成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初10799号 原告：李云杰，男，1980年10月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：刘珊珊，女，1980年9月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 二原告共同委托诉讼代理人：李辉，四川超环律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：严俊雯，四川超环律师事务所律师。 被告：邓永平，男，1965年11月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告李云杰、刘珊珊与被告邓永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李云杰、刘珊珊的共同委托诉讼代理人李辉，邓永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李云杰、刘珊珊向本院提出诉讼请求：1.判令李云杰、刘珊珊、邓永平解除《租赁合同》；2.判令邓永平支付租金559500元（20541元+（9+12+12）*13693元+14515元*6）；3.判令邓永平支付物业管理费45396元；4.判令邓永平支付违约金43545元。事实与理由：2015年10月1日，李云杰、刘珊珊与邓永平签订《租赁合同》，载明：约定租赁期间为2016年1月1日到2020年12月31日，每期租金按照2016年度为月租金6847元，2017年度月租金10270元，2018年度月租金13693元，2019年度月租金14515元。如乙方（承租人）未按约交付租金的，甲方（出租人）可以将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应付租金。每月物管费1164元/月，与租金同时缴纳。租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方原因甲方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金差额，并按当月租金的三倍支付违约金。李云杰、刘珊珊按照合同约定及时将房屋交付给邓永平使用，邓永平前期向李云杰、刘珊珊交付三个月租金，此后未交付任何费用。2016年，多次联系邓永平，向其催缴应付租金款，但遭拒。因邓永平未履行合同义务，导致合同目的根本无法达到，依法应当解除合同。 邓永平辩称，双方签订合同后，并未向邓永平交付房屋，也没有办理任何房屋交接手续，签署任何交接文件，故根据合同约定，双方之间的租赁合同关系已经在2015年10月30日自动终止，双方之间自此不存在租赁合同关系。邓永平与成都龙湖金楠天街置业有限公司于2015年9月1日签署《商铺租赁合同》，但邓永平10月已经告知该公司不再承租房屋。李云杰、刘珊珊委托该公司一直代为出租铺面，说明二人已经知道邓永平未履行合同。李云杰、刘珊珊基于租赁合同关系的各项诉讼请求已经超过诉讼时效。 李云杰、刘珊珊围绕其诉讼请求提交了不动产登记信息摘要、租赁合同、物业欠费催缴函作为证据。邓永平对上述证据真实性没有异议，但提出租赁合同不是和李云杰、刘珊珊一起当面签订，当时是龙湖天街招商的让邓永平去签合同，邓永平签订合同时并未见到李云杰、刘珊珊，当时就交纳了3个月租金，半年物管和保证金。邓永平向法院提交了沟通函、商铺照片、证人证词作为证据，李云杰、刘珊珊对沟通函和照片真实性无异议，但认为无法达到邓永平的证明目的，对证人证词三性均有异议。本院认为，证人在无法律规定的情形外，应当到庭作证，证人提交的书面证言，本院无法核实是否系证人本人所陈述并书写，故对该证据的真实性无法核实，因此本院对该书面证言不予采信。对其他双方提交的证据的真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2015年10月1日，成都龙湖西晋置业有限公司（甲方）、邓永平（乙方）、李云杰、刘珊珊（丙方）三方共同签订《出租主体变更协议书》，载明“甲、乙双方因龙湖金楠天街第3栋2层211号商业铺面租赁一事，于2015年9月1日签订《商铺租赁合同》（以下简称“原合同”），现因甲方出租给乙方的商业铺面已经销售给丙方，甲、丙双方于2015年9月21日签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），为此，甲、乙、丙三方经协商达成如下协议：一、原合同约定的出租人自本协议生效之日起变更为丙方，丙方确认已知悉并接受原租赁合同约定，丙方作为原合同的出租人全面履行义务和享有权利。二、本协议生效前已履行的部分丙方认可，乙方无条件在本合同签署时将前期甲方开示的收据交还给甲方，乙方原已缴纳的履约保证金在丙方办理完毕该房屋的交付手续后由甲方直接转交给丙方，……三、经协商，从本协议生效之日起，租金由丙方直接向乙方收取，甲方不再向乙方收取租金，……四、丙方确认甲方已按双方签订的买卖合同约定按期交付该商业铺面给丙方，丙方对交付的铺面无异议。