广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初10989号原告（反诉被告）：余春，女，1975年12月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：夏念华，男，1953年8月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告（反诉原告）：广东天狼信息科技股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路12号1501自编1579房。法定代表人：夏念华。被告：毛秀兰，女，1954年3月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人：夏念华（本案被告之一）。原告余春诉被告夏念华、广东天狼信息科技股份有限公司（下称“天狼公司”）及毛秀兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余春、被告夏念华（兼被告天狼公司的法定代表人、被告毛秀兰的委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月20日，原告与被告夏念华及被告天狼公司签订了《租赁合同》。原告将坐落于广州市海珠区盛典街7号302房（罗马家园凯旋B座302房）的物业（下称涉案房屋）租赁给被告夏念华及被告天狼公司使用。租赁期限自2016年4月21日起至2017年4月30日止，每月租金4300元，每月10日前支付当月租金。租赁期满后，经过两次延期，最终合同期限延至2019年4月30日止，每月租金4400元。在合同履行过程中，经原告多次追讨，但被告方拒付租金，至起诉日止仍未支付2019年1-4月租金，并且被告多次迟延支付租金，以及合同约定的逾期违约金，还有原告代垫的煤气、水电费用。2019年4月21日，原告鉴于被告的严重违约行为，依据合同约定向被告方其送达了解除合同通知书，通知其解除合同，并要求其依约承担违约责任。被告于2019年4月23日搬离。在合同实际履行过程，被告夏念华与被告毛秀兰为夫妻关系，住所地为同一地址，被告毛秀兰也共同使用了承租物，争议租金从2017年9月开始也一直由被告毛秀兰银行卡转账支付，理应在夫妻共同财产范围内共同承担合同租金给付义务及承担违约责任。据此，原告为维护自己的合法权益，原告起诉要求判令：1、被告夏念华及被告天狼公司支付2018年12月1日至2019年4月23日的租金（4400元/月计）；2、被告夏念华及被告天狼公司支付逾期支付租金的违约金至向原告支付日为止（按月租金每日万分之五计）；3、被告夏念华及被告天狼公司支付原告垫付的水费、电费共计3477.77元；4、被告毛秀兰在夫妻共同财产范围内对以上债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。被告夏念华及被告毛秀兰辩称：本案承租人是被告天狼公司，与被告夏念华及被告毛秀兰无关，被告夏念华作为被告天狼公司的法定代表人在租赁合同签名，但合同承租方有被告天狼公司的名称。被告天狼公司答辩及反诉称：涉案房屋租赁过程中，由于水电费用问题双方发生矛盾，原告不但不提供流水清单给被告核对，还多收被告水电费，为此被告从2018年12月1日开始没有向原告支付租金，原告更以此为由要求被告搬出。后被告决定在2019年1月20日搬走，但原告不配合放行，又不同意退回押金，由此造成被告损失。据此，被告天狼公司反诉要求判令：1、原告退还房屋押金8600元；2、原告退回多收煤气费、电视费、水电费673.3元；3、原告赔偿搬迁费1300元、电脑拆转费500元；4、2019年2月至4月物业管理费550元；5、员工一人留守房屋办公设备2019年2月21日至2019年4月21日期间的工资（其中3月份5486元、4月份5381元）。原告对被告天狼公司反诉请求答辩称：涉案房屋是被告夏念华及被告天狼公司共同向原告承租，由于两被告违约造成合同解除，故原告有权没收押金；煤气费、电视费、水电费用应按照实际发生的据实结算，不存在多收被告上述的费用；物业管理费是两被告使用涉案房屋期间所产生，应由两被告自行承担；搬迁费及员工留守的工资属于两被告自行产生的费用也应由其承担。因此，原告请求驳回被告天狼公司的反诉请求。