广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初18576号原告：广东省优质农产品开发服务中心（广东省农产品交流服务深圳中心）（反诉被告），住所地深圳市桂园路39号，统一社会信用代码12440000890346790L。法定代表人：林绿，主任。委托诉讼代理人：张洁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200311473515。委托诉讼代理人：邓成，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市罗湖区香炉茶馆（反诉原告，以下简称香炉茶馆），住所深圳市罗湖区桂园街道桂园路红围街6号1栋二单元一楼，统一社会信用代码92440300L584831402。经营者：张亚宁。委托诉讼代理人：吴伟，广东经天律师事务所律师，执业证号14403200010872288。被告：廖晓春，男，汉族，1962年2月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告广东省优质农产品开发服务中心与被告香炉茶馆、廖晓春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东省优质农产品开发服务中心委托诉讼代理人张洁、邓成与被告香炉茶馆经营者张亚宁、委托诉讼代理人吴伟、被告廖晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东省优质农产品开发服务中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告香炉茶馆立即向原告支付拖欠的租金人民币伍拾柒万元整（小写：￥570，000.00元）（赔偿金自2018年1月1日起计算至涉案房屋实际腾空并返还之日止，暂计至2019年3月31日）；2．请求法院判令原告无须返还被告深圳市罗湖区香炉茶馆租赁保证金人民币叁万壹仟伍佰元整（小写：￥31500.00元）；3．请求法院判令被告香炉茶馆立即腾空并向原告返还租赁房屋；4．请求法院判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用；5.请求法院判令被告廖晓春按夫妻共同债务承担被告的上述责任。事实与理由：深圳市桂园路39号粤农大厦系广东省农业厅所有物业，广东省农业科技交流中心（深圳）（以下简称“农科中心”）受广东省农业厅委托租赁和管理。2016年6月1日，“农科中心”与被告香炉茶馆签订了《房垦租赁合同》，合同约定：“农科中心”将位于深圳市罗湖区××街道××街××单元××楼的房屋出租给被告香炉茶馆使用；房屋租赁朗限自2016年6月1日起至2017年12月31日止；被告香炉茶馆应于每月5日前交付租金人民币19000.00元（大写：壹万玖仟元整）；交付租赁房屋时，向被告香炉茶馆收取二个月租金数额的租赁保证金，即人民币31500.00元，被告香炉茶馆欠交租金、水、电、物业管理费、及其它应向原告缴纳的费用时，原告有权没收租赁保证金；房屋租赁合同终止后，被告香炉茶馆应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告香炉茶馆承担的各项费用并办理有关移交手续。被告香炉茶馆逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告香炉茶馆收取相当于双倍租金的赔偿金。涉案房屋系广东省农业厅所有，先后交由“农科中心”、广东省优质农产品开发服务中心管理和使用。上述两机构后经广东省机构编制委员会组建并为原告。租赁期限届满后，被告香炉茶馆未按合同约定于5日内迁离并返还租赁房屋，为督促被告香炉茶馆履行迁离并返还租赁房屋义务，原告曾多次通知被告香炉茶馆返还房屋，并于2018年10月30日郑重向被告香炉茶馆发送律师函，但被告香炉茶馆置若岡闻，至今仍强行占有、使用租赁房屋，严重侵害了原告对房屋正常使用、收益的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第235条规定及《房屋租赁合同》相关约定，租赁期满，被告香炉茶馆应当腾空并返还租赁房屋，并按双倍租金支付逾期未腾空并返还租赁房屋期间的赔金，且原告无须返还租赁保证金。