贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6452号原告（反诉被告）:贵州省凯里市世纪城百货有限公司。住所地：地址贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市文化北路22号。法定代表人:伍茂才。委托诉讼代理人（特别授权）：陈志翔，男，贵州财团律师事务律师。委托诉讼代理人：吴海林，男，贵州财团律师事务实习律师。被告（反诉原告）:陈昌琴，女，汉族，1980年1月2日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人（特别授权）：潘文爵，男，贵州贵信律师事务律师。原告（反诉被告）贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）诉被告（反诉原告）陈昌琴租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世纪城公司的委托诉讼代理人陈志翔到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陈昌琴及其委托代理人潘文爵到庭参加诉讼。案现已审理终结。原告（反诉被告）世纪城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》。2被告（反诉原告）陈昌琴支付原告（反诉被告）租金18700元、公共区域安保、卫生及照明费1918元、广告费340元、电费1409元、水费150元、城镇生活垃圾费226元，总计22743元。3、被告（反诉原告）陈昌琴支付原告（反诉被告）违约金3万元。4、被告（反诉原告）陈昌琴退还原告（反诉被告）货款94566元。5、案件受理费由被告（反诉原告）陈昌琴承担。事实与理由：2018年10月23日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方〔原告（反诉被告）〕将所辖凯里市文化北路22号世纪城百货商场内2层，实际面积131.6平方米，建筑使用面积188平方平出租给乙方〔被告（反诉原告）陈昌琴〕，作为乙方开设异形男装使用。二、租赁期间为2年，自2018年10月22日起至2020年10月21日止。2019年3月1日起，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）各项费用如下（2019年3月1日至6月12日期间）：租金18700元，广告费340元，公共区域安保、卫生费及照明费1918元，生活垃圾处理费226元，水费150元，电费1409元，上述共计22743元。合同明确约定：乙方应按期缴付租金和其他约定费用，否则，每逾期一日，应向甲方支付相应于该笔费用的1%/日的滞纳金。乙方若使其超过30日未缴付租金和其他约定费用，甲方有权按乙方违约要求乙方支付所欠租金和人民币3万元。另，之前被告（反诉原告）陈昌琴在原告（反诉被告）处经营DW男装和马克华菲专柜时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）陈昌琴支付30万元的货款保证金，帮助被告（反诉原告）前期经营，之后被告（反诉原告）陈昌琴要退还原告（反诉被告），当时该笔货款保证金是打入被告（反诉原告）陈昌琴的个人银行帐户，至今被告（反诉原告）陈昌琴只退还原告（反诉被告）部分货款保证金。《租赁合同》附加条款第八条约定：被告（反诉原告）陈昌琴在签订合同后应当分三期偿还甲方货款保证金104566元，至今被告（反诉原告）陈昌琴只归还第一期中的1万元，剩余94566元至今未偿还。综上，为维护原告（反诉被告）合法权益，特如上所诉请。被告（反诉原告）陈昌琴辩称：一、被告系正常撤场，不存在违约行为。二、被告已于6月14日撤场，租金应当计算致当日为止。三、原告主张违约金过高。四、货款保证金中的69712元尚未到履行期。被告（反诉原告）陈昌琴向本院提出诉讼请求：一、判令原告（反诉被告）立即返还租金保证金6000元，商品质量保证金3000元；二、判令原告（反诉被告）赔偿因其扣押货品致反诉原告造成的损失6万元；三、判令反诉被告支付反诉原告商铺剩余租赁期内的装饰装修残值损失30000元。事实和理由：2018年10月23日签订的《租赁合同书》，其中第三条第一点约定：乙方在签订合同当日内需向甲方缴纳6000元，作为租金保证金（乙方正当撤场后3个月无息返还），第五条第三点约定：商品质量保证金3000元（现金支付，乙方正常撤离无消费者向甲方提出三包质量和充值退费问题，三个月后无息退还）。现双方于6月14日解除合同，反诉被告应按约定返还该两项费用。6月14日，双方对铺面内商品进行清点后，反诉被告以反诉原告拖欠相关款项为由，将铺面内及仓库的反诉原告所有货品扣押，反诉原告与异型男装厂家的《联营合作协议》第四条第5点约定：合同期满后，乙方（反诉原告）必须无条件退还店铺商品，逾期没有退还，甲方不再接收货品，所有货品乙方无条件按吊牌价五折结算。根据约定，因反诉被告的扣押行为，导致反诉原告退还商品逾期，现需按所有商品吊牌的五折向厂家付款。该损失系因反诉被告的扣押行为所致，对该损失反诉被告应承担赔偿责任（赔偿款暂定6万元，以最终清点为准）。