福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初5759号 原告（反诉被告）：王珊珊，女，1986年11月23日出生， 汉族，户籍所在地江西省抚州市东乡县，现住于福建省漳州市漳州开发区。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳州开发区南滨大道333号御景园E1-A1，统一社会信用代码9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告王珊珊与被告漳州市富山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年10月24日立案后，被告漳州市富山房地产开发有限公司提出反诉，本院决定合并审理并于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王珊珊的委托诉讼代理人沈树有及被告（反诉原告）漳州市富山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈旺富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王珊珊向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告漳州市富山房地产开发有限公司与原告王珊珊于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017010013）已于2018年6月10日解除，总价款1652460元；2、判决被告漳州市富山房地产开发有限公司应立即返还原告王珊珊已支房价款332460元（人民币，下同）、代收契税款16525元，并支付资金占用利息，该利息按年利率6%自2018年6月11日起计算至实际返还日，暂计至2019年10月10日利息为19948元，前述合计金额暂计为368933元；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原告前往被告售楼处看房，被告销售人员向原告提供以“阳光城为厦门质造”的关于“富山滨海明珠”楼盘（下称“讼争房产”）的宣传海报，根据该宣传海报的宣传和被告销售人员的介绍，讼争房产系由“全国20强阳光城集团”开发，购买该房产的业主的子女可以免费就读由厦门大学开办的幼儿园、附小、附中，享受“15年免费厦大系教育”。原告基于对“全国20强阳光城集团”的信赖和将来子女可以享受“15年免费厦大系教育”的特殊优惠，作出购买讼争房产的决定，并当场交纳了5万元定金，被告收款后出具了印有“阳光城集团”字样，和“ＹａｎＧｏ阳光城”标志以及“深交所上市代码000671”字样的收据。同日，原告应被告要求交纳了首付款，在将5万元定金转为首付款后，原告共交纳了332460元购房首付款。此外，被告还向原告收取了“代收契税”款16525元。被告收款后，出具了与前述收据相同样式的收据。原告付款后要求签订书面房屋买卖合同，但被告称因其证照尚不齐全，暂时不能签订正式房屋买卖合同，直到2018年2月10日才通知原告签订《商品房买卖合同（预售）》，到2018年4月26日才办理商品房买卖合同网上备案手续。完成商品房买卖合同网上备案手续后，原告前往银行办理贷款手续时，发现此时的贷款利率相对原告交纳首付款时上升了15%，同时银行要求原告增加10%首付款比例，极大增加了原告的购房成本，原告因此而未能办理贷款。2018年6月10日，原告收到被告的《销售合同解除函》，解除函内容载明：“2018年2月10日,您与我司签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件及补充协议（以下统称“协议”）,向我司购买了位于漳州开发区的房屋,总房价款为人民币1652460元（大写人民币:壹佰陆拾伍万贰仟肆佰陆拾元整）。根据协议之约定,您应按期支付相应购房款,如您未按期支付相应购房款,我司有权要求您支付逾期付款违约金,......但协议签订后至今,经我司多次催告,您尚未付清相应购房款。现我司郑重通知您,我司决定解除您与我司签订的协议,您收到本函时即产生协议解除的法律效力。......”原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，被告根据合同约定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年6月10日收到被告的《销售合同解除函》，因此，根据前述法律规定，《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017010013）已于2018年6月1日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告已经支付的首付款332460元、预缴契税款16525元应当予以返还，并支付资金占用利息。 漳州市富山房地产开发有限公司辩称，一、原告要求答辩人退还购房款及资金占用利息与约定不符，且没有依据，不应支持。理由在于：1、原告要求答辩人退还购房款及资金占用利息与约定不符，且没有依据，不应支持。一方面，涉案合同因原告未依约支付购房款而解除，根据合同约定，合同解除的同时，原告应当配合办理注销合同备案登记等手续。涉案合同因原告未依约付款而解除，答辩人已依约明确告知原告配合办理合同解除后的合同网签注销及备案登记注销等手续。然，原告至今未配合答辩人办理上述手续。根据涉案合同附件十一补充协议第十条第10.3款关于合同解除及违约责任第（5）项约定“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各项相关费用后余额无息返还买受人。”原告明知涉案合同已解除，且答辩人已依约告知其前来办理合同注销等相关手续的情况下，至今未配合答辩人办理。