黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3761号上诉人（一审原告）：张某某，男，1954年3月27日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省富裕县被上诉人（一审被告）：黑河市昌辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231100772637941W，住所地黑龙江省黑河市合作区中央大街电业办公楼东侧昌辉雅典城3号楼。法定代表人：何德平，职务：董事长。委托诉讼代理人：何星辰，该公司业务经理。被上诉人（一审被告）：富裕县海华购物中心有限公司，统一社会信用代码91230227565189947E，住所地黑龙省富裕县富裕镇朝阳街。法定代表人：杨柳，职务：执行董事。委托诉讼代理人：柏立国，黑龙江弘义律师事务所律师。上诉人张某某因与被上诉人黑河市昌辉房地产开发有限公司（以下简称昌辉房地产）、富裕县海华购物中心有限公司（以下简称海华购物）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省富裕县人民法院（2019）黑0227民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张某某上诉请求：1.由被上诉人赔付上诉人逾期办理房屋权属证书所产生的逾期办理利息及违约金98，604.00元；2.由被上诉人赔付上诉人经营保证金本息4，928.00元，最终赔付数额最终计算至实际赔付之日止；3.由被上诉人承担本案产生的所有诉讼费。事实与理由：一是一审法院适用法律不当，错误认定回迁商铺不属于商品房屋，而未支持逾期办证利息；二是关于商铺经营保证金的事实认定错误，适用法律不当；三是存在同案不同判的问题。被上诉人昌辉房地产辩称：援用一审答辩意见，另富裕县昌辉地产与我公司无关，其属冒用我公司资质，公安机关已介入调查，希望待刑事案件处理完毕再对本案进行审理。被上诉人海华购物辩称：第一，涉案房屋虽属商铺但不属于普通商品房，二者有明显区别，按照法律规定及实践，商铺不能按照法律法规、司法解释来认定逾期利息；同时，涉案房屋是由原房主回迁所得，之后又以抵债或买卖形式转让给上诉人，上诉人对回迁商铺应属回迁关系，而非原始买卖关系；第二，上诉人主张的经营保证金本息和违约金不能成立，双方对保证金是否发生利息没有约定，也无法律规定，该主张欠缺依据；第三，关于本案涉及到的黑河昌辉公司印章被伪造以及公司名称被冒用问题，一审审理中确已向公安机关报案，公安机关也正式到黑河昌辉公司展开调查，本案确实涉及到伪造印章犯罪的可能，所以按照先刑事后民事的审判原则，本案应当等待公安机关的调查处理结论，如确实存在伪造印章的犯罪行为，将会对回迁关系以及相关买卖关系的成立造成影响。上诉人张某某向一审法院起诉请求：1.要求被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，协助原告办理产权登记手续，追究被告的民事违约责任；2.请求法院判令被告给付原告逾期办理房屋产权证书所产生的逾期办证利息98,604.00元，直至被告提供办理登记手续之日止，给付原告产生的月利率2%的利息；3.要求被告退还重复强迫收取的经营保证金、装修保证金、电表、电卡共计3,330.00元；4.被告承担本案诉讼费和其他实际支出费用。一审法院认定事实：2011年2月19日，关庆鑫与富裕县海华购物中心有限公司签订商铺产权调换补充协议书一份，关庆鑫取得位于富裕县海华购物中心有限公司商场2层A-019号商铺。2013年12月26日，关庆鑫签署委托书一份，委托其父亲关岩、母亲孙艳代其全权办理海华购物中心二层A-019精品屋出售等一切事宜。2013年12月31日，关岩与孙艳代关庆鑫与原告张某某签订了商铺买卖合同一份，关庆鑫将位于富裕县海华购物广场二层A-019（面积：11.63平方米）商铺以116,000.00元出售给原告张某某。双方约定：自本合同签订之日起张某某将购商铺款一次性付给关庆鑫，关庆鑫在2014年12月31日将商铺产权及使用权交给原告张某某所有。合同签订后，张某某按约定将购商铺款一次性付给了关庆鑫父亲关岩，但关庆鑫未按约定在2014年12月31日前将商铺产权及使用权交给张某某。原告张某某向富裕县人民法院提起诉讼，富裕县人民法院于2017年4月10日判决关庆鑫在本判决发生法律效力后十日内协助原告张某某办理位于富裕县海华购物中心有限公司商场二层A-019商铺的过户手续。原告张某某依法取得该房屋后多次找到二被告要求办理产权证书，但二被告至今未给原告张某某办理产权证书。现原告张某某起诉要求二被告协助办理产权登记手续并主张逾期利息98,604.00元，并按月利率2%的利息直至被告提供办理登记手续之日止，返还原告重复收取的经营保证金、装修保证金、电表、电卡费用3,330.00元及利息。