广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6626号原告：广州市花都区体育场馆管理中心，住所地广州市花都区新华街体育路18号，统一社会信用代码12440114581886216Y。法定代表人：江庆才。委托诉讼代理人：朱建成，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纯，广东正善律师事务所律师。被告：叶穗海，男，1979年4月15日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市花都区体育场馆管理中心（以下简称体育场馆中心）与被告叶穗海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告体育场馆中心的委托诉讼代理人朱建成、张纯，被告叶穗海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。体育场馆中心向本院提出诉讼请求:1.判决解除体育场馆中心、叶穗海2017年11月10日签订《花都区体育场商铺租赁合同》并将广州市花都区新华街体育路18号体育场17号商铺返还给体育场馆中心；2.依法判决叶穗海向体育场馆中心支付拖欠的租金29172元以及卫生费270元；3.依法判决叶穗海向体育场馆中心支付欠付租金利息暂计636.90元以及欠付卫生费利息暂计2.93元（利息分别以拖欠数额为本金，自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清欠付的租金、卫生费之日止）；4.本案诉讼费由叶穗海承担。庭审中，体育场馆中心变更诉讼请求为：1.判决解除体育场馆中心、叶穗海2017年11月10日签订《花都区体育场商铺租赁合同》并将广州市花都区新华街体育路18号体育场17号商铺返还给体育场馆中心；2.判决叶穗海向体育场馆中心支付拖欠2018年7月至交还商铺之日止的租金（租金标准按照合同约定的标准暂计至2019年7月31日为41808元）及2018年10月至交还商铺之日止的卫生费（2018年10月至2019年7月，卫生费每月30元，暂计至2019年7月31日为300元）；3.判决叶穗海向体育场馆中心支付欠付租金利息以及欠付卫生费利息（利息分别以拖欠数额为本金，自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清欠付的租金、卫生费之日止，拖欠数额及逾期天数详见我方提交的明细表）；以上二、三项费用暂计43155.38元；4.本案诉讼费由叶穗海承担。庭审后，体育场馆中心撤回要求叶穗海支付欠付卫生费利息的诉讼请求。事实和理由：2017年11月10日，体育场馆中心与叶穗海签订《花都区体育场商铺租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：体育场馆中心将位于广州市花都区新华街体育路18号体育场17号商铺出租给叶穗海，商铺面积为52平方米，租赁期限为37个月，即从2017年12月1日起至2020年12月31日止，第一年租金为37440元，即月租金为3120元，每年年租金在上一年的基础上递增5%。水、电费按实际用量缴纳，卫生费每季度90元。租金、水电费和卫生费按季度缴纳，叶穗海须在每季度末的30日前一次性缴清下一季度的租金，水电费在季度末抄表后5天内一次性缴清，如叶穗海逾期缴纳租金超过15天的，体育场馆中心有权终止合同，及时收回商铺并且没收履约保证金。合同签订后，叶穗海向体育场馆中心缴纳了履约保证金9360元，体育场馆中心将商铺交付给叶穗海使用，并履行了合同约定的所有义务。然而，自2018年10月1日起，叶穗海并未按照合同约定支付租金及卫生费，体育场馆中心多次催促叶穗海缴纳，叶穗海均不予配合，为此，体育场馆中心于2019年3月5日委托广东正善律师事务所律师向叶穗海发出律师函以催促叶穗海支付拖欠的费用，并通过手机彩信的方式将律师函发送给叶穗海，但叶穗海至今尚未依约向体育场馆中心支付拖欠的租金及卫生费。截至2019年6月30日止，叶穗海拖欠费用明细如下：（1）2018年10月1日至2019年6月30日的租金总额为29172元，其中：2018年10-12月租金为9516元，2019年1-6月租金为19656元；（2）2018年10月1日至2019年6月30日的卫生费270元，每季度90元；（3）租金利息暂计636.90元，利息自逾期之日起，以欠付租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止。