湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初2276号原告：郭建军，男，1979年7月28日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告：张建平，女，1978年1月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。系郭建军妻子。原告郭建军、张建平共同委托诉讼代理人：夏敬全，通山县通羊法律服务所法律工作者。被告：沈国贤，男，1956年5月3日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：王大何，女，1960年2月8日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县，系沈国贤之妻。被告沈国贤、王大何共同委托诉讼代理人：胡超，湖北昕明律师事务所律师。原告郭建军、张建平与被告沈国贤、王大何合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建军、张建平及其共同委托诉讼代理人夏敬全，被告沈国贤、王大何及共同委托诉讼代理人胡超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭建军、张建平向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返回原告购买地基款本金46万元，利息按月息2分计算，暂算至2019年8月20日为625600元，后期利息算至其履行完毕之日止；二、判令被告支付原告因下基础支出费用55826元加评估费2000元，原告办理购买地基招待费25000元，合计1168426元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年底，被告急于将自己的承包地对外转让，知道原告需买屋基，托其同组村民与原告联系，经与村组多次协商，终于在2014年1月11日原被告签订了一份《屋基转让协议书》，协议约定，被告将下沈屋下边公路西边两个屋基总面积为640平方米的屋基以50万元转让给原告。协议签订后，原告依约支付被告宅基地转让款46万元，下欠4万元因他人主张权利而未付。且经村组同意，原告进行了施工。2015年该地被县人民政府规划为新农村建设用地，城市规划发生变化，该地段地基价格大幅度升值。被告一反转让时的积极态度，违背诚实信用原则，竟然以该土地未经国家批准转变为国有土地之前，不能随意转让为由，于2016年9月向通山县人民法院提起诉讼，请求确认该地基转让协议无效。通山县人民法院于2016年12月20日判决协议无效。原告认为，由于被告的出尔反尔，不讲信用给原告造成了巨大经济损失，买地基的46万全部在别人贷款的，为签订协议招待费，请机械填公共水沟、填屋基、下基础，大量资金付出，自法院判决协议无效后，被告对原告的资金支出不谈返回赔偿。原告为买屋基债台高筑，如果不是被告见利忘义，双方自愿签订了协议，也未违反法律禁止性规定，只要被告不诉，法院根本不会理。因而根据《合同法》的相关规定，特具文起诉，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。被告沈国贤、王大何辩称：一、被答辩人诉状所述与事实不符。答辩人与被答辩人于2014年1月11日签订《屋基转让协议书》，协议签订当天，被答辩人向答辩人支付首付款30万元，答辩人将协议约定的640平方米土地交付给了被答辩人。2015年，答辩人所在村组因政府新农村建设需征收土地，将答辩人在规划区内的所有承包地征收，并按规定比例（1.25亩地返还一座117平方米的地基）给予答辩人三个地基，每个地基117平米及少量现金作为补偿。承包地被征收后，答辩人无法履行《屋基转让协议》，便与被答辩人商量按照征收补偿比例给被答辩人一个屋基或者退钱给被答辩人，但被答辩人坚持向答辩人索要两个还建地基或者退还其120万元，答辩人无奈才向法院起诉合同无效。二、被答辩人要求答辩人支付利息以及赔偿损失等诉请无事实和法律依据，不应支持。本案中，双方签订的《屋基转让协议书》被法院确认为无效是因为协议内容违反了法律的强制性规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，而被答辩人在明知答辩人的承包地系农业用途，仍要与答辩人商定交易该土地用作屋基建房。因此，答辩人对合同无效存在过错，因合同无效所导致的后果应由被答辩人承担。具体而言，被答辩人要求答辩人支付利息无法律依据，其向答辩人支付的46万元是购买屋基的价款，而非借款，主张按照月息2分计算利息于法无据。另被答辩人要求答辩人支付其下基础所指出的费用、评估费、招待费等亦无事实和法律依据。答辩人将640平米土地交付给被答辩人后，被答辩人在未向城建及规划部门取得任何许可的情况下私自动工建设，被城管部门拆除其在建建筑，被答辩人的这一损失与合同是否有效之间无任何关联，该损失答辩人不应承担。综上，答辩人与被答辩人签订的《屋基转让协议书》被法院确认无效，被答辩人自身存在过错，其所主张的损失应当由其自己承担。答辩人愿意退还其交纳的46万元地基款，对被答辩人的其他诉请，请求法院依法予以驳回。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，在举证期限内提供了如下证据：证据一、原告身份证及《转让协议书》复印件各一份，证明原告主体适格及原、被告签订宅基地转让的事实。证据二、收据复印件五份，证明原告已付转让款46万元的事实。证据三、通山法院判决书、咸宁中院判决书各一份，证明被告主张合同无效已获法院支持的事实。证据四、评估报告复印件一份，证明原告下基础费用支出的事实。证据五、为签订协议招待费明细一份，证明为购买宅基地招待费用支出的事实。