海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12486号   原告：张某，男，1957年4月28日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。   原告：王某，女，1960年9月10日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：熊某，海南万理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：谢某，海南万理律师事务所律师。   被告：海南船长房地产开发有限公司，住所地海口市桂林洋开发区兴洋大道开维生态城，统一社会信用代码91460000774271285K。   法定代表人：李某，董事长。   委托诉讼代理人：陈某，女，1971年10月22日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××，系被告公司员工。   委托诉讼代理人：唐某，海南经和纬律师事务所律师。   原告张某、王某诉被告海南船长房地产开发有限公司（以下简称船长公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、王某及其委托诉讼代理人熊某、谢某、被告船长公司委托诉讼代理人唐某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于海口市美兰区桂林洋开发区开维生态城.南海上院-K-15#楼（以下简称15号别墅）按合同约定立即交付给两原告；二、判令被告返还两原告部分购房款61.64万元及同期银行贷款利息4.43万元(暂计算到2019年6月30日，要求判令至实际履行之日止)，共计66.07万元；三、判令被告支付两原告逾期交房违约金(以616万元为基数，按日利率万分之一计算，自2017年12月31日起计算至实际交房之日止)；四、判令被告承担本案案件受理费及其他诉讼费用。   事实与理由：原告张某与被告船长公司于2017年3月18日签订《开维生态城认购协议书》，约定原告张某向被告购买15号别墅，定金为17万元。被告于2017年6月19日向原告王某出具的《承诺书》承诺原告王某购买的15号别墅占地面积约773平方米，其中部分面积为赠送使用，该赠送面积不能办理土地使用权证。原告张某与被告于2017年7月22日签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00320166），约定15号别墅每平方米售价16672.53元，总金额616万元。双方约定先支付不低于50%的首付款308万元，余款以银行按揭贷款的方式付清。被告应当经双方验收合格后于2017年12月31日前交房。房屋达到交付使用条件后，被告应在合同约定交付日10日前书面通知原告张某办理查验手续。另约定，被告逾期交房，按逾期日数每日向原告张某支付已付房价款万分之一的违约金，原告张某有权要求继续履行合同。原告张某于2017年7月5日支付308万元购房款，余款以原告张某名义办理银行按揭贷款。被告于2019年4月1日通知原告张某交房，原告到现场查验时，发现没有被告原承诺的赠送面积，以及房屋另存在其他问题，两原告没有接收房屋，并于2019年6月1日向被告提交《关于上院别墅K15业主交房相关问题汇总》，要求被告于同年6月6日前给予书面回复，但至今仍未收到被告的答复。两原告多次催促被告交房，但被告却迟迟不办理交房手续。被告在其出售房屋的广告牌中显示，涉案15号别墅出售价格为670万元，与该15号别墅结构及建筑面积相同、仅占地面积不同的23A号别墅，挂牌出售价为603万元，两房差别在于23A号别墅占地面积为260平方米，15号别墅占地面积为773平方米。两房挂牌出售价相差67万元，按照原告张某与被告最后达成的房屋成交价折扣92折计实际差价为61.64万元[(670万元-603万元)×92%]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告书面承诺内容属于涉案房屋买卖合同内容的一部分。依据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案上院小区内的绿地应当属于小区内全体业主共有，被告无权处分，客观事实上其也无法交付原承诺的赠送面积，理应退还多收取的购房款，并应支付相应的银行贷款利息4.43万元。多支付的购房款参照23A号别墅与15号别墅出售差价计算。两原告要求判令被告支付银行贷款利息至实际履行之日止。被告逾期交房暂计算到2019年6月30日止，共达545天，依据涉案合同约定，延期交房违约金共计33.57万元(616万元×545天×0.01%)。两原告要求判令被告支付违约金至实际履行完毕之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释的规定，两原告特提起本案诉讼，望判如所请。   