河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异251号 案外人：河北通力房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区新华路1037号3楼302室。 法定代表人：庞震莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵子旭，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：冯裕霞，河北得正律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周怡婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王桂书，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭丽霞，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郭春辉，男，该公司工作人员。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁建公司）与石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，河北通力房地产开发有限公司（以下简称通力公司）对本院执行润鑫公司名下房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 通力公司称，请求事项：1、终止对坐落于古城东路118号滹太商贸城C馆一层（共计359套，面积7291.41平方米）、二层（共计239套，面积5365.87平方米）房产（即贵院查封财产清单中除房号2440、2678、2794三套房产及解封财产清单中220套房产外的所有房产）的执行；2、解除对坐落于古城东路118号滹太商贸城C馆一层（共计359套，面积7291.41平方米）、二层（共计239套，面积5365.87平方米）房产（即贵院查封财产清单中除房号2440、2678、2794三套房产及解封财产清单中220套房产外的所有房产）的查封。事实与理由：2016年至2017年间，被执行人因陆续向通力公司及通力公司的关联企业借款，将坐落于古城东路118号滹太商贸城C馆一层面积7291.41平方米359套房产、二层面积10375.26平方米459套房产备案至异议人指定的个人牛改桥名下，作为借款的担保。借款陆续到期后，虽经异议人多次催要，被执行人未能偿还全部债务。经协商，债务人即被执行人、债权人即异议人、购房人牛改桥签订了《债务抵偿协议》，以被执行人拖欠异议人的借款抵项了购买房产的购房款。《债务抵偿协议》第五条约定，“自本协议签订之日，丙方的购房款已经全部支付完毕，不再拖欠甲方任何购房款”。至此，异议人通过以房抵债方式，取得了本案中古城东路118号滹太商贸城C馆一层（共计359套，面积7291.41平方米）、二层（共计459套，面积10375.26平方米）房产，并以牛改桥名义持有。因被执行人项目手续欠缺，所抵债房产一直未能办理产权登记手续。现贵院执行中查封的坐落于古城东路118号滹太商贸城C馆一层（面积7291.41平方米）全部359套房产、二层（共计239套，面积5365.87平方米）房产（即贵院查封财产清单中除房号2440、2678、2794三套房产及解封财产清单中220套房产外的所有房产），均为异议人所有，不属于被执行人的财产，不应被执行。现异议人根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提出异议，请依法审查后终止对所查封财产的执行并解除对异议人财产的查封。 中铁建公司称，一、案涉房屋并未办理过户登记，不产生物权变动效力，人民法院有权执行。二、牛改桥与润鑫公司之间形成的是让与担保法律关系，而非房屋买卖法律关系，牛改桥对案涉房屋不享有物权期待权。三、牛改桥申请的理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应当驳回。四、牛改桥的诉讼理由更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回。五、《债务抵偿协议》仍属于以物抵债性质。六、最高院裁判规则规定网签备案房产和以物抵债办理过户的房产均不能对抗工程价款优先受偿权。综上，中铁建公司对润鑫公司的建设工程款请求权属于法定的优先受偿权。润鑫公司将案涉房屋备案登记至牛改桥名下系让与担保行为，为一般债权行为。中铁建公司的建设工程优先受偿权优先于通力公司的债权，牛改桥（通力公司）不具有排除对案涉房屋进行强制执行的权利。应依法驳回牛改桥（通力公司）的执行异议申请。 润鑫公司辩称，我公司确实存在以房抵债的情形，就本案案外人所提情况庭前代理人不清楚情况，需庭后核实。 