河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初6121号 原告：石家庄中北企业管理咨询有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区站前街7号华北眼镜城中街6号。 法定代表人：沈中华，该公司经理。 委托诉讼代理人：连小四，石家庄市桥西信达法律服务所法律工作者。 被告：石家庄上东物业服务有限公司，住所地石家庄市高新区黄河大道118号上东国际酒店5层。 法定代表人：刘青利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王菊芳，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢雯，河北冀华律师事务所实习律师。 原告石家庄中北企业管理咨询有限公司（以下简称中北企业）与被告石家庄上东物业服务有限公司（以下简称上东物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中北企业之委托诉讼代理人连小四，被告上东物业之委托诉讼代理人王菊芳、卢雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 2012年7月26日，上东物业（甲方）与中北企业（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于中山中振广场写字楼区域一二层,建筑面积为2350平方米；租期10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止；年度起始租金330万元，自甲方实际交付乙方房屋之日起开始计算，租金自第三年开始每年在上年度租金基础上递增2.5%；合同签订后首期交付53万元（其中三万元为补偿约本童装），到2012年8月15日交付50万元补偿金，2012年8月31日交付第一季度的租金825000元以及一年的物业费六万元；乙方须在本合同签订之日向甲方交纳房屋押金50万元，租赁期满乙方不再继续经营，如未出现拖欠租金和其他违约情形，甲方应将押金本金如数退还给乙方；乙方在租赁期间应按时交纳自行负担的费用，包括并不限于水、电、暖，物业费乙方每年支付甲方6万元整；因乙方进场，需甲方清理现有租户，乙方承诺给甲方2-3个月的清场期，故乙方承诺支付给甲方50万元赔偿金。如二楼清场时间延长影响乙方正常开业，则甲乙双方对于补偿时间再行协商。甲方应当于2012年8月1日依照约定交付租赁物（先交付广场写字楼一楼位置），保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；甲方未按约定交房，则甲方除应返还乙方逾期交房期间的租金，还应该按照当年日租金标准乘以逾期天数向乙方支付违约金；租赁期间，乙方逾期交纳租金、水、电、暖或者其他应交费用的，每逾期一日，应按拖欠费用的千分之五向甲方支付违约金。 2014年5月28日，上东物业（甲方）与中北企业（乙方）签订《补充协议》，双方约定：甲乙双方签订《房屋租赁合同》在履行过程中，由于甲方为了原维多利亚酒店商业发展和其他公司合作的原因，于2012年12月特向乙方口头通知，暂时不能进场装修营业活动。现根据甲方正式研究决定，同意乙方从2014年6月1日起开始进场装修营业活动，并给予5个月的装修免租期；原租赁合同延长两年，起租时间为2014年11月1日至2024年10月31日，本协议生效后与原合同有同等法律效力。 2011年1月15日，涉案房产产权人石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司与石家庄清华同仁房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给石家庄清华同仁房地产开发有限公司。2014年7月28日，石家庄市中级人民法院作出二审判决，终止上述《房屋租赁合同》的履行。 自合同签订后，原告中北企业分别于2012年7月26日、2012年8月21日、2012年10月12日、2013年4月1日、2014年12月25日、2015年1月29日、2015年1月30日、2015年2月4日向被告支付53万元、50万元、82.5万元、82.5万元、54.5万元、20万元、10万元、5万元,共计357.5万元。针对上述款项，被告均向原告出具了《收据》。被告称,上述款项中原告于2014年12月25日向被告转账54.5万元，其中50万元为房租，剩余4.5万元系原告向被告支付的借款利息，与本案没有关联性。原告否认，称剩余4.5万元是原告在2013年支付房租时无法一次性给付330万元所产生的逾期利息。 2015年10月28日，原告中北企业的法定代表人沈中华（乙方）与被告上东物业（甲方）签订《返还租赁费协议书》，载明：“乙方于2012年7月26日与甲方签订租赁合同，租赁甲方位于中山中振广场写字楼一、二层共计2350平米的房屋。