镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初1180号原告：邝志良，男，1970年7月1日出生，汉族，住广州市天河区。原告：李睿，女，1982年7月26日出生，汉族，住所同上。两原告共同委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。被告：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路68号。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：高莉，该公司职员。原告邝志良、李睿与被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛管理公司）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理，依法由审判员刘沫适用简易程序于2019年6月18日第一次公开开庭进行了审理。后转为普通程序，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员吴和芳、戴俊依法组成合议庭于2019年11月8日第二次公开开庭进行了审理。原告邝志良、李睿的委托诉讼代理人张建宏、被告优盛管理公司的委托诉讼代理人高莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝志良、李睿向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付第五年度下半期2015年11月30日至2016年5月29日租金12937.11元，并自2016年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；2、判令被告给付第六年度上半期2016年5月30日至2016年11月29日租金12937.11元，并自2017年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；3、判令被告给付第六年度下半期2016年11月30日至2017年5月29日租金12937.11元，并自2017年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；4、判令被告给付第七年度上半期2017年5月30日至2017年11月29日租金11643.4元（12937.11元-633.6元-660.11元），并自2018年1月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；5、判令被告给付第七年度下半期2017年11月30日至2018年5月29日租金12937.11元，并自2018年7月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；6、判令被告给付第八年度上半期2018年5月30日至2018年11月29日租金12937.11元，并自2019年1月1日起按月利率2%的标准计算支付违约金至实际给付之日；7、被告承担诉讼费。事实和理由：两原告共同购买了镇江优盛置业有限公司开发的“镇江食品商城’的2139号商铺（面积17.4㎡、交易价188332.73元）及2150号尚铺（面积17.4㎡、交易价196214.41元），合同约定在2011年5月30日前将约定的商铺交给买受人使用。同时原告方在镇江优盛置业有限公司的安排下与被告签订《商铺委托管理合同》，约定被告代为办理商铺的招商、出租、签订租赁合同、收取租金，委托期限为十年，自开发商交付商铺之日起算。商铺交付后第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按8/2的比例进行分配，商铺经营第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，每半年支付一次租金收益，即每年6月、12月中旬之前进行结箅，结算完毕后7个工作日内一次付清。同时约定，如被告逾期支付租金的每逾期一日，向原告方支付逾期金额千分之五的违约金。此后，被告于2014年12月30日给付2139号租金3842.88元、2150号租金4003.73元，2015年6月26日给付2139号租金6335.98元、2150号租金6601.13元。2016年1月6日给付2139号租金6335.98元、2150号租金6601.13元，2018年2月13日给付2139号租金633.6元、2150号租金660.11元。其中，应当于2016年6月份给付的第五年度下半期及以后各期租金没有按时足额给付。被告优盛管理公司辩称：原告方主张的租金和违约金无事实和法律依据，被告不予认可。理由如下：1、被告应付原告方第五年度下半年（2015年11月30日至2016年5月29日）的租金金额为11643.4元，计算依据为根据双方签订的经营委托合同减去2018年2月18日已支付的1293.71元得出；2、根据双方签订的商铺委托管理合同及原告方给被告的授权委托书，证明双方系委托与被委托的关系，而非出租与承租的关系；3、双方签订的商铺委托管理合同第三条明确约定，第六年度及以后的租金根据当时市场状况确定。被告受原告方委托至今，原告方的商铺未产生任何租金收益，被告无义务单方承担商铺未能出租的后果，故原告方要求被告承担第六年度及以后的并未产生的租金及违约金，无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月29日，原告邝志良、李睿与镇江优胜置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告分别以187575元、195425元的价格购买镇江优胜置业有限公司在以出让方式取得的位于镇江新区丁卯谷阳路东、纬一路北编号为0181060054000的地块的土地使用权上建设的镇江食品商城12幢（食品大卖场）第012幢2层2139号、2150号营业用房。