山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初5039号 原告：山东住在房地产信息咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马益召，总经理。 委托诉讼代理人：辛庆羲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏敏，女，出生，汉族，山东住在房地产信息咨询有限公司财务经理，住济南市。 被告：山东苏闽置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张雪忠，执行董事。 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。 原告山东住在房地产信息咨询有限公司（以下简称住在公司）与被告山东苏闽置业有限公司（以下简称苏闽公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住在公司的委托诉讼代理人辛庆羲、王敏敏，被告苏闽公司的委托诉讼代理人陈冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住在公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金16355875.49元及截止至的利息670263.79元（暂以16355875.49为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：，原告住在公司与被告苏闽公司签订《滨河商务中心分销合同》，被告委托原告住在公司代理销售滨河商务中心项目事宜，该项目分销期限自至止。合同第五条第1款约定：“考核标准：销售回款达到壹亿陆仟万作为考核指标”。第五条第2款约定：“公寓佣金标准：根据指标完成率确定（酒店式公寓）、佣金采用周结模式即客户成交并签署《商品房买卖合同》后7天内结佣，结佣比例为团购费3万元，固定每套成交价1.5%，按照指标完成率应结其他佣金于合作结束后7日内进行结算（其他佣金计算标准：指标完成率低于80%，佣金为1.5%；80%-90%，佣金2.0%；大于100%，佣金2.5%）。”第3款约定：“商铺、写字楼佣金收费标准：商铺成交佣金为团购费3万/套，佣金为成交价5%每套，写字楼团购费为1.5万/套，佣金为成交价3%每套”。之后，原告住在公司按照被告苏闽公司的要求进行代理销售业务，至原告住在公司为被告苏闽公司销售约，销售额为179751165元，指标完成率大于100%。而被告苏闽公司未依照合同约定履行义务，仅支付原告住在公司佣金713514元，尚欠佣金16355875.49元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 苏闽公司辩称，原告起诉未结佣金金额严重不实，没有事实、合同和法律依据。一、原告对于在诉状中主张公寓按2.5%比例计提佣金的合同依据理解有误，原告认为达到了考核标准1亿6000万，但实际原告并未完成。按照双方合同第5条1中的约定，考核标准1亿6000万指的是销售回款额，这一概念在房地产营销中有着特殊定义，对于房地产开发企业一方而言，稳定的现金流意味着无限可能的投资机会收益，房地产的销售回款统计的是实收款项，包括到账的首付款、已付的分期款和从银行直接划转来的客户按揭贷款，是合同成交金额减去仍在途金额的意思，没有到账的房款不能确认为收入。正是基于这种商业惯例，为了激励原告可能获得的上浮的佣金点数，才会以实际回款额作为考核原告完成率的指标，但原告却将销售回款额生硬地解释为卖方的成交额，这与双方合同约定不符，也背离了双方签订合同的初衷。经开发企业确认，在原、被告合同约定的期间，案涉滨河商务中心所有房源在该期间的实收房款甚至都达不到合同中考核标准的80%，故不存在公寓按2.5%点数向原告结佣的事实根据。二、对于需要向原告结算佣金的房源数据，根据合同第三条第2以及第四条第2的约定，需要原、被告双方每周初步核对数据，每月底再复查原告提供的成交客户信息，以此区分开所售房源是否为原告带来的客户、是否为原告的经纪工作成果。原、被告双方已经就原告成交的房源数据进行过初步核对，经过核对后已明确排除结佣可能性的房源，证实其并非原告成交的客户，原告现在再予以主张明显违背了合同中约定的结算依据。