北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初13509号原告：康晓敏，男，1986年2月3日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李世亮，北京市高润律师事务所律师。被告：北京泓源投资集团有限公司，住所地北京市顺义区樱花园三区甲5号楼，统一社会信用代码91110000700240478Q。法定代表人：甄飞，董事长。委托诉讼代理人：赵亚辉，女，1979年1月26日出生，汉族，北京泓源投资集团有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：方辛芬，女，1954年3月23日出生，汉族，北京泓源投资集团有限公司工会副主席，住北京市海淀区。被告：北京馨港便利店有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇馨港庄园二区28号楼，统一社会信用代码91110113MA007BWJ45。法定代表人：吴翠玲，总经理。委托诉讼代理人：张国华，男，1968年9月7日出生，汉族，北京馨港便利店有限责任公司员工，住北京市顺义区。原告康晓敏与被告北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）、北京馨港便利店有限责任公司（以下简称馨港便利店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康晓敏之委托诉讼代理人李世亮，被告泓源公司之委托诉讼代理人赵亚辉、方辛芬，被告馨港便利店之委托诉讼代理人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康晓敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除二被告于2017年2月18日签署的《房屋租赁合同》；2.判令二被告共同将承租房屋腾退给原告；3.判令二被告共同向原告偿付截止腾退承租房屋完毕日前全部应付房屋使用费或租金（按照租赁合同关于租金收取标准的约定，暂自2018年9月1日计算至2019年3月31日应为641666元）；4.判令二被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月31日，经北京市海淀区人民法院（以下简称“海淀法院”)做出(2016)京0108执1225号《执行裁定书》，该裁定书载明，鉴于海淀法院己于2018年8月24日做出裁定，将原被告一名下“北京市顺义区×××”全部房产（以下简称“房产”)作价64464000元折抵给原告，并鉴于案外人金鹏万家商贸有限责任公司（以下简称“金鹏万家”）与被告一就前述房产部分面积签订有租赁合同，故裁定由金鹏万家按照其与被告一签订的租赁合同与原告重新签订租赁合同或补充协议，并自2018年9月1日起向原告支付租金。但在原告取得上述《执行裁定书》并实际前往该房产坐落处准备办理交接和实际取得房产过程中，原告发现实际占有、使用1层从事“超市”经营活动的却是另外一家公司，即被告二，而非案外人金鹏万家。同时，被告二向原告提供了一份其与被告一于2017年2月18日签署的《房屋租赁合同》，而根据该份租赁合同记载被告二承租房屋与案外人金鹏万家原承租房屋位置、建筑面积及其用途基本一致，但租赁期限则自2017年3月1日起至2034年2月28日止，共17年；租金标准为每年110万元，且每三年按10%递增。由于客观事实与海淀法院的裁定文书裁定内容不一致，原告为维护自己合法权益，当场明确告知被告二，原告对于其与被告一签署的《房屋租赁合同》的法律效力不予认可，根据法律规定和海淀法院的裁定内容，原告不应承担“继续履行该份《房屋租赁合同》，将承租房屋继续租赁给被告二”的合同义务及其法律责任，也没有与被告二根据原《房屋租赁合同》内容重新签署《房屋租赁合同》或补充协议的法律责任，并要求被告二立即搬离承租房屋。然而，被告二对于原告的告知不予理睬，虽经原告多次向被告二表明上述态度，但被告二至今不愿意腾退承租房屋，而是一味地主张愿意按照《房屋租赁合同》约定租金标准向原告支付租金，要求继续履行原有《房屋租赁合同》。至本案争议纠纷发生，原告无奈诉诸法院，以寻求法律保护。