内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2019）内0302民初3602号原告钟利（反诉被告），女，1964年4月19日生，公民身份号码×××，住乌海市。委托代理人杨树萍，内蒙古济海律师事务所律师。委托代理人钟志雄，汉族，公民身份号码×××，住乌海市。被告（反诉原告）冯建军，男，汉族，1976年2月17日生，公民身份号码×××，住乌海市。委托代理人石峰，内蒙古天晟律师事务所律师。原告（反诉被告）钟利诉被告冯建军（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人杨树萍、钟志雄，被告冯建军及委托诉讼代理人石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同，按照原、被告双方所签订的商品盘点表移交明细将相应物品移交给原告；2、判令被告按合同约定，向原告支付2018年12月至2019年4月20日拖欠房租600000元；3、判令被告给付2019年4月21日至2019年8月21日房租267000元；4、判令被告给付原告11664元的超期利息；5、判令被告给付原告2019年8月21日至2019年10月20日租金133000元；6、判令被告支付原告在经营期间产生的水费3010.8元、电费16431.98元、原取暖费96578.5元，现变更为56578.5元，核减被告给付的4万元，共计76021.28元；7、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，原告与被告签订酒店租赁合同，约定被告承租原告位于乌海市海勃湾区建设路转盘酒店，酒店建筑面积9297.52平方米（其中地下1042.37平方米），租赁期共8年，自2018年10月25日起至2026年10月28日止，租赁共计9000000元，每年租金分三次支付，第一年：2018年8月20日给付200000元（已付）；2018年12月20日付300000元（未付），2019年4月20日付300000元（未付），合同约定，租赁期间，乙方逾期缴纳租赁费用超过三个月，甲方有权解除和收回房屋，可是在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同，拖欠房屋租金，按照合同约定，被告拖欠租金超过6个月，原告有权解除合同，多次催要，被告拒绝支付，综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。被告（反诉原告）冯建军辩称，对于原告的第一项诉请解除合同被告不同意，关于按照财产清单移交财产被告不予认可，因为被告是被原告强行赶出酒店，在被告的工作人员及管理人员离开酒店时没有携带任何东西，包括有些员工的个人用品由于原告的阻挠都没有带离，酒店的物品更没有带离，所以原告锁闭酒店大门后是否与原清单一致，被告不知情所以无法按照清单移交。第二项诉请被告并不拖欠原告房租600000元，被告在租赁期间，经过上次庭审，给原告抵顶饭卡129000元，给过原告30000元、50000元，原告是上次开庭时都予以认可，并且还给原告40000元让原告代交取暖费，所以欠租金600000元不属实。第三、第四项诉请不予认可，根据原、被告签订的租赁合同，租赁期限是从2018年10月25日至2026年10月25日，但到2019年8月14日原告就强行带人将被告赶离酒店，被告并没有继续经营该酒店，所以对第三、第四项诉请不予认可，对于原告当庭增加的5、6项诉请我方不承担。由于原告锁门给被告造成的损失要求进行司法鉴定。关于事实理由：原告与被告在2018年8月25日签订了酒店租赁合同，租赁期限是从2018年10月25日至2026年10月25日，合同签订时被告给原告首批支付租金200000元，原告予以认可，按照合同约定，第一年的租金在2018年12月20日付300000元，2019年4月20日付300000元，但在合同履行至2019年8月14日止，原告带人将被告的管理人员及工作人员强行带离酒店，导致被告不能继续经营，由于原告的违法行为，已经给被告造成了巨大的经济损失，其中装修投入898000元，购买餐具105000元、婚庆用品600000元、广告牌匾115000元和300000元的调料用品，全部遗留在原告酒店内部，所以上述损失要求原告进行赔偿，并且我方已经提起反诉。