被告辩称，一、被告已于2019年6月10日交房，不存在诉请再次交房问题。我司于2019年4月1日通知两原告交房，通知书上已经载明交房时间为2019年5月10日到6月10日一个月，如果逾期收房，自2019年6月10日起视作已经收房。两原告收到了交房通知，以没有承诺的赠送面积和房屋存在其他质量问题为由不收房。双方商品房买卖合同交付的是毛坯房，装饰、设备标准以合同附件三为准，室内天棚只是混凝土原浆，墙面水泥砂浆抹灰，也没有防水工程，被告通知交房时达到了合同约定的交付标准，两原告私自找来第三方验房，提出墙面空鼓裂纹及未做防水等问题。毛坯房本身需要再次装修，所提出的问题是吹毛求疵和没有道理的，被告没有认可，本案房子交付应该以通知书为准。二、《承诺书》本质上是赠与合同，赠与合同不是诺成合同而是践成合同，依法可以撤销，两原告依此主张赔偿，没有法律依据。从《承诺书》的内容来看，是我方赠送部分占地面积给两原告使用，是一份赠与合同。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本承诺书不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，也没有经过公证，依法可以撤销”。原告不能依据可以撤销的赠与行为来要求赔偿。三、我司愿意履行承诺，两原告以我司不履行承诺为由主张赔偿没有事实依据。我司会完全按照承诺履行，在别墅西面靠近福创溪赠送两原告部分绿化土地面积，该面积不能办证，在两原告办理正式收房手续后，我司再统一围墙，在规划验收合格后提供给两原告使用。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，该《承诺书》可以视做是合同的组成部分，但是毫无疑问，原、被告双方在沟通和签署《承诺书》的时候，对赠送的绿地面积是指小区内的公共绿地面积这一点双方都是知晓的，《承诺书》也因此约定赠送部分土地面积仅有使用权没有产权，该赠送部分面积价值很难界定。另外，依原告主张，赠送的绿地面积属于小区全体业主共有，被告无权赠送，原告明知是小区的公共绿地，依然要求赠送，该《承诺书》应当是违法无效的，那么从始至终都不应当得到履行，且原被告双方对其无效均有过错。四、两原告认为15号别墅和23号别墅相同，以两者公示挂牌价相差来主张不履行《承诺书》的赔偿，属于主观臆断，没有根据。第一，原告最初签订《开维生态城认购协议书》的时候并没有《承诺书》，也就是说《承诺书》不是原告购买标的房产的前置条件。现在经过现场核定，能基本满足当初《承诺书》的要求。退一万步讲，如果只是因为赠送绿地面积不达标，原告也没有直接的经济损失，或者说原告的损失很难界定。第二，23号别墅与15号别墅并不完全相同，15号别墅位置要好一些，该小区所有的别墅户型、面积、装修标准、平面设计、外观全都是一模一样的。15号别墅位置在小区当中是最好的，位于小区90度拐角处，面临河边，视野及隐私性更好，实际使用绿化面积要大。原告单方面以23号别墅作为参照，我方认为是没有根据的，属于个人理解。15号别墅和23号别墅本身价值就是不同的，原告很难证明其价格之差仅仅只是跟赠送面积多少有关，其中除了该面积以外还有其他因素。第三，两原告没有实际损失。南海上院别墅户型和建筑面积都是相同的，在原告买房相近时间的2017年5月，我司销售的37号别墅单价为一平方米15694.89元，与原告的一平方米16672.53元单价相近，但15号别墅的位置、视野要好的多。被告今年3月销售的4号别墅，位置、视野明显比两原告的15号差，单价平方米近21685.51元，总价800万元，比两原告房价多出了近200万元。两原告没有损失实际还有收益，原告损失感主要是心理因素。原告没有举证证明因为赠送面积之差产生的经济损失具体金额或者这个损失和面积之差有直接的因果关系。我方认为原告本身没有损失，如有损失，与赠送面积之差没有直接、重大的因果关系。第四，作为房地产开发商，我司有自主定价权，依据不同的时间、不同的位置、户型、楼层来分别定价，两原告以两房价格差系占地面积不同所致，是主观臆断，没有事实根据。五、我司逾期交房属实，但系政府修路封闭施工导致我司无施工通道所致，我司依约依法可以顺延，且已经于2019年6月10日交房，两原告违约金计算截止日错误。因为江东大道二期地下管网建设需要，2017年7月拆除了我司已经建设好的围墙、大门、硬化路面及绿化，封闭施工，导致南海上院唯一的施工进出通道被堵，无法施工。实际被堵的时间一年多，到2018年9月底才有条件进出、恢复施工。我司恳请有关部门出具相应的证明，无果。根据原被告签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第二款第二项的约定，我方可以据实顺延，顺延14个月。我司希望原告在计算违约金时本着实事求是的原则，我司愿意赔偿从2019年3月1日起到6月10日止的逾期交房违约金。   