新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2019）新0203民初2186号原告：克拉玛依博达工贸有限责任公司，住所地克拉玛依市友谊路16号。法定代表人：刘同举，男，1962年10月12日出生，汉族，系该公司董事长，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：王菡，新疆玺善律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔庆龙，男，该公司员工。被告：毛锟，男，1976年9月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：贺志刚，新疆黑油山律师事务所律师。被告：王飞，女，1963年5月6日出生，汉族，住克拉玛依市。原告克拉玛依博达工贸有限责任公司（以下简称博达公司）与被告毛锟、王飞租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告博达公司之委托诉讼代理人王菡、孔庆龙，被告毛锟及其委托诉讼代理人贺志刚到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告博达公司之法定代表人刘同举、委托诉讼代理人王菡、孔庆龙，被告毛锟及其委托诉讼代理人贺志刚到庭参加诉讼。被告王飞经本院两次依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《T型立柱广告牌租赁合同》；2.二被告立即返还博达银都酒店门前T型立柱广告牌，并赔偿原告租金利息损失及租金损失80000元；3.二被告连带向原告支付租金313300元、违约金80000元、律师费11000元，合计404300元；总计484300元。事实和理由：2013年，原告与二被告作为股东的克拉玛依市亿居房地产经纪有限公司（以下简称亿居公司）协商并签订《T型立柱广告牌租赁合同》。约定亿居公司承租原告所有的博达银都酒店门前T型立柱广告牌，并按照合同约定发布广告内容；租期8年，自2014年1月1日至2021年12月31日；2014年至2018年每年租金为80000元，自2019年起逐年递增10%，每年1月30日前支付当年租金；如有违约，需支付80000元违约金并承担律师费等。合同签订后，原告如约向亿居公司交付广告牌，亿居公司2014年、2015年向原告支付租金合计160000元，自2016年起至今未向原告支付租金。2018年5月7日，亿居公司注销，亿居公司的登记股东为两名自然人即二被告，其中被告毛锟为法定代表人。亿居公司在注销时，二被告明知尚欠原告租金未结清，却未以任何形式通知原告，造成原告的合法债权受到损害。同时二被告至今拒不退还广告牌且仍然继续使用广告牌发布广告，给原告造成一定的经济损失。截至2019年10月，二被告欠租金313300元（2016至2018年，每年80000元，2019年1至10月，按年租金88000元计算）。因原、被告协商未果，故原告诉至法院。被告毛锟辩称，一、亿居公司租赁的广告牌，不属于原告，LED屏广告牌价值90余万元，是亿居公司投资。广告牌所占位置的土地，使用权也不属于原告，而属于案外人邬宝江。合同应属无效。亿居公司当时不了解土地权属情况，支付了2年的租金。二、按照往来账目来算，被告不拖欠原告任何资金。原告公司的法定代表人使用广告牌播放了克拉玛依市明居房地产开发有限公司的广告，拖欠租赁费1200000元，原告还拖欠亿居公司代理费100000元、代办费20000元。被告注销公司前，原告同意以广告费等抵销租金，故被告未通知原告。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告王飞未答辩。本院经审理认定事实如下：案涉土地使用权人为案外人邬宝江。2003年6月6日，新疆克拉玛依市博达实业开发总公司（作为甲方）与邬宝江（作为乙方）签订《博达大厦联合建设协议书》，约定甲方负责投资，乙方以持有的土地，就博达大厦的联合建设事宜达成如下协议：……八、分配方式：1、双方约定在房屋开发项目竣工后，作为乙方在购买土地时，对土地出让方进行的补偿，竣工后，大厦办公区一层(楼层未定)的建筑面积为1100平方米的房屋无偿归乙方所有，并办理房屋产权证。