内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2564号   上诉人（一审原告）：大连万象美物业管理有限公司包头分公司。   负责人：熊海红。   委托诉讼代理人：乌兰托亚、郭敏，内蒙古辰星律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：李尚俊，男，1963年12月5日出生，现住内蒙古自治区呼和浩特市。   被上诉人（一审被告）：包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校。   法定代表人：卢霆。   上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司（以下简称万象美物业公司）因与被上诉人李尚俊、包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校（以下简称罗之兰学校）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万象美物业公司的委托诉讼代理人乌兰托亚、郭敏，被上诉人李尚俊、被上诉人罗之兰学校的法定代表人卢霆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   万象美物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判由二被上诉人向上诉人足额支付2016-2018年度拖欠的物业服务费及暖气费共计163852.16元，并向上诉人支付48147.89元违约金；二、一二审诉讼费用由二被上诉人承担。其上诉主张的事实和理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。   一、一审法院在双方均认可欠款事实及金额的情况下对物业费进行10%及50%的减免，客观上加重了上诉人的举证责任，既无法律规定，又无事实依据。根据谁主张谁举证的原则，如业主以物业服务企业未履行某项或几项服务义务及未按合同约定的服务标准履行服务义务抗辩的，应当由业主提供相应证据加以证明。罗之兰学校虽在庭审中提交其承租房屋的漏水视频（系喷淋头经改动后造成），但上诉人已就该问题的形成作出说明并举证，其校长亦曾认可该故障与上诉人无关。上诉人认为，首先，喷淋头等房屋内固有设施设备属于建筑范畴，并不属于上诉人所应服务的区域及范围；其次，喷淋头发生故障的原因是李尚俊装修所致，理应由其向租户赔偿；最后，对于本案所争议的喷淋头故障原因的举证责任应由被上诉人鉴定后依法确认，上诉人无义务对各业主室内设备的故障进行鉴定。   二、万达广场商用部分建筑物系由包头市热力公司施行整体供热、统一收费标准。被上诉人对暖气费标准持有异议，并不能免除其按时交纳暖气费的义务。   包头青山万达广场（包括商场、写字楼及公寓），因开发建设该项目时统一设计、施工、安装供热管道的实际情况，商用建筑自建成使用后便不具备分户供热的条件。因开发主体系包头万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司），故由该公司作为合同主体与包头市热力总公司签订年度供热合同，最终由上诉人向热力总公司统一交纳供热款项。暖气费的收费标准系热力公司依据政府规定来制定，上诉人仅作为代收方对于实际产生的费用进行收取，并不额外收取任何费用。   一审庭审中，上诉人已将上述情况向被上诉人及法庭进行阐释，并提交上诉人向包头市热力总公司交纳的330万元的供热收据。然而，被上诉人却以“无书面文件证明写字楼部分暖气收费标准”为由，拒绝交纳暖气费用。上诉人认为，此理由完全不能成立。在上诉人已实际履行交纳暖气费用的义务后，无论是依据双方签订的《前期物业服务合同》还是依据上诉人所享有的追偿权，被上诉人均应向上诉人支付该部分费用。然而，一审法院在被上诉人认可拖欠暖气费事实的情况下，仅以上诉人无法证明收费标准就整体驳回上诉人该部分诉求，系认定事实不清。   李尚俊辩称：房屋是我的，我已租给罗之兰学校。喷淋头不需要更换，还是以前的。喷淋头漏水与装修无关，喷淋头坏了以后物业公司已经给换过一次，之后又大面积漏水，罗之兰学校有录像。罗之兰学校与物业公司之间的协议我不清楚。现在物业费太高。   罗之兰学校辩称：对于2016、2017年物业费，是与当时物业公司王总协商，按结清状态处理的。2018年房屋漏水三次，第一次物业公司更换了喷淋头，第二次问题不严重，第三次问题严重导致我公司硬件设施受损，我拍了视频和照片。我们承认物业费的事情，但是不知道物业费的用途。现在室内设施出现问题，室内暖气都不热，物业公司也承认的，所以我们没有交暖取费。   万象美物业公司向一审法院起诉请求判令：一、被告支付原告2015年10月24日至2018年12月31日拖欠的物业服务费共计102483.24元及依据双方签订的《前期物业管理服务协议》向原告支付的违约金48147.89元；二、被告支付原告2015年10月24日至2018年12月31日的暖气费合计61368.92元；三、诉讼费由被告负担。   一审法院认定事实：万象美物业公司系为包头市青山区万达广场公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司的企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。