贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1888号上诉人（原审原告）：涂明星，男，1956年2月4日生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：李星霖，男，1998年5月20日生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李连发，系李星霖之伯父，男，1963年11月14日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人涂明星因与被上诉人李星霖房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂明星上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初2014号民事判决，改判被上诉人李星霖支付上诉人涂明星各项费用共计244841.79元[其中购房余款28000元，房屋产权登记面积与合同约定面积差价5859.15元，房屋出售方个人所得收入税、买方房产买卖契税各4827.97元，共9655.94元（还有五项涉案房、产权转移税另案起诉），违约赔偿金201326.7元]；二、本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：本案上诉人涂明星没有违约，是被上诉人李星霖故意作假构成违约，一审判决驳回上诉人涂明星全部诉讼请求不符合客观事实及法律规定。一、依据被上诉人亲自签名的2016年8月30日（存量房）申请转移凭证、当日询问笔录以及房权证书已经领取的事实，尽管被上诉人否认其父李连发与上诉人签订的2016年8月5日《房地产买卖协议》、2016年8月5日买方承担房产税款项承诺约定、2016年8月30日涉案房费用及税款项结算通知单、2016年8月27日涉案房房产证领取告知书等，但否认不掉已经知晓上诉人当时通知到被上诉人结账领取房权证书的事实。二、被上诉人之父李连发在得知上诉人能够成功办理房产权后，冒名顶替签字，后又对此签字不认账，以上诉人办理涉案房权证、土地证、契税证三证件的成本费用的“费”字和“税”字混为一谈为借口反悔与上诉人后补协议约定税款项的支付。合同中约定上诉人承担的只是负责办理被上诉人前述三本证件的“费用”，并非“税款”或“费”、“税”，指的是证件的成本费用，不是房产税。未明确房产税款由谁承担的原因是涉案房售价过低，落款买方承担，但被上诉人以该房属私房，办不到产权为由造成该落款的分歧，被上诉人要求先不明确，担心产权涨价，如上诉人办到产权证书时保证按原价不涨被上诉人就愿承担该税款的口头承诺，最终双方才以口头承诺前述各自观点和义务。现上诉人口头承诺已经兑现，结合交易习惯及文字表达含义推理，充分证明上诉人除承担办理前述三证证件和三证的成本费用之外，别无其他款项的支付，未明确的税款自然是由被上诉人承担。三、一审判决认定的合同约定“税款”是由上诉人承担与事实不符，原合同中根本没有“税款”二字的约定。财税部门对费、税历来的专项统计名称都是以费、税分列，前者为交，后者为缴，属不同性质的区别，另外，周边及六盘水的自建小产权房转移税项的缴纳都是买受人承担，且税法规定契税必须由买方缴纳，被上诉人称“税”全部由上诉人承担不成立，没有事实依据和法律依据。本案中，假如因合同约定不明双方担责，上诉人也只能依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百六十三条的规定以及谁受益谁承担原则，顶多按照上诉人房屋实际出售收入所得总房款183860元为基数比率承担分内的税款数。四、依照合同第五条第二款上诉人将前述三证办理过户，被上诉人一次付清余款；第七条第一款被上诉人须在合同签订之日起遵照执行该合同规定的付款方式（分期），并按期如数支付购房款，如有违约被上诉人须按日向上诉人支付总房款千分之一的违约金。结合被上诉人在产权已经过户完成后仍未履行合同约定向上诉人支付尾款，单方面毁约，缺失信用致使上诉人无法止损解除合同重售房屋，已严重损害到上诉人错失房屋在已有完整产权，房价不断升值情况下二次房屋出售所获取实际利益的事实，加之双方约定房屋系特定物不动产（属于升值产品），其履行合同利益过程中应当考虑到双方房价市场不断升值差价等因素，被上诉人应依照合同承担违约赔偿，被上诉人李星霖自2016年8月30日至2019年8月30日应支付给上诉人涂明星违约赔偿金201326.7元。