陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终6847号上诉人（原审原告）:韩磊，男，1990年7月26日出生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：徐楠，陕西泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:郭志刚，男，1964年2月16日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。上诉人（原审被告）:冯昌敏，女，1987年7月12日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。原审第三人：西安恒拓房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区北二环南侧开元路南段10号公园壹品3号楼20107号门面。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐翔，男，1991年10月4日出生，汉族，西安恒拓房地产营销策划有限公司员工，住西安市未央区。上诉人韩磊与上诉人郭志刚、冯昌敏、原审第三人西安恒拓房地产营销策划有限公司（以下简称西安恒拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩磊的委托诉讼代理人徐楠、上诉人冯昌敏及其与上诉人郭志刚的共同委托诉讼代理人付涛、原审第三人西安恒拓公司的委托诉讼代理人徐翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩磊上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判郭志刚、冯昌敏向韩磊支付违约金60000元、经济损失102000元、中介费10040元；2.一、二审诉讼费由郭志刚、冯昌敏承担。事实和理由：一、韩磊一审诉请中的“中介费”10040元实为其买房支出的必要费用，包括评估费2040元、担保费和按揭代理费8000元，属于韩磊的损失，应由违约方郭志刚和冯昌敏赔偿。二、一审法院认定的经济损失较低，应当按照房款总额的20%计算经济损失。郭志刚、冯昌敏为多赚200000元而反悔不卖房，却不在第一时间明确告知，而是在拖延数月后将房屋恶意过户给家人，利用限购政策实现其违约目的，违约方式恶劣。综上，一审判决认定部分事实有误，适用法律亦有错误之处。郭志刚、冯昌敏辩称：案涉合同应为居间服务合同，一审法院按商品房买卖合同纠纷审理本案显系错误。郭志刚、冯昌敏仅收到30000元定金，韩磊没有交付任何购房款。因此，不应当赔偿韩磊违约金及其他损失。不同意韩磊的上诉请求。郭志刚、冯昌敏上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判郭志刚、冯昌敏不支付违约金60000元、经济损失68000元；3.一、二审诉讼费由韩磊承担。事实和理由：一、一审程序违法。案涉《房屋买卖定金合同》仅有代理人韩丽丽签字，韩磊未提供韩丽丽作为代理人的委托书，涉案房屋是否韩磊购买无证据予以证明。且韩磊变更诉讼请求已超过法定期限。二、本案可能是定金合同纠纷或居间合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。三、本案合同目的不能实现的过错在于西安恒拓公司。合同签订后西安恒拓公司才告知其案涉房屋网签未满五年，不符合限购政策。且其曾口头告知西安恒拓公司要求转告韩磊解除合同，但西安恒拓公司未提供韩磊的电话，存在过错。四、冯昌敏仅是郭志刚的代理人，不应与郭志刚共同承担赔偿责任。韩磊辩称：一审程序并无违法之处，案件性质定为房屋买卖合同纠纷亦无错误。本案合同目的原本可以实现，虽有限购问题，但双方2018年6月已达成补充协议，是冯昌敏毁约并恶意过户才导致合同目的最终不能实现。不同意郭志刚、冯昌敏的上诉请求。韩磊向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的房屋买卖定金合同；2.判令郭志刚、冯昌敏退还韩磊定金30000元；3.判令郭志刚、冯昌敏承担违约金100000元、房价上涨损失369400元、中介费10040元；4.本案诉讼费由郭志刚、冯昌敏承担。一审法院认定事实：西安恒拓公司为韩磊与郭志刚、冯昌敏间房屋买卖提供居间服务。2018年1月25日，韩磊、郭志刚、冯昌敏与西安恒拓公司签订《房屋买卖定金合同》，约定韩磊购买郭志刚位于西安市经开区房屋，房屋面积80.72平方米，房产交易总额为680000元；定金30000元，购房资金全额监管；卖方配合办理面签、银行评估手续，其在收到全款之日将房屋交付买方。合同第六条约定了违约责任，若卖方违约，应退还买方已付的定金并再向其支付定金数额双倍的违约金。同日，韩磊按上述约定支付30000元定金并向西安恒拓公司支付中介费10040元。因案涉房屋不符合限购政策规定，双方就房屋买卖合同的履行发生争议。韩磊通过西安恒拓公司与郭志刚、冯昌敏协商未果，于2018年6月22日、6月26日向郭志刚、冯昌敏发出催告履行通知，要求郭志刚、冯昌敏于案涉房屋网签满五年之日即2018年6月3日积极配合办理过户手续，要求继续履行房屋买卖合同。2018年6月28日，冯昌敏通过电话向西安恒拓公司明确表示不再以680000元出卖案涉房屋。2018年7月17日，韩磊起诉要求继续履行合同。诉讼中，郭志刚于2018年8月23日将案涉房屋的50%产权出卖给案外人曲友福并交纳契税3977.58元；2018年8月28日，郭志刚、冯昌敏取得新的不动产权证书，二人按份共有案涉房屋，各占50%份额。韩磊知晓上述事实后认为郭志刚、冯昌敏行为客观造成房屋买卖合同无法继续履行，向法院申请变更诉讼请求，如前所述。一审法院认为，韩磊与郭志刚、冯昌敏所签《房屋买卖定金合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，依法应认定合同合法有效，当事人各方均应自觉履行。本案中，韩磊已按合同约定支付了购房定金30000元，郭志刚、冯昌敏应按照约定履行合同义务。