中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初265号原告：郑日男(CHUNGLNAM)，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朴靖武，上海申海律师事务所律师。被告：张世光(JANGSEKWANG),男,1977年7月30日出生,韩国籍,住上海市普陀区岚皋西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：金秀福，上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：金香，上海星瀚律师事务所律师。第三人：方艳花，女，1982年6月1日出生，朝鲜族，户籍地江苏省昆山市玉山镇崂山路XXX号。原告郑日男(CHUNGLNAM)与被告张世光(JANGSEKWANG)、第三人方艳花委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑日男的委托诉讼代理人朴靖武，被告张世光的委托诉讼代理人金秀福、金香到庭参加诉讼。第三人方艳花经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郑日男(CHUNGLNAM)向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告房屋转让款人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)；二、被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款的利息损失(自2018年4月23日起至实际清偿之日止)；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系表兄弟关系，第三人原系原告员工。2009年7月，原告打算在沪购房，便与第三人协商，希望借用第三人名义购买本市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下均简称“中山北路房屋”)。第三人同意，并于2009年6月25日与原告签订委托合同一份，双方约定：由原告出资购买涉案房屋，房屋产权登记在第三人名下，但原告系房屋实际所有人，第三人不得擅自处分该房屋。2009年7月10日，第三人购买涉案房屋，房屋总价为725000元。房屋首付款为290000元，由原告支付。第三人以其名义申请抵押贷款435000元，每月还贷2193.32元亦由原告负责偿还。2009年11月起，原告将涉案房屋对外出租，租金由第三人收取并用于偿还房屋贷款。2010年8月，第三人向原告提出，因个人原因，其将不再作为涉案房屋代持人。原告与被告协商一致，由被告作为房屋代持人。但由于原、被告系亲属关系，故原告未与被告签订相关代持协议。2010年8月17日，被告与第三人签订房屋买卖协议，约定：被告向第三人购买“中山北路房屋”，房屋价款为XXXXXXX元，房屋首付款为400000元。原告将400000元通过银行转账交付给被告，被告收到该笔款项后立即转账给第三人。第三人将收到的房屋首付款用于清偿其名下房屋贷款并涤除抵押。当日，被告登记成为“中山北路房屋”产权人，房屋过户过程中所产生的手续费、税费等均由原告承担。2010年11月8日，被告以其个人名义申请房屋抵押贷款，贷款金额为920000元。贷款银行将该笔款项发放至第三人名下银行账户。2010年11月15日，第三人将920000元转账至原告名下银行账户。由于房屋产权过户期间，房屋租赁仍未到期，故2010年11月17日，原告安排被告、第三人与当时涉案房屋的承租人签订租赁变更协议，出租人由第三人变更为被告。此后，该房屋租金由被告负责收取，被告用收取的房屋租金偿还每月房屋贷款。2014年8月起，被告失业，希望在原告处工作。原告同意，安排被告在原告开办的餐厅工作，并让被告居住在涉案房屋内，直至2017年4月被告离职。在此期间，涉案房屋的房屋贷款均由原告承担。原告通过现金、银行账户或支付宝账户转账方式将每月应偿还的房屋贷款交给被告。2017年4月，原告由于资金周转需要，通过第三人介绍，将“中山北路房屋”作为担保向贷款公司申请抵押借款。