北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初21015号原告（反诉被告）：北京市顺义粮油有限公司，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码911101131025016072。法定代表人：陈富成，总经理。委托诉讼代理人：郭咏梅，女，1967年11月16日出生，汉族，北京市顺义粮油有限公司职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：夏云波，北京市青天律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京板桥大都涮肉馆，经营场所北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段甲8号，统一社会信用代码92110113L706940719。经营者：汪艳青，女，1973年6月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，身份号码XXX。委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司（以下简称顺义粮油公司）与被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆（以下简称大都涮肉馆）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺义粮油公司之委托诉讼代理人郭咏梅、夏云波，被告（反诉原告）大都涮肉馆经营者汪艳青、被告（反诉原告）大都涮肉馆之委托诉讼代理人崔贤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺义粮油公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁关系于2017年11月7日解除；2.判令被告将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号院内（北至昌金路，南至味好美食品有限公司后房山，西至顺义粮油闲置空房，东至无名路）新建建筑物拆除腾退给原告；3.判令被告给付原告自2017年9月1日起至2017年11月7日止按日123.3元的标准支付租金共计8384.4元，自2017年11月8日起至2017年12月7日止按日123.3元计算的房屋占有使用费3699元，自2017年12月8日起至2019年12月7日的占有使用费180018元，利息计算至2019年12月7日按照利率4.75%计算为6407.29元；4.判令被告支付原告自2017年12月8日起至被告将其注册于涉诉房屋的个体工商户工商登记迁出之日止按日98.64元计算赔偿金；5.诉讼费、鉴定费、鉴定人员出庭费用由被告负担。事实和理由：原告原名为北京市顺义粮油总公司，2017年10月31日变更名称为北京市顺义粮油有限公司。2001年9月1日，原告将原板桥粮库东库房屋及院落租赁给被告使用，经过多次续签，最后一次租赁合同有效期是2014年9月1日至2017年8月31日。合同到期后双方并未续签。2017年11月7日，原告向被告发送《解除原板桥粮库东库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》，通知书中要求被告在接到通知30日内腾空、交还租赁物，并支付相关使用费。汪艳青当日签收通知书，但至今未腾退租赁房屋及院落。原被告之间的租赁合同于2017年8月31日到期后，未续签租赁合同，原告作为出租方正在进行清退工作。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告大都涮肉馆辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告方只同意按双方合同约定到2017年8月31日的租金，且租金已缴纳。理由为双方最后于2014年签订的合同中第十条特别约定中第（五）款规定，合同到期后，使用砖混结构的房屋双方按照折余价值进行清算，属于简易结构的应拆除，被告方涉及房屋价值807294元，原告方不同意进行补偿。在2017年9月双方曾协商涨租金，且合同已经签订，但是由于原告上报过程中出现问题，最终没能续租，且合同到期后原告要求被告方更换棚顶，被告方花了很多钱换棚顶。在2017年11月合同到期后原告找到被告方要求搬家，对于被告方后建的建筑，无偿腾退，导致被告方巨大损失。在反诉证据中双方于2014年10月14日签订的租赁合同中，其附件中平面图明确我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑；之前本诉原告提交2012年9月28日签订的合同中均有附图明确我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑，附图中有盖章；在2013年9月12日签订的合同中也是明确我们加建的房屋是有打阴影的部分，无阴影部分是原有建筑或空地，且附图中有盖章，从这些合同看原告对被告方改建加建房屋是认可的，并且双方进行了书面确认。在此情况下被告方无法腾退，所以不认可原告的诉讼请求，腾退前提为赔偿损失。