重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初6992号 原告：刘衡利，女，1978年9月12日出生，汉族，住重庆市巴南区。 原告：黄吉恩，男，1978年11月22日出生，汉族，住重庆市綦江县。 二原告共同委托诉讼代理人：李军、**，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢9-16，统一社会信用代码915001133315997590。 法定代表人：刘顺永，执行董事。 委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。 被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新东路241号附37号B区009号，统一社会信用代码91500105MA5UB4P97X。 法定代表人：陈练。 被告：陈练，男，1980年4月4日出生，汉族，住所地重庆市渝中区。 被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道598号，统一社会信用代码91500113305056013J。 法定代表人：李元发，总经理。 委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。 原告刘衡利、黄吉恩与被告重庆泳泰房地产营销策划有限公司(以下简称泳泰公司)、重庆一昂房地产经纪有限公司（以下简称一昂公司）、陈练、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月8日，原告向本院申请对收据中被告一昂公司的财务专用章真实性进行鉴定，于2019年5月31日撤回鉴定申请。2019年7月24日，本案第一次公开开庭审理，原告刘衡利、黄吉恩及其委托诉讼代理人李军，被告泳泰公司委托诉讼代理人王永强，被告一昂公司法定代表人即被告陈练，被告恒泉公司委托诉讼代理人肖刚到庭参加诉讼。2019年7月25日，本案因须以（2019）渝0113民初11436号案件的审理结果为依据而中止诉讼。2019年11月27日，本案恢复审理。2019年12月6日，本案第二次公开开庭审理，原告刘衡利、黄吉恩及其委托诉讼代理人李军，被告恒泉公司委托诉讼代理人肖刚到庭参加诉讼。被告泳泰公司、一昂公司、陈练经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘衡利、黄吉恩向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告刘衡利与被告一昂公司于2017年12月10日签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2.被告一昂公司退还二原告加盟费10万元；3.被告一昂公司支付二原告2019年2月28日至2019年7月24日的租金4240元；4.被告一昂公司支付二原告因经营不善运营终止的违约金4万元；5.被告一昂公司支付二原告逾期开业违约金29610元(从2018年5月28日起至2019年7月24日，每日按加盟总金额10万元的0.07%的标准计算)；6.被告泳泰公司、陈练、恒泉公司对被告一昂公司在上述第2、3、4、5项中的付款义务向二原告承担连带清偿责任；7.被告一昂公司将位于重庆市巴南区艺园路180号3-16房屋返还给二原告；8.本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：被告恒泉公司系重庆高职城西部人才产业园房屋的开发商，出售案涉房屋时捆绑销售虚假宣传。被告恒泉公司安排被告泳泰公司和一昂公司签订加盟合同，加盟合同载明的本合同作为房屋的购房后合同可以说明捆绑销售行为。现装修未完工，且被告泳泰公司、一昂公司、陈练的行为表明无法继续经营，处于运营终止状态，应当退还加盟费。被告泳泰公司、一昂公司实际共同收取原告支付的加盟费。四被告共同的虚假宣传及承诺行为给原告造成损失。《欢腾领寓公寓加盟合同》是原告刘衡利与被告一昂公司签订的，原告黄吉恩对原告刘衡利的行为予以认可。同意2019年7月24日解除《欢腾领寓公寓加盟合同》。 被告泳泰公司辩称，原告针对被告泳泰公司的诉讼请求没有相关事实和法律依据。被告泳泰公司并非案涉合同相对方。原告在被告恒泉公司处购买房屋后加盟被告一昂公司运营的项目，其应对投资风险承担相应的后果。加盟费以及租金与被告泳泰公司无关。被告泳泰公司作为被告恒泉公司的销售居间方不对原告购买被告泳泰公司房屋投资失利的后果负责。被告泳泰公司未参与分配被告一昂公司所收取的加盟费。原告购房及加盟过程中，被告泳泰公司的两次居间行为均是独立的，原告作出的两次选择也是独立自主的。 被告一昂公司辩称，《欢腾领寓公寓加盟合同》是原告刘衡利与被告一昂公司在2017年12月10日签订的，同意2019年7月24日解除《欢腾领寓公寓加盟合同》。《欢腾领寓公寓加盟合同》是被告泳泰公司、一昂公司、恒泉公司三方一起捆绑销售的，必须先签订加盟合同，才会签订购房合同。加盟合同的签订是在被告恒泉公司的销售中心签订，加盟费也是在销售中心支付的。对外宣传也是捆绑在一起进行宣传的。被告一昂公司与泳泰公司签订了合作协议。