海南省海口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼01民初738号 原告：海南保利园投资发展有限公司。住所地：海南省海口市国贸北路26号金茂大厦13楼A1。统一社会信用代码：91460000687280423C。 法定代表人：庄某，该公司总经理。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：周某1，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某2，海南坤和律师事务所律师。 被告：海南新厦房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市府城镇中山南路。办公地址：海口市琼山区红城湖路和滨江路交汇处城东管区雅大村博大·锦绣滨江工地。统一社会信用代码：91460000201257582D。 法定代表人：陈某，该公司总经理。公民身份号码：×××。 被告：海南鸿润达置业有限公司。住所地：海南省海口市海秀中路72-8号二楼201房。统一社会信用代码：91460000774267542T。 法定代表人：李某，该公司董事长。公民身份号码：×××。 二被告共同委托诉讼代理人：姚某，海南外经律师事务所律师。 第三人：甘肃第七建设集团股份有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区平凉路333号。统一社会信用代码：91620000224331407A。 法定代表人：冯某，该公司董事长。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：杜某，甘肃中立源律师事务所律师。 原告海南保利园投资发展有限公司（以下简称保利园公司）与被告海南新厦房地产开发有限公司（以下简称新厦公司）、被告海南鸿润达置业有限公司（以下简称鸿润达公司），第三人甘肃第七建设集团股份有限公司（以下简称甘肃七建）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利园公司的法定代表人庄某及其委托诉讼代理人周某1，被告新厦公司、鸿润达公司的委托诉讼代理人姚某，第三人甘肃七建的委托诉讼代理人杜某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 保利园公司向本院提出诉讼请求：1.确认保利园公司与新厦公司、鸿润达公司签订日期为2010年2月9日的《国有土地使用权转让合同》有效；2.判令新厦公司、鸿润达公司继续履行上述《国有土地使用权转让合同》；3.判令新厦公司将其法定代表人变更为保利园公司的法定代表人庄某；4.判令新厦公司将该司营业执照、印鉴、财务账册、相关法律文件及凭证移交给保利园公司；5.本案诉讼费用由新厦公司、鸿润达公司承担。 事实与理由：2010年2月9日，保利园公司作为乙方(受让方)、新厦公司（签约时名称为海南新厦房地产开发公司，2018年12月29日更名为现名）作为甲方（转让方）、鸿润达公司作为丙方（保证人）共同签订《国有土地使用权转让合同》（新厦公司时任法定代表人李燕补签其名字的时间是2010年7月3日），约定：甲方向乙方转让位于海口市××区的土地证号为琼山籍国有（2001）字第01-02649号国有土地使用权，面积为11620.66平方米，用途为商住，终止日期为2063年7月12日，系出让方式取得；该宗地的容积率为2.91，可建面积不低于33816平方米；国有土地使用权转让价格为每亩人民币2580000元，共计44840000元；转让款分三期支付：第一期乙方应在本合同签订之日后两日内向甲方支付保证金人民币2800000元，第二期在甲方将法定代表人变更至乙方指定人员名下，将变更后的甲方公司营业执照、印鉴、财务账册、相关法律文件及凭证等移交给乙方的同时，乙方应向甲方支付37240000元，第三期在甲方将本公司法定代表人变更为乙方指定人员名下的税务变更手续办理完毕后三日内，乙方向甲方支付剩余的4800000元；所有转让价款均付至甲方指定的、丙方名下的下列账户（由丙方全权处理转让价款）；先以甲方名义报建、开发建设，自实际投资达到总投资额的25%以上时，再开始办理国有土地使用权过户手续；土地使用权转让给乙方后，甲方与海口市国土管理部门签订的土地使用权转让合同载明的权利义务随之转移给乙方；丙方同意为甲方之上述债务向乙方承担连带保证责任；甲方原始股东甘肃第七建设集团股份有限公司（原名：甘肃省第七建筑工程集团公司）已于2007年4月30日将其持有的甲方公司100%股权转让给现股东滕建云、伏赛英、杨贵云、谢永光、徐良、付代仲，相关股东变更登记手续尚未办理完毕，乙方清楚并认可本合同无须征得国有资产管理部门审批同意；本合同签订于2010年2月9日。 