广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9757号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务:总经理。委托诉讼代理人：唐萍、吴华飘，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：蔡锦明，男，汉族，1992年9月10日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：余伟权、杨丽梅，分别为北京康达（广州）律师事务所律师、实习律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告蔡锦明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐萍、被告的委托诉讼代理人余伟权、杨丽梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B30170号商铺后，于2013年4月19日签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为该商铺提供有偿物业服务。管理协议约定：该商铺物业管理费按约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为1263.7元，物业管理费应从2013年4月19日起计收，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，若被告逾期缴纳，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日内的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。被告自从签订管理协议并接收该商铺后，支付物业管理费有所拖欠，至今尚拖欠原告的物业管理费共计2951.4元，经原告多次催缴，被告始终未交。综上所述，被告根本违约严重侵害了原告的合法权益，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2013年4月19日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元（每月物业管理费1263.7元，2013年4月19日至2016年3月29日期间的物业管理费合计44653.5元，被告已支付41702.1元，尚欠2951.4元）；2、被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金（自逾期之日起计至付清管理费之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：第一，根据（2018）粤01民终21114号民事判决书，物业管理费性质应为租金，租赁合同、租赁合同补充协议、物业管理协议是作为一个整体对出租人、承租人的权利义务作出约定的，物业管理协议约定的物业管理费是原告取得涉案商铺租赁权需支付的对价之一，其性质属于变相收取租金。第二，涉案合同约定的物业管理费属于租金的一部分，被告入驻涉案商场以来，原告未向被告提供过任何物业服务，涉案商铺至今经营惨淡，原告不断以各种理由向承租人提起诉讼，主张不属于其的权利，根本无心经营纺织城，也未向纺织城商铺提供任何增值服务。原告提供的催缴商铺物业管理费的通知，被告从未收到过。第三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效为3年，原告至2019年才提起诉讼，原告的诉讼请求超过诉讼时效。经审理查明：根据（2016）广州市不动产权第00019737号不动产权证记载：海珠区瑞纺路2号301房的权利人为广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称“珠江博览公司”）；用途为商业；建筑面积为7518.01平方米；等。2019年6月5日，珠江博览公司向本院出具的《委托物业管理证明》，载明其为海珠区瑞纺路2号301房的产权人，自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2013年4月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》（以下简称“物业管理协议”），约定：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1263.7元；物业管理费从2013年4月19日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3791元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；乙方通讯地址为东莞市常平镇朗洲村工业二路1号；等。同日，被告向原告预交3个月管理费3791元。2013年4月19日，被告签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认涉案商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。同日，被告还签订了《物业使用承诺书》，向原告承诺遵守物业管理协议及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用。2013年11月27日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：贵方已接收/使用了承租的广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170-30172号商铺：……物业公司日前已书面通知贵方应在2013年11月21日前补交2013年4月19日至2013年12月31日期间的物业管理费合计人民币32129.1元，但贵方逾期未付；现我中心受物业公司委托再次郑重通知贵方：请于2013年11月30日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心完成上述物业管理费的交纳义务；等。网上查询记录显示该邮件投递并由本人签收。2015年8月25日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：贵方作为广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170、30171、30172号商铺的承租方……我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2013年4月19日至2015年9月30日期间的物业管理费共计9179.7元；等。网上查询记录显示该邮件他人收。2016年1月9日，原告按涉案商铺地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：请贵方于2016年1月14日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2013年4月19日至2015年12月4日期间的物业管理费共计3073.4元；等。网上查询记录显示该邮件他人收。2016年3月2日，珠江博览公司通过EMS快递《解约通知书》给被告（收件地址：海珠区瑞纺路2号珠江国际纺织城自编三层B区30139号），载明双方签订的租赁合同等相关租赁文件自本通知书送达之日解除。该邮件投递结果显示于2016年3月3日由他人签收。2018年7月21日,原告按物业管理协议所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给被告，催促被告缴交涉案商铺物业管理费2951.4元。网上查询记录显示该邮件由他人签收,被告表示其未收到上述通知。2018年7月21日,原告按涉案商铺地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，催促被告缴交涉案商铺物业管理费2951.4元。该邮件投递结果显示该邮件被退回,原因为“原址查无此人”。据珠江博览公司出具的《关于蔡锦明租赁商铺的说明》记载，该公司于2016年5月13日收回珠江国际纺织城二层自编B30170，B30171,B30172号商铺。原告于2019年4月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：出租方于2016年3月29日收回商铺，故其主张管理费至该日；2013年4月19日至2016年3月29日期间的物业管理费合计44653.5元，被告已支付41702.1元，尚欠2951.4元，被告所欠物业管理费2951.4元为2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费。被告表示：其一直没有使用涉案商铺，没有办理交还手续，不清楚出租方何时收回涉案商铺；不记得物业管理费的缴纳情况，原告没有向其收取；其认为可以直接从交给广东珠江纺织博览中心有限公司的保证金里面扣除物业管理费。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。被告主张物业管理费应为租金的抗辩意见无理，本院不予采纳。关于物业管理费的问题。被告确认于2013年4月19日已经收铺。物业管理协议约定：物业管理费从2013年4月19日起计收；签订本协议当日原告须缴纳三个月的物业管理费3791元；此后，原告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。珠江博览公司出具的《关于蔡锦明租赁商铺的说明》记载该公司于2016年5月13日收回涉案商铺。故被告应向原告缴纳2013年4月19日至2016年5月13日期间的物业管理费。原告主张被告应缴的物业管理费44653.5元并未超过物业管理协议的约定。被告主张原告未提供物业服务，但未充分举证证明，本院不予采纳。诉讼中，原告表示被告已支付41702.1元，尚欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元。被告则表示不记得物业管理费的缴纳情况，其认为可以直接从交给珠江博览公司的保证金里面扣除物业管理费。被告未举证证明其已经缴纳原告主张的上述期间的物业管理费，现原告要求被告支付上述期间的物业管理费2951.4元，本院予以支持。关于诉讼时效问题。原告要求被告支付2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。按照物业管理协议关于被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费的约定，2016年1月1日至2016年3月29日的物业管理费应在2015年12月31日前缴清，该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2016年1月1日起开始计算。2018年7月21日,原告按物业管理协议所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给被告，上述邮件的网上查询记录显示由他人签收，被告对此未提供证据其已按照合同约定告知原告通讯地址已变更或者其他足以反驳的证据，故原告主张上述催款通知已有效送达至被告，符合合同约定，原告的上述催款通知书已构成诉讼时效中断，该理由成立，本院予以采纳。原告主张2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元没有超过诉讼时效，本院予以支持。关于违约金问题。根据上述物业管理协议，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费的违约金（以拖欠的物业管理费2951.4元为本金，从2016年1月1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算），合法合理，本院予以支持，但违约金总额应以所欠物业管理费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡锦明在本判决生效之日起10日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B30170号商铺2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付拖欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元的违约金（以2951.4元为本金，从2016年1月1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算；上述违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨    美    满人民陪审员 侯文卿人民陪审员刘美芳二〇一九年十二月二十六日书 记 员 于    悦    姗何国卫