我方确实是在涉诉场地内进行工商注册。反诉原告大都涮肉馆向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告承租房屋改建、增建地上物及对原有房屋装修的经济损失807294元、评估鉴定费24955元，院内栽种9棵树10000元，共计842249元；2.反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告房屋租赁合同纠纷一案，已经对反诉原告承租房屋的改建、增建地上物及对原有房屋装修的经济损失进行了评估，现值为807294元，反诉原告为此支付鉴定评估费24955元，另反诉原告还在所承租院内栽种树木9棵，市场价值为10000元。就上述反诉原告的经济损失，反诉原告与反诉被告协商未果，特提起反诉，请法院依法判决。反诉被告顺义粮油公司辩称：针对于反诉原告要求反诉被告赔偿其增建房屋损失和九棵树木损失的诉讼请求，反诉被告认为反诉被告不应承担赔偿责任。理由如下：1.针对于整个租赁关系，反诉被告认为双方之间的租赁关系自2001年9月1日起至2017年11月7日止，历时16年零2个月有余，反诉原告实际占有使用至今，已经超过18年,几乎达到了合同法关于租赁合同的最长年限规定。虽然双方之间签订了五次租赁合同，但租赁双方当事人没变，租赁关系亦处于持续状态。双方之间都默许了对方作为租赁关系的相对方，只是由于反诉被告上级要求，不允许反诉被告签订租期过长的租赁合同。故五次租赁合同不应简单认定为五个租赁关系，而应认定为同一个租赁关系。故而后签订的租赁合同应该认定为是先前租赁合同的补充。（1）.2012.9.1-2013.8.31双方之间签订的租赁合同第七条第4及2013.9.1-2014.8.31双方之间签订的租赁合同第八条第4约定：租赁合同期满时，乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌（包括合法审批的和未经合法审批的、经过出租人同意的和未经出租人同意的）；（2）.2001.9.1-2006.8.31、2006.9.1-2012.8.31日双方之间签订的租赁合同虽然对于新建建筑物到期后的处理没有约定，但2012.9.1-2013.8.31、2013.9.1-2014.8.31双方之间签订的租赁合同对此进行了约定，即：乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌（包括合法审批的和未经合法审批的、经过出租人同意的和未经出租人同意的）。应该认定上述约定系双方均认可的，双方均同意依此约定履行的。（3）.关于2014.9.1-2017.8.31双方之间签订的租赁合同第十条第（一）、（二）项系针对反诉原告需要翻建、改建、扩建时需要事先向甲方以及规划部门履行的手续进行的约定，并约定未履行相关手续擅自施工建设的，后果由乙方（反诉原告）自负。第十条第（五）项系对于经过反诉被告同意且进行规划审批的新建房屋（即合法建筑）到期后的处理进行的约定。因为反诉原告新建房屋未经过反诉被告同意且未经过规划部门审批（属违法建设），故第十条第（五）项不能认定是对2012.9.1-2013.8.31、2013.9.1-2014.8.31双方之间签订的租赁合同中约定的“乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌”的变更，故不能适用第十条第（五）项由反诉被告为其进行清算。即第一、二份合同对合同到期后新建建筑的处理无约定，三、四份合同约定“乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌”。第五份合同第十条对于新建建筑整个流程进行了特别约定，自成体系。对于合法建筑的清算有约定，但不适用于本案。所以在本案租赁关系中，对于反诉原告新建建筑物到期后的处理，应适用2012.9.1-2013.8.31双方之间签订的租赁合同第七条第4、2013.9.1-2014.8.31双方之间签订的租赁合同第八条第4：“租赁合同期满时，乙方在合同期内自建不动产无条件拆除，恢复原貌”。2.反诉原告在反诉被告院落建房时并未征得反诉被告同意，反诉被告与反诉原告确认反诉原告新增资产面积也是为了便于反诉被告对自有资产进行管理以及避免产权纠纷，而并非是对于反诉原告新建房屋的追认或默认，只是确认了反诉原告新建房屋的事实。因此反诉原告新建房屋应属于未经反诉被告同意，而不能认定为反诉被告在一定时间内未提出异议，便认为反诉被告默认了反诉原告的建设行为。合同法第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。此条文中的两处“同意”，应该仅指明确、明示的同意，不包括默认、默示的同意。因为承租人的添附行为将使租赁物产生变化，使租赁物的价值发生变化，直接影响出租人的利益，另一方面，承租人添附行为必然产生花费，添附物的将来归属也必然影响承租人的利益。鉴于添附行为本质是租赁合同之外双方达成的一个新的协议，对双方利益均有重大影响，所以合同法第二百二十三条所述的“同意”，应该是明确的同意。而且“出租人同意”的举证责任应由承租人承担。3.反诉原告所建建设未经过规划审批，属违法建设。