湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初9603号原告(反诉被告)：武汉广兴房地产开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区桃源坊64号。法定代表人：张梅梅，董事长。委托诉讼代理人：何红霞(特别授权代理)，上海建纬(武汉)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲文(特别授权代理)，上海建纬(武汉)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王智超，男，1968年4月16日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：黄晨(特别授权代理)，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忆(特别授权代理)，湖北得伟君尚律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区中山大道建乐村31号。负责人：李仁俊，该支行行长。委托诉讼代理人：何嵩(一般授权代理)，男，1972年3月30日出生，汉族，该行员工，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李炳辉(一般授权代理)，湖北诚明律师事务所律师。原告武汉广兴房地产开发有限责任公司(以下简称广兴公司)与被告王智超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日作出(2018)鄂0102民初32号民事判决，广兴公司不服，提出上诉。武汉市中级人民法院于2019年4月29日作出(2019)鄂01民终2397号民事裁定，发回重审。审理中，本院依法追加中国银行股份有限公司武汉硚口支行(以下简称中行硚口支行)为本案第三人参加诉讼，被告王智超提起反诉，本诉与反诉合并审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)广兴公司的委托诉讼代理人何红霞、杨哲文，被告(反诉原告)王智超及委托诉讼代理人黄晨、孙忆，第三人中行硚口支行的委托诉讼代理人何嵩、李炳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)广兴公司向本院提出诉讼请求：1、王智超按同地段同类房屋市场价格(暂估18000元/㎡，以实际评估价为准)，继续履行合同并支付剩余购房款1285700元(按照未支付的购房款200000元所占合同总价款391328元比例乘以18000元/㎡乘以建筑面积139.76㎡)；2、王智超支付逾期付款违约金192700元(暂计算至2017年10月17日，以200000元为基数，从2017年10月18日起至实际付款之日按每日0.2‰的标准支付违约金)以及违约金不能弥补的损失差额887300元，共计1080000元；3、诉讼费由王智超承担。事实和理由：2004年8月1日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定广兴公司以391328元的价格向王智超出售位于武汉市江岸区西马街渣左新村63号(原59号)1幢4单元6层1号房屋，8月1日支付购房款121328元，8日前支付购房款70000元，剩余购房款200000元以王智超办理公积金贷款的方式支付。合同签订后，王智超仅支付了购房款191328元，至今仍未向广兴公司支付剩余购房款200000元。另外，上述合同已在武汉市江岸区房地局办理商品房销售备案登记手续。经广兴公司多次催要，王智超在过去的13年中仍未履行合同约定的付款义务。现王智超所购买的房屋价值已经增长了多倍，且涨幅超出了双方在签订上述合同时能够预见的范围，已不属于短期内的商业风险之范围，故按双方所签订合同约定继续履行，显然对广兴公司不公。现广兴公司为了维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。被告(反诉原告)王智超辩称，双方签订《武汉市商品房买卖合同》时已明确约定，剩余购房款200000元的支付方式为办理公积金贷款，但公积金贷款一直无法办理完毕。2008年5月13日，才知道涉案房屋不能办理公积金贷款的原因是广兴公司以他人的名义(李东)设置了抵押权，无法办理涉案房屋的登记手续，导致无法依约向其支付购房款尾款。故广兴公司要求王智超一次性支付剩余购房款的诉讼请求，无合同根据且无法律依据，应予驳回；广兴公司对此明知，却不仅不自觉履行其早该履行的合同义务，反而置合同约定不顾，单方提出有悖于约定履行方式的给付方式，甚至单方提出“按市场价格”给付购房款等无理要求，广兴公司现要求王智超按每平方米18000元的标准支付剩余购房款的诉讼请求，亦无合同根据且无法律依据，也应予驳回。在广兴公司因自己过错导致涉案房屋所涉第三方登记抵押尚未涤除情形下，王智超依据涉案合同约定的方式履行房款给付义务的条件尚未成就。综上，请求驳回广兴公司的全部诉请。被告(反诉原告)王智超向本院提出反诉请求：1、确认中行硚口支行在江岸区渣左新村63号4单元601室房屋上的抵押权无效，并立即办理注销该抵押手续；2、广兴公司立即为王智超办理位于江岸区渣左新村63号4单元601室房屋不动产权属证书，办理费用各自依法承担；3、广兴公司支付逾期办证违约金1913.28元；4、广兴公司承担反诉费。原告(反诉被告)广兴公司针对反诉辩称，王智超在2004年8月1日签订房屋买卖合同。2008年5月23日，王智超才知道房屋被抵押，居住房屋的4年期间，应该办理房屋公积金贷款但未办理，存在违约行为；合同僵局的形成是因王智超不履行后续交款义务，房价上涨对广兴公司造成的不利后果，应由其承担。请驳回反诉请求。广兴公司为了资金早日回笼，以李东的名义办理贷款，因为后来房屋贷款抵押无效，当时买房时已经口头告知王智超，抵押不影响买卖。李东找不到，也不影响办证与抵押解除。我方同意按照现在变更以后的房价继续履行。第三人中行硚口支行述称，2002年10月30日，广兴公司持李东的信息资料向我行办理借款260000元及期房抵押合同，广兴公司还了大概30000多元，我行于2008年起诉，法院确认广兴公司与李东的借款及抵押合同无效，判决广兴公司偿还贷款本金及利息，二审维持。我方申请强制执行，没有执行到位。房屋还处于期房抵押状态，我行对广兴公司享有债权，不享有相关房屋的权利。无法联系李东，解除抵押必须结清贷款。针对反诉：1、王智超对我方主张物权变更，违反反诉规定，与本诉不符，应当依法驳回；2、王智超对涉案房屋不享有物权，我方对广兴公司享有优先权益。