陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终379号 上诉人（原审原告）：周秀兰，女，汉族，1960年4月12日出生，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：彭喜生，男，汉族，1959年10月8日出生，无业，住宝鸡市金台区，系上诉人前夫。 被上诉人（原审被告）：彭来生，男，汉族，1964年9月4日出生，宝鸡石油机械厂退休工人，现住宝鸡市高新区。 被上诉人（原审被告）：郭惠惠，女，汉族，1964年11月27日出生，住址同彭来生，系彭来生之妻。 被上诉人共同委托诉讼代理人：王涛，陕西渭塬律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：陈雯，陕西渭塬律师事务所实习律师。 上诉人周秀兰因与被上诉人彭来生、郭惠惠返还原物纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2018)陕0303民初1805号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周秀兰及其委托诉讼代理人彭喜生、被上诉人彭来生、郭惠惠及其委托诉讼代理人王涛、陈雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周秀兰上诉请求：1、撤销一审判决书，改判二被上诉人归还上诉人名下位于金台区店子街东崖村42号房屋2间（面积40.5平方米）；2、改判二被上诉人归还上述房屋租金12800元（2016年5月至2018年12月，月租金每间200元）；3、改判上诉人将上述旧宅基地的房屋一年内拆除，旧宅基地62.8平方米和集体土地建设使用证一同交于金台区陈仓镇金星村村委会统一安排使用，由金星村村委会监督执行；4、由被上诉人承担全部上诉费用。事实与理由：一、一审法院没有查清协议书用途与作用，更不让上诉人当庭答辩，做出的认定与判决是错判、误判。二、一审法院审判员当庭反复让上诉人确认是归还房屋还是要支付房款，分明是引诱、欺骗、下赌注。判决权在审判员手中，上诉人要求支付房款，就判决房屋卖出20多年要求支付房款已失效。上诉人认为被上诉人违约，再另行起诉，得到结果还是判决驳回诉讼请求。三、没有查清事实是：被上诉人彭来生不是金星村村民户主；上诉人的委托诉讼代理人彭喜生与上诉人原是夫妻关系，无住房，城市户口。四、事实真相是：周秀兰在申请批准新宅基地上建房时，当时彭喜生在服刑，父亲彭某乙害怕周秀兰把旧宅院地上的住房卖给其它村民户主后和彭喜生离婚，彭喜生刑满回家后没有房住，彭某乙亲笔写下了这份协议书，和彭来生签好名后，才找到周秀兰签名，并说这份协议书只是为批宅基地所用。周秀兰为了批准宅基地建房，才在搬出人处签名。彭某乙把原件送金星村三组存档，在协议书复印件加盖了金星村三组印件送金星村村委会与陈仓乡政府批准。周秀兰于1992年夏天新房建成后，1993年搬出之前，找到彭来生问协议书是否有效，家中原有的2间房屋是否真想买，要想买，一手交钱一手交房。彭来生说现在没有钱，父亲对他说家中的2间房子是彭喜生的，他不要。周秀兰又找父亲彭某乙，父亲说42号院内房子是彭喜生的，让周秀兰不能卖，等彭喜生回来再搬。2010年是父亲彭某乙出资把自己的灶房拆除，于原来平房上加盖了二层。店子街东崖村42号院内的宅基地使用权归彭某乙所有，彭来生没有宅基地审批手续。1999年周秀兰、彭喜生与父亲彭某乙口头协议，把旧宅基地上2间房屋由彭某乙出租收取房租抵交每月生活费，等彭某乙去世后归还。1999年周秀兰先搬出，彭喜生等到2000年彭某乙从金星村村委会拿到集体土地建设用地使用证后，父亲彭某乙亲手交给彭喜生，并说要把土地使用证保存好，等他去世后是归还2间房唯一凭证，彭喜生才把二间房子的钥匙亲手交给父亲彭某乙。关于2500元房款是否没有向上诉人支付，上诉人有金星村三组负责人李某某的证言支持，被上诉人没有父亲彭某乙的证言、收款收据支持。彭喜生搬出后，彭来生根本没有来接收2间房屋，向周秀兰与彭喜生支付2500元。2间房屋是父亲交给被上诉人郭惠惠收取租金用于一家人的生活费用，根本不是上诉人与彭喜生亲手交给彭来生。一审法院认定东崖村42号院内坐西朝东由南向北数第一间房屋钥匙由彭来生掌控，没有相关证据支持。五、协议书的用途和作用。协议书是为批准周秀兰新宅基所用，不是真正的房屋买卖合同，否则签名应该是卖出人周秀兰，购买人彭来生，保证人彭某乙，签名就不会是搬出人周秀兰，接收人彭来生同意，涉交人彭某乙。协议签订当时，彭来生没能向周秀兰支付2500元，周秀兰搬出后，彭来生未接收2间房屋。所以根本不是双方意愿所表。