违反了《北京市城乡规划条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府令第228号），故反诉原告所建建设未经过规划审批，属违法建设。4.对于反诉原告新建房屋未办理合法建设手续的过错问题，反诉被告认为反诉原告的过错远远高于反诉被告。反诉原告是涉诉土地的占有使用者，是新建房屋的实施者，是否征求出租人意见、是否申请履行相关审批手续全凭反诉原告自身，若反诉原告不征求出租人意见、不申请履行相关审批手续、无视合同约定（2006.9.1-2012.8.31第四条第一项：如需增建房屋必须经甲方同意，并取得相关部门的审批手续）和法律规定径直建房，反诉被告无从知晓。待反诉被告知晓后，房子已经建成，反诉被告只是普通民事主体，希望通过出租的方式赚取租金，反诉原告在承租土地上新建房屋，一般善良人均认为建房费用理应由反诉原告承担。在此前提下，要求反诉被告在知晓反诉原告新建房屋后要求反诉原告拆除并解除合同，赋予反诉被告的义务过重，反诉被告也无法承担行政机关的职责，行政机关尚不能在发现违法建设后及时要求违建人拆除，何况是出租人，况且目前行政机关在处理违建时，执法相对人针对的也是违法建设者，而不是土地出租者。由此可见，违法建设者才是未办理审批手续的责任承担者。5.租赁关系存续期内，双方利益失衡问题。自反诉原告占有使用租赁物至今已逾18年，反诉原告新建的建筑物约460.82平方米，其中2001年至2005年新建281平方米，占总新建面积的61%；2008年至2010年新建179.82平方米，占总新建面积的39%，其中61%已使用14年至18年，剩余部分也使用了9年至11年。反诉被告原有建筑面积230.4平方米，反诉原告新建面积460.8平方米，是反诉被告原有面积的2倍，也就是说，整个院落内有33%是反诉被告原有的，67%是反诉原告新建的。从反诉被告的角度看对于反诉原告新增面积并未加收租金，相当于反诉被告无偿提供土地用于反诉原告建房进行经营并持续赢利。租赁关系存续期间，反诉被告共收取租金337800元，但若赔偿反诉原告损失，反诉被告相当于将自己的房地产免费提供给反诉原告用于经营18年，甚至还会倒赔反诉原告经济损失，换来的是反诉原告所建的随时面临拆除风险违法建设，且拆除违法建设尚需成本。从反诉原告的角度看在新建房屋时的心理态度，是为了经营，其明知院落是租赁的，不是自有的，其新建房屋在租赁合同到期后无法搬走，按照2002年的相关法律规定，租赁合同未经出租人同意新建房屋到期后应恢复原状，所以反诉原告建房时的心理态度一定是经过测算，其建房投资的成本会在后期经营中回收的，否则其不会冒着扩大损失的风险进行建房的。承租人作为理性经济人，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内，并为此获取了扩建带来的额外收益。从常理上分析，承租人在租赁别人的土地上建设房屋，应当预见到租赁合同到期后，应当恢复租赁土地原貌并归还给出租人。而不能在承租人未明确表态的情况下，采取无所谓的态度建设。况且本案中的反诉原告建设时也未取得规划、建设等部门审批，所建设的房屋属于违法建设，在当前的形势下，各地区对于违建的查处力度加大，违建不可能继续保留使用。以这种违法建设要求反诉被告即出租人进行赔偿，有失公平。6.针对于评估报告，评估公司鉴定结论金额过高，不符合实际。对于装修部分，装修时间的40%权重来源于申请人自述，60%来源于鉴定人目测，首先申请人自述没有任何依据，反诉被告不予认可，其次装修现状大家有目共睹，破旧不堪，竟然确定为六成新，也是让人难以理解。况且依照六成新的标准，说明装修时间大约是在2015年左右，都是在反诉原告新建房屋建成后的若干年，装修部分不再属于建造成本，而是后期进行的装修。对于后期的装修，反诉原告亦应考虑到租赁时间到期问题，其装修成本应在租赁合同到期后摊销完毕，反诉被告不应再进行赔偿。7.反诉被告对于树木的估价不予认可。反诉原告所栽种的树木，并未经过反诉被告同意，其栽种树木也不符合反诉被告对院落的规划，对反诉被告没有任何利用价值。且树木是可移动的，故反诉被告不同意对其进行补偿，要求其自行移植。本院经审理查明：涉诉房屋位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（板桥粮库东），其《房屋所有权证》号为京房权证顺国更字第XXXX号，房屋所有权人为北京市顺义粮油总公司，产别为国有产。双方就位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库东库）西北角部分房屋曾签订有多份租赁合同，分别为：第一份为北京市东发商贸公司与周信峰（汪艳青之夫）于2001年9月1日签订租赁期至2006年8月31日的《房屋及厨具租赁合同》；第二份为北京市东发商贸公司与大都涮肉馆于2006年9月1日签订租赁期至2012年8月31日的《租赁合同》；第三份为北京市东发商贸公司与大都涮肉馆于2012年9月1日签订租赁期至2013年8月31日的《租赁合同》；第四份为北京顺义粮油总公司与大都涮肉馆于2013年9月1日签订租赁期至2014年8月31日的《租赁合同》；第五份即最后一次签订的合同为北京市顺义粮油总公司与汪艳青（大都涮肉馆）于2014年9月1日签订租赁期至2017年8月31日的《租赁合同》。