广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初2100号原告：梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司,住所梅州市梅县*******（原氮肥厂内）。法定代表人：梁旭光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓广，系广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，系广东客中梅律师事务所律师。被告：周旭传，男，汉族，1981年10月27日出生，住所广东省梅州市丰顺县******上周，现住梅州市梅县区鸿禧雅苑A2栋301，公民身份号码441************810。原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司诉被告周旭传租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓广，被告周旭传到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司诉称，2015年3月2日，叶伟兴与被告周旭传签订租赁合同一份，约定叶伟兴将其位于梅县*******师范侧的场地租赁给被告周旭传经营使用，租赁土地的面积为4553平方米，租赁时间从2015年3月1日起至2020年3月1日止，前三年租金为每月62800元，第四年起递增10%，即每月租金为69080元。按先交租金后使用的原则，被告必须在当月14日前交清下一个月的租金，如超过时限不交清租金，按超过的日期每天罚款为1%的滞纳金。2017年11月11日，叶伟兴、杨钦珊与原告签订不动产权转让合同，约定叶伟兴、杨钦珊将其拥有的座落于梅州市梅县区新县****地块十【证号：粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0029859号】的国有建设用地转让给原告，叶伟兴、杨钦珊与原告在不动产权转让合同的第五条中明确约定：“转让方……于2018年4月30日前将整块地完整、干净利落（包括清理、拆除围墙外的一切地面附着物）移交给受让方使用。鉴于该地块有部分已由转让方出租给一些商户用于经营场地，如受让方对该地块暂不开发，则继续延期至受让方开工前壹个月止，在此期间的租金由受让方收取，转让方应与租户事先沟通好，并跟进确保受让方开工不受任何影响。”。2018年1月办理了不动产权过户手续，原告取得了该宗地的不动产权证书【证号:（2018）梅州市梅县区不动产权第0002217号】。由于叶伟兴、杨钦珊未能按《不动产权转让合同》的约定完整交付土地给原告，2018年5月5日，叶伟兴及包括被告周旭传在内的七位承租人作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《不动产权转让后遗留问题处理协议》。该协议明确约定：租赁户不可能在2018年4月30日前完成退租搬迁，经乙方同意续租期顺延到该地块开工建设前一个月；租赁户在2018年4月30日前的租金由叶伟兴方收取，2018年5月1日后的租金由乙方收取；乙方开工建设前一个月通知顺延租赁户退租搬迁，……对违约者承担由此造成的一切责任。《不动产权转让后遗留问题处理协议》签订后，被告刚开始能按《不动产权转让后遗留问题处理协议》的约定支付租金给原告，但自2019年3月份后仅支付了租金6万元，便未再支付分文租金给原告。2019年3月6日，原告取得该地块的投资项目备案证，计划开工时间为2019年7月，后原告将计划开工时间调整至2019年9月。2019年5月15日，原告向被告发出书面通知，告知被告应按此前的约定于2019年8月31日前撤场并清理店铺内一切杂物，结清租赁费。被告收到通知后，并未支付其拖欠的租金，且未按原告通知的时间撤场，后经原告多次催促，才于2019年9月下旬开始陆续搬迁，但至今未撤场完毕，亦未结清拖欠的租金。原告认为：叶伟兴与被告周旭传签订的租赁合同合法有效，双方应全面履行合同义务。依照法律规定，原告受让地块后，租赁合同项下的权利由原告行使，对此土地转让方及被告也在签订《不动产权转让后遗留问题处理协议》时一致认可。现被告拖欠2019年3月份起的租金共计人民币469613元【暂计至2019年10月20日，计算方式为:69080元×7个月（3月份至9月份）-已付60000元+69080元÷30天×20天（10月份暂计至20日）】的行为，已构成了严重违约，被告除了应支付拖欠的租金给原告外，还应根据《租赁合同》第四条：“如超过时限不交清租金，按超过的日期每天罚款为1%的滞纳金”的约定支付滞纳金。