青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初496号原告（申请执行人）：韩高伟，公民身份号码×××，男，汉族，1974年12月16日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：孙生宏、张姝，青海泰宏律师事务所律师。被告（案外人）：马二布都，公民身份号码：×××，男，回族，1972年3月5日出生，住青海省尖扎县。委托诉讼代理人：蔡富莲、兰建峰，青海延辉律师事务所律师。被告(被执行人)：青海怡海房地产开发有限公司，组织机构代码：66192XXXX，住所地：青海省西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。法定代表人：马永胜，总经理。委托诉讼代理人：苗军。原告韩高伟与被告马二布都、青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16公开开庭进行了审理。原告韩高伟的委托诉讼代理人张姝，被告马二布都及其委托诉讼代理人蔡富莲、兰建峰，怡海公司的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩高伟向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于西宁市××区；2.本案诉讼费由马二布都、怡海公司承担。事实与理由:韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案,青海省高级人民法院于2016年6月7日作出(2016)青民终78号民事判决后,怡海公司未按期履行义务,韩高伟于2016年6月28日向西宁市中级人民法院申请强制执行。法院依法查封冻结怡海公司名下40套房屋并对包含涉案7号楼2单元2151室房屋进行网络司法拍卖。拍卖期间，马二布都提出书面异议,西宁市中级人民法院作出(2019)青01执异103号裁定,中止对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2151室的执行。西宁市中级人民法院作出(2019)青01执异103号裁定没有事实和法律依据,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先,马二布都与怡海公司没有签订合法有效的买卖合同,事实上在签订所谓的《房屋认购意向书》时，怡海公司未取得商品房预售许可证，怡海公司不应对外出售房屋。即便在怡海公司之后取得商品房预售许可,但马二布都与怡海公司至今未签订合法有效的商品房预售合同或商品房买卖合同,也未在房地产管理部门办理登记备案手续。其次,“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是指人民法院查封之前,案外人及其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。西宁市不动产登记中心出具的名下无产权登记证明,仅证明马二布都本人在西宁市无产权登记,不能证明马二布都符合“购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的标准。第三,马二布都提交的的《房屋认购意向书》签订时间为2011年3月18日，收据时间却是2013年12月26日且交款人为张龙以顶工程款形式交款。马二布都签订《房屋认购协议书》时间在前，但交款收据时间与签订合同时间间隔一年九个月，且收据显示房款非马二布都所交，而是张龙以顶工程款交款。《房屋认购协议书》和收据时间间隔违背了商品房买卖合同的严谨性和客观常理性，对马二布都、怡海公司之间的房屋认购的真实性存疑。另外该收据已经证明马二布都并未实际支付购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的50%的条件。马二布都、怡海公司的上述行为存在明显瑕疵，无法确定二被告房屋买卖及支付价款的真实性，不排除马二布都、怡海公司恶意串通阻止韩高伟申请强制执行，损害韩高伟合法权益的行为。韩高伟对怡海公司所享有的债权，是经人民法院的生效裁判文书确认，合法有效。怡海公司不能履行判决确定的义务，韩高伟申请执行怡海公司名下房产来抵偿债务，亦符合法律规定。本案马二布都所举证据不足以证明其与怡海公司之间在本院对涉案房屋进行查封前签订合法有效的书面买卖合同，无法证明马二布都符合“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的标准，亦不能证明马二布都已实际履行支付价款超过合同价款的50%，马二布都的上述证据及理由不能证明其享有足以对抗韩高伟申请强制执行涉案房屋的相关实体权利。故马二布都不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益,(2019)青01执异103号执行异议裁定的内容确有错误,应予纠正。马二布都辩称，马二布都与怡海公司之间存在合法有效的买卖合同，马二布都所购商品房用于自己居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，买受人名下无其他用于居住的房屋只限于本人，不包括配偶子女等。张龙2011年与怡海公司签订了合同，马二布都也与2011年从张龙处购买了涉案房屋，马二布都既是房屋付款人，又是房屋实际占有人，足以排除执行。怡海公司辩称，马二布都的涉案房屋当时在张龙名下，张龙是怡海公司施工单位的材料商，怡海公司后用房抵债将涉案房屋给了张龙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人均无异议的证据，本院认定事实如下：韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案，本院受理后，因韩高伟申请诉讼财产保全，本院依法于2015年9月28日作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定，裁定：冻结怡海公司银行账户内存款17061833.61元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。