上述五份租赁合同中，北京市东发商贸公司原为北京市顺义区粮食局所属企业，2006年9月29日经北京市工商行政管理局顺义分局核准，北京市顺义区粮食局成立的北京市良资投资管理公司名称变更为“北京市顺义粮油总公司”，2007年7月25日经北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会批复，包括北京市东发商贸公司在内的十家企业隶属关系变更到北京市顺义粮油总公司名下。2017年10月31日经北京市工商行政管理局顺义分局核准，北京市顺义粮油总公司名称变更为北京市顺义粮油有限公司，也即本案原告顺义粮油公司。顺义粮油公司于2014年9月1日与大都涮肉馆最后一次签订《租赁合同》即第五份合同，其中载明：出租方北京市顺义粮油总公司(以下称甲方)，承租方汪艳青（北京板桥大都涮肉馆）(以下称乙方)。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经过友好协商，订立本合同，供双方共同遵守。第一条、租赁物基本情况（一)租赁物坐落于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库东库）；(二)租赁物包括：房屋建筑面积230.4平方米。第二条、租赁物用途(一)租赁物用途为餐饮，乙方应按该用途使用租赁物；(二)如乙方需要改变租赁物用途，则1.必须经甲方书面同意，甲方书面同意前，甲方有权要求乙方取得可能遭受不利影响的相邻物业业主的书面同意文件；2.因改变租赁物用途所需办理的全部手续由乙方按照有关法律规定申报；3.因改变租赁物用途所应交纳的全部费用由乙方自行承担。第三条、租赁期限(一)租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后双方重新商定租金、租期条款签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租赁费用及支付方式（一）租金标准及支付方式1.租金标准：45000元/年（大写：肆万伍仟元整）。2.租金支付方式：租金每年支付一次。合同签订之日支付2014年9月1日至2015年8月31日租金。自2015年9月1日起，于每年9月5日前一次性支付当年9月至次年8月租金。3.租赁保证金标准及支付方式。本合同签订之日，乙方应当向甲方支付租赁保证金（定义金钱质押），具体金额为：3000元整。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，不足时有权向乙方追索。（三）其他费用1.乙方需自行单独安装符合国家标准的水、电表，费用由乙方负责。2.租赁期内，与该租赁物有关各项费用的承担方式为：乙方承担使用的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费及当地政府需缴纳的相关费用等规费。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。若乙方不及时足额支付相关费用，由此给甲乙双方及第三方造成的直接、间接损失由乙方负责。3.上述收费标准如遇国家价格调整，则相应调整。……第六条、（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。（七）乙方办理在租赁房屋内的合法经营手续时，需由甲方提供的有关手续，甲方应予提供。（八）如遇政策性拆迁、征用或改造等事件，甲方有权单方提前30日通知乙方解除租赁合同或变更租赁条件，乙方同意免除追究甲方任何责任并承诺遵照执行。第七条、乙方的权利义务（一）向甲方提供：营业执照、组织机构代码、税务登记证、法人身份证复印件等相关资质证明，作为乙方承租的合法经营凭证。（二）按照约定支付租金、租赁保证金及其他约定费用。……（九）未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物部分或全部转租（包括分租、转借、合营及其他形式的转移使用权）给第三方。（十）负责承租租赁物的安全防火、卫生工作，如在消防及政府相关部门的检查中发现问题，乙方应在限期内及时整改并接受相应处罚。（十一)按照本合同约定按时返还租赁物。第八条、租赁物的返还。本合同终止之日后5日内，乙方将租赁物腾空并返还甲方，届时双方共同对租赁物及其附属设施进行清点查验和确认其是否符合按照约定用途和租赁物性质使用后的状态。如乙方届时未协助甲方办理接收手续，视同乙方未返还租赁物，按本合同约定，由乙方承担违约责任。乙方添置的动产可由其自行收回。返还租赁物交接手续办理完毕后，对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置。第九条、违约责任……（四）非经甲方书面同意，乙方擅自对租赁物进行改善或增设他物，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。在甲方发出书面通知后日内，乙方未恢复原状，甲方有权单方提出解除合同，亦有权拆除乙方对租赁物的改善和所增设的他物、恢复原状，拆除和恢复原状所需一切费用由乙方承担。(五)乙方经营过程中出现安全隐患的，应在甲方书面通知限定的期限内完成整改，否则甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方己交租金。