李尚俊系包头市青山区青年路26号包头万达广场11-B904、11-B905号写字楼（该两处房屋以下分别简称904号房屋、905号房屋）的所有权人，该两套写字楼建筑面积总计为656.66平方米。李尚俊购买上述房屋后与万象美物业公司于2011年5月23日签订《写字楼入伙交接手册》，包括《前期物业管理服务协议》《区域防火责任书》《物品交付确认书》《房屋交付验收表》等内容。   《前期物业管理服务协议》约定，万象美物业公司为李尚俊提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由万象美物业公司代为收取。业主必须在收到万达投资公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用；受有关部门或单位委托，万象美物业公司可提供水费、电费、暖费，燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准执行政府规定。如相关政府单位对水费、电费、暖气等收费只对总表负责，那么万象美物业公司将在政府规定的收费标准基础上增加相关管线损耗及能源公摊费用，如业主未能如期足额缴纳万象美物业公司所代收代缴的各类费用，万象美物业公司有权对业主停供水、电、暖等，甚至停止物业服务。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”。   2015年10月9日，李尚俊将904号房屋、905号房屋租给段鹏宇，双方签订《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2015年10月24日至2020年10月24日，租赁期间的物业服务费、暖气费由段鹏宇承担。段鹏宇曾系罗之兰学校的校长，段鹏宇租赁该两套房屋后，一直由罗之兰学校实际使用，罗之兰学校同意承担段鹏宇签订的《房屋租赁合同》的相关义务。   罗之兰学校租赁房屋后，缴纳物业服务费62995.08元，未缴纳暖气费。2015年10月24日至2018年12月31日，按照建筑面积每月每平方米7元标准，904号房屋、905号房屋应向万象美物业公司缴纳物业服务费175857.78元，扣除罗之兰学校已交款项尚欠112862.70元，现万象美物业公司主张102483.24元。罗之兰学校提出其2016年、2017年的物业服务费通过协商打折的方式已缴清，对此，万象美物业公司提交缴费单据。   万象美物业公司提交包头市热力总公司（供热人）与万达投资公司（用热人）签订的《包头市热力总公司供用热力合同》复印件，该合同的期限为2018年9月30日起至2019年9月30日止，该合同显示万达投资公司开发的包头市青山区万达广场由该公司于每年10月15日前全额付给供热人。合同约定：采暖期开始前，按热表结算的建筑物，用热人需按照非居民用户4.4元/月/平方米的单价缴纳全额热费，待采暖期结束，抄录完毕热计量表读数后，再按照计量价格标准进行结算。万象美物业公司以此为由要求二被告按5.192元/月/平方米的价格标准向其支付2015年10月24日至2018年12月31日的暖气费61368.92元。李尚俊对该暖气费标准提出异议，罗之兰学校以供暖不热为由未缴纳暖气费。   2018年1月，罗之兰学校因租赁房屋的消防喷淋头漏水通知万象美物业公司，当时万象美物业公司工作人员查看过现场。之后，喷淋头再次漏水。2018年12月7日，喷淋头第三次漏水，给罗之兰学校造成损失。期间，万象美物业公司更换过喷淋头。事后，罗之兰学校的法定代表人卢霆多次联系万象美物业公司负责人，要求减免物业服务费并赔偿损失，万象美物业公司负责人未出面与卢霆协商该事宜。万象美物业公司认为，该两套房屋装修时，改动过喷淋头，故漏水责任不在万象美物业公司；段鹏宇曾书面承诺，万象美物业公司对漏水事件不承担任何责任，系装修公司的责任；喷淋头漏水原因不明，二被告有义务提供漏水原因的鉴定报告，万象美物业公司没有义务对漏水原因做鉴定。二被告认为，万象美物业公司作为物业企业，有义务对喷淋头的漏水原因进行查找，对漏水问题进行维修，万象美物业公司未及时查找并维修，造成损失，应予以赔偿。对以上事实，一审法院予以确认。   一审法院认为：李尚俊与万象美物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。该协议签订后，万象美物业公司对合同的履行情况有举证的义务，其提交书面材料及微信截图，证实其曾培训过业主及提供日常服务，万象美物业公司对其合同履行情况的举证明显不足；写字楼喷淋头属于公共设施，2018年，写字楼喷淋头三次漏水，万象美物业公司虽出面处置，但未查找到漏水原因，双方就万象美物业公司是否就喷淋头漏水问题承担责任产生争议。该院认为，万象美物业公司有义务对公共设施进行维护，对装修及装修结果进行监管，被告装修时，万象美物业公司对装修事项未提出异议，现消防喷淋头出现漏水，万象美物业公司以曾装修为由免除其维修义务，依据不足；段鹏宇无权对喷淋头的漏水责任作出认定及承诺；喷淋头漏水原因的查找在万象美物业公司，而不在二被告，万象美物业公司认为其没有义务对漏水原因做鉴定，依据不足。   