广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初307号 原告（反诉被告）：郑瑜珍（曾用名郑十四妹），女，1988年8月7日出生，汉族，医生，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：郑柳凤，女，1990年12月8日出生，汉族，教师，住广西壮族自治区凭祥市，系郑瑜珍妹妹。特别授权。 委托诉讼代理人：农立勇，男，1988年3月5日出生，壮族，公司职员，住广西壮族自治区凭祥市，系郑瑜珍妹夫。特别授权。 被告（反诉原告）：徐凡茜（曾用名徐家华），女，1979年5月17日出生，汉族，公务员，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：褚建桂，凭祥市法律服务中心法律服务工作者。特别授权。 原告郑瑜珍诉被告徐凡茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，在审理过程中，徐凡茜提起反诉，本院审查受理反诉后，依法适用普通程序，于同年5月29日公开开庭合并审理了本案的本诉与反诉。原告郑瑜珍及其委托诉讼代理人郑柳凤、农立勇，被告徐凡茜及其委托诉讼代理人褚建桂到庭参加诉讼。本案曾因调取证据扣除了相应审理期限。本案现已审理终结。 郑瑜珍提出诉讼请求：一、判令徐凡茜继续履行双方共同签订的《二手房买卖合同》（以下简称合同），尽快配合郑瑜珍到凭祥市房管所办理过户手续；二、判令徐凡茜退还郑瑜珍所付首付款10万元、同时赔偿郑瑜珍已垫付的房屋过户手续所需缴纳的房屋维修基金3857.5元；并针对双方已签订的合同应赔偿违约金5.6万元，共计159857.5元；三、本案诉讼费以及其他相关费用由徐凡茜承担。事实与理由：2018年8月23日，郑瑜珍与徐凡茜到位于凭祥市的农业银行签订合同，约定将徐凡茜位于·金地白云山世家6号楼502号转让给郑瑜珍，房屋转让价为28万元。合同约定卖方拿到首付款后办理抵押权注销并积极配合办理过户手续，但徐凡茜以工作忙为由，多次拒绝与郑瑜珍去凭祥市房管所办理过户手续，导致房屋迟迟无法过户。就在2018年12月初徐凡茜告知郑瑜珍房屋不适合交易，经过双方多次协商，意见始终未达成一致。郑瑜珍多次催促徐凡茜协助办理过户手续，未果，故郑瑜珍为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。郑瑜珍于本案庭审上，当庭变更其诉讼请求，撤销了其原来的第一项诉讼请求。 郑瑜珍对徐凡茜的反诉辩称： 卖方所述的认定买方违约事实为：买方在2018年10月22日收到卖方已解除抵押的房产证后，没有在约定的十五日内，也就是2018年11月9日前，履行合同第四条第六款A项“买方于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续”的义务。买方通过阅读卖方在凭祥市工商银行信贷部询问得到的经过卖方整理成文字证据的资料（卖方证据清单第11条），知悉卖方认为买方按照资料中所述“二手房贷款办理程序”应当携带“个人征信报告”、“银行存款半年流水账”、“贷款人房产查档证明”在工商银行完成“银行初审”，买方才事实上完成履行合同第四条第六款A项“向按揭银行提交贷款申请的相关资料”的义务。卖方才履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务。履行卖方提供证据资料（卖方证据清单第11条）中所述“银行二手房贷款办理程序”第五条“买卖双方到房管所签订《存量房买卖合同》（以房管所规范的有编号的合同为准）”的义务。 买方出示如下证据：一、买方于合同签订前一天即2018年8月22日，已经到中国人民银行打印《个人信用报告》（买方证据清单第1条1—7页），并交给工商银行信贷部职员查看，工商银行信贷部职员并没有要求打印“银行存款半年流水”，也没有按照“认贷，认房”的要求让买方提交“贷款人的房产查档证明”。工商银行信贷部职员没有明确答复买方是否已经通过初审，或者出具初审合格的文书。但是工商银行信贷部职员在买方咨询《工行个人二手房贷办理所需材料》中“预收定金（首付款）收据复印件”咨询时，向领导请示并同意买方在农业银行向卖方名字是徐凡茜的中国银行汇款支付（首付款）的汇款单可以在申请工商银行个人二手房贷时作为有效“预收定金（首付款）收据复印件”材料（微信聊天记录2018年8月22日，买方证据清单第二条8—27页），应认定为买方事实上已经通过工商银行初审的证明，且卖方已知悉。二、在实际的二手房交易操作实务中，初审不具备必要性及强制效力。初审的实际操作形式是“一般性口头咨询”，仅仅是买方与银行信贷部职员的口头咨询，银行信贷部职员不对口头咨询出具任何证明已通过初审的证明文件或者是否同意贷款的具有法律效力的文件（买方证据清单第3条28-31页）。三、房管局对卖方咨询的“网签合同”程序（卖方证据清单第10条），工作人员回复卖家的“你去银行问一下再过来”不具备行政强制效力，仅仅是房管局工作人员个人好意，希望卖方先去咨询银行贷款相关事宜，避免卖方因为不了解银行贷款程序造成不必要的麻烦买卖双方在房管所窗口签订“网签合同”的实际操作中以凭祥市房地产管理所的《存量房买卖（赠与）一次性告知单》为唯一具有约束力的文件，房管局没有任何行政性文件强制要求买卖双方提供银行信贷部“同意贷款”文件。买卖双方只需要提供“存量房买卖（赠与）一次性告知单”中所列的各项必须材料，同时买卖双方一起到房管局窗口办理“网签合同”，房管局窗口工作人员依法不能拒绝为买卖双方办理“网签合同”（买方证据清单第4条32-34页）。截止2018年11月7日，除需要卖方本人亲自到国土局不动产窗口才能查询办理的“不动产登记档案信息查询回执单”，买方已收集齐全房管局窗口“网签合同”的《存量房买卖（赠与）一次性告知单》其他所有材料。仅需要卖方本人随买方到（凭祥市民服务中心）办理“不动产登记档案信息查询回执单”，即可到房管所窗口“网签合同”。卖方至今没有履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务，办理“不动产登记档案信息查询回执单”并随买方到房管所窗口“网签合同”，应认定为卖方违约。