云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初3855号原告：罗正雄，男，1967年12月23日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。原告：何芳，女，1970年10月19日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许毅辉，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告罗正雄、何芳与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗正雄、何芳及被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人许毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗正雄、何芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行原告与被告于2015年8月6日签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告向二原告支付2019年4月1日起至2020年3月31日至止的房屋租金26498元；3.依法判令被告支付二原告自2019年4月10日起至2019年11月8日止共计212日的迟延支付房租的违约金2808.79元（26498元×0.0005×212日）；4.依法判令被告以13.25元/日的标准支付二原告自2019年11月9日起至实际付清租金之日止违约金；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告于2015年9月28日与被告签订了《商品房购销合同》,合同约定：原告向被告购买弥勒“吉成?骊都”1幢3层1-311号房屋，购房价款为264981元。2015年11月4日，二原告按照约定结清了所有的价款。二原告与被告签订《商品房购销合同》之前，曾于2015年8月6日签订了由被告提供格式条款的《委托投资经营合同》。该合同约定：原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2016年4月1日起至2028年3月31日止，租金标准为:第一年至第三年租金为原告购买房屋价款的8%计算，即为21198元;第四年至第六年租金为原告购买房屋价款的10%计算，即为26498元;第七年至第九年租金为原告购买房屋价款的12%计算，即为31798元;第十年至第十二年租金为原告购买房屋价款的14%计算，即为37097元。租金支付方式：第一年的租金在房屋交付使用之日起7个工作日一次性给付，之后按年向原告支付租金，在上年租金到期后的7个工作日内，被告将一年租金向原告一次性付清;若被告违约需每日向原告支付约定租金的万分之五的违约金。合同签订后，原告按约将上述房屋租赁并交付给被告，被告也按约向原告支付了2016年度、2017年度、2018年度的租金。自2019年起，被告未依约向原告支付租金，原告多次催讨被告以各种理由拒绝支付。原告认为，原、被告双方签订的《委托经营合同》合法有效，并且该合同系被告提供的固定格式条款合同，双方应当严格按照合同约定履行义务，并且违约方应当按照合同约定承担违约责任。综上所述，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失，原告为维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，请依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，一、《委托投资经营合同》已无法继续履行，请求法院解除该合同。根据该合同第五条约定，被告已将案涉房产统一委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司继续经营管理。目前不仅被告因经营管理团队散伙、负债累累、深陷诉案等早已无法正常经营，且弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也同样濒临破产、无力支撑。两家公司均无能力继续履行合同，这已经是一个众所周知的客观事实。二、《委托投资经营合同》不能继续履行的法律责任不在于被告，而是与当前经济大环境低迷(中国经济增长下滑过快、中美贸易战和世界经济增长导致的外部环境差)有关，属于合同履行过程中的情势变更的情形，依法可以减免被告的法律责任。《委托投资经营合同》第三条和第八条均约定“被告承担经营中的全部成本，并指定有效控制成本的方和标准”，有权“根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改”，因此被告根据当前的市场变化，于2018年12月8日向原告提出三种经营模式的变更选择，希望通过经营方案的调整和整改，控制住经营成本，保证合同能够继续履行，但是原告予以拒绝。故合同目前不能继续履行的主要原因是原告不配合、不尊重合同的约定。三、原告的第二、三、四项诉讼请求依法不应得到支持。如前所述，首先，《委托投资经营合同》不能继续履行的过错不在于被告，故被告不应承担原告诉请的违约金(退一万步说，即使被告应当承担违约金，但由于原告没有提交实际损失的证据，而且被告也认为违约金约定过高，请求法院依法予以调整)。其次，最为重要的一点是原告拒绝变更《委托投资经营合同》的履行方式和履行内容后，本应根据《合同法》第六十八条的规定，中止合同的履行，再根据《合同法》第六十九条等规定，解除《委托投资经营合同》，但是原告怠于行使，最终导致诉累。根据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求賠偿”，故原告的第二、第三、第四项诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.商品房销售合同、购房发票复印件各1份，欲证实原告向被告购买房屋，购房价款已全部付清，原告系合法的出租人。2.《委托投资经营合同》复印件1份，欲证实原告将房屋租赁给被告使用，双方对租赁相关事宜及违约金进行了约定。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了《委托经营管理合同》《弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司2016-2018会计报表》《云南吉成投资有限责任公司2016-2018会计报表》、法人借条复印件各1份，《借款展期协议》复印件2份，欲证实云南吉成投资有限责任公司和弥勒市畅远旅游文化开发有限公司均无能力继续履行《委托投资经营合同》，被告与原告签订《委托投资经营合同》的目的已无法实现，《委托投资经营合同》应当解除。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为原被告签订的委托投资经营合同应当继续履行。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，能证明原告主张的事实，予以采信。被告提交的证据中，委托投资经营管理合同能够证明被告与弥勒市畅远旅游文化开发有限公司签订委托经营管理合同的事实，对该事实本院予以采信；会计报表系单方面制作，且无其他证据相互印证，不予采信；借款展期协议及法人借条与本案不属于同一法律关系，不予采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2015年9月28日，原告罗正雄、何芳与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第3层1-311号房，房屋建筑面积37.74平方米，每平方米价格7021.22元，房屋总价为264981元。二原告还与被告签订了《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年4月1日至2028年3月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为21198元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为26498元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为31798元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的14%，即租金为37097元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款，被告按约支付了原告自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金。另查明，截止判决作出前，被告仍在管理使用二原告所有的“吉成﹒骊都”第1幢第3层1-311号房，被告与弥勒市畅远旅游文化开发有限公司签订的委托经营管理合同并未解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，已构成违约。原告要求被告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金26498元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩解原告的第二项诉讼请求不应得到支持的主张于法无据，本院不予采纳。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按委托投资经营合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，被告应向原告支付违约金，二原告要求以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年4月10日起至2019年11月8日止共计2808.79元违约金的诉讼请求本院予以支持；原告主张2019年度租金的违约金应计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解原告的第三项、第四项诉讼请求不应得到支持的主张于法无据，本院不予采纳。三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告云南吉成投资有限责任公司与原告罗正雄、何芳签订的《委托投资经营合同》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告罗正雄、何芳自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金26498元及截至2019年11月8日的违约金2808.79元，合计29306.79元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年11月9日起至上述租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，减半收取计266元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇一九年十二月十九日书记员  赵 亮