北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初39717号原告（反诉被告）：北京朝阳印刷厂有限责任公司，住所地北京市朝阳区建外永安东里平房一号。法定代表人：谢先亮，总经理。委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继红，女，1963年8月8日出生，汉族，北京朝阳印刷厂有限责任公司副总经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王绍华，经理。委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司（以下简称朝阳印刷厂）与被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司（以下简称昊元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朝阳印刷厂委托诉讼代理人潘志东、张继红，昊元公司委托诉讼代理人周海山、韩平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朝阳印刷厂向本院提出诉讼请求：1、昊元公司将朝阳区建外永安东里平房1号A座第三层和一层大厅、C座一层、二层以及D座一、二级三层房屋腾空并返还朝阳印刷厂；2、昊元公司按每日4333元标准向朝阳印刷厂支付2018年6月1日至实际返还房屋期间的占有使用费；3、昊元公司支付延期缴纳租金违约金234000元。事实与理由：双方于2015年6月1日签订租赁合同，朝阳印刷厂把朝阳区建外永安东里平房1号A座第三层和一层大厅、C座一层、二层以及D座一、二及三层房屋（面积约2149平方米），年租金150万元。到期后，双方又续签一年。后朝阳印刷厂提出只能三个月一签租赁合同，昊元公司也同意，于是双方分别签订四次租期为三个月的租赁合同。最后一份租赁合同是2018年5月31日到期，租赁合同到期前，已经告知对方，双方不再续约，但昊元公司在合同到期后，迟迟不腾空房屋，也不把房屋交还，造成严重经济损失。同时租赁期间，昊元公司经常存在延期支付租金的情节，按照合同的约定，昊元公司每延期一日按照已付租金的千分之三支付违约金，故诉至法院。昊元公司辩称，不同意朝阳印刷厂全部诉讼请求。涉案房屋属于待拆迁状态，不存在返还问题，且朝阳印刷厂已经控制房屋停水停电、将门焊死，我方只是派了几个留守人员在一间房中看守。故第二、三项请求也不存在，即便认定逾期交纳租金也应按照同期贷款利率标准计算。双方租赁协议中约定遇到拆迁，装修和经营补偿归被告所有，涉案房屋在2017年2月24日开始公告征收拆迁，2017年4月15日朝阳印刷厂通知我方拆迁，我方租金正常交纳到2018年5月31日。在此过程中朝阳印刷厂将应属于我方的补偿向拆迁方申报并签订拆迁协议，并拒绝将相应款项支付我方。昊元公司向本院提出反诉请求：1、朝阳印刷厂支付停产停业补偿款5157600元（每平方米2400元，共2149平方米）；2、朝阳印刷厂支付搬迁费107450元（每平方米50元，共2149平方米）；3、朝阳印刷厂支付设备移机补偿84700元（空调99台每台500元、热水器85台每台400元、电话1台每台300元、有线500元、宽带400元）；4、朝阳印刷厂支付装修款4298000元（依据市场价值暂定，以评估为准）。事实与理由：昊元公司由多名退伍老兵共同开办，其中法定代表人王绍华还是一名越战退伍老兵。2015年6月我方与朝阳印刷厂签订房屋租赁合同，用于酒店经营，双方约定合同一年一签。同年，经对方同意，我方加盟华住品牌挂海友酒店招牌，并投入巨资，对承租房屋按华住品牌要求重新予以装修。我方一直按时支付房租，最后支付2018年3月至5月31日的房租39万。2017年2月24日，政府开始对涉案房屋公告征收拆迁，在2017年4月15日，朝阳印刷厂书面告知拆迁，并要求我方立即清场。2018年6月11日，朝阳印刷厂将租赁房屋停水停电并将大门焊死，同时实际控制涉案租赁房屋。自此，租赁房屋属于待拆迁状态。出于保护财产安全，我方派人留守，只使用一间客房。根据双方续签合同约定“如遇拆迁乙方向拆迁方要求的租赁物室内装修及乙方营业补偿款归乙方所有”。但是，朝阳印刷厂将我方的酒店项目向征收拆迁单位申报并签署征收补偿协议，并拒绝向我方支付补偿款。拆迁档案所示，属于我方的经营补偿、装修补偿已经包括在朝阳印刷厂的拆迁补偿款内，其中大部分的装修款已经转入拆迁补助项目（重点工程专项补助）。我方根据《征收补偿协议》主张实际应得补偿合理合法。朝阳印刷厂针对反诉辩称：不同意昊元公司反诉请求。昊元公司为获取不当经济利益恶意夸大编造事实。昊元公司称其装修投入615万余元，装修时间2015年9月1日至2016年4月30日共八个月，而双方租赁合同为2015年6月1日至2016年5月31日，其在12个月租期内8个月都在装修，双方对于下年度合同并未达成一致时，花费装修费用及周期显然不合常理，且对方仅提供装修合同，并未提供实际付款的银行转账凭证。