云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1626号原告（反诉被告）：古城区神马客栈，经营地址云南省丽江市古城区西安街道金甲村41号。经营者：吴炳超，男，1983年8月21日生，汉族，高中文化，现住福建省南安市。委托代理人（特别授权）：和建国，云南云勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢海荣，女，1988年3月13日生，汉族，大专文化，自由职业，现住山西省平遥县。被告（反诉原告）：刘峰，男，1968年8月9日生，汉族，现住浙江省乐清市。共同委托代理人（特别授权）：李亮，云南天外天律师事务所律师。原告（反诉被告）古城区神马客栈（以下简称神马客栈）诉被告（反诉原告）邢海荣、刘峰房屋租赁合同纠纷本反诉两案，经丽江市中级人民法院裁定发回重审，本院于2019年7月31日受理后，依法适用普通程序于2019年9月25日重新组成合议庭合并公开开庭进行了审理。原告经营者吴炳超及其代理人和建国、被告邢海荣及其代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神马客栈诉称：2017年2月25日，原被告经充分协商，就丽江市古城区西安街道金甲村41号古城区神马客栈承包事宜达成一致协议后，签订了载明有租赁期限、承包金及支付方式、违约责任等内容的《客栈租赁合同》。合同签订后，原告按照约定将客栈的设施设备进行清点后交付被告使用、管理和收益，被告也按照约定履行了部分合同约定的义务。按照合同约定，被告应于2017年12月1日支付500000元租金，但经原告多次催要，但被告以各种理由为托辞，至今未向原告履行其应履行的法律义务，期间还曾向被告送达了要求限期交纳租金的通知书。原告认为，二被告逾期交纳租金的行为严重违反了合同的约定，属根本违约行为，原告不仅有权依照合同约定行使合同解除权，还有权要求被告履行交纳租金的法律义务和承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求：1.判决在判决生效之日起解除原、被告于2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》，并在三日内将客栈交还给原告；2.判决二被告在三日内支付应于2017年12月1日前应支付的租金500000元；3.请求依法判决二被告在三日内向原告支付合同约定的违约金500000元；4.案件受理费由二被告承担。被告邢海荣、刘峰答辩并提出反诉称：被告已于2017年12月17日通知原告解除合同，原告当天已收到，合同已实际解除，原告要求支付租金的请求没有法律依据。我方没有违约，不应支付违约金，是原告方违约。原告的房屋不满足经营条件，有鉴定意见佐证。原告的第二项诉请与第一项诉请相互矛盾。2017年2月25日，原被告签订的《客栈租赁合同》约定原告提供不符合约定条件的客栈设施，严重影响经营的，被告有权解除合同。在被告租赁期间客栈卫生间出现三次严重的漏水问题，由于水管系统是隐蔽工程，每次从漏水到确定具体的漏水点都花费大量的时间，经统计三次严重的漏水影响反诉原告经营长达50日不能经营，漏水还导致出现霉味，客人不愿意入住；另外座西朝东房间下的排污系统侧漏、失效，致使房间及大堂、院落臭气熏天；更有甚者，该部分房屋的地基出现严重下沉，院落地面向西边倾斜，大堂墙面、石脚出现大面积裂痕，房屋处于岌岌可危状态，被告每天心惊胆战，极为担心房屋随时可能发生倾倒事故。被告多次要求原告进行维修，但被拒绝。根本无人愿意入住客栈，房屋的现状使经营前提完全丧失。为此，被告于2017年12月17日向原告发出了《解除合同通知》，正式通知原告解除双方合同关系。时至合同解除之日被告已经向原告支付了100万元的房租，垫付了1600元的修理费。经过鉴定，可以明确客栈房屋的问题以前就存在，被告经营过程中也持续存在。故提起如下反诉请求：1.确认双方于2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》已于2017年12月17日解除；2.判令本诉原告承担维修费1600元、赔偿被告（反诉原告）损失56400元、返还租金681104元及承担违约金30万元；3.判决本诉原告承担诉讼费用。原告古城区神马客栈对被告邢海荣、刘峰的反诉进行答辩称：1.被告提到2017年12月17日已经解除合同，但被告现仍在经营客栈，合同已经解除的陈述与事实不符，我方不认同双方已经于2017年12月17日解除房屋租赁合同。