因卖方违约导致买方无法获得凭祥市工商银行信贷部《工行个人二手房贷办理所需材料》第5条第1项中的“购房买卖协议”，即卖方提供证据资料（卖方证据清单第11条）中所述“银行二手房贷款办理程序”第五条“买卖双方到房管所签订《存量房买卖合同》（以房管所规范的有编号的合同为准）”的银行递件法定必备材料（买方证据清单第6条36页）。因卖方违约所导致的所有后果应当由卖方承担全部责任。买方查询手机通话记录，显示买方当事人郑瑜珍（手机号136××××8093)于2018年11月12日20时21分11秒（通话时长52秒），2018年11月13日10时30分04秒（通话时长36秒），分别两次主动给卖方打电话（买方证据清单第8条38页），时间在买方履行合同第四条第六款A项“买方于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续”逾期十五个自然日之前，即2018年11月23日之前，应认定为买方积极与卖方协商要求卖方及时履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务并尽到告知义务。由于2018年11月份是我市筹备广西壮族自治区成立60周年大庆最后阶段，期间又有“中越商品交易会”，卖方作为“凭祥国家开发开放试验区管委会副主任”在此期间卖方表示公务繁忙，买方对卖方表示理解，但是买方保留对卖方逾期不配合买方履行合同第四条第六款A项中“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务追责的权利。 卖方于2018年12月初表示由于工作调动，希望买方做好卖方终止合同的准备，卖方于十二月十七日正式以文字形式通过微信告知买方协商中止合同（买方证据清单第9条39-40页）根据合同第七条第2款（1）项违约条款：“卖方收到首期款后单方面解除买卖合同的，卖方返还首期款，并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任”约定，卖方已构成违约，卖方应当承担违约责任。 由于各种因素导致该房产市值在2018年12月份迅速升值（买方证据清单第10条41-49页），卖方提出返还买方已付首期款后和买方解除已签字生效的合同，但不向买方支付任何“违约金”及“房屋增值部分”损失赔偿金，买家当即表示拒绝。由于此前卖方表示解除合同的原因是“公务繁忙”及“可能工作调动”，“想安顿好后再考虑交易事宜”。买方提出给予卖家适当时间以避免卖家“公务繁忙”不能及时履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务导致严重逾期，并且提议完成该房产所有合同规定的过户手续后，如卖方位于《凭祥白云国际小区》（俗称公务员小区）的毛坯房装修尚未完成，需要继续租住在该已过户房产的，买方同意与卖方协商合同第六条房产交付条款，适当延期收取租金或者降低租赁价格。 买卖双方于2019年1月20日晚20时左右约见于凭祥市锦华国际大酒店商讨合同终止事宜，卖方依旧不愿支付违约金及房产增值部分损失赔偿金，买方没有同意卖方提出的仅返还首期款即终止合同的提议。买方提出希望卖方继续履行合同，买方给卖方2019年全年免费给卖方居住不收取租金的优惠条件，给卖方近一年时间装修位于公务员小区的毛坯房，于2020年再搬离，要求卖方配合买方完成房产交易过户手续。当天没有达成任何协议，买卖双方均表示需要回去与家人商讨再决定。 2019年3月3日下午四点半买卖双方于凭祥市民服务中心再次商讨合同事宜。卖方表示可以继续交易，但是由于合同没有对房屋内电气设备做出约定条款，买方如果决定继续交易，卖方搬离时不保留房屋内任何电气设备。卖方表示买方可以回家和家人商量后再决定。买方于次日（2019年3月4日11时41分）决定要求卖方继续配合买方办理过户手续，并以文字形式通过微信告知卖方。并与2019年3月5日23时13分和2019年3月5日23时18分再次明确要求卖方“继续履行合同，继续过户”。并于2019年3月8日、11日、12日、14日、17日，十天内五次要求卖方配合买方办理过户手续，即履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务，跟随买方到凭祥市民服务中心办理“不动产登记档案信息查询回执单”并《网签合同》。 卖方于2019年3月21日以文字形式通过微信和短信（以771021018@qq.com发送）两种形式回复买方，告知买方按照合同约定：买方已经逾期超过15个工作日未向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料。 买方于2019年3月29日11时09分再次以文字形式通过微信明确告知卖方根据已签订生效的合同，卖方当前应该履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务，跟随买方到凭祥市民服务中心办理“不动产登记档案信息查询回执单”并《网签合同》。 由于卖方未再回复买方微信信息，买方于2019年4月1日起诉卖方。 买方于2019年4月3日再次告知卖方尽快同买方去市民服务中心查询房屋档案回执单，且去房管所签订购房协议，卖方于2019年4月4日回复“按合同来”，拒绝配合买方到国土局窗口“不动产登记档案信息查询回执单”，也不配合房管局窗口签订《网签合同》。卖方应该对不配合买方履行合同第四条第六款A项“卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的合同义务行为造成的卖方违约负全部责任。买方保留对卖方追究违约责任的权利和因卖方违约对买方造成损失的索赔权利。（买方证据清单第12条64-74页） 鉴于卖方事实上已违反合同第七条第2款（1）项违约条款“卖方收到首期款后单方面解除买卖合同的，卖方返还首期款，并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任”约定，卖方已构成违约，卖方应当承担违约责任。买方要求卖方按照合同违约条款支付违约金5.6万元，归还买方首期款10万元，赔偿买方已垫付的该房产过户手续所需缴纳的房屋维修基金3857.5元。并由卖方承担本案诉讼费及其他合理支出的相关费用。