江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初8869号 原告：毛超琦，男，1988年8月3日生，汉族，南京品尼科自动化有限公司职工，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：米元满，江苏天地仁和律师事务所律师。 被告：周云，女，1976年5月18日生，汉族，无固定职业，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：姚时其，江苏三宝律师事务所律师。 原告毛超琦与被告周云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2019年11月12日和2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告毛超琦及其委托诉讼代理人米元满，被告周云的委托诉讼代理人姚时其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛超琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告周云返还定金21000元并支付违约金200000元；2、判令被告周云承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月4日，原、被告经南京连赢房产经纪有限公司（以下简称连赢公司）居间，订立了《房地产买卖中介合同》，约定原告购买被告位于南京市浦口区的房屋，房屋建筑面积61.34㎡，总价961000元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金21000元。因案涉房屋所在地房地产市场利好不断，房价持续上升，眼见房价上涨，为获取不当利益，被告拒绝继续履行合同，给原告造成巨大经济损失，故为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，要求判如所请。 被告周云辩称，首先，原告诉称与事实不符，自己与原告之间不存在房屋买卖合同关系。其次，根据合同约定，因政策原因导致案涉房屋不能过户交易，三方互不违约，因此自己并非违约方，不承担任何责任。再次，案涉合同（编号为××)系连赢公司与原告恶意串通签订，侵犯自己合法权益，且案涉房屋系拆迁安置房，根据南京市政府相关强制性规定及合同法第五十二条第二、五款规定，该合同应属无效。最后，自己并未收取原告任何费用，21000元系刘某,4支付，自己多次要求终止合同退还定金，并要求连赢公司退还扣押的房屋产权证件，但对方拒不退还，导致该笔费用无法退还。综上，原告诉请既无事实依据也无法律依据，请求驳回原告起诉。 经审理查明，2019年6月4日，在连赢公司（丙方）的居间下，被告周云（甲方）与原告毛超琦（乙方）订了一份《房地产买卖中介合同》（编号为××）签，约定将南京市浦口区房屋出售给对方，合同价款分别为961000元。合同约定：“……甲、乙双方应按照合同约定的时间履行合同……逾期超过叁拾天或明确表示不履行合同的，守约方均有权按标的额的20%，计人民币贰拾万元整（¥200000）向违约方追究违约金。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿……甲、乙双方约定于上市材料通过后办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款……”补充条款中，双方约定：“……乙方承诺该套房屋所有上市过程全权交由丙方办理……如由政策性原因导致未能过户，甲方将所收房款一次性退还给乙方账户且三方不违约。”，被告周云在合同尾部甲方一栏处均签名、摁印。同日，原告毛超琦通过银行向被告周云转账11000元；被告周云出具了一张收条，其上载明：“今收到毛超琦购滨江嘉园2栋3107室房屋定金人民币壹万壹仟元整（11000）。”2019年6月6日，刘某,4通过微信向被告周云转账10000元；被告周云出具了一张收条，其上载明：“今收到毛超琦购××室房屋定金人民币壹万元整（10000）。”。 另查明，被告周云（甲方）与连赢公司的工作人员刘某,4（乙方）于2019年6月4日曾签订了一份《房地产买卖中介合同》（编号为××），约定甲方将南京市浦口区房屋出售给乙方，合同价款为970000元。庭审中，证人刘某,4陈述此合同是应周云要求签署的虚假合同，为应付周云父亲的，签署合同中的身份证号码也是错误的。 2019年9月10日，被告周云在微信中对中介方称：“房子不卖了。真的很烦!”次日，被告周云在微信中再次对中介方称：“星期天和我爸来，房子不卖了。”中介方则回复称：“房子，不卖了？客户我怎么弄？人家定金都给你了。”。2019年9月15日，连赢公司向原告毛超琦发去《通知函》，函称：“兹有周云女士与贵先生于2019年6月4日签订的《房地产买卖中介合同》，由贵先生向周云女士购买位于南京市浦口区的房屋，现周云女士正式通知我司单方毁约，拒绝履行该合同，故，函告贵先生，望知悉并妥善维护自身权益。”。 又查明，2019年9月21日，在连赢公司的居间下，原告毛超琦又与案外人姚为成签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定由其购买位于南京市浦口区的房屋，价款为1150000元。该套房屋建筑面积为61.4㎡，其中套内建筑面积为47.14㎡。同日，原告毛超琦支付了定金50000元，姚为成向其出具了收条。2019年9月24日，原告毛超琦支付了首付款290000元，姚为成向其出具了收条。现前述房屋已转移登记至原告毛超琦名下。 再查明，2016年5月5日，被告周云与南京市浦口区江浦街道拆迁办公室签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》。2019年7月1日，被告周云基于前述拆迁补偿安置协议，与南京谒民房地产开发有限公司签订了一份《房屋买卖契约》，约定由其购买位于南京市浦口区的拆迁安置房屋，并约定交房日期为2019年2月1日。该套房屋建筑面积为61.34㎡，其中套内建筑面积为47.11㎡。2019年7月2日，被告周云缴纳了前述房屋的契税、不动产登记费及住宅专项维修资金。 以上事实有原告毛超琦提供的房地产买卖中介合同、收条、通知函、微信聊天记录打印件、证人证言、账户支出交易明细，被告周云提供的房地产买卖中介合同、房产证复印件、拆迁补偿安置协议、房屋买卖契约、税收缴款书、收据、客户回单、政策文件、微信聊天记录打印件及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然被告周云订立了两份相对人不同的《房地产买卖中介合同》，但结合其出具的定金收条、其与中介方的聊天记录、刘某,4的证言等相关证据，案涉房屋的真正购房人应系原告毛超琦。因此，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，而该合同属于双方的真实意思表示，又不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告周云主张案涉房屋买卖合同因违背国家政策而属无效，但其所举相关规定并非法律、行政法规的强制性规定，其也未能提供相关证据证明案涉房屋的性质系经济适用房，故其前述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告周云拒绝履行合同义务，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告周云主张合同已约定因政策原因导致房屋不能过户不属于违约，但其并未提供相关证据证明其已按合同约定配合连赢公司办理房屋上市手续且在办理过程中有关部门最终确认案涉房屋无法进行交易，故被告周云的前述抗辩意见缺乏事实依据，本院对此不予采纳。根据合同约定，一方明确表示不履行合同的，守约方有权按人民币200000元向违约方追究违约金，故被告周云应当按照合同约定赔偿原告毛超琦违约金200000元。被告周云主张合同约定的违约金过高而应予调整，但案涉房屋买卖合同所约定的违约金200000元并未远高于原告毛超琦于被告周云违约后因购买同类房屋而产生的房款差价损失189000元，故被告周云的前述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。被告周云拒绝履行合同后，原告毛超琦未再主张继续履行，而是购买其他房屋替代，案涉房屋买卖合同实际已经解除，故被告周云应将其收取的定金21000元退还给原告毛超琦。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告周云于本判决发生法律效力后七日内退还原告毛超琦定金21000元； 二、被告周云于本判决发生法律效力后七日内赔偿原告毛超琦违约金200000元。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4616元，减半收取2308元，由被告周云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4616元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。 审判员  陈飚 二〇一九年十二月十七日 书记员  郑银