重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7724号上诉人（原审原告）：李婷，女，1968年12月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：秦晋川，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈燕，重庆依斯特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1968年8月15日出生，苗族，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：吴光海，男，1976年11月5日出生，汉族，住重庆市巴南区。被上诉人（原审被告）：刘微，女，1962年8月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：李杨，重庆利欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李显国，男，1960年5月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周萍（系李显国之妻），女，1965年3月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）钟琴，女，1979年11月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审被告）：罗振，男，1967年7月23日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人李婷与被上诉人张涛、吴光海、刘微、李显国、钟琴、罗振委托合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初7998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李婷及其委托诉讼代理人秦晋川、沈燕，被上诉人张涛、吴光海、刘微及其委托诉讼代理人李杨，被上诉人李显国及其委托诉讼代理人周萍到庭参加诉讼。经本院依法通知，被上诉人钟琴、罗振未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李婷上诉请求：请求法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人的商铺是私人财产，从购买之日起到最后一次委托共同出租之前，都是独立出租，单独收取租金。上诉人之所以给被上诉人出具委托书共同处理对外招租事宜的前提是因为被上诉人承诺统一招租后的租金分配方案与原租金分配方案（即上一任承租人承租期间业主各自收取租金占总租金的比例）不变，同升同降，一审中张涛对微信记录及电话录音等证据的真实性予以确认。被上诉人在办理招租事宜过程中，违背诚信原则，变更租金分配方案未按照各业主实际购买商铺出资占59户业主购买商铺出资总额的比例分配，存在明显过错，造成上诉人租金损失，被上诉人对此应承担赔偿责任，具体损失为案外人洪李建支付租金总额的3.26%（在上一任承租人承租期间上诉人租金收益占全体业主租金收益的6.92%，而现在上诉人租金占洪李建支付租金总额的3.66%）。一审法院未对被上诉人是否有过错进行评价是错误的，全体业主并非业主委员会，而是所有商铺出租人的集合，被上诉人利用控制租金的优势通过新的分配方案，被上诉人因此获利导致上诉人租金受到损失。张涛、吴光海、刘微辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求没有依据，与事实不符，请求维持原判。该门面并非独立产权商铺，是网状式摊位，不具备构造和使用上的独立性，没有独立的围墙与其他商铺、过道相隔离，也没有独立的用电、用水设施，所以出租均需业主共同招租，而不是由某一业主单独出租，也不可能单独出租。涉案商铺所在商场自2002年由重庆国邦实业有限公司（以下简称国邦公司）整体托管到2010年。上诉人没有充分证据证明其商铺在这15年期间独立使用和出租。上诉人认为其商铺位置较优、应多分得租金不合理，上诉人不能证明自己商铺价值明显优于其他类似商铺，前一阶段商业行为所采取的模式和所获结果并不当然适用于后续交易。租金分配应当根据业主协商共同决定，按照投资比例分配；而管理办法和租金分配方案经过三分之二以上业主同意，合法有效。业主代表在委托事务中没有权利处分业主未分配的共有租金，重大事项决策需业主大会投票，在管理办法和租金分配方案经讨论通过前，被上诉人就租金分配问题的交流仅代表其个人建议、只是从中协调，因此张涛个人无权决定租金分配，不存在过错和造成上诉人损失的事实，不应当承担赔偿责任。李显国辩称：上诉人并未将其商铺单独出租。2002年至2010年业主将购买的商铺返租给开发商，由国邦公司按投资比例分配给业主；2010-2017年期间业主代表与开发商共同管理商铺，开发商收取2%的管理费；2017年开发商不再继续管理，交由业主自行管理，于是成立业主代表小组，委托业主代表进行招租，2017年9月16日全体业主开会通过管理办法，决定对租金按投资比例分配。请求维持原判。钟琴、罗振未发表答辩意见。李婷向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告支付商铺租金58128元（每月9688元，从2017年9月16日起计算至2018年3月15日止）；2、判令被告实际收到租金之日起三日内，按实际收到租赁合同项下总租金的6.92%向原告支付商铺租金（从2017年9月16日起至2018年9月15日为116256元，计算方式为（年租金总额＋6万元）×6.92%÷12个月），从2017年9月16日起至2029年9月15日）；3、若不支持诉请2，则判令被告在承租人洪李建实际支付租金之日起三日内，按洪李建实际支付租赁合同项下总租金的3.26%赔偿原告的商铺租金损失（从2017年9月16日起至2018年9月15日为54768元，计算方式为（年租金总额＋6万元）×3.26%÷12个月），从2017年9月16日起至2029年9月15日）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年5月23日，甲方重庆国邦实业有限公司与乙方李婷签订《重庆市房地产买卖合同》约定李婷以393000元的价格购买位于重庆市南岸区南坪街道惠工路X幢X号商铺，建筑面积34.16平方米。