乙方分多次付给甲方共计人民币353万元，在签订合同后因甲方原因致租赁合同不能履行。现经甲乙双方友好协商，达成以下协议：1、甲方于2015年10月29日前付给乙方人民币80万元；2、甲方于2015年11至12月前付给乙方人民币120万元；3、甲方将位于中山路18号中振广场一层的房屋约200平米门店（现为童装和苹果手机店租赁）3年的收益权交给乙方，自2015年12月6日至2018年12月5日（甲方负责签订三方协议确保乙方3年收益权合法性）；4、甲方应严格按照上述协议条款履行，如未按规定时间履行，乙方可行使其他权利。上述协议履行完毕后，双方互不追究责任”。 协议签订后，被告分别于2015年10月28日、11月5日、11月5日、12月10日、12月29日、2016年1月8日、2016年12月28日、2017年1月18日、2月24日、3月30日、4月17日、4月26日、5月19日向原告法定代表人沈中华账户汇入80万、20万、20万、30万、20万、30万、10万、15万、10万、10万、30万、18万、25万。除上述款项外，被告上东物业的员工王仑于2015年12月1日向沈中华账户汇入35万元，被告称该笔款项系协议约定的第三项的履行情况，原告对此不予认可。 现原告主张被告尚欠4.5万元租赁费，也未给付违约金，其诉讼请求为：1、判令被告给付原告违约金195万元；2、判令被告返还原告租赁费4.5万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告称，1、被告向原告交付了租赁物，但原告没有按照合同约定向被告支付租金，原告在租赁合同中存在违约行为，但基于双方的合作，被告于2015年10月与原告协商解除了租赁关系，并就返还原告交付的租金、押金、赔偿金达成协议，双方约定上述款项付清后互不追究责任，被告已于2017年5月支付完了原告的全部款项，因此原告主张违约金没有依据。2、被告已经按照双方的返还租赁协议付清了原告全部款项，因此不欠付原告的租金，原告所诉的4.5万元系原告向被告支付的借款利息，与本案没有关联性，因此其诉讼请求没有事实依据。 原告为了证实其主张，提交了原告公司营业执照及法定代表人身份证明、房屋租赁协议书、补充协议书、返还租赁协议书、石家庄市桥西区人民法院及石家庄市中级人民法院判决书、退款租赁费收据单等证据；被告为了证实其抗辩意见，提交了房屋租赁合同、室内物品交接清单、申请书、王仑的证人证言、王仑的视频、补充协议、返还租赁费协议书、转账凭证、租户官志欣出具的证明、王彩霞出具的证明等证据。 裁判理由与结果 本院认为，涉案房产产权系石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司，其于2011年1月将涉案房产出租给石家庄清华同仁房地产开发有限公司，本案被告作为该公司的租赁事宜受托方，有权对涉案房产进行出租。原被告于2012年7月26日所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。 关于《房屋租赁合同》的履行情况，双方签订合同后，原告按照约定向被告支付租金，被告于2012年10月向原告法定代表人之子沈军委交付房屋。后于12月被告口头通知原告不能进场装修，待2014年6月另行通知原告进场时，被告又丧失对房屋的出租权，以至于原告未能真正占有使用房屋，被告称原告无偿占用三年，未能提交证据予以证实，且与《补充协议》及《返还租赁费协议书》中所称因其原因导致合同不能履行的陈述相互矛盾，本院认定原告自2012年12月后未实际占用房屋的事实成立。 关于原告所支付款项的性质，原告自签订合同后，共计向被告支付357.5万元。其中353.5万元，被告称按照原合同约定仅有250万元系租金，其余为押金与赔偿费，因在《返还租赁费协议书》中对该款项性质进行了明确，该约定系随着合同履行情况的根本性变化，双方对所支付款项的重新约定，应以此为准。关于另4.5万元，原告主张系房租，为此提交了收据，原告称之所以收据上载明利息,是因为2013年原告在支付约定租金330万元时不能一次性给付而向被告交纳的逾期利息，被告否认，称系原告向其借款的利息，但未能提交借款合同、转账凭证等相关证据予以证实，应对其主张承担举证不能的法律后果，本院认定4.5万元系基于租赁合同基础关系所支付的款项。尽管收据记载利息，但“利息”系被告对当时合同“逾期”履行的单方认识，其认识与合同的实际履行状况并非一致，在因被告根本违约致使合同不能履行时来看，将该款项视为原告所支付的租金更符合客观实际，被告应将该款项返还原告。 关于原告主张被告承担违约责任问题，合同签订后，被告于2012年10月向原告交付房屋。后于12月被告知不能正常进场装修，导致原告未能如约正常使用涉案房屋，双方于2014年5月28日，就租赁事宜重新签订《补充协议》，明确被告于2012年12月口头通知原告不能进场装修，并就有权进场装修时间、装修免租期及租赁期限重新进行约定。