湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9005民初3380号原告:王艳艳，女，生于1983年4月14日，汉族，工人，住湖北省潜江市园林经济开发区。委托诉讼代理人：张贤志，潜江经济开发区法律服务所法律工作者。被告:潜江金碧置业有限公司，住所地潜江园林办事处紫光路18号怡景苑小区3栋3单元1-2层。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，该公司员工。原告王艳艳与被告潜江金碧置业有限公司(以下简称金碧置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳艳及其委托诉讼代理人张贤志、被告金碧置业的委托诉讼代理人胡祺岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳艳向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告2019年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》，返还购房款37097元及房屋装修款37278元，共计74375元；2、被告金碧置业承担本案诉讼费。事实和理由:2018年12月30日，原告王艳艳向被告金碧置业预交了潜江恒大名都住宅小区商品房第一期购房款37097元，同时预交了房屋装修款37278元。2019年1月1日，被告金碧置业要求原告王艳艳在其事先准备好的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》上签字，原告王艳艳要求合同双方各持一份，被告金碧置业不同意，该合同目前处于效力待定。另外，被告金碧置业至今未按照合同约定“在签订合同后30日内到房管部门办理商品房预售合同登记备案手续”，其行为已经构成违约。其三，被告金碧置业在销售恒大名都商品房时宣传无理由退房，原告王艳艳采取了信任的态度，认为只要付一期房款就可以无理由退房，且2019年6月28日口头向被告金碧置业的置业顾问樊雄风提出解除合同的请求。鉴于上述情况，原告王艳艳已明确向被告金碧置业表示不交2019年6月30日到期的房款及后四期房款，要求解除合同。原告王艳艳多次到信访、消协等部门维权无果，分别于2019年10月24日和2019年10月30日向被告金碧置业送达了《解除合同告知函》。因双方协商无果，原告王艳艳诉至法院，请求判如所请。被告金碧置业辩称,1、原告王艳艳从2019年6月30日起未按时支付房款，存在违约行为，不符合双方约定的无理由退房协议；2、双方签订的《室内装修合同》是独立于《商品房买卖合同》，该合同约定任何一方不得单方面解除合同，否则违约方支付合同约定包干总价等额的违约金，所以原告王艳艳要求退付装修款37278元没有事实依据；3、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定合同一式两份，出卖人2份，买受人0份，自原告王艳艳签字时，合同已经生效，不存在合同效力待定；4、双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定“在签订合同后30日内到房管部门办理商品房预售合同登记备案手续”，该约定没有影响购房者的权利，没有导致合同目的无法实现，不属于重大违约，不符合合同约定的解除条件；5、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在不动产权证书办理完毕前，双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%支付违约金。如原告王艳艳要求终止合同，应当按照约定支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据七恒大宣传单与其提交的证据五被告金碧置业的宣传单内容相吻合，予以采信；被告金碧置业提交的证据五短信聊天记录，不是原告本人的聊天记录，真实性无法确定，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金碧置业于2018年取得潜江恒大名都商品房预售许可证。2018年12月30日，原告王艳艳（乙方）与被告金碧置业（甲方）签订《潜江市恒大名都商品房认购书》，认购书载明原告王艳艳向被告金碧置业认购潜江恒大名都8栋2单元801号房，认购书落款处甲方由孙孝康在经办人处签字、杨磊在销售经理处签字、出纳唐舒美在下方签字并盖有被告金碧置业公章，乙方由原告王艳艳签名及捺印。同日原告王艳艳（乙方）与被告金碧置业（甲方）签订了《无理由退房协议书》，约定：甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。该协议落款处甲方由孙孝康在经办人处签字但没有加盖被告金碧置业公章，乙方由原告王艳艳签名及捺印。合同签订后，原告王艳艳至今未收到《无理由退房协议书》的书面合同。2018年12月30日，原告王艳艳（甲方）和被告金碧置业（乙方）还签订了一份《室内装修委托合同》，合同约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价186390元；甲乙双方约定按照附件-装修交付标准进行交付，交付时间为2021年8月31日前；付款方式为2019年1月8日前向乙方缴纳37278元，剩余款项于2020年12月30日前支付。落款处甲方由原告王艳艳签名及捺印，乙方加盖被告金碧置业公章和孔德恒印章。上述三份合同签订的当日，原告王艳艳向被告金碧置业支付了首期房款37097元及房屋装修款37278元，共计支付74375元。被告金碧置业于当日向原告王艳艳开具了两份发票，两张发票的货物或应税劳务、服务名称上均注明房地产预收款*潜江恒大名都住宅，只是在票号为NO.04992859、金额为37278元的发票备注一栏记载：装修款。2019年1月1日，原告王艳艳作为买受人与被告金碧置业作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定:买受人向出卖人购买潜江恒大名都8栋2单元801号房，该商品房建筑面积共124.26平方米，总金额741932元。