四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1530号 原告：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地乐至县天池镇新南路134号。统一社会信用代码：91512022579613892N。 法定代表人：黄荣正，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何理，男，该公司员工（特别授权）。 委托诉讼代理人：杨林，男，该公司员工（特别授权）。 被告：阎武林，男，汉族，1968年2月11日出生，重庆市永川区人，住重庆永川市。 第三人：重庆市永川区通达运输有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段725号。统一社会信用代码：91500118203790452G。 法定代表人：邓国元，该公司董事长。 第三人：蔚彬，男，生于1964年2月22日，汉族，住重庆市永川区。 第三人：魏寿文，男，生于1968年7月11日，汉族，住重庆市永川区。 上列被告及第三人共同委托诉讼代理人：张志新，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。 上列被告及第三人共同委托诉讼代理人：舒展，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。 第三人：重庆国禄实业有限公司，住所地重庆市永川区临江镇中和街43号，统一社会信用代码：91500118790749269Y。 法定代表人：苏公禄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘肖斌，男，1972年10月17日出生，汉族，住重庆市永川区。系公司员工。 第三人：苏公禄，男，1969年4月6日出生，汉族，住重庆市永川区。居民身份证码：510229196904063436。 委托诉讼代理人：刘肖斌，男，生于1972年10月17日，汉族，住重庆市永川区。系由社区推荐。 原告四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称渝鑫公司）与被告阎武林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告的申请，依法追加重庆市永川区通达运输有限责任公司（以下简称通达公司）、蔚彬、魏寿文、重庆国禄实业有限公司（以下简称国禄公司）、苏公禄为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审限20日。原告渝鑫公司的委托诉讼代理人何理、杨林、被告阎武林、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的委托诉讼代理人张志新、舒展、第三人国禄公司、苏公禄的委托诉讼代理人刘肖斌到庭参加诉讼。第二次复庭时，除第三人国禄公司、苏公禄及其委托诉讼代理人刘肖斌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼外，其余原、被告及第三人的诉讼代理人庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渝鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年6月9日签订的5份《商品房销售合同》（合同号：20150021XX、20150021XX、20150021XX、20150021XX、20150021XX）；2.判决被告于本判决生效之日起15日内配合取消上述相关房源的网签备案；3.判令被告向原告支付逾期付款的违约金共计人民币19001.92元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告经本院释明后，将其第1项诉讼请求变更为“请求法院判决确认原、被告于2015年6月9日签订的5份《商品房销售合同》（合同号：20150021XX、20150021XX、20150021XX、20150021XX、20150021XX））无效”。事实和理由：原告与被告分别于2015年6月9日签订《房屋销售合同》（以下简称合同）共5份，被告共计认购原告住宅5套，总面积为558.88㎡，总房款为人民币1900192元。双方合同不仅对价格、付款时间作出了明确约定，而且对合同的解除及违约责任也进行了明确约定。合同签订后，原告依约将上述房屋在房地产相关部门进行了备案和网上公布（以下简称网签），但被告却并未按合同的约定向原告缴纳购房款。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，被告逾期给付购房款，时长数年，已属根本违约。