云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0129民初2719号原告：云南瑞麟置业有限公司统一社会信用代码：91530129574674522X法定代表人：彭术文，系该公司总经理。住所地：昆明市寻甸县委托诉讼代理人：张华伟，云南东风律师事务所律师。特别授权代理。被告：曹振宇，男，汉族，1992年1月15日生，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：黄周炳，湖南融源律师事务所律师。特别授权代理。第三人：云南富皇钢铁有限公司法定代表人：魏辉，系该公司执行董事。住所地：昆明市安宁市委托诉讼代理人：曹春华，系该公司股东。特别授权代理。第三人:四川华海建设集团有限公司法定代表人：夏征宇，系该公司董事长。住所地：成都市金牛区。原告云南瑞麟置业有限公司诉被告曹振宇、第三人云南富皇钢铁有限公司、第三人四川华海建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月9日受理后，于2018年12月11日适用简易程序、2019年7月29日组成合议庭二次公开开庭进行了审理。原告云南瑞麟置业有限公司的委托诉讼代理人张华伟，被告曹振宇的委托诉讼代理人黄周炳，第三人云南富皇钢铁有限公司的委托诉讼代理人曹春华到庭参加诉讼，第三人四川华海建设集团有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告云南瑞麟置业有限公司诉称，2015年4月24日，原被告签订《商品房购销合同》，合同登记号为XD2015042400607，约定被告于2015年4月23日一次性全额付款，合同签订备案后，被告一直拖延，至今未支付过购房款。该《商品房购销合同》实际上是原告为第三人四川华海建设集团有限公司向第三人云南富皇钢铁有限公司支付钢材款提供担保所做的虚假登记，请求：1、判决确认原被告签订的《商品房购销合同》无效；2、由被告负担本案诉讼费。被告曹振宇辩称，《商品房购销合同》是原被告双方的真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，购房款已由第三人云南富皇钢铁有限公司代付，该合同已在寻甸县房管部门作了登记备案，合法有效；原告与被告签订的《商品房购销合同》有多份，所涉房屋都是因原告、第三人四川华海建设集团有限公司欠第三人云南富皇钢铁有限公司巨额债务而以房抵债抵偿给云南富皇钢铁有限公司的，只是因原告一直在躲避被告和云南富皇钢铁有限公司才没有完成交房；本案讼争的是原被告双方之间的商品房买卖关系，而不是原告、四川华海建设集团有限公司与云南富皇钢铁有限公司之间的钢材购销关系，三方已对所欠钢材款作了结算，《回购协议》证明以房抵债房屋已归属云南富皇钢铁有限公司所有，三方签订的《协议书》并不存在原告所说的禁止流押问题，综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人云南富皇钢铁有限公司辩称，自己与原告及第三人四川华海建设集团有限公司签订的《协议书》、《回购协议》、原告与被告曹振宇签订的《商品房购销合同》均合法有效，原告系恶意诉讼，企图损害被告和云南富皇钢铁有限公司的合法权益，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人四川华海建设集团有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。庭审中，原告向本院提交了如下证据：一、《营业执照》及《机构信用代码证》，证明原告具备诉讼主体资格；二、《商品房购销合同》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开户许可证》、《情况说明》，证明原告于2012年12月后依法获得了昆明市寻甸县北城新区玉麟瑞府小区房地产的开发预售资格，于2015年4月24日与被告曹振宇签订《商品房购销合同》，合同载明原告将自己开发建设的寻甸县北城新区商品房（建筑面积为116.12平方米）以每平方米3862.19元的价格出售给被告曹振宇，原告认为该合同不是真实的房屋买卖关系，实质上是原告用自己的房屋为第三人四川华海建设集团有限公司拖欠第三人云南富皇钢铁有限公司的钢材款所作的抵押担保，原告与被告曹振宇之间并没有房屋买卖的真实意愿，被告曹振宇也没有支付过原告购房款，应当确认该《商品房购销合同》无效；三、《协议书》、《回购协议》，证明原告、第三人四川华海建设集团有限公司与第三人云南富皇钢铁有限公司于2015年4月22日签订《协议书》，约定四川华海建设集团有限公司欠云