海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初774号原告（申请执行人）：王某1，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：符某1，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符某2，海南国岛律师事务所律师。原告（申请执行人）：郑某，住海口市。公民身份号码：×××。原告（申请执行人）：庄某，住海口市。公民身份号码：×××。原告（申请执行人）：海口海交担保有限公司。统一社会信用代码：91460100747766127Q。法定代表人：符某3。以上三原告的共同委托诉讼代理人：云某，身份住址：海南省海口市龙华区滨海大道2号25栋502房。以上三原告的共同委托诉讼代理人：王某2，海南外经律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：唐某，男，1985年12月27日出生，汉族，现住海南省海口市碧海大道25号，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，海南日新律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。统一社会信用代码：914690276710669089。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：连某，海南昌宇律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭某，男,汉族，1968年4月25日出生，住山西省大同市大同经济开发区恒安街北侧城市棚户区改造工程指挥部。公民身份号码：×××。第三人（被执行人）：雷江，男，汉族。1962年12月5日出生。住海南省海口市美兰区海甸岛和平大道59号金椰都8-1-1002。公民身份号码：×××。原告王某1、郑某、庄某、海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）与被告唐某、第三人郭某、雷江、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人符某1、原告海交公司、郑某、庄某的共同委托诉讼代理人王某2、被告唐某的委托诉讼代理人杨某、第三人博海公司的委托诉讼代理人连某到庭参加诉讼。第三人郭某、雷江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、郑某、庄某、海交公司向本院提出诉讼请求：准许执行（2016）琼01执441号案博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目17号楼204房（2-C4）、304房（3-C4）、404房（4-C4）、504房（5-C4）、704房（7-C4）、804房（8-C4）、904房（9-C4）。事实和理由：2016年11月10日，海口市中级人民法院依海交公司、王某1、郑某、庄某的申请立案执行（2016）琼01执441号，并于2018年5月30日作出（2016）琼01执441号之三公告，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产。唐某认为海口市中级人民法院查封的“逸海华庭”项目398套房产中的17号楼204房（2-C4）、404房（4-C4）、504房（5-C4）、704房（7-C4）、804房（8-C4）、904房（9-C4）共6套是其购买的房产，故向海口市中级人民法院提出书面异议，请求中止执行。海口市中级人民法院于2018年7月24日作出（2018）琼01执异664号执行异议裁定，中止对案外人唐某购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目17号楼204房（2-C4）、304房（3-C4）、404房（4-C4）、504房（5-C4）、704房（7-C4）、804房（8-C4）、904房（9-C4）的执行，共计7套房产。原告王某1、海交公司、郑某、庄某不服，因为在（2018）琼01执异664号执行异议案中，被告唐某提出书面异议要求中止执行的房产中并不包含17号楼304房（3-C4），但海口市中级人民法院却裁定对该套房产中止执行，该裁定明显是超出了被告的请求范围，也侵犯了原告的合法权益。被告唐某称其于2014年6月18日出资购买“逸海华庭”的6套房产：17号楼204房（2-C4）、404房（4-C4）、504房（5-C4）、704房（7-C4）、804房（8-C4）、904房（9-C4），并于2014年9月19日与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》。但原告收到其提交的6份《澄迈商品房买卖合同》中并不包含17号楼904房（9-C4），即使如被告所述的包含了该套房产，每套房屋价款为156550元，那么6套房产总价款应为939300元。但其提交的两张银行转账凭证上显示的是王迪凯分别于2014年6月18日、7月24日向博海公司汇款200万元及150万元，共计350万元，该金额与6套房产的总价款金额不符，即使如被告所述的剩余款项用于购买其他房产，但是两张银行转账凭证上均备注为“借款”，借款与购房款是两个不同法律关系的款项，因此该350万元实际上是王迪凯向博海公司出借的借款，并非是被告向博海公司支付的购房款。