广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初2015号 原告：龚志立，男，1963年9月19日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 被告：张忠友，男，汉族，1968年4月8日出生,住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：蒋景，桂林市秀峰区星宇法律服务所法律工作者。 原告龚志立诉被告张忠友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告龚志立及其委托诉讼代理人蒋贤杰、卢自聪，被告张忠友的委托诉讼代理人蒋景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚志立向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认桂林市叠彩区中山住宅（下称“案涉房屋”）归原告所有;2、被告协助原告将案涉房屋办理转移登记至原告名下，产生的税费由原告承担;3、判令被告支付原告提起本次诉讼而聘请律师的费用5000元;4、本案全部诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：2006年8月27日，原、被告签订了《转让协议》：鉴于被告享有桂林市直机关宿舍集资建房的名额，被告有意将该名额及将来建成的房屋（即案涉房屋）有偿转让给原告，原告以被告名义进行房屋集资的全部运作事宜，全部集资资金由原告承担，被告待具备条件时应配合原告办理过户登记。协议签订后，原告依约全面履行了协议义务，如支付名额出让金、购房款、首付款、按揭还款、契税、公共维修基金及管道燃气费等，双方也进行了房屋交接，原告己收房使用至今。2019年3月前后，被告领取了上述房屋的房产证（编号：桂林市 房权证叠彩区字第××号），之后将证件原件交予了原告，被告亦认可房屋归原告所有，但被告一直未协助原告办理转移登记，原告多次催促均无果，无奈下为维护自身合法权益特向法院起诉，望判如所请。 被告张忠友辩称，1、原被告双方签订的《转让协议》系无效协议。诉争房屋是桂林市机关事务管理局为改善机关干部、职工住房福利待遇的福利房，原告与被告于2006年8月27日签订的协议将诉争房屋转让给不具备购买资格的原告，明显损害了桂林市机关事务管理局和其他没有购买到该房屋职工的合法权益，现桂林市机关事务管理局要求被告将诉争房屋收回，根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……”的规定，《转让协议》是无效协议；2、原告没有按照双方的约定履行自己的义务。原告2006年8月份没有向被告缴纳诉争房屋的房款（2006年8月3日缴纳5万元），诉争房屋交付给原告后，被告多次要求原告办理诉争房屋的过户手续，但原告均以在外地为由拒绝办理诉争房屋的过户手续，导致诉争房屋现不能买卖、转让。且该行为导致被告无法购买桂林市机关干部临桂区公务员小区的福利房，给被告造成了巨大的经济损失，原告应承担赔偿责任。3、被告应将原告交付的购房款退还给原告。因原告不具有桂林市机关事务管理局的职工身份，不具备购买诉争房屋的主体资格，双方签订的转让协议，也严重损害桂林市机关事务管理局和桂林市机关事务管理局其他职工的合法权益，违反了合同法第五十二条的规定，系无效合同。根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，被告应当将原告支付的购房款退还给原告；4、本案的案由问题是房屋买卖合同，双方签订转让协议的时候，涉案的房屋没有建成，如果是房屋买卖合同，是要在被告拥有产权证的情况下才能成立，并且购房款属于被告自己所有，原告不能以被告的名义向桂林市机关事务管理局缴纳房款，而本案的实际情况原告所支付的诉争房屋购房款已经全部支付给了桂林市机关事务管理局，被告只得到了2.2万元的名额指标转让费，且协议里明确了被告将诉争房屋的指标及名额转让给原告，因此本案并不是房屋买卖合同纠纷，只能是一个合同纠纷，双方也不存在有关房屋的买卖行为及交易，只存在指标及名额的转让问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因证据与本案有一定的关联性，可作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告龚志立与被告张忠友原系战友。