广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24217号原告（反诉被告）：广州市致兴物业管理有限公司，住所地广州市白云区永平街东平村东平北路横岗新中街9号。法定代表人：吴达强。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伯远，广东庄阳律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：徐欣琳，女，1991年11月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖慧君，广东一粤律师事务所实习人员。原告（反诉被告，简称原告）广州市致兴物业管理有限公司与被告（反诉原告，简称被告）徐欣琳租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市致兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍欣、周伯远，被告徐欣琳及其委托诉讼代理人刘柏纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市致兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方于2015年8月11日签订的房屋租赁合同于2019年1月10日解除，被告应立即搬离原告租赁物业并交还钥匙、返还涉案房屋，否则原告有权自行处置物品并清场而无需赔偿；2、被告支付2018年12月至2019年11月29日的租金占用费、水电服务费，其中2018年12月至2019年10月31日租金（3850元/月）、水电费（2元/月）、卫生费（100元/月），计算为3592元/月，11个月，共43472元，2019年11月计算至29日为4337元，其中占用费4235元/月，卫生费100元/月，水电耗损2元/月，并自2018年12月5日起按每天万分之三支付迟延付款期间的利息；3、被告承担本案的诉讼费用。被告徐欣琳辩称：1、本合同是无效合同，无效的原因是由于原告出租房屋没有房屋产权证，属于违章建筑，根据相关法律和司法解释，属于无效合同依法应该解除。2、被告不应支付原告诉请的房屋占有费，原因是自2018年12月原告将被告租赁房屋锁住导致被告无法使用，所以被告不能支付房屋占用费的原因就是原告锁住了房屋，该意见在上次庭前调解的时候原告承认该事实，加之房屋没有有效的产权证，所以根据规则被告不应支付所谓的房屋占用费和利息。3、诉讼费应由原告承担。被告徐欣琳向本院提出反诉请求：1、判令确认原、被告双方于2015年11月18日签订的房屋租赁合同无效，要求原告赔偿经济损失10万元和装修损失25万元；2、本案反诉受理费由原告承担。事实与理由：2015年11月18日签订合同后我便投资38万元装修店铺，2017年商业城大范围开始装修直到2018年变更为办公性质运营至今导致原来商城消费群体变更，并且把原来商城到我店铺门口连接商业城的主要经营通道搭建为商铺出租，导致主要客源通道堵塞，导致生意严重下滑。原告两次无故对我店铺进行封锁，第一次为2018年11月到12月期间，第二次为2019年1月至6月27日，严重影响我方对店铺的使用权。因此我方决定转租，所以把转租横幅挂出，后来接到原告管理处文员通知将横幅拆下，我弟弟与原告管理处沟通，我母亲通过村与原告老板联系同意挂横幅，但后发现电话号码的几个数字被擦除，后再次沟通重新制作新横幅再挂上，但却被拒绝，我方只能自行挂上，两星期左右，发现横幅上的电话号码无故被遮掩，导致无法招租，后再次无故被拆除，后再沟通，再次挂上，后发现无故被拆除，后再联系原告不予理睬，因无法继续经营此商铺，故提出反诉，要求对属于经营权期间经济损失赔偿10万元，以及无法继续经营店铺前期投入装修费用25万元，合共35万元。原告广州市致兴物业管理有限公司对反诉请求辩称：被告对反诉主张10万元经济损失未提供证据证实，应承担不利后果。对于25万元装修赔偿的问题，首先根据双方合同约定被告进行装修，首先必须取得原告的书面同意后方可施工，但事实上被告从未取得原告方的书面同意后就进行施工，并且在装修时还向原房屋的墙面进行打通，改变了原房屋的主体结构，并且在商铺二楼的公共厕所的墙面也进行打通，将原公厕的大部分面积并入了被告所承租的商铺内。关于装修损失的部分，被告也没有提供相关的证据，其应当承担举证不能的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同书、缴费通知单、公开申请告知书、评估结论书等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年11月18日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《广州市致兴商业城物业管理有限公司租赁合同书》，甲方将位于广州市白云区永平街东平村横岗新中街9号B202铺位出租给乙方使用，租赁日期自2015年11月18日至2025年11月18日止；2015年11月18日至2016年2月30日为装修期，甲方免收租金，2015年11月18日至2017年11月17日月租赁费用3500元，2017年11月18日至2019年11月17日月租赁费用3850元，2019年11月18日至2021年11月17日月租赁费用4235元，乙方每月应交卫生费100元；租金、卫生费、水电费和其他费用按月结算，由乙方于每月5日前向甲方缴清当期应交费用，乙方应如期缴清，每逾期一天按应交租金及其他应交费用的0.3%计收滞纳金；乙方如需对承租铺位、厂房进行装修，需向甲方提供装修设计图纸、符合消防安全的装修材料，征得甲方的书面同意后方可施工，如发现私自装修的每例罚款10000元并停电处理，租赁期满后或因其他原因导致合同解除的，除双方另有约定外，乙方不得拆除其装修，甲方对乙方的装修不承担任何责任。