新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初379号原告：冶洁，女，1983年3月22日出生，汉族，工人，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告：冶伟忠，男，1957年7月8日出生，汉族，退休工人，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，系该公司总经理。原告冶洁、冶伟忠与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告冶洁、冶伟忠的委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼，被告隆诚伟业经本院传票伟唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令被告返还房款278688元；3．请求判令被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为43475.33元；4.请求判令被告退还原告缴纳的装修费用11164元；5.请求判令被告退还原告缴纳的税费8499.98元；6.请求判令被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为4954.27元（2018年8月18日至2018年12月18日，730元/12个月×20.36平方米×4个月），以上合计346781.58元；7．本案诉讼费、保全费、其他费用均由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为20.36平方米，单价13688元/平方米，共计房款278688元。因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致，于2017年6月12日，签订《协议书》1份，该协议书约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租金，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告交纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已构了违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告隆诚伟业未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法向本院提供了《商品房买卖合同》1份、补充协议1份、发票1张、税收缴款书1张、收据2张、《关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司富地康城项目中商铺销售经营存在的问题的处理方案》1份、企业信息报告1份、《管理运营协议书》1份、《协议书》1份、（2018）新2302民初379号民事裁定书1份、保全费发票1张、担保费发票1张，上述证据拟证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告购买被告商铺，共计支付购房款278688元，交纳印花税、契税8499.98元。被告向原告交纳装修费用11164元，因隆盛百货商场关停，被告公司提出问题的解决方案，原告与被告签订了《协议书》，约定《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付租金，如不能足额支付，原、被告双方解除《商品房买卖合同》。原告为实现债权支出保全费2254元，保全担保费1041元。被告未到庭视为对其质证权利的放弃。本院对上述原、被告证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告冶洁、冶伟忠与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路房，房屋用途为商业，建筑面积为20.36平方米，单价为13688元/平方米，总房款为278688元。原告于2014年8月27日向被告交纳装修费11022元、2016年4月5日交装修费142元，合计11164元。2016年5月6日，原告向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计8499.98元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年6月12日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即：每平方米730元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即55737.6元。本院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告于2017年6月12日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，本院予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款278688元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款278688元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一小条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日的租金，被告未到庭亦未向本院提交已支付2018年8月17日前的租金证据，应承担举证不能的法律后果。故对原告请求被告返还购房款房款278688元的诉请，本院予以支持。三、关于原告请求被告支付从2016年4月28日至还款之日的利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告按约退还购房款，应从2019年4月3日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，本院予以确认。故对原告请求被告从2019年4月3日至还款之日的利息损失，本院予以支持。对于原告请求被告支付交纳房款的2016年4月28日至解除合同的2019年4月2日期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。综上，被告应向原告支付以本金278688元为基数，按月利率4.875‰，自2019年4月3日起至实际给付之日止的利息损失。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费11164元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。五、关于原告请求被告退还税费8499.98元的问题。因该税费被告未收取，税费收取部门答复可以退费，原告可先行请求税务部门予以退费，在税务部门未予退费的情形下，原告可再行诉讼解决。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二小项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计5个月零15天。被告应向原告支付租金数额为6803.63元｛（730元/年/平方米÷12个月×5个月×20.36平方米）＋（730元/年/平方米÷365天×15天×20.36平方米）｝，本院予以支持。七、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费2254元、保险服务保费1041元。其中，申请费2254元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费1041元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费1436元应由原告自行承担。综上所述，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款278688元；被告按房款本金278688元、月利率4.875‰，自2019年4月3日起至实际给付原告房款之日的利息损失；被告向原告支付租金金额为6803.63元。被告向原告支付保全申请费2254元；驳回原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告冶洁、冶伟忠与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冶洁、冶伟忠返还购房款278688元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冶洁、冶伟忠支付租金6803.63元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款278688元为基数、按月利率4.875‰向原告冶洁、冶伟忠支付自2019年4月3日起至实际付清之日期间的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冶洁、冶伟忠支付保全申请费2254元；六、驳回原告冶洁、冶伟忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6502元，由原告冶洁、冶伟忠负担937元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担5565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王 青人民陪审员 朱力勇人民陪审员 舒培惠二〇一九年十二月二十六日书 记 员 张 娟