北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79945号原告：薄成书，女，1955年1月4日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张新苗，北京大成律师事务所律师。被告：徐德安，男，1974年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡墨存，北京奥北律师事务所律师。被告：北京国勤厚德投资有限公司，住所地北京市海淀区黑山扈路红山口8号C座208。法定代表人：徐宁。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。原告薄成书（下称姓名）与被告徐德安、北京国勤厚德投资有限公司（下分称姓名）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月6日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。薄成书之委托代理人代理人张新苗，徐德安、北京国勤厚德投资有限公司之委托代理人于卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薄成书向本院提出诉讼请求：一、判令徐德安、北京国勤厚德投资有限公司向薄成书返还位于北京市朝阳区弘燕山水文园9号楼3单元X1号房屋；二、判令徐德安、北京国勤厚德投资有限公司向薄成书赔偿非法占用房屋期间的房屋占用使用费68万元（按每月85000元计算，从2018年11月13日暂计算至2019年8月12日，并计算至实际返还返还房屋之日止）。事实和理由：2014年12月17日，薄成书与山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称山水文园公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定薄成书购买山水文园公司开发的房屋，房屋坐落于朝阳区弘燕山水文园9号楼3单元X1房屋（下称X1号房屋），房屋建筑面积452.02平方米，房屋总价款为23189902元，山水文园公司应于2014年12月31日前向薄成书交付涉案房屋。此后，双方又签订《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议和《车位租赁协议》等合同。薄成书已支付全部购房款，2015年6月26日双方办理《弘燕山水文园（五期）入住手续会签单》，薄成书实际取得涉案房屋。2019年4月15日，薄成书取得X1号房屋的《房屋所有权证》。薄成书取得X1号房屋后，委托中介公司出租房屋，但中介公司始终未将房屋出租。2018年11月13日，中介公司工作人员致电薄成书的工作人员，称该房屋已有人居住，薄成书立即赶往现场，得知徐德安、北京国勤厚德投资有限公司非法占用X1号房屋，原告通过交涉、报警等方式要求徐德安、北京国勤厚德投资有限公司腾房未果。故徐德安、北京国勤厚德投资有限公司应立即向薄成书返还房屋，并参照同地段同等面积房屋的租金标准向薄成书支付房屋占有使用费。请求法院维护薄成书的合法权益，支持薄成书的全部诉讼请求。徐德安、北京国勤厚德投资有限公司共同辩称，不同意薄成书的诉讼请求。一、不认可薄成书的X1号房屋产权人身份，该房屋涉及一房多卖。开发商工作人员被侦查，薄成书是否通过合法手段取得房屋产权，需刑事案件判决后才可确定。二、X1号房屋徐德安、北京国勤厚德投资有限公司一直未占有使用，该房屋涉及刑事案件后，公安机关要求保留现状，等待刑事案件结果。三、薄成书通过诉讼要求徐德安、北京国勤厚德投资有限公司返还原物，其目的是通过诉讼确定其产权人合法地位。综上，请法院裁定驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月17日，薄成书与山水文园公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定山水文园公司将X1号房屋出卖至薄成书，房屋建筑面积452.02平方米，房屋价款23189902元。山水文园公司应当在2014年12月31日前向买受人交付该房屋。