山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初6895号原告：王子龙，男，1983年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：马海标，山西浩科律师事务所律师。被告：大同市雁胜房地产开发有限责任公司，住所地大同市南郊区马军营乡东河河村(村委会院）。法定代表人：赵弟君，该公司总经理。委托诉讼代理人：武振春，山西漠北律师事务所律师。原告王子龙与被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王子龙的委托诉讼代理人马海标、被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人武振春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王子龙向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告2018年12月16日至2019年6月15日期间的营销策划费共计180000元(每月30000元，共计6个月)；2、请求依法判令被告支付原告代理销售房屋佣金221459.70元；3、请求依法判令被告支付原告违约金80291.94元；4、依法解除原、被告双方签订的《销售代理合同》；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年12月14日签订《代理销售合同》,合同约定被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司委托原告王子龙负责被告开发的“新雁佳园”房地产项目的全部营销事宜,代理期限自2018年12月16日至2019年12月15日止,共计12个月,代理销售期间被告每月支付原告营销策划费30000元,如原告成功代理销售该项目房屋,被告按照总房款的5%支付原告代理佣金。双方签订合同后,原告带领团队按时入场展开营销工作,办公地址位于“新雁佳园”项目外围商铺,但被告一直未支付过原告营销策划费,全部由原告自行垫付相关费用。在原告代理销售该项目房屋期间,原告以电商团购形式成功销售房屋13套,但被告一直未向原告出具《商品卖买卖合同》,要求原告携带购房客户等待被告委派的相关工作人员来办理手续,故原告无法与购房客户签订合同。原告多次带领相关购房人员寻找被告要求与其签订《商品房买卖合同》并接收购房人员应缴纳的购房款时,被告拒绝收受购房款并以各种理由推脱不予签订《商品房买卖合同》,致使13位购房客户无法办理购房手续,原告也无法完成相关工作。原告认为，原告已成功销售房屋13套,但因被告的恶意阻拦无法完成房屋买卖手续的办理,现原告要求被告立即支付上述房屋的销售佣金,并协助相关购房人员办理手续。综上所述,原告为维护自身的合法民事权益,现诉至人民法院,请求法院支持原告的诉讼请求。被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司辩称，一、1.原告诉讼请求第一、二项诉讼请求没有根据,应予驳回;2.同意原告解除合同的诉讼请求;诉讼费用不应由答辩人承担。二、针对原告起诉的事实和理由的答辩:原告所述的事实和理由有误。双方虽然于2018年12月14日签订了《代理销售合同》,但原告并未按照《合同》约定履行义务,未采取一次性付款方式售房,未按照约定的数量和价格销售房屋等,因而无权要求答辩人支付所谓的营销策划费180000元和销售房屋佣金221459.7元。具体理由如下:1.原告履行《合同》时间很短,也就是签约后的2018年下旬至2019年1月中旬左右，且原告带人自行离开售楼部,从未向答辩人进行过任何交接。2.原告未按照《合同》第九条“营销推广费用”第1、2项约定,履行具体的媒体联系并承担项目营销推广所需费用的义务,所以其无权主张营销策划费用每月30000元。原告未实施项目市场调研分析、营销策划、广告设计策划、广告宣传等,不能向答辩人主张报酬。而且按照《合同》第七条“委托代理佣金标准”第3项,在答辩人销售房屋款中扣除该项目的营销策划费用。原告没有按约定销售出一套房屋，所以，原告要求答辩人给付营销策划费的条件根本不具备。3.按照《合同》第六条第1项约定，原告成功代理销售是指代理答辩人与购房者成功签订商品房买卖协议;按照《合同》第八条“代理佣金结算与支付”第1项约定，乙方代理佣金结算为当日成交一套,即签订商品房买卖协议,则当日答辩人应允许原告收取房屋相应的佣金、销售均价超出部分的款项和策划费用。而原告自始自终没有成功签订出一份商品房买卖协议,即没有成功销售一套房,因而无权主张代理销售佣金。