贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7274号原告张习平，男，1967年4月9日生，穿青人，住贵阳市乌当区。委托代理人雷洁，贵州天职律师事务所律师。被告贵州万科远通房地产有限公司，地址：贵阳市云岩区金阳大道南段118号。法定代表人：吴忠友，职务：董事长。委托代理人颜仕武、刘欢，贵州富迪律师事务所律师。原告张习平诉被告贵州万科远通房地产有限公司（以下简称万科远通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张习平及其委托代理人雷洁，被告万科远通公司委托代理人颜仕武、刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张习平提出如下诉讼请求：1、被告立即安装完毕涉案商铺的燃气管道及设备，使燃气达到使用条件；2、被告赔偿原告自2018年12月1日起，以130元／㎡的价格计算至被告安装完毕涉案商铺的燃气管道及设备时止的房租损失（自2018年11月30日起暂算至起诉时，即130元×127.34㎡×6个半月＝107602.3元）；3、被告退还原告架空层孔洞面积房款109553.25元（计算基础：长2米，宽2.8米，面积为5.6平方米，购房单价19563.08元）；4、被告在不影响涉案房屋使用及美观的前提下，优化涉案房屋2楼烟道走向（提升20ｃｍ或其他改善烟道走向的方式）；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告于2017年10月25日，与被告万科远通公司签订《商品房买卖合同》，购买原告位于贵阳市云岩区，该商品房（建筑面积127.34平方米，套内建筑面积121.5平方米）按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米19563.08元，总价款为2376914元。上述合同签订后，原告按照合同约定于签订合同时向被告交付首期购房款1196914元，余款118万元以银行按揭的方式支付。2018年11月30日，被告按照合同通知原告交付该商品房，但该商品房在交付时，给排水、排烟道、燃气管道及设备等基础设施却并未达到使用条件，经涉案项目各业主与被告多次协商，被告才承诺对上述基础设施予以安装修复。但时至今日，被告仍然未能完成燃气管道及设备的安装，导致燃气始终未能达到使用条件，严重损害了原告的利益。此外，被告在交付涉案房屋时，仅在架空层设置了一个长2米、宽2.8米、总面积5.6平方米的孔洞，但并未搭建楼梯或提供楼梯设施。而涉案商铺二层在交房时也并没有烟道设施，现原告的商铺二层却有一根长7米、宽烟道82厘米、高40厘米的烟道（烟道距离二楼地面2.3米），严重影响原告对房屋的使用。原告认为，首先，涉案《商品房买卖合同》第十二条明确约定（略），被告在交房时，涉案房屋给排水、烟道、燃气设施等均未能达到使用条件，原告因被告未能按照合同约定履行其义务导致所购商铺迟迟不能用于餐饮等经营活动，严重限制了该商铺的租赁范围或自用条件，被告理应履行其合同义务立即安装完毕燃气设施设备并使其达到使用状态，并按照合同约定赔偿原告在此期间的租赁损失，其次，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.7条：“建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积”之规定，被告在交房时仅在架空层设置了孔洞，但却并未搭建楼梯设施，该孔洞并不具备楼梯功能，因此该孔洞面积不应计算入涉案房屋的建筑面积，据此，被告应按照合同单价退还原告该楼梯孔洞的价款共计109553.25元，此外，涉案商铺二层有根长7米、款82厘米、高40厘米的烟道（距离二楼地面仅2.3米高），已严重影响原告对房屋的使用，原告希望能在不影响房屋使用及美观的基础上，被告能提升烟道20ｃｍ或用其他方式优化烟道走向。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，故诉至法院，请求判令如前所请。被告辩称，1、案涉商铺在规划时未规划燃气项目，双方签订的《商品房销售合同》之所以出现关于燃气管道和设备的约定，是因为被告公司销售人员在与原告签订合同时误将住宅的合同用于商铺进行了签订，并非被告的真实意思表示。