中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1033号 上诉人（原审原告）：马丰，男，1967年10月12日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人马丰因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马丰及其委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 马丰上诉请求：1、依法撤销（2018）晋民初201号民事判决，改判或发回重审，终止对枫丹白露B区1#-103商网执行、解除查封；2、本案诉讼费用由西藏信托承担。事实与理由：一审判决认定：“马丰提供的《施工合同》与《营业执照》仅能证明马丰担任法定代表人的公司与北京宏福建工集团有限公司（以下简称宏福公司）之间存在施工合同，不能证明宏福公司与龙驿公司之间存在施工合同，马丰与龙驿公司签订的《西水湾二期外墙涂料工程付款协议》，内容涉及宏福公司，但未经过宏福公司确认，不能证明三方达成了以案涉房屋抵顶工程款的合意，不能证明马丰担任法定代表人的公司有权直接与龙驿公司结算，故上述证据不足以证明马丰与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系。……不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定。”上述认定事实不清、证据不足。马丰认为，一审判决认定事实有误，马丰在本案的一审审理过程中提交的证据，足以证明马丰与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系。本案的一审审理过程中，马丰提交的《施工合同》足以证明马丰承包宏福公司发包的西水湾工程，而马丰与龙驿公司签订的《西水湾二期外墙涂料工程付款协议》，也能证明宏福公司尚欠马丰2,578,817.69元，该笔欠款由龙驿公司直接给付马丰，并且约定了付款时间，如到期未付款以顶房方式抵偿付清。至于宏福公司是否确认，并不影响该房屋抵顶行为。因为龙驿公司欠付宏福公司工程款是事实，在本群体诉讼案件中是不争的事实。而本案需要审查问题是，案涉房屋是否是龙驿公司与马丰以房抵债合意所得，马丰提交的《西水湾二期外墙涂料工程付款协议》等证据能够证明马丰与龙驿公司达成了以房抵债的合意，马丰取得案涉房屋是基于马丰的意思表示，故马丰取得涉案房屋物权期待权。综上，一审认定马丰不足以证明其已支付全部房款，并判决驳回马丰的诉讼请求是错误的。 西藏信托辩称，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确，判决合理合法，马丰提交的证据不能证明其诉讼请求，其主张的民事权益不足以排除强制执行，故应驳回马丰的上诉请求，维持原判。主要事实与理由：1、马丰主张拥有足以排除强制执行的合法权益主要依据的是龙驿公司与盘锦奥马建筑工程有限公司（以下简称奥马公司）签订了《外墙涂料工程付款协议》，协议约定由三方（包括宏福公司）协商达成，其中包括施工量、工程造价、价款支付及期限等，上述内容均应由工程主要施工方宏福公司予以确认。但该协议未得到宏福公司负责人的认可，该公司也未书面确认。因此该协议所涉内容应当视为无效约定。故马丰依据该协议所主张的事实不能成立，一审判决认定本案事实清楚证据确凿。马丰所提交的证据不能证明马丰与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。2、马丰提交的证据不能证明其在查封前已合法占有案涉房屋。马丰提交的《入住通知单》仅是开发商表示案涉房屋具备办理入住条件的时间起点，并不代表马丰实际合法占有房屋的具体时间。对案涉房屋的合法占有必须是在法院查封前领取房屋钥匙，并办理物业入住手续。房屋交付时，买房人需同时向物业公司交付第一年的物业费、装修保证金和装修垃圾清运费和电梯费等相关费用，并将物业公司代预交的水电燃气费等实际生活费用结清。马丰提交的《水费缴费明细》显示马丰实际占有案涉房屋时间为2017年3月之后，该证据证明马丰占有案涉房屋系在法院查封日期之后。马丰提交的水费收据，显示的时间为2017年5月2日，也是在法院查封日期之后，故马丰占有案涉房屋的日期已超过法院查封的日期，属于非法占有。3、马丰没有提交证据证明案涉房屋系宏福公司合法取得，马丰也没有提交证据证明其已支付了全部的价款。马丰未提交宏福公司与龙驿公司工程决算证据或《顶账协议书》，无法证明宏福公司系合法取得案涉房屋的所有权。马丰未提交与宏福公司之间履行《施工合同》及结算依据，并依此产生的抵账事实，因此不能证明马丰已支付了对应的价款。另，《外墙涂料工程付款协议》应由宏福公司确认，马丰无权单方与龙驿公司进行结算。 龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 马丰向一审法院起诉请求：1、确认枫丹白露B区1#-103商网归其所有并排除执行；2、西藏信托承担诉讼费。 一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，马丰等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，马丰等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日马丰等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日马丰等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日马丰向一审法院提起执行异议之诉。 2013年7月20日，宏福公司与奥马公司签订《施工合同》，奥马公司承包了盘锦市西水湾二期枫丹白露B区7#、8#、12#、13#楼外墙涂料工程。2014年8月31日，龙驿公司与奥马公司签订《西水湾二期外墙涂料工程付款协议》，协议主要内容：一、经与宏福公司的相关人员对工程量及工程总造价进行了核定，工程总造价3,738,817.69元。二、宏福公司已付116万元，尚欠2,578,817.69元。三、经龙驿公司与奥马公司协商，未支付余款，由龙驿公司直接支付给奥马公司，宏福公司做财务手续。双方对支付方式及期限作了约定，并约定，如上述款项未能按期支付，则以顶房方式抵偿付清，房屋价格按同期房价6折计算。2014年11月17日奥马公司法定代表人即马丰与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：马丰购买枫丹白露B1幢103号商网，面积190.5平方米，每平方米13,537.09元，总价款2,578,817元。2014年11月17日龙驿公司为马丰出具金额为2,578,817元的收款收据。2015年9月11日，龙驿公司为马丰出具入住通知单。2015年9月9日-2017年5月4日马丰交纳水费。马丰未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月，龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、马丰是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、马丰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归马丰所有。 一、马丰是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。马丰主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张马丰未提交证据证明其房屋被查封，且因马丰起诉后又申请撤诉，现马丰起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。本案中，马丰等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了马丰的执行异议申请，包括马丰在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为马丰起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，马丰在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张马丰不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、马丰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系商铺，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）马丰在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2014年11月17日马丰与龙驿公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定马丰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）马丰在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。