北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初14221号原告：金志平，男，1955年6月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘爽，北京市炜衡律师事务所律师。被告：杨国生，男，1955年9月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：苏向东，北京腾轩律师事务所律师。原告金志平与被告杨国生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金志平及其委托诉讼代理人刘爽，被告杨国生及其委托诉讼代理人苏向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金志平向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退并返还原告拆迁所得的位于北京市昌平区沙河镇朱辛庄七燕路1号院1号楼1单元705的房产，或者按照现行市场价值向原告支付房屋价款；2.依法判令被告返还擅自占有的拆迁货币补偿款共计1861893元（包括房屋补偿款、装修及附属物补偿款、宅基地闲置面积补偿款、提前搬家奖、工程配合奖、周转费、停产停业综合补助费、搬迁补助费、三电移机费及联签奖共计1627213元；宅基地区位补偿款583080元；2011年至2018年期间周转费201600元。上述款项共计2411893元，其中已经返还550000元，待返还货币补偿共计1861893元）；3.判令被告支付自2012年1月1日起至上述款项全部付清之日止的利息，自2012年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令被告立即腾退并返还擅自占有的七燕路1号院1号楼1单元705号安置房屋，并配合原告办理《拆迁安置认购协议书》更名及不动产登记转移，同时将该房屋名下的户口迁出（如有）；5.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1998年12月29日，原告金志平与被告杨国生签订《合同书》，约定由原告出资人民币5万元购买被告住宅院落一处，位于北京市昌平县七里渠北三队（以下简称涉案房屋）。后原告委托专业公司精心设计和施工，对原住宅进行新建、改建、扩建，原告为此花费数十万元，建成办公室、花房、运动厅、餐厅、宿舍等多功能区域房间，原告一直将涉案房屋用于公司办公使用长达12年之久。在此期间，因被告经济条件一般，原告为照顾被告家庭生活，曾无偿帮助被告装修及新建房屋，且安排被告在公司投资的农场工作，每月按时为被告发放工资。2011年，在昌平区沙河镇七里渠（南、北）村土地一级开发项目建设中，原告所有的涉案房屋及附属物属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。因原告经营公司较忙，出于对被告的信任，委托被告代原告与拆迁人商谈拆迁安置补偿事宜，被告先后分两次向原告索要10万元现金作谈判经费。2011年12月，被告未经原告同意，擅自以被告名义与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，并私自领取了《货币补偿协议书》、《拆迁安置房认购协议书》等文件。更让原告始料不及的是，被告又擅自领取拆迁安置房的钥匙，私自办理入住；同时截留了大部分的拆迁款至今未给予原告。后原告多次找被告沟通此事，被告拒绝配合履行。综上所述，原告作为被拆迁人，本是委托被告商谈拆迁补偿事宜，但被告却擅自占有本属于原告的拆迁补偿款和拆迁安置房屋。被告的上述行为，给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。杨国生辩称，第一，原、被告之间签订的《合同书》因违反法律、法规的禁止性规定而无效，原告以此为据主张权利不应得到支持。第二，被告是依昌平区人民政府昌政发（2010）19号文及七里渠北村村民委员会、沙河镇人民政府《七里渠拆迁项目宅基地确认单》的审核确认并经公示后取得的拆迁补偿补助款及拆迁安置房，被告享受国家政策补偿、安置与原告无关。第三，原告要求被告返还拆迁补偿款的诉讼请求不符合政策规定及北京高院会议纪要的精神。原告截止拆迁安置时在七里渠南、北村没有本市常住户口，其户籍所在地为北京市西城区。且原告在七里渠北村174号另有一处宅基地，其当时以该宅基地的名义参加了货币补偿及政府安置。再次参加拆迁安置，违反了昌平区政府19号文第11条第1款第2项在昌平区行政区域内未享受过拆迁安置的规定，其不能作为涉案房屋的被拆迁安置人员再次进行拆迁安置。本案的诉讼起因是原告为了谋取不正当利益，其诉讼动机、目的及情形与《会议纪要》的精神完全违背。且根据19号文，原告不符合涉案房屋的拆迁安置人员条件，原告没有权利主张损失。第四，原告在使用涉案房屋过程中并未对涉案房屋进行翻、改、扩建等添附行为，涉案房屋并未因此产生添附价值。原告对涉案房屋进行翻、改、扩建需要村委会及乡镇规划部门的批准文件，而原告在庭审中并未提交相关证据，其一面之词不应被采信。第五，被告在取得拆迁补偿补助金后，对原告进行了相应的补偿。第六，原告主张权利的期限已经超过了《民法总则》第188条规定的三年诉讼时效期间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求并支持被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月29日，杨国生将位于北京市昌平县七里渠北三队的住宅一处（宅基地门牌号为七里渠北村65-1号，以下简称涉案院落）出售给金志平，至拆迁时未办理过审批手续。杨国生系涉案院落宅基地使用权人。杨国生系居民户口。2011年12月17日，杨国生（乙方）与北京市昌平房地产开发总公司（甲方，以下简称昌房公司）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定甲方向乙方支付宅基地区位补偿款583080元、房屋补偿款455412元、装修及附属物补偿款569925元、宅基地闲置面积补偿款440元、提前搬家奖10000元、工程配合奖30000元、停产停业综合补助费303608元、搬迁补助费5693元、三电移机费2135元、联签奖250000元。