湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初2075号 原告：郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司，住所地：郴州市苏仙区青年大道。 法定代表人：何尚怀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱涛，湖南福城律师事务所律师。 被告：唐石生，男，1988年10月14日出生，汉族，住湖南省安仁县。 被告：李湘疆，男，1991年12月26日出生，汉族，住湖南省安仁县。 被告：陈为伟，男，1987年12月7日出生，汉族，住湖南省安仁县。 被告：陈明仁，男，1970年8月2日出生，汉族，住湖南省安仁县。 被告：陈松华，男，1972年4月13日出生，汉族，住湖南省安仁县。 被告：湖南华邦房地产开发有限公司，住所地：湖南省安仁县城关镇。 法定代表人：陈为伟，该公司董事长。 上列被告共同委托诉讼代理人：周小明，湖南辰辉律师事务所律师。 原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司（以下简称汇隆公司）与被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁、陈松华、湖南华邦房地产开发有限公司（以下简称华邦公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇隆公司的委托诉讼代理人钱涛、曾晶石，被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁、陈松华、华邦公司的共同委托诉讼代理人周小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汇隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告华邦公司继续履行与原告签订的《以物抵债还款协议》，协助原告将位于安仁县“八一华府”Ａ、Ｂ栋113号、114号、115号、116号、117号、118号、119号、120号、121号9个门面（价值780.73万元）过户登记到原告名下；2、判令被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁、陈松华、华邦公司共同归还原告借款本金271.77万元，利息1902390元（按月利率2%计算，自2016年8月12日起暂计至2019年7月12日，合计35个月，其后至还清全部本息之日期间另计），本息合计4620090元；3、本案案件受理费和保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月17日被告华邦公司因资金短缺，向原告借款1500万元，借款期限为3个月，自2014年1月20日至2014年4月19日。为保障借款资金的安全，被告华邦公司与原告签署18份门面的《商品房预售合同》，合同面积1800.75ｍ2，合同单价10000元／ｍ2，并到安仁县房产局办理销售备案。2014年1月20日原告将1500万元转入被告华邦公司指定的账号。2014年4月18日，被告华邦公司还款500万元，其余1000万元被告方以新贷还旧贷的形式重新办理借款，即2014年5月19日，被告华邦公司以被告陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁名义与原告签订4份借款合同，被告华邦公司以担保人身份与原告签订保证合同，为该1000万元承担保证责任。同时，被告华邦公司提交了股东会决议，华邦公司的股东陈为伟、陈松华个人对陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁四人借款承担保证责任。借款到期后，被告没有按期归还借款。2014年7月16日，被告华邦公司作出《承诺书》称：华邦公司分别以陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁四人名义向原告借款1000万元整，原本应2014年7月19日到期归还，因华邦公司资金周转问题，郑重承诺：如到期未归还借款本金及利息，华邦公司无条件同意原告任意处置公司位于安仁县18个门面并承担所有违约造成的经济损失及法律责任。其后被告未归还借款。