河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异188号 案外人：王楚，男，1995年3月12日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：倪文芳（系王楚之母），女，1968年2月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王建军（系王楚之父），男，1967年8月28日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周怡婷，女，该公司工作人员。 被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭丽霞，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：秦春辉，男，该公司工作人员。 本院在执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）建设工程合同纠纷一案中，查封了润鑫公司名下部分房产，案外人对本院查封润鑫公司名下坐落于石家庄市滹太商贸城Ｃ馆2单元1820号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法解除对滹太商贸城C馆2号公寓18层20号（2单元1820号）公寓的查封，事实与理由：在申请执行人与被执行人案件中，贵院查封了滹太商贸城C馆2单元1820号公寓，该房屋属于案外人所有。为维护案外人的合法权益，特根据民事诉讼法提出书面异议，请求法院解除对该房屋的查封。 中铁公司称，被答辩人的异议理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四、二十五条的规定，应当驳回。第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人，（二）该权利的合法性与真实性，（三）该权利能否排除执行”，第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。因此，案涉房产属于未登记的房产，其土地使用权及相关证书均为开发商润鑫公司所有，权属并未移转。被答辩人不属于真正权利人。王楚既未办理案涉房屋的过户手续，也未实际占有案涉房屋，不产生物权变动效力，人民法院有权执行案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案相关事实，王楚没有办理房产网签登记也未办理过户登记，且无任何证据证明其实际占有房屋。根据最高人民法院（2017）最高法民申1769号案的裁判精神：以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故本案中王楚不享有足以排除强制执行的民事权益。被答辩人的异议理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据该条款规定，应同时满足上述条件才能得到法院支持。然而依据被答辩人提供的证据资料显示，王楚仅仅签订了认购协议，并未按照规定签订商品房买卖合同并办理网签备案，其不符合第一项规定的情形；而且其明显不符合第二项的规定的情形，在本次开庭审理的案件中，王楚对2套公寓提起执行异议，故该商品房并不是王楚唯一住房。且案涉房产至今仍处于空置状态，被答辩人并未实际占有。因此，被答辩人的异议请求不符合该规定情形，应当予以驳回。申请执行人中铁公司对案涉房屋享有优先受偿权。石家庄市中院（2017）冀01民初1100号《民事调解书》确认：“原被告双方均认可原告施工的滹太商贸城C馆及C3C4塔楼工程最终结算金额为284,500,000元，被告润鑫公司已支付202,351,878元”。根据该调解书，被执行人石家庄润鑫房地产开发有限公司拖欠申请执行人中铁公司的工程款本金金额为82,148,122元。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。根据上述法律规定，被执行人石家庄润鑫房地产开发有限公司拖欠申请执行人中铁公司的工程款请求权属于法定的优先受偿权。2018年11月30日，石家庄中院作出（2018）冀01民初1382号民事判决，依法判决中铁公司对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82,148,122元享有优先受偿权。中铁公司的建设工程款优先受偿权优先于北京建筑装饰设计工程有限公司的一般债权，王楚不具有排除对案涉房屋进行强制执行的权利。申请执行人中铁公司的建设工程款优先受偿权优先于北京建筑装饰设计工程有限公司的一般债权。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”根据上述司法解释的规定，建设工程款与其他一般债权相比具有优先受偿性。北京建筑装饰设计工程有限公司没有证据证明其享有优先受偿权，中铁公司作为案涉房屋的工程建设单位，就案涉工程款享有优先受偿权，并且其优先受偿权优于抵押权和其他债权。最高人民法院案例：《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民终606号】《裁判要旨》规定“涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但该房屋未办理产权移转登记，也并未实际交付，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的执行行为”。