山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初3426号 原告：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：石玮华，董事长。 委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李栋，山东国曜律师事务所实习律师。 被告：杜洛山，男，出生，汉族，济南天桥平民法律服务所法律工作者，住济南市。 原告济南天建房地产开发有限公司(以下简称天建公司)与被告杜洛山房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天建公司的委托诉讼代理人姚一男、李栋，被告杜洛山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的《房屋抵账协议》、《房屋买卖协议书》；2、判令被告向原告返还济南市室；3、判令被告向原告支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（每年5万元），暂计17.5万元；4、判令被告向原告支付违约金（以逾期部分为基数，从至付清房款时止，按日千分之一计算）；待法院查清事实后再计算。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告将济南市室的使用权出售给被告，价款为213.27万元，“房屋的使用权自乙方（被告）支付完上述全部款项后转让给乙方”。双方另行签订的《房屋抵账协议》约定房款可冲抵被告相应金额的案件代理费；原告的交房时间为，则被告应于支付完全部款项，支付时可冲抵发生的案件代理费，但被告至今未将冲抵案件代理费后的房款支付给原告。按照《房屋买卖协议书》第九条：“乙方行使居住权时不得侵害房屋所属公司的利益，否则，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿经济损失”。被告迟延支付房款超过3年，已经严重损害了原告的利益，原告为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 杜洛山辩称，原告所诉与事实不符，涉案房屋的款项是被告为原告代理纠纷案件的代理费，原告自2014年4月至2015年12月期间共计欠被告案件代理费、法律顾问费合计520万元，因原告企业经营困难无力支付上述代理费，故而以该涉案房屋的使用权价款合计2132700元抵顶原告所欠被告的代理费，余款双方协商为三年内支付完毕。同时，原告与被告签订了房屋抵账协议及房屋买卖协议，该协议已于2016年1月初履行完毕，被告也已使用该房屋，原、被告之间不存在再支付房款的问题。要求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，天建公司作为出卖人（甲方）与买受人杜洛山（乙方）签订房屋买卖协议书一份，主要内容为：甲乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守，甲方自愿将济南市房屋使用权（建筑面积，以2132700元的价款，出售给乙方，乙方一次性将房款交付甲方；乙方已明确知悉本协议签订时甲方仅享有上述房屋的使用权，且自愿以上述价格购买该房屋的自本协议生效之日起于该房屋所属土地使用年限终止之日的使用权，所以乙方不得以甲方无该房屋的所有权为由向甲方过分主张；该房屋的使用权自乙方支付完上述全部款项后转让给乙方，乙方享有对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等；乙方享有该房屋的使用权期间，如过户条件成熟，甲方将协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担；本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立买卖合同。 同日，天建公司（甲方）与杜洛山（乙方）签订房屋抵账协议一份，主要内容为：为实现债权，明确双方权利义务，根据《合同法》《城市房地产管理法》等相关法律法规之规定，就房屋顶付案件代理费欠款事宜，甲乙双方在平等、有偿、自愿、诚实守信原则基础上，经充分协商一致达成如下协议，用于抵顶的房屋为现房，房源房号为济南天建房地产开发有限公司开发位于济南市室，建筑面积，价款总金额2132700元；抵顶费用结算，如乙方为购买人，则由甲乙双方依照本协议约定的房价款直接冲抵应付相应金额的案件代理费，如乙方指定其他买受人，则乙方可与买受人自行约定购买价格；房屋交付，自本协议签字后，甲方在十日内将本协议项下房屋交付给乙方；本协议签订后，在条件成熟后，由甲方协助乙方共同办理顶账楼房的产权过户手续，但所需税、费由甲、乙方承担（不包括应当由乙方承担的税、费）。 