原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、结婚证；证据2、第07896858号户口本；证据3、离婚证；证据4、离婚协议书；证据5、购房合同姓名变更申请单；证据6、《开维生态城认购协议书》；证据7、《承诺书》；证据8、《海口市商品房买卖合同》；证据9、第02524328、02524329、02524330、02524331增值税普通发票；证据10、中国银行还款流水明细清单；证据11、开维生态城业主交房通知书。证据12、关于上院别墅K15业主交房相关问题汇总；证据13、被告出售房屋公示牌3张照片；证据14、现场6张照片；证据15、网众验房（成都）科技有限公司《网众验房查验问题汇总》；证据16、手机短信及机票信息共6页；证据17、《海口江东大道一期项目贯通链接江东片区与主城区》新闻报道；证据18、江东大道二期施工总承包招标公告；证据19、海口市江东大道二期项目中铁港航局集团有限公司的网页；证据20、地图；证据21、房屋设计图；证据22、房屋平面图；证据23、房屋模型；证据24、鸟瞰图。被告质证对证据1-6、8-10的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议；对证据7、11、13、14、16、18、19、24的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议；对证据12、15、17的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议；对证据20-23的关联性有异议。被告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、南海上院37号别墅和4号别墅的两份商品房买卖合同；证据2、《海口市人民政府关于江东大道二期（椰海大道延长线-兴洋大道段）地下综合管廊项目收回海口市桂林洋农场2.65亩国有土地补偿方案的通告》（海府(2017)50号文件）；证据3、海口桂林洋经济开发区要求被告拆除围墙、大门、绿化,要封闭施工的通知；证据4、被告《关于请尽快提供我司S1地块施工通道的函》[琼船长字(2017)35号]；证据5、《海口桂林洋经济开发区管理委员会关于尽快提供S1地块施工通道的复函》（桂发函[2017]354号）；证据6、现场市政开挖施工照片一张；证据7、海口江东大道二期功能性通车的新闻报道。原告质证对证据1、4、5、6的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性、证明内容均有异议；对证据3、7的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议。对原告提供的证据1-6、8-10，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提供的被告质证有异议的证据，本院对其中的证据7、11-16的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定；对其中的证据18、19、24的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明内容不予认定；对其中的证据17、证据20-23的关联性不予认定。对被告提供的证据原告均质证有异议，本院对证据1、证据6的关联性不予认定；对证据2的真实性不予认定；对证据3-5、7的真实性、合法性、关联性及证明内容均予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   一、2017年3月18日，原告王某（乙方）与被告（甲方）签订《开维生态城认购协议书》，认购15号别墅。2017年6月19日，原告王某（乙方）与被告（甲方）签订《承诺书》，《承诺书》约定：“乙方购买甲方开发的位于海口市美兰区桂林洋开维生态城项目K组团上院15号别墅。该房屋约定占地面积约773㎡，其中部分面积为赠送使用，在西面靠近福创溪这边，交房后由甲方统一围墙，该赠送面积不能办理土地使用权证。甲方承诺在该房屋所在项目规划验收合格后提供给乙方使用。甲方负责该花园占地面积外围护栏建设，其他改造建设费用由乙方承担，但该部分花园占地面积改造方案须经甲方同意后乙方可执行。”庭审中，原告承认《承诺书》中被告未明确许诺赠送的土地四至及面积、方位等内容。2017年7月2日，因贷款审批不能通过，原告王某提交《购房合同姓名变更申请单》，变更认购人为原告张某。原告张某与被告倒签了日期为2017年3月18日的《开维生态城认购协议书》。2017年7月22日，原告张某与被告签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00320166），该合同第四条第一、二款约定：“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的价款：按建筑面积计价，每平方米（人民币）16672.53元，总金额（人民币）6160000元……”。