综上，2015年10月24日至2018年12月31日期间，万象美物业公司就904号房屋、905号房屋签订的物业服务合同的履行不全面，2018年年度物业合同的履行存在严重瑕疵，2015年10月24日至2017年12月31日期间物业服务费按合同约定减免10%，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费按合同约定减免50%；二被告签订租赁协议，约定租赁期间的物业服务费、暖气费由承租人承担，该约定符合法律规定，该院予以认可，但不能免除出租人作为业主的连带交纳责任。罗之兰学校已自愿交纳的物业服务费因双方无争议不再减免。按合同标准2015年10月24日至2017年12月31日物业服务费应为120698.34元，罗之兰学校已缴纳62995.08元，尚欠57703.26元，减免10%，尚欠51932.93元；按合同标准2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为55159.44元，减免50%，尚欠27579.72元，现万象美物业公司要求二被告给付2015年10月24日至2018年12月31日102483.24元，该院支持79512.65元，其余部分，依据不足，该院不予支持。   万象美物业公司提供的物业服务不全面且2018年度存在严重瑕疵，万象美物业公司要求被告支付违约金48147.89元，依据不足，该院不予支持。罗之兰学校提出其2016年、2017年的物业服务费通过协商打折的方式已缴清，依据不足，该院不予支持。   万象美物业公司要求被告支付2015年10月25日至2018年12月31日的暖气费合计61368.92元，其提供的证据不能证明暖气费的收取标准，另外，万象美物业公司与万达投资公司系两个独立的法人单位，万达投资公司签订的供热合同中的约定的缴付暖气费的义务为何由万象美物业公司来履行，万象美物业公司是否就涉案写字楼的供暖费足额缴纳，其未提交任何证据，也未做合理说明，其该请求在本案中不予支持，万象美物业公司补足证据后可另案起诉。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、罗之兰学校支付万象美物业公司2015年10月24日至2017年12月31日物业服务费51932.93元，于判决生效之日起十五日内付清，李尚俊对罗之兰学校负担的费用负连带交纳责任；二、罗之兰学校支付万象美物业公司2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费27579.72元，于判决生效之日起十五日内付清，李尚俊对罗之兰学校负担的费用负连带交纳责任；三、驳回万象美物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元（万象美物业公司已预交2240元，尚欠2240元），由万象美物业公司负担2800元，罗之兰学校负担1680元，罗之兰学校负担的部分于本判决生效之日起十五日内随上款一并给付万象美物业公司，李尚俊对罗之兰学校负担的案件受理费负连带交纳责任。万象美物业公司于其领取判决书之日起3日内日补缴案件受理费2240元。   本院经审理查明：一审法院对以下事实认定清楚，本院予以确认：案涉两套房屋的状况、万象美物业公司与李尚俊签订物业服务合同、李尚俊将案涉两套房屋出租并由罗之兰学校承租使用、罗之兰学校承租的房屋在2018年发生过三次消防喷淋头漏水事故、罗之兰学校已缴纳物业费62995.08元及未缴纳暖气费的事实。   又查明：万象美公司在一审庭审中明确主张案涉两套房屋的年物业服务费共计55159.44元，其在2015年10月24日至2018年12月31日期间的应交物业服务费共计165478.32元，罗之兰学校已缴纳62995.08元，李尚俊与罗之兰学校共欠付102483.24元。李尚俊与罗之兰学校对此并未提出异议。双方均认可该两套房屋的2018年物业服务费未缴纳。据此，本院确认李尚俊与罗之兰学校欠付2015年10月24日至2017年12月31日期间的物业服务费47323.8元（102483.24元-55159.44元）。   对于万象美公司是否存在履行物业合同义务不全面并且达到减免物业费的程度的问题，本院查明：（一）除喷淋头漏水一事外，李尚俊、罗之兰学校在一审中未提供万象美公司存在其他履行物业合同不符合约定的证据。罗之兰学校称其与物业公司负责人王瑞刚协商物业费打折，打折后的2016、2017年物业费已交清。万象美公司否认物业费打折，罗之兰学校对此未提供证据予以证明。   （二）罗之兰学校自认在2018年发生过三次消防喷淋头漏水事故的房屋是904号房屋。对于造成消防喷淋头漏水的原因，万象美物业公司在二审庭审时承认是推测房屋装修改造所致，同时还称咨询装修人员得知是装修改造造成的，没有经过专业鉴定。   对于双方争议的二被上诉人应否支付取暖费的问题，本院查明：李尚俊在一审庭审时对于万象美公司提供的《供用热力合同》的真实性，及万达投资公司整体向包头市供热总公司缴纳供热费的情况无异议，对5.192元/平方米的缴费标准有异议，称不知道是怎么计算的。罗之兰学校对《供用热力合同》的真实性无异议，其主张不缴纳供热费的原因是暖气不热，自己是自装空调制热，电费比供热费多；还称2016年供热费已交清，因暖气不热才未缴纳2017、2018年供热费，但未提供2016年缴纳供热费的证据。   就此问题，万象美公司在二审庭审中提交了万达投资公司于2019年7月4日出具的书面证明一份、包头市发展和改革委员会于2008年10月23日发布的包发改价字[2008]585号文件《关于调整包头市供热价格的通知》一份、包头市发展和改革委员会与包头市建设委员会于2008年12月10日发布的包发改价字[2008]724号文件《关于印发的通知》一份、万象美公司于2018年10月9日向包头市热力总公司缴纳330万元取暖费的收据复印件一份。