山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初1966号 原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：赵波，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。 被告（案外人）：刘承鉴，男，1982年11月7日，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佳，山东海轩律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区春阳路157号。 法定代表人：王泽宣，董事长。 第三人（被执行人）：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住青岛市李沧区李村商城6号25户。 第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住所地青岛市城阳区城阳街道皂户社区。 法定代表人：袁书丛，主任。 委托诉讼代理人：周静，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐军翠，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）与被告刘承鉴、第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、第三人王泽宣、第三人青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行城阳支行的委托诉讼代理人栾栋，被告刘承鉴的委托诉讼代理人王梦梦、周佳，第三人皂户社区居委会的委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。第三人吉昌公司、王泽宣经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行城阳支行向本院提出诉讼请求：1、撤销青岛市中级人民法院（2019）执异251号执行裁定书，准许执行涉案房屋；2、本案诉讼费由刘承鉴负担。事实与理由：2013年4月8日，青岛市中级人民法院做出的（2013）青民四商初字第39号民事判决书，因吉昌公司未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向青岛市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第251号。执行中，刘承鉴提出执行异议，主张其于2005年11月29日购买了吉昌公司名下位于青岛市城阳区正阳路619号12号楼2单元502户房产，共向皂户社区居委会支付购房款180547元并实际入住至今,请求法院解除对涉案房产的查封。青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执异251号执行裁定，裁定中止对吉昌公司名下涉案房产的执行。该裁定认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销，准许对涉案房屋执行。 被告刘承鉴答辩称：农行城阳支行要求撤销的执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人皂户社区居委会陈述称：（2019）鲁02执异251号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持，应排除农行城阳支行的执行。 第三人吉昌公司、王泽宣均未出庭，亦未提交任何书面意见 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘承鉴举证情况： 证据一、《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》（以下简称合作开发协议）1份。证明：1、2006年10月20日，吉昌公司与皂户社区居委会签订合作开发协议，其中第3.3条及第4.1条约定涉案12号楼、14号楼由皂户社区居委会建设投资，皂户社区居委会销售的房屋由吉昌公司与业主签订商品房销售合同。2、合作开发协议第4.2条约定涉案房地产项目综合验收一年内房产证办理完结。 证据二、皂户社区居委会出具的收据3份、证明2份及委托书1份。证明：刘承鉴已向皂户社区居委会支付涉案房屋购房款人民币180547元，分别为2005年11月29日支付7万元，2006年8月26日支付5万元，2007年1月22日支付60547元，已支付全部购房款。委托书载明，2005年11月29日刘承鉴将柒万元现金交于任云展并委托任云展代交皂户小区12号楼2单元502户的房款。 证据三、皂户社区居委会出具的涉案房屋房款已交齐并已实际交付刘承鉴使用的证明、城阳供电所出具的证明及山东广电网络有限公司城阳分公司出具的证明各1份。证明：1、刘承鉴已支付全部购房款；2、涉案房屋在人民法院查封前已由刘承鉴合法占有使用。 证据四、涉案房地产项目商品房预售许可证明1份。证明：涉案房地产项目取得商品房预售许可的时间为2010年4月30日。结合证据一可以证明，吉昌公司于2010年4月30日就已具备与刘承鉴签订商品房预售合同的条件，但由于吉昌公司原因未能签订并且因吉昌公司早在2012年已无法正常运转并下落不明，所以签订商品房销售合同在人民法院查封前已不具备客观条件。但根据证据一的约定和证据二，刘承鉴与吉昌公司之间已形成了事实上的商品房销售合同关系，基于公平原则，因吉昌公司原因不与刘承鉴签订书面销售合同的不利法律后果不应由刘承鉴承担。 证据五、涉案房地产项目竣工规划验收合格证及竣工验收备案证各1份。证明：涉案房地产项目通过综合验收备案的时间为2012年3月8日。结合证据一可以证明，吉昌公司最迟应于综合验收后一年内即2013年3月8日前为刘承鉴办理过户登记，但吉昌公司在2012年已无法正常运转并下落不明，所以涉案房屋未办理过户登记的原因并非在于刘承鉴，而是由吉昌公司造成。 农行城阳支行质证称：对证据一的真实性无法确定，刘承鉴不是该协议的当事人，也不能证明其要证明的内容；证据二真实性无法确认，不能证明其要证明的内容；对证据三皂户社区居委会的证明真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明其要证明的内容。对供电部门出具的证明的真实性没有异议，但不能证明其要证明的内容。对广电公司出具证明的真实性及证明事项均没有异议；对证据四真实性无异议，对证明内容有异议。