第八条第一款第（三）项约定：“被告应在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经双方验收合格”；第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2、因规划、文物、环保、电力、水利等主管部门所采取某项行政措施或遇到重大技术问题和因设计变更而导致建设期延长的，出卖人可据实予以延期。3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期”。第十一条第一款第（一）项约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按照本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在360日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行”。第二十八条约定：“本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事项，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。”第二十九条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力……。”原告张某于2017年7月5日支付308万元购房款，余款以原告张某名义办理银行按揭贷款。2019年4月1日，被告向原告张某发出《开维生态城业主交房通知书》，通知将于2019年5月10日统一交付使用，办理交付手续的时间为2019年5月10日至2019年6月10日。2019年5月29日，原告王某委托案外人网众验房对K15别墅进行验房，网众验房向原告出具查验问题汇总。2019年6月1日，双方当事人签字确认了《关于上院别墅K15业主交房相关问题汇总》，该汇总载明：“经开维生态城工程部、营销部、K15别墅业主多次到该房屋现场勘查后协商，现形成以下方案，具体如下：1、如后附图（方案1），此方案与2017年6月19日我司和该业主签订的承诺书约定的房屋占地面积相差173平方米。业主对此方案的面积不满意。2、如后附图（方案2），此方案与2017年6月19日我司和该业主签订的承诺书约定的房屋占地面积相差83平方米，业主对此方案和面积均不满意。另选一块空地用绿篱围挡作为花园使用，但该业主对该方案不满意。业主强烈要求按照2017年6月19日和我司签订的承诺书提供约定的占地面积773㎡。同时业主请开发商在6月6日前给予书面回复”。原告王某在该文件上注明“望尽快回复”并签名捺印。被告员工在该文件上注明“经和工程部陪同业主现场出具方案1及方案2，根据业主诉求，特向公司申报协调给予回复解决”。被告未举证证明其后已对《关于上院别墅K15业主交房相关问题汇总》予以回复。   二、原告王某多次通过被告员工翁圆圆与被告协商交房，被告员工答复称工程部反馈房子无问题，但因原被告双方尚有诉讼不能交房。被告在当庭提交的答辩状及庭审中均主张已于2019年4月1日通知两原告交房，两原告收到了交房通知但逾期收房，自2019年6月10日起视作两原告已经收房，两原告可随时去被告处办理接收房屋手续。   三、原被告双方均认可《承诺书》中载明的773㎡包含15号别墅占地面积。法庭辩论中，原被告均提出过约定的赠送面积属于小区内全体业主共有的公共部分、《承诺书》约定无效依法应相互返还的主张。庭审中，被告明确承诺可以按照《承诺书》约定面积赠送“在西面靠近福创溪这边”的土地面积，但并未明确赠送部分的方位、四至及面积等内容，也未举证证明在双方签字确认的《关于上院别墅K15业主交房相关问题汇总》及之后的双方沟通中作出该承诺。两原告称双方多次协商及双方现场勘查确认，被告该项承诺客观上无法实现，对被告庭审中的该项承诺不予认可。   四、2017年7月10日，海口桂林洋经济开发区规划建设土地管理科向被告发出《通知》，内容为：“因江东大道二期（椰海大道延长线-兴洋大道段）地下综合管廊项目建设需要，贵司在江东大道北侧20米以内已建成的围墙、小区大门、绿化、硬化等设施在该项目用地范围内，现施工单位需要在上述地段和位置封闭施工，请你司配合在2017年7月底前自行将此区域拆除。”2017年10月16日，被告向海口市桂林洋经济开发区管理委员会发出《关于请尽快提供我司S1地块施工通道的函》（琼船长字（2017）35号），内容为：“自2015年以来桂林洋区域内的兴洋大道、农业公园、江东大道二期均在施工，致使海南船长房地产开发有限公司的海口市国用（2007）第007126号《国有土地使用证》项下的132932.763平方米土地（S1地块）至今都无施工通道进出。敬请贵管委会催促相关施工单位加快施工进度，提供道路，以利我司开展上述地块的开发建设。”2017年10月19日，海口桂林洋经济开发区管理委员会对（琼船长字（2017）35号）来函作出《关于尽快提供S1地块施工通道的复函》（桂发函[2017]354号），其内容为：“因桂林洋国家热带农业公园项目、桂林洋国家热带农业公园兴洋大道路面改造项目、江东大道二期项目等省、市重点项目建设施工，会对你司S1地块施工造成一定影响。