昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初2928号 原告：卢佐荣，女，1969年5月1日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。 原告：徐文卫，男，1956年11月26日生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：曲蕊、董明，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。 法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。 统一社会信用代码：91530100690891241H。 委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告卢佐荣、徐文卫与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢佐荣、徐文卫的委托诉讼代理人曲蕊，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢佐荣、徐文卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年11月23日起至2018年8月31日未办产权登记违约金6470元(按原告接房后的180天开始计算每天10元支付逾期违约金)及自2018年9月1日起至办下产权登记之日止违约金（按每天10元计算至产权证下发之日）；2、判令被告支付原告自2016年5月23日起至2018年8月31日占用原告办理产权证的相关费用利息1752.25元（按年利率6%计算＝827天×6％÷360天×12712.8元）及自2018年9月1日起至办下产权登记之日止利息（按年利率6%计算至产权证下发之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由2014年10月12日原告与被告云南浙滇置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买被告建设的东盟森林III第E组团06幢第14层1401号房，该商品房总金额为人民币439870元，于2014年10月12日办理了商品房买卖合同登记备案。2016年5月22日原、被告双方办理完毕房屋交接手续，原告按《商品房购销合同》的约定向被告交付了办理产权证的相关费用12712.8元及资料。但是迄今被告仍未办理房屋产权证并交付原告。为维护原告合法权益，特具文诉至贵院。 被告浙滇公司辩称，第一，因不满足办理案涉房产登记的法定前置条件，答辩人申请办证受法律规定限制而不能进行。答辩人代理原告提交办证资料的法定条件尚未满足，以及答辩人代理实施办证相关行为的法定条件尚未成就。第二，购房合同对商品房的交付条件和代为提供办证资料有特别清晰的约定，交付房屋条件是答辩人组织完成五方验收及建设单位组织的验收，办证是项目整体竣工验收后150个工作日或者是180个工作日，但直到现在项目仍未完成整体的竣工验收，答辩人对原告代为办证的义务尚未产生，不存在逾期办证违约的事实。原告主张违约金起止日期没有任何的法律依据。第三，答辩人代原告提交案涉房屋办证资料，代缴相关费用，并非答辩人作为开发商的法定义务，而是双方之间形成的一个独立的委托代理关系，是基于双方的约定而产生，并独立于商品房买卖合同而存在。由此答辩人代为提供办证资料，缴纳相关费用的约定不能等同或混同于法律规定。原告一方要求答辩人履行代理义务，另一方面又主张所谓的资金占用费法律逻辑是相互矛盾的，而且原告所主张的资金占用费的利息计算并没有任何的法律依据。第四，无论是按《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要属不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任。目前东盟森林项目至今无法办理产权证、提交登记资料的原因在于部分业主以不和谐方式阻止垃圾中转站的建设以及部分业主私自搭乱建，导致项目不能满足规划验收。第五，办理颁发产权证是产权登记机关的行政职权。答辩人作为申请办证的代理人，其义务只能是在满足法定和约定的条件之后代理业主向登记机构提供申请资料，至于办证是否受理，何时能够办下产权证来，答辩人客观上无法掌控。第六，违约责任本质是损失赔偿。本案原告主张办证迟延，除非原告能够举证证明已造成的实际损失，否则不仅违约期间起算点难以确定，而且合同约定每天的10元钱的违约金过高，请求法院予以调整。综上，法定条件和约定条件都未成就，且该未成就的原因并非被告原因所致，请求法院驳回原告对答辩人全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。 本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告卢佐荣（乙方）于2014年10月12日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林III第E组团06幢第14层1401号房屋，价款为439870元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料，逾期期间甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2016年5月22日向被告支付了产权登记费、维修基金、代办契税、代办贴花费费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。 本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了在项目整体竣工验收后180个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年5月22日缴清了产权登记费、维修基金、代办契税、代办贴花费费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2016年5月22日后180个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2017年2月10日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告支付占用原告办理产权证的相关费用利息的诉讼请求，原告系依据合同约定向被告缴纳相关费用，被告占用上述款项亦不违反法律和合同约定，原告在本案中主张被告继续履行合同，并未要求解除合同以及被告返还上述款项，故其主张上述款项的占用利息没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，2014年10月12日，原告卢佐荣与被告浙滇公司签订了《商品房购销合同》，原告卢佐荣与被告浙滇公司系合同的相对方，故，对原告徐文卫的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢佐荣支付自2017年2月10日起至被告将办理东盟森林III第E组团06幢第14层1401号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告卢佐荣的其他诉讼请求。 三、驳回徐文卫的诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告云南浙滇置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员  李余余 二〇一九年十二月十一日 书记员  刘雨杉