中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1175号 上诉人（原审原告）：李欧阳，女，1987年8月2日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人李欧阳因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李欧阳的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人李源韬到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李欧阳上诉请求：1、依法撤销（2018）晋民初183号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露A区25#-1-701号房屋执行、解除查封；2、本案诉讼费用由西藏信托承担。事实与理由：1、一审判决认定李欧阳的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，驳回李欧阳的诉讼请求，事实不清、证据不足。因拖欠苏彦华工程款，龙驿公司用案涉房屋抵顶了工程款。双方虽没有签订书面的以房抵债协议书，但综合本案的证据以及其他同类案的情况来看，绝大多数的材料供应商均没有签订书面的抵债协议书，均是直接以商品房买卖合同和收款收据替代。本案中，李欧阳与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司也为李欧阳开具了收款收据，苏彦华和龙驿公司对在本案购房款数额内的债权债务是认可的，双方已经相当于办理了结算手续。李欧阳和龙驿公司也认可购房的事实。龙驿公司已经为李欧阳出具了收款收据，李欧阳也一直实际入住占有控制房屋，李欧阳提交的证据能够相互印证其已经支付了购房款的事实。但一审判决抛开《商品房买卖合同》的原始书证、占有入住的书证及李欧阳对房屋管理控制的证据，仍认为李欧阳未付清全部购房款，驳回李欧阳诉讼请求。一审判决认定事实错误。2、人民法院为西藏信托公司的债权，查封了李欧阳购买、占有的房屋，李欧阳与西藏信托对龙驿公司均是债权人且权利地位是平等的；且西藏信托的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉房屋只是作为西藏信托债权的一般担保。在李欧阳占有案涉房屋的前提下，李欧阳所享有的物权期待权应当优于西藏信托的金钱债权。因此，一审判决驳回李欧阳请求是错误的。3、龙驿公司以案涉房屋抵顶拖欠辽宁北方建设（集团）有限公司的承包人苏彦华的工程款。李欧阳在一审审理过程中已经提交了与龙驿公司财务往来账页的复印件，其中2012年6月27日“付北方售房顶工程款797,660元”记账即是此笔顶账款。由于龙驿公司的不配合，当时无法到其财务部门调取直接的证据，龙驿公司未到庭参加诉讼，导致该证据未被一审法院采信。抵顶房款的时间为2012年6月27日，在2012年12月28日即龙驿公司开始抵押房屋之前，龙驿公司对案涉房屋的抵押合同应是无效的。一审判决既然承认第三人与苏彦华之间存在债权债务关系，却以工程未最终结算为由对此笔顶账款没有认定是错误的。工程款结算是发包方与承包方在工程取得竣工验收后的最终结算结果，工程在建过程中依照施工承包合同，开发商支付给施工方一定比例的工程进度款用于购料和人员工资是开发商必须履行的合同义务，而非借贷关系。现龙驿公司在房屋建设过程中因自身资金的原因，经双方同意以案涉房屋抵顶工程进度款，其实质已经形成了双方以案涉房屋为标的物的买卖合同关系暨期房，这种关系应受到法律的保护，不应因龙驿公司在之后的抵押受到利益侵害。4、长安信托公司委托龙驿公司收款，包括销售收入，证明长安信托允许龙驿公司与李欧阳进行房屋交易，李欧阳将房款交给龙驿公司即等于赎回了他们设定的抵押权。5、李欧阳户籍所在地为盘锦市双台子区，按照盘锦市的规定只能在户籍所在地的不动产登记中心即双台子中心开具证明。综上所述，为保护其个人的合法权益，李欧阳提出前述上诉请求。 西藏信托辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合理合法，李欧阳提交的证据不能证明其诉讼请求，其主张的民事权益不足以排除强制执行，故应驳回李欧阳的上诉请求，维持原判。本案中，根据已经查明的事实，李欧阳提交的证据不足以证明其符合《异议复议规定》规定的四个构成要件。理由如下：1、以房抵债的基础法律关系不清。本案系以房抵债后的房屋转让，李欧阳提交的《建筑安装工程内部承包合同》第一条约定“工程内容、工程面积、工程地点、合同价款”以补充协议为准，但是李欧阳未提供补充协议，故不能确认该内部承包合同的实际履行情况。且李欧阳也没有提交苏彦华和龙驿公司最终的结算单，无法证明苏彦华与龙驿公司之间最终的债权债务金额以及以房抵顶债务的履行情况，不足以证明苏彦华对案涉房屋拥有了合法的处置权。2、本案缺少抵债协议，苏彦华与龙驿公司之间是否存在债权、债权的具体数额，抵顶债务的内容、范围及条件，抵顶债务标的物交付的时间、方式等内容，并无证据予以认定，李欧阳提交的证据不足以证明本案以房抵债的真实性、合法性与有效性，本案中，不能排除李欧阳与龙驿公司或案外人恶意串通阻却执行，损害债权人利益的可能。故李欧阳的证据不足以证明其对案涉标的享有阻却执行的合法权益。3、李欧阳提交的证据自相矛盾，与其诉讼主张相矛盾，不能证明其取得房屋的基础法律关系。李欧阳自称其购买的案涉房屋系顶账房，其主张龙驿公司与辽宁北方建设（集团）有限公司存在合同，将房屋抵顶给苏彦华。苏彦华将房屋抵账给李爽，李爽将案涉房屋出售给李欧阳，但其提交的多份关键证据相互矛盾，不能证明其中涉及到的基础法律关系的真实性、合法性与有效性。另，李欧阳提交的《苏彦华顶账房屋情况明细表》中关于案涉房屋的抵顶时间与李欧阳出具的购房说明中陈述不一致，不能证明以房抵债真实发生。4、李欧阳未在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的房屋买卖合同。李欧阳主张案涉房屋系从李爽处购买，故其不应与龙驿公司签订合同。与龙驿公司签订的合同，不具有买卖案涉房屋的意思表示。