所以也不能按照《合同》第六条约定计算代理销售业绩。(四)原告存在严重的违约行为:1.原告所签出去的优惠申请表，单价均低于每平方米4000元,违反了《合同》第二条“代理方式及权限”第2项和第五条“代理销售价格”的约定。2.原告私自与购房人签订“新雁佳园团购认购单”，未按《合同》约定报经答辩人审查签署盖章，也未引导购房人与答辩人签订商品房买卖合同。3.原告私自通过“大同市城区文昌文具店”POS机收取购房人团购金20000元,从未交付给答辩人。答辩人没有收到一分售房款,原告违背了《合同》第二条“代理方式及权限”第3项约定,《合同》第十一条第6项的约定,在代理权限内买方所缴纳的全部款项包括意向金、购房定金和购房款等由答辩人收取的约定。本案原告私自收取购房人团购金涉嫌诈骗购房人。在本案起诉前,购房人王吉、高静先后向贵院提起诉讼,一人被驳回，一人申请撤诉,答辩人才知道原告私自收取购房人团购金既违法又违约的行为,所以答辩人同意解除合同。综上所述,原告违背双方的《合同》约定,其诉讼请求没有事实根据,也没有法律依据。因此，请求人民法院查明事实，依法驳回原告第1、2项的诉讼请求，以平等地保护当事人的合法权益。经审理查明，2018年12月14日，原告王子龙（乙方）与被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司（甲方）签订《代理销售合同》,合同约定的主要内容为：“甲、乙方双方协商一致，就乙方代理销售甲方开发的‘新雁佳园’事宜达成如下协议：乙方不得低于销售底价对外销售；乙方不得单独向客户收取意向金、定金和房屋销售款；代理期限自2018年12月16日至2019年12月15日止,共计12个月；项目销售均价4000元/平方；成功代理销售：是指由乙方与购房者成功签定了商品房买卖协议；乙方已经成功代理销售的项目房屋,按照总房款的5%计提销售代理费；乙方进场前，甲方应每月支付乙方营销策划费30000元，乙方负责项目市场调研分析、营销策划、广告设计等；合同期间，甲方提供现场售楼处供乙方无偿使用，无偿提供办公家具等设备，售楼中心的水电费由甲方承担；本合同生效后，任何一方不得擅自解除本合同，否则应承担违约责任”。双方签订合同后,原告带领团队按时入场开展了营销工作。期间原告与13名购房者签订了“新雁佳园”团购认购单，并向每位购房者收取20000元团购金。上述事实的认定，有原、被告陈述及其原告提交的《代理销售合同》、优惠申请表、“新雁佳园”团购认购单予以证实。本院认为，原、被告签订的《代理销售合同》合法有效，合同履行过程中，原告称因被告停止供电，原告及其工作人员无法在售楼处工作，但原告履行合同至2019年4月中旬。被告称原告等人在2019年1月20日撤场后被告才停止了供电。本院根据原、被告陈述及原告提交的认购单、付款凭证，认定原告履行合同至2019年1月20日。期间，原告进驻被告提供的售楼处履行了相应合同义务，依合同约定被告应在原告入场前向原告支付每月30000元营销策划费，被告未履行该义务构成违约，应承担相应责任，即支付原告营销策划费35000元（30000元÷30天×35天）。被告支付原告代理销售房屋佣金一节，因原告未按合同约定完成代理事项，故对该项主张不予支持。关于原告主张被告支付原告违约金80291.94元，因原、被告在合同中对违约金的计算方式无明确约定，故本院酌情支持被告迟延给付营销策划费35000元占用资金期间的利息。本院参照中国人民银行同期贷款利率从2018年12月16日至起诉日2019年11月7日的利息，即1359.82元（35000元×4.35%÷365天×326天）。原、被告所签合同，已实际终止履行，且双方均同意解除，对原告该诉求，应予支持。被告提出按照《合同》第八条“代理佣金结算与支付”第1项约定，原告无权主张代理销售佣金。被告该抗辩与双方合同约定的：“乙方进场前，甲方应每月支付乙方营销策划费30000元”相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告王子龙与被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司签订《代理销售合同》；二、被告大同市雁胜房地产开发有限责任公司于本判决生效后十个工作日内给付原告王子龙营销策划费35000元、违约金1359.82元，合计36359.82元；三、驳回原告王子龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取4313元，由被告负担354.50元，原告负担3958.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 张卫东 二〇一九年十二月二十五日书记员 赵 洁