现为维护原告自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的租金共计人民币469613元暂计至2019年10月20日止。从2019年10月21日起至撤场完毕之日止的租金，按每月69080元的标准继续计算。二、判令被告向原告支付滞纳金人民币637981.33元暂计至2019年10月20日止。2019年10月21日起至全部租金付清时止的滞纳金，按天以实际拖欠租金的1%继续计算。一、二项诉请合计人民币1107594.33元。三、判令被告承担本案诉讼费用。被告周旭传辩称，原告诉请不属实，我没有拖欠租金，有相关的转账记录可以证实。我于2019年4月底已经撤场，并将场地交还给了原房东，提交移交给原房东的证明。我搬迁至新场地的时间、日期均可以提供。并且，原告在2019年5月份时在涉案租赁的土地上已开始动工，实施了地质钻探，截止到目前为止，原告还欠我70000元的押金没有退回给我。经审理查明，2015年3月2日，叶伟兴与周旭传签订了一份《租赁合同》，该合同约定：“以下简称甲方：叶伟兴以下简称乙方：经双方协商同意将梅县******师范侧属甲方的场地租赁给乙方经营使用。一、依照中华人民共和国物业管理法规，乙方在租赁期间应守法经营，按章依法交纳各种费用。租赁时间从2015年3月1日至2020年3月1日止。二、租赁期间计算方式：1、乙方租赁面积4553㎡，每平方单价为13.8元。合计62800元。合计前三年每月租金为62800元。第四年递增10%，每月租金为69000元。三、乙方在签订时，应交纳甲方壹个月押金为70000元，押金不计息，待合同执行终止时甲方退还给乙方押金。如属甲方无故提前终止合同则处罚同等押金补偿乙方。四、交款方式：按先交租金后使用的原则，乙方必须在当月14日前交清下一个月的租金，如超过时限不交清租金的，按超过的日期每天罚款为1%的滞纳金。并纳入下月租金一并缴交。五、违约责任的处罚：1、乙方如出现超过一个月不交清租金的，甲方视作乙方违约，甲方有权单方终止合同执行，并无条件收回场地没收押金。2、如遇政策性需求开发征用规划或强征强拆乙方应无条件服从，属甲方的补偿款归甲方，属乙方投资装修费及搬拆补偿款归乙方，如遇政府不作补偿的，甲方不作补偿。3、租赁期间，乙方单方面提前终止合同或将场地整体转租给第三者的必须征得甲方同意方可转包，否则视作乙方违约。甲方有权单方面终止合同执行，乙方投资建筑物无偿归甲方。4、乙方使用期间损坏由乙方负责修复，并负责清理所租场地下水道及排水系统。5、为确保各场地内租户的电力供应有效保障，乙方在承包期间内，在承包前用电基础上，需增加电力设配设施，应报告甲方同意后方增容，如私自增容而造成影响第三方用电运作安全，则由乙方负责赔偿损失。6、合同期满，本合同自然终止，属乙方投资的建筑物设置设施和生产设备及办公工生活用品归乙方所有，由乙方自行处置，费用由乙方自行负责，并在合同期满前一天搬迁出场地，并负责恢复承包前原状，拆迁所需费用由乙方负责。超过一个月乙方设备不搬走的，甲方视作乙方自行放弃处理。期满后双方仍有意向合作，在同等条件下乙方有优先权，但需要重新订立合同。六、安全生产及责任。1、由乙方负责组织经营安全、生产制定防盗防火防事故的一切安全措施，并配有消防设施，杜绝一切安全事故的发生，并负责全部责任。2、甲方指定乙方承租人为安全第一责任人，负责组织安全生产和经营活动中的安全工作。要求定期或不定期组织相关人员进行安全教育，培训。经常组织检查在本所租场地的安全和消防设备，设施配置、摆放和用电安全及排查隐患，发现问题及时查处及排除，并负责向有关主管单位报告，确保所租场地的安全经营和人员财产安全。3、场地内不准储存、堆放易燃易爆物品，如因此造成的经济损失，应由乙方负全部责任。如乙方经查验无消防器材的，由甲方强制代购，但所需费用由乙方负担。4、乙方承租经营场地内除确需保卫值班人员外，不准在场地内留宿，同时必须开好逃生安全道路及安全门。5、必要时乙方应无条件配合甲方组织安全生产经营检查，对检查中出现的安全隐患时行整改。直到查验合格。一切经济损失由乙方承担。6、各自作用的门坪前后卫生由各家负责，如不打扫清理的由甲方组织人力清理，但费用由乙方负责。7、解决争议办法：本合同履行期间，双方如出现纠纷，应协商解决，如无法协商，双方均可向梅县人民法院起诉。八、本合同一式二份，甲、乙方双方各执一份，从签字之日起生效。甲方：叶伟兴乙方：周旭传联系电话：联系电话：签订日期：2015年3月2日。”该合同签订之后，叶伟兴与周旭传能够按约履行。