广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31796号原告（反诉被告）：陈非凡，男，1983年12月17日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。被告：谢协建，男，1975年10月1日出生，汉族，户籍住址广东省丰顺县，委托诉讼代理人：李焯铭，广东一粤（白云）律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢育君，男，1971年7月28日出生，汉族，户籍住址广东省丰顺县，委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被告：周建荣，男，1970年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。第三人：广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社，住所地广州市白云区鹤龙街尖彭路49号。法定代表人：彭耀华，社长。原告（反诉被告）陈非凡与被告（反诉原告）谢育君、被告谢协建、周建荣、第三人广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈非凡的委托诉讼代理人张亮、唐美玲，被告（反诉原告）谢育君的委托诉讼代理人曾凡星、陈敬贤，被告谢协建的委托诉讼代理人李焯铭，被告周建荣的委托诉讼代理人曾祥彬到庭参加了诉讼。第三人广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈非凡向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告谢协建、谢育君签署的《厂房租赁合同》；2.判决被告谢协建、谢育君向原告返还厂房信用金人民币59万元及相应利息（利息自我方支付上述款项之日起计，计息本金为59万元，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至谢协建、谢育君归还厂房信用金之日止）；3.判决被告谢协建、谢育君向原告返还2019年5月15日至2019年8月31日期间的场地使用费人民币378700元及相应利息（利息自起诉之日起计，计息本金为378700元，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至被告付清全部款项之日止）；4.判决被告谢协建、谢育君共同向原告支付涉案厂房装修及设备的残值损失196395元；5.被告谢协建、谢育君、周建荣共同向原告支付因涉案厂房征收而取得的停产停业损失补偿及搬迁费补偿合计417844.05元；6.判决被告谢协建、谢育君共同向原告支付其为本案支付的律师费40000元、财产保全担保费1500元、财产保全费5000元及本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2001年6月1日，周建荣与第三人广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社（原名广州市白云区新市镇联边村第三经济合作社，下称“第三经济合作社”）签署《土地有偿使用合同》，周建荣承租第三经济合作社包括广州市白云区鹤龙街尖彭路自编1号独栋厂房（下称涉案厂房）在内的有关建筑物。2014年11月12日，周建荣与被告谢协建签署《厂房租赁合同》，将尖彭路自编1号独栋厂房出租给谢协建。2014年11月29日，原告与两被告签订《厂房租赁合同》。合同约定：被告将尖彭路自编1号独栋厂房出租给原告经营使用，租赁期限自2014年11月30日至2026年5月30日止，其中2014年12月1日至2019年11月30日厂房折旧费（即租金）为每月118000元。原告在合同签订后向被告支付5个月厂房折旧费作为使用厂房信用金，厂房信用金在合同期满后归还原告。租赁期间如遇国家征收厂房，经营性补偿归原告，租赁期间如遇自然灾害、不可抗力或外界环境影响，双方应尽力合作减少损失等。租赁合同签订后，原告依约向被告支付厂房信用金590000元，并依照合同约定标准足额向被告支付至2019年8月31日期间的租金。2019年5月15日，联边村第三至七经济合作社向周建荣发出通知（并未知会原告），提出因市政基础设施建设需要，广州市白云区人民政府决定征收云城西北延线（白云三线一华快三期）工程延线（包括原告承租的厂房在内）国有土地上房屋。据悉，联边村第三至七经济合作社自2019年5月15日起不再计收周建荣租金，周建荣自2019年5月1日起不再计收被告租金。