福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初13262号 原告：创兴（福建）房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350500593493276Y，住所地福建省泉州市晋江市罗山街道安泰路1-226。 法定代表人：吴国级，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：吴丽雅，女，1981年5月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡玲，湖南如顺律师事务所律师。 原告创兴（福建）房地产开发有限公司（以下简称创兴公司）与被告吴丽雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创兴公司的委托诉讼代理人柯曾国、被告吴丽雅及委托诉讼代理人蔡玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认创兴公司与吴丽雅于2017年12月19日签订的编号为（创招-商租赁【2017】NO：131）的《租赁合同》和《租赁合同之补充协议》于2019年8月22日解除；2.吴丽雅将其承租的位于晋江市M安泰·世界城1#号楼108商铺腾空并返还给创兴公司，并在合同解除后30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；3.吴丽雅支付截止至2019年8月22日止拖欠的租金14996.8元，并支付逾期付款违约金（以14996.8元为基数自2019年7月11日起至实际付款之日止按日万分之六标准计算）；4.吴丽雅支付提前解除租赁合同的违约金11104元（按月租金标准两倍计算）；5.创兴公司没收吴丽雅缴交的履约保证金11104元；6.吴丽雅按照解除前最后一个月租金的150%（即月租金8328元标准）支付自2019年8月25日起至与创兴公司签署书面交接书之日止的占用费用；7.本案律师费、诉讼费由吴丽雅承担。事实和理由：双方于2017年12月19日签订编号为（创招-商租赁【2017】NO：131）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，由吴丽雅承租创兴公司位于晋江市M安泰·世界城1#号楼108商铺用于经营欧美服饰，双方并就租赁期限、租金、履约保证金及其他费用、退还租赁场所、违约责任及合同解除、终止、争议解决等进行了约定。《租赁合同》签订后，创兴公司依约将店铺交付给吴丽雅装修投入使用，截止至2019年7月25日累计结欠租金10000元，后续到期的租金吴丽雅也未能再支付。2019年5月22日，创兴公司向吴丽雅邮寄《租金催缴函》，并于2019年7月22日委托福建志立律师事务所向吴丽雅发函，要求吴丽雅结清拖欠的租金及违约金，否则解除合同等，但吴丽雅均未解决。2019年8月22日，创兴公司向吴丽雅邮寄《解除租赁合同》通知书，现双方签订的《租赁合同》已于2019年8月22日解除；但至今为止，吴丽雅仍未根据合同约定结清拖欠的租金等费用；同时，吴丽雅应将承租的商铺腾空交付给创兴公司，并办理以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；此外，因吴丽雅的违约行为，导致创兴公司无形中增加律师费、诉讼费等相关费用支出，相关费用应由吴丽雅承担。现为避免创兴公司损失的进一步扩大，故诉至法院，请判如所请。 吴丽雅辩称，双方签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》已于2019年7月31日终止，因为在此时间其已搬离店面，其在2019年7月初就与创兴公司协商退租事宜，并于2019年8月初将店面钥匙交还创兴公司，不再经营店面和占用店面；其2019年7月初与创兴公司协商退租事宜，因创兴公司的原因导致移交手续未能办理，其将钥匙交还给创兴公司就已经办理移交手续，店面的营业执照目前处于吊销状态，如需要办理变更相关手续，其可以办理；拖欠的租金只应计算到2019年7月31日止，因为在此之后其就已不在这里经营，并且办理了钥匙移交手续，拖欠的租金按创兴公司发给吴丽雅的催缴函金额是10000元，而非14996.8元，逾期付款违约金应以10000元为基数计算至2019年7年31日止；创兴公司要求月租金标准2倍的违约金，没有事实和法律依据且过高，违约金的约定应该以实际损失为准，本案吴丽雅在2019年7月31日解除合同之后，钥匙移交，并没有给创兴公司造成损失，创兴公司可以继续对外出租，造成损失是创兴公司自己造成的，要求吴丽雅支付违约金不符合事实和法律规定；履约保证金应该抵扣租金，不应没收，合同的没收履约保证金的条款属于格式合同，是加重吴丽雅的责任，创兴公司没有向告知及提示，因此该没收条款属无效条款，关于5.2条款约定的保证金是用于逾期缴纳物业费时抵扣相关费用，抵扣后创兴公司应通知吴丽雅补足，但创兴公司没有履行通知义务；创兴公司主张的按150%支付占用费的诉求不应支持，吴丽雅自2019年7月31日就已搬离，2019年8月初交还钥匙，创兴公司就可以将店面出租，这期间的费用应由创兴公司自行承担，是创兴公司自行造成的损失，不应该由吴丽雅承担；律师费没有相应凭证，不应支持。 