2017年11月11日，叶伟兴、杨钦珊与梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司签订了一份《不动产权转让合同》，该合同约定：“转让方：叶伟兴身份证号：441************014杨钦珊身份证号：441************332受让方：梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司法定代表人：梁旭光根据国家和省有关法律、法规以及不动产权转让的有关规定，双方本着平等、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同，以明确双方权利和义务并共同遵守。一、转让的不动产情况：不动产权利人叶伟兴占49%，杨钦珊占51%。不动产座落：梅州市梅县区新县****地块十。不动产类型：国有建设用地使用权。不动产性质：出让。不动产用途：居住用地。不动产使用期限：2085年11月01日止。不动产面积：20425㎡。不动产权证号：粤(2017)梅州市梅县区不动产权第0029859号二、转让方原登记文件中所载明的权利、义务随之转移。受让方在受让的不动产权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守国家法律法规和省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护，可依国家有关规定进行开发、转让、出租、抵押或用于其他经济活动。三、转让金。双方议定该不动产交易每平方米人民币7500元，总金额153187500元。四、付款方式。在签订合同之日起一周内，付5000万元；转让方将证过户至受让方指定公司名下后，付7000万元；余额33187500元于2018年4月30日前即不动产权交付使用之日付清。付清余款同时转让方将不动产权证一并交付受让方。五、不动产权转移登记和交付使用。转让方于2018年3月15日前负责办好不动产权过户手续、将权属人为受让方名下的新不动产权证交给受让方；2018年4月30日前将整块地完整、干净利落(包括清理、拆除除围墙外的一切地面附着物)移交给受让方使用。鉴于该地块有部份已由转让方出租给一些商户用于经营场地，如受让方对该地块暂不开发，则继续延期至受让方开工前壹个月止，在此期间的租金由受让方收取，转让方应与租户事先沟通好，并跟进确保受让方开工不受任何影响。六、转让方保证该不动产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若在转让后发现转让前即已存在的纠纷或权利障碍的，概由转让方负责处理，并承担相应的违约责任，由此造成受让方经济损失的，由转让方负责赔偿。七、有关条件界定：1、转让方应清缴不动产权证过户前该地块的土地使用税费及滞纳金等费用，移交新不动产权证前所有欠费均与受让方无关。移交新不动产权证后所产生的该地块土地使用税、费等由受让方承担。2、不动产权过户办证的一切费用(除契税外)概由转让方承担，受让方仅承担契税。3、转让方提交过户办证交易金额单价每平方米应确保在2050元，如超出部份，受让方应补超出部份总额的20%土增税给转让方。八、违约责任1、受让方逾期支付转让金的，在逾期三个月内的按实欠本金数以银行利率的2倍、三个月后至半年按银行利率的3倍标准向转让方缴交逾期利息。2、转让方在2018年3月15日前未办好受让方名下的不动产权证的，按已实际支付的转让款数额以银行利率的3倍从支付之日起开始计算利息直至新不动产权证移交给受让方之日，在应付转让方价款中抵扣。3、转让方在2018年3月15日前未办好受让方名下的不动产权证的，该地块因逾期办证所派生的土地使用税费及由此产生的相关费用由转让方承担。4、转让方必须在2018年4月底前交付该地块给受让方使用，其中转让方原出租的租户在受让方开工前1个月清场交付受让方使用；若延期交付，由转让方按银行利率的3倍支付全部转让金从付款之日起开始计算的利息至地块交付时止，并赔偿因延期交付所造成的受让方损失，包括但不限于利润、税收及其它一切开发费用等。5、任何一方因违约造成本合同无法履行的，违约方按本合同总价10%的金额赔偿违约金给守约方，并赔偿守约方因此而造成的其它损失。九、本合同履行在过程中如发生争议，双方应及时协商解决；协商不成的，任何一方均可向梅县区人民法院起诉。十、本合同未尽事宜，依照有关法律法规执行，法律法规未作规定的，转让双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部份，与本合同具有同等的法律效力。十一、本合同自双方签字、盖章之日起生效。十二、本合同一式肆份，转让、受让方各贰份。本合同共四页。转让方：叶伟兴、杨钦珊受让方：梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司法定代表人：梁旭光签订时间：2017年11月11日。”2018年1月办理了不动产权过户手续，梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司取得了该宗地的不动产权证书【证号:（2018）梅州市梅县区不动产权第0002217号】。