按合同约定，原告已于2017年2月把客栈交付被告使用，被告是在原告催缴2017年12月1日应交租金时被告才提出来的，所以被告认为案涉客栈不符合经营条件是虚假的，若房屋不符合经营条件，被告应当在2017年2月或3月就应当提出来。2.漏水只有一两间房屋存在，未达到影响经营的程度，被告不能以此作为停业的理由。被告反诉状中称坐西朝东的房屋有漏水现象是存在的，但是仅仅是坐西朝东这栋房屋中靠北面的一间房屋，鉴定中心也只是对这一间房屋进行鉴定，并未对客栈中四栋房屋进行鉴定，故客房有瑕疵的只有这一间房屋，其他房屋均没有问题，可以确认该客房有瑕疵的时间是2018年12月28日，即鉴定中心进行鉴定的那天开始。3.被告提出2017年12月17日已经解除合同，但是目前神马客栈的四栋房屋现在均由被告使用和经营管理，诉讼过程中，原告多次要求被告退还房屋，但至今均未交接，扩大了原告经济损失。请求驳回被告的所有反诉请求。本案中首先违约的是本案被告，被告未按照约定时间交付应交付的房屋租金。原告为证明自己的本诉主张及抗辩反诉主张，向本院提交下列9组证据材料：1.《客栈租赁合同》，拟证明原被告双方就神马客栈签订租赁合同的情况；2.《上哪儿网酒店订单》，拟证明2018年2月到2018年7月，神马客栈网上接受预订以及经营情况；3.《吴炳超与邢海荣聊天记录》、《蔡期煌和邢海荣聊天记录》拟证明原告方委托蔡期煌去维修化粪池和下水道的情况，但被告不配合，以及被告没有按照要求到公安局办理官网酒店安装手续的情况；4.电费通知单，拟证明神马客栈自2017年2月份至2019年5月份用电情况；5.聊天记录，拟证明原被告在履行合同过程中就租赁事宜进行协商沟通的情况；6.调查函及入住记录，拟证明2018年2月28日前被告仍在经营客栈的情况；7.（2019）云07民终383号裁定书，拟证明原一审判决没有查明事实，裁定发回重审；8.租赁合同、身份证复印件、银行卡、房产证复印件，拟证明案涉房屋系原告于2013年10月8日自房东王学刚处租赁而来及合同内容；9.神马客栈交接协议（庭后提交），拟证明原被告双方于2019年9月28日对客栈进行了交接。被告对原告提交的证据材料质证如下：对第1组证据三性无异议；对第2组证据三性有异议，提出订单不是被告接的，虽然有订单信息，但是实际没有入住，真实性不能确认，对待证事实也有异议；对第3组证据中与蔡期煌的聊天记录真实性予以认可，但提出与本案无关，对证明内容不予认可，对被告还在经营这一事实不予确认；对第4组证据有异议，提出自2017年12月至2018年1月原告来客栈处理转让事宜，与被告和被告的妹妹住了一个月，期间原告朋友也住了一个星期，故电费不能证明客栈营业，之后几个月产生的电费不清楚；对第5组证据中与吴炳超的聊天记录真实性无异议，对于蔡期煌的聊天记录的关联性有异议，蔡期煌在之前的审理过程中否认了他的股东身份；对第6组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及待证内容不予确认，上面入住的人员是附近客栈朋友的家人，以及一些原告的朋友，都是免费入住，偶尔也有我自己的入住记录，当时客栈已经没有营业，原告和我共同的朋友在帮忙看客栈，原告已离开丽江；对第7组证据三性无异议，但裁定书只是提出了原一审存在的问题，不能影响重审对事实的判断；对第8组证据表示无法确认，但是认可案涉房屋是原告自他人处租赁而来，原告向被告出租案涉客栈时曾出示过原租赁合同复印件，但现在不能确认是否是同一份，请法庭进行认证；对第9组证据无异议，确认双方已进行了交接。经质证及审查，原告提交的9组证据能够相互印证，本院对上述证据予以确认，作为认定本案事实的依据。被告为了反驳原告的诉请及证明自己的诉讼主张，向本院提交下列9组证据：1.《客栈租赁合同》，拟证明原被告签订案涉客栈租赁合同的情况；2.视频，拟证明客栈存在漏雨、地基下沉、墙面开裂、排污系统崩溃、喷淋系统失灵的情况；3.与被告通话录音及文字整理，拟证明被告将客栈问题告知原告，原告针对漏水进行过一次维修，之后要求被告维修，被告自行维修后又发生漏水，被告已明确要求原告维修；4.微信聊天记录、照片，拟证明该客栈三次漏水的情况已告知原告，发送了图片，双方对此进行了沟通；5.微信聊天记录、解除合同通知书、EMS快递单、顺风快递查询，拟证明因客栈出现问题，无法正常营业，被告曾于2017年12月16日按原告确定的地址向原告邮寄《解除合同通知书》，原告于2017年12月17日收到该通知书；6.微信聊天记录、图片，拟证明原告推诿维修责任，收到解除通知书后曾到丽江与被告协商，在客栈住了一个月，并以其名义对外转让客栈但未果，后原告返回福建，未解决任何问题，被告向维修师傅支付了维修费用；7.被告微信朋友圈的定位情况，拟证明被告邢海荣不在丽江，没有在经营客栈；8.