重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2051号原告（执行案外人）：翁宗懋，男，汉族，1988年9月15日出生。委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，董事长。委托诉讼代理人：陈兵、陈星池，重庆静昇律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆元尚元房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区思源路109号2单元3-24，统一社会信用代码91500104331667125A。法定代表人：胡克炼，执行董事。原告翁宗懋与被告重庆航港建设工程（集团）有限公司（以下简称航港公司）、第三人重庆元尚元房地产开发有限公司（以下简称元尚元公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁宗懋及其委托诉讼代理人罗小平、被告航港公司的委托诉讼代理人陈兵、陈星池到庭参加诉讼。第三人元尚元公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。翁宗懋向本院提出诉讼请求：确认位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-21房屋归翁宗懋所有，停止对该房屋的强制执行并解除查封。事实和理由：2019年1月23日，翁宗懋与元尚元公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定翁宗懋向元尚元公司购买大渡口区思源路109号2幢2-21房屋，总价为285855元。同日，元尚元公司向翁宗懋出具《售房专用收据》，载明收到翁宗懋交纳的奥立奥项目2-2-21号房屋税费11903.61元。中国工商银行大渡口西城支行出具的《借记卡账户历史明细清单》显示翁宗懋名下62****42账户2019年1月23日分别向*懿转账80855元，向石*婷转账11903.61元，2019年1月25日向*懿转账200000元。至此翁宗懋已付清全部购房款并由第三人代为办理了网签手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中查封的房屋为商住两用房屋，符合上述文件规定，本案中不应对上述房屋进行查封。翁宗懋购买本案房屋已办理网签手续，支付了全部购房款，购房也系用于居住，翁宗懋名下虽已有一套房屋，但并未交房，且也是翁宗懋代姐姐购买。因此符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，能够排除执行。航港公司辩称，关于本案房屋的所谓“交易”不是商品房买卖关系，而是以物抵债的行为，以物抵债只能双方自愿履行，以物抵债未能履行的，只能以基础法律关系诉讼，而不能直接按以物抵债诉讼。本案房屋是经过以房抵人债的债权人转手卖给翁宗懋，翁宗懋没有主张排除执行的权利依据。航港公司对于案涉房屋享有工程价款优先权，本案房屋是办公用途，不是用于居住的普通住宅，不适用消费者居住权的保护规则。要求驳回翁宗懋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：航港公司与元尚元公司、重庆兴兆海实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月11日作出（2016）渝仲字第2469号裁决书，裁决确认航港公司与元尚元公司位于重庆市大渡口区思源路109号思源公园东侧“奥立奥”项目工程结算总金额为85,000,000元，截止2018年12月6日，元尚元公司已付航港公司工程款54,513,689元，尚欠30,486,311元，航港公司作为“奥立奥”项目承包人，就前述工程欠款对该项目房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。该仲裁裁决生效后，因元尚元公司未如期履行义务，航港公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）渝05执179号之四执行裁定书，查封了被执行人元尚元公司名下包括位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-21房屋在内的房产。发包人元尚元公司（甲方）与承包人重庆协阳汇建筑劳务有限公司（乙方，以下简称协阳汇公司）签订《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外墙涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》，约定：甲方将“奥立奥”1、2#楼及裙楼过道、屋面及地下室整改项目发包给乙方，工程包干价1,860,000元，完工日期2018年12月15日。2018年12月4日，元尚元公司（甲方）与协阳汇公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：甲乙双方就《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外强涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》产生费用用于购买甲方开发的奥立奥项目商品房一事，达成如下协议：1.乙方采取一次性付款方式购买甲方开发的奥立奥项目商品房，具体房号：重庆市大渡口区思源路109号2幢2-17，房屋价款210,718元，重庆市大渡口区思源路109号2幢2-29，房屋价款259,083元，重庆市大渡口区思源路109号2幢2-21，房屋价款285,855元，以上房屋总价款755,656元；2.甲乙双方一致同意，以甲方所欠乙方款项抵偿乙方应支付给甲方的购房款755,656元；3.甲方所欠乙方款项的具体明细：（1）甲乙双方确认：甲乙双方因履行《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外墙涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》及《进度表》核定的金额作为本协议抵房金额，即甲方尚欠乙方款项219,235元；（2）甲乙双方与重庆欣阳停车场管理有限公司（以下简称欣阳公司）签订的《债权转让协议》中乙方从欣阳公司受让的债权金额315,638.82元；（3）甲乙双方与重庆鹏阳科技有限公司（以下简称鹏阳公司）签订的《债权转让协议》中乙方从鹏阳公司受让的债权转让金额155,079.62元；（4）甲乙双方与重庆仁迈建筑智能化工程有限公司（以下简称仁迈公司）签订的《债权转让协议》中乙方从仁迈公司受让的债权转让金额75,448元；4.