创兴公司为证明其主张，提供以下证据： 1.《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，以证明双方于2017年12月19日签订编号为（创招-商租赁【2017】NO.131）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定吴丽雅向创兴公司承租位晋江市SM安泰世界城1#号楼108商铺用于经营欧美服饰；双方并就租赁期限、租金、履约保证金及其他费用、退还租赁场所、违约责任及合同解除、终止、争议解决等进行了约定； 2.《商户交铺流程表及附件》，以证明创兴公司依约将商铺交付给吴丽雅经营使用的事实； 3.《关于“SM·安泰世界城”商家租金催缴函》，以证明因吴丽雅未能按时支付租金，创兴公司发函催讨租金的事实； 4.《关于商铺租金未缴的律师函》、“邮寄单”，以证明因吴丽雅未按时支付租金，创兴公司委托福建志立律师事务所向吴丽雅发函，催讨租金的事实； 5.解除《租赁合同》及《补充协议》通知书、“邮寄单”，以证明因吴丽雅未按时支付租金，符合双方合同约定的解除条件，创兴公司于2019年8月22日向吴丽雅发函解除双方租赁关系的事实； 6.“店面近期照片”，以证明吴丽雅至今仍占用店铺。 吴丽雅质证：对证据1、2的真实性没有异议，证据1是格式合同，关于履约保证金的条款，创兴公司没有尽到通知和说明义务，属于加重吴丽雅责任的无效条款。对证据3、4、5的三性均有异议，吴丽雅没有收到催缴函，吴丽雅结合自身情况在2019年7月初就已经和创兴公司协商退租事宜了；对解除通知书，从解除之日起，创兴公司有权根据合同约定将店铺的设备等东西归已所有，即从2019年8月22日之后产生的占用费用就该自行负责。对证据6真实性没有意见，但是形成时间是2019年7月底之前，系吴丽雅于2019年7月初与创兴公司协商退租事宜贴出的清仓处理，并于2019年7月31日前已将东西全部搬出，且于2019年8月初将钥匙交还给创兴公司，才没有办法将这张纸予以处理，从这两张照片可以看出店面早已处于空置状态。 吴丽雅为证明其主张，提供以下证据： 7.“水费历史缴费单”截图、“历月电费明细”，以证明2019年7月起，吴丽雅未继续使用该店铺的事实； 8.“杨秀香、许明胜”情况说明，以证明2019年7月底吴丽雅完全搬离店铺的事实。 创兴公司质证：对证据1的真实性由法院确认，但该组证据可以体现8月份还有产生相应的水电费，不存在已经在2019年7月份终止经营的事实；对证据8的三性均有异议，不符合证人证言的法律规定要件，也没有出庭接受法庭的询问。 本院认为，证据1、2来源及形式合法，内容客观真实，有双方的签名或盖章确认，与本案具有关联性，证明效力予以确认。证据3没有相应送达证明佐证，证明效力不予确认。证据4、5符合合同约定的送达方式，证明效力予以确认。证据6的真实性予以确认。证据7的真实性予以确认，但该证据不能证明诉争店铺已移交的证明。证据8系复印件，且相应人员未到庭陈述，证明效力不予确认。 经庭审双方当事人的陈述、举证、质证和认证，对本案主要事实作如下认定： 2017年12月19日，创兴公司（出租方，甲方）与吴丽雅（承租方，乙方）签订编号为（创招-商租赁【2017】NO：131）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定吴丽雅承租创兴公司位于晋江市M安泰·世界城1#号楼108商铺用于经营欧美服饰。双方合同约定：2.1租赁期限自2017年12月26日起至2022年12月25日止；3.1每月租金为5552元，履约保证金为11104元；3.2租金以每三个月为一期之方式支付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付；3.5如逾期支付租金或其他应支付的费用，每逾期一日，应支付未付款项1‰作为违约金；5.2因乙方违约导致合同提前解除的，甲方有权没收履约保证金；10.2乙方应在合同解除次日起3日内（退还期）迁出租赁场所，经甲方验收认可后，双方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方退还租赁场所之日；10.5自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占用费，不足一个月按一个月计算；11.3除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：…2）乙方逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者迟延支付租金、或其他任何应付给甲方的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等）；11.4如有11.3