河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初266号 原告：徐彦秋，女，1970年10月14日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：于晓澎，北京市京都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。 被告：廊坊市祥泰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区光明西道115号。 诉讼代表人：廊坊市祥泰房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕伟，清算组组长。 委托诉讼代理人：王德辉，河北若石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利薇，河北若石律师事务所律师。 原告徐彦秋与被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告徐彦秋及其委托诉讼代理人于晓澎、被告祥泰公司委托诉讼代理人王德辉、张利薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐彦秋向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行《房屋定购协议》；2.如果《房屋定购协议》不能继续履行，原告要求确认已支付购房款372000元有优先于普通债权的优先权；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年9月12日，原告与被告签订《房屋定购协议》（以下简称“《协议》”），《协议》约定原告购买被告所开发的臻丽家园项目1号楼l单元2001号房屋，该房屋建筑面积116.7703平方米，售价为每平方米（建筑面积）人民币4550元，房屋总价为人民币531305元。同时，《协议》约定原告应于该协议签订的同时向被告支付全部购房款人民币531305元。原告按约于协议签订当日向被告支付了全部购房款人民币531305元，且被告当即向原告开具了全额收据。另外，《协议》明确被告最迟于2014年5月1日向原告交付案涉房屋，否则原告有权退房。如原告退房的，被告应向原告支付违约金；如原告不退房且逾期超过三个月的，被告应按原告所交购房款总额的日万分之一向原告支付违约金。2018年5月30日，经江苏天宇建设集团有限公司申请，河北省廊坊市中级人民法院裁定受理被告破产清算一案，并指定清算组担任被告管理人（以下简称“管理人”）。原告就案涉房屋及全部购房款于管理人处登记。管理人于2019年6月21日向原告出具了祥泰破管审（房）字第067号《审查意见书》，该意见书对于原告所登记事项作出以下审查意见：1、解除原告与被告签订的《协议》；2、确认案涉购房款中159305元为享有优先受偿权的债权，并确认该部分利息为52188元，利息为普通债权。针对上述《审查意见书》中审查结论，原告向管理人提出书面异议，具体异议事项如下：首先，原告与被告签署的《协议》，系被告进入破产程序之前，双方自愿签署，且协议内容未违反强制性法律法规，该协议合法有效，对协议双方具有法律约束力，双方应当继续履行，并且本案中管理人也不享有《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的解除权。因此，管理人无权解除《协议》，被告及管理人应当继续履行《协议》。其次，《协议》约定被告最迟交房日为2014年5月1日，但是截止被告破产清算受理日2018年5月30日被告也未向原告交付案涉房屋，更未办理不动产所有权变更登记。因此，根据《协议》第3.2条的约定，被告应向原告支付违约金人民币71725.5元，自2014年8月1日起算，截止被告破产清算受理日2018年5月30日止。因此，原告基于《协议》所享有的债权应为已缴纳的全部购房款人民币531305元及前述逾期交房违约金人民币陆拾万叁仟零叁拾元伍角整，共计人民币603030.5元。（注：因原告尚未就前述违约金向管理人申报债权，因此本案中暂不主张确认此部分债权。）对于原告于2019年7月3日在管理人处向其提交的书面《异议书》，管理人未向原告作出解释，也未调整原告债权。鉴于此，原告依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判令被告及管理人继续履行《房屋定购协议》，且原告对《房屋定购协议》中购房款部分所享有的债权为人民币531305元。庭审时，原告补充如下内容：159305元是徐彦秋以转账的方式支付给被告的，剩余的372000元是因为原告的配偶与被告签订了施工协议，双方互负债务，抵消了购房款，应认定原告履行了全部的义务，购房款已全额缴纳，被告以此开据了全额的收据，故根据《破产法》第十八条规定，管理人无权解除房屋定购协议，原告请求继续履行，如果该《房屋定购协议》不能继续履行，原告请求管理人确认已支付的购房款531305元具有优先于普通债权的优先权。 