内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初2761号 原告：徐顺兵，1974年2月22日出生，满族，无固定职业，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：唐春，1971年5月24日，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：许有智，内蒙古君缘律师事务所律师。 被告：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：张光东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。 被告：吴尚贵，男，1973年6月14日出生，汉族，个体工商户，住宁夏永宁县。 委托诉讼代理人：吴尚贤，1976年6月20日出生，汉族，个体工商户，住宁夏永宁县。 第三人：郝海润，1982年3月17日出生，蒙古族，个体经营者，住内蒙古自治区。 第三人：王利国，男，1962年12月26日出生，汉族，个体经营者，住甘肃省民勤县。 委托诉讼代理人（被告女儿）：王燕红，女，1989年7月16日出生，汉族，个体经营者，内蒙古自治区××区。 原告徐顺兵诉被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）、吴尚贵房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月24日立案受理后，原告申请依法追加郝海润、王利国为本案第三人。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐春、许有智，被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘艳茹，第三人王利国及其委托诉讼代理人王燕红，第三人郝海润到庭参加了诉讼。被告吴尚贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告金泰公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法确认第三人王利国与被告金泰公司签订的《房屋买卖合同》无效；3、判令二被告限期协助原告办理涉案房屋交付即转移登记备案手续；4、判令二被告向原告支付逾期交付房屋违约金20000元以及未取得房屋权属证书违约金21629.36元，参照银行贷款利率，自2017年4月1日起暂算至起诉时，计付至原告取得房产权属证书之日，共计41629.36元；5、本案诉讼费及其他费用全部由二被告承担。事实与理由:2015年期间原告向被告开发的东方瑞景小区工地供应水泥材料，被告吴尚贵是东方瑞景小区的实际施工人。同年9月16日，原告委托其妻哥与二被告签订了结算协议书，结算协议约定被告以位于××旗商品房抵顶原告262500元水泥材料款。随即被告金泰公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定该房屋于2016年12月30日前交付原告使用。合同到期后，二被告一直未向原告履行交付房屋和办理房屋转移登记备案义务。原告多次催告，被告总以各种理由推脱。在此期间，原告发现在其不知情的情况下，本案案涉房屋又被被告金泰公司于2016年出售给第三人王利国，并签订了房屋买卖合同。综上所述，为维护自身合法权益，根据相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉请。 被告金泰公司辩称，案涉房屋小区系被告金泰公司发包给本案被告吴尚贵施工，被告吴尚贵在施工过程中向原告购买了水泥材料。2015年9月16日，被告金泰公司由于资金周转困难无法支付被告吴尚贵工程款，经被告吴尚贵同意，被告金泰公司将包括东方瑞景15号楼3单元501室在内的部分住宅给被告吴尚贵抵顶了部分工程款。被告金泰公司在将东方瑞景××楼给被告吴尚贵抵顶工程款的同时，被告吴尚贵因拖欠原告的水泥材料款无法支付，随即将该房又顶账给原告，并要求被告金泰公司将东方瑞景15号楼3单元501室的合同办理在原告名下。后被告金泰公司与原告徐顺兵签订了房屋买卖合同，但原告实际未向被告金泰公司支付或者交纳购房款。2016年10月，被告吴尚贵找到被告金泰公司，称其已与原告徐顺兵协商一致，将原告的房屋买卖手续收回，所欠水泥款另行解决，所收回的房屋可用于向案外人郝海润抵押借款。在这种情况下，被告又于2016年11月2日按照被告吴尚贵与案外人郝海润所签借款合同的约定，将本案涉案房屋手续办理在了出借人郝海润指定的人王利国名下。该合同未办理借款抵押之用，名为买卖，实为抵押。后因本案被告吴尚贵未能支付拖欠原告的水泥材料款，引发本案诉讼。根据以上事实，被告认为首先本案涉案房屋系被告金泰公司顶账给被告吴尚贵的，其所有人为被告吴尚贵，金泰公司之所以与原告签订商品房买卖合同完全系案被告吴尚贵的要求办理。