由于被告系名义上的房屋产权人，故以被告个人名义签订抵押借款合同，明确借款金额为XXXXXXX元，借款期限为六个月。被告与原告协商一致，从该笔借款中，扣除借期内利息、六个月房贷、原告欠付被告工资及原告自愿给付被告的酬金等费用共计300000元后，将余款700000元转账至原告妻子名下账户。2017年5月至11月期间，被告每月通过银行转账支付涉案房屋贷款，但实际费用均由原告支出。2017年12月至2018年3月期间，原告将每月还贷款项先行转账给被告，再由被告转账还款。2018年3月29日，被告与案外人虞某、袁某某签订房屋买卖合同，出售“中山北路房屋”，合同约定房屋价款为XXXXXXX元。扣除应由出售方承担的税费后，被告实际收到房款XXXXXXX元，但其未如数交还原告。原告经多番催讨未果，诉至法院，请求判如所请。被告张世光(JANGSEKWANG)辩称，原、被告系表兄弟。2010年8月，原告提出投资购房方案，经协商，双方口头约定：原、被告共同投资购买“中山北路房屋”，被告提供购房名额，作为房屋产权人并以被告名义申请房屋抵押贷款。原告支付房屋首付款，房屋贷款由被告负责偿还。若今后涉案房屋出售，所得售房款在扣除房屋首付款和剩余贷款后，剩余钱款由原、被告各半分割。2010年8月17日，被告与第三人签订房屋买卖合同，合同约定：被告向第三人购买“中山北路房屋”，房屋总价款为XXXXXXX元。2010年8月31日，原告通过电邮形式，将双方约定的投资“中山北路房屋”的收益分配方案与被告进行确认。2010年10月9日，被告以其个人名义申请房屋抵押贷款，金额为920000元，贷款期限为300个月。贷款按月偿还，每月还款金额在5050元至5500元。2010年10月29日，被告登记为该房屋产权人。房屋首付款由原告支付，产权过户所产生的税费均由被告承担。对于原告所述的签订房屋变更租赁协议的时间和约定，被告均无异议。2010年11月17日至2014年5月期间，“中山北路房屋”租金由被告收取。2014年8月起，“中山北路房屋”由被告居住使用。2017年，原告称因资金周转所需，将“中山北路房屋”作为抵押对外借款。被告对此亦表示同意并积极予以配合。2017年3月31日，被告作为房屋产权人与上海市浦东新区张江小额贷款股份有限公司签订《借款合同》一份，约定：被告向该公司借款XXXXXXX元，借款期限为一年，借款利息为年利率13%，被告以“中山北路房屋”为该笔借款提供担保，并办理抵押登记手续。被告在收到该笔借款后，从中扣除手续费等费用共计300000元后，将余款700000元转入原告指定的原告妻子名下账户。2017年年底，原告提出打算出售“中山北路房屋”，被告同意，由其负责出售房屋，并主动将出售事宜与原告沟通。2018年3月29日，被告与买受方签订房屋买卖合同，以XXXXXXX元的价格将“中山北路房屋”出售。房产交易过程中，被告作为出售方应承担的税、费共计6万元，因此，被告实际收到售房款XXXXXXX元。其中，754400.56元已用于清偿房屋剩余贷款，XXXXXXX.89元已用于归还向上海市浦东新区张江小额贷款股份有限公司所借的XXXXXXX元的剩余借款本金及利息。另，此前被告姐姐张美花在韩国为原告代持房产，被告根据原告指示转账支付59700元给张美花用于清偿韩国房屋贷款。此外，在房屋买卖过程中，被告女友及房产中介“SALLY社长”曾有帮忙，因此，经原告同意，被告向以上两人支付80000元以表感谢。扣除上述费用后，现在被告处的剩余房款金额为933009.55元。被告认为，“中山北路房屋”系双方共同投资，收益应该各半分割。而原告先期已经通过抵押贷款的形式收到700000元的收益分配，原告在本案中主张款项系被告应得收益，故不同意原告全部诉讼请求。第三人方艳花述称，原告设立一家投资咨询公司，2009年至2012年间，第三人系该公司员工，从事房地产投资咨询方面的工作。原、被告系表兄弟。2010年左右被告来沪发展，原告安排其在公司帮忙，并为他租房居住。2009年夏天，原告打算购买“中山北路房屋”，但由于其系外籍人士，受限购、贷款等政策所限，无法以其个人名义购房。原告找到第三人，要求第三人为其代持房产，并表示愿意向第三人支付投资房产收益的10%作为报酬。第三人对此表示同意，并与原告签订代持书面协议，以第三人个人名义登记为“中山北路房屋”产权人并办理抵押贷款，购买“中山北路房屋”所产生的税、费、首期房款及每月还贷款项均由原告承担。