内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2019）内0302民初2852号原告：黄朝红，女，汉族，1972年2月21日生，公民身份号码：×××，住乌海市。被告：胡曹中，男，汉族，1972年8月1日生，公民身份号码：×××，住乌海市。被告：马可静，女，汉族，1971年12月7日生，公民身份号码：×××，住址同上。二被告委托代理人：石峰，内蒙古天晟律师事务所律师。原告黄朝红诉被告胡曹中、马可静租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄朝红，被告胡曹中、马可静及其二被告委托代理人石峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房租费390000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月9日，原告及史利红（韩强委托史利红）与被告胡曹中签订《房地产租赁契约》一份，其中约定：租赁时间2009年8月9日至2017年8月9日，第一年房租为90000元，以后房租每年协商一次，随行就市。随后，原告将房屋交付给被告承租。2011年10月20日，原告与被告胡曹中又签订《房地产租赁契约》补充协议一份，其中约定：房租每年递增30000元。现被告已经付清了2009年8月9日至2015年8月9日的房租。2015年8月9日至2016年8月9日的房租已付240000元，尚欠30000元未付。2016年8月29日，原告的共有人韩强将其自己一半的房屋使用权转让给被告，并将原告的一半房屋使用权租赁给被告。故2016年8月9日至2017年8月9日及以后的房租只收取总房租的一半，共有人韩强不再拥有一半使用权，被告已付105000元，尚欠45000元未付；2017年8月9日至2018年7月9日房租为151250元（2018年房租330000元，月租金27500元，一半的月租金为13750元，到2018年7月9日，11个月房租为151250元），以上房租合计226250元。此后，因被告不能支付房租，原告提起诉讼，2018年11月1日，海勃湾区法院作出（2018)内0302民初2511号民事判决书，判令被告支付原告房租30000元。未得到支持的部分房租196250元，其原因系由于2016年8月29日韩强与被告另行达成了《房屋使用权转让及租赁合同》，协议约定租赁一半房屋的租金随行就市，另一半出售给胡曹中，该协议未被撤销，正在进行诉讼，故现无法支持原告诉请，待终审判决后，可另行主张。2015年5月11日，乌海市中级人民法院作出的（2019)内03民终178号民事判决书，其中确认了原告对该房屋享有一半的使用权，共有人韩强不再享有房屋使用权，也不再享有收取租金的权利。2019年6月24日经法院执行被告已支付了2015年8月9日-2016年8月9日所欠的30000元租金。现原告依据《房地产租赁契约》及《关于的补充协议》的约定，主张被告支付尚欠的房租390000元，请求法院依法裁决。被告胡曹中、马可静辩称：对于原告的诉讼请求不予认可。一、原告主体设置不当，原告并不是合法的出租人，2008年7月30日，韩强以个人名义与乌海市第二幼儿园签订转让房屋使用权合同，在合同签订过程中，受让人是韩强个人，并没有本案的原告，韩强取得该房屋使用权后，与被告胡曹中签订《房屋租赁合同》，当时合同签订的主体是原告黄朝红和史利红（史利红系韩强的嫂子），在中院开庭过程中，当时写原告黄朝红的名字是因为韩强欠原告的借款，是用租金抵顶借款，所以在合同中书写了原告的名字，并且韩强给被告胡曹中出具证明，让被告将租金支付原告。2016年8月29日韩强将该房屋使用权的一半出卖给被告胡曹中，将其中的另一半租赁给胡曹中，被告胡曹中在使用房屋过程中，韩强对该房屋的转让及租赁合同在2017年10月18日提起了撤销权诉讼，经乌海市中院及本院审判驳回了韩强的诉讼请求。二、之后原告向乌海市中级人民法院提起了第三人撤销之诉，乌海市中级人民法院驳回了原告的诉讼请求，原告上诉至内蒙古高级人民法院，高级人民法院维持了一审的裁定，理由是原告在韩强提起撤销权诉讼过程中，一直旁听了庭审的全部活动，对于该诉讼是知情的，但并没有对自己的权利提起过任河主张，同时原告也没有提出该房屋的一半使用权是原告所有，所以被告胡曹中与韩强签订《房屋使用权转让及租赁合同》时，韩强并没有向被告胡曹中陈述其有共用人，被告胡曹中也并不知情这一事实，所以韩强隐瞒了本案的重要事实，欺骗了被告胡曹中，可以也欺骗了原告，所以导致今天的诉讼应该是韩强欺骗了原、被告。原告应该首先与韩强确认其对房屋享有一半的使用权，在胡曹中还愿意租赁其房屋的情况下，原告才有权利向胡曹中主张租金。