广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1394号原告：陈光彩，男，1953年4月10日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：胡金锐，北京市环富律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被告：珠海蓝琴发展有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-54737（集中办公区）。法定代表人：孔逸鸿。委托诉讼代理人：王德林，男，1980年12月28日出生，系被告员工。委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。原告陈光彩与被告珠海蓝琴发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人胡金锐和杨波青、被告的委托诉讼代理人王德林和王任辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈光彩向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价损失724810元；2.判令被告自2018年7月1日起支付逾期交房违约金至实际交付之日（按已付房款的万分之二计算）；3.判令被告支付原告拆除房屋违法建筑设施及重新精装修费用238600元；4.判令被告赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价所产生的契税损失21744元；5.判令被告赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间房屋性质差价的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自原告2015年8月5日付清全部房款之日起计算至清偿之日）；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2014年12月份开始，被告在尚未取得商品房预售许可证之前，即开始对外销售其建设开发的珠海“横琴国贸大厦”，即“莲城印”项目。被告在销售时利用地产中介、置业顾问、微信公众号、网站等大众媒体大肆虚假宣传欺骗购房者，其在销售广告和宣传资料中明确向购房人员说明和允诺该项目5-27层为酒店式公寓、精装修，还承诺购房人购买后将由国内外知名的公寓民宿管理平台企业“途家”承租，保证投资回报率，购房者购房后即可签署返租协议，可以获得高额投资回报。基于被告上述销售广告和宣传，原告认为被告出售的商品房可以作为酒店式公寓使用，并可以获得高额、稳定的投资回报。为此，原告与被告于2015年6月6日签署《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》认购被告位于珠海横琴国贸大厦1603房（以下简称1603房）。原告分别于同年7月6日、8月5日各付款1502295元，已付清全部房款。2018年1月10日，原告在被告销售人员指定的位置签名与被告签订格式条款合同，即《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（附件）》、《改造及装饰装修协议书》等文件，约定原告购买被告开发的“莲城印”1603房，房产建筑面积73.54平方米，套内建筑面积47.72平方米，房屋总价款为3004590元。被告应当于2018年6月30日前向原告交付带装修的房屋。此外，被告于2015年6月6日以代理费的名义骗取原告支付总购房款10%的费用即港币341023元，又不计入商品房买卖合同，且以关联公司华葡（澳门）置业有限公司的名义向原告开具收据，原告已就此向有关部门举报。上述合同签订和原告依约支付全部购房款后，2018年6月30日前，被告却违约未能向原告交付所购房屋。2018年6月26日，珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，执法局查明横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可证加建夹层、卫生间及浴室行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，责令拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。2018年9月10日，珠海市横琴新区工商行政管理局作出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，答复何健斌经初步调查，被告涉嫌发布违法广告，珠海市横琴新区工商行政管理局已对被告立案调查。综上所述，被告在其销售“莲城印”项目过程中，大肆宣传该项目可以作为酒店式公寓使用并可获得高额回报，原告购买涉案房产的单价为每平方米40856元，远远高于周边办公用途市场均价31000元。随着政府部门的查处，原告所购商品房明显不能作为酒店式公寓使用、途家返租也不可能。综上所述，原告依法依约支付全部房款，而被告却违法、违约，已经客观上不能按期向原告交付广告宣传说明和允诺的酒店式公寓，构成根本违约。