北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6078号原告（反诉被告）：王超飞，男，1977年5月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邹甜，北京市中翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：曲振国，男，1960年10月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告（反诉被告）王超飞与被告（反诉原告）曲振国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王超飞及其委托诉讼代理人邹甜，被告（反诉原告）曲振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超飞向本院提出诉讼请求：1.曲振国赔偿王超飞装修损失260000元；2.本案诉讼费由曲振国承担。事实和理由：2017年3月17日，王超飞与曲振国签订《租赁合同》，约定王超飞承租曲振国坐落于北京市大兴区西红门镇六村欣宁路丁字路南侧，回型建筑的北面共270平方米左右，租赁期限为2017年4月22日至2022年4月21日，租期共计5年，租金每年250000元，租金半年一付。因王超飞租赁以上房屋是准备用于汽车维修生意，王超飞与曲振国签订合同后，王超飞于2017年3月20日与张鹏签订了《装修施工合同》，合同约定张鹏包工包料，装修费共计281655.9元，王超飞按进度给付张鹏工程款，张鹏已于2017年3月21日进场施工。2017年4月底，曲振国通知王超飞以上房屋被认定成违法建筑需要拆除，所以租赁合同无法履行，并将王超飞交纳的半年房租退还给王超飞。但此时王超飞对以上房屋装修已经基本完成，王超飞已经支付张鹏装修费用260000元。此后王超飞多次就装修费用与曲振国协商，曲振国总以在与政府协商为由推诿王超飞，让王超飞在家里等消息，有消息再通知王超飞。王超飞认为，曲振国将房屋租赁给王超飞，后王超飞为经营使用投入大量资金对以上房屋进行装修，因曲振国出租房屋被认定成违法建筑并拆除，导致王超飞损失装修费260000元，对王超飞造成巨大损失。王超飞为维护自身合法权益，特起诉至法院。曲振国辩称，王超飞所述不是事实，王超飞并不是在3月17日进场，其提交的装修合同已经体现了，装修合同的日期是3月20日，合同上写的日期是3月21日入场，所以王超飞的陈述不符合事实。王超飞陈述4月底撤场也不符合事实。曲振国在4月13日退给王超飞租金，但是退了之后王超飞并没有走，是王超飞个人的问题不想在租赁了，王超飞可能又再别的地方租赁了场地。涉案房屋在2017年11月21日到23日之间拆除的。王超飞一直在涉案场地，称办理不了营业执照不能经营等，拒绝交纳租金，直到房屋拆除王超飞都没有搬走。曲振国认为双方的合同在曲振国退租金的时候就已经解除了，王超飞没有实际装修，墙和地砖等都是曲振国弄的。对于王超飞的装修不同意赔偿，其装修没有经过曲振国同意，曲振国是在装修后才知道的。现在拆迁补偿还在协商当中，没有签订拆迁协议，曲振国认为王超飞主张的损失应该以评估为准。曲振国向本院提出反诉请求：1.王超飞向曲振国支付租金146575元（自2017年4月22日至2017年11月23日，按照每年250000元计算，主张216天）；2.王超飞向曲振国支付电费1542元；3.王超飞赔偿曲振国电动门损失5000元；4.王超飞承担诉讼费。事实和理由：2017年3月17日，曲振国与王超飞签订《租赁合同》，合同约定合同签订当日交纳半年租金，否则合同自动解除。但是合同签订后王超飞并未交纳租金，合同处于解除状态。2017年3月21日，王超飞在本案房屋内存放物品，曲振国以王超飞没有交纳租金为由拒绝其入住，王超飞当日交纳了半年租金入住。此后王超飞未经曲振国允许，将门楼吊顶拆毁，自动玻璃门拆毁，擅自将房屋东面玻璃拆毁，墙体拆除。曲振国对此制止，王超飞置之不理。2017年4月8日，王超飞无理由提出终止合同，要曲振国退租金。曲振国为息事宁人，双方约定曲振国退给王超飞租金，就此合同解除，王超飞收到退租金当日腾退房屋。2017年4月13日，曲振国将租金退还给王超飞，但是王超飞又提出赔偿装修损失，拒绝搬出房屋。2017年11月18日发生大兴新建村火灾后，2017年11月23日，涉案房屋被大兴区政府强拆。涉案房屋在2017年3月21日至2017年11月23日一直由王超飞占有使用，王超飞一直拒绝将交纳水电费。王超飞纠缠曲振国，无理要求征收赔偿，曲振国要求其补交其实际占用房屋期间的租金损失，王超飞要求赔偿其装修后再扣除租金。但是由于曲振国起诉大兴政府强拆后，大兴政府不承认强拆行为，行政诉讼还在诉讼中，至今没有结果。但是王超飞为获得不当利益，一直纠缠曲振国。综上所述，王超飞在没有交纳租金的情况下占有使用涉案房产，理应交纳房屋租金和水电费，在没有曲振国书面允许的情况下拆毁自动门和拆毁墙体理应赔偿。为此，曲振国提出反诉请求，望法院支持曲振国的诉讼请求，保护曲振国的合法权益不受侵害。