2015年12月21日，被告华邦公司向原告出具《关于以房产抵债的函》称：华邦公司为陈为伟、陈明仁、唐石生、李湘疆四人担保向原告借款，截止2015年12月19日尚欠借款本息856.5万元，因该四人无力偿还，华邦公司无现款代偿，同意以八一华府Ａ、Ｂ栋数个临街门面抵偿给原告。2016年1月25日，被告华邦公司向原告出具《门面交付函》称，自2016年1月25日将门面交付原告，原告可向门面承租户收取租金。为了实现抵债门面的过户登记，2016年8月12日双方签订《以物抵债还款协议》，再次明确被告华邦公司和陈松华为陈为伟、陈明仁、唐石生、李湘疆担保，将其中9个门面折价780.73万元抵偿给原告，并无条件配合原告在1个月内办妥该门面产权过户手续，另欠原告271.77万元在2016年12月31日前归还，逾期不还则按月利率30‰计息。为了履行《以物抵债还款协议》，双方还签订了《安仁县商品房买卖合同》，但被告未按《以物抵债还款协议》的约定协助办理过户手续和归还本息。其后，原告多次要求被告履行义务，但被告均置之不理。综上所述，被告向原告借款期限（含延期）届满后，双方达成以物抵债还款协议，多次明确以门面抵债给原告，并签订了《安仁县商品房买卖合同》，办理了备案登记手续，被告应按约定将房屋过户登记在原告名下和归还借款本息。现被告不履行协议约定，其行为已严重损害了原告的合法权益，原告依法向法院起诉，请支持原告之诉讼请求。 被告华邦公司辩称：一、本案的案由混淆不清，有商品房买卖合同纠纷也有民间借贷纠纷，一个案子不可能有两个案由，本案不知如何适用。二、原告的诉讼请求，属商品房买卖合同纠纷。郴州市中级人民法院(2018)湘10民终115号民事裁定书对此案裁定为商品房买卖合同纠纷，并指定安仁县人民法院审理，安仁县人民法院作出(2018)湘1028民初330号民事判决书，原告不服上诉至郴州市中级人民法院，二审作出(2019)湘10民终17号民事裁定书驳回了原告的诉讼请求，原告对同一案件事实，又起诉至苏仙区法院，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款和《最高人民法院关于适用的解释》二百四十七条之规定，属于重复诉讼，请求予以驳回诉讼请求。三、本案的管辖问题。即使法院立案，根据原告就被告的基本原则，本案也应当由安仁县人民法院管辖，被告在安仁，合同履行地也在安仁，且安仁法院主持了庭外调解，案情清楚，安仁县房产局参加了调解，双方已基本达成调解意见。根据以上情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁辩称：1、被告究竟欠原告多少钱，当事人之间没有清算，原告称以房抵债前被告尚欠原告10525万元（用房抵债780.73万元，另欠271.77万元），四被告作为借款人并不知情，也没有委托他人进行债务清算，华邦公司只是担保人，债务必须由四被告进行清算，被告陈松华个人或被告华邦公司与原告进行的清算是无效的。2、被告陈松华与原告进行的清算，其利息是按照月利率3.5%计算得来的，利率显然违反法律规定，属无效的。3、本案的利率计算问题。原告与被告华邦公司约定的月利率为3.5%，显然违法，违法的行为无效。三个月后四被告又贷款1000万元帮被告华邦公司还款，月利率为1.5%计算才是公平公正的，按其他利率标准是没有依据的，且当时华邦公司也是按月利率1.5%算给原告的（1500万元×1.5%=22500元），原告接受并没有提出异议。《湖南省小额贷款公司监督管理办法（试行）的通知》明确规定，小额贷款公司的贷款月利率上限不得超过人民银行同期贷款利率的四倍（当时贷款利率5.6%/12×4=1.86%），所以原告提出按月利率3%没有依据。4、原告与四被告约定的逾期违约金过高，请求法庭予以降低。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金最高不得超过预期利益的30%，按月息1.5%计算，即为0.5%，加上利息，也不得超过2%的月利率。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”所以四被告借款逾期的违约金（含利息）只能按月利率2%计算。5、根据被告方会计按借款期内月利率1.5%计算，逾期月利率按2%计算，四被告欠原告本金3638222元，利息444242元，合计4082464元。6、被告华邦公司借款1500万元的当天原告扣除的907500元不应计算利息，应当在本金中冲减。7、利息计算截止时间应当为被告华邦公司把门面交付给原告使用的2016年1月15日，原告接受被告华邦公司的门面后出租给他人已收取了租金。8、原告的诉讼请求，属商品房买卖合同纠纷。