江苏省如皋市人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0682民初9404号原告：方中洪，男，1970年3月26日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈金根，上海申浩（昆山）律师事务所律师，特别授权。被告：郁仁付，男，1962年11月25日出生，汉族，住靖江市。被告：许秀瑜，男，1954年11月6日出生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师，特别授权。原告方中洪与被告郁仁付、许秀瑜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方中洪及其委托诉讼代理人陈金根，被告郁仁付、许秀瑜及共同委托诉讼代理人林纪芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方中洪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房转让合同》无效；2.判令被告立即退还原告购房款50万元，并承担该款自2019年9月1日至实际归还之日止按银行同期贷款利率所计算的利息损失；3.两被告承担因购买该厂房而支付的中介费损失2万元；4.两被告承担本案的受理费、保全费。事实和理由：被告通过中介发布厂房出售信息后，原告与被告间签订了《厂房转让合同》，并向被告支付了50万元定金，向中介支付了2万元中介费。因被告未取得该厂房完整的使用权和处分权，将土地使用权与厂房进行分离处分，且该厂房未取得相关权证或规划、建设许可手续，也没有通过消防验收，属于不能投入使用的违章建筑。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告郁仁付、许秀瑜辩称，一、2019年7月初原告通过中介了解到两被告有一处企业要出售，对该房屋进行了充分的了解，于2019年8月31日签订了《厂房转让合同》一份，在原告支付50万元定金后,被告将与陈万军所签订的《厂房转让协议》原件交给了原告。原告便按照自己的设计对被告的原有办公楼进行了改造。被告为原告于2019年9月8日办理了土地租用权转让的部分手续，原告自己也以被告的企业地址申请办理了南通美慧塑业有限公司。二、原告的诉讼请求不能成立，其理由如下：1．被告转让该企业符合如皋市人民政府及如皋市委的企业低效用地盘活的政策性规定。2．原告起诉时诉称：“因被告未取得该厂房完整的使用权和土地处分权，将土地使用权与厂房进行分离处分”，这种观点是错误的。对于这种情况，本案原告是明知的，原、被告之间的厂房转让合同中就明确被告所建房屋所在的土地的性质就是租赁土地，并且进一步明确被告将该企业所占用的土地于2020年6月30日前，将该厂与政府的土地租赁使用权转到原告公司名下。3．原告在诉状中诉称“该厂房未取得相关权证或规划划建设许可证，也没有通过消防验收，属于不能投入使用的违章建筑”，这种观点是完全错误的，具体分析如下：首先，对企业厂房的建设需要政府规划部门许可的只有两种类型：①在国有土地或租赁的国有土地上建设相关设施应当在建设前按相关规定办理规划许可。②在划拨土地或租赁的划拨土地上建设相关设施应当在建设前按相关规定办理规划许可。而本案中被告转让的厂房是被告租用的土地，对照我国现行的相关法律规定，是完全不可能办到相关规划许可的。其次，厂房领取产权证及建设许可证是依据规划许可而取得的，本案争讼的是厂房转让，而该厂房所建设的土地使用权又是通过租赁的方式取得的，既然不可能办理到规划许可证，办其它的证件，也是根本上不可能实现的苛求，因此原告的这种观点也是错误的。第三，原告在诉状中提出没有通过消防验收，消防验收是根据企业的生产产品的种类而确定的。如果本案原告确定购买本案被告的厂房，所生产的产品需要经过消防验收的，本案原告在签订合同时，应当在双方的转让合同中做出明确约定，而本案原告直到起诉时才提出，显然是不恰当的。退一万步说，原告根据自己的生产产品需要经过消防验收的，经被告咨询了相关部门，是完全可以另行办理的。