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告珠海蓝琴发展有限公司辩称，一、被告与原告依法签订的《横琴国贸易大厦（莲城印）认购协议》、《商品房买卖合同》及附件、《改造及装饰装修协议》等相关合同不违反法律规定，合法有效,双方均应恪守。二、被告严格按照法律规定，依法对外宣传并公开销售，原告对所购物业的情况经过了详细了解，不存在原告所称的虚假宣传。三、关于《责令改正违法行为通知书》事宜。执法局对被告出具的通知书属于行政法律关系，所调整的是行政关系，无论是否涉嫌违反行政法规或对与错，至少行政相对人是被告，而不是原告，原告并没有产生实际损失，原告以此借口来证明被告违约，没有事实依据，也没有法律依据。四、关于《关于何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》事宜。同理，这与被告是行政法律关系，依据是行政处罚，不应与民事挂钩，原告所述与事实不符，没有法律依据。五、被告在涉案房屋装修改造后加建的阁楼增加了实际使用面积，原告是受益者，其对相应的风险也是明知的。六、被告已严格按合同及协议约定，在双方确定交房时间之前已通知原告前来交接房屋。依据约定，被告在双方确定交房时间即2018年6月30日前已履行了通知义务，并于2018年6月16日在珠海特区报刊登了交房通知，因此不存在原告所说的逾期交房的问题。七、因市场波动及国家政策的调整，导致原告投资没有达到预期是本案发生的根本原因。原告毫无契约精神，并企图获取非法利益，这是完全没有道理的。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对如下证据，双方对于证据的真实性均无异议，只是对部分证据的证明内容不认可，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定：1.原告提交的《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》、收款收据、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同附件》、莲城印项目价值解读、《责令改正违法行为通知书》、《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》、被告信封、珠横新综函[2018]965号《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》、珠横新综函[2018]844号《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》、《改造及装饰装修协议书》、《关于投诉举报事项处理结果的答复》、珠海市横琴新区工商行政管理局横工商处字[2019]1056号《行政处罚决定书》、珠海市住房和城乡建设局（以下简称珠海住建局）《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》。2.被告提交的《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同附件》、珠海市公安消防局建设工程消防验收意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广东省珠海市商品房预售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房地产权权属证明书、横琴国贸大厦（莲城印）交房通知、房屋建筑面积测绘成果表、《改造及装饰装修协议书》、装修图、装修标准、《关于建议解除横琴国贸大厦6-27层部分房屋暂缓登记的告知函》。3.本院依法调取的珠海市横琴新区管理委员会综合执法局（以下简称横琴综合执法局）出具的[2019]152号复函、[2019]732号复函，珠海市横琴新区工商行政管理局（以下简称横琴工商局）2019年1月22日、9月19日出具的《关于相关案件处理进展问题的复函》，珠海市横琴新区管理委员会建设环保局（以下简称横琴建环局）出具的[2019]383号复函、珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称荣正公司）出具的珠荣正[2019]估字第A015号《补充函》。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的公证书（2018）深证字第124231号、公证书（2018）粤珠珠海第9267号、被告宣传广告，被告不予认可，认为其不存在虚假广告宣传。本院经审查认为，原告提交的两份公证书属于公证文书，有原件核对，证明效力更高，原告提交的被告宣传广告可与公证书的内容相互印证，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，上述书证记载的文字内容可以反映本案的相关事实，至于上述证据能否证明被告进行了虚假广告宣传，则由本院综合全案事实判定。2.对原告提交的网络虚假宣传汇总，被告认为属于原告单方制作的表格，不予认可。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对此不予认定。3.对原告提交的珠仁合估字第2018A0692号房地产价格咨询报告，被告不予认可。本院经审查认为，该评估报告系原告单方委托所出具，评估机构程序的正当性、评估机构的资质等均未经人民法院审查，被告也不认可，故该评估结论不具有客观性、公正性，本院对此不予认定。