湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终4051号上诉人（原审被告）：中国人民解放军61245部队。负责人：冀澎涛，该部队科长。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈杰，男，生于1970年7月30日，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：吉飞，湖北亘恒律师事务所律师。上诉中国人民解放军61245部队（以下简称61245部队）与陈杰房屋租赁合同纠纷一案，不服南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。61245部队负责人冀澎涛及其委托诉讼代理人李宏兵，陈杰委托诉讼代理人吉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。61245部队上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人陈杰的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.被上诉人一审提交的评估报告不应作为判案依据。一审法院当庭表示不予采纳被上诉人单方提供的评估报告，并要求被上诉人5个工作日内提出是否申请评估鉴定，但一审法院在被上诉人未申请鉴定的情况下，却又直接将该证据作为判案依据，程序违法。评估报告中装饰装修所确定的价值是重置价，重置价不应作为计算残值的基础。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，补偿承租人装修残值损失，应以造价为基础。重置价是评估当时的价格，造价是装修当时价格。评估时点与装修时点存在数年之差，因此该报告的重置价不能作为赔偿残值的依据。应当依法评估，确定合理科学的装饰装修价值。2.即使根据不可归责双方事由解除合同，判决装饰装修残值全部由上诉人承担，也属适用法律错误，应当双方分担损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，因不可归责双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。残值是指根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装修装饰费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装修装饰价值。由此可见，即便1045647元是重置价，租赁合同为八年，将装饰装修费平均分摊，剩余四年的装修产值为522823.5元，补偿应是残值的一半，即261411.75元。3.未形成附后的装修物有26项，一审只认3项，认定事实错误。未形成附合的有:装饰装修物31项:套门、铝合金门、仿瓷、窗帘、物品架、钢构棚、旗杆、太阳能、储水罐、沐浴系统、训练器材、钢构攀岩训练、器材、简易灶台、路灯、吊顶、太阳能热水器、不锈钢灶台、油烟机、不锈钢案台、窗帘、铝合金纱窗、陶瓷百金、上下水管安装费、电缆、室内电线、变压器。以上装饰装修物与房屋未完全结合或尚未达到不可分离状态，不能认定构成附合，上诉人也不同意利用，根据法律规定，应当由承租人拆除，一审法院将其计算为形成附合物，即与房屋结合在一起非毁损不可分离，缺乏事实基础。4.上诉人2015年收取的租金，应当优先充抵被上诉人已经到期而未缴纳的租金，一审法院认为被上诉人逾期支付租金不构成违约，适用法律错误。2015年收取的租金应当充抵已经到期而未付的租金。被上诉人已逾期一年未支付租金，根据《租赁合同》第八条第(二)项的约定，承租人逾期交付房地产租金及有关费用，逾期超过30日，出租人有权解除本合同。因此，一审法院的相关论述没有法律和事实依据。5.一审认为本案适用三年诉讼时效属于适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题约规定》第三条，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则2017年10月1日起施行，本案2015年9月10日解除租赁合同，即2017年9月9日时效届满.被上诉人2018年8月6日才提起诉讼，根据上述规定，适用二年时效，因此，一审法院以2015年9月10日至2018年8月6日未达到法律规定的三年诉讼时效期间，适用法律错误。6.根据合同约定和法律规定，上诉人不应该承担补偿或赔偿责任，一审判决补偿被上诉人装修损失，没有合同和法律依据。《租赁合同》第六条第(三)约定因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。即军队政策法规重大调整双方均不承担责任。根据《租赁合同》第八条第(二)项的约定，承租人逾期交付房地产租金及有关费用，逾期超过60日，出租人可将承租人财产收归出租人所有，以抵扣所欠经费，承租人不得有异议，若抵扣不足，承租人应当补足。即逾期支付租金，租赁物归出租人。在《租赁合同》签订当日一并签署的《临时装修协议》约定，“乙方进行房屋的内外装修，应事先征得甲方同意”。即未经过同意，装修损失依法不予赔偿。根据上述合同条款的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。陈杰答辩称，服从原判。陈杰向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋租赁合同，判令61245部队赔偿其各项损失2307009元及可获取的利益1540000元。