祥泰公司辩称，河北省廊坊市中级人民法院于2018年5月25日作出(2018)冀10民破申3号《民事裁定书》，裁定受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出(2018)冀10民破4号决定书指定清算组担任祥泰公司管理人。就被答辩人诉祥泰公司破产债权确认纠纷一案，答辩人答辩如下：一、祥泰公司已经因资产不能清偿全部债务而进入破产程序，祥泰公司进入破产程序时，臻丽家园三期项目的房屋并未建成，相关手续不齐全。原告主张确认其为所有人的房屋并不存在。因此被答辩人的诉讼请求不成立。二、被答辩人以购房人身份向管理人进行了登记，主张购买了臻丽家园三期项目的1-1-2001号房屋，并已交付了购房款531305元。经管理人审查，被答辩人实际交付购房款159305元。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、《房屋定购协议》。证明原告与被告于2012年9月12日签订《房屋定购协议》，协议约定：原告购买被告所开发的臻丽家园项目1号楼l单元2001号房屋，该房屋售价为每平方米（建筑面积）人民币4550元，房屋总价为人民币531305元，并且约定原告应于该协议签订的同时向被告支付全部购房款人民币531305元。《房屋定购协议》已由双方签署生效，对双方具有法律约束力，双方应当继续履行；证据二、《收据》。证明2012年9月12日被告收到原告支付的全额购房款人民币531305元。原告已依约履行协议项下全部义务，被告及管理人应当继续履行该协议项下全部义务；证据三、《审查意见书》。证明2019年6月21日管理人向原告出具《审查意见书》，其审查结论为：1、解除原告与被告签订的《协议》；2、确认案涉购房款中159305元为享有优先受偿权的债权，并确认该部分利息为52188元，利息为普通债权；证据四、《异议书》。证明2019年7月3日原告于管理人处向其提交了书面异议书，具体异议事项为：1、管理人无权解除《房屋定购协议》；2、原告对《房屋定购协议》中购房款部分所享有的债权为人民币531305元。证据三、证据四的证明目的：针对《审查意见书》中结论，原告向管理人提交了书面异议书，但管理人对此未予解释，也未做调整；证据五、臻丽家园小区室外硬化、绿化及广场铺砖施工协议。证据六、臻丽家园小区照片。证据七、结婚证。证据五、六、七证明原告与石海系夫妻关系，石海与被告签订施工协议，已按约定完成全部施工内容，被告已向石海支付了工程尾款，上述法律关系是双方互负债务的抵消。被告祥泰公司针对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、关联性没有异议；对证据二记载内容的真实性不认可，原告未提交实际交付全额购房款的证据材料，祥泰公司账目记载原告交付购房款为159305元；对证据三无异议；对证据四的真实性、关联性、合法性均无异议，管理人对原告的异议已经作出不予调整的通知；对证据五的真实性无法确认，不发表质证意见，如果原告认为是债权，那么应到管理人处申报；对证据六的真实性无法确认，不发表质证意见；对证据七的真实性没有异议，关联性不认可，如果石海对祥泰公司享有债权，应当向管理人申请债权。 被告祥泰公司提交如下证据：证据一、民事裁定书。证明廊坊市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，裁定受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请；证据二、指定管理人决定书。证明廊坊市中级人民法院于2018年5月30日作出(2018)冀10民破4号决定书指定清算组担任祥泰公司管理人。证据三、《购房人登记表》。证明2018年6月28日原告以购房人名义到祥泰公司管理人处进行登记，填写了《购房人登记表》，并提交《房屋定购协议》和《收据》；证据四、《房屋定购协议》。证明2012年9月12日原告与祥泰公司签订了《房屋定购协议》一份；证据五、《收据》。证明2018年6月28日原告向管理人提交了2012年9月12日祥泰公司出具的《收据》一张，收据记载金额为531305元；证据六、祥泰公司财务账册。证明根据财务账册记载原告实际交付的购房款为159305元；证据七、祥泰破管审（房）字第067号《审查意见书》。证明祥泰公司管理人结合祥泰公司财务账册以及原告登记时提交的证据材料进行审查，并出具审查意见；证据八、关于祥泰破管审（房）字第067号《审查意见书》之异议。证明2019午7月3日原告向管理人提出异议；证据九、祥泰破管审（异）字第067-1号通知书、签收回执。证明2019年7月4日管理人向原告出具了《通知书》一份，通知原告对其异议不予调整。2019年7月5日原告收到该份通知。