我区职能部门已将你司意见反馈至相关项目业主与施工单位。”2018年12月28日，江东大道二期功能性通车。被告在答辩状中自认自2018年9月底恢复施工，工期顺延14个月，自认逾期交房期限应自2019年3月1日起算。   五、被告公示的《上院价格表》显示，上院的40余套别墅中，除本案讼争的15号别墅占地773平方米且总价为670万以外，另有37号及43号别墅占地面积为700多平且总价为690万元。其余别墅占地面积均为260平方米，总价在551万-618万之间，其中8套别墅总价为603万元，包含原告作为价格参照的23A号别墅。被告在庭审中承认所有别墅的户型、面积、格局都是一致的，因销售对象、销售时间、朝向、方位及占地面积不同导致销售价格不同，但占地面积对销售价格定价的影响难以量化。被告主张享有自主定价权，但并未提交15号别墅的计价方式。   六、两原告于1985年办理结婚登记。2017年7月11日两原告协议离婚，离婚协议书中未涉及15号别墅的分配。   七、原告在举证期限内向法院提交《调查取证申请书》，申请法院调取23号别墅的买卖合同等材料作为计算返还购房款的参照指标，本院庭审时向其释明须向法院明确调查对象，本院出具调查令后由其自行调取，原告庭后未向本院补充相关申请材料。   本院认为，本案争议焦点有三：一、原告诉请判令被告返还《承诺书》约定赠与部分的购房款61.64万元及相应利息是否具有事实根据及法律依据。二、原告诉请判令被告交房是否具有事实根据及法律依据。三、原告诉请判令被告支付逾期交房违约金（以616万元为基数，按日利率万分之一计算，自2017年12月31日起计算至实际交房之日止）是否具有事实根据及法律依据。   关于第一个争议焦点，本院认为，首先，《承诺书》构成商品房买卖合同的组成部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告在《承诺书》中允诺赠送部分土地面积给被告使用，被告公示的《上院价格表》也显示占地面积对别墅定价有显著影响，被告庭审也承认占地面积是定价的影响因素。《海口市商品房买卖合同》第二十八条、第二十九条也约定补充协议作为合同附件与合同具有同等效力，被告答辩同时主张《承诺书》系独立赠与合同与《承诺书》构成《海口市商品房买卖合同》的组成部分，其答辩主张相互矛盾，本院对其关于《承诺书》系独立赠与合同的答辩意见不予支持。综上，《承诺书》中被告承诺赠送部分土地面积虽未载入《海口市商品房买卖合同》，但《承诺书》依法应视为《海口市商品房买卖合同》的内容。其次，《承诺书》依法无效，双方互负返还义务并依各自过错承担相应责任。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原被告双方均知晓约定的赠送面积系全体业主共有的公共绿地，《承诺书》损害了他人合法权益，被告庭审中同时主张《承诺书》无效与可按《承诺书》约定赠送土地面积给原告使用，其答辩主张相互矛盾，《承诺书》依法无效，但《承诺书》无效并不影响《海口市商品房买卖合同》其他部分的合同效力。本案中，双方对《承诺书》无效均有过错，双方依法负有互相返还的义务，并依各自过错依法承担相应的责任。被告答辩主张原告没有损失或即使有损失也与《承诺书》约定的赠送面积能否履行没有重大因果关系，但原告在本项诉请中主张的内容系返还不能赠送部分土地面积所对应的购房款而非赔偿损失，被告该答辩意见不能成立。综上，原告诉请被告返还《承诺书》约定的赠送土地面积对应的价款具有事实根据和法律依据，依法予以支持；原告在自身对《承诺书》无效也有过错的情况下主张被告支付该部分价款利息没有事实根据和法律依据，依法不予支持。第三，原告主张的返还购房款金额计算公平合理。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，从被告公示的《上院价格表》来看，上院的40余套别墅中，除本案讼争的15号别墅及37号、43号别墅占地面积为700多平且总价分别为670万及690万元以外，其余别墅占地面积均为260平方米且总价在551万-618万之间，其中8套别墅总价为603万元，603万元为占地面积均为260平方米的其他别墅的销售价格中出现频次最高的相对中位数。被告答辩主张原告未能举证证明价格差仅与赠送面积有关，但被告在庭审中也承认所有别墅的户型、面积、格局都是一致的，被告也承认占地面积等的不同会影响别墅的销售价格但主张占地面积对别墅销售价格的影响难以量化，被告主张享有自主定价权但未向法庭举证证明其定价机制及各项定价因素的量化标准，因此，《承诺书》约定赠予部分土地面积对应的购房款无法确定的原因在被告。在此情况下，原告将占地面积773平方米的15号别墅与占地面积为260平方米的其他别墅相比较，并以相对中位数603万作为扣减额，在此基础上扣除被告销售15号别墅时给予的折扣计算所得的61.64万元作为确定《承诺书》约定赠予部分土地面积的价格，虽然不能精确反映《承诺书》约定赠送部分土地面积所对应的购房款，但被告未提供其计价方式，且原告主张的该计算方法及金额并不违反公平原则，依法予以支持。