广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18007号原告（反诉被告）：广州市广田置业有限公司，住所地广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆办公楼401房。法定代表人：谭雪梅，职务经理。委托诉讼代理人：李晓萌，广东金凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟大球，男，1941年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李苑，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国勇，广东格林律师事务所律师。原告广州市广田置业有限公司诉被告钟大球租赁合同纠纷一案，本院2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓萌，被告的委托诉讼代理人李苑，李国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告清缴2017年8月1日至2018年3月31日租金、管理费本金430806元（每月按照55487元计）及违约金（自2017年8月11日至实际清偿之日，按欠缴租金430806元每日0.3%计，以本金为限）；2.被告向原告清缴2018年4月1日至2018年9月13日场地占用费（按每月57388元计），合计311808.13元；3.被告向原告返还已收取的分租户押金55600元。事实和理由：原告是广州市天河区广园中路长腰岭X街20号的原产权人，被告承租上述房屋，注册经营广州市越秀区老钟叔超市（以下简称“老钟叔超市”），最新一期续租合同签订于2016年3月21日，约定租期两年，自2016年4月1日至2018年3月31日止，承租两层租金管理费合计55487元/月，被告须于每月10日前支付给原告，先付后用；因被告未按合同约定支付租金、管理费等费用的，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按欠款总额的3‰支付违约金；使用不当或他人侵害而导致房屋损害时由被告负责修复原状或赔偿，房屋非主体结构的维修维护亦由被告负责；原告按合同约定要求收回房屋而被告在通知的交接时间内拒不配合交接继续占用房屋，在占用期间被告应按110974元/月的标准支付房屋占用费；双方与租赁合同同时签订《安全生产、消防工作管理协议书》，由被告承担相应的消防安全责任。2017年1月起，被告出现部分欠缴租金、管理费的情形，经原告多次催告，被告仍长期未结清应付租金、管理费，截止至原租赁合同租期届满之日即2018年3月31日已欠缴租金、管理费共计430806元。因被告的欠租行为，双方在原租赁合同期满后未能就续租事宜达成一致，原告要求被告限期清场将租赁房屋交回原告，但被告至2018年9月13日才将承租房屋二楼交回，严重影响了原告的正常管理与收益，依照合同约定应承担110974元/月的房屋占用费。另，被告在承租经营期间，将涉讼房屋一楼分租给若干档口分租户，其对所收取的各分租户押金共计55600元拒绝清退，为顺利过渡并维持社会稳定，原告将承担最终垫付上述分租户押金的责任。租赁合同的本质在于有偿使用承租房屋，被告承租原告的房屋经营老钟叔超市却长期欠缴租金、管理费的行为损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：被告与原告于2016年3月21日续签了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于广州市越秀区广园中路长腰岭X街20号物业，合同租赁期限2年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止；首层每月房屋租金为18755元，管理费8038元，每月合计费用人民币26793元；二楼每月房屋租金为20086元，管理费8608元，每月合计费用28694元。案涉物业二楼早在2008年经过原告的许可，由被告转租给案外人陈丹子进行广州市越秀区达升网吧（下称“达升网吧”）的经营活动。在合同履行过程中，2016年9月初，楼上住户将案涉物业的消防水管截断，破坏了案涉场所的安全消防设施，造成严重的安全隐患，对于达升网吧而言影响更大。