陕西省西安市中级人民法院     民事判决书                                                                       （2018）陕01民再169号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：富源电力集团股份有限公司。住所地：青海省西宁市。   法定代表人：黄斗魁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：廉高波，北京市康达（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯振涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：陕西秦埔房地产开发公司。住所地：陕西省西安市碑林区。   法定代表人：韩全柱，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵小萍，陕西恒达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：苏莲莲，陕西恒达律师事务所律师。   再审申请人富源电力集团股份有限公司（简称富源公司）因与被申请人陕西秦埔房地产开发公司(简称秦埔公司)合同纠纷一案，不服本院（2017）陕01民终11419号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2018年8月24日作出（2018）陕民申1479号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。富源公司委托诉讼代理人廉高波、冯振涛，秦埔公司委托诉讼代理人赵小萍、苏莲莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   富源公司申请再审称，1、三幢楼的设计、施工、工程款的支付等事宜均由明源公司与相关单位直接对接工作和付款，秦埔公司根本不掌控三幢楼的建设工作。三幢楼占地面积没有变化，三幢楼的建筑面积超出规划面积的是明源公司和施工单位决定的，与秦埔公司没有关系。秦埔公司并未对三幢楼实际建筑面积超出规划面积的部分进行变更规划建筑面积报审。增加建筑面积而需补缴的行政规费，均由明源公司直接支付或交纳给相关单位。秦埔公司承担办证义务，根本不能成为判定涉案合同为房屋买卖合同依据或者判定是因秦埔公司原因导致三幢楼实际建筑面积增加。原审对秦埔公司的《承诺书》亦未作出认定。2、双方签订的合同无合作开发房地产的意思表示，涉案的住宅楼是明源公司自行投资建设而成，所有费用均由明源公司直接支付，秦埔公司仅是挂名单位。涉案合同是土地使用权和项目转让合同，不是房屋买卖合同。请求：撤销原审判决，驳回秦埔公司诉讼请求。   秦埔公司答辩称，1、原审法院认定本案案由为商品房预售合同纠纷正确。合同首页“鉴于”部分第2条明确载明本合同签订时，转让之房产已经取得建设规划许可证，并经过立项，立项主体为秦埔公司。案涉房屋从最初的立项、规划、施工及最终房产证的办理均是由秦埔公司完成，项目主体并未发生过改变。虽然明源公司对外签订了与案涉房屋有关的施工合同、并支付款项，但本案的责任主体为秦埔公司。合同第一条内容，明确了本案秦埔公司转让的为楼某某而非项目。在秦埔公司取得房屋权属证书之后，与72户业主签订房屋销售合同以该合同备案并将房产证办理至该72户业主名下，买卖销售房屋的行为更加明确了本案为房屋买卖，且一审庭审中富源公司并未对本案案由提出何异议，二审及再审并无相反证据推翻一审自认，其观点不能成立。2、明源公司在施工过程中加建房屋增加面积1670.95平方米，秦埔公司通过补缴各项费用与各政府部门交涉才将富源公司的违法建筑合法化，增加面积与秦埔公司有直接因果关系，富源公司应当按照约定向秦埔公司支付增加面积款项。综上所述，一、二审认定事实清楚，适用法律正确。请求：维持原审判决。   秦埔公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令富源公司立即向其支付拖欠的房屋价款370万元以及该款项自2011年12月15日至2016年12月30日及至实际付清之日止的逾期付款违约金1961355元；2、依法判令富源公司立即向其支付因增加房屋建设面积费用2050706.81元及该笔费用至2016年12月30日及至付清之日的违约金1024943.26元；3、诉讼费用由富源公司承担。一审法院认定事实：泛美花园中区XX、XX、XX号楼的建设单位系秦埔公司。2003年10月，秦埔公司与明源公司签订合同，明源公司购买秦埔公司开发的秦埔花园、泛美广场2#地楼某某，用于住宅。规划批准的建筑面积为11000平方米，土地面积为11.028亩，总价款为1350万元。双方约定，非因秦埔公司的原因，购买楼某某建筑面积增加或减少时，合同总价款不变，占用的土地实测面积误差在正负0.1%以内时，该转让总价款不变。楼某某占用的土地面积减少或超出正负0.1%时，按合同确定的房屋建筑面积价格折合土地面积价格计算，双方按多退少补的原则处理。