南富皇钢铁有限公司的钢材款总额为2800万元，原告自愿将昆明市寻甸县北城新区玉麟瑞府小区的一万平方米房产以市场价备案到云南富皇钢铁有限公司指定的人名下为四川华海建设集团有限公司欠云南富皇钢铁有限公司的钢材款提供担保，该协议第1条中约定“经甲（即第三人云南富皇钢铁有限公司）、乙（即第三人四川华海建设集团有限公司）、丙（即原告云南瑞麟置业有限公司）三方协商，丙方同意自愿担保并加入上述债务，并将其名下一万平方米房产备案至甲方指定人名下……”，第2条第8款中约定“甲乙丙三方在签订本协议后丙方需在三个月内全额付清上述款项……”，第9款约定“甲乙丙三方在签订购房协议后，甲方有权自己销售上述房屋，丙方也有权在上述确定价格内代为销售……”，第10款约定“在签订本协议后甲方可以自行出售上述房屋，所得房款冲抵所欠钢材款，不足部分由丙方承担……”，第3条约定“备案中所使用的购房合同仅作为程序文本，其中的违约责任及解除合同条款以本协议为准”，该协议签订后，原告按照约定将101套房屋备案到了云南富皇钢铁有限公司指定的相关人员名下，其中，备案在被告曹振宇名下的房产为32套，本案讼争的15幢1单元305号即是其中之一。三方又于2017年12月2日签订《回购协议》，约定由原告向云南富皇钢铁有限公司回购上述所抵押的房产进行销售以偿还四川华海建设集团有限公司所欠债务，该协议第1页约定“原协议约定丙方用该项目约10800平方米房产（已备案在甲方指定人员名下）抵押在甲方名下来保证甲方款项的支付……”，第5条约定“……甲方应积极配合好丙方按协议做好抵押物的解押工作（凭丙方通知，甲方抵押权人4个工作日到达丙方处所）”。原告认为《协议书》和《回购协议》中约定四川华海建设集团有限公司欠云南富皇钢铁有限公司的钢材款总额为2800万元是不真实的，其中包含了大量的高额利息，这两份协议是原告在被云南富皇钢铁有限公司组织人员多次围堵售楼部、限制原告法定代表人人身自由、受胁迫的情况下签署的，协议中关于债务没有到期云南富皇钢铁有限公司就有权自行销售抵押房产的约定属于流押条款，应依法认定《协议书》和《回购协议》为无效协议。四、《钢材购销合同》、《钢筋送货明细》、《钢材款付款明细》、《资金占用费明细》、《钢筋抵款房源表》，证明第三人四川华海建设集团有限公司因原告云南瑞麟置业有限公司开发建设昆明市寻甸县玉麟瑞府项目需要钢材于2012年9月9日与第三人云南富皇钢铁有限公司签订《钢材购销合同》，约定由云南富皇钢铁有限公司向四川华海建设集团有限公司供应建设施工所需钢材约13000吨，双方还约定了供货价格、由云南富皇钢铁有限公司适当垫资及资金占用费的计算标准等内容，《钢材购销合同》签订后，云南富皇钢铁有限公司开始向四川华海建设集团有限公司供应钢材，至2015年4月29日，共供应了价值48952940元的钢材（其中，至2013年11月21日的为44907840元），原告和四川华海建设集团有限公司于2015年1月7日前共支付了云南富皇钢铁有限公司及被告曹振宇39620000元货款、3856896元资金占用费。五、证人徐某出庭作证，证实自己是原告和第三人四川华海建设集团有限公司的财务人员，原告提交的《钢筋送货明细》、《钢材款付款明细》、《资金占用费明细》、《钢筋抵款房源表》都是由自己和其他财务人员根据原告、四川华海建设集团有限公司与云南富皇钢铁有限公司的钢材实际交易记录整理出来的资料，真实可信。庭审中，被告曹振宇和第三人云南富皇钢铁有限公司向本院提交了1份《证明》和1份《对账单》，证明被告曹振宇与原告存在房屋买卖合同关系，购房款已由第三人云南富皇钢铁有限公司代付，原告、第三人四川华海建设集团有限公司拖欠第三人云南富皇钢铁有限公司2800万元钢材款。经质证，被告曹振宇及第三人云南富皇钢铁有限公司对原告提交的第一、二组证据中的《营业执照》、《机构信用代码证》、《商品房购销合同》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开户许可证》的真实性均无异议，但认为原告与被告曹振宇签订的《商品房购销合同》并不存在导致合同无效的法定情形，是真实有效的合同，认为《情况说明》是不真实的，被告曹振宇的购房款已由云南富皇钢铁有限公司以原告、第三人四川华海建设集团有限公司所欠钢材款代付；对第三组证据的三性均无异议，但认为该组证据不能证明原告所主张的2800万元债务中包含了大量高额利息、2800万元的债务金额不真实、《协议书》、《回购协议》是原告和四川华海建设集团有限公司在云南富皇钢铁有限公司组织的人员胁迫下签署的、《协议书》中含有流押条款，应认定《协议书》和《回购协议》为无效协议等事实和观点；认为第四组证据中的《钢筋送货明细》、《钢材款付款明细》和《钢筋抵款房源表》都是原告单方面制作的，对其真实性均不予认可，对《资金占用费明细》中经云南富皇钢铁有限公司盖章确认的两张明细表没有异议，对其余两张明细表的真实性则不予认可，并认为本案审理的是《商品房购销合同》的效力问题，原告、第三人四川华海建设集团有限公司究竟欠第三人云南富皇钢铁有限公司多少债务、已偿还了多少、资金占用费是否合理并不属于本案审理的范围；认为证人徐某并不能说明《钢筋送货明细》是否已包括了所有交易钢材数量，其又系原告和四川华海建设集团有限公司的员工，与本案有利害关系，对其证言不应采信。