呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4907号上诉人(原审原告、反诉被告)：王晓伟，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：姚利英，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李瑞厅，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市儒房房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场ABC号楼14层1单元1402号。法定代表人：赵然，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王赫，男，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人王晓伟因与被上诉人姚利英、李瑞厅、呼和浩特市儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。王晓伟上诉请求：1、撤销一审判决并改判由姚利英、李瑞厅双倍返还定金100000元，儒房公司承担连带责任；2、判令本案诉讼费由姚利英、李瑞厅、儒房公司承担。事实和理由：一、本案基本事实。本案王晓伟经儒房公司引荐、推介与姚丽英、李瑞厅于2018年12月17日签订《房屋买卖合同》，双方就呼和浩特市玉泉区印象江南B区11号楼4单元12层12018号房屋的转让达成一致意见，姚丽英、李瑞厅以66万元的总价款将上述房产出售与王晓伟。为保证双方有效履行《房屋买卖合同》，合同签订当日，王晓伟向姚丽英、李瑞厅支付5万元购房定金。合同签订后，王晓伟依约按照儒房公司要求前往指定银行办理贷款手续。在办理贷款过程中，姚丽英、李瑞厅总是以各种理由推诿、拒绝。王晓伟不明原委，只能找到儒房公司询问缘由后才得知，姚丽英、李瑞厅认为房价可能会持续上涨，故而单方毁约。为此，王晓伟多次与儒房公司经办人协商此事，儒房公司经办人告知王晓伟，姚丽英、李瑞厅已不可能履行合同。至此，房价又再次普遍上涨，面对姚丽英、李瑞厅公然违反诚信原则之行为，王晓伟要求其对违约行为负责向王晓伟双倍返还定金，但双方交涉未果，故王晓伟提起本案一审诉讼，以求维护自身权益。二、一审法院认定事实错误。本案系姚丽英、李瑞厅违反诚信原则将案涉房产一房二卖，导致王晓伟购房目的彻底落空从而引发争议。姚利英、李瑞厅为了免于向王晓伟承担双倍返还定金之责任，其在庭审中不仅向法庭隐瞒了已将案涉房产转让于案外人任某的事实，还杜撰了王晓伟未能在限定的期限办理银行贷款之理由为其辩解，姚丽英、李瑞厅公然违反《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定，一审法院未能查清事实、厘清责任，致使违约方反而获益，故应予以纠正。三、一审法院适用法律错误。第一、一审法院虽然对王晓伟在《起诉状》中提出的第二项诉讼请求进行阐释,，但却遗漏了王晓伟在《起诉状》中提出的第一项关于“请求判令被告姚丽英、李瑞厅双倍返还购房定金100000元”及第三项关于“请求判令被告呼和浩特市儒房房地产经纪有限责任公司承担连带清偿责任”的诉请，属适用法律错误。第二、定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院在2000年12月8日公布的“关于适用担保法若干问题的解释”中指出，定金的类型和适用主要包括：立约定金、成约定金、解约定金及违约定金。其中立约定金，也称订约定金，是为担保合同订立而设立的定金。而成约定金，是作为主合同成立或生效要件而约定的定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。解约定金则是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。违约定金，是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。担保法规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件。回到本案，王晓伟向姚利英、李瑞厅支付的5万元定金即属于违约定金。第三、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则”及第一百二十二条“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿”之规定，可知定金罚则即是指给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。定金罚则的适用应符合以下三个条件：（1）需要有定金的实际交付。（2）主合同必须有效。（3）当事人不履行债务且无法定免责情形。如不可抗力、意外事件等。而本案中王晓伟在合同签订当日已向姚丽英、李瑞厅支付购房定金5万元，且一审法院已查明双方签订的《房屋买卖合同》及《居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。