重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初10965号 原告：重庆市宝典钢结构有限公司，住所重庆市万州经开区九龙园，统一社会信用代码9150010105482913XK。 法定代表人：肖玉国，总经理。 委托诉讼代理人：况兰，北京市炜恒（重庆）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郝众望，北京市炜恒（重庆）律师事务所律师（实习）。 被告:重庆钢缘实业有限公司，住所重庆市万州经济技术开发区盐化园边仙大桥，统一社会信用代码91500101305074385M。 法定代表人：钟登莲，董事长。 委托诉讼代理人：董姚，重庆渝万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师。 原告重庆市宝典钢结构有限公司（以下简称宝典公司）与被告重庆钢缘实业有限公司（以下简称钢缘公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝典公司的法定代理人肖玉国及委托诉讼代理人况兰、被告钢缘的委托诉讼代理人董姚、黄卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝典公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告返还原告剩余5个月的租金102617元；3.判令被告赔偿原告拆迁损失约300万元（以司法评估为准）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年底，原告宝典公司与被告钢缘公司签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告位于重庆市万州区龙都盐化园化工大道边仙大桥桥头的渝东钢材市场的G-02号场地，建筑面积约为3420.56平方米。租期从2018年1月1日至2023年12月31日止。租金按建筑面积计付。每月每平米人民币6元，年租金总额为246280元，原告应于合同签订后五日内向被告缴纳第一年的租金，以后每年租金由原告提前一个月按照合同标准交付被告。租金在两年期满后，从第三年开始在前一年基础上递增10%。原告租赁铺位主要用于经营（建材、型材、管材及其他建材）。被告应于租赁期限开始3日前交付乙方，乙方所搭棚户应符合合同约定要求的颜色和尺寸。本合同因被告违约而提前终止，被告应当无息返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的，则违约方应予以补足。合同签订后，被告将铺位交给了原告，原告也按照约定支付了2018年、2019年两年的租金，共计492560元，并按约定修建了建筑物经营使用至现在。2019年7月16日万州区龙都街道办事处向原、被告发出《关于强制拆除违法建筑的通知》，认为原、被告的违法建筑未取得相应的规划建设手续，要求必须在2019年7月22日前自行拆除，否则将于2019年7月24日开始强制拆除并追诉拆除所产生的一切费用。2019年7月19日被告向原告发出《重庆钢缘实业有限公司关于支持政府项目限期搬离场地的通知》，要求原告为确保政府重点项目的顺利推进，必须在2019年7月23日前将场地内的设施设备搬离现场，建筑物自行拆除。原告认为，被告作为一家经营钢材市场多年的企业法人，所出租场所应当符合法律法规的规定，并能够满足承租人的生产经营需要，实现租赁合同之目的。然而被告让原告投巨资在其出租场地上修建经营所必需的建筑物，却不依照《城乡规划法》的相关规范取得建设许可，导致原告所修建的房屋如今被认定为违章建筑，被政府勒令必须拆除。六年租期的《租赁合同》只履行了一年半被告就通知解除，显然被告的行为违反了《合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定。