有鉴于此，原告于2016年9月9日、9月18日和10月13日三次发函要求案涉物业停止经营。2016年10月28日，原告委托没有消防工程施工维修资质的广州市巧丰清洁服务有限公司对涉案消防水管进行维修，并且采用蓝色塑料管作为消防水管。在（2017）粤0104民初5652号案审理过程中，贵院致函广州市公安局越秀区分局，咨询涉讼物业二楼消防供水管道的相关情况，该局于2018年4月28日以穗公越函【2018】116号复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。案涉物业一楼租户老钟叔超市在消防供水被截断，超市正常经营被严重影响的情况下，仍然每月足额支付租金及水电费等费用。案涉物业一楼的租金（每月合计费用人民币26793元）自承租之日起至合同解除之日止都是按月及时支付的，不存在违约行为。案涉物业二楼租户达升网吧于2016年9月9日收到原告的《函》后停止对外经营。被告和达升网吧多次要求原告对案涉消防供水进行维修维护，然而案涉消防水管一直未维修至正常使用的状态，致使案涉物业不符合约定的使用用途，涉案合同无法履行。原告要求达升网吧在消防设施完善及恢复供水前暂时停止经营后，也一直未发函通知达升网吧重新对外营业，致使案涉物业二楼一直空置。涉案的消防水管属于建筑物的共有部分，不属于原告出租给被告的租赁范围，作为业主的原告依法对属于共有部分涉案消防水管负有维修和管理义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告作为业主、出租人，有责任维护租赁物符合使用用途。由此可见，第一，本案是因涉案消防水管不符合消防要求导致原告在合同期内未能提供符合约定用途的租赁场所，实属原告违约原因导致涉案合同无法履行，故被告依法有权拒绝支付租金，在此情况下，被告未付清租金不构成违约，更不存在原告所称向其支付违约金的问题。第二，被告已支付的案涉物业二楼2016年10月至12月的租金合计86082元，原告应退还给被告。第三，鉴于原告的原因导致二楼网吧一直关停，造成了被告巨大的经济损失，被告要求原告赔偿经济损失。第四，原告向被告主张违约金和没收涉案房屋租赁合同保证金人民币166428元理由不成立。2018年3月31日案涉房屋租赁合同期满已自动解除，案外人达升网吧还占用了案涉物业二楼场地，被告已通知原告与达升网吧进行物业交接，但原告一直未予处理，现原告主张向被告收取场地占用费没有依据，原告应向场地占用人即侵权人达升网吧另行起诉。最后，关于分租户押金问题，原告没有证据证明其已经向分租户支付了押金，若其有证据证明已由其支付，被告会按将押金支付给原告。综上所述，原告对被告的起诉请求没有事实和法律依据。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付直接经济损失320000元。2、判令原告因其违约造成被告无法收取广州市越秀区达升网吧租金损失774000元（自2016年10月1日至2018年3月31日，每月43000元计）。3、原告退还被告已缴付的2016年10月至12月的租金合计86082元（每月按照28694元计）。4、原告退还被告合同押金166461元。事实和理由：原告与被告于2016年3月21日续签了《房屋租赁合同》。合同约定被告承租原告位于广州市越秀区广园中路长腰岭X街20号物业，合同租赁期限2年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止；首层每月房屋租金为18755元，管理费8038元，每月合计费用26793元；二楼每月房屋租金为20086元，管理费8608元，每月合计费用28694元。案涉物业二楼早在2008年经过原告的许可，由被告转租给案外人陈丹子进行广州市越秀区达升网吧（下称“达升网吧”）的经营活动。在续签的合同履行过程中，2016年9月初，楼上住户将案涉物业的消防水管截断，破坏了案涉场所的安全消防设施，造成严重的安全隐患，对于达升网吧而言影响更大。原告于2016年9月9日、9月18日和10月13日三次发函要求案涉物业停止经营。案涉物业二楼租户达升网吧收到原告《函》后，于2016年10月1日起停止对外营业。原告作为案涉物业业主对案涉消防水管负有管理维护义务。因此，其多次与社区居委、消防部门、楼上住户协调消防水管的维修复原工作。2016年10月28日，原告委托没有消防工程施工维修资质的广州市巧丰清洁服务有限公司对涉案消防水管进行维修，并且采用蓝色塑料管作为消防水管。