黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1085民初779号 原告（反诉被告）：单立焱，男，1987年3月9日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 原告（反诉被告）：单涛，男，1989年8月8日出生，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道外区，现住北京市。 委托诉讼代理人:单立焱（系原告单涛的哥哥），住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 原告（反诉被告）：单超，女，1998年5月28日出生，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人:单立焱（系原告单超的哥哥），住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 被告（反诉原告）：刘雪松，男，1988年3月1日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘旭辉，男，1965年9月6日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李桂珍，女，1965年1月18日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。 原告（反诉被告）单立焱、单涛、单超的父亲单某某与被告（反诉原告）刘雪松、李桂珍、刘旭辉房屋买卖合同纠纷一案，于2008年3月6日向本院提起诉讼，本院于2008年5月16日作出（2008）穆民初字第75号民事判决。被告刘雪松、李桂珍、刘旭辉不服该判决，向牡丹江市中级人民法院提起上诉。牡丹江市中级人民法院于2008年12月15日作出（2008）牡民终字第452号民事裁定，撤销本院（2008）穆民初字第75号民事判决，发回重审。本院于2009年8月13日作出（2009）穆民初字第103号民事判决。被告刘雪松、李桂珍、刘旭辉不服该判决，向牡丹江市中级人民法院提起上诉。牡丹江市中级人民法院于2010年4月14日作出（2010）牡民终字第34号民事判决，予以部分改判。单某某不服（2010）牡民终字第34号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申诉。黑龙江省高级人民法院于2014年2月26日作出（2014）黑高民申复字第20号民事裁定，指令牡丹江市中级人民法院再审。单某某于2018年5月6日死亡，其法定继承人单立焱、单涛、单超表示不放弃继承，要求作为继承人参加诉讼，单某某的母亲孙某1表示放弃继承，不参加诉讼。牡丹江市中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）黑10民再8号民事裁定，撤销牡丹江市中级人民法院牡民终字第34号民事判决及本院（2009）穆民初字第103号民事判决，发回重审。本院于2019年5月10日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。双方当事人均申请庭外和解，未达成协议。原告单立焱及其委托诉讼代理人冯雪岩，原告单涛、单超的共同委托诉讼代理人单立焱，被告刘雪松、李桂珍、刘旭辉及其共同委托诉讼代理人欧阳建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 单立焱、单涛、单超向本院提出诉讼请求：1.刘雪松、刘旭辉、李桂珍立即给付所欠款项520000元，并承担利息115050元（2005年11月25日至2007年12月25日期间的利息，共25个月，每月按月利率0.885%计算），合计635050元；2.刘雪松、刘旭辉、李桂珍给付单某某为其办理房屋产权证、土地出让权证等垫付的费用60000元，共计695050元，刘雪松、刘旭辉、李桂珍承担连带给付责任；3.刘雪松、刘旭辉、李桂珍承担本案诉讼费。庭审中，单立焱、单涛、单超变更利息部分诉讼请求：刘雪松、刘旭辉、李桂珍给付自2007年1月1日起，按本金520000元，月利率0.885%计算至履行给付义务时止的利息。事实和理由：单某某于2018年5月6日死亡。单某某系单立焱、单涛、单超的父亲，孙某1的儿子，孙某1放弃继承。刘旭辉与李桂珍系夫妻关系，刘雪松系刘旭辉、李桂珍的儿子。2005年11月25日，刘旭辉以刘雪松的名义与单某某签订了穆棱市宾馆整体出让协议书（刘旭辉代签刘雪松的名字），单某某将其所有的建筑面积为5458平方米的穆棱市宾馆整体出售给刘雪松，合同约定：总价款为4740000元，刘雪松、刘旭辉、李桂珍首付1500000元，剩余的3240000元待单某某将房照和土地使用证手续办完交付后，刘旭辉、李桂珍一次性付清；单某某负责给刘雪松、刘旭辉、李桂珍协调贷款，如不能，则刘雪松、刘旭辉、李桂珍按年度给付单某某本息，每年付本金600000元，给付单某某利息按信用社贷款月利率0.885%计算等条款。2005年11月27日，单某某与刘旭辉、刘雪松在证人邰某某的证明下进行了交接，并签订书面协议，协议中刘雪松的签字仍是刘旭辉代签。交接后单某某按照双方约定履行了义务，刘雪松、刘旭辉、李桂珍陆续给付单某某部分款项，至2006年9月17日，刘雪松、刘旭辉、李桂珍尚欠单某某购买宾馆款520000元，并让单某某给其办理土地使用权证，同时单某某在中间人邰某某的证明下，与李桂珍签订了一份书面协议。2006年9月19日，单某某与李桂珍又签订一份书面协议，约定将土地使用证和房照均转到李桂珍名下，同时双方口头约定，所有办证费用均由单某某垫付，刘雪松、刘旭辉、李桂珍按实际发生的费用承担。单某某为刘雪松、刘旭辉、李桂珍办理了房照和土地出让权证，共支付手续费60000元，各种证件办完交付后，刘雪松、刘旭辉、李桂珍却迟迟不给付剩余款项和为其垫付的办证等手续费用。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉辩称，1.单立焱、单涛、单超无权索要刘雪松、李桂珍、刘旭辉欠付520000元的利息。单立焱、单涛、单超要求刘雪松、李桂珍、刘旭辉给付欠款520000元并承担利息197886元（自2005年11月25日至2009年6月25日），刘雪松、李桂珍、刘旭辉认为，单立焱、单涛、单超无权索要该利息款。因为双方在协议书中的第四条中约定，单某某如一个月内未清除承包者，剩余款3240000元刘雪松、李桂珍、刘旭辉不付给单某某贷款利息，清除之后刘雪松、李桂珍、刘旭辉付给单某某利息。