买方保留对“房产增值部分”索赔的权利。 郑瑜珍为其本诉起诉与反诉答辩在本案庭审上一并举证了以下证据： 一、郑瑜珍《个人信用报告》，证明郑瑜珍于2018年8月22日打印《个人信用报告》到工行咨询二手房贷款相关事宜。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。2018年8月双方签订二手房买卖合同，2018年10月徐凡茜去办理并完成解押，郑瑜珍应在2018年10月23日之前向银行提交征信报告。郑瑜珍于2018年10月和2019年4月两次违约，其没有证据证明其没有违约，因此这份证据与本案无关。 二、郑柳凤与徐凡茜微信聊天记录（2018年8月22日），证明徐凡茜知悉郑柳凤已咨询工行二手房贷款相关事宜，且银行信贷部员工授意买卖双方可以支付首付款进行交易，并留存相关回执以递交《材料》申请贷款。 徐凡茜对聊天记录的真实、合法性无异议，对关联性有异议。郑瑜珍的表述不符合本案的事实，这份记录只能证实卖方收到房款首付款的时间地点等内容以及证明用哪个银行账号来收款，与贷款没有关联。对银行受理双方信贷的表述不予认可。 三、买方到工商银行倍贷部咨询记录，证明工行二手房贷款办理法定流程及一般善意提醒。同时明确证据第28页倒数第二行的2019年10月16日是笔误，时间应该是2018年10月16日。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性和关联性不予认可，没有其他材料佐证。郑瑜珍作为贷款人必须要向银行提供户籍地北流及工作地凭祥没有房子的证明才能购买房产，但是截至现在都没有向银行提供相关材料。 四、买方到房管所服务窗口咨询记录，证明二手房买卖办理法定要求及一般善意提醒。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性及关联性不予认可，因为没有佐证，该证据不能证明其要证明的内容。 五、存量房买卖（赠与）一次性告知单，买方到房管窗口领取，证明房管所办理存量房买卖业务需提供的法定资料内容。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性及关联性没有异议。 六、《工行个人二手房贷办理所需材料》一次性告知单，证明工行个人二手房贷办理需提供的法定材料内容。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性及关联性有异议，请求法庭认定。同时，对郑瑜珍的说法不认可，郑瑜珍提交的这份材料名称是所需材料清单并不是一次性告知单的表述，证据清单的名称与附件不相符，并不是一次性告知单。 七、职业及收入证明模板，证明企事业单位工作人员办理二手房贷需提供的收入证明材料。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性有异议，该证明是2019年的，而双方约定的时间是2018年10月9日向银行提交收入证明等相关贷款材料，所以这份证据恰恰证明郑瑜珍方先违约。 八、郑瑜珍与徐凡茜2018年11月份通话详单，证明买方主动履行告知义务并协商要求卖方及时履行合同义务配合买方。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，不能证明其要证明的事实，该证据只能证明郑瑜珍给徐凡茜打过电话。 九、郑柳凤与徐凡茜微信聊天记录（2018年12月3日-17日），证明卖方单方面解除买卖合同。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，按照合同的约定买方应于2018年11月23日前应向银行提交查档、征信记录、半年流水账、职业收入证明，但是其没有按约定提交。只能证明郑瑜珍2018年11月23日前没有提供材料给银行以及只能证明双方就发现问题时解决问题的协商过程，并不是证明一方解除合同。 十、金地小区周边征地、规划利好消息，金地小区19栋开盘时间及开盘参考价格，证明金地小区周边相关地块完成征地，完成项目批复，完成招投标。金地19栋2018年12月15日开盘均价约4600元/平方米。 徐凡茜对该组证据的关联性不予认可，这些材料是面向所有公众开放的，不能套入本案中，并且该组材料有时间差。 十一、郑柳凤与徐凡茜短信聊天记录（2019年1月17日）、郑柳凤与徐凡茜微信聊天记录（2019年1月24日-3月3日），证明买卖双方协商卖方单方面解除合同的经济补偿事宜，涉及房屋增值部分补偿及违约金赔偿。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性没有异议，只能证明双方发生纠纷以后怎么解决问题的记录，但双方没有达成最后的意见。 十二、郑柳凤与徐凡茜微信聊天记录“64-69”（2019年3月4日-3月29日）、郑瑜珍和徐凡茜短信记录“70-71”（2019年3月19日和3月31日）、郑瑜珍与徐凡茜短信记录“72-74”（2019年4月3日和4日），证明买方多次主动要求卖方配合买方办理过户手续，卖方拒绝办理。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性无异议，这是双方协商和交换意见的过程，也就证明徐凡茜多次以微信或者短信的形式告知郑瑜珍去银行办理手续但郑瑜珍都不予理睬。从这个材料可以看出郑瑜珍方没有履行义务，构成违约。 十三、《二手房买卖合同》，证明徐凡茜已承诺出售该房屋。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同对交付和过户递件时间、违约条款都做了详细的约定。 十四、中国农业银行超级柜台客户回执，证明银行已汇款入账。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性和关联性没有异议。 十五、商品房维修基金缴费通知单、数据，证明郑瑜珍已缴纳该房屋维修基金。 十六、收条，证明徐凡茜已收到首期款。 徐凡茜对第十五、十六组证据的真实性、合法性和关联性没有异议。 十七、微信聊天记录，证明徐凡茜拒绝出售房屋拒绝协助过户。 徐凡茜对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为郑瑜珍方违约双方未能就达成问题形成一个意见，这只是双方协商解决问题的过程记录。