湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初5928号原告（反诉被告）：陶某。委托诉讼代理人：刘某。被告（反诉原告）：武汉中建三局江北房地产开发有限公司。原告陶某与被告武汉中建三局江北房地产开发有限公司（以下简称中建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，被告中建公司向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶某及其委托诉讼代理人刘某；被告（反诉原告）中建公司的委托诉讼代理人王小锋、潘家磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶某向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告定金40万元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月11日，被告在明知原告名下有两处住房的情况下，违规与原告签订认购书并收取原告定金20万元，当日原告因“理财未到，需办理析产”，向中建公司提交《延期付款申请单》，约定交款日期为2019年6月15日。2019年5月23日，原告为了履行认购书，办理了离婚手续，将两处房屋过户至丈夫名下。原告具备办理公积金贷款的资格，但兴业银行的工作人员2019年6月12日回复原告公积金贷款的审批权限在公积金中心，兴业银行至今未为原告办理公积金贷款申报审批，公积金中心则告知原告提交直系亲属作为共同还款人以及租房收入等资料给兴业银行，但兴业银行不接收原告的补充资料。2019年6月12日,原告向亲友借款40万元用于支付购房款。2019年6月15日上午，原告按约定到被告处交款，被告的销售人员及负责人拒绝收取购房款并拒绝联系贷款银行。2019年6月22日，原告再次来到被告处要求签订商品房买卖合同，但被告的工作人员拒不受理。原告多次向政府有关部门投诉。2019年8月2日上午，房管局工作人员与原、被告及贷款银行进行四方会谈，被告表示拒绝出售商品房。办理贷款过程中，被告及兴业银行未履行一次性告知全部资料及注意事项的义务，未履行通知贷款审批结果的程序，被告拒不履行联系贷款银行的义务，被告无权认定原告不具备办理公积金贷款和商业贷款的资格，却称原告拒不采用其他方式支付购房款。原告认为，被告拒不履行售房义务，违规解除合同，应当双倍返还定金，故原告向本院提起诉讼。被告（反诉原告）中建公司辩称：1.按照认购书的约定,联系银行办理按揭贷款并签订买卖合同是原告的主要义务,被告积极协助原告办理按揭贷款,但原告能否办理按揭贷款与被告无关,原告是因为个人原因而无法办理按揭贷款,主要原因是原告的收入不够,而原告的前夫又不符合共同还款人的要求;2.按照认购书的约定,原告应于2019年5月18日前付清全部购房款或者支付按揭贷款不足的差额部分,而原告未按约定支付购房款,被告已于2019年6月18日向其寄发了《履约催办函》,要求其2019年6月23日前到销售中心协商履约事宜,否则将解除认购书,因原告未按《履约催办函》履行相关义务,被告又于2019年7月4日寄发《解约函》,通知原告解除认购书,并要求原告支付违约金2万元。综上,请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）中建公司向本院提出反诉请求：1.确认原、被告2019年5月11日签订的《武汉市xx商品房认购书》已解除；2.确认原告向被告支付的20万元定金不予返还；3.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月11日，原、被告签订《武汉市xx商品房认购书》，约定：“原告认购xx地块xx栋xxx号房，全部购房款为3066378元；如因认购人提供的按揭资料不合格或者个人征信状况异常等认购人原因，以及国家贷款政策调整原因导致按揭银行不能为认购人提供按揭贷款或者提供按揭贷款减少，认购人须在签订本认购书7日内付清全部购房款或者支付按揭贷款不足的差额部分。超过此期限未支付的，出卖人有权单方面解除本认购书，将商品房另行出售，本认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。”合同签订当日，原告向被告支付了定金20万元。后因原告个人原因无法办理银行按揭贷款，且原告拒不采用其他方式付清购房款，被告多次催告后原告仍拒不支付。被告于2019年6月18日向原告寄发《履约催办函》，但原告仍未履行相关义务。2019年7月4日，被告向原告寄发了《关于解除的函》，通知其解除认购书。原告拒不履行合同义务已构成根本违约，被告有权解除认购书并没收原告已付定金，故被告向本院提起反诉。原告（反诉被告）陶某对反诉答辩称：1.原告已将办理公积金贷款所需资料提交给兴业银行，并要求兴业银行正常办理公积金贷款，但兴业银行却将公积金贷款及商业贷款混在一起，被告称因原告个人原因不能办理贷款没有依据；2.银行及房管局不是公积金贷款机构，无权对公积金贷款进行解释，贷款银行也没有履行贷款程序，没有履行贷款通知程序，也没有进行正式回复；3.原告多次到被告处要求支付购房款并签订商品房买卖合同，但被告拒不接待，被告主张原告无理由拒不支付购房款没有依据；4.