西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初3935号原告（反诉被告）：胡明，男，汉族，1978年1月19日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市高新区。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业(西安)律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安自在置业有限公司。住所地：西安市。法定代表人：曹鹤玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：任莉娜，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小军，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）胡明与被告（反诉原告）西安自在置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）陕0113民初6388号民事判决后，被告（反诉原告）西安自在置业有限公司不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院（2018）陕01民终9837号民事裁定撤销（2017）陕0113民初6388号民事判决，发回本院重审。本案重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡明及其委托诉讼代理人何四为、被告（反诉原告）西安自在置业有限公司委托诉讼代理人王小军、任莉娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡明诉称，2012年，原告与被告签订了编号4203076的《商品房买卖合同》，该合同主要就原告购买被告开发的房屋事宜作出了如下约定:1、房屋位置：房屋位于高新区XX号XX楼XX单元XX层XX号房；2、房屋面积及价款：面积300.09平方米，每平方米16953.9元，房屋总价款5087696元。；3、付款方式为一次性付款：原告自本合同签订当日支付购房定金，并于2013年7月4日之前付清剩余房款；4、交房日期：2015年5月31日前，被告应向原告交付验收合格的商品房；5、逾期交房的违约责任：被告逾期交房超过90日的原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房款的万分之五的违约金，违约金的起止日为合同约定的交付日期的第二天至实际交房之日止。该合同还对房屋交接、保修责任、争议解决方式等做出了明确约定。合同签订后，原告按照合同要求分别于2012年11月28日付款200万元、2013年1月31日付款60万元、2013年2月2日付款100万元、2013年7月4日付款1487696元。在合同约定的付款期限内原告已经付清了购买房屋的价款，累计付款5087696元，履行了自己的义务。但是被告却迟迟不能如期交房。2017年1月25日被告向原告交付了房屋钥匙等相关物品，但却未向原告交付商品房验收合格的证明文件，也未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》、《自在苑产品使用说明》等文件，房屋在交付时装修部分也未完工。2014年12月21日，原告支付车位购买款310000元，约定与房屋同时交付，截至起诉之日，被告并未办理完毕车位交付手续，应依法承担违约责任。综上，被告行为违反了双方之间的合同约定，已经严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金，自2015年6月1日至被告向原告交付验收合格的房屋之日，每日2543.85元（按已付房款的万分之五计算），截止2017年3月16日，违约金合计1663678元；2、被告向原告支付逾期交付车库违约金，自2015年6月1日起至实际交付之日止，每日按照已付款万分之五计算（每天155元），截至2017年3月16日合计101525元；3、本案诉讼费由被告承担。西安自在置业有限公司辩称,涉案房屋经建设、施工、监理、勘察、设计五个单位共同验收合格，符合合同约定的交房标准。原告在被告通知交房后提出一系列的改造变更要求，是导致涉案房屋逾期交房的全部原因，根据合同约定被告不应承担任何违约责任。涉案房屋已于2017年1月25日交付给原告，原告收房时认可被告的交房时间和交房标准，其无权要求被告承担违约责任。原告违背双方约定，仅支付了车位定金31万元，其应当与被告签订书面的车库购买协议，依照协议继续向被告支付剩余的车位费用，被告与原告之间并无任何车库买卖合同，亦无违约金的相关约定，原告向被告主张车库违约无任何依据。原告在2015年5月之后，陆续提出远超出交房标准的要求，要求对其房屋增设物品及设施，经双方约定，被告完成原告一系列的个性化改造要求后，再统一协商核算费用。被告遂同意按照原告的要求为其增设物品、设施及改动房屋。被告在合同履行过程中，基于原告的个性化要求，对其购买的11202号房屋及相关设施进行改造，为此被告额外花费了改造费用950776元。由于房屋增项的改造的要求远超过合同约定的交房标准，且是原告单方面对于房屋的个性化要求，其产生的改造费用应由原告承担。故被告提起反诉，请求：1、被反诉人支付反诉人房屋改造费用950776元及自反诉之日起至实际付清之日期间的利息（利息按每日万分之五计算）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。胡明对西安自在置业有限公司的反诉辩称，2012年年底，原告通过广告了解到被告开发的自在山项目，该项目违约高新核心区域，号称顶级精装豪宅，每平方米售价约20000元，其中精装修标准为每平方米8000元，每套房屋价格超过500万元，是高新地区最为昂贵的住宅项目，平均价格约为其他项目的2.2倍。被告在房屋正式交付之前对精装房屋进行质量整改是被告的义务，因整改发生的费用应当由被告承担，被告主动在交房之前对房屋进行维修是由于该房屋存在大量质量问题，不得不进行整改，并非是原告提出自主改造要求所导致。被告对存在装修质量瑕疵的房屋进行整改，与被告逾期交房没有关联性。经审理查明，2012年，胡明（买受人）与西安自在置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：4203149），约定：由胡明购买西安自在置业有限公司开发的位于西安高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套（建筑面积300.09平方米），房屋总价款为5087696元。合同第六条约定，买受人应于本合同签订当日支付100%的购房定金，即支付5087696元，并于2013年7月4日前付清剩余房款，总共支付5087696元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期。其中第3项为因买受人需要，提出对所购房屋进行改造的要求；第4项为国家政策或法律法规调整造成的或其它非出卖人所能控制的因素。