《国有土地使用权转让合同》签订后，保利园公司根据约定和新厦公司的指定支付了6800000元（包含2800000元保证金）给新厦公司其指定的收款人。 在《国有土地使用权转让合同》履行过程中，新厦公司名下的琼山籍国有（2001）字第01-02649号国有土地使用权证换为海口市国用（2011）第009583号，重新登记面积为11619.16平方米。而后，因政府修建红城湖路延长线，征用该土地证项下3062.8平方米土地。因此，海口市国土资源局2014年3月25日给新厦公司重新颁发国有土地使用权证，登记面积为8556.36，登记用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让。因政府修建红城湖路延长线征用新厦公司名下土地，市政规划变更，曾导致涉案土地开发利用停滞。 《国有土地使用权转让合同》项下标的土地价值因海南实施国际旅游岛政策和自由贸易试验区建设而飞涨。新厦公司在鸿润达公司和原股东甘肃七建的操控之下，悔约拒不履行《国有土地使用权转让合同》，损害了保利园公司的合法权益。为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，希望判如所请。 新厦公司辩称，一、保利园公司隐瞒2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》已经变更和失效的重大事实。（一）新厦公司与保利园公司和鸿润达公司三方之间于2010年2月9日所签订的《国有土地使用权转让合同》已经为保利园公司和鸿润达公司所签订的《房地产合作开发合同》所变更和取代。2010年2月9日，新厦公司和保利园公司以及鸿润达公司签订《国有土地使用权转让合同》之时，新厦公司将名下土地的相关处理委托给鸿润达公司。因此，虽然合同项下的土地登记在新厦公司名下，但该合同的洽谈、签订和实际操作均是由鸿润达公司主导，合同中也明确约定土地转让款指定由鸿润达公司或其法定代表人李某收取。该合同签订后，保利园公司因缺乏资金而无法履行，遂与鸿润达公司协商将上述土地转让改为合作开发，新厦公司也予以认可。鸿润达公司即与保利园公司在2010年4月26日签订第一份《房地产合作开发合同》，约定上述合作地块所需资金由保利园公司承担83%、鸿润达公司承担17%，亦即保利园公司承担37217200元并应在合同签订之日起15个工作日内付清给鸿润达公司。但该合同签订后，保利园公司仍然没有资金履行能力，再次向鸿润达公司提出修改合作条件。2010年7月28日，鸿润达公司又与保利园公司签订第二份《房地产合作开发合同》，约定保利园公司承担的比例为52%、鸿润达公司为48%，亦即保利园公司应向鸿润达公司支付的土地转让价款为23320000元。并具体约定，第一期20000000元（含已付的5000000元），保利园公司应在协议签订之日起5个工作日内支付给鸿润达公司。逾期三日以上，合同自动解除，并且保利园公司已付的5000000元作为赔偿金，不予退还。该合同签订后，保利园公司再次违约，没有按约定履行付款义务。（二）2010年7月28日《房地产合作开发合同》和2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》相比较，除了增加合作开发部分外，关于土地转让部分的内容也发生了实质性的变更：1.由保利园公司单独受让土地转变为保利园公司和鸿润达公司共同受让土地；2.保利园公司应付的土地转让款由44840000元减少到23320000元；3.明确取消了关于新厦公司办理法人代表变更和移交公司资料的条款。（三）保利园公司主张履行《国有土地使用权转让合同》向新厦公司支付6800000元与本案事实不符，与保利园公司的意思表示不符。2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》签订后，保利园公司并未向新厦公司直接支付任何款项，而是向鸿润达等支付了5000000元。2010年7月28日保利园公司和鸿润达所签《房地产合作开发合同》第二条中确认保利园公司向鸿润达已经实际支付5000000元，并明确计入双方约定的合同价款之内。因此该5000000元不再属于保利园公司履行《国有土地使用权转让合同》而向新厦公司支付的款项。至于在此之后保利园公司又在2012年1月13日鸿润达公司法定代表人李某账户支付的1000000元，更当然地不属于保利园公司履行《国有土地使用权转让合同》而向新厦公司支付的款项。据此，保利园公司隐瞒《房地产合作开发合同》的事实和保利园公司违约的事实，以已经失效的《国有土地使用权转让合同》为由起诉新厦公司要求继续履行合同完全违背客观事实。 二、保利园公司在《房地产合作开发合同》中所作出的意思表示，对保利园公司具有约束力。新厦公司虽然没有在前后两份《房地产合作开发合同》上签字盖章，但新厦公司对该合同是予以认可的，且新厦公司享有认可的权利。现保利园公司违背和推翻其《房地产合作开发合同》中所作出的意思表示，要求继续履行已经失效的《国有土地使用权转让合同》，没有法律依据。 