贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14669号原告：陈海燕，女，1986年10月18日出生汉族，住所地贵州省毕节市。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码：9152050058066980XN，住贵州省毕节市七星关区碧阳大道。法定代表人：刘利委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理）、付甜（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。原告陈海燕与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈海燕、被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式：以原告已付购房款264,764.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月12日起计算至2019年1月11日暂计32,142.34元；2、判决被告向原告退还已收取的三通费4,418.00元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以人民币4,418.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年1月4日起算至三通费本息偿完毕之日止）;3、本案诉讼费及其他诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城12栋2单元29层1号的住房，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。合同还约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付该商品房.合同签订后,原告按照合同约定支储了相应的购房款.2013年1月4日,签订合同时,被告在房屋总价外又另行收取了三通费用4418.00元.2015年6月12日被告才向原告交房,一共逾期342天,但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金。被告应在2015年6月12日后90日告知原告申请登记办理房屋权属证书，2019年1月11日才告知原告办理完房屋权属证书，一共逾期1214天，但被告一直拒不返还三通费和支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费用问题，原告认为，被告收取了上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费用及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间：前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属于无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得被告未在合同约定的时间内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特要求增加贵院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期交付房屋，还违法向原告收取三通费，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于逾期交房的违约金，所在的13、14、27、28号逾期交房的违约金邓前生主张825.21元、周礼荣主张2,809.83元、靳历主张2,022.71元、刘建生主张2,646.19元、李显辉主张2,702.83元、刘国主张2,201.76元，被告予以确认并同意支付。关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。12栋张晓静、36栋刘芯羽已经调解处理。二、关于三通费用问题，原告等在起诉状中引用的法规条文所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设到户，并未约定处于开户状态，因此，合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的，在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用，原告等认为该项诉讼请求系违法收取即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效应予驳回。三、关于逾期办证，原告14栋靳历、刘建生、李显辉。13栋刘国、12栋吕斌、陈鹏、陈海燕，11栋陈宗玉、8栋刘国、12栋葛枝鹏、顾黎、李显辉，2栋赵连学，居住在27、28、14、13（三期）号的原告具备办证条件后，被告于2018年11月16日在该栋的各单元电梯张贴了办证通知，因此，该几个楼栋的业主违约金截止至该时间止，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中确以得到大部分业主的确认。根据合同的约定：1、买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200.00元。2、被告为其办理产权证是在资料提交之日起360日，逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。其中靳历看到通知后于2018年12月12日开具发票，2018年12月25日才完税，2019年2月13日向被告出具委托书提交资料；刘建生户看到通知后于2018年12月19日开具发票，2018年12月21日才完税，2019年2月18日向被告出具委托书提交资料；李显辉至今未开具发票，缴纳税费出具委托书；刘国户在通知后于2018年12月17日开具发票和缴纳税收，2019年2月24日向被告出具委托书提交资料；12栋、11栋、8栋被告于2018年1月15日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，2018年3月16日报纸公告，因此，该几个楼栋的办证违约金截止至2018年1月15日止，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中确以得到大部分业主的确认。12栋吕斌2018年6月22日开具发票和缴纳税收。2018年11月6日向被告出具委托书提交资料；陈鹏2018年1月29日开具发票和缴纳税收，2018年12月24日向被告出具委托书提交资料；陈海燕户至今未开具发票和缴纳税收；11栋的陈宗玉户2018年6月13日开具发票和缴纳税收，2019年4月2日向被告出具委托书提交资料；8栋吴伟2018年6月13日开具发票，2018年8月30日缴纳税收，2018年9月20日向被告出具委托书提交资料。根据合同约定，以上原告办证时间并未逾期，其逾期办证诉请不应得到法院支持。