上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21086号原告：励康，男，1967年1月18日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。原告：励睿琼，女，1995年11月21日出生，汉族，住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：张剑，上海市申汇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：瞿丹，上海市申汇律师事务所律师。被告：汇继资产管理(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张继良，执行董事。委托诉讼代理人：戚建国，上海铸达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华北，上海铸达律师事务所律师。原告励康、励睿琼与被告汇继资产管理(上海)有限公司(以下简称汇继公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张剑、瞿丹，被告委托诉讼代理人戚建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告励康、励睿琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的关于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋的《华拓大厦附属商铺代管合同》；2、判令被告向原告返还退租商户的保证金人民币(以下币种同)8,508元；3、判令被告立即向原告返还从原告的租金中扣除的个人所得税5,718.6元；4、判令被告向原告返还从原告收取的租金中扣除的租户的租金发票税费6,019.47元。审理中，原告变更上述第二、三、四项诉讼请求为：2、判令被告向原告返还退租商户的保证金4,254元；3、判令被告立即向原告返还从原告的租金中扣除的个人所得税5,428.96元；4、判令被告向原告返还从原告收取的租金中扣除的租户的租金发票税费5,714.58元。事实与理由：2016年9月28日，原告与被告就位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)分别签署了《华拓大厦附属商铺代管合同》及《商铺代管合同补充协议》。代管合同5.1.4条、5.2.4条及附件三约定，若租户发生变更、被告应向原告发询证函，事先征得原告同意，原告对被告新招商户的主要商务条款具有知情权及决策权；附件二约定，原告租金回报扣除下列费用：租户的租金发票税收、被告的代管服务费及被告代扣代缴原告的个人所得税；补充协议第一条约定，若被告未按代管合同约定支付租金的，则被告应按付款金额日千分之五的标准向原告支付违约金，逾期支付超过30天的，视为被告重大违约，原告可以解除代管合同，被告应配合原告与租户签订租赁合同，并支付应付未付的租金、违约金。2019年7月3日，原告得知被告在2018年7月10日与原租户上海灏月传媒科技有限公司(以下简称灏月公司)签订了《租赁合同补充协议》，约定乙方退租一部分商铺(包含系争房屋)，其中第二条约定，被告与灏月公司同意并确认退还灏月公司9月、10月两个月退房的商铺租金，退租的商铺保证金不予退还。原告商铺遭受退租违约，其不予退还的保证金理应归原告所有，被告恶意隐瞒，且至今未将保证金支付给原告。同时，被告现将商铺另行出租给上海众颜医疗美容门诊部有限公司(以下称众颜公司)并未向原告发询证函，未事先告知并征得原告同意，侵犯了原告的知情权和决策权。另被告未按合同约定向租户开具租金发票、未为原告代缴个人所得税及收取租户物业费后未向物业公司缴纳物业费，其种种行为已属根本违约。原告多次向被告发函要求被告履行代管合同，但被告一直不予理睬，原告于2019年8月9日向被告发函要求解除代管合同。此外，双方系委托合同法律关系，委托人可以随时解除委托合同，故无论双方是否有违约行为，任何一方均可以随时解除合同。后原告涉诉。被告汇继公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告对新的租户是明知并予以确认过的，不存在不知情的情况，且原告已收到了我方给付的新的租户的租金，故原告主张解除合同的说法不成立。第二，租金发票已经实际开具并交给租户，并无租户提出未开具发票的问题。第三，关于税费，被告应承担的个人税费，被告都在依法申报，不存在未申报情况。第四，关于保证金，保证金属于被告管理过程中的收益，双方合同并未约定保证金应归属原告。此外，原告曾就涉案合同提起过诉讼，法院认定合同应当继续履行。有鉴于原告在8月9日向被告发出了解除合同通知书，故被告向原告支付租金至7、8月，若法院就本案判令合同继续履行，被告将按照合同约定继续将租金如数支付原告或先交给法庭。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为励康、励睿琼。