山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初2650号 原告：宁耀庭。 委托诉讼代理人：马军，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所律师。 被告：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号） 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，该单位职工。 原告宁耀庭与被告潍坊圣达房地产开发有限公司（以下简称潍坊圣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宁耀庭向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2014年1月1日起至房屋验收合格达到交房条件之日止逾期交房违约金（自2014年1月1日起至2019年6月30日违约金为64402元；自2019年7月1日起至房屋验收合格达到交房条件之日止，被告应按已付房款321047元的万分之一按日向原告支付违约金）；2.被告支付原告因逾期提交产权登记资料的违约金321元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月5日，原被告签订《商品房预售合同》及补充协议。合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于奎文区北海路以西、桐荫街以北的和扬•紫金名都北区××××2单元3003号房屋一套，建筑面积94.37平方米，房屋总价为321047元；出卖人应在商品房验收合格后于2013年12月31日前将该房交付原告，如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付赔偿损失。合同签订后，原告已支付了全部房款321047元，但该房至今未验收，没有达到交房条件，被告也未按合同约定将办理产权登记的材料报产权登记机关备案。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法裁决。 潍坊圣达公司辩称，原告所述与事实不符，本案所涉房屋早已符合双方合同约定交付条件，被告已履行了通知交付义务，且原告早已收取了房屋钥匙，不存在原告所诉涉案房屋至今未交付的问题。房屋晚交付的原因是原告自身造成，因为原告自身原因导致的逾期交付问题被告不应承担违约责任，且原告所求逾期交房违约金的诉求按照实际情况及法律规定已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，不应支持。原告的第二项诉求与其第一项诉求自相矛盾,因为按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后的360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告既然第一诉求主张房屋未交付，却又在第二诉求中基于其房屋已经交付使用满360个工作日且未进行产权登记办理存在逾期违约责任而主张权利，其前后主张与叙述自相矛盾，逻辑不通，缺乏事实及法律依据。原告第三项诉求没有法律依据，被告不予认可。综上，被告已按照法律规定及合同约定充分履行了相应义务，原告逾期交房是由于其自身原因造成的，且不排除以最大化谋取逾期交房违约金为目的的恶意躲避交房。故原告的诉讼没有法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 宁耀庭提交《晶立方项目工作计划表》复印件，主张1#楼至今一直未进行综合验收。被告不予认可，因该证据系复印件，无其他证据佐证，亦没有被告单位盖章，对该证据的证明效力，本院不予采信。 潍坊圣达公司提交和扬·紫金名都北区××××住宅楼竣工验收备案表复印件，主张涉案房屋所在××××楼在2015年2月已达到合同约定的交付条件，单体竣工验收并且验收合格。宁耀庭不予认可，因本院（2019）鲁0705民初1075号民事判决书已经法律效力，其中确认了原告主张的事实，对该证据的证明效力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月5日，潍坊圣达公司（出卖人）与宁耀庭（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定宁耀庭购买潍坊圣达公司开发的位于潍坊市奎文区桐荫街4342号和扬·紫金名都北区××××2单元3003号房屋一套，该商品房预测建筑面积共94.37平方米，约定该商品房单价为人民币每平方米3402元，总金额321047元。约定潍坊圣达公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“1、该商品房经验收合格、5、说明：“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、涉及、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收并且验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之贰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付赔偿损失；3.（1）出卖人将办证所需资料提供给产权登记部门后，因买受人责任或办证部门原因不能在规定期限内取得房产证的，出卖人不承担责任……。原、被告均在该合同上签字、盖章。 宁耀庭于2011年11月5日向潍坊圣达公司付清了案涉房屋房款321047元。潍坊圣达公司于2017年3月26日向原告交付案涉房屋。 建设单位及施工、设计、勘察单位和监理单位分别于2015年2月8日、9日、10日在和扬·紫金名都北区××××住宅楼竣工验收备案表上盖章，均同意通过竣工验收。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，潍坊圣达公司未在合同约定的2013年12月31日前向原告交付涉案房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告主张2014年1月1日开始计算逾期交房违约金，被告抗辩逾期交房违约金的诉求已过诉讼时效，本院认为，《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金系继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。从该条可知2017年10月1日前诉讼时效期间已经届满的，不能适用三年诉讼时效，原告于2019年7月17日向本院主张权利，上述时效规定，原告主张的2014年1月1日至2016年7月16日的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告亦未能举证证明该期间存在诉讼时效中止中断的情形，故其主张该段时间的逾期交房违约金，本院不予支持，因此，逾期交房违约金应自2016年7月17日起至2017年3月26日（实际交付之日）止，按照已付房价款每日万分之壹计算，即为8090.4元（320147元×252天÷10000）。因被告未按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当承担违约责任，对于原告主张的逾期办证违约金321元，合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁耀庭逾期交房违约金8090.4元； 二、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁耀庭逾期办证违约金321元； 三、驳回原告宁耀庭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1410.05元，由原告王梓涵负担1226.05元，被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  管晓炜 人民陪审员  刘东波 人民陪审员  王 珣 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  王书林