既然合同进行了约定，被告也将兑现承诺，近期已在整改，将给涉案商铺增加燃气管道和设备的安装，相关工作预计在2019年8月底完成，同时，被告保留请求撤销该约定的主张；2、原告主张因燃气管道及设备未达到交付条件赔偿损失的主张不应得到支持：（1）原告拒绝收房或已经收房但未出租商铺的损失不应由被告承担，合同约定的其他交房条件在交付时间已经具备，被告也于交房前通知原告收房，但其中聂利佳、余波（马名璐）、王爱华、李晶晶、张习平五户拒绝收房，即便关于燃气管道的约定是被告作出的承诺，但合同第十二条第（一）项第三款第（3）点对燃气管道及设施进行了特别约定，即燃气管道及设施未达到交付使用条件，不影响房屋的交付，因此，原告拒绝收房导致损失的责任不在于被告；（2）原告主张租金损失没有合理理由和证据证明损失的存在。即便案涉商铺燃气未达到交付条件，并不必然导致案涉商铺不能正常使用和对外出租，因为案涉商铺所在地段并无相关业态要求；（3）对于合同第十二条第（一）项第三款第（3）点的约定，如前述陈述，该条款主要是针对住宅的约定，并不是被告的真实意思表示，若认为被告应该承担赔偿责任，但对于未收房的原告，也只能按照逾期交付的责任条款进行赔偿，对于已经收房的业主，根据该条文表述内容，因为燃气管道设备未达到使用条件，导致买受人额外租房时才按照约定给予相应的赔偿，但是案涉房屋是商铺，并不存在额外需要租房问题，故对于已收房业主主张租金损失也不能得到支持。3、除原告王爱华外其余九原告主张退还架空层孔洞面积房款，无事实法律依据，应予驳回，因案涉商铺是两层结构，为了使用方便，也为了业主后期根据不同的使用要求进行装修设计，故被告开发时在一层和二层之间预留了楼梯孔洞，且在合同关于“房屋户型示意图”一页进行了特别提示，提示内容第9条为“户内楼梯用户自理，预留结构洞孔，洞口尺寸以实际交付为准。”而且原告在该页也签名并盖手印，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.7条、《房产测量规范》第3.2.1条规定，合同第十五条约定，根据实测技术报告显示，涉案商铺无面积误差问题，故原告诉请无事实依据。4、关于张习平诉请要求被告对二楼烟道走向提升20cm的诉请无事实法律依据。对于案涉商铺的烟道建设和走向，被告均是按照相关规范要求进行的统一设计和安装，且在合同关于“房屋户型示意图”进行了特别提示，另，双方在《商品房买卖合同》中对于该问题并未作出特别约定，原告该诉请不应得到支持。原告诉请无事实和法律依据，应全部予以驳回，诉讼费由被告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、原告身份证，证明原告的主体资格。被告表示无异议。2、《商品房买卖合同》、收款回执、房屋交付通知书、承诺书各一份、视频5个，证明被告按照合同约定于2018年11月30日通知交付房屋，被告通知交房时，房屋给排水工作、排烟道、燃气管道及设备等基础设施并未达到使用条件的事实（孟会、张习平、王爱华家是贷款支付，其余已经支付完毕）。被告对上述证据除视频外，其余证据三性无异议，但不能达到原告证明目的，关于烟道合同没有约定，主合同交付条件没有约定烟道，即合同第12条，关于合同约定楼梯由用户自行安置，楼梯在合同中无约定，没有楼梯也并非拒绝收房的理由，下水原告在收房时我方已处理完毕，承诺书真实性无异议，对于是否收到房款问题若庭审后3日内未向法庭提交书面异议，则视为已全部收到购房款。3、《商品房买卖合同》、租赁合同各一份，证明原告依据买卖合同第十二条约定请求支付修复期间的租金损失于法有据，同面积同区域商铺在毛坯房、无楼梯、基础设施尚未完善的情况下出租，租金为115元每平方米，若能完善基础设施以130元每平方米计算房屋租金损失合情合理。根据2014年贵阳市住建局发布的租金指导价格未超额，属于五类地段。被告对租赁合同三性不予认可，是原告方单方制作，被告有理由怀疑完全虚构合同，没有备案，若原告可以提供证据证明我方也认可，即使燃气未达到合同约定交付条件也可以出租。4、照片2张、视频一张，证明被告交付房屋时在架空层仅设置了一个长200cm、宽280cm，总面积5.6㎡的孔洞，并未搭建楼梯或提供楼梯设施的事实。原告依据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.7条之规定，在交房时仅在架空层设置了孔洞，但并未搭建楼梯设施，该孔洞不具备楼梯功能，因此该孔洞面积不应计算入涉案房屋的建筑面积，原告请求退还该孔洞面积的价款于法有据。