被告没有履行催告义务，仅向原告送达催办函一次，原告当天想与被告协商，但被告拒不接待，被告单方毁约，违反国家规定没收定金。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，陶某与中建公司签订《武汉市xx商品房认购书》，约定：“认购商品房：武汉市硚口区解放大道与汉西路交汇处xx地块xx栋xxx号房，建筑面积约108.07平方米（最终以办理产权证时的面积为准）。一、认购人认购的房屋为带装修交付，以该房屋毛坯及装修作为一个不可分割的整体而购买，该房屋价款由两部分构成：1、毛坯部分总价款（含税）为2634098元；2、装修部分总价款（含税）为432280元；3、上述商品房毛坯部分总价款及商品房装修部分总价款为认购人应当向出卖人支付的全部购房款，即3066378元。……三、认购人签署本认购书同时支付认购金20万元，出卖人出具认购金收据，双方签订买卖合同、《xxx全装修合同》后，该认购金转为本协议第一条第3款约定的全部购房款的一部分。四、该商品房毛坯部分总价款认购人选择银行按揭付款：认购人在签订本认购书之日起3日内提供按揭银行办理按揭所需全部资料，并经按揭银行认可认购人所提交贷款资料后，在签订本认购书之日起7日内签订买卖合同，并支付不低于总房价款30%的首期购房款。如因认购人提供的按揭资料不合格或者个人征信状况异常等认购人原因，以及国家贷款政策调整原因导致按揭银行不能为认购人提供按揭贷款或提供按揭贷款额减少，认购人须在签订本合同7日内付清全部购房款或者支付按揭贷款不足的差额部分。超过此期限未支付的，出卖人有权单方面解除本认购书，本认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。……八、认购人没有按照本认购书约定的时间和金额签订买卖合同及相关文件、支付购房款的，出卖人有权单方面解除本认购书，将该商品房另行出售，本认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。认购人愿意继续履行认购书的，经出卖人同意，认购书继续履行。”当日，陶某向中建公司支付20万元，中建公司出具《专用收据》，确认收到陶某定金20万元。后陶某一直未能办妥贷款审批手续，也未再支付购房款。2019年6月18日，中建公司向陶某寄出《武汉市xx商品房认购书履约催办函》，要求陶某自收到催办函之日起5日内到营销中心协商履约事宜。陶某收到函件后仍未履行合同义务。2019年7月4日，中建公司向陶某寄出《关于解除的函》，内容为：“一、自本通知函送达您之日起，解除您与我司签署的《认购书》，您已丧失对该房的优先购买权，我司可将该房另行对外出售；二、由于您的违约行为，您应向我司支付违约金2万元。”陶某已收到该函件。双方多次协商未果，故陶某向本院提起诉讼。本院认为，陶某与中建公司签订的《武汉市xx商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。认购书约定陶某应于签订认购书之日起3日内提供按揭银行办理按揭所需全部资料，并经按揭银行认可认购人所提交贷款资料后，在签订本认购书之日起7日内签订买卖合同，并支付不低于总房价款30%的首期购房款，如因认购人提供的按揭资料不合格导致按揭银行不能为认购人提供按揭贷款或提供按揭贷款额减少，认购人须在签订认购书7日内付清全部购房款或者支付按揭贷款不足的差额部分，超过此期限未支付的，中建公司有权单方面解除本认购书，认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。通过按揭银行的贷款审批系陶某应履行的合同义务，陶某在认购书签订后一直未能办妥贷款审批手续，在中建公司催告后也未能付清全部购房款，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，中建公司有权解除合同。中建公司解除合同的通知已经送达至陶某，故认购书已经解除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”认购书并未约定20万元系定金，故中建公司无权没收陶某支付的认购金20万元，陶某仅需按照约定支付违约金2万元。合同解除后，中建公司应当将剩余18万元退还给陶某。因陶某系违约方，故其要求中建公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陶某与被告（反诉原告）武汉中建三局江北房地产开发有限公司2019年5月11日签订的《武汉市xx商品房认购书》已经解除；二、被告（反诉原告）武汉中建三局江北房地产开发有限公司于本判决生效后7日内向原告（反诉被告）陶某退还18万元；三、驳回原告（反诉被告）陶某其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉中建三局江北房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元，反诉费2150元，共计5800元，由原告（反诉被告）陶某负担1850元，由被告（反诉原告）武汉中建三局江北房地产开发有限公司负担3950元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审判员  谢磊二〇一九年十二月九日法官助理陈为安书记员陈为安