贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初4849号 原告：杨克丽，女，住贵州省。 委托诉讼代理人：曾韵梦，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琨，系贵州行者律师事务所实习律师。 被告：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：王玮，系该公司总经理。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地都匀市。 法定代表人：刘国平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖明飞，男，住都匀市，系该公司营销总监。 原告杨克丽与被告贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）、贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾房开公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨克丽委托诉讼代理人曾韵梦，被告蓝海湾房开公司委托诉讼代理人廖明飞到庭参加诉讼。被告铁建房开公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨克丽向本院提出以下诉讼请求：1.判决确认原告与被告铁建房开公司签订的合同编号为Y1****25号《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告铁建房开公司协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记；3.判决涉诉的都匀市尚城·财富中心1、2号楼2栋26层附2602号商品房归原告所有；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告因购房需要，于2017年3月14日与被告铁建房开公司签订编号为Y1****25号的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告铁建房开公司开发建设的尚城·财富中心1、2号楼2栋26层附2602号房，建筑面积及套内面积分别为116.82平方米、96.12平方米，价款按套内面积计算为每平方米5,065.86元，总价款为486,930元，付款方式为：分期付款，2017年3月14日支付97,386元整，2017年6月30日之前支付余款389,544元。合同签订后，原告于2017年6月26日履行支付上述商品房购款的义务，但因被告铁建房开公司原因导致上述合同一直未办理备案登记。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告商品房归原告所有因自身原因导致上述合同一直未办理备案登记，已严重损害的原告的合法权益。且涉诉的房屋在签订合同后一直由原告占有并使用至今，该商品房应归原告所有。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请依法裁判。 被告蓝海湾房开公司辩称：对原告起诉主张的诉讼请求以及事实和理由，蓝海湾房开公司均无异议，请求法院依法判决。被告铁建房开公司与蓝海湾房开公司之间系合作开发关系，涉诉房屋由铁建房开公司开发，价款项由蓝海湾房开公司收取。由于购房款一直未打入被告铁建房开公司账户，所以相关行政主管部门一直未进行合同备案登记。 被告铁建房开公司未到庭应诉答辩，亦未向本院递交任何书面证据。 原告杨克丽为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1.商品房买卖合同；2.转账凭证、房款收据；3.清理费、水费、门禁费、物业费收据。经审查，上述证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律的规定，本院对上述证据的证明力予以采信，可以作为认定本案法律事实的根据。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日原告与被告铁建房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告铁建房开公司开发建设的位于都匀市（建筑面积116.82平方米，套内面积96.12平方米），价款按套内面积计算为5065.86元／平方米，总价款为486930元；付款方式为分期付款，原告应在2017年3月14日支付预付款97386元，2017年6月30日之前支付余款389544元。合同签订当日根据被告铁建房开公司的指示，原告杨克丽向被告蓝海湾房开公司银行账户转款97386元，余款389544元原告于2017年6月26日转入被告蓝海湾房开公司银行账户，被告蓝海湾房开公司于2017年6月26日向原告出具收据一份，注明“兹收到杨克丽交来财富中心2-26-Ｂ2购房款人民币486930元”。 2017年8月10日，贵州英联物业服务有限公司作为涉案房屋所在楼盘的前期物业服务公司向原告收取门禁、垃圾清理以及物业管理等费用后，将涉案房屋移交原告管理并使用。 被告铁建房开公司向相关行政主管部门办理本案《商品房买卖合同》的备案登记后，于2017年4月14日对该合同办理备案撤销登记。此后经与二被告协商未果，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。案件审理过程中，原告于2019年9月26日向本院申请财产保全，请求查封诉争房屋，本院经审查作出（2019）黔2701民初4849号民事裁定书，裁定查封了诉争房屋，原告向本院交纳保全申请费2,955元。 本院认为：原告杨克丽与被告贵州铁建房地产开发有限公司于2017年3月14日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依约全面、诚信地履行合同确定的义务。该合同自双方签字之日起成立并生效，合同备案登记被撤销以及涉案房屋未办理物权登记，均不影响合同效力，故对原告诉请确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼主张，本院依法予以支持。根据原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同备案登记手续”的规定，被告铁建房开公司应当履行办理预售合同备案登记的义务,故原告诉请为《商品房买卖合同》办理房屋预售登记备案手续的主张，于法有据，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，在特定情形下针对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖的商品房采取执行措施时，商品房消费者均可以依法提出执行异议，以排除其他普通债权的强制执行措施以及建筑工程的承包人、抵押权人的优先受偿权。本案原告作为涉案房屋的买受人已经按照《商品房买卖合同》的约定支付全部房款，如果原告名下确无其他用于居住的房屋，且《商品房买卖合同》的签订时间早于人民法院查封之前，即使涉案房屋未办理物权转移登记，仍然依法可以排除针对被告铁建房开公司的金钱债权强制执行，但不能据此认定原告取得了涉案房屋的所有权。如果原告符合上述情形，其仍然需要依法办理不动产登记后方可取得所有权，故对原告诉请涉案房屋归其所有的主张，本院依法不予支持。被告铁建房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证以及质证等诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告杨克丽为购买位于都匀市，与被告贵州铁建房地产开发有限公司于2017年3月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后五日内到都匀市相关行政主管部门为本判决第一项确定的《商品房买卖合同》办理备案登记； 三、驳回原告杨克丽的其他诉讼请求。 案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，保全申请费2,955元，共计3,005元，由被告贵州铁建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 张 元 正 二〇一九年十二月二日 书记员 李劼（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《城市商品房预售管理办法》 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。