湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初9605号原告(反诉被告)：朱文沁，女，1971年10月28日出生，汉族，住武汉市江汉区新华家园12号4楼5号，现住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：何应元(特别授权代理)，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高红(特别授权代理)，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：武汉天恒置业有限责任公司，住所地武汉市硚口区崇仁路口天恒商住楼三层四单元1号、2号房。法定代表人：刘英杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷瀚龙(一般授权代理)，北京德恒(武汉)律师事务所律师。原告朱文沁诉被告武汉天恒置业有限责任公司(以下简称天恒公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出(2018)鄂0102民初7088号民事判决，天恒公司不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2019年4月10日作出(2019)鄂01民终3694号民事裁定，发回重审。审理中，天恒公司提起反诉，本诉与反诉合并审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱文沁及委托诉讼代理人何应元，被告(反诉原告)天恒公司的委托诉讼代理人雷瀚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱文沁向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、天恒公司返还租金864,000元；3、诉讼费由天恒公司承担。事实和理由：双方于2017年11月14日签订了《房屋租赁合同》，约定天恒公司将坐落于武汉市江岸区香港路远洋大厦四楼800平方米的房屋出租给我方使用，租期五年，从2018年3月1日起算，第一年租金864,000元。2017年11月20日将第一年租金864,000元支付给天恒公司，该公司出具了收款收据。嗣后，我请装修公司在对现场勘查时，发现房屋天顶大面积漏水，随即多次通知天恒公司，但沟通不畅，其口头答应维修，迟迟没有行动。12月1日，我微信给天恒公司，极尽诚恳地与其沟通，但没有任何回音，还将我的电话拉入黑名单置之不理。12月23日，因该房屋不具备使用条件，我微信通知天恒公司要求解除房屋租赁合同，并多次上门通知，但其避而不见，以上原因导致房屋一直处于空置状态。2018年3月6日，我通过快递书面通知解除合同，同月25日我再次上门，向天恒公司一位任姓经理递交了交房通知书，并通过快递的方式向其实际交还了房屋。我是一个单亲妈妈，独自抚养两个孩子，其中一个还是重度残疾的孩子，原本租房系用于重度残疾的孩子及家长的互助活动，所交付的房租全部靠贷款借来。为此，我担负巨大的精神压力和经济压力，已经不堪重负，精疲力竭。双方无法进行有效沟通，根据我国有关法律规定，提出以上诉求，恳请法庭公正审理。被告(反诉原告)天恒公司辩称，合同签订后，2017年11月20日依约按现状交付房屋，收到租金864,000元。2018年3月6日，我方收到朱文沁邮寄解除合同的通知，我方认为房屋不存在漏水情况，朱文沁与案外人代丽丽的合作出现问题才要求解除合同。签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应全面履行各自的义务。合同解除分为法定解除和合意解除，房屋租赁合同未约定朱文沁有解除权，我方交付了租赁房屋，已履行了合同义务，故其不符合法定解除的条件。朱文沁所说的通过微信、快递等形式通知我方解除合同，不具备合同解除条件，即使解除通知已经到达的情况下，我方不同意，也没有合同解除的效力。房屋租赁合同签订之前，朱文沁已经到租赁房屋现场进行了勘验，如果真的如其所说大面积漏水，应该是直观可见，由此也能证明租赁房屋并不存在漏水而不能使用的严重程度。虽然租赁期限从2018年3月1日计算，朱文沁实际是2017年11月20日占有房屋，我方有保留追诉的权利。综上，恳请法院驳回朱文沁的全部诉讼请求。