江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏03行初309号 原告郝徐灵，女，1962年8月6日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人何泽华，北京市广盛律师事务所律师。 委托代理人朱桂颖，北京市广盛律师事务所实习律师。 被告徐州市泉山区人民政府，住所地在徐州市泉山区解放南路延长段26号。 法定代表人李勇，该区区长。 出庭应诉负责人杜剑，该区副区长。 委托代理人岳小青，该区司法局工作人员。 委托代理人葛倩文，该区司法局工作人员。 原告郝徐灵诉被告徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭。本院于法定期限内向被告送达了起诉状副本等诉讼文书，2019年10月14日本院依法组织原被告证据交换，2019年10月25日本院依法公开开庭审理了本案。原告郝徐灵及其委托代理人何泽华，被告泉山区政府的出庭应诉负责人杜剑，委托代理人岳小青、葛倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告泉山区政府于2019年7月10日作出泉房征补字〔2019〕第45号《房屋征收补偿决定书》(以下简称《征收补偿决定》)，主要内容为：征收登记在被征收人郝徐灵名下的泉山区xx村xx组的房屋，征收编号为4-55。房屋用途为住宅，确认被征收土地面积111.37平方米，认定合法建筑面积155.92平方米。因被征收人与征收部门未达成补偿协议，征收部门及实施单位向被征收人送达《被征收房屋评估通知》及《附属物评估通知》。因被征收人无正当理由拒绝评估，评估机构按征收方案确定的基准价于2019年6月6日作出初步评估结果并公示，被征收房屋评估价值为742647元，附属物价值为9211元。被征收人在收到分户评估报告提出复核评估申请。复核后房屋评估价值为742647元，附属物价值为9211元。被征收人在规定期限内未申请专家委员会鉴定。被征收人在规定的时间内未书面选择安置的补偿方式。征收人依据有关规定，对被征收人郝徐灵的涉案房屋及附属物实施征收，采取货币的补偿方式。被征收房屋评估款742647元，过渡费（3个月）3742元、搬家费（1次）1559元、误工费200元，附属物补偿款9211元，货币补贴（10%）74265元，总征收补偿款831624元，补偿款专户存储于江苏银行彭城支行。被征收人郝徐灵应当在收到本征收补偿决定书之日起十日内与徐州市泉山区人民政府苏山街道办事处办理征收补偿安置手续，并将征收编号4-55的房屋腾空后移交，行政复议及行政诉讼的权利等一并告知。 原告郝徐灵起诉称，2018年12月27日，被告作出了徐泉征字【2018】第3号《徐州市泉山区人民政府房屋征收决定》(以下简称《征收决定》)，原告郝徐灵所有的坐落于徐州市××山头村××号[《国有土地使用权证》[编号:徐土国用xx第xx号]的房屋处于此次征收范围内，双方就征收补偿事宜一直在积极协商中。2019年7月15日原告看到，被告于2019年7月10日作出的泉房征补字【2019】第45号《征收补偿决定》，原告认为被告作出的《征收补偿决定》不符合相关法律规定。一、原告己于2019年5月8日就《征收决定》向徐州市中级人民法院提起了行政诉讼。《征收决定》正处于诉讼阶段，应当中止征收补偿工作的进行。二、被告作出的《征收决定》本身不具合法性，故被告基于该决定作出的《征收补偿决定》亦无合法性可言。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”的规定，对被征收房屋的补偿，不得低于类似房地产的市场价格。而涉案征收范围内的周围类似房地产的价格都高于评估价格，而评估单位最终作出的补偿基准价仅为4763元/㎡，低于被告作出的《征收决定》中规定的基准价4810元/㎡、更严重低于周围同类房地产价格的市场标准，违反相关规定，损害了原告的合法权益。三、《征收补偿决定》中的相关认定与实际情况不符。第一，原告丈夫名字是姬远意，而《征收补偿决定》中记载的“利害关系人：姬运义”认定粗无。第二、《征收补偿决定》中多次强调原告无正当理由拒绝评估机构入户查勘与事实不符，原告作为守法的公民，全力配合拆迁工作，并没有拒绝入户查勘。第三，原告已于2019年6月16日就徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司向原告出具的《房地产分户评估报告》向相关单位提交了《被征收房屋评估价值异议复核评估申请书》，而针对评估报告中所提的异议事项评估公司并没有再次入户调查就直接出具了复核评估结果，其对于原告异议的事项也没有做出合理的解释。之后被告又基于此复核评估结果作出了泉房征补字【2019】第45号《征收补偿决定》。第四、《征收补偿决定》中说房屋征收部门在告知的期限内，被征收人未对补偿方式作出书面选择也是对事实的歪曲，原告于2019年6月4日向相关部门提交了《关于征收补偿告知事项的答复》，选择货币的方式进行征收补偿。