安徽省淮北市相山区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）皖0603行初105号 原告刘天荣，女，1962年4月25日出生，汉族，住安徽省淮北市。 被告淮北市住房和城乡建设局，住所地安徽省淮北市相山区相山路4号。 法定代表人李公峰，该局局长。 委托代理人王静，女，该局法规科工作人员。 委托代理人翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。 第三人杨长亮，男，1954年1月20日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区。 原告刘天荣不服被告淮北市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）作出的BA1******36号《商品房预（销）售合同》备案登记的行政行为，向本院提起行政诉讼，本院于2019年11月14日立案受理，于同年11月15日向被告市住建局送达了起诉状副本、应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于同年12月10日公开开庭审理了本案。原告刘天荣、被告市住建局委托代理人王静、翟培敏到庭参加诉讼。第三人杨长亮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告刘天荣诉称，位于淮北市相山区相山北路××室房产系淮北市房地产开发公司（以下简称淮北房产公司）开发，面积85平方米。我在2010年已付房款预定金20万元，2013年4月24日，我与淮北房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定单价8000元／平方米，总金额68万元，并付清全部房款。淮北房产公司将该房屋交付，我装修入住使用至今无异议。在房屋交付不久，我将该房屋备案所需资料交给淮北房产公司请求给予备案。现该房屋备案在杨长亮名下，但杨长亮不是该房屋真实购买人，其隐瞒事实真相，以占有财产为目的，与淮北房产公司及市住建局串通，骗取房产备案的行为严重侵犯了我的合法权益，我向市住建局提出要求撤销并更正房产备案信息，但遭到拒绝。为维护合法权益，特诉至法院，请求依法撤销市住建局作出的杨长亮与淮北房产公司签订的《商品房预（销）售合同》备案登记的行政行为。 为支持其诉讼请求，刘天荣向本院提供了如下证据： 1、商品房买卖合同，欲证明刘天荣在2010年购房，已付清全部购房款； 2、房屋预定协议、工商服务业统一收款收据，欲证明刘天荣在2010年就已经预定房屋，并交付20万元购房款，协议和收据上均有杨长亮的签字，其对刘天荣是真实购房人是明知的； 3、钥匙领取单、有线数字电视安装卡、说明、用户用水情况清单、燃气及电费单，欲证明刘天荣已付清全部房款，并实际使用案涉房屋； 4、淮北市商品房预（销）售合同登记备案证明，欲证明案涉房屋备案登记在杨长亮的名下； 5、（2017）皖0603执异39号执行裁定书、（2017）皖0603民初3718号民事判决书、（2019）皖06民终189号民事裁定书，欲证明案涉房屋在刘天荣不知情的情况下被查封，后裁定中止执行，现已解除查封。 被告市住建局辩称，1．案涉房屋备案登记是行政机关根据当事人的申请，依法履行的法定职责；2．刘天荣与杨长亮之间的民事行为，作为履行备案职能的行政机关不知情，更与行政机关的备案行政行为没有关联性；3．备案登记是法律赋予房管部门的职能，房管部门是根据淮北房产公司的申请给予备案登记服务。 市住建局为证明其登记行为合法，向本院提交了以下证据：案涉房屋备案登记信息，欲证明房管部门在案涉房产未备案登记的情况下根据开发商的申请予以备案符合法律规定。 第三人杨长亮未提交书面陈述意见，亦未提供证据。 经庭审举证、质证，对刘天荣提供的证据，市住建局均无异议，但认为与备案登记行为没有关系，原房管部门不知情，在对案涉房屋备案登记时，淮北房产公司没有如实向房管部门告知。刘天荣认为市住建局提供的证据无实际意义，行政机关应对备案资料严谨审查，杨长亮提供的备案资料不真实，其不是实际购房人，造成备案错误。 本院认证如下：对刘天荣提供的证据，市住建局均无异议，其中证据1-3能够证明刘天荣于2010年8月购买涉案房屋并支付购房款等费用，后淮北房产公司向其交付房屋，刘天荣已实际入住的事实，故本院予以采信；证据4系被诉行政行为；证据5系生效法律文书。市住建局提供的证据系被诉行政行为。对上述证据真实性各方均无异议且具备合法性及与本案的关联性，故本院予以采信。 