湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0105民初4547号原告：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期A1地块会所1层。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托代理人：余佳奇、张翥，均系湖北忠三律师事务所律师，一般授权代理。被告：王玲。原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）诉被告王玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告滨江天地公司的委托代理人张翥、被告王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江天地公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《租赁合同》于2018年6月12日解除；二、依法判令被告于判决生效之日腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第三层301号、302号商铺（公安编号为武汉市滨江大道188号301、302号）；三、依法判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；四、依法判令被告向原告支付拖欠的租金（或占用费）至房屋腾退移交原告之日（暂计算至2019年2月28日，拖欠租金为人民币1,117,140元）；五、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费至房屋腾退移交原告之日（暂计算至2019年2月28日，拖欠的物业管理费为人民币331,917元）；六、依法判令被告向原告支付欠缴租金及物业费的滞纳金人民币434,717.1元；七、依法判令被告向原告支付欠缴电费人民币232,704.92元、水费3,855元；八、依法判令被告按照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费；九、依法判令被告立即向原告支付拖欠的租赁保证金人民币44,500元与物业保证金人民币7,998元；十、依法判令原告不予返还被告全部租赁保证金及物业保证金；十一、依法判令被告向原告支付违约金人民币387,000元；十二、依法判令被告向原告支付本案律师费20,000元；十三、依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原、被告签订《租赁合同》，双方就武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第三层301、302号商铺（下称“涉案商铺”）的租赁事宜达成一致，约定租赁店铺用于餐饮，品牌为刘一手,租赁期限5年1个月15天，自2015年9月15日起至2020年10月29日止。原告依约向被告提供涉案商铺，被告未按照合同约定向原告支付租金及其他费用，原告于2018年4月17日向被告发函要求被告支付租金、物业管理费及水电费，但被告仍未按照合同约定履约。原告无奈于2018年6月12日向被告发函解除双方签订的《租赁合同》。基于上述事实，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告王玲辩称：2015年9月18日双方签订的合同，当时签合同没有看到原告的消防验收合格证明，被告认为这个合同本身就有问题。租金从2016年4月30日起算被告不同意，那时还没开业，开业是在2016年12月10日。物业管理费也不对，2015年9月15日还没开业，不具备开业的条件，不应物业费、违约金、保证金、滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2007年9月，武汉市公安消防局对锦绣长江A1地块1#-3#商铺工程进行了消防验收，并出具了消防验收合格的意见书。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2015年9月18日，原告滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方被告王玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MiniMall）第三层301号、302号商铺（公安编号为武汉市滨江大道188号301、302号房屋），建筑面积为516平方米，乙方租赁该商铺用于火锅餐饮。乙方自愿接受甲方所进行的物业管理或商业管理。租赁期限5年45天，自2015年9月15日起至2020年10月29日止。甲方预计于2015年9月15日向乙方交付商铺，若交付日变化的，租赁期限相应变化，但甲方不因交付日变化承担任何其他责任。租金采取预付制，每一个自然月支付一次（为一个租金周期），乙方应于下个租金周期的前15日支付下期租金。2015年9月15日至2016年4月29日为装修免租期及经营免租期，之后租金标准为2016年4月30日至2016年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币32,250元；2016年10月30日至2017年10月29日止，每月计租面积的固定租金为人民币32,250元；2017年10月30日至2018年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币32,250元；2018年10月30日至2019年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币37,410元；2010年10月30日至2020年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币43,395.6元。乙方签订合同时，向甲方支付本合同租赁保证金64,500元，因乙方原因提前终止本合同的，甲方有权没收租赁保证金。双方约定物业管理费每月7,998元，乙方在房屋交付日支付壹个月物业管理费作为物业管理押金，物业费采取预付制，在每月15日前付清当月的物业管理费，乙方迟延支付物业费及相关费用的，按照应交数的0.5%/日支付违约金。本合同提前终止时，乙方应于合同终止后30日内将该租赁房屋按照甲方交付乙方使用时的原状交还甲方。在乙方延付或者拒付应缴租金、租赁保证金、物业管理费、商业管理费及有关费用期间，甲方/物业管理公司/商业管理公司有权停止向该房屋提供包括但不限于水、电的供应。乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、滞纳金、违约金等超过30日的，甲方有权解除本合同。乙方的行为构成本合同约定的解除合同条件致使甲方解除本合同的，甲方有权要求乙方按相当于租赁保证金6倍的标准支付违约金。