重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初22672号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：金川（特别授权），重庆栋华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞（特别授权），重庆栋华律师事务所律师。被告：周晓蕾，女，汉族，1973年10月17日出生，住重庆市。原告北京市均豪物业管理有限公司（以下简称“均豪物业公司”）与被告周晓蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的诉讼代理人金川，被告周晓蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告物业服务费14573.33元；二、被告支付原告逾期缴纳物业服务费的违约金4372元（以欠付费用的30%计算）；3、承担本案诉讼费。事实及理由：被告是南岸区南滨西路28号“恒基·翔龙江畔”小区业主。原告与重庆恒兆房地产有限公司签订前期服务合同，截止2018年1月18日一直在该小区从事物业服务。被告从2013年5月23日起未缴纳物业服务费，至2018年1月18日累计拖欠物业服务费14573.33元。根据前期物业服务合同约定应当按每日万分之五的标准支付违约金，现原告自愿按照欠付金额的30%计算违约金。原告向被告催收未果，遂起诉至法院。被告周晓蕾辩称：被告于2013年5月23日起未缴纳物业服务费属实。2017年7月11日，小区张贴公示要求原告于2018年1月11日前撤场，故原告提供物业服务截止日期应计算至2018年1月11日。原告提供的物业服务不符合物业服务标准，例如：小区治安不好，入室盗窃多，安保巡逻不到位，监控设施损坏，卫生差，小区的公共设施损坏较多，小区乱搭乱建多，乱停车，门岗经常无人等。被告不同意支付违约金，原告请求的物业服务费有重大瑕疵，被告同意按照物业服务费的8折缴纳。经审理查明：被告周晓蕾系南岸区南滨西路28号住宅的所有人，即南岸区恒基·翔龙江畔小区业主，该房屋的建筑面积为120.81平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基·翔龙江畔小区的开发商）作为甲方与北京市君豪物业管理有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为恒基·翔龙江畔小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；业主自行购置车位的，应按车位80元/个·月向乙方交纳停车管理服务费；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同及价格均进行备案。该合同签订后，北京市君豪物业管理有限责任公司一直为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务。2011年10月28日，北京市君豪物业管理有限责任公司名称变更为北京市君豪物业管理股份有限公司。2017年3月27日，恒基·翔龙江畔业委会公示2017年3月16日起为期6天的关于物业服务满意度调查的结果：参与调查投票的共计752份，满意50份（8.5%）、一般115份（19.59%）、不满意587份（71.91%）。2017年6月24日，恒基·翔龙江畔业委会公示第二次业主大会投票结果，人数过半数及总建筑面积过半数的业主通过解聘原告、业委会通过竞争机制选聘物业服务企业、不使用小区地面停车位等事项。2017年7月15日，原告收到恒基·翔龙江畔业主委员会关于解聘的函件，于2017年7月18日做出相关整改工作的回复，并于2017年9月10日通过发送信息的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费；物业服务等级按重庆最高级（四级）标准提供服务”，同时悬挂横幅予以告知。2017年12月26日、2018年1月3日，恒基·翔龙江畔业主委员会向原告发出《撤场通知书》、《撤场交接提醒通知书》，要求原告2018年1月11日前撤出恒基·翔龙江畔小区，所有资料向业委会移交。2018年1月29日，原告与恒基·翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。另查明：2013年5月23日至31日期间，被告拖欠原告物业服务费69.59元；2013年6月1日至2017年12月31日期间，被告拖欠原告物业服务费14352.23元（120.81平方米×2.16元/月/平方米×55个月）；2018年1月1日至1月18日期间的物业服务费151.52元（120.81平方米×2.16元/月/平方米÷31天×18天）；合计14573.34元。原告通过邮政EMS特快专递邮寄缴费通知单向被告催收未果，原告遂以前述请求诉至本院。庭审中，被告举示了《物业管理服务标准》、案事接报回执、警情通报、小区公共区域例如电梯间、外墙、大门岗、人行道等照片，楼栋巡查结果、大厅外漏水问题、关于对物业服务满意度调查结果公告等照片，拟证明原告提供的物业服务没有达到其承诺的指标标准，其提供的物业服务存在重大的服务瑕疵，例如小区入室盗窃多、安保不到位，电梯、大厅、车库等监控黑屏，小区清洁卫生差，小区设施设备损坏严重，原告不作为，且原告承诺收费标准按照1.8元/月/平方米收取，原告撤场时间应为2018年1月11日；原告认为，被告举示的上述证据均系被告单方制作，无相关原件，且是截取小区的某一个时间偶然发生的事件，无法达到其证明目的；原告承诺按8折缴费的优惠活动有时间限制，系原告为能够继续留在小区提供服务及促使被告主动缴费，原告具体撤场时间应以原告与小区业委会签订的交接协议为准。