贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10726号原告（申请执行人）：刘汉成，男，1960年8月22日生，汉族，住黑龙江省七台河市茄子河区。委托诉讼代理人：邓学智，贵州山一(绥阳)律师事务所律师。被告（案外人）：刘蔓丽，女，1991年7月10日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告（被执行人）：贵阳凯达丰房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区三桥中路34号。法定代表人：葛尔群，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵美龙，男，公司法务。原告刘汉成诉被告刘蔓丽、贵阳凯达丰房地产开发有限公司（以下简称凯达丰公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘汉成的委托诉讼代理人邓学智，被告刘蔓丽、凯达丰公司的委托诉讼代理人赵美龙到庭参加诉讼，现已审理终结。原告刘汉成向本院提出诉讼请求：准予执行凯达丰公司位于云岩区房屋。事实及理由：因原告与被告凯达丰公司租赁合同争议，原告诉至黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院，并申请法院对凯达丰公司位于贵阳市XXX区XXX路XX号XX金座9号楼1层1号、2号、3号、4号、5号、6号，2层1号、2号、5号、6号以及1号楼4单元7层1号房屋予以查封。经审理，法院判决凯达丰公司支付原告损失2017485.21元。判决生效后，原告向尖山区人民法院申请执行，尖山区人民法院将案件移送财产所在地贵阳市云岩区人民法院执行。2017年8月1日，云岩区人民法院受理并执行，此过程中，被告刘蔓丽提出异议，要求停止执行，云岩区人民法院于2019年9月2日作出（2019）黔0103执异82号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。原告认为，尖山区人民法院查封过程中，该房并没有出售、抵押和用于拆迁还房的备案登记，凯达丰公司也未出示与刘蔓丽签订的商品房买卖合同，而刘蔓丽却在房屋被查封两年以后才提出异议，刘蔓丽应提供证据证明其资金来源、付款方式、交房手续等等。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告刘蔓丽辩称：刘蔓丽2014年与凯达丰公司签订商品房买卖合同，购买凯达丰公司位于旺角金座9号楼2层6号房，因交房时6号房被他人占有，凯达丰公司与刘蔓丽达成口头协议，将房屋买卖标的变更为9号楼2层5号房，2015年9月份左右，凯达丰公司将案涉房屋交付刘蔓丽。之后刘蔓丽张贴广告进行招租，至2017年9月份才将房屋出租成功，但半年后承租人提前退租，从2018年4月份起房屋由刘蔓丽母亲自行经营理发店。刘蔓丽在2015年支付了首笔房款5万元，合同约定是2015年8月前付清全部房款，凯达丰公司将5号房交付给刘蔓丽后，要求刘蔓丽将剩余房款支付到个人帐户，商品房买卖合同中又约定有按揭付款，刘蔓丽就与对方协商是否可以按合同约定以银行按揭方式支付尾款，但对方一直没有回应，至2017年凯达丰公司的工作人员才和刘蔓丽联系，刘蔓丽在2017年7月14日支付了剩余房款59725元以及2370元入户费，房屋尾款是按5号房的实际面积支付。请求驳回原告诉讼请求。被告凯达丰公司辩称：刘蔓丽所述属实，旺角金座9号楼2层6号房因凯达丰公司与他人的其他争议被占用，凯达丰公司才将案涉房屋交付给刘蔓丽，与刘蔓丽签订合同后不久凯达丰公司就陷入瘫痪，之后由于购房户矛盾突出，经政府出面，凯达丰公司重新运营，才发现刘蔓丽的房款没有付清，之后凯达丰公司主动与刘蔓丽联系，刘蔓丽付清了房款，与刘蔓丽签订的商品房买卖合同中约定的付款方式是分期付款，按揭付款方式中有内容是笔误。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年10月24日黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院作出（2016）黑0502民初1289号民事裁定书，查封了被告凯达丰公司位于贵阳市云岩区房屋等房屋。2017年8月1日原告根据黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2016）黑0502民初1289号及黑龙江省双鸭山市中级人民法院（2017）黑05民终26号民事判决书向本院申请执行。执行过程中，因被告刘蔓丽提出异议，本院于2019年9月2日作出（2019）黔0103执异82号执行裁定书，裁定中止对贵阳市云岩区房屋的执行，原告不服，遂诉至本院请求如前。另查明：2014年11月1日刘蔓丽与凯达丰公司签订《商品房买卖合同》，约定凯达丰公司将位于三桥旺角金座9号楼2层6号房屋出售给刘蔓丽，第七条“计算方式与价款”约定为：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米5500元，总价款（小写）110000元，（大写）壹拾壹万元整。