内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1888号 上诉人（原审原告）：锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚某，现住内蒙古自治区锡林浩特市。 委托诉讼代理人：马某，系姚某丈夫，现住内蒙古自治区锡林浩特市。 上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司（以下简称民禾公司）因与被上诉人姚某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人民禾公司委托诉讼代理人李某、任某，被上诉人姚某委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民禾公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1524号民事判决第三项、第四项，判令姚某每日按3333元给付民禾公司自2019年3月2日至交付房屋之日止租金。2.姚某承担全部诉讼费用。事实和理由：一、根据双方合同约定，2016年5月1日至2019年4月30日年租金120万元、2019年5月1日至2021年4月30日年租金另行商定，原审法院以双方没有另行约定租金就判决驳回民禾公司诉求错误。二、双方没有另行约定2019年5月1日之后租金，依据《合同法》第二百三十六条规定，也应按原合同约定日租金数额执行，即2019年3月2日至交付房屋时每日租金3333元。三、原审法院对姚某出示未经民禾公司确认的住宿费35805元、更换暖气费用30.6832万元不合法单据，作为判决依据是错误的，应予予以撤销。四、原审法院判令民禾公司承担迟延交房违约金75000元错误，应予撤销。综上所述，二审法院应当依法予以纠正，支付民禾公司的上诉请求。 姚某辩称，合同履行中因经营出现困难而无清偿能力，请求维持原判。 民禾公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年4月25日签订的《宾馆租赁协议》。2.判令姚某给付民禾公司拖欠房屋租金162万元（2017年5月1日至2018年5月1日欠62万元、2018年5月1日至2019年3月1日欠100万元），租金应给付至实际交还房屋之日止（每日3333元）。3.判令姚某给付民禾公司拖欠的水费10370元。4.本案诉讼费用全部由姚某承担。 姚某向一审法院反诉请求：l.判令民禾公司与姚某继续履行合同及迟延交房违约金30万元。2.判令民禾公司给付房屋维修费80万元（以实际票据为准）。3.判令民禾公司给付2018年更换暖气费用30万元（以实际票据为准）。4.判令民禾公司返还多缴纳电费70000元（以实际票据为准）。5.判令民禾公司给付住宿费20000元（以实际票据为准）。6.民禾公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年4月25日，民禾公司与姚某签订了《宾馆租赁协议》，合同约定：民禾公司（甲方）将麦豪斯商务酒店1-6层租赁给姚某（乙方）；租期4年（自2017年5月1日--2021年4月30日）；租金支付方式：2017年5月1日至2019年4月30日租金为每年120万元，4月份交纳租金一半60万元，年底交清60万元；宾馆租赁两年后租金及支付时间另行商定，租赁期满后另行商定租赁模式同等条件下乙方有优先租赁权；合同第十条约定：进入由甲方住宿时，5-8月份每天标准间费用按一百元收取，其他季节按50元收取定为协议价。合同签订后，因原租用房屋案外人刘某在2017年5月18日与民禾公司签订《酒店物品交付协议》，民禾公司在2017年5月20日将房屋交付姚某使用，姚某2017年4月6日支付租金50万，2019年1月2日支付了80000元租赁费。民禾公司为姚某垫付2018年10月至今水费10370元。2018年11月21日，锡林浩特市法院（2018）内2502执1707号民事裁定书在执行梁靖与锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司、内蒙古民禾物流集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年11月1日向姚某送达了履行到期债务通知，通过包商银行扣划姚某55000元。民禾公司根据协议约定在酒店住宿费挂账单64张，金额是35805元。姚某在租赁期间维修酒店花费80万元，宾馆暖气老化，姚某与民禾公司法定代表人张某电话协商，民禾公司同意，姚某通过锡林浩特市昊泰天元置业更换暖气费用30.6832万元。一审法院认为：民禾公司与姚某签订的《宾馆租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。双方均应按协议约定履行各自的义务。民禾公司依约将涉案房屋交给姚某使用，姚某应按约定支付房屋租赁费，姚某于2017年4月6日支付租金50万，2019年1月2日支付了80000元租赁费，2018年11月1日姚某代民禾公司履行55000元到期债务，故民禾公司自2017年5月20日将房屋交付姚某使用开始即：2017年5月20日至2018年5月1日尚欠房屋租赁费50.2534万元（120万元÷365天×346天-50万元-80000元-55000元）、2018年5月1日至2019年3月1日尚欠房屋租赁费99.9452万元（120万元÷365天×304天），共欠民禾公司租赁费共计150.1986万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故民禾公司请求解除《宾馆租赁协议》，并支付租赁费诉讼请求合理部分，该院予以支持。该院认为，合同约定：2019年5月1日--2021年4月30日租金及支付时间另行商定，因民禾公司与姚某对2019年5月1日以后房屋租赁费未约定，故民禾公司要求姚某按每日3333元支付租房屋租赁费至实际交还房屋之日止的诉讼请求，该院不予支持。民禾公司与姚某签订的《宾馆租赁协议》，参照案外人刘某的租赁合同约定水、电、暖由姚某承担，故民禾公司要求姚某给付为其垫付的水费10370元的诉讼请求，该院予以支持。姚某要求民禾贵公司给付在酒店住宿费35805元，该院认为双方协议约定民禾公司可在宾馆享受协议价格，欠付的住宿费理应给付。根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”，姚某更换暖气时与民禾公司法定代表人张某电话已协商，故姚某更换暖气费用30.6832万元应由民禾公司负担。