中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1072号 上诉人（原审原告）：赵永胜，男，1951年5月17日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人赵永胜因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵永胜的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼，原审第三人龙驿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 赵永胜上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初413号民事判决，依法改判或发回重审，终止对坐落于辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块6#-2-101室、6#-2-102室、B6-6K车库、B6-7K车库、B6-8K车库、B6-9K车库，即枫丹白露家园B区6#-2-101室、6#-2-102室、B6-6K车库、B6-7K车库、B6-8K车库、B6-9K车库的执行，并解除查封；2.请求判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：首先，一审法院认定赵永胜的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第一项规定，驳回赵永胜的诉讼请求，事实不清、证据不足。一审判决认定赵永胜提供的证据不足以证明其在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，是错误的。2011年，案外人吴伟东向龙驿公司开发的西水湾二期枫丹白露家园A区8-11号楼供应钢材，因龙驿公司无力结款，故将4套商品房和9个地下车库抵顶了钢材款。其中吴伟东将B区6#-2-101室、6#-2-102室分别登记至黄青青、黄力名下。2013年11月15日，赵永胜分别与黄青青和黄力签订《房屋转让协议》，约定将案涉的枫丹白露家园B区6#-2-102室、6#-2-101室转让给赵永胜，用于抵顶吴伟东应付赵永胜钢材款。2015年3月27日，赵永胜与吴伟东再次达成《房屋转让协议》，吴伟东将从龙驿公司处抵顶的4个车库转让给赵永胜，同样用于抵顶吴伟东应付赵永胜钢材款。后赵永胜与龙驿公司将龙驿公司与黄青青、黄力签订的《商品房买卖合同》和收款收据分别变更至赵永胜名下，日期仍为黄青青、黄力签订合同的日期。赵永胜提供的两份商品房买卖合同，与本案房屋转让协议签约时间不一致，并不影响赵永胜依据抵账事实在法院查封前取得涉案房屋。因此，一审法院以《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定，驳回赵永胜的诉讼请求有误。其次，一审法院认定赵永胜的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定，驳回赵永胜的诉讼请求，事实不清、证据不足。龙驿公司于2015年2月10日为原房主黄力、黄青青开具入住通知单，证明原房主自2015年2月10日占有了涉案房屋，后该房屋转手至赵永胜，赵永胜理应从黄青青、黄力处承接物权期待权，合法占有该房屋，其诉讼请求应当得到支持，一审法院判决认定赵永胜没有占有房屋，认定存在错误。再次，一审法院认定赵永胜的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定，驳回赵永胜的诉讼请求，事实不清、证据不足。一审中，赵永胜提交了《钢材供货合同》收据及记账凭证，均能证明龙驿公司欠付材料款，并用案涉房屋抵顶欠付的材料款；赵永胜提交的三份《房屋转让协议》也能证明，赵永胜根据吴伟东以及黄青青、黄力真实的意思表示取得了涉案房屋。赵永胜付清全部房款的证据确实充分。综上所述，请求二审法院依法改判支持赵永胜的诉讼请求。 西藏信托答辩称，赵永胜虽提供了两份《商品房买卖合同》，但与本案房屋转让协议签约时间相互矛盾，赵永胜无法作出合理解释，不足以证明其在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定；赵永胜提供的物业费、取暖费收据等证明其是在人民法院查封后才占有涉案房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定；赵永胜提供的钢材供货合同、收款收据等证据未能形成完整的证据体系，不足以证明赵永胜已支付全部价款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定。因此赵永胜主张的民事权益不足以排除强制执行。