北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42082号原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。法定代表人贾鑫，执行董事。委托代理人韩浩宇，男，汉族，1986年6月1日生，北京政泉控股有限公司职员，住址内蒙古巴彦淖尔市五原县。委托代理人王泽波，男，汉族，1978年12月14日生，北京政泉控股有限公司职员，住址浙江省嘉兴市南湖区。被告（反诉原告）程建英，女，汉族，1980年6月4日生，住址北京市朝阳区。委托代理人封莎，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托代理人袁博，北京嘉维泰银律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）与被告（反诉原告）程建英合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。政泉公司的委托代理人韩浩宇、王泽波、程建英及其委托代理人封莎、袁博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。政泉公司诉称：我公司与程建英于2009年8月28日签订租赁合同一份，约定由程建英承租位于北京市朝阳区金泉广场F栋3层06号租赁场地，租赁期限为10年，从2009年9月28日起至2019年9月29日止。租赁面积为622平方米，租金按每天每平方米人民币3.3元计算，每月的租金为62433元，自第4年起，租金单价每年环比增长2%，租金为季付，每次租金支付期开始的20天前支付。我公司于2009年9月28日将场地交付给程建英，在合同履行过程中，程建英自2016年10月起拖欠租金及物业费等费用。因程建英存在严重违约行为，我们同程建英在2017年6月30日签订合同终止协议书，解除租赁合同，并对程建英所拖欠费用予以确认。合同终止协议书约定：程建英因经营困难，累计拖欠我公司租金、库房租金及物业费540151.63元，还有水电、供暖费等费用。鉴于程建英承诺会按照我方要求于2017年8月30日前完成营业执照及餐饮服务许可证等手续的转让工作，故双方同意程建英交纳的124866元保证金不予退还，全部折抵她拖欠我公司的费用。程建英应当在2017年6月29日前支付我方2016年10月9日至2017年6月30日的部分租金及物业费201944.32元、库房租金11397元、2016年8月11日至2017年6月30日的全部水费、电费，以及2016年至2017年度取暖费26124元。程建英拖欠的其他费用我方予以免除。合同解除后程建英没有按照约定转让营业执照及餐饮服务许可证，仅支付我方部分欠款，剩余款项拒不支付。为维护我公司的合法权益，只好诉至法院，要求1、程建英向我方支付2016年10月9日至2017年6月30日的租金426633.54元。2、程建英支付我方滞纳金，以426633.54元为基数，按照日万分之六的标准计算，从2017年7月1日算到实际支付之日止。程建英辩称：不同意政泉公司的诉讼请求。双方确实签订了租赁合同，之所以签订合同终止协议，是因为从2010年开始就有漏水和空调维修的部分，2016年7月我就开始被朝阳消防约谈，我开的咖啡店也被查封了，因为政泉公司提供的场地有问题，不符合租赁的需求。当时我和对方一个叫张粲的经理沟通的很好。双方签订的合同终止协议书关于物业费和库房租金、水费、电费、取暖费应当给政泉公司的约定是无效的。我认为是损害了相关国家机关收费的权利。水电费没有有效的证明证明我承租的场地存在水电费欠费，具体数额也说不清楚。我认为我根本没有欠水电费。取暖费我也没有欠费。租金部分经过减免，双方确定的金额是17.7万元。我保证金交了124866元，可以抵扣租金，还剩52134.83元，鉴于我签订协议后已经支付了对方15万元，所以给多了。关于营业执照及餐饮服务许可证等手续的转让工作，我已经完成了，所以应当按照减免后的各项费用去算。我认为我已经同政泉公司就证照转移达成了新的约定，变更了合同终止协议书中的相关内容。我已经按照新的协议执行完毕了。在租赁合同终止协议书中没有对转移证照时政泉公司的要求进行具体约定，政泉公司要求的具体内容是什么，如何转、转给谁我方都不清楚。无法在2017年8月30日前转移证照，这个事实是政泉公司的过错，不是我的原因。我承租的场地所在的大楼在2014年起就被查封了，阻碍了我转让营业执照。我也配合政泉公司进行了多次转让接洽，没有成功是因为政泉公司告诉受让方房屋处于查封状态，对方无法接受不是我的过错。我认为举证方面不应过分苛责我，我只能接触到政泉公司的张粲，从始至终一直是这个人和我沟通接洽证照转移的事情。