原告认为，根据合同法及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院在具有下列情形时不予支持，即（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。而被告二与被告一签署《房屋租赁合同》时，该承租房屋同时存在上述两种情形，即自2011年4月19日起该房产已经全部抵押给原告直至作价折抵给原告，原告实际为抵押权人实现抵押权而成为受让人，且该承租房屋早在被告二与被告一签署《房屋租赁合同》前的2016年4月28日，已被海淀法院裁定予以查封。因此，原告有权依法拒绝被告二关于原告应继续履行《房屋租赁合同》，按照原合同约定标准支付租金的无理要求和主张，有权依法请求解除法院解除二被告签订的房屋租赁合同，腾退承租房屋并支付房屋使用费（或租金）等，以维护自己的合法权益。泓源公司辩称：1.原告诉请无事实和法律依据。《北京市高级人民法院关于审理租赁合同纠纷若干疑难问题的解答》第34条规定，租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，因涉案房屋于2018年8月已由海淀法院执行裁定抵偿了泓源公司对原告的债务，即涉案房屋所有权于2018年8月24日转移至原告所有，至此泓源公司与馨港便利店的房屋租赁关系已经解除，转由原告与馨港便利店之间成立新的租赁关系，泓源公司已非租赁关系的相对人，既无权解除租赁合同也无权要求承租人腾退房屋，更无向原告支付房屋使用费或房屋租金的义务。2.馨港便利店就涉案房屋的租赁权应予保护。首先，涉案房屋是带租拍卖，两次流拍后经原告申请以房抵债，房屋抵偿价6446.4万元，此抵偿价格是建立在涉案房屋存在租约的基础之上，否则涉案房屋的评估价值、拍卖底价、拍卖事项均将发生根本变化，原告也不可能以如此低价取得涉案房屋。其次，海淀法院裁定书中所明确的房屋承租人虽为北京金鹏万家商贸有限责任公司（以下简称金鹏万家公司），但馨港便利店和金鹏万家公司实为两块牌子、一套人马，经营人员实质就是张国华全家，房屋租赁事宜办理、租金支付也一直都是张国华前来办理，对泓源公司而言，租赁主体无论是金鹏万家公司还是馨港便利店，只是签约主体名称的变化，实际签约及履约人都是张国华，实际签约及履约人并无变化。3.本案不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定之情形，原告无权据此规定解除租赁合同，如前述，原告是在海淀法院对涉案房屋带租拍卖且两次流拍后以房抵债取得了涉案房屋的所有权，在海淀法院就涉案房屋进行拍卖的过程中原告并未就涉案房屋带租拍卖提出异议，现以带租拍卖的房屋价格取得房产后，却以抵押权、法院查封主张解除合同，该主张不仅损害了承租人的合法利益，也损害了泓源公司原财产权利人的利益，该司法解释条款不能适用，否则，即是推翻了海淀法院对涉案房屋的拍卖事项，则拍卖抵债裁定无效。综上，原告应履行法定义务，立即与承租人馨港便利店签订新的租赁协议，请求驳回原告的诉讼请求。馨港便利店辩称：2014年4月17日，张国华与彭小鹏、张志刚共同出资成立金鹏万家公司与泓源公司签订位于顺义区×××，套内面积为1230平方米，作为小区惠民的配套项目，服务于社区居民的生活超市。经营至2016年7月，因亏损严重，彭小鹏申请退出。张国华与张志刚为了能够维持超市的正常经营，多次找泓源公司协商后，将他们加盖的超市外451.34平方米无偿提供给超市使用，否则将难以维持超市的正常运营。同时张国华和张志刚于2016年7月27日共同出资注册馨港便利店，把金鹏万家公司所有资产注入馨港便利店，并承接金鹏万家公司遗留下的全部债权债务，同时与泓源公司办理了单位名称变更手续和延续金鹏万家公司的房屋租赁合同，延续了金鹏万家公司与泓源公司的房屋租赁合同约定每三年递增百分之十的条款，年租金为现在的110万元，租期17年，其他条款完全一致。馨港便利店与泓源公司签订2017年3月1日至2034年2月28日共计17年的租赁合同，是由金鹏万家公司授权委托馨港便利店承接金鹏万家公司与泓源集团签订的房屋租赁合同，并承担经营期间的债权债务，变更程序符合法律规定，原告无权要求终止合同。因此，馨港便利店可以正常经营，服务于社区居民，原告无权要求腾退房屋。自2018年8月21日接到海淀法院裁定该房屋所有权归原告之日起，张国华就及时与原告沟通，于2018年8月22日微信提供了现在所使用的营业执照和房屋租赁合同，海淀法院裁定书明确规定：金鹏万家公司应在十日内与执行人康晓敏办理交接手续，并按其与被执行人泓源公司签订的租赁合同与原告重新签订租赁合同或补充协议。