后该商铺的登记产权人为李婷。2017年7月2日，李婷等业主出具《委托书》载明：“因工作繁忙不能亲自参与南坪惠工大厦1楼1号商铺整体招租，特委托张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国（即本案六被告）作为其合法代理人，全权代表办理招租相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关合同，均予认可，并承担相关的法律责任。委托期限：自签字之日起至所签合同到期为止。”2017年7月3日，张涛等六被告与案外人洪李建就南坪惠工大厦X楼X号1154平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定由洪李建承租上述房屋，并约定租赁期限、租金标准、支付方式及相应的权利和义务等。2017年9月1日，南岸区南坪惠工路X号第X层全体业主《管理办法》形成，对管理范围、业主代表小组、业主代表小组职责、租金分配方案、业主代表小组、业主的权力与义务作出了规定。其中第六条租金分配方案为：由于“南岸区南坪惠工路X号第X层”是“产权式商铺”，需按购买“产权式商铺”时的投资比例进行分配；业主代表小组按1%的标准收取管理费，用于商铺的运作和日常开销。第七条第6项：由于特定时期的特殊性，业主有权提出分配方案的调整，经全体业主签字认可后，补充分配协议，并照此协议执行。该《管理办法》于2017年9月16日经业主开会通过。李婷在前一任租户承租期间每月实收的租金为10017元，在六被告与案外人洪李建签订《房屋租赁合同》后每月实收的租金为5134.71元。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，原告李婷等业主签字的《委托书》系其真实意思表示，委托书中的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国六被告有权代表业主与案外人洪李建签订《房屋租赁合同》，该合同对李婷等业主具有约束力。本案争议的焦点为《管理办法》载明的租金分配方案是否是六被告作出？一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。原告李婷举示的证据不能证明《管理办法》是六被告作出，结合六被告举示的证据，能够证明该《管理办法》涉及南岸区南坪街道惠工路X号X层商铺的所有业主，其中的租金分配方案涉及全体业主利益，六被告在本案中仅得到业主授权对外就涉案商铺办理招租事宜并签订租赁合同，而无权作出涉及全体业主利益的《管理办法》，故该《管理办法》系经全体业主开会通过，并非由六被告擅自作出，故原告李婷据此认为六被告的行为直接导致其收取租金金额降低从而侵犯了其权利的意见，无相应的依据，一审法院依法不予支持。据此，对原告李婷因此要求六被告按照原实收租金金额进行支付，并在以后按照原比例进行支付或者按照实收的租金金额和现在实收租金金额的差额由六被告进行赔偿的诉请，由于涉案商铺的租金属于全体业主，六被告无实际处分的权利，故对原告的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款之规定，一审判决：驳回原告李婷的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取626元，由原告李婷承担。二审中当事人未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据委托书记载，上诉人委托被上诉人处理的事宜为办理南岸区南坪惠工大厦X楼X号商铺整体招租及签订合同，并未直接涉及有关租金分配方案确定问题。基于上诉人签署委托书、委托书所载内容以及被上诉人实际进行招租并代表上诉人在内的全体业主签署合同的事实，可以认定双方就涉案商铺的委托统一出租并代为签订合同的确曾有合意。但上诉人认为被上诉人与其存在委托合同关系，且被上诉人曾向上诉人承诺统一招租之后租金分配方案与前一任承租人承租时租金分配方案不变，双方就此达成一致意思，但由于双方对此并无书面或电子数据合同约定，而上诉人所举示包括刘燕与张涛之间的微信聊天、电话语音记录以及张涛、罗振、钟琴于2017年7月2日、9月16日在商铺业主会上发言的录音，并不能证明包括张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国在内的受委托人在接受委托时曾向李婷作出具体承诺，承诺统一招租后租金分配方案要与原分配方案保持不变，或者双方就此以口头协议方式达成一致意思。因此上诉人对其相关主张因未能举示充分证据予以证明，自应承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信。且不论被上诉人是否有权代表其他业主向上诉人做出类似承诺，既然不能认定双方委托合同中存在上诉人所述的约定，自然无法以被上诉人违反约定、存在故意或重大过失要求被上诉人承担赔偿责任。由于被上诉人已经按照委托书内容完成涉案商铺招租及合同签订事宜，且商铺对外出租价款金额并未出现显著不合理减少，故被上诉人并不存在未完成委托事项给上诉人造成损失的事实。本案纠纷实质在于统一招租后，对租金如何分配产生争议。由于上诉人在委托时既未审查受托人是否有资格代表其他业主就新的租金分配向其作出承诺，也未明确与受委托人或其他业主就租金数额、分配比例等进行约定，就径行签署委托书，故对于造成现存各方就租金分配的争议，其行为也是导致商业风险的因素。既然上诉人选择委托其他业主对商铺进行整体统一出租，其行为实质类似合伙共同经营，故该商场租金收益应当由包括双方当事人在内的全体业主协商决定。因此上诉人所主张的其在统一招租前后租金数额差异，并非是因为被上诉人完成委托事务所致，而是由于其后即2017年9月16日商铺业主讨论所通过的管理办法及租金分配方案导致其根据分配比例计算可得租金少于原有租金，该部分差额不宜直接作为委托合同的损失予以认定。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252元，由李婷负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一九年十二月二十五日书记员  陈 涛