汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初3779号 原告谢建国，男，汉族，1964年11月8日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX411084014。委托代理人黄蕊，陕西锐博律师事务所律师。被告汉中市紫柏房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7579。法定代表人漆明洪，公司总经理。委托代理人罗建康，系公司经理。被告漆明洪，男，汉族，1983年1月6日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX301062581。委托代理人罗建康，系汉中市紫柏房地产开发有限公司公司经理。被告漆长远，男，汉族，1951年6月21日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX106211211。被告留坝县张良庙紫柏山风景名胜区开发有限责任公司，住所地：汉中市留坝县。统一社会信用代码： 9161072973534009XK。法定代表人：漆长远，公司总经理。被告汉中蓬泰建筑安装有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700786972548E。法定代表人：漆长远，公司总经理。原告谢建国与被告汉中市紫柏房地产开发有限公司（以下简称紫柏房产公司）、漆明洪、漆长远、留坝县张良庙紫柏山风景名胜区开发有限责任公司（以下简称紫柏山风景区公司）、汉中蓬泰建筑安装有限公司（以下简称蓬泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢建国及其委托代理人黄蕊，被告紫柏房产公司、漆明洪的共同委托代理人罗建康，被告漆长远，被告紫柏山风景区公司、蓬泰公司法定代表人漆长远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢建国向本院提出诉讼请求：1、判令被告紫柏房产公司向原告交付商品房、办理房屋权属证书，并赔偿损失50万元；2、判令对被告紫柏房产公司不能履行的部分解除房屋买卖合同；并判令五被告连带赔偿原告损失520万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月份，原告听朋友说，被告有二间门面房要出售，原告遂与被告紫柏房产公司协商购买，双方口头达成意向后，2010年8月22日，原告按照被告紫柏房产公司的要求支付了100万元，并约定待具备签订合同时支付尾款。2011年11月9日，原告与被告紫柏房产公司签订了《商品房认购协议》约定：被告紫柏房产公司将自己开发的位于汉中市汉台区XX大道XX段XX小区XX号楼XX层XX、XX号XX房，出售给原告，该房屋面积208.52㎡，单价7644.35元/㎡，总价款1594000元。合同签订当天，原告按照被告紫柏房产公司的要求支付了尾款594000元，共计支付购房款1594000元，原告付清购房款后，被告紫柏房产公司向原告开具了收款收据且注明是购房款。2012年底，被告紫柏房产公司向原告交付了房屋的钥匙，原告对房屋进行了装修并出租给西安志成德邦物流有限公司；2014年底，原告向该公司收取租金时，承租人告诉原告，房屋的所有权人不是原告，不能将租金交给原告。后来，原告了解到被告紫柏房产公司“一房二卖”，随即找到被告紫柏房产公司、漆明洪、漆长远询问，三被告告知原告，原告购买的房屋已经被他人购买，无法交付。2015年1月25日，原告与三被告就赔偿事宜经过清算，原告的所有损失为520万元，五被告承诺赔偿，但多次的承诺都未能归还欠款。原告认为，被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。被告紫柏房产公司、漆明洪共同辩称，1、原告与被告紫柏房产公司签订《商品房认购协议》，但将多名案外人错列为被告，无事实依据，请求驳回原告对不适格被告的起诉。2、在履行《商品房认购协议》过程中，双方均未及时办理房屋登记，致使该房屋被法院执行给第三方，造成该协议无法履行，双方均有过错，被告方只承担返还原告购房款及银行贷款利息，同时还应扣减4年的租金（每年8万元）。