广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32145号原告（反诉被告）：王石强，男，1981年9月21日出生，汉族，身份证住址河南省渑池县，原告（反诉被告）：董爱芳，女，1986年11月7日出生，汉族，身份证住址河南省渑池县，两原告共同委托诉讼代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李冬香，广安安国律师事务所实习人员。被告：温才古，男，1976年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，被告：黄云丰，男，1972年6月16日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：李微，广东格林律师事务所律师。被告：叶松清，男，1973年6月10日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：李微，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市叁合亿物业管理有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街黄边地铁B出口北侧2楼201房。法定代表人：陈支赞，董事长。委托诉讼代理人：李微，广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告，简称原告）王石强、董爱芳与被告温才古、黄云丰、叶松清、被告（反诉原告，简称被告）广州市叁合亿物业管理有限公司（简称叁合亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王石强、董爱芳的委托诉讼代理人刘祖虎，被告黄云丰、叶松清、广州市叁合亿物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人李微到庭参加诉讼。被告温才古经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王石强、董爱芳向本院提出诉讼请求：1.四被告连带退还款项114000元及利息（以114000元为基数，从2018年5月29日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至退还款项完毕为止）；2.四被告退还原告押金30000元、水电押金10000元；3.四被告赔偿原告装修损失48000元；4.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：原告王石强、董爱芳是夫妻关系，共同经营广州市白云区鹤龙壹生益世美食店。被告温才古、黄云丰、叶松清是被告广州市叁合亿物业管理有限公司的经理、执行董事和监事，三人同时也是被告广州市叁合亿物业管理有限公司的股东，而且均未足额缴纳出资额，在2018年5月29日，原告王石强通过银行转账向被告温才古支付114000元作为美食广场入场费，有银行流水为证，后被告未履行约定，原告主张退还款项，但被告拒不退还。被告温才古、黄云丰、叶松清在法律上属于公司股东出资不到位的情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第22条第2款的规定，公司股东应当承担责任，因此，三被告应当在其未缴出资范围内对原告的债权承担连带清偿责任。被告温才古无辩称。被告黄云丰、叶松清、叁合亿公司辩称：一、《商铺租赁合同》合法有效，本案不能依据《最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》审理并认定其无效。二、退一步来说，即使《商铺租赁合同》无效，也并非完全由被告一方导致，原告方亦存在过错，依法应当自行承担由合同无效导致的损失。1.原告存在过错。商铺租赁合同第二部分第4条明确约定原告承租时已经对承租区域的现状及其商业用途有充分的了解，自愿承租上述区域，可见原告在签订合同前对涉案商铺的现状即对涉案房屋的基本情况、性质、有否办理报建手续和房产证等情况均是明知的，并在合同中明确了，其是在了解情况后自愿承租，因此原告应当对其在明知事实情况后自愿承租的行为承担全部法律后果及责任；原告方作为承租人，在租赁房屋前理所应当要求尽到全面的注意义务，原告清楚知悉租赁对象的现状并与被告签订《商铺租赁合同》，未尽到相应的审查义务，对于合同无效的后果及损失亦应承担责任。2.被告方不存在过错。首先被告在签订合同前已经将租赁对象现状完全告知原告，并未有任何隐瞒和捏造事实的情形，其次在原告承租涉案商铺后，原告直至搬离前均在正常营业，因此，对于原告自愿承租涉案商铺后又自行搬离并停止营业而造成的损失，并非被告导致，均是原告自行经营的正常盈亏，与被告无关。三、原被告已经就涉案商铺签订了解除合同协议书，明确了租赁关系结束后的权利义务的处理，按该协议的约定，原告无权要求全部退还押金及其他款项，原告的请求没有事实依据和法律依据。