综上，赵永胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 赵永胜向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区6#-2-101室、6#-2-102室、B6-6K车库、B6-7K车库、B6-8K车库、B6-9K车库归赵永胜所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院查明：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，赵永胜等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，赵永胜等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日赵永胜等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日赵永胜等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日赵永胜向一审法院提起执行异议之诉。 2011年4月11日，盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司（以下简称筑兴公司）、北京伟昊正圆建材销售部（以下简称伟昊正圆销售部）与龙驿公司签订两份钢材供货合同，约定：伟昊正圆销售部向西水湾二期工程提供钢材。 2012年7月13日，龙驿公司为黄青青、黄力开具1495130元、1554605元的收款收据，后更名为赵永胜。2013年11月27日，龙驿公司为吴伟东开具四张20万元购买车库收款收据，后更名为赵永胜。2016年至2017年期间，赵永胜曾交纳物业费、取暖费等。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：赵永胜是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；赵永胜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归赵永胜所有。 关于赵永胜是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。赵永胜主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张赵永胜未提交证据证明其房屋被查封，且因赵永胜起诉后又申请撤诉，现赵永胜起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，赵永胜等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了赵永胜的执行异议申请，包括赵永胜在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为赵永胜起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，赵永胜在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张赵永胜不具有诉讼主体资格及赵永胜起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于赵永胜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。”本案中，根据已经查明的事实，赵永胜提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。赵永胜虽提供了两份商品房买卖合同，但与本案房屋转让协议签约时间相互矛盾，赵永胜无法作出合理解释，不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合第二十八条第一项的规定；2.赵永胜提供的物业费、取暖费收据等均证明其是在人民法院查封之后才占有案涉房屋，不符合第二十八条第二项的规定；3.赵永胜提供的钢材供货合同、收款收据等证据未能形成完整证据体系，不足以证明赵永胜已支付全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，赵永胜的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，赵永胜主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 能否确认案涉房屋归赵永胜所有。因赵永胜主张民事权益不足以排除强制执行，对该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审判决：驳回赵永胜的诉讼请求。案件受理费37597.88元，由赵永胜负担。 二审中，赵永胜向本院提交以下证据：证据一、不动产登记资料查询结果证明，拟证明赵永胜、曹兰杰夫妇在盘锦市无房屋所有权登记记录，案涉房屋是赵永胜唯一住房；证据二、材料款以房抵账确认书、钢材供货合同、顶账房屋明细表、记账凭证、收款收据，拟证明赵永胜已支付全部房款。 西藏信托质证认为：证据一只能证明赵永胜本人在当地无用于居住的房屋，不能证明赵永胜全部家庭成员在盘锦市无其他用于居住的房屋，同时因赵永胜主张涉案房屋系抵账房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的适用范围，该证据与本案无关联。证据二，对材料款以房抵账确认书的关联性及证明目的有异议。