被告（反诉原告）冯建军向本院提出反诉请求：1、请求贵院判令继续履行合同。2、请求判令被反诉人赔偿给反诉人造成的经济损失745242元（依据鉴定报告确定最终金额）。3、判令诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年8月25日，反诉人与被反诉人签订了酒店租赁合同，约定反诉人承租被反诉人位于乌海市海勃湾区建设路转盘酒店，酒店建筑面积9297.52平方米，（其中地下1042.37平方米），租赁期共8年自2018年10月25日起至2026年10月28日止，租金共计9000000元，每年租金分三次支付，反诉人租赁该酒店后进行了装修投入898000元，购买餐具105000元，购买婚庆用品600000元，更换广告牌匾155000元，反诉人是按照租金八年进行了大量投入，如现在解除合同将给反诉人造成巨大损失，同时由于被反诉人在2019年私自以拖欠租赁费为由，将酒店大门锁闭，导致酒店停业至今，反诉人租赁的乌金大饭店48份婚庆单无法进行，已给反诉人造成了经济损失745242元，所以反诉人为维护自身合法权益，不同意解除合同，如被反诉人坚决解除合同，被反诉人应承担反诉人的装修费、餐具费、婚庆用品费、更换广告牌匾费及库存的调料品费用以及因酒店大门锁闭无法以后性婚庆单所造成的一切损失后，可以解除以后合同，故具文起诉。原告（反诉被告）钟利辩称，首先，对于反诉人冯建军的诉讼请求不予认可，原因如下：一、依民诉法解释233条规定，反诉与本诉必须是限于本诉的当事人范围，是同一法律关系，诉讼请求之诉是具有因果关系，诉讼请求基于相同事实，本案反诉状的诉求是基于侵权提起的，属侵权之诉，而本诉是租赁合同之诉，本案的反诉与本诉不是同一法律关系，不符合民诉解释233条之规定，可见本案反诉不成立，不应以本案本诉一并审理。二、内蒙古乌金大饭店有限公司是饭店的实际经营人，反诉请求事项中的诉请内容反诉人无权提起，故本案反诉人不具备反诉请求所涉内容的主体资格。三、反诉的诉求损失不论是否存在，均与被反诉人无关，因为反诉人违反了双方签订的租赁合同附件（一）第六条的约定，截止到2019年8月19日反诉人以拖欠被反诉人租赁费超过了600000元，时间上也超过了3个月，依该约定被反诉人有权采取相应措施，如停电、封门，同时解除合同、收回房屋。对于其事实与理由部分的表述，部分不属实。反诉状中对于双方2018年8月25日签订的《酒店租赁合同》属实，对于反诉状中表述装修投入898000元、购买餐具105000元、购买婚庆用品600000元、更换广告牌匾155000元，被反诉人对此不知情，也不认可。对于反诉状中表述2019年被反诉人私自将酒店大门锁闭不认可。因为乌金大酒店经营不好，在2019年6月时基本上已处于停业状态，在2019年8月19日反诉人欲将反诉被告存放在酒店的200000元的酒拉走，反诉被告不同意，并进行了制止，酒店工作人员和负责人直接走了，门大闯着，反诉被告怕丢失酒店的物品，才把酒店门锁上，但之后一直与反诉人沟通联系，希望反诉人支付拖欠的租金，将酒店相应的物品产付被反诉人，双方对租赁事项进行协商处理，但反诉人一直不进行处理，无奈，被反诉人对反诉人进行了两次公告送达，催促其来处理，但反诉人均不予理睬，故不是被反诉人导致原告酒店停业至今，更不存在48份婚宴订单无法履行，给反诉人造成损失70多万元的问题，且本案已具备了酒店租赁合同第五条5项和附件（一）第六条约定的解除条件，故反诉人要求继续履行合同，无事实依据和法律依据。可见，本案反诉从程序上讲不符合民诉解释第233条的规定，且反诉人不具备反诉主体资格，从实体上讲反诉请求不符合法律规定和合同约定，应予驳回。本案经审理确认事实如下：2018年8月25日，原、被告双方签订了酒店租赁合同，约定被告租赁原告位于乌海市海勃湾区建设路转盘酒店，酒店建筑面积9297.52㎡，租赁期间8年，从2018年10月25日起至2026年10月28日止，租金共计9000000元，每年租金分三次支付，支付时间如下：第一年，2018年8月20日付200000元，2018年12月20日付300000元，2019年4月20日付300000元，计800000元。第二年，2019年10月20日付400000元；2020年2月20日付400000元；2020年6月20日付200000元，共计1000000元。