条款的违约情况发生，合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十条的约定退还租赁场所；11.5任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；14.3任何根据本合同发往任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址及联系人或该方以书面通知变更后的地址及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当以下列所述情况时视为已经送达被通知方：…；（2）如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00。 合同签订后，吴丽雅缴交履约保证金11104元，创兴公司依约将店铺交付给吴丽雅使用。后吴丽雅未按期履行交付租金义务，创兴公司委托福建志立律师事务所于2019年7月23日向吴丽雅发送《关于商铺租金未缴的律师函》向吴丽雅催讨拖欠的租金及违约金，否则将解除合同。截止至2019年7月25日，吴丽雅仍尚拖欠创兴公司租金10000元。2019年8月22日，创兴公司向吴丽雅邮寄解除《租赁合同》及《补充协议》通知书，该通知书于2019年8月23日到达吴丽雅。吴丽雅至今未与创兴公司办理涉案商铺的移交手续。 综上所述，本院认为，创兴公司与吴丽雅的房屋租赁合同关系未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。因吴丽雅已逾期超过15天未支付租金，已构成根本违约，创兴公司可依约解除租赁合同，合同自解除通知到达对方时解除，故涉案租赁合同及补充协议于2019年8月23日解除，创兴公司主张于2019年8月22日解除，予以调整。吴丽雅尚欠创兴公司截止至2019年7月25日的租金10000元及2019年7月26日至合同解除之日即2019年8月23日的租金5367元（5552元÷30×29）共计15367元，创兴公司自愿请求14996.8元，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以支持。吴丽雅抗辩拖欠租金只应计算到2019年7月31日，缺乏依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，吴丽雅基于合同义务，应腾空返还商铺并变更或注销以租赁场所为注册地址的营业执照，否则应承担相应的占用费用，创兴公司的诉讼请求合理合法，予以支持，但双方约定按照合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占用费用远超出创兴公司的实际损失，有违公平，故对此予以调整，占用费用参照合同约定的租金标准（即每月5552元）自2019年8月24日至实际返还商铺之日止计算，创兴公司自愿请求自2019年8月25日起算占用费用，是对权利的自主选择，不违反法律规定，予以支持。吴丽雅抗辩占用费用应由创兴公司自行承担，与事实不符，不予采纳。创兴公司主张不予退还吴丽雅的履约保证金11104元，符合合同约定，予以支持。创兴公司未能举证证明因吴丽雅迟延支付租金导致其损失多少，不予退还履约保证金可以弥补创兴公司由此产生的损失，故对创兴公司主张吴丽雅支付逾期付款违约金及提前解除合同违约金的诉讼请求予以驳回。创兴公司要求吴丽雅承担律师费，但未提供任何证据证明律师费的支出，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，判决如下： 一、确认创兴（福建）房地产开发有限公司与吴丽雅于2017年12月19日签订的编号为（创招-商租赁【2017】NO：131）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》于2019年8月23日解除； 二、吴丽雅应于本判决生效之日起十日内将位于晋江市M安泰·世界城1#号楼108商铺腾空并返还给创兴（福建）房地产开发有限公司，并办理以租赁场所为注册地址的营业执照变更或注销手续； 三、吴丽雅应于本判决生效之日起十日内支付创兴（福建）房地产开发有限公司租金14996.8元； 四、创兴（福建）房地产开发有限公司不予退还吴丽雅履约保证金11104元； 五、吴丽雅应于本判决生效之日起十日内支付创兴（福建）房地产开发有限公司自2019年8月25日起至实际返还诉争商铺之日止按每月5552元的标准计付的房屋占有使用费； 六、驳回创兴（福建）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7007元，减半收取3503.5元，创兴（福建）房地产开发有限公司负担68元，吴丽雅负担3435.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇一九年十二月十三日 书记员  蔡婷英 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。