广东省中山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤20民终7472号上诉人（原审原告）：王继通，男，1968年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*******************。委托诉讼代理人：梁卓轩，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡琴，男，1972年12月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。委托诉讼代理人：陈坚，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振杰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原审第三人：梁坤友，男，1980年8月7日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*************。原审第三人：孙永恒，女，1982年7月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*************。原审第三人：中山市*****地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914************727。法定代表人：郑建强，总经理。上诉人王继通因与被上诉人胡琴、原审第三人梁坤友、孙永恒、中山市*****地产开发有限公司（以下简称***园公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王继通上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决停止对王继通购买的位于中山市火炬开发区******凯茵新城03区梵登苑9幢2202房的强制执行；3.判决解除对王继通购买的案涉房产的查封等强制执行措施；4.判决本案一、二审诉讼费及财产保全费全部由胡琴承担。事实和理由：一、一审法院认为“王继通明知梁坤友对案涉房屋仅办理了商品房预售合同登记，且尚未取得案涉房产权属证书的情况下，仍与梁坤友签订房屋买卖合同，其自身明显存在过错”，属于认定错误。（一）王继通在案涉房产买卖过程中不存在过错。在双方签订的案涉房产买卖合同中明确约定，办理案涉房产产权证书并协助王继通办理过户手续的义务人是梁坤友。因此，王继通在案涉房产买卖过程中不存在过错，完全是合法的正常交易行为，其权益应当受到法律的保护。（二）案涉房产没有依法登记领取权属证书及办理过户登记的原因是案涉房产被人民法院查封。（三）梁坤友愿意配合王继通办理房产过户手续。二、一审法院认为“王继通自身明显存在过错，故其主张停止对案涉房产的强制执行，并解除对案涉房产的查封、扣押、拍卖等强制执行措施，本院不予支持”，属于适用法律错误。（一）案涉房产未办理过户登记不是王继通自身原因。全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）（以下简称哈尔滨会议征求意见稿）“117．[案外人系无过错不动产买受人的处理]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第(4)项规定的‘买受人自身原因’，主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记三种情形……”对照上述规定，本案案涉房产上没有抵押登记、房产所在地中山市没有出台限制购房政策、王继通亦没有故意不办理过户登记。案涉房产所在小区直到2018年8月才开始有业主办理出产权证书，此时案涉房产已经被查封1年2个月且一直处于查封状态，根本不可能办理产权证书。因此，案涉房产未办理过户登记不是王继通自身原因。（二）王继通提出阻却执行的上诉请求应予支持。哈尔滨会议征求意见稿“117.【案外人系无过错不动产买受人的处理】……人民法院审理案外人系无过错不动产买受人执行异议之诉案件时，对买受人提出的阻却执行的诉讼请求，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件的，参照上述规定，应予支持。”