四、原告和丈夫为下岗职工，当年在政府的号召下在此地盖房养殖热带鱼自谋出路，此收入是家中的唯一生活来源。被征收房屋是原告和丈夫多年养殖热带鱼的生产基地，有大量生产用设备，而征收部门无视这个情况不予以评估。综上，被告作出的涉案《征收补偿决定》违反了相关法律法规的规定，未能充分保障原告作为被征收人的合法权利。故原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，1、请求撤销被告于2019年7月10日作出的泉房征补字【2019】第45号《征收补偿决定》；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据1、原告所涉土地使用权证。证明原告对该房屋享有所有权。证据2、房屋征收决定。证明被告于2018年12月27日下发了涉案的征收决定，该决定存在违法行为。证据3、房屋征收补偿决定。证明被告于2019年7月10日下发了涉案的征收补偿决定，该决定存在违法行为。证据4、结婚证。证明原告丈夫名字是姬远意。证据5、房地产分户估价报告。证明徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司出具的原告房屋的《房地产分户评估报告》，该报告存在违法行为。证据6、被征收房屋评估价值异议复核评估申请书。证明原告于2019年6月16日已向相关单位提交了复核评估申请。证据7、关于征收补偿告知事项的答复。证明原告于2019年6月4日向相关部门提交了对产权方式选择的说明。证据8、周边商品房市场价格截屏。证明评估报告中对于被征收房屋的征收单价过低，周边商品房市场价远远高于征收补偿价格。证据9、涉案房屋内部照片。证明该房屋一楼从事热带鱼养殖经营活动，二楼是生活居住使用。证据10、国家陆路一类口岸二期项目土地及房屋调查结果公示表。证明评估报告中记载的关于房屋合法建筑面积为155.92平方米是错误的，应该是259.37平方米。 被告泉山区政府答辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令)第四条之规定，市、县人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，因此答辩人具备在本行政辖区内作出房屋征收决定及补偿决定的法定职责。国家陆路一类口岸二期项目在徐州市2018年度征迁计划中，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，符合社会公共利益要求。答辩人已经对征收补偿方案依法进行公示，征求意见，该方案经过社会稳定风险评估，征收补偿费用亦足额到位，在前期手续齐备的情况下，答辩人作出房屋征收决定并依法公告，该征收决定的合法性、合理性已被一审法院判决所确认。二、根据征收决定，答辩人向原告做了大量细致的释明及政策宣传工作，原告仍未在规定的签约期限内与答辩人达成征收补偿协议。答辩人依法委托经过依法选定的评估机构对原告的房屋进行评估并将评估结果送达，对原告评估异议作出了答复。被告为原告提供了货币补偿和产权调换两种方式，充分保障了原告的知情权、选择权等各项权利，原告选择了货币补偿方式。为了保障项目的顺利进行，维护社会公共利益，维护原告的合法权益，被告作出了房屋征收补偿决定书，并依法送达给原告。涉案《征收补偿决定》合法、合理、完整、可行，送达、公示、公告等程序齐备，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。综上，答辩人作出房屋征收补偿决定符合相关法律、法规的规定，主体适格，程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供的证据、依据有：证据1、徐泉征字【2018】第3号《征收决定》、公告；证据2、（2019）苏03行初41号行政判决书；证据3、（2019）苏行终1001号行政判决书。证据1-3证明涉案项目房屋征收决定的合法性、合理性已被人民法院生效判决书所确认。证据4、房屋征收安置补偿方案。证据5、关于签约率的证明。证据4-5证明绝大多数被征收人已签订征收补偿协议，补偿方案得到绝大多数人的认可，具有合理性和可执行性。证据6、房屋征收评估机构报名公告网页截屏；证据7、关于适格评估公司的公告、关于选取评估公司的公告及公示照片；证据8、推荐书；证据9、确定抽取评估公司抽签人的公示及公示照片；证据10、抽取评估公司现场照片；证据11、签到表；证据12、确定评估机构公告及公示照片；证据13、公证书；证据14、征收评估委托合同4份；证据15、评估公司资质证书。证据6-15证明涉案项目评估机构的程序符合法律规定。证据16、家庭成员及其他情况调查表；证据17、查询情况说明；证据18、证明；证据19、提交产权证明材料的通知及其送达回证和送达视频的截图；证据20、房屋面积认定单击公示照片。证据16-20证明实施单位依法对原告房屋进行调查、处理、认定并公示。在调查结果公示后，被征收人对认定机构及认定结果并未提出异议。