贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11898号 原告：向昊文，男，汉族，出生于1985年11月7日，住贵州省毕节市。 原告：焦成梅，女，汉族，出生于1984年9月5日，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：徐文淑（特别授权），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙中菊（一般授权），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。 法定代表人：张立华。 委托诉讼代理人：肖顺裕（一般代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦忠俊（一般代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告向昊文、焦成梅与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向昊文、焦成梅的委托代理人徐文淑、蒙中菊，被告毕节市房地产公司的委托代理人肖顺裕、秦忠俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的转移登记,并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金,违约金以已付购房款人民币289084元为基数,参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍,从2016年9月11日起计算至被告提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计人民币62707.14元）;3.请求被告向原告退还已支付的通电、燃气、电视入户等费用共计人民币3379元;4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由:2012年4月14日,原告与被告订立《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的位于七星关区商品房,房屋总价款为289084.00元。合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款,被告已将涉案商品房交付给原告使用,但根据合同约定,被告应当于2015年12月27日前取得该涉案房屋所有权的初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的约定没有履行,被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告,被告已经违约,依法应当承当相应的违约责任。另,被告向原告收取的通电费529元、燃气费2500元、电视入户费350元属于违法收取,依据法律,应予以退还。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效,原告已根据合同约定及被告指示履行了己方义务,但被告未依合同约定的期限内办理该涉案房屋的转移登记并将转移登记相关文书交予原告,对原告构成违约,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,被告应向原告支付相应的违约金。据此,为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉来贵院,望判如所诉为谢! 被告毕节市房地产公司辩称：答辩人请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。基本事实：答辩人与被答辩人于2012年4月14日签订《商品房买卖合同》,合同约定:被答辩人购买答辩人开发建设的位于毕节市七星关区,房屋总价款为289084.00元,交付时间及条件:出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。房屋登记:一、初始登记:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后,出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权,相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定,出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务,买受人应提供齐全相关真实证件,以及物业费已缴清的相关凭证,否则出卖人不予协助办理房屋所有权证,由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担,出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后,被答辩人按约定向答辩人交付购房首付款,并委托答辩人办理银行贷款,答辩人于2013年5月31日提前交付房屋。一、城市规划的调整,答辩人不应承担违约责任。受政府城市规划调整,答辩人根据规划相应调整其建房规划并获得政府同意,该小区容积率由4.99上调至5.56,该小区规划许可、施工许可手续都要办理变更。加上在办理变更手续中又遇到政府机构改革。政府城市规划调整属不可抗力,答辩人理应当免除违约责任。二、已经过了诉讼时效,诉讼请求不应获得支持。被答辩人2012年1月12日签订购房合同,2013年5月31日收房,早已经过了诉讼时效。四、答辩人劳心劳力,完全义务,不收任何费用,帮助被答辩人办理房贷、办理产权证,并且被答辩人并未因此受到任何损失。为了方便被答辩人入住房屋,在房款未完全到账的情况下,答辩人承担被答辩人贷款不能的风险。综上所述,为保护答辩人的合法权益,请求人民法院依据客观事实和法理依法判决。 经本院审理查明：原告与被告订立《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的位于七星关区商品房,房屋总价款为289084.00元。被告于2013年5月31日将商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。另查明，涉案房屋于2016年9月28日取得交付使用备案证明书，在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期办理商品房产权证的违约金，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的计算时间问题，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2013年5月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2013年5月31日后的360日即2014年5月26日。由于被告提出诉讼时效抗辩，按诉讼时效的有关规定，原告于2019年9月17日起诉，故原告请求的违约金计算时间从2016年9月17日起。违约金的截止时间，原、被告签订的补充协议约定，出卖人为原告办理产权证，故违约金的计算应截止被告办理完产权证并交付原告之日止。 根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。涉案房屋未取得涉案房屋初始登记，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋产权证的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。 对于原告诉请的三通费，未提供被告已收三通费的证据，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的三通费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民诉法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向昊文、焦成梅支付逾期办理并交付涉案商品房产权证的违约金。违约金以289，084.00元购房本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年9月17日起至被告办理完产权证并交付原告之日止； 二、驳回原告向昊文、焦成梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费726.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十二月十日 书记员  李 犇