湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初9907号原告湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人雷丹，该公司董事长。委托代理人贺伟，湖南商周律师事务所律师。被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司，住所地长沙市开福区新河街道晴岚路98号北辰凤凰天阶苑B2E2区B2E2栋1035房。法定代表人向辉，该公司总经理。被告向辉，男，土家族，1976年8月16日出生，住湖南省溆浦县。两被告共同委托代理人李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称“达文西公司”）诉被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司（以下简称“美健邦臣公司”）、向辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈辉伟适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。代理书记员刘倩妮担任庭审记录。原告达文西公司的委托代理人贺伟，被告美健邦臣公司与被告向辉的共同委托代理人李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告美健邦臣公司签订的《商业房屋租赁合同》，判令被告美健邦臣公司向原告交还该合同项下所租赁的商铺；2、判令被告美健邦臣公司向原告支付已拖欠租金款项共计1456261元（租金暂计至2019年9月30日）；3、判令被告美健邦臣公司按《商业房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2019年10月1日起至商铺交还之日止的租金；4、判令被告美健邦臣公司向原告无偿完整交付其在租赁商铺内投入的所有装修设施和设备；5、原告不予返还被告美健邦臣公司已经缴纳的履约保证金；6、判令被告美健邦臣公司公司依照《商业房屋租赁合同》的约定向原告支付赔偿金，支付标准为三个月租金，共计191946元；7、被告美健邦臣公司按照《商业房屋租赁合同》的约定向原告支付因逾期支付租金所产生的罚息77495元（从逾期之日起计算至2019年9月30日）；8、判令被告向辉对被告美健邦臣公司的所有给付义务承担担保责任、连带向原告履行给付义务9、本案诉讼费用由被告美健邦臣公司承担。原告增加了要求两被告承担原告为本案支付的律师费65000元的诉讼请求。事实与理由：2016年原告受北辰Ｂ2Ｅ2区商业街各业主委托，代理经营与管理商业街101间商铺。2016年12月19日，原告与被告美健邦臣公司就长沙市开福区商业项目内编号为1层1033＋1034＋1035＋1036＋1037＋1040＋1041＋2082共计8个商铺签订《商业房屋租赁合同》。合同约定被告美健邦臣公司租赁上述商铺用于其开办的“美健邦臣医疗整形”实体店的经营和销售场所；商铺租赁期限为合同签订之日起至2017年6月30日为装修免租期，2017年7月1日起开始计租；1033＋1034＋1035＋1036＋1037＋1040＋1041号铺第一年度月租金为27732元，2082号铺第一年度租金为36250元，以后每租赁年度租金折扣／递增标准如凤凰汇Ｂ2Ｅ2区商铺委托经营管理协议所示，租金方式按月结算，按季交付。被告美健邦臣公司在依据合同约定缴纳了履约保证金及第一季度三个月的租金后接手商铺开始经营使用。至合同约定的第二季度租金缴纳日起，被告无任何正当理由拖延拒绝支付租金至今，期间原告曾多次以电话、微信、函告等方式催促被告履行租金缴纳义务，但被告对于原告的请求一直置若罔闻。原告曾于2018年8月8日起诉至贵院，经三方协商于2018年11月10日与被告美健邦臣公司、被告向辉签订补充协议，补充协议中约定被告向辉应承担的付款义务向原告提供连带保证责任，保证担保的责任范围不仅包括被告美健邦臣公司在本协议中的付款义务，还包括因违约责任给原告所致的经济损失的界定范围，原告于2018年12月7日向贵院申请撤诉，撤诉后但被告美健邦臣公司仅于2019年3月19日缴纳租金80434元，2019年5月16日缴纳80434元，剩余租金无任何正当理由拖延拒绝支付至今，被告美健邦臣公司对于原告的请求一直置若罔闻，依据合同被告美健邦臣公司未按双方约定如期支付房租，拖欠租金、物业租金、水电煤气费等费用超过十五日的，原告不仅有权终止合同履行收回出租商铺，还有权没收被告缴纳的履约保证金，并要求被告支付相当于三个月的租金作为赔偿金。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告美健邦臣公司、向辉辩称，原告请求解除合同无事实和法律依据，请求判令合同继续履行，理由如下：一、原告违约在先，原告与被告签订2082号房屋租赁合同时曾向被告保证合同的租赁期限将5年变更为10年，但原告未履约。二、原告多次承诺将对租赁场地周边设置相应的广告牌及路线指引牌，同时会对商业街进行全方位的销售和推广，但截至目前，原告均未履行承诺。三、在合同签订时，原告承诺租赁场所所在地的黄兴北路将于2017年2月通车，但原告未按其承诺履行。对于原告的前述违约行为，湖南电视台也进行了相关报道。四、因为被告对涉案项目投入金额巨大，如解除合同，将对被告方造成巨大经济损失，为防止进一步扩大被告损失，请求法院判令合同继续履行。若解除合同，原告所述部分无相关事实及法律依据。因在2018年11月10日，双方签订补充协议，双方对租金的支付进行了重新约定，且将2017年10月1日至2018年10月31日所应交的租金575,837元分摊在之后的35个月内进行补交，因此有部分租金未到期，不应计算罚息。且在2018年11月10日后，被告美健邦臣公司向原告支付了3次租金，分别为191,946元、80,434元、80,434元，因此原告主张的欠付租金数额不对。减去3笔租金及保证金进行抵扣后，欠付租金应当为734,879元。