江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10848号原告：溧阳市保利物业服务有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇燕山路11号。法定代表人：牟必甫，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈红，江苏玄博律师事务所律师。被告：于斌，男，1961年4月17日出生，汉族，户籍地江苏省南京市秦淮区，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。原告溧阳市保利物业服务有限公司（以下简称溧阳保利物业公司）与被告于斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告溧阳保利物业公司的委托诉讼代理人陈红，被告于斌及其委托诉讼代理人应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溧阳保利物业公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付2017年4月1日至2018年6月30日物业服务费9328.13元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月15日，原告与洪武大厦业主委员会签订了《洪武大厦物业管理服务合同书》，约定由原告为洪武大厦提供物业服务，期限2017年4月1日至2018年6月30日。约定办公经营性用房物业服务费2.5元／平方米／月，住宅物业服务费1.3元／平方米／月。被告系该小区804-805室业主，房屋面积248.75平方米。被告拖欠物业服务费，原告多次催缴，但被告一直拒绝。现诉至法院，要求处理。于斌辩称，原告为洪武大厦提供物业服务确实存在，但双方不存在书面合同关系。原告进入该小区未经过业主大会表决通过，业委会也无全体表决通过。双方只存在事实的物业服务合同关系。原告在提供事实物业服务过程中存在严重瑕疵，物业服务费应打折。在服务过程中，因原告未及时正确疏通下水管道，导致发生严重的堵塞，业委会只能寻找第三方进行管道疏通，疏通费用为9000元，系被告个人支付，该费用应由原告来承担，在本案中应予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。其中有原告提交的《洪武大厦物业管理服务合同书》、不动产产权登记查询证明、律师函、照片打印件、秦淮区物业纠纷调解登记表等证据为证。有被告提交的《情况说明》、2017年3月31日洪武大厦消防监控设备设施物品移交清单及监控、《2017年10月10日业委会对保利物业整改要求》、收条、聊天记录、2018年1月洪武大厦污水管道堵塞受淹情况照片、2018年2月1日洪武大厦业委会会议纪要、照片、《洪武大厦管网改造疏通施工工程合同》及现场维修照片等证据为证。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院经审理查明如下事实：2017年3月，原告与洪武大厦业主委员会签订《洪武大厦物业管理服务合同书》一份，约定原告为洪武大厦提供物业服务，期限2017年4月1日至2019年3月31日。第二条约定委托管理服务事项，第1款约定，本大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、四楼平台、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库、设备机房等）的维修、养护和管理。第2款约定，本大厦房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。第3款约定，本大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等）的维修、养护和管理。第4款约定，本大厦规划红线内的属配套服务设施（道路、院落、值班室）的维修、养护和管理。第5款约定，本大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运、小区消杀、公共区域绿化……第七条约定物业管理服务费收费标准，办公经营性用房物业服务费2.5元／平方米／月，住宅物业服务费1.3元／平方米／月。由乙方按月直接向业主或物业使用人收取。其他条款约定了其他相关内容。合同签订后，原告即入场为被告等业主提供物业服务。被告是该小区804-805室业主，房屋面积248.75平方米，自2017年4月1日至2018年6月30日未向原告缴纳物业服务费。2017年10月10日，洪武大厦业主委员会形成《业委会对保利物业整改要求》一份，载明要求原告按照合同的约定，完成车位分成，要求原告垃圾箱、共享单车必须清理到位，要求出示大厦电力设备系统的检测报告、要求提供财务报表、要求原告将所有广告合同交业委会一份、要求三天内提交所有保安人员名单、要求修复并正式使用门禁等等。但原告没有按照业委会的要求执行。2018年1月，春节前夕，洪武大厦下水管道发生堵塞现象，原告未及时进行下水管道疏通，工作人员只是将四楼第一个出水口用水泥堵塞，并要求楼上业主堵塞各家的出水口，导致楼上多户发生反水现象，导致下水管道严重堵塞，严重影响该小区居民的生活。被告要求原告出钱请第三方来维修、疏通，原告没有同意。无奈之下，1月27日，洪武大厦业主委员会与南京互帮管道工程有限公司签订《洪武大厦管网改造疏通施工工程合同》一份，约定由南京互帮管道工程有限公司为该小区疏通污水主管网302-2502住户管道一根。旁边4根管道也酌情给与疏通操作。窨井制作达到国际标准。乙方主要以其公司人员、机械设备、工具和物料依据合同规定，承包甲方改造疏通工作，并且乙方包工包料（有需水电由甲方提供），包质量，包安全。工程款9000元。合同签订后，被告个人向南京互帮管道工程有限公司支付了该9000元。该公司出具了相应的收据。被告发函要求原告承担该费用，但原告一直没有回应。2019年2月28日，原告通过律师事务所向被告发函，催要物业服务费。本院认为,依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物业服务企业应当按照合同约定为业主所在小区提供物业服务。物业服务企业按照合同约定为业主所在小区提供物业服务后，按时向物业服务企业支付物业服务费等费用是业主的基本义务。原告提供的其与洪武大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同书》等证据可以证明2017年4月1日至2018年6月30日期间原告为洪武大厦提供了物业服务，被告作为该小区的业主，负有向原告缴纳物业服务费的义务。有关被告所欠物业服务费数额2.5元／平方米／月×248.75平方米×15个月=9328.13元，本院予以确认。根据《物业管理服务合同书》的约定及法律法规的规定，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务，是原告应尽的义务。原告怠于履行其义务，被告代其履行有关义务所产生的费用，被告主张应由原告承担，符合双方合同的约定及法律法规的规定，本院予以支持。被告提供《洪武大厦管网改造疏通施工工程合同》、转账凭证、现场维修照片等证据足以证明被告确实已经垫付了9000元的下水管道抢修疏通劳务费，该费用可以从被告应缴纳的物业服务费中直接扣除。综上，被告应向原告实际支付的费用计算为：9328.13元-9000元=328.13元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告于斌于本判决生效之日起十日内一次性向原告溧阳市保利物业服务有限公司支付2017年4月1日至2018年6月30日的物业服务费9328.13元，扣除9000元，实际应支付328.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取为118元，由原告负担59元，由被告负担59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费236元，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  祝剑泰二〇一九年十二月二十日书记员  姜正姗