郑瑜珍2019年4月1日提交的证据第11页和5月10日提交的证据第40页的内容表述完全不一样，其表述是协商，郑瑜珍的表述是决定终止，这个证据与本案无关联，只是双方协商的过程（此时离合同约定的时间已经超出37天）。 对于郑瑜珍提起的本诉，徐凡茜辩称，郑瑜珍的答辩不符合事实，其诉求既不合法也不合理：一、本案的事实是：2018年6月徐凡茜膝盖受伤，医生建议少动多静，尽量不要做登高运动，于是打算装修公务小区来居住，因急需资金所以决定处置金地房产。2018年8月在中介的牵线下，徐凡茜与郑柳凤（郑瑜珍的妹妹）就徐凡茜位于的房屋进行买卖协商，当时该房屋的市场指导价为38万元，因为双方未就室内附属设施设备、装饰装修、电气设施如何解决达成一致意见，就只对房屋（不包含装修、家具、家电等）的买卖价格作了认定：28万元，徐凡茜建议通过中介完成该次交易，可郑瑜珍认为自己已经承担了全部的税费就不愿支付该笔中介费用，于是自己起草了买卖合同，之后又多次反复修改。因为郑柳凤与郑瑜珍都同时来看过房子，签订合同时徐凡茜才得知郑柳凤要用郑瑜珍的名字与本人签订合同，于是郑瑜珍与徐凡茜于8月23日签订了合同。事后徐凡茜还问郑柳凤为什么要用自己姐姐的名字，郑柳凤说她在金地白云山世家小区已有一套住房，而且又在南兴盛世国际交了定金购买那里的期房，如果在金地白云山世家再买一套住房就属于第三套，不能办理贷款手续了。 签订合同及收到首付款10万元后，徐凡茜按合同“收到首付款后办理抵押权注销登记”的约定积极地履行自己的义务办理了该房屋的解押手续，并于2018年10月17日在凭祥市不动产登记中心办结注销房产抵押登记事宜，2018年10月22日把完成解押登记的《房产证》原件交给了郑瑜珍，并在收条中注明“用于办理房产买卖的过户手续”。因为根据合同第四条第1款的约定“买方负责办理买卖房产相关手续，卖方应积极配合办理”，所以交材料给郑瑜珍后，徐凡茜就没有多问，等着郑瑜珍的通知。 2018年10月郑柳凤生小孩、坐月子。2018年10月收到徐凡茜的《房产证》原件后，郑瑜珍方一直没按合同第四条第6款A条的约定“买方于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续”。因为郑瑜珍的原因，导致签订合同后徐凡茜一直不能得到房屋的尾款18万元，导致自己也无法按原定计划进行公务小区的房屋装修。郑瑜珍方不但没有按合同履行自己的义务，反而老叫其去办理过户手续，徐凡茜认为郑瑜珍应当满足合同第五条约定的三个条件：（一）确认收到足额首期款；（二）按本合同第四条6款B项规定买方补齐尾款到达卖方账户；（三）银行出具书面贷款承诺函并将原件交予卖方之日起十日内，徐凡茜才按合同约定的时间与郑瑜珍方去房管所签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。徐凡茜认为如果办理了过户手续等于房屋就是郑瑜珍的了，可自己却拿不到余款18万元，自己作为卖方的权益得不到保障，在银行没有确定能发放贷款给郑瑜珍之前，按照合同的约定条款当然不同意办理过户手续了。于是双方发生纠纷，郑瑜珍将徐凡茜起诉至法院，徐凡茜反诉。 二、徐凡茜认为自己于2018年8月23日与郑瑜珍签订合同，约定将金地白云山世家小区6栋502号房进行交易，合同内容明确清楚。郑瑜珍拟定并多次修改合同，徐凡茜完全有理由相信郑瑜珍作为事业单位工作人员，有一定的文化基础和健全的民事行为能力，已充分熟读并知晓合同条款并签字确认，完全具备履行合同的能力。2018年10月17日徐凡茜在凭祥市不动产登记中心办结注销房产抵押登记事宜，并于2018年10月22日将完成解押手续的《房产证》原件及相关身份证明文件交予郑瑜珍，交付收据已写明“交付的房产证用于办理交易过户手续”，已履行卖方义务，并不存在任何的违约行为，为此郑瑜珍要求支付违约金的诉求不应得到法庭的支持。 三、根据合同第五条的约定：“基于买方选择银行按揭付款，当卖方确认收到足额首期款，同时按本合同第四条6款B项规定买方所补尾款到达卖方账户，且银行出具书面贷款承诺函并将原件交予卖方之日起（含当日），买卖双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”徐凡茜认为：截止2019年4月10日，郑瑜珍未能明确“本合同第10条第6款B项”所指的“尾款”数额，且未能出具“银行书面贷款承诺函并将原件交予卖方”，因此，徐凡茜未与郑瑜珍到市房管部门签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续的行为合理合法，反倒是郑瑜珍一直没有按银行的要求提供：（一）个人征信证明、（二）半年银行流水账、（三）单位盖章的《职业及收入证明》、（四）贷款人本人有无房产的查询函，严重违反了合同第四条第6款A条的约定，在收到徐凡茜的解押材料十五个工作日内（也就是11月9日前）没有完成提交和办理银行所需的贷款调查、审查和审批材料，未按合同的约定履行贷款调查、审查和审批义务，导致签订合同至今都无法让徐凡茜收到尾款18万元，为此徐凡茜认为郑瑜珍未在合同约定的时间内履行义务，超出合同约定的递件时间达150天之久，根据合同第七条第2款“本合同约定递件过户截止之日起7日内，买方未能办理递件过户手续，卖方有权要求买方以本协议买卖成交价为基数按日0.05%支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本协议买卖成交价20%的违约金承担违约责任或没收预付款”约定，郑瑜珍已构成严重违约，为此提起了反诉。 四、从本案的事实及双方向法庭提供的证据材料可知，郑柳凤才是本案房屋的实际购买人，应与郑瑜珍共同承担违约责任。 五、关于维修基金如何解决。徐凡茜认为按照合同第四条第5款“买方自愿支付因买卖而产生的所有按政府及有关规定的应付税费”及第五条“在递件回执载明的答复日期之日起15日内，买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理交纳税费的手续”约定，郑瑜珍先于合同约定，提前产生的费用不应由卖方承担，且由于郑瑜珍未及时按合同约定办理贷款审查审批手续，因违约行为造成的损失，应由郑瑜珍本人承担。 