宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初3375号 原告（反诉被告）：宋珍玲，女，1981年8月2日出生，汉族，住宁波市奉化区。 被告（反诉原告）：宋军庆，男，1965年8月7日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：蔡纪平，浙江大绅律师事务所律师。 原告宋珍玲与被告宋军庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告宋军庆提起反诉。本案因案情复杂，依法转为普通程序进行审理。本案于2019年8月8日、9月19日二次公开开庭进行了审理。原告宋珍玲与被告宋军庆及其委托诉讼代理人蔡纪平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋珍玲起诉称：原、被告系侄女与叔叔关系。2006年7月6日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将座落于奉化区楼房（包括三相线、火表等）以及房屋旁边一块地田卖给原告，合计人民币45000元。原告于同日向被告交付房款45000元，被告于2006年7月15日将房屋及土地建设用地使用证交付给原告，双方在合同上签字确认，并由原奉化市尚田镇冷西村村民委员会等作为中间人签字确认。之后，原告要求被告协助办理集体土地建设用地使用证变更登记手续，被告以各种理由拖延。为此，原告诉诸法院请求判令：1.确认原、被告于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认座落于奉化区楼房以及房屋旁边一块地田归原告所有；2.要求被告立即履行房屋过户时卖方的法定义务。 被告宋军庆答辩并提起反诉称：1.原、被告之间签订的协议大部分无效，包括房屋、田块的买卖无效，只有三相线、火表的买卖有效；2.原告与其父母是一户人家，在农村已有二处宅基地，根据《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”之规定，原、被告签订的房屋买卖合同无效。3.根据《合同法》规定，无效合同自始没有法律约束力，故宋珍玲因无效合同取得的房屋、田地应返还给宋军庆，并赔偿房屋占用费。综上，被告宋军庆请求法庭驳回对原告的本诉诉讼请求，并提出反诉请求为：1.确认反诉原告宋军庆与反诉被告宋珍玲于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效，并返还案涉房屋；2.要求反诉被告赔偿反诉原告自2006年7月6日至2019年8月20日期间的房屋占用费65000元。在庭审反诉原告变更反诉诉讼请求为：1.确认反诉原告宋军庆与反诉被告宋珍玲于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效，并返还案涉房屋及地田；2.要求反诉被告赔偿反诉原告自2006年7月6日至2019年8月20日期间的房屋占用费65000元。 反诉被告宋珍玲答辩称：原、被告在签订房屋买卖合同时都是成年人，都是自愿签订这个房屋买卖合同，反诉被告在购买涉案房屋时经过村委会同意，当时是反诉原告经济困难要出卖涉案房屋，在合同签订前，反诉被告的父母在农村就有二套房屋存在，是其奶奶爷爷要求反诉被告把这个房屋买下来，当时反诉被告也已结婚生子，与父母一起住着拥挤，所以反诉被告愿意买下涉案房屋，双方签订的房屋买卖合同有效，这房子买下来后一直由反诉被告居住，是自己的房屋怎么还要付反诉原告占用费？另外，反诉被告曾经拿着反诉状向当地不动产登记中心咨询过，回复反诉被告是符合涉案房屋的过户条件。综上，要求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 本诉部分，原告宋珍玲向本院提供了以下证据材料： 1.《房屋买卖合同》及收款条各1份，拟证明被告宋军庆将座落于宁波市奉化区楼房（包括三相线、火表等）以及房屋旁边一块地田卖给原告宋珍玲，合计人民币45000元，原告已付款给被告的事实。 2.《集体土地建设用地使用证》1份，拟证明奉集建（96）字第7-02-C-510号集体土地建设用地使用证上登记的名字是被告宋军庆的事实。 3.宁波市奉化区尚田镇冷西村村民委员会证明1份，拟证明村委会认同原告购买本案所涉房屋，所以村干部直接将本案所涉房屋的集体土地使用证发给原告的事实。 4.宁波市自然资源和规划局、宁波市奉化区尚田镇冷西村村委证明、农村宅基地转让调查记录表、登记询问表各1份及宋时强集体土地使用证2份，拟证明原告系该村村民，经过村委会和不动产登记中心相关工作人员的调查，原告的条件符合农村建房条件，原告对本案所涉的房子符合过户条件的事实。 5.原奉化市委〔2016〕25号文件一份，拟证明原告的条件是符合宅基地过户的事实。 6.结婚证、户口本、出生证明各1份，拟证明原告在买房时已结婚生子，原告条件符合分户条件的事实。 被告向法庭提供的证据材料有：宁波市公安局奉化分局尚田派出所证明1份，拟证明原告宋珍玲至今仍然与其父母系同一户的事实。 反诉部分，双方当事人均未向法庭提供证据材料。 原告提供的证据材料1，交被告质证认为该《房屋买卖合同》大部分无效，其中涉及到房屋、地田的买卖是无效，因为违反了法律强制性规定，被告认可合同中涉及的三相线、火表买卖有效。