福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4636号 原告：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑256号202室，统一社会信用代码：91350212MA344MFH2N。 法定代表人：林建智，该公司负责人。 被告：必成花业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村，统一社会信用代码：91350200612040353P。 法定代表人：蔡荣华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵屹，该公司职员。 被告：厦门市尚品馨物业管理有限公司，住所地厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑262号102室，统一社会信用代码：91350212MA2Y6KDR2H。 法定代表人：王鹏辉，该公司负责人。 委托诉讼代理人：曾金钟，该公司职员。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司（以下简称帆顺鑫公司）与被告必成花业（厦门）有限公司（以下简称必成公司）、厦门市尚品馨物业管理有限公司（以下简称尚品馨公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帆顺鑫公司之法定代表人林建智、被告必成公司之委托诉讼代理人邵屹、被告尚品馨公司之委托诉讼代理人曾金钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告帆顺鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告必成公司赔偿原告因被告必成公司未履行合同，而给原告造成的物业费收入损失（2017年5月1日至2017年12月31日期间）115840元（8个月×7240.2平方米×2.00元/平方米）。2、请求判令被告必成公司赔偿原告因被告必成公司未履行合同，而给原告造成的停车场停车费收入损失（2017年5月1日至2017年12月31日期间）9600元（6个车位×8个月×200元/个）。3、请求判令被告必成公司按照每日百分之零点三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2019年3月31日应支付滞纳金为34556.8元。4、请求判令被告尚品馨公司承担连带责任。事实和理由：2015年11月30日，原告与开发商即被告必成公司签订一份“停车场经营合同”，合同约定：“地上配置机动车停车泊位：21个。……委托管理期限自本合同生效之日起（2015年12月1日）至2063年3月25日【本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日】止。……第五条收费标准：暂定为200元/月/每辆小型车。”2015年12月1日，原告与被告必成公司签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：“第十二条物业管理服务费（一）本合同有效期内未支付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）……收费时间即通知交房之日起。·……（四）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”但是，在3号楼、5号楼、6号楼通过竣工综合验收之日前后即2017年4月20日左右，被告必成公司口头通知原告无法继续履行“前期物业管理服务委托合同”中的3号楼、5号楼、6号楼的物业移交手续。其理由是被告必成公司另外找了很有势力的被告尚品馨公司来经营3号楼、5号楼、6号楼的物业管理工作。而被告尚品馨公司的法定代表人是讼争小区的村里人，对原告在经营管理“汀溪尚品”物业的事实是清楚的。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”原告认为，被告必成公司既然已经与原告签订了3号楼、5号楼、6号楼的合同及“停车场经营合同”，约定本着诚实信用原则履行合同，但是，被告必成公司并未如实履行合同，而是将3号楼、5号楼、6号楼及“停车场经营合同”交给了被告尚品馨公司经营。原告认为，被告必成公司既然未能如期交付3号楼、5号楼、6号楼的物业管理及“停车场”给予原告经营管理，应当按照“前期物业管理服务委托合同”、“停车场经营合同”的约定，对原告进行赔偿。而被告尚品馨公司应当承担连带责任。综上所述，事实清楚，证据确实充分，望判如诉请。 被告必成公司辩称，一、关于《前期物业管理服务委托合同》以及《停车场经营合同》：首先，该合同所指的汀溪尚品二期3#、5#、6#楼以及21个地上配置机动车停车泊位，在签约时还处于在建状态，该合同属于前期物业服务合同，系我司和原告双方草签，并未实际履行，没有效力，更不存在赔偿责任和赔偿依据。其次，根据我司与原告签订的《物业管理协议》第四条：“乙方（即原告）在管理洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）”期间，必须做到小区井然有序、干净整洁、无重大安全事故发生，且与业主和谐相处，在二期（即3#、5#、6#楼）完工交付使用之后，甲方将二期的物业服务优先交给乙方经营。”