合同价款包括11.028亩的土地出让金，基础设施费，临设及地面现有附着物，转让地块四周围墙，规划、报建、设计、城建费等；土地过户交易费、契税、交易费的50%等。楼某某价款分五期支付：1、合同生效后的十个工作日内，明源公司收到他项权利证书后十个工作日内一次支付800万元；2、秦埔公司将建设工程规划许可证交付明源公司后的十个工作日内，支付200万元；3、秦埔公司将建设工程施工许可证交付明源公司后十个工作日内，付至合同价款75%；4、达到合同第三条规定的全部交付条件，双方办完交接手续，明源公司收到国有土地使用证后十个工作日内，付至合同总价款的90%；5、秦埔公司将房产证交付给明源公司后十个工作日内，付清全部价款。明源公司逾期付款，每逾期一日，按应付款额万分之三的标准支付违约金。西安市规划局2005年1月28日给秦埔公司下发的建设工程规划许可证上载明的泛美花园XX、XX、XX号住宅楼为砖混，地上六层三幢，11399平方米。2007年3月9日，西安曲江新区管理委员会给秦埔公司补发了建筑工程施工许可证，载明开工日期为2005年5月1日，合同竣工日期为2005年12月20日。合同签订后，明源公司于2003年11月4日支付给秦埔公司800万元工程款，2004年8月11日支付了30万元，2006年11月16日支付了1502001元，共计支付给秦埔公司9802001元。按双方合同约定的1350万元计算，仍下余3697999元。 2011年11月2日，秦埔公司将土地使用证、中区、分建总平图、建设工程规划许可证原件交付给了富源公司。2011年12月23日，秦埔公司申请将XX、XX、XX号楼建筑面积均为4223.65平方米、地上六层、24套钢混结构的三幢住宅楼房屋所有权办理在秦埔公司名下，2012年5月28日，富源公司购买秦埔公司的这三幢住宅楼分别过户至了富源公司指定的个人名下。另查明，2001年9月21日，秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同与黄河上游水电开发有限责任公司签订合同书，由秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同向黄河上游水电开发有限责任公司预售规划建筑面积为30000平方米，占地54.15亩的楼某某。每平方米1602.84元，总价款为4808.52万元。富源公司称黄河上游水电开发有限责任公司给秦埔公司支付的款项中，有350万元系垫付富源公司的购房款，秦埔公司对此并不认可。富源公司提供的黄河上游水电开发有限责任公司给秦埔公司“关于垫付富源公司购房款的说明”中称，其与秦埔公司签订合同的款项为5538.52万元，已经支付5686万元，按协议约定，还有200余万元在房产证、土地证交付前暂不支付。故其尚未支付的款项为202.52万元。截止目前，秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司共同与黄河上游水电开发有限责任公司的合同仍未清算。又查明，曲江新区XX路XX花园XX#、12#、15#楼的建设工程规划许可证上载明的泛美花园XX、XX、XX号住宅楼均为砖混，地上六层，11399平方米，在建设过程中，每栋楼房都在六层上加建了第七层，并将第六层和第七层打通建为平层带跃层结构，西安市房产测量事务所2010年1月测绘成果报告11#、12#、15#的建筑总面积均为4223.65平方米，三幢楼房的面积共计12670.95平方米。原规划的房屋建筑面积为11399平方米，最终的建筑面积比原规划面积增加了1271.95平方米。按双方合同约定的出售房屋面积11000平方米、总价款1350万元计算，每平方米的价款为1227.27元。增加面积按此价款计算，应为1561026.08元。再查明，2016年5月23日明源公司在青海省工商行政管理局办理了注销登记。明源公司在《清算报告》中载明：“公司剩余资产5574.89万元，其中，货币663.31万元，实物4529.71万元，其它381.87万元。公司净资产61289.64万元。该公司注销后，相关账务交由富源电力集团股份有限公司承继”。一审法院判决：一、富源公司应于本判决生效之日起十日内支付秦埔公司购房款3697999元，并支付该款的违约金（按年24%的利率计算自2012年6月8日至本判决确定给付之日）。二、富源公司应于本判决生效之日起十日内支付秦埔公司房屋增加面积1271.95平方米的房款1561026.08元。三、驳回秦埔公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费79359元（其中案件受理费74359元、保全费5000元），由秦埔公司负担18432元，富源公司负担60927元（秦埔公司已预付，富源公司应同上款一并给付秦埔公司）。   秦埔公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第二项，改判富源公司向其支付原审未支持的房屋增加面积款489680.73元及逾期付款违约金1024943.26元；2、一、二审诉讼费由富源公司承担。