河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初4621号原告（反诉被告，以下按本诉称）：刘彦东，男，1975年4月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：侯俊怡，河南道睿律师事务所律师，执业证号：14113201811026846。被告：邹方园，男，1987年3月5日出生，汉族，住南阳市社旗县。被告（反诉原告，以下按本诉称）：张小会，男，1977年5月25日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区新店乡新店街向阳路743号盛世春晨购物广场二楼，身份证号：412925197705254817。委托代理人：李保甫，宛城区司法局红泥湾法律服务所法律工作人员。原告刘彦东诉被告邹方园、张小会房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月18日向本院提起诉讼。同日，本院予以受理，依法组成合议庭，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年7月25日公开开庭进行了第一次审理，原告刘彦东及其委托代理人侯俊怡，被告邹方园、张小会及其委托代理人李保甫到庭参加诉讼，2019年9月27日公开开庭进行了第二次审理，原告刘彦东及其委托代理人侯俊怡，被告张小会及其委托代理人李保甫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘彦东诉称：被告张小会系被告邹方园的舅舅，2012年7月8日，张小会、邹方园为合伙开办新店盛世春晨购物广场，邹方园与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于南阳市新店街向阳路位置，共3间门面房整体租赁给邹方园，总使用面积1200平方米，该合同第七条约定该房屋租赁期为十年，租金为前两年共9万，后八年每年租金十万，租金一年一交。原告收款后应提供给邹方园有效的收据凭证。此合同到期后，原告可根据市场行情，租金适当上浮，但上浮幅度不得超过15%。在同等条件下，邹方园拥有优先租赁权。2012年9月3日，在2012年7月8日签订的租赁合同基础上，原告和邹方园签订了《租赁合同附加合同》，约定原告将田会运院内地皮约380平方米出租给乙方，由原告搭建铁皮房：邹方园每年支付原告3×××元租金（包括田会运地皮租赁费），第一次交两年租金，两年后：一次交一年。中间人李兵亦在该附加合同上签字。2014年1月14日，原告和被告张小会签订《协议书》，约定自2013年12月11日起，原告将门前地皮五间门面出租给被告，被告每年付2万元租金给原告，每年租金在12月20日交付，不可后拖。因此，二被告每年应支付原告租金共计15×××元。上述合同签订后，二被告拖欠原告2018年、2019年房屋租金共计169497元。认可除转账外，在2018年收到被告张小会交付的现金20000元。被告所欠原告的其他欠款，虽经原告多次催缴、书面通知，二被告仍拒不支付，也拒不返还租赁房屋。原告锁门是一种督促被告缴纳房租的临时性措施，并不是要解除合同，且已经提前告知被告，不构成解除合同，也不构成违约，在锁门之前，3月26日、29日、30日都向被告告知不交房租就锁门，后在被告在场情况下，对超市小门上锁，超市有三个门，不影响超市正常营业，并且上锁时被告也没有反对。因为原告并不想解除合同，3月31日时让被告拿钥匙，被告称我不干了，你想锁就锁吧。被告称原告趁其不在上锁，阻碍经营，切断电源，与事实不符，超市停电在4月19日前后，是因为被告不按时缴纳电费，被电力部门停电，与原告无关，因此停电造成的损失，不应该由原告承担；被告选择消极的营业态度，导致超市一直处于停业状态，被告不能将自己商业经营的风险推给他人，被告停止经营是因为自己交不起房租，不想继续经营，与原告无关。因此被告要求解除妨碍，让其正常经营，依据不足。