三、合同第一条、第二条明确约定了原告分销的有效期限为至，期满后如双方一致同意继续合作，应另行签订续约协议，换而言之，如一方不同意继续合作，则不再签订续约协议；第五条中约定的考核标准和公寓计提佣金的浮动点数的设定均是以有效期到期时作为逻辑基础的。由于原告并未在约定的期限内完成考核指标，合同期限自然届满后，被告不同意与原告继续合作，不同意再续约。根据合同法第四十六条的规定，本案合同为附终止期限的合同，合同届满后失效，对被告而言条款无法律约束力，原告却起诉将之后成交的房源列入要求被告结佣的明细，没有合同和法律依据，应予驳回。四、原告为了本案起诉所制作的成交明细，不仅将以后成交的房源列入在内，甚至不加区分地将并不属于乙方成交的房源也计算在内，例如将抵顶工程款的房源、政府决定的购买行为、商业项目合作方的房源、拆迁补偿的房源等统统列入在内，更有甚者，竟将原告驻场前数年之前就已成交的房源也列入在内，这些房源的成交与原告的销售经纪服务没有任何关系，没有任何需要被告给付佣金的理由，原告起诉严重违背了双方民事法律关系的实质，是漫天要价，被告绝不可能接受。综上，相信法庭可以查明本案的实情，作出公正合理的裁判结果。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认事实如下：，苏闽公司作为委托方（甲方），住在公司作为受托方（乙方），双方签订滨河商务中心分销合同一份，主要内容为：乙方利用自身资源优势，就甲方委托乙方代理销售滨河商务中心项目事宜，经双方协商一致，特达成以下协议，以资双方共同遵守；委托销售方式，在本协议有效期内甲方指定乙方为本项目的销售合作方，即本协议双方约定的有效期内，乙方应依据本协议中双方约定的相关条款，为甲方提供服务；甲方委托乙方分销的期限，至止，合作期限届满，双方视具体情况再行协商，如双方一致同意继续合作，则应另行签订续约协议；甲方和乙方每周核对数据；乙方每月底必须提供当月成交客户明细与甲方，由甲方核对客户信息真实性；客户认购，并与开发商签订正式购房合同后的7个工作日内由甲方向乙方结算，同时乙方向甲方提供服务费结算资料及甲方认可的发票；考核标准，销售回款达到人民币壹亿陆仟万做为考核指标；具体佣金标准，根据指标完成率确定（酒店式公寓），佣金采用周模式即客户成交并签署《商品房买卖合同》后7日内结佣，结佣比例为团购费3万元，固定每套成交价1.5%，按照指标完成率应结其他佣金于合作结束后7日内进行结算，结算标准按照根据本条第一款约定的考核标准作为最终依据；商业收费标准，商铺成交佣金为团购费3万元/套，佣金为成交价5%每套，写字楼团购费为1.5万元/套，佣金为成交价3%每套。 对有争议的证据及事实，本院认定如下：住在公司提交以下证据：证据1、滨河商务中心分销合同一份，证明原、被告之间存在合同关系，及佣金的计算方式； 证据2、光盘一张（该光盘系原告与购房人签订的服务协议187份的照片，该187份服务协议只是原告代理销售房屋中的一部分的服务协议），证明通过原告做工作，原告与购房人签订服务协议，购房人同意购买被告销售的房屋，只要签订该服务协议的均由购房人向原告交纳团购费，该团购费由原告收取，并不交付给被告，从而证明是原告做工作促成了房屋买卖合同的签订，被告应该支付原告佣金； 证据3、原告自行制作的滨河商务中心ACD栋成交明细一份（共8页）、滨河商务中心B栋成交明细一份（共10页），证明滨河商务中心ABCD四栋楼所有已出售房屋的房屋明细，其中包括通过原告促成的房屋交易，也包括不通过原告促成的房屋交易，具体原告无法进行区分； 证据4、提交原告自行制作的滨河商务中心ABCD四栋楼的商品房买卖合同的网签房屋明细表各一份，证明滨河商务中心ABCD四栋楼全部的房屋买卖合同网签的明细，其中包括通过原告促成的房屋交易，也包括不通过原告促成的房屋交易，具体原告无法进行区分，从而证明有一部分房屋是通过原告促成交易的； 证据5、购房确认单一宗（大约四五百张，该确认单一宗在以上证据2光盘中以照片形式载明），证明客户认购的房源及单价面积，此认购单有被告工作人员签字，该宗确认单载明的成交总价有可能与最终商品房买卖合同载明的房屋总价不一致，成交价格应该以签订的商品房买卖合同载明的总价为准，即证据4网签合同中载明的价格为准。 