黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初4405号原告：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，地址：绥化市北林区世纪方舟步行街一区12号楼21、22号商服，统一社会信用代码：9123120056515957X0。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：董科，该公司法务。被告：刘国富，男，1977年8月19日出生，汉族，农民，住海伦市。委托诉讼代理人：吕朋杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。被告：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，黑龙江忠博房地产开发有限公司经理，住海伦市。被告：徐国英，女，1977年1月20日出生，汉族，个体，住海伦市。二被告共同委托诉讼代理人：孙立成，黑龙江福泉律师事务所律师。被告：黑龙江忠博房地产开发有限公司，地址：绥化市海伦市新二中对面南环路南，统一社会信用代码：912312830777974760。法定代表人：沈树忠，职务经理。委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与被告刘国富、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人董科、刘凤卿，被告刘国富及其委托诉讼代理人吕朋杰、吕晶然，被告沈树忠和徐国英的委托诉讼代理人孙立成，被告黑龙江忠博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋双柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司向本院提出诉讼请求1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异66号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由被告人承担。事实及理由：原告与被告沈树忠、徐国英、黑龙江中博房地产开发有限公司借款合同纠纷案件经绥化市北林区人民法院审理，判决给付原告借款本息。执行过程被告刘国富提出异议称案涉房屋其购买并居住使用至今。现绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异66号执行裁定书中止对该房屋的执行，原告认为该房屋在被告向原告借款时已抵押给原告，且在房产部门办理了登记。在该登记没有依法注销的情况下原告方享有的物权是唯一确定的，足以排除被告刘国富等人的权利。绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异66号执行裁定书中止对该房屋的执行是错误的，明显损害原告单位的合法权益，为此原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的请求。被告刘国富辩称，1.答辩人系与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司签订的买卖合同，交付了全部房款并合法占有，因被答辩人对答辩人购买的房屋错误查封致使答辩人至今未办理不动产权登记；被答辩人与本案的被告沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司之间系借贷关系，经人民法院判决已经认定与黑龙江创世伟业公司无关，作为具有预售许可的开发单位创世伟业公司有权向答辩人出售案涉房屋。且答辩人已经与开发单位签订了买卖合同、全部支付了房屋对价、在查封前已经合法占有、更何况答辩人当初举债购买案涉房屋就是想有一个安定的住所，结果因为开发企业欠税和查封等非本人因素一直没有办理不动产权登记。2.被答辩人虽然对沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司拥有债权，但其并未对创世伟业公司因开发取得的房屋办理过任何抵押登记手续；被答辩人诉称在房产部门办理了登记手续与事实不符，迄今为止并未见被答辩人对创世伟业公司出售给答辩人的房屋办理过任何抵押登记手续，至今案外人李晓峰曾经对案涉房屋办理过的预告登记是基于让与担保办理的，并非真实房屋买卖关系，其应办理抵押登记而不是预告登记，况且与本案没有任何关联性并已经过了有效期失去排除答辩人物权期待权的效力。综上，北林区人民法院作出的（2019）黑1202执异66号裁定认定事实清楚，适用法律正确，充分保障了答辩人居者有其屋的合法权益，故请法院依法驳回被答辩人的诉请。被告沈树忠、徐国英辩称，沈树忠、徐国英与刘国富签订的房屋买卖合同按照法律规定，属于依法买卖，合同有效，刘国富在买售房屋后占有使用至今，沈树忠、徐国英认可双方之间的房屋买卖关系，双方成立的是物权关系。沈树忠、徐国英与绥化市汇达小额贷款有限责任公司之间是因借贷而发生的诉讼，双方形成的是债权关系，按照法律规定物权优先于债权，法院的查封只是一种保全行为，并不能否定双方之间的物权，也就是住户的所有权。所以沈树忠、徐国英请求驳回绥化市汇达小额贷款有限责任公司的诉讼请求，支持刘国富对该房屋的占有和使用。被告黑龙江忠博房地产开发有限公司辩称，案涉房屋是被告刘国富同案外人创世伟业之间形成的房屋买卖法律关系，且该房屋履行了合同法所规定的全部构成要件，该房屋买卖合法有效，黑龙江忠博房地产开发有限公司同该房屋买卖无关，故原告查封的案涉房屋系错误的，应该驳回诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与被告沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司及案外人黑龙江创世伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，经本院于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决书，判决：一、被告沈树忠、徐国英给付原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金5000000元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1463327元，本息合计6463327元；二、被告黑龙江忠博房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司有权黑龙江创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司向本院申请执行。