原告虽然将超市小门上锁，但只锁了3月31日一天，且这一天被告自己说放假一天，3月31日的损失，原告也不应该承担，对于3月31日之后造成的一切损失，原告也不应承担，因为原告要求被告回来营业，被告拒绝，且被告没有采取其他措施防止损失扩大，根据侵权责任法第27条及合同法119条规定，原告无需承担责任，且被告没有提供损失的证据及损失的详细数额，不应当支持。综上，原告不应承担赔偿责任。现请求解除原被告之间的《房屋租赁合同》、《租赁合同附加合同》及《协议书》，将房屋腾空返还原告；并由被告支付房屋租金169497元及利息9221元，共计178718元（2018年租金利息，以106400元为基数，按同期银行货款利率从2017年12月1日暂计至起诉之日，实计至款项付清之日止，2019年租金利息，以63097元为基数，按同期银行货款利率从2018年12月1日起暂计算至起诉之日，实计至款项付清之日止。）；且承担本案诉讼费。原告刘彦东出示证据为：一、原告身份证，证明原告诉讼主体适格；二、企业信用信息公示报告两份，证明二被告诉讼主体适格；三、房屋所有权证一份，新店村委会出具的证明一份；四、原告支付明细及转账记录一份，以证明，1、2018.6.1支付宝转账借给张小会500元；2、2018.7.6支付宝转账借给张小会600元；3、2018.7.6通过微信转账借给张小会6000+3400元；4、2018.10.29微信转账990元（支付购物卡费）；5、2018.11.16微信转账借给张小会2000元；6、2018.11.17微信转账2000元（返还鞋款）；7、2018.11.18银行转账12000元（返还鞋款）；8、2018.11.23微信转账借给张小会×××元。合计37490元。五、2012年7月8日签订的租赁合同、2012年9月3日签订的租赁合同附加合同，及2014年1月14日签订的协议书一份，证明原告将涉案房屋出租给二被告开办超市，房屋租金每年共计15×××元，二被告应对拖欠的租金承担连带清偿义务。六、微信聊天截图及公证书，证明二被告拖欠原告租金，经原告数次催收，二被告既不支付房租，也不解除合同返还房屋。七、3月26日至29日的电话记录，3月29日、31日的微信聊天记录，以证明被告拖欠房租，原告多次催要，被告拒不支付，原告锁门是督促被告缴纳房租采取的临时性措施；锁门前4天原告就履行了锁门通知的义务；八、2019年4月15日和5月16日的停电通知单，证明锁门后原告并没有切断电源，超市停电是4月19日左右，因被告不缴纳电费，被电力部门停电；九、2019年3月31日19:38的通话记录，2019年4月1日至3日的电话记录，2019年4月2日、3日、5日、8日和24日的微信聊天记录，证明：锁门第二天晚上原告通知被告取钥匙开门营业，3月31日后原告不断给被告发微信和打电话，让被告拿钥匙开门营业，甚至开车到被告家送钥匙，被告不肯回来，造成损失扩大；十、证人证言部分，证明超市一二楼门窗地板及墙面粉刷，铁棚下的吊顶、1楼至2楼的扶手系原告装修。被告邹方园辩称：2014年我已经退出，不再经营该超市，所以之后的超市经营跟我没有关系。我有转让合同，证明我从2014年8月份已经从盛世春晨购物广场退出来了，不再参与经营，刘彦东、张小会对该情况均知晓。被告邹方园未出示证据。被告张小会辩称：对于原告起诉被告张小会欠房屋租赁费的数额不对，在2019年被告张小会已经付给了原告房租54000元。现向原告提起反诉，原告在宛城区××人民政府东约××北××栋两层楼房。被告想在新店街经营综合超市，经双方协商后于2012年7月8日达成了租赁房屋协议，双方商定每年租赁费为10万元，为每年12月1日付清，租赁期限为十年，自2012年12月1日起至2022年11月30日止。被告在经营期间都按时向原告支付租赁费，可是在2018年12月1日前，被告因多种原因，没有一次性把一年的租金支付给原告，但在此期间，被告已经向原告支付房租54000元。原准备将2019年全年的房屋租赁费支付给原告，希望原告多宽限几日。可是在2019年3月30日，原告趁被告不在超市，擅自将被告承租的超市大门及后门撬开，然后换成了新锁，将大门及后门锁上，并切断电源，不让被告正常营业，以致被告店内的六个冰柜及其各类生鲜全部损坏。