贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12411号 原告：冯昌嵘，男，汉族，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理）,系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理）,系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼。 统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权）,系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓维义（一般授权）,系贵州本芳律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月5日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人王妍、刘力铭，被告之委托诉讼代理人胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告在60日内向原告交付“玫瑰花园”1-6-1号商品房的不动产权证书；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计110390.03元（实际金额以原告已付总房款371686.00元为基数，按日0.03%的标准从2016年12月31日计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;3.判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2016年3月23日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的玫瑰花园项目房号为1-6-1的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。”据此，被告应于2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定由被告受托为原告办理不动产权属证书，故被告应于2016年12月30日前向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了371686.00元购房款，但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任，向原告支付违约金，《商品房买卖合同》已经明确约定出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金，但原告认为该违约金约定略高，以每日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金标准计算违约金较为适宜。 综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。 被告辩称，一、答辩人因新政策的实施不应承担违约责任，既便认定答辩人要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻答辩人的违约责任。根据《合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指根据现有的技术能力，一般人对某种情形的发生不可预见；不能避免并不能克服就是对发生的客观事实当事人已经尽到最大的努力，采取一切可以采取的措施，仍不能避免其发生以及带来的损害后果。在本案中，双方签订《商品房买卖合同》后《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。且毕节市人民政府在新政过渡期内实际“缓办停办”不动产权属登记工作，给被告办证带来了客观障碍。此种在合同订立后，国家新颁布的法律是被告无法预见也无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内“缓办停办”权属登记工作的客观情况也是被告无法避免的，故不动产统一登记制度的实施于被告履行办证义务而言属于不可抗力。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）(试行）》第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”，而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内，应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。 二、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。 本院经审理查明：2016年3月23日，以原告为买受人，被告为出卖人，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于，总价款为371686.00元。被告承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金;2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。（四）双方同意按照第2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用根据国家标准收取,由买受人承担。合同签订后,原告按照合同约定向被告交付完毕购房款，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。 另查明，被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记。 再查明，2016年3月23日，原告向被告缴纳维修基金、契税、印花税、交易费、测绘费、房产证、土地证等税费。 本院认为，关于原告要求被告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金;2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。根据庭审查明的情况，被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间已超过180日，按照合同约定，买受人有权退房，但是对于买受人未选择退房的情形，被告是否需要承担违约责任。本院认为，被告仍应承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任。理由如下：第一、基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，被告履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据庭审查明的事实，被告未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。被告的行为构成违约，违约期间超过180日。第二、在双方约定的解除事由（即被告逾期超过180日仍不能交付“有关文书”）成就的情况下，被告未主张退房，视为被告放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除被告作为守约方的违约责任请求权。第三、根据举轻以明重的原则，逾期未超过180日，被告即依约享有违约金请求权，则对于逾期超过180日这一程度更为严重的违约行为，守约方行使违约责任请求权的权利理当不被限制。第四、鉴于双方未就被告逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,故在原、被告之间形成委托办证关系，因此，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，至于何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年12月31日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求。因涉案房屋暂不具备办理转移登记的条件，原告可待涉案房屋具备办理转移登记的条件后，另行向被告主张权利。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯昌嵘逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款人民币371686.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告冯昌嵘的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1254.00元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十二月二十日 书记员  李 犇