贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11948号 原告：柯尊柱，男，汉族，1982年6月7日出生，住贵州省毕节市赫章县。 委托诉讼代理人：徐文淑（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201911101922。 委托诉讼代理人：蒙中菊（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110731。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200710255039。 委托诉讼代理人：秦忠俊（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200710402261。 原告柯遵柱与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后。依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告柯遵柱的委托诉讼代理人徐文淑、蒙中菊、被告毕节市房开公司委托诉讼代理人肖顺裕、秦忠俊均到庭参加了诉讼，原告柯遵柱及被告毕节市房开公司法定代表人张立华均未到庭。本案现已审理终结。 原告柯遵柱向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2、请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金暂计为108988.75元（违约金以已付房款520000.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2016年10月25日起至被告提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）;3、请求被告向原告退还已交付的通电、燃气、电视入户等费用共计3379.00元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2015年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＹＮ2015052），约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区商品房。房屋总价款为520000.00元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用，被告应当于2016年10月25日前取得该涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的约定没有履行，至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，依法应当承担违约责任。另外，被告向原告收取的通电费529.00元、燃气费2500.00元、电视入户费350.00元属于违法收取，依法应予退还。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当支付违约金，为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定诉来法院，希望法院判如所诉。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。 被告毕节市房开公司口头辩称：一、涉案房屋属于B栋，因为整栋房屋的部分业主没有交齐房屋维修基金，或没有提供契税纳税票据，所以不动产权证一直无法办下来，如完全归罪于被告是不公平的；二、修建房屋的时候，中途政府的城市规划正在调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任；三、从法律的角度来说，诉讼的时效已经超过，包括三通费，办证等相关诉讼请求；四、法不溯及既往，2014年4月17日，省人大法制委员会在答复省建设厅的答复中，明确规定新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等，包括在销售价格之中，企业不再另行收取。所以在2014年4月17日之前收取的应当允许，之后的应当不允许；五、被告劳心劳力没有收取任何费用，帮助原告办理房贷，办理产权证均未收取任何费用，并且原告没有因此受到损失。所以我们尽量帮原告办理手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的原告身份证、商品房买卖合同、销售统一不动产统一发票（自开）、购房款收据、定金收据、个人贷款支付凭证、房屋维修基金收据、相关税费收据、置业预算明细表，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，2019年6月10日通知，2019年7月15日通知，三通费交给电力、燃气、有线电视的发票，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对被告所举证据1：“毕市府复（2010）144号”、“七星府复（2014）33号”、“七星国土通（2014）31号”、结算收据。证明目的：城市规划调整，本小区容积调整属政府规划行为，为不可抗力。原告质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不属于不可抗力。经本院审查认为，该证据只能证实政府相关职能部门对涉案小区进行规划的事实，本院予以采信；对被告所举证据2：“关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》原告问题的答复”。证明目的：水、电、燃气、通信、有线电视等，从2014年4月17日之后包括在销售价格之中，之前的代收合法。原告质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告代收三通费侵害原告的权利。经本院审查认为，该组证据只能证实相关单位对水、电、燃气、通信、有线电视等相关费用进行答复的事实，本院予以采信；对被告所举证据3：毕节市商品屋交付使用备案证明书、不动产权证书、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划许可证、不动产权籍调查成果、建设工程竣工验收备案表、物业管理区域划分决定、国有建设用地核验意见。证明目的：涉案房屋已具备办证条件。对证明目的有异议，备案证书不能证明被告可以办个人不动产证，但被告没有及时通知原告缴纳手续为其代办不动产证。经本院审查认为，该组证据不能证实涉案房屋具备办证条件，其证明目的，本院不予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年9月9日（首付款时间）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区商品房（房号为：2-25-2），用途：住宅，建筑面积：159.04平方米，套内建筑面积：135.45平方米，计价方式与价款，房屋总价款为520000.00元。……前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；付款方式及期限:买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款320000.00元，余款200000.00元以公积金方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，燃气达到燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，需要买受人自行办理开通使用手续。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳立户电表、天燃气、闭路电视入户费、电子对讲门等其他国家规定买受人承担的相关费用。