而且被告与博海公司签订的6份《澄迈商品房买卖合同》并未经过备案，上述合同实际上是博海公司为了逃避债务联合被告签订的虚假合同，双方之间并不存在真正的商品房买卖合同关系。退一步讲，即使被告与博海公司之间存在真实的房屋买卖关系，但被告购买6套房房屋很显然不是用于居住的，其也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。另外，被告还提交了博海公司出具的《团购房屋交付证明书》、《收据》以及物业公司出具的《房屋交接书》及多份《收款收据》，其中大部分收据是在法院查封上述房产之后出具的，上述证据均不能证明其实际占有、使用上述房屋。因为博海公司是执行案中的被执行人，也是涉案项目的开发商，涉案项目的物业公司是由博海公司聘请的，博海公司为了逃避债务联合物业公司向被告出具了上述虚假的证据，被告是否实际占有、使用涉案房屋应当以是否实际进行装修、入住为评判依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告与博海公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，即使是存在商品房买卖合同关系，被告也未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，也无证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现上述房屋登记在博海公司名下，尚未备案至被告名下，被告也未合法占有、使用上述房屋，因此被告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，人民法院应判决准许执行涉案房屋。被告唐某辩称，一、唐某购买涉案房产时是与常洪、王迪凯团购购买的，三人总计支付购房款350万元，第三人也向唐某出具了《团购房屋交付证明书》，列明了唐某、常洪、王迪凯三人购买房屋的套数和价格，并将房屋交付给唐某、常洪、王迪凯。二、唐某支付团购款时，汇款单据备注为借款是银行操作人填写的，唐某与第三人之间不存在借贷关系。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。唐某在法院查封之前已经与第三人签订了书面买卖合同，并合法占有该不动产，按照合同约定支付了全部购房款，未办理过户不是由于唐某的原因造成的，故原告请求执行唐某涉案房产没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护唐某的合法权益。第三人博海公司述称，首先，博海公司与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，真实合法，且博海公司已把房产全部交付给被告。其次，原告无权对博海公司已经其同意预售且经博海公司售出的房产主张折价或者拍卖、变卖，根据海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号第三项判决，中止对涉案房产的执行是正确的。最后，博海公司和已办理交房手续的物业公司是两个独立的有限公司，两个公司之间独立经营，互不干涉，不存在博海公司联合物业公司出具虚假收据的问题，物业公司为被告办理交房手续属于购房人与物业公司之间的物业服务合同关系，并非博海公司安排执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人郭某、雷江未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，本院就原告海交公司、王某1、郑某、庄某诉被告博海公司、郭某、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王某1、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王某1、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王某1、郑某、庄某的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭某、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王某1、郑某、庄某向本院申请强制执行。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划博海公司、郭某、雷江在92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄某、郑某、王某1与被执行人博海公司、郭某、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。唐某因本院已查封的上述398套房产中含有其购买的17号楼204房（2-C4）、404房（4-C4）、504房（5-C4）、704房（7-C4）、804房（8-C4）、904房（9-C4），向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。2018年7月24日，本院作出（2018）琼01执异664号执行裁定书，裁定：中止对唐某购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目17号楼204房（2-C4）、304房（3-C4）、404房（4-C4）、504房（5-C4）、704房（7-C4）、804房（8-C4）、904房（9-C4）的执行。