文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6198号原告：单洪涛，男，1981年9月26日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：宋晓峰，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜卫星，北京在明律师事务所实习律师。被告：章震，男，1976年11月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告单洪涛与被告章震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理，后因被告章震下落不明，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告单洪涛及其委托诉讼代理人宋晓峰、姜卫星到庭参加诉讼，被告章震经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告单洪涛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告退还原告房屋租金140000元及房屋押金25000元；3.判令被告向原告支付违约金70000元；4.被告赔偿原告的装修费损失165000元及安装电子设备损失9500元；5.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将所有诉请变更并明确如下：1.确认原、被告于2018年6月13日签订的房屋租赁合同已于2018年10月10日解除；2.判令被告退还原告房屋租金97158元（对应期间为2018年10月10日至2019年2月14日）；3.判令被告退还原告房屋的押金25000元；4.判令被告向原告支付违约金70000元；5.判令被告赔偿原告装修费损失165000元及安装电子设备的损失9500元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将苏州工业园区九华路19号12幢105室房屋出租给原告，租期至2021年5月15日止。2018年6月13日，原告单洪涛向被告章震支付了房屋押金25000元。2018年6月15日，原告向被告支付租金140000元(对应的租期为2018年6月15日至2019年2月14日)。2018年6月25日，原告与苏州蓝奥建筑装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，委托苏州蓝奥建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装修，原告就此支付装修费165000元。原告还为涉案房屋安装了监控设备，由此支出9500元。2018年10月9日，涉案房屋的所有权人冯霞以被告非法转租为由将涉案房屋收回，由此导致原告无法使用房屋并致损失。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告章震未答辩。本院经审理查明的事实如下：2018年6月13日，原告单洪涛（承租方、乙方）与被告章震（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告章震将苏州工业园区九华路19号12幢105室房屋出租给原告，租赁面积为280平米，租期自2018年6月15日起至2021年5月15日止，其中2018年6月15日至2018年8月14日期间为装修免租期。合同第九条约定：在本合同履行期间，因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金(精确至天)、押金及各项费用，并支付三个月的违约金给乙方。除上述外，甲方须另行按照下述标准向乙方赔偿损失：1、在合同执行期限的第一年，甲方应按乙方就承租使用该租赁房屋所支出的总投入金额的100%，包括但不限于装修款、转让费等前期投入成本，赔偿乙方所受的损失。合同附件中约定了租金的标准及支付时间：1、2018年6月15日至2019年2月14日的租金金额为140000元，支付时间为2018年6月15日；2、2019年2月15日至2019年8月14日的租金金额为140000元，支付时间为2019年2月15日；3、2019年8月15日至2020年2月14日的租金金额为154000元，支付时间为2019年8月15日。合同签订后，2018年6月13日，原告向被告章震支付了房屋押金25000元。2018年6月15日，原告向被告章震支付租金140000元(对应的租期为自2018年6月15日至2019年2月14日止)。原告陈述：涉案的房屋原为毛坯，原告承租后对房屋进行了装修，由此支出装修费用165000元，此后投入经营，经营的项目为苏州工业园区三州棋牌会所。关于该项目及装修情况，原告分别提交了苏州工业园区三州棋牌会所的营业执照、与苏州蓝奥建筑装饰工程有限公司签订的装饰工程合同、交易流水及涉案房屋内装修的照片等予以佐证。原告还称，涉案房屋内还安装了监控等设备，由此支付费用9500元，但原告并未能提交采购或安装该设备的合同及发票等证据。另外，原告提交了由涉案房屋房东冯霞所发落款时间为2018年10月9日的《解除商铺租赁合同通知》一份，其中记载：章震先生，您好，本人冯霞与你方于2018年1月18日通过苏州链家房地产经纪有限公司签订了苏州市工业园区九华路19号12幢105室商铺的商铺租赁合同，租期自2018年1月31日至2021年4月30日止。经我方查实，你方已经将该商铺转租给第三方使用，但事先未征得我方书面同意，按照合同第七条约定：“本合同履行期间，乙方有权将该租赁房屋转租或部分出租给第三方使用，但是需要征得甲方书面同意。”