4.对被告提交的横琴国贸大厦交房通知书、快递邮单、交房现场照片，原告认为其没有收到交房通知，交房照片系被告单方制作，不予认可。本院经审查认为，被告确未提交证据证明原告签收了交房通知书，交房照片无原件核对，原告也不予认可，故原告质证意见成立，本院对上述证据不予认定。5.对被告提交的横琴国贸大厦莲城印精装修工程造价明细表，原告认为是被告单方面提交，无法核实真实性、合法性。本院经审查认为，原告质证意见成立，本院对此不予认定。6.对本院委托荣正公司出具的珠荣正[2019]估字第A015号《房地产市场价格咨询报告》，原告认为该评估结论不符合委托评估的要求，不予认可，要求评估机构重新出具评估结论，理由在于：第一，该评估报告没有明确的评估结论，只是简单罗列了包括横琴国贸大厦在内的几个楼盘的销售均价调查情况，并没有明确涉案房产的评估价值；其二，评估机构选取的参考楼盘与本案没有可比性，如梧桐树楼盘项目性质为公寓，并非办公性质，也并非毛坯交房；其三，参考楼盘市场均价应以房管部门的交易备案均价为准，评估结论与事实不符；其四，评估报告对于销售均价的调查情况过于简单，未调查办公用途的毛坯房销售情况，未明确销售均价是建筑面积还是套内面积，未细分楼层和朝向等。被告对该评估结论予以认可。根据原告的申请，本院依法通知荣正公司派员出庭接受质询。荣正公司针对原告所提异议解释说明如下：其一，经市场调查，没有证据证明涉案项目在销售过程中存在非正常情况，涉案房产的交易价格符合市场行情，没有评估的实际意义。经法院释明，原告变更了评估申请的内容，荣正公司根据修改后的委托评估事项最终出具了咨询报告，完成了全部受托事项；其二，同期销售的办公类物业多为带精装修出售，故未给出毛坯状态的价格调查情况汇总；其三，不同项目的定价规则依据的是项目自身的特点，无法得出具有共性的区分楼层、朝向的定价细则；其四，珠海市办公类物业在销售前无需强制备案，故住宅类商品房备案价公示的信息平台上无法查询办公物业的备案价格。本院经审查认为，在本案审理过程中，根据原告以及同批系列案原告的申请，本院通过摇珠方式选定荣正公司为评估机构，于2019年3月13日委托荣正公司以各案原告签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估各涉案房屋的市场价值。同年6月14日，荣正公司向本院出具《关于珠海蓝琴发展有限公司涉案51套房评估说明函》，载明经现场勘查，涉案房屋现状为公寓办公楼即商办与居住两用，其价值定义与销售合同价无异，其成交价格即为市场价格，此项评估意义不大。经本院向原告释明，原告于同年6月23日向本院提交《变更评估事项申请书》，将评估事项变更为：以各案原告签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估在评估时点时莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格。本院遂根据原告变更后的评估事项于2019年7月3日向荣正公司出具《委托评估函》，荣正公司出具了珠荣正[2019]估字第A015号《房地产市场价格咨询报告》。荣正公司具备专业评估资质，评估机构的选定程序合法，针对原告所提异议，荣正公司也逐一作了解释说明，其解释说明具备专业性，并无明显矛盾以及有违生活常理之处，故本院认定评估机构已根据原告的评估申请完成了全部受托事项，该评估结论合法、客观、公正，本院予以采纳作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年6月6日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》，约定乙方向甲方认购1603房，该商品房成交总价3004590元。同年7月6日，被告出具一份收款收据，载明收到陈光彩交来莲城印1603房房款1502295元。同年8月5日，被告出具一份收款收据，载明收到陈光彩交来莲城印1603房房款1502295元。2018年1月10日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》，第三条商品房基本情况约定该商品房的规划用途为办公，该商品房位于横琴新区××路××1603办公。第七条约定出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米62962.91元，总价款为3004590元。第十条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。2018年1月10日，原告（甲方）和被告（乙方）签订一份《改造及装饰装修协议书》，约定甲方委托乙方对其购买的商品房进行室内改造及装饰装修事宜订立本协议。第一条第3款约定乙方负责按本协议的要求保质保量完成改造工程，改造工程在2018年6月30日前完成，双方一致同意《珠海市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表。同年7月9日，横琴国贸大厦项目取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年8月1日，珠海市国土资源局出具商品房地产权权属证明书，确认座落于横琴新区××路××号横琴国贸大厦的房地产权利人为被告，土地用途为商业办公酒店。