陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11969号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陈丽君，女，1978年8月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：高德洋，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁会芝，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：西安龙湖兴城置业有限公司，住所地西安市纺织城纺一路169号。 法定代表人：邓仕祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：康彦鑫（曾用名康鑫），男，1972年7月13日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 原审被告（被执行人）：郝慧仙，女，1978年2月7日出生，汉族，住陕西省榆林市开发区。 上诉人陈丽君因与被上诉人西安龙湖兴城置业有限公司（以下简称龙湖公司）及原审被告康彦鑫、郝慧仙案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈丽君上诉请求：1.撤销原判并改判驳回龙湖公司一审全部诉请；2.本案一、二审诉讼费全部由龙湖公司负担。事实和理由：一、涉案房屋系康彦鑫名下不动产，执行法院查封涉案房产于法有据，事实与理由充分，并无不当，应予继续执行。康彦鑫已依据《商品房买卖合同》向龙湖公司支付房屋总价款的60.26%，并办理了网签和备案手续，后因其未履行西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第00521号民事调解书确定的义务，执行法院据此查封、冻结被执行人名下涉案房产。该查封时间早于龙湖公司作为开发商在西安市房屋产权产籍管理中心办理初始登记时间、涉案房屋《商品房买卖合同》解除时间、榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5382号民事判决生效时间。二、龙湖公司仅对康彦鑫享有普通债权请求权，并非涉案房屋权利人，其主张的权益并不具有合法性和真实性，且不足以排除强制执行。执行法院对债务人房产采取的查封措施，具有固定权利现状、排除之后的物权变动的效力。因此在查封作出后就该财产作出的任何转让、抵债、抵押、租赁、仲裁及诉讼行为，都不得对抗法院的执行行为。本案中西安市莲湖区人民法院查封的涉案房产，康彦鑫已支付60.26%购房款，根据龙湖公司提交的《西安市房屋权属登记分户表》，龙湖公司最晚于2015年6月24日即知悉涉案房屋已被查封。但龙湖公司在明知涉案房屋被查封情况下，仍通过仲裁裁决解除涉案房屋《商品房买卖合同》，诉请确认涉案房屋权属。该行为明显具有对抗法院执行的意图，依法不应获得支持。 龙湖公司辩称，一审判决对于涉案房屋所有权人为龙湖公司及龙湖公司已合法解除与康彦鑫之《商品房买卖合同》的认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋并非登记在康彦鑫名下，而是属龙湖公司的房屋。《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属的内容的根据。”在西安市住房保障和房屋管理局的不动产登记簿上载明的权利人是龙湖公司。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述法律规定及不动产登记簿的记载，涉案房屋所有权人是龙湖公司。康彦鑫仅办理了原《商品房买卖合同》的预售合同备案登记，而预售合同备案登记的设定依据是《城市商品房预售管理办法》第十条，并不具有任何物权法上物权变动的效力。因此，在《商品房买卖合同》解除前，康彦鑫仅对房屋享有合同请求权而非物权，陈丽君主张涉案房屋属康彦鑫名下的不动产没有法律依据。龙湖公司合法解除与康彦鑫之间的《商品房买卖合同》，而涉案房屋的物权尚未发生变动，仍属龙湖公司所有，龙湖公司对涉案房屋享有合法物权，而非普通债权。龙湖公司解除涉案《商品房买卖合同》合法有效。陈丽君的轮候预查封生效时间晚于榆阳区确权判决生效时间，确权判决与不动产登记簿记载的权利人都是龙湖公司。因此，陈丽君认为龙湖公司仅享有普通债权而不能排除执行理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。《民诉法解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。龙湖公司对涉案房屋享有合法所有权，享有足以排除强制执行的民事权益，并已得到榆阳区法院（2017）陕0802民初5382号民事判决确认。上述判决生效后，榆阳区人民法院解除查封，并作出（2017）陕0802执恢53号之一执行裁定书和协助执行通知书，扣留、提取被执行人康鑫在龙湖公司处的债权（即首付款）1440457元，并执行完毕。请求驳回上诉，维持原判。 康彦鑫未作答辩。 郝慧仙未作答辩。 龙湖公司向一审法院起诉请求：1.停止对位于西安市灞桥区房屋的强制执行，并解除对该房屋的预查封；2.确认龙湖公司为西安市灞桥区房屋的所有权人；3.本案诉讼费由陈丽君、康彦鑫、郝慧仙负担。