薄成书还与山水文园公司签订《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议以及《车位租赁协议》，就X1号房屋面积计算、违约金承担等内容以及车位租赁事宜进行约定。2015年6月26日，薄成书与山水文园公司对X1号房屋进行交接，薄成书携《弘燕山水文园（五期）入住手续会签单》办理入住手续，山水文园公司向薄成书交付户门钥匙4把。2019年4月15日，薄成书取得X1号房屋的《房屋所有权证》。为证明已向山水文园公司交付全部购房款，原告提交《北京增值税普通发票》三张，票面金额共计23189902元。原告还提交票据、付款凭证若干，被告对该证据真实性、证明目的不认可。为证明同等位置、同等面积房屋租金情况，薄成书提交麦田房产的北京市房屋租赁合同，徐德安、国勤厚德公司对该证据真实性、关联性不予认可。为证明2019年7月9日，徐德安、北京国勤厚德投资有限公司的人员依旧在X1号房屋，原告提交视频录像。被告对该视频录像不予认可，称视频中人员徐德安并不认识，该视频也无法体现是在X1号房屋内拍摄。庭审中，双方对徐德安、北京国勤厚德投资有限公司占有房屋的事实有较大争议。薄成书主张2018年11月13日，其委托的中介机构告知X1号房屋里有人居住，到了现场发现徐德安及一名白姓保安在现场，薄成书分别于2018年11月13日、11月18日、11月19日报警。薄成书主张徐德安、北京国勤厚德投资有限公司对其构成共同侵权。2018年9月12日，北京国勤厚德投资有限公司（买方）、徐德安（担保方）与案外人陈某1（卖方）签订《房屋购买协议》，陈某1将X1号房屋出卖给北京国勤厚德投资有限公司，房屋总价款10000000元，购房定金500000元。经询，徐德安是北京国勤厚德投资有限公司的股东，北京国勤厚德投资有限公司主张购买房屋后没有办理入住，没有书面交接，只拿到了门禁和密码。买房时只看到了一个示意图，知悉该房屋有抵押，陈某1称只要其付款，就去解除抵押。双方未进行网签，在准备办理房本时候，开发商称合同上面积有误，需要重新签订合同，后陈某1不再和其签订合同。北京国勤厚德投资有限公司共向陈某1交付了50万定金。陈某1因为涉刑被抓，由西城区二龙路派出所办理刑事案件。经薄成书申请，证人张某出庭作证。张某出庭作证内容如下：我与薄成书是公司同事，她是我的领导，是董事长。2018年我们委托中介公司对X1号房屋进行出租，最初我们带中介的人来过X1号房屋，当时是没有人的。2018年11月13日上午我接到中介的电话，说我们房子被换了锁，薄成书指派我去看一下，虽然房子是薄成书个人的，但因为购买X1号房屋过程是我打理的，所以我下午去了一趟，发现徐德安在房间里面住着，里面有徐德安的家具，还有床。我们就报警了，是南磨房的张某1警官出警，把管家和负责人叫到现场，证明这个房子是我们的，后来回到派出所，何警官也告知双方，这个房子属于我们，让徐德安将房子腾出给我们。2018年11月18日，我们再次去到现场，和徐德安协商无果，后来徐德安报警，警察把徐德安带到派出所，颜警官录的口供。18日之后就把徐德安的人请出来了，请了开锁公司把锁换回去了。2018年11月19日再去现场，发现徐德安的人又进去了，后来报警，是刘某1警官出警的，证实了徐德安是撬开推拉门进去的，又将其带到了警察局。到了警察局是孙警官进行协调的，协调也没有结果。2019年7月12日我们再次去这个现场，仍然是徐德安方姓白的保安在这，我们也录了像，证明也是徐德安的人在这住。2019年10月9日，我们再次去到现场，发现徐德安已经搬离了。后来10月14日给徐德安打电话，证实他确实已经搬走了。前后我至少见过徐德安两次，2019年7月12日我们还去过，白姓保安还在里面，他曾向警察陈述他是徐德安公司的人。徐德安、北京国勤厚德投资有限公司对该证人证言不予认可。其认为，第一、考虑到薄成书和证人关系，证人证言可信度不高。第二、从目前证据来看，没有其他证据对证人证言予以佐证。三、涉案房屋产权取得是2019年4月份，而报警时间是2018年，在2018年度原告本身不是合法的产权人身份。根据报警记录记载，双方属于房产纠纷，该房产当时谁是产权人并不确定。经薄成书申请，证人潘某出庭作证。潘某出庭作证内容如下：X1号房屋是薄成书的，2018年春节之后，张某找到我，口头委托我出租房屋。租金当时约定一个月7万。之前带我去看过房子，里面没有人，是空房。2018年11月，我带客户看房子，发现锁换了，就打电话给张某，他便过来了。徐德安安排他们公司的保安占据了X1号房屋。