广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19958号原告：佛山（国际）车城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************690。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。被告：佛山市骏腾汽车销售有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********块沙洲围地段（自编为A5区），统一社会信用代码91440605MA4UH5G69C。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：阳贵军，广东万林律师事务所律师。原告佛山（国际）车城有限公司诉被告佛山市骏腾汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴育华、被告委托诉讼代理人阳贵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金223201.44元、卫生费2400元，延期支付租金、卫生费的滞纳金101015.7元；二、被告向原告支付2018年10月22日至2019年5月14日的水费27元、电费313.3元，延期支付水费、电费的滞纳金171.85元；三、保证金99792元归原告所有；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年11月1日签订《场地租赁合同》，由被告租用原告位于佛山市禅城区********佛山（国际）车城北区建源路2座1楼5-8号用于汽车销售展示及售后之用，租期从2016年11月1日起至2019年5月14日止。租金按平方计算，每两年递增10%，租金及卫生费第3个月缴纳一次，应提前20日缴交，逾期缴纳支付3‰的滞纳金。被告于签订合同之日支付保证金99792元。租赁期间如被告违约，原告有权没收被告缴交的一切费用，并按合同总额的5%支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行约定。被告从2018年10月22日起拖欠原告租金、卫生费、水电费等费用，期间原告多次催付仍未支付。被告答辩称：一、涉案房屋未经行政规划许可，不具备合法出租条件，双方签订的《场地租赁合同》无效，原告应退回保证金99792元；二、涉案合同已于2018年10月底提前解除，被告无需向原告支付租金、水电费和卫生费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告的营业执照复印件。拟证明原、被告主体资格。2、《场地租赁合同》。拟证明原、被告建立租赁关系，约定租金标准与违约责任。3、用户费用通知单。拟证明被告拖欠原告的租金、水电费及卫生费。4、建设工程规划许可证（临时）、佛山市建设工程规划验收合格通知（临时建设项目）、证明。拟证明涉案房屋经规划报建，涉案合同为有效合同。诉讼中，被告提交以下证据：1、用户费用通知单（2018年10月25日）、支出证明单、银行交易信息。拟证明被告已缴清所有的水电费，水电费先用后结算，而租金是先缴费后使用。2、用户费用通知单（2018年7月25日）、支出证明单、银行交易信息。拟证明被告已支付完毕租金。3、录音光盘。拟证明2018年11月19日，原告的董事赖朝晖与被告负责人程元亮就租赁关系已于2018年10月底提前解除进行交流，原告对该事实明知。4、光盘、照片。拟证明涉案租赁关系已于2018年10月底解除，原告已将涉案房屋出租予他人。5、快递钥匙的顺丰快递单。拟证明被告邮寄涉案房屋的钥匙予原告但被拒收，被告已履行完毕交接手续。为查明事实，本院依职权向佛山市规划城建档案馆发送《调查函》；后佛山市规划城建档案馆向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初19958号的复函》。本院认证认为，被告对原告提交的证据1-3的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，经查，证据4中的建设工程规划许可证（临时）为2003年10月27日核发，并记载“本证自核发之日起，必须在六个月内，按规定进行建设，逾期本证自行失效”，结合本院调取的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初19958号的复函》，本院对证据4的证明内容不予采信。被告提交的证据1、2并非本案诉争期间费用，本院对关联性不予确认；证据3，有原件核对，本院确认其真实性；证据4，被告确认于2019年7月27日录制、拍摄，本院对其关联性不确认；证据5，原告对三性均不予确认，且寄件方显示的“双速人事部、广东省佛山市南海区****比速威凯店”并非本案被告，快递单备注栏处亦未注明该快递内容与目的，故本院对其关联性不予确认。本院依职权调取的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初19958号的复函》，双方对真实性均无异议，本院依法予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：“一、甲方出租给乙方的商铺位于：佛山市禅城区********佛山（国际）车城北区建源路2座1楼5-8号，用于经营汽车销售展示及售后……二、租用期限：租用期限从2016年11月15日起至2019年5月14日止……三、费用：本合同的计租时间从2016年11月15日起计取……1、从2016年11月15日至2017年4月14日……每月租金费用为33264元；2、从2017年4月15日至2019年4月14日……每月租金费用为36590.4元；3、从2019年4月15日至2019年5月14日……每月租金费用为40249.44元；4、卫生费：400元/月……四、交费办法：租金按先缴款后使用的方式结算……以后每叁个月缴纳一次租金，每期租金应提前20天缴交，如乙方因种种原因拖欠缴纳租金费用及合同相关款项的，则每拖欠一日，乙方需缴纳相当于应缴纳金额的3‰的滞纳金……五、签定合同之日，乙方向甲方缴纳保证金99792元，租赁期限满，甲方退回给乙方（不计利息）。