2006年6月6日,桂林市直机关宿舍建设工程指挥部发布《关于市场运作方式建设职工住房预缴购房款的通知》，就组织市直机关单位部分职工在市委党校北院建设单元式住房作出通知，时任中国共产党桂林市纪律检查委员会干部的被告张忠友获得市委党校北院的市场运作房建房资格名额。2006年8月27日,被告张忠友(甲方)与原告龚志立(乙方)签订《转让协议》,约定被告在桂林市直机关宿舍建设中（建房地址市委党校北院）分得集资建房名额壹套，经协商被告将该名额有偿转让给原告使用，该协议第一条约定:协议履行期为从签订协议缴纳集资首付款开始至甲方将房屋过户给乙方完成所有过户手续止；第二条，乙方向甲方一次性支付出让金人民币大写贰万贰仟元整（2.2万元），买断该名额所有权后，甲方不得再从乙方获取任何利益；第三条，协议期间，房屋集资等所有运作事宜，以甲方名义进行，乙方负责资金的按时筹集，贷款以甲方名义申请，乙方负责月供。所有取得的建房资料甲方保存原件并提供复印件给乙方；第四条，协议期间办理建房的所有事宜，双方都应无条件配合；第五条违约责任，（一）因甲方责任违约，甲方以三倍出让金返还乙方，同时还退还乙方集资首付款和贷款的每月月供等乙方支付的其余所有经费，所退款额还应以每月10%的利率计息，二十日内支付清所有本息；（二）因乙方责任违约，甲方将乙方建房首付扣作违约金后甲方二十日内付清乙方所支付的其余经费；第六条，因不可抗力或政府行为造成集资建房不能进行，甲方退还乙方支付的所有经费，如二○○七年十二月三十一日，房屋不能交付使用，乙方有权中止协议。甲方退还乙方支付的所有经费，二十日内付清……。被告张忠友在协议落款“甲方”处签名并按捺指印,原告龚志立在合同落款“乙方”处签名并按捺指印。被告张忠友另出具一张《收条》，《收条》载明“今收到龚志立交来现金柒万贰仟元整（其中首付款伍万元整，转让费贰万贰仟元整），张忠友，2006.8.27”。 2006年8月3日,桂林市机关事务管理局开具行政事业单位一般收款收据(No.0156001),“缴款人”载明“纪委张忠友”,交款项目为“集资建房款”，“金额大写”载明“伍万零仟零佰零拾零元零角零分¥50000.00”,“收款单位(公章)”后加盖桂林市机关事务管理局财务专用章，手写加注“首付房款”。 2008年3月5日,桂林市机关事务管理局开具行政事业单位一般收款收据(No.0024352),载明：今收到“纪委张忠友”交来“二期房款”，“人民币（大写）”载明“壹拾零万柒仟零佰零拾零元零角零分¥107000”,“收款单位(公章)”后加盖桂林市机关事务管理局财务专用章。 2008年8月27日，桂林市委党校北院市直机关宿舍建设工程指挥部发布《机关市场运作建房第三次付款（尾款）的通知》，通知载明：张忠友业主，您购买的机关党校北院市场运作建房第3栋1-2号房，……付款额（尾款）82409.7元，……代收其他费用3600元，其中：1、燃气管道初装费2700元，2、入户防盗门900元……，请您按以上事项在规定时间内交付购房尾款（暂定价，待正式决算后多退少补）及本次代收费共计86009.7元……。落款处加盖有桂林市委党校北院市直机关宿舍建设工程指挥部印章。 2008年11月10日,桂林市机关事务管理局开具行政事业单位一般收款收据(No.0235145),载明：今收到“纪委张忠友”交来“购房款、防盗门、管道煤气初装费”，“人民币（大写）”载明“肆万叁仟零佰陆拾叁元捌角零分¥43063.80”,“收款单位(公章)”后加盖桂林市机关事务管理局财务专用章。手写加注“房款39463.80，代收款3600”。 2009年7月8日,桂林市机关事务管理局开具行政事业单位一般收款收据(No.0235462),载明：今收到“纪委张忠友”交来“购房款”，“人民币（大写）”载明“贰万零千零佰零拾零元零角零分¥20000”,“收款单位(公章)”后加盖桂林市机关事务管理局财务专用章。 2012年8月8日,桂林市机关事务管理局开具行政事业单位资金往来结算票据(No.05852751),“付款单位”载明：“纪委张忠友”，“收款项目”的“党校北院房屋公共维修基金”、“代收费”分别为“¥4376.6”、“¥8102.10”，“金额合计（小写）载明“¥12478.7”，“金额合计（大写）”载明“壹万贰仟肆佰柒拾捌元柒角零分”,“收款单位(盖章)”后加盖桂林市机关事务管理局财务专用章。 2014年4月9日，当事人提交《契税纳税申报表》，申报表载明承受方为“张忠友”、转让方为“桂林市机关事务管理局”，权属转移时间：2007年9月17日，合同名称及编号：市场运作方式建房，土地、房屋地址：桂林市中山北路171号5栋2-2号房，权属转移类别：房屋买卖；权属转移面积：128.28平方米，成交总金额237129.43元，应纳税额3556.94元。