杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初17003号 原告：杭州萧山御龙商业管理有限公司，统一社会信用代码91330109311397631X，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区宝龙城市中心4幢3层。 法定代表人：许华琳，执行董事。 委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓囡，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告：王琦宏，男，1970年5月24日出生，汉族，住桐乡市。 原告杭州萧山御龙商业管理有限公司（以下简称“御龙公司”）与被告王琦宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告御龙公司的委托诉讼代理人马媛容、刘晓囡及被告王琦宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告御龙公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2018年7月3日解除；2.被告支付原告租金56298元（自2018年4月1日至同年7月3日，按18766元／月计算3个月，剩余3天的租金在本案中不主张），及物业费6053.7元（期间同前，按合同标准2017.9元／月计算3个月，剩余3天的物业费在本案中不主张）；3.被告支付原告逾期付款违约金23614.51元（以应付未付款每日千分之一的标准暂计算自2018年3月25日至2019年4月30日，并实际计算至被告履行完付款义务之日止）；4.被告支付原告因违约致合同提前解除的违约金37532元（按合同12.5条计算2个月租金）；5.被告支付原告商铺占用期间的占有使用费412862.34元（按18766元／月×2的标准计暂计算自2018年7月4日至2019年4月30日，并实际计算至被告返还商铺之日止），及占有期间物业费22196.9元（按2017.9元／月的标准计算，期间同上，并实际计算至被告返还商铺之日止）；6.被告自合同解除之日起七日内腾退并返还案涉租赁物；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，原、被告签署《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定被告承租由原告受托出租的萧山宝龙城市广场ＭＡＬＬ区的3间商铺（以下简称“案涉商铺”），经营江南大食堂品牌餐饮业务，并约定由原告提供物业服务。商铺面积为201.79平方米，租期自2016年7月31日起四年，第一个租赁年度免租期6个月，月租金为18161元／月；第二个租赁年度月租金为18766元／月。物业费标准为10元／月／平方米等内容。合同解除的时间处于第二个租赁年度。根据合同约定，被告应向原告支付租金、物业费等费用，被告逾期支付超过30日的，原告有权解除合同。虽经原告多次催告，被告仍未交纳费用。原告遂于2018年7月3日单方解除合同，但被告至今未还款且未将案涉商铺返还给原告。 原告方认为，首先，对于消防验收及竣工验收备案问题。就消防验收，分两部分建设及验收，一是2015年12月10日针对萧山宝龙城市广场地上1-4层商业、地下1-2层车库验收合格；二是2016年5月31日针对商业街1-6号楼即案涉标的物消防验收合格。就竣工验收问题，工程竣工验收合格时间是2016年5月31日，备案时间是同年6月23日，而本案双方在取得竣工验收备案后签订租赁合同。其次，对于漏水及消防通道问题，被告均未提供相应证据予以证实，也没有报修记录，故原告不予认可。综上，请求依法支持原告变更后的诉讼请求。 被告王琦宏辩称，首先，被告已付清至2018年3月底的租金，之后其因消防通道堵塞、房屋漏水及开发商停水问题没有实际使用案涉房屋，东西已经搬掉，营业执照尚未注销，还在案涉租赁物处。实际上商业街已经没有店铺了，不具备再行开业条件。被告受伤后一直在家，与原告没有办理交接手续，但租金已经付清且已实际腾退房屋。其次，针对原告的诉请，其诉请都不存在，因消防通道堵塞导致客人无法进入，且自2018年3月后开始停水，导致被告实际无法经营。综上，请求依法判决驳回原告诉请。 经审理，本院认定以下事实：2016年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，承租面积暂计201.79平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积（计租面积）为准。乙方承诺租赁场所仅作为经营餐饮，品牌江南大食堂，业态餐饮之用途，该商业街由原告进行统一的商业物业管理服务。第三条“租赁期限及续租”约定租赁期限为4个租赁年度，自租赁起始日2016年7月31日开始计算。双方约定租赁场所交付日为2016年7月1日。第四条“租金、综合物业服务费和其他费用及支付”约定乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，每月租金为18161元；第二个租赁年度乙方每月应缴交的租金为18766元。乙方应按租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，标准为10元/月/平方米，自2016年7月31日开始起交。乙方应按自然季度为一期支付租金、综合物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金、综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金及管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第十条“租赁场所的营业、经营管理、使用要求”约定乙方未经甲方同意，擅自不开业、停业或不营业，每日须按计租面积5元/㎡（如低于500元，则按500元计算）的标准向甲方支付违约金；未经甲方书面同意，乙方未按商业街统一营业时间推迟营业或提早结束营业，每次须按计租面积2元/㎡（如低于200元，则按200元计算）的标准向甲方支付违约金。