广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0302民初1152号 原告（反诉被告）：郑毛生，男，1958年12月4日出生，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：赵孟安，广西君健律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋荣，男，1975年10月14日出生，汉族，广西桂强律师事务所律师，住桂林市秀峰区。 第三人：桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组，住所地：桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村委会尊神庙内。 负责人：邹新炬，村民小组小组长。 原告郑毛生与被告蒋荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用普通程序审理。诉讼过程中，被告蒋荣向本院提起反诉，本院于2018年11月21日受理其反诉后，依法合并审理。2018年12月4日，本案第一次公开开庭审理，因桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组与本案处理结果有法律上的利害关系，本院于2018年12月10日通知其作为本案第三人参加诉讼。2018年12月26日、2019年10月17日，本案第二、三次公开开庭审理。原告（反诉被告）郑毛生的委托诉讼代理人赵孟安、被告（反诉原告）蒋荣以及第三人桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组小组长邹新炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑毛生向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2、被告支付欠付租金，其中2018年3月3日至4月2日欠付319.14元，2018年4月3日至7月2日欠付957.42元，自2018年7月3日起至返还租赁房屋之日止按照约定租金计算；3、被告按照每日万分之五的标准支付逾期违约金；4、被告按照1元/平方米/月的标准赔偿原告物业服务费损失；5、被告无权要求返还定金3万元。事实及理由：原、被告于2016年3月3日就桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场第四、五层签订了租赁期限为16年的《房屋租赁合同》，后双方于2016年11月5日协议被告退租第五层。被告自2017年10月份起未按时足额支付租金，2018年7月3日起的租金更至今未付，其违约行为致合同得以解除，原告故诉讼主张权利。 被告蒋荣辩称：原告自2017年上半年起将四楼电梯上锁并仅向被告提供三把钥匙，原告来往客户仅得通过楼梯上下，但楼梯间安装大型排烟管且光线昏暗，严重影响了被告对租赁房屋的使用，故被告未依约支付剩余租金是对无法正常使用租赁房屋的合理抗辩。综上，原告违约在先，请求判决驳回原告的诉讼请求。 第三人桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组陈述称：案涉房屋所在地块系征收土地后的村民预留地，案涉房屋所在建筑取得了建设项目登记备案及建设用地规划许可，建筑合法。被告所称电梯上锁系为了防止六至十二层的酒店客人影响承租户对房屋的使用而设置。 反诉原告蒋荣向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告间的房屋租赁合同，反诉被告退还履约保证金3万元；2、反诉被告退还约230平方米空置部分于2017年6月至2018年7月期间的租金53820元；3、反诉被告赔偿反诉原告2017年6月至2018年7月期间无法正常使用非空置部分的租赁房屋按照每平方米9元的单价计算的租金损失42237元；4、反诉被告按照鉴定意见赔偿装修损失。事实及理由：反诉被告自2017年上半年起将四楼电梯上锁并仅向被告提供三把钥匙，原告来往客户仅得通过楼梯上下，但楼梯间安装大型排烟管且光线昏暗，严重影响了被告对租赁房屋的使用，四楼空置部分亦因上述原因致转租不能，反诉原告的租赁目的因反诉被告的违约行为而无法实现，故反诉主张权利。 反诉被告郑毛生反诉辩称：四楼电梯上锁的目的系防止酒店客人乱入，不影响反诉被告对租赁房屋的使用；反诉原告所称排烟管道非反诉被告安装。另，反诉原告空置部分租赁场所系其自身经营决策，请求判决驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于广西立信资产评估有限责任公司立信评报字（2019）第039号《资产评估报告》，反诉被告郑毛生提出应扣除可移除的酒柜、橱柜、消毒柜及油烟机价值计12302元以及浴缸价值3950元。