广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3247号 上诉人(原审原告)：何海柯，男，1991年9月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：蓝健，广西正大律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：向兴梅，女，1974年6月19日出生，汉族，身份证住址江苏省，现住广西壮族自治区灵川县。 被上诉人（原审被告）：灵川县兄弟商品信息咨询服务部，住所地广西壮族自治区灵川县八里街三一O大队小区北面310-20号。 经营者：朱建军。 原审第三人：桂林市报业房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区灵川八里街工业园15-1#A10地。统一社会信用代码：914503235547019091。 法定代表人：赵小菊，该公司董事长。 上诉人何海柯因与被上诉人向兴梅、灵川县兄弟商品信息咨询服务部（以下简称兄弟咨询服务部）、原审第三人桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称报业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何海柯上诉请求：1.撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初913号民事判决，并依法改判支持上诉人的上诉请求，认定上诉人与被上诉人向兴梅及兄弟咨询服务部三方共同签订的《买卖（转让）协议》有效，判令被上诉人向兴梅与兄弟咨询服务部分别承担涉案房屋价款、利息及违约金三项共计424400元。2.被上诉人向兴梅、兄弟咨询服务部共同承担本案的一、二审案件受理费。 事实和理由：一、一审确认上诉人在诉讼中未提供证据证明已将购房款支付给原审第三人与本案事实不符，适用的法律依据不当，明显是违法错误的判决。1.上诉人于2016年8月11日与原审第三人报业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定的时间交付完了购房款，原审第三人报业房地产公司于2016年10月21日向上诉人开具了广西增值税普通发票。因此不存在原审第三人所说至今没收到上诉人购房款的事宜。如果上诉人没付购房款，按《商品房买卖合同》第七条第2-2款约定承担违约责任，但至今两年多来原审第三人没提出任何异议。2.原审第三人报业房地产公司于2016年10月21日办了涉案房产的产权登记手续，上诉人按有关规定到灵川县税务局缴纳了契税。因此上诉人拥有该商品房是事实。3.一审判决认定“上诉人与原审第三人报业房地产公司协商一致，以上诉人银行贷款不通过为由，双方同意解除上诉人与原审第三人于2016年8月1日签订的《商品房买卖合同》，并申请撤销了《商品房买卖合同》备案。”纯属是诬害上诉人。被上诉人或原审第三人没有任何证据证明上诉人办理过按揭贷款手续，据事后了解是原审第三人在2018年10月31日伪造了一份情况说明，说上诉人银行按揭贷款没通过。上诉人是全额付清房款，根本就没有申请办理过银行按揭贷款。按《商品房买卖合同》备案后撤销的规定“购房人办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还不能继续履行合同的，需提交贷款机构出具的证明”。上诉人之所以去房屋管理部门签字撤销备案，完全是基于两被上诉人与上诉人签订了《买卖（转让）协议》，被欺骗要卖房必须得上诉人签字才得房款才签字。二、一审判决适用的法律依据有误。一审法院判决根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，认定上诉人与二被上诉人三方于2018年8月21日签订的《买卖（转让）协议》尚未发生法律效力是错误的。 向兴梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 兄弟咨询服务部辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 报业房地产公司述称，我公司没有收到何海柯购房款，何海柯本人于2018年9月19日前已把房屋退回我公司进行正常销售。 