被告(反诉原告)天恒公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》；2、朱文沁立即办理武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记地址的迁移或者注销手续；3、朱文沁已支付的864,000元租金及押金不予退还；4、朱文沁支付拖欠租金436,426.52元(自2019年3月2日起暂计至2019年8月28日止，实际支付至合同解除之日止)；5、朱文沁支付违约金21,821.33元(按逾期应缴房租金额的百分之五标准，自2019年3月2日起暂计至2019年8月28日止，实际支付至合同解除之日止)(以第4项金额为基数)；6、朱文沁赔偿房屋占用损失(自合同解除之日起，按照合同约定的当年年度月平均租金标准支付至房屋腾退给我方且就武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记的迁移或者注销手续办理完毕之日止)，该项费用还没有产生，也没有具体数额；7、朱文沁承担解决纠纷产生的相关费用(包括但不限于本案诉讼费、保全费、律师费等)。反诉请求的费用共为1,322,247.85元。事实与理由：根据合同约定：租赁期限为五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止；第一年租金864,000元；双方自签订本协议后，甲方于2017年11月20日将租赁房屋交付给乙方；租赁房屋的交付方式为现状交付，即乙方于签订合同之前已经完成租赁房屋的现场勘查，房屋现状符合乙方要求及交付条件；乙方违反合同，不按照合同约定的金额和时间缴纳房租，逾期超过10天，甲方有权单方以书面通知解除合同，且按照如下方式收取违约金：逾期超过30天，则按照逾期应缴纳房租金额的百分之五向甲方支付违约金；合同还约定了其他条款。2017年11月20日，朱文沁通过案外人代丽丽银行账户将第一年租金864,000元支付给天恒公司，未收取押金。同日，天恒公司将租赁房屋交付给朱文沁使用。12月1日，朱文沁在租赁房屋注册设立了武汉乖乖仔感统教育科技有限公司(营业期限自2017年12月1日起至2027年11月30日止)，并由其担任该公司的法人代表。12月15日，朱文沁与案外人代丽丽签订《租房合作协议》，约定：双方在武汉共同投资设立公司，并约定租赁我方房屋及出资事宜。此后，由于朱文沁与案外人代丽丽的合作出现问题，朱文沁为逃避剩余合同期限内租金支付义务并要回其已经支付2018年度租金，便以房屋天顶大面积漏水导致房屋不具备使用条件等虚假理由单方面强行要求解除合同并向法院起诉。截至2019年8月28日，朱文沁拖欠2019年度租金436,426.52元，逾期天数达209天。根据《合同》约定：乙方违反合同，不按照合同约定的金额和时间缴纳房租，逾期超过10天，甲方有权单方以书面通知形式解除合同。2019年8月28日，通过提起反诉的形式要求解除与朱文沁的租赁合同及向天恒公司承担违约责任及履行其他合同相关义务，事实充分，于法有据。天恒公司认为朱文沁要求解除合同无事实和法律依据，且逾期未支付剩余合同期限内应付租金，其行为已构成根本违约，并且侵害了天恒公司的合法权益。现根据合同约定及法律规定向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持天恒公司的反诉请求，依法维护天恒公司的合法权益。原告(反诉被告)朱文沁针对反诉辩称，1、天恒公司的主要理由是我方注册公司后，与案外人的合作出现问题才以房屋漏水不具备使用条件为由要求解除合同，这一说法与事实不符。双方于2017年11月20日才约定交付拟租赁房屋，我方从11月30日开始为租赁房屋的漏水、消防、供电等一系列问题与天恒公司进行交涉，且其百般推诿，拒不履行合同约定“将租赁房屋完好地交付乙方使用”的主要义务。由于交涉无果，我方在12月23日就明确提出解除合同的要求，此时尚未正式起租。其后，我方又多次与其联系，而对方拒不接待、不理睬，不得已情况下，我方才通过快递的方式送达解除合同和实际交还房屋的通知。我方承租房屋，主要是用于残障孩子和家长的互助活动，这样一个存在漏水、消防、供电等一系列问题的房屋，显然不能实现合同目的，符合我国《合同法》第九十四条法定解除合同的条件；2、2018年3月28日合同已经解除，请求法院确认解除效力；3、我方正在办理公司的注销手续，合同已经解除，不会登记为住所地；4、按我方诉求退还全额租金；5、所谓的拖欠租金的事实不能成立，我方早在2018年3月28日就已经交还了房屋，由其实际占有和控制；6、天恒公司违约在先，我方不应承担违约责任；7、房屋占用损失不成立，从2018年3月28日起就已经在天恒公司实际占有和控制下；8、天恒公司的反诉理由不能成立，所发生的诉讼费由其自行承担。经审理查明，2017年11月14日，天恒公司(甲方)与朱文沁(乙方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将江岸区香港路远洋大厦四楼，面积为800平方米的房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限为五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止；第一年租金合计864,000元。