福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初13928号 原告：曾华曼，男，1988年12月29日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：林国显，福建学行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪煌苗，福建学行律师事务所律师。 被告：李晓庆，男，1990年2月9日出生，汉族，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：林永坚，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告曾华曼与被告李晓庆合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾华曼的委托诉讼代理人林国显、洪煌苗、被告李晓庆的委托诉讼代理人林永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾华曼向本院提出诉讼请求：1.李晓庆立即向曾华曼支付自2019年4月1日起至2019年9月30日的房屋租金31200元；2.李晓庆立即向曾华曼支付代垫的物业管理费用、水电费等费用1238.60元；3.李晓庆立即偿还曾华曼装修、装饰、设备转让款127932元；4.李晓庆以上述第1-2项应还款总额为基数按中国人民银行同类贷款利率计付至被告实际还清款项之日止的资金占用利息；以转让费127932元为基数按月利率2%计付自起诉之日起至李晓庆还清款项之日止的逾期违约金；5.李晓庆承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月曾华曼向晋江市金祥房地产开发有限公司承租位于晋江市店铺，租期至2021年11月30日。2017年10月1日李晓庆向曾华曼承租该店铺，双方签订了《商铺转让合同》。合同约定：承租期至2021年11月30日。店铺交给李晓庆后，李晓庆每月缴纳租金5200元及向晋江市金祥房地产开发有限公司交纳水电费等费用；李晓庆以人民币230000元受让曾华曼该店铺的现有装修、装饰、设备，分期3年，月付6389元，每逾期一日向甲方支付月分期金额千分之三的违约金。李晓庆拖欠曾华曼自2019年4月1日起至2019年9月30日的租金31200元；李晓庆拖欠曾华曼自2019年1月30日起至2019年9月30日的转让费51112元，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条、第一百七十四条的规定，曾华曼有权要求李晓庆一次性支付剩余转让款127932元；李晓庆拖欠曾华曼代垫的自2019年3月1日至2019年9月19物业费、水电费共计1238.60元。李晓庆拖欠曾华曼租金、转让费、代垫费用至今分文未还。 李晓庆辩称，1.李晓庆与曾华曼签订的《商铺转让合同》系三方合同，但该合同仅有承租人曾华曼、次承租人李晓庆盖章签字，未经出租方书面同意，而李晓庆已于2019年3月告知曾华曼解除合同，归还店铺，后于2019年9月3日，曾华曼才向出租人补签同意出租确认书，但此时李晓庆已向曾华曼提出要求解除合同；2.案涉转租合同未办理转租登记备案，该转租行为无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时对本案主要事实作如下认定： 2017年10月1日，曾华曼与李晓庆签订《商铺转让合同》，约定：李晓庆向曾华曼租赁位于晋江市店铺，租期至2021年11月30日，店铺月租为每月5200元，付租方式为压一付六；店铺转让费230000元，分期3年月付6389元的方式支付；店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后，动产无偿归李晓庆所有；李晓庆逾期交付分期金额，每逾期一日向甲方支付月分期金额千分之三的违约金，逾期15日的，甲方有权解除合同，不退乙方所交的押金。嗣后，李晓庆向曾华曼支付了押金5200元。李晓庆按每月5200元支付租金至2019年3月，交纳租赁店铺物业管理费至2019年6月份，按每月6389元支付“转让费”至2019年1月，现已支付“转让费”102068元。 对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.曾华曼提交的《商铺转让合同》由曾华曼、李晓庆签字并按捺指模确认，李晓庆对该协议书的真实性并无异议，对该证据予以确认。至于合同是否有效，本院将结合争议焦点一并予以认定。 2.曾华曼提交的晋江市金祥房地产开发有限公司出具的《确认函》、洪荣荣出具的《确认函》、恒禾物业（福建）有限公司出具的《收款收据》，来源合法，且李晓庆对其真实性没有异议，本院予以确认，可认定晋江市金祥房地产开发有限公司、洪荣荣于2019年9月3日对曾华曼的转租行为予以认可；2019年3月至2019年9月期间，曾华曼因案涉商铺支出2019年7月至9月的物业管理费640.50元、水电费500元、公摊水电费98.10元，共计1238.10元。 3.曾华曼提交的《晋江市商品房买卖合同（买卖合同）登记备案申请表》、《房屋权属登记查档》，来源合法，内容客观真实，可相互印证，且经相应行政机关予以确认，可认定晋江市金祥房地产开发有限公司于2017年6月30日将诉争商铺出让给洪荣荣，现洪荣荣为诉争商铺的所有权人。 4.李晓庆提供的物品清单，无法证明与本案之间的关联性，已无法证明现该些物品由谁占有、管理、使用，曾华曼亦不予认可，故本院不予采纳。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点如下：一、曾华曼与李晓庆签订的《商铺转让合同》是否有效？