西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5684号原告（反诉被告）：李晓静，男，汉族，1975年5月8日出生，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：李越，陕西诺尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧树华，陕西诺尔律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱毅伟，男，汉族，1961年11月6日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：罗颢天，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘颖，陕西尚文律师事务所律师。（反诉被告）李晓静诉被告（反诉原告）朱毅伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李越到庭参加了诉讼，被告朱毅伟经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年8月25日,原告与被告签订房屋租赁合同,约定:原告承租被告位于西安市雁塔区XX路XX区XX号楼XX单元XX室房屋;租期15年,自2015年11月30口至2030年12月1日;租金共计133000元,合同签订之日支付73000元,剩余租金在交付房屋后三日内一次付清；原告可以转租该房屋。合同签订后,原告履行合同约定的全部义务,交付了全部租金,预交了水电暖等物业费。2016年2月1日,原告因公司搬家,将该房转租给第三人,租期自2016年2月1口至2017年1月31日,每月租金1500元。合同实际履行至2017年4月30日。被告得知此情况后,无视与原告签订的房屋租赁合同,2017年5月1日与第三人签订租赁合同,并自此按每月1500元向第三人收取租金。被告上述违约行为导致原告不能依约定享有涉案房屋的使用权,给原告造成了租金损失,并造成原告从2017年5月1日到年底未产生的预交水电暖气费损失11867元。原告诉请：1、解除房屋租赁合同；2、被告返回房屋租金人民币120439元；3、被告返还2017年5月1日至2017年12月31日原告预交的水电暖气费11867元；4、被告返还:电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、沙发3个、茶几1台、文件柜2张、椅子8把床2张、衣柜1张、写字台1张；5、请求法院判令被告承担违约金39900元；6、本案诉讼费由被告承担。被告朱毅伟辩称：一、双方房屋租赁合同并未实际履行，被答辩人未向答辩人支付房屋租金，被答辩人的第一、二项诉请没有事实依据；二、答辩人未收到房屋2017年水电暖气费，预交这些费用也不符合常理，被答辩人要求返还这些费用并恢复房屋内设施没有事实基础。反诉原告诉称：2015年08月25日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告租赁反诉原告位于西安市雁塔区XX路XX区XX号楼XX单元XX室的房屋，租期为15年，租金共133330元，合同签订后反诉被告先支付原告73000元，剩余部分在交付房屋后三日内一次性付清。合同签订后，反诉被告未支付过任何房屋租金，却一直使用房屋。2016年2月，反诉被告将房屋转租给第三人李某某，也未将转租后的取得房屋租金交给原告。万般无奈之下，2017年3月，反诉原告通知第三人李某某，不再将房屋出租给反诉被告，要求李某某以后将房租交给自己。反诉被告未按照合同约定支付房租，已经构成根本违约，反诉原告现诉至法院，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付2015年12月1日至2017年4月30日（共17个月）的房租133330/15/12×17=12592元。2、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称：请求驳回其反诉请求，从我方证据2中显示，被告朱毅伟向原告出具的说明，说清楚问题了。经审理查明，2015年8月25日，原告李晓静与被告朱毅伟签订房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于西安市雁塔区XX路XX区XX号楼XX单元XX室。租赁期限共计15年,自2015年11月30日至2030年12月1日止,房屋租金共计为人民币133000元，合同签订后原告李晓静先付给被告朱毅伟73000元，剩余60000元房租在被告将房屋交付给原告后三日内一次付清。被告应于本合同生效后在2015年12月1日内,该房屋交付原告。因其他原因,合同期内原告可以分租或者转租。在房屋租赁期间,以下费用由原告支付：1、水、电费;2、煤气费;3、供暖费;4、物业管理费,电话,电视费用。违约责任约定合同期间被告须保证原告正常使用房屋,如果因被告原因原告不能够正常使用房屋,被告须以同等位置,同等面积不低于房屋总租金的两倍予以赔偿。关于租金的支付，原告提交收条及情况说明。2015年8月25日《收条》内容为：今收到李晓静房屋租金柒万叁仟元整。2015年12月16日《收条》内容为:今收到李晓静经理房款壹万贰仟贰佰叁拾贰元整。2015年12月17日《说明》内容为：我位于西安市雁塔区XX路XX区XX号楼XX单元XX室，李晓静已经将合同期内房屋租金全部交清，现将房屋交付给李晓静，双方交接完毕。房内有床一张，柜子两个，桌子一张，煤气灶一个，油烟机、热水器各一个。房屋水、电、物业、暖气等以后一年一付，每年4月结清。2016年11月11日《收条》内容为：今收到李晓静预交水、电暖器费2017年以后的17800元，2016年已收5259.16元。被告确认上述收条及情况说明为其本人出具，但表示原告并未实际支付租金，而是为被告在原告公司网站开设期货、外汇账户，原告向被告该账户支付虚拟货币方式来抵偿租金，但该虚拟货币并非真实金钱。原告主张租金大部分为现金方式支付，少部分为转账方式支付，未提交现金资金来源及转账支付租金的证据。被告主张其行为能力有限，提交本院（2003）雁民初字第168号民事裁定书及精神病院就医证明，该裁定书确定被告患有偏执型精神障碍，无诉讼能力。医院就医证明被告自知力缺乏，属偏执型精神分裂症。另查，2015年9月1日，出具《借条》载明:今借李晓静经理现金伍万元整。同年9月24日，被告向原告出具借条一张，内容为：今借李晓静经理现金4000元。再查，2016年1月24日,原告李晓静与案外人李某某、西安市双生恋上家房地产信息咨询中介服务部签订《房屋租赁合同》,约定李晓静将坐落于雁塔区XX路XX区XX号楼XX单元XX室房屋通过中介服务部出租给李某某,租金每月1500元,按季结算。租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日止。案件审理过程中，原告申请撤销李某某为本案第三人。以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、情况说明等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任......。本案中，原告主张租赁合同关系成立并生效，应提交证据证明原、被告之间的租赁合同关系成立并生效的证据。原告虽然提交了被告签订的租赁合同及出具的收条，但被告方抗辩其行为能力有限，提交已发生法律效力的裁定书及诊断病历，依据被告提交的证据，可以确定被告确患有偏执型精神分裂症，被告行为能力有限，其所作出的出具收条的行为是否是其真实意思表示无法确定。此时，原告应就已实际支付租金进一步举证。原告主张租金大部分为现金方式支付，少部分为转账方式支付，未提交现金资金来源及转账支付租金的证据。同时，按照通常情况，水电费应在使用后以实际使用量收取费用，原告却预支2016年及2017年水电费，且两年水、电、暖气费用数额差额达三倍，以涉案房屋面积核算，原告所预交的水电暖气等费用明显高于正常使用应产生的数额，原告未就该款项数额提出合理解释。且被告将房屋低价出租给原告，原告再自行高价转租，该情形违背常理。综上所述，原告方证据不足以证明与被告之间租赁合同关系成立且生效，原告现主张合同有效并解除，被告退还租金并支付违约金的诉请，证据不足，本院依法不予支持。同理，原、被告之间租赁合同关系成立并生效缺乏证据，被告据此主张原告支付房屋使用期间租金的反诉请求，亦无事实依据及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、驳回原告李晓静全部诉讼请求；二、驳回反诉原告朱毅伟全部反诉请求；本案案件受理费4024元由原告承担；反诉费57元由反诉原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  周世安人民陪审员  房文永二〇一九年十二月二十日书 记 员  祁 鑫打印：相丽华校对：李静2019年月日送达