安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1122民初4079号 原告：安徽来安农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省来安县永阳东路129号,统一社会信用代码91341100059720766X(1-1)。 法定代表人：毕来明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。 被告：李健宇，男，1994年5月8日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：李江宁，男，1964年11月11日出生，汉族，住安徽省来安县，系李健宇父亲。 被告：来安县金鹏置业有限公司，住所地安徽省来安县新安镇南大街502-3室，统一社会信用代码91341122568960522N。 法定代表人：范国红，该公司执行董事兼总经理。（未到庭） 委托诉讼代理人:胡丰收，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：经世成，来安县新安镇法律服务所法律工作者。 原告安徽来安农村商业银行股份有限公司（以下简称来安农商行）与被告李健宇、来安县金鹏置业有限公司（以下简称金鹏置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告来安农商行的委托诉讼代理人许同元、被告李健宇的委托诉讼代理人李江宁、金鹏置业公司委托诉讼代理人胡丰收、经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来安农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与李健宇于2014年3月7日签订的两份编号2014第0005、0006号《个人购房合同》；2.判令李健宇立即偿还借款本金12645949.69元及利息62256.53元，合计12708206.22元（贷款利息暂计算至2019年10月9日，2019年10月10日起，按年利率5.88%计算，逾期罚息上浮50%）；3.判令其对李健宇位于来安县峰汇国际13幢2层2001铺、2003铺的担保抵押物享有优先受偿权；4.判令金鹏置业公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费用由李健宇、金鹏置业公司承担。事实和理由：2012年11月26日，其与金鹏置业公司签订了《个人房屋按揭贷款合作协议》，协议约定其为金鹏置业公司开发的峰汇国际项目提供个人购房按揭贷款服务。协议第六条约定“乙方自借款合同生效之日起，至甲方取得购房借款人《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或房地产权证所办理抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证”。2014年3月7日，其与李健宇签订了两份个人购房按揭金融借款合同，合同约定其向李健宇提供按揭贷款410万元用于购买峰汇国际13栋2单元2001号商铺，和贷款1979万元用于购买峰汇国际13栋2单元2003号商铺，贷款期限均为120个月，从2014年3月12日至2024年3月12日，年利率为7.86%。还款方法为等额本息还款法。合同还对还款方式、结息方式、违约责任等作出李明确约定。合同签订后，其按照合同约定向李健宇提供李相应的贷款，但李健宇未能按照合同约定履行按期还款的义务。为维护自身的合法权益，故起诉至法院。 李健宇在庭审中辩称，其与金鹏置业公司签订的商品房买卖合同于2018年8月16日解除，其与来安农商行的借贷关系也应解除，金鹏置业公司应当依法返还李健宇应支付的房款，并赔偿李健宇的所有损失。 金鹏置业公司辩称，1.根据来安农商行的诉请，是金融借款合同纠纷，借贷时间是2014年3月12日，贷款已放给给李健宇，由于李健宇一直未能按时定期还款，其行为已侵害了来安农商行的合法权益，来安农商行应当依法向人民法院诉讼主张其收回贷款的权利，而来安农商行一直懈怠自己的权利，未能依法行使权利，直到2019年10月16日才向法院提起诉讼，根据担保法的规定，连带责任的担保人承担担保责任的时效是债务到期后六个月，超过上述期限，担保人不承担担保责任。2015年李健宇就未能按时还款，来安农商行并未及时主张权利，金鹏置业公司无需承担担保责任。来安农商行要求对案涉房屋享有优先受偿权，来安农商行也未能在规定的时间内主张李健宇办理房屋产权证进行抵押，因此来安农商行自身存在严重的过错。2.李健宇是本案金融借款合同的法定债务人，应当承担还贷付息的责任，因其市场经营风险，导致其经营亏损，不愿承担上述贷款的责任，无论从事实上还是法律上均无任何依据，首先借款人是李健宇，根据合同相对性的法律关系，被告李健宇必须偿还上述贷款。其次，在答辩时李健宇辩称因为房屋存在容积率问题无法办理产权证书是不符合事实的，因为案涉的整栋楼房全部都办理了总的产权证书，其他业主均办理了房屋产权证书，而李健宇是无钱缴纳税收而未能办理房产登记手续，是李健宇故意隐瞒事实，规避法律。3.李健宇在金融借款办理后，只是在前期短时间内偿还部分贷款，后期一直违约，未能还款，其违约责任应由借款人李健宇自行承担，与开发商来安县金鹏置业有限公司不存在任何法律关系。以上事实请求法庭驳回来安农商行要求金鹏置业公司承担担保责任的诉讼请求。 经审理查明，2012年11月26日，来安农商行（原来安农村信用合作联社）为甲方与乙方金鹏置业公司签订了一份《个人房屋按揭贷款合作协议》，合同约定：第一条甲乙双方就个人房屋按揭贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为“峰汇国际”，地址位于来安县，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋按揭贷款，贷款手续按甲方相关要求办理。上述合作房屋项目是乙方拥有合法经营权或所有权、依法可以向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证由乙方提交甲方，乙方应保证所推荐合作的按揭楼宇包含在预售许可证楼盘中。第六条乙方同意按下述第1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。1、自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办理的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。第十条乙方同意在甲方开立贷款保证金专用账户，按照住房按揭贷款总额的5%，商铺按揭贷款的10%交纳保证金，接受甲方的监督和管理。