陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15442号上诉人（原审被告）：马瑾，女，1962年3月11日出生，回族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张军，陕西雁塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋松，男，1958年1月22日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。上诉人马瑾因与被上诉人宋松物权保护纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马瑾上诉请求：撤销原判，裁定中止本案审理或发回重审。事实和理由：争议房产系西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）开发，房产所处小区是西安好管家物业服务有限公司（以下简称好管家公司）进行物业管理。2018年8月好管家公司向马瑾交付上善区1巷5号房产前，该房产所在楼观古镇小区一直因不具备通水通电等必要设施无法交付和使用，加之2017年至2018年中央彻查拆除秦岭违建行动，该小区内房产一直处于无人认领居住状态，更不要说进行不合时宜的二手房交易。宋松自述2017年9月18日与张长安达成《二手房买卖合同》，以100万元购买其主张的房产，但从交易伊始至今没有办理相关物业手续，亦未交纳物业费、领取购电卡，谈何入住使用。一审中，马瑾已提供2006年万汇公司与其签订的有关房产装修内容的补充协议和装修效果图等证据，证实系万汇公司按马瑾认可的效果对房产进行了装饰装修，且办理物业手续后，为修缮房屋漏水情况，马瑾出资雇工对涉案房产进行施工维修，而宋松称其存在对房产的装修没有提供任何证据证明。一套170余平方米的房屋进行装修，且房屋远离西安市区，应该不是一个小工程。根据物业公司反映，2019年3月前整个小区连水电都没有，宋松如何做到装修材料进场、墙地顶安装到位。依常理，二手房交易中，交易双方在交接房产过程中都会对房产现状和附属设施进行现场交接，彼此留存交接清单，而宋松与张长安仅一把钥匙简单了事，如何能证实宋松主张的原有装修损失问题。一审作出的马瑾对房屋原装修进行破坏的认定与宋松对其损失和原状无证据的认定之间存在矛盾。一审中，马瑾已提出对张长安与宋松之间就争议房产进行转让过户无效的另案请求，而本案也同样涉及到宋松取得房屋所有权的原因行为有效与否的问题，宋松与张长安进行交易，经谁介绍、如何交易、对价支付及凭证等涉及转让合法有效性的内容都未在本案中进行审查，仅凭宋松自述一笔带过，而对于转让行为的有效与否，可能导致受让人能否终局保有标的物的物权，如果转让绝对无效则宋松取得涉案房产自始无效。依据《物权法》第七条规定，一审法院缺失了对宋松物权行为来源和受让合法性的审查，片面形成了唯物权行为效力而给马瑾带来不利后果的结果。马瑾已在本案一审中提交另案立案通知书和起诉书，一审法院先后受理两案，马瑾另案先于提出的确认万汇公司、张长安、宋松之间转让涉案房产行为无效之诉未经排除，在《物权法》第七条对物权的取得有明确规定的情况下，不待解决宋松受让行为效力问题即下判，明显不公。宋松辩称，张长安依法取得该房产权是2014年，至2017年9月转让时，已持有该房产权长达3年，产权清晰，没有争议。张长安作为产权所有人有权变卖处置该房产，并未侵害他人利益。宋松与张长安的房屋产权交易也是按周至县房管部门的有关规定在公平、公开、公正情况下进行的，不存在侵害他人利益的行为，是合法有效的。马瑾仅凭主观臆想和猜测质疑宋松与张长安之间房产交易的合法性，没有事实和法律依据。马瑾虽与开发商签有商品房预售合同，但未在房管部门办理相关备案登记手续。根据《物权法》第九条规定，马瑾签署的房屋预售合同对该房产的物权是没有发生法律效力的，因此无权干涉和过问产权人对该处房产的变更和处置，更无权侵犯该房产权人的合法权益。马瑾与开发商签订的商品房预售合同交易价格为每平方米2003.40元有悖常理，从未见过开发商卖房每平方米精确到0.4元的现象，且马瑾自2005年签订房屋预售合同后至2019年，在长达15年时间内，既没有要求开发商为其办理相关房屋产权过户手续，也没有实际交付房屋，更没有在法院起诉，其交易的真实性令人质疑。2014年张长安在和开发商办理产权过户时，房管部门就进行过交易公示，2017年5月张长安换发不动产权证时，房管部门也进行过交易公示，2017年9月宋松与张长安房产转让时同样进行了交易公示，前后三次公示期内没有任何人提出异议。马瑾无论从客观事实上和法律规定上都无权对该房产主张物权。张长安从开发商处购买的该房产是开发商的样板间，本身就是装修过的现房，宋松与张长安转让此房时亦包含了装修部分，详见评估公司的评估报告，宋松并未对此房进行过装修，张长安向宋松移交房产时，房子为空房，没有家具，只是移交了房门钥匙，这种正常的移交也被马瑾质疑，令人费解。