综上，原告诉请判令被告返还《承诺书》约定赠予部分土地面积的购房款61.64万元具有事实根据和法律依据，依法予以支持。原告诉请判令被告支付该部分购房款利息没有事实根据和法律依据，依法不予支持。   关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，《海口市商品房买卖合同》第八条第一款第（三）项约定经双方验收合格后交房，原被告双方现对房屋质量及赠送面积尚未达成一致，不符合该条款约定的交房条件。在此情况下，原告诉请被告交房，被告在庭审中承诺原告可随时到被告处办理入住手续，应视为双方已协商一致变更《海口市商品房买卖合同》第八条第一款第（三）项约定的交房条件，原被告双方均同意在双方尚未验收合格的情况下交房。综上，原告该项诉请具有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。   关于第三个争议焦点，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，商品房买卖合同第十一条第一款第（一）项已约定违约金计算方法，该约定合法有效，应予适用。但原告主张以支付的616万元购房款为基数，该购房款中包含61.64万元无效合同部分的购房款项，原告主张将该61.64万元也作为基数计算违约金没有事实根据和法律依据，依法不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，因江东大道二期及兴洋大道施工建设，影响了被告的工期，导致被告不能按照约定的时间向原告交付15号别墅，属于法定的不可抗力的情形，《海口市商品房买卖合同》第八条第二款也对此予以约定，因此，受江东大道二期及兴洋大道施工影响导致的逾期期限应从计算逾期交付违约金的期限中予以扣减，原告关于江东大道二期及兴洋大道施工不属于不可抗力的主张不能成立，依法不予支持。江东大道二期至2018年底才功能性通车，但被告在其答辩状中自认自2018年9月底恢复施工，工期依法顺延14个月，并自认应从2019年3月1日起计算逾期交房违约金，故本院认定逾期交房的期限应从2019年3月1日起算。第三，被告答辩称已于2019年6月10日视为向原告交房，但被告工作人员翁圆圆其后向原告表示因双方有纠纷公司拒绝向原告交房，且在2019年6月10日双方也未验收合格不符合《海口市商品房买卖合同》第八条第一款第（三）项约定的交房条件，被告也未举证证明双方当时就变更交房条件协商一致，被告该项主张没有事实根据。第四，原告诉请交房，被告庭审中同意原告随时办理入住手续，双方已于2019年12月5日就交房协商一致，双方意思表示真实合法，本院依法予以认可，逾期交房期限计算至2019年12月5日止。被告其后违反该约定的，原告可对2019年12月6日起计算的逾期交房违约金另行主张。综上，逾期交房违约金应以554.36万元为基数，按每日万分之一为标准，自2019年3月1日起计算至2019年12月5日止。原告诉请判令被告支付的逾期交房违约金超过该部分的，依法不予支持。   综上所述，原告诉请判令被告返还购房款616400元及交付15号别墅具有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。原告诉请判令被告支付逾期交房违约金部分具有事实根据和法律依据，本院对其部分予以支持。原告诉请判令被告支付616400元购房款的利息和该部分购房款的逾期交房违约金没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：   一、被告海南船长房地产开发有限公司须于本判决生效之日起三十日内返还原告张某、王某购房款616400元；   二、被告海南船长房地产开发有限公司须于本判决生效之日起三十日内向原告张某、王某交付开维生态城.南海上院-K-15#楼；   三、被告海南船长房地产开发有限公司须于本判决生效之日起三十日内向原告张某、王某支付逾期交房违约金（以554.36万元为基数，利率为每日万分之一，自2019年3月1日起计算至2019年12月5日止）；   四、驳回原告张某、王某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币13764元（原告已预付），由原告张某、王某负担3800元，被告海南船长房地产开发有限公司负担9964元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周 磊   人民陪审员 李宛霞   人民陪审员 林诗柏     二〇一九年十二月二十二日   书记员 周岁贤   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。   《中华人民共和国合同法》   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。