彭来生主张2500元已给和他一起生活的彭某乙，并用于盖新庄基地上，彭来生就要出示彭某乙的收款收据、证言，及周秀兰同意彭某乙把2500元用于新庄基。举证责任在彭来生，周秀兰无举证责任。彭来生一分钱未付，房屋买卖事实不成立。该协议己经27年时间早已失效，没有任何约束力。旧宅基地户下周秀兰名下2间原有房屋是彭喜生婚前财产，是彭某乙和彭喜生分家时分给彭喜生所有的，周秀兰只是户主只有使用权，没有出卖权。现彭喜生无居住房屋。周秀兰并无多处宅基地，依理依法应该依法判令二被上诉人归还房屋，给彭喜生居住。彭来生不是金星村村民户主，是石油机械工人城市户口，没有购买权。所以乡政府依据一户村民只有一处宅基地，多处要转让其它住房困难的村民户主居住，不转让者不给予批准，要求周秀兰自行拆除，地皮交集体统一安排使用。二被上诉人依理依法都无权占有，更不能出租收取租金。为民正义，不伤害双方当事人、彭喜生、村集体、镇政府利益，应判令二被上诉人归还案涉房屋2间，归还上述房屋租金12800元，由上诉人一年内拆除旧宅基地62.8平方米和集体土地建设使用地一同交金星村村委会统一安排使用。 被上诉人彭来生、郭惠惠答辩称，一审法院认定事实属实，上诉人所述事实应以一审查明事实为准。上诉人上诉请求第三项系二审增加的诉讼请求，未经过一审审理，被上诉人不予接受。另被上诉人彭来生只是合同制工人，户籍一直在金星村，不存在上诉人所述彭来生不是集体经济组织成员的事实。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决二被告归还原告名下位于金台区店子街东崖村42号房屋2间（面积40.5平方米）。2..判决二被告归还上述房屋租金11600元（2016年5月至2018年9月租金每间每月200元）。 一审法院查明事实：原告丈夫彭喜生与被告彭来生系嫡亲兄弟。1983年原告与彭喜生结婚。1991年12月，因彭喜生犯罪服刑，宝鸡市金台区人民政府向原告颁发了《集体土地建设用地使用证》，确认东崖村42号院内用地面积62.8平方米，建筑占地40.5平方米由原告周秀兰使用。1992年3月1日，原告周秀兰出具协议书一份，内容为“村组：我叫周秀兰，因批准我在新庄基建房，经过双方协商将家庭原有平方1间、灶房1件卖给兄弟彭来生所有，我房建起搬到新庄基新房居住后，由兄弟付给我贰仟伍佰元。决不（双方）失言，如有违约接受村组按照有关规定处理。搬出人周秀兰”，被告彭来生在接受人一栏签署“彭来生同意”，双方之父彭某乙亦在协议书上签字，协议签订后双方将协议交陈仓镇金星村三组留存。协议签订后，原告与彭喜生于2000年搬至铁道南新宅基地上新建的房屋之中居住，并将协议约定的房屋两间交付被告彭来生，彭来生于2012年在原有房屋上加盖了二楼。2016年5月，原告要求被告归还院内座西朝东由南向北数第一间房屋，双方经村组调解未果后，原告诉至一审法院要求依法判决。另查，东崖村42号院内座西朝东由南向北数第一间房屋钥匙由被告彭来生掌控。对双方协议约定的房款2500元，原告称被告并未支付，被告称将该款交于双方之父彭某乙用于给原告盖新庄基房屋，对此双方均无合法有效证据证明。 一审法院认为，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告与被告彭来生1992年3月1日签订的协议书，系双方真实意思表示，亦经所在村组同意，不违反法律法规的强制性规定，合法成立并生效。协议签订后，原告依约将该房屋交付被告居住使用，被告占有本案诉争房屋并非无权占有，故原告无权请求被告返还原物。在审理过程中，原告又以被告未依约支付房款为由要求收回房屋，而《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告出让本案所涉房屋是为了申请新的宅基地，现原告已拥有新的宅基地，因此不能拥有两处宅基地，也即不能主张返还房屋，故对原告的诉讼请求一审法院不予支持。原告虽提交了集体土地建设用地使用证以证明本案所涉房屋宅基地使用权仍在原告名下，但因原告已拥有新的宅基地，该集体土地建设用地使用证依法应办理注销登记，对原告的该意见一审法院不予采信。一审法院在审理过程中反复向原告确认，是要求返还房屋还是要求支付房款，原告选择了要求返还房屋，故对原告的诉讼请求一审法院不予支持，若原告认为被告违约，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：驳回原告周秀兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周秀兰承担。 二审查明，1983年上诉人周秀兰与彭喜生结婚，1987年彭喜生父亲彭某乙与彭喜生分家，将42号院内坐西朝东由南向北数第一间平房加一间灶房分于彭喜生及上诉人周秀兰。