我找了很多下家，价格合理，但是我告诉政泉公司，政泉公司不同意。最后我是按照政泉公司张粲的要求完成了执照的转让，转给了佳茂样美（北京）餐饮管理有限公司，法人也变更了。我全程配合政泉公司，没有违约的情形。现政泉公司内部人员变动，张粲不再负责这块，新上任的领导看到证照背后巨大的经济利益要求我撤销转让，被我拒绝才引起这个诉讼。如果法庭认定我们应当补交费用，滞纳金计算标准过高，只同意按照人行同期贷款利率标准计算，计算时间我们认可。程建英提出反诉称：我与政泉公司于2009年8月28日签订租赁合同，约定由我承租金泉广场F座3层06号场地，用于经营“两岸咖啡”咖啡厅。直至2016年7月，我都正常经营。但2016年7月，我突然被告知承租场地不符合消防要求，导致店铺被查封，我也被朝阳消防支队约谈。政泉公司作为业主无法使场地符合消防要求，我无奈之下甚至自垫款联系消防公司作业，希望尽快恢复经营。但几经周折仍然无法使场地达到消防标准，后来才知道其实问题出在金泉广场内部构造，其F栋本身存在联动失控等一系列问题，这导致我承租的场地重新开业遥遥无期，且政泉公司根本无法提供解决方案。后双方于2017年6月30日签订合同终止协议书，提前解除了租赁合》。合同终止协议书签订后，我已经向政泉公司支付了15万元，但我认为实际应支付给政泉公司的款项合计仅应为52134.83元。故提出反诉，要求1、政泉公司返还我多支付的款项97865.17元。2、政泉公司赔偿我律师费损失5万元。政泉公司针对反诉辩称：不同意程建英的反诉请求，按照双方签订的终止协议，程建英没有完成双方约定的转让营业执照和餐饮服务许可证的义务，我方没有给她免除费用的义务，她应当按照实际欠款数额全额支付我们。律师费没有实际发生，不同意支付。而且有违约行为的是程建英，我公司没有违约。保证金不同意退还，且不能用于折抵她拖欠我们的费用。经审理查明：2017年6月30日，政泉公司作为甲方同乙方程建英签订合同终止协议书一份，约定：鉴于：l、甲方与乙方于2009年8月28日签订了租赁合同，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区（推广名：金泉广场）F座3层F3-06号的租赁场地，租期为10年。2、因乙方经营困难，截至2017年6月30日，乙方已累计拖欠租金、库房租金及物业费共计540151.63元（其中：2016年10月9日至2017年6月30日租金463444.63元，库房租金：11397元，物业费：65310元）；2016年8月11日至2017年6月30日的全部水费、电费（具体金额以查表核算为准）；2016-2017年度取暖费26124元。乙方拖欠以上各项费用的行为已构成严重违约，致使《租赁合同》无法继续履行。有鉴于上，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、《租赁合同》及其相关补充协议于2017年6月30日终止。二、鉴于乙方承诺会按甲方要求于2017年8月30日前完成营业执照及餐饮服务许可证等手续的转让工作，故甲乙双方同意乙方依据租赁合同的约定交纳的124866元保证金，甲方不予退还，而用于直接抵扣乙方拖欠甲方的部分费用；乙方需在2017年6月29日前向甲方支付如下费用：2016年10月9日至2017年6月30日期间的部分租金及物业费201944.32元；库房租金11397元；2016年8月l1日至2017年6月30日的全部水费、电费（具体金额需撤场前查表核算）；2016-2017年度取暖费26124元。乙方拖欠的剩余费用，甲方予以免除。三、乙方承诺于2017年6月30日前完全撤出租赁场地……八、乙方需根据甲方要求于2017年8月30日前完成营业执照及餐饮服务许可证等手续的转让工作。否则，甲方对于乙方拖欠款项将不予减免，乙方应足额支付本合同“鉴于”条款第2条所列乙方拖欠的全部款项，且乙方保证金不予退还。九、乙方承诺按照本协议约定向甲方支付各项费用和赔偿，否则每逾期一天，乙方应按照每日千分之三的标准向甲方支付滞纳金。该文件签订后程建英支付政泉公司15万元，租赁保证金政泉公司至今未退还。庭审过程中，政泉公司提供下列证据：1、营业执照副本打印件1页，餐饮服务许可证复印件1页、企业信息打印件3页，证明程建英在2018年7月前将营业执照转让给案外人。餐饮许可证就没转让。2、关于租金催缴事宜的告知函三份，日期分别是2017年1月11日、2017年2月21日、2017年4月1日的，证明我们就租金、水电费、物业费向程建英催缴过，程建英也签收了。3、金泉美食宫物业交费通知单10张，证明程建英拖欠水费、电费的事实。4、2017年5月8日关于租金催缴事宜告知函，证明我们就程建英拖欠租金进行了催缴。