山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7188号上诉人（原审原告）：太原市阳曲县通大养殖场有限公司，住所地太原市阳曲县城新阳大桥底东侧。法定代表人：梁琨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李建业，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：申芳，山西黄河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太原市小店区营盘街道办事处狄村社区居民委员会，住所地太原市小店区建设南路189号狄村社区。法定代表人：王锋，主任兼党委书记。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：武俊，山西德为律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西神龙企业公司，住所地太原市小店区建设南路493号。法定代表人：狄素萍，经理。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：武俊，山西德为律师事务所律师。上诉人太原市阳曲县通大养殖场有限公司（以下简称“通大养殖公司”）因与上诉人山西神龙企业公司（以下简称“神龙公司”）、上诉人太原市小店区营盘街道办事处狄村社区居民委员会（以下简称“狄村居委会”）合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人通大养殖公司的委托诉讼代理人李建业、申芳，上诉人神龙公司及狄村居委会的共同委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通大养殖公司上诉请求：1、撤销（2019）晋0105民初5350号民事判决，改判支持通大养殖公司的一审诉讼请求，即判令神龙公司、狄村居委会连带赔偿通大养殖公司6865304元；2、本案一、二审案件受理费由神龙公司、狄村居委会承担。事实与理由：一、一审法院依据公平原则，酌定神龙公司、狄村居委会赔偿通大养殖公司投资金额的70%错误。本案的案由为合同纠纷，当事人双方之间的义务与责任均应根据双方签订的协议来确定。诉争《协议书》第七条明确约定：“甲方提供给乙方的土地使用年限与国家商业用地年限相通，如中途甲方中止协议，按乙方投资的双倍价格赔偿，如遇政府重点工程建设占地，按照政府规定进行赔偿”。同时，通大养殖公司在看到狄村居委会2003年6月25日关于同意神龙公司出租楼房的通知后，有理由相信神龙公司、狄村居委会已经履行了相应的程序，通大养殖公司在此事上不存在过错。二、《协议书》第一条约定“甲方同意乙方投资建设五层楼房一座，有偿提供给太原市防暴大队使用”，可见，案涉的五层楼房从建设之初就是作为经营性用房进行投资建设的，且在建成后也一直出租使用，通大养殖公司每年享有61万元的租金收益。本案所涉土地早在2015年以前便征收为国有，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，案涉五层楼房被拆除，神龙公司、狄村居委会应赔偿通大养殖公司五层楼房的停产停业损失，一审法院未支持通大养殖公司的该项诉求错误。综上，神龙公司、狄村居委会应全额赔偿案涉五层楼房的投资损失5035304元及停产停业损失183万元，共计6865304元。神龙公司、狄村居委会共同辩称，房屋虽是由通大养殖公司建设完成，但土地是农村集体土地，且通大养殖公司不具备在该土地上建筑房屋的资质，故神龙公司、狄村居委会不可能隐瞒相关房屋审批手续的证据。其他意见与神龙公司、狄村居委会的上诉状事实与理由一致。神龙公司、狄村居委会上诉请求：1、撤销（2019）晋0105民初5350号民事判决书，依法改判驳回通大养殖公司的全部诉讼请求；2、判令通大养殖公司承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、神龙公司与通大养殖公司签订的《协议书》系无效合同。1、通大养殖公司擅自租赁归狄村村民集体所有的农用地，其行为及诉争《协议书》因违反《土地管理法》第六十三条禁止性规定而无效，通大养殖公司无权依据无效合同向神龙公司、狄村居委会主张任何赔偿。同时，诉争协议书处分的标的物是农村村民集体所有土地，该处分行为未经村民集体表决通过，依据《农村土地承包法》第四十八条规定，处分行为侵害村集体利益并违反法定程序，应为无效合同。