中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监253号申诉人(申请执行人):天津市宏大伟豪资产管理有限公司,住所地天津市自贸实验区(东疆保税港区)亚洲路6975号金融贸易中心南区11916（天津创博商务秘书服务有限公司托管第290号）。法定代表人:徐多伟,该公司执行董事。委托诉讼代理人:石利明,北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨军,北京市东卫律师事务所实习律师。被申诉人（被执行人）:中国建筑第六工程局第五建筑工程公司,住所地天津市滨海新区塘沽广州道360号。法定代表人:刘永敏,总经理。天津市宏大伟豪资产管理有限公司因成都燕宇投资实业发展有限公司与中国建筑第六工程局第五建筑工程公司（以下简称中国六建第五公司）建设工程施工合同纠纷执行一案，不服四川省高级人民法院（以下简称四川高院）（2018）川执复151号执行裁定，向本院申诉。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）在执行宏大公司申请执行中国六建第五公司建设工程施工合同纠纷一案中,中国六建第五公司对该院实施的执行拍卖行为不服,向该院提出书面异议。成都中院查明,关于成都燕宇投资实业发展有限公司与中国六建第五公司建设工程施工合同纠纷一案,该院作出(2010)成民初字第309号民事判决。后因五公司未履行生效判决确定的义务,宏大公司向该院申请强制执行。执行过程中,该院于2015年6月15日作出(2010)成民初字第3093号民事裁定,裁定查封中国六建第五公司所有的位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地的国有土地使用权(权证号:塘地字第00837号)。2017年8月14日成都中院依当事人申请，于2017年8月14日作出（2017）川01执异1504号执行裁定，裁定变更宏大公司为本案申请执行人。经成都中院委托,四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2017年12月12日作出中兴智业(2017)成土评第049号土地估价报告,确定案涉49748.63平方米国有土地使用权在2017年12月1日的市场价格为3089.39万元。2017年12月18日,该院作出(2017)川01执恢183号执行裁定,主要内容为:对中国六建第五公司位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地土地使用权(权证号:塘地字第00837号)采取拍卖措施。2017年12月25日,该院在人民法院诉讼资产网发布“成都市中级人民法院关于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权(第一次拍卖)的公告”,在该公告中载明:“本次拍卖仅限于土地使用权,建筑物不在拍卖范围内。”在拍卖过程中,宏大公司以2205万元的最高报价成交。2018年1月26日10时,人民法院诉讼资产网就此次拍卖出具网络司法拍卖成交确认书。2018年1月29日,该院根据前述网络司法拍卖情况,作出(2017)川01执恢183号之一执行裁定,主要内容为:“一、位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地土地使用权(权证号:塘地字第00837号)归买受人天津市宏大伟豪资产管理有限公司所有。使用权自本裁定送达买受人天津市宏大伟豪资产管理有限公司时转移。二、买受人天津市宏大伟豪资产管理有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”另查明,位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地上搭建有大量建筑物,形成了综合市场,有醒目的新北花鸟鱼石综合市场招牌。成都中院认为，一、评估机构接受法院委托后作出的评估结果,是评估机构独立作出的判断,不属于法院执行行为,对该结果提出的异议不属于执行异议,更不属于可以通过执行异议撤销的事项,对中国六建第五公司要求撤销就案涉土地作出的(2017)成土评第049号《土地估价报告》的请求,该院不予支持；二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条“……被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产……”的规定,在中国六建第五公司逾期不履行判决确定义务的情况下,该院作出(2017)川01执恢183号执行裁定拍卖中国六建第五公司享有的国有土地使用权并无不当,对中国六建第五公司要求撤销(2017)川01执恢183号执行裁定的请求,该院不予支持;三、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定,案涉49748.63平方米划拨仓储用地上有大量建筑物,该院在执行处置时,特别声明“本次拍卖仅限于土地使用权,建筑物不在拍卖范围内”,直接导致房地分离,明显违背了上述法律的规定,严重损害了当事人的利益,应当纠正,中国六建第五公司要求撤销(2017)川01执恢183号之一执行裁定、2018年1月26日就案涉土地进行的拍卖活动及作出的《网络司法拍卖成交确认书》的请求,该院予以支持。