退而言之，如法院最终认定被告逾期办证违约，14栋靳历逾期时间仅为2018年2月15日至2018年11月18日。刘建生逾期时间仅为2018年3月13日至2018年11月18日。李显辉逾期时间仅为2018年3月3日至2018年11月18日。13栋刘国逾期时间仅为2018年3月1日至2018年11月18日。12栋吕斌、陈鹏、陈海燕户逾期办证时间从其立案之日倒推三年计算至2018年1月15日，其三年之前的时间已经超过诉讼时效，不应支持。同时上述原告的业主延迟具有原告等本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书所致，应由其承担被告通知之后的责任。关于4栋姜琼、3栋葛枝鹏、顾黎、李显辉、2栋赵连学，2019年9月24日短信通知其可以办证，逾期办证时间从其立案之日倒推三年计算至2019年9月24日，其三年之前的时间已经超过诉讼时效，不应支持，同时，上述被告通知后，原告等本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书所致，应由其承担被告通知之后的责任。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的办证资料和相关税费后的360日内提供产权过户手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，被告为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。被告认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在原告并未将办证资料提交被告，出具委托办证的委托书，被告在没有这些办证所需资料以前是不可能办理的，双方形成的委托代办关系，被告已完成资料提交义务，取得办证条件，原告等应履行其资料提交义务及出具委托的委托书，被告的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由被告承担。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际城第12栋2单元29层1号房，房屋建筑面积82.72平方米，套内建筑面积67.80平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3905.07元计算，总价款为264764.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按合同约定实际支付被告购房款264764.00元。2013年1月4日，被告代收各项开户费及交易费4418.00元。2015年6月12日,被告向原告交付涉案商品房,原告取得涉案商品房使用权。2018年1月15日被告在12楼张贴了办证通知,通知业主提交办证资料办理不动产权证书。2018年1月25日取得毕节市国际城Ｅ地块12幢商品房备案证明书，2018年3月16日，被告再次在毕节日报公告不动产权证催办通知，通知业主的提交办证资料办理不动产权证。2018年1月29日原告取得不动产增值税普通发票、契税完税凭证。2019年1月11日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。因被告未按约定支付原告逾期办证房屋权属证书违约金及退还三通费及交易费，故原告诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证、结婚证、商品房买卖合同、不动产销售普通发票、各项开户费及交易费收据、不动产权证、契税完税发票、政府文件，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、照片、毕节日报、情况说明在卷为凭。本院认为，关于被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》8.3条约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2015年6月12日，根据合同约定，2015年6月12日后的360日内，即2016年6月7日前，被告应向原告提供产权过户相关手续，被告未按期履行该义务，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，于法有据，本院予以支持，违约金原则是上应从2016年6月7日开始计算。本案中，被告提出诉讼时效抗辩,因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故违约金应从立案之日（2019年11月5日）倒推三年，即2016年11月5日开始计算。因2018年1月15日在涉案楼栋张贴了办证通知时，被告尚未取得毕节市国际城Ｅ地块12幢商品房备案证明书，不具备办理商品房转移登记的条件，故应以被告具备办理商品房转移登记条件后，2018年3月16日被告在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，通知业主提交将被办理不动产权证之日，视为被告尽到通知义务，故逾期办证违约金计算时间应截止至2018年3月16日。综上，原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金应以原告已付房款264,764.00元为基数，按日万分之一从2016年11月5日计付至2018年3月16日。经计算为19,671.96元（264,764.00元×0.01%/天×743天）关于被告退还“三通费”的请求权是否超过诉讼时效，以及该请求是否得到支持的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费4,418.00元，无事实和法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效物抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请上述费用的利息请求，原告于2019年11月5日提起诉讼催告被告返还，故被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告承担从起诉之日至上述费用返还完毕之日止的利息。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈海燕支付逾期办理涉案房屋权属证书的违约金19,671.96元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈海燕支付代收各项开户费4,418.00元;三、驳回原告陈海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费363.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担163.00元，由原告陈海燕负担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴誉二〇一九年十二月二十八日书记员  毛雨