中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执复55号复议申请人（异议人、被执行人）：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人：胡方云，该公司董事长。委托代理人：刘洪峰，北京市汉衡律师事务所律师。委托代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。复议申请人（异议人、被执行人）：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人：单建珍，该公司董事长。委托代理人：刘洪峰，北京市汉衡律师事务所律师。委托代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。复议申请人（异议人、被执行人）：胡方云，男，1951年12月18日出生，汉族，住。委托代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。申请执行人：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人：蒲坚，该公司董事长。被执行人：胡聚帛，女，1976年3月26日出生，汉族，住。被执行人：胡丽亚，女，1981年11月9日出生，汉族，住被执行人：单建珍，女，1956年5月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被执行人：朱永光，男，1958年5月17日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。复议申请人昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称云顶公司）、胡方云不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2018）苏执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江苏高院在执行申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）与红枫公司、云顶公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光公证债权文书一案过程中，被执行人红枫公司、云顶公司、胡方云向江苏高院提出异议称，（2012）苏执字第0006号案的评估、拍卖以及以物抵债等执行行为在执行程序上存在严重的违法行为，请求予以撤销。主要理由：一、超标的查封异议人及其他被执行人的财产。2012年7月31日，江苏高院作出（2012）苏执字第0006民事裁定，冻结、划拨异议人、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光银行存款人民币7.8亿元或查封、扣押、冻结其等值的财产，但却将异议人及其他被执行人名下的财产全部查封，而异议人及其他被执行人名下的财产在红枫公司贷款时，经中信公司委托北京首佳评估公司评估的价值为201393万元。特别是2015年江苏高院自行委托北京东华天业房地产评估有限公司南京分公司（以下简称东华评估公司）对已经以物抵债的19幢别墅和110亩土地（总计49159.21万元）之外的财产评估，评估价为131788万元，查封财产总价约等于7.8亿元的2.3倍，属于明显超标的查封，致使异议人无法处分没有抵押而被查封的财产，同时致使异议人无法经营酒店大堂，且导致13号楼已经出售给小业主的酒店公寓无法经营，无法支付小业主租金，引起900多小业主的恐慌及诉讼。二、对评估主体不认可。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》），评估、拍卖机构应由执行案件当事人共同选定，但异议申请人并未收到评估、拍卖机构选择通知书。特别是本次由东华评估公司出具的京东华南京分估（2018）第00007号房地产估价报告（以下简称00007号评估报告），该评估公司并非当事人共同选定，异议人也未收到选定评估机构的通知，且未向其送达评估报告，程序严重违法。三、对本次评估报告的评估范围及单价不予认可。