内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2657号   上诉人（一审被告）：尹长青，男，1985年2月2日出生，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：曹利英，现住内蒙古自治区包头市，系尹长青妻子。   被上诉人（一审原告）：包头市三宜物业服务有限责任公司。   法定代表人：张建文。   委托诉讼代理人：董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张静，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人尹长青因与被上诉人包头市三宜物业服务有限责任公司（以下简称三宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹长青的委托诉讼代理人曹利英，被上诉人三宜物业公司的委托诉讼代理人董昭军、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   尹长青上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回三宜物业公司的诉讼请求;三、依法履行物业服务义务，协助业主沟通解决房屋问题，暖气问题、车辆问题，玻璃漏气问题、墙体破裂问题等尹长青一审提出的所有请求;四、赔偿尹长青因物业拒绝正门进入的精神损失费3000元，车辆油耗车损费2000元;五、赔偿尹长青因此案误工所发生的误工费用1000元;六、对破坏的植被进行重新种植养护;七、对三宜物业公司进行第三方审计,公开所有非法所得以及以前动用的维修基金;八、要求三宜物业公司配合业主建立业主委员会;九、要求重新签订服务合同，公开服务条款;十、要求改善物业服务,解决业主目前存在的问题;十一、一、二审诉讼费用由三宜物业公司承担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审判决认定案涉《物业管理服务合同》有效，并以此认为尹长青与三宜物业公司之间存在物业服务关系，认定事实有误。   首先，三宜物业公司在一审期间出示的合同为复印件，有明显的涂改痕迹，且不盖骑缝章。尹长青当场提出异议,并且提出复印对方合同均遭到拒绝。经尹长青与长胜街街道办事处核实，被告知其没有与物业公司签订合同。没有服务合同，就不存在服务关系。依据《包头市物业管理条例》相关规定，双方当事人之间即便签订了物业服务合同，但是合同中缺少最根本的合同条款，合同内容不具备应有的法律效力。三宜物业公司进驻小区既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法;同时三宜物业公司没有在相关部门进行备案，不具备进驻小区服务资格,更没有收费权。关于包头市世家房地产开发有限责任公司与包头市劝业小商品批发市场物业管理有限责任公司签订前期合同，后变更为三宜物业公司的情况在一审中没有提起，需要法庭查证，该时间与鹿鸣苑小区服务时间是否吻合。   其次，三宜物业公司服务存在诸多问题，具体表现在：1、三宜物业公司在2017年5月17日以前经营范围为:物业管理(凭资质经营),并没有场地租赁,泊车等服务，而三宜物业一直以来对本小区居民出租车位以赚取收入，其为非法经营。2、三宜物业为建造停车位，将小区内10年以上的树木进行砍伐，私自建造停车位进行出租盈利性经营，甚至出租给非鹿鸣苑居民，该行为严重破坏小区的绿化环境，请求三宜物业公司还业主绿化植被,要求进行植树补偿。3、三宜物业公司在小区公共区域以及电梯间引进广告数年，获得收入应当向业主公示，另外三宜物业公司多次动用维修基金，作为业主并不知情，要求对三宜物业公司进行审计，并且将收入公摊于每位业主，对维修基金使用去向进行公示。4、在2012年以前,本小区监控设备齐全，而三宜物业公司接管后将地下掩埋的监控线路切断,以导致后来数年小区监控形同虚设，业主屡次发生被盗,车辆被砸,车辆被剐蹭现象,物业以监控不行来推卸责任。5、小区多处房檐掉落，砸坏业主车辆，所幸没有人员伤亡,经多次反映,物业均不予处理。6、小区底店以及顶楼住户,均在入住不到2年就出现了屋顶漏水的情况,每年漏雨通知物业,但是三宜物业公司并没有进行修缮，在房屋还在质保期内时三宜物业多次推诿，待超过质保期后，便一直不予理睬。7、三宜物业公司以业主不交物业费拒绝给业主办理门禁卡，导致业主无法正常进入小区。针对门禁卡还乱收费，每张卡100元,三宜物业公司严重侵害了业主的应有权益，由此导致的业主绕路行驶产生的油耗、车辆磨损，不能正常进小区,车辆停外面的损坏损失等费用，要求三宜物业进行赔付。8、小区安保、卫生管理混乱，小区内小门开了十几处，原封闭式小区成为了开放小区,小区内闲杂人等步行出入非常多。小区卫生清扫不及时，严重侵害了业主应有的权利，严重不符合收费标准。   二、一审法院审判程序存在瑕疵。尹长青一审提供图片证据，法庭没有取证核实，任凭三宜物业公司不合理的否认了全部证据。尹长青提出需要来家里或者小区进行取证，法院并没有取证，直接进行了判决。