江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初3137号原告：金鸿飞，女，1986年8月6日出生，汉族，户籍地址：浙江省德清县，住九江市开发区。委托诉讼代理人：杨帆、詹红卫，江西赣北律师事务所律师。原告冯上玮，男，1986年1月30日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨帆、詹红卫，江西赣北律师事务所律师。被告：王智宏，男，1979年3月11日出生，汉族，户籍地址：江西省景德镇市昌江区，现住上海市普陀区。被告：夏燕燕，女，1984年11月20日出生，汉族，户籍地址：江西省九江市，现住上海市普陀区。第三人：九江市和谐房产经纪有限公司，营业执照注册地址：江西省九江市浔阳区浔阳东路11号房产交易大厅218号，实际办公地址九江市长虹大道长虹现代城908室，统一社会信用代码：91360400772396025R。法定代表人：刘洪军，总经理。委托诉讼代理人：李彦锋，公司员工。原告金鸿飞、冯上玮诉被告夏燕燕、王智宏、第三人九江市和谐房产经纪有限公司（下简称九江市和谐经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨帆、詹红卫、被告王智宏、第三人九江市和谐经纪公司委托诉讼代理人李彦锋到庭参加诉讼，被告夏燕燕未到庭。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付购房款人民币245000元，并以人民币245000元为基数按年利率6%的标准支付逾期付款利息至购房款付清时止（其中2017年1月3日至2019年10月12日的利息为人民币40833元）；2、判令第三人在已收取的10000元定金中按约支付给原告人民币5000元，作为被告逾期付款的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月22日，案外人夏景平（被告夏燕燕之弟）以被告夏燕燕的名义，通过第三人与原告签订了《和谐房产二手房买卖合同》，合同约定，原告即甲方将位于房屋（建筑面积89.89平方米，不动产权证编号：1000165777），以人民币545000元出售给乙方即被告王智宏和夏燕燕，合同签订时乙方支付定金人民币10000元，乙方未按约定时限给付房款，视为违约……乙方所交付的全部购房定金不退，定金中丙方（第三人）收取5000元，剩余定金部分5000元甲方所有，视为支付甲方的合同违约金。约定：2016年12月26日之前办理产权交易手续或公证委托手续，2016年12月23日向甲方支付购房款人民币200000元，余款于2017年1月2日支付。合同签订后原告依约履行了全部义务，并将上述房屋过户到两被告名下，然而，至2017年1月3日止，两被告仅只通过夏景平支付购房款人民币300000元，至今尚欠购房款245000元。虽经原告多次催讨，被告均以种种借口拒不履行付款义务。为维护合法权益，原告起诉。被告王智宏辩称：一、原告诉状中所称的《和谐房产二手房买卖合同》不是我和夏燕燕本人签字的，我不是本案的诉讼主体，我对此并不知情，不认可该合同为有效合同，且该房价过高，2019年涉案房屋我已经出售了才38万元。二、原告所诉称的合同依法对答辩人不产生法律效力。2016年12月22日，夏燕燕授权案外人夏景平通过第三人与原告金鸿飞签订一份《和谐房产二手房买卖合同》，该份合同仅是意向性合同，答辩人王智宏及原告冯上玮未有授权也未有事后追认，故该份合同的效力待定。此后，两被告与两原告一同来到九江市房产局签订正式的《房屋买卖合同》，双方约定两原告将案涉房屋出售给被告，房屋总价款30万元，尔后两原告将房屋过户给两被告，被告通过夏景平将剩余的尾款支付给原告，该份合同双方已经履行完毕。而案涉《和谐房产二手房买卖合同》根本没有履行，也没有得到王智宏及冯上玮的追认，依法不对合同的双方产生法律效力，且原、被告四人在房产局交易中心当面签订了备案合同并进行了公示，双方也按照合同全部履行完毕，原告要求支付245000元，没有事实和法律依据。三、作为案外第三人出具的证人证言由于与本案具有直接的利害关系，所以对其证言不建议法庭采纳，房屋的实际约定价既要考虑九江房价整体行情，也要综合考虑不同出卖人和买受人的实际情况。如出卖的紧迫程度、买受人的优势地位等等。四、案涉房屋两被告已于2019年以总价款38万元出售给案外人，近三年时间增值幅度与九江地区相近，故而原告所售房屋价格并未显著偏低。五、2019年12月26日，原、被告双方在房管局所签定的房屋备案合同，原、被告对此知情，合同签定也不存在任何的欺诈、胁迫的成份，而且经过法定程序进行公示，无论是房价约定条款还是其他条款都是合法有效的。