证据21、被征收房屋评估通知、附属物评估通知、房屋征收补偿告知书及其送达回证和送达视频截图；证据22、关于征收补偿告知事项的答复；证据23、评估过程视频截图；证据24、初步评估结果及公示照片；证书25、房地产征收估价报告及其送达回执和送达视频截图；证据26、被征收房屋评估价值异议复核评估申请书；证据27、分户复核评估结果。证据21-27证明实施单位向原告送达了房屋及附属物评估通知，告知评估时间，组织评估机构对原告房屋进行入户评估，评估报告作出后依法送达原告将分户初评结果予以公示。原告提出复核评估后，评估公司重新进行了评估，复核结果依法送达原告。证据28、谈话笔录及谈话视频截图3份；证据29、4-55郝徐灵家庭情况说明；证据30、泉房征补字【2019】第45号《征收补偿决定》、送达证、送达视频截图及公示照片；证据31、补正决定书、送达证、送达视频截图。证据28-31证明经征收工作人员多次做工作，被征收人不能与征收人达成补偿协议。被告作出《征收补偿决定》，依法送达给原告并在征收范围内予以公示。 以上证据均经庭审质证，对原告提交的证据，被告的质证意见为：证据1，真实性没有异议，与被告所调查的信息一致。证据2，真实性没有异议，但不能证明其证明目的，征收决定的合法性已经生效的法律文书所确认。证据3-4，真实性没有异议，该补偿决定存在笔误部分，但已经补正依法向原告进行送达。证据5-6，真实性没有异议，但不能证明其证明目的。评估机构依法进行了入户评估，评估报告作出后依法进行了送达。原告提出异议后，进行了复核评估，并对其进行了答复。证据7，真实性没有异议，征收补偿决定按照原告选择的货币补偿方式进行。证据8，三性及证明目的均不予认可，该证据来源不可信。证据内容记载时间2019年10月12日与征收评估时间节点相距较远，且与涉案房屋的性质和位置均不相同，不具有可比性。证据9，不能体现拍摄人、拍摄时间和拍摄地点，真实性无法确认。在征收期间，原告并未提供营业执照等相关执照。证据10，真实性予以认可，公示表备注内容中记载需要验证，被告经调查确认后，原告的合法面积为155.92平方米，原告的证明目的不能成立。 对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1-3，真实性认可，证明目的不认可。证据4-5，真实性认可，关联性不认可，与本案无关，证明目的亦不认可。绝大多数人签订补偿协议，并不代表征收补偿方案合法、合理。证据6-15，对证据的形式真实性认可，内容上的真实性原告不掌握，属于被告内容部材料，关联性不予认可，与本案无关。证据16-18，真实性予以认可。证据19，视频截图真实性予以认可，证明目的不认可，该证明恰恰能证明原告养殖热带鱼是其唯一的生活来源。证据20，真实性不予认可，该房屋面积应该是259.37平方米，被告所称的土地面积乘以1.4所折算的房屋建筑面积，在本案的征收决定中适用的是集体土地征收，但原告的土地为国有土地，应当以实际测量的面积为准，认可我方提交的证据当中的公示表所公示的259.37平方米。证据21-27，真实性予以认可，证明目的不予认可。原告在复核评估申请中提到了多方面的问题，被告的评估公司在复核时，并没有进行合理的解释和解决复核申请的问题也没有做出答复就直接另行出具了复核结果。证据28，真实性予以认可，证明目的不认可，该证明恰恰能证明原告养殖热带鱼是其唯一的生活来源。证据29-31，真实性予以认可，其中谈话笔录中已经提及了原告在涉案房屋当中的一层是用作养殖热带鱼从事经营的场所，但在评估报告当中并没有予以表述，评估报告存在错误。 根据各方当事人的质证意见，对本案的证据认证如下：对原告所提交的证据：证据1-7，被告对其真实性无异议，可以作为认定案件事实的依据。证据8，反映的是二手房挂网销售的有关情况，二手房差异性较大，不具有由此及彼的效力，该证据证明力较低，本院不予认定。证据9-10，需结合本案其他证据综合认定。对被告所提交的证据：证据1-19、证据21-31，原告认可其真实性，可以证明本案的相关事实，本院予以认定。证据20，需结合本案其他证据综合分析认定。 根据上述有效证据及双方当事人无争议的陈述，本院认定案件事实如下：2018年12月27日，泉山区政府作出徐泉征字[2018]第3号《征收决定》，载明征收范围“铜山货场以东，陇海铁路以南，三环西路以西，货场路以北（土地四至及范围以勘测界定图为准）”；签约期限自2018年12月27日起至2019年1月25日止（30天）；征收与补偿方案详见《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》；征收部门泉山区房屋征收办公室；征收实施单位泉山区人民政府苏山街道办事处，以及征收现场办公地点、监督举报电话、被征收人申请复议和提起行政诉讼的权利和期限等。房屋征收安置补偿方案对合法建筑面积认定的标准为：国有土地上房屋按照合法有效证件（即土地使用证、房屋所有权证）认定。集体土地上住宅房屋（即宅基地证、房屋产权证）按照其合法有效证件认定；只有宅基地证没有房屋产权证的，房屋面积小于宅基地面积1.4倍的，按实际面积认定为合法面积；房屋面积大于宅基地面积1.4倍的，按宅基地面积1.4倍认定，超出1.4倍部分，不予认定。