河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初5269号 原告：河北龙坤物业服务有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区汇宁街39号5-705室，统一社会信用代码：91130104MA07P0317L. 法定代表人：李红星，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭阳，河北北华律师事务所律师。 被告：任德，男，1971年8月4日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：杨秋华，河北双弘律师事务所律师。 原告河北龙坤物业服务有限公司（以下简称龙坤物业公司）与被告任德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙坤物业公司委托诉讼代理人陈旭阳、被告任德及其委托诉讼代理人杨秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙坤物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费29586.8元及三次加压费800元，违约金25368.05元（计算到实际履行之日止，暂计算至起诉之日），共计55754.85元；庭审中原告变更诉讼请求：2015年9月16日到2019年8月15日被告欠物业费28921.92元，三次加压费本次庭审不再主张，到2019年8月15日滞纳金14072.01元，合计42993.93元。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告任德系石家庄市鹿泉区奥克兰风情小镇F14-1的业主，建筑面积总计为277.03平方米。2015年9月石家庄市鹿泉区奥克兰风情小镇业主委员会与原告河北龙坤物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。约定北区物业费标准1.7元/月/平方米。2016年9月17日，奥克兰风情小镇第一届业主委员会将物业管理费调整为北区2.4元/月/平方米。合同签订后，原告依约履行了合同中的相关权利和义务。但被告从2015年9月16日欠费至今，截止到2019年8月15日欠物业费29586.8元。合同第六条约定逾期缴纳物业费可收取逾期金额的每日千分之一的滞纳金即违约金，计算数额为25368.05元（计算到实际履行之日止，暂计算至起诉之日），共计55754.85元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。 任德辩称，被告确为涉案房屋的业主，被告与原告之间并未在2015年9月16日签订过物业服务合同，也没有在小区的业主委员会与原告签订过物业服务合同。原告所主张的物业费的计算依据不存在，由于双方之间没有合同关系，没有合同约定，物业费取值没有约定基础。原告所主张违约金没有事实依据和合同约定，双方未约定过滞纳金。原告所主张的违约金远超合同法规定的上限。由于原被告之间没有签订过物业服务合同，原告的诉求不应得到支持。 庭审中原告陈述并提交以下证据： 物业费、滞纳金计算方式： 2015年9月16日至2016年9月15日共12个月，物业费为1.7元/平米，1.7×277.03×12=5651.41元，期间的滞纳金自2016年9月16日至2019年8月15日止，共35个月，每月按30天计算，5651.41×千分之一×30×35=5933.98元 2016年9月16日至2017年9月15日共12个月，物业费为2.4元/平米，2.4×277.03×12=7978.46元，期间的滞纳金自2017年9月16日至2019年8月15日止，共23个月，每月按30天计算，7978.46×千分之一×30×23=5505.14元 2017年9月16日至2018年9月15日共12个月，物业费为2.4元/平米，2.4×277.03×12=7978.46元，期间的滞纳金自2018年9月16日至2019年8月15日止，共11个月，每月按30天计算，7978.46×千分之一×30×11=2632.89元。 2018年9月16日至2019年8月15日共11个月，物业费为2.4元/平米，2.4×277.03×11=7313.59元。 以上物业费合计28921.92元，滞纳金合计14072.01元，以上两项合计42993.93元。 证据1、业主委员会与原告签订的物业服务合同，根据最高院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，该合同依法对被告具有约束力。该合同第6条明确约定了北区物业费标准及逾期缴纳物业费应按千分之一收取滞纳金。被告作为涉案小区业主，依据该合同的约定，应依法缴纳物业费及滞纳金。被告关于原被告之间不存在物业服务合同的抗辩理由显然不存在。证据2、调费说明，该说明是业主委员会与原告经过共同协商所调整的物业费，该调整说明已经被相关的法院生效判决确认，有石家庄鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1080号、石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终7657号判决证实。从2016年9月起原告依据新的收费标准进行收费具有事实和法律基础。证据3、石家庄鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4130号及4125号民事判决书，石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终5004号及5006号民事判决书，相关生效判决均判决涉案小区业主应支付相应的物业费及滞纳金。根据最高法同案同判原则，本案被告应依法缴纳相应的物业费及滞纳金。 被告询问原告：证据1没有落款日期，是什么时候签订的？ 原告回答：合同的起始时间为2015年9月16日。 