材料款以房抵账确认书确认筑兴公司承建龙驿公司工程，伟昊正圆销售部向其提供钢材，这与赵永胜主张的龙驿公司、伟昊正圆销售部直接结算并抵债前后矛盾，该证据没有事实根据。对确认书附件有异议，两份钢材供货合同无原件，无法核实真实性。该确认书形成时间在查封及一审判决之后，与待证事实无关联。龙驿公司以白条做账，没有合法的抵债基础，没有材料款发票，也没有售房发票做账，龙驿公司账目上记载内容不能视为已经发生了抵债事实。 本院经审查认为，证据一，赵永胜及其配偶曹兰杰不动产登记资料查询结果证明系盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具，该证明显示赵永胜及其配偶曹兰杰名下无房屋所有权登记记录，应予采信。证据二，材料款以房抵账确认书、顶账房屋明细表有孙振鹏签字及龙驿公司印章，孙振鹏对该确认书、明细表及以房抵账事实予以认可；所附记账凭证加盖有龙驿公司印章，上述证据能够相互印证，西藏信托虽提出异议但未提供相反证据，故对上述证据予以采信。 本院二审查明：1.二审中，赵永胜提供的材料款以房抵账确认书显示，龙驿公司确认因开发枫丹白露家园小区，筑兴公司承建该小区A区8-9号楼，伟昊正圆销售部为筑兴公司供应钢材，三方于2011年4月11日签订了《钢材供货合同》。该合同实际履行后，伟昊正圆销售部向筑兴公司供应钢材8099470元。2012年7月13日龙驿公司对吴伟东向筑兴公司供应钢材取得的债权作给付确认，由龙驿公司直接向吴伟东给付。因龙驿公司无力支付货款，经协商，2012年7月13日龙驿公司用4套商品房，2013年11月27日龙驿公司用9个地下车库抵顶货款，以上抵顶房款合计7899470元。4套商品房于2015年2月10日已经交付给吴伟东，双方无争议。因拖欠货款总计8099470元，龙驿公司于2013年11月27日出具确认书载明：尚欠吴伟东一个车库，价款20万元，至此，双方互不相欠。该确认书所付加盖龙驿公司印章的记账凭证显示，记账金额8099470元，摘要“售房顶吴伟东钢材款2012.09.30”；顶账房屋明细表列明了抵顶房屋的房号、车库号、金额及业主姓名，加盖有龙驿公司印章。 2.一审中，赵永胜提供《房屋转让协议》两份，协议显示：2013年11月15日，出让人黄青青、黄力与受让人赵永胜分别签订《房屋转让协议》，约定黄青青、黄力同意将龙驿公司抵顶钢材款的房屋枫丹白露家园B区6号楼2单元101室、102室原价转让给赵永胜，相关手续从龙驿公司售楼处直接变更，转让款从2012年赵永胜与吴伟东入伙经销钢材款中结算（分别为1495130元、1554105元），龙驿公司给吴伟东开具的购房收款收据不变更，在原收据添写赵永胜名字上加盖龙驿公司财务专用章，表示龙驿公司同意更名。 3.2015年3月27日，吴伟东作为出让人、赵永胜作为受让人签订《房屋转让协议》，约定吴伟东同意将龙驿公司抵顶钢材款的枫丹白露家园B区6号楼地下车库B6-6K、B6-7K、B6-8K、B6-9K原价转让给赵永胜，相关手续从龙驿公司售楼处直接变更，转让款从2012年赵永胜与吴伟东入伙经销钢材款中结算（80万元整），龙驿公司给吴伟东开具的购房收款收据不变更，在原收据添写赵永胜名字上加盖龙驿公司财务专用章，表示龙驿公司同意更名。 4.一审中，吴伟东出具《情况说明》，称其于2011年向在龙驿公司枫丹白露家园A区8-9号楼施工的包工头王洪生供应钢材，因龙驿公司没有给王洪生拨款，王洪生没给付吴伟东钢材款。2012年7月13日，王洪生在龙驿公司给吴伟东开出枫丹白露家园B区6号楼商品房4套、地下车库9个，抵顶王洪生施工的枫丹白露家园A区8-9号楼所欠钢材款。开出的商品房四套分别是B区6号楼2单元101室黄青青、B区6号楼2单元102室黄力，该两套房屋于2015年更名给赵永胜……地下车库B6-6K、B6-7K、B6-8K、B6-9K吴伟东，2015年更名给赵永胜……。 5.赵永胜提供的两套商品房的买卖合同落款日期均为2012年7月13日，单价均为每平方米6500元，其中B区6#-2-102号房总价1554605元，B区6#-2-101号房总价1495130元。 6.物业信息显示该两套房屋均于2015年2月10日由黄青青、黄力办理入住手续，与龙驿公司入住通知单上落款时间相同。同日，缴纳垃圾清运费、水电气预交金、装修保证金、电梯费等。自2016年8月5日起物业费由赵永胜交纳。盘锦市自来水有限公司缴费明细显示B区6#-2-101号房，由黄青青于2015年10月31日、2015年12月10日两次缴纳水费，用水量分别为30吨、10吨。盘锦市自来水有限公司缴费明细显示B区6#-2-102号房，黄力于2015年10月31日、2015年12月10日两次缴纳水费，用水量分别为30吨、10吨。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：赵永胜是否对枫丹白露家园B区6#-2-102、B区6#-2-101两套住宅及枫丹白露家园B区6号楼4个地下车库享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人同时符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除执行。 