而原告在汀溪尚品一期（1#、２＃楼）提供物业服务期间，完全没有尽到职责义务，小区管理混乱、环境脏乱差、业主投诉不断，日积月累之下，引起小区业主的极度不满和强烈抵触，并最终导致召开业主大会，通过了《解聘物业服务企业的决议》，并与厦门市尚品馨物业管理有限公司签订了新的物业服务合同。可见，原告的所作所为，已经完全违背了《物业管理协议》第四条，已构成实质性违约。做为开发商，只能尊重业主的意见和选择，故我司秉着对全体业主负责的态度，避免再度激化矛盾、使局面失控，未将汀溪尚品二期３#、５＃、６＃楼的物业管理服务再交给原告。故原告提出的要求被告将３#、５＃、６＃楼的物业移交给予其经营管理没有事实和法律依据。二、关于原告第一点的诉讼请求所涉及的两个车位，系村民刘某自行搭建，汀溪尚品小区规划中并未配置这两个车位，两个车位的搭建时间是在原告履行物业管理服务期间，完全是原告自己物业管理不力造成的结果，我司既不是涉案两个车位的所有权人，也不是涉案两个车位的使用人，原告要求移交给其经营管理，否则应支付车位管理费的主张，于理无据，于法无凭。 被告尚品馨公司辩称，1、原告帆顺鑫公司与必成公司签的协议属于“前期物业管理委托合同”，只是双方在草签，原告未开展任何的前期服务，后期的服务并未实际履行。此份在同安法院、中级法院的判决已生效。2、尚品馨公司2017年6月30日在平等、自愿、协商一致的基础上与开发商必成公司双方签订一份《前期物业服务合同》，属于合理合法接管。综上所述，原告提出的诉讼请求并不合理及合法，请求予以驳回。 针对被告必成公司、尚品馨公司抗辩，原告帆顺鑫公司反驳称，1、在中院民事判决书有要求被告必成公司提交代理人资格证明，代理人没有提交，庭后也没有补交，另外一个代理人冷赞扬也是捏造事实；2、关于同安法院的审理，原告撤诉之后又再起诉；3、业主大会，根据业主条例第五条应该是全体业主，被告必成公司自己说48人，并没有全体业主，且没有提前15天通知业主。第九条规定，物业管理区域成立一个业主大会，被告提交的委托书二被告都盖章了，至少要188个业主到场才算，且需要物业行政管理部门主持。被告必成公司也不敢主持业主大会；4、中院判决书已经进入再审程序，所以判决书暂时是无效的；5、至于被告说的脏乱差，原告有提交照片，是现在的脏乱差，而被告没有提交证明脏乱差；6、原告代被告必成公司收取水电费，前期物业管理委托合同是部分履行，而不是没有履行。 在本案审理过程中，原告帆顺鑫公司提供以下证据以证明其主张：1、《宗地图》一张，证明被告必成公司在同安区汀溪镇隘头村地块的用地面积4423.97平方米。2、《停车场经营合同》一份，证明停车场占地面积，就是宗地面积4423.97平方米。3、《前期物业管理服务委托合同》一份，证明（一）本合同有效期内未支付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。……（四）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。4、《商品房预售许可证》一张，证明（1）．3＃楼、5＃楼、6＃楼属于汀溪尚品的范围内。（2）．预售总建筑面积7240.20平方米。5、《委托书》一张，证明1#楼、2#楼、3＃楼、5＃楼、6＃楼属于汀溪尚品的范围内，共118套商品房。6、《汀溪尚品建设项目函》一份，证明（1）．其中已建商住房建筑面积4412.56平方米，本期建筑面积7168.30平方米。（2）．项目名称：汀溪尚品建设项目。7、《物业服务收费告知性备案信息表》一份，证明（1）.2016年1月8日，原告已经将物业管理协议、前期物业管理服务委托合同到相关政府部门备案；（2）.该备案具有法律效力；（3）.原告具有诉讼主体资质。8、《停车场备案登记表》一份，证明2016年2月29日，原告已经在“厦门市停车场公众服务网”备案，该备案具有法律效力；原告具有诉讼主体资质。9、《整改通知书》、《公示图片》一组，证明（1）.政府主管部门通知原告进行整改。（2）.原告的经营资质已经得到政府相关部门的确认。（3）.停车场的管理方、收费方是原告。10、《起诉状》、《答辩状》一组，证明必成公司对期限、露天车位均没有异议。11、《备案证》、《备案表》一组，证明原告有合法的自行招用保安员的备案证、备案表。12、《公告》一张，证明尚品馨公司于2019年7月15日正式退出小区的物业管理工作。13、《电梯使用标志》一组，证明2019年6月底之前，电梯的管理责任单位是原告；原告具有诉讼主体资质。14、《微信对话》一张，证明尚品馨公司2017年底已经采取不正当竞争手段与原告的客户联系业务。15、《买卖合同部分内容》一组，证明由原告进行物业管理。16、《私营公司基本信息》一张，证明尚品馨的股东曾金钟的商品房买卖合同由原告提供物业服务。17、《二审庭审记录》、《生效证明》、《邮寄单》一组，证明被告必成公司代理人没有代理资质，被告必成公司代理人向法庭说谎，做虚假陈述，该案已进入再审阶段，法律文书暂时无效。 被告必成公司质证认为，对第1-5组证据没有异议。第6-17组证据无法判定，由法院裁决。 被告尚品馨公司质证认为，证据13电梯使用标志只能代表原告不移交电梯的使用权，导致电梯无法使用，原告因此被区建设局物业科处罚。