广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4698号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码：91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：李杰华，男，1972年5月15日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市从化区，原告广东康景物业服务有限公司与被告李杰华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法由审判员王硕适用小额诉讼程序独任审理。后因案情复杂，本院作出（2019）粤0117民初4698号民事裁定书，裁定将本案转为适用普通程序审理，并依法由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员刘建明、邓洁红组成合议庭于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾景熙及被告李杰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的管理费18077.60元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为1569.50元），共计19647.10元；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求：判令被告支付拖欠的2014年7月1日至2019年5月31日期间的管理费18077.60元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为1569.50元），每月住宅物业管理费为266.4元，花园管理费为40元，共计306.4元每月。事实和理由：2008年10月24日，被告因购买位于从××区太平镇××号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2014年7月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年5月止共拖欠原告物业管理费18077.60元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告的管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。被告李杰华辩称：1、关于物业费我方无异议，但物业公司管理不到位，因为开业主会议没有通知我方；到广州班车取消了，小区门口出入随意，管理不善；灭鼠工作不到位，原告方提供买灭鼠药的相关发票出来。除四害工作不到位，提供发票我方，提供相关的证据证明。根据国家住建部的意见，关于灭鼠工作的发票要提供给业主方。根据住建部120号令，物业公司要提供12年进行灭白蚁的合同、发票、台账。2、安保工作人员严重缺员，有时候想找一个保安人员都找不到。失窃经常发生，派出所均由记录，可以查询。3、我方认为原告方管理不到位；物业管理人员不到位，不能到处宣扬我方不缴纳物业费。4、原告方对于违建控制不到位，我方居住隔壁的围墙，物业无签订同意书，把梁压过来，房地产质量不优秀的话，出现事故的话，威胁我方生命安全。经审理查明：2006年8月1日，原告广东康景物业服务有限公司（受托方、乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》，约定甲方将东方夏湾拿花园委托给原告进行物业管理；委托期限自2006年8月1日起至本小区业主委员会成立之日止。2008年10月24日，被告李杰华（乙方，业主）与原告广东康景物业服务有限公司（甲方，物业管理企业）签订《东方夏湾拿花园前期物业服务协议》，前期物业管理期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止。协议约定：“本物业名称为东方夏湾拿花园；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为C4836382；乙方所购房屋坐落位置为从化太平F区三街10号，类型为商品房，建筑面积140.19平方米、花园面积80平方米。”协议还对双方权利义务和物业管理服务内容均有做约定，其中第二条物业管理服务内容约定了甲方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修共六方面内容；第三条物业管理服务质量约定了房屋外观、设备运行、共用部位共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位共用设施设备小修和急修共九方面内容；第四条物业管理服务费用约定：“一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终按房产证建筑面积核算）每月每平方米1.90元，花园按占地面积每月每平方米0.50元；；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。”第十一条违约责任约定：“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”第十八条约定：“本协议自签字之日起生效。”该协议盖有原告公章及被告签名予以确认。2008年10月24日，被告李杰华签署了《承诺书》、《缴费协议书》，书面承诺按时交纳相关物业费费用。同日，被告填写了《收楼表清单》、《紧急联络资料登记表》。庭后，本院前往案涉小区东方夏湾拿花园现场查看。另查明，涉案房产的不动产所有权人为李杰华、陈晓文，登记日期为2007年7月4日，建筑面积140.19平方米。根据《前期物业服务协议》约定，物业费应按照1.90元/月平方米计算、花园管理费应按照0.5元/月平方米计算。自2014年7月起至2019年5月止（共计59个月）被告所欠的物业管理费为140.19平方米×1.90元/平方米×59个月=15715.30元，花园管理费为80平方米×0.50元/平方米×59个月＝2360元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告抗辩原告未按物业服务协议履行其各项义务，本院认为，物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理是一个动态长期的过程，康景物业公司虽然在日常管理中确实存在瑕疵，但其仍依约对李杰华的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现。根据本案双方提交的证据和陈述以及本院庭后的现场查看，康景物业公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。李杰华认为康景物业公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求康景物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费，但李杰华自2014年7月起至今未交纳物业管理费，现原告主张2014年7月至2019年5月期间的物业管理费于法有据，本院予以支持。经核算，被告拖欠的2014年7月至2019年5月期间的住宅物业管理费为15715.30元、花园管理费为2360元，共计18075.30元，对原告主张物业管理费18077.60元的超出部分本院不予认可。故本院确认被告李杰华应向原告支付2014年7月至2019年5月期间（共计59个月）的住宅物业管理费15715.30元和花园管理费2360元。原告计算费用有误，本院予以纠正。关于违约金。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但根据本院的现场查看，原告提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，案涉小区同系列案件中，部分到庭被告亦举证证明原告提供的物业管理存在瑕疵，不应支持违约金，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，故根据公平原则，本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李杰华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付从2014年7月到2019年5月的住宅物业管理费15715.30元和花园管理费2360元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元（原告已预交），由被告李杰华负担252元，由原告广东康景物业服务有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。(此页无正文）审 判 长  王 硕人民陪审员  刘建明人民陪审员  邓洁红二〇一九年十二月三十一日法官助理龙艳书记员何靖文