由于叶伟兴、杨钦珊未能按《不动产权转合同》的约定完整交付土地给梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司，2018年5月5日，叶伟兴及包括被告周旭传在内的七位承租人作为甲方，原梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司作为乙方，双方签订了《不动产权转让后遗留问题处理协议》。该协议约定：“不动产权转让后遗留问题处理协议协议双方：叶伟兴身份证号：441************014(以下简称甲方)梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司(以下简称乙方)甲乙双方于2017年11月11日签订了《不动产权转让合同》并在梅县区国土部门办理了不动产权证甲方过户给乙方的手续。合同规定甲方必须在2018年4月30日前将整块地完整、干净利落(包括清理、拆除除围墙外的一切地面附着物)移交给乙方使用。但由于该地块部分土地已由甲方出租给一些商户用于经营场地，无法在2018年4月30日前退租搬迁完毕。经双方协商，对土地转让后遗留问题的处理，订立如下协议，双方切实遵照执行。一、确认甲方原签订的租赁户标的。李跃1-4号店985平方米，月租16730元，押金17000元；梁可昇5-6号店，月租7000元，押金14000元；丘垂岳7-8号店432平方，月租7300元(违约已由甲方收回店铺)；苏镜洋9-12号店864平方，月租14680元，押金30000元；李领欢13-17号店1070平方，月租17100元，押金17000元；周旭传(北面)4553平方，月租62800元，押金70000元；刘志雄(内场地)月租35000元。二、认定租赁户续租经营和到期退租搬迁的主体责任。1.由于甲方签订的租赁户不可能在2018年4月30日前完成退租搬迁，经乙方同意续租期顺延到该地块开工建设前一个月。2.甲方签订的租赁户在2018年4月30日前的租金由甲方收取，之前产生的一切遗留问题由甲方负责；2018年5月1日后的租金由乙方收取。甲方原收取的押金向乙方移交，退租搬迁时由乙方履行押金的退还规定。对未交押金的租户由乙方确定补交规定。3.乙方开工建设前一个月通知顺延租赁户退租搬迁，甲方以切实保证能准时交付使用，事前对每个租户给出承诺并在本协议中的甲方以连带责任关系签字，对不能遵守的租户，甲方应在2018年5月10日前通知其立即退租搬迁。对违约者承担由此造成的一切责任。4.地面附着物即现在租户使用的钢结构商铺，如甲方不要，所有不动产部分应完整无损交由乙方处理，如甲方需要，应在开工建设前将整块地完整、干净利落(包括清理、拆除除围墙外的一切地面附着物)移交给乙方。本协议壹式贰份，甲乙双方各执一份。本协议经双方签字盖章后生效。甲方（含租户）签字：梁可昇、叶伟兴、刘志雄、周旭传、李跃、苏镜洋、李领欢乙方梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司法定代表人：梁旭光签订时间：2018年5月5日。”梁可昇、叶伟兴、刘志雄、周旭传、李跃、苏镜洋、李领欢、梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司及梁旭光均在该协议上签名或盖章。该协议签订后，周旭传从2018年5月1日至2019年2月28日止的月租金62800元均交给了梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司。但从2019年3月1日起至2019年10月31日的租金仅支付了60000元，其余租金至今未支付给梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司。2019年3月6日，梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司取得涉案地块的《投资项目备案证》，计划开工时间为2019年7月，后将计划开工时间调整至2019年9月。2019年5月15日，梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司向周旭传发出书面通知，告知其应按此前的约定于2019年8月31日前撤场并清理店铺内一切杂物，结清租赁费。周旭传收到通知后，并未支付其拖欠的租金，亦未按通知的时间撤场，后经多次催促，才于2019年9月下旬开始陆续搬迁，但至2019年10月31日止仍未办理场地移交。上述纠纷，经双方协调未果。原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司于2019年10月23日诉至本院，提出上述诉讼请求和事实理由。