郴州市中级人民法院（2018）湘10民终115号民事裁定书对此案裁定为买卖合同纠纷，并指定安仁县人民法院审理，安仁县人民法院作出（2018）湘1028民初330号民事判决，原告不服上诉至郴州市中级人民法院，二审作出（2019）湘10民终17号民事裁定，驳回了原告的诉讼请求，原告对同一案件事实，又起诉至苏仙区人民法院，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，属于重复起诉，请求予以驳回原告的诉讼请求。综上所述，四被告的观点是，欠债要还，但先由当事人对债务进行合法清算，债务确定后，如果原告执意要房，被告华邦公司同意在法院解冻后按照双方确定的价格优先抵债给原告，在抵债完成前，原抵债给原告的房屋暂时由原告使用、收益。 被告陈松华辩称，陈松华不是借款人，也不是担保人，不应成为本案被告。 原告汇隆公司为支持其诉讼请求提供了下列证据： 1、汇隆公司企业信息、华邦公司企业信息，唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁、陈松华身份证件，拟证明原、被告主体资格。 2、《借款合同》、借款借据、银行进账单，拟证明2014年1月17日华邦公司因资金紧缺，向汇隆公司借款1500万元，汇隆公司于2014年1月20日将1500万元转入华邦公司指定的账户的事实。 3、《商品房预售合同》，拟证明华邦公司与汇隆公司签订18份《商品房预售合同》，将位于安仁县八一华府中路的“八一华府”小区A、B栋一楼临街101-1021共18个门面到安仁县房产局办理销售备案的事实。 4、银行进账单（2份），拟证明华邦公司于2014年4月18日偿还汇隆公司借款500万元，尚欠1000万元的事实。 5、《借款合同》、银行进账单、《保证合同》、《股东会议决议》，拟证明华邦公司以新贷还旧贷的方式重新办理借款1000万元，即以唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁名义与汇隆公司签订借款合同，汇隆公司将1000万元转入华邦公司指定账户以及华邦公司、股东陈松华对该借款提供担保责任的事实。 6、《承诺书》，拟证明借款到期后，被告没有如期归还借款，经汇隆公司多次催讨，华邦公司承诺，如到期未归还借款本金及利息，华邦公司无条件同意汇隆公司任意处置公司位于安仁县“八一华府”Ａ、Ｂ栋18个门面，并承担所有违约造成的经济损失及法律责任的事实。 7、《以房抵债的函》、《门面交付函》，拟证明华邦公司无现款偿还汇隆公司借款，同意以“八一华府”A、B栋数个临街门面抵偿给汇隆公司，并自2016年1月25日将门面交付汇隆公司，汇隆公司可向门面租户收取租金的事实。 8、《以物抵债协议》，拟证明华邦公司、陈松华再次明确将“八一华府”A、B栋临街门面其中的9个门面折价780.73万元抵偿给汇隆公司，另欠本息271.77万元在2016年12月31日前偿还的事实。 9、《房屋买卖合同》，拟证明汇隆公司、华邦公司为实现以物抵债，签订了房屋买卖合同，该合同已成立并生效。 10、北湖区法院（2018）湘1002民初864号民事裁定书、（2018）湘1002民初864号协助执行通知书及北湖区法院出具的《情况说明补充执行》、安仁县法院（2018）湘1028执248号执行裁定书及安仁县法院出具的《情况说明》，安仁县国土资源局不动产登记信息表，拟证明案涉抵债的9个门面不在查封及抵押范围。 被告方对原告上述证据的真实性均不持异议，被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁对证据8的证明方向和合法性提出异议，质证认为，四被告没有与汇隆公司对借款进行结算，亦没有委托华邦公司和陈松华结算，故对华邦公司、陈松华与汇隆公司结算的数额不认可。对证据8以物抵债协议记载的本息金额1052.50万元有异议，认为利息是按月率3.5%计算，利率过高，不合法。华邦公司对证据2记载的借款金额有异议，质证认为转账当日，汇隆公司即扣除90.75万元利息，实际借款为1409250元。 被告华邦公司为支持其反驳主张，提供了下列证据： 1、郴州市中级人民法院（2018）湘10民终115号民事裁定书、安仁县人民法院（2018）湘1028号民初330号民事判决书、郴州市中级人民法院（2019）湘10民终17号民事裁定书，拟证明汇隆公司就本案事实以商品房买卖合同纠纷提起诉讼，汇隆公司的诉讼请求已被一、二审法院的判决和裁定驳回，汇隆公司就同一事实再次提起诉讼，属于重复诉讼。 2、安仁农村商业银行股份有限公司营业部出具的《证明》，证明案涉抵债门面，已在该行办理了贷款抵押。 