一审判决避重就轻，只判决尹长青的缴费责任，却没有判决三宜物业公司不让尹长青进小区而产生的人身侵害;本小区多为业主联名向各个行政部门反映情况，一审法院却赶在国庆前两天宣做出判决，以便有外出安排的业主没有足够的应诉时间，该判决不顾及社会影响。根据《合同法》六十七条规定之规定，三宜物业公司只享受权利，不履行义务，与法律相悖，至民众激愤。请求法院判决物业改善服务，赔付对业主造成的损失，大幅减免物业费用，惩戒物业的不正之风，给居民一个物有所值的居住环境。   三宜物业公司辩称：一、尹长青的第三项到第十项上诉请求，并非三宜物业公司一审提出的诉讼请求，尹长青在一审期间也未提出反诉，该请求不属于二审法院的审理范围。   二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三宜物业公司的《物业服务合同》合法有效。2011年7月19日三宜物业公司以变更前的名称与包头市世家房地产开发有限责任公司(以下简称“世家公司”)签订前期物业合同，2013年7月30日又以三宜物业公司现有名称与世家公司重新签订前期物业服务合同,合法有效。由于案涉小区一直未能产生业主委员会，2018年三宜物业公司与社区居委会签订《物业服务合同》，并向东河区住房保障和房屋管理局进行备案，该合同合法有效，对尹长青有约束力。   三宜物业公司为尹长青提供了物业服务，尹长青应依约缴纳物业费。三宜物业公司进驻案涉小区后，提供了相应的物业服务，尹长青作为该小区业主实际享受服务，尹长青应当按照物业合同约定的每月每平米0.65元的标准向三宜物业公司缴纳物业费。尹长青以物业服务不到位为由不予缴纳物业费，没有事实及法律依据。假设三宜物业公司的服务存在不周之处，并未达到需要核减或者是免除物业服务费的程度。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主利益，尹长青这种拒缴物业费的私力救济方式只会使业主和物业公司之间的矛盾无限扩大，进入恶性循环，甚至导致物业公司无法提供服务，最终权利受损的是广大业主。本案所涉小区是大面积的陈旧小区，物业公司收费标准偏低，只有保证小区业主百分之百缴纳物业费，才能基本维持物业服务的各项开支。如果判决减少尹长青的物业费，将使三宜物业公司严重亏损，无法正常运营。尹长青应对其主张提供相应的证据，尹长青的陈述没有事实依据和证据支持。其上诉及一审抗辩理由中，关于玻璃漏气、房顶漏雨等属于房屋质量问题，不是三宜物业公司的物业维修项目和范围。尹长青以此为由拒绝缴纳物业费没有事实与法律依据，不能成立。   三宜物业公司向一审法院起诉请求判令：一、尹长青立即向三宜物业公司给付拖欠住宅物业服务费7321元。二、尹长青给付逾期缴纳物业费的违约金(按照合同约定,从逾期之日起每日按缴费用的千分之三加收滞纳金,至缴清为止);三、本案诉讼费用由尹长青承担。   一审法院认定的事实：尹长青系包头市东河区鹿鸣苑小区44栋3单元606号业主，房屋建筑面积156.44平方米。该小区开发商为包头市世家房地产开发有限责任公司（以下简称世家房产公司）。2009年8月27日尹长青与包头市新世界物业有限责任公司（以下简称新世界物业公司）签订了物业管理服务合同，合同期限为2009年8月27日起至2012年8月27日止。2011年7月19日，世家房产公司与包头市劝业小商品批发市场物业管理有限责任公司签订前期物业合同，新世界物业公司退出该小区物业管理。2011年12月2日，包头市劝业小商品批发市场物业管理有限责任公司变更为三宜物业公司。2013年7月30日，世家房产公司与三宜物业公司重新签订了前期物业服务合同。至此，三宜物业公司承接了世家房产公司的全部物业服务事宜。2018年5月15日，三宜物业公司与长胜街社区居民委员会签订了物业服务合同。依据合同约定物业服务费用标准按建筑面积每月0.65元/平方米计算。三宜物业公司依据签订的物业服务合同为被告提供了物业服务。尹长青从2013年7月31日起至2019年7月31日止，欠付物业服务费7321元。   一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。三宜物业公司与开发商及社区居民委员会签订的物业管理合同，符合相关法律规定。尹长青在接受了三宜物业公司的物业管理服务后，理应及时支付2013年7月31日起至2019年7月31日止的物业服务费7321元。尹长青辩称玻璃发生漏气、家中暖气温度不超过16℃、屋顶漏雨，尹长青对此未提供证据予以证实；尹长青辩称外墙受损，自家两辆车停放在单元门前停车位（划线内），被进出车辆剐蹭，三宜物业公司对该事实不予认可，尹长青对此亦未提供充分证据予以证实，故尹长青的辩称，该院不予采纳。对于违约金的诉请，因三宜物业公司的物业服务在个别方面存在一般瑕疵，故三宜物业公司要求尹长青支付违约金的请求，该院不予支持。今后，双方应加强交流沟通，三宜物业公司也要接受业主对物业管理工作的监督和建议，继续提高自身服务质量，与业主共同维护生活环境的和谐稳定。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告尹长青于本判决生效后十日内给付原告包头市三宜物业服务有限责任公司2013年7月31日起至2019年7月31日止的物业服务费7321元。二、驳回原告包头市三宜物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告尹长青负担。   