客栈取消订单详情的截图、微信名为郑伟的微信截图，拟证明去哪儿网后台客服通知现客栈账号已经在郑伟名下，被告不清楚郑伟是谁；9.聊天记录，拟证明2017年10月时客栈还在进行装修，并非原告催租金被告才要求解除合同。原告对被告提交的证据材料质证如下：对第1、3、4、6组证据的三性无异议，对证明内容有异议；对第2组证据的真实性无异议，对证明内容有异议；对第5组证据的三性不予认可，客栈至今仍在经营；对第7组证据三性不予认可，提出客栈目前仍在被告控制中，即使被告有部分时间不在丽江，也不能证明被告没有在实际经营客栈；对第8组证据表示不清楚，也不知道郑伟是何人，该组证据也证明了2018年7月28日至30日有客人入住客栈，且有具体的押金和房费，说明被告在这段时间还在经营客栈；对第9组证据三性不予确认，不清楚佳美嘉丽江店是什么人。在原一审庭审过程中，根据被告申请，证人曾某、程某出庭作证古城区神马客栈自2017年12月起就没有开门经营，其中曾某陈述其在2017年初想承包古城区神马客栈，但因客栈下水道有问题，有臭味而没有承包，现在金甲村经营其他客栈。在邢海荣经营神马客栈期间排污管爆裂，邢海荣曾经请师傅修理过；2017年4、5月份，曾某经营的客栈的客人反映神马客栈的问题。被告对证人证言无异议。原告对证人证言中对神马客栈至今为止一直都是邢海荣在经营的陈述予以确认，对其余内容不予确认，提出证人与本案被告系朋友关系，特别是曾某提出她们是要好的朋友，从证人作证情况来看，被告方已经就案件和一些情况同证人提某。经过质证及审查，本院对被告提交的第1-7、9组证据、第8组证据中的订单信息截图予以确认，上述证据作为认定本案事实的依据；第8组证据中关于郑伟的截图无其他证据证实，本院不予确认。结合本案其他证据，对证人曾某关于案涉房屋发生排污管爆裂，维修没修好及邢海荣付款的陈述予以确认；程某的证言无其他证据佐证，本院不予确认。在诉讼过程中，根据被告申请，本院委托云南建科建筑工程质量司法鉴定所，对神马客栈座东朝西房屋地基是否沉降，如沉降会造成什么危害及隐患；房屋漏水、自来水管道爆裂渗水、坐西朝东一楼散发恶臭原因等进行了鉴定。云南建科建筑工程质量司法鉴定所于2018年11月6日作出了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.神马客栈坐西朝东房屋地基基础已出现下沉迹象，房屋主体出现的沉降已引起房屋漏水、水管爆裂等影响使用功能的现象发生，使客栈不能正常经营；2.神马客栈坐西朝东房屋一层右侧房间散发的恶臭气味主要是由于化粪池布置不合理，未设置通气管等原因造成的，排污系统已不能正常发挥功能，需进行处理；3.神马客栈院内未按地势合理布置下水孔，造成院内积水，排水功能丧失，进而使地表积水渗入房屋基础，造成地基基础沉降。原告对《司法鉴定意见书》程序没有异议，但认为作出鉴定结论的依据与本案所涉房屋不适合，鉴定结论超出了申请方申请的范围，且对标的物的确定与客观事实不符。被告对《司法鉴定意见书》无异议。经质证及审查，本院认为司法鉴定意见书程序合法，对其三性予以确认，作为认定本案事实的依据。根据原、被告陈述及认定的证据，本院确认法律事实如下：2013年10月8日，原告吴炳超与王学刚就坐落于古城区西安街道金甲村41号院落签订了租赁合同，约定王学刚将该院落出租给原告吴炳超使用，租期18年4个月，自2013年10月15日至2032年2月14日止（4个月免租），其中2014年2月15日至2019年2月14日每年租金14万元，2019年2月15日至2024年2月14日每年租金17万元。原告承租该房屋和院落后进行新建并注册了古城区神马客栈。2017年2月25日，原告古城区神马客栈作为甲方，被告邢海荣、刘峰作为乙方订立《客栈租赁合同》，约定由原告将位于丽江市古城区西安街道金甲村41号的古城区神马客栈交付给被告承包经营；承包金每年40万元，承包期限共五年，自2017年2月25日至2022年2月10日止；签订合同之日支付人民币100万元，剩余100万元分两次支付，第一次于2017年12月1日付50万元，第二次于2018年7月1日付50万元及押金8万元；如乙方未按时支付承包金，甲方有权终止合同并不退还乙方已付承包金。甲方保证移交乙方前房屋的完整及正常使用，甲方提供不符合约定条件的客栈设施，严重影响经营的，乙方有权解除合同。合同订立后，被告接手经营客栈，并支付了100万元租金。被告接手经营客栈后，因客栈漏水、排污管道破裂、房屋地基沉陷等问题和原告多次协商，要求原告修理，但问题没有得到解决，因上述问题的存在，影响客栈经营，被告于2017年12月17日向原告吴炳辉邮寄了《解除合同通知书》，通知甲方，从2017年12月12日止解除合同。