被告质证意见：对证据1真实性不予认可，经被告询问原告，原告答复该合同的签署时间2015年9月16日，原告是2016年3月21日成立的公司，该公司不可能在没有成立时和本案的业主委员会签订合同，该合同是虚假的合同，原告的成立时间在其营业执照中有记载。对证据2，说明只是第一届业主委员会单方说明，并非原告和业主委员会共同的行为，不符合合同变更的要求，该说明并不是合同变更。对证据3，与本案无关，我国不是判例法国家，不遵守先判决。即使该判决和本案有关，也只能说明该判决认定事实不清。 原告补充陈述并提交以下证据：原告的公司成立2016年，但李红星作为公司的发起人有权在2015年9月16日签订相关的物业服务合同，对此原告提交石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4681号、石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终4423号民事判决书，该判决书是涉案小区业主曾与被告代理人相同的答辩意见起诉，要求确认物业服务合同有效，但法院最终均驳回相关业主起诉，确认涉案物业服务合同依法有效。 被告质证意见：4681号民事判决书原告为业主，被告是龙坤物业公司，和本案性质不一致，业主是作为原告起诉，业主怎么会有答辩意见，怎么会出现原告所说的其他业主的答辩意见，与本案被告的答辩意见相同，原告提交的证据在性质上与本案无关。法院的判决书不属于民事诉讼法规定的证据。 本院询问被告：如果支持原告物业费的诉讼请求，你方是否要求降低违约金。被告回答：要求每年的违约金不超出每年物业费的30%。 被告未提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告系石家庄市鹿泉区奥克兰风情小镇北区F14—1的业主，房屋建筑面积为277.03平方米。从2015年9月16日到2019年8月15日，被告未交纳物业服务费。 2015年9月，原告与石家庄市鹿泉区奥克兰风情小镇第一届业主委员会签定《物业服务合同》,合同约定按建筑面积收取物业管理费，南区2元/㎡，北区1.7元/㎡。《物业服务合同》第六条规定，业主逾期交纳有关费用的，物业服务公司有权向业主加收逾期金额的每日千分之一的滞纳金。2016年9月17日，奥克兰风情小镇第一届业主委员会发布物业服务费调整的说明，将物业管理费调整为南区2.7元/㎡，北区2.4元/㎡，自2016年9月实行。石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4130号及4125号民事判决书，石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终5004号及5006号判决书均认定了上述事实。 石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初1080号民事判决书、石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终7657号判决书除认定上述事实外，并认定龙坤物业公司与该小区业主之间就物业费南区2.7元/平米、北区2.4元/平米的约定成立并生效。该约定对龙坤物业及该小区业主均具有法律上的约束力。 石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初4681号民事判决书、石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终4423号民事判决书对以下事实作出认定：河北龙坤物业服务有限公司虽2016年3月21日成立，在2015年签订合同时，作为公司发起人，公司成立后对前款规定的合同予以确认，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条明确规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，且本院（2018）冀0110民初3366号、1080号民事判决书及石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终7657号判决书已经生效，判决已确认该合同已成立并生效，故河北龙坤物业服务有限公司、奥克兰风情小镇第一届业主委员会签订的《物业服务合同》应认定为有效合同。 本院认为，原被告双方系物业服务合同法律关系，合同当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告提供了物业服务，被告应交纳相应的服务费。原告要求被告交纳2015年9月16日至2019年8月15日物业费28921.92元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金（违约金）的请求，原告要求的计算起止时间符合法律规定，本院予以支持。但原告主张按照合同约定每日千分之一计算，被告陈述如果支持原告物业费的诉讼请求，要求降低违约金，每年的违约金不超出每年物业费的30%。本院认为，《物业服务合同》约定，逾期缴纳物业费可收取逾期金额的每日千分之一的滞纳金即违约金，约定过高，应当予以降低，被告请求降低违约金，本院予以准许，降低为按照原告要求的起止时间段内欠交物业费的30%。除被告请求降低违约金外，针对被告其他答辩意见及庭审意见，原告提交了人民法院生效判决书及其他相应证据予以反驳，故本院认定原告陈述的事实成立，对被告其他答辩意见及庭审意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告任德于本判决生效之日起十五日内支付原告河北龙坤物业服务有限公司物业费28921.92元及违约金6482.50元，合计35404.42元。 二、驳回原告河北龙坤物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,194元，减半收取计597元，由原告河北龙坤物业服务有限公司负担218元，由被告任德负担379元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  齐志新 二〇一九年十二月十八日 书记员  邢子文