被告对真实性无异议，但达不到证明目的，架空层计算相应的使用面积是有规定的，没有修建楼梯是根据合同约定，不是原告拒绝收房的理由，不能证明涉案商铺相应的面积差额款。5、照片及视频各一份，证明被告向原告交付商铺内有长700cm、宽82cm、高40cm的烟道，距离地面仅230cm的事实，影响原告使用房屋。被告对该证据真实性无异议，但达不到证明目的，原告该商铺与其他房屋不同，是在边上走廊位置，烟道的设置不是针对个户，双方对烟道的修改无约定，签订合同时说明有可能有烟道的实施问题，在技术上不具备技术条件。被告当庭提交以下证据：1、营业执照、法人身份证明、身份证复印件各一份，证明被告的主体资格。原告表示无异议。2、《商品房买卖合同》一份，证明合同合法有效，约定了燃气管道和设备未达使用条件的，不影响房屋的交付，故未收房的业主对于房屋未交付所导致的损失责任不在于被告；双方对二楼预留楼梯孔洞进行了明确的约定，且对可能存在烟道等进行明确约定，原告要求提升烟道无事实依据。原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，合同有效无异议，房屋交付与否与租金损失无关，楼梯孔洞在合同中约定计价方式没有约定。3、面积测绘报告一份，证明案涉商铺建筑面积或套内面积与合同约定的预售面积一致，不存在面积误差的情形，故原告请求退还楼梯孔洞的请求没有事实依据。原告对真实性无异议，在平面图上的内容与合同一致，达不到证明目的。4、竣工验收报告一份，证明案涉房屋在合同约定的交付时间已经具备交付条件。原告对内容真实性有异议，被告方先交房再验收。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告修建的“万科远通悦城”项目的商铺，于2017年10月25日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋建筑面积为127.34㎡（套内建筑面积为121.5㎡）、房号为第13，14,17号楼及地下室负2层20号房，或一期商业-1-120号；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19563.08元，总价款2376914元。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，……”第十二条“本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定：“（一）城市基础设施4.燃气：2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕，待燃气公司调试完毕后由燃气公司确定点火时间；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。（3）……第4项未达到使用条件的，由出卖人负责修复，不影响房屋交付，修复期间出卖人赔偿买受人的租金（以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金）…”第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，……”。《房屋户型示意图》中特别提示载明：5.户内可能规划有烟道，消防相关设备（管、表等）设置于户内，最终以实际交付为准；9.户内楼梯用户自理，预留结构洞口，洞口尺寸以实际交付为准。合同附件六第一条第9项“烟道”约定：设置烟道接口，由用户自行接驳。附件十二《补充协议》第七条约定“面积差异的计算基数为本合同约定的计价面积，其他面积发生变化，双方同意不退不补。”2017年10月23日、25日，原告分别向被告支付购房款50000元、1146914元，共计1196914元。对于购房尾款，原告表示系以贷款方式支付完毕。2018年11月30日，被告通知原告交付涉案房屋，因原告认为交付的商铺内存在烟道及被告未安装燃气管道设备、商铺架空层存在孔洞等问题，经与被告协商未果，故诉至本院，提出如前诉请。另查，2019年4月25日，被告向贵阳市云岩区住房和城乡建设局对“万科远通悦城13、14、17号楼及地下室”报送竣工验收备案文件，贵阳市云岩区住房和城乡建设局意见为“同意备案”。