三、保利园公司要求新厦公司变更法定代表人及移交公司资料的诉讼请求不仅违背本案事实且于法不符。即便2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》没有失效，保利园公司该诉讼请求亦不符合法律规定。原因在于，新厦公司和保利园公司的合同系土地使用权转让合同，并非股权转让合同。在并非股权合法转让的情况下，保利园公司要求新厦公司将法定代表人变更为保利园公司的法定代表人并移交公司营业执照等重要资料，破坏和侵害了新厦公司作为独立法人的自主合法经营权，违反了公司法和民法总则等相关法律中确立的法人独立人格的基本法律原则和制度。保利园公司该请求依法不应得到支持。 四、即便2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》没有失效，该合同也属于无效合同，依法不应继续履行。2010年2月9日，新厦公司和保利园公司以及鸿润达公司签订《国有土地使用权转让合同》时，新厦公司名下所有的土地尚处于荒地状态，滨江路及红城湖路延长线均未开通，该宗土地根本就不具备开发条件。根据《城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条规定，未完成开发投资总额百分之二十五以上的，不得转让。因此，该《国有土地使用权合同》因违反法律的禁止性规定而属于无效合同。 五、保利园公司向新厦公司提出的诉讼请求，早已经超出法定的诉讼时效期间。1.保利园公司以2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》为由向新厦公司提出的各项诉讼请求，按照该合同约定的履行期限计算，早已经超出法律规定的诉讼时效。2.保利园公司和鸿润达公司签订《房地产合作开发合同》时，即对2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》终止并被取代是明知和确认的。即便是保利园公司违约不能履行《房地产合作开发合同》时，也从未主张撤销《房地产合作开发合同》和恢复履行2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》。在时隔9年后，保利园公司却起诉要求继续履行，是完全违背诚实信用原则的。 六、时隔多年，原《国有土地使用权转让合同》根本不具备继续履行的事实和法律基础。保利园公司违约不能履行《房地产合作开发合同》的事实已经发生多年。目前，原《国有土地使用权转让合同》项下土地较之当年合同签订之时已经发生了实质性的重大变化。新厦公司已经对土地另行投资实际开发，且项目开发已经完成大半。保利园公司在本案中的诉讼请求均属于非金钱债务履行的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，鉴于土地现状的重大变化，保利园公司的相关诉讼请求已经属于法律上和事实上不能履行的情况，且保利园公司时隔9年要求继续履行也超过了合理期限。同时上述不能履行的事实的发生，新厦公司并无任何过错。保利园公司对上述事实知晓，却故意以原《国有土地使用权转让合同》为由起诉继续履行，属于无理诉讼，具有恶意诉讼的嫌疑。 综上，保利园公司隐瞒事实、有违诚信，其诉讼请求没有事实和法律依据。恳请贵院依法驳回保利园公司的全部诉讼请求。 鸿润达公司辩称，一、保利园公司隐瞒2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》已经变更和失效的重大事实。鸿润达公司与保利园公司和新厦公司三方之间于2010年2月9日所签订的《国有土地使用权转让合同》已经为保利园公司和鸿润达公司所签订的《房地产合作开发合同》所变更和取代。2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》签订之时，新厦公司将名下土地的相关处理委托给鸿润达公司。因此，虽然合同项下的土地登记在新厦公司名下，但该合同的洽谈、签订和实际操作均是由鸿润达公司主导，合同中也明确约定土地转让款指定由鸿润达公司或其法定代表人李某收取。该合同签订后，保利园公司因缺乏资金而申请延期，后又与鸿润达公司协商将上述土地转让改为合作开发,鸿润达公司和新厦公司予以同意。2010年4月26日保利园公司和鸿润达公司签订第一份《房地产合作开发合同》，约定原2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》项下土地由保利园公司购买改为保利园公司和鸿润达公司共同合作开发，合作地块所需资金由保利园公司承担83%、鸿润达公司承担17%，亦即保利园公司承担37217200元并应在合同签订之日起15个工作日内付清给鸿润达公司。但该合同签订后，保利园公司仍然没有资金履行能力，再次向鸿润达公司提出修改合作条件。