呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7996号原告：白风华，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：田仓，男，住呼和浩特市，系原告丈夫。委托诉讼代理人：李军，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古蒙苑房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市金川开发区蒙苑工业城。法定代表人：白雅力格，该公司经理。原告白风华与被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告白风华及其委托诉讼代理人田仓、李军到庭参加诉讼，被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告白风华向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告支付蒙苑国际商业广场居然之家精品店一单元委托经营期间的租金。2013年7月27日至2017年7月26日的租金72000元整；2017年7月26日至2018年7月25日的租金30000元；2018年7月25日至2019年10月11日的租金36250元整，共计138250元。2.依法判决被告支付应付租金的25%违约金赔偿原告共计34562.5元整。（暂计算2013年7月27日至2019年10月15期间的违约金，期后计算至法院生效裁判文书确定还款日止）。3.依法判决诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月28日，原告与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签定《商品房买卖合问》,合同编号为x，购买了蒙苑国际商业广场居然之家精品店一单元x号商铺，面积10平米，每平米24000元，总价款为240000元，根据《商品房买卖合同》第六条第2项的约定，购买方首付总房款50%，余款购买方分六年付清的约定，原告于2012年7月28日付总房款50%，计12万元整，余款以被告经营六年的方式付清。同时，原告与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签定了《蒙苑国际商业广场委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》）。合同第二条第一项约定：委托经营期限内，甲方前五年每年按乙方购买该商铺合同总价款(240000元)的7.5%的年回报率计算。计算租金总金额为每年18000元，第六年按12.5%的回报率计算租金，金额为30000元。签定合同后,被告第一年(2012年7月28日至2013年7月27日)支付租金18000元，之后未支付任何租金。根据《蒙苑国际商业广场委托经营合同书》第六条第1项的约定：委托经营期间内甲方擅自终止协议，须向乙方支付合同未履行期的全部租金金额，作为对乙方的赔偿。由于被告违约，只支付第一年(2012年7月28日至2013年7月27日)的租金18000元，之后再未支付。原告起诉被告支付2013年7月27至2017午7月26的租金72000元；2017年7月26日至2018年7月25日的租金30000元；2018年7月25日合同到期后至今的租金36250元，合计138250元整。《委托经营合同书》第二条第2项约定：乙方以租赁期间租金代为支付乙方在甲方处购买本合同约定商铺的50%购房款,甲方代为管理经营期间不再向乙方支付租金。这个约定可视为委托经营期间的租金是剩余50%的已付房款。根据《商品房买卖合同》第十五条第1项约定,双方解除合同,出卖人在约定办理产权证期满之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的25%赔偿买受人损失。第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后满六年后第一个月内办理权属登记分户产权，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方一致同意只按第1项处理。由于被告至今未履行合同，原告起诉被告退还租金总额138250元整，租金25%的违约金34562.5元，共计172812.5元整。原告几年来奔波催要房款，身心俱损，被告采用欺骗手段发不义之财，受害人数众多，金额大，希望通过法律手段维护我的合法权益。以上事实有《商品房买卖合同》、《蒙苑国际商业广场委托经营合同》，首付款收据，银行流水等为依据。请求贵院依法判决被告支付所欠款项，并承担诉讼费。被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年7月28日，原告与被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订了编号为x号《商品房买卖合同》，原告购买了蒙苑国际商业广场居然之家精品店一层x号房，建筑面积为10平方米，每平方米价格人民币24000元，总价24万元整。合同签订后，原告向被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司支付了50%的购房款，计12万元。同日，原告与被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订了《蒙苑国际商业广场委托经营合同书》，约定将上述房屋交由内蒙古蒙苑房地产开发有限公司经营，委托经营期限为五年，即2012年7月28日至2017年7月26日止。其中前五年的租金为每年18000元，第六年的租金为30000元，并以租赁期间的租金代为支付原告白风华在被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司购买本案所涉商铺的50%购房款，被告代为管理经营期间不再向原告支付租金。如租赁期届满后，合同双方解除商品房买卖合同时，被告将不再向原告支付委托经营合同约定的第六年租金。2013年9月6日，被告向原告支付了2017年7月28日至2013年7月27日之间的租金18000元。我院于2019年8月19日作出（2019）内0102民初4696号《民事判决书》，判决解除原告白风华与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司于2012年7月28日签订的位于呼和浩特市××路国际商业广场居然之家精品屋壹单元X号商铺（本案所涉商铺）的《商品房买卖合同》，并判决被告于该判决生效后十日内给付原告白风华购铺款12万元及赔偿金3万元。该判决已生效，生效时间为2019年9月6日。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《委托经营合同》、收据、银行收款明细、民事判决书等相关证据在案佐证。本院认为，原告与被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司在2012年7月28日同时签订《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，双方约定在签订商品房买卖合同时，原告支付50%购房款，计12万元后，另外12万元购房款在六年的委托经营期限内，由租金抵付。而被告在2013年9月6日向原告支付第一年的18000元租金后，不仅未向原告支付后续租金，且未能按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理分户产权，现原被告所签订的《商品房买卖合同》已经由生效民事判决予以解除，解除时间为2019年9月6日（民事判决生效时间），并判决被告向原告返还原告已向被告支付的12万元购铺款，故在商品房买卖合同解除前，被告仍需向原告依照委托经营合同的约定支付相应租金。至2019年9月6日，被告尚欠原告的租金为：1.双方合同约定的2013年7月27日至2017年7月26日期间的租金72000元；2017年7月27日至2018年7月26日期间的租金30000元。2.由于2018年7月27日至2019年9月6日期间，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未解除，视为双方租赁合同关系存续，故此期间租金按照前一期租金数额计算，共计33416.7元（30000÷12×13+30000÷12÷30×11），上述被告尚欠原告租金共计为135416.7元。原告要求判令被告支付2019年9月7日至2019年10月11日的租金，由于原、被告之间的《商品房买卖合同》已在2019年9月6日由法院的生效裁判文书予以解除，自此原告不再对本案所涉商铺享有收益的权利，故对该主张，本院不予支持。对于原告依据其与被告在《商品房买卖合同》中对违约责任的约定要求被告支付违约金的诉讼请求，由于本案系基于原、被告双方签订的《委托经营合同》所产生的房屋租赁合同纠纷，且原告的违约金请求系基于被告未向其支付租金，而双方在《委托经营合同》中未对此情形的违约责任进行约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白风华支付2013年7月27日至2019年9月6日委托经营期间的租金共计135416.7元；二、驳回原告白风华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费1878元(原告已预交)，由被告内蒙古蒙苑房地产开发有限公司承担1504元，原告白风华承担374元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李桢 二〇一九年十二月二十日书记员 李畅