事实上，单某某不仅没有按协议约定一个月内清除承包者，而且长达两年之久至今也未彻底清除承包者，那么按照协议第四条约定，单立焱、单涛、单超无权索要尚欠款的利息。2.单立焱、单涛、单超要求刘雪松、李桂珍、刘旭辉给付办理房照和土地使用权证的费用60000元毫无根据。刘雪松、李桂珍、刘旭辉与单某某先后签订两份协议书，而这两份协议书中从未约定由刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担办理房照和土地使用权证的费用，那么单立焱、单涛、单超凭什么向刘雪松、李桂珍、刘旭辉索要60000元的费用。很显然，单立焱、单涛、单超根本没有任何理由要求刘雪松、李桂珍、刘旭辉给付60000元的费用。另外，刘雪松、李桂珍、刘旭辉根据单某某严重违约，至今未清理宾馆承包者的事实，将依法提出反诉，要求单立焱、单涛、单超承担相应的民事责任。针对单立焱、单涛、单超变更后的诉讼请求，补充意见如下：本案争议于2010年4月14日由牡丹江市中级人民法院作出终审判决，现已实际履行完毕，单立焱、单涛、单超在重审中要求计算利息至实际给付之日没有依据。另外，原审判决已经撤销，单立焱、单涛、单超因原审判决取得的款项应予返还。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉向本院提出反诉请求：1.单立焱、单涛、单超按宾馆整体出售协议书第四条约定支付未清除承包者的滞纳金226800元；2.单立焱、单涛、单超支付提前收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉购买宾馆款2718224元的银行贷款利息312731.66元；3.本案的反诉费用由单立焱、单涛、单超承担。庭审中，将第一项变更为680400元（1500000元×年利率7.56%×3倍×2年）。事实和理由：2005年11月25日，经刘雪松、李桂珍、刘旭辉与单某某充分协商，签订一份整体出售穆棱宾馆的协议书，单某某将其拥有的穆棱宾馆以4740000元的价格整体出售给刘雪松、李桂珍、刘旭辉，由刘雪松、李桂珍、刘旭辉首付1500000元，剩余3240000元待单某某将房照和土地使用证办完交付时，刘雪松、李桂珍、刘旭辉一次性付完。该协议书的第四条还明确约定：“甲方（单某某）必须在30日内将宾馆所有承包者清除。如一个月内清不出去，甲方将付给乙方（刘旭辉）首付款额每天5‰拿滞纳金，剩余324万元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息。”协议书签订后，刘雪松、李桂珍、刘旭辉通过单某某在银行贷款，于2005年12月27日一次性支付给单某某4218224元。而单某某竟然严重违约，自签订协议书至今长达两年之久，还未彻底清除承包者，致使刘雪松、李桂珍、刘旭辉遭受不应有的经营损失。另外，双方在协议书中明确约定，刘雪松、李桂珍、刘旭辉首付1500000元，待办理土地使用证交付给刘雪松、李桂珍、刘旭辉时一次性交付给单某某剩余款3240000元。但是单某某于2005年11月27日一次性收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉购款项4218224元，即单某某提前收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉的款额为2718224元，应按贷款利率0.885%支付利息。 单立焱、单涛、单超对刘雪松、李桂珍、刘旭辉的反诉辩称，1.刘雪松、李桂珍、刘旭辉的反诉请求已超过法律规定的主张时效及双方约定的主张时限。在双方约定的时限内，刘雪松、李桂珍、刘旭辉并没有主张该权利，同时双方协议第四条主张的滞纳金，其条款的约定违反了法律规定。2.2006年9月17日起双方签订的协议已经确认和明确刘雪松、李桂珍、刘旭辉认可自己购买标的物的事实和继续认可承租者的事实，2005年12月27日给付4270000元购房款的事实，足以确认对承租继续使用事实认可。3.反诉请求滞纳金及利息计算的根据，既没有事实约定，也没有法律依据。按照刘雪松、李桂珍、刘旭辉的反诉主张，结合本案诉争的标的也是显失公平的，本案诉争的标的为4740000元，在房屋买卖签订后，单某某因该房屋过户及交纳转让金2300000余元，按照反诉请求的标的，结合单某某支付的各种价款即为3300000元，也就是说按照刘雪松、李桂珍、刘旭辉的诉讼请求，单某某出售的宾馆也就值1000000元，这是显失公平的。故反诉请求应当予以驳回。刘雪松、李桂珍、刘旭辉接受房屋后，实际履行了与承租户的租赁合同并收取了租金，视为对原约定的变更和解除，因此单立焱、单涛、单超的违约责任不存在。双方还于一年后签订了补充协议，也视为对原合同的变更。对刘雪松、李桂珍、刘旭辉违约金的计算标准有异议，要求法庭如保护其违约金的情况下，按法律规定予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 单立焱、单涛、单超提供的第1份证据；2005年11月25日，单某某与刘旭辉、刘雪松签订的协议书复印件1份，证明：单某某将穆棱市宾馆建筑面积为5458平方米及前后院土地整个出售给刘雪松、李桂珍、刘旭辉，同时约定宾馆作价4740000元，受让方首付1500000元，剩余3240000元待单某某将房照土地使用证手续办完交付，刘雪松、李桂珍、刘旭辉一次性付完。同时附条件约定出让方协助受让方办理贷款，如协调不了，受让方给付出让方信用社贷款月利率0.885%。协议中的单某某的名字是其本人签的。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉的质证意见：没有异议。刘雪松认可名字是其父亲刘雪松代签。刘旭辉承认本人签名，并代签刘雪松的名字。 本院认为，因刘雪松、李桂珍、刘旭辉对此证据没有异议，本院予以采信。 单立焱、单涛、单超提供的第2份证据：2005年11月27日单某某与刘旭辉、刘雪松签订协议书复印件1份，有证人邰某某签字，证明：双方在2005年11月25日签订买卖协议后，于11月27日将买卖标的物交付给刘雪松、李桂珍、刘旭辉，同时约定刘雪松、李桂珍、刘旭辉接受买卖标的物后单某某不得再干涉交付后的任何事务，即对交付后的事务刘雪松、李桂珍、刘旭辉没有异议，对此事实在该交接协议中有证人邰某某予以证实，并在该协议中作为协议签订的证人予以签字。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉的质证意见：对证据的真实性没有异议。该协议是刘旭辉本人签字，刘雪松的名字是刘旭辉代签的。