中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1038号 上诉人（原审原告）：李玉申，女，1955年8月3日出生，汉族，住辽宁省大洼县。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人李玉申因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李玉申的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李玉申上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初212号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区1#-1-902号房屋执行、解除查封；2.本案诉讼费用由西藏信托承担。事实与理由：一审法院判决认定：“李玉申提供的其与王学凯、付艳红签订的《房屋买卖合同》、王学凯的妻子付艳红给其出具的收条、银行取款凭证、第三人给其出具的购房款收据等证据，不足以证明王学凯与第三人形成了以房抵债的基础法律关系，不足以认定李玉申已支付全部价款。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定”。李玉申认为，一审判决认定事实有误，李玉申在本案的一审审理过程中提交的证据，足以证明王学凯与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系。龙驿公司用房屋抵顶欠付王学凯土石方工程款事实清楚。龙驿公司欠付王学凯土石方工程款，经龙驿公司与王学凯协商一致，于2012年12月31日用案涉房屋抵顶王学凯土方工程款。2013年2月4日，王学凯又将案涉该房屋以333,270元出售给李玉申。2013年2月5日，李玉申向王学凯的妻子付艳红支付了购房款333,270元。在李玉申向王学凯付款后，龙驿公司向李玉申出具了收款收据。李玉申依据龙驿公司与王学凯达成的抵账合意，取得了案涉房屋，并且支付了购房款、也与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》。李玉申在本案的一审审理过程中提交的收据以及银行流水均能证明上述事实。综上，一审判决认定王学凯与龙驿公司没有形成以房抵债基础法律关系，并以此为由驳回李玉申的诉讼请求有失偏颇。本案中，李玉申支付了合理的对价，在人民法院查封前签订买卖合同，并且已占有入住。如果判决执行案涉房屋，李玉申的合法权益将无法得到维护，为维护合法权益，故李玉申提出前述上诉请求。 西藏信托辩称，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确，判决合理合法，李玉申提交的证据不能证明其诉讼请求，其主张的民事权益不足以排除强制执行，故应驳回李玉申的上诉请求，维持原判。主要事实与理由：1.李玉申提交的《收款收据》系龙驿公司向李玉申出具的，但李玉申并未向龙驿公司支付任何价款，该证据不能证明李玉申已经履行了实际的付款义务。2.李玉申主张案涉房屋系向案外人王学凯购买，但所签订的合同并未明确约定所购房屋的具体位置，且李玉申也未提交卖方有权出售房屋的任何证据，仅有收据和记账凭证显示案外人王学凯预付账款250,000元，但无明确证据证实与案涉房屋有关联，故不能据此认定双方签订的《房屋买卖合同》是真实、合法及有效的。因此，李玉申根据该合同向案外人付款的主张不能当然视为已经履行了支付购房款的义务。3.李玉申提交的银行流水单所载明的金额不能相互印证，同时该银行流水交易对方并非龙驿公司，故不能证明李玉申已履行了支付购房款的义务。综上，李玉申主张的案涉房屋系向案外人王学凯、付艳红购买，但其提交的《收款收据》《银行流水单》《房屋买卖合同》等证据，不能证明案外人王学凯、付艳红因与龙驿公司形成以房抵债的基础法律关系而合法取得案涉房屋转让权利。因此不能证明李玉申依法已支付全部的购房款。李玉申主张龙驿公司与案外人王学凯因欠付土石方工程款而达成抵债合意，无事实根据和法律依据，其主张的民事权益不足以排除强制执行，故请求驳回李玉申的上诉请求，维持原判。 龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 李玉申向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区1#-1-902室归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，李玉申等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，李玉申等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日李玉申等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日李玉申等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日李玉申向一审法院提起执行异议之诉。 2013年2月4日，王学凯、付艳红（卖方）与李玉申（买方）签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容：此房坐落于兴隆台区枫丹白露，房屋建筑面积85.25平方米，该房价333,270元。2013年2月5日，李玉申分五笔取款，共计32万元，同日付艳红银行存款320,000元并给李玉申出具收到333,270元的收条。2013年2月5日，龙驿公司为李玉申出具金额为333,270元的收款收据。2013年5月16日，李玉申与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：李玉申购买枫丹白露第B1幢1单元9层902号房，住宅，建筑面积85.25平方米，总价款333,270元。2014年12月29日，龙驿公司为李玉申出具入住通知单。2015年9月19日李玉申交纳水费，2015年11月11日李玉申交纳电费。2018年10月10日大洼区不动产登记中心为李玉申出具《不动产登记资料查询结果证明》，证明经该中心不动产管理系统查询，李玉申无房屋所有权登记记录。