3、原告要求被告承担损失520万元，无事实依据，应当不予支持。原告多次带人，采取威胁、利诱等手段，让漆明洪的父亲漆长远在不知情的情况下，写欠条，由漆长远签名，并盖公司印章，赔偿原告损失520万元。公司对此不予认可，也未授权，且原告的损失520万元无证据证明，应当不予采信。4、原告收到房屋后，将房屋出租并收益，该收益应当返还。综上所述，原告与被告紫柏房产公司就《商品房认购协议》纠纷，其诉讼主体系原告与被告紫柏房产公司，因双方在履行合同过程中，未能及时办理房屋登记过户，致使法院将房屋执行给了第三人，造成协议无法履行，导致该协议无效，双方应当予以返还。双方签订的《商品房认购协议》与其诉讼的《商品房买卖合同》有着本质上的区别，而被告已经出具的收房款系收款收据，与商品房买卖有着本质区别，不能适用商品房买卖合同的相关规定。原告利用威胁，利诱漆长远出具的赔偿520万元损失，无证据证明而且未经公司授权，公司不予认可。按照无效合同的相关规定，只承担返还购房款及银行贷款利息，原告的其他诉讼请求，不予承担，请法院明断。被告漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司共同辩称，1、原告滥用诉权，将漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司错列为被告，应予以纠正，诉讼主体应为原告与紫柏房产公司，请求驳回原告对我们的起诉。2、漆长远不是紫柏房产公司的负责人，该公司也未授权代办业务，原告利诱其在赔偿欠条上签字，属于无效。3、紫柏房产公司系独立法人，对外承担责任，其他公司及个人均不应该承担该公司的债务。4、原告申请将我们的土地、财务及财产予以冻结，实属错误，请予以纠正。综上所述，原告错列诉讼主体，将漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司列为被告，漆长远所签的所有文件均属无效，请求法院驳回原告对漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司的起诉。原告谢建国为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组 1、原告的身份证复印件；2、被告的工商登记资料，证明原、被告的主体资格。第二组 《商品房认购协议》，证明1、2011年11月9日，原告与被告紫柏房产公司的合同约定“被告将位于汉中市汉台区XX大道XX段XX小区XX号楼XX层XX、XX号XX房，出售给原告，该房屋面积208.52㎡，单价7644.35元/㎡，总价款1594000元；付款方式是一次性全款，并对违约责任、物业管理等进行了约定的事实；2、该协议的性质是商品房买卖合同而非意向。第三组 银行转账凭证、记录，证明1、2010年8月22日，按照被告紫柏房产公司的要求，原告向其指定账户支付购房款100万元的事实；2、2011年11月9日，合同签订当日，原告按照被告紫柏房产公司的要求，向其指定账户支付购房款594000元的事实，至此，原告已经支付了所有的购房款，履行了合同义务的事实。第四组 收款收据，证明原告支付全部购房款后，被告紫柏房产公司向原告开具了《工伤服务业统一收款收据》，并注明户名是原告，项目是购房款，金额1594000元。第五组 证人赵某甲和的证言，证明原告与被告紫柏房产公司签订合同前期进行磋商的情况，原告将购房款支付给被告紫柏房产公司指定账户（何文江个人账户）的事实。第六组 1、欠款计算清单；2、承诺书；3、房产证、4、公证书、5查档资料，证明：1、2015年1月25日，法院已经确定原告所购买的房屋另有购买人；原告与被告对应当赔偿的金额进行了清算，结果为520万元，具体为：A 购房款1594000元；B房价上涨给原告造成的损失3214848元【（23100元/㎡-7644元/㎡）×208㎡=3214848元】；C 因被告暂时无力还款，同意每月支付利息95000元（按年利率23.75%，从2014年5月1日起计算）；D 从2014年5月1日至2014年12月31日利息为76万元（95000元×8个月），再扣减原告出租房屋收取的租金36万元，截止2014年12月31日欠款为1594000元+3214848元+76万元-36万元=520万元。2、欠款清算当天，被告漆长远、蓬泰公司出具《承诺书》承诺还款250万元，并提供了何刚伟的房屋产权证、购房公证书交付原告用于抵债。