以上房屋买卖协议书与房屋抵账协议中载明的房屋系同一处房屋，房屋坐落于济南市房屋，天建公司与杜洛山均认可房屋抵账协议中载明的102室系笔误。天建公司于将以上房屋交付给了杜洛山。天建公司与杜洛山均认可以上房屋已办理了房产大证，登记在天建公司名下，但就涉案的该套房屋没有办理小证。 对有争议的证据及事实，本院认定如下：天建公司提交以下证据：证据1、《房屋抵账协议》一份，证明《房屋抵账协议》签订于，双方约定的交房日期为，《房屋抵账协议》第四条约定“自本协议签字后，甲方在十日内将本协议项下房屋交付给乙方”。第六条第2项约定“若未能在之前办理房屋交付手续，则自该日起本协议自行终止。”； 证据2、《房屋买卖协议书》一份，证明根据《房屋抵账协议》约定的的交房日期，被告应在付清213.27万元房款，如被告不按照协议约定的时间支付房款，其逾期部分，原告有权按日千分之一计算向被告主张违约金，因杜洛山不按照协议约定的付款日期付款，其行为已损害了天建公司的利益，天建公司有权解除房屋买卖协议，并要求被告承担房屋占有使用费；主要内容1：第一条约定涉案房屋价款为213.27万元； 证据3、济南天桥平民法律服务所出具的往来账明细一份（包括附件发票复印件六张、代理合同复印件三份），证明仅存在两个天桥平民法律服务所指派被告代理原告的案件，发生于2017年，属于风险代理，因败诉而未产生代理费，假设产生代理费，代理费所有权人系天桥平民法律服务所，被告没有处分权，无权抵销，如抵销必须经过天桥平民法律服务所同意，况且发生在之后，也不再能抵销； 提交证据4、济南天桥平民法律服务所出具的“关于我所法律工作者杜洛山被投诉的情况说明”，证明济南天桥平民法律服务所仅有2017年的两份民事诉讼代理合同有案件代理记录（有该所出具的介绍信）和发票信息，杜洛山违反统一收案、统一委派、统一收费的相关规定，假冒济南天桥平民法律服务所崔方君给的4张出庭函，这说明杜洛山除了崔方君给的4张出庭函外，其余都是其个人伪造的，或者未向司法局如实陈述； 证据5、济南市天桥区司法局出具的“关于济南天建房地产开发有限公司投诉案件回复”一份，证明该证据是济南市司法局给天建公司法定代表人石玮华的“答复意见”，证明杜洛山违反规定，私自接案，私自收费，索要报酬，违反法律规定，受到行政处罚。 杜洛山对以上天建公司证据1的真实性无异议，但认为双方签订该协议是在原告无力支付被告案件代理费而用涉案房屋的使用权价值进行的抵顶，不存在被告向原告支付购房款的问题；对证据2的真实性无异议，但认为该协议书系房屋抵帐协议的附属合同，也不存在被告应再向原告支付房款的问题；对证据3的真实性无异议，但该往来明细帐中载明的代理费是2016年之后的代理费，与本案无关，本案涉及的抵顶的代理费是截止2015年12月份所欠代理费的一部分，该证据载明的代理费是另外抵顶的被告所在法律服务所所欠原告的房屋租赁费，与本案无关；对证据4、5的真实性无异议，但与本案无关。天建公司认为房屋买卖协议书是主合同，房屋抵账协议是附属合同，只是证明房款的支付方式。 对以上天建公司提交的证据1-5的真实性，本院予以认定。 杜洛山提交以下证据：证据1、对账（支付代理费）协议一份，证明原告截止到2015年12月份共计欠被告代理费520万元，涉案房屋是以所欠代理费中的一部分抵顶支付的房屋价款215万元，剩余的代理费305万元尚未支付； 证据2、原告出具的收据一份，证明涉案房屋价款已在原告所欠被告代理费中抵顶支付完毕； 证据3、天开字（2013）第3号文济南天建房地产开发有限公司关于石玮华委托王大鹏代行企业法人及经理职权的董事会决议复印件一份，证明在此期间原告与被告之间的代理关系及代理费由王大鹏全权处理，涉案房屋款项折抵代理费系原告和被告的真实意思，不存在被告尚欠原告涉案房款的问题。 天建公司对以上杜洛山证据1、2的真实性均无异议，但认为不能代表原告的真实意思表示，因为该对账协议没有相应的委托代理合同，原告公司现有文件存档中也没有相应的代理合同，天桥平民法律服务所也不能提供相应的委托代理合同，因此不能证明代理费520万元的真实性，也就不能证明收据上显示的是原告真实的抵顶房款的意思表示，另外，有权处理代理费的应当为天桥平民法律服务所，被告作为该服务所的法律工作者无权擅自与委托人处置应当由天桥平民法律服务所出具的代理费； 对证据3的真实性不予认可，因为是复印件，另外根据《公司法》第十三条规定，法定代表人应当以工商部门的登记公示为准，不能将法定代表人的权利擅自处置给他人行使，根据《公司法》第四十六条规定，聘任公司经理系董事会的职权，董事会决议应当由董事出席会议并签字形成决议，该证据中没有任何董事会成员的签字，而且显示的是王大鹏的经理任命系由石玮华提议，不符合法定的聘任经理的程序。 