之后，第三人根据原告要求将“中山北路房屋”出租，租金由原告收取。2011年年底，第三人考虑到未来规划问题，向原告提出不愿意继续为代持“中山北路房屋”。原告找到被告，希望被告能作为“中山北路房屋”的代持人。被告同意后，第三人通过房屋中介，与被告签订房屋买卖合同一份，合同中约定的房屋售价系依据当地房地产交易中心的评估价值确定，并明确被告作为买售人向原告支付30%房屋首付款。原告先行将房屋首付款转账至被告名下，被告再以个人名义转账至第三人名下银行账户。第三人收到该笔款项后，清偿“中山北路房屋”剩余贷款。被告以其个人名义申请“中山北路房屋”的抵押贷款，并在收到贷款后转账交付至第三人名下，第三人收到房款后，再转账交付给原告。第三人配合被告办理房产过户手续，“中山北路房屋”登记至被告名下。之后，原告为表谢意，向第三人支付30000元作为酬金。2017年3月，原告主动联系第三人称，其子将赴美留学，为筹集资金，原告打算以“中山北路房屋”办理抵押贷款。第三人为原告联系贷款公司，并将贷款情况通过微信告知原告。被告从原告处取得“中山北路房屋”的房地产权证等相关材料后，在第三人的陪同下，办理抵押贷款手续，并根据原告指示签订贷款抵押协议。贷款期限届满，原告无力还款，希望通过第三人将“中山北路房屋”出售，但第三人并未参与。之后，第三人得知，原告授意被告出售“中山北路房屋”，双方由此产生纠纷。第三人认为，原、被告虽未就“中山北路房屋”签订相关代持协议，但被告并无经济能力与原告共同投资购房，被告亦仅是“中山北路房屋”的代持人。原告对投资房地产有独到见解，并擅长进行投资分析，经常会制作可行性分析表格并抄送给公司其他员工作为投资参考。原告向被告发送的相关可行性表格应该就是提供被告参考而已，并不代表双方存合作投资之意。第三人同意原告全部诉讼请求。经审理查明：一、2009年6月25日，原告与第三人签订《委托合同》一份，约定：原告委托第三人通过竞买方式购买“中山北路房屋”，并以第三人名义办理产权登记。原告为实际出资人和产权人。原告将向第三人支付“中山北路房屋”买卖过程中所获利润的10%作为补偿。合同有效期至“中山北路房屋”再行转让完毕止。2009年7月10日，上海壹信拍卖有效公司出具《上海壹信拍卖有效公司拍卖成交确认书》，载明：第三人作为买受人购得“中山北路房屋”一套，成交总价为725000元。2009年9月18日，第三人登记成为“中山北路房屋”产权人。二、2010年8月17日，被告作为买受人与第三人(卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告向第三人购买“中山北路房屋”，房屋转让价款共计为XXXXXXX元。2010年8月30日，原告通过其名下中信银行账户向被告浦发银行账户转账400000元。当日，被告以银行转账方式向第三人交付400000元。2010年9月1日，上海农村商业银行出具《提前还款通知书(客户联)》一份，载明：第三人提前归还个人二手房按揭贷款本息427123.41元。2010年9月6日，上海农村商业银行普陀支行向上海市房地产登记处提交《上海市房地产登记申请书》，确认“中山北路房屋”贷款还清，申请注销抵押权登记。2010年9月17日，被告与案外人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定：被告向该银行借款920000元用于购买“中山北路房屋”，贷款利率适用浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，借款期限为300个月，自2010年9月30日至2035年9月30日止。双方确认，被告每月还贷账户为建设银行账号XXXXXXXXXXX。2010年10月29日，被告登记为“中山北路房屋”产权人。2010年11月8日，第三人收到“中山北路房屋”房款920000元。2010年11月15日，第三人向原告转账交付920000元。三、2018年3月29日，被告作为卖售人(乙方)与买受人(甲方)虞某、袁某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方向乙方购买“中山北路房屋”，房屋转让价款为XXXXXXX元。