大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初3958号原告：王冯，女，1975年5月8日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王燕妮，辽宁海通律师事务所律师。被告：大连长者小镇养老发展有限公司，住所地大连市旅顺口区白山街101号。法定代表人：马振福。第三人：中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地大连市甘井子区甘段23号。负责人：李传华，该行行长。委托诉讼代理人：孙则，北京融商（大连）律师事务所律师。原告王冯与被告大连长者小镇养老发展有限公司（以下简称长者小镇公司）、第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称农行甘井子支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王冯及其委托诉讼代理人王燕妮，第三人农行甘井子支行委托诉讼代理人孙则到庭参加诉讼，被告长者小镇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冯向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305607）；2.被告返还房屋首付款331595元，并支付以首付款为基数按银行同期贷款利率自2013年9月3日起计算至2019年11月20日的利息133876.42元及至实际返还全部首付款日止期间的利息；3.被告偿还原告已支付给第三人自2013年11月至2019年11月止贷款本金及利息计246641.26元；4.判令被告向原告支付逾期交房违约金27853元（自2019年1月1日至2019年10月21日计294天631595元×0.00015=27853元）及至合同实际解除日止；5.判令解除原告与第三人于2013年9月26日签订的《个人购房担保借款合同》，原告停止还贷；6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2013年9月2日签订《商品房买卖合同》（以下称“合同”）合同编号为WHT201305607，合同中约定原告购买被告处位于旅顺口区房屋，建筑面积为89.94平方米，合同约定房屋总价款为631595元，根据合同第八条约定被告应当在2014年6月30日前交付房屋，同时根据合同第九条约定若被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应按买受人累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。现原告已按照合同约定于2013年9月2日前交清房屋首付款331595元，同时原告于2013年9月26日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，第三人于2013年10月25日将银行贷款300000元发放给被告。现双方合同签订后被告一直未按照合同约定交付房屋，后经原告查实，案涉小区已改建为养老院，小区性质已经改变。原告自2013年11月开始向第三人处偿还银行贷款，截止至2019年11月原告已偿还银行贷款共246641.26元。被告行为构成根本违约，已损害原告权益，造成原告损失，故原告提起诉讼，望依法支持诉讼请求。被告长者小镇公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人农行甘井子支行述称，我行同意解除原告与我行之间的个人购房担保借款合同，原告陈述符合事实。对于借款合同剩余贷款本息、罚息及复利，我行提出诉讼请求：1.判令原告王冯向我行偿还剩余借款本金120000元及贷款实际还清之日止的利息、罚息、复利（截止至2019年11月1日所欠利息102.90元）；2.判令被告长者小镇公司对上述借款承担连带保证责任；3.诉讼费由原告及被告承担。望法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、中国农业银行贷款还款流水、告知函、（2016）辽0212民初2797民事调解书和（2019）辽0212民初451号民事判决书，第三人对个人购房担保借款合同、中国农业银行贷款还款流水真实性没有异议，对其他证据以与己无关，不予质证；第三人提交个人购房担保借款合同、借款凭证、房屋预抵押登记证明、业务凭证，原告对证据真实性无异议。经审查，本院认为，原告和第三人提交的上述证据具有真实性、合法性，与本案事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，原告王冯与被告长者小镇公司（时名大连中冶渤海置业有限责任公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305607）及其补充协议，原告购买被告开发的坐落于大连市旅顺口区，建筑面积89.94平方米，总价款631595元。合同约定，原告于2013年9月2日前交清首期房款331595元，余款300000元原告申请银行按揭付款；被告于2014年6月30日交付案涉商品房。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……。”补充协议第四条第2款中约定“合同生效后，因出卖人原因导致《合同》解除，出卖人应按《合同》规定承担违约金，但不包括买受人已付税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的相关费用”。合同签订时，原告已交付首期房款331595元。2013年9月26日，原告王冯与第三人农行甘井子支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向第三人借款300000元用于购买案涉房屋；借款期限120个月，自2013年9月26日起至2023年9月25日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率相应进行调整；还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款直接发放至被告账户，原告以案涉商品房提供抵押担保。同年10月14日，原告与第三人就案涉商品房办理了预购商品房抵押权预告登记。