张亚宁系深圳市罗湖区炉茶馆经营者，被告廖晓春与张亚宁系夫妻关系，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”据此，张亚宁经营香炉茶馆期间产生的债务，应当按夫妻共同债务处理，故，申请廖晓春为被告参加诉讼，并由廖晓春按夫妻共同债务承担张亚宁的上述责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法裁决。被告香炉茶馆辩称：一、我方认为茶馆作为合法的诉讼主体，而且在合同中与本案原告作为合同相对方，是一个比较适格的主体地位，没有必要在追加廖晓春，被告2与香炉茶馆不是夫妻关系。二、原告一直没有在2016年3月以后提供合法的租金票据，而在之前原告在收到被告香炉茶馆提交的租金时是开具了合法的由税务局开具的发票，而在2016年3月以后就没有提交。三、本案启动以后被告方才发现涉案的物业没有合法的房产证件，该物业在早先是一个架空层改建而成，被告在从其他方接手涉案物业以后涉及到电容的增扩，在与原告方的产权科交涉时原告方具体的经办人员也向被告声称该处涉案房产没有房产证，即原告不能作为主体一方向有关电力部门申请电力增容，只能被告主动去申请电力增容事项。架空层和没有房产证是我方向有关方确认的事实，我方多年以来缴纳的租金是否是向合法的一方缴纳，对此我方表示怀疑。按照有关法律规定，像本案涉案房产是经过改制的，已经出售给市场上的主体或单位内部人员，按照法律规定架空层公共空间应该属于全体的业主所有，所以我方在向原告协商时也提出过，原告后来补交了相关房产证资料。这部分情况和我方所了解的情况以及原告方经办人员曾经描述的不符合。四、当初我们在向原告租赁房产时原告一方的经办人跟我方承诺过虽然合同是一年一签，但是涉案房产是属于农业厅，只要房子没有拆迁，仍然会继续跟我方续签。如果没有这样的承诺，我方也不会做大量的装修的投入。其他答辩意见详见我方反诉状。被告廖晓春答辩称：我跟被告深圳市罗湖区香炉茶馆没有夫妻关系，不应承担责任。被告深圳市罗湖区香炉茶馆在法定期限内向法院提起反诉请求：一、原告补偿被告装修该项物业的费用725777元及茶馆转让费35万元；二、原告返回被告涉案物业电力增容费20511元；三、原告向被告提交自2016年3月以来的合法发票；四、原告向被告双倍返还租赁保证金63000元；五、原告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月19日，被告香炉茶馆与杜文倩女士（身份证号：，联系电话：136××××7259）签订《茶馆转让协议书》，被告香炉茶馆以人民币三十五万元(350，000万元)的转让价格，受让深圳市桂苑茶叶有限公司（以下简称‘桂苑公司’）及名下经营的香山茶馆物业经营（合同记载：香山茶馆座落深圳市罗湖区桂园路红围街6号l栋二单元—楼，建筑面积340平方米。以下简称该物业）。该物业为架空层，作为居民和宾馆共用之车库，系由承租者自行投资进行改造建设。桂苑公司接后再次对茶馆进行了大量投资，并更名为紫苑茶馆。《茶馆转让协议书》五条规定：甲方（杜女士）有义务协助乙方（被告香炉茶馆）办理茶馆营业执的变更，法定代表人及股东的变更等手续（其变更费用由乙方负责），桂苑公司法定代表人及原股东的所有股权一并转让给乙方。设备及财产完成移交后，被告香炉茶馆承担了该项物业2012年11月21日起至12月31日向茶馆所涉物业的租金共计一万六千六百六拾六元（16666元），该项租金全额由原告（本诉原告）收取。2013年1月1日，被告香炉茶馆与广东省业科技交流中心（深圳）重新以深圳市罗湖区香炉茶馆的名义订立《深圳市房屋租赁合同书》，合同书规定租期为一年，即自2013年1月1日起至12月31日止，每平方米每月租金40元人民币，房屋面积340平方米，合计租金每月一万三千六百五十元（13650元）。被告香炉茶馆接手香山茶馆经营后，投入76万余人民币重新进行了内部装修和改造及供电增容，对原告（本诉原告）一年一签的做法提出了异议，原告负责人杨**及物业科长王力滨、物业管理工程人员孙清宏均口头表示：‘农业厅是国家机关，讲信用、守合同，只要你合法经营，定期交租金，一定每年都出租给你。