预售许可证的时间是2010年4月30日，在这之前所做的销售是没有法律依据；对证据五真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房屋竣工验收的时间是2012年3月2日，在这之前是不准许销售的。 皂户社区居委会质证称：对于刘承鉴提交的证据真实性及证明事项均无异议。 农行城阳支行与皂户社区居委会均未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定与本案有关的事实如下： 农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，本院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决书，判决：一、吉昌公司于本判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于本判决生效之日起十日内支付农行支行律师费人民币1262400元；三、王泽宣对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向本院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。本案在诉讼期间，本院于2012年12月21日查封了青岛吉昌房地产开发有限公司名下位于青岛市城阳区正阳路619号的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 在（2013）青执字第202号案件执行过程中，刘承鉴向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，涉案12、14号两栋房产中除该31户由吉昌公司收购的房产外，其余房产由皂户社区居委会对外出售，涉案房产并不属于吉昌公司所有。刘承鉴于本院查封前向皂户社区居委会购买涉案房产，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系刘承鉴自身原因，因此，刘承鉴对涉案房产的权利能够排除执行，案外人的异议理由成立。本院作出（2019）鲁02执异251号执行裁定书，裁定：中止对青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼2单元502户房产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，该协议约定：“1.1、项目位置：该项目位于青岛市城阳区城阳街道皂户社区，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2、项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1根据青城政发[2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1、1#楼-11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2、乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3、甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户的，并12#楼、14#楼承担室外配套费用……4.1、甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2、根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……”。 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年3月7日，涉案房屋所在12#楼取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 刘承鉴提交的收款收据显示，案外人任云展受刘承鉴委托于2005年11月29日向皂户社区居委会支付楼房款7万元和刘承鉴自行于2006年8月26日向皂户社区居委会支付楼房款5万元，皂户社区出具的两份收据上记载“12号楼2单元5楼西户”。刘承鉴于2007年1月22日向皂户社区居委会交纳楼房款60547元，该收据说明处标注“12#楼2单元5楼西户面积82.23，11号储藏室面积9.67，已交款120000元，优惠5500元”。 2016年4月21日，皂户社区居委会出具证明一份，该证明载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼……2单元502室……等22套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用”。 2019年4月28日，山东广电网络有限公司城阳分公司开具证明一份，该证明载明客户名称为刘承鉴，住址为青岛市城阳区城阳街道吉昌馨苑12号楼2单元502户，开通缴费时间为2008年8月2日，该证明备注系证明有线电视用户开通缴费时间。 2019年4月29日，城阳供电所出具证明一份，该证明载明：“青岛市城阳区城阳街道吉昌馨苑小区下列49套房屋用电客户：……12号楼2单元502室……送电日期均为2008年11月28日，上述所有客户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录”。 城阳皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，其与刘承鉴存在房屋买卖合同关系，刘承鉴已交齐全部房屋价款并实际入住。 本院认为，根据皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》可以看出，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处置的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，皂户社区居委会在涉案房屋被查封前已将涉案房屋出卖给刘承鉴，刘承鉴在查封前已支付了全部房屋价款并实际入住，且涉案房屋未能办理过户并非刘承鉴个人原因所致。参照上述规定，刘承鉴符合上述情形，其对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的诉讼请求。 案件受理费6716元，由原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  陈明明 审判员  王 楷 二〇一九年十二月十九日 法官助理 钟速成 书记员郑昭 书记员国莹莹