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿装饰、设备差价。该合同附件三是关于装饰、设备标准的约定，分别对公共部分、住宅室内部分的装饰、设备进行了明确的约定。合同签订后，胡明分别于2012年11月28日、2013年1月31日、2013年2月2日、2013年7月4日支付购房款200万元、60万元、100万元、1487696元，将全部购房款5087696元支付完毕。胡明于2017年1月25日签署“自在苑”入住资料（物品）领取清单及“自在苑”房屋交接记录单，并于当日收房。清单显示胡明于当日没有领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《自在苑产品使用说明书》，同时其在该清单备注中注明：因房屋延期支付，装修部分未完成，装修不符，今虽收房，但我保留追究其违约延期交付等相关业主权益的权利。胡明在“自在苑”房屋交接记录单上载明验收时房屋及装修部分存在的具体质量问题。西安自在置业有限公司向本院提交《竣工验收备案表》，备案机关意见载明：建设单位西安自在置业有限公司新建的高新自在苑一期5#、6#、7#住宅及7#配套用房工程，于2016年12月29日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2016年12月30日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2016年12月30日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。落款盖有西安高新技术产业开发区管理委员会工程竣工验收备案专用章。西安自在置业有限公司向本院提供工作联系单、工作签证单、采购合同、核价单、证人证言等证据，证明自2015年9月26日至2016年12月8日涉案房屋依照胡明的要求进行变更改造，花费共计950776元，该费用应当由原告承担。胡明对该证据真实性及证明目的均不予认可，认为虽然有整改的事实存在，但整改是基于房屋存在质量问题，与原告无关，其不应当承担改造费用。原一审中西安自在置业有限公司证人田某某出庭作证称，其与胡明就房屋改造费用的承担并未协商一致，胡明认为涉案房屋的装修与样板间不一致故其不应当承担改造费用。西安自在置业有限公司就其提出的对案涉房屋进行个性化改造的主张，未提交充分证据证明其与胡明达成一致。胡明称其于2017年1月25日收房时认可房屋符合交房标准。庭审中，西安自在置业有限公司称西安市人民政府2014年12月8日印发市政发（2014）41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》要求2014年12月至2015年2月底，原则上停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。西安自在置业有限公司主张2014年12月至2015年2月应当从迟延交房期间中扣减。另，西安自在置业有限公司请求降低违约金计算标准（日万分之五）。胡明就西安自在置业有限公司迟延交房对其造成的损失，未提交充分证据证明。胡明已当庭撤回其第2项诉讼请求。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、“自在苑”入住资料（物品）领取清单、“自在苑”房屋交接记录单、《竣工验收备案表》、工作联系单、工作签证单、证人证言、（2018）陕01民终7715号民事判决书及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，胡明与西安自在置业有限公司于2012年签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约完全履行各自的合同义务。合同签订后，胡明已按合同约定支付购房款，履行了其合同主要义务。西安自在置业有限公司理应依约向胡明交付房屋。由于双方在2017年1月25日已办理了房屋交接手续，胡明已经实际收房并占有，应视为房屋的交付使用。案涉合同约定的交房日期为2015年5月31日前，西安自在置业有限公司于2017年1月25日交付，构成违约。胡明要求承担违约责任，合法有据。但依据西安市人民政府2014年12月8日印发市政发（2014）41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》的要求，2014年12月至2015年2月底，原则上停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。西安自在置业有限公司因此不能正常施工，对后续工程竣工时间及办理相关竣工备案等手续有一定影响。案涉合同亦约定因国家政策或法律法规调整造成的或其它非出卖人所能控制的因素出卖人可以延期。故西安自在置业有限公司主张在迟延交房期间中扣减2014年12月至2015年2月底合法有据，本院予以采纳。但具体的扣减期间应为2014年12月8日至2015年2月28日（共计83天）。综上，本院认定西安自在置业有限公司迟延交房期间为522天。就胡明主张的违约金计算标准，本院认为，胡明就西安自在置业有限公司迟延交房对其造成的损失，未提交充分证据证明，本院结合被告违约程度及双方合同履行情况，酌定按照日万分之三的标准给付违约金，具体金额为796733.2元（522天×5087696元×0.0003）。另，由于双方在2017年1月25日已办理了房屋交接手续，胡明已经实际收房并占有，且涉案房屋在交付前已经取得《竣工验收备案表》，自胡明收房时，西安自在置业有限公司应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止，故胡明2017年1月25日之后的逾期交房违约金，因无事实和法律依据，本院不予支持。就西安自在置业有限公司的反诉请求，本院认为，西安自在置业有限公司就其提出的对案涉房屋进行个性化改造的主张，未提交充分证据证明其与胡明达成一致。西安自在置业有限公司提交证据亦无法证明胡明于2017年1月25日收房前涉案房屋的装饰、设备等符合约定。故对西安自在置业有限公司在本诉中的相关辩称本院不予采纳，对其反诉请求亦不予支持。胡明当庭撤回其第2项诉讼请求，属处分其权利，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡明支付逾期交房违约金796733.2元。二、驳回原告（反诉被告）胡明其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）西安自在置业有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本诉部分20687元，由胡明承担8920元，由西安自在置业有限公司承担11767元。因胡明已预交，故西安自在置业有限公司在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付胡明。反诉部分6654元，由西安自在置业有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  曹静静人民陪审员  徐 凯二〇一九年十二月十三日书 记 员  王晓琪打印：扈艳红校对：纪铭年月日送达1