昊元公司加盟品牌与我方无关，其只是为更好经营赚取更多利润，需要我方配合并同意。昊元公司经常延迟支付租金。双方最后一期合同于2018年5月31日到期后，昊元公司拒绝腾房纠集十几人占据酒店及院落。期间居委会多次协调，昊元公司明确表示拒绝腾房。征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条对搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等归属明确约定为所有人。我方于2018年5月11日通知昊元公司，合同于5月31日到期后不再续约，合同第4.3条约定合同自然终止乙方不向甲方提出任何补偿要求，甲方不承担任何补偿责任。双方合同自然到期终止，我方也提前告知对方不再续约，并给其半月时间搬家，对方主张停产停业损失无事实依据。根据房屋租赁合同纠纷司法解释第12条，租赁期限届满时昊元公司主张装修补偿款没有法律依据。昊元公司主张的空调、热水器等完全可以拆除移走，故无权主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朝阳印刷厂系北京市朝阳区建国门外永安东里平房1号（建筑面积2866.14平方米，以下简称平房1号）的所有权人。昊元公司原名称为北京铂丽商务酒店有限公司，2019年10月31日变更为现名称。2015年6月1日，朝阳印刷厂（甲方）与昊元公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定将平房1号A座第三层、一层大厅、C座一层、二层（不含711超市库房）、D座一、二、三层出租给昊元公司，租赁期限2015年6月1日至2016年5月31日，年租金150万元。2016年5月26日，双方再次签订《房屋租赁合同书》（以下简称2016年度合同）确定租赁物建筑面积2149平方米，租期2016年6月1日至2017年5月31日，年租金156万元。该合同9.2条约定：“有下列情形之一的，本合同自然终止。甲乙双方互不承担违约责任。1.因租赁物被列入房屋拆迁范围进行拆迁的；2.因不可抗力不能履行合同的。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。3.合同有效期内如遇拆迁，乙方向拆迁方要求的租赁物室内装修及营业补偿款归乙方所有，赔偿标准按拆迁相关规定执行，乙方未达成赔偿协议，不影响甲方拆迁进度。本合同自然终止，乙方不向甲方提出任何补偿要求，也不向其他相关方提出任何规定外的要求，甲方不对乙方承担任何补偿责任。”9.4条约定，租赁合同到期，乙方应将租赁物及附属基础设施完好返还给甲方；如有损坏，按价赔偿。乙方添置的可移动物品可自行收回。乙方装饰装修的部分或添加的不能移动物，采取以下方法处理：乙方放弃回收，且不要补偿（合同中加粗显示）。返还后租赁物内、外遗留的物品，甲方有权自行处理。10.2条约定未按约向甲方支付应缴费用，但未达解除合同条件的，甲方加收未付款千分之三滞纳金。2017年2月24日，永安里旧城区改建项目发布征收公告。2017年4月15日，朝阳印刷厂向昊元公司发送《通知》,告知已接到征收办有关通知，租赁合同到期后不再续签，要求昊元公司提前做好合同到期撤出准备。2017年5月29日双方签订《房屋临时续租合同书》（以下简称临时续租合同）约定鉴于租赁物至今还未接到北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室有关拆迁撤离具体时间通知，采用临时租赁方式继续租赁乙方使用。合同第二条约定，鉴于北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室对本租赁物会随时下达拆迁通知，本租赁合同约定为临时租赁合同，且起止日期为2017年6月1日至2017年8月31日。合同第四条约定：“4.1出现以下情况之一，本合同将自然终止，甲乙双方租赁关系自然解除：1、本合同期满；2、北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室下达了拆迁撤离通知，其拆迁撤离时间又在本合同约定期内；3、乙方提前10天通知甲方，在本合同期内撤出本租赁物。4.2本合同自然终止日确定：1、合同期满以合同期满日为本合同自然终止日；2、北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室在本合同期内下达了拆迁撤离通知，以甲方根据其通知下达的具体撤离日期为本合同自然终止日；3、乙方在本合同期内撤出，以乙方实际撤出本租赁物的日期为本合同自然终止日。