原告收到《解除合同通知书》后到丽江进行协商未果成诉。诉讼过程中经被告申请鉴定，鉴定机构于2018年11月6日到现场对排水管道、102房间的卫生间和客房进行了开挖勘查，并作出鉴定意见，结论为：1.神马客栈坐西朝东房屋地基基础已出现下沉迹象，房屋主体出现的沉降已引起房屋漏水、水管爆裂等影响使用功能的现象发生，使客栈不能正常经营；2.神马客栈坐西朝东房屋一层右侧房间散发的恶臭气味主要是由于化粪池布置不合理，未设置通气管等原因造成的，排污系统已不能正常发挥功能，需进行处理；3.神马客栈院内未按地势合理布置下水孔，造成院内积水，排水功能丧失，进而使地表积水渗入房屋基础，造成地基基础沉降。被告垫付鉴定费用40000元。双方发生争议后神马客栈一直由被告方管理，2019年9月28日双方进行了客栈交接。庭审还查明，客栈在鉴定过程中开挖后一直未修复。本院认为，原告古城区神马客栈与被告邢海荣、刘峰签订的《客栈租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的义务。根据法律规定和双方合同约定，原告应当提供符合约定条件的客栈及设施，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案案涉客栈因原告建设施工过程中存在隐患导致被告在租赁期间生产了漏水、排污不畅引起恶臭、地基沉降等问题，被告要求原告维修后未果，严重影响了被告经营，原告构成违约。根据合同约定，被告有权解除合同并要求对方承担违约责任。被告方虽曾单方向原告发出解除通知书，但之后双方一直在协商沟通，且被告也未交付房屋，故本院确认2019年9月28日双方实际交接客栈之日为合同解除之日，原告无权再要求被告按约继续支付500000元租金。本案因原告违约在先，乙方可以采取不履行合同的合理措施防止损失扩大，故乙方未按约支付租金不构成违约，对原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。被告主张合同已解除，原告应返还多收的租金，对此，庭审查明双方发生争议后案涉客栈一直由被告方管理，期间客栈仍旧有入住订单并产生较大金额的电费，本院确认至2018年11月6日鉴定机构对现场进行开挖勘查之前被告一直在经营客栈，被告应当按约定支付租金，故被告自2017年2月25日起至2018年11月5日应支付租金为400000元+400000元÷365天×254天=678356元；之后被告继续管理客栈至交付给原告期间（自2018年11月6日至2019年9月28日止共计327天）应承担的占用费，本院酌情支持按照原告已向房东支付的年租金170000元为依据进行计算即170000元÷365×327=152301元，被告已支付原告1000000元，现原告应返还被告多付的租金1000000-678356元-152301元=169343元。被告反诉要求原告承担维修费及经营损失，无证据证实，本院不予支持；对被告反诉要求原告承担违约金300000元，诉讼过程中原告以违约金过高为由申请调整，本院根据本案实际酌情支持原告承担违约金100000元及鉴定费40000元。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条（四）、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认本诉原告古城区神马客栈与本诉被告邢海荣、刘峰于2017年2月25日签订的《客栈租赁合同》已于2019年9月28日解除；二、驳回本诉原告古城区神马客栈的其他诉讼请求；三、限反诉被告古城区神马客栈在本判决生效之日起十日内返还反诉原告邢海荣、刘峰租金169343元，并支付违约金100000元及鉴定费40000元，三项合计309343元。四、驳回反诉原告邢海荣、刘峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，减半收取计6900元，由本诉原告古城区神马客栈负担；反诉案件受理费14152元，减半收取计7076元，由反诉原告邢海荣、刘峰负担5095元，由反诉被告古城区神马客栈负担1981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和晓琴人民陪审员  李曾喜人民陪审员  和四龙二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王晓凤【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。