嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初2691号原告：嘉兴市秀洲区资产投资管理有限公司。住所地：嘉兴市亚厦路137号302室。统一社会信用代码91330411146573012F。法定代表人：郑铭，董事长。委托诉讼代理人：沈中山、钱益波，浙江子城律师事务所律师。被告：嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇陡门村13组。统一社会信用代码91330411MA2B91DH47。法定代表人：许晓平，董事长。委托诉讼代理人：吴一、徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。原告嘉兴市秀洲区资产投资管理有限公司与被告嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理。依法由审判员李卫东适用简易程序，于7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱益波、被告委托诉讼代理人徐元宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴市秀洲区资产投资管理有限公司起诉称，2017年12月14日，原告以出让方式取得嘉兴市秀洲区新塍镇杭州塘北侧29333平方米国有建设用地使用权。12月25日，被告嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司与嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局签订秀洲区建筑材料再生利用中心项目PPP合同，由被告投资建设秀洲区建筑材料再生利用项目。根据PPP合同第8.5条的约定，由秀洲区国土资源局以出让方式将项目建设用地转让原告，原告再通过有偿租赁方式将土地出租给被告使用，租金为3000000元/年。合同签订后，原告将土地交付被告使用。12月29日，被告向嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局申请办理了建筑工程施工许可证。之后原告多次催告被告立即签订土地使用权的租赁合同并及时支付租金。2019年4月29日，原告再次委托律师向被告发送律师函，要求被告立即与原告签订土地租赁合同并支付租金，但时至今日被告仍未支付租金。原被告之间虽未签订租赁合同，但双方之间的租赁合同关系依法成立，根据合同法规定，租赁期间一年以上的，租金应当在每届满一年时支付，被告应当于2018年12月31日一年租赁期间到期后支付原告2018年度租金3000000元。故提起诉讼，要求被告支付2018年度租金3000000元，赔偿利息损失54375元（自2019年1月1日起按银行同期贷款利率4.35％暂计算至2019年5月31日，请求计算至租金实际付清之日止），并承担本案诉讼费。被告嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司答辩称，原告基于PPP合同提起诉讼，而从合同相对性来说该合同的相对方是嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局和被告之间，原告不具备诉讼主体资格；PPP合同虽然约定了年租金为3000000元，但项目第一年是建设期，无须支付租金，原告要求支付租金无任何的依据；被告实际占用了该土地，但因存在拆迁等事项土地无法正常使用，给被告造成了巨大的损失。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，举证如下：证据一，不动产权证明一份。以证明2017年12月14日原告以出让方式取得坐落于嘉兴市秀洲区新塍镇杭州塘北侧的国有建设土地用地使用权，面积为29333平方米。被告质证无异议。证据二，秀洲区建筑材料再生利用中心项目PPP合同一份。由嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局与被告于2017年12月25日签订，以证明由被告投资建设秀洲区建筑材料再生利用项目，其中载明秀洲区国土资源局将项目用地以协议出让的方式转让至原告，原告再通过有偿租赁的方式将项目用地出租给项目公司（被告）使用，租金为3000000元/年，项目公司在特许经营期对项目建设用地享有使用权；特许经营期包含建设期和运营期，特许经营期为21年，其中建设期1年，运营期20年。原告说明，根据合同法的相关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，故租赁期限应为20年。被告质证称，合同约定了建设期1年，即2018是建设期，无须支付租金；租金3000000元/年是被告与嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局约定，并非与原告约定，根据合同具有相对性原则，原告无权依据该份合同向被告主张租金。证据三，建筑工程施工许可证一份。以证明被告作为嘉兴市秀洲区建筑材料再生利用中心环卫设施用房的建设单位，向嘉兴市秀洲区住房房和城乡建设局申请办理建筑工程施工许可，该局于2017年12月29日，向被告核发了建筑工程施工许可证。被告质证无异议。证据四，律师函一份。