甲乙双方一致同意，乙方用上述债权一次性抵扣应支付上述房屋的总房款755,656元；5.甲方同意乙方或乙方指定的其他自然人作为上述房屋的购房人，并配合乙方办理相关手续；5.甲乙双方签订本抵房协议后，乙方或乙方指定购房人根据甲方通知，与甲方签订《商品房买卖合同（正式）》。协阳汇公司向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：根据我司于2018年12月4日与元尚元公司签订的《抵房协议》，元尚元公司将重庆市大渡口区思源路109号2-2-21号房屋抵给我司，抵款金额为285,855元，现我司根据《抵房协议》约定，指定范懿为上述房屋的不动产权登记人。2019年1月16日,范懿向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：本人与元尚元公司签订了《房屋买卖合同》，购买元尚元公司开发的位于重庆市大渡口区思源路109号2-2-21号房屋，房屋总价款285,855元，现本人将上述房屋转让给翁宗懋，请元尚元公司协助办理与指定购房人的房屋买卖变更登记手续并将发票开具给指定购房人。同日，范懿（甲方）与翁宗懋（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：1.2018年12月7日，甲方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，购买元尚元公司开发的位于重庆市大渡口区思源路奥立奥项目2-2-21号房屋，建筑面积37.12平方米，总价款285,855元；2.甲方自愿将上述房屋转让给乙方，总价款285,855元；3.本协议签订后，乙方支付定金5,000元给甲方，甲方收到定金11日内，甲方负责乙方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，乙方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》当日，乙方向甲方支付购房款280,855元。2019年1月23日，元尚元公司（甲方）与翁宗懋（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-21房屋，建筑面积37.12平方米，用途为非住宅办公用房，总成交金额285,855元，乙方于2019年1月23日向甲方支付房款85,855元，于2019年1月25日向甲方支付房款200,000元，甲方应在2019年1月10日前将商品房交付乙方使用。2019年1月8日，元尚元公司出具《售房专用收据》，载明：收到范懿纳的奥立奥项目2-2-21号房屋房款285,855元，备注为协阳汇公司抵款房，开票人为石昀婷。2019年1月23日，元尚元公司出具《售房专用收据》，载明：收到翁宗懋交纳的奥立奥项目2-2-21号房屋税费11,903.61元。中国工商银行重庆西城支行出具的《借记卡账户历史明细清单》载明：翁宗懋账号为6212263100029181042的账户于2019年1月23日分别向*懿的银行账户转款80,855元，向石*婷的银行账户转款11,903.61元，于2019年1月25日向*懿的银行账户转款200,000元。2019年1月24日，翁宗懋与翁忠兰（女，汉族，1984年2月10日出生，住重庆市綦江区石角镇民建村6组98号，公民身份号码50****26）签订《代购房屋协议书》，约定翁忠兰以翁宗懋名义购买重庆市大渡口区大渡口组团I分区157-1/02号宗地4号1-2商品房一套，购买该房的商品房买卖合同所约定的一切权利义务由乙方（翁忠兰）享有和承担，甲方（翁宗懋）只是挂名但不享有权利和承担义务。2019年1月25日，翁宗懋与重庆贝蒙世晖置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定翁宗懋向该公司购买重庆市大渡口区大渡口组团I分区157-1/02号宗地4号楼1-2房屋，建筑面积107.77平方米，该房屋为装修房，总成交金额1052151元，建筑面积单价9762.93元/平方米。付款方式为按揭，2019年1月25日前支付首付款422151元，余款63万元以银行按揭贷款方式支付。中国工商银行较场口时代天街支行出具的《借记卡账户历史明细清单》显示，翁忠兰名下62****57账户2019年1月25日刷卡消费412151元、31564.53元共两笔；翁忠兰2019年3月1日、3月28日、4月23日、5月28日、6月30日分别向翁宗懋转账1856元、3631元、3631元、3630.61元、3631元。中信银行重庆分行出具的《账户交易明细》显示，翁宗懋名下62****09账户2019年3月1日、3月28日、4月23日、5月28日、6月30日分别翁忠兰转账1856元、3631元、3631元、3630.61元、3631元；2019年3月1日、4月1日、5月1日、6月1日、7月1日，分别发生“个人贷款还款”交易1855.58元（3月1日）及四次3630.61元。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，航港公司对于案涉房屋依法享有建设工程价款优先受偿权，航港公司对案涉房屋申请执行，仅有消费者对案涉房屋的物权期待权能够排除执行。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人，对于翁宗懋是否属于消费者购房，应当以案涉房屋的性质作为判断的客观标准，翁宗懋与元尚元公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确记载“本商品房用途为非住宅，属于办公”，故本案中翁宗懋不属于消费者购房，不能排除对案涉房屋的执行。翁宗懋主观认为案涉房屋为“商住两用”不构成足以排除执行的正当理由，本院对其诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回翁宗懋的诉讼请求。案件受理费5587.82元，由原告翁宗懋负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  倪洪杰审判员  陈 华审判员  周 舟二〇一九年十二月二十六日（院印）书记员  余文韬