文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初15898号原告：吴正鹏，男，汉族，1979年10月01日出生，重庆市南岸区兴塘路。委托代理人：谭晓东，重庆思仁律师事务所律师。被告：陈纯富，男，汉族，1976年02月24日出生，重庆市铜梁县白羊镇。原告吴正鹏诉被告陈纯富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序进行了审理。原告吴正鹏及委托代理人谭晓东、被告陈纯富均到庭参加诉讼。现本院已审理终结。原告吴正鹏向本院提起诉讼请求：1、确认双方的房屋租赁合同已经于2019年6月18日解除；2、判令被告支付尚欠原告2018年5月11日至2019年6月18日的租金88988元，并以此为基数，按照每日千分之一计算违约金至付清时为止；3、判令被告支付房屋占用费（自2019年6月18日起按照每月8249元支付至实际返还之日止）；4、判令被告支付物业管理费、水电公摊费4041元；5、判令被告支付律师费6000元；6、判令被告支付诉讼费。事实和理由，2018年2月11日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于重庆市南岸区茶园大道351附3门面出租给被告使用，租赁期限为5年，租金为每季度24747元。但被告未及时支付租金也未缴纳物业费等。经原告多次催收，被告并未支付。2019年6月18日，原告按照双方合同的约定向被告发出解除合同通知书，解除双方的租赁合同。被告陈纯富辩称，2018年5月至今，原告将本案所涉房屋进行锁住，导致被告无法正常经营，达不到被告租赁的目的，对此之后的租金被告不应支付。如认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。对于原告陈述的2019年6月18日向我发出解除通知书，我已经收到，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。经本院审理查明，2018年2月11日，吴正鹏作为出租方与承租方陈纯富签订了《房屋租赁合同》，约定吴正鹏将其所有的位于重庆市南岸区茶园大道351附3门面出租给陈纯富用于电器销售。租赁期限为2018年2月11日至2023年2月10日共计5年。为保证本租赁协议的有效实施，本协议签订时陈纯富应向吴正鹏支付履约保证金8249元。租期期间，涉及陈纯富应交纳的租金、赔偿金、违约金及其他费用未按时支付时，吴正鹏有权从履约保证金中扣除。租金标准从2018年2月11日起算，第一年租金为98988元，第三年开始每年租金在上一年度租金基础上递增百分之八。（如陈纯富租住就不递增，如转租其他人就递增）。租金采取先交费后使用的原则，租金每季度支付一次。陈纯富应于2018年2月11日一次性支付第一季度房屋租金24747元，即2018年2月11日至2018年5月10日租金，后续给付租金在上一季度租期届满15日前一次性支付。租赁期间的水电费、通信费及物业费等费用由陈纯富承担。有下列情形之一，吴正鹏有权单方面解除合同，收回房屋：1、逾期支付房屋租金达15日以上；2、欠缴各项费用达2000元以上等。同时约定租期合同期满或租赁期内解除合同时，陈纯富应立即向吴正鹏交回房屋，并在合同期满之日（或解除之日）将其属于陈纯富的物品全部搬出租赁房屋，逾期未搬出时，由陈纯富每日按出租房屋双倍租金标准向吴正鹏支付违约金直至物品全部搬出之日。陈纯富不按约定支付租金的，除应当补交租金外还应案实际欠缴租金的每日千分之五的标准向吴正鹏支付赔偿金，如逾期付款超过一个月，应按照本合同约定月租金标准的二倍向吴正鹏支付赔偿金。任何一方违约导致另一方提起诉讼的，守约方产生的律师费、差旅费等费用由违约方承担。上述合同签订后，被告陈纯富支付了第一季度、第二季度租金24747元及履约保证金8249元后，在应交纳第三季度租金时，被告陈纯富未按时交纳，原告吴正鹏将本案所涉房屋自2018年5月10日锁住至2018年6月16日。在原告多次催要下，被告陈纯富于2018年9月11日、9月12日分两次向原告转账支付第二季度租金24747元。后被告又在2018年11月10日通过转账方式向原告支付租金10000元，此后未再支付租金。因被告陈纯富未支付物业费及水电公摊费，吴正鹏代其向物业公司支付该案所涉房屋物业费及公摊水电费4041元。2019年6月18日，吴正鹏向陈纯富邮寄《关于解除合同通知书》，2019年6月20日吴正鹏收到该通知书。2019年6月18日吴正鹏与重庆思仁律师事务所签订了《法律事务委托代理合同》，吴正鹏委托思仁律师事务所就与陈纯富房屋租赁合同纠纷提供法律服务，约定法律服务费为6000元，该所指派谭晓东作为代理人具体提供法律服务。2019年10月15日，吴正鹏向思仁律师事务所支付律师费6000元。以上事实由原告举示的房屋租赁合同、微信聊天记录、转账截屏、物业费收据、解除合同通知书、法律事务委托代理合同、律师费发票及当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行义务。