对以上杜洛山证据1、2的真实性，本院予以认定；证据3系复印件，且无其他证据印证，对证据3的真实性，本院不予认定。 本案审理过程中，杜洛山申请证人王大鹏、贾明凯出庭作证，用以证明原告的起诉不是公司的真实意思表示，法定代表人石玮华已被罢免，不能再行使法定代表人的权利，还证明涉案房屋购房款抵顶代理费的事实。经本院准许，以上两证人予以出庭作证。 天建公司于庭后又提交以下：证据1、公章备案登记表打印件一份，证明2018年王大鹏离职的时候把原告的公章和财务专用章带走，原告只能于补刻了新的公章和财务专用章，济南市公安局的公章备案登记表印鉴留存显示公章编号为xxxxxxxxxxxxx，财务专用章编号为xxxxxxxxxxxxx，原编号为xxxxxxxxxxxxx的公章和编号为xxxxxxxxxxxxx的财务专用章至今仍由王大鹏持有，被告提交的《对账（支付代理费）协议》上公章编号为xxxxxxxxxxxxx，被告提交的《收据》上财务专用章的编号为xxxxxxxxxxxxx，与王大鹏现在持有的印章的编号相同，因此被告提交的《对账（支付代理费）协议》和《收据》有可能形成于之后； 证据2、原告公司股东和所有董事会成员出具的证人证言9份，证明王大鹏作为原告聘任的经理，在股东和所有董事会成员不知情的情况下是没有权利签订标的额为520万的合同，并且，被告是王大鹏招聘进入公司的，被告提交的《对账（支付代理费）协议》和《收据》是二人串通所签订，被告在庭审中陈述其为原告代理的案件均为公民代理，根据《最高人民法院关于公民代理合同中给付报酬约定的效力问题的答复》，被告无权与原告签订《对账（支付代理费）协议》； 证据3、提交（2013）川民初字第2819号判决书复印件一份、（2017）苏1191民初526号判决书复印件一份、（2017）鲁1491民初360号判决书复印件一份。证明被告在庭审中陈述，被告为原告代理的案件，均为公民代理，并提交了《对账（支付代理费）协议》一份，即使《对账（支付代理费）协议》为真，根据上述判决书，该协议违背了《最高人民法院关于公民代理合同中给付报酬约定的效力问题的答复》，公民代理不得收取代理费，《对账（支付代理费）协议》无效。 本院将天建公司以上证据出示给杜洛山进行了质证，杜洛山以上证据1的真实性有异议，认为该证据为复印件，无法证明该公司存在多少公章，公章备案登记是，涉案协议是2015年，时间不对；对证据2的真实性有异议，认为该案之所以证人均知晓，是因为当时王大鹏有法定代表人的书面授权，由王大鹏代为行使企业法人及经理职权，并代表公司行使正常经营及全权处置天建公司对外债务债权的一切事宜，被告与原告对账时，财务人员全程对账并由其出具对账单，是真实的，另外，该九份证言的证人均为天建公司现在职职工及股东，与本案原告有切实利益和利害关系，该证据不应作为依据；对证据3的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。 天建公司提交的以上证据1不能证明杜洛山提交的《对账（支付代理费）协议》和《收据》形成于之后，本院不予采信；证据2中的证人是天建公司的股东和董事会成员，与天建公司有利害关系，本院不予采信；证据3与本案无关，本院不予采信。 天建公司主张按照房屋买卖协议书第九条的约定，现在被告超过3年没有支付购房款，且也无代理费可供抵顶，已经严重损害了原告公司的利益，根据该约定，其要求解除双方签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议。杜洛山不同意解除双方签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议，认为双方的房屋抵账协议已全部履行完毕，其不存在违约事项，其也不欠购房款，其也未侵害原告的合法权利及利益，另外，根据《合同法》的规定，原告现要求解除合同已超出了一年的除斥期间，所以原告也无权解除合同。 天建公司要求杜洛山返还济南市房屋，认为合同解除后，杜洛山应返还该房屋。杜洛山不同意解除合同，所以不同意返还涉案房屋。 天建公司要求杜洛山支付房屋占有使用费17.5万元，认为自至止共计3.5年，每年按5万元计算，共计17.5万元，其每年5万元的标准是参照涉案房屋的同区域房屋的出租价格自行估算的，之后的房屋占有使用费其另行主张，因为杜洛山未支付房款而占有使用房屋，应该支付房屋占有使用费。