河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初1607号 原告：田海峰，男，汉族，1966年11月14日出生，住址：江苏省丰县。 委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田凤华，河北李景玉律师事务所实习律师。 被告：廊坊开发区强武市场管理服务有限公司，住所地：廊坊开发区梨园村南口。 法定代表人：张广强，总经理。 被告：张广强，男，1963年7月20日出生，住址：河北省廊坊市经济技术开发区。 被告：孙建军，女，汉族，1962年11月16日出生，住址：河北省廊坊市广阳区。 被告：罗玉珍，女，汉族，1965年10月15日出生，住址：河北省廊坊市广阳区。 以上四被告委托诉讼代理人：刘春侠，河北律绎律师事务所律师。 原告田海峰与被告廊坊开发区强武市场管理服务有限公司（以下简称强武公司）、张广强、孙建军、罗玉珍合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田海峰及委托诉讼代理人李景玉、田凤华、四被告强武公司、张广强、孙建军、罗玉珍的委托诉讼代理人刘春侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田海峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月19日签订的《转让协议》；2、判令四被告退还原告依据上述《转让协议》向其支付的土地租金和地面硬化、上下水管道、树木等费用共计56万元；3、判令四被告赔偿原告建造房屋的投资成本2056116元，并承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2016年12月，被告孙建军向原告承诺其与被告张广强、罗玉珍共同拥有出租权的阳光佳和小区东面梨园集贸市场东侧约七亩地为建设用地，原告可租用此地用于建筑钢结构房屋成立建材买卖市场。2016年12月19日，原告与四被告签订《转让协议》，协议约定：该土地由被告出租给原告使用，原告需支付被告土地使用租金及被告已投资费用共计51万元，由被告负责协调上级有关部门，帮助原告把房子建起来，原告如不能建房或使用，原告有权解除此协议，且原告投资的费用被告应如数退还。协议签订后，原告共向被告支付包括挪动变压器在内费用共计56万元。原告于2017年11月将房屋建造完成并开始装修，2018年6月涉案房屋被廊坊经济技术开发区综合执法局告知，所建房屋非法占用耕地属于违章建筑，后房屋被综合执法局予以全部拆除。综上，被告已构成根本违约，根据协议约定，原告的建房投资费用被告应赔偿给原告，且四被告作为违约方应赔偿原告造成的一切损失。原告因拆除地上建筑物建设成本损失共计4096116元，但廊坊经济技术开发区拆迁安置办公室仅对其中204万元对原告进行了补偿，仍导致原告损失2056116元。事后原告找四被告协商未果，为了维护原告的合法权益，特依法起诉。 强武公司、张广强、孙建军、罗玉珍共同辩称，原告所诉被告主体不适格、双方所签订的转让协议因违反法律规定而无效，请依法驳回原告的诉讼请求。一、原告所诉被告“廊坊开发区武强市场管理服务有限公司”与“廊坊开发区强武市场管理服务有限公司”不是同一个公司，张广强、孙建军、罗玉珍没有组建过原告所诉的公司，因此原告所诉被告主体不适格，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原被告双方就阳光佳和小区东边的梨园集贸市场东侧北凤道南侧约七亩土地所签订的《转让协议》无效：1、从主体上看，被告作为涉案土地受让人，其非本集体经济组织成员，当受让人系土地所属的集体经济组织以外的单位或个人时，依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”，故原被告双方签订的土地承包合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第十五条民主议定程序的强制规定，应该被认定为无效；2、从形式上看，原被告双方所签订的土地转让协议，系以转让形式对承包经营权进行流转，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意”，同时，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（自2005年9月1日起施行）第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效”，双方签订的土地转让协议程序违法，应为无效合同；3、从内容上看，原被告双方所签订的土地转让协议中表明原告计划在土地上出资建设一门脸房，甲方将此地块转让给乙方后，此地块与甲方再无任何关系，此内容改变了土地性质、用途，系以合法形式掩盖非法目的，故该协议应为无效协议。三、依据原被告双方所签订的协议，原告违法使用转让的土地，在土地上违法建设房屋，责任完全在原告，应由其自行承担相应损失。原告诉状中称其在涉案土地上建造上下两层南北八间的钢结构房屋，与协议中所说的计划建设门脸房严重不符，系原告私自的建设行为，与被告没有任何关系，原告私自建设行为而产生的损失应由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：强武公司由股东张广强、孙建军、罗玉珍共同投资设立。2015年8月9日强武公司与梨园村村民李庆久、李国华签订《土地租赁协议书》，李庆久、李国华将涉案土地租赁给强武公司，租赁期限自2015年9月1日至占地为止。