5、微信聊天记录截图一页，是我公司员工同程建英本人，及程建英下属王经理的聊天记录，证明我方要求对方转让营业执照及餐饮服务许可证等手续，程建英在2018年7月前将营业执照转让给案外人。餐饮许可证就没转让。6、自来水公司的缴费通知单九张，这九张通知单上的费用是整个F栋北侧商业用水的费用，包含程建英承租部分应缴纳的水费，程建英具体的水费金额以我方上次提交的物业收费通知单为准，该单据是我们查询了程建英个人的水表得出的。7、电费缴费通知单九张，这九张通知单上的费用是整个F栋商业用电的费用，包含程建英承租部分应缴纳的电费，程建英具体的电费金额以我方上次提交的物业收费通知单为准，该单据是我们查询了程建英个人的电表得出的，因为我公司变更过名称，所以通知单上写的还是我们的旧名称。8、水电费发票十八张，专用票据十八张，证明程建英承租场地的水电费已经由仲良行物业公司缴纳了，该公司是我公司下属的物业公司，我们委托该公司代缴这个费用，收费还是我们收。程建英质证称：1、餐饮服务许可证真实性不认可，我在2018年7月转让给他人了。其他证件真实性认可，证明目的不认可。营业执照上的信息确实变更了，是按照政泉公司指示变的。2、真实性、证明目的均不认可，也没有我的签字，我从来没有见过。3、真实性、证明目的不认可，我没有签字，4、真实性不认可，我没有见过这个函。5、真实性认可、证明目的不认可，看不出谈什么内容。6、7、真实性认可，关联性和证明目的不认可，我没有欠过水费和电费，本来我们是从市政来买水电，政泉公司要求我们必须从物业公司买水电，给我们装了他们的表，如果我不能及时结清的话，政泉公司就会给我停水停电；8、真实性认可，关联性和证明目的不认可，缴费单位不是政泉公司；程建英提交下列证据：1、程建英与案外人张粲的微信聊天记录截图26页、程建英与案外人张粲的通话录音七段，证明一直以来是张粲在主导营业执照等手续的转移一事，程建英有理由相信张粲代表政泉公司，按照张粲的指示进行操作就是在依照政泉公司的指示操作，程建英按照张粲的指示将营业执照、食品服务许可证的转让交给中介机构办理，完成了《合同终止协议书》约定的义务。2、股权转让协议一份，证明程建英按照案外人张粲的指示，将北京瀛海两岸餐饮有限公司的股权转让给案外人孙某的公司，以期完成营业执照等证照的转移。3、（2014）三中民（商）保字第15645号民事裁定书一份，证明政泉公司的金泉广场F栋于2014年被司法查封，证照的转移存在困难。4、律师费收据一份，因本案聘请律师的费用支出。政泉公司质证称：1、真实性、证明目的都不认可，张粲不是我公司职工。2、真实性、证明目的都不认可。3、裁定书没有原件，真实性不认可，证明目的不认可，与程建英的证据2是相互矛盾的。4、真实性、证明目的都不认可。本院要求政泉公司对各项费用加以具体说明，政泉公司表示：程建英在签订合同终止协议书前实际欠我们2016年10月9日至2017年6月30日的租金463444.63元、F2-09库房2017年1月1日到2017年6月30日租金4818元、F2-14库房2017年1月1日至2017年2月28日租金3285元、2017年3月1日至2017年4月30日的租金3294元、物业费2016年12月1日到2017年6月30日65310元、2016年11月15日至2017年3月15日的取暖费26124元、2016年8月11日到2017年5月10日咖啡厅水费9290.71元、2016年8月11日至2017年6月10日库房电费1067.2元。程建英目前付了15万元，我方认为是支付了F2-09库房2017年1月1日到2017年6月30日租金4818元、F2-14库房2017年1月1日至2017年2月28日租金3285元、2017年3月1日至2017年4月30日的租金3294元、2016年12月1日到2017年6月30日物业费65310元、2016年11月15日至2017年3月15日的取暖费26124元、2016年8月11日到2017年5月10日咖啡厅水费9290.71元、2016年8月11日至2017年6月10日库房电费1067.2元、2016年10月9日至2017年6月30日的租金36811.09元。所以现在程建英拖欠的款项仅剩2016年10月9日至2017年6月30日的租金426633.54元。上述事实，有合同终止协议书、营业执照、北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单、微信聊天记录截图、当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案的核心争议是程建英同政泉公司签订的合同终止协议书履行问题，该协议书是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。