湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5155号原告（反诉被告）段昌干，男，1955年2月5日出生，汉族，武汉市江岸区人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人王健，湖北卓道律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）汪海红，男，1969年3月14日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人汪仑，男，1992年11月1日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。系汪海红儿子，特别授权。原告（反诉被告）段昌干诉被告（反诉原告）汪海红合同纠纷一案，本院2019年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王国辉担任审判长，人民陪审员冯建军、人民陪审员黄照林参加的合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段昌干及其委托诉讼代理人王健、被告（反诉原告）汪海红及其委托诉讼代理人汪仑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）段昌干起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋土地买卖合同》、《房屋土地买卖补充合同》、《房屋土地买卖合同补充合同》中关于黄陂国用（2013）第××号国有土地使用权买卖的约定；2、被告向原告返还黄陂国用（2013）第××号国有土地使用权证；3、被告向原告支付200000元违约金。被告（反诉原告）汪海红辩称：2012年12月30日，原被告签订了《房屋土地买卖合同》，约定了转让的房屋及土地使用权的价格合计3350000元，后又签订了《付款合同协议》，对付款时间进行了重新约定。1、被告已向原告付清了案涉房屋转让款1700000元。2、因原告从2012年12月起至今，在长达七年期间一直拒绝协助被告办理案涉1870.99㎡土地使用权的过户手续属于严重违约行为。3、被告向原告出具的借条证明，从2015年8月1日双方重新达成了新的协议，被告用945800元借款还清了所欠原告的945800元土地转让款，双方建立了民间借贷关系。从2009年9月22日起至2019年10月14日止，被告分61笔向原告总共支付3350000元，但原告从2012年12月起至今一直拒绝协助被告办理土地使用权过户手续，确属严重违约。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）汪海红反诉请求：被反诉人立即协助反诉人将段昌干名下位于黄陂区××村占地面积1870.99㎡土地使用权（黄陂国用（2013）第××号国有土地使用权证）过户到汪海红名下。针对被告（反诉原告）汪海红的反诉请求，原告（反诉被告）段昌干辩称：被告未按约定支付款项，依据双方约定，被告无权要求原告履行过户义务。经审理查明：2012年12月30日，段昌干（甲方）与汪海红（乙方）签订《房屋土地买卖合同》，约定甲方将其一处房屋的所有权、一处土地的使用权转让给乙方。其中转让使用权的1870.99㎡土地位于黄陂区××村，转让价款为1650000元。2012年5月前甲方向乙方的借款和乙方为甲方垫付法院的款项合计为910000元，转为乙方受让房屋和土地的定金。甲方取得房屋所有权证和土地使用证交予乙方后双方交易成功。以上房屋所有权证和土地使用证过户的一切手续由乙方负责办理、产生的一切税费由乙方承担。以上《房屋土地买卖合同》约定的房屋和土地，原属原黄陂县第二建筑工程公司（以下简称黄陂二建公司）所有。2007年6月段昌干对黄陂二建公司提起借款合同纠纷的民事诉讼，本院（2007）陂前民初字第62号民事判决书判决黄陂二建公司向段昌干偿还借款本金2000000元及利息。判决生效并进入执行程序后，段昌干参与拍卖竞拍成为上述房屋和土地的买受人。在以上诉讼、执行及竞拍过程中，段昌干向汪海红有过借款并由汪海红为段昌干垫付了部分费用。2013年1月31日，段昌干取得黄陂国用（2013）第××号《国有土地使用证》。2013年2月2日，段昌干向汪海红交付了黄陂国用（2013）第××号《国有土地使用证》以及同时交易的其他房屋的权证。现由汪海红所持有的黄陂国用（2013）第××号《国有土地使用证》记载：土地使用权人段昌干；坐落黄陂区××村；地类（用途）工业用地；使用权类型划拨；使用权面积1870.99㎡。2013年5月21日，段昌干与汪海红签订《房屋土地买卖补充合同》，对付款及过户等事项进行了明确。2013年8月28日，段昌干（甲方）与汪海红（乙方）签订《房屋土地买卖合同补充合同》，确认关于房屋买卖的一切手续已结清。以前2012年12月30日和2013年5月21日所签合同全部作废。约定如乙方决定受让黄陂区××村土地的使用权则应于2013年10月10日前一次性付清转让款，否则应向甲方支付违约金200000元。