安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初5282号 原告：马鞍山市金马房地产开发有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：张福建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘礼懿,该公司员工。 委托诉讼代理人：汪军，安徽长城律师事务所律师。 被告：马鞍山市红梅实业发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：崔科，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：奚俊俊，安徽夏商周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑方子穗，安徽夏商周律师事务所律师。 原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司（以下简称金马公司）与被告马鞍山市红梅实业发展有限公司（以下简称红梅公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月5日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告金马公司的诉讼代理人潘礼懿、汪军，被告红梅公司的诉讼代理人奚俊俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金马公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告立即将位于生化新村34栋的房屋返还原告；2.判令被告立即支付原告房屋租金、设备维修金及滞纳金合计351947元（暂计算至2019年6月30日）；3.判令被告将康乐路生化新村34栋办公楼顶楼恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月30日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于本市康乐路生化新村34栋办公楼整体出租给被告，租期自2012年9月1日至2022年8月31日止；年租金55万元，即被告应按月支付租金4.58万元，每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金；被告拖欠租金达三个月以上，原告有权解除合同；被告每年应向乙方支付设备维修金15万元，按月支付。合同履行期间，被告未经原告同意，擅自将承租房屋转租给第三人，且截至2019年6月30日，被告已拖欠原告租金超三个月，欠付租金、设备维修金及滞纳金合计351947元，原告多次索要未果。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 红梅公司辩称，原告要求解除合同没有法定和约定的依据。案涉合同约定拖欠三个月的租金可以解除合同，拖欠任意一期租金达三个月以上或者拖欠三个月总额的租金，这两项被告都没有达到，被告已经支付了5个月的租金。设备维修金根据合同约定用于下水等设备的维修，案涉房屋在租赁期内出现了房屋漏水及水管爆裂等事实，原告未尽到维修的义务，造成被告的办公用品被水淋湿、水费猛增，被告不得不自己维修并支付相应的维修费用。被告本案中并未向原告提起反诉，但对于因房屋漏水、水管爆裂及被告支付的维修费用，被告暂且保留对原告追诉的权利。原告诉请将案涉房屋楼顶恢复原状没有事实和法律依据。 金马公司针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1.原告营业执照复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2.国家企业信用信息查询，证明被告的诉讼主体资格；3.房屋租赁合同，证明原、被告的合同关系；4.催费通知单，证明因被告逾期缴纳房租，原告向被告发函催要房租；5.房屋租赁合同3份（加盖工商局调档章），证明被告未经原告同意，与马鞍山市清北教育培训学校有限公司等单位及个人签订房屋租赁合同，擅自将承租房屋转租给第三方；6.关于同意转租的函，证明2014年3月17日，原告同意被告转租800平方米房屋给中信银行，但有三点明确意见；7.规划图、平面图、视频、短信记录，证明被告租赁案涉房屋期间在楼顶私自搭建建筑物，截至目前，仍有部分建筑物未拆除，被告在搭建、拆除建筑物时损坏了楼顶防水层，其向原告反映楼顶渗水，原告经现场查看得知系因其搭建、拆除建筑物时损坏了楼顶防水层，故通过短信明确告知其渗水原因；8.短信记录，证明2019年4月15日，原告短信向被告发送催款通知单；9.维修工程清单，证明原告对案涉房屋给水管损坏进行了维修，履行了维修义务。 红梅公司针对其辩称递交了下列证据并予以说明：1.营业执照副本、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格；2.房屋租赁合同复印件1份，证明原、被告的合同关系；3.律师函、催告函、短信聊天记录，证明案涉房屋出现楼顶漏水、消防及下水管道等问题，被告分别于2018年9月、12月短信告知被告维修，分别于2018年11月、12月以书面函件的形式通知被告履行维修义务，但被告未予维修；4.房顶漏水照片，证明因案涉房屋楼顶漏水导致天花板渗水至被告办公室内，将办公桌椅及办公桌上的笔记本电脑损坏；5.下水管道破损照片，证明原告出租的房屋自来水进水管道多处破裂漏水，2018年9月份出现了水管爆裂问题，被告通过短信向原告请求维修，但原告拖延多日未予维修；6.水费发票4张，证明由于水管爆裂未能及时维修，被告支付了大量的水费；7.化粪池清疏服务合同及收据，证明被告花费6万元维修案涉房屋的化粪池等；8.银行个人交易明细，被告于2019年已经向原告支付租金229200元，系2019年1月份至5月份的租金。 金马公司所举证据均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；其中证据2中，红梅公司辩称第8条中“按月支付”系金马公司后添加的，不予认可，但红梅公司持有并提供的《房屋租赁合同》中第8条亦添加有“按月支付”，故应认定“按月支付”系双方共同认可，对红梅公司的该质证意见不予采纳；证据7结合当事人的陈述可以证明红梅公司在楼顶搭建两间房屋，但不足以证明案涉房屋楼顶防水层被红梅公司破坏。