通力公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、借款抵押合同，拟证明润鑫公司向通力公司借款。 证据二、银行汇款转款凭证两份，收款收据一份，拟证明通力公司履行了出借义务，向润鑫公司出借款项1.5亿元。 证据三、预售商品房合同备案书598份，拟证明案涉房屋已备案。 证据四、通力公司与牛改桥签订的代持协议，拟证明润鑫公司将案涉598套房产备案至通力公司指定的牛改桥名下，作为还款的担保。 证据五、债务抵偿协议，拟证明通力公司通过以房抵债方式取得了案涉房产的所有权，并通过牛改桥持有。 证据六、交接及返租协议一份，后附《世界湾--滹太商贸城1232套商品房清单》。 证据七、滹太商贸城交接房屋的图纸，证据六、七两份证据证明案涉房产已经实际交付案外人。 针对通力公司提交的证据，中铁建公司提出以下质证意见： 对证据一真实性无异议，对其合法性及案外人的证明目的有异议，本案中经中铁建公司了解通力公司于同日与润鑫公司签订了两份借款合同，通力公司在案涉合同中实际向润鑫公司出借的款项为8,000万元并非1.7亿元，此外，双方约定的借款利率为月利率5%，明显属于高利贷，违反了法律规定的民间借贷年利率不能超过24%的上限，另外，根据本合同第12条约定抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金，故润鑫公司以房抵债的房屋面积及价款远远超过了案涉借款的金额。对证据二，真实性无异议，对其关联性有异议，因为润鑫公司只收到了案涉借款8,000万元。另一张转账凭据7,000万元与本案无关，我们向润鑫公司的负责人进行了了解，他们称该7,000万元与案涉的借款合同无关。对于证据三和证据四，真实性无异议，但对案外人的证明目的有异议，案涉房屋实际上是润鑫公司向通力公司提供的让与担保，房屋的备案不能说明通力公司为案涉房屋的所有产权人，因为双方并未办理房屋转让登记，通力公司所拥有的仅仅为担保权，属于一般债权不能对抗中铁建公司的建设工程优先受偿权，对证据五，其本身的真实性无异议，对其合法性及案外人的证明目的均有异议，因借款合同中案涉房屋担保的范围为合同本金，本借款合同中润鑫公司已经偿还部分借款本金，剩余本金约为7,000万元，润鑫公司抵顶给通力公司的房屋价值远远超过借款本金，此外，双方所约定的借款本息一亿余元，因利息约定违反民间借贷司法解释的规定，超过部分利息应属无效，在借款抵押合同中双方约定的案涉房屋单价为6,296.21元每平方米，而在本抵债协议中三方将房屋单价下调为每平方米5,000元，事实上当时该地段的商铺单价约为8,000元，该抵债行为严重损害了包括中铁建公司在内的债权人的合法权益，即使将中铁建公司所查封的房屋拍卖、变卖后，其他剩余抵顶给通力公司的房屋足以偿还润鑫欠通力的借款，中铁建公司的查封行为未损害案外人的合法权益。对证据六交接及返租协议的真实性有异议，案外人在上次开庭时并未提交该份证据，也从未主张过该证据的存在，该证据不具有真实性；关于清单所涉房屋我们庭下和公司作进一步核实。对证据七滹太商贸城交接房屋的图纸的证明目的有异议，该证据不能证实被执行人向案外人实际交付了房屋。该份图纸无原件，不认可真实性，图纸上没有任何单位的签字和盖章，对该份图纸的真实性、合法性、关联性均有异议。 润鑫公司的质证意见为： 对于证据一、二真实性无异议，但对证明目的有异议。我公司与通力公司签订借款抵押合同后，通力公司向我公司转款8,000万元及7,000万元，共计向我公司提供借款1.5亿元，该1.5亿元我公司已偿还通力公司。 对证据三、四真实性无异议，但对证明目的有异议。我公司与牛改桥虽签订了《石家庄市商品房买卖合同》，但名为房屋买卖，实为我公司向通力公司借款提供的担保，不是真实买卖意思表示，双方系民间借贷法律关系。 对证据五真实性无异议，但《债务抵偿协议》签订日期并不是2018年6月30日，而是在第一份证据借款抵押合同签订同时签订的该协议，也是为借款提供担保，不是抵偿真实意思表示，从预售合同的时间就能印证，既然已经办理备案，又何必再多一个抵账协议。 对证据六需庭后向公司核实该份协议情况是否真实；对证据七真实性不认可，没有我公司盖章，且该证据不能证明房屋已经交付案外人。双方真实法律关系是借贷，牛改桥或通力公司从未要求我公司交付房屋，我公司从未将房屋交付对方使用。 中铁建公司向本院提交了本院（2018）冀01民初1382号民事判决书，拟证明中铁建公司对被执行人润鑫公司的建设工程款82,148,122元具有优先受偿权。 通力公司对中铁建公司提交的证据质证意见为，对判决书本身的真实性无异议，但对合法性和关联性证明目的有异议，法定抵押权按照最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复第4条的规定，优先权的期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日，至（2017）冀01民初1100号建设工程纠纷案件起诉时，并未提出优先受偿主张，虽然1382号民事判决书判决了中铁建公司的优先受偿权，但是案外人也是于今日才得知该情况，而该判决并不是本案的执行内容，不应作为定案依据。 