当月起出租人谢协建即多次在本租赁合同尚未解除的情况下无理要求原告立刻搬迁，并威胁原告如未及时搬迁将采取强拆等行动，导致原告员工人心惶惶，原告在涉案场地的生产经营活动也大受影响，根本无法正常使用该场地。2019年7月15日起，涉案厂房被停止供水，电线被剪断，没有水电、网络可以使用，涉案厂房门前的道路被围蔽。原告虽多次向被告反映及要求其恢复水电供应、拆除围敝物等，但被告均置之不理。根据，《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”等相关规定，鉴于涉案厂房拟被政府征收，被告多次采取威胁、恐吓的方式要求原告立刻搬迁，且厂房已被停水停电，不具备使用条件，合同已无继续履行的可能。而且，自2019年5月起原告就已无法正常使用涉案场地，且被告自2019年5月起也不再向周建荣支付场地租金，原告自然也无需向两被告支付该期间的租金。综合上述意见，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判决支持原告的全部诉讼请求。被告谢协建辩称：谢协建同意解除厂房租赁合同，不同意返还厂房信用金59万元。我方没有收到陈非凡缴纳的5月15日至8月31日的租金，故不存在需要向陈非凡返还该期间租金的情况。对于陈非凡的第四项诉讼请求由于谢协建未参与评估，评估报告的真实性无法确认，故我方不同意支付。对第五项诉讼请求，我方认为原告应当向动迁单位收取，而不是向谢协建主张，因为拆迁不是谢协建的行为，也没有证据证明原告的停业损失有41万多元。对陈非凡的第六项诉讼请求我方不同意支付。对于谢育君提起反诉，谢协建认为谢育君的反诉意见可以代表谢协建的意见。被告（反诉原告）谢育君答辩并提起反诉称：2014年11月29日，陈非凡与谢协建、谢育君签订《厂房租赁合同》，由陈非凡承租广州市白云区鹤龙街尖彭路自编1号独栋厂房，租期自2014年11月30日起至2026年5月30日。该合同对租金的支付事宜进行了约定。2017年6月10日，出租人谢协建、谢育君协商一致，由谢育君收取2017年7月31日至2018年7月31日及以后的租金，并已将协商后的收租通知书面通知承租人陈非凡。自2017年8月起，陈非凡已按通知书内容向谢育君履行支付租金的义务。即经出租方协商一致，谢育君的账户为唯一指定收取租金的账户，且已经得到承租方陈非凡的认可。陈非凡未按合同约定，向出租人支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月，共九个月的租金。2019年5月，因市政基础设施建设需要，白云区人民政府决定征收云城西北沿线工程沿线国有土地上房屋，且出租人谢协建多次通知陈非凡按时搬迁，均遭到陈非凡的无理拒绝。其后，陈非凡甚至无视政府征收决定，强行占用涉案厂房直至2019年9月，导致政府征收工作未能如期进行。对于陈非凡的第一项诉讼请求，由于房屋拆迁事实工作已经结束，因此租赁合同不需要判决解除。对于陈非凡的第二项诉讼请求，由于陈非凡存在违约行为，故不同意向陈非凡退还厂房信用金。对于陈非凡第三项诉讼请求，由于我方没有收到陈非凡缴纳的5月15日至8月31日的租金，所以不存在返还。对于陈非凡的第四项诉讼请求，由于本案租赁合同解除的原因是政府拆迁，是不可抗力，是合同约定的免责行为，故陈非凡的该项诉讼请求没有法律依据，而且第四项诉讼请求与第五项诉讼请求存在冲突，陈非凡只能主张其中之一。第五项诉讼请求谢育君不是很清楚，由于谢育君与谢协建在后期合作产生了争议，拆迁补偿有关事宜由谢协建、周建荣处理，谢育君没有收到任何拆迁补偿款项。法院在分配停产停业损失及搬迁费补偿时，要综合考虑谢育君和谢协建的拆迁补偿费，由于谢育君和谢协建的转租行为也属于经营性行为。关于陈非凡主张的律师费没有法律依据。同时谢育君提出反诉诉讼请求如下：1.请求判令陈非凡向谢育君支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月的占有使用费共计1062000元及每月未付租金所产生的利息（利息1062000元为基数，分别自欠付租金当月的6日起，按同期银行贷款利率，计至清偿之日止）；2.请求判令陈非凡向谢育君支付自2017年9月至2019年4月期间逾期支付租金的利息（起算日期见反诉状附表，按照银行同期贷款利率，计算至清偿之日止）；3.请求判令陈非凡承担本案的全部诉讼费。被告周建荣辩称：周建荣向广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，还有广州市白云区鹤龙街联边第三、第七经济合作社承租了涉案厂房所在的土地，周建荣承租的土地上本身有小部分的建筑，后来周建荣又加建了大部分的建筑物，涉案的厂房未办理规划报建手续，因此周建荣将涉案厂房出租的合同，以及谢协建、谢育君与陈非凡就涉案厂房所签署的租赁合同均为无效合同。