河北省唐山市曹妃甸区人民法院民事判决书（2019）冀0209民初3174号原告：唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇通北小区院内。法定代表人：郑玉民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜久重，河北舜思律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐文英，河北舜思律师事务所律师。被告：曲振龙，男，1975年10月30日生，汉族，现住唐山市。原告唐山市曹妃甸区鸿程物业服务有限公司（以下简称鸿程物业公司）与被告曲振龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市曹妃甸区鸿程物业服务有限公司委托诉讼代理人齐文英、被告曲振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿程物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2014年9月30日至2017年9月29日物业服务费3456元及违约金1228.61元（截止至2018年12月31日）合计4684.61元及违约金（以3456元为基数自2019年1月1日起按照日万分之三计算违约金至实际履行之日止）；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2014年4月22日与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》并为唐山市曹妃甸区滨海名居小区提供物业服务。被告系该小区22-1-404号业主，被告自2014年9月30日至2017年9月29日共拖欠原告物业服务费3456元及违约金1228.61元（截止至2018年12月31日）合计4684.61元没有支付。原告针对被告拖欠的物业费及违约金多次向被告催要未果，原告为维护合法权益，起诉于贵院，望判如所请。被告曲振龙辩称，物业费应该缴纳，但我对原告提供的物业服务不认可。物业公司入驻后，业主不缴纳物业费就不允许进车，电费一天内只能缴纳10元钱，因为我们的电费是可以报销，我要求开具发票，原告不给开具。房间和外墙严重漏水，物业未予修复。因此，原告没有尽到物业公司应尽的业务。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告鸿程物业公司提交了原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、内资企业登记表复印件，证明原告主体信息及主体适格；提交《滨海名居商品房前期物业服务协议》，《曹妃甸区滨海里小区委托物业管理合同书》（唐山市曹妃甸区唐唐物业服务有限公司和曹妃甸区滨海里业主委员会签订的），唐山市曹妃甸区人民法院（2019）民初2139号民事判决书，证明原告与案外人恒硕房地产就涉案小区前期物业服务签订了服务协议，签订时间是2014年4月22日，服务费是每平米1.1元，以及商贸城约定每平米2.5元，期限是自业主办理入住之日起至本小区业主选举产生的业主委员会与乙方签订物业合同时止，该约定对该小区的业主发生法律效力，具备约束力；提交唐山市曹妃甸区物价检查评估中心唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局唐曹价字2017年1号文件，该文件对涉案小区的最高指导价是1.2元，其中综合服务费0.9元，电梯运行服务费0.3元。原告方向业主收取时按照1.05元该价格是低于政府指导价的，收费标准符合法律规定；提交《商品房买卖合同》复印件，该合同系房地产公司交给原告的，该合同第3页第5条第2款证实原告收取物业费的平米数即用总价款除以每平米单价得出的面积数；提交物业欠费明细、缴费催款通知书，证明原告向被告催收物业费的事实。被告曲振龙对上述证据真实性并无异议，但认为因被告服务不到位，拒绝缴纳物业费。二、被告曲振龙提交1.房屋漏水以及涉案小区物业不符合物业服务标准的照片，证明因房屋漏水以及物业服务不到位而不交物业费。2.商品房买卖合同照片，证明物业服务收费价格是1元，现在收费价格是1.05元。3.原告退出滨海名居物业的说明，证明原告退出滨海名居小区的物业服务。原告对于被告提交证据1的真实性、合法性、关联性不认可。房屋漏水照片没有具体的形成时间，即便该证据显示的是涉案房产，房屋漏水也属于质量问题，房屋经过验收后五年内是质保期，因照片没有时间，所以即便是主张权利也应该是向开发商主张，且不确定是否因被告装修导致，如果是被告装修导致，开发商也不应该承担责任。据目前了解，房屋是否通过验收，住建部门应该有记载，没有通过验收的质保责任应该由开发商承担，物业公司不应承担室内漏水的责任。网络截图照片应当提供网络的运营者核实真伪，如不能提供该证据不符合证据的相关规定，对其真实性合法性关联性不予认可。物业公司对电梯仅有必要的维护义务，如果被告认为存在侵权应该向开发商主张，如果发生盗窃行为，应该向公安机报案。广告张贴的截图无法显示是该小区，广告收入与缴纳物业费没有关联性。原告安装电梯卡扣是出于安全的考虑，不是捆绑服务，因业主不同意，卡扣已经停止使用。对于业主及时发现后反馈给物业公司和物业公司巡逻时发现的灯泡故障情况，已经进行了更换。卫生清扫不可能24小时不间断进行，因此部分区域存在灰尘的情况，不能证实物业公司没有尽到义务。室外没有尘土的要求，物业公司无法做到。