济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2752号 原告：沈雪芹，女，1971年6月8日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 被告：刘岩峰，女，1970年12月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王婷，山东康桥律师事务所律师。 原告沈雪芹与被告刘岩峰物权保护纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭审理了本案。原告沈雪芹的委托诉讼代理人邵秀红、被告刘岩峰及其委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈雪芹向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘岩峰腾还坐落于本市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城26号楼1-202，房产证号：******************；2.请求判令刘岩峰支付自2019年1月1日至2019年9月24日止的房屋占有使用费29168元；3.请求判令刘岩峰以房屋面积128.52元为基数，按照0.85元/平方米每天自2019年9月25日起至实际腾还之日止的房屋占用费用；4.评估费3000元。事实与理由：坐落于本市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城26号楼1-202，房产证号：******************系沈雪芹所有。沈雪芹与刘岩峰之间不存在租赁等其他关系，但刘岩峰长期占有使用该房屋。沈雪芹多次要求刘岩峰腾还房屋，但刘岩峰拒不腾还。为维护自身合法权益，沈雪芹起诉至法院，望判如所请。 刘岩峰辩称，答辩人认为《评估报告书》关于房屋占有使用费的评估结果偏高，沈雪芹并未合法取得涉案房屋所有权，因此无权取得涉案房屋的租金或房屋占有使用费。因不应支付房屋占有使用费，评估费应当由沈雪芹自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于《调解协议书》事宜。刘岩峰提交《调解协议书》、授权委托书各一份，用于证明王朱与刘岩峰在2009年离婚时，在（2009）槐民初字第484号案件中，已协议涉案房屋归刘岩峰所有，沈雪芹对此不予认可。经审查，上述《调解协议书》中载有“经法院调解”字样，但是《调解协议书》上没有法院工作人员的签字，另外该协议书上载明时间为2009年3月27日，而该案《民事调解书》作出时间为2009年4月7日，调解书载明内容与协议书载明内容并不完全一致，可以印证《民事调解书》的作出不是依据《调解协议书》而作出的。另外，王鲁鑫出生于2002年2月17日，而《调解协议书》中却约定王朱自2000年5月起支付抚养费，与事实不符。加之，《调解协议书》所涉的王朱并未到庭，刘岩峰辩称的《调解协议书》如在卷宗中出现会多交诉讼费等陈述，仅有刘岩峰单方陈述为证，授权委托书所涉的律师也没有在《民事调解书》中体现。综上，刘岩峰提交的现有证据不足以证实其辩解意见，对刘岩峰的辩解意见，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘岩峰与王朱于2001年2月19日登记结婚，在婚姻存续期间，以王朱名义购买坐落于本市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城26号楼1-202号房屋。 刘岩峰与王朱离婚纠纷，本院受理后，经本院支持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、原告刘岩峰自愿与被告王朱离婚。二、婚生子王鲁鑫随原告刘岩峰生活，被告王朱自2009年4月起于每月18日前支付2000元抚养费，至孩子独立生活之日止。三、其它双方互不追究，再无争执。四、案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘岩峰负担。”本院于2009年4月7日作出（2009）槐民初字第484号《民事调解书》，该《民事调解书》已经发生法律效力。 另查明，原告浙宝电气（杭州）集团有限公司（以下简称浙宝公司）与被告王朱、第三人沈雪芹、第三人山东宏熙药业有限公司债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，于2018年9月12日作出（2018）鲁0104民初1877号民事判决，判决如下：“一、撤销王朱向沈雪芹转让济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城26号楼1单元202号房屋〔现不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0008053号〕所有权的法律行为；二、沈雪芹于本判决生效之日起十日内协助王朱将上述房屋的所有权转移登记至王朱名下；三、王朱于本判决生效之日起十日内赔偿浙宝电气（杭州）集团有限公司律师费14400元。” 