广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36462号原告：深圳市中博影业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道九围路25号先歌国际文化创意园区17号楼，统一社会信用代码91440300MA5DP30D93。法定代表人：邓建国，董事长。委托代理人：王晓超，广东法广律师事务所律师。被告：先歌国际影音有限公司，住所地深圳市宝安区西乡镇九围先歌科技工业园，统一社会信用代码91440300618805775D。法定代表人：张太武，董事长。委托代理人：白栋栋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李巧玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告深圳市中博影业有限公司与被告先歌国际影音有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓建国及委托代理人王晓超，被告的委托代理人白栋栋、李巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告退还原告租赁保证金人民币（以下币种同）135000元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至款项清偿之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、涉案租赁保证金是由案外人深圳市中博卓越教育有限公司（下称：中博教育）支付，原告无权要求被告返还，且案外人张雷、田美芹均向被告主张返还保证金，涉案租赁保证金的权属存在争议，本案应当追加中博教育、张雷、田美芹作为本案当事人以查明案件事实，避免作出错误认定；2、即便租赁保证金的权利人为原告，由于原告在履行租赁合同过程中存在拖欠租金、擅自单方解除租赁合同等违约行为，根据租赁合同，被告有权没收租赁保证金。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。本案相关情况案涉租赁物业位于深圳市宝安区九围新村虎背山九围村侧的先歌国际文化创意园内私人会所里的别墅201、202以及后山二层宿舍楼。被告提交产权信息资料称：不动产权第0237004号，土地位置“宝安区西乡街道九围社区九围新村后宿舍3栋”、建筑面积293.02平方米的物业即为大别墅201；不动产权第0237004号，土地位置“宝安区西乡街道九围社区九围新村后杂物间12栋”、建筑面积66.65平方米的物业即为小别墅202；不动产权第0220729号，土地位置“宝安区西乡街道九围社区九围新村后宿舍7栋”、建筑面积66.65平方米的物业即为后山小二层宿舍楼；上述物业登记的权利人均为“先歌创新科技（深圳）有限公司”，系由被告通过公司派生分立转移至该公司名下。案涉物业原由被告出租给中博教育，双方合同解除后，原、被告于2017年9月13日签订新的租赁合同，约定租期为2019年9月13日至2020年9月12日，租金为45000元/月，于每月5日前缴纳本月租金、管理费及上月水电费；原告交付押金135000元，承租期满，在交清全部应付租金及费用并按约定交还腾空的承租物，且无其他违约行为的前提下，被告在10日内将押金不计息返还给原告；合同第六条约定：双方协商一致可变更或者解除合同；原告有下列情形之一的，被告有权解除合同、不退还乙方的保证金，并可向乙方追究法律责任和赔偿责任：1.未经甲方书面同意，擅自将合同的全部或部分项目转发其他公司或个人；……3.拖欠租金达一个月的；……。同时，原、被告及中博教育三方盖章确认一份文件，载明“今同意中博教育的押金转为原告的租金及押金”。原告提交的（2019）粤0305民初2882号民事判决书载明，被告（作为第三人）在该案中确认，中博教育缴纳了27万元押金中，13.5万元直接抵偿了租金，剩余13.5万元转为了原告与被告租赁合同中的押金。原告主张，案涉租赁物业经各方协商，两别墅自2018年7月开始转由案外人张雷承租并支付租金，后山二层宿舍楼自2018年9月15日起转由案外人田美芹承租并支付租金。对此，原告提交了如下证据：①2018年8月20日《函》，由原告通过微信送达被告，载明原告租用的别墅三（通称大别墅），经原告与黄梓华、张雷三方协商一致，由2018年7月及往后都由张雷承租并支付租金及杂费，且张雷已支付2018年7月份房租。租赁物业的押金是原告支付，未授权任何人处理，被告应将押金退回原告指定账户。