汇隆公司对华邦公司上述证据质证认为，前诉的诉讼请求与本案诉讼请求不同，汇隆公司在前诉是依据从法律关系提出的主张，而本案汇隆公司是对主从法律关系提出主张，符合民事案件案由规定，本案案由可以根据当事人诉求的法律关系由人民法院确定；二审是驳回汇隆公司的起诉，并不是对实体争议进行了裁决，汇隆公司在满足相关条件之后，另行起诉符合法律规定。案涉门面没有办理贷款抵押。 根据原、被告举证、质证，结合双方法庭陈述，本院确认如下事实： 被告华邦公司因资金周转需要向原告汇隆公司借款，双方于2014年1月17日签订《借款合同》，合同约定，借款金额1500万元；期限3个月，自2014年1月20日至2014年4月19日；月利率35‰，按月还息。原告汇隆公司为确保借款安全，同日，再与被告华邦公司签订18份《商品房预售合同》，约定被告华邦公司将其开发的位于安仁县“八一华府”Ａ、Ｂ栋房号为1001及1005至1021共计18个门面以10000元／ｍ2价格出售给原告汇隆公司。2014年1月20日，汇隆公司将1500万元借款转入华邦公司指定的银行账户，即日，华邦公司返回汇隆公司907500元。2014年4月18日，华邦公司偿还汇隆公司借款本金500万元。借款期满，因华邦公司未如期偿还全部借款，原告汇隆公司与被告华邦公司及被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁协商，采取借新还旧的方式，即以唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁四人名义向汇隆公司借款1000万元，偿还华邦公司欠汇隆公司的借款。2014年5月14日，华邦公司召开股东会议作出决议，由华邦公司为唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁向汇隆公司借款提供担保，股东陈为伟、陈松华同意如公司资产不足清偿汇隆公司借款本息时，以个人资产承担连带清偿责任。2014年5月15日，唐石生与汇隆公司签订了《借款合同》。5月19日，汇隆公司与李湘疆、陈为伟、陈明仁分别签订《借款合同》，上述四份借款合同在借款金额、借款期限、借款利率、罚息及实现债权的费用等约定相同，均约定借款金额为250万元，借款期限为2个月（自2014年5月19日至7月18日），借款利率为月利率1.5%，逾期罚息利率为约定利率上浮200%。上述借款汇隆公司于5月20日通过银行转账支付给李湘疆250万元、陈为伟250万元，5月21日通过银行转账支付给唐石生250万元、陈明仁250万元，四笔借款合计1000万元，已用于偿还华邦公司2014年1月17日向汇隆公司借款的余额。同日，华邦公司与汇隆公司签订《保证合同》，为唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁向汇隆公司借款提供担保，保证合同约定：保证范围为主债权，利息（约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金以及实现债权和担保权利的费用；保证期限为自主合同签订之日起至债务人在该合同项下的债务履行期限届满后两年止；保证方式为提供全程连带责任担保，主合同项下的全部债务均构成本合同之债，保证人应对之承担连带责任。 针对唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁四人的上述借款，2014年7月16日，华邦公司向汇隆公司出具《承诺书》，称：一、我公司承诺只要安仁县农业银行向我公司发放第一笔项目贷款，我公司即优先归还贵公司的借款本金及利息；二、我公司承诺一定于2014年10月19日前足额归还贵公司借款本金及利息；三、如到期未归还借款本金及利息，我公司无条件同意贵公司任意处置我公司位于安仁县“八一华府”小区Ａ、Ｂ栋一楼临街101、105至1021号18个门面共1800.75ｍ2，并承担所有违约造成的经济损失及法律责任。2015年1月26日，华邦公司以陈明仁的名义向汇隆公司偿还借款本金300万元。2015年12月21日，华邦公司又向汇隆公司出具《关于以房产抵债的函》称：我公司为陈为伟、陈明仁、唐石生、李湘疆四人担保，于2014年5月20日向贵公司借款，截止2015年12月19日止尚欠贵公司借款本金及利息856.5万元，现此四人告知我公司无力偿还，且我公司目前也无现款代偿该笔借款本息，经我公司研究决定，以我公司在安仁县开发的房产项目“八一华府”Ａ、Ｂ临街的12个门面（Ａ、Ｂ栋101、Ａ、Ｂ栋1011-1021）抵偿给贵公司，门面抵偿后，我公司与贵公司之间再无其它债权债务。