文书内容广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3244号原告：邱思敏，女，汉族，1970年6月28日出生，住广东省广州市越秀区，被告：鹤山市兆基物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山，统一社会信用代码：91440784686415656J。法定代表人：李巧惠。委托诉讼代理人：李振江，该公司员工。被告：李巧惠，女，汉族，1973年10月18日出生，住广东省鹤山市，被告：佛山置强置业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区城门头路18号1013室，统一社会信用代码：91440604MA4ULKW551。法定代表人：张志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被告：广州乐巢汇酒吧有限公司，住所地：广东省广州市白云区三元里街云霄路353栋5号停机坪购物广场风车广场G5酒吧街8号馆，统一社会信用代码：91440101MA59EF6N86。法定代表人：叶加满。原告邱思敏与被告鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基公司”）、李巧惠、佛山置强置业有限公司（以下简称“置强公司”）、广州乐巢汇酒吧有限公司（以下简称“乐巢汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告邱思敏、被告置强公司的委托诉讼代理人周记南到庭参加诉讼，被告兆基公司、李巧惠、乐巢汇公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告邱思敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的《商品房买卖预售合同》；2.判令被告兆基公司、李巧惠、置强公司返还原告购房款433095元、定金双倍返还款50000元、服务费50000元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元及契税4124.71元，并依法支付利息53088元，违约金10834元，总共605640元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，房号为共和镇畔山花园C幢02梯302房，合同编号为201701130008，9月2日付定金50000元，服务费50000元，后依次付房款383095元，物业维修基金1999元，煤气管道费2500元及契税4124.71元。该合同第十一条明确规定：交房期限为2019年2月28日前；第十二条逾期交付责任，逾期超过90日，买受人有权解除合同及退款、支付利息、获得违约赔偿的详细规定。被告在法定期限未向原告交付房屋，原告多次与被告协商退房，但被告一直以各种理由推脱，不能按照合同约定按时退款，至2019年9月11日，远远超过90天，无法履约。从原告签购房合同起至2019年1月18日被告兆基公司是被告李巧惠个人投资的一人公司，已经由人民法院认定其个人财产与公司财产混同。原告的定金和服务费打入被告乐巢汇公司的账号，服务费的回执是被告置强公司。综上，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告兆基公司辩称，1、同意解除《商品房买卖合同》及补充协议。2、同意返还原告购房款433095元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元、违约金8661.90元。3、关于给付利息，根据《商品房买卖合同》第十二条，逾期交付责任按4.9%年利率计算。根据(2019)粤0784民初2277号民事裁定书，原告第一次起诉解除合同及返还购房款，后又撤诉，我司认为原告同意继续履行合同而没有向原告退款。而本案是原告第二次提出起诉，因此我司认为计算利息到第一次立案日期即2019年7月10日。定金50000元于2017年9月2日支付，首付173095元于2017年9月20日支付，余款210000元于2017年11月19日支付。利息计算如下：50000元×4.9%÷365天/年×676天=4537.53元；173095元×4.9%÷365天/年×658天=15290.21元；210000元×4.9%÷365天/年×598天=16858.68元，以上三项利息合计36686.42元。4、购房服务费50000元并非我司收取，被告出示的证据显示该服务费由被告置强公司收取，因此我司不返还该服务费。5、契税4124.70元是原告向鹤山市国家税务局交付，并非我司收取，本合同解除后原告可以向鹤山市国家税务局申请退税。定金50000元已经计入房价中，双倍返还法则不适用于本案当中，合同也没有约定双倍返还，原告的请求没有依据。因此上述两项请求我司不予返还。6、本案的诉讼是原告对我司的第二次诉讼，由于原告多次改变其请求，因此本案诉讼费应由原告承担。被告李巧惠辩称，1、同意解除《商品房买卖合同》及补充协议。2、根据兆基公司的答辩状，兆基公司同意返还原告购房款433095元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元、违约金8661.90元、利息36686.42元，不同意退还购房服务费50000元，契税4124.70元，定金双倍返还款50000元。本人与兆基公司意见一致。上述退款应由兆基公司负责处理，与本人无关。关于本人与兆基公司财产问题，原告与兆基公司签订《商品房购房合同》时间是2017年9月，当时兆基公司大股东是鹤山市成金鞋服有限公司，占股71%，而2019年1月18日后兆基公司股东变更为本人和鹤山市兆昌物业管理有限公司，因此兆基公司与本人财产是分开的，不能混同（证据附件：2016年1月27日至2018年9月7日，兆基公司股东为鹤山市成金鞋服有限公司和李巧惠，2018年9月7日至2019年1月8日，兆基公司股东为李巧惠，2019年1月8日以后兆基公司股东为鹤山市兆昌物业管理有限公司和李巧惠）。原告在起诉状中指出的期间，兆基公司不是本人投资的一人公司，购房合同履行期间大部分时间都不是一人公司，原告提供的(2018)粤0784民初3030号案件中法院认定的情况与本案不同，不能以该案的判决作为标准。原告的诉讼请求事实不清楚，法院应驳回其请求。4、本案的诉讼是原告对兆基公司的第二次诉讼，由于原告多次改变其请求，因此本案诉讼费应由原告承担。被告乐巢汇公司辩称，我司是一家从事酒吧休闲娱乐服务的企业，所涉及的经营范围与房地产行业无关。我司并不认识原告邱思敏，也不认识其余三被告，与商品房买卖事项并无任何关联。