福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0625民初1472号 原告：杨奇贞，女，1969年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杨建鹏（系杨奇贞弟弟），住长泰县。 被告：柯琳琳，女，1979年6月24日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：蔡连清，漳州市长泰县德安法律服务所法律工作者。 原告杨奇贞与被告柯琳琳定金合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨奇贞及其委托诉讼代理人杨建鹏、被告柯琳琳及其委托诉讼代理人蔡连清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨奇贞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令柯琳琳返还定金150000元和100000元预付款，并支付一倍定金违约款150000元；2.被告应从收款之日起按照月利率1.5%支付支付利息。事实和理由：2019年2月19日，柯琳琳向杨奇贞告知其拥有的武安镇鹤亭村月半山庄30%股份要转让，并且承诺该山庄的用地系向当地群众买断永久性使用权，面积为8.5亩，误差不超过3%。该山庄项目涉及到用地性质为非林地。后经调查了解，月半山庄土地使用权面积为7.45亩，该宗土地目前性质为林地。原有的三排建筑物的用地有两排性质为基本农田。也即月半山庄的全部建筑物为非法建筑物。杨奇贞经长时间与柯琳琳协商，柯琳琳拒绝退还定金和预付款，也不向杨奇贞赔偿损失。诉讼中杨奇贞变更诉讼请求为：1.请求依法判令柯琳琳退还定金150000元及预付款100000元；2.从收款之日起按照月利率1.5%支付利息。 柯琳琳辩称，1.杨奇贞要求柯琳琳退还股份转让定金150000元并支付一倍定金罚金没有事实和法律依据，2019年2月，应杨奇贞多次要求，经双方协商，柯琳琳将其拥有的址在武安镇鹤亭村月半山庄30%股份转让给杨奇贞所有，转让价为536000元整，2019年2月19日，杨奇贞通过其弟弟杨建鹏的账户转账支付定金人民币150000元给柯琳琳，2019年3月18日，又用同样的方式转账支付转让款人民币100000元给柯琳琳。双方在定金收据中还约定杨奇贞应在2019年3月31日前付清股份转让金，杨奇贞不但在2019年3月31日前没有付清股份转让金，还提出要求返还定金等理由，本案违约在于杨奇贞，并非柯琳琳，柯琳琳收取杨奇贞的定金和转让款后就没有再经营月半山庄，据相关材料证明，杨奇贞支付定金和转让款后，也开始利用其弟弟杨建鹏跟柯琳琳的股东通过微信商讨和了解经营月半山庄的事情。杨奇贞在没有任何理由解除双方约定的情况下，要求退还武安镇鹤亭村月半山庄股份转让定金和转让款，已构成违约。2.关于月半山庄土地的亩数和土地性质问题。长泰县武安镇鹤亭村月半山庄的土地是洪春龙等五位村民的承包地，并非杨奇贞所说的林地，其中：洪春龙4.3313亩、洪春盛4亩、杨美福0.1亩、杨振文0.2亩、杨中华0.12亩有承包经营权证为证。杨奇贞并非鹤亭村人，在未知洪春龙、洪春盛承包地四至的情况下，单方聘请测绘公司进行测绘，结果造成面积的误差，从鹤亭村洪春龙等5位村民承包地的面积统计，月半山庄的土地使用权有8.7513亩，并非杨奇贞单方聘请测公司所测绘的面积7.45亩。3.关于柯琳琳转让给杨奇贞标的物问题。月半山庄于2016年下半年开始创办，2016年11月18日依法办理营业执照，至今已经营三年之久。月半山庄的所有现状杨奇贞以及杨奇贞的弟弟杨建鹏系明知的，然杨奇贞在明知月半山庄所有现状的情况下,购买了柯琳琳30%的股权和洪金辉15%的股权，杨奇贞作为一个具有完全民事行为能力的人，根据《民法总则》的相关规定，其做出的民事行为是有效的；月半山庄所有的建筑物系临时搭建，属于临时用地而己，跟永久性的非法建房是有区别的，因此，所有的建筑物不能视为是非法建筑；根据《定金收据》内容看，柯琳琳转让给杨奇贞的主要标的物是可依法经营的30%股权和月半山庄的土地使用权，与是否是非法建筑物没有直接的关联性。而所谓的非法建筑物只是杨奇贞自己单方口说而己，没有任何单位作出相应的认定；众所周知，像柯琳琳与他人合伙承办的山庄也好，家庭农场也好，在长泰县各乡、镇、场、区都有，比比皆是，有的已经经营了10年，甚至10多年，还不是一往如故的创办经营；中华人民共和国农业部乡镇企业局以农加发(2015)5号发布《关于积极开发农业多种功能、大力促进休闲农业发展的通知》第四条规定，即鼓励利用“四荒地”发展休闲农业……等。