以证明原告于2019年4月29日委托浙江子城律师事务所，以EMS邮政快递的方式向被告发出了律师函，载明被告已投资建设PPP项目一年多，原告于2018年1月1日起将相应的土地交付被告使用，并已在2018年10月以发函形式要求被告立即签订土地租赁合同并支付租金，但被告截止目前仍未与原告签订土地租赁合同和支付租金，故建议被告收到律师函后3日内立即与原告签订相应的土地租赁合同并按租赁合同约定支付租金。被告对该证据质证无异议，称确已收到该律师函，但未收到律师函中所谓的2018年10月的函；建设期内不用支付租金，催收租金也不应是原告，故不予理会。证据五，建设施工许可申请表、施工现场具备开工条件证明各一份。向嘉兴市秀洲区建筑工程管理处调取，以证明被告于2017年12月29日向建设部门申请办理建筑工程施工许可证，在提交的证明材料中包括施工现场具备开工条件证明，被告及监理单位、施工单位均盖章确认原告交付的土地已具备开工条件。被告对该证据三性质证无异议，认可土地在2017年年底时具备开工条件，但之后因政策问题使得被告不能正常开工，造成停工，该事实有工程（临时停工）延期报审表证实。被告为反驳原告的主张，举证如下：证据六，秀洲区建筑材料再生利用中心PPP项目实施方案（节选）一份。以证明根据该实施方案中对垃圾处置成本的测算，运营期土地租赁费总计为6000万元，年平均费用为300万元，据此可得出土地租赁费的交费期间为20年。结合原告提交证据二秀洲区建筑材料再生利用中心PPP合同中“合作期限”载明的特许经营期包含建设期和运营期，特许经营期为21年，其中建设期1年，运营期20年，证实处于1年建设期内是无须支付土地租赁费。原告质证称，因被告未提供证据原件，且原告亦非一方主体，故对其真实性有异议；被告所摘取的内容仅仅是对垃圾处置成本的测算，PPP项目分为建设期和经营期，对经营期的成本测算并不代表被告在建设期不支付租金，原告系涉案土地使用权的权利人，在未征得原告的同意的情况下，任何单位均不能代表原告作出免除租金的决定，该实施方案中也无任何条款载明被告无须向原告支付租金，即使有约定也对原告不产生效力。证据七，开工报审表、开工报告、施工现场质量管理检查记录各一份。以证明被告利用向原告租赁的土地建造的嘉兴市秀洲区建筑材料再生利用中心环卫设施用房于2018年3月7日开工。原告对该证据的真实性无异议，该工程确已开工建造，但因原告未参与，具体开工时间不清楚。证据八，工程（临时停工）延期报审表七份。以证明被告自2018年1月使用向原告租赁的土地后，原告未能保证被告正常使用土地，项目所在地村民因土地征用和租用政策问题多次闯入施工现场，阻碍施工，造成工地在2018年6月至11月间陆续停工达172天，给被告造成了巨大的损失。原告认为该证据与本案无关联性，原告以出让方式取得国有土地使用权，不存在权属争议问题；在被告所谓的停工期间，原告也未收到过被告有关土地存在问题、无法使用的通知，也未要求减少租金；延期报审表由施工单位浙江鸿翔建设集团有限公司、作为建设单位的被告以及由被告聘请的监理单位浙江一舟建设管理有限公司制作，三方之间存在重大利益关联，原告对此不知情，村民阻挠施工的情形并不存在。证据九，关于上报秀洲区建筑材料再生利用中心PPP项目实施方案的请示、嘉兴市秀洲区人民政府关于同意秀洲区建筑材料再生利用中心PPP项目实施方案的批复各一份。向嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局调取，以证明秀洲区建筑材料再生利用中心PPP项目实施方案是上述请示的附件，区政府也发文同意了该实施方案，根据该实施方案中“垃圾处置成本费用表”，土地租赁费是按20年计算的，可以看出即便是租金，该租金也是通过运营期开始计算，在建设期是不包含的。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，被告提供的招标文件明确建设用地以有偿租赁方式向原告租赁，合作期限也有确为21年，包括1年的建设期和20年的运营期，没有任何条款规定建设期不用支付租金；实施方案的“垃圾处置成本费用表”是对运营期间的成本测算分析，不能得出建设期租金不用支付的结论，建设期间的租金应由被告自身承担。证据十，公开招标公告、公开招标文件各一份。载明项目总用地面积约44亩，其中厂房建设用地35亩；本次项目建设固定式建筑垃圾处理中心，包括建筑垃圾处理车间、原材料堆放场地、水稳层拦合物生产车间，并预留制砖车间等，总建筑面积约23662平方米，建设地点为原嘉兴市利吉墙体材料有限公司厂区地块；项目合作期限21年，即1年建设期+20年运营期；秀洲区国土资源局将项目用地通过协议出让方式转让至秀洲区资产投资管理公司，秀洲区资产投资管理公司再通过有偿方式出租给本项目项目公司，租金为3000000元／年。以证明项目土地由原告以有偿租赁的方式出让给被告，与秀洲区建筑材料再生利用中心项目PPP合同所约定的内容相一致。原告质证称，首先，该组证据为打印件，对其真实性、合法性有异议；其次，在公开招标文件第14页明确了被告使用的土地是通过有偿租赁方式取得，租金为3000000元/年，均没有建设期无须支付租金的规定，即便有这样的规定，也是属于秀洲区住房和城乡建设局与被告擅自排除原告权利的行为，对原告不发生法律效力。经审查，本院对本案证据认证如下：被告对原告提供的证据一至证据五，原告对被告提供的证据七、证据九均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。