苏闽公司对以上住在公司的证据1的真实性无异议，但认为双方合同期间是至，合作期限届满如果双方同意继续合作，则另行签订续约协议，如果有一方不同意继续合作则不签订续约协议，该份合同明确载明了终止期限，期限届满后双方未续签合同，则双方不存在合同关系，对被告而言没有法律约束力，不存在需要依据该合同向原告支付佣金的合同依据；关于通过乙方所成交房源的数据，约定每周进行核对数据，且约定每月底原告需向被告提供成交客户的明细，由甲方核实一遍，最终以双方确认的成交客户明细作为结算佣金的依据，考核标准是160000000元，该金额指的是销售回款数额，即出卖人实际收到的购房款数额，而不是买卖合同载明的成交总价格，因为在合同中这两个概念是区分开的，关于费用的支付问题合同中约定有团购费的项目，该项目实际是由原告自己收取的，是原告与其成交客户之间的服务协议约定的内容，团购费与被告没有关系，是由原告收取的，不存在由被告支付的问题，即团购费与佣金是不同的费用，被告只向原告支付佣金； 对证据2的真实性无法确认，该协议也与被告没有关系，根据该协议内容的显示，原告在与被告之间在合同期限内存在居间关系的情况下，原告通过签订协议的方式又向意向购买客户收取了金额不等的团购费（协议中载明为居间服务费），这一方式在我们国家的房地产销售监管是不允许的，原因是该服务协议的签订是以交某几万抵顶更高金额的购房总额为前提的，而抵顶的部分并不写入正式的房屋买卖合同，不缴费税务，该份证据只是有刷pos的记录，原告并未提供相应数据的原件，不能起到证明相应的客户就是由原告成交的目的； 对证据3的真实性有异议，是原告自行制作的，而且原告当庭也承认无法区分哪些是原告成交的房源，哪些是其他渠道成交的房源，实际上出售的房屋有相当一部分不是通过原告促成的； 对证据4的真实性及证明目的均不予认可，是原告自行制作的，也无法证明是由原告促成的； 对证据5的真实性无法确认，因为通过其他途径来到现场签约购买房屋的客户，也会签订该购房确认单，所以并不能证明签订确认单就是通过原告做工作达成购买意向，该证据并不能证明签订该确认单的客户就是通过原告做工作促成的交易。 对以上住在公司证据1，本院予以采信；对以上证据2的住在公司与购房人签订的服务协议，只是购房人同意购买销售的房屋，签订服务协议后由购房人向住在公司交纳团购费，但不能证明签订了服务协议后最终就与出卖人签订房屋买卖合同，所以仅凭该证据无法证明由住在公司做工作已经促成了房屋买卖合同的签订，对该证据，本院不予采信；对以上证据3、4，该证据由住在公司自行制作，未经苏闽公司的确认，且该两份证据中载明的是滨河商务中心ABCD四栋楼所有已出售房屋的明细及房屋买卖合同网签的明细，并不能区分由住在公司做工作而促成交易的房屋数量，因此，对该两份证据，本院不予采信；对以上证据5购房确认单一宗，该证据不能证明签订购房确认单就最终会签订房屋买卖合同购买房屋并支付购房款，确认单中载明的价格也不一定就是最终房屋买卖的价格，该证据无法证明是由住在公司做工作已经促成了房屋买卖合同的签订，对该证据，本院不予采信。 苏闽公司提交以下证据：证据1、案涉项目的出卖人济南滨湖地产有限公司出具的2016年11月、12月收款明细1份，证明至期间滨河商务中心房源销售回款数据（不仅包含原告销售的房源），2016年11月房源销售回款额25304891元，刨去合同期外的回款额313529元、313547元、159845元、50000元后，金额为24467970元，加上2016年12月房源销售回款额49140986元，合计73608956元，证明在合同约定的期间原告没有完成销售回款壹亿陆仟万元的考核指标，其主张按公寓2.5%的点数计提佣金没有事实根据； 证据2、服务费结算明细15张，证明对于需要向原告结算佣金的房源数据，在合同约定期限内原、被告每周初步核对数据，以此区分开所售房源是否为原告带来的客户、是否为原告的居间工作成果；双方已经就原告成交的房源数据进行过初步核对，经过核对后已明确排除结佣可能性的房源，证实其并非原告成交的客户，该证据系经对账对服务费结算的明细，总数额为15张明细表合计数额相加就是被告与原告结算的服务费（佣金）的结算数额，除此之外没有进行过其他结算，在双方结算时就应经确认佣金的计算比例为1.5%（其中公寓的佣金按完成任务指标确定为1.5%，写字楼是固定佣金比例3%）； 证据3、抵房通知书复印件1份、以购房款抵工程款协议书复印件11份、被告自行制作抵顶工程款客户明细表复印件1份，证明原告将抵顶工程款的房源统计入成交明细表中要求结算佣金（业主名见客户明细），但这些房源的成交与原告的销售居间服务没有任何关系，不是原告促成的，被告不应支付任何佣金； 证据4、《天桥区人民政府关于购买滨河商务中心10层楼宇的函》（附：济南城市建设集团有限公司文件处理笺）复印件1份，证明原告将政府决定的购买行为的房源统计入成交明细表中要求结算佣金（业主名：济南天桥投资控股有限公司），这些房源的成交与原告的销售居间服务没有任何关系，不是原告促成的交易，被告不应支付佣金； 