保证该楼层房屋的络电、水、电、暖配套齐全，该楼层外墙与总体统一装饰，该楼层除1100平方米以外的其它面积乙方按工程每平方米造价购买所有权。除以上费用外，其他费用和税费由乙方自行承担。2、地下一层除设备间外，所有权归乙方所有。乙方按单层(地下一层)工程每平方米造价购买地下一层的所有权。3、第一层靠西北角占地面积382.89平方米和顶层(十五层)除设备间外，乙方按工程每平方米造价加10%购买该楼层的所有权。4、双方约定，乙方购买土地实际所发生的费用295万元(甲方认可)抵购房屋款，不足部分以现金交甲方财务。2007年5月28日，原告与乌鲁木齐中荣有限责任公司签订《银都酒店环境绿化照明工程合同》，约定乌鲁木齐中荣有限责任公司为原告供应安装博达银都酒店霓虹灯广告牌。2013年，原告(作为甲方)与亿居公司(作为乙方)签订《T型柱广告牌租赁合同》（以下简称合同），约定甲、乙双方平等协商后，自愿就乙方租赁甲方博达银都酒店前门广告牌用于户外广告发布达成如下协议：一、乙方租赁甲方广告位所处位置：友谊桥头博达银都酒店前门T型立柱广告牌。二、乙方租赁甲方广告位时间：2014年1月1日起至2021年12月31日止。三、广告位租金及交付方式：1、乙方租赁甲方广告位租金为：2014年1月1日至2018年12月31日(共5年)每年租金为￥80000.00元整；2019年1月1日至2021年12月31日(共3年)每年租金在上年度基础上上涨10%。2、乙方每年1月30日前向甲方一次性支付当年广告位租金或为甲方提供经甲方审核同意的等值的户外广告发布。四、甲、乙双方的权利、义务和责任：……2、甲方提供给乙方的广告位所有权归属甲方，合同期内广告牌位置的经营权归乙方所有，乙方负责使用、保管、维护。乙方不得对广告牌位置出售、转让、抵押或其它任何侵犯甲方权利的行为。3、本合同签订后，乙方将对甲方租赁给乙方的T型立柱的霓虹灯广告牌进行改造，将霓虹灯广告牌改造成全彩LED显示屏，用以发布商业广告及公益广告等一切信息。改造费用由乙方承担，改造后的LED屏体及相应设施所有权归乙方所有。4、合同期内：乙方将在本LED屏上免费为甲方播放一条博达银都酒店或博达工贸有限责任公司10秒的广告片，和其他广告一起滚动播放。若甲方需增播其它广告，乙方收费标准按对外市场价的基础上优惠20%。5、本合同签订后，甲方应在本合同生效后及时将乙方租赁的广告位提供给乙方，否则由此对乙方造成的损失一律由甲方承担。……五、违约责任和处理：（一）乙方有下列行为之一者，属乙方违约，应当负违约责任:……2、不按合同规定时间交付租赁金及其它费用。违约责任处理：乙方违约，甲方有权收回乙方广告位并有权作任何形式处理，同时乙方所欠租金必须如数付清，并由乙方支付违约金80000元给甲方，因乙方违约给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。2013年10月22日，亿居公司与新疆有色冶金设计院有限公司克拉玛依分院签订《建设工程设计合同》，约定亿居公司委托该分院承担博达银都户外广告牌改造工程设计。2014年3月和2015年4月，亿居公司分别向原告支付了2014年和2015年的租金。2018年5月7日，亿居公司登记注销，注销前，亿居公司的股东为二被告。2019年4月2日，原告向被告毛馄发出《催缴欠费通知》要求被告支付租金611280元，被告对租金表示异议并签收该通知。2019年6月12日，原告因与二被告租赁合同纠纷与新疆新疆玺善律师事务所签订《案件委托合同》，并支出民事案件代理费11000元。另查，2002年10月16日，新疆石油管理局新油企[2002]23号文件《关于博达实业开发总公司申请改制的批复》批复井下作业公司：同意成立克拉玛依博达实业开发有限责任公司。2003年5月30日，克拉玛依市经济体制改革委员会克体改委[2003]3号文件《关于申请成立克拉玛依博达工贸有限责任公司的批复》批复井下作业公司：同意改制成立克拉玛依博达工贸有限责任公司。庭审中，被告毛锟主张克拉玛依市明居房地产开发有限公司在广告牌上播放广告的广告费1200000元、原告委托亿居公司代理销售房屋的200000元、代办不动产证的20000元应予抵销，原告不同意抵销。