上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初11176号 原告：仰平，男，1976年9月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 原告：汪鲜桃，女，1974年4月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 被告：马秀华，女，1974年1月23日出生，汉族，住四川省。 被告：仰斌，男，1968年11月22日出生，汉族，住江苏省连云港市。 原告仰平、汪鲜桃与被告马秀华、仰斌共有纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于2019年8月7日和9月3日两次公开开庭进行了审理。原告仰平、汪鲜桃、被告仰斌、马秀华两次均到庭参加诉讼。2019年9月20日，经当事人同意，并经本院院长批准，延长本案简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告马秀华向两原告返还转让涉案房屋的尾款1,870,000元；2.判令被告马秀华以1,870,000元为基数，按照每日0.05%的逾期罚息的利率标准，向两原告支付自2019年1月1日至实际支付上述款项之日止的利息；3.判令被告仰斌对上述两项诉讼请求承担连带清偿责任。诉讼中，原告将上述第1、2两项诉讼请求中的变更为：1.判令被告马秀华向两原告返还转让涉案房屋的尾款1,766,972.04元；2.判令被告马秀华以1,766,972.04元为基数，按照每日0.05%的逾期罚息的利率标准，向两原告支付自2019年1月1日至实际支付上述款项之日止的利息。事实和理由：2018年9月14日，两原告及两被告与案外人签署《工业地产买卖协议》，约定两原告及两被告将位于本区车墩镇泖亭路XXX弄XXX号XXX室厂房即涉案房屋以4,720,000元售予案外人，并由被告马秀华代收售房款等。此后，案外人按某向被告马秀华支付购房款，该款扣除应付中介佣金260,000元、2家工厂的货款206,055.91元及已支付两原告的360,000元后，被告马秀华还应支付原告剩余尾款1,766,972.04元[(4,720,000元-260,000元-206,055.91元)÷2-360,000元]。然，经两原告多次沟通，亦未果。被告仰斌作为被告马秀华的利益方(系夫妻关系)，没有制止被告马秀华的侵占行为。原告认为，两被告对合谋侵占两原告上述尾款的行为，应该承担连带责任。因此，原告诉至法院，望判如所请。 被告马秀华辩称,购买涉案房屋的首付款及“分期付款”均系由两被告支付，两原告没有“出过钱”。因此，若要分割涉案房屋售房款，则应根据出资情况进行分割。此外，两原告与两被告一起经营公司，公司运营全部系两被告出资，但现在由原告仰平经营，既管财务又管业务，其要求原告仰平“把工厂的帐结算清楚”，但原告仰平予以拒绝。现其也可以同意两原告的诉请，但其希望是在对公司进行清算之后。因此，其请求法院依法处理。 被告仰斌辩称，原告仰平系其弟弟，双方共同“开了一家工厂”，其投入很多钱用于共同经营，但是现在“工厂”亏损了。出售涉案房屋也是因为“工厂”无力经营，且无法贷款。其没有“吞掉”涉案售房款。现其同意两原告的请求，但是双方需要对“公司”进行清算。此外，出售涉案房屋除了支付260,000元佣金外，还因搬离涉案房屋花费100,000元。因此，其请求法院依法处理。 经审理查明，2009年5月22日，两被告与上海财富兴园置业发展有限公司(以下简称置业公司)签订《上海市房屋买卖合同》一份。该合同约定，两被告以总房价款为2,855,970元向置业公司购买“《财富兴园》17幢102号房屋”；付款方式及付款时间为按揭付款方式、两被告在签订合同当日支付100,000元、15日内支付1,355,970元、余款办理按揭，两被告在接到置业公司通知后7日内交齐按揭贷款所需要的全部资料。由于两被告原因，未在上述约定的时间内提交资料或提交的资料不全，或国家政策原因造成按揭无法办理，导致本合同无法履行的，由两被告在接到置业公司通知后7日内补齐余款等。 此后，两原告及两被告与置业公司签订合同编号为706998《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，两原告及两被告向置业公司以2,855,970元购买涉案房屋等。该合同第十一条约定，经双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款载明，本合同系政府要求的网上备案合同，除房屋建筑面积、销售单价、销售总价及房地产座落地以本合同为准以外，双方之间的权利义务如有遗漏或冲突，双方同意以此前签订的《上海市房屋买卖合同》及补充协议文本约定的权利为准。