被告周旭传则作出以上答辩。本院认为，本案是一起因租赁合同引发的纠纷，合同双方当事人的合法权益依法受法律保护。叶伟兴与周旭传签订的《租赁合同》是双方在自愿平等协商的基础上订立的，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方均应按合同约定处理相关事项。后来，由于租赁标的物的转让，而且梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司与周旭传签订了《不动产权转让后遗留问题处理协议》，明确了从2018年5月1日起至搬离移交涉案场地前，周旭传应每月缴纳场地租金62800元给梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司。但，从2019年3月1日起至2019年10月31日止的租金共计502400元，周旭传仅支付了60000元，其余租金442400元至今未支付给梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司。根据法律规定，承租方应按时缴纳租金给出租方。因此，被告周旭传依法应支付拖欠的租金442400元给原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司。虽然周旭传至今未办理租赁场地移交手续，但，原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司在庭审过程中已经确认周旭传将租赁场地于2019年10月31日移交给其了，故场地租金计算至2019年10月31日，此后不再计算场地租金。二、关于支付滞纳金的请求问题。虽然双方约定滞纳金以日按1%计算，但该约定标准明显过高，应予以调整，酌情按月利率2%计算。根据双方过往的交易习惯，2019年3月份的租金2800元在2019年4月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为2800元×月利率2%×7个月=392元；2019年4月份的租金62800元在2019年5月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为62800元×月利率2%×6个月=7536元；2019年5月份的租金62800元在2019年6月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为62800元×月利率2%×5个月=6280元；2019年6月份的租金62800元在2019年7月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为62800元×月利率2%×4个月=5024元；2019年7月份的租金62800元在2019年8月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为62800元×月利率2%×3个月=3768元；2019年8月份的租金62800元在2019年9月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为62800元×月利率2%×2个月=2512元；2019年9月份的租金62800元在2019年10月1日起视为逾期，可计算滞纳金。计至2019年10月31日的滞纳金为62800元×月利率2%×1个月=1256元；以上滞纳金合计26768元。从2019年11月1日起至全部租金付清之日止的滞纳金，按实欠租金为基数，以月利率2%继续计算。案经调解无效。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周旭传应支付所欠的场地租金计442400元给原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司，限于本判决生效之日起七日内付清。二、被告周旭传应支付滞纳金计26768元（此滞纳金计算至2019年10月31日止，从2019年11月1日起至全部租金付清之日止的滞纳金，按实欠租金为基数，以月利率2%继续计算）给原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司，限于本判决生效之日起七日内付清。三、驳回原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14768元，减半收取7384元，由被告周旭传负担4000元，由原告梅州市梅县区源宝房地产开发有限公司负担3384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余金辉二〇一九年十二月三十日书记员  杨 红