山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1524民初3235号原告：肖钦健，男，1981年3月1日生，汉族，住东阿县。被告：东阿县天源房地产开发有限公司，住所地：东阿县铜城街道办事处东100米。法定代表人：王士峰，经理。被告：东阿县万佳物业管理有限公司，住所地：东阿县铜城办事处东关新村。法定代表人：王士峰，经理。二被告共同委托诉讼代理人：赵丙磊，东阿合纵法律服务所法律工作者。原告肖钦键与被告东阿县天源房地产开发有限公司（简称天源公司）、东阿县万佳物业管理有限公司（简称万佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖钦键，被告天源公司、万佳公司共同委托诉讼代理人赵丙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告共同承担违约金和赔偿金65751元。事实和理由：原告于2018年3月26日在被告处购得商品房一套，总价款840356元。双方约定于2018年12月30日进行交房，因被告无法在约定时间内完成房屋交付的各项服务内容，为了避免违约责任，两被告恶意串通通过提供虚假证明的方式误导原告签署收房文件。原告在后期的入住中发现所购房屋与规划设计和合同约定相差甚远，为此要求赔偿。天源公司辩称，原告与我公司签订商品方买卖合同(预售)属实，合同约定交房时间为2018年12月30日，合同同时也约定了因不可抗力我公司可延期交付涉案商品房。涉案商品房在施工期间因政府治理大气污染这一涉及人民生命健康的自然灾害，政府有关部门向我公司下达停止施工命令，强制我公司陆续停止施工64天，属于合同约定的不可抗力，交房期限依法应予顺延，即2019年3月4日前交付涉案商品房即符合合同的约定。涉案商品房于2019年1月份交付原告，由原告签字的交房确认书和业主手册等证据为证，房屋交付并没有超过依法应顺延的交付期限，未构成违约，不应承担违约金；在办理交付手续前原告已进行了房产查验，没有变更规划，其陈述无据，不应承担赔偿责任。万佳公司辩称，万佳物业作为被告主体不适格，因本案案由为商品房买卖合同，我方非合同当事人，在涉案商品房交付的过程中我公司接受第一被告的委托办理了房屋的交付手续，并非与第一被告恶意串通，综上应驳回原告对万佳物业的诉讼请求。原告为证明自己主张，向本院提交如下证据：相关图片或照片、光盘、商品房买卖合同、电梯图片、低压居民共用电协议及智能交费服务协议、业主手册等。天源公司为证明自己的主张，提交如下证据：商品房买卖合同、建设工程规划、单体工程竣工规划核实意见、建设工程消防验收意见书、室外配套建设验收备案证、物业验收备案证、电梯监督检验报告、建设工程竣工验收备案证书、国润测绘公司涉案项目--龙城溪谷项目及案涉楼房分层分户图、住宅使用说明书、住宅质量保证书、交房确认书、业主手册、交房流程、东阿县城乡建设局、安监站、重污染天气应急指挥部办公室文件、商品房所在单体工程施工图纸、建设工程规划许可证、单体工程竣工规划核实意见、东阿县供电公司电费发票、小区照片等。被告万佳公司未提交证据。上述证据，已经当庭质证或本院审查认定。本院结合庭审笔录可以确认以下事实：2018年3月26日,肖钦键与天源公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售），肖钦键购买天源公司龙城溪谷小区3号楼3单元1312房屋。合同约定，“第九条、商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条、商品房相关设备交付条件（一）基础设施设备2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该房屋从2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天，2019年1月23日已通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-033号建设工程竣工验收备案证书。天源公司委托万佳物业公司于2019年1月25日向肖钦键交房，肖钦键在收房确认书上签字收房。另查明，天源公司销售广告宣传资料中有该小区（项目地址：府前街.县委正南300米路西）入户净水系统、社区无线网覆盖系统，楼宇可视系统等十大科技的配套设施宣传内容。