河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再630号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙其超，男，1975年7月11日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区，系孙学明之子。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：信阳市隆圣房地产开发有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区解放路137号。法定代表人：方志全，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓元周，该公司总经理。再审申请人孙其超因与被申请人信阳市隆圣房地产开发有限公司（以下简称隆圣公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民终1153号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月18日作出（2018）豫民申6866号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙其超，被申请人隆圣公司的委托诉讼代理人邓元周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙其超申请再审称，1.拆迁补偿安置协议上虽未由隆圣公司注明返迁房面积、房号、楼层户型等，但在8号楼返迁定位分布明细表上孙学明已经明确选定8号楼一楼B户型110.37㎡的返迁房。该定位分布明细表是拆迁补偿安置协议的重要组成部分，直接证明了双方商定的返迁房的基本情况，二审认为8号楼返迁定位分布明细表仅为要约邀请，双方未形成合意错误。隆圣公司擅自更改图纸造成返迁房面积少于约定面积，进而主张以返迁需求面积调查表中的100㎡为依据，误差1㎡不违反法律规定。返迁需求面积调查表是隆圣公司对被拆迁户接受多大面积返迁房进行的调查，孙学明虽在100-120㎡之下签名，但隆圣公司并未签字或盖章，同时该调查表的面积并不是确定的数值，不能作为案涉协议的补充。2.双方协议约定“如以后整体补偿标准提高，可以同等对待”的补充条款，隆圣公司允许补偿标准向高的被拆迁户看齐，此补充条款合法有效，该条款是提高过渡费的依据，二审不予认定错误。3.隆圣公司擅自改变规划增建违章建筑影响返迁房通风采光，该项请求是由于隆圣公司违约造成，其要求隆圣公司承担的是违约责任而不是侵权赔偿责任，不应当另案处理。4.一、二审忽视合同十多年不能如期履行的客观事实，对其提出的违约赔偿诉求不予支持错误。5.一、二审未围绕其起诉请求及上诉请求审理，使返迁房的面积处于未确定状态，对于其要求交付返迁房和办理产权证的诉讼请求也未予支持错误。请求：撤销一、二审判决，改判：1.隆圣公司向其交付8号楼一楼B户型110㎡住房一套，并为其办理房屋产权手续；2.隆圣公司向其支付因租房费用提高多支出的过渡费49639.21元（截止到2018年5月11日）；3.补足安置房缩水面积约20㎡；4.隆圣公司向其赔偿125000元延期交房的损失（截止到2018年5月11日）；5.隆圣公司向其返还拆迁补偿款33669.06元；6.隆圣公司拆除在案涉返迁房南、北擅自增建的房屋或给予赔偿；7.诉讼费由隆圣公司负担。隆圣公司辩称，1.按双方约定其应当交付的是100㎡的房屋，并按政府拆迁公告办理结算。隆圣公司已通知所有被拆迁人自2013年1月30日起办理结算并交接房屋，但孙其超因个人特殊要求不肯办理。孙其超要求返迁110㎡房屋无合同依据和法律依据。返迁的面积应以拆迁前的需求调查表为准，该表反映了被拆迁人当时真实的意愿，隆圣公司也是按该表预留的户型和面积，隆圣公司没有过错和违约。孙其超既然不满意案涉返迁房，却于2013年5月强行占有、装修。2.孙其超要求支付49369.21元过渡费无合同和法律依据。隆圣公司自签协议起一直按约定支付过渡费，包括加倍支付部分，孙其超也已全额领取，直到公告交房。3.孙其超要求补足20㎡房屋无合同依据。按调查表的约定返迁100㎡房屋，现返迁的房屋是97.77㎡符合相关规定，孙其超所选8号楼一层的面积、户型和现房完全相符，不存在面积缩水之说。4.孙其超要求赔偿125000元不应支持。隆圣公司于2013年1月份在现场及通过信阳日报公告通知所有被拆迁户办理结算及房屋交接手续，98%的被拆迁人都如期办理结算，只有孙其超不肯按拆迁公告和协议条款办理结算，并以缠诉的方式提出许多无理要求，使房屋无法交接。