另，反诉原告为店铺经营进行装修，前后共投入四十多万元，现双方提前解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，反诉被告应当支付反诉原告商铺剩余租赁期内的装饰装修残值损失。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决。原告世纪城公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、法人身份证明及身份证、被告身份证。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、租赁合同、网上银行电子回单、申请函。①、拟证明原、被告签订的《租赁合同》，约定相应的租金及其它费用的事实。②、拟证明合同约定被告逾期30日以上的，还需向原告支付3万元的违约金的事实。③、拟证明《租赁合同》附加条款说明被告应当按三期支付甲方货款保证金104566元的事实。④、拟证明原告向被告支付30万元保证金的事实。3、水电费明细表。拟证明被告拖欠水费150元、电费1409元的事实。被告（反诉原告）陈昌琴为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、店铺货品清单、清点货品视频。拟证明被告于6月14日正式退场，原告是知情的事实。2、异型男装品牌联营合作协议、借条。拟证明原告的扣货行为导致被告逾期，造成被告损失的事实。3、马克华菲道具及装修工程结算审核书、马克华菲顶面灯具报价表、JEANS物料清单、店铺信息。拟证明被告店铺装修投入情况。经审理查明：2018年10月23日，原告(反诉被告)、被告（反诉原告）签订《租赁合同书》，约定：甲方〔原告（反诉被告）〕将所辖凯里市文化北路22号世纪城百货商场内2层出租给乙方〔被告（反诉原告）陈昌琴〕，租期为2年，即自2018年10月22日起至2020年10月21日止。乙方在签订合同当日向甲方缴纳6000元保证金，保证金缴纳后合同即生效（乙方正常撤场后3个月无息返还）。月租金5500元，每月度支付一次，付款时间为每月度期满前七日内（法定假日顺延）。乙方应按期缴付租金和其他约定费用，否则每逾期一日，应支付相当于该笔费用的1%/日的滞纳金。乙方若逾期超过30日，甲方有权按乙方违约要求支付所欠租金，滞纳金和三万元违约金。同时合同自行终止。水、电、物业综合管理费具体如下：广告费1200/年，商品质量保证金3000元（现金支付，乙方正常搬离无消费者向甲方提出三包质保和充值退费问题，三个月后无息退还），安保费、卫生费564元/月/户，垃圾处理费75.2元/月，水费50元/月，电费1.2元/度。甲方同意乙方在物业内增置家具、设备及活动类装置。乙方有权于合同期满或提前协调解除合同（乙方履行全部合同义务及按本合同约定，办完相应手续时）搬离上述物件，乙方搬离时，租赁物业内装饰归甲方所有，乙方不得拆除，不得破坏建筑现状和消防设施等，否则视为乙方严重违约，赔偿甲方人民币20万元。合同第十条：除本合同前述条款的约定外，本合同将因下述任一事件发生而终止。…….2、双方协商一致，可以提前终止。……5、乙方到期应缴租金超过30日未交，经甲方催告七日内未交的，视为乙方严重违约，合同终止，乙方合同保证金不予退回，甲方收回该租赁物业。在合同终止7日内，乙方未搬离的，视为乙方已放弃该租赁区域内所有物品，甲方有权按各种方式处置遗留物品。附加条款：1、……租金、管理费、广告费、均按月支付，垃圾清理费按年支付。5、……逾期未及时缴纳该月租金，我公司将按每日1‰相应滞纳金。8、……总计欠甲方货款保证金134566元，扣除本次签订合同时需缴纳的3万元保证金，仍欠甲方货款保证金104566元，乙方从2018年11月1日起开始分期归还甲方每期34856元，即2019年4月22日前归还34856元，于同年11月31日前归还34856元，于2020年5月31日前归还34856元。9、以上乙方所有需交款项，乙方必须在每月规定日期7个工作日内交予甲方，若乙方逾期未缴付租金及其他约定费用，甲方有权单方面终止合同，要求乙方归还经营场地并暂扣乙方卖场内所有货品统一存放，并有权追偿剩余乙方欠款，……。10、……乙方若在合同期内经营不善导致无法继续经营的，乙方需提前一个月提出书面撤场申请，经甲方同意后，在补清合同约定所欠的货款保证金及相应租金及水电费的情况下，可提前撤场，……。2014年4月17日，陈昌琴向世纪城公司申请装修费及保证金共计45万中剩余的35万元。同年4月18日，原告向被告汇兑35万元（马克华菲专柜装补及货款保证金）。同年6月16日，原告向被告汇兑10万元（5万保证金、5万装补费）。2019年3月1日至6月12日，被告陈昌琴欠原告此期间租金、商场整体广告费、安保卫生费、垃圾处理费未缴纳；2019年4月至6月，被告陈昌琴尚欠原告此期间的水费、电费未缴纳。同年6月14日，被告陈昌琴因经营不善退场，当日，由原告的工作人员与被告对陈昌琴经营的铺面货款进行清点，并经签字确认。被告陈昌琴在正常营业期间（2019年3月份前）的水、电费与原告诉求相当。被告陈昌琴在租赁期内对铺面进行装修。上述事实有原告(反诉被告)、被告（反诉原告）的陈述，原告(反诉被告)、被告（反诉原告）提交的证据以及庭审笔录在卷证明，足以认定。本院认为：原告(反诉被告)与被告（反诉原告）签订《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。