河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0922民初2945号 原告：张某1，男，2004年8月4日生，汉族，住河北省沧州市青县，现住河北省沧州市青县。 法定代理人：张某2，女，1967年6月16日生，汉族，住河北省沧州市青县，系原告之母。 委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，河北东方伟业律师事务所律师。 被告：严延雄，男，1978年4月30日生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：于晓雪，北京市中灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯峰，北京市中灿律师事务所律师。 第三人：河北北明房地产开发有限公司，住所地：河北省青县清州镇人民政府后配楼228室，组织机构代码证号：68821497-0。 法定代表人：赵淑英，女，1969年1月6日生，汉族，住吉林省江源县，系该公司董事长。 原告张某1与被告严延雄、第三人河北北明房地产开发有限公司（以下简称“北明公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告张某1的法定代理人张某2及委托诉讼代理人李秀树、**，被告严延雄的委托诉讼代理人侯峰到庭参加诉讼，第三人北明公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：依法确认青县观湖一品小区1-1-1702室为原告所有，并停止对该财产的执行；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月3日原告自第三人处购买第三人开发建设的观湖一品小区1-1-1702室住房一套，价款348681元，并签订了加盖青县房产管理局合同专用章的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告如约履行义务，交付了全部购房款。第三人北明公司也将涉案房产向原告交付。至今原告一直在该房中居住，其已取得了涉案房产的所有权。2018年原告得知，被告严延雄依据青县公证处违法作出的强制执行公证，申请执行涉案房产。原告认为，青县人民法院的执行行为错误，故依法向青县人民法院以案外人身份提出执行异议，青县人民法院作出（2018）冀0922执异80号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的执行异议。为维护原告的合法权益，特提出以上诉讼请求。 被告严延雄辩称，我方认为原告所谓的房屋买卖协议非合法有效的买卖合同，应该协议违反了担保法第四十九条。物权法的第一百九十一条，也就是说涉案房屋在抵押期间未经通知抵押权和未经抵押权人同意的情况下，第三人北明公司将房屋转让给案外人，案外人又将房屋转让给原告的行为应属无效，法律依据是合同法第五十二条。而原告提及的原告是否取得房屋所有权是否占有该房屋我方将在举证时进行说明。 第三人北明公司在答辩期限内未提交答辩意见，亦未提交相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月13日第三人北明公司将涉案房屋出售给孙东升，并签订了房屋买卖合同，该房屋位于北明苑住宅小区1幢1单元1702号，房屋建筑面积103.16平方米，每平方米3380元，总价款348681元。2012年12月10日，孙东升又将涉案房屋转卖给宋建国，宋建国与北明公司再次签订房屋买卖合同。房屋位于北明苑住宅小区1幢1单元1702号，房屋建筑面积103.16平方米，每平方米3380元，总价款348681元。2014年11月3日原告经和北明公司及宋建国协商自宋建国处购买该房屋，并与北明公司再次签订房屋买卖合同。房屋位于北明苑住宅小区1幢1单元1702号，房屋建筑面积103.16平方米，每平方米3380元，总价款348681元。第三人北明公司分别与孙东升、宋建国、原告张某1签订的房屋买卖合同中，均约定了本合同连同附件共17页，一式七份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份、买受人1份、房管局交易所1份、房管局合同备案室1份。第二十四条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向青县房屋交易管理部门登记备案。以上房屋买卖合同均盖有青县房产管理局合同专用章。宋建国（甲方）与张敬怡（乙方）签订了房屋买卖合同，该合同约定了甲方自愿将坐落于观湖壹品1-1-1702的房屋出售给乙方，乙方愿意购买该房屋。2013年8月29日，北明公司颁发了北明苑住宅小区1号楼1单元1702号房的住宅工程质量分户验收合格证。2014年11月2日，原告缴纳了房款348681元。2014年11月原告向北明公司缴纳了契税5230元，办证费用500元，面积差237元，公共维修基金6974元，共计12941元。2014年11月份，原张某1缴纳了水费、电梯费、垃圾费等共计1957元，以后原告也多次交纳水费、电费等。 