鉴于此，依据双方合同第十条逾期付款责任约定以及合同法第九十四条、九十六条规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起上述请求。原告变更诉讼请求的理由是：本案原告在其原股东的操纵下与被告签订《以房抵债协议》，并根据以房抵债协议派生的《商品房买卖合同》将原告大量商品房网签给被告的指定代持人，用于抵偿原股东欠付的个人债务，已经损害了不特定的第三人（包括安置户、购房户、施工单位、其它债权人）的利益及国家利益（包括土地款、配套费、人防费、税收），根据合同法五十二条的规定，原、被告签订的《以房抵债协议》属无效协议，请求法院予以确认。 被告阎武林辩称：一、原告诉称被告未按合同约定向原告交纳购房款不是事实，案涉商品房买卖合同中约定的房款已经全部付清，原告系违反诚信原则恶意起诉。理由是：2013年11月6日、2014年12月5日、11月20日，第三人苏公禄、国禄公司分别向第三人通达公司借款600万元、380万元、660万元，原告为上述借款提供保证担保。由于苏公禄、国禄公司未能偿还上述到期债务，2015年6月4日，三方签订《以房抵债协议书》，约定原告将其开发的国禄?城市之星的部分商品房抵偿给通达公司或其指定的人。2013年11月6日、2014年6月5日、6月26日，苏公禄分别向蔚彬借款400万元、400万元、1600万元，原告为苏公禄该借款提供保证担保；由于苏公禄未能偿还上述到期债务，2015年6月4日，苏公禄、蔚彬与原告签订《以房抵债协议书》，约定原告将其开发的国禄?城市之星的部分商品房抵偿给蔚彬或其指定的人。2013年8月7日、2014年11月21日，苏公禄分别向魏寿文借款1000万元、200万元，原告为苏公禄该借款提供保证担保；由于苏公禄未能偿还上述到期债务，2015年6月4日，苏公禄、魏寿文与原告签订《以房抵债协议书》，约定原告将其开发的国禄?城市之星的部分商品房抵偿给魏寿文或其指定的人。前述《以房抵债协议书》签订后，2015年6月9日、10日，第三人通达公司、蔚彬、魏寿文指定的被告阎武林等25人与原告签订了国禄?城市之星楼盘共计161套商品房的买卖合同，并办理了备案登记。购房人应支付的房款已以“以房抵债”的方式全部付清，以上房屋已属第三人通达公司、蔚彬、魏寿文指定购房人所有。此后，原告在2016年8月1日再次明确该161套商品房的房款已经付清；故原告要求解除《商品房买卖合同》的请求不符合《商品房买卖合同》第十条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。二、原告要求被告配合取消案涉房屋的网签备案于法无据，应予以驳回。三、案涉房屋的房款已全部付清，不存在支付逾期付款违约金，原告的该项诉讼请求不能成立。综上所述，请依法驳回原告的全部诉讼诉求。原告变更诉讼请求后，被告辩称，一、原告变更诉讼请求违反法定程序。原告变更诉求未在法庭辩论终结前进行，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定；原告提交新证据及变更诉求违背诚实守信原则，原告变更诉求未在申请中写明理由；二，原告与被告签订的商品房销售合同合法。1.以房抵债协议合法有效。根据以房抵债协议书第四大条第二小条约定，如果针对以房抵债协议书效力、履行在内发生纠纷，应当由重庆永川区人民法院管辖，原告无权在案中对以房抵债协议书效力提出相关权利。2.商品房销售合同合法有效。案涉商品房销售合同已经在乐至县房地产管理部门网签备案，被告按照国家规定交纳了专项维修资金，合同的内容不违反任何的强制性规定。3.案涉商品房销售合同并不违反合同法第五十二条规定。合同法第五十二条的规定损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的前提必须是“恶意串通”，本案无证据证明各方存在“恶意”和“串通”情形。4.对损害国家或者第三人利益不应作扩大解释。根据《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]254号）第三章，审理合同纠纷时，要坚持鼓励交易的原则，充分尊重当事人的意思自治，依法审慎认定合同的效力。本案中，把甚至因原告自身建设进度导致的逾期交房损失归结于第三人与原告的抵债行为，所直接导致国家或第三人利益损害，从而认定抵债无效十分危险。三、原告举示的证据严重违法。原告在举证期限届满且一审辩论终结后举示的《关于国禄城市之星项目情况的说明》（以下简称说明）及附件，用以证明案涉房屋销售损害了不特定第三人利益及国家利益，属于性质恶劣的违法证据。1.情况说明严重挑战法院独立审判的司法制度。乐至住建局说明以社会稳定为重，以民生为先，审慎处理，属于以行政权利干预法院审判权；2.情况说明根本不属于证据。该说明及附件不属于民事诉讼证据范围，且乐至住建局既给原告颁发批文，又说原告原股东不具备开发实力不客观;3.附件内容根本达不到证明目的。附件多数为2015年6月以后，以后情况否定该时间点签订的合同没有道理；合同价格符合甚至高于当时房价，说明是当事人的真实意思表示，按照市场价格销售；情况说明和附件说明原告“逃废债”的主观恶意。