3、起诉后，原告查档得知抵债的房屋系被告漆长远与李文英共有；被告漆明洪将与他人经公证的《房屋买卖协议》交给原告，承诺抵债，承诺书上有被告漆长远的签字并加盖了被告蓬泰公司的印章。但该房屋实际为被告漆长远与他人共有，不能办理抵押登记。第七组 1、《承诺书》；2、《对账单》；3、《欠条》；4、欠款计算清单，5、《承诺书》，证明：1、2015年4月30日，被告漆长远、蓬泰公司承诺在当年7月20日前还清欠款，如到期付不清，将抵押房屋钥匙和办公房屋交付原告，欠款付清后再返还给被告；2、2017年1月20日，被告漆长远代理被告漆明洪签订协议，承认房屋是“一房二卖”，同意支付原告520万元，并从2015年1月30日起按月利率2%承担利息损失；承诺被告漆明洪、漆长远承担连带还款责任；《对账单》由被告紫柏房产公司盖章、被告漆明洪、漆长远签字。3、2017年1月20日，被告漆长远承诺2017年6月30日前向原告货款520万元，自愿用房屋抵押做了承诺。4、2018年10月22日，原告再次催要欠款时，被告漆长远、紫柏山风景区公司签章确认的事实。5、2019年8月18日，被告漆长远承诺还款的事实。第八组 汉中市中级人民法院判决书，证明：1、2010年6月1日，被告紫柏房产公司已经将涉案房屋出卖给案外人赵某乙，并收取200万元预付款；2010年8月30日，被告紫柏房产公司与赵某乙签订《商品房认购协议》将紫柏小区1号楼一层103、104、105、106号营业房，出售给赵某乙，证明被告紫柏房产公司“一房二卖”的事实；法院判决四间门面房（包括原告购买的二间 ）归赵某乙所有并交付的事实。2、经汉中市中级人民法院委托鉴定，汉区价认鉴（2013）157号《鉴定结论书》认定，2013年6月份，该房屋的售价为22770元/㎡（该鉴定书第20页认定2014年5月房屋均价为23100元/㎡）；2012年房屋租金为500元/㎡，2013年为660元/㎡ 。3、2010年6月，被告紫柏房产公司与赵某乙签订《商品房认购协议》被中级人民法院认定为“商品房买卖合同”。4、被告漆长远系被告紫柏房产公司的工作人员，其履行职务行为应由被告紫柏房产公司承担责任。第九组 陕西省高院判决书，证明汉中市中级人民法院判决书的判决已经生效的事实。被告紫柏房产公司、漆明洪共同质证认为：对第一至第四组证据无异议。对第五组证据不予认可。对第六组证据的质证意见与被告漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司一致。第七组证据不清楚，漆明洪签字属实。对第八、第九组证据无异议。被告漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司共同质证认为：对第一至第四组证据无异议。对第五组证据不予认可。对第六组证据，欠款清单是原告计算出来的，漆明洪不知情，原告让盖的紫柏山风景区公司印章，是漆长远签字，该证据不予认可。对第七组证据，清单我们只承认1594000元，不承担利息；因为当时没有钱，只好给原告打欠条；漆长远是在不知情的情况下签字，与公司没有关系，应该由被告紫柏房产公司承担责任。对第八、第九组证据，漆明洪没有参与，漆长远作为代理人参加了诉讼，对判决书的真实性无异议。被告紫柏房产公司、漆明洪、漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司未提交证据。上述证据，经庭审质证，本院予以确认。本院审理查明，2010年8月份，原告谢建国听朋友说，被告紫柏房产公司有二间门面房要出售，遂与被告紫柏房产公司协商购买事宜，双方口头达成意向后，原告谢建国于2010年8月22日，向被告紫柏房产公司支付购房款100万元（打入被告紫柏房产公司指定的何文江个人账户）。2011年11月9日，原告与被告紫柏房产公司签订了《商品房认购协议》，协议主要约定：被告紫柏房产公司将自己开发的位于汉中市汉台区XX大道XX段XX小区XX号楼XX层XX、XX号XX房，出售给原告，该房屋面积208.52㎡，单价7644.35元/㎡，总价款1594000元；付款方式为乙方（原告）一次性付清全额房款给予优惠。协议对其他事宜进行了约定。协议签订当日，原告支付了购房款尾款594000元，被告紫柏房产公司于2011年11月9日向原告开具了《工商服务业统一收款收据》，载明：收到原告购房款1594000元，收款项目为“购房款”。