第三年，2020年10月20日付400000元，2021年2月20日付400000元，2021年6月20日付400000元，计1200000元。第四年，2021年10月20日付400000元，2022年2月20日付400000元，2022年6月20日付400000元，计1200000元。第五年，2022年10月20日付400000元，2023年2月20日付400000元，2023年6月20日付400000元，计1200000元。第六年，2023年10月20日付400000元，2024年2月20日付400000元，2024年6月20日付400000元，计1200000元。第七年，2024年10月20日付400000元，2025年2月20日付400000元，2025年6月20日付400000元，计1200000元。第八年，2025年10月20日付400000元，2026年2月20日付40万元，2026年6月20日付40万元，计1200000元。第二条，原告所持有的400000元饭卡，消费前需要支付被告价值200000元的酒，且400000元的饭卡需分三年消费完。第五条，关于酒店修缮与使用中第五条，租赁期内未经原告同意许可被告不得改变酒店的使用用途，不得整体转租或以任何形式抵押该酒店。第六条，合同的变更解除与终止中第3条：在租赁期间被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回所出租的酒店。解除合同的通知到达被告，本合同即时解除。（1），未经原告书面同意，被告整体转租该酒店房屋及设备，除合同第五条第5款的约定例外。（2）未经原告书面同意，被告拆迁变动房屋主体结构。（3）未经原告书面同意，被告将酒店用于其他用途。（4）逾期未交纳房屋的租赁费用。（5）逾期缴纳租赁费用超过三个月。随后双方又签订了合同附件（一），内容为：1被告已知原告酒店所有附属设施的现状，使用期间对设备的维护与原告无关。2、原告给被告装修期为两个月，最终租赁期间向后推延两个月。3、原告给被告200000元的酒（杜康），被告给原告提供消费卡400000元，分三年消费完毕。酒被告已见实物，顶账价格为每瓶185元，共计180件，每件6瓶。4、附交接清单。5、房产税需要双方配合的事情，税务也得协调，税费各家承担50%。6、房租最长不能拖欠3个月，总额不能超过600000元，否则原告有权采取措施。如停电、封门，同时有权解除合同，收回房屋。7、原告向保险公司承保财险，属于原告自愿，不作为原告租赁的条件。8、因原告前租户取暖费拖欠，本楼盘的取暖费后四年原告监督缴纳至交清为止。合同签订后，原告将原海萨酒店商品盘点后制作移交明细交付被告，原告移交时由钟志雄负责，被告接收时由姚杰签字。被告租赁原告房屋后，开始住宿和餐饮业服务，同时经营企业名称为内蒙古乌金大饭店有限责任公司。法定法定代表人姚杰，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。第一年租金2018年8月20日应付200000元，被告已交纳。2018年12月30日，被告应交纳300000元，被告未交纳，支付原告129000元饭卡。2019年4月20日应付300000元，后付原告50000元。2019年4月21日至2019年8月21日租金未付。被告经营至2019年8月19日，双方因租赁费用问题产生争议，原告锁了酒店大门，并于2019年8月27日，公证送达了催费通知书，内容为：冯建军，你与我本人于2018年8月2日签订的《酒店租赁合同》，我本人于2019年5月22日通过乌海市智诚公证处向你送达了关于乌海市乌金大酒店所欠房屋租赁催费通知，截止今日你并未履行交纳房屋租金，现要求你接到本通知七日内，将拖欠的86.7万元房租租金全额交付于我本人，根据合同附件一第6条规定，我方有权采取相应的措施，解除合同收回房屋。特告知你在房屋租金未交清后办理房屋以及财产移交手续，如逾期不交纳房屋租金以及移交房屋和财产，则房屋租金按日累计，同时我将履行司法程序。后应双方未能妥善解决，原告诉至本院。又查明，被告在经营期间产生水费3010.8元，电费16431.98元，采暖费96578.50元，被告给付原告40000元采暖费，上述水费、电费、采暖费由原告垫付。被告庭后也提供了部分水、电费的发票，但交纳的是2019年2月至5月期间的水、电费，与原告垫付的水、电费系不同期间的水、电费。再查明，2019年11月5日，本院组织了原、被告双方到争议酒店对被告留存在酒店的调料、保质期短的食材进行了清点，被告已将调料及保质期短的食材全部拿走。