法律后果；4、本案所涉房屋查封时间为2016年9月23日，故对于九龙半岛公司于2016年9月23日之后实际支付的相关物业费与本案无关联性，且九龙半岛公司未提供重庆燕子物业管理有限公司所签署物业服务合同的相关证据。综上所述，九龙半岛公司未提供充足证据证明其在涉案房屋查封之前已合法占有涉案房屋，九龙半岛公司依法应承担不利的法律后果，九龙半岛公司不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。根据九龙半岛公司与观江美郡公司签订的《渝隆观江商品房统购合同》，包含本案所涉71套房屋在内175套房屋总成交金额为71421316元。根据双方于2015年5月29日签订的《渝隆观江商品房统购合同》约定在合同签订后5个工作日内，九龙半岛公司一次性支付观江美郡公司4200万（包含双方原签订渝隆观江商品房意向性统购协议后已支付的4000万元预付款）。九龙半岛公司已于2015年2月5日支付观江美郡公司4000万元，可以认定该款即为合同约定中的预付款4000万元。至于2015年6月2日九龙半岛公司支付给观江美郡公司的200万元，虽观江美郡公司出具的收据收款事由为往来款，但根据双方购房合同约定的在合同签订后5个工作日内支付4200万元购房款（其中4000万元已于2015年2月5日支付），该200万元的支付时间在合同签订之日后5个工作日内，同时九龙半岛公司出具的资金支付审查会签表可以认定该200万元包含在购房合同中约定的购房款4200万元之中。双方对于其他四笔款项48523472.66元为购房款无异议，一审法院予以确认。综上，对于九龙半岛公司已支付观江美郡公司购房款50523472.66元，一审法院依法予以确认。关于九龙半岛公司认为因借款行为产生本息的20404203.34元（其中本金19828736.95元、利息575466.39元）抵扣购房款的问题。九龙半岛公司与观江美郡公司所签署的借款协议，借出方为九龙半岛公司、借入方为观江美郡公司，两者因借款协议产生债权债务关系，因借款行为所产生的本息从本质上而言属于债权，该债权在法律上不能对抗作为申请执行人江庆伟对观江美郡公司的债权。至于九龙半岛公司与观江美郡公司关于上述本息抵扣本案所涉房屋购房款的约定仅对九龙半岛公司与观江美郡公司具有约束力。另，根据九龙半岛公司与观江美郡公司签署的借款协议的约定观江美郡公司需出具委托九龙半岛公司支付的委托书，并提供观江美郡公司加盖公章的资金支付明细计划及工程付款单，但在本案中九龙半岛公司并未出示上述委托书、资金支付明细计划及工程付款单。而本案系执行异议之诉，旨在衡平案外人、申请执行人、被申请执行人之间的利益，关键审查案外人是否有权排除对执行标的的执行。在本案中，九龙半岛公司作为案外人所享有的上述本息债权在权利顺位上不能对抗江庆伟作为申请执行人所享有债权。综上所述，一审法院依法认定九龙半岛公司不符合已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。九龙半岛公司作为涉案房屋的买受人在与观江美郡公司签订的《渝隆观江商品房统购合同》中明确约定本次房屋交付不过户产权在交房时以签订书面确认书的方式确认交房，同时约定了观江美郡公司保证涉案房屋没有司法查封或其他受到限制交易的情况以及一旦因观江美郡公司隐瞒上述情况导致九龙半岛公司不能办理产权登记的解决方案，由此可以看出不办理过户产权手续是基于九龙半岛公司与观江美郡公司的约定，且可以看出九龙半岛公司在签署上述《渝隆观江商品房统购合同》时九龙半岛公司已预见到可能出现因司法查封而不能办理过户登记手续的风险。本案中，九龙半岛公司出示的《关于尽快办理房产权属登记（过户）的催告函》形成于2016年10月24日，观江美郡公司告知因观江美郡公司无资金缴纳相关税费导致无法办理产权过户登记的回函形成于2016年10月26日，上述两个时间节点均在本案涉案房屋被查封之后。九龙半岛公司未举示证据证明在涉案房屋被查封之前向观江美郡公司请求办理过户登记手续，九龙半岛公司依法应承担不利的法律后果。另，本案所涉房屋包含于位于重庆市九龙坡区龙江路12号2幢整幢建筑物之内，重庆市九龙坡区龙江路12号2幢房屋已于2015年11月12日办理了房地产权证，此时涉案房屋已符合办理过户登记的条件，在涉案房屋被查封之前九龙半岛公司怠于办理过户登记手续。