河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0209民初3175号 原告：唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇通北小区院内。 法定代表人：郑玉民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜久重，河北舜思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐文英，河北舜思律师事务所律师。 被告：王磊，男，汉族，1984年12月16日生，现住唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：张静（系被告王磊妻子），女，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 原告唐山市曹妃甸区鸿程物业服务有限公司（以下简称鸿程物业公司）与被告王磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市曹妃甸区鸿程物业服务有限公司委托诉讼代理人齐文英、被告王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿程物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2014年5月28日至2017年5月27日物业服务费3087元及违约金1211.33元（截止至2018年12月31日）合计4298.33元及违约金（以3087元为基数自2019年1月1日起按照日万分之三计算违约金至实际履行之日止）；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2014年4月22日与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》并为唐山市曹妃甸区滨海名居小区提供物业服务。被告系该小区16-1-402号业主，被告自2014年5月28日至2017年5月27日共拖欠原告物业服务费3087元及违约金1211.33元（截止至2018年12月31日）合计4298.33元没有支付。原告针对被告拖欠的物业费及违约金多次向被告催要未果，原告为维护合法权益，起诉于贵院，望判如所请。 被告王磊辩称，认可缴纳50%物业费，但是因为原告违约在先，不认可缴纳违约金。一、原告于2016年3月18日张贴《关于退出滨海名居物业说明》，说明内容为：“我公司自2010年11月12日与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订了滨海名居小区物业服务合同，并于2010年12月1日起组建该项目管理处团队，正式启动物业管理服务工作，服务期限为一年，到2012年11月30日合同已满至今未续签合同，所以滨海名居从事一切经营活动与我公司无关。”原告请求被告向其支付物业费及违约金的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、根据《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。但原告在起诉时提交的材料中，只有被告在当初接房时被胁迫签署的一份《前期物业管理服务协议》，并没有提交原告已经完全履行该协议的证据材料。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，原告应该是首先要履行好服务而收费，而不是因为签订了合同而收费。三、原告除违约之外，还涉嫌违法，侵害业主利益，请求据实维护业主的正当权益，根据物权法第70条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及物权法第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，小区公共区域的经营性收入应归全体业主所有。但原告私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入，如停车位收益、广告收入（电梯间/楼道/小区出入口等）等，并且没有向业主公布其收入的流向，原告的行为严重侵害全体业主的权益，应扣除必要成本后抵物业费或转入小区的公共维修基金内，并定期向业主公布收支情况。另外业主缴纳物业费，原告只开收据拒绝开发票，已违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》涉嫌偷税漏税。综上所述，原告仅凭一纸《服务协议》，既未全部履行好服务，又枉顾事实失信违约，且所作所为在诸方面还涉嫌违法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条对先履行抗辩权作了规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合约对等性原则，原告只有履行了合约中应尽的义务，才能要求原告履行付费。然而原告没有举证证明自己履行了合约义务。实际上，原告也确实没有履行好合约义务，除前面所述之外，物业公司没有保安执勤，楼层内电动车大量丢失，没有路灯，小区是黑的。不交物业费就不给刷电梯的卡，回家只能爬楼梯。28层楼基本上都住满了住户，一个电梯损坏直接影响日常生活使用。因物业公司的服务质量差，我们找过政府协商，但是物业公司一直没有解决，政府部门有记录，还按照超额的部分收取我们的物业费。物业公司之前没有监控，丢失的东西没有办法找。另外小区管理也十分混乱，如摆摊设点、卫生脏乱差、公共门窗损坏无人维修等，被告自2014年停交物业费，一切源头皆因原告违约在前，失信于后，长期敷衍、不作为所致。因此，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 一、原告鸿程物业公司提交了原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、内资企业登记表复印件，证明原告主体信息及主体适格；提交《滨海名居商品房前期物业服务协议》，《曹妃甸区滨海里小区委托物业管理合同书》（唐山市曹妃甸区唐唐物业服务有限公司和曹妃甸区滨海里业主委员会签订的），唐山市曹妃甸区人民法院（2019）民初2139号民事判决书，证明原告与案外人恒硕房地产就涉案小区前期物业服务签订了服务协议，签订时间是2014年4月22日，服务费是每平米1.1元，以及商贸城约定每平米2.5元，期限是自业主办理入住之日起至本小区业主选举产生的业主委员会与乙方签订物业合同时止，该约定对该小区的业主发生法律效力，具备约束力；提交唐山市曹妃甸区物价检查评估中心唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局唐曹价字2017年1号文件，该文件对涉案小区的最高指导价是1.2元，其中综合服务费0.9元，电梯运行服务费0.3元。原告方向业主收取时按照1.05元该价格是低于政府指导价的，收费标准符合法律规定；提交《商品房买卖合同》复印件，该合同系房地产公司交给原告的，该合同第3页第5条第2款证实原告收取物业费的平米数即用总价款除以每平米单价得出的面积数；提交物业欠费明细、缴费催款通知书，证明原告向被告催收物业费的事实。