福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终1492号 上诉人(原审被告)：张雪芝，女，汉族，1986年4月1日出生，住福建省福鼎市。 上诉人(原审被告)：董欣福，男，汉族，1985年9月17日出生，住福建省福鼎市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：商世杰，福建秉坚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:潘胜佳，女，汉族，1995年1月8日出生，住福建省福鼎市。 被上诉人（原审原告）:朱有晴，男，汉族，1990年3月20日出生，住福建省福鼎市。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：福建融达房地产代理有限公司，住所地福建省福鼎市玉龙北路57号，统一社会信用代码：913509820523052367。 法定代表人：张王新。 委托诉讼代理人：游德海，系该公司业务总监。 上诉人张雪芝、董欣福因与被上诉人潘胜佳、朱有晴、福建融达房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院(2019)闽0982民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雪芝、董欣福上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、原审法院违反“不告不理”原则，超出潘胜佳、朱有晴的诉求进行判决,违反程序。潘胜佳、朱有晴所提出的四点诉讼请求均是针对张雪芝一人,均未提及要求董欣福承担对应责任。而一审法院却不顾潘胜佳、朱有晴的诉求范围,径行判决董欣福共同承担本案的款项支付义务,已明显超过当事人的请求,违反“不告不理”的民事诉讼原则,违反法定程序。二、原审法院认定事实不清。一审法院认定本案备案的“《存量房买卖合同》中关于房屋价款的约定并不是双方真实意思表示,且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形”,并以此认定价格条款无效属于一审法院的主观推断。首先,本案房屋交易所产生的税收并非受到交易双方所约定价格的直接影响,税收是根据交易房产的对应地段电脑估价进行收取。据了解,本次交易的房屋税收,在进行《存量房买卖合同》备案的时间段内,无论是按照73万元备案还是50万元备案,都是低于当时的电脑估价,在此情况下,双方当事人无论是按照73万元备案还是50万元备案,均无法影响到固定税收,当事人在这种情况下没有可期待利益,无需通过调整价格的方式来规避税收,也无法通过调整价格的方式来规避税收。因此,房屋价款的约定是双方正常的一个合意变更,不存在规避国家税收监管的故意,并未损害国家利益,依法应当认定为有效。其次,本案并没有任何客观的证据体现本案价款的变更不属于双方的真实意思表示,反而从部分的书面证据可以证明这种变更属于双方合意的变更。第三，本案上诉人并不存在违约行为,不应承担违约责任,一审法院的违约金及起算点以及律师费认定错误。最后,原审法院未认定备案合同的效力将损害上诉人董欣福的合法权益,显失公平。本案房屋交易一开始并未涉及董欣福,董欣福有签字确认的合同仅仅是最终在房管所备案的《存量房买卖合同》,董欣福所认定的房屋价款也为50万元。潘胜佳、朱有晴在进行完《存量房买卖合同》的备案后第二天出具了收条,上面虽然没有明确标注房屋价款,但是也已经认可交易对象的变更,其表示是收取董欣福夫妻的预支购房款。因此,本案经过备案的《存量房买卖合同》属于买卖双方真实意思的表示,并不存在《合同法》中规定的合同无效情形,潘胜佳、朱有晴作为具有民事行为能力的成年人,应当对自身的民事行为负责,这种合同的变更也是在被上诉人的民事行为有效处分范围之内,依法应当认定为有效。 潘胜佳、朱有晴辩称，1、一审法院依法追加董欣福并未存在违法法律程序，根据民诉法第132、73条规定，法院可依职权追加。2、本案并未存在可发回重审的情形。原审法院认定事实清楚，涉案房屋买卖价款是736426.4元，2018年10月24日双方签订的《存量房买卖合同》在合同最后一页已经明确注明是以本合同约定的条款为准，网签价格并非双方真实交易价，网签合同的50万元只是作为过户缴纳的使用，50万元并非双方交易真实价格。根据双方实际付款看，与网签合同中约定的价格明显不符，双方真实交易价格是736426.4元。3、原审法院认定张雪芝、董欣福违约事实清楚。双方签订的买卖合同交易流程中明确约定在领取无抵押权的不动产权证3日内要办理过户手续。之后，虽然双方有签订补充协议以及朱有晴出具的收条，对付款的方式进行变更，但实际上，双方房产买卖的一个交易流程并未更改，仍然是按照10月20日签订的买卖合同约定的交易流程来执行的，而且这个合同里面已经对违约责任约定的相当清楚。而网签合同里面第十条也约定双方同意自合同签订之日起15日内共同办理过户手续。不管是从10月24日签订的存量房买卖合同，还是网签合同，都可以看出二上诉人在整个交易房屋买卖合同的一个交易履行的过程中，对违约事实的约定非常清楚的。 福建融达房地产代理有限公司辩称，其同意潘胜佳、朱有晴的答辩意见。 潘胜佳、朱有晴向一审法院起诉请求：1、判令张雪芝继续履行与潘胜佳、朱有晴签订的《存量房买卖合同》，即张雪芝向潘胜佳、朱有晴支付剩余购房款302826.4元。2、判令张雪芝支付违约金(以300000元为基数，从2018年12月20日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)。3、判令张雪芝支付潘胜佳、朱有晴律师代理费5000元。4、本案所有诉讼费用由张雪芝承担。 一审法院认定事实： 2018年10月24日，潘胜佳与张雪芝经福建融达房地产代理有限公司提供居间服务，双方就福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产签订了《存量房买卖合同》，合同约定房屋买卖价格为每平方米6260元，张雪芝向潘胜佳支付定金50000元。