李欧阳未提交其与李爽签订的书面协议，不能证明双方之间的债权债务关系及顶账的真实性与合法性。5、李欧阳不能证明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。李欧阳提供的《入住通知单》，不能证明李欧阳占有案涉房屋的具体时间系在人民法院查封案涉房屋之前。 龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 李欧阳向一审法院起诉请求：1、确认枫丹白露家园A区25#-1-701号房屋归李欧阳所有并排除执行；2、西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，李欧阳等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，李欧阳等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日李欧阳等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日李欧阳等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日李欧阳向一审法院提起执行异议之诉。 2011年3月7日，辽宁北方建设（集团）有限公司为总承包方，西水湾二期A地块20号至29号楼项目部为承包方（项目部经理苏彦华），签订承办合同，2011年4月6日，辽宁北方建设（集团）有限公司盘锦西水湾二期工程三标段与李爽丈夫杨森林为经营者的锦州市太和区兴林材料租赁站签订租赁合同（2013年12月31日苏彦华签字认可共计产生租赁费869,684.13元），2011年7月30日龙驿公司和辽宁北方建设（集团）有限公司签订建设工程施工合同，承建盘锦西水湾二期工程20号至29号楼及地下室。龙驿公司以房屋抵顶苏彦华的建设工程款，苏彦华以包含枫丹白露家园A区25#-1-701号房在内的房屋抵顶李爽丈夫杨森林的租赁费。2014年1月26日，李欧阳从李爽处购买案涉房屋，并于同日向李爽的丈夫杨森林转账552,000元（李欧阳母亲转账212,000元，李欧阳转账340,000元）。2014年6月14日龙驿公司给李欧阳出具入住通知书，李欧阳开始缴纳各类费用。 2012年12月，龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。李欧阳至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、李欧阳是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、李欧阳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归李欧阳所有。 一、关于李欧阳是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。李欧阳主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张李欧阳未提交证据证明其房屋被查封，且因李欧阳起诉后又申请撤诉，现李欧阳起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，李欧阳等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了李欧阳的执行异议申请，包括李欧阳在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为李欧阳起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，李欧阳在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张李欧阳不具有诉讼主体资格及李欧阳起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于李欧阳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。李欧阳提供的盘锦市不动产登记中心双台子分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在盘锦市区域内李欧阳名下没有其他住房，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，诉争房屋系以房抵债后的房屋转让，李欧阳提交的《建筑安装工程内部承包合同》第一条约定“工程内容、工程面积、工程地点、合同价款”以补充协议为准，但是李欧阳未提供补充协议，一审法院无法确认该内部承包合同的实际履行情况。李欧阳也没有提交苏彦华和龙驿公司最终的结算单，无法证明苏彦华与龙驿公司之间最终的债权债务金额以及以房抵顶债务的履行情况，不足以证明李欧阳主张的事实成立。故李欧阳主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归李欧阳所有。因李欧阳主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决驳回李欧阳的诉讼请求，案件受理费11,776.6元，由李欧阳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李欧阳提交了《施工结算以房抵账确认书》《工程决算总表》《苏彦华顶账房屋情况明细表》及财务凭证等证据。西藏信托公司对于上述证据的质证意见为：1、对《施工结算以房抵账确认书》《工程决算总表》的真实性不予认可。上述证据形成的时间为2019年3月29日，不能证明李欧阳在查封前取得了案涉房屋的处分权，不能证明查封之前李欧阳与龙驿公司形成了以房抵账的基础法律关系。一审中的《承诺书》第三条载明：“本项目所有工程款由公司总部指派专人收取，所有工程款直接转入公司指定账号上。”该确认书没有建设工程施工承包方辽宁北方建设（集团）有限公司盖章，也未经其公司授权签署，不具有合法性；2、对《苏彦华顶账房屋情况明细表》内容真实性不予认可，该表与一审中提交的证据不一致，该证据不具有真实性；3、对于李欧阳提交的财务凭证，李欧阳未提交上述证据的原件，故对其真实性不予认可。