我司并未收取原告购买房屋定金和服务费。根据原告提供的证据二可知，其支付涉案房产服务费50000元的收款单位为被告置强公司，支付购买涉案房产定金50000元的收款单位为被告兆基公司，两份收据上的收款单位均非我司，由此可见我司并非涉案房产定金、服务费的收款人。事实上我司也从未收取涉案房产的定金和服务费。原告所提供的证据七是工商银行POS交易记录，其中显示2017年9月2日在我司处有一笔50000元的POS交易，但该笔交易是持卡人在我司处的一笔消费交易，并非原告所述涉案房产的定金或服务费。综上所述，我司作为一家从事与房地产行业无关的企业，且与原告及其他被告并不认识，不存在收取原被告间商品房买卖的任何费用，且原告所提供的涉案房产合同、收据等证据材料中，也均不存在我司的印章。我司与涉案房产不存在任何关系，恳请法院查清事实，依法认定我司与本案无关。被告置强公司辩称，1、原告根据银行流水显示认为50000元定金是被告乐巢汇公司收取，我方澄清该款项事实是我方收取的购房定金，但由于POS机公司操作的失误，导致错误的显示被告乐巢汇公司的名称，但该款项性质是属于购房定金，我方已经将该款项返还给被告兆基公司，被告兆基公司也确认该款项为其收取，属于购房款。2、我方认为本案是商品房买卖合同关系，而我方与原告之间的法律关系是服务合同关系，两者法律关系并不一样，如果原告要向我方主张返还服务费50000元，那么原告应当另行起诉。本案是商品房买卖合同纠纷，原告也可以主张我方收取的服务费属于其购房损失，向被告兆基公司主张赔偿责任，而且原告诉求解除购房合同属于原告与被告兆基公司之间的履行合同纠纷，我方并非该购房合同的当事方，原告向我方主张违约责任无法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，被告兆基公司就委托被告置强公司销售鹤山共和镇共兴路畔山花园签订《独家销售合作协议》，约定被告置强公司对被告兆基公司的物业进行独家销售，代理期限从2017年8月25日起至2018年6月30日止。2017年9月2日，原告与被告兆基公司签订《畔山花园认购书》（0000306），该认购书约定：原告同意购买被告兆基公司位于畔山花园C2栋302房,总价款为433095元，原告须在签订该认购书的同时应向被告兆基公司付清定金50000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保；原告应于2017年9月11日前向被告兆基公司支付首期房款223095元（含定金）；该物业交付时间为2019年2月28日前。原告当日即向被告置强公司支付定金50000元，后该定金已由被告置强公司转付给被告兆基公司。2017年9月2日，原告与被告置强公司签订《VIP会员服务协议书》，该协议书约定：原告向被告置强公司缴纳伍万元的VIP会员服务费（该费用不构成房价款的一部分），可享受被告置强公司提供畔山花园的房产项目服务；原告与开发商正式签署《商品房买卖合同》，视为原告确认、认可被告置强公司提供的服务，同意被告置强公司已完成本协议所提供服务内容（并不一定完成所有服务），被告置强公司所收取服务费作为被告置强公司劳动成果的回报，原告不得以任何理由要求返还，亦不冲抵购房款；原告清楚本协议的全部内容，自愿缴纳上述服务费用；原告成功签订《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求被告置强公司退款。同日，原告向被告置强公司支付畔山花园C2栋302单元服务费50000元。2017年9月20日，原告与被告兆基公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201701130008），该合同约定：被告兆基公司将共和镇畔山花园C幢02梯302房出让给原告，该房屋预测套内建筑面积51.90平方米，住宅套内建筑面积51.90平方米；计价方式为每平方米8344.80元，总价款为433095元；付款方式为原告应当于2017年11月20日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款223095元，应当于2017年9月20日前支付，剩下210000元于2017年11月20日前付清；交付时间为被告兆基公司应当于2019年2月28日前向原告交付该商品房；逾期交付责任为逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告兆基公司。被告兆基公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照年利率4.90%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时被告按照全部房价款的2%向原告支付违约金。原告在该合同上签名，被告兆基公司在该合同上盖印合同专用章。同日，原告向被告兆基公司支付购房首付173095元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元。2017年11月19日，原告向被告兆基公司支付余款210000元。2017年9月29日，原告就上述房屋向鹤山市税务局缴交契税4124.71元。2018年9月7日，被告兆基公司办理股东变更手续，股东由鹤山市成金鞋服有限公司、被告李巧惠变更为被告李巧惠。2019年1月8日，被告兆基公司再次办理股东变更手续，股东由被告李巧惠变更为被告李巧惠、鹤山市兆昌物业管理有限公司。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》是原告与被告兆基公司双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依约履行。根据合同约定，被告兆基公司应于2019年2月28日前向原告交付房屋，但被告兆基公司至今仍未向原告交付房屋，被告逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同，被告兆基公司亦同意解除合同，故对原告请求解除与被告兆基公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。被告兆基公司同意向原告退还购房款433095元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元，本院予以确认，故被告兆基公司应向原告退还购房款433095元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元。关于原告请求双倍返还定金的问题。