北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初27842号原告：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室，统一社会信用代码91110109801186183R。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙斗斗，女，1970年8月5日出生，汉族，北京鸿腾伟业物业管理有限公司综合管理部经理，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司项目总经理，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：余家勇，男，1982年12月16日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司法务经理，公民身份号码×××。原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司与被告北京京奥港置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司之法定代表人岳忠东及其委托诉讼代理人史小勇、孙斗斗，被告北京京奥港置业有限公司之委托诉讼代理人付文功、余家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付拖欠原告物业服务费人民币4608193元；2.请求判决被告支付上述欠款滞纳金人民币6681757.89元（计算至2019年3月31日）,以上两项合计11289950.89元；3，诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2015年4月30日签订《×××前期物业管理服务委托合同》约定由原告为被告开发建设的顺义区“×××”住宅项目提供前期物业服务，物业建筑面积共计136308.42平方米，合同有效期限暂定自2015年4月30日至2017年12月1日。根据合同约定，被告应按35.4627万元/月支付前期物业服务费。原告签约后即启动前期筹备工作，并于2017年5月20日正式进驻项目现场开始依约提供物业服务。合同届满前原、被告一致同意继续延长服务期限，并就物业服务续约进行协商，同时原告继续按原合同约定持续为“×××”住宅项目提供物业服务至今。根据被告与购房人的房屋销售合同约定，×××项目应予2017年6月1日前交付使用，因被告原因实际房屋交付时间延迟至2018年1月15日至20日，因被告延期交房导致须向购房人支付违约金，经原、被告及部分购房人三方协商同意以免收购房人十年物业服务费的方式折抵被告应支付购房人的逾期交房违约金，被告同意直接向原告支付这部分物业服务费。另有部分业主不接受物业费抵违约金的方案，向原告缴纳了当年物业费，同时就逾期交房另行向被告主张权利。到目前为止，2017年被告应付物业服务费人民币2777912.94元，实际支付了2300120.19元，拖欠物业费共计477792.75元。2018年约定物业服务费人民币4255526.2元，小业主实际支付金额为125125.05元，应由被告支付金额为4130401.15元。原告为保障小区各项物业服务工作正常运转，自双方签署合同开始即投入了大量的人力物力，始终按照合同约定尽职尽责，全力配合被告多次完成房屋交付工作，并在被告拖欠物业服务费的情况下自行垫付各项费用以确保广大业主正常的生活。由于被告拖欠物业服务费的违约行为，不仅导致原告资金面临断裂风险，员工工资、保险等无法保证按时支付，更重要的小区正常的物业服务将受到严重影响。经原告多次催款未果，现原告提起诉讼，望判如所请。被告北京京奥港置业有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.双方之间的物业合同已于2017.12.1履行完毕，目前双方并未就新的物业合同达成一致，所以双方目前无合同关系；2.合同约定的收费方式采用包干制，自业主入住后交纳，因此，现在双方处于无因管理期间，即使参考合同约定的物业费收取也应当逐户计算；3.被告已于2018.6.14向原告发出过撤场通知，通知原告应当于2018.6.30撤场，双方已于2018年6月30日解除了合同，双方应当计算2018年1月15日至2018年6月30日期间的物业费和相应的滞纳金；4.根据双方往来账户可知，被告已支付原告的金额远高于欠缴金额；5.因合同履行期满后，双方无合同约定，不存在原告要求支付滞纳金或违约金的依据。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×××小区由被告开发，被告作为出卖人（乙方）与买受人（甲方）之间的北京市商品房预售合同中约定：“交付条件为乙方应当在2017年5月31日前向甲方交付该限价商品住房；第四十四页第四条第二款：前期物业服务费自乙方向甲方交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的约定视为乙方向甲方交付其所购房屋之日起计算；第六条第二款规定：前期物业服务费按年缴纳，首期缴费期满后，物业服务费应于期限届满后首月7日内甲方向乙方选定的物业服务企业交纳。”2015年4月30日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定“由原告为被告开发建设的顺义区“×××”住宅项目提供前期物业服务，合同有效期限暂定自2015年4月30日至2017年12月1日。物业服务费收费标准为以第三方物业评估公司出具物业费评估报告为准。物业服务费收费方式为采用包干制（自业主入住后交纳的物业服务费)，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准减少服务内容。物业费用构成包括：但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护维修费、管理服务人员的工资保险和按规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。甲方所属空置房屋及甲方所属房屋（住宅部分）物业服务费不予支付。”合同签订后，被告在2017年5月8日向原告下发进场通知，内容为：“依据我公司与贵司签订的《×××项目前期物业管理服务委托合同》有关条款固定，北京市顺义区×××SY00-0022-6012R2二类居住用地限价商品房项目（北京京奥港.×××项目）现已具备进场入驻，履行委托合同规定的管理服务条件，现正式通知贵司从即日起开始计算物业服务期限（及贵司正式进场入驻）。”