江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初4178号原告：陈启洪，男，1962年10月7日生，住徐州市云龙区。原告：王巧妹，女，1962年3月5日生，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈启洪（系王巧妹丈夫），男，1962年10月7日生，住徐州市云龙区。被告：江苏明珠世贸商城有限公司，社会统一信用代码913209027780416392，住所地盐城市亭湖区开放大道288号。法定代表人：黄金梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩立军，江苏良烨律师事务所律师。原告陈启洪、王巧妹与被告江苏明珠世贸商城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡旭东独任审判，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告陈启洪，王巧妹的委托诉讼代理人陈启洪，被告江苏明珠世贸商城有限公司的委托诉讼代理人韩立军到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，由审判员蔡旭东、蔡力、人民陪审员袁大伟组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告陈启洪、王巧妹的委托诉讼代理人陈启洪，被告江苏明珠世贸商城有限公司的委托诉讼代理人韩立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈启洪、王巧妹向本院提出诉讼请求：1、被告依法给原告提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助办理房产证。2、被告未在规定期限内办证造成违约损失，2819075*10%计281907.5元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月1日明珠世贸商城工作人员向原告推荐其开发的房源，动员原告进行投资并向原告提供了预售许可证。原告考虑价格有升值空间，于2017年8月1日与被告签订了《明珠世贸商城商品房定购书》一次性交付被告20万定金，双方《定购书》中约定原告在：“2017年9月18日钱交齐首付款60%”后由被告按商品房买卖合同负责向银行办理按揭贷款，原告于2017年9月20日将首付款1509075元交给被告后，被告因无法办理按揭，要求原告缴全款后就可以办理产权证，双方经过协商于2018年2月2日又签订了《协议书》。原告按《协议书》约定于2018年2月5日又向被告缴付了1110000元，付清了所有的购房款，履行了合同义务。被告在2018年2月2日在《协议书》中明确约定：“甲方确保在房款缴清后提供办证材料给乙方办理所购房屋不动产权证书，如甲方提供材料不能办理产权证，乙方有权拒缴所购房屋物业费，并按甲方违约及有关规定处理”。据此原告在缴清房款后多次到明珠世贸商城或电话找售房部付总，催促解决办证问题，并于2018年5月10日向被告公司邮递了《催告函》，原告在《催告函》中已明确向被告说明：“我方有项目与他人合作，需有合法的房产权证方可进行运营”并要求“被告在2018年8月1日前向我方提供能办理产权证书的有效手续”。原告一等再等，被告没有任何答复，由于被告违反约定使原告购买的房屋无法正常使用，使原告产生了重大损失。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告江苏明珠世贸商城有限公司辩称，1、陈启洪在本案中作为原告来提起诉讼是错误的，并未作为一方主体在明珠世贸商城商品房定购书中出现过，所有房款也是本案第二原告王巧妹所支付。2、案涉房屋是被告在开放大道288号开发建设的众多楼中的46号楼，被告建设好房屋后，早于2016年7月23日就已至盐城市住房保障和房产管理局办理了预售许可证。后因国家政策变化，将原告的二证合一变成不动产权证，从而被告分别于2007年3月和2009年4月取得的二块地终止时间不一致，原土地证和房产证分开办理就体现不出矛盾，但新政策要求合并办理，土地终期就发生了矛盾。导致该整幢楼，无法落宗，不动产权证暂不能办理。3、原告是经其朋友周志伟介绍来被告处，定购案涉房屋时已明确向原告说明了暂不能办理不动产权证的原因，后原告在认可的情况下才与被告签订了定购书。