湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初2854号原告：老河口光华变压器股份有限公司，住所地：湖北省老河口市航空路19号，统一社会信用代码：420600000150159。诉讼代表人：老河口光华变压器股份有限公司破产管理人（下称：管理人）。负责人：郑翼鄂，管理人负责人。委托代理人：蒋志杰，系湖北正音律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：张XX，男，汉族，住老河口市，原告老河口光华变压器股份有限公司（下称：变压器公司）诉被告张XX返还原物纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，由审判员贾良担任审判长、人民陪审员杨国榜、马培有依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告老河口光华变压器股份有限公司委托诉讼代理人蒋志杰、被告张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告老河口光华变压器股份有限公司诉称：1、请求判令被告立即从原告管理的房屋内搬出；2、请求判令被告赔偿因占用原告房屋损失48400元。3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于老河口航空路光华国际售楼部对面自北向南第六间及院内附属房屋系原告所有，但被告并未与原告签订任何租赁合同，也未经原告许可便长期占有使用该房屋，且未向原告支付任何使用费，并在该房屋进行私搭乱盖，破坏了房屋的整体一致性，期间原告管理人员多次与被告协商解决，并于2019年8月7日委托律师向被告下达律师函，向被告提出要求其搬离腾退该房屋，但被告一直置之不理，继续占用原告所有的房屋，严重损害了原告的合法权益。现原告特依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至人民法院，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告张XX答辩称：2003年本人因高血压、冠心病、心力衰竭，治疗虽有好转，但膝盖疼痛，靠拄拐杖走路，十分不方便。2006年10月左右，我不能正常上下楼，病情加重，便找到当时公司分管财务的副总经理张某汇报，能不能将厂里闲置的食堂房子给一间居住，以方便自己生活起居。公司里研究后认为本人经营期间有过特殊贡献，所以同意给我一间房子居住，随后厂里安排后勤科长龙某把食堂靠近航空路口的第六间房子的钥匙给了我，于是我找人打扫屋子，并对上房的漏雨部分进行了大面积修缮，搬进来居住至今，水电费是我自己负担。2019年11月5日老河口光华变压器股份有限公司破产后，管理人要求本人退腾该房屋，并承担因占用房屋损失48400元，与事实不符。第一、本人居住变压器公司食堂的一间房子是该公司在没有破产之前公司里领导班子研究同意给我居住的，不存在未经原告许可长期占有使用该房屋。第二、变压器公司领导班子研究分配给我居住该房子是考虑我在工厂经营期间的特殊贡献以及在工厂困难时给予大力支持，属于企业给予员工的福利。第三、公司研究同意本人居住该房子，我也花了许多费用进行修缮，现在企业破产要清算，也要考虑这是破产前给员工福利分房，虽然产权不属于我，但居住权归我，现在如果退腾，本人没有居住之地，希望人民法院考虑现在本人实际情况，给予安置和照顾。原告变压器公司为支持其诉请，向本院了提交证据如下：证据一：土地房产移交书复印件一份以及对应的房屋所有权证。证明：被告现居住的房屋产权系原告所有，双方没有买卖、租赁、抵偿关系；证据二：现场照片一份，证明被告居住房屋现状。说明：租赁费按照每月400元估算的，时间从2009年8月1日至2019年8月31日，一共121个月，合计48400元。被告张XX为支持其抗辩，向本院提交证据如下：证据一：原告于2019年8月22日向被告出具的《律师函》。证据二：证人龙某出庭证言：我是原变压器公司里的后勤科长和保卫科长龙某，张XX住的这个房子原本是变压器公司食堂的房子，以前房子空闲的时候我接到公司办公室口头通知，通知让张XX居住，所以我把房屋钥匙给了张XX，我接到的通知是让张XX居住，不属于出租，因为当时的房子都没有出租，只按照职工标准收取水电费。张XX、王XX、王X（王X）这三位员工的房子都不属于出租，只收取水电费，但是房子漏雨还是我们在维修，都没签协议，其余的网吧等出租的都签的有出租协议。这是破产之前的情况，破产之后的情况我不知道，交给清算组了。对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告变压器公司提交的证据一、二，被告质证称：对原告提交的证据一、二真实性无异议，月租金不存在、不认可，破产后也没有人找我要过。本院认为，被告对原告提供证据的真实性不持异议，本院予以采信；原告未举证证明应收房屋占用费的任何证据，对原告应收房屋占用费数额，本院不予采信。对被告举证的证据一、二，原告质证对真实性无异议，本院予以采信。