2012年底，被告紫柏房产公司向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修并出租给西安志成德邦物流有限公司；2014年底，原告在向该公司收取租金时，承租人告诉原告，房屋的所有权人不是原告，不能将租金交给原告。原告遂与被告紫柏房产公司、漆明洪、漆长远等协商退款及赔偿事宜，签订了《欠款计算清单》，载明：1、2011年11月9日谢建国交购房款1594000元；2、2014年4月中旬官司输了，105、106号保不住，谢建国的认购协议无法履行，赔购房款损失（23100元/㎡-7644元）×208=3214848元，加上原来1594000元，应退谢建国480万元（1594000+3214848）；3、暂时无钱，每月认利息95000元，从2014年5月1日起算；4、到2015年1月25日（腊月初六）谢建国要结算账，从2014年5月1日-2014年12月31日8个月×95000元=760000元，扣除谢建国收的房租360000元，利息40万元加本金480万元，应退还谢建国520万元。被告漆明洪、漆长远、紫柏山风景区公司于2018年10月22日以欠款人身份在该清单上签字盖章，原告谢建国签字，并注明2015年1月算账。另查明，1、2015年6月30日，被告漆长远、蓬泰公司向原告出具《承诺书》载明“今欠谢建国紫柏小区门面房二间房款在7月20日以前还清，如不付清将天爷庙何刚伟住房一栋和办公地点钥匙交谢建国保管，钱还清后，二处地点的钥匙和土地证由谢建国交还与我”。 2、2017年1月20日，原告谢建国与被告漆明洪及其代理人漆长远签订《对账单》载明：“谢建国于2012年购买漆明洪开办的紫柏房产公司在汉台区XX大道XX房二间，房款170万元已交付。后期谢建国才知道在其购买前紫柏房产公司早将二间营业房买于他人（汉中中级法院及汉台区法院已判决）故此紫柏房产公司自愿承担一房二卖双倍赔偿及谢建国因购房差价的损失，扣除谢建国租金外，由紫柏房产公司向谢建国支付伍佰贰拾万元整（520万元），该款从2015年1月30日应支付款退给谢建国，逾期按月利率2%承担利息，为此双方协商如下：一、以上应付款520万元及利息转为紫柏房产公司向谢建国的借款，利率仍为月2%计息，从2017年6月30日之后计算利息。二、漆明洪、漆长远对紫柏房产公司向谢建国对以上借款及应付款承担连带清偿责任，漆明洪、漆长远互负连带清偿责任。三、漆明洪自愿以其购买的XX巷XX号院内的房屋及国土使用权的财产向谢建国抵押担保，2017年6月30日不能清偿时直接过户到谢建国名下。”该对账单原告谢建国，被告漆明洪、漆长远、紫柏房产公司签字盖章。3、2017年1月20日，被告漆明洪向原告出具《欠条》载明“今欠到谢建国2012年购买汉台区供电大道的二间商品房退房款及赔偿金共计伍佰贰拾万元，该款于2017年6月30日前偿还，如逾期不能按时偿还，谢建国有权抵押本人名下购买的XX巷XX号院内的房屋及后院作为偿还谢建国此债务，如期不还本人自愿过户谢建国名下”。4、被告漆长远、漆明洪系父子关系。再查明，1、2010年5月，案外人赵某乙经朋友介绍购买紫柏房产公司开发建设的紫柏小区门面房；同年6月1日向紫柏房产公司支付购房款200万元；2010年8月31日签订《商品房认购协议》，紫柏房产公司将其开发建设的位于汉中市汉台区XX大道XX段XX小区XX号楼XX层XX、XX、XX、XX号营业房4间（共计417.04㎡）出售给赵某乙。协议签订后，赵某乙向其支付购房款共计270万元，紫柏房产公司向赵某乙交付了103、104房屋，未能将涉案的105、106号营业房交付赵某乙，赵某乙遂向法院提起诉讼，汉中市中级人民法院（2013）汉中民初字第00053号民事判决书及陕西省高级人民法院（2014）陕民一终字第00108号民事判决书，确认双方签订的《商品房认购协议》属于商品房买卖合同，判决限期由紫柏房产公司向赵某乙交付105、106号营业房并协助办理房屋权属证书。判决生效后，房屋已经交付赵某乙。2、在该案的审理中，汉中市中级人民法院委托汉中市汉台区价格认证中心对涉案房屋的价值进行了鉴定，结论为：2013年6月份该标的在鉴定基准日每平方米销售价格为人民币22770元。由于涉案房屋已交付赵某乙，本案的《商品房认购协议》不能履行，原告遂与被告协商后，被告承诺向原告退还购房款并赔偿损失，但未能兑现承诺，由此引发本案的诉讼。