贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初576号原告（反诉被告）：贵州结庐商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路地铁商业层。法定代表人：夏开峰，总经理。委托诉讼代理人：杨佳，贵州钝初律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文飞，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘胤祥，男，1975年9月7日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：陈国富，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖薇，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）贵州结庐商业管理有限公司（以下简称结庐公司）与被告（反诉原告）刘胤祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告刘胤祥于同年7月22日向本院提起反诉，本院受理后，于2019年8月14日公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）结庐公司的委托诉讼代理人杨佳、张文飞，被告（反诉原告）刘胤祥及其委托诉讼代理人陈国富、肖薇到庭参加诉讼。因结庐公司、刘胤祥提出庭外和解申请，本院依法扣除审限。本案现已审理终结。原告结庐公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年9月16日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：（035）ＪＬ中山西路17站026号）已解除；2.被告支付原告违约金959112元；3.被告支付拖欠原告的水费1511.2元，电费7946.4元，空调费4308元；4.被告向原告支付的租金266766元，原告不予退还；5.被告向原告所缴的商铺合同保证金133383元，原告有权没收，不予退还；6.本案的诉讼费用、保全费用、诉讼财产保全责任保险费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年9月16日签订了《商铺租赁合同》，合同编号为：（035）ＪＬ中山西路17站第026号，约定原告将位于贵阳市商铺出租给被告刘胤祥，用于经营餐饮业态小吃集合品牌，不得经营其他商品或服务。合同第六条乙方（刘胤祥）责任和义务第3款约定：“在租赁期间，乙方对于出租商铺不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方（结庐公司）利益的行为，否则甲方有权单方面终止合同并可以收回本物业和停水停电。因此造成的一切损失乙方自负，合同解除事宜及违约责任按本合同第七、八条处理。”合同第八条违约责任第2款约定：“如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，甲方有权停水、停电并有权收回物业（收回物业后甲方有权租给第三方）。甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金，乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金”。《商铺租赁合同》签订后，原告按约将商铺交给被告。但被告却将案涉商铺ＺＳ1Ｆ-026通过拆分方式分为多个小商铺，分别转租给柳虹、唐见七、马娇娇、陈涛、王柯、李丽、朱珠等人经营。被告的行为严重违反了原被告双方签订的《商铺租赁合同》。原告于2019年4月30日通过发《律师函》的方式已解除了双方签订的《商铺租赁合同》。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求判令如前所述。被告刘胤祥辩称：请求法院依法驳回原告第1、2、6项诉请，第3、4、5项诉请属于合同造成的损失，应由造成合同无效的过错方即原告承担全部赔偿责任。一、贵阳市城市轨道交通有限公司（以下简称轨道公司）与贵州富万家商贸有限责任公司（以下简称富万家公司）签订的《出租合同》无效，继而结庐公司作为富万家公司的子公司将所承租的商铺中的4间转租给刘胤祥而签订的《出租合同》也应无效：1.本案诉争的出租房屋未按照《建设工程规划许可证》的规定性质进行建设、未获得案涉房屋的产权，轨道公司、富万家公司及结庐公司将“公用设施、道路桥梁、轨道工程”房屋非法用于商铺出租经营，违背城市规划的效力性强制法律规定，其所签商铺出租合同理应无效；2.轨道公司出具的《关于贵阳轨道交通1号线车站物业空间招商经营事宜的函》，不能证明原告与被告签订的租赁合同合法有效，即使轨道公司需要综合开发经营，也必须按照《建设工程规划许可证》的规定建设具有“商铺性质”的房屋，才能用于商铺出租经营；3.