其次，本案涉案房屋最终未交付原告是因为被告吴尚贵与原告协商一致同意由被告吴尚贵收回房屋用于借款抵押，其欠款另行解决。第三，对于原告交付房屋的诉讼请求，金泰公司只能在人民法院对被告吴尚贵与原告之间房屋顶账行为效力确认的前提下，决定是否交付房屋。而原告主张被告金泰公司向其支付逾期交房违约金，被告金泰公司认为根据前述相关事实，本案涉案房屋最终未交付的责任并不在于被告金泰公司，被告金泰公司不应承担逾期交房的违约责任。事实上原告也从未向被告金泰公司主张交付过涉案房屋。对于原告主张金泰公司向其支付未取得房屋所有权证书的违约金的问题，被告金泰公司认为没有法律依据。办证违约责任以房屋交付为前提，本案中，涉案房屋尚未交付办证，违约责任无从谈起。在房屋交付前只涉及是否逾期交房和逾期交房的违约责任问题，故原告此项主张显然也不能成立。以上答辩意见请法庭采纳被告金泰公司的答辩意见。 被告吴尚贵及其委托诉讼代理人均未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人郝海润述称，第一，第三人王利国是本案实际购买房屋的购房人，支付了相应的价款237100元，是对价购买的行为，应为房屋的所有权人。第二，本案原告虽与被告金泰公司签订了债权结算性质的结算协议书，用东方瑞景15号3单元501房屋抵顶工程款，但原告实际没有完成供货义务，他们的结算协议书也实际并未履行，即本案房屋并未交付原告，也未办理房屋产权变更的网签和不动产权的手续，故原告不具有房屋的所有权，其债权应由被告履行偿还义务。第三，被告金泰公司、吴尚贵已将房屋交付第三人王利国，且第三人王利国实际占有，并且已经装修入住，房屋钥匙现由第三人王利国控制，第三人王利国应为房屋的所有权人。第四，王利国为善意第三人，并不知晓原告与被告之间的涉案房屋顶账协议及结算协议书。第三人郝海润若知晓也不会要该房屋，更不会出售。第五，根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件若干法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致原告商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返回已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。综上所述，请求人民法院在查明案件事实的前提下，驳回原告诉求，维护第三人郝海润、王利国的合法权益不受侵犯。 第三人王利国述称，第一，第三人王利国是本案实际购买房屋的购房人，支付了相应的价款237100元，是对价购买行为。是房屋购买的所有权人。第二，本案原告虽与第一被告签订了债权结算性质的结算协议书，用东方瑞景15号楼3单元501房屋抵账262500元的水泥材料款，但是该协议并未履行，本案房屋并未交付，原告也未办理产权变更的网签和不动产权的登记，故原告不具有房屋的所有权，其债权应由被告履行偿还义务。第三，被告金泰房公司、吴尚贵已将房屋交付第三人王利国，第三人王利国实际占有并已装修入住，房屋钥匙现由第三人王利国控制，第三人王利国应为房屋的所有权人。第四，王利国为善意第三人，并不知晓原告与被告之间的涉案房屋抵顶协议及结算协议书。若知晓，第三人郝海润不会要该房屋也不会出售。第五，根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定：房屋商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致原告商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。综上所述，请求人民法院查明查明案件事实的前提下，驳回原告诉求，维护第三人王利国合法权益不受侵犯。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金泰公司在××旗期间，将部分住宅楼工程发包给被告吴尚贵。被告吴尚贵在建设该小区楼房过程中，从原告处购买了水泥、沙子等材料。被告金泰公司因无法支付被告吴尚贵工程款，经被告吴尚贵同意，被告金泰公司将包括东方瑞景15号楼3单元501室在内的部分住宅给被告吴尚贵抵顶了部分工程款。2015年9月11日，原告与被告吴尚贵对所供材料款进行了结算，并约定用案涉房屋抵顶工程款262500元。2015年9月16日，原告与被告金泰公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，对房屋抵顶事宜进行了确认，被告金泰公司向原告出具收款收据。2016年10月30日，被告吴尚贵向被告金泰公司出具证明一份，该证明载明被告吴尚贵就东方瑞景15号楼3单元501室房屋要从原告处收回手续，重新予以处理。但此后并未收回手续，也未告知原告其决定不予抵顶。 