注：总房款183860元、日千分之一违约金183.86元、合计违约天数1095天(计算公式为：183860×0.001×1095=201326.7元)。综上所述，请求依法改判。李星霖辩称，一、被上诉人不知道应补多少款项，且不具备付清余款的条件。2016年8月，被上诉人接到通知后请假利用课间休息时间前往配合办理相关手续，所有资料都是上诉人准备好的，根本不知道签字的内容是什么，上诉人在办理过户手续时，将不动产登记中心出具的受理凭证强行持有，致使被上诉人无法按时领取《不动产权证书》，丧失对登记事项提出异议、主张权利的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“原协议”）第三条和第七条第2项的约定，上诉人应当为被上诉人办理开户、施工事宜并承担全部费用，上诉人不但没有履行上述义务，甚至连房屋屋顶下水管道安装不合理的改造费用都是由被上诉人等业主承担，上诉人的这一做法违反了原协议第六条第1项约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，由于上诉人仍未将房屋相应权属证书交给被上诉人，水、电、煤气、有线电视、电话等也没有按照约定开户办理到被上诉人名下，被上诉人有权拒绝付清房款，更谈不上违约金。二、上诉人关于“费”与“税”的解释完全是强词夺理。双方根本没有口头约定，且在签订原协议时，被上诉人伯父李连发曾经明确声明，除了每平方米1483.33元以外，上诉人不再承担任何费用，上诉人也表示同意。上诉人所称“全国人大、国务院一系列降费减税、费改税、税费分离等改革措施”，被上诉人不知道相关内容，只知道办理相关证件需要交钱，这个钱就是费用，原协议明确约定办证费用由上诉人承担。即便是原协议约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第六项规定，也应由上诉人承担。原协议是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，同样应由上诉人承担税款。三、对上诉人第三点上诉理由如同第二点，上诉人所称原协议“第三条第二款，第十条第一款”，无论上诉人怎么曲解，原协议第七条第2项及第六条第1项已经明确约定。一楼电子门是大家出钱安装的，坏了没人修理，上诉人收取被上诉人垃圾清运费及排污清运费等，楼梯、过道杂乱无章。四、关于上诉人的第四点上诉理由，上诉人将不动产登记中心出具的受理凭证强行持有，致使被上诉人无法按时领取《不动产权证书》，被上诉人自始至终没有违约，都是上诉人违约。原协议第七条“乙方须按日向甲方支付总房款千分之一的违约金”约定过高，违约金不得超过守约方损失的30%，上诉人欠款不过2.8万元，上诉人主张20余万元违约金过高。另外，上诉人长达三年未找被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，上诉人的目的再明显不过。五、上诉人先将房屋登记在自己名下，再转让给被上诉人，属于违约。双方签订是“商品房买卖合同”，不是“二手房买卖合同”，根据原协议第十条第一项约定，上诉人没有将证件办理给上诉人，而是于2014年4月17日将房屋所有权办在自己名下，导致被上诉人因生活、上学困难又无法行使权利的困境，只好高息借款确保读书、生活等，欠下债务若干。六、关于前述原判决认定事实基本清楚的事情。原判决认定：“2016年8月5日，原告涂明星（甲方）与被告李星霖（乙方）签订《房地产买卖协议》”，其中“注：办证费甲方承担，税费乙方承担”是上诉人在李连发签字以后自行添加上去的，李连发不知道，何况李连发没有得到李星霖的授权，不能认定为双方签订的协议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涂明星向一审法院起诉请求：1、判决被告一次性付清原告房款及滞纳违约金等143514元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年11月5日，被告李星霖向原告涂明星，原告涂明星（甲方）与被告李星霖的监护人李连发（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“乙方购买的商品房位于钟山区凤凰新区（现政通路13号）第壹单元三层后侧号房，商品房用途为住宅，建筑面积共120平方米，单价每平方米1483.33元，总金额178000元，甲乙双方最终议定应付价款总金额为178000元。