徐凡茜提出反诉请求：一、判令解除徐凡茜与郑瑜珍双方签订的合同，郑瑜珍退还徐凡茜的《房产证》原件；二、判令郑瑜珍赔偿徐凡茜违约金共计5.6万元；三、郑瑜珍承担本案诉讼费、保全费及聘请律师等合理支出的其他相关费用。事实与理由：2018年8月23日徐凡茜与郑瑜珍签订合同，约定徐凡茜将位于郑瑜珍。合同约定“买方于物业解除抵押15个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续”。徐凡茜于2018年10月17日在凭祥市不动产登记中心办结注销房产抵押登记事宜，并于2018年10月22日将完成解押手续的《房产证》原件交给郑瑜珍。按照合同约定，郑瑜珍应于2019年11月9日前向申请贷款的工商银行提交相关按揭申请资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，如逾期到11月23日（15个自然日）未办理贷款审查和审批手续的，视为违约。截止2019年4月10日，郑瑜珍一直未到工商银行提交按揭贷款申请的相关资料、未办理按揭贷款审查和审批手续，超出合同约定递件时间150天，严重违反合同约定。徐凡茜于2019年3月21日以微信和短信多种形式提示和提醒、通知郑瑜珍未按合同约定到银行办理贷款调查、审查和审批等手续，郑瑜珍收到信息后仍未办理；于4月3日徐凡茜用短信的形式通知郑瑜珍按合同履行条款。徐凡茜认为郑瑜珍未在合同约定的时间内履行义务，已构成严重违约，合同已经不能继续履行，应当解除。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条、第一百一十六条规定，郑瑜珍应当承担违约责任。根据合同第7条违约条款“本合同约定递件过户截止之日起7日内，买方未能办理递件过户手续，卖方有权要求买方以本协议买卖成交价为基数按日0.05%支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本协议买卖成交价20%的违约金承担违约责任或没收预付款”约定，郑瑜珍应当承担违约责任。在本案庭审上，徐凡茜当庭明确其第三项反诉请求中的“其他合理支出费用是包括提前归还贷款违约金842元和律师费3000元”。 徐凡茜为本诉抗辩与反诉在本案庭审上一并举证了如下证据一至十五，其证据十六由本院根据庭审要求于庭后调取并组织双方质证： 一、收条，证明买方于2018年10月22日收到卖方已完成解押的《房产证》原件。 二、房管所登记通知单、房屋所有权证及房屋平面图，证明买方郑瑜珍于2018年10月22日收到卖方已解押房产证。 郑瑜珍对第一、第二组证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 三、微信聊天记录，证明买方收到卖方的身份证明文件。 郑瑜珍对该组证据的真实性、合法性无异议，但是对其关联性有异议，与本案无关。 四、跟郑柳凤的手机短信记录，证明卖方于2019年3月21日提示、通知买方未按照合同约定到银行办理贷款调查、审查和审批等手续。 郑瑜珍对该组证据质证认为，该组证据是真实的，A款后面还有一条是卖方要配合其去办手续，不然不能去办理。徐凡茜只是截取了这个条款的一部分来说，是不完整的。并且如果银行贷款够的话是不需要补足尾款的。 五、跟郑瑜珍的手机短信记录，证明卖方于2019年4月4日提示买方履行合同。 六、通话录音资料（内附光盘），证明：（一）合同签订人为“郑瑜珍”，实际买受人为“郑柳凤”。即：本合同的签订人与实际买受人并非同一人。（二）合同的实际买受人“郑柳凤”已购有其他房产。 郑瑜珍对第五、第六组证据的真实予以认可，确实有过谈话的内容，但是对其证明内容有异议，不能证明徐凡茜所要证明的内容。 七、凭祥市房管所《存量房买卖（赠与）一次性告知单》，证明：（一）房产交易所需提交材料清单；（二）《不动产登记档案信息查询回执单》有效期仅限于查询的当天。 郑瑜珍对该组证据的真实性予以认可。提醒法庭注意这组证据的第15页的不动产查询那里到目前为止徐凡茜方都没有跟其去签约及查询。 八、凭祥市房管所的《存量房买卖合同》模板，证明对于“按揭方式付款方式”的贷款人向银行申请办理按揭手续的递件时间有规范和明确的约束内容。 郑瑜珍对该组证据的真实性、合法性无异议。这个模板跟双方签的差不多，提醒法庭注意不能证明其不去银行递交材料就构成违约，其完全可以通过其他方式来购买房产。 九、《个人信用报告》样本，证明贷款人的信用、征信情况，是贷款人申请贷款、配合银行审查贷款资质的基本材料。 郑瑜珍对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认可。 十、卖方到房管部门的咨询记录（一），证明二手房买卖办理流程。 郑瑜珍认为该组证据第29页倒数第三句话用白话来理解完全不一样，当时是其亲自到房管所去咨询了解的，法庭也可以去咨询了解，这句话是错误的。第30页的第四行，当天有效这些话是对的。 十一、卖方到银行咨询的记录（二），证明二手房按揭贷款申报流程及银行贷款调查、审查和审批程序。 郑瑜珍对该组证据的证明内容不予认可，银行是公司，其和政府部门不存在必然的联系，其一方的材料已经补足了。对该组证据里的第1-3条程序不是必要的，是徐凡茜杜撰出来的，实际上去银行办理信贷办手续都是要一次性交完材料的。 十二、微信聊天记录，记录2018年8月至2019年3月合同交易的过程，卖方积极与买方进行协商沟通交易事宜，并配合买方交易。 郑瑜珍对该组证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明内容不认可。 十三、工商银行《关于调整个人住房贷款执行利率的通知》（2018年11月19日），证明向银行贷款必须提交征信情况和查档情况的材料。 十四、工商银行《关于调整个人住房贷款执行利率的通知》（2019年3月12日），证明向银行贷款必须提交征信情况和查档情况的材料。 郑瑜珍对第十三、十四组证据质证称不清楚其真实性、合法性，套数判定是银行判定的，郑瑜珍是首次购买住房，所以这些对其没有影响。 十五、中国工商银行凭证2张，证明因提前还贷需要支付违约金842元。 郑瑜珍对该组证据的真实性、合法性予以认可，但是对关联性不予认可。