加盟费小户型的是10万元，合同上是45000元到泳泰账户，实际上是47000元到泳泰账户。大户型加盟费是11万元，合同上是50000元到泳泰账户，实际给了57000元到泳泰公司账户。原告刘衡利支付了一昂公司加盟费10万元。整体运营出现经营问题，被告恒泉公司宣传的规划没有落地，规划的学校和商家都没有来，才导致现在问题。被告一昂公司和恒泉公司、泳泰公司一起协商出台了租金抵房款的政策。当时由恒泉公司降价1万元销售房屋，原告就同意少收1万元的租金。这是和开放商的一个口头协议。一共签了72家，都陆陆续续起诉了。被告一昂公司负次要责任，被告恒泉公司是项目主要受益人，应承担主要责任。原告支付的10万元加盟费中有45000元用于装修，应扣除该45000元。2019年2月28日至2019年7月24日的租金4240元无异议，被告一昂公司同意支付该笔费用，但是应由三被告(不含被告陈练)共同支付。同意将位于重庆市巴南区X号房屋返还给二原告。违约金过高，要求调整。 被告陈练辩称，被告陈练被恒泉公司给蒙蔽了，个人不应该承担责任，其他意见同一昂公司的意见。违约金过高，要求调整。 被告恒泉公司辩称，被告恒泉公司不是本案适格被告。本案系原告与被告一昂公司因加盟合同而产生的纠纷，被告恒泉公司从未参与公寓加盟的任何协议，且被告恒泉公司也从未从中获取任何利益，原告将恒泉公司列为被告有违合同相对性。被告恒泉公司销售案涉房屋时，没有对原告作“捆绑式销售”或“售后包租”的承诺，也不存在委托或指定安排合作运营商运营的情形。原告诉称被告恒泉公司与一昂公司系合作关系，据此要求恒泉公司对一昂公司的债务承担共同责任，其主张没有法律和事实依据。原告作为完全民事行为能力人，对其加盟被告一昂公司公寓项目的投资行为应当预见相应的风险，被告恒泉公司当时所出售的房屋为现房，所出售的房屋投资前景及相应的风险显而易见，被告恒泉公司不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的不动产权证书、《欢腾领寓公寓加盟合同》、《欢腾领寓加盟认购定金协议书》、收据有原件印证；举示的租金回报表、宣传资料、售楼部图片、张路的名片，被告一昂公司认可真实性；举示的分期付款协议、被告恒泉公司认可真实性；举示的一昂公司信息系公开信息；举示的协议虽为复印件，但与被告泳泰公司举示的协议相符；本院对前述证据均予以采信。原告举示的预算表和《西部人才产业园认购协议》无被告方的签字；举示的微信图片无法确认是何人所发微信；举示的杨冬梅名片无其他证据佐证，且被告恒泉公司对前述证据真实性不认可，本院对前述证据均不予采信。被告泳泰公司举示的协议有原件印证，被告一昂公司认可真实性，本院予以采信。被告恒泉公司举示的《重庆市房屋买卖合同》、合同签约表、收据、银联商务小票，原告均认可真实性，本院予以采信。被告恒泉公司举示的重庆市商品房销售公开承诺书照片无其他证据佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月10日，原告刘衡利与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，约定将原告刘衡利、黄吉恩在被告恒泉公司处购买的位于重庆市巴南区X号房屋以加盟被告一昂公司欢腾领寓的形式将房屋交给被告一昂公司装修并运营管理；加盟费10万元，开业时间为2018年5月28日，开业时间即为租金支付起始日期；如因被告一昂公司装修未完工导致开业时间延后，被告一昂公司按照每日加盟总额0.07%承担违约金；每月被告一昂公司向原告刘衡利、黄吉恩支付租金1200元，每年起始第一个月为固定免租期；如因原告刘衡利、黄吉恩有特殊情况确需收回房屋或原告所有权、处置权出现争议导致该合同无法继续履行时，原告刘衡利、黄吉恩须向被告一昂公司支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元。《欢腾领寓公寓加盟合同》的租金支付清单约定自2018年5月28日起每年的5月28日至6月28日为免租期，2018年6月28日至2019年2月28日租金抵房价9600元，2019年2月28日至2019年3月28日租金800元、租金抵房价400元，2019年3月28日至2019年4月28日租金1200元，按以上规律按月支付租金1200元至2020年5月28日，2019年5月28日至6月28日为免租期。 2018年2月25日，原告刘衡利、黄吉恩与被告恒泉公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告刘衡利、黄吉恩向被告恒泉公司购买案涉房屋，原告刘衡利、黄吉恩按《重庆市房屋买卖合同》约定支付了房款。2017年12月9日，原告刘衡利、黄吉恩向被告一昂公司支付完毕全部加盟费10万元，被告一昂公司出具相应收据。 另查明，被告一昂公司、泳泰公司签订《协议》，约定被告泳泰公司代收2017年9月28日至2017年11月23日期间的加盟费，被告一昂公司向被告泳泰公司支付成功推介购房客户加盟“欢腾领寓公寓”项目推介费(小户型：支付46000元/套，大户型：支付52000元/套)。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系其法定代表人。2017年11月7日，被告一昂公司的投资人由被告范昂变更为陈练。 