2018年5月起至2018年9月期间是西安市政府拆除违建的高压期，期间楼观古镇小区处于没有物业管理状态。2018年10月私自成立的西安楼观古镇物业管理有限公司，在没有开发商授权、没有政府相关部门备案、没有物价局核价、没有业主认可的情况下，强行进驻楼观古镇小区，乱搭、乱建、乱收费，是典型的黑物业。正是这个黑物业与马瑾在2019年4月期间签订非法物业管理协议，盗用原好管家公司遗留的空白物业合同，将日期倒签至2018年8月，将非法收取的物业费收据填写为2018年1月起。该黑物业一没有权利管理小区，二没有权利收取物业费，三更没有权利交付所谓的房屋。该黑物业已多次被开发商及业主举报。2019年8月周至县县乡两级政府已会同有关部门依法取缔并驱逐了该黑物业，其负责人也被公安机关依法收审。马瑾正是在黑物业的唆使下采取非法手段在宋松不知情的情况下强行破门而入，非法侵占宋松名下房产达数月之久，宋松多次劝退不退。马瑾无视法律尊严，公然强行侵占他人住宅，其行为已涉嫌违法，宋松有权依法维护自身权益。马瑾于2019年7月2日在周至县人民法院就其与开发商商品房预售合同纠纷提起诉讼，但在起诉之前，马瑾已于2019年5月13日在西安市仲裁委员会递交了其与开发商商品房预售合同纠纷的仲裁申请（其合同约定发生纠纷在西安市仲裁委员会仲裁解决），西安市仲裁委员会已立案在先。马瑾向周至县人民法院立案时隐瞒了这一事实，周至县人民法院已于2019年9月23日作出（2019）陕0124民初2326号民事裁定，驳回了马瑾的起诉。本案一审判决于2019年10月15日作出，即本案判决作出之前，马瑾的另案起诉已被驳回，其主张的另案结果会影响本案判决理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。宋松向一审法院起诉请求：1.判令马瑾对宋松名下位于周至县楼观古镇小区上善52幢1单元0101室的住宅停止侵权行为；2.判令马瑾承担对宋松名下位于周至县楼观古镇小区上善52幢1单元0101室的住宅进行破坏的损失，恢复该住宅的装修原貌；3.判令马瑾负担本案诉讼费。一审法院认定事实：经他人介绍，2017年9月18日，宋松作为购买方与案外人张长安作为出卖方达成了《二手房买卖合同》一份。合同约定由宋松购买张长安位于周至县的住宅（房屋所有权证号20171000616），该房屋建筑面积为174.06平方米，价款1000000元。合同签订后，张长安并于同日交付给宋松房门钥匙。同日，周至县房地产交易所、周至县城镇房屋产权产籍室对宋松购买张长安的房屋的产权转移登记和颁发《房屋所有权证》进行了公告。张长安委托陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司对位于周至县建筑面积为174.06平方米的房屋所有权及其分摊占用的国有土地使用权进行评估。2017年10月17日，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司作出《房地产估价结果报告书》，确认估价对象在价值时点的市场公允价值1026300元。2017年10月27日，宋松在周至县不动产登记局对自己所购房屋进行了产权登记。《周至县房屋产权登记簿》载明：登记日期：2017年10月27日所有权人宋松产权证号20171000786产别私有房屋坐落西安市周至县集贤镇楼观古镇房屋性质商品房登记类型转移登记类别私房买卖登记在房屋情况中载明：幢号52房号10101结构混合层数2所在层数1-2建筑面积174.06平方米产权来源买受用途住宅附记上善1-5。该产权登记簿还对土地证号、使用面积、权属性质、使用期限进行了登记。2017年11月24日，周至县不动产登记局向宋松颁发了陕（2017）周至县不动产权第1000786号《不动产权证》，该证载明权利人为宋松，坐落周至县集贤镇（楼观古镇）52幢1单元0101室，权利类型为国有建设用地使用权房屋（构筑物）所有权，房屋建筑面积为174.06平方米。2019年4月25日，宋松发现马瑾更换了自己的房屋门锁，并对其该房产的原装修进行了破坏，宋松发现后，向当地集贤镇派出所报警。在派出所，双方均认为该房屋为其所有。派出所责令双方均退出该房，建议双方进行诉讼。2019年7月2日，马瑾以房屋买卖合同纠纷为由，将万汇公司、张长安、宋松诉至一审法院，要求确认万汇公司与张长安之间、张长安与宋松之间就周至县房屋转让过户行为无效，确认自己为周至县房屋（新房号为52-10101）的所有权人，由万汇公司继续履行《商品房买卖合同》。2019年7月9日，在宋松尚未接到应诉通知书时，宋松即以物权保护为由向一审法院起诉。一审法院于2019年8月5日向马瑾送达诉状副本、应诉通知书及开庭传票。2019年8月29日在开庭审理中，马瑾提出中止审理申请。一审法院认为，本案争议焦点为：本案是否应中止审理和马瑾是否应对登记于宋松名下位于周至县集贤镇楼观古镇小区52幢1单元0101室的住宅停止侵权行为并承担对宋松名下的住宅进行破坏的损失，恢复该住宅的装修原貌。一、关于本案是否应当中止诉讼的问题。