湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初2299号原告（反诉被告）：杨柳，女，1985年8月13日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师。委托诉讼代理人：付翔，湖北扬子律师事务所律师。被告（反诉原告）：余家桥，男，1957年3月21日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。被告：余波，男，1984年7月11日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：苏攀，湖北泓峰律师事务所律师。被告：王慧，女，1982年11月29日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：苏攀，湖北泓峰律师事务所律师。原告杨柳与被告余家桥、被告余波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案，依法适用简易程序进行审理。在本案审理过程中，原告杨柳向本院申请追加被告余波的配偶王慧作为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2019年9月18日公开开庭进行了审理。被告余家桥向本院提起反诉，本院依法予以准许。原告（反诉被告）杨柳（以下简称杨柳）及其委托诉讼代理人秦丽、付翔、被告（反诉原告）余家桥（以下简称余家桥）及其委托诉讼代理人樊丹、被告余波（以下简称余波）及其和被告王慧（以下简称王慧）的共同委托诉讼代理人苏攀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨柳向本院当庭变更本诉诉讼请求为：1.请求判令杨柳与余家桥签订的《房屋出售协议书》有效，余家桥继续履行该协议书；2.判令余家桥、余波、王慧协助杨柳办理位于武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室的房屋过户登记手续，将该房屋变更登记至杨柳名下；3.本案诉讼费由余家桥、余波、王慧承担。事实和理由：杨柳和余家桥通过杨柳的父亲介绍相识，双方于2005年8月12日签订《房屋出售协议书》一份，约定余家桥将武汉经济技术开发区沌口车城西路蔡家花园东碧湖新村7栋102室房屋卖与杨柳，房屋价款为80,000元，付款方式为进住房屋前一次性支付75,000元，余款5,000元待办理房屋产权登记过户给杨柳时付清。协议签订当日，杨柳向余家桥支付了75,000元，余家桥当月将房屋交付给杨柳，杨柳装修后入住至今。由于诉争房屋系安置房，房产证迟迟未能办理。2009年2月，余家桥以资金周转为由向杨柳索要剩余5,000元购房款，杨柳于当月向余家桥支付了4,000元。后查实，杨柳发现余家桥于2019年4月将诉争房屋转移登记至其子余波名下。涉案房屋符合过户条件后，双方协商过户事宜无果，杨柳为维护自身权益，诉至本院，请求判如所请。余家桥针对本诉诉请辩称：我方认为杨柳与我方签订的《房屋出售协议书》已经解除，我方已向杨柳送达了解除通知书，符合该协议第四条的约定，该条款是解除条款，另我方已不是房屋所有权人，不需要配合办理过户手续，请法院驳回杨柳对我方的全部诉请。余波、王慧针对本诉诉请辩称：合同具有相对性，本案协议是余家桥和杨柳签订的，余波、王慧不是合同相对人，作为被告不适格。签订协议时，本案房屋余家桥仅占有四分之一的份额，余家桥签订协议时，其母亲和配偶不知情，事后也未追认，余家桥是无权处理，该协议是无效的。杨柳与余家桥签订合同时，明知该房屋系还建房，在只有余家桥一人签字，且房屋价格远远低于市价的情况下，杨柳仍坚持购买该房屋，可知杨柳不是善意的购买人；余波2019年4月合法拥有了该房屋产权并办理了不动产权证，在余波取得房屋产权证后要求查看房屋，才知道杨柳与余家桥签订了协议书，之前余波对该房屋买卖不知情，综上，余波和王慧认为杨柳的诉请没有法律及事实依据，请求法院驳回杨柳诉请。余家桥向本院提出反诉诉讼请求为：1.请求确认2005年8月12日余家桥与杨柳之间签订的《房屋出售协议书》已于2019年5月11日解除；2.本诉和反诉的诉讼费均由杨柳承担。事实和理由：2005年8月12日，余家桥与杨柳（一直是杨柳的父亲出面）签订《房屋出售协议书》，约定余家桥以80,000元的价格将碧湖村7栋102的房屋出售给杨柳。该房屋系拆迁安置房，在签协议时登记在余家桥及其母亲案外人杨腊梅名下，同时还是余家桥与其配偶案外人张凤琴的夫妻共同财产。