河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5864号 上诉人（原审被告）：育德路艺术幼儿园（邯山区育德路艺术幼儿园），住所地:邯郸市邯山区光明南大街育德路小学院内。 负责人：董红，该幼儿园校长。 委托诉讼代理人：郭培尧，河北中大同律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:董红，男，1968年9月7日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：郭培尧，河北中大同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邯郸市邯山区育德路小学，住所地:邯郸市光明南大街育德路7号。 法定代表人：李艳芳，该校校长。 委托诉讼代理人：张书红，河北神威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷悦，河北神威律师事务所律师。 上诉人育德路艺术幼儿园（以下简称育德路幼儿园）、董红因与被上诉人邯郸市邯山区育德路小学（以下简称育德路小学）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 育德路幼儿园、董红上诉请求：一、撤销邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初219号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。 事实和理由：一、原审判决程序错误。本案在一审审理时，上诉人提交了如下证据：1、育德路幼儿园2017年6月23日10点27分59秒的监控视频截图。2、2016年3月8日房屋租赁合同原版一份，结算票据4张。3、2018年5月31日，申请人与被申请人的法定代表人李艳芳及原法定代表人李宪芳的电话录音各一份；2018年6月12日，申请人与被申请人原法定代表人李宪芳面谈录音一份。4、冯丽莎、史静欣证人证言等。上述证据相互印证，足以证实该《房屋租赁合同》在被申请人控制之下。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第112条规定：书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。上诉人在举证期限届满前，向一审法院提交了书面申请。请求一审法院依法责令被上诉人交出《房屋租赁合同》的原件。但是，一审法院既没有责令被上诉人提交该《房屋租赁合同》的原件。也没有认定上诉人所主张的书证内容。应当属于错误。 二、被上诉人在一审的质证意见推卸并颠倒举证责任；一审判决对上诉人提交的大量证据，采纳与否未加阐明，有违法律规定和案件事实的完整性，导致判决错误。在一审，被上诉人对上诉人提交上述证据3质证时，其质证意见为：该录音无法确认该证据的真实性及合法性，李宪芳并非本案当事人（但她是被上诉人原法定代表人，也是房屋租赁合同的签订人），无法确认该二份录音是否是其本人的内容，被告（上诉人）应当举证证明该证据的合法性及真实性，即使认定该证据中所谓的合同存在，也无法达到被告的证明目的，无法证明合同内容与本案具有关联性……。原告（被上诉人）并不知道被告与李宪芳所称的合同的存在及合同的具体内容。其实，上诉人提交上述录音的目的，就是要证明该《房屋租赁合同》的内容，则由上述证据2可以相互印证，也是上诉人所主张该书证的内容。如果，被上诉人对该录音的真实性存有质疑，那么，就应当让李宪芳、李艳芳出庭质证或者对该录音提出申请鉴定。现在，李宪芳、李艳芳均拒绝出庭质证，被上诉人也不申请对该录音的真实性进行鉴定。那么，就应当认定该录音为真实。根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第70条：一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的，无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复印件。所以，应当认定该录音为真实。上诉人认为被上诉人的上述质证意见，实属在推卸并颠倒举证责任。一审判决对上诉人提交的上述证据第1、3、4采纳与否均未加阐明。这有违案件事实的完整性，也违反法律规定。从而，导致判决错误。 三、原审判决适用法律错误。原审法院依据我国《合同法》第6条、第215条、第232条的规定作出判决，适用法律错误。本案查明的事实是：2003年11月5日，上诉人与被上诉人签订租地协议一份，协议载明：一、租地期限12年，日期从2004年3月1日至2016年3月1日。双方无争议。租地协议到期后，即使不认定2016年3月8日，双方签订的《房屋租赁合同》，那么，根据本案已经查明的事实，也应当适用我国《合同法》第236条的规定：租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。既然原租赁合同继续有效。那么，原租赁合同（即租地协议）租金每年是3000元。原审判决却适用我国《合同法》第6条、第215条、第232条的规定，判决第二项让上诉人支付被上诉人自2018年3月起至搬离之日止按照每年10万元计算的租金。