同时被告单方面提前终止合同的行为也违反了《合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，其行为构成根本违约，依照合同第九条之约定和《合同法》第94条之规定，原告有权解除合同，并要求返还租金，赔偿因此给原告造成的全部经济损失。原告诉至本院，望判如所请。 钢缘公司辩称，2014年因土地征用问题，将原位于大河沟片区的钢材市场进行搬离。后将钢材市场搬迁至盐化园边仙大桥处，建设渝东钢材市场。原、被告签订的《租赁合同》为场地（土地使用权）的租赁合同。被告出租的是场地也即是土地的使用权，租赁场地内的建筑物并不是被告修建，而是原告在租赁土地内所修建。原告诉称的理应由被告为其办理建设许可手续，在租赁合同中没有约定，被告没有为其办理建设许可手续的义务，且法律也没有规定应由被告办理建设许可手续。在无约定也无法定的条件下，应由原告自行为其修建的建筑物办理相关手续。原告在搭建建筑物的过程中，万州区政府及被告曾多次通知原告要求其消除违法建筑，但原告仍然施工。原告在万州区五桥入城大道处搭建钢屋架等，后被政府依法拆迁，获得高额补偿，原告认为在G-02地块搭建违法建筑后拆迁时也会获得高额补偿，因此才会不顾区政府及被告的通知，强行搭建建筑物。原告本身是经营钢结构搭建等业务的，收储有大量的旧钢屋架材料，其在G-02地块搭建的钢屋架全部也是采用的旧材料搭建的。被告对原告主张的任何损失均不认可。原告即使有损失，也是自己修建违法建筑造成的，其造成的损害后果应由自己承担。在租赁合同中已经约定，本合同因任何原因而终止的，原告的装饰、装修均由原告自行拆除，被告不给于任何补偿或者赔偿。租赁合同第十二条第1款约定，如甲方市场遇国家重大调整（包括修桥、修路和其他任何建设）自然灾害等不可抗力导致乙方无法继续经营的，双方自动终止合同，互不承担违约责任。万州区政府修建1号公路，需要占用被告所租赁的地块。这系政府修路行为，双方的租赁合同自动终止，互不承担违约责任。故被告对原告的损失不承担任何赔偿责任。原告要求被告赔偿拆迁损失300万元不属于本案审理范围。本案系土地使用权的租赁合同纠纷案件，原告主张拆迁损失，应是拆迁人与被拆迁人之间的法律关系，与本案的租赁合同属于不同的法律关系，不属于土地租赁合同纠纷所解决的范围。综上，对原告请求解除合同和返还租金的诉讼请求无异议，同时请求驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：重庆市万州区龙都盐化化工大道边仙大桥桥头的渝东钢材市场的G-02地块系登记于被告钢缘公司名下的工业用地。宝典公司是依法工商登记的从事钢结构工程、幕墙工程、钢结构制作安装及拆除；从事建筑相关业务；销售钢材、建材（不含危险化学品）；机械设备、五金交电、机电设备、仪器仪表、不锈钢制品、家用电器、电动工具、防雨遮雨产品；房屋租赁；设计、制作、代理、发布国内外广告。（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）等业务的有限责任公司。钢缘公司是依法工商登记的从事市场开发；市场经营管理；钢材来料加工；销售钢材、建筑材料（不含危险化学品）、金属材料、水泥、五金、仓储服务（不含危险化学品）、人力装卸服务；企业管理咨询；商务咨询；土地租赁；房屋租赁。（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）等业务的有限公司。 2017年5月1日，原告宝典公司（乙方承租人）与被告钢缘公司（甲方出租人）签订《重庆万州钢材仓储及样品展示中心租赁合同》，约定第一条位置与面积1、本合同所约定的租赁铺位位于万州区龙都盐化园化工大道边仙大桥桥头的渝东钢材市场的G-02号场地（商铺或门面，以下统称铺位），建筑面积约为3420.56平方米。如竣工后实测建筑面积与本合同约定建筑面积不一致的，以实测面积为准。第二条租赁期限本合同租赁期限为五年，自2017年5月1日至2022年4月30日。第三条租金标准和租金支付1、铺位的租金按建筑面积计付，每月每平方米人民币6元，年租金总金额246280元。乙方自本合同约定房屋交付日起承担铺位租金，此价格不含税价。