同时，王晓伟从呼和浩特市不动产登记中心查证后得知，姚丽英、李瑞厅在与王晓伟签订《房屋买卖合同》后，又另行将案涉房屋出售与案外人任某并办理房屋变更登记手续，致使王晓伟与其签订的《房屋买卖合同》无法实际履行。姚利英、李瑞厅不履行《房屋买卖合同》之义务的原由并非基于双方约定或法定的免责事由，而是因其违反诚实信用原则单方实施的违约行为所致，故依据定金罚则，姚丽英、李瑞厅应向王晓伟双倍返还购房定金100000元。综上所述，一审法院未能查清事实，遗漏王晓伟诉请，未能正确适用法律，反而助长合同当事人公然实施违约行为之不良风气，望查明事实，依法纠正一审法院之错误，从公平公正之角度有效推进诚实信用原则的合法应用，彰显司法公正。姚利英、李瑞厅辩称，一审法院的事实认定正确，适用法律正确，请求法院依法驳回王晓伟的上诉，维持原判。第一点理由是王晓伟构成严重违约，李瑞厅、姚利英不存在任何违约行为。房屋买卖合同第二条第二款关于价款支付方式的完整表述为本合同价款按照第二种方式支付即银行商业贷款，乙方王晓伟应在签订本合同支付定金5万元，甲乙双方在签订本合同后30日内去银行提交贷款手续，提交当日乙方王晓伟应将首付款13万元存入银行账户，双方应于贷款审批通过后5日内办理房屋产权证。产权在30个工作日内提交贷款手续，而且也应当在这个期间之内，将13万元的首付款存入银行账户。而王晓伟因自身征信原因没有在合同约定的时间办理完毕，银行的贷款手续也没有向卖方李瑞厅、姚利英支付首付款13万元，显然王晓伟违约事实客观存在，对于王晓伟的违约事实一审法院在庭审当中均已查明。儒房公司作为案涉买卖合同的居间方参与了王晓伟与李瑞厅、姚利英买卖合同履行，故其已经在一审当庭对合同的真实履行情况向法庭陈述，儒房公司要求王晓伟支付首付款，但是王晓伟却称确定其能够从银行贷款下来之后才同意支付首付款，是王晓伟以种种的借口拒不支付首付款，王晓伟违约事实存在。王晓伟称，李瑞厅和姚利英以各种理由推诿拒绝不协助其办理贷款手续，该说法与客观事实不符。事实是李瑞厅、姚利英不仅按照房屋买卖居间合同的约定，将贷款所需卖方提交的手续交于居间方，儒房公司也同时将贷款手续交与王晓伟的贷款银行，贷款迟迟无法办理下来，是王晓伟自身征信的原因，造成一审期间王晓伟提供了其银行贷款的流程，银行审批的时间已经是2019年的3月5日，首先该日期能够证明王晓伟一直没有通过审核，是自己的原因造成了这个无法在双方合同约定的期限内办理完毕，银行贷款第二个能够证明的是李瑞厅和姚利英在此前已经向银行提交了卖方的手续，否则王晓伟在之后也不会审核通过。王晓伟在上诉状中又称李瑞厅和姚利英认为房价可能会持续上涨，故而单方违约的违约拒绝履行合同义务，但事实是因为王晓伟迟迟无法办理下来贷款，王晓伟一直拒绝按照合同约定，向李瑞厅、姚利英支付首付款，导致李瑞厅、姚利英卖房变现还债的合同目的无法实现。综上王晓伟严重违约事实在一审当中已经查明是客观存在的。第二点理由，王晓伟的违约行为客观存在，因此基于双方的合同的约定以及法律的规定，王晓伟无权主张返还其定金，更无权要求双倍返还，王晓伟没有在约定期限内办理贷款手续，也拒不支付首付款的违约事实客观存在。双方房屋买卖合同第七条第四款约定，如乙方也就是王晓伟不能够按期支付房款，则对乙方支付的定金甲方有权不予退还，同时甲方有权单方解除合同。而且根据担保法第87、89条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。因此，本案违约方王晓伟无权主张返还定金，更不可能双倍返还。综上，王晓伟的上诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回王晓伟的上诉请求，以维护李瑞厅、姚利英的合法权益。儒房公司辩称，儒房公司只提供了买卖房屋居间的合同义务，儒房公司不应当成为被告。至于合同期间的问题，均可向我方咨询。王晓伟向一审法院起诉请求：1、判令姚利英、李瑞厅双倍返还购房定金100000元；2、姚利英、李瑞厅按照合同总价款20%支付违约金132000元，并按照合同的约定以132000元为基数，按照月利率2%支付利息（自给付定金之日起至实际给付之日止，暂计算至2019年7月22日是18480元）；3、判令儒房公司与姚利英、李瑞厅承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费由姚利英、李瑞厅、儒房公司承担。姚利英、李瑞厅向一审法院提出反诉请求：1、确认姚利英、李瑞厅与王晓伟于2018年12月17日签订的《房屋买卖合同》已经于2019年3月解除；2、本案本诉与反诉的诉讼费由王晓伟承担。一审法院认定事实：2018年12月17日，出卖人姚利英、李瑞厅（甲方）与买受人王晓伟（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方坐落于呼和浩特市××区房屋，建筑面积73.42平方米，房屋成交总价660000元，乙方应在签订本合同时支付定金50000元，甲乙双方在签订本合同后30个工作日内去银行提交贷款手续，提交当日乙方应将首付款130000元（具体金额以银行要求为准）存入银行指定账户；甲乙双方应于贷款审批通过后5个工作日内，办理房屋产权过户手续；乙方应于领取不动产权证后5个工作日内，办理抵押贷款手续，待银行将剩余房款480000元按银行规定打入甲方账户。甲方于全款到账时将房屋交给乙方。