以房抵债合法、真实、有效，商品房销售合同合法有效。综上，被告不同意原告变更诉求及变更后的诉求，请法院驳回原告全部诉求。 第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的述称意见与被告阎武林的辩称意见一致。 第三人国禄公司、苏公禄述称：一、被告以债抵房款的方式支付了购房款，渝鑫公司诉称被告没有缴纳购房款，已构成根本违约，要求解除《商品房销售合同》的理由不成立。2018年6月13日，渝鑫公司原股东与现股东签订《股权转让协议》并于2019年1月30日办理股权变更，渝鑫公司现股东以承债约6亿元的方式受让了原股东100％的股权。签订股权转让协议时，现股东对渝鑫公司开发项目的现状是全部知道并认可的。二、《以房抵债协议》在本案中法院不应作实质性评判。1.《以房抵债协议》签订于2015年，该协议的“债”构成复杂，渝鑫公司与被告等已确认，且房屋已经登记备案，应维护该交易的稳定性。2.本案是商品房买卖合同纠纷，不能以审理商品房买卖合同纠纷为名对《以房抵债协议》及债务构成进行实质性审理，本案判决也不应对《以房抵债协议》作出与原告诉求无关的实质性评判。3.若渝鑫公司认为《以房抵债协议》有违背事实及法律规定的情形，可以另行提起撤销、变更、无效之诉。对此，渝鑫公司有充分的法律救济方式。三、渝鑫公司就本案诉讼不具有正当性。1.渝鑫公司的利益本质上就是渝鑫公司股东的利益，本案涉及160多套房屋，涉及资金近“亿”元，本案本质是渝鑫公司股东为该“亿”元资金利益之争。2.渝鑫公司现股东承接的原股东6亿元债务是通过借款、担保等情形构成，这既有渝鑫公司的债务，也有原股东个人的债务。综上，请求驳回渝鑫公司的诉讼请求。针对原告变更的诉讼请求，第三人国禄公司、苏公禄未做述称。 原告渝鑫公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料1：《商品房买卖合同》5份。证明原、被告于2015年6月9日签订商品房买卖合同的事实，双方在合同中对价格、面积、总房款作出了约定，其中第10条对逾期付款责任进行了约定； 证据材料2：律师函及邮寄回执单。证明原告已经向被告发出解除合同通知书，履行了通知义务； 证据材料3：《协议书》影印件。证明重庆市永川区渝某某建筑有限责任公司（以下简称渝某某公司）、苏公禄将1200万元债权转让给蔚彬的事实。苏公禄和渝某某公司应向原告支付1200万元房款，这是典型的掏空原告公司的行为； 被告阎武林、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文对原告提交的证据材料质证认为：证据材料1商品房买卖合同三性无异议；证据材料2三性不认可，被告至今未收到相关的律师函，同时，律师函落款的时间是2019年3月12日，本案是2019年3月25日向法院提起诉讼，诉讼请求是以诉讼的方式解除合同，与本案不具有关联性；证据材料3三性不认可，因为是复印件。 第三人国禄公司及苏公禄对原告提交的证据材料质证认为：证据材料1三性无异议；证据材料2、3不清楚。 被告阎武林、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文为反驳原告的主张，向本院提交了如下证据材料： 第一组 证据材料1：2013年11月6日的签订《借条》、电子银行交易凭证2份； 证据材料2：《借条》、银行借记通知； 证据材料3：股东会决议、担保函； 证据材料4：《借条》、电子银行交易凭证2份、付款说明、营业执照。 以上证据拟证明第三人苏公禄、国禄公司向第三人通达公司借款共金额600万元，原告渝鑫公司自愿作为连带责任担保人，以及通达公司按约向原告支付了借款的事实。 第二组 证据材料5：《借条》、个人汇款凭证、中国银行客户回单； 证据材料6：《借条》、个人结算业务申请书、中国农业银行回复明细； 证据材料7：《借款合同书》《借条》、付款委托书、中国银行记账流水单、结算业务申请书、个人汇款凭证； 证据材料8：股东会决议、担保函。 以上证据拟证明第三人苏公禄向第三人蔚彬借款，渝鑫公司自愿作为连带担保保证人，蔚彬按约支付了借款的事实。该借款直接转入了原告渝鑫公司账户，是原告用于项目建设的。 第三组 证据材料9：《借条》、转款凭证、电子银行交易回单、银行记账流水单、个人汇款凭证、农村商业银行进账单、路某某公司付款说明、营业执照、通达公司付款说明、电子银行交易回单； 证据材料10：关于利息承担的约定。 以上证据拟证明第三人苏公禄向第三人魏寿文借款，魏寿文向苏公禄按约支付了借款1000万元和200万元，其中200万元本金已经偿还，以房抵债协议中只计算了该笔借款期间的利息。 第四组 证据材料11：《以房抵债协议书》； 证据材料12：《协议书》。 以上证据拟证明原告渝鑫公司、第三人苏公禄、国禄公司为清偿拖欠第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的借款本息，各方签订了协议书，约定用“国禄·城市之星”项目案涉的房产抵偿债务，房款以以房抵债的方式已全部付清。 