黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0113民初1873号原告：刘功臣委托诉讼代理人：戴婷婷被告：郑昌松委托诉讼代理人：李雪娟被告：刘永春被告：周小雪被告：赵志远原告刘功臣与被告郑昌松、刘永春、周小雪、赵志远执行异议之诉纠纷一案，原告刘功臣于2019年4月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告刘功臣及其委托诉讼代理人戴婷婷、被告郑昌松及其委托诉讼代理人李雪娟到庭参加诉讼。被告刘永春、周小雪、赵志远经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，在原告诉被告赵志远、周小雪民间借贷纠纷一案中，被告刘永春系借款的担保人。在诉讼期间，原告向法院递交查封保全申请，要求对担保人刘永春的位于双城区福瑞家园一期B栋5单元301室进行查封保全，查封的日期从2018年1月9日至2020年1月8日。也就是在法院查封的2018年1月9日当天，双城区东门外的不动产大厅并没有为被告郑昌松办理不动产登记簿的变更登记，即使被告郑昌松已经缴纳完契税等，但该房屋的登记所有人仍然是被告刘永春，并没有变更到被告郑昌松的名下，因此，双城区法院执行裁定认为，上述房屋登记到被告郑昌松名下，属于事实认定错误。双城区房产住宅局于2018年1月22日出具的查询证明并不能证明上述房屋的所有人系被告郑昌松，因为根据《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告认为本案争议房屋的不动产登记簿并没有发生变更登记，所有权并没有转移，单凭一张证明怎能证明该房屋的产权人是谁。另外该证明当中的查询用途一项明确写明：该证明仅限于双城市地方税务局办理契税使用，并不能作为房屋所有权的证明。因此，双城区法院执行裁定认定该证明能够证实被告郑昌松拥有上述房屋一处，也属于事实认定错误。原告认为被告郑昌松在法院查封该房屋时，并没有实际居住该房屋，因为双城区法院在审理原告刘功臣诉被告赵志远、周小雪、刘永春借贷纠纷一案期间，双城区法院在2018年1月初向被告刘永春邮寄送达了开庭传票，送达的地址为：双城区福瑞家园一期B栋5单元301室，当时被告刘永春仍然在该房屋内居住，邮寄快递亲自送达给了被告刘永春，刘永春本人在邮寄单上签字注明了日期，即在法院查封房屋时并送达传票期间是2018年1月初，被告郑昌松并没有实际入住该房屋，其在执行申请中陈述在2018年1月初就已经入住该房屋是不属实的，显然，被告双方存在干扰诉讼执行、互相串通、恶意逃避债务的嫌疑。综上所述，原告认为上述争议房屋并没有办理不动产的变更登记，物权所有人仍然是被告刘永春，而不是被告郑昌松。因物权没有变更，故根据物权法的规定，被告郑昌松也不是善意第三人。双城区人民法院（2019）黑0113执异11号执行裁定书错误，应予撤销，同时准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元301室房屋。故原告诉讼到法院，要求撤销黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113执异11号执行裁定书，准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元301室房屋，诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃要求撤销黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113执异11号执行裁定书的诉讼请求，并将准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元301室房屋变更为准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元302室房屋。被告郑昌松辩称，原告在诉请当中请求准许执行双城区双城镇奋斗街福瑞家园的一期B栋5单元301室，因该房屋并非原财产保全裁定书及双城法院（2019）黑执01号裁定书涉及的房屋，因此原告诉请错误，法院应予驳回。