对于证据2，该合同中物业费按照1元计算是基于案外人与被告的约定，根据物业服务相关规定，前期物业合同对业主具有合法的约束力。被告如果主张相关损失应该向恒硕地产公司主张，与我方无关。对证据3的真实性合法性关联性不认可，该证据没有原件，印章看不清，原告并没有张贴过该情况说明。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年7月7日，被告曲振龙与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告曲振龙购买了位于唐山市××里）的××区房屋，房屋面积为91.44平方米。同时该合同约定前期物业服务管理企业为原告鸿程物业公司，物业服务费价格为1元/平方米·月（建筑面积），由物业管理企业按年收取。同时该合同附件约定，业主入住时需预交一年的物业管理费，业主应于每缴费日期前5日交付下年度的物业管理费。2014年4月22日，唐山市恒硕房地产开发有限公司（甲方）与原告鸿程物业公司（原唐海县鸿程物业有限公司）签订《滨海名居商品房前期物业服务协议》，前期物业服务时间指自乙方接到甲方开出的《房屋进住通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与乙方签定《物业服务合同》时止，同时约定物业服务费标准（所有住宅及公寓18#、20#、23#收费标准为1元/平方米，曹妃甸国际商贸城为2.5元/平方米）将随有关政策进行调整。《滨海名居商品房前期物业服务协议》签订后，原告鸿程物业公司开始对滨海名居小区提供服务。被告曲振龙至今尚欠2014年9月30日至2017年8月17日的物业服务费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间物业服务合同关系明确，本院予以确认。被告曲振龙与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确前期物业管理公司为原告，且原告已经为小区业主提供了物业服务。被告对原告提供的服务有异议，但其提供的照片无法确定拍摄时间，亦无法提供原始证据，不足以证明其主张。其主张房屋漏水，与原告鸿程物业公司没有关联性。物业服务合同为双务合同，物业公司提供服务，小区业主应及时交纳物业服务费。被告作为物业服务的受益人理应及时交纳物业服务费用，被告不交纳物业费的行为损害了原告物业公司合法权益，被告应按照该合同的规定履行交纳物业费的义务，逾期交付属违约行为，应承担违约责任。关于物业费标准，《商品房买卖合同》及《滨海名居商品房前期物业服务协议》均约定为1元/月·平方米（建筑面积），按年收取。且原告未提供证据证明其物业服务等级，无法核对政府指导价，故本院认定本案物业服务标准按合同约定的1元/月·平方米（建筑面积）计算。则2014-2015年度（2014年9月30日起至2015年9月29日止）物业服务费为1097.28（1元/月·平方米×91.44平方米×12个月）。2015-2016年度（2015年9月30日起至2016年9月29日止）物业服务费为1097.28（1元/月·平方米×91.44平方米×12个月）。鉴于至2017年8月17日时唐山曹妃甸区唐唐物业服务有限公司入住本案滨海名居小区，故原告2016-2017年度（2016年9月30日起至2017年8月17日止）物业服务费为966.22元（1元/月·平方米×91.44平方米×10个月零17天）。2014-2015年度物业费应自2014年9月30日起收取违约金，2015-2016年度物业费应自2015年9月30日起收取违约金，2016-2017年度应自2016年9月30日起收取违约金。因前期物业服务合同中并未约定违约金，原告主张日万分之三计算违约金并无依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曲振龙于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2014-2015年度的物业管理费1097.28元，并自2014年9月30日起至实际履行之日止，以2014年-2015年欠缴物业费为1097.28元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金；二、被告曲振龙于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2015-2016年度的物业管理费1097.28元，并自2015年9月30日起至实际履行之日止，以2015年-2016年欠缴物业费为1097.28元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金；三、被告曲振龙于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2016-2017年度的物业管理费966.22元，并自2016年9月30日起实际履行之日止，以2016-2017年欠缴物业费为966.22元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金；四、驳回原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曲振龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 张广宁 二〇一九年十二月十六日书记员 郑新颖