大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初2238号原告：大连晟辉投资集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街9号，统一社会信用代码：91210200740917551D。法定代表人：丛湘连，总经理。委托诉讼代理人：刘娟，辽宁政德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一丹，辽宁政德律师事务所律师。被告：敖国良，男，1970年3月23日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：徐松，北京乐通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王占军，北京乐通律师事务所律师。第三人：大连捷良酒店管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街9号B2、1、8、9、10层，统一社会信用代码：91210231341147107C。法定代表人：敖国良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐松，北京乐通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王占军，北京乐通律师事务所律师。原告大连晟辉集团投资有限公司（以下简称晟辉公司）与被告敖国良、第三人大连捷良酒店管理有限公司（以下简称捷良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟辉公司的委托诉讼代理人刘娟和王一丹、被告敖国良和第三人捷良公司的共同委托诉讼代理人王占军和徐松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晟辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金163800元；2.判令被告向原告支付拖欠的基础物业费197045.45元。事实和理由：2014年8月22日，被告敖国良与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于大连高新园区XXX层作为经营酒店使用，租期自2014年9月7日起至2033年3月6日止；前六个租赁年度房屋租金及基础物业费不变，标准为租金650000元/年、基础物业费650000元/年，租金及基础物业费支付期每三个月为一期，被告应在每期应计租金之日前5个工作日内向原告缴付下期租金及基础物业费；合同中还约定了其他双方的权利义务及违约责任条款、合同解除与终止条款等。后被告敖国良投资成立了第三人捷良公司，并以第三人的名义向原告支付租金及基础物业费等，并要求原告及物业管理单位也以第三人的名义开具发票或收据。自2017年3月起，被告每一期支付租金都逾期但始终未支付违约金。按照合同约定，被告应于2019年6月7日前5个工作日内向原告缴付2019年6月7日至2019年9月6日的租金162500元及基础物业费162500元整。但原告多次向被告发出缴费通知，被告却一直拖延，直至2019年7月11日支付了拖欠的租金，但至今未付上述基础物业费，已经逾期超过34天。同时，自合同签订并履行以来，除上述欠缴基础物业费外，被告前期还存在多次未足额支付基础物业费的情况。截至目前，累计欠前期基础物业费34545.45元。原告多次催告被告要求付清基础物业费及违约金等，而被告始终以种种理由推脱，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告敖国良辩称，不同意原告的诉讼请求。被告签订租赁合同后用于酒店经营，合同实际履行主体已经转化为本案第三人捷良公司，被告敖国良不应成为本案被告。在合同履行期间，原告有多项侵权及违约行为，依据合同6.5条、6.9条、7.1条，被告可以免支付租金和相应的物业费。依据法律规定被告也可行使同时履行抗辩权，不支付租金和相应的物业费。原告具体侵权及违约行为如下：一、原告于2016年11月25日组织四十余人黑恶势力对被告酒店一层进行打砸，造成被告敖国良人身损害，造成酒店财产损失。同时酒店停业5日，停业后客人不敢入住，销售收入锐减，当时造成的损失有三十几万，原告仅赔偿70000元以后，其他损失至今未对被告进行合理的赔偿，被告现计算损失为250719.97元。