陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14462号上诉人（原审被告）：要拥军，男，1969年5月11日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：杜赵立，男，1981年10月13日出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：尹红斌，陕西庄威律师事务所律师。上诉人要拥军因与被上诉人杜赵立房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。要拥军上诉请求：1.改判驳回杜赵立的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由杜赵立负担。事实和理由：要拥军与杜赵立于2018年3月14日签订了《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于西安市雁塔区，面积315平方米。杜赵立承诺承租房屋用于家具产品销售及相关服务。合同约定于2018年3月20日前向杜赵立交付房屋和按本合同附件二约定的有关设施，租赁期为2018年3月20日起一年。该房屋按套计算，每年度租金为11万元整。该《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，并已实际履行。一审法院认定该合同无效，没有事实和法律依据。即使该合同无效，但按照法律规定，在合同中约定的关于争议的解决条款也是有效的，故要拥军不应向杜赵立退还房租2万元。该《房屋租赁合同》9.1条明确约定：“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁改制范围的；（四）房屋在租赁期内被鉴定为危房，或者因不可抗力导致毁损、灭失的。”当时双方约定，不管承租期内出现任何问题，双方互不承担责任，要拥军收取的房租不予退还，杜赵立也承诺不要求退还，口头约定后，怕反悔，杜赵立提供《房屋租赁合同》，双方又以书面形式签订正式《房屋租赁合同》。因本次拆迁是雁塔区政府强制拆迁行为，而不是要拥军违约行为，故要拥军不应向杜赵立退还房租2万元。涉案房屋是要拥军从翟战志处承租来的再向外转租，因政府强制拆迁，政府未给任何个人及单位赔偿任何损失，要拥军已将租赁费交给翟战志，翟战志未给要拥军退还任何租赁费，要拥军也是本次拆迁的受害方，故要拥军于情于理不应向杜赵立退还房租2万元。杜赵立辩称，雁南花卉市场未依法获得用地及工程规划许可，项目本身不是受法律保护的合法建筑，以此为标的的房屋租赁合同应属无效。杜赵立与要拥军签订期限为1年的租赁合同并支付了1年的房屋租金，要拥军收取了1年的房租只提供了近9个月的房屋使用权，因租赁物灭失3个多月期间无法提供房屋使用权，提供不能的原因虽非他本意，但收取的对应期间租金欠缺法律依据，应予退还。《合同法》第一百二十九条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《房屋租赁合同》第九条虽约定特定情形下双方互不担责，根据交易习惯、合同相关条款及法律规定，互不担责是指双方互不承担违约赔偿责任。对于未实际履行期间的租金，要拥军无法律依据继续占有应退还，这不是一种违约惩罚，也不是违约责任。请求驳回上诉。杜赵立向一审法院起诉请求：1.要拥军返还2018年12月6日至2019年3月20日期间的房屋租金31785元；2.要拥军按照银行同期同类贷款利率承担自2018年12月6日起至实际退还期间的资金占用费（算至2019年3月22日为488元）；3.本案诉讼费由要拥军负担。一审法院认定事实：2018年3月14日,要拥军（甲方）与杜赵立（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：出租房屋位于西安市雁塔区；出租房屋面积315平方米，现经营业务为水景、鱼缸、风水鱼等，店铺名称为“兄弟水族馆”；乙方承诺，承租房屋用于家具产品销售及相关服务；甲方于2018年3月20日前向乙方交付该房屋和按本合同附件2中约定的有关设施，租赁期为2018年3月20日起1年；该房屋按套计算租金，首年度租金为人民币110000元整。合同签订后，杜赵立共计向要拥军支付了110000元的第一年的房租。房租支付2018年3月20日至2019年3月20日。杜赵立承租涉案房屋后，实际使用至2018年12月16日。2018年12月22日，西安市雁塔区农林水务局、西安市国土资源局雁塔分局以及西安市雁塔区杜城街道办事处共同发布《公告》：为切实落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制农地非农化问题，依据《中华人民共和国土地管理法》……《西安市人民政府办公厅关于印发的通知》和“大棚房”办《关于印发“大棚房”问题专项清理整治标准等事项的通知》精神，现就陕西西安雁南花卉繁育基地（雁锦花卉市场）、西安雁南花卉中心（雁南花卉市场）“大棚房”问题专项整治工作公告：……必须在2018年12月31日前，自行还出违法违筑设施，对违法占用的土地进行复垦复耕。据此，杜赵立彻底自2018年12月16日搬出。庭审中，要拥军称其自翟战志处承租涉案房屋并向外转租。要拥军并未提供涉案房屋建筑的相关手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉及的租赁房屋根据2018年12月22日由西安市雁塔区农林水务局、西安市国土资源局雁塔分局以及西安市雁塔区杜城街道办事处共同发布《公告》属于整改范围内的建筑。而在本案审理过程中，要拥军并未提供证据证明涉案房屋有相关的建筑手续。据此，要拥军应当承担举证不能的法律后果。杜赵立与要拥军签订的《房屋房屋租赁合同》应属无效。因杜赵立已经支付了要拥军2018年3月20日至2019年3月20日的租金共计110000元，且杜赵立实际使用至2018年12月16日。对于尚未履行的部分即2018年12月17日至2019年3月20日的租金，杜赵立作为承租人，对承租房屋的实际情况及相关手续，亦有审慎审查的义务，故杜赵立对涉案房屋因强制拆除导致无法继续承租也有过错，结合双方的过错程度，依法酌情认定要拥军退还杜赵立剩余租金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：一、被告要拥军于本判决生效之日起十日内退还原告杜赵立房屋租金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杜赵立其余诉讼请求。本案案件受理费606元，由被告要拥军负担303元，原告杜赵立负担303元。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据西安市雁塔区农林水务局、西安市国土资源局雁塔分局、西安市雁塔区杜城街道办事处于2018年12月22日所发《公告》，涉案房屋存在违法建设。因此，要拥军与杜赵立所签《房屋租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”杜赵立向要拥军支付了2018年3月20日至2019年3月20日的租金11万元，但杜赵立实际使用租赁房屋至2018年12月16日。至于2018年12月17日至2019年3月20日的租金，杜赵立作为承租人，对租赁房屋的实际情况亦有审慎审查的注意义务，一审法院根据双方的过错程度，酌定要拥军退还杜赵立房租2万元，并无不妥。综上所述，要拥军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由要拥军负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月十三日书记员  张 佩