本院认为，李欧阳提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，但对其证明目的，本院将结合双方庭审查明的事实及其他证据予以综合认定。 二审中，本院依李欧阳申请调取了山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）和盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《入住情况统计表》）。对上述证据，李欧阳没有异议。西藏信托对于《审计报告》有异议，认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，故龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。西藏信托对于《入住情况统计表》中李欧阳的入住情况无异议。对于《审计报告》，本院认为该审计报告系山西瑞明会计师事务所有限公司出具，该报告真实、合法，西藏信托虽有异议，但并未提交足以反驳的证据，故对于上述审计报告本院予以采信。对于《入住情况统计表》，本院认为该统计表系物业公司出具，能够证明李欧阳于2014年6月14日办理了案涉房屋的入住手续的事实，故本院予以采信。另，本院认为结合《审计报告》及龙驿公司出具的《收款收据》，能够与李欧阳二审期间提交的证据相互佐证李欧阳以通过向杨森林支付款项的方式向龙驿公司支付了购房款的事实，故对于李欧阳提交的证据，本院予以采信。 本院二审查明，2019年3月29日，龙驿公司与苏彦华签订了《施工结算以房抵账确认书》，载明：龙驿公司于2010年6月8日与辽宁北方建设（集团）有限公司签订《施工合同》，苏彦华于2011年3月7日与辽宁北方建设（集团）有限公司签订了内部承包合同，约定苏彦华承揽西水湾二期A标段21-29号楼及与之相连的商业用房及地下室工程。施工合同经实际履行后，经龙驿公司全部验收合格，并达到结算工程款条件，经龙驿公司与苏彦华工作人员确认最终确定工程价款为10,937.2万元。在合同履行中，龙驿公司通过以房抵账方式向苏彦华支付8,527,469元工程款，该抵账房已交付苏彦华使用，双方无争议，又以其他不同方式向苏彦华支付了工程款10,084.4531万元，双方互不相欠。《苏彦华顶账房屋情况明细表》载明的抵债的房屋中含西水湾小区二期A地块25#-1-701号房屋。 山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》，该报告中《附表7-2：A区、B区住宅、商网销售台账汇总表》载明：客户姓名为李欧阳、全办入住、房源状态为顶款。盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示李欧阳在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2014年6月14日。另，李欧阳于2012年7月16日与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，合同载明：李欧阳购买枫丹白露第A25幢1单元7层701号房，住宅，建筑面积131.62平方米，总价款为597,660元。2012年7月16日，龙驿公司出具了《收款收据》，后将交款人变更为李欧阳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为李欧阳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，李欧阳于2012年7月16日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故能够认定李欧阳在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2、依据《入住通知单》、气费、水费、物业费、取暖费、电梯费、电费、宽带费等收款收据以及盘锦西水湾物业管理有限公司提供的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，可以证明李欧阳在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。3、依据苏彦华与龙驿公司签订的《施工结算以房抵账确认书》及龙驿公司的相关记账凭证、李欧阳与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-2：A区B区住宅、商网销售台账汇总表》载明案涉房屋的具体信息等证据能够相互印证，可以认定龙李欧阳已向龙驿公司支付了全部购房款。4、龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于盘锦龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人李欧阳自身原因。综上，李欧阳对案涉房屋提出的异议符合《异议复议规定》第二十八条规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，李欧阳就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对刘欧阳要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，李欧阳提出的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初183号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园A区）25#-1-701号房屋； 三、驳回李欧阳的其他诉讼请求。 一审案件受理费11,776.6元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费11,776.6元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 法官助理贾亚奇 书记员贺权