在二审期间，三宜物业公司向法庭提交了其就鹿鸣苑小区物业服务与社区居民委员会签订的《物业服务合同》原件，尹长青对该证据均无异议。   在二审期间，尹长青提交刻录了关于案涉小区的视频和照片的光盘一张，欲证明三宜物业公司服务不到位的情况。三宜物业公司质证称，对证据的真实性和证明目的均不予认可。光盘是翻录的，没有原始载体，不排除有编辑篡改的可能。视频和照片显示的主要是房屋质量问题，集中在房屋漏水的问题上，现在已经申请动用维修基金，现在因为业主阻碍，维修基金叫停了。照片和视频显示的都是局部画面不具有整体性，也无法证明三宜物业公司有严重的违约行为。没有达到持续严重影响基本正常生活的程度，这些视频和图片不足以构成核减或者免除物业费的程度。   本院经审理查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。   另查明：涉案小区至今未成立业主大会，双方当事人对此均无异议。   本院认为：本案争议的焦点问题是：双方是否形成物业服务合同关系；如存在物业服务合同关系，三宜物业公司是否存在提供服务不符合合同约定的情形，足以影响物业服务费交纳的问题。   一、关于双方是否形成物业服务合同关系的问题。案涉小区至今未成立业主大会，在此情形下，三宜物业公司与小区建设单位世家房产公司于2011年7月19日和2013年7月30日签订了《前期物业服务合同》，并实际提供了物业服务；2018年三宜物业公司又与社区居民委员会签订了《物业服务合同》，上述合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。尹长青在二审庭审中对上述合同的真实性均予以认可。尹长青系涉案小区业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述合同对尹长青具有约束力。   二、关于三宜物业公司是否存在提供服务不符合合同约定的情形，足以影响物业服务费交纳的问题。   首先，尹长青提出的要求三宜物业公司协助业主沟通解决房屋问题，供暖问题、玻璃漏气问题、墙体破裂的问题。依照法律、法规规定及合同约定，物业公司提供物业服务的范围是物业服务区域内共用设施设备及相关场地的维修、养护和管理。业主房屋内部属于业主专有，非物业服务范围，因此，尹长青提出的该项上诉意见于法无据，本院不予支持。   其次，关于尹长青提出的进出小区需要办理门禁卡及小区管理秩序混乱的问题。双方当事人均认可门禁卡只针对车辆的管理，并不限制业主出入小区。三宜物业公司通过办理门禁卡的方式对小区进行管理并未违反法律法规规定及合同约定。尹长青的该部分上诉主张不能成立，本院不予支持。   第三，对于尹长青提出的三宜物业公司破坏绿化；小区房檐掉落，砸坏车辆；车辆被剐蹭、房屋漏水；小区闲杂人员出入多，管理秩序混乱等问题，尹长青在二审期间提交的光盘无法全面、连续、准确的反映社区内物业服务的实际情况。且尹长青自认该证据系2019年在本案一审诉讼之后拍摄，不足以准确证明三宜物业公司在2013年7月31日至2019年7月31日期间的物业服务水平。故尹长青提出的该项上诉主张证据不足，其以此拒交物业服务费的理由不能成立。   综上，尹长青二审提交的证据均不足以证明三宜物业公司存在物业服务不到位的问题足以达到减免2年物业服务费的程度，该证据本院不予采信。本院认为，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、安保状况良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务。对于三宜物业公司在服务过程中存在的一般瑕疵，一审法院不予支持三宜物业公司诉请的违约金的请求，也是在综合考虑包头市物业服务行业的整体状况以及案涉小区当前实际状况的基础上进行的客观判断。因此，尹长青以此为由拒绝支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。   三、关于尹长青提出因物业拒绝正门进入而产生的精神损失费3000元及车辆油耗损失2000元、误工费1000元的诉请请求，其在一审期间未就该内容提起反诉，三宜物业公司亦不同意在二审期间进行调解解决，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，尹长青提出的该部分上诉请求不属于本案审理范围，尹长青可以另行主张。   四、关于尹长青提出的三宜物业公司利用小区共用部位和共用设施设备进行营利应抵顶物业费、要求三宜物业配合业主建立业主委员会；要求重新签订物业服务合同等问题，因该部分事项的处理属于需经小区全体业主共同协商确定的公共事项，本院在二审庭审中已向其进行了释明，非本案二审审理范围，其可依法另行主张。   综上所述，尹长青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人尹长青负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 吴 钢   审 判 员 乔瑞全     二○一九年十二月十一日   法官助理 贺 颖   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。