首先，马瑾虽于2019年7月2日向一审法院提起诉讼，而本案宋松于2019年7月9日向一审法院起诉，宋松起诉时尚未接到马瑾的起诉状副本及一审法院的应诉通知书。其次，马瑾是以房屋买卖合同纠纷为由，将万汇公司、张长安、宋松诉至法院。而宋松是以物权保护为由，将马瑾诉至法院。两者案由不同，适用的法律也不同，前者适用《中华人民共和国合同法》来调整，后者适用《中华人民共和国物权法》来调整。《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该条确立了“经依法登记”作为我国不动产物权变动的基本原则。根据我国法律规定，作为不动产物权变动原因的合同行为，与作为不动产物权变动结果的登记行为是明确有区分的，其判断标准也不一致。在不动产交易中，受让人与转让人之间形成的是债权债务关系，并非物权确认关系，受让人仅能请求债务人履行相应合同义务，享有基于债权的物权变动请求权，而不能直接依据转让合同请求确认不动产物权归属。而物权具有排他性、绝对性、对世性，对任何人均有效力，不容任何人侵犯和妨碍。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，只有当本案必须以另一案件的审理结果为依据而另一案尚未审结的才中止诉讼。本案中，宋松通过二手房买卖合同，从案外人张长安处取得了周至县房屋的物权转移请求权，并将这种变动结果登记于《周至县房屋产权登记簿》，领取了《不动产权证》，从而取得了该房屋的物权。根据物权的特征，从宋松取得涉案房屋物权之日起，其物权受到侵害，就应得到法律的保护。而马瑾以房屋买卖合同提起的诉讼即使胜诉，马瑾享有的也只是基于债权的涉案房屋的物权变动请求权，而不能直接依据转让合同确认自己为涉案房屋的所有权人，也不能否认宋松为涉案房屋的物权人。因此本案不须等待马瑾诉讼一案的处理结果，马瑾要求以自己已提起房屋买卖合同为由中止本案审理的理由不成立，不予支持。二、关于马瑾是否应对登记于宋松名下位于周至县集贤镇楼观古镇小区52幢1单元0101室的住宅停止侵权行为并承担对宋松名下的住宅进行破坏的损失，恢复该住宅的装修原貌的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据陕（2017）周至县不动产权第1000786号《不动产权证》的记载，宋松为涉案房屋的所有权人。宋松对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。马瑾未经宋松允许私自更换宋松房屋的门锁，并对该房屋的原装修进行了破坏，已构成侵权。宋松要求马瑾停止侵害应予支持。至于宋松要求马瑾赔偿损失、恢复原状，因对其损失和原状未提交证据，也不申请对损失进行评估鉴定，视为证据不足，其请求不予支持。对于马瑾认为自己买卖合同购买的房屋与宋松的房屋名称不一致、面积不同，属两套房产的主张，不予支持。宋松的房屋是经不动产管理机关核实并予以登记，该房屋的所有信息包括名称、面积均应以不动产管理机关登记的为准，另外根据《周至县房屋产权登记簿》中所有权人为宋松、产权证号20171000786的房屋坐落记载为西安市周至县集贤镇楼观古镇，且在附记中也载明了“上善1-5”。另根据涉案房屋房门同一铭牌上注明：上部为“上善1-5”，下部为“52-10101”。可以确认，马瑾买卖合同购买的房屋与宋松的房屋为同一房屋。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告马瑾不得对登记于原告宋松名下位于周至县集贤镇楼观古镇小区52幢1单元0101室的房屋的进行侵害，并不得妨害原告宋松对该房屋的占有、使用、收益和处分；二、驳回原告宋松的其余诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由被告马瑾负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据周至县房屋登记簿记载，坐落于西安市周至县（附记：上善1-5）房屋所有权人为宋松。据此，宋松对涉案房屋享有所有权。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”马瑾未经涉案房屋所有权人宋松允许私自更换该房屋门锁并对该房屋原装修进行破坏，构成侵权。宋松要求马瑾停止侵害于法有据，应予支持。关于马瑾以其另案起诉万汇公司、张长安、宋松房屋买卖合同纠纷一案为由主张本案应中止审理的问题，马瑾与万汇公司签订《商品房买卖合同》，双方之间形成债权债务关系，马瑾基于合同债权享有对涉案房屋的物权变动请求权，但不能依据该《商品房买卖合同》直接取得涉案房屋所有权，而宋松经不动产登记已取得涉案房屋所有权，因此马瑾主张本案应中止诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，马瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马瑾负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月三十日书记员  张 佩