2、本合同项下的资金按照先交租后使用以及按年交纳的原则支付，本合同签订后五日内乙方向甲方交纳第一年的租金人民币246280元整。此价格不含税价，税费由乙方自行承担。以后每年的租金由乙方提前一个月按照合同约定的标准交纳给甲方。租金在两年期满后，从第三年开始每年在前一年的基础上递增10%。五年期满后，租金按市场行情而定。五、保证金1、本合同签署五天内，乙方应当向甲方支付人民币10000元整作为履约保证金。合同终止后30日内，履约保证金余额无息退还乙方，乙方应同时退还履约保证金收据原件。六、铺位的交付2、根据经开区的要求，商户所搭碰面颜色必须统一为浅灰色，支柱从地面到柱顶的高度为10.5米（行车高度统一为9米）蓬弧高度为2.5米，即地面到棚顶的总高度为13米。行车安装必须推进公路边线1米，棚檐最多允许挑出公路4米。第七条铺位的使用和管理1、乙方对铺位的装饰装修必须符合法律法规和甲方对市场的整体规划要求，不得破坏铺位主体结构和甲方已完成的公共区域装修。本合同因任何原因而终止，乙方的装饰装修均由乙方自行拆除，甲方不给于任何补偿或赔偿。乙方拆除装饰、装修不得损毁铺位。第九条违约责任2、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。第十二条不可抗力1、如甲方市场遭遇国家重大调整（包括修桥、修路和其他任何建设）、自然灾害等不可抗力导致乙方无法继续经营的，双方自动终止合同，互不承担违约责任。如因甲方原因造成乙方铺位不能经营的，由甲方全权负责，双方就是否继续履行本合同进行商议。如果90天内双方仍无法达成协议，则任何一方均有权终止本合同，且不承担违约责任。如乙方未经甲方书面同意，私自在所租铺面外搭建违法建筑造成事故损失，及造成乙方无法经营的，概由乙方自行承担所有责任。2、本合同中所约定的铺位在租赁期间因政府征收、征用、调整规划或土地使用权性质发生变更的，甲方有权通知乙方解除本合同，租金按乙方的实际使用时间进行结算。乙方投资建设、构筑物、设备搬迁、财产损失等，由乙方自行与土地征用方商谈补偿事宜，与甲方无关。2018年1月1日，原、被告再次签订了和2017年5月1日内容一致的租赁合同，租赁期限由2017年5月1日至2022年4月30日变更为2018年1月1日至2023年12月31日。双方均认可2017年5月1日至2017年12月31日系合同免租期，双方合同签订后，原告按约定向被告支付了两年的租金共计492560元。原告租赁该地块后在合同约定的范围内进行了搭建。 在庭审中双方确认原、被告签订的租赁合同于2019年8月1日解除。 另查明，2018年7月6日，重庆市万州区人民政府依法作出了《重庆市万州区人民政府关于万州区龙宝组团IV管理单元（九龙园）控制性详细规划修编的批复》，（五）规划道路等级：规划范围内城市道路分四个等级：城市快速路，红线宽25-36米；城市主干路，红线宽22-28米；城市次干路，红线宽17.5-28米；城市支路，红线宽12-18米。其中的一号公路占用了本案诉争的G-02地块。2019年1月14日，重庆市万州区建设委员会将上述批复在重庆市万州区人民政府官网上进行公布。 2019年4月24日，万州区政府召开了关于经开区一号公路建设的约谈会议，会议宣布经开区一号公路的最终方案已确定，并已完成工程招标工作，相关的施工定于2019年6月1日正式进场。责令凡在一号公里红线范围内的建筑物于2019年5月10日前自行拆除。被告钢缘公司将上述意见于2019年4月26日以《关于厂房拆迁的通知》形式送达原告宝典公司。 2019年7月16日，万州区龙都街道办事处向原、被告公司下发了《万州区龙都街道办事处关于强制拆除违法建筑的通知》，通知载明“你单位（个人）的违法建筑未取得相应的规划建设手续，根据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款第（一）项和重庆市人民政府第282号令《重庆市查处违法建筑若干规定》以及《重庆市万州区人民政府关于贯彻落实重庆市查处违法建筑若干规定的实施意见》精神，区政府对你进行约谈。