对证明目的有异议，一是该宾馆实际双方已经交付；二是该份协议不能证明刘雪松、李桂珍、刘旭辉对交付后的事务没有异议。 本院认为，该协议是刘旭辉与单某某在履行房屋买卖合同中，对确认买卖标的物的实际交付及相关权利义务的补充协议。并未变更2005年11月25日协议书约定的内容。刘雪松、李桂珍、刘旭辉的异议内容与协议不矛盾，故对该协议予以采信。单立焱、单涛、单超证明目的与协议内容不一致，本院不予支持。 单立焱、单涛、单超提供的第3份证据：2006年9月17日单某某与李桂珍签订协议书复印件1份，有中间人邰某某签字，证明：1甲方即单某某经与李桂珍协商同意把买卖标的物的土地使用证办给刘雪松；2.在签订此协议时单某某、李桂珍对于购买宾馆剩余520000元无异议，并同意在办理完土地使用证后一次性给付单某某；3.进一步证实到2006年9月17日单某某、李桂珍双方对买卖标的物剩余的结算款已结算完毕，尚欠520000元，无其他争议，也就是说对于2005年11月25日协议确定的权利义务进行了进一步的变更和确认，对于该内容及行为的确定由中间人邰某某签字予以证实。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉的质证意见：对证据的真实性没有异议，是双方在原合同基础上签订的补充协议，对证明目的1、2没有异议，对证明目的3有异议。2006年9月17日协议只是明确了土地使用权性质为出让以及余款520000元的支付条件，并没有变更或免除单某某在2005年11月25日协议书中的其他义务。 本院认为，双方签订的该协议是双方在房屋买卖合同的履行中，对原合同的重要条款即对交易房屋的土地使用证办理要求的约定，对尾欠买房款的具体数额及给付条件进行了变更。双方当事人所签订该协议表明双方仍在继续履行该房屋买卖合同，至此双方无争议。刘雪松、李桂珍、刘旭辉的异议与单立焱、单涛、单超的证明目的并不矛盾，对该证据予以采信。 单立焱、单涛、单超提供的第4份证据：2006年4月26日邰某某出具证明复印件1份，原件在（2008）穆民初字第75号卷宗内，证明：邰某某在2006年9月17日对于单某某与李桂珍签订的协议书没有其他争议，即房屋买卖没有其他争议的情形下进行的签字，同时证实双方在签订该协议时口头约定了办理土地使用证、契税等费用由刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担60000元的事实。需要说明的是邰某某出具证明的时间是2008年4月26日，写2006年4月26日属于笔误。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉的质证意见：对证据的形式要件有异议，刘雪松、李桂珍、刘旭辉虽然认识邰某某这个人，但是不是其本人签字不能证实。对证明目的和内容有异议，1.后面添了一句话就是大约在60000元由乙方承担到底是不是证人的真实意思表示无法证实；2.证明的日期明显错误，证明日期与实际不符；3.证人只是证明剩余520000元给付甲方无争议，不能证明其他均无争议；4.单某某在原审的二审中明确表示双方在协议时没有约定办理房照和土地证的费用承担者，与这份证据的内容相矛盾。 本院认为，该证明属于证人证言，证人邰某某无正当理由未出庭接受质证，刘雪松、李桂珍、刘旭辉对证言内容有异议，故对该证言不予采信。 单立焱、单涛、单超提供的第5份证据：⑴2005年12月16日，穆棱市财政局出具中华人民共和国契税完税证复印件1份（交款人李桂珍）；⑵2005年12月20日，穆棱市房地产管理处出具穆棱市政务超市行政事业性收费、政府性基金专用缴款通知书复印件1份（交款人李桂珍）；⑶2006年11月15日，穆棱市国土资源局出具黑龙江省行政事业性收费票据复印件1份（交款人单某某），证明：单某某对于出让房屋在办理土地使用证时所交纳的税费45000元，交易费23520元，登记费480元，合计为69000元，该票据记载的交款人均为李桂珍，但实际交款人为单某某，为给刘雪松、李桂珍、刘旭辉办理产权登记，并给刘雪松、李桂珍、刘旭辉办理房屋出让手续，由单某某交纳了土地出让金2168608元，对该出让金的承担单立焱、单涛、单超保留起诉的权利。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉的质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.这些票据都是在办理双方标的物的相关费用，这些费用双方在第一份协议中约定双方宾馆整体出售包括所有费用；2.出让金2168608元理所应当是单某某承担的费用，不交这个费用，单某某没有转让权，这是法律明文规定。 本院认为，刘雪松、李桂珍、刘旭辉对证据的形式要件没有异议，本院予以采信。对单某某实际交付的契税、交易费等税费的负担，双方有约定的应按照约定履行，没有约定的则应按照相关规定执行。从双方当事人所举证据看，双方当事人并没有对上述费用的负担作出书面约定，也没有有效的证据证明双方有口头约定。双方约定由单某某履行办理证照的义务，通常情况下该费用应由单某某负担，但涉及房屋买卖方面，国家对税费负担有明确规定，在双方当事人没有约定由一方承担全部税费的情形下，应当按照法律规定承担相关税费。单立焱、单涛、单超要求刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担前税费69000元的依据不充分；刘雪松、李桂珍、刘旭辉认为在双方没有约定的情况下刘雪松、李桂珍、刘旭辉没有义务承担此费用，亦无根据。故对上述三张票据的真实性予以采信，对69000元的税费应当按照相关规定来确定双方当事人分担的数额。 单立焱、单涛、单超提供的第6份证据：2013年4月1日，黑龙江省高级人民法院褚某某对李某某进行的询问笔录复印件1份1页，证明：李某某的租金交给了李桂珍。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉的质证意见：对该份证据的真实性有异议。从黑龙江省高级人民法院档案室复印的材料一定是要加盖查询公章。对该证据的合法性有异议，该份询问笔录没有询问人，单立焱、单涛、单超委托诉讼代理人当庭编造询问人褚某某，已构成不诚信诉讼，即使真有调查人，一个人也不符合法律规定。对证明目的也有异议，按内容反映是2010年以后租金都交了，交给了李桂珍，而李某某自2008年2月以后与刘雪松、李桂珍、刘旭辉重新建立了租赁关系，其缴纳租金理所应当，李某某并没有证实2006年和2007年的租金交给了李桂珍。关于黑龙江省高级人民法院部分审判人员伪造证据违法办案的行为，本案刘雪松、李桂珍、刘旭辉已实名提出了控告，相关部门已经受理并在查处当中。 