陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14467号上诉人（原审被告）：任启朝，男，1963年4月13日出生，汉族，住陕西省山阳县。上诉人（原审被告）：任昊，男，1990年9月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李天祥，男，1949年12月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十分公司。负责人：徐天，该分公司经理。委托诉讼代理人：张静，女，1986年8月11日出生，汉族，系员工，住。委托诉讼代理人：杨小帆，男，1986年10月21日出生，汉族，系员工，住。上诉人任启朝、任昊因与被上诉人李天祥、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十分公司（以下简称镜商六十分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初17331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。任启朝、任昊上诉请求：1.撤销一审第一、二项判决，依法改判；2.本案鉴定费及诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）李天祥存在欺诈行为，导致合同无效。对于案涉房屋墙体严重挫裂破损的事实，李天祥在装修房屋过程中完全能够知情，其在签订合同时有意进行了隐瞒。虽然三方当事人先后签订的《买卖定金合同》和《买卖三方合同》中记载了任启朝、任昊对房产具体状况充分了解，但签订合同时仅凭外观不能发现隐蔽项目存在严重质量问题，镜商六十分公司亦未在合同中予以风险提示。其二人均有严重的过错。（二）案涉房屋存在严重缺陷，房屋无法居住使用。一审中鉴定机构的结论载明：E-J/8轴填充墙存在严重缺陷，影响正常使用。房屋居住使用应当达到与房屋价值相适应的舒适和美观程度，案涉房屋的墙体缺陷导致我方无法实现购买合格房屋的目的。（三）我方并未违约，原判决认定我方承担违约金没有依据。原判决未处理我方预交的鉴定费，程序错误。李天祥答辩称：（一）案涉房屋已经通过竣工验收，具备开发商提供的质量保证书；任启朝、任昊也实际勘验过房屋现状，并在合同中进行了确认。我方并不存在欺诈行为。（二）E-J/8轴填充墙并非承重墙，不影响房屋的主体结构，且案涉房屋的开发商出具承诺，将对案涉房屋进行修复保障可以正常使用。故而并不影响任启朝、任昊居住使用房屋的目的。（三）双方合同约定了过户的时间，合同并不存在无效或者解除的情形，任启朝、任昊未按约定履行合同义务，即应承担违约责任，司法鉴定由任启朝、任昊申请，不应由我方承担。镜商六十分公司发表意见称，任启朝、任昊曾与我公司工作人员共同实地勘验此房屋，从外观上根本不能发现质量问题，我公司人员也无法看出房屋质量问题。我公司遵循公平自愿原则，协调三方共同签订买卖合同，并不存在欺诈或未尽到提示风险的行为。李天祥向一审法院起诉请求：1、任启朝、任昊继续履行李天祥、任启朝、任昊及境商六十分公司签订的《房屋买卖三方合同》，将位于西安市雁塔区房屋（房屋所有权证号：1100100013-1-6-31701～1）办理产权移转过户至任启朝、任昊名下；2、任启朝、任昊支付李天祥自起诉之日起以总房款2600000元为基数，每日按3%计算至房屋变更过户之日止的违约金；3、本案诉讼费由任启朝、任昊承担。一审法院经审理查明：2013年10月10日，西安市住房保障和房屋管理局将位于西安市雁塔区的房屋登记到李天祥名下。2018年5月13日，李天祥与任启朝及境商六十分公司签订《买卖定金合同》，约定：“李天祥所售房屋坐落于西安市雁塔区；房产的交易总额为2600000元，任启朝、任昊以银行贷款方式购买此房；任启朝、任昊于本合同签字之时，支付定金100000元，定金由李天祥直接收取；经买卖双方约定于2018年5月18日之前以居间方通知双方时间为准至居间方处3签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐相关资料，并委托居间方合作伙伴权证服务公司办理过户手续。其他事项（手写）：1、买卖双方已详阅并认可以上各项条款；2、买方已对该房屋详实了解并认可该房屋现状及产权情况；3、卖方承诺该房屋产权真实，合法有效且无邻里纠纷；4买方承诺具有该房产购房资格，征信无不良记录；5、该房价为卖方净拿价，包括已经交纳的契税、大修基金及各项初装费；6、在该房屋交易过程中，所产生的一切税费由买方按照国家相关政策及收费标准全额承担；7、若政策变动，均按当时政策执行；8、该房屋交接前与该房相关物业、水电款由卖方承担；9、买卖双方自愿委托在居间方代办理该房屋网签事宜；10、买卖双方若有一方单方违约，违约方须赔偿守约方总房款20%的违约金，同时违约方须全额支付居间方3%的居间报酬；11、卖方所有资料已审核清楚，符合国家房屋交易政策；12、此房为空房出售；13、经李天祥、任启朝、任昊双方协商一致，于2018年6月30日前办理完该房屋的过户手续；14、卖方所有资料已由居间方审核清楚，符合国家房屋交易政策。同日，李天祥出具《定金确认单》，载明：其于2018年5月13日收到任启朝定金100000元。