一审庭审中王继通提交的证据已充分证明：一审判决已经认定王继通在人民法院查封之前与梁坤友签订的书面买卖合同合法有效、王继通在人民法院查封之前9个月已合法占有案涉房产、王继通在人民法院查封之前已支付大部购房款（共350万元，查封之前支付了325万元，因没收到法院的查封通知，查封后不久支付了尾款25万元）、未办理过户登记不是王继通自身原因。完全符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件。因此，王继通提出停止对案涉房产的强制执行的上诉请求应予支持。（三）王继通提出解除案涉房产的查封等强制执行措施的请求应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”王继通已经向梁坤友支付了案涉房产全部购房款350万元，早在法院查封前9个月就实际占有案涉房产，王继通对未办理过户登记手续亦无过错。完全符合上述规定“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。《执行异议复议规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”2018年8月案涉房产所在小区开始有业主办理出产权证书；凯茵豪园公司在一审庭审中亦述称，如案涉房产查封状态破解除，其可依据与梁坤友签订的商品房买卖合同约定，为其办理该房屋的不动产权证。所以，案涉房产已经符合物权登记条件。因此，王继通提出解除案涉房产的查封等强制执行措施的上诉请求应予支持。胡琴答辩称，请求驳回王继通的上诉请求。胡琴是依法申请查封案涉房产并依法申请法院强制执行，胡琴本人不存在任何的过错，因此无需承担本案的诉讼费用。此外，胡琴已经与被执行人梁坤友、孙永恒达成执行和解，胡琴已书面申请法院终结执行，法院于2019年11月12日作出（2018）粤2071执恢1544号《结案通知书》，以全执结案方式结案，王继通向胡琴提出的执行异议已无意义。梁坤友、孙永恒、凯茵豪园公司未到庭发表意见。王继通向一审法院提出诉讼请求：1.判决立即停止对王继通购买的位于中山市火炬开发区******凯茵新城03区梵登苑9幢2202房（以下简称案涉房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封、扣押、拍卖等强制执行措施。房屋价值350万元。2.判决梁坤友继续履行王继通和梁坤友于2016年9月6日签订的《房地产买卖合同》及其补充协议。3.判决确认王继通于2016年9月6日与梁坤友签订达成的《房地产买卖合同》合法有效，并确认案涉房产归王继通所有。4.请求判令凯茵豪园公司协助梁坤友办理案涉房产的所有权转移登记手续。5.请求判令梁坤友在取得产权登记后协助王继通办理案涉房产的所有权转移登记手续。6.请求判令梁坤友承担上述房屋从梁坤友更名过户到王继通所需支付的税金和费用[承担7万元以内（含7万元）的税金和费用]。一审法院认定事实如下：1.关于胡琴与梁坤友、孙永恒民间借贷纠纷一案，广东省珠海市香洲区人民法院经审理作出（2017）粤402民初4892号民事判决，判决：“一、梁坤友于本判决生效之日起十日内向胡琴偿还借款本金350万元；梁坤友于本判决生效之日起十日内向胡琴支付借款利息（以借款本金350万元为基数、按照年利率6%计算，自2017年5月31日起计至付清之日止）；三、孙永恒对梁坤友上述债务承担连带责任……”该案在诉讼过程中。胡琴于2017年6月1日申请财产保全，广东省珠海市香洲区人民法院以（2017）粤402民初4892号民事裁定于2017年6月7日查封案涉房产。判决生效后，因梁坤友、孙永恒未按判决履行确定的义务，胡琴向广东省珠海市香洲区人民法院申请执行，后广东省珠海市香洲区人民法院委托一审法院执行,一审法院于2018年1月11日受托执行，案号为（2018)粤2071执1011号。执行过程中，双方当事人自愿达成和解协议,胡琴以书面形式向一审法院申请终结本次执行程序。一审法院于2018年4月19日作出（2018)粤2071执1011号执行裁定，裁定（2018)粤2071执1011号案终结本次执行程序。2018年11月20日，胡琴向一审法院申请恢复执行，案号为（2018）粤2071执恢1544号。一审法院在执行胡琴与梁坤友、孙永恒民间借贷纠纷一案中，王继通对执行标的即案涉房产提出书面异议，一审法院经审查作出（2018）粤2071执异388号：驳回王继通的异议请求。王继通不服该裁定，于法定期限内诉至一审法院，主张前述实体权利。经查，中山市不动产登记资料查询结果显示，就案涉房产签订的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案，权利人为梁坤友，登记日期2013年7月25日，尚未办理不动产权证。