四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初3033号 原告：四川荣晟物业服务有限公司（变更前曾用名称“绵阳市荣生物业服务有限公司”、“绵阳市荣晟物业服务有限公司”），住所地：四川省江油市城区华丰街华丰二小区1-2-2-3号。 法定代表人：王德全，总经理。 委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：周洁，四川久太律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。 被告：四川省未城房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区魏城镇莲花路32号。 法定代表人：刘登攀，董事长。 委托诉讼代理人：汪飞，四川春雷律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告四川荣晟物业服务有限公司（以下简称“荣晟物业公司”）与被告四川省未城房地产开发有限公司（以下简称“未城房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年07月01日作出（2019）川0704民初59号民事判决书，荣晟物业公司与未城房地产公司均不服，提起上诉，四川省绵阳市中级人民法院于2019年09月25日作出（2019）川07民终2088号民事裁定书，裁定撤销原一审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣晟物业公司委托诉讼代理人凌晓勇、周洁，被告未城房地产公司委托诉讼代理人汪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣晟物业公司请求判令：被告向原告立即支付物业服务费等费用共计556,161.29元。事实及理由：2009年11月9日，原、被告签订《前期物业服务合同》。约定原告为被告开发建设的“未城．滨江佳苑”小区提供物业服务。服务期限暂定三年。合同暂定期限届满，双方未对合同事宜再次协商，被告也未要求原告退出小区并前来接收物业相关材料档案。原告一直在该小区服务至今，与被告形成事实上的物业服务合同关系，被告应支付相应的物业服务费。从2012年4月1日至2018年12月31日止，“滨江佳苑”未销售并未交付使用的住宅72套、门面89套，共欠物业服务费等共计556,161.29元，经原告多次催讨，被告拒绝支付。 被告未城房地产公司的答辩要点：被告对原告所诉空置房的套数真实性有异议，未出售的房屋39套，8套是抵押的，其余房屋是否空置，没有证据证明，租房户有无交付租金我们无法查证。物业费的计算方式，按照合同约定，变更合同单价无依据，垃圾清运费，原告无证据证明。 根据原、被告双方的诉辩主张以及举证、质证的情况，本院确认如下事实： 一、双方无争议事实 1．“未城．滨江佳苑”小区位于四川省绵阳市游仙区，由被告未城房地产公司开发建设。2009年11月9日，未城房地产公司（甲方）与绵阳市荣生物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：物业项目名称为未城．滨江佳苑，类型为普通住宅及商业，建筑面积73123.3平方米。双方约定就业主入住前的服务事宜，服务范围包括：1．对已接收的物业进行维护；2．做好公共区域的清洁工作；3．协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。…乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三）》中规定的相应要求。…前期物业服务期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日。…本物业区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅为0.3元／㎡／月，商业物业为0.5元／㎡／月。实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。…物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。…甲方的权利义务：按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。…甲乙双方中任何一方决定有服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。…本合同后尚未有新的物业服务企事业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同的约定标准交纳。…对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。签订《前期物业服务合同》后，被告未城房地产公司未向原告荣晟物业公司缴纳过物业服务费用。 2.2010年6月25日，绵阳市荣生物业服务有限公司经核准名称变更为绵阳市荣晟物业服务有限公司，2013年9月30日经核准名称变更为四川省荣晟物业服务有限公司。 3.2013年原告依据2004年3月1日起施行的《绵阳市物业服务收费管理实施细则》及绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准，于2013年1月起自行调高物业服务费标准，并在“未城．滨江佳苑”小区公示栏予以公告。 4.2016年原告两次向被告登记地址邮寄了物业服务费催收函，被告否认收到催收函。邮寄单上载明了被告法定代表人刘登攀姓名及手机号码。 5．原告提供的收据、转账回单及发票显示其每年均向绵阳市游仙区魏城镇相关单位支付相关年度的垃圾清运费。 6．原告荣晟物业公司提供的来源于绵阳市住房和城乡建设局的房屋信息摘要中显示：截止2019年01月07日止，已经初始登记于被告未城房地产公司名下的商品房共计444套，其中住宅349套，商铺92套，其他（规划用途）3套；2015年底之前已登记出售商品房（包括住宅和商铺）共计188套。 7.2019年09月01日，原告荣晟物业公司与“未城．滨江佳苑”小区业主委员会签订物业服务合同，委托管理期限为三年，自2019年9月01日起至2022年08月31日止。原告提供的财务通知单、交房通知单显示，被告未城房地产公司在向6户业主交付房屋时，出具有交房通知单或财务通知单，物业公司据以开展后期工作。 二、双方有争议的事实 1．