为确保区政府重点项目的顺利推进，我办告知你必须于2019年7月22日前将违法建筑内的实施设备搬离现场并将该违法建筑自行拆除，否则我办于2019年7月24日开始强制拆除并追诉拆除所产生的一切费用”。万州区龙都街道办事处并将通知送达了原、被告。 2019年7月19日，被告钢缘公司向原告宝典公司下发《重庆钢缘实业有限公司关于支持政府项目限期搬离场地的通知》，载明“贵公司租赁的位于渝东钢材市场G-02号场地，根据万州区龙都街道办事处2019年7月16日的通知内容以及双方公司签订的《租赁合同》第十二条之规定，本公司于昨日对你进行了约谈。为确保区政府重点项目的顺利推进，我公司通知你司必须于2019年7月23日前将场地内的设施设备办理现场，并将该场地内的建筑物自行拆除，关于租金及拆迁费用按合同和政府的相关规定执行，希你司积极配合。如超过期限未搬离次场地而被相关执法部门强制拆除，由此造成的一切损失及费用将由你司自行承担，我公司概不负责”。被告钢缘公司将上述通知送达给了原告宝典公司。 2019年7月15日，原告宝典公司向重庆市万州区经济开发区发出《关于宝典钢结构有限公司九龙园进厂区道路和渝东钢材市场搬迁问题的请示》，载明“我公司是万州经开区招商引资企业，在2016年因万利高速路营管中心征用，企业搬迁。公司新厂房选址在万州经开区九龙园。园区道路一直没有建好通车，我公司厂房借用临时通道基本建成。水电安装就序；为了企业生产减少亏损。我公司在重庆钢缘实业有限公司（万州区渝东钢材市场）租用了三千多平方米土地，在他公司的协助下建好了过渡生产厂房（有合同为证）。现在园区要修1号路又要占用，要求我公司拆迁，公司全是大件设备，生产产品都是大件，九龙园新厂区具备不了通行条件。望管委会领导及时解决，配合政府建设工作是我企业应尽的义务和责任，也望管委会领导督促重庆市钢缘实业有限公司办好拆迁费用问题，以及时迁出此地，我公司投入大量资金三百多万元，生产时间不到两年，损失太大，公司根本承受不了。公司与重庆市钢缘实业有限公司签订合同中约定如土地有征用由征用方负责赔偿拆迁费用，因此重庆市钢缘实业有限公司到现在根本不出面解决此问题，并采取拖延方式，望管委会领导全面协调”。 原告于2019年7月21日开始搬迁，并产生了运输费347750元。 还查明，原、被告签订的《重庆万州钢材仓储及样品展示中心租赁合同》系被告钢缘公司提供，钢缘公司所属的土地均是采用此种合同将其名下的地块、商铺、门面等对外进行出租。原告除了本案合同诉争的地块外，还租用了被告钢缘公司的其他地块。合同版本均与本案一致，租金略有不同。原告宝典公司乙方（承租方）、被告钢缘公司甲方（出租方）于2015年5月1日、2015年10月5日、2018年5月8日分别签订的《重庆万州钢材仓储及样品展示中心租赁合同》后，同时又分别签订了《关于租赁合同的补充协议》，补充协议约定：一、乙方租赁甲方的铺位后，乙方自行开始设计、制作、安装钢棚等设备、设施等。乙方应确保其设计、制作、安装的钢棚等设备、设施完全符合国家、地方、行业等的标准、规范、规程等规定，特别是抗风、抗压、荷载、称重等方面。以确保在制作、安装以及使用过程中不会发生任何事故。二、乙方的钢棚等设备、设施在制作、安装过程中发生的一切安全事故责任均由乙方承担全部责任（包括但不限于施工人员、甲方以及第三方的任何财产和人身损害等）与甲方无关。原告租用被告的已经搭建好构筑物的铺位租金为每月每平方米13元。钢缘公司提交了其与案外人签订的租赁合同，版本与本案诉争的合同格式一致，其中承租人为邓彬的租赁合同中，约定铺位租金为每月每平方米为6元，同时签订了补充协议，补充协议内容与原告合同约定一致；其中承租人为郑义的租赁合同中，约定铺位在E区，铺位租金为每月每平方米为13元，构筑物系被告搭建；被告钢缘提交了有关门面的租赁合同，承租人为陈永光的租赁合同中，约定的租金为每月每平米为36元，承租人为重庆正大有限公司万州分公司的租赁合同中约定租金为每月每平米为27元。 上述事实，由原、被告提交的证据及双方的当庭陈述佐证，本院依法予以确认。 