原告接到被告进场入驻通知后，于2017年5月20日进场进行物业管理服务。被告委托北京杰舜物业服务评估监理有限公司于2017年8月21日作出的评估报告显示该小区住宅房屋面积为132731平方米，服务业服务费每月每平方米2.58元，商业房屋面积为2362.13平方米，每月每平方米为3.58元。根据双方陈述，被告与业主签订的北京市商品房预售合同约定该小区交房时间应为2017年5月31日，因相关手续不全，未能如期交房。2018年1月15日，被告开始陆续向业主交房，至今已大部分入住。其中部分业主与原告和被告达成协议，约定被告迟延交房而支付给业主的违约金冲抵物业费。2018年6月14日，被告向原告发出通知，要求原告在2018年6月30日前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、结算完成，被告将依据合同约定支付相应款项。被告表示双方已于2018年6月30日解除了前期物业管理服务委托合同。对此，原告不予认可，认为合同仍在继续履行，至今尚未解除。原告主张按照被告与业主签订的《北京商品房预售合同》中约定被告应在2017年5月31日向业主交房，但直至2018年1月15日开始陆续交房，此间原告已经进场入驻开始物业管理服务，按照物业管理服务委托合同约定业主入驻后交纳物业服务费，由于被告违约未能按期交房，属于被告责任，应由被告负责缴纳此间物业费并承担违约责任。根据2019年12月6日原告制作的物业费明细表，原告主张2017年6月1日至2018年1月14日期间住宅和商业面积全额全面积的物业费为2620071.29元，扣除被告分三次于2017年6月9日、2017年9月20日、2018年1月22日支付的500000元、400000元、1400120.19元，实际此间欠物业费319951.1元及以欠费数额为基数支付滞纳金，按每日千分之三计算至2019年3月31日为973129.7元。之后按照业主入住数量及面积核算物业费，即2018年1月15日至2018年6月30期间住宅面积为132731平方米，减去48户入住业主房屋面积为3082.77平方米，每平方米2.58元，合计物业费5.5个月为1839708.37元，商业面积2362.13元，物业费每月平方米3.58元，合计物业费5.5个月为46510.37元。上述滞纳金按每日千分之三计算至2019年3月31日止为2495467.39元。2018年7月1日至2019年1月14日按未入住的面积计算物业费为2048196.48元，截至2019年3月31日滞纳金为2709763.95元。被告称原告是2017年5月20日进场入驻，与业主约定的交房时间是2017年5月31日，由于手续不全延期，被告在2018年12月底办理了承接查验手续，2018年1月15日开始陆续交房。此间，有部分业主在没有办理交房手续的情况下已经入室装修。被告在2018年6月14日已向原告发出解除合同通知，告知原告在2018年6月30日解除双方前期物业管理服务委托合同，并针对解除事宜，被告已向法院提起诉讼，正在审理中。实际双方已在2018年6月30日解除了物业管理服务委托合同，原告不再为涉诉小区提供物业服务，所以被告同意支付2018年1月15日至2018年6月30日期间的物业费，并支付此间相应的滞纳金。认可原告主张的此间48户物业费属于原告自收部分，不计算在欠缴的物业费中，也认可向原告支付了三笔原告所述款项。双方与业主约定违约金折抵物业费的住户由被告负责向原告缴纳物业费。其他期间中前期属于空房期，业主没有入住，按合同约定不应收取物业费，后期双方已经解除合同，原告不再是涉诉小区物业服务企业，不应计收物业费。对此，原告不予认可。上述事实有《北京商品房预售合同》、《×××项目前期物业管理服务委托合同》、进场通知书、解除通知书、询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，双方签订的《×××项目前期物业管理服务委托合同》是当事人真实意思表示，双方应当严格履行。合同到期后，双方虽未续签合同，但实际涉诉小区仍由原告进行物业服务。后被告向原告发出解除合同通知，并已提起诉讼。鉴于双方对合同履行期限存有争议，本案物业服务费用计算至2018年6月30日，之后的费用待解除合同之诉审理终结后原告可另行主张，本案不予处理。根据双方确认交房时间为2017年5月31日，2017月5月20日被告通知原告入场进行物业管理服务并开始计算物业服务期限，然而由于被告原因导致交房手续不全，业主不能按期入住，直至2017年年底被告才完成共用部分查验交接手续，2018年1月15日开始陆续交房，导致2017年6月1日至2018年1月14日期间属于空房期，并延续至2018年6月30日。此间尚有部分业主未能入住，但此间原告已经进场提供了物业服务，产生了相应的物业费用。2018年1月15日陆续交房后，应由业主缴纳物业费，由于双方与业主协商违约金折抵物业费，该物业费用应由被告向原告缴纳。双方约定自业主入住后收取物业费，但由于被告交房手续不全，导致业主不能按期入住，以致原告不能按约计收物业费，被告应承担违约责任。故原告主张2017年6月1日至2018年6月30日期间扣除原告自收的48户物业费外应由被告向原告缴物业费，并无不当,本院予以支持。双方对物业费缴纳时间未名明确约定，且滞纳金计算标准高于法律规定的标准，故滞纳金的计算时间和标准本院予以调整。原告要求滞纳金计算至2019年3月31日，本院不持异议。被告辩称意见，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司2017年6月1日至2018年6月30日期间物业费2206169.84元，并支付滞纳金（以2206169.84为基数，按年利率24%标准计算，自2018年7月1日起至2019年3月31日止）；二、驳回原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89539.71元（原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司已预交），由原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担19539.71元（已交纳），被告北京京奥港置业有限公司负担70000元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京鸿腾伟业物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙立忠人民陪审员  郝金环人民陪审员  吴立芹二〇一九年十二月二十五日书 记 员  苏丽媛