郑瑜珍的房子还不真正是她的，郑瑜珍怎么赎回来是她的事情，发生这种费用与其一方无关。 十六、郑瑜珍2018年3月—2018年9月中国农业银行流水（申请本院调取），证明整个交易过程均是郑柳凤本人在操作，郑瑜珍没有实质的交易意愿，购房款10万元及维修基金款来源于郑柳凤个人账户再通过郑瑜珍转付，郑柳凤才是本案的实际买受人，所以应追加为本案的当事人，并与郑瑜珍共同承担违约责任。 郑瑜珍对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为该证据与本案没有关联性。银行流水中郑瑜珍与家人有长期资金往来，郑瑜珍资金来源合法，财务状况良好，郑瑜珍对涉案合同不存在履约障碍，为涉案合同中涉案房屋的善意买受人，郑瑜珍与家人合法的资金往来不能成为徐凡茜恶意违约的合法理由。纵观涉案房屋买卖合同签订过程，合同签订时和签订后房地产市场行情及徐凡茜恶意违约的情形，郑瑜珍要求徐凡茜赔偿合同违约金合理合法。 综合双方的陈述与答辩，本案的争议焦点是：一、郑瑜珍关于徐凡茜应退还首付款10万元、赔偿已垫付房屋维修基金3857.5元及违约金5.6万元的本诉请求是否合法合理？二、徐凡茜关于郑瑜珍应退还房产证原件、偿付5.6万元违约金及支付提前还款的违约金842元和律师费3000元的反诉请求是否合法合理？ 综合郑瑜珍与徐凡茜的举证、质证意见，对双方的证据具体认证如下： 第一，对双方均无异议的郑瑜珍证据五、十四、十五、十六和徐凡茜证据一、二、八、九，以及与郑瑜珍证据五实际为同一材料的徐凡茜证据七，依法直接予以确认为本案定案依据之一。 第二，郑瑜珍证据十三《二手房买卖合同》、徐凡茜证据十五中国工商银行凭证2张，能与上述有效证据互相印证，并形成完整证据锁链，合法、真实地证实了以下事实情节：2018年8月23日，郑瑜珍与徐凡茜签订了一份合同，合同其中约定了：一、郑瑜珍以转让成交价28万元价格，向徐凡茜购买其位于凭祥市金地白云山世家6号楼502号建筑面积为77.15平方米的住宅一套，且合同签订当日，郑瑜珍应向徐凡茜支付首期房价款10万元，因该套住宅已向中国工商银行凭祥分行（以下简称凭祥工行）设定抵押，所以双方同意在徐凡茜拿到首付款10万元后办理抵押权注销登记，其余未支付购房款18万元，由郑瑜珍采取向中国工商银行贷款方式支付，如贷款机构批准的贷款金额少于郑瑜珍申请的贷款金额，二者相差金额，双方同意郑瑜珍向徐凡茜补足差额；二、郑瑜珍按下述方式给付首期款之外的剩余房款：A.郑瑜珍于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，徐凡茜配合郑瑜珍申请按揭银行提供所需徐凡茜资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；B.若银行承诺发放贷款金额加上郑瑜珍已支付的首期款和定金后少于合同转让成交价的，则郑瑜珍应于按揭银行出具贷款承诺函后七个工作日（含当日）补足给徐凡茜；C.如贷款银行在出具贷款承诺函，又取消贷款承诺，不管由于银行方面还是郑瑜珍方面原因，郑瑜珍应在七日内采取其他方式支付房款余额，如满十五日仍未付清余额，则按余额基数加付按日万分之五的滞纳金补偿徐凡茜；三、基于郑瑜珍选择银行按揭付款，当徐凡茜确认收到足额首期款，同时郑瑜珍按上述给付首期款之外剩余房款方式，将补尾款到达徐凡茜账户，且银行出具书面贷款承诺函并将原件交于徐凡茜之日起十日内（含当日），双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件过户回执由徐凡茜保管，在递件回执载明的答复日期之日起十五日（含当日），双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取新房地产证的手续，因拒不办理递件等方式给交易制造障碍的，应按合同承担违约责任；四、郑瑜珍有下列行为即视为违约：A.本合同签订之日，未能足额支付首付款给徐凡茜，徐凡茜可解除合同；B.本合同约定递件过户截止之日起七日内，郑瑜珍未能办理递件过户手续，徐凡茜有权要求郑瑜珍以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如郑瑜珍履行超过十五日，徐凡茜可解除合同并选择要求郑瑜珍支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收预付款；徐凡茜有下列行为即视为违约：A.徐凡茜收到首期款后单方面解除买卖合同的，徐凡茜返还首期款并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任；B.在郑瑜珍已全部履行本合同约定的递件过户全部条件后十五日内，徐凡茜未能配合郑瑜珍办理递件过户手续，郑瑜珍有权要求徐凡茜以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如徐凡茜逾期履行超过十五日，郑瑜珍可解除合同并选择要求徐凡茜在十五日内退回郑瑜珍支付给徐凡茜的首期款，并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任等内容；上述合同签订当日，郑瑜珍通过银行转账方式向徐凡茜支付了合同约定的首期款10万元，徐凡茜为此亦于当日向郑瑜珍出具了一张收款收条；2018年8月27日，徐凡茜为涉案住宅向凭祥工行提前偿还了贷款本金及利息共计115960.51元，为此向凭祥工行支付了贷款违约金578元；2018年10月17日，凭祥市不动产登记中心向凭祥市房地产管理所出具一份登记通知单，证明已对凭祥工行关于就涉案住宅办理抵押权注销登记的申请进行了审核并登簿；同月22日，郑瑜珍签字确认收悉上述抵押权注销登记事宜和收到涉案住宅的凭房权证凭祥镇字第××号房屋所有权证原件一本；2018年11月7日，郑瑜珍为涉案住宅缴纳了商品房维修资金3657.5元。综上理由，对郑瑜珍证据十三和徐凡茜证据十五予以确认为本案定案依据之一。 第三，郑瑜珍证据二、九、十一、十二、十七和徐凡茜证据三、四、五、十二，系双方在2018年8月至2019年4月期间所进行的多次微信或短信来往记录，这些证据能够合法、真实地证实双方就涉案住宅的交易事项问题进行过多次的沟通与交涉，但双方之间的矛盾分歧一直未能得到协商解决的事实，因此对这些证据均予以确认为本案定案依据之一。