原告主张的商铺内的装修设施及设备归原告所有无法律依据。同时原告已经主张租金的罚息，不应再支持赔偿金及没收被告的保证金。况且是原告违约在先。原告主张的律师费不符合法律相关规定，在本案开庭时未明确诉求的具体金额。根据原告的陈述，原告并未实际支付律师费。达文西公司的诉讼请求均没有事实和法律依据，请求全部驳回。经审理查明，达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法形式从商铺产权人手中取得经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，达文西公司对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区项目中的1Ｆ层1033号、1034号、1035号、1036号、1037号商铺系案外人李波购买，1040号商铺系案外人刘津薇购买，1041号商铺系案外人张泰丰购买、2082号商铺系案外人周忠义购买。案外人李波、刘津薇、张泰丰、周忠义、分别与达文西公司签订了《商铺委托经营协议书》，约定由李波、刘津薇、周忠义、张泰丰自愿将各自所有的上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对委托的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项，委托人同意不做任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。达文西公司（管理方）分别于2016年12月9日、12月19日与美健邦臣公司（经营方）签订了二份《商业物业入场经营合同》，约定：1、管理方分别将长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内的编号为1层1033（面积35.22平方米）+1034（面积34.81平方米）+1035（面积34.81平方米）+1036（面积34.81平方米）+1037（面积34.81平方米）+1040（面积43.04平方米）+1041（面积34.61平方米），建筑面积为252.11平方米和编号为2层2082号，建筑面积345.24平方米的商铺交给经营方经营；经营期限自2016年12月19日起至2021年12月31日止，交付日起至2017年6月30日为免管理费时间，2017年7月1日起开始计管理费；2、管理方保证依法拥有该房屋的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理。3、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营煲医学美容，未经管理方同意，经营方不得改变经营范围；4、1层1033号、1034号、1035号、1036号、1037号、1040、1041号商铺月管理费合计为人民币27,732元（折算人民币110元/平方米），首个经营月管理费合计为人民币27,732元。以后经营年度管理费递增情况如下：递增比例逐年递增7%。第二年月管理费29,673元、第三年月管理费31,750元、第四年月管理费33,973元、第五年月管理费36,351元；2层2082号商铺月管理费合计为人民币36,250元（折算人民币105元/平方米），首个经营月管理费合计为人民币36,250元。以后经营年度管理费递增情况如下：递增比例逐年递增7%。第二年月管理费38,788元、第三年月管理费41,503元、第四年月管理费44,408元、第五年月管理费47,517元。本合同约定管理费及其他费用均为不含税价格，因经营方本次入场经营行为所产生的管理方和经营方依法应当缴纳的全部税费均由经营方自行承担。5、该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算。经营方应于签订本经营合同之日一次性支付三个月管理费给管理方，其中1层1033号、1034号、1035号、1036号、1037号、1040、1041号商铺计人民币83,196元整，2层2082号商铺计人民币108,750元整。后续管理费支付以季度为单位并以此类推，经营方必须于每个季度的末月28日之前一次性支付三个月管理费给管理方，如逾期支付，经营方应从逾期之日起按欠付管理费总额的日千分之五计息向管理方支付逾期付款罚息，直到付清全部欠付管理费为止。6、本合同签订前，经营方需向管理方支付定金，其中1层1033号、1034号、1035号、1036号、1037号、1040、1041号商铺为55,464元，2层2082号商铺为72,500元。定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金，由管理方保存，本合同届满，双方不续订合同，保证金的80%由管理方在十日内退还经营方，但不计利息；剩余20%转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，管理方有权从保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该保证金出租人无须返还。7、租赁期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由管理方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠租违约的约定承担违约责任，其中1层1033号、1034号、1035号、1036号、1037号、1040、1041号商铺物业费按每月1,134元，2层2082号商铺按每月1,554元向物业公司交纳。8、由经营方自行装修该房屋，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工．．．．．．经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿。9、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更；合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还管理方履约保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）租金和履约保证金，还需向管理方支付6个月租金的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿。10、如发生下列情形之一，管理方有权终止合同：……⑸经营方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业费、水电煤气等费用超过15日的；管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月管理费的赔偿金作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究管理方的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，达文西公司向美健邦臣公司交付商铺由美健美容公司装修，美健邦臣公司按两份合同的约定向达文西公司支付了2017年7月1日至9月30日的三个月管理费83,196元、108,750元计191,946元，履约保证金55,464元、72,500元计127,964元。美健邦臣公司装修完毕后开业经营至今。此后，因美健邦臣公司未按合同约定向达文西公司支付管理费，达文西公司于2018年8月8日向本院起诉，经协商，达文西公司于2018年11月10日与美健邦臣公司、向辉签订了《补充协议》。协议约定：1、美健邦臣公司所欠上述商铺2018年11月1日至2019年1月30日期间的管理费共计191，946元于2018年11月23日向达文西公司支付；2、美健邦臣公司所欠上述商铺的2017年10月1日至2018年10月31日的13个月管理费，经双方协商，达文西公司减免120天管理费后，美健邦臣公司实欠该期间管理费为575，837元，该款分摊至美健邦臣公司在2019年2月-2021年12月的35个月合同期限内补缴，每月补缴管理费为16,452元，缴纳时间为每月28日，每月应缴的管理费按原合同标准执行；3、本合同签订后，关于违约责任所致经济损失的界定赔偿范围包括直接损失的间接损失及守约方为维权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；4向辉作为美健邦臣公司的法定代表人对上述美健邦臣公司应当承担的付款义务和因美健邦臣公司违约给达文西公司所致的经济损失的界定范围向达文西公司提供连带保证责任；4、本协议签订后向达文西公司收到美健邦臣公司约定的首期管理费即191，946元，3日内就（2018）湘0105民初5685号案件向法院提交撤诉申请。《补充协议》签订后，美健邦臣公司于2018年11月19日向达文西公司支付了管理费191,946元，达文西公司于2018年12月7日向本院申请撤回了（2018）湘0105民初5685号案件的起诉。后美健邦臣公司又分别于2019年3月19日、5月16日向达文西公司支付了两个月管理费160,868元（为27732＋36250＋16,452元×2）。因美健邦臣公司未按合同和补充协议约定支付管理费，达文西公司又诉至本院。另查明，达文西公司与湖南商周律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定达文西公司因本案应向湖南商周律师事务所支付的律师费为65,000元，湖南商周律师事务所向达文西公司开具了律师费发票。上述事实，有《委托经营管理协议》、《商业物业入场经营合同》、收款发票、《补充协议》、《委托代理合同》及律师费发票、（2017）湘0105民初7019号民事判决书及该案相关举证材料、照片等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、根据达文西公司与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉案商铺转租给他人并收取商铺租金的相关权利。二、达文西公司与美健邦臣公司签订的《商业物业入场经营合同》及达文西公司与美健邦臣公司、向辉签订的《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。合同虽名为《商业物业入场经营合同》，但实际内容为商铺租赁，应按房屋租赁法律关系确定各方权利义务。合同签订后，达文西公司将涉案商铺交付美健邦臣公司使用，美健邦臣公司应按合同约定向达文西公司支付租金。根据合同约定，如美健邦臣公司欠租超过15日，达文西公司有权解除合同，现美健邦臣公司欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故本院对达文西公司请求解除合同并要求美健邦臣公司交还涉案商铺予以支持。合同还约定，“因经营方违约管理方依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿。”故达文西公司请求美健邦臣公司按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，本院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。美健邦臣公司主张达文西公司未履行将合同的租赁期限由5年变更为10年的承诺违约，没有证据支持，本院不予采信。至于美健邦臣公司以本院（2017）湘0105民初7019号民事判决书及该案其他租房的相关举证材料作为证据并提出，达文西公司承诺其租赁商铺后，会在租赁场地周边设置相应的广告牌及路线指引牌，会对商业街进行全方位的销售和推广，在建的位于门面前的晴岚路--黄兴路路段会在2017年2月通车，但达文西公司并未兑现其承诺违约的问题，对此，本院（2017）湘0105民初7019号等前案生效判决已认定其他租户的上述主张没有事实依据，美健邦臣公司又在本案中重新提出，不予采信。