一、赵永胜是否对涉案两套住宅享有排除执行的民事权益 （一）综合全案事实，能够认定赵永胜在查封前与龙驿公司签订书面商品房买卖合同。2013年11月15日，黄青青、黄力与受让人赵永胜分别签订《房屋转让协议》，约定黄青青、黄力同意将涉案两套住宅原价转让给赵永胜，相关手续从龙驿公司售楼处直接变更。赵永胜与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》落款日期为2012年7月13日，与龙驿公司以房抵账确认书记载的以房抵账时间、龙驿公司收款收据记载的收款日期相符。即赵永胜签订《房屋转让协议》后，又以自己名义与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同落款日期为龙驿公司以房抵债之日。因此，虽然赵永胜签订《商品房买卖合同》的落款日期与赵永胜、黄青青、黄力之间所签《房屋转让协议》的落款日期存在不一致，但赵永胜对该问题能够作出合理解释，可以认定赵永胜在查封前与龙驿公司签订书面商品房买卖合同。 （二）涉案两套住宅全部价款已在查封前支付龙驿公司。材料款以房抵账确认书、顶账房屋明细表、记账凭证、收款收据等，证明龙驿公司以案涉住宅及车库抵顶吴伟东钢材款，吴伟东以钢材款支付了案涉住宅及车库款项。龙驿公司认可的材料款以房抵账确认书表明，伟昊正圆销售部为承建枫丹白露家园A区8-9号楼的筑兴公司供应钢材，龙驿公司、筑兴公司、伟昊正圆销售部三方签订有《钢材供货合同》，龙驿公司是该合同的担保方。龙驿公司确认伟昊正圆销售部共向筑兴公司枫丹白露工地供应钢材8099470元。2012年7月13日，龙驿公司对伟昊正圆销售部向筑兴公司供应的钢材取得的债权作给付确认，由龙驿公司直接向伟昊正圆销售部（吴伟东）给付。因龙驿公司无力支付货款，2012年7月13日龙驿公司用4套商品房，2013年11月27日龙驿公司用9个地下车库抵顶货款，以上抵顶房款合计7899470元。4套商品房于2015年2月10日已经交付给吴伟东，本案争议的两套住宅即包含在该4套商品房中，涉案房款系以钢材款抵顶。2013年11月15日，黄青青、黄力与受让人赵永胜分别签订《房屋转让协议》，约定黄青青、黄力同意将涉案两套住宅原价转让给赵永胜，相关手续从龙驿公司售楼处直接变更，转让款从2012年赵永胜与吴伟东入伙经销钢材款中结算。以上事实表明，黄青青、黄力在人民法院查封前已经支付涉案两套住宅全部价款，赵永胜亦在查封前从黄青青、黄力处受让涉案两套住宅并以其与吴伟东结算的钢材款支付全部价款。 （三）赵永胜继受了黄青青、黄力对涉案两套住宅的权利，可以认定其在查封前已合法占有涉案两套住宅。本案中，赵永胜系从黄青青、黄力处受让涉案两套住宅，转让行为不违反法律行政法规规定，各方对买卖合同签订、款项支付等事实均不持异议，故可以认定黄青青、黄力对案涉房产所享有的权利一并转让给赵永胜。物业信息显示该两套房产均于2015年2月10日办理入住手续，与龙驿公司《入住通知单》上落款时间相同。同日，当时业主黄青青、黄力缴纳垃圾清运费、水电气预交金、装修保证金、电梯费等。盘锦市自来水有限公司缴费明细显示案涉住房业主于2015年10月31日、2015年12月10日两次缴纳水费，且每月存在一定用水量，表明黄青青、黄力于查封前已实际占有使用案涉住宅。如前所述，赵永胜受让后涉案住宅后继受该占有的事实状态，故应视为赵永胜在查封前合法占有案涉房屋。 （四）龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，案涉房屋因第三人设定在建工程抵押，而且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。 综上，赵永胜对人民法院执行涉案住宅所提异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，应排除执行。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，赵永胜得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对赵永胜要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 二、赵永胜是否对涉案4个车库享有排除执行的民事权益 因案涉车库尚未施工完毕，赵永胜对人民法院执行案涉车库所提异议，不符合前述司法解释第二十八条第二项规定的情形，不能排除执行。 综上所述，赵永胜的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初413号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落于辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B6#-2-101、B6#-2-102号房屋； 三、驳回赵永胜的其他诉讼请求。 一审案件受理费37597.88元，由西藏信托有限公司负担29784.8元，由赵永胜负担7813.08元；二审案件受理费37597.88元，由西藏信托有限公司负担29784.8元，由赵永胜负担7813.08元。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王戈 书记员叶和申