王某1、海交公司、郑某、庄某不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年3月15日、2013年6月27日和2013年8月15日，原告海交公司分别同意博海公司办理“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、2、4、5、6、7、8、9、18、19、21号楼和11、12号楼的商品房预售许可证并公开销售商品房，但要求商品房预售许可证的备案账户必须是博海公司在农行海甸支行开户的、账号为21-225001040013879的还款账户。2013年3月30日、2013年7月18日和2013年9月6日，澄迈县住房保障与房产管理局分别颁发了“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、4至9、18、19、21号楼和11、12号楼的房产预售许可证，房产预售许可证上所载明的预售监管账号为农行海甸支行225001040013879。再查明，2014年9月19日，唐某作为买受人与博海公司作为出卖人签订八份《澄迈商品房买卖合同》，其中载明：买受人所购商品房分别为“逸海华庭”17号楼204房、17号楼404房、17号楼504房、17号楼704房、17号楼804房、17号楼904房，建筑面积均为62.62平方米，房价款均为156550元。2014年6月18日、2014年7月24日，王迪凯分别向博海公司汇款200万元、150万元,备注借款，其中该笔款项包括唐某购买上述房屋的购房款。2018年7月24日，王迪凯在接受本院执行局询问时陈述，其与常洪、唐某三人购买逸海华庭房屋的购房款应为3757200元，已支付350万元，常洪、唐某购买逸海华庭房屋的购房款已付清，剩余257200元系其购买17号楼205号房（17号楼2-C5号房）、17号楼405号房（17号楼4-C5号房）的房款未交清。2014年8月25日，博海公司出具《团购房屋交付证明书》，其中载明王迪凯、常洪、唐某自2014年8月25日起接管团购房屋。2014年8月25日，澄迈达胜物业服务有限公司出具《房屋交接书》，其中载明王迪凯、常洪、唐某接管24套房屋，物业费从2014年9月至2015年4月预付8个月。24套房屋面积1502.88平方米，每月物业费1803.46元，享受半价优惠，8个月实缴物业费7213.82元。同时，正式接收到物业公司交付24套房屋入户门钥匙各1套，共24套。2017年11月9日，博海公司出具NO.8197052《收据》，载明今收到唐某17-204、17-404、17-504、17-704、17-804、17-904，交易手续费188×6=1128元、工本费50×6=300元、共有权证费80×6=480元，合计1908元。2014年8月25日，澄迈达胜物业服务有限公司出具《收据》，载明今收到王迪凯、常洪、唐某2014.9-2015.4物业费5折优惠合计7213.82元。2017年11月9日、2017年12月12日、2017年12月26日，海南凯铭物业管理服务有限公司澄迈分公司出具《收款收据》，分别载明今收到唐某涉案房产的物业费、公摊水电费、装修质量保证金、垃圾清运费等费用。以上事实有本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决书、海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书、本院（2016）琼01执441号执行裁定书、本院（2016）琼01执441号之三公告、本院（2018）琼01执异664号执行裁定书、《澄迈商品房买卖合同》、《交通银行个人电汇回单》、《交通银行个人汇兑往账回单》、《团购房屋交付证明书》、《房屋交接书》、《收据》、《收款收据》、当事人陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”予以综合分析。本案中，唐某提供的《澄迈商品房买卖合同》、银行转账凭证、《团购房屋交付证明书》、《房屋交接书》、《收据》、物业费收款收据等能够形成证据链证明在人民法院查封之前其已与博海公司签订合法有效的买卖合同；博海公司已将涉案房产交付唐某使用；唐某已通过王迪凯向博海公司支付了全部购房款。同时本案没有证据显示涉案房产未办理过户登记系唐某自身过错。故唐某就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张王迪凯向博海公司汇款时备注借款、汇款数额与房屋价款不能对应，且先汇款过了两、三个月才签订房屋买卖合同不符合常理，应认定唐某与博海公司之间实际为名为买房实为借款关系，但是唐某系委托王迪凯向博海公司汇款，王迪凯在汇款时备注的内容唐某并不知晓，没有其他证据证明唐某作出了借款给博海公司的意思表示，故对于原告该主张，本院不予认可。至于本院作出的（2018）琼01执异664号执行裁定书裁定中止对17号楼304房（3-C4）的执行，属于裁定错误，该房不属于唐某所购，应予以纠正，不应于本案中处理。原告王某1、海交公司、郑某、庄某诉请准许执行涉案房产不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王某1、海口海交担保有限公司、郑某、庄某的诉讼请求。案件受理费14662.65元，由原告王某1、海口海交担保有限公司、郑某、庄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 杜 蕾审判员 王春芬人民陪审员 李达水二〇一九年十二月五日书记员 陈麒吉速录员 庄翠玲附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。