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起Ｘ日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第Ｘ项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起Ｘ日内退还买受人已付款，并按照Ｘ利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第Ｘ种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托Ｘ向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，双方还在合同中约定了其他事项。补充协议7.2条约定，出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告已向被告毕节市房开公司支付了涉案房屋全部购房款520000.00元，原告于2015年9月9日交纳相关税费4785.00元（含通电费529.00元、燃气费2500.00元、电视入户费350.00元）、2015年9月16日支付公共维修基金1528.00元。被告已于2015年10月31日前将涉案房屋实际交付原告使用，已履行交付义务，2015年8月涉案房屋取得竣工验收备案、2017年2月15日获得不动产权证书（权利人为贵州省毕节市房地产开发有限公司）、2017年12月1日涉案房屋取得竣工规划认可证、2018年9月19日取得区域划分决定，已具备办证（转移登记）条件。2019年6月19日、7月15日，被告先后2次张贴通知，通知Ｂ幢业主在2019年7月31日前提供相关材料和缴纳相关税费，为Ｂ幢业主办理不动产权属证书，涉案房屋属Ｂ幢。法庭辩论结结前，涉案房屋不具备办证条件。 本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金以及支付的起始时间、标准；2、被告是否应退回原告三通费。对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定忠实履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款。被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记完毕涉案商品房的所有权。但被告未履行完毕该义务，应承担继续履行的义务。在法庭辩论终结前，涉案的商品房不具备办理不动产权证书的条件，原告已撤回要求被告为原告申请办理涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求。对双方争议的焦点2，被告未在合同约定的期限内取得涉案房屋所有权初始登记，符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的逾期办证违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，本院予以支持；对于被告提出的“部分业主没有交齐房屋维修基金，或没有提供契税纳税票据，所以不动产权证一直无法办下来”的抗辩理由。因被告是否具备办证条件与业主是否缴纳相关税费没有关联性，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。因此，该抗辩理由不成立，本院不予以支持；对于被告提出的“修建房屋的时候，中途政府的城市规划正在调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。故应由被告承担对自己不利的后果。对于违约金的计算时间和标准，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，被告于2015年10月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2015年10月31日后的360日即2016年10月25日。故违约金的起算时间从2016年10月25日之次日即2016年10月26日开始计算。对违约金的计算标准，原告要求按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，被告认为过高，要求以银行按揭贷款的利率计算，本院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。对违约金的截止时间，根据补充协议的约定：“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务……”。故被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。根据被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，按《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，适用三年的诉讼时效，本案中，原告于2019年9月18日向本院提起诉讼，主张权利，按三年诉讼时效的规定，从2016年9月18日前确已超过诉讼时效，2016年9月18日后未超过诉讼时效，故本案计算违约金的时间应为2016年9月18日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气达到燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视、燃气等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费、供暖设施费，但是根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，其约定与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的电入户费、燃气入户费、电视开户等费用于约于法无合理依据，属于不当得利，理应予以退还，故原告要求被告退还供电、燃气、电视开户费的诉讼请求，应予以支持。但被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，本案中，被告收取原告相关费用（含电入户费、燃气入户费、电视开户）的时间为2015年9月9日，而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年有5月1日起实施，如原告认为被告要求原告缴纳供电、燃气、电视费用的行为不符合法律的规定，则其应在缴费之日起三年内提出，可原告于2019年9月18日才提起诉讼，对其在2015年9月9日缴纳的相关费用已超过三年的诉讼时效，原告不能提供证据证明诉讼时效期间有中止、中断、延长等法定情形，其诉讼请求不应得到本院的支持。 综上所述，对原告要求被告支付逾期办理涉案商品房权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持以原告已支付购房总款520,000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月26日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。超过部分的诉讼，本院不予以支持；对原告要求被告退回三通费的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柯遵柱支付逾期办理涉案商品房产权证的违约金（违约金以购房款520,000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年10月26日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告柯遵柱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,274.00元（已减半收取），由原告被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月六日 书记员 张朕一