2010年7月28日，鸿润达公司又与保利园公司签订第二份《房地产合作开发合同》，约定保利园公司承担的比例为52%、鸿润达公司为48%，亦即保利园公司应向鸿润达公司支付的土地转让价款为23320000元。并具体约定，第一期20000000元（含已付的5000000元），保利园公司应在协议签订之日起5个工作日内支付给鸿润达公司。逾期三日以上，合同自动解除，并且保利园公司已付的5000000元作为赔偿金，不予退还。该合同签订后，保利园公司再次违约，没有按约定履行付款义务。据此，保利园公司隐瞒《房地产合作开发合同》的事实和保利园公司违约的事实，以已经被变更和取代的原《国有土地使用权转让合同》为由起诉要求确认合同有效并继续履行，完全违背客观事实。 二、保利园公司所谓鸿润达公司操控新厦公司拒不履行《国有土地使用权转让合同》的主张违背事实。保利园公司与鸿润达公司签订《房地产合作开发合同》从而取代《国有土地使用权转让合同》，保利园公司应受《房地产合作开发合同》的约束。保利园公司逾期履行2010年7月28日《房地产合作开发合同》约定的付款已经构成违约，本已经无权向鸿润达公司要求再履行。保利园公司罔顾该事实，又转而要求履行已经被取代的《国有土地使用权转让合同》属于违反诚实信用原则的行为。 三、保利园公司要求变更法定代表人及移交公司资料的诉讼请求没有事实依据和法律依据。2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》中约定了有关新厦公司法定代表人变更和公司资料移交的内容，但2010年7月28日《房地产合作开发合同》中已经明确约定取消了上述内容，保利园公司签字盖章予以确认，因此保利园公司的诉讼请求完全违背事实。 四、保利园公司的诉讼请求，既违背事实，也早已经超出法定的诉讼时效。退一步讲，即便《国有土地使用权转让合同》未被《房地产合作开发合同》所取代，按照该转让合同约定的履行期限判断，保利园公司的诉讼请求早已经超出了2年的诉讼时效。 综上，保利园公司隐瞒事实、有违诚信，其诉讼请求没有事实和法律依据。恳请贵院依法驳回保利园公司的全部诉讼请求。 甘肃七建述称，第一、本案第三人甘肃七建非本案适格诉讼参与人，与本案并无直接或间接利害关系，保利园公司列甘肃七建为本案第三人为无故增加甘肃七建诉累。 第二、本案第三人甘肃七建非保利园公司、新厦公司、鸿润达公司诉争合同的合同当事人，与本案诉请也无实质关系，保利园公司诉状中事实与理由部分关于第三人甘肃七建的陈述与客观事实严重不符。1.甘肃七建为原新厦公司的全资股东，与本案中所涉诉讼参与人保利园公司、鸿润达公司无任何合同关系及经济往来关系，诉争事宜第三人甘肃七建并不知情，参与诉讼也对查明案情无任何帮助。2.1988年4月22日，本案第三人甘肃七建全资设立海南新厦房地产公司，2007年甘肃七建根据甘肃国资委及改制方案要求，对新厦公司作出整体改制决定，后经评估后，于2007年4月30日，由甘肃七建与滕建云、伏赛英等人签订《股权转让协议》，协议签订后，甘肃七建将持有全部股权及名下资产（包括府城镇11620.66㎡土地使用权及地上附着物、文明东路文明大厦160㎡办公用房一套）转让至上述自然人，同时将上述土地、住房等资产及公司证照、印鉴等全部移交至受让人，甘肃七建自此全部退出，且并再未以任何形式经营或参与经营新厦公司。2018年12月，伏赛英等自然人找至甘肃七建，要求甘肃七建按2007年4月签订《股权转让协议》第三条及第四条约定，将股权变更至伏赛英等人指定的第三人海南黄金屋房地产交易有限公司名下。甘肃七建在伏赛英等人出具《情况说明》《承诺书》《公证书》等材料后，经报请国资委及集团公司会议决定后履行合同义务，配合协助伏赛英等人于2018年12月完成工商变更及税务变更手续。3.自2007年转让后，甘肃七建便退出新厦公司，直至2018年12月股权变更之时，未有任何第三方向甘肃七建提出过股权异议或其他诉求，变更时本案所涉纠纷也并未起诉，第三人也不得而知。另变更时，伏赛英等人及海南黄金屋公司均多次书面承诺自2007年转让至2018年，新厦公司在伏赛英等人经营期间，无任何对外债权债务及纠纷发生。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。保利园公司提交了如下证据：1.国有土地使用权转让合同，2.琼山籍国有（2001）字第01-02649号国有土地使用证，3.海口市国用（2011）第009583号国有土地使用证，4.海口市国用（2014）第002907号国有土地使用证电脑档案，5.中国工商银行转账支票、中国工商银行进账单，6.中国银行存款/转账凭条，7.中国工商银行转账支票、中国工商银行进账单，8.中国工商银行个人业务凭证（填单），9.收条，10.中国工商银行个人业务凭证（填单），11.土地登记卡（琼山籍国有（2001）字第01-02649号），12.土地登记卡（海口市国用（2011）第009583号），13.