其中：2018年10-12月的租金利息以9516元为本金，自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为313.90元；2019年1-3月的租金利息以9828元为本金，自2018年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为214.94元；2019年4-6月的租金利息以9828元本金，自2019年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为108.06元；（4）卫生费利息暂计2.93元，利息自逾期之日起，以欠付卫生费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至卫生费付清之日止）。其中：2018年10-12月卫生费利息以90元为本金，自2019年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为1.95元；2019年1-3月卫生费利息以90元为本金，自2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为0.98元；2019年4-6月卫生费利息以90元为本金，自2019年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至实际付清卫生费之日止。以上叶穗海拖欠的费用暂总计30081.83元，综上所述，叶穗海的行为已违反合同第三条第四款、第四条的约定，严重侵害了体育场馆中心的合法权益。体育场馆中心有权依据合同第七条三款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定追究叶穗海的违约责任，故体育场馆中心依法向法院提起诉讼，请求法院支持体育场馆中心诉讼请求。补充：由于体育场馆中心失误，导致遗漏计算2018年7-9月租金及相应利息，现补充该部分诉求。叶穗海辩称，我方于2014年便开始在位于体育路18号体育场内租用第18、19号商铺经营便利店。当时因想扩展经营，遂于2017年11月开始向花都区体育局场馆中心租用了第17号商铺，一直都有正常缴纳租金。后因股东退股等原因，所以于2018年9月向花都区体育中心提出退还第17号商铺，并申请将本人当时已缴纳的9000余元押金，以以押抵租的方式抵销第17号商铺尚未缴清的7-9月租金，本人于2018年9月去到花都区体育局财务部门向相关人员提出了申请，得到同意，但需向场馆中心那边提交申请，本人当时便去到场馆中心了解情况，未找到相关负责人。后因10月1日国庆假期，该中心工作人员休假，国庆假期后本人即刻去寻找相关负责人，该中心的其他工作人员告知当时处于新旧领导交接，新负责人休假未归，所以当时未能第一时间找到相关负责人。后于2018年10月15日找到该中心的相关负责人并向其第一次提出退还第17号商铺的书面申请并上交了第17号商铺的钥匙，当时却被告知现在已是10月份，要我缴纳第17号商铺第四季度10-12月的不合理租金才能退铺，本人一再尝试解释和沟通无果，最后迫于无奈之下，（当时本人的第18、19号商铺仍在正常经营，生怕受到牵连和影响）最终暂时同意日后补交第17商铺10-11月的不合理租金，当天就在花都区体育局场馆中心办公室内按照场馆中心相关负责人员的指引下，第二次重写了关于退还17号商铺的书面申请书，并交由当时在场的相关领导审阅，领导点头满意后本人方才离开。后续一直未收到场馆中心方面不同意退租的书面回复，本人便单方面的以为该铺已经退还给了花都区体育局场馆中心。期间本人也曾数次接到过场馆中心催缴租金的电话和信息，但由于本人母亲去世和生意伙伴抽调走部分资金等各方面原因，资金出现周转困难，也有在电话里多次和场馆中心负责人尝试沟通，春节临近，希望能宽限一些筹集资金的时间。2019年春节假期过后，2019年3月12日，本人拿着多方筹借到的资金准备缴纳第18、19号商铺以及第17号商铺那不合理的两个月租金时，却被告知第17号商铺其实并未办理退租手续，租金已经叠加到18000余元，本人深感不惑，所以当时就没有现场缴纳租金，而是去找到场馆中心负责人询问情况，本人已于2018年10月15日提交了第17号商铺的退租申请书并移交了店铺钥匙，为何还在一直计算租金，该领导人以没有同意为由一直坚持本人并未办理退租手续，还威胁说他们已经向法院提起诉讼，要告我违约。并于2019年2-3月期间对正常经营的第18、19号商铺多次实施强制停水停电，甚至在2019年4月3日强制切断了第18、19号商铺的正常电力供应，至今一直没有恢复，从而导致在第18、19号商铺的便利店从2019年4月至今停业，本人家中还有老人小孩需要供养，对方从4月起切断了本人唯一的经济收入来源，造成了非常严重的后果。