湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终1093号上诉人（原审原告）：胡兰芬，女，汉族，1958年12月17日出生，住湖北省武汉市洪山区。上诉人（原审原告）：邵春林，男，汉族，1973年8月15日出生，住湖北省十堰市茅箭区。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘和山，湖北金卫律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：十堰市雅淳置业有限公司。住所地：湖北省十堰市车站路60A号。统一社会信用代码9142030074462166XY。法定代表人：杨海燕，该公司经理。被上诉人（原审被告）：十堰市双宏工贸有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区济南路2号。统一社会信用代码91420300767440300P。法定代表人：熊浩军，该公司经理。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：罗天兴，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：十堰世纪华韵宾馆有限责任公司。住所地：湖北省十堰市车站路60A号1栋1-2、1-1。法定代表人：肖闯，该公司经理。上诉人胡兰芬、邵春林因与被上诉人十堰市雅淳置业有限公司（简称雅淳公司）、十堰市双宏工贸有限公司（简称双宏公司）、十堰世纪华韵宾馆有限责任公司（简称华韵宾馆）第三人撤销之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民撤4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日受理本案，依法组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭审理本案。上诉人胡兰芬、邵春林的共同委托诉讼代理人刘和山，被上诉人雅淳公司、双宏公司的共同委托诉讼代理人罗天兴到庭参加诉讼。被上诉人华韵宾馆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理，本案已经审理终结。胡兰芬、邵春林向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判撤销十堰市中级人民法院（2017）鄂03民终47号民事调解书第一项、第二项、第三项内容（庭审中变更为维持该项判决内容）。理由概括为：1、雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆在2011年3月1日当天签订了《房屋租赁合同》、《补充协议一》，在2012年又订立《补充协议二》；其中，案涉《补充协议一》约定，逾期欠租超过3个月时，雅淳公司、双宏公司有权提前终止合同；在《补充协议三》中则又约定，拖欠租金满2年，雅淳公司、双宏公司有权终止房屋租赁合同，上述事实表明，双方对因案涉租赁房屋欠租行为解除合同的条件已经做出变更。2、虽然民间借贷纠纷与房屋租赁纠纷分别属于不同的法律关系，但一审认定解除租赁合同对胡兰芬、邵春林的利益没有影响缺乏事实依据。因为华韵宾馆的经营权是其核心财产权，解除租赁合同也直接使华韵宾馆的装修添附的资产残值受损，从而影响上诉人债权的实现。雅淳公司、双宏公司共同答辩称：1、答辩人解除与华韵宾馆之间案涉房屋租赁合同的行为符合合同法中规定的当事人根本违约，导致合同目的不能实现的情形。2、发挥物的效用是物权法的宗旨，华韵宾馆已经停业，不再履行合同义务，答辩人通过人民法院主持调解，与华韵宾馆解除案涉租赁合同，符合物权法的基本原则。3、从查封清单的内容分析，上诉人查封的均为华韵宾馆可移动的物品，且案件还在执行中，本案解除案涉租赁合同对其债权的实现并未构成影响。此外，上诉人所称房屋租赁权是用益物权的主张，没有法律依据。华韵宾馆未提交答辩意见。胡兰芬、邵春林一审诉讼请求：撤销湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03民终47号民事调解书。一审认定以下事实：1、2012年5月15日，龚传宝、肖闯向胡兰芬出具借条，借款金额为390，000元，崔天玉为该借款提供担保。借款逾期后，胡兰芬诉至法院，湖北省十堰市茅箭区法院（简称茅箭区法院）于2013年1月29日作出（2012）鄂茅箭民二初字第00504号民事判决，判决华韵宾馆于本判决生效之日起十日内偿还胡兰芬借款300，000元及利息。华韵宾馆不服，向十堰市中级人民法院（简称十堰中院）提起上诉。十堰中院于2013年12月20日作出（2013）鄂十堰中民二终字第00103号民事判决，驳回上诉，维持原判。胡兰芬遂向茅箭区法院申请执行，2014年12月4日，茅箭区法院对华韵宾馆的经营资产进行了查封扣押。2016年4月5日，茅箭区法院作出（2014）鄂茅箭执字第00425-1号执行裁定，裁定：评估、拍卖被执行人华韵宾馆经营的宾馆的财产及宾馆经营权。2012年5月18日、8月7日，肖闯向邵春林借款共计225，000元。逾期后，邵春林诉至法院。茅箭区法院审理作出（2012）鄂茅箭民二初字第00503号民事判决，判决肖闯偿付邵春林借款225，000元本息。