中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1321号 上诉人（原审原告）：闫海燕，女，1976年11月30日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人闫海燕因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初398号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫海燕的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲、李源韬，均到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫海燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对枫丹白露A区8-2-103室房屋的执行，解除查封；2.判决上述房屋归闫海燕所有；3.一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：一、闫海燕已支付购买案涉房屋的全部价款。杨某某与闫海燕之间系民间借贷关系，其在无力偿还闫海燕借款的情况下，基于与龙驿公司之间的债权转让，以龙驿公司开发的商品房抵顶拖欠闫海燕的借款，双方签订了房屋买卖合同。该各方之间的以物抵债行为不违反法律的强制性规定，合法有效。也符合目前房地产开发企业在资金融通过程中，因无力偿还借款采取以物抵债方式履行债务的通常做法。同时，杨某某向闫海燕借款的证据确实充分。一审判决对闫海燕通过银行卡交易明细清单证明其母亲姜某某分14次向杨某某转款807万元的证据已经采信，另有以现金方式出借给杨某某的款项，债务人杨某某出具证明认可双方借款的事实应予以认定。本案中，杨某某及龙驿公司系以对闫海燕所负债务抵顶购房款。（2016）辽1103民初288号民事调解书确认的龙驿公司“在2016年5月25日前已经偿还了杨某某欠款2338.2万元”中包含了龙驿公司以物抵债给闫海燕的案涉房屋，房屋价款已全部支付的事实各方均无异议。以上事实和相关证据，足以认定闫海燕已支付全部购房价款的事实。二、闫海燕对案涉房屋享有的是物权期待权，依法应优先予以保护。本案是人民法院基于西藏信托对龙驿公司享有的金钱债权，查封了闫海燕以物抵债购买、占有的房屋。该查封的效力只是对查封后财产处分权的限制，不能及于查封之前案外人对该查封财产所享有的相关权益。本案中，闫海燕取得的是物权期待权，为了维护交易安全和稳定，该权利应优先于西藏信托的普通金钱债权。同时，依据商品房买卖合同的相关法律规定，案涉房屋亦应判令归闫海燕所有。 西藏信托辩称，一、以房抵债的法律关系不清楚。首先，闫海燕仅凭其母亲姜某某807万元的银行卡交易明细清单不足以证明其与杨某某间的借款关系，如此大额资金流转，没有借据或合同不能认定是借款。其次，杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨某某因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。再次，闫海燕并未提供以房抵债协议证明抵顶房屋的数量、价款、房号。最后，闫海燕主张抵顶的债务与所谓“抵债”的房屋价值严重不符。案涉银行卡交易明细清单载明姜某某向杨某某转款807万元，其主张用这笔钱抵顶了全家人的6套房屋共计10474040元，价值严重不相当。二、闫海燕在一审中的陈述自相矛盾。闫海燕主张的807万元交易多笔发生于2014年，其在一审起诉状中亦称“其中闫海燕于2013年、2014年通过农行、工行出借款项14次”“经闫海燕与杨共同向龙驿公司索要无果后，于2013年12月将请求确认的房屋抵顶闫海燕1437500元”。既然其主张2014年还在继续产生借贷关系，债务没有核算清楚，当然不可能于2013年就发生抵顶，闫海燕陈述自相矛盾，不具有真实性。三、闫海燕在上诉状中主张杨某某出具《情况说明》认可双方借款的事实，但《情况说明》中没有提到欠何人款项、以哪套房屋抵债，且杨某某本人未出庭作证，因此不能证明闫海燕的主张。综上，闫海燕提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 闫海燕向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区8#-2-103室归闫海燕所有并排除执行；2.案件诉讼费由西藏信托承担。 一审法院认定事实：一、杨某某因与龙驿公司借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福建工集团有限公司（以下简称北京宏福公司）向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间其已偿还2300余万元。辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该调解书对龙驿公司欠杨某某剩余本金和利息事实认定如下：龙驿公司所欠杨某某本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已经偿还杨某某欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，并抵顶本金后尚欠651.722万元。二、2015年10月15日闫海燕与龙驿公司签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》，约定闫海燕购买枫丹白露家园Ａ8#-2-103室，房款1437500元。三、闫海燕与姜某某为母女关系。中国农业银行银行卡交易明细清单载明，姜某某账户2013年2月5日至2014年4月4日转款12笔，分别转给杨某某、其女婿王某某、杨某等，共计807万元。闫海燕主张该款为姜某某向杨某某的出借款。龙驿公司于2012年9月13日为杨某某开具《销售不动产统一发票》，价款1511560元，于2015年10月15日给闫海燕出具1437500元购房款收款收据。四、龙驿公司于2015年10月15日给闫海燕出具《入住通知单》、物业费、电梯费收款收据，闫海燕于2013年11月21日预购燃气费、2014年2月27日、2015年4月3日、6月4日、8月6日预购水费。五、2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》（以下简称《委托合同》），约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。六、2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。闫海燕至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.闫海燕是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.闫海燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归闫海燕所有。分述如下： 一、关于闫海燕是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。闫海燕主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张闫海燕未提交证据证明其房屋被查封，且因闫海燕起诉后又申请撤诉，现闫海燕起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，闫海燕等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了闫海燕的执行异议申请，包括闫海燕在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为闫海燕起诉符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，闫海燕在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张闫海燕不具有诉讼主体资格及闫海燕起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于闫海燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，闫海燕未提供案涉房屋用于居住且在辽宁省盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，闫海燕提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋，2015年10月15日闫海燕与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定闫海燕在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.闫海燕提供2015年10月15日《入住通知单》、物业费、电梯费收据，可以认定闫海燕在人民法院查封前合法占有该不动产，符合第二十八条第二项的规定；3.闫海燕主张其支付房款的证据是中国农业银行银行卡交易明细清单，载明其母亲姜某某向杨某某转款807万元。本案中，闫海燕主张案涉《商品房买卖合同》是基于姜某某与杨某某之间、杨某某与龙驿公司之间的借款，是杨某某和龙驿公司向其以房抵债。