在（2017）粤0104民初5652号案审理过程中，贵院致函广州市公安局越秀区分局，咨询涉讼物业二楼消防供水管道的相关情况，该局于2018年4月28日以穗公越函【2018】116号复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。涉案的消防水管属于建筑物的共有部分，不属于原告出租给被告的租赁范围，作为业主的原告依法对属于共有部分涉案消防水管负有维修和管理义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告作为业主、出租人，有责任维护租赁物符合使用用途，后因涉案消防水管不符合消防要求导致原告在合同期内未能提供符合约定用途的租赁场所，实属原告违约，给被告造成巨大的经济损失：第一，依据被告和达升网吧合同的约定，2016年10月1日至2018年3月31日18个月的应收达升网吧而无法收取的租金损失合计774000元（43000元/月）；第二，根据权利义务对等原则，原告应向被告支付违约金774000元（暂计至反诉之日，以本金为限），两项合计1548000元；第三，原告应退还被告已缴付的广州市越秀区达升网吧2016年10月至12月的租金合计86082元。以上可见，由于原告租赁场所配套的消防水管出问题，其三发函要求被告及达升网吧停业，又未发函通知达升网吧重新开业，事后其委托没有资质的公司进行维修又不符合消防给水管道的要求等一系列事由，被告未支付案涉物业二楼达升网吧2017年1月起的租金，也就不存在违约的情况。因此，原告应退还被告合同押金166461元。在长达18个月的时间里，由于原告不履行合同义务，不进行消防水管的合法维护，其通知达升网吧停业却不积极妥善处理问题，使得80多岁、年老多病的被告被案外人达升网吧多次起诉，受尽讼累的折磨，原告应赔偿被告精神抚慰金50000元。综上所述，被告认为，原告没有维护租赁物符合使用用途的行为已构成根本违约，原告通知被告和达升网吧停业却未积极妥善处理问题，致达升网吧长时间空置损失惨重，原告应支付因其违约造成被告赔偿达升网吧的经济损失320000元；原告应支付因其违约造成被告无法收取广州市越秀区达升网吧租金损失774000元；原告应退还被告已缴付的广州市越秀区达升网吧2016年9月至12月的租金合计86082元；原告应退还被告合同押金166461元。为维护被告的合法权益，提出上述反诉请求。原告对被告的反诉辩称：不同意被告反诉请求，理由1.生效的（2018）粤01民终14766号民事判决书已确认，我方不需要对被告向案外人达升网吧的相关赔偿承担责任，同时被告也没有证实其已经实际发生该项经济损失。2.被告承租原告物业后，总共分租承租人有15户，根据合同法规定，承租方有转租分租的，仍向出租方履行双方的租赁合同。被告所收取的转租分租租金与原告无关，被告通过转租分租获得收益，原告通过原告被告之间的租赁关系收取租金，双方为两个独立的租赁关系。3.被告在承租期间发生部分违约，欠缴部分租金的情况下，已交租金也是按照原被告双方的租赁合同约定支付的，被告按照案外人所分租承租的二楼物业，因案外人不向其履行转租合同交租义务而要求我方将依据租赁合同收取的租金向其退还没有依据。4.双方合同约定被告需要在合同期满时不存在欠缴费用的情况下，原告才无息退还押金，现被告存在欠缴巨额租金的情形，严重违约。经审理查明：原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2016年3月21日签订《房地产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市越秀区广园中路长腰岭X街20号首层之三（建筑面积282.0292平方米）、二楼（建筑面积573.8808平方米）房屋作超市、网吧使用，租赁期限2年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止；首层每月房屋租金为18755元，管理费8038元，每月合计费用人民币26793元；二楼每月房屋租金为20086元，管理费8608元，每月合计费用28694元，乙方须于每月10日前支付给甲方；本合同签订当日，乙方应向甲方交纳押金166461元，该押金作为乙方前面履行本合同义务的保证，合同终止后30日内，乙方将场地交还甲方并向甲方提交押金收据原件，经甲方审查乙方没有违反本合同规定和没有欠费，并办理完毕注