杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初10968号 原告（反诉被告）：孙子丰，男，1922年11月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：王银燕，浙江萧和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：单迪祥，男，1949年12月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告孙子丰诉被告单迪祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于同年8月19日公开开庭进行了审理，审理中被告单迪祥提起反诉，本院依法受理后于同年10月22日第二次公开开庭进行了审理。原告孙子丰委托诉讼代理人王银燕、被告单迪祥两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙子丰诉称：2008年11月7日，孙子丰与单迪祥在案外人孙立新、孙建明的见证下，签订了《协议书》一份，约定孙子丰将其因拆迁安置即将获得位于萧山区联体房转让给被告，面积约250-260平方米，计款为380000元，10000元为补偿金。合同签订后，单迪祥支付了20000元定金。2009年11月23日，孙子丰与萧山区拆迁安置办签订房屋扩迁补偿安置协议一份，约定将位于萧山区实际面积为255.9513平方米的联体房安置给孙子丰，安置价格为680元／平方米，孙子丰付清十七万四千余元后，单迪祥向孙子丰支付了400000元，累计共向孙子丰支付了420000元购房款。之后孙子丰向单迪祥交付房屋。孙子丰认为，宅基地使用权是农村集体经济组织依法享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，案涉房屋属于村集体建造的房屋，该宅基地是本集体经济组织成员才享有的权利。孙子丰与单迪祥签订的关于购买联体房的《协议书》因单迪祥系城镇居民，依法不能购买农村房屋，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。故孙子丰诉至法院，请求判令：1.确认孙子丰与单迪祥于2008年11月7日签订的关于农村联体房买卖的《协议书》无效；2.单迪祥返还孙子丰位于萧山区的联体房。审理中，孙子丰明确其第一项诉讼请求为要求确认双方于2009年10月签订的关于农村联体房买卖的购房协议无效。 被告（反诉原告）单迪祥辩称并反诉称：单迪祥与孙子丰于2009年签订的购房买卖合同系双方自愿签字的，应以该合同为准。案涉房屋可以归还给孙子丰，但既然孙子丰先反悔，就应该按照购房合同中约定的补偿条款对单迪祥进行补偿。双方在2008年11月7日商定的购房价格为380000元，签订协议付定金20000元，增加10000元补偿金，合计390000元。2009年10月30日，双方在签订购房买卖合同时，孙子丰又要求购房款增至420000元，在孙子丰承诺不再加价的情况下，双方才于当日签订了购房买卖合同。上述420000元款项单迪祥均支付给了孙子丰，并由孙子丰出具收据，该款项实际由孙立山拿走。2009年11月23日，孙子丰拿着单迪祥支付的购房款付清了拆迁安置购房款174000元，因孙子丰长期住在孙立山家中，故剩余款项由孙立山装饰房屋所用。如今事隔10年，案涉房屋已可以办理不动产权证，且桃北新村房价已达到280万元，孙子丰已98岁高龄要求单迪祥返还案涉房屋自行居住显然不合理。如案涉购房合同无效，孙子丰应赔偿单迪祥的损失。故反诉请求法院判令：1.孙子丰退还单迪祥购房款420000元；2.孙子丰赔偿单迪祥损失1800000元；3.本案本诉、反诉受理费由孙子丰承担。 原告（反诉被告）孙子丰针对单迪祥的反诉辩称：首先，对单迪祥所提的2009年10月30日的购房买卖合同没有异议，但该合同违反《土地管理法》的强制性规定，该房屋所属的土地系农村集体所有，具有限制流通性，单迪祥作为城镇居民，无权享有该集体经济成员应有的权利，应属无效合同，故对单迪祥主张返还420000元购房款的请求无异议。其次，单迪祥的第二项诉讼请求显然过高，且无事实与法律依据，因单迪祥在购买案涉房屋后未进行装修，案涉房屋至今仍为毛坯房，没有其他装修损失，最多会产生资金占用费，故孙子丰愿意按照年利率6%赔偿单迪祥自收款之日起至目前为止的利息损失。其他反诉请求请法庭驳回。 原告（反诉被告）孙子丰为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.户口簿一份，欲证明孙子丰系萧山区小湖孙15组村民，系农业家庭户；2.协议书一份，欲证明孙子丰与单迪祥于2008年11月7日签订一份协议书，约定孙子丰将其因拆迁安置即将获得位于萧山区联体房转让给单迪祥，约定价格380000元，当天支付20000定金；3.桃北新村（二期）房屋拆迁补偿安置协议一份，欲证明孙子丰的联体房系拆迁后被安置所得，安置面积为255.9513平方米，孙子丰已付17万余元购得。经质证，单迪祥对上述三组证据真实性均无异议。经审查，本院认为，单迪祥对上述三组证据真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院对该三组证据证明力予以确认。 被告（反诉原告）单迪祥为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.通知一份，欲证明案涉房屋的不动产产权证书已经可以领取，孙子丰就是在房屋可以领取不动产权证时才来起诉；2.购房买卖合同、收款收据各一份，欲证明孙子丰与单迪祥关于买卖房屋作了明确约定，且孙子丰已经收到420000元的购房款；3.代理书一份，欲证明该房屋孙子丰曾承诺今后一切事务由单迪祥代理；4.协议书一份，欲证明孙子丰与单迪祥在2008年11月曾就房屋买卖作出过协议。