（六）非经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物用途或转租他人的，甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方己交租金。（七）乙方利用租赁物进行违法活动的，甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方已交租金。（八）本合同终止后，乙方所返还的租赁物不符合按照约定用途和租赁物性质使用的状态，乙方须恢复原状并赔偿甲方的一切直接和间接损失。（九）乙方未按约定期限返还租赁物，乙方须支付占用费，占用费的计算方法为：本合同日租金标准X2倍X逾期天数。如占用期间乙方即未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿，此外，甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。第十条、特别约定。（一）乙方根据发展、要翻建、改建、扩建租赁物的，需将规划方案、投资事项的可行报告、投资规模、投资额、投资利润率、收回年限等材料报送甲方批准。如乙方未申报或申报未获甲方书面同意，擅自进行施工建设的，所产生的后果由乙方负责，如因此给甲方造成损失的，乙方须赔偿甲方的全部经济损失。（二）乙方须经甲方向规划部门申报审批通过，并与甲方签订新增资产管理协议，明确双方权利义务后，方可开始施工建设。如乙方擅自进行施工建设的，所产生的后果由乙方自行承担，如因此给甲方造成损失的，乙方须赔偿甲方的全部经济损失。（三）需要拆除原有建筑物的，按本条第（一）（二）项有关程序进行报批后，按“拆一补一”的原则，对拆除面积置换新建面积，置换的新建面积产权归甲方所有，合同期满甲方无需向乙方支付经济补偿或任何其他款项：乙方在拆除原有建筑物和改建新的建筑物时，施工期间的租赁费需继续缴纳。新建固定资产要符合甲方的整体规划，且要符合消防及安全管理要求。（四）由乙方新建（含拆除置换后新增面积）的建筑物，房产税由乙方缴纳。（五）乙方新建的建筑物（包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积）房屋价值的确认：新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》，由甲方对工程决算进行审定，双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后，按税法规定（砖混结构年限20年，简易结构8年）计提折旧。合同到期后，属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算（本条第三项的情形除外）；属于建议机构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构（如棚舍等，租赁费收取可减半），到期后无偿归甲方所有。（六）如因甲方上级主管部门发展规划调整需解除本合同时，甲方有权单方解除本合同，但需提前以书面形式通知乙方，乙方应在甲方指定时间内腾空并返还租赁物。合同解除后，甲方返还乙方预交未履行的剩余租金。乙方不得要求甲方给予除返还租金之外的其他补偿。……（六）本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份。合同中甲方处加盖北京市顺义粮油总公司公章及法定代表人签字，乙方处加盖北京板桥大都涮肉馆公章，法定代表人签字。该份合同后附《板桥东库（甲方）资产所有确认清清单》及平面图，于2014年9月1日对大都涮肉馆（乙方）新建建筑13号房屋170㎡、14号房屋34.02㎡、15号房屋216㎡、45号房屋21㎡，46号房屋棚子19.8㎡予以确认，并加盖北京市东发商贸公司、北京板桥大都涮肉馆印章。顺义粮油公司于2017年11月7日给大都涮肉馆发送《解除原板桥粮库东库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》，其中载明：北京板桥大都涮肉馆及其经营者汪艳青女士：贵方与北京市顺义粮油总公司就北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号（原板桥粮库东库）房屋（建筑面积230.4平方米）签订的《租赁合同》，已于2017年8月31日期限届满。前述合同到期后，贵我双方没有续签或者重签租赁合同；贵方已经交纳2017年9月1日以前的租金且至今仍在使用租赁标的物。根据《合同法》第二百三十六条的规定，应当认定“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；根据《合同法》第二百三十二条的规定，对“不定期租赁”，“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自租赁合同解除之日起，原承租人应当给付“逾期腾房占有使用费”。鉴于北京市顺义粮油总公司拟收回前述房屋、院落自用，特通知贵方：1、自本通知到达您处之日，解除上述租赁合同；2、请贵方自接到本通知之日起三十日内，将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还北京市顺义粮油总公司；3、请贵方结清应付费用，并明确：自合同解除之日起三十日内，贵公司应按原合同约定的租金标准交付房屋、院落占有使用费；超过三十日仍未腾退的，即应按原合同约定的租金标准或者继续占用期间的市场租赁标准（以两者中标准更高者为准）交付占有使用费。