新店街三大超市，人人乐超市和好生活超市包括被告经营的春晨超市的营业额、净利润基本都是一样的，每月营业额为40万至50万元之间，超市的毛利润为35%至40％之间，减去员工工资及各项开支以外，超市净利润约为25％，一个月净利润为八万至九万元。原告换锁不让被告正常营业后，被告多次找人与原告说和。原告将已经换的钥匙放在张兴武处，张兴武多次让原告拿走，但原告一直未拿走，也拒绝让被告开门营业，时至今日，被告已经停业六个多月，造成直接或间接经济损失67万元。即便是被告资金周转不开，未按照租房协议支付2019年的全年租金，原告应理性地处理这个问题，督促被告尽快兑现或通过法律途径解决，而不能擅自换锁、锁门，导致被告不能正常营业，造成被告经济损失，其行为已经构成了侵权。2018年被告已向原告支付所有租金；2019年支付54000元租金，只进行了三个月的经营，原告应当返还租赁费15225元；因为原告方过错导致被告长达6个月不能营业，需进行赔偿。现请求原告退还15225元租金，赔偿锁门造成的经营损失48万元、经营期间装修的装饰品、室内物品损失及货物损失，以上所有款项共计813231元。被告张小会为出示证据：一、2018年付款清单及转账凭证一份，以证明，1、2018.2.6，微信转账18100元；2、2018.2.6，支付宝转账1190+10710元；3、2018.7.13，支付宝×××元；4、2018.4.1，微信×××元；5、2018.4.1，微信×××元；6、2018.4.2微信×××元；7、2018.11.15农信社转账14060元；8、2018.4.18邮政转账30000元；9、2018.10.13微信×××元，同日还有100元，同日还有2000元充值卡一张。共计102060元。二、2019年付款清单及转账凭证一份，以证明，1、2019年3月1日微信转账×××元；2、2018年12月31日微信转账1000元；3、2018年12月30日微信转账1000元；4、2018年12月6日微信转账2000元；5、2019年3月8日手机银行转账20000元，以上转账有转账记录；6、2019年3月邮政银行现金转账20000元（凭条锁在店里保险柜，门被锁，拿不出来）、刘彦东春节办理×××元购物卡一张（店内电脑可查），以上2019年实付租金共54000元。三、营业执照，证明被告具有相应的经营资格；四、接出警记录2份，证明当时报警；五、春城超市大门前照片一张，证实2019年3月30日18时许，原告擅自锁门的事实；六、被告淡旺季营业额、净利润，证实被告经营商品的毛利在25-30万，每月净利润8-9万；七、货物清单2份，证明被告超市货物8×××元；八、采购清单71份，2018年10月至2019年2月期间的非完全清单，可侧面反映出营业额；九、装修单据13份，证明被告在装修超市范围内，所用的人工、材料等费用；十、证人韩某证言一份，证明韩某在超市内一直负责经营管理，证明该超市每月纯收入、净利润。原被告出示的证据，经对方质证，本院认证为：原告出示的证据，被告对第1组、第2组、第3组、第4组、第7组、第8组及第9组证据均无异议，本院予以采信。被告对第5组证据中的租赁合同及附加合同真实性有异议，经本院核实，原被告认可每年租金的数额均与租赁合同、附加合同及协议书约定的租金数额相符，故本院对该组证据予以采信。被告对第6组证据关联性有异议，鉴于该组证据可以证明原告在起诉前通知被告向其偿还租金，且被告没有相反证据予以推翻，故本院予以采信。被告对第10组证据中证人韩某的证言真实性有异议，鉴于该证言没有证人署名，证言内容也未体现出是由原告承担墙体粉刷的费用，且没有提出其他证据予以佐证，故本院不予采信。被告出示的证据，原告对第1组、第2组、第3组证据无异议，故本院予以采信。原告对第4组证据的关联性有异议，鉴于该证据显示的出警地方确实是超市所在地，主要争议内容为房租纠纷，原告也无相反证据推翻该证据，故本院对该证据予以采信。原告对第5组证据关联性有异议，鉴于该组证据中超市门是敞开的，不能显示原告将超市门锁起来的情况，故本院不予采信。原告对第6组证据真实性有异议，鉴于该证据系被告内部出具，且无其他证据对该说明的真实性予以证明，故本院不予采信。原告对第7组证据的产品清单真实性、关联性均有异议，鉴于该清单是由被告内部出具，无其他票据予以印证，不能确定各物品实际的价格，故本院不予采信。