但是，这些证据不论是单独的还是形成的证据锁链，均不能充分有效地证实“己方是如约正确地履行了合同义务而相对方是违约不履行合同义务或是不正确履行合同义务”的观点。 第四，郑瑜珍的其他证据，其中：证据一《个人信用报告》、没有相关按揭银行的签收证明佐证，无法证实其具有关联性；证据三买方到工商银行信贷部咨询记录、证据四买方到房管所服务窗口咨询记录，均系郑瑜珍一方单方制作，无任何有效证据佐证，不能证实其具有真实性；证据六《工行个人二手房贷办理所需材料》一次性告知单、证据七职业及收入证明模板，没有相关按揭银行的盖章确认，无法证实其具有真实性；证据八郑瑜珍与徐凡茜2018年11月份通话详单，只记载有关人员之间的具体通话时间与时长，没有记载任何通话内容，无法证实其具有关联性；证据十金地小区周边征地、规划利好消息，金地小区19栋开盘时间及开盘参考价格，不能证实与本案住宅交易纠纷有关联性。综上理由，郑瑜珍的证据一、三、四、七、八、十不具有合法证据应同时具备合法性、真实性和关联性，徐凡茜亦不予认可，因此对这些证据的证明力不予确认。 第五，徐凡茜的其他证据，其中：证据六通话录音资料（内附光盘）、证据十六郑瑜珍2018年3月—2018年9月中国农业银行流水（申请本院调取），两组证据的举证目的是为了证明涉案住宅的实际购买人是郑柳凤，所以应追加郑柳凤为本案被告并承担相应民事责任，但是，根据合同等有效证据佐证和郑瑜珍一方在本案庭审上的明确表态，涉案的合同不但是郑瑜珍本人签订，而且涉案住宅也是郑瑜珍本人单独购买，因此这两组证据无法证实其具有关联性；证据十卖方到房管部门的咨询记录（一）、证据十一卖方到银行咨询的记录（二），均系徐凡茜一方单方制作，无任何有效证据佐证，不能证实其具有真实性；证据十三工商银行《关于调整个人住房贷款执行利率的通知》（2018年11月19日），证据十四工商银行《关于调整个人住房贷款执行利率的通知》（2019年3月12日），没有相关按揭银行的盖章确认，无法证实其具有真实性。综上理由，徐凡茜的证据六、十、十一、十三、十四、十六不具有合法证据应同时具备合法性、真实性和关联性，郑瑜珍亦不予认可，因此对这些证据的证明力不予确认，并对徐凡茜于本案审理过程中，向本院先后提交的关于追加郑柳凤为本案被告之一的申请和关于查询郑柳凤、农立勇购买有关房产信息的申请，依法不予准许。 综合全案有效证据及法庭笔录，可确认以下法律事实：2018年8月23日，郑瑜珍与徐凡茜签订了一份合同，合同其中约定了：一、郑瑜珍以转让成交价28万元价格，向徐凡茜购买其位于凭祥市金地白云山世家6号楼502号建筑面积为77.15平方米的住宅一套，且合同签订当日，郑瑜珍应向徐凡茜支付首期房价款10万元，因该套住宅已向中国工商银行凭祥分行（以下简称凭祥工行）设定抵押，所以双方同意在徐凡茜拿到首付款10万元后办理抵押权注销登记，其余未支付购房款18万元，由郑瑜珍采取向中国工商银行贷款方式支付，如贷款机构批准的贷款金额少于郑瑜珍申请的贷款金额，二者相差金额，双方同意郑瑜珍向徐凡茜补足差额；二、郑瑜珍按下述方式给付首期款之外的剩余房款：A.郑瑜珍于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，徐凡茜配合郑瑜珍申请按揭银行提供所需徐凡茜资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；B.若银行承诺发放贷款金额加上郑瑜珍已支付的首期款和定金后少于合同转让成交价的，则郑瑜珍应于按揭银行出具贷款承诺函后七个工作日（含当日）补足给徐凡茜；C.如贷款银行在出具贷款承诺函，又取消贷款承诺，不管由于银行方面还是郑瑜珍方面原因，郑瑜珍应在七日内采取其他方式支付房款余额，如满十五日仍未付清余额，则按余额基数加付按日万分之五的滞纳金补偿徐凡茜；三、基于郑瑜珍选择银行按揭付款，当徐凡茜确认收到足额首期款，同时郑瑜珍按上述给付首期款之外剩余房款方式，将补尾款到达徐凡茜账户，且银行出具书面贷款承诺函并将原件交于徐凡茜之日起十日内（含当日），双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件过户回执由徐凡茜保管，在递件回执载明的答复日期之日起十五日（含当日），双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取新房地产证的手续，因拒不办理递件等方式给交易制造障碍的，应按合同承担违约责任；四、郑瑜珍有下列行为即视为违约：A.本合同签订之日，未能足额支付首付款给徐凡茜，徐凡茜可解除合同；B.本合同约定递件过户截止之日起七日内，郑瑜珍未能办理递件过户手续，徐凡茜有权要求郑瑜珍以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如郑瑜珍履行超过十五日，徐凡茜可解除合同并选择要求郑瑜珍支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收预付款；徐凡茜有下列行为即视为违约：A.徐凡茜收到首期款后单方面解除买卖合同的，徐凡茜返还首期款并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任；B.在郑瑜珍已全部履行本合同约定的递件过户全部条件后十五日内，徐凡茜未能配合郑瑜珍办理递件过户手续，郑瑜珍有权要求徐凡茜以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如徐凡茜逾期履行超过十五日，郑瑜珍可解除合同并选择要求徐凡茜在十五日内退回郑瑜珍支付给徐凡茜的首期款，并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任等内容。上述合同签订当日，郑瑜珍通过银行转账方式向徐凡茜支付了合同约定的首期款10万元，徐凡茜为此亦于当日向郑瑜珍出具了一张收款收条。2018年8月27日，徐凡茜为涉案住宅向凭祥工行提前偿还了贷款本金及利息共计115960.51元，为此向凭祥工行支付了贷款违约金578元。