湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初901号 原告：武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市解放路商业步行街F综合楼。 负责人：雷梦婕，公司总经理 委托诉讼代理人：余喜珍，该公司员工。（一般授权） 委托诉讼代理人：严丽，该公司员工。（一般授权） 被告：易忠。 被告：宜昌立人置业有限责任公司，住所地宜昌市环城东路9号东环大厦B座010802室。 法定代表人：易忠，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：易建旻，湖北民基律师事务所律师。（特别授权） 原告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称“金碧物业公司”）诉被告易忠、宜昌立人置业有限责任公司（以下简称“立人置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告金碧物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、二被告共同向原告支付物业费28874.3元（自2011年6月1日计算至2018年12月31日）；2、二被告按逾期应付款1‰/日的标准向原告支付违约金28000元（从2011年6月1日计算至2018年12月31日）；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年8月3日，被告易忠与武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称“三江物业公司”）签订了《前期物业服务协议》。双方形成了物业服务合同关系。2015年12月24日，三江物业公司变更名称为“金碧物业公司”。被告自2011年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费一直未交纳，拖欠物业费至今，在此期间经原告多次催促仍不交纳。同时由于易忠提交证据认为案涉房屋的所有权人为立人置业公司，故原告申请追加立人置业公司为本案共同被告，要求被告立人置业公司与易忠共同承担责任。 被告易忠辩称：1、被告易忠与原告不存在物业服务合同关系；2、即使三江物业公司与被告易忠确实签订过物业服务合同，其效力止于2014年7月1日；3、被告易忠不是涉案房屋的业主，原告起诉被告易忠属于诉讼主体错误；4、原告提供的物业服务存在严重瑕疵，小区环境脏乱差，导致业主都拒绝交纳物业费；5、即使原告享有物业服务合同项下的债权，但该债权已经过诉讼时效，不应再受到法律保护。 被告立人置业公司辩称：1、被告立人置业公司与原告之间没有签订任何物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系；2、案涉房屋所在小区业委会成立以后，原告未依法与业委会签订物业服务协议，其没有资格提供物业服务。原告强行要求业主接受其服务并收取物业费，违反社会公序良俗，诉请不应得到支持;3、原告提供的物业服务存在严重瑕疵，小区环境脏乱差，导致业主都拒绝交纳物业费。 经审理查明： 原告前身为三江物业公司，系宜昌市西陵区紫晶城小区的物业服务公司。三江物业公司于2015年12月24日工商更名为金碧物业公司。 2009年12月14日，被告易忠与宜昌三江航天房地产开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定被告易忠购买宜昌三江航天房地产开发有限公司开发的位于宜昌市紫晶城小区长安阁2904号房（建筑面积211.53平米）。2010年8月3日，三江物业公司与被告易忠签订了《前期物业管理服务协议》，约定由三江物业公司给被告易忠提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平米1.5元计收，物业服务费采用“先缴费、后服务”方式（每六个月交纳一次，首次入住时交纳十二个月物业费，当期物业费于前次物业服务时间届满前三十日内交纳）。《前期物业管理服务协议》第十一（四）条约定“若业主逾期缴费，物业公司有权从逾期之日按日1‰标准计收违约金”。被告易忠入住小区后，因小区卫生环境、房屋质量等问题，与原告产生矛盾，故拖欠原告方自2011年6月1日起至今的物业费。 2019年5月13日，被告易忠接受本院询问时称，其是作为立人置业公司的经办人去签署的《房屋买卖合同》，案涉房屋一直是立人置业公司在占有使用，业主是立人置业公司。 本案审理过程中，被告易忠向本院提交了照片和媒体报道截屏，证明小区存在环境脏乱差、电梯时常出现故障等问题。对此，原告金碧物业公司认可该小区原本存在的上述问题，并辩称原告一直在积极改善，提升了小区物业服务的品质。 另查明，被告立人置业公司成立于2013年7月24日，法定代表人为易忠。案涉房屋初始登记在宜昌三江航天房地产开发有限公司名下，于2014年7月1日过户登记到被告立人置业公司名下。该房屋一直是被告立人置业公司在占有使用。 原告金碧物业公司（及其前身：三江物业公司）于2012年11月10日、2014年11月9日、2015年12月5日、2016年12月11日、2017年12月3日通过上门张贴的方式向被告立人置业公司（长安阁2904业主）催讨物业服务费用，于2017年6月16日通过快递向被告易忠寄送了催缴物业费通知书，于2017年2月15日至2019年2月18日期间通过短信多次向被告易忠催讨物业服务费用。 