2017年12月中旬，被告郑昌松从被告刘永春女儿处知晓，被告刘永春所有的位于双城区××街福××家园××单元××室（即案涉房屋）想要出卖，因被告郑昌松的女儿已到上学年龄，该房是较好的学区房，双方在看房并商定价款后于同年12月29日签订房屋买卖合同，被告郑昌松向被告刘永春支付全部购房款，被告刘永春把房屋钥匙交给被告郑昌松，并于同日办理了房屋产权过户登记。原告刘功臣于2018年1月2日向哈尔滨市双城区人民法院提起诉前财产保全申请，哈尔滨市双城区人民法院于2018年1月9日作出（2018）黑0113民初12号民事裁定书，以案涉房屋属于担保人刘永春的房产为由对该房屋进行了诉前财产保全。被告郑昌松基于对案涉房屋具有实体权利提出异议，黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院作出（2019）黑0113执异11号执行裁定书，认定被告郑昌松要求解除查封的异议符合有关法律规定，裁定中止对案涉房屋的执行，该裁定书认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，理由如下：案涉房屋的所有权已变更登记于被告郑昌松名下，人民法院不能查封。2017年12月29日，被告郑昌松与案涉房屋原产权人刘永春签订案涉房屋买卖合同，交付全部购房款并于同日向哈尔滨市不动产登记中心办理了该房产产权的变更转让登记手续，该转让登记事项已记载于该中心配备的不动产登记电子介质中，即不动产登记簿中。根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，以及《不动产登记暂行条例》第九条：“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质”，由此可见，虽然被告郑昌松还没有拿到不动产权证，但案涉房屋的产权已变更至被告郑昌松名下，因此，对案涉房屋，人民法院是不能查封的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关内容，对涉案房屋人民法院不可以查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，仔细分析此司法解释条文，可以明确“尚未办理产权过户登记手续”是人民法院可以查封该类财产的前提条件，即“办理产权过户登记手续”是阻却、排除人民法院查封行为的事项。在人民法院准备查封该房产时，被告郑昌松已支付了全部购房款，办理了房屋产权过户登记手续，且缴纳了契税、印花税、个人所得税等税费，因此，对该房屋人民法院不可以查封。综上，被告郑昌松对于涉案房屋，即位于双城区福瑞家园一期B栋5单元的302室享有足以排除强制执行的权益，因此，原告刘功臣的诉讼请求没有任何事实与法律依据，恳请人民法院驳回其诉请。被告刘永春、周小雪、赵志远未出庭未提供答辩及证据。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据，并当庭举示：证据一、身份证复印件，意在证明原告的身份情况；证据二、双城区法院（2018）黑0113民初12号裁定书、该案件诉讼费票据、保全费票据、（2018）黑01民终7366号判决书、（2018）黑0113民初12号判决书各1份，意在证明因被告赵志远、周小雪、刘永春经双城法院查封双城区××街福××家园××单元××室的房屋，期限为2018年1月9日至2020年1月8日，双城法院在2018年查封的房屋所有人是刘永春，并没有变更，因一审、二审的借贷纠纷判决已经生效，原告有权利根据该判决书查封被告刘永春房屋的事实；证据三、双城法院执行裁定书，意在证明2019年4月3日双城区法院作出对双城区××街福××家园××单元××室的中止执行裁定，故原告根据法律规定提起诉讼；证据四、双城房产局证明，证明双城区××街福××家园××单元××室房屋所有权人为刘永春，产权仍登记在刘永春明下；证据五、法院专递邮件详情单，意在证明2018年1月14日9时双城法院向刘永春邮寄开庭传票，地点是双城区××街福××家园××单元××室系本案被查封的房屋，被告刘永春作为收件人本人签字确认并写明身份证号码，收件时间为2018年1月16日14时，同时邮递员也签字确认被告刘永春本人签字确认的事实，从而证实查封时间为2018年1月9日，被告刘永春在查封时仍在