就撤销拍卖而言,异议人所提出的其他事由已经不影响结果,该院不再逐一回应。成都中院于2018年7月2日作出(2018)川01执异613号执行裁定,裁定主要内容为:一、撤销该院(2017)川01执恢183号之一执行裁定；二、撤销该院2017年12月25日在人民法院诉讼资产网发布的关于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权(第一次拍卖)的公告；三、撤销人民法院诉讼资产网2018年1月26日就案涉土地使用权拍卖出具网络司法拍卖成交确认书；四、驳回中国六建第五公司的其他异议请求。宏大公司不服上述异议裁定，向四川高院申请复议称:一、执行异议裁定认定事实错误。1.认定单独拍卖,导致房地分离错误。2.认定损害了当事人的利益不属实.3.认定形成综合市场不属实；二、执行异议裁定适用法律错误,不应适用《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定；三、司法拍卖行为符合法律规定。请求撤销成都中院(2018)川01执异613号执行裁定,维持(2017)川01执恢183号之一执行裁定。中国六建第五公司称:一、执行法院拍卖划拨土地使用权造成房地分离,严重违法；二、拍卖划拨土地使用权前未征得当地政府同意,违反法律规定；三、执行行为违反法定程序。请求维持成都中院(2018)川01执异613号执行裁定。四川高院对成都中院查明的事实予以确认。另查明,四川中兴智业房地产评估咨询有限公司作出的中兴智业(2017)成土评第049号《土地估价报告》载明:上述案涉49748.63平方米划拨仓储用地土地使用权其中包含建筑占地面积631.56平方米,空闲面积49117.07平方米。《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明:上述案涉土地使用权上建有建筑面积2512平方米的4层建筑一幢,不动产权证号为070186582,权利人为王岚。该院认为,本案复议程序中应审查的焦点问题为本案拍卖是否为房地分离且违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”依照上述法律规定,人民法院强制拍卖土地使用权时,应当严格遵循上述规定。本案执行法院在拍卖被执行人中国六建第五公司所有的位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权时,依据《土地估价报告》载明的内容和现场查勘,应已知悉上述案涉土地使用权上建有建筑面积2512平方米的4层建筑一幢和建有未取得产权登记的大量建筑物,且已形成综合市场。如仅对上述案涉土地使用权全部进行拍卖,其后果为土地使用权与房屋权属不一致,损害当事人和案外人合法权益,不符合法律规定,并可能遗留其他纠纷隐患。综上,宏大公司的复议申请理由,与法律规定不符,不能成立,其撤销成都中院（2018)川01执异613号执行裁定,维持成都中院(2017)川01执恢183号之一执行裁定的复议请求,不予支持。成都中院(2018)川01执异613号执行裁定认定事实清楚,适用法律正确,结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定,裁定驳回宏大公司复议申请,维持成都中院(2018)川01执异613号执行裁定。宏大公司不服上述复议及异议裁定，向本院申诉，请求：1.撤销四川高院（2018）川执复151号裁定；2.撤销成都中院(2018)川01执异613号裁定；3.确认成都中院（2017）川01执恢183号之一执行裁定有效；4.确认成都中院2017年12月25日在人民法院诉讼资产网发布的关于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权（第一次拍卖）的公告有效；5.确认人民法院诉讼资产网2018年1月26日就案涉土地使用权拍卖出具网络司法拍卖成交确认书有效。事实和理由如下：1.成都中院单独拍卖案涉土地使用权未违反房地一体原则，符合法律规定，理由如下：（1）拍卖前案涉标的已经是房地分离的现状。在拍卖前地上物主要有两部分，一是2512平方米的4层建筑一幢，根据《土地估价报告》附件《天津市不动产登记簿查询证明》记载，上述面积为2512平方米的地上建筑权利人为王岚，与被执行人中建六局第五公司无任何关系。二是未经审批搭建的大量建筑物（四川高院认定形成综合市场），该部分建筑系天津滨海新区塘沽卧龙房地产销售有限公司（以下简称卧龙公司）在该案涉土地上私自搭建，没有任何审批手续，该部分建筑物的权利归属卧龙公司，与被执行人中建六局第五公司无任何关系。中建六局第五公司提供的《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取方案建议》明确表述：“土地挂牌出让底价测算项目中，卧龙解除成本为3500万元”；中建六局第五公司提供的《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取及上市推动方案建议》更进一步表述：“卧龙租赁解除的成本是17347万元。