江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9317号原告：江西省宝华房地产综合开发有限公司，住所地江西省南昌市东湖区民德路495号，统一社会信用代码91360000158265359H。法定代表人：巩克平，该公司总经理。委托诉讼代理人：章春林，系江西滕王阁律师事务所律师。委托诉讼代理人：许林波，系江西滕王阁律师事务所实习律师。被告：周斌，男，1968年3月15日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：余鹏魁，系江西皆诚律师事务所律师。第三人：万兵，男，1975年11月9日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告江西省宝华房地产综合开发有限公司（以下简称宝华公司）与被告周斌、第三人万兵执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章春林及被告周斌的委托诉讼代理人余鹏魁到庭参加诉讼，第三人万兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法认定被执行房产南昌市东湖区XX路X号XX花园X单元XX室房产（面积为165.13㎡）所有权为原告；2.停止对上诉被执行房产的拍卖（执行案号为（2019）赣0102执1623号）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因申请执行人周斌与万兵等民间贷款纠纷申请执行一案，法院对一份《南昌市商品房买卖合同》约定由万兵购买的宝华公司名下南昌市东湖区XX路X号XX花园X单元XX室进行拍卖，原告依法提出被执行房产的所有权人是原告，该房产不能作为第三人万兵的财产进行拍卖的执行异议，但法院于2019年8月16日作出（2019）赣0102执23号执行裁定，认定上述被执行房产已备案于第三人万兵名下，法院两审判决均已认定第三人万兵名下，原告在庭审中对上述房产权属没有任何异议且未上诉，原告向南昌市房产商品化办公室出具了登记备案意见为由，驳回了原告提出的执行异议，原告认为原裁定认定事实和适用法律错误，依法应认定被执行房产的所有权人是原告并停止上述房产的拍卖行为。上述《南昌市商品房买卖合同》虽然经南昌市房屋商品化办公室加盖合同登记备案专用章，但合同登记备案的目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质是买受人只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记、不发生效力，上述被执行房产物权仍登记在宝华公司名下，没有登记在万兵名下，万兵不享有该不动产权的物权，原裁定以被执行房产的所有权为第三人万兵没有事实和法律依据，该房产依法应当认定为原告所有。《南昌市商品房买卖合同》是分两次付款，首付款是454536元万兵已支付，按揭款179万元未付。综上所述，由于万兵既没有取得被执行房产的物权，又由于其没有支付购买房款也不能行使交房请求权，因此万兵没有取得被执行房产的任何权利，法院将上述房产作为万兵的财产进行拍卖损害了原告的合法权利，故原告提出执行异议上诉，请求法院依法认定被执行人房产所有权人为原告并停止对上诉被执行房产作为万兵的财产进行拍卖。被告周斌辩称：1.商品房预售合同备案是原告的公示行为，到目前为止，原告从未撤销备案。2.第三人万兵名下的南昌市东湖区XX路X号XX花园X单元XX室不仅办理了商品房预售合同备案登记，而且原告同意的前提下，第三人进行了处分。原告明显属于虚假诉讼，应承担刑事责任。3.原告实际控制人袁跃强，与第三人万兵均为南昌市洪燕铝业有限公司（以下简称洪燕公司）的股东，袁跃强与万兵是多年合作伙伴，原告提起的执行异议之诉，不仅是虚假诉讼，而且是袁跃强与万兵恶意串通、阻挠执行的结果。综上所述，原告诉请无事实和法律依据，依法应驳回全部诉请。第三人未提交书面答辩状，亦未提交证据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织原、被告对证据进行了质证。对原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书、（2019）赣0102执异23号执行裁定书、商品房预售许可证、南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告、《南昌市商品房买卖合同》复印件、（2017）赣0102民初2266号民事判决书、（2019）赣01民终646号民事判决书，对被告提交的《商品房买卖合同》复印件、（2017）赣0102民初2266号民事判决书、（2019）赣01民终646号民事判决书、（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书、（2019）赣0102执异23号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周斌诉袁跃强、万兵、洪燕公司、宝华公司、袁靖宇民间借贷纠纷案，本院于2019年1月10日作出（2017）赣0102民初2266号判决，判令:一、袁跃强于判决生效之日起十日内归还周斌借款本金5852401.89元，截至2017年12月10日的利息1641795.45元，并支付逾期利息（以5852401.89元为本金，自2017年12月11日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、洪燕公司、宝华公司、万兵对第一项判决确定的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向袁跃强追偿；三、袁靖宇对第一项判决确定的债务在紫江花园一单元101#、102#商铺价值范围内承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向袁跃强追偿；四、驳回周斌的其他诉讼请求。袁跃强、万兵、洪燕公司、宝华公司、袁靖宇均不服一审判决，上诉至南昌市中级人民法院。南昌市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）赣01民终646号判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，当事人未履行还款义务，周斌向本院申请强制执行。本院于2019年6月11日作出（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书，裁定拍卖备案在第三人名下涉案房屋。后原告向本院提出书面异议，本院于2019年8月6日作出（2019）赣0102执异23号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。原告不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，原告系涉案房屋的开发商，涉案房屋取得了商品房预售许可证。2016年10月2日，原告与第三人签订了合同编号为1000616543的《南昌市商品房买卖合同》，约定：第三人向原告购买南昌市东湖区XX路X号XX花园X单元XX室，总价款为2244536元；付款方式为签订合同当日付清首付款454536元，余款均办理银行按揭。合同签订后，第三人向原告支付首付款454536元，未办理银行按揭。后原告与第三人就上述《南昌市商品房买卖合同》在南昌市房屋商品化办公室进行了合同登记备案。本院认为，本案原告对执行标的提起案外人执行异议之诉，需要认定原告作为所有权原始取得人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，宝华公司作为案涉住宅的开发商，就案涉住宅的整栋建筑的所有权在房管部门办理了不动产登记，系所有权的原始取得人。其次，登记是不动产物权设立和变动的公示方法,不动产登记的法律效力体现为推定力，若有相反证据证明登记簿上载明的权利人并非实际权利人，则应依法认定实际权利人是不动产物权的享有者。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据原、被告提供的证据，第三人与原告已于2016年10月2日签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；合同生效后，第三人已支付了首付款；房屋买卖合同也已在南昌市房屋商品化办公室登记备案，在合同未解除、双方当事人又无新约定的情况下，宝华公司应当根据商品房买卖合同继续履行合同义务，交付案涉房屋并协助办理产权变更登记。上述事实可以认定第三人为案涉房屋的真实权利人，原告不能以涉案房屋未登记对抗房屋买卖合同的相对方。原告对第三人未支付的按揭款，只享有合同债权请求权。综上，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告江西省宝华房地产综合开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10240元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陈园人民陪审员  陈英人民陪审员  彭俊二〇一九年十二月十三日书 记 员  章旭附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。