4.3本合同自然终止，1、甲乙双方互不承担违约责任，乙方不向甲方提出任何补偿要求，也不在规定外向其他相关方提出任何补偿要求，甲方不对乙方承担任何补偿责任；2、在规定撤出时间内，乙方无条件从其租赁物撤出，否则，甲方有权处理其租赁物及里面的一切物品，且不对乙方承担任何保管、赔偿责任；3、乙方租金支付至乙方返还租赁物之日止；4、甲方将租赁物保证金及乙方返还租赁物之后未使用的租金，在扣除乙方应交费用后，余款返还乙方。5、合同有效期内，如遇拆迁，乙方向拆迁方要求的租赁物室内装修及乙方营业补偿款归乙方所有。赔偿标准按拆迁相关规定执行。乙方未达成赔偿协议，不影响甲方拆迁进度。（注：合同到期可以续签，直到政府下达拆迁通知时止。）”第五条约定：“本临时续租合同未涉及的条款，执行甲乙双方签订的本租赁物2016年度合同；与本合同有冲突的地方，以本合同为准。”此后，双方又分别于2017年8月28日、2017年11月30日、2018年2月签订了三份《房屋临时续租合同书》，三份合同租期分别为2017年9月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年2月28日和2018年3月1日至2018年5月31日。除租期外的其余合同条款均与2017年5月29日所签合同一致。2018年5月11日，朝阳印刷厂向昊元公司发送《通知》告知其合同到期后不再续签，要求于合同到期一周内办理完交接手续。昊元公司称朝阳印刷厂于2018年6月11日将租赁物全部范围停电、停水并将大门和后门焊死，昊元公司留守人员在A座206房屋中留守。朝阳印刷厂称2018年6月其将平房1号内其自用办公房屋的水、电停用，并将租赁物范围内的水停用，但没有停电，2018年12月因天气寒冷朝阳印刷厂人员全部撤出，并向供电局申报将租赁物范围内的电停了。双方认可租赁物因产生争议，双方没有进行交接。昊元公司称朝阳印刷厂已控制租赁物，昊元公司留守人员只是留下保护租赁物内的装修设施及物品，且后来留守人员增加至十余人是因为朝阳印刷厂曾请黑保安来清场。2018年7月18日，朝阳印刷厂（乙方）与北京市朝阳区房屋征收事务中心（甲方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目非住宅房屋征收补偿协议》，就平房1号证载正式房屋面积2866.14平方米、现状建筑面积2841.14平方米房屋征收达成一致约定，其中第三条约定了被征收房屋室内装饰装修及设备附属物补偿为1960752元，按建筑面积每平方米50元和2400元分别给予搬迁补偿和停产停业补偿142057元和6818736元，设备移机补偿100500元（电话6台每台300元、空调127台每台500元、热水器85台每台400元、宽带3户每户400元）。第六条约定协议签订之日起60日内或支付首笔补偿款当日，乙方将全部房屋腾空交给甲方。庭审中，朝阳印刷厂举出银行交易明细及违约金明细，证明昊元公司各期租金实缴时间及逾期天数。昊元公司认可列明的实缴时间及逾期天数，但认为2016年的部分已过诉讼时效，其余的逾期情况已被2018年临时续租合同变更。朝阳印刷厂举出完税证明、《永安里旧城区改建项目非住宅房屋征收补偿、补助及奖励实施细则》，以证明按规定停产停业补偿对象为朝阳印刷厂，该实施细则第二条规定，被征收房屋被认定为合法建筑；具有合法有效的营业执照或登记证，且标明的住所在被征收房屋本址；已办理税务登记手续并具有纳税凭证的，征收部门应当给予房屋所有权人停产停业损失补偿。昊元公司对该证明目的不认可，指出工商登记信息显示朝阳印刷厂的实际生产地点在通州区，且拆迁档案估价报告中认定评估范围内有酒店，且空调热水器等设备都是其所有，故补偿对象应是昊元公司。昊元公司举出照片及装修合同、结算单，证明朝阳印刷厂2019年4月26日在租赁物场地内给退休职工发放福利，故已由其实际控制；酒店于2016年4月装修完毕，装修合同及结算单显示2015年8月28日昊元公司与案外人北京北华伟业装饰工程有限公司签订《房屋装修合同》约定对租赁物进行酒店室内装修，工期为2015年9月1日至2016年4月30日，工程价款615.27万元。朝阳印刷厂不认可该证据，指出因职工大多居住永安里，为方便职工报销供暖费，才请求昊元公司允许其进入，其每次进入租赁物都需要对方负责人同意；装修期达8个月，昊元公司对下一年度能否继续履行合同不确定却进行8个月装修不合逻辑和常理，且对方没有举证证明支付装修款实际进行装修，双方自行签订合同之前昊元公司就已装修并经营使用租赁物。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于腾退。2018年5月，朝阳印刷厂告知昊元公司不再续签后，双方租赁合同于5月31日期限届满终止，昊元公司应按照双方此前合同约定将租赁物腾退，并在对方通知的合同到期后一周内交还朝阳印刷厂并办理交接手续。昊元公司辩称朝阳印刷厂已控制租赁物不存在返还问题，但因补偿纠纷其仍有留守人员占据租赁物，且双方并未交接，故其抗辩本院不予采纳。