杜洛山认为双方就涉案房屋是案件代理费抵顶的购房款，不存在其未支付房款的问题，其占有使用涉案房屋是依据双方买卖合同、抵顶协议所约定的占有和使用，而不存在天建公司所主张的占有费，其不应该支付占有使用费。 天建公司要求杜洛山支付违约金，其违约金计算方式为：以213.27万元为基数，自（交房之日）起至实际返还房屋之日止，按日千分之一计算，依据是房屋买卖协议书第八条支付违约金的约定，根据房屋买卖协议书第三条的约定被告应该在支付完全部房款后取得房屋使用权，但被告于已经占有使用该房屋，所以被告在没有支付购房款的情况下占有使用该房屋，其构成违约，应该支付违约金。杜洛山认为其没有违约，不应该支付违约金，因为其是用代理费抵顶的购房款，所以其已经将购房款支付完毕。 本院认为，在天建公司与杜洛山签订的房屋买卖协议书中，双方约定甲方自愿将济南市房屋使用权，以2132700元的价款出售给乙方，但双方约定乙方享有对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等，乙方享有该房屋的使用权期间，如过户条件成熟，甲方将协助乙方办理房屋产权手续。同时，在双方签订的房屋抵账协议中约定，在条件成熟后，由甲方协助乙方共同办理顶账楼房的产权过户手续。所以，从以上双方签订的协议内容看，天建公司向杜洛山出卖的实际是涉案房屋的产权，只是因房屋暂时不能办理产权过户手续，所以在房屋买卖协议书中载明将房屋使用权出售给乙方。综上，在本案中，天建公司与杜洛山系房屋买卖合同纠纷。 关于天建公司要求解除协议是否超过法律规定的除斥期间及诉讼时效的问题，双方在房屋买卖协议书、房屋抵账协议中没有约定天建公司行使解除权的期限，所以，天建公司现提起诉讼要求解除协议，没有超过法律规定的除斥期间，也没有超过诉讼时效。对杜洛山关于超过除斥期间、诉讼时效的主张，不予支持。 对于天建公司要求解除双方签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议的主张，首先，天建公司与杜洛山签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。其次，杜洛山提交的对账（支付代理费）协议一份中加盖有天建公司的公章，且由公司经办人王大鹏签字，该协议能够证明经双方对账确认，截止到2015年12月，天建公司欠杜洛山代理费共计520万元，双方协议以涉案房屋使用权抵付杜洛山代理费215万元。杜洛山提交的天建公司出具的收据一份，载明收款方式为抵款，数额为2132700元，收款事由为：经对账核实，以案件代理费抵顶此房款（房号：天和园秋园2号楼5单元101/201）。上述证据与双方签订的房屋买卖协议书、房屋抵账协议，可以相互印证证明天建公司将涉案房屋出卖给杜洛山，杜洛山以其代理费抵顶购房款2132700的事实。最后，双方签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议已经实际履行，天建公司已按约定于将以上房屋交付给了杜洛山，杜洛山已实际占有使用该房屋。综上，天建公司与杜洛山签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已实际履行，天建公司要求解除房屋买卖协议书及房屋抵账协议的主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。 根据以上所述，天建公司与杜洛山签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议，合法有效，不予解除，所以，天建公司要求杜洛山返还涉案房屋的主张，没有法律依据，不予支持。同样，杜洛山基于双方协议的履行而占有使用涉案房屋，天建公司要求杜洛山支付房屋占有使用费17.5万元的主张，没有法律依据，不予支持。 杜洛山基于双方签订的房屋买卖协议书及房屋抵账协议的履行而占有使用涉案房屋，天建公司主张杜洛山在没有支付购房款的情况下占有使用该房屋，构成违约，应该支付违约金，天建公司的违约金主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回济南天建房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3900元，由济南天建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二〇一九年十二月二十日 书记员  汪 煜