江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初5349号原告：吴双宇，男，1994年7月27日出生，个体户，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：麻慧，江苏钟吾律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴江柱，1973年3月27日出生，职工，住宿迁市宿豫区。被告（反诉原告）：宿迁迷你茂商业运营管理有限公司，统一社会信用代码:91321324MA1NTTQ4L，住所地：宿迁市泗洪县泗州大街6号尖莎咀购物中心。法定代表人：何国峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：李辉，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，江苏品维律师事务所律师。原告吴双宇与被告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司（以下简称迷你茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭于2019年10月15日、10月22日公开开庭进行了审理。原告吴双宇的委托诉讼代理人麻慧、吴江柱，被告迷你茂公司的委托诉讼代理人李辉、李超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴双宇向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺租赁经营管理合同》已于2018年4月8日解除；2、判令被告返还原告已支付的租金、物业费、履约保证金共100000元；3、判令被告支付违约金155160元；4、判令被告赔偿原告经济损失100000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月8日，原被告签订《商铺租赁经营管理合同》，约定被告将位于泗洪县的商铺出租给原告，供原告作零售业奥康品牌经营之用，租期三年，原告经营须服从被告全面管理，合同并约定双方于2018年4月20日交接验收商铺，于2018年5月26日统一开业。合同签订后，原告投入大量资金装修。备货等待营业，而被告却一拖再拖迟迟不予开业，原告无法正常营业，商铺被迫长期闲置。后经了解得知，被告的商场因整体消防验收未通过被禁止投入使用，不能开门营业。原告认为，被告将未经消防验收合格、不具备经营使用条件的商场违法租赁给原告，违反了法律法规的强制性规定，并因此致使原告生意惨淡、无以为继，合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，被告应承担相应的法律责任。被告迷你茂公司辩称：1、同意解除合同；2、原告要求被告返还已经支付的租金、物业费、履约保证金，无事实和法律依据，被告不应当返还；3、要求支付违约金，无事实和法律依据，不予返还；4、损失无事实和法律依据，不予返还；5、诉讼费应当由原告承担。反诉原告迷你茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人将商铺恢复原状后返还原告；2、判令被反诉人支付2019年3月28日至2019年6月27日期间拖欠的租金及管理费60000元，2019年6月28日以后的租金及管理费依据商铺实际返还日期另行计算；3、判令被反诉人支付违约金155160元；4、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月8日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁经营管理合同》，反诉人将其所有的尖沙咀迷你茂商场A区一层A135商铺出租与被反诉人，租赁期限为3年。被反诉人于2018年5月28日进场装修，2018年8月20日开始营业，2019年4月23日擅自停业撤店，并拒付房屋租金及管理费用。被反诉人行为造成反诉人的损失，请求法院判如所请。反诉被告吴双宇辩称：1、双方合同已经解除，商铺已于2019年6月6日返还反诉人；2、反诉被告未违约，不应支付2019年3月28日至2019年6月27日租金及管理费；3、不应支付违约金；4、本案诉讼费用应当由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的“商铺租赁经营管理合同”及“补充协议”各一份，收款收据二份，银行流水一份、电费票据25份，2018年8月15日、2019年3月15日、4月8日、5月26日、6月6日，吴江柱与陈某1（被告单位招商部主任）、何国峰（被告法定代表人）、陈某2（公司股东）、何国峰、陈某2（公司股东）、何国峰（被告法定代表人）通话录音各一份；被告提交的《商铺租赁经营管理合同》、《泗洪尖沙咀装修申请审批表》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划许可证》、奥康费用一览表各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1、银行流水一份，原告在经营中支付员工工资是其必要支出的费用，该份证据的证明观点，依法不予采信；2、电费票据25份，因均属原告经营中的正常支出，该组证据的证明观点依法不予采信。