同月20日，朱文沁通过案外人代丽丽银行账户支付租金864,000元，天恒公司出具相应收据，并将租赁房屋交付给朱文沁。2018年3月6日，朱文沁通过圆通速递向天恒公司发出《通知函》，载明“因市场下行及房屋漏水等问题未能解决等原因，正式通知贵公司解除合同”，天恒公司予以签收。同月28日，朱文沁通过EMS向天恒公司发出《退房通知》，载明“根据目前经济形势和房屋使用情况，我方已于2018年3月6日通知贵公司解除合同，现将房屋实际交还贵公司(收到房屋时没有上锁，现在仍然未锁)。从收到退房通知起，贵公司可以自行处置房屋的使用权”。快递单填写的收件人及联系方式均为天恒公司的法定代表人刘英杰，收件地址为天恒公司的办公地点汉口香港路145号24楼，快递单显示退回。另查明，2018年6月29日，原审承办法官前往天恒公司办公地点武汉市江岸区汉口香港路145号远洋大厦24楼及租赁房屋4楼进行现场实地勘验，制作工作记录：电梯不再停靠租赁房屋的4楼，房屋由天恒公司管理、控制。上述事实，有《房屋租赁合同》《委托收款函》《收据》《转账记录截屏》《中国银行跨行人民币汇款凭证》《微信聊天记录截屏》《通知函》《退房通知》《快递单及查询记录》《房屋权属证明》等证据及双方当事人的陈述，在案佐证。当事人提交的其他证据或与本案缺乏关联性、或无法确定真实性，本院不予采纳。本院认为，朱文沁与天恒公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，朱文沁以租赁房屋天顶大面积漏水，而无法实际使用为由解除合同，但未能提交充分证据予以证实，构成违约。双方合同亦未约定朱文沁享有合同解除权，2018年3月6日，朱文沁邮寄《通知函》明确表示解除合同，天恒公司亦收到通知。同月28日，朱文沁又邮寄《退房通知》，将诉争房屋交还给天恒公司。天恒公司虽未签收而退回，但填写了天恒公司办公地址及法定代表人的联系方式。表明朱文沁愿意以承担违约责任的方式解除合同，在法律上或者事实上不能履行。且天恒公司在解除合同通知到达后一直未提出异议，并通过关闭该楼层电梯的方式对房屋进行实际管业。故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除。对此，天恒公司有权主张朱文沁赔偿损失，但天恒公司的反诉请求中，并未主张朱文沁需要承担2018年3月28日解除合同的违约责任。天恒公司可另行主张朱文沁的违约责任。故合同解除后，朱文沁要求天恒公司返还租金864,000元的诉讼请求，本院予以支持。天恒公司认为合同解除时间为2019年8月28日的抗辩意见，本院不予采纳。天恒公司不同意退还租金864,000元的反诉请求，应作为其抗辩意见而不是诉求，天恒公司的该项诉请，本院不予支持。天恒公司主张朱文沁支付2019年3月2日至2019年8月28日的租金436,426.52元及违约金21,821.33元的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。天恒公司主张朱文沁立即办理武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记地址的迁移或者注销手续的诉请，不属于民事案件审理范围，本院不予处理。天恒公司主张朱文沁赔偿房屋占用损失(自合同解除之日起，按照合同约定的当年年度月平均租金标准支付至房屋腾退给我方且就武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记的迁移或者注销手续办理完毕之日止)，因其表示该项费用还没有产生，也没有具体数额，该项反诉诉请，本院亦不予处理。由于天恒公司未提交律师费的相关证据，应当承担举证不能的法律后果，故对其该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱文沁与被告(反诉原告)武汉天恒置业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除；二、被告(反诉原告)武汉天恒置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告(反诉被告)朱文沁返还租金864,000元；三、驳回被告(反诉原告)武汉天恒置业有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,440元和反诉费8,350元，均由被告(反诉原告)武汉天恒置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘敬东人民陪审员  贵汉利人民陪审员  付秀泉二〇一九年十二月五日书 记 员  胡 川