土地登记卡（海口市国用（2014）第002907号），14.土地登记信息查询情况说明，15.企业机读档案登记资料（新厦公司），16.新厦公司股东会决议，17.股权转让协议，18.企业机读档案登记资料（鸿润达公司），19.企业机读档案登记资料（海南黄金屋房地产交易有限公司），20.企业法人变更登记申请书，21.关于新厦公司变更的申请，22.关于新厦公司变更的批复。 新厦公司、鸿润达公司质证意见：对证据1的真实性没有异议，合法性、关联性、证明内容有异议；对证据2-4、11-14的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议；对证据5-8、10的三性没有异议，但对证明内容有异议；对证据9的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议；对证据15-22的真实性没有异议，合法性、关联性及证明内容有异议。 甘肃七建质证意见：对证据1真实性无法判断，该合同我方没有参与；对证据2、3中2007年的情况知情，没有异议，对之后的变更不知情，与我方无关；对证据4-10真实性无法判断，与我方无关；对证据11-14同证据2的质证意见一致。对证据15的真实性予以认可，但2019年5月6日的股东转让不知情。对证据16、17的真实性予以认可，对证明目的有异议；证据18、19与我方无关。对证据20-23，2006年12月25日甘肃省第七建筑工程集团公司已经核准变更甘肃第七建设集团股份有限公司。 新厦公司提供如下证据：1.2010年4月26日鸿润达公司和保利园公司签订的《房地产合作开发合同》，2.2010年7月28日鸿润达公司和保利园公司签订的《房地产合作开发合同》，3.案涉新厦公司名下原合同项下土地目前项目开发有关资料（1）建设工程规划许可证、（2）建筑工程施工许可证、（3）项目建设现场照片3张，4.海口市商品房预售许可证。 鸿润达公司提供如下证据：1.2010年3月29日，保利园公司法定代表人庄某出具的函件；2.2010年4月26日鸿润达公司和保利园公司签订的《房地产合作开发合同》；3.2010年7月28日鸿润达公司和保利园公司签订的《房地产合作开发合同》。 保利园公司质证意见：对新厦公司证据1、2真实性无异议，关联性有异议，对其证明内容也有异议；对证据3、4真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议。对鸿润达公司证据1的真实性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议；对证据2、3质证意见同新厦公司的质证意见。 甘肃七建质证意见：新厦公司、鸿润达公司提供的上述证据均是2007年4月30日转让以后所形成的，故对其真实性无法判断，以上证据与我方无关联。 甘肃七建提交如下证据：1.《股权转让协议》，2.《甘肃第七建设集团股份有限公司关于海南新厦房地产开发有限公司整体改制实施通知》文件（甘七建发【2007】3号），3.《海南新厦房地产公司整体资产评估报告书》，4.《企业机读档案登记表》，5.《移交清单》、《印章清单》、《委托书》，6.《甘肃第七建筑工程集团有限公司关于束水龙等同志职务任免的通知》文件（甘建七司【2006】99号），7.《甘肃第七建设集团股份有限公司关于申请海南新厦公司法人变更的函》，8.《企业法人变更登记申请书》，9.《情况说明》，10.《承诺函》，11.《公证书》，12.《工商局准予变更登记通知书》（琼工商登记企变字【2018】第280号），13.税务变更登记表，14.2010年《企业年检情况书》，15.内资企业变更通知书。 保利园公司质证意见：对证据1-8的真实性、合法性没有异议；对证据9-14的真实性、合法性均有异议；对证据15的真实性不予认可。 新厦公司、鸿润达公司质证意见：对证据1-4、15的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；对证据5、9、10三性均不予认可；对其他证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。 本院认证如下：对于保利园公司提交证据的真实性，涉及相对人为新厦公司、鸿润达公司，因新厦公司、鸿润达公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对新厦公司、鸿润达公司提交的证据，涉及相对人为保利园公司，因保利园公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对甘肃七建提交的证据，因上述证据涉及甘肃七建的企业基本情况，已提交原件，本院对其真实性予以确认。对上述证据合法性、关联性、证明力在本院认为中一并论述。 