依照我国《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定依法解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因陈纯富未按照约定按时足额向吴正鹏支付租金达15日以上及拖欠金额达2000元以上，已构成违约，吴正鹏依照双方的约定享有合同解除权。其通过邮寄的方式向陈纯富发出《解除合同通知书》，以通知方式行使解除权，符合法律规定及双方约定。陈纯富对此并无异议，故本院认定双方租赁合同于解除通知到达对方时解除，即2019年6月20日解除。对于尚欠租金问题，依照《合同法》第九十七条的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同解除前尚欠的租金，被告陈纯富应当向原告支付，对于被告陈纯富辩称因原告将租赁房屋锁住至今，导致其无法正常经营，不应支付2018年5月10日之后的租金。但结合现有证据，仅能证明原告吴正鹏从2018年5月10日至2018年6月16日（共计37天）将该租赁房屋锁住，对于该期间的租金不应支付，该期间的租金为10173.77元（24747元÷3个月÷30天×37天）。原告主张其截止到2019年6月18日被告尚欠的租金，应当在抵扣履约保证金8249元、扣除上述期间的租金及实际支付租金金额后进行计算。具体如下表：            租赁期间              应付租金（元）              已付租金（元）              备注                  2018.2.11-2018.5.10              24747              24747              2018.2.11                  2018.5.11-2018.8.10              24747              24747              2018.9.12、9.13                  2018.8.11-2018.11.10              24747              24747              2018.11.10支付10000元，抵扣保证金8249及减少租金10173.78元                  2018.11.11-2019.2.10              21071.22              0                                2019.2.11-2019.5.10              24747              0                                2019.5.11-2019.6.18              10448.73              0                                合计              56266.95                                  因陈纯富的违约，依照约定应当向吴正鹏支付违约金，因陈纯富认为双方约定的违约金过高请求法院调整，结合合同履行情况、吴正鹏的实际损失等，本院酌定违约金以实际欠缴之日起，以实际欠缴金额为基数，按照月利率2%计算，超过部分不予支持。对于占用房屋费用问题，合同解除后，被告陈纯富应当立即搬离该房屋，未及时搬离，已经对原告造成了预期租金损失，该损失应当按照双方约定租金标准予以支付，支付时间从合同解除后至实际搬离之日止。对于吴正鹏垫付的物业费、公摊水电费，按照约定应当由被告陈纯富承担，吴正鹏垫付后有权向陈纯富追偿，但应当扣除原告锁门期间的物业费及公摊水电费，本院结合实际标准酌定500元。对于律师费6000元，双方在合同中已经明确约定，由违约方承担，陈纯富未按时支付租金等导致合同解除，原告委托律师事务所处理该纠纷，且已经支付律师费6000元，故对本项诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴正鹏与被告陈纯富在2018年2月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月20日解除；二、被告陈纯富于本判决生效之日起十日内向原告吴正鹏支付租金56266.95元，并从实际欠缴之日起按照月利率2%支付违约金至付清时为止（其中以21071.22元为基数从2018年11月11日起算；以24747元为基数从2019年2月11日起算；以10448.73元为基数从2019年5月11日起算）；三、被告陈纯富于本判决生效之日起十日内搬离重庆市南岸区茶园大道351附3号门面，并从2019年6月21日起按照每月8249元向原告吴正鹏支付租金损失至实际搬离之日止；四、被告陈纯富于本判决生效之日起十日向原告吴正鹏支付代缴物业费、公摊水电费共计3514元；五、被告陈纯富于本判决生效之日起十日内向原告吴正鹏支付律师费6000元；六、驳回原告吴正鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918元减半收取959元由被告陈纯富负担（此款原告已垫付，被告随前款向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  吕金伟二〇一九年十二月三日书记员  王寅萍