经审理查明，2004年8月1日，广兴公司(出卖人)与王智超(买受人)签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买江岸区西马街渣左新村59号(现为63号)第1幢4单元6层1号房，建筑面积139.76㎡，总金额391328元；付款方式：2004年8月1日付121328元，2004年8月18日前支付70000元，余款200000元办理公积金贷款；违约责任：逾期在7日内，违约金为每日0.1‰；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，违约金为每日0.1‰；双方继续履行合同的，违约金为每日0.2‰。合同签订后，王智超向广兴公司支付了购房款191328元(121328元＋70000元)。2004年8月18日，广兴公司将上述房屋交付王智超。另查明，中行硚口支行诉广兴公司、李东、朱定武返还财产纠纷案件，经武汉市硚口区人民法院审理查明，2002年10月30日，李东及朱定武与广兴公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定李东以373,880元的价格向广兴公司购买位于武汉市江岸区渣左新村63号(鑫涛苑)4单元6层1室的房屋，首付款113880元，剩余购房款项办理银行贷款。李东并未支付购房首付款，2003年3月6日，广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》，并在房地产主管部门办理了房屋抵押登记。该院认为，广兴公司具有恶意占用贷款的行为，并作出(2007)硚民三初字第286号民事判决，确认广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订的《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》无效，广兴公司向中行硚口支行偿还借款本金229946.16元并赔偿相应利息损失。广兴公司提出上诉，武汉市中级人民法院作出(2009)武民二终字第790号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，截至2019年11月11日，广兴公司欠中行硚口支行贷款本金229946.16元、利息173893.40元、迟延履行利息151256.90元、诉讼费4500元，共559596.46元。庭审中，广兴公司增加诉讼请求，主张王智超支付违约造成的损失559596.46元。王智超认为该诉请无事实和法律依据，应予驳回。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》《不动产权属证明》《武汉市期房抵押证明》《民事判决书》《武汉市房屋抵押记载信息单》《武汉市房屋交易查询结果告知单(合同备案)》等证据及当事人陈述，在案佐证。当事人提交的其他证据或与本案缺乏关联性或无法确定真实性，本院不予采纳。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，广兴公司与王智超签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。该合同约定余款200000元办理公积金贷款，未约定其他付款方式和支付时间，直至法庭辩论终结，双方亦未重新达成一致意见。由于广兴公司恶意占用贷款，冒用他人名义设定房屋抵押，并导致房屋抵押尚未涤除的情形下，其主张王智超按照同地段类似房屋现在市场价格的标准支付剩余购房款1285700元，支付违约金不能弥补的损失差额887300元及违约损失559596.46元的诉称意见，理由和依据均不充分，本院不予采纳。根据合同性质、目的和交易习惯，购买房屋应以支付对价获取所有权。在继续履行合同的前提下，王智超实际占有房屋而不同意支付剩余房款的辩称意见不能成立，应按合同约定履行付款义务，并承担逾期付款的违约责任，故广兴公司主张的其余诉请，于法无据，本院不予支持。由于另案生效法律文书已确认上述房屋的抵押合同效力，本案不再处理。王智超主张中行硚口支行注销抵押手续涉及另外的法律关系，本案亦不予处理。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。很明显，法律规定物权变动要办理登记，说明物权行为效力与债权行为效力具有相对独立性，且互不影响。本案中，广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订的《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》无效，抵押登记行为自然无效，但物权性质的抵押权并未发生变动。王智超于2004年8月作为买受人购买了存在抵押权的房屋，其自称2008年5月才知晓房屋抵押，说明其间王智超未曾办理公积金贷款手续，此后，王智超亦未提交证据证明其采取了积极措施涤除抵押权，并实际办理房屋登记手续以取得物权。王智超签订商品房买卖合同，仅享有合同法的请求权即债权，没有排他性民事权益。审理中，由于王智超坚持公积金贷款的支付方式，不同意向广兴公司一次性支付剩余购房款，亦无代为涤除涉案房屋抵押权的意思表示，其在明知房屋存在上述权利限制的情况下，坚持主张广兴公司为其办理房屋不动产权属证书和支付逾期办证违约金1913.28元的反诉请求，其条件尚未成就，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王智超于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)武汉广兴房地产开发有限责任公司支付剩余购房款200000元；二、被告(反诉原告)王智超于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)武汉广兴房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金(以200000元为基数，自2004年8月18日起，按每日0.2‰的标准，计算至付清款项之日止)；三、驳回原告(反诉被告)武汉广兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)王智超的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30202元、邮寄费20元，共计30222元，由原告(反诉被告)武汉广兴房地产开发有限责任公司负担19222元，被告(反诉原告)王智超负担11000元，反诉受理费25元由被告(反诉原告)王智超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘敬东人民陪审员  贵汉利人民陪审员  付秀泉二〇一九年十二月二十三日书 记 员  胡 川