广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初2171号 原告：桂林家振物业服务有限公司，住所地：广西灵川县八里街南洲1号小区。 法定代表人：张立风，公司总经理。 委托诉讼代理人：苏联生，桂林市名流法律事务所法律工作者。 被告：申巨庆，男，1972年5月4日生，汉族，湖南邵东县人，系灵川县八里街业主。 原告桂林家振物业服务有限公司诉被告申巨庆物业服务合同纠纷一案于2019年10月21日立案，本院依法适用简易程序由审判员廖润强独任审判，于11月19日公开开庭进行了审理,书记员李颂薇担任法庭记录。原告委托诉讼代理人苏联生、被告申巨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告是灵川县八里街八里一路“山水名城”1栋1单元201号房屋业主，原告与被告签有《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务。原告履行了物业服务义务，被告拖欠原告2016年9月16日至2019年6月30日期间的物业费3432.9元、公摊水电费746.28元、电梯年检费400元、生活垃圾费120元。经原告催讨，被告仍拖欠，被告已构成违约。为维护原告的合法权利，请求判令被告向原告支付上述所欠费用和违约金2000元，并由被告承担诉讼费。 被告辩称：原告不能证实具有物业管理资质和物价部门核准收费文件；原告没有履行物业服务义务，且存在违约行为（车辆乱停放威胁业主安全、人车不分流、公共设施维护不及时、卫生环境差、公共部位设广告及违章搭建等）；原告账目不公开，收取广告费侵害业主权利，主张违约金无依据，无故扣押不动产权证；原告不作为至被告家里泡水造成财产损失，要求赔偿23900元。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 1、原告为依法登记的物业服务企业，经营范围包含提供物业服务、家务服务等。2015年11月6日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务、服务内容、服务质量等。其中：约定被告在灵川县八里街“山水名城”1幢1单元201号房屋（建筑面积124.38㎡）委托原告管理；物业管理服务费收取按建筑面积交纳，按1.38元/月/㎡，业主从建设单位通知交房之日起缴纳，每次缴纳一年费用；水电公摊按建筑面积每月0.3元，电梯年检维保费每户每月20元，生活垃圾费每月6元；业主不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金；原告方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主方有权要求原告方限期改正，逾期未改正给业主方造成损失的，原告方承担相应的法律责任。 2、合同履行期间，原告依约对灵川县八里街“山水名城”物业进行管理，履行了服务义务，该楼多数业主向原告交纳了物业服务等费；合同实际履行中，原告允许业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用。 3、被告系灵川县八里街“山水名城”1幢1单元201号房屋所有人，2016年9月16日至2019年6月30日期间的物业费未向原告交纳，根据合同约定计算，拖欠物业费5749.92元（124.38㎡×1.38元/月/㎡×33个月，另15天，原告实际主张3432.9元）、水电公摊费746.28元、电梯年检维保费400元、生活垃圾处理费120元。2018年、2019年，原告向被告发出催缴通知，要求其交清所欠物业等费未果，遂于2019年10月向本院起诉，请求判令被告支付所欠费用及违约金2000元（该请求系原告庭审中增加），并负担诉讼费。 上述事实，有庭审笔录及经庭审举证、质证的下列证据证实：原告的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告的身份信息材料、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、原告履行物业管理义务的材料（交接班记录、护卫巡查表、电工交接班记录等）、催费通知、其他业主缴费清单。该证据客观真实，与案件具有关联性，符合民事诉讼证据要求，本院予以确认。 关于被告认为原告未能证实具备物业管理资质和收费依据、原告没有履行服务义务及存在违约行为的辩解意见。本院认为，庭审中原告向法庭提供了营业执照及履行物业管理义务等相关材料，证实原告属合法服务企业，并提供了物业合同约定的服务。如原告确实存在违规收费行为，被告可向相关部门投诉，给予监督。被告向法庭提供的照片等资料虽有体现原告在合同履行期间存在些管理问题和服务瑕疵，根据《前期物业服务合同》，可要求原告限期改正，如原告逾期未改正给业主造成损失的，可请求原告承担相应法律责任，但并无法律或者法规规定业主可以此不交物业费。被告认为，原告不作为造成其家庭财产损失要求赔偿，缺乏确实充分的证据证实。被告的辩解意见，本院不予采信。 关于物业账目公布和广告费问题。涉案《前期物业服务合同》对物业账目公布和广告设置仅作了一般性规定，如业主认为原告违反合同约定侵害其在物业管理活动中的权利，可在有关部门指导下成立业主大会并选举产生业主委员会或提议召开业主大会，就物业管理事项享有和行使知情权、监督权。关于不动产权证问题，本院认为，被告向原告主张不动产权证无合同依据。 本院认为，原告是依法成立的物业服务企业，其与被告签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规的规定，具有法律约束力。被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，物业的实际使用人，享受了原告提供的物业服务，应当依合同按时足额交纳物业等费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2016年9月16日至2019年6月30日期间在小区1栋1单元201号房屋的物业费3432.9元（原告主张数额）、水电公摊费746.28元、电梯年检维保费400元、生活垃圾处理费120元的事实成立，本院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，根据双方签订的合同，应承担相应的违约责任。本院认为，原告依据物业服务合同中约定逾期缴纳物业有关费用按每日3‰的比例计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，可按业主所欠物业费总额作为损失以30%计算违约金为宜。本案合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用，为此，违约金计算基数应扣减被告在2019年1月至6月应缴物业费1029.84元，即被告应支付违约金为（3432.9元-1029.84元）×30%=720.92元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告申巨庆给付原告桂林家振物业服务有限公司2016年9月16日至2019年6月30日期间其在灵川县八里街“山水名城”1栋1单元201号房屋物业服务费3432.9元、水电公摊费746.28元、电梯年检维保费400元、生活垃圾处理费120元及违约金720.92元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告申巨庆负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖润强 二〇一九年十二月十一日 书记员  李颂薇