上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初517号原告(反诉被告)：上海永业商业房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：钱军，董事长。委托诉讼代理人：王超寅，男。委托诉讼代理人：汤玮，上海市金茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海合琛实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：季雪平，总经理。委托诉讼代理人：苏美华，女。委托诉讼代理人：庄小燕，上海沪泰律师事务所律师。原告上海永业商业房地产发展有限公司诉被告上海合琛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年2月18日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人汤玮、被告委托诉讼代理人苏美华、庄小燕到庭参加诉讼。2019年4月1日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。审理中，被告提起反诉。本案于2019年8月14日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王超寅、汤玮、被告委托诉讼代理人庄小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永业商业房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；2、判令被告腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX层部分房屋并返还原告；3、判令被告办理工商变更登记，将其住所从上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX层迁出；4、判令被告向原告支付自2018年7月21日起至2018年10月28日期间所欠房屋租金人民币(以下币种均为人民币)591,212.40元；5、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金763,066.08元(应分别自每次租金应缴付之次日起，按日租金的0.3倍乘以逾期天数计算至判决生效之日止，暂计至2018年12月20日)；6、判令被告支付房屋占用费650,342.40元(应自2018年10月29日起，按日租金的2倍计算至被告腾退之日止，暂计至2018年12月20日)；7、确认被告缴纳的租赁保证金567,195元归原告所有，原告无须返还。事实与理由：原告系上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号房屋权利人，原告及代理方上海永业服务销售有限公司与被告于2016年11月24日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号XXX层部分房屋租赁给被告，该房屋的建筑面积3,504平方米，房产的详细建筑位置、使用范围以附件《总平图及租赁房产平面位置图》红线圈定部分为准；租赁期限为5年，自2016年11月21日起至2021年11月20日止；租金支付方式为先付后用，每1个月结算一次，被告应在每月的20日之前支付下期租金，被告向原告支付租赁保证金567,195元；如在本合同租赁期限届满、终止或解除后五个工作日内被告未办理场地交还手续的视为场地已交还原告，若被告、次承租人或房屋实际使用人阻碍原告收回房屋的，则被告应按日租金的2倍向原告支付房屋延期占有费用；被告未按时向原告支付所有应付款项属于被告违约，每逾期一天，被告除应按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.3倍乘以逾期天数向原告支付违约金，逾期超过30天仍未支付的，原告有权单方面解除本合同，并不返还已收取的租赁保证金；若因被告违约致使原告行使单方面解除本合同的权利时，被告不得要求原告赔偿装修等相关费用。被告在上述租赁合同履行期间，多次逾期支付租金，原告及代理方上海永业服务销售有限公司多次向被告催讨，被告仍未按时向原告支付所欠租金。上海市黄浦区淮海法律服务所受原告及代理方上海永业服务销售有限公司委托，于2018年10月16日向被告送达《关于解除商铺租赁合同的通知》，通知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告应自收到通知起5天内房屋腾空退还给原告，并向原告支付所欠租金及逾期支付违约金。被告于2018年10月23日签收该通知。原告认为，被告长期拖欠租金等行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，故而诉至本院做如上诉请。被告上海合琛实业有限公司辩称：被告不存在违约行为，被告支付的租金已经超过实际应付租金，合同约定租赁房屋的面积为3,504平方米，但原告实际交付的房屋面积不符合约定，原告存在违约行为。故不同意原告的诉讼请求。由于原告交付房屋的建筑面积与实际不符，且对商场设施及设备未尽到有效管理及维修义务，其单方要求解除合同的行为已构成严重违约，故被告提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》继续履行；2、判令反诉被告支付逾期交付房屋的违约金246,418元；3、判令反诉被告退还2016年11月20日至2018年7月20日超出实际租赁建筑面积的房屋租金1,006,476.50元；4、判令反诉被告归还租赁保证金567,195元；5、判令反诉被告支付违约金567,195元。在审理中，被告撤回第4项、第5项反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：原告于2016年8月已将房屋交付被告，租赁区域内墙面老化脱落是被告自己装修导致的。房屋技术报告书显示被告承租的房屋3层02教育测绘建筑面积为3,662.26平方米，被告对该报告予以确认，被告故意混淆租赁房屋的建筑面积和使用面积，将明知租赁范围内的区域称为与其他商户公摊，其为了达到不付租金的目的。被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回。经开庭审理查明：2016年11月24日，原告作为出租方(甲方)、代理方为上海永业服务销售有限公司、被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市沪青平公路XXX号XXX层部分房屋租赁给乙方，该房屋的建筑面积共3,504平方米，房产的详细建筑位置、使用范围以附件《总平图及租赁房产平面位置图》红线圈定部分为准；租赁期为5年，自2016年11月21日起至2021年11月20日止；租金及支付方式为第1年，2016年11月21日至2017年3月20日，月租金181,186元，2017年3月21日至2017年5月20日，月租金18,118.60元，2017年5月21日至2017年6月20日，月租金144,948.80元，2017年6月21日至2017年11月20日，月租金181,186元；第2年，2017年11月21日至2018年3月20日，月租金181,186元，2018年3月21日至2018年4月20日，月租金18,118.60元，2018年4月21日至2018年5月20日，月租金163,067.40元，2018年5月21日至2018年11月20日，月租金181,186元；第3年，2018年11月21日至2019年11月20日，月租金190,778元；第4年，2019年11月21日至2020年11月20日，月租金190,778元；第5年，2020年11月21日至2021年3月20日，月租金200,370元，2021年3月21日至