现在之所以每年签订合同，是由于过去因前任负责人与他人订立的合同时间长达十年，引起不少问题，所以才不得已修订规则的’。为此双方在合同（附页）第二条中规定：租赁期内如甲方（原告）对该物业升级和改造拆除、政府征用等，甲方提前一个月通知乙方（被告香炉茶馆）解除本租赁合同。该项合同订立后，被告香炉茶馆向原告要求拿该项物业的房产证明，负责物业管理和维修的原告工作人员孙清宏表示，这个物业是架空层，没有产权手续也没有消防验收手续，每次涉及这些问题都是承租方自己解决。鉴于没有实质性影响到被告香炉茶馆的经营活动，因此，被告香炉茶馆未进行深入的追究原告对该物业的权利来源以及合法性问题。2014年和2015年双方重新订立合同时，原告将该物业的面积核定为375.3平方米，租金订为每平方米租金每月为一万四千五百元人民币（14500元）。2016年6月双方再次续签合同有效期直至2018年12月31日止。该项合同规定的租金提高到每平方米每月50.6元，合计每月租金一万九千元（19000元）。至此，被告香炉茶馆共计向原告缴纳房屋租金783466元，押金31500元，投资装修该项物业725777元。2018年1月31日，原告向被告香炉茶馆发出《停租通知》，其理由是：按照《广东省从事生产经营活动的事业单位改革工作领导办小组关于印发广东省2017年度省属从事生产经营活动事业改革工作方案的通知》（粤机编办发【2017】184号），因原告撤销，广东省农业厅将收回粤农大厦勿业，同时根据国有资产出租出借有关规定及双方合同约定，不再续签租赁合同，并要求被告香炉茶馆在一个月内迁离。被告香炉茶馆为此才下定决心，查清被告香炉茶馆承租房屋的产权归属，还事实真相，维护被告香炉茶馆的合法权益及真正产权的利益。经查：一、被告香炉茶馆承租的物业不属于粤农大厦的界址范围，粤农大厦地址为：深圳市桂园路39号，房地产证——深圳房地字第××号——所登记宗地号为：Ｈ204-××0。有地面积为：914.5平方米，共有使用面积2385.7平方米。该证为2002年6月28日重新登记。总使用面积6467平方米。二、被告香炉茶馆承租的物业属深圳市罗湖区红围巷28、29单元一楼架空层，从来没有在房屋产权机关进行登记注册。真正的权利人是红围巷28、29单元的全体业主。因此，原告不是本诉的适格原告，其多年来收取被告香炉茶馆租金属不当得利，应全额退回给被告香炉茶馆。三、原告工作人员王力滨、孙清宏等人多次表明，被告香炉茶馆承租物业的楼上各住户，均是房改后的个人房产，并且在房改时有意见，因此一直很难沟通，现有的住户大多为承租户，业主大多数不再住这个楼上，联系都很困难。四、被告香炉茶馆通过多方走访，均证实，该物业为架空层，最早出租时，厨房和小仓库及水仙厅等房屋均为临时加建建筑，且全部由承租人承担加建费用。上述事实，有证人证言和相关的照片、录音资料及实物为证，足以证明原告在没有产权人明确授权的情况下，假借农业厅之名，长期以经管理者身份与被告香炉茶馆签订房屋租赁合同，收取被告香炉茶馆租金，实属不当得利。其依据虚假身份与被告香炉茶馆签订的所谓房屋租赁合同，从订立之日起就是无法律效力的，请求法院依法撤销合同，驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求。原告对被告香炉茶馆的反诉请求进行答辩称：原告与被告的租赁合同已于2017年12月31日期满终止，被告的装修从未取得原告的书面同意，且其前期装修早已在合同期内分摊完毕，故其要求原告补偿其装修费、转让费无理无据。原告是涉案物业的管理和使用单位，省农业厅是涉案物业的合法产权人（详见我方提供的产权证明）。被告占有使用涉案物业，理应支付租金及相关电力费用，被告要求原告返还相关费用无理无据。关于诉讼请求三，等待代理人向原告单位了解清楚后，如未开具发票，即向其补开。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区红围路住宅楼28、29栋底层（不动产证号2000105203）（旧址为深圳市罗湖区桂园街道桂园路红围街6号1栋二单元一楼），该房屋权利人为广东省农业厅所有。二、2011年11月19日，被告香炉茶馆经营者张亚宁与案外人杜文倩签订《茶馆转让协议书》，约定自2012年11月20日起，张亚宁以35万元的转让价格，受让深圳市桂苑茶叶有限公司及名下的香山茶馆经营权（香山茶馆座落于深圳市罗湖区桂园街道桂园路红围街6号1栋二单元一楼）。