马丰提供的入住通知单与交费收据能够证明马丰在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）马丰是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。马丰诉称，因龙驿公司欠宏福公司工程款，宏福公司又欠马丰的施工款，经债权债务人协商，龙驿公司将案涉房屋抵偿给宏福公司冲抵工程款，宏福公司又将该商网抵偿给马丰。但马丰提供的《施工合同》与《营业执照》仅能证明马丰担任法定代表人的公司与宏福公司之间存在施工合同，不能证明宏福公司与龙驿公司之间存在施工合同。马丰与龙驿公司签订的《西水湾二期外墙涂料工程付款协议》，内容涉及宏福公司，但未经过宏福公司确认，不能证明三方达成了以案涉房屋抵顶工程款的合意，不能证明马丰担任法定代表人的公司有权直接与龙驿公司进行结算。故上述证据不足以证明马丰与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系；（四）是否非因马丰自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因马丰自身原因。综上，马丰的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归马丰所有。因马丰主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回马丰的诉讼请求，案件受理费27,430.54元，由马丰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马丰提交了《施工结算以房抵账确认书》及附件（《协议书》《施工合同》《施工合同补充协议》《外墙涂料工程付款协议》《记账凭证》《收据》《收款收据》）等证据。西藏信托公司对于上述证据的真实性和关联性均有异议，认为：1、《施工结算以房抵账确认书》形成于一审判决之后，且所用公章不在龙驿公司保管期间，上述确认书不代表龙驿公司真实的意思表示，不具有真实性与合法性；2、上述确认书确认结算内容与其余确认书附件相矛盾，与本案待证事实不具有关联性。马丰提交的证据证明工程施工承包方为宏福公司，马丰是分包商，其与龙驿公司并无施工合同关系，当然也无结算关系。马丰与龙驿公司签订的协议约定，将龙驿公司与宏福公司剩余未结算工程款由龙驿公司直接支付给马丰，但未经宏福公司确认，故马丰提交的上述确认书及相关附件，不能证明其在人民法院查封前与龙驿公司形成了合法有效的以房抵债基础法律关系；3、对于马丰提交的《记账凭证》等财务凭证，马丰未提交上述证据的原件，其真实性无法核实，故不能作为证据使用。另，龙驿公司工程款顶账房以白条收据作为顶账的依据，既无工程审核部门签字和工程款发票，也无售房发票，仅凭原始单据不足以证明顶账的事实。本院认为，马丰提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，但对其证明目的，本院将结合双方庭审查明的事实及其他证据予以综合认定。 二审中，本院依马丰申请调取了山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）和盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》。对于上述本院调取的证据，马丰没有异议。西藏信托对于《审计报告》有异议，认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，故龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。西藏信托对于《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》有异议，认为没有物业单据不能证明马丰于查封前已合法占有案涉房屋的事实。对于《审计报告》，本院认为该审计报告系山西瑞明会计师事务所有限公司出具，该报告真实、合法，西藏信托虽有异议，但并未提交足以反驳的证据，故对于上述审计报告本院予以采信。对于《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，本院认为该入住情况统计表系物业公司出具，能够证明马丰于2015年9月11日办理了案涉房屋的入住手续的事实，故本院予以采信。另，本院认为结合《审计报告》及龙驿公司出具的《收款收据》，能够与马丰二审期间提交的证据相互佐证马丰以工程款抵顶购房款的形式向龙驿公司支付了购房款的事实，故对于马丰提交的证据，本院予以采信。 本院二审另查明，2019年3月8日，龙驿公司与奥马公司签订了《施工结算以房抵账确认书》，确认马丰以奥马公司工程款抵顶购房款的形式向龙驿公司支付了购房款2,578,817元。 山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》，该报告中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》载明：顶账性质为顶账工程款，附件交款人为马丰，签字人为周喜军、刘保安，抵账人为北京宏福，事由为宏福公司工程款（龙驿公司给房B1-103）。盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示马丰在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年9月11日。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为马丰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、涉案房屋于2016年1月4日被人民法院查封，马丰于2014年11月17日与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定马丰在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2、马丰提供的入住通知单与交费收据以及盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》能够证明马丰在人民法院查封之前已合法占有该房屋。3、依据马丰提交的《施工结算以房抵账确认书》及附件、马丰与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明案涉房屋信息账面明细等证据能够相互印证，可以认定龙驿公司、奥马公司以及马丰通过协商，办理了工程结算，由马丰与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，将案涉工程款转化为购房款，且龙驿公司亦认可马丰向其支付了全部购房款。故应认定马丰通过抵账的方式已向龙驿公司支付了全部购房款。4、龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于盘锦龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售涉案房屋，案涉房屋办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人马丰自身原因。综上，马丰对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，马丰就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对马丰要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，马丰的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初201号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园B区）B1幢103商网； 三、驳回马丰的其他诉讼请求。 一审案件受理费27,430.54元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费27,430.54元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 法官助理贾亚奇 书记员贺权