河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫行终1830号上诉人（一审原告）张超英，女，汉族，1958年9月18日出生，住河南省商丘市。委托代理人范家华，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路6号。法定代表人张兵，区长。委托代理人李卫政，该区政府工作人员。委托代理人张萌，河南京港律师事务所律师。上诉人张超英因诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院（2019）豫14行初122号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张超英及其委托代理人范家华，被上诉人梁园区政府的委托代理人李卫政、张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为是梁园区政府作出的商梁政征补（2018）64号房屋征收补偿决定，根据房屋征收补偿方案及河南泰明房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，确定被征收房屋的评估价值为1332014元，一次搬迁费12747元，附属物补偿款320元，停产停业损失199802元，四项共计1544883元，由房屋征收部门予以支付。张超英认为，梁园区政府作出的被诉房屋征收补偿决定书违反法律规定，其评估公司的选择没有经过张超英在内的被征收人自主选择，评估公司对张超英被征收房屋的评估没有依法进行，对张超英房屋的价值补偿低于市场价格，侵犯了张超英的合法权益。请求撤销被诉房屋征收补偿决定。商丘市中级人民法院一审查明：为加快棚户区改造步伐，改善城区群众生活居住条件，完善城市功能，提升城市总体形象，梁园区政府2012年11月2日发布《关于对金桂苑棚户区改造项目进行房屋征收的决定》，征收范围是凯旋路以东、人民路以西、商曹路及承德路以南、青年路以北区域棚户区改造范围内（以项目用地规划红线为准）的房屋及其附属物，并同时公布了《金桂苑棚户区改造项目房屋征收补偿方案》。2011年6月29日，梁园区政府房屋征收部门商丘市梁园区房地产管理局发布选择房屋评估机构的通知，10月11日经公证处现场公证，随机选择河南泰明房地产评估咨询有限公司为涉案项目的房屋评估机构。张超英房屋位于被征收范围内，房屋用途为厂房，砖混结构，砖混面积1369.38平方米、砖木面积223.98平方米，面积共计1593.36平方米。2017年2月25日，河南泰明房地产评估咨询有限公司出具了张超英的房屋分户评估结果报告，认定评估时点房屋价值为1332014元。2017年4月27日，该评估报告向张超英送达。因张超英未能与梁园区政府达成房屋征收补偿安置协议，梁园区政府遂作出商梁政征补（2018）64号房屋征收补偿决定书并向张超英送达。张超英不服，提起本案诉讼。梁园区政府提供关于成立金桂苑项目建设指挥部的通知及金桂苑项目建设指挥部出具补偿承诺书，该承诺书称为对张超英公平补偿，金桂苑项目建设指挥部作出承诺，同意对张超英购买涉案土地所付代价予以适当补偿6万元。商丘市中级人民法院一审认为：（一）梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定书前，已经依法作出房屋征收决定，故被诉房屋征收补偿决定依据的前提条件合法。（二）梁园区政府对张超英房屋作出房屋评估报告，程序合法。梁园区政府发布了《关于梁园区道路、绿地公园等基础设施建设房屋征收价值评估的通知》，经公证机构现场公证，随机选定涉案评估公司为河南泰明房地产评估咨询有限公司，该评估公司的选定，程序合法。因张超英未与梁园区政府达成拆迁安置补偿协议，河南泰明房地产评估咨询有限公司出具了张超英的房屋分户评估结果报告，梁园区政府已将该评估报告送达给张超英，程序不存在违法之处。故张超英主张梁园区政府作出评估报告程序违法的诉讼理由依法不能成立。（三）被诉房屋征收补偿决定的补偿标准公平。梁园区政府依法选定河南泰明房地产评估咨询有限公司为涉案项目的评估机构，该公司依据房屋信息登记表等信息开展房屋评估工作，对张超英房屋在征收决定作出之日的成本价值进行评估。