综上，请驳回原告诉讼请求。被告夏燕燕未提出答辩意见。两原告为证明其主张，提交下列证据：一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。二、《和谐房产二手房买卖合同》复印件，证明：1、2016年12月22日，案外人夏景平以被告夏燕燕的名义，通过第三人与原告签订了《和谐房产二手房买卖合同》，合同约定，原告即甲方将位于房屋，以人民币545000元出售给乙方即被告王智宏和夏燕燕；2、被告应于2016年12月23日向原告支付购房款人民币200000元，余款于2017年1月2日付清；3、合同签订时被告支付定金人民币10000元，未按约定时限给付房款，视为违……被告所交付的全部购房定金不退，定金中第三人收取5000元，剩余5000元原告所有，视为支付原告的合同违约金。三、契税发票复印件、濂溪区人民法院（2017）赣0402民初1819号民事判决书、九江市中级人民法院（2018）赣04民终2180号民事裁定书，证明：1、原告已将房屋过户到被告名下，全面履行合同义务；2、至2017年1月3日止，被告王智宏和夏燕燕仅只通过夏景平（夏燕燕之弟）支付购房款人民币300000元，至今尚欠购房款人民币245000元，属违约行为，理应承担违约责任。被告王智宏对原告提供的证据发表质证意见如下：证据一无异议。证据二我不知情，而且我没有签字，也没有得到我及原告冯上玮的追认，依法不对合同的双方产生合同效力，且原告与被告四人同时在房产交易中心签订了备案合同，并进行了公示，双方也按照合同全部履行完毕，所以原告要求支付的24.5万没有事实及法律依据。证据三无异议。第三人九江市和谐经纪公司对原告提交的证据均无异议。被告王智宏提供了以下证据：一、与原告金鸿飞、冯上玮签订的《二手房转让合同》，证明原、被告双方确实签订过买卖合同，且原、被告双方本人签订，约定一次性付房款30万元，是双方的真实意思表示。二、2019年3月22日两被告与程逢、刘美签订的《二手房转让合同》，证明该房产已于今年过户交易，金额38万元，在九江房价整体上涨的情况下，当时的交易价30万元符合交易习惯。原告质证意见如下：对证据一这份合同的真实性无异议，但其中30万元的交易价款，法院生效判决已经确定该价款是无效的。对证据二三性均有异议，该房产如果已经转让，那么就是被告为逃避债务转移财产。第三人九江市和谐经纪公司质证如下：按九江市房产交易习惯这两份合同代表不了本套房屋真实成交价格，这两份合同只能作为房产缴纳税费依据，被告提出在2019年房市如此火爆的情况下仅出售38万元，以合同为依据是不成立的，此合同价格在房产局交易时，在二手交易习惯中90%以上都是低于市场成交价，且2019年本小区其他房屋成交价格同面积、同户型都在75万以上，所以38万代表不了此房屋真实成交价格，故证据一中原被告签订的30万元也不代表真实成交价格，只是降低交税的依据。特别说明，2016年12月22日时，夏景平代表夏燕燕在九江市和谐房产与金鸿飞签订二手房买卖合同时，提出为自己家人降低税费，所以在房产局签订的合同价格低于双方真实成交价格54.5万元实属正常。第三人未提交证据。经审理查明，2016年12月22日，夏景平（系夏燕燕弟弟）以被告夏燕燕的名义在第三人九江市和谐房产经纪有限公司与原告金鸿飞签订了一份《和谐房产二手房买卖合同》，合同约定，原告金鸿飞将位于（房屋建筑面积89.89平方米，房屋不动产权证编号：1000165777号），以人民币545000元出售给被告王智宏、夏燕燕，双方约定在2016年12月26日之前到政府有关部门办理产权交易手续或公证委托手续，逾期视为违约。合同备注中约定了3条：“1、乙方支付（2016年12月23日）甲方贰拾万元，甲方全力配合拿取房产证并领取土地证分割证明，余款于2017年1月2日支付给甲方；2、甲、乙双方必须在2016年12月26日带齐证件全力配合过户；3、丙方于2016年12月28日当天交付乙方不动产证，乙方自行办公积金贷款手续。”甲、乙、丙方分别是出售人金鸿飞、购房人夏燕燕、第三人九江市和谐经纪公司。2016年12月23日，被告夏景平通过银行转账方式支付给原告金鸿飞200000元，2016年12月26日，原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕以及夏景平在第三人带领下到九江市房产局交易中心办理房屋过户手续，因办理房屋过户手续的需要，原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕在九江市房产局交易中心重新签订了一份备案合同，该备案合同载明金鸿飞、冯上玮将位于（房屋建筑面积89.89平方米，房屋不动产权证编号：1000165777号）以总价款300000元卖给王智宏、夏燕燕。