后2018年2月，原告向被告提出先向其交付房屋，让其装修、经营，被告请示过国土及房产部门，得知此问题在新政策出台后是普遍现象，肯定能够得到解决的明确答复，且原告又认可此办不动产权证所需延期的时间，就同意原告的要求，并在2018年2月2日签订了一份协议书，约定原告向被告交清全部购房款，被告承诺于2018年3月6日前将房屋交付原告，后被告于2018年3月2日向原告交付房屋。4、2019年初，被告被政府相关部门告知，能够办理46号楼的不动产权证时，就曾多次联系原告，要求其来签订合同，并办理相关办证手续，原告对被告的通知一直不予理睬，被告在2019年1月26日向其发出通知函及短信，要求其来被告处办理相关手续。后原告人生来了，但是不肯办理相关手续。提出许多无理的赔偿要求。5、双方签订的定购书及协议书，被告也并不存在违约，况且此不动产权证暂办理不了，也是国家政策的变化，不是被告的原因，在原告签订定购书时被告也明确告知，其也是认可的。6、现已有与原告一样的购房业主，在得到被告的通知，来到被告处办理了相关手续，已至房产局办理了不动产权证。7、原告陈述无法使用案涉房屋的损失，被告认为房屋早已按照合同约定的时间交付给原告装修使用，不存在所谓的损失。8、未及时办理不动产权证的损失，办证的材料也需要原告来配合例如签订房屋买卖合同，但原告总以各种理由拒绝与被告签订房产局，固定版本的合同，此不是被告完全所能掌控的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，原被告双方签订一份《明珠世贸商城商品房定购书》，约定：“甲方：江苏明珠世贸商城有限公司（出售方、以下简称甲方）乙方：王巧妹（定购方、以下简称乙方）定购房号：“明珠世贸商城”46幢203-211号商务办公房，建筑面积：805.45㎡。定金（大写）贰拾万元整合计小写：200000元付款方式：按揭总房价（大写）贰佰捌拾壹万玖千零柒拾伍元整。合计小写：2819075元。定购书说明甲、乙双方本着自愿、公平、公正的原则，乙方在清楚了解本项目的情况下，双方按以下内容约定：1、乙方为取得本定购房屋的优先购买权，自愿缴纳以上定金（本款是定购房屋的定金），甲方有义务按约定时间为定购方保留所定购房号；2、乙方自缴纳定购定金2017年9月18日前交齐首付款60%以上；否则所定房号不予保留，所交款项不予退还；3、乙方签订本定购书时，即时决定付款方式（一次性/银行按揭），如果一次性则在签定《商品房买卖合同》时，乙方应交纳总房款的100%；如果选择银行按揭则在交纳首付款的同时签定《商品房买卖合同》和《按揭合同》；4、乙方未能按双方约定的时间与甲方签定《商品房买卖合同》及决定付款方式交纳约定房款，将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本定购书自动失效，甲方有权将该房号转售他人，所交定金不予退还；5、定购书须由甲方盖章及乙方签名、按手印后方可生效，一式两份，甲乙双方各执一份，两份具有法律效力；6、此定购书解释说明权归江苏明珠世贸商城有限公司所有。”，原告王巧妹在定购书中签名捺印，被告进行了盖章。定购书签订当日，原告王巧妹向被告江苏明珠世贸商城有限公司缴纳了20万元定金，被告向原告出具了一份编号为NO：0980235的收据，载明：“交款单位：王巧妹人民币（大写）贰拾万元整￥200000收款事由收46-203、204、205、206、207、208、209、210、211定金”，收据中加盖了被告单位财务专用章。2017年9月20日，被告向原告出具了一份编号为NO：0980265的收据，载明：“交款单位：王巧妹人民币（大写）壹佰伍拾万元玖千零柒拾伍元整￥1509075收款事由收46-203-211房款”，收据中加盖了被告单位财务专用章。2018年2月2日，原被告双方签订一份《协议书》，载明：“甲方：江苏明珠世贸商城有限公司乙方：陈启宏王巧妹甲乙双方于2017年8月1日签订了《明珠世贸商城商品房定购书》，乙方于2017年8月1日缴付甲方定金贰拾万元整，并于2017年9月20日缴付甲方壹佰伍拾万元玖千零柒拾伍元整。由于甲方与银行协调办理房贷未获通过，经甲乙双方友好协商，乙方同意于2018年2月5日前付清购房余款壹佰壹拾壹万元整，至此乙方已全部付清所定购甲方明珠世贸商城46幢203-211号商务办公房，合计建筑面积捌佰零五点肆伍平方米，房款总合计人民币贰佰捌拾壹万玖千零柒拾伍元整。现因甲方不动产权证书手续正在办理之中，特与乙方签署协议向乙方承诺，乙方在缴清房款后，甲方确保在房款缴清后提供办证材料给乙方办理所购房屋不动产权证书（契税、维修基金等办证费用由乙方承担），如甲方提供材料不能办理产权证，乙方有权拒缴所购房屋物业费，并按甲方违约及有关规定处理。