福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5702号 原告：陈锡洪，男，1974年4月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，1984年11月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系单位员工。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区莲岳路1号磐基中心商务楼二楼238、六、七、十九楼。 负责人：曾创新，行长。 委托诉讼代理人：吴津敏，女，1988年8月10日出生，汉族，住福建省南靖县，系单位员工。 原告陈锡洪与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行（以下简称邮政银行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锡洪，被告恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然，第三人邮政银行厦门分行委托诉讼代理人吴津敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈锡洪向本院提出诉讼请求：1.解除陈锡洪与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05009137）；2.判令恒大置业公司立即向陈锡洪返还已经支付的首付款2129394元及恒大置业公司实际履行之日止陈锡洪已向邮政银行厦门分行归还的贷款本金（具体以邮政银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向陈锡洪赔偿以首付款2129394元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，其中1099394元自2017年3月23日计算至实际还款日，剩余的1030000元自2017年4月8日计算至实际还款日止）；4.判令恒大置业公司向陈锡洪赔偿已向邮政银行厦门分行支付的贷款利息（具体以邮政银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代陈锡洪向邮政银行厦门分行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以邮政银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向陈锡洪赔偿违约金31293.94元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2017年4月8日，陈锡洪就购买“厦门恒大帝景项目二期地块四10-1号楼14层1403室”（以下简称案涉商品房）事宜与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05009137）。合同约定，案涉商品房总价款3129394元，首付款2129394元（2017年3月4日签订认购书付2万元定金，2017年3月23日付1079394元，2017年4月8日合同签订当日追加首付1030000元），余款1000000元采用向银行申请贷款方式支付。2017年4月19日，原被告及第三人签订《个人购房借款及担保合同》，陈锡洪作为借款人向第三人申请20年期100万元个人购房商业贷款，2017年4月24日，第三人将100万元贷款发放至陈锡洪账户，次日划至恒大置业公司账户。陈锡洪于2017年5月24日开始按揭还款，截止2019年10月24日，已按时还贷30期，每期偿还6278.02元，共计偿还本息合计188340.6元。根据购房合同第十一条、第十二条第1种方式第（2）条之规定，恒大置业公司应于2018年12月31日前交付经验收合格的案涉商品房，若逾期交房超过180日后，陈锡洪有权解除合同要求退房，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还陈锡洪已付全部房款，并自陈锡洪付款之日起，按照日0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部房价款的1%支付违约金，办理退房。由于恒大置业公司未能按期交房，构成违约，按照合同约定陈锡洪有权解除合同要求退房，陈锡洪已于2019年7月25日发出解除合同的通知，恒大置业公司已于2019年7月26日收到该通知，但恒大置业公司迟迟不予办理退房退款等。陈锡洪为此起诉请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一、恒大置业公司希望继续履行与陈锡洪签订的《商品房买卖合同》。恒大置业公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，厦门恒大帝景二期实际逾期交楼天数并未超过合同约定解除的180天。陈锡洪提出解除《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景二期地块四开工时间是2016年7月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述10天时间应予以扣减。4.2018年7月3日集美新城开发建设指挥部现场调研后做出的专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大置业公司恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至今处于未完工状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人（恒大置业公司）可据实予以延期”的约定。因此，2018年7月3日之后的延误天数不应计算在逾期交房天数内。二、退一步说，如果法院判决解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司也应根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。超出部分恒大置业公司不应承担。《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条款已明确约定了出卖人退款的范围是买受人支付给出卖人的购房款本金及按0.01%计算给付利息，但并不包括陈锡洪向银行贷款所支付的利息。因此，陈锡洪在起诉状中主张赔偿银行贷款利息的诉求，没有合同和法律依据，请求法院依法予以驳回。三、陈锡洪在起诉状中对恒大置业公司逾期交楼这一违约行为，同时主张适用约定违约责任和损失赔偿责任，赔偿的数额将超过造成损害的数额，加重了恒大置业公司的责任。违约责任是以补偿为主惩罚为辅，而损害赔偿是以惩罚性质的。对同一违约事实不应同时适用违约金和损失赔偿。同时，《商品房买卖合同》中并未约定损失赔偿的条款，因此，恒大置业公司仅根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定出卖人在购房款本金的范围内，将首付款本金退还给陈锡洪；将贷款本金退还给银行。具体退款顺序为：在恒大置业公司退还完毕银行贷款本金后，银行应办理诉争房屋上抵押权的涤除手续；在陈锡洪配合恒大置业公司办理完毕诉争房屋的撤销网签登记备案等手续后，恒大置业公司将首付款本金退还陈锡洪。综上所述，恒大置业公司希望继续履行与陈锡洪签订的《商品房买卖合同》。如法院判决解除《商品房买卖合同》，违约责任和损害赔偿责任不应同时适用。陈锡洪主张的银行贷款利息诉求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 邮政银行厦门分行述称，若收到剩余贷款本息，同意配合办理案涉房屋抵押登记涤除手续。