该房屋居住，说明法院在查封前后刘永春一直在该房屋居住，被告郑昌松在查封期间并没有实际占有该房屋，不符合最高院办理执行异议案件和复议案件第28条第2款关于排除执行的规定；证据六、赵志远和韩晶录音光盘及结婚证各1份，意在证明韩晶与原告是夫妻关系，2018年4月23日韩晶与被告赵志远有一段通话录音，赵志远亲口承认因为欠郑昌松的钱，所以将刘永春的房屋抵押给了郑昌松，而不是正常的房屋买卖，所以房屋买卖是虚假的；证据七、证人吴某出庭作证证言，意在证明2019年4月的时候，证人去韩晶家串门，原告刘功臣的妻子韩晶给被告赵志远打电话时证人在场，听到了对话内容，即赵志远说欠郑二伟（郑昌松）的钱，没还上，将双城福瑞家园刘永春的楼房给郑二伟了，并证明对话中郑二伟就是被告郑昌松。被告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据，并当庭举示：证据一、堡旭房产中介房屋买卖合同复印件1页、收条复印件1页、付郑昌松户口本复印件2页，意在证明被告郑昌松于2017年12月28日购买案涉房屋，并于当日向房屋所有权人刘永春支付全部购房款；证据二、不动产登记受理凭证及查询证明（编号：2018001567）各1页，意在证明被告郑昌松与涉案房屋原所有权人刘永春于2017年12月29日办理涉案房屋产权变更手续并获登记，同时根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，以及《不动产登记暂行条例》第九条“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质”，编号为2018001567的查询单明确表明涉案房屋的产权变更已记载于房屋所有权登记微机系统中，即不动产登记簿中，因此，案涉房屋的产权已变更至郑昌松名下，同时不动产登记受理凭证的日期足以说明郑昌松与刘永春之间的房屋交易行为及房屋产权变更行为早于原告刘功臣提起诉前保全的时间，该交易行为真实有效；证据三、搬家公司出具的证言、刘永春出具的证言、供热票据、物业费票据各1份，意在证明购房款交付完毕之日，被告郑昌松就拿到了房屋的钥匙即实际占有，并实际使用至今；庭审中，由于被告刘永春、周小雪、赵志远未出庭，对原告所举证据无法进行当庭质证。但原告刘功臣与被告郑昌松对相对方所举证据均发表了质证意见。被告郑昌松对原告所举证据一、二、三、四、五、六、七中的证据一无异议，对其他证据有异议，认为证据二原告举示书证的真实性无异议，关联性有异议，不能当然证明原告的诉请具有合法及符合事实的基础，同时原告举示的2018年1月4日刘功臣向双城法院缴纳诉讼费的票据，刚好能证明其提起诉前财产保全是发生在郑昌松购买案涉房屋之后；证据三的真实性、合法性无异议，该书证刚好能证明郑昌松对涉案房屋具有排除强制执行的合法权益，因此该裁定才会作出中止对涉案房屋的执行；证据四真实性无异议，但该书证是通过对刘永春名下具有房产的外部查询，而不能真实全面反映该房产处于产权转移登记的过程中，因此不能排除郑昌松具有对案涉房产的实体权益；证据五中刘永春作为签收人的签名及证件号码的书写真实性存在异议，因被告郑昌松手里有刘永春本人签名的合同及收条等相关书证，根据其书写习惯和字迹判断，收件人签名和证件号码的书写并非刘永春本人书写及签名，对该书证的证明事项存在异议，其中的地址虽然为涉案房屋地址，但不能当然证明该材料为刘永春本人在涉案房屋内收到法律文书，该专递详单上也有刘永春的手机电话，完全存在他人代收及专递人员打通电话后送至其他地点的可能；证据六的真实性合法性和关联性存在异议，无法核对音频资料当中的双方当事人为何人，其次资料中没有说明，郑昌松本人的名字，该视频中的男性声音并没有明确说明郑昌松存在于涉案房屋所有权人的债权债务关系，根据最高院关于民事诉讼若干规则的规定，偷拍偷录的视频资料无其他印证的，法院应不予采信；证据七的证人吴某与韩某亲属关系，存在法律上的利害关系，因此，对证人证言的真实性存在异议。