同日，原告邝志良、李睿与被告优盛管理公司签订《商铺委托管理合同》（该合同系被告提供的格式文本），约定：原告方将其购得的位于镇江食品商城（食品大卖场）2层2139号（建筑面积为17.33平方米）、2150号（建筑面积为17.33平方米）商铺交给被告经营管理，委托管理期限为2011年5月30日至2021年5月29日，委托管理事项包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理与委托等；商铺前三年无偿交由被告统一招商、经营、管理，第四年开始的租金收益在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8/2的比例进行分配；被告承诺，第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益的支付每半年结算一次，即每年6月中旬和12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日内一次性付清；若被告逾期支付租金，应向原告方支付逾期金额每日千分之五的违约金，逾期三个月以上的，原告方有权单方终止协议并收回商铺。合同签订后，被告经营管理涉案商铺至今。期间，被告支付两原告第四年度上半年租金7846.61元、下半年租金和第五年度上半年租金各12937.11元。2018年2月13日，被告支付两原告1239.74元。此后租金未予支付。原被告双方均认可第四、五年度原告的租金标准是12937.11元/半年。2013年11月，原告邝志良、李睿取得上述商铺的土地使用权证和房屋产权证。本院认为，原告方将涉案商铺委托给被告，由被告对外招租，且双方于2010年9月29日签订《商铺委托管理合同》，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。关于第五合同年度下半年租金标准的问题。原告方主张第五年度下半年的租金为12937.11元，被告于2018年2月13日支付的1293.71元应视为支付该期延期支付租金的违约金。被告则认为其支付的1293.71元应视为支付的第五年度的部分租金。根据原告方提交的银行交易流水明细清单显示，2018年2月13日被告向原告方分别转账660.11元、633.6元（合计1293.71元），转账交易名称明确载明为房租，原告方接受该笔转账亦未提出异议，故在双方并未对该笔款项性质进行明确约定的前提下，本院综合认定被告向原告支付的1293.71元系租金，而非违约金。扣减被告已支付的1293.71元，被告尚欠原告方第五年度下半年的租金11643.4元。关于第六合同年度租金标准的问题。《商铺委托管理合同》第三条第4项约定商铺经营第四年、第五年的年租金标准不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年度及以后的租金根据当时实际市场状况确定。该条款对双方当事人具有法律约束力，第六年度及以后年度租金应以期间商铺实际出租所获得的收益为基础。被告称涉案商铺承租户于2016年8月擅自撤场，并提供快递交寄数据以证明其于2017年4月已告知租赁状况。原告方表示不清楚租赁情况，对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其未收到该快件，更不清楚快件内容。本院认为，被告提供证据不足以证明涉案商铺租赁情况及解除的后续处理情况，本院根据近年被告对外出租商铺的租金收取标准，结合涉案商铺所处地理位置及往年的出租情况，本院酌定涉案商铺第六年度的租金标准均为0.48元/平方米/天，扣除商铺因出租而产生的税费和约定的分配比例（8/2）后，被告还应支付两原告第六合同年度租金2344元（0.48元/平方米/天×17.33平方米×365天×96.5%×80%）。关于第七合同年度和第八合同年度上半年租金标准的问题。双方签订的《商铺委托管理合同》第三条第4项约定“第六年度及以后的租金根据当时实际市场状况确定”，第六年度及以后年度租金应以期间商铺实际出租所获得的收益为基础，但原告方未提供证据证明涉案商铺在第六合同年度后被告已租赁给他人并实际产生租金。故对原告方要求被告支付第七合同年度和第八合同年度上半年租金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题。根据合同约定，被告应于2016年6月29日前支付原告第五年度下半年租金，于2016年12月29日前支付原告第六年度上半年租金，于2017年6月29日前支付原告第六年度下半年租金。现被告逾期给付，故违约金应分别自上述逾期之日起算至实际给付之日。因双方合同约定的违约金标准过高，本院结合案情酌定违约金的计算标准为逾期未付租金的年利率6%。至2019年12月28日，违约金应为3783.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告邝志良、李睿第五年度租金11643.4元及逾期付款违约金3391.25元（暂计算至2019年12月28日，2019年12月29日起至实际给付之日止的违约金按年利率8%计算）。二、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告邝志良、李睿第六年度租金2344元及逾期付款违约金391.83元（暂计算至2019年12月28日，自2019年12月29日起至实际给付之日止的违约金按年利率8%计算）。三、驳回原告邝志良、李睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1708元，由原告邝志良、李睿负担1319元，被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 茜人民陪审员  吴和芳人民陪审员  戴 俊二〇一九年十二月二十八日法官 助理  武 凡书 记 员  潘 芮附上诉须知。违约金计算明细（放副卷）1、第五年度下半年的违约金：2016年6月29日至2018年2月13日，以12937.11元为本金，按年利率6%计算为2067.78元；2018年2月14日至2019年12月28日，以11643.4元为本金，按年利率6%计算为1323.47元；①合计为3391.25元。2、第六年度上半年的违约金：②2016年12月29日至2019年12月28日，以1172元（2234元÷2）为本金，按年利率6%计算为213.69元。3、第六年度下半年的违约金：③2017年6月29日至2019年12月28日，以1172元（2234元÷2）为本金，按年利率6%计算为178.14元。上述①+②+③=3783.08元②+③=391.83元