隆圣公司并无违约之处，不应支付违约金。5.对于拆迁补偿款33669.06元，双方协议约定属于预留房款，是用于交房时据实结算的，不应返还。6.隆圣公司所建房屋都是按照规划审批后所建，是否违章应由相关部门认定，应否拆除也应由有关政府部门确定，不应由孙其超确定。孙其超要求拆除返迁房南、北所建的房屋或对其进行赔偿不应得到支持。孙学明向信阳市浉河区人民法院起诉请求：1.隆圣公司依合同向其交付8号楼一楼B户型110.37㎡住房一套，并办理该房屋产权手续；2.隆圣公司向其支付多支出的过渡费43377.49元（截止到2017年5月9日）。该金额随时间动态变化，最终金额以返迁房交付时计算；3.安置房面积缩水约20㎡，要求隆圣公司补足所欠面积；4.隆圣公司赔偿延期交房损失113000元（截止到2017年5月9日）。该金额随时间动态变化，最终金额以返迁房交付时计算；5.隆圣公司向其返还拆迁补偿款33669.06元；6.隆圣公司在安置房南面、北面擅自增建房屋，阻碍了其通风采光，要求隆圣公司拆除违章建筑或给予赔偿；7.诉讼费用由隆圣公司承担。信阳市浉河区人民法院一审认定，2006年6月11日，拆迁人信阳隆圣康泰房地产开发有限公司（后更名为隆圣公司）为甲方，被拆迁人孙学明为乙方，签订拆迁补偿安置协议，主要内容为：1.根据规划，甲方拆除乙方各类房屋建筑面积59.17㎡及其附属物，支付给乙方拆迁补偿费32109.06元，乙方在2006年6月11日前将房屋腾空，并交甲方拆除，协议签订后，由甲方负责办理被拆除房屋产权注销手续。2.乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换，甲方应付给乙方补偿费32109.06元，乙方预留给甲方购房款32109.06元。甲方提供给乙方产权调换房屋情况：1.区域位置：原区域；2.产权调换房屋建设及交房标准按国家有关法规规定执行，甲方负责为乙方办理住房进住手续。3.乙方自行安排过渡期住房的，甲方按拆迁房屋使用面积每月每平方米2元支付给乙方临时过渡费，过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因甲方原因延长过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费。4.其他约定：如以后整体补偿准提高，可以同等对待。协议有信阳隆圣康泰房地产开发有限公司公章及孙学明的签字。协议签订后，孙学明将协议所涉房屋交由隆圣公司拆迁，隆圣公司向孙学明支付过渡费至2013年1月30日。隆圣公司称其开发建设的旧城改造项目，一期于2013年1月竣工并通知孙学明交房，孙学明与隆圣公司联系交房事宜，多次协商未果后，诉至法院。信阳市浉河区人民法院再审认定，1.孙学明原所在信阳市东方红大道周公台的房屋系信阳市浉河区公安局的房改房，其拥有100%房屋产权，隆圣公司系周公台区域的合法迁拆人。信阳市房屋拆迁管理部门发布拆迁补偿安置方案中，规定补偿对象为对拆迁改造范围内有合法证件的所有房屋、构筑物和附属物。2.关于安置房面积缩水。孙学明持有的第三联拆迁补偿安置协议中第四条“其它约定”项显示有“8#B1楼110㎡”内容，孙学明以此证明其选定的房屋户型及面积等情况。隆圣公司对此予以否认，其向法庭出示第一联拆迁补偿安置协议第四条系空白，隆圣公司认为协议第四条内容系孙学明自己添加，不真实，应当以返迁需求面积调查表中孙学明选的“100-120㎡”为准，并认为提供给孙学明的安置房面积97.77㎡，未超出国家规定的误差范围。孙学明预选的110㎡房屋，因周公台小区规划变更，在孙学明选择的一楼位置增建了商业门面房，导致孙学明预选房屋面积缩小。孙学明虽然在定位分布明细表上签字，但因双方对房屋面积改变达不成协议，致使隆圣公司在拆迁补偿安置协议“其它约定”项上，未写明孙学明所选户型、面积。与孙学明同样情况的返迁户叶国友，其预选的110㎡的房屋面积也被商业门面房占用了部分面积，现居住在孙学明预选房屋楼上（8#楼B户型二层），在返迁时与隆圣公司达成协议，叶国友的拆迁补偿安置协议“其它约定”项，有隆圣公司补充签字认可的关于返迁户型及房屋面积等约定。3.关于延期交房。按信阳市房管部门发布的拆迁公告，周公台的拆迁期限至2006年12月31日完成。隆圣公司在拆迁过程中，由于部分拆迁户未达成补偿协议，拆迁工作未能如期完成，隆圣公司向信阳市房管部门申请拆迁延期，房管部门同意将拆迁期限延长至2007年10月30日；后因拆迁工作仍不能顺利完成，隆圣公司多次向房管部门申请延长拆迁期限，致使交房时间一再延期。该院再审认定的其他事实与原一审一致。信阳市浉河区人民法院再审认为，1.