同时，乙方应赔偿甲方在本合同项下的预期利益的损失；若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了约定的房屋，被告对房屋进行装修并用于经营火锅店。被告向原告支付了客户意向金20,000元，未向原告支付租金及物业管理费等费用。2018年12月1日，被告向原告提出申请，申请2018年12月1日至2019年8月1日停业调整。2019年4月，原告将被告所租商铺停电。2018年4月17日，原告向被告发送《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》，向被告催缴2016年5月至2018年3月的租金741,750元、物业管理费及水电费438,991.4元，并保留追究滞纳金等违约责任的权利。2018年6月，原告向被告发送《租赁合同解除函》，函称被告未按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，在2018年4月17日发函催缴后，仍未支付上述款项。故而函告被告依约解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求被告于本函件送达之日起立即腾退，并承担违约责任赔偿损失。另查明：世茂武汉52+MiniMall商场的经营状况不良,绝大部分商铺处于空置状态，有的关门停业、有的未装修、有的部分装修未开业，整个商场客流稀少。招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻商场。商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋项漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。本院认为：世茂武汉52+MINIMALL办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托原告对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于合同的解除。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告应向原告支付租金、物业管理费及水电费等费用，被告仅支付了客户意向金，未支付租金、物业管理费及水电费等费用，原告因此向被告发送上述费用催缴函。原告催缴后，被告仍未交清上述费用。依房屋租赁合同的约定，原告可行使解除权，原告虽向被告邮寄了《解除函》，被告表示未收到该《解除函》，原告没有证据证明该《解除函》到达了被告处，因此原告要求确认双方的租赁合同于2018年6月12日解除的请求，本院不予支持。经催缴后，被告至今没有交纳租金及物业管理费，系根本违约，合同应予以解除。合同解除后，被告应将所租房屋返还给原告，被告应腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之第三层301、302号商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，原、被告对装修进行了约定，被告根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后被告可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对原告要求判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求本院不予支持。关于租金、占用费、物业管理费、违约金、滞纳金、保证金及律师费。合同签订后，原告已给予被告装修免租期、经营免租期等优惠条件，虽未达到招商宣传中的经营效果，但合同并未约定此为免交租金的条件，作为商铺经营者本身应有营造经营环境、承担相应经营风险的责任，被告租赁经营商铺应按合同约定交纳租金。因房屋存在渗漏水问题，被告于2018年12月1日停止经营，被告应支付租金、物业管理费至2018年12月1日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此原告有义务保障案涉房屋的交付使用及物业管理过程有利于被告的经营活动顺利进行，鉴于原告确实存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，对被告的正常经营活动造成严重影响，违反双方合同约定，应承担相应责任。原告要求支付租金、物业管理费的诉讼请求，本院按合同约定标准的70%予以支持。自2016年4月30日起计算至2018年12月1日，被告应向原告支付租金703,437元（32,250元×70%×30+37,410元×70%），被告应向原告支付物业管理费173,556.6元（7,998元×70%×31），被告支付的客户意向金20,000可以冲抵其应支付的租金，冲抵后，被告应向原告支付租金683,437元。关于违约金，租赁合同系因被告违约拖欠租金等费用而解除，被告应承担相应违约责任，基于上述原告应承担的责任，对合同约定的违约金本院予以调整，即被告向原告支付违约金90,300元（32,250元×70%×4）。被告应将拖欠的电费232,704.92元、水费3,855元支付给原告。鉴于上述原告应承担的责任，本院酌定免除被告支付滞纳金及承担律师费的民事责任。鉴于合同应予解除，支付保证金已无必要，故对原告要求被告支付租赁保证金及物业保证金的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司与被告王玲签订的《租赁合同》；二、被告王玲于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第三层301、302号商铺（公安编号为武汉市滨江大道188号301、302号房屋）；三、被告王玲于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付租金683,437元；四、被告王玲于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付物业费173,556.6元；五、被告王玲于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付电费232,704.92元、水费3,855元；六、被告王玲于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付违约金90,300元；七、驳回原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27,019元（原告已预交）,由原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担7,019元，由被告王玲负担20,000元，被告王玲于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  陈菊芳人民陪审员  包 莉二〇一九年十二月九日书 记 员  卢雨阳