广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初2433号 原告：张某某，男，1969年7月18日出生，汉族，广西钦州市人，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：李某某，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方某，广西桂信律师事务所实习律师。 被告：邹某某，男，1990年4月5日出生，汉族，福建省柘荣县人，住钦州市钦南区。 被告：磨某某，女，1977年10月13日出生，壮族，广西上林县人，住广西上林县。 被告：池某某，男，1972年5月23日出生，汉族，福建省柘荣县人，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：左某某，南宁市兴宁法律事务中心法律工作者。 第三人：林某某，男，1980年3月21日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县。 原告张某某与被告邹某某、磨某某、池某某，第三人林某某不得得利纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后经审理，于2018年9月19日作出（2018）桂0702民初1306号民事判决，后邹某某上诉，钦州市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）桂07民终32号民事裁定，裁定发回重审。本院依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告张某某委托诉讼代理人李某某、方某，被告邹某某、磨某某、池某某委托诉讼代理人左某某到庭参加诉讼。第三人林某某经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告福宁鑫城A栋二楼商铺租金及利息共691749.84元（租金561541元，按月利率2%计算，从2017年7月20日至2018年7月20日）；2、诉讼费被告承担。事实与理由：被告邹某某将位于钦州市（福宁鑫城）A栋二楼商铺（房屋产权证号：钦房权证钦城区房第98040893；房屋所有权人：邹某某；面积：1253.17平方米）转让给原告，成交价5250000元，2015年8月11日，原告与被告邹某某的委托代理人黄兵签订了《房地产买卖契约》，并于同日办理了房屋产权证变更登记手续。由于钦州市（福宁鑫城）A栋二楼商铺在转让给原告前已出租给林某某、黄鲸与经营“玉清泉足浴休闲中心”，租赁期为2011年7月1日至2017年6月30日止，该商铺在办理了产权变更登记后，原告即取得了该商铺的所有权，由此产生的收益归原告所有，因此，从2015年8月11日以后的商铺租金应归原告所有，但三被告在2017年7月20日向承租人林某某、黄鲸与收取了2015年8月至2017年7月的租金共691749.84元后，没有将该租金交付给原告。 被告邹某某、磨某某、池某某辩称，一、根据原告张某某与被告磨某某签订的《抵债商铺转让协议》约定以及钦南法院作出的（2017）桂0702民初1435号判决，涉案商铺的租金收益应归磨某某所有。《抵债商铺转让协议》第四条对房屋租金收益的归属作出约定“商铺产权转移登记给乙方，且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有，”原告只有在满足两个条件的情况下才能获得租金收益，即除了产权转移外，还需要付清全部购房款。这两个条件是并列条件。磨某某已履行合同义务将商铺转移过户给原告，原告未将购房款支付给磨某某。本案商铺租金属于法定孳息。虽然商铺已转移到原告名下，但因原告未付清全部购房款，根据《物权法》的规定不能得到租金收益。二、涉案商铺虽已转移登记在原告名下，但并未达到交付的条件，也未正式交付给原告。在不动产买卖合同中，基于现行产权登记制度，不动产交付与不动产所有权转移并无必然联系。原告提交的《房地产买卖契约》第三条也明确约定：“双方同意于收到全部房款当日由甲方将上述房地产正式交付给乙方”。根据已生效的钦南法院作出的（2017）桂0702民初1435号民事判决可知原告并未交付全部购房款，涉案商铺未达到交付条件。因涉案商铺未达到交付条件，涉案商铺也没有交付给原告，商铺租金归磨某某所有。三、本案并不具备不当得利的构成要件，磨某某取得商铺租金的法律依据是《物权法》第一百六十三条第二款的规定，商铺租金收益是其合法所得。原告虽取得了商铺的所有权，但因其并未付清全部购房款，且涉案商铺并未实际交付给原告，原告无权收取涉案商铺的租金。原告的诉求也不符合不当得利的构成要件，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人林某某在原审中辩称，租赁池某某铺面3000平方米的租金是公司财务转账给池某某的，涉案商铺尚欠2015年至2017年的部分租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月，邹某某用其名下的位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺抵押向工商银行广西钦州分行贷款4920000元，又于2014年3月7日，与磨某某签订《借款合同》，用上述商铺二次抵押给磨某某，借款3000000元。2015年因欠工商银行广西钦州分行贷款及磨某某的借款3000000元无力偿还，于2015年5月与磨某某协商，将上述商铺抵账给磨某某，并由磨某某代偿还工商银行广西钦州分行贷款剩余欠款。