证明柯琳琳与他人合伙投资家庭农场是合理合法的。 本院经审理认定事实如下：2019年2月19日，柯琳琳向杨奇贞出具《定金收据》一份，《定金收据》的主要内容有：1.本人柯琳琳向杨奇贞收取武安镇鹤亭村月半山庄（家庭农场）百分之三十投资股份一次性转让定金150000元；2.转让交易标的物包含土地范围：该山庄向农户征用（购买永久性使用权，即买断）8.5亩，误差不超过3%，今后若遇政府征用该土地，土地补偿安置费、赔青及相关奖励均归杨奇贞；土地租用范围：4.5亩，误差不超过3%，租用期限5年，至2021年结束；现状下的所有建筑物、构筑物、凉亭、道路、停车场建设等等，不含变压器；3.山庄转让交易总价款1820000元，杨奇贞需在2019年3月31日前付清股份转让金。本人承诺，该山庄对外的未清偿的债务，与杨奇贞无关；4.双方若有一方违约，导致协议无法履行的，违约的一方须按双倍定金向对方支付违约金。同日杨奇贞向柯琳琳支付了150000元定金。2019年3月18日，柯琳琳向杨奇贞出具《收条》一份，收条主要内容有：兹向杨奇贞收取月半山庄（月牙弯家庭农场）股份交易款100000元，并同意30%股份的交易总额546000元调减为536000元，后双方未再订立其他合同。 另查明，柯琳琳、洪金辉、杨振南合伙投资经营长泰县月牙弯家庭农场。2016年11月18日，长泰县月牙弯家庭农场取得营业执照，营业执照载明：经营者为洪金辉，经营范围有餐饮服务等,经营场所为福建省漳州市长泰县武安镇鹤亭村南坂115号。2016年至2017年期间，柯琳琳、洪金辉等人与长泰县武安镇鹤亭村村民洪春龙、洪春盛等人订立《农村土地流转合同》受让了土地承包经营权，受让后未办理相关审批手续在该地上建造厨房、餐厅、包间等场所经营餐饮服务。2019年4月，经营场所因占用基本农田，拆除了部分建筑物。 本院认为，本案为定金合同纠纷。定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，用于担保主合同的订立、生效或履行等。柯琳琳出具《定金收据》时双方未约定应再订立转让合同，虽《定金收据》上仅有柯琳琳签名，但杨奇贞以此为据提起诉讼，也以此为据欲证明自己的主张，可见杨奇贞认可《定金收据》上所载的内容。《定金收据》上载有交易标的物的土地使用范围及使用期限、建筑物及设施的现状、交易总价、违约责任等，该《定金收据》已具备合同的形式要件，因此杨奇贞支付的定金，属违约定金。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案杨奇贞与柯琳琳合意转让的虽是月半山庄的投资股份，但月半山庄建造在属于村集体所有的村民的承包土地上，其目的是在该地上从事非农的餐饮业务，且未经相关部门的用地审批，违反了上述规定,应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此柯琳琳因该合同取得的定金、预付款，应予返还，杨奇贞因合同无效造成的损失为利息损失。利息损失自2019年2月19日至2019年8月19日以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。柯琳琳明知违法在集体所有的村民的承包土地上进行非农建设，经营餐饮业务，仍与杨奇贞达成转让合意，并收取定金、预付款，存在主要过错，应承担70%的赔偿责任；而杨奇贞作为合同相对方，亦明知月半山庄的经营场所建在村集体所有的村民的承包土地上，未对其合法性进行审查，即与柯琳琳达成转让合意，对合同无效也有一定的过错，应承担30%的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下： 一、柯琳琳应于本判决生效之日起十日内返还杨奇贞250000元； 二、柯琳琳应于本判决生效之日起十日内赔偿杨奇贞利息损失的70%（利息损失以应返还的款项为基数，自2019年2月19日起至2019年3月18日止，以150000元为基数，自2019年3月19日起2019年8月19日止，以250000元基数以中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还款之日止，以250000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取计2525元，由柯琳琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  李文德 二〇一九年十二月十七日 书记员  黄宏杰 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。