云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初3539号原告：沈桂珍，女，1954年9月1日出生，汉族，退休工人，住弥勒市，现住弥勒市。原告：何元刁，女，1982年6月7日出生，汉族，公务员，住弥勒市，现住弥勒市。二原告的委托诉讼代理人暨原告：吴建勋，男，1979年3月22日出生，汉族，公务员，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟柱生，该公司员工。代理权限：特别授权。原告沈桂珍、吴建勋、何元刁与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈桂珍、何元刁的委托诉讼代理人暨原告吴建勋，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟柱生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈桂珍、何元刁、吴建勋向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《委托投资经营合同》合法有效。2.判令被告支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金27498元。3.判令被告支付原告2019年4月8日起至2019年10月8日止延迟支付房屋租金的违约金2516元（27498元×0.5‰×183天）。4.判令被告继续履行《委托投资经营合同》至2028年12月31日止；若被告不能继续履行合同支付原告租金，请求判令被告恢复1-309房屋原样，即按《委托投资经营合同》附件二该商品房室内装饰、设备标准，装修好后交予原告；若被告能继续履行合同支付租金，原告愿意把该房屋继续出租于被告。5.判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2015年9月29日，原告向被告购买暂定名称为“吉成?骊都”的商品房中第1幢3层1-309号房屋，同时原告吴建勋与被告签订了《委托投资经营合同》，约定：原告将该房屋出租给被告经营管理，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；租期12年，即自2016年4月1日起至2028年3月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金标准为第一年至第三年领取房产总金额的8%，即租金为21998元/年，第四年至第六年领取房产总金额的10%，即租金为27498元/年，第七年至第九年领取房产总金额的12%，即租金为32998元/年，第十年至第十二年领取房产总金额的14%，即租金为38497元/年。租金的支付方式为：第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内一次性支付，以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金；被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，被告按约定向原告支付了前三年的房租21998元/年。2018年9月、10月，服务中心“物管”告知被告资金链断裂，没有能力支付房租。2018年11月16日，原告收到骊都国际物业中心的工作人员手机信息通知“关于云南吉成投资公司无力支付业主委托经营收益款通知，有两个解决方案”，2018年11月27日，再次收到该手机电话通知：云南吉成投资公司见面会于本周四11月29日上午十点整在骊都国际大酒店九楼会议室举行。在该次见面会上，被告公司的董事长杨庆云明确表示：公司无能力支付拖欠的房租，要求业主接受被告提出的解决方案等等。2019年4月1日，被告却要求业主先签订由被告单方面提出的《委托投资经营合同补充协议书》，业主拒绝签字，被告就拒绝支付房租。2019年4月1日以来，原告多次到吉成投资业主服务中心讨要房租，要求被告履行《委托投资经营合同》，得到的答复都是“签协议”“开发票”。原、被告签订的《委托投资经营合同》是合法有效的，并且原告自签订合同以来严格认真地履行约定，支持被告对酒店的经营管理，被告理应依约及时支付租金，然而被告却无视法律，不顾合同约定，至今拒绝支付租金，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，为维护合法财产权益，特提起诉讼，请求依法判决。诉讼中，原告明确表示其第四项诉讼为“判令被告继续履行《委托投资经营合同》至2028年12月31日止”。被告云南吉成投资有限责任公司承认原告在本案中主张的事实及第一项诉讼请求确认《委托投资经营合同》有效，但提出现在公司经营困难，没有能力再继续履行双方签订的《委托投资经营合同》，请求法院解除《委托投资经营合同》。另外，原告主张的违约金公司也无力支付。本院认为：被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的第一项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。《委托投资经营合同》系合同双方当事人的真实意思表示，于法不悖，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理，原告按合同约定付清房款，房屋已实际由被告经营管理，该《委托投资经营合同》依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行了出租人的义务，被告应按合同约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按约定承担违约责任。一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，双方约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，被告未按期支付2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金27498元，已构成违约，原告主张由被告支付该租金于法有据，予以支持。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告已全面履行了出租人的交房义务，被告未按约定履行支付房屋租金义务，被告应依合同约定按本年度约定租金的0.5‰支付违约金，被告主张无能力支付不属正当理由，对其抗辩意见不予采纳，故原告主张由于被告支付自2019年4月8日起至2019年10月8日止延迟支付房屋租金的违约金2516元（27498元×0.5‰×183天），于法有据，予以支持。三、关于是否应解除合同的问题。被告辩解公司经营困难，没有能力再继续履行《委托投资经营合同》，要求解除该合同。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，该承诺对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋被告返租经营，被告应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、原告吴建勋与被告云南吉成投资有限责任公司签订的《委托投资经营合同》合法有效；二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告沈桂珍、吴建勋、何元刁2019年4月1日至2020年3月31日期间的房屋租金27498元及截至2019年10月8日的违约金2516元，合计30014元；三、原告吴建勋与被告云南吉成投资有限责任公司签订的《委托投资经营合同》继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  舒永丽二〇一九年十二月六日书记员  周 勤