同年10月25日，第三人向被告账户转入300000元。2013年11月3日，被告长者小镇公司为原告王冯开具一张金额为631595元的销售不动产统一发票。2014年6月25日，被告向原告发送告知函，通知原告交房日期变更为2014年10月31日，其将依据《商品房买卖合同》承担逾期交房违约责任。之后，被告仍未按期交付案涉商品房。2016年10月26日，原告诉至本院要求被告给付逾期交房违约金，该案审理过程中双方达成协议，被告于2017年2月28日给付原告自2014年7月1日至2016年10月18日的逾期交房违约金79675.7元，本院于2016年12月15日出具（2016）辽0212民初2797民事调解书予以确认。2019年1月22日，原告又诉至本院要求被告给付2016年10月19日之后违约金，本院于2019年3月12日作出（2019）辽0212民初451号民事判决书，判决被告给付2016年10月19日至2018年12月31日逾期交房违约金76170元。根据第三人农行甘井子支行出具的业务凭证，至2019年11月1日原告偿还借款本金180000元、利息63700.26元。原告提起本案诉讼后，于2019年11月25日又偿还借款本金2500元、利息441元。截至2019年11月25日原告偿还借款本金182500元、利息64141.26元，合计金额246641.26元。本院认为，原告王冯与被告长者小镇公司签订的《商品房买卖合同》、与第三人农行甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》，内容均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，依法合同有效，对当事人具有法律约束力。原告已支付购房款，被告应依约定交付商品房，被告未交房，构成违约，按照《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持；原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》目的是为购买房屋，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》已无继续履行必要，现第三人亦同意与原告解除双方合同，故原告请求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院亦予以支持。关于原告要求被告返还首期房款及利息，要求被告返还其已偿还第三人的借款本息，以及第三人要求原、被告偿还借款剩余本金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案，原告于合同签订时向被告支付首期房款331595元，之后通过第三人按揭贷款支付剩余房款300000元，至2019年11月25日原告偿还第三人借款本金和利息246641.26元，依据上述规定，合同解除后被告应当将已收取的购房款返还原告及第三人，并赔偿原告和第三人由此产生的损失，故原告诉请要求被告返还首期房款331595元、支付该款自2013年9月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并要求被告返还原告已偿还第三人的按揭贷款本息246641.26元，具有事实和法律依据，本院予以支持；截至2019年11月25日原告已偿还借款本金182500元，剩余借款本金为117500元，依据上述规定被告应当将该款返还第三人，第三人诉请要求原告偿还剩余借款本金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付逾期交房违约金的问题。原、被告于补充协议中约定，合同生效后因出卖人原因导致买卖合同解除，出卖人应按买卖合同规定承担违约金，买卖合同第九条约定被告逾期超过60日交房，原告解除合同，被告退还全部已付款，并按已付款的每日0.015%向原告支付违约金。在解除合同的情况下原告主张的逾期交房违约金应是依据合同约定应由被告承担的解除合同违约金。原告已通过诉讼要求被告支付自2014年7月1日至2018年12月31日的违约金，现原告要求被告支付2019年1月1日起至合同实际解除日的违约金，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定判决如下：一、解除原告王冯与被告大连长者小镇养老发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305607）。二、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王冯购房首付款331595元及利息（以首付款331595元为基数，自2013年9月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王冯自2013年11月至2019年11月25日已偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的贷款本金182500元、利息64141.26元，合计246641.26元。四、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王冯逾期交房违约金（以631595元为基数按日0.015%自2019年1月1日起计算至本判决生效之日止）。五、解除原告王冯与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行签订的ABC（2012）5006-1《个人一手住房贷款合同》。六、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行至2019年11月25日原告王冯未偿还的贷款本金117500元，并按照《个人购房担保借款合同》的约定给付利息。七、驳回第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13902元，由被告大连长者小镇养老发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  远立华人民陪审员  刘敏华人民陪审员  徐春燕二〇一九年十二月十六日书 记 员  孙 爽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。