山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0611民初1521号原告：逄红光，男，1964年3月8日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：董玉强、肖家强，山东海峰律师事务所律师。被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，经理。被告：烟台市福山区国有土地房屋征收补偿中心，住所地山东省烟台市福山区河滨路104号。法定代表人：臧汝恩，该中心主任。委托诉讼代理人：代建友，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：丛飞虎，男，该中心工作人员。被告：烟台市福山区住房保障服务中心，住所地烟台市福山区河滨路135号。法定代表人：邹积光，该中心主任。委托诉讼代理人：车洪福，该服务中心工作人员。委托诉讼代理人：牟森，该服务中心工作人员。被告：任洪祥，男，1973年8月15日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告逄红光与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）、烟台市福山区国有土地房屋征收补偿中心（以下简称福山房征中心）、烟台市福山区住房保障服务中心（以下简称福山住保中心）、任洪祥物权确认纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告逄红光委托诉讼代理人董玉强，被告福山房征中心委托诉讼代理人代建友，被告福山住保中心委托诉讼代理人车洪福、被告任洪祥委托诉讼代理人姜危晴到庭参加诉讼，被告宏荷公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告逄红光向本院提出诉讼请求：1、确认原告与原烟台市福山区城市建设房屋拆迁办公室签订的拆迁房屋实物补偿协议有效；2、确认被告烟台市宏荷房地产开发有限公司于2015年8月5日与任洪祥签订的编号烟房福预字2007第076367号商品房买卖合同无效；3、确认原告是福山区福海路149号福海阳光花园3-1-1403号房屋的真实权利人，房屋产权归原告所有；4、判令被告宏荷公司承担原告律师费10,000元；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。事实和理由：2004年下半年，被告宏荷公司着手进行福山区福海路149号福海阳光项目房地产开发准备工作，9月份原福山区城市建设房屋拆迁办公室（以下称拆迁办）发布拆迁公告，原告所有的烟房福私字第××号别墅一栋在拆迁范围内，原告选择拆迁房屋实物补偿，并于2005年7月11日与拆迁办签订拆迁房屋实物补偿协议，约定拆迁补偿的住宅房屋于2007年6月30日就地安置在3号楼。2006年3月被告宏荷公司开始开发建设，2006年12月7日原烟台市福山区房产管理局（以下称房管局）为原告等5户被拆迁人回迁安置需要，与被告宏荷公司签订购房合同，购买商品房十套、标准车库5个明确用于回迁安置原告等被拆迁人。购房合同对商品房具体地址、面积，交房时间、交房标准、购房价格及付款方式等约定明确。2006年12月18日被告宏荷公司与拆迁办共同加盖印章确认上述用于回迁安置的十套住宅房屋及车库5个的具体楼号。合同签订后，房管局按照约定于2007年1月26日以被告宏荷公司应缴土地款转账的形式支付了购房款，被告宏荷公司予以确认开具收款收据并注明所购房产的具体楼号。后被告宏荷公司违约逾期交房，于2009年7月交付房屋，2009年8月1日原告等在拆迁办主持下通过抓阄方式对各自所得回迁安置房屋的具体楼号进行了确认，原告实际取得了福海阳光花园3-1-1403号房屋，并占有、管理、使用至今。原告与拆迁办签订的拆迁房屋实物补偿协议合法有效，且已实际履行。涉案房屋交付后，因综合验收等相关手续不齐全未能办理房产证，原告为此曾多次向相关部门反映。约2017年上半年，原告听闻有的房产办理了房产证，在向相关部门反映的同时原告做了相关调查得知，被告宏荷公司与任洪祥于2015年8月5日签订了编号烟房福预字2007第076367号商品房买卖合同，将已经出售并特定用于回迁安置原告等被拆迁人的福海阳光花园3-1-1403号房屋一房两卖，再次出售给任洪祥，被告宏荷公司明显具有恶意；被告任洪祥应当知道该房已经出售并由权利人实际占有、管理、使用的情况下，与被告宏荷公司签订商品房买卖合同，双方之间属于恶意串通，损害了原告的利益，不构成善意取得，被告宏荷公司与任洪祥签订的商品房买卖合同应为无效。原告认为无论登记产权人是否知情、与被告宏荷公司的交易是否真实、合理，以及各被告之间如何争议，均不能对抗原告作为被拆迁人优先取得回迁安置房屋的权利，福山区福海路149号福海阳光花园3-1-1403号房屋的真实权利人应为原告，房屋产权应归原告所有。为此，原告诉至贵院，请求依法判如诉请。被告福山房征中心辩称，拆迁房屋实物补偿协议合法有效，我中心已全部履行，房屋早已交付原告所有。涉案房产拆迁补偿事宜系原拆迁办经办，我中心经查档和调查了解，拆迁房屋实物补偿协议我们已经全部履行了。