一审法院认定事实：2011年9月10日，61245部队与陈杰签订《南漳基地一座办公楼区及二幢单元楼租赁合同》，约定由陈杰承租61245部队所有的房屋和场地，用于建设襄阳市新龙门素质教育培训中心（后更名为湖北省国防教育拓展中心）。租赁期限为八年，自2011年9月10日起至2019年9月10日止，每年租金为100000元、专业补贴费用每年不少于15000元。合同对租赁房屋改造、装修约定：“不得私自对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方（61245部队）书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应当无偿移交给甲方”。合同还约定：“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任”。同日，双方又签订《南漳基地办公楼区及乙-35、乙-36号临时装修协议》，陈杰按照该协议对租赁房屋进行了装修。合同签订后，陈杰成立湖北（南漳）国防教育拓展中心，并招录、培训学员。陈杰向61245部队交纳租金至2015年，庭审中，陈杰提供了61245部队开具的2013年9月25日和2014年12月24日分别收取115000元的收据，61245部队承认2015年的租金已收取，但还未开具收据。2015年9月，61245部队通知陈杰解除租赁合同，双方停止履行租赁合同。2017年2月26日，陈杰委托湖北金伯乐资产评估事务有限公司对装修的房屋和增加的设备进行了资产评估，该公司制作了《陈杰核实委估资产重置成本资产评估报告书》，报告书对陈杰委估的资产重置成本评估为2307009.00元。2018年10月12日，一审法院召集双方当事人到租赁房屋现场，对陈杰装修的房屋、增加的设备进行了勘查核对，61245部队确认尚存在的装饰装修项目计50项，参照《陈杰核实委估资产重置成本资产评估报告书》结果，价值1630792元，减去可拆除又不损坏原设施的动产（包括一台变压器120000元、室外电缆线184000元、太阳能281145元），尚有重置价值1045647元的装修附合物不能拆除。陈杰还主张未履行合同到期可得利益损失1540000元。但未提供证据证实。2015年1月27日，中国人民解放军总政治部、总后勤部、军委纪委联合印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知第二条规定“严禁出租军事行政区的房地产。各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止”。一审法院认为，陈杰与被告解放军61245部队签订的《南漳基地一座办公楼区及二幢单元楼租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应按约定行使权利和履行义务。61245部队根据军队政策调整的要求，于2015年9月通知陈杰解除合同，陈杰确认解除合同的时间为2015年9月。故对陈杰请求确认解除合同的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定”。陈杰对租赁房屋装饰装修和增加设施，是客观事实，军队政策法规重大调整致使合同不能继续履行，陈杰投资装饰装修和增加设施的残值损失也是客观存在的，陈杰租赁房屋的租赁期限为八年，现已履行了四年，尚有四年未履行，所添附因合同解除而造成的损失应该得到补偿。参照陈杰提供的湖北金伯乐资产评估事务有限公司对该装修房屋和增加设备进行资产评估，资产重置成本为2307009.00元，减去可拆除及实际搬走的动产，尚有重置价值1045647元的装修附合物。根据该合同的履行时间，参考评估重置价值，酌定61245部队补偿陈杰装饰装修附合物的损失1045647元的一半，即522823.50元。陈杰要求61245部队赔偿未履行合同可得利益损失，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、确认陈杰与中国人民解放军61245部队签订的《南漳基地一座办公楼区及二幢单元楼租赁合同》于2015年9月10日解除；二、中国人民解放军61245部队于本判决生效后十日内向陈杰支付补偿款522823.50元；三、驳回陈杰的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18788元，由陈杰负担14274元，中国人民解放军61245部队负担4514元。二审中，本院依据61245部队申请，对陈杰装饰装修形成附合部分残值进行委托评估。武汉国佳房地产评估有限公司接受本院委托，于2019年7月30日出具评估报告书，评估结论为：估价对象于2015年9月10日价值时点的现状价值为452580元。经质证，陈杰对评估结论予以认可。61245部队提出，评估报告将下列未形成附合的装饰装修物进行了评估：1.钢构棚5863元；2.旗杆1967元；3.太阳能84344元；4.电缆40703元；5.室内电线12450元；合计145327元。此部分装饰装修物应当由陈杰移除，不应作为补偿范围。对61245部队质证意见，本院认为，判断装饰装修物是否与租赁物形成附和，既要考察装饰装修物与租赁物结合的物理状态，还要分析社会经济成本，同时，还要探究当事人主观心理状态。本案中，上述5项装饰装修物虽然在物理上可以与房屋和场地分离，但钢构棚、旗杆、电缆、电线拆除后，价值几乎为零；太阳能板虽可拆除，但需专业施工人员进行拆除和安装，经济上也并不可行，且61245部队可以进行利用。