证据六、借条复印件，证明原告为购地基，借款支付转让款的事实。被告沈国贤、王大何围绕辩解理由提交了如下证据：证据一、被告身份证复印件，证明二被告主体适格。证据二、咸宁市中院（2017）鄂12民终263号民事判决书、塘下村委会2018年9月27日《证明》一份、被告儿子沈全育与原告郭建军通话记录，证明原、被告双方签订的《屋基转让协议书》被法院依法确认无效后，被告多次找原告要求退还其交付的46万元土地款，原告不同意领取的事实。证据三、塘下村村委会2019年9月29日《证明》一份及《沈国贤新农村分配方案表》一份，共同证明被告的3.75亩承包地被政府征收共计向被告返还三个地基，每个地基117平米的事实。证明按照政府征收补偿标准及原告购买的屋基面积计算，被告依据《屋基转让协议书》的对价仅需向原告返还一个屋基且原告还需补偿被告相应款项的事实。证据四、通山县城市管理执法局《通知书》残件，证明被告购得原告屋基后在未取得规划证及建设许可证的情况下私自建设房屋（下基础），致使受到城管局行政处罚拆除其建筑的事实；证明原告基础被拆除与原、被告之间签订的《屋基转让协议书》是否有效无因果关系的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的证据四评估报告异议认为，评估报告的结论不具备真实性和客观性，无法对原告下基础的状况进行查验，这个结论是根据原告单方提交的资料和陈述作出的评估，不具备客观性。本院认为异议理由不成立，本院对该证据予以采信。对证据五、六招待费明细单及借条异议认为，证据的真实性无法核实，借条本身只反映借贷的事实，不能证明原告是为了购买地基借的款，本院认为异议理由成立，本院对该证据不予采信。2、对被告提交的证据四，原告认为通山县城市规划执法局《通知书》残件不能作为证据使用。本院认为原告异议理由成立，对该证据不予采信。庭审中，证人袁某、郭某出庭作证证实郭建军、张建平曾向自己借款30万元并约定了月息2分的事实。根据以上依法确认的本案有效证据，以及当事人在审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：2005年7月10日，被告沈国贤、王大何一家六口承包了通山县大路乡塘下村十组耕地2.37亩，通山县人民政府予以颁发了《中华人民共和国农村土地承包经营权证》。2013年12月份，原、被告达成口头协议，原告将下屋沈边公路西边的两个屋基（即《农村土地承包经营权证》中的上下五升两处）以50万元人民币价格转让给原告。2013年12月11日，原告给付被告两个屋基首付款30万元。2014年1月11日，原、被告签订一份《屋基转让协议书》约定被告将下沈屋下边公路两边两个屋基总面积为640平方米以50万元的价格转让给原告，协议签订后，原告分别于2014年10月30日至2015年3月25日五次又交付被告屋基转让款16.2万元，共计给付屋基转让款46.2万元。被告在进行房屋基础施工时因房基与他人存在纠纷遭阻止，致被告下欠尾款一直未付。2015年11月12日，通山县人民政府作出关于同意将塘下村纳入新农村建设规划范围的批复，因城市规划发生变化，致原、被告双方产生纠纷。2016年9月26日，被告沈国贤、王大何向本院提起诉讼，请求依法确认原、被告双方签订《屋基转让协议书》为无效协议。2016年12月20日通山县人民法院作出（2016）鄂1224民初1282号民事判决书，确认原告郭建军、张建平与被告沈国贤、王大何双方于2014年1月11日签订《屋基转让协议书》无效。郭建军、张建平不服判决提起上诉，咸宁市中级人民法院于2017年7月6日作出（2017）鄂12民终263号民事判决书驳回上诉，维持原判。原、被告因屋基款返还的利息计算问题及其他损失赔偿问题无法达成一致，原告诉至本院。本案争议焦点：1、被告返还原告屋基款46万元如何计算利息的问题。2、其他损失赔偿问题。本院认为：1、原、被告双方签订的《屋基转让协议书》被两级法院确认为无效协议，该协议被依法确认无效后，协议约定的各项内容不能履行，被告沈国贤，王大何取得的屋基出让款应当返还，并应赔偿相应的资金占用期间的利息。原告要求被告按月息2分计算的请求没有法律依据，故本院不予支持，应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息较为适当。2、原告在与被告签订《屋基转让协议书》之后，即对该屋基进行了下基础的建设，支出了费用，原告举证下基础的费用为55826元，虽为单方面举证，但被告没有举证否定该费用的真实性。《屋基转让协议书》无效，原、被告双方均存在过错，故被告应对此负有赔偿责任，对原告提出的其他费用支出赔偿请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第七项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告沈国贤、王大何于本判决书生效后十日内返还原告郭建军、张建平屋基款人民币46万元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付利息（以30万元为基数，自2013年12月11日计算付清之日止；以16万元为基数，自2015年3月25日起计算至付清之日止）；二、由被告沈国贤、王大何于判决生效后十日内赔偿原告郭建军，张建平下基础支出的费用55826元；三、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15316元，由原告郭建军、张建平负担6497元，被告沈国贤、王大何负担8819元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  阮文忠人民陪审员  祝文英二〇一九年十二月二日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。