王超飞针对曲振国的反诉请求辩称，不同意反诉请求。《租赁合同》是无效合同，房屋交付给王超飞但没有达到房屋的使用目的，还造成了王超飞的装修损失。电费和电动门损失没有证据，不同意支付。租金是交纳了125000元，曲振国4月13日将房租退给王超飞，当时告诉王超飞说别装修了，要拆迁了。场地的钥匙一直就在曲振国手上，后来曲振国说要拆了，就一直没有进场。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，曲振国（甲方，出租方）与王超飞（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇六村欣宁路丁字路口南侧，回型建筑的北面共270平方米左右的房屋出租给乙方使用；租赁期限为2017年4月22日至2022年4月21日，共计5年；房屋年租金为250000元整，从第三年开始每年递增5%，付租方式为半年一付；租赁期内，乙方负担其经营活动所需的水（4元/吨）、电（1.6元/度）、气、通讯、卫生、环保、治安、消防、房屋租赁税及有关租赁的所有税费；自本合同签订之日起，甲方将房屋及设备交付给乙方，乙方在没有甲方书面允许的情况下不得装修。合同签订后，王超飞给付曲振国半年租金125000元，王超飞于2017年3月21日进场对涉案房屋进行装修，2017年4月13日，曲振国将房租退还给王超飞。王超飞称2017年4月，曲振国通知说涉案房屋要拆迁，故在未装修完毕的情况下于当月搬出房屋。曲振国则认为系王超飞不想继续租赁房屋，故双方协商一致于2017年4月13日解除合同，但解除合同后王超飞并未搬走。经询问，涉案房屋现已被拆除，曲振国尚未与拆迁单位签订相关拆除腾退协议。王超飞主张装修期间其支出装修费用260000余元，并提交装修施工合同、修理厂装修费用表、购买装修材料的收据、照片以及其与曲振国的通话录音佐证，同时申请装修负责人张鹏作为证人出庭作证。张鹏称自己的装修队于2017年3月左右开始进场施工，进场时房屋系毛坯房，施工内容包括水电、外墙结构、打隔断、刷墙、凿沟等，大概干了20天左右停工，工程量已完成85%到90%，王超飞已给付工程款240000元到250000元左右。录音证据中，王超飞询问曲振国装修的事怎么解决，曲振国称：“现在就往前走呗，等着呗，你说怎么办，事儿咱都得认是吧”，“你看我这儿也没解决，你们呢也那什么点儿”，“你那都是小头你知道吧”。曲振国对王超飞提供的书面证据的真实性均不认可，亦认为证人的陈述不属实，与王超飞的自述相矛盾，而录音中当时双方都在说话，肯定也没有听清对方说的话，当时自己只是想缓和此事。经查，涉案房屋所在土地系集体土地，曲振国提交一份“房屋产权证明”，证明自己系涉案房屋合法产权人，该证明载明：“北京市大兴区西红门欣和街丁字路口东南侧，1466平米房屋，为曲振国所建，产权人为曲振国……”，落款产权人处盖有大兴区西红门镇第陆村村民委员会的公章。经询问，王超飞认为双方签订的《租赁合同》无效，并基于合同无效要求曲振国赔偿其装修损失；曲振国坚持认为双方签订的《租赁合同》有效，并基于合同有效要求王超飞给付租金、电费并赔偿电动门损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故王超飞与曲振国签订的《租赁合同》依法属无效。曲振国坚持按照有效合同提出反诉请求，其诉求于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，曲振国明知涉诉房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，而王超飞租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，虽然曲振国称王超飞装修并未征得其书面同意，但在租赁期开始之前曲振国给予王超飞装修期并让其提前占有使用房屋，可见曲振国对于装修应当知晓并同意，故对于王超飞的装修损失，应当由双方分担。因现在涉案房屋已被拆除，无法评估装修损失，通常情况下应根据拆迁单位的评估数额予以确定，但纠纷发生至今已2年有余，曲振国一直未与拆迁单位达成协议，故本院根据王超飞提供的相关证据，结合双方的过错情况，酌情确定曲振国赔偿王超飞装修损失120000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认王超飞与曲振国于二〇一七年三月十七日签订的《租赁合同》无效；二、曲振国于本判决生效后十日内给付王超飞装修损失120000元；三、驳回王超飞的其他诉讼请求；四、驳回曲振国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元，由王超飞负担2500元（已交纳），由曲振国负担2700元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1681元，由曲振国负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶审 判 员  吴 晶人民陪审员  李秋生二〇一九年十二月二十日书 记 员  张思竹