原告针对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、证据二的三性（真实性、合法性、关联性）、证明目的认可；对证据三的证明目的不认可，三性（真实性、合法性、关联性）认可，证明原告徐彦秋已经向管理人申报了全部的531305元债权；对证据四的三性（真实性、合法性、关联性）、证明目的认可；对证据五的三性（真实性、合法性、关联性）认可，证明目的不认可，收据记载的购房款金额是真实的，原告徐彦秋已经向被告支付了全部的购房款；对证据六的三性（真实性、合法性、关联性）认可，证明目的不认可，从会计记账凭证中可以体现，原告徐彦秋已经支付了全部的购房款；对证据七的三性（真实性、合法性、关联性）认可，证明目的不认可，在原告徐彦秋支付了全部购房款的情况下，管理人仅对转账部分159305元进行确认，而未对剩余372000元确认债权；对证据八的三性（真实性、合法性、关联性）、证明目的认可；对证据九的三性（真实性、合法性、关联性）、证明目的认可。 本院对原被告双方提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据一、证据三、证据四、证据七的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对原告提交的证据二记载内容的真实性不认可，但对证据二的真实性未提出异议且该份证据与被告提交的证据五一致，故本院对原告提交的证据二的真实性予以确认；被告主张对原告提交的证据五、证据六的真实性无法确认，但并未提供反驳的证据，本院对原告提交的证据五、证据六的真实性予以确认。原告对被告提交的证据一至证据九的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对被告提交的证据一至证据九予以确认。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月12日，原告与祥泰公司签订《房屋定购协议》，约定原告购买祥泰公司开发的臻丽家园项目房屋，房屋基本信息：1号楼1单元2001号房屋，建筑面积116.7703平方米，每平方米人民币4550元，房屋总价531305元。《房屋定购协议》约定，鉴于乙方（徐彦秋）为公司内部员工或者亲属关系并自愿定购甲方（祥泰公司）所开发的臻丽家园项目的房屋，特签订本房屋定购协议。协议第三条甲方责任，……2．甲方保证最迟于2014年5月1日将上述房屋交付乙方，否则乙方有权退房，乙方退房的，甲方按乙方付款总额的银行同期活期存款利率向乙方支付违约金，乙方不退房且逾期超过三个月的，甲方按乙方交付房款总额的日万分之一向乙方支付违约金，由于政府及相关职能部门行为或不可抗力因素导致甲方逾期交房的则甲方免责。第六条，甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本定购协议即自行失效。2012年9月12日的《收据》记载原告的交款数额为531305元。其中159305元由徐彦秋以银行转账的方式支付。徐彦秋主张其余372000元系祥泰公司欠付其配偶石海的工程款。 2018年5月25日，本院作出（2018）冀10民破申3号民事裁定书，受理申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并于2018年5月30日作出（2018）冀10民破4号决定书，指定祥泰公司清算组为管理人。 2018年6月28日，原告向祥泰公司管理人进行申报，填写了《购房人登记表》，并提交《房屋定购协议》和《收据》。 祥泰公司管理人于2019年6月21日向原告出具了祥泰破管审（房）字第067号《审查意见书》，经审查，你实际交付购房款金额为159305元，向你出具审查意见如下：1.解除你与祥泰公司签订的《房屋定购协议》。2.对你已付购房款159305元优先于普通债权予以清偿。利息按人民银行同期贷款利率计算为52188元，确认为普通债权。如对债权表记载的债权有异议，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。徐彦秋于2019年7月3日对祥泰破管审（房）字第067号《审查意见书》提出异议，祥泰公司管理人于2019年7月4日作出祥泰破管审（异）字第067-1号通知书，对祥泰破管审（房）字第067号《审查意见书》不予调整。 涉案臻丽家园项目三期并未取得相关商品房预售等相关手续。 本院认为，本案争议焦点为，原告徐彦秋的诉讼请求应否支持。 首先，关于本案案由的问题。本院受理了申请人江苏天宇建设集团有限公司对祥泰公司的破产清算申请，并指定祥泰公司清算组为管理人。在人民法院受理破产案件后，债权人必须向管理人申报债权才可以在破产程序中受偿，原告向祥泰公司破产管理人进行申报后，管理人对其申报进行审查并作出《审查意见书》及通知书，但原告对于祥泰公司管理人出具的审查意见仍有异议，向本院提起诉讼。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，原告提起的请求为确认债权的民事诉讼案件。故本案案由应为破产债权确认纠纷。 其次，关于本案《房屋定购协议》的性质问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。