广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1322民初2019号 原告（反诉被告）：黄乐琴，女，1972年3月10日出生，汉族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：覃陶，广西闻名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）：黎远仕，男，1971年9月11日出生，瑶族，住广西象州县。 被告（反诉原告）：吴贵阳，男，1973年10月12日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦海涛，广西信尔泓达律师事务所律师。 被告：黄一家，男，1980年11月21日出生，瑶族，住广西柳州市鱼峰区。 原告黄乐琴与被告吴贵阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法追加原告黎远仕、被告黄一家参加诉讼，被告吴贵阳提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄乐琴及其委托诉讼代理人覃陶、原告黎远仕、被告吴贵阳的委托诉讼代理人韦海涛到庭参加了诉讼，被告黄一家经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄乐琴、黎远仕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判决被告吴贵阳支付原告2019年下半年的租金43560元；2、判令被告吴贵阳将原告的二楼、三楼、四楼、五楼恢复原状或者折价赔偿原告损失50000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年1月1日，黄一家与原告黎远仕签订了《房屋租赁合同》，约定：黄一家租赁原告位于象州镇莲城路127号楼房一栋作经营使用；租期为10年（从2015年1月1日至2024年12月31日）；押金10000元；第一、二年的租金为72000元/年，此后每两年在上一年租金的基础上上涨10%，依次类推；承租方对租赁房屋只有使用权，未经出租方书面同意，不得随意改变房屋原有结构和房屋内外一切设施，不能对柱、梁进行破坏，如有损坏，须赔偿损失。黄一家租赁一段时间后，经征得原告的同意后，将该楼房转租给被告吴贵阳使用，黄一家与原告解除合同，被告吴贵阳在原2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》上签名并注明情况，由原告与被告吴贵阳继续执行原合同，并口头同意被告吴贵阳用于开办幼儿园，但由于被告全面拆除了原告一楼的酒柜和房屋，原被告同意将押金提高到50000元。被告吴贵阳在租用的楼房开办“京师阳光幼儿园”，原告无偿将楼房后面约450平方米的空地给被告吴贵阳使用，被告吴贵阳为了方便其幼儿园经营，擅自拆除了原告二楼、三楼、四楼、五楼各5个门及门框，将原告二楼、三楼、四楼的卫生间改为儿童用卫生间，拆除了原告五楼的一个3.9立方米的水池，拆除了五楼一条长3.5米、高4.2米和一条长5.6米、高4.2米的隔墙，恢复原状需要材料和人工费约50000元。几年来被告吴贵阳一直租用原告的房屋。2019年9月6日原告突然收到被告吴贵阳寄来的《解除房屋租赁合同告知书》，原告没有任何违约行为，根据合同约定，原告同意解除合同，但被告应当恢复原告房屋原状或折价赔偿损失，并且无权要求返还押金。望人民法院判如所请。 被告（反诉原告）吴贵阳答辩并反诉称，本被告租赁原告的房屋包括后院，现政府征用原告的后院土地，导致本被告无法再经营幼儿园，合同目的无法实现，故要求解除合同，本被告没有违约，故原告应当退还押金50000元，并返还本被告存留在租赁房屋中的物品（具体以现场勘察笔录上记录为准）。本被告承租使用原告房屋期间，只是将原告房屋二、三、四楼的卫生间改造为儿童用卫生间，另外将房屋正立面外墙和一至四楼的内墙进行了重新粉刷，其他房屋结构均未改变。 被告黄一家辩称，一、经过租赁双方协商一直同意，2016年4月本被告已经与原告解除房屋租赁合同关系，由被告吴贵阳承接履行租赁合同。二、租赁物包括后院，本被告租赁期间进行了简单的门口装修，门窗及一楼的酒柜等由原告拉走。三、被告吴贵阳已将本被告原来交给原告的10000元押金转付给了本被告，因此原告手上的押金全部属于被告吴贵阳的。请人民法院依法公正裁决。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）黎远仕与原告（反诉被告）黄乐琴原是夫妻，象州镇莲城路127号楼房是二原告（反诉被告）夫妻共同财产，原登记在原告（反诉被告）黎远仕名下，2014年二原告（反诉被告）离婚，约定该房屋归原告（反诉被告）黄乐琴所有。