黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民初193号原告（执行案外人）：徐晓燕，女，1968年6月27日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：李振宏，黑龙江中殿律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙文锦，男，1960年3月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被告（申请执行人）：刘凤来，男，1974年8月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。第三人（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省同江市建设路北东都新城23号楼。法定代表人：孙淑琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶孟明，男，该公司副经理。原告徐晓燕与被告孙文锦、刘凤来、第三人黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓燕及其委托诉讼代理人李振宏、被告刘凤来及其委托诉讼代理人王建伟、第三人程盟公司委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓燕起诉请求：1.不得执行原告购买取得的位于同江市××小区××楼××号商服（产籍号1-0103-410-000101）、2号商服（产籍号1-0103-410-000102）、19号楼15号商服（产籍号1-0103-418-000115和1-0103-418-000215）、4号楼4号商服（产籍号1-0103-349-000204）、14号楼010902号住宅（产籍号1-0103-412-010902）；2.请求判令解除对上述房屋的查封，并确认上述房屋系原告所有；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：孙文锦诉程盟公司项目转让合同纠纷一案，经佳木斯市中级人民法院审理并作出判决。在该案执行中，人民法院将属于原告所有的案涉房屋错误认定为被执行人程盟公司所有而予以查封，原告依法向佳木斯市中级人民法院提出案外人执行异议申请，法院于2019年7月12日作出（2019）黑08执异391号执行裁定书，裁定驳回案外人的异议请求。原告对此裁定不服，提起诉讼。原告在案涉房屋被查封前就已经购买并对该房屋实际占有使用，这一事实有原告与程盟公司签订房屋认购协议书、程盟公司出具的购房款收据、物业公司出具的供热费、物业费等收据充分证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告于人民法院查封前与程盟公司签订房屋认购协议书，支付了全部购房价款，并已经占有使用该房屋。虽然没有办理房屋过户手续，但其原因是开发商没有达到办理产权证照的条件，并不是因为原告的原因而没有办理过户登记。因此，原告提出的执行异议理由成立，人民法院应当予以支持，停止对本案涉案房屋的执行，并确认原告为涉案房屋的实际所有权人。刘凤来辩称，本案原告陈述事实虚假，在其所举证据及事实陈述中有多处矛盾，原告存在与程盟公司恶意串通、虚假诉讼的嫌疑，原告不是合法购房人，没有取得案涉房产物权的主观故意，依法不享有物权期待权，且没有合法占有、合法支付对价，应判决驳回其诉讼请求。程盟公司述称，原告提起执行异议之诉的事实属实，理由符合法律规定的阻却执行的四项基本条件，请求法庭支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：徐晓燕提供证据一、房屋认购协议书五份、程盟公司帐页二张。欲证明2015年10月9日原告与程盟公司协商，程盟公司同意用包括案涉房屋在内的九套房屋，抵顶原告的借款5083320元，双方签订了房屋认购协议书。刘凤来质证认为，对该组证据的真实性及证明问题均有异议。一、原告提供的房屋认购协议书中，10-12-101、10-12-102两份是绿色联，其余为粉色联，按照正常企业管理习惯，程盟公司或留存粉色联或留存绿色联，不应存在差异。二、房屋认购协议书不是房屋买卖合同，该协议书内容不具备房屋买卖合同所应具备的必要条件，属于预约合同。三、关于14-1-902室，程盟公司留存的房屋认购协议书与原告出示的明显不是同一份，原告出示的认购协议书日期为2015年10月6日，程盟公司出示的日期为2015年10月9日，金额也不一致，原告出示的协议书标注的单价为2980元，程盟公司标注的单价为3200元，总价当然也不一致，本应为一式两份的认购协议书存在差异，明显是虚假的。四、原告手中留存的认购协议书与程盟公司出示的应为一式两份复写形成，但10-12-101室房屋认购协议书明显不是一式两份，原告的签名与日期笔迹明显不一致。五、程盟公司出示的会计凭证记载的时间为2015年7-12月份，记帐页的时间为2015年12月31日，但是形成时间为2015年10月9日，明显不符合会计记账规则。