评估资产范围包含了胡方云名下2区9、19、21、22幢房产、胡聚帛名下2区26、28、29幢房产、胡方云名下三区110幢房产，申请执行人对此部分房产无抵押优先权，无权申请拍卖；东华评估公司按照规划产证面积评估，未尊重事实上的实际可使用面积，在34幢别墅的评估中漏评面积达7000平方米（其中8幢别墅已经完成外墙石材安装、1幢已经完成内装、家居、暖通）、已投入使用的员工宿舍26800平方米、施工图业经有关部门审核确认增加的别墅面积17077平方米、酒店会议室面积3600平方米、水下酒窖温泉设备房1600平方米，温泉井二口均未评估；异议人已经投资5000余万元完成的二期别墅外岛“七通一平”、桩基、报建工程的土地，评估机构作为毛地予以评估；评估价格为125068.39万元，与市场价格严重不符，本次评估的二期剩余土地价格为每亩261万元，2013年以物抵债的110亩土地的评估单价为每亩281万余元，自2013年至今，土地价格未涨反降，显然虚假，明显低于当初申请执行人贷款时对项目的评估价格，更低于当前的市场价格。四、本次被执行的土地、房产位于阳澄湖旅游度假区内，整体项目占地580亩，包括住宅、别墅及配套三个部分，三部分系不可分割整体。《拍卖、变卖规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，（2012）苏执字第0006号1裁定书将项目中19幢别墅和110亩土地使用权单独拍卖，导致无人竞买、流拍。红枫公司不仅具有房地产开发资质，还获得项目开发的环评批准、水资源使用许可等，具有其他投资开发人无法比拟的优势条件。若整体拍卖异议人红枫公司股权，将会使土地、房产与相关开发资质、批文结合起来，极大提高拍卖价格。五、（2013）苏高法拍委字第1号拍卖会通知函系2013年12月6日出具，通知拍卖时间为2013年12月17日，相隔时间只有11日，违反了《拍卖、变卖规定》中应当在拍卖十五日前公告的相关规定。江苏高院查明，中信公司与红枫公司于2010年3月18日签订一份《贷款合同》，约定由中信公司向红枫公司贷款65000万元整；贷款期限为12个月，即从2010年3月29日至2011年3月29日；《贷款合同》第4.1条约定贷款利率为年利率，利率为固定利率，即25％，在借款期限内，该利率保持不变，按月结息。《贷款合同》第11.4条第（2）款约定：红枫公司违反本合同任一约定或违反任何法定义务，中信公司有权宣布贷款立即到期，要求红枫公司立即偿还合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用；该条第（4）款约定：红枫公司贷款逾期的，要求红枫公司对逾期贷款本息（包括被中信公司宣布全部或部分提前到期的贷款本金和利息）总额按照每日0.104％支付违约金；如红枫公司未按期足额付息的，中信公司有权对逾期后的利息按每日0.104％的比例计收复利。贷款由红枫公司与云顶公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍提供了连带责任担保（抵押、质押、保证），以上贷款合同及连带责任担保合同均被赋予强制执行效力公证。后经红枫公司申请，中信公司同意《贷款合同》项下贷款期限延长至2012年9月29日。贷款利率及利息计算方式、贷款用途等均按照原《贷款合同》执行。中信公司与红枫公司还于2011年3月29日签订一份《贷款合同之补充合同》，继续由红枫公司与其他被执行人提供连带责任担保（抵押、质押、保证），并再次被赋予强制执行效力公证，同时增加了一名抵押人朱永光，其以江苏省昆山市巴城镇的9套别墅及其对应的国有土地使用权提供抵押担保。2010年3月29日至2010年10月12日，中信公司向红枫公司共计发放贷款595104200.00元整。截止到2012年6月20日，红枫公司应向中信公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫公司仅支付168936933.06元，尚欠137357646.66元未付。云顶公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光也未按照约定履行各自的担保义务。2012年6月19日，中信公司发出《履行担保义务通知书》，要求债务人于2012年6月29日前向其支付人民币754392857.99元。否则，有权向北京市方圆公证处（以下简称方圆公证处）申请执行证书，并申请强制执行，包括处置红枫公司、云顶公司、胡方云、胡聚帛、单建珍、朱永光的抵押物。后因上述债务人未在期限内履行还款义务，中信公司向方圆公证处申请执行证书，该处于2012年7月3日作出(2012)京方圆内经证字第19748号执行证书（以下简称19748号执行证书）。