福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0304民初4272号 原告：刘立峰，男，1977年5月16日出生，汉族，居民，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：凌晓颖，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑建伟，福建骁腾律师事务所实习律师。 被告：郭文福，男，1974年12月18日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 被告：刘秀文，男，1964年9月7日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 被告：莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区，统一社会信用代码913503007775201282。 法定代表人：郭加迪，董事长。 委托诉讼代理人:蔡蓉蓉，公司员工。 刘立峰与郭文福、刘秀文、莆田高佳房地产开发有限公司(以下简称：高佳公司)因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘立峰的委托诉讼代理人凌晓颖、郑建伟，郭文福，刘秀文，高佳公司的委托诉讼代理人蔡蓉蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘立峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令郭文福向刘立峰返还第XX层的购房款905765.4元及按年利率6%支付资金占用期间的利息至实际全部还清之日止；2.请求依法判令刘秀文返还居间经纪费23980元，并对上述请求承担连带责任。事实和理由：2017年12月10日，经刘秀文介绍，刘立峰与郭文福签订一份《房屋买卖合同》，约定刘立峰以2398000元购买郭文福所有的坐落于莆田市荔城区XX房，即XX两层。刘立峰于同年12月25日支付全部购房款，当日，刘立峰与郭文福办理了房屋过户手续。2019年6月，涉案房屋第XX层被莆田市荔城区城市管理局强制拆除。刘立峰方知涉案房屋XX层在2012年4月12日就被莆田市城市管理局认定为违章建筑。郭文福恶意隐瞒涉案房屋XX层系违章建筑，并将违章建筑一起出售给刘立峰。而刘秀文作为房产中介，其本身也是XX的工作人员，在明知郭文福出售的涉案房屋XX层系违章建筑而不向刘立峰告知，没有尽到居间人应尽的义务，严重损害刘立峰合法权益。 郭文福辩称，1.郭文福和刘立峰是经过刘秀文介绍认识的，刘立峰在全面了解郭文福所有的坐落于莆田市荔城区房屋（包括无产权的XX层房屋）现状并实地查看和核对房屋产权及土地使用权相关资料。之后，郭文福和刘立峰于2017年12月10日签订了《房屋买卖合同》，不存在没有告知刘立峰涉案房屋XX层系开发商违章建筑无产权证的事实。2.郭文福在履行《房屋买卖合同》过程中没有违约行为，且无过错。（1）本案《房屋买卖合同》中第一条第三款规定：“房屋建筑面积：149.22平方米，土地使用权面积：57.63平方米”。该面积是诉争房屋的买卖产权和土地使用权面积，而诉争房屋XX层已告知刘立峰系无产权性质（合同中已明确约定），其作为房屋的配套附属一并转让给刘立峰，刘立峰也明知并表示同意。刘立峰也未表示异议并交付诉争房和办理产权过户手续，郭文福不存在恶意隐瞒涉案房屋XX层系开发商违章建筑的事实。（2）郭文福也未违反《房屋买卖合同》第六条规定，刘立峰在全面了解诉争房屋当时全部状况后（包括知晓XX层房屋为无产权房），郭文福积极地配合刘立峰办理相关产权和土地使用权过户手续。本案诉争房屋不存在合同约定的产权和财物纠纷，并顺利地办理产权和土地使用权过户手续，郭文福也不存在中途违约，而且全面配合刘立峰履行了合同约定的全部义务。（3）作为中介人的刘秀文，其在诉争房买卖时之前一直在房屋所在的小区内担任物业部保安工作，对诉争房的状况也全部了解且已都告知刘立峰。刘立峰在全部知晓诉争房当时全部状况的情况下，自愿与郭文福签订《房屋买卖合同》。（4）刘立峰本人是诉争房屋坐在地莆田市荔城区的居民，且长期与家人居住在该诉争所在的小区内，对诉争房的当时状况也是全部知晓的。3.刘立峰买卖的房屋若受到侵害造成损失也应当由莆田高佳房地产开发有限公司承担，与郭文福无关。