广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11569号原告：董恒瑞。原告：麦倩如。两原告的共同委托代理人：侯双龙、潘艳宜，分别系北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：梁智博、赖卫城，均为被告的员工。原告董恒瑞、麦倩如诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯双龙、潘艳宜，被告的委托代理人梁智博、赖卫城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金（以2763659元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2016年11月4日起至2019年5月21日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场的房屋，房价总额为2733740元，后补交差价29919元，实际总房款2763659元。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记,并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。补充协议约定的办证期限起算时间为“在可以办理房产证的情况下，原告经被告通知后提交相关资料之日开始计算”，而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，相当于免除了被告迟延办证的责任，排除了原告的权利。故该约定属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应属于无效条款。据此，被告逾期办证违约金的起算时间应为被告实际交付房屋之日起210个工作日后。被告辩称：一、原告的房地产权证已经办妥，被告完全符合双方在合同中的约定按时协助原告办妥房地产权证。二、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况做出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。而且，每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析。我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。三、《补充协议》第11条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。（一）“在可以办理房地产权证的情况下”是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋面积测绘报告时，该理解与双方在《商品房买卖合同（预售）》第21条的约定和相关法律规定是一致的，该句话不存在办理房地产权的时间不明确的情况。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。(三）补充协议第12条不构成格式条款，其约定合法有效。1、补充协议签订在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实、最终意思表示，其约定合法有效。2、补充协议的第12条不是格式条款，不构成格式条款无效的情形。四、退一步讲，即使法院认定“在可以办理房地产权证的情况下”属约定不明，从而认为被告协助原告办理房地产权证的开始时间为原告正式收楼之日，那么，法院也只能将“在可以办理房地产权证的情况下”这句话认定为无效，具体的办证期限还得根据补充协议第12条约定的720个工作日，而不应直接将补充协议第十二条约定的内容全部认定为无效。五、再退一步讲，即使被告的办证交务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以原告实际提前收楼的时间开始起算。根据合同第21条约定，被告协助原告办理房产证的时间是在被告取得楼宇的规划验收和原告向被告提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。所以，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，不能简单笼统地按原告实际收楼的日期开始计算210个工作日。六、办理房产证原告须履行向被告提交所需的资料，补交房款和缴交契税的义务，被告已发出书面通知，但部分业主拖延办理相关手续，导致的迟延办证的责任应由业主自行承担，即使被告违约，计算违约期间时应予以扣除。经审理查明：2015年7月13日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《商品房预售合同》，订明：乙方的通讯地址为广州市海珠区江南大道中xxx号xxxx房；乙方以2733740元向甲方购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B2幢xx层xxx号房，房屋地址为海珠区富基南三街xx号xxx号房；（第十二条）甲方交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方；（第二十二条）2．乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：四、乙方须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因乙方未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，乙方应在《合同》签订之日起3日内书面告知甲方，并在15日内一次性向甲方付清全部房款，否则视为乙方逾期付款，乙方应每日按累计应付款万分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期付款超过15日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按累计应付款的30%的标准向甲方支付违约金并承担解除合同的所有费用；六、双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；十二、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：甲方只协助乙方办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料；（二）甲方在合理时间内代乙方向办证部门申请办理房地产权证；（三）以乙方结清所有相关费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证；如乙方未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，甲方有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因甲方责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，甲方不承担任何责任；十三、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因甲方的原因未能在上述时间内协助乙方办妥房地产权证的，合同继续履行，但甲方应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向乙方承担迟延办证的违约责任；十七、《合同》第二十九条关于通知约定的另行约定：（一）甲方有关通知、文件等向乙方在《合同》列明的乙方或乙方委托代理人的通讯地址送达文件，无论乙方或其委托代理人签收与否，均视为有效送达；（二）乙方改变通讯地址、联系电话、传真号码或电子邮箱地址的，必须立即书面通知甲方，否则，甲方向合同列明的通讯地址实施的送达，视为已合法送达，且由此造成的所有损失和一切后果，均由乙方承担；（三）如乙方是两人或两人以上的，甲方的有关通知、文件向乙方中的任何一人实施的送达行为，均视为向乙方所有人员的送达；等。合同签订后，原告向被告付清全部购房款2733740元，并于2015年8月25日接收了涉案房屋。2017年12月4日，原告向被告补交了面积差房价款29919元,结算后原告实际支付房款为2763659元。另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向被告出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：被告申请的位于海珠区同福××、××号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记xx号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。再查，同楼盘类似案件（2017）粤01民终11090号生效民事判决作出认定：关于朱淑文主张富基公司承担迟延办理产权登记的违约责任问题。《商品房预售合同》第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助朱淑文办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知朱淑文送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代朱淑文向办证部门申请办理房地产权证。（三）以朱淑文结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助朱淑文在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定并结合富基公司在二审中的陈述反映，由于朱淑文已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，朱淑文经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，依法认定该《补充协议》第十二条为无效。原告于2019年5月29日提起本案诉讼。被告为证明其主张,提交了如下证据:1、被告于2017年10月26日出具的《提交办证资料及补交房款通知》；2、邮寄底单，载明被告按《商品房预售合同》所记载的原告的通讯地址邮寄《提交办证资料及补义房款通知》；证据1-2证明被告于2017年10月26日已经通知原告提交退房款及提交办证资料。原告质证意见：对证据1-2的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为即使原告确实收到上述资料，由于涉案楼宇尚未办理初始登记，所以也是无法办理房产证的。诉讼中，原、被告均确认：合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2016年11月3日；原告于2019年4月22日提交完税证明；原告于2019年5月21日领取了涉案房屋的不动产权证。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于《补充协议》相关条款的效力，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，本院不再赘述，予以遵循。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故被告应从2016年11年4日起向原告支付迟延办理产权登记的违约金。关于被告抗辩原告未能缴交税费导致迟延办证的意见。被告举证其于2017年10月26日向原告发出了相应通知，但涉案楼盘于2018年5月才取得初始登记，在此之前即使缴交税费也不能办证，且被告提交的证据不足以证明被告于2017年10月26日向原告发出通知，不能视为有效送达，故被告的抗辩意见本院不予采纳。关于违约金的计算。由于原告于2017年12月4日补面积差款给被告，故违约金的本金应以原告实际支付的房款计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，原告要求按《补充协议》约定的标准计算迟办证违约金，并无不妥，本院予以支持，违约金总额应以原告已付房价款为限。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告董恒瑞、麦倩如支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；其中2016年11月4日至2017年12月3日期间以2733740元为本金，2017年12月4日至2019年5月21日期间以2763659元为本金；违约金总额应以原告已付房价款为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1726元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  毛秀葵人民陪审员  邓燕媚二〇一九年十二月二十五日书 记 员  招佐文冯琬晴