富万家公司及结庐公司没有取得轨道公司准许再转租的权利，结庐公司再次转租的行为，属于无权转租，理应无效；4.轨道公司、富万家公司及结庐公司没有取得房屋产权、也未获得使用性质为“商铺性质”的《建设工程规划许可证》以及商铺经营权，属于无权处分的行为。二、导致结庐公司与刘胤祥签订的《商铺租赁合同》无效的过错责任完全在结庐公司及轨道公司，刘胤祥无任何过错责任。反诉原告刘胤祥向本院提起反诉请求：1.确认反诉人刘胤祥与被反诉人结庐公司签订的编号为035的《商铺租赁合同》为无效合同；2.被反诉人退还反诉人已经缴纳的保证金、房屋租金及赔偿造成的经济损失合计为1543571.72元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年9月16日，被反诉人结庐公司与反诉人刘胤祥签订编号为032／033／034／035的《商铺租赁合同》及《商铺物业管理服务协议书》，出租贵阳市云岩区位于轨道交通（地铁）1号线中山间商铺，其中，035号《商铺租赁合同》对第ＺＳ1Ｆ-026号商铺的出租事宜进行约定。合同签订后，反诉人刘胤祥向被反诉人结庐公司按照所租026号商铺按照《商铺租赁合同））及《商铺物业管理服务协议书》约定缴纳保证金、租金、公共ＷＩＦＩ服务费、宣传推广费、物业管理费、卫生费、空调费、水电费据实结算共计435899元。对4间商铺同时进行装修投入人民币共计2367400元，按面积比例分摊投入026号商铺的装修费用为人民币686030.49元。为经营四间商铺，反诉人刘胤祥另行租用员工住房、水电费、经营商铺所需库房、运营管理及发放员工工资共计1455031.30元人民币，其中按面积比例分摊到026号商铺的费用为421642.24元人民币。由于被反诉人结庐公司出租的商铺尚为贵阳市云岩区位于轨道交通（地铁）1号线中山部分，其出租商铺没有办理《房屋产权证》，无法确认其所有权属于结庐公司，出租商铺未取得贵阳市建设行政主管部门批准用途为“商业用房”的《建设工程规划许可证》，还未取得经贵州省应急管理部门对该房屋验收合格的《消防验收合格证》。根据法律规定，被反诉人结庐公司隐瞒上述出租房屋真实情况，欺骗反诉人刘胤祥而签订的《商铺租赁合同》应属无效合同。应由被反诉人退还收取反诉人已缴纳的保证金、房屋租金及赔偿给反诉人造成的经济损失合计1543571.72元人民币。反诉被告结庐公司辩称：1.我方对租赁给反诉原告的房屋拥有合法使用权；2.轨道公司在租赁案涉房屋前已经合法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；3.结庐公司对租赁的涉案房屋取得《消防验收合格证》；4.结庐公司收取的租金、保证金应当不予退还，反诉原告因租赁房屋而支出的其他费用应由其自行承担。经审理查明：贵阳市城市轨道交通有限公司（以下简称轨道公司）系贵阳市人民政府国有资产监督管理委员会控股的国资企业，负责贵阳市地铁线路的建设、经营和管理。本案争议的商铺位于贵阳市站，地铁的立项、规划、审批过程如下：1.2013年4月28日，国家发展和改革委员会向贵州省发改委下发《关于贵阳市轨道交通1号线可行性研究报告的批复》（发改基础［2013］779号），载明：为了缓解城市交通压力、完善城市综合交通系统、推进金阳新区建设、实现城市总体规划目标，根据《贵阳市城市轨道交通近期建设规划》，同意建设贵阳市轨道交通1号线。2.2014年，贵阳市国土资源局向轨道公司颁发《建设用地规划许可证》（建字第520000201330204号），载明：用地项目名称为贵阳市轨道交通1号线（全线），用地性质为市政与交通建设用地。3.2017年9月30日，贵阳市城乡规划局向轨道公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201701450号），载明：建设规模为937430平方米。《建设工程规划许可证》附件载明中山路站总面积为22014平方米。4.2018年5月21日，贵阳市城乡规划局向轨道公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201812560号），载明：建设规模为944414.78平方米。5.2019年6月28日，贵阳市自然资源和规划局向轨道公司颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201812181号），载明：建设规模为944524.78平方米。《建设工程规划许可证》附件载明中山路站总面积为22014平方米。6.2014年10月10日，贵阳市住房和城乡建设局向轨道公司颁发《建设工程施工许可证》（编号：520101201308190118）。