原告对第8组证据中的采购单真实性、关联性均有异议，鉴于该证据系当事人自己出具，且不能证明具体营业额，故本院不予采信。原告对第9组证据有异议，经本院核实，该组证据中的南阳泰尔科技施工报价表显示的为电路装修费用，原告对该装修项目也认可，且该票据是由第三方出具的，具有客观性，故对该份票据予以认可，鉴于该组证据中的其他票据均为被告单方出具，且无其他证据予以证明，故对该组证据中的其他票据不予认可。原告对第10组证据真实性、关联性有异议，该证人系被告员工，未到庭接受质证，其证言也无其他证据予以佐证，故不予采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：2012年，被告邹方园和被告张小会合伙开办新店盛世春晨购物广场，2014年7月，被告邹方园退出，由被告张小会单独负责该超市的经营活动。庭审中，原告申请撤回对被告邹方园的起诉和请求，被告张小会同意该请求。2012年7月8日，原告与邹方园签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于南阳市新店街向阳路位置，共3间门面房整体租赁给邹方园，总面积为1200平方米，该合同第七条约定该房屋租赁期为十年，租金为前两年共9万，后八年每年租金十万，租金一年一交。原告收款后应提供给邹方园有效的收据凭证。2012年9月3日，在2012年7月8日签订的租赁合同基础上，原告和邹方园签订了《租赁合同附加合同》，约定原告将田会运院内地皮约380平米出租给邹方园，由原告搭建铁皮房：邹方园每年支付原告3×××元租金（包括田会运地皮租赁费），第一次交两年租金，两年后：一次交一年。2014年1月14日，原告和被告张小会签订《协议书》，约定自2013年12月11日起，原告将门前地皮五间门面出租给被告，被告每年付2万元租金给原告，每年租金在12月20日交付（先付租金后使用房屋），不可后拖。原被告双方均认可，每年租金总额为15×××元。2018年，原告通过转账的方式共向被告支付了37490元，2018年8月13日，现金支付给被告20000元。2018年，被告通过转账的方式共向原告支付98000元，现金支付20000元，给原告一张2000元购物卡，共计120000元。2019年，被告通过转账向原告支付了2×××0元，现金支付了20000元，给原告了一张×××元的购物卡，共计54000元。原被告也均认可超市于2019年3月31日停止经营后，剩余货物价值为20万元（包括冰柜等设施）；且该租赁房屋的吊顶、墙体粉刷及电路安装均是由被告完成的。2019年3月29日，原告微信通知被告如果不还钱就锁门，2019年3月30日晚上，原告将超市小门锁起来，还有超市大门和后门未上锁，2019年3月31日，被告停止超市经营活动。2019年4月2日至8日，原告多次通知被告拿钥匙开门营业，被告于2019年5月4日和2019年5月8次两次报警进行协调，但被告至今未营业。庭审中，原被告双方均同意解除租赁合同、租赁合同附加合同及协议书。本院认为，原告与被告邹方园签订租赁合同及租赁合同附加合同，原告与被告张小会签订协议书，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。被告邹方园与被告张小会系合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”的规定，二被告均应承担该租赁合同、租赁合同附加合同及协议书的权利义务，由于原被告均认可被告邹方园于2014年8月退出对盛世春晨超市的合伙经营，因此，被告邹方园退出之后，合同的权利义务均由张小会承担。现原告申请撤回对被告邹方园的起诉和请求，被告张小会也同意该请求，故本院予以支持。原告按照合同约定履行出租义务后，被告未按照合同约定向原告支付租金，现原告请求被告依照合同约定向其支付逾期未付租金，理由正当，本院予以支持。根据原被告双方出示的付款凭证，可以证明，2018年，原告通过转账的方式共向被告转款37490元，2018年8月13日，现金支付给被告20000元。