杨国生认可收到以上全部款项。同日，杨国生与昌房公司签订《拆迁安置房认购协议书》，约定杨国生可认购安置房面积为80平方米。杨国生于2012年2月14日向金志平支付650000元。另查明，2011年12月30日，金志平就七里渠北村174号房屋拆迁与昌房公司签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》及《拆迁安置房认购协议书》。关于杨国生所述，双方已就拆迁款的分割达成了协议且已履行完毕，并提供了证人证言。金志平对此予以否认，且本院认为，虽证人书写的证人证言中载明“杨国生将取得拆迁款中的人民币65万元转给了金志平，双方就两清了”，但证人出庭作证中只证明杨国生给付金志平650000元，但未说明双方已两清，故对被告方提交的书面证人证言本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为杨国生与金志平于1998年12月29日签订的《合同书》的效力问题。该《合同书》涉及房屋及宅基地买卖行为。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性。在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用，是否有效需依据买卖行为作出时的相关法律法规作出认定。1984年8月30日实施的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第七部分规定了人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和出卖的原则，参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活的实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。且村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。1982年2月13日实施的《村镇建房用地管理条例》第15条规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。”第14条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”本案中，原、被告双方未对宅基地使用权办理有效的变更登记手续，违反了国家关于土地所有权、使用权的因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记的规定。故杨国生与金志平于1998年12月29日签订的《合同书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。对于该无效合同的产生，出卖人应承担主要责任，买受人应承担次要责任。在不考虑购房款返还因素的前提下，因涉案院落内房屋已经被金志平购买，且金志平对房屋进行了装修、改建等行为，故因房屋及附属物而获得的拆迁补偿款应归金志平所有。因合同无效，金志平失去了涉案土地增值部分的利益，但其亦享受了涉案院落居住使用的相关利益，故对于涉案院落因宅基地所获得的拆迁补偿款，根据买卖双方的过错程度酌定由金志平分得70%，杨国生分得30%。具体而言，房屋补偿款、装修及附属物补偿款、搬迁补助费、三电移机费系因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款，应全部归金志平所有。停产停业综合补助费系涉案院落被拆迁而停止经营获得的补助，因涉案院落为金志平所购买，一直由其控制使用，故停产停业综合补助费应由金志平所有。宅基地区位补偿款、宅基地闲置面积补偿款系依照涉案院落的宅基地面积计算的拆迁补偿补助款，应由金志平分得70%，杨国生分得30%。提前搬家奖、工程配合奖、联签奖均系以每宗宅基地为单位所获得的拆迁补偿补助款，亦应由金志平分得70%，杨国生分得30%。因安置房及周转费与人身属性相关，必须是被安置人口才有资格获得，故此安置利益应归杨国生所有。关于杨国生所称金志平诉讼请求已超诉讼时效的辩论意见，本院认为，此案是金志平与杨国生之间于1998年12月29日签订的《合同书》被确认无效的后果而引发的纠纷，金志平要求取得相关拆迁利益是基于合同无效后果的法律规定及双方在合同无效中的过错比例。故此案件不适用诉讼时效，对杨国生的此项辩论意见本院不予采信。因双方均认可杨国生已经给付金志平650000元补偿款，故本院判决的杨国生给付金志平的补偿款应扣减此部分。对金志平所称给付杨国生100000元委托其办理拆迁手续并要求杨国生给付的辩论意见，因未提供相关证据，杨国生亦未认可，且金志平主张此款依据的法律基础与本案不是同一法律关系，故对此辩论意见，本院不予采信。对金志平要求获得拆迁补偿补助款的请求，合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。因利息并不是合同无效所产生的损失，故金志平要求杨国生支付相应利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认杨国生与金志平于1998年12月29日签订的《合同书》无效；二、杨国生于本判决生效之日起七日内向金志平返还拆迁补偿补助款共计1298237元；三、驳回金志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34495.14元，由金志平负担21559.19元（已交纳），由杨国生负担12935.95元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王慧霞人民陪审员  施建毅人民陪审员  刘玉荣二〇一九年十二月二十八日法官 助理  王 龙书 记 员  翟金萍