广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5203民初1697号原告：洪创彬，男，汉族，1977年11月28日出生，住广东省揭阳市榕城区*****联盟联东围正座五行1号，身份证号码：445************713。委托诉讼代理人：刘少彬、石翀，广东晨辉律师事务所律师。被告：揭阳市大德兴投资有限公司，住所地：广东省揭阳市榕城区********************商场三号。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：林楚南，系该公司法务部总监。原告洪创彬与被告揭阳市大德兴投资有限公司（以下简称大德兴公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪创彬的委托诉讼代理人刘少彬、被告大德兴公司的委托诉讼代理人林楚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪创彬向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告大德兴公司于2013年10月21日签订的《房屋销售协议书》（列创鸿031号）无效。2.判令被告立即归还原告房款748320元及利息（利息自2013年10月21日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）并赔偿原告损失748320元。3.一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月19日向被告认购玉都三期6栋独立式商铺-P626号，并交付定金8万元，随后双方于2013年10月21日签订的《房屋销售协议书》(列创鸿031号)，协议约定:房屋位于蓝城区磐东镇阳美村玉光里围西面“创鸿・中国玉都广场三期”独立式第6幢626号房，面积67.6m2，总成交价共计1870800元；使用期限至2054年3月20日止;采用分期付款，原告应于2013年10月21日前支付该房屋房款的40％，计748320元；于2013年12月15日前支付该房屋房款的20％，计374160元;于2014年1月15日前支付该房屋房款的20％，计374160元;原告应于房屋交付时自愿付清该房屋房款的20％，计374160元;被告应于2014年3月31日前将房屋交付原告使用。另外，约定由房屋所在地法院管辖。原告于2013年10月21日再付款688320元给被告，被告开具收据(与2013年10月19日定金8万一并开具收据)给原告存执。原告付完第一期款项后，被告迟迟未交房，近期才发现被告卖与原告商品房的小区均未取得商品房预售或销售许可证，原告要求被告返回房款及赔偿损失，被告置之不理。原告认为双方签订的《房屋销售协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效协议，被告的行为已严重损害原告合法权益。被告大德兴公司辩称，一、房屋销售协议书明确约定，所认购房屋无法办理房屋所有权证，所以被告转让的是房屋使用权，而不是房屋的所有权，房屋销售协议书合法有效。二、原告的赔偿请求权已经超过诉讼时效，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告洪创彬于2013年10月19日以银行转账的方式向被告大德兴公司支付房屋认购定金8万元，用于认购被告大德兴公司开发建设的创鸿•中国玉都广场三期独立式第6幢626号房，被告向原告出具收款收据，双方约定定金交付的5天内签订购房合同，逾期视为放弃。2013年10月21日，原告与被告签订《房屋销售协议书》一份，合同编号为：列创鸿031号，协议书约定的主要内容有：“原告（乙方）自愿认购被告大德兴公司（甲方）开发建设位于揭阳市蓝城区******玉光里围西面“创鸿•中国玉都广场三期”独立式第6幢626号房，建筑面积67.6㎡，该房屋的成交总价共计1870800元。房屋使用期至2054年3月20日止。乙方在签订本协议书时，应向甲方交付8万元作为该房屋的认购定金，乙方全额支付认购定金后即享有对该房屋的认购权，定金可抵作为该房屋本次应付的部分房款，但双方商定协议定金的性质不变。乙方应于2013年10月21日前支付该房屋房款的40％，计748320元；于2013年12月15日前支付该房屋房款的20％，计374160元;于2014年1月15日前支付该房屋房款的20％，计374160元;乙方应于该房屋交付时自愿付清该房屋房款的20％，计374160元。甲方在乙方付清该房屋房款及其他应付款后，于2014年3月31日前将房屋交付乙方使用。……重要提示：1.乙方确认在签署本协议书前已充分了解并完全认可该房屋所在土地性质、用途、房屋及周边的详细情况，甲方己提请乙方对本协议书所涉及的条款作全面准确理解，甲方工作人员向乙方介绍楼盘信息时，若产生口头信息与本协议书不一致的应以本协议为准，本协议书中的手写文字与印刷文字具有同等效力2.乙方明确知道该房屋甲方无法办理房屋产权证，且乙方承诺无须甲方办理购买房屋产权证，也不会因该房屋产权证的问题要求甲方承担任何责任。如双方签订的协书无效，且该房屋尚未交付乙方，则甲方应退还乙方已支付的购房款，并按照同期银行存款利率支付违约金，如该房屋已经交付乙方，甲方按照同类地段同期房屋租赁价格扣除相关费用后，剩余部分的购房款退还乙方，并按照同期银行存款利率支付违约金，除此之外，乙方承诺甲方无须承担其他任何责任。”被告大德兴公司在上述协议书上的甲方盖章确认，原告洪创彬在上述协议书上的乙方签名确认。上述协议书签订后，原告于2013年10月21日通过银行转账方式向被告大德兴公司支付部分房款668320元，被告大德兴公司向原告出具收款收据予以证明，收款收据中注明系首期款。