本院认为，刘雪松、李桂珍、刘旭辉对该证据的形式要件和证明目的均有异议，单立焱、单涛、单超提供的该证据没有加盖黑龙江省高级人民法院相关印章，而且该证据没有明确李某某补交了争议的房租，李某某陈述得不出2006年、2007年房租交给李桂珍的结论，刘雪松、李桂珍、刘旭辉对该笔录的形式要件也有异议，因此，单立焱、单涛、单超提供的该证据不能证明其举证证明目的，更何况即使之后李桂珍收取了争议房租，也不能因此免除单某某的违约责任，故本院不予采信。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第1份证据：2005年11月25日单某某与刘旭辉、刘雪松签订的协议书复印件一份，证明：1.单某某与刘旭辉于2005年11月25日签订协议，单某某将其拥有的穆棱宾馆作价4740000元整体出售给刘旭辉、刘雪松、李桂珍的事实。2.双方在协议书约定单某某必须在签订合同三十日内将所有原宾馆承包者清除，如一个月内清不出去，单某某付给刘旭辉、刘雪松按首付款额每天5‰支付滞纳金，剩余3200000元刘旭辉、刘雪松不付贷款利息，清除之后刘旭辉、刘雪松给付单某某利息；3.该协议书第六条规定，甲方在二年内必须把房照、土地使用证办完，把承包者清除，如二年内办不完，宾馆归乙方所有，剩余款项作废。 单立焱、单涛、单超的质证意见：对证据的真实性没有异议，对于刘雪松、李桂珍、刘旭辉证明目的1是协议中约定的条款没有异议。对证明目的2有异议，因为刘雪松、李桂珍、刘旭辉证明的证明目的2是协议第三、四条中约定的条款，而第四条约定的条款，一是该条款的约定违反了合同法中买卖不破租赁的法律规定，二是该条款约定在协议签订后三十日内单某某清除原宾馆承包者，签订协议后至单某某诉讼时，已超过了行使主张的权利，也就是说在约定的期限内，刘雪松、李桂珍、刘旭辉没有行使该协议约定的权利，刘雪松、李桂珍、刘旭辉放弃了该项权利。刘雪松、李桂珍、刘旭辉主张按每天5‰支付滞纳金有悖于滞纳金使用的标准，刘雪松、李桂珍、刘旭辉的证明目的不成立。双方于2006年9月17日又签订补充协议，视为对剩余款项的重新约定，因此，刘雪松、李桂珍、刘旭辉针对此部分的举证目的不能实现。 本院认为，该证据与单立焱、单涛、单超提供的证据1是同一证据，单立焱、单涛、单超对证据的真实性没有异议，本院予以采信。原宾馆的承包者即是该宾馆房屋租赁者，单某某与刘旭辉约定“将承包者清除”不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效条款，单某某完全可以通过协商、解除合同，给予对方补偿或者由三方当事人重新签订租赁合同等方式履行约定的义务。本案双方当事人于2005年11月25日签订房屋买卖合同，至2006年9月19日还就房屋买卖事宜签订补充协议，商定合同履行相关事宜，单某某是在2008年3月6日向本院提起本案诉讼，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在抗辩中提出诉讼时效主张，没有超出两年的诉讼时效期间，故单立焱、单涛、单超的异议理由不成立，本院不予支持。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第2份证据：2006年9月17日，单某某与李桂珍签订协议书复印件一份，有中间人邰某某签字，证明：刘雪松、李桂珍、刘旭辉尚欠的520000元购宾馆的款项待单某某办理完土地使用证交付后、李桂珍、刘旭辉时一次性给付单某某，而没有其他约定，对原协议中约定单某某的义务并没有变更或免除。 单立焱、单涛、单超的质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该协议的签订是在2005年11月25日双方签订协议后在履行给付款及相关事宜后无争议的情况下签订的，双方签订的剩余520000元事宜，2006年9月17日后双方对于购买宾馆的事实在没有异议和其他争议的情形下重新确定了剩余购房款520000元的事实，刘雪松、李桂珍、刘旭辉以该证据证实该协议签订后没有其他约定的事实不能成立。 本院认为，单立焱、单涛、单超对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。双方的证明目的和异议理由均是围绕自己利益进行的单方解释，不符合法律规定，本院不予支持。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第3份证据：2005年11月25日，单某某与刘旭辉、刘雪松签订协议书复印件一份，证明：双方约定在三十日内单某某将原宾馆承包者清除，并按刘雪松、李桂珍、刘旭辉首付款额日5‰支付滞纳金。剩余款项刘雪松、李桂珍、刘旭辉不付利息。 单立焱、单涛、单超的质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.条款约定无效；2.代为行使权利超过时效；3.从单某某所举证据,即2006年9月17日起双方对于购买宾馆的事实及剩余购房款进行了重新约定，因此刘雪松、李桂珍、刘旭辉以此条款来支持自己的反诉请求不能成立。 本院认为，该证据与双方所举证据1均相同，本院已采信，认证意见相同，不再赘述。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第4份证据：2005年12月27日，单某某出具收据复印件一份，证明：1.单某某于2005年12月27日向刘雪松、李桂珍、刘旭辉出具收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉购买宾馆的款项是4218224元，是分三次给付的，第一次是2005年11月25日交付1500000元，第二次是2005年12月27日交付了2400000元，余款是在两次交付时间之间交付的，具体时间记不清了；2.按照双方签订的协议单某某提前多收了2718224元，刘雪松、李桂珍、刘旭辉索要提前支付房款利息的事实及理由。 单立焱、单涛、单超的质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，按照双方出售协议约定，在协议签订时即2005年11月25日刘雪松、李桂珍、刘旭辉应先行交纳首付房款1500000元，但一个月后即2005年12月27日刘雪松、李桂珍、刘旭辉交付4218224元，该交付时间距双方签订协议一个月后，该给付款的事实恰恰证实了双方即刘雪松、李桂珍、刘旭辉对于买卖协议中第四条约定的三十日内清除宾馆承包者的权利的放弃及认可其继续承包租赁的事实，因此刘雪松、李桂珍、刘旭辉该证据的证明目的不成立。该证据不能作为刘雪松、李桂珍、刘旭辉要求单立焱、单涛、单超承担提前交付房款的利息的依据。 