天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7929号上诉人（原审被告）：朱宝凤，女，1962年12月12日生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：袁汉卿（朱宝凤之子），男，1985年10月31日生，汉族，住天津市静海区。被上诉人(原审原告）：上海丽程物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市静海区团泊新城东区仁爱大道瀚湖湾33-202号。负责人：王宝胜，经理。委托诉讼代理人：纪纲，公司员工。委托诉讼代理人：徐强，天津津瑞律师事务所律师。上诉人朱宝凤因与被上诉人上海丽程物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2019）津0118民初5623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱宝凤上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年4月10日前，上诉人与被上诉人不存在任何物业服务合同关系，现上诉人已不是涉案房屋的权利人，原审法院应让被上诉人修改诉状后，重新立案。2.被上诉人书面承诺提供24小时管家式服务，在其发给业主的《业主手册》中，写明业主在园区内任何服务需求都可以找到物业管家，而无需业主联系其他部门。因此，该涉案法房屋的业主就房屋出现漏水和墙体开裂向物业管家反映后，管家及物业公司并没有按照《业主手册》中书面宣传的那样真正解决业主的房屋问题。管家及物业公司没有提供其书面所承诺的服务。3.上诉人已于2019年4月10日前与现房屋权利人结清了有关涉案房屋的一切费用。上海丽程物业管理有限公司天津分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上海丽程物业管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告给付原告自2017年10月16日至2019年7月31日的物业服务费15512.27元；2、判令被告给付自2017年10月16日至2019年7月31日的物业服务费滞纳金47元；3、诉讼费用由被告承担。一审认定事实,天津丽辰物业管理有限公司于2013年8月26日与天津百城团泊投资有限公司（以下简称“百城公司”）签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定对百城公司所开发的澜湖湾项目进行前期物业管理服务事宜，前期物业服务合同自2013年8月26日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，物业管理服务费用按建筑面积计算为多层住宅3.83元/月·平方米的标准由业主交纳，业主逾期交纳物业服务费应自逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金等。合同订立后天津丽辰物业管理有限公司依照合同约定履行了物业管理服务。被告于2016年5月4日与百城公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买百城公司所开发的澜湖湾70-2号房屋，房屋面积为188.24平方米，2019年4月11日澜湖湾70-2号房屋权利人变更为案外人袁汉卿，被告自2017年10月16日至2019年4月10日共拖欠物业管理服务费12868.73元。天津丽辰物业管理有限公司于2018年12月6日因合并入上海丽程物业管理有限公司而注销，上海丽程物业管理有限公司天津分公司系上海丽程物业管理有限公司依法设立并且领取营业执照的分支机构。一审法院认为，天津丽辰物业管理有限公司合并入上海丽程物业管理有限公司后，其债权、债务应由上海丽程物业管理有限公司承继，原告作为上海丽程物业管理有限公司依法设立并且领取营业执照的分支机构，为澜湖湾小区提供物业管理服务，有权按照法律规定和合同约定，要求被告支付物业管理服务费。被告主张其房屋出现质量问题原告没有尽到管家式服务的义务，因房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。被告的其他主张未提交相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。原告依照《天津市住宅前期物业服务合同》履行了合同义务，被告在2019年4月11日前为涉案房屋权利人，应按照合同交纳物业费，故对于原告要求被告支付2017年10月16日至2019年4月10日物业管理服务费的诉讼请求，予以支持。因涉案房屋权利人于2019年4月11日变更为案外人袁汉卿，故对于原告要求被告支付2019年4月11日至2019年7月31日的物业费的诉讼请求本院不予支持。本案中，虽然合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷，故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，判决：一、被告朱宝凤于本判决生效后三日内给付原告上海丽程物业管理有限公司天津分公司2017年10月16日至2019年4月10日的物业管理服务费12868.73元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由原告上海丽程物业管理有限公司天津分公司承担16元、由被告朱宝凤承担79元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，2013年8月26日，天津丽辰物业管理有限公司与天津百城团泊投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》后，依约对上诉人所在小区提供物业服务。合同履行期间，上海丽程物业管理有限公司承继天津丽辰物业管理有限公司权利义务后，设立被上诉人继续对上诉人所在小区提供物业服务，故被上诉人有权要求上诉人按照前期物业合同的约定给付物业费。现上诉人以双方不存在合同关系为由，要求驳回被上诉人的诉请因不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院对此不予支持。关于上诉人所提，其于2014年将涉案房屋转让他人，并与新的权利人结清涉案房屋一切费用问题，因上诉人与新的权利人结清涉案房屋一切费用并不能免除其转让前应承担交纳物业费的义务，故原审法院判令上诉人承担其转让前的物业费并无不当。关于被上诉人是否负有维修义务，以及被上诉人未维修完毕是否属于服务不到位问题，虽然天津市新建商品住宅质量保证书第八条约定，本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托天津丽辰物业管理公司派员予以答复和检修。因承担房屋质量问题而导致的维修责任主体仍为开发商，并非物业服务企业，故上诉人以被上诉人不履行房屋维修义务为由，不同意给付物业费的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审中经询问，上诉人认可其向被上诉人反映房屋质量问题后，被上诉人向开发商予以反馈，因上诉人已尽到合同约定的义务，故上诉人主张被上诉人物业服务不到位的事实，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121.72元，由上诉人朱宝凤负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月二十六日书记员 张宇尘