第三人山东宏熙药业有限公司、第三人沈雪芹提出上诉，山东省济南市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）鲁01民终7945号民事判决书，判决如下：“一、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初1877号民事判决；二、驳回浙宝电气（杭州）集团有限公司的诉讼请求。”该民事判决已发生法律效力。该民事判决载明“……除宏熙公司借给王朱承兑汇票款50万元外，宏熙公司支付给王朱的1415134元，王朱与宏熙公司均不认为系借款，未有证据证明宏熙公司与王朱之间存在借贷的合意。未有证据证明宏熙公司或沈雪芹明知王朱以不合理的低价转让202号房屋，对王朱的债权人造成损害。一审判决认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案所涉的证据，已经一审法院庭审质证，宏熙公司主张未经庭审质证，与事实不符，本院不予支持。王朱向宏熙公司借款50万元，到期未能偿还，为此宏熙公司提起诉讼。在诉讼中，双方达成以王朱所有的202号房屋抵偿王朱所欠宏熙公司借款本息55万元，并由宏熙公司向王朱支付剩余房款的合意，为此双方签订了《房产买卖合同》。该《房产买卖合同》约定了买卖的标的物、买卖的价款、价款的支付方式、标的物的交付时间等事项，符合房屋买卖合同的构成要件，应认定王朱与宏熙公司之间存在房屋买卖合同关系，且该《房产买卖合同》系王朱与宏熙公司之间真实的意思表示，并不违背法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。宏熙公司有权将其所购的房屋登记在他人名下，故宏熙公司将202号房屋指令王朱登记在沈雪芹名下，宏熙公司与沈雪芹是否存在债权债务关系并不影响宏熙公司指令的效力。宏熙公司按合同约定支付了房屋价款，履行了义务，且按照宏熙公司的指令，王朱已经将房屋过户到沈雪芹名下，沈雪芹对202号房屋享有所有权。虽然王朱与沈雪芹签订的《存量房屋买卖合同》，约定的交易价格为60万元，但此价格系双方为办理房产过户交易所为，并非双方真实意思表示，不能认定202号房屋交易的价格为60万元。结合王朱与宏熙公司之间款项给付的事实，能够认定202号房屋交易的价格为200万元。该价格与浙宝公司提交的法院拍卖的同类房屋价格相当，不属于明显不合理的低价转让房产。王朱与宏熙公司签订的《房产买卖合同》中约定了王朱享有回购权，即宏熙公司同意王朱可以在2018年12月31日前对该房产进行原价回购，作为原价回购的对价条件，王朱需承担此期间原价房款200万元的资金使用利息。因王朱享有的回购权系原价回购，如其不支付相应的对价，对宏熙公司有失公允。如王朱不想回购房屋，其无需支付此期间的资金使用利息。故该回购条款的约定并不能改变王朱与宏熙公司之间房屋买卖的法律关系，不能以此认定为双方之间系借款法律关系。除宏熙公司借给王朱承兑汇票款50万元外，宏熙公司支付给王朱的1415134元，王朱与宏熙公司均不认为系借款，未有证据证明宏熙公司与王朱之间存在借贷的合意，宏熙公司的账目将上述款项部分记载为借款系其单方行为，一审判决依据回购条款及宏熙公司账目记载认定宏熙公司与王朱之间就涉案的200万元形成借款关系，202号房屋系为保证借款履行而成立的先让与担保，与事实不符，本院予以纠正。退一步讲，即使一审判决认定宏熙公司与王朱之间就202号房屋形成的买卖关系系为保证双方借款履行而成立的先让与担保，因202号房屋已经办理了过户登记，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”的规定，在王朱不履行偿还宏熙公司借款时，宏熙公司可以申请拍卖202号房屋，以偿还债务。法律对此规定亦系保护出借人宏熙公司拍卖房屋获得的价款来清偿债务，而不能认定王朱与宏熙公司系以明显不合理的低价转让财产。故即使一审判决认定的先让与担保成立，此也不能成为浙宝公司行使撤销权的条件。同时，浙宝公司未有证据证明宏熙公司或沈雪芹明知王朱以不合理的低价转让202号房屋，对王朱的债权人造成损害，不能认定宏熙公司或沈雪芹系恶意受让202号房屋。……”。 另查明，2016年12月19日，王朱与山东宏熙药业有限公司签订《房产买卖合同》，并在宏熙公司指示下将涉案房屋过户于沈雪芹。沈雪芹为涉案房屋办理了产权登记，证号：鲁（2017）济南市不动产权第0008053号。 刘岩峰与王朱、山东宏熙药业有限公司、沈雪芹、浙宝电气（杭州）集团有限公司第三人撤销之诉一案，山东省济南市中级人民法院已立案受理，案号：（2019）鲁01民撤4号。