7.2018年8月25日，贵阳市公安消防支队向轨道公司颁发《建设工程消防设计审核意见书》（筑公消审字［2018］第0622号），对贵阳市轨道交通1号线中山路站（含装修）（建筑层数：地下3层，其中：-3层为站台层，-2层为站厅层，-1层为物业开发层，物业部分-1层为商业，-1夹层为商业，下沉广场）进行了审核，审核意见为“合格”。8.2019年7月9日，贵阳市住房和城乡建设局向轨道公司出具《建设工程消防验收意见书》（筑建消验字〔2019〕第0068号），载明：工程地址贵阳市地铁一号线中山西路站，建设单位结庐公司，工程类别为装修，使用性质为商业，建筑面积8380㎡，综合评定该工程项目验收合格。2017年7月18日，《贵阳市人民政府关于〈贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划〉的批复》载明：原则同意《贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划》中延安路站、雅关站等19个重点城市设计方案。《规划》中关于中山路站规划载明：“中山路及公园路进行综合地下开发，连接中山路站、恒峰步行街、宏源大厦、华亿大厦等。步行商业街地下一层为商业开发，地下二层和局部地下三层为停车场。地下一层打造商务、休闲、购物、娱乐的便捷联系通道，将地铁站带来的人流和原有的人流引入各核心区，促进商业发展，体现该地块繁荣的商业景象。”贵阳市自然资源和规划局在此处加盖公章。2018年5月8日，轨道公司（出租方）与富万家公司（承租方）签订《贵阳轨道交通1号线车站物业空间租赁合同》，约定：出租范围：出租方将贵阳轨道交通1号线国际生态会议中心站、雅关站、北京路站、中山西路站及贵阳火车站5个车站物业空间出租给富万家公司，在出租人所在地，专为经营管理本合同项下车站物业空间而组建项目管理部或成立一家分公司或一家子公司进行开发经营，车站物业空间建筑面积约17210,78平方米。租赁用途：贵阳轨道交通1号线车站物业空间使用权，主要内容“出租人将车站物业空间租给承租人，并授予承租人负责在经营准备期、租赁期限、租赁范围内的商业资源开发经营、命名及广告资源设置”。商业资源开发经营主要内容“出租人授予承租人在经营准备期、租赁期限、租赁范围内的商业资源(含自助机具、场地活动）的开发使用权利，包括但不限于按照约定进行项目商业资源的规划、建设、经营、维护等”。合同签订后，2018年11月5日，富万家公司出具《授权委托书》，委托其全资子公司结庐公司对合同约定的物业进行招商经营管理工作。2018年11月1日，轨道公司向富万家公司发送《关于贵阳轨道交通1号线车站物业空间招商经营事宜的函》，载明“贵阳轨道交通1号线于2010年9月获得国家发改委立项批复，观山湖首通段于2017年12月28日开通试运营，2018年拟开通全线试运营。根据2018年3月30日贵州省第十三届人民代表大会常务委员会批准并于2018年6月1日施行的《贵阳市城市轨道交通条例》的相关规定，明确‘城市轨道交通经营单位可按照相关规定实施综合开发’，且按照我司‘轨道+物业’的发展战略，我司在1号线国际生态会议中心站、雅关站、北京路站、中山西路站、贵阳火车站5个车站设有物业用于商业经营。2018年4月，贵司以公开挂牌竞价的形式获得贵阳轨道交通1号线上述车站物业空间的10年经营权。根据我司与贵司签订的租赁合同中‘租赁用途’的相关条款；贵司有权在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动，并可自行依法开展1号线车站物业空间招商经营工作”。2018年9月16日，结庐公司（出租方、甲方）与刘胤祥（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号（035）ＪＬ中山西路17站026号），主要约定：甲方同意将位于贵阳市商铺。使用面积约为78㎡,建筑面积约为173㎡（该商铺交付时使用面积误差在5％以内，租赁面积不再作调整），出租给乙方。（该商铺具体户型详见本合同附件一：商铺平面红线图），该商铺只能用于经营餐饮业态小吃集合品牌，不得经营其它商品或服务，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同并可以收回物业和停水，停电。因此造成的一切损失乙方自负，合同解除事宜及违约责任按本合同第七、八条处理。租赁期限为3年，自2018年11月1日至2021年10月31日。自本合同生效且地铁物业整体开业之日起计算租期和租金。地铁物业整体开业时间为2018年11月30日前，具体日期以甲方书面通知为准。商铺租金标准为每月每平方米（按照建筑面积计算）173元／月／㎡，月租金共计26642元。运营管理费标准为每月每平方米（按照建筑面积计算）103元／月／㎡，月租金共计17819元。第一年：乙方应支付租金319704元，运营管理费213828元。第二年：乙方应支付租金351674.4元，运营管理费235210.8元。第三年：乙方应支付租金386841.8元，运营管理费258731.9元。从第二年起，每年按上一年度租金及运营管理费总额上浮10％支付。