如果有效，是否已解除；二、曾华曼主张的租金、代付物业费、水电费、装修装饰设备转让款等诉请应否支持。 关于争议焦点一，就双方签订的《商铺转让合同》是否有效的问题。李晓庆主张该合同未经房产管理部门登记备案，且在李晓庆于2019年3月提出解除合同时，涉案店铺仍未经出租人同意转租，合同无效。本院认为，向房产管理部门登记备案并非房屋租赁合同生效要件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”规定，李晓庆以双方签订的《商铺转让合同》未经房产管理部门登记备案为由主张合同无效，不应予支持。虽双方签订合同之时，店铺产权人（出租人）未同时在《商铺转让合同》签字或捺印，但该不动产由金祥公司管理，李晓庆已实际租用案涉店面并向金祥公司交纳物业管理等相关费用一年有余，故可认定事实上出租方、承租方及次承租方对转租行为均无异议。且根据《合同法》规定，未经出租人同意的转租合同并非无效合同，只是赋予出租人对租赁合同的法定解除权。故本案《商铺转让合同》未违反法律法规的强制性规定，应认定合同有效。 就双方签订的《商铺转让合同》是否已解除的问题。李晓庆主张，如合同有效，因其于2019年3月份即停止经营，并拟将钥匙交还原告，但原告拒收钥匙，故案涉合同事实上也于2019年3月份解除了。曾华曼主张，其并不知道李晓庆于2019年3月份停止经营，其是在2019年8月18日左右才收到李晓庆交回的店铺钥匙，但合同并未解除，应继续履行。本院认为，双方约定租赁期限至2021年11月30日，但并未约定李晓庆享有提前解除权或单方解除权，其于2019年3月份单方向曾华曼提出解除合同，曾华曼也已拒收钥匙表示反对，故合同于2019年3月份并未解除。但是，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。曾华曼庭审中确认，其已于2019年8月18日左右收回店铺钥匙，即案涉店铺已实际由其控制、管理，李晓庆已失去对案涉店铺的使用、收益。在李晓庆主张向曾华曼告知解除案涉合同后，有持续一段时间未再支付租金、转让费、物业管理费等相关费用，而后曾华曼接收了李晓庆交还的案涉店铺钥匙，应认定双方交付钥匙的行为系以实际行为解除了案涉合同。故本院依据曾华曼确认的收回店铺钥匙时间，即2019年8月18日，认定为案涉合同的解除时间。 关于争议焦点二，因本院认定案涉合同已于2019年8月18日解除，故李晓庆的租金、转让费、物业管理费等均应支付至合同解除之日，即其应支付曾华曼自2019年4月1日至2019年8月18日期间的租金23920元[5200元/月×（4+18÷30）个月]，自2019年2月1日至2019年8月18日期间的转让费42167.40元[6389元/月×（6+18÷30）个月]，自2019年7月1日至2019年8月18日的物业管理费341.6元[213.5元/月×（1+18÷30）个月]，自2019年3月1日至2019年8月18日的水电费酌情计算为423.10元[98.1元+500元÷4×（2+18÷30）]。双方合同约定“以租代转”方式分期支付转让费，租赁期满后店铺内动产归李晓庆所有，但因李晓庆未依约履行案涉合同，致使合同提前解除，曾华曼作为出租人有权收回店铺内动产及装修、装饰物。经本院释明，曾华曼表示如认定合同于诉讼前已解除的，李晓庆应按照《商铺转让合同》第六条的约定承担违约责任，对其中有关逾期支付分期转让费的违约金计算标准调整为按月利率2%为限。其主张符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持，故曾华曼无须退还李晓庆交付的押金5200元，李晓庆就各分期转让费应自逾期付款之日起按月利率2%计付违约金。 综上，曾华曼与李晓庆签订的《商铺转让合同》未违反法律法规强制性规定，应认定有效。双方在履行合同过程中，曾华曼确认于2019年8月18日收回李晓庆交付的租赁商铺钥匙，即以该日视为双方合同解除时间。因李晓庆违约致使合同提前解除，曾华曼主张李晓庆应依据案涉合同第六条约定承担违约责任，本院予以支持。故，曾华曼无须退还李晓庆交付的押金5200元，李晓庆还应支付曾华曼自2019年4月1日至2019年8月18日期间的租金23920元、自2019年2月1日至2019年8月18日期间的转让费42167.40元、自2019年7月1日至2019年8月18日的物业管理费341.6元、自2019年3月1日至2019年8月18日的水电费酌情计算为423.10元，就各分期转让费还应自逾期付款之日起按月利率2%计付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李晓庆应于本判决生效之日起十日内支付曾华曼房屋租金、物业管理费、水电费24684.70元及资金占用期间利息（以24684.70元为基数，自2019年10月21日起至还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、李晓庆应于本判决生效之日起十日内支付曾华曼分期转让费42167.40元及相应的违约金（截止至2019年8月18日已产生违约金3220.06元，还应以42167.40元为基数按月利率2%继续计算自2019年8月19日起至还清款项之日止的违约金）； 三、曾华曼的无须退还李晓庆已付押金5200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1613元，减半收取计806.50元，由李晓庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谢远欣 二〇一九年十二月二十八日 书记员  李荣传 附件:本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。