刘岩峰诉求撤销山东省济南市中级人民法院于2018年12月5日作出的（2018）鲁01民终字第7945号民事判决。 审理过程中，沈雪芹申请就涉案房屋自2019年1月1日至2019年9月24日的市场租金价格进行估价，山东明和房地产评估经纪有限公司接受委托后于2019年9月29日作出鲁明和房地产估字19-09167号《评估报告书》，估价结果：在价值时点的房地产市场租金价格为29168元。价值时点为2019年1月1日至2019年9月24日。该《评估报告书》载明“估价对象：1-202室，面积（平方米）：128.52，间隔时间（天）：267，租金（元/平方米/天）：0.85，评估总额（万元）：2.9168”。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋登记在沈雪芹名下，沈雪芹系涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其主张刘岩峰腾还涉案房屋合法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘岩峰辩称沈雪芹涉案房屋的房产证所依据的《房产买卖合同》系无效合同，但其提交的证据不足以证实。另外，在（2018）鲁01民终7945号生效民事判决已经认定上述《房产买卖合同》为有效合同，也认定无证据证明山东宏熙药业有限公司或沈雪芹明知王朱以不合理的低价转让涉案房屋，对王朱的债权人造成损害，即不能认定山东宏熙药业有限公司或沈雪芹系恶意受让涉案房屋。综上，对刘岩峰的辩解意见，本院不予采信。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本案中，刘岩峰以其已提起第三人撤销之诉为由申请中止本案审理。经审查，刘岩峰申请撤销山东省济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终7945号民事判决，该生效民事判决处理的是浙宝电气（杭州）集团有限公司与被告王朱、第三人沈雪芹、第三人山东宏熙药业有限公司债权人撤销权纠纷，本案处理意见无须以（2019）鲁01民撤4号案件审理结果为依据，故刘岩峰的该项申请于法无据，本院不予采信。 山东明和房地产评估经纪有限公司依法接受委托，具备相应的鉴定评估资质，鉴定评估程序合法，鉴定评估意见客观准确、依据充分，刘岩峰虽对鉴定结果提出异议，但其未在本院指定的期限内提出书面异议，也未对异议内容提交证据加以证实，依照相关法律规定，应承担不利后果。综上，对山东明和房地产评估经纪有限公司作出的鉴定评估意见，本院予以采信。 沈雪芹主张刘岩峰支付自2019年1月1起至2019年9月24日的房屋占有使用费29168元及自2019年9月25日起，以房屋面积128.52平方米、日0.85元每平方米，计算至实际腾还之日止的房屋占有使用费，刘岩峰不予认可。经审查，沈雪芹自2017年既取得涉案房屋的所有权，其主张自2019年1月1日起的房屋占有使用费合法有据。加之，关于房屋占有使用费的鉴定评估意见已被本院采信，依照一般生活经验法则，现在房屋占有使用费一般逐年增长，沈雪芹主张按照截止至2019年9月24日的房屋占有使用费计算标准主张之后的房屋占有使用费，系其对自身权利的处置行为，未侵害刘岩峰的合法权益，故沈雪芹的上述诉求合法有据，本院予以支持。 沈雪芹主张评估费3000元，提交评估费发票佐证，刘岩峰不予认可。经审查，山东明和房地产评估经纪有限公司作出的鉴定评估意见已被本院采信，该鉴定评估意见系认定双方当事人权利、义务的重要依据，该费用系必要支出费用，故沈雪芹的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘岩峰于本判决生效之日起三十日内将坐落于济南市槐荫区阳光新路21号26号楼1单元202号、不动产权证号：******************腾还给原告沈雪芹； 二、被告刘岩峰于本判决生效之日起十日内向原告沈雪芹支付房屋占有使用费29168元（自2019年1月1日起至2019年9月24日止）; 三、被告刘岩峰于本判决生效之日起十日内向原告沈雪芹支付房屋占有使用费（自2019年9月25日起，以房屋面积128.52元为基数，按照0.85元/平方米/日，计算至实际腾还之日止）; 四、被告刘岩峰于本判决生效之日起十日内向原告沈雪芹支付鉴定费3000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费804元,由被告刘岩峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 人民陪审员  陈春美 人民陪审员  高福祥 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