销或迁移证照经营地相关手续的，甲方向乙方无息退还押金；乙方保证本合同约定用途使用，乙方不得擅自改变用途、转租、分租、转让与任何第三方合作或联营；乙方在承租期间，自觉维护房屋安全和完好，因乙方使用不当或他人侵害而导致房屋损害时，负责修复原状或赔偿，房屋非主体结构的维修维护亦由乙方负责；如乙方未按合同约定的时间和金额支付租金的、管理费的导致甲方被追索或承担的，除补交上述拖欠款项外，乙方还须以每逾期一天按欠款总额的3‰向甲方支付违约金，上述欠款及违约金甲方有权在押金扣除，逾期超过30天的，甲方还有权随时解除合同，收回房屋；甲方按合同约定要求收回房屋，通知乙方交接的，乙方在甲方通知的交接时间内拒不配合交接继续占用房屋的，在占用期间乙方应按110974元/月的标准支付房屋占用费等。同日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《安全生产、消防工作管理协议书》，其中约定乙方在租赁期内发生的一切安全生产或火灾事故，一切责任和损失均由乙方承担等。合同签订后，被告向原告支付了押金166461元，原告将涉案房屋交付被告，被告在首层除以“广州市越秀区老钟叔超市”作为经营场所外，分别将首、二楼分租给他人使用，其中首层有14个分租户，陈丹子以“广州市越秀区达升网吧”在二楼经营使用。另查，2017年2月21日，广州市越秀区达升网吧以本案原告及老钟叔超市作为共同被告向本院提起诉讼，要求1、两被告修复广州市广园中路长腰岭X街20号二楼物业消防供水管道，重新通过消防验收并提供相应的证明文件。2、判令两被告共同赔偿达升网吧停业所造成的经济损失（自2016年10月1日起算至上述物业通过消防验收并向原告提供相应证明之日止，按达升网吧2016年1月1日至2016年9月30日营收平均值，每月按150000元计付）。本院于2018年5月31日作出（2017）粤0104民初5652号《民事判决书》，其中判决：自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市越秀区老钟叔超市向原告广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付），被告广州市广田置业有限公司对此承担连带支付责任。广州市中级人民法院于同年9月6日作出（2018）粤01民终14766号终审判决，认定：从查明的事实可知，2016年期间，因案外人的行为堵截了网吧的消防用水，造成消防隐患，虽然后期经维修以室外蓝色塑料管暂时恢复了消防用水的供水，但广州市公安局越秀区分局的复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。为此，出租人老钟叔超市无法提供符合合同约定的租赁物给达升网吧使用，根据上述法条规定其应承担相应的违约责任。广田公司并非达升网吧所签订租赁合同的相对方，达升网吧要求其承担连带责任于法无据。判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市越秀区老钟叔超市向广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付）……。庭审中，原告陈述涉案场地的合同在2018年3月31日届满后，被告在当日将首层交还原告，二楼于2018年9月13日交还，被告自2017年8月起拖欠租金及管理费。另陈述由于其司与新的承租人达成一致意见，由新的承租人按被告确认的分租户押金明细垫付请退给各分租户，然后由新承租人向原告结算，结算方式可直接现金支付，也可在新承租人应交租金中抵扣，目前尚未结算完毕，新承租人已向各分租户清退完押金。并向法院提交证据：1、2017年3月27日向被告发出的《追收函》，要求被告支付2017年1-3月的租金和管理费113271元及违约金6429.84元。2、被告2017年4月5日给原告的《复函》，确认租金和管理费的欠费数额。3、2017年11月28日向被告发出的《追收函》，要求被告支付2017年6-11月的租金及管理费316030元及违约金85884.25元。4、2017年12月10日被告给原告的《函复》，确认到上述函件。5、2018年4月8日、2018年6月27日分别向被告发出的《关于限期交场并清缴欠费通知》和《通知》，要求被告在2018年6月30日前缴清尚欠其司2017年8月至2018年3月的租金和管理费共430806元及违约金272542.02元，2018年4月至6月27日场地占用费166425.2元。