广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初2992号原告：深圳市小牛生泉投资管理有限公司，住所地深圳市福田区华富街道彩田北路与北环大道交汇处新浩壹都A座4301室。法定代表人：彭最鸿，总经理。委托诉讼代理人：宋磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：熊丹，女，该公司员工。被告：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。法定代表人：赵创胜，董事长。委托诉讼代理人：陈汉利，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盛杰，男，该公司员工。第三人：深圳市小牛稳盈五号投资企业（有限合伙），住所地深圳市福田区华富街道彩田北路与北环大道交汇处新浩壹都A座4301室。执行事务合伙人：深圳市小牛投资管理有限公司（委派代表：彭钢）。委托诉讼代理人：赵社，男，该企业员工。第三人：广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙），住所地广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心63层01-A、E单元。执行事务合伙人：广州越秀产业投资管理有限公司（委派代表：林国春）。委托诉讼代理人：陈子豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙富强，男，该公司员工。原告深圳市小牛生泉投资管理有限公司与被告广东利海集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案、第三人深圳市小牛稳盈五号投资企业（有限合伙）、第三人广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙），本院于2019年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市小牛生泉投资管理有限公司的委托诉讼代理人宋磊、被告广东利海集团有限公司的委托诉讼代理人陈汉利、第三人深圳市小牛稳盈五号投资企业（有限合伙）的委托诉讼代理人赵社、第三人广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人孙富强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市小牛生泉投资管理有限公司诉称：2014年12月11日，第三人深圳市小牛稳盈五号投资企业（有限合伙）（以下简称小牛稳盈投资企业）与被告广东利海集团有限公司（以下简称利海集团公司）签订《收购协议》，约定第三人小牛稳盈投资企业出资59399340元收购被告利海集团公司总计108套房屋。同日，第三人小牛稳盈投资企业与被告利海集团公司、第三人广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称越秀诺成五号投资企业）签订《三方合作协议》，约定第三人小牛稳盈投资企业将首期款5000万元支付至案外人广州越秀诺成十号实业投资合伙企业（以下简称越秀诺成十号投资企业）银行账户即完成付款义务，第三人越秀诺成五号投资企业为涉案房产办理解押手续，被告利海集团公司将涉案房产过户至第三人小牛稳盈投资企业名下。同日，第三人小牛稳盈投资企业与被告利海集团公司签订《委托付款协议》，约定第三人小牛稳盈投资企业将首期款5000万元支付至案外人越秀诺成十号投资企业银行账户即完成付款义务，剩余9399340元房款待条件成就时支付。第三人小牛稳盈投资企业根据各方签订的《收购协议》、《三方合作协议》、《委托付款协议》之约定，已于2014年12月11日向越秀诺成十号投资企业账户付款5000万元。2014年12月12日，原告与被告利海集团公司、第三人小牛稳盈投资企业、越秀诺成五号投资企业签订《四方协议》，约定《收购协议》、《三方合作协议》、《委托付款协议》中第三人小牛稳盈投资企业的所有权利义务全部由原告承继，其他各方均予以认可。2014年12月15日，原告与被告利海集团公司签订购买广州市白云区丝柏街利海花园D1栋1114房的《广州市商品房买卖合同》（预售），并办理了预告登记。