经质证，孙子丰认为证据1与本案无关；对其余证据三性均无异议。经审查，本院认为，证据1通知可知案涉房屋系建设于农村宅基地上的农村住房；证据2、3、4应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认。 双方在反诉中均未向本院提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：孙子丰系杭州市萧山区村民，单迪祥非该村村民。2008年11月7日，孙子丰与单迪祥签订协议书一份，约定孙子丰转让给单迪祥联体房一套，面积约250-260平方米；计款380000元，已付定金20000元；孙子丰一旦房屋开始分配，单迪祥应付370000元，不得拖欠（总付款为390000元，其中10000元为补偿金）；为有效执行协议，本协议签订后双方不得反悔，如孙子丰反悔应向单迪祥付双倍定金计40000元；如单迪祥反悔则无权向孙子丰要回定金20000元；如果孙子丰提出异议，一切后果由孙子丰负责。当日，单迪祥向孙子丰支付定金20000元。2009年10月30日，孙子丰作为甲方与单迪祥作为乙方又签订了购房买卖合同，约定经甲乙双方商定，甲方把浦阳桃北新村198幢2号房屋一幢，一至三层（其中包括门前、门后、菜园地和周围的配套设施），终身卖给乙方，价格为420000元，房屋款项一次性付清；从购买之日起房屋所有权归乙方所有，今后甲方不得干涉乙方房屋产权的任何事情；今后房屋如有变动，一切由乙方负责处理，甲方不得干涉乙方；甲方今后如要收回房屋，应按收回时期市场价翻倍补偿给乙方，并赔付乙方一切费用和装饰一切费用；今后甲方任何亲戚和侄子等人，一律不能代表甲方本人，如有事情应由甲方本人亲自出面解决为准；有关房子事项甲方应积极配合乙方办理等内容。合同签订当日，单迪祥向孙子丰支付购房款400000元，并由孙子丰出具收据。2009年11月23日，孙子丰与萧山区拆迁安置办签订《桃北新村（二期）房屋拆迁补偿安置协议》，载明孙子丰安置地点为桃北新村二期示范村区块198-2，孙子丰可安置面积为240平方米，实际安置面积为255.9513平方米。后案涉房屋已由孙子丰向单迪祥交付，现因孙子丰认为其与单迪祥之间关于案涉房屋的买卖合同无效，要求单迪祥返还房屋，单迪祥则提出赔偿要求，故双方纠纷成讼。 本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同取得的财产应当予以返还。本案的争议焦点一即孙子丰与单迪祥之间的购房买卖合同是否有效。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。孙子丰与单迪祥所签订购房买卖合同所处分的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而单迪祥并非该宅基地所在村村民，孙子丰将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民，双方签订的《协议书》及《购房买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，故上述合同应认定为无效，单迪祥理应返还孙子丰位于萧山区的联体房，故本院对孙子丰的两项本诉诉讼请求均予以支持。本案的争议焦点二即单迪祥要求孙子丰返还420000元购房款，以及赔偿1800000元损失是否合理。本案中，因双方签订的购房买卖合同无效，因此孙子丰理应返还单迪祥购房款420000元，且孙子丰对返还单迪祥购房款的诉讼请求并无异议，故本院对单迪祥第一项反诉请求予以支持。至于单迪祥提出的第二项反诉请求，单迪祥主张因孙子丰违约在先，而双方在购房买卖合同中已约定如孙子丰要收回房屋，应按照回收时期市场价翻倍补偿，而目前单迪祥认为房屋价值已在280万元左右，对造成合同无效的后果孙子丰应承担主要责任，再加上单迪祥出资购房款系向他人借款，存在利息损失，因此要求孙子丰赔偿损失合计180万元。孙子丰则认为单迪祥主张的损失过高，其仅愿意按照年利率6%赔偿单迪祥自收款之日起至现在为止的损失。本院认为，在案涉《购房买卖合同》无效的前提下，该合同项下约定的违约责任亦因合同无效而无法适用，况且农村集体土地上所建房屋亦无流通市场价值可供参考，本院结合单迪祥购买案涉房屋时所支付房款的时间和金额，以及孙子丰自愿以年利率6%支付单迪祥利息损失的抗辩意见，酌情确认应由孙子丰赔偿单迪祥260000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下: 一、确认孙子丰、单迪祥于2009年10月30日签订的《购房买卖合同》无效； 二、单迪祥于本判决生效之日起二十日内将位于杭州市萧山区的联体房腾退交还给孙子丰； 三、孙子丰于本判决生效之日起十日内返还单迪祥购房款420000元，并赔偿单迪祥损失260000元，合计680000元； 四、驳回单迪祥的其余反诉诉讼请求。 如孙子丰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取3800元，由单迪祥负担；反诉案件受理费减半收取12280元，由单迪祥负担6980元，由孙子丰负担5300元。 原告（反诉被告）孙子丰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回本诉诉讼费，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的反诉诉讼费；被告（反诉原告）单迪祥于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的本诉诉讼费，并于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回相应的反诉诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十二月十日 书记员  董向勇