福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初1816号 原告：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟、黄振斌，福建知力律师事务所执业律师。 被告：戴建国，男，1971年7月20日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被告：陈文，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告邱水生与被告戴建国、陈文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱水生委托诉讼代理人黄振斌到庭参加诉讼，被告戴建国、陈文经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱水生向本院提出诉讼请求：1.判令戴建国向邱水生支付2017年4月1日起至2018年11月24日止的租金1258800元及违约金（以每月拖欠租金为基数，按月利率2%从2018年4月1日起逐月分期计至上述款项还清之日止）；2.判令戴建国向邱水生支付2018年4月1日起至2018年11月24日止的物业费31679.99元及违约金（以每月拖欠物业费为基数，按月利率2%从2018年4月1日起逐月分期计至上述款项还清之日止）；3.判令戴建国向邱水生支付2018年8月1日起至2018年10月31日止的水电费5265元及违约金（以每月拖欠水电费为基数，按月利率2%从2018年8月1日起逐月分期计至上述款项还清之日止）；4.判令戴建国腾退交付租赁房屋（即福州市鼓楼区附属楼南楼二层），向邱水生支付房屋占用费、物业费及水电费至实际腾退交付之日止（房屋占用费从2018年11月25日起按66000元／月标准计算，物业费从2018年11月25日起按1600元／月标准计算，水电费从2018年11月1日起根据实际产生金额计算）；5.判令陈文对戴建国上述各项费用承担共同偿还责任。 事实和理由：2008年10月1日，邱水生与福建省黎明企业集团公司（以下简称黎明集团）签订《房屋租赁合同》，约定：黎明集团将坐落于福州市鼓楼区的房屋出租给邱水生使用；租赁期限10年，2008年10月1日至2018年9月30日。2018年9月25日，邱水生与黎明集团签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》租赁期限延长至2018年12月31日。 2016年4月7日，邱水生与戴建国签订《租赁合同》，约定：邱水生将福州市鼓楼区房屋的部分场所即附属楼南楼二层租给戴建国经营餐吧；租赁期限3年；2017年4月1日至2018年3月30日的月租金为62000元，2018年4月1日至2019年3月30日的月租金为66000元；物业费每月1600元，租金及物业费按月支付，每月1日前付清；逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日由邱水生按定额的3%加收违约金；逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，邱水生有权没收合同保证金并要求戴建国赔偿损失。 2017年4月份起，戴建国未按时交纳租金、物业费等。2018年5月21日，戴建国、陈文向邱水生出具《承诺函》，载明戴建国、陈文共同偿还邱水生租金等各项费用。戴建国拖欠2017年4月1日至2018年11月24日租金1258800元；拖欠2017年4月1日至2018年11月24日期间的物业费31679.99元；拖欠2018年8月1日至2018年10月31日水电费5265元。2018年11月16日，邱水生又向戴建国邮寄《解除租赁合同通知函》，要求解除与戴建国的《租赁合同》，戴建国搬离租赁房屋并付清欠款。戴建国现已搬离租赁场地，但其至今未支付拖欠的租金、物业费和水电费。 邱水生认为，其与戴建国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效，戴建国拖欠租金、物业费和水电费的行为已构成严重违约，侵害了邱水生的合法权益，应承担相应违约责任。陈文曾书面承诺与戴建国共同承担债务，且陈文系戴建国配偶，上述债务发生在其婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，应承担共同偿还责任。综上，望判如所请。 戴建国、陈文未作答辩。 邱水生围绕诉讼请求依法提交了相应证据，戴建国、陈文未向本院提交证据。 因戴建国、陈文未到庭参加诉讼，也未书面提出异议，视为自动放弃诉讼权利。经审查，邱水生提供的证据来源合法，真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。结合邱水生的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年10月1日，邱水生与黎明集团签订《房屋租赁合同》，约定黎明集团将坐落于福州市鼓楼区的房屋出租给邱水生使用；租赁期限10年，自2008年10月1日至2018年9月30日止。2018年9月25日，邱水生与黎明集团签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租赁期限延长至2018年12月31日。 2016年4月7日，邱水生与戴建国签订《租赁合同》，约定邱水生将福州市鼓楼区房屋的部分场所即附属楼南楼二层租给戴建国经营餐吧；租赁期限3年；2017年4月1日至2018年3月30日的月租金为62000元，2018年4月1日至2019年3月30日的月租金为66000元；物业费每月1600元，租金及物业费按月支付，每月1日前付清；逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日由邱水生按定额的3%加收违约金；逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，邱水生有权没收合同保证金并要求戴建国赔偿损失。 2018年5月21日，戴建国向邱水生出具《承诺函》，载明截止2018年5月，二楼海鲜累计欠款租金与物业费共896600元（其中租金874200元，物业费22400元），并承诺前述欠款按每月3分利率计息，直至款项付清。 2018年11月16日，邱水生向戴建国在《租赁合同》上手写确认的住所地寄送《解除租赁合同通知函》，并于2018年11月17日送达至该地址，由他人签收。 另查，戴建国租赁诉争房屋在2018年8月、9月、10月期间使用水电费（加公摊及其他费用分摊）分别合计为2389元、2232元、644元。邱水生确认戴建国于2018年12月份已搬离诉争房屋。