2012年11月30日，杜文倩出具收条，载明其收到廖晓春香山茶馆支付转让金35万元。三、2013年，张亚宁以深圳市桂苑茶叶有限公司（乙方）的名义，与广东省农业科技交流中心（深圳）（以下简称农科中心、甲方）签订房屋租赁合同，租期为2013年1月1日起至2013年12月31日，合同中对装修事宜进行如下约定：若乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修的，甲方可就因此造成的损失要求乙方承担相应的赔偿责任；2014年起，张亚宁即以深圳市罗湖区香炉茶馆的名义，就涉案房屋与农科中心续签租赁合同。双方最后一次签订租赁合同的时间为2016年6月1日，该租赁合同约定：由农科中心将涉案物业出租给被告香炉茶馆经营茶艺馆，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为19000元；原告交付租赁房屋时，可向被告香炉茶馆收取租赁保证金38000元；被告香炉茶馆欠交租金、水、电、物业管理费及其他应向原告缴纳的费用时，原告有权没收租赁保证金；租赁合同终止后，被告香炉茶馆应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告香炉茶馆承担的各项费用并办理有关移交手续；被告香炉茶馆逾期不迁离或不返还涉案房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告香炉茶馆收取相当于双倍租金的赔偿金；合同附页中约定租赁期内如原告对该物业升级和改造拆除、政府征用等，原告提前一个月通知被告必须无条件解除本租赁合同，同时一个月内交还房屋，原告退还租赁保证金和水电押金。原被告均确认：被告香炉茶馆实际缴纳租赁保证金31500元；上述房屋租赁合同期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，被告香炉茶馆至今仍占有使用涉案房屋，并自2018年1月1日起未支付房屋占有使用费，且被告当庭确认其未交租金的原因为其于2018年初就接到通知原告不再续租。四、2018年1月31日，原告向被告香炉茶馆发出《停租通知》，告知被告香炉茶馆不再续签租赁合同，请被告香炉茶馆在接到本通知1个月内办好相关手续，办理迁离。该通知由被告香炉茶馆的经营者张亚宁于2018年2月6日签收。五、2012年7月20日，广东省机构编制委员会办公室印发《广东省农业省农业厅（中共广东省委农村工作办公室）所属事业单位分类改革方案的通知》【粤机编办[2012]164号】，整合广东省优质农产品开发服务中心、广东省农业科技交流中心（深圳），组建原告广东省优质农产品开发服务中心（广东省农产品交流服务深圳中心），公益三类，正处级。广东省农业厅于2019年9月6日出具《授权委托证明书》，载明：“本单位广东省农业农村厅系深圳市罗湖区红围路28、29栋底层（房产证号：深房地字××号）产权人，该产权一直委托广东省优质农产品开发服务中心（广东省农产品交流服务中心）管理和使用至今”。六、被告香炉茶馆主张其于2012年为装修涉案房屋支出装修费725777元，并提交了被告香炉茶馆经营者张亚宁于2012年11月20日与案外人柴建国签订的《装饰装修施工合同》，该合同约定由柴建国对涉案房屋进行装修，装修总价款为725777元。七、被告廖晓春与被告香炉茶馆的经营者张亚宁为夫妻关系，双方于1998年9月9日登记结婚。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告系由广东省优质农产品开发服务中心及农科中心整合组建而成，广东省优质农产品开发服务中心及农科中心的原有权利、义务和责任均由整合后的原告承继；又涉案房屋的所有权人广东省农业厅出具《授权委托证明书》，对原告享有涉案房屋的管理、使用权进行确认。因此原告享有代理广东省农业厅租赁、管理涉案房屋的权利，并因承继农科中心的原有权利，得以替代农科中心，作为涉案租赁合同的出租人，向被告主张相关权利的诉讼主体地位。