广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1254号 原告（反诉被告）：叶珍，男，1984年10月15日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄世欢，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢斌，广西卓秀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：莫迪，男，1984年7月27日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈媛洁，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 第三人：广西贺州市汽车大修厂。住所地：贺州市八步区钟山中路21号。 法定代表人：颜飞。 原告(反诉被告)叶珍与被告（反诉原告）莫迪、第三人广西贺州市汽车大修厂（以下简称大修厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告叶珍及其委托诉讼代理人黄世欢、谢斌，被告莫迪的委托诉讼代理人陈媛洁，第三人大修厂的法定代表人颜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶珍向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告莫迪的租赁合同关系，被告莫迪应退回原告租赁保证金8000元；二、判决被告应对原告承租仓库后添附的物品进行折价补偿141180.9元;三、本案受理费1530元和鉴定费3000元由被告负担。事实和理由:2018年4月1日，原告与被告莫迪签订《仓库出租合同》，合同约定：被告将位于大修厂的两间仓库出租给原告使用，仓库面积850㎡，用途为仓储和办公，租赁期为四年，从2018年4月1日至2022年3月30日止，租金按每月8000元计算。合同签订后原告向被告交付了8000元租赁保证金，对仓库开始进行使用。原告和其同胞兄弟叶欢、叶燕三人合伙成立“贺州市八步联达杂货批发部”，该批发部将货物放置该仓库内。2019年6月13日下大雨，仓库发生内涝，导致原告存放于仓库的货物被淹，原告的财产受损。仓库被水淹后五个小时被告才通知原告的合伙人叶燕，叶燕立即过去查看，水已淹至将近50厘米。被告莫迪、第三人大修厂未排除安全隐患，未及时切断电源，导致原告合伙人无法对货物进行抢救，无法止损。被告虽组织人员实施排洪，但经维修后还是没有解决内涝问题。原告认为，被告向原告交付的租赁物必须符合约定的用途，现原告无法正常使用该仓库进行仓储和办公，合同的目的无法实现。租赁期间，经得被告的同意，原告对仓库进行了装修和添附，该装修和添附的物品无法拆除，经司法鉴定价格为141180.9元，被告应在受益范围内对原告进行折价补偿。 被告莫迪辩称：合同的解除是原告未按期交租引起的，原告请求返还保证金没有依据，原告对租赁物添附的物品，大部分未经被告莫迪同意，原告请求补偿无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 被告莫迪就本案提起反诉请求：一、判决解除仓库租赁合同；二、判决反诉被告支付2019年7月5日至10月5日的租金24000元（实际计算至反诉被告腾出仓库为止）及支付利息（利息以24000元基数，按年利率24%从2019年7月5日起计算至反诉被告腾出仓库为止）;三、判决租赁保证金8000不予退还给反诉被告；四、判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失16000元；五、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告拒绝支付租金构成违约。2019年6月13日发生租赁物内涝情形是大雨引起山体滑坡导致，并非是租赁物本身存在问题；合同明确约定，对租赁物的管理是反诉被告的义务，反诉被告应按照约定自行管理租赁物，并自行承担管理不善的后果。另，反诉原告曾多次与反诉被告协商腾退租赁仓库，但反诉被告拒绝反诉原告的建议，至今未搬离租赁物内的日杂用品。因此，请求支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告叶珍辩称：对于反诉请求认为，2019年7月13或14日反诉被告已通知了反诉原告解除合同。反诉被告已对租赁物进行装修和添附，在问题还未解决之前，反诉被告的日杂用品不可能搬走。请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人大修厂陈述：第三人大修厂与原告叶珍没有任何法律关系，原告将大修厂列为本案第三人没有法律依据。第三人大修厂与被告莫迪签订的合同约定，被告莫迪不得改变用途和转租，被告莫迪未经第三人同意擅自转租的行为无效。原告遭受损害原因是多日暴雨，发生山体滑坡堵塞山边排水沟产生内涝，是不可抗力造成的，不需承担责任。自然灾害发生后，第三人及时施救，没有过错。现第三人已加固了塌方的山坡，埋设了大口径的水泥排水管，此后从未发生过内涝。原告起诉第三人赔偿无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的装修后照片、发生内涝照片、施工照片、收据和送货单等有异议，对证据的三性不认可，本院认为，原告提交的上述证据，证明了原告对仓库进行装修和添附的事实以及发生内涝的情况，能够证明案件的客观事实，与本案相关联，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下:2017年6月23日，被告莫迪与第三人大修厂签订《厂房、场地租赁合同》一份，合同期至2025年12月4日止。2018年4月1日，原告叶珍作为合同的乙方与被告莫迪作为合同的甲方签订《仓库出租合同》，合同约定：甲方将位于大修厂的两间仓库出租给乙方使用，仓库面积850㎡，用途为仓储和办公，租赁期为四年，从2018年4月1日至2022年3月30日止，租金于每月8000元计算，租金于每季度的5号之前支付。