江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初4332号原告徐增安，男，1960年11月23日生，汉族，住兴化市。原告张美兰，女，1960年7月28日生，汉族，住兴化市。两原告共同委托代理人黄海健（特别授权），江苏邦兴律师事务所律师。被告束加桃，男，1958年7月6日生，汉族，住兴化市。委托代理人殷稳生（特别授权），兴化市大营法律服务所法律工作者。原告徐增安、张美兰诉被告束加桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐增安及原告徐增安、张美兰的共同诉讼诉讼代理人黄海健，被告束加桃及其诉讼诉讼代理人殷稳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐增安、张美兰向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告徐增安、张美兰与被告束加桃之间房屋买卖关系不成立。事实与理由：原告诉兴化市大营镇人民政府、兴化市住房和城乡建设局城建行政审批一案已由泰州市海陵区人民法院立案受理。该案中束加桃认为其通过原告父亲徐XX购买了涉案房屋，售价5800元，原告认为未予出售房屋给被告束加桃，现诉至法院。被告束加桃辩称，被告以5800元的价格购买原告父亲徐XX的房屋，买卖关系成立，原告的请求无事实和法律依据。原告夫妇在1990年左右将本户户籍迁到本镇，其在享有宅基地并新建了房屋，有原告房产证为证。原告夫妇户口迁走后，把自己位于的老房子给其父母居住，其父亲徐XX于2017年7月去世。原告户口虽然迁走，但原有朱王六组的老房子仍然登记在原告名下，按土地管理法规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告户口迁到并取得房屋宅基地使用权，原告在原户籍所在地不再享有房地产。在2005年7月，原告父亲徐XX把诉争房屋以5800元卖给本村本组村民即被告，被告把自己的老房子在村委会协调下卖给本组单身汉束X太，徐XX把讼争房子卖给被告后，自己搬到相邻的二儿子徐增X房子居住。被告购买后，即对该房进行重新翻建，到2015年由于该房破漏，被告申请重新新建，得到镇村批准，并领取办理建设许可证。原告父亲把房子卖给被告是双方真实意思表示，买卖关系成立，合法有效。综上，原告父亲徐XX将讼争房屋卖给被告是本组村民众所周知的，被告购买后，且经过2005年翻建，2015年拆除新建。两次改造原告从未提出异议，故被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告徐增安与张美兰于1982年11月23日结婚，后于2017年6月14日补办结婚登记。1986年7月8日原兴化县大营乡人民政府向原告徐增安颁发宅基地使用证，载明户主姓名徐增安、现住址朱王六组、建房时间1984年9月、主房一层三间55平方米、辅助用房一层二间25平方米、宅基地面积计231平方米。1996年5月21日原告徐增安申请办理房屋所有权登记，房屋来源及取得日期载明于80年自建取得。兴化市大营镇村建站档案中的村镇房屋所有权证存根显示，编号为072106002，所有权人为原告徐增安，房屋坐落为兴化市，房屋状况为一层3间100平方米、一层2间27平方米。后原告徐增安购得坐落于兴化市房屋，并于1997年7月6日申请办理房屋所有权登记，房屋来源及取得日期载明于90年自建取得。档案中的村镇房屋所有权证存根显示，所有权人为原告徐增安，房屋状况为2层6间156平方米、1层2间15平方米。同年原告徐增安将户口从原籍迁出，现登记住址为兴化市。原告徐增安取得新房居住后，原朱王村房屋由其父亲徐XX实际使用。后徐XX居住于该房屋紧邻的二儿子徐增X处，且徐XX已于2017年去世。朱王村房屋由被告束加桃于2005年实际居住使用，且被告进行了装修、翻建等。原告在庭审中自认其回去发现被告入住后进行装修，并未反对。被告束加桃居住涉案房屋后，其原有宅基地上的房屋经村里安排售于束加泰（太）。2015年7月被告因涉案房屋破旧，填写建房申请，并取得了乡字第072015059号乡村建设规划许可证。