2012年7月14日，江苏高院根据中信公司申请，作出（2012）苏执字第0006号民事裁定：冻结、划拨被执行人红枫公司、云顶公司、胡方云、胡聚帛、胡丽亚、单建珍、朱永光银行存款人民币7.8亿元或查封、扣押、冻结其等值财产。2012年7月20日，中信公司申请执行，江苏高院于当年7月23日立案执行。执行依据为：公证债权文书35份，具体为方圆公证处（2010）京方圆内经证字第07672号公证书（贷款合同）、（2010）京方圆内经证字第07673号至第07688号合计16份公证书（连带责任保证）、（2011）京方圆内经证字第09905号公证书（贷款合同之补充合同）、（2011）京方圆内经证字第09906号至第09920号及第09923号合计16份公证书（连带责任保证）、（2012）京方圆内经证字第12578号公证书（连带责任保证）、（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。申请执行标的包括：1.截止到2012年6月20日应给付人民币754392857.99元（包括贷款本金595104200.00元；利息137357646.66元；违约金21931011.33元）；2.自2012年6月20日起至实际清偿日止依据《贷款合同》第11.4条第（4）款应支付的违约金及罚息；3.依据《贷款合同》第七条7.1款约定的执行费、评估拍卖费、公证费、律师费、差旅费等费用（按实际发生额计算）。2012年8月1日，江苏高院查封以下案涉财产：1.红枫公司名下10套别墅（抵押给中信公司），云顶公司名下4处房产（即东方云顶1至3层，抵押给中信公司），胡方云名下4套别墅及10套商业房（××），朱永光名下9套别墅（抵押给中信公司），以上均包括土地使用权。2.昆国用(2005)字第12005104051号（面积43890平方米），已被江苏省昆山市人民法院（以下简称昆山法院）于2012年3月29日查封；昆国用（2005）字第12005104050号（面积74110平方米），后被昆山法院于2012年4月19日轮候查封。上述土地上建成的34套别墅同时被江苏高院查封，但其中26套已预售给他人，另有6套被江苏省苏州市中级人民法院于2012年2月2日查封。3.冻结胡方云、胡聚帛、胡丽亚分别持有的红枫房产和云顶公司40％、30％、30％股权；冻结胡方云、胡聚帛、胡丽亚分别持有的文昌东方云顶房地产开发有限公司40％、30％、30％的股权。2012年8月15日，江苏高院查封红枫公司位于东方云顶广场的1至3号楼的164套公寓（其中2号楼有34套抵押给昆山市神龙农村小额贷款有限公司，3号楼28套抵押给昆山市宝盛农村小额贷款有限公司，并由昆山法院予以保全，另1号楼中有31套也已设定抵押）。同日，查封红枫公司位于东方云顶广场的4号楼截至2012年8月15日未签约的房产，均向昆山市住房和城乡建设局送达上述裁定书和协助执行通知书。2012年9月12日，江苏高院通过温州市房屋登记中心查封了胡丽亚名下在温州的房产7处（胡丽亚与奚海舟共有，且均设定抵押）。同时，查封胡聚帛在温州的房产1处（亦设有抵押）。江苏高院执行过程中，委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司（以下简称南京大陆公司）对朱永光和红枫公司名下位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号2区1至3幢、5至8幢、10至13幢、15至18幢、20幢、23幢、25幢、27幢共计19套别墅（房屋总建筑面积7682.24平方米、土地使用权面积23368.8平方米）住宅用房地产市场价值进行评估。2013年2月7日，该公司作出宁大陆房地估字（2013）第003号房地产估价报告，确定评估对象在2013年1月15日房地产估价总值取整为17840.32万元，平均单价23222元/平方米。江苏高院另委托该公司对红枫公司位于江苏省昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区1040101028号宗地国有出让土地使用权[证号昆国用（2005)字第12005104050号、土地登记用途住宅用地、登记面积74110平方米]进行评估。2013年2月6日，该公司作出宁大陆估价字(2013)第029号土地估价报告，总地价取整为31318.89万元，平均单位面积地价为4226元/平方米，平均楼面地价为9391元/平方米。