以上事实有原、被告双方的陈述及租赁合同、公证书发票以及企业信息予以证实。本院认为，原告与被告在协商一致的基础上形成的《酒店租赁合同》合法有效。原、被告应按合同履行各自的义务，原告按合同交付被告租赁的酒店，被告使用经营，被告应按合同约定给付原告租赁费，现被告只履行了2018年8月20日给付原告租金200000元外，其余租金均未按合同履行，应承担合同约定的违约责任。因原、被告双方在合同中明确约定了合同的变更、解除与终止的情形。现被告逾期未交纳租赁费用，并超过三个月，同时被告租赁原告的酒店是以乌金大饭店的名义经营餐饮，而乌金大饭店在工商登记备案的法人是姚杰，内蒙古乌金大饭店有限责任公司登记的企业类型是自然人独资，投资人出资金额1000000元，也是姚杰投资，应认定乌金大饭店的经营者为姚杰，而不是被告，故应认定被告冯建军在租赁原告的酒店后又转租姚杰进行经营，被告辩称乌金大饭店是其与姚杰合作经营，但未能提交合作协议，也未能提供转租姚杰是经过原告同意的相关证据，故对被告的辩称理由不予支持。结合原、被告所签《酒店租赁合同》关于合同的变更、解除与终止的约定及合同附件（一）第6项的规定，原告提出解除合同收回房屋的请求合理，应予支持。对于原告请求的2018年12月20日-2019年4月20日的房租600000元，被告辩称2018年12月20日以饭卡的方式给付129000元，因双方在合同附件（一）第3条约定，原告给被告200000元的酒（杜康），被告给原告提供消费卡400000元，分三年消费完毕，酒被告已见实物，顶账价格为每瓶185元，共计180件，每件6瓶。故被告以饭卡的形式给付的129000元，系合同附件（一）中双方关于饭卡的金额，而不是租金。对于原告请求的2019年4月20日应付租金300000元，经核实被告期间已支付现金80000元，故2019年4月20日被告未付租金的金额为220000元。对于原告诉请的2019年4月21日-2019年8月21日租金267000万元，原、被告双方虽于2019年8月19日发生争执，但此期间原告一直要求被告协调，并要求被告缴纳租赁费，后因被告未能按期交纳租赁费，原告于2019年8月27日给下发催交租赁费的通知，逾期不交通过司法程序解决。期间亦在被告租赁期间，应予支持。对于原告请求的利息11664元，因核对后，被告欠原告2018年12月20日-2019年4月20日的租金为520000元，故逾期未付租金的利息应为10108元。被告使用酒店产生的水费3010.8元，电费16431.98元，采暖费56578.50元，应有被告承担。原告请求的2019年8月21日至2019年10月20日的租赁费因原告未交纳此部分诉讼费用，故原告请求这期间的租金不予支持。至于被告反诉请求，被告虽与原告签订了《酒店租赁合同》，因被告并不是酒店的经营者，故被告不具备反诉的主体资格，故对其反诉及鉴定申请不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告钟利与被告冯建军签订的《酒店租赁合同》，被告按照原、被告双方签订的商品盘点移交明细将相应物品移交原告钟利；二、被告冯建军支付原告钟利2018年12月20日至2019年4月20日的租金520000元；三、被告冯建军支付原告钟利逾期支付2018年12月20日至2019年4月20日租金利息10108元（52万元*0.000648元*3个月）；四、被告冯建军支付原告钟利2019年4月21日至2019年8月21日的租赁267000万元；五、被告冯建军支付原告钟利租赁期间产生的水费3010.8元，电费16431.98元，采暖费56578.50元；六、上述款项被告冯建军应予本判决生效后十五日内给付完毕；七、驳回原告钟利的的其他诉讼请求；八、驳回被告冯建军反诉的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12586元，[原告（反诉被告）已预交]，由原告承担3855元，被告承担8731元。反诉案件受理费11252.42元，[被告（反诉原告）已预交]，由被告承担。被告冯建军于上述履行其一并给付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 申海东人民陪审员 黄巴图人民陪审员 邢利民 二〇一九年十二月二十五日书 记 员 白 媛