6、《钟大球收广田置业物业有限公司各档口租户押金明细》，记载14个档口的押金共55600元，被告2018年4月11日确认收取该款并签名。7、2018年4月10日原告（甲方）与罗文安、蓝胜强（乙方）签订的《房地产租赁合同》补充协议，记载涉案场地由乙方承租作商业使用，各分租户经向原承租方钟大球要求结算原分租期间押金而钟大球拒不清退的，由乙方代为垫付清退，乙方有权要求钟大球返还；甲方已结算给乙方的垫付原分租押金，甲方有权要求钟大球返还，乙方须全力配合并举证等。8、2018年4月11日《清退押金确认书》14份，记载罗文安、蓝胜强代被告向14个租户清退押金共55600元。9、原告出具给被告的《收款收据》若干，记载收到被告支付（现金收讫）的2016年4月-2017年7月每月租金38841元、管理费16645元（合计每月共55487元），2017年8月的部分租金13090元。被告对上述证据1-5的形式真实性没有异议，但对其的关联性不予确认，消防水管问题使经营收到影响，但每月足额支付租金，不存在违约行为。证据6的真实性、合法性没有异议。对证据7-8的真实性、合法性及关联性不予确认，被告不是协议及确认书的当事人，该证据与本案无关。对证据9的形式真实性没有异议，原告曾口头与被告约定从2017年1月开始只收取涉案房屋首层的租金及管理费即每月26793元，故被告才从该时间起没有支付二楼的租金，由于消防水管的问题被告仍按时交纳租金，不存在违约，二楼没有交租责任在原告，之前已交纳2016年9-12月的二楼租金原告应退回。被告为证明其主张，向本院提交证据：原告出具给被告的《收款收据》若干，记载与原告提供的一致，部分收据右上角有手写的“×年×月份一楼租金”的字迹。原告对收据的真实性没有异议，但手写字迹标注并非原告所写，是被告自己注明的，原告收到租金是按当月实收金额所开具的，被告以和次承租人之间的纠纷欠付原告的租金没有依据。本院认为：原告与被告自愿签订《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为有效合同。合同明确约定了被告应支付租金及管理费的时间和标准，被告没有依约定履行支付租金等费用的行为已构成违约，理应按约定承担违约责任。因被告没有提供证明与原告自2017年1月起口头约定只收取一楼租金的证据，故对被告的此抗辩，本院不予采信。被告应按约定向原告支付租金及管理费。同理，对被告反诉要求原告退还2016年10月-12月的租金及退还押金的请求没有依据，本院不予支持。而依据业经生效的（2018）粤01民终14766号终审判决认定，就达升网吧要求被告承担经济损失的责任，对此原告无需承担连带责任，故被告反诉要求被告支付的经济损失及与达升网吧的租金损失请求依法无据，本院亦不予支持。鉴于涉案房屋的首层被告于2018年3月31日交还，故根据公平合理原则，被告应按合同约定的标准支付二楼的场地占用费给原告。至于涉案场地分租户的押金问题，原告陈述与新承租人尚未结算完毕，故本案不宜调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钟大球自本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市广田置业有限公司支付2017年8月1日至2018年3月31日租金、管理费（每月按照55487元计，扣除已付2017年8月的部分租金13090元）及违约金（自2017年8月11日至实际清偿之日，按55487元的每日0.3%计）。违约金总额以欠付的本金为限；二、被告钟大球自本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市广田置业有限公司支付2018年4月1日至2018年9月13日的二楼的场地占用费（每月按28694元计）；三、驳回原告广州市广田置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告钟大球的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15861元，由原告广州市广田置业有限公司负担1190元，被告钟大球负担14671元；反诉费8459.45元，由被告钟大球负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年十二月十日书 记 员  韩俊彦