2015年1月1日，被告黄一家与原告（反诉被告）黎远仕签订《房屋租赁合同》，约定：被告黄一家租赁原告（反诉被告）黎远仕位于象州镇莲城路127号楼房一栋作经营使用；租期为10年（从2015年1月1日至2024年12月31日）；押金10000元；第一、二年的租金为72000元/年，此后每两年在上一年租金的基础上上涨10%，依此类推；承租方对租赁房屋只有使用权，未经出租方书面同意，不得随意改变房屋原有结构和房屋内外一切设施，不能对柱、梁进行破坏，如有损坏的，须赔偿损失；等等。合同签订后，被告黄一家便根据自己的经营需要对租赁房屋进行了一些装修改造。2016年4月，经原告（反诉被告）与被告黄一家、被告（反诉原告）吴贵阳共同协商，一致同意解除原告（反诉被告）与被告黄一家之间的房屋租赁合同关系，由被告（反诉原告）吴贵阳承接租用原告（反诉被告）的房屋，三方当事人同意继续使用2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》条款，为此被告（反诉原告）吴贵阳便直接在该合同中签名和注明被告黄一家已解除合同等情况。此后被告（反诉原告）吴贵阳转付了10000元押金给被告黄一家，并先后交付了40000元押金给原告（反诉被告），故原告（反诉被告）共收到被告（反诉原告）吴贵阳的押金为50000元。被告（反诉原告）吴贵阳签订合同并接手承租房屋后，便按照幼儿园经营需要对房屋进行了一些装修改造（现足以认定的有：1、将二、三、四楼的卫生间改造为儿童用卫生间；2、将房屋外正立面墙和一至四楼的室内墙壁粉刷成幼儿园色彩），同时原告（反诉被告）将自己管理使用的约450平方米后院也交给被告（反诉原告）吴贵阳作经营幼儿园使用。2017年原告（反诉被告）黎远仕将房屋的所有权人变更为原告（反诉被告）黄乐琴，原告（反诉被告）黄乐琴随后在《房屋租赁合同》上补签了自己的名字；房屋租金都是由原告（反诉被告）黄乐琴收取，被告黄一家、被告（反诉原告）吴贵阳已按照合同约定交纳租金至2019年6月底。2019年下半年，象州县人民政府进行棚户区改造，征用到原告（反诉被告）的后院土地，被告（反诉原告）吴贵阳认为没有后院场地就难以开办幼儿园，便要求解除房屋租赁合同，并于2019年9月8日向原告（反诉被告）黄乐琴送达了《解除房屋租赁合同告知书》,并停止使用租赁房屋。因双方在恢复原状和返还财产等问题上存在争议，原告（反诉被告）黄乐琴于2019年9月20日向本院起诉。诉讼过程中，本院组织双方当事人进行现场勘察，查明：一、房屋现状如《现场勘察笔录》及照片；二、被告（反诉原告）吴贵阳现留存在租赁房屋中的物品有：1、书包架5个；2、图书架1个；3、玩具架1个；4、水壶架2个；5、柜式空调6台；6、电风扇（壁扇）14台；7、32寸电视机4台；8、黑板架2个；9、电子琴1台；10、儿童高低床19张；11、灭火器10个；12、窗帘6幅；13、美的牌饮水机1台；14、前台柜1组；15、跳跳马10个；16、手推车5个；17、平衡木1套；18、移动音箱1个；19、儿童攀爬架1套；20、容声牌冰箱1台；21、志高牌抽油烟机1台；22、留样冰箱1台；23、复新牌消毒柜1台；24、九阳牌电磁炉1台；25、不锈钢洗碗槽1个；26、凤凰传奇牌落地扇1台；27、高压锅2个（新宝牌、美满牌）；28、不锈钢电开水桶1个；29、不锈钢配餐架1个；30、电饭锅、蒸锅、炒菜锅各1个；31、小水杯、盆、碗、餐具等若干；32、液化汽瓶1个；33、四轮玩具车5部；34、铝梯1架；35、皮球22个；36、塑料椅59张；37、电脑桌、电脑椅各1张；38、沙发床1张；39、保温水桶1个；40、功放喇叭2个；41、仓库架2个；42、玩具若干；43、黑板1个；44、不锈钢送餐车1辆（参照《现场勘察笔录》）。 本院认为，一、原、被告（反诉原、被告）签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当遵照执行。现由于政府进行棚户区改造征用到原告（反诉被告）的后院土地，导致被告（反诉原告）吴贵阳经营场所明显缩减，难以继续从事幼儿园经营，被告（反诉原告）吴贵阳租用的合同难以实现，符合合同第七条约定，故被告（反诉原告）吴贵阳要求解除合同符合合同约定和法律规定，而且原告（反诉被告）也起诉要求解除合同，因此本院支持双方当事人解除合同。