湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4433号上诉人（原审被告）：张耀先，男，1979年9月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审被告）：襄阳嘉馨弗客汽车美容养护会所，住所襄阳市樊城区三元路盛融青城3号1楼。经营者：张耀先。二上诉人共同委托诉讼代理人：鲍喜兵，湖北联帮律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：邴世明，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金桃，女，汉族，1966年1月16日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。上诉人张耀先、襄阳嘉馨弗客汽车美容养护会所（以下简称嘉馨弗客会所）因与被上诉人王金桃租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张耀先、嘉馨弗客会所共同委托诉讼代理人邴世明，被上诉人王金桃的委托诉讼代理人张和声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张耀先、嘉馨弗客会所上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.上诉人与被上诉人已经对原《房屋租赁合同》内容进行变更，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致的，可以变更合同。被上诉人主动向上诉人发送变更合同单价的短信，上诉人也同意变更，合同单价已由57元/平方米变更为42元/平方米。一审法院没有认定上述事实，仍按照原《房屋租赁合同》计算房租，属于认定事实错误。2.上诉人现尚欠被上诉人2019年9月房租物业费36867元（含每月支付1万元欠款）。2019年5月3日，被上诉人王金桃向上诉人张耀先发送短信，内容为心菲应付19年1-5月房租物业费明细，双方确认截止2019年5月31日，上诉人欠被上诉人房租物业费54335元（含每月支付1万元欠款），后上诉人陆续付款164936元（含每月支付1万元欠款）。上诉人现尚欠被上诉人2019年9月房租物业费36867元（含每月支付1万元欠款），一审法院认定事实错误。3.上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已履行大半，上诉人对租赁物投资巨大，租赁期间道路维修长达数年，上诉人在生意如此艰难情况下仍在坚持经营，每月仍支付部分房租，因拖欠租金总额较大，上诉人积极地想办法支付房租，目前上诉人尚欠被上诉人2019年9月房租物业费36867元（含每月支付1万元欠款）。如果此时解除《房屋租赁合同》，对上诉人不公平，也将给双方造成巨大的损失，因此不应当解除《房屋租赁合同》。4.一审法院对逾期付款违约金认定过高。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》违约金约定过高，即使按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算仍然过高。本案应当兼顾综合因素，作出公平的裁决。王金桃答辩称，服从原判。王金桃向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张耀先、嘉馨弗客会所支付截止2019年7月19日欠付的租金及物业费共计356057元，并按合同约定支付2019年7月19日后租金至返还房屋之日止；3.判令张耀先、嘉馨弗客会所支付逾期付款滞纳金（以356057元为基数，以中国人民银行同期贷款利率四倍为标准，自2018年5月20日起计算至付清之日止）。一审法院认定事实：为双方租赁合同纠纷一案，一审法院曾作出一审民事判决，判令张耀先支付王金桃2018年5月19日之前的租金、物业费共计341845元。该案在二审中，经二审法院主持调解，2018年12月14日，双方达成调解协议：一、截至2018年5月19日，张耀先应付王金桃租金及物业费341845元，王金桃同意减免张耀先租金31542元。张耀先尚欠310303元；二、张耀先付现金28万元，余款30303元用充值卡抵付；三、28万元付款时间：张耀先于2018年12月31日前付10万元，2019年1月31日前付5万元，剩余13万元于2019年2月起每月在25号之前付1万元，直到付清为止；四、若张耀先不按上述任何一期付款时间付款，应承担违约金2万元，且王金桃有权申请强制执行。该调解书已发生法律效力。张耀先已将协议中约定的10万元及5万元付清，对剩余的13万元，张耀先在2019年3月19日付3万元，同年5月10日付款2万元，同年8月5日付1万元，同年8月26日付2万元，合计8万元，尚欠5万元未付。张耀先在2018年5月20日至2019年9月19日期间，应交纳租金、物业费共计596218元，张耀先的付款情况：2018年5月付2万元，同年9月付3万元，2019年6月25日付34335元，同年8月5日付26867元，同年8月30日付168867元；另外，王金桃在张耀先经营酒店充饭卡抵租金共计15万元。扣减之后，张耀先尚应付租金、物业费共计318149元一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，是有效合同。因张耀先的违约行为，王金桃曾诉至人民法院，要求解除合同，虽已经人民法院调解达成协议，但之后，张耀先又不按约定交纳2018年5月19日之后的租金、物业费，王金桃多次催告无果，因此，张耀先的行为已构成根本性违约，王金桃请求解除双方的租赁合同符合法律规定，予以支持。王金桃主动将拖欠的租金参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金，亦不违反法律规定，予以支持。张耀先、嘉馨弗客会所辩称双方签订的租赁合同内容已发生变更，租金调整为42元/M2，王金桃对此解释为合同内容发生变更是附条件的，也只是调解意向，并没有达成协议，经核实手机短信，王金桃的解释理由成立，对张耀先、嘉馨弗客会所的辩称理由不予支持。嘉馨弗客会所持有个体工商户营业执照，其民事责任依法由经营者张耀先承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第你（三）项、（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除王金桃与张耀先在2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、张耀先应向王金桃支付2019年5月19日至2019年7月19日期间的租赁费、物业管理费共计318149元；并按合同约定支付2019年7月19日后租金至返还房屋之日止；三、张耀先应向王金桃逾期付款违约金（以318149元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率四倍为标准，自起诉之日起计算至租金全部付清之日止）；四、驳回王金桃的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3320元，由张耀先负担。二审中，当事人未提交新证据。上诉人张耀先、嘉馨弗客会所上诉所称原判认定事实错误，系其按照变更后的租金标准计算；如果按照合同约定租金标准计算，张耀先、嘉馨弗客会所对原判认定事实予以认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”虽然2019年5月3日王金桃通过手机短信方式向张耀先发送的2019年1-5月房租物业费明细中反映每平方米租金42元，但张耀先对该短信并未回应，特别是王金桃再次呼叫后，张耀先也没有回复，王金桃对此作出了合理解释，故不能以此认定双方协商一致。张耀先、嘉馨弗客会所上诉主张双方协议变更了租金标准的上诉理由，不能成立，对其要求按照每平方米42元租金标准计算租金的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人合同约定“乙方逾期不支付租金累计超过30日的”，甲方有权解除合同，张耀先、嘉馨弗客会所已逾期付款超过30日，王金桃有权解除合同。因拖欠租金，王金桃曾诉至法院，经二审法院主持，当事人自愿达成协议，王金桃通过减免部分租金、延期支付拖欠租金、冲抵消费卡等方式，已经作出重大让步，但张耀先、嘉馨弗客会所仍然发生新的违约行为，解除合同也符合情理。张耀先、嘉馨弗客会所不同意解除合同的上诉请求，本院不予支持。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定的违约金，并无明显不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6072元，由上诉人张耀先、襄阳嘉馨弗客汽车美容养护会所负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  陈守军审判员  刘媛媛二〇一九年十二月三十一日书记员  周超群