营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初2057号原告：王衍珍，女，1959年5月8日出生，汉族，现住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：杨文娜、王亚男，辽宁德道律师事务所律师。被告：营口方达房地产开发有限公司，住所地：熊岳镇铁东街（华御水岸）。法定代表人：王佩军，系公司董事长。委托诉讼代理人：胡宇钊，辽宁辰州律师事务所律师。原告王衍珍与被告营口方达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王衍珍及其委托代理人杨文娜、王亚男、被告营口方达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡宇钊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王衍珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2011年10月27日签订的《华御蓝庭认购协议书》；2、依法判令被告返还原告已付购房款190694元及利息（利息从签订认购书之日至款给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息）；3、依法判令支付购房款一倍赔偿款；4、诉讼费由被告负担。事实理由：2011年10月27日原、被告签订的《华御蓝庭认购协议书》。双方约定:原告预定华御蓝庭A座高档住宅1504房间。总建筑面积为61.12平方米,单价为3120元/平方米,总价为190694元。付款方式为一次性付款:2011年10月27日交付50000元整,剩余房款140694元整于2011年11月11日前付齐。并约定华御蓝庭项目交房时间为2013年10月30日。合同签订后,原告依约支付全部房款,被告向原告开具盖有其公司财务专用章的专用收款收据一张,金额为190694元。但至今本案诉争房屋仍未竣工验收,被告无法交房。并且,据原告了解,本案诉争房屋所在的建筑用地使用权已被被告抵押,被告未告知原告,《华御蓝庭认购协议书》的合同目的已无法实现。原告认为:《华御蓝庭认购协议书》虽为认购协议,但其已具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,该协议应认定为商品房买卖合同。原告签订合同目的是为了取得诉争房屋的所有权,现原告无法完整取得,合同目的无法实现。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。本案诉争房屋未竣工验收,原告无法使用,无法办理产权登记,致使合同目的无法实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项,原告请求法院,解除与被告之间的《华御蓝庭认购协议书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”被告在将诉争房屋出卖给原告后,被告从2016年3月21日开始,将诉争房屋所在的营口国用(2015)第6032号土地抵押给营口银行股份有限公司,抵押时间分别为2016年3月21日至2017年3月14日,2018年3月20日至2019年3月19日。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定:……以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”即该诉争房屋已被抵押,原告无法完整的取得诉争房屋的所有权,商品房买卖合同的目的无法实现,并且被告未告知原告,依据法律规定,原告有权解除合同,要求退还房款,并赔偿损失,承担不高于房款一倍的赔偿责任。综上,本案诉争房屋末竣工验收,未达到交房条件,并且设有抵押权,致使合同目的无法实现,请求法院依法判令解除原被告签订的《华御蓝庭认购协议书》,返还房款及利息,并承担190694元的赔偿责任。被告营口方达房地产开发有限公司辩称，一、原告方请求的解除条件不存在。原告在起诉状中自述:“原告签订合同的目的是为了取得诉争房屋的所有权,现原告无法完整取得,合同目的无法实现。……本案诉争房屋未竣工验收,原告无法使用,无法办理产权登记,致使合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第一款(四)项之规定,……请求解除《华御蓝庭认购协议书》”。依照《合同法》第九十四条一款(四)项之规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”本案中,原告购买房屋的目的在于获得产权和使用,事实上,涉案的1504号房间目前可以办理产权登记,亦可以办理入住。因此,原告主张的解除条件不存在。依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”本案中,原告自述2011年即与答辩人签订了具有商品房买卖合同性质的《认购协议书》,因此,原告与答辩人在签约在先,答辩人将建设用地使用权抵押在后。虽然答辩人将建设用地使用抵押,但是涉案房屋可以办理产权登记并入住,并未造成双方合同目的不能实现,也不存在原告方无法取得房屋的问题。故,原告方在自己权益实际未受到侵害也不可能受到侵害的情况要求解除合同并请求退还房款、赔偿损失的诉讼请求于法无据,恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年10月27日原、被告签订的《华御蓝庭认购协议书》。双方约定:原告预定华御蓝庭A座高档住宅1504房间。总建筑面积为61.12平方米,单价为3120元/平方米,总价为190694元。付款方式为一次性付款:2011年10月27日交付50000元整,剩余房款140694元整于2011年11月11日前付齐。并约定华御蓝庭项目交房时间为2013年10月30日。合同签订后,原告依约支付全部房款,被告向原告开具盖有其公司财务专用章的专用收款收据一张,金额为190694元。但至今本案诉争房屋没有办理产权登记,致使合同目的无法实现。原告请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。上述事实，有原告身份证、认购协议书、专用收款收据及当事人陈述笔录在卷为凭，业经本院的审查，可以采信。本院认为：原告与被告签订的《华御蓝庭认购协议书》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告购买诉争房屋的目的不仅仅是获得居住的权利，亦是为了取得房屋的所有权，进而对房屋行使占有、使用、收益、处分的所有权权能。本案中，原、被告签订《华御蓝庭认购协议书》后，原告依约履行了其合同义务，交付了购房款。但该房产至今尚未登记至其名下，产权尚未发生转移，显然原告未能实现获得房产产权的合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，原告与被告签订的《华御蓝庭认购协议书》应根据公平原则并结合本案的实际情况，予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，二原告要求被告返还购房款190694元及利息损失的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张的利息应按本金190694元，自2014年10月30日（原告享有解除权之日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款全部返还之日止。至于原告请求赔偿不超过一倍购房款损失，因双方没有约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告王衍珍与被告营口方达房地产开发有限公司签订的《华御蓝庭认购协议书》。二、被告营口方达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告王衍珍购房款本金190694元，并从2014年10月30日起至购房款全部返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计息。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决的确定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7021元，由被告营口方达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起7日内向营口市中级人民法院预交上诉费，逾期则按自动放弃上诉处理。审判员  林纪亮二〇一九年十二月二十五日书记员  卜晓洲