经审理查明：2016年1月9日，原淮北市房地产管理局根据淮北房产公司的申请，依据该公司提交的商品房预售许可证（许可证号2016001，项目名称：相山北路），以及《商品房预（销）售合同》（合同编号HT1601090030，合同所涉房屋为相山某房，建筑面积85.65平方米，成交金额68万元）等材料，办理了登记备案手续（合同备案号：BA16*****36），备案买受人为杨长亮。 另查明，2010年8月17日，刘天荣与淮北房产公司签订《房屋预定协议》，协议约定刘天荣购买位于相山路某室，房价8,000元/平方米；刘天荣预交定金20万元；主体结束后，双方签订商品房屋买卖合同，并补充协议内容：刘天荣预交15万元，余款5万元2010年8月30日前付清。如果余款不交，淮北房产公司有权另行处理该房。杨长亮在该协议上签名并加盖淮北房产公司合同专用章。2013年4月23日，李明向孙居华出具“给刘天荣80#1401室办理交房手续，房款已交清”的证明，同年4月24日，刘天荣与淮北房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人刘天荣、刘皎洁购买相山某号房，该商品房单价8,000元/平方米，总金额68万元；刘天荣、刘皎洁首付20万元，余款48万元已结清（20万元为借款，另外28万元由李明支付）等内容。孙居华签名加盖淮北房产公司印章，刘天荣在买受人处签名。同日，刘天荣领取案涉房屋钥匙并入住使用至今。 2005年8月18日，黎苑物业（甲方）与淮北市南洋装饰处（乙方）签订《联合开发协议书》，协议约定双方对房管局直管公房80#楼进行开发建设，乙方自负盈亏，该楼房房产证由甲方负责给予协助办理等内容。甲方由黎苑物业加盖公章，乙方由杨长亮代表签名并加盖公章。同年8月28日，淮北市人民政府办公室劳动服务公司（甲方）与烈山房产公司（乙方）签订《项目合作开发协议书》，协议约定甲、乙双方对淮北市房管局危旧房80#综合楼改造，乙方对甲方取得的淮北市房管局危旧房80#综合楼工程进行全部投资，乙方给付甲方315万元人民币后，全部房产归乙方所有，乙方有权对外出售，甲方不得干预；该工程10层以下分配给拆迁户作为拆迁还原，其余楼层乙方有权对外公开出售、支配，甲方不得干预等内容。甲方由杨长亮签名加盖淮北市人民政府办公室劳动服务公司公章，乙方由李明签名加盖烈山房产公司公章。合同签订后，烈山房产公司并未按照《项目合作开发协议书》实际履行支付义务，但参与了涉案房产项目的建设。涉案房产项目建设相关手续均以淮北房产公司名义办理。房屋建成后以淮北房产公司名义对外出售。 再查：2019年2月12日，《中共淮北市委淮北市人民政府关于市级机构改革的实施意见》淮发〔2019〕2号文件规定，淮北市房地产管理局的行政职责由市住建局承担，不再保留淮北市房地产管理局。 本院认为：根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。因此，市住建局（原市房管局）具有对案涉《商品房买卖合同》备案登记的法定职责。 《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。作为开发商将其预售房屋合同报至行政管理部门登记备案，由行政机关审核后作出登记，系行政机关对开发商预售行为的一种监督管理措施，目的是制约开发商将已出售的房屋再行出售，实质是防止开发商一房二卖行为从而保护购房人的合法权益。本案中，淮北房产公司将案涉房屋售予刘天荣并签订《商品房买卖合同》，双方按合同约定各自履行了支付购房款、交付房屋的义务，且刘天荣自2013年居住使用至今，双方之间商品房买卖合同关系合法有效并已实际履行。根据查明的事实，杨长亮实际参与案涉房屋所涉工程，且在以淮北房产公司名义将案涉房屋售予刘天荣时，在预订协议及房款收据上均有其签名，故淮北房产公司与杨长亮之间签订商品房买卖合同时，对案涉房屋已经出售并交付刘天荣的事实显然是明知的，而在向原市房管局申请合同备案登记时故意隐瞒了上述事实，将涉案《商品房买卖合同》登记备案至杨长亮名下，其行为显然与法律法规规定的备案登记的要件不符，导致原市房管局作出登记备案行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告淮北市住房和城乡建设局作出第三人杨长亮与淮北市房地产开发公司签订的合同编号HT16****30《商品房买卖合同》备案登记（合同备案号：BA16*****36）的行政行为。 案件受理费50元，由被告淮北市住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  崔景瑞 人民陪审员  梁永祥 人民陪审员  陈桂荣 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  吕 晴 附相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的；