江苏高院分别于2013年3月4日、3月5日向红枫公司、朱永光等邮寄送达了房地产估价报告，分别于2013年3月5日、3月6日被签收。2013年3月5日，红枫公司提出异议认为，方圆公证处作出的包括19748号执行证书在内的公证文书不符合法律规定，不能作为执行案件的依据。同时还对房地产估价报告提出异议。江苏高院经立案审查，于2013年9月3日作出（2013）苏执异字第0042号执行裁定，驳回了红枫公司的执行异议。2013年11月26日，江苏高院发布拍卖公告，整体拍卖昆国用（2005）字第12005104050号土地使用权（面积74110平方米）及昆山市巴城镇湖滨南路1098号19幢独立别墅（总土地面积23368.8平方米、总建筑面积7682.24平方米）。2013年12月17日，第一次拍卖因无人交纳保证金办理竞买登记手续而流拍。2013年12月20日，江苏高院作出（2012）苏执字第0006号3执行裁定，将上述流拍财产作价49159.21万元抵偿给中信公司。2015年1月8日，经双方当事人同意，江苏高院摇号选定东华评估公司作为首选评估机构。该公司随后出具了京东华南京分估（2015）个字第1803号《房地产估价报告》。2018年6月26日，江苏高院委托原评估机构对该机构出具的京东华南京分估（2015）个字第1803号《房地产估价报告》中的部分房地产予以补充评估，评估范围包括：巴城镇湖滨南路1098号1区东方云顶广场13层及3层会议中心商业房地产、巴城镇湖滨南路1098号1区东方云顶广场14号楼部分住宅房地产、巴城镇湖滨南路1098号2区9幢别墅房地产、巴城镇湖滨南路1098号3区910#会所房地产、昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区（云鼎红枫苑二期联排住宅项目）国有土地使用权及地上建筑物（34套别墅）。该公司采用收益法、市场法、成本法进行评估，并于2018年9月20日作出00007号评估报告，确定评估对象在2018年5月16日的房地产市场价值为125068.38万元人民币。江苏高院认为，一、关于异议人所提异议是否超过法定期限问题。2018年10月11日，本案执行人员在江苏高院第六调解室直接向中信公司、红枫公司送达了00007号评估报告，红枫公司签收人为胡方云，签收时间为2018年10月11日。次日，江苏高院又通过邮政EMS向其他被执行人邮寄送达该评估报告。《拍卖、变卖规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以收到报告后十日内向人民法院提出。”但红枫公司直到2018年10月24日，云顶公司、胡方云直到2018年11月10日，才就该评估报告提出执行异议，均已超过上述司法解释规定的异议期限。而且，东华评估公司系当事人共同选定。2018年6月26日，江苏高院委托该公司就（2015）个字第1803号《房地产估价报告》中的部分房地产予以补充评估。本次评估并非重新评估，而是补充评估，其目的是对上次评估报告作出后相关财产价值是否因市场因素或其本身特性产生变化进行评估。委托原评估机构进行补充评估并无不当，也不违反法律或者相关司法解释的规定。同时，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，对异议人就评估事项提出的相关异议，不予支持。二、关于是否存在超标的查封问题。首先，江苏高院查封的财产中，有相当部分已被被执行人就其债务另外设定了抵押权，有些财产系轮候查封。因此，本案所涉执行案件最终能够实际受偿多少，目前很难确定。其次，本案从立案到目前，申请执行人的债权数额在不断增加，但财产价值并未明显增加。而且，最终能否变现以及变现价值如何，均属未知数。第三，异议人提出当初贷款时评估价远超于现在评估价值，从本次评估结果看，该主张没有法律依据。三、关于是否需要对案涉财产进行整体处置问题。本案处置的财产主要是房屋。房屋本身就是按套出卖，不存在整体处置问题。如果按照异议人所主张的，将所涉房地产整体处置，由于价值甚巨，最终很难变现，其结果必将导致不利于申请执行人。而且，就财产处置而言，整体处置取决于两个条件：一是该财产在性质上不可分割，如果分割处置，将导致财产性能或功能丧失或者明显减低；二是该财产整体处置有利于实现更大更多的价值，如果分割处置，将导致变现价值明显减少。但从本案情况看，上述两个条件并不具备。因此，异议人要求撤销江苏高院于2013年12月20日作出的将案涉流拍财产作价49159.21万元抵偿给申请执行人中信公司的（2012）苏执字第0006号3执行裁定，没有事实与法律依据。