河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再130号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：洪娟，女，1979年2月4日出生，满族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晓玲，河北张国庆律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贾世开，男，1986年10月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。 再审申请人洪娟因与被申请人贾世开房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）冀10民终3639号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月15日作出（2019）冀10民申15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人洪娟的委托诉讼代理人张毅恒、石晓玲，被申请人贾世开的委托诉讼代理人刘洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪娟再审请求：1、撤销（2018）冀10民终3639号民事判决；2、判令被申请人继续履行与申请人签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，向申请人支付购房尾款1,510,000元；3、判令被申请人按总房款的20%向申请人支付违约金562,000元；4、一、二审的诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、原审法院对案件基本事实认定错误，且适用法律错误。一、二审法院在认定双方签订合同合法有效的情况下，判决因限购政策的出台，被申请人属于三河市本地房屋限购对象，此种情况非双方在签订合同时所能预见，属于“不可归责于双方当事人的事由”，驳回了申请人要求继续履行合同的诉讼请求显然错误。虽然廊坊地区出台了限购政策，但限购政策的出台并非双方在签订合同时不能预见，双方针对限购政策的出台于2017年4月3日签订了《补充协议》，该协议合法有效，双方应按协议约定继续履行。二审法院以房屋产权证下发的时间作为适用限购政策的时间点明显是偷换概念。申请人与被申请人签订房屋买卖合同能够继续履行，限购政策不应成为合同继续履行的障碍。被申请人以限购政策为由解除合同系根本违约行为，即便法院判决合同解除，被申请人也应承担违约责任，即申请人主张被申请人按照合同总价款20%支付违约金应得到支持。二、原审法院判决合同解除，对申请人来说极为不公平，也给申请人造成了重大经济损失。被申请人不仅未因违约行为受到惩罚，反而以政策为由肆意解除合同，从而获得巨大利益。三、三河市人民法院及廊坊中院已有大量的与本案情况类似的判例判决合同继续履行，如此判决维护了交易安全，也遵循了民法上的意思自治原则及诚实信用原则、公平公正原则。 贾世开辩称，申请人的再审请求不能成立，请求法院依法驳回其再审请求。本案的关键点在于，双方的补充协议是否有效，合同能否继续履行。补充协议约定：“如受国家政策影响，房屋不能买卖过户，甲乙双方协调解决，乙方在两个月内自行准备齐房款付给甲方，甲方必须配合乙方安排的第三方办理房屋公证手续，公证时间为办完房屋所有的贷款及不动产手续为止。”公证不是合同法规定的买卖合同履行方式，且该条款也存在故意规避国家税收、国家政策的情况，违反了国家强制性法律规定，补充协议是无效的。该补充协议约定也无法实际履行，根据司法部司发通（2017）83号《司法部关于公证执业“五不准”的通知》第三条规定，双方的公证是无法办理的。据贾世开向三河市公证处询问，公证处办理公证，公证期间必须明确时间，最长一年，不可能公证为“公证时间为办完房屋所有的贷款及不动产过户手续为止”，也就是说，本案中的合同是不可能通过公证的方式进行交易的。根据廊坊市的限购政策，答辩人非本地户口且在本地无纳税记录，无法办理银行贷款。双方解除合同，系因限购政策的颁布，导致合同不能履行所致，而非贾世开违约所致，要求贾世开支付违约金、赔偿金的诉请无事实和法律依据。 洪娟向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2017年3月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及双方于2017年4月3日签订的《补充协议》合法有效；2、判令被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，向原告支付购房尾款151万元；3、被告按总房款的20%向原告支付违约金562,000元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月26日，原、被告双方在夏威夷房产公司的居间服务下签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，约定被告购买原告位于三河市燕郊高新区房屋（房产证号为冀（2017）三河市不动产权第0041325号），房屋总价款281万元，被告应在合同签订当日向原告支付定金5000元，同年4月9日前支付首付款130万元（含定金），双方在办理完房产解押手续后7日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，批贷后3个工作日内办理过户手续。2017年4月3日，原、被告另签订《补充协议》一份，主要内容为：“如受国家政策影响，该开发商下发房产证时不能过户，双方协商解决，乙方（被告贾世开）在甲方（原告洪娟）取得房产证之日起两个月内自行筹齐全部房款付给甲方，甲方必须配合乙方安排的第三方办理房屋公证手续，公证时间为办完房屋所有相关手续包括银行贷款、不动产过户等手续为止”。