安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初5514号原告：贾兴军，男，1974年6月5日出生，汉族，住江苏省睢宁县。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅晓刚，该公司员工。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告贾兴军与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾兴军、被告中兴公司的委托诉讼代理人张仁风、被告中普公司的委托诉讼代理人傅晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾兴军向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付租金31262.8元（自2019年4月1日至2020年3月31日）；2、中普公司、中兴公司支付违约金6849元（自2019年4月1日至2019年9月30日，6个月×22.83平方米×50元/月）；3、中兴公司、中普公司承担贾兴军因诉讼所产生的车费、住宿费合计904元；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年，贾兴军向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D单元1023室商铺，建筑面积22.83平方米，购房款为264044元。贾兴军（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：1、贾兴军将其D单元1023室商铺的使用权交付给乙方统一招商经营并管理，经营期限为20年；2、合同约定从2013年10月1日起，前三年为免租期，第四至第七年承诺给予每年保底收益按房款总价的11.84%支付，超出部分的租金双方按比例结算，贾兴军得90%，中兴公司得10%；3、租金为每半年支付一次，每半年的第一个月内付清；违约金计算方式为50元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。上述合同签订后，贾兴军按约定支付购房款,取得该房屋产权并按期将房屋交付给中兴公司承租。《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中的第四条第四款也明确规定,中普公司、中兴公司不管收益高或低都要保住贾兴军的投资收益,但中兴故意拖延支付,贾兴军已经多次电话催促合同中约定的收益金，也亲自到过中兴公司处催要收益金都没有要到。中普公司、中兴公司显已违约。中普公司辩称：发票上的面积和产权证上的面积有差异，租金应当调整。房款调减了1640.5元，购房款应当以262403.5元为基数计算租金，每月租金为2589元，欠一年租金为31068元。中兴公司辩称：同中普公司上述账目意见。违约金过高，请求法院给予调整。不承担诉讼产生的车费和住宿费。当事人围绕自己的主张向进行了举证，本院组织当事人进行了证据的交换。中兴公司、中普公司未予举证。中兴公司、中普公司对贾兴军举证的房产证（复印件）、《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》（复印件）、购房发票（复印件）各1份、出租车定额发票9份、火车票5份、购票信息单4份、住宿费发票1份的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信,但贾兴军住所地位于江苏省睢宁县，且本案系2019年11月25日立案，2019年12月12日开庭审理，故本院对贾兴军产生的与上述住址及两个日期无关的车费、住宿费与本案的关联性均不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年，贾兴军向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆D1023室，建筑面积为22.83㎡。2013年4月28日，贾兴军（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在四楼023号（编号：D1023）商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中普公司于售房时在其公司印刷的宣传画册中承诺购房具有稳定经营收益。2019年9月6日，中兴公司支付贾兴军2589元。上述没有争议的事实，本院予以确认。当事人争议的事实主要有：涉案商铺购房款为多少。关于此事实争议焦点：贾兴军举证的购房发票载明的购房款总额为264044元。中普公司抗辩称总购房款有扣减，但未能举证予以证明，故本院认定，涉案商铺购房款为264044元。相应的，每半年租金数额为264044元×11.84%÷2=15631.48元。本院认为：贾兴军与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，三方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付贾兴军租金，应当承担相应的违约责任。中兴公司欠付贾兴军自2019年4月1日至2020年3月31日的租金应予支付。扣除已付租金2589元后，中兴公司尚欠贾兴军租金28673.81元。关于违约金的诉请，贾兴军主张按《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定为每月每平方米50元，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。贾兴军未提供证据证明其实际损失情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司、中普公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案利息应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据贾兴军诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2019年4月30日前、2019年10月31日分别向贾兴军支付半年租金15631.48元。中兴公司对不要求扣减已付租金的相应的利息，符合法律规定，本院予以采纳。贾兴军未能举证证明其诉请的车费、住宿费与本案的关联性，故本院对其该项诉请不予支持。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾兴军租金28673.81元及相应逾期付款利息（分别自2019年5月1日、2019年11月1日起至2020年4月30日止，以租金15631.48元为本金；自2020年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金28673.81元为本金；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告贾兴军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取计387.5元，由原告贾兴军负担43.5元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张伟二〇一九年十二月十九日法官助理方芳书记员朱守娟附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。