2016年9月28日，励康、励睿琼(甲方)与汇继公司(乙方)签订《华拓大厦附属商铺代管合同》，约定甲方将系争房屋交由乙方代管，商铺的建筑面积为54.91平方米；华拓大厦附属商铺为商场属性，需要整体筹划、策划、招商、运营及管理，为更有利于甲方及其他商铺业主的整体利益，为使商铺能整体有序招商、运营、发展，甲方特委托乙方进行代管甲方商铺；代管期限为自本合同签订之日起至2023年12月31日止；双方确定，若甲方商铺已出租给第三方后，无论本合同是否履行(即无论甲方是否单方面解除本合同)，均不得影响第三人租赁合同，否则由要求终止方承担由此产生的全部责任及费用；双方同意并确认，商铺代管期间，甲方按照附件一的标准向乙方支付代管服务费，乙方有权从甲方商铺获得租金收益中直接扣除代管服务费；代管期限内，乙方在依照与租户的租赁合同约定收取租金后，在10日内按照附件二的标准向乙方支付租金回报；代管期间内，若租户发生变更、商铺发生空租情形的，甲方对乙方新招商户的主要商务条款具有相对知情权和决策权(详见附件三)；代管期间内，乙方有权以乙方名义出租甲方商铺、收取租金、获得代管服务费；代管期间内，若租户发生变更、商铺发生空租情形的，乙方在向甲方发出询证函后，按照不低于询证函标准对外出租空租商铺；在发生租户发生变更、商铺发生空租情形的，乙方承诺，在空租期间内除不收取代管服务费外，该等商铺的物业费亦由乙方承担；在发生租户拖欠租金情形的，乙方应积极催讨、催讨所产生的费用由乙方承担；双方同意并确认，在乙方按约向甲方支付租金的情况下，本协议未经双方协商一致、甲方未支付补偿款的情况下不得解除。合同附件一约定了代管服务费标准是：租户租金标准为2.1元/平方米/天(含2.1元)及以下的，乙方的管理费标准为0.3元/平方米/天；租户租金标准为2.5元/平方米/天的，乙方的管理费标准为0.5元/平方米/天；租户租金标准为3.3元/平方米/天(含3.3元)及以上的，乙方的管理费标准为0.7元/平方米/天。附件二约定了甲方租金回报分配标准，甲方租金回报按照甲方投资资金占比分配，应扣除下列费用：租户的租金发票税收、乙方代管服务费、乙方代扣代缴甲方个人所得税；附件三招商询证函中特别提示约定，因系争商铺与其他业主商铺将整体出租，为保护大多数业主利益，故若选择同意业主面积占比超过70%的，则按照少数服从多数原则，按大多数业主意见执行。同日，励康、励睿琼(甲方)与汇继公司(乙方)签订《商铺代管合同补充协议》一份，约定若乙方未按《华拓大厦附属商铺代管合同》约定支付租金的，则乙方应按应付款金额日千分之五的标准向甲方支付违约金，逾期支付超过三十天的，视为乙方重大违约，甲方可解除《华拓大厦附属商铺代管合同》，乙方应配合甲方与租户签订租赁合同，并支付应付未付的租金、违约金；若甲方签约后仍对系争商铺的正常经营活动进行骚扰、妨碍、影响的，则甲方应承担由此产生的全部后果(包括租户不付租金、租户索赔等)。合同签订后，励康、励睿琼将系争房屋交汇继公司代管。汇继公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号的部分房屋(含系争房屋)打通后整体出租给案外人灏月公司作商业及办公经营使用。2018年7月，汇继公司与灏月公司经协商后对原合同的承租房屋进行调整，并签订《租赁合同补充协议》，双方同意并确认退还灏月公司9月、10月两个月退房的商铺租金，退租的商铺保证金不予退还。2019年5月27日，汇继公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号部分房屋(含系争房屋)整体出租给案外人众颜公司作医疗美容使用。2019年6月24日，励康与汇继公司工作人员微信联系，称其19号到汇继办公室同张总谈过，张总当时答应113室(租金收益按2.86元)按0.5元收取管理费，123室(租金收益按3.702元)按0.7元收取管理费，张总答应这个条件只对这两个商铺，励康也答应张总绝对不会跟其他业主透露。励康并向汇继公司工作人员表示113室其应得3,545.853元，123室其应得4,350.066元。同年6月26日，汇继公司工作人员微信回复励康：123室面积54.91平方米，管理费54.91×0.7×365÷12=1,169.12，原管理费1,293.46-现管理费1,169.12=差价124.34元，原实得金额4,209.72+差价124.34=现实得金额4,334.06元。励康于当日回复表示上述计算方式是正确的，可以打钱。2019年6月27日，汇继公司按照双方微信中确认的租金收益标准将7、8月租金回报汇付至励康的银行账户。2019年7月12日，励康、励睿琼向汇继公司及众颜公司发出通知函，称汇继公司将系争房屋出租给众颜公司未征得励康、励睿琼同意，故其对该次出租行为不予认可，汇继公司的出租行为属无权代理。2019年7月29日，励康、励睿琼再次向汇继公司发出通知函要求汇继公司将其与租赁签订的租赁合同违约金及利息转入代管合同指定账户，并要求汇继公司提供代管期间租户发票、业主个人所得税发票、代管服务费发票以及代管期间商铺缴纳物业费的发票凭证等。