陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     (2019)陕01民终12528号     上诉人（原审被告）：田建东，男，1969年7月1日出生，汉族田建东，男，1969年7月1日出生，汉族。   被上诉人（原审原告）：严文利，男，1973年10月12日出生，汉族严文利，男，1973年10月12日出生，汉族。   委托诉讼代理人：赵佳欣，陕西博硕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘欣欣，陕西博硕律师事务所律师。   原审第三人：高欠欠，女，1984年12月2日出生高欠欠，女，1984年12月2日出生。   上诉人田建东与被上诉人严文利、原审第三人高欠欠抵押权纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初17988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   原告严文利向本院提出诉讼请求：1.依法确认严文利与田建东签订的《房地产抵押合同》无效；2.判令田建东至西安市房屋产权产籍管理中心房屋产权产籍管理中心办理涉案房屋抵押权撤销手续； 3.本案诉讼费由田建东承担。   一审法院理查明，2013 年 10 月 28 日，原告严文利、案外人钱皑皑钱皑皑（委托人）与第三人高欠欠（受托人）签订《委托书》，约定第三人高欠欠为严文利、钱皑皑钱皑皑位于西安市未央区北二环10号3幢11603号北二环10号3幢11603号房屋代理以下事项：……其中前 7 项均为代办房屋买卖的相关事项，第 8 项约定“代为办理与出售上述房屋相关的其他事宜”，第 9 项约定“代为办理银行抵押贷款、房地局抵押、撤押等相关手续，领取房产证。”该《委托书》经西安市公证处（2013）西证民字第21361号《公证书》予以确认。2013年10月29日，第三人高欠欠以原告严文利名义与被告田建东签订《借款合同》，约定由被告出借给原告 500000元，同日，第三人高欠欠以原告严文利名义与被告田建东签订《西安市房地产抵押合同》，约定严文利以其所有的坐落于未央区北二环10 号的房屋为被告的 500000元债权提供担保。2013年11月13日第三人高欠欠持《公证书》及《借款合同》在西安市房屋管理局将严文利名下的位于西安市未央区北二环 10 号的房屋为田建东办理了抵押登记手续。庭审中，第三人高欠欠自认《借款合同》及《西安市房地产抵押合同》中严文利的名字系其所签，严文利的私章系其所刻，并且其在签订以后告诉了严文利。原告称其并不知情。另查， （2015）未民初字第 09242 号民事判决书中，严文利（另案被告） 在答辩时称其委托高欠欠向银行贷款,并不知道向严文利(本案田建东)的借款情况……该判决查明高欠欠与田建东签订借款合同及办理抵押登记手续，均未告知严文利。该判决书中认为：高欠欠与田建东签订《借款合同》系超越代理权限，应由高欠欠自行承担后果。第三人高欠欠称严文利、钱皑皑钱皑皑向其出具委托书的目的系让其拿着房产证借钱给李一凡李一凡用，严文利与李一凡李一凡谈好李一凡李一凡借用严文利房产证，每月支付 15000元利息，之所以委托书中多为与出售房屋有关的内容系因为该委托书系公证处的范本。以上事实，有（2015）未民初字第 09242 号民事判决书、西安市房屋登记簿、委托书、公证书、借款合同、西安市房地产抵押合同、当事人陈述等在卷佐证。    一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，严文利委托第三人高欠欠代为办理由严文利及案外人钱皑皑钱皑皑所有的房产的相关事宜，并出具《委托书》。该委托书前 8 项均涉及代为出售房屋以及为买房办理银行按揭的相关事宜，第 9 项约定“代为办理银行抵押贷款、房地局抵押、撤押等相关手续，领取房产证。”结合严文利陈述、第三人高欠欠陈述、及委托书载明的内容，可以显示严文利的真实意图系委托第三人高欠欠向银行贷款并进行抵押登记、撤押等，并未授权第三人高欠欠为担保个人借款将严文利房屋抵押给债权人，且委托事项第 9 项明确写明代为办理银行贷款，虽有提及“房地局抵押、撤押”，但该条应该整体理解，而并非片面割裂开理解。本院认为田建东无理由相信第三人有代理权限。已经生效的（2015）未民初字第 09242号民事判决书亦认定高欠欠向田建东借款并办理抵押登记手续系高欠欠个人行为，均未告知严文利，本案第三人高欠欠称其告知了严文利，但其未提供证据，本院不予采信。田建东及第三均称严文利对房屋抵押事宜清楚，且并未提出异议，但均未提供证据。综上所述，第三人高欠欠与田建东签订《西安市房地产抵押合同》并将严文利房屋抵押给田建东的行为系超越代理权，严文利作为被代理人对该行为拒绝追认，故该《西安市房地产抵押合同》无效，田建东应配合严文利至西安市房屋产权产籍管理中心房屋产权产籍管理中心办理该房屋抵押权撤销手续。