上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初10083号原告厉梅，女，1975年10月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人姚斌斌，男，1974年12月29日出生，汉族，住同上。委托代理人顾正强，上海力帆律师事务所律师。被告上海星耀房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人徐晓亮。委托代理人吴乐玮，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告厉梅与被告上海星耀房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告厉梅的委托代理人姚斌斌、顾正强，被告上海星耀房地产发展有限公司的委托代理人吴乐玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉梅诉称，2013年12月，原告通过媒体的广告宣传，对各商品房项目的房型、房价、装修标准、优惠力度进行比对后，认为被告开发的本市潮州路199弄“星光域雅苑小区”叠墅房优惠力度大、赠送面积多，装修标准高，遂进行了实地考察，被告的销售人员向原告推荐了19号楼501室上叠住宅，在带领原告观摩样板房的同时，还在房屋的精装修标准、赠送区域的面积等方面作了相应的承诺。在此情形下，原告于2013年12月29日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定购置的本市潮州路XXX弄XXX号XXX室复式房屋的建筑面积为257.02平方米、单价57171.74元、总房价XXXXXXXX元。合同签订后，原告按约支付了房款，被告于2015年10月8日向原告交付了房屋，该房屋位于楼栋的第五、六、七层，其中第五层包括客厅、餐厅、书房、厨房，第六层包括三间卧室，第七层包括保姆间、操作间、活动区域、露台，该三层均由原告使用。此后，原告发现房屋在装修价值、赠与区域面积的计价与计量、产权过户方面存在诸多问题，主要表现为：一、包括产证面积252.67平方米、赠送面积91.253平方米在内，房屋的装修总面积应为343.923平方米，根据被告的装修单价为8000元的承诺，房屋的装修总价值应为XXXXXXX元，但实际装修却质量低劣、偷工减料，经司法鉴定后，原告认同的装修价值仅为738718.17元，而预售合同中关于装修方面的格式条款免除了被告应承担的责任应为无效；二、根据被告的宣传广告、楼书、营销人员的承诺，第七层的整层共计78.3平方米、主卧25.5平方米及电梯面积34.05平方米均为赠送，故该户型的实际面积近350平方米，折合每平方米的单价仅为40000元而极具性价比。若按此承诺，则上述赠与的区域应与销售的区域属性一致而具有产权，但实际上被告向原告交付的具有产权的房屋面积仅为252.67平方米并拒绝为赠送的面积为25.5平方米的主卧区域与第七层65.753平方米的部分区域补办产权。原告认为，赠送的区域属于须缴纳土地出让金的超出房产容积率的建筑，应归政府所有，但在该部分区域已归原告合法占有并按房屋买卖合同持有债权的情形下，原告有权优先取得赠送区域的物权，而被告提供的房屋分套建筑面积计算成果表、实测面积结构图等与房屋的真实面积、实际建造的状况均不符，其中第六层标为空白事实上却建有主卧室、第七层的层高在2.8米以上却未经测算，该测绘的合法性应由作为开发商的被告举证，对其在商品房建造方面违规的问题原告已提起另案诉讼；三、根据涉案房产的规划图纸计算，被告承诺赠送的第七层中的12.547平方米区域、电梯内34.05平方米的区域已由被告定价向原告销售，原告为此按合同约定的单价向被告支付了XXXXXXX.57元。综上所述，原告认为，鉴于实际交付的房屋在装修与面积方面与广告宣传、样板房展示及被告的承诺不符，而此类承诺虽未载入合同却属于对合同签订构成重大影响的要约，故应视为被告未全面履行合同且严重违约，除了退还装修差价、返还购房款差价及利息、补办产权登记并支付违约金、承担原告为诉讼付出的费用外，根据消费者权益保护法，被告还应就其故意欺诈、误导原告购房的行为按原告实付房款XXXXXXXX.94元的一倍进行赔偿。上述事实由房屋买卖合同、产权证、房款支付凭证以及与售楼广告、楼盘的媒体宣传、沙盘展板、销售人员的推销有关的图文、录音、视频、网络信息等一系列证据予以证实，现提起诉讼，请求判令：一、被告退还装修差价款XXXXXXX元；二、被告退还购房差价款XXXXXXX元并支付此款自支付之日至退还之日期间的利息；三、被告为赠送的91.253平方米房产办理产权过户手续，并以该面积的价值为本金，按日万分之二的违约金标准支付自交房之日起至本判决生效之日止的违约金；四、被告支付赔偿金XXXXXXXX.94元；五、原告为诉讼支付的律师代理费及其他支出由被告承担，数额以费用发生后的发票为准；六、本案受理费由被告承担。被告上海星耀房地产发展有限公司辩称，一、根据房产测绘部门出具的“房屋分套建筑面积计算成果表”及相应的面积结构图，系争房屋的实际面积、楼层与该表一致，房屋的第七层并非实层，而是露台及电梯井所在区域。