四、入场费并非被告收取，原告要求退还全部入场费没有事实和法律依据。1.被告并未收取原告高达11.4万元的入场费，原告汇入温才古账户的11.4万元并非全部都是由被告收取的，且原告已经就涉案商铺正常经营了1年时间，因原告单方终止合同，双方已经就原告退出租赁关系的权利义务签订了协议书，现原告违反协议书的意思表示，要求退全部费用没有事实和法律依据。2.原告支付入场费是基于交易习惯，亦是双方的合意，更是基于实际情况而做出的合理约定，原告也已实际使用涉案商铺一年多时间，因此，入场费没有理由全额退还给原告。五、原告要求被告赔偿其全部装修损失没有事实和法律依据。1.原告单方终止合同，属于违约行为，无权要求被告赔偿装修损失。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，被告明确对于已形成附合的装饰装修物不同意利用，原告停止经营并非被告原因所导致，原告要求赔偿全部装修损失无事实和法律依据。被告叁合亿公司向本院提出反诉请求：判令原告支付房屋使用费18474元。事实与理由：原告2019年7月1日至2019年8月5日期间仍然在占用使用涉案房屋，且至今未向我方支付房屋使用费。依据双方之前签订的《商铺租赁合同》以及实际情况，原告需向我方支付自2019年7月1日至2019年8月5日期间的房屋使用费18474元。原告王石强、董爱芳对反诉请求辩称：我方要求驳回被告叁合亿公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商铺租赁合同、收款收据、解除合同协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年5月30日，原告董爱芳（乙方）与被告叁合亿公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将座落于广州市白云区鹤龙街黄边地铁站B出口自编1号黄边美食广场一层商铺租赁给乙方使用，乙方租赁该商铺建筑面积为45平方米；租赁期限为36个月，自2018年6月15日至2021年6月14日止，商铺名称为1314，经营范围：奶茶、甜品、小吃；2018年6月15日至2019年6月14日月租为13000元，2019年6月15日至2020年6月14日月租为14040元，每月租金不含物业管理费；乙方在签订本合同时，须向甲方交纳租赁保证金39000元，水电押金10000元，期满后，如乙方无任何违约行为和欠费的，甲方在乙方交还商铺后的十个工作日内将保证金无息如数退还乙方，合同期限届满时，如乙方有欠费行为的，甲方可在保证金中扣除乙方应付款项，剩余部分在乙方交还商铺后的十个工作日内将保证金无息如数退还乙方；乙方每月向甲方缴纳物业管理费1000元，水电分摊每户每月应向甲方缴纳800元，垃圾费200元；如乙方需转租商铺或变更承租人，须经甲方书面同意，（租金按照市场价格适当调整后）并由甲方向乙方收取转租、更名手续费双方各收6500元/次，才可办理商铺转租、更名手续，并重新签订合同。签订合同后，原告进行装修后使用合同约定的商铺，按合同约定每月支付租金、物业管理费、垃圾处理费、水电分摊费。2019年8月4日，原告董爱芳（乙方）与被告叁合亿公司（甲方）签订《解除合同协议》，约定“因乙方内部工作事务调整，经甲乙双方友好协商，乙方与甲方取消租约关系，取消以后双方不再就该铺履行任何义务。乙方在合同期内未满自动离场，乙方自动放弃保证金及水电押金归甲方所有。……乙方确认不得再以任何理由向甲方主张要求支付任何款项（包括但不限于转让费等），甲乙双方权利义务履行完毕。”同日，原告出具声明，内容为“由于本人保管不慎，将物业合同、合同水电押金单遗失，特声明作废！现因解除合同，无法归还物业，若以后找到合同原件或押金单，将自动作废！如有一切后果本人承担，与物业无关”。原告提交银行交易流水明细清单，显示原告王石强于2018年5月29日向被告温才古转账114000元，附言“美食广场入场费”，原告主张因两原告是夫妻关系，该款项系王石强代董爱芳向被告支付的入场费。被告温才古确认收到该款项，主张114000元包含更名费9000元、预交2018年6月份租金15000元，该两笔款项均是支付给叁合亿公司，剩下90000元是原告从上一手租户转让涉案商铺的转让费，其直接转给上一手租户。被告叁合亿公司表示其并非收款人，确认收到温才古交付的涉案商铺2018年6月份租金，但不确定是否包含在114000元当中，确认收到温才古转交的原告及上一手租户的更名费各4500元。被告温才古并未提交证据证明其是代上一手租户收取原告的转让费90000元。原告提交被告叁合亿公司出具的收款收据、应收款通知单，其中2018年7月1日应收款通知单显示租金、管理费、水电分摊、垃圾费的费用时段为2018年7月15日至7月31日。原告提交微信转帐记录，主张其通过微信向被告叁合亿公司的财务人员分别转账租赁保证金30000元、水电押金10000元，另通过现金支付租赁保证金9000元，但因找不到支付凭证，故租赁保证金只主张30000元。