……”第八条“付款方式及期限”约定为“买受人采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。买受人应当在2015年8月__日前分期支付房价款：______；3、贷款方式付款。买受人以[银行按揭][公积金贷款]付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计￥50000元，余款（小写）￥60000以[银行按揭][公积金贷款]支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起五日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，……”。2015年8月6日，刘蔓丽按凯达丰公司要求向苏平银行帐户转帐5万元，同日凯达丰公司向刘蔓丽出具《收款收据》，写明“今天收到刘蔓丽交来门面款人民币（大写）伍万元整，￥50000，备注：尾款交钥匙后”。2017年7月14日，刘蔓丽又按凯达丰公司要求向万怡银行帐户存入62095元，同日凯达丰公司向刘蔓丽出具《收款收据》两张，分别写明“今收到9#2-5交来进户款人民币（大写）贰仟叁佰柒拾元正￥2370元”及“今收到9#2-5刘蔓丽交来尾款人民币（大写）伍万玖仟柒佰贰拾五元￥59725”。2019年7月31日凯达丰公司出具《房屋出卖变更说明》，载明出售给刘蔓丽的旺角金座9号楼2层6号房因被施工队强行占用无法交付，与买受人协商后，将出售房屋变更为9号楼2层5号房，并将此房交付买受人。审理中，刘蔓丽为证明案涉房屋在黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院查封前凯达丰公司已经交付给刘蔓丽，申请证人李某、王某1、王某2、赵某出庭作证。李某陈述：2015年刘蔓丽母亲因刘蔓丽购买旺角金座2号门面曾向李某借了2万元，没有打借条，约定两年内归还，2015年8月份，李某曾向刘蔓丽购买的门面送了一些旧家具，该门面现由刘蔓丽母亲用于经营发廊。王某1陈述：刘蔓丽母亲是王某1的发型师，刘蔓丽母亲在三桥附近开有理发店，2016年王某1去找刘蔓丽母亲做头发时，刘蔓丽母亲告诉王某1在附近买有一个门面，王某1还替刘蔓丽母亲去门面里拿了一些柴火。王某2陈述：王某2女儿与刘蔓丽是同学关系，2006年王某2向凯达丰公司购买了旺角金座4号楼1-6号门面，2015年冬天，刘蔓丽母亲拿了一张门面招租广告给王某2让其张贴在王某2的门面内，招租广告涉及的门面现由刘蔓丽母亲经营理发店。赵某陈述：赵某在三桥中路36号开了一家便利店，在便利店内抬头就可以看到位于二楼的刘蔓丽母亲现在经营的理发店，2015至2016年期间，刘蔓丽母亲曾拿了门面出租的单子请赵某张贴在便利店内，当时还向赵某留了一把钥匙，方便租客看房，刘蔓丽母亲之前开的理发店也在附近，从原来的理发店搬到现在的理发店有两三年时间了，张贴广告的时间比搬到现在理发店的时间早得多。上述事实，有原、被告陈述，相关证据在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房屋现由刘蔓丽作经营使用，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案争议的焦点在于刘蔓丽提出的执行异议，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对此本院认为，刘蔓丽与凯达丰公司签订的《商品房买卖合同》系在法院对案涉房屋进行查封之前，虽然双方买卖合同约定的房屋标的与法院查封的标的不一致，但是刘蔓丽实际支付的购房款与合同约定的购房款并不一致，刘蔓丽解释是因实际交付的案涉房屋与合同约定的房屋面积存在差异而导致，符合情理；对于案涉房屋在法院查封前是否已被刘蔓丽合法占用问题，凯达丰公司并不持异议，且有多名证人陈述相互印证，凯达丰公司陈述与刘蔓丽签订合同后公司并未正常运营，并不排除刘蔓丽在凯达丰公司交付房屋后才向凯达丰公司支付房屋尾款的可能性。综上，因刘蔓丽与凯达丰公司对于双方已实际变更买卖合同标的并无争议，刘蔓丽已经向凯达丰公司全额支付房款，而审理中并无证据证明证人陈述虚假，并且未办理房屋产权手续的过错也不在于刘蔓丽，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘蔓丽对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，对原告要求执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回刘汉成的诉讼请求。案件受理费60元，由刘汉成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  刘咏梅人民陪审员  侯志勇人民陪审员  洪 军二〇一九年十二月十六日书 记 员  杨雪莲