呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3795号上诉人（原审原告）：周明光，男，退休，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：贾芬香，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张爱华，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古弘晟房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路永兴综合楼1号楼。法定代表人：郭超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：温姝月，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人周明光、贾芬香因与被上诉人内蒙古弘晟房地产开发有限责任公司（以下简称弘晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周明光、贾芬香上诉请求：请求撤销一审判决,依法支持周明光、贾芬香的一审请求。事实和理由：一审法院认为第二份合同是对第一份合同进行了修改。实际是周明光、贾芬香在2018年1月11日领取钥匙时不得不签的一份合同。不签不给钥匙。且该合同涉嫌“提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利”等内容,若这些内容条款人民法院认为无效,追究弘晟公司违约责任则应适用第一份合同。若人民法院认定第二份合同条款均有效,则约定的“违约金最终不得超过房款总款的1‰”过低。弘晟公司白白占用周明光、贾芬香资金25个月。法院应适当调整。对周明光、贾芬香的以上诉请,一审法院置之不理。一审法院适用法律错误。请二审人民法院支持周明光、贾芬香的上诉请求。弘晟公司辩称，一、周明光、贾芬香与弘晟公司于2018年1月11日签订的房屋认购协议书系双方真实意思表示，协议签订时，协议条款已经双方充分协商，不存在任何违背双方意志的情况，鉴于弘晟公司已经于2017年11月15日前将案涉房屋交付给周明光、贾芬香使用，因此双方在2018年1月11日签订的房屋认购协议书中对于房屋交付的时间进行了再次确认，认购协议签订时周明光、贾芬香已经占有使用该案涉房屋，因此不可能存在周明光、贾芬香所说的不签合同不给钥匙，因此不得不签该份协议的情形。二、对认购协议中的违约条款属于格式条款的主张不符合《中华人民共和国合同法》关于格式条款的认定，因此不能适用格式条款的无效情形。周明光、贾芬香与弘晟公司签订的认购协议中双方签字处明确载明签字之前本人已仔细阅读以上条款，相关内容已经与对方进行充分协商，该内容表明认购协议是周明光、贾芬香与弘晟公司充分协商后签订的，是双方真实意思表示，因此不符合格式条款相关规定。此外，即使协议中的违约条款属于格式条款，但也不符合一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要责任的情形，该违约条款约定逾期交房的违约责任，需要按月向周明光、贾芬香交付已付房款日万分之零点五的违约金，并没有免除弘晟公司逾期交房的违约责任。三、弘晟公司不存在逾期交房的违约情形，不应支付违约金。周明光、贾芬香认为弘晟公司逾期交房，并认为违约金约定过低，但认购协议中双方约定的交房时间为2017年11月15日，弘晟公司已经于此日期前交付了房屋，周明光、贾芬香也实际占有使用该房屋，并交纳了2017年11月15日至2018年1月15日的物业费、垃圾清运费、水电暖等费用，因此可以证明弘晟公司不存在逾期交房情形，周明光、贾芬香要求弘晟公司承担违约责任，没有事实和法律依据。综上，上诉人上诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。周明光、贾芬香向一审法院起诉请求：判决弘晟公司补偿周明光、贾芬香人民币65116.56元。一审法院认定事实：2014年12月1日，周明光、贾芬香（乙方）与弘晟公司（甲方）就乙方向甲方预定《园丁家园》签订《商品房（住宅）预定协议》，约定：第一条、乙方经过充分了解后自愿预定，呼和浩特市赛罕区巴彦镇罗家营村110路北商贸学院南侧《园丁家园》项目19号楼3单元102户，该房屋预测建筑面积约为99.7㎡，单价3300元／㎡，总房款（大写）叁拾贰万元玖仟零壹拾元整（329010元整），该房屋定于2015年11月30日交付。如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期利率双倍的补偿；第二条、一次性付款：乙方于2014年12月1日支付全部房款（大写）叁拾贰万元玖仟零壹拾元整（329010元整）．．．第四条、甲、乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到园丁家园售楼处与甲方签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。2018年1月11日，周明光、贾芬香（买受人）与弘晟公司（出卖人）签订《房屋认购合同书》一份，合同编号为（x）250，约定周明光、贾芬香购买被告在呼和浩特市××区房，建筑面积共99．7平方米，单价每平方米3300元，购房总款叁拾贰万元玖仟零壹拾元整（329010元整）。合同约定：第四条、买受人于本认购书签订之日，一次性全额支付购房款叁拾贰万元玖仟零壹拾元整（329010元整）．．．第六条、出卖人应当在2017年11月15日前将房屋交付买受人使用。第七条、除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，违约金最终不得超过房款总价的千分之一，合同继续履行。另查明，弘晟公司于2014年12月1日向周明光、贾芬香出具收据一张，载明工程款抵房（19#-3-102）9.7㎡。又查明，2018年1月11日周明光、贾芬香向弘晟公司缴纳手续费、水费、采暖费、有线电视入网费、煤气入网费、维修基金、电费，有收据七张予以佐证。一审法院认为，周明光、贾芬香（买受人）与弘晟公司（出卖人）于2014年12月1日签订的《商品房（住宅）预定协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。弘晟公司未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此双方于2018年1月11日签订的合同编号为（x）250的《房屋认购合同书》合法有效，双方应当按照约定履行自己的合同义务。该合同中关于“第七条、除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，违约金最终不得超过房款总价的千分之一，合同继续履行。”已经变更，因此弘晟公司逾期交房的违约责任应该以合同编号为（x）250的《房屋认购合同书》为依据。由于周明光、贾芬香已经全额支付了购房款329010元，按照合同约定，酌情认定弘晟公司应当向周明光、贾芬香支付违约金最终不得超过房款总价的千分之一为329元（329010×0.001），超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告内蒙古弘晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告周明光、贾芬香补偿人民币329元；二、驳回原告周明光、贾芬香的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取714元（周明光、贾芬香已预交），由弘晟公司负担50元，周明光、贾芬香负担664元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理，对于一审法院查明的事实，因第一份合同无原件，本院不予确认。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是弘晟公司是应支付周明光、贾芬香逾期交房违约金65116.56元。周明光、贾芬香主张应按照第一份合同的约定确定应交房日期及违约金的计算，但周明光、贾芬香未提交合同原件，本院不能确定合同真实性。关于第二份合同，周明光、贾芬香提出弘晟公司以签订该份合同为交付房屋的条件，周明光、贾芬香不得不签的问题，本院认为，在周明光、贾芬香无证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫等情形的情况下，其签订合同的行为即表示认可了合同内容。周明光、贾芬香作为完全民事行为能力人，对于签订合同的后果应是明知的，一审根据该合同的约定判决违约金并无不当。综上所述，贾芬香、周明光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1428元，由周明光、贾芬香负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十二月二十日书记员 雎 洁