对于当事人无争议的事实本院认定如下：2010年2月9日，新厦公司（甲方转让方）与保利园公司（乙方受让方）、鸿润达公司（丙方保证人）签订了一份《国有土地使用权转让合同》，约定甲方向乙方转让国有土地使用权。第一条、转让的国有土地使用权位于海口市××区，面积11620.66平方米，土地证号为琼山籍国用（2001）字第01-02649号，用途为商住，终止日期为2063年7月12日，系以出让方式取得；截止到目前，该宗地的容积率为2.91，可建面积不低于33816平方米。第三条、转让的国有土地使用权的价格为：每亩人民币2580000元，共计44840000元。第四条、转让价款分三期支付：第一期，乙方应在本合同签订后两日向甲方支付保证金人民币2800000元。第二期，甲方应在2010年3月31日前将本公司法定代表人变更至乙方指定人员名下。在甲方将该变更后的本公司营业执照移交、印签、财务账册、相关法律文件及凭证等移交给乙方的同时，乙方应向甲方支付37240000元。第三期，在甲方将本公司法定代表人变更为乙方指定人员名下的税务变更手续办理完毕后3日内，乙方应向甲方支付剩余的4800000元。办理该税务变更手续时，乙方必须无条件配合盖章，否则，乙方应立即向甲方支付剩余的4800000元。第五条，所有转让价款均付至甲方指定的、丙方名下的下列账户（由丙方全权处理转让价款）（一）誉达实业有限公司交行秀英支行、（二）海南鸿润达有限公司深发行海甸支行、（三）李某个人银行卡。第六条、本合同约定的国有土地使用权过户至乙方名下的一切手续均由乙方负责办理，甲方应予以配合。第七条、先以甲方名义报建、开发建设，自实际投资达到总投资额25%以上时，再开始办理国有土地使用权过户手续。第八条、土地过户产生的正常的所有税费均由乙方承担，超出部分由甲方承担。第九条、自乙方付清土地转让价款后，在土地使用权全部过户至乙方名下之前，甲方无权要求乙方返还其移交的所有印签、账册、相关法律文件、凭证，亦不得另行刻制新的公章、开设新的账户。第十二条、自甲方将本合同第四条约定的营业执照、印鉴、财务账册、相关法律文件及凭证移交给乙方之前的债权债务（含自身、土地使用权、甲方原股东等原因造成的）均由甲方和丙方承担并负责处理；之后的由乙方承担并负责处理。第十三条、对上条约定的应由甲方和丙方承担的债权债务，甲方和丙方承诺：自本合同签订之日起两年内，甲方和丙方必须负责出面解决，由此给乙方造成的损失亦全部由甲方和丙方承担。第十四条、丙方同意为甲方之上述债务向乙方承担连带保证责任。第十五条、甲方违反本合同约定的义务，丙方应当赔偿由此给乙方造成的全部损失。第十六条、如乙方未按合同规定支付价款，则每逾期一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过三十天的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同。第十九条、甲方原股东甘肃第七建设集团股份有限公司（原名：甘肃省第七建筑工程集团公司）已于2007年4月30日将其持有的甲方公司100%股权转让给现股东滕建云、伏赛英、杨贵云、谢永光、徐良、付代仲，相关股东变更登记手续尚未办理完毕。乙方清楚并认可本合同无需征得国有资产管理部门批准同意。第二十条、本合同经各方法定代表人（或其授权代表）签字并加盖法人公章后即生效。第二十二条，本合同签订于2010年2月9日。甲方落款处有李燕2010年7月3日字样。 2010年2月9日，保利园公司向海南誉达实业有限公司账户转账支付2000000元。2010年2月10日，保利园公司法定代表人庄某向李某个人账户转账800000元。2010年4月13日，保利园公司向鸿润达公司账户转账支付2200000元。2012年1月13日，保利园公司法定代表人庄某向李某个人账户转账1000000元。2012年1月18日，保利园公司法定代表人庄某向李某个人账户转账500000元。 2010年3月23日，鸿润达公司法定代表人李某出具收条，载明：今收到保利园公司交来更换新厦公司新法人代表温默竹同志身份证复印件壹份。2010年3月29日，保利园公司法定代表庄某向鸿润达公司出具函，载明：由于我方出任新厦公司的法人代表还未选定。请求按原约定的日期推延叁天。请给予支持。 2010年4月26日，保利园公司与鸿润达公司签订一份《房地产合作开发合同》，鉴于：2010年2月9日，甲、乙双方与新厦公司签订国有土地使用权转让合同……为共同开发项目用地，根据我国合同法及相关规定，甲、乙合同双方方在平等、自愿的基础上，经协商一致订立如下合同条款，以资共同遵守。合同约定了具体条款。 2010年7月28日，保利园公司与鸿润达公司再次签订一份《房地产合作开发合同》，鉴于：1.2010年2月9日，甲、乙方与新厦公司签订《国有土地使用权转让合同》……。2.2010年4月26日甲乙双方签订一份《房地产合作开发合同》，为共同开发项目用地。根据我国合同法及相关规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上经协商一致再次订立如下合同条款，以资共同遵守。