上述总价款金额，包含房屋本身费用，水、电、煤气、房屋产权证及契税证、土地使用权证书办理费用。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，甲乙双方同意以下方式进行处理：1、产权登记面积超出合同约定面积，超出面积，乙方依据商品房买卖合同规定的每平方米单价，补齐甲方售房款；2、产权登记面积小于合同约定面积，差额面积，甲方依据商品房买卖合同规定的每平方米单价，退还乙方多付的购房款。甲方声明，因相关部门启动办证需一段时限，乙方不能立即取得该商品房房屋产权证，所以经甲乙双方协商，乙方分期付款：第一期：乙方于签订合同之日，一次性付款壹拾伍万元整给甲方。第二期：余下房款，总金额贰万捌仟元整，待甲方将乙方所购该商品房《房屋产权证》、《土地使用证》、《契税证》办理过户给乙方之后，乙方再一次性付清甲方余款。在相关部门启动将允许办理该片区房产证件归属时，甲方须负责为乙方办理该商品房的《房屋产权证》、《土地使用证》、《契税证》，费用由甲方承担”。合同签订后，被告支付原告购房款15万元，原告将房屋交付给被告。2016年8月5日，原告涂明星（甲方）与被告李星霖（乙方）签订《房地产买卖协议》，协议约定：因甲方已收到乙方预付的购房定金壹拾伍万元，甲方自愿将坐落在六盘水市钟山区政通路13号的房地产，房产证号：六盘水市房权证钟山区字第××号，房屋建筑面积123.95平方米；土地证号：市土国用（籍）第20160169，土地使用权面积280.8平方米出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为183860元。乙方于2016年12月31日付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。注：办证费甲方承担，税乙方承担。双方同意于2016年1月31日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋转移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。违约责任，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另付给乙方10%违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付每日100元的滞纳金。原告涂明星在该协议上签字并按捺手印，被告李星霖伯父李连发在协议中签上李星霖的名字。2016年8月27日、30日，原告涂明星分别向李连发送达告知书，李连发分别在告知书中签上一切以原协议为准。另查明，2014年4月17日，原告涂明星办理了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》，该证记载：房屋所有权人为涂明星，房屋坐落为钟山区政通路13号房屋，建筑面积为1728.76平方米，套内建筑面积为1565.66平方米。2016年8月16日，原告涂明星向贵州省六盘水市钟山区地方税务局缴纳了钟山区政通路13号2层305房屋的契税4827.97元。一审法院认为，被告李星霖的监护人李连发代被告李星霖与原告涂明星签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。合同签订后，被告支付原告购房款15万元，原告将房屋交付给被告。对于李连发以被告的名字与原告签订的《房地产买卖协议》，因签订协议时，被告已经成年，李连发并未经过任何委托授权就代替被告签字，事后未经被告的追认，该协议不是被告的真实意思表示，对被告不发生效力。原、被告双方应按照签订的《商品房买卖合同》约定履行义务。按照合同约定，总房款包含房屋本身费用及水、电、煤气、房屋产权证及契税证、土地使用权证书办理费用，余下房款28000元，待原告将被告所购商品房的《房屋产权证》、《土地使用证》、《契税证》办理过户给被告后，被告再一次性付清原告余款。因原告未按合同约定将《房屋产权证》、《土地使用证》、《契税证》办理交付给被告，故对原告主张由被告支付剩余房款及房屋平方差价款的诉请不予支持。对原告主张的税款，因合同约定税款是由原告承担，故对原告主张由被告支付税款的诉请不予支持。