1990年彭喜生户口转为城镇户口。1991年12月，宝鸡市金台区人民政府向上诉人周秀兰颁发了金集建（1991）字第010271号集体土地建设用地使用证。1992年3月1日，上诉人周秀兰与被上诉人彭来生签订案涉协议。1992年12月30日宝鸡市金台区人民政府作出陈乡地字（1992）23号审批土地批复通知，同意金星等五个村含上诉人周秀兰在内的十八户村民搬迁宅基地申请。上诉人周秀兰在获批的新宅基地上建房后，与彭喜生前后搬至铁道南新宅基地上新建的房屋之中居住。 同时查明，2017年4月，彭喜生起诉彭来生及双方母亲黄某某、姐妹彭淑琴继承纠纷一案，宝鸡市金台区人民法院作出（2017）陕0303民初1097号民事调解书，认定彭某乙及黄某某对金星村3组42号院坐西朝东由南向北数一楼第二间、第三间房屋享有所有权。 还查明，上诉人周秀兰与彭喜生2018年4月解除了婚姻关系。 其余案件事实同一审法院查明事实一致。 本院认为，上诉人二审增加的拆除案涉房屋，将宅基地交于村委会的上诉请求，系上诉人二审程序中增加的独立的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条之规定，人民法院审理二审民事案件的审理范围不能超出一审当事人诉讼请求范围。且是否收回宅基地属于村集体组织权益，不属人民法院民事案件受理范围。故对上诉人第三项上诉请求本案不予处理。二审审理阶段，上诉人坚决要求返还房屋，表示不接受支付房款。故本案二审审理范围为上诉人主张的返还案涉房屋、支付房屋占用期间租金的诉讼请求是否成立。 根据已查明事实，被上诉人占有、使用案涉房屋是基于双方当事人1992年签订的案涉房屋转让协议，现上诉人以案涉协议非双方真实意思表示，不是真正的房屋买卖合同，被上诉人至今未支付2500元房款，房屋买卖事实不成立，该协议己经27年时间早已失效，没有任何约束力，另彭来生不是金星村村民户主，是城市户口，没有购买权，且案涉房屋为彭喜生婚前个人财产，上诉人无权处分为由，主张案涉协议无效。对此，本院认为，首先，双方当事人签订案涉房屋转让协议系客观事实，协议的内容清楚明确，不论协议系谁主笔草拟，如何注明称谓，上诉人签字的行为表明其对协议内容的认可，其应当知道出让旧有房屋才能获批新的宅基地，实际上上诉人也基于案涉协议获批新的宅基地并承建、入住新建房屋，上诉人现主张协议非真实意思表示的理由不能成立。其次，房屋买卖合同与其他买卖合同一样是诺成性合同而非实践性合同，即双方当事人达成书面协议时，合同即告成立，并对双方当事人产生法律效力。若一方未按约定履行相应付款义务的，相对方可以基于合同向另一方主张继续履行付款义务或赔偿迟延履行损失的债权请求权，但并不会产生合同失效或自动解除的法律后果。再次，被上诉人彭来生家庭户籍簿登记内容显示，被上诉人彭来生、郭惠惠均系依法登记的金星村常住户口，故上诉人关于被上诉人彭来生非金星村村集体组织成员没有购买权的主张亦不成立。最后，案涉争议房产系上诉人婚姻关系存续期间与彭喜生从家庭共有财产中分家分割所得，属上诉人与彭喜生的婚后共同财产。协议签订时彭喜生虽在外服刑，但彭喜生已归来多年，无证据证明其对转让协议提出过异议，上诉人周秀兰及彭喜生搬离案涉房屋的行为，可以视为对转让协议的认可。上诉人以自己无权处分为由主张协议无效的意见同样不能成立。上诉人关于自己未将案涉房屋交付被上诉人，只是交给父亲彭某乙暂时使用的陈述，无充分证据证明，不足以反驳案涉书面协议，本院不予采信。综上，上诉人关于转让房屋协议无效的上诉理由均不能成立，对其基于协议无效而要求被上诉人返还房屋，支付占用期间租赁费的主张，本院不予支持。 需要指出的是，房地一体的固有特性使得农村房屋的所有权必然涉及到农村宅基地使用权的取得、行使和转让问题，必须符合土地管理法等法律和国家有关规定。上诉人现已经在金星村拥有新宅基地的使用权及新建房屋的所有权，彭喜生早已不是金星村村集体成员，根据继承案件生效的民事调解书双方认定事实，案涉房屋并不属于彭某乙遗产，上诉人主张案涉房屋的所有权归自己，显然亦违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一户一宅之规定。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，判处并无不当，本院予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周秀兰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李婧雯 审 判 员 付金国 审 判 员 彭 澍 二〇一九年十二月六日 法官助理 王云飞 书 记 员 李雯静