太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2019）晋0109民初5501号   原告：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号。   法定代表人：沙昭玉，总经理。   委托诉讼代理人：王宇，山西德为律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周子乾，山西德为律师事务所实习律师。   被告：张楠，男，1987年11月12日出生，汉族，个体，住太原市。   委托诉讼代理人：李久虹，北京市京诚律师事务所律师。   第三人：朱泽斌，男，1983年1月4日出生，汉族，山西省临汾市尧都区鸿鑫休闲会馆部门经理，住山西省临汾市。   原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告张楠、第三人朱泽斌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王宇、周子乾，被告张楠的委托诉讼代理人李久虹均到庭参加了诉讼，第三人朱泽斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。   原告山西复地得一房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、停止对太原市复地路6号###号房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、确认原告为太原市复地路6号###号房屋的所有权人；（价值120万元）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：万柏林区人民法院在审理张楠与朱泽斌民间借贷纠纷一案过程中，张楠申请财产保全，法院作出（2018）晋0109民初1223号民事裁定书，于2018年5月11日预查封了位于太原市复地路6号6幢1单元11层1102号房产，该房产的合同编号为201XXXXXXXX。之后万柏林区法院作出（2018）晋0109民初1223号民事调解书，确定由朱泽斌向张楠偿还借款本金243155元，并按每日万分之五支付借款本金自2017年5月17日起至实际偿还之日止的违约金，并承担案件受理费2740元，保全费5000元。2018年10月11日，太原市小店区人民法院作出（2018）晋0105民初3256号民事判决，判决解除山西复地得一房地产开发有限公司与朱泽斌于2017年3月14日签订的编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，朱泽斌于判决生效之日起十日内协助山西复地得一房地产开发有限公司办理编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》注销备案手续。预查封登记是指土地、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，预查封针对的对象实际上仅是被执行人将取得的财产，查封的是被执行人的预期权利。当商品房预售合同法定解除时，房屋不再是预查封对象。只有在房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记。本案涉案房屋登记在朱泽斌名下之前，所有权归原告所有，且小店区法院的判决更加确认了原告对涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定适用的前提是基于被执行人对执行标的合法拥有的所有权，而本案涉案房屋所有权人是原告并非朱泽斌。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。   被告张楠辩称，在我与朱泽斌民间借贷纠纷一案中，我向法院申请诉讼保全在先，预查封的效力等同于正式查封，产权不发生转移，不应当解除对该房屋的查封。请法院驳回原告的各项诉讼请求。   第三人朱泽斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。视为其放弃自身答辩、举证、质证的诉讼权利。   当事人围绕本案争议事实向本院提交了相应的证据，原告提交的证据有：1、原告开发建设的“东山国际”项目五证；2、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》；3、太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3256号民事判决书；4、太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109执异42号执行裁定书。被告张楠无证据向本院提交。上述证据均经当庭质证，并在卷佐证。   关于本案事实本院经审理认定如下：原告与第三人朱泽斌于2017年3月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），双方约定：买受人朱泽斌向山西复地得一房地产开发有限公司购买位于太原市复地路6号“复地.东山国际”小区第###号房屋一套，单价7489.02元／平方米，总金额为1173155元；朱泽斌签订合同时支付首付款243155元，原告给其开具收款收据，余款930000元以办理银行按揭贷款方式支付。双方在合同补充协议中约定，如甲方（本案原告）为乙方（朱泽斌）按揭贷款提供担保的，乙方连续2个月或累积2个月未按期还清银行贷款，导致甲方被贷款银行扣划保证金或以其他方式承担担保责任的，甲方有权解除合同。