贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6844号 原告:朱元亮，男，汉族，1975年3月10日出生，住湖北省监利县。 原告:欧阳慧，女，汉族，1980年2月26日出生，住湖北省监利县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：邓贵生（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码：91520000587288487Ｋ。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理）,系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理）,系贵州锐驰律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月6日，本院公开开庭进行审理。原告、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判决被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计222720.00元（违约金以原告已付房款2400000.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）;3.判决被告支付原告逾期交房的违约金174240.27元（违约金以原告已付房款2400000.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月31日起计算至2017年12月26日）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。2015年8月3日，原告以2400000.00元的总价向被告购买了位于毕节市七星关区，并签署了《商品房买卖合同》。原告依约向被告支付了全部房款及办证费等其他代收款；而被告却违反合同约定期限于2017年12月26日向原告交房且至今仍未依据合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一项、第十三条第一项第（2）款及第二十二条第三项第（二）款（2）的约定，被告构成逾期交房（违约期从2015年12月31日起至2017年12月26日）及交付办理商品房转移登记的有关文书违约（违约期从2016年12月31日起至今未履行）。原告诉请符合法律规定，请求人民法院予以支持其诉讼请求。被告辩称，一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设，已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混凝土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议［2014］90号）文件，载明：“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设。”2015年3月21日下午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议［2015］47号）文件，会议议定：“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度。由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域，雨季来临时，有形成堰塞湖的安全隐患，为消除隐患，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议［2014］90号）的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议，专题研究远航七星万象城建设有关事宜，区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下：“为保障远航七星万象城建设顺利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司。德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位即南源科技有限公司进行拆改，答辩人已多次向七星关区人民政府反映解决，无法采取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 二、项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，系不可抗力因素所致，工程竣工时间及交房时间应当相应顺延。如前所述，因原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，迁改工程推迟13个月才完成。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日，交房时间已经早于高压线迁改工程的完工时间，显然合同按照原约定继续履行已陷入履行不能，而电力设施属于市政基础设施，答辩人除向有关政府部门反映外，无法采取迁改措施，已经形成了不可抗力因素，工程竣工时间及交房时间至少应当依照高压线迁改的滞后时间相应顺延13个月。 三、答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。被答辩人向答辩人付清购房款后，答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用，被答辩人并未遭受任何的损失，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”据此，鉴于被答辩人并未遭受任何的损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任。 本院经审理查明，2015年8月3日,原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市七星关区商铺，总房款240万元。出卖人承诺于2015年12月30日前,向原告交付涉案房屋。若逾期交房超过90日，出卖人自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之一的标准计付违约金。同时，被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照第1种方式办理商品房转移登记:双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后,原告按照合同约定向被告交付完毕购房款。2017年12月26日，被告向原告交付涉案房屋。2019年8月7日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书。2019年8月26日，被告通过短信的方式告知原告，要求原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定按期向原告交付涉案房屋和取得涉案房屋的所有权初始登记证书。而被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年12月26日（合同约定交付时间为2015年12月30日），取得涉案房屋所有权初始登记证书的时间为2019年8月7日，故被告的行为已经构成逾期交房和逾期办证，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如被告逾期交房超过90日，被告自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之一的标准计付违约金。故被告应当支付的逾期交房违约金为：240万×1÷10000×727日=174480.00元。原告要求被告支付174240.27元，本院予以支持。 对于逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:(2)买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于涉案房屋已具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关资料之日（应由原告提交），亦即2019年8月26日。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照每日万分之一标准，从2017年1月1日起计付至2019年8月26日，共计232320.00元。对于原告主张的其余部分违约金，本院不予支持。 由于原被告之间系委托办证关系，故被告无需将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，故对原告要求被告交付办理涉案商品房转移登记有关文书的请求，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱元亮、欧阳慧逾期交房违约金174240.27元； 二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱元亮、欧阳慧逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金232320.00元； 三、驳回原告朱元亮、欧阳慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3627.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月九日 书记员  包清琳