周建荣与陈非凡不存在直接的合同关系，从法律关系上看，周建荣与经济社的具结书与陈非凡也没有任何法律关系。关于涉案厂房的停产停业损失补偿及搬迁费用，周建荣已经按照相关面积足额支付给谢协建，金额为381650.1元，与陈非凡主张的41万元多存在一点差别，是由于现场还剩下两百多平方米没有拆，经过周建荣与谢协建仔细核对和计算，谢协建应得的停产停业损失补偿及搬迁费用按照比例为381650.1元。第三人广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社未陈述意见。针对谢育君的反诉，陈非凡辩称：1.本案出租方为谢育君和谢协建，由于谢协建没有提起反诉，谢育君无权单方以其名义提起反诉。2.陈非凡并未欠缴租金，双方从来没有有明确只有谢育君的银行账户才是唯一指定收取租金的账户，谢育君称2017年6月10日与谢协建协商一致由谢育君收取后续的租金，但我方提供的证据证实2017年7月31日谢协建还通过短信要求我方将租金支付至谢协建的女儿的卡上，由此可证明谢协建并未同意以谢育君的账户作为唯一的收款账户。3.我方已向谢协建、谢育君支付租金至2019年8月31日。本案租赁合同的出租权是由谢协建与周建荣签订合同取得，谢育君没有出租的权利属性，因此租赁期内是谢协建就租赁合同的事宜与我方进行沟通。2016年8月左右，在我方的办公室内，我与谢协建口头协议说只要我方在一定期限内一次性缴纳完毕11个月的租金，则可免缴当年1个月的租金，即每年缴租租金总额为129.8万元，因为一直以来都是谢协建与我方沟通，所以当时只有我与谢协建在场。涉案厂房被拆迁之日乃至本案第一次庭审之日前，谢育君和谢协建从未向我方主张过任何欠付租金，由此可证明我方已足额缴纳了租金。4.即使法院认为我方存在欠缴租金的情况，由于租金的诉讼时效为一年，故诉讼时效一年以前的欠缴租金谢育君已经丧失胜诉权。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《厂房租赁合同》、《土地有偿使用合同》、转账凭证、工商登记信息、通知、微信聊天记录、照片、《关于征收云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋的决定》、《云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋征收补偿方案》、《具结书》、联边村建（构）筑物补偿确认表、《补偿协议》、《资产评估报告》、《民事委托代理合同》及律师费发票、《诉讼保全委托担保合同》及担保费发票、银行账户历史明细清单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2014年11月29日，谢协建、谢育君（共同作为出租方、甲方）与陈非凡（承租方，乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租物业坐落地址为白云区新市镇××路自××号厂房（以下简称涉案厂房）。二、租用期及计租时间从2014年11月30日起至2026年5月30日止。从2015年1月1日起计缴厂房折旧费。三、厂房折旧费及计收金额，每月人民币118000元（不含税金），第六年开始每两年递增10%。2014年12月1日至2019年11月30日每月厂房折旧费118000元。四、缴租方法：在每月5号前乙方必须缴清当月厂房折旧费给甲方，若逾期缴交，甲方有权每天按每月租金1%计收滞纳金。五、双方责任：……（3）在租赁期间，增建及改建设施（包括乙方自建）合同期满或途中退租乙方要交还甲方，属乙方自费的建筑设施、水电费等装修无偿归甲方所有。六、信用押金：为保障双方利益，在合同签订后乙方支付5个月厂房折旧费作为厂房信用金。厂房信用金及水电信用金在租期满后、乙方付清厂房折旧费、水电费且没有任何违约行为甲方不计利息归还乙方。九、租赁期间如遇国家征用该厂房，一切建筑物、水电、消防等设施补偿归甲方所有。如有属乙方经营性补偿归乙方所有。双方结清厂房折旧费、水电费等费用后合同自然终止。等等。上述合同签订后，陈非凡于2014年11月30日和2014年12月2日向谢协建、谢育君支付了590000元的信用押金，谢协建、谢育君将涉案厂房交付给陈非凡使用，陈非凡以涉案厂房为注册地址，登记成立了广州市浩桦货运代理有限公司。另查明，涉案厂房系周建荣向广州市白云区鹤龙街联边村第三经济合作社承租土地后在承租的土地上建设的厂房，周建荣陈述该厂房未办理规划报建手续。