湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初6446号原告：郭志钊，男，1984年3月6日出生，汉族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县，原告：**，女，1984年12月11日出生，土家族，湖北省鹤峰县人，住湖北省鹤峰县，二原告委托诉讼代理人：杨振华、雷鹏，湖北施州律师事务所律师。被告：湖北施南古城旅游开发有限公司，住所地：湖北省恩施市学院路203号施南古城民族花园C1-110号，统一社会信用代码：914228005798704851。法定代表人：陈晓玉。系公司董事长。委托诉讼代理人：李永琴，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锐智，湖北雄视律师事务所实习律师。原告郭志钊、**诉被告湖北施南古城旅游开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭志钊及二原告委托诉讼代理人杨振华、雷鹏，被告湖北施南古城旅游开发有限公司的委托诉讼代理人李永琴、罗锐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭志钊、**向本院提出诉讼请求：1、判令被告将验收合格并达到交付条件的位于施南古城B5号楼1单元2层202号房屋交付给二原告；2、判令被告自2017年1月19日起至实际交房之日止，以房款1030599元为基数按日万分之一点五计算违约金支付给二原告；3、判令被告为二原告办理施南古城B5号楼1单元2层202号房屋的不动产权证，并自2018年1月18日起至交付该不动产权证之日止，以房款1030599元为基数，按日千分之一计算违约金支付给二原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以1030599元的总价购买被告修建开发的施南古城B5号楼1单元2层202号房屋，被告应于2017年1月18日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。如被告未在约定期内交房，则按照合同第九条约定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一点五的违约金，承担违约责任。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告于2016年3月20日支付首付款520599元，其余510000元已办理银行按揭贷款，至此，原告已履行全部付款义务。但在约定的交房时间，被告未按照约定将验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用。2018年6月22日，被告给原告送达了《收房通知书》，通知原告于2018年6月25日实施交付，但案涉房屋并未达到交付条件，商铺前的公共区域无法行走，门前堆放这各种建筑垃圾，道路不通畅，相关基础设施、公共配套设施也未完工。原告于2018年6月27日向被告送达了无法收房的书面回复。综上，被告无故延迟交房，违约事实明显，依法应承担违约责任。经原告多次向被告提出处理该商铺存在的相关问题并赔偿相应损失，但至今仍未达成一致意见。为维护原告自身合法权益，现提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告湖北施南古城旅游开发有限公司辩称：1、案涉房屋在约定的交房期限已验收合格，并达到交付条件，向原告自身不配合交接房屋。原告的诉讼请求无事实依据和法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、性质法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2017年1月18日前将验收合格的商品房交付买受人使用。附件四《合同补充协议》第一条约定，主合同第八条第一项的验收合格是根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定的条件，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等对本合同房屋的验收合格，以五方竣工验收报告为准。买受人未按出卖人通知日期及时分户验收的，视为买受人同意委托物业管理公司代为验收。《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人在恩施晚报公告交房日期或通知日期第三日视为已交付。案涉B5号楼已于2017年1月17日取得《建筑工程竣工验收报告》，载明验收合格，故案涉房屋在约定的交付日期即2017年1月18日前已符合《商品房买卖合同》第八条约定的验收合格的交付条件。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套设施建筑正常运行的承诺，约定电梯、水、电、气在房屋交付时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件，整改期的物业管理费由出卖人承担。被告公司在约定的交付日期前，电梯、水、电、气已达到使用条件，即使未达到使用条件，双方应按合同第十条约定的方式处理。2、对于案涉房屋前区域以及堆放有垃圾的问题，这是政府为了缓解州城交通压力修路造成的，不是施南古城公司的原因，而且对于该部分面积，根据《商品房买卖合同》附件一确认的房屋面积并不属于《商品房买卖合同》所属面积。2017年恩施市住房与城乡建设局对金山大道施南古城段进行修建。2017年12月恩施市城乡规划设计研究院有限公司出具《设计变更通知单》，载明：由于恩施市金山大道的建设，凤天路与金山大道路面存在高差，需要对凤天路进行重新翻修，接顺路口，增加凤天路与金山大道相接处的道口设计。金山大道修建完毕后，政府才开始修建案涉楼段的人行道。道路的规划与修建系政府行政规划行为，具有强制性，被告对此并不能控制。原告以道路不通畅、门前堆放建筑垃圾等理由确定被告违约无事实与法律依据。而且案涉楼栋603、402、605等大多数住户，都按照约定交房日期对房屋进行验收，也可以佐证案涉楼栋在合同约定的交付时符合交房条件。3、原告主张被告自2018年1月18日起至办理之日止，以房款1030599元为基数按日千分之一支付违约金无事实依据。