北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初10095号原告（反诉被告）：王慧强，男，1989年9月25日出生，汉族，无业，住河北省邢台市桥东区。委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。被告：解建斌，男，1985年12月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京万联汽车救援服务有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十一区10号楼4层401（园区）。法定代表人：居福建，业务经理。委托诉讼代理人：郭静，北京福和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，北京福和律师事务所律师。原告（反诉被告）王慧强与被告解建斌、北京万联汽车救援服务有限公司（反诉原告，以下简称万联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王慧强的委托诉讼代理人尚西国、南波，解建斌，万联公司的委托诉讼代理人郭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧强向本院提出诉讼请求：1.判令王慧强与万联公司于2017年7月1日签订的《租房协议书》无效；2.判令二被告将位于北京市丰台区花乡葆台南路2号8201号内的自建房拆除，并将8201号房屋腾空返还给原告；3.判令二被告支付原告自2017年4月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，以每月11000元为标准；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2008年8月28日，原告购买了北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号房屋（以下简称8201号房屋）。2014年5月10日，原告母亲冯建芳与被告签订《房屋租赁协议书》，约定租期一年，每月租金1.1万元，支付方式为季付，每季度起始前10天付下一季度租金。被告在支付三个季度租金后每个季度都不能如约支付，已构成严重违约。2017年6月底，双方商定签订新的租赁合同，原告要求被告必须把之前拖欠租金补齐。2017年6月30日，被告补交租金4.4万元，并承诺将所欠剩余租金补上。2017年10月14日再次补交3.3万元、2017年12月21日补交3.3万元，仍拖欠房屋占有费8.8万元。2017年7月1日，双方签订《租房协议书》，被告至今未付租金。原告已三次向被告发送解除合同通知书，并张贴到房屋大门上。经原告向开发商和物业公司核实，该院落没有建设工程规划许可证等证件。根据相关规定，原告与被告签订的《租房协议书》无效。解建斌辩称：涉案合同是万联公司与原告签订的，与我无关，我原来是公司的法定代表人，代表万联公司签订的合同，合同的权利义务应由万联公司负担，涉诉房屋由万联公司使用，没有我的个人物品，我不同意原告的诉讼请求。万联公司辩称：涉诉房屋现由我公司使用。我公司进行了装饰装修，并新建自建房一间。第一项诉讼请求由法院判决，即使法院认定签订的涉案租赁合同无效，也是原告过错造成的，应由原告承担被告装修损失，具体金额以评估为准。针对第二项诉讼请求，我方不欠原告的房屋使用费，我公司与王慧强实际于2017年6月30日签订的涉案合同，约定押一付三，并于当日支付押金及2017年7月1日至2017年9月30日的租金44000元，2017年10月14日支付2017年10月至2017年12月的租金33000元，2017年12月31日支付2018年1月至3月的租金33000元。后因诉讼，我方未再付款。万联公司向本院提起反诉请求：1.请求王慧强赔偿装修装饰损失414004.95元；2.本案诉讼费、反诉费、鉴定费均由王慧强承担。事实与理由：我公司在8201号房屋进行了装饰装修，并新建自建房一间。因合同无效导致我方的损失应由王慧强赔偿，实际金额应以工程造价为准。王慧强针对万联公司的反诉辩称：我方不同意万联公司的反诉请求。万联公司是否装修、装修了多少钱我方不清楚，装修是被告经营所需，跟我方无关，我方不存在过错，不同意赔偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月10日，冯建芳（甲方、出租方）与解建斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于8201号。2017年7月1日，万联公司（甲方、承租方）与王慧强（乙方、出租方）签订《租房协议书》，约定乙方将8201号房屋出租给甲方使用，租赁期限自2017年7月1日至2027年7月1日，月租金11000元，按季度结算，每季度初，甲方向乙方支付下季租金；因甲方承租乙方的房屋需投资200万元装修，如遇国家占地、村民集体占地等原因拆迁，房屋的装修赔偿归甲方所有，其他赔偿归乙方所有。庭审中，解建斌表示其于2017年6月30日向王慧强支付4.4万元，2017年10月14日向王慧强支付3.3万元，2017年12月31日向王慧强支付3.3万元，均系代万联公司支付的万联公司与王慧强所签《租房协议书》的租金。经本院向北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局查询，未查询到8201号房屋建设工程规划许可证的相关信息。审理中，万联公司要求王慧强按照8201号房屋装修工程造价进行赔偿，并申请对8201号房屋的装修工程造价进行鉴定。经释明，万联公司表示坚持要求王慧强按照装修工程造价赔偿损失。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁房屋未能取得规划审批手续，现王慧强要求确认其与万联公司签订的《租房协议书》无效，并要求万联公司拆除自建房、返还房屋，于法有据，本院予以支持。万联公司实际占有使用了租赁房屋，理应支付出租人占用房屋期间的使用费，王慧强要求参照合同约定的租金标准支付，本院予以支持。但应指出，结合本案证据及当事人陈述，万联公司租金已付至2018年3月，故对王慧强主张的使用费，本院予以部分支持。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，万联公司坚持要求王慧强按照装饰装修工程造价赔偿其损失，于法无据，本院不予支持，万联公司可就其装饰装修的现值损失另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条规定，判决如下：一、王慧强与北京万联汽车救援服务有限公司于二〇一七年七月一日签订的《租房协议书》无效；二、北京万联汽车救援服务有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号内自建房一间拆除，并将北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号房屋腾空返还给王慧强；三、北京万联汽车救援服务有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月11000元的标准给付王慧强自二〇一八年四月一日至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回王慧强的其他诉讼请求；五、驳回北京万联汽车救援服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16680元，由王慧强负担8340元（已交纳），由北京万联汽车救援服务有限公司负担8340元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费7450元，由北京万联汽车救援服务有限公司负担（已交纳）。鉴定费40100元，由北京万联汽车救援服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 倩人民陪审员  郭金萍人民陪审员  韩雪梅二〇一九年十二月十六日法官 助理  郭聪聪书 记 员  刘晓伟邵胜凯