陕西省韩城市人民法院民事判决书 (2018)陕0581民初27号原告(反诉被告)：吴梅玲，（曾用名吴梅岭），女，汉族，生于XXXX年X月X日，高中文化，现住韩城市，村民，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）：苏林虎，男，汉族，生于XXXX年X月X日，高中文化，现住韩城市，村民，系第一原告之丈夫，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二原告共同委托诉讼代理人：宁继芳，陕西省韩城市新城法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：唐荣勇，男，汉族，生于XXXX年X月X日，初中文化，籍贯：重庆市荣昌县，现住韩城市，居民，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张军良，陕西行天律师事务所律师，特别授权。原告吴梅玲、苏林虎与被告唐荣勇合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏林虎及二原告共同委托诉讼代理人宁继芳、被告唐荣勇及其委托诉讼代理人张军良到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，被告唐荣勇提起反诉，本院进行了合并审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2005年2月15日原告苏林虎与被告唐荣勇签订的合同书无效，判令被告立即返还原告的房屋。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告唐荣勇系重庆市荣昌县XX镇XX村XX组人，多年来一直在韩城务工。自1998年以来在原告家租房居住，租房事宜一直由原告苏林虎办理。2004年因原告苏林虎母亲生病，原告家庭经济困难，第二原告在未告知第一原告的情况下，私自将位于韩城市XX城XX村XX组XX房基卖给了被告唐荣勇，多年来第一原告总以为房子是租给被告居住的，对房屋买卖根本不知情。2017年5月份，因村上统一进行不动产确权登记，才得知第二原告已将该房出售给被告，第二原告与被告签订的合同书，严重侵犯了第一原告的合法权益。该房属夫妻婚后财产，原告苏林虎一人无权单独处分，加之被告不属XX城XX村一组集体经济组织成员，对原告村组的集体土地无权占有使用。庭审过程中，原告提交了如下证据：第一组证据：书证3份1、原告的户口簿一本；2、原告的身份证复印件各一份；3、原告的结婚证一本。证明：二原告系夫妻关系，原告双方是韩城市XX城XX村一组合法集体经济组织成员；原告符合申请宅基地的资格；被告质证：对该组证据的真实性无异议，户口簿只能证明原告吴梅玲是家庭户口，没有证明其是集体经济组织成员。结婚证、身份证不能证明其是集体经济组织成员。第二组证据：书证2份1、韩城市公安局金城派出所出具的证明一份；2、韩城市金城街道办事处薛曲村村民委员会出具的证明一份。证明：被告不是原告所在村组的合法集体经济组织成员。被告质证：对薛曲村委会的证明不予认可，金城派出所出具的证明能证明被告从荣昌县迁来，是薛曲一组同意迁入。第三组证据：书证4份1、1992年3月24日土地登记申请书一份；2、1992年3月24日韩城市土地管理局出具的陕西省行政事业性收费票据一张；3、社员建房占地清查证及韩城县夏阳乡人民政府出具的收款收据一份；   4、诉争房屋原貌照片3张。 证明：原告家庭按照一户一宅的规定，原告苏林虎为户主，原告的家庭申请了宅基一处，并建有房屋一院；该房屋建造时间在二原告结婚之后，该宅基地上所建房屋是原告双方的共同财产。被告质证：对土地登记申请表无异议，从原告出具的证据中不能证明该房属于夫妻共同财产。第四组证据：书证1份2005年2月15日合同书一份。证明：1该合同书未经第一原告同意，未经第一原告签字认可，该房屋买卖第一原告并未同意，第二原告私自将房屋出售给被告，构成无权处分。被告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。