未经登记的建筑物，不予补偿。被征收合法非成套住宅房屋基准价为4810元/㎡、装饰装修及附属物补偿费基准价为80元/㎡、搬迁补助等补偿与安置办法及对奖励标准、房屋产权调换及组织实施、补偿决定、法律责任进行了明确和公示。截止2019年2月15日，签约437户，签约率85.52%。2018年11月24日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”，开始接受有意向参与该项目的17家房地产价格评估机构报名，报名时间为2018年11月28日—2018年11月30日。2018年12月3日，泉山区房屋征收办公室发布“通知”发布公告，公告17家具有房地产评估资质的评估公司名单；涉案征收范围内的被征收人从报名并经依法公示的17家房地产价格评估机构中协商选定4家评估机构，对本项目被征收的房屋及用于产权调换的房屋依法进行评估，协商选定评估机构为公告之日起5个工作日内。因协商不成，苏山社区居民委员会于12月9日推荐并公示安桂明等4名被征收人参与抽取评估公司的抽签（球）人。2018年12月10日，经抽签、公证和公告，确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产资产评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为涉案项目房地产评估公司。征收实施单位对包括原告郝徐灵在内的被征收户家庭成员及其他情况进行调查，2019年5月24日，经向国土部门查询，确认原告郝徐灵被征收的涉案房屋于2005年办理土地使用证，证号为徐土国用xx字第xx号，地号为xx，土地面积111.37平方米。被征收的涉案房屋为原告未取得规范建设许可的自建房。5月28日，征收实施单位向原告送达（征收编号为4-55）要求其提交产权证明材料的通知，因原告拒签而留置送达。2019年5月31日，征收实施单位对原告被征收房屋面积认定进行公示，其中认定土地面积为111.37平方米、合法建筑面积为155.92平方米。2019年6月3日，征收实施单位向原告送达《房屋征收补偿告知书》、《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》。《房屋征收补偿告知书》明确告知原告应在三日内就补偿方式进行选择，逾期不选，按产权调换补偿方式进行；《被征收房屋评估通知》明确告知：“实施单位、委托的评估机构定于2019年6月6日上午10:20时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受4810元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据”；《附属物评估通知》明确告知原告：“实施单位、委托的评估机构定于2019年6月6日上午10:20时（注：本通知送达后3日）对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受80元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”因原告郝徐灵拒签而留置送达。2019年6月4日，原告提交书面答复，在该答复中，其明确选择货币补偿方式补偿。6月6日，评估公司工作人员入户评估。2019年6月10日，江苏中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对原告涉案房屋作出《分户初步评估结果》，并于当日在征收地块张贴公示。6月14日，征收实施单位向原告送达《房地产征收估价报告》（第2019-0024号），原告拒绝在送达回执单上签字。2019年6月16日，原告郝徐灵对房地产征收估价报告提出异议，不认可评估公司选定程序、不认可评估房屋建筑面积和区位状况、不认可评估过程、原则和方式、不认可评估定价标准及结果、不认可房屋认定单中记载的内容等对征收房屋申请价值提出异议并申请复核评估。2019年6月19日，评估公司作出《分户复核评估结果》并向原告郝徐灵送达，复核评估结果未改变估价报告结果。2019年7月10日，征收单位作出补偿方式为货币补偿的泉房征字【2019】第45号《征收补偿决定》，并于当日向原告进行了送达，同时在征收地块张贴公示。2019年9月11日，被告对泉房征字【2019】第45号《征收补偿决定》作出《补正决定书》，将“姬运义”补正为“姬远意”，将“无正当理由拒绝评估机构入户查勘进行评估工作，也没有另行约定入户评估时间。评估机构遂根据征收补偿方案确定的基准价格”补正为“评估机构入户”。“2019年6月14日，征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告。被征收人在规定期间内提出复核评估申请。