租赁期内，如乙方有违反市场管理规定的行为而被罚款，或违反本合同的有关规定而承担违约责任的，甲方有权在保证金内扣除，租赁期满后，余额无息退回乙方……八、违约责任：1、乙方违反本合同约定，甲方有权终止合同，收回铺位，没收乙方所缴交的一切费用，并按合同总额5%违约金赔偿给甲方……”2018年11月29日，寄件方“双速人事部、广东省佛山市南海区****比速威凯店”向收件方“陈玉玲、广东省佛山市禅城区国际车城有限公司招商管理处”邮寄快递，托寄物“文件”，备注处无内容，顺丰快递单号037582691468，运单详情显示2018年11月30日，快件派送不成功（因收方客户拒收快件），待进一步处理。另查明：原告共提交四张用户为被告的用户费用通知单：1、制单日期为2018年9月27日显示：2018年11月15日至2019年2月14日的租金109771.2元、市场清洁费1200元；2、制单日期为2018年11月显示：2018年10月22日至11月20日的商铺室内用水18元，用电313.3元；3、制单日期为2018年12月显示：2018年11月21日至12月18日的商铺室内用水4.5元，租户签收处无签名，右上角注明“已撤场”；4、制单日期为2019年1月7日显示：2019年2月15日至5月14日的租金113430.24元，市场清洁费为1200元，租户签收处无签名，右上角注明“已撤场”。2019年10月10日，本院向佛山市规划城建档案馆发送《调查函》，询问：“1.位于佛山市禅城区********佛山（国际）车城北区建源路2座1楼5-8号的建筑物有无报建？若有，请贵局协助提供相关资料；2.上述建筑是否符合规划报建要求”。2019年10月30日，佛山市规划城建档案馆向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初19958号的复函》：“来函收悉。经我馆档案综合业务管理系统检索，未查到佛山市禅城区********佛山（国际）车城北区建源路2座1楼5-8号的建筑物的相关材料。”原告在诉讼中称：原告于涉案合同期满之日（2019年5月14日）收回商铺，在此之前被告未正式提前解除合同；原告同意保证金中扣减诉请的租金。被告在诉讼中称：2018年2月份，双方谈过解除涉案合同，10月份继续沟通解除合同，但原告仍不同意；如判决被告支付占有使用费，同意在保证金中扣减。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告提交的证据无法证明涉案房屋在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证；佛山市规划城建档案馆出具的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2019）粤0604民初19958号的复函》亦明确未查到涉案房屋的相关材料，故双方签订的《场地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。关于原告诉请租金。原告主张被告应向其支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金。被告抗辩已于2018年10月底撤场，并于2018年11月底将涉案商铺钥匙寄给原告，完成交接手续，故无需支付上述租金。如上所述，涉案合同已认定无效，原告诉请的租金实为占有使用费，可参照双方约定的租金标准予以确认。至于占有使用费应否支持，被告提交了顺丰快递单以证明其向原告返还钥匙完成交接，但原告对快递单的真实性、合法性、关联性均不予确认，且快递单寄件方显示的“双速人事部、广东省佛山市南海区****比速威凯店”并非本案被告，快递单备注栏处未注明该快递的内容与目的，被告亦无证据证明已明确告知原告通过该快递单完成商铺交接。故此，由于被告无有效证据证明何时向原告返还涉案商铺，本院对其抗辩不予采纳。结合涉案合同约定的租赁期限，本院采信原告关于2019年5月14日收回商铺的主张，故被告需向原告支付2018年11月15日至2019年5月14日的占有使用费223201.44元（36590.4元×5个月+40249.44元）。关于原告诉请卫生费、水电费。卫生费与水电费为实际产生的费用，被告应予支付。参照涉案合同约定的卫生费标准及原告提交的用户费用通知单，本院确认被告需向原告支付2018年11月15日至2019年5月14日的卫生费2400元（400元×6个月）、2018年10月22日至2019年5月14日的水费27元、电费313.3元。关于原告诉请滞纳金与没收保证金。如上所述，涉案合同已认定无效，原告诉请滞纳金与没收保证金均无依据，本院不予支持。原告应向被告退还保证金，为了避免讼累，本院将保证金抵扣占有使用费，抵扣后，被告应向原告支付2018年11月15日至2019年5月14日的占有使用费差额123409.44元（223201.44元-99792元）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市骏腾汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山（国际）车城有限公司支付2018年11月15日至2019年5月14日的占有使用费差额123409.44元、卫生费2400元；二、被告佛山市骏腾汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山（国际）车城有限公司支付2018年10月22日至2019年5月14日的水费27元、电费313.3元；三、驳回原告佛山（国际）车城有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市骏腾汽车销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3852元，由原告佛山（国际）车城有限公司负担2714元，被告佛山市骏腾汽车销售有限公司负担1138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十二月十三日书记员 余柔敏