……”庭审中，李云杰、刘珊珊确认收到由龙湖西晋公司转交的由邓永平交付的该商铺三个月的租金。 二、同日，李云杰、刘珊珊（甲方）与邓永平（乙方）签订《龙湖金楠天街房屋租赁合同》，约定：1.甲方将龙湖金楠天街项目的第2组团第3幢2层的11号商铺租赁给乙方用于商业经营使用；2.乙方必须于2015年10月1日前自行到甲方办理该商铺交接手续，双方现场交接，乙方未按约定的时间到甲方办理交接手续的，其责任自负，若乙方逾期超过30天（包括30天）仍不办理交接手续的，则本合同自行终止，甲方可以将该商铺租赁给第三方而不再通知乙方，同时甲方有权追究乙方的责任；3.商铺租赁期限为63个月，从2015年10月1日到2020年12月31日，装修期3个月，免收租金，但仍需缴纳物业管理费等费用；4.商铺优惠期24个月，从2016年1月1日至2016年12月31日，按标准租金的50%收取，从2017年1月1日至2017年12月31日按标准租金的75%收取，但需缴纳物业管理费及其他相关费用，商铺计租期从2016年1月1日至2020年12月31日；5.商铺2016年1月1日至2016年12月31日期间每月租金6847元，2017年1月1日至2017年12月31日期间每月租金10270元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金13693元，2019年1月1日至2019年12月31日期间每月租金14515元，2020年1月1日至2020年12月31日期间每月租金15336元，租金三个月一付，先付后用；6.乙方在签订合同时一次性缴纳履约保证金13693元，如乙方未按约交付租金的，甲方可以将保证金冲抵应缴租金，物业管理费每月1161元；7.租赁期间，乙方擅自提前终止合同，或因乙方原因甲方单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金差额（第三年租金标准计算的租金-以优惠期租金标准计算的租金）并向甲方按当年月租金计算支付3个月租金作为违约金，保证金不予退还。 三、李云杰、刘珊珊于2016年8月22日登记取得案涉商铺，即位于成都市武侯区的不动产权。2017年11月27日，李云杰、刘珊珊向“成都龙湖金楠天街开发商／物业公司”发出《沟通函》，表示在2016年1月收到龙湖交付的3个月租金，但后面联系邓永平，邓永平明确表示不会租赁该商铺，也不会继续支付租金，要求龙湖公司积极解决纠纷，协助招租，免除房屋无法出租期间的物管费等费用。 四、庭审中，李云杰、刘珊珊称签订商铺买卖合同时，龙湖公司告知该商铺已经租赁，商铺是通过龙湖公司交付给邓永平，且在购买商铺时已经完成交接，故并没有直接与邓永平进行过商铺交接。 五、邓永平申请证人刘某出庭作证，刘某当庭陈述在2019年10月看到案涉商铺有张贴招租广告，招租电话是龙湖招商工作人员的。 本院于2019年11月27日下午来到成都市金牛区花照壁西顺街399号西宸国际A座龙湖集团成都公司总部8楼，龙湖公司工作人员钟璐、郑毅现场通过电话向龙湖金楠天街所在的物业公司工作人员王燕询问，王燕电话中陈述称邓永平在与龙湖西晋置业有限公司签订完租赁合同后，交付了三个月租金，一个月押金，但未与物业公司进行案涉商铺的交接，也未进场对商铺进行装修。 本院认为，邓永平与成都龙湖西晋置业有限公司，以及邓永平与李云杰、刘珊珊建立的租赁合同均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效。本案争议焦点为邓永平是否应当继续向李云杰、刘珊珊支付案涉商铺的租金。根据李云杰、刘珊珊与邓永平签订的《龙湖金楠天街房屋租赁合同》约定，邓永平必须于2015年10月1日前自行与李云杰、刘珊珊办理该商铺交接手续，双方现场交接，未按约定的时间与李云杰、刘珊珊办理交接手续的，其责任自负，若邓永平逾期超过30天（包括30天）仍不办理交接手续的，则合同自行终止。庭审中，李云杰、刘珊珊陈述，实际二人并未与邓永平直接进行商铺的交接，而是由成都龙湖西晋置业有限公司向邓永平进行商铺交接。但根据本院调查，成都龙湖西晋置业有限公司从未与邓永平进行过案涉商铺的交接。因此，综上以上事实，邓永平自签订租赁合同以后，至今未接收案涉租赁商铺，根据合同约定，超过30日未办理交接手续的，合同自行终止。因此本院确认双方的租赁合同实际在2015年10月31日即已经自行解除。现李云杰、刘珊珊再行请求判令解除该租赁合同与事实不符。同时，合同解除后，因邓永平未接收，更未占有使用案涉商铺，李云杰、刘珊珊向其主张租金及相应的物业费、违约金等也缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认李云杰、刘珊珊与邓永平签订的《龙湖金楠天街房屋租赁合同》已于2015年10月31日解除； 二、驳回李云杰、刘珊珊的其他诉讼请求。 案件受理费10284元，减半收取计5142元，由李云杰、刘珊珊负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇一九年十二月四日 书记员 杨钦钦