第一条、原合同的解除。甲、乙双方同意：自本合同签订之日起，解除双方于2010年4月26日签订的《房地产合作开发合同》，今后按本合同的约定履行。第二条、合作方式。1.甲、乙双方按以下比例提供受让合作地块所需的转让价款及开发建设合作地块所需的资金：甲方承担的比例为52%、乙方为48%。根据上述2010年2月9日《国有土地使用权转让合同》的约定，甲方应将土地转让款全部支付至乙方账户，而根据本条约定，乙方应承担的土地转让价款为21520000元。因此，甲方实际上应向乙方支付的转土地转让价款为23320000元。该款分两期支付：第一期20000000元（含以前已付的5000000元），甲方应在本协议签订之日起五个工作日内支付给乙方。逾期三日以上，本合同自动解除，乙方无需另行通知甲方，并且甲方已付的5000000元作为赔偿金，不予退还。第二期3320000元，甲方应在合作项目依法报建、领取建设工程规划许可证之日起5个工作日内支付给乙方；如本协议签订之日起3个月内尚未取得建设工程规划许可证，则甲方亦应在本合同签订之日起3个月内支付给乙方。2.本自本合同签订之日起，视为乙方已足额投入土地转让价款21520000元。自甲方依本条上款约定将23320000元支付给乙方之日，视为甲方足额投入土地转让价款23320000元。3.合作地块先以新厦公司的名义开发建设，自达到法定转让条件时再将合作地块案本合同约定的比例过户至甲、乙双方名下，以甲、乙双方的名义进行开发建设。以新厦公司名义进行开发建设过程中，新厦公司的法定代表人不变更至甲方指定人员名下，并且新厦公司的营业执照、印鉴、财务账册、相关法律文件及凭证等均由乙方保管。第六条、双方的保证和承诺。1.甲方保证依本合同约定向乙方支付土地转让价款。否则，每逾期一日，按应付款的1‰向乙方支付违约金。2.双方保证按本合同约定足额投入开发建设所需的资金。否则，每逾期一日，违约方按应付款的1‰向守约方支付违约金。3.乙方负责并监督新厦公司提供合作项目所需的国有土地使用权证、座标表、原规划红线图、原规划许可证原件及该公司工商营业执照正副本、法人代码正副本、房地产开发资质正副本、税务登记证正副本、公章、财务章、法定代表人印章、合同专用章原件（物），并保证其合法性。4.乙方担保合作项目不存在任何债权债务、无任何担保和抵押，并保证该合作地块用途为商住用地，可以进行房地产开发销售。否则，乙方应承担由此产生的一切经济和法律责任，并全额退还甲方所有投资款项以及赔偿由此给甲方造成的全部损失。5.未经甲、乙双方书面同意，任何一方均不得擅自就合作项目另行与他人合作或抵押、转让、发包给他人。第七条、前期手续的办理。本合同签订后，由甲方开始办理建设项目的前期审批手续，包括但不限于工程设计方案的报批、建设工程规划许可证的申领、工程招投标、施工许可证的申领等。乙方应当协助、配合。合同还约定了其他事项。 2019年4月11日，海口市规划委员会向新厦公司颁发了建设工程规划许可证（建字第460100201900075号），许可新厦公司在涉案土地上建设博大·锦绣滨江项目。2019年1月21日，海口市琼山区住房和城乡建设局向新厦公司颁发建筑工程施工许可证（编号4601072019042401501），许可新厦公司在涉案土地上建设博大·锦绣滨江项目，施工合同价97200000元，监理合同价2850000元。2019年9月29日，海口市住房和城乡建设局向新厦公司颁发海口市商品房预售许可证[2019]海房预字(0166)号,准许新厦公司预售博大·锦绣滨江1号楼、2号楼及地下室。 2001年12月28日，新厦公司办理了涉案土地的国有土地使用证（015588875），宗地面积11620.63平方米。2011年11月8日，新厦公司就涉案土地换发了国有土地使用权证，海口市国用（2011）第009583号，宗地面积11619.16平方米。2014年4月8日，因政府征收了涉案土地3062.8平方米，重新向新厦公司颁发了国有土地使用权证，海口市国用（2014）第002907号，宗地面积8556.36平方米。2019年1月28日，新厦公司就涉案土地办理了不动产权证，证号琼（2019）海口市不动产权第XXXX号，宗地面积8556.36平方米，该宗地截止2019年8月2日状态为未抵押、未查封、未限制、无异议。 新厦公司原为甘肃七建100%出资设立的全民所有制公司。后甘肃七建决定对新厦公司实施整体改制，经过评估后，甘肃七建与滕建云、伏赛英、杨贵云、谢永光、徐良、付代仲签订了股权转让协议，甘肃七建将新厦公司100%股权转让给上述六人。双方一直未办理股权变手续。2018年8月12日，上述六人向甘肃七建出具情况说明，要求将新厦公司全部股权过户至海南黄金屋房地产交易有限公司名下。2018年12月29日，海南省工商局准予海南新厦房地产开发公司变更为海南新厦房地产开发有限公司。