河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初5692号原告：贾英超，男，1967年8月6日生，汉族，住长垣市。委托代理人：杨波田、耿胜亚，河南弘治律师事务所律师。被告：陈兆敏，女，1972年4月9日生，汉族，住长垣市蒲西区。原告贾英超因与被告陈兆敏买卖合同纠纷一案，贾英超于2019年9月27日向本院提起诉讼，本院于2019年9月29日立案受理，后依法向陈兆敏送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，于2019年12月16日由审判员葛丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾英超及其委托代理人杨波田、耿胜亚，被告陈兆敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾英超诉称，2005年9月贾英超、陈兆敏签订协议，约定贾英超购买陈兆敏位于长垣市建设路北段路西白云大酒店对面房地产一处，院内有楼房一座，建筑面积为302.87平方米，房屋产权证号为长房登字第××号，地号为57-50-1153。双方约定房地产价款共计19万元，贾英超按照约定于2005年9月20日支付9万元，于2005年12月30日支付5万元，于2007年9月30日支付5万元。贾英超履行付款义务后，陈兆敏未协助贾英超办理该房地产过户手续。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：一、陈兆敏协助贾英超办理房权证号为长房登字第××号房屋的过户手续；二、陈兆敏协助贾英超办理地号为57-50-1153土地使用权的过户手续。三、本案诉讼费用由陈兆敏承担。陈兆敏辩称，贾英超起诉的事实如果属实的话，款已经付过了，两年之内不过户的话，合同应该解除，时间这么长了，合同该解除了。不知道案涉房屋是否有房产证。房屋是陈兆敏的，如果陈树邦把房卖了需要陈兆敏的授权。根据到庭当事人的诉辩意见，并经其同意，本院归纳本案的争议焦点为：贾英超的诉讼请求有无事实根据及法律依据。针对本案争议焦点，贾英超向本院提供的证据材料有：第一组：协议一份，据此证明贾英超与陈兆敏签订了买卖协议，约定贾英超购买陈兆敏所有的位于建设路北段路西白云大酒店对面的房地产一处，双方约定总价款为19万元。第二组：1.陈树邦、夏为民、陈钢锋户口本彩印件四张；2.陈兆敏常住人口登记表一份。该组证据证明陈树邦系陈兆敏父亲、夏为民系陈兆敏的母亲、陈钢锋系陈兆敏的弟弟。第三组：1.收到条三份；2.陈树邦、夏为民、陈钢锋出具情况说明一份；3.长房登字第××号房权证一份；4.地号为57-50-1153号土地使用权证一份；5.2019年8月27日贾英超之子贾士勇与陈兆敏的通话录音两份；本组证明贾英超按照合同约定分三次支付19万元，第一笔款项由陈兆敏及陈树邦出具收到条，第二笔款项由陈钢锋出具收到条，第三笔款项由夏为民出具收到条，陈兆敏按照合同约定交付房地产证与土地证，并承诺办理过户手续。陈兆敏对贾英超提交证据发表质证意见如下：对第一组证据1协议上的签字及指印有异议，申请鉴定，但是不能提供鉴定所需的比对材料；对第二组证据户口本、常住人口登记表无异议；对第三组证据1、2、3、4是他们写的，与自己无关。对通话录音的真实性无异议。针对本案争议焦点，陈兆敏未提交证据。经审查，贾英超提交的第二组、第三组证据内容形式符合法律规定，陈兆敏未提出异议，对其真实性本院予以确认。陈兆敏对第一组证据日期为2005年9月的协议提出异议，认为不是自己所签，但是未按照规定提交鉴定申请材料，也未提交其他证据予以证明，故本院对其异议不予支持。根据有效证据及到庭当事人庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：陈树邦、夏为民系陈兆敏的父亲、母亲，陈钢锋系陈兆敏之弟。贾士勇系贾英超之子。2005年9月，陈兆敏作为甲方与作为乙方的贾英超签订协议一份，主要内容为：“协议甲方在建设路北段路西白云大酒店对面有房地产一处，院地南边和北边各16.12米，东边和西边各17.2米，院内有楼房一座，建筑面积302.87㎡，供水、排水和电路皆通。经双方协商，达成如下买卖协议：一、甲方该处房地产作价19万元，卖给乙方（现在的租房户）贾英超。