红梅公司所举证据1、2、3、5、8具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；其中证据3不能证明金马公司未履行维修义务；所举证据4，系其单方拍摄，因金马公司不予认可，真实性无法查明，不予认定；所举证据6不能达到其证明目的，不予认定；所举证据7系红梅公司与案外人签订的合同，且提供的收据并非发票，该合同与收据的真实性本案均无法查明，不予认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年8月30日，金马公司（甲方）与红梅公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于办公楼整体出租给乙方从事服务业，租期自2012年9月1日至2022年8月31日止；此栋办公楼的年租金为55万元，乙方按月准时付租金额4.58万元，每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金，拖欠租金达三个月以上，甲方有权解除合同；乙方每年应向甲方支付设备维修金15万元，甲方用于供电、下水道等设备维修，按月支付；乙方承租的房屋因自然损害或施工质量问题，应由甲方负责装修，因乙方使用不当或变动而损害，由乙方负责修缮；本合同解除时，乙方应向甲方结清全部租金并提交其他财产清单。2014年3月17日，红梅公司向金马公司发送一份《关于转租房屋的函》，称其将生化新村34栋综合楼转租给中信银行。金马公司在上述函上备注“同意转租，限于银行，不能破坏整体结构，如承租方不按期交纳房租，有权终止合同”。2014年6月1日，红梅公司与中信银行股份有限公司马鞍山分行签订《房屋租赁合同》一份，红梅公司将生化新村34栋办公楼1-2层出租给该银行。2018年9月，案涉房屋给水管爆裂，后金马公司对给水管予以维修。2018年11月7日，红梅公司向金马公司发送一份《律师函》，要求金马公司整改消防问题，并提供租金发票。2018年12月24日，红梅公司向金马公司发送一份《催告函》，要求金马公司派人先维修解决楼顶的多处漏水问题，再解决消防、下水管道等问题，如不及时解决，其将自行委托他人维修，为此产生的维修费将在应付租金扣除并追究金马公司的违约责任。2019年4月15日，金马公司向红梅公司发送一份《催费通知单》，称截止到2019年4月底，红梅公司承租的其生化新村34栋房屋累计欠2019年三个多月租金未交，要求红梅公司在本月底内到其处缴纳，逾期不交其将按有关规定执行。2019年5月21日，红梅公司与马鞍山市清北教育培训学校有限公司签订《房屋租赁合同》一份，红梅公司将生化新村34栋办公室四层、五层及一层公摊部分出租给马鞍山市清北教育培训学校有限公司。另，红梅公司在租赁生化新村34栋房屋期间在四层楼顶搭建两间房屋。关于2019年租金，红梅公司先后于2019年3月30日、4月29日、5月30日、6月30日、7月31日向金马公司转账五笔45840元，共计229200元。 本院认为，金马公司与红梅公司签订的租赁合同系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。一、关于金马公司要求解除案涉租赁合同的主张。首先，法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。红梅公司未提供证据证明其于2019年5月21日将案涉房屋四层、五层及一层公摊部分转租给马鞍山市清北教育培训学校有限公司经过金马公司同意，故金马公司有权解除合同。其次，按照红梅公司自述，其于2019年3月30日、4月29日、5月30日、6月30日、7月31日向金马公司转账的五笔45840元系2019年1月至5月的租金，故截至本案辩论终结前其未缴纳2019年6月份及之后的租金，拖欠租金超过三个月，构成违约，符合双方约定的合同解除条件，金马公司有权要求解除合同。综上，对金马公司要求解除合同的主张，予以支持。二、关于金马公司要求红梅公司将案涉房屋返还给其并将房屋楼顶恢复原状的主张。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故红梅公司应将位于本市办公楼整体交还给金马公司，同时应将其在该办公楼楼顶搭建的两间房屋拆除以将楼顶恢复原状。金马公司称楼顶防水层被红梅公司破坏，因其诉讼中未提供充分证据证明，故对其要求红梅公司修复防水层以恢复原状的主张，不予支持。三、关于金马公司主张的截至2019年6月30日的租金、设备维修金及滞纳金。首先，按照双方约定，红梅公司应按月支付租金45840元，每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金，拖欠租金达三个月以上，金马公司有权解除合同。上述约定中关于具体交费日期的约定不明确，结合合同的履行情况，认定为每月月底缴纳当月租金。红梅公司辩称其于2019年3月30日、4月29日、5月30日、6月30日、7月31日向金马公司转账的五笔45840元系2019年1月至5月的租金，在没有明确约定的情况下，该五笔钱款应依次向前推算为系缴纳2019年1月至5月的租金，红梅公司就该五个月的租金均系逾期缴纳，构成违约，应支付违约金。诉讼中红梅公司辩称双方约定的滞纳金数额较高，本院调整为按照年利率6%计算违约金，故红梅公司应支付金马公司逾期缴纳上述五个月租金的违约金2292元。其次，截至2019年6月30日，红梅公司尚应支付金马公司2019年6月份的租金45840元、2019年1月至6月按每月12500元标准计算的设备维修金75000元。红梅公司辩称的案涉房屋漏水导致其财产损失以及其支付了相应的维修费用，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司与被告马鞍山市红梅实业发展有限公司于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日解除； 二、被告马鞍山市红梅实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省马鞍山市花山区办公楼楼顶搭建的房屋拆除以将楼顶恢复原状，同时将该办公楼整体返还给原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司； 三、被告马鞍山市红梅实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司截至2019年6月30日的租金45840元、设备维修金75000元、违约金2292元，共计123132元； 四、驳回原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6579元，减半收取计3290元，由原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司负担1909元，由被告马鞍山市红梅实业发展有限公司负担1381元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。