六、原告出示的“以房抵徐晓燕借款”表格，其中涉及到902室抵账金额为273728元，与原告出示该房屋认购书及收据上记载的254909元明显不一致。七、记账凭证封面的“7-”应该是后填写的，书写的位置明显不对。综上，该组证据明显虚假，不应作为认定案件事实的依据。程盟公司质证认为无异议，对于刘凤来提出认购协议书的颜色不符的问题，原告提供的原件有粉色联和绿色联，而程盟公司保存的也是这两种颜色联，与原告提供的颜色相符。认购协议书虽然不是房屋买卖合同，根据相关的法律规定，只要具备房屋买卖的基本要素可以认定为买卖合同。本院经审查，徐晓燕提供的五份认购协议中，14号楼010902号住宅认购书签订日期为2015年10月9日，单价为3200元/平方米，房款总额为273728元，与其在执行异议阶段提供的签订日期为2015年10月6日，单价为2980元/平方米，房款总额为254909元的认购协议不一致，徐晓燕也未能作出合理解释，本院对该组证据不予认定。徐晓燕提供证据二、房屋收据五份。欲证明2015年10月9日程盟公司用房屋抵偿原告的借款，该收据记载了每套房屋的价格，也证明原告已经向程盟公司交付了购房款。刘凤来质证认为，对该组证据的真实性及证明问题均有异议。一、编号是0430281、9575572两张收据，收款方式标明为现金，与原告在诉状中陈述的以借款抵房款事实不符。二、五份收据是两组编号，10-12-102房屋收据形成时间为2015年10月9日，编号为0430266，10-12-101房屋收据形成时间为2015年10月9日，编号为0430265，14-1-902室收据形成时间为2015年10月6日，编号为0430281。按照时间顺序，2015年10月6日的收据序号应该在先，而原告举示的证据序号在后，明显虚假。三、原告举示的收据与其出示第一组证据中程盟公司财务账页记载金额不符，14-1-902室原告出示收据金额为254909元，程盟公司会计凭证金额为273728元。程盟公司质证认为无异议。五份收据有两组编号，是两个业务人员书写，用了两本票据，所以有现金与抵账的不同表述。本院经审查认为，徐晓燕提供的五份收据与其在第一组证据中提供的程盟公司帐页中记载的抵账借款金额不一致，开具时间在前的票据序号在后存在矛盾，徐晓燕未能作出合理解释，本院对该组证据不予认定。徐晓燕提供证据三、物业费收据五份。欲证明2015年10月9日原告向物业公司交纳了2015-2016年物业费，并办理了入户手续。刘凤来质证认为，对该组证据真实性及关联性均有异议，虽然原告出示该组证据，但事实上至2018年7月本案在执行评估程序中，涉案房屋仍然在查封状态，且房屋上有法院张贴的封条，原告也未实际管理，鉴于原告存在与程盟公司恶意串通，意图以虚假诉讼形式侵害被告合法权益的可能，原告应出示于2015年10月9日实际支付上述费用的关联证据，如银行取款记录、转账凭证等，在原告未出示有关证据的情形下，不能证明原告实际支付了费用，而且据被告查询，不存在该收据上公章名称的单位，没有东都物业管理站这个单位，只有同江市龙发物业服务有限公司，公司是合法注册单位，物业管理站不存在，其公章是虚假的。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，没有其他证据佐证的情况下，本院对该组证据不予认定。徐晓燕提供证据四、借据一份、黑龙江省农村信用社借款凭证一份、结算业务委托书三张、客户简易明细账查询一张。欲证明2014年4月29日原告用自己所有的房屋抵押给农村信用社贷款600万元，并于当日将600万元出借给程盟公司，付款的方式是原告通过银行转账将600万元分别转至程盟公司股东程光毅、程彦博的名下，程盟公司向原告出具了借据一份。刘凤来质证认为，一、对借据的真实性及关联性、合法性均有异议，对银行有关材料真实性无异议，关联性、合法性有异议，要求对借据的形成时间进行鉴定，以证明该借据不是形成于2014年4月29日。在本案执行异议听证程序中，听证笔录第六页记载，原告当庭称在签订还款协议的同时，程盟公司将借据原件收回，延期半年，所以原告手中不应有借据原件，原告在本案中当庭出示借据原件，证明其陈述虚假。二、原告在听证程序中陈述其资金来源是做生意，儿童艺术学校、服装、门市房出租等，与当庭陈述资金来源是贷款明显不一致，听证程序中原告陈述其将600万转给程彦博，现出示证据中有30万转给程光毅，两次陈述不一致，且原告与程彦博是母子关系，与程光毅是离异夫妻关系，其转给程光毅及程彦博的钱，不等于是借给程盟公司的钱，程彦博及程光毅所收款项是否用于程盟公司也不确定。三、原告通过贷款方式，贷得款项再借给程盟公司，已涉嫌违法犯罪，属于违法发放、骗取贷款。四、原告以自有财产抵押贷款，在另借给程盟公司不符合常理。五、原告用于抵押贷款的房屋，不属于原告个人所有，该房屋是程光毅、孙文锦两人购得，原告通过与孙文锦登记结婚的方式取得房屋所有权再贷款，其不是用个人财产贷款，本就是配合程光毅、孙文锦取得经营资金所为，所以原告提起本案诉讼，是虚假诉讼。程盟公司质证认为无异议。本院经审查认为，徐晓燕以农业生产资料储备为由从黑龙江省农村信用社贷款后借给程盟公司，不具有合法性，本院对该组证据不予认定。徐晓燕提供证据五、桦南县人民法院（2019）黑0822民初286号民事判决书一份。