原告于2014年12月13日已经收楼并实际占用至今，但被告至今没有为原告办理房屋的不动产产权转移登记手续。请求依法判令：1、被告利海集团公司为原告办理广州市白云区丝柏街利海花园D1栋1114房的产权转移登记手续；2、被告利海集团公司按照房价款的30%向原告赔偿违约金161770.5元（539235元×30%）；3、案件受理费由被告利海集团公司承担。被告广东利海集团有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一点被告认为原告向法院起诉是错误的。依据本案被告与第三人小牛稳盈投资企业所签订的《收购协议》第一条第五点约定：甲乙双方应签署《商品房买卖合同》，按乙方在房管局已备案的合同标准文本签署，《商品房买卖合同》约定与本协议不一致的，依本协议的约定为准。同时《收购协议》的第四大点，争议的解决明确约定了如双方不能协商解决，则任何一方均有权提交华南国际经济贸易仲裁委员会按照申请仲裁时该会当时有效的仲裁规则在深圳进行仲裁，因此被告认为无论双方签订的《商品房买卖合同》约定如何，事实上双方关于争议的解决等若干事项应当依照《收购协议》约定的仲裁条款，依法通过仲裁的方式解决，不应当通过诉讼。第二点无论争议的解决方式如何，原告都无权主张被告办理房屋产权转移登记，因为至今为止原告并没有付清全部房款，办理产权转移登记的条件不成就，其行为已构成违约，因此无权要求被告办证及支付违约金。第三人小牛稳盈投资企业述称：同意原告的诉讼请求。第三人越秀诺成五号投资企业述称：对原告的诉讼请求无异议。本院根据有效证据认定以下事实：2014年12月11日，两第三人与被告就第三人小牛稳盈投资企业收购被告名下资产，签订了以下多份双方或三方协议：1、第三人小牛稳盈投资企业作为甲方、被告作为乙方签订《收购协议》，约定：“一、广州越秀诺成五号实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称‘越秀实业’）与乙方与中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称‘民生银行’）于2013年11月26日签订了《公司委托贷款合同》，越秀实业通过民生银行向乙方发放委托贷款，并以乙方名下的位于广州市白云区利海绿洲花园三期项目的在建工程，宗地编号穗国用（2004）第169号和170号作为抵押财产。二、甲方拟对乙方的部分抵押财产进行收购。三、收购资产概况：总计容建筑面积5165.16平方米，共108套商品房，其中小户型105套，大户型3套。收购资产的收购价总金额人民币59399340元。甲乙双方就收购事宜，达成如下协议：一、收购流程及双方权利义务：1.甲、乙双方均同意签订本协议之时签订如下五份协议：《三方协议》、《委托付款协议》、《划款指令》、《退款指令》、《承诺书》。2.以越秀实业指定开设的以下指定账户作为共管账户并预留甲乙双方印鉴：户名广州越秀诺成十号实业投资合伙企业（有限合伙）；账号69×××29；开户行中国民生银行广州珠江支行。3.甲方将收购价总金额的首期购房款人民币5000万打入共管账户，由甲乙双方与越秀实业三方进行资金共管。4.共管账户到账人民币5000万元资金后，由越秀实业提供抵押资产的房源涂销指令。5.甲乙双方应签署《商品房买卖合同》（按乙方在房管局已备案的合同标准版本签署，《商品房买卖合同》约定与本协议不一致的以本协议约定为准），并于2014年12月14日前完成全部收购资产的网签过户于甲方名下的相关手续。6.甲乙双方将于2014年12月14日前完成全部收购资产的验收交接等收房手续，甲乙双方确认收购资产均以房屋现状作为交付标准。7.大确权（即收购资产的房屋所有权登记）前5天，甲乙双方应另行开设新的共管账户，以甲方名义开设此共管账户2……在乙方完成大确权手续前三天，甲方应将收购资产的剩余未付房款支付至共管账户2。二、违约责任。1.乙方应在收购资产完成网签后40天内完成合同备案要求。……3.乙方应在2015年4月28日前办理收购资产的大确权。如逾期乙方应按照人民币5000万元的万分之六/天向甲方支付违约金。四、争议解决。因本协议引起的及与本协议有关的一切争议，首先应由通过友好协商解决。如双方不能协商解决，则任何一方均有权提交华南国际经济贸易仲裁委员会，按照申请仲裁时该会当时有效的仲裁规则在深圳进行仲裁。”