黑龙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）黑行终611号上诉人（原审原告）曾庆军，男，1966年1月17日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。委托代理人孙希泉，黑龙江哈田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）勃利县人民政府，住所地黑龙江省勃利县勃利镇友谊东街338号。法定代表人王峰，该县县长。行政机关负责人赵尔巍，该县副县长。委托代理人杜丽萍，黑龙江大通律师事务所律师。委托代理人陈东升，勃利县房屋征收办公室副主任。上诉人曾庆军因诉被上诉人勃利县人民政府（下称勃利县政府）房屋征收补偿决定一案，不服七台河市中级人民法院（2019）黑09行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2019年11月22日组织双方当事人进行了询问。上诉人曾庆军及委托代理人孙希泉，被上诉人勃利县政府的行政机关负责人赵尔巍及委托代理人杜丽萍、陈东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2002年12月9日，勃利县人民法院作出（2002）勃民二初字第78号民事判决书，判决：宋国远将勃利县第四建筑工程公司的办公室及场地返还给勃利镇人民政府。2005年3月28日，勃利镇人民政府与曾庆军签订转让协议书，该协议书约定“勃利镇人民政府自愿将坐落于勃利县新华街道（荣胜）4-（16）-336号，土地使用面积为2756.90平方米的工业场地及地上附着物（房屋、围墙），以180000.00元的价格有偿转让给曾庆军。”该协议签订后已经实际履行，但曾庆军与勃利镇人民政府没有到房地产登记部门针对该协议约定转让的房屋办理所有权转移登记手续，该协议约定转让的房屋在房地产登记部门登记的所有权人为勃利县第四建筑工程公司。2017年10月15日，勃利县政府作出《勃利县新华街十二委征收区域棚户区改造项目征收与补偿实施方案》（征求意见稿）。2017年10月30日，勃利县政府棚户区改造办公室将该征求意见稿在征收范围内予以公示。在征收范围内共计86户，有62户同意棚户区改造及征收与补偿实施方案，有24户同意棚户区改造，但不同意征收与补偿实施方案。曾庆军在同意棚户区改造，但不同意征收与补偿实施方案的24户之中。2017年10月29日，勃利县政府组织征收范围内的被征收人，采取投票的方式确定评估机构为黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司，并于同日将选定的评估机构予以公示。2017年12月22日，勃利县政府作出勃政发[2017]155号《勃利县人民政府关于房屋征收决定》及《勃利县新华街十二委征收区域棚户区改造项目征收与补偿实施方案》，决定对勃利县（城中村）棚户区改造货币化安置购买项目范围内的国有土地上房屋实施征收。勃利县政府于同日将该征收决定及征收与补偿实施方案予以公告，公告确定签约期限为2017年12月22日-2018年3月8日。曾庆军所有的坐落于勃利县新华街的房屋在该征收决定确定的征收范围内，房屋建筑面积为399平方米，用途为住宅。勃利县政府就征收与补偿事宜与曾庆军进行协商，但未能达成一致意见。2018年3月6日，黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司作出二份国信泰房估字[2017]第GP1288号评估报告，一份估价结果为：1.被征收房屋市场价值总价为538461.00元（单价为2331.00元）；2.被征收房屋附属物价值总价为零元；合计为538461.00元。另一份估价结果为：1.被征收房屋市场价值总价为818460.72元（单价为3,543.12元）；2.被征收房屋附属物价值总价为零元；合计为818460.72元。2018年6月20日，勃利县政府作出勃政征补决字[2018]009号《补偿决定》，该补偿决定确定以下三种补偿方式供被征收人选择：一、货币补偿：1.被征收房屋价值补偿：818460.72元；2.搬迁补偿：2310.00元；3.土地补偿费：30549.02元；4.一次性补偿：109748.14元。合计补偿：961067.88元。二、产权调换：1.被征收房屋调换面积：231平方米；2.产权调换安置房屋情况：地点为南岳山城一期A区棚户区改造居住小区，2号楼4单元302室、402室、502室3户（面积均为77.34平方米），合计面积为232.02平方米（最终面积以测绘为准，多退少补）。进户时间：2019年11月30日；3.搬迁补偿：4620.00元；4.临时安置补偿：13860.00元；5.土地补偿费：30549.02元；6.一次性补偿：109748.14元。合计补偿：158777.16元；7.产权调换安置房屋不足面积、楼层差价应交款：17661.00元，各项补助费用为：158777.16元，被征收人剩余补偿款：141116.16元。三、自主购房：1.被征收房屋价值补偿：818460.72元；2.搬迁补偿：2310.00元；3.土地补偿费：30549.02元；4.一次性补偿：109748.14元；5.自主购房补助金额：115500.00元。合计补偿：1076567.88元。如果被征收人选择自主购房的，应当自收到补偿决定之日起一个月内与相关部门履行手续，逾期视为放弃该项选择。曾庆军不服该补偿决定，向法院提起诉讼。请求撤销征收补偿决定。原审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”的规定，勃利县政府作为县级人民政府，具有实施国有土地上房屋征收与补偿行政行为的法定职权，故勃利县政府属于本案适格的行政主体。综合分析曾庆军的诉讼主张及勃利县政府的答辩意见，本案的争议焦点为：1.曾庆军是否应当为本案被诉补偿决定的被征收人；2.黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司作为本案被征收房屋价值的房地产价格评估机构是否合法；3.勃利县政府作出补偿决定依据的评估报告是否合法有效；4.勃利县政府作出的补偿决定是否合法。关于曾庆军是否应当为本案被诉补偿决定的被征收人问题。曾庆军通过买卖合同法律关系，已经实际占用、使用本案被征收房屋及国有土地。