2015年12月23日，汇隆公司回函表示同意。2016年1月25日，华邦公司向汇隆公司出具《门面交付函》称：我公司已于2015年12月21日提交贵公司《关于以房抵债的函》，现将位于安仁县的“八一华府”Ａ、Ｂ栋临街的12个门面自2016年1月25日交付贵公司，贵公司接受房屋后可直接向门面承租户收取租金。 2016年8月12日，华邦公司为甲方，陈松华为乙方，汇隆公司为丙方，三方签订《以物抵债还款协议》，协议约定：甲方、乙方为陈为伟、陈明仁、唐石生、李湘疆四人担保，于2014年5月20日向丙方借款，截止2016年8月19日尚欠丙方借款本金及利息共计1052.5万元，现此四人告知甲方、乙方无力偿还，且甲方、乙方目前也无现款代偿该笔借款本息，原本甲方已经于2015年12月21日出具《以门面抵债的函》给丙方，经甲、乙、丙三方友好协商，现再次明确以物抵债相关事宜，即：甲、乙、丙三方同意将甲方开发的位于安仁县房产项目“八一华府”Ａ、Ｂ栋113号、114号、115号、116号、117号、118号、119号、120号、121号共9间门面，面积780.73ｍ2（具体房号与面积详见附表，面积以房产局最终办证面积为准），以10000元／ｍ2的价格折抵借款债务780.73万元；甲方、乙方无条件配合丙方在一个月内办妥门面产权过户至丙方名下，由丙方承担法定由购房业主承担的产权过户费用；丙方同意自签订本以物抵债协议之日起保留两年回购时间，即甲方、乙方在2018年8月11日前可一次性回购该780.73ｍ2门面；甲方、乙方无条件配合丙方自签订本协议之日起收取门面租金及押金，丙方收取租金及押金时间为2016年8月19日；以房抵债后剩余欠款271.77万元由甲方、乙方于协议当日出具借据，按月利率30‰计息，于2016年12月31日前偿还丙方。2016年9月27日，为办理抵债门面产权过户需要，华邦公司作为出卖人，汇隆公司作为买受人，双方签订9份《安仁县商品房买卖合同》，约定华邦公司将《以物抵债还款协议》抵债的9个门面出售给汇隆公司。协议及合同签订之后，汇隆公司要求华邦公司办理门面产权过户手续未果，遂诉至法院，要求华邦公司履行“以物抵债协议”，协助汇隆公司办理产权过户手续，安仁县人民法院于2018年10月24日作出（2018）湘1028民初330号民事判决，驳回汇隆公司的诉讼请求，汇隆公司提出上诉，郴州市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）湘10民终17号民事裁定，认为华邦公司与汇隆公司之间的法律关系，已从借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，双方之间签订的《以物抵债还款协议》、《安仁县商品房买卖合同》成立及有效。汇隆公司诉请履行《以物抵债还款协议》并办理房屋产权转移登记，但是案涉相关门面的土地在本案诉讼过程中已被另案查封，汇隆公司关于办理权属转移登记的诉讼请求的实现存在障碍，而该障碍的解除应由汇隆公司作为案外人对执行标的（案涉门面）提出异议，经法院审查判断汇隆公司是否享有足以排除强制执行的权益的情况下才得以实现，汇隆公司在未经上述法定程序情形下，直接请求办理房屋权属转移登记现暂时无法支持，可待执行异议审查认定后再行判断。遂裁定撤销安仁县人民法院（2018）湘1028民初330号民事判决，驳回汇隆公司的起诉。 另查明，北湖区人民法院因长沙银行股份有限公司郴州分行与陈松华、陈雅琼、华邦公司金融借款合同纠纷一案，作出（2018）湘1002民初864号民事裁定，并于2018年3月29日向安仁县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封华邦公司位于安仁县的房产，产权证号：安房字第××号，土地证号：安国用（2012）第00164号，查封期限三年（2018年3月29日-2021年3月28日）。2018年11月2日，北湖区人民法院就“查封”向安仁县不动产登记中心送达一份《情况说明补充执行》，特别说明：北湖区人民法院查封华邦公司的房屋和土地应斟别在送达（2018）湘1002民初864号协助执行通知书前华邦公司已出售并办理购房手续的房屋、土地不予查封，可以为购房户办理不动产登记。