贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0222民初8730号 原告：邵林强，男，1976年3月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。 委托诉讼代理人：冯美坚，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201711928476。 委托诉讼代理人：董平荣，贵州永达律师事务所实习律师，实习证号23081905110339。 被告：王士忠，男，1973年7月18日出生，汉族，住贵州省盘州市。 委托诉讼代理人：黄建勋，盘州市中心法律事务所法律服务工作者，执业证号32409141100078。 被告：盘州市永泰房地产开发有限公司，住所地，贵州省盘州市亦资街道杜鹃西路30米街，统一社会信用代码915202220760142497。 法定代表人：林德彦，盘州市永泰房地产开发有限公司执行董事。 原告邵林强与被告王士忠、盘州市永泰房地产开发有限公司（以下简称“永泰房开公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告邵林强的委托诉讼代理人冯美坚、被告王士忠及其委托诉讼代理人黄建勋到庭参加诉讼，被告永泰房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 邵林强向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）黔0222执异59号执行裁定书，立即恢复对位于贵州省盘州市房屋的执行；2.案件受理费由二被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求明确为判决准许执行位于贵州省盘州市的房屋。事实及理由：原告申请执行的房屋与被告王士忠提出的执行异议的房屋不是同一套。永泰房开公司用以抵押给原告的房屋是盘州公寓1幢11层1号、12层2号房屋，该2套房屋总面积为253.69平方米，其中1幢11层1号131.95平方米，12层2号为121.74平方米，且抵押登记时房屋位置及门号是确定的，而王士忠现提出异议的12层2号房屋的面积是130.28平方米。所以，王士忠提出异议的房屋与原告申请保全的房屋并非同一套，只是有人将门牌号进行了变更而已。王士忠的房屋应当是原来门号为12-1号的房屋。另外，被告王士忠与永泰房开公司签订的房屋买卖合同在抵押登记之后，永泰房开公司在未征得抵押权人同意的情况下擅自处分房屋的行为属于无权处分，被告王士忠不构成善意取得，其提供的房屋买卖合同属无效合同。即便王士忠与永泰房开公司之间存在房屋买卖合同关系，也只是享有物权期待权，不能对抗登记在先的抵押权人的优先受偿权，亦不能对抗登记在先已经形成的抵押权。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，原告认为被告王士忠提出的异议申请不能够排除原告申请的强制执行，请求法院支持原告的诉讼请求。 王士忠辩称，涉案的盘州公寓1幢1座1单元12层2号的房屋系被告王士忠于2014年4月10日从永泰房开公司购买所得，此后一直居住至今。从王士忠受让该房屋的时间节点以及水电使用费缴纳的情况看，可以确定王士忠一直占有使用该房屋。因此，王士忠享有足以排除原告申请强制执行的民事权益。原告所述王士忠与永泰房开公司签订的房屋买卖合同是在原告与永泰房开公司办理抵押登记之后与事实不符。王士忠于2014年4月10日与永泰房开公司签订房屋买卖合同，而原告与永泰房开公司在王士忠不知情的情况下于2019年9月16日才办理了抵押登记，该行为明显侵害了王士忠对该房屋享有的民事权益。 永泰房开公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：位于贵州省盘州市的盘州公寓系永泰房开公司投资开发的房地产项目。2014年4月10日，王士忠与永泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定王士忠向永泰房开公司购买盘州公寓1幢1座1单元12层2号房屋，建筑面积为121.74平方米，总价款为365220元。该合同中附有房屋分层分户平面图，该平面图的编号方式为，正对平面图，从左下角开始顺时针依次编号，共7套房屋，即左下角为12-1号房屋，左上角为12-2号房屋。盘州公寓1幢1座1单元11层2号房屋系永泰房开公司出让给案外人司平英的房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已经过房屋主管部门备案，该合同中同样附有房屋分层分户平面图，该平面图的编号方式与王士忠提交的平面图的编号方式一致，即左下角为11-1号房屋，左上角为11-2号房屋。王士忠向永泰房开公司购买上述房屋后，永泰房开公司向王士忠出具有收到购房款258000元的收据，但未办理相关备案登记手续，盘州公寓1幢1座1单元12层2号房屋至今仍登记在永泰房开公司名下。王士忠从2015年开始使用上述房屋居住至今。 2018年3月5日，王士忠起诉永泰房开公司，要求永泰房开公司支付未就其购买的房屋向房屋登记机关申请办理相关登记备案手续的违约金。