②微信聊天记录，载明：2018年8月20日，原告向被告发函，被告回复“明天下午二点半务必参加协调会”，原告说“好的，你先把函给他看”；9月21日，被告通知原告“请缴房租”，原告回复“股权转让你看了没，公司什么时间给答复”；9月25日，被告说“一般来说一早不催款的，但田小姐那租金已缴，你的尚未收到，财务部通知今天收不到就要断水电，请尽快缴交”，并提供了黄梓华收款账号；原告回复“好的”，并于当天晚上向被告发送了转账截图；9月26日，被告通知原告“由于贵司积欠房租已超过一个月以上，今正式通知解除大别墅及小别墅201的租赁合约关系，另关于老客房后方小二层的合约，本司另与贵司田小姐另外协议租赁关系；原告回函称双方此前协商解除租赁合同并转移案外人张雷、田美芹承租的事实，并要求被告退还押金。被告对微信聊天记录真实性予以认可。③银行转账凭证，载明原告于2018年9月25日向黄梓华账号转入12501元。④2018年9月12日交还物业通知函，由原告单方出具，未提交送达凭证，被告否认收到该函。⑤现场录音及电话录音多份，该证据未经公证且被录音人员身份无法确认，被告均不予认可。庭审中，被告称案涉物业自2018年9月起空置至今，经法庭询问，被告反复确认未与案外人张雷、田美芹签订新的租赁合同。原告提交了缴费凭证主张租金及费用已全部结清。被告主张原告尚欠2018年8月租金、管理费以及7月水电费合计28521元，但未提供任何证据予以证明。原告于2019年10月17日提起本案诉讼，要求被告退还押金135000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计收逾期利息。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告系承租人，被告系出租人。原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应遵照履行。关于合同的解除。从2018年9月26日微信记录来看，被告以原告拖欠租金达一个月为由向原告发出解除合同通知，被告亦回函主张租赁合同已协商解除，可见，双方对于合同解除事由各执一词，但解除合同的意思表示一致。从现有证据来看，被告于2018年9月25日向原告催缴租金，并称“田小姐那租金已缴”，原告当天即向被告转账支付了相应的欠款，按照双方关于“每月5日前缴当月租金”的约定，原告并未迟延达1个月，故被告以原告拖欠租金达一个月为由单方解除合同并无依据，本院不予采信。同时，被告在答辩时主张系原告单方解除合同；在庭审中对原告所述“案涉租赁物业经各方协商分别自2018年7月及9月15日起转由案外人张雷、田美芹承租并支付租金”予以否认，且反复确认未与张雷、田美芹签订新的租赁合同；但根据微信记录中被告所称“田小姐那租金已缴”以及“另关于老客房后方小二层的合约，本司另与贵司田小姐另外协议租赁关系”，表明被告对案外人承接案涉租赁物业的事实知情并默认；故被告的答辩意见及当庭陈述明显与事实不符，可信度低，本院依法采信原告所述事实，认定双方租赁合同已分别于2018年7月及9月15日协商解除的事实。关于退还保证金并支付利息的主张。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中博教育缴纳的27万元押金中有135000元转为原、被告租赁合同押金的事实清楚，该135000元的权属应归于原告。被告辩称该押金权属存在争议，但与被告建立租赁合同关系的是原告，根据合同相对性，即使原告与案外人之间就该笔押金存在争议，均与被告无关，被告无权以此抗辩原告要求返还押金的主张。被告未及时返还押金，给原告造成了利息损失，原告主张被告返还租赁保证金（押金）135000元并支付自起诉之日起的利息，符合法律规定，本院予以支持。利息以135000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月17日起计至款项实际清偿之日止。被告辩称原告尚欠2018年8月租金、管理费及7月水电费合计28521元，但未提供任何证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告先歌国际影音有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告深圳市中博影业有限公司租赁保证金人民币135000元并支付利息（利息以135000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月17日起计至款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周    旭二〇一九年十二月二十六日书记员 吴荣基(兼)书记员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。