广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1337号 原告：灵山县地产服务所，住所地灵山县三海街道文峰路39号。统一社会信用代码：1245072149974231XW。 法定代表人：黄有锋，该公司负责人。 委托诉讼代理人：劳方凯，广西方凯律师事务所律师。 被告：灵山县食里春丰市场开发有限公司，住所地灵山县三海街道江滨二路西一巷26号（富桂·香江国际首层·二层），统一社会信用代码：91450721MA5KDEM97P。 法定代表人：杨志斌，该执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 原告灵山县地产服务所与被告灵山县食里春丰市场开发有限公司(下文简称“食里春丰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，于2019年12月5日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的法定代表人黄有锋及其委托诉讼代理人劳方凯，被告的委托诉讼代理人陈怡、莫征雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灵山县地产服务所向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2018年11月25日起至2019年11月24日止的到期年度租金1175640元及逾期交租的滞纳金（滞纳金计算：以租金本金1175640元为基数，从2018年11月25日起暂计至2019年5月24日的滞纳金为352692元，即1175640元×5%×6个月＝352692元，之后计至付清本期到期租金止）；2、本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原告与被告签订一份《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》，约定：原告将灵山县香江国际一、二楼和地下停车场按现状未装饰未装水电（水电到大楼门口）一次性整体出租给被告；出租期限20年，原告给予被告一年场地装修及市场开发培育期（至2017年11月24日止），原告免收租金，租期从一年的场地装修到市场开发培育期满后计算，自2017年11月25日起至2037年11月24日止；租金为116.4万元/年，租金按年收取，每年缴交一次，第二年起租金比上一年递增1%，以此类推；租金缴交方式为先交清租金后使用租赁物原则，每年租金须在承租期开始前一个月内交清下一年度的租金后才可继续使用，如被告在规定时间内逾期一个月内不付清租金的，原告除按月加收5%滞纳金外，有权收回所出租的房产。合同签订后，原告依约将上述出租的楼层房产全部交付给被告使用，但被告仅于2017年11月交付了第一年度的租金，没有按约定在2018年11月25日前一个月内交清自2018年11月25日起至2019年11月24日止的租金。经原告多次催收，被告仍拒不履行约定义务。原告的行为已构成违约，应按合同约定承担支付滞纳金的违约责任。 被告食里春丰公司辩称，1、原、被告签订了案涉租赁合同属实，合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效；2、2018年10月25日后被告没有支付相应的租金也是事实，但没有支付租金的原因在于涉案的租赁物存在消防未验收合格、质量瑕疵以及原告未按合同约定提供相应的水、电设备给被告，导致地下室无法正常使用等问题，造成了被告无法正常使用案涉租赁物；3、被告租赁案涉物业用于开发市场，但食里春丰市场外围的马路市场混乱，客观上致使食里春丰市场无法营业，且因租赁物存在一系列问题，相关长租摊位的长租人向被告提起要求解除租赁合同并赔偿损失的诉讼纠纷，也进一步导致了被告无法正常使用和经营案涉物业；4、由于案涉租赁物存在消防未经验收、存在质量、设备、停车场使用等问题，在上述问题没能得到妥善解决前，被告有权不支付相应的租金；5、如果法院认定被告应当支付相应的租金，应充分考虑上述情况，予以减少；6、原告主张的滞纳金实则是违约金，违约金明显过高，如果被告要支付，应当予以调整，按照中国人民银行同期利率计算为宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人经质证无异议的证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 对原告提交的《灵山县食里春风农贸市场低压配电工程（至一层）施工承包合同》、《灵山县食里春风农贸市场低压配电工程（至一层）结算书、预算书》各一份，被告经质证对其关联性有异议，认为《施工承包合同》签订时间为2017年7月31日，而与原告之间签订租赁合同的时间是2016年11月，证实在签订租赁合同之前，被告无法正常使用租赁物的配电至一层服务。