2016年12月28日，王智宏、夏燕燕拿到了诉争房屋的不动产权证。2017年1月3日，被告夏景平通过银行转账支付给原告金鸿飞购房款100000元后，以原、被告于2016年12月26日在九江市房产局交易中心签订的合同约定房价款是30万元为由，拒绝支付余款245000元，原、被告因此产生纠纷。另查明，2017年11月，金鸿飞、冯上玮以王智宏、夏燕燕、夏景平为被告、九江和谐经纪公司为第三人诉至法院，要求依法确认金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕于2016年12月26日所签订的合同无效，并请求依法判令三被告向原告归还房产。九江市濂溪区人民法院作出（2017）赣0402民初1819号民事判决书，该判决书认定：1、原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕之间买卖房屋的意思表示是真实的；2、2016年12月22日金鸿飞与夏景平在第三人处签订的《和谐房产二手房买卖合同》属于效力待定的合同，同时认定，金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕、夏景平及第三人九江市和谐经纪公司对于本案诉争房屋的价格即545000元的事实是非常清楚的、也是认可的，对此予以了确认；3、2016年12月26日，金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕在九江市房产局交易中心签订的合同是经第三人九江市和谐经纪公司协助办理签订的，该份合同是有效的，但是该合同中关于诉争房屋的价款为300000元，明显低于原告金鸿飞、冯上玮购买该房屋时的价格，也与2016年12月22日签订《和谐房产二手房买卖合同》时约定的价格545000元相矛盾，认定该条款不是金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕的真实意思表示，是无效的；4、2016年12月26日签订的备案合同合法有效，仅仅是合同中的价格条款无效，诉争房屋的销售价格为545000元，王智宏、夏燕燕通过夏景平仅仅支付了购房款300000元，剩余245000元未支付，王智宏、夏燕燕应当承担支付剩余房款的违约责任。综上，在向金鸿飞、冯上玮进行释明、两人明确表示不变更诉讼请求的情况下，法院依法判决驳回原告金鸿飞、冯上玮的诉讼请求。金鸿飞、冯上玮对此判决不服，提起上诉，后在二审中又撤回上诉，二审法院依法作出裁定，准许金鸿飞、冯上玮撤回上诉。本院认为，原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕之间的房屋买卖关系，是双方的真实意思表示。双方因房屋买卖合同发生纠纷，并诉至法院，法院依法作出民事判决书，王智宏、夏燕燕并未对该民事判决书提出上诉，金鸿飞、冯上玮上诉后也已撤回上诉，该民事判决书已发生法律效力，根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻。本案当事人并未提供足以推翻判决书所确认的事实的证据，被告质证时对该民事判决书无异议，故该民事判决书认定的事实为案件事实。据此认定双方合意的房价款为人民币545000元。原告在交付房屋并办理完产权转移手续后，被告应如数支付房款，现被告仅只付300000元，尚欠245000元应予支付，原告要求二被告支付购房款人民币245000元并以人民币245000元为基数按年利率6%的标准支付逾期付款利息的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。2016年12月22日签订《和谐房产二手房买卖合同》为效力待定合同，故对原告依据该合同相关条款要求判令第三人在已收取的10000元定金中按约支付给原告人民币5000元作为被告逾期付款的违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王智宏、夏燕燕在本判决生效后十日内，向原告金鸿飞、冯上玮支付尚欠购房款人币245000元，并以人民币245000元为基数按年利率6%的标准支付逾期付款利息至购房款付清时止（从2017年1月3日开始计算，其中2017年1月3日至2019年10月12日的利息为人民币40833元）。二、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5662元，减半收取2831元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 桂 翔二０一九年十二月四日书记员 沈佳琦