2016年12月19日原告（乙方）与被告（甲方）强武公司、张广强、孙建军、罗玉珍签订《转让协议》，协议约定：根据国家有关法律、法规之规定，在本着平等互利的基础上，甲、乙双方经共同友好协商，甲方将自己原先（2016年7月份）从梨园村村民承包地中流转过来的土地（约七亩地，此地块位于阳光佳和小区东边的梨园集贸市场东侧，北凤道南侧）转让给乙方自己使用，乙方计划在这块土地上单独出资建设一个门脸房，由甲方负责协调上级有关部门，帮助乙方把房子建起来，甲方将此地块转让给乙方后，此地块与甲方再无任何关系。乙方以后按实际占用面积向甲方或甲方指定的第三方交纳占地费用，费用为每亩地每年一万元整，交款方式为一次预交三年的占用费用。此地块若无国家征收、占用，此地块由乙方长期使用，租金不变，甲方不得再收回去或另外转租。此地块现有面积为七亩，租金为70000元/年，若国家占用此地块的北段（修路、绿化带）占用的这部分土地的赔偿款及地上物地面硬化的赔偿款全部归甲方所有。国家占用的这部分面积将来不能再计算到乙方的占用面积之内，乙方已交的租金可以延续计算到以后的占地费里面，也可以直接返回给乙方。若以后国家开发拆迁改建此地块，经乙方在此地块上的地上建筑设施赔偿问题，由乙方负责与开发方洽谈。地上赔偿归乙方所有，土地赔偿款归甲方或梨园村所有，乙方现需支付给甲方已投资的费用：1、地亩租金7万元/年×3年＝21万元；2、地面硬化上下水管道树木赔偿等合计30万元，合计51万元。此地块甲方转让给乙方后，乙方如不能建房或使用，乙方有权解除此协议。乙方投资的费用甲方应如数退还，以后路口无论留在哪个方位，路口都属于甲、乙双方共同使用。此协议经甲、乙双方签字后即生效，如一方违约，违约方应赔偿守约方，由此造成的一切损失。协议签订后，原告向被告孙建军个人账户支付了土地使用费21万元、地面硬化、上下水管道、树木赔偿等30万元、因盖房挪动变压器款项5万元，各项合计56万元，并建造上下两层、南北八间的钢结构房屋。2018年6月有关政府部门告知原告涉案房屋非法占用耕地属于违章建筑需拆除。后廊坊市人民政府拆迁安置办公室驻廊坊开发区拆迁安置办公室委托河北嘉德资产评估有限公司对廊坊开发区梨园村张广强所有的地上物的市场价值项目评估，评估价值为4096116元，其中楼房199500元、家具展厅3686256元及砼硬化、下水管道、变压器等210360元。后原告以被告张广强名义获得拆迁补偿款204万元，被告张广强在扣除借款本金105万元、利息5万元、房屋使用费3万元、房屋评估费1万元后，将剩余拆迁补偿款90万元转交原告。 原告在诉状中书写被告名称“廊坊开发区武强市场管理服务有限公司”系笔误，庭审中，原告将该名称变更为“廊坊开发区强武市场管理服务有限公司”。 上述事实有原告提交的《转让协议》、《工商登记信息》、《转账记录》、《录音》、原被告的当庭陈述及本院调取的冀嘉德评报字（2018）第10001-67号《资产评估报告书》可证。 本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经批准不得将承包地用于非农建设”。《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议在三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”。本案双方当事人签订《转让协议》未经法律强制规定的民主议定程序，且双方约定变更土地耕地性质、建造房屋进行经营，违反国家法律法规的强制性规定，故本院依法确认原被告双方签订的《转让协议》无效。合同无效系自始无效，原告主张解除其与被告签订的《转让协议》无依据，本院对原告的该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中原被告在《转让协议》中约定“甲方将自己原先（2016年7月份）从梨园村村民承包地中流转过来的土地转让给乙方自己使用”，故原被告双方对涉案土地是“农村承包地”的事实均是明知的，原被告对合同无效的后果均有过错。原告明知所租用土地为耕地性质依然承包并投入巨额资金、改变土地性质，建造上下两层、南北八间的钢结构房屋，远超出《转让协议》中约定的门脸房，应对其自身损失负主要责任，被告明知出租土地为耕地性质依然承诺“负责协调上级有关部门，帮助乙方（原告）把房子建起来”，应对原告的损失承担次要责任。综合本案合同无效的客观情况及原告因此遭受的损失，依据公平原则本院酌情确定，原告建造房屋的投资成本损失由原告自行承担；被告强武公司、张广强、孙建军、罗玉海共同返还原告地亩租金21万元；关于地面砼硬化、上下水管道、变压器等损失，原告向被告支付35万元，已获得210360元补偿，四被告另补偿原告该部分损失14万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告廊坊开发区强武市场管理服务有限公司、张广强、孙建军、罗玉珍于本判决生效之日起七日内返还原告田海峰地亩租金21万元并补偿原告田海峰地面砼硬化、上下水管道、变压器等损失14万元； 二、驳回原告田海峰的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为13864元，由原告田海峰与被告廊坊开发区武强市场管理服务有限公司、张广强、孙建军、罗玉珍各负担6932元，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员  王 红 二〇一九年十二月五日 法官助理  田春娥 书 记 员  王 颖