2019年8月9日，励康、励睿琼委托律师向汇继公司发函要求解除合同，并退还相关费用等。后励康、励睿琼起诉来院。审理中，励康、励睿琼向本院提交了个人所得税纳税记录、个人所得税纳税清单以及付款通知书、公告，证明汇继公司并未为励康、励睿琼代缴个人所得税及支付物业费。经质证，汇继公司表示其已代励康、励睿琼缴纳了相应的税费和物业费，至于汇继公司缴款多少与励康、励睿琼无关，且物业公司之所以发出付款通知书是因为物业公司变更时上下家交接过程中产生了问题。此外，按照合同约定，汇继公司在保证业主租金收益的情况下，其他事务均由汇继公司承担，故对应的权利义务也应由汇继公司享有和承担。汇继公司为证明其已替励康、励睿琼支付了相应的税费并开具发票，向本院提交了税收完税证明及上海增值税普通发票。经质证，励康、励睿琼对该组证据的三性均不予认可，并认为汇继公司提供的发票总金额将近12万元，而励康、励睿琼委托出租汇继公司出租房屋至今仅收到租金15万元左右，故汇继公司提交的完税凭证明显与事实不符，且励康、励睿琼提供的个人纳税记录显示并未有他人为其缴纳个税。本院认为，励康、励睿琼与汇继公司签订的《华拓大厦附属商铺代管合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，汇继公司有权在代管期间以自己的名义出租系争房屋，同时，应当按照约定向励康、励睿琼支付租金收益。关于励康、励睿琼要求汇继公司返还退租商户的保证金的诉讼请求，因励康、励睿琼将系争房屋委托汇继公司代管，汇继公司以自己的名义与案外人灏月公司签订租赁合同，而现有证据不能证明灏月公司在订立合同时知道励康、励睿琼与灏月公司间的委托关系，根据合同相对性原则，该合同仅对汇继公司及灏月公司具有约束力，汇继公司作为与灏月公司间合同权利义务的承担者，有权依据合同收取上述保证金。而励康、励睿琼并非该合同的一方当事人，其与汇继公司签订的代管合同亦未就发生此类情形时的保证金归属问题作出特别约定，故励康、励睿琼要求汇继公司返还该款的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于励康、励睿琼要求汇继公司返还从租金中扣除的个人所得税以及租户的租金发票税费的诉讼请求，因双方商铺代管合同明确约定励康、励睿琼收取的租金回报中应扣除代扣代缴的个人所得税及租户的租金发票税收，励康、励睿琼在签署合同时应明知且接受该条款，而汇继公司在庭审中已提交了相应的完税证明及发票佐证其已替励康、励睿琼代缴相应税费并开具发票的事实，励康、励睿琼再要求返还上述款项的，既不符合合同约定，亦无相应法律依据，故本院对此不予支持。关于励康、励睿琼要求解除其与汇继公司签订的《华拓大厦附属商铺代管合同》的诉讼请求，励康、励睿琼以汇继公司违约主张解除合同的理由包括汇继公司未返还退租商户的保证金、未为励康、励睿琼代缴个人所得税以及向租户开具租金发票、汇继公司收取租户物业费后未向物业公司缴纳物业费以及未征得励康、励睿琼同意将系争房屋另行出租给众颜公司。关于励康、励睿琼主张的前两项理由已不能成立，上文已作阐述，在此不再赘述。对于励康、励睿琼称汇继公司未向物业公司缴纳物业管理费，因物业管理费的付款对象为物业公司，并非涉案商铺代管合同的主要债务，即便汇继公司存在拖欠情况，尚不足以导致励康、励睿琼的合同目的无法实现，不构成根本违约。至于励康、励睿琼称汇继公司在未征得其同意的情况下将房屋另行出租给众颜公司，根据双方合同约定，华拓大厦附属商铺为商场属性，需要整体筹划、策划、招商、运营和管理，故汇继公司有权对商铺进行整体招商和运营管理，而励康、励睿琼行使权利时亦应顾及其他商铺业主的整体利益。励康、励睿琼称其对汇继公司另行出租房屋的事宜不知情，但励康曾于2019年6月24日与汇继公司工作人员就租金收益重新进行协商确认，即便汇继公司未向其发出过询证函，但从汇继公司与励康间的聊天记录可以看出，励康对于变更后的租金回报计算方式已与汇继公司协商一致，且此后收取了汇继公司支付的租金回报，故应视为其仍愿意继续履行合同。现励康、励睿琼以汇继公司未征得其同意另行出租房屋，侵犯其决策权与知情权为由主张合同解除的，本院亦难以认同。综上，励康、励睿琼以汇继公司的种种行为已构成根本违约为由，要求解除合同的主张不能成立，故本院对其要求解除合同的诉讼请求，不予支持。至于励康、励睿琼称双方系委托合同关系，委托人可行使任意解除权的意见，根据合同约定，在汇继公司按约向励康、励睿琼支付租金的情况下，未经双方协商一致、励康、励睿琼未支付补偿款的情况下不得解除合同，因合同法对任意解除权的规定为任意性规范，且并未禁止当事人排除适用，故双方对任意解除权适用的限制性约定应属有效，本院对励康、励睿琼的该意见亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告励康、励睿琼的全部诉讼请求。本案受理费185元，减半收取92.5元，由原告励康、励睿琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇一九年十二月十九日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……