本院认为：因反诉被告郑毛生同意利用附合装修，在仍保留厨房功能及部分厨房用具的情况下，不宜将因地定制的酒柜、橱柜、消毒柜及油烟机拆离；对于浴缸，不属于商业用房的平常配置，反诉被告郑毛生要求反诉原告蒋荣移除并扣除价值的要求合理，本院予以支持。反诉原告蒋荣称防盗门价值中应另行计入指纹锁价值，因其未申请补充鉴定，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月3日，郑毛生作为出租方（甲方）与蒋荣作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定（节录）“一、承租房屋（场地）位置、面积、用途及房屋标准2、甲方将桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场项目的第四、五层商业用房租赁给乙方经营管理。双方初步确定面积为：租赁建筑面积1182平方米。4、交房标准为普通粉刷毛坯房，以土建现状移交。二、租赁期限1、租赁期为16年，即从2016年3月3日起到2032年3月3日止。甲方于2016年3月3日前将房屋（场地）交付乙方进行装修。2、装修期自甲方在2016年3月3日将房屋（场地）交付乙方之日起6个月为装修期，装修期内甲方不向乙方收取租金。装修期包含在租赁期内。三、费用及缴纳期限1、第1-2年（即2016年3月3日至2017年3月3日）前6个月免租金，从第7个月起算租金，按每平方米建筑面积每月18人民币计算。2、第3-16年（即2018年3月3日）起，每年租金递增3%，即2018年3月起的月租金为18.54元/平方米，2019年元月起月租金为19.09元/平方米，以此类推，按此比例递增。3、地下停车场由甲方协调乙方与宾馆交纳车位租金后使用。如需占用住户的车位，租金另议。四楼配备两个车位。4、乙方应在每季度的第一个月的前10天内缴纳本季度租金。7、乙方在租赁期内经营发生的属于承租方缴纳一切税费由乙方承担。（包括物业费）四、双方的权利义务（一）乙方的权利及义务1、本合同在甲、乙双方签字盖章后，乙方在10个工作日内向甲方交付履约定金叁万元后生效。乙方依约交付足额租金即对租赁的物业享有使用、收益的权利，即可进行正常的经营管理，并获得相关收益。如乙方逾期不交租金，则乙方每逾期一天按应交费用总额的万分之五向甲方支付违约金，超过3个月未缴纳租金，算乙方违约。7、乙方拖欠甲方租金达三个月的，甲方有权解除本合同。9、在合同期内乙方有权自行转租和转让。（转让时应征得甲方同意）”。随后，蒋荣给付郑毛生履约定金3万元。 2016年11月5日，郑毛生作为甲方与蒋荣作为乙方签订《补充协议》，约定（节录）“一、原合同甲乙双方共同协商同意，乙方自愿租甲方四至五楼，装修期为七个月。二、现因乙方原因自愿把五楼退租并归还甲方，乙方自愿赔偿甲方各种损失费共计肆万壹仟玖佰壹拾肆元整（46914.00元）”。同时，双方将前述《房屋租赁合同》中的第一、2项中的“五层”划除并将租赁建筑面积变更为591平方米。 2016年10月3日、2017年1月13日、2017年4月16日、2017年8月21日、2017年10月17日、2018年1月17日、2018年4月27日，蒋荣分别向郑毛生支付租金63828元、31914元、31914元、31914元、31914元、31914元、31914元，此后租金未付。蒋荣并向郑毛生支付了2017年1月至12月物业服务费7000元，此后物业服务费未付。 2017年下半年，案涉租赁房屋所在建筑第三至五层上下电梯采用智能卡管理，郑毛生向蒋荣提供三把芯片钥匙。 同时查明：蒋荣于2016年3月将第四层中的193平方米（西半部分）转租与秦于栋、于国华，桂林市中级人民法院（2019）桂03民终787号民事判决确定秦于栋、于国华支付蒋荣2017年4月3日至2018年6月13日期间的租金及房屋占用费70667元。2019年4月17日，蒋荣将该西半部分钥匙交至法院，郑毛生以部分退还不同意交接。2019年10月9日，郑毛生与蒋荣进行了第四层的整体移交。 另，案涉租赁房屋系郑毛生向桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组承租取得使用权，该房屋未办理权属登记，亦未获相应建设工程规划许可。出租人同意承租人转租。 诉讼过程中，应反诉原告蒋荣申请，本院委托广西立信资产评估有限责任公司对桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场第四层房屋装饰装修价值进行评估。广西立信资产评估有限责任公司评估结论“评估值为207637元，其中东房间155443元，西房间52194元”。反诉原告蒋荣支付鉴定费9200元。双方共同确认鉴定价值应扣除原固有铝合金窗（价值14037元）、已拆除的九头中式吊灯（价值1422元）及吸顶灯（价值790元）的价值，共计16249元。