在具体采取保全措施时，本院依法查封了怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243、1182共24套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2204、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共16套房产，合计40套房产。2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心法制科向本院出具《司法查封特别事项告知书》，内容为：“青海省西宁市中级人民法院：我中心已依据贵院出具的文号为（2015）宁民二初字第375-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，对坐落于西宁市××区等40套房产进行司法查封（附房屋状况附表壹份，40套房产共计5013.66平方米，以上房产均属期房网上签约状态，尚未办理产权证），查封期限叁年（2015年9月30日至2018年9月29日）。以上房产须告知事项如下：该房产已由青海怡海房地产开发有限公司期房签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司，故被执行人为海南州融达小额贷款有限公司，非贵院要求的青海怡海房地产开发有限公司。其中一单元1182室及二单元2204室，已被西宁市城东区人民法院司法查封，对于以上两套房产，贵院为轮候查封。希知悉。”2015年12月15日，韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案经本院审理后，作出（2015）宁民二初字第375号民事判决，判决：一、怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计17061833.61元；二、驳回韩高伟的其他诉讼请求。一审案件受理费124171元及诉讼保全费5000元，由怡海公司负担。怡海公司不服该判决向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院经审理后于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决：一、维持西宁市中级人民法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第二项；二、变更西宁市中级人民法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第一项为：怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计15600000元。一、二审案件受理费合计248342元，怡海公司负担223507.8元，韩高伟负担24834.2元；保全费5000元，由怡海公司负担。该判决生效后，因怡海公司未按期履行义务，韩高伟于2016年6月28日向本院申请强制执行，本院依法受理后，于2016年7月1日作出（2016）青01执194号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司银行账户存款15821698.24元（不含逾期利息及其他费用），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。执行过程中，本院依法对依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定书已查封冻结的被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243共23套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共15套房产，合计38套房产移送本院行政处进行价值评估，剩余两套房屋1182室、2204室因为轮候查封，故未移送。因评估、拍卖工作周期较长，本院于2016年12月15日作出（2016）青01执异194号之一执行裁定，裁定：终结青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决的本次执行程序。2018年1月18日，韩高伟向本院申请恢复执行，本院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司名下银行存款17481361.80元（包含执行费83104元及按每日万分之一点七五计算的自2016年7月3日起至2018年1月29日的逾期利息1569750元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。恢复执行后，本院于2019年4月29日作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1321、1201、1281、1221、1161、1231、1324、1274、1272、1192、1282、1053、1283、2单元2201、2281、2151、2291、2251、2244、2154、2294、2174、2114、2273、2163等26套房产，并于2019年5月8日发布拍卖公告。因本院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定对被执行人怡海公司名下位于西宁市××区房屋在内的40套房屋的查封期限自2015年9月30日至2018年9月29日届满，故本院于2018年9月26日向西宁市不动产登记服务中心出具（2018）青01执恢13号协助执行通知书，继续查封怡海公司名下位于西宁市××区在内的40套房产。案外人马二布都得知拍卖公告后，对其中的××楼房屋提出执行异议，本院经审查后于2019年7月22日作出(2019)青01执异103号执行裁定，驳回了案外人马二布都的异议请求。另查明，马二布都提交2011年3月18日怡海公司与马二布都签订《房屋认购意向书》，双方约定：马二布都认购怡海公司开发建设的××路），建筑面积为130.95平方米，单价为每平米3550元，房屋总价为471972.50元。马二布都同时提交加盖怡海公司财务专用章的《收据》一份，载明：张龙于2013年12月26日以顶工程款形式交款夏都之林7号楼2单元1501室房款462174.50元。签订该《房屋认购意向书》后，马二布都未与怡海公司签订房屋预售合同及房屋买卖合同。