余家桥将此情况告知了杨柳，但杨柳仍坚持购买并拟定了协议第四条，约定杨柳进住房屋后如有余家桥家人干涉，由余家桥负责调解，如调解不成造成不能居住，余家桥退还杨柳购房款80,000元。余家桥认为自己只有四分之一的产权，在未征得其他产权人同意时无权处置，协议是否合法有效存疑，即使有效，也是一个附解除条件的合同。因余家桥的隐瞒，余波及其配偶在2019年5月才知此事，引起了家庭矛盾。余家桥与杨柳的父亲多次协商未果，故根据协议第四条约定向杨柳送达通知函，通知其解除《房屋出售协议书》，又因余波已通过合法遗产继承获得了诉争房屋的所有权，《房屋出售协议书》已无法实际履行，故提起反诉，请求依法判决。杨柳针对余家桥的反诉诉请辩称：双方签订的《房屋出售协议书》有效，并未达到双方约定的解除条件，该协议尚未解除，本协议也不符合法定解除条件，房屋出售协议书签订时余家桥的配偶知情该协议签订的事实，同意出售房屋给杨柳，合同签订一个月后我方实际居住了该房屋，余家桥及其配偶及家人对此均未提出异议；我方认为合同签订时余家桥享有房屋全部产权，即使认为属于夫妻共同财产，其配偶也同意出售该房屋，该房屋的初始登记是在余家桥一人名下，未登记其他共有权人，满足房屋产权转移的表现形式，故我方认为余家桥主张协议已解除没有事实及法律依据。余波、王慧对余家桥的反诉诉请无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院对证据所印证的基本事实予以采信。当事人有异议的证据，本院作如下认定：杨柳提交的三份证人证言，余家桥、余波和王慧均有异议但未提交反证，本院认为三份证人证言虽然在具体细节上有不一致的地方，但均能确认杨柳和余家桥签订《房屋出售协议书》和杨柳向余家桥购买武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋的基本事实，结合各方提交的证据和庭审陈述，本院对三份证人证言的真实性予以确认，对余家桥、余波和王慧的质证意见不予采信；余家桥提交的声明、送达视频截图、通知函、送达视频光盘及书面整理资料，杨柳有异议且不认可，本院认为从形式上和内容上均无法核实其真实性，本院对此不予认定；余波、王慧提交的沌口街蔡家村拆迁户新居资金结算一览表，杨柳有异议，该证据系村委会关于拆迁还建的统计信息，本院对其真实性予以认定但不认可其证明目的，涉案房屋初始登记在余家桥的名下，故最终确定的房屋权利人系余家桥；余波、王慧提交的结婚证、墓碑照片和火化证，杨柳有异议但未提交反证，本院对其真实性予以采信；余波、王慧提交的公证书，杨柳对真实性无异议但不认可其证明目的，本院认为该公证书仅能证明余家桥、余波和案外人沈祥英在湖北省武汉市车都公证处办理公证以及三人共同约定涉案房产由余波一人继承的事实，但诉争房屋在案外人张凤琴去世前已存在其他权利人，余波不能通过法定继承的方式实际继承诉争房屋，故该证据不能达到余波、王慧的证明目的。本院经审理认定事实如下：2003年，余家桥取得位于武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室拆迁还建房。2005年8月12日，余家桥（甲方）与杨柳（乙方）签订《房屋出售协议书》，载明甲方将碧湖村7栋102室房屋（即武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室）出售给乙方；出售金额80,000元整；乙方进住房屋前一次性付75,000元，下欠5,000元待房屋产权证手续过户后结算付清；办理过户手续费用，甲乙双方各承担百分之五十；乙方进住房屋后，如有甲方家人干涉，由甲方负责调解，如调解不成造成不能居住，甲方退还乙方购房金额80,000元等内容。协议尾部有甲方余家桥和乙方杨柳的签字捺印。合同签订后，杨柳向余家桥支付购房款75,000元，余家桥将涉案房屋交付给杨柳居住使用至今。后因余家桥索要剩余购房款，案外人杨传本（系杨柳之父）代替杨柳向余家桥支付购房款4,000元，余家桥于2009年2月26日出示收条一张，载明今收到杨传本现金4,000元整。此后，杨柳与余家桥协商办理房屋权属转移登记无果，杨柳遂诉至本院，请求依诉予判。余家桥认为诉争房屋在签协议时登记在余家桥及其母亲案外人杨腊梅名下，同时还是余家桥与其配偶案外人张凤琴的夫妻共同财产，案外人张凤琴和余波对其卖房行为不知情。《房屋出售协议书》已符合解除条件且已解除，余波已通过合法遗产继承获得了诉争房屋的所有权，余家桥已不是房屋产权人无法配合过户，协议已无法实际履行，故当庭提起反诉，请求判如所请。另查明：余家桥与案外人张凤琴于1981年1月登记结婚，余波与王慧于2012年4月26日登记结婚。2007年4月26日，案外人张凤琴因病去世。