乙方应在2005年9月20日前把第一批款9万元付给甲方，下余10万元，2005年12月30日前再付给甲方5万元，2007年10月1日前乙方应把剩余的房款5万元全部付清。买卖成交后，乙方付给甲方的房租费甲方也不再退还。二、土地证、房产证暂时存放在证人甘某处，乙方把房款全部付清前，证人不能把房产证交给乙方，乙方把买房款全部付给甲方时，甘某把土地证房产证交给甲方，甲方应把房产证、土地证交给乙方。三、房地产交易税费及过户等费用，皆由乙方负责。四、如乙方不能按本协议第一条规定的时间交款，本协议作废；甲方有权把该处房地产卖给其他人，乙方应在限定时间内搬出现租房，甲方应把乙方租住时间内的房租费扣除后，把多余的房租费退还给乙方。六、本协议从乙方交第一批款时生效。甲方签字：陈兆敏（摁指印）乙方签字：贾英超（摁指印）公证人签字：师俊凯甘某2005年九月”。协议签订后，贾英超于2005年9月20日向陈兆敏支付房地款9万元，陈树邦、陈兆敏出具收到条一份，内容为：“收到卖房款玖万元整（90000.00元）陈树邦（摁指印）陈兆敏（摁指印）2005.9.20号”，贾英超于2005年12月30日支付5万元，陈钢锋出具了收到条一份，内容为：“今收到现金伍万元整。（50000元）陈钢锋2005年12月30号”，贾英超于2007年9月30日支付5万元，夏为民出具收到条一份，内容为：“今收到第三期房款伍万元整夏为民07.9.30号”。贾英超支付房地款后，贾英超取得陈兆敏的长国用（住字）字第57-50-1153号国有土地使用证、长房登字第××号房权证。2005年9月至今，贾英超一直使用在案涉房产，2019年8月27日，贾士勇与陈兆敏通电话，要求陈兆敏协助办理案涉房地产过户手续。通话显示，贾英超与陈兆敏就案涉房地产过户一事之前进行过协商，陈兆敏对案涉房地产之前卖给贾英超、约定贾英超分三次付款、贾英超要求办理过户表示知情，陈兆敏称因父亲陈树邦当时有困难，自己为帮助父亲才让他卖的案涉房地产，因分家自己没有取得案涉房地款，要求陈树邦等拿走案涉房地款的人出具证明，承认其拿走房款后才能给贾英超办理过户，现在不给办理过户。双方就过户一事协商不成，贾英超为维护自己权益，故来院诉讼。本院认为，2005年9月贾英超与陈兆敏签订的《协议》是双方真实的意思表示,且不违反法律规定,双方应当全面履行。本案一个争议焦点是贾英超是否已经按约定分期支付19万元房地款。陈树邦、夏为民、陈钢锋出具的说明及三份收到条均证明贾英超已经支付了19万元房地款。2019年8月27日通话录音内容显示，陈兆敏称：“因为现在是三角账，当时吧，俺爸没钱，这个房我让他卖了，现在他不承认这19万他拿了，懂吗？”，即陈兆敏出卖案涉房地产的原因也是帮助父亲陈树邦，陈兆敏也授权陈树邦出卖案涉房地产，故陈树邦有权代陈兆敏接收案涉房地款。结合本案存在的两个重要事实:一、贾英超自2005年购买案涉房地产后一直居住使用至今,已有十多年的时间,在如此长的时间内,陈兆敏作为房地产登记权利人并未主张过权利。二、《协议》第二项约定贾英超只有支付完全部房款后才能获得前述权利证书，本案贾英超已经取得陈兆敏案涉房地产权利证书。故可以推知贾英超的付款义务已经履行完毕。陈兆敏在通话录音中称当时因父亲陈树邦困难，故让陈树邦出卖案涉房产,但庭审中陈兆敏辩称对卖房一事不知情，房子只是租给贾英超，未收过房租系因孝敬父亲陈树邦,显然与通话录音和陈树邦等人出具证明相矛盾，故对陈兆敏的答辩意见不应采纳。另陈兆敏与陈树邦就案涉房地款的归属问题所产生的争议与本案房地产买卖合同也不属于同一法律关系，陈兆敏不得以自己未收到房地款为由拒绝为贾英超办理过户手续。贾英超已经按照《协议》约定向陈兆敏及其家人支付了19万元房地款,陈兆敏应当按照约定为贾英超办理过户手续。对贾英超要求陈兆敏协助贾英超办理房权证号为长房登字第××号房屋、地号为57-50-1153土地使用权过户手续的主张，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:陈兆敏于本判决发生法律效力之日起三十日内协助贾英超办理长房登字第××号房屋所有权、长国用（住字）字第57-50-1153号国有土地使用权的过户手续。以上产生的费用由贾英超承担。案件受理费4100元，减半收取2050元，由陈兆敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。申请执行的期限为本判决生效之日起二年内。审判员  葛丽二〇一九年十二月二十四日书记员  张硕