为了保证……及附属物进行了评估”补正为“2019年6月10日作出初步结果并公示，2019年6月14日征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告。被征收人在规定的期限内提出复核评估申请。”“被征收人未对补偿方式作出书面选择”补正为“被征收人对补偿方式作出书面选择。”并于同日向原告进行了送达。原告未经行政复议，向本院提起本诉讼，诉讼请求如前所述。 另查明：2019年1月14日，本院就何爱华、刘芹荣要求撤销涉案征收地块的徐泉征字[2018]第3号《征收决定》诉讼作出（2019）苏03行初41号行政判决书，判决驳回原告何爱华、刘芹荣的诉讼请求，在本案审理过程中，江苏省高级人民法院作出（2019）苏行终1001号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为： 一、关于原告起诉是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。”该法第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…(五)对征收、征用决定及其补偿决定不服的…”本案中，原告郝徐灵作为征收编号4-55的被征收人，在收到被告送达的泉房征补字[2019]第45号《征收补偿决定》后，有权在法定期限内向本院提起诉讼。 二、关于被告泉山区政府所作泉征字[2018]第3号《征收决定》是否合法的问题。案外人（同为涉案地块被征收人）何爱华、刘芹荣要求撤销上述《征收决定》，本院（2019）苏03行初41号判决驳回其诉讼请求，江苏省高级人民法院（2019）苏行终1001号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。泉征字[2018]第3号《征收决定》的合法性已被法院生效文书确认。 三、关于被告泉山区政府所作泉房征补字[2019]第45号《征收补偿决定》是否合法的问题。 （一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告泉山区政府是徐州市泉山区的行政主管部门，具有作出涉案征收补偿决定的法定职权。 (二)关于《国家陆路一类口岸二期项目房屋征收安置补偿方案》是否合理的问题。本院对涉案征收决定诉讼进行了审理,涉案非成套住宅房屋基准价、装饰装修及附属物补偿费基准价、及搬迁费用、临时安置补助费经过了预评估样板房推荐、公示、补偿基价预评估、征求意见、基价调整等程序，对产权调换房屋评估公示等。被征收房屋、附属物、搬迁费、过渡费、误工费、货币补贴、住改非一次性补贴、停产停业损失等补偿基准价或补偿标准是合理合法的，产权调换安置房价格是合理合法的。即涉案征补方案对涉案地块被征收合法非成套住宅房屋、装饰装修及附属物分别确定基准价4810元/㎡、80元/㎡是合理合法的。本院征收决定案认定征补方案符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十五条规定，江苏省高级人民法院二审判决予以维持。截止2019年2月15日，签约率达到85.52%；2019年6月11日涉案补偿决定作出时，签约率已达到94.47%，被征收人大部分接受的事实，亦反映征补方案评估论证明确的基准价具有其合理性。原告认为征补方案确定的基准价不合理缺乏事实和法律、法规依据，本院不予支持。 (三)关于涉案被征收房屋评估报告是否合法的问题。 1、涉案房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第五条规定：“同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。”本案中，被告泉山区政府向具有房地产评估资质的评估公司发布“通知”，现场抽签、公证、公告的方式确定江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司、徐州鑫达房地产资产评估有限公司、徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司徐州分公司为涉案项目房地产评估公司，评估机构选定程序合法。 2、涉案评估报告的合法性。涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。本案中，2019年6月3日，征收实施单位工作人员向原告一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》，明确告知原告进行房屋和房屋附属物评估的入户时间及拒绝入户的后果等。评估公司按照约定的时间入户评估，并依据实地查勘的结果和征收部门提供的征收调查资料的基础上，作出涉案的《房地产征收估价报告》，估价报告中详细说明了评估结论的形成过程、方法和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，经公示后，将评估报告依法向原告送达。原告提出复核申请后，评估公司进行了复核，复核评估结果向原告进行了送达，原告收到后10日内未就被征收房屋的评估报告申请专家鉴定。