根据涉案合同约定，原告诉请要求答辩人在其未配合办理完毕各项合同注销手续的情况下，径直要求答辩人直接退还款项与双方约定不符，不应支持。另一方面，如前所述，根据前述约定，合同解除后款项的退还，应扣除相应的违约金等各项费用。原告要求退还全部亦与约定不符，不应支持。因此，原告诉请要求答辩人退还购房款与约定不符，且没有依据，不应支持。2、原告要求答辩人支付所谓资金占用利息没有依据，不应支持。一方面，根据双方明确约定，如具备约定返还款项的条件下，返还的款项不仅应当扣除相应的违约金等项目，根据约定也为无息返还剩余购房款，原告要求答辩人支付所谓资金占用利息没有依据，不应支持。另一方面，原告亦无资金占用利息损失。根据涉案合同约定，配合答辩人办理合同注销手续属于原告应尽之义务，其怠于履行义务的情形下，不存在所谓资金占用利息损失。需要强调的是，由于原告未依约配合答辩人办理合同注销手续等义务，导致答辩人至今无法再次将房屋进行销售，给答辩人造成的交易机会损失、管理成本、费用及房屋差价损失巨大。根据涉案合同约定，原告亦应当承担相应违约责任，答辩人保留追究原告该项责任的权利。因此，原告要求答辩人退还购房款及资金占用利息与约定不符，且没有依据，不应支持。二、原告起诉状中陈述的事实与理由仅为其单方面陈述，没有事实与法律依据，不应采信。首先，原告所谓答辩人存在“全国20强阳光城集团”、“享受15年免费厦大系教育”宣传，未提供任何证据证明，不应采信。其次，假定存在相关教育政策的宣传，也是对政府相关教育政策引述，亦明确向购房者表面了出处，通过漳州开发区教育局官方网站也可直接查询。同时，根据双方签订的商品房买卖合同附件十一“补充协议第四条约定“出卖人与买受人的权利与义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或其他文字载体中的图片、资料数据等凡未列入本合同、附件及补充协议中的，对出卖人没有约束力。”以及“双方同意出卖人所雇佣的任何人员和销售代理单位所出具或签署的与本合同及补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容等”该合同条款经充分出示并告知合同内容，双方系平等自愿签订，对双方均有法律约束力。 再次，原告所谓贷款利率调整，导致其未能办理贷款纯属其单方陈述，没有任何事实依据，不应采信。支付购房款属于原告涉案合同项下法定及约定合同义务，即便存在银行贷款利率的调整，也系银行根据自身经营需要和原告的具体情况提出的订立贷款合同的具体要求。而合同明确约定出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件，不作任何承诺及保证，也无法作出任何承诺和保证。同时，根据涉案合同约定“买受人应在合同签订后10日办理贷款手续，买受人应当于合同签订之日后45日内将贷款部分房价款支付至出卖人账户。如“非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款等导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应以一次性付款或其他经出卖人同意方式支付购房款。”因此，买受人对于付款方式及期限具有明确认知，买受人至今未支付剩余购房款已经构成违约，事实清楚。同时，原告在起诉状及诉讼请求中，自认涉案合同已于2018年6月10日解除。原告也从未对答辩人催款函及解除函提出任何异议，原告自身对于其逾期支付购房款并导致合同解除认知的事实清楚。原告应承担相应违约责任及履行合同解除后续义务。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。 漳州市富山房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告于2018年2月10日签订的编号为350698010001032017010013号《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币330492元；3、判令反诉被告配合反诉原告办理上述《商品房买卖合同（预售）》的合同网签注销、合同预售备案登记注销等相关手续；4、判令反诉被告向反诉原告支付本案律师费8000元；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年2月10日，反诉被告向反诉原告购买位于漳州开发区房屋一套，房屋总价1652460元。合同第七条约定买受人应于2017年9月28日前支付首期购房款332460元，余款132万元向银行申请贷款支付，该商品房付款方式和期限的具体约定见附件四。合同附件四约定，买受人应在合同签订后10日内办理贷款手续，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部达到出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款。合同第八条约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照总房价款20%向出卖人支付违约金，并注销备案登记等。然而，合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付332460元，剩余购房款经反诉原告多次催告，反诉被告均拒不支付，反诉原告依约有权解除涉案合同并要求反诉被告承担违约责任。 王珊珊辩称，一、合同解除原因过错在于反诉原告，反诉被 告支付首付款后，反诉原告不与反诉被告及时签订商品房买卖合同，在签订商品房买卖合同后，因银行贷款利率的政策调整导致反诉被告购房成本大幅度增加，故导致反诉被告按照原条件无法申请银行贷款，这是导致合同解除的原因。