河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初4582号原告张达娜，女，汉族，1979年11月22日出生，住信阳市浉河区。委托代理人王少华，河南以德律师事务所律师，一般代理。被告河南彩虹置业有限公司。住所信阳市浉河区五星乡红星村九组。法定代表人闵心武，系该公司经理。委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，特别授权。第三人周国旺，男，汉族，1968年1月15日出生，住河南省信阳市浉河区。第三人：丁村，女，汉族，1973年3月10日出生，住河南省信阳市浉河区。以上第三人共同委托代理人：许光春，河南冠南律师事务所律师，一般代理。原告张达娜与被告河南彩虹置业有限公司、第三人周国旺、第三人丁村因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张达娜及委托代理人王少华，被告河南彩虹置业有限公司的委托代理人时新章，第三人周国旺及其委托代理人许光春，第三人丁村的委托代理人许光春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张达娜向本院提出诉讼请求：1、确认彩虹苑小区1号楼1单元503号房屋属原告所有；2、判令解除第三人的房屋备案信息；3、判令被告配合原告办理房屋登记备案，并按同期人民银行贷款利率支付逾期备案登记的违约金自2014年5月1日直至付清之日止（暂算至2019年6月30日106522.17元）；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年4月与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于彩虹苑小区1号楼1单元503号房屋卖给原告，后因为政府要求加固墙面泡沫层，增加房屋面积由最初的142.9平方增加到147.29平方，并补交一万多房款合计总金额是401981元，且重新签订了《商品房买卖合同》和开具了收据。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金并履行了约定的义务，并于2015年装修后居住至今。但被告未按合同约定履行义务，曾多次拒绝给原告开正规发票，导致原告无法继续办理登记备案手续。2019年3月3日下午17点左右，一位自称周国胜的陌生人上门告知原告，此房已被他于2010年购买，并在房屋管理部门备案，经核实，原告发现2012年7月13日，该房已经备案在第三人（系周国胜的哥嫂）名下。为此，原告多次与被告协商，但被告迟迟未能解决。被告河南彩虹置业有限公司辩称，原告起诉事实属实。彩虹公司用房子抵账，在相关部门备案也是事实。第三人周国旺、丁村述称，第三人合法拥有河区滨河北路彩虹××小区××楼××单元××号房屋，买卖合同真实、合法、有效，并已经在信阳市房管中心办理了商品房买卖合同登记备案证明。第三人丁村于2010年1月26日与被告签订了商品房买卖合同，支付了房款，购买了位于河区滨河北路彩虹××小区××楼××单元××号房屋。2011年7月，被告取得彩虹苑小区信房预字第2011024号商品房许可证，2012年7月13日，第三人在信阳市房管中心办理了该房屋的编号为201207130252的商品房买卖合同登记备案证明，合法拥有了该房屋。根据原告提交法庭的相关购房合同和收据显示，原告与被告签订的房屋购房合同的日期是2012年5月28日，收据金额401981元，无银行转款凭证。原告的购房日期晚于第三人，并且没有在房屋登记机关办理登记备案，均不能对抗第三人。原告要求法院判令解除第三人的房屋备案信息于法无据。物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。第三人购房早于原告，并在房管部门办理了登记备案，因开发商彩虹置业公司的原因，彩虹苑小区至今仍不能办理不动产登记，第三人对该房屋的登记备案至今仍有法律效力。未经第三人同意，被告与原告对该房屋的任何处分行为均不发生物权效力。原告与被告的房屋买卖纠纷，其双方之间应自行解决，与善意的第三人无关。综上，第三人购房早于原告，并办理了房屋的登记备案，原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。经审理查明，2010年4月份，原告张达娜与被告河南彩虹置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定以401981元的价格购买被告开发的位于河区滨河北路彩虹××小区××楼××单元××住房××套，约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。后因该小区房屋需要封阳台、加泡沫墙，导致房屋面积增加，原告补交房款一万多元，原被告并于2011年9月21日重新签订了《商品房买卖合同》，同日被告向原告出示一份收据，内容为收到张达娜购房款401981元。被告河南彩虹置业有限公司开发建设的彩虹苑小区因部分建设手续问题，至今无法办理房产证。原告购买房屋后，于2015年装修后居住至今。另查明，2010年1月26日，被告河南彩虹置业有限公司、案外人张明军向案外人河南盛世通宝典当有限公司（该公司法定代表人周国胜）、周国胜借款，在签订借款合同时，周国胜要求同时签订彩虹苑小区的购房合同作为借款担保，房屋购房合同以周国胜的嫂子即本案第三人丁村（第三人周国旺妻子）的名义签订，其中一套房屋为本案涉案房屋。借款到期后，被告河南彩虹置业有限公司、案外人张明军未能及时偿还借款，周国胜将房屋办理了买卖合同备案登记。