首先闫海燕仅凭银行卡交易明细清单不足以证明其与杨某某间的借款关系，其次杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨某某因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。闫海燕无充分证据证明其因与杨某某间的借款关系而与龙驿公司以房抵债的事实，闫海燕提供中国农业银行银行卡交易明细清单证明姜某某向杨某某转款807万元，不能证明该款项为其对杨某某的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定闫海燕已经支付了全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，闫海燕的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，闫海燕主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归闫海燕所有。本案中，因闫海燕主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回闫海燕的诉讼请求。一审案件受理费17737.5元，由闫海燕负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 闫海燕向本院提交了以下2组证据：第1组证据系2019年3月3日龙驿公司与杨某某签订的《房屋抵偿借款确认书》、孙振鹏与杨某某签订的《附表1房屋明细表》，拟证明杨某某与龙驿公司出借款项及以房抵债的事实。第2组证据系2019年3月10日杨某某与姜某某签订的《房屋抵偿借款确认书》、杨某某出具的《本金利息计算表》及2017年11月28日杨某某出具的《证明》，拟证明姜某某向杨某某出借款项以及以房抵债的事实。 西藏信托对上述证据的质证意见为：对第1组证据形式上的真实性无异议，但认为，1.上述确认书显示具体情况见附件，但不能确认附件就是《附表1房屋明细表》；2.《附表1房屋明细表》与杨某某一审提交的证据附表1明细表不一致，一审表中共17套房屋，二审表中却有18套房屋；3.《附表1房屋明细表》显示用18套房屋抵顶24764724元，与（2016）辽1103民初288号民事调解书显示抵偿2338.2万元债务相差140万元，存在矛盾。因闫海燕提供的证据自相矛盾，对上述证据不应采信。对第2组证据形式上的真实性无异议，但认为，1.闫海燕在一审起诉状中称于2013年底抵顶的房屋，但《本金利息计算表》显示利息计算至2015年10月截止，在债务没有到期没有结算的情况下，不可能发生抵顶，且2013年底姜某某共向杨某某转账11笔，总计410万元，而六套房屋总价10474040元，债务与房款不具有相当性；2.闫海燕一审提交的一份证明显示出借款中包括2014年7月18日的10万元，但上述确认书及《本金利息计算表》均没有该笔款项，互相矛盾；3.上述确认书“借款事实的确认”部分载明出借款14笔总计973万元，但第14笔“123万现金”并非全是现金而是《证明》中的4次交易记录，与确认书第3、6、7、12笔存在重复计算。综上，该组证据内容不具有真实性和证明力。 西藏信托未提交新证据。 本院经审理认为，闫海燕提交的证据与本案具有关联性，证明目的本院将结合庭审查明事实及在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依闫海燕申请调取以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》载明案涉房屋系顶账北京宏福公司，事由处载明“金额6665806，抵押用款9-1-101、8-2-101、10-1-101、8-2-103共计4栋楼北京宏福公司”。证据2.盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，该表载明：闫海燕在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年10月15日。闫海燕对上述证据未表示异议。西藏信托对上述两份证据质证认为：对证据1，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2，真实性无异议。因闫海燕、西藏信托对上述证据形式上的真实性均无异议，本院对上述证据形式上的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月。同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B地块及该地块上在建工程为案涉《贷款合同》设立抵押（未办理登记）。2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷某某分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在辽宁省盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，该院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，闫海燕等595套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回闫海燕在内的512人的异议申请。闫海燕在内的512人作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日闫海燕等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日闫海燕向一审法院提起案外人执行异议之诉。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》载明案涉房屋系顶账北京宏福公司，事由处载明“金额6665806，抵押用款9-1-101、8-2-101、10-1-101、8-2-103共计4栋楼北京宏福公司”。 四、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示闫海燕在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年10月15日。 五、辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》载明“经查，盘锦龙驿房地产开发公司开发建设的兴隆台区枫丹白露小区项目截至目前未办理不动产首次登记。” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：闫海燕对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，闫海燕于2015年10月15日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，而依据《入住通知单》、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、电梯费、物业费收款收据等证据，可以证明闫海燕在2016年1月4日即一审法院查封前已实际占有案涉房屋。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》，能够证明龙驿公司有权出售案涉房屋，因案涉房屋未办理不动产首次登记，故未办理过户登记非因买受人闫海燕自身原因。综上，一审认定闫海燕对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第二项、第四项的规定，并无不当。 杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书、闫海燕母亲姜某某通过银行向杨某某及其亲属转款的银行卡交易明细清单、闫海燕与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》等证据能够相互印证，可以认定杨某某、龙驿公司以及姜某某通过协商，终止各自的借款合同关系，由闫海燕与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，将案涉借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，且抵扣的利息未超过法律保护的利率上限。故应认定闫海燕通过抵账的方式已向龙驿公司支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于闫海燕要求确认房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，因案涉房屋尚未办理初始登记，也未办理变更登记至闫海燕名下，对闫海燕要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审判决未予支持并无不当。 综上所述，对闫海燕提出的排除强制执行的主张本院予以支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初398号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园小区A区）8#-2-103号房屋； 三、驳回闫海燕的其他诉讼请求。 一审案件受理费17737.5元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费17737.5元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十日 法官助理齐晓丹 书记员马利杰