显然，这属于适用法律错误。况且，上诉人提交4份房租收据也显示：每年的租金起算时间也都是3月8日。而判决书的租金起算时间却是2018年3月。具体日期含糊不清，明显错误。为此，上诉人恳请二审法院，撤销原判，依法改判或发回重审。以保护上诉人的合法权益。 被上诉人育德路小学口头辩称，一审程序合法，所谓的租赁合同原件不存在，上诉人应提交原件。租赁合同到期后，每年交十万，有交款收据。 育德路小学向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告立即搬离位于原告校院东南侧邻街房屋；2.判令二被告依法承担从2018年3月起至搬离之日止按照每年10万元的租金计算；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实，2003年11月5日，育德路小学为甲方，董红为乙方，签订租地协议一份，协议载明，经甲乙双方协商，乙方愿意承租位于甲方校院东南侧临街土地（南北长40米、东西长6米）使用，建造二层房屋，为此，双方达成协议如下：一、租地期限12年，日期从2004年3月1日至2016年3月1日。在合同期满后，房屋所有权归甲方所有，甲方可优先继续租给乙方使用。二、乙方每年10月底向甲方交纳租地金叁仟元（3000元）。否则，每拖欠一天可按土地租金的5%收取滞纳金；如连续三年不交给甲方土地租金，则甲方有权收回乙方房屋所有权。三、乙方在建房中途由于政府行为（不包括学校）停止建房，则乙方必须在一年内使甲方土地恢复原状；如过期乙方每天向甲方交纳租金的5%违约金；如一年之内不能恢复原状，则乙方所建部分和土地使用权归甲方所有。四、甲方负责水源、电源，乙方负责电源维修，如需增容则资金由甲、乙双方所用电量各付所用增容费用。乙方在经营期间的水、电费等全部由乙方承担。在租赁期间，所发生的问题及产生的一切费用全部由乙方负责。五、如遇政府行为需拆除乙方房屋或政府通知甲方让乙方拆除及一切人力不可抗拒之因素而造成的损失，由乙方自己承担，甲方不负责。六、乙方要依法经营，并对经营期间的一切债权、债务负责。七、以上条款甲乙双方共同遵守，如需变更或解除时，双方共同协商。八、本合同自签字之日起生效。同时双方签订租地协议（补充协议）一份，协议载明，关于2003年11月5日签订的《租地协议》第二条的补充协议：乙方每年向甲方交纳租地金陆仟圆（6000元），12年合计柒万贰仟圆（72000元）。其中乙方已付给甲方（学校1997年6月22日因房屋土地租赁遗留问题法院调解赔偿金）叁万陆仟元（3.6万元），除此之外，乙方每年10月底向甲方交纳租地金叁仟元（3000元），12年合计叁万陆仟圆。如乙方所建房屋不到期由政府性行为拆除，则甲方退还给乙方预付租地资金剩余部分。否则，每拖欠一天可按土地资金的5%收取滞纳金；如连续三年不交给甲方土地资金，则甲方有权收回乙方房屋所有权。2003年11月5日的租地协议到期后，育德路小学于2016年4月25日收育德路幼儿园2016年3月8日—2016年9月8日涉案房屋租金50000元，于2016年9月22日收育德路幼儿园2016年9月8日—2017年3月8日涉案房屋租金50000元，于2017年4月27日收育德路幼儿园2017年3月8日—2017年9月8日涉案房屋租金50000元，于2017年8月22日收育德路幼儿园捐资助教款50000元。 另查明，2018年5月21日育德路小学向我院提起诉讼，诉请与本次诉讼相同，2018年7月27日我院做出(2018)冀0402民初1575号民事判决书，判决驳回育德路小学的诉讼请求，育德路小学不服该判决，向邯郸市中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉；后育德路幼儿园不服该判决，向邯郸市中级人民法院提出再审，2019年4月16日，邯郸市中级人民法院做出（2019）冀04民申89号民事裁定书，驳回育德路幼儿园的再审申请。 一审法院认为,2003年11月5日租地协议到期后，育德路小学于2016年4月25日、2016年9月22日、2017年4月27日共计收取育德路幼儿园涉案房屋租金150000元，又于2017年8月22日收取育德路幼儿园捐资助教款50000元，该笔款项虽收款项目变更为捐资助教，但从金额及缴费时间的连续性和育德路小学诉讼主张租金起算时间即2018年3月上看，可以认定实为收取的是育德路幼儿园向其交纳的涉案房屋的租金。董红提供的2016年3月8日的房屋租赁合同无双方当事人的签名或印章，提供的其他证据亦不能证明合同的具体内容、条款等，故其主张就涉案房屋与育德路小学续签了十年租赁协议，证据不足，不予认定；但根据上述各方当事人的陈述、举证和质证意见可以认定，育德路小学与董红于2003年11月5日签订的租地协议到期后，双方约定由董红继续租用涉案房屋，用于董红开办幼儿园和房屋出租，房屋租金提高至每年100000元，分两次交付，每次交50000元，双方已形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，对不定期租赁，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。