2015年9月21日，被告河南彩虹置业有限公司、案外人张明军与河南盛世通宝典当有限公司、周国胜在我院执行阶段达成《执行和解协议》，协议约定以彩虹苑小区三套住宅房屋（未包括本案涉案房屋）抵偿借款本息，同时解除已经备案的三套房屋登记备案（包含本案涉案房屋）。以上事实有《商品房买卖合同》、收据、《彩虹苑小区购房证明》、商品房买卖合同登记备案证明、执行和解证明、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，公民的合法权益应受到法律保护。本案的争议焦点一，本案两份《商品房买卖合同》效力的问题。第三人周国旺、丁村与被告河南彩虹置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系案外人周国胜与被告河南彩虹置业有限公司签订借款合同时，被告河南彩虹置业有限公司为实现债权提供的担保，出借人享有的是优先受偿权，以不动产担保需办理抵押权登记，才能对抗第三人，故本院认为第三人周国旺、丁村与被告河南彩虹置业有限公司签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，未产生房屋买卖合同的效力，其产生的系担保效力，且后期已变更担保内容，由被告提供其他房屋作为担保，该担保合同已失去效力。原告张达娜与被告河南彩虹置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告已交付全款，被告也实际交付房屋，双方的合同已实际履行完毕，故本院认为原告张达娜与被告河南彩虹置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案的争议焦点二，商品房买卖合同登记备案是否产生物权效力的问题。依据城市房地产管理法等法律、法规规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开发商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。根据物权法和《房屋登记办法》的相关规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权变动，也就是说不是现实的物权变动，而是目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。第三人周国旺、丁村虽办理了商品房买卖合同登记备案，但未办理产权预告登记和产权过户手续，涉案房屋的所有权人尚未发生变更，涉案房屋的所有权人仍为被告河南彩虹置业有限公司，故第三人以该房屋已备案登记对抗第三人物权变动的抗辩理由不成立。本案的争议焦点三，原告要求解除第三人商品房买卖合同登记备案信息是否应通过行政诉讼解决。本院认为，并非行政机关作出的所有行政行为都具有可诉性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，它的法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控。商品房预售合同登记备案具体表现为一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，也未对任何人设定新的权利义务，亦不可能直接对他人的权利义务产生实际影响。被诉商品房买卖合同登记备案行为因属于对当事人权利义务不产生实际影响的行为，也就是未建立新的物权关系，产生物权变动，房地产管理部门未存在过错，不属于行政诉讼的受案范围。故第三人抗辩应通过行政诉讼撤销解除商品房买卖合同登记备案信息的理由不成立，本院认定原告诉请理由正当，予以支持。原告张达娜请求被告自2014年5月1日按中国人民银行同期贷款利率支付逾期办理备案登记的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案原被告未约定违约金的计算方式，本案参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。合同约定自商品房交付使用后365日内办理房产备案登记，原告陈述2015年入住，但未提供被告何时交房的证据，故本院认定交房时间为2017年3月3日，2018年3月3日为办理房产备案登记的届满时间，违约金自2018年3月3日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告张达娜对位于信阳市浉河区彩虹苑小区1号楼1单元503号房屋享有所有权。二、被告河南彩虹置业有限公司、第三人周国旺、丁村于本判决生效之日起十日内共同解除第三人周国旺、丁村对信阳市浉河区彩虹苑小区1号楼1单元503号房屋的商品房买卖合同登记备案的信息。三、被告河南彩虹置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张达娜办理信阳市浉河区彩虹苑小区1号楼1单元503号房屋的房产手续。四、被告河南彩虹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张达娜支付逾期办理房产备案登记的违约金（违约金以购房款401981元为本金，自2018年3月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至办理房产备案登记之日止）。五、驳回原告张达娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430元，由被告河南彩虹置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  董亚男人民陪审员  王保琴人民陪审员  余 婷二〇一九年十二月二十日书 记 员  孙思佳