考虑到涉案土地原为划拨地，且张超英受让涉案土地未经相关部门批准，未办理房屋和土地转移登记的情况，被诉房屋征收补偿决定仅对其房屋进行补偿并无不当。且梁园区政府成立的金桂苑项目建设指挥部向商丘市中级人民法院出具书面承诺，同意对张超英购买涉案土地所付代价予以适当补偿6万元。故张超英主张的补偿标准过低的诉讼理由依法不能成立。综上，被诉房屋征收补偿决定书认定事实清楚，作出程序合法，适用法律正确，补偿标准基本公平。张超英要求撤销被诉行政行为，理由不足，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张超英的诉讼请求。张超英不服一审判决，向本院上诉称：（一）涉案补偿决定书缺乏事实依据。涉案评估机构没有经过张超英在内的被征收人自主选择，评估公司对张超英被征收房屋的评估没有依法进行，补偿决定书作出时涉案估价报告已经失效；（二）涉案补偿决定书程序违法。涉案补偿决定书没有进行公告,未经协商即作出了涉案补偿决定；（三）涉案补偿决定书实体违法。涉案补偿决定书没有对涉案房产所占土地进行任何补偿。涉案评估报告采用成本法进行估价,只对涉案房屋的重置成新价进行了评估。涉案房产是上诉人于2006年从原来的国营企业棉花加工厂购买所得,买卖标的物包括了厂房、土地及所有设施。其中,土地是很重要的一项资产,一审庭后被上诉人同意对上诉人购买涉案土地所付代价予以适当补偿6万元补偿标准过低。即使被上诉人庭后承诺补偿涉案土地款6万元,该涉案补偿决定书仍因遗漏了对上诉人涉案土地的补偿内容而违法。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。梁园区政府答辩称：（一）评估机构选定符合法定程序。在评估公司选定过程中，已经给予被征收户选择协商评估机构的时间并进行了通知，最终选取过程也是通过公证机关公证，由征收部门抽签选定；（二）涉案评估公司具有相应评估资质，评估过程符合法律规定，且张超英收到评估报告后，并没有申请复核，所以评估报告能反映房屋征收时的价值；（三）征收补偿决定所确定的房屋补偿合法有效，梁园区政府一审时也已书面承诺对张超英购买涉案土地所付代价予以6万元的补偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与商丘市中级人民法院一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，（一）关于评估机构选择是否符合法定程序问题。梁园区政府房屋征收部门商丘市梁园区房地产管理局发布选择房屋评估机构的通知，经公证处现场公证，随机选择河南泰明房地产评估咨询有限公司为涉案项目的房屋评估机构，本案评估机构选定符合法定程序。（二）关于分户评估报告问题。河南泰明房地产评估咨询有限公司依法出具了张超英的房屋分户评估结果报告并向张超英送达，张超英未对该评估报告申请复核，因该评估报告是对被征收建筑物的评估结果，故可以作为确定被征收建筑物价值的依据。（三）关于被诉补偿决定是否违法问题。本案房屋征收补偿决定遗漏了涉案土地的使用权补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”的规定，对征收房屋价值的补偿应包含土地使用权的补偿，土地使用权的价值应包含在房屋的价值之中。本案张超英分户评估报告仅对被征收建筑物进行评估，未考虑土地使用状况，被诉房屋征收决定将该分户评估报告作为被征收房屋价值的依据，系证据采信错误。被诉房屋征收补偿决定未考虑对张超英的土地进行补偿，违反法律规定，依法应予撤销。综上，一审法院认定事实不清,依法应予撤销。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销商丘市中级人民法院（2019）豫14行初122号行政判决；二、撤销本案被诉商梁政征补（2018）64号房屋征收补偿决定书;三、责令商丘市梁园区人民政府三个月内对张超英重新作出补偿决定。二审案件受理费50元,由被上诉人商丘市梁园区人民政府承担。审判长  李继红审判员  王盛楠审判员  万宗杰二〇一九年十二月二十日书记员  陈瑞丹