山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民初186号原告：山西长平建材家居广场有限公司，住所地高平市长平建材市场。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某，山西唐韵律师事务所律师。被告：赵某，男，汉族，1981年6月30日生，山西省泽州人，现住泽州。原告山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平建材公司）诉被告赵某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告长平建材公司的委托诉讼代理人李某、秦某，被告赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长平建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间关于长平建材市场12#1-2号商铺的租赁合同；2、依法判令被告立即腾出长平建材市场7#17-18号和12#1、2商铺；3、依法判令被告支付截止2018年12月30日前欠付7#17-18号商铺的租金42007.2元，以及物业费2740元，并按每平米每月23元支付租金至实际腾退商铺之日止，截止2018年9月30日前欠付12#1-2号商铺的租金48576元，以及物业费3168元，并按每平米每月23元支付租金至实际腾退商铺之日止。4、诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、依法判令赵某支付占用长平建材市场12#1、2商铺的租金至2019年7月15日共计19734元，并支付2019年7月15日前欠付的物业费858元，述费用共计20592元。2、依法判令赵某支付占用长平建材市场7#17、18商铺的租金至2019年7月22日共计21373.62元，并支付2019年7月22日前欠付的物业费1531.17元，前述费用共计22904.79元。3、支付违约金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月5日，被告与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场12#1-2号商铺进行经营，租赁面积264平方米，租赁期限至2019年9月30日。2017年4月12日，被告又与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场7#17-18号商铺进行经营，租赁面积228.3平方米，租赁期限至2018年12月30日。2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重整。作为该破产案件的管理人，在租期届满后，原告与被告多次协商并发布缴纳欠付租金通知、征询续租意愿通知后，被告于2019年7月15日撤出12#1、2商铺，但仍欠此前的租金、物业费。同时双方就7#17-18号商铺在2019年7月22日之后的租赁事宜达成了初步意向，但仍欠此前的租金、物业费，故诉至法院，请求依法判决被告支付原告相关费用，并支付违约金。被告赵某辩称：我们没有违约，计算方法有问题，我们交房租直接对房东，我们不知道找谁交钱。市场欠我1万块，当时用于市场交电费，这1万加上质保金应该和房租冲抵。为证明其主张，原告提交下列证据：合同两份，附加协议五份。被告赵某质证意见：认可。被告赵某提供证据：房租协议；欠条一支；收据一支。原告质证意见：真实性均无法确认，朱建勇是市场工作人员，认可是房东杨燕收取的房租，这个房租就没有起诉。经审理查明，2016年4月5日，被告与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场12#1-2号商铺进行经营，租赁面积264平方米，租赁单价为23元/平米/月，租赁期限至2019年9月30日。在租赁过程中，被告撤出12#2号商铺，于2017年4月12日，签订《长平建材家居广场租赁合同》附加协议，约定租赁12#1号商铺进行经营，租赁面积132平方米，租赁单价为23元/平米/月，在租期届满后，原告与被告多次协商并发布缴纳欠付租金通知、征询续租意愿通知后，被告于2019年7月15日撤出，但仍欠此前的租金、物业费。2017年4月12日，被告又与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场7#17-18号商铺进行经营，租赁面积228.3平方米，其中，7#17号商铺136.66平米，7#18号商铺的面积91.64平米，租赁单价为23元/平米/月，租赁期限至2018年12月30日。租赁期限届满后，被告与7#18号商铺的房主杨燕签订租赁合同，并缴纳2019年的租金16500元。剩余7#17号商铺，原告与被告多次协商并发布缴纳欠付租金通知、征询续租意愿通知后，双方就商铺在2019年7月22日之后的租赁事宜达成了初步意向，但仍欠此前的租金、物业费。另查明：2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重组。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，商铺双方签订的合同期限届满后，双方均处于协商阶段，但对被告继续租赁原告房屋的事实是原告认可及同意的，故对于该阶段的房租可以参照之前签订的租金标准予以计算。本案中，被告租赁的7#17号商铺店铺面积136.66平米，租赁单价为23元/平米/月，未签订明确租赁合同的期间为2019年1月1日至2019年7月21日，即6个月零21天，该期间的租金可以计算为136.66×6×23+136.66×23×21/30=21059.31元。被告租赁的12#1号商铺店铺面积132平米，租赁单价为23元/平米/月，未签订明确租赁合同的期间为2019年1月1日至2019年7月15日，即6个月零15天，该期间的租金可以计算为132×6×23+132×23×15/30=19734元。综上两商铺为签订明确买卖合同阶段的房屋租金为40793.31元。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但在新的租赁合同中有物业费的约定，且在被告租赁期间原告确实提供了一些物业管理服务，故本院综合相关情况，酌情认定二商铺该期间的物业费为470元。关于违约金，因合同到期后，双方关于租赁相关事宜处于协商阶段，且最后达成一致签订了新的合同，故被告不存在违约情形，对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告要求用之前的欠款和质保金进行折抵的抗辩，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，因原告公司已于2018年5月8日进入破产程序，本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后，故对被告要求折抵的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国破产法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司租金共计40793.31元；二、被告赵某于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司物业费共计470元；三、驳回原告山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，由原告山西长平建材家居广场有限公司187元，被告赵某负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 董丽萍审 判 员 何向丽审 判 员 郭永会 二〇一九年十二月十八日法官助理 田 夏书 记 员 申 辉