被告未按约定向原告支付相应的租金及其它约定的费用，构成违约，原告诉求解除双方签订的《租房协议》及支付上述费用，符合法律规定，本院予以支持。但原告计算有误，2019年3月1日至6月12日共计103天，即租金18624.66元（5500元÷365天×103天），整体广告费338.63元（1200元÷365天×103天），安保、照明及卫生费1909.87元（564元×12个月÷365天×103天），从2019年4月起至2019年6月12日共计72天，即垃圾处理费178.01元（75.2元×12个月÷365天×72天），原告诉求的上述费用，超出部分，本院不予支持。关于水、电费问题，被告陈昌琴认可与其正常营业时相当，原告的水费150元、电费1409元，本院予以支持。被告陈昌琴应当向原告支付上述各项费用22610.17元（租金18624.66元+整体广告费338.63元+安保、照明及卫生费1909.87元+垃圾处理费178.01+水、电费1559元），超出部分，本院不予支持。关于原告诉求被告支付违约金问题：被告辩称违约金过高，请求法院予以调整。经查，因被告未按期履行合同义务致使原告损失22610.17元，约定的违约金3万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定。故本院酌定支持违约金的以原告损失的30%为限，即违约金6783.05元（22610.17元×30%），超出部分，本院不予支持。关于原告诉求被告退还保证金问题：被告辩称货款保证金中的部分尚未到履行期限，不应予以支持。根据《租赁合同书》约定，被告陈昌琴应当分3期归还，从2018年11月1日起开始分期归还，每期34856元，即2019年4月22日前归还34856元，于同年11月31日前归还34856元，于2020年5月31日前归还34856元。因被告未按合同约定履行自己的义务，构成根本违约，原告诉请未到期部分系一种不安抗辩的权利，应当予以保护，故原告的该项诉请，本院予以支持。即货款保证金为94566元，退还给原告。关于反诉原告陈昌琴诉请世纪城公司退还租金保证金6000元、商品质量保证金3000元问题：根据《租赁合同书》约定，陈昌琴应当向世纪城公司缴纳6000元的租金保证金、3000元的质量保证金，均约定陈昌琴正常退场且无纠纷后无息返还。根据《租赁合同书》附加条款第10条：“……乙方若在合同期内经营不善导致无法继续经营的，乙方需提前一个月提出书面撤场申请，经甲方同意后，在补清合同约定所欠的货款保证金及相应租金及水电费的情况下，可提前撤场，……”反诉原告无证据证明其退场一个月前向反诉被告提出书面撤场申请且经反诉被告同意后才正常退场，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故反诉原告陈昌琴的该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告陈昌琴要求反诉被告世纪城公司赔偿因其扣押货品致使陈昌琴造成损失6万元问题：根据《租赁合同书》附加条款第9条：“……若乙方逾期其未缴付租金及其他约定费用，甲方有权……暂扣乙方卖场内所有货品统一存放，……”之约定。反诉被告暂扣反诉原告货款是基于反诉原告未按合同履行自己义务而采取自救的约定，并不违反法律规定，反诉原告的该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告诉请反诉被告支付剩余租赁期内的装饰装修残值问题：根据《最高人民法院》第十一条第（四）项：“……因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定。如上所述，反诉原告无证据证明其正常撤场，与上述规定不符，故反诉原告的上述诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈昌琴在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）贵州省凯里市世纪城百货有限公司支付租金18624.66元，整体广告费338.63元，安保、照明及卫生费1909.87元，垃圾处理费178.01，水、电费1559元，共计22610.17。二、被告（反诉原告）陈昌琴在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）贵州省凯里市世纪城百货有限公司退还货款保证金94566元。三、驳回本诉原告贵州省凯里市世纪城百货有限公司的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告陈昌琴的诉讼请求。本诉案件受理费1623元，反诉案件受理费1138元，由原告（反诉被告）贵州省凯里市世纪城百货有限公司承担188元，被告陈昌琴（反诉原告）承担2573元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。被告陈昌琴（反诉原告）拒不履行义务的，原告（反诉被告）贵州省凯里市世纪城百货有限公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  吴腾英二〇一九年十二月二十四日法官助理邰进华书记员潘冬梅