2019年4月4日，广州市白云区人民政府作出《关于征收云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋的决定》，决定征收云城西北延线（白云三线—华快三期）工程延线国有土地上房屋，用以建设云城西北延线（白云三线—华快三期）工程，征收补偿方案公布及广州市白云区人民政府作出征收决定之日起6个月为签约搬迁期限。上述征收决定的附件《云城西北延线（白云三线—华快三期）工程国有土地上房屋征收补偿方案》中载明：被征收房屋的生产、经营单位或者个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人由合同约定的，由被征收人依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。2019年5月15日，广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，主要内容为：根据《广州市白云区人民政府办公室关于印发云城西北沿线（白云三线一华快三期）项目土地及房屋征收补偿工作方案及办法的通知》（云府办[2018]37号）文件精神，我社对贵公司/个人属云城西北沿线征地范围的，自发出书面通知搬迁之日起免收租金一个月（自2019年5月15日起至2019年6月14日止），请务必在搬迁期内将所有物业搬迁完毕。如逾期未完成搬迁所造成的一切后果由贵公司/个人全权负责。2019年7月10日，广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，主要内容为经济社将于2019年7月15日采取停水停电措施，要求周建荣在此日前将所有物业搬迁完毕。2019年8月30日，广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，主要内容为要求周建荣于2019年9月2日前自行将设备、器械等搬离，如逾期未搬离将视作无主处理。2019年7月9日，谢协建通过微信告知陈非凡，涉案厂房因政府扩路需要拆迁，其同房东都答应搬迁，陈非凡的公司配合搬迁的话有搬迁费。村可能会15号停电，陈非凡的公司到20号左右不搬迁，造成拆迁维稳定等问题有可能会没有补偿的可能。2019年7月16日，谢协建给陈非凡发信息称就政府拆迁问题，其自五月一日开始按照街道文件及联边经济社通知送达陈非凡的公司，要求陈非凡的公司按照联边村通知内容及期限搬迁，并按照双方合同的约定解除租约及退还按金及政府搬迁费，如陈非凡不按通知内容执行一切后果自负。陈非凡于该日回复称其近日从其他途径获悉拆迁事宜，此前未收到正式通知，在征拆部门及谢协建依法依规与公司签署征收补偿协议之前，谢协建应保障公司正常经营。2019年8月2日，谢协建再次通知陈非凡搬离。陈非凡则提出其系合法承租人，目前厂房断水断电、门口已被围蔽，造成其无法正常使用，其要求谢协建提供与政府部门签署的补偿协议等文件，与其商讨征收补偿事宜，并提供符合正常使用条件的厂房。2019年9月8日，谢协建再次通知陈非凡，政府在2019年9月9日将对涉案厂房进行清拆，请陈非凡将设备、器械搬离。陈非凡提交的拍摄时间为2019年7月25日照片显示厂房的水电线路已经被切断。涉案厂房于2019年10月被拆除。陈非凡陈述其于2019年7月底搬走，谢协建及周建荣则陈述陈非凡于2019年9月才搬走。根据广州市白云区鹤龙街联边经济联合社、广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社、周建荣共同向拆除部门出具的《具结书》，主要内容为因“云城西北延线（白云三线一华快三期）项目”道路建设的需要，现征收拆迁广州市白云区鹤龙街联边经济联合社位于联边村第三至第七经济合作社地块的建构筑物、地上附着物及附属设施，根据区政府已批准的征收补偿方案其标准的核定，上述建构筑物停产停业损失补偿及搬迁费补偿总金额合计633932.95元（其中涉案厂房所涉ZD070、ZD076地块的停产停业损失补偿及搬迁费补偿金额为417844.05元），各方同意联边村经济联合社将该笔补偿金额转给周建荣，同意周建荣领取上述633932.95元停产停业损失补偿及搬迁费补偿后，负责对大楼内正在经营租户进行赔偿、签订租赁协议终止书及清空场地，移交全部建筑物、地上附着物及附属设施给街道办拆除。2019年7月12日，周建荣(甲方)与谢协建（乙方）签署了《补偿协议》，内容为：乙方已收拆迁补偿费及停业损失费共381650.1元，并配合政府村社搬迁时间。谢协建确认已收取上述补偿款381650.1元。2019年8月2日，广州市浩桦货运代理有限公司委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉案厂房的装修及设备的市场价值进行评估，该公司于2019年8月17日作出《资产评估报告》，载明：本项目资产评估基准日为评估现场勘查日2019年8月2日，评估人员对本次评估范围内的建筑物附属物的市场价值采用成本法进行评估，其测算公式为：评估价值=重新构建价值×成新率；重新构建价值=成本单价×数量。