对于原告打砸酒店的涉黑涉恶犯罪行为，被告仍准备向公安机关继续举报。二、原告违反合同约定，阻扰被告安装广告牌，至今被告酒店广告牌未予安装，也给被告造成了巨大的经营损失。对比安装广告牌安装前和撤下之后的销售收入，计至2019年8月25日，给被告至少造成了276061.25元的经营损失。三、原告多次违反合同约定，对酒店出现的漏水怠于维修，也给被告造成了巨大的经营损失，具体为2017年11月7日、2018年8月20日，这两次由于漏水造成的经营损失，原告至今没有赔偿。2019年4月26日和2019年8月6日，由于水管爆裂及相应的漏水事故给被告造成的损失，原告至今拒绝履行维修义务，对相应的经营损失也拒绝赔偿。四、原告由于水路安装错误，致使被告2018年1月至2019年3月多交了水费8706.45元，原告至今未将相应费用退还被告。五、原告违反大连市市政水电暖气收费标准，常年多收被告水费、电费和暖气费，原告多收水费16713.86元、电费124758.17元、暖气费64930.8元，至今拒不退还。由于原告的上述侵权及违约行为，原告的诉讼请不应得到支持，且原告主张的违约金过高。第三人捷良公司的答辩意见同被告敖国良一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》、租金缴纳凭证、物业费缴纳凭证，被告提交的《房屋租赁合同》，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的购买眼镜收据、医疗费收据、酒店被打砸的视频、照片、家具购买凭证、退费记录、设备发票、停业损失统计表及打砸后收入减少统计表，拟证明被告及酒店被原告组织的人员打砸造成损失。经查，原告提交的证据不足以证明打砸酒店及被告系原告所为，对上述证据本院不予采信。2.被告提交的沟通函、新店招牌安装效果图、有无广告牌情况下同期销售收入对比表，拟证明原告拒绝向被告提供广告牌安装位置，导致被告无法安装广告牌。原告不予认可。经查，沟通函系第三人向大连晟辉物业管理有限公司发送的，原告并未否认该沟通函的真实性，对此本院予以确认。被告提交的销售收入对比表系其单方制作，原告不予认可，在无其他证据佐证的情况下，该证据不足以证明被告主张，本院不予采信。3.被告提交的漏水沟通函、照片及损失统计表，拟证明原告怠于履行维修义务给被告造成损失。原告认为该组证据发生在第三人和大连晟辉物业管理有限公司之间，对沟通函的真实性无异议，但2017年11月7日漏水物业公司已经赔付了第三人损失6000元、2018年8月20日墙体渗水物业公司已修好、2019年4月26日水管爆裂仅对第三人员工宿舍顶棚部分矿棉板造成损害，第三人不同意维修方案，要求将所有未产生损害区域的吊顶刨除重做并赔偿损失，这样苛刻的条件难以实现，原告和物业公司从未拒绝履行维修义务，而是被告及第三人拒绝原告履行正当的维修义务；2019年8月6日漏水系大厦1楼银河美食城的档口私改下水口造成的；损失统计表系被告单方制作，不予认可。经查，原告对沟通函的真实性无异议，对此本院予以确认。损失统计表系被告单方制作，原告不予认可，在无其他证据佐证的情况下，该证据不足以证明被告的主张，本院不予采信。4.被告提交的水路安装错误确认函、水费损失统计表，拟证明原告水路安装错误，导致被告2018年1月至2019年3月多交水费8706.45元。原告认为产生的原因系酒店水表计量安放位置特殊，其他区域用水时突然产生的空气压力可能会导致计量表波动，但其波动产生的误差是难以计量的，统计表系被告单方制作，不予认可。经查，原告不否认水路安装错误的事实，对此本院予以确认。水费损失统计表系被告单方制作，原告不予认可，该证据不足以证明被告损失情况，不予采信。5.被告提交的水、电、暖气费差异统计表，拟证明原告多收取相关费用。原告不予认可。该统计表系被告单方制作，原告不予认可，该证据不足以证明被告的主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月22日，原告晟辉公司（甲方）与被告敖国良（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于大连市高新区高新街9号晟辉大厦房屋8、9、10层，作为经营酒店和办公之用，租期为18年又6个月，自2014年9月7日起至2033年3月6日止，其中2014年9月7日至2015年3月6日为免租期。