但从查明事实可知，郭志刚、冯昌敏于2018年6月28日明确表示不再向韩磊出卖房屋，又于2018年8月23日将案涉房屋的50%产权出卖给案外人曲友福，致使合同目的不能实现，因此郭志刚、冯昌敏的行为已构成违约。故韩磊主张解除双方签订的《房屋买卖定金合同》，予以支持。韩磊主张郭志刚、冯昌敏返还已支付的定金30000元，于法有据，予以支持。韩磊主张的违约金100000元，因双方有合同约定且标准合理，以合同约定标准计算为60000元。韩磊主张的房屋上涨的损失369400元一项，因韩磊未能提交充足证据证明其受到的损失与所主张的经济损失相当，根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，酌情以房款总额的百分之十的标准计算为68000元。对于韩磊主张的超出部分，虽然郭志刚、冯昌敏违约导致合同未能履行给韩磊造成相应损失，但在合同履行过程中韩磊仅支付了定金30000元，上述违约金及差价损失足以弥补其经济损失，故对于韩磊主张的超出部分，不予支持。关于中介费10040元，与本案属于不同法律关系，本案中不予处理，韩磊可另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、韩磊与郭志刚、冯昌敏签订的《房屋买卖定金合同》确认解除；二、郭志刚、冯昌敏于本判决生效之日起十五日内返还韩磊购房定金30000元；三、郭志刚、冯昌敏于本判决生效之日起十五日内支付原告韩磊违约金60000元、经济损失68000元；四、驳回韩磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元（韩磊已预交），由韩磊负担7140元，郭志刚、冯昌敏共同负担3460元，于上述期限一并支付韩磊。本院经审理查明，案涉房屋原登记在郭志刚一人名下，案涉《房屋买卖定金合同》系韩丽丽作为韩磊的委托代理人、冯昌敏作为郭志刚的委托代理人所签订。郭志刚2018年8月23日将案涉房屋的50%产权出卖给冯昌敏之夫屈有福。2018年8月28日郭志刚与屈有福作为共有人取得案涉房屋房产证。屈有福系郭志刚妻子的弟弟。一审判决认定的其他事实属实。本院认为，上诉人韩磊与上诉人郭志刚委托各自代理人所签《房屋买卖定金合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约全面履行各自的义务。合同履行过程中，买卖双方发生争议，买受人韩磊向一审法院起诉要求解除案涉《房屋买卖定金合同》并由郭志刚、冯昌敏返还定金、支付违约金、赔偿损失。一审法院根据当事人诉请和案件基本事实确定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无错误。郭志刚、冯昌敏上诉主张本案可能是定金合同纠纷或居间合同纠纷，并无事实依据，其二人这一上诉理由不能成立，本院依法不予采信。合同履行过程中，郭志刚一方于2018年6月28日明确表示不再向韩磊出卖案涉房屋，并于同年8月23日将案涉房屋的50%产权出卖给案外人屈有福，致使韩磊不能实现案涉《房屋买卖定金合同》的目的。郭志刚的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。郭志刚、冯昌敏认为不能实现合同目的的责任在于西安恒拓公司的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。一审中韩磊认可其委托韩丽丽代签案涉合同，一审程序并无错误。郭志刚、冯昌敏认为一审程序违法的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。一审法院综合案涉合同实际履行情况及当事人过错程度、损失大小等因素，判令郭志刚返还韩磊定金3万元，并赔偿违约金6万元、经济损失6.8万元，裁量得当，符合诚实信用原则和公平原则。但案涉合同系冯昌敏作为郭志刚的委托代理人所签，冯昌敏并非案涉房屋所有权人和出卖人，一审判决冯昌敏与郭志刚共同返还韩磊购房定金、支付违约金及经济损失，显属错误，应予纠正。郭志刚、冯昌敏认为冯昌敏不应与郭志刚共同承担责任的上诉理由成立，本院依法予以采信。韩磊认为一审认定其经济损失较低、应当按照房款总额的20%计算其经济损失的上诉理由，无事实依据，不能成立，本院依法不予采信。韩磊上诉称其在一审诉请中的“中介费”10040元实为其买房支出的必要费用，包括评估费2040元、担保费和按揭代理费8000元，属于韩磊的损失，但韩磊对此并无充足证据予以证明，其认为该费用亦应由郭志刚一方赔偿的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上，韩磊的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。郭志刚、冯昌敏要求改判冯昌敏不承担责任的上诉请求成立，本院依法予以支持；其余上诉请求不能成立，予以驳回。据此，一审判决认定事实存在错误之处，判决主文第一、二、三项应予变更，第四项予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11490号民事判决第四项“驳回韩磊的其他诉讼请求”；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11490号民事判决第一项为“韩磊与郭志刚签订的《房屋买卖定金合同》确认解除”；三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11490号民事判决第二项为“郭志刚于本判决生效之日起十五日内返还韩磊购房定金3万元”；四、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11490号民事判决第三项为“郭志刚于本判决生效之日起十五日内支付韩磊违约金6万元、经济损失6.8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10600元，韩磊已预交，由韩磊负担7140元，郭志刚负担3460元。郭志刚将其应负担之3460元于上述期限一并给付韩磊。二审案件受理费3761元，韩磊已预交901元，郭志刚、冯昌敏已预交2860元，由韩磊负担901元，郭志刚负担2860元。本判决为终审判决。审 判 长 焦海林审 判 员 李美红审 判 员 朱利安二〇一九年十二月二十六日法官助理 王学堂书 记 员 张佳欣