签订合同后，被告对租赁商铺进行装修，由于有免租期，故被告实际自2016年3月1日开始计租，每月支付租金及卫生费100元、水电损耗2元，支付至2018年11月底的租金，12月起的租金没有支付。原告主张春节后由于被告没有缴纳租金，无法联系被告，因3个多月没有缴纳租金，故在2019年3月左右对涉案商铺上锁并张贴通知，被告确认11月下旬就没有经营，原告在1月份将商铺上锁，并出具照片予以证实，照片无显示拍照时间，原告不予确认。双方在诉前联调阶段同意于2019年6月26日到现场进行开锁，6月26日双方到现场开锁，由原告方将插锁打开，被告表示可私下确定场地交接时间。2019年9月11日，被告向我院申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，我院摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司对涉案商铺被告装修损失进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年11月20日作出穗华价估（2019）372号装修损失价值评估结论书，评估涉案商铺装修损失价值128167元，被告支付评估费5000元。2019年11月29日，被告通知原告交还涉案商铺。原告提出评估报告中评估项目天花筒灯、吸顶式玻璃罩灯（带装饰）、方形吸顶灯、园形吸顶灯（二项）、装饰灯、吸顶式玻璃罩灯（带装饰）被拆走，涉及评估金额5707.28元（按成新率63.8%计算为3641.24元），被告予以确认。被告主张在原告上锁后曾提出要求继续经营，原告不予确认，表示是没有人经营才加一道锁。被告另出具照片，拟证实经营通道被堵及桂横幅被破坏，原告均不予确认。被告就经营损失未提供证据予以证实。广州市规划和自然资源局于2019年9月5日出具政府信息公开申请告知书，对涉案商铺所在商业楼查无建设工程规划许可证。原告出具（94）穗城规北片地字第199号建设用地规划许可证，证实已办理用地规划，但没有办理建设工程规划许可。本院释明没有规划报建手续将导致合同无效，原告将租金变更为占用费。本院认为，涉案商铺未办理规划报建手续，原告与被告于2015年11月18日签订的《租赁合同书》无效，原告要求判令解除合同，本院不予支持。被告已于2019年11月29日搬离涉案商铺，原告要求被告搬离租赁商铺的请求，本院不予支持。原告作为出租人未提供合法建筑物，被告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错，被告对使用涉案商铺期间的占用费应按合同约定支付，被告辩称2019年1月原告将涉案物商铺上锁，原告不予确认，但确认2019年3月对涉案商铺加锁，直至2019年6月26日开锁，此后涉案商铺交由被告使用直至2019年11月29日交还原告，双方对原告加锁时间均无法提供证据证实，故本院对原告2019年3月加锁时间予以采信，被告应支付涉案商铺2018年12月至2019年2月的房屋占用费、卫生费、水电损耗，计算为3952元/月×3个月=11856元，3月至6月26日因原告加锁，无法使用涉案商铺，使用费自2019年6月27日计算至11月29日，计算至11月17日按3952元/月计算，共144天，计算为3952/30×144天=18969.6元，11月18日至29日，共12天，按4337元/月计算，计算为4337/30×12天=1734.8元，被告应向原告支付2018年12月至2019年2月及2019年6月27日至11月29日房屋占用费、卫生费、水电损耗合计32560.4元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求按合同约定计算违约金，因合同无效，该请求本院不予支持。被告反诉要求赔偿经济损失10万元，未能提供证据证实，本院不予支持，被告要求赔偿装修损失25万元，经评估装修损失为128167元，扣减未形成附合被搬走的部分价值3641.24元，计算为124525.76元，双方对合同无效均有过错，本院酌定按50%进行赔偿，原告应赔偿被告装修费损失62262.88元，被告反诉超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告徐欣琳向原告广州市致兴物业管理有限公司支付2018年12月至2019年2月及2019年6月27日至11月29日房屋占用费、卫生费、水电损耗合计32560.4元；二、自本判决生效之日起五日内，原告广州市致兴物业管理有限公司向被告徐欣琳赔偿装修损失62262.88元；三、驳回原告广州市致兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告徐欣琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费512元，由被告徐欣琳负担并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市致兴物业管理有限公司；反诉受理费3275元，由被告徐欣琳负担2692元，由原告广州市致兴物业管理有限公司负担583元并于本判决生效之日起五日内迳付被告徐欣琳。评估费5000元，由被告徐欣琳负担2500元，由原告广州市致兴物业管理有限公司负担2500元并于本判决生效之日起五日内迳付被告徐欣琳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  莫春珠人民陪审员  温统斯二〇一九年十二月二十七日书 记 员  郑萍军