2016年11月1日，被告吴尚贵向第三人郝海润贷款500000元，双方签订《抵押贷款合同》，以包括阿左旗巴彦浩特镇东方瑞景小区第15栋3单元501室在内的房屋进行抵押，该合同第四条约定“甲方（注：郝海润）在本合同约定的还款期限内，不得出售和抵押该房屋”。第三人郝海润要求以签订房屋买卖合同的形式办理，并将抵押房屋办在其指定的人名下。第三人郝海润在报纸上刊登出售案涉房屋的广告，第三人王利国看到广告后与第三人郝海润协商买房事宜，以237100元的价格购买案涉房屋，并将该房款交给了第三人郝海润。被告吴尚贵向被告金泰公司说明了情况，被告金泰公司根据第三人吴尚贵的要求与被告郝海润指定的第三人王利国签订《商品房买卖合同》。 《房屋买卖合同》签订后，被告金泰公司一直未向原告和第三人王立国任何一方办理交房手续。2017年第三人郝海润向原告交付了房屋钥匙，第三人王利国在装修过程中被告知装修的系他人房屋，2018年第三人王利国在拿到第三人郝海润又给的钥匙后对案涉进行装修，装修过程中，原告从工地拿到该房屋钥匙进入该房屋，并更换了房屋门锁。 庭后，本院对被告吴尚贵的委托诉讼代理人吴尚贤进行了询问，其认可用案涉房屋向原告抵顶水泥、沙子材料款的事实，同时陈述被告吴尚贵与第三人郝海润之间系借贷关系，不存在房屋买卖关系。 本院认为，合同是当事人双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同的订立应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，通过原告及被告吴尚贵、金泰公司提供的结算单及当庭陈述可以证实被告吴尚贵从金泰公司处抵顶了案涉房屋后，又将案涉房屋抵顶给原告用于支付沙子、水泥款，就抵顶事宜被告金泰公司与原告签订《商品房买卖合同》予以确认，对此原告、被告吴尚贵、金泰公司均无异议，该合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 被告吴尚贵向第三人郝海润借款，用案涉房屋进行抵押，郝海润与吴尚贵之间形成借贷关系。根据被告吴尚贵与第三人郝海润签订的《抵押贷款合同》约定：“甲方（注：郝海润）在本合同约定的还款期限内，不得出售和抵押该房屋”。无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，合同无效。第三人郝海润作为抵押权人，非涉案房屋的所有权人，其在未取得该房所有权人的授权、房屋所有权人事后也并未对郝海润将案涉房屋出卖给第三人王利国进行追认的情况下，郝海润将案涉房屋出卖给王利国的行为无效。金泰公司虽然与第三人郝海润指定第三人王利国之间就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，但其真实意思只是为第三人吴尚贵向被告郝海润借款设立担保，并无转让涉诉房屋的真实意思表示，故其签订合同的行为无效。 被告金泰公司虽然未向原告履行正规的交房手续，但原告已经自行占有了房屋，故对原告主张由被告交付房屋的诉讼请求不予支持。被告吴尚贵对将案涉房屋抵顶原告的事实认可，被告金泰公司对此知晓亦认可，故对原告主张由被告吴尚贵、金泰公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求依法予以支持。被告金泰公司虽然与原告签订了《商品房买卖合同》，但只是为便于原告办理涉案房屋权属登记手续，故对原告要求由被告吴尚贵、金泰公司支付逾期交房违约金和未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告吴尚贵经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的责任。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告徐顺兵与被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司于2015年9月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、确认第三人王利国与被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司于2016年11月2日签订的《商品房买卖合同》无效； 三、由被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告徐顺兵办理内蒙古自治区××区房屋的不动产权属证书； 四、驳回原告徐顺兵的其他诉讼请求。 案件受理费842元，由被告吴尚贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。 审 判 长  冯瑞平 人民陪审员  杨 杰 人民陪审员  高丽华 二〇一九年十二月二日 书 记 员  汪 静