江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初8213号原告：邳州市龙港酒业有限公司，住所地邳州市港上镇东首工业园区，统一社会信用代码913203827035955653。法定代表人：朱全珍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘云棣，江苏好佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜辉，男，1979年6月10日生，汉族，居民，住南京市栖霞区。被告：徐州瑞祥家具有限公司，住所地邳州市港上镇半庄村。法定代表人：王修瑞，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪鹤群，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告邳州市龙港酒业有限公司（以下简称“龙港酒业”）龙港酒业与被告徐州瑞祥家具有限公司（以下简称“瑞祥家具”）租赁合同无效纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于同年11月26日公开开庭进行审理。原告龙港酒业的委托诉讼代理人刘云棣、杜辉，被告瑞祥家具的法定代表人王秀瑞、委托代理人汪鹤群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙港酒业向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的厂房场地租赁合同及补充合同；2、判令被告支付违约金20万元；3、判令被告支付从2014年5月1日至2019年5月1日的租赁费用69万元；4、支付厂房场地使用费按照15万元/年的标准，从2019年5月1日至租赁物返还时止；5、判令被告立即将租赁物返还，撤离租赁场地。事实和理由：2012年4月22日，原告龙港酒业与被告瑞祥家具签订《厂房场地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定原告将其所有的坐落在邳州市港上镇工业园区的厂房场地包含厂房建筑物出租给被告，租赁期限为20年，从2012年5月1日至2032年4月30日止，租金每年一付，每年5月1日之前一次性付给原告。2014年7月18日，双方签订《补充合同》（以下简称“补充合同”）一份，进一步完善双方权利义务。被告租金仅仅支付至2014年5月1日，此后拒不支付租金，原告多次催要无果。2019年7月5日，原告向被告发送律师函，通知被告解除合同，被告置之不理。原告主动找到被告协商要求返还租赁物，搬离租赁场地，但被告拖赖至今。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请诉请。被告瑞祥家具辩称：原告所诉与事实不符，具体理由为1、原告并非案涉合同的当事人，其起诉主体不适格。租赁合同的出租人为案外人刘贵益，原告龙港酒业并非合同当事人，故原告主体不适格。2、原告龙港酒业未依法依约缴纳案涉土地的出让金，不得私自使用，案外人刘贵益更无权出租，故租赁合同自始无效。3、原告主张的2014年5月1日至2016年4月30日的租金及对应的违约金已经超过法定的诉讼时效。4、对于案涉土地，原告或刘贵益均未完全按照合同的约定交付于被告使用。5、原告方的诉讼请求混乱，解除合同的时间与实际不符，违约金的主张也没有法律依据，显然过高。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告龙港酒业围绕其诉讼请求，依法提交的证据有：1、《厂房场地租赁合同》、《补充合同》各一份，证明2012年4月22日，原告龙港酒业原法定代表人刘贵益代表原告签订租赁合同，后又于2014年7月18日，双方签订补充合同一份，原、被告双方存在租赁合同关系，租赁期间、租金数额及交付，原告厂房场地证明，租赁物内建筑清单等相关情况。2、邳国用2009第0548号《国有土地使用证》原件一份，证明原告出租给被告土地四至情况，该土地证记事处记载邳州市人民政府该宗土地出让金暂缓缴纳，原告享有涉案合同出租土地合法使用权，涉案土地面积，四至情况。该宗土地出让金是否缴纳与本案租赁合同没有关联性。3、《律师函》复印件、EMS快递单、快递投递查询打印件各一份，证明2019年7月5日，原告委托本代理人向被告邮寄书面解除租赁合同通知律师函一份，被告于2019年7月6日签收。被告瑞祥家具对上述证据的质证意见为：对证据1租赁合同真实性认可，不能证明原告目的。该合同包括厂房是土地租赁合同，土地本身是出让；土地出让金未缴纳，依法不得使用案涉土地。其二土地转租而言，转租应依法进行登记，本案土地转租未进行登记，属于私自转租。其三合同载明的出租方是刘贵益，合同未体现代表原告方，在合同第四条第一点，明确产权归甲方刘贵益所有。原告方不是合同的当事人，无权提起本案诉讼。综上该合同违反相关规定，属于无效合同。原告作为合同外第三人提起诉讼，没有法律依据。关于补充合同真实性不认可，就合同性质，厂房场地合同是无效合同，补充合同应为无效，就合同签订的主体与原合同主体不一致，甲乙方都未加盖公章。第三、合同显失公平。