对原告主张的滞纳违约金，因系《房地产买卖协议》中的约定，该协议对被告不发生效力，故对原告主张由被告支付滞纳违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告涂明星全部诉讼请求。案件受理费3170元，减半收取计1585元，由原告涂明星负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人涂明星向本院提交证据如下：第一组，不动产登记证明，拟证明上诉人已经将涉案房屋产权过户给被上诉人的事实。被上诉人李星霖的质证意见：对三性不清楚，但达不到证明目的。第二组，六盘水不动产登记中心业务受理凭证，拟证明被上诉人已经知道涉案房屋过户后的房差、款项支付、领取产权证日期的事实。被上诉人李星霖的质证意见：三性不予认可且达不到证明目的，相反证明了上诉人强行持有该受理凭证的事实。第三组，土地使用权证，拟证明涉案土地使用及房屋修建合规合法的事实。被上诉人李星霖的质证意见：达不到证明目的，不能以此作为其商品房开发、买卖合规合法的依据。第四组，房屋所有权证，拟证明涉案房屋办理分户产权的事实。被上诉人李星霖的质证意见：达不到证明目的，相反证明了上诉人没有按时为被上诉人办理产权登记。被上诉人李星霖向本院提交证据如下：机打发票、燃气费缴费通知书、收费明细，拟证明上诉人仍然未将水电气、电视电话开户到被上诉人名下，且收取被上诉人大小便油污清运费的事实，违反了双方协议约定。上诉人涂明星的质证意见：被上诉人提供的证据与事实不符，水电气过户的前提是依照约定付清款项后房屋产权过户，被上诉人提供公安部门认定的楼房坐落及房屋门牌号码的主体资格产权证书，故被上诉人所称领证办理过户条件不成立；被上诉人称上诉人强行持有受理凭证不是事实；水电气收费凭证不能作为证据质证理由不予采信，其中大部分与本案无关。本院对证据的分析与认定如下：对于上诉人提交的第一、三、四组证据，可以证明上诉人已将涉案房屋办理登记至被上诉人名下的事实，本院予以确认；对于第二组证据，与本案无关联性，本院不予确认。对于被上诉人提交的证据因与本案无关联性，本院不予确认。本院经审理，除对一审查明的事实予以确认外，另查明，涉案房屋已于2016年10月19日登记在被上诉人李星霖名下，登记建筑面积为123.95平方米。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否应向上诉人支付购房尾款及房屋平方差价；二、被上诉人是否应向上诉人支付税费；三、被上诉人是否应向上诉人支付违约金。对于争议焦点一。因涉案房屋已登记在被上诉人名下，被上诉人应按双方合同约定向上诉人支付购房尾款及房屋产权登记面积与合同约定面积差价，上诉人主张的购房尾款28000元以及房屋平方差价5859.15元符合双方合同约定，本院予以支持。对于争议焦点二。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定房款总金额包含了办证费用，合同第十.1条再次明确办证费用由上诉人承担。对于上诉人提供的《房地产买卖协议》，因该协议签订时被上诉人已成年，该协议并非被上诉人本人所签，其对该协议内容也未进行追认，一审因此认定该协议对被上诉人无拘束力并无不当。故上诉人认为税费应由被上诉人承担的理由不能成立，本院不予采信。对于争议焦点三，上诉人一审提出的诉讼请求中对于违约金的计算依据是上述《房地产买卖协议》，如前所述，该协议对被上诉人不产生法律效力，故一审对该请求予以驳回并无不当。上诉人二审的上诉请求中对违约金的计算依据是《商品房买卖合同》，因该请求依据的理由及计算金额与一审诉讼请求不同，经征求被上诉人意见，其不同意对该请求在二审中进行审理或组织调解，故上诉人这一请求不属于本案二审审理范围，其可另案主张。综上所述，因上诉人二审中提交新的证据，导致一审判决认定部分事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初2014号民事判决；二、由被上诉人李星霖于本判决生效之日起十日内支付上诉人涂明星购房尾款28000元、房屋产权登记面积与合同约定面积差价5859.15元，共计33859.15元；三、驳回上诉人涂明星其他诉讼请求。如果债务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1585元，由上诉人涂明星负担；二审案件受理费4973元，由上诉人涂明星负担4000元，被上诉人李星霖负担973元。本判决为终审判决。审判长  杨梅审判员  张丽审判员  林波二〇一九年十二月二日法官助理张欢予书记员毛菡