被告温才古陈述租赁保证金及水电押金是原告支付给上一手租户的，是原告顶替了上一手租户支付给叁合亿公司的保证金及水电押金，但原告并没有现金支付9000元保证金。被告叁合亿公司则主张其从未收到原告支付的保证金和水电押金，涉案商铺的押金是一直延续下来的，该商铺的押金也不是上一手租户支付的。原告主张其承租后对涉案商铺进行装修，要求被告赔偿装修费损失48000元，并提交以下证据：1、2018年6月2日原告董爱芳与广州京岚装饰设计有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，合同价款48000元；2、广州京岚装饰设计有限公司于2018年6月2日出具的收据，收到广州市白云区黄边地铁口美食广场A27-A28装修工程款48000元；3、广州京岚装饰设计有限公司出具的预算表，显示装修项目价值包括：后背椅子材料1500元、人工700元，吧台桌子材料700元、人工100元，桌子材料1050元、人工255元，凳子材料660元、人工75元，吧台凳子材料1680元、人工150元，上述项目合计6870元，均为未形成附合的装修项目；4、施工图及照片。因已出租给他人使用，原告明确不需要委托评估，由法院认定。被告主张原告在双方签订《解除合同协议》后于2019年8月5日搬离涉案商铺，未支付2019年7月1日至8月5日的租金及相关费用共计18474元，包括7月份租金14040元、管理费1000元、水电分摊800元、垃圾费200元、水电费195元，以及8月份2239元（按每月租金14040元、管理费1000元、水电分摊800元、垃圾200元计算5天）。原告不同意支付，表示其于2019年6月30日离场，被告主张的上述期间原告并没有实际经营，且签订《解除合同协议》的时间不能证明实际离场时间。另查，本院受理的（2019）粤0111民初22986号案中，查明该案原告就广州市白云区鹤龙街黄边地铁站B出口自编1号黄边美食广场的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等报建手续，申请政府信息公开，广州市规划和自然资源局于2019年7月16日向该案原告出具政府信息公开申请告知书，查无该地块建设工程规划许可证的相关信息。本案中，被告叁合亿公司出具房屋安全鉴定报告、广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处于2013年12月5日核发的广州市小型（临时）建设工程开工备案证明书、建设工程竣工验收消防备案凭证、广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社出具的证明以及住所（经营场所）场地使用证明，拟证明涉案房屋符合安全标准及消防验收标准，是经批准后合法建设的，可以作为经营场所使用。被告确认涉案场地无产权及办理规划报建手续。再查，被告叁合亿公司是自然人投资或控股的有限责任公司，股东为被告叶松清、黄云丰、温才古。原告主张该三被告均未足额履行出资义务，应在其未缴出资范围内对被告叁合亿公司的债务承担连带清偿责任。本院认为：涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告董爱芳与被告叁合亿公司于2018年5月30日签订的《商铺租赁合同》无效。被告叁合亿公司作为出租人未提供合法建筑物，原告董爱芳作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告董爱芳要求退还租赁保证金30000元及水电押金10000元，并提交微信转账记录主张将该两笔款项转账给被告叁合亿公司的财务人员，被告叁合亿公司辩称其并未收到该两笔款项，但合同明确约定原告需交纳租赁保证金39000元、水电押金10000元，被告叁合亿公司陈述涉案商铺的押金是之前的租户交纳的，被告温才古陈述是原告接替了上一手租户向叁合亿公司支付保证金和水电押金，再结合《解除合同协议》中关于原告放弃保证金及水电押金，以及原告董爱芳出具的声明中关于水电押金单遗失的内容，本院对原告董爱芳已向被告叁合亿公司交纳租赁保证金30000元、水电押金10000元的事实予以认定，现原告董爱芳要求被告叁合亿公司退还该两笔款项，合理合法，本院予以支持。被告辩称根据《解除合同协议》及原告董爱芳出具的声明，原告已放弃主张任何款项，原告主张返还款项违反协议约定，因《商铺租赁合同》无效，则针对《商铺租赁合同》所签订的解除合同协议也为无效，被告该意见无理，本院不予支持。原告要求退还入场费114000元，合同并无关于入场费的约定，该款项由被告温才古收取，温才古主张该款项包括涉案商铺2018年6月份租金15000元、更名费9000元及上一手租户的转让费90000元，被告叁合亿公司确认收到温才古支付的2018年6月份租金15000元及更名费9000元。合同约定租赁期限起算日期为2018年6月15日，叁合亿公司出具的2018年7月1日应收款通知单显示的收费时间段为2018年7月15日至7月31日，原告未提交其向叁合亿公司交纳2018年6月15日至7月14日租金等费用的证据，故对被告温才古主张114000元包括2018年6月份（2018年6月15日至7月14日期间）的租金等费用15000元，本院予以采信。