证据材料13：渝鑫公司企业信用信息。拟证明2019年1月30日前，渝鑫公司的股东是苏公禄和刘肖斌，该公司股东会同意该公司为第三人的债权提供保证担保合法； 证据材料14：重庆市某某运输有限公司企业信用信息报告。拟证明重庆市某某运输有限公司的股东为重庆市永川区通达运输有限公司。 证据材料15：住宅专项维修资金专用收据（业主使用）5份。拟证明案涉房屋专项维修资金已付。 证据材料16：股权转让协议。拟证明借款660万元是事实，只计算了利息，协议上也有约定。 原告渝鑫公司对被告阎武林、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文提交的证据材料质证认为：证据材料1、2借条的借款人是苏公禄个人，保证人是国禄公司，原告未参与，对其真实性、合法性无法发表意见；就关联性而言，该借款与原告无关，与案涉商品房买卖及解除合同没有关联性。转款人重庆市某某运输有限公司与通达公司没有关联。证据材料3股东会决议的真实性无异议，合法性、关联性有异议，苏公禄是当时原告公司的实际控制人，占股达90%。根据公司法第十六条第二、三款规定，苏公禄不能参与该事项的表决，但该决议上有苏公禄的签字，是违反公司法的规定的。担保函真实性无异议，对合法性、关联性有异议，是在股东会决议上确定的，因此该担保函是同样不具有法律效力。证据材料4借款没有原件，三性不认可。借条内容是股权转让协议，被告应该提交转让协议，电子凭证上可能是往来款而不是借款。证据材料5为复印件，三性不予认可。在证据材料1、2质证意见的基础上，需要注意中国银行客户回单没有加盖银行业务办讫印章，无法证实该200万元是否已经支付。证据材料6、7为复印件，三性不予认可。个人结算业务申请书不能证实已经支付，仅作为银行受理的依据，不能证明交易成功。证据材料8质证意见与证据3意见一致。证据材料9在证据材料1、2质证意见的基础上认为，借条是后补签的，时间是2015年4月23日，其中有3笔是2013年，2014年只有1笔，且仅有电子银行交易回单用途备注为借款，其余均是往来款或者转账，不合常理。另外，全部转款凭证累计金额为1200万元，而借条载明的金额只有1000万元；前3笔转款都不是魏寿文，而是其他公司，与魏寿文借款没有关联；对该组证据中其他证据发表不了意见，因该借款与商品房买卖无关，与原告无关，收款人为覃某某等，原告没有收到款项。证据材料10签字盖章的真实性无异议，关联性、合法性和证明目的有异议。与魏寿文的抵房协议签订时间是2015年6月4日，如被告拟证明抵房协议签订后双方债权债务已清，那为何还要苏公禄承担利息。另外，该约定载明的700万元借款是否真实存在疑问，是一个待证事实；而且原告本与苏公禄个人债务无关，原告没有理由对这部分利息承担共同责任。证据材料11签字盖章的真实性无异议，合法性、关联性有异议。以房抵债协议书第3条内容为“甲方苏公禄系丙方渝鑫公司的股东和实际控股人”，乙方通达公司在明知的情况下，仍与苏公禄签订以原告公司资产抵偿苏公禄个人债务的协议，是典型的合谋损害原告公司利益的行为，违反公司法第二十一条的规定，属侵害原告财产权的行为；该低价抵偿行为不仅未得到原告股东会决议通过，而且有损原告公司其他债权人的利益，根据合同法第五十二条第二、第五项的规定，以房抵债协议无效。证据材料12签字盖章的真实性无异议，合法性、关联性有异议。根据该协议第三条的约定，这不是委托销售，是回购协议，属于“流抵押合同”，违反物权法第一百八十六条的规定，该协议无效。证据材料13合法性、真实性无异议，证明目的有异议。苏公禄曾经是原告公司股东，不能证明其出示的股东会决议合法有效，只是证明其参与了股东会决议。证据材料14真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据材料15专用收据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，认为缴费不代表是被告方的。证据材料16系复印件三性不予认可，甲乙双方不是原告，与原告无关，2014.10月的借条也是复印件无法核实真实性，股权转让的第二条，证明660万元的性质是股权转让款。 第三人国禄公司及苏公禄对被告阎武林、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文提交的证据材料质证认为：除对股东会决议上刘肖斌签字的及股东会决议无异议外，对其他证据材料，均要求提供书面意见，但未提供。 第三人国禄公司、苏公禄未向本院提交证据材料。 原告变更诉讼请求后，向本院补充提交证据材料4：乐至县住房和城乡建设局出具的《关于国禄?城市之星项目情况的说明》及其附件（附件包括：1.法院生效法律文书统计表，共计48个案件，标的额是4.27亿；2.正常销售房源明细，共175户；3.配套费、人防费欠缴情况；4.欠税统计表；5.土地价款缴纳明细；6.施工单位信息统计，载明施工单位、进场时间及停工时间；7.