李玉申未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月，龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定第三人龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年，龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、李玉申是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、李玉申对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归李玉申所有。 一、李玉申是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。李玉申主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张李玉申未提交证据证明其房屋被查封，且因李玉申起诉后又申请撤诉，现李玉申起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，李玉申等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了李玉申的执行异议申请，包括李玉申在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为李玉申起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，李玉申在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张李玉申不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、李玉申对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，李玉申提供的大洼区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明不能证明在盘锦市区域内李玉申名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。1.李玉申在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2013年2月4日王学凯、付艳红（卖方）与李玉申（买方）签订的《房屋买卖合同》，2013年5月16日李玉申与龙驿公司签订《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签合同，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定李玉申在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.李玉申在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。李玉申提供的人民法院查封之前的入住通知单及交费收据，能够证明李玉申在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.李玉申是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。李玉申诉称，龙驿公司以案涉房屋抵顶王学凯土方工程款，王学凯将该房屋出售给李玉申。李玉申提供的其与王学凯、付艳红签订的《房屋买卖合同》、王学凯的妻子付艳红给其出具的收条、银行取款凭证、龙驿公司给其出具的购房款收据等证据，不足以证明王学凯与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不足以认定李玉申已支付全部价款；4.是否非因李玉申自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因李玉申自身原因。综上，李玉申的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归李玉申所有。因李玉申主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回李玉申的诉讼请求，案件受理费6,299.05元，由李玉申负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉申提交了《施工结算以房抵账确认书》《西水湾二期土方工程决算表》《不动产登记资料查询结果证明》等证据。西藏信托公司对于上述证据的质证意见为：1.对于《施工结算以房抵账确认书》的真实性、合法性、关联性均有异议。该确认书形成于一审判决之后。且该确认书上所用公章因被他人控制，龙驿公司加盖的公章并非龙驿公司自主行为，该确认书不代表龙驿公司真实的意思表示，不具有真实性与合法性。该确认书第一条确认的施工关系是案外人张晓东承包龙驿公司工程，再转包给王学凯，对上述事实李玉申并未提交证据予以证明。且依照李玉申主张的事实，结算关系应由张晓东对龙驿公司首先进行结算，再由王学凯对张晓东进行结算。但龙驿公司与张晓东之间结算时间为2015年5月19日，同时该确认书又确认以房抵债日期发生于2013年1月21日，龙驿公司抵顶给王学凯250,000元，两者之间时间前后矛盾，故该确认书不有真实性，此外确认书所确认抵债价款与案涉房屋价款差额为83,270元，李玉申没有提交证据证明已经支付了该差价，故上述证据不能证明李玉申已经支付了购房款的事实。另，《西水湾二期土方工程决算表》载明的决算日期为2015年5月19日，李玉申主张的2013年5月16日以房抵债无事实依据和基础法律关系，同时抵债金额250,000元与合同金额333,270元不符，上述证据不能证明李玉申支付了全部购房款的事实。2.李玉申提交的《不动产登记查询结果证明》，西藏信托对其真实性没有异议，但认为该证据仅能证明李玉申本人在当地无其他用于居住的房屋，不能证明李玉申全部家庭成员在盘锦市无其他用于居住的房屋，同时李玉申主张的案涉房屋系顶账房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故该证据与本案无关联性。对于李玉申提交的《不动产登记查询结果证明》，本院认为该证据不能达到其所要证明的目的，故本院不予采信。本院认为，李玉申提交其他证据真实、合法，与本案具有关联性，但对其证明目的，本院将结合双方庭审查明的事实及其他证据予以综合认定。 