广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1068号 原告：漆艳军，男，汉族，1982年3月1日出生，住湖南省新宁县。 被告：薄万霞，女，1963年12月10日出生，住黑龙江省泰来县。 被告：刘中斌，男，汉族，1963年4月17日出生，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 被告：广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司，住所地：港口区迎宾街8号，统一社会信用代码：91450602MA5KDK421U。 负责人：王国峰，总经理。 被告：广西房城港房地产经纪有限公司，住所地：北海市东延线3号和苑和雍轩一单元1504号，统一社会信用代码：91450500MA5KD0T850。 法定代表人：王国峰，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 第三人：广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区迎宾路市政府办公楼西侧，统一社会信用代码：914506006750239XQ。 法定代表人：孔仕才。 原告漆艳军与被告薄万霞、刘中斌、广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司（以下简称房城港防城港分公司）、广西房城港房地产经纪有限公司（以下简称房城港公司）、第三人广西红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案，依法适用简易程序，后本院发现本案不宜适用简易程序，裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告漆艳军到庭参加诉讼；被告刘中斌的委托诉讼代理人李倩、被告房城港防城港公司、被告房城港公司的共同委托诉讼代理人李植善、被告漆艳军到庭参加诉讼；被告薄万霞、第三人红树湾公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漆艳军向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与薄万霞、房城港防城港分公司于2018年7月27日签订的《房地产买卖合同》已于2019年4月2日解除；2．请求判令被告薄万霞向原告支付违约金2万元；3．请求判令被告薄万霞、刘中斌、房城港防城港分公司、第三人红树湾公司在判决生效之日起十五日内，协助撤销涉案房屋备案并将涉案房屋更名至原告名下，由此产生的费用由四被告承担；四、本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2018年7月27日，在被告房城港防城港分公司介绍下，被告薄万霞向原告购买坐落于广西防城港市，三方签订《房地产买卖合同》。合同约定房屋总价款50万元，被告薄万霞在合同之日向原告支付8万元定金。剩余42万元被告薄万霞应在2018年9月27日前付清。但被告薄万霞支付8万元定金后，余款至今未支付。基于对中介房城港防城港分公司、薄万霞已交付8万元定金的信赖，原告在2019年1月10日与被告刘中斌签订《房屋更名户主协议书》，现涉案房屋已备案至被告刘中斌名下。后原告通过中介得知，买家已明确告知其不愿购买涉案房屋，属严重违约。故原告于2019年3月24日向被告薄万霞正式发出《合同解除通知书》，解除合同并要求其承担违约责任。根据合同约定，被告逾期付款，原告有权解除合同，被告需按房屋总价款的20%向原告支付违约金。从《房地产买卖合同》签订到备案，原告一致积极促使合同的履行，亦是在防城港房价最佳时机卖给被告，被告却无理由推脱，拒绝履行合同义务，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，合同已经解除，被告薄万霞、刘中斌、房城港防城港分公司、房城港公司、第三人红树湾公司应协助撤销备案将房屋更名至原告名下，房城港防城港分公司在合同的履行中亦存在过错，应对更名费承担连带责任。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。 被告刘中斌辩称，1.我方与薄万霞没有任何关系，原告与薄万霞的合同是否已经解除，与我方无关；2.涉案商品房并未备案在我方名下，不存在需要我方撤销备案的问题，我方在本案中也并不存在过错；3.原告并未提供证据证明更名费的产生，如有也不应由我方承担。 被告房城港公司、房城港防城港分公司辩称，1.原告与薄万霞签订的合同并未实际履行，薄万霞也未支付定金，合同并未成立，不存在解除的情形，并且刘中斌也承认与薄万霞没有任何关系，原告与刘中斌又形成新的买卖关系；2.根据合同的内容，房城港防城港分公司只是中介方，不是房屋买卖合同的主体，履行买卖合同的关系、义务、责任与房城港防城港分公司无关，因此原告要求我方承担责任没有事实的依据；2.涉案商品房并未在任何人名下，房城港公司也不是合同的主体，没有义务也没有责任办理撤销备案手续。 被告薄万霞、第三人红树湾公司既未出庭应诉，也未提出书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据3《房地产买卖合同》，该证据与本案有关，本院予以采信；对原告提交的证据4《商品房买卖合同备案撤销证明》，该证据与本案有关，本院予以采信；对原告提交的证据6《合同解除函等》，该证据能证明原告向薄万霞发送了解除合同通知书（合同中约定的地址），本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年7月27日，漆艳军（卖方）、薄万霞（买方）、房城港防城港分公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：1.买卖双方在经纪方的居间下，就买卖广西防城港迎宾路1号金海湾小区C3组团第一幢1单元202号房达成一致意见；该物业建筑面积133.15平方米，以《商品房买卖合同》为准，物业总楼价500000元；卖方合法持有《商品房买卖合同》；2.因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（卖方双倍返还定金给买方或卖方没收买方定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。若守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除通知书发出之日起五天内退还；逾期超过五天未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。因买卖一方违反合同约定或者买卖一方拒绝出售、购房该房屋致使合同目的难以实现构成根本违约的，如卖方构成违约的除返还已支付的房款给买方外，还应双倍返还定金给买家或支付等额于总房价百分之二十的违约金，如买方构成违约的，卖方可没收买方已支付定金或要求买方支付等额于总房价百分之二十的违约金；3.经三方协商一致，本合同签订之日，买方向卖方支付80000元定金，买方或买方指定的人2018年9月27日前付清全款500000元（含定金）；4.