2、第三人越秀诺成五号投资企业作为甲方、被告作为乙方、第三人小牛稳盈投资企业作为丙方签订《三方合作协议》，约定：“甲乙双方与中国民生银行股份有限公司广州分行于2013年11月26日签订了《公司委托贷款合同》，甲方通过民生银行向乙方发放委托贷款，并以乙方名下资产作为抵押财产。二、乙丙双方于2014年12月10日签订了《收购协议》，约定由丙方对乙方名下的部分抵押财产进行收购。乙方将以丙方支付的全部收购价款清偿《委贷合同》项下的委托贷款。为明确各方的权利、义务，经三方协商一致，特订立本协议，以便共同遵守。第一条交易概述。三.乙丙双方于2014年12月10日签订了《收购协议》，约定丙方对乙方名下的部分抵押财产进行收购，收购价款共计人民币伍仟玖佰叁拾玖万玖仟叁佰肆拾元整，乙方将以丙方支付的全部收购价款清偿《委贷合同》项下的委托贷款。第二条交易流程。一、丙方应将收购价款的首期款人民币伍仟万元划至甲方指定的以下账户：……。五、乙方、丙方完成收购资产的网签过户及验收交接手续，且乙方向丙方提供的等额合法购房发票后，应于2014年12月15日下午15:00前，出具划款指令……本次划款完成后，即视为乙方向甲方清偿《委贷合同》项下的委托贷款人民币伍仟万元；视为丙方向乙方支付《收购协议》、《商品房买卖合同》项下的购房款人民币伍仟万元。第六条争议解决。因本协议引起的及与本协议有关的一切争议，首先应由相关各方之间通过友好协商解决。如相关各方不能协商解决，则各方均有权提交广州仲裁委员会，按照申请仲裁时该会当时有效的仲裁规则在广州进行仲裁。”3、第三人小牛稳盈投资企业作为甲方与作为乙方的被告签订《委托付款协议》，约定：“一、甲方按约将收购资产的首期款人民币5000万元支付至共管账户，并于条件成就时同意将共管账户中的资金人民币伍仟万元划至结算账户的，视为甲方已履行将收购资产的首期款支付予乙方，履行相应的支付义务。二、收购资产的剩余款项人民币9399340元，甲方根据按约支付至共管账户2并于条件成就时同意将共管账户2中的资金划至乙方指定账户，视为甲方已履行将收购资产的剩余款项支付予乙方，履行相应的支付义务。五争议解决。因本协议引起的及与本协议有关的一切争议，首先应由通过友好协商解决。如双方不能协商解决，则任何一方均有权提交华南国际经济贸易仲裁委员会，按照申请仲裁时该会当时有效的仲裁规则在深圳进行仲裁。”４、被告向第三人小牛稳盈投资企业出具《承诺书》，承诺免除第三人小牛稳盈投资企业所购买108套房屋一年的物业管理费，并将会所一免费提供给第三人小牛稳赢投资企业使用一年。上述协议签订后，第三人小牛稳盈投资企业即于当日向以案外人越秀诺成十号投资企业名义开户的共管账户汇入5000万元。该款项已由第三人越秀诺成五号投资企业实际收取。2018年4月9日，越秀诺成十号投资企业经工商部门核准注销。2014年12月12日，第三人越秀诺成五号投资企业作为甲方、被告作为乙方、第三人小牛稳盈投资企业作为丙方、原告作为丁方签订《四方协议》，约定：“一、自本协议订立之日起，收购协议、三方协议、委托付款协议、承诺书、划款指令、退款指令中关于丙方的权利义务全部由丁方或丁方指定的主体承继，丙方权利义务转由丁方或丁方指定主体前已履行的义务，视为承继后的丁方或丁方指定主体已履行相应的义务。三、甲乙丙丁均同意并确认本协议所约定的全部事项。四、本协议生效后，甲乙双方不得以丙丁（或丁方指定主体）之间发生的权利义务承继为由，拒绝依收购协议、三方协议、委托付款协议、承诺书、划款指令和退款指令承担各自的义务及相应的责任。六、本协议履行过程中如有争议，应友好解决，协商不成，则任何一方均有权提交广州仲裁委员会，按照申请仲裁时该会当时有效的仲裁规则在广州进行仲裁。”2014年12月13日，被告将上述协议所涉108套房屋移交原告接收。同年12月15日，原、被告签订了本案所涉利海绿洲花园D1栋丝柏街87号、89号11层1114房（登记地址：白云区丝柏街87号、89号1114房）的《广州市商品房买卖合同》，并到房管部门办理了网签手续，合同编号为201412189751。合同约定被告将前述白云区丝柏街87号、89号1114房出售给原告，房价款总额为539235元，合同第二十一条约定原、被告应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；第二十二条约定如因被告未履行相关义务造成原、被告不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期时间达到120日的，原告有权自该120日届满之日起半年内解除合同；第三十条约定合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉。前述商品房买卖合同附件七《补充协议》（以下简称《补充协议》）第九条约定，原、被告一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为原、被告双方应于房产交付之日起720个工作日内共同向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因被告单方面原因造成未能向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日起至房地产登记机构受理转移登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.02‰的违约金，合同继续履行。原告认为前述《补充协议》约定办证时间延长及违约金标准过低，对其不公，应属无效，诉求以房价款总额的30%，即161770.5元（539235元×30%）支付逾期办证违约金。被告已向原告开具涉案白云区丝柏街87号、89号1114房的购房发票，发票载明已收房款453907元。根据本院已生效的（2017）粤0111民初13583号《民事判决书》认定的事实：2017年12月5日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查[2017]529号《关于（2017）粤0111民初13583号的复函》，载明利海绿洲花园D1栋项目，由被告开发建设，已办理《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2014]171号），暂未办理首次登记。《收购协议》、《三方合作协议》、《四方协议》等所涉108套房屋现由原告管理使用，其中有78套房屋已办理了预告登记，剩余30套房屋只办理了网签手续，尚未办理预告登记。本案中，涉案白云区丝柏街87号、89号1114房已于2015年1月26日经核准以15预登01316146号预告登记在原告名下，暂未办理初始登记（大确权）、转移登记，无查封、抵押信息。另查，广州市国土资源和规划委员会于2015年11月18日作出穗国房法字〔2015〕101号行政决定书：“广东利海集团有限公司：你单位于2015年7月10日与原市国土房管局签订了白云区新广从公路东侧、东平红路水库西侧地块的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合〔2003〕165号的变更协议之三号）。按照合同约定，你单位应一次性支付该地块土地使用权出让金人民币5809682元，应于2015年8月9日前缴清。经核查，你单位尚欠土地出让金人民币5809682元，根据合同约定及有关规定，截至2015年11月12日你单位应支付违约金为人民币551920元（违约金最终数额以实际缴付之日计算的数额为准）。我委已向你单位催缴，并且于2015年9月21日向你单位发出《广州市国土资源和规划委员会催告函》（穗国房业务〔2015〕267号），你单位接到该催收函后未提出异议……本委决定，责令你单位在收到本决定书之日起15日内向我单委缴纳土地出让金人民币5809682元、违约金人民币551920元（违约金最终数额以实际缴付之日计算的数额为准；本决定书生效后迟延履行期间的利息数额以实际缴付之日计算的数额为准）。”广州市国土资源和规划委员会向广州铁路运输第一法院申请强制执行上述穗国房法字〔2015〕101号行政决定书，要求利海公司缴交土地出让金5809682元及违约金，广州铁路运输第一法院于2016年9月7日作出（2016）粤7101行审3823号行政裁定书，裁定准予强制执行广州市国土资源和规划委员会作出的穗国房法字〔2015〕101号《行政决定书》。广州铁路运输第一法院作出上述（2016）粤7101行审3823号行政裁定书之后，广州市国土资源和规划委员会向广州市越秀区人民法院申请执行，广州市越秀区人民法院于2016年11月15日立案执行，并于2018年6月5日作出（2016）粤0104执10599号之四执行裁定书：“本院依法采取强制执行措施，拍卖被执行人的房产，此外，未发现被执行人有其它可供执行的财产，申请执行人也无法在限期内向本院提供被执行人的其它可供执行的财产线索，故依法终结案件的本次执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项及第二百五十八条的规定，裁定如下：终结本院（2015）粤0104执10599号案件的本次执行。”