民禾公司与姚某签订的《宾馆租赁协议》，约定民禾公司在2017年5月1日交付房屋，实际是于2017年5月1日交付姚某，违约方承担违约金150万元，按约定民禾公司应承担相应违约责任即75000元（150万元÷20天）。姚某要求民禾公司给付在经营宾馆过程中添加酒店会议室LED全彩显示屏等设施，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。依据以上法律规定，装饰装修物系房屋附合物，不形成独立的所有权”，姚某要求民禾公司给付在经营宾馆过程中添加酒店会议室LED全彩显示屏等设施费用的诉讼请求，该院不予支持。姚某要求民禾公司给付多缴纳的电费，证据不足，此诉讼请求该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司与姚某于2016年4月25日签订的《宾馆租赁协议》；二、被告（反诉原告）姚某于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司自2017年5月20日--2019年3月1日止欠付房屋租赁费150.1986万元；支付锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司为其垫付的水费10370元。三、原告（反诉被告）锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）姚某酒店住宿费35805元；更换暖气费用30.6832万元；未按期交纳房屋违约责任75000元。四、驳回原告（反诉被告）锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姚某其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。原告（反诉被告）锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司预交案件受理费9737元，由姚某负担9205元，锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司负担532元；被告（反诉原告）姚某预交案件受理费9105元，由锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司负担3782元，姚某负担5323元。 二审中，双方虽未提交新的证据，但根据庭审已查明事实，本院认定如下：1.姚某于2019年9月30日将租赁房屋移交给了民禾公司；2.2019年3月2日至同年9月30日期间，租金按日3333元计算为70.6596万元，姚某抗辩租金按该数额的50%计取。3.民禾公司同意按原审判决给付住宿费35805元、暖气维修费30.6832万元，姚某表示放弃原判给付违约金75000元。 本院认为，民禾公司与姚某签订的《酒店租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定合同合法有效正确。 二审，双方争议的主要焦点是，姚某应否承担后续租金给付责任，以及该期间租金如何计取。 首先，关于合同后续租金给付责任问题。根据合同约定2017年5月1日至2019年4月30日年租金120万元，日租金3333元。双方争议的2019年3月2日至同年4月30日期内租金，以及合同约定2019年5月1日至2021年4月30日租金及支付时间另行协商部分租金，原审法院均以双方对该阶段以后房屋租赁费未约定而不予认定，缺乏事实与法律依据。前者合同明确约定了年租金120万元折算日租金3333元，有据可依；后者因姚某不履行租金给付责任而导致条款约定不明，但是也不足以认定不收或者免收租金结论。由此，姚某应当承担该期间租金给付责任。原审法院驳回民禾公司该项诉求，实属认定事实错误，应予纠正。 其次，关于租金计算标准问题。如前所述，该条款因姚某不履行租金给付责任而导致内容约定不明，姚某又不能举出订立合同时履行地的市场价或者政府指导价为据，同时其抗辩按50%计算日租金，也无事实及法律依据，故对此期间租金计算标准仍应以合同约定折算后日租金3333元为结算依据，姚某应付民禾公司租金220.8582万元（即150.1986万元+70.6596万元，自2017年5月20日至2019年9月30日止）。 第三，关于住宿费、暖气维修费及违约金问题。庭审中，民禾公司同意按原判给付姚某住宿费35805元、暖气维修费30.6832万元，姚某同意放弃原审判决违约金75000元，本院予以确认。 综上所述，民禾公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1524号民事判决第一项、第五项； 二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1524号民事判决第四项； 三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1524号民事判决第二项为，被上诉人姚某于本判决生效后十日内一次性给付上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司租金2208582元、水费10370元； 四、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初1524号民事判决第三项为，上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付被上诉人姚某住宿费35805元、暖气维修费306832元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件本诉受理费9737元、反诉案件受理费9105元、二审案件受理费18842元，共计37684元，上诉人锡林浩特市民禾房地产开发有限责任公司负担20%即7536.80元，被上诉人姚某负担80%即30147.20元。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  程鹏皎 审判员  娜日苏 二〇一九年十二月六日 书记员  阿如汗 附： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；” 2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”