2018年6月16日，被告在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主横琴国贸大厦将于2018年6月25日至29日在项目现场分批办理交房手续，具体交房时间以《交房通知书》为准。2018年8月6日，案外人何健斌、欧惠玲前往广东省珠海市珠海公证处，在公证人员的见证下，打开了“房天下”和“牛房网”网站，其中“房天下”网站中关于“莲城印”项目的介绍有提及产权年限为购物中心50年，周边设施中提及医院有美国麻省总医院中国医院、包头市中心医院横琴分院、广东省中医院，在价格信息中记载莲城印项目目前在售125㎡LOFT/平层单位，折后均价45000/㎡，详情请咨询售楼部；在楼盘动态中有介绍莲城印均价为45000元/平方米……项目规划地下4层为车库，地上1-4层顶配尖端商业，5-27层为全非毛坯的酒店式物业，31-42层酒店运营商进驻，43-45层配套云端会所，顶层配套私人停机坪。“牛房网”网站中记载莲城印住宅类型为商铺，关于户型介绍部分记载为1室2厅1卫1厨建筑面积88.28㎡和1室2厅1卫1厨建筑面积52.77㎡。原告提交的印有“莲城印”字样的宣传册中记载有“商住两用”、“52-125㎡精装LOFT全球发售”、“4.4米挑高开放式单位，多功能LOFT”、“管家式酒店服务，互联网+资产托管”、“莲城印跨界途家”、“莲城印为什么选择途家”、“商住两用，产品灵活多变”、“可商可住，多功能产品投资设计”、“全精装交楼、快速实现投资收益”、“买一层，送一层，赠送率高达100%”。2018年6月26日，横琴综合执法局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改正内容和要求如下：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”2018年7月5日，横琴综合执法局向珠海市不动产登记中心发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》，主要内容为：“近日，我局对位于横琴新区××路××号横琴国贸大厦项目（开发商名称：珠海蓝琴发展有限公司）涉及违章建筑事项开展调查。根据《珠海市房地产登记条例》第十七条第一款第（三）项之规定，建议贵单位暂缓核准上述项目6-27层的房屋登记事项。”2018年7月27日，横琴综合执法局向珠海市不动产登记中心发出《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》，主要内容为：“我局已于2018年7月5日向贵单位发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》（珠横新综函[2018]844号），我局要求贵单位暂缓核准该项目6-27层的房屋登记事项。因珠海蓝琴发展有限公司至今尚未到我局接受询问调查，且尚未自行拆除所搭建的临时建筑物。为保障广大业主的合法权益免受侵害，特请贵局依照相关规定尽快予以办理暂缓登记事项。”2019年1月24日，横琴综合执法局向本院出具珠横新综函〔2019〕152号复函，载明被告未按《责令改正违法行为通知书》的要求将涉案项目违法建设部分拆除，该局已立案调查，暂未作出行政处罚决定。2019年4月2日，横琴综合执法局向珠海市不动产登记中心出具珠横新综函〔2019〕345号《关于建议解除横琴国贸大厦6-27层部分房屋暂缓登记的告知函》，载明涉案事实已查明，建议该中心按规定核准登记，列明具体房号的16套房屋除外。2019年9月17日，横琴综合执法局向本院出具珠横新综函〔2019〕732号复函，载明该局于同年9月2日对被告作出珠横新综罚决〔2018〕管020号《行政处罚决定书》，认为被告于2018年6月25日起将已销售的460套办公用房交付给购房者，且大部分购房者已经办理了产权登记并已投入使用，若强制拆除该部分违法建设可能会造成其他不良后果，根据《珠海经济特区城乡规划条例》第七十六条“有下列情形之一的，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的行为：……（七）其他无法采取改正措施消除影响的情形”和《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第九十七条“根据《条例》第七十五条第三款的规定，无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的，包括下列情形：……（三）可能损害公共利益或者造成其他不良后果；……”的规定，该460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的情形，故作出如下处罚决定：责令被告30日内拆除横琴国贸大厦项目6-27层尚未销售的16套办公用房违法建设的夹层、厨房、洗手间及浴室，对已销售的460套办公用房，没收违法收入114059500元，并处建设工程造价10%的罚款4899765.38元。被告于同日签收了该《行政处罚决定书》。2018年9月10日，横琴工商局向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，主要内容如下：“经核实，珠海蓝琴发展有限公司为横琴新区登记注册的企业。经初步调查，我局认为珠海蓝琴发展有限公司涉嫌发布违法广告，我局已对珠海蓝琴发展有限公司立案调查。”