重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初9745号原告：重庆市万州区校办企业公司，住所地重庆市万州区白岩路126号，统一社会信用代码：91500101451746258C。法定代表人：吴灵军，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘兴冲，重庆蛟毕律师事务所律师。被告：重庆万州区恒通贸易有限公司，住所地重庆市万州区商贸城1楼，统一社会信用代码：91500101711601654T。法定代表人：许美弟，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黄超，重庆升腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵春荣，重庆升腾律师事务所律师。第三人：陈明云，男，1967年9月23日生，浙江省永嘉县。原告重庆市万州区校办企业公司（以下简称万州校企公司）与被告重庆万州区恒通贸易有限公司（以下简称重庆恒通贸易公司）及第三人陈明云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员和小彬适用简易程序公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘兴冲及被告的委托诉讼代理人黄超、邵春荣到庭参加诉讼。第三人陈明云经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万州校企公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2011年11月15日签订的《租赁合同书》解除；2、判令被告重庆恒通贸易公司支付原告2011年11月15日至2019年6月30日期间的房屋租金193.55万元并自2019年6月30日起按合同约定的租金标准继续支付至合同解除之日止的房屋租金；3、判令被告向原告支付违约滞纳金149.35万元（按年利率24%，自2011年11月15日计算至2019年6月30日止，详见计算表），另自2019年6月30日起按年利率24%的标准支付至房屋租金付清时止。3、判令第三人陈明云承担相应责任。4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年11月15日，原、被告双方签订《租赁合同书》，原告将招租项目之办公大楼所有商业用房1-2层租赁给被告重庆恒通贸易公司。合同就房屋租金及交付日期、承租期间、违约滞纳金、合同解除条件等作了明确约定。合同真实、合法有效。合同签订后，被告并未按合同约定完全履行义务，截止2019年6月30日，累计欠原告房屋租金199.55万元，应支付给原告违约金150.81万元（原告本次暂主张房屋租金193.55万元，违约金149.35万元，差额部分保留继续主张权利），且期间多次逾期缴纳。2018年12月10日，被告授权陈明云向原告签署《承诺书》并出具《欠条》，其代表被告对所欠租金、严重违约事实、后续处理、法律责任承担等予以确认并作出承诺，但被告怠于履行义务。第三人陈明云作为被告的授权代表，其相应法律行为及后果应由被告承担。被告重庆恒通贸易公司辩称，1、被告同意解除合同，原告应将保证金30万元予以退还。2、原、被告并未形成真实的房屋租赁合同关系，《租赁合同书》中约定的合同义务，是实际承租人陈明云在履行，被告未实际履行合同。3、承诺书及欠条均是第三人个人名义出具，被告未加盖公章，对被告没有约束力。4、原告在签订合同及后续履行过程中对实际承租人是明知的，给付租金的义务应由第三人承担，与被告无关。5、第三人涉嫌伪造公章，应将犯罪线索移交公安机关侦查，同时中止本案审理。第三人陈明云未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告将其所有的办公大楼所有商业用房1-2层（重庆市万州区×号）对外整体出租招标，被告重庆恒通贸易公司中标。2011年11月13日，被告重庆恒通贸易公司出具《委托书》，委托授权第三人陈明云办理如下事项：一、负责与你公司签订租赁合同书。二、全权负责处理合同履行过程中的一切事务。2011年11月15日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，主要约定甲方将招租项目之办公大楼所有商业用房1-2层（建筑面积一层约330㎡，二层约370㎡）商业用房租赁给乙方经营。甲方于2012年1月1日前向乙方交付该房屋，承租日期暂定为2012年1月1日至2021年12月31日。乙方在每年6月30日前交清第二年租金，租赁期内各年租金明细详见中标人《竞选报价表》。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当年租付违约金，逾期超过三十天的，甲方有权单方终止合同，并扣除履约保证金。乙方应在本合同签订之日起按要求向甲方缴纳30万元的履约保证金，履约保证金不计利息。承租关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。双方在违约责任条款中约定，乙方不能按合同约定时间交纳租金的，甲方按照全年租金总额每天1%收取违约滞纳金，直到交清为止。竞选报价表中载明，2012年至2021年期间的租金分别为：211万、214万、217万、220万、223万、226万、229万、244万、259万、274万。2015年3月12日，被告重庆恒通贸易公司向原告递交《关于移交物管的申请》，该申请主要内容为：一是对原被告双方签订租赁合同书的事实及租赁期限予以确认；二是申请将原告办公大楼1至3楼的物业管理移交被告负责。