另安仁县人民法院在执行申请执行人崔小鲁与被执行人华邦公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，于2018年7月30日作出（2018）湘1028执248号执行裁定，于次日向安仁县不动产登记中心送达协助执行通知书，轮候查封华邦公司位于安仁县的房产，产权证号湘（2017）安仁不动产权第0001963号（112号门面）、0001962号（104号门面）、0001961号（103号门面）、0001960号（102号门面）、0001959号（101号门面）；轮候查封华邦公司所有的国有土地使用权，产权证号安国有（2012）第00164号，查封期限均为三年（2018年7月30日至2021年7月29日）。2018年9月3日，安仁县人民法院就“查封”向安仁县不动产登记中心送达一份《情况说明》，说明安仁县人民法院查封的是属于华邦公司的房屋和土地，对于在送达协助执行通知书前华邦公司已为购房户办理购房手续的房屋、土地不予查封，可以为购房户因析产办理不动产变更登记。2019年2月22日，安仁县不动产登记中心出具《证明》，证明：“经我中心查询，位于安仁县城八一中路八一华府项目Ａ、Ｂ栋系华邦公司开发，该项目已经验收，在我中心办理登记，权利人为华邦公司（没有颁布权利证书），目前该项目Ａ、Ｂ栋113、114、115、116、117、118、119、120、121房登记的权利人属华邦公司（办理了落宗），房屋产权没有抵押，没有预售登记情况，可进行交易和不动产过户登记。Ａ、Ｂ栋119、120、121已由华邦公司出售，尚未出售的Ａ、Ｂ栋（房产证号：71××16）113房，面积93.71ｍ2；114房，面积93.71ｍ2；115房，面积93.67ｍ2；116房，面积185.04ｍ2；117房，面积75.68ｍ2；118房，面积180.94ｍ2，合计面积722.75ｍ2。 还查明，2014年2月18日，华邦公司向汇隆公司还款22.5万元；2014年3月26日还款22.5万元；2014年4月23日还款82.5万元；2014年5月20日还款15万元；2014年7月2日还款15万元；2014年7月18日还款75万元；2014年8月20日还款15万元；2014年9月23日还款15万元；2014年10月20日还款15万元；2014年11月20日还款35万元；2014年12月31日还款35万元；2015年1月26日还借款本金300万元；2015年2月13日还款61.95万元；2015年3月19日还款24.5万元；2015年4月20日还款24.5万元；2015年5月20日还款24.5万元；2015年6月25日还款7万元；2015年7月2日还款8万元。华邦公司与汇隆公司签订《以物抵债还款协议》后，汇隆公司已接管抵债门面，向承租户收取门面租金。 本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：一、本案的法律关系及其案件诉讼管辖；二、本案是否属于重复诉讼；三、《以物抵债还款协议》及其《安仁县商品房买卖合同》的效力及能否履行。四、借款当日被告返还的907500元是否应当抵减借款本金；五、签订以物抵债协议时双方结算的借款及利息是否合法；六、汇隆公司与唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁借款合同约定的违约金是否过高；七、陈松华是否应当承担借款清偿的保证责任。 关于本案的法律关系及其案件管辖。汇隆公司与华邦公司签订《以物抵债协议》及《安仁县商品房买卖合同》，是华邦公司为履行债务，在自身及其他债务人无力以现金方式偿还借款债务时而以他种给付作为替代，因此，本案的基础法律关系为民间借贷关系。华邦公司系在答辩期限届满后提出管辖异议，在异议的同时又对本案的实体争议提出答辩，本院依法对华邦公司的管辖异议不予审查，但即使如此，本院依职权审查仍认为，本案为给付货币，汇隆公司为接受货币的一方，故汇隆公司住所地即为合同履行地，且借款合同及担保合同均在争议解决条款约定，发生争议向乙方（汇隆公司）所在地有管辖权的法院起诉。因此，无论从协议管辖或者依地域管辖，本院对本案均具有管辖权。 关于本案是否属于重复诉讼。在前诉中，人民法院未就原、被告之间的实体争议进行裁决，郴州市中级人民法院在驳回原告起诉时认为，汇隆公司请求履行《以物抵债还款协议》，并办理房屋权属转移登记，但案涉相关房屋的土地在诉讼中被另案查封，故汇隆公司请求办理房屋权属转移登记，暂时无法支持，可待障碍排除后再行判断。现汇隆公司已提供证据证明案涉房屋产权转移登记的障碍已不存在，再次起诉请求人民法院就其与被告之间实体争议作出判决，符合法律规定，不属于重复诉讼。 关于《以物抵债还款协议》、《安仁县商品房买卖合同》的效力及能否履行。