马二布都向本院提交2019年10月17日西宁市不动产登记服务中心出具的《不动产登记信息查询申请书》，证明马二布都及其妻子索尔代、儿子马木海买齐名下无产权登记。同时提交证明人张龙于2019年6月4日出具的证明并附视频光盘一张，证明2011年3月18日张龙欲购买怡海公司夏都之林7号楼2单元2151室（认购意向书为9号楼1501室），后期由于其他原因不需要购买此房，便由马二布都购买此房，并于怡海公司签订合同，收据虽打在张龙名下，但马二布都已交付房款。证人包×证言，证明涉案房屋是马二布都通过马福寿的介绍买的，合同最初写的是马牙古拜的名字，马福寿将包×和马二布都带过去之后，把合同名字更名为张龙，但张龙未付涉案房款，是马二布都把房款给了马福寿，马福寿应该将钱给了怡海公司。马牙古拜和怡海公司之间可能有抵顶工程款的情况，具体是怎么抵顶的工程款不清楚。当时马福寿说他手里有四套房子，包×和马二布都才根据马福寿的介绍去买房的。马二布都提交门源县托源电力开发有限公司转给马福寿电子转账凭证复印件三张共558000元，证明马二布都将涉案房款转给马福寿。再查明，怡海公司就案涉的西宁市××区于2011年9月30日取得案涉楼盘的预售许可证，其中7号楼主体验收于2013年通过，因施工方未提交施工资料至今未组织竣工验收。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往案涉的西宁市××区进行现场勘察，经勘察，案涉7号楼的所有住户尚未入住，马二布都亦未入住案涉房屋，房屋内水电暖均未开通。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：马二布都是否对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2151室享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系马二布都对登记在怡海公司名下的房屋提出的异议，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。《房屋认购意向书》显示的签订时间为2011年3月18日，虽在人民法院查封之前，但该意向书仅对案涉房屋的坐落及计价方式、价款进行了约定，对付款方式及房屋的交付条件、期限等主要内容未作明确约定，并不具备商品房买卖合同应当具备的实质要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，能够认定马二布都与怡海公司并未签订有效的书面买卖合同。从本案已查明的事实来看，怡海公司于2011年9月30日就已取得了夏都之林7号楼的《商品房预售许可证》，但马二布都提交其与怡海公司签订的《房屋认购意向书》中显示，其于2011年3月18日与怡海公司签订协议，但在旁边注明：2014年3月27日由原张龙改名为马二布都，因此换合同。2014年3月27日涉案房屋未被人民法院依法查封，怡海公司完全具备签订《商品房预售合同》的条件，但只签订了《房屋认购意向书》。况且涉案房屋于2015年9月28日被本院依法查封，怡海公司能够将涉案房屋于2015年向马二布都交付，而双方却一直未签订《商品房预售合同》。故马二布都与怡海公司签订《房屋认购意向书》及交付涉案房屋均在怡海公司取得《商品房预售许可证》之后，人民法院查封房屋之前，在具备签订《商品房预售合同》并已实际交付房屋之情形下，双方签订《房屋认购意向书》不符合2004年7月20日建设部修订的《城市商品房预售管理办法》第十条第一款关于商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，故马二布都与怡海公司在人民法院查封前签订的《房屋认购意向书》亦不具有合法性，能够认定其在查封前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于是否符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。马二布都向本院提交西宁市不动产登记服务中心出具的《不动产登记信息查询申请书》，证明马二布都及其妻子索尔代、儿子马木海买齐名下无产权登记。马二布都与怡海公司签订了《房屋认购意向书》，且怡海公司向马二布都移交了涉案房屋。怡海公司向马二布都移交涉案房屋时，虽然主体工程和门窗安装均已完工，但水电暖等基本设施未完成，涉案工程至今亦未竣工验收。经本院组织双方当事人现场勘察，涉案房屋内水电暖仍未开通，并不具备交房条件，怡海公司在不具备交房条件的前提下，将涉案房屋交付马二布都使用，虽然马二布都提交的《不动产登记信息查询申请书》可证明其占有涉案房屋在人民法院查封之前，且马二布都与其妻、子名下无房产，但对于该房屋的占有并不具有合法性。再次，关于是否已支付购房价款的问题。怡海公司认为马二布都未实际交纳涉案房屋购房款，马二布都提交门源县托源电力开发有限公司转给马福寿电子转账凭证复印件三张，凭证上显示的转账双方为门源县托源电力开发有限公司与马福寿，马二布都未举证证明该转款行为与本案具有关联性，加之购房数额与转款数额亦不符。故怡海公司与马二布都不存在事实上的商品房买卖合同关系。马二布都既未提交其从马牙古拜、马福寿及张龙名下取得涉案房屋的相关证据，又未提交向马牙古拜、马福寿及张龙支付相应房款的证据，仅提交了怡海公司出具的抵顶工程款的交款收据，因怡海公司认为马二布都未实际交付房款，故能够认定马二布都就涉案房屋并未实际支付购房款。综上所述，本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的部分条件，马二布都对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2151室不享有足以排除强制执行的民事权益。韩高伟要求对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2151室继续执行的诉讼请求成立，予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：准许执行位于西宁市××区房屋。案件受理费100元，由青海怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 纳 敏审 判 员 李 娟审 判 员 靳 玲 二○一九年十二月二十日法官助理 张 媛书 记 员 哈春瑛附：本案适用相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。