另查明，2011年7月14日，第三人北明公司为建“观湖一品项目住宅楼”向被告严延雄借款5000万元，借款期限6个月（2011年7月14日至2012年1月13日），双方订立了借款合同该借款合同经青县公证处公正并赋予强制执行的效力［公证书编号：（2011）青证经字第64号］，第三人北明公司将其所有的坐落于河北省青县西环路东侧、行政中心北侧的“观湖一品”项目的在建工程住宅264套抵押给被告严延雄，作为借款人按期归还所借款项和违约金及债权人实现抵押权的费用的担保。借款合同约定借款方未经出借方书面同意，逾期还款超过一个月的，借款方自愿将上述抵押物交由出借方处置，借款方应配合出借方做好相关事宜。借款合同中特别约定，本合同经河北省青县公证处公证并经依法出具具有强制执行效力的债权文书；借款方在合同期限内不履行或不适当履行义务时，借款方和担保方同意依法接受强制执行。借款合同项下的抵押物在青县城镇房屋产权产籍监理办公室办理了在建工程抵押登记，抵押面积28627.06平方米，他项权证号：004，债权数额5000万元，登记时间2011年7月15日。被告严延雄与第三人北明公司于2012年6月7日申请解除抵押住宅78套。被告严延雄按约定交付第三人5000万元，第三人北明公司违反合同约定，至2013年2月4日，已累计383天未如数归还借款本金（第三人累计偿还本金人民币750万元），尚欠被告严延雄本金4250万元。2013年2月4日河北青县公证处根据被告严延雄的申请和当事人的约定，河北青县公证处做出了（2012）青证执字第2号执行证书。被告严延雄可持（2011）青证经字第64号公证书和本执行证书向河北省、北京市、吉林省有管辖权的人民法院申请执行。被申请人为北明公司、贾利、赵淑英，执行标的为：本金4250万元，违约金1275万元以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。第三人北明公司没有按照河北青县公证处出具的（2012）青证执字第2号执行证书履行，2013年3月27日，被告严延雄持（2012）青证执字第2号执行证书，到河北省高级人民法院申请执行，河北省高级人民法院以（2013）冀执字第6号立案执行。2013年4月15日，河北省高级人民法院将该案指定沧州市中级人民法院执行，2013年5月9日，沧州市中级人民法院作出（2013）冀执（指沧）字第6-1号执行裁定书。裁定：一、查封被执行人北明公司所有的坐落于青县西环路东侧、行政中心北侧的“观湖一品”项目在建四星级酒店（青房预字第003号项下，建筑面积53992平方米）、在建住宅186套（青房预字第004号项下）以及相应占用的土地使用权（土地使用证号分别为青国有［2009］第25号、［2010］第92号、［2010］第393号）。2014年2月14日沧州市中级人民法院做出了（2013）冀执［指沧］字第6-5号执行裁定书，指定被告严延雄与第三人北明公司、赵淑英、贾利公证债权文书执行一案，指定由青县人民法院执行。二、被执行人北明公司负责保管被查封的财产，查封期间不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为两年。2014年3月21日青县人民法院立案执行，在执行过程中，原告提出书面执行异议，对原告提出的执行异议依法组成合议庭进行了审查。经审查认为，原告在购买涉案房产之前，被告严延雄与第三人北明公司就该房产设定了抵押并依法登记，现第三人未履行到期债务，被告作为抵押权人有权就该财产优先受偿，原告的权利不能排除本院对该房屋的强制执行行为，原告的异议理由不能成立，驳回原告（案外人）张某1的异议申请。 本院认为，2012年9月13日，孙东升购买了第三人北明公司位于北明苑住宅小区1幢1单元1702号房屋后，2012年12月10日，孙东升将涉案房屋转卖给宋建国，宋建国与第三人北明公司签订了房屋买卖合同。2014年11月3日原告经与第三人北明公司、宋建国协商，从宋建国处购买了涉案房屋。原告缴纳了全款348681元。原告张某1在该房内居住，已实际占有了该房屋。该房屋多次转让过程中，每一次转让的受让人均于第三人北明公司签订了房屋买卖合同，应认为涉案房屋是原告张某1直接向第三人北明公司购买，原告张某1与第三人北明公司签订房屋买卖合同时间为2014年11月3日。2013年5月9日，沧州市中级人民法院作出（2013）冀执（指沧）字第6-1号执行裁定书，查封了在建住宅186套（青房预字第004号项下）以及相应占用的土地使用权（土地使用证号分别为青国有［2009］地25号、［2010］第92号、［2010］第393号），查封的房屋中包括涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……。原告与第三人北明公司订立房屋买卖合同在沧州市中级人民法院对涉案房屋查封之后，原告提出的执行异议不能排除强制执行的民事权益。应当驳回原告的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用司法解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，缺席判决如下： 驳回原告张某1的诉讼请求。 案件受理费6530元，由原告张某1承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向沧州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。 审 判 长  肖焕生 人民陪审员  刘 娜 人民陪审员  徐 帅 二〇一九年十二月六日 书 记 员  刘 欣