再查，本案所涉关联案件（2019）粤0111民初2532号案的二审期间，广州市中级人民法院向广州市规划和自然资源局发出调查函，核实以下问题：“1、本系列案所涉的位于广州市白云区丝柏街87号、89号房屋是否位于贵单位作出的穗国房法字〔2015〕101号行政决定书认定的欠缴土地出让金的白云区新广从公路东侧、东平红路水库西侧地块内？2、广州市白云区丝柏街87号、89号整栋房屋目前是否具备过户给买受人的条件？如果不具备，那么具体原因是什么？”广州市规划和自然资源局的复函：“一、利海公司与原广州市国土房管局签订了《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合〔2003〕165号及其变更协议之一、二、三号），因用地单位欠缴合同项下出让金和违约金，原市国土规划委于2015年11月向利海公司发出行政决定书（穗国房法字〔2015〕101号）并向法院申请强制执行。法院已准许强制执行（（2016）粤7101行审3823号）。截至2019年8月21日，该单位欠缴合同项下土地出让金本金3313377元，违约金5809682元。白云区丝柏街87、89号房屋所在地块属于上述出让合同用地范围。二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及所有权首次登记的，应当提交不动产权属证书或者土地权属来源资料、建设工程符合规划的材料，房屋已经竣工的资料，房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证、其他必要资料。目前丝柏街87、89号整栋房屋已办理规划验收手续，利海公司暂未申请该栋房屋的首次登记。三、丝柏街87、89号607房以15预登1316156号办理预购商品房预告登记，预购人为深圳市小牛生泉投资管理有限公司，暂无查封、抵押信息。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若你院向我局送达关于房屋过户的协执文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记，所需资料详见我局网站……”经质证，各方当事人对该复函的三性均无异议。广州市中级人民法院向中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行）发出调查函，核实以下问题：1、被告提交的《公证书》及所附《公司委托贷款合同》《公司委托贷款抵押合同》，是否与民生银行与存档的材料一致？2、委托贷款的10100万元有无实际全部发放给被告？如实际发放，那么发放的款项是否全部为第三人诺成五号投资企业提供的资金及目前是否已收回贷款？3、民生银行涂销利海花园D1栋108套房屋抵押登记的原因？民生银行向广州市中级人民法院复函：“1、经对比我行档案中的相关合同，贵院函查的公证书及所附《公司委托贷款合同》《公司委托贷款抵押合同》与我行存档的材料内容一致。2、涉案的委托贷款分为两笔发放，分别为3716.8万元和6383.2万元，合计人民币10100万元，均已实际发放。上述款项全部为诺成企业提供的资金。目前，金额为3716.8万元的委托贷款在我行系统显示为逾期状态。金额为6383.2万元的委托贷款，已通过债权转让方式予以处置，转让给资产管理公司后该笔贷款在我行显示为结清状态。3、关于108套抵押房产涂销抵押登记的原因问题。经了解，对上述108套房屋办理涂销抵押登记是基于上述6383.2万元贷款转让后，该笔贷款为结清状态，根据合同约定及委托人的要求，我行对案涉108套房产办理了涂销抵押登记”。关联案件二审期间，被告在提交给广州市中级人民法院的《庭后补充说明》中称，2014年10月至2015年1月期间，其原法定代表人谢海榆配合有关部门调查，该公司处于失控状态。截止2014年12月，其公司有约60亿的债务，其中已经到期的债务为约10亿。经查询关联案件，被告因全部未履行生效法律文书(90份)被列入失信人名单，被终本的案件为304件，目前正在执行的案件为15件。