本院执行过程中，查封、执行被执行人部分财产。本院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定书，裁定查封登记在李晓峰名下位于海伦市海南明苑小区多处房屋，其中包括案涉海南明苑小区3号楼4单元502室房屋。案外人刘国富于2019年9月9日，向本院提出书面异议，称海伦市海伦镇海南明苑小区3号楼4单元502室属于其所有。本院于2019年9月23日作出（2019）黑1202执异66号执行裁定书，裁定：中止对海伦市海南明苑小区3号楼4单元502室（面积56.26平方米）房屋的执行。原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司对该执行裁定书有异议，向本院提起执行异议之诉，申请撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异66号裁定书，继续对案涉房屋予以执行。另查明，2014年1月7日，被告刘国富与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，约定刘国富购买海南明苑小区3号楼5层4单元502室，建筑面积56.26平方米。房屋价格为：72000元。刘国富当日交付房款72000元。于2015年8月3日办理入户手续后居住至今。再查明，被告沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用黑龙江创世伟业房地产开发有限公司的资质，挂靠在该公司名下，并以该公司的名义进行开发建设。被告黑龙江忠博房地产开发有限公司成立于2013年12月，系自然人独资的有限责任公司，被告沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，被告黑龙江忠博房地产开发有限公司（甲方）与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司（乙方）达成合作开发海伦市海南名苑项目的合作开发协议一份，约定合作开发由乙方报建的海伦市海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股，占项目股份99％。因该项目审批时使用乙方资质，乙方以资质入股，占项目的1％。同时约定，该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。被告沈树忠、徐国英在向原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款时，将包括案涉房屋在内部分房屋抵押给原告，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与李晓峰签订《商品房买卖合同书》，办理了预告登记。原告称李晓峰是原告方代表。登记证附记有效期三个月，到期自动解除登记。有效期：2014年3月17日至2014年6月17日。上述事实有以下证据及当事人陈述在卷证实：有本院（2016）黑1202民初1100号民事判决书、（2017）黑1202执102号执行裁定书、（2019）黑1202执异66号裁定书，证实了原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与被告沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司借款合同纠纷经本院判决，本院裁定保全案涉房屋及刘国富提出执行异议，经本院裁定事实；有建设工程施工合同、房地产开发项目许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，证实海南明苑小区系黑龙江创世伟业房地产开发有限公司开发小区，该公司具备销售该楼房资格；刘国富与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、房款收据、入户收费项目明细表供暖收费专用收据、物业费收据等，证实了刘国富购买案涉房屋，并办理入户手续，交纳费用，入住该房的事实；海伦市不动产登记中心证明，证实了海南名苑小区未办理不动产权证的原因是开发商未向登记部门申请及部分权利人购买的房屋存在预告登记及法院查封情况的事实；黑龙江创世伟业房地产开发有限公司与李晓峰签订的商品房买卖合同、海伦市房屋登记证明，证实了李晓峰与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司签订的是买卖合同并非抵押合同，办理的是预告登记的事实。本院认为，本案系由案外人刘国富对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经本院裁定后，原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司提起的执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，被告刘国富与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；被告刘国富在购买涉案房屋后，办理了入户手续，已实际居住使用该房屋，即刘国富合法占有涉案房屋；被告刘国富在签订合同当日已交付全部房款；对于涉案房屋的未过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等情况，原告无过错。故刘国富作为原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司与刘国富、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司借款合同执行案件的第三人，对法院查封涉案房屋提出执行异议有理，能够阻却执行。故对原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  那守信人民陪审员  仇国军人民陪审员  王丽杰二〇一九年十二月二十三日书 记 员  姜 浩