张国华曾多次电话、微信催原告签订租赁合同以及应当支付的租金和押金，但原告根本不配合，无视海淀法院的判决，未在规定时间内签订租赁合同，未能尽到房东义务提供供凉供暖设备，还多次刁难强迫馨港便利店腾退自2014年开业至今一直使用的库房，楼下漏水至今，无端指责是超市造成，要求物业停止供水，原告要求收取租金不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，泓源公司与金鹏万家公司签订《房屋租赁合同》，约定泓源公司将×××商业套内面积1230平方米租给金鹏万家公司使用用于经营超市，租期自2014年3月1日至2034年2月28日，年租金100万元，自第四年开始租金每三年一递增。金鹏万家公司在此经营华联超市。因泓源公司欠付原告债务，原告以×××为抵押于2011年4月19日办理抵押登记，后泓源公司未偿还，原告向海淀法院申请强制执行×××，海淀法院于2016年4月28日依法查封了位于泓源公司名下的×××全部房屋。涉诉房屋经两次拍卖均流拍。在原告的申请下，海淀法院裁定将上述房屋用于抵偿原告的债务。2018年8月21日，海淀法院作出（2016）京0108执1225号执行裁定书，裁定案外人金鹏万家公司可依其与被执行人泓源公司签订的租赁合同，继续享有×××在合同中对应面积的租赁使用权；案外人金鹏万家公司应在十日内与申请执行人康晓敏办理交接手续，并按其与被执行人泓源公司签订的租赁合同与康晓敏重新签订租赁合同或补充协议；案外人金鹏万家公司自2018年9月1日起向康晓敏支付租金。馨港便利店的成立情况如其答辩所述。庭审中，馨港便利店提交一份金鹏万家公司于2016年7月27日向其出具的委托书，委托馨港便利店经营×××华联生活超市，并且承接金鹏万家公司与泓源公司所签订的租赁合同，直至租赁合同到期，到期时间为2034年2月28日，经营期间的债权债务由馨港便利店承担。2017年2月28日，泓源公司作为出租人与馨港便利店签订《房屋租赁合同》，约定泓源公司将一层1681.34平方米的建筑租给馨港便利店，其中优惠建筑面积451.34平方米（该部分面积由泓源公司自行加建），剩下的1230平方米即为租给金鹏万家公司的面积。租期自2017年3月1日至2034年2月28日，年租金110万元，自第四年开始每三年递增10%。海淀法院（2016）京0108执1225号执行裁定书送达后，2018年8月22日，馨港便利店的实际经营者张国华向原告发送了馨港便利店的公司信息，告知这是现公司的信息；原告提出“之前押金让张国华联系泓源公司退，咱们再签合同就是新的主体”。次日张国华将馨港便利店与泓源公司签订的租赁合同发送给原告。张国华称原告一直以房本没有办下来为由未签订合同。2019年4月4日，原告向泓源公司和馨港便利店发出函件，提出馨港便利店在涉诉房屋内实际经营与海淀法院裁定书载明的事实不符，要求泓源公司及馨港便利店自函件发出之日起15日内立即腾退、搬离承租房屋。泓源公司与馨港便利店均收到上述通知，但一直未腾退。上述事实，有庭审笔录、海淀区人民法院执行裁定书、不动产权证书、房屋租赁合同两份、函件、委托书等在案佐证。本院认为：虽然原告与金鹏万家公司之间现尚未签订书面的租赁合同，但根据海淀法院执行裁定书的内容，二者之间形成租赁合同关系，在双方的合同解除之前，金鹏万家公司享有合法使用涉诉房屋的权利。就原告本案中提出的诉讼请求：首先，原告不是泓源公司与馨港便利店签署的《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，其无权提起合同解除之诉。其次，就原告要求二被告支付房屋使用费及腾退房屋的诉讼请求，根据在案证据，在海淀法院司法拍卖及裁定以房抵债之前，泓源公司及金鹏万家公司对由馨港便利店使用涉诉房屋均无异议，现馨港便利店是否应向原告交纳使用费以及腾退房屋，与原告与金鹏万家公司的租赁合同的履行或解除密切相关，故原告应先解决其与金鹏万家公司之间的租赁合同关系。综上，原告在本案的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告康晓敏全部诉讼请求。案件受理费五千一百零八元，由原告康晓敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  冷志成人民陪审员  曹德芹二〇一九年十二月二十四日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