涉案厂房的装修及设备于评估基准日2019年8月2日市场价值为196395元。《资产评估报告》所附的评估结果明细表显示，评估项目包括壁扇、吊扇、照明灯、LED灯吸顶灯、摄像头等未形成附合的设备，上述项目材料费加上拉电线和安装人工费，评估价值合计32689元。还查明，2017年6月10日，谢协建、谢育君共同签署《通知书》一份，主要内容为通知陈非凡自2017年7月31日至2018年7月31日房租及以后的房租，请陈非凡将房租转入户名为谢育君，开户行为中国工商银行的尾号为2831号的个人账户中。如陈非凡未把租金转入上述账户的，视为未支付租金。谢协建、谢育君主张已将该《通知书》送达给陈非凡，但未提供陈非凡已收到该《通知书》的相关证据，陈非凡否认收到该《通知书》。陈非凡提交了银行交易明细、网上银行电子回单，拟证明其于2016年8月19日、2016年8月22日分两笔向谢协建转账合计1298000元的款项用于支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金；于2017年7月31日、8月18日、9月1日、9月8日分四笔向谢协建的女儿谢泳妍转账合计1298000元的款项用于支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金；于2018年9月30日、10月5日、2019年1月24日、2019年2月28日、2019年3月6日分五笔向谢协建的女儿谢泳妍、谢育君转账合计1298000元款项，用于支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金。谢协建确认收取了上述款项，但主张2017年6月份后由于其与谢育君已向陈非凡发出《通知书》要求租金要支付至谢育君的个人账户，故2017年6月份以后支付至谢泳妍的账户的款项属于其与陈非凡之间的借款，双方协商约定陈非凡出借涉案厂房11个月的租金的金额的款项给谢协建，谢协建合计偿还12个月的租金款项，偿还的款项每月转账支付至陈非凡的账户，陈非凡收取还款后转账支付给谢育君。此外谢协建否认其曾同意陈非凡一次性支付11个月的租金即可免除一个月的租金。谢育君否认其曾同意陈非凡一次性缴纳11个月的租金则可免缴当年1个月租金，并主张自2017年7月31日起，陈非凡每月的租金都是按照《通知书》所载明的账号及支付方式支付其账户。为证明其主张，谢育君提交其个人名下开户行为中国工商银行的尾号为2831号的个人账户历史明细清单，该清单显示，陈非凡分别于2017年8月24日、2017年9月15日、2017年10月19日、2017年11月16日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月10日、2018年6月19日、2018年7月16日、2018年8月27日、2018年10月8日、2018年11月28日、2019年1月11日、2019年2月28日、2019年4月11日向谢育君转账支付118000元、118000元、117982.30元、118007.30元、118012.30元、118000元、118000元、118000元、118020元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元。陈非凡对上述转账款项的真实性予以确认，但主张上述款项是谢协建在一次性收取11个月的租金后，其应谢协建的要求向谢育君的账户代为转付租金，这些款项实际是谢协建与谢育君之间的租金分配款，为证明其主张，陈非凡提交了账户交易明细显示谢协建的女儿谢泳妍、妻子陆海芳分别于2017年12月25日、2018年1月24日、2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月10日、2018年6月19日、2018年7月16日、2018年8月27日、2018年10月8日、2018年11月28日、2019年1月11日、2019年4月11日向陈非凡转账支付118030元、118000元、118020元、118020元、118020元、118000元、118013.5元、118013.5元、118014元、118015元、118015元、118000元。上述第1至9笔款项转账附言的内容为代转12月、1月至8月代转租金。