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后的365日内，将办理产权登记应由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告原因造成原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按照已付房款的0.1%向原告支付违约金。案涉商品房的房款总金额为1030599元，被告按照约定应付违约金1030.5元，而不是原告起诉的已付房款的日千分之一。综上，原告的诉讼请求没有事实根据，依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了《商品房买卖合同》、购房发票、《情况说明》、《关于施南古城B5-202商业门面无法收房的回复》、顺风快递查询单，现场照片。被告提交了营业执照复印件，法定代表人身份证明书，《商品房买卖合同》、《建筑工程竣工验收报告》，《售电工程竣工检验意见通知书》、《高压电用电合同》、恩施市自来水有限责任公司供水工程建设分公司出具的《证明》，恩施市石油昆仑燃气有限公司出具的《证明》《电扶梯用户移交报告》，2017年9月29日恩施土家族苗族自治州人民政府官网恩施新闻，恩施市城乡规划设计研究院有限公司出具的设计变更通知单，案涉商铺照片，2017年1月14日、2017年1月16日的恩施晚报，B5栋其他业主收房记录表，《收房通知书》，（2017）鄂28民终2158号民事判决，《建设工程消防验收意见书》，《关于研究施南古城项目消防验收有关事宜的会议纪要》。本院将审查证据来源与形式的合法性、真实性及与本案的关联性，并结合当事人的陈述，综合认定其证明目的和案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，原告郭志钊、**与被告湖北施南古城旅游开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的施南古城B5号楼1单元2层202号商品房（建筑层数地上11层，地下1层），其建筑面积为36.49平方米，其中套内建筑面积24.84平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.65平方米。该商品房单价每平方米28243.32元，总金额1030599元。合同第八条约定被告应在2017年1月18日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十四条约定与该商品房正常使用直接关联的电梯、水、电、气在房屋交付时需达到使用条件，如在规定日期内未达到使用条件，双方约定整改日期，在约定的整改日期内达到使用条件，整改期的物业管理费由出卖人承担。合同第九条约定被告逾期交房，原告不解除合同的，按日向原告支付已付房款万分之一点五的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《附件四：合同补充协议》第一条约定，主合同第八条第一项的“验收合格”是指根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定的条件，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等对本合同房屋的验收合格，以五方竣工验收报告为准。买受人未按出卖人通知日期及时分户验收的，视为买受人同意委托物业管理公司代为验收。《附件四：合同补充协议》第五条约定，出卖人可以以恩施日报、恩施晚报登载公告的形式向买受人集体送达。合同签订后，原告在约定交房日之前支付了全部购房款。2017年1月14日、2017年1月16日，被告湖北施南古城旅游开发有限公司在恩施晚报刊登了《交房公告》。2017年1月18日案涉B5号楼经建设、设计、地勘、施工、监理五单位验收出具了《建筑工程竣工验收报告》。2017年1月17日被告与国网恩施供电公司签订《高压供用电合同》，2017年12月25日，恩施市石油昆仑燃气有限公司出具证明，案涉小区于2016年3月签订合同，于2016年12月底竣工验收具备供气条件。恩施自来水有限责任公司供水工程建设分公司出具证明，案涉小区于2017年1月12日正式通水。被告与恩施世联嘉业物业管理有限公司于2017年4月15日签订了《电扶梯用户移交报告》，将电梯交付使用。案涉房屋于2019年2月3日评定住宅部分土建建设工程消防验收合格。被告尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告郭志钊、**诉至本院，请求判准前述诉讼请求。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。案涉B5号楼已于2017年1月18日取得《建筑工程竣工验收报告》，载明验收合格，故案涉房屋在约定的交付日期即2017年1月18日已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。被告提交的证据证实案涉房屋在约定的交付日，水、电、气已达到使用条件，电梯未达到使用条件，双方也应当按照合同第十四条约定的方式处理。综上，案涉房屋在约定的交付日期已达到交付条件，买受人应积极配合出卖人办理案涉房屋交付事宜。被告公司目前尚未将案涉房屋办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，被告应在取得相关资料后及时报产权登记机关备案并根据合同第十五条约定承担违约责任，向原告郭志钊、**支付已付房价款0.1%的违约金，即1030599元×0.1%=1030.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北施南古城旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郭志钊、**支付逾期向产权登记机关提交资料的违约金1030.6元。二、驳回原告郭志钊、**的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账73×××444。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费200元，减半交纳100元，由被告湖北施南古城旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李静二〇一九年十二月三日书记员  张燕