以上事实，有收购协议、三方合作协议、委托付款协议、承诺书、四方协议、业务回单收付款通知书、移交清单、商品房买卖合同、补充协议、房地产查询证明、地方税收通用发票、协助调查回复函、生效民事判决书、企业登记资料及当事人陈述等证据证实。本院认为，围绕涉案收购资产的行为，原、被告及第三人之间签订了《收购协议》、《三方合作协议》、《委托付款协议》、《承诺书》、《四方协议》等多份合同，协议约定的内容是当事人真实意思表示，且无违反法律法规禁止性内容，各方应恪守履约。本案事实与法律适用存在如下诉讼焦点：1、本案是否应由仲裁部门仲裁处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五条规定：“仲裁协议约定两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效”。本案因原告收购被告资产，原、被告及两第三人之间签订了多份协议，对于因履行协议过程中产生纠纷的解决方式，《收购协议》、《三方合作协议》、《委托付款协议》、《四方协议》虽然均有仲裁条款的约定，但仲裁机构的选定不尽相同。《收购协议》、《委托付款协议》确定华南国际经济贸易仲裁委员会为仲裁机构，《三方合作协议》、《四方协议》确定广州仲裁委员会为仲裁机构。第三人小牛稳盈投资企业根据《收购协议》与被告建立资产收购的法律关系，本案原告是依据《四方协议》的约定，承继了第三人小牛稳盈投资企业在资产收购中的权利义务，而《四方协议》与《收购协议》关于仲裁机构的选定并不一致。据此，本案各方当事人违反了仲裁机构的选定必须具有唯一性的原则，仲裁条款无效。另一方面，本案原告是依据涉案《广州市商品房买卖合同》的约定主张办（产权）证及逾期办证违约金，虽然《收购协议》明确《商品房买卖合同》约定与该协议不一致的以《收购协议》约定为准，但《收购协议》中并不涉及限期办（产权）证及逾期办证违约金的内容，因此本案纠纷的解决仍应根据涉案《广州市商品房买卖合同》约定，提交法院诉讼。被告要求将本案提交仲裁解决的意见，本院不予采纳。2、关于办理涉案房屋产权转移过户问题。本案系以物抵债而衍生的房屋买卖合同纠纷，而非业主直接向开发商购买的物业。因此，作为出售人的被告对于涉案标的物是否享有所有权，是本案必须查明的基础事实。根据广州市规划和自然资源局的复函内容来看，被告作为涉案房屋的开发建设者，至今仍欠缴该房屋所在楼盘的土地出让金及违约金，且未依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定对该房屋所在的广州市白云区丝柏街87、89号楼整栋房屋向房地产登记机关申请首次登记，即被告对涉案房屋尚不享有所有权。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料，（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”由上述规定来看，被告是否能取得涉案房屋的所有权，尚需广州市房屋登记部门审核其提交的材料是否符合上述办理房屋所有权首次登记的条件，即被告是否能取得涉案房屋的所有权，尚处于不确定状态。由于被告是否能取得涉案房屋的所有权处于不确定状态，且根据第三人小牛稳盈投资企业与被告签订的《收购协议》第一条第7项的约定，涉案房屋的过户前提亦须由被告对涉案房屋进行确权，因此根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”之规定，原告要求将涉案房屋过户至其名下条件尚未成就，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。3、关于被告是否应承担逾期办证的违约责任。由于被告尚未取得涉案房屋的所有权，因此该房屋是否能过户尚不确定。原告在该房屋是否能过户尚不确定的情况下，要求被告支付其逾期过户违约金条件尚不成就，故本院对原告该项诉讼请求本案不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告深圳市小牛生泉投资管理有限公司的诉讼请求。本案受理费3536元，由原告深圳市小牛生泉投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 响人民陪审员  陈秀娥人民陪审员  何丽和二〇一九年十二月二十五日书 记 员  萧文娟李嘉欣