2、诉争合同约定通大养殖公司以极低的价格取得2.1亩土地的永久使用权，权利义务极度失衡，该协议书明显有利于通大养殖公司，侵害了神龙公司、狄村居委会集体利益，合同无效。同时，协议书第七条约定：“如遇政府重点工程建设占地，按照政府规定进行赔偿”，本案诉争的五层楼建筑物由于太原市城中村改造项目被拆除，补偿政策中未进行补偿，即便通大养殖公司遭受损失，也应当自行承担。二、诉争建筑系违法建筑，一审法院判令神龙公司、狄村居委会以该违法建筑投资金额的70%赔偿，无事实和法律依据。通大养殖公司租赁涉案土地后，在没有任何证照的情况下，自行建设五层建筑物，该建筑物本质上属于违法建筑，依法应当拆除。2016年诉争建筑被拆除是终止通大养殖公司的违法行为。一审法院错误的认同了该违法建筑的合法性，并将此违法建筑认定为在狄村社区城中村改造拆迁范围之内缺乏依据。三、一审法院对神龙公司、狄村居委会提供的证据材料断章取义，与事实和法律规定相悖。本案因“133工程”而起，违法建筑均不能得到任何赔偿，否则与政府因拆除合法建筑而发放补偿款的出发点背道而驰。通大养殖公司辩称，1、涉案楼房在1998年经狄村居委会同意就建成了，狄村居委会给神龙公司的书面同意函，可证实狄村居委会同意将涉案建筑出租给神龙公司使用。在1998年土地承包法未出台，村委会可以就相关事项作出决定。2006年，通大养殖公司是在原有建筑的基础上改造的，不属于新建，故土地性质在1998年就已经改变，本案不存在违法建筑的情形。2、2008年之前对于农村土地上的房屋没有任何规划，所有的房屋都是经过村委会批准就可以了，本案涉案房屋、土地是有狄村居委会的批准和相关手续，房屋是合法的。通大养殖公司的损失应当由神龙公司、狄村居委会承担。通大养殖公司向一审法院起诉请求：1.判令神龙公司、狄村居委会连带赔偿通大养殖公司6865304元；2.本案的诉讼费由神龙公司、狄村居委会承担。一审法院认定事实：神龙公司系狄村居委会的前身太原市小店区营盘街道狄村村民委员会（以下简称“狄村村委会”）设立的集体所有制村办企业。狄村村委会于2000年9月8日出具证明，证明神龙公司系狄村村委会村办企业，该企业在狄村柳贯沟北梁用地属村委会集体所有，划拨予神龙企业使用，土地面积十六亩；2000年9月15日狄村村委会出具的证明载明神龙公司在柳贯沟北梁占用的12.85亩土地（原果树地），其所有权属村委会所有，由神龙公司使用，果树由于缺乏水源，大部分枯死，经村委会研究，同意将枯死果树清除，兴办养殖业。通大养殖公司提供了2006年6月30日神龙公司（甲方）与通大养殖公司（乙方）签订的《协议书》，约定甲方同意乙方投资建设五层楼房一座，有偿提供给太原市防暴大队使用；乙方按狄村村委及宇龙公司制定的土地使用规定交纳土地使用费，并按土地带人的规定安排村民就业或发放下岗工资；乙方占地2.1亩，每年交纳土地使用费7920元，安排就业职工4人；甲方提供给乙方的土地使用年限与国家商业用地的年限相通，如中途甲方中止协议，按乙方投资的双倍价格赔偿，如遇政府重点工程建设占地，按照政府规定进行赔偿。神龙公司、狄村居委会不认可该《协议书》的真实性，并主张通大养殖公司提供的该《协议书》复印件与原件落款日期不一致。通大养殖公司于协议签订后在涉案神龙公司、狄村居委会2010年8月9日太原市公安局特警支队向太原市公安局领导作出的《请示、报告卡片》载明：太原市公安局特警支队经与神龙企业协商，在南十方狄公街16号东院新建五层办公楼一座，从2006年元月建成使用已近三年时间，每年应付租金50万元，水、电、暖费用约20万元。2008年通大养殖公司（甲方）与太原市神威保安押运中心（乙方）签订租赁《协议书》，约定甲方将南十方狄公街16号院，五层楼房中的第五层提供给乙方，作为乙方办公场所；乙方每年付甲方物业管理费捌万元；本协议的起止时间2008年5月1日起至2034年4月30日止。使用年限二十六年，每五年房屋使用费递增15%。2012年通大养殖公司（甲方）与太原市神威保安押运中心（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方把狄公街16号院租赁给乙方，作为乙方办公场所；乙方每年支付甲方该院的管理费30万元，租金23万元，共计53万元；租赁期限为从2012年7月1日至2015年7月1日止。以上两份房屋租赁合同租金合计为8万元+53万元=61万元，通大养殖公司要求神龙公司、狄村居委会支付从拆迁之日起至起诉时三年的房屋租金合计183万元。通大养殖公司还提供了2003年6月25日狄村村委会发往神龙公司的函件，函件内容为由村委会提供给神龙公司北梁果树地一块，现该果树地的用途改变。