育德路小学已于2018年11月1日、2018年11月2日两次向二被告送达了《交房通知》，通知显示“限育德路小学从本通知送达之日起15日内搬离育德路小学校院东南侧临街房屋（南北长40米，东西长6米）”等内容，育德路小学与董红2003年11月5日签订的《租地协议》已经解除。故育德路小学要求董红、育德路幼儿园搬离位于育德路小学校院东南侧邻街房屋及承担从2018年3月起至搬离之日止按照每年10万元计算租金的诉请，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、育德路艺术幼儿园（邯山区育德路艺术幼儿园）、董红于本判决生效之日起十日内搬离位于邯郸市邯山区院东南侧（南北长40米，东西长6米）临街房屋；二、育德路艺术幼儿园（邯山区育德路艺术幼儿园）、董红于本判决生效之日起十日内支付邯郸市邯山区育德路小学自2018年3月起至搬离之日止按照每年10万元计算的租金。 二审中上诉人育德路幼儿园提交2016年3月育德路幼儿园与育德路小学补充协议一份，证明合同延期至2026年3月7日。 被上诉人育德路小学的质证意见为，原校长李宪芳说没有此事，上面的李宪芳也不是他本人签字。租赁上诉人的是楼房不是平房，李宪芳说东南角的体育器材室（平房）让上诉人改造过，补充协议中“交付使用后，合同续签10年……2016年3月8日到2026年3月7日”是后来添加的，我们申请鉴定（如作为定案依据）。该证据不是新证据。从“交付使用后……2016年3月8日到2026年3月7日”。两行字是上诉人伪造的，要求依据民事诉讼法第111条规定，对上诉人董红罚款或拘留。 二审中被上诉人育德路小学提交证据一，照片三张，2019年9月11日责令期限拆除决定书一份，2019年9月17日邯山区教育局关于《邯山区集中整治违法建设违法占地指挥部办公室督办通知》的通知一份，2019年11月《邯山区集中整治违法建设违法占地指挥部办公室督办通知》一份，均证明争议房屋是违章建筑，政府限期拆除。证据二，与上诉人签订的补充协议原件，我们也有这件补充协议，上面没有那两行字。 上诉人育德路幼儿园的质证意见为，关于证据一，关联性有异议，因为一审判决按合同到期判决的，并且按有效合同判决的，况且被上诉人没有要求认定合同无效。真实性无异议。关于证据二，真实性无异议，但这是草稿，最后签订的是我提交的这份协议。 二审审理查明：对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，2019年9月11日，邯郸市邯山区城市管理综合行政执法局对育德路小学作出邯山城管责拆决字[2019]第010号责令限期拆除决定书，认定育德路小学在该校东侧未经规划部门许可擅自建设的育德艺术幼儿园属于违法建设行为，责令育德路小学限期拆除。2019年9月11日，邯山区集中整治违法建设违法占地指挥部办公室对邯山区教育局作出[2019]116号督办通知，该通知主要内容为育德路小学东侧育德艺术幼儿园60间房屋属于违建，要求该局对该幼儿园所属学生进行合理分流，腾空违建房屋，督促学校进行拆除。2019年9月17日，邯山区教育局对育德路小学作出《关于＜邯山区集中整治违法建设违法占地指挥部办公室督办通知＞的通知》，告知育德路小学该小学东侧育德艺术幼儿园60间房屋属于违章建筑，要求该校紧密跟邯山区城市管理综合行政执法局对接，做好该违章建筑拆除工作。 本院认为，育德路小学与董红于2003年11月5日签订的租地协议到期后，董红继续使用租赁物，育德路小学没有提出异议，并将房屋租金提高至每年100000元，分两次交付，每次交50000元，双方已形成不定期租赁合同关系。育德路小学未经规划部门许可擅自建设案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，其就未取得建设工程规划许可证的案涉房屋与董红之间的不定期租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据上述规定，育德路小学要求育德路幼儿园、董红搬离案涉房屋应予支持，要求育德路幼儿园、董红承担从2018年3月起至搬离之日止按照每年10万元的租金不予支持，育德路小学可另行主张房屋占有使用费。育德路幼儿园、董红上诉主张就案涉房屋与育德路小学续签了十年租赁协议，首先其提交的证据不足以证实该主张；其次，即使其主张成立，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁协议也是无效的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初219号民事判决第一项； 二、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初219号民事判决第二项。 三、驳回邯郸市邯山区育德路小学的其他诉讼请求。 一审案件受理费2380元，由邯郸市邯山区育德路小学负担1190元，邯山区育德路艺术幼儿园、董红负担1190元。二审案件受理费2300元，由邯郸市邯山区育德路小学负担1150元，邯山区育德路艺术幼儿园、董红负担1150元。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇一九年十二月九日 书记员  黄 薇