农科中心于2016年6月1日与被告香炉茶馆签订《房屋租赁合同》，该合同为双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、生效，双方应严格按照合同内容履行各自义务。被告香炉茶馆在合同约定的租赁期限届满，原告明确表示不续租的情况下，应依约将涉案房屋返还给原告。被告香炉茶馆逾期未搬离涉案房屋，原告要求被告香炉茶馆按合同约定，立即腾空并向原告返还租赁房屋，按双倍租金的标准，即38000元/月的标准，支付自2018年1月1日起至实际返还涉案房屋期间的赔偿金，并不予退还租赁保证金，有事实与法律依据，本院依法予以支持。被告抗辩称双方存在“只要房子没拆迁，原告仍然会继续跟被告续签租赁合同”的约定，并以涉案租赁合同附页中的条款“租赁期内如原告对该物业升级和改造拆除、政府征用等，原告提前一个月通知被告必须无条件解除本租赁合同，同时一个月内交还房屋，原告退还租赁保证金和水电押金”为依据，并提交了录音光盘为证。本院认为，上述条款只明确了原告在物业升级、改造拆除、政府征用等情况下的可解除合同的权利，并不约束原告是否续签租赁合同的自由；录音光盘中谈话人身份不明确，且该证据未有其他书面证据相互印证，证明力不足。综上，被告该抗辩依据不足，本院不予采纳。关于被告主张的装修费补偿，2012年被告香炉茶馆的经营者张亚宁以深圳市桂苑茶叶有限公司的名义与农科中心签订的房屋租赁合同中明确约定装修必须经出租方的书面同意，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，本案被告未能举证证明该装修经过出租方的同意，故因装修发生的费用，应由其自行负担，其主张由原告补偿装修费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告主张的转让费补偿，该费用是被告自愿向案外人支付，与原告无关，不应由原告承担，故对被告要求原告补偿转让费，本院不予支持；被告关于原告支付电力增容费及双倍返还租赁保证金的主张，因无事实与法律依据，本院不予支持。因发票事宜不属于人民法院审理范围，被告要求原告向其开具发票的诉请，本院不予处理。被告香炉茶馆是张亚宁个人经营的经工商部门登记注册的个体工商户，其债务实际是以经营者张亚宁的财产承担。被告廖晓春与张亚宁是夫妻关系，在夫妻关系存续期间，张亚宁从事个体经营的，其收入为夫妻共同财产，则其从事个体经营所负债务应为夫妻共同债务。因此被告廖晓春应与被告香炉茶馆的实际经营者张亚宁共同对上述债务承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗湖区香炉茶馆、被告廖晓春应于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告广东省优质农产品开发服务中心（广东省农产品交流服务深圳中心）返还深圳市罗湖区红围路住宅楼28、29栋底层（不动产证号2000105203）（旧址为深圳市罗湖区桂园街道桂园路红围街6号1栋二单元一楼）；二、被告深圳市罗湖区香炉茶馆、被告廖晓春应于本判决生效之日起十五日内以38000元/月的标准，向原告广东省优质农产品开发服务中心（广东省农产品交流服务深圳中心）支付自2018年1月1日起至实际返还涉案房屋期间的赔偿金；三、原告广东省优质农产品开发服务中心（广东省农产品交流服务深圳中心）无须向被告深圳市罗湖区香炉茶馆返还租赁保证金31500元；四、驳回被告深圳市罗湖区香炉茶馆的反诉请求。如果二被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，保全费3370元，共计16670元，由被告深圳市罗湖区香炉茶馆、被告廖晓春承担。原告已向本院预缴案件受理费13300元，保全费3370元，本院依法予以退回16670元。被告深圳市罗湖区香炉茶馆、被告廖晓春应于本判决生效之日七日内向法院缴纳诉讼费16670元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费8082.8元，由被告深圳市罗湖区香炉茶馆负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 欣审 判 员  张曼丽人民陪审员  赵倩文二〇一九年十二月三日肖婷书记员夏梓豪