后龙湖公司撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：陈丽君与康彦鑫、郝慧仙民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年3月27日作出（2015）莲民初字第00521号民事调解书，确认由康彦鑫、郝慧仙在调解协议生效后五日内偿还陈丽君借款200万元并支付借款利息48万元。在陈丽君向一审法院起诉康彦鑫、郝慧仙之前，双方曾于2014年9月30日就涉案房屋签订《商品房抵债合同》，约定康彦鑫向陈丽君借款230万元，已还30万元，余款200万元未还，康彦鑫愿意处理涉案房屋用于抵偿陈丽君的借款，同时签订《房产手续抵账清单》，记载郝慧仙将涉案房屋有关购房手续原件交给陈丽君。因康彦鑫、郝慧仙未能履行调解书确定的还款义务，陈丽君于2015年4月15日向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院依法作出（2015）莲执字第00467号执行裁定书和协助执行通知书，于2015年5月14日轮候查封了涉案房屋，查封期限为2015年5月14日至2018年5月13日。一审法院轮候查封之前，榆林市榆阳区人民法院在审理祁根才与康彦鑫、郝慧仙民间借贷纠纷一案中作出（2014）榆民初字第0556-2号民事裁定书，首先查封了涉案房屋，查封期限为2014年11月3日至2016年11月2日。后该案进入执行程序，榆林市榆阳区人民法院作出（2015）榆执字第02187-7号执行裁定书和协助执行通知书，续查封了该房屋，查封期限为2016年11月3日至2019年11月2日。龙湖公司向榆林市榆阳区人民法院提出执行异议，被该院（2016）陕0802执异72号执行裁定书驳回。龙湖公司不服，提起执行异议之诉。榆林市榆阳区人民法院作出（2017）陕0802民初5382号民事判决书，判决：“一、不得对位于西安市灞桥区龙湖香醍漫步项目第13幢1单元10602号房屋的强制执行；二、位于西安市灞桥区龙湖香醍漫步项目第13幢1单元10602号房屋属原告西安龙湖兴城置业有限公司所有；三、本院（2016）陕0802执异72号执行裁定书自本判决生效后自动失效。”该判决于2017年12月6日经《法制文萃报》登载，向康彦鑫、郝慧仙公告送达，公告期60日。判决生效后，榆林市榆阳区人民法院于2018年3月13日作出（2015）榆执字第02187-8号执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。2018年5月10日，一审法院依据（2015）莲执字第00467号执行裁定书和协助执行通知书续查封了涉案房屋，查封期限为2018年5月14日至2021年5月13日。龙湖公司提出异议，一审法院于2018年4月23日作出（2018）陕0104执异64号执行裁定书，驳回龙湖公司的异议申请。龙湖公司不服，遂向一审法院提起执行异议之诉。另查明，2011年5月24日，康彦鑫与龙湖公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11041176）,由康彦鑫购买涉案房屋，建筑面积204.27平方米，总房款为2390457元。康彦鑫向龙湖公司支付首付款1440457元后，于2011年6月27日与中行北大街支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》向该行贷款95万元。龙湖公司为该笔贷款提供承担阶段性连带保证担保。2011年7月5日，中行北大街支行向康彦鑫发放贷款950000元，贷款期限自2011年7月5日至2036年7月5日，康彦鑫每月偿还本息7008.06元。康彦鑫偿还部分贷款本息后，不再还款。2014年11月，中行北大街支行将康彦鑫、龙湖公司诉至一审法院，要求解除贷款合同，追回贷款。2015年8月27日，一审法院作出（2014）莲民初字第04636号民事判决书，判决解除中行北大街支行与康彦鑫之间的贷款合同，并由康彦鑫在判决生效起十日内向中行北大街支行偿还贷款本金889707.42元、利息5341.95元、罚息30.42元，龙湖公司对康彦鑫的债务承担连带责任。该判决生效后，康彦鑫仍未能还款，龙湖公司于2016年5月12日代其向中行北大街支行付清了贷款本息等各项费用共计940382.38元。2016年8月1日，西安仲裁委员会就龙湖公司与康彦鑫商品房买卖合同纠纷一案作出西仲裁字（2015）第1076号裁决书，裁决龙湖公司与康彦鑫的《商品房买卖合同》已于2015年5月29日解除，康彦鑫在裁决书生效之日起十日内配合龙湖公司办理Y11041176《商品房买卖合同》登记备案注销手续并向龙湖公司支付违约金478091.4元。该仲裁裁决为终局裁决。后龙湖公司依据该仲裁裁决书向西安市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，因不具备执行条件，西安市中级人民法院作出（2016）陕01执1492号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年3月15日，龙湖公司根据榆林市榆阳区人民法院作出的（2017）陕0802执恢53号之一执行裁定书和协助执行通知书，将康彦鑫支付的涉案房屋首付款1440457元以银行转账的方式汇入榆林市榆阳区人民法院执行工作局专用账户。再查明，涉案房屋于2015年6月19日取得初始登记，登记的所有权人为龙湖公司，不动产权证号：1200108017-1-0-13-10602～0。西安龙湖物业服务有限公司2015年12月16日出具的《情况说明》记载：“截止2015年12月16日，该房屋一直处于空置状态，业主未能办理该房屋的收房手续，房屋全部钥匙、水卡、电卡，天然气卡均由我司保管”。 