西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11761号原告：李相宏，男，1967年6月10日出生，汉族，住陕西省丹凤县，现住丹凤县排。委托诉讼代理人：林斌，陕西秦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚峰，女，1968年12月28日出生，汉族，住陕西省丹凤县，现住丹凤县排，李相宏之妻。被告：邹小竹，女，1991年8月15日出生，汉族，住西安市高新区，现住西安市高新区。被告：刘飞，男，1988年4月22日出生，汉族，住安康市汉滨区，现住西安市高新区。被告：刘忠强，男，1992年4月1日出生，汉族，住陕西省旬阳县。第三人：西安万马房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：赵庭冬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓小盼，女，1989年7月22日出生，汉族，住西安市鄠邑区，现住西安市雁塔区，该公司员工。原告李相宏与被告邹小竹、刘飞、刘忠强、第三人西安万马房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李相宏及其委托诉讼代理人林斌、刘亚峰到庭参加了诉讼，被告邹小竹、刘飞、刘忠强、第三人西安万马房地产信息咨询有限公司（以下简称“万马公司”）经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李相宏诉称，2018年3月19日，李相宏经万马公司介绍与刘飞、邹小竹夫妇认识。经沟通了解于当天达成房屋买卖合意，以李相宏为甲方，刘飞、邹小竹夫妇以邹小竹名义为乙方，以万马公司作为丙方共同签订了《房屋买卖三方合同》。根据《房屋买卖三方合同》约定，甲方李相宏将位于西安市高新区XX路XX层XX幢XX室房屋，建筑面积为92.83平方米房屋出卖给刘飞、邹小竹夫妇，房屋价款为120万元，其中含定金10万元，付款方式及期限约定为银行贷款支付：2018年6月20日前将首付款60万元存入监管账户。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为人民币60万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2018年6月20日前与银行签订《借款合同》。同时委托银行将贷款资金划入监管账户。若乙方银行贷款实际支付金额少于贷款金额或贷款未获得银行审批通过，乙方同意在银行贷款审批或者不批准之日起15日内补足房款并存入监管账户。丙方为甲乙双方提供网上签约服务。甲乙双方约定，在签订本合同时，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同30日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。房屋交付约定甲乙双方于2018年3月25日前由甲方将本合同约定的房屋交付给乙方，并于2018年3月25日前向有关部门申请办理水、电、气、暖、有限电视、通讯等相关附属设备和相关权益的更名手续，2018年5月1日前将该房屋项下的户籍关系从该房屋迁出。甲方保证本合同约定的房屋权属明晰，并有完全处分权，房屋所有权等相关证明材料真实有效，并如实告知该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施等情况，且无隐瞒；乙方保证所提供的相关证明材料真实有效，并对该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施等情况均已知悉，且无任何异议。同时，该合同还约定了丙方的权利义务、佣金等事项，并约定上述房产买卖交易过程中所需支付的所有税费及一切费用由乙方承担。合同中约定了违约责任，其中约定乙方未能在约定期间全额支付房款的，每逾期一日，由乙方向甲方支付应付房价款1%违约金，合同继续履行；逾期超过15日，甲方有权解除合同，并书面通知乙方，解除书面通知到达之日起生效，乙方应向甲方支付应付房价款1%违约金，与此同时，乙方自解除合同之日起15日内配合甲方办理二手房网签合同注销及监管协议的撤销手续。