经审理查明：原告是海珠区盛典街7号302房（罗马家园凯旋B座302房）的权属人。被告夏念华及被告毛秀兰是夫妻关系。2016年4月20日出租方为余春、承租方为夏念华（广东天狼信息科技股份有限公司）签订《租赁合同》，约定甲方同意将罗马家园凯旋B座302房物业出租给乙方，该物业建筑面积为125.12平方米。甲方同意将该房产出租给乙方作〔住宿〕用途使用，租期由2016年4月21日至2017年4月30日止，月租金4300元，乙方须于每月的第10日前以现金/转账形式支付。乙方于2016年4月20日向甲方交纳保证金8600元，以及首月10天租金1433元和管理费63元。租赁期满或解除合同之日，乙方付清租金及其他费用且无任何违约并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。在租赁期内，乙方依约按时交付租金，并按单缴纳因乙方实际使用该物业而产生的管理费、水费、电费、电话费、煤气费、清洁费、有线电视费用等有关杂费。甲、乙双方任何一方不能履行本合同规定的各自相应义务责任时，按规定履行合同的另一方有权提前解除本合同，并要求违约方赔偿损失；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金。租赁期间，任何一方如需提前解除本合同，必须征得另一方的同意；否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产，须赔偿双倍保证金给乙方；乙方提前退租的，甲方有权不退还全部保证金。备注：乙方承诺只住叁人，超出此人数，甲方有权要求其搬出。2017年4月28日双方同意将租赁期限延长到2018年4月30日。2018年5月2日双方又约定从2018年5月1日起租金涨至4400元/月，期限为2018年5月1日起至2019年4月30日，其它条款不变。最后，合同落款甲方签名“余春”、乙方签名“夏念华”。签订合同当天，原告出具“今收到夏念华交来租金押金8600元”《收条》。被告从2018年12月1日起没有向原告支付租金、物业管理费。2019年4月21日原告通过在涉案房屋门口张贴形式向被告夏念华及被告天狼公司发出《合同解除通知》，告知两被告自本通知送达之日起，双方《租赁合同》立即解除，限两被告在2019年4月24日前将拖欠的租金及违约金、水电费、管理费等费用支付给原告。两被告表示当天已看到该通知。原告向被告追索欠租及水电费无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，三被告确认涉案房屋承租后由被告天狼公司做办公经营及被告夏念华、被告毛秀兰家人居住使用。原告为证明被告在租赁涉案房屋期间欠缴水电费并由原告垫付事实，提交2016年4月至2019年5月期间中国银行历史交易明细清单（“对方账户名”一栏显示有“夏念华”、“毛秀兰”）、电费发票、自来水公司出具的用水情况表、燃气公司的收费明细清单等证据证明。为此，被告夏念华及天狼公司对证据真实性没有异议，但认为：1、原告多收2016年5月-8月份燃气费37.95元及有线电视费126元共163.95元，其中燃气费已由煤气公司退回给原告；至2017年9月21日原告还多收水电费509.35元，两笔共计673.3元。2、2016年11月至2017年4月13日水电费781.3元造假。本院认为：关于涉案房屋承租人主体问题。原、被告关于涉案房屋的租赁事宜签署了《租赁合同》，合同承租方载有夏念华、天狼公司名称，落款签名是夏念华。被告涉案承租后，由被告天狼公司作办公用途及被告夏念华、被告毛秀兰家人居住使用，而合同订明被告承租涉案房屋是作住宅用途使用的，在合同履行中有被告夏念华、被告毛秀兰向原告支付租金，被告夏念华又是被告天狼公司的法定代表人，由此可认定被告夏念华、被告天狼公司均是涉案房屋的承租方。对被告夏念华抗辩其非涉案房屋承租人的意见，本院不予采纳。关于合同解除问题。涉案《租赁合同》为有效合同，对当事人具有法律约束力。合同约定，被告须于每月的第10日前以现金/转账形式支付租金。被告从2018年12月起没有向原告支付租金，已构成根本性违约，为此原告在2019年4月21日向被告夏念华及被告天狼公司发出《合同解除通知》，告知被告自本通知送达之日起，涉案《租赁合同》立即解除。该通知书于当天到达被告，据此本院认定涉案《租赁合同》在2019年4月21日已解除。