在不违反规划的情形下，被告对该层部分区域进行了装修、改造、扩充后赠与原告使用，面积约在114平方米左右，不包含于建筑面积内也未收取购房款，系争房屋所在小区的顶层楼房皆按此改造且经业主同意，虽然当时原告拒签了此类文件，但其接收房屋时并未提出异议，其签署的房屋交付确认书也表明被告已按约定向原告交付了合格的房产还向其出示了房屋面积实测报告等文件，房屋交接时的面积和产证记载的面积一致，如原告对房屋的规划与面积测绘有异议应另案起诉；二、原被告订立的《上海市商品房预售合同》的附件及补充条款可表明：1、合同对房屋面积已有明确记载，但对赠与区域的面积及其产权归属未作约定；2、原告不得以电视广告、销售人员的陈述为依据提出权益主张；3、合同对装修的单价并无特别约定，也未将装修的价值纳入房款，故即使装修不达标被告也无须向原告作出补偿，此外，房屋的装修成本含有隐性要素而不能等同于装修价值，事实上被告对装修的投入高于合同附件约定的标准，还提供了两年质保期；三、被告发布的售楼广告中不能体现出原告所述的赠与区域的具体状况，而原告提供的其他诸多与售房宣传相关的证据或非被告发布、或真实性存疑、或形成时间久远且来源不明，均不能视为被告的意思表示，对此类证据的证明效力不予认可。综上所述，被告认为，原告已完成房款支付且自认获赠了额外的区域，被告的合同义务亦已履行完毕，既不存在违约更无欺诈行为，原告引用的消费者权益保护方面的法律也不适用商品房交易，故对原告诉请均不能同意。经审理查明，2013年12月，原被告作为买卖双方就本市潮州路199弄“星光域雅苑”9号5层501复式房屋签订了《上海市商品房预售合同》，主要约定内容有：房屋暂测建筑面积为257.02平方米，其中套内面积232.20平方米、公用分摊建筑面积24.82平方米，所在的主体建筑物地上层数为六层，每平方米单价57171.74元，不含全装修价格的房屋总价暂定为XXXXXXXX元，购房款按房屋交付时的暂测面积与实测面积差多退少补并允许有3%的误差率；被告应于2015年9月30日前交房，否则应按已付房款的日万分之二承担违约金；合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”项下列明了房屋外墙面、外立面门窗、室内客卧、餐厨厅等部位的装修与设备，但未标明所对应的品牌或品质并特别提示：如未标明产品品牌的，被告有权自选符合国家质量标准的产品；建筑结构、装修及设备标准最终以交付为准，被告可根据需要在交付时变更或替换同类产品或品牌；合同“补充条款一”项下载明：交易双方的权利义务以本合同为准，凡未被列入合同的各类宣传广告对被告不具有约束力，原告不得援引并据以提出主张；被告的雇佣或销售人员出具的相关文件未经被告授权的、双方在交易中的口头意向或介绍信息与合同不一致的，均不产生合同效力等。2015年10月8日，原告签收了房屋交付确认书，确认被告交付了房屋并出示了《住房交付使用许可证》、《房屋面积实测报告》等文件，系争房屋的产权证及其附件“房屋建筑面积测算表”载明，该房屋的建筑类型为“公寓”，用途为“居住”，房屋建筑面积为“252.67”，其中套内面积“228.28”、分摊面积“24.39”，自然层数为“6”、所在名义层为“5_6”，所在实际层为“5”。2018年4月26日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。庭审中，根据原告申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对房屋的原装潢价值进行了鉴定，该公司于2019年11月26日出具了沪建经咨(2019)第692号鉴定报告，结论为：房屋的原装潢价值中，当事人无争议部分的计价为636303元，有争议部分包括四项，第一项“木饰面”计价为92180元，第二项“装饰柜、衣柜与浴室柜”计价为34263元，因当事人对第三项“顶层玻璃栏杆、铁艺围栏、铝合金百叶”与第四项“铝合金窗”是否应被认定为房屋装潢意见不一且均未提供充分的证据，故未出具该两项的计价结论。对该鉴定结论，原告认为，报告中所列的部分装潢项目未见于现场，部分项目的工程量计算有误，将此类瑕疵纠正后，无争议部分的计价应为622325.51元、有争议部分的第一项计价应为82130元、第二项计价不持异议，第三、四项则不应计入装潢价值。被告认为，对无争议部分的计价不持异议，有争议部分的第一项计价应为150864元、第二项计价应为50172元、第三、四项应计入装潢价值，分别为112673元与242741元。本院认为，商品房交易过程中，对房屋的装修、面积、产权的认定应以书面合同约定为准，买受方欲超越合同维权的，必须进行充分举证。原告诉请所主张的房屋装修单价标准、赠与区域对应的面积及产权登记均未见于合同文本，其所依据的主要证据即各种形式的广告宣传与口头承诺等与本案特定房产交易的关联度不足且证明效力薄弱，对作为销售方的被告而言无论在约定或法定层面上均不具有约束力，本院对此类证据难以采信。此外，根据本案查明的事实与当事人的自认，作为买卖合同的标的物，系争房屋的实体交接及产权登记均已履行完毕，原告所持的产证可表明房屋的用途、面积、部位皆与合同约定保持一致，目前尚未体现出被告在房款结算、标的物交付方面存在其他违约或欺诈行为，故原告的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：对原告诉请不予支持。本案鉴定费人民币25000元，由原告负担。本案受理费人民币136533元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  王璧瑛人民陪审员  成 建二〇一九年十二月十九日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。