双方约定每季度的租金和运营管理费（以下简称为费用）一次性支付，即每次支付租金和运营管理费（费用）为人民币133383元。以后每3个月的租金和运营管理费均在应付租金和运营管理费到期前一个月支付，甲方收到租金和运营管理费（费用）后应当给乙方开具收款收据。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳合同保证金133383元作为商铺合同保证金。待合同期满后扣除乙方应交纳的所有费用及违约金等甲方应将剩余合同保证金不计息的退还给乙方。乙方须按月向甲方支付公共ＷＩＦＩ服务费每月100元及宣传推广费100元／月。乙方用电的电费由甲方按1.6元／度收取，水费由甲方按6元／吨收取……乙方应于每月26日按时交水、电费给甲方，如没按时交纳水、电费，视为乙方违约。合同期满后或因乙方原因本合同提前解除或终止的，商铺内所有不可拆除的装修、附属物归甲方所有。如甲方不保留装修、附属物，乙方须限期拆除装修和附属物并恢复原状，所产生的费用由乙方承担。乙方拒不拆除的，甲方可代为拆除所产生的费用，由乙方按1.5倍支付给甲方。甲方有权收取本物业租金、运营管理费、空调所运营的费用、ＷＩＦＩ费用及物业管理费、宣传推广费。在租赁期间，乙方对于出租商铺不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为，否则甲方有权单方面终止合同并可以收回本物业和停水，停电。因此造成的一切损失乙方自负，合同解除事宜及违约责任按本合同第七、八条处理。合同还约定，若发生下列情形之一，合同自动解除或终止：1.未经甲方许可擅自转租、转借、转让的；2.严重违反轨道物业所有人管理规定，并拒不改正的；3.出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；4.政府决定征收或物业所有人收回该商铺的；5.乙方迟延交付房租超过3天未支付；6.水电费、空调所运营的费用、物业管理费等费用逾期3天未支付的；7.租赁合同到期。如因甲方原因导致合同解除或终止的，甲方应按本合同全年总租金的3倍金额向乙方支付违约金。甲方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，甲方有权停水、停电并有权收回物业（收回物业后甲方有权租给第三方）。甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金，乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。如乙方逾期交还商铺的，甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金并按本合同月租金标准的5倍金额收取商铺占用费，直到交房为止。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金。同日，结庐公司（出租房、甲方）与刘胤祥（承租方、乙方）签订了合同编号分别为032JL、033JL、034JL的其他三份《商铺租赁合同》，除出租房屋的面积和租金不一致外，其他内容与编号为035JL的《商铺租赁合同》基本一致。合同签订后，刘胤祥向结庐公司支付保证金133383元，支付2018年12月22日至2019年7月31日物业管理费24700元，支付租金、公共WIFI、宣传费、卫生费、空调费277816元，共计435899元，其中已支付2019年3月22日至2019年6月22日的租金133383元。刘胤祥将承租商铺分隔为若干间后，于2019年1月4日、1月10日、1月12日、1月15日、1月26日、2月1日、3月2日分别与案外人唐见七、陈涛、王柯、马娇娇、李丽、朱珠、柳虹签订《商铺租赁合同》，将分隔后的商铺出租给上述案外人。2019年4月30日，结庐公司向刘胤祥通过邮寄方式出具落款时间为2019年4月28日的《律师函》，载明：您通过拆分四个商铺方式分别转租给王珂、熊理、陈涛等13余人经营，您的行为已严重违反租赁合同约定，现通知如下：“1.委托人与您签订的《商铺租赁合同》即日解除或终止；2.请您务必在收到本函之日起3日内自行腾空商铺并交还委托人……；3.请您务必在收到本函之日起3日内结清差欠委托人的全部差欠款项”。刘胤祥于2019年5月2日收到该《律师函》，结庐公司于同日将案涉房屋收回并重新出租给他人。经本院调查，2019年10月14日，贵阳市自然资源和规划局回函，载明：1.《贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划》经市政府审批，其加盖公章，该印章真实有效；2.《贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划》中对中山西路有商业规划内容，其核发的《用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附图中该区域界定为物业层。2019年10月23日，《贵阳市自然资源和规划局关于的回复函》载明：1.