三、租金支付及违约责任承担问题。美健邦臣公司未按合同和补充协议的约定履行2019年2月1日后的租金支付义务，达文西公司请求美健邦臣公司支付该期间的租金并请求支付至涉案商铺实际交还之日止，本院予以支持。根据《补充协议》的约定，2017年10月1日至2018年10月31日的13个月租金，已经双方协商减免为575，837元，《补充协议》有关该期间租金支付的约定应认定为双方对合同的变更，该期间美健邦臣公司所欠租金应以减免后的租金为准。本案系因美健邦臣公司违约导致合同解除，合同解除后，2017年10月1日至2018年10月31日期间的租金按分摊方式支付已不能履行，该期间美健邦臣公司未支付的租金应当提前向达文西公司支付。《补充协议》没有约定如美健邦臣公司未按《补充协议》约定履行，租金仍按合同约定标准计付，故达文西公司公司主张仍按合同约定标准计算欠租没有事实依据，本院不予采信。按合同有关租金递增的约定，从2018年7月1日起应当按递增后的标准计算租金，但双方在履行2018年11月1日至2019年1月30日期间及2019年2月后的租金支付时，仍按未递增的租金标准进行结算和支付，故本案2019年2月后欠付租金应按双方实际履行的未递增的租金标准进行计算，暂计算至2019年11月30日，美健美容公司应支付给达文西公司的租金如下：减免后所欠2017年10月1日至2018年10月31日的租金为575，837元，减去已分摊支付的16,452元×2个月﹦32,904元，为542833元；2019年2月1日至11月30日为10个月，减去已支付2个月，实欠为8个月×（27,732元＋36,250元）﹦511,856元，以上合计1,087,693元。因美健邦臣公司逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，达文西公司依据合同的约定，同时请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退、三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，与相关法律规定不符，本院不予支持。考虑本案商铺地段经营环境状况及美健邦臣公司的实际经营状况以及本案商铺地段经营环境的实际情况等因素，本院酌情以租金迟延付款利息作为本案违约责任承担方式，并酌情按年利率6%计算。根据《补充协议》约定，美健邦臣公司从2019年2月1日起,应于每月28日交纳当月租金及按月分摊支付的前段租金16,452元，即每月交纳80,434元，而美健邦臣公司直至2019年3月19日、5月16日才交纳2019年2月及3月租金，分别逾期19天和49天，计算逾期利息为255元和657元，计912元；从2019年4月开始，美健邦臣公司所欠的2019年4-11月租金（含分摊的前段租金），按每月28日应支付的时间起算至达文西公司请求的2019年9月30日止，其2019年4月租金逾期155天、5月租金逾期125天、6月租金逾期94天、7月租金逾期64天、8月租金逾期33天、9月租金逾期2天，共计逾期473天，按每月80,434元为基数，计逾期利息为6,341元，以上共计7,253元。根据以上有关违约责任的认定，美健邦臣公司已交纳的履约保证金127,964元应从其支付的租金中抵扣。四、达文西公司主张的律师费问题。因《补充协议》约定，如美健邦臣公司违约需承担达文西公司因实现债权而产生的律师费，且达文西公司已与湖南商周律师事务所签订了《委托代理合同》，湖南商周律师事务所也向达文西公司开具了律师费发票，就达文西公司而言，《委托代理合同》所约定的律师费已属必然发生的费用，故达文西公司请求美健邦臣公司承担律师费，符合协议约定，且具有事实依据，本院予以支持。经本院按本案实际争议标的核算，达文西公司主张65,000元，未超过《湖南省律师服务收费管理实施办法》和《湖南省律师服务收费标准》有关财产案件律师收费的规定标准，本院予以认可。五、向辉自愿为美健邦臣公司应当承担的租金付款义务和因美健邦臣公司违约给达文西公司所致的经济损失（含律师费）向达文西公司提供连带保证责任担保，该约定真实合法有效，故达文西公司主张向辉承担本案连带责任，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告湖南达文西商业管理有限公司与被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司就位于长沙市开福区商业项目内编号为1层1033＋1034＋1035＋1036＋1037＋1040＋1041号和2层2082号商铺所签订的《商业物业入场经营合同》，被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告湖南达文西商业管理有限公司交还；二、被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金人民币959,729元（履约保证金127,964元已抵扣），2019年12月1日起至商铺实际交还时止的租金按每月63,982元的标准另计；三、被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司逾期利息人民币7,253元；四、被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司律师费人民币65,000元；五、被告向辉对被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司的上述第二、三、四项债务向湖南达文西商业管理有限公司承担连带清偿责任；六、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费10,166元（已减半收取），由被告长沙美健邦臣医疗美容有限公司、向辉共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇一九年十二月二十三日代理书记员  刘倩妮