根据《畔山花园认购书》，定金50000元作为原告与被告兆基公司签订《商品房买卖合同》的担保，原告与被告兆基公司已于2017年9月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，定金50000元已作为购房款的一部分，故原告请求被告兆基公司双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。关于违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告兆基公司逾期交付房屋构成违约，应向原告支付全部购房款2%的违约金，因此，被告兆基公司应向原告支付违约金433095元×2%=8661.90元。原告请求超过上述数额部分，本院不予支持。关于契税问题。因该费用并非被告兆基公司收取,原告与被告兆基公司解除《商品房买卖合同（预售）》后，原告可自行向鹤山市税务局申请退回契税，故本院对请求被告退回契税4124.71元不予支持。关于服务费50000元及利息的问题。根据原告提供的《VIP会员服务协议书》《收据》及被告置强公司确认已收取原告服务费50000元，且被告兆基公司与被告置强公司约定由被告置强公司对被告兆基公司的物业进行独家销售，原告是必须通过被告置强公司才能向被告兆基公司买到被告兆基公司的物业，该50000元是原告为购买畔山花园C幢02梯302房的实际支出，现因被告兆基公司违约导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，被告兆基公司对此造成原告的服务费损失，应承担赔偿责任。故原告请求被告兆基公司支付服务费50000元，理据充分，本院予以支持。原告请求自2017年9月起计算利息，本院不予支持，应自付款之日即2019年9月2日起计算。关于房款利息的问题。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告兆基公司应自买受人付款之日起计算至实际清偿之日止计算利息，故原告请求的利息应分别自定金、首期房款、余下房款付款之日起计算至实际清偿之日止，原告请求统一自2017年9月起计算，本院不予支持。另外，原告请求利息计算至起诉之日即2019年9月18日，是原告自行处分其民事权利，本院予以支持。原告请求按照年利率4.9%计算利息，符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，本院予以支持。关于物业维修基金、煤气管道费利息的问题。原告请求对物业维修基金1999元、煤气管道费2500元计算利息，但没有证据证明双方存在计算利息的约定，原告请求自2017年9月开始计算，本院不予支持，应分别自付款之日起计算。原告请求按年利率4.9%计算利息，没有超过法律的规定，本院予以支持。原告请求利息计算至起诉之日，是原告自行处分其民事权利，本院予以支持。关于被告李巧惠应承担的法律责任。被告兆基公司非一人有限责任公司，故原告依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定请求被告李巧惠承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于被告置强公司应承担的法律责任。被告置强公司依据与原告签订的《VIP会员服务协议书》为原告提供服务，按照约定收取相应的服务费，是当事人的意思自治，没有违反法律规定，合法有效。原告没有证据证明被告置强公司在本案中存在过错，故其请求被告置强公司与被告兆基公司共同返还购房款、服务费、物业维修基金、煤气管道费等服务，理据不足，本院不予支持。关于被告乐巢汇公司应承担的法律责任。因原告没有诉请被告乐巢汇公司承担责任，本院不作处理。被告兆基公司、李巧惠、乐巢汇公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本案可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邱思敏与被告鹤山市兆基物业发展有限公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告鹤山市兆基物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱思敏退还购房款433095元、物业维修基金1999元、煤气管道费2500元及支付利息（以50000元为基数，自2017年9月2日起计至2017年9月19日止，按年利率4.9%计付；以227594元为基数，自2017年9月20日起计至2017年11月18日止，按年利率4.9%计付；以437594元为基数，自2017年11月19日起计至2019年9月18日止，按年利率4.9%计付）；三、被告鹤山市兆基物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱思敏支付服务费50000元及利息（以50000元为基数，自2017年9月2日起计至2019年9月18日止，按年利率4.9%计付）；四、被告鹤山市兆基物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱思敏支付违约金8661.90元；五、驳回原告邱思敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9856.40元，由被告鹤山市兆基物业发展有限公司负担8975元，由原告邱思敏负担881.40元。原告邱思敏已预交的受理费9856.40元，由本院予以退回8975元；被告鹤山市兆基物业发展有限公司应向本院补缴案件受理费8975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。                          审判长                            黄粤康                                人民陪审员                            叶健强                                人民陪审员                            李艺文                                                                                                        二Ο一九年十二月十一日                        本件与原本核对无异                                                    法官助理      书记员                            胡丽珍      冯婉雯