棚户区安置房委托代建协议书及房源确认表；案涉楼盘不仅涉及商品房买卖还涉及代建安置房；8.乐至县住房和城乡建设局（以下简称乐至住建局）文件及相关的领导审批单、交办单、回复、照片。上述证据拟证明案涉项目为非正常楼盘，由于自身实力、投资策略等问题导致资金链断裂，于2015年5月停工。截止目前该项目涉及生效法律文书载明的债务已达4.28亿元，欠缴土地出让金3170万元，欠缴配套费、人防费800余万元、税金890万元、欠付工程款8000万元，并涉及272套安置住房，65安置商铺、175套商品房不能按期交付，该项目引发大量信访及群体性事件的事实。 被告阎武林、第三人通达公司、蔚彬、魏寿文对原告补充提交的证据材料4质证认为：原告举的证据只有情况说明是加盖了鲜章的原件，其他附件部分加盖了骑缝章，很大一部分是没有骑缝章的。1.对这组证据的三性均不认可。情况说明是由乐至住建局在2019年11月27日作出，说明是由该局直接行文给本院，所以这组证据的类型究竟是什么，该局直接给法院的行文又怎么能作为原告方提供的证据。该局在情况说明中直接要求本院如何处理这类案件，根据民事诉讼法第六条规定，人民法院对民事案件独立审判，不受行政机关和社会团体、个人的干涉，该局以书面发函的形式要求法院审慎处理相关案件，以民生为先，这一行为严重违背了法院独立审判的原则，是典型的行政权干预审判权的恶劣行为。2.情况说明中的诸多陈述不符合事实，例如该项目在2015年5月停工不是事实，该说明陈述渝鑫公司的原股东不具有开发实力，但是该局又在原来给渝鑫公司颁发了相关批文，现在说不具有开发实力是不客观的。3.以房抵债协议形成的时间是2015年6月4日，商品房销售合同形成时间是在2015年6月9日或10日，情况说明后面附件99%是在2016年6月以后发生的情况，先不说附件是否真实，但仅从书面形式审查附件包括购房者购房，施工方施工，众多的诉讼案件都是发生在2015年6月以后，因此原告方希望以2015年6月以后的情况和事实来否定2015年6月签订的协议是毫无道理的。4.根据民事诉讼法第七条规定，在民事审理案件中，只能以事实为依据、以法律为准绳，这里的事实是要与本案有关联的事实，而情况说明后面的附件没有一份与本案商品房销售合同效力问题有关联。综上，原告的证据严重不合法，请求不予采信。在暂时不考虑附件真实性的情况下，从附表2正常销售房源明细表可以看到，第114号、116号实际销售房屋价格是2680元/㎡，第121号销售价格是2922元/㎡，第123号销售价格是2638元/㎡，且这5号实际销售房屋时间都是2016年5～9月，而以房抵债协议是2015年6月形成的，抵房价格花园洋房是3400元/㎡。电梯房是3000/㎡，均高于上述的五家房屋销售单价，证明了以房抵债协议以及与本案有关的商品房销售合同不仅是合同当事人的真实意思表示，价格也是符合甚至高于当时的市场销售价格，因此商品房销售合同有效。 第三人国禄公司及苏公禄因未到庭，对原告补充提交的证据材料4未发表质证意见。 本院对原、被告所举证据材料认证如下：原告提交的证据材料1商品房买卖合同被告无异议，予以采信。证据材料2《律师函》因无证据证实送达了被告，不予采信。证据材料3《协议书》系影印件，第三人蔚彬否认签订过该协议，原告未提供其他证据佐证，不予采信。证据材料4由乐至住建局出具的《关于国禄?城市之星项目情况的说明》及其附件，来源合法，证明内容客观真实，且与本案具有关联性，予以采信。 被告及第三人通达公司、蔚彬、魏寿文提交的第一组证据中，证据1、2借条与银行交易凭证能够相互印证，予以采信；证据3股东会决议及担保函的签字盖章原告无异议，本院对其真实性予以采信，但对其合法性不予采信，理由将在判理中阐明；证据4借条的借款人为渝某某公司，出借人为重庆市某某运输有限公司，收款人却是覃某某，与本案无关联性，不予采信。第二组证据与第一组的认证意见一致，即对其中证据5-7予以采信，证据8的合法性不予采信。第三组证据中证据9借条系事后补开，且转账凭证、银行交易流水等不能印证出借人为魏寿文，与本案无关联性，不予采信；证据10关于利息承担的约定，因借款700万元的事实无相应证据证实，与本案缺乏关联性，不予采信。第四组证据中证据11、12以房抵债协议的真实性原告无异议，予以采信，其合法性不予采信，理由将在判理中阐明。证据13、14企业信用信息公示报告来源合法，内容真实，予以采信。证据15专用收据真实性予以采信，关联性不予采信。证据16未提交原件核对，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年11月6日，第三人苏公禄出具借条，向第三人通达公司借款600万元，约定借款期限30天，月利率3%。国禄公司作为保证人签章。同日，重庆市某某运输有限公司代为通达公司通过电子银行向苏公禄转款300万元；次日再转款300万元，合计600万元。通达公司系重庆市某某运输有限公司股东之一。 2014年12月5日，第三人国禄公司出具借条，向通达公司借款380万元，约定借款期限一个月，月利率2%，款汇入原告渝鑫公司在乐至县工商银行开设的账户内。