吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1695号原告：石国瑞，男，1973年9月30日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：崔立媛，吉林松花江律师事务所律师。被告：北京金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人：杨志敏。被告：北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司。法定代表人：杨志敏。第三人：刘博，男，1970年4月20日出生，汉族，住吉林省吉林市。第三人：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行。负责人：司歌，行长。委托诉讼代理人：曲爱民。委托诉讼代理人：宋林。原告石国瑞与被告北京金色阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司（以下简称阳光公司吉林分公司）、第三人刘博、中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行（以下简称工行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石国瑞及其委托诉讼代理人崔立媛，第三人工行高新支行的委托诉讼代理人曲爱民和宋林到庭参加诉讼。被告阳光公司、被告阳光公司吉林分公司，经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人刘博，经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。石国瑞向本院提出诉讼请求：1.确认石国瑞与北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司所签《商品房买卖合同》有效，阳光公司、阳光公司吉林分公司协助石国瑞办理房屋产权登记；2.确认阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博所签《商品房买卖合同》及备案登记无效，由阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博办理备案登记解除手续；3.确认刘博与工行高新支行所签《个人购房借款合同》及房地产抵押登记备案无效，由刘博与工行高新支行办理房地产抵押登记备案解除手续；4、诉讼费用由被告阳光公司、阳光公司吉林分公司及第三人刘博承担。石国瑞撤回第二项诉讼请求中确认阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博所签《商品房买卖合同》及备案登记无效的诉讼请求，撤回第三项诉讼求中确认刘博与工行高新支行所签《个人购房借款合同》及房地产抵押登记备案无效的诉讼请求。事实和理由：2006年6月10日，原告石国瑞与被告阳光公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买位于吉林省吉林市××区，建筑面积141.958平方米房屋，并缴纳了购房款18万元，并办理全部手续。该房屋一直由石国瑞占用并居住至今。原告石国瑞在办理房屋产权登记手续时，发现被告阳光公司吉林分公司在此前的2003年6月将该房屋出售给第三人刘博，并办理了备案登记。刘博于同年6月11日与第三人工行高新支行签订个人购房借款合同，并于2003年6月16日办理了商品房抵押登记备案，因上述原因导致石国瑞无法办理产权登记，吉林市中级人民法院（2012）吉中民再字第5号民事裁定书认定，第三人刘博与阳光公司吉林分公司所签商品房屋买卖合同虚假，与工行高新支行所签个人购买借款合同亦属虚假，阳光公司是实际借款人，应向工行高新支行承担还款责任。原告认为，第三人刘博与被告阳光房地产开发有限公司吉林分公司所签商品房买卖合同及第三人工行高新支行所签个人购房借款合同依法均应确认无效，依据上述合同办理的商品房买卖合同备案登记和抵押登记亦属无效，应予解除。原告与被告阳光公司所签《商品房买卖合同》有效，被告阳光公司吉林分公司应协助原告办理房屋产权登记手续。另外，原告购买房子的时候不知道登记事宜，房子有抵押更不清楚，小区的手续都办完了，小区在吉林市房产局已经确定为无籍房小区，而且原告的手续相对很齐全，阳光公司法人承诺过给原告办理，原告这几年跑的很苦，合情合理合法应该办理房证，请求法院依法支持原告的诉讼请求。阳光公司、阳光公司吉林分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘博未到庭，亦未提交书面陈述意见。工行高新支行述称，第三人刘博因向阳光公司吉林分公司购买案涉房屋，与我行签订《个人购房借款合同》，借款10万元，并办理了抵押备案登记。我行实际发放了贷款，履行了借款合同约定义务，善意取得抵押权，对案涉房屋享有抵押优先受偿权。石国瑞的第三条诉请不符合法院法律规定，与最高人民法院公布的指导案例相悖，最高人民法院指导案例中明确住房按揭贷款合同虚假，并不当然无效，属可撤销的合同，因此石国瑞诉请要求确认第三人刘博与第三人工行高新支行借款合同无效于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。