合同是由苏林虎自己打印的，当时双方都是农民，土地使用证也交给了被告，并且已经支付了购房款。合同不是无权处分，而是有权处分，被告是善意取得。第五组证据：书证1份陕西运华资产评估有限责任公司出具的资产评估报告一份。证明：被告在原告的庄基地所增建的建筑物被评估价值为43850元。被告质证：对鉴定的真实性无异议，但是该鉴定结论不公正、不客观，我方重新申请的鉴定推翻了原告出示的该份鉴定意见，我方要求原告承担两次鉴定的鉴定费。第六组证据：1、建房通知一份；2、被告购房合同书一份；3、照片一张。证明：①诉争房屋所在地段市场价为每平方1300元，成本价每平方980元。②该诉争的房屋与薛曲村馨曲家园属于同一地段房屋。③该房屋并非是福利房。④评估报告中2150元的评估价明显与事实不付。⑤被告当庭未提交该诉争房屋为拆迁房的证据。被告质证：XX村XX房合同和通知中可以看出被告已经享受到薛曲村一组集体经济组织成员身份。被告辩称： 1、原告主体不适格，原告苏林虎不能作为原告，本案第一原告起诉的事实与理由中认为苏林虎和被告唐荣勇签订的合同侵犯了夫妻共有权利，按照第一原告起诉的事实与理由苏林虎不能作为原告，应该是被告，所以法院应驳回。2、本案原告要求确认合同无效是确认之诉，返还房屋属于给付之诉，本案只能先审理确认之诉，不能审理判决返还房屋的给付，原告起诉请求有误，应予以驳回。按照金城办每平方2160元的价值计算，该房屋的价值超过40万元，原告的起诉是因为该房屋的价值提升或者拆迁，房屋的价值量升值多，原告却在起诉中只要求返还房屋，被告的合法权益无法保证。3、被告唐荣勇与第二原告苏林虎的房屋买卖合同是有效的。理由：（1）苏林虎出卖自己房屋给唐荣勇时，知道唐荣勇是外省农民在韩城打工，自1998年起就一直在该房屋租住，2005年苏林虎把房屋以10万元价格卖给被告唐荣勇。（2）苏林虎把该房屋卖给唐荣勇以后，唐荣勇全家于2009年9月29日把重庆的户籍全部注销，全部迁入韩城市XX城XX村XX号。（3）被告全家在该房屋居住并对房屋进行了增建、重装，以该房屋作为生产、生活的依靠。（4）吴梅玲和苏林虎的诉讼行为是一种严重违反诚实信用的行为，也违反中国传统一诺千金的价值观。（5）法律法规没有禁止村民与村民之间的房屋买卖。综上，应当驳回原告的诉请，维护该合同的效力。反诉原告（被告唐荣勇）提出如下反诉请求：1.确认唐荣勇与苏林虎签订房屋买卖合同有效。2.若本案合同被确认无效，苏林虎、吴梅玲依法应当返还实际收取房款10万元，唐荣勇新建房屋的价值人民币61023.32元，装修费25191.10元，并赔偿反诉原告损失人民币245600元，合计431814.42元。3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2005年2月，苏林虎将涉案房屋出售给反诉原告，反诉原告交付房款10万元即全家居住。2009年反诉原告全家将户口从重庆老家迁至韩城市XX城XX村，一直居住在此房屋，认为买卖合同有效。反诉被告十多年之后，要求确认合同无效，归还房屋，违反了诚实信用原则。反诉被告（原告苏林虎）辩称，1.对于反诉原告的诉请应予以驳回。2.购房合同无效，反诉被告同意返还购房款10万元，但应驳回反诉原告要求赔偿的各项损失及费用。 3.本诉及反诉的费用均由被告唐荣勇承担。事实与理由，原、被告双方签订的房屋买卖合同不仅侵犯了第一原告权益，XX村XX组集体经济组织权益，也严重违反了法律的强制性规定，XX村XX组村民，不顾及该房屋的特殊属性，反而与原告签订该合同，故该合同属无效合同。对于陕西铭建价格评估有限责任公司出具的评估意见书，该评估意见书不尊重事实、不公平、不公正，不应当依据该评估意见进行赔偿。反诉原告认为该地段面临拆迁是不存在的事实，该地段的房价也并没有像被告所说翻倍上涨，对此说法反诉原告没有事实根据，认为反诉被告为了谋取不合理的巨大利益会给其造成巨大的利益损失，此事实也不知从何而来，该合同即使被确认无效也不会给反诉原告唐荣勇造成经济损失。庭审过程中，被告提交了如下证据：第一组证据：1、被告的身份证及被告家庭户口本。证明：被告从苏林虎处购买房屋后，以信赖原则将户口从重庆市迁入韩城市金城办。2、被告以该房屋作为生产生活居住地。