原告实际使用了涉案商铺，应当支付占有使用费，原告主张退还该15000元，本院不予支持。对于更名费，合同约定的是如原告董爱芳转租商铺或变更承租人需支付更名费6500元，但原告董爱芳并未将涉案商铺转租或变更承租人，且被告主张的更名费金额与合同约定不符，故被告主张扣除更名费9000元，无事实依据，本院不予支持，该费用应由被告叁合亿公司退还给原告董爱芳。被告温才古主张其代上一手租户向原告收取转让费90000元，但未提交任何证据予以证实，对该主张本院不予支持，即温才古应将该90000元退还给原告董爱芳。合同并无约定该款项，被告叁合亿公司也未收取该90000元，原告要求被告叁合亿公司退还该90000元无事实依据，本院不予支持。原告要求自2018年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，缺乏依据，可自原告主张权利之日即2019年9月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。原告要求赔偿装修损失48000元，提供施工合同、预算表、收据予以证实，对装修费用金额本院予以确认，对于预算表中未形成附合的装修项目6870元应予以扣减，即原告的装修损失为41130元。双方对合同无效均有过错，本院酌定被告叁合亿公司应按50%比例承担原告装修的损失，被告叁合亿公司应赔偿原告董爱芳装修损失20565元，原告董爱芳主张的超出部分，本院不予支持。被告叁合亿公司反诉要求原告支付2019年7月1日至8月5日房屋使用费，原告主张其于2019年6月30日搬离，但并未提交任何证据予以证实，被告叁合亿公司主张原告在签订解除合同协议后于2019年8月5日搬离，本院予以采信。房屋租赁合同无效，可参照合同约定的租金标准支付房屋使用占用费，按合同约定14040元/月、物业管理费1000元/月、水电公摊费800元/月、垃圾费200元/月，合计16040元/月计算1个月5天为18627元，加上7月份水电费195元，共计18822元，被告叁合亿公司主张18474元并未超出实际计算金额。原告提出其在该期间未实际营业，未提交证据证实，且支付房屋占有使用费并不以是否实际营业为前提，原告该意见无理，本院不予采纳，原告董爱芳应向被告叁合亿公司支付2019年7月1日至8月5日房屋使用费18474元。原告王石强并非租赁合同的相对方，其要求被告退还款项及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。同理，对于被告叁合亿公司反诉要求原告王石强支付房屋使用费，本院亦不予支持。原告以被告温才古、黄云丰、叶松清是被告叁合亿公司的股东且未履行出资义务为由，要求其对本案债务承担连带清偿责任，叁合亿公司为有限责任公司，且原告未提交证据证实叁合亿公司现有资本不足以清偿本案债务，原告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告温才古经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市叁合亿物业管理有限公司向原告董爱芳退还租赁保证金30000元、水电押金10000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市叁合亿物业管理有限公司向原告董爱芳退还更名费9000元并支付利息（自2019年9月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州市叁合亿物业管理有限公司向原告董爱芳赔偿装修损失20565元；四、自本判决生效之日起五日内，被告温才古向原告董爱芳退还款项90000元并支付利息（自2019年9月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；五、自本判决生效之日起五日内，原告董爱芳向被告广州市叁合亿物业管理有限公司支付2019年7月1日至8月5日房屋使用费18474元；六、驳回原告董爱芳的其他诉讼请求；七、驳回原告王石强的全部诉讼请求；八、驳回被告广州市叁合亿物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2185元，由原告董爱芳负担459元，由广州市叁合亿物业管理有限公司负担752元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳，由被告温才古负担974元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳；保全费1100元，由被告广州市叁合亿物业管理有限公司、温才古共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳；反诉受理费131元，由原告董爱芳负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十二月十九日书记员  郑萍军