在合同履行过程中，因被告未按合同要求及时足额支付租金，原告多次催要。2018年12月10日，第三人陈明云向原告出具《承诺书》：我公司于2011年11月15日与重庆市万州区校办企业公司签订了租赁合同，但截止2018年12月10日止欠交贵公司门面租金111.55万元，没有履行合同约定，已经严重违约，现特承诺如下：1、重庆万州区恒通贸易有限公司没有按时交纳租金，已经严重违约，本公司愿按照双方合同约定第三条（租金、支付方式和限期）、第六条（解除本合同条件）、第七条（违约责任）等合同条款处理。2、2018年12月31日前将所欠门面租金111.55万元如数归还。3、不得收取2019年租金，如已收取，如数缴纳给贵公司。4、妥善处理好我公司与个门面的租赁关系。5、承担给重庆市万州区校办企业公司造成损失的一切法律责任。同日，第三人陈明云出具欠条：今欠到重庆市万州区校办企业有限公司2018年前的门面租金111.55万元，并将收取的2019年门面租金，一同视为欠款。本公司本着诚实守信原则，将于2018年12月31日前如数归还，如不按时归还，依法按照法律程序处理。庭审中，被告向法庭举示证据《三方协议》，其内容主要为：一是确认原告将办公大楼一、二层整体出租给被告恒通贸易；二是原告同意被告将《租赁合同书》约定的权利义务全部转让给丙方重庆国拓物流有限公司；三是丙方重庆国拓物流有限公司愿意接受《租赁合同书》约定的应由被告恒通贸易履行的义务等。原告对《三方协议》之校企公司公章、签字及形成时间申请鉴定，鉴定结论为：签名字迹不是张邦健本人书写；《三方协议》下方原告单位印章与送检样本中的同名印章不是同枚印文盖印形成；先盖印后签字。另查明，2019年1月16日至5月17日期间，原告收取三次租金共计340000元，被告欠付2019年度租金880000元。原、被告签订合同后，第三人陈明云以个人名义将案涉房屋分别转租给了案外人经营使用。以上事实有原、被告提交的房权证×字第×号房屋产权证书、《租赁合同书》、《中标通知书》、《竞选声明》、《竞选报价表》、《关于移交物管的申请》《承诺书》、《欠条》、银行转款凭证、收据、《三方协议》、《司法鉴定意见书》等书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据双方合同约定，承租人延迟支付租金超过一个月，出租人有权解除合同，被告延迟支付租金的行为致使原告合同目的无法实现，也构成根本违约，原告据此可解除合同并要求对方支付违约金。庭审中被告亦同意解除合同，本院予以确认。原、被告双方签订的《租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。被告重庆恒通贸易公司作为合同一方当事人在《租赁合同书》中盖章并有法定代表人签字确认，应承担承租人应当履行的法律义务。原告在合同签订后如约履行了交房义务，但被告未按期足额缴纳租金构成违约，被告委托代理人陈明云在出具的《承诺书》及《欠条》中，已经对截止2018年12月10日前累计欠付的租金1115500元予以确认，其后果应由被告承担。2019年1月1日至6月30日期间产生的租金1220000元，第三人仅代为支付了340000元，尚有880000元租金未付，对此被告也应承担继续给付的义务。故，截止2019年6月30日被告尚欠原告房屋租金共计1995500元，原告暂主张1935500元系对自己权利的处分，本院予以支持。被告交纳的300000元保证金，原告同意在被告应付款项中予以抵销，符合法律规定，被告仍应向原告支付剩余租金1635500元。双方在合同中明确约定“乙方不能按合同约定时间交纳租金的，甲方按照全年租金总额每天1%收取违约滞纳金，直到交清为止。”现原告自愿将违约金计算标准调低为年利率24%，并请求判令被告向原告支付2019年6月30日前的违约金共计1493500元符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定被告应在2019年6月30日前支付下一年度租金2590000元，被告未履行付款义务构成违约，应按年利率24%向原告支付违约金，原告主张违约金支付至房屋租金付清时止，本院予以确认。第三人陈明云向原告支付租金及出具《承诺书》、《欠条》等行为，是作为被告授权代理人的身份实施，原告在合同履行过程中也未将第三人视为合同一方当事人，故第三人陈明云在本案中不应承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告重庆市万州区校办企业公司与被告重庆万州区恒通贸易有限公司于2011年11月15日签订的《租赁合同书》解除。二、被告重庆万州区恒通贸易有限公司在十日内向原告重庆市万州区校办企业公司支付2011年11月15日至2019年6月30日期间的房屋租金1635500元，并自2019年7月1日起以2590000元为基数向原告支付房屋租金至合同解除之日止。三、被告重庆万州区恒通贸易有限公司在十日内向原告重庆市万州区校办企业公司支付2011年11月15日至2019年6月30日期间产生的违约金1493500元。另自2019年7月1日起以2590000元为基数，按年利率24%的标准支付违约金至房屋租金付清时止。四、驳回原告重庆市万州区校办企业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34232元，减半收取17116元，鉴定费10000元，共计27116元，由被告重庆万州区恒通贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  和小彬二〇一九年十二月十六日书记员  宫 婷