2018年5月18日，李天祥（甲方）与任启朝、任昊（乙方）及境商六十分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：“1、甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区，房屋建筑面积141.69平方米；2、房屋为商品房，未设定抵押；3、房屋成交价为2600000元，乙方采用银行贷款的方式支付剩余房款，待乙方审贷通过后，将首付款存入房地局监管账户中，甲方承诺将乙方100000元定金在乙方刷首付时存入资金监管账户；4、甲方保证该房屋没有权属纠纷（此次房产买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房产不能继续办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担赔偿责任；甲方保证已经如实陈述该房产权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关物品，附件所列的该房产附属设施设备及其装修装饰随同该房屋一并转让给乙方，一切情况属实且符合国家及本市关于房产上市的有关规定及政策，乙方对甲方出售的该房产具体状况充分了解，自愿买受该房产；5、乙方承担此房过户时所产生的一切税费；6、作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意向丙方支付佣金78000元（甲方支付39000元，乙方支付39000元）；7、甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方占有、使用；8、若逾期交房，则甲方向乙方按每日1000元支付违约金，直至交房。若逾期付款，则乙方向甲方按每日1000元支付违约金，直至付款。由于甲方或乙方提供的申请材料不真实，导致房屋权属登记主管部门做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方所造成的本合同第五、六、七条款下的相关损失，并按房款总额的百分之二十支付违约金；自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之三的违约金；逾期超过七日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息。乙方应在解除合同通知送达之日起七日内退还甲方该房屋；甲方擅自将该房屋出卖给境商六十分公司或未经乙方同意擅自变更价格导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同。甲方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方付给利息，还应赔偿乙方装修该房屋的所有费用，并按房款总额的百分之二十向乙方支付违约金。”2018年5月25日，李天祥（卖方）与任昊（买方）签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），约定：“房屋坐落于西安市雁塔区，房屋建筑面积141.69平方米；房屋成交价为2600000元，买方应将首付款1300000元存入资金监管账户，余款1300000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；买卖双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。同日，李天祥（甲方）与任昊（乙方）及西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定：“经甲、乙双方协商同意，共同委托丙方作为保证机构，通过“二手房交易结算资金专用账户”监管和划转交易结算资金，交易监管资金不提现。乙方应于本协议签订之日起90日内将购房首付款1300000元存入专用账户。”另查，任昊已将全额房款存入资金监管账户。庭审中，任启朝、任昊以本案所涉房屋，墙体破裂变形，地面存在严重裂损，存在质量问题为由，认为李天祥存在欺诈行为，任启朝、任昊违背真实意思表示，从而导致合同无效。李天祥对此不予认可，并提交西安市商品住宅使用说明书及质量保证书，证明房屋不存在质量问题。而任启朝、任昊提交照片证明本案所涉房屋存在质量问题，并于2018年10月31日以发现墙体鼓包裂损、地面裂缝及其他存在的质量隐患为由，申请对本案所涉房屋墙体鼓包受损、地面裂缝及其他存在的质量隐患进行鉴定。遂委托西安市中级人民法院，由西安市中级人民6法院委托陕西省建筑工程质量检测中心对本案所涉房屋墙体鼓包受损、地面裂缝及其他存在的质量隐患进行鉴定。2019年5月8日，陕西省建筑工程质量检测中心作出陕建筑检（2018）委鉴字第049号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、E-J/8轴填充墙体存在严重缺陷，影响正常使用；其他墙体未发现类似缺陷；2、返潮霉变的墙体存在一般缺陷，影响观感；3、存在裂缝的地面存在一般缺陷，影响耐久性；4、未发现其他明显缺陷。2019年7月5日，西安大方置业发展有限公司出具《情况说明》，载明：“尊敬的紫郡长安6幢3单元31701户业主:您好!您所购买的位于西安市雁塔区房屋，系我公司开发建设。关于该房屋于2018年出现的东北处卧室墙体鼓包、裂损问题，我公司现将有关情况说明如下:该房屋出现鼓包、裂损处的墙体为填充墙，属于非承重构件，不影响房屋的主体结构安全。存在问题的填充墙，由我公司进行维修和处理，待处理完毕后，房屋完全能够正常使用。”原审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。且依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李天祥与任启朝、境商六十分公司签订《买卖定金合同》，其他事项中载明：任启朝已对该房屋详实了解并认可该房屋现状及产权情况，且李天祥与任启朝已详阅并认可合同条款。李天祥与任启朝、任昊及境商六十分公司签订《房屋买卖三方合同》中也载明：任启朝、任昊对李天祥出售的该房产具体状况充分了解，自愿买受该房产。