汇隆公司与华邦公司在债务已逾期，华邦公司及其他债务人不能履行货币清偿的情况下，达成以房屋折价抵偿相应借款的协议，符合当事人意思自治原则和双方当事人利益，不损害第三人利益，且已实际交付。《以物抵债还款协议》以及为实现以物抵债、办理权属转移登记的需要而签订的《安仁县商品房买卖合同》均合法、有效。汇隆公司在以物抵债协议约定保留的两年回购期满后，诉请华邦公司继续履行以物抵债协议，协助汇隆公司办理房屋的产权转移登记，符合法律规定，本院予以支持。 关于借款当日华邦公司返还的907500元是否应当从借款本金中减除的问题。汇隆公司提交了将款项汇入华邦公司的转账凭证，能够证明其已经按照约定向华邦公司支付了借款，但华邦公司即日返还汇隆公司907500元，双方且认可，其中90万元为借款利息，另7500元为费用支出。《中华人民共和国合同法》第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，不论是借款人在收取本金当日支付利息，还是出借人在本金中预先扣除利息，两者只是操作的方式不同，实质上均属于借款的利息预先在本金中扣除的情形，故，应当根据合同法的规定，将华邦公司当日返还的90万元扣减借款本金，但7500元为华邦公司应当向汇隆公司支付的其他费用，不予扣减。 关于借款利息如何计算。汇隆公司与华邦公司及陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁之间的资金融通行为，属于民间借贷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。第三十一条“没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。”根据上述司法解释以及合同的约定，华邦公司在借款期间以及利息结算周期偿付的款项，按照先息后本的顺序清偿。具体是：借款本金1410万元，2014年1月20日至4月19日借款期间约定年利率36%，华邦公司在借款期间里分三次付息共计1275000元，若按年利率36%计算借款期间利息为1264000元（2014年1月20日至4月18日计息本金1410万元，4月18日华邦公司还本金500万元后，自4月19日起计息本金为910万元），付息超年利率36%的部分11000元抵减借款本金；从2014年4月20日至5月19日，以9089000元为计息基数，此付息周期华邦公司实际付息15万元，按年利率24%应付利息为181780元，汇隆公司可以要求华邦公司按年利率24%付利息差额31780元，则截至2014年5月19日，华邦公司欠汇隆公司借款本息合计为9120780元；2014年5月19日，陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁向汇隆公司借款1000万元，同日，华邦公司向汇隆公司还款1000万元，华邦公司还款数额比实际借款本息多879220元，根据公平原则，华邦公司可以将多付款项抵扣陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁借款债务，则计息基数仍为9120780元，华邦公司在借款期间内（2014年5月19日-7月18日）分二次付息合计90万元，超过了合同约定的15%利率，但超过约定利率支付利息是华邦公司自愿的行为，且不损害第三人利益，故华邦公司要求返还未超过年利率36%的部分，本院不予支持，但超过年利率36%的部分352753.20元应抵减借款本金；自2014年7月19日起借款本金减为8768026.80元，2015年1月26日，华邦公司再还借款本金300万元，则自1月27日起借款本金减为5768026.80元，自2014年7月19日（借款逾期起始日）至2015年7月18日止（华邦公司最后一期还息），华邦公司共向汇隆公司付息11笔计2654500元，在此期间按年利率36%分段计息为2640488.79元，华邦公司所付利息超过年利率36%的部分14011.21元抵减借款本金，则自2015年7月19日起计息本金为5754015.59元；2015年7月19日至2016年8月19日（以房抵债还款协议约定的由汇隆公司开始收取房屋租金、押金的时间）期间，华邦公司未再支付利息，汇隆公司可向华邦公司主张按年利率24%付息，则截止租金收取日尚欠借款本金5754015.59元、利息1499880.54元，合计7253896.13元，汇隆公司与华邦公司约定抵债的房屋A、B栋113至118面积为722.75m2，每m2作价1万元，房屋价值总计7227500元，抵债后尚欠借款26396.13元，应由陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁、陈松华、华邦公司偿付。 