当天新厦公司股东登记由甘肃七建100%变更为海南黄金屋房地产交易有限公司100%。2019年5月6日，新厦公司股东登记由海南黄金屋房地产交易有限公司100%变更为海南黄金屋房地产交易有限公司30.003%，海口市博大江城置业有限公司69.997%，注册资本由10000000元变更为33330000元。 本院认为：本案的争议焦点为：一、保利园公司与新厦公司、鸿润达公司签订的《国有土地使用权转让合同》的效力；二、保利园公司与鸿润达公司签订的《房地产合作开发合同》的效力；三、保利园公司、新厦公司、鸿润达公司三方签订的《国有土地使用权转让合同》应否以及能否继续履行；四、新厦公司的法定代表人应否变更为庄某；五、新厦公司应否将营业执照、印鉴、财务账册、相关法律文件及凭证移交给保利园公司；六、甘肃七建是否为本案的适格当事人，应否参加本案诉讼。 关于第一个争议焦点，保利园公司与新厦公司、鸿润达公司签订的《国有土地使用权转让合同》，是三方当事人的真实意思表示，主体适格，未违反法律强制性规定，故该合同为有效合同，保利园公司请求确认其与新厦公司、鸿润达公司签订日期为2010年2月9日的《国有土地使用权转让合同》有效，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，保利园公司与鸿润达公司签订的《房地产合作开发合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，未违反法律强制性规定，故该合同为有效合同。 关于第三个争议焦点，保利园公司与新厦公司、鸿润达公司签订的《国有土地使用权转让合同》虽然有效，但该合同未实际履行，至保利园公司起诉时，该合同已不能继续履行。第一，保利园公司与新厦公司、鸿润达公司签订合同后，保利园并未按照合同约定履行义务，新厦公司也未主张保利园公司履行义务，双方并未实际履行合同。合同签订后至保利园公司起诉时，保利园公司先是在合同约定办理法定代表人变更日期前，自行发函称其法定代表人未选定，需要推迟约定期限；随后，保利园公司与鸿润达公司又签订了《房地产合作开发合同》，协商变更了其向鸿润达公司支付款项的用途，即保利园公司并未向新厦公司支付过土地转让款。第二，在保利园公司起诉时，涉案土地已发生重大变化，不能继续履行。保利园公司与新厦公司签订土地转让合同时，涉案土地为空地，从2018年开始，新厦公司已对涉案土地进行了开发建设，现已建成可预售的房地产项目。根据新厦公司提交的证据，其建设施工合同价款已超过双方土地转让价款的2倍。而且涉案土地上的房地产项目已依法取得预售许可证，继续履行不仅会对地上建筑物所有人造成巨大损害，也会使土地使用权人和地上建筑物所有权人不一致，可能会对购房人造成损害。保利园公司也未提供证据证明其对涉案土地进行了报建、开发建设等工作。因此本院不宜判决新厦公司、鸿润达公司继续履行与保利园公司签订的《国有土地使用权转让合同》。综上，对于保利园公司关于判令新厦公司、鸿润达公司继续履行《国有土地使用权转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，除了与上述第三个争议焦点理由一致外，根据保利园公司与鸿润达公司签订的《房地产合作开发合同》，保利园公司也无权主张新厦公司的法定代表人变更成庄某，因此对于保利园公司关于判令新厦公司将其法定代表人变更为庄某的诉讼请求，本院不予支持。 关于第五个争议焦点，与第四个争议焦点理由一致，不再赘述，因此对于保利园公司关于判令新厦公司将其营业执照、印鉴、财务账册、相关法律文件及凭证移交给保利园公司的诉讼请求，本院不予支持。 关于第六个争议焦点，甘肃七建虽然不是本案争议合同的当事人，但其原为新厦公司100%股权持有人，其在涉案合同签订时并未进行工商登记变更，与本案可能存在利害关系，作为第三人参加诉讼，主体适格。 至于新厦公司、鸿润达公司提出的本案已过诉讼时效问题，本案并非金钱债权的履行，不涉及诉讼时效问题。 综上所述，保利园公司请求部分成立，本院予以支持，对其无事实及法律依据的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认海南保利园投资发展有限公司与海南新厦房地产开发有限公司、海南鸿润达置业有限公司签订日期为2010年2月9日的《国有土地使用权转让合同》有效； 二、驳回海南保利园投资发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费266000元，由海南保利园投资发展有限公司自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长 刘思其人民陪审员梁健人民陪审员冯薪霞 二〇一九年十二月三十日 书记员 吴 毓 冰 速  录  员 符 雪 梅 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。