郭文福于2014年5月13日与莆田高佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买XX号楼XX梯XX房及无产权的XX层房屋，并有当时“XX”销售广告图册为凭，该宣传图册为《商品房买卖合同》的组成部分。郭文福将原购买房屋的原状出卖给刘立峰，并不存在过错。若刘立峰买卖的房屋受到侵害造成损失，理应由原出卖人即莆田高佳房地产开发有限公司承担，与郭文福无关。综上所述，郭文福与刘立峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且合法有效。郭文福在房屋买卖合同签订之前，已将诉争房屋的原始状况即XX层系无产权，是开发商莆田高佳房地产开发有限公司违章建筑之事实全部告知刘立峰，并出示郭文福原房屋产权证和土地使用权证（产权也只有XX层产权面积）给刘立峰。同时，作为中介人的刘秀文也事先告知了刘立峰该诉争房的状况。刘立峰在全部知晓该诉争房状况后，才与答辩人签订《房屋买卖合同》，故郭文福不存在没有告知或隐瞒诉争房XX层楼无产权之事实。郭文福在履行《房屋买卖合同》过程中没有违约行为，且无过错，请求依法驳回刘立峰的全部诉讼请求。 刘秀文辩称，1.案涉房屋买卖合同经刘秀文促成，系刘立峰与郭文福真实意思表示订立，经双方签字盖章，合同业已成立并生效。刘立峰与郭文福已经履行支付价款、交付房屋、办理房屋过户登记等主要合同义务，房屋所有权已转移至刘立峰，应当由刘立峰负担房屋所发生灭失风险。2.刘秀文在促成案涉房屋买卖合同订立时，就房屋买卖合同所涉及的诉争房屋实际产权情况等合同事项如实报告给刘立峰，即该房屋的结构与框架（总层数为XX层，所出售为XX的XX楼，XX层产权面积为149.22平方米，19层无产权）。之后，刘立峰与郭文福签订房屋买卖合同，在《房屋买卖合同》第一条第2项载明：“结构：框架（总层数为XX层,所出售为XX的XX楼。XX层产权面积为149.22平方米，XX层无产权一并转让）”，故在签订合同时已表明刘立峰对XX层无产权的情况知情、认可并接受，刘秀文不存在恶意隐瞒，不如实报告的情况。3.刘秀文并不是专业的房屋买卖中介人员，也不是XX开发商的高管人员，仅是XX公司保安，且在促成双方房屋买卖时已经离职半年之久。而XX小区建设完毕交付业主使用已有十多年时间，根据刘秀文生活和工作经验，不知道也不应当知道就顶楼房屋因系无产权存在相关执法部门以系违章建筑违法事由强制拆除的风险。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的“居间人如实报告义务”，刘秀文在根据生活经历工作阅历，已尽到可能掌握该房屋的信息，并依诚信原则充分向刘立峰报告该房屋详细情况。4.刘立峰于2015年经刘秀文介绍购买一套二手房（XX）的房产，后又向开发商购买店铺车位，这一点也充分体现刘立峰已是XX小区业主，对该纠纷的房屋情况也有一定的知情了解。且从案涉的房屋买卖合同支付对价上看，该XX楼的价格远低于市场价，所以刘立峰对该XX楼XX层系无产权房屋的事实已充分了解且对无产权存在的风险也充分接受，不存在因刘秀文恶意隐瞒、未尽居间人告知义务导致刘立峰购买该房屋的情况。综上所述，刘秀文已依诚信原则就案涉房屋买卖合同订立尽到如实报告的义务。刘立峰请求返还居间经济费、承担本案诉讼费用并承担连带责任的请求与事实不符、于法无据，依法应当驳回刘立峰的诉讼请求。 高佳公司辩称，1.本案的诉争纠纷不符合法律规定必要共同诉讼的法定情形；2、根据《中华人民共和国合同法》第八条及合同相对性原则，违约责任只能在特定的合同当事人之间发生，合同关系以外的人不负任何违约责任。本案中刘立峰是从郭文福处购买房屋，其二人是涉案房屋买卖合同的当事人，高佳公司既非是合同的任何一方也与本案无任何关系。综上，郭文福申请追加高佳公司为共同被告，于法无据，违反法定程序，请求依法裁定驳回郭文福对高佳公司的申请。 刘立峰围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、不动产权证书、XX年XX月XX日莆田市城市管理局强制执行公告复印件、照片打印机（3张）、（XX）闽XX行终XX号行政判决书复印件各一份等证据予以证实。郭文福围绕抗辩意见依法提交了《房屋买卖合同》复印件、莆房权证荔城字第××号房屋所有权证、莆国用（XX）第XX号土地使用权证、《商品房买卖合同》复印件、商品房买卖宣传图册复印件、《证明》复印件、各一份等证据予以证实。刘秀文围绕抗辩意见依法提交了《就业、失业证》证据一份予以证实。