被告欠缴物业费的住宅、商铺具体套数是多少 原告诉讼中主张，被告欠缴物业费的套数是住宅72套、门面89套，并附具体明细表。庭审中，原告认可剔除了明细表中的4套住宅，并提供《滨江佳苑欠费统计表》，主张的空置住宅68套、空置商铺94套（包括规划用途为其他3套），统计表载明房号、面积、欠费期间、欠费月数、欠费金额；被告认为，我方认可只有39套未出售，没有交物业费，其他房屋，有购房合同，证明这部分住宅是现房，我方也履行了通知义务，在小区门口张贴了公告的，我们只愿意承担39套未出售房屋的物业费，其他不认可，并提供《“未城．滨江佳苑”住宅交接相关资料及通知领取登记表》佐证业主已经领取的交房手续；原告认为被告提供证据最后一页有异议，数据有出入，其他是对的，我们是以未出售和未交付的计算的，被告说业主已经交接房屋的情况并不能证明我们主张的物业费已经交付。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告作为本案欠缴物业小区的建设开发单位，应当对未出售及未交给物业买受人的物业承担物业服务费交纳义务，经本院核对，原告庭审中主张被告欠缴住宅68套、商铺及其他94套物业服务费的相应套数、面积均与绵阳市住房和城乡建设局登记的房屋信息摘要记载吻合，即相关不动产均为客观真实存在，本院予以确认。被告作为房产售卖方，有能力也应当对原告主张的不动产中已交纳物业费或已交付业主的事实承担举证责任，庭审中被告提供的住宅交接通知领取登记表两份共计36页，登记表上载明已买房业主对住宅质量保修书、住宅使用说明书、供水电图纸、财务通知单、交房通知单的领取签字及捺印，并注明了领取时间，本院对该登记表的真实性予以确认，经一一核对，被告提供的住宅交接相关资料及通知领取登记，有与原告主张的相应房号一致的并有明确领取记录共计16套，这16套房屋的业主分别在2012年至2018年期间领取相应手续，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对被告交付后的相关费用应由相应业主承担，被告不再承担交纳物业服务费的义务，但对于交付前的物业服务费用仍应交纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明书其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零八条“对负有举证证明书责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，被告主张原告所诉仅39套未交付，但其仅提供了有16套房屋交付的证据，对原告主张的其他房屋，应视为并未交付，故由被告承担交纳物业服务费的责任。 2．关于被告物业服务费按合同确定的欠费金额标准 庭审中，原告已经表示愿意按前期物业合同约定收费标准即住宅0.3元/㎡/月、0.5元/㎡/月计收，本院对此予以认可；对原告主张的空置住宅68套、空置商铺94套（包括规划用途为其他3套），应先扣除在计算期内已交付的16套房屋（其中住宅14套、商铺2套）另行计算，其54套住宅从2010年08月01日至2018年12月31日、92套商铺（含其他）从2012年04月01日至2018年12月31日，按合同收费标准共计欠物业服务费368,581.95元（182,330.55元＋186251.40元），对被告主张的已交付业主的16套房屋的物业费，住宅14套从2010年8月1日始、商铺2套从2012年4月1日始，计算至交付时间，共计物业服务费23,791.66元，被告所欠物业服务费的金额共计392,373.61元。 3．关于诉讼时效问题 原告在原一审案卷中提交有两份邮政快递寄件单据，显示2016年原告曾两次向被告发函催告，被告在原一审中否认收到催收函，但快递单据载明被告公司法定代表人刘登攀姓名及个人手机号码，同时邮寄地址虽非公司登记注册地，但邮寄地址与被告提供的相关商品房买卖合同及前期物业服务合同中载明被告地址一致，系被告在案涉小区的销售中心办公地址，且与公司注册登记地均在游仙区魏城镇场镇，相隔不远，故原告邮件发送地址具有合理性及正当性，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：…（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”规定，原告主张的物业服务请求在2016年通过向被告发函已产生诉讼时效中断的效力，故对被告提出的诉讼时效抗辩主张不予支持。 4．关于垃圾清运费问题 原告主张的诉讼请求中的物业服务费等费用包括了垃圾清运费。本院认为，原告向当地相关部门交纳的垃圾清运费用，系原告代收代缴费用，不属于物业服务费用，本案原告主张的物业服务费用是被告还未出售或未交付的物业，应不存在此费用，经本院向魏城镇环卫处核实，对“未城．滨江佳苑”收取的垃圾清运费是按入户率收取，每年会有一定调整，按魏城镇环卫外的收费方式，也并未收取未入户房屋的此项费用，故本院对原告关于垃圾清运费的诉讼请求不予支持。 5．关于前期物业服务费的交纳标准 原、被告双方在前期物业服务合同中约定了物业服务费用标准，但此约定主要针对后期物业买受人所作约定，合同对于业主入住前的服务事项仅作了原则性规定，此后对前期物业服务的范围、费用也未签订书面协议予以明确，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告尚未出售或未交付的物业，原告需要付出的物业管理和服务成本显然远远低于已交付的物业，故考虑本案具体情况，遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条之规定，对于被告应缴纳的物业服务费用标准按照前期物业服务合同中业主缴纳物业服务费标准的50%确定。 综上，判决如下： 一、被告四川省未城房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告四川荣晟物业服务有限公司支付“未城．滨江佳苑”小区物业服务费196,186.81元。 二、驳回原告四川荣晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9,599元，由原告四川荣晟物业服务有限公司负担5,375元，被告四川省未城房地产开发有限公司负担4,224元（此款原告已支付，由被告在判决生效后一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  汤科林 审 判 员  奉 兴 人民陪审员  张力军 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  王昕怡 书 记 员  曹莹莹