二、反诉原告提出的违约金过高，反诉被告的违约行为在于逾期支付购房款，是金钱之债，对反诉原告的损失只是法定孳息的损失，反诉原告请求的20%的违约金过高。三、合同解除后，反诉原告的付款义务随之消灭，付款义务消灭后，付款义务所产生的违约金也应当基于合同解除而消灭。四、违约金的功能在于损失填补，反诉原告已经要求反诉被告支付违约金，该违约金是基于反诉原告的损害进行填补，在对违约金进行计算的时候，应当把律师费包括在内，故反诉原告请求的律师费不予支持。五、合同解除后，合同双方已经履行的应当予以返还，反诉原告的返还义务是向反诉原告返还首付款，反诉被告的义务是配合反诉原告办理商品房买卖合同的网签注销手续，两项返还义务应同时履行，而不是先由反诉被告履行配合反诉原告办理商品房买卖合同的网签注销手续，后由反诉被告返还首付款。综上，即使反诉被告应当支付逾期付款的违约金，也应当以未支付价款的金额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，起止时间是，从2018年2月10日即合同签订的45日后，至2018年6月10日合同解除止。 本院经审理认定事实如下：漳州市富山房地产开发有限公司于2017年8月10日取得富山滨海明珠1幢、2幢的《商品房预售许可证》。2018年2月10日，漳州市富山房地产开发有限公司与王珊珊签订了合同编号为“350698010001032017010013”的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：王珊珊向漳州市富山房地产开发有限公司购买位于漳州市开发区，总价款1652460元。合同第七条约定，王珊珊应于2017年9月28日前支付首期房价款332460元，余款1320000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第八条第二款约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人……出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。合同附件四第二条第（1）款约定“买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行／公积金代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。……买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项”。合同附件十一补充协议10.5条约定，“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策以及充分评估自身付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本合同相关约定承担违约责任”。合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。如果本合同及补充协议、相关附件无法按照约定期限备案的，双方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理备案，与备案相关的后续义务相应顺延履行，出卖人不因此承担违约责任。附件十一补充协议第4.1条，关于商品房交付条件，双方补充确认如下：“（1）出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。（2）双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或者签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同及补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。（3）出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况现状向买受人进行了充分说明。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任……”。附件十一补充协议第10.4条约定：“双方在履行合同过程中如产生争议......如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审计费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师费收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准”。王珊珊依照约定向漳州市富山房地产开发有限公司支付了购房首付款332460元及代收契税款16525元，但剩余购房款1320000元至今尚未支付。漳州市富山房地产开发有限公司代收契税16525元后，至今尚未向相关部门缴纳该款项。本案商品房买卖合同的网上备案申请日期为2018年2月10日，合同已进行网上备案。漳州市富山房地产开发有限公司分别于2018年5月29日、2018年6月5日两次发函催告被告支付剩余购房款及逾期付款违约金。漳州市富山房地产开发有限公司于2018年6月9日向王珊珊邮寄《销售合同解除函》，故王珊珊请求《商品房买卖合同（预售）》于2018年6月10日解除，本院予以采纳。漳州市富山房地产开发有限公司因本案诉讼支付福建衡兴明业律师事务所律师费8000元。 www.fjzzjy.gov.cn本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》过程中漳州市富山房地产开发有限公司是否存在欺诈行为的问题。本院在审理(2018)闽0681民初5617号案件时已依职权就漳州市富山房地产开发有限公司宣传的“十五年厦大系免费教育”向漳州招商局经济技术开发区教育卫生局进行调查。