本院认为，原告刘衡利与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》系双方的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司未举示证据案涉项目已如期开业且其已按合同约定履行租金支付义务，故本院确认被告一昂公司存在违约行为，且致使合同目的不能实现，原告刘衡利有权要求解除《欢腾领寓公寓加盟合同》，现原告和被告一昂公司均认可《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年7月24日解除，本院予以确认，即确认《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年7月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告一昂公司应按原告刘衡利主张的金额返还加盟费10万元，应支付原告刘衡利2019年2月28日至《欢腾领寓公寓加盟合同》解除日即2019年7月24日的租金。被告一昂公司认为加盟费中有45000元用于装修，但并未举示证据证明，本院对被告一昂公司要求抵扣该45000元的抗辩不予支持。被告一昂公司对原告主张的租金4240元无异议，本院予以确认，即被告一昂公司应支付原告刘衡利2019年2月28日至2019年7月24日的租金4240元。被告一昂公司同意将案涉房屋归还二原告，本院予以准许，即被告一昂公司应将案涉房屋返还给二原告。 关于原告要求被告一昂公司支付逾期开业违约金29610元和因经营不善运营终止违约金40000元的诉讼请求，因当事人均未举示证据证明原告的实际损失，且被告一昂公司认为违约金过高，要求调整，综合本案的实际情况，根据公平原则，本院确认被告一昂公司应支付原告刘衡利以100000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的从2019年7月25日起至100000元款清之日止的违约金。被告一昂公司系一人公司，被告陈练系该公司的法定代表人，被告陈练未举示证据证明公司财产独立于其个人的财产，应对被告一昂公司的债务承担连带清偿责任，对原告要求被告陈练对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。 关于被告泳泰公司、恒泉公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担连带责任的问题。本案中，原告刘衡利、黄吉恩购买房屋，加盟项目均系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告刘衡利、黄吉恩可以自行选择是否先行签订《欢腾领寓公寓加盟合同》再购买房屋，原告刘衡利、黄吉恩与被告恒泉公司签订的《重庆市房屋买卖合同》中亦未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在捆绑式销售，原告亦未举示充足的证据证明被告存在欺诈或虚假宣传行为，原告刘衡利、黄吉恩要求被告恒泉公司、泳泰公司对被告一昂公司的上述付款义务承担连带责任于法无据，本院不予支持。被告一昂公司和被告陈练关于被告泳泰公司、一昂公司应承担责任的抗辩欠缺法律和事实支撑，本院不予支持。被告一昂公司、陈练经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘衡利与被告重庆一昂房地产经纪有限公司于2017年12月10日签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》于2019年7月24日解除； 二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘衡利加盟费100000元，支付原告刘衡利2019年2月28日至2019年7月24日的租金4240元，及以100000元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍计算的从2019年7月25日起至100000元付清之日止的逾期开业和因经营不善运营终止违约金(违约金总金额不超过69610元)； 三、被告陈练对被告重庆一昂房地产经纪有限公司的上述付款义务向原告刘衡利承担连带清偿责任； 四、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市巴南区X房屋返还给原告刘衡利、黄吉恩； 五、驳回原告刘衡利、黄吉恩的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3777元，减半收取1888.50元，由被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练负担，前述案件受理费已由原告刘衡利、黄吉恩自愿垫付，被告重庆一昂房地产经纪有限公司、陈练于本判决生效之日起十日内径付原告刘衡利、黄吉恩，本院预收的受理费不作清退。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  李 杰 二〇一九年十二月六日 法官助理  王小凤 书 记 员  唐幸鋆