本院认为，该证据能证实双方履行合同过程中，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在2005年12月27日给付单某某购房款4218224元，结合双方2005年11月25日协议第二条付款方式的约定，刘雪松、李桂珍、刘旭辉提前支付单某某购房款2718224元。刘雪松、李桂珍、刘旭辉提前支付购房款是其积极履行合同的行为，值得提倡的诚信行为，单某某接收此款并不属于不当得利，不构成违约。刘雪松、李桂珍、刘旭辉放弃了自己的期限利益，再要求单立焱、单涛、单超支付提前收取购房款利息的请求没有法律及合同依据，本院不予支持。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第5份证据：2005年2月1日，原穆棱市宾馆与李某某签订的房屋租赁合同复印件1份，证明：李某某自2005年2月1日至2008年2月1日一直在宾馆开诊所，单某某一直未将该承包者清除。 单立焱、单涛、单超的质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.刘雪松、李桂珍、刘旭辉的第2份证据已经证实第1份协议当中第四条约定的权利已经放弃；2.退一万步讲该承包人如果在宾馆进行承租，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在接收宾馆时明知，直到2006年9月17日，本诉的第3份证据进一步证实和明确刘雪松、李桂珍、刘旭辉认可该承租人继续承租和使用的事实，因此现在要求单立焱、单涛、单超去清除合法的承租是没有理由的，同时在双方的交接协议中已明确刘雪松、李桂珍、刘旭辉在接收宾馆后对于宾馆的任何事务单某某都无权干涉，而该协议的出租方是穆棱市宾馆，刘雪松、李桂珍、刘旭辉以此证据来支持反诉请求的理由不成立。刘雪松、李桂珍、刘旭辉在接受房屋后收取了该人的房租，已从事实上承认租赁合同对其继续有效，并且没有损害刘雪松、李桂珍、刘旭辉的利益，同时，双方当事人之间关于承租户的约定违反法律规定，该条款无效，刘雪松、李桂珍、刘旭辉已经实际受益，并且在2008年2月起向李桂珍履行义务，重新签订租赁协议。 本院认为，单立焱、单涛、单超对该证据的真实性没有异议。本院予以采信。双方当事人认可单某某未在30日内清除承包者的事实，故对刘雪松、李桂珍、刘旭辉的举证目的予以支持。即使李桂珍接受了李某某的房租，也并不能因此免除单某某的违约责任。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第6份证据：2008年1月30日，穆棱市农村信用社出具穆棱市农村信用社各项贷款利率执行标准暂行规定复印件和人民银行穆棱市支行综合业务股出具贷款利率表复印件各1份，证明：刘雪松、李桂珍、刘旭辉向单立焱、单涛、单超索要未清除承包者的滞纳金计算依据，计算标准是一至三年的年息7.56（7.56÷12=6.3‰，6.3‰×3倍=18.9‰,一个月的滞纳金1500000元×18.9‰=28350元，2005年12月25日起至2007年12月25日止是28350元×24个月=680400元）。 单立焱、单涛、单超的质证意见：有异议，首先从形式要件看中国人民银行穆棱市支行综合业务部出具的证明，第一没有出具的时间及负责人签字；第二对该表格中确定的数额没有确定是基础利率还是浮动利率，作为业务部对于中国人民银行下发的贷款利率还是其他对于流动资金、固定资产和其他贷款等应有明确区分，而并非是一个基础利率所确定的，同时作为一个支行的综合业务部无权证实中国人民银行的贷款利率的数额。此外，刘雪松、李桂珍、刘旭辉所举的暂行规定是穆棱市农村信用社的暂行规定，没有信用社的盖章，信用社的贷款的数额和其他银行数额是有区别的，所以形式要件不符合法律规定，也不符合出具证据的规定。刘雪松、李桂珍、刘旭辉以该证据计算主张的反诉请求第一项不成立，其计算的基数为1500000元，而1500000元恰恰是必须给付的数额，并且计算三倍的违约金没有根据，无论是从合同法还是民法规定，违约金和损失的计算是有明确规定的，并非向刘雪松、李桂珍、刘旭辉计算的标准和请求。 本院认为，双方当事人约定的清除承包者的协议内容合法有效，据此主张的相应的违约金符合法律及合同约定依据，该组证据可以作为本案计算损失的依据，对该证据予以采信。单立焱、单涛、单超的异议理由不成立，本院不予支持。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第7组证据：⑴穆棱市信用合作联社营业部与李桂珍于2005年12月22日签订的（穆棱）农信抵借字[2005]第1236号抵押担保借款合同复印件1份；⑵借款方为李桂珍的农村信用合作社贷款凭证复印件1份，原件提交到二审法院，证明：刘雪松、李桂珍、刘旭辉在单某某的协助之下与穆棱市信用社签订贷款合同，刘雪松、李桂珍、刘旭辉贷款2400000元，实际是2005年12月27日收到这笔贷款，贷款当天单某某未经刘雪松、李桂珍、刘旭辉手直接把2400000元拿走，李桂珍只不过进行了签字，该款并不是双方当事人履行房屋买卖合同当中给付的，按合同约定不应支付这笔款，所以刘雪松、李桂珍、刘旭辉反诉要求单某某给付提前支付购房款的银行贷款的损失。 单立焱、单涛、单超的质证意见：对证据的真实性及来源没有异议。单立焱、单涛、单超认为：1.刘雪松、李桂珍、刘旭辉提交的该证据不属于新的证据；2.该份证据与本案争议的买卖合同没有任何关系；3.本案发回重审，本院也给了举证期限，刘雪松、李桂珍、刘旭辉应在举证期内提交证据；4.刘雪松、李桂珍、刘旭辉说单立焱、单涛、单超给其造成损失不能成立，借款是李桂珍按流动资金贷款，个人使用，同时提出提前支付给单某某的事实是不清楚的，而且没有相应的证据证实。刘雪松、李桂珍、刘旭辉同时也提出该借款合同及收款凭证均是自己签字认可收到的。因此，刘雪松、李桂珍、刘旭辉以该份证据证实提前支付给单某某购房款，单立焱、单涛、单超应给付利息的损失无论从事实上还是从法律上均不成立。 本院认为，李桂珍在借款合同及收款凭证上均有签名，证明其与金融部门的借款合同是其自愿履行的，该证据不能证实单某某未经李桂珍同意强行取走李桂珍所贷出的现款。该证据不能证明单某某接受李桂珍提前付款的行为违约，该证据与本案没有关联性，故本院不予采信。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第8份证据：2007年11月25日邰某某出具的证明复印件1份，原件提交到二审法院，证明：单某某打的总收条当中金额不是一次性给付的，是分期付的。虽然证人本人没出庭，可以与其他证据核对，是邰某某本人签字。