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月8日，陈锡洪与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05009137），约定陈锡洪购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼14层1403室，房屋总价款3129394元；陈锡洪应于2017年3月23日前支付首期房款2129394元，余款1000000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向陈锡洪交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，陈锡洪有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还陈锡洪已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈锡洪付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向陈锡洪支付违约金。 2017年4月19日，陈锡洪（借款人）、恒大置业公司（保证人）、邮政银行厦门分行（贷款人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定由陈锡洪向邮政银行厦门分行借款1000000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年4月19日至2037年4月19日止。邮政银行厦门分行已按约将按揭贷款1000000元发放给陈锡洪并由陈锡洪支付给恒大置业公司。陈锡洪于2017年5月起逐月向邮政银行厦门分行偿还贷款本息。 2019年7月25日，陈锡洪向恒大置业公司发出解除合同的通知，该通知已于2019年7月26日由恒大置业公司签收。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2017年4月20日取得备案登记。邮政银行厦门分行于2017年5月4日取得案涉房屋的抵押权预告登记证明。恒大置业公司确认陈锡洪已按约定全额支付购房款项，确认案涉房屋尚未交房，确认案涉房屋周围无中高考考点。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，恒大置业公司与陈锡洪签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约履行。争议焦点之一是恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1.台风是否构成逾期交付的合理事由及扣减天数的认定。恒大置业公司主张因“莫兰蒂”等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2.厦门金砖会议、中高考期间、厦门集美白石片区改造等是否构成逾期交付的合理事由。恒大置业公司并未提交施工日志、监理日志等证据证明其实际施工受阻，且其在庭审时自认案涉房屋周围100米无中高考考点，故对其该抗辩，本院不予采纳。争议焦点之二是逾期交房是否已达约定解除合同的条件。根据商品房买卖合同第十一条约定，恒大置业公司应于2018年12月31日向陈锡洪交付案涉商品房，扣除上述因台风天气扣减的15天，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据商品房买卖合同第十二条的约定，陈锡洪有权要求解除案涉商品房买卖合同。陈锡洪已于2019年7月25日向恒大置业公司发出解除合同的通知，该通知已于2019年7月26日由恒大置业公司签收，故双方买卖合同于2019年7月26日解除。争议焦点之三是陈锡洪的各项诉求有无依据。关于陈锡洪要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，本院予以确认。关于首付款的利息问题，陈锡洪要求恒大置业公司按照中国人民银行同期同类贷款利息计算利息，其中1099394元自2017年3月23日起计算至2019年8月19日，剩余首付款1030000元自2017年4月8日起计算至2019年8月19日，该诉求本院予以支持，自2019年8月20日起至实际履行之日止以2129394元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于陈锡洪要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于陈锡洪要求恒大置业公司代为向邮政银行厦门分行清偿尚欠贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，陈锡洪向邮政银行厦门分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，本院对剩余贷款本息清偿义务的处理，是在恒大置业公司违约的情况下对商品房买卖合同法律关系双方当事人权利义务的调整，不涉及贷款合同项下的权利义务，若日后在贷款合同履行中出现违约的情形，各方可通过另诉解决。关于陈锡洪要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31393.94元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，邮政银行厦门分行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，本院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，原被告双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由原被告双方协助配合办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 陈锡洪与厦门恒大置业有限公司于2017年4月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009137）于2019年7月26日解除。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈锡洪返还首付款2129394元并赔偿利息损失（利息以首付款2129394元为基数，其中1099394元自2017年3月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，剩余首付款1030000元自2017年4月8日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日止以2129394元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈锡洪返还自2017年4月8日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止陈锡洪已向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行归还的贷款本金（贷款本金以中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈锡洪赔偿自2017年4月8日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止陈锡洪已向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行支付的贷款利息（贷款利息以中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行偿还陈锡洪就《个人购房/购车借款及担保合同》项下剩余的贷款本息（以中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼14层1403室房屋的抵押登记涤除手续。陈锡洪应于中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009137）的撤销备案登记手续。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈锡洪支付违约金31293.94元。 驳回陈锡洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32086元，减半收取16043元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇一九年十二月三十日 代书记员 汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”