山东省沂源县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0323民初2303号原告：山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会，住所地沂源县历山街道办事处东沙沟村，社会统一信用代码：55370323358663932L。委托诉讼代理人：杜春来，山东多博仕律师事务所律师。被告：张学京，男，1976年5月14日出生，汉族，住沂源县。委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。原告山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会与被告张学京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会的法定代表人徐统山及其委托诉讼代理人杜春来，被告张学京及其委托诉讼代理人李艳龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告的房屋，原告退还被告购房款114000元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2003年4月，沂源县南麻镇东沙沟村委会（现变更为沂源县历山东街道办事处东沙沟居委会）和被告协商，将本村在集体土地上建设的房屋卖给被告。被告此后一直占有使用至今。因原村委会和被告对我国集体土地房屋买卖的错误认识，致使没有购买资格的被告购买了村集体的房屋。为纠正错误以免损失扩大，诉至法院。被告张学京辩称：1、被答辩人所诉请求事项已过诉讼时效，被答辩人与答辩人于2003年签订预订购商品住宅协议书，双方约定被答辩人将自建房屋出售给答辩人，双方合同已履行完毕。根据民法通则第一百八十八条的规定，被答辩人的诉讼已超过诉讼时效，应予驳回。2、被答辩人的诉讼请求有违其诚实信用原则。民法通则第四条规定，民事活动应遵循自愿公平、诚实信用的原则，双方在签订合同时本着自愿、公平的原则，签订了买卖合同，答辩人已经按照合同约定将款项付清，并实际占有使用了该房屋16年之久，被答辩人现在提起该诉讼，有违其诚实信用原则。3、被答辩人要求确认合同无效是以现涉诉房屋面临拆迁，被答辩人出于私利提起合同确认无效之诉，并非其所诉的对法律规定认识错误。基于上述理由，答辩人认为，被答辩人的起诉不能成立，应驳回其起诉。本院经审理认定事实如下：2002年至2003年间，原告沂源县历山东街道办事处东沙沟居委会（原沂源县南麻镇东沙沟村村委会，以下简称东沙沟居委会）占用本村未利用土地建住宅楼一宗，2003年1月26日，原告与被告张学京签订《预定购商品住宅协议书》，被告张学京订购原告东沙沟居委会自建小康楼一套，楼号5号楼01户，建筑面积143平，合同价款114400元，协议约定工程竣工时经双方交接验收无异议后，双方另行签订购房合同，买方将房款一次性付清后，卖方签发住宅质量保证书和住宅使用说明书，并将所购房屋及钥匙交给买方，卖方负责办理宅基使用证书。2003年1月26日，被告张学京向原告支付购房款50000元，2003年3月31日支付购房款50000元，2004年1月8日支付购房款20000元，房款付清。原告向被告交付了住宅楼，但卖方未为买方办理宅基使用证书，双方亦未签订书面买卖合同。2003年11月29日，因沂源县南麻镇东沙沟村村委会未经批准，于2002年至2003年间非法占用本村未利用土地建住宅楼，并非法转让他人的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》规定，淄博市国土资源局向沂源县南麻镇东沙沟村村委会下发淄国土罚字（2003）第216号土地处罚决定书，作出如下处罚决定：没收非法转让住宅楼及土地所得款244000元，并处以10%的罚款24400元，总额为268400元。该处罚决定下发后，相关行政机关对案涉住宅楼未实际处置，被告张学京一直居住至今。2019年3月29日，东沙沟居委会拟进行城中村改造，在本村发放《历山街道东沙沟村城中村改造房屋拆迁补偿方案》明白纸，根据“双向评估、互找差价”的原则，委托沂源县新源房地产评估有限公司开展评估，并陆续开展房屋拆迁补偿签约工作，被告张学京不同意上述拆迁补偿方案。另，2019年7月24日，张学京等四人申请沂源县自然资源局依法公开“山东省沂源县南麻镇东沙沟村集体土地征收程序中省级以上人民政府征地批复及征收补偿方案（位于沂源县历山街道办事处东沙沟村新城路与润生路北端地块）”。2019年8月12日沂源县自然资源局出具书面答复意见书，答复如下：根据你们提交的《信息公开申请表》以及对申请事项所涉及的地块位置补充说明，你们所申请公开内容本机关可以提供山东省人民政府《关于沂源县2013年第一批次建设用地的批复》（鲁政土字〔2013〕580号）复印件（附件1），主要内容同意征收沂源县南麻镇东山沟村等14个村农用地、建设用地、未利用地，共计16.0051公顷。