本院认为，该份证据系原告用于证实目前租赁物已实现了配电至一层的事实，与本案待证事实存在关联性，对该份证据的证明效力，本院予以认可； 对被告提交的《关于食里春丰生鲜农贸市场消防行政许可情况的函》一份，原告经质证不予认可，认为被告是经过查看租赁物现状后才租赁的，原告在合同签订前也已经就水电和消防的问题进行了说明。本院认为，上述证据为灵山县公安消防大队对租赁物是否已经通过消防验收作出的答复，符合法律的规定，对该份证据的证明效力，本院予以认可； 对被告提交的《关于场地免租一年的企业诉求书》一份，原告对该份证据不予认可。本院认为，该份证据为被告单方面请求原告予以免租一年所制作的请求书，不能证实案涉租赁物工程存在质量问题影响使用，对该份证据的证明效力，本院不予认可； 对被告提交的《物业二楼照片》一份，原告经质证认为没有相关部门的现场勘验，不能证实被告主张。本院认为，该份证据既没有经过有资质部门鉴定，也没有相关部门进行现场勘验，被告也没有从其他证据予以佐证租赁物存在质量问题影响使用，对该份证据的证明效力，本院不予认可； 对被告提交的《一楼市场现场照片》，原告经质证认为造成现在的状况不能归咎于原告。由于原、被告之间签订的租赁合同系原告将租赁物租赁给被告，被告支付租金的合同，对于被告的经营状况，原告无义务担保被告租赁物的经营一定能产生利润，该份证据不能证实原告没有按约定履行义务，对该份证据的证明效力，本院不予认可； 对被告提交的《市场外围马路市场照片》一份，原告经质证认为与本案没关联性。该份证据为租赁物外围小摊贩进行经营的现状，此为城市管理行政部门的管理事项，与原、被告之间的租赁合同法律关系没有关联性，对该份证据的证明效力，本院不予认可； 对被告提交的传票、民事起诉状等47份证据，原告经质证认为此为被告与其他摊位业主之间的纠纷，与本案没有关联性。本院认为，该份证据为被告与其他市场摊位业主在合同履行过程中发生的纠纷，与本案没有关联性，对该份证据的证明效力，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于灵山县三海街道江滨二路西一巷26号富桂·香江国际一层、二层、地下一层属原告地产服务所单独所有。 2016年11月18日，被告通过在灵山县七星开发小区灵山县国土资源交易所举办的香江国际大楼一、二层挂牌竞租活动，竞拍得案涉租赁物的租赁权。 2016年11月21日，灵山县地产服务所（甲方）与被告食里春丰公司（乙方）签订了一份《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》，约定：1、原告将灵山县香江国际一、二楼和地下停车场按现状未装饰未装水电（水电到大楼门口）一次性整体出租给被告；2、出租期限20年，原告给予被告一年场地装修及市场开发培育期，原告免收租金，租期自2017年11月25日起至2037年11月24日止；3、租金为116.4万元/年，租金按年收取，每年缴交一次，第二年起租金比上一年递增1%，如此类推至20年合同期满；4、租金缴交方式按照先交清租金后经营使用的原则，每年租金须在承租期开始前一个月内交清下一年度的租金后才可继续使用，如被告在规定时间内逾期一个月内不交清租金的，原告除按月加收5%滞纳金外，有权收回所出租的房产，有权单方解除合同或终止合同，并有权追究被告的违约责任及履约保证金不予退还；5、被告需保证灵山县香江国际一、二楼超市项目投资3000万以上，2017年11月25日前提交工程装修合同原件、税票给原告；6、被告保证当年度（从合同签订生效后一年内）纳税达200万以上；7、原告收取被告履约保证金20万元，合同期满后如被告无违约十天内退回给被告；8、原告负责安装水电至大楼门口，其余水电安装由被告负责，并承担所需费用，租赁期间，被告可根据农贸市场及超市、生活配套商业的经营定位对租赁物外立面及内部结构进行装修整改，但被告未经与原告协商书面同意，不得改变租赁房屋的主体结构，不得拆除建筑物改建，装修、维修不得有损租赁房屋的主体结构安全，租赁期间的一切设施装修、维修费用由被告负责；9、被告承租物业用途定位为仅限于生鲜农贸、生活超市及相关配套商业。合同还约定了其他相关事项。其中合同附的《灵山县香江国际一、二楼及地下停车场应交租金明细表》中约定：2017年租金为1164000元，应交租金时间为2017年11月；2018年租金为1175640元，应交租金时间为2018年11月。 合同签订后，原告依约将案涉租赁物交付给被告经营使用，被告依约于2017年11月22日支付了2017年的租金1164000元，但对2018年的租金拒不支付，原告2018年11月26日发送一份《关于要求尽快缴交租金的函》给被告，催促被告缴交2018年11月25日至2019年11月24日期间的租金，逾期一个月内不交清，除将按合同约定按月加收5%滞纳金，并有权收回所出租的房产，单方解除合同或终止合同，追究被告的违约责任及履约保证金不予退还。 合同履行过程中，原告于2017年7月31日与广西灵源电力集团有限公司签订了一份《灵山县食里春丰农贸市场低压配电工程（至一层）施工承包合同》，约定：广西灵源电力集团有限公司承包灵山县食里春丰农贸市场低压配电工程（至一层）。