合同第七条违约责任：（一）、如甲方出售的房屋存在权利瑕疵，致使本合同无法履行、被撤销、被解除、确认无效或存在其他情形使乙方订立本合同目的不能实现的，甲方须退还乙方定金及已付购房款，并向乙方承担合同总价20％的违约金，同时，甲方须赔偿乙方自支付定金、购房款之日至给付之日，以定金与房款之和为本金，月利率2％为标准计算的损失……同日，王晓伟与姚利英、李瑞厅及儒房公司三方签订了《居间合同》。合同签订后当日，王晓伟将50000元定金交付给李瑞厅，李瑞厅给王晓伟出具了定金收条。在履行合同过程中，甲乙双方因首付款的支付以及房屋状况产生争议，故后续双方未能按照合同约定继续履行各自的合同义务。甲乙双方在签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋系由姚利英、李瑞厅出租给他人使用。2019年1月30日，案涉房屋取得（2019）呼和浩特市不动产权第0007790号不动产权证，权利人姚利英。2019年4月11日，姚利英就案涉房屋与案外人任某签订《呼和浩特市二手房买卖合同》，将案涉房屋转让给任某，并办理了所有权转移登记。再查明，姚利英、李瑞厅二人系夫妻。一审法院认为，王晓伟与姚利英、李瑞厅于2018年12月17日签订的《房屋买卖合同》以及王晓伟与姚利英、李瑞厅及儒房公司同日签订的《居间合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，买卖双方因首付款的交付等问题产生争议，合同未能继续履行，姚利英、李瑞厅主张双方合同已经确认解除，因双方对解除合同最终未能达成一致意见，故姚利英、李瑞厅的主张一审法院不予支持。现姚利英已将案涉房屋另行出售给他人并办理所有权转移登记，王晓伟与姚利英、李瑞厅双方房屋买卖合同的目的无法实现。王晓伟主张双方继续履行合同，一审法院反复释明要求其提供继续履行合同的依据以及基础法律事实，王晓伟称其依据双方《房屋买卖合同》第七条第一款规定，案涉房屋存在权利瑕疵，致使本合同无法履行、被撤销、被解除、确认无效或存在其他情形使乙方订立本合同目的不能实现的，甲方须退还乙方定金及已付购房款，并向乙方承担合同总价20％的违约金，但上述约定系双方针对一方违约造成合同解除应承担的违约责任所做的约定，且王晓伟在签订合同时即明知案涉房屋未办理不动产权证书，并由姚利英、李瑞厅租赁给他人使用，王晓伟基于此规定要求继续履行合同无相关事实以及法律依据，一审法院不予支持，其基于继续履行合同而主张的其他诉请一审法院亦不予支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）王晓伟的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）姚利英、李瑞厅的反诉请求。案件受理费3847元（原告已预交），由原告王晓伟负担，反诉费100元（反诉原告已预交），由反诉原告姚利英、李瑞厅负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王晓伟要求姚利英、李瑞厅双倍返还定金共计10万元，并请求儒房公司对该10万元承担连带责任有无事实及法律依据。王晓伟与姚利英、李瑞厅签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。根据二审庭审中当事人的陈述，王晓伟与姚利英、李瑞厅均认可案涉《房屋买卖合同》已解除，本院对此予以确认。一审中姚利英、李瑞厅请求法院确认合同解除，一审判决驳回该诉请后姚利英、李瑞厅未上诉，故二审判决主文对合同解除问题不作处理，仅在此确认《房屋买卖合同》已解除。关于双倍返还定金的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该条规定即法律所确立的定金罚则。本案中，根据一审法院查明的事实及二审中各方当事人的陈述可知，作为买方王晓伟未按照合同约定在去银行提交及办理贷款手续的当日将首付款存入银行指定账户内，而作为卖方的姚利英、李瑞厅亦因2019年1月30日才取得涉案房屋不动产权证，而未按约在30个工作日去银行提交贷款手续，故本案不适用定金法则，因双方在合同的履行过程中均存在一定责任，故合同解除后，姚利英、李瑞厅应当将5万元定金返还给王晓伟。关于儒房公司是否承担连带责任，依据王晓伟与姚利英、李瑞厅及儒房公司签订的《居间合同》约定，儒房公司作为居间人其提供的是居间服务，如促使买卖双方能够达成合意从而订立合法有效的合同等服务，并收取一定报酬的行为，因此王晓伟无权要求儒房公司承担连带责任。综上所述，王晓伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3579号民事判决第二项；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3579号民事判决第一项；三、姚利英、李瑞厅于本判决生效之日起十五日内向王晓伟返还定金50000元；四、驳回王晓伟的其他诉讼请求。一审案件受理费3847元，由王晓伟负担3079元，由姚利英、李瑞厅负担768元；一审反诉费100元，由姚利英、李瑞厅负担；二审案件受理费2300元（王晓伟已预交），由王晓伟负担1150元，由姚利英、李瑞厅负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月二十五日法官助理 乌 日 汗书 记 员 王  昕