广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28144号原告（反诉被告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹、何苑怡，均为该所职员。被告（反诉原告）：广州市特徕福贸易有限公司，住所地广州市海珠区艺苑路21号之八。法定代表人：殷建东，总经理。被告：殷建东，男，1970年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区，两被告共同委托诉讼代理人：郑敏、余惠霞，均为广东国政律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告（反诉原告）广州市特徕福贸易有限公司（以下简称“特徕福公司”）、被告殷建东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、何苑怡，被告殷建东及两被告共同委托诉讼代理人郑敏、余惠霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋是原告辖内管理的直管公房，承租面积：84.28平方米，月租金：3573.5元，性质：商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告，负责全区直管房屋日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将涉案房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。2015年7月31日，原告与被告特徕福公司签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告特徕福公司作办公用途，租赁期限2015年6月1日至2016年5月31日，月租金额3573.5元人民币，租赁期届满后未再续签合同。根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租涉案房屋。2017年12月11日，原告向被告送达《承租人通知书》，将涉案房屋的公开招租事宜、原告与被告双方之间的不定期租赁关系的解除条件等内容通知被告，被告收到《承租人通知书》后，于2017年12月14日签署《回函》，确认并承诺按照《承租人通知书》的内容办理。涉案房屋分别于2018年11月9日、2019年2月3日、2019年4月15日、2019年5月31日、2019年7月9日、2019年8月30日经由广州产权交易所通过公开市场方式组织公开招租该房屋，原告也将出租情况书面通知被告，但被告从未参与涉案房屋的公开招租交易活动。2019年8月30日原告向被告特徕福公司发出《关于贵方应尽快返还海珠区艺苑路11-33号102-3、102-4、102-5房屋事宜》的律师函，要求被告在收到律师函之日起七日与原告委托人主动联系，三十日内腾空搬出。被告于2019年9月2日签收，原告于2019年9月2日下午电话联系被告殷建东，协商返还房屋事宜，但被告殷建东拒绝返还涉案房屋，希望通过法律途径解决。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定以及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条、第二十一条的约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。原告已经通过书面方式告知被告收回房屋，但两被告至今仍使用涉案房屋，故两被告应当按照原合同租金标准向原告支付房屋占用费，按原合同第二十一条第2款的约定向原告支付房屋占用期内的房屋占用费总额的100%支付逾期交房违约金。故起诉请求判令：1、确认原告与被告特徕福公司关于广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋的租赁关系于2019年8月1日解除；2、两被告在判决生效之日起10日内腾空并交付广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋；3、两被告按照3573.5元/月的标准支付从2019年8月1日起至交付房屋之日止的房屋占用费给原告；4、两被告按照3573.5元/月的标准支付从2019年8月1日起至交付房屋之日止的违约金给原告；5、两被告承担本案的全部诉讼费。对被告特徕福公司反诉请求的意见：不同意被告特徕福公司的全部反诉请求。原告承认被告特徕福公司有优先承租权，涉案房屋在本案立案前已经在广州市产权交易所进行公开交易7次，但被告特徕福公司从没有报名参与，其已经放弃优先承租权，按照租赁合同第十三条的约定，租赁期满原告有权随时解除租赁合同。被告特徕福公司辩称及反诉称：不同意解除租赁合同，原告的诉讼请求应依法驳回。一、被告特徕福公司对涉案房屋享有优先承租权，在确定新的承租人之前，不应解除涉案合同。2017年12月，原告通知涉案房屋必须公开招租，被告特徕福公司书面回函明确不放弃行使优先承租权，按要求到广州产权交易所办理报名等相关手续，决定是否行使优先承租权。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条原承租人在同等条件下对出租的房屋有优先承租权，以及双方在2017年12月14日对被告特徕福公司有优先承租权达成的合意，原告在《承租人通知书》中第二条表明在房屋招租成交时，被告特徕福公司未被确认为承租方，双方不定期租赁关系在原告书面通知之日正式解除。因此，在通过公开招租确定新的承租人之前，被告特徕福公司享有优先承租权，继续承租涉案房屋。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十条对承租人优先购买权的规定，被告特徕福公司具备行使优先承租权的条件：出租人有继续出租的条件和意愿,原告收回涉案房屋不是自用，而是继续出租，至今仍在不动产交易平台公开招租，招标底价从2018年4月的112386元/月降至2019年10月11日的53756元/月，尚无人竞拍；承租人有明确的继续承租的意思表示；满足“同等条件”的要求。