广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19957号原告：秦丽芬，女，1970年8月11日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。委托代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司，住所地广州市海珠区同福中路天庆里1号。机构代码G34095294。负责人：王红薇。委托代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。被告：广州市海珠区珠江渔业社，住所地广州市海珠区石溪村涌口一巷1号。统一社会信用代码91440105191099364T。法定代表人：梁永恒，经理。委托代理人：陈列，男，该社职员，原告秦丽芬诉被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（以下简称二龙公司）、广州市海珠区珠江渔业社（以下简称渔业社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦丽芬的委托诉讼代理人杨宇鹏、被告二龙公司的委托诉讼代理人何文颖、被告渔业社法定代表人梁永恒及其委托代理人陈列均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告渔业社下属成立的“广州市白云珠江工业房产服务部”（已注销）代被告二龙公司于1994年9月27日与原告签订《房屋安置合同》，原告向被告渔业社购买广州市海珠区宝岗××房屋。合同约定上述房屋建筑面积为59.94平方米，购房总款为256543.2元。上述合同还约定被告渔业社应在1995年3月前，将上述安置单元交付原告使用，且原告使用上述房屋起，三年内被告渔业社须为原告办理房管局合法的房地产权证。原告于1996年付清了上述全部房款，并进驻上述房屋。因产权尚登记在被告二龙公司名下，且被告二龙公司拖欠资料导致原告迟迟无法向海珠区房地产登记管理中心办理产权登记，其推说在处理办证事宜，一直未有处理结果。原告认为无法办理产权登记是被告的原因引起的，故起诉请求：1、判令被告为原告办理广州市海珠区同福中路××房屋的所有权证；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告二龙公司辩称：原告提起诉讼的依据是1994年9月27日由广州市白云珠江工业公司房产服务部与秦丽芬之间签订的《房屋安置合同》。从合同签订的主体看，被告二龙公司并不是该合同的当事人或签约人；根据合同的相对性原则，被告二龙公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务。办理房产证需要双方配合向房管部门提交相关资料并缴纳相关费用。根据原告提供的证据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋因欠缴土地出让金、违约金及利息等原因至今未能办妥房产证。涉案房屋为二龙公司与华联公司合作改建的，按照双方约定，在合作改造及交付环节中的一切税收及费用应由华联公司承担，华联公司负有清缴涉案房屋土地出让金及相关费用的责任，而该房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于华联公司未清缴相应的土地出让金及相关费用，该过错属华联公司，与二龙公司无关。被告渔业社辩称：同意协助原告办理房屋所有权证，但不同意承担诉讼费。经审理查明：1994年9月27日，原告（乙方）与广州市白云珠江工业公司房产服务部（甲方，以下简称珠江公司房产服务部）签订《房屋安置合同》，约定甲方同意将坐落广州市海珠区××单元，该单元平面建筑面积59.94平方米，作乙方安置房（按竣工核实面积为准，公用面积平均分摊）；甲方负责房屋的建房用地、施工、水电安装、装修等事宜；甲方应从房屋交付乙方使用之日起三年内为乙方办理房管局核发房地产权证的手续，国家收取的一切费用由乙方负责，若遇国家政策变动则届时双方另行商议处理方案；保证乙方入住时有水、电使用；甲方应在1995年3月前将上述安置单元交付乙方使用；乙方必须保证交付甲方原已支付该单元的建房资金，总建房款256543.2元；乙方于签订本合同的同时一次性付98%的投资款，余下2%入住时付清；甲方同意按楼宇单元原投资价九五折优惠，即共投入256543.2元，首付238841.71元，第二期4874.33元；等。该合同进行了公证。1995年4月14日，原告与珠江公司房产服务部签订《补充协议》，约定：由于雨天期及工程队技术问题，经甲方与工程队协商，交楼期定于1995年10月31日前，甲方逾期不能交楼，需将乙方的投资款连带本息（按投资日计两分息）在1995年11月30日前退还给乙方；为保障乙方利益，从1995年4月起到交楼期间，乙方已投资款项的赔偿率，以银行同期利息计算；甲方须按国家规定要求保证施工质量按期交楼，在如下情况可据实予以延期：如战争、自然灾害（水灾、台风、地震）、火灾；等。1995年10月6日，原告与珠江公司房产服务部签订《补充协议》，就乙方投资广州市海珠区宝岗路××单元补充约定：乙方原先购买×座×楼×单元现调到×座×楼×单元，其面积由59.94平方米调为73.9456平方米；乙方所购买×楼×单元总建房款为300662.81元，首期乙方已付238841.71元，则余下款61821.1元，乙方同意在交楼时付清余下款；等。据原告提供的《收据》显示：1996年6月25日，珠江公司房产服务部确认收到原告趣园×号楼×楼×单元尾数61821.1元。据本院生效的（2018）粤0105民初2067号民事判决书，查明：广州白云珠江工业公司房产服务部（以下简称为珠江公司房产服务部）是由广州白云珠江工业公司（以下简称为珠江公司）开办并于1994年3月30日经工商行政部门核准成立的集体所有制企业，经营范围为房地产信息咨询服务、安置服务，法定代表人为第三人陈列。