陈非凡在收到上述款项后，分别于2017年12月25日、2018年1月25日、2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月10日、2018年6月19日、2018年7月16日、2018年8月27日、2018年10月8日、2018年11月28日、2019年1月11日、2019年4月11日分别向谢育君转账118012.3元、118000元、118000元、118000元、118020元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元、118000元。谢协建则主张，上述谢泳妍、陆海芳转账支付给陈非凡的款项即为谢协建每月的还款，谢协建在收取还款后按照《通知书》的要求将每月租金转账支付至谢育君的账户，由此可证明2017年6月份后陈非凡转账支付至谢泳妍的账户的款项为陈非凡出借给谢协建的借款。再查明，陈非凡于2019年9月24日向本院递交诉状，提起本案诉讼。陈非凡于2019年9月26日向本院申请财产保全，请求查封或冻结被告谢协建、谢育君名下价值1003000元的财产，担保人广东合润融资担保有限公司为该申请提供担保金额为1003000元的连带责任保证担保。本院于2019年9月27日作出（2019）粤0111民初31796号之一的《民事裁定书》，裁定查封或冻结被告谢协建、谢育君名下价值1003000元的财产。陈非凡提交《诉讼保全委托担保合同》及担保费发票拟证明其向广东合润融资担保有限公司支付担保费1500元。陈非凡提交《民事委托代理合同》及律师费发票拟证明其委托律师代理其进行本案诉讼支付律师费40000元。本案审理过程中，本院已向各方当事人释明谢协建、谢育君与陈非凡签订的《厂房租赁合同》为无效合同。经本院释明合同效力后，陈非凡坚持其要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求。本院认为：涉案厂房未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，谢协建、谢育君与陈非凡于2014年11月29日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。无效合同自始无法律约束力，故不存在解除，陈非凡现要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还590000元的信用押金的诉讼请求本院予以支持。对于信用押金的利息，本院仅支持自陈非凡提起本案诉讼之日即自2019年9月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止，陈非凡主张的超出部分本院不予支持。对于陈非凡主张的停产停业损失补偿及搬迁费补偿合计417844.05元的诉讼请求。由于停产停业损失补偿及搬迁费补偿均属于经营性补偿，根据谢协建、谢育君与陈非凡于2014年11月29日签订的《厂房租赁合同》，该合同中明确约定租赁期内如遇国家征收该厂房，如有属陈非凡经营性补偿归陈非凡所有，该合同虽然无效，但双方关于涉案厂房被征收的情况下经营性补偿的归属的约定是双方的真实意思，且该条款的约定属于合同结算清理条款，故效力上具有一定的独立性，且根据谢协建与陈非凡的微信沟通记录，谢协建亦均表示同意将政府搬迁费补偿支付给陈非凡，故陈非凡要求谢协建、谢育君将收取的停产停业损失补偿及搬迁费补偿支付给其的诉求应予支持。现谢协建已经从周建荣处实际领取了涉案厂房的停产停业损失补偿及搬迁费补偿381650.1元，陈非凡要求谢协建向其支付381650.1元的诉讼请求本院予以支持。由于谢育君与谢协建共同作为出租方与陈非凡签署《厂房租赁合同》，故谢育君应当与谢协建共同承担返还上述拆迁补偿款的责任。鉴于谢协建现实际领取的停产停业损失补偿及搬迁费补偿金额仅为381650.1元，故陈非凡主张的超出部分本院不予支持。周建荣与陈非凡并不存在租赁合同关系，陈非凡要求周建荣向其支付停产停业损失补偿及搬迁费补偿的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于陈非凡主张的涉案厂房装修及设备的残值损失196395元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由陈非凡与谢协建、谢育君按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案厂房的产权等状况应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，陈非凡与谢协建、谢育君均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。