上述事实，有名称变更通知、不动产权证书、重庆市商品房买卖合同、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案证明、物业服务收费备案证明、关于对物业服务满意度调查结果公告、业主大会投票总结果、回复函、短信及横幅照片、服务工作单、房屋维修联系单、维修函、撤场通知书、撤场交接提醒通知书、物业交接协议、催缴通知单、EMS快递单、邮件跟踪查询结果等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经法庭质证，足以认定。本院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区的全体业主包括被告均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。关于被告欠缴物业服务费的计算时间问题。原告虽于2017年7月15日收到翔龙江畔业主委员会关于解聘原告（前期物业）的函件，因被告未能举示该函件，无法核实解聘函载明的内容、交接时间或要求被告撤离的时间。《前期物业合同》约定：业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签定的物业合同生效时，本合同自动终止。2017年7月15日，业主委员会并未选聘新的物业管理企业，且原告举示的证据证实原告撤场前持续为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务，原告与业主委员会签订的交接协议约定了交接时间及物业费收取至2018年1月18日，业主应当遵守该协议内容。原告在2018年1月18日前实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费。被告欠缴物业服务费的期间应截止于2018年1月18日。关于原告是否存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务问题。被告举示的警情通报、接报回执等证据，系某一时间发生的事件，不能全面反映原告的安保服务工作质量；被告举示的楼栋巡查结果、漏水问题等系被告方自行制作，真实性无法核实；被告举示的小区卫生、电梯、公共区域的照片等，证明被告在提供物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁等方面的瑕疵，因物业服务系连续、常态服务，不可避免在某个时间段会有服务瑕疵，但并不能证明原告怠于行使自己的物业服务职责，原告提供的物业服务瑕疵程度尚未构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由。故被告以原告服务未达到标准为由拒绝支付物业费，本院不予支持。关于物业服务费收费标准的问题，被告提出应按照原告承诺过的1.8元/平方米/月收取。根据查明的事实，原告通过短信及悬挂横幅的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费”，原告陈述上述承诺是在收到解聘通知书后，为了能留在翔龙江畔小区继续服务、缓和与业主间的关系所做出的，也是针对愿意接受原告的物业服务并主动缴纳物业服务费的业主。最终原告未能续聘并已撤场，被告亦未主动缴纳物业服务费，已无法享受该价格。原告主张2.16元／月/平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故本院对该收费标准予以支持。原告在2018年1月18日前为翔龙江畔小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，被告应当履行足额缴纳物业服务费的义务。现原告要求被告立即支付欠付的物业服务费14573.33元，于法有据，本院予以支持。对原告主张按欠付物业服务费30%支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据查明的事实，原告在小区公共设施设备维护、卫生保洁方面存在服务瑕疵，故对其主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周晓蕾于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司的物业服务费14573.33元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取137元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担55元(已缴纳),由被告周晓蕾负担82元（该款原告北京市均豪物业管理股份有限公司已垫付，被告周晓蕾于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告北京市均豪物业管理股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  邓小晶二〇一九年十二月二十五日书记员  蒋 姝