关于占有使用费。2018年6月，因双方合同未再续签，朝阳印刷厂因昊元公司未配合腾退，便采取封门、停水等措施清退租赁物。昊元公司虽辩称其留守人员只是占有一个房间保护现场，但其仍然未履行腾退交还租赁物的合同义务，应向朝阳印刷厂支付合理腾退期届满至实际腾退交还之日期间的占有使用费。考虑到在上述期间昊元公司已无法正常经营，朝阳印刷厂亦无法将租赁物对外出租或以其他形式利用租赁物获取经营收益，故占有使用费标准本院在正常租金标准基础上依据实际情况予以折减后确定。结合租赁物规模、业态及不续约通知情况，确定合理腾退期限为双方合同期满后一个月。关于逾期违约金。朝阳印刷厂主张昊元公司逾期支付租金，逾期发生在双方六段租赁期间内。前五段租赁期届满后朝阳印刷厂并未就对方逾期支付租金提出异议，而是又与昊元公司就下一租期签订新合同，应视为其已因昊元公司最终足额支付了对应期间的租金而放弃向其主张逾期违约金，故昊元公司仅应就2018年3月1日至5月31日期间逾期支付租金向朝阳印刷厂支付逾期违约金，昊元公司对违约金标准过高提出抗辩，本院酌情予以调整。关于昊元公司反诉主张的各项补偿。双方2015年、2016年签订租赁合同，租期均为1年，租期至2017年5月31日届满。2017年2月永安里改建项目发布征收公告，朝阳印刷厂亦曾向昊元公司发送通知不再续租。但双方自2017年5月28日起开始签订租期为3个月的临时续租合同。临时续租合同“鉴于”部分及第二条中明确约定了双方临时续租的背景为租赁物未接到拆迁撤离具体时间通知，但可能随时会接到通知。正是基于此背景，双方三才开始签订3个月租期的短期合同，昊元公司在此后直至2018年5月31日最后一份临时续租合同期限届满均能正常使用租赁物经营。故昊元公司主张双方合同由于拆迁未能续签，系无法继续履行导致合同终止缺乏事实依据，本院不予采纳，双方合同系到期后自然终止。临时续租合同第4.3条第5项约定昊元公司向拆迁方主张装修及营业补偿，而并未约定合同相对方朝阳印刷厂给予其上述补偿，且“如遇拆迁”的条件约定模糊不清，应视为约定不明，无法执行。双方租赁合同已于征收补偿协议确定的腾退日期之前届满终止，昊元公司已不再享有相关承租权益，但考虑到征收补偿协议确定停产停业损失补偿时已充分评估平房1号内的酒店、办公、自用等用途，且昊元公司在租赁物内经营酒店，拆迁腾退势必会给其造成停业损失，故本院结合租赁物租金水平、双方对租赁期限的特殊约定等因素对昊元公司主张的停产停业补偿在合理范围内酌情予以支持。临时续租合同中未涉及的租赁物交接问题双方应按约执行2016年度合同第9.4条有关约定，即昊元公司添置的空调、热水器、电话等可移动物品可自行回收，装饰、装修部分或不能移动物，昊元公司放弃回收且不要补偿。故昊元公司主张的搬迁费、设备移机补偿及装修补偿，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区建外永安东里平房1号A座第三层和一层大厅、C座一层、二层（不含711超市库房）以及D座一、二级三层房屋腾空交还原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司。二、被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内按每日一千元标准给付原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司二〇一八年七月一日起至其实际履行本判决第一项义务之日期间的房屋占有使用费。三、被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司逾期违约金八千三百八十五元。四、原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司停产停业补偿二百五十万元。五、驳回原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8718元，由原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司负担6989元（已交纳），被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司负担1729元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费39667元，由原告（反诉被告）北京朝阳印刷厂有限责任公司负担10279元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）京韩昊元（北京）气体技术开发有限公司负担29388（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  裴小星二〇一九年十二月二十三日书记员  贾 辰