北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22959号原告（反诉被告）：以色列柑柠公司北京代表处，住所地北京市朝阳区工体东路18号2号楼二层A2032。法定代表人：张颖。委托诉讼代理人：唐文月，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔向利，女，1963年5月20日出生，满族，住北京市西城区。被告（反诉原告，兼被告崔向利的委托诉讼代理人）：孟伟，男，1957年6月7日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）以色列柑柠公司北京代表处（以下简称原告）与被告（反诉原告）孟伟、崔向利（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。以色列代表处的委托诉讼代理人唐文月，被告孟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）以色列柑柠公司北京代表处向本院提出如下诉讼请求：判令被告返还原告租赁保证金32040元，并赔偿逾期利息。事实与理由：2012年8月至2018年7月期间，原告和二被告存在房屋租赁合同关系，原告承租被告所有的位于北京市朝阳区建外大街甲x室（以下简称涉案房屋），租赁用途为办公用途。租赁期间为自2012年8月至2018年7月，租赁合同每年续签一次，每次期限为一年。2012年8月8日，原告按照合同约定向被告支付租赁保证金人民币32040元。按照合同约定，在租赁期限届满之后，原告腾空涉案房屋，经被告验收合格后十四天内被告应返还原告保证金。在租赁期间内，原告已按照合同约定履行各项义务。2017年8月至2018年7月原告和被告最后一次续签租赁合同，已按照合同约定，原告履行全部约定义务，包括按约定支付租金以及将房屋空置并经被告验收合格，被告应按照约定应向原告返还保证金，但是被告却以各种理由推脱。原告认为被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）孟伟、崔向利答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，被告未退还原告保证金是有原因的，并非无故不退还；第二，在双方租赁合同履行期间，原告多次无故拖欠房租或迟延支付房租，虽然最终均支付了房租，但其行为已经构成了违约；第三，原告的违约行为给被告造成了相应经济损失。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）孟伟、崔向利向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告将涉案房屋腾空并恢复原状后返还给反诉原告；2、判令反诉被告赔偿反诉原告迟延支付房租的违约金124879．02元；3、判令反诉被告支付反诉原告2018年8月1日至12月10日的租金41313．36元。事实与理由：在双方合同履行期间，反诉被告总共分22次向反诉原告支付房屋租金，但是反诉被告没有一次是在约定的期内支付租金的，逾期天数从4天到32天不等，累计逾期天数共计399天。2018年7月31日，反诉被告、反诉原告以及涉案房屋所在大楼的物业管理人员共同对涉案房屋进行交接，双方对涉案房屋的状态及保证金的返还方式发生争议，并未完成交接。反诉被告遂于2018年7月31日晚上7时将涉案房屋房门锁住并带走了钥匙，涉案房屋内至今仍留有反诉被告的物品，其在使用期间形成的隔断也没有拆除，形成了事实上的继续占用，应当按照合同约定的标准继续向反诉原告支付租金。综上，反诉原告提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）以色列柑柠公司北京代表处答辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。反诉原告主张的所谓迟延支付房租的违约金已经超过诉讼时效，反诉被告多次与反诉原告达成续租的合意，就证明反诉原告对反诉被告逾期支付租金的行为不持异议，双方在实际履行过程中以实际履行的方式变更了合同条款。合同履行期届满后，反诉被告已将涉案房屋腾空至交付状态，将涉案房屋锁住是因为当天反诉原告没有来现场收房，反诉被告只是暂时将涉案房屋锁住，是契约精神的体现。综上，不同意反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区建国门外大街甲x房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为孟伟，共有情况为共同共有，建筑面积为87．92平方米。自2012年8月起原告从被告处承租涉案房屋。2017年8月7日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）续签《租赁合同》，双方作出如下约定：租赁用途为办公；乙方承租期限为一年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止；每月租金为9389．5元，保证金为三个月的租金，即32040元，合同期内的租金为每一季支付一次，乙方应在签订合同后十日内交付第一季度的租金和保证金，第二季度的租金应在第一季度期满前15天交付，以此类推；乙方应按约定的期限按时向甲方交付租金；若乙方未能如期支付前述租金、管理费或其他费用的，甲方可书面通知乙方于15日内缴清该等款项。如乙方接到甲方的通知后，仍未能于15日内交付该等款项，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此导致的一切损失及利息。2017年8月2日，原告向被告支付2017年8月1日至10月31日的租金24412．7元，于2017年11月2日支付2017年11月1日至2018年1月31日的租金24412．7元，于2018年2月7日支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金28168．5元，于2018年4月28日支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金28168．5元。庭审中，原被告对下列问题持不同意见：关于合同履行期届满后被告是否已收回涉案房屋的问题，原告主张其已依约于2018年7月31日腾空了涉案房屋，达到了交付被告的条件，且缴纳了物业管理单位要求缴纳的费用，因此其已向被告腾退了涉案房屋，就其主张，原告出示2018年7月31日的照片及物业单位的缴款发票予以佐证。对原告出示的照片，被告认可其真实性，但不认可证明目的，称根据照片显示的内容，涉案房屋内仍有原告遗留的物品，且未将涉案房屋恢复至原始状态；对原告出示的发票，被告不予认可。就此事宜，经当庭询问被告，其称2018年7月31日下午16时许，原被告及物业单位商讨腾房事宜时，被告要求原告清空涉案房屋，恢复原状并考虑长期迟延支付租金的问题，因双方发生争议，故原告将涉案房屋的门锁住。关于2018年7月31日之后涉案房屋的状态，原告称未继续使用涉案房屋，被告则认为原告继续占用了涉案房屋。关于原告在双方租赁合同履行期间是否迟延支付租金的问题，被告称原告屡次迟延支付租金，逾期天数从4天到32天不等，总计达到了399天，就此主张被告出示银行交易明细及房租逾期统计表予以佐证。原告虽认可其在租赁合同履行期内支付租金的时间，但认为双方多次续租，被告也为其开具了租金发票，故被告对其迟延支付租金的行为是认可的，双方已通过实际履行行为变更了合同。经当庭询问被告，其称从未认可过原告迟延支付租金的行为，每次原告迟延支付租金时，都不得不通过反复催促的方式让其交纳租金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）达成的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。2018年7月31日双方的房屋租赁合同关系履行期已届满，被告虽称涉案房屋内还有原告的物品，涉案房屋仍由原告占有，但根据当日拍摄的涉案房屋内的照片、相关证据及双方在案陈述，可以认定原告已将涉案房屋恢复至足以向作为出租方的被告返还的状态，原告基于房屋租赁合同关系的腾退义务已履行。在此情况下，被告反诉要求原告清空涉案房屋、恢复原状，并支付其2018年8月1日之后的房屋租金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然合同因履行期届满而终止，原告已履行腾房义务，但原告在双方租赁合同履行期内屡次发生迟延支付租金的情况，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告在原告发生迟延支付租金的情况后，在有权要求原告承担违约责任的情况下，仍接受原告支付的租金且与原告多次续租，亦存在怠于行使权利的行为。综合考虑以上情节，对于原告要求被告退还押金并赔偿利息损失的诉讼请求以及被告要求原告赔偿其迟延支付租金的违约金的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）以色列柑柠公司北京代表处的全部诉讼请求；驳回被告（反诉原告）孟伟、崔向利的全部反诉请求。案件受理费301元，由原告（反诉被告）以色列柑柠公司北京代表处负担（原告已交纳）。反诉费1812元，由被告（反诉原告）孟伟、崔向利负担（被告已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蒙镭二〇一九年十二月十二日书记员  张瑜