江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20515号原告：沈立新，男，1966年9月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：王介甫，该公司员工。被告：昆山亿丰置业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道复线北侧，统一社会信用代码913205837983197225。法定代表人：张新全，该公司经理。委托诉讼代理人：马昌波，该公司员工。被告：上亿企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区三林镇长清路2363号，统一社会信用代码91310115630871070C。法定代表人：胡国仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。原告沈立新与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）、昆山亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、上亿企业集团有限公司（以下简称上亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日对本案公开开庭进行了审理。原告沈立新委托诉讼代理人沈秋君，被告红星公司委托诉讼代理人王介甫到庭参加诉讼，被告亿丰公司、上亿公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈立新向本院提出诉讼请求：1.判令被告红星公司结付沈立新租赁费126653.48元（自2015年7月1日至2019年3月31日）；2.判令被告红星公司偿付逾期结付租赁费的利息损失（以126653.48元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；3.判令被告亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠沈立新的租赁费126653.48元及逾期付款利息损失承担连带结付责任；4.本案案件受理费、鉴定机构的审计费由被告承担。庭审中，原告沈立新明确按照2013年至2014年支付原告租赁费标准主张2015年8月23日至2019年2月22日的租赁费，具体金额在核实被告提交的清单后书面告知；逾期付款利息损失计算标准变更为银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自起诉之日计算至生效之日。庭审后，原告向本院提交一份租金计算明细并将诉讼请求中的租赁费金额变更为42799.43元（自2015年8月23日至2019年2月22日止）。事实和理由：原告沈立新于2008年6月11日与被告红星公司签署《委托经营管理合同》，该份由红星公司等被告起草的合同，约定沈立新自愿将昆山市XX东路XX号XX号房屋在一定期限内委托红星公司经营管理，红星公司拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以红星公司名义出租、管理，委托时间为市场正式开业之日起十年，试营业3个月，原告同意给予免租；红星公司承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式营业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，沈立新同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第四年，红星公司以每年约定的租金结付原告，委托期内第五年至第十年，红星公司根据实际租赁收入与沈立新结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归沈立新所有，其余10%则作为委托佣金归红星公司所有。租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述合同签署后沈立新将涉案房屋交于红星公司经营管理，委托期限内第三年至2015年6月，红星公司尚能按合同约定支付租金，自2015年7月1日至起诉之日，红星公司拖欠原告累计租金如诉请。而造成拖欠租金的主要原因乃是红星公司巧立名目的方式违反与原告的约定，擅自向承租户收取租金收入的20%的物业管理费及其他杂费等，致使返还原告的租金锐减。沈立新认为，鉴于红星公司不能完全履约，故将亿丰公司、上亿公司列为本案被告并请求判令其承担相应法律责任的依据之事实和理由如下：关于亿丰公司列为第二被告：根据亿丰公司单方起草的商品房购销合同附件四明确载明，亿丰公司指定经营管理公司即红星公司与业主签署《委托经营管理合同》，上述管理合同以包租、九一分成等收益作为购买涉案商铺的诱惑条件，亿丰公司作为涉案房地产的开发商，其在签署管理合同之前对给予业主约定收益金额完全有明确的测算，故对约定收益可能造成的亏空有清醒并足够的在房产开发巨额利润中予以支付的准备及承担支付的义务，此符合合同法公平原则（现涉案房地产的出租状况无明显波动，不可能产生业主租赁费收益减少至不足50％之状况）；鉴于被告红星公司系由亿丰公司指定的经营管理公司，非沈立新自愿与其签署《委托经营管理合同》，而且亿丰公司也多次承诺补足所欠租赁费，此符合合同法之自愿原则。关于上亿公司列为第三被告：上亿公司与亿丰公司系关联公司，而且上亿公司是亿丰公司实际的控制方，其不仅股东重合，而且在其对外宣传资料中均称该项目系由上亿公司开发，当包括沈立新在内的广大业主为租金拖欠而与红星公司交涉时，上亿公司委派代理人方仲年及沈红强等全权代表上亿公司处理租金事宜，代理人的委托书上均加盖上亿公司公章，上亿公司代理人承诺对业主的租金绝不赖账并明确其代表上亿公司谈判且认可红星公司向业主代表出具的租金缓交协议是上亿公司股东签订的等等，而且自我承诺对红星公司所欠的租赁费决不赖债，其在红星公司无力偿付租赁费的前提下由上亿公司的委托代理人认可上亿公司股东经慎重讨论后起草的租金缓交协议，应视为上亿公司对沈立新等广大业主的还款承诺，此符合合同法自愿原则，理当列为本案的被告，且应对红星公司欠付原告的租赁费应承担连带结付责任。综上可见，长期拖欠业主巨额租金，是造成业主强烈不满乃至产生过激行为的导火线，此也对社会造成诸多的不安定因素。现由于包括原告在内的广大业主与被告沟通协商未果，迫于无奈，提起诉讼，请求贵院公正裁决，依法支持原告诉请。