综上所述，对严文利的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、第三人高欠欠以原告严文利名义与被告田建东签订的 《西安市房地产抵押合同》无效。二、被告田建东于本判决生效后十五日配合原告严文利至西安市房屋产权产籍管理中心房屋产权产籍管理中心办理位于西安市未央区北二环10号3幢11603号北二环10号3幢11603号房屋（不动产权证书号1100114008110XXXXXXX-7-1-3-11603~0） 的抵押权撤销手续。案件受理费100元，公告费1100元，共计1200元，严文利已预交，由被告田建东承担100元，第三人高欠欠承担 1100 元，于本判决生效后十五日内支付原告严文利。   上诉人田建东向本院提出上诉请求：1、撤销原判，驳回严文利的诉讼请求；2、一、二审费用由严文利承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。严文利将房产证以每月15000元的价格出租给李一凡李一凡，李一凡李一凡用严文利房产到进行房屋抵押换取上诉人贷款500000元，在两年中一直每月收取租金，但却否认知道抵押贷款事实的存在。二、严文利在办理房屋抵押登记期间因结婚证问题曾亲自去房管局补办过手续，请求调取监控进行查实。   被上诉人严文利辩称，一审判决认定事实清楚，且田建东的主张没有证据支撑，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   一审第三人述称，上诉人严文利对田建东的借款是知情的，且对该房本抵押收益给了严文利。   本院对一审查明的事实予以确认。除一审法院查明的事实外，本院二审查明，第三人高欠欠与上诉人田建东在西安市住房保障和房屋管理局办理抵押登记过程中，于2013年10月30日在《西安晚报》刊登了《房屋抵押登记通告》，内容为：抵押权人田建东和抵押人严文利共同向我局申请未央区，证号：1100114008110XXXXXXX-7-3-11603的房屋登记，相关利害关系人如对此有异议，须在通告之日起五个工作日内以书面形式告知我局，逾期我局将按照有关规定准予登记。此后，严文利未向西安市住房保障和房屋管理局提出异议。2013年11月13日，西安市住房保障和房屋管理局向上诉人田建东办理了房屋他项权利证书。从2013年12月28日开始，高欠欠向严文利的妻子钱皑皑钱皑皑支付使用严文利抵押借款的利息100000元。   本案二审的争议焦点为：房屋抵押贷款合同是否无效的问题。   本院认为，被上诉人严文利作为抵押人委托原审第三人高欠欠，以其所有的房屋提供抵押担保向他人借款的事实清楚，第三人高欠欠与上诉人田建东签订的《西安市房地产抵押合同》有效。认定《西安市房地产抵押合同》有效的理由为：一、第三人高欠欠作为受委托人，持委托人严文利出具的委托书等相关资料，上诉人田建东有理由相信高欠欠有代理权与高欠欠签订《借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，并且，在办理抵押权登记过程中，西安市住房保障和房屋管理局按照规定在西安晚报进行了公示，上诉人严文利在公示期内未提出异议，因此本院认为，被上诉人严文利称其不知道高欠欠将其房屋抵押给田建东借款与事实不符；二、上诉人田建东作为善意的抵押权人，无义务知道或应当知道抵押人严文利给第三人高欠欠出具委托书中的具体权限及内容。即使高欠欠超越代理权，给严文利造成了损失，严文利应当向高欠欠主张赔偿，但不能免除其向抵押权人田建东承担抵押担保责任。一审判决以被上诉人严文利不知道高欠欠将其房屋抵押给田建东借款的事实，并依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，判定第三人高欠欠以严文利名义与田建东签订的 《西安市房地产抵押合同》无效，为认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠。上诉人田建东的上诉理由成立，应当予以支持。   综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，本院予以纠正；上诉人田建东的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕民初17988号民事判决；   二、驳回被上诉人严文利的诉讼请求。   一审案件受理费100元，公告费1100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人严文利负担。   本判决为终审判决。         审判长  杨    柳   审判员  孙    鹏    审判员  罗    怡     二○一九年十二月十六日     书记员  王    敏                            1