孙学明认为用其59.17㎡的土地使用权置换了隆圣公司110㎡的房屋产权，拆迁安置补偿费中不仅有房屋及地上附属物的补偿，还应当包括房屋土地使用权的补偿。因孙学明的房屋性质决定了孙学明房屋的土地产权并不归孙学明所有，故隆圣公司按照政府的拆迁补偿安置方案，对孙学明房屋及附属物进行安置补偿合理有据，应当予以支持。2.关于安置房面积缩水。隆圣公司在拆迁补偿安置协议中关于房屋面积等补充约定，系基于隆圣公司与拆迁户在定位分布明细表上合意的结果，亦是隆圣公司与返迁户预选房屋的约定。双方就预选房未达成协议，隆圣公司未在案涉协议中补充约定房屋面积等内容。隆圣公司所持的拆迁补偿安置协议是第一联，应当以隆圣公司所持的第一联约定内容为准；孙学明在其所持的第三联添加内容，不是双方合意的表示，不予认可。隆圣公司关于孙学明所选房屋面积，解释合理，证据充分，予以支持。故定位分布明细表不能作为孙学明所选房屋的依据，应以返迁需求面积调查表孙学明选的“100-120㎡”为准，隆圣公司实际提供给孙学明的安置房面积97.77㎡，未超出国家规定的误差范围，应当驳回孙学明的该项诉讼请求。3.关于过渡费。孙学明认为延期过渡费过低，要求参照隆圣公司与信阳市浉河区房管局拆迁户补偿标准计算过渡费。因双方拆迁补偿协议对过渡费有明确约定，双方应当遵从合同内容计算。4.关于延期交房的违约责任。隆圣公司延期交房并非主观故意，是因拆迁工作受阻造成，且有房管部门的批准，不能视为隆圣公司违约、不应承担延期交房的违约责任。5.关于其他诉求。孙学明要求返还拆迁补偿款，此款按照约定，作为预付金预留在隆圣公司处购买安置房，待结算后多退少补，不应退还给孙学明。孙学明诉称隆圣公司在该安置房北面和西面擅自增建房屋，阻碍其通风采光，要求判令隆圣公司拆除该违章建筑。建筑物是否属于违章建筑，需相关政府职能部门予以确认，孙学明可待相关政府职能部门确认后，另行主张权利。信阳市浉河区人民法院于2017年12月22日作出（2017）豫1502民再2号民事判决：一、隆圣公司于判决生效后十日内向孙学明支付过渡费378.72元；二、驳回孙学明的其他诉讼请求。案件受理费3035元，由孙学明负担3000元，隆圣公司负担35元。孙学明不服再审一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。河南省信阳市中级人民法院二审认定事实与一审一致。河南省信阳市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：一、涉诉房屋的实际面积，是否违背双方协议约定；二、涉诉房屋拆迁安置过程中，隆圣公司的行为是否违约；三、孙学明请求的各项费用有无事实依据。第一，从涉诉房屋的拆迁过程来看，隆圣公司在取得拆迁区域拆迁人资格、向被拆迁人孙学明发出搬迁通知后，双方于2006年6月11日订立了拆迁补偿安置协议，对被拆迁房屋的补偿、拆迁补偿安置方式（产权置换）及过渡期费用等均进行了约定。协议虽对返迁房屋的位置只约定了“原区域”，对具体方位及面积未明确约定，但不影响该协议的生效成立。协议签订后，孙学明在隆圣公司发送的返迁需求面积调查表中100-120㎡处签字，和在8号楼返迁定位分布明细表110.37㎡一栏的签字内容，是双方对上述拆迁补偿安置协议未明确的返迁房屋户型的补充续约行为。面积调查表及定位分布明细表的性质，为要约邀请行为。孙学明的签字行为则为要约，现无证据证明，隆圣公司对孙学明的该要约行为，作出有效承诺。孙学明在其持有的拆迁补偿安置协议中添加“8#B1楼110㎡”，不发生约束隆圣公司的法律效力，双方对将要返迁的房屋位置及面积未形成合意；孙学明的该单方添加行为，不能作为拆迁补偿安置协议的内容。隆圣公司在原拆迁区域，向孙学明提供面积为97.77㎡安置房屋，符合相关行政法规规定，并不违背双方协议约定。孙学明要求按协议交付8号楼一楼B户型110.37㎡住房，无合同依据和事实依据，不予采信。第二，双方约定的交房过渡期为18个月，隆圣公司2013年通知交房，双方协议中对违约延期交付房屋有承担责任的约定，即“自逾期之月起加倍支付过渡费”，已具有违约赔偿性质。孙学明主张应按110㎡房屋、一年租金12000元计算至2018年1月3日，缺乏事实及法律依据，不予采纳。第三，关于增加过渡费问题，因双方在拆迁补偿安置协议中，已有明确约定，且已经按照约定履行。孙学明提出应参照隆圣公司与信阳市浉河区房管局的合同标准计算，不符合合同相对性原则，也违背双方协议约定。一审依据隆圣公司的通知交房时间和孙学明最后领取过渡费时间，判令隆圣公司向孙学明再支付两个月过渡费，并无不当。关于隆圣公司是否应当返还拆迁补偿款33669.06元、实为32109.06元问题。