因此，根据合同约定以及相关法律规定，你方将商铺转租第三人属于违法转租行为……现根据合同法第224条及95条规定，我方正式告知你方解除双方签订的苏州市工业园区九华路19号12幢105室房屋租赁合同，自本通知到达你方之日起生效。上述商铺租赁合同解除后，我方要求你方于合同解除后三个工作日内无条件腾空商铺，支付剩余租金，并交还房屋。原告单洪涛称其在2018年10月9日收到该解除通知，并在2018年11月初将房屋返还给了房东冯霞。庭审中，原告申请了证人朱某出庭作证，朱某称：我是苏州链家房地产经纪有限公司的工作人员，曾为章震租赁涉案房屋提供过中介服务，在我的居间下章震与房东冯霞签订了房屋租赁合同。2018年9月初左右，原本章震应该要交下一期房租，那时候我向章震告知过，当时到合同的截止日期还没到，章震回复说他在外地，并表示不会耽误时间。等到了缴纳房租的截止日期，我再次准备向他催缴房租，章震就已经联系不上人了。我把这个事情也跟业主冯霞讲了，业主就委托我告知章震已经违约，然后让实际承租人（单洪涛）退出房屋。2018年10月初，业主冯霞还委托我在涉案房屋的门口贴了腾空房屋的通知（就是原告提供的证据）。后来大概到了10月底或11月初，单洪涛这边就搬走了。以上事实有《房屋租赁合同》、营业执照、装饰工程合同、交易流水、《解除商铺租赁合同通知》、证人证言等以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告单洪涛与被告章震就苏州工业园区九华路19号12幢105室房屋签订了《房屋租赁合同》一份，该合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行各自的合同权利、义务。合同约定，被告章震将上述苏州工业园区九华路19号12幢105室房屋转租给原告单洪涛使用，但根据原告提交的《解除商铺租赁合同通知》书所载情况及证人朱某的陈述，在租赁期间因章震未依约缴纳房租导致章震与冯霞之间的租赁合同被解除，且涉案房屋被冯霞收回，由此章震与单洪涛之间的租赁合同也无法继续履行。章震的上述行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于合同的解除，房东冯霞向章震发出《解除商铺租赁合同通知》，该通知的发出时间为2018年10月9日，原告称其也曾收到该通知，但其实际搬离的时间为2018年11月初。本院认为，涉案租赁合同的解除时间应以原告实际搬离涉案房屋的时间确定为宜，又因原告只称搬离时间为11月初，而无法明确具体日期，本院结合原告及证人朱某的陈述，酌情将该时间确定为2018年11月2日，故本院确认涉案租赁合同已于2018年11月2日解除。关于原告主张归还的押金25000元，承上述分析，涉案租赁合同已于2018年11月2日解除，故原告作为承租人有权要求退还其所交纳的租赁押金，对于该项诉请，本院予以支持。关于原告主张归还的租金，根据《解除商铺租赁合同通知》的内容、证人朱某及原告的自述，涉案房屋于2018年11月初实际被房东收回，故在该期限之后所对应的租金应予返还。而原告已向被告交纳的租金金额为140000元，对应的期间为自2018年6月15日至2019年2月14日止（其中2018年6月15日至2018年8月14日为免租期）。结合上述租金交纳情况及房屋返还情况，本院经核算，被告应向原告返还的租金酌情认定为78555元。关于原告主张的违约金70000元，根据合同约定，因出租人违约导致合同提前解除的，承租人有权要求出租人承担相当于3个月租金的违约责任，原告主张的违约金70000元，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的房屋装修的费用损失165000元，本院认为根据租赁合同中约定了装修免租期及原告提交的装修工程合同、交易流水及营业执照、照片等证据，可以佐证其已经为涉案房屋实际进行了装修并支出装修费用165000元。本案租赁合同因被告违约导致解除，原告主张赔偿相应装修损失有相应事实及法律依据，但涉案房屋已由原告实际租赁使用部分时间（使用至2018年11月初），在认定装修损失对于该情况亦因酌情考虑，因此本院酌情认定该损失金额为144055元。关于原告主张的监控设备的费用，因其并未提交相应的合同及发票等证据予以佐证，故对于该部分本院不予认可。被告章震经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告单洪涛与被告章震签订的关于苏州工业园区九华路19号12幢105室房屋的《房屋租赁合同》于2018年11月2日解除；二、被告章震于本判决生效之日起十日内返还原告单洪涛租金78555元、押金25000元，支付违约金70000元及装修损失144055元，四项费用合计为317610元；三、驳回原告单洪涛的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8720元，公告费690元，两项费用合计9410元，由被告章震负担9000元，由原告单洪涛负担410元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告章震在判决生效之日起十日内连同上述款项一并支付原告单洪涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  陈学珠人民陪审员  蔡培建二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陆益岚宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。