对于形成附合的装饰装修物的现值，陈非凡提交的广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出《资产评估报告》，本院对该《资产评估报告》予以采信，但该评估报告中壁扇、吊扇、照明灯、LED灯吸顶灯、摄像头等属于可拆除的设施设备，但评估报告中注明上述项目的评估价值包括电线及人工费，其中电线已附合于装修工程中，人工费属于工程中真实发生且无法回收的客观费用，是计算装修残值损失需要考虑的必要费用，故本院酌情认定涉案厂房形成附合的装饰装修物现值为180050元，即谢协建、谢育君应当赔偿给陈非凡的装饰装修损失为90025元。关于陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还2019年5月15日至2019年8月31日期间的场地使用费378700元及利息，以及谢育君反诉要求陈非凡支付2018年2月、2018年9月、2018年12月、2019年3月以及2019年5月至2019年9月场地使用费及逾期支付场地使用费的利息的诉讼请求。陈非凡主张其于2016年8月与谢协建协商后，双方协议同意陈非凡一次性支付11个月的租金即可免除一个月的租金。从上述陈述可知陈非凡与谢协建上述对于租金支付方式及支付金额的变更约定并未获得谢育君的同意。由于谢育君是《厂房租赁合同》的当事人之一，陈非凡与谢协建协议对合同进行变更但未得到谢育君的同意，该变更并不发生法律效力。同时谢协建、谢育君于2017年6月10日共同签署《通知书》，谢协建、谢育君未提供证据证实该《通知书》已送达给陈非凡，故陈非凡在此后支付给谢协建的款项亦应当视为支付了租金。据此，根据陈非凡的陈述及举证的2016年9月1日以后租金的支付情况，本院确认陈非凡实际支付涉案厂房的占用使用费至2019年5月31日，此后的占有使用费并未支付。关于陈非凡应当支付涉案厂房的占有使用费至何时的问题，陈非凡未能提供证据证实搬离涉案厂房的时间，且根据陈非凡与谢协建的微信聊天记录，谢协建在2019年9月还在要求陈非凡搬离涉案厂房，故本院对周建荣、谢协建主张陈非凡于2019年9月份才搬离涉案厂房予以采信。根据陈非凡提供的拍摄于2019年7月25日的照片显示涉案厂房的水电线路已经被切断。另根据广州市白云区鹤龙街联边村第三至第七经济合作社向周建荣发出通知，经济社将于2019年7月15日采取停水停电措施，故本院确认涉案厂房已于2019年7月15日停水停电，即自2019年7月15日开始陈非凡已无法正常使用涉案厂房，鉴于陈非凡正常使用涉案厂房至2019年7月14日，故陈非凡应当支付涉案厂房自2019年6月1日至2019年7月14日的占有使用费171290.32元（118000元+118000元÷31天×14天）。对于陈非凡抗辩称谢育君无权单独提起反诉的意见，由于谢育君为《厂房租赁合同》的当事人之一，且谢协建对于谢育君提起反诉并无异议，故本院对陈非凡的抗辩意见不予采纳。同时由于谢协建作为出租方之一，其并未放弃向陈非凡主张厂房占有使用费的权利，故陈非凡应当向谢育君和谢协建支付厂房占有使用费171290.32元。陈非凡要求谢协建、谢育君向其退还厂房占有使用费的诉讼请求本院不予支持。谢育君反诉要求陈非凡支付逾期支付厂房占有使用费的利息的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。陈非凡要求谢协建、谢育君向其赔偿律师费40000元、财产保全担保费1500元的诉讼请求，由于陈非凡主张的上述费用并非必然发生的费用，也不是双方合同无效导致的损失，故本院对陈非凡的上述诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，谢协建、谢育君向陈非凡返还厂房信用金590000元及利息（利息以590000元为本金，从2019年9月24日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；二、在本判决生效之日起三日内，谢协建、谢育君向陈非凡支付赔偿装饰装修损失90025元；三、在本判决生效之日起三日内，谢协建、谢育君向陈非凡支付补偿款381650.1元；四、在本判决生效之日起三日内，陈非凡向谢协建、谢育君支付占有使用费171290.32元；五、驳回陈非凡的其他诉讼请求；六、驳回谢育君的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9732.5元，由陈非凡负担2554.96元，谢协建、谢育君负担7177.54元；反诉受理费8283.5元，由谢育君负担6420.6元，陈非凡负担1862.90元；财产保全费5000元，由谢协建、谢育君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年十二月十七日书记员  林嘉仪