2015年9月被告束加桃取得兴化市农村危房改造审批。原告主张其于2016年年底返乡时发现涉案房屋被被告翻建，即向当地政府反映要求处理才发现被告以危房改造为名进行重建，后提起行政诉讼，请求法院判决确认兴化市大营镇人民政府、兴化市住房和城乡建设局的危房改造审批行为违法。在行政案件审理过程中，原告提起本案民事诉讼，请求判决确认原告徐增安、张美兰与被告束加桃之间房屋买卖关系不成立。上述事实有原告提供的宅基地使用证、村镇房屋所有权证存根、房屋所有权登记具结书、兴化市村镇房屋所有权登记申请书、兴化市房屋产权现场勘验记录单、产权审核记录、兴化市村镇房屋四至墙界申报表、原告夫妇结婚证、（2019）苏1202行初129号行政案件开庭笔录，被告提供的本组村民联名签名、原告位于大营村的房屋所有权证材料、被告关于涉案房屋取得的乡村建设规划许可证等审批手续，以及法院依职权调查的兴化市大营镇洋子村村民委员会（原朱王村）的村支书束爱X的笔录在卷佐证。本案争议焦点：原告徐增安、张美兰与被告束加桃之间房屋买卖关系是否成立。原告认为，上述房屋系借给被告居住，未约定租赁期限，但从未发生买卖，其父亲徐XX也未向其提及过涉案房屋的买卖事宜。涉案房屋所有权是原告夫妇，被告未能举证证明原告与其达成买卖合意，徐XX不构成表见代理，没有证据证明徐XX接受了委托，该买卖关系不能成立。被告束加桃主张其于2005年7、8月份从徐XX处购买了上述房屋，并向徐XX支付了5800元购房款，双方未签订房屋买卖合同。本院认为，（2019）苏1202行初129号行政案件中的三位证人系被告束加桃向徐XX交付购房款时的在场人，虽证言在交易细节上的陈述并不一致，但对其二人之间买卖涉案房屋以及实际交付购房款5800元的陈述基本一致，与本院调查村支书的笔录内容相互印证，结合多年来原告及其父亲明知束加桃自2005年即居住涉案房屋，且对涉案房屋进行了装修、翻建以及原告户口已迁出涉案房屋所在村，在其他村组办理村镇房屋所有权登记并迁入该村组的事实，本院认为，涉案房屋在2005年买卖的事实具有高度可能性，本院认定该事实存在。原告徐增安与徐XX系父子关系，涉案朱王村房屋虽登记在原告名下，但原告1997年在其他村组已拥有房屋，办理了村镇房屋所有权登记，并将户口迁出至大营村。此后涉案房屋由徐XX实际使用，结合“一户一宅”的原则，故被告束加桃有理由相信徐XX有权处分房产。另，被告束加桃积极履行了房款给付义务，同时原告每年返乡均未对被告束加桃实际居住及装修提出异议，故被告束加桃主观上善意且无过失。综上，原告父亲徐XX的行为已构成表见代理，原告应受其父转让房屋行为的法律后果。同时，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据我国现行法律法规对于农村宅基地房屋流转进行限制性规定，即只能在同一集体经济组织成员之间流转，本案中，被告束加桃作为房屋买受人具有房屋所在村集体组织成员资格，其买卖涉案房屋，不违反法律强制性规定，不存在导致合同无效的情形。综合上述分析，原告在十多年内从未向被告主张过返还房屋，也并未通过任何法律途径解决房屋权属争议，却在被告危房改造翻建后主张买卖关系不成立，有违诚实信用原则，本院不予支持。原告徐增安、张美兰与被告束加桃之间房屋买卖关系成立且生效，该合法有效的房屋买卖关系应受法律保护。关于双方是否存在借住关系。原告主张“借住”仅仅是单方陈述，未提供任何证据予以佐证，且未约定“借住”期限，被告实际对涉案房屋还进行了装修，与常理不符，不足以认定双方存在借住关系。且若仅为借住，原告父亲徐XX知道被告翻建房屋，未提出任何异议，也明显不符合常理，原告主张的其父母因害怕而没有告诉原告的说法，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：原告徐增安、张美兰与被告束加桃之间房屋买卖关系成立。本案受理费50元，由原告徐增安、张美兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  王 玮审 判 员  严丽娟人民陪审员  梁文有二〇一九年十二月三十日书 记 员  窦秀梅