同月8日，通达公司通过工商银行向原告账户汇入人民币380万元。 2015年2月26日，原告渝鑫公司召开股东会，形成股东会议决议：渝鑫公司自愿为2013年11月6日、2014年12月5日苏公禄、国禄公司向通达公司借款共计980万元本息、违约金等作连带责任保证，保证期限两年。同日，渝鑫公司向通达公司出具了《担保函》。 2013年11月6日、2014年6月5日，苏公禄出具借条，两次向第三人蔚彬借款各400万元，合计800万元。约定借款期限分别为30天和1年，月利率均为3%。国禄公司作为保证人签章。蔚彬于同日通过农商银行、中国银行、农业银行向苏公禄转款800万元，其中有400万元汇入原告渝鑫公司在乐至县工商银行开设的账户内。 2014年6月26日，苏公禄与蔚彬签订《借款合同书》，约定苏公禄再向蔚彬借款1600万元，借款期限1年，月利率3%。本次借款付至重庆市永川区渝某某建筑有限公司账户内。因蔚彬在通达公司、重庆市某某汽车修理有限公司有债权，借款从以下渠道支付给借款人：通达公司提供600万元，重庆市某某汽车修理有限公司提供600万元，蔚彬个人提供400万元。苏公禄向蔚彬出具了借条，国禄公司作为保证人签章。同日，蔚彬、通达公司、重庆市某某汽车修理有限公司通过中国银行、农商银行向苏公禄指定的重庆市永川区渝某某建筑有限公司账户内转款1600万元。 2015年2月26日，原告渝鑫公司召开股东会，形成股东会议决议：渝鑫公司自愿为苏公禄在2013年11月6日、2014年6月5日、6月26日向蔚彬借款共计2400万元本息、违约金等作连带责任保证，保证期限两年。同日，渝鑫公司向蔚彬出具了《担保函》。 2015年4月23日，苏公禄向第三人魏寿文出具借条，载明：2013年8月7日，重庆市永川区渝某某建筑有限公司和苏公禄向魏寿文借款1000万元（此款按借款人要求转入重庆市某某房地产开发有限公司银行账户），借款月利率为3%，借款期限至2013年11月7日。借款到期后，借款人未偿还此借款，也未支付利息。经协商，该款借款期限延长至2015年5月底，借款月利率为3%。到期后，借款人一次性偿还全部借款及拖欠利息。上述借款1000万元无交易明细佐证。原告提供的证据显示，2013年8月7日，重庆某某房地产开发有限公司发生交易额500万元，用途为借款；另一笔200万元，用途为往来款，重庆某某房地产开发有限公司收款方，通达公司为转款方；同年8月23日，交易金额300万元，用途为借款，付款方为重庆市某某实业（集团）有限公司，收款方为重庆某某房地产开发有限公司。 2015年6月4日，苏公禄、国禄公司（仅针对通达公司）作为甲方，渝鑫公司作为丙方，分别与乙方通达公司、蔚彬、魏寿文签订《以房抵债协议书》。约定：甲方欠乙方通达公司借款本息1464.2233万元，欠蔚彬借款本息3304万元，欠魏寿文借款本息1660万元，丙方渝鑫公司系借款保证人，甲方苏公禄系丙方渝鑫公司股东和实际控制人。三方经友好协商，达成如下以房抵债协议：一、丙方将其开发的国禄·城市之星项目花园洋房以3400元/平方米、电梯房3000元/平方米的价格抵偿给乙方（花园洋房占比80%，电梯房占比20%），所抵房款和购房者应当缴纳的税金及其他费用冲抵甲方欠乙方的借款本息。二、具体做法：1.由乙方或乙方指定的受让人与丙方签订商品房买卖合同，并到房产交易部门备案登记。乙方或乙方指定的受让人与丙方之间的权利义务关系按商品房买卖合同的约定执行。2.在商品房买卖合同签订和备案后，丙方向乙方或乙方指定的受让人开具正规的房屋销售发票和其他费用收据；发票和收据上的房款和其他费用金额即视为甲方偿还乙方的借款本息。3.若房款和其他费用高于借款本息，则高出部分由乙方支付给丙方；若房款和其他费用低于借款本息，则低出部分由甲方和丙方支付给乙方。三、若丙方原因致使乙方或乙方指定的受让人未能得到所抵偿的房屋，或受让人根据商品房买卖合同行使解除权，则该房屋的房款、税金及其他费用视为甲方未偿还乙方的借款本息，且由丙方承担连带保证责任。 2015年6月9日、10日，第三人通达公司、蔚彬、魏寿文指定被告阎武林、聂某某、王某某等25人作为受让人，与原告签订了国禄·城市之星楼盘共计161套的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。本案被告阎武林共计受让5套商品房，房号分别为23-1-X-3号（合同编号：20150021XX，建筑面积110.7㎡，总价款376380元；23-1-X-2号（合同编号：20150021XX），建筑面积113.21㎡，总价款384914元；23-1-X-1号（合同编号：20150021XX），建筑面积111.32㎡，总价款378488元；23-1-X-1号（合同编号：20150021XX），建筑面积113.95㎡，总价款387430元；23-1-X-2号（合同编号：20150021XX），建筑面积109.7㎡，总价款372980元。以上房屋单价均为3400元/㎡，5套房屋房款共计1900192元。