甲方如未按本合同约定的期限向乙方交付房屋，自本合同约定的最后交付期限届满的第2日起至实际交付之日止，要求甲方每日按总房款1%向乙方支付违约金。争议解决方式约定甲、乙、丙三方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，依法向不动产所在地人民法院起诉。甲、乙、丙三方约定的补充条款如下：经双方协商一致同意：①乙方在签约当日支付定金伍万元整，于第二日补齐伍万元整，共计定金为人民币壹拾万元整。②在甲方补齐资料当日，乙方再补齐定金贰拾万元整。③经甲乙双方协商并同意做网签时将真实成交价写低是为了合理避税，甲乙双方不能违约。甲方李相宏、乙方邹小竹在合同上签字捺手印，丙方万马公司在合同上加盖公章及骑缝章。合同签订后，李相宏与邹小竹为办理房屋过户手续按照规定签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》约定90日内买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。此后，李相宏依照《房屋买卖三方合同》约定于2018年3月25日前交付了房屋，邹小竹对房屋进行了查看并接收，重新装修后已经入住。邹小竹依照该合同约定先后向李相宏支付了定金30万元，但是邹小竹迟迟没有向监管账户存入剩余房款。此后经李相宏催要，邹小竹直至2018年年底陆续向李相宏支付了10万元，共计向李相宏支付了40万元后，不再支付。由于邹小竹均未能按照合同约定向监管账户交纳房屋价款，此前签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》已经失效。经李相宏多次催促，万马公司多次催告，在2018年12月14日，李相宏再次找邹小竹、刘飞夫妇进行协商。经过协商，邹小竹、刘飞夫妇同意从2018年6月19日至2018年8月9日，所欠付的85万元房款按照信用社1分利率计算贷款利息损失；从2018年8月9日至2018年12月3日，所欠付的85万元房款按照民间借贷1.8分利率计算贷款利息损失；2018年12月3日以后至实际支付购房款之日，所欠付的80万元房款按照民间借贷1.8分利率计算贷款利息损失，双方进行了结算，刘飞在结算单上签字“认可，刘飞，12、14”。由于邹小竹、刘飞夫妇在银行征信系统上无法通过审批贷款，加上此前签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》已经失效，所以双方经过协商，在2019年1月23日，李相宏与妻子刘亚峰作为甲方，邹小竹、刘飞夫妇在刘忠强本人未到场的情况下以刘忠强名义作为乙方，重新签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定90日内买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。由于李相宏与邹小竹、刘飞按照《房屋买卖三方合同》约定，尚剩余80万元房屋转让款，所以双方在网签合同上约定购房款为80万元，房屋价款支付方式为贷款方式付款，买方应将首付款40万元存入监管账户，余款40万元，由买方向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2019年1月24日，李相宏作为甲方，刘忠强为乙方，西安市置诚资产管理有限公司为丙方签订了《二手房交易结算资金监管协议》，约定在本协议书签订之日起60日内，乙方将购房款首付款40万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。但是，邹小竹、刘飞、刘忠强再次违反《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》的约定，没有向监管账户存入40万元的购房款，也没有向贷款机构申请贷款。鉴于在2019年1月23日，李相宏与妻子刘亚峰作为甲方，邹小竹、刘飞夫妇以其亲属刘忠强名义作为乙方重新签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》已经超过90日。