第四、原江苏跃升船舶配件有限公司是依据如皋市人民政府及江苏跃升船舶配件有限公司法定代表人陈万军于2006年9月1日签订的协议书而建设的，且所有建设行为都是在如皋市人民政府监督下建造的，根本上不存在原告提出的所谓的不能投入使用的违章建筑的说法，也正基于此，本案原告的这种观点也是错误的。据上分析，本案原告在本案中提出的观点依法是不能成立的。4．本案原、被告所签订的《厂房转让合同》合法有效。因为被告出售的厂房是被告的合法财产，原告对被告厂房使用的土地是租赁性质也是明知的，签订《厂房转让合同》符合双方的真实意思表示，又不存在法律规定的合同无效的情形，故原告起诉要求确认无效，无法律依据，应当依法予以驳回。另外根据合同约定，也正由于本案原告单方毁约，原告的行为已构成根本性违约。依据双方签订的合同，原告不但无权要求返还已给付的定金，还应承担本合同约定总金额的每天的万分之一的违约金。本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，被告郁仁付、许秀瑜作为出卖人（甲方）与原告方中洪作为买受人（乙方）签订《厂房转让合同》一份，载明主要内容如下：一、交易标的基本情况1.乙方购买甲方坐落在江苏省南通市如皋市的厂房，江苏跃升船舶配件有限公司地块：面积90.5×79＝7149.5m2，合计10.72亩。2.此标的包含设备和设施如下：（1）现有厂房约3400m2，行车两台，办公楼九间两层及现有装修。……二、厂房价格和其他费用1.甲方将上述标的全部转让给乙方，合计人民币4600000元整，2.该厂房土地使用费用按政府统一标准计算，从2020年起由乙方支付三、付款方式、期限及交付期1.合同签订后立即付定金人民币500000元整……四、其他约定2.甲方应积极协助乙方办理营业执照、立项、环评等相关生产手续，若乙方生产加工无法在本厂房办理立项及环评的，或者乙方无法与政府签订土地租赁协议（过户），此合同终止，甲方应将所收全部款项，在7个工作日内无息退还乙方。五、甲方的权利义务1.甲方应保证对上述土地使用权及厂房所有权的完整，没有抵押和担保情形；2.甲方必须处理好该土地上的所有社会矛盾；（特别是该土地四址）。3.在过渡期内保证厂区安全及厂区设备、设施完好，新建门卫、部分围墙，并做好厂区厂房设备设施的交接准备工作，新建厂房及围墙费用由甲方承担。……六、乙方权利和义务1.按期支付转让费用；2.在甲方配合下，及时办理土地租赁权变更相关手续且费用由乙方承担；3.乙方购买该厂房后，乙方有权出租或出售该厂房，甲方应协助乙方。……合同签订后，原告即向被告支付50万元定金，被告郁仁付出具收条一份，靖江市梦之家居产信息服务部在该收条上加盖公章。原告方中洪为此支付中介费2万元。另查，南通美慧塑业有限公司于2019年9月24日注册，法定代表人方中洪，住所地南通市如皋市，该注册地址系本案案涉厂房的地址。再查，本案案涉的如皋市的厂房系江苏跃升船舶配件有限位公司转让给本案两被告郁仁付、许秀瑜，双方就江苏跃升船舶配件有限位公司所拥有的厂房、办公楼和所有空地及土地租赁权及厂房所有权签订《土地租赁权及厂房所有权转让协议》一份，交易的标的：江苏跃升船舶配件有限位公司所拥有的厂房车间一幢，面积3400平方米左右，和办公楼9间2层……。庭审中，被告陈述案涉土地为租赁的集体土地，所建厂房无审批手续。审理中，原告向本院提出诉讼保全申请，请求冻结被告名下银行存款50万元或查封、扣押等值财产，并提供担保。本院作出民事裁定书，冻结被告郁仁付名下中国工商银行泰州靖江南京路支行、中国邮政储蓄银行的账户，被告许秀瑜名下中国农业银行的账户。本院认为，被告郁仁付、许秀瑜作为案涉不动产的出卖人，未能取得国有土地使用权证、规划许可证及施工许可证，其出卖的不动产的认定及处理，涉及国家政策性问题，属于国家有关行政机关的取权范围，此类不动产买卖不属于人民法院受理民事案件的范围，应当驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告方中洪的起诉。案件受理费4500元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 员 陈思航二〇一九年十二月二十八日法官助理 许 燕书 记 员 平正磊