四、关于能否处置胡方云、胡聚帛名下部分抵押房产问题。江苏高院查封的胡方云、胡聚帛名下部分财产，确实已被该二人另行设定了抵押权。根据《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据上述规定，江苏高院依法有权处置被执行人胡方云、胡聚帛名下已经设定抵押权的财产。综上，异议人红枫公司、云顶公司、胡方云的异议无事实与法律依据，不予支持，江苏高院于2018年12月29日作出（2018）苏执异38号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议、复议规定》）第十七条第（一）项之规定，裁定驳回红枫公司、云顶公司、胡方云的异议申请。红枫公司、云顶公司、胡方云不服江苏高院异议裁定，向本院申请复议，请求裁定撤销江苏高院（2018）苏执异38号执行裁定。红枫公司、云顶公司、胡方云称，江苏高院（2018）苏执异38号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当，本案执行依据明显错误，未采取司法救济、纠正错误。一、（2018）苏执异38号执行裁定对本案基本事实认定存在明显错误。1.该裁定书认定2010年3月29日至2010年10月12日中信公司累计向红枫公司发放了贷款595104200.00元，而事实金额为人民币540194200元；贷款合同约定中信公司向红枫公司发放贷款人民币6.5亿元，中信公司实际没有发放人民币6.5亿元，存在违约行为，裁定书未作认定。2.江苏高院（2012）苏执字第0006号民事裁定书是2012年7月31日作出的，而非2012年7月14日作出的。3.（2018）苏执异38号执行裁定认定江苏高院委托南京大陆公司评估、红枫公司于2013年3月5日签收评估报告错误，因为红枫公司根本没有收到该评估报告，且法院未按规定选定评估机构。4.红枫公司没有收到（2013）苏执异字第0042号执行裁定书，该裁定对红枫公司没有法律效力。二、江苏高院没有公开听证，也不说明不予公开听证的理由、意见，对复议申请人书面申请公开听证的要求避而不答。复议申请人提出执行异议的请求是不予执行公证债权文书、终结执行，该请求与被申请人申请执行的请求完全相反，执行异议案件显然属于争议较大的案件，且案情复杂、人员众多，涉及金额巨大，没有按照法律规定听证，显然错误。三、（2012）苏执字第0006号案的评估、拍卖、以物抵债等执行程序存在严重的违法行为，主要表现在：1.根据法律规定，评估、拍卖机构均应由复议申请人、被申请人及其他被执行人、担保人共同选定，复议申请人并没有收到评估、拍卖机构选择通知书，特别是本次由东华评估公司出具的00007评估报告，该评估公司不是复议申请人共同选定。2.本案被执行的土地、房产位于阳澄湖旅游度假区内，昆山市发展和改革委员会对项目批准也属于房地产整体项目，占地580亩，整个项目包括住宅、别墅及配套三个部分，但三部分是不可分割的整体。《拍卖、变卖规定》第十八条规定：拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，（2012）苏执字第00061号裁定书直接将项目中110亩土地和19幢别墅单独拍卖，导致无人竞买、流拍。（2018）苏执异38号执行裁定认为整体处置价值甚巨很难变现，是错误的，因为在评估、拍卖110亩土地及19幢别墅前，中国青旅公司与中信公司、复议申请人三方已经达成一致意见，由中国青旅公司以人民币19亿元收购全部项目资产，中国青旅公司与复议申请人已经签订了收购协议，中国青旅公司已经为此花费了前期费用人民币数千万元，江苏高院也确知整体收购信息及相关会议纪要、收购协议。3.评估机构在评估中从没有向复议申请人了解项目的规划、工程建设、政府批准文件等情况。依照政府批准的规划图、施工图已经完成的34幢别墅工程，少评估7000㎡，其中8幢别墅已经完成外墙石材安装、1幢已经完成内装、家居、暖通，均没有评估；已经投资人民币5000余万元完成“五通一平”工程的土地，直接作为毫无建设的毛地予以评估，与事实严重不符；江苏高院没有在收到评估报告5日内送达复议申请人，程序严重违法。4.根据相关法律规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。