石国瑞向本院提供如下证据：证据1.2006年6月10日签订的《商品房买卖合同》一份、吉林市天赐物业管理有限公司（以下简称天赐公司）于2006年5月19日与6月10日分别出具的两份购房定金和购房余款的收款收据，证明：石国瑞与阳光公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并且分两次付清了购房款；证据2.供热费票据8份，电费票据8份，水费票据3份，宽带票据1份及有限电视费票据4份，证明：阳光公司已向石国瑞实际交付了房产，且石国瑞对房屋进行了实际占有；证据3.吉林省吉林市昌邑区人民法院于2017年6月29日作出的（2016）吉0202民初2137号民事判决书、生效证明，证明：你院对吉林市昌邑区都豪嘉园小区同案件的判决已经生效并以执行完毕，作为法院参考判例；证据4.社区居住证明，证明：石国瑞及家人现居住在案涉房屋；证据5.该房屋吉林市商品房备案信息查询结果，证明：该房屋抵押备案登记人为刘博，履行期限2003年3月11日-2023年6月10日，导致石国瑞无法办理登记手续；证据6.（2012）吉终民再字第5号民事裁定书、（2007）昌民二初字第589号民事判决书、（2009）吉中民三终字第365号民事判决书，证明：刘博与阳光公司商品房买卖合同虚假，阳光公司是实际借款人，并不是刘博。工行高新支行对石国瑞提供的证据发表如下质证意见：对证据1商品房买卖合同真实性有异议，出卖人阳光公司吉林分公司后面盖章是阳光公司不一致，签订时间为2006年6月10日，晚于第三人办理工行高新支行与第三人借款合同和抵押登记备案时间，第三人办理抵押登记是2003年6月，不能否认第三人的抵押权，对收款收据，天赐物业不是合同的当事人及授权手续，天赐公司无权参与房屋交易；对证据2无异议，但不能否认第三人的抵押权，无法证明原告合法取得房屋；对证据3对证据真实性和证据来源有异议，该案是我行因为工作失误没有上诉，我行还在寻求法律救济；对证据4真实性无异议，但不能否认我行的抵押权，无法证明石国瑞合法取得房屋；对证据5真实性无异议；对证据6（2007）昌民二初字第589号民事判决书真实性无异议，对证明问题有异议，该判决中判定刘博返还工行高新支行借款94,678.26元，与石国瑞叙述证明借款合同虚假不符，对（2009）吉中民三终字第365号民事判决书真实性无异议，与石国瑞要证明的问题是不一致的，是维持原判；对（2012）吉终民再字第5号民事裁定书真实性无异议，对判决结果我们是有意见的，并不能够直接证明借款合同无效，也不能支持石国瑞注销抵押登记的诉请。阳光公司、阳光公司吉林分公司、刘博未到庭，视为其放弃举证质证权利。本院对石国瑞提供的证据评判如下：证据1、2、4能够相互印证，证明石国瑞取得案涉房屋的过程，故本院对上述证据予以确认；证据3、6，系人民法院依法制作的法律文书，且与本案具有关联性，故本院对上述证据予以采信；证据5，能够证明案涉房屋的房屋权属情况，故本院予以确认。工行高新支行向本院提供如下证据：第一组证据1、商品房买卖合同（原件）；2、个人购房借款合同（原件）；3、公证书（原件）；4、个人住房贷款凭证（原件）；5、房地产抵押（按揭）登记备案批准书（复印件）；6、借款人身份证（复印件）；7、借款人户口簿（复印件）；8、借款人结婚证（复印件）；9、借款人收入证明（原件）；10、首付款收款收据（复印件）；11、首付款现金存款凭证（复印件）；12、还款账户存折（复印件）；13、承诺书（原件）；14、个人住房贷款客户谈话备忘录（原件），以上证据证明第三人刘博因购买被告北京金色阳光房地产开发有限公司吉林市昌邑区解放北路4号8栋1-6-9号商品房，与第三人工行高新支行签订个人购房借款合同，借款10万元，第三人工行高新支行实际发放了贷款，并办理了抵押备案登记。贷款资料齐全，完备，第三人工行高新支行依法善意取得抵押权的事实。第二组证据（2018）吉0202民初1959号民事判决书（复印件）、（2018）吉0202民初3119号民事判决书（复印件）、（2019）吉02民终956号民事判决书（复印件），证明：同类案件，法院判决驳回原告注销抵押登记的诉请请求。石国瑞对工行高新支行提供的证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，对证明问题有异议，上述证据已经经过（2012）吉终民再字5号裁定书中认定刘博与阳光公司商品房买卖合同虚假，阳光公司为包括刘博在内的17人缴纳保险、公证、评估费用作出虚假首付款收款凭证，还贷款111,256元，阳光公司是实际借款人而非刘博，故不能认为刘博与第三人工行高新支行抵押权存在；对第二组证据真实性、合法性、关联性均有异议，以上判决与本案无关，不能作为本案定案的依据。本院对工行高新支行提供的证据评判如下：因工行高新支行提交的证据所要证明的事实，已被本院（2012）吉终民再字5号裁定书民事裁定认定“可以推定刘博办理房屋按揭借款并非真实意思表示”“刘博与阳光公司商品房买卖合同虚假”“阳光公司是实际借款人”，故本院对上述证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月19日，石国瑞向天赐公司交纳购房款3万元。