四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5877号 原告：曾进国，男，1973年5月24日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：蒋桂芳，女，1973年12月11日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：文洁，女，1994年6月14日出生，住四川省江安县，系四川藏鑫置业有限公司员工。 原告曾进国、蒋桂芳与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法由审判员王议伟适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行审理。原告曾进国、蒋桂芳、被告藏鑫公司的委托诉讼代理人文洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾进国、蒋桂芳向本院提出诉讼请求：1.藏鑫公司立即为曾进国、蒋桂芳办理成都市新都区房屋的不动产权证书；2.藏鑫公司以房屋总价款530000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率（年利率0.475%）向曾进国、蒋桂芳支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金直至实际取得不动产权证书之日（违约金从2016年10月2日暂计至2019年4月10日，共920天，合计63454.79元），曾进国、蒋桂芳在庭前会议中将本项诉请变更为：藏鑫公司以购房总价款530000元为基数，按合同约定的计算方式，向曾进国、蒋桂芳支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，从2016年10月2日起计算至实际取得不动产权证之日，现暂计920日，合计4675元；3.藏鑫公司退还曾进国、蒋桂芳维修基金1851元，契税7950元，国土分户费26.5元，国土证工本费26.5元，印花税5元，共计9859元，曾进国、蒋桂芳在庭前会议中放弃了本项诉讼请求；4.藏鑫公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月28日，曾进国、蒋桂芳与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定曾进国、蒋桂芳以530000元的价格购买藏鑫公司开发的成都市新都区房屋。该房屋实际于2015年8月28日交付于曾进国、蒋桂芳。藏鑫公司于当天向曾进国、蒋桂芳收取了房屋契税、印花税、国土分户费、工本费及维修基金，合同约定藏鑫公司在房屋交付使用后365日内为曾进国、蒋桂芳办理房屋所有权证，逾期办理按银行同期活期存款利率支付违约金，现距交房日期早已超过365日，但藏鑫公司至今不为曾进国、蒋桂芳办理房屋所有权证。 被告藏鑫公司辩称，愿意按照相关程序为业主办理不动产权证书。2019年4月新都区房管部门重新打开办证通道，一直在以每月办理50-80户的速度为业主办理不动产权证书，预计年底全部办理完毕。同意按照《商品房买卖合同》第十九条第二款约定的银行同期活期存款利息支付违约金，由于约定金额高于实际损失，请求酌情调减，因新都区国土资源管理局新中土资函（2017）85号函件，案涉房屋的办证通道于2017年2月至2019年4月期间被关闭，计算违约金时应扣除此期间的违约金。 经审理查明，双方当事人对本案无争议的事实，本院予以确认。2015年7月28日，曾进国、蒋桂芳（买受人）与藏鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定曾进国、蒋桂芳购买藏鑫公司开发的成都市新都区房屋，房屋总价款530000元。《商品房买卖合同》第十条交付条件载明：“（一）出卖人应当在2015年8月28日前向买受人交付该商品房”。第十九条第二款转移记载登记载明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付”。签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人”，“7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。” 曾进国、蒋桂芳分别于2015年7月22日、2015年7月28日向藏鑫公司共计支付首付款160000元。2016年7月5日，曾进国、蒋桂芳与中国农业银行股份有限公司成都光华支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定该合同项下的贷款用途为购买住房，购买的房产位于新都区，贷款金额370000元。曾进国、蒋桂芳以支付首付款、向银行按揭贷款方式支付了购房款。 2015年8月28日，藏鑫公司向曾进国、蒋桂芳交付案涉房屋；曾进国、蒋桂芳向藏鑫公司支付了办证所需的契税、维修基金、国土分户费、国土证工本费、印花税等费用等共计9859元。截止法庭辩论终结前，曾进国、蒋桂芳仍未取得案涉房屋的不动产权证。个人住房信息查询记录显示，涉案房屋为签约备案状态，业务件号（或合同备案号）319643。 另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、收据、四川银行卡POS凭证、个人住房信息查询记录等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，曾进国、蒋桂芳与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。 关于曾进国、蒋桂芳诉请藏鑫公司办理不动产权证的主张。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项约定，藏鑫公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书。本案中，曾进国、蒋桂芳支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，藏鑫公司向曾进国、蒋桂芳交付了房屋，但却未按合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。故曾进国、蒋桂芳要求藏鑫公司办理房屋的不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于曾进国、蒋桂芳诉请藏鑫公司承担违约责任的主张。藏鑫公司未在商品房交付之日起365日内协助曾进国、蒋桂芳取得房屋权属证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，承担逾期办证的法律责任。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。本案合同约定案涉房屋交付时间为2015年8月28日前，而实际交付时间为2015年8月28日，曾进国、蒋桂芳应从2015年8月28日起365日（即2016年8月27日）内取得房屋所有权证书，藏鑫公司违反了合同约定的义务。同时，该合同约定了藏鑫公司办理房屋权属转移登记相应义务并明确了当时政策下办理房屋所有权证的违约金标准，即按中国人民银行公布的同期活期存款利息为违约金计算标准。故曾进国、蒋桂芳主张的房屋所有权转移登记违约金应依据该标准确定，即藏鑫公司应承担从应办理房屋所有权证时间之次日（即2016年8月28日）起至2016年10月17日（停止受理房屋登记业务时间）止以中国人民银行公布的同期活期存款利息标准计算逾期办理违约金。 2016年10月25日，新都区实行不动产登记，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，由于该项政策的变化于双方签订合同之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，也未对国有土地使用证的办理及违约责任进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证”。本案中，对国有土地使用证取得时间确定为藏鑫公司在交付房屋产权证后二年内，曾进国、蒋桂芳按实际收房的时间即应从2015年8月28日起365日（即2016年8月27日）内取得房屋所有权证书，根据补充协议第八条第七款约定，出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证，即应在2018年8月27日之前办理分户国有土地使用证，故迟延办理不动产权证的起算时间为2018年8月28日起至实际办理不动产权证之日止的逾期违约金。 关于藏鑫公司提出行政机关限制办证，其应扣除限制期间违约责任的主张。双方在合同中已充分预留办证时间，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”藏鑫公司未提交相应的证据证明案涉房屋于2017年2月至2019年4月期间的因行政职能关闭了办证通道，即使行政机关限制，其发生的时间在藏鑫公司应为曾进国、蒋桂芳办证期间届满之后，在此之前藏鑫公司有充分的时间为曾进国、蒋桂芳办理房屋权属证书。故藏鑫公司提出扣减此期间的违约责任的理由不能成立，本院对藏鑫公司的抗辩主张不予认可。 关于曾进国、蒋桂芳违约金过低的诉请、藏鑫公司违约金过高的抗辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，藏鑫公司在约定的期限内未完成合同义务，逾期时间较长；且双方在合同中对违约金的计算方式已予以明确，该违约金的计算方式并非过高；违约金的设置以“补偿性为主、惩罚性为辅”为原则，目的是敦促违约方积极履行合同义务，故对曾进国、蒋桂芳违约金过低的诉请、藏鑫公司的抗辩主张均不予支持，而应按合同约定的违约金计算方式确定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川藏鑫置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助曾进国、蒋桂芳办理成都市新都区房屋的不动产权证书； 二、四川藏鑫置业开发有限公司于本判决生效之日起七日内向曾进国、蒋桂芳支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（以房屋总价款530000元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2016年8月28日起计算至2016年10月17日止；从2018年8月28日起计算至上述房屋不动产权证办理完毕之日止）； 三、驳回曾进国、蒋桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125元（已减半收取），由四川藏鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王议伟 二〇一九年十二月十七日 书记员  沈欣瑶