该协议书附有条件，以程建英是否按照政泉公司的要求在2017年8月30日前完成营业执照及餐饮服务许可证等手续的转让工作作为前提，如果程建英按照约定完成了这一义务，则她交纳的124866元保证金不予退还，而用于直接抵扣拖欠政泉公司的部分费用；程建英还需在2017年6月29日前向政泉公司支付2016年10月9日至2017年6月30日期间的部分租金及物业费201944.32元；库房租金11397元；2016年8月l1日至2017年6月30日的全部水费、电费（需撤场前查表核算）；2016-2017年度取暖费26124元。其余程建英拖欠的费用予以免除。如果程建英没有按约定履行转让证照的义务，则是另一种处理方式，程建英需要支付累计拖欠租金、库房租金及物业费共计540151.63元（其中：2016年10月9日至2017年6月30日租金463444.63元，库房租金：11397元，物业费：65310元）；2016年8月11日至2017年6月30日的全部水费、电费（具体金额以查表核算为准）；2016-2017年度取暖费26124元。不再免除部分款项。因此，本案首要问题是判断程建英是否如约履行了转让证照的义务，如果没有，责任在于哪一方。从约定的文本来看，程建英的转让行为应当符合政泉公司的要求，也即是说政泉公司在这个问题上是处于主动地位，对程建英的行为具有否决的权利。但文本中没有进一步对“按照政泉公司的要求”进行细化，具体的要求内容、要求的方式、要求发出的时间都没有约定，双方也没有提供充分证据证明在签约后对于这一问题进行了进一步的补充约定。特别是政泉公司没有提供充分证据证明他们在2017年8月30日前就证照的转让行为对程建英发送了明确的指示，也没有证据证明他们就此问题对程建英的行为予以明确的回复，说明了具体的要求。在得不到政泉公司明确意思表示的情况下苛责程建英没有按照政泉公司的要求完成合同义务显然是有失公平的。因此本院对政泉公司的主张难以认同，在附有条件的情况下，政泉公司阻碍了条件的成就，故本案的费用仍应按照条件成就的情况下收取，程建英需要支付2016年10月9日至2017年6月30日期间的部分租金及物业费201944.32元；库房租金11397元；2016年8月l1日至2017年6月30日的全部水费、电费；2016-2017年度取暖费26124元。且程建英交纳的租赁保证金不退，冲抵其他欠款。庭审中政泉公司自认现程建英拖欠的费用仅限于租金，则本院确定程建英再向政泉公司支付2016年10月9日至2017年6月30日期间的租金136634.32元（201944.32元减去已交纳的物业费65310元）。关于政泉公司主张的滞纳金，在合同中有明确的约定，即使按照较低的计费标准，程建英也没能如期足额支付，理应承担相应的滞纳金，政泉公司的在合同约定的基础上降低了滞纳金的计算标准，该算法亦属合理，本院予以支持。具体计算方法为以实际拖欠租金（现为136634.32元）为基数，按照日万分之六的标准自2017年7月1日计算至欠款清偿完毕之日止。程建英的反诉缺乏事实和法律依据，具体理由可见前文分析，在此不再赘述，需要强调的是律师费不是必然的支出，是否聘请律师完全是当事人自行选择的事项，故反诉部分本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程建英于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司二〇一六年十月九日至二〇一七年六月三十日期间的租金十三万六千六百三十四元三角二分。二、被告（反诉原告）程建英于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司滞纳金，计算方式为以实际拖欠租金（现为十三万六千六百三十四元三角二分）为基数，按照日万分之六的标准自二〇一七年七月一日计算至租金清偿完毕之日止。三、驳回原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）程建英的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千元，原告（反诉被告）北京政泉控股有限公司负担二千八百元（已交纳），被告（反诉原告）程建英负担一千二百元（北京政泉控股有限公司已交纳，程建英于本判决生效之日起七日内支付北京政泉控股有限公司）。反诉案件受理费一千六百二十九元，由被告（反诉原告）程建英负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一九年十二月二十七日书记员  姚澍峥