根据租赁协议约定，地块收购、占用若是政府行为，则退回租金1200万元后，剩余部分补偿金的50%亦归承租方所有”。从这两份文件充分说明中建六局第五公司解除卧龙租赁成本之高，也可以反证卧龙公司搭建的事实。（2）宏大公司已经通过司法拍卖程序取得地上2512平方米的4层建筑的所有权。徐强申请执行天津康莱森生物科技集团有限公司、天津津淼建设开发有限公司、陈业金一案中，天津市河东区人民法院依法对天津津淼建设开发有限公司（王岚名下）所有的天津市滨海新区塘沽工农村北侧建筑面积为2512平方米14层职工宿舍楼（原不动产权证号：070186582）进行网络拍卖，宏大公司于2017年10月3日通过中国拍卖行业协会网站网络平台以最高价23432400元竞得上述房产，后天津市河东区人民法院于2018年初作出（2017）津0102执恢220之三执行裁定书，裁定将上述房产过户给宏大公司。本案拍卖的结果是土地使用权和有产权证的地上物均归属于宏大公司，从实质上更符合房地一体的原则，四川高院、成都中院“房地分离、撤销拍卖”的理由根本不能成立。（3）成都中院单独拍卖涉案土地使用权符合法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十三条明确规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”。依照上述规定，法院在拍卖涉案房地产时，应当遵循房地一体原则，但是在土地使用权与房屋所有权归属不一致的情况下，单独处理土地使用权或房屋所有权也是符合法律规定的。本案执行法院已经查明涉案土地使用权与房屋所有权归属不一致，单独拍卖涉案土地使用权是完全符合法律规定的。（4）成都中院执行异议裁定、四川高院执行复议裁定适用法律错误。成都中院执行异议裁定、四川高院执行复议裁定无一例外都引用了《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定。该条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”该条规定适用于土地使用权与地上物权属一致的情形。在本案中，因土地使用权与地上物权属不一致，应当优先适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十三条规定。2.中建六局第五公司的其它撤销拍卖理由均不能成立。中建六局第五公司提出的撤销拍卖的其它理由，包括:一、成都中院在执行拍卖过程中未依法通知中国六建第五公司，剥夺了中国六建第五公司参与竞买的机会；二、仅在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告，导致只有宏大公司一人竞拍，损害了中国六建第五公司权益；三、竞拍成交价仅有2205万元，与实际价值严重不符，造成中国六建第五公司1.7亿元以上损失；四、法院处置的国有土地使用权属于划拨用地，没有征得政府部门同意。上述理由均不能成立，阐述如下：（1）成都中院依法通知中建六局第五公司，未剥夺中建六局第五公司参与竞拍的机会。成都中院于2017年12月20日通过EMS法院专递（单号1030902232492）向被执行人中建六局第五公司（地址天津市塘沽区塘沽广州道360号）送达（2017）川01执恢183号裁定书及相关法律文件。中建六局第五公司于2017年12月22日收到上述邮件（有快递单号查询记录为证）后，未立即与成都中院联系，亦未直接提出任何异议。2017年12月21日上午9点30分，成都法院执行局执行法官陈拥军与王浩吉到达（2017)川01执恢183号案件需处置的标的物现场位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧的新北花鸟鱼石综合市场,在市场门口张贴了采取拍卖措施公告并拍照留痕。11点05分,执行人员到达被执行人中建六局第五公司工商注册登记的住所地天津市塘沽区广州道360号。大楼墙上有中建六局第五公司字样,门卫室门口张贴有盖有该公司公章的通知、带有限公司名称的宣传栏,但该地址门卫室无人。执行人员在门卫室门口及宣传栏旁及门外大楼墙上张贴了采取拍卖措施公告并拍照留痕。上述事实表明，成都中院已经采取了司法专邮、在拍卖标的现场及被执行人住所地张贴公告的必要措施，执行程序完全合法。中建六局第五公司未参加竞拍，纯属其自愿放弃权利。（2）成都中院在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告合法，宏大公司一人竞拍，符合法律规定。人民法院诉讼资产网是最高人民法院为推进阳光执行创建的全国性的网络司法拍卖平台，成都中院在人民法院诉讼资产网发布拍卖公告并进行竞价交易完全合法。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十一条明确规定，“网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。本次拍卖宏大公司一人竞拍，出价2205万，高于起拍价2200万元，拍卖成交。