本院认为还应扣除浴缸价值3950元。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原、被告间的转租合同因租赁物未经批准建设而无效。 再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定并结合原、被告对合同无效过错相当的情形，本案纠纷作如下处理： 因租赁物已行返还，无需判项处理，但反诉被告郑毛生因无效合同收取的3万元履约定金应予退还。 对于房屋占有使用费，虽被告蒋荣于2019年4月将四层西半部分钥匙交至本院并通知原告郑毛生予以交接，但所谓东、西两部分系被告蒋荣承租后自行分割，被告蒋荣亦系因该部分出租不能而予以单独返还，则原告郑毛生拒绝部分返还合理，被告蒋荣应按照全部租赁面积支付房屋占有使用费，具体金额为166632.45元【1276.56元（2018年3月3日至7月2日）+591平方米×18.54元/平方米×8个月（2018年7月3日至2019年3月2日）+591平方米×19.09元/平方米×7个月（2019年3月2日至10月9日）】。 对于逾期支付房屋占有使用费损失，应以按季度结算的欠付使用费为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准与逾期天数的乘积计，自2019年8月20日起调整为以同期贷款市场一年期报价利率计。其中319.14元自2018年1月11起计算逾期天数，957.42元自2018年4月11日起计算逾期天数，32871.42元自2018年7月11日起计算逾期天数，32871.42元自2018年10月11日起计算逾期天数，32871.42元自2019年1月11日起计算逾期天数，33196.47元自2019年4月11日起计算逾期天数，33846.57元自2019年7月11日起计算逾期天数。 对于物业服务费损失，被告蒋荣应赔偿原告郑毛生2018年1月1日起至2019年10月9日期间按照单价1元/平方米计算的物业服务费损失12411元（591平方米×1元/平方米×21个月）。 对于装饰装修物的归属及赔偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，除浴缸以外的四层装饰装修物归反诉被告郑毛生所有，反诉被告郑毛生补偿反诉原告蒋荣187438元（装修价值207637元-合意扣除价值16249元-浴缸价值3950元）。 对于鉴定费损失9200元，因双方对合同无效过错相当，故由反诉原告蒋荣自行承担4600元，反诉被告郑毛生赔偿反诉原告蒋荣鉴定费损失4600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、被告蒋荣支付原告郑毛生房屋占有使用费166632.45元； 二、被告蒋荣赔偿原告郑毛生以按季度结算的欠付房屋占有使用费为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准（自2019年8月20日起调整为同期贷款市场一年期报价利率）与逾期天数的乘积计算的逾期付款损失（其中319.14元自2018年1月11起计算，957.42元自2018年4月11日起计算，32871.42元自2018年7月11日起计算，32871.42元自2018年10月11日起计算，32871.42元自2019年1月11日起计算，33196.47元自2019年4月11日起计算，33846.57元自2019年7月11日起计算）； 三、被告蒋荣赔偿原告郑毛生物业服务费损失12411元； 四、驳回原告郑毛生的其他诉讼请求； 五、反诉被告郑毛生返还反诉原告蒋荣履约定金30000元； 六、桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场第四层房屋内的装饰装修物（不包括浴缸）归反诉被告郑毛生所有，反诉被告郑毛生补偿反诉原告蒋荣187438元； 七、反诉被告郑毛生赔偿反诉原告蒋荣鉴定费损失4600元； 八、驳回反诉原告蒋荣的其他反诉请求。 上述应付款项及应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费1578元（原告郑毛生已预交），由被告蒋荣负担；减半收取的反诉案件受理费2946元（反诉原告蒋荣已预交），由反诉原告蒋荣负担884元，反诉被告郑毛生负担2062元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费1578元、反诉案件受理费2946元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 李 莉 人民陪审员 周 祥 人民陪审员 张正雄 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 韦梦妮