双方不再另行签订补充协议。该合同付款协议载明，付款方式双方同意以此前签订的《上海市房屋买卖合同》文本中约定的付款方式为准。两原告及两被告与置业公司在该合同中的落款日期分别为2009年6月17日和2009年11月10日。 2009年6月23日，置业公司向两原告及两被告开具已预收1,455,970元的发票一张。 2009年7月16日，原告仰平作为借款人、案外人中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称建行松江支行)作为贷款人、置业公司作为保证人、两原告及两被告作为抵押人签署《贷款合同》一份。该合同约定，原告仰平向建行松江支行借款1,400,000元用于购买涉案房屋;借款期限为96个月，预计从2009年7月起至2017年7月；建行松江支行将上述款项划入原告仰平指定的置业公司账户；两原告及两被告以涉案房屋为上述借款提供抵押担保等。 2009年10月21日，置业公司向两原告及两被告开具本次实收1,400,000元的发票一张。 2009年11月10日，两原告及两被告向相关部门申请办理涉案房屋转移登记手续，并于同月24日经核准将涉案房屋的权利人登记为两原告及两被告。同时申请并核准登记的内容还包括涉案的抵押权人为建行松江支行，债权金额为1,400,000元。期间，相关部门开具了已缴纳涉案房屋税费的凭据，该凭据载明的纳税人、缴费人为两原告及两被告。 2017年12月19日，建行松江支行向原告仰平出具贷款结清证明，确认上述借款本息已于当日结清等。2018年1月11日，上述抵押权人为建行松江支行的抵押登记为注销。 2018年4月26日，被告马秀华向浙江泰隆商业银行股份有限公司上海松江支行(以下简称泰隆银行松江支行)贷款1,000,000元，贷款期限至2019年4月17日止。2018年10日16日，被告马秀华结清该笔贷款。诉讼中，当事人均确认上述借款的抵押物为涉案房屋。此外，两被告称，该笔贷款系用于上海图彼家居用品有限公司(以下简称图彼公司，原告仰平持股40%、被告马秀华持股60%)经营。 2018年9月14日，出卖人(甲方)两原告及两被告与买受人(乙方)南京玛固装饰材料有限公司(以下简称玛固公司)、居间方(丙方)上海聚恒房地产经纪事务所签订《工业地产买卖协议》一份。该协议约定，乙方以4,720,000元向甲方购买涉案房屋，该价格包含维修基金等一切费用；甲乙双方于2018年9月15日前签署《上海市房地产买卖合同》，买卖合同价为3,490,000元；甲方收款信息为账号……7010、户名被告马秀华；本次交易产生的税费由甲乙双方各自承担并缴纳等。同日，上述甲方与丙方签订《净到手协议》一份。该协议约定，丙方确保甲方本次交易净到手(去除甲方应缴纳的增值税及附加等以外的净得金额)4,460,000元，与实际成交价格的差额为260,000元；上述差额部分由甲方支付给丙方，用于丙方代甲方缴纳本次交易产生的税费、评估费、中介服务费、咨询费、诉讼费及律师费等。上述协议签订后，被告马秀华于2018年12月11日前收到涉案房屋全部转让款，甲方于2018年12月6日将涉案房屋权利人转移登记至玛固公司名下。 期间，两被告以图彼公司的名义于2018年9月29日向上海财富康盛物业有限公司支付涉案房屋2017年和2018年的物业费50,935.28元。 现两原告以其诉称事由提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 诉讼中，两原告提供取款回单、存款回单，欲证明两原告支付购买涉案房屋首付款40,000元的事实。两被告认为，该40,000元属于借款，不是两原告所称的购房款。 两原告还提供2010年至2017年公司日常现金流水资料，欲证明上述建行松江支行抵押贷款的还款款项系由公司支付。两被告对该证据的真实性，没有异议，但认为清偿建行松江支行贷款的款项，不是从公司账目转至被告马秀华账目，而是被告马秀华个人将款项汇入原告仰平还贷的银行卡上用于还贷。 两原告另提供上海市房地产权证及上海市房地产买卖合同，欲证明位于“银都路XXX弄XXX号XXX室”房屋登记权利人为原告仰平及被告马秀华；因公司经营变故，急需资金，该房屋于2010年10月后售卖用于公司经营；同时证明，原、被告作为公司合伙人，2次买入房产并共有权益，双方家庭名称列入产证并不是任何照顾性质，而是用公司利润买入的共用财产。两被告对该证据的真实性，没有异议，但认为该房屋也是由两被告出资的，两原告未出资。 此外，诉讼中，两原告称，购买涉案房屋其出资现金40,000元，两被告出资15至20万元，以原告仰平名义贷款1,400,000元，剩余款项是金坛市伊思泰国际贸易有限公司(股东系两被告，以下简称伊思泰公司)出的。