该证据能证实刘雪松、李桂珍、刘旭辉交付购房款的整个过程。 单立焱、单涛、单超的质证意见：作为证人证言，证人应当出庭作证，证实自己所证实问题的真实性是否存在，该份证明不能证实是邰某某书写的事实，也不能证明刘雪松、李桂珍、刘旭辉的证明目的，所以从形式要件上就不具备证据的要件，更证明不了刘雪松、李桂珍、刘旭辉所要证明的目的。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第9份证据：2008年10月5日，孙某2出具证明复印件1份，原件提交到二审法院，证明：单某某一直强调本案当中租赁合同在先，宾馆的买卖合同在后，无法清除承包者，原因是损害了第三人利益，该份证据证明单某某完全有能力、有义务按合同及时清除承包者，导致刘雪松、李桂珍、刘旭辉经营损失，按合同约定单立焱、单涛、单超应承担滞纳金。 单立焱、单涛、单超的质证意见：1.该证明形式要件与上一份证据的形式要件的质证意见相同；2.证明的问题，单立焱、单涛、单超认为刘雪松、李桂珍、刘旭辉依此证据证实单某某有能力清除出让标的里的承租者，这显然是单方的认为，该证据说明原承包者，并非是租赁宾馆的承租人，承包一是到期还是未到期，如在协商的基础上同意退出，如不同意，作为已经出让的标的物的所有者再行主张权利已经不能作为主体，而且双方当事人签订的买卖协议及附后的几个协议、交接协议，均证实单某某交付标的物后，对于所交付标的物不再产生任何权利和义务，作为刘雪松、李桂珍、刘旭辉以原承包者曾经有退出的事实认为出让方有能力主张清除权利，显然是违背客观事实和法律的。而且刘雪松、李桂珍、刘旭辉以实际行为履行了接受房屋之后针对承租户的权利和义务。 本院认为，刘雪松、李桂珍、刘旭辉所举证据8、9均为证人证言，因两位证人均未出庭接受质证，单立焱、单涛、单超对二份证言的内容有异议，故对刘雪松、李桂珍、刘旭辉所举证据8、9不予采信。 刘雪松、李桂珍、刘旭辉提供的第10份证据：2009年5月4日，法庭审理笔录的9页至13页李某某出庭作证的内容，证明：李某某证实2006年、2007年房费未交，没有将租金交给李桂珍，在刘雪松、李桂珍、刘旭辉购买宾馆后，单某某没有与李某某协商要求李某某倒房、清除或者是不让其在此经营。从2008年原合同到期后，李某某的房租交给李桂珍。 单立焱、单涛、单超的质证意见：该证人与刘雪松、李桂珍、刘旭辉有直接的利害关系，该证人证实其现在承租刘雪松、李桂珍、刘旭辉的房屋，并按2005年的租赁协议履行租金给付义务，由此可见该证人与刘雪松、李桂珍、刘旭辉利害关系的存在，刘雪松、李桂珍、刘旭辉向法庭出示的这份房屋租赁协议应当确定刘雪松、李桂珍、刘旭辉在接收买卖房屋时了解和清楚有承租者的事实存在，而且对该承租者在使用自己已购买的房屋时长达三年之久没有提出任何异议，同时刘雪松、李桂珍、刘旭辉接收的买卖的房屋在2006年已经办理了相应的证照，也就是所有权交付后在发生转移同时有了证照，由此刘雪松、李桂珍、刘旭辉以该租赁人没有清除的理由要求单立焱、单涛、单超应承担违约责任并没有事实依据。因为刘雪松、李桂珍、刘旭辉是明知的，现仍在履行原协议的内容，在所有权已经发生改变后，对于一个没有权利主张的人要求清除，作为清除的主体，显然没有法律依据。因此刘雪松、李桂珍、刘旭辉以该证人所要证明的问题是不能成立的，而恰恰证实了刘雪松、李桂珍、刘旭辉明知承租的事实，而且履行承租。2013年4月1日，李某某在黑龙江省高级人民法院接受调查时，又明确了租金全部缴纳，没有欠缴行为，而且是交给了李桂珍。 本院认为，证人李某某与双方当事人均有租赁关系是客观存在，其所证实的年租金6800元，证人已交付给单某某第一年租金的事实，双方当事人并无异议，应予以采信。单某某实际上没有与李某某商谈解除租赁合同事宜，该证人能够证明刘雪松、李桂珍、刘旭辉的证明目的，本院予以采信，对证明目的也予以支持。单立焱、单涛、单超的异议理由不成立，本院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 单某某于2018年5月6日死亡。单某某是单立焱、单涛、单超的父亲，孙某1的儿子。单立焱、单涛、单超明确表示不放弃继承，参加诉讼。孙某1明确表示放弃继承不参加诉讼。刘旭辉与李桂珍系夫妻关系，刘雪松系刘旭辉、李桂珍的儿子。2005年11月25日，刘旭辉以刘雪松的名义与单某某签订了穆棱市宾馆整体出让协议书，刘旭辉在合同书底部的乙方后签了自己的名字，并代签了刘雪松的名字。双方约定：“一、甲方单某某将穆棱市宾馆整体出售给刘雪松，建筑面积5458平方米及前后院土地(土地按市政府改制文件执行)。二、付款方式：甲乙双方达成协议，宾馆总作价为4740000元，乙方首付1500000元，剩余3240000元待甲方将房照、土地使用证手续办完后交给乙方，乙方一次性付完。三、甲方在30天内必须把房照、土地使用证办完交给乙方，甲方负责给乙方协调贷款，甲方如协调不了贷款，乙方付给甲方按信用社贷款月息8.85利率付给甲方。四、甲方必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息。五、甲方协调不了贷款,乙方按年度付给甲方本息,每年付本金600000元,利息另付,日期约定五年,如五年还不清,宾馆归甲方所有,首付款甲方不付给乙方。六、甲方在两年内必须把房照、土地使用证办完，把承包者清除，如两年内办不完，宾馆归乙方所有，剩余款项作废。七、所有宾馆设备设施归乙方所有，一楼承包者餐厅的设施在11月末全部拉走，二楼承包合同和政府解除。”2005年11月27日，单某某与刘旭辉、刘雪松在证人邰某某的见证下，签订书面交接协议，约定双方从当月25日起宾馆由刘雪松接管。协议中刘雪松的签字仍是刘旭辉代签。单某某与刘旭辉按照协议要求开始履行合同义务。截止到2005年12月27日出卖人单某某收到房款合计4218224元。2006年9月17日，单某某与李桂珍在邰某某的见证下签订一份协议，约定单某某把穆棱市宾馆建筑面积5458平方米前后院土地使用证办给乙方刘雪松，使用权为出让权。乙方欠甲方剩余款项520000元待土地证办完后交给乙方时一次性付清。2006年12月末，单某某依双方约定将土地使用权证办理完后交付给买受人，刘雪松、李桂珍、刘旭辉未给付单某某剩余520000元房款。单某某垫付办理证照费用69000元，其中2005年12月16日，穆棱市财政局收契税45000元，纳税人名称为李桂珍；2005年12月20日，穆棱市房地产管理处收交易费23520元、登记费480元，缴款人李桂珍。另外，单某某于2005年11月15日，交土地出让金2168608元。单某某未履行三十日内清除宾馆所有承包者的约定义务。