港上镇政府污水处理厂，占地4000平方米，原合同总面积17000平方米，我方无法使用土地1/4，该合同对租金没有减免，不符合常识，被告方不可能签订此类毫无公平的合同。合同宗地图北至G310，南至半庄，面积17000平方米，其中土地登记证面积13072.04平方米，有4000平方米，原告无权出租，被告也没有使用。对证据2真实性认可。同样无法达到原告证明目的。土地使用权证明确记载了该宗土地出让金暂缓缴纳，也就是没有缴纳；暂缓缴纳不等于不缴纳，是办理土地使用权证方便，不意味政府允许不缴纳土地使用金，法律依据《土地管理法》第55条。对证据3真实性认可。但是该律师函内容与事实不符，原告并没有提供催要租金的证据，律师函解除合同的行为不符合法律规定，合同是无效合同。被告瑞祥家具为证明其抗辩主张，向法院提交的证据有：1、厂房租赁合同，证明同对原告提交相应证据的质证意见。2、邳州市国土资源局出具责令改正的违法通知书，证明因原告未依法依约缴纳土地金，邳州市国土资源局责令原告拆除案涉土地厂房，被告了解相关土地已经确认飞达加油站使用，使用权证已经办理完毕。厂房拆除后，我方面临巨大投入打水漂的风险，必然遭到巨大损失。3、中国农业银行存款单，证明我方于2015年5月18日向刘贵益支付5万元人民币，与原告起诉事实不符。原告龙港酒业对上述证据的质证意见为：对证据1租赁合同真实性无异议。不能支持被告的抗辩，该合同第7条第5项规定，结合补充合同约定看出原被告租赁厂房场地部分没有交付的情形。所以原被告双方后来签订补充合同，剔除原来没有交付的部分。租金方式改为先使用，后交付租金，等于是给被告的优惠。被告抗辩不公平是不存在的。对证据2真实性无异议，但该违法通知书载明的文件违法建筑物是被告建设，且违法建筑物不在双方签订合同建筑物清单中，该违法建筑物不在合同签订的四至范围内。该违法通知书在2017年是在被告承租期间，原告没有收到该违法通知书。对证据3真实性无异议，根据补充合同约定，被告该笔费用属于缴纳2014年度租金，缴款时间2015年5月18日。本院依法组织双方进行举证、质证，对原告提交的3组证据、被告提交的3组证据真实性均予以认定，对其关联性及证明效力进行综合认定。双方当事人的质证意见均记录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告龙港酒业住所地为邳州市首（工业园区），法定代表人刘贵益，该公司成立于1998年1月12日，注册资本为300万元，经营范围为酒精、白酒制造、销售。2016年7月2日，刘贵益去世。2019年10月23日，原告龙港酒业法定代表人变更为朱全珍。刘贵益生前在担任原告龙港酒业法定代表人期间，与被告瑞祥家具签订租赁合同一份，刘贵益作为甲方，被告作为乙方，甲方租赁给乙方的场地、厂房坐落在港上镇工业园区，厂名为邳州市龙港酒业有限公司，租赁场地面积（以甲方提供的四至图为准），厂房建筑物（以双方签字认可的清单为准），甲方土地证号为0548.租赁期限为贰拾年，从2012年5月1日至2032年4月30日止，租赁期满，甲方有权收回出租厂房、场地，乙方应如期归还。厂房场地先支付租金方可使用，每年5月1日之前一次性付给甲方12个月的租金（一年一付），甲方收取乙方租赁费用的银行账号开户行为邳州农行，户名为刘贵益，账号622……2818，乙方必须按期支付甲方租金，拖欠时按每天5%违约金计算，租赁期限内甲方不得擅自提高租金。租金金额即支付方式按年度列表，自2012年5月1日起至2013年4月30如止，为第一个租赁年度，租金6万元；最后一个租赁年度为2031年5月1日至2032年4月30日，租金26万元。租赁期间内，乙方在场地内新建厂房、新增设备产权归乙方所有。租赁期满后，经双方协商，如期满后可独立使用的设施乙方可自行拆除，如期满后不可独立使用的可作价卖给甲方。如双方就价格协商不成则乙方自行拆除。承租期内厂区内、外所有绿化苗木甲方赠送给乙方归乙方所有。租赁期满时后，该厂房场地归还时，应保持改建后的正常状态。厂房场地租赁期间，乙方根据生产经营需要，对厂区内重新规划改造建设，须经双方同意后进行，建设改造费用由乙方负责。租赁期间，甲方不得重组、赠予、出售厂房场地或中途解除或终止合同，如果甲方违约，应赔偿乙方合同总额30%的违约金及乙方所有改建费用及经营损失。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方合同总额30%的违约金。本合同未尽事宜，甲乙双方必须依法共同协商解决。甲方在签订合同时提供以下附件，附件1，双方认可的地上建筑物清单。附件2厂房、场地所有权证明复印件及场地四至平面图。附件3身份证复印件、营业执照复印件。出租方（甲方）代表签字刘贵益（签名并按指印）承租方（乙方）代表签字王宏伟（签名并加盖被告公章）2012年4月22日。因与原告龙港酒业达成口头协议，出售一处宅基地给原告而收取原告地皮款3万元，并出具《收款条》一份载明“收款条今收到响墩村龙港酒业同志地皮款叁万元整（￥30000元）收款单位：连前村（加盖公章），收款人王传新（加盖私章）2009.4.13”。另查明，2014年7月18日，原被告双方签订《补充合同》一份，甲方龙港酒业，乙方瑞祥家具，对上述租赁合同进行补充：1、租赁合同中的土地减掉港上镇政府现已占用污水处理厂地块，南侧以现有院内地块为准。2、现有土地厂房、办公用房、围墙不变、租金仍按原合同执行。