建行松江支行的贷款是以原告仰平的名义借的，还款实际是公司还的，公司财务是被告马秀华，所以公司很多钱打入到了被告马秀华个人账户，从被告马秀华账户打出来，不代表是被告马秀华个人的钱。被告马秀华以个人名义贷款的1,000,000元，有200,000元是用于公司经营，但余款去向其不清楚，不一定用于公司经营等。除了其诉称中收到的360,000元外，还收到40,000元，但其不清楚该款是否与涉案房屋出让款有关。 两被告称，其支付了购买涉案房屋的首付款(从被告马秀华卡上支付，也是伊思泰公司赚的钱)、建行松江支行的贷款本息、税费、维修基金、物业费、装修费以及上述泰隆银行松江支行贷款(用于公司经营)利息及服务费，计4,044,845.40元。出售涉案房屋所得款项中，有1,000,000元其用于归还泰隆银行松江支行的贷款，另给付两原告400,000元。 以上事实，有《上海市房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、发票、《贷款合同》、上海市不动产登记信息、证明、《工业地产买卖协议》、《净到手协议》以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点在于在当事人将涉案房屋转让给玛固公司前，两原告是否为涉案房屋的权利人。 物权法及相关司法解释规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因不动产物权的归属，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 本案中，根据查明的事实，涉案房屋在转让给玛固公司前，之所以登记在两原告及两被告名下，系基于两原告及两被告与置业公司于2009年11月10日签订的《上海市房地产买卖合同》。根据该合同第十一条以及补充条款的约定，该合同系政府要求的网上备案合同，除房屋建筑面积、销售单价、销售总价及房地产座落地以本合同为准以外，双方之间的权利义务如有遗漏或冲突，双方同意以此前签订的《上海市房屋买卖合同》及补充协议文本约定的权利为准。而此前于2009年5月22日签订的《上海市房屋买卖合同》，其缔约主体为两被告与置业公司，两原告不是该合同的缔约主体，约定的主要内容是两被告向置业公司购买涉案房屋，而非两原告及两被告向置业公司购买涉案房屋。此与前述将涉案房屋转移登记至两原告及两被告名下之《上海市房地产买卖合同》约定的两原告及两被告向置业公司购买涉案房屋存在冲突。因此，在当事人内部而言，应当以《上海市房屋买卖合同》的约定，作为认定处理涉案房屋归属的依据。基于此，涉案房屋在转让给玛固公司前，两原告虽系涉案房屋的部分登记权利人，但两原告对涉案房屋并不享有相应物权。此为其一。 其二，根据查明的事实，购买涉案房屋的资金中，虽有1,400,000元系以原告仰平名义向建设银行松江支行贷款，但按当事人的一致陈述，原告仰平个人实际并未承担清偿该笔贷款本息的义务。两原告对其关于出资40,000元购买涉案房屋的陈述，虽提供了取款、存款回单，但在两被告予以否认该款用于购买涉案房屋的情形下，而且在当事人既有具有一定亲戚关系，又有共同设立公司行为，且公司行为与个人行为混杂交织。因此，难以认定该款与当时购买涉案房屋具有关联性。 其三，若仅仅基于涉案房屋不动产登记，即将涉案房屋转让款按原、被告各百分之五十的比例进行分割，在当事人之间进行分割也是有失公允的。理由是：根据查明的事实，一方面当事人确实有共同实际经营公司的行为，另一方面涉案房屋的按揭贷款名义上是以原告仰平个人名义清偿，实质上该些用于清偿贷款的款项实际均计入公司账目。诚如两被告所辩称的，在目前公司限于困顿的情形下，两原告想在分割涉案房屋出让款后全身而退，是有违诚信的。更有可能会损害其他不知情的不特定的第三人的合法权益。因此，就当事人内部而言，即便两原告对已出售的涉案房屋曾享有一定的物权，如果确实需要对涉案房屋转让款进行分割的，也是需要在当事人就包括对公司进行清算在内的结算完成之后，否则有违公平原则。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第一条、第二条的规定，判决如下： 驳回原告仰平、汪鲜桃的诉讼请求。 案件受理费20,703元，减半收取10,351.50元，由原告仰平、汪鲜桃负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 杨惠星 二〇一九年十二月三十日 法官助理 刘金鑫 书 记 员 刘金鑫 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。