被告阎武林实际未出资，原告渝鑫公司亦未向被告阎武林开具房屋销售发票和其他费用收据。 另查明，原告渝鑫公司原股东为苏公禄、刘肖斌，其中苏公禄占股90%，刘肖斌占股10%。国禄?城市之星项目开发建设过程中，因经营管理不善，导致公司资金链断裂，项目于2015年5月停工。截止目前，该项目涉及生效法律文书载明的债务已达4.28亿元，欠缴土地出让金3170余万元，欠缴配套费、人防费800余万元、税金890余万元、欠付工程款8000余万元，并涉及272套安置住房，65安置商铺、175套商品房不能按期交付。该项目已引发大量信访及群体性事件。 案经本院审判委员会讨论认为，一、关于原告是否有权变更诉讼请求问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本案中，原告主张民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院通知原告可以变更诉讼请求，系人民法院依法行使释明权，目的是节约司法资源，减少当事人诉累，原告据此变更诉讼请求并无不当。故被告及第三人通达公司、蔚彬、魏寿文不同意原告变更诉讼请求的的理由不成立，本院不予采信。 二、关于原告为第三人债务担保的股东会决议效力问题。2015年2月26日，原告召开股东会，形成股东会决议，自愿为苏公禄、国禄公司向第三人通达公司、蔚彬借款共计3380万元（其中国禄公司380万元）作连带责任保证。公司法第四十一条规定：“召开股东会会议，应当于会议召开十五日前通知全体股东；但是，公司章程另有规定或者全体股东另有约定的除外。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。”本案第三人通达公司、蔚彬仅向本院提交了股东会决议，未提交股东会会议记录等资料，缺乏形式要件。另外，公司法第十六条第二、三款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”据此，本案原告为其原实际控制人苏公禄提供担保，苏公禄不得参加该股东会的表决，但苏公禄参加股东会并进行表决的行为，明显违反上述法律规定。根据公司法第二十二条关于“公司股东会或者股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的无效”的规定，原告为第三人债务担保的股东会决议缺乏合法性，本院不予采信。 三、关于原告与第三人签订的《以房抵债协议书》效力问题。债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿，实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。一般情形下，当事人设定以物抵债的目的是为了及时清偿债务。但有的以物抵债则是为了达到其他非法目的，恶意逃避债务，损害第三人的合法权益。在以物抵债案件审理中，既要注重以物抵债在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用，不能对以物抵债约定轻易否定；同时，也要严格审查当事人缔结以物抵债的真实目的，对借以物抵债损害相对人、第三人利益的行为应予以否定。 首先，案涉以房抵债协议书签订前，第三人苏公禄利用其控股股东和实际控制人的优势地位，通过违法召开股东会，决定由渝鑫公司对苏公禄欠第三人通达公司、蔚彬、魏寿文的个人债务提供担保，并最终由三方签订了以物抵债协议，如前所述，由于该股东会决议缺乏合法性，系损害原告渝鑫公司利益的无效决议。理由有：第一，原告渝鑫公司所担保债务多数系苏公禄个人债务。根据被告举示的证据显示，案涉债务总额为5040万元，其中借款人为国禄公司的380万元，借款人为渝某某公司的660万元，其余借款4000万元均为苏公禄个人债务。上述借款实际进入原告公司账户的仅有780万元，其余收款人为苏公禄1000万元，案外人覃某某660万元，渝某某公司1600万元，某某房地产开发公司1000万元。实际付款人中，除通达公司、蔚彬、魏寿文外，尚有关联公司重庆市某某运输公司、重庆市某某汽车修理公司、重庆市某某实业有限公司。第二，案涉民间借贷金额虚高。本案除第三人通达公司借款980万元、蔚彬借款2400万元，合计3380万元（不全是通达公司、蔚彬付款）有相应转款凭证外，其余借款收款人为覃某某的660万元，借款人为渝某某公司，付款方为重庆市某某运输有限公司，且未提供证据原件佐证；魏寿文借款1000万元，实际付款人为重庆市永川区路某某汽车运输公司、通达公司、某某实业公司，收款人系某某房地产开发公司；魏寿文借款借条系事后补开，且无相应的转款凭证佐证，故该1660万元债务并非与本案原告有关。第三，案涉债权债务与购房款总额并不等价。本批21件案涉161套商品房总房款为4920余万元，即使不考虑原告担保的效力问题，能够认定与原告有关的债务也仅有3380万元，合同约定的房产价值远高于债务金额，故以房抵债明显不对价，不符合正常的交易行为和习惯，有违公平原则。