被告王磊对原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、内资企业登记表复印件没有意见。对《滨海名居商品房前期物业服务协议》有异议，我们2012年入住该小区，合同约定物业费1元/平米，服务期间，原告没有按照服务协议进行服务，对《曹妃甸区滨海里小区委托物业管理合同书》有异议，我们没有选举业主委员会，我们是滨海名居不是滨海里小区，我们购房时购房合同是先锋领域小区，对判决书真实性没有意见。违约金我们不同意缴纳，是原告违约在先。对唐山市曹妃甸区物价检查评估中心唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局唐曹价字2017年1号文件没有异议，对《商品房买卖合同》没有异议，对欠费协议有异议，我们是1元/平米收取物业费，对欠费时间没有异议。违约金有异议，不应该支付。对催款通知没有意见。 二、被告王磊提交1.涉案小区物业不符合物业服务标准的照片，证明因物业服务不到位而不交物业费。2.商品房买卖合同照片，证明物业服务收费价格是1元，现在收费价格是1.05元。3.原告退出滨海名居物业的说明，证明原告退出滨海名居小区的物业服务。 原告对于被告提交证据1的真实性、合法性、关联性不认可。网络截图照片应当提供网络的运营者核实真伪，如不能提供该证据不符合证据的相关规定，对其真实性合法性关联性不予认可。物业公司对电梯仅有必要的维护义务，如果被告认为存在侵权应该向开发商主张，如果发生盗窃行为，应该向公安机报案。广告张贴的截图无法显示是该小区，广告收入与缴纳物业费没有关联性。原告安装电梯卡扣是出于安全的考虑，不是捆绑服务，因业主不同意，卡扣已经停止使用。对于业主及时发现后反馈给物业公司和物业公司巡逻时发现的灯泡故障情况，已经进行了更换。卫生清扫不可能24小时不间断进行，因此部分区域存在灰尘的情况，不能证实物业公司没有尽到义务。室外没有尘土的要求，物业公司无法做到。对于证据2，该合同中物业费按照1元计算是基于案外人与被告的约定，根据物业服务相关规定，前期物业合同对业主具有合法的约束力。被告如果主张相关损失应该向恒硕地产公司主张，与我方无关。对证据3的真实性合法性关联性不认可，该证据没有原件，印章看不清，原告并没有张贴过该情况说明。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年8月17日，被告王磊与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告王磊购买了位于唐山市曹妃甸区桥西街滨海里（原唐海县的滨海名居小区16幢1单元402号房屋，房屋面积为81.68平方米。同时该合同约定前期物业服务管理企业为原告鸿程物业公司，物业服务费价格为1元／平方米·月（建筑面积），由物业管理企业按年收取。同时该合同附件约定，业主入住时需预交一年的物业管理费，业主应于每缴费日期前5日交付下年度的物业管理费。2014年4月22日，唐山市恒硕房地产开发有限公司（甲方）与原告鸿程物业公司（原唐海县鸿程物业有限公司）签订《滨海名居商品房前期物业服务协议》，前期物业服务时间指自乙方接到甲方开出的《房屋进住通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与乙方签定《物业服务合同》时止，同时约定物业服务费标准（所有住宅及公寓18＃、20＃、23＃收费标准为1元／平方米，曹妃甸国际商贸城为2.5元／平方米）将随有关政策进行调整。《滨海名居商品房前期物业服务协议》签订后，原告鸿程物业公司开始对滨海名居小区提供服务。被告王磊至今尚欠2014年5月28日至2017年5月27日的物业服务费用。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间物业服务合同关系明确，本院予以确认。被告王磊与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确前期物业管理公司为原告，且原告已经为小区业主提供了物业服务。被告对原告提供的服务有异议，但其提供的照片无法确定拍摄时间，亦无法提供原始证据，不足以证明其主张。物业服务合同为双务合同，物业公司提供服务，小区业主应及时交纳物业服务费。被告作为物业服务的受益人理应及时交纳物业服务费用，被告不交纳物业费的行为损害了原告物业公司合法权益，被告应按照该合同的规定履行交纳物业费的义务，逾期交付属违约行为，应承担违约责任。关于物业费标准，《商品房买卖合同》及《滨海名居商品房前期物业服务协议》均约定为1元/月·平方米（建筑面积），按年收取。且原告未提供证据证明其物业服务等级，无法核对政府指导价，故本院认定本案物业服务标准按合同约定的1元/月·平方米（建筑面积）计算。则2014-2015年度（2014年5月28日起至2015年5月27日止）物业服务费为980.16（1元/月·平方米×81.68平方米×12个月）。2015-2016年度（2015年5月28日起至2016年5月27日止）物业服务费为980.16（1元/月·平方米×81.68平方米×12个月）。2016-2017年度（2016年5月28日起至2017年5月27日止）物业服务费为980.16元（1元/月·平方米×81.68平方米×12个月）。2014-2015年度物业费应自2014年5月28日起收取违约金，2015-2016年度物业费应自2015年5月28日起收取违约金，2016-2017年度应自2016年5月28日起收取违约金。因前期物业服务合同中并未约定违约金，原告主张日万分之三计算违约金并无依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告王磊于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2014-2015年度的物业管理费980.16元，并自2014年5月28日起至实际履行之日止，以2014年-2015年欠缴物业费为980.16元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金； 二、被告王磊于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2015-2016年度的物业管理费980.16元，并自2015年5月28日起至实际履行之日止，以2015年-2016年欠缴物业费为980.16元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金； 三、被告王磊于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2016-2017年度的物业管理费980.16元，并自2016年5月28日起实际履行之日止，以2016-2017年欠缴物业费为980.16元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金； 四、驳回原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张广宁 二〇一九年十二月十六日 书记员  郑新颖