江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初10475号原告：徐州市开泰物业管理有限公司，住所地新沂市墨河街道墨河粮管所宿舍，统一社会信用代码91320381567843295P。法定代表人：**，该公司经理。委托诉讼代理人：汤杰，男，1978年1月3日出生，汉族，徐州市开泰物业管理有限公司职员，住新沂市。被告：段长会，1988年9月19日生，汉族，无业，住新沂市。原告徐州市开泰物业管理有限公司与被告段长会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市开泰物业管理有限公司（以下简称“开泰物业公司”）委托诉讼代理人汤杰与被告段长会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令段长会支付自2016年9月30日至2019年9月30日期间的物业服务费3993元及2019年住房公共能耗费300元合计4293元；2.案件受理费与违约金由段长会负担。事实和理由：段长会购买新沂市某小区10号楼3单元1502室住房一套，面积110.94平方米。2015年9月30日段长会与开泰物业公司签订物业管理服务合同，约定由开泰物业公司对段长会的物业进行管理，同时约定了物业管理服务费及违约金的计算依据。合同签订后，开泰物业公司依约履行了义务。段长会自2016年9月30日至2019年9月30日期间的物业服务费3993元及2019年的住房公共能耗费300元合计4293元，经催要未予支付。故，开泰物业公司起诉请求支持上述诉讼请求。段长会辩称，段长会的物业费应该计算至2019年7月29日，开泰物业公司多计算了两个月。2017年2月11日晚上10点左右，段长会价值5500元的摩托车停在某小区小区楼下时被盗，后来调监控发现小偷骑着摩托车绕着小区转了一圈后撞开北门电子栏杆冲出去的，物业公司的保安连看都没出来看，物业公司自始至终都没有发现。在报警后至今没有破案，开泰物业公司对此负有责任，摩托车被盗完全是物业公司的不作为造成的，段长会要求物业公司减免3年物业费，如果摩托车能够找回就补交，经双方协商未果所以未交物业费，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对相关事实，本院认定如下：2014年5月6日，经公开竞标，南京某某物业发展有限责任公司徐州第一分公司（以下简称“某某物业公司”）取得新沂市某小区前期物业服务，因该小区业主未有产生业主委员会，故某某物业公司与该小区开发商江苏某某置业有限公司（以下简称“某某公司”）签订前期物业服务合同，约定由某某物业公司对该小区进行物业管理。2015年10月3日，段长会（合同中“甲方”）与某某物业公司（合同中“乙方”）签订某小区前期物业管理服务协议一份，双方对物业管理服务内容、物业管理服务相关费用等均作出了约定，其中对物业服务费的标准约定为：按物业的建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米多层0.6元、高层1元、公寓1元、商铺1.5元计收。2015年12月30日，某某物业公司与开泰物业公司签订前期物业服务合同，约定由某某物业公司（合同中系委托方即“甲方”）委托开泰物业公司（合同中系受托方即“乙方”）对该小区进行物业管理，该合同对物业管理服务的区域范围、物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务费、违约责任等均作出了约定，其中对于物业管理服务费的收费标准约定为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米多层0.6元、高层1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；其他费用的收取标准按照物价局批文执行。其后，某某物业公司退出对某小区小区的物业管理服务，由开泰物业公司进行接管，经申报新沂市北沟街道办事处批准后对该小区的物业管理服务业务及债权债务等进行了交接。2015年9月24日，段长会与某某公司签订商品房买卖合同（合同号：XY****），段长会购买新沂市某小区10号楼3单元1502室商品房一套并于2015年10月3日交房，面积为110.94平方米。2015年10月3日，段长会签署了某小区业主临时公约及承诺书。同年10月11日，段长会签署了业主装修承诺书。本院认为，新沂市某小区小区系某某公司开发建设的居民小区，某某公司作为开发商，在该小区业主未成立业主委员会的情况下，将该小区的前期物业管理服务交给某某物业公司，双方签订协议对物业管理服务内容进行了约定。之后，经有关单位审批，某某物业公司委托开泰物业公司对该小区进行物业管理服务，双方签订协议，同时约定债权债务一并转让，开泰物业公司作为该小区的物业服务公司，为该小区业主提供了物业服务。段长会系新沂市某小区10号楼3单元1502室房屋的业主，该房建筑面积110.94平方米。2015年10月3日，段长会与某某物业公司签订物业管理服务合同，合同约定高层建筑按每平方米1元收取物业服务费。段长会在交付部分物业服务费后未完全按合同履行，开泰物业公司依与某某物业公司签订的物业管理服务合同约定及法律规定向段长会主张支付2016年9月30日至2019年9月30日期间尚欠的物业服务费3993元，本院予以支持；开泰物业公司主张段长会交付2019年住房公共能耗费300元，因住房公共能耗费系预收，其后予以分摊，不违反合同约定与法律规定，本院一并予以支持；关于开泰物业公司主张的违约金问题，根据本案实际情况及另案其他业主反映及举证情况看，该公司物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，故对其主张违约金的诉讼请求本院不予支持。段长会主张开泰物业公司在其摩托车被盗过程中不作为责任并以此为由拒交物业管理服务费，因盗窃引发的刑事案件系公安机关受案范围且段长会已经报案现在案件正在侦破过程中，物业公司与业主之间系物业管理服务合同关系，根据《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，第四十六条第一款规定“物业公司对在物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，第四十七条规定规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取紧急措施的提示，应当即时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”，由此可以看出，物业公司的安全保障义务是基于物业管理的特殊性质，由法律直接规定了安全保障义务的基本内容和范围，但上述法律规定的物业公司承担的义务是有范围和限度的，除非合同有特别约定，不宜做扩张和延伸，而本案中段长会的摩托车没有停在车库等小区物业划定的停放地点，而是停在小区楼下被盗，段长会没有举证证明物业公司存在违反安全保障义务的行为，且物业公司在段长会报案后及时提供了小区监控视频等以协助公安机关对案件进行侦查，已经尽到了法律规定的协助义务，故本院对段长会该项主张不予支持；段长会提出开泰物业公司多计算2个月的物业服务费亦即其已经交付了其主张的该2个月物业服务费，但开泰物业公司不予认可，段长会亦未举证予以证明，故本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、段长会于本判决生效后十日内向徐州市开泰物业管理有限公司支付2016年6月29日至2019年9月30日期间的物业服务费3993元；二、段长会于本判决生效后十日内向徐州市开泰物业管理有限公司支付2019年度的住房公共能耗费300元；三、驳回徐州市开泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由段长会负担。本判决为终审判决。审判员  董道平二〇一九年十二月十四日书记员  张金艳