此后，原告没有按约定时间向被告支付其余各期房款，被告大德兴公司也没有按约定时间向原告交付房屋，至起诉时，房屋尚未交付。原告于2019年8月19日向本院提起诉讼。另查明：原告与被告签订案涉《房屋销售协议书》尚未取得“创鸿•中国玉都广场三期”商品房预售许可证，至本案辩论终结前，仍没有取得预售许可证。本院认为，本案的性质是买卖合同纠纷。本案争议的主要问题是：一、原告洪创彬与被告大德兴公司签订的《房屋销售协议书》是否具有法律效力？二、原告洪创彬请求被告大德兴公司返还和赔偿的各项数额是否合理合法？三、原告洪创彬的起诉是否超过法律规定的诉讼时效？一、关于原告洪创彬与被告大德兴公司签订的《房屋销售协议书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案双方当事人在签订上述协议书时，被告未取得涉案房地产的商品房预售许可证，在一审法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证明,故原告与被告于2013年10月21日签订的《房屋销售协议书》依法应认定为无效。因此，原告洪创彬要求确认双方签订的《房屋销售协议书》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称案涉《房屋销售协议书》转让的是房屋使用权，而不是房屋的所有权，不能认定为商品房买卖合同。本院认为，原、被告签订的《房屋销售协议书》中明确约定原告向被告购买案涉房屋，双方就该房屋的位置、房号、面积、总价款、付款方式、付款时间、交房日期、违约责任等内容，上述协议书已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按协议书收取原告的首期购房款，故可认定双方所签协议书为商品房买卖合同。被告的答辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于原告洪创彬请求被告大德兴公司返还和赔偿的各项数额是否合理合法的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告与被告大德兴公司在签订《房屋销售协议书》时，原告已先后付给被告大德兴公司购房定金8万元、部分房款668320元，合共748320元。原告要求被告大德兴公司返还上述款项符合法律规定，本院予以支持。原告与被告大德兴公司签订的《房屋销售协议书》因违反法律规定而无效，但双方在协议书中约定的违约责任条款没有违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，而双方在协议书中约定“如双方签订的协书无效，且该房屋尚未交付乙方，则甲方应退还乙方已支付的购房款，并按照同期银行存款利率支付违约金，如该房屋已经交付乙方，甲方按照同类地段同期房屋租赁价格扣除相关费用后，剩余部分的购房款退还乙方，并按照同期银行存款利率支付违约金，除此之外，乙方承诺甲方无须承担其他任何责任。”，故原告付给被告大德兴公司的定金、房款合共748320元可自付款之日起按中国人民银行同期同类存款利率计付利息。原告要求被告大德兴公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，本院认为，双方签订《房屋销售协议书》中已对重要提示中的条款进行加粗并加下划线，做了显著标志，可以认定原告充分了解案涉房屋的土地性质，明确知道该房屋无法办理房屋产权证，故不存在被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故原告的该项请求，本院不予支持。三、关于原告洪创彬的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。原告洪创彬的起诉首先是请求确认原告洪创彬与被告大德兴公司签订的《房屋销售协议书》无效，该请求权并非实体法意义上的请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不适用诉讼时效的规定。被告大德兴公司辩称原告的起诉早已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求应予驳回理由不成立，该辩称意见不符合相关法律规定，本院不予采信。综上所述，原告洪创彬请求确认其与被告大德兴公司签订的《房屋销售协议书》为无效合同符合法律规定，本院予以支持；原告洪创彬请求被告大德兴公司返还已付的款项符合法律规定，本院予以支持，但要求的赔偿数额只能自付款之日起按中国人民银行同期同类存款利率计付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《商品房销售管理办法》第十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告洪创彬与被告揭阳市大德兴投资有限公司签订的《房屋销售协议书》无效。二、被告揭阳市大德兴投资有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告洪创彬已支付的购房定金、部分房款合共748320元，并支付该款的相应利息（其中8万元自2013年10月19日起至还清之日止按中国人民银行同期同类存款利率计付利息、668320元自2013年10月21日起至还清之日止按中国人民银行同期同类存款利率计付利息,）。三、驳回原告洪创彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9135元，由被告揭阳市大德兴投资有限公司负担4567.5元，原告洪创彬负担4567.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员 周建波二〇一九年十二月十七日法官助理 郑凯君书 记 员 刘学敏