被告红星公司辩称：由法院依法认定。被告亿丰公司书面辩称：1.亿丰公司并非《委托经营管理合同》的当事人，原告无权就该合同项下的任何权利义务要求我司承担法律责任。根据合同相对性原则，原告是与被告红星公司签署的《委托经营管理合同》，合同的条款仅对原告与红星公司产生法律约束力，原告因该合同项下的权利义务所产生的纠纷，应由原告与红星公司自行解决，与我司无关。2.我司从未承诺承担《委托经营管理合同》项下的租金，原告要求我司承担连带支付责任，与理不符、于法无据。综上，我司并非本案适格被告，恳请贵院依法驳回原告对我司的全部诉讼请求。上亿公司书面辩称：1.本案案由为租赁合同纠纷，案涉合同为《委托经营管理合同》，而我司并非该合同的相对人，《委托经营管理合同》项下如存在欠付租金，与我司无关。2.我司与亿丰公司属于相互独立的法律主体，各自独立承担法律责任，且双方不属于控股股东或实际控制方关系。3.我司作为红星公司的股东，按照公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。我司与红星公司是两个独立的法人，红星公司的债务由其独立承担，与我司无关。并且，我司从未向业主作出过还款的承诺。原告要求我司承担连带给付责任于法无据。综上，恳请法院依法驳回原告对我司的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据质证意见，并经审核，对原、被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：邵某1、邵某2与被告红星公司于2008年6月11日签订一份《委托经营管理合同》，邵某1、邵某2将本市XX东路XX号XX号商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向邵某1、邵某2支付租金，收益方式约定：委托期内前两年，由于处于市场起步期，邵某1、邵某2同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第3年至第4年，红星公司以每年固定按55100元支付租金给原告，委托期内第5年至第10年，红星公司根据实际租赁收入与邵某1、邵某2结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归邵某1、邵某2所有，其余10%则作为委托佣金归红星公司所有。租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。合同签订后，被告红星公司于2013年、2014年分别支付了32335元、32335元。2015年之后，被告红星公司共计支付了86540.57元。2015年1月，邵某1、邵某2将上述房屋转让给原告沈立新、吴某。后被告红星公司按要求将租金转账给吴某。2017年3月涉案房屋变更登记至原告沈立新、吴某名下，但委托经营管理合同未进行变更。沈立新认为，红星公司并未按照约定的商铺90%的收入支付租金，实际支付金额远低于约定应当支付的金额。沈立新为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。以上事实，由原告提供的房产证、委托经营管理合同、银行账户明细单、情况说明以及庭审笔录、当事人庭审中的陈述等为证。本院认为：本案中，邵某1、邵某2与被告红星公司签订的《委托经营管理合同》，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。之后因房屋产权变更登记至原告沈立新名下，基于该房屋签订的经营管理合同权利义务应由原告沈立新享有及负担。本案中，因合同约定的所谓实际租赁收入，概念的内涵与外延模糊，双方存在争议；且在案件审理过程中，红星公司未提供对外出租收取租金的相应凭证，无法明确自2015年之后的年度付款金额，亦无法明确实际租金收入的金额，故红星公司依法应当承担举证不能的法律后果。由此，原告沈立新按照之前交易惯例收取的租金标准来主张红星公司支付所欠租金，并无不当；故本院依法酌定按照2013年、2014年度红星公司租金支付标准32335元/年来计算至2019年2月22日，红星公司应当予以支付的租金总额为194010元（32335元/年×6年）；扣减红星公司2013年之后已支付的151210.57元，红星公司还应支付沈立新计算至2019年2月22日的租金为42799.43元。红星公司未依约及时足额支付租金，应支付沈立新逾期付款利息，以42799.43元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本案起诉之日即2019年12月4日起计算至本案判决生效之日止。本案仅系业主沈立新个人与红星公司之间的房屋租赁合同纠纷，当事方应依法严格按照合同的相对性来主张权利，因此在沈立新在本案中主张租赁房屋的原房产开发商亿丰公司，以及红星公司的股东上亿公司承担责任，显然系与租金主张不同的诉争、不同的法律关系，不可毕其功于一役地进行主张；另外，在本案中诉请主张上述公司对租金支付承担连带责任，其中，一个系租赁房屋的房产开发公司，另一个系红星公司的股东，沈立新向上述二个公司主张对租金承担连带责任的理由，缺乏明显的连带责任承担的法律依据，亦缺乏充分的证据证明其所陈述的相关事实，故本案中沈立新主张亿丰公司、上亿公司承担连带责任的诉请本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈立新支付租金42799.43元及逾期付款利息（以42799.43元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月4日起计算至判决生效之日止）；二、驳回原告沈立新对被告昆山亿丰置业有限公司、上亿企业集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费870元，减半收取435元，由被告昆山红星时代家居广场有限公司负担。其中，原告沈立新预交的案件受理费1417元，本院予以退还；被告昆山红星时代家居广场有限公司应当负担的435元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：322501XXXXX881；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘春香二〇一九年十二月三十日书记员  徐鸣杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。