欲证明2019年2月28日桦南县人民法院作出生效民事判决书，该判决已经认定2014年4月29日桦南县农村信用合作联社向原告发放了借款600万元，原告用其座落同江市通江街广场小区，证号为2014000952的房屋为贷款抵押担保，进一涉证明原告出借给程盟公司的600万元借款是原告用自己的合法的财产抵押担保贷款而取得的。刘凤来质证意见同证据四质证意见相同。程盟公司质证认为无异议。本院经审查，该证据与本案无关，本院不予认定。徐晓燕提供证据六、程盟公司股东会决议两页、程盟公司记账凭证14页。欲证明原告将600万元借款分别以转账方式支付给程彦博、程光毅，程彦博、程光毅是程盟公司的股东。刘凤来质证认为，真实性无异议，证明问题及合法性、关联性有异议，两份股东会决议，程光毅的签名明显不是同一人签字。记账凭证上程彦博是否作为企业负责人签字，与本案无关，程彦博可能是程盟公司的负责人，但其所为的行为不一定是代表公司的行为，且程盟公司完全配合原告出示有关账目，但其未出示借款形成时间的证据予以佐证，明显不合理。程盟公司质证认为无异议。本院经审查，对该证据真实性予以认定，对证明问题因无其他证据佐证不予认定。徐晓燕提供证据七、证明五份。欲证明同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具证明，证明原告于2015年10月9日在东都新城物业办理了本案涉案房屋的入户手续，并领取了钥匙。刘凤来质证认为，对该组证据真实性及证明问题有异议，经查询不存在龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站这一合法注册的单位，且原告存在与程盟公司恶意串通，骗取涉案房屋的可能，东都新城前期物业服务是程盟公司实际管理，在程盟公司存在恶意骗取房屋情形下，已经为原告出具了多份虚假证据，包括该五份证明。程盟公司质证认为无异议。本院经审查，因无其他证据佐证，对该组证据不予认定。刘凤来提供证据一、照片两张。欲证明该房屋在2018年7月份评估时，仍然处于张贴封条状态，原告未实际占有管理。徐晓燕质证认为，对证据的真实性、关联性有异议，该证据无法确定照片中房屋是否是本案涉及的房屋，也无法确定该照片拍摄的时间，照片中疑似封条的物品，看不清楚具体是否是法院张贴的封条，所以，该组证据不能证明被告所主张的情况。程盟公司质证认为，此证据为复印件，且未能提供照片的来源与照片的拍摄人，无法核实照片的真实性，程盟公司不予质证。本院经审查，因无法确定拍摄时间及地点，对该证据不予认定。结合当事人陈述及提供的证据，本院庭审查明以下事实：孙文锦诉程盟公司项目转让合同纠纷一案，本院于2016年2月23日以（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书查封了被执行人程盟公司205处房产[含本案争议10-12号楼1号商服、2号商服、19号楼15号商服（产籍号为1-0103-418-000115和1-0103-418-000215）、14号楼1单元902号住宅、4号楼4号商服（产籍号为1-0103-349-000204，面积为96.68平方米）]。执行过程中，本院于2018年12月26日以（2018）黑08执8号之八执行裁定书继续查封154处房产（含14号楼902号住宅、19号楼115号住宅和215号住宅）。案外人徐晓燕于2019年7月1日向本院提出执行异议，本院于2019年7月15日作出（2019）黑08执异391号执行裁定书，驳回了徐晓燕的异议请求。徐晓燕遂提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告徐晓燕对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被告刘凤来、孙文锦对案涉房屋的执行。本案中，徐晓燕主张其与程盟公司于2015年10月9日签订五份房屋认购协议书，购买了东都新城小区10-12号楼1号商服、2号商服、4号楼4号商服、19号楼15号商服、14号楼1单元902室，其中关于10-12号楼1号、2号商服，经查该二户商服未处于本院查封状态，徐晓燕向本院提出案外人异议之诉不符合法律规定，本院不予审理；关于其余案涉房屋，因徐晓燕提供的认购协议载明房款数额与收据、程盟公司自认以房屋抵徐晓燕借款数额不一致，且徐晓燕不能就不一致之处作出合理解释，本院对其主张与程盟公司签订房屋买卖合同、交付购房款的事实不予认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。徐晓燕提供的证据不能证明在人民法院查封之前其与程盟公司签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前合法占有该不动产，已经支付全部价款，因此其不能对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，徐晓燕要求停止执行案涉房屋不符合法律规定的要件，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐晓燕的诉讼请求。案件受理费38735元，由原告徐晓燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  王春霞二〇一九年十二月二十七日书记员  付丽丽