2019年1月7日，案外人贵州旭东房地产评估有限公司对涉案房屋作出一份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，其中载明原告所购负2层20号房屋套内建筑面积为53.46㎡、68.04㎡，合计121.5㎡。庭审中，原告认可其已收房。被告表示对于房款如其未收到，将在庭后三日内书面提出，至今仍未向本院提出。对于原告第一项诉讼请求，原告当庭表示能够正常使用，只要开通就行，管道需要敷设入户。被告当庭表示其已在整改，负责将管道敷设到门面外墙上。庭审后，原告向本院提交一份《申请书》，请求对涉案商铺建筑面积及楼梯孔洞面积重新进行测绘，用以证明案涉合同所列建筑面积实际包含了楼梯结构孔洞面积。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议内容履行各自义务。根据合同第十二条约定，被告向原告交付的商铺应在2018年12月30日达到燃气管道及设备安装完毕条件，现被告未按合同履行义务，应承担相应违约责任，根据合同法第一百零七条“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，对原告要求被告安装涉案商铺燃气管道及设备、且达到使用条件的诉请，于事实法律有据，本院予以支持，对于安装标准，双方未明确约定，参照该条中关于电话通信、有线电视、宽带网络安装条件的约定，及庭审中原被告陈述，本院确认所应达到的条件为敷设到户。对原告主张的逾期安装燃气管道及设备违约金，双方约定燃气管道及设备应在2018年12月30日安装完毕，现未能安装完毕，逾期违约金起算日应为2018年12月31日，违约金标准双方约定为“以买受人所购房屋建筑面积为准并按照当地指导价来计算买受人的租房租金”，参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》内容，本案涉案房屋位于贵阳市云岩区，属于五级地段，商业类租金为90-155元／㎡，原告自愿按130元／㎡主张，从其自愿，违约金自2018年12月31日起按130元／㎡／月标准计至安装完毕之日止，暂计至2019年8月31日为132433.6元（127.34×130×8）。对原告主张的退还架空层孔洞面积房款的诉请，双方在合同附件十二《补充协议》第七条约定“面积差异的计算基数为合同约定的计价面积，其他面积发生变化，双方同意不退不补。”《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》中显示，涉案房屋套内建筑面积与双方在《商品房买卖合同》中约定套内建筑面积一致，而双方所约定的计价面积为套内建筑面积，架空层孔洞面积并非双方计价方式，即便存在变化，根据双方约定，应为不退不补，原告该主张于事实法律无据，故不予支持。对原告庭后提出的评估申请，系超过举证期提出，同时，亦无必要进行，为避免增加当事人负担，故本院不予准许。对原告主张被告对其商铺2楼烟道走向进行优化的诉请，双方在合同《房屋户型示意图》第5条亦明确约定可能存在烟道、最终以实际交付为准，对于优化烟道问题并未约定，原告该主张于事实法律无据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵阳万科远通房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内安装完毕原告张习平名下位于“云岩区百花大道118号万科远通悦城项目13,14,17号楼及地下室负2层20号或一期商业-1-120号”房屋燃气管道及设备，敷设到户。二、被告贵阳万科远通房地产有限公司于本判决生效之日起二十日支付原告张习平逾期安装燃气管道及设备违约金132433.6元（违约金暂计算至2019年8月31日，之后违约金以所购房屋建筑面积为基数，按130元/㎡/月标准计至燃气管道及设备安装完毕之日止）；三、驳回原告张习平其余诉讼请求。案件受理费2278元（已减半收取），由被告承担（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决则发生法律效力。当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 黎 玲二〇一九年十二月十八日书记员 李安涛