北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59480号原告北京首开亿方物业服务有限公司，住所北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。法定代表人倪平，董事长。委托代理人常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。委托代理人崔力明，北京市安园律师事务所律师。被告北京生易长汽车维修有限责任公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）13号楼。法定代表人曹银行，总经理。委托代理人贾霆，北京霆盛律师事务所律师。委托代理人樊世友，北京霆盛律师事务所实习律师。原告北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称首开公司）与被告北京生易长汽车维修有限责任公司（以下简称生易长公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。首开公司委托代理人常哲嘉、生易长公司法定代表人曹银行、委托代理人贾霆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首开公司诉称：我公司原名称为北京亿方物业管理有限责任公司，2018年12月，经工商行政主管部门核准变更为现名称，我公司同生易长公司双方于2017年1月8日签署房屋租赁合同，约定我公司于2017年1月8日至2017年9月30日（合计266天），将坐落在朝阳区安华西里二区17号楼锅炉房院內格林豪泰东侧原沉灰池上建筑面积489平方米场地，按照52029.6元的价格租赁给生易长公司，如生易长公司未及时按约定返还场地，延迟一日，按月租金的10%向我公司支付违约金，直至生易长公司交还房屋为止。合同租赁期满后双方并未续签。合同终止后生易长公司应于2017年10月1日将所占场地按照现状返还，并承担返还前的一切费用，可是时至今日，生易长公司仍不腾退场地，非法占用至今。租赁合同已届满，双方并未续签租赁合同，生易长公司不返还租赁场地的行为属于非法占用行为，并已严重侵犯了我公司利益。现我公司诉至法院，要求:1、生易长公司腾退其承租的场地，关于该场地的四至、范围，以我方提供图纸为准；2、生易长公司支付我方场地占用费，自2017年10月1日至实际返还租赁场地之日止，按照每日195.6元的标准计算，这个标准是按照我们租赁合同的标准计算的；3、生易长公司支付我方违约金，自2017年10月1日至实际返还租赁场地之日止，按照每日19.56元的标准计算。诉讼费由生易长公司负担。生易长公司辩称：不同意首开公司诉讼请求。首开公司不具备诉讼主体资格，该公司对涉案土地不享有合法权利，无权要求我们腾退并支付相应费用。我公司按约交纳了租金，不应该返还场地，支付使用费。双方的合同没有到期，因为双方签订了好几份合同，先是签订了一份5年的合同，当时他们承诺我公司到期后再和我们续五年。后来由于首开公司的领导找到我公司领导，说上级有要求，必须一年一签，而且对方要求截止日期必须是到10月1日，到10月1日之后所有承租单位统一续签合同，所以才有了首开公司起诉的这个只有9个月期限的合同。9个月到期之后，双方又重新签订合同，但是这份新合同始终没有给我方，而我公司已经缴纳了物业费等相关费用。后来首开公司又退给我方这些钱，说上级公司对这个地方有新的用途，要收回，所以把我们交的钱退给我。我公司不同意支付违约金，不是我们违约，如果法院要求我腾退，关于占用费我方同意支付。经审理查明：2016年1月7日，甲方首开公司同乙方生易长公司签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落在朝阳区安贞西里二区17号锅炉房内格林豪泰东侧原沉灰池场地489平方米，房屋面积271.61平方米（乙方自建房屋）租赁给乙方作洗车、办公使用。租期一年，自2016年1月8日至2017年1月7日。场地租金标准为35697元每年，房屋租金标准为83276元每年。租金每三个月为一期，每个租赁年度分四期向甲方支付，乙方应在每期开始前10日向甲方缴纳下期租金。第一期租金缴纳时间为2015年12月28日。乙方于签约当日向甲方缴纳房屋租赁押金29743.25元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。2017年1月8日，甲方首开公司同乙方生易长公司又签订一份房屋租赁合同（地上），主要约定甲方将坐落在朝阳区安贞西里二区17号锅炉房内格林豪泰东侧原沉灰池地上建筑面积为489平方米场地，租赁给乙方作洗车、办公使用。租期自2017年1月8日至2017年9月30日。