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”的规定，由于曾庆军在购买本案被征收房屋后，没有依法进行不动产物权转移变更登记，且曾庆军通过买卖方式取得的不动产物权也未经司法确认，故曾庆军并不是法律意义上的被征收房屋所有权人，勃利县政府作出的补偿决定将曾庆军认定为被征收房屋现使用人及由曾庆军享有被征收人权利是正确的。关于黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司作为本案被征收房屋价值的房地产价格评估机构是否合法的问题。本案勃利县政府组织被征收范围内的被征收人，采取投票的方式确定黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司为行政征收的房地产价格评估机构，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商确定；协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”的规定，且黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司具有房地产价格评估资质，故勃利县政府在作出征收与补偿决定之前选定房地产价格评估机构的程序合法，该评估机构作为本案被征收房屋价值的评估机构合法。关于勃利县政府作出补偿决定依据的评估报告是否合法有效的问题。2018年3月6日，黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司以国信泰房估字[2017]第GP1288号为估价报告编号，作出二份评估报告。该二份评估报告对被征收房屋市场价值估价结果不同，分别对被征收房屋市场价值总价估价为538461.00元及818460.72元。被征收房屋市场价值估价产生差别的原因是两份评估报告中认定估价房屋的用途分别为住宅及办公。被征收房屋市场价值总价估价为538461.00元的评估报告认定房屋用途为住宅，被征收房屋市场价值总价估价为818460.72元的评估报告认定估价房屋用途为办公。房地产价格评估机构以同一编号作出新的估价报告纠正认定估价房屋用途的错误，在程序上存在瑕疵。但最终的估价结果符合客观实际，并且勃利县政府最终依据纠正后正确的评估报告作出补偿决定。另外，曾庆军认为被征收房屋属于商业性质的房屋，但其房屋所有权证记载的被征收房屋用途为办公，房地产价格评估机构依据办公房屋标准对被征收房屋价值进行评估是正确的，故勃利县政府作出补偿决定依据的评估报告是合法有效的。关于勃利县政府作出的补偿决定是否合法的问题。勃利县政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，履行对被征收房屋进行调查、评估、并与被征收人协商等法定程序，在与被征收人未能达成补偿协议的情况下，作出补偿决定。该补偿决定依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收补偿范围，确定货币补偿、产权调换、自主购房三种补偿方式，供被征收人选择。且该补偿决定依据合法有效的评估报告确定被征收房屋价值，也是客观、合理的，故勃利县政府作出的补偿决定是合法的。综上，勃利县政府作出的勃政征补决字[2018]009号《补偿决定》，认定事实清楚，适用依据准确，程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回曾庆军的诉讼请求。曾庆军上诉称，勃利县政府委托评估机构程序违法，评估单位先后作出两次评估，评估结果不一致，评估结果不合理，导致勃利县政府作出的征收补偿决定不公平。请求撤销原审判决，支持其诉讼请求。勃利县政府答辩称，在征收过程中，严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定履行程序。在确定评估单位时，采取投票的方式确定黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司作为评估机构。两次评估认定的房屋用途不同，勃利县政府根据价格最高的评估结果作出补偿决定。评估报告送达后，曾庆军未申请复估和鉴定。综上，其作出征收补偿决定符合法律规定。请求驳回曾庆军的上诉请求，维持原审判决。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合原审判决和曾庆军的上诉理由，本案应审理的重点是评估机构选择及评估报告是否合法。关于评估公司的选择是否合法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定“房地产价格评估机构由被征收人协商确定；协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第五条第一款规定，“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，勃利县政府召开了勃力县棚改项目遴选房地产价格评估大会，确定黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司、黑龙江恒益房地产估价有限公司和七台河市瑞丰房地产评估公司作为遴选公司，通过投票的方式确定黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司作为棚改项目的评估单位，并将评估结果进行公示程序并无不当。关于评估报告是否合法的问题。黑龙江省国信泰资产评估房地产土地估价有限公司作出两份评估报告，两份评估报告对被征收房屋的用途认定不同，故房地产价格评估机构以同一编号作出新的估价报告进行纠正。勃利县政府最终依据纠正后的评估报告作出补偿决定。且曾庆军虽对评估报告有异议，但其收到评估报告后未申请复估和鉴定，应视为对该房屋价值评估程序及评估结论的认可。故曾庆军提出评估报告违法的主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。曾庆军的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾庆军负担。本判决为终审判决。审判长 皇甫延玉审判员 冷  慧审判员 张 云 强二〇一九年十二月三日法官助理宋英杰书记员吴迪