原告主张被告在2019年4月23日搬离涉案房屋，但被告夏念华及被告天狼公司抗辩是2019年1月20日。根据被告天狼公司在反诉中陈述，2019年2月-4月期间仍有其员工留守在涉案房屋内看管办公设备，证明此时被告仍在实际占用涉案房屋未交还给原告，故对原告主张被告在2019年4月23日交还涉案房屋的事实，本院予以采信。因此，原告要求被告夏念华及被告天狼公司按合同约定支付2018年12月1日至2019年4月23日期间租金的请求，合理合法，本院予以支持。合同约定，被告提前退租的，原告有权不退还全部保证金，故原告表示不同意退还保证金8600元给被告的意见有理，本院予以采纳，对被告天狼公司反诉要求原告退回保证金的请求，本院予以驳回。被告夏念华及被告天狼公司在租赁涉案房屋期间，长期存在迟延支付租金的行为，考虑到涉案《租赁合同》虽然在2019年4月21日已解除，但距离双方约定租赁期限2019年4月30日只是提早10天时间，而被告在2019年4月23日已搬离将涉案房屋交还给原告，故原告没收被告交纳的保证金作为违约赔偿，足以弥补因被告违约给原告造成的损失。鉴此，对原告要求被告夏念华及被告天狼公司支付逾期支付租金违约金的请求，本院不予支持。关于水电费问题。被告使用涉案房屋，理应按实际发生水电费、物管费、燃气费、有线电视费等相关费用据实结算。根据原告提交的银行流水记录，每月水电等费用扣划转账的金额有供电发票、自来水公司出具的用水情况表、燃气公司的收费明细清单予以佐证，本院予以认定。经核对，在2016年4月至2019年5月被告承租涉案房屋期间，原告代垫水电、燃气、有线电视费用共12182.01元（其中原告主张2019年5月电费按228.83元计），被告实际支付8834.24元，两者差额3347.77元，原告主张金额3477.77元有误，本院予以纠正。同时，不存在被告抗辩原告多收燃气费、水电费及有线电视费情形，故被告天狼公司反诉要求原告退还多收燃气费、水电费及有线电视费673.3元请求，本院不予支持。关于被告毛秀兰承担责任问题。被告毛秀兰与被告夏念华是夫妻关系，被告夏念华是租赁合同签约主体之一，同时是被告天狼公司的法定代表人，涉案房屋除部分用作被告天狼公司办公场所使用外，还作被告毛秀兰与被告夏念华和家人居住使用，租赁期间被告毛秀兰有向原告履行支付租金。据此可认定前述确定被告夏念华的债务属于其与被告毛秀兰夫妻存续期间的共同债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告毛秀兰对被告夏念华上述债务应承担连带清偿责任。关于被告天狼公司的反诉请求。对于押金、多收水电费等费用的请求，在本诉中已作阐述。被告夏念华及被告天狼公司实际使用涉案房屋至2019年4月，故被告天狼公司反诉要求原告退回2019年2月至4月物业管理费550元及赔偿员工留守工资的请求，缺乏理据，本院不予支持。合同解除后，被告有义务将租赁物交还给原告，由此产生的搬迁费应依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、被告夏念华、广东天狼信息科技股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告余春支付2018年12月1日至2019年4月23日期间租金（按4400元/月计）。二、被告夏念华、广东天狼信息科技股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告余春支付水电费3347.77元。三、被告毛秀兰对本判决主文第一、二项确定属于被告夏念华的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告的其它诉讼请求。五、驳回被告广东天狼信息科技股份有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费711元（其中受理费536元，反诉费175元）由原告负担受理费168元、被告负担受理费543元（其中受理费368元、反诉费175元）。上述诉讼费已经由原、被告预交，当事人同意由原、被告在履行本判决时将其应承担诉讼费直接向对方支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王颖仪人民陪审员  彭 海二〇一九年十二月二日书 记 员  郑家悦莫敏琪