(3)中建六局第五公司所称“竞拍成交价仅有2205万元，与实际价值严重不符，造成异议人1.7亿元以上损失”理由不能成立。本案案涉土地是划拨土地，中建六局第五公司取得上述土地是无偿的。宏大公司竞得上述土地使用权后，依法要缴纳巨额土地出让金后和其它相关费用后才能变更为出让土地。而且，依照《拍卖公告》第七条约定：“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物物权权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）……”。考察中建六局第五公司所称“竞拍成交价仅有2205万元，与实际价值严重不符，造成异议人1.7亿元以上损失”出处，来自于《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取方案建议》（2016年8月22日）及《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取及上市推动方案建议》两份文件。其中《海洋高新区土地获取方案建议》对中建六局第五公司土地挂牌出让测算底价是19647万元，其价格构成中包括：中建六局第五公司解封土地成本10097万元，中建六局第五公司收益2000万元，小楼回购3750万元，卧龙租赁解除3500万元，地上拆迁300万元。《中建地产（天津）有限公司海洋高新区土地获取及上市推动方案建议》对中建六局第五公司土地挂牌出让测算底价是33494万元，其价格构成中包括：中建六局第五公司解封土地成本10097万元，中建六局第五公司收益2000万元，小楼回购3750万元，卧龙租赁解除3500万元，地上拆迁300万元。解封土地成本10097万元实际是中建六局第五公司负债金额，导致土地使用权被法院查封，10097万元跟土地使用权价值本身没有任何关系；同时，本案拍卖是现状拍卖，宏大公司竞买后同样要面对小楼回购（已为宏大公司实际所有）、卧龙租赁解除、地上拆迁的问题，所以中建六局第五公司上述“造成1.7亿元以上损失”根本不能成立，中建六局第五公司自称拍卖造成巨额国有资产流失的说法也不能成立。（4）划拨用地办理了抵押登记手续，无须另行征得政府部门同意。涉案划拨土地设有抵押权，拍卖成交后，成都中院于2018年5月24日专门向天津市滨海新区不动产登记第一中心送达协助执行通知，要求登记机构单方涂销证号为塘押他项（99）字第032号的土地抵押权，相应的他项权利证明书依法作废。《中华人民共和国担保法》第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”。《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定:“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”根据上述规定，本案涉案土地使用权早设定抵押，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，司法处置无需另外征得政府部门同意。3.截至目前，案涉土地使用权上所建“新北花鸟鱼石综合市场”等违法建筑已被政府执行部门全部拆除；在成都中院拍卖前，宏大公司已合法取得案涉土地使用权进行拍卖，其实际后果为土地使用权与房屋权属趋向一致，没有损害当事人和案外人合法权益，也没有违背“房地一体”原则。综上所述，中建六局第五公司申请撤销拍卖的请求不能成立，成都中院(2018)川01执异613号裁定、四川高院（2018）川执复151号裁定认定事实有误，适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条、第130条的规定，请求依法撤销成都中院(2018)川01执异613号裁定及四川高院（2018）川执复151号裁定，同时确认司法拍卖有效。中国六建第五公司未向本院提交书面意见。本院认为，本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人的建筑。被执行人在上述土地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河东区人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。”也就是说对于仍登记在权利人王岚名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。至于申诉人所提中国六建第五公司的其他异议理由均不能成立的申诉理由，由于执行异议、复议裁定未予具体回应，未明确予以支持，现不予审查。综上所述，本案申诉人的申诉理由部分成立，对其主张需在进一步查清相关事实的基础上审查认定。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：一、撤销四川省高级人民法院（2018）川执复151号执行裁定以及四川省成都市中级人民法院(2018)川01执异613号执行裁定；二、本案由四川省成都市中级人民法院重新审查。审判长  刘慧卓审判员  邵长茂审判员  熊劲松二〇一九年十二月三十日法官助理尹晓春书记员陈晓宇