该款是隆圣公司对孙学明的拆迁房屋59.17㎡所作出的补偿，且是孙学明预留在隆圣公司处作为返迁抵扣购房款之用，孙学明在签订协议时，选择了产权置换（返迁），而非货币补偿，现孙学明请求返还，不符合双方协议约定，不予支持。关于隆圣公司增建房屋是否影响孙学明通风、采光问题，因该项请求与本案拆迁安置补偿合同纠纷不是同一法律关系，其可另行主张。河南省信阳市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）豫15民终1153号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3035元，由孙学明负担。本院再审认定，1.本案原再审申请人孙学明于2018年11月14日去世，其法定继承人配偶陈德珍、儿子孙其俊均已去世，其子孙其超作为法定继承人参加本案诉讼。2.双方认可孙其超所选房屋信阳市东方红大道周公台申城花园8号楼一楼B户型建成后面积为97.77㎡，孙其超于2013年5月对该房屋进行了部分装修，庭审时孙其超表示愿意接收该房屋，后又主张该房屋面积不得少于110㎡，隆圣公司愿向孙其超交付该房屋。本案本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于隆圣公司应否向孙其超交付110㎡房屋及补足约20㎡面积问题。双方认可孙其超的返迁房为案涉小区8号楼一楼B户型，隆圣公司愿向孙其超交付该房屋，孙其超请求交付该房屋应当予以支持。但该房屋建成后实际面积97.77㎡是既成事实，孙其超要求交付8号楼一楼B户型110㎡的房屋并不存在，其请求无事实基础，本院不予支持。对于应否补足约20㎡面积，首先，其请求的“约20㎡面积”是不确定的诉讼请求。其次，孙其超的父亲在8号楼返迁定位分布明细表110.37㎡一栏签字，可视为双方就返迁房面积为110.37㎡曾达成合意，但由于隆圣公司改变规划建成后并无该面积的房屋，孙其超不同意调房屋位置，要求在该处补足约20㎡面积不符合现实。再次，双方协议并未约定实际面积与约定面积不符时，隆圣公司或孙其超应承担的责任，该房屋价款尚未结算，就此问题双方可进一步协商。故对孙其超请求补足约20㎡面积不予支持。关于隆圣公司应否向孙其超支付截止到2018年5月11日多支出的过渡费49639.21元及向其赔偿125000元延期交房的损失问题。孙其超在一、二审时称隆圣公司于2013年2、3月份通知交房，一、二审认定隆圣公司通知交房时间为2013年3月，对此隆圣公司未提异议，一、二审认定该时间为隆圣公司通知交房时间，并依据该时间判令隆圣公司按协议约定的逾期交房双倍支付过渡费的标准，向孙其超支付378.72元妥当。孙其超于2013年5月份开始对案涉房屋进行了部分装修，只是后来由于房屋价款结算及孙其超提起本案诉讼未实际入住，该现状不能视为隆圣公司无理由逾期不交付房屋，孙其超请求支付2013年3月之后的过渡费理由不足，本院不予支持。对于延期交房违约金，双方协议对此并无约定且无理由延期交房双倍支付过渡费已是对拆迁人违约的惩罚，一、二审未予支持该项诉讼请求正确，孙其超的该再审理由不能成立。关于隆圣公司应否向孙其超返还拆迁补偿款33669.06元及应否拆除在案涉返迁房南、北增建的房屋或给予赔偿问题。双方协议约定拆迁补偿款作为购房款预留给隆圣公司，案涉房屋价款尚未结算，现孙其超请求返还无依据，不应支持。案涉房屋南、北建筑未经政府相关部门认定为违法建筑，孙其超也无证据证明影响其通风、采光，该相邻权问题与本案也不是同一法律关系，一、二审对孙其超的该项请求不予支持正确，孙其超的该再审理由亦不能成立。综上，一、二审认定事实清楚，但未支持孙其超要求交付案涉房屋的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民终1153号民事判决及信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民再2号民事判决第二项；二、维持信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民再2号民事判决第一项；三、信阳市隆圣房地产开发有限公司向孙其超交付信阳市东方红大道周公台申城花园8号楼一楼B户型97.77㎡的房屋，并协助孙其超办理产权登记手续；四、驳回孙其超其他诉讼请求。一审案件受理费3035元，由信阳市隆圣房地产开发有限公司负担540元，孙其超负担2495元；二审案件受理费3035元，由信阳市隆圣房地产开发有限公司负担540元，孙其超负担2495元。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇一九年十二月十三日书记员  高琳娟