另外通大养殖公司提供2006年12月30日神龙公司作出职工代表会议决议，内容为：“北梁东院由梁昆投资建楼，解决防暴大队办公场所问题；根据占地面积执行狄村村委及宇龙公司的规定，根据实际占地上交占地费用。”神龙公司、狄村居委会主张该决议通大养殖公司提供的复印件上的职工代表签字与原件不完全一致，签字顺序有改变。另查明，神龙公司于1992年10月27日成立，主管部门（出资人）为太原市小店区营盘街道狄村村委会。现工商登记状态为吊销、未注销。2006年8月4日，太原市宇龙实业公司（甲方，发包人）与神龙公司签订《企业承包经营合同书》，合同书约定，企业经济性质为村办企业，承包经营形式为委托主承保人集体承包，承包经营期限为从二〇〇六年一月一日起至二〇〇六年十二月三十一日止，共一年；承包初期，甲方认定乙方承包法人企业的集体资产状况；承包方出租房屋、场地（包括仓储开发区）时必须甲方批准；承包方与外界签订经济经营业务协议时，一般不得超过本承包期，特殊情况须征得甲方同意。再查明，《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见》规定，城中村改造中非宅基地上的合法建筑给予补偿，过期临时建筑和违法建筑不予补偿；集体建设用地上的其他建筑，有合法手续的，按建安成本价予以补偿。2015年10月10日太原市小店区营盘街道办事处向狄村居委会、山西凯狄投资有限公司发出《关于狄村社区集体企业搬离的通知》，通知位于狄村社区的戒毒所、太原市神威押运中心等属于城中村改造范围，请尽快督促其搬迁完毕。2019年7月4日狄村村委会做出的《关于狄村社区城中村改造拆迁补偿的情况说明》载明狄村社区在整村拆迁改造过程中，对企业等用于经营的建筑物一律不予以补偿。庭审中，神龙公司、狄村居委会主张通大养殖公司建设的五层楼房属于违法建筑物，不应补偿。一审法院认为，本案争议的焦点是通大养殖公司投资建设的涉案五层建筑物，通大养殖公司提出的投资损失5035304元及房屋出租租金损失183万元，神龙公司、狄村居委会应否予以赔偿。关于通大养殖公司投资建设的涉案五层建筑物因包括在狄村社区城中村改造拆迁范围之内，而通大养殖公司与神龙公司的合同又正在履行期内，根据公平原则，对通大养殖公司因所盖建筑被拆迁所遭受的损失，神龙公司、狄村居委会应给予适当赔偿。至于赔偿的范围，神龙公司于2008年就认可通大公司(梁琨)建房投资金额为5035304元，故该院酌定神龙公司、狄村居委会赔偿通大养殖公司投资金额的70%，即3524713元。通大养殖公司要求神龙公司、狄村居委会支付其三年的租赁费，因神龙公司、狄村居委会不是其承租对象，通大养殖公司的该项诉求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、被告太原市小店区营盘街道办事处狄村社区居民委员会和被告山西神龙企业公司于本判决生效后十日内互负连带责任支付原告太原市阳曲县通大养殖有限公司赔偿款3524713元；二、驳回原告太原市阳曲县通大养殖有限公司的其他诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。诉争土地在2006年时属于农民集体所有的土地，通大养殖公司和神龙公司通过签订协议书的形式，使通大养殖公司获得了涉案土地的使用权，并建设房屋用于非农业建设，涉案协议书违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同。通大养殖公司上诉称协议有效并要求依约全额赔偿各项损失不符合法律规定，本院不予支持。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，神龙公司作为本村集体企业，在明知土地性质的情况下，将涉案土地交付通大养殖公司，并同意其投资建设五层楼房，进而造成通大养殖公司投资5035304元建房损失，故导致合同无效神龙公司应承担主要责任。通大养殖公司在使用涉案土地期间，改变原有土地性质，用于商业经营，对导致合同无效应承担次要的责任。综上，一审酌情认定神龙公司、狄村居委会承担70%，通大养殖公司承担30%的责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，通大养殖公司、神龙公司、狄村居委会的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68523元由通大养殖公司负担33525元，神龙公司、狄村居委会负担34998元。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 任 峥审判员 赵耀功 二Ｏ一九年十二月十七日书记员 李 钰