被告提供的证据：1、《尖沙咀MINI茂开业通知函签收单》一份，该份证据只能反映涉案商场已建设完毕，不能证明已符合对外招租的条件；2、泗洪县秋云珠宝店、宿迁町盛商贸有限公司营业执照复印件各一份，该组证据只能反映涉案商场已建设完毕，不能证明已符合对外招租的条件；3、其他商家装修申请表四张，因系被告单方制作，真实性及关联性均无法认定；4、泗洪滋禧宴会日报表原件八份、泗洪老庙黄金3月份销售款明细原件一份，该组证据均与本案缺乏关联性，不应作为定案依据；5、尖莎咀公众号截图五张、《记账凭证》一份、商场内商家电费缴纳《收据》13张（均系打印件、复印件），该组证据只能证明被告单位当时已对外进行了招租宣传，与本案并无实质性的关系，证明效力依法不予认定；本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，吴双宇（乙方）与迷你茂公司（甲方）签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定：1、甲方将位于泗洪县的商铺出租给乙方，面积为184平方，经营业态为零售；2、租期三年，即2018年5月26日至2021年5月25日（暂定时间。），第一个租赁年度免租期为60天，第二个租赁年度免租期为60天；3、第一年租金每天每平方为3.08元，年租金为206880元，管理费15元/平方/月，年33120元；4、先付后租，按3个月（支付周期）支付一次，乙方进场日5个工作日缴纳首期3个月租金，在每个支付周期最后一个月的25号前支付下期租金及管理费；5、乙方应在合同签订日缴纳履约保证金40000元，甲方在乙方撤场后三个月，如原告无任何违约被告将履约保证金无息退还原告；6、本合同期间，甲方如有违反本合同规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，导致乙方无法继续经营，乙方有权解除本合同，并要求甲方支付违约金（以租金三倍为依据）。合同签订后，吴双宇随即向迷你茂公司缴纳了合同保证金40000元，并同时办理了商铺交接手续。2018年9月25日，迷你茂公司向吴双宇发出告知函，告知吴双宇于2018年9月28日开业。2018年11月9日，迷你茂公司向商场二、三层服饰商户发出“承诺书”，内容为：由于商场一次消防延误，致使2018年9月28日开业不成功，决定于2018年12月22日开业。2018年11月28日，吴双宇（乙方）与迷你茂公司（甲方）签订了“补充协议”，约定：1、租赁周期从2018年12月28日起计，同意对原告之前的经营活动免租；2、乙方应在5个工作日缴纳未缴租金及物业管理费；。2018年11月28日，吴双宇向迷你茂公司缴纳三个月租金51720元，管理费8280元。2019年3月15日，吴双宇父亲吴江柱与迷你茂公司何国峰（公司法人）、陈某2（公司股东）进行沟通，录音内容中何国峰陈述租金暂时先停掉，先把消防验收。2019年4月8日，吴江柱向何国峰递交了撤场申请书，内容为：本人自2018年4月8日进驻尖沙咀商场，2018年6月17日装修整体完工。因贵公司消防设施一直没过关等各种原因，自2018年8月20日试营业以来。特申请退场。并在聊天中陈述“。如果这个把月还没有起色的话，我们5月20日肯定就得撤。”。2019年4月25日，迷你茂公司一次消防经宿迁市公安消防支队验收通过。2019年5月26日，吴江柱电话告知被告单位股东陈某2撤场，陈某2同意并安排保安容许其向外搬运物品。2019年6月6日，吴江柱在与何国峰通话中，陈述：“何总，刚才陈总给这个解约合同拿给我了，我那会跟你谈的话，一个我们撤场，你也是同意的，对不对，是通过你同意的”，何国峰答复“嗯”。同日，吴江柱与陈某2谈话时，陈述：我这一个退场，你跟何总都是允许的，对不对，陈：是允许的；随后经陈某2安排交付了商铺钥匙。审理中，吴双宇提出申请要求对装潢损失另行主张，迷你茂公司提出申请要求另行主张恢复原状的诉讼请求。本院认为：本案争议焦点是：一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除；二、原、被告有无存在违约行为，是否应承担违约金；三、原告是否存在损失及损失数额，如存在损失，被告应否承担责任；四、原告是否欠付租金及物业费。关于第一争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，吴双宇在涉案商铺经营期间，因消防及经营低落原因，于2018年4月8日向迷你茂公司发出退场申请书，申请书虽可以解读为解除合同的意思表示，但吴双宇父亲吴江柱同时与迷你茂公司负责人何国峰在进一步交流中，明确表示观望至5月20日，撤场态度并未明确，故吴双宇认为当时已解除合同的意见，本院不予采信。