广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2738号 原告：广西枫凌物业服务有限公司，住所地钦州市新澳花园小区11栋。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所实习律师。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程体新闻中心塔楼西B座第二十一层。 法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告广西枫凌物业服务有限公司与被告广西方典置业投资有限公司债务转移合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈建师、刘秋玲，被告的委托诉讼代理人张奕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费253585.78元及利息（利息计算方法：以253585.78元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日计至被告清偿债务止)；2、判令被告支付原告公共维修费41104元及利息（利息计算方法：以41104元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日计至被告清偿债务止）；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月1日至2019年5月1日期间是被告投资开发的位于防城港市港口区东湾桃花苑小区的物业服务企业。原告与被告于2014年11月1日签订《前期物业管理服务合同》,约定高层住宅物业费1元/平方米，专项维修资金0.1元/平方米，电梯维保费30元/户，被告承诺业主免交物业管理服务费的，该费用由被告承担，同时在保修期限和范围内由被告承担物业的保修责任。后小区成立业主委员会，继续聘请原告并签订《物业管理服务合同》，约定住 宅物业费0.8元/平方米，电梯使用费20元/户。原告按照物业服务合同的约定履行义务，尽职尽责为小区各业主提供物业服务。 2016年9月28日，被告向原告出具《工作联系函》，确认对小区 1-4号楼的178户业主免除物业管理费，合计213728.90元。同时被告在5号楼及8号楼业主的入伙通知书上签章同意为业主垫付物业管理费，费用合计168838.48元。以上物业管理费共计382567.38元。期间被告仅支付原告物业管理费128981.60元，至今仍欠253585.78元未付。2014年12月至2017年12月底，原告为小区公共部位的设施设备的维修垫付了公共维修费合计114382元，期间被告仅支付原告公共维修费73278元，至今仍欠41104元未付。以上费用经原告多次催收，被告均以各种理由推诿，拒不支付。综上所述，原告认为，原告已履行物业服务义务，被告拒不支付费用构成严重违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、根据原告提交的证据46页至92页关于5#楼，被告同意垫付的物业管理费及公共维修基金共计54766.60元（其中公共维修基金4980元），应当在物业管理费总数中扣除。5#楼同意入伙通知书中被告作出承诺的时间在2015年4月份前后，而原告于2019年8月才起诉，远远超过3年的保护诉讼时效，而公共维修基金依法依约属于业主共有，不能计算在原告物业费当中，也应予扣除，那么总物业费为382567.38元－54766.60元=327800.78元。二、原告提供的物业服务质量差，多次被业主投诉到行政主管部门，设备不维护、人员配备不到位、环境卫生差，根据业主委员会考核评分扣分超50分，没有按照物业合同履行相应义务。根据打分情况，物业费总额也应对半，则327800元/2=163900.39元，扣除被告已经支付的128981.60元，剩余34918元没有支付。三、原告与桃花苑小区业委会签订的《物业管理服务合同》无效，小区业委会成立后，原告进驻小区没有召开业主大会选举程序，合同应属无效。2017年4月27日之后的物业费，原告没有资格收取，那么8#楼被告向原告替业主垫付的物业费及电梯使用费，也应当从总的物业费中扣除即34918.79元－59958.80元－54113.08元=－79153.09元。四、公共维修费所有权属于小区全体业主，原告主体不适格。五、双方合同没有关于利息的约定，原告主张的利息没有任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对双方有异议的证据，因无相反证据予以反驳，本院亦作为认定案件事实的参考依据。 结合证据，本院认定案件事实如下：2014年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《东湾桃花苑前期物业服务合同》，约定由乙方为东湾桃花苑小区提供物业服务。第六条第4款约定乙方的义务为对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、景观园林、环境卫生、治安、交通等方面进行维护、修缮、服务与管理。第七条第一款约定，高层住宅物业服务费1.00元/月/平方米、专项维修资金0.1元/月/平方米；第七条第二款约定电梯年检、维保费、专项维修资金属预收款，专款专用，每年剩余部分将累积至下年，如预收的该费用不足支付此项开支，超出部分将由业主按所有物业建筑比例共同分担，此费用每年向全体业主公示费用收支情况。第七条第四款第1项约定，甲方承诺业主免交物业管理服务费用的，该费用由甲方承担。