买受人选择分期付款，2019年1月8日前付首付款37097元，2019年6月30日前付款148386元，2019年12月30日前付款185483元，2020年6月30日前付款185483元，余款185483元于2020年12月30日前支付。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式贰份，其中出卖人贰份，买受人x份；同时附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；第三条第2款约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。该合同签订后，被告金碧置业未将书面合同原本交付原告王艳艳。2019年6月28日，原告王艳艳和被告金碧置业的置业顾问樊雄风就购房一事电话沟通。2019年8月29日，被告金碧置业向原告王艳艳发出《还款提示函》，内容为致：王艳艳先生/女士，您在2018年12月30日认购了潜江恒大名都8-2-801房。依照您与我公司签订的合同约定，您应于2019年6月30日前付清剩余房款185664元……。2019年9月5日，原告王艳艳和被告金碧置业的置业顾问孙孝康因本案诉争商品房转商贷事宜微信沟通，但未达成协议。2019年10月16日，原告王艳艳向被告金碧置业发送《关于解除合同的告知函》，要求解除合同，返还房款和装修款。原告王艳艳因要求被告金碧置业返还购房款及房屋装修款无果引起诉讼。被告金碧置业在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语。另查明，被告金碧置业与原告王艳艳签订的《潜江市恒大名都商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《室内装修委托合同》及《商品房买卖合同（预售）》等四份合同，均未交付原告王艳艳。本院认为，首先，关于《无理由退房协议书》的效力。对于被告金碧置业制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务的内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。被告金碧置业制作发布的宣传资料的顶端位置注明“无理由退房”，但没有对退房作出任何限制性的说明，故该销售广告和宣传资料对于向被告金碧置业发出订立购房要约的消费者（包括原告王艳艳）而言，被告金碧置业“无理由退房”承诺是没有任何附加条件的，即购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，在原告王艳艳与被告金碧置业协商签订购房合同的过程中，被告金碧置业要受到其广告中“无理由退房”要约的约束。2019年1月1日双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定有解除合同的条款，但没有对“无理由退房”进行约定。2018年12月30日双方签订《无理由退房协议书》，该协议系被告金碧置业印制的格式性协议。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《无理由退房协议书》是被告金碧置业提供的格式条款，该承诺书对于“无理由退房”的规定相对于上述广告宣传资料中的承诺附加了更为严格的限制性条件，相当于根据广告而与其订立购房合同的原告王艳艳而言，是对其“无理由退房”的限制，加重了原告王艳艳的责任，被告金碧置业对该条款既未加粗或以其他方式进行特别提示，也没有举证证明对该条款进行了特别说明，剥夺了购房者的知情权和选择权，且未将该协议交付原告王艳艳。另外，在双方签订该协议时并未签订《商品房买卖合同》，而该协议却提前约定“按《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为”，有违公平和诚实守信原则，因此该协议书对原告王艳艳不产生效力，原告王艳艳基于对被告金碧置业销售广告和宣传资料中“无理由退房”的一般性理解的权利仍然存在。《商品房买卖合同》中解除合同的条款与“无理由退房”的承诺相冲突，属于《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故在原告王艳艳明确表示解除《商品房买卖合同》的情况下，被告金碧置业应当依据“无理由退房”的承诺解除合同并向原告王艳艳退还购房款37097元。其次，关于《室内装修委托合同》的性质。被告金碧置业在潜江恒大名都楼盘的宣传单上载有“恒大名都，无理由退房，超值单价6969元带装修”的广告语及双方签订的《室内装修委托合同》中“甲乙双方约定按照附件-装修交付标准进行交付”的约定明确表示，原、被告双方签订的室内装修委托合同，是依附于商品房买卖合同而成立，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法履行，应一并解除，故原告王艳艳要求解除《室内装修委托合同》并退还装修款37278元的诉请，本院予以支持。综上，被告金碧置业关于原告王艳艳存在违约行为，不符合双方约定的无理由退房协议；《室内装修委托合同》系独立的合同，不应解除及如解除合同应支付违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告王艳艳要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《室内装修委托合同》，并退还购房款37097元和装修款37278元，共计74375元的诉请，本院予以支持。诉讼费不属于当事人诉讼请求范围，应由人民法院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告王艳艳与被告潜江金碧置业有限公司于2018年12月30日签订的《室内装修委托合同》和2019年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告潜江金碧置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告王艳艳购房款和装修款74375元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半收取830元，由被告潜江金碧置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  刘小军二〇一九年十二月二十七日书记员  龙玉诗