同时，上述五项均为陈杰利用租赁物所必要的添附，并未过度装饰装修，故对61245部队质证意见，本院不予采纳。对武汉国佳房地产评估有限公司出具的评估结论，本院予以采信。对原判认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、合同解除原因；二、装饰装修物补偿；三、诉讼时效。本院分别评判如下：一、关于合同解除原因问题。陈杰主张系因部队政策调整，61245部队通知其终止合同；61245部队主张系因陈杰拖欠租金而通知陈杰解除合同。双方均认可系口头通知终止履行合同，但均未提供证据证明口头通知的内容。合同已履行四年，陈杰应当交纳四年租金，陈杰主张已经交纳了四年租金，一审时，提供了61245部队开具的2013年9月25日和2014年12月24日分别收取115000元的收据，及2015年10月支付115000元的银行凭证。61245部队也认可收到三个年度租金345000元。根据民事诉讼证据规则，对合同履行发生争议的，由负有履行义务当事人承担举证责任。陈杰未举证证明交纳了全部四个年度租金，对其主张交纳全部租金的事实，本院不予认定。虽然根据合同约定，对陈杰延付租金，61245部队有权解除合同，但解除合同应当通知对方，现61245部队未举证证明系因陈杰延付租金而通知解除合同，且现有证据表明2013年、2014年、2015年，陈杰均在交纳租金，合同仍在履行。同时，结合军队和武警部队全面停止有偿服务的大局，本院认定，解除合同的原因系61245部队执行军队和武警部队全面停止有偿服务决策，而不是陈杰延付租金。二、关于装饰装修物补偿问题。双方合同约定：“第六条合同的解除与终止：（一）甲方因军事需要提前终止合同的，经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，退还房地产租赁保证金，并按乙方投资改造费用，双方协商给予乙方一定损失补偿；…（三）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。对此约定，首先，政策调整不属于不可抗力；其次，“因军事需要”与“国家和军队政策法规重大调整”，应当属于同一个层次的事件，前者给予一定补偿，而后者不给予补偿，在合同体系中不对等；再次，因不可抗力原因“不承担责任”，应指不承担因违约所产生的赔偿损失和支付违约金等民事责任，并不排除61245部队接受陈杰添附的装饰装修物而应当给予的补偿责任。因此，对陈杰添附的装饰装修物，61245部队仍应当给予补偿。61245部队上诉所称系因不可抗力原因导致合同解除的上诉理由，本院不予采纳。双方订立租赁合同的同时，另行订立装修协议，说明61245部队允许陈杰对租赁物进行装饰装修。虽然双方合同约定“乙方进行房屋的内外装修，应事先征得甲方同意”，但租赁物在61245部队营区，对租赁物进行装饰装修活动，必定受到营区的管理，61245部队未主张，也未提供证据证明其进行了干预，且陈杰已使用装修后的租赁物达四年之久，61245部队均未提出异议，故对61245部队以装修未经其同意为由，对装饰装修物不予补偿的上诉请求，本院不予支持。对于装饰装修物补偿金额，双方未能协商一致，本院按照2015年9月10日价值时点的现状价值452580元予以确认。61245部队上诉请求按照现状价值一半进行补偿，无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。三、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”2015年9月，双方解除合同，此时产生陈杰装饰装修物补偿请求权，61245部队无证据证明其此时已明确拒绝陈杰补偿请求，因此，本案诉讼时效期间并不当然从合同解除时起算。结合陈杰单方委托中介机构对装饰装修物进行评估的行为，以中介机构所出具评估报告的时间，及2017年5月开始起算诉讼时效期间，更符合本案实际。因此，陈杰主张并未超过诉讼时效期间。对61245部队上诉称本案已超过诉讼时效期间的上诉理由，本院不予采纳。综上，61245部队重新评估的申请符合法律规定，本院予以准许。对61245部队其他上诉理由，本院均不予采纳。一审法院认定基本事实清楚，但在61245部队异议理由成立的情况下，对陈杰自行委托中介机构所出具的鉴定意见予以采信，违反法定程序，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1874号民事判决第一项，即：确认陈杰与中国人民解放军61245部队签订的《南漳基地一座办公楼区及二幢单元楼租赁合同》于2015年9月10日解除；二、撤销南漳县人民法院（2018）鄂0624民初1874号民事判决第二项、第三项，即：中国人民解放军61245部队于本判决生效后十日内向陈杰支付补偿款522823.50元；驳回陈杰的其他诉讼请求。三、中国人民解放军61245部队于本判决生效后十日内向陈杰支付补偿款452580元；四、驳回陈杰其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18788元，由陈杰负担14274元，中国人民解放军61245部队负担4514元；二审案件受理费9028元，由陈杰负担1028元，中国人民解放军61245部队负担8000元。二审鉴定费3000元，由陈杰负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  焦静平审判员  何小玲二〇一九年十二月九日书记员  李 帆