2009年10月21日，武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋办理房地产权属初始登记，登记房屋所有权人和土地使用权人均为余家桥。2019年4月17日，余家桥、余波和案外人沈祥英（系案外人张凤琴之母）在湖北省武汉市车都公证处办理公证，（2019）鄂车都内证字第1831号公证书载明：“案外人张凤琴的父亲先于其死亡，案外人张凤琴遗留的位于湖北省武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋（系案外人张凤琴生前与其配偶余家桥未约定份额的夫妻共有财产）由余波一人继承，案外人沈祥英、余家桥自愿放弃上述遗产继承权。”2019年4月22日，诉争房屋变更登记权利人为余家桥、余波，共有情况为按份共有，余波占50%，余家桥占50%。2019年4月24日，诉争房屋再次变更登记权利人为余波，共有情况为单独所有。再查明，上述诉争房屋尚欠1,000元购房款未付，杨柳在庭审中表示同意在房屋过户后将该款支付给余家桥。本院认为，杨柳与余家桥签订的《房屋出售协议书》未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效。杨柳已按协议约定履行了大部分付款义务，且诉争房屋亦已交付给杨柳居住使用十几年，仅是受当时政策所限未能及时办理房屋权属转移登记。诉争房屋具备办理权属转移登记条件后，作为房屋初始登记时最终确定的房屋权利人即出售人余家桥负有协助杨柳办理诉争房屋权属转移登记的义务，但余家桥未及时履行协助义务，由此酿成本案纠纷，应承担全部法律责任。杨柳要求余家桥协助办理房屋权属转移登记的诉讼请求，本院予以支持。因杨柳在案外人张凤琴去世前已支付给余家桥大部分购房款，并已完成了房屋交付手续且居住使用至今，故诉争房屋在案外人张凤琴去世前就已存在其他权利人，余波不能通过法定继承的方式实际继承诉争房屋。同时，案外人张凤琴的继承人在时隔十几年后通过家庭内部协商的方式约定诉争房屋权属的合意之效力亦不能及于第三人杨柳。现因诉争房屋变更登记至余波名下，故杨柳要求余波及其配偶王慧履行房屋过户协助义务的主张，本院亦予以支持。关于余波认为余家桥卖房时候其母亲案外人张凤琴和自己均不知情，余家桥属于无权处分等抗辩意见，本院认为诉争房屋交易时余波已成年，结合案外人张凤琴、余波与余家桥的家庭成员关系，对于房屋此类大宗家庭财产被他人占有、使用长达十几年的时间，案外人张凤琴生前和余波在2019年之前均未提出任何异议，其不知情的抗辩意见不符合生活经验和常情常理，故应推定案外人张凤琴生前和余波对余家桥的卖房行为是明知且认可的。此外，2009年诉争房屋初始登记在余家桥名下，这是发生在案外人张凤琴离世后，亦可以推定余波、余家桥及案外人张凤琴的继承人等对诉争房产的权属在家庭权利人内部之间的再次析产，故余波的该项抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持；关于余家桥认为其已以通知形式解除了与杨柳之间《房屋出售协议书》的主张，本院认为余家桥自述的解除行为既不是约定解除也不符合法定解除条件，该行为不具备法律效力，故余家桥的反诉诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持；关于余波认为《房屋出售协议书》系杨柳与余家桥签订的，自己不是合同相对人，不是适格的被告，本院认为余家桥的卖房行为系家事代理行为，其效力及与其配偶，并在其配偶去世后，继承人及房屋权利登记人余波应代其父母履行协助义务，故余波的该项抗辩意见于法无据，本院不予支持。综上，余家桥、余波、王慧应协助杨柳办理诉争房屋的房地产权属转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、杨柳、余家桥于2005年8月12日签订的《房屋出售协议书》合法有效；二、余家桥、余波、王慧于本判决生效之日起10日内协助杨柳办理武汉经济技术开发区沌口街碧湖新村社区7栋2单元1层2室房屋的房地产权属转移登记手续，即将该房屋的房地产权属转移登记至杨柳名下；杨柳于该房屋过户后5日内向余家桥支付尚欠的购房款1,000元；三、驳回余家桥的全部反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费200元，减半收取计100元，由余家桥、余波、王慧负担；反诉案件受理费200元，减半收取计100元，由余家桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余燕二〇一九年十二月二十日法官助理桂娜书记员张童