2019年1月22日，横琴工商局向本院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明其2018年9月10日向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》后，截至2019年1月21日未收到涉及上述答复的行政复议或诉讼通知；该局已于2018年7月30日对被告涉嫌合同违法、于2018年8月31日对被告涉嫌广告违法进行立案调查，尚无最终调查结论。2019年8月19日，横琴工商局向原告等业主发出《关于投诉举报事项处理结果的答复》，载明该局对被告涉嫌合同违法的问题已经作出行政处罚决定，详情可网上查询。2019年9月19日，横琴工商局向本院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明该局对于被告涉嫌合同违法的问题已于同年8月16日作出责令改正违法行为、罚款30000元的行政处罚决定，对于被告涉嫌广告违法的问题尚未作出最终认定结论。2019年10月18日，横琴工商局作出横工商处字[2019]1056号《行政处罚决定书》，认定被告销售的横琴国贸大厦项目商品房性质为办公，所销售商品房不具有“公寓”、“住宅”性质，被告在销售过程中大肆宣传该项目性质为公寓、住宅，具备“商住两用”功能，构成虚假宣传的违法行为，对被告作出责令改正违法行为、罚款200万元的处罚决定。2019年4月3日，横琴建环局向本院出具珠横新建函〔2019〕383号复函，载明横琴国贸大厦于2015年7月24日在该局办理了商品房预售许可手续，当时并无法规或文件要求提交商品房价格备案材料，故该局无此项目的商品房价格备案资料。在本案审理过程中，根据原告以及同批系列案原告的申请，本院通过摇珠方式选定荣正公司为评估机构，于2019年3月13日委托荣正公司以各案原告签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估各涉案房屋的市场价值。同年6月14日，荣正公司向本院出具《关于珠海蓝琴发展有限公司涉案51套房评估说明函》，载明经现场勘查，涉案房屋现状为公寓办公楼即商办与居住两用，其价值定义与销售合同价无异，其成交价格即为市场价格，此项评估意义不大。经本院向原告释明，原告于同年6月23日向本院提交《变更评估事项申请书》，将评估事项变更为：以各案原告签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估在评估时点时莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格。本院遂根据原告变更后的评估事项于2019年7月3日向荣正公司出具《委托评估函》，荣正公司于同年8月12日出具了珠荣正[2019]估字第A015号《房地产市场价格咨询报告》。在该咨询报告中，荣正公司列举的同一地段办公用途房产销售情况如下：横琴总部大厦2015年至2016年销售均价为中低层每平方米3.5万元、高层每平方米4万元，2017年初至2018年10月期间总体销售价格为每平方米4万元；横琴金贸坐标2017年开盘销售精装交楼，销售均价每平方米4.5万元，2018年销售均价每平方米4-4.3万元；横琴梧桐树大厦2015年销售均价每平方米4.2-4.5万元，2016年销售均价每平方米4.8万元，2017年销售均价每平方米5.2-5.5万元，2018年销售均价每平方米5.7万元；中国华融大厦2016年销售均价每平方米4.1万元，2017年销售均价每平方米4.2-4.3万元，2018年销售均价每平方米4.15万元；华策国际大厦2017年10月开盘以来销售均价为每平方米3.8-4万元；三一南方总部大厦（三一久隆中心）2018年7月开盘销售，精装交楼，均价每平方米4-4.3万元，2019年6-7月在售写字楼销售均价每平方米4.8万元。原告所购1603房的单价为每平方米40857元，按照同批系列案件业主购房的认购价格计算，其购房时段即2015年的均价为每平方米38209元，同一楼层的均价为每平方米39827元。原告预付评估费1500元。2019年11月15日，珠海住建局出具《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》，载明已收悉王女士关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的投诉并于同年10月31日到莲城印小区核实投诉问题，经核实，莲城印小区主体建筑于2017年5月17日通过消防验收，该小区第1层、6-9层及13-27层的公共部分装修于2018年9月7日通过消防验收，其余装修部分未报消防验收，该局已要求未报销防验收已在使用的建筑责任单位立即停止使用，尽快按规定补办消防设计审核和验收手续。该建筑各单元的室内局部改造和装饰装修工程是由各单元业主委托蓝琴公司实施的，根据《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》，该部分工程可不办理施工许可证，故按照《建设工程消防监督管理规定》的要求，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。本院认为，本案原告系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《改造及装饰装修协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照约定履行各自义务。