关于汇隆公司与陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁之间约定的违约金是否过高，能否调低的问题，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对此已有具体规定，本院已按照规定计算。 关于陈松华是否应当承担借款清偿的保证责任。陈松华为华邦公司股东，华邦公司股东会议形成决议，包括陈松华在内的股东承诺“如公司资产不足以清偿汇隆公司借款本息时，以股东个人资产承担连带清偿责任。”华邦公司股东会议作出的由公司股东为陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁向汇隆公司借款提供担保的决议，是股东陈松华的真实意思表示，陈松华的保证虽以“股东会决议”的形式送达汇隆公司，但陈松华担保的意思表示明确无误，汇隆公司接受且无异议，故陈松华的保证担保成立。但陈松华承诺是在华邦公司资产不足以清偿时，方以个人资产承担责任，故，陈松华只应在华邦公司资产不足以清偿债务的情况下，对尚不能履行的债务承担保证责任。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（二）项、第二十六条第一、二款、第二十七条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十一条的规定，判决如下： 一、被告湖南华邦房地产开发有限公司以位于安仁县“八一华府”Ａ、Ｂ栋（房产证号：71××16）113房、114房、115房、116房、117房、118房，计面积722.75ｍ2，折价7227500元抵偿原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司借款本息7227500元。限被告湖南华邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将上述房屋产权转移登记至原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司名下； 二、被告唐石生、李湘疆、陈为伟、陈明仁于本判决生效之日起三日内共同偿还经以房抵债后尚欠原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司借款26396.13元，被告湖南华邦房地产开发有限公司承担连带清偿保证责任； 三、被告陈松华对判决第二项借款26396.13元在被告湖南华邦房地产开发有限公司的资产不能清偿时，承担清偿保证责任； 四、驳回原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，或者履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或者支付迟延履行金。 案件受理费43760.72元，财产保全费5000元，合计48760.72元，由被告陈为伟、李湘疆、唐石生、陈明仁、陈松华、湖南华邦地产开发有限公司共同承担35000元，由原告郴州市苏仙区汇隆小额贷款有限公司承担13760.72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  莫卫民 人民陪审员  周崇利 人民陪审员  张莲英 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  张琼元 书 记 员  秦丽霞 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件适用法律若干问题的规定》 第九条具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件： （一）以现金支付的，自借款人收到借款时； （二）以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时； （三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时； （四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时； （五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。