合同第三章第3.1条约定：自2014年9月7日（起租日）起至2033年3月6日止租赁范围内房屋租金和基础物业费采用递增方案，2015年3月7日至2033年3月6日，租金650000元、基础物业费650000元，合计1300000元/年；房屋租金及基础物业费前六个租赁年度保持不变，第七个租赁年度起之后每六年在上一年基础上递增5%（即第七年至第十二年1365000元/年，第十三年至第十八年1433250元/年）。合同第3.2条约定：租金及基础物业费支付期为每三个月为一期，每期支付一次。乙方应在每期应计租金之日前5个工作日内向甲方缴付下期租金及基础物业费。合同第8.1条约定：房屋承租期内，甲方同意乙方就承租的房屋另行办理经营主体，如果乙方经营的需要，重新办理经营主体而有必要变更承租方或者租赁登记方时，甲方同意并提供相应的配合，但本合同的承租主体为乙方，如乙方另行成立的经营主体有必要成为承租方时，则乙方与新主体为共同承租方，或乙方为担保方。合同第10.5条约定：乙方逾期支付租金及基础物业费的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的千分之六支付违约金。上述合同签订后，被告投资成立了第三人大连捷良酒店管理有限公司在承租房屋内进行经营，并以第三人名义向原告支付租金及基础物业费等，同时原告及物业管理单位（大连晟辉物业管理有限公司）以第三人名义开具发票。案涉租金支付情况：截至目前，被告每一期应付租金金额均为162500元。2017年3月17日，被告向原告支付2017年3月7日至2017年6月6日的租金，逾期10日；2017年6月21日，被告支付2017年6月7日至2017年9月6日的租金，逾期14日；2017年9月21日，被告支付2017年9月7日至2017年12月6日的租金，逾期14日；2017年12月20日，被告支付2017年12月7日至2018年3月6日的租金，逾期13日；2018年3月22日，被告支付2018年3月7日至2018年6月6日的租金，逾期15日；2018年6月21日，被告支付2018年6月7日至2018年9月6日的租金，逾期14日；2018年9月26日，被告支付2018年9月7日至2018年12月6日租金，逾期19日；2018年12月25日，被告支付2018年12月7日至2019年3月6日的租金，逾期18日；2019年3月25日，被告支付2019年3月7日至2019年6月6日租金，逾期18日；2019年7月11日，被告支付2019年6月7日至2019年9月6日租金，逾期34日。案涉基础物业费支付情况：截至目前，被告每一期应付基础物业费金额均为162500元。2017年12月21日，被告实际支付2017年12月7日至2018年3月6日期间的基础物业费153480元，欠付9020元；2018年3月23日，被告实际支付2018年3月7日至2018年6月6日期间的基础物业费154129元，欠付8371.00元；2018年10月10日，被告实际支付2018年9月7日至2018年12月6日期间的基础物业费154052元，欠付8448元。2019年3月29日，被告实际支付2019年3月7日至2019年6月6日期间的基础物业费100000元，2019年4月8日再支付53793.55元，合计153793.55元，欠付8706.45元。另，2019年6月7日至2019年9月6日的基础物业费162500元至今未付。2017年11月7日、2018年8月20日、2019年4月26日、2019年8月6日，第三人因漏水问题向大连晟辉物业管理有限公司发函。2017年12月8日，大连晟辉物业管理有限公司向第三人赔偿因客房1016漏水2017年11月7日至2017年12月20日赔偿款6000元。2019年3月5日，第三人因给水系统设计缺陷向原告发函。本院认为，结合上述已查明的相关事实及本案双方当事人的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：第一，原告晟辉公司是否可以对被告敖国良提起本案诉讼的问题；第二，原告晟辉公司要求被告敖国良支付房屋租金的违约金数额如何认定的问题；第三，被告敖国良是否应向原告晟辉公司支付案涉基础物业费的问题。针对第一个焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。由此规定可以看出，合同相对人有权选择要求公司发起人或者发起人成立后的公司承担相应的民事责任。本案中，虽然案涉房屋实际租赁使用的主体系被告敖国良投资成立的第三人捷良公司，但因案涉房屋租赁合同中明确记载的签订主体系原告晟辉公司与被告敖国良，故若案涉房屋租赁合同发生纠纷，则原告晟辉公司可以请求被告敖国良承担相应的合同责任。据此，被告敖国良作为本案被告主体适格。