2021年4月20日，月租金20,037元，2021年4月21日至2021年5月20日，月租金180,333元，2021年5月21日至2021年11月20日，月租金200,370元；先付后用，租金每1个月结算一次，乙方的首期租金(2016年11月21日至2016年12月20日)181,186元，在2016年11月20日之前支付给甲方，第二次租金交付日为2016年12月20日之前，此后，乙方应在每月的20日之前支付下期租金；租赁保证金按3个计租月月租金计算，计567,195元，乙方应在2016年11月20日支付给甲方；租赁保证金在本合同终止或解除租赁关系或租赁期满及双方结清相关费用且有余额并转移或注销该房屋内的工商登记信息并交接房屋后的十个工作日内无息返还乙方；如在本合同租赁期限届满、终止或解除后五个工作日内乙方未办理场地交还手续的视为场地已交还甲方，甲方可以采取任何形式进入该场地；若乙方、次承租人或房屋实际使用人阻碍甲方收回房屋的，则乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋延期占有费用；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，乙方除应按照合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.3倍乘以逾期天数向甲方支付违约金，逾期超过30天仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并不返还已收取的租赁保证金；若因乙方违约致使甲方行使单方面解除本合同的权力时，乙方不得要求甲方赔偿装修等相关费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订之前，原告已将案涉房屋交付被告，被告进行装修并入住使用。由于被告未向原告支付2018年7月21日起的租金，为此，原告委托上海市黄浦区淮海法律服务所于2018年10月16日向被告发出关于解除商铺租赁合同的通知，通知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告自收到本通知时起5天内房屋腾空退还给原告，并向原告支付所欠租金及违约金。被告于2018年10月23日签收该通知。另查明：位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号房屋，原告上海永业商业房地产发展有限公司于2008年9月17日取得上海市房地产权证。以上事实，由原告与被告的陈述、商铺租赁合同、解除商铺租赁合同的通知、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，针对被告提出原告交付房屋的建筑面积与实际不符，为此原告委托上海科东测绘科技有限公司对租赁场所建筑面积进行测绘，并提供了房屋技术报告书，以证明原告交付的租赁房屋建筑面积符合合同约定。被告对该证据不予确认，但其未要求作重新测绘。针对被告提出原告逾期交付租赁房屋，为此原告提供永业购物中心施工安全管理协议，以证明原告于2016年8月已将租赁房屋交付被告。被告对该证据未发表意见。被告认为，原告交付的房屋没有通过消防验收，导致被告在违法经营。2015年，原告对案涉房屋进行过改造，但未通过消防验收。为此被告提供了2015年3月18日沪青公消审字(2015)第0012号建设工程消防设计审核意见书，以证明上述事实。原告对该证据不予确认，认为其对被告承租的案涉房屋未进行过改造，被告承租的房屋进行装修使用，需通过消防验收，与原告无关。为此原告提供(2008)沪公消(建验)字第0181号建筑工程消防验收的意见书，以证明租赁场地于2008年6月已通过消防验收。被告对该证据的真实性没有异议。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。由于被告未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为被告收到原告解除合同通知之日即2018年10月23日。原告按合同约定主张不予退还被告缴纳的租赁保证金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋需支付房屋使用费，现原告要求被告按照合同约定的租金标准2倍支付房屋使用费，缺乏依据，被告应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。被告应办理工商变更登记，将其登记住所从租赁房屋内迁出。关于被告应支付逾期支付租金的违约金，现被告提出违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，酌情调整被告应承担按照未付租金的日万分之五的标准从应付之日次日起计算至判决生效之日止的逾期付款违约金。关于被告向原告主张逾期交房违约金，原告提供的证据足以证明已经按约按时向被告交付租赁房屋，故对于该项请求本院不于支持。关于被告向原告主张退还超出实际租赁建筑面积的房屋租金，合同明确约定了租赁房屋的建筑面积，对于公摊面积的分摊未作任何约定，被告接收租赁房屋装修后入住使用，发生租赁关系后被告一直按照合同约定标准向原告支付租金，从未对租赁面积提出过异议，而原告提供的证据能够证明足额向被告交付租赁房屋，被告又未能提供相应证据证明其承租的房屋建筑面积与合同约定交付的房屋建筑面积不相符，故对于该项请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海永业商业房地产发展有限公司与被告上海合琛实业有限公司于2016年11月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月23日解除；二、被告上海合琛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号XXX层房屋腾退后返还原告上海永业商业房地产发展有限公司；三、被告上海合琛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业商业房地产发展有限公司自2018年7月21日起至2018年10月28日止所欠的租金人民币591,212.40元；四、被告上海合琛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业商业房地产发展有限公司房屋使用费(自2018年10月29日起至实际腾退房屋之日止，按合同约定的租金标准计算)；五、被告上海合琛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永业商业房地产发展有限公司逾期付款违约金(以合同约定的应付未付租金为本金，自应付之日次日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算)；六、被告上海合琛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内办理工商变更登记，将其登记住所从上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX层(302-12)迁出；七、被告上海合琛实业有限公司向原告上海永业商业房地产发展有限公司支付的租赁保证金人民币567,195元不予退还；八、驳回反诉原告上海合琛实业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9,712.12元，由被告上海合琛实业有限公司负担;本案反诉受理费人民币8,038.03元，由反诉原告上海合琛实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  顾美华人民陪审员  赵 敏二〇一九年十二月十一日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。