对于原告提出的各项诉讼请求，本院综合评析如下：一、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。2018年1月10日，原被告所签《商品房买卖合同（现售）》第十条约定的商品房交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，第十二条约定的交付时间是2018年6月30日前。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表，同年7月9日，横琴国贸大厦项目取得《房屋建筑面积测绘成果表》，涉案房产在双方约定的交付日前已符合合同约定的交付条件。2018年6月16日，被告在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主在合同约定的交付日前办理交房手续，说明被告已依约履行了通知交付义务。至于原告主张被告客观上不能交付1603房的问题，首先，横琴综合执法局2018年6月26日向被告发出的《责令改正违法行为通知书》仅仅是责令被告纠正违法行为，与双方合同约定的交付条件并无冲突。2019年9月2日，横琴综合执法局已针对被告的违法行为作出行政处罚决定，该局认定拆除违法建设的对象限于横琴国贸大厦项目中被告尚未对外销售的16套房产，原告所购的1603房不在此列，故该事实对于原告所购1603房的交付使用并无实际影响。其次，横琴综合执法局2018年7月向珠海市不动产登记中心发出的函件也仅仅是提出暂缓办理房产证，不足以证明涉案房屋无法办理房产证，而2019年4月，横琴综合执法局已再次发函建议该中心按规定核准登记，列明具体房号的16套房屋除外（不包括原告购买的1603房），故该事实与合同约定的交付条件亦不冲突，且不影响原告所购商品房依法办理产权登记。再次，虽然业主代表就横琴国贸大厦因消防事宜未交楼的问题向珠海住建局进行投诉，但从珠海住建局的回复意见看，莲城印小区建筑主体于2017年5月17日通过消防验收，早于合同约定的交付日期，说明在合同约定的交付日前原告所购房产的消防基础设施已经满足基本使用条件。原告委托被告对其所购房屋进行装修改造的部分依法无需办理施工许可证，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案，故该事由对原告所购房屋的交付和实际使用并无影响。综上，原告诉讼请求判令被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，应予驳回。二、关于被告应否赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间的各项损失的问题。虽然横琴工商局已认定被告在横琴国贸大厦项目销售过程中构成虚假宣传的违法行为并处以行政处罚，但是，应当看到的是，2018年1月10日原被告签订的《商品房买卖合同（现售）》第三条明确约定该商品房的规划用途为办公，该合同中并未约定任何有关被告与途家的合作关系及途家返租的条款，原告作为完全民事行为能力人，其在相关书证上签名的行为足以表明原告在与被告订立合同时已对所购物业的土地性质、使用情况等已充分知悉，被告的行政违法行为对于双方之间合同的效力以及实际履行并无影响。更为重要的是，在本案诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托荣正公司对1603房在原被告订立购房合同时的市场价格进行评估，荣正公司认为该交易价格符合市场价格，没有评估必要。随后，原告更改了评估事项，荣正公司根据原告变更后的评估申请对横琴国贸大厦同地段、同时期对外销售的办公性质用房的销售均价进行了市场调查并出具了咨询报告，从荣正公司的调查情况看，原告购买1603房的时间是2015年6月，单价为每平方米40857元，而同期同批系列案件横琴国贸大厦的销售均价为每平方米38209元，同期同批系列案件横琴国贸大厦同一楼层的销售均价为每平方米39827元，同期横琴总部大厦高层销售均价为每平方米4万元、横琴梧桐树大厦销售均价每平方米4.2-4.5万元。荣正公司具备专业评估资质，其评估结论客观公正，可以采信。据此，原告认购1603房的单价无论是与同批系列案件中横琴国贸大厦的成交均价还是与同期周边办公性质用房的销售均价相比，都不存在高于市场价格的情形，原告所主张的酒店式公寓与办公性质用房之间的差价并不存在。此外，原告所购1603房经委托被告装修建设了夹层、卫生间及浴室之后的现状至今未改变，行政机关所作出的生效行政处罚决定也明确认定该部分违法建设不可拆除，故原告主张的实际损失亦无充分有效证据支持。综合以上分析，原告对该诉讼主张举证欠充分，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求理据不足，本院不予支持。被告抗辩意见成立，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈光彩的诉讼请求。本案案件受理费7598元、评估费1500元，均由原告陈光彩负担。如不服本判决，被告珠海蓝琴发展有限公司可以在判决送达之日起十五日内，原告陈光彩可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一九年十二月二十三日书记员 李智武法官助理李紫薇