（2013）苏高法拍委字第1号拍卖会通知函系2013年12月6日出具，通知拍卖的时间为2013年12月17日，相隔时间只有11日，（2018）苏执异38号执行裁定虽然提及错误，但未予以纠正。5.复议申请人红枫公司不仅具有房地产开发资质，而且获得项目开发的环评批准、水资源使用许可等，《苏州市阳澄湖水源水质保护条例》对于阳澄湖周边的开发作出了严格限制，致使其他投资开发人即使获得土地也不能开发、投资建设，江苏高院没有从红枫公司的特殊优势出发，若考虑整体拍卖复议申请人公司股权，将会使土地、房产与相关开发资质、批文结合起来。6.00007号评估报告确定评估价格为人民币125068.39万元，与市场价格严重不符。在贷款前，中信公司指定委托北京首佳房地产评估有限公司于2011年3月1日对项目评估，评估价为人民币201393万元；北京中诚兆瑞资产评估有限责任公司于2013年9月30日对项目评估，评估价为人民币396656.3万元；深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司于2015年7月15日对项目评估，评估价为人民币350000万元。另一方面，本次评估的土地每亩只有260余万元，与市场严重不符。四、江苏高院明显超标的额查封。江苏高院将复议申请人及其他被执行人名下的财产全部查封，而复议申请人及其他被执行人名下的财产在红枫公司贷款时，由该财产的评估价值为人民币201393万元，特别是2015年江苏高院自行委托东华评估公司对已经以物抵债的19幢别墅和110亩土地（抵债49159.21万元）之外的财产评估，评估价为131788万元，是裁定查封7.8亿元的2.3倍，明显超标的额查封。扣除另行设定抵押权及轮候查封的财产外，江苏高院查封的财产仍然是7.8亿元的两倍之多，故意回避另外设定抵押权财产及轮候查封财产的价值，仍对利息、违约金明显违法的问题不予纠正，明显错误。此外，江苏高院超过法律规定的十五日审查期限才作出（2018）苏执异38号执行裁定。综上，（2018）苏执异38号执行裁定认定事实、适用法律错误，程序不当。本院查明，方圆公证处出具的19748号执行证书其中载明：经查，中信公司与红枫公司于2010年3月18日签署《贷款合同》，中信公司于2010年3月29日起陆续向红枫公司累计发放了人民币552194200.00元，贷款期限为十二个月，即从2010年3月29日至2011年3月29日；经红枫公司申请，中信公司同意就《贷款合同》项下贷款期限延长至2012年9月29日，并签署了《贷款合同之补充合同》；中信公司于2011年5月10日向红枫公司发放贷款42910000.00元。中信公司累计向红枫公司发放贷款595104200.00元。另查明，红枫公司曾于2013年4月28日向江苏高院提出书面异议，其中对宁大陆估价字（2013）第029号土地估价报告和房地产估价报告提出异议。主要理由：一是土地估价报告折合每亩282万元，明显偏低。2011年红枫公司融资需要，由中信公司委托北京首佳房地产评估公司对该地块土地使用权进行评估，评估价值每亩约355万元。此后昆山土地市场价格一直稳中有升。而且红枫公司已进行前期开发，仅对单一地价评估不当。二是房地产估价报告的评估的平均单价也是明显偏低，不升反降。三是法院应当在收到评估报告五日内送达当事人，但法院未向被执行人朱永光送达，进行拍卖，程序违法。江苏高院于2013年5月15日立案审查，案号为（2013）苏执异字第0042号，并于2013年6月3日召开听证会，红枫公司法定代表人胡方云、朱永光参加听证会。江苏高院审查认为，异议人认为委托对涉案房地产所作估价报告估价过低的理由无事实依据，且未在规定期限内提出异议，对其异议理由不予支持。一、异议人所提北京首佳房地产评估公司出具的估价报告，系红枫公司单方委托，评估目的为借款融资，且该评估报告的房地产与本案委托评估的房地产对象不同，故不能以该评估报告否认另一估价。二、江苏高院分别于2013年3月4日、3月5日向红枫公司、朱永光邮寄送达了房地产估价报告，快递查询显示上述快递分别于2013年3月5日、3月6日被签收，但红枫公司直到2013年4月20日才就该估价报告提出执行异议，已超过法律规定的异议期限。江苏高院于2013年9月3日作出（2013）苏执异字第0042号执行裁定，驳回了红枫公司的执行异议。江苏高院向红枫公司、云顶公司、胡方云邮寄送达（2013）苏执异字第0042号执行裁定，快递单据显示红枫公司已于2013年9月12日签收该裁定。又查明，根据江苏高院（2012）苏执字第0006号案件卷宗材料显示：一、江苏高院作出（2012）苏执字第0006号民事裁定的时间应为2012年7月31日。