一审法院认为，本案争议的焦点是案外人龙湖公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”康彦鑫和龙湖公司于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》后，仅办理了预售合同的备案登记，并未办理不动产物权的转移登记。预售合同的备案登记属于房地产管理部门对商品房买卖合同的行政管理措施，不产生设立物权的法律效力，康彦鑫并未取得涉案房屋的所有权。2015年6月19日，涉案房屋取得初始登记，登记的所有权人为龙湖公司，故龙湖公司是涉案房屋的合法所有权人。陈丽君辩称其已经通过以房抵债的方式取得涉案房屋的产权，不符合《中华人民共和国物权法》规定的取得物权的方式，不予采信。其次，一审法院对涉案房屋预查封的目的在于保全康彦鑫对涉案房屋的交付请求权和所有权移转登记请求权，以便将来取得房屋所有权，将预查封转化为正式查封，得以执行。但预查封并不能改变康彦鑫请求权产生的基础法律关系，也不能限制龙湖公司基于正当合理的理由提起的解除合同请求。康彦鑫在履行《商品房买卖合同》的过程中未能如期偿还按揭贷款，导致龙湖公司承担了保证责任，龙湖公司以申请仲裁的方式要求解除合同，符合双方的约定，也符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定，并无不当。陈丽君认为龙湖公司申请仲裁的行为是为独享涉案房屋增值部分权，损害普通债权人据此产生的信赖保护利益，缺乏依据，难以采信。根据已经发生法律效力的西仲裁字（2015）第1076号裁决书，龙湖公司与康彦鑫的《商品房买卖合同》已于2015年5月29日解除，康彦鑫应配合龙湖公司办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。合同解除后，龙湖公司根据榆林市榆阳区人民法院的要求，已将康彦鑫的首付款1440457元汇入榆林市榆阳区人民法院执行工作局专用账户，康彦鑫不再享有涉案房屋的民事权益。最后，龙湖公司以榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5382号民事判决书为据向一审法院提起执行异议，不违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。该司法解释第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”一审法院对涉案房屋的查封属于轮候查封，而榆林市榆阳区人民法院是涉案房屋的首封法院。2018年3月15日，榆林市榆阳区人民法院解除查封之后，一审法院的轮候查封才开始生效。而榆林市榆阳区人民法院作出的（2017）陕0802民初5382号民事判决书的生效时间为2018年2月21日（公告期60日，上诉期15日），在一审法院查封生效之前，故龙湖公司以该判决书作为依据，并不违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。综上，龙湖公司要求停止对位于西安市灞桥区房屋的强制执行，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，判决：不得执行位于西安市灞桥区房屋（合同登记号：Y11041176）。案件受理费100元，由被告陈丽君、康彦鑫、郝慧仙负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”榆林市榆阳区人民法院（2014）榆民初字第0556-2号民事裁定首先查封了涉案房屋。西安市莲湖区人民法院（2015）莲执字第00467号执行裁定和协助执行通知轮候查封了涉案房屋。2011年5月24日龙湖公司与康彦鑫签订《商品房买卖合同》并办理了预售合同备案登记，因康彦鑫未按期偿还银行按揭贷款，龙湖公司作为保证人向银行代偿了贷款本息。经西仲裁字（2015）第1076号裁决书裁决，龙湖公司与康彦鑫所签《商品房买卖合同》于2015年5月29日解除。2015年6月19日，龙湖公司取得涉案房屋初始登记。经榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5382号民事判决书判决：不得对涉案房屋强制执行；涉案房屋属龙湖公司所有。后榆林市榆阳区人民法院解除对涉案房屋的查封。再后，西安市莲湖区人民法院的轮候查封开始生效。康彦鑫与龙湖公司所签《商品房买卖合同》经备案登记，仅系有关行政管理部门的行政管理措施，并不具有物权设立的效力。该合同经仲裁裁决确认解除后，龙湖公司也已取得涉案房屋初始登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”根据西安市不动产登记簿记载，涉案房屋的登记所有权人为龙湖公司。龙湖公司对涉案房屋享有所有权，也已经榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初5382号民事判决予以确认。该判决作出于西安市莲湖区人民法院轮候查封生效之前。因此，龙湖公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决不得执行涉案房屋，并无不当。 综上所述，陈丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈丽君负担。 本判决为终审判决。 审判长  马莉莉 审判员  马延环 审判员  秦燕燕 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张 佩