河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4729号上诉人（原审被告）：张建立，男，1971年7月17日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：丁备战，河南伦宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：驻马店市翔合物业管理有限公司。住所地：驻马店市金山路与通达路交叉口帝豪花园小区。法定代表人：田英奇，董事长。委托诉讼代理人：刘国亮、党倩，驻马店市驿城区天中法律服务所法律工作者。上诉人张建立因与被上诉人驻马店市翔合物业管理有限公司（以下简称翔合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初9952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建立的委托诉讼代理人丁备战，被上诉人翔合物业公司的委托诉讼代理人党倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建立上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，双方之间未建立物业服务合同关系。假设当事人双方存在物业服务合同关系，那么判决结果也又失公正。翔合物业公司答辩称：被上诉人与帝豪花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。服务费标准是双方共同商定的，符合法律规定。请求驳回上诉。翔合物业公司向一审法院的起诉请求：1、依法判令被告向原告支付所拖欠物业费共计137351.67元；2、依法判令被告向原告支付违约金24723.3元（违约金一直计算至物业费全部结清为止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺35号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”该房屋面积235.3㎡。被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺36号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺37号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”该房屋面积235.3㎡。被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺38号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”该房屋面积235.3㎡。被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺39号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”该房屋面积235.3㎡。被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺40号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”该房屋面积235.3㎡。被告张建立于2013年8月8日与原告驻马店市粤信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条载明“……第7幢独单元1-2层商铺41号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.5m，建筑层数地上6层……”该房屋面积235.3㎡。2010年9月1日，原告翔合物业与帝豪花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：商业物业收费标准0.9元/㎡/月，预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元/年，本合同期限2010年9月1日至2011年8月30日止。2011年8月30日，原告翔合物业与帝豪花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：商业物业收费标准0.9元/㎡/月，预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元/年，本合同期限2011年9月1日至2014年8月31日止。2014年8月2日，原告翔合物业与帝豪花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：商业物业收费标准0.9元/㎡/月（开餐厅的业户，向小区内排放污水的加收管道清洗费1元/平方米/月），预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元/年，本合同期限2014年9月1日至2015年8月31日止。2015年10月29日，原告翔合物业与帝豪花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：商业物业收费标准1.3元/㎡/月（开餐厅的业户，向小区内排放污水的加收管道清洗费1元/月/平方米），预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元/年；业主或物业使用人未按时足额缴纳服务费用的，每年按百分之三向原告支付违约金；本合同期限2015年9月1日至2018年8月31日止。2018年8月31日，原告翔合物业与帝豪花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：商业物业收费标准1.3元/㎡/月（开餐厅的业户，向小区内排放污水的加收管道清洗费1元/平方米/月），预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元/年，本合同期限2018年9月1日至2019年8月31日止。另查明，被告在2010年9月1日至2019年8月31日期间未向原告缴纳物业费用，原告于2017年8月25日、2019年6月14日曾向被告发送通知书，催收物业费。一审法院认为：《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中履行下列义务（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用。第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中原告翔合物业与帝豪花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。原告与帝豪花园业主委员会签订合同后，原告依约履行了物业管理义务，享有依照合同约定对全体业主收取物业服务费的权利，被告是帝豪花园业主，负有按照房屋的建筑面积交纳物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，法律规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原被告之间并没有形成事实上的物业服务关系、被告自行管理管理物业，虽然被告举证证明自己自行清运垃圾等，但并不能否认原告对该小区的整体物业管理，故被告主张其不应支付物业费，缺乏事实依据和法律依据，不予采信；被告辩称帝豪花园业主委员会成立不合法，提高收费标准未经全体业主同意问题，因帝豪花园业主委员会于2011年前即成立，该业主委员会成立是否合法不是本案审查范围；另被告若认为业主委员会与原告签订的提高收费标准的合同侵害其合法权益的，可以请求予以撤销，但在该合同被撤销前，对全体业主有约束力，故被告的主张不予采信。根据原告和业主委员会签订的物业服务合同的约定，被告张建立拖欠2013年8月8日起至2019年8月7日期间的物业服务费及违约金应计算如下：1、2013年8月8日-2014年8月7日物业费为1647.1㎡×12个月×0.9元/月/㎡=17788.68元，违约金自2014年8月7日起按照年3%支付至付清之日止；2、2014年8月8日-2015年8月7日物业费为1647.1㎡×12个月×0.9元/月/㎡=17788.68元，违约金为17788.68元×3%=533.66元；3、2015年8月8日-2016年8月7日物业费为1647.1㎡×12个月×1.3元/月/㎡=25694.76元，违约金自2016年8月7日起按照年3%支付至付清之日止；4、2016年8月8日-2017年8月7日物业费为1647.1㎡×12个月×1.3元/月/㎡=25694.76元，违约金自2017年8月7日起按照年3%支付至付清之日止；5、2017年8月8日-2018年8月8日物业费为1647.1㎡×12个月×1.3元/月/㎡=25694.76元，违约金自2018年8月8日起按照年3%支付至付清之日止；6、2018年8月8日-2019年8月7日物业费为1647.1㎡×12个月×1.3元/月/㎡=25694.76元，违约金应自2019年8月7日起支付至付清之日止，因物业服务合同约定虽然是按照日千分之二计算，明显过高，应参照近年度物业服务合同约定的3%计算，原告要求按照年24%计算，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限被告张建立于本判决生效后十日内向原告驻马店市翔合物业管理有限公司支付自2013年8月8日起至2019年8月7日期间的物业服务费137351.67元及违约金（其中17788.68元违约金自2014年8月7日起按照年3%计算至付清之日止，其中17788.68元违约金为533.66元，其中25694.76元违约金自2016年8月7日起按照年3%计算至付清之日止，其中25694.76元违约金自2017年8月7日起按照年3%计算至付清之日止，其中25694.76元违约金自2018年8月7日起按照年3%计算至付清之日止，其中25694.76元违约金自2019年8月7日起按照年3%计算至付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1771元，由被告张建立负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人翔合物业公司与帝豪花园业主委员会签订有《物业服务合同》，该《物业服务合同》对业主具有约束力，上诉人张建立作为业主之一，应当按照《物业服务合同》交纳物业服务费用。上诉人张建立认为其与被上诉人翔合物业公司之间未建立物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院按照被上诉人翔合物业公司与帝豪花园业主委员会签订的《物业服务合同》计算上诉人张建立应交纳的物业费用，正确。综上所述，张建立的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由张建立负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  袁玉慧审判员  贾保山二〇一九年十二月二十三日书记员  张艺多