润鑫公司对中铁建公司提交的证据真实性无异议。 润鑫公司向本院提交以下证据： 证据一、工商银行2016年10月26日由旭顺公司转账给安宏公司1.5亿元转账凭证一份，拟证明润鑫公司通过旭顺公司账户将借款还至通力公司指定的安宏公司账户； 证据二、2016年10月25日润鑫公司转账给河北旭顺石材装饰工程有限公司凭证6份。 以上证据证明润鑫公司已经偿还案外人1.5亿元借款，借款还至石家庄安宏新能源科技有限公司账户，该公司账户系案外人指定还款账户。 证据三、安宏公司和通力公司工商登记查询，安宏公司和案外人系关联公司，显示两个公司住所地均为石家庄市桥西区，且通力公司法定代表人庞震莉还担任安宏公司董事，拟证明两个公司为关联公司。安宏公司账户系通力公司指定还款账户。 针对润鑫公司提交的证据，通力公司提出以下质证意见： 对证据一关联性、合法性、证明目的都不予认可，该转账凭证付款人和收款人均与本案没有关系，不能证明被执行人的主张。对证据二关联性、合法性、证明目的都不予认可，该六份转账凭证载明的收款人为旭顺公司，并非案外人，不能证明被执行人主张。对证据三地址问题，通力公司和安宏公司登记注册地址并不一致，通力公司是新华路1037号三楼302室，安宏公司是新华路1037号三楼305室，另外，一个人在不同公司担任职务，并不能证明两公司即是关联公司，被执行人的主张不能成立。 中铁建公司对润鑫公司提交证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。因为案涉债权已经清偿完毕，故案外人的担保权也不复存在，案外人不具有排除执行的权利，应驳回其申请。 本院查明，原告中铁建公司与被告润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）冀01民初1100号民事调解书，内容为：一、原被告双方均认可原告施工的滹太商贸城C馆及C3C4塔楼工程最终结算金额为284,500,000元，被告石家庄润鑫房地产开发有限公司已支付202,351,878元。二、被告石家庄润鑫房地产开发有限公司于2018年5月1日前将滹太商贸城A、B、C馆、C3C4塔楼足额抵押登记给原告中铁建设集团有限公司，被告石家庄润鑫房地产开发有限公司按照《补充协议4》第4.2约定前向原告中铁建设集团有限公司支付工程款。三、若被告石家庄润鑫房地产开发有限公司未能在上述期限办理抵押登记，被告应按照《补充协议4》第5条向原告中铁建设集团有限公司支付工程款。四、其余事项双方按照《补充协议4》约定执行。五、一审案件受理费534,047元，减半收取267,023.5元，由原告中铁建设集团有限公司承担。调解书生效后，中铁建公司向本院申请执行，本院立案执行。在执行中，2018年8月18日，本院作出（2018）冀01执380号之二执行裁定，裁定：一、查封被执行人石家庄润鑫房地产开发有限公司名下坐落于古城东路118号滹太商贸城C馆一层（面积7291.41平方米）、二层（面积10437.22平方米）的房产。本院于2019年7月1日作出（2018）冀01执380号之三执行裁定，解除对被执行人石家庄润鑫房地产开发有限公司名下坐落于古城东路118号滹太商贸城C馆二层（面积5009.39平方米）的房产的查封。基此，本院查封滹太商贸城C馆一层房号为112、115--129、131--137、139--148、157--171、174--176、189、1100--1145、1148、1149、1155、1157、1158、1179--1214、1235、1237--1241、1264--1303、1328、1329、1341、1358--1375、1381--1393、1458--1471、1480--1493、1503、1521、1522、1527、1528、1537、1540、1542、1544、1549--1559、1561--1563、1590--1604、1608、1613、1618、1620--1622、1625、1626、1628--1631、1638--1648、1650、1651、1654、1661、1664--1678、1689--1703、1706、1710、1717、1719--1727、1733--1736、1762，共计359套，面积7291.41平方米。滹太商贸城C馆二层现本院查封的房号为2353--2361、2373--2376、2378--2386、2389、2391--2399、2404、2431、2433--2446、2449--2457、2461--2464、2491、2503--2510、2514、2515、2518、2522、2539--2554、2556--2571、2573--2589、2610--2614、2619--2622、2625--2628、2631--2634、2637--2640、2667、2669--2675、2678--2681、2683--2701、2714--2718、2724、2725、2760--2762、2765--2767、2792--2809、2815、2816、2819--2822、2824--2853，共计242套。 