证据5、《济南市水文局关于黄台桥水文站观测室规划建设方案的请示》复印件、济南滨河商务中心项目部会议纪要复印件、写字楼代建合同复印件、写字楼购置合同复印件各1份，证明早在2013年，就济南市水文局购买滨河商务中心房屋的事宜就已达成购房意向，房源的成交与原告的销售居间服务没有任何关系，不是原告促成的交易，被告不应支付佣金； 证据6、合作框架协议复印件1份、商事函复印件2份，证明原告将商业项目合作方的房源统计入成交明细表中要求结算佣金（业主名：泉盈），这些房源的成交与原告的销售居间服务没有任何关系，不是原告促成的交易，被告不应支付佣金； 证据7、收款收据（附POS单）复印件6份，证明原告将驻场前数年之前就已成交的房源也列入在内（业主名：叶宇鹏D-2201，、合计交意向金532702元；刘晓茗[刘立宁]D-1202，交意向金20000元；李慧玲C-1305，、合计交意向金180000元；洪秉恺[洪晓岩]D-1901，交意向金494332元；叶涅滨[叶新江]D-1501，交意向金475961元；赵玉凯D-2301,，交房款1100000元;），这些房源的成交与原告的销售经纪服务没有任何关系，不是原告促成的交易，被告不应支付佣金，这些房源均是在原、被告签订合同之前早已促成的交易，与原告没有关系； 证据8、劳动合同书3份（张科、苗美玉、张婷）、离职手续2份（张科、苗美玉）、2016年11月至2017年1月社会保险代扣代缴明细表3份，证明原告提交的滨河商务中心B栋成交明细第1页中载明的接待业务员张科、苗美玉、张婷均是被告的工作人员，所以其所列这些房屋均是被告工作人员促成的，与原告没有关系，包括明细中的宋印洲B-612、伊丕新伊田B-1208、B-1209、魏玉江B-1210、王森杰（刘慧）B-1211、王振肆王明慧B-1508、石海长B-1608、B-1609、殷茂忠殷明月B-1610、刘慧殷荧泽B-1611、周建利B-1309、周建利孔德胜B-1310是原告进场前被告自己的销售人员成交的，与原告没有关系，不是原告促成的交易，被告不应支付佣金。 证据9、2017年12月14日滨河商务中心项目服务费结算明细一份、山东省农村信用社汇款单一份、收款收据3份、银联商务POS单3份，证明在合同期满后，被告就其中的6套房屋由被告收取的团购费退还给了原告，但该结算明细中载明的为服务费（也就是佣金），但没有载明佣金比例，从而可以证明在合同期满后双方对佣金没有再约定，即合同期满后双方不再结算佣金，如果被告收取团购费，被告要扣除一定的金额返还给原告，所以双方合同期满后没有再约定佣金，也不应该支付佣金。 住在公司对以上苏闽公司证据1的真实性有异议，认为由滨河地产有限公司出具的2016年11月到12月收款明细，只盖了财务专用章未盖有公司公章和单位负责人的签名；对证据2的真实性无异议，但是佣金的计算方式只是暂时按1.5%的比例计算，在原告达到销售目标之后仍要向被告追偿剩下的佣金；对证据3的真实性无法确定，关于工程款抵房事实其需要核实；对证据4的真实性无异议，内容显示是天桥区人民政府给济南城市建设集团有限公司一个文件，但是原告促成的是天桥投资控股有限公司与出卖人之间的买卖合同，对证明内容不予认可； 对证据5的真实性无异议，但是文件只是研究决定同意购买，不能证明买受人不是通过原告购买的，对证明内容不予认可；对证据6、7的真实性及证明内容均不予认可；对证据8的真实性无异议,但对证明内容有异议，虽然业务员是被告的工作人员，但是房屋买卖交易是由原告促成的；对证据9的真实性无异议，但该证据中返还的是佣金，合同期满后双方也是按合同约定的比例确定佣金。 对以上苏闽公司的证据1、2、4、5、8、9的真实性，本院予以认定；对证据3、6、7均是复印件，对证据的真实性，本院不予认定。 苏闽公司认为其已支付住在公司佣金（包括证据9明细中的团购费）共计713514元，其余款项未支付，其提交的16份结算明细（以上证据2、9）的总价款相加就是结算的佣金总额，除此之外双方没有结算佣金。住在公司对以上苏闽公司陈述的事实予以认可，但认为除16份结算明细之外的佣金均未支付。 