原告质证：对真实性无异议，但被告并非XX城XX村一组的集体经济组织成员，XX村XX号居民。不能够证明该房屋是被告的生产生活居住地。第二组证据：1、合同书一份。2、2015年1月15日的100000元房款收条一份。3、集体土地建设使用证。证明：①在XX道XX村XX组的村民。②合同书第一条，证明原告卖给被告房屋面积为160㎡。③合同书是双方签字按手印生效。④被告把100000元房款交给苏林虎，苏林虎把房屋及集体土地建设使用证交给了被告，双方履行了合同。原告质证：对于证据的真实性无异议。从被告提供的证据能证明该房屋系在农村即薛曲村一组集体土地上所建的房屋，该合同书上没有房屋共有人第一原告的签字，从集体土地建设使用证上足以证明诉争房屋系二原告婚后共同所建房屋。合同上充分证明甲方苏林虎在处分该房屋时一并将庄基地的使用权转让给了被告。合同书第三条明确的约定该房屋的回收价以及对于新增面积都是以建房时的成本价给予乙方唐荣勇。第三组证据：陕西铭建价格评估有限责任公司第（2019）44号评估意见书一份。证明①、增建部分现在的价值为61023.32元，装修部分的费用为25191.10元。②鉴定费7000元。原告质证：对于被告出具的该份证据不客观、不公正，明显失实，不具有采信度。评估书第五条价格评估依据，第11款当地有关拆迁政策，第12款装修市场行情，评估书中没有相关证据支持。评估书第六条：评估方法：成本法，市场法。评估书第七条评估过程：第一款.房屋新建部分中有这样一段记述“经查看，苏林虎和唐荣勇的买卖合同书，其中第三条对新增建筑物的约定为：期间乙方（唐荣勇）如果新增建筑面积，则甲方（苏林虎）原价买回时新增部分按建房时成本价由甲方另外给付。评估书以委托方提供的案件合同书为依据，用成本法评估认可。用市场法评估的依据，是政府的拆迁价格，属于自由发挥，不认同，政府拆迁价格为打包价。它包括了：（1.建筑物价值。2.土地价值。3.安置费用。4.周转房费用等，诸多方面。）最近十几年房价变化绝大部分是体现在土地增值方面，建筑成本变化并不大。评估以成本价加市场价（政府拆迁价）为参照，于法不合，于理无据，应以合同约定的方式为准。后做的房屋屋面防水，不应算在装修里面。整个西房约40平方里，墙面的瓷片从地贴到顶，是作坊形式的改造，已不是一般意义上的民居装修。（后附照片）③、装修部分的成新率(折旧率）。评估书第七条评估过程，装修部分如下记述，评估人员在现场勘验后，对装修市场进行了询问了解，并结合使用情况核算出价值，对装修部分的成新率评估不认同。④、评估机构的作业行为，应该以委托方提供的基本资料为法院审理案件提供参考，而不是以传闻为依据，自由发挥，我们认为，该评估文件使用的评估方法背离了案件，违背了唐荣勇、苏林虎房屋买卖合同书第三条约定的成本价原则的法律依据。被告质辩：1、韩城新城区和金城区的房屋拆迁或者购买均价为每平方米2150元。2、原告所说1300元每平方米的价格没有依据。3、原告所说的1300元每平方的房屋不是市场价，而是福利房。4、该鉴定机构做的鉴定是按照市场价和成本价百分之五十来鉴定的，实际上有利于原告，但我们对评估意见书予以认可无异议。经审理本院认定的事实如下，本案涉诉的宅院坐落于韩城市XX街XX道XX村XX组，1993年4月韩城市人民政府颁发集体土地建设用地使用证《韩某某（93）00259号》，土地使用者为苏林虎。2005年2月15日苏林虎作为出卖人（甲方）、唐荣勇作为买方（乙方）就上述宅院签订合同书，内容为：一、甲方将位于薛曲一组村子东头自有房屋一院卖给乙方。房屋分别为北房和西房，建筑面积160平方米，土地面积308平方米。土地使用证：韩某某（93）字第00259号，随房屋一并移交乙方。二、甲、乙双方商定房屋价格为人民币壹拾万元整。三、乙方以后若要转卖本合同第一条所述房产。甲方有权原价买回。只有在甲方书面表示弃权后，乙方才可将该房转卖他人。期间如果乙方新增建筑面积，则甲方原价买回时新增部分按建房时成本价由甲方另行付给。合同签订后，唐荣勇将房款100000元交清，原告苏林虎将该房院及土地使用证一并交付被告唐荣勇。被告即对房屋墙面、下水、室内进行了装修，之后入住至今。2010年被告唐荣勇建造了砖混结构东房一座。