单某某经营的穆棱市宾馆于2005年2月1日与李某某签订房屋租赁合同，租赁期限三年，年租6800元，第一年的租赁费交给了单某某，后两年的租赁费单某某没收，也没有证据交给李桂珍。2008年2月，合同到期后，李某某与李桂珍重新签订了租赁合同。双方未提供证据证明双方约定的三十日内未清除租房户名单。双方认可李某某至2008年2月始终在使用争议租赁房屋。（2010）牡民终字第34号民事判决已经执行完毕。 本院认为，关于本诉部分： 双方的诉讼地位和520000元房屋尾欠款应否给付问题。刘雪松、李桂珍、刘旭辉三人系同一家庭成员，刘旭辉、李桂珍夫妻在与单某某的房屋买卖合同签订及履行中共同参与、共同出资，是实际买受人，刘雪松在合同签订时尚未成年，其虽未实际参与买卖和出资，但其父母在相关的买卖手续中为其代签了名字，其亦是共同买受人，故刘雪松、李桂珍、刘旭辉在该房屋买卖合同中应共同享有合同权利，并承担合同义务，承担共同责任。单某某与刘旭辉签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。单某某依据双方订立的买卖合同交付了买卖标的物，并办理了相关所有权变更手续，刘雪松、李桂珍、刘旭辉已接收了单某某交付的标的物、房照及土地使用证（由划拨性质变更为出让性质）,却未按照合同约定在收到土地使用证时付清所欠购房款520000元,已构成违约，刘雪松、李桂珍、刘旭辉应信守合同约定偿还剩余购房款。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第60条“继承诉讼开始后，如继承人、受遗赠人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体权利的，应追加为共同原告；已明确表示放弃继承的，不再列为当事人”的规定，单某某在诉讼中死亡，其法定继承人单立焱、单涛、单超不放弃继承，申请参加诉讼，应由其享有单某某的权利，在遗产范围内履行单某某应履行的义务。单某某的母亲孙某1明确表示放弃继承，不参加诉讼，属于自行处分自己的民事权利和诉讼权利,因此不再列为当事人。 关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉应否承担520000元余欠购房款利息的问题。双方当事人在房屋买卖合同第四条明确约定“甲方（单某某）必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方（刘旭辉）按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息。”2006年9月17日，双方当事人在协议中只明确了房屋买卖未付余额为520000元及相应的履行期限是待单某某将土地使用证办完时给付。对于是否继续清除承包者，应否承担违约责任及应否给付余款利息、利率标准等均没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，可以推定双方对余款利息计算没有变更，因原协议内容属于违约金过高条款，单立焱、单涛、单超已在庭审中要求依法予以调整，本院应对此进行调整，该条款既涉及承担过高违约金，同时又免除了受让人应承担的利息，再据此免除刘雪松、李桂珍、刘旭辉520000元尾欠款利息的承担，等于让单某某既承担双方约定的过高违约金，还要以同样的理由免除受让方违约未付款所应承担的利息，属于承担了双重责任，没有事实和法律依据。刘雪松、李桂珍、刘旭辉应当自单某某交付土地使用权证后按双方约定承担利息，单某某与刘雪松、李桂珍、刘旭辉交付土地使用证的时间是2006年末，故刘雪松、李桂珍、刘旭辉应从2007年1月1日起至尾欠款520000元还清止，按月利率0.885%计算支付利息。因此，确定谁有过错谁承担责任，并承担与其过错相当的责任，可以更好的体现权利义务相一致的原则和诚实信用原则。 关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉应否承担契税款45000元及转让手续费11760元问题。双方当事人只是在2005年11月25日约定“甲方（单某某）在30天内必须把房照、土地使用证办完交给乙方（刘旭辉）”，2006年9月17日，双方又约定“乙方欠甲方宾馆余款项人民币520000元等土地使用证办完交给乙方，乙方一次性付给甲方。”由于双方在合同中均未对单某某办理房屋产权证、土地出让权证等垫付的69000元费用如何负担作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，双方约定由单某某履行办理证照的义务，通常情况下该费用应由义务人单某某负担，但涉及房屋买卖方面，国家对契税负担有明确规定，在双方当事人没有约定由一方承担全部税费的情形下，双方发生争议，应当按照法律规定确定担相关税费的负担，单立焱、单涛、单超要求刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担69000元费用的诉讼请求，应依据国家相关规定来确定双方当事人的分担数额。否则，按双方合同约定，单某某因刘雪松、李桂珍、刘旭辉未给付尾欠房款520000元，可以收回宾馆，这显然不符合实际。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”《黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅关于住房以外房地产交易手续费有关问题的通知》｛黑龙江省物价局、黑龙江省建设厅文件黑价联字[2004]13号｝第三条第一款第一项“非住宅交易手续费按以下标准收取：㈠转让手续费收费标准为：新建房屋按交易额0.5%计收；存量房屋按交易额1%计收。新建房屋转让手续费和存量房屋转让手续费均由转让双方承担50%”的规定，房屋交易契税45000元由刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担，房屋交易费23520元，单立焱、单涛、单超与刘雪松、李桂珍、刘旭辉各负担50%即11760元。鉴于（2010）牡民终字第34号民事判决已经执行完毕，本案所判款项可以执行阶段进行相应的抵销。 反诉部分： 关于单某某是否应承担未清除承包者的违约责任问题。单某某与刘旭辉于2005年11月25日签订的宾馆整体出让协议书第四项关于“甲方必须在30日内将宾馆所有承包者清除，如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息”的约定内容是双方当事人真实意表思，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，没有损害第三人（房屋租赁者）承租房屋的合法权利，合法有效，该约定内容对双方当事人具有法律约束力。