原告对被告郑昌松所举证据一、二、三均有异议，认为证据一对买卖合同和收条的真实性有异议，从原告提供的录音可以证实赵志远将刘永春的房屋不是真实出售给郑昌松，而是以抵账的形式转移的财产，并在收条上注明房款20万，房款约定是一次性交付，光出一份收据并不能证明房款真实交付的事实，同时也没有其他证据相互印证，欠款是否交付，我认为欠款交付行为不真实；证据二对证据指向有异议，原告刘功臣虽然在法院起诉时间是2018年1月4日，但实际上原告立案的时间是2017年12月底，因为元旦休息，所以通知2018年1月4日通知交诉讼费，交保全费时间是2018年1月8日，查封时间是2018年1月9日，查封是不动产部门显示案涉房屋不在郑昌松名下，所以法院予以查封，且查询证明上查询用途上显示仅限双城市地方税务局办理契税使用，单纯的查询证明不能证实不动产部门进行了变更登记，该房屋登记的所有人依然是刘永春，足以证实产权人是刘永春；证据三对搬家公司证言的真实性合法性关联性均有异议，搬家公司证明上没有相关人员的签字，印章不清晰，具体是哪个搬家公司，是否存在存有异议，搬家公司作为证人应出庭接受质询，而搬家公司没有出庭，仅拿出证言，不具有证明效力，不应采信。对于李永春的证言，原告认为刘永春是本案被告不是证人，其不能以证人证言的形式来证实该情况，另外被告郑昌松提到对于原告举证的邮寄单上的签字有异议，现在被告提交的证言上刘永春的签字是否是本人签字，原告存有异议，被告郑昌松提交的供暖收费收据恰恰可以证实涉案房屋的所有权人是刘永春，即便如被告郑昌松所说的已经入住该房屋，其入住时间2018年10月20日至2019年4月20日，恰恰能证实被告郑昌松并非在法院查封前入住该房屋，被告郑昌松提交的物业费票据缴费时间是2018年4月10日，从日期上足以证明被告郑昌松是在法院查封之后入住该小区并交纳物业费的，对于被告提交的4张税收完税证明，原告方认为，查封该房屋时间是2018年1月9日，而被告郑昌松的时间也是2018年1月9日交纳物业费，从缴费的时间上看与法院的查封时间是同一天，该房屋已经被查封，所以其缴费的时间也是不合法的。本院认证认为，原告所举证据一是公安机关登记颁发的身份证，可以证实原告的身份情况；证据二可以证实原告在起诉被告刘永春、周小雪、赵志远借贷案件中向本院提出诉讼保全申请，本院依据原告申请已将涉案房屋查封；证据三可以证实原告起诉符合法律规定；证据四可以证实涉案房屋的所有权人是被告刘永春；证据五不能完全证实被告刘永春接受本院送达法律文书的专用快递的签字地点；证据六不能证实被告郑昌松与被告刘永春买卖涉案房屋的真实性；证据七中的证人只是听说，但不能证实被告郑昌松与被告刘永春之间的涉案房屋买卖的真实情况，因此，对原告所举阵一、二、三、四，本院予以采信，对证据五、六、七，本院不予采信。被告所举证据一是被告郑昌松与被告刘永春买卖涉案房屋时通过房屋中介签订的涉案房屋买卖合同，被告交付了全部购房款，尽管原告对其真实性有异议，但通过房屋中介已经办理了产权交易，且原告没有确凿的证据证实被告郑昌松与被告刘永春之间的房屋买卖为虚假；证据二是被告郑昌松与被告刘永春签订涉案房屋买卖合同后，通过房屋中介缴纳了二手房交易的所有手续，不动产部门出具的不动产登记受理凭证，且该凭证记载的时间是2017年12月29日，而本院（2018）黑0113民初12号裁定书记载的时间为2018年1月8日；证据三可以证实原告已实际占有涉案房屋，并缴纳了物业费等，因此，对被告所举证据一、二、三，本院予以采信。经审理查明，原告刘功臣曾以借贷纠纷起诉被告周小雪、赵志远、刘永春，并申请对被告刘永春的财产进行查封保全，本院依据原告申请作出（2018）黑0113民初12号民事裁定书，查封了被告刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室房屋，并作出（2018）黑0113民初12号民事判决书，判决被告刘永春作为担保人承担连带清偿责任，被告刘永春不服，上诉到哈尔滨市中级人民法院，该院作出（2018）黑01民终7366号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。于是原告向本院申请对被告刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室房屋进行执行，原告向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0113执异11号执行裁定书，以查封的坐落在双城区××街福××家园××单元××室房屋登记在被告郑昌松名下，裁定中止对坐落在双城区××街福××家园××单元××室房屋的执行。