针对第二个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的内容可以看出，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然案涉房屋租赁合同中约定被告敖国良每逾期一日支付租金则按拖欠租金的日千分之六向原告晟辉公司支付违约金，但该约定所计算得出的违约金标准达到了年利率200%多，鉴于原告晟辉公司并未对因被告敖国良未能按时支付房屋租金而使得其发生相关损失的事实提供充分证据予以证明，且被告敖国良亦认为约定违约金标准过高，因此，结合被告敖国良每期应付房屋租金的逾期时间及综合本案相关情况，本院酌定被告敖国良承担逾期支付房屋租金的违约金以日万分之二作为计算标准为宜。依据本案现查明的事实可以看出，被告敖国良自2017年3月至2019年7月期间共计逾期支付10期租金即累计169天，但鉴于原告晟辉公司在本案中主张被告敖国良逾期支付租金的天数为168天，故被告敖国良向原告晟辉公司支付房屋租金的违约金数额为5460元（即162500元×日万分之二×168天）。针对第三个焦点问题，本院认为，依据本案现有证据可以看出，因被告敖国良已经实际占有、使用案涉房屋，且被告敖国良在本案中并未否认欠付案涉基础物业费的事实，故原告晟辉公司要求被告敖国良支付案涉基础物业费197045.45元的诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。至于被告敖国良辩称因原告晟辉公司在案涉房屋租赁合同履行过程中存在组织相关人员打砸致使被告敖国良人身损害及其经营酒店的财产损失、阻挠安装广告牌、怠于维修漏水情况、安装水路错误导致被告敖国良多交水费、违反相关规定多收取案涉房屋的相关费用（即水、电、暖气费等）等侵权及违约行为，故被告敖国良不应承担违约金及基础物业费的支付义务，且应当将原告晟辉公司给被告敖国良造成的相关损失与被告敖国良欠付的相应款项予以抵销一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定的内容可以看出，抵销包括法定抵销（即当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外）、合意抵销（即当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销）。本案中，首先，因被告敖国良主张原告晟辉公司造成其人身损害的赔偿及其经营酒店的财产损失赔偿与案涉房屋租金的违约金及基础物业费等债务的标的物并非系相同种类，故被告敖国良要求对此予以抵销无充分的法律根据；其次，被告敖国良提供的证据不足以证明因原告晟辉公司违反合同约定阻扰其安装广告牌而导致其经营酒店发生经营收入减少的事实及具体产生的损失数额，故被告敖国良要求对此予以抵销，无充分的事实依据；再次，因被告敖国良并未提供充分证据证明原告晟辉公司在接到维修通知时仍存在未能及时对漏水情况予以维修的事实，故其要求对此产生的损失予以抵销无充分的事实依据；最后，即使原告晟辉公司存在安装水路有误致使被告敖国良存在多交水费的情况，但此情况并未影响被告敖国良对案涉房屋的实际使用，故其以此为由不支付房屋租金、基础物业费无充分的事实和法律根据，而对于原告晟辉公司是否违反相关规定多收取水、电、暖气费等情况，因被告敖国良亦未提供充分证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。据此，虽然被告敖国良的该项辩称理由，本院不予支持，但被告敖国良或第三人捷良公司若对此有充分证据，则其可以通过另案诉讼等方式予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告敖国良于本判决生效之日起十日内向原告大连晟辉投资集团有限公司支付逾期交纳房屋租金的违约金5460元；二、被告敖国良于本判决生效之日起十日内向原告大连晟辉投资集团有限公司支付拖欠的基础物业费197045.45元；三、驳回原告大连晟辉投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6713元、保全费2324元，由原告大连晟辉投资集团有限公司负担3965元，被告敖国良负担5072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  韩 瑜人民陪审员  鞠福奎二〇一九年十二月二十日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。