合同签订后，被告依约向原告支付定金及首付款共计130万元，原告将涉案房屋交付被告使用。涉案房屋房产证于2017年10月13日下发，登记权利人为原告洪娟。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见第二条规定“非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房”。一审法院向三河市地方税务局、三河市人力资源和社会保障局、三河市医疗保险管理服务中心调取证据，上述单位均证实被告贾世开在三河市无缴税记录、未参加企业养老保险、职工失业保险、城镇职工医疗保险及工伤保险。另，被告贾世开非当地户籍。 一审法院认为，原、被告双方就涉案房屋签订的系列合同为各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同本应继续履行，但被告非三河市户籍，又系标的物所在地房产限购政策的限购对象，故涉案合同因政策原因无法继续履行，故原告要求被告继续履行合同并支付购房尾款151万元的诉讼请求，一审法院不予维护。因合同不能履行属于“不可归责于双方当事人的事由”，此种情况非双方在签订合同时所能预见，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告洪娟与被告贾世开于2017年3月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及双方于2017年4月3日签订的《补充协议》合法有效；二、驳回原告洪娟其他诉讼请求。案件受理费9,194元，由原告洪娟、被告贾世开各负担4,597元。（原告已预交，被告于本判决生效后3日内交纳） 洪娟不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院已认定了上诉人与被上诉人之间的房屋买卖事实。合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付定金及首付款共计130万元，且上诉人已将涉案房屋交付被上诉人使用。一审法院在认定上述事实及双方签订的合同合法有效的情况下，判决因限购政策的出台，被上诉人属于三河市本地房屋限购对象，此种情况非双方在签订合同时所能预见，属于不可归责于双方当事人的事由，因而合同无法继续履行，驳回了上诉人要求继续履行合同的诉讼请求属于认定事实及适用法律错误。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同能够继续履行，限购政策不应成为合同继续履行的障碍。被上诉人以限购政策为由解除合同系根本违约行为，即便判决合同解除，贾世开也应承担违约责任，即按照合同总价款20%支付违约金。判决合同解除，对上诉人来说极为不公平，也给上诉人造成了重大经济损失，而被上诉人不仅未因违约行为受到惩罚，反而获得巨大利益。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院二审认为，贾世开非当地户籍，亦不符合三年及以上社会保险缴纳证明或纳税的要求，根据2017年6月2日廊坊市限购政策的规定，不具备在当地购房的资格。双方的合同订立及部分房款的支付虽在限购政策出台之前，但直至2017年10月13日洪娟才取得案涉房屋产权证，合同已不具备履行条件。另双方2017年4月3日签订的《补充协议》中关于支付全款并办理委托公证的约定，属于规避国家政策，且已被禁止办理，亦属履行不能。因本案合同无法继续履行属于不可归责于双方的事由，贾世开不构成违约。洪娟要求贾世开支付违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,420元，由洪娟负担。 本院再审对原审查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案争议的主要焦点为双方当事人签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议是否应当解除。贾世开主张因限购政策，其不具有购房资格，案涉合同应予解除。本院认为，案涉房屋《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。买卖双方均应全面、诚信、善意履行合同义务。案涉合同签署时，相关限购政策尚未出台，且双方已按合同约定履行部分内容，该限购政策不具有溯及力，本案《存量房屋买卖合同》及补充协议不受该限购政策的影响，贾世开主张解除涉案合同，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院再审予以纠正。 综上所述，再审申请人洪娟的再审请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初760号民事判决第一项，即“洪娟与贾世开于2017年3月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及双方于2017年4月3日签订的《补充协议》合法有效”； 二、撤销本院（2018）冀10民终3639号民事判决； 三、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初760号民事判决第二项，即“驳回原告洪娟其他诉讼请求”； 四、洪娟于本判决生效之日起十五个工作日内，将位于三河市燕郊高新区房屋（房产证号为冀（2017）三河市不动产权第0041325号）配合过户至贾世开名下。过户当日，贾世开支付给洪娟购房尾款151万元； 五、驳回洪娟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9,194元，二审案件受理费9,420元，由被申请人贾世开负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 苑朋良 书 记 员 张 曦