即双方约定单某某必须在30日内将宾馆所有承包者清除不违反法律规定，该约定只是双方当事人对双方设定的权利义务，没有对第三人（承租人）设定义务，单某某应按此约定履行，其没有将所有承包者清除，应承担相应的违约责任。虽然双方在房屋交接后，单某某已对争议宾馆无权干涉，但是单某某完全可以通过与房屋租赁者协商、解除合同、赔偿损失或者通过变更出租人的方式实现“甲方必须在30日内将宾馆所有承包者清除”的承诺，按期履行全部交付义务。现双方当事人均认可原承包人李某某至2008年2月1日仍占有使用承租房屋，且没有证据证明刘雪松、李桂珍、刘旭辉收取争议租赁费的事实，故单某某构成违约，应按合同约定承担违约责任。刘雪松、李桂珍、刘旭辉的实际损失是自2005年11月25日至2008年2月1日期间的房租14960元（6800元/年×2年+6800元/年×2个月零12天）及利息等损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，该违约损失过分高于造成的损失，结合此实际损失及合同履行情况和当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则等综合因素，本院确定违约金额为50000元，对刘雪松、李桂珍、刘旭辉反诉要求单立焱、单涛、单超违约金268000元的诉讼请求超出50000元部分不予支持。2005年12月27日，刘雪松、李桂珍、刘旭辉通过贷款向单某某交付2400000元房款，是在双方所约定的三十天清除时限届满之后；双方在2006年9月17日协议中又确认房屋剩余欠款为520000元，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在履行合同中的两次行为，没有明确约定是对“清除承包者”约定的变更，也不能据此推定是刘雪松、李桂珍、刘旭辉对双方约定的“如一个月内清不出去，甲方必须付给乙方按首付款额每天5‰的滞纳金，剩余3240000元乙方不付给甲方贷款利息，清除之后乙方付给甲方利息”权利的放弃，单立焱、单涛、单超该方面的抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。刘雪松、李桂珍、刘旭辉对单立焱、单涛、单超提出李桂珍已收取李某某后两年承包费的主张不认可，因证据不充分，即使收取了，也不影响单某某因违约所要承担的违约责任，本院对其该主张不予支持。更何况，在单某某不履行清除承包者义务时，刘雪松、李桂珍、刘旭辉可以通过合法方式主张权利，而不应是本案所体现的放任损失扩大，对扩大的损失应当由刘雪松、李桂珍、刘旭辉承担，当然即使其主张权利，也不因此免除单某某的违约责任。 关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉主张的提前支付房屋款的利息问题。刘雪松、李桂珍、刘旭辉从2005年11月27日占有使用房屋均是依法行使民事权利，并不影响单某某履行合同义务，更不能因此免除其所应所承担的违约责任，单立焱、单涛、单超的相关抗辩主张没有法律依据，本院不予支持。刘雪松、李桂珍、刘旭辉根据房屋买卖协议第四项内容要求单某某支付违约金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对单立焱、单涛、单超关于其不应承担该项违约金的抗辩主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。刘雪松、李桂珍、刘旭辉提前支付购房款是积极履行合同的行为，是值得鼓励和提倡的诚实交易行为，单某某接收刘雪松、李桂珍、刘旭辉的价款同样也是行使合同权利，不属于不当得利，双方当事人没有约定提前付款需要支付利息，该行为属于刘雪松、李桂珍、刘旭辉自愿放弃了其所享有的期限利益，单某某不构成违约，刘雪松、李桂珍、刘旭辉要求单立焱、单涛、单超支付提前收取刘雪松、李桂珍、刘旭辉购房款利息的请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉主张本案应当执行回转问题。 本案系上级法院撤销生效的一、二审民事判决，发回重审的案件，上级法院在本案中撤销生效民事判决的决定并不是最终结论，也不是认定刘雪松、李桂珍、刘旭辉不需要向单立焱、单涛、单超承担民事责任，本院依法裁判后，当事人仍然有上诉的权利，因此，刘雪松、李桂珍、刘旭辉关于应当执行回转的抗辩主张，没有法律依据，本院不予支持。 关于刘雪松、李桂珍、刘旭辉的诉讼时效抗辩问题。本案双方当事人于2005年11月25日签订房屋买卖合同，约定了单某某于30日内清除租赁者的义务及相应违约责任，单某某没有履行该义务，并不因此就认定从30天期限届满就开始计算诉讼时效期间，因为至2006年9月19日双方还就房屋买卖事宜签订补充协议商定合同履行事宜，诉讼时效应从补充协议履行期限届满之日开始计算，单某某是在2008年3月6日向本院提起本案诉讼，刘雪松、李桂珍、刘旭辉在抗辩中提出诉讼时效主张，没有超出两年的诉讼时效期间，故单立焱、单涛、单超的异议理由不成立，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第60条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、刘雪松、李桂珍、刘旭辉于本判决生效后十日内给付单某某的法定继承人单立焱、单涛、单超购房款520000元及自2007年1月1日至房款还清止，按月利率0.885%计算的利息（对于已经执行部分，可以在判决生效后进行相应抵销）； 二、刘雪松、李桂珍、刘旭辉于本判决生效后十日内给付单立焱、单涛、单超因单某某办理房屋产权变更手续所垫付的契税款45000元及转让手续费11760元； 三、单立焱、单涛、单超于本判决生效后十日内给付刘雪松、李桂珍、刘旭辉因单某某怠于履行合同义务的违约金50000元； 四、驳回单立焱、单涛、单超的其他诉讼请求； 五、驳回刘雪松、李桂珍、刘旭辉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费10751元，单立焱、单涛、单超负担1133元，由刘雪松、李桂珍、刘旭辉负担9618元；反诉案件受理费13731元，减半收取6866元，由刘雪松、李桂珍、刘旭辉担6341元，单立焱、单涛、单超负担525元；财产保全费4020元由刘雪松、李桂珍、刘旭辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长  **满 审判员  张 梅 审判员  刘增进 二〇一九年十二月二十六日 书记员  尚丽琪