上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27590号原告：上海标高房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：袁世彪，执行董事。委托诉讼代理人：蒋梦军，上海市汇业律师事务所律师。被告：里贤(上海)科技有限公司,住所地上海市普陀区怒江北路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：杨永锋，董事长。委托诉讼代理人：王海龙。原告上海标高房地产经纪有限公司(以下简称标高公司)诉被告里贤(上海)科技有限公司(以下简称里贤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月19日、2019年11月19日两次公开开庭进行了审理。原告标高公司的委托诉讼代理人蒋梦军到庭参加了两次庭审，被告里贤公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加了第一次庭审。被告里贤公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告标高公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付因未提前90天通知应承担的2019年6月16日至2019年8月15日的租金73,500元；2、要求退还被告押金35,000元，在上述钱款中予以抵扣；3、判决被告向原告支付违约金132,300元(年租金441,000元×30%)。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将其有权出租的上海市汾西路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用于国安社区月店建设，租期4年，自2016年3月1日至2020年3月15日。前二年每年租金420,000元，后二年每年租金441,000元，租金支付方式为按年支付，先付后用。合同还约定，租赁期内，一方提前退租的，应提前90日书面通知对方并协商一致，并按年租金的30%支付违约金。2019年5月15日，被告书面通知原告，提出提前退租，原告于2019年5月18日回函告知被告，被告搬离时请与原告结清水电等相关费用，交还商铺，归还钥匙，并按约支付违约金，但是被告并未按约支付原告违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求判令原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月13日解除。被告里贤公司辩称，2019年5月15日，因经营困难被告向原告发函要求解除合同，被告认为双方签订的租赁合同于2019年5月30日解除，被告租金支付至2019年6月15日，该日前的租金不需要原告返还，被告已于2019年5月31日将系争房屋返还原告，同意押金抵扣违约金，不同意原告的诉讼请求。违约金约定的标准过高，要求法院予以调整，具体金额由法院确认。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，标高公司作为甲方与里贤公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，用于国安社区月店建设。房租租赁期限自2016年3月1日至2020年3月15日，其中2016年3月1日至2016年3月15日为房屋租赁免租期。第一年租金420,000元，第二年租金420,000元，第三年租金410,000元，第四年租金410,000元，押壹付壹拾贰，按年支付租金，押金35,000元。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日书面通知对方并协商一致，并按年租金的30%支付违约金，甲方还应在合同解除之日退还剩余租赁期限相应的租金。合同签订后，标高公司将系争房屋交付里贤公司使用，里贤公司支付租金至2019年6月15日，标高公司收取里贤公司押金35,000元。2019年5月15日，里贤公司向标高公司发出《解除并终止租赁合同协商函》：贵我双方于2016年3月1日就上海市静安区汾西路XXX号一层的房屋共同签署了房屋租赁合同。因我司的经营状况发生严重困难，已不具备继续履行能力，我公司拟于2019年5月30日之前退租。……2019年5月18日，标高公司向里贤公司发出《告知函》：我公司于2019年5月16日收到贵公司递送的关于2019年5月30日起解除贵公司承租我公司……上海市静安区汾西路XXX号……商铺租赁合同的通知。我公司将于2019年5月20日起与贵公司就上述商铺陆续办理退房交接手续，我公司将提前2日告知贵公司各商铺交接日期，届时烦请贵公司按时搬离上述商铺中贵公司的物品、结清水、电等相关费用，注销营业执照，归还钥匙，交还商铺，否则我公司将单方面收回商铺，由此造成的后果由贵公司承担。……标高公司与里贤公司签订的《物业交接表》记载：备注：于2019年6月3日前搬空商品等物品，并做好清洁工作。交房日期：2019年5月31日。以上事实，有当事人的陈述，标高公司提供的《房屋租赁合同》、《解除并终止租赁合同协商函》、《告知函》、《物业交接表》等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。本院认为，标高公司与里贤公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。里贤公司发出《解除并终止租赁合同协商函》，要求提前退租，标高公司发出《告知函》，表示双方办理交接手续，故双方已就解除合同达成合意，根据《物业交接表》记载，交房日期为2019年5月31日，故本院认定上述房屋租赁合同于2019年5月31日解除。标高公司认为里贤公司于2019年5月15日发函要求解除合同，根据合同规定，里贤公司应当提前90天通知，故合同应于2019年8月13日解除，本院不予支持。标高公司主张里贤公司于2019年6月3日搬离系争房屋，当日才将钥匙交付标高公司，《物业交接表》上虽备注“于2019年6月3日前搬空商品等物品”，但下面记载的交房日期系2019年5月31日，应以双方确定的交房日期为准，且里贤公司亦表示其于2019年5月31日将系争房屋返还标高公司，标高公司未能提供充分证据证明其主张，本院不予采信。里贤公司虽未按照合同约定提前90日书面通知对方提前退租，但标高公司回函中未就此提出异议，并同意双方进行交接，且双方于2019年5月31日办理了房屋交接手续，视为其已同意解除合同，现标高公司已收回系争房屋，其要求里贤公司支付2019年6月16日至2019年8月15日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。标高公司要求里贤公司支付违约金132,300元(年租金441,000元×30%)，有合同依据，且金额尚属合理，本院予以支持。标高公司要求退还里贤公司押金35,000元，本院予以准许，可在上述违约金中予以抵扣。里贤公司表示2019年6月15日前的租金不需要标高公司返还，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。里贤公司经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证、质证及答辩等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海标高房地产经纪有限公司与被告里贤(上海)科技有限公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告里贤(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海标高房地产经纪有限公司违约金132,300元；三、原告上海标高房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告里贤(上海)科技有限公司押金35,000元，可在上述费用中予以抵扣；四、原告上海标高房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,716元，减半收取1,858元，由原告上海标高房地产经纪有限公司负担799.5元，由被告里贤(上海)科技有限公司负担1,058.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇一九年十二月五日书记员  潘雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。