上述事实，有原被告企业登记信息、被告身份证复印件、查档证明、商品房买卖合同、前期物业服务协议、房屋产权证明、物业费催缴通知书、快递单复印件、业委会备案证明、当事人陈述及开庭笔录等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 关于本案各项争议焦点，本院分别阐述如下： 一、二被告的诉讼主体资格问题？《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受;……设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”被告易忠作为被告立人置业公司的设立人对外签订合同，原告金碧物业公司（第三人）有权选择请求被告立人置业公司（法人）或者被告易忠（设立人）承担民事责任。经本院释明，2019年11月21日，原告向本院提交书面申请，变更诉讼请求为：1、被告立人置业公司向原告金碧物业公司支付物业费28874.3元（自2011年6月1日计算至2018年12月31日）；2、被告立人置业公司按逾期应付款1‰/日的标准向原告支付违约金28000元（从2011年6月1日计算至2018年12月31日）；3、由被告立人置业公司承担本案诉讼费。即原告金碧物业公司撤回了对被告易忠（设立人）的诉讼请求。 二、被告立人置业公司是否应该交纳物业费？《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。第七条规定：业主应当按时交纳物业服务费用。案涉房屋于2014年7月1日直接由开发商宜昌三江航天房地产开发有限公司名下过户登记到被告立人置业公司名下后，根据物权以登记为准的原则，立人置业公司成为该涉案房屋的所有权人，即为涉案房屋的业主，依法享有业主的权利义务，应当按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，《宜昌市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》等协议虽均是由被告易忠签署，但被告立人置业公司对此予以了追认，并且实际享受了物业服务，故应当承担合同责任，即按时交纳物业服务费用。 三、原告的请求权是否超过诉讼时效？关于被告抗辩的原告金碧物业宜昌分公司的请求权超过诉讼时效，原告提交了充足证据证明其一直在向业主主张权利，故原告的诉请并未超过诉讼时效。本院对于被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 四、《前期物业管理服务协议》是否已经终止？被告立人置业公司抗辩称自业主委员会成立之日起，原告与宜昌三江航天房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同终止，原告自此不再具有对该小区物业进行管理服务的资格。原告回应称业主委员会成立之日起，要和第三方签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》才会自动解除。目前业主委员会没有和第三方签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》依然有效，所以原告依然有资格进行物业服务。对此，本院认为，《前期物业管理服务协议》并未约定终止时间，因此对原告金碧物业公司和被告立人置业公司仍然具有约束力，故对被告立人置业公司的抗辩理由不予采信。 五、被告立人置业公司承担物业费及违约金的数额？物业服务合同有其特殊性，不能以一般违约行为作为拒缴物业费的理由。一般而言，只有在物业服务企业拒不履行服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下，业主才能拒缴物业费。故，被告立人置业公司应当向原告金碧物业宜昌分公司全额支付物业费28873.84元（自2011年6月1日计算至2018年12月31日，211.53平米*1.5元/平米/月*91月=28873.84元）。根据《前期物业管理服务协议》的约定，业主逾期支付物业费应按日1‰标准向物业公司支付违约金。本院认为，该标准过分高于原告的损失，超过法律规定上限，加之二被告举证证明了原告的服务存在一定的瑕疵，故对原告要求被告立人置业公司按逾期应付款1‰/日的标准向原告支付违约金28000元（从2011年6月1日计算至2018年12月31日）的诉讼请求，酌情支持1000元。 综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宜昌立人置业有限责任公司应在本判决生效之日起十日内，向原告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司支付自2011年6月1日起至2018年12月31日止期间的物业服务费28873.84元及逾期付款违约金1000元； 二、驳回原告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司本案其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费611元（原告已预交），由原告负担311元，由被告宜昌立人置业有限责任公司负担300元，被告宜昌立人置业有限责任公司应在支付上述判决款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 唐 静 二〇一九年十二月一日 书记员 王思源