江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初6571号原告：新余市城乡建设投资（集团）有限公司。法定代表人：黎青，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈华英，江西袁河律师事务所律师。被告：刘思荣。委托诉讼代理人：沈润明，江西配德律师事务所律师。原告新余市城乡建设投资（集团）有限公司（下称原告）与被告刘思荣（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈华英、被告及其委托诉讼代理人沈润明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金230,880元；2、判令被告从2019年7月1日起，以230,880元为基数，按年利率6%计算逾期付款违约金，直至上述租金全部付清止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月，在市国资委的组织下，市群艺馆将老馆资产整体移交给原告所有。为保证国有资产保值增值，规范操作程序，按新余市投资控股集团有限公司统一部署，2015年9月15日在新余市公用事业投资有限公司二楼会议室举行市群艺馆老馆停车场公开招租活动。当时包括被告在内有11名竞租者参加，在竞租环节中被告以每年12万元的最高价格获得该停车场的经营权。租赁期限从2015年9月16日至2017年9月15日。中标后原告多次催被告签订书面租赁合同，遭拒绝。原告按约定向被告交付该租赁标的，但被告没有按期足额支付租金。被告分两次先后于2016年1月11日、2016年3月24日共支付租金9120元，剩余租金230,880元拒绝支付。原告多次催讨未果。被告中标后既不按招租公告要求与原告签订书面租赁合同，也不交还该停车场，一直占用该停车场并实际使用两年。租赁期届满后又拒绝按其中标价格缴纳租金。被告拒付租金的行为已构成违约，致使原告利益严重受损，依法应当清偿，还应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的前列诉请。被告辩称，1、原告的起诉诉讼主体不适格，没有证据证明停车场资产归原告所有；2、租金的请求权已过诉讼时效；3、原告于2017年9月16日招标后收回停车场，被告未实际使用，群艺馆也未交付给被告使用，双方不存在任何租赁关系。经审理查明，新余市群艺馆大院广场停车场原为新余市文化馆所有，2009年12月24日，新余市文化馆将该停车场不定期租赁给原告，每月租金380元，后新余市文化馆于2015年4月1日将租金调整到每月3000元，被告拒绝支付上涨部分租金，为此，新余市文化馆向本院起诉，本院按每月760元判决被告支付差额租金。2015年7月15日，在市国资委的组织下，新余市文化馆将市群艺馆资产整体移交给原告所有。按新余市投资控股集团有限公司统一部署，原告于2015年9月6日发出招租公告，对市群艺馆老馆停车场公开招租，租赁期三年，每年租价起价12000元，报名缴纳保证金5000元，先交后用；竞租人资格：在新余本地注册的物业公司；竞租要求：竞租人提前30分钟到场验明物业公司资质，并携5000元竞租保证金交给原告，中标者保证金不予退还，直接作为租赁合同保证金。如三天内中标者未来签订租赁合同，我公司将没收保证金，由次标者签约，依次类推。未中标者保证金当场退还。被告以个人身份向原告报名竞租，并缴纳保证金5000元，其他竞租者均为物业公司。2015年9月15日，在新余市公用事业投资有限公司二楼会议室举行市群艺馆老馆停车场公开招租活动，包括被告在内有11名竞租者参加竞租。原告提供的签到表上有各竞租人签名。原告记录的竞租价格排序表显示，被告以每年12万元的最高价格获得该停车场的经营权。但后来被告没有向原告发中标通知书，原告也没有与被告签订租赁合同，而被告亦未按招租公告要求由次竞租者签约，亦未退还原告竞租保证金。2015年10月份，案外人肖夏清到该停车场了解到被告要撤场，就向被告要求承包，被告同意，肖夏清向被告交纳5000元押金，2016年再向被告交付4120元。原告在2016年2月23日向被告出通知，向原告催讨租金,否则强制收回停车场。被告收到肖夏清付的4120元后直接付给了原告。到2016年8、9月份，群艺馆主楼开始搞装修，影响停车场停车，肖夏清收费到2016年10月份就离开了。到2017年春节，胜利北路开始改造，影响交通和停车，至2017年5月，胜利北路全部封闭改造，停车场无法经营。2019年4月26日，原告又向被告催收，要求被告交纳2年租金，被告拒绝。以上事实有原告提交的招租公告、签到表、竞租价格排序、银行回单两张、新余市群众艺术馆国有资产移交清单各一份、2019年4月26日原、被告在一起关于催收停车场租金的照片和视频光盘及整理的文字记录，被告提交的本院（2016）赣0502民初1796号民事判决书一份、肖夏清出庭作证证言，以及庭审笔录为证。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于原告主体问题。2015年7月15日，在市国资委的组织下，新余市文化馆将市群艺馆资产整体移交给原告所有。原告对市群艺馆停车场享有管理、使用、收益等权利，故原告主体适格。关于被告是否继续租赁问题。原告于2015年9月15日公开招租，虽然被告以每年12万元的最高价取得竞租权，但事后双方未签订合同，按照原告公开招租公告，因被告反悔，则原告可由次标者承租。故此次公开招租属于流拍。原告公开招租流拍后，停车场处于无人管理状态。但在2015年10月份案外人肖夏清在被告手上承包该停车场，并向被告交纳5000元租金，后又交纳4120元，被告又将4120元交给原告，原告予以接受，故视为被告继续租赁停车场，且时间六个月以上，但双方未签订租赁合同，视为不定期租赁。关于诉讼时效问题。被告在2016年交过租金，案外人肖夏清收停车费到2016年10月，到2017年胜利北路改造，原告2019年4月26日又向被告催收租金，且租赁为不定期，未正式解除合同之前均视为在合同期内，故本案未过诉讼时效。关于租金问题。原告要求按竞租价12万/年计算租金，被告拒绝，认为租金已全部交清。本院认为，到2017年春节，胜利北路开始改造，影响交通和停车，至2017年5月，胜利北路全部封闭改造，停车场无法经营。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；...”因客观原因致使停车场无法经营，被告可解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”因双方后来未签订租赁合同，本院（2016）赣0502民初1796号民事判决书判决被告按每月760元支付租金，可参照原先的租金标准支付。关于租期，原告于2015年9月公开招租，后被告于2015年10月将停车场承包给案外人，应从2015年10月开始交纳租金；根据该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告租赁停车场没有按规定与原告签订合同，而解除合同又没有按规定在合理期限之前通知原告，由此产生的损失应由被告承担。2017年5月胜利北路封路，故本院认定2017年5月解除合同。本院确认被告交纳租金至2017年4月。故租金共为：760元/月×20月=15200元。减去被告已交给原告的9120元，被告尚应向原告支付15200元-9120元=6080元。故对原告要求被告支付租金的诉请，本院予以部分支持。关于逾期付款违约金。本院认为，双方未签订租赁合同，也未约定租金支付期限，且没有进行租金的结算，原告诉请依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告刘思荣应于本判决生效之日起十日内，向原告新余市城乡建设投资（集团）有限公司支付租金人民币6080元；二、驳回原告新余市城乡建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2382元，由原告新余市城乡建设投资（集团）有限公司负担2332元，被告刘思荣负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  陈润根二〇一九年十二月二日书记员  郭嘉慧