第二十五条约定本合同自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的服务合同生效时止。2017年4月27日，原告与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告继续为东湾桃花苑小区提供物业服务。合同第二十二条约定本合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日至2019年5月1日止。第二十六条第4/5款约定，公共环境保持整洁卫生，严格管理公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理，发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。公共绿化破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观。第二十八条第一款第1项约定住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，第4项约定电梯使用费（2楼及以上住宅住户）20元/月/户。合同还对其他事项作了约定。 2016年9月28日，被告向原告出具一份《工作联系函》，告知原告其决定对1#-4#楼的178户业主免除物业管理费用（附名单及期限详表），业主减免期间的物业费由被告支付给原告。经核算，上述业主减免期间的物业费为213728.90元。之后，被告在《同意入伙通知书》中向5#、8#的业主承诺垫付物业费及公共维修基金、电梯费等费用，经核算共计168838.48元。 另查明，2014年，东湾桃花苑业主向防城港市住房保障和房产管理局投诉原告，2015年9月10日，防城港市港口区房产管理局经现场调查、核实后向防城港市住房保障和防城管理局作出《关于东湾桃花苑小区业主联名投诉书的回复》，内容包含物业管理单位在今年七月份把电梯系统相关资料报于市质监局要申请电梯年检时，由于电梯内的无房通话系统不能使用、小区电梯机房门由部分门锁已坏、小区交付使用后，监控一直处于瘫痪状态，不能正常使用等。 本院认为，被告在《工作联系函》、《同意入伙通知书》中作出对业主减免物业费的承诺，而原告作为收取物业费的债权人，亦已经用行为作了肯定的答复，应视为双方达成了债务转移合同，被告应向原告支付相应的物业费。经核算，1#-4#楼减免的物业费为213728.90元，5#楼、8#楼减免的物业费、公共维修基金、电梯费为168838.48元，共计382567.38元。扣除被告已经支付的128981.60元，尚余253585.78元未支付。 关于被告答辩的扣减物业费的理由，本院认定如下：1、关于5#楼物业费54766.60元的诉讼时效问题。被告已经缴纳了128981.60元，从债务的履行先后顺序看，5#楼的物业费54766.60元应已经付清，不存在诉讼时效问题，不应再予以扣除。2、关于公共维修基金4980元问题。合同约定公共维修资金为预收款，专款专用，每年剩余部分将累积至下年，如预收的该费用不足支付此项开支，超出部分将由业主按所有物业建筑比例共同分担，此费用每年向全体业主公示费用收支情况。原告于2017年4月27日之前申请使用的公共维修基金高于同意减免的部分，所以被告的减免理由不能成立。3、关于物业服务质量问题。从业主的投诉、防城港市港口区房产管理局的复函看，原告提供的物业服务质量确实不符合合同约定的标准，本院酌情扣减物业费30000元。4、关于2017年4月27日之后的物业费问题。东湾桃花苑小区的业主委员会代表全体业主与原告签订了《物业服务合同》，该合同为双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告以原告进驻小区没有经过召开业主大会选举程序为由主张合同无效。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第七十六条约定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但并未明确规定违反该程序的决定无效，且本案中被告未提供证据证明业委会签订物业服务合同的程序不符合规定。故本院对被告主张的合同无效的主张不予认可。同时，从原告与被告、业主之间对物业减免达成的协议看，业主对《物业服务合同》亦予以认可，则该合同对业主具有约束力。综上，被告应向原告支付物业费223585.78元（253585.78元-30000元）。被告未能及时向原告支付物业费，确实造成了原告的利息损失，故对原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率，从起诉之日起计算利息的诉请，本院予以支持。 关于原告主张的公共维修资金41404元的问题。原告诉请的公共维修资金不属于双方协议的由被告承担的债务的范围，且原告的证据不足以证明该笔款项应由被告向原告承担，故本院对原告的诉请不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 被告广西方典置业投资有限公司向原告广西枫凌物业服务有限公司支付物业管理费等费用共计223585.78元并支付利息（利息计算方法：以223585.78元基数，从2019年9月26日起计算至付清之日止）； 驳回原告广西枫凌物业服务有限公司的其他全部诉讼请求。 案件受理费5720.35元，减半收取2860.17元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院，预交上诉费5720.35元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇一九年十二月二十五日 书记员 黄义芳