审理中，原告申请就被告使用期间被告装修、加盖的东房造价费用进行鉴定，陕西运华资产有限责任公司于2018年6月29日作出陕运华评报字（2018）第1051号资产评估意见，主要内容为：2018420涉案房屋市场价值为43850元。被告以该资产评估意见不公正、不客观、依据明显不足等理由申请重新鉴定，陕西铭建价格评估有限责任公司于2019年3月28日作出陕铭评字（2019）44号评估意见书，2019228评估结果为：新建部分价值61023.32元，装修部分价值25191.10元，合计86214元。另查明，二原告系夫妻关系。被告唐荣勇在购买该房屋后即将全家户口从重庆市迁至韩城市XX城XX居XX社区。20181以上案件事实，有原、被告签订的《合同书》、评估意见书等证据及庭审记录在卷，可以认定。本院认为，本案涉诉的宅院，土地使用权93登记在原告苏林虎名下，苏林虎系韩城市XX街XX道XX村XX组集体经济组织成员，对该宅基地享有合法的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权或者变相取得。被告唐荣勇不是XX街XX道XX村XX组集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方于2005年2月15日签订的合同书违反了有关规定，应属无效合同。被告唐荣勇辩称该协议有效，其理由不符合相关法律规定，故不予采纳。原告苏林虎主张自己签订的协议处分了所有权属于夫妻共有的财产，构成无权处分的观点，因其未提交相关证据加以证明，且结合双方的房屋买卖交易行为已完成多年的实际情况，对原告苏林虎的该意见不予采纳。关于合同无效后返还和损失问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告唐荣勇以100000元购买涉案宅院房屋，基于合同无效，被告应向原告返还涉案宅院房屋，原告苏林虎应向被告返还全部购房款。又因原告苏林虎明知被告非属本集体经济组织成员，不具有购买资格，而与之签订合同，现又以此为由要求确认合同无效，基于诚实信用的基本原则，其应承担合同无效的主要责任。被告对涉案宅院房屋进行了加盖和装修，且已经评估机构对新增建筑物和装修部分进行了评估，同时依据市场发展规律，可认定涉案宅院房屋价值有一定提升，故二原告应对被告因合同无效造成的经济损失给予赔偿，赔偿数额本院根据双方过错程度参照评估意见予以确定。被告反诉主张合同有效且要求原告赔偿其损失245600元的诉请，与法不符且未提供相应证据，本院依法不予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，245600依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告苏林虎与被告唐荣勇于2005年2月15日签订出售位于韩城市XX城XX村一组土地使用权登记在苏林虎名下的房院的《合同书》无效。二、原告苏林虎于本判决生效之日其十日内退还被告唐荣勇购房款100000元。三、原告苏林虎、吴梅玲于本判决生效之日起十日内付给被告唐荣勇新建房屋款8621461023.32元。四、原告苏林虎、吴梅玲于本判决生效之日起十日内赔偿被告唐荣勇经济损失（参照拆迁价70%为房屋升值）19394247193942.48元。五、自原告苏林虎、吴梅玲实际按照本判决主文二、三、四项全部履行完毕之日起三十日内，被告唐荣勇将位于韩城市XX城XX村一组土地使用权登记在苏林虎名下的房院及其韩某某（93）字第00259号集体土地建设使用证一并返还给原告苏林虎、吴梅玲。六、驳回被告唐荣勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，反诉费3889元，鉴定费9000元，合计628915289元，由原告苏林虎、吴梅玲负担508910889元，被告唐荣勇负担12004400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长      王胜利审  判  员      孙娟娜人民陪审员      张  健二〇一九年十二月二十日 书  记  员      赵  乐  1