昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初4665号 原告：董泽伦，男，1984年12月3日生，汉族，住贵州省盘县。 委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。 法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。 统一社会信用代码：91530100690891241H。 委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告董泽伦与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董泽伦的委托诉讼代理人高启勇，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董泽伦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理所购商品房权属证书；2、判令被告支付原告自2016年5月20日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属证书的违约金（按合同总价款乘以万分之0.5每天计算)，暂计至2018年7月10日为18956元；事实与理由：原、被告于2015年签订《商品房购销合同》（合同编号：东盟森林住宅字第4415号）（以下简称“合同”）及相关补充协议，约定：原告购买被告开发的东盟森林E04幢101号房屋；房屋总价款为492351元；被告须在项目整体竣工验收后150个工作日内，将原告办理权属证书所需的全部资料递交产权登记机关，否则需承担每天支付合同总价款乘以万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2016年5月20日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。为维护原告合法权利，现起诉至人民法院，望贵院判如所请。 被告浙滇公司辩称，1、依照《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，住建部、《云南省建设工程竣工验收管理办法》等规定，竣工备案首先应获得规划等行政核实，《城乡规划法》第四十五条规定，未获规划核实意见，建设项目不得组织综合验收，由此,规划核实通过竣工备案是产权登记的前置条件，答辩人必须遵循。2、本案是东盟商贸港的配套住宅项目，大多数的合同约定办证条件是项目整体竣工验收后150和180个工作日，本案因项目未整体竣工验收，约定条件不成就。3、按照相关规划部门的要求，案涉小区项目必须配套两座垃圾中转站，且该规划方案在案涉合同前就已经公示并且告知业主。但在项目建设过程中出现的以不和谐方式阻止规划项目的建设，属于合同法117条规定的不可抗力事件，答辩人具有法定的免责事由。4、项目建设规划审批及其核实是法律规定由规划行政部门代表包括小区全体业主在内的公共利益实施的行政法律关系。任何单位和个人都必须服从。案涉商品房买卖关系及其产权办理的约定属于平等民事主体之间的自愿契约，不能约定第三人的义务，更不能对抗或约定行政规划许可、办证确权及期限的行政行为。本案因部分业主阻挠规划项目的建设，致使答辩人无法满足规划的要求，从而无法递交办证资料。5、无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要属不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任。6、办理颁发产权证是产权登记机构的法定行政职权。答辩人作为申请办证代理人，其义务是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提供申请资料；办证申请是否受理、何时颁证确权、答辩人客观上无法掌控。7、违约责任的本质是损失赔偿，本案原告主张办证迟延，除非原告能够举证证明已实际造成的损失，否则不仅违约期间起算时点难以确定，而且合同约定每天10元的违约金显然过高，依法也应予调整。综上，无论是约定的条件还是法定的条件，均未成就，且该未成就系因不可归责于答辩人的原因所致，答辩人也没有违约行为或事实，依法不应承担任何形式的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。 本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告董泽伦（乙方）于2015年11月25日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林III第E组团04幢第1层101号房，价款为492351元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条约定：“乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150工作日内，将乙方办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。”。原告付清了全部购房款，于2016年5月20日向被告支付了维修基金、产权登记费、代办契税、代办贴花费费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。 本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对于原告主张的违约金的请求，关于违约金的标准，原、被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但本院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天5元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，甲方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年5月20日缴清了维修基金、产权登记费、代办契税、代办贴花费费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2016年5月20日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年12月25日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告办理房屋权属证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告董泽伦支付自2016年12月25日起至被告将办理东盟森林III第E组团04幢第1层101号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每5元计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告董泽伦的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费274元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判长  李余余 审判员  马兴东 审判员  刘春浩 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘 楠