在乙方为购房借款人办妥房产／预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。在保证期间，该账户下全部资金质押甲方，作为对合作项目下发生的借款合同的质押担保。甲方拥有优先受偿权及有权直接从保证金账户扣划资金偿还协议项下违约贷款的权利。未经甲方书面同意，在主债权被清偿前，乙方不得支取或要求返还已支付的保证金，也不得使用保证金账户进行收付结算，待乙方办妥房产证完善手续后，乙方不再承担保证责任。第十五条本协议有效期暂定3年，本协议履行期满或终止时，乙方在协议期内发生的担保责任仍继续有效，本协议履行期满或终止时，甲方在协议期内发生的保证责任并不因此免除。 2014年3月7日，来安农商行与李健宇签订了两份《安徽来安农村商业银行股份有限公司个人购房合同》（编号：2014第0005号、0006号），合同约定李健宇向来安农商行贷款1979万元和410万元，用于购买坐落于来安县新安镇南大街峰汇国际13栋2单元2003号、2001商铺，借款期限120个月，从2014年3月7日至2025年6月7日，实际放款日与到期日以借款借据为准，贷款利率为年利率7.86%，借款逾期罚息为每日计收万分之三罚息，还款方法为等额本息还款法。合同还约定借款人违反本合同借贷条款中的任何条款、借款人本人因丧失民事行为能力、被宣布失踪、死亡而无继承人或受遗赠人、借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还本息的义务、借款人连续二个付款期后在本合同期内累计四个付款期未按时偿还贷款本息、借款人发生其他影响归还贷款人贷款本息的行为，贷款人有权宣布贷款合同提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款人根据贷款人的要求，由第三方履行保证责任时，保证人承诺并遵守本合同的如下条款，保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋他项权证》办理正式抵押登记手续之日止等。李健宇以坐落于来安县峰汇国际13栋（商业）2001铺和2003铺的房产为该两笔贷款进行抵押。李健宇在合同借款人处签字确认。合同签订后，案涉房屋未能办理预购商品房抵押登记，也未取得不动产登记证书。2014年3月12日，来安农商行向李健宇发放了贷款1979万元和410万元，借款日期为2014年3月12日，到期日日期为2024年3月12日，年利率为7.86%。李健宇在借款借据上签字确认。合同履行期间，李健宇出现逾期还款，来安农商行按约定从金鹏置业公司保证金账户予以扣划。至2019年10月9日，李健宇尚欠来安农商行借款本金12645949.69元及利息62256.53元未能偿还。来安农商行催要欠款无果，故诉至本院。 上述事实，有来安农商行、李健宇、金鹏置业公司的当庭陈述，及来安农商行提交的李健宇身份证复印件、《安徽来安农村商业银行股份有限公司个人购房合同》、《个人房屋按揭贷款合作协议》、借款借据、利息计算清单等证据在卷佐证。 本院认为,来安农商行与李健宇签订的《安徽来安农村商业银行股份有限公司个人购房合同》、与金鹏置业公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。来安农商行按约发放贷款后,李健宇未按合同约定偿还贷款本息，违反合同约定，应承担违约责任。依照借款合同约定，来安农商行有权解除本合同，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，因合同约定年利率为年利率7.86%，借款逾期罚息为每日计收万分之三罚息，来安农商行要求按照年利率5.88%计算，逾期罚息上浮50%计算借款利息，不违反法律规定，故对来安农商行请求解除与李健宇签订的《安徽来安农村商业银行股份有限公司个人购房合同》，并偿还借款本金12645949.69元及利息62256.53元，合计12708206.22元（贷款利息暂计算至2019年10月9日，自2019年10月10日起至欠款还清之日止，按年利率5.88%计算，逾期罚息上浮50%）的诉讼请求，本院予以支持。李健宇以坐落于来安县峰汇国际13栋（商业）2001铺和2003铺的房产为该两笔贷款提供抵押担保，但是未办理抵押登记，在未办理房屋抵押权设立登记前，来安农商行享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房产享有现实抵押权，故来安农商行对上述房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。来安农商行与金鹏置业公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议》约定，金鹏置业公司自《借款合同》生效之日起，至来安农商行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办理的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，因案涉房屋至今未能取得《房地产权证》所办理的《抵押登记证明》或《他项权利证》，金鹏置业公司辩解连带责任的担保人承担担保责任的时效是债务到期后六个月，超过上述期限，担保人不承担担保责任，该辩解理由无事实和法律依据，对此辩解理由本院不予采信，故对来安农商行要求金鹏置业公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽来安农村商业银行股份有限公司与李健宇于2014年3月7日签订的《安徽来安农村商业银行股份有限公司个人购房合同》（编号：2014第0005号、2014第0006号）； 二、被告李健宇于判决生效后十日内偿还原告安徽来安农村商业银行股份有限公司借款本金12645949.69元及利息62256.53元，合计12708206.22元（贷款利息暂计算至2019年10月9日，自2019年10月10日起至欠款还清之日止，按年利率5.88%计算，逾期罚息利率上浮50%）； 三、被告来安县金鹏置业有限公司对被告李健宇上述债务承担连带保证责任； 四、驳回原告安徽来安农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98049元，由被告李健宇、来安县金鹏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长 王  敏 人民陪审员 余 炳 春 人民陪审员 傅 厚 宏 二〇一九年十二月十七日 代理书记员 方王文杰 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。