沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初5059号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区。负责人：胡浩，系该行行长。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：英秋月，女，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。被告：燕凌贤，男，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被告：燕力飞，男，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：燕凌贤，男，汉族，系父子关系，住辽宁省抚顺市顺城区。被告：尹淑杰，女，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：燕凌贤，男，1985年11月9日出生，汉族，系母子关系，住辽宁省抚顺市顺城区。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：萧德迎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王静，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰、阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称“阳光公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莹，被告燕凌贤（亦为被告燕力飞、尹淑杰共同委托诉讼代理人）、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司委托诉讼代理人王静均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、宣告原告与被告燕凌贤于2011年9月22日签订的《个人购房/担保合同》到期；2、被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰向原告偿还本金457,491.26元及逾期利息、罚息（自2016年1月9日至2018年9月21日的逾期利息及罚息为47,463.51元，自2018年9月22日至实际清偿之日止的逾期利息及罚息按合同约定计算）；3、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司就上述债务承担连带担保责任；4、原告对抵押物（地址位于沈阳市于洪区，65.45平方米的房产）享有优先受偿权；5、四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告燕凌贤于2011年10月9日向原告借款49万元用于购买沈阳市于洪区房产，贷款期限为360个月，执行利率为4.9%，到期日为2041年10月9日，按月等额本息还款。但被告于2016年1月9日开始拖欠贷款，连续逾期25期以上，原告多次催要未果，为维护合法权益，原告诉至法院。被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰共同辩称，欠款事实存在，数额属实。被告阳光公司辩称，1、依据《物权法》相关规定，涉案房屋作为燕凌贤提供的抵押物，原告理应优先实现债权；2、即便我方承担阶段性连带保证责任，时间也应截止至2013年11月8日，逾期不应继续承担担保责任；3、原告诉请相关诉讼费用与我方无关，我方无义务承担。在《个人购房/担保合同》已经约定借款人违约时需承担给付罚息的违约金，此惩罚性约定足以弥补原告实际损失，原告无权再主张此类费用；4、如判决我方承担连带保证责任，我方享有追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月17日，被告阳光公司（出卖人）与被告燕凌贤（买受人）签订编号E1109116314《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买于洪区阳光路26-3号1-11-9建筑面积65.45平方米的房产，总金额708,641元。交付期限为：出卖人应当在2012年9月3月前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。关于产权登记条款约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2011年9月22日，原告（贷款人）与被告燕凌贤（借款人）、燕力飞（借款人）、尹淑杰（借款人）、阳光公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款490,000元用于购买于洪区阳光路26-3号1-11-9房产。担保方式为抵押；贷款期限为360月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；第4.2条约定：贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款发放方式为：借款人授权贷款人将贷款一次性划入阳光公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为：按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款。罚息条款约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定，贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；阶段性连带保证责任条款约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押清单记载：抵押人为燕凌贤，抵押房产地址为沈阳市于洪区；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；违约责任条款约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；保证方式条款约定：保证人自愿向贷款人提供连带保证责任；保证期间为：本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据本合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人和担保人承诺条款约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告燕凌贤于“借款人和抵押人”处签字，被告燕力飞和尹淑杰于“共同借款人”处签字，被告阳光公司于保证人处盖章。2011年9月6日，由被告燕力飞和尹淑杰签字的《共同还款承诺书》记载：“现借款人燕凌贤向贵行申请贷款490,000元，本人与借款人系父（母）子关系，此借款系我与借款人的共同债务，今后此债务由我和借款人共同承担连带偿还，绝无异议。”2011年10月9日，原告发放贷款490,000元。被告燕凌贤、燕力飞和尹淑杰签字的《借款凭证》记载，借款金额490,000元，还款方式等额；还款周期为按月；基准利率7.05%（年利率）；借款当期执行利率7.05%（年利率）；借款逾期利率9.87%（年利率）；借款期限360个月；起息日期：2011年10月9日；借款到期日：2041年10月9日。2011年9月27日，原告办理案涉房屋预购商品房抵押权预告登记，抵押登记期限为：2011年9月22日至2041年9月22日，登记号码为：沈房预中心字第××号。2013年11月8日，沈阳市房产局出具涉案房屋《沈阳市房屋所有权初始登记证明》。另查明，被告燕凌贤于2016年1月9日开始拖欠还款，原告提交的《借据历史处理明细本地查询》记载：截至2018年9月21日，被告燕凌贤欠付贷款本金457,491.26元、利息47,463.51元（包含逾期利息及罚息）。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，故合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约定全面履行合同义务。关于原告主张其与被告燕凌贤于2011年9月21日签订的《个人购房/担保合同》到期的诉讼请求，依据《个人购房/担保合同》约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用”，涉案合同还款方式为按月等额本息还款，被告燕凌贤自2016年1月9日开始拖欠还款，显已超过六次未按时足额偿还本息，故原告诉请合法有据，应予支持。关于原告主张被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰偿还本金457,491.26元、逾期利息、罚息的诉讼请求，经查，《个人购房/担保合同》第四条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率。第九条罚息约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定，贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。”被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰对欠付本金及逾期利息、罚息事实予以确认，且有《个人购房/担保合同》、《借据历史处理明细本地查询》等证据予以佐证，故原告该主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告阳光公司承担连带担保责任的诉讼请求，依据《个人购房/担保合同》第二十六条约定：“保证人自愿向贷款人提供连带保证责任”，第三十条30.3款约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”依据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”故原告该项主张合法有据，应予支持。关于原告主张对位于沈阳市于洪区，65.45平方米的房产享有优先受偿权的诉讼请求，原告虽办理了房屋抵押预告登记，但至今未办妥正式抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故原告该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告燕凌贤于2011年9月22日签订的《个人购房/担保合同》到期；二、被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行欠付贷款本金457,491.26元及逾期利息、罚息（逾期利息及罚息以457,491.26元为基数分段计算，自2016年1月9日至2018年9月21日的逾期利息、罚息为47,463.51元，自2018年9月22日至实际给付之日止，逾期利息及罚息按《个人购房/担保合同》约定计算）；三、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在抵押房产办妥房屋他项权利证并交付原告前对本判决第二判项债务承担连带给付责任；四、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在承担保证责任后，有权向被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元，由被告燕凌贤、燕力飞、尹淑杰、阳光一百置业（辽宁）有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 雪人民陪审员  黄金英人民陪审员  谢琳琳二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李天英本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。