广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3064号 原告（反诉被告）：石恒，男，1988年3月11日出生，住广西上林县。 被告（反诉原告）：广西泛宇房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区中华大道3号3号楼。 法定代表人：陈国胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄丽颖、高斯艳，广西万通律师事务所律师。 原告（反诉被告）石恒与被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司（以下简称泛宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石恒及泛宇公司的委托诉讼代理人高斯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石恒向本院提出诉讼请求：1.泛宇公司立即向石恒出示泛宇惠港新城6栋5层501号房屋竣工验收备案文件及质量保证书、房屋使用说明书、房屋测绘报告；2.泛宇公司向石恒支付延期交房违约金95761.19元并按照143.57元/每日从起诉之日计算至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案诉讼费由泛宇公司承担。事实与理由：2017年2月27日，石恒与泛宇公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定泛宇公司将位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城6栋5层501号房以287140元出售给石恒。合同第十一条约定泛宇公司应在2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给石恒。合同第十二条约定泛宇公司如超过90日不能将房屋交付给石恒的，自合同第十一条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，泛宇公司按日向陈礼支付全部房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，石恒有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付验收合格房屋之日止，泛宇公司按日计算向石恒支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，石恒依约支付了首付款107140元并按照约定通过公积金贷款的方式支付了余款180000元。至此，石恒已经按照合同约定履行全部付款义务。但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用，至今为止，泛宇公司未出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋测绘报告》及任何验收备案证明文件，也未将验收合格的房屋交付给石恒。泛宇公司延迟交房，不存在免责事由，依法应承担违约责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 泛宇公司辩称，一、泛宇公司不存在违反合同约定的行为，不应当支付违约金。二、如法院认定泛宇公司应承担逾期交房违约责任的，合同约定的违约金标准过高，应予以调低。 泛宇公司向本院提出了反诉请求：1、石恒向泛宇公司支付逾期办理住房公积金贷款手续的违约金11970元（以贷款本金180000元为基数，按照日利率万分之五的标准，从2017年3月28日计至2017年8月7日止）；2、本案诉讼费用由石恒负担。事实和理由：泛宇公司与石恒签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定石恒购买泛宇公司开发建设的位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城6栋5层501号房，贷款金额180000元。合同附件四第3条第（3）项约定，石恒应于2017年3月28日前办妥个人住房公积金贷款手续并缴纳相关费用，逾期90日内的，每逾期一日按照贷款金额的0.03%支付违约金；逾期超过90日后，泛宇公司有权解除合同，泛宇公司不解除合同的，石恒应按照贷款金额的日万分之五向泛宇公司支付违约金。根据石恒、贷款银行及泛宇公司订立的《个人一手住房贷款合同》，直至2017年8月7日，石恒才办理了贷款合同的签署手续。综上，石恒逾期办理贷款手续已构成违约，应依约支付违约金。 石恒辩称，没有逾期办理贷款，请求驳回泛宇公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月27日,石恒（买受人）与泛宇公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定买受人以单价2930元每平方米的价格购买出卖人位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城6栋5层501号房屋，预测建筑面积为98平方米，房屋总价款为287140元；付款方式及期限。买受人应当于2017年2月23日前支付首付款107140元，余款180000元向防城港市住房公积金管理中心申请贷款支付；合同第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同第十一条，交付时间和手续。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房.交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；合同附件四第3.（4）约定，买受人办理个人住房公积金贷款的，需在签署合同后30日内即2017年3月28日前到公积金管理中心指定的银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用。逾期则按照本买卖合同第八条约定的方式处理。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，石恒依约支付了首付款107140元，后于2017年8月7日与中国建设银行股份有限公司防城港支行签订《住房公积金借款合同》，通过贷款方式向泛宇公司支付了剩余房款180000元。至法庭辩论终结前，泛宇公司未能向石恒交付符合合同约定的房屋。 本院认为，石恒与泛宇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。石恒与泛宇公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现泛宇公司未能如期向石恒交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因该房屋工程尚未竣工，不具备石恒诉请的竣工验收合格备案文件及质量保证书、房屋使用说明书、房屋测绘报告等材料，石恒可待泛宇公司条件成就时，再另行主张。合同约定的逾期交房违约金的计算标准过高，本院予以核减，合同约定的违约金的计算标准过高，本院酌情将原告诉请至起诉之日的违约金核减为36000元合同未明确约定天气因素、停水因素等为顺延交房的原因，而防城港市住房和城乡建设委员会通知停工的时间在合同约定的交房时间之后，故本院对泛宇公司辩解的顺延交房的时间不予采信。 关于泛宇公司诉请石恒支付逾期办理银行贷款手续的违约金的问题。合同约定“买受人办理银行按揭的，需在签署合同后30日内即2017年3月28日前到公积金管理中心指定的银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用”。石恒辩称其在约定的期限内办理了按揭手续。本院认为，合同约定的“办理完所有按揭手续”具体履行内容并不明确，但按照常理，石恒应举证证明在约定的期限内履行了应负的办理按揭贷款手续的义务。石恒未提供任何证据证明其主张，则本院采用其与银行签订贷款合同的时间即2017年8月7日为履行完按揭手续的时间。综上，石恒逾期132天办理银行按揭手续，应承担违约责任。双方约定的违约金过高，本院将违约金酌情核减为3500元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）石恒支付逾期交房违约金36000元； 二、原告（反诉被告）石恒向被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司支付逾期办理银行贷款手续的违约金3500元； 三、驳回原告（反诉被告）石恒、被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司的其他全部诉讼请求。 本诉案件受理费2803.20元，减半收取1401.60元，由被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）石恒负担。 上述义务，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2853.20元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇一九年十二月十八日 书记员 黄义芳