高佳公司未提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。 经庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下：高佳公司以出让方式取得位于莆田市荔城区的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为莆国用（XX）第XX号。经批准，高佳公司在该地块上建设商品房，暂定名为（XX），建设工程规划许可证号为建字第XX号荔，建筑工程施工许可证号为荔建管证（XX）XX号，商品房预售许可证号为XX莆房许字第××号。 2012年4月12日，莆田市城市管理局作出第XX号《行政处罚决定书》、第XX号《行政强制执行决定书》要求高佳公司于2015年7月16日前自行拆除违法建设部分。2014年5月13日，郭文福与高佳公司签订《商品房买卖合同》（编号：XX），郭文福向高佳公司购买了位于莆田市荔城区房屋。合同约定［产权登记］建筑面积共149.22平方米，其中，套内建筑面积128.25平方米，公共部分共有分摊建筑面积20.97平方米。2017年12月10日，经2012年至2017年在XX小区从事安保工作的XX介绍，刘立峰与郭文福签订了《房屋买卖合同》，刘立峰向郭文福购买了位于莆田市荔城区房屋。双方在合同中约定：结构：框架：（总层数为XX层,所出售为XX的XX式楼。XX层产权面积为149.22平方米，XX层无产权一并转让）；房屋建筑面积149.22平方米，土地使用权面积57.63平方米，房屋所有权证号：莆房权证荔城字第××号,国有土地使用权证：莆国用（XX）第XX号，房屋及配套附属的转让总款为2398000元。2017年12月10日，郭文福向刘立峰交付了涉案房屋。2017年12月25日，刘立峰向郭文福付清房屋总款，双方于当日办理了房屋过户手续。2019年6月10日，莆田市城市管理发出强制拆除违法建设公告。之后，XX小区的违法建设部分被拆除，其中包括刘云峰向郭文福购买的第XX幢XX层XX号房屋。现刘立峰以郭文福隐瞒涉案房屋部分系违章建筑，并将违章建筑一并出售给刘立峰，而刘秀文作为XX安保人员及房产中介，在明知郭文福出售的涉案房屋部分系违章建筑而不向刘立峰告知，没有尽到居间人应尽的义务为由，致诉讼。案件审理期间，郭文福申请追加高佳公司为被告，本院予以准许。案经审理，因各方各执己见，致本院无法组织调解。 本院认为，刘立峰与郭文福签订的《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以认定。首先，双方在合同中明确约定涉案房屋结构：框架：（总层数为XX层,所出售为XX的XX楼，XX层产权面积为149.22平方米，XX层无产权一并转让）；房屋建筑面积149.22平方米，土地使用权面积57.63平方米。同时，刘立峰在购买涉案房屋时有实地查看房屋现状和核对房屋产权及土地使用权相关资料，以上可以证实刘立峰在签订《房屋买卖合同》时已经知晓涉案房屋部分为无产权，而房屋无产权即意味着存在违章被拆除的风险。其次，2017年12月10日，卖方郭文福已经将涉案房屋交付于买方刘立峰，而刘立峰也已于2017年12月25日向郭文福付清房屋总款，双方于当日办理了房屋过户手续。以上可以认定本案合同已经履行完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同的房屋自卖方实际交付给买方占有时，风险即转移至买方，即涉案房屋部分无产权被拆除的风险应当由刘立峰自行负担。再次，涉案房屋及配套附属的转让总款高达2398000元，刘立峰在签订买卖合同时负有注意义务，但却未履行注意义务。同时，刘立峰未提供充足的证据予以证明郭文福及刘秀文在出售涉案房屋过程中存在隐瞒的事实。刘立峰诉讼请求刘秀文返还居间经纪费23980元并承担连带责任，但因刘立峰与刘秀文之间系是居间合同关系，属于另外民事法律关系，刘立峰可另案起诉。综上，刘立峰的主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回刘立峰的诉讼请求。 案件受理费14050.8元，减半收取7025.4元，由刘立峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄志忠 二〇一九年十二月二十五日 书记员  林 晶 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。