同等条件主要指承租人与其他承租人租赁房屋的价格条件相同，也包括租赁期限、租金支付方式等，即存在其他承租人的情况下，才能对承租人是否满足“同等条件”进行衡量。目前涉案房屋无其他竞拍人，被告特徕福公司仍有权与潜在的承租人参与竞拍。二、被告特徕福公司每月按时缴纳租金，不存在违约行为。被告特徕福公司承租的广州市海珠区艺苑路11-33号102-3（租金3573.5元/月）、102-4（租金6440.8元/月）、102-5（租金6515.9元/月），三套房屋的租金合计每月16530.2元。被告特徕福公司分别于2019年8月15日、9月10日、10月12日、11月11日支付8月至11月租金，原告分别于2019年10月25日、10月30日、11月26日退回9月至11月的租金。被告特徕福公司每月按时交租，原告拒收租金产生的法律后果应由其自身承担。三、原告主张违约金没有事实依据。首先，原告在本案诉讼请求是解除租赁合同关系，属于给付之诉。在法院生效判决确定解除双方租赁关系之前，双方的租赁关系仍处于继续履行状态，被告特徕福公司有权继续使用涉案房屋，不存在租赁合同第二十条第2款约定的需要支付违约金的情形。其次，原告是因《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》规定的行政事业单位资产出租实行公开招租，而要求收回涉案房屋，根据租赁合同第十八条“租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋返还之日起自行终止，双方均不承担终止合同的违约责任”，因此被告特徕福公司无需支付违约金。四、被告殷建东不是涉案租赁合同相对人，并非本案适格被告。涉案房屋租赁合同的相对人是被告特徕福公司与原告，被告殷建东是被告特徕福公司的法定代表人，其相关行为属于职务行为，其本人与本案没有利害关系，不是适格的被告，无须承担责任。故反诉请求判令：1、确认被告特徕福公司对广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋在同等条件下有优先承租权；2、原告按照2015年7月31日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的条件将广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋交付给被告特徕福公司继续使用两年；3、本案全部诉讼费由原告承担。被告殷建东辩称：同意被告特徕福公司的答辩意见和反诉请求。经审理查明：广州市越秀区国土资源和房屋管理局于2006年1月11日就海珠区艺苑路11-33号102之3房屋向海珠区国土房管局发出越秀接字第1437号《接管通知书》，载明：产别为经租；接管日期为2006年1月1日；接管面积为非住宅84.2782㎡；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2015年7月31日，原告（甲方）与被告特徕福公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区艺苑路11-33号102-3部位的房地产出租给乙方，作办公用途，建筑面积84.28平方米，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日，月租金3573.5元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。租赁期限届满后，原告和被告特徕福公司未再续签合同。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明：将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项；等。2017年12月11日，原告向被告特徕福公司发出《承租人通知书》，主要内容：根据我国合同法规定，自2016年6月1日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；否则，视为贵方放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费；等。2017年12月14日，两被告确认收到上述通知，并回函表示不放弃行使优先承租权。2019年8月30日，原告向被告特徕福公司邮寄《律师函》，主要内容：贵方与我方委托人签订的租赁合同自我方委托人的通知2019年4月11日到达贵方时解除，贵方应当在收到通知后的合理期限内将租赁物返还给我方委托人，并按实际占用租赁物的期间向我方委托人支付房屋占用费；现贵方收到解除通知后，长期拒不返还租赁物的行为已构成违约；请贵方于接本函之日起七日内与我方委托人主动联系，三十日内腾空搬出租赁物。被告特徕福公司表示其于2019年9月2日收到上述律师函。原告于2019年9月16日提起本案本诉。诉讼中，原、被告双方确认：租金按每月3573.5元的标准从2015年6月1日交纳至2019年7月止，原告从2019年8月开始停止收缴租金。两被告表示因招拍租金及押金过高，故其填写资料报了名，但没有缴纳保证金，没有参与竞拍。原告为证明其主张，还提交了如下证据：原告分别于2018年11月9日、2019年2月3日、2019年4月15日、2019年6月4日、2019年7月10日、2019年8月30日向被告特徕福公司出具的《关于公开招租的通知书》，主要内容为原告已委托广州产权交易所通过公开市场方式出租该房屋，如有意承租该房屋，务必办理报名手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则，视为放弃承租该房屋；等。被告特徕福公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，被告特徕福公司已经按通知要求在交易平台报名参与投标。