该工程于2017年12月1日进行了竣工结算。 因被告至今拒不支付租金，原告催收未果，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 在审理过程中，被告于2019年12月3日向本院提出反诉申请，本院经审理认为，涉案本诉系租赁合同之诉，而反诉人提出的反诉请求是租赁涉案租赁场地后所产生的其他问题与损失，在涉案《租赁合同书》亦无相关约定，被告提出的反诉请求与本诉请求并非基于相同事实,反诉的诉讼请求已经超出本诉的当事人范围,不能作为反诉案件受理与本诉合并审理,遂于2019年12月4日作出（2019）桂0721民初1337号《民事裁定书》，裁定对被告的反诉不予受理。 另查明，灵山县公安消防大队于2019年11月8日出具的《关于食里春丰生鲜农贸市场消防行政许可情况的函》载明：广西富桂房地产开发有限公司于2013年2月4日向钦州市消防支队申报建设工程消防验收，验收范围包括住宅部分75421.58平方米、地下建筑面积4425.7平方米。商业部分（一、二层）10982.94平方米未列入消防验收范围，即食里春丰生鲜农贸市场所在位置，至今未收到建设单位消防行政许可申请。 本院认为，原、被告签订的《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按约定将案涉租赁物交付给被告使用，并免除了一年的租金，被告作为承租方，应依约向原告支付租金，现被告未按合同约定在2018年11月24日之前交纳2018年11月25日至2019年11月24日期间的租金，其行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付尚欠的租金1175640元，合法有据，本院予以支持。 对被告认为原告交付的租赁物存在没有经过消防验收，没有按合同约定提供水、电设备，地下停车场无法使用，房屋漏水等问题，应当减免租金的主张。本院认为，首先，案涉租赁物系经过竞拍后才签订合同，被告作为具有资质的商业主体，在对物业进行投资之前，必然会通过查看现场，估算市场发展潜力，对投资的可行性进行评估等一系列的前期考察后才决定投入。案涉物业是否经过消防验收非机密性文件，被告只需向公安消防部门了解即可知道。对于水电的安装问题，合同中已明确裁明租赁物现状为未装饰未装水电，后租赁物已于2017年12月1日前安装了水电至一层；其次，合同于2016年11月21日签订，被告于2017年11月22日支付了2017年11月25日至2018年11月24日的租金，在长达一年的合同履行过程中，被告没有对此提出过异议，并按约定支付了一年的租金；第三、被告在签订租赁合同后，对租赁物进行了装修，将其中的农贸市场摊位以投资的方式出租给广大业主，并收取了业主支付的投资款，证实被告对于租赁物已实际进行了投入使用，被告的上述理由没有影响其对租赁物的使用效果，被告主张减免租金的理由不成立，本院不予采纳。 关于原告要求被告以尚欠的租金为基数，按月加收5%滞纳金的主张。原告主张的滞纳金实质为被告违约支付租金后应承担的违约金，对于违约金的计算方式是否过高的问题。本院认为，违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。惩罚性违约金是指按照法律规定或合同约定，当事人违约时应就其违约行为向守约方支付的一定金额的赔偿。原、被告签订的《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》约定，被告逾期支付租金的按月加收5%滞纳金，约定的目的是为了督促被告积极履行支付租金的义务，同时也是提高双方缔约、履约的信心和积极性。但被告在原告发函催收后，仍拒绝履行义务，被告拒不支付租金的行为具有恶意，并由此给原告带来了租金的损失，原告按合同约定的计算方式请求被告支付违约金，合理有据，本院予以支持。但原告对于违约金的起算时间存在错误，根据合同的约定，被告在规定时间内逾期一个月内不交清租金，原告有权收取违约金，即在合同约定的履行期满后，原告给予了被告一个月的合理履行期，故逾期付款违约金的起算时间应为2018年12月25日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 被告灵山县食里春丰市场开发有限公司支付给原告灵山县地产服务所租金1175640元及相应违约金（违约金计算:以本金1175640元为基数，按月利率5%自2018年12月25日起计至被告付清本金之日止）； 案件受理费9277元，由被告灵山县食里春丰市场开发有限公司承担。 上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 覃海光 二〇一九年十二月三十日 法官助理 叶开华 书 记 员 张慧萍 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400