乙方缴清房款后，甲方承诺乙方所购房产在2018年3月6日全部交付乙方为准，甲方不得阻止乙方进行装修、改造及经营使用。有关物业管理按行业规定及市场行情乙方给甲方予以积极配合。本协议一式四份，双方各执两份，双方签字盖章生效。未尽事宜，双方友好协商解决，特此协议。”，被告单位在该协议中加盖了公章，法人进行了签名捺印，原告在协议中进行了签名捺印。2018年2月2日，被告向原告出具了一份编号为NO：0980312的收据，载明：“交款单位：王巧妹人民币壹佰壹拾壹万元整￥1110000收款事由收46#203-211房款”。上述协议签订后，被告方于2018年3月2日履行协议内容将案涉房屋交付给原告，当日原告陈启洪在商住房46#2层203-211号商铺、商务套房交付确认书上签名捺印进行确认。2018年5月10日，原告向被告发出催告函一份，载明：“江苏明珠世贸商城有限公司：贵公司于2017年8月1日与王巧妹签订《明珠世贸商城商品房定购书》一份，总价款为2819075元。定购人于2017年8月1日缴付购房定金200000元，于2017年9月20日缴付购房款1509075元，完成了定购合同约定的责任，由于贵方出售房屋无法取得银行与购房人完成房贷，经贵方与购房人陈启洪、王巧妹协商为尽快完成房产交易，双方在2008年2月2日又签定了《协议书》，明确了双方的责任权利和义务，《协议书》签定后，购房人王巧妹缴清了购房余款1110000元，由于贵方自今未向我方提供办理房屋产权证书材料等资料手续，使我方购买的房屋不具有合法使用正常经营条件，根据协议书约定贵方应当在我方缴清房款后为我方提供办证手续，完成房屋买卖责任义务。当前因我方有项目与他人合作，需有合法的房产权证方可进行运营，故请贵公司在2018年8月1日前向我方提供能够办理产权证书的有效手续，以免给我方造成不必要的麻烦，减少不必要的损失，免于使我方陷于纠纷及诉讼之中。请贵方信守承诺，我方将以最大的诚意与贵方进行友好协商，支持贵方的工作，促使双方友好协商合作共赢。特此催告敬请回复致江苏明珠世贸商城有限公司催告人：陈启洪王巧妹”。庭审中，原告举证了快递邮寄回单用以证明其将催告函送达给被告单位，对此被告单位表示无法查询签收情况对催告函不予认可。2019年1月26日，被告江苏明珠世贸商城有限公司向原告发出通知函：“陈启宏、王巧妹：您二人于2017年8月1日有意向从我公司购买明珠世贸商城46幢203-211号（计9间）商务办公房，后在我公司明确告之，现因政府原因使原房产证与土地证终止期不一致，会导致该46幢全部房产都暂不能办理相关证照，需等政府部门变更统一后方可办理，您二人认可本事实后与我公司签订了《明珠世贸商城定购书》，并于2018年2月2日签订了协议书，约定由您二人将剩余购房款在2018年2月5日前全部付清，我公司将房产在2018年3月6日前先行向您二人交付。先我公司已接到政府部门通知，明珠世贸商城46幢的房产证照已可办理，请您二人带全相关材料到我公司办理相关手续。特此函告。”。庭审中，原告陈述被告向其发函，情况不错，但原告到被告处，被告公司以捆绑形式强行要求原告与其签订物业管理协议，交付物业管理费，因被告背离了双方在2018年2月2日的约定，原告不能接受被告的强买强卖，强迫交易，因此违约责任是被告造成的，被告应当承担赔偿损失的责任。对此被告则认为，由于政府政策发生变化，原来的土地证和房屋产取证合二为一变为不动产权证书，因被告分别于2007年3月和2009年4月取得二块第终止时间不一致，合并办理土地终期发生了矛盾，导致该整幢楼无法落宗，不动产权证暂不能办理，故其没有违约。同时其举证了其单位会计赵敏与盐城市亭湖区国土局下的江苏星月测绘科技股份有限公司的经办负责人朱晓燕、盐城市亭湖区国土籍科陈显武科长、盐城市不动产登记中心主任滕官蛟主任的微信记录，表示因46幢楼存在横跨两块宗地问题，从2017年11月17日开始就与相关部门人员进行沟通，2018年7月9日盐城市国土资源局亭湖分局建议横跨两宗地的建筑物不动产登记的终止日期按2049年3月31日确定。2018年7月19日江苏星月测绘科技股份有限公司出具了46幢楼的权籍调查表。其曾于2018年8月14日将材料报送至盐城市不动产登记中心办理初始登记，因办证时间的差异要求提供46幢公共配套设施的验收，被告单位在2018年11月5日向盐城市不动产登记中心提交请示报告，并于同月15日批准同意46幢进入后续的办证程序。