证据14微信对话这组证据真实性有问题，录音内容有歪曲事实，有一段原告自己偷盗公共用电的语音，但是原告在文字版的材料没有写出来，也有被区建设局开罚单要求整改。 被告必成公司则提供以下证据以证明其主张：1.《厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区解聘物业服务企业的决议》、2.《物业管理协议》、3.《同安区人民法院（2019）闽0212民初1545号民事判决书》、4.《厦门市中级人民法院（2019）闽02民终865号民事判决书》、5.《同安区人民法院（2019）闽0212民初1863号民事判决书》、6.《厦门市中级人民法院（2019）闽02民终4525号民事判决书》共6份，证明（1）.原告在汀溪尚品一期（1#、2＃楼）提供物业服务期间，完全没有尽到职责义务，引起小区业主的极度不满和强烈抵触，并召开业主大会，通过了《解聘物业服务企业的决议》。（2）.根据《物业管理协议》第四条，原告在管理洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）”期间，必须做到小区井然有序、干净整洁、无重大安全事故发生，且与业主和谐相处，在二期（即3#、5#、6#楼）完工交付使用之后，被告才将二期的物业服务优先交给乙方经营。（3）.《前期物业管理服务委托合同》以及《停车场经营合同》所指的汀溪尚品二期3#、5#、6#楼以及21个地上配置机动车停车泊位，在签约时还处于在建状态，该合同属于前期物业服务合同，系原被告双方草签，并未实际履行，没有效力。（4）.原告所提涉案的二个车位，系村民刘某自行搭建，必成公司既不是所有权人，也不是使用人。 原告帆顺鑫公司则质证认为，对这些证据的真实性均予以确认，但证据一的合法性不予认可，原告认为与本案无关，因为1、被告必成公司是主持方却不敢承认；2、物业行政管理部门理应保持中立；3、中院要求被告必成公司向汀溪镇政府提交视频资料证明业主合法性，所以被告必成公司应当承担举证不能的后果。对证据二的三性予以认可，但是被告必成公司没有证据证明其主张，应该视为其举证不能。对证据三的三性予以认可。4、证据五、六与本案无关。 被告尚品馨公司提供以下证据以证明其主张：1.《厦门市中级人民法院（2019）闽02民终865号民事判决书》一份，证明汀溪镇洪坑255-258号三分之二业主表决通过的协议而作出解除帆顺鑫公司《物业管理协议》是有效的。2.《物业代管协议》一份，证明（1）.协议约定物业管理费、期限、滞纳金等。（2）.由尚品馨公司进行物业管理。3.《解聘物业服务决议》一张，证明解除帆顺鑫公司合法有效。 原告帆顺鑫公司质证认为，1、签订协议的人总共31人，其中3人不是业主，包括刘威、陈卫胜、张运生，所以签订的是28人，没有达到54人，未达到三分之二。有个别业主是生效之后才签名的，这些也是无效的；业主大会是二被告随便主持召开的，应该要区建设局物业科主持，其他有关部门都要参加才算。2、关于被告说的期限2018.4.1-2019.4.1，期限已经过了，物业代管协议已经失效，如果业主不满意没有继续签合同，被告没有移交相应设施设备，应当要追究其责任；3、原告认为被告尚品馨公司程序不合法，成立业主大会解聘我，但是被告采用暴力形式。对《解聘物业服务决议》真实性予以认可，但是不认可其合法性，与本案无关。 根据原被告的举证和质证意见，本院认证如下： 一、原告帆顺鑫公司举证的证据 1、关于第1--5组证据，被告必成公司、尚品馨公司均无异议，本院予以认定。2、关于第6--17组证据，与原告的诉讼请求并无关联性，本院不予采纳。 二、被告必成公司举证的证据 1、关于第1份证据，原告帆顺鑫公司认为不合法，与本案无关，但没有提供充分有效的证据予以反证，本院对该证据予以确认。2、关于第2份证据，原告帆顺鑫公司无异议，本院予以确认。3、关于第3、4份证据，均已发生法律效力，本院予以确认。4、关于第5、6份证据，必成公司证明目的与原告的诉讼请求并无关联性，本院不予采纳。 三、被告尚品馨公司举证的证据 1、关于第1、3份证据，与被告必成公司举证的证据相同，上述已予以确认。2、关于第2份证据，原告帆顺鑫公司认为不合法，但没有提供充分有效的证据予以反证，本院对该证据予以确认。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，原告帆顺鑫公司登记成立，经营范围为提供物业服务。2015年11月30日，原告帆顺鑫公司作为乙方、被告必成公司作为甲方，共同签订了一份《物业管理协议》。协议约定：甲方通过协议方式将厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑255-258号楼（汀溪商品一期）前期物业委托乙方实行前期物业管理……合同期限自2015年11月30日起至业主大会选聘物业管理企业且业主大会能正常运行的时候止。协议第四条约定：乙方（即原告）在管理洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）期间，必须做到小区井然有序、干净整洁、无重大安全事故发生，且与业主和谐相处，在二期（即3#、5#、6#楼）完工交付使用之后，甲方将二期的物业服务优先交给乙方经营。……同日，原告帆顺鑫公司作为乙方、被告必成公司作为甲方，共同签订了一份《停车场经营合同》。