特此通知。通知人：北京市顺义粮油总公司，并加盖其公章。有“汪艳青”手写签名。本案审理中，经大都涮肉馆申请，本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源评估公司）对位于北京市顺义区北京板桥大都涮肉馆改建、增建地上物及房屋装修现值进行价值评估，大都涮肉馆支付评估费用24955元。中源评估公司出具中源评报字[2019]3082号《司法鉴定项目评估报告》（以下简称评估报告）。评估报告记载的评估结论如下：北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初21015号案件涉及位于北京市顺义区北京板桥大都涮肉馆改建、增建地上物及房屋装修现值，在评估基准日二〇一九年四月二十九日的市场价值为807294元（人民币捌拾万柒仟贰佰玖拾肆元整），其中非争议项的评估值为572661元（人民币伍拾柒万贰仟陆佰陆拾壹元整），争议项评估值为234633元（人民币贰拾叁万肆仟陆佰叁拾叁元整）。本案审理中，因对该评估报告存有疑义，顺义粮油公司申请该评估报告中的评估人员出庭接受质询，并支付评估人员出庭费4000元。中源评估公司评估人员就本案中评估值如何计算的问题称：按照评估基准日建筑成本乘以综合成新率得出，其成新率是60%；就评估报告中涉及的装修部分是如何区分原有房屋内的装修和新建房屋内的装修称：发生在原有房屋内的装修为在争议部分评估表中的第3、5项,发生在新建房屋内的装修在争议部分评估表的第1、2、4、6、14、15、22、23、26、27项、在非争议表中的第5、14、15、16、17、18、19、20、21、22项，块料楼地面应该算在装修项目；就争议项及非争议项是如何区分的,分别包括哪部分的问题称：争议中主要是与原有房屋接壤的雅间、厨房还有原有房屋内的第3、5项的装修,化粪池、锅炉在现场勘验时被列为争议项,争议项也是现场勘验经过测量的。另，评估人员称评估报告中明细表单项评估值均是100%的价格，评估值合计是乘以了60%的成新价格计算出来；争议第九项指在饭店门口的推拉玻璃门,是安装在原有房屋内的；非争议项的门窗安装在新建房屋内,争议项的门窗都是安装在原有房屋内的；争议明细表的第12、20项为土地证范围外的项目，评估时被告称2008年开始装修，之后的经营不断装修。针对中源评估公司评估人员的答复，顺义粮油公司认为评估报告中的评估费用及成新率过高，大都涮肉馆认可该评估报告。经本院询问，大都涮肉馆称九棵树木为杏树、柿子树、李子树，树龄大概在十年，具体损失数额是其自行估算的。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、中源评报字[2019]3082号司法鉴定项目评估报告、租赁合同、《解除原板桥粮库东库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺义粮油公司与大都涮肉馆签订的最后一份租赁合同，即2014年租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。顺义粮油公司与大都涮肉馆之间自2001年起多次签订书面租赁合同并履行完毕，最后一份书面租赁合同为2014年租赁合同，该合同约定的租赁期于2017年8月31日到期，后双方未就涉诉租赁物签订新的租赁合同，2017年8月31日后，承租方大都涮肉馆继续使用涉诉租赁物，出租方顺义粮油公司没有提出异议，故双方之间的2014年租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，根据合同法相关规定：当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年11月7日，出租方顺义粮油公司向承租方大都涮肉馆发出解除2014年租赁合同的通知并要求大都涮肉馆在收到通知之日起三十日内将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空交还北京市顺义粮油总公司。虽然顺义粮油公司未在合理期限之前通知承租人大都涮肉馆，但顺义粮油公司给予大都涮肉馆三十日腾退期间且在腾退期间内仍按照原合同约定的租金标准支付占有使用费。故本院认定通知书中规定的三十日即为合理期限，顺义粮油公司于2017年11月7日通知大都涮肉馆解除租赁合同，大都涮肉馆经营者汪迎君在通知书上签字，故双方租赁合同关系于2017年11月7日解除。针对本诉诉讼请求，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同关系解除后，大都涮肉馆作为承租人应当返还租赁物，故对于顺义粮油公司要求大都涮肉馆将涉诉租赁物腾退给顺义粮油公司的诉讼请求，本院予以支持。关于拆除新建房屋的诉讼请求，本院考虑到在双方数份租赁合同履行期间无论、顺义粮油公司还是东发商贸公司均对大都涮肉馆的新建房屋进行确认，因大都涮肉馆新建建筑属于未取得规划审批手续的建筑，建造费用的损失属于本案应当处理的核心问题，并且大都涮肉馆也就此提出反诉诉讼请求。