何海柯向一审法院起诉请求：一、判决原告与被告向兴梅、被告兄弟咨询服务部于2018年8月21日共同签订的房屋《买卖（转让）协议》书有效；二、判决被告向兴梅付清尚欠原告涉案的房屋价款360000元，并支付该总房款的利息损失14400元，即从2018年8月22日起至2019年4月21日止共8个月的利息按年利息6％计算，之后以360000元为基数的利息计算至结清本金之日止；三、判决被告向兴梅承担支付违约金给原告50000元；以上三项总合计424400元；四、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，原告何海柯与第三人报业房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1601012204），合同约定何海柯购买报业房地产公司位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”11幢1单元28层4号房一套（以下简称涉案房屋），房屋总价款417809元，报业房地产公司于2016年10月21日向何海柯出具金额为417809元的广西增值税普通发票发票联一张，双方并至灵川县房产管理局对涉案房屋进行了备案。但原告在本案审理过程中未提供证据证明已将购房款支付给第三人。之后，原告何海柯的父亲何大志委托兄弟咨询服务部出售涉案房屋。兄弟咨询服务部遂将涉案房屋信息挂出，被告向兴梅经实地查看涉案房屋后，决定购买涉案房屋。 2018年8月21日，何海柯（甲方／卖方）与向兴梅（乙方／买方）、兄弟咨询服务部（丙方）共同签订《买卖（转让）协议》，协议约定（节录）：第一条本协议所买卖的房产的基本情况：房产类别：私有房产；权属性质：商品房；位于桂林八里街开发区“桂林；房屋所有权证登记的建筑面积120.06平方米。甲方自愿出售该房产，并对该房产的真实性、合法性负责，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理并承担相关责任，因此给乙、丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第二条该房产附属部分总售价为360000元。第三条签订本协议时，乙方支付购房定金50000元，定金暂由丙方保管。第四条1.由于甲方未办理产权手续甲乙双方委托丙方代为办理房屋变更、转让手续，在政策不调整的情况下在30个工作日内办理好乙方购买合同；2.办理转让购买合同的费用由乙方承担；3.此房转让的信息费由乙方承担，信息费为8000元整。第五条甲乙双方任何一方违约，违约金为50000元整。第六条甲乙双方应积极配合丙方办理此房的转让合同变更手续，任何一方不得故意拖延，故意拖延视为违约处理。 《买卖（转让）协议》签订后，何海柯以银行贷款不通过为由，经与报业房地产公司协商一致，双方同意并解除了原告何海柯与第三人报业房地产公司于2016年8月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1601012204），且原告与第三人于2018年9月19日向灵川县房屋管理局申请撤销了《商品房买卖合同》备案。 之后，第三人将涉案房屋销售给被告向兴梅，第三人报业房地产公司提出：因原告没有支付涉案房屋分文购房款，现被告向兴梅购买涉案房屋时需向第三人交纳全额购房款。2018年9月27日，向兴梅向报业房地产公司支付房地产预收款130210元。次日，向兴梅与报业房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1801025245），合同约定：向兴梅购买报业房地产公司位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”11幢1单元28层1-28-4号房，房屋首付款为130210元，余款为290000元。2018年10月22日，向兴梅与报业房地产公司至灵川县房产管理局对涉案房屋办理了预（销）售商品房买卖合同登记备案。2018年11月22日，向兴梅通过向中国工商银行股份有限公司灵川县八里街支行贷款的方式向报业房地产公司支付购房余款290000元。 因向兴梅未按《买卖（转让）协议》的约定支付原告房款360000元，原告何海柯认为被告向兴梅违约，遂向一审法院提起诉讼。 庭审过程中，原告何海柯认为第三人报业房地产公司并非《买卖（转让）协议》的合同相对人，原告在本案不要求第三人报业房地产公司承担责任。 一审法院认为，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。这里的“房地产转让”，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据上述规定可知，一般情况下，依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。以此来确保房地产交易的安全，防止权属不清的房地产进入市场交易或者非法进行房地产交易而损害被转让人和房地产真正所有人的合法权益。对此《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。