至于九龙半岛公司所述因观江美郡公司无资金缴纳相关税费系未办理过户登记的原因，九龙半岛公司对于未办理过户登记无过错的意见，因本案中观江美郡公司回复九龙半岛公司无资金缴纳相关税费的时间为2016年10月26日，该时间在涉案房屋被查封之后，且九龙半岛公司未提供证据证明在涉案房屋被查封之前因观江美郡公司的原因导致涉案房屋无法办理过户登记，九龙半岛公司依法应承担不利的法律后果，故对于九龙半岛公司该意见一审法院依法不予采信。至于九龙半岛公司所述因涉案房屋系安置房源所以未办理过户手续，九龙半岛公司无过错的意见，因无法律依据，一审法院依法不予采信。综上，九龙半岛公司作为涉案房屋的买受人在签署的购房合同中明确约定不办理过户产权，且在履行合同过程中怠于办理过户登记手续，九龙半岛公司对于涉案房屋未办理过户登记存在过错，一审法院依法认定九龙半岛公司不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上所述，九龙半岛公司不符合排除对涉案房屋执行的条件，无权排除对涉案房屋的执行，故对于九龙半岛公司请求终止对位于重庆市九龙坡区龙江路12号2幢2-5、2-6、2-7、2-8、4-5、4-6、4-7、4-8、6-5、6-6、6-7、6-8、8-5、8-6、8-7、8-8、10-5、10-6、10-7、10-8、12-5、12-6、12-7、12-8、14-1、14-2、14-3、14-4、14-5、14-6、14-7、14-8、15-1、15-2、15-3、15-4、16-1、16-2、16-3、16-4、16-5、16-6、16-7、16-8、16-9、16-11、16-12、17-1、17-2、17-3、17-4、18-1、18-2、18-3、18-4、19-1、19-2、19-3、19-4、19-5、19-6、19-7、19-8、19-9、19-10、19-11、19-12、20-1、20-2、20-3、20-4号共计71套房屋执行的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，遂判决：“驳回原告重庆九龙半岛开发建设有限公司的诉讼请求。本案案件受理费143532元，由原告重庆九龙半岛开发建设有限公司负担。”二审中，双方均未举示新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。应同时满足以下四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，九龙半岛公司与观江美郡公司在涉案房屋查封之前签订了书面的买卖合同，但九龙半岛公司举示的证据并不足以证明其在房屋查封之前就已经合法占有了涉案房屋，具体理由一审判决已阐述清楚详细，本院不再赘述。对于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。按照一审法院已经查明的事实，九龙半岛公司支付了部分购房款，但其支付的时间和方式并不符合《渝隆观江商品房统购合同》的约定，因此，无论是否将九龙半岛公司对观江美郡公司享有的20404203.34元的借款抵扣购房款，都不能认定九龙半岛公司已经满足了已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。至于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。九龙半岛公司与观江美郡公司在统购合同中就约定本次房屋交付不过户产权，后在合同履行过程中又怠于办理过户登记手续，一审判决认定九龙半岛公司对于涉案房屋未办理过户登记存在过错正确。九龙半岛公司认为涉案房屋系作为安置房使用，因此未办理过户登记不是其自身过错的理由并无相关法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143532元，由上诉人重庆九龙半岛开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  周 舟审 判 员  夏兴芸二〇一九年十二月二十七日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静