贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5697号原告周瑞，女，1985年8月6日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人向糠，贵州中工律师事务所律师。委托代理人倪志康，贵州中工律师事务所实习律师。被告贵阳远洋房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，职务：董事长。委托代理人王晓夏，女，1985年6月29日生，汉族，住山东省邹城市，系该公司员工。原告周瑞诉被告贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称“远洋房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人向糠，被告远洋房开委托代理人王晓夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性支付原告因被告违反2013年1月29日所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项的违约金，共计29640元（1200天*24.7元/天）；2、依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以24.679247万元购买被告筑城康家楠荞苑19号楼2单元负2层3号房屋，合同第二十二条第三项约定于2015年12月31日前办理相关产权证并交付给买受人，如逾期360日内办理的，按千分之五向原告支付违约金，360日内未办理的，则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但时至今日被告未按约定履行支付违约金义务。被告远洋房开辩称：对于逾期办证违约金，前360天每日按总房款的千分之五标准计算，第361天后每日按总房款的万分之一标准计算。截止时间应计算至2019年3月28日。后被告提出逾期办证系不可抗力导致，且原告的诉请已经超过三年诉讼时效的辩称意见。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年1月29日与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：房号为第19号楼2单元负2层3号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为245965元。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”被告认可原告已按合同约定履行了付款义务。原告陈述房屋产权登记时间为2019年3月28日，其于同年4月15日取得涉案房屋不动产权证书。庭审中，被告提交申请人为周瑞的云岩区不动产登记受理通知书，该受理通知书受理日期为2019年3月27日，拟证明逾期办证违约金时间应计算至2018年3月28日。原告对真实性予以认可，但认为仅仅只能代表产权部门受理办证的通知，不是合同约定的交付相关产权文书的时间。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明：远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明：远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下：一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。本院认为，本案争议焦点在于被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题。土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，被告未在该时间内取得商品房初始登记，被告违反合同约定，应承担违约责任。根据合同约定，违约金应计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，原、被告均认可2019年3月27日双方向房屋主管部门申请不动产登记，应认定该日为逾期办证违约金的截止时间，但被告自认其通知时间为2019年3月28日，本院从其自愿，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年5月6日倒推三年即2016年5月6日计算至2019年3月28日止，为25977.6元（24.6元/天×1056天），对2016年1月1日至2016年5月5日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。对于被告辩称违约金应分别计算，因该辩解意见与合同约定不符，本院不予采纳。对于原告主张违约金截止时间应计算至2019年4月15日，因该主张无合同依据，对原告的该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周瑞逾期办证违约金25977.6元；二、驳回原告周瑞的其余诉讼请求。案件受理费270.5元（已减半收取），由原告周瑞承担33.5元，由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担237元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十二月十九日书记员  刘航