广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26295号原告：何新山，男，1976年10月18日出生，汉族，住湖南省津市市太子庙19号，公民身份号码430************511。委托诉讼代理人：陶泳任，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东商达（广州）律师事务所律师。被告：中山辉炽物业管理有限公司，住所地广东省中山市************之一办公楼第6层，统一社会信用代码91442000MA52C89B2A。法定代表人：李健明，总经理。委托诉讼代理人：吴细娣，广东华誉品智律师事务所律师。原告何新山与被告中山辉炽物业管理有限公司(以下简称辉炽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何新山及其委托诉讼代理人陈伟杰、被告辉炽公司委托诉讼代理人吴细娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何新山向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告退还租赁保证金238876元；2.被告向原告支付违约金288876元；3.被告承担本案的保全担保费、律师费。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求,即要求被告以238876元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自2019年8月1日起至实际返还之日止支付利息。事实与理由：原告于2018年10月27日与被告签订租赁协议书,约定原告向被告承租位于中山市************（原柏宇工业园B1栋第3层厂房）。合同第三条约定，签订本合同时，原告应于7天内向被告交付相当于第一年6个月的租赁保证金288876元。合同第十七条约定，厂房租赁期间，如有任何乙方违约提前终止合同，应向对方支付6个月租金288876元。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金288876元，同时还支付了B1栋第4层厂房定金5万元。因被告拒绝交付厂房，原、被告签署的租赁协议书无法如期履行，经协商，被告于2019年7月12日与原告签署协议书，约定被告按如下方式退还已收取的上述款项：协议签订当天支付3万元，2019年7月31日支付15万元，2019年8月31日支付158876元。虽经多次催款，被告至今仍拖欠租赁保证金238876元未退还。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告何新山为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁协议书、合同补充协议书、补充协议；2.收据；3.转账记录；4.协议书。被告辉炽公司辩称，1.双方已经签署协议书解除了之前签署的租赁协议书及相应的补充协议。在租赁协议书解除后该租赁协议书已失去了法律约束力，原告根据该租赁协议书第十七条要求被告支付违约金没有事实基础及法律依据。2.租赁协议书解除的原因是原告申请退租，且是经双方协商一致的情况下解除，并不属于租赁协议书第十七条约定的情形，故第十七条的约定在本案中不适用。而且未能交付租赁房屋是由于业主方的原因造成，不应归咎于辉炽公司。3.双方就解除合同的处理已经签署协议书，相当于达成了谅解，而且被告也实际上按协议书在履行，向原告退还了部分款项。双方有关的权利义务应按协议书执行，并非按租赁协议书。被告辉炽公司为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.情况说明；2.受理案件通知书；3.营业执照。本院经审理认定事实如下：2018年10月27日，辉炽公司（甲方）与何新山（乙方）签订租赁协议书，约定甲方将位于中山市***************第三层工业用厂房，租赁给乙方生产场地使用，厂房建筑面积1267平方米。合同租赁期从2019年3月1日至2029年2月28日止。厂房租金为48146元每月，乙方应于签订合同之日起7向甲方缴纳6个月租金288876元作为租赁保证金。乙方应按月支付租赁保证金，否则甲方有权终止该协议。若乙方擅自将租赁项目转租、转让、转借的，或进行违法法律、法规的非法活动，或拖欠租金累计达15天等，都属于违约。若乙方违约，甲方有权收取该保证金作为违约金，若保证金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿损失。甲方应于2019年2月28日将厂房交由乙方使用。厂房租赁期间，如有任何一方违约提前终止合同，应向对方支付6个月租金288876元；若乙方违约，则甲方已收取的履约保证金亦不予退还，且乙方全额向甲方付清终止租赁当月的租金。当日，何新山与辉炽公司还签订了相关补充协议。合同签订后，何新山向辉炽公司缴纳了上述租赁保证金288876元及B1栋第四层厂房定金5万元。后辉炽公司未能按约定交付上述租赁房屋。2019年7月12日，何新山与辉炽公司签订协议书，约定因业主拒绝交付厂房，双方签署的租赁协议书无法如期履行，为免损失，双方同意解除该租赁协议书及相应补充协议。辉炽公司已经收取的租赁保证金288876元和B1栋第四层厂房定金5万元按如下方式退还：协议签署当天支付3万元，2019年7月31日支付15万元，2019年8月31日支付158876元。本协议一式两份自双方签署之日起生效，待按本协议付款完成后，双方就租赁事宜互不追究。签订该协议书后，辉炽公司仅退还10万元，其余款项并未退还。何新山遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审过程中，何新山主张辉炽公司即使是因他人原因导致其无法交付租赁房屋亦属于其违约，应承担相应违约责任，而且双方于2019年7月12日的协议书未出现“谅解”二字，其于该协议书中亦未放弃任何权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何新山与辉炽公司签订的租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。何新山已经按该合同约定履行其义务---缴纳了租赁保证金288876元及B1栋第四层厂房定金5万元，但辉炽公司未能按约定提供租赁房屋。合同是无因行为，且涉案租赁协议书未约定因业主拒绝交付房屋可免除辉炽公司违约责任，故本院对于辉炽公司主张因业主原因导致其无法交房从而不属于违约的抗辩不予采纳。辉炽公司存在无法提供租赁房屋的情形，其与何新山2019年7月12日签订了协议书约定解除租赁协议书及退还相应款项，并约定“待按本协议付款完成后，双方就租赁事宜互不追究”。本院认为，辉炽公司主张的双方达成谅解在一定程度上可以采纳，即在辉炽公司按上述协议书支付完全部款项后双方互不追究（包括违约责任），换言之，达成最终谅解的前提是辉炽公司按约定退还款项。现辉炽公司在原本违反租赁协议书约定情况下，又再次违反该协议书逾期且未足额退还款项，未达到协议书约定的双方互不追究的条件。何新山要求辉炽公司一次性返还剩余款项238876元（288876元+5万元-10万元），本院予以支持。此外，虽然租赁协议书已经解除，但合同的解除不影响其结算、清理条款的效力。合同中的违约责任条款属于结算、清理条款，而租赁协议书关于“如有任何一方违约提前终止合同，应向对方支付6个月租金288876元”的违约责任约定仍然有效，同时该约定也符合对等原则---租赁协议书中多处约定了若何新山违约辉炽公司可以没收租赁保证金，何新山据此主张辉炽公司向其支付288876元违约金，于法有据，本院予以支持。本院已支持何新山违约金的诉讼请求，并认为足以弥补其损失，故本院对于何新山利息方面的诉讼请求不予支持。何新山主张由辉炽公司承担保全担保费、律师费，未提供相应事实法律依据，本院不予支持。综上所述，何新山诉讼请求中理据充分部分，本院予以支持。辉炽公司的抗辩理据不足，本院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山辉炽物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何新山返还租赁保证金238876元；二、被告中山辉炽物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何新山支付违约金288876元；三、驳回原告何新山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9077.52元，减半收取计4538.76元（原告何新山已预交），由被告辉炽公司负担，于判决生效之日起七日内迳付原告何新山。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十二月三日书记员  刘浩峰孙永辉