二、江苏高院于2013年11月26日，通过中国拍卖行业协会网、南京产权交易中心网、苏州产权交易网、江苏拍卖网发布昆国用（2005）字第12005104050号土地使用权及昆山市巴城镇湖滨南路1098号19幢独立别墅的拍卖公告。三、江苏高院于2014年12月30日通知当事人参加评估机构选择，2015年1月8日，江苏高院组织当事人选择确定评估机构，中信公司、红枫公司、云顶公司均到场，胡方云经通知未到场。经当事人同意，江苏高院摇号选定东华评估公司作为首选评估机构。四、东华评估公司出具的京东华南京分估（2015）个字第1803号《房地产估价报告》，载明：估价报告的有效期限为一年（从2015年9月22日起至2016年9月21日止）。五、2018年6月26日，江苏高院委托原评估机构东华评估公司对该机构出具的京东华南京分估（2015）个字第1803号《房地产估价报告》中的部分房地产予以补充评估，其中委托补充评估的财产范围在上次委托的基础上数量减少。该公司于2018年9月20日作出00007号评估报告，确定评估对象在2018年5月16日的房地产市场价值为125068.38万元人民币。六、2018年10月11日，江苏高院向中信公司、红枫公司直接送达00007号评估报告，红枫公司签收人为胡方云。2018年10月12日向云顶公司、胡方云等当事人邮寄送达00007号评估报告，胡方云在2018年11月9日的谈话中对评估报告送达予以确认。还查明，根据江苏高院（2018）苏执异38号案件卷宗材料显示，红枫公司提交的评估报告异议书的落款时间为2018年10月24日，红枫公司、云顶公司、胡方云提交的执行异议补充申请的落款时间为2018年12月20日。再查明，东华评估公司于2018年12月27日出具《关于（2018）苏高法鉴委字第00007号评估报告说明函》，载明：“……评估中考虑了8幢外墙装修因素、1幢室内装修因素。二期别墅用地按照净地评估，评估设定按照宗地外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地内场地平整进行评估……。”除上述事实外，本院查明的其他事实与江苏高院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点有六：一是江苏高院针对异议人就委托东华评估公司评估所提异议的处理是否符合规定；二是江苏高院是否超标的查封；三是江苏高院对查封的财产未进行整体拍卖是否符合规定；四是江苏高院是否未依法定期限进行拍卖公告；五是江苏高院异议审查未进行听证是否符合规定；六是关于复议申请人提出的其他复议理由是否成立的问题。一、关于江苏高院针对异议人就委托东华评估公司评估所提异议的处理是否符合规定的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》于2018年9月1日实施，本案江苏高院委托东华评估公司进行评估的时间发生在该司法解释实施之前，因此，本案关于委托评估应当适用当时的规定，即《拍卖、变卖规定》。《拍卖、变卖规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，根据查明的事实，红枫公司、云顶公司、胡方云就评估报告提出执行异议的时间均超过法定期限，对于其超期提出的异议，江苏高院不予受理并无不当。根据查明的事实，江苏高院于2014年12月30日通知当事人参加评估机构选择评估机构，并组织当事人选择确定了东华评估公司作为首选评估机构。东华评估公司根据江苏高院的委托进行了评估，并出具了评估报告，因案件执行需要且评估报告超过有效期，江苏高院委托该评估机构对其已评估的财产进行补充评估，而不是委托该评估公司另行对其他财产进行评估，该委托未违反法律、司法解释的规定，并无不当。根据规定，当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，才可以申请重新评估。红枫公司、云顶公司、胡方云以评估遗漏财产、评估价格过低、与市场价值不符等为由，对评估报告提出异议，不符合重新评估的法定条件，且江苏高院已交评估机构对此予以说明。综上，江苏高院针对异议人就委托东华评估公司评估所提异议的处理并无不当，应予维持。二、关于江苏高院是否超标的查封的问题。《民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。本案中，根据查明的事实，在江苏高院查封的被执行人的财产中，有部分财产存在抵押等他项权利负担，有部分财产为轮候查封，本案实际查封和最终能够变价受偿的数额尚不能确定。