出于无奈本人再次经多方借贷，于2019年6月26日向该场馆中心一次性缴纳了人民币58106.28元，并多次尝试沟通请求撤诉，恳请尽快恢复电力供应，却遭到工作人员以诉讼期间不给营业为由，再三拒绝。本人抱着实事求是的想法，于是就决定交由人民法院来公平审理。既然交由法院审理，本人的贷款又每天都在计算利息，所以本人多次向对方递交书面申请提出先退回预缴的58106.28元用于还贷，待法院依法判决后，本人再来依法缴纳所有应缴的欠款，仍然遭到该中心负责人的多次拒绝，该场馆中心的做法实在让人无法理解。综合以上所述，本人恳请广州市花都区人民法院驳回起诉，不予受理，并请求广州市花都区人民法院本着实事求是，为老百姓着想的精神，依法判决本人已经按照合约将第17号商铺交回了花都区体育局场馆中心，其对第17号商铺要求追缴的无理租金无效。本人之前因心急误缴多缴的58106.28元扣除第18、19号商铺应缴的1-3月份水电租金后给予退还，并归还第18、19号商铺给本人继续经营，至于由于其无理强制停电而导致4月份至8月份对第18、19号商铺便利店造成停业和客户流失的损失，看看能否合理依规的给予一定的相应免租补偿或经济补偿。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物是位于广州市花都区新华街体育路18号体育场内的17号商铺，广州市花都区体育场的建设取得了《建设工程规划许可证》。2017年11月10日，体育场馆中心（甲方、出租人）与叶穗海（乙方、承租人）签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定，二、租赁期限自2017年12月1日起至2020年12月31日止。三、商铺租金、履约保证金及支付方式。（一）租金：2017年12月1日-2018年11月30日，月租金为3120元；2018年12月1日-2019年11月30日，月租金为3276元；2019年12月1日-2020年11月30日，月租金为3439.8元；2020年12月1日-2020年12月31日，月租金为3611.8元。（二）合同履约保证金：乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳相当于首年三个月租金的履约保证金合计人民币9360元整，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。（三）租金支付方式及付款违约处理：遵循先交租金后使用原则，每季度一交，乙方每季度末的30日前一次性缴清下一季度的租金给甲方，否则甲方有权按逾期天数每日加计相当于应缴租金额5%的滞纳金。四、水、电、公共卫生费支付方式。水、电费每季度末在抄表后五天内乙方向甲方一次性缴清。如不按时交纳，按超过之日起，每天按应交金额3%收取滞纳金。（卫生费每季度收取90元，作为体育场环保费用）。六、租赁期满（或中途停止租赁）的交接处理。（一）租赁期满后，乙方所进行的所有与房屋配套的固定装修全部无偿归甲方所有，乙方不得破坏和拆走。可动产由乙方自行处理，甲方不予折价接收或强制下一承租人接收。（二）乙方必须在约定的租赁期满的第二天将商铺交回甲方，否则视为违约处理，如逾期每占用一天，则须按日租金的五倍支付占用费。在移交时必须保证室内设施和手卷闸运行正常，如有损毁，要按价赔偿。七、违约责任。（一）合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更和解除。合同需变更或解除时须双方协商一致，达成书面协议。单方变更或解除合同者，需承担违约责任。（二）甲、乙双方在本合同履约期间，一方向另一方提出终止合同，双方不能达成一致意见时，提出方需向对方支付相当于乙方需缴交的叁个月租金的违约金，方可办理终止合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，及时回收乙方所承租的场地，没收合同履约保证金，若履约保证金不足以补偿甲方实际损失的，乙方须按甲方实际损失给予赔偿。1．乙方未按本合同规定期限内向甲方交纳租金，逾期15天以上的。合同并对其他权利义务进行了约定。签订合同当天叶穗海向体育场馆中心支付了履约保证金9360元。2017年12月1日，体育场馆中心使用将涉案商铺交付叶穗海。叶穗海支付了2018年6月份之前的租金、2018年9月份之前的卫生费、水电费。后因叶穗海拖欠租金，体育场馆中心委托广东正善律师事务所以快递的形式于2019年3月7日向叶穗海发律师函，该邮件因无人认领被退回，体育场馆中心在2019年3月14日以彩信方式向手机号码189××××9070的使用人以彩信形式发送了上述律师函。2019年4月份开始，体育场馆中心对涉案租赁物停水停电，至本案法庭辩论终结，涉案租赁物仍处于停水停电状态。