2015年7月3日，邹某某在钦州市公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证，该《委托书》内容为：“委托人：邹某某。受托人：陈诚。受托人：磨某某。受托人：黄兵。委托人邹某某因工作繁忙，没有时间办理位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211、A212、A213、A224、A225、A222、A223、A219、A220、A221、A217、A218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）出售的全部手续，现自愿委托陈诚、磨某某、黄兵为我的合法代理人，全权办理该房产出售及过户的如下事项：1、代委托人到钦州市钦南区法院办该房产与金融机构的调解、抵债及签署诉讼过程中所需的调解及抵债相关文件，领取相关资料。2、代委托人到上述房产贷款的金融机构办理还款、还清贷款、领取结清证明、他项权证及其他相关资料。3、代委托人办理该房产的注销抵押登记手续并领取房屋所有权证。4、代委托人办理查档、出具查档结果、领取相关资料。5、代委托人到钦州市地税部门申请办理减免或者缴纳个人所得税、营业税、综合税、缴纳契税及纳税相关事宜并领取相关资料。6、代委托人到钦州市房屋产权交易中心办理过户前查档、出具查档结果、领取相关资料。7、代委托人出售上述房产，与买方签订《房屋买卖合同》收取房款及签署买方在贷款银行所需的资金划款协议、银行资金托管协议，签署买方在贷款银行所需一切文件及收取买方在银行申请的贷款。8、代委托人办理该房产的产权转移登记手续、签订《存量房买卖合同》及支付所产生的相关税费。9、代委托人到上述房产的物业管理部门及水电、宽带、数字电视管理部门办理物业、水电及数字电视、管道燃气的交割、转户手续。受托人中的其中任一受托人在办理上述委托事宜中所签署的一切文件进行的相关行为我均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限从本委托书签署之日起至委托事项全部完成为止。受托人有转委托权”。 2015年8月5日，以磨某某作为甲方（转让方）与张某某作为乙方（受让方）、广西穗澳实业有限公司作为丙方（担保方）签订了《抵债商铺转让协议》一份，该协议载明：鉴于1、邹某某已将其名下单独所有的位于钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺（房产证号为：钦房权证钦城区字第××，该商铺面积1253.17平方米）抵债给甲方，但尚未办理产权转移登记，即商铺的产权仍未登记到甲方名下。2、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹某某已将商铺抵押给了工商银行广西钦州分行钦州市向阳支行，抵押担保的借款本息债务约2900000元；邹某某所欠贷款银行的债务得到清偿后，才能办理商铺产权转移登记。3、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹某某已通过池某某将商铺出租给第三方。4、在双方签订本协议时，甲方已经取得邹某某出售上述商铺的特别授权。5、甲乙双方完全知悉和同意上述内容和事实及本协议约定的条款，且乙方已经实地考察过商铺，并已经充分了解和知悉商铺的环境、现状、租赁情况以及存在的所有瑕疵、风险等。甲方同意将抵债的商铺按现状转让给乙方，乙方愿意在上述情形下受让、购买商铺。协议第一条约定：商铺的转让出售价格为5250000元，乙方分三笔支付给甲方。第二条约定：付款方式和时间，并约定购房款支付到磨某某账户。第三条约定：办理商铺产权转移所产生的全部各项税、费，均由乙方承担和支付。第四条约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。第六条约定：丙方对乙方向甲方应支付的全部购房款承担连带支付担保责任，即乙方如未能按照本合同约定的期限向甲方支付房款时，甲方有权直接要求乙方与丙方承担共同连带付款责任。第七条违约责任中第3条约定：乙方逾期付清购房款的，自商铺办理过户手续之日起计算，每日按尚未付房款的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方付清全部购房款为止。 2015年8月11日，黄兵作为代理人以邹某某（甲方）名义与买受人张某某（乙方）签订了一份《房地产买卖契约》（本院根据当事人申请到房管局调取），该契约约定：邹某某将钦州市福宁鑫城商铺（所有权人为邹某某，房屋产权证号：钦房权证钦城区字第××，面积1253.17平方米）转让给张某某，成交价为5250000元；甲方收到乙方定金1050000元，乙方于2015年9月10日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：办理过户当日付购房款3200000元，银行转账方式。双方同意于收到全部房款当日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。乙方须在过户之日起30日内一次性付清剩余房款1000000元。甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。上述房地产办理过户手续所需要的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同还对若产生争议的解决办法等进行了约定。