贵州省盘州市人民法院在审理过程中组织双方调解达成协议，并于2018年4月20日制作了（2018）黔0222民初1492号民事调解书。该调解书中载明，王士忠在该案中起诉的事实理由为“2014年6月，原被告约定，原告向被告购买盘州公寓1幢1座1单元12层2号的房屋，面积121.74平方米，房屋总价款379800元。原被告约定用原告于2013年2月2日、2月7日借给林德彦的借款本金150000元及利息支付房屋的首付款209515元，之后，原告向被告支付了部分房款，至今，原告尚欠被告购房款126000元。2015年3月30日，被告将房屋交付给原告，原告遂装修并入住至今，但被告一直未就该房屋向房屋登记机关申请办理相关的登记备案手续。”，另外，该调解书中还载明“被告盘州市永泰房地产开发有限公司承认原告王士忠在本案中所主张的事实，并承诺在六十日内办理相关的登记备案手续。”。双方达成的调解协议内容为“一、由被告盘州市永泰房地产开发有限公司自本协议生效之日起六十日内向盘州市住房和城乡建设局申请办理盘州市亦资街道盘州公寓1幢1座1单元12层2号房屋的登记备案。二、若被告盘州市永泰房地产开发有限公司逾期不办理房屋登记备案，应当自本协议生效之日起九十日内给付原告王士忠违约金3676元。三、案件受理费25元，由被告盘州市永泰房地产开发有限公司负担。”。 2018年7月4日，邵林强向贵州省盘州市人民法院申请诉前财产保全，请求对盘州市永泰房地产开发有限公司名下位于贵州省盘县共两套房屋采取保全措施。贵州省盘州市人民法院于当日作出（2018）黔0222财保27号民事裁定书，准许了邵林强的上述申请。后贵州省盘州市人民法院作出（2018）黔0222执保206号执行裁定书，对上述房屋采取了保全措施。 2018年7月19日，邵林强起诉林德彦和盘州市永泰房地产开发有限公司，要求林德彦和盘州市永泰房地产开发有限公司连带偿还其两笔借款。其中一笔借款本金为325000元，对应的案号为（2018）黔0222民初4859号。另一笔的借款本金为40万元，对应的案号为（2018）黔0222民初4861号。上述两案在审理过程中组织双方调解达成协议，由林德彦负责偿还邵林强借款本息，由盘州市永泰房地产开发有限公司对林德彦的债务承担连带清偿责任。上述两案民事调解书发生法律效力后，林德彦和盘州市永泰房地产开发有限公司未履行调解协议中确定的义务。邵林强遂申请强制执行，其中（2018）黔0222民初4859号民事案件对应的执行案件为(2019)黔0222执1912号执行案件，（2018）黔0222民初4861号民事案件对应的执行案件为(2019)黔0222执1911号执行案件。 2019年9月16日，盘州市国土资源局向邵林强颁发黔（2019）盘州市不动产证明第0009581号不动产登记证明，该证明中载明的权利事项为抵押登记，权利人为邵林强，义务人为永泰房开公司，房产坐落盘县红果盘州路盘州公寓1幢11层1号，不动产单元号520222001007GB00004F00010062，抵押单元数量为2，债权起止时间为2017年2月21日至2017年4月21日，抵押房屋总面积为253.69平方米。该证明中附有盘州公寓1幢11层和12层的房屋分层分户平面图，其中11层的房屋分层分户平面图与司平英的房屋买卖合同中所附的平面图一致，12层的房屋分层分户平面图中左下角的房号为12-2，左上角的房号为12-1，其余的房号与王士忠的房屋买卖合同中所附的平面图中标注的房号一致。盘州市不动产登记中心出具的房屋记载表中载明，盘州公寓1幢11层1号、12层2号的房屋均办理有抵押登记，抵押人为永泰房开公司，抵押权人为邵林强。 2019年10月14日，盘州市人民法院作出（2019）黔0222执1912号查封公告，该公告中载明，本院依据（2018）黔0222财保27号民事裁定书于2018年7月10日查封了登记在永泰房开公司名下的位于盘州市房屋，上述财产已由有关部门协助办理查封登记，查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、赠送等处分行为。 2019年10月17日，因永泰房开公司未履行（2018）黔0222民初1492号民事调解书中确定的义务，王士忠遂申请强制执行，对应的案号为（2019）黔0222执3378号执行案件，该案尚在执行过程中。 2019年11月14日，王士忠针对上述查封行为提起执行异议，请求中止执行位于盘州市的房屋。本院审查后于2019年11月18日作出（2019）黔0222执异59号执行裁定书，裁定中止执行上述房屋。邵林强不服该裁定，遂提起诉讼。 上述事实有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、不动产登记证明及所附的房屋分层分户平面图、房屋记载事项及房屋查询信息表、《商品房买卖合同》、（2018）黔0222财保27号民事裁定书、（2018）黔0222民初1492号民事调解书、（2018）黔0222民初4859号民事调解书、（2018）黔0222民初4861号民事调解书、王士忠的户口簿、用水许可证及水费缴纳明细、电费缴纳明细、广电网络费缴纳明细、永泰房开公司出具的购房款收据、（2019）黔0222执3378号受理案件通知书、房屋现场照片、（2019）黔0222执1912号查封公告以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。