2.王继通提交经广东保信律师事务所见证的《房地产买卖合同》1份。经查，该合同落款时间为2016年9月6日，反映梁坤友作为甲方将案涉房屋出卖给乙方王继通，交易总价350万元，第一期、乙方应于签订本合同签订前向甲方支付购房款定金30万元，第二期、乙方与签订本合同当日内向甲方支付购房款定金120万元，第三期、在卖方房地产产权证办理出来，再更名过户给买方，过户完成后10个工作日内完成支付第三期购房款170万元，第四期、尾款30万元，在买方领取到以买方为权属人的房地产权证10个工作日内支付购房款尾款30万元；上述购房款的支付应在律师见证下同步进行甲方应在签收到第二期购房款的当天将上述房地产交付给乙方，并把门禁卡和房门钥匙交付给买方。该合同还约定了其他事项。王继通于2016年8月25日向梁坤友转账30万元，其中10万元为附言为“往来房款1”，20万元的“客户摘要”为“零售汇出汇款”。王继通于2016年9月6日向梁坤友转账25万元、20万元、75万元，附言分别为“第三笔款25万元”“9-2202房款第4笔”“转开发区支行”，该日转账收据有律师见证。王继通又于2016年11月8日、同年12月19日向梁坤友转账50万元、50万元，附言均为“房款”。2017年1月17日、同年4月19日、5月5日，王继通分别向梁坤友转账20万元、50万元、5万元，客户摘要/附言分别为“零售会出汇款RXTF”“房款”“RI网银贷记发起付款ICSP”。以上转账共计325万元。2017年7月26日，王继通向梁坤友转账42万元，附言“投资款”。同日，梁坤友向王继通签立《收据》，主要内容:梁坤友收到王继通银行转账42万元，其中25万元为购房款，17万元为投资款。截止今日，梁坤友已收到王继通支付的全部购房款350万元。梁坤友应及时办证，卖方办出不动产权利证书后及时过户给王继通。王继通另提交《合作协议书》、银行转账记录、收据、《协议书》。上述证明材料反映梁坤友（甲方）与王继通（乙方）于2017年7月26日签订合作协议，约定：甲方与国家安全生产宣传教育数字传播中心广东省办事处、广东安宣信息科技有限公司签订了《合作协议》，两单位同意甲方负责国家安全生产宣传教育数字传播中心广东省中山市、江门市的联络员，以及由甲方负责后续取得珠海市的联络员项目。乙方同意投资甲方签订的前述项目，双方一致同意：乙方向甲方负责的三个城市的联络员项目进行现金投资，并在甲方在履行前述项目并收取的报酬及费用等款项在双方进行分配：乙方向甲方第一笔现金投资50万元，第二笔投资款50万元从中山、江门项目的分成款中扣除。王继通实际于2017年5月5日向梁坤友转账5万元，同年7月7日转账3万元，附言“投资第2笔3万元”，同年7月26日转账42万元，附言“投资款”。2017年8月1日，梁坤友与王继通签订《协议书》，约定：双方协商一致同意解除于2017年7月26日签订的《合作协议书》，梁坤友已收取王继通出资的投资款50万元，其中的30万元于2017年7月26日已抵消购房款30万元，其中的20万元从同日起按年利率6%计算利息，计算至本协议约定的还款期限之日止。3.王继通提交2016年12月至2019年3月物业费发票、《住宅室内装饰装修物业服务协议》《雅居乐物业装修申请表》《装修承诺书》、部分水电费发票、银行流水以及短信记录。经查，该组物业费发票的购买方名称为FD-9-2202王继通，由雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司加盖发票专用章；《住宅室内装饰装修物业服务协议》《雅居乐物业装修申请表》《装修承诺书》反映王继通于2017年4月20日委托施工队（黄武）装修案涉房产，装修期间自2017年6月1日至同年8月31日；《银电协议签订信息》（供电）反映结算户号200********995的签约账户由孙永恒变更为王继通，签约时间为2017年1月13日，以及王继通自2017年7月开始缴纳案涉房产发生的电费至2019年5月，但案涉房产2017年7月至2018年1月的电费费用分别为16元、38.22元、19.29元、19.91元。4.王继通于2019年1月2日向一审法院申请财产保全，请求查封梁坤友、孙永恒的房地产价值相当于300万元的产权份额以及暂停支付被申请人胡琴在一审法院（2018）粤2071执1011号案件执行程序中享有的执行款50万元。王继通以其名下的位于中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖二街11幢1003房的房地产[房产证号:0209044352；土地证号：国（2009）易155489]提供担保。