开发商即第一被告违约延期交房，后经我们协调，开发商于2009年7月份交付了房屋，8月1号，五户被拆迁人经现场抓阄确认各自所得房屋的具体楼号，并实际取得、占有、管理和使用房屋至今。第一被告开发商明知是特定用于回迁安置的房屋且已实际交付使用多年，又恶意对外出售并配合办理了产权证，开发商另行对外出售的行为应属无效，责任在开发商。购买房屋是重大事项，任何正常买房的人都会用心打听，实地查看，如果购房人稍微尽到责任，打听一下，实地查看房屋的话，就会发现房屋早在权利人的实际控制之下，自然不会购买。而本案购房人既不事前了解，也不现场看房，就与开发商签订购房合同，与常理不符，其与开发商的购房合同应属无效。综上，我中心认为拆迁房屋实物补偿协议合法有效，我中心已全部履行了拆迁房屋实物补偿协议，对开发商恶意另行出售的行为毫不知情，没有任何过错，不应承担责任。请求法院依法驳回原告对我中心的诉讼请求。被告福山住保中心辩称，拆迁房屋实物补偿协议合法有效，且已经得到全部履行，房屋早已交付原告所有。我中心经查找档案材料和了解情况得知，2006年12月7日，原烟台市福山区房产管理局（以下简称房管局），为保证原告等五户被拆迁户拆迁房屋实物补偿协议的履行，与开发商即第一被告签订了购房合同，明确约定购买商品房十套、标准车库5个用于回迁安置需要。购房合同对商品房具体地址、面积，交房时间、交房标准、购房价格及付款方式等约定明确。合同签订后，原房管局按照约定于2007年1月26日，以开发商应缴土地款转账的形式支付了购房款，开发商予以确认开具了收款收据，并注明了所购房产的具体楼号。后开发商延期交房，于2009年7月份交付了房屋，8月1号，五户被拆迁人经现场抓阄确认各自取得了房屋，并实际占有、管理和使用至今。大约2017年上半年，原告等人找到我中心反映其房屋被开发商另行出售并办证的相关情况。我中心认为，原房管局与开发商签订购房合同在前，开发商明知原告的房屋是特定用于回迁安置的房屋，且已实际交付使用多年，又对外出售并配合办理了产权证，明显是恶意的，责任在开发商，开发商另行对外出售的行为应属无效。购房人与开发商签订合同在后，且购房人对购买房屋如此重大的事情竟然不调查也不现场查看，不能排除是与开发商串通一气，不能成立善意购买，其与开发商签订的购房合同应属无效。综上，我中心认为拆迁房屋实物补偿协议合法有效，我中心与开发商签订的购房合同合法有效，拆迁房屋实物补偿协议已经实际履行，我中心对开发商恶意另行与购房人签订合同的行为毫不知情，没有任何过错，不应承担责任。请求法院依法驳回原告对我中心的诉讼请求。被告任洪祥辩称，原告的起诉或诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。理由如下：一、原告主体不适格，原告提交的证据不足以证明其为涉案房屋的所有人，因此原告无权提起本案诉讼，其起诉应依法予以驳回。1、原告与被告宏荷公司之间未签订房屋买卖合同，原告亦未提交其支付了相应购房款的证据，因此其提交的证据无法证明为涉案房屋的实际所有权人。2、退一步讲，即便是按照原告主张的涉案房屋系拆迁安置房，那么按照被告福山房管局与被告宏荷公司签订的购房合同第三条第1款“乙方负责签订购房合同及办理产权证等相关工作“之规定，原告也应就涉案房屋与被告宏荷公司签订购房合同，并在宏荷公司向其交付房屋后办理相应的房屋交接手续，但原告并未提交证据予以证明上述事实。3、退一步讲，即便是原告提交的证据是真实，也只能证明原告与被告福山区房管局之间签订过拆迁安置补偿合同，被告福山区房管局与被告宏荷公司之间签订过房屋买卖合同，但无法证明上述两份合同的实际履行情况，尤其是无法证明被告宏荷公司向被告福山房屋局交付房屋的具体情况，即被告宏荷公司是否实际向被告福山区房管局交付过涉案小区内的房屋以及交付的房屋是否包括本案涉案房屋等事实，因此就原告提交的现有证据无法证明其与涉案房屋有关，无法证明其为涉案房屋的合法的所有权人。二、被告任洪祥与被告宏荷公司就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了购房款，被告任洪祥属于善意第三人，且已取得涉案房屋的不动产权属证书，依据《物权法》第九条之规定被告任洪祥系涉案房屋的合法所有权人，且被告任洪祥不存在损害原告权益的情形。此外，即便是原告的主张属实，但在涉案房屋未登记在原告名下的情况下，原告与被告福山区房管局、宏荷公司之间存在的债权债务关系，按照物权优于债权的原则，被告任洪祥的合法权益也应当优先得到保护。因此无论从哪一方面讲，原告的主张均不成立。综上所述，原告的起诉或诉讼请求不成立，其起诉或诉讼请求应依法予以驳回。被告宏荷公司未出庭，亦未答辩。经本院审理查明，逄红光原有坐落于烟台市福山区北一路西段路北住宅楼东四号房产一处，证号为烟房福私字第××号。后因城市建设需要，原告与被告福山房征中心（原福山区城市建设房屋拆迁管理办公室）签订《拆迁房屋实物补偿协议》一份，补偿安置房屋两套、安置南侧标准车库一个。2006年12月7日，被告福山住保中心（原烟台市福山区房产管理局）与被告宏荷公司签订《购房合同》，约定因回迁需要，福山住保中心向被告宏荷公司购商品房10套、标准车库5个，商品房地址为福山区福海路149号福海阳光花园3号楼一单元1303号、1403号、1503号、1603号、1703号，二单元1301号、1401号、1501号、1601号、1701号，福海阳光架空平台南侧车库五个，标准层每套面积128.5平方米，交房时间为2008年6月30日。