贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初12324号 原告：周光武，男，汉族，1968年7月21日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 委托诉讼代理人：薛廷伟（特别授权代理），男，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告周光武与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告周光武的委托代理人薛廷伟、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周光武向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；2、判令被告支付逾期交付违约金18,075.00元；3、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金99,579.50元(违约金以已付总房款303,134.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年5月31日起计算至被告向原告周光武交付不动产权证书之日止)；4、本案诉讼费由被告负担。庭审中原告周光武撤回第1项诉讼请求。事实及理由:原告周光武于2013年4月20日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告周光武向被告购买其开发的瑞丰新城第8幢5层02号（房号为8-502）商品房一套，建筑面积为100.81平方米，套内面积83.38平方米，购房款为303,134.00元，原告支付首付款93,134.00元，余款210,000.00元以银行按揭贷款方式支付，被告应于2014年9月30日交付商品房，后被告违约逾期交付，双方于2015年2月2日签订“购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议”约定逾期交房违约金按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，违约天数为360天，违约金32,738.00元，抵扣费用14,663.00元，余额未付18,075.00元。被告一直未向原告支付，在2017年7月26日被告贴出“关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明”，内容为因被告资金困难，根本无法支付违约金，待具备办理八、九号楼的不动产权证时，被告会妥善处理原告的违约金问题，但至今被告仍未向原告支付违约金。双方在合同中约定:出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。买受人未能如期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因被告自身原因，逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已有700多天，被告既不将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，也不支付违约金。被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告周光武支付违约金，请求贵院支持原告周光武诉请为谢! 被告瑞丰公司口头辩称：1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致,属不可抗力,被告享有法定免责事由,故不应承担违约责任；2、违约金条款約设置以填平损失为原则,是否支付违约金、约金数额是以守约方存在损失为前提基础,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量,故原告诉请被告支付违约金,是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提,若该前提不成立,则被告无支付义务；3、根据合同约定,“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理...”。故原、被告双方系对逾期交付办证有关文书至不动产登记机关约定了违约责任,原告诉请违约金计付至被告向其交付办证有关文书之日止或不动产权证之日止均无事实及法律依据；4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担,法院应当据实精确计算；5、根据原告在起诉状中自述,原告同意说明中以具备办理八、九号楼不动产权证为付款条件,现条件尚不成就,原告未取得主张逾期交房违约金的权利；6、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高,即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下,违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性：根据《合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金醮机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件,因买受人无法证实其损失存在,应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形,适用本条规定,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金,才具有合理性；实践中,其他司类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如:买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号2017黔0502民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号),七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算,毕节市中级人民法院予以维持原判。基于“同类案件应当同判”的原则,本案违约金计算标准也应接照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算オ具合理性。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告周光武所举身份证，被告所举证据营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：《商品房买卖合同》、补充协议、《商品房按揭借款合同》、缴费收据2张。证明目的：双方签订合同合法有效，原告履行支付房款和交付相关税费的义务。被告质证意见：对真实性无异议，但达不到原告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证实双方签订合同及补充协议，原告支付房款、交纳相关税费等事实，本院予以确认。二、对被告所举证据1：2016年9月20日毕节日报。证明目的：被告不能如期向原告周光武交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，被告具有法定免责事由。原告周光武质证意见：对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，达不到被告证明目的，被告逾期未办证应当依法承担违约责任。经本院审查认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予以确认。对被告所举证据2：（2017）黔0502民初4602号、（2018）黔05民终1753号民事判决书。证明目的：原、被告双方在合同中违约金，约定过高，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，本案按照上述标准计算才具有合理性。原告周光武质证意见：对真实性、合法性无异议，但涉案商品房买卖合同系原被告双方的真实意思表示，且系被告方制作的格式合同，请法院依法判决。经本院审查认为，该证据系法院生效判决书，认定和判决相关事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月20日，原告周光武作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2269），合同约定：原告周光武向被告购买其开发的瑞丰新城8幢5层02号房屋（房号为8-502），建筑面积为100.81平方米，套内面积为83.39平方米，购房款为303,134.00元。交付时间和条件，出卖人应于2014年9月30日前向买受人交付该商品房，转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，买受人已按合同约定支付完涉案购房款303,134.00元，并支付了办证费、契税等相关税费。合同在履行过程中，被告未按约定时效向原告交付涉案房屋，双方于2015年2月2日签订“购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议”，约定逾期交房违约金按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止，违约金支付时间定于交房时据实结算。协议还约定其他事项。被告已将涉案房屋交付原告周光武使用，但在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得商品房屋综合验收备案证明书，被告不能提供证据证明涉案房屋具备办理转移登记的有关文书的条件。2017年7月26日，被告向原告出具（贴出）《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，内容载明：2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司要求支付延期交房的违约金，因公司资金困难，根本无法支付违约金，经与前来交涉的部分业主协商，作出如下说明：待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理原告的违约金问题。 另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应向原告周光武支付逾期交付涉案房屋违约金以及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金及支付标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告周光武与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告周光武已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定的条件及时间向原告周光武交付涉案房屋和办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务，应承担相应的违约责任。对是否应支付逾期交房违约金问题，被告未按合同约定的时间及条件交付涉案房屋，就应承担相应的违约责任，且双方签订补充协议，对逾期交房违约责任作出约定，被告应按该约定履行相应的支付违约金的义务，被告未履行，应承担相应的法律责任。对被告以原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效问题，依照《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效期间为2年，本案中，由于双方在补充协议中约定交房时间为2015年7月30日，因此，诉讼时间从2015年7月30日起经过2年，如无中止、中断等情形的，便可认定已超过诉讼时效，又根据2017年7月26日，被告向原告出具（贴出）《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，其载明的内容至“待具备办理八、九号楼的不动产权证时”，说明被告承诺支付原告违约金的时间至具备办理八、九号楼的不动产权证时，在法庭辩论终结前，涉案房屋不具备办理不动产权证的条件。因此，本案原告的诉请未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张支付违约金的条件未成就的抗辩理由，因在法庭辩论终结前，涉案房屋还未具备办理不动产权证，从被告贴出的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》载明的内容说明支付违约金的前提是“待具备办理八、九号楼的不动产权证时”。而涉案房屋未具备该条件，原告不能举证证明条件已成就。故对被告的该抗辩理由，本院予以支持；原告诉请的支付逾期交房违约金的条件未成就，本院不予以支持；对逾期办证违约金的支付和标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告周光武诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，本院不予以支持；涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告周光武，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告周光武要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告周光武与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。而原告要求按日万分之三的标准支付，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告周光武已付购房款303,134.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.69倍的标准从2017年6月1日起计算支付；双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告周光武委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告周光武之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告周光武之日止，即该违约金以原告周光武已付房价款303,134.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.69倍的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告周光武办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告周光武之日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周光武逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以303,134.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.69倍的标准从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告周光武办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告周光武之日止）； 二、驳回原告周光武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,327.00元，由原告周光武负担527.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担800.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月六日 书记员 张朕一