2019年1月24日，李相宏为甲方，刘忠强为乙方，西安市置诚资产管理有限公司为丙方签订了《二手房交易结算资金监管协议》已经超过60日，所以，《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》已经失效。原、被告双方仍然按照2018年3月19日签订的《房屋买卖三方合同》的约定履行。经李相宏、万马公司多次催告，邹小竹、刘飞、刘忠强以各种理由推脱。综上，李相宏与邹小竹、万马公司三方签订的《房屋买卖三方合同》真实合法有效，李相宏也已依约履行了交付房屋的合同义务，但是邹小竹、刘飞、刘忠强严重违反合同约定，拒不按照合同约定的付款时间付款。经多次催促，邹小竹、刘飞、刘忠强仍然是一再违反约定，毫无诚信而言。对此，依照《房屋买卖三方合同》第八条的约定，李相宏有权解除合同，收回房屋，并由邹小竹、刘飞、刘忠强依照合同约定承担相应的违约责任。故诉至法院，请求判令：1、解除原告李相宏与被告邹小竹及第三人万马公司在2018年3月19日签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告刘飞、邹小竹、刘忠强在判决解除《房屋买卖三方合同》后向原告李相宏交回位于西安市高新区XX路XX层XX幢XX室房屋；3、被告刘飞、邹小竹、刘忠强在判决解除《房屋买卖三方合同》后向物业管理及有关部门结清水、电、气、暖、有限电视、通讯等相关附属设备和相关权益的费用（具体以庭审时被告提交票据为准）；4、被告邹小竹依照合同约定承担定金30万元作为违约向原告李相宏进行赔偿；5、被告邹小竹承担因其违约行为致使原告李相宏所产生的利息损失、交通费、律师费用等共计人民币15万元；6、本案诉讼费用由被告邹小竹、刘飞、刘忠强承担。被告邹小竹、刘飞未到庭，亦未提交书面答辩意见，但其后到庭称其夫妇二人因在西安市有六套住房，贷款太多，负债太大，就不能以其二人名义购买涉案房屋，后其二人找刘忠强来签合同，其二人以刘忠强的名义贷款买房，导致时间拖得很长，但不都是其二人的责任，万马公司也有责任，李相宏也有责任，李相宏将涉案房屋房产证押到商洛市一家担保公司，担保公司问李相宏要款，李相宏就让其二人支付利息，再把房屋赎回，李相宏于2018年3月签合同当天就将钥匙交付其二人，并让其二人装修，其装修花了40万元，李相宏要解除合同，会给其造成损失，其不同意支付利息，只同意李相宏给其正常办理房屋买卖手续。被告刘忠强未到庭，亦未提交书面答辩意见，但其后到庭称其对《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》的内容认可，中介让刘飞代签的，但其自己去银行办理贷款，其与刘飞、邹小竹系朋友关系，刘飞、邹小竹名下负债比较大，故以其名义购房，房屋实际是刘飞、邹小竹的。第三人万马公司未到庭，亦未提交书面意见。经审理查明，2018年3月19日，李相宏（卖方、甲方）、邹小竹（买方、乙方）与万马公司（经纪机构、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方XX路XX层XX室，建筑面积92.83平方米，房屋成交价格总房款为120万元，其中含定金10万元，合同还对付款方式和付款期限、违约责任等内容进行了约定。邹小竹于合同签订当日支付李相宏5万元，于2018年3月25日支付李相宏15万元，于同年4月3日支付李相宏10万元，于同年7月31日支付李相宏5万元，于同年12月3日支付李相宏5万元。庭审中，李相宏称其多次催促刘飞支付房屋转让款，刘飞没有及时支付，双方协商结算逾期支付利息的事实，针对该意见，李相宏提交了利息结算单予以证明。邹小竹、刘飞称当时李相宏说在利息确认单上签字是给其妻子有个交代，刘飞就签了，其不知道是什么利息，也不知道利息计算的方式。李相宏称其为了促成房屋转让交易的完成，李相宏在原房屋转让网签协议失效的情况下，配合邹小竹、刘飞重新与其指定的刘忠强签订《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，但由于三被告再次违约，没有按照资金监管协议书约定的期限将首付款40万元存入专用账户，亦未办理银行按揭贷款，直至2019年4月23日，网签协议再次失效，三被告仍然没有付款。针对该意见，李相宏提交《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、中介公司职工薛某某证明予以证明。