2019年6月6日，吴双宇父亲吴江柱按迷你茂公司陈某2安排交付了商铺钥匙，双方的租赁合同已实际不在履行，陈某2在通话中也陈述“本身解除合同大家协商的”，因此，吴双宇与迷你茂公司于2016年5月19日订立的《商铺租赁合同》应属双方协商解除，合同解除时间应以交付商铺时间为准。关于第二争议焦点，吴双宇与迷你茂公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守。本案中，案涉房屋经营初期未经消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十一条，人员密集场所和其他特殊建设工程，其未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业的条件强制性规定。吴双宇作为守约方在享有合同解除权的情况下，虽于2018年4月8日向迷你茂公司提出具有解除合同意义的撤场申请书，但其经与迷你茂公司磋商后并未对违约方即迷你茂公司提出挽留的建议存有异议，表明其已接受继续履行合同的事实。迷你茂公司也在双方沟通后并在吴双宇给予合理的期间内完成了消防验收，迷你茂公司此时已具备全面的硬件经营条件，并无任何影响吴双宇的经营行为，双方合同解除的背景应属整体营销不利的原因所致，不能由此认定迷你茂公司存在违约行为，故吴双宇要求迷你茂公司给付违约金的请求，依法不予支持。吴双宇撤场原因与迷你茂公司前期未能消防验收，无法开展必要的商业宣传工作有着精密的关联性，且迷你茂公司负责人在与原告磋商过程中，也达成了原告撤场的一致意见，吴双宇撤场已善尽了全面的沟通义务，故其撤场行为并无不当。同时，吴双宇在2019年3月15日与迷你茂公司负责人何国峰沟通过程中，何国峰也表述公司已决定先消防验收，暂停租金管理费收取，且之后双方在多次交流过程中，迷你茂公司也未向吴双宇催要，费用缴纳停滞原因应与迷你茂公司前期未尽完善工作有关，吴双宇并未存在故意拖欠的恶意，因此，不能由此认定吴双宇存在故意拖欠相关费用的违约行为。故迷你茂公司要求吴双宇给付违约金的请求，依法不予支持。但迷你茂公司占有吴双宇的履约保证金缺乏依据，应予退还。关于第三争议焦点，吴双宇与迷你茂公司就涉案商铺订立租赁合同后，迷你茂公司已按合同约定将商铺交付了吴双宇，吴双宇已实际取得了场地的使用权和经营权，吴双宇可充分发挥其营销方式，其在运营过程中产生的租赁费用、物业管理费，以及电费、工人工资等相关费用均系商业运行成本，应属其自身承担范围，吴双宇要求迷你茂公司承担上述损失，于法无据，应予驳回。关于第四争议焦点，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同中约定“第一个租赁年度免租期为60天”，该约定是以满足三年的租赁期限基础上，以年度为计算单位，现吴双宇租赁未足一年期间即享受该项优惠，会导致双方利益严重失衡，吴双宇的该项意见，依法不予采信。吴双宇于2019年6月6日将商铺钥匙交付与迷你茂公司，其理应承担占有该房期间产生的相关费用。吴双宇认为迷你茂公司在其关门停业期间擅自将其店面用布封上，至其未能正常营业，但其也未能举证证实，且有悖于其提供的录音所反映迷你茂公司一直在挽留吴双宇继续经营的事实。根据双方签订的“补充协议”约定，租赁周期应从2018年11月28日起计，因吴双宇现仅缴纳3个月的费用，故迷你茂公司反诉请求吴双宇给付剩余租金及物业管理费的请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宿迁迷你茂商业运营管理有限公司退还原告（反诉被告）吴双宇履约保证金40000元，于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）吴双宇其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）吴双宇给付被告（反诉原告）宿迁迷你茂商业运营管理有限公司商铺租金及物业管理费计60000元，于本判决生效后10日内履行完毕；四、驳回被告（反诉原告）宿迁迷你茂商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6628元(原告已预交)，由原告吴双宇负担5828元，被告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司负担800元；反诉案件受理费4528元（反诉原告已预交），由反诉原告宿迁迷你茂商业运营管理有限公司负担3258元，反诉被告吴双宇负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  陈 松人民陪审员  王泽忠人民陪审员  罗 恕二〇一九年十二月二十日书 记 员  刘婷婷附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。