江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初3661号 原告：王卫红，女，1969年8月15日出生，汉族，海门市人，住海门市。 委托诉讼代理人：戴春，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 被告：吴士清，男，1947年2月1日出生，汉族，海门市人，住海门市。 被告：吴海荣，男，1973年3月4日出生，汉族，海门市人，住海门市。 被告：袁春花，女，1981年3月27日出生，汉族，海门市人，住海门市。 三被告的共同委托诉讼代理人：姜水英，上海英航律师事务所律师。 第三人：海门市地产开发服务有限公司（统一社会信用代码91320684138771959B），住所地海门市海门镇拥军路29号。 法定代表人：陆澄平，执行董事。 委托诉讼代理人：施怀栋（系海门市地产开发服务有限公司的职员），1986年1月10日出生，汉族，海门市人，住海门市。 原告王卫红与被告吴士清、吴海荣、袁春花、第三人海门市地产开发服务有限公司（以下简称地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法由审判员顾洪健适用简易程序分别于同年8月1日、9月5日公开开庭进行了审理，原告王卫红及其委托诉讼代理人戴春、被告吴士清、吴海荣、袁春花到庭参加了第一次庭审。原告王卫红及其委托诉讼代理人戴春、被告吴士清、吴海荣、袁春花、第三人地产公司的委托诉讼代理人施怀栋到庭参加了第二次庭审。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于同年12月12日公开开庭进行了审理，原告王卫红及其委托诉讼代理人戴春、被告吴士清、吴海荣、袁春花、三被告的共同委托诉讼代理人姜水英到庭参加了诉讼，第三人地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王卫红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的关于案涉房屋的售房协议；2、被告返还购房定金10万元及赔偿该定金自2014年7月22日起至实际返还之日止按照年利率6%计算的利息；3、被告赔偿原告案涉房屋差价损失70万元。事实和理由：2013年10月19日，原、被告签订《售房协议》，由被告将拆迁所得房屋以52万元的价格出售给原告，该房屋原选房号为10幢504室，现公安编号为同慧嘉园3幢504室。原告按约支付定金10万元后，被告于2014年7月22日出具收条给原告。现因案涉房屋价格上涨，被告要求原告加价。原告多次要求被告按协议约定领取房款并办理交付及过户手续，但均被拒绝。故原告诉讼至法院，提出如上诉讼请求，望判如所请。 被告吴士清、吴海荣、袁春花共同辩称，2013年10月19日的《售房协议》是一份无效协议，因为被告袁春花无权独自处分，被告吴士清更无权处分被告吴海荣的家庭共同财产。原告明知案涉房屋的买卖没有经过被告吴海荣的同意，所以当时签订的只是意向书，协议未正式生效。原告王卫红的诉讼主体也不适格，原告王卫红作为房产中介机构的人，应当忠于自己的职业道德，其以购买房屋之名行炒房之实，违背了诚实信用原则，违反法律法规的规定，扰乱房屋市场的正常交易。因合同无效，被告同意返还购房定金。请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。 第三人地产公司书面述称，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷与第三人无关。案涉房屋确系第三人开发，已与被告签订《商品房买卖合同》，买受人已结清购房款，房屋已交付，可办理产权证。 经审理查明，2013年10月15日，被告吴海荣因拆迁取得了一份《拆迁安置选房单》，其中一套房屋为海门市海门街道同善小区10幢504室，现公安编号为海门市海门街道同慧嘉园3幢504室。原告王卫红是房屋中介机构“海门市海门镇顺发房屋信息咨询服务部”的从业人员。同年10月19日，被告吴士清（系被告吴海荣父亲）、袁春花（系被告吴海荣妻子）以三被告的名义，与原告王卫红签订了一份《售房协议》，约定将案涉拆迁安置房以总价52万元出售给原告，首付定金5万元，开发商动工再付5万元，余款42万元在过户时付清。过户时间根据政府统一交房，一个月内办好手续。协议签订时，被告吴海荣在外地打工，并没有提供书面的授权委托。2014年7月22日，被告吴士清向原告出具了收条一份，言明收到案涉房屋的购房定金10万元。2019年4、5月份，在开发商即第三人地产公司集中统一交房期间，被告吴海荣向原告表示案涉房屋必须要加价，否则不卖。现开发商已经将案涉房屋转移交付给了被告吴海荣、袁春花，被告吴海荣和开发商签订了《商品房买卖合同》，并已备案，但尚未办理产权登记手续。原告诉讼来院后，经原告申请，本院委托南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋当前的市场价格进行了评估，确定案涉房屋当前市场价为1207400元（基准日2019年8月1日）。按照当时的合同价格52万元，差价687400元。 上述事实，有原告提供的《拆迁安置选房单》、《售房协议》、收条、居民户口簿、录音光盘及当事人的庭审陈述等证据证实。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，被告吴士清、袁春花明知《拆迁安置选房单》上的被拆迁安置人是被告吴海荣，在没有取得被告吴海荣明确书面授权的情况下，擅自与作为买受人的原告王卫红签订《售房协议》，且无证据证明事后取得了被告吴海荣的追认，该份协议对被告吴海荣不发生效力。但原告王卫红作为买受人，同时又是房屋中介机构的从业者，对房屋的交易流程应当是十分清晰的。原告在明知《拆迁安置选房单》上被拆迁人为被告吴海荣一人的情况下，仍与他人签订《售房协议》，事后至政府统一交房时，在长达5年多的时间里并没有证据证明原告要求作为被代理人的被告吴海荣追认该份协议。原告提供与被告吴海荣的通话录音，恰恰证明被告吴海荣对案涉《售房协议》不予追认。因此，原告根据其从业经验，知道或者应当知道案涉《售房协议》的效力在未得到被代理人追认之前是不能确定的。房屋的现行市场价格与《售房协议》约定价格之间的差价687400元，可视为因房屋涨价而产生的可得利益损失。综合原告与被告吴士清、袁春花各自的过错程度，本院认为，对于因房屋涨价而产生的可得利益损失，双方应当各承担50%的责任。被告吴士清、袁春花收取的定金，应当予以返还。故原告王卫红的部分诉讼请求，本院予以支持；其他诉请，不予支持。现依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴士清、袁春花赔偿原告王卫红损失343700元； 二、被告吴士清、袁春花返还原告王卫红购房定金10万元。 上述一、二项，由被告吴士清、袁春花于本判决生效之日起十日内履行完毕；两被告互负连带清偿责任。 三、驳回原告王卫红的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元、申请保全费3120元、房地产评估费8300元，合计23220元，由原告王卫红负担11610元，被告吴士清、袁春花负担11610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11800元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  顾洪健 人民陪审员  徐一忠 人民陪审员  周玉萍 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  李凯燕