合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、保全、担保费用、查询费等均由违约方承担；5.本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。合同还对其他事项进行了约定。 2019年3月24日，漆艳军向薄万霞在《房屋买卖合同》中预留的联系地址邮寄了《解除合同通知书》，通知薄万霞解除合同，并承担相应的违约责任等。 2018年7月27日，付勋向漆艳军转账80000元（附言：金海c3-1-1-202定金）。 另查明，2011年1月3日，漆艳军与红树湾公司签订《商品房买卖合同》，约定漆艳军购买红树湾公司开发的位于广西防城港。2019年1月10日，漆艳军与刘中斌签订《房屋更改户主名协议书》，涉案原房主漆艳军同意将户主名变更为刘中斌。2019年1月17日，漆艳军撤销了涉案商品房的备案登记，同日，涉案商品房进行了网签（网签姓名：刘中斌），尚未备案。涉案商品房于2019年1月21日重新取得商品房预售许可证，预售有效期延期至2019年5月11日，现涉案商品房预售许可证已经过期。 2018年11月5日，房城港防城港分公司（甲方、中介方）与刘中斌（乙方、买方）签订《购房定金协议》一份，约定甲方代理房屋位于广西防城港，房屋建筑面积133.15平方米，房屋总价为528000元；本合同签订之日起乙方向甲方支付8万元作为购房定金。《购房定金协议》还约定了其他事项。 再查明，刘中斌与赵淑贤系夫妻关系。 本院认为，漆艳军、薄万霞、房城港防城港分公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格遵守。 一、关于漆艳军请求确认《房地产买卖合同》已于2019年4月2日已经解除的问题。漆艳军、薄万霞、房城港防城港分公司签订的《房地产买卖合同》中约定：“本合同签订之日，买方向卖方支付80000元定金，买方或买方指定的人2018年9月27日前支付全款500000元”、“逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（卖方双倍返还定金给卖方或卖方没收买方定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。若守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书……”，本案中，薄万霞在合同签订后并未在合同约定的2018年9月27日前支付全款500000元，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，漆艳军享有合同解除权。漆艳军于2019年3月24日向薄万霞在《房屋买卖合同》中预留的联系地址邮寄了《解除合同通知书》，通知薄万霞解除合同，虽该邮件未签收（2019年3月29日退回），但根据《房屋买卖合同》“本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址”的约定，应视为漆艳军已经向薄万霞送达了《解除合同通知书》，因此《房屋买卖合同》在《解除合同通知书》退回之日（2019年3月29日）已经解除，现漆艳军请求确认《房屋买卖合同》已经于2019年4月2日解除，本院予以支持。另，房城港防城港分公司、房城港公司辩称，因薄万霞并未支付定金，合同并未实际履行，合同并未成立，不存在合同的解除，本院认为，漆艳军、薄万霞、房城港防城港分公司已经在《房屋买卖合同》上签字盖章，表明各方已经达成一致，是各方的真实意思表示，且漆艳军也收到了《房屋买卖合同》中约定的定金80000元，因此《房屋买卖合同》已经成立，故对房城港公司、房城港防城港分公司的该抗辩，本院不予采信。 二、关于漆艳军要求薄万霞支付违约金的问题。本案中，因薄万霞并未按合同约定的时间支付房款，构成违约，导致合同的解除，根据《房屋买卖合同》“逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方违约方承担定金责任（买方双倍返还定金给卖方和卖方没收卖方定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金”的约定，薄万霞应向漆艳军支付违约金100000元（总房款500000元×20%）。关于漆艳军收到的80000元定金问题。本案中，房城港防城港分公司辩称漆艳军收到的购房定金并不是薄万霞支付，是房城公司防城港分公司垫付的，是刘中斌支付的80000元定金，但根据《房屋买卖合同》中“本合同签订之日，卖方向买方支付80000元定金……”的约定及漆艳军与薄万霞、房城港防城港分公司签订合同的当天收到定金80000元，漆艳军有理由相信80000元定金是薄万霞支付，且刘中斌与房城港防城港分公司签订的《购房定金协议》是2018年11月5日，与漆艳军收到定金的时间也不相符，故对房城港防城港分公司的该抗辩不予采信，因此漆艳军收到的定金80000元应视为薄万霞支付的定金。现漆艳军主张80000元定金抵扣违约金，本院予以支持，故薄万霞还应支付漆艳军违约金20000元（100000元-80000元）。 三、关于漆艳军要求被告薄万霞、刘中斌、房城港防城港分公司、房城港公司、第三人红树湾公司协助撤销备案再将房屋更名至漆艳军名下的问题。根据本案查明的事实，涉案商品房现并未备案在任何人名下，因此漆艳军请求协助撤销备案本院不予支持。关于房屋更名问题。本案中，漆艳军已经撤销了涉案房屋商品房买卖合同的备案登记，如漆艳军要将涉案房屋重新更名至其名下，漆艳军需重新和第三人红树湾公司签订《商品房买卖合同》且涉案商品房需符合重新备案登记的条件，但现第三人红树湾公司并未明确同意与漆艳军重新签订《商品房买卖合同》且涉案商品房的商品房预售许可证已经过期，并不符合重新备案登记的条件。因此现漆艳军要求薄万霞、刘中斌、房城港防城港分公司、房城港公司、第三人红树湾公司协助撤销备案再将房屋更名至漆艳军名下的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于漆艳军要求被告共同承担更名费的问题。本案中，相关的更名费用漆艳军并未举证证明已经实际产生，因此对该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告漆艳军与被告薄万霞、被告广西房城港房地产防城港分公司于2018年7月27日签订的《房地产买卖合同》已于2019年4月2日解除； 二、被告薄万霞向原告漆艳军支付违约金20000元； 三、驳回原告漆艳军的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费9000元，由被告薄万霞负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并预交上诉费9000元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  刘庆荣 人民陪审员  刘敬佳 人民陪审员  凌宜莲 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  虞兵兵 书 记 员  陈龙华