富源公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，改判驳回秦埔公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由秦埔公司承担。二审法院认定事实：原审判决认定的事实属实。二审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。秦埔公司与明源公司于2013年10月签订合同书，约定秦埔公司转让泛美花园广场2#地块楼某某，明源公司购买该地块楼某某用于住宅，建筑面积为11000平方米，土地面积为11.028亩，总价款为1350万元，并对付款方式、期限，逾期付款违约责任，楼某某交付期限与方式等作出协商。履行中，明源公司向秦埔公司支付楼某某款9802001元，下欠3697999元至今未支付。秦埔公司已按照明源公司提供的人员名单,对该涉地房屋办理了房产证书。秦埔公司与明源公司签订的该合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，应对双方具有约束力。由于明源公司在公司注销时，其债权债务由富源公司承继，现秦埔公司起诉要求富源公司支付下欠楼某某款3697999元，依法有据，富源公司诉讼中对下欠3697999元的数额无异议，原审判决富源公司支付该款项并无不妥。富源公司上诉称合同约定尾款付款条件至今未成就，且秦埔公司至今未将土地使用权证办理到明源公司名下，其不应支付下欠的款项。因涉案的泛美广场2#地块楼某某系秦埔公司开发的项目，合同预定的楼某某总价款双方约定以建筑面积11000平方米和相关费用来确定，对于合作开发房地产中，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配房屋的，该合同应为房屋买卖合同。对此，明源公司的该上诉理由，依据不足，不能成立。按照合同约定，秦埔公司在2012年5年28日已将明源公司购买住宅楼房产权属证书分别过户至明源公司指定的个人名下，明源公司应在十个工作日内将余款支付给秦埔公司，明源公司未付，其行为构成违约，应承担逾期支付总价款的违约责任，按照合同约定，每逾期一日，按应付款额万分之三的标准支付违约金，秦埔公司起诉按日万分之三的标准请求计算违约金，与法不悖，应予支持，富源公司应向秦埔公司支付购房款3697999元，并以3697999元为基数按照日万分之三的利率支付自2012年6月8日至确定给付之日的违约金。原审判决对违约金调整为按照年利率24%计算，不妥，予以变更。富源公司上诉认为合同付款条件未成就及应以曲江管委会交纳300万元各项费用进行冲抵，由于在原审中，富源公司认可其欠秦埔公司钱款数额197999元，其他部分钱款由黄河上游水电开发有限责任公司已代为支付，现其公司二审中不予认可上述陈述，不符合民事诉讼法证据规则的相关规定，该上诉理由不予采信。鉴于在合同履行过程中，因秦埔公司的原因将六层报建为六层带跃层，由原批建的11399平方米，在实际建设中将建筑面积增加为12670.95平方米，超出原批建面积1271.95平方米，并在相关部门办理了产权证。根据公平原则，对超出部分1271.95平方米应参照双方合同的价格进行结算，原审判决对此房屋增加面积1271.95平方米认定房款1561026.08元妥当。秦埔公司上诉要求按照合同约定的建筑面积11000平方米与改建的实际面积12670.95平方米的差额1670.95平方米支付价款，理由不当，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：一、维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初771号民事判决第二项、第三项；二、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初771号民事判决第一项为：富源公司应于本判决生效之日起十日内支付秦埔公司购房款3697999元，并以3697999元为基数按照日万分之三的利率支付自2012年6月8日至本判决确定给付之日的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费79359元（其中案件受理费74359元、保全费5000元），由陕西秦埔房地产开发公司负担20359元，富源电力集团股份有限公司负担59000元。二审案件受理费64969元（陕西秦埔房地产开发公司已预交8645元，富源电力集团股份有限公司已预交56324元），由陕西秦埔房地产开发公司承担9969元，富源电力集团股份有限公司承担55000元。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：   2013年10月，秦埔公司与明源公司签订《合同书》，该合同鉴于部分第二条载明，甲方（秦埔公司）转让的秦埔花园，泛美广场2#地块楼某某用地规划已于1997年3月21日经西安市规划局批准，并颁发《建设用地规划许可证》，编号分别为（97）63和（97）62。两个建设项目已经批准立项。甲方与西安曲江旅游度假区管理委员会签订的《国有土地出让合同》编号为GF-94-1001。