《沂源县国土资源局关于历山街道办事处东沙沟村委会拟征收土地补偿安置方案》复印件（附件2），主要内容拟征收东沙沟村三块土地，均位于，本次征收土地上房屋实施成片拆迁，由沂源县人民政府按照国家有关规定另行制定拆迁补偿方案。以上事实，由原告提交的被告购买楼房时的收据、案涉楼房现场照片、被告张学京的购房合同、淄博市国土局处罚决定书、部分案例及法律适用说明，被告提交的房屋及附属设施估计明表证据收款收据、沂源县自然资源局2019年8月12日所作信息公开答复意见书及其附件及双方当事人陈述证实，均记录在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点问题有三个，一本案案涉房屋买卖合同是否属于人民法院受理民事案件范围；二、案涉房屋买卖合同是否具有法律效力；三、本案是否超过法定的诉讼时效。对于第一个焦点问题，原告东沙沟居委会与被告张学京均系适格的民事主体，双方基于案涉房屋形成的买卖合同关系平等主体之间的民事法律关系，因案涉房屋买卖合同形成的纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。其一，案涉房屋系东沙沟居委会2002-2003年未经行政机关批准利用本村未利用地违规建设，相关行政机关有权对案涉房屋及房屋占地行为作出具体行政行为，并决定是否申请强制执行，但具体行政行为的后果，依法应由具体行政行为相对人房屋建设人承担，而不是由房屋的买受人承担，同样，案涉房屋买卖合同相关的法律后果，由合同当事人承担，两者并行不悖；其二，因被告提交的公开信息未附有相关规划红线图，被告亦未提交沂源县人民政府按照国家有关规定另行制定的拆迁补偿方案，不能确定案涉房屋占用土地被征收为润生路建设用地，以及案涉房屋是否列入拆迁补偿范围的具体信息，即便山东省人民政府《关于沂源县2013年第一批次建设用地的批复》（鲁政土字〔2013〕580号）文件所征用的土地包括案涉房屋所占有土地，案涉房屋买受人也不能因此合法取得案涉房屋占用土地的国有建设用地使用权，进而获得国有建设用地房屋拆迁补偿安置权益。案涉房屋买卖合同纠纷的法律后果，也应当由合同当事人根据合同性质进行分配。综上，原告起诉的动机是否为推动本村城中村改造房屋拆迁，还是润生路拆迁，均不影响原告东沙沟村委会作为合同当事人依法行使民事诉权，也不影响合同相对方行使诉权，本案系平等主体之间的财产纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。对于第二个焦点问题，案涉房屋买卖合同是否具有法律效力。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体组织所有的土地或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原告东沙沟居委会未经依法批准，利用本村未利用地建设楼房出售给被告张学京，违反国家法律、行政法规强制性规定，因此，本院依法确认案涉房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效后，因合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为彻底解决纠纷，本案在审理过程中，对案涉合同无效的法律后果予以释明，并建议被告提起反诉，要求合同相对方进行赔偿，被告方坚持本案不属于法院受理民事案件范围，案涉合同有效。故，本院仅对原告的诉讼请求进行审理，对于原告返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告退还被告购房款的诉讼请求，系合同相对方基于合同无效而享有的请求权，被告未提起反诉，本院不予处理。三、本案是否超过法定的诉讼时效。本院认为，确认合同无效请求权本身不属于债权请求权或物权请求权，不属于实体法意义上的请求权，故，应当归属于，民法总则第一百九十六条规定的依法不适用于诉讼时效的请求权，故，对于被告的原告方确认合同无效的请求权，超过法律规定的诉讼时效的抗辩事由，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会与被告张学京房屋买卖合同无效；二、被告张学京于本判决生效后五日内返还原告山东省淄博市沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会位于本村的5号楼01户楼房一套。案件受理费2500元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  李成虎审 判 员  段彩虹人民陪审员  刘学军二〇一九年十二月三十日书 记 员  何玉红