西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13880号原告：龙会红，女，汉族，1972年1月20日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：西安和成置业有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：金仲周，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦娟，陕西平镜律师事务所实习律师。原告龙会红与被告西安和成置业有限公司（以下简称和成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人金辉、何炬，被告的委托诉讼代理人董俊俊、秦娟到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告龙会红诉称，2016年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》四份，购买位于西安高新区XX路与丈八东路十字西北角的高山流水和城6号楼1单元4层10486号商铺、10487号商铺、10488号商铺、10489号商铺。同时，原告、被告又签订关于上述四套商铺的《高山流水和城商铺委托经营合同》，原告委托被告经营管理，从被告处获取租金收益，每套商铺年租金21369.6元。四套商铺价格1391104.8元，每套商铺价格为347776.2元。前期已交3000元现金作为定金。根据《高山流水和城商铺委托经营合同》约定，前两年租金收益一次性给付，直接折抵商铺购买价款，四套商铺两年租金共计170956.8元。购买合同显示的是扣除定金和两年租金后的价格，扣除后四套商铺合计为1217148元，故而在每份《商品房买卖合同》显示商铺价格为304287元。根据《商品房买卖合同》约定，被告有协助原告办理商铺所有权证的义务，且超过365日内原告未取得商铺所有权证的，每逾期一日被告向原告支付全部房价款万分之一的违约金。故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即协助原告办理10486号商铺所有权证；2、被告自2017年9月6日起，每日按照房款的万分之一（即34.78元）向原告支付逾期办证违约金至实际取得房屋所有权证为止（截止2018年11月28日共计15616.22元）；3、被告承担诉讼费。庭审中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告返还10486号商铺购房款347776.2元；2、被告赔偿原告347776.2元；3、被告以347776.2元为基数按照年息4.75%自2017年9月6日起向原告支付利息直至实际给付之日时至；4、被告承担诉讼费。被告和成公司辩称，双方签订买卖合同当天签订委托运营合同；因此双方合同目的并不是实际购买而是房屋的收益权，双方签订购房合同当天实际和成公司已取得商品房预售许可证，这一点原、被告已知；该房屋的规划、预售、分户，均无此房屋登记信息，因此房产证无法办理；房产证无法办理的情况下，被告和成公司口头通知龙会红办理解除合同事宜，但原告拒绝，迫于无奈和成公司以书面通知的形式发出解除通知，并退还了全部购房款，我们认为这一起购房合同纠纷中，原、被告均无过错，因此双方互不承担违约责任。龙会红变更诉讼请求在庭审之后，违反民诉法的规定，龙会红的退房款我们已经全部退还了，原告变更后的诉请的第二项和第三项是重复的，和成公司不存在欺诈的行为。综上，原告诉请不成立应予以驳回。经审理查明，2016年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同（现售）》约定，由原告龙会红购买被告和成公司开发的位于西安市高新区XX路XX城XX幢XX单元XX号房屋一套，建筑面积为25.44平方米，单价为11960.97元，总价款为304287元，买受人采取一次性付款。同日，原、被告签订了《高山流水和城商铺委托经营合同》，约定龙会红将涉案的房屋委托和成公司进行经营管理，委托期限自2016年9月6日至2021年9月5日，委托经营收益标准为合同有效期5年内，和成公司以物业的建筑面积为标准，前两年按每平米70元标准向龙会红支付租金，第三年至第五年租金按照同类商铺租赁的市场行情进行调整。为保障龙会红权益，和成公司同意将前两年租金一次性支付给龙会红。具体支付方式为龙会红在购买标的物业时，可直接将本标的物业前两年的收益冲抵总房款，第三年至第五年租金按季度支付。和成公司在每一季度的前10日内将上一季度的租金足额支付至龙会红指定的银行账户。2017年5月19日和成公司向龙会红出具收据，载明收到龙会红高山流水和城10486、10487、10488、10489号四套商铺1217148元。2018年12月21日，和成公司通过徐钧朋的账户向龙会红退还1217148元。另查明，被告于2011年取得了高山流水·和城第6幢的商品房预售许可证，高山流水·和城6幢1单元4楼仅有10401号，建筑面积为3441.43㎡，就该房屋和成公司与案外人刘某某签订了《商品房买卖合同》已于2011年12月10日办理了备案登记，同时该房屋已经办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为东亚银行（中国）有限公司西安分行，涉案的四套房屋高山流水·和城第6幢1单元10486、10487、10488、10489号系和城公司将10401号房屋进行分割后，划分成小块进行出售，截止到原告起诉前被告并未申请将高山流水·和城6幢1单元4层重新规划分割成商铺,亦未取得相关部门的规划许可、消防验收,涉案房屋无法办理房地产权证书。经本院释明后，原告变更了诉讼请求，不再要求被告协助办理涉案房屋的所有权证书，变更为要求被告返还购房款，以及对原告进行赔偿。又查明，和成公司于2019年2月27日向我院起诉要求解除其与龙会红于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》。庭审中，和成公司称，高山流水·和城6幢1单元4楼10401号现在虽登记在案外人刘某某名下，但其与刘某某之间的《商品房买卖合同》已经于2012年1月4日解除。上述事实，有《商品房买卖合同（现售）》、《高山流水和城商铺委托经营合同》、西安和成置业有限公司专用收据、商品房买卖合同网签备案信息查询情况证明、西安市不动产登记簿、中国光大银行电汇凭证及庭审笔录等在卷佐证,足以认定。本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》系双方基于自愿而签订的买卖合同,该合同合法有效,应受法律保护,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，订立商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现和成公司隐瞒涉案房屋在向龙会红出卖之前已经抵押的事实，致使《商品房买卖合同》无法继续履行，和成公司已经另案起诉请求解除《商品房买卖合同》，和成公司存在过错,应承担赔偿责任。关于房屋价格的认定，龙会红主张涉案房屋一套的价格为347776.2元，称除合同载明的304287元，双方还约定将《高山流水和城商铺委托经营合同》前两年的收益抵作房款，两项相加房款共计为347776.2元。但双方交款及退款均是按照每套304287元的价格进行的，《商品房买卖合同》载明的房屋价格亦为304287元，没有证据证明双方最终将《高山流水和城商铺委托经营合同》前两年的收益抵作了房款，故本案中房屋价格应当认定为304287元。由因和成公司已经于2018年12月21日已经按照304287元将购房款退还于龙会红，故对于龙会红要求返还购房款的诉请，本院不予支持。对于龙会红主张的利息损失，本院对2017年9月6日起至2018年12月21日部分予以支持，超出部分不予支持，对于龙会红要求一倍房款的赔偿，有法有据，本院按照房屋价格304287元，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定判决如下：一、被告西安和成置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告龙会红利息（以304287元为基数按照年息4.75%自2017年9月6日起至2018年12月21日止）；二、被告西安和成置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告龙会红304287元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告龙会红的其余诉讼请求。本案案件受理费11086元，由原告龙会红负担6237元，由被告和成公司负担4849元，保全费2270元，由被告和成公司负担，因原告已预交,故被告在支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李多萌审判员  孟元元审判员  王 华二〇一九年十二月二十六日书记员  蒋浩天打印：相丽华校对：张桐铭2019年月日送达1