在此情况下，顺义粮油公司主张由大都涮肉馆拆除新建建筑不妥，至于涉诉场地内的房屋是否应当拆除，则是顺义粮油公司收回涉诉场地后由相关行政部门确定的事宜，与本案无关，故对于顺义粮油公司要求大都涮肉馆拆除新建房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金和占有使用费及相应利息一节，自2017年9月1日至2017年11月7日，双方仍处于租赁期内，故大都涮肉馆仍应按照2014年租赁合同的约定支付相应租金，大都涮肉馆认可123.3元的日租金标准，故2017年9月1日至2017年11月7日的租金为8384.4元；2017年11月8日至2017年12月7日三十日腾退期间的占有使用费标准，因顺义粮油公司主张按照原有日租金123.3元计算，本院对此不持异议，故该期间占有使用费为3699元。2017年12月8日至法庭辩论终结时，大都涮肉馆仍占有使用租赁物，应支付占有使用费用。关于占有使用费标准，顺义粮油公司主张根据2014年租赁合同中第九条违约责任第九项:“乙方未按约定期限返还租赁物,乙方须支付占用费,占用费的计算方法为:本合同日租金标准X2倍X逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋,视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利,甲方有权任意处置,且无须给乙方任何补偿,此外,甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担”之约定按照日租金123.3元的双倍即246.6元的标准主张，但双方并未约定返还租赁物的期限，解除通知书中的腾退期限只是顺义粮油公司的单方规定。另，双方之后仍就腾退及相应补偿进行协商，故对于顺义粮油公司按照每日246.6元的标准主张2017年12月8日以后的占有使用费没有事实和法律依据，但大都涮肉馆自2017年12月8日以后仍占有租赁物，应当支付相应的占有使用费，标准应按照2014年租赁合同的日租金的标准123.3元计算。因双方在租赁合同关系解除后，关于解除后事宜并没有协商一致，并且大都涮肉馆并非拒绝按照原租金标准支付占有使用费，故顺义粮油公司按照年利率4.75%主张租金和占有使用费的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于个体工商户工商登记一节，因双方的租赁合同关系已经解除，故顺义粮油公司主张大都涮肉馆将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，本院予以支持。为了督促大都涮肉馆尽快将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，本院酌定大都涮肉馆按照日35元的标准给付顺义粮油公司自本判决生效之日起至实际迁出之日止的费用，至于顺义粮油公司主张过高部分，本院不予支持。针对反诉诉讼请求，大都涮肉馆根据评估报告要求顺义粮油公司赔偿地上物损失807294元及树木的损失10000元。根据2014年租赁合同第六条（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。故根据2014年租赁合同约定：经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用。相应的装饰装修物中形成添附的部分归顺义粮油公司所有，未形成添附的，由大都涮肉馆自行拆除。根据双方合同的约定，并且大都涮肉馆是根据自身实际经营情况进行的装修，在此情况下，评估报告中涉及的装饰装修部分不应纳入本案双方分担损失的范围。除装饰装修外的其他建筑部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，涉诉租赁场地内的新建建筑均未取得合法的建设规划审批手续，而新建建筑的施工方是大都涮肉馆，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，而顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任。本案中，根据2012、2014年租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有乙方（大都涮肉馆）新建建筑，顺义粮油公司在相应的平面图上盖章确认且未要求大都涮肉馆予以拆除，而是在新的租赁合同上予以确认，应当视为顺义粮油公司的书面同意。2014年租赁合同第十条特别约定中：(五)乙方新建的建筑物(包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积)房屋价值的确认:新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》,由甲方对工程决算进行审定,双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后,按税法规定(砖混结构年限20年,简易结构8年)计提折旧。合同到期后,属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算(本条第三项的情形除外)；属于简易结构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构(如棚舍等),到期后无偿归甲方所有。