2015年5月15日，段昌干（甲方）与汪海红（乙方）又签订了一份《付款合同协议》，确认乙方下欠土地转让款加其它款项共计1087250元，约定即日起两个月内乙方分两批付款1090000元后，甲方负责配合乙方办理过户手续，如乙方违约则应向甲方支付违约金200000元，并且双方土地使用权转让合同解除。2015年8月1日，汪海红向段昌干出具了借条一张，借条写明：今借到段昌干人民币玖拾肆万元整另加伍仟捌佰元，￥945800.00。其下还注明：合同款以借条为准，以前收条和借条全部退还。此条为土地款。2016年3月11日至2019年8月7日期间，汪海红向段昌干付款44次共计金额463000元，扣减其间汪仑的借款3000元后，实际付款460000元。此外，2015年7月5日，因段昌干拒绝按其过去诉讼中代理律师要求的金额支付法律服务费，汪海红在其原代段昌干支付的法律服务费100000元外又代段昌干支付了87000元。段昌干提起本案诉讼后，2019年10月14日,汪海红向段昌干付款390000元。本院认为：本案原告（反诉被告）段昌干与被告（反诉原告）汪海红签订的《房屋土地买卖合同》，其约定内容不违反法律规定且是双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立。根据《房屋土地买卖合同》以及其后双方先后签订的多份补充合同、协议的约定，负有先履行义务的被告（反诉原告）汪海红一直未按约定全部给付土地使用权转让价款，是违约行为，原告（反诉被告）段昌干因此而不协助被告（反诉原告）汪海红办理土地使用权过户手续，不违反双方合同约定。在原告（反诉被告）段昌干与被告（反诉原告）汪海红2015年5月15日签订的《付款合同协议》中，约定了被告（反诉原告）汪海红应当在两个月内全部付清欠款1090000元，而后原告（反诉被告）段昌干配合办理过户手续，被告（反诉原告）汪海红违约则应向原告（反诉被告）段昌干支付违约金200000元，并且双方土地使用权转让合同解除。可是，在被告（反诉原告）汪海红未能完全履行后，又于2015年8月1日由被告（反诉原告）汪海红向原告（反诉被告）段昌干出具了借条，明确尚欠的土地转让价款945800元转化为了借款。不能否认土地转让价款转化为借款是双方协商的结果，原告（反诉被告）段昌干是明确放弃了主张合同权利，因此自借条出具之日起，被告（反诉原告）汪海红所欠原告（反诉被告）段昌干的合同债务已不复存在。由此，原告（反诉被告）段昌干要求被告（反诉原告）汪海红支付违约金200000元，已不再有事实根据和法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。并且本案原、被告2015年8月1日确认合同价款转化为借款后，就已经不再存在有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，故原告（反诉被告）段昌干主张解除合同本院不予支持。被告（反诉原告）汪海红反诉要求原告（反诉被告）段昌干协助办理双方转让土地的土地使用权证过户登记手续，由于双方土地使用权转让合同依法成立，本院应当依法支持，但是应当以其全部支付转让费为前提。目前被告（反诉原告）汪海红实际还欠付土地转让费95800元，虽然双方已经认可了该欠款转化为借款，但按公平原则论，支付该“借款”也仍应当是原告（反诉被告）段昌干协助其办理土地使用权证过户登记手续的前提。被告（反诉原告）汪海红在原告（反诉被告）段昌干因争议而拒绝支付法律服务费的情况下，替原告（反诉被告）段昌干支付了法律服务费87000元，不存在有原告（反诉被告）段昌干的代付委托，故被告（反诉原告）汪海红支付的法律服务费87000元不应在其欠付原告（反诉被告）段昌干款中扣减。综上所述，原告（反诉被告）段昌干要求解除原、被告签订的《房屋土地买卖合同》、《房屋土地买卖补充合同》、《房屋土地买卖合同补充合同》中关于黄陂国用（2013）第××号国有土地使用权转让的约定、被告（反诉原告）汪海红返还土地使用权证、支付违约金200000元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告（反诉原告）汪海红要求原告（反诉被告）段昌干协助将位于黄陂区×新村1870.99㎡土地的使用权过户到被告（反诉原告）汪海红名下的反诉请求，本院依法予以支持，但前提必须是被告（反诉原告）汪海红向原告（反诉被告）段昌干给付了实际欠付的转让费95800元。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十七条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）汪海红向原告（反诉被告）段昌干给付人民币95800元后，原告（反诉被告）段昌干协助被告（反诉原告）汪海红办理坐落于武汉市黄陂区××村土地【国有土地使用证号：黄陂国用（2013）第××号】的土地使用权过户到被告（反诉原告）汪海红名下的登记手续；二、驳回原告（反诉被告）段昌干的诉讼请求。以上须履行的内容于本判决生效后十日内履行完结。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元、反诉案件受理费9825元，合计14125元，由被告（反诉原告）汪海红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王国辉人民陪审员  冯建军人民陪审员  黄照林二〇一九年十二月十八日书 记 员  刘璧瑗