二审中，本院依李玉申申请调取了山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）和盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》。对于上述证据，李玉申没有异议。西藏信托对于上述审计报告有异议，认为龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，故龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。西藏信托对于入住情况统计表有异议，认为没有物业单据不能证明李玉申于查封前已合法占有案涉房屋的事实。对于上述审计报告，本院认为该审计报告系山西瑞明会计师事务所有限公司出具，该报告真实、合法，西藏信托虽有异议，但并未提交足以反驳的证据，故对于上述审计报告本院予以采信。对于上述入住情况统计表，本院认为该入住情况统计表系物业公司出具，能够证明李玉申于2014年12月29日办理了案涉房屋的入住手续的事实，故本院予以采信。另，本院认为结合《审计报告》及龙驿公司出具的《收款收据》，能够与李玉申二审期间提交的证据相互佐证李玉申向龙驿公司支付了购房款的事实，故对于上述证据，本院予以采信。 一审所查明的“李玉申购买枫丹白露第B1幢1单元9层901号房”的事实错误。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审另查明，2019年3月8日，龙驿公司与张晓东、王学凯签订了《施工结算以房抵账确认书》，载明：张晓东承包了西水湾二期A地块地下室内部分土方开挖运输工程，张晓东找到王学凯，王学凯承揽了A地块开挖内运的部分施工。张晓东施工完成后，龙驿公司对其施工的工程进行了结算后确认，工程总价款为1,803,812元。关于王学凯施工部分，2012年12月31日，龙驿公司给张晓东出具了250,000元的收据，并于2013年1月21日开具给王学凯的房屋收款收据中结算方式标明250,000元顶款，余款收现金，三方确认应付工程款为250,000元。此前龙驿公司用以房抵债和给付施工款的方式，向张晓东给付了1553,812元，龙驿公司于2013年1月21日用B1-1-902号房屋，价款333,270元，其中顶土方款250,000元，王学凯付现金83,270元。 山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》，该报告中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》载明：顶账性质为顶账工程款，抵账人为王学凯，预付250,000元，现金832,700元，预收共计333,270元。盘锦继隆物业管理有限公司提供的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》，显示李玉申在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2014年12月29日。2013年5月16日，李玉申与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：李玉申购买枫丹白露第B1幢1单元9层902号房，住宅，建筑面积85.25平方米，总价款333,270元。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为李玉申对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1.案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，李玉申于2013年5月16日与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为有效。故能够认定李玉申在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。2.依据《入住通知书》、交费收据以及盘锦继隆物业管理有限公司提供的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》等证据可以证明李玉申于人民法院查封前已合法占有案涉房屋。3.依据李玉申提交的《施工结算以房抵账确认书》、李玉申与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具的《收款收据》以及《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明案涉房屋信息账面明细等证据能够相互印证，可以认定龙驿公司、王学凯以及李玉申通过协商，办理了工程结算，由李玉申与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，将工程款转化为案涉购房款。且龙驿公司亦认可李玉申向其支付了全部购房款。故应认定李玉申已向龙驿公司支付了全部购房款。4.龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于盘锦龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售涉案房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人李玉申自身原因。 综上，李玉申对案涉B区1#-1-902号房屋提出的异议 符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，李玉申就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对李玉申要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，李玉申的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初212号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园B区）1#-1-902号房屋； 三、驳回李玉申的其他诉讼请求。 一审案件受理费6,299.05元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费6,299.05元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 法官助理贾亚奇 书记员贺权