本院认为，2017年底原告与被告签订《重庆万州钢材仓储及样品展示中心租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。在庭审中，原、被告双方均同意于2019年8月1日解除双方签订的租赁合同，被告也同意返还剩余五个月的租金，对该事实本院予以确认。 本案争议焦点系本案的租赁对象及被告是否违约。原告主张租赁的是“铺位”，认为铺位应视为商铺或门面，按照通常解释，铺位应指房屋，虽然被告交付原告的是场地，原告出资修建的厂房也是代被告修建。通过庭审查明，本案系格式合同，均由被告提供。不管是本案原告的所有租赁合同，还是案外人的租赁合同，合同条款均一致。被告交付原告的是土地，没有构筑物，租赁地块的构筑物系原告出资修建。原告在被告处租赁了多处铺位及场地，租赁对象虽然均约定是“铺位”，但是不同“铺位”交付标准不同，租金不同。被告举示的原告租赁已经修建好构筑物的“铺位”系13元/月/平方米，原告租赁的6元/月/平方米的“铺位”上的构筑物均系原告自行搭建，且部分合同也有补充协议，补充协议明确约定构筑物由原告自行搭建。综上说明虽然原、被告签订的租赁合同中注明系“铺位”，但是被告举示的证据足以证明“铺位”是有分别的。结合被告举示的不同交付标准及租金的租赁合同、补充协议，足以证明本案诉争的“铺位”非原告主张的房屋。原告主张其修建的构筑物系帮被告修建，合同未约定，庭审中被告予以否认，原告也未提交证据证实，故原告的此种主张本院不予支持。本院确认本案诉争合同的租赁对象系土地。 原告主张即是租赁对象系土地，被告也同样构成严重违约。原告认为其在土地上违法搭建，是和被告协商一致的结果，被告有义务协助原告将厂房合法修建起来，实现合同目的，被告应为原告办理建房许可手续，但是原告未提交证据证实被告有协议原告修建厂房及办理厂房许可手续的义务，故本案不予支持。 原告主张即便租赁的是土地，因租赁期限没有届满，厂房即是被认定违法建筑，厂房拆除后被告也应将土地交付原告使用。被告举示了涉案地块的规划情况，结合原告向重庆市万州区经开区出具的请示报告，原告是明知涉案地块被征用修建公路，土地已经被依法征用，场地无法再交付原告使用。依据双方签订的租赁合同第十二条的约定：1、如甲方市场遭遇国家重大调整（包括修桥、修路和其他任何建设）、自然灾害等不可抗力导致乙方无法继续经营的，双方自动终止合同，互不承担违约责任。2、本合同中所约定的铺位在租赁期间因政府征收、征用、调整规划或土地使用权性质发生变更的，甲方有权通知乙方解除本合同，租金按乙方的实际使用时间进行结算。原告应自行搬离该地块，故原告的该项主张不成立，本院不予采纳。 综上，因本案的租赁对象系土地，按照原、被告租赁合同十二条约定，构筑物由原告自行搭建，若有合同约定的事由拆除的，双方合同自动终止，互不承担违约责任。本案中，因原告违法搭建，被依法拆除，该地块进行修建一号公路，故依合同约定，原告投资建设、构筑物、设备搬迁、财产损失等，由原告自行与土地征用方商谈补偿事宜，现原告主张由被告承担其损失，没有事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告重庆市宝典钢结构有限公司、被告重庆钢缘实业有限公司涉及G-02号场地租期为2018年1月1日至2023年12月31日的《重庆万州钢材仓储及样品展示中心租赁合同》于2019年8月1日解除； 二、被告重庆钢缘实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告重庆市宝典钢结构有限公司租金102617元； 三、驳回原告重庆市宝典钢结构有限公司在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31621元，由原告重庆市宝典钢结构有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 桃 人民陪审员  易良刚 人民陪审员  石定全 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  秦 源