租金共计52029.6元（含增值税2477.6元）。租金缴纳时间为2016年12月20日，一次性支付。乙方于签订合同当日支付甲方房屋租赁押金11899元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方未按约定时间返还房屋的，延迟一日，按月租金的10%向甲方支付违约金，直至乙方交还房屋为止。由于租赁房屋的特殊性，甲方因自身原因有权单方解除本合同，乙方应按甲方要求腾退，甲方不因单方解除合同承担任何违约责任。甲方行使合同解除权应当给予乙方30天腾退期限。政府及相关部门要求停止租赁活动的；甲方上级单位或房屋所有权单位要求解除合同的；上述特殊情形出现时，甲方有权单方解除合同，不承担违约责任及赔偿责任，乙方在租赁期间的装修无偿归甲方所有。后生易长公司按照约定支付了全部租金，并使用场地至今。庭审中，生易长公司提交了一份场地租赁协议，出租方为首开公司第四分公司、承租方为生易长公司，租赁场地为安贞西里大锅炉房东侧场地，面积600平方米。租期自2014年1月8日至2019年1月7日。该合同上没有签约时间。生易长公司表示该份合同才是双方真实的租赁合同，生易长公司享有两年免租期，现租期未到，无需腾退。首开公司表示：真实性认可，证明目的不认可，这个合同里没有约定租金，其他条款也很不明确，所以2016年的时候双方重新签订了1年期的合同，2017年的时候把场地和房子分开了签订合同，5年期的这个合同已经被后面的签约行为改变了。首开公司提交了1、照片4张，证明租期届满后该公司人员在租赁现场张贴通知，催促生易长公司腾退场地。2、大锅炉房洗车自建房面积图，证明涉案场地489平方米。生易长公司质证称：1、真实性不认可，从未见过张贴通知，证明目的不认可。2、真实性、证明目的均不认可，双方签订合同没有场地图。上述事实，有房屋租赁合同（地上）、发票联、当事人陈述等在案佐证。本院认为：首开公司同生易长公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同（地上）是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。生易长公司提供的合同没有签订时间，且即使按照这份合同，合同也已经到期，理应腾退。生易长公司又主张应对方领导的要求，重新签订合同，但没有提供相关证据证明签约的经过。本院对其抗辩不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的前提是能够明确租赁合同标的物，从首开公司提交的证据来看，其出租给生易长公司的是一块场地，应当有明确的四至、具体的范围，以对应具体的租赁面积489平方米，但首开公司就此仅提供图纸一张，该图纸系独立于合同，没有双方的签字或盖章确认，更没有相关行政主管部门的确认。本院无法就此确定腾退范围，首开公司该项请求不符合我国法律对于起诉的相关规定，本院依法裁定予以驳回。第二、生易长公司在租赁期满后长期占用场地，理应支付占用费，现首开公司依然沿用原合同中的租金计算标准，并无不妥，本院予以支持。确认生易长公司自2017年10月1日至实际返还租赁场地之日止，按照每日195.6元的标准支付场地占用费。双方的协议中约定了逾期返还租赁场地的条款，首开公司就此主张违约金，同约定的违约金标准相比，首开公司大幅降低了计算标准，其主张有事实和法律依据，本院对该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告北京生易长汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京首开亿方物业服务有限公司场地占用费，计算方法为按照每日一百九十五元六角的标准，自二〇一七年十月一日计算至实际返还租赁场地之日止。二、被告北京生易长汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京首开亿方物业服务有限公司违约金，计算方法为按照每日十九元五角六分的标准，自二〇一七年十月一日计算至实际返还租赁场地之日止。三、驳回原告北京首开亿方物业服务有限公司要求被告北京生易长汽车维修有限责任公司腾退租赁场地的起诉。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百零五元，由被告北京生易长汽车维修有限责任公司负担（原告北京首开亿方物业服务有限公司已交纳，被告北京生易长汽车维修有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京首开亿方物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  付瑞洁审判员  宋培海二〇一九年十二月二十七日书记员  姚澍峥