依据上述事实，足以证明任启朝、任昊在购买房屋时已对房屋购7买时的现状进行充分的了解，并自愿购买。本案所涉房屋经鉴定，影响房屋正常使用的仅为E-J/8轴填充墙体，作为本案所涉房屋的开发商西安大方置业发展有限公司，出具情况说明表明，本案所涉房屋出现鼓包、裂损处的墙体仅为填充墙，属于非承重构件，不影响房屋的主体结构安全，待处理完毕后，房屋完全能够正常使用，且西安大方置业发展有限公司自愿对本案所涉房屋的相关问题进行维修和处理。现任启朝、任昊以李天祥故意隐瞒房屋存在质量问题，李天祥构成民事欺诈，本案所涉合同无效的意见，明显与事实不符，且无法律依据。本案中，任昊与李天祥签订了《西安市存量房买卖合同》，即网签合同。网签合同系办理房屋过户手续的必备手续，一旦办理网签就不能再次办理变更，故任昊应当按照合同约定继续履行合同的过户登记义务。而李天祥可以代任昊向税务登记机关缴纳过户相关契税后，将位于西安市雁塔区房屋（房屋所有权证号：1100100013-1-6-31701～1）办理产权移转过户至任昊名下，在房屋产权转移登记至任昊名下后，将资金监管账户内的购房款转至李天祥账户，李天祥代任昊向税务登记机关缴纳的过户相关契税，可另案向任昊追偿。合同约定任何一方违反合同约定不愿继续履行合同的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款3%的违约金。但该约定明显过高，且李天祥房屋也存在一定瑕疵。现综合全案酌情认定，任启朝、任昊自起诉之日起应以总房款2600000元为基数，每日按万分之三计算向李天祥支付违约金，至房屋变更过户之日止。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉8的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任昊于本判决生效之日起十日内继续履行《房屋买卖三方合同》，将登记在原告李天祥名下，位于西安市雁塔区房屋（房屋所有权证号：1100100013-1-6-31701～1）办理产权移转过户至被告任昊名下；二、被告任启朝、任昊于本判决生效之日起十日内以总房款2600000元为基数，自原告李天祥起诉之日起，按每日万分之三计算向原告李天祥支付违约金，至房屋变更过户之日止；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李天祥其余诉讼请求。本案案件受理费100元，由任启朝、任昊承担。因李天祥已预交，任启朝、任昊应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给李天祥。双方当事人二审中均未提交新证据，经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，李天祥与任启朝及任昊、镜商六十分公司签订的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》合法有效，各方当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。现就李天祥上诉理由分析评判如下：（一）李天祥是否存在欺诈导致合同无效问题。任启朝及任昊、李天祥、镜商六十分公司在签订合同前，均已共同到场对案涉房屋进行了实地查验，并未发现房屋存在瑕疵。双方当事人先后签订的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》中均载明任启朝及任昊对案涉房屋的具体情况已经充分了解及认可。任启朝及任昊在诉讼中提交的证据并不能证明李天祥出售涉案房屋前已知悉涉案房屋存在质量瑕疵并故意隐瞒的事实，故其称李天祥存在欺诈导致合同无效的理由，显然不能成立。（二）任启朝及任昊能否以房屋质量瑕疵为由拒绝继续履行合同问题。本案一审中鉴定机构出具的鉴定意见结论认为：影响案涉房屋正常使用的仅为E-J/8轴填充墙体，参照该房屋的开发商西安大方置业发展有限公司出具的情况说明，该房屋出现鼓包、裂损处的墙体仅为填充墙，属于非承重构件，并不影响房屋的主体结构安全，待处理完毕后，房屋完全能够正常使用。现双方当事人在合同中既没有对房屋质量瑕疵的解决问题作出明确约定，也没有约定买受人任启朝及任昊可以根据房屋质量瑕疵行使合同的解除权。对于涉案房屋已经出现的质量瑕疵，任启朝及任昊完全可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条之相关规定，要求李天祥承担修复瑕疵的义务。况且，涉案房屋的开发商西安大方置业发展有限公司也表示自愿对涉案房屋已出现的质量瑕疵进行维修和处理。此种情况下，涉案合同完全可以继续履行，原判决认定涉案合同应当继续履行符合法律规定，并无不当。（三）违约金及鉴定费问题。如前所述，涉案房屋虽有一定质量瑕疵，但并不影响合同继续履行，如涉案双方诚信履约，合同目的仍能实现。然任启朝及任昊却以房屋质量存在的瑕疵为由拒绝按照合同约定履行房屋过户登记义务，终致涉案合同没能继续履行，任启朝及任昊的行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院综合考虑合同性质、约定内容及履行实际等因素，酌情判令任启朝及任昊向李天祥承担违约金，亦无不妥。至于鉴定费用，鉴定机构出具的司法鉴定意见结论并不能佐证任启朝及任昊所称的合同无效或合同目的不能实现的主张，一审法院未支持其鉴定费用主张，裁处正确。综上所述，任启朝及任昊上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27809元，由任启朝、任昊负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇一九年十二月六日书记员 周美丽