“纳税人（代理人）或法人代表（签字） ”后有“张忠友”字样签名。同日，桂林市地方税务局开具的完税凭证（票号：0093408）显示，“纳税人名称”载明“张忠友”，“地址”载明“桂林市中山北路171号5栋2-2号房”，“计税金额或销售收入”载明：237129.43，“金额合计”载明“人民币叁千伍佰伍拾陆元玖角肆分¥3556.94”，备注中含“面积128.28平米”。 2015年11月13日,桂林市机关事务管理局开具行政事业单位资金往来结算票据(No.0000767961),“付款单位”载明：“纪委”，“收款项目”载明“代收合同房款”，“金额合计（大写）”载明“壹万贰仟元整”,“备注”载明“张忠友交来合同房款”，“收款单位(盖章)”后加盖桂林市机关事务管理局财务专用章。 后被告张忠友办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，其中《房屋所有权证》（桂林市房权证叠彩区字第××号）载明：房屋所有权人“张忠友”，共有情况：单独所有，房屋坐落：叠彩区中山住宅，登记时间：2015年12月8日，房屋性质：市场运作房，规划用途：住宅，建筑面积：128.28㎡，套内建筑面积：111.42㎡，附记中载明“该房于2012年建成。业主向桂林市机关事务管理局购买市场运作房所得，含公摊16.86平方米”；《国有土地使用证》（桂市国用（2016）第XX号）载明：土地使用权人“张忠友”，坐落“叠彩区中山”，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，终止日期：2076年12月26日。原告龚志立认为：其与被告签订的《转让协议》真实有效，其已经依照约定全面履行了诸如支付名额出让金、按揭还贷、契税等义务，房屋已经交接使用至今，被告办理了房产证后未协助原告办理转移登记，协商未果,诉至法院,提出前述诉请,被告应诉后答辩如前。 诉讼中，原告龚志立提交了交通银行个人存款回单，收款人户名均为被告张忠友，个人存款回单显示：2008年2月11日、3月13日、4月12日均存款2200元、2008年5月10日、6月9日均存款2100元、2008年7月12日、8月8日、9月10日均存款2200元；2008年10月10日存款2100元，2008年11月3日存款4400元；2009年1月10日存款2000元，2009年2月6日存款2200元，2009年3月11日存款4400元，2009年5月5日存款4200元，2009年6月19日、9月8日均存款4000元，2009年11月9日、12月9日均存款2100元；2010年1月10日存款2000元，2010年1月27日存款21000元，2010年11月18日存款10000元；2011年4月10日存款4800元，2011年5月8日存款2400元，2011年6月20日存款15300元。原告将其与其事业单位一般收款收据、行政事业单位资金往来结算票据等作为证据，欲证明原告依照协议约定履行协议义务，集资款虽以被告名义进行，但款项均来源于原告。被告对此质证时表示，对其真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，只能证明被告张忠友在交通银行开设账户资金存入情况，不能证明该款项的用途。 庭审过程中，被告提交了一份证据《关于叠彩区中山住宅房权属问题的情况说明》，该情况说明载明：“叠彩区中山住宅房（以下简称该房），是2007年9月由桂林市机关事务管理局组织修建的市场运作方式的集资建房。该集资房用地原合同编号为中山北路XX房。取得房产证后，房产证正式编号为叠彩区中山住宅房。2007年8月，张忠友分得参与该房集资建房的资格和名额。2007年8月27日，张忠友与我（龚志立，下同）友好协商，转让费要价30000元，最后以22000元现金成交，将参与该房集资建房的资格和名额转让给我，双方并签订了转让协议。该房建好可以交付使用和可以办理产权后，从2014年起张忠友就通知催促我办理产权过户等相关手续。由于当时我在外地工作，回来时间短，以及想与建房部门协商面积与自己计算不相符等问题而拖延耽误，直到2019年3月才办理好产权手续，导致张忠友、邹奇珍夫妇在资产登记上报时遗忘该房还在自己名下，未按组织要求上报以至于组织在进行资产审核时给张忠友夫妇带来了隐瞒资产、对组织不诚实等不良政治影响，我深表歉意并特此说明！”