双方确认，被告出售“中山北路房屋”，扣除房屋交易过程中，应由被告承担的税、费共计60000元，被告实际收到售房款XXXXXXX元。其中，754400.56元已用于清偿房屋剩余贷款，XXXXXXX.89元用于向上海市浦东新区张江小额贷款股份有限公司偿还借款XXXXXXX元的剩余本金及利息。另查，2017年1月23日、2017年3月8日和2017年4月18日，原告妻子案外人YOONJUNHEE自其名下银行账户向被告银行账户各转账交付3500元。审理中，一、原、被告确认，2014年8月至2018年3月期间，“中山北路房屋”由被告居住使用。二、原、被告确认，被告收到上海市浦东新区张江小额贷款股份有限公司向其出借的XXXXXXX元，经原告同意，扣除300000元后，向原告妻子名下银行账户转账交付700000元。300000元中包括该笔借款六个月的借款利息共计64998元(每月按10833元)，“中山北路房屋”六个月房贷共计21000元(每月按3500元计算)，原告欠付被告四个月工资共计48000元，支付给第三人介绍费10000元，借款手续费55000元，原告自愿给予被告90000元。原告表示，上述款项相加不足300000元部分，原告不要求被告返还。三、原告提供被告作为乙方与甲方上海达彬餐饮管理有限公司签订《劳动合同》一份，约定：乙方接受甲方安排从事营业部科长，合同期自2017年3月10日起至2019年3月9日止，薪资为每月8000元，包括基本工资，加班费及其他福利费用。原告表示，该公司系原告夫妇设立，以此证明被告曾在原告夫妇经营的餐厅工作。被告对此不表异议，但表示2009年9月至2018年4月期间，被告在该公司工作。四、被告提供原告于2010年8月31日向被告发送的电子邮件及附件，证明被告对“中山北路房屋”享有收益分配权。原告在邮件中表示“我也以后会做多项借名投资，但所有借名投资不一定像表格所示那样分配收益。这是一种假设，是以拆迁为目的的长期投资时的情况。严格来讲，这是我和你的合作，与办公室无关。如果给收益的40%，能维持办公室的运营吗？在40%的收益中减去我的投资金贡献率的话，实际上等于50：50.可以把它当作我给你的退职金。”原告对该证据真实性不表异议，称其在邮件中已明确“中山北路房屋”是原告借名投资，附件是原告以拆迁房屋作为投资所获得利益的一种模拟分析。五、被告提交原告于2018年8月向上海市长宁区人民法院提起(2018)沪0105民初16147号案件诉讼时所提交的起诉状及部分证据，其中原告确认“中山北路房屋”售房款中，实际支出“中介费”40000元和“女朋友”40000元，并已将上述款项从其要求被告返还的售房款中扣除，以此证明原告明知并认可被告向房屋中介工作人员SALLY及被告女友支付共计80000元之事实。原告对该份证据真实性不持异议，但称原告2018年8月起诉时，听信被告陈述，在未经核实的情况下，从要求被告返还的售房款中扣除80000元。此后，经原告向SALLY核实，对方表示其及被告女友并未收到被告代原告支付的共计80000元费用，故在本案中原告不认可上述费用的支出，不同意从被告应返还原告的售房款中扣除。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案争议焦点为被告成为“中山北路房屋”产权人是受原告之托的代持行为，还是原被告共同投资之举。一、被告与第三人之间签订“中山北路房屋”买卖合同后，原告将首付款400000元交付给被告，被告全额支付给第三人。贷款银行向被告发放920000元贷款后，被告将款项全额支付给第三人，第三人以银行转账方式如数支付给了原告。各方当事人对上述款项支付之流程均不表异议，本院予以确认。二、关于贷款920000元的偿还。审理中，被告称其承担了房贷的30%至50%，即2010年11月至2014年8月期间，“中山北路房屋”租金不足以抵充房贷部分，由被告承担，2014年8月起至上述房屋出售期间，原告仅承担了共三个月、每月3500元的房贷份额，其余房贷均由被告负责偿还。根据现有证据，虽被告以其个人名义申请“中山北路房屋”抵押贷款，但2010年11月至2014年8月期间，每月需偿还的银行贷款均以“中山北路房屋”的租金充抵，不足部分则通过原告及其妻子转账支付。而自2014年8月起，被告实际居住于“中山北路房屋”内，从被告名下还贷账户明细来看，2014年9月起，每月房贷以存现的方式偿还。