2006年6月10日，石国瑞向天赐公司交纳购房款15万元。同日，石国瑞作为买受人在天赐公司签订《商品房买卖合同》，合同首部载明出卖人为“阳光公司吉林分公司”，“阳光公司”在合同尾部出卖人签章处盖章，约定出卖人将坐落于吉林市××路第8幢1-6单元层601号房屋（即都豪嘉园8号楼10幢1单元0106009室，建筑面积141.958平方米）以18万元出售给石国瑞。石国瑞实际占有使用涉案房屋至今。另查明，2007年，工行高新支行以金融借款合同为由以刘博、阳光公司为被告，以石国瑞为第三人诉至本院，本院于2009年3月4日作出（2007）昌民二初字589号民事判决，判决“一、工行高新支行与刘博于2003年6月11日签订的借款合同已经解除；二、刘博返还工行高新支行借款94,678.26元；三、刘博赔偿工行高新支行利息损失；四、阳光公司对上述两项承提连带保证责任；五、驳回工行高新支行的其他诉讼请求”。工行高新支行和刘博均不服，上诉至吉林市中级人民法院，该院于2019年11月17日作出（2009）吉中民三终字第365号民事判决，判决“驳回工行高新支行及刘博的上诉，维持原判”。吉林省人民检察院于2011年11月5日作出吉检民二抗字（2011）73号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法于2011年12月22日作出（2011）吉民抗字第49号民事裁定，指令吉林市中级人民法院再审。吉林市中级人民法院于2012年11月28日作出（2012）吉终民再字5号民事裁定，认定：对吉林省人民检察院抗诉所提“刘博未支付房屋价款，未在房屋居住，未对房屋主张任何权利，可以推定其办理房屋按揭抵押借款并非真实意思表示”“抵押登记批准书载明房屋自竣工交付使用后3个月内抵押人须及时申办房证，正式办理抵押登记手续及房屋他项权证，房屋已竣工验收合格交付使用多年，高新支行抵押手续存在重大瑕疵，合理解释就是刘博与阳光公司商品房买卖合同虚假”“阳光公司为包括刘博在内17人交纳保险、公证、评估费用，作出虚假首付款收款凭证，还贷款111,256元，阳光公司是实际借款人”；“5个存单每人每次还款续存都在同日，前后只差几分钟，刘博第人主张是阳光公司统一还贷、阳光公司是实际借款人成立”……均能成立，应予支持；高新支行以刘博为被告诉请“解除借款合同”及“偿还贷款本金、利息”等，不符合民事诉讼法规定的受理条件，裁定驳回工行高新支行的起诉。再查明，本院于2016年受理吕景和诉阳光公司、阳光公司吉林分公司、第三人杨国伟、第三人工商银行高新支行房屋买卖合同纠纷一案，案情与本案相似，本院于2017年6月29日作出（2016）吉0202民初2137号民事判决书，判决生效后，该案涉案房屋通过本院执行程序，案涉房屋已注销按揭登记备案和商品房合同备案，现已更名至吕景和名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。结合本案，石国瑞未提供充分证据证明天赐公司作为物业服务企业具有代理权限出售案涉房屋、收取购房款并交付房屋。但石国瑞提供的阳光公司盖章的《商品房买卖合同》可以证明，阳光公司对天赐公司的上述行为进行了追认。石国瑞出于善意基于信任一次性付款并实际占有、使用该房屋至今，阳光公司、阳光公司吉林分公司未能给石国瑞办理房屋所有权登记的行为，构成违约，石国瑞请求阳光公司、阳光公司吉林分公司协助其办理案涉房屋所有权登记的诉讼请求，本院应予支持。关于石国瑞请求注销阳光公司、阳光公司吉林分公司与刘博合同备案登记及刘博与工行高新支行按揭登记备案的问题。本院认为，鉴于吉林市中级人民法院作出的（2012）吉中民再字第5号民事裁定，已经认定“阳光公司是实际借款人”，并驳回工行高新支行的起诉。根据公平原则，不注销合同备案登记及按揭登记备案，将妨碍石国瑞的合法的民事权益。故石国瑞请求注销合同备案登记及按揭登记备案的诉讼请求，应予支持。工商银行高新支行提出的相关抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、石国瑞和北京金色阳光房地产开发有限公司于2006年6月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司于本判决生效起十日内协助石国瑞将坐落于吉林市××区（建筑面积141.96平方米）房屋登记至石国瑞名下；三、北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司与石国瑞于本判决生效之日起五日内办理第二项判项中所涉房屋的注销商品房买卖合同备案登记；四、石国瑞与中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行于本判决生效之日起五日内办理第二项判项中所涉房屋的注销按揭登记备案。案件受理费3,900元、公告费450元，共计4,350元，由北京金色阳光房地产开发有限公司、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。审 判 长 田艳华人民陪审员 张 静人民陪审员 宋维佳 二〇一九年十二月十七日书 记 员 邱 吉