3、原合同约定每年5月1日前，先付租金后使用，一年一付。从2014年5月1日开始，修改为先使用后付租金；2015年5月1日前付2014年使用租金壹拾叁万元，一次付清，依次类推至2032年5月31日前，付清2031年5月31日至2032年4月30日使用租金26万元整后停止租赁合同。4、2015年5月1日前，乙方必须将2014年使用租金壹拾叁万元一次付清，否则甲方有权无偿收回现有的土地、建筑设施，包括乙方在租赁土地上自建的厂房、办公设施。乙方不得再提出任何理由晚付或少付租金，否则按违约处理。以上补充条款，双方签字后生效，甲方邳州市龙港酒业有限公司，代表人签字刘贵益，乙方徐州瑞祥家具有限公司，代表人签字王宏伟（均签名）。被告瑞祥家具按照上述租赁合同约定租用相应厂房场地期间，2016年4月23日，原告原法定代表人刘贵益通过短信向被告瑞祥家具委托代理热王宏伟发送“宏伟，承包费日期已到，电话启用短信呼，请回答。”原告曾按照合同约定租金交付方式及时向被告瑞祥家具公司索要租金。2017年11月21日，邳州市国土资源局向原告作出《责令改正违法行为通知书》一份，责令原告自收到通知之日起十五日内予以改正，拆除在非法占用的土地上建设的厂房。被告瑞祥家具于2015年5月18日支付2014年度租金5万元，自2014年5月1日后的租金至本案庭审结束时仍未支付。原告龙港酒业提出上述诉请，双方无法达成协议，引起本案的诉争。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方提交的租赁合同及补充合同是其真实意思表示，互相印证，足以证明原告龙港酒业与被告瑞祥家具之间存在厂房、场地租赁合同关系，双方均已履行部分合同义务。原告将依法获得的位于邳州市南侧土地使用权，领取的邳国用（2009）第0548号土地使用证具有公示公信效力，在该证记事栏备注“根据邳州市人民政府常务会议决定事项通知单［2007］6号，该宗土地出让金暂缓交纳”不影响对土地使用权依法行使的权利。被告瑞祥家具以原告未依约缴纳涉案土地出让金为由拒不支付租金的抗辩意见，本院不予采信。原告原法定代表人刘贵益向被告催要租金，依法行使权利的主张并未超过法定诉讼时效，故被告关于原告超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。被告瑞祥家具公司自认其租金支付至2014年5月1日，此后租金至本案庭审结束之日仍没有支付，其拒不支付租金的行为，致使原告签订租赁合同按年度收取租金的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告瑞祥家具作为承租方，按期交付租金是其法定义务。被告瑞祥家具对自2014年5月1日后的租金没有交付的事实认可，致使作为出租方原告龙港酒业按年度收取租金的目的无法实现，原告申请解除租赁合同的请求于法有据，本院予以支持。2014年5月1日至2019年5月1日，被告瑞祥家具实际占有使用租赁物，原告主张被告瑞祥家具支付该期间的租赁费69万元（其中2014年5月1日至2017年4月30日为3年度计39万元、2017年5月1日至2019年4月30日2年度计30万元），属于合同约定的租赁费用，本院予以支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告瑞祥家具拒不履行按约定支付租金的义务，致使租赁合同提前解除，应依约赔偿原告合同总额30%的违约金，原告自愿将违约金降为20万元，视为其对自身权益的处置，且不违反相关法律规定，本院予以支持。被告瑞祥家具关于其履行租赁合同造成损失，并没有提供足够的证据予以支持，亦非其拒不返还租赁厂房、场地使用权的法定理由，本院对其抗辩意见不予采信。2017年11月21日，邳州市国土资源局作出《责令改正违法行为通知书》责令拆除在非法占用的土地上建设的厂房，根据双方约定需经双方同意后进行，建设改造费用由被告承担，被告在庭审中并未提供经双方同意后建设的相应证据，故其因此产生的损失可以另行主张，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则法》第三十八条、第四十三条、第八十四条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞祥家具有限公司与原告邳州市龙港酒业有限公司之间签订的《厂房场地租赁合同》及《补充合同》予以解除。二、被告徐州瑞祥家具有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述合同约定的租赁物返还给原告邳州市龙港酒业有限公司并撤离租赁场地；如逾期不撤离出租赁场地，应按照15万元/年的标准支付自2019年5月1日起计算至实际撤离之日止的租赁费。三、被告徐州瑞祥家具有限公司支付给原告邳州市龙港酒业有限公司拖欠租金69万元、违约金20万元，合计89万元于本判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35280元，由被告徐州瑞祥家具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 李 振人民陪审员 王 莉人民陪审员 胡 伟二〇一九年十二月十日书 记 员 王川川