第十三条“退还租赁场所及清铺”约定本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日之。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。第十四条“合同解除及违约责任承担”约定除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……（2）乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司催告后仍未支付的；（3）非因甲方原因或不可抗力因素，乙方延迟开业超过30日的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过七日的……如有第14.1条款的违约情况发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担应合同解除所造成的损失，即合同解除损失赔偿金，该赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额等内容。之后原告按约履行并于2016年7月1日交付房屋，被告经营的餐饮品牌“江南大食堂”于当日开业。后因被告未经同意于2018年1月29日停止营业，原告遂于同年4月向被告发出“关于恢复营业之催告函”，要求被告在同年4月10日前立即恢复正常营业等。被告已支付截至2018年3月底的租金及物业费，之后的租金及物业费至今未付。原告遂于同年5月向被告发出催款函，要求被告按约清缴拖欠的所有款项及相应逾期付款违约金等。之后被告未按约履行，原告于同年6月向被告发出解约函，主张被告拖欠款项的行为已严重违反合同约定等，并函告解除合同等，被告于同年7月3日签收，未予回复。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，庭审中被告方明确“萧山宝龙城市广场消防验收分两部分进行，一是2015年12月10日针对萧山宝龙城市广场地上1-4层商业、地下1-2层车库经消防验收合格；二是2016年5月31日针对商业街1-6号楼即案涉标的物所在地经消防验收合格”，以及“萧山宝龙城市广场工程的竣工验收合格时间是2016年5月31日，备案时间是同年6月23日”。 以上事实有原告提供的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》1份，关于恢复营业之催告函及相应快递面单、物流信息各1份，催款函及相应快递面单、物流信息各1份，解约函及相关快递面单、物流信息各1份，以及庭审中当事人的陈述等予以证实。 本院认为，本案原告主张权利的依据为案涉商铺租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方应依约全面履行合同义务。针对原告提出的主张，一、关于案涉租赁合同履行过程中的违约情形及合同解除问题。本案中，被告已支付至2018年3月底的租金及物业费，之后未予支付，且未经原告书面同意擅自停业，被告也陈述“因消防通道堵塞、房屋漏水等问题，其自2018年3月后没有实际使用案涉房屋并搬掉物品”等，在经原告催告恢复营业及交纳拖欠费用后，仍未予履行，且其提出的前述问题，也未提供任何证据予以证实，故其行为明显违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告据此主张合同解除权并发函解除合同，并要求被告腾退并返还租赁物、支付所欠至合同解除之日止的租金、物业费（主张3个月，系自愿行使处分权）及合同解除后占用期间的物业费，符合合同约定，应予支持。关于合同解除时间点，经审查，被告实际于2018年7月3日收到解约函，故合同解除之日应为该日，本院予以确认。至于原告主张的占用费，标准为原租金标准的2倍，庭审中被告明确提出标准过高且应予调整，本院考虑该标准显然过分高于实际损失，故酌情调整为原租赁标准的1.3倍，故对该项请求的合理部分予以支持，其余部分不予支持。二、原告关于逾期付款违约金与合同提前解除违约金的主张是否冲突，其实际损失及违约责任的认定。就逾期付款违约金，系填补守约方的损失，自无疑问。就合同解除违约金，原告主张系在逾期付款等违约金之外，双方并未就惩罚性条款作特别约定并构成独立条款，且该项不符合补偿性违约金的损失填补规则，故不能同时计算。针对被告的违约行为，就原告的主张违约金，被告明确提出标准过高且应予调整，本院考虑原告的实际损失及其举证，以及本案的违约情形等因素，参照第二个租赁年度2个月租金的标准，酌情确定被告应承担违约金计37532元，故对原告所主张违约金的合理部分予以支持，其余部分不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州萧山御龙商业管理有限公司与王琦宏签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2018年7月3日解除； 二、王琦宏在本判决生效后十五日内向杭州萧山御龙商业管理有限公司腾退并返还位于萧山宝龙城市广场ＭＡＬＬ区的商铺； 三、王琦宏在本判决生效后十日内支付杭州萧山御龙商业管理有限公司租金56298元； 四、王琦宏在本判决生效后十日内支付杭州萧山御龙商业管理有限公司物业费6053.7元； 五、王琦宏在本判决生效后十日内支付杭州萧山御龙商业管理有限公司违约金37532元； 六、王琦宏在本判决生效后十日内按24395.8元/月的标准支付杭州萧山御龙商业管理有限公司自2018年7月4日起至实际返还案涉商铺之日止的占用费； 七、王琦宏在本判决生效后十日内按2017.9元/月的标准支付杭州萧山御龙商业管理有限公司自2018年7月4日起至实际返还案涉商铺之日止的物业费； 八、驳回杭州萧山御龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如王琦宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9350元，减半收取计4675元，由杭州萧山御龙商业管理有限公司负担1602元，王琦宏负担3073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇一九年十二月三十日 书记员  富美芳