一审法院经审查作出（2019）粤2071民初178号民事裁定：一、查封梁坤友、孙永恒的以下房地产/土地价值相当于300万元的产权/使用权份额：1.梁坤友名下的位于中山市火炬开发区******凯茵新城03区梵登苑9幢2202房的房地产（备案合同号：HTN2013046903）;2.孙永恒名下的位于中山市火炬开发区*****************的土地[土地证号：国（2011）易1501696];二、暂停支付胡琴在中山市第一人民法院（2018）粤2071执1011号案件执行程序中享有的执行款50万元；三、查封王继通名下的位于中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖二街11幢1003房的房地产[房产证号:0209044352；土地证号：国（2009）易155489]。胡琴不服该裁定，向一审法院提出复议申请，请求撤销：1.查封孙永恒名下的位于中山市火炬开发区*****************的土地[土地证号：国（2011）易1501696]；2.胡琴在中山市第一人民法院（2018）粤2071执1011号案件执行程序中享有的执行款50万元的暂停支付。一审法院经审查认为，王继通的诉讼请求中没有主张孙永恒、胡琴承担责任，故不应保全孙永恒、胡琴的财产，对于复议申请人胡琴的主张一审法院予以支持，故作出（2019）粤2071民初178号之一民事裁定：一、维持一审法院（2019）粤2071民初178号民事裁定第一项第1点及第三项的保全措施；二、解除一审法院（2019）粤2071民初178号民事裁定对孙永恒名下的位于中山市火炬开发区*****************的土地[土地证号：国（2011）易1501696]的查封；三、解除一审法院（2019）粤2071民初178号民事裁定对胡琴在中山市第一人民法院（2018）粤2071执1011号案件执行程序中享有的执行款50万元的暂停支付。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王继通与梁坤友签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但案涉房产预售合同登记备案在梁坤友名下，仅具有合同公示效力，并非物权登记，王继通明知梁坤友对案涉房屋仅办理了商品房预售合同登记，且尚未取得案涉房产的权属证书的情况下，不能办理过户登记手续，其仍与梁坤友签订房屋买卖合同。王继通自身明显存在过错，故其主张停止对案涉房产的强制执行，并解除对案涉房产的查封、扣押、拍卖等强制执行措施，一审法院不予支持。王继通本案诉讼请求中的第二、四、五、六项均是基于合同之诉，而本案系案外人执行异议之诉，该四项诉讼请求超出本案审查范畴，一审法院已另行制作裁定书驳回王继通关于该四项诉讼请求的起诉，王继通可另案主张。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认王继通与梁坤友于2016年9月6日就位于中山市火炬开发区******凯茵新城03区梵登苑9幢2202房签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、驳回王继通的其他诉讼请求。一审案件受理费34800元，诉讼保全费5000元，以上共计39800元（王继通已预交），由王继通负担。本院审理查明，（2018）粤2071执恢1544号案执行过程中，胡琴与梁坤友、孙永恒于2019年11月7日达成执行和解，胡琴于同日书面申请执行法院终结执行，该法院于2019年11月12日作出（2018）粤2071执恢1544号《结案通知书》，通知各执行当事人该法院于2019年11月12日以全执结案方式结案。本院认为，本案诉讼过程中，王继通提出执行异议的（2018）粤2071执恢1544号案的执行程序已经执行终结，因胡琴的债权已经通过其他方式得到清偿，胡琴亦书面申请法院终结执行讼争房产，故王继通的讼争房产权益未因本案遭受损害，其提起本案诉讼，请求阻却执行已无必要，一审判决应予撤销。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初178号民事判决；二、驳回上诉人王继通的起诉。一审案件受理费34800元，退还上诉人王继通，诉讼保全费5000元，由上诉人王继通负担；上诉人王继通预交的二审案件受理费34800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇一九年十二月二十五日书记员 吴淑贞