故原告关于评估报告违法的观点，本院不予支持。 （四）关于涉案房屋征收补偿决定的合法性问题。 1、关于补偿方式是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员已于2019年6月3日向原告送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知：“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。原告选择了货币补偿方式。被告作出以货币补偿方式的泉房征补字【2019】第45号征收补偿决定，尊重了原告对征收房屋补偿方式的选择权，本院依法予以支持。 2、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，原告房屋为住宅。被告向原告送达《提交产权证明材料的通知》，原告在规定的期间内未提交营业执照等相关证明材料，原告认为其在家中经营热带鱼养殖，一楼为经营用房的主张，缺乏充分的证据予以证明，亦缺乏相关的法律、法规依据，本院不予支持。被告所作涉案房屋征收补偿决定包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费、附属物补偿、货币补贴等，补偿范围无遗漏且无不当。其次，原告对房屋合法面积提出异议的问题。本院认为，申请获得建设许可是新建住宅建设的必要条件，房屋征收补偿既要保障被征收人的合法权益，亦要维护社会公共利益。本案中，原告房屋系未取得建设规划许可的自建住宅房屋，其虽持有2005年颁发国有土地使用权证，但无论土地性质有无变化，原告均不符合先申请许可，后开工建设的要求。涉案房屋系国有土地上房屋两证不全的情形，即只有土地使用证，没有房屋产权证。根据公布的征补方案，国有土地上房屋合法面积的认定需两证齐全，在原告没有房屋产权证的情况下，被告参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限1.1），以原告实际土地使用证证载面积为基数，按1.4容积率计算和确认原告补偿房屋的合法建筑面积并无不当。该认定对原告的合法权益给予了充分考虑和保障，亦维护了社会公共利益。原告不持有房屋产权证、未申请建设许可建房，其认为建多少就应认多少、拆多少就应赔多少的主张，缺乏法律、法规依据，本院不予支持。另，根据征收程序要求，对被征收房屋，先摸底调查，后对合法面积进行认定。被告有对被征收房屋的性质、类别、面积等组织合法性认定的职权。摸底调查公示的面积与认定的合法面积存在差异，实属正常情形。原告认为摸底调查公示的面积就是其合法面积的主张，本院不予采信。再次，关于补偿价值是否准确、合法问题。关于房屋补偿价值、附属物价值，评估公司通过入户查勘，征收单位提供的征收调查资料，综合分析了估价对象基本状况、土地基本状况、建筑物基本状况、区位状况，坚持客观、独立、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则，依据相关法律、法规、政策规定和技术规范、标准，采用比较法和区位修正法经综合分析测算确定被征收房屋的价值为742647元（单价4763元/㎡）、附属物价值9211元并无不当。搬迁费按1次确定1559元，过渡费按3个月确定3742元，误工费200元，货币补贴按房屋价值的10%确定74265元，以上补偿费用均严格按照大多数人同意的征收补偿方案标准计算而来，标准正确、计算无误、结果准确，其补偿的合理性、合法性、准确性，本院依法予以支持。 （五）关于涉案征收补偿决定程序是否合法。 被告作出涉案征收补偿决定后，依法向原告送达和公示，程序合法。另，被告发现征收补偿决定内容存在错误后，及时进行了补正送达，问题得到了更正，未对原告的合法权益产生实质性影响，本院予以确认。 综上，被告具有作出被诉征收补偿决定的职权，对原告被征收房屋合法面积、用途认定正确，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定原告被征收房屋价值及室内附属物价值，依照征收安置补偿方案对原告搬迁费、过渡费、误工费、货币补贴予以确定，客观、合理，对原告应补偿项目和数额确定均是准确、合法的。原告要求撤销被诉征收补偿决定的诉讼请求，证据不足，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告郝徐灵要求撤销被告徐州市泉山区人民政府作出的泉房征补字[2019]第45号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告郝徐灵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：10×××75。 审 判 长  刁国民 审 判 员  黄传宝 人民陪审员  侯保存 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  王竞晗