2019年10月间，原告将被告诉至本院，要求被告支付因虚假宣传、未经业主更改设计所产生的违约金84元，配套设施未完善产生的赔偿金15000元；要求被告支付二被告联合违规交房产生的2018年12月30日至2019年10月1日违约金23016元；要求被告支付小区供电未纳入城市电网网络承担自2018年12月30日至2019年9月1日所产生的违约金20496元；要求被告承担未对小区封闭管理，达不到业主手册服务标准，应返还交纳物业费并给予三倍赔偿7155元，合计65751元。被告以辩称理由抗辩，双方各持己见，致本案调解未果。本院认为，原告与被告天源公司签订的《山东省新建商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。该房屋从2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天，2019年1月23日通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-033号建设工程竣工验收备案证书。2019年1月25日天源公司委托万佳物业公司向肖钦键交房，肖钦键在收房确认书上签字收房。上述事实本院依法确认。本案双方当事人的主要争议有三：其一、被告关于十大科技系统的广告宣传是否构成要约？其交付与广告宣传不符是否承担违约责任？其二、被告的交房是否符合合同约定及法律规定？其是否构成欺诈？其三、原被告间关于物业服务争议与本案的关联？关于焦点一，原告主张龙城溪谷五号楼与二号楼之间原设计喷泉花园，现在变成格栅和景观池与沙盘模型及广告宣传不符，原告没有提交上述设计在有关部门备案或更改的证据，其提供的图片不足以证明被告存在私自变更规划设计的行为。原告证据证实天源公司在商品房销售广告宣传资料中含有入户净水系统、楼宇可视系统等十大科技配套设施的内容。被告天源公司对上述入户净水系统，楼宇可视系统等十大科技系统有关设备是否计入房价、系统设备的品牌、价格等均未作出明确和具体的承诺，也未正式写入合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本院认为该商品房的上述销售广告和宣传资料应为要约邀请，构不成要约，不能视为双方合同内容。原告要求被告天源公司承担由此产生的违约金及赔偿金，缺乏法律依据，没有证据支持。本院无法确认。针对焦点二，被告交付房屋虽不符合合同约定的1.2两项条件，但涉案房产已取得《建设工程竣工验收备案证书》，并在东阿县住建局备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。上述规定并未强制要求取得综合验收报告。而房屋建筑工程是否具备投入使用条件一般以是否取得主体结构工程验收、消防工程验收、电梯工程验收、燃气工程验收等作为判断依据。而本案被告交付的房屋符合上述法律规定和一般判断依据。原告于2019年1月26日收到天源公司委托的万佳公司通知交房，并于当日签字接收，原告作为具有完全民事行为能力人签字接收的行为，应视为原告对涉案房屋符合交付条件的认可。原告主张两被告恶意串通，提供虚假证明误导其签署收房文件，证据不足，本院无法确认。其该项诉求，本院不予支持。供电等商品房相关设施设备的交付，在合同中列为交付条件。2019年10月30日，原告与供电公司所签低压居民用电协议、智能电表交费服务协议系二者为方便用电、交费的具体用电管理协议。物业代收电费和业主自主交费与是否纳入城市供电网络没有必然联系。原告证据不能证明天源公司交付房屋时没有纳入城市供电网络。根据被告天源公司所交供电公司的发票及交付时发放的电卡，能够证明交付时原告使用的电力供应是由东阿供电公司提供即已经并入城市供电网络。原告该主张无事实及法律依据，本院亦不予支持。针对焦点三，本案属于商品房买卖合同纠纷，本案中万佳公司对房屋的通知交付等行为，均系基于被告天源公司的委托所产生的权利义务关系。万佳公司系合同约定的前期物业管理公司，原告与万佳公司之间的单纯物业管理纠纷是基于物业管理服务合同而产生，该争议与本案商品房买卖合同纠纷不具有法律上的关联性，原告可以另案主张权利，本案不宜合并审理。原告所提及使用电梯非合同约定品牌问题，原告无证据证明自己因此产生的损失亦未作为诉求要求违约金，本院对此不予处理。被告辩称于法有据，本院可以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告肖钦键的诉讼请求。案件受理费1444元减半收取722元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王茂群二〇一九年十二月二十四日书记员  李梦晓