对于原告的代理人对林德彦所做的调查笔录，因其陈述的内容与（2018）黔0222民初1492号民事调解书中的内容不一致，且没有其他证据相互印证，故该笔录在本案中不作为认定案件事实的依据。 本院认为，根据审理查明的事实，王士忠与永泰房开公司签订有《商品房买卖合同》，该合同中涉及的房屋为永泰房开公司投资开发的盘州公寓1幢1座1单元12层2号，王士忠从2015年便开始居住该房屋至今。从盘州市不动产登记中心出具的房屋记载表及查询信息看，永泰房开公司又将盘州公寓1幢1座1单元12层2号抵押给邵林强。对于上述房屋，王士忠持有的购买合同中所附的房屋分层分户图中标注的位置虽然与邵林强持有的不动产登记证明中所附的房屋分层分户图中标注的位置不一致，但根据盘州公寓1幢1座1单元11层的房屋分层分户平面图中标注的编号方式，结合王士忠对房屋的使用情况、邵林强申请诉前保全、本院制作的查封公告中载明内容以及王士忠提出执行异议的情况看，涉案房屋即盘州公寓1幢1座1单元12层2号应为王士忠现居住使用的房屋。 本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理,按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告请求对案涉房产继续执行，故本案的争议焦点为王士忠对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但在法律、司法解释另有规定的情况下，如果申请执行人的抵押权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人的异议则应予以支持。本案的重点在于审查邵林强对上述房产享有的抵押权能否对抗王士忠对该房屋享有的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，根据该条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，应属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”的情形。 本案中，根据已经查明的案件事实，首先，王士忠与永泰房开公司针对盘州公寓1幢1座1单元12层2号签订《商品房买卖合同》的时间为2014年4月10日，而该房屋在执行过程中被查封的时间是2019年10月14日。即原告与永泰房开公司是在涉案房屋被查封之前就签订了《商品房买卖合同》。即使按照本院根据邵林强的诉前保全申请对涉案房屋在诉前采取的查封时间算（2018年7月4日），原告与永泰房开公司签订《商品房买卖合同》的时间也在涉案房屋被查封之前。王士忠与永泰房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对此，在王士忠起诉永泰房开公司要求其支付未办理销售备案登记的违约金一案即（2018）黔0222民初1492号案件中也得到了确认。也就是说，王士忠与永泰房开公司在人民法院查封之前已针对涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同。其次，王士忠与永泰房开公司在合同中约定，房屋价款共计365220元，在（2018）黔0222民初1492号案件中，王士忠陈述其已支付房屋价款209515元，永泰房开公司对王士忠的陈述予以认可。本案中，原告也提交了一份永泰房开公司出具的购房款收据，该收据中载明已支付的房款金额为258000元。无论剩余购房款是否付清，从上述已付款的金额看，均已超过了合同约定总价款的百分之五十。再次，王士忠虽陈述其在盘州市还有另外一套房产，但其同时也陈述，因之前购买的房屋在一楼，比较潮湿，加之共同居住的有四人，为了满足生活需要，其才从永泰房开公司购买了涉案房屋用于居住，对于之前购买的房屋现未用于居住。王士忠购买涉案房屋的目的属于满足家庭生活的合理消费，且邵林强对此也并未提出异议。综上，王士忠对案涉房产提起的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故其对案涉房产享有的民事权益可以对抗邵林强对案涉房产享有的抵押权，也即王士忠对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。故邵林强要求判决准予执行盘州公寓1幢1座1单元12层2号的请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告邵林强的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告邵林强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审 判 长  余 华 人民陪审员  王忠芹 人民陪审员  金明霞 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  包彦龄