经审理查明，2008年7月30日，原告黄朝红与韩强签订《共同投资协议书》，共同出资购买了位于乌海市××区内综合教学楼北楼，双方各占50%份额。2009年8月9日，史利红（韩强弟媳妇）代韩强与黄朝红共同作为出租人与胡曹中签订《房地产租赁契约》，将坐落于乌海市××区南，大庆北路从东第12间商用楼（总面积248.8平方米）出租给胡曹中，租金一年90000元，以后租金每年协商一次，随行就市。2011年10月20日，黄朝红与胡曹中签订关于《房地产租赁契约》的补充协议，约定房租每年递增30000元，即2011年8月9日-2012年8月9日房租为150000元，以后每年增加30000元。之后自2009年8月9日至2015年8月9日的租金胡曹中如数支付了给黄朝红。根据合同约定，2015年8月9日至2016年8月9日的房租应为270000元，胡曹中支付了240000元，尚欠30000元。2016年8月29日，韩强与胡曹中签订了《房屋使用权转让及租赁合同》，韩强将其与黄朝红共有的房屋中属其所有的一半房屋使用权转让给被告，并约定将属于原告的一半房屋租赁给被告，租金双方协商，随行就市。2016年8月9日至2017年8月9日被告应付原告房租150000元，已付105000元，尚欠45000元；2017年8月9日至2018年8月9日被告应付原告房租165000元，未付；2018年8月9日至2019年8月9日被告应付原告房租180000元，未付。另查明，2018年原告就被告拖欠其2015年8月9日至2018年7月9日期间的房租226250元向本院提起诉讼，本院于2018年11月1日作出（2018）内0302民初2511号民事判决书，判决被告胡曹中支付原告黄朝红房租30000元，对于2016年8月9日至2018年7月9日期间的租金，因韩强对与被告达成的《房屋使用权转让及租赁合同》提起撤销之诉，正在审理中，故对此部分房租未予支持，告知原告待终审判决后，另行主张。判决作出后，被告不服提起上诉，乌海市中级人民法院维持原判。被告又向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙高院驳回胡曹中的再审申请。经本院执行被告已支付原告30000元房租。再查明，2017年8月30日，韩强向本院提起诉讼，要求撤销其与胡曹中签订的《房屋使用权转让及租赁合同》，本院作出（2017）内0302民初2983号民事判决书驳回韩强的诉讼请求。韩强不服提起上诉，二审作出（2018）内03民终42号民事判决书，维持原判。2018年4月9日，黄朝红向乌海市中级人民法院对胡曹中、韩强提起第三人撤销之诉，认为韩强与胡曹中签订的房屋使用权转让协议，属恶意串通，损害了黄朝红的合法权益，请求依法撤销（2017）内0302民初2983号民事判决书及（2018）内03民终42号民事判决书。乌海市中级人民法院作出（2018）内03民初14号民事裁定书，驳回黄朝红的起诉。黄朝红又向内蒙古自治区高级人民法院提起上诉，内蒙高院驳回上诉，维持原裁定。以上事实有《共同投资协议书》、《房地产租赁契约》、《补充协议》、《房屋使用权转让及租赁合同》、（2018）内0302民初2511号民事判决书，（2019）内03民终178号民事判决书、（2019）内民申4389号民事裁定书、（2017）内0302民初2983号民事判决书、（2018）内03民终42号民事判决书、（2018）内03民初14号民事裁定书、（2018）内民终469号民事裁定书及原、被告陈述予以证实。本院认为，2009年8月9日，黄朝红、史利红与胡曹中签订《房地产租赁契约》，2011年10月20，黄朝红与胡曹中又签订了《房屋租赁契约补充协议》，上述协议系双方当事人的真实意思表示，且协议及补充协议本身并无违反法律及行政法规的强制性规定之处，上述协议合法有效。在协议签订后，黄朝红将房屋交付胡曹中使用，胡曹中每年向黄朝红交纳租金，双方当事人对协议的履行并无异议，无他人对胡曹中租赁房屋的使用权主张权利，故原告黄朝红向被告胡曹中、马可静请求支付租金主体适当，事实清楚，证据充分。2016年8月29日，韩强将其拥有的一半使用权的房屋转让给被告胡曹中，之后原告黄朝红应按原约定收取一半的房租，现原告要求被告支付2016年8月9日至2019年8月9日拖欠的租金390000元，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定判决如下：被告胡曹中、马可静于本判决生效之日起十日内支付原告黄朝红房租390000元。如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3575元，由二被告承担（原告已预交，被告于上述付款期限一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审判员 邢振琴 二〇一九年十二月二十三日书记员 王 璐