综合以上有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：位于老河口市××××号房屋系原变压器公司所有，被告系原老河口光华变压器股份有限公司的职工，被告因病行走不便，不能正常上下楼，曾于2006年10月左右，向原告申请居住变压器公司所有的食堂空闲房屋一间暂时使用，原告经研究同意其所有的食堂空闲房屋一间，由被告暂时居住使用。并约定不收取租赁费，只收取水电费，原、被告双方未签订过书面合同，被告入住以来，也未向原告交过房租费。另查明：2009年8月14日本院作出〔2009〕河民破字第1-1号民事裁定书裁定：一、受理老河口光华变压器股份有限公司破产还债；二、指定老河口光华变压器股份有限公司清算组（老河口市人民政府办公室河政办发（2009）39号文件成立的清算组）为破产管理人；三、由本院指定成立的破产管理人接管老河口光华变压器股份有限公司。本院指定管理人后，管理人与变压器公司于2009年8月20日签订《土地房产移交书》，管理人接管了包含被告居住的房屋在内的变压器公司全部资产。变压器公司破产清算一案，目前，仍未进行破产分配，现案件仍未终结。管理人在对其接管的变压器公司资产清理清算中，于2019年8月7日委托律师向被告发送了律师函，要求被告张XX于2019年8月22日前，腾退房屋并支付房屋占用费。被告收到原告的律师函后未做回复。故原告向本院提起诉讼。本院认为，本案属返还原物纠纷。本案争议的焦点是：一、原告要求被告立即从原告管理的房屋内搬出的请求是否成立？二、原告诉请被告赔偿因占用原告房屋损失48400元如何认定？一、原告要求被告立即从原告管理的房屋内搬出的请求是否成立？《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案原、被告所争议的位于老河口市××××号房屋系原告所有，在本院受理原告破产申请前，被告因生活不便，原告变压器公司为照顾其职工被告张XX，将本案诉争食堂空闲房屋一间，提供给被告暂时居住使用，并约定不收取租赁费，只收取水电费，虽然没有约定使用期限，但属于临时居住。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”据此，2009年8月14日本院裁定受理变压器公司破产申请后，管理人未在破产受理之日起二个月内通知被告是否继续履行无偿使用一间房屋的口头约定，应视为该无偿使用一间房屋的口头约定，已经依据破产法上述规定在破产受理之日起二个月届满后予以解除。也就是说，不管原、被告双方有无约定解除条件，管理人均有权利决定解除或者继续履行原、被告双方此前无偿使用房屋的口头约定，因此，管理人在企业破产后两个月内（自2009年8月15日起至2009年10月14日止）未通知被告张XX解除或继续履行合同，视为已经合法解除双方之间无偿使用房屋的约定。自2009年10月15日起，被告无权占有使用本案诉争的房地产。原告庭审时，向本院提交了产权证书复印件以及接管原告资产的交接情况，被告对此无异议。被告占用原告房屋不腾退，与法无据，原告对自己所有的不动产，享有绝对的排他性的物权，原告要求被告从其所有的房屋内搬出的请求符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称涉案房屋是原告分配给其居住，属于企业职工福利分房，无任何证据证实，本院不予采信。但考虑被告属于实际居住，本院将腾退期限酌情确定为三个月。至于被告辩称的需要给予安置和照顾，不属于本案审理的范围。二、原告诉请被告赔偿因占用原告房屋损失48400元如何认定？《中华人民共和国物权法》第二百四十三条：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”返还孳息所称的“孳息”仅指占有人在无权占有期间所收取的孳息，对于孳息返还请求权，物权人在请求时，可以和原物返还一并提出，也可以单独提出。自本院受理变压器公司破产申请之日起两个月期满后，即自2009年10月15日起，被告无偿使用原告一间房屋口头约定解除，原告有权请求被告搬出房屋，被告应在合理的时间内腾退房屋，在此期间内，如果被告拒不腾退房屋，原告可以要求被告支付占用费，但是，即自2009年10月15日解除后至2019年8月22日管理人委托律师向被告发函期间，原告未提交向被告主张XX过返还房屋，支付占用等相关费用的证据。原告请求判令被告赔偿因占用原告房屋损失按照每月400元计算被告所欠的租金，亦未提供任何证实应收房屋占用费的证据，故原告请求以每月400元标准计算，被告赔偿因占用其房屋损失共计48400元，本院不予支持。综上，原告作为房屋的所有权人，对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告侵占原告的合法财产的，理应返还。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告张XX于本判决生效后三个月内，将位于老河口市XX号房屋腾退给原告老河口光华变压器股份有限公司；二、驳回原告老河口光华变压器股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1010元，原、被告各负担505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  贾 良人民陪审员  杨国榜人民陪审员  马培有二〇一九年十二月三十一日书 记 员  徐皓天