被告的证据六、证据十均非原件，但对被告主张的“PPP项目合作期限21年，即1年建设期+20年运营期；秀洲区国土资源局将项目用地通过协议出让方式转让至秀洲区资产投资管理公司，秀洲区资产投资管理公司再通过有偿方式出租给本项目项目公司，租金为3000000元／年”的待证事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。证据八虽载明PPP项目施工单位在施工中，所在地部分村民因土地征用和租用政策问题阻挠施工，造成停工，但被告并未就此向原告通报，被告又称事发时曾向警方报案，但未能提供相关的报警及警方接处警材料，结合证据一、证据五，原告以租赁方式提供被告的土地已具备开工使用条件，故被告主张的停工与原告的关联性不明，本院不予采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年10月26日，嘉兴市秀洲区人民政府以秀洲政函〔2017〕68号文件批准了嘉兴市秀洲区住房与城乡建设局上报的秀洲区建筑材料再生利用中心PPP项目实施方案。经招标投标，嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局于2017年12月25日与被告签订了秀洲区建筑材料再生利用中心项目PPP合同，约定由被告投资建设秀洲区建筑材料再生利用项目，秀洲区国土资源局将项目用地以协议出让的方式转让至原告，原告再通过有偿租赁的方式将项目用地出租给项目公司（被告）使用，租金为300万元/年，项目公司在特许经营期对项目建设用地享有使用权；特许经营期包含建设期和运营期，特许经营期为21年，其中建设期1年，运营期20年。12月14日，原告以出让方式取得坐落于嘉兴市秀洲区新塍镇杭州塘北侧的国有建设土地用地使用权，面积为29333平方米，并将该土地交付被告。12月29日，被告认为嘉兴市秀洲区建筑材料再生利用中心环卫设施用房施工现场具备开工条件，向嘉兴市秀洲区住房房和城乡建设局申请建筑工程施工许可证，该局遂向被告核发了建筑工程施工许可证。2018年3月6日，环卫设施用房正式开工。因被告未按原告要求签订土地租赁合同，也未支付原告2018年度的土地租金，原告遂于2019年4月29日向被告发出了律师函，建议被告收到律师函后3日内立即与原告签订相应的土地租赁合同，并按租赁合同约定支付租金。然被告未按原告要求签订合同并支付租金，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原告嘉兴市秀洲区资产投资管理有限公司以出让方式取得了坐落于嘉兴市秀洲区新塍镇杭州塘北侧的国有建设土地用地使用权后，即将该土地交付被告嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司，用以建设秀洲区建筑材料再生利用项目，符合被告与嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局签订的秀洲区建筑材料再生利用中心项目PPP合同的约定。原被告虽未签订土地租赁合同，但上述土地已实际交付被告使用，双方已形成事实上的土地租赁合同关系，合法有效。被告有偿使用该土地，应当向原告履行租金支付义务，现原告向被告主张租金，具备诉讼主体资格，被告有关原告不具备诉讼主体资格的答辩意见本院不予采纳。关于租金支付期限，秀洲区建筑材料再生利用中心项目PPP合同约定“租金为300万元/年，项目公司在特许经营期对项目建设用地享有使用权；特许经营期包含建设期和运营期，特许经营期为21年，其中建设期1年，运营期20年”，即使在被告提供的公开招标文件（证据十）第14页中亦有相关表述，合同及招标文件仅强调被告在特许经营期内无论是建设期还是运营期，均对上述土地有使用权，但未有建设期内无须支付租金的约定和表述；被告所指摘的秀洲区建筑材料再生利用中心PPP项目实施方案中的“垃圾处置成本费用表”即使属实，其所列包括“土地租赁费”在内的所有垃圾处置成本，显然均是针对运营期而所作的测算，建设期无须进行成本测算，不能以此判断建设期内无须支付土地租金。在租赁合同中，支付租金是作为承租方的被告的应尽义务，被告主张建设期内无须支付原告租金，涉及原告对租金利益的放弃，应由双方当事人事先作出明确约定，无此约定则应被告应当支付原告该时段租金。因双方未签订租赁合同，双方之间可视为不定期租赁，土地租金应按实计算，即自原告将土地交付被告时起算，原告要求被告支付2018年度土地租金并赔偿逾期付款利息损失的诉讼请求本院予以支持。至于被告提出的土地不能正常使用的情形以及与原告的关联性尚不足以认定，且被告亦未提起反诉，非属本案审理范围，本院不予处理；被告在代理词中所提到的原告对被告公司出资的问题亦非本案处理范围，本院亦不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀洲区资产投资管理有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的土地租金3000000元，并赔偿逾期付款利息损失（利息损失以3000000元为基数，自2019年1月1日起按年利率4.35％，计算至租金实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15618元（已减半），由被告嘉兴秀鸿资源再生利用有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。（本页无正文）审判员  李卫东二〇一九年十二月十三日书记员  徐杭琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。