但大都涮肉馆并未按此约定履行，导致无法按照该条约定确定资产价值，仍认定双方之间对建筑费用的损失没有达成一致的约定，故仍应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条确定扩建费用。因扩建建筑未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担，具体过错比例由本院酌情确定。综上，顺义粮油公司应赔偿大都涮肉馆损失168462元。大都涮肉馆主张树木损失10000元，本院认为大都涮肉馆在经营期间栽种树木是为了自身经营需要，并且树木亦属于可移植的范围，在粮油公司不同意赔偿的情况下，大都涮肉馆可自行移植处理，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十七条、九十八条、二百三十二条、二百三十四条、二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司与被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆之间的租赁关系于二〇一七年十一月七日解除；二、被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段8号院内（北至昌金路，南至味好美食品有限公司后房山，西至顺义粮油闲置空房，东至无名路）其实际占有使用的房屋、场地及附属设施腾退返还给原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司；三、被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司支付自二○一七年九月一日起至二○一九年十二月七日租金及占有使用费十万二千零九十二元四角，被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆于本判决生效之日起七日内按照日一百二十三元三角的标准给付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司自二〇一九年十二月八日至实际腾退之日止的占有使用费；四、被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆于本判决生效之日起十五日内将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，并按照日三十五元的标准支付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司自本判决生效之日起至实际迁出之日止的费用；五、原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京市顺义大都涮肉馆支付经济损失十六万八千四百六十二元；六、驳回原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千三百五十七元五角，由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司负担二千八百五十七元五角（已交纳），由被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆负担二千五百元，于本判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费六千一百一十一元，由被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆承担四千二百六十一元（已交纳），由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司承担一千八百五十元，于本判决书生效后七日内交纳。鉴定评估费二万四千九百五十五元，由被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆负担一万六千九百五十五元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市顺义粮油有限公司负担八千元，于本判决生效之日起七日内直接给付被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆。评估人员出庭费四千元，由原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司负担一千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京板桥大都涮肉馆负担三千元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告（反诉被告）北京市顺义粮油有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  幸 江人民陪审员  吴立芹人民陪审员  代 丽二〇一九年十二月三十日书 记 员  穆建慧