安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1124民初4176号 原告(反诉被告):谢品立,男,1979年6月3日出生,汉族,住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：王明红,安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程沁莲，安徽事茂律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周传芳，女，1964年12月30日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：张植培，男，1968年10月24日出生，汉族，住安徽省全椒县，系周传芳丈夫。 委托诉讼代理人：张丽，安徽儒林律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢品立诉被告（反诉原告）周传芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理。诉讼中，周传芳提起反诉,本院决定合并审理,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢品立的委托诉讼代理人王明红，被告（反诉原告）周传芳及其委托诉讼代理人张植培、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢品立向本院提出诉讼请求：1、判令周传芳立即搬出案涉房屋；2、周传芳支付逾期搬房违约金，违约金以合同约定租金的三倍自2019年9月30日计算至实际搬出案涉房屋为止；3、本案诉讼费由周传芳承担。事实和理由：2016年8月18日，谢品立与周传芳签订房屋租赁合同一份，约定谢品立将位于全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街XX区XXX号商铺出租给周传芳，租期为2016年10月1日起至2019年9月30日止，双方约定到期后不续约须及时搬出并清理所租房屋，违约须按合同约定租金的三倍支付违约金。2019年该房屋租期届满，谢品立已提前通知周传芳不再出租，并发出告知函，但租期届满后，周传芳至今占有案涉商铺。周传芳的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 周传芳辩称：1、谢品立无充分证据证明其系房屋所有权人，诉讼主体资格不适格，法院应终止审理。2、周传芳自奥康商业街开启以来一直缴纳租金至今，租赁合同约定租金一年一交，第一年9万、第二年9.5万元、第三年10万元，后双方协商每年租金9万元。在2018年底交下半年房租时，双方协商周传芳交10万元给谢品立，多的1万元为定金。3、周传芳为续租实际已经缴纳1万元，根据双方合同约定，周传芳在同等条件下优先承租。谢品立在2018年答应周传芳可续租并交纳1万元定金，但谢品立单方违约，法院不应支持其诉讼请求。 周传芳向本院提出反诉请求：1、判令谢品立与其续订三年房屋租赁合同；2、本案诉讼费、反诉费由谢品立负担。事实与理由：2010年以来，周传芳一直租赁谢品立的奥康商业街门面房，并签订合同。最后一次签订的合同租赁期限是2016年10月1日到2019年9月30日，房租在履行时变更为每年9万元。2018年8月左右，周传芳接到谢品立电话，谢品立要求周传芳如果到期续租房屋，需要缴纳1万元的定金，和当年房租一起打入谢品立的账户。之后，隔壁商铺的房东（与谢品立是同事、好友）到周传芳的店里为谢品立带话，要求周传芳尽快支付房租及定金。为了达到续租的目的，周传芳同意了，并转账10万元给谢品立。然而，2019年7月下旬，谢品立突然告知周传芳不再出租商铺给周传芳，要求周传芳立即搬走。双方房屋租赁合同明确约定，周传芳有优先承租权，只有周传芳不再续租才不能占用商铺。周传芳代理的是名牌皮具，一直在经营，已签订了第二年价值30万元的购货合同，并交纳了3万元保证金。谢品立的行为侵害了周传芳的权益。 谢品立针对周传芳的反诉请求答辩如下：1、周传芳诉称的事实是虚构的，谢品立没有收取周传芳1万元定金，该1万元是周传芳欠的租金。2、周传芳主张强制租赁缔约权，没有法律依据，应驳回周传芳的诉请。 本院经审理查明：包嘟嘟与谢品立是夫妻关系，二人婚后购买了全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街XX区XXX号商铺，登记权利人为包嘟嘟。多年来，周传芳一直租赁该商铺。2016年8月18日，谢品立（甲方）与周传芳（乙方）签订一份房屋租赁合同。合同对租赁财产及用途、租赁期限、续租、租金、保证金以及租金交付期限、双方的责任、违约责任等进行了约定。其中第二条约定：房屋租赁期限共3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，谢品立如续租，在同等条件下，周传芳享有优先权，双方在规定的租赁期限届满前60日内重新签订租赁合同。第三条：第一年2016年10月1日起至2017年9月30日租金为玖万元整；第二年2017年10月1日起至2018年9月30日租金为玖万伍仟元整；第三年2018年10月1日起至2019年9月30日租金为壹拾万元整；租金支付期限和方式为年付，即支付时间为每年的8月25日之前。第五条约定，合同期满时，周传芳须在租约期满之日退还房屋，同时经谢品立验收该房屋无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后，返还周传芳所交的保证金；租赁合同到期后不续约，须及时搬出并清理所租房屋，如违约需按合同规定租金的三倍支付。合同签订后，周传芳请求调整租金。2016年8月28日，谢品立通过微信回复周传芳：三年租金不变，每年九万，8月28日前付租有效。2016年8月29日、2017年8月31日，周传芳通过网银分别转账9万元给谢品立；2018年8月28日、29日，周传芳两次分别转账5万元给谢品立。 2019年7月，谢品立告知周传芳，案涉房屋不再租赁，周传芳请求继续租赁。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”谢品立与周传芳签订的《房屋租赁合同》期限届满日为2019年9月30日，现期限已届满，谢品立在期限届满前已明确告知周传芳不再出租，周传芳应将案涉商铺返还给谢品立。周传芳占有案涉商铺未予返还，谢品立请求周传芳返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。期限届满后，周传芳继续占有房屋未予返还，依法应支付占有租赁物期间的相应费用，谢品立主张按原租金的3倍支付，该请求过高，无事实依据，本院酌定调整为自2019年10月1日起按照年租金12万元标准计算至实际返还租赁物之日止。 《房屋租赁合同》的签订主体系谢品立与周传芳，根据合同相对性原则，谢品立作为合同当事人，有权向周传芳主张合同权利，故周传芳抗辩谢品立诉讼主体不适格，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。谢品立已明确收回案涉租赁物自己经营，不再出租给周传芳，周传芳以2019年支付租金时多交1万元为续租房屋定金为由，请求判令谢品立与其续签租赁合同三年，该请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周传芳于本判决生效之日起60日内将全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街XX区XXX号商铺返还给原告（反诉被告）谢品立； 二、被告（反诉原告）周传芳于2019年10月1日以后占用全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街XX区XXX号商铺期间的费用按年租金12万元标准计算，继续支付给原告（反诉被告）谢品立。其中，2019年10月1日起至2019年12月31日的占用费用为3万元，周传芳于本判决生效之日起十日内支付给谢品立；2020年1月1日以后继续占用的费用于涉案商铺实际返还之日付清。 三、驳回原告（反诉被告）谢品立的其它诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周传芳的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费425元，适用简易程序审理减半收取212.5元，反诉费40元，合计252.5元，由被告（反诉原告）周传芳负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  朱明星 二〇一九年十二月三十一日 书记员  卜 月 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。