且被告举证了付款申请单以及编号为NO：0050179054的增值税发票，表明2019年1月17日，盐城市不动产登记中心通知被告单位交纳46幢楼初始办证费用24200元。案件在审理过程中，因双方意见不一，致调解未果。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）、2017年8月1日，原被告双方签订一份《明珠世贸商城商品房定购书》，原告定购被告单位46幢203-211号商务办公房，并于2017年8月1日交付定金20万元，2017年9月20日交付房款1509075元，2018年2月2日双方订立协议书后原告交付111万元房款。至此原告付清所买的46幢203-211号的房屋总价2819075元。同时被告在庭审中也表示曾发函通知原告，案涉46幢楼的不动产权证书可以办理。因此对于原告要求被告提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助原告办理房产证的诉讼请求，本院依法予以支持。（二）、关于原告要求被告赔偿未在规定期限内办证造成违约损失，2819075*10%计281907.5元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。原告按照合同履行了交付房款义务，被告应当履行交付房屋并及时将房屋所有权转移给原告的义务。双方在2018年2月2日的协议书中约定“乙方在缴清房款后，甲方确保在房款缴清后提供办证材料给乙方办理所购房屋不动产权证书（契税、维修基金等办证费用由乙方承担），如甲方提供材料不能办理产权证，乙方有权拒缴所购房屋物业费，并按甲方违约及有关规定处理。”。庭审中被告陈述由于政策变化，将房屋产权证给和土地使用证合二为一变为不动产权证书，且由于案涉房屋横跨两块终止日期不一致的宗地，致使案涉房屋不动产权证书未能及时办理。2018年8月14日，被告单位向盐城市不动产登记中心报送办理初始登记的材料，但因办证时间上的差异，盐城市不动产中心要求提供公共配套设施的验收，经协商2018年11月5日其向盐城市不动产登记中心提交报告，同月15日批准同意案涉房屋进入后续的办证程序。但通过调取案涉房屋的首次登记申请书以及相关材料，被告单位向盐城市不动产登记中心办理案涉房屋初始登记的时间为2019年1月9日，同时案涉房屋横跨的两块宗地中有一块宗地上的抵押权于2018年6月5日才注销。另查证盐城市人民政府公告2016年4月28日开始实施不动产统一登记，被告作为房地产开发和销售机构，由于自身原因未能及时办理所售房屋的不动产初始登记，导致原告未能在法律规定的90日期限届满内取得房屋不动产权证书,被告方作为房屋出卖人应当承担违约责任。但由于双方对违约责任的具体标准未做约定，应当按照法律规定的计算标准和方法计算相应的违约金。故对于原告要求被告承担未在规定期限内办证造成违约损失2819075*10%计281907.5元的诉讼请求，本院依法予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告江苏明珠世贸商城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈启洪、王巧妹提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助原告陈启洪、王巧妹办理房产证。二、被告江苏明珠世贸商城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈启洪、王巧妹支付违约金（违约金支付标准：从2018年5月3日起至2019年1月26日止，以2819075为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5529元，由原告陈启洪、王巧妹承担2000元，由被告江苏明珠世贸商城有限公司承担3529元。限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款请直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：×××开户行：中国银行盐城亭湖支行），并请汇款时注明案号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡旭东审 判 员  蔡 力人民陪审员  袁大伟二〇一九年十二月三日书 记 员  蔡晶晶附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。