本案原告起诉时，将何文江列为被告，案件审理中，原告认为案件与何文江无关，遂撤回对何文江的起诉，本院予以准许。上述事实，有原告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告谢建国与被告紫柏房产公司签订的《商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，而且，被告紫柏房产公司已收取原告的全部购房款1594000元，故本案的《商品房认购协议》属于商品房买卖合同。《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效，双方应依据协议的约定，享有权利履行义务。协议签订后，原告向被告紫柏房产公司支付了全部购房款，履行了合同义务，因被告紫柏房产公司“一房二卖”的行为，导致《商品房认购协议》不能履行，构成违约，应承担违约责任；原告要求解除《商品房认购协议》，符合法律规定，本院依法予以支持。在双方确认《商品房认购协议》不能履行后，2015年1月25日，原告及被告紫柏房产公司、漆明洪、漆长远签订了《欠款计算清单》，根据当时的房屋销售价格与购买时的价格差，确认应退还原告的购房款及赔偿的损失为520万元，该《欠款计算清单》系各方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。应退还的购房款及损失确认后，由于被告未能按时退还欠款，2017年1月20日，原告谢建国与被告漆明洪及其代理人漆长远签订《对账单》，自愿将应付款520万元及利息转为紫柏房产公司向谢建国的借款，按月利率2%计算，从2017年6月30日之后计算利息；至此，紫柏房产公司向谢建国应退还的购房款及损失变更为借款，双方之间建立了新的借款合同关系；现原告要求被告紫柏房产公司按照该《对账单》的约定归还欠款及利息，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告漆明洪、漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司承担连带清偿责任。本院审查认为，首先，2015年1月25日的《欠款计算清单》，被告漆明洪、漆长远、紫柏山风景区公司签字、盖章，对欠款进行了确认；2017年1月被告漆明洪、漆长远在签订的《对账单》上签字，再次对欠款进行了确认，并对归还欠款作出了承担连带责任的意思表示；其次，2015年6月30日，被告漆长远、蓬泰公司向原告出具《承诺书》，并提供房屋进行担保，虽然未进行抵押登记，但被告漆长远、蓬泰公司对归还欠款的意思表示是真实的；第三，由于漆长远、漆明洪的特殊关系（父子），其二人担任法定代表人的公司之间存在关联，原告完全有理由相信被告之间存在利益关系。综上所述，原告要求被告连带清偿欠款，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告漆明洪、漆长远、紫柏山风景区公司、蓬泰公司称其对欠款的情况不了解、不清楚，其签字、盖章不是真实意思表示，与案件查明的事实不符，其辩解理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告谢建国与被告汉中市紫柏房地产开发有限公司于2011年11月9日签订的《商品房认购协议》。二、由被告汉中市紫柏房地产开发有限公司偿还原告谢建国借款（欠款）人民币520万元，并从2017年7月1日起，按年利率24%计算，支付借款利息至借款清偿之日止。三、被告漆明洪、漆长远、留坝县张良庙紫柏山风景名胜区开发有限责任公司、汉中蓬泰建筑安装有限公司对被告汉中市紫柏房地产开发有限公司应归还的借款及利息承担连带清偿责任。四、驳回原告谢建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51700元，由被告汉中市紫柏房地产开发有限公司、漆明洪、漆长远、留坝县张良庙紫柏山风景名胜区开发有限责任公司、汉中蓬泰建筑安装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。    审  判  长  宋庆元    人民陪审员  谭庙成    人民陪审员  裴  双 二〇一九年十二月五日          （院印）书 记 员 张丽莎