2、原告于2019年4月11日向被告特徕福公司出具的《关于缴交直管房占用费的通知》，主要内容：我单位已启动涉案房屋公开招租工作，现通知你方：一、我单位正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系；二、为防止国有资产流失，我单位将严格按《物权法》的规定行使物权，向你方收取自2018年4月16日起，至完成公开招租新承租方签订租赁合同或你方交还房屋之日止的房屋占用费，按该房屋地段租金参考价248元/平方米，即112387元/月收取，不足一个月的按日实算后计收；同时，你方应缴清使用房屋所产生的水、电费等费用；三、我单位保留追究法律责任、追讨违约金的权利；等。被告特徕福公司表示没有收到上述通知。3、原告于2019年7月27日向被告特徕福公司出具的《关于催缴直管房占用费的通知》及快递单，主要内容：我单位曾于2019年4月11日向你方发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求你方缴交房屋占用费，但你方至今未缴交；等。被告特徕福公司表示没有收到上述通知。本院认为：原告与被告特徕福公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行期限届满，原告和被告特徕福公司没有续签合同，被告特徕福公司继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告收取租金至2019年7月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可以随时解除合同。原告主张其于2019年4月11日、2019年7月27日向被告特徕福公司发出解除合同的通知，但未能充分举证证明上述通知送达被告特徕福公司，被告特徕福公司表示其未收到该通知，故本院对原告的该主张不予采纳。被告特徕福公司确认于2019年9月2日收到原告方发出的《律师函》，该函件中已主张解除租赁关系，故双方的租赁关系于2019年9月2日解除。原告以其租金收至2019年7月要求确认原告与被告特徕福公司关于涉案房屋的租赁关系于2019年8月1日解除缺乏依据，本院不予支持。租赁关系解除后，原告要求被告特徕福公司腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告特徕福公司搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。原告对涉案房屋进行公开招租，被告特徕福公司知悉该情况但未参与竞拍，故其要求确认对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权及要求按原合同约定继续使用涉案房屋两年的诉请无理，本院不予支持。被告特徕福公司使用、占用涉案房屋，理应向原告支付相应的费用。被告特徕福公司已缴纳租金至2019年7月，故原告要求被告特徕福公司按原合同租金标准支付从2019年8月1日起至实际交还涉案房屋之日止的费用合法有理，本院予以支持。合同约定，租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而原告要求收回房屋，被告特徕福公司拒不交出承租房屋的，原告除要求被告特徕福公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取被告特徕福公司违约金。被告特徕福公司至今未交付涉案房屋给原告，故原告要求被告特徕福公司支付违约金的诉请合法有理，本院予以支持，但综合考虑原告的损失及公平合理原则，本院酌情调整违约金按占用期内房屋占用费总额的20%计算，超出部分，本院不予支持。另，上述《律师函》中原告要求被告特徕福公司接到该函之日起三十日内腾空搬出租赁物。因此，被告特徕福公司应按照714.7元/月的标准向原告支付从2019年10月3日起至交付房屋之日止的违约金。被告殷建东并非涉案租赁关系的相对方，原告要求被告殷建东承担相关责任的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告广州市特徕福贸易有限公司关于广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋的租赁关系于2019年9月2日解除；二、被告广州市特徕福贸易有限公司在本判决生效之日起15日内腾空广州市海珠区艺苑路11-33号102-3房屋并交还该房屋给原告；被告广州市特徕福贸易有限公司搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告广州市特徕福贸易有限公司在本判决生效之日起15日内向原告支付从2019年8月1日起至被告广州市特徕福贸易有限公司实际交还涉案房屋之日止的租金和房屋占用费（按每月3573.5元计算）；四、被告广州市特徕福贸易有限公司在本判决生效之日起15日内向原告支付逾期交房违约金（从2019年10月3日起至被告广州市特徕福贸易有限公司实际交还涉案房屋之日止，按每月714.7元计算）；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市特徕福贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费157元，由原告负担78.5元，被告广州市特徕福贸易有限公司负担78.5元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告广州市特徕福贸易有限公司在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费972元，由被告广州市特徕福贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  黄凤儿人民陪审员  刘美芳二〇一九年十二月二十四日书 记 员  于悦姗何国卫