徐德安、北京国勤厚德投资有限公司对该证人证言不认可，认为中介提供证明和徐德安提供信息不符，且证人和薄成书之间存在委托的经济关系。经徐德安、北京国勤厚德投资有限公司申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了不动产登记簿。登记信息记载2014年1月27日初始登记，房屋所有权人为山水文园公司。2019年4月15日国地房所有权转移登记，房屋所有权人薄成书。薄成书对该证据真实性认可。被告称该证据和之前去公安局调取的登记记录不一致。经薄成书申请，本院向朝阳区南磨房派出所调取了2018年11月13日、11月18日、11月19日的出警记录。11月13日案情摘要记载张先生在X1号房屋报警，称两男一女进我家把我门锁换了。11月18日案情摘要记载徐先生在X1号房屋报警，称有人强行撬锁，我是业主，因房屋买卖纠纷。11月19日案情摘要记载张某称有人进入家中，之前也报过警。徐德安、北京国勤厚德投资有限公司对该证据真实性认可。经薄成书申请，本院向X1号房屋物业管理单位调查了本案房屋自2018年11月13日至今的占用情况。被谈话人为山水文园东园9号楼物业管家苏某1。苏某1称X1号房屋业主是薄成书，2015年6月26日向其交付房屋，由薄成书代理人张某代收。苏某1称2019年7月由其接手了山水文园东园9号楼，交接时王某2说之前有个叫徐德安和他派的人住在X1号房屋，之前报过警，原管家和双方一起去过派出所。经苏某1现场与王某2电话沟通，王某2称2018年11月知道有一位老先生在X1号房屋居住，不是薄成书的人，是徐德安的父母还是工作人员不清楚。经与苏某1核实，其接手9号楼后，有一次房屋漏水，他便进入X1号房屋，发现有一老先生住在X1号房屋内。薄成书对该证据真实性、证明目的均予以认可。徐德安、北京国勤厚德投资有限公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。薄成书与山水文园公司订立的《北京市商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。但房屋买卖中，若未办理过户登记，物权变动未发生。2019年4月15日薄成书与山水文园公司就X1号房屋办理了过户登记，故薄成书于2019年4月15日取得了北京市朝阳区弘燕山水文园9号楼-1至2层3单元X1房屋的所有权。本案中，薄成书与徐德安、北京国勤厚德投资有限公司均认可X1号房屋现已由薄成书即所有权人占有使用，故关于薄成书要求徐德安、北京国勤厚德投资有限公司返还X1号房屋的诉讼请求，已没有事实基础，故本院不予支持。本案中，徐德安、北京国勤厚德投资有限公司与案外人陈某1签订《房屋购买协议》时未严谨查明出卖人是否对房屋享有处分权且在房屋设有抵押情况下仍签订合同，之后亦因X1号房屋权属问题与薄成书产生纠纷，故对自己是否对X1号房屋有权占有未尽到合理注意义务。2019年4月15日薄成书取得X1号房屋之后徐德安、北京国勤厚德投资有限公司继续占用X1号房屋属无权占有。依据当事人陈述、证人证言、双方提交的证据以及法院调取的证据，可以认定2019年7月前X1号房屋仍由徐德安、北京国勤厚德投资有限公司占有使用。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，故薄成书要求徐德安、北京国勤厚德投资有限公司支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占用使用费，本院予以支持，占用使用费金额本院结合房屋面积、同区域同类房屋租金、当事人过错等因素予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐德安于本判决生效之日起七日内向原告薄成书赔偿北京市朝阳区弘燕山水文园9号楼-1至2层3单元101房屋占有使用费二十一万元；二、驳回原告薄成书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由原告薄成书负担6150元（已交纳），由被告徐德安负担4450元（于本判决生效之日起七日内支付原告薄成书）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 淼人民陪审员  崔燕如人民陪审员  钱俊英二〇一九年十二月二十五日书 记 员  沙京泽