商铺于2015年8月11日由邹某某名下过户登记到张某某名下。至2016年6月1日止，张某某共计支付了购房款4450000元给磨某某，剩余购房款800000元未支付。磨某某将张某某诉至本院，本院于2017年12月22日作出（2017）桂0702民初1435号民事判决，判决确定张某某归还磨某某800000元房款及违约金（从2017年7月1日起按24%计算）。判决后，双方均不上诉。判决生效后，磨某某向本院申请强制执行。2018年5月3日，张某某就与磨某某、邹某某的房屋买卖合同又提起本案诉讼，要求磨某某、邹某某归还垫付的房屋买卖营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等共684832.24元。 2019年5月13日，本院作出（2019）桂0702民监1号民事裁定：认为（2017）桂0702民初1435号民事判决确有错误，应予再审。2019年11月29日，本院作出（2019）桂0702民再3号民事判决：张某某应支付给磨某某购房款80万元及逾期付款利息。 张某某与磨某某双方签订的《抵债商铺转让协议》，在内容上与张某某与邹某某签订的《房地产买卖契约》对转让标的物、转让价格、付款方式和时间等约定基本一致，对税费承担、违约责任方面有变动，其中《抵债商铺转让协议》税费承担约定为“办理商铺产权转移所产生的全部各项税、费，均由乙方承担和支付”，违约责任为“乙方逾期付清购房款的，自商铺办理过户手续之日起计算，每日按未付房款的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方付清全部购房款为止”。《房地产买卖契约》税费承担约定为“上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负担”，对违约金的计算方式约定不明确。 邹某某提供了一份《说明》，主要内容为：因欠工商银行款项290万元及磨某某300万元，无力偿还，后于2015年5月份与磨某某协商，将钦州市（福宁鑫城）A栋2楼商铺A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211、A212、A213、A224、A225、A222、A223、A219、A220、A221、A217、A218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）用于抵账给磨某某，并由磨某某代还工商银行的欠款，同时，于2017年7月3日在广西钦州市公证处，办理相关委托公证，全权委托磨某某办理该房屋出售及过户等相关事项。 上述商铺在出卖给张某某前，邹某某已经委托池某某出租给第三人林某某及黄鲸与，出租给林某某的部分商铺（面积728平方米）租赁期限从2011年7月1日至2017年6月30日。双方租赁合同约定第一、二年每年租金每平方米每月17元，第三年起月租金按原基数基础上每年递增6%。林某某按租赁合同约定支付至2017年6月30日租金给池某某共计1157880元（包括原告商铺在内的3000平方米的租金）。 本院认为，一、邹某某已经将钦州市（福宁鑫城）A栋2楼的商铺（房产证号：钦房权证钦城区字第××，该商铺建筑面积1253.7平方米）抵债给磨某某，并于2015年7月3日在钦州市公证处办理委托手续，全权委托陈诚、磨某某、黄兵办理该房屋的出售、过户、收取房款等相关事项，邹某某将商铺抵债给磨某某，磨某某虽然没有办理过户手续，但该商铺的所有权已经发生转移，磨某某实际已经取得了收取涉案商铺转让款的权利。张某某与磨某某签订《抵债商铺转让协议》时也知道该商铺的基本情况，而且该商铺现在已经转到张某某名下，张某某所支付的购房款也是支付到磨某某的银行账户里，据此可以认定张某某已明知涉案商铺系磨某某抵债取得的事实。张某某在购铺前查看过商铺的实际状况，签订协议时对产权性质也应当明知，故磨某某在房屋买卖合同关系中具有出卖人的资格。 %1、张某某与磨某某双方签订的《抵债商铺转让协议》系双方真实意思表示，同时，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立生效，对双方均具有法律约束力。本院作出的（2019）桂0702民再3号民事判决书，对《抵债商铺转让协议》的效力已作出了认定，认定为合法有效，故应以《抵债商铺转让协议》为认定事实的依据，磨某某是《抵债商铺转让协议》转让标的商铺的所有权人，可以以自己的名义与张某某签订买卖合同，其签订合同主体适格。 三、《抵债商铺转让协议》第四条约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。即张某某收益商铺租金的前提条件是“付清全部购房款”。2019年11月29日，本院作出（2019）桂0702民再3号民事判决：张某某应支付给磨某某购房款80万元及逾期付款利息。此判决表明，张某某并未付清全部购房款，“付清全部购房款”这个收益商铺租金的前提条件未成就，故张某某在诉讼中主张自己是福宁鑫城A栋二楼商铺租金的权利人，与《抵债商铺转让协议》第四条的约定不符，缺乏合同依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张某某的诉讼请求。 诉讼费10717元，由原告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费10717元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 程 审 判 员  郑宪尚 人民陪审员  梁 映 二〇一九年十二月九日 书 记 员  陈虹辰