邵春林向法院申请强制执行，茅箭区法院执行过程中，华韵宾馆为肖闯履行债务提供担保。2016年4月5日，茅箭区法院作出（2013）鄂茅箭执字第01106号执行裁定，终结本次执行程序。2018年9月16日，向邵春林邮寄送达该执行裁定。2、胡兰芬、邵春林申请执行华韵宾馆期间，雅淳公司、双宏公司向茅箭区法院提起执行异议，认为雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆达成协议，约定将所经营的宾馆财产交由其处理，以清偿所欠租金债务。要求对华韵宾馆的财产中止执行，并解除查封。茅箭区法院审查认为，雅淳公司、双宏公司认为对拍卖华韵宾馆的财产、经营权有优先受偿权，应当通过相应的法律程序另行主张；并于2016年10月11日作出(2016)鄂0302执异138号执行裁定，驳回雅淳公司、双宏公司的执行异议。雅淳公司、双宏公司遂向茅箭区法院起诉，请求：1、解除与华韵宾馆的房屋租赁合同并腾退房屋；2、华韵宾馆支付雅淳公司、双宏公司房屋租金608，416.67元及利息31，102.26元，支付违约金129，592.75元，共计769，111.68元；3、雅淳公司、双宏公司对华韵宾馆的财产享有留置权。茅箭区法院查明，2011年3月1日，雅淳公司、双宏公司与肖闯签订《房屋租赁合同》，约定雅淳公司、双宏公司共有的位于十堰市车站路××号商用房3990平方米租赁给肖闯开设华韵宾馆；并约定相应的租赁费用、违约责任等。华韵宾馆经营期间多次出现拖欠房屋租赁费用，2012年7月20日雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆就拖欠房屋租赁费和全责解除条件签订《补充协议书（三）》，约定华韵宾馆如再次发生拖欠租金事宜，除按租赁合同约定执行外，华韵宾馆拖欠满90日仍不支付租金，须向雅淳公司、双宏公司支付拖欠租金总额3%/月资金占用费；拖欠租金满一年，另向雅淳公司、双宏公司支付5%/月资金占用费；拖欠租金满二年，雅淳公司、双宏公司有权终止房屋租赁合同，收回全部出租房屋，华韵宾馆不得向雅淳公司、双宏公司提出补偿要求。2016年3月华韵宾馆单方停止经营。茅箭区法院审理认为，华韵宾馆不能从事正常经营且拖欠租金六个月以上，已构成违约。雅淳公司、双宏公司有权解除合同并要求华韵宾馆支付拖欠的租金。华韵宾馆虽未举证证明其剩余租赁期内宾馆装修残值的多少，一审法院酌定雅淳公司、双宏公司在提前收回出租房屋时其装修、装饰抵作其尚欠租金、违约金后另行补偿华韵宾馆添附残值300，000元。2016年11月2日，茅箭区法院作出（2016）鄂0302民初3907号民事判决，判决：一、解除雅淳公司、双宏公司与肖闯及华韵宾馆于2011年3月1日的《房屋租赁合同》和《补充协议（一）（二）》及2012年7月20日《补充协议书（三）》；二、华韵宾馆在判决生效后十日内将租赁使用的十堰市车站路60A商用房产3990平方米腾退还雅淳公司、双宏公司；三、雅淳公司、双宏公司在收到华韵宾馆交付的房屋及资产之日支付华韵宾馆300，000元补偿款；四、驳回雅淳公司、双宏公司其他诉讼请求。雅淳公司、双宏公司不服，向十堰中院提起上诉。经该院主持调解，于2017年4月1日作出（2017）鄂03民终47号民事调解书，内容：一、解除雅淳公司、双宏公司与肖闯及华韵宾馆于2011年3月1日的《房屋租赁合同》和《补充协议（一）（二）》及2012年7月20日《补充协议书（三）》；二、华韵宾馆在签订调解书之日起十日内将租赁使用的十堰市车站路60A商用房产3990平方米腾退还雅淳公司、双宏公司；三、雅淳公司、双宏公司在收到华韵宾馆交付的房屋及资产之日支付华韵宾馆120，000元补偿款；四、雅淳公司、双宏公司自愿放弃其他请求，双方纠纷彻底了结；五、本调解协议，各方签字后即生效。遂后雅淳公司、双宏公司向茅箭区法院申请强制执行。2018年6月5日，茅箭区法院将涉诉房屋向雅淳公司、双宏公司进行了交付。同年6月15日，雅淳公司、双宏公司向茅箭区法院交纳120，000元补偿款。一审综合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：十堰中院（2017）鄂03民终47号民事调解书是否损害了胡兰芬、邵春林的合法权益。一审认为，对胡兰芳、邵春林提起第三人撤销之诉，是否超过了法律规定诉讼时效的争议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人撤销之诉提起的时间“知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”。本案中，胡兰芳、邵春林向茅箭区法院申请执行华韵宾馆，直至2018年9月16日邵春林一案因华韵宾馆暂时没有财产可供执行，终结本次执行程序。此时胡兰芳、邵春林才知道其民事权益受到侵害。2019年2月13日，胡兰芳、邵春林的起诉没有超过六个月法定诉讼时效。根据雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）、（二）》和《补充协议书（三）》的约定，华韵宾馆逾期超过三个月未交纳租金的，雅淳公司、双宏公司有权提前终止合同。在实际履行过程中华韵宾馆多次出现逾期支付房屋租金和停止经营活动的事实，致使雅淳公司、双宏公司无法实现房屋租赁利益。雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆在十堰中院二审期间协商解除房屋租赁合同，不违背合同约定和法律规定。胡兰芬、邵春林与华韵宾馆之间形成的是债权关系，雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆之间形成的是房屋租赁关系，属不同的民事法律关系。雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆协商解除房屋租赁关系的部分并不影响胡兰芬债权的实现。胡兰芬、邵春林诉称雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆解除房屋租赁关系损害其民事权益的理由不能成立，一审不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定，胡兰芬、邵春林申请执行法院对被执行人华韵宾馆财产进行查封符合法律规定。十堰中院（2017）鄂03民终47号民事调解书第三项“雅淳公司、双宏公司在收到华韵宾馆交付的房屋及资产之日支付世纪华韵宾馆120，000元补偿款”，是在胡兰芬、邵春林案执行法院采取强制执行措施之后，华韵宾馆对胡兰芬、邵春林债务未清偿的情况下，雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆对已经法院查封的财产协商定价，未经执行法院和华韵宾馆债权人胡兰芬、邵春林的认可，该协商价格不能作为华韵宾馆被查封财产的价值依据。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，损害了华韵宾馆债权人胡兰芬、邵春林的合法权益，应予撤销。胡兰芬、邵春林的该项诉请理由成立，一审予以采纳。综上所述，十堰中院（2017）鄂03民终47号民事调解书中第三项内容损害了胡兰芬、邵春林的合法权益，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项规定，判决如下：撤销十堰中院（2017）鄂03民终47号民事调解书第三项内容（即：雅淳公司、双宏公司在收到华韵宾馆交付的房屋及资产之日支付华韵宾馆120，000元补偿款）。案件受理费80元，由雅淳公司、双宏公司负担。二审中，胡兰芬、邵春林、雅淳公司、双宏公司均未提交新的证据，华韵宾馆未提交新的证据和书面答辩意见。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方的意见，归纳本案争议焦点如下：胡兰芬、邵春林主张撤销十堰市中级人民法院（2017）鄂03民终47号民事调解书的请求能否成立。结合一审查明的事实，2012年7月20日，雅淳公司、双宏公司与华韵宾馆共同订立《补充协议书（三）》，其中三方同意2011年3月1日签订的房屋租赁合同及补充协议（一）、补充协议（二）继续有效。华韵宾馆在第三条中承诺：华韵宾馆如再次发生拖欠租金事宜，除按租赁合同约定执行外，华韵宾馆拖欠满90日仍不支付租金，须向雅淳公司、双宏公司支付拖欠租金总额3%/月的资金占用费；拖欠租金满一年后，另向雅淳公司、双宏公司支付5%/月的资金占用费；拖欠租金满二年，雅淳公司、双宏公司有权终止房屋租赁合同，收回全部出租房屋，华韵宾馆应无条件将所租房屋保持经营现状并完好无损地交给雅淳公司、双宏公司（含装修、设备及全部用品、用具），并不得向雅淳公司、双宏公司提出补偿要求（见一审正卷第84页至第85页）。此外，虽然对华韵宾馆停业的原因存在争议，但双方当事人对华韵宾馆2016年3月停止经营的事实均予以认可。茅箭区法院也认定，华韵宾馆不能从事正常经营且拖欠租金六个月以上，已构成违约（见一审判决书第6页）。综上，双方虽然在案涉《补充协议书（三）》中约定，华韵宾馆拖欠租金达两年以上，雅淳公司、双宏公司有权终止案涉房屋租赁合同，收回全部出租房屋，华韵宾馆应无条件将所租房屋保持经营现状并完好无损地交给雅淳公司、双宏公司（含装修、设备及全部用品、用具），并不得向雅淳公司、双宏公司提出补偿要求；但是，结合当事人订立合同的目的分析，雅淳公司、双宏公司订立案涉租赁合同的目的在于通过收取租金方式，实现其对案涉租赁物的收益权利。本案中，华韵宾馆作为承租人长期拖欠租金、水电费用，且不能从事正常经营，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）项规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；故案涉（2017）鄂03民终47号民事调解书中第一项、第二项的调解内容事实和法律依据充分，胡兰芬、邵春林请求撤销上述调解内容的上诉理由，本院不予支持。此外，上述民事调解书第三项已经被一审判决依法予以撤销，支持了胡兰芬、邵春林的该项诉讼请求，且雅淳公司、双宏公司、华韵宾馆均未对此判决内容提起上诉，故本院对此项上诉内容不予审理，理由不再赘述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，胡兰芬、邵春林的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡兰芬、邵春林负担。本判决为终审判决。审判长  彭晓辉审判员  梅启勇审判员  郭登友二〇一九年十二月二十六日法官助理万冬冬书记员刘晓艳