因被告毛锟主张其是为克拉玛依市明居房地产开发有限公司播放广告，并不是为原告播放广告；亿居公司与原告签订的《房地产代理合同》约定由仲裁委员会管辖；代办不动产证的20000元原告称亿居公司并未完成全部代办任务，不予认可，被告毛锟也未提供结算凭证；本院对其主张抵销的部分不予处理，被告毛锟可另行解决。上述事实，有经当庭出示并质证的《博达大厦联合建设协议书》《T型柱广告牌租赁合同》《关于博达实业开发总公司申请改制的批复》《关于申请成立克拉玛依博达工贸有限责任公司的批复》及当事人陈述等证据在案予以证实。本院认为，原、被告对原告与亿居公司签订《T型柱广告牌租赁合同》没有异议，双方争议焦点为：一、合同效力；二、原告要求解除合同，返还租赁物的请求是否成立；三、二被告是否应当支付租金、违约金，并赔偿损失。关于合同效力。被告毛锟辩称原告非案涉土地使用权人，且案涉广告牌系亿居公司所有，合同无效。根据本案查明，原告与案涉土地使用权人邬宝江签订《博达大厦联合建设协议书》，约定除大厦一层和地下室部分外，均由原告所有。后原告又投资在大厦前安装了霓虹灯广告牌，并将广告牌租与亿居公司，亿居公司将霓虹灯广告牌改造为LED广告牌。原告虽非案涉土地的使用权人，但通过与土地使用权人联建的方式在案涉土地上建设了博达大厦，又在大厦前安装了广告牌，具有广告牌的所有权。亿居公司并非租赁自己所有的物，而是租赁原告所有的物之后对租赁物进行了改造。被告关于合同无效的辩解理由不成立，本院依法不予采信。原告与亿居公司签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的有关规定，合法有效。原、被告均应依约履行。原告已经交付了广告牌，亿居公司应当支付租金。关于租赁费，亿居公司已付2014年和2015年的租赁费，剩余租赁费均未支付，原告依据合同约定主张剩余租金313300元合法有据。亿居公司解散未通知作为债权人的原告，导致原告未及时申报债权而未获清偿，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条之规定，二被告作为公司股东，应当承担赔偿责任。根据合同约定，亿居公司不按合同约定支付租金及其它费用，应当负违约责任，原告有权收回广告位。现亿居公司欠付2016年至今的租金，原告要求解除租赁合同并返还租赁物，具有事实根据及法律依据，故对原告要求解除原告与亿居公司于2013年签订的合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于返还广告牌的诉讼请求，考虑双方交接问题，本院认为二被告在本判决生效之日起十日内返还广告牌为宜。原告依据合同第五条主张租金利息损失及租金损失80000元、违约金80000元、律师代理费11000元。因律师代理费非必要发生的费用，本院依法不予支持。根据合同第五条约定，亿居公司如逾期支付租金、违反合同条款约定应支付80000元违约金，原告主张违约金80000元合法有据，本院依法予以支持。因合同约定80000元违约金的支付条件为逾期支付租金，违约金已包含逾期支付租金的利息损失，租金损失原告未提供证据证实，对原告主张租金利息损失及租金损失80000元，本院依法不予支持。被告王飞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告克拉玛依博达工贸有限责任公司与克拉玛依市亿居房地产经纪有限公司2013年签订的《T型立柱广告牌租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告毛锟、王飞于本判决生效后十日内向原告返还立柱广告牌；三、被告毛锟、王飞于本判决生效后十日内向原告克拉玛依博达工贸有限责任公司支付租金313300元、违约金80000元，合计393300元；四、驳回原告克拉玛依博达工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4172.50元、邮寄送达费74.80元，由原告克拉玛依博达工贸有限责任公司负担798.50元，被告毛锟、王飞负担3448.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 晏晴二〇一九年十二月五日书记员 丁莹