河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19940号原告：张春梅，女，1979年4月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：李晓贵、苏世豪（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：王超斌，任董事长。委托诉讼代理人：张菊兰、李重阳，系公司员工。原告张春梅诉河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春梅的委托诉讼代理人李晓贵，被告台兴公司的委托诉讼代理人张菊兰、李重阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金6766元、逾期办理权属证书违约金18859元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金暂计1384元（暂合计27009元，具体违约金以被告实际履行完毕义务的时间计算金额为准）；2.依法判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于郑州市二七区××、××春××家园小区××楼××单元1214房屋，合同约定被告应当在2015年10月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件，2015年12月31日前办理权属证书，但被告直至2016年6月6日才交房，暖气片到起诉之日未安装，不动产权属证书仍未办理。为维护原告的合法权益，现原告起诉至法院，望判如所请。被告台兴公司辩称：针对原告提出的所有诉讼请求，被告均不予认可。针对原告自2013年4月26日至2013年9月12日逾期付款所产生的违约金额2968元及利息，请求法院予以抵销，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对原告“要求判令被告向原告支付逾期交房违约金6766元”的诉讼请求，被告不予认可。请贵院依法驳回其诉讼请求。被告与原告于2013年3月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××、郑航北路××江家园小区××楼××单元××号房屋。合同第八条约定“出卖人应当在2015年10月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的，交房日期相应顺延”，被告未能依照商品房买卖合同如期交房，系政府治理大气污染及国庆大阅兵的规定，分别在2014年、2015年、2016年要求包括被告在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期120天，共计360天。此停工也应产生顺延公共基础设施铺设和办理房产证时间顺延的效果。合同签约日期为2013年3月26日，约定的付款时间为2013年4月26日。原告逾期付款日期为2013年9月12日，逾期天数139天，逾期支付购房款的金额为427000元，最终违约金为2968元，应按《商品房买卖合同》第八条第二款之规定进行相应顺延。合同约定在2015年10月31日前交房，原告直至起诉之日才提起诉讼，中间也没有提出异议，已经过了诉讼时效，其主张不应得到支持。二、针对被告请求原告承担“逾期办理基础设施和公共配套建筑违约金1384元”的诉讼请求，被告不予认可。商品房买卖合同第14条约定“燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任”。被告于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日，被告已经依照合同履行燃气供应义务，后因市政原因燃气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。2015年6月23日与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年7月1日支付全额工程款，由此证明被告已经在合同规定期限内履行暖气供应义务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用料管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅有四个月，即使法院因暖气未能达合同约定，判令被告违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。因此计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金应综合考虑事实及客观情况据实计算。至于原告提到的暖气片安装问题，合同并未约定要为案件所涉房屋安装暖气片，原告该项请求无任何合同与法律依据，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三、针对原告“请求被告支付逾期办理权属证书违约金18859元”的诉讼请求无任何合同与法律依据，被告不予认可。合同第十五条、附件四第六条约定，被告应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定的时限未上报送申材料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.2违约金。合同明确指出被告只需将办理房屋权属属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是“办理权属证书”，该两项义务是截然不同的概念，不能混淆。我方并无义务为原告办理权属证书。况且所涉房屋在2018年7月16日已经取得房屋测绘收件回执单，证明在此之前我们已经将办理房屋权属初始登记的资料报送至房管局，截止此时，被告已经依照合同约定履行义务完毕。被告从未与原告约定为其办理权属证书，自然不存在违约事项，因此望贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理本院查明：1.2013年3月26日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》，其中约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南2号楼1单元12层1214号房屋一套，建筑面积100.31平方米，房屋总价款712201元，其中285201元付款方式为现金，约定付款时间是2013年3月26日，另外427000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年4月26日。原告于合同签订当日支付了购房首付款，于2013年9月12日支付剩余购房款（开具发票日期为2013年9月19日）。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2.若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1.产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。2.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。3．被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，被告于2016年6月6日向原告出具物业费发票，原告主张被告于该日向其交付房屋。逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月6日共计243天。原告应按合同约定于2013年4月26日通过商业贷款的方式支付剩余购房款427000元，但实际支付剩余购房款时间为2013年9月12日，逾期支付剩余购房款时间从2013年4月26日起至2013年9月12日共计139天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延139天，顺延后被告逾期交房天数为104天。4.原告提交的证据显示涉案房屋2019年3月5日办理初始登记，被告出具的本院（2019）0103民初11555号民事判决认定郑州市不动产登记中心于2018年12月26日向被告出具本案涉案楼房的首次登记受理凭证。原告于2019年8月6日向被告邮寄申请办理产权转移登记的书面函，被告拒收，截至庭审时被告也未向原告提供办理转移登记应由其提供的所需资料。5.原、被告均认可，供暖的主管道已经通到涉案房屋门口，但原告以室内未安装暖气片导致无法使用暖气，要求被告支付逾期提供基础设施和公共配套建筑未达标的违约金。本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房243天，原告逾期支付剩余购房款139天，按照合同约定被告顺延交房日期后仍逾期104天,应向原告支付逾期交房违约金。但被告提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年10月22日）计算三年诉讼时效，即2016年10月23日开始发生的违约金。但是被告已经于2016年6月6日向原告交房，不再存在逾期交房违约，故原告的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用、供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定支持原告该项违约金842.60元。原告诉称室内暖气片未安装，但双方未就室内暖气片的问题予以约定，故原告该诉称意见本院不予采信。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月26日对涉案房屋进行首次登记，并出具受理凭证，被告应对此承担违约责任。因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理初始登记的违约金为712201元×1090天×0.00002×60%=9315.59元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故本院支持原告的该项诉讼请求。原告已经于2019年8月6日向被告申请办理转移登记，按约定被告应当在15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，但被告至今未提供，故被告应当支付相应违约金，即以总房款为基数，按日0.002%自2019年8月21日起计算至实际提供之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张春梅支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金842.60元、逾期办理初始登记违约金9315.59元，共计10158.19元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张春梅提供办理转移登记应由其提供的所需资料，并协助原告张春梅办理位于二七区石柱路西、郑航北路南2号楼1单元12层1214号房屋的不动产权证书；三、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内以712201元为基数、按照日万分之0.2的标准向原告张春梅支付自2019年8月21日至被告实际向原告提供办理转移登记所需资料之日止的违约金；四、驳回原告张春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取288元，由原告张春梅负担94元，被告河南台兴房产有限公司负担194元，剩余187元退还原告张春梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇一九年十二月二十六日书记员  王文文