江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14502号原告：昆山市周市镇东明村村民委员会，住所地昆山市周市镇海鹏路南侧，统一社会信用代码54320583678346427G。法定代表人：韩亮，该村委会主任。委托诉讼代理人：朱亚，江苏丰田律师事务所律师。被告：张凤英，女，1956年3月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：罗红根，系被告配偶。原告昆山市周市镇东明村村民委员会（以下简称东明村村委会）与被告张凤英土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2019年8月26日公开开庭进行了审理。后本案依法转为合议庭，于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱亚、被告委托代理人罗红根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东明村村委会向本院提起诉讼请求，1、判令被告自2018年9月10日起按15000元/每亩/每年的标准向原告支付土地租金51000元(2265.1m²÷666m²=3.4亩，3.4亩×15000元/亩=51000元)，并将原、被告于2006年7月18日签订的《房屋转让协议》第五条第三款关于每年租金13590元变更为每年租金51000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年7月18日原被告签订一份《房屋转让协议》，约定将位于东明村村委前的原东明酒厂、五金厂房屋转让给被告，转让价格为211940元，同时约定房屋所涉的2265.1m²土地采取租赁方式交付被告使用，约定租金标准按照6元/平方米收取，每年租金13590元，但双方未约定租赁期限。因涉案土地系村集体资产，为保护集体资产不收损害，2018年10月8日周市镇农村集体资产管理办公室下发了《关于调整周市镇农村集体资产资源发包(租赁)标的指导性标准的通知》，规定自2018年9月10日起执行指导价格，其中涉案土地指导价应为15000元/亩/年，若继续按照6元/m²/年计收租金不仅显失公平，且严重损害国家和集体利益，据此原告多次联系被告，要求被告按照政府指导价缴纳土地租金，但被告予以拒绝，故原告诉至法院，盼请支持上述诉请事项。被告张凤英辩称，1、企业转制是房随地走，地随房走，转制就应办理变更过户手续。是政府、甲方的问题，导致现在乙方无法过户。2、土地的租金已经既有支付了房屋对价的基础上，双方协商的结果。转制协议中明确约定了一方不得违约。倘若土地已经过户也不存在交付土地租金的问题，该责任在于原告及政府。3、周市镇农村集体资产资源发包（租赁）标的指导性标准的通知不属于法律、法规以及规章，不得在该案中径行（或直接）适用。原被告的土地租金标准仍应按照原转制协议标准履行，直至原告将土地过户至被告名下为止。4、如果原告要求土地租金涨价，被告在当时是不会签订转制协议的，与被告签订的协议初衷相悖。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。根据质证意见，并经审核，本院对原被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月18日，原、被告签订房屋转让协议，协议约定：“……第二条：转让范围本协议约定的转让范围是位于东明村委会前的原东明酒厂、五金厂房屋，具体以昆山公信会计师事务所有限公司评估内容为准。第三条：转让标的依据昆山公信会计师事务所有限公司2006第XX号评估报告，上述转让评估价值为274000元，经村干部会议讨论通过，并经再次在村务公开栏公示，考虑到以下三个因素：一是目前酒厂房屋空关闲置，毁坏严重；二是评估报告价格明显高于本村已转让的东亚化学厂、森达利木业公司的房屋价值；三是转让房屋布局不合理，且结构简单，建造时间较早，乙方在受让后需拆除部分占用过道的房屋，因此决定按公信会计事务所评估价格的80%作为实际转让价，即评估价274000元，扣除化验室50.4平方，计9072元后，按80%计211940元。第四条”付款方式和期限经双方协商，因目前五金厂房屋尚租金给昆山普利特塑胶公司，租赁时间到2007年11月7日到期，（到期后该公司已明确不再续租），因此双方约定签约乙方先付酒厂房屋价值105148元，2007年11月7日乙方接管时其余106792元。付款方式以现金方式或汇入甲方指定的账户。第五条：其它约定1、本协议生效后，乙方拥有上述房产的所有权，使用权和处置权。2、上述建筑物已申领了房产证，双方约定今后乙方如需过户的，甲方配合做好相关手续，费用由乙方承担。3、关于土地的使用，酒厂占地1893.5平方米五金厂扣除村办公楼后实用371.6平方米，合计2265.1平方米，甲方已申领了集体土地使用证，双方签约后，由乙方向甲方租赁使用，租金标准按每年每平方6元收取，计每年13590元，今后如乙方买断该土地使用权的，在办妥手续和支付价款后，甲方不再收取土地租金。上述租金每年12月30日前甲方。4、今后如有镇级以上单位因规划建设需要拆除的，乙方应当服从，由征用单位给予经济补偿。5、普利特公司在2007年11月7日前的租金仍归甲方收取，在该公司搬出后，由乙方接管处理。6、普利特公司新造食堂，已在评估范围内，到期后由甲方与普利特公司协商处理。7、本协议生效后，甲方双方应当共同遵守，甲方有权按约定的时间向乙方收取转让金和土地租金，乙方不得延误。第六条：违约责任和争议仲裁除发生不可抗力的外力因素和国家重大产业政策调整外，任何一方不得单方毁约，否则违约方承担责任，赔偿对方经济损失。本协议如有未尽事宜，可由双方协商解决，协商不成的由人民法院仲裁”。另查明，原告系涉案土地登记的产权人。再查明，根据周市镇政府出具的关于调整周市镇农村集体资产资源发包（租赁）标的指导性标准的通知及关于第二次调整周市镇农村集体资产资源发包（租赁）标的指导性标准的通知，被告租赁的土地2018年9月10日起按照每亩15000元/年计算、2019年5月20日起按照每亩15000元/年计算。上述事实由土地租赁合同、集体土地使用权证、关于调整周市镇农村集体资产资源发包（租赁）标的指导性标准的通知及关于第二次调整周市镇农村集体资产资源发包（租赁）标的指导性标准的通知及本院庭审笔予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。关于原告主张的要求自2018年9月10日起变更租金的诉请，本院认为，首先，关于变更租金的规定来自当地政府政策规定，本院当庭征求了被告意见，其不愿意对涉案土地租金情况进行鉴定，故本院对租金的价格根据当地政策规定，确定为15000元/亩/年。其次，双方在合同第六条规定，除发生不可抗拒的外力和国家重大产业政策调整外，任何一方不得毁约…，结合案件事实，原被告之间签订的租赁合同时间为2006年，至今无论是市场还是政策都发生了很大的变化，而且涉案土地系集体资产，如果仍按照原有的租金计算，确损害了广大集体组织成员的利益，且政府政策也发生了变化。综上，本院认为，原告主张按照当地政策重新计算租金有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告张凤英自2018年9月10日起对其租赁原告昆山市周市镇东明村村民委员会的2265.1平方米土地按照每亩15000元/年的标准向昆山市周市镇东明村村民委员会支付租金。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，由被告张凤英负担。昆山市周市镇东明村村民委员会预交的案件受理费1076元，本院予以退还；张凤英应当负担的1076元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：3225XXXXX11126203；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审 判 长  王建勋人民陪审员  盛忠明人民陪审员  徐芳芳二〇一九年十二月六日书 记 员  邵振华