后珠江公司房产服务部经主管部门珠江公司同意后于1999年6月13日被注销。广州市海珠区二龙工业公司于1998年12月20日变更名称为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（即本案被告二龙公司）。被告珠江渔业社（主管部门）于2013年6月11日出具《批准文》载明：我属下企业广州白云珠江工业公司在经营过程中，由于市场竞争激烈，业务下滑，企业出现亏损；企业决定注销工商登记；债务已清理完毕，如有漏遗，由主管部门负责监督清理；现批准企业向相关工商登记部门申办注销工商登记手续，望批准。珠江公司于2013年6月17日被注销。1993年7月13日，被告二龙公司与广州市海珠区华联房产服务公司（以下简称为华联公司）签订《委托书》，大致内容为被告二龙公司是广州市同福中路××房屋的业权人，因被告二龙公司外出，现委托华联公司为被告二龙公司的合法代理人，代被告二龙公司在广州执行和处理以下事项：代向房管局部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋契证手续；代对上述房产进行管理，修缮，订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，申请办理修缮拆建手续；代向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；对上述房屋有出卖的权利；对上述房屋有转委托；等。受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切法律文件，被告二龙公司予以承认；此委托书有效期为直至上述事项办妥为止。1994年4月16日，华联公司与珠江公司房产服务部签署《委托书》，大致内容与前述的《委托书》一致。1993年11月3日，被告二龙公司（甲方）与华联公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于××号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等。1994年3月16日，华联公司（甲方）与广州珠江工业公司交电器材营业部（乙方）就甲方与乙方合作原与广州市海珠区二龙工业公司签定的位于同福中路××号楼房《合作改造旧厂房协议书》（以下简称协议书）的权益事宜签署《合作改造厂房协议书》，约定：甲方责任：办理产权转移及委托公证给乙方；乙方责任：报建完成后，继后的施工、转让由乙方负责；等。上述协议经广州市海珠区公证处作出（94）穗海证经字第0630号《公证书》予以公证。据查册时间为2019年12月13日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区同福中路××号房地产的权属证明书登记的权属人为被告二龙公司；建筑面积为3980.3145平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年11月5日；登记附注：2013年11月27日秦丽芬申请转移或交换（二手房免勘），2013登记字8034734号（同福中路二龙街趣园5号710房）存案（已正式收件）；来函摘要：司法类型为公函，执行明细为欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务，来函单位为广州市土地利用发展中心，收件日期为2014年1月28日；等。原告以被告至今未为其办理涉案房屋所有权证为由提起本案诉讼。诉讼中，原告与被告二龙公司、被告渔业社均确认涉案房屋已有办理房屋过户登记的递件手续。涉案房屋的现址为广州市海珠区同福中路××房。原告表示本案受理费由原告自行承担，不需要被告承担。涉案房屋已于1996年3至6月交付使用，并提交了《房屋入住通知书》和交水电费费用的收据予以证明。被告二龙公司确认原告已付清购房款。同意办理产权过户和登记手续。被告渔业社表示原告的购房款已付清。涉案房屋已于1996年3至6月交付给了原告使用。涉案房屋属购买房，不属于拆迁安置房。本院认为：生效的裁判文书已经查明并认定海珠区同福中路××号房屋的权属人为被告二龙公司，被告二龙公司与珠江公司房产服务部存在委托代理关系。珠江公司房产服务部代被告二龙公司与原告签订《房屋安置合同》，约定提供被告二龙公司名下广州市海珠区宝岗二龙街趣园一号七楼J单元安置给原告，原告支付对价，故该《房屋安置合同》实为房屋买卖合同，双方的买卖合同关系成立。该合同是当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，对原告与被告二龙公司均有约束力。现原告已按合同约定付清了全部房款并接收涉案房屋使用多年，被告二龙公司已办理涉案房屋所属房产的权属登记，同时原告办理了收件登记手续，表明涉案房屋已符合办理产权登记的条件，被告二龙公司没有按约定的期限为原告办理涉案房屋的房地产权证已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告二龙公司办理涉案房屋的房产证的请求，合法有理，本院予以支持。被告二龙公司认为其不是适格主体的抗辩依据不足，本院不予采纳。现珠江公司房产服务部及其主管部门珠江公司均已被注销，原告要求珠江公司的主管部门即被告渔业社承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司在本判决生效之日起15日内，协同原告秦丽芬办理广州市海珠区宝岗路××单元（现址广州市海珠区同福中路××房）的房地产权证。二、驳回原告秦丽芬的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告秦丽芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  陈敏琴人民陪审员  朱国妹二〇一九年十二月二十六日书 记 员  刘志怡翁豌婷