住在公司要求苏闽公司支付佣金16355875.49元，认为公寓的佣金是按合同总价款的2.5%，因为其促成的交易总额即销售回款总额已超过双方约定的1亿6千万元，所以根据双方约定按2.5%计算，销售回款总额其是按照其提交的证据3的ABCD四栋楼的成交总额（合同价款）进行计算的，已超过了1亿6千万元；商铺是按成交价的5%，写字楼是按3%，其中ACD三栋全部是写字楼，成交价格共计427876553元乘以3%得佣金为12836296.59元；B栋全部为公寓，成交价格共计169323716元乘以2.5%得佣金为4233092.9元；以上合计17069389.49元，扣除已支付的款项713514元，得到欠款16355875.49元。 苏闽公司对住在公司以上计算方式不予认可，认为应支付的佣金应该是其提交的16张结算明细中的佣金总价款，在扣除已支付的713514元后，剩余的就是未支付的款项，具体其没有计算，对住在公司主张的其余款项不予认可。 住在公司要求苏闽公司支付利息，其利息分段计算：自到共计31个月的利息，是以佣金5295039元为基数，以中国人民银行同期贷款利率4.9%计算得670263.79元，以上佣金本金5295039元是自至的B栋公寓成交总价格138728106元乘以2.5%得3468202.65元，加上ACD三栋写字楼成交价格6089457元乘以3%得1826837.13元，合计5295039元；至实际偿还之日的利息以16355875.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；以上成交价格是其提交的证据3明细表中以上时间段内的成交价总额。 苏闽公司对以上住在公司的利息计算方式不予认可，认为合同中没有约定利息，也没有约定佣金的支付时间，且住在公司也没有向其催要过，利息应该从起诉之日开始计算，且应该按照实际欠款数额进行计算。 本院认为，根据住在公司与苏闽公司签订的滨河商务中心分销合同，在该合同中苏闽公司为委托方（甲方），住在公司为受托方（乙方），在合同中双方约定甲方委托乙方代理销售滨河商务中心项目事宜，约定在客户认购并与开发商签订正式购房合同后的7个工作日内由甲方向乙方结算，同时乙方向甲方提供服务费结算资料及甲方认可的发票。住在公司与苏闽公司均认可，在通过住在公司做工作促成交易后，由购房客户与商品房出卖人签订商品房买卖合同，商品房出卖人是济南滨湖地产有限公司，买受人是购房客户。因此，本案中，住在公司与苏闽公司属于商品房委托代理销售合同纠纷。 住在公司提交的证据中其无法区分由其做工作促成的签订商品房买卖合同的房屋交易数量及价款，且住在公司称因为双方没有进行对账，其现在无法区分及无法统计其促成房屋买卖的数量及房屋买卖总价；且双方约定销售回款达到人民币壹亿陆仟万做为考核指标，住在公司提交的证据也不能证明由其做工作促成房屋交易的房屋销售回款总金额。所以，住在公司要求苏闽公司支付佣金（服务费）16355875.49元的主张及计算方式，证据不足，事实不清，本院不予支持。根据苏闽公司提交的证据2、证据9双方服务费结算明细16张，双方对该16张服务费结算明细均无异议，该16张结算明细的服务费结算总额为3008802元，苏闽公司已经向住在公司支付服务费（佣金）713514元，故尚欠2295288元未支付。因此，本院认定苏闽公司应向住在公司支付所欠服务费（佣金）2295288元。对住在公司主张的佣金（服务费）的超出部分，不予支持。 对住在公司主张的利息，因双方未约定付款日期，住在公司现起诉要求支付所欠佣金，苏闽公司应向住在公司支付自起诉之日起的利息，本院认定利息的计算方式为：以2295288元为基数，自（起诉之日）起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。对住在公司主张的利息的超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、山东苏闽置业有限公司向山东住在房地产信息咨询有限公司支付佣金（服务费）2295288元，于本判决生效之日起10日内付清； 二、山东苏闽置业有限公司于本判决生效之日起10日内向山东住在房地产信息咨询有限公司支付利息，利息的计算方式为：以2295288元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。 三、驳回山东住在房地产信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123956元，由山东住在房地产信息咨询有限公司负担107246元，山东苏闽置业有限公司负担16710元；申请费5000元，由山东住在房地产信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二〇一九年十二月三日 书记员  汪 煜