2014年7月28日，石家庄市中级人民法院作出（2014）石民二终字第00856号民事二审判决，终止石家庄市保障性安居工程开发建设有限责任公司与石家庄清华同仁房地产开发有限公司租赁合同的履行，被告至此对涉案房屋不再享有出租权，该事实导致本案原被告双方所签《补充协议》根本上不能履行，被告构成违约。后，双方又于2015年10月26日就租赁事宜重新签订《返还租赁费协议书》，该协议书是在双方均知悉原租赁合同无法继续履行情况下所签，视为对原租赁合同实质性的变更。该协议书就返还租赁费的履行共计约定了四项。关于各项的履行情况，其中第一项，被告于2015年10月28日向原告法定代表人沈中华转账80万元，已实际履行；其中第二项，被告及其员工王仑于11月5日、11月5日、12月1日、12月10日、12月29日向原告法定代表人沈中华转账20万、20万、35万、30万、20万，共计125万元，已实际履行；其中第三项，原告称未实际履行，被告否认，称约定两间商铺之一的租户王彩霞将房租35万元交付被告员工王仑，再由王仑于2015年12月1日向原告法定代表人沈中华转账35万元，后因老火车站搬迁，约定的两间商铺无法继续出租故将第三项约定变更为按照协议书353万的金额进行补足，直至2017年5月19日已全部返还，并为此提交了原租户王彩霞、官志欣出具的《证明》，但因王彩霞、官志欣并未出庭作证，无法核实《证明》的真实性，且被告也并未提交证据证明双方就最终返还353万元后互不追究责任达成合意，沈中华所出具的收到353万元款项的证明，也仅是对收款事实和数额的确认，不能作为其对租赁事宜放弃相关权利的依据，故针对被告所称协议第三项约定变更并履行完毕的辩解意见，本院不予采信，认定被告未按照协议书第三项约定的方式和期限履行相应义务，再次构成违约。双方在协议书中虽未明确约定违约责任及承担方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，原告自2012年7月26日签订合同后，至2015年2月4日期间向被告共计支付高达357.5万元租金，却始终未能使用涉案房屋，给原告造成了损失。现原告主张被告承担违约责任，于法有据，这也与协议书第四项“甲方应严格按照上述协议条款履行，如未按规定时间履行，乙方可行使其它权利”之约定的意旨相符，故原告该主张，本院予以支持。 关于违约金的计算方式，因被告未按时履行《返还租赁费协议书》中第三项约定，结合被告向原告返还款项的时间，认定被告自2016年1月1日起违约，原告主张按照原《房屋租赁合同》中所约定的标准（即日租金9041元）计算，该计算方式显然过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案，原告向被告支付大额租金，长达几年终因被告原因未能使用房屋，给原告造成损失是显而易见的，该损失即为占用资金的利息损失。在双方最终达成《返还租赁费协议书》后，被告也仅依照协议前两项约定向原告返还了租金的本金，亦未如约履行第三项义务，再次违约。故结合双方前后合同的履行、被告的过错程度，认定被告应自违约之日起，以尚欠租金为基数参照年息24%为计算标准向原告支付违约损失更为公平。被告于2016年1月8日、2016年12月28日、2017年1月18日、2月24日、3月30日、4月17日、4月26日、5月19日分多笔返还原告租金30万、10万、15万、10万、10万、30万、18万、25万，截止2017年5月19日被告共计返还353万元租金，可以计算出自2015年12月6日至2017年5月19日期间，被告应向原告支付该部分违约金352536.99元；另4.5万元，作为租金，被告除应返还外，还应以此为基数，自2016年1月1日起按年息24%向原告支付至付清之日止的违约损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告石家庄上东物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄中北企业管理咨询有限公司支付违约金（自2016年1月1日至2017年5月19日期间的违约金352536.99元；以45000元为基数，自2016年1月1日起至付清之日止，按年息24%计算）； 二、被告石家庄上东物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石家庄中北企业管理咨询有限公司返还租金45000元； 三、驳回原告石家庄中北企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22755元，由原告石家庄中北企业管理咨询有限公司负担18221元，石家庄上东物业服务有限公司负担4534元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  吴明珠 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  王天文