，该情况说明落款处为“说明人：龚志立，电话：181××××5919，2019年6月10日”，还有“龚志立”字样签名及按捺手印。被告拟证明原告自己不办理诉争房屋的过户手续，原告的行为导致了被告不能购买临桂区公务员小区的住房，以及纪委部门对被告夫妇隐瞒资产的审查。原告的代理人对此情况说明质证时表示，此证据为复印件真实性不予认可，该情况说明已经清楚写明了被告报名申购成功后获得了市场运作房的购买权才将该房屋转让给原告，且被告在本案中没有提出反诉，原告不存在违约行为，如对被告造成其他方面的损害应当另案解决。原告本人对于此请款说明表示，签名确实是原告签名，由原告草拟情况说明，被告反复修改的。对于原告龚志立提交的证据案涉房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，拟证明被告将两证的原件交给了原告，被告认可房屋所有权系原告享有，以及案涉房屋具备办理转移登记的条件，被告应当协助原告办理转移登记，而被告质证对于其三性均予以认可，但对原告的证明目的不予认可，上述两证证明所有权人、土地使用权人都是被告。关于《房屋所有权证》、《国有土地使用证》系以被告名义办理，为何原告持有，被告代理人表示，经征询被告本人，被告本人亦不清楚为什么在原告手里。 诉讼中，原被告双方均认可双方于2006年8月27日签订的《转让协议》之房产与被告张忠友已经办理了房产证的坐落于桂林市叠彩区产。 本院认为，综合诉辩主张及本院庭审查明的事实证据，本案的争议焦点为： 关于案涉《转让协议》的效力问题；二、关于原告龚志立的诉讼请求能否支持的问题。 关于争议焦点一。本案中，被告张忠友与原告龚志立具备完全民事行为能力,张忠友作为桂林机关干部人员,在获得涉案市场运作房购买资格后,原被告双方经平等、自愿协商订立《转让协议》,系双方真实意思表示。双方订立《转让协议》时,涉案房屋尚未建成,该协议所指向的涉案市场运作房享有的权利属于资格权利,是一种可期待物权,本质上属债权范畴,双方订立转让协议约定转让该资格权利,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,亦未侵害国家或案外第三人的合法权益。故涉案《转让协议》的内容因未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,且为双方当事人真实意思表示,应属有效合同,双方均应恪守履行。 关于争议焦点二。成立并生效的合同对当事人均具有约束力,双方应恪守履行。双方订立协议后,原告龚志立按约支付了22000元转让费，涉案房屋的建房款、契税等已经付清，现该房建成后并办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》,《转让协议》已实际履行。根据《转让协议》第一条的约定“协议履行期为从签订协议缴纳集资首付款开始至甲方将房屋过户给乙方完成所有过户手续止”，被告负有协助原告办理房产证过户手续等相关的合同义务,被告张忠友应协助原告龚志立办理不动产过户手续,过户至原告龚志立下。关于原告诉请被告支付因本次诉讼而聘请律师的费用5000元的问题，原告与被告对律师费未作出约定，原告亦未提交律师费相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告的该项诉讼请求没有依据，故本院依法不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、确认坐落于桂林市叠彩区中山房产（桂林市房权证叠彩区字第××号）归原告龚志立所有; 二、被告张忠友于本判决生效之日起六十日内协助原告龚志立将上述坐落于桂林市叠彩区中山房产（桂林市房权证叠彩区字第××号）过户至原告龚志立名下; 三、驳回原告龚志立的其他诉讼请求。 案件受理费4930元，财产保全费1705元，合计6635元（原告龚志立已经预交）,由原告龚志立负担133元，被告张忠友负担6502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4930元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李明权 人民陪审员  钟燕艳 人民陪审员  王莲弟 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  徐建真 书 记 员  唐 玮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。