合同第四条第2项还约定：在租赁期内，乙方负责购买包括甲方财产在内的租赁物的保险及其他必要的保险（包括责任险），若承租人未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由承租方承担。合同第五条第1项约定：在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过3天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起3日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用；第2项约定：乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方则在5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同对仓库装修和添附没有约定。原告向被告交8000元保证金。合同签订后，原告对仓库进行铺设瓷砖、打混凝土地板和另在空地上扩建两间钢结构厂房等装修和添附。之后，原告将相关的日杂用品存放该仓库内。2019年6月13日，下大雨致使山体滑坡，堵塞排水沟引起内涝，原告的货物被淹，财产受损。发生仓库被水淹后，2019年6月13日上午11点许，被告莫迪通知原告合伙人叶燕，叶燕立即过去查看，但水已淹至将近50厘米。第三人大修厂当天中午请来挖掘机，至下午3时排水沟疏通。之后，第三人对该排水沟埋设了大口径的水泥排水管，下大雨排水问题已经解决。原告的损失发生后，曾找被告协商赔偿事宜，但均未有结果，为此，原告向法院提起诉讼。诉讼中，原告对其损失申请司法鉴定，本院委托国宏信价格评估集团有限公司广西贺州分公司进行价格评估，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为141180.9元，原告并支付评估费3000元。诉讼中被告提起反诉。 本院认为，原告叶珍与被告莫迪签订《仓库出租合同》，是在平等自愿的基础上签订的合同，该合同的主体资格适格，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，本院依法予以维护。在履行合同的过程中，因大雨引起山体滑坡，堵塞排水沟引起内涝，致使原告的货物被淹造成损失。原告以被告没有解决内涝问题，合同的目的无法实现为由，提出解除合同，本院认为，大雨引起山体滑坡，属于不可抗力，当自然灾害发生后，第三人大修厂对排水沟进行疏通，并埋设了大口径的水泥排水管，完全解决了大雨排水问题，合同可继续履行，原告诉称排水问题仍未解决与事实不符，原告以其造成损失等理由，拒不交纳租金，引起纠纷，原告的做法是错误的，现原告请求解除合同，被告同意解除合同，本院予以准许。对原告请求还返租金租赁保证金，符合原、被告双方当事人的约定，本院予以支持。对原告对租赁物进行装修和添附支出的费用，本院委托了国宏信价格评估集团有限公司广西贺州分公司进行价格评估，市场价格为141180.9元，本院予以认定。原告对此支出的费用请求被告补偿。本院认为，首先，原告对租赁物进行装修和添附，虽然合同没有明确约定，但被告对部分认可，解除合后原告可以继续使用，有使用价值；其次，原告在空地上添附钢结构仓库，未经报建是非法建筑，原、被告双方均有过错，应当依照双方的过错来承担责任；第三，原告已对租赁物使用至2019年12月1日止，已经一年零八个月的时间。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，根据本案的具体情况，本院酌情确定由被告莫迪补偿原告65000元。对被告反诉解除合同，因反诉被告未按约定交纳租金，已经构成根本性违约，反诉原告请求解除合同的诉讼请求，根据双方合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本院予以支持。反诉原告请求按月8000元从2019年7月5日起至腾退仓库之日止计算支付租金，因反诉原、被告签订的《仓库出租合同》有效且现尚未解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本院予以支持。反诉原告请求尚欠租金的利息，没有事实依据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。反诉原告请求保证金8000元不退，并赔偿月租金两倍即16000元的赔偿金的请求，根据原、被告双方合同第五条第2项的约定“乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方则有5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方”，该约定没有违反法律的规定，合法有效，对反诉原告请求反诉被告赔偿等同于当月租金2倍赔偿16000元，有事实依据，本院予以支持，反诉原告请求保证金8000元不退，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）叶珍与被告（反诉原告）莫迪签订的《仓库出租合同》； 二、被告莫迪应退还原告叶珍租赁保证金8000元； 三、被告莫迪应补偿原告叶珍租赁仓库装修和添附补偿款65000元； 四、反诉被告叶珍应支付反诉原告莫迪2019年7月5日至10月4日租金24000元（2019年10月5日以后的租金按每月8000元计算至反诉被告叶珍实际腾出仓库为止）； 五、反诉被告叶珍应赔偿反诉原告莫迪月租金两倍的赔偿款16000元。 六、驳回反诉原告莫迪请求租赁保证金不退的诉讼请求。 本案受理费3060元，减半收取1530元，鉴定费3000元，合计4530元（原告已预交），由原告叶珍负担2330元，被告莫迪负担2200元。反诉案件受理费1440元，减半收取720元（反诉原告已预交），由反诉原告莫迪负担120元，反诉被告叶珍负担600元。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  杨德湖 二〇一九年十二月九日 书记员  梁 靖