该局回复，2014年9月起，开发区将九年义务教育阶段免学费政策向幼儿园到高中阶段延伸，符合条件的青少年儿童可享受从幼儿园到高中阶段十五年学费（或保教费）补贴或免除。目前根据开发区小学、初中招生办法，阳光城丽景湾项目处于厦大附小、厦大附中（初中部）招生片区，厦大附中（高中部）面向全市招生，按分数高低择优录取。厦门大学嘉庚学院幼儿园和厦门大学嘉庚学院分别面向全区和全国招生。本院认为，根据本院向漳州招商局经济技术开发区教育卫生局调查取证的结果，漳州市富山房地产开发有限公司宣传的“十五年厦大系免费教育”基本符合讼争房产所在片区可享受的教育资源，且漳州市富山房地产开发有限公司亦在相关宣传文本上载明了该信息的来源和出处（信息来源：漳州教育信息网，网址：）。本案的《商品房买卖合同（预售）》明确记载出售人系漳州市富山房地产开发有限公司，且王珊珊所提交的收款收据虽印有“阳光城集团”，但收款人加盖的公章系漳州市富山房地产开发有限公司。王珊珊所提交的证据不足以证明漳州市富山房地产开发有限公司在做广告宣传时称本案讼争楼盘系由阳光城集团独资开发建设，且双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时，阳光城（厦门）置业有限公司已经入股漳州市富山房地产开发有限公司。况且，根据附件十一补充协议第4.1条的约定，无论漳州市富山房地产开发有限公司及其工作人员在签订《商品房买卖合同（预售）》之前以何种形式所作出的宣传，只有在漳州市富山房地产开发有限公司出具了加盖公章的书面材料或者将所涉内容载入《商品房买卖合同（预售）》及其附件或补充协议的情况下才对其具有法律拘束力。因此，王珊珊主张漳州市富山房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同（预售）》过程中存在欺诈行为，依据不足，本院不予采信。购房者支付购房款和利息是购房者应有的义务，且没有证据证明银行拒绝王珊珊办理银行贷款，王珊珊认为银行提高利率和购房款首付比例，极大增加了原告的购房成本，因此未能办理贷款的理由不能成立，该主张不予采纳。王珊珊与漳州市富山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。王珊珊未按照合同所约定的时间履行支付购房款的义务，其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定及双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一第10.3条第（1）款的约定，双方所签订的上述合同于王珊珊收到《销售合同解除函》时即解除。王珊珊请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年6月10日解除、漳州市富山房地产开发有限公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，本院予以支持。合同解除后，违约方王珊珊应当按照合同的约定承担相应的法律责任。漳州市富山房地产开发有限公司请求王珊珊配合其办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并由王珊珊承担所需费用，符合法律规定，应予以支持。漳州市富山房地产开发有限公司请求王珊珊向其支付违约金330492元，符合《商品房买卖合同(预售)》第八条的约定，且未违反法律的规定，应予支持。因漳州市富山房地产开发有限公司未提供证据证明违约金330492元不足以弥补其所支付的律师费损失，故本院酌确定王珊珊应当支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金330492元（包含漳州市富山房地产开发有限公司已经支付的律师费）。因王珊珊已经支付漳州市富山房地产开发有限公司购房首期款332460元及代收契税款16525元，王珊珊主张返还已付房价款、代收契税款，因合同已解除，该请求应予支持。故扣除违约金330492元后漳州市富山房地产开发有限公司应当退还王珊珊18493元。王珊珊主张资金占用期间的利息，于法不符，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王珊珊与漳州市富山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年6月10日解除。王珊珊应于本判决发生法律效力之日起十日内协助漳州市富山房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：350698010001032017010013）的备案登记注销手续，并由王珊珊承担所需费用； 二、漳州市富山房地产开发有限公司应当返还罗珊珊购房款332460元及代收契税款16525元。合计348985元。 三、王珊珊应当支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金330492元。 上述二、三项对抵后，漳州市富山房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还王珊珊18493元； 四、驳回漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回王珊珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19672.1元，减半收取计9836元，由王珊珊负担；反诉案件受理费19672.1元，减半收取计9836元，由漳州市富山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄明发 二〇一九年十二月二十六日 法官助理李昊蓝 书记员蓝怡