同日，潘胜佳、张雪芝及福建融达房地产代理有限公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。2018年12月12日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝签订《补充协议》，对购房款支付方式进行变更。2018年12月12日，张雪芝向潘胜佳、朱有晴支付283600元。2018年12月14日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福经福建融达房地产代理有限公司提供居间服务，签订了网签备案的《存量房买卖合同》，该合同后经福鼎市房管所登记备案。2018年12月15日，张雪芝、董欣福向潘胜佳、朱有晴支付100000元。另查明，福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产不动产权证登记面积为117.64平方米。 一审法院认为，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福于2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》除关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形,应属无效条款以外,其余条款均系双方真实的意思表示,且不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效，双方应当按照合同有效部分全面履行。张雪芝、董欣福拒不履行合同义务的行为属违约行为,依法应当承担违约责任。潘胜佳、朱有晴要求张雪芝、董欣福继续履行合同，并支付剩余购房款、违约金和律师代理费损失的主张，有事实和法律依据，予以支持。但潘胜佳、朱有晴主张的违约金计算标准有误，应当依照双方合同约定的计算方式，自2018年12月29日起，以300000元为基数按日万分之一计付，对超出部分，不予支持。董欣福经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理与判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定规定，判决：一、张雪芝、董欣福应于判决生效之日起五日内支付潘胜佳、朱有晴房屋买卖剩余购房款302826.4元及违约金(以300000元为基数，自2018年12月29日起至实际还款之日止按日万分之一计付)；二、张雪芝、董欣福应于本判决生效之日起五日内支付潘胜佳、朱有晴律师代理费损失5000元；三、驳回潘胜佳、朱有晴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6007元，由张雪芝、董欣福负担5979元，潘胜佳、朱有晴负担28元。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院认定的事实没有异议，且有相关证据证明，本院予以确认。 本院认为，1.当事人之间签订了多份书面合同的，在没有相反证据证明的情况下，应当以在后签订的合同为依据确定合同权利义务主体以及各方的权利义务关系。故2018年12月14日潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福签订的经房管部门备案的《存量房买卖合同》系对2018年10月24日潘胜佳与张雪芝签订的《存量房买卖合同》的变更和补充，合同当事人应按该合同约定履行各自的权利义务。董欣福系《存量房买卖合同》的当事人，与本案诉争标的具有直接利害关系，为必要共同诉讼当事人，必须共同进行诉讼，一审依职权追加董欣福作为本案一审被告参加诉讼并无不当。2.张雪芝、董欣福主张应按照2018年12月14日的《存量房买卖合同》确定房屋价款，但潘胜佳、朱有晴主张该合同约定的价款只是应买方要求为合理避税而定的，实际成交价应按照2018年10月24日《存量房买卖合同》确定。本院认为，2018年12月14日的《存量房买卖合同》约定的价款支付方式与双方实际履行的付款方式不一致，且实际生活中确实存在为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形。福建融达房地产代理有限公司作为为买卖合同双方提供居间服务的当事人，其亦认可2018年12月14日的《存量房买卖合同》约定的房屋价款系为避税而非双方的真实意思表示。故一审认定2018年12月14日的《存量房买卖合同》中有关合同价款的约定并非当事人的真实意思表示，以2018年10月24日《存量房买卖合同》约定的单价6260元/平方米认定房屋买卖价款为736426.4元，并无不当。3.2018年12月14日《存量房买卖合同》中约定：“自本合同签订之日起15日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金。”“守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”根据潘胜佳和张雪芝的通话录音，结合潘胜佳、朱有晴、福建融达房地产代理有限公司的陈述，张雪芝、董欣福因办理房屋过户税费较高原因而不配合办理权属转移登记手续，已构成违约，潘胜佳、朱有晴有权要求张雪芝、董欣福依据合同约定支付违约金及律师代理费损失。 综上所述，张雪芝、董欣福的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6007元，由上诉人张雪芝、董欣福共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇一九年十二月三十日 书记员  王丽娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。