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，关庆鑫与富裕县海华购物中心有限公司签订商铺产权调换补充协议书、关庆鑫与原告张某某签订商铺买卖合同，均是依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人双方应当按照约定履行自己的义务。本案中原产权人关庆鑫已将涉案商铺转让给原告张某某，张某某取得该涉案商铺的权利，有权要求被告协助办理涉案商铺的产权证书，故被告昌辉房地产应待办理产权证书的条件成就后出具相关手续协助原告办理产权证。原告张某某系海华购物业户，截至到目前，二被告仍未提供有效证据证明其已经通知原告方领取办理产权证所需的相关手续（落款时间为2015年6月8日的关于开具购房正式发票的通知回执中接收人签字处并非原告张某某签署，通话记录也不能证明通话内容）。被告昌辉房地产出具的拆迁计划及补偿安置方案未说明产权颁发的事项，但方案最后一款说明“此安置方案未尽事宜，按国家、省、市、县相关法规和规定执行”，而富裕县城市房屋拆迁管理办公室于2011年2月16日针对江东大市场业户出具的江东大市场拆迁计划及补偿安置方案及相关问题的说明已经对产权证由谁颁发进行了说明（由富裕县房产处颁发产权证），且富裕县人民政府发出了一份《富裕县人民政府关于给予海华购物中心有限公司业户办理产权证照的通知》，要求给予原江东市场回迁业户和购买海华购物中心有限公司商铺业户办理产权证，故被告昌辉房地产应待办理产权证照的条件成就后出具相关手续协助原告办理产权证，海华购物非提供办证手续的主体，故其不承担办理产权证责任。关于原告主张逾期办证利息的问题，因原告所有房屋系原江东大市场的回迁房屋，其现有的商铺系回迁改造所得，而非从房地产开发企业处购买所得（商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同）的商品房屋，原告在海华购物的商铺不属于商品房屋，故不适用逾期办证的利息，亦不能适用民间借贷的相关逾期利息的司法解释（本案并非民间借贷法律关系），且其从选定商铺后能够正常经营，其又未提供相关证据证明产生了实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告重复收取费用问题，被告重复收取原告经营保证金2,000.00元、装修保证金1,000.00元、电表300.00元、电卡30.00元，共计3,300.00元是在关庆鑫已向被告缴纳的情况下又向原告重复收取，且被告海华购物收取该费用无法律依据，双方亦未约定，故被告重复收取的经营保证金2,000.00元、装修保证金1,000.00元、电表300.00元、电卡30.00元应予返还给原告，但对原告主张的利息部分不予支持（非民间借贷关系，亦未约定利息）。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告黑河市昌辉房地产开发有限公司待能够办理产权证的条件成就后协助原告张某某办理位于富裕县海华购物中心有限公司商场二层A-019号商铺的产权登记手续;二、被告富裕县海华购物中心有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告经营保证金2,000.00元、装修保证金1,000.00元、电表300.00元、电卡30.00元，共计3,330.00元;三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费2,344.00元，由原告张某某负担2,194.00元，由被告富裕县海华购物中心有限公司负担50.00元，由被告黑河市昌辉房地产开发有限公司负担100.00元。本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，（一）拆迁安置房屋与商品房存在明显的差异性，拆迁安置房屋的购买基础是拆迁补偿安置协议，商品房则是以《商品房买卖合同》为购买基础。涉案商铺初始为关庆鑫基于拆迁补偿安置协议取得，在张某某从关庆鑫处合法取得后，上诉人成为该拆迁补偿安置协议的权利受让人，其与被上诉人昌辉房地产之间，并未成立商品房买卖合同，因此不能基于商品房买卖法律关系向昌辉房地产主张逾期办理房屋产权证书所产生的逾期办证利息98,604.00元。（二）被上诉人海华购物在已向庆鑫收取经营保证金2,000.00元、装修保证金1,000.00元、电表300.00元、电卡30.00元，共计3,330.00元后，重复收取上诉人上述费用。张某某取得商铺的同时也从关庆鑫处受让了关庆鑫对商铺的相关权利，因上述费用已由关庆鑫交纳完毕，张某某无需重复交纳，根据《民法总则》第一百二十二条规定，海华购物确应返还张某某上述费用，但因双方对上述款项利息无任何约定，无法支持上诉人诉求。综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,371.00元，由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。审判长  金曙审判员  曹净审判员  李爽二〇一九年十二月三十一日法官助理王小磊书记员陶凤婷