陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14556号上诉人（原审被告）:深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安曲江新区五典坡路1696金地褐石公馆12号楼。法定代表人：陈龙兵，系该公司法人。委托诉讼代理人：赵媚，女，1981年8月14日出生，汉族，系该公司员工，住西安市户县。委托诉讼代理人：赵妍，女，1987年11月8日出生，系该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：贺宝宝，男，汉族，1982年9月13日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：侯超芳，系北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任思璇，系北京市尚公（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区金地五路金地物业大楼6楼.法定代表人：闫智广，系该公司董事长兼总经理。上诉人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称金地物业西安公司）因与被上诉人贺宝宝、深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）不当得利纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金地物业西安公司上诉请求：1.撤销原判第一项并改判驳回被上诉人诉讼请求；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2016年11月21日陕西金地佳和置业有限公司以公告方式通知被上诉人贺宝宝收房，贺宝宝与2017年10月17日接受了涉案的7套房屋，随后进行了装修，这说明涉案房屋已经进行了实际交付。2.上诉人与被上诉人贺宝宝是物业服务合同纠纷，上诉人根据《前期物业服务协议》的约定为被上诉人贺宝宝提供服务并收取物业费，这是符合法律规定的。3.陕西金地佳和置业有限公司向被上诉人贺宝宝交付了没有经过消防验收的房屋，这属于商品房买卖合同纠纷，而上诉人与被上诉人贺宝宝是物业服务合同纠纷，二者并非同一法律关系，不能混为一谈。贺宝宝答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉请求，维持原判。1.被上诉人贺宝宝本案所涉物业费实际是从2016年12月起计算到2017年10月。2.贺宝宝所购房屋为商品房，必须达到交房合格的规定，但2018年11月7日金地佳和公司才向贺宝宝缴纳符合合同约定及法律规定的商品房，因此贺宝宝如有缴费义务也应是2018年11月7日之后。金地物业公司未到庭亦未提交书面意见。贺宝宝向一审法院起诉请求：1、金地物业西安公司向贺宝宝退还己支付的物业费508480.5元；2、金地物业西安公司向贺宝宝支付资金占用费26702.29元（以508480.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年10月17日至2018年11月19日，实际计算至被告付款之日）；3、金地物业公司对金地物业西安公司上述不能清偿部分承担补充责任；4、本案诉讼费用由金地物业西安公司与金地物业公司承担。一审法院经审理查明：贺宝宝与陕西金地佳和置业有限公司签订了7份《商品房买卖合同》,分别购买了位于西安市金地湖城大境8号地第31幢1单元1层10101、第31幢1单元1层10102、第31幢1单元1层10103、第31幢1单元1层10104、第31幢1单元1层10105、第31幢1单元2层10201、第31幢1单元3层10301。《商品房买卖合同》约定,出卖人应当在2016年11月28日前向贺宝宝交付符合合同约定及法律规定的商品房。陕西金地佳和置业有限公司虽然在向贺宝宝通知交房时已经取得了五方工程验收，但涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，涉案房屋直至2018年11月7日才取得消防验收，自该日之后涉案房屋才能正常使用。另查，陕西金地佳和置业有限公司与金地物业西安公司签订的《[金地湖城大境八号地]前期物业服务协议》第九条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。”贺宝宝向金地物业西安公司缴纳涉案7套房屋的2016年12月至2017年10月的物业费共计508480.5元。一审法院认为，没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用不应由买受人交纳。审理过程中,依贺宝宝申请,本案由返还原物纠纷变更为不当得利纠纷。本案中,金地物业西安公司收取尚未交付贺宝宝房屋期间的物业费,没有事实和法律依据,实属不当,应当予以纠正;金地物业西安公司抗辩称贺宝宝已经起诉陕西金地佳和置业有限公司要求其承担逾期交房违约金，违约金中已经包含了物业费，根据（2019）陕01民终4458号民事判决书，陕西金地佳和置业有限公司承担系逾期交房产生的租金损失，并未包含物业费，故对金地物业西安公司的抗辩，不予采信。据此认定,2016年12月至2017年10月期间,涉案房屋并未达到交付条件,金地物业西安公司收取贺宝宝该期间的物业费没有事实和法律依据,应予全部返还,即物业费508480.5元。返还的不当得利应当包括原物和原物所产生的孳息，故对贺宝宝主张的金地物业西安公司以508480.5元为本金按照人民银行同期贷款利率支付自2017年10月17日起至实际返还之日的资金占用费,符合法律规定,亦予以支持。关于金地物业公司应否承担付款责任一节,《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定,公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。金地物业西安公司系金地物业公司设立的分公司,故金地公司应当返还上述不当得利及利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条规定，判决如下：一、被告深圳市金地物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向贺宝宝返还不当得利508480.5元及利息（以508480.5元为本金按照人民银行同期贷款利率支付自2017年10月17日起至实际返还之日）。二、驳回贺宝宝的其他诉讼请求。如深圳市金地物业管理有限公司西安分公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9152元,由深圳市金地物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担,因贺宝宝已预交,故深圳市金地物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司在支付上述款项时一并支付。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，贺宝宝请求返还的标的为金地物业公司、金地物业西安公司收取的，案涉7套房屋的2016年12月至2017年10月的物业费共计508480.5元及孳息，故应审查金地物业公司、金地物业西安公司收取该物业费是否相应的法律依据。案涉7套房屋开发商陕西金地佳和置业有限公司与金地物业西安公司签订的《[金地湖城大境八号地]前期物业服务协议》第九条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。”根据已生效的本院（2019）陕01民终4458号民事判决可以认定，2016年12月至2017年10月案涉房屋并未达到交付条件。且贺宝宝在上述期间并未接收房屋，未居住使用，未接受相应的物业服务。故金地物业西安公司收取贺宝宝上述期间的物业费没有事实和法律依据,原判决认定金地物业公司、金地物业西安公司应返还不当收取的物业费及孳息符合法律规定，金地物业西安公司上诉请求不能成立。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8915元，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇一九年十二月十二日书记员 周美丽