经本院审查，该《房屋买卖合同》中涉及了本案所涉房屋边上一块地田的买卖，双方当事人在庭审均表示目前该地田没有权属证书，而土地归属争议不属于法院受理的范围，故对该地田买卖这部分内容，本院不作分析。对本案所涉房屋的买卖，原、被告均系同村村民，双方均系自愿签订该房屋买卖合同，未违反法律强制性规定，故对该合同中涉及房屋（包括三相线、火表等）的相关内容，本院予以确认，对被告质证认为涉及房屋买卖无效的意见，本院不予采信。 原告提供的证据材料2、3，经被告质证认为该集体土地使用证来源不清楚，对真实性有异议，对村委会证明的合法性及证明内容也均有异议。经本院审查，本院对本案所涉房屋的奉集建（96）字第7-02-C-510号集体土地建设用地使用证的真实性，予以采信。另外，本院认为，原、被告之间买卖房屋的行为，系当事人真实意思表示，是否要经过村委会同意，与本案无关联，本院不作分析，但对村委会证明该集体土地使用证系村干部给原告的事实，本院予以采信。 原告提供的证据4，经被告质证认为三单位做出的证明与本案无关联性，原告在其父母还有二处宅基地情况下，原告不具备一户一宅的条件。本院认为，原告提供的证据能反映如果本案所涉房屋买卖有效，原告具备可以过户的条件，故本院对原告的证据予以采信；另外，原告对被告提出的原告目前尚未分户的事实，予以认可，本院予以采信。 原告提供的证据5，经被告质证认为该文件是政策解读，不属于证据，同时从文件内容来看，原告不符合一户一宅的买房条件。本院认为，该文件与本案无直接关联性，本院在此不作分析。 原告提供的证据6，经被告质证认为原告不具备一户一宅条件。本院认为，原告作为农村村民，是否具备一户一宅条件，应由相关部门审核认定，对本案所涉的房屋原告能否办理过户手续，本院已在原告提供的证据4中予以认定。故对原告提供的上述证据的真实性均予以采信。 被告提供的尚田派出所证明，原告无异议，本院予以采信。 根据以上采信的证据材料，并结合当事人的陈述，本院认定本案的事实如下： 原、被告系侄女与叔叔关系，双方均系宁波市奉化区尚田街道冷西村村民。2006年7月6日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将座落于奉化区楼房（包括三相线、火表等）以及房屋旁边一块地田卖给原告，合计人民币45000元。原告于同日向被告交付房款、地田、三相线、火表等款现金计人民币45000元。自2006年7月15日起，本案所涉房屋一直由原告居住。 另经查明，本案所涉房屋的集体土地建设用地使用证编号为奉集建（96）字第7-02-C-510号，该土地使用证由村干部在2006年10月中旬交付给原告。 本院认为，原、被告于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，但合同中涉及的地田归属争议不是本院受理的民事范围，本院在此依法不作处理，故对原告在本诉中要求确认地田归原告所有，以及反诉原告要求反诉被告返还地田的诉请，本院均不作处理；对合同中涉及的房屋买卖包括三相线、火表买卖，未违反法律规定，且原告已入住涉案房屋多年，故该部分的合同内容，应认定合法有效。即原、被告于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》系合同部分有效，即涉案房屋买卖包括三相线、火表买卖合同内容有效，部分有效合同的权利义务依法对原、被告双方均有法律约束力。故对原告要求确认2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》合同有效的诉讼请求，本院依法确认该《房屋买卖合同》中涉及房屋、三相线、火表的买卖合同有效，同时对原告要求被告履行涉案房屋过户时卖方的法定义务的诉讼请求，本院予以支持。对被告答辩暨反诉诉请关于反诉被告宋珍玲不符合“一户一宅”条件而请求《房屋买卖合同》无效，并要求返还涉案房屋及支付房屋占用费65000元的主张，于法无据，也无事实依据，本院不予支持。 为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宋珍玲与被告宋军庆于2006年7月6日签订的《房屋买卖合同》中涉及房屋、三相线、火表的买卖关系有效合法，即确认座落于宁波市奉化区尚田镇冷西村黄泥山脚的二间一弄楼房（集体土地建设用地使用证编号为奉集建（96）字第7-02-C-510号）归原告宋珍玲所有； 二、限被告宋军庆在本判决生效后十日内协助原告宋珍玲办理上述房屋的过户手续； 三、驳回原告宋珍玲的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告宋军庆的反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3500元，反诉费1425元，合计4925元，由被告宋军庆承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 （此页无正文） 审 判 长  林文姬 人民陪审员  孙恩国 人民陪审员  刘德远 二〇一九年十二月五日 法官助理许驰秋 书记员王佩儿 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 2.《中华人民共和国土地管理法》第十六条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》： 第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。