被告与案外人签订的《劳动合同》约定，被告每月薪资仅为8000元，包括基本工资，加班费及其他福利费用，而“中山北路房屋”每月需偿还的贷款本息高达5050-5500元，占被告月收入的一半以上，显然与被告上述关于自2014年8月起入住上述房屋后承担了大部分房贷的说法不相符。且原告配偶YOONJUNHEE分别于2017年1月23日、同年3月8日及4月18日，自其名下账户向被告转账3500元。2017年4月起的六个月房贷(每月3500元)亦由原告承担。本院对“中山北路房屋”之贷款由原告按月偿还之事实予以确认。三、被告提供原告于2010年8月31日向其发送的电子邮件及附件，证明被告对“中山北路房屋”享有收益分配权。从邮件内容来看，双方并未对共同投资“中山北路房屋”之相关事宜达成一致意见，且该邮件的发送时间为2010年8月31日，在被告与第三人签订“中山北路房屋”买卖合同之后，对被告的证明目的，本院难予采信。四、审理中，原被告对原告曾给付被告90000元之性质存有争议。被告称该款系原告向其赠送的生意启动金，而2017年3月10日，被告与原告夫妇设立的公司签订了《劳动合同》，合同约定的劳动期限自2017年3月10日至2019年3月9日止。同时，被告自认于2009年9月至2018年4月期间就职于上述公司，故对该款的性质，本院采纳原告的观点，即因借用被告名义购买“中山北路房屋”而向被告支付的酬金。结合原告以被告名义向案外人抵押借款XXXXXXX元后，其中300000元的用途，及第三人的陈述，根据高度盖然性规则，本院依法确认原被告之间并非合作、或共同投资关系，而是原告借用被告名义购买“中山北路房屋”，双方系委托关系。根据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。根据查明的事实，被告将“中山北路房屋”出售，扣除税、费之后实际取得XXXXXXX元，并用该款清偿上述房屋剩余贷款754400.56元，及偿还向案外人上海市浦东新区张江小额贷款股份公司所借款项的剩余本金及利息共计XXXXXXX.89元，剩余XXXXXXX.55元，被告作为受托人应返还原告。原告因被告未及时返还上述款项而要求被告支付利息的主张，并无不当，但起算时间有误，本院调整为被告全额收到售房款之次日，即2018年5月19日起计算。另，一、被告称其根据原告授意向案外人“SALLY”和被告女友支付共计80000元，虽原告在提起(2018)沪0105民初16147号案件的起诉状中，将80000元从其主张的售房款中扣除，但原告在本案中对于主张上述款项的理由尚属合理，且被告并未提供证据证明其已向两位案外人交付上述款项，本院对原告的观点，予以采信。二、被告称其受原告指示向案外人张美花转账交付59700元，亦未提供相关证据予以证明，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。第三人方艳花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系其自行放弃诉讼权利，不影响本院对案件的依法裁判。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张世光(JANGSEKWANG)应于本判决生效之日起十日内返还原告郑日男(CHUNGLNAM)人民币XXXXXXX.55元；二、被告张世光(JANGSEKWANG)应于本判决生效之日起十日内支付原告郑日男(CHUNGLNAM)人民币XXXXXXX.55元的利息(按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准记录，自2018年5月19日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18594元(原告预付)，原告郑日男(CHUNGLNAM)负担人民币4139元，被告张世光(JANGSEKWANG)负担人民币14455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星审 判 员  倪文青人民陪审员  张建萍二〇一九年十二月二十四日法官 助理  卜盛芳书 记 员  陈 红附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。