经质证，原告对被告曹振宇和第三人云南富皇钢铁有限公司提交的《证明》、《对账单》的真实性和关联性均不予认可，认为《对账单》是第三人四川华海建设集团有限公司和原告的法定代表人在第三人云南富皇钢铁有限公司组织的人员胁迫下才签署的，2800万元的债务并不真实，包含了大量的高额利息，《证明》则进一步证实了被告曹振宇并未支付过原告购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。对原告提交的上述证据，除《钢筋送货明细》、《钢材款付款明细》、《钢筋抵款房源表》及《资金占用费明细》中未经第三人云南富皇钢铁有限公司签字盖章确认的两张明细表因系原告单方面制作、未经过第三人云南富皇钢铁有限公司进行确认、证人徐某的证言因无其他证据予以佐证、且证人与本案具有利害关系，本院不予采信外，对其余证据，本院均予以采信。对被告和第三人提交的《证明》，因与本案查明的事实不符，故本院不予采信,对《对账单》，本院予以采信。经审理，本院确认以下法律事实：第三人四川华海建设集团有限公司因原告云南瑞麟置业有限公司开发建设昆明市寻甸县玉麟瑞府小区项目需要钢材于2012年9月9日与第三人云南富皇钢铁有限公司签订《钢材购销合同》，约定由云南富皇钢铁有限公司向其供应建设施工所需钢材。2015年4月22日，原告、第三人四川华海建设集团有限公司与第三人云南富皇钢铁有限公司签订《协议书》，约定四川华海建设集团有限公司拖欠云南富皇钢铁有限公司的钢材款总额为2800万元，原告自愿将昆明市寻甸县北城新区玉麟瑞府小区的一万平方米房产以市场价备案到云南富皇钢铁有限公司指定的相关人员名下为四川华海建设集团有限公司拖欠云南富皇钢铁有限公司的钢材款提供担保。该协议签订后，原告按照约定将101套房屋备案到了第三人云南富皇钢铁有限公司指定的相关人员名下，其中，备案在被告曹振宇名下的房产为32套，本案讼争的15幢1单元305号即是其中之一。三方又于2017年12月2日签订《回购协议》，约定由原告向第三人云南富皇钢铁有限公司回购上述抵押房产进行销售以偿还四川华海建设集团有限公司所欠债务，但该协议签订后并未实际履行，抵押房产均没有“解押”另售。本案争议的焦点：原被告讼争的《商品房购销合同》是真实的房屋买卖协议，还是抵押性质的合同，是否有效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同是否有效应当从签约当事人的意思表示是否真实、履约情况、是否存在违反法律法规的强制性规定等导致合同无效的情形等方面进行考察分析。本案中，原被告双方讼争的《商品房购销合同》仅是原告、第三人四川华海建设集团有限公司与第三人云南富皇钢铁有限公司所签《协议书》的后续、附属文件，原告与被告签订《商品房购销合同》的行为是履行三方所签《协议书》的履约行为，原被告双方均无买卖房屋的真实意思，该《商品房购销合同》实质上是原告为第三人四川华海建设集团有限公司拖欠云南富皇钢铁有限公司的债务所作的担保，即属于名为房屋买卖，实为债务担保的情形，原被告通过签订《商品房购销合同》、对合同进行备案登记为第三人四川华海建设集团有限公司所欠债务提供担保，是原被告双方的真实意思表示，原告并无证据证明其在签订《协议书》、《商品房购销合同》的过程中确实受到了他人的欺诈、胁迫，故该《商品房购销合同》依法应为有效，而不是相反，只是案涉房产在原告、第三人四川华海建设集团有限公司与云南富皇钢铁有限公司没有对所欠债务进行清算并成立以房抵债协议之前不产生所有权转移的后果。《协议书》中约定在第三人四川华海建设集团有限公司所欠债务没有到期的情况下云南富皇钢铁有限公司即有权处置销售原告所抵押的房产，属于无效的流押约定，但该部分约定无效，并不必然导致其他部分的约定无效。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告云南瑞麟置业有限公司的诉讼请求。案件受理费360元，由原告云南瑞麟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  龙正勇人民陪审员  马恩武人民陪审员  林树祥二〇一九年十二月十三日书 记 员  马爱琳