2006年12月18日，被告宏荷公司、被告福山住保中心出具《证明》一份，载明，根据与福山区政府签订的旧城改造协议，被告宏荷公司对福海阳光项目用地上原有五栋别墅进行拆迁，拆迁后由政府回购住房十套，南侧车库五个，用于安置拆迁户，住宅分别是福海阳光三号楼一单元（1303号、1403号、1503号、1603号、1703号）、二单元（1301号、1401号、1501号、1601号、1701号），详细的拆迁明细正在审定。2007年2月6日被告福山住保中心以被告宏荷公司应缴土地款转账支付的方式购房款，被告宏荷公司出具收款收据并注明了所购房产的具体楼号。2009年8月1日逄红光通过抓阄方式分得福海阳光花园小区3-1-1403号房产并入住至今。2015年8月5日，被告任洪祥与被告宏荷公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为烟房预字2007第076367号，约定被告购得涉案现房一处，购买价款为当日一次性支付总房款634950元，交付期限为2016年9月18日。后被告任洪祥取得了涉案房产的不动产权证书。另查，原告为实现权益支付律师费用10,000元，保全担保费用1186.5元。原福山区城市建设房屋拆迁办公室，机构改革后为福山区国有土地上房屋征收管理中心，现又更名为福山区国有土地房屋征收补偿中心，原烟台市福山区房产管理局，机构改革后为福山区住房保障管理中心，现又更名为福山区住房保障服务中心。本院认为，根据《合同法》规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，所签订的合同无效。本案的焦点为被告任洪祥与被告宏荷公司是否存在恶意串通行为，并损害原告的利益。本案原告作为拆迁住户，与被告福山房征中心签订拆迁安置补偿协议合法有效，后又在房征中心的主持下实际分得涉案房产并居住使用至今。而宏荷公司于2015年8月5日又与被告任洪祥签订《商品房买卖合同》明显知情，且存在过错。房产作为特殊的商品，价值较大，按照一般房屋交易习惯，购房人应在购买房屋时全面了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，房屋质量及配套设备是否齐全，这是购房人的基本注意义务，而本案中被告并未提交相应的证据证实其已经对房产进行了合理审查，且支付合理对价，系善意相对人；任洪祥与被告宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间，但在达到交房期限后也未向宏荷公司主张交房权利，亦未向有关部门或法院主张，即使在办理出不动产权证后仍未依法主张自己的权利，被告任洪祥的行为明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。被告宏荷公司明知涉案房产已出卖，且原告已实际占有使用的事实，却又与被告任洪祥签订商品房买卖合同，被告宏荷公司一房二卖的行为明显系恶意。原告作为涉案房屋的实际占有使用人，被告任洪祥未尽到合理的注意义务的情况下，签订商品房买卖合同，并转移房屋权属，对原告的合法权益造成了损害。故本院认为，被告任洪祥在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与被告宏荷公司买卖涉案房屋的行为可以认定为恶意串通，且损害了原告的利益，因此被告任洪祥与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同应为无效。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，致使原告通过诉讼实现自身权益并造成了相应的损失，二被告依法应予承担，故原告要求被告宏荷公司赔偿律师费损失10,000元，于法有据，本院予以支持；原告要求二被告承担保全担保费用，于法有据，本院予以支持；涉案房屋的产权现已登记在被告任洪祥名下，原告要求直接确认该房产权属，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认逄红光与被告烟台市福山区国有土地征收补偿中心（原福山区城市建设房屋拆迁办公室）签订拆迁房屋实物补偿协议有效；二、确认被告任洪祥与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的烟房福预字2007第076367号《商品房买卖合同》无效；三、被告烟台市宏荷房地产开发有效公司于本判决生效后十日内赔偿原告逄红光律师费损失10,000元；四、驳回原告逄红光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费2498元，公告费560元，保全担保费1186.5元，由被告任洪祥、烟台市宏荷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审 判 长  刘萍萍人民陪审员  林梅松人民陪审员  林岱平二〇一九年十二月三十日书 记 员  姜彦宇