经核实合法的贵阳市轨道交通1号线《建设工程规划许可证》，中山西路站为地下三层车站，其中地下三层为车站站台、设备层，地下二层为车站站厅、设备层，地下一层为车站疏散通道、物业、设备层；2.根据《贵阳市城市轨道交通条例》第三十九条“经市人民政府批准，城市轨道交通经营单位对城市轨道交通用地范围和相关联的地下、地下空间区域、邻近区域，与城市轨道交通设施结构上不可分割、工程上应当同意规划设计和实施的开发项目，可以按照相关规定实施广告、通信、物业管理等综合开发”。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《国家发展改革委关于贵阳市轨道交通1号线可行性研究报告的批复》（发改基础[2013]779号）、《建设用地规划许可证》（建字第520000201330204号）、《建设工程规划许可证》（建字第520000201701450号）、《建设工程规划许可证》（建字第520000201812560号）、《建设工程规划许可证》（建字第520000201812181号）、《建设工程施工许可证》（编号：520101201308190118）、《建设工程消防设计审核意见书》（筑公消审字[2018]第0622号）、《建设工程消防验收意见书》（筑建消验字〔2019〕第0068号）、《贵阳市人民政府关于〈贵阳市轨道交通1、2号线沿线地区综合开发规划〉的批复》、《贵阳轨道交通1号线车站物业空间租赁合同》、《授权委托书》、《关于贵阳轨道交通1号线车站物业空间招商经营事宜的函》、《商铺租赁合同》（合同编号（035）JL中山西路17站026号）、《律师函》、《回函》、《贵阳市自然资源和规划局关于的回复函》、工商营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条的规定，结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》效力如何认定；二、刘胤祥是否存在违约行为，违约责任如何认定；三、刘胤祥欠付水电费、空调费的金额如何认定；四、刘胤祥已缴纳的租金、保证金是否应当退还。一、关于案涉《商铺租赁合同》效力如何认定的问题。从贵阳市地铁一号线的立项、审批，到案涉商铺的规划、建设过程来看，案涉商铺属于合法建筑，案涉《商铺租赁合同》合法有效，具体理由：首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条：“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。”及第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，案涉租赁物属于地铁附属设施，已按照规定取得了建设工程规划许可证，该建筑物是否符合规划，需要依照城乡规划法律法规、法定规划等予以综合认定。其次，从双方提交的现有证据来看，涉案商铺所在建筑物经市政府专题会议研究，同意土地利用规划，原则同意《规划》中延安路站等19各重点城市设计方案，并经贵阳市自然资源和规划局盖章确认，上述建筑物应属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”情形。再次，刘胤祥辩称富万家公司及结庐公司没有取得轨道公司准许再转租的权利，结庐公司再次转租的行为致双方签订的合同无效，其一，结庐公司与刘胤祥于2018年9月16日签订《商铺租赁合同》，轨道公司于2018年11月1日向富万家出具《关于贵阳轨道交通1号线物业空间招商经营事宜的函》载明：“富万家公司有权在租赁期限、租赁范围内对物业空间开展商业资源开发经营活动，并可自行依法开展1号线车站物业空间招商经营工作。”该函载明的事项应当是对结庐公司将对案涉商铺进行招商经营的追认；其二，即便轨道公司对结庐公司的招商经营行为未进行追认，截止本案受理时，距结庐公司与刘胤祥签订《商铺租赁合同》时间已超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，轨道公司并未在六个月内提出异议，刘胤祥该抗辩理由不成立。最后，关于刘胤祥主张案涉房屋未取得《消防验收合格证》的意见，庭审中，结庐公司已提交《建设工程消防设计审核意见书》（筑公消审字[2018]第0622号）、《建设工程消防验收意见书》（筑建消验字〔2019〕第0068号）证实案涉房屋已通过消防验收。综上，《商铺租赁合同》应当认定有效，刘胤祥反诉确认《商铺租赁合同》无效的请求不成立，本院不予支持。根据《商铺租赁合同》第七条“本合同发生下列情形之一，本合同自动解除或终止。1.未经甲方许可擅自转租、转借、转让”的约定，刘胤祥擅自将承租商铺隔断后转租，构成约定解除情形，结庐公司享有合同解除权，其已于2019年4月30日邮寄送达了解除合同的通知，刘胤祥于2019年5月2日收到该通知。依照《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉《商铺租赁合同》已于2019年5月2日解除。