贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12580号 原告：王祥琴，女，汉族，1984年4月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘江平，男，汉族，1982年7月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告刘江平的委托诉讼代理人：王祥琴（特别授权代理），女，汉族，1984年4月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201010233990。 原告刘江平、王祥琴与被告贵州泰然房地产开发有限公司（以下简称泰然房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后。依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告王祥琴、原告刘江平的委托诉讼代理人王祥琴、被告泰然房开委托诉讼代理人胡义荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘江平、王祥琴向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计72,325.90元（庭审中明确违约金以已付购房款477,714.00元为基数，按日万分之二的标准，从2015年1月1日起至2018年10月25日止）；2、诉讼费及其他相关费用由被告负担。事实和理由：2013年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买贵州省毕节市七星关区开行路和博学路交汇处圣峰苑21层5号商品房一套，建筑面积145.29平方米，套内面积116.03平方米，房屋总价款477,714.00元；原告按合同约定支付了该商品房首付款、契税等款项，并于2013年3月15日办理该商品房的按揭贷款手续，按揭330,000.00元，2014年4月22日原告通过提前还款方式一次性偿还贷款尾款，2014年6月1日被告将该商品房交付原告，2018年10月25日被告向原告办理该商品房不动产权登记证明，证书编号：黔（2018）毕节市不动产权第0020110。根据合同约定：出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人及约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将办理商品房转移登记有关文书交付原告，被告均以各种借口拖延，直到2018年10月25日，被告才取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，应承担违约责任。应承担支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计72,325.90元，违约金从2015年1月1日起至2018年10月25日止。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告泰然房开辩称：1、原告的诉请已超过诉讼时效，不应得到支持。涉案《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被答辩人直到2019年才向法院起诉，已超过诉讼时效期间；2、答辩人于2014年12月就办理了商品房权属初始登记，且将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关，依法不应承担违约责任；答辩人开发的涉案项目圣峰苑，于2013年12月9日经测绘形成《房屋建筑面积测绘成果书》，2014年1月竣工验收，答辩人及时将涉案项目商品房预售许可证、房屋测绘成果、竣工验收资料等办证文件提交产权登记机关进行初始备案登记，2015年1月20日，初始登记备案完成，获得《商品房备案登记证明书》；3、根据涉案《商品房买卖合同》约定，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品转移登记的有关文书的违约责任：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……，被答辩人已委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且该条款未明确约定被答辩人实际取得房屋权属证明书的时间；4、涉案房屋权属证书办理后重新办理，系不可抗力情形，答辩人不应向被答辩人承担交付办理商品转移登记的有关文书的违约责任。因政府机构及房屋权属登记制度的改革，涉案房屋权属证书重新办理，根据涉案《商品房买卖合同》约定：如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按合同第二十二条第二、三项处理。根据该约定，政府职能部门因素导致办证时间顺延，答辩人不承担违约责任。5、因房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目的测绘成果滞后，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，答辩人不承担违约责任。符合涉案《商品房买卖合同》约定：出卖人在办理房屋登记（过程）中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他非出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担违约责任，但出卖人有督促义务。本案中，在已办理部分房产证的情况下，职能部门突然提出新要求，要求重新按新的标准测绘，办理的所有权证收回重办，房屋权属登记部门委托的测绘单位就涉案项目重新测绘，直到2018年7月31日才出具《不动产测量报告》，结合毕节的实际情况，答辩人不应承担违约责任。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举身份证、结婚证，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证，商品房买卖合同、贵州省建设工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果书、商品房备案证明书、毕节日报截图、不动产测量报告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举的商品房买卖合同、不动产权证书、抵押借款合同、各类票据9张。证明目的：根据双方签订商品房合同约定，被告方违约，应承担违约责任。