原告不服本裁定，向本院提起执行异议之诉。2017年12月28日，被告郑昌松与被告刘永春达成买卖房屋合意，被告郑昌松以200,000.00元价格购买了被告刘永春名下位双城区××街福××家园××单元××室室房屋，并向被告刘永春交付了全部购房款200,000.00元，被告刘永春也将涉案房屋的钥匙交给被告郑昌松。双方为了方便顺利快捷的办理产权过户手续，于2017年12月29日，通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同，并于同日缴纳了二手房交易的所有契税，哈尔滨市不动产登记中心也给被告郑昌松出具了不动产登记受理凭证。同日，本院以（2018）黑0113民初12号民事裁定书，查封了被告刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室房屋，致使被告郑昌松未能领取不动产证。由于原告对本院作出（2019）黑0113执异11号执行裁定书不服，故原告诉讼到法院。本院认为，2017年12月28日，被告郑昌松与被告刘永春达成买卖房屋合意，以200,000.00元价格购买了被告刘永春名下位于双城区××街福××家园××单元××室房屋，并向被告刘永春交付了全部购房款200,000.00元，被告刘永春也将涉案房屋的钥匙交给被告郑昌松，并于2017年12月29日，通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同，因此，被告郑昌松与被告刘永春之间签订位于双城区××街福××家园××单元××室房屋买卖合同成立，且合法有效。因本院（2018）黑0113民初12号民事裁定书，查封了被告刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室涉案房屋，致使被告郑昌松未能取得上述房屋的不动产证。但被告郑昌松与被告刘永春通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同后，在中介的协助下，于2017年12月29日缴纳了二手房交易的所有契税和办理完过户手续的全部程序，且哈尔滨市不动产登记中心也给被告郑昌松出具了不动产登记受理凭证（受理编号：1712290062）。被告郑昌松与被告刘永春达成涉案房屋买卖合意后交付了全部购房款200,000.00元，被告刘永春也将涉案房屋的钥匙交付被告郑昌松，并于2017年12月29日通过堡旭房屋中介签订了书面的涉案房屋买卖合同。被告郑昌松也缴纳了2018年度物业管理费，虽然原告认为本院向被告刘永春送达（2018）0113民初12号民事案件的法院快递是由被告刘永春亲自签收，但不能证明被告刘永春的具体签收地点。尽管原告认为被告郑昌松与被告赵志远之间存在债务关系而用被告刘永春的涉案房屋抵债，双方不是真正的买卖关系，但被告郑昌松与被告刘永春之间并不存在债务关系，原告也未提供被告郑昌松与被告赵志远之间存在债务关系而用被告刘永春的涉案房屋抵债的书面证据，而仅凭原告的妻子和被告赵志远的通话录音来证实被告郑昌松与被告刘永春买卖涉案房屋是虚假的、恶意的不成立。被告郑昌松与被告刘永春签订涉案房屋买卖合同后，双方履行了二手房交易的所有手续，哈尔滨市不动产登记中心也给被告郑昌松出具了不动产登记受理凭证，可以认定被告郑昌松不但向房屋登记机构递交过户登记材料，而且凭借不动产登记受理凭证领取不动产证。本院依据（2018）黑0113民初12号民事裁定书于2018年1月9日对涉案房屋进行的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告的执行异议之诉不成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百一十三条（二）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘功臣要求准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元302室房屋的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郝 剑人民陪审员  陈艳萍人民陪审员  张 辉二〇一九年十二月二十六日书 记 员  高 雪