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。邱水生与戴建国签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。租赁合同履行期间，戴建国未按约缴纳租金、物业费、水电费，已构成违约，应承担违约责任。 一、针对邱水生诉请戴建国支付拖欠租金、物业费、水电费及相应违约金的问题，本院作如下分析认定： 关于戴建国拖欠租金及相应的违约金为多少的问题。1.租金数额。邱水生诉请戴建国支付租金至2018年11月24日，根据戴建国于2018年5月21日出具的《承诺函》内容，截至2018年5月，其拖欠租金874200元。邱水生主张戴建国在其后未缴纳租金，戴建国未提交书面异议，本院对邱水生该事实主张予以确认。故自2018年6月起算，截止2018年11月24日，该期间共产生租金为5个月×66000元/月+52800元=382800元。故戴建国共拖欠租金1257000元。2.违约金数额。（1）戴建国出具的《承诺函》第三条载明“以上所欠款项按每月3分利率计息，直到款项付清”，邱水生予以认可，据此双方已实际变更戴建国2018年5月21日之前拖欠租金、物业费及水电费的违约金计算方式，但双方约定的利率过高，本院酌定调整为按月利率2%计算，即以874200元为基数，自2018年6月起按月利率2%计息至款项还清之日止。（2）戴建国在出具《承诺函》后拖欠的租金应按《租赁合同》约定计算违约金，邱水生诉请按月利率2%计算，本院予以确认，即以每月拖欠租金66000元为基数，按月利率2%从2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止。 关于戴建国拖欠物业费及相应的违约金为多少的问题。1.物业费数额。根据戴建国于2018年5月21日出具的《承诺函》内容，截至2018年5月，其拖欠物业费22400元。2018年5月之后，邱水生主张戴建国未支付物业费，戴建国未提出异议，本院对该事实主张予以确认。故截止2018年11月17日，戴建国共拖欠物业费为22400元+5个月×1600元/月+800元=31200元。2.违约金数额。（1）戴建国出具的《承诺函》已实际变更2018年5月之前的物业费违约金计算方式，本院酌定按月利率2%计算，即以22400元为基数，自2018年6月起按月利率2%计息至款项还清之日止。（2）戴建国在出具《承诺函》后拖欠的物业费，邱水生诉请按月利率2%逐月累计，具有合同依据，本院予以确认，即以每月拖欠物业费1600元为基数，按月利率2%从2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止。 关于戴建国拖欠水电费及相应的违约金为多少的问题。1.水电费数额。根据邱水生提供的水电通知单，戴建国在2018年8月、9月、10月共产生水电费2389元、2232元、644元，共计费5265元。邱水生主张戴建国未支付该期间水电费，戴建国未提出异议，本院对该事实主张予以确认。2.违约金数额。违约金应按《租赁合同》约定计算，邱水生诉请按月利率2%计算，本院予以确认，即以每月拖欠水电费数额为基数，按月利率2%从2018年9月起逐月累计至款项还清之日止。 二、针对邱水生诉请戴建国腾退诉争房屋并支付逾期腾退房屋产生的房屋占用费、物业费及水电费问题，本院作如下分析认定： 邱水生主张诉争租赁合同于2018年11月24日解除，根据《租赁合同》第七条第三款第三项约定，戴建国逾期缴纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，视为根本性违约，双方应终止合同。戴建国长期拖欠租金及物业费、水电费，邱水生为此于2018年11月16日向戴建国在合同上手写确认的住所地寄送《解除租赁合同通知函》，并于2018年11月24日送达至该地址，虽未经本人签收，但可视为已送达，双方签订的合同自此发生解除效力。邱水生自认戴建国于2018年12月已实际腾退诉争房屋，本院予以确认，故邱水生再诉请戴建国腾退房屋，已无事实依据，本院不予支持。 关于戴建国逾期腾退房屋的房屋占有使用费及物业费、水电费为多少的问题。因邱水生确认戴建国于2018年12月已腾退诉争房屋，且未举证证明戴建国自2018年11月15日之后实际产生的水电费，故其诉请戴建国支付该期间的房屋占有使用费及物业费、水电费，本院不予支持。 三、针对邱水生诉请陈文对戴建国本案债务承担共同偿还责任的问题，本院分析认定如下： 邱水生本项诉请的主要依据是其主张陈文与戴建国共同于2018年5月21日向其出具《承诺函》；且该债务发生在戴建国与陈文婚姻关系存续期间，双方应承担共同偿还责任。本院认为，1.《承诺函》上的陈文的签字后方写有“代”字，且该字体与戴建国的字体明显一致，显属他人代签，邱水生主张陈文共同出具《承诺函》的事实，本院不予认定；2.戴建国本案债务属生产经营产生，虽发生在其与陈文婚姻关系存续期间，但邱水生不能证明该属夫妻共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示；综上，邱水生主张陈文对戴建国本案债务承担共同偿还责任，本院不予支持。 戴建国、陈文经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、戴建国于本判决生效之日起十日内向邱水生支付拖欠租金1257000元及违约金（以874200元为基数，按月利率2%自2018年6月1日起计至款项还清之日止；以66000元为基数，按月利率2%自2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止）； 二、戴建国于本判决生效之日起十日内向邱水生支付拖欠物业费31200元及违约金（以22400元为基数，按月利率2%自2018年6月1日起计至款项还清之日止；以1600元为基数，按月利率2%自2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止）； 三、戴建国于本判决生效之日起十日内向邱水生支付拖欠水电费5265元及违约金（分别以2389元、2232元、644元为基数，按月利率2%相应从2018年9月1日、10月1日、11月1日逐月累计至款项还清之日止）； 四、驳回邱水生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18766元，由邱水生负担3766元，由戴建国负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长 陈 婷 审判员 林晓霞 审判员 梁旭丹 二〇一九年十二月二十六日 法官助理林振 书记员许琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 10 第8页共10页