2018年期间，被告张小会通过转账的方式共向原告支付102060元，现金支付20000元，共计122060元。2019年，被告通过转账向原告支付了2×××0元，现金支付了20000元，给原告了一张×××元的购物卡，共计54000元。由于原告阻碍导致被告于2019年3月30日之后停止营业，且原被告均认可2018年之前的租金已经计算清楚，故租金应按照原被告认可的每年租金为15×××元，从2018年1月1日计算至2019年3月30日，被告张小会应向原告支付租金193750元。被告张小会从2018年起共向原告支付176060元，扣除偿还原告转款的57490元，被告仍欠原告租金75180元。被告未按照合同约定向原告支付租金，存在违约行为，原告将租赁房屋锁起来，影响被告正常生产经营活动，既构成侵权行为，也存在违约行为。现原被告均同意解除该租赁合同，系原被告双方的真实意思表示，故本院予以确认。前述被告张小会所欠原告的租金，是截至2019年3月30日之前的核算情形，按双方认可的被告张小会应在2017年12月20日前向原告支付2018年度的租金和应在2019年12月20日前向原告支付2019年度的租金，结合被告张小会已付租金不足情况来看，被告张小会在2017年12月至2019年3月30日期间，已发生逾期支付租金的违约事实。该事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十一条第二项的规定，原告对被告不负有赔偿装修残值损失的责任，被告张小会自己添附的可摘取的且不会对原告原装修效果构成损害的货架、收银台、电器等未与房屋形成附和的装饰装修物及货物，由被告张小会拆除、取走即可。原告于2019年3月30日晚上，以将被告张小会承租的店面一侧房门上锁的方式，限制被告张小会的经营行为，借以逼迫被告张小会向其补交租金，与其解除租赁合同，原告对其侵害被告张小会经营权的后果，应当承担相应侵权责任。原告锁门后，因该店面三处房门，且上锁方式并非被告不能排除，但原告没有主动开锁，被告也不关心自己店内财物，均没有采取积极解决相关争议，避免损害延续的行为，致使该损害持续至今，原被告放任损害扩大的行为明显存在，对此，在本案诉讼期间，本院多次向原被告劝说、调解，而原告只关心自己的请求，被告只关心让对方给予赔偿，并未将避免损失扩大作为重要因素予以认识、解决。为此，本院结合被告违约行为，原告侵害被告张小会经营权行为及原被告均存在放任损害持续的事实，本院酌定：1、该期间的租金损失，由原告自负，2、被告所主张的经营损失，由于被告未能提供其具体的营业利润数据，无法确定该损失的数额，同时考虑到，原被告的违约、侵权行为及原告已自负该期间租金损失的实际，该项反诉请求本院不予支持，3、在原告锁门时，所存在的剩余货物价值为200000元，结合滞留时间及剩余货物价值因素，应由原告向被告赔偿该部分货值（包括冰柜等设施）70%比例，即140000元，其剩余货物价值归被告张小会所有。前述租金、赔偿金对应冲抵后，可由原告刘彦东向被告张小会赔偿64820元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、准予原告刘彦东撤回对被告邹方园的起诉申请。二、本判决生效之日起，原告刘彦东与被告张小会之间签订的租赁合同、租赁合同附加合同及协议书予以解除。三、本判决生效之日起十日内，原告刘彦东向被告张小会赔偿货物损失64820元。如果被告未按判决书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、本判决生效之日起十日内，租赁房屋内的被告自己购置的货架、收银台、电器等未与房屋形成附和的装饰装修物及室内货物，由被告张小会自行拆除、取回后，将房屋交付原告。五、驳回原告刘彦东的其他诉讼请求。六、驳回被告张小会的其他反诉请求。本诉案件受理费3874元由原告刘彦东承担，反诉费6000元由被告张小会承担其中的4000元，另2000元，由原告刘彦东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  叶俊凡人民陪审员  刘淑娥人民陪审员  聂 兵二〇一九年十二月九日书 记 员  秦乐阳