根据公司法第二十一条关于“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益”的规定，苏公禄的行为严重损害了原告渝鑫公司的利益，且第三人通达公司、蔚彬、魏寿文以本案被告等人的名义受让的房产价值明显过分高于其债务金额的行为是明知，不排除其与苏公禄有恶意串通损害原告合法权益的合理怀疑，故以房抵债协议应当认定为无效。 其次，国禄?城市之星项目楼盘于2015年5月已处于停工状态，案涉房屋未实际修建。苏公禄利用其控股股东及实际控制人身份将渝鑫公司尚未修建的房屋用于抵偿其个人及其关联公司的债务，损害了渝鑫公司的利益。同时，案涉161套商品房因上述以房抵债行为无法正常上市交易，对外销售，导致相应售房款（建房资金）无法回收，案涉楼盘进一步陷入停工困境，渝鑫公司对外经济偿付能力也因此加重，亦直接损害了国家利益及后期其他合法购房户、安置户等债权人的利益。原告提交的证据材料显示，国禄?城市之星项目涉及生效法律文书载明的债务已达4.28亿元，欠缴土地出让金3170余万元，欠缴配套费、人防费800余万元、税金890余万元、欠付工程款8000余万元，并涉及272套安置住房，65安置商铺、175套商品房不能按期交付，且该项目已引发大量信访及群体性事件。如前所述，不排除第三人通达公司、蔚彬、魏寿文有与苏公禄有恶意串通损害原告合法权益的合理怀疑，根据合同法第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，原告与第三人签订的以房抵债协议应当依法认定为无效。 关于被告辩称原告主张涉其他购房者、施工方及众多的诉讼案件均发生在案涉以房抵债协议签订之后，不能以此后的事实否定此前签订协议的问题。因案涉项目发生纠纷的时间确有2015年6月之后情形，但并不表明该纠纷关联的事实也于2015年6月之后发生，如原告所欠的土地出让金、欠缴配套费、安置房、工程款等，故被告辩称理由不成立，不予采纳。 四、关于案涉商品房买卖合同效力问题。首先，作为商品房买卖合同的双方应当具有订立合同的合意。本案被告系由第三人指定，与原告签订合同，目的是保障第三人民间借贷债权的实现，其作为商品房买卖合同的购买方，本身并无购买原告商品房的真实意思表达，也并未实际支付合同约定的购房款。根据合同法第十三条关于“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”和《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条关于“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，对缺乏真实意思表达的民事法律行为，依法不能认定为有效的民事法律行为，故案涉商品房买卖合同因缺乏当事人合意而无效。再者，因以物抵债协议属无效协议，基于以物抵债协议而签订商品房买卖合同，同样因为损害了第三人的利益，应当依法认定为无效。关于原告主张要求被告给付违约金的诉讼请求，由于商品房买卖合同无效，原告的该项主张无事实和法律依据，根据公平原则，对原告该项主张不予支持。 综上，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效的理由成立，本院予以支持。因原、被告签订的商品房买卖合同无效，根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，应由被告返还房屋给原告，原告退还房款给被告。由于案涉房屋系商品房预售，被告至今未实际接收到案涉房屋，仅是在房管部门作了网签备案，被告也未实际支付相应的购房款，故不存在被告返还房屋，原告退还房款以及被告配合注销房屋网签备案的问题。原告可依据人民法院生效法律文书，到相关部门将预售房屋恢复到合同签订前的原始状态。以物抵债协议被确认无效后，原债权债务法律关系并不消灭，第三人通达公司、蔚彬、魏寿文可以依据原债权债务关系另行主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十一条、第二十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下： 一、确认原告四川渝鑫公路建设有限公司与被告阎武林于2015年6月9日签订的5份《商品房买卖合同》无效（合同编号具体为：2015002184、2015002182、2015002180、2015002178、2015002174）； 二、驳回原告四川渝鑫公路建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费275元，由原告四川渝鑫公路建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  刘小平 人民陪审员  蒋开明 人民陪审员  蒋家勇 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈皓熙