此外，最高人民法院《建设工程合同纠纷裁判思路》（法律出版社2014年12月版，第266—269页）中《通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人能否对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权（最高人民法院民一庭）》和《民事审判指导与参考》（2012年第3辑（总第51辑），人民法院出版社2012年版，第159—165页）以及《房地产纠纷裁判思路与规范指引（上）》（人民法院出版社2014年版，第406—410页）都规定“通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《工程价款优先受偿批复》第二条规定的消费者，第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权，承包人对已过户到该第三人名下的承包人承建的建设工程享有建设工程优先权”。最高人民法院的观点明确指出，以物抵债行为并不产生物权变动的效力，相关行为不能排除执行。因此，最高法院的裁判规则是“以物抵债已经办理过户的房产不能对抗法定建设工程优先权”，举重以明轻，案外人享有的权利，根本不能对抗答辩人享有的工程价款优先受偿权。 综上，申请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 润鑫公司称，我公司与北京市建筑装饰设计工程有限公司签订的《滹太商贸城C馆一层外墙及石材台阶精装修合同》，我公司欠付北京市建筑装饰设计工程有限公司工程款，双方协商以房抵工程款北京市建筑装饰设计工程有限公司指定我公司将C2-1819、1820号房屋，抵至徐炎方名下。后王楚欲购买徐炎方的两套房屋，因房屋尚未办理备案等手续，我公司给客户提供一次免费更名的机会，2016年5月18日王楚与我公司签订公寓认购协议，并将两套房屋价款均一次性支付给徐炎方，房屋已交付王楚。 案外人为证明其主张向本院提交以下证据： 证据一、2016年5月18日签订的公寓认购协议，约定房屋的总价款为288,451元； 证据二、2016年5月18日由润鑫公司开具的收款收据一份，拟证明案外人支付了全部房款。 证据三、案涉房屋钥匙，拟证明在2016年6月份润鑫公司将房屋交付给案外人。 润鑫公司对案外人提交的证据无异议并提交了以下证据： 证据一、润鑫公司与北京市建筑装饰设计工程有限公司签订的《滹太商贸城C馆一层外墙及石材台阶精装修合同》； 证据二、北京市建筑装饰设计工程有限公司出具的以房抵债说明及更名证明； 证据三、徐炎方公寓认购协议书两份； 证据四、客户更名申请单。 中铁公司对以上证据的质证意见为，对于《精装修合同》的真实性、合法性认可、关联性不予认可。《精装修合同》只能证明双方关于精装修施工的合同关系，与涉案商品房没有直接的关系。对于《说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，该份证据没有原件，不予认可，且文件中有手写字样，无法确认手写内容是否为后续添加，不予认可。对于买受人为徐炎方的《公寓认购协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可。在认购协议第四条约定，买受人将房款一次性当面支付给润鑫公司，实际上根据案外人的事实与理由，该房产是用于抵账，并非属于当面一次性支付房款。对于《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。属于自制的证据资料不予认可。对于《客户名称变更单》的真实性、合法性、关联性均不予认可。属于润鑫公司内部自制的证据资料不予认可。对于《收据》的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，收据并非正式结算凭证，其次，根据案外人的事实与理由，该房产是用于抵账，并非实际支付房款，故收据并非真实。综上所述，案外人对案涉房产不享有权利，不足以排除申请执行人的强制执行。 本院查明，原告中铁公司与被告润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）冀01民初1100号民事调解书，内容为：一、原被告双方均认可原告施工的滹太商贸城C馆及C3C4塔楼工程最终结算金额为284,500,000元，被告石家庄润鑫房地产开发有限公司已支付202,351,878元。二、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于2018年5月1日前将滹太商贸城A、B、C馆、C3C4塔楼足额抵押登记给原告中铁公司，被告石家庄润鑫房地产开发有限公司按照《补充协议4》第4.2约定前向原告中铁公司支付工程款。三、若被告石家庄润鑫房地产开发有限公司未能在上述期限办理抵押登记，被告应按照《补充协议4》第5条向原告中铁公司支付工程款。四、其余事项双方按照《补充协议4》约定执行。五、一审案件受理费534,047元，减半收取267,023.5元，由原告中铁公司承担。调解书生效后，中铁公司向本院申请执行，本院立案执行。在执行中，2018年7月23日，本院作出（2018）冀01执380号之一执行裁定，裁定：一、查封被执行人石家庄润鑫房地产开发有限公司名下坐落于古城东路118号滹太商贸城部分房屋，其中包含C馆2单元1820号房产。案外人对执行该房产提出书面执行异议。 另查明，润鑫公司将案涉房屋抵债给北京市建筑装饰设计工程有限公司，2016年1月21日，北京市建筑装饰设计工程有限公司又将案涉房屋抵债给徐炎方，徐炎方将案涉房屋出卖给案外人，案外人向徐炎方支付了全部购房款。应徐炎方申请，润鑫公司与案外人签订了公寓认购协议，润鑫公司向案外人出具了收款收据。2016年6月，润鑫公司向案外人交付了案涉房屋钥匙。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，润鑫公司将案涉房屋抵债给他人，在查封之前案外人从该他人处购买了案涉房屋并支付全部房款，润鑫公司与案外人签订了认购协议，润鑫公司出具了收款收据也交付了房屋钥匙，案外人的异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄润鑫房地产开发有限公司名下位于石家庄市滹太商贸城Ｃ馆2单元1820号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月八日 书记员  白娟娟