合同约定：在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将汀溪尚品（二期）停车场委托乙方经营管理；地上配置机动车停车泊位21个；委托管理期限自本合同生效之日起（2015年12月1日）至2063年3月25日【本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日】止。……2015年12月1日，原告帆顺鑫公司作为乙方、被告必成公司作为甲方，共同签订一份《前期物业管理服务委托合同》，对汀溪尚品二期，即3#、5#、6#号楼的物业管理服务进行约定。必成公司依照《物业管理协议》约定将厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）物业服务业务交由帆顺鑫公司经营。2016年4月间，村民刘某自行在小区内围墙旁搭建了一个车棚（帆顺鑫公司称之为“车库”）。但帆顺鑫公司并未进行阻止，也未向有关行政管理部门举报。直至2019年11月，帆顺鑫公司之法定代表人林建智向城管部门举报该“车库”系违章搭盖。帆顺鑫公司在物业服务过程中，和业主发生较多纠纷，业主反映强烈，抵触较大。2017年4月20日左右，必成公司口头通知帆顺鑫公司，其无法继续履行《前期物业管理服务委托合同》中的3号楼、5号楼、6号楼的物业移交手续，未将3号楼、5号楼、6号楼的物业服务业务委托帆顺鑫公司经营。2017年6月30日，必成公司与尚品馨公司签订一份《“汀溪尚品”前期物业服务合同》，约定必成公司将汀溪尚品小区二期3#楼、5#楼、6#楼的物业服务业务委托尚品馨公司经营管理。尚品馨公司于是为汀溪尚品小区二期提供物业服务。2018年3月19日，汀溪镇洪坑255-258号业主（即汀溪尚品小区一期业主）召开了业主大会，并出具了《厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区解聘物业服务企业的决议》，决定解聘帆顺鑫公司对汀溪尚品小区一期提供物业服务。必成公司作为见证方在该决议上加盖公章。2018年3月20日，必成公司向原告帆顺鑫物业递交了《解除协议书》，协议书上载明：“……现因汀溪镇洪坑255-258号业主按照相关规定已召开业主大会，并向我司申请解聘贵司对厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区物业服务的原因，致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《物业管理协议》自2018年3月19日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；……”被告必成公司在该协议书甲方处加盖公章。之后，厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号业主大会聘请尚品馨公司作为物业服务企业。 本院认为，本案是前期物业管理服务委托合同纠纷。原告帆顺鑫公司与被告必成公司共同签订的《物业管理协议》第四条约定：乙方（即原告）在管理洪坑255-258号（汀溪尚品一期，即1#、2#楼）”期间，必须做到小区井然有序、干净整洁、无重大安全事故发生，且与业主和谐相处，在二期（即3#、5#、6#楼）完工交付使用之后，甲方（即被告）将二期的物业服务优先交给乙方经营。反之，若帆顺鑫公司服务质量差，不能得到业主肯定，受到业主欢迎，必成公司当然有权选择其他物业服务公司。而帆顺鑫公司在汀溪尚品一期，即1#、2#楼物业服务过程中，未能与业主沟通配合、和谐相处，共同把小区物业服务做好，导致业主对帆顺鑫公司服务强烈不满，并将原告解聘。帆顺鑫公司已严重违反协议约定，构成根本违约。必成公司也与帆顺鑫公司解除了《物业管理协议》。必成公司基于此，将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务业务委托尚品馨公司经营。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据该条规定，必成公司可以随时解除《前期物业管理服务委托合同》，并且必成公司已经口头通知帆顺鑫公司解除合同。合同解除后，必成公司未将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务委托帆顺鑫公司经营，并不违反法律规定，并无不当。《停车场经营合同》依附于《前期物业管理服务委托合同》，必成公司解除《前期物业管理服务委托合同》，解除效力及于《停车场经营合同》，必成公司亦未将小区二期停车场的物业服务委托原告经营，并无不当。现帆顺鑫公司以必成公司未履行合同为由，请求必成公司赔偿物业费收入损失、停车费收入损失及滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；请求尚品馨公司承担连带责任，当然亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。必成公司、尚品馨公司的抗辩理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费1650元，由原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一九年十二月九日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。