判断商品房买卖中的认购、定购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或者名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或者单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需要重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。预约成立之后，当事人负有履行预约所规定的订立本约的义务，只要本约未订立，就是预约没有履行。预约权利人只能请求对方履行订立本约的义务，而不得直接依预定的本约内容请求履行。本案中，《房屋定购协议》第六条明确约定，甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本定购协议即自行失效。《房屋定购协议》第一条、第二条仅约定了单价、面积及总价等条款；并结合《房屋定购协议》第三条、第四条、第五条甲乙方责任、其他条款的约定，应当认定双方当事人签订的《房屋定购协议》的性质为商品房预约合同。另外，从《房屋定购协议》中抬头部分“鉴于乙方为公司内部员工或亲属关系并自愿定购甲方所开发的臻丽家园项目的房屋”，结合第三条第二项的约定，可以看出，购房主体是特定的，其有权选择退款支付违约金，亦不符合商品房买卖合同面向社会不特定对象出售的特征。 第三，关于涉案《房屋定购协议》应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行：……”《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”根据本案查明事实，申请人江苏天宇建设集团有限公司申请祥泰公司破产清算一案，本院已于2018年5月25日裁定受理。目前祥泰公司处于破产清算程序之中，已无生产经营能力，相关事务已由本院指定的管理人接管，法律上其已不能依照《房屋定购协议》约定签订本约合同，事实上亦不能继续履行合同义务，祥泰公司管理人解除该《房屋定购协议》并无不当。故徐彦秋请求继续履行《房屋定购协议》的主张，不应支持。 第四，关于应否转移涉案臻丽家园项目1号楼1单元2001号房产产权并交付的问题。该问题应当结合合同法、破产法相关规定及案件事实进行综合判断。从合同法角度看，如上所述，涉案《房屋定购协议》为预约合同，预约合同的目的在于约束当事人订立本约合同，当事人一方可以依照预约合同约定请求另一方履行订立本约合同的义务，或者主张另一方不履行订立本约合同义务的违约责任及损害赔偿责任，但不能依照预约合同请求另一方履行预订的本约合同的内容（即商品房买卖合同）。本案中，原告请求依据《房屋定购协议》约定，将涉案房产产权转移到其名下并交付，是基于预约合同主张履行预定的本约合同内容，无法律依据，不应支持。从破产法角度看，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”截至本院受理祥泰公司破产清算一案之时，涉案房产仍处于在建过程中，就其现有财产价值，原告并不享有法定的别除权利，因此属于债务人财产，如若将涉案上述房产交付徐彦秋并转移产权，则属于个别清偿行为，将损害其他债权人的利益，亦与《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定相违背，故原告主张不应支持。 第五、关于372000元是否享有优先于普通债权的优先权问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款的规定，债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。第五十八条第三款规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。原告主张372000元系祥泰公司欠付其配偶石海的工程款，其配偶并未就该款项向祥泰公司管理人进行申报，且原告在本案诉讼中表示“我方保留372000元建设工程施工款优先于抵押权的申报权利”。故原告徐彦秋要求在本案中确认372000元享有优先于普通债权的优先权，缺乏事实和法律依据，就此问题本院不作处理。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第五十八条第三款、第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告徐彦秋的诉讼请求。 案件受理费100元,由原告徐彦秋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  马令梅 审 判 员  梁志斌 审 判 员  马 兰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  郭增立 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  张世宗 书 记 员  陈 杨