罗之兰学校对该组证据的真实性和证明目的均予以认可。李尚俊对缴费单据复印件不认可，对其他证据予以认可。但李尚俊在万象美公司起诉李尚俊要求其支付2011-2015年度物业服务费及取暖费一案中，对取暖费并未提出异议，该事实由本院于2019年10月14日作出的现已生效的（2019）内02民终2388号民事判决予以证明。   本院认为：本案双方当事人之间形成有效的物业服务合同关系，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是，一、一审法院判决减免物业费是否正确；二、在本案中应否一并解决二被上诉人支付取暖费的问题；三、李尚俊与罗之兰学校应否向万象美公司支付违约金。对此从以下几点进行分析判断。   一、关于一审法院判决减免物业费是否正确的问题。对于万象美公司在本案中主张的物业服务费，分两部分进行考量，第一部分是2015年10月24日至2017年12月31日期间的物业服务费，第二部分是2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费   对于第一部分的物业服务费，罗之兰学校在一审时主张该部分物业服务费已打折并已交清但未举证证明；李尚俊与罗之兰学校在一审中并未提供证据证明万象美公司在2015年10月24日至2017年12月31日期间未全面履行物业服务合同义务，亦未主张减免该部分物业服务费，一审法院判决减免10%没有事实和法律依据，本院对此依法予以纠正。李尚俊与罗之兰学校应支付欠缴的该期间物业服务费47323.8元。   对于第二部分的物业服务费，本院认为，消防喷淋头属于消防设施，并非属于业主所有的室内设施，按照案涉物业服务合同的约定，消防设施设备的维修养护和运行管理属于万象美公司应履行的合同义务。根据庭审查明的事实可以看出，万象美公司提供的证据不能证明904号房屋喷淋头漏水是由于李尚俊、罗之兰学校装修所致，其提出对此不承担责任的上诉主张不能成立；同时本院亦查明在904号房屋发生喷淋头漏水事故后，万象美公司实施了一定的维护管理消防设施的行为，现在亦没有证据证明904号房屋喷淋头漏水是万象美公司完全怠于履行合同义务所致。本院认为，保证一个物业小区内公共设施正常运行使用，需要业主和物业公司双方共同维护，一审法院判决减免50%物业服务费缺乏充分的事实依据，本院综合考虑后酌情减免20%。据此，本院确认李尚俊与罗之兰学校应支付欠缴的2018年物业服务费44127.55元（55159.44元×80%）。   二、关于在本案中应否一并解决二被上诉人支付取暖费的问题。本院已查明，李尚俊与罗之兰学校对于取暖费定价及万象美公司向包头市热力总公司代缴取暖费一事并无异议，李尚俊对取暖费价格提出的异议不能成立。李尚俊与罗之兰学校应向万象美公司支付2015年10月24日至2018年12月31日期间的取暖费61368.92元。一审法院对此认定事实不清，本院予以纠正。万象美公司的该项上诉主张成立。   三、李尚俊与罗之兰学校应否向万象美公司支付违约金的问题。本院已查明，万象美公司在履行物业服务合同期间确实存在瑕疵，故其要求李尚俊与罗之兰学校支付违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。   综上所述，万象美公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对本案部分事实认定不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初13号民事判决；   二、包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校向大连万象美物业管理有限公司包头分公司支付物业服务费91451.35元（47323.8元+44127.55元），于本判决生效后15日内付清；   三、包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校向大连万象美物业管理有限公司包头分公司支付取暖费61368.92元，于本判决生效后15日内付清；   四、李尚俊对包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校应交纳的物业服务费、取暖费承担连带交纳责任；   五、驳回大连万象美物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费各4480元，由大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担2501.18元；李尚俊与包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校负担6458.82元。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 吴 钢   审判员 邢海峰     二Ο一九年十二月二十日   书记员 贺 颖   附法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   ……