本案中，原告何海柯虽与报业房地产公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，但对涉案房屋尚未取得不动产权证即尚未取得所有权，何海柯在尚未取得涉案房屋不动产权证书的情况下即与被告向兴梅、兄弟咨询服务部签订《买卖（转让）协议》，但事实上何海柯对涉案房屋并无处分权，亦无法为向兴梅办理房屋过户等手续，兄弟咨询服务部也无法在何海柯未取得涉案房屋不动产权证的情况下代为办理房屋过户等手续，同时，何海柯该行为亦未能得到第三人报业房地产公司的追认，故该院认为，原告与被告向兴梅、兄弟咨询服务部于2018年8月21日签订的《买卖（转让）协议》尚未发生法律效力，原告请求确认《买卖（转让）协议》合法有效的主张，该院不予支持。 因原告何海柯无法履行《买卖（转让）协议》中将涉案房屋变更登记到原告向兴梅名下的合同主要义务；且在《买卖（转让）协议》签订后，原告与第三人同意并解除了原告何海柯与第三人报业房地产公司于2016年8月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1601012204），原告与第三人于2018年9月19日向灵川县房屋管理局申请撤销了《商品房买卖合同》备案。第三人对涉案房屋拥有所有权和处分权，第三人与被告向兴梅签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告向兴梅依约向第三人支付总房款420210元是履行合同义务，并无不当。原告何海柯诉请被告向兴梅向其支付购房款360000元并支付利息损失、违约金50000元，证据不足，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告何海柯的诉讼请求。案件受理费7766元，保全费2670元，合计10436元，由原告何海柯负担。 二审中，当事人均未提交新证据。但，上诉人对一审确认“何海柯以银行贷款不通过为由，与报业房地产公司协商一致解除了双方于2016年8月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16010122204），并于2018年9月19日向灵川县房屋管理局申请撤销了该《商品房买卖合同》备案”的事实有异议，认为双方不是协商解除合同和撤销合同备案，当时的真实意思只是为了办理更名至向兴梅名下的手续而已。对此，经审核本案证据，即2018年9月19日何海柯与报业房地产公司在办理申请撤销合同备案时，双方填写的《灵川县商品房买卖合同撤销备案申请表》，其中确有“因银行贷款不通过原因，经双方协商，同意解除已备案的商品房买卖合同，现申请撤销备案。”的字样，并无“此申请表仅作为办理更名手续使用”等类似的表述，在无确实、充分、有效的证据印证该表格的作用只是为了办理“更名”手续的情况下，上诉人提出的上述异议，不能成立。 综上，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案《买卖（转让）协议》是否有效？2.上诉人主张被上诉人支付购房款及其利息和违约金是否成立？ 关于焦点一，即涉案《买卖（转让）协议》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，上诉人何海柯与被上诉人向兴梅、兄弟咨询服务部于2016年8月11日签订《买卖（转让）协议》，约定出卖的标的物，即由上诉人何海柯转让给被上诉人向兴梅位于灵川县八里街工业园区“桂林日报社小区”11幢1单元28层的1-28-4号房，当时标的物呈现的状态表现为并非上诉人所有或者有权处分，显然，按照上述规定，在上诉人何海柯与原审第三人报业房地产公司之间仅签有《商品房买卖合同（编号：16010122204）》（属债权性质），但涉案标的物尚未确定为上诉人所有或者有权处分的情况下，双方签订的《买卖（转让）协议》尚属效力待定的协议或合同，此后，因上诉人与原审第三人协商解除了《商品房买卖合同（编号：16010122204）》（亦撤销了该合同的备案）并将合同约定的买卖房屋，即涉案标的物退还给了原审第三人，由原审第三人与被上诉人另行签订《商品房买卖合同（编号：1801025245）》交易涉案房屋，故上诉人与被上诉人以实际行为表示不再履行《买卖（转让）协议》，现上诉人请求确认此协议合法有效，没有事实和法律依据。 关于焦点二，即上诉人主张被上诉人支付购房款及其利息和违约金是否成立的问题。如上所述，上诉人与被上诉人以其实际行为表示不再履行双方签订的《买卖（转让）协议》，故上诉人按该协议主张购房款及其利息和违约金，理由不成立，本院不予支持。 至于上诉人在与原审第三人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16010122204）中享有的权利，即合同解除后的法律后果问题，可另案处理。 综上所述，何海柯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7766元，由上诉人何海柯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  谢 云