《国有土地使用证》的编号分别为：西曲国用（土）字第0014号和0016号。土地用途为住宅。第三条载明，乙方（明源公司）购买秦埔花园、泛美广场2#地块楼某某的主要用途为住宅，规划设计、建筑设计需作较大变更。双方未避免重复设计、重新审批，尽快启动项目实施，根据有关规定，就甲方向乙方预售2#地块楼某某，达成如下协议：第一条预售2#楼某某坐落位置。第二条甲方向乙方预售的2#地块楼某某面积：甲方和乙方预售2#地块楼某某的规划建筑面积总计为11000平方（以批准的规划设计建筑面积为准），占地面积为11.028亩。第四条 价格与费用合同总价款包括11.028亩土地出让金，基础设施费，临设及地面现有附着物，转让地块四周围墙，规划、报建、设计、城建费等。第三条预售2#地块楼某某的交付条件：4、持有商品房预售许可证。第四条价格与费用：购买楼某某建筑面积为11000平方米，总价款1350万元人民币。秦埔公司向相关管理部门缴纳超面积劳保统筹费20700元，补缴配套费41650元，新型墙体费4998元。原审中，富源公司提交的2006年11月13日《承诺书》载明，经双方协商，由贵公司直接付给西安市曲江管委会等相关部门的300万元资金冲减贵公司应付我公司的项目转让款项。再审中，富源公司提交了2006年11月16日明源XX城XX户缴纳758元、24404元进账单2张，向曲江新区财政局暂保押资金专户缴纳4998元、139236元进账单2张，向西安市建筑业劳动保险费用行业统筹管理办公室缴纳666413元、20700元进账单2张，向曲江新区财政局行政事业性收费专户缴纳41650元、3472元、583元进账单3张。证明相关款项系明源公司向管理部门缴纳，仅是发票开具给秦埔公司。相关款项包括在原审判决认定的2006年11月16日明源公司向秦埔公司支付的1502001元之中。而1502001元这笔款项与《承诺书》中的300万相对应，即《承诺书》中的300万元包含该笔1502001元及公建部分的150万。其余查明事实与原审查明事实一致。   本院再审认为，本案争议焦点为：1、关于原审认定涉案合同性质为房屋买卖合同纠纷是否妥当。2、原审判处由富源公司向秦埔公司支付房屋增加面积价款是否适当。3、关于富源公司已付款项的数额的认定问题。关于原审认定涉案合同性质为房屋买卖合同是否妥当的问题，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中合同载明明源公司购买的是秦埔花园、泛美广场2#地块楼某某，而楼某某通常指的是未建成的房屋。双方约定1350万元的价款亦是按照建筑面积11000平方米进行的约定。虽然合同约定秦埔公司房产证和土地证办到明源公司名下。但在合同实际履行中，秦埔公司已将房产证办到明源公司指定的业主名下，实现了合同根本目的。故原审认定涉案合同系房屋买卖合同并无不当。富源公司认为涉案合同是土地使用权和项目转让合同，依据不足，依法不予采纳。   关于原审判处由富源公司向秦埔公司支付房屋增加面积价款是否适当的问题，涉案合同约定，非秦埔公司的原因，购买楼某某建筑面积增加或减少时，合同总价款不变。在合同实际履行中，明源公司在施工过程中加建房屋，由原批建的11399平方米，增加为12670.95平方米，超出原批建面积1271.95平方米，致使实际建筑面积与审批面积不相符。秦埔公司为履行合同的办理房产证义务，向相关管理部门缴纳增加面积而产生的额外费用。故增加面积与秦埔公司有直接关系，不属合同价款不变的情形。在涉案合同对此情形未作明确约定的情况下，原审根据公平原则，参照双方合同的价格，判处富源公司向秦埔公司支付房屋增加面积1271.95平方米房款1561026.08元，并无不当。富源公司认为系其承担了增加面积的城建配套费，但在再审中认可该笔费用一并计入向秦埔公司已支付的合同价款中，故该笔费用依然为秦埔公司最终承担，故富源公司认为增加面积与秦埔公司无关，明显与事实不符，依法不予支持。   关于富源公司已付款项的数额的认定问题，二审及再审中，富源公司认为2006年11月13日的《承诺书》中双方均同意用其直接付给西安市曲江管委会等相关部门的300万元资金冲减应付其应向秦埔公司支付的的项目转让款项。再审审理中，富源公司认可明源公司向西安市曲江管委会等相关部门的直接缴纳的1502001元就是原审判决认定的2006年11月16日明源公司向秦埔公司支付的1502001元，另外150万元涉及的是秦埔公司、陕西高山置业有限责任公司与黄河上游水电开发有限责任公司签订的合同中的公建部分。因另外150万元涉及其他合同，本案不予涉及。原审对涉及本案的1502001元已经予以确认，故富源公司认为应在本案中冲减300万元应付款的理由不成立，原审认定明源公司已付款9802001元，欠付款3697999元事实清楚。   综上所述，富源公司的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   维持本院（2017）陕01民终11419号民事判决。   本判决为终审判决。     审判长  王 笑 天   审判员  晏永娟   审判员 齐    放     二〇一九年十二月二日     法 官 助 理 焦   菲   书记员  付   煜        1