体育场馆中心于2019年4月3日开始对涉案商铺停水停电，截至本案法庭辩论终结，涉案商铺处于叶穗海占有支配下，处于停水停电状态。诉讼中，双方关于涉案商铺有无办理交接、是否用履约保证金抵扣租金等事宜各执一词，叶穗海认为，其并不欠付租金，其申请以履约保证金抵扣租金，体育场馆中心的财务人员对此也同意。其因经营不善在2018年10月15日已经提交了书面退铺申请，当时工作人员已经口头同意，将商铺钥匙交还给体育场馆中心的邱主任。体育场馆中心对叶穗海的陈述不予确认，体育场馆中心陈述，不同意以履约保证金抵扣租金，合同也约定了履约保证金不能抵扣租金，我方确实收到了退铺的申请，但明确表示不同意，除非按照约定支付违约金。叶穗海提交《关于提前终止合同的申请》、10月15日递交的申请书和转账记录复印件等拟证明其上述陈述。体育场馆中心对此认为，上述申请均为叶穗海自行制作，没有体育场馆中心签收的信息和同意的情况。经本院释明，叶穗海陈述，若法庭认为尚未交还钥匙，同意在庭审当天即2019年7月29日交接商铺解除合同。体育场馆中心陈述，同意庭审当天即2019年7月29日交接商铺解除合同，确认从庭审之日起涉案商铺由体育场馆中心自行支配使用。另查明，案外人黄文雄作为承租人与体育场馆中心签订《租赁合同》租赁了涉案租赁物邻近的19号商铺，案外人苏梅娇作为承租人与体育场馆中心签订《租赁合同》租赁了涉案租赁物邻近的18号商铺，17号、18号、19号商铺实际是由叶穗海一人用于经营便利店。本院认为，体育场馆中心与叶穗海之间就涉案租赁物签订了《花都区体育场商铺租赁合同》，上述合同是双方的真实意思表示，合同成立有效，双方应当恪守履行。叶穗海认为其因经营不善已于2018年10月15日向体育场馆中心退铺交还了钥匙，体育场馆中心对此不予确认，叶穗海所举的证据仅能显示叶穗海提出了退铺的申请，无法证明叶穗海已经交还了钥匙交接了商铺，故本院对叶穗海的陈述不予采信。双方在庭审中一致表示同意2019年7月29日当天解除合同，故体育场馆中心请求解除合同，本院予以支持。因庭审中已经组织双方进行了商铺交接，故体育场馆中心请求叶穗海返还商铺，本院不予支持。体育场馆中心请求叶穗海支付欠付的租金、卫生费合理有据，本院予以支持。叶穗海欠付2018年7月份及之后的租金，2018年10月份及之后的卫生费，但从2019年4月3日起，体育场馆中心对涉案商铺停水停电，导致叶穗海无法正常使用商铺，故叶穗海应当支付的租金、卫生费截止日期应计至2019年4月2日，经核算，叶穗海应当支付的租金为28922.40元（3120元×5个月+3276元×4个月+3276元÷30天×2天）、卫生费为182元（30元×6个月+30元÷30天×2天）。叶穗海逾期支付租金，应当向体育场馆中心支付逾期支付的利息，利息应当以拖欠费用为本金，从逾期之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款项之日止，故体育场馆中心诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区体育场馆管理中心与被告叶穗海签订的《花都区体育场商铺租赁合同》于2019年7月29日解除；二、被告叶穗海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区体育场馆管理中心支付2018年7月份至2019年4月2日的租金28922.40元、2018年10月份至2019年4月2日的卫生费182元；三、被告叶穗海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区体育场馆管理中心支付逾期支付租金的利息，2018年7月份至2018年9月份的租金利息以9360元为本金，从2018年7月1日起计至付清款项之日止，2018年10月份至2018年12月份的租金以9516元为本金，从2018年10月1日起计至付清款项之日止，2019年1月份至2019年3月份的租金以9828元为本金，从2018年12月31日起计至付清款项之日止，2019年4月1日至2019年4月2日的租金以218.40元为本金，从2019年3月31日计至付清款项之日止。利息的标准：2019年8月20日前以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；四、驳回原告广州市花都区体育场馆管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由被告叶穗海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  黄美好二〇一九年十二月十日书 记 员  孙诗韵李诗琪