被告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议。经本院审查认为，该证据能证实双方签订商品房合同，原告支付相关税费，被告已为原告办理不动产权属登记证书等事实，本院予以采信。二、对被告所举证据1：房产证。证明目的：被告已于2016年9月为原告办理涉案房屋的产权证。原告质证意见：我是2018年10月25日才得到房产证的，被告已违约。经本院审查认为，该证据能证实被告于2016年9月14日为原告办理毕房权证毕节字第××号的房屋产权证的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区毕节市圣峰苑Ａ幢1单元21层5号商品房一套（房号为Ａ-2105），建筑面积145.29平方米，套内面积116.03平方米，房屋总价款477714.00元，用途为住宅，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款147714.00元，余款330000.00元以银行贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2014年6月1日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。（五）其他有关事项的约定如下：2，如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按合同第二十二条第二、三项处理。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告泰然房开支付了涉案房屋购房款477714.00元。2014年8月6日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表；2013年12月9日完成房屋建筑面积测绘成果书；2015年1月20日涉案房屋取得毕房（ＢＪ15）登字第03号商品房备案证明书，2016年9月14日，被告为原告办理涉案房屋的房屋所有权证：毕房权证毕节字第××号，载明房屋所有权人：刘江平、王祥琴。此外，还载明其他有关事项。原告于2019年3月18日补交完毕契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证等费用，被告于2014年6月1日将涉案房屋交付原告使用，履行了交付涉案房屋的义务。2018年7月31日涉案房屋获得不动产测量报告，2018年10月25日，涉案房屋办理不动产权属证书：黔（2018）毕节市不动产权第0020110号，证书载明：房屋所有权人：刘江平／王祥琴，共有情况：共同共有，房屋坐落：毕节市七星关区开行路和博学路交汇处圣峰苑21层5号，此外，证书还载明其他相关事项。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金、标准、时间。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。庭审中，被告出示了贵州省建设工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果书、毕节市商品房屋备案证明书等证据，证明涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件。被告于2015年1月20日取得商品房备案证明书，未在双方合同约定的期限（2014年12月31日前）取得，已属违约，应承担违约责任，因系委托办证，被告将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书提交给办证部门，但应履行通知原告的义务。被告已取得涉案房屋所有权初始登记，虽未举证证明将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告（通知原告），但根据被告提交的涉案房屋所有权证载明，被告已在2016年9月14日为原告办理毕房权证毕节字第××号所有权证书，因办理《房屋所有权证》需要被告泰然房开和原告刘江平、王祥琴共同备齐办证所需文书资料才能完成，故可以推定被告泰然房开至迟于2016年9月14日已将该公司备齐办理商品房转移登记有关文书的事实告知过原告刘江平、王祥琴，否则不可能取得《房屋所有权证》，虽然此后因政策调整需要换证，被告泰然房开未及时将原告刘江平、王祥琴的《房屋所有权证》交给原告，但基于不动产物权登记生效制度，案涉商品房已经转移登记到原告的名下，被告泰然房开主要合同义务已经履行完毕。虽然《商品房买卖合同》第二十二条第三款并未约定出卖人取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，但不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，被告泰然房开作为本案商品房的出卖人，负有协助原告办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。另因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故泰然房开向原告交付办理商品房转移登记的有关文书协助原告办理商品房转移登记的时间，应确定为泰然房开按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告泰然房开向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，在2014年12月31日前协助原告刘江平、王祥琴办理商品房转移登记。但被告泰然房开接受原告委托办证后，直到2016年9月14日才为原告办理好《房屋所有权证》，其行为已经构成违约。结合本案实际，被告泰然房开应以原告刘江平、王祥琴已支付购房款477714.00元为基数，按日万分之二的标准，向原告计付从被告违约的次日，即2015年1月1日起至2016年9月14日止的违约金，因被告泰然房开已经提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年9月29日才向法院提起诉讼，主张违约金的权利，按三年诉讼时效的规定，从2016年9月29日前确已超过诉讼时效，原告不能举证证明期间存在诉讼时效中止、中断、延长等的情形，而本案依双方合同约定计算违约金的时间为2015年1月1日至2016年9月14日，故可认定原告的诉讼请求已超过诉讼时效，因此，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘江平、王祥琴的诉讼请求。 案件受理费804.00元，由原告刘江平、王祥琴负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一九年十二月九日 书记员  石涛