红枫公司、云顶公司、胡方云提出江苏高院超标的查封的主张缺乏事实和法律依据，江苏高院的处理并无不当，应予维持。三、关于江苏高院对查封的财产未进行整体拍卖是否符合规定的问题。《拍卖、变卖规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，案涉主要财产为房屋、土地，江苏高院拍卖的19幢别墅及（2005）字第12005104050号土地使用权，均为被执行人名下权属清晰的不动产，房屋相互独立，不存在使用上不可分的情形。江苏高院为首查封法院，可以依法先行对无争议的财产进行拍卖，且红枫公司、云顶公司、胡方云并未提供证据证明江苏法院处置上述财产的行为损害其合法权益。综上，江苏高院对查封财产未进行整体拍卖，不违反法律和司法解释的规定，并无不当，红枫公司、云顶公司、胡方云提出应当对其房地产项目进行整体拍卖的主张，缺乏法律依据，不予支持。四、关于江苏高院是否未依法定期限进行拍卖公告的问题。《拍卖、变卖规定》第十一条规定，拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。本案中，根据查明的事实，江苏高院在2013年拍卖昆国用（2005）字第12005104050号土地使用权及19幢别墅时，已于2013年11月26日对外发布了拍卖公告，且拍卖时间为2013年12月17日。江苏高院依法对拍卖进行先期公告，且公告期限并未违反规定。红枫公司、云顶公司、胡方云以通知函落款时间计算公告期间，主张公告违反法律规定，缺乏法律依据，不予支持。五、关于江苏高院异议审查未进行听证是否符合规定的问题。《异议、复议规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。案情是否复杂、争议是否较大，需要人民法院审查后，根据案件的实际情况进行判定。本案中，江苏高院经过审查，认为异议案件无需听证，通过书面审查即可作出处理，系其根据案件的实际情况所作的判定，并无不当。六、关于复议申请人提出的其他复议理由是否成立的问题。首先，关于复议申请人提出（2018）苏执异38号执行裁定对于（2012）苏执字第0006号民事裁定作出时间、中信公司累计发放贷款总额对应时间表述有误的问题，本院已在查明中予以纠正。（2018）苏执异38号执行裁定中上述表述错误，并不影响处理结果。其次，关于复议申请人提出（2018）苏执异38号执行裁定认定江苏高院在2013年委托评估、红枫公司签收相应评估报告错误的问题。根据查明的事实，江苏高院于2013年3月4日向红枫公司邮寄送达了南京大陆公司作出的房地产评估报告，红枫公司于2013年3月5日签收；红枫公司曾于2013年4月28日就南京大陆公司作出的评估报告向江苏高院提出书面异议，江苏高院对此立案审查，并召开了听证会，红枫公司法定代表人胡方云参加了听证会，后江苏高院作出（2013）苏执异字第0042号执行裁定驳回红枫公司的异议。本案中，红枫公司再次针对2013年南京大陆公司评估报告提出异议，无相应法律依据，不予支持。再次，关于复议申请人提出（2018）苏执异38号执行裁定认定红枫公司收到（2013）苏执异字第0042号执行裁定错误的问题。根据查明的事实，江苏高院已将该裁定通过邮寄方式送达给红枫公司，复议申请人的此项主张与事实不符，不予支持。最后，关于江苏高院未在规定期限内审结执行异议案件的问题，《民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。本案中，江苏高院未在法定的期限内对执行异议审查完毕，并不能当然推断出其处理结果的错误，且未在期限内审查完毕，不属于《异议、复议规定》第二十三条第（四）项规定的严重违反法定程序应当撤销异议裁定的情形。综上，江苏高院（2018）苏执异38号执行裁定认定事实清楚，对表述和认定错误之处，本院予以纠正，但其处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十条规定，裁定如下：驳回昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云的复议申请，维持江苏省高级人民法院（2018）苏执异38号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙建国审判员  邱 鹏审判员  邵长茂二〇一九年十二月二日法官助理燕东申书记员李伟凡