邹小竹、刘飞对《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》真实性认可，对中介公司职工薛某某证明真实性不认可，对证明目的均不予认可，称其二人名下有多套房，没办法和李相宏签订网签合同，就找刘忠强签订合同，且房屋价格是120万元，万马公司让刘忠强按照80万元网签来避税，未将40万元存到资金监管账户的原因是李相宏没有把钱还给商洛的担保公司，未将房产证赎回，其二人害怕把钱转到资金监管账户，又办不了过户，其二人购房的过程并非李相宏提交的证明所述的内容，李相宏当时给其二人说房产证拿不回来。后薛某某到庭称李相宏提交的证明主文不是其写的，是李相宏打印好之后，让其签字，证明主文的内容属实，但是不完整，只写了房产交易前面的内容，其当时给李相宏提出过不完整，李相宏问其，证明上的内容是不是事实，其看内容属实，就签字了，后面的情况是李相宏与刘忠强签订《西安市存量房买卖合同》之后，双方去办理资金监管手续时，李相宏称其将房产证抵押给他人，没办法办理资金监管手续，这事就拖着了，其给刘飞、李相宏都催促了很多次，但李相宏拿不出来房产证，整个交易过程中，一开始是李相宏特别配合，刘飞好像受伤住院了，耽搁了过户的事情，后来李相宏将房产证抵押了，李相宏就让刘飞将购房款私下给他，用于归还借款，赎回房产证，刘飞怕有风险，就没有给李相宏，协商不成，交易就无法进行。李相宏对薛某某的身份予以认可，但不认可部分陈述，交易无法进行是因为被告不按约将资金打入监管账户，并非薛某某所述的李相宏将房产证抵押导致无法履约，如果抵押，房管局会出示相关手续，证明中的内容是万马公司至少三个以上人员研究，重新整理并由他们打印才出示的，房产证没有抵押，而是被告没有按约付款，故其不能将房产证交给被告，刘忠强没有到现场，刘飞以刘忠强的名义签字、捺印，故其认为是一个骗局，其就通知中介涉案房屋不卖给刘忠强，其最早是和刘飞协商卖房事宜的，但是刘飞又拉来刘忠强，事实上是跟刘飞交易，被告不将资金打入监管账户，还一直问李相宏要房产证，李相宏找了一个借口，说房产证在抵押，事实上没有抵押，李相宏一直给刘飞机会，直至起诉前，还请律师约刘飞面谈，以期达到交易继续完成，但对方始终无诚意，借口推脱，不肯面谈，其多次表示，如果手续合法完备，把钱打到资金监管账户，其会立即拿出房产证，配合办理过户手续。邹小竹、刘飞对薛某某上述陈述予以认可。刘忠强称其不知晓薛某某陈述的事情。万马公司对薛某某谈话内容认可，称《西安市存量房买卖合同》不是其让刘飞签订的，当时约了刘忠强，刘忠强有事没有来，刘飞称其可以代表刘忠强，房屋是他买的，他签字就可以，签完字后有三到五分钟，银行打电话让出示身份证重新签字，刘飞就没有过去，涉案《西安市存量房买卖合同》已经过期作废了，关于中介税能不能减免的事情，是李相宏和刘飞自己商量的，涉案房屋作抵押了，去银行面签的时候，抵押公司的两个工作人员拿着房产证在万马公司和银行都出现过，抵押公司的人给李相宏说必须把欠款还完，才能给房产证原件，因房产证还在抵押中，无法交易，李相宏让刘飞帮他把欠款一还，就可以继续交易，刘飞觉得风险太大，就没有继续交易。上述事实，有以上证据、谈话笔录、质证笔录及庭审笔录等在卷等佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》系李相宏、邹小竹及万马公司的真实意思表示，各方当事人均应依约履行。李相宏称三被告不按约将款项打入资金监管账户中，导致《西安市存量房买卖合同》过期作废，但薛某某称李相宏提交证明不完整，《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》最后之所以没有交易成功，系因为李相宏将房产证押给贷款公司，又未还清款项将房产证赎回，导致交易无法进行，邹小竹、刘飞、万马公司对薛某某的陈述均予以认可，李相宏亦未提交其他证据证明系三被告的违约行为导致交易无法进行，故李相宏要求解除《房屋买卖三方合同》及其余诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李相宏全部诉讼请求。本案案件受理费15600元，由原告李相宏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 朱 华人民陪审员 朱 成人民陪审员 毛乃婷二〇一九年十一月二十九日书 记 员 张雅坤