二、关于刘胤祥是否存在违约行为，违约责任如何认定的问题。依法成立并生效的《商铺租赁合同》对双方具有约束力，双方当事人均应恪守履约，否则应依约承担违约责任。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”刘胤祥未经结庐公司同意，将承租商铺隔断并转租，违反双方《商铺租赁合同》第七条的约定，构成违约，依法应当承担违约责任。关于结庐公司主张刘胤祥应向其支付违约金959112元的诉请，根据《商铺租赁合同》第八条“如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约……乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方。乙方承诺如违约必须执行本条，不得在诉讼中以违约金过高要求调低违约金”之约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金的设立应是损失弥补、利益填平之性质，且应以实际损失为依据，结庐公司在未提交证据证明其具体损失的情况下，主张按合同约定的全年租金标准的3倍金额收取违约金，本院不予支持。三、刘胤祥欠付水电费、空调费的金额如何认定。对于结庐公司请求刘胤祥支付拖欠的水费1511.2元、电费7946.4元、空调费4308元的主张，结庐公司未提交证据证实水费、电费、空调费的实际产生，不足以证明刘胤祥司应付水费、电费、空调费的数额，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对结庐公司所主张的水费、电费、空调费不予支持。四、刘胤祥已缴纳的租金、保证金是否应当退还。关于租金和运营管理费，双方签订的《商铺租赁合同》中未有关于违约情形导致合同解除，租金及运营管理费是否返还的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结庐公司应当退还刘胤祥已支付的2019年5月3日至同年6月22日的租金和运营管理费。计算为：2019年3月22日至同年6月22日期间的租金和运营管理费133383元－2019年3月22日至同年5月2日期间的租金和运营管理费（133383元÷3个月×1个月+133383元÷3个月÷30天×10天）＝74101.67元。关于保证金，根据《商铺租赁合同》第八条“如乙方原因导致本合同终止，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，甲方有权停水、停电并有权收回物业（收回物业后甲方有权租给第三方）。甲方有权没收乙方所缴商铺合同保证金，乙方并按本合同全年租金标准的3倍金额作为违约金支付给甲方”之约定，刘胤祥支付的保证金应当不予退还。关于刘胤祥主张结庐公司赔偿其经济损失，包括商铺装修费用686030.49元，所需库房、运营管理及发放员工工资421642.24元的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”之规定，因刘胤祥的违约行为，致《商铺租赁合同》解除，根据合同第四条“6.合同期满后或因乙方原因本合同提前解除或终止的，商铺内所有不可拆除的装修、附属物归甲方所有”的约定，装修及附属物应归结庐公司所有，且刘胤祥提交的证据不足以证实商铺装修费用以及所需库房、运营管理及发放员工工资与本案有直接关联性，故对刘胤祥要求结庐公司赔偿其经济损失的主张，本院不予支持。综上，结庐公司应退还刘胤祥租金和运营管理费74101.67元。依照《中华人民共和国城乡规划法》第十一条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告贵州结庐商业管理有限公司与被告刘胤祥于2018年9月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月2日解除；二、反诉被告贵州结庐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘胤祥退还租金和运营管理费74101.67元；三、驳回原告贵州结庐商业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘胤祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6765元，原告贵州结庐商业管理有限公司负担6715元，被告刘胤祥负担50元，反诉案件受理费减半收取计9447元，反诉原告刘胤祥负担8993元，反诉被告贵州结庐商业管理有限公司负担454元（案件受理费原告或反诉原告已预付，被告或反诉被告在履行本判决时径直向原告或反诉原告支付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇一九年十二月二十日法官助理何陆坤法官助理卢立瑗书记员吕羚