2018年10月17日，凭祥市不动产登记中心向凭祥市房地产管理所出具一份登记通知单，证明已对凭祥工行关于就涉案住宅办理抵押权注销登记的申请进行了审核并登簿；同月22日，郑瑜珍签字确认收悉上述抵押权注销登记事宜和收到涉案住宅的凭房权证凭祥镇字第××号房屋所有权证原件一本。2018年11月7日，郑瑜珍为涉案住宅缴纳了商品房维修资金3657.5元。自双方签订合同并履行了支付首期款、办理注销原贷款抵押登记等若干手续后，因双方就涉案住宅的交易事项问题在随后进行过多次的沟通与交涉产生矛盾分歧一直未能得到协商解决，郑瑜珍遂于2019年4月1日提起房屋买卖合同纠纷之诉。 本院认为，徐凡茜与郑瑜珍共同签订的合同，是双方的一致真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，则双方应当全面正确地根据有效约定行使合同权利和履行合同义务。在本案中，根据双方有效约定，郑瑜珍与徐凡茜对相关重要而又有密切联系的各方合同义务，存在应当先后履行情形，即：郑瑜珍应当首先履行“在物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，以及向徐凡茜交付贷款银行出具的书面贷款承诺函原件；如果书面贷款承诺函承诺发放贷款金额加上郑瑜珍已支付的首期款后还少于合同转让成交价的，郑瑜珍要在书面贷款承诺函原件交给徐凡茜后七个工作日内把余款补足，或者是贷款银行在出具贷款承诺函后又取消承诺的，郑瑜珍也应当在七日内采取其他方式支付余款”等义务，然后才是徐凡茜应当履行的“双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件过户回执由徐凡茜保管，在递件回执载明的答复日期之日起十五日（含当日），双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取新房地产证的手续”等义务；至于“徐凡茜应配合郑瑜珍申请按揭银行提供所需徐凡茜资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的义务，其隐含的前提必要条件是郑瑜珍应当及时告知徐凡茜“按揭银行具体要求出卖方的徐凡茜提供什么资料以及在什么文件上签名”。但是，结合全案有效证据以及已确认的法律事实可知，没有任何充分有效证据证实郑瑜珍于2018年10月22日知悉涉案住宅已解除抵押登记后直至本案起诉之时，已充分正确全面地履行了其应当先于履行的上述合同义务，因此其起诉徐凡茜存在违约事实应向其支付违约金5.6万元的本诉请求，没有法律依据和事实根据，不予支持；而根据双方的相应有效约定，在郑瑜珍没有履行上述合同义务出现违约情形的，徐凡茜提出解除双方签订的合同并要求郑瑜珍支付违约金5.6万元的反诉请求，符合法律规定以及双方的有效约定，应予支持。根据合同法第九十七条关于“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对郑瑜珍关于徐凡茜应返还首期款10万元和房屋维修基金3857.5元的本诉请求，以及徐凡茜关于郑瑜珍应返还《房产证》原件、赔偿提前归还贷款违约费用842元的反诉请求，依法均应予支持。至于徐凡茜要求郑瑜珍支付律师费3000元的反诉请求，没有法律依据和事实根据，不予支持。因涉案违约责任及由此导致合同无法履行而被解除的责任均在郑瑜珍一方，因此本案本诉诉讼费的全部及反诉诉讼费的主要部分，应由郑瑜珍负担；反诉诉讼费的次要部分则由徐凡茜负担。 对于郑瑜珍于本案庭审过后，就其一方在2019年10月10日向本院提交《答辩状补充》及相应材料所提出的“徐凡茜在本案审理过程中，擅自将涉案住宅予以装修完毕后刊登广告出租，所以应判令徐凡茜支付违约金5.6万元；判令该房屋强制过户到郑瑜珍名下；鉴于徐凡茜已实际搬离该房产并已发布房屋出租广告，郑瑜珍请求法院强制剥夺徐凡茜对该房屋的占有权、使用权并将占有权、使用权移交给郑瑜珍”等主张，因已大大超逾《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出”规定的法定期限，所以对其上述主张依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十七条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第三十四条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除徐凡茜与郑瑜珍于2018年8月23日签订的《二手房买卖合同》； 二、徐凡茜应向郑瑜珍返还购房首期款10万元及房屋维修基金3857.5元； 三、郑瑜珍应向徐凡茜返还房权证凭祥镇字第××号房屋所有权证原件一本，并向徐凡茜赔偿提前归还贷款违约费用842元和支付违约金5.6万元； 四、驳回郑瑜珍的其他本诉请求； 五、驳回徐凡茜的其他反诉请求。 上述第二项至第三项义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限起二年内向法院申请强制执行。 本案本诉诉讼费3497元，由郑瑜珍负担；反诉诉讼费600元，由徐凡茜负担50元，郑瑜珍负担550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  米阳东 人民陪审员  李艳梅 人民陪审员  郑茗中 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  孙嘉丽 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： ……； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； ……。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ……。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条……。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 ……。 第三十四条……。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。