另查明，中铁建公司与润鑫公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号民事判决，判决中铁建公司对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82148122元享有优先受偿权。 另查明，2016年4月12日，通力公司（甲方）与牛改桥（乙方）签订一份代持协议，协议约定，润鑫公司因借款，需向甲方抵押所开发的古城东路118号滹太商贸城房产，但因润鑫公司现未取得房产证，只能以签订商品房买卖合同的方式办理抵押担保手续。为方便办理相关手续，甲、乙方经协商，达成如下协议：乙方作为甲方指定的第三人，以乙方名义与润鑫公司签订古城东路118号滹太商贸城相关房产的商品房买卖合同，并到房管部门办理相应预售商品房合同备案手续。双方确认，乙方仅是代甲方持有协议第一条中相应房产的权利，并非该房产的实际权利人，该相应房产的实际权利人为甲方。2016年8月31日，润鑫公司与通力公司签订一份借款抵押合同，合同约定，润鑫公司以滹太商贸城C馆未出售的1243套商品房及相应的土地使用权做抵押，润鑫公司向通力公司借款17000万元，借款期限自2016年8月31日起至2016年10月30日止。合同签订后，2016年8月31日，通力公司通过河北银行向润鑫公司账户分别汇款8000万元、7000万元。润鑫公司为通力公司出具了1.7亿元借款的收款收据。之后，牛改桥与润鑫公司签订了部分商品房买卖合同，并将合同在房管部门备案。2018年6月30日，润鑫公司（甲方）与通力公司（乙方）、牛改桥（丙方）签订一份债务抵偿协议，主要约定，由于甲方拖欠乙方借款本金及利息到期没有偿还，甲、乙、丙三方经协商均同意用其中甲方拖欠乙方的借款人民币133684250元抵顶丙方向甲方购买房产1232套的购房款。因甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的单价价格较高，经甲、乙、丙三方重新协商认定，单价为每平方米5000元，即：丙方共计购买甲方房产1232套，购买总面积26736.85平方米，购房总价款共计133684250元。自协议签订之日，丙方的购房款已经全部支付完毕，不再拖欠甲方任何购房款。2018年6月30日，润鑫公司（甲方）、通力公司（乙方）、牛改桥（丙方）签订一份交接及返租协议，协议约定，甲方以1232套房产抵偿欠乙方的13368425元借款，就交接及后续管理事项，经协商达成如下条款：1、甲方应在本协议签订后三日内，将1232套房产的平面图交给乙方，以确定房产的具体位置，完成交接。2、交接后，乙方委托甲方进行统一管理，暂定委托期限为2年……。协议签订后，润鑫公司将房屋的图纸交给通力公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，通力公司与润鑫公司签订借款抵押合同，约定润鑫公司向通力公司借款，通力公司依约向润鑫公司转款，润鑫公司为通力公司出具了收款收据，因此二者之间存在借贷关系。后在本院查封案涉房屋之前润鑫公司与通力公司、牛改桥签订债务抵偿协议，由润鑫公司以其名下的房屋抵偿欠通力公司的欠款。同日三方又签订一份交接及返租协议，依据该协议，应认定润鑫公司已向通力公司交付了案涉房屋。综上，通力公司与润鑫公司在本院查封前签订了债务抵偿协议，并于同日签订了房屋交接协议，并支付了全部房屋价款，未办理房屋过户登记手续并非通力公司的原因，通力公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄润鑫房地产开发有限公司名下坐落于石家庄市古城东路118号滹太商贸城C馆本院（2018）冀01执380号之二执行裁定查封的一层房屋共计359套及二层中房号为2353--2361、2373--2376、2378--2386、2389、2391--2399、2404、2431、2433--2439、2441--2446、2449--2457、2461--2464、2491、2503--2510、2514、2515、2518、2522、2539--2554、2556--2571、2573--2589、2610--2614、2619--2622、2625--2628、2631--2634、2637--2640、2667、2669--2675、2679--2681、2683--2701、2714--2718、2724、2725、2760--2762、2765--2767、2792、2793、2795--2809、2815、2816、2819--2822、2824--2853，共计239套房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月三日 书记员  白娟娟