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方当事人解除合同事出有因，理由正当，双方均不存在违约行为，故原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）吴贵阳押金50000元；被告（反诉原告）吴贵阳2019年9月8日向原告（反诉被告）送达《解除房屋租赁合同告知书》，并停止使用原告（反诉被告）的房屋，故被告（反诉原告）吴贵阳应当支付原告（反诉被告）2019年7月1日至2019年9月8日的房屋租金16698元（87120元/年÷12月×2.3月）。被告（反诉原告）吴贵阳只认可其将原告房屋二、三、四楼的卫生间改造为儿童用卫生间及将房屋正立面外墙和一至四楼的内墙粉刷成幼儿园色彩,原告（反诉被告）虽然主张被告（反诉原告）吴贵阳还对原告（反诉被告）房屋造成其他多处损害，但原告（反诉被告）却未能提供房屋租赁前的原状等足以证明其主张的证据，故无法认定被告（反诉原告）吴贵阳还对原告（反诉被告）房屋造成其他损害，本院只支持将二、三、四楼卫生间恢复原状和将房屋正立面外墙、一至四楼内墙恢复原状之请求；综合损害情况、修复大概费用、鉴定成本较高、由被告（反诉原告）吴贵阳恢复原状不便执行等诸多因素，本院认为由被告（反诉原告）吴贵阳折价赔偿原告（反诉被告）恢复原状的费用33302元，然后由原告（反诉被告）自行恢复原状，较为适当。上述被告（反诉原告）吴贵阳应当支付原告（反诉被告）房屋租金16698元和赔偿给原告（反诉被告）的恢复原状费用33302元，合计50000元，原告（反诉被告）则应返还被告（反诉原告）吴贵阳押金50000元，双方债务相互抵销，不必再相互支付。被告（反诉原告）吴贵阳留存在租赁房屋里的物品是被告（反诉原告）吴贵阳的财产，原告（反诉被告）应当予以返还。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴与被告黄一家、被告（反诉原告）吴贵阳2015年1月1日签订《房屋租赁合同》。 二、原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴应当返还被告（反诉原告）吴贵阳押金50000元；被告（反诉原告）吴贵阳应当支付原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴2019年7月1日至2019年9月8日的房屋租金16698元、赔偿原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴恢复原状费用33302元，合计50000元；双方上述互负债务相互抵销。 三、原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴应当返还被告（反诉原告）吴贵阳现尚留存在租赁房屋里的下列物品：1、书包架5个；2、图书架1个；3、玩具架1个；4、水壶架2个；5、柜式空调6台；6、电风扇（壁扇）14台；7、32寸电视机4台；8、黑板架2个；9、电子琴1台；10、儿童高低床19张；11、灭火器10个；12、窗帘6幅；13、美的牌饮水机1台；14、前台柜1组；15、跳跳马10个；16、手推车5个；17、平衡木1套；18、移动音箱1个；19、儿童攀爬架1套；20、容声牌冰箱1台；21、志高牌抽油烟机1台；22、留样冰箱1台；23、复新牌消毒柜1台；24、九阳牌电磁炉1台；25、不锈钢洗碗槽1个；26、凤凰传奇牌落地扇1台；27、高压锅2个（新宝牌、美满牌）；28、不锈钢电开水桶1个；29、不锈钢配餐架1个；30、电饭锅、蒸锅、炒菜锅各1个；31、小水杯、盆、碗、餐具等若干；32、液化汽瓶1个；33、四轮玩具车5部；34、铝梯1架；35、皮球22个；36、塑料椅59张；37、电脑桌、电脑椅各1张；38、沙发床1张；39、保温水桶1个；40、功放喇叭2个；41、仓库架2个；42、玩具若干；43、黑板1个；44、不锈钢送餐车1辆（参照《现场勘察笔录》），被告（反诉原告）吴贵阳应当于本判决生效之日起15日内自行将上述物品拆除搬走完毕，原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴应当予以配合。 本案受理费2139元、反诉受理费525元，合计2664元，由原告（反诉被告）黎远仕、黄乐琴负担1332元，由被告（反诉原告）吴贵阳负担1332元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  计洪齐 人民陪审员  潘建香 人民陪审员  韦昆荣 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  覃丽荣 书 记 员  谢杰作 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。