2017年2月23日，原告作为保证人，朱泽斌作为借款人与中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部签订《个人购房担保借款合同》，约定，朱泽斌向该银行借款93万元用于购房，借款期限360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮百分之十确定。合同还约定：分别由借款人以该合同项下贷款所购房屋（复地路6号“复地.东山国际”小区第###号房屋一套）向贷款人提供抵押担保，并由开发商山西复地得一房地产开发有限公司作为保证人对该笔贷款提供阶段性连带保证责任。2017年12月，该房屋具备交付条件时，因朱泽斌已经构成多次逾期还款事实，原告未与朱泽斌办理房屋交付入住的相关手续。并于2018年5月，向太原市小店区人民法院起诉朱泽斌，提出依法确认解除双方签订的《商品房买卖合同》等诉讼请求，经小店区人民法院审理，认定双方在合同签订后，朱泽斌自2017年10月21日至2018年1月30日期间，应还未还本金3859.82元，利息、罚息、复利10229.86元，当期应还未还本息14089.68元，截止2018年1月30日，尚欠本金919912.41元，利息10229.86元，合计930142.27元，小店区人民法院于2018年10月11日作出（2018）晋0105民初3256号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。   被告（申请执行人）张楠与第三人（被执行人）朱泽斌民间借贷纠纷一案，在审理过程中，张楠向法院申请了诉讼保全，法院依据朱泽斌与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），于2018年5月11日预查封了朱泽斌从原告处购买的位于太原市复地路6号第###号房屋一套。该案太原市万柏林区人民法院依法审理后，作出（2018）晋0109民初1223号民事调解书，已发生法律效力，进入执行程序。在执行中，原告作为案外人向本院执行局书面提出执行异议，本院于2019年11月1日作出（2019）晋0109执异42号执行裁定书，裁定驳回了案外人（本案原告）山西复地得一房地产开发有限公司的异议请求。原告不服，依法于收到裁定书之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。   本院认为，第三人（被执行人）朱泽斌与原告（案外人）山西复地得一房地产开发有限公司在双方自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，朱泽斌依约支付首付款，并以按揭贷款方式向原告付清了剩余的全部房款，已在房产管理部门进行了备案登记，同时，朱泽斌与中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为朱泽斌的保证人对其该笔贷款提供阶段性连带保证责任，两份合同，均合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产采取的一种预先限制性措施，在权属核准登记后，预查封自动转为正式查封。本院审理中依当事人的申请，于2018年5月11日对朱泽斌购买的房屋采取的预查封措施，是在朱泽斌对该房屋享有取得物权的期待权的基础上得以实施，该预查封的目的在限制开发商和买房人向他们二者以外的第三人行使转让、抵押等权利及排除朱泽斌的其他债权人对该房屋主张权利，本院对该房屋进行预查封时，双方合同尚在履行中，该强制措施并无不当。本案中，被告张楠提出朱泽斌已经向原告支付了全部购房款，履行了合同义务，原告是基于其对朱泽斌的按揭贷款提供的阶段性连带保证责任而被银行扣划保证金14089.68元，这一事实并不影响朱泽斌对该房屋享有的权利，故原告对该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，向法院提出依法驳回其诉讼请求。朱泽斌虽通过首付及按揭方式已付清全部购房款，但未按合同约定履行按期偿还按揭贷款的义务，构成违约，导致原告向出借人承担了保证责任代其偿还欠付的借款本金及利息，之后向太原市小店区人民法院起诉朱泽斌，提出依法解除双方的《商品房买卖合同》的诉讼请求，已得到法院支持，判决书已经发生法律效力。依据该判决，《商品房买卖合同》现已解除，朱泽斌已无法取得该房屋的物权，且已丧失了对该房屋物权取得的期待权，该房屋的物权未发生转移，原告对此并无过错。所以，原告就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不应继续对该房屋强制执行。本案作为执行异议之诉案件，是对执行行为的正当性、合法性进行审查，并作出实体裁决，不涉及撤销或改变具体执行措施，故对原告要求解除涉案房屋查封的诉请，本院不予支持。对于原告请求确认涉案房屋归其所有的诉请，原告承担保证责任后，已经向太原市小店区人民法院起诉解除与第三人朱泽斌之间的《商品房买卖合同》，并得到了法院支持，故对原告的该项请求，应在上述案件的执行中办理，不属于本案审理范围。故依照《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条，第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，第三百一十四条第一款的规定，判决如下：   一、停止本院对位于太原市复地路6号“复地.东山国际”小区第###号房屋的强制执行。   二、驳回原告山西复地得一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费15600元，由原告山西复地得一房地产开发有限公司负担5200元，被告张楠负担5200元，第三人朱泽斌负担5200元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 高 强   人民陪审员 李智慧   人民陪审员 尹利平     二〇一九年十二月三十日   书 记 员 王 馨