安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0705民初6019号 原告：韩小根，男，汉族，1951年8月14日出生，住安徽省铜陵市义安区。 委托代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 被告：铜陵正和劳务有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇董冲村，统一社会信用代码913407217728002004。 法定代表人：章百胜。 委托代理人：朱永诚，安徽创元律师事务所。 被告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号。 法定代表人：陈其宏，总经理。 委托代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 原告韩小根诉被告铜陵正和劳务有限公司、铜陵瑞环建设开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩小根委托代理人汪庆，被告铜陵正和劳务有限公司委托代理人朱永诚、被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司委托代理人余鲲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韩小根向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效； 2.判令被告铜陵正和劳务有限公司、铜陵瑞环建设开发有限责任公司立即退还原告购房款220790元，并按照中国人民银行同期贷款利率从2011年5月28日计算利息至房款付清时止； 3.判令被告铜陵正和劳务有限公司、铜陵瑞环建设开发有限责任公司赔偿原告装潢损失103598元； 4、判令被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付奖励款12000元； 5.本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由： 2011年4月27日，被告铜陵正和劳务有限公司（原名铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司）与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定由被告铜陵正和劳务有限公司向被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司购买“新江花园”一期项目第27栋第2单元，单价为1928元/平方米，总价款2496760元，被告铜陵正和劳务有限公司先支付70%房款，即1747732元。 2011年5月20日，原告与被告铜陵正和劳务有限公司签订《委托购房协议书》，约定原告向被告铜陵正和劳务有限公司购买新江花园27号楼304室，房屋面积99.44平方米，房屋总价为220790元。 原告所购房屋至今不能办证，原告认为，被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司将房屋卖给被告铜陵正和劳务有限公司时，因并未取得权属证书或预售证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房认购书》自始无效，进而导致原告与被告铜陵正和劳务有限公司签订的《委托购房协议书》无效。 鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告铜陵正和劳务有限公司辩称：1、答辩人认为确认委托购房协议书无效，没有法定依据没有事实理由，因为该份委托购房协议只是一份委托代理合同，并未受房屋买卖合同的影响，导致必然无效； 2、即使新江花园（一期）住宅房认购书被确认无效，答辩人也仅应当退还其收取的房屋差价，而利息损失及装修损失和退房奖励与答辩人无关，该认购书的无效是由于被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司在出售房屋时未取得国家相应审批手续，导致该房屋无法办证，答辩人对此无过错，不应当承担责任。 被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司辩称：1、被告铜陵正和劳务有限公司（简称正和劳务公司）与答辩人签订了新江花园（一期）住宅房认购书，而被告铜陵正和劳务有限公司又与原告签订了委托购房协议书，虽然二份协议的名称不同，但本案的法律关系实质上是被告铜陵正和劳务有限公司从答辩人处低价购买房屋，在高价转售给原告的一个过程，被告铜陵正和劳务有限公司、答辩人存在同样的过错，二份协议均无效 2、经原告和答辩人确认并委托蓝天公司对本案房屋装饰装修价质进行了评估，评估价格为103598元，该价格是客观公正的。 3、《新江花园（一期）住宅房认购书》及相关协议无效，但退还房款的同时，被答辩人韩小根应当退还涉案房屋，因《新江花园（一期）住宅房认购书》及相关协议自始无效，答辩人同意被答辩人韩小根确认合同无效的诉讼请求。 另外，虽然答辩人没有提出反诉要求退还涉案房屋，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，若人民法院审理认定合同无效的，应在判项中作出明确表述，判决同时返还，避免因判令单方返还而出现不公平的结果，故被答辩人韩小根应当将涉案房屋返还给答辩人。 4、答辩人仅应当承担收到的首付款134204.22元及利息（按年利率4.9%），答辩人与被答辩人正和劳务公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》中约定的房屋单价为1928元/平方米，首付70%，涉案房屋的面积是99.44平方米，答辩人实际收到正和劳务公司支付的首付款134204.22元，而韩小根向正和劳务公司支付了房款220790元，其中差价部分86585.78元系正和劳务公司收取的，答辩人并不知情，故不应当承担差价本金86585.78元及利息（按年利率4.9%）。 5、装潢损失应当由被答辩人正和劳务公司承担 答辩人与正和劳务公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，向正和劳务公司出售12套房屋，定位为员工宿舍，而正和劳务公司在2011年4月购得房屋后，不顾房屋尚未办理产权登记，立即将房屋加价出售牟取高利，是导致被答辩人韩小根装潢损失的最根本原因，故装潢损失应当由正和劳务公司。 答辩人同意先向韩小根支付装潢损失，但支付后，应向正和劳务公司追偿。 本院经审理认定事实如下：2011年4月27日，原铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司（后变更为铜陵正和劳务有限公司）（认购人、甲方）与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（出卖人、乙方）签订了《新江花园（一期）住宅房认购书》，合同约定：第一条、基本情况：1、甲方所认购的住宅房为乙方所开发的位于铜陵市项目中第27栋第2单元，共计12套（户）。2、该房屋的用途为住宅，总建筑面积为1295平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条、房价：1、该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1928元／平方米，总房款约为人民帀2496760元。2、上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条、立约定金、认购首付款及其他预付款：1、立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元／户向乙方交纳立约定金，合计24000元，本认购书方可生效。2、认购首付款：2011年5月6日（含6日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款。支付首付款合计1747732元，其中：履约保证金（含立约定金）749028元，房屋首付款为998704元）。3、乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准，……等。……等。2011年5月20日，原铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司（后变更为铜陵正和劳务有限公司）（甲方）与原告韩小根（乙方）签订了《委托购房协议书》，该合同约定：1、乙方购买房屋为新江花园27号楼304室，房屋面积约99.44平方米（具体以房产局测绘面积为准），砖混结构，房屋总价为220790元。2、乙需一次性向甲方支付总房款共计220790元，由甲方代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙。……9、由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，等该地块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。乙方应在接到瑞环公司办证通知一周内及时办理产权证，否则因此发生的一切经济和法津责任由乙方承担。……等。上述协议生效后，2011年5月27日，被告铜陵正和劳务有限公司向被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司交纳履约保证金（含立约定金）749028元，房屋首付款为998704元。同年5月28日，原告韩小根向被告铜陵正和劳务有限公司交纳购房款共计220790元。 另查明：原告韩小根所购买的铜陵市，被告铜陵正和劳务有限公司向被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付的购房款为人民帀134204.22元，剩余的购房款人民帀86585.78元为被告铜陵正和劳务有限公司所得。 上述事实，有提交的营业执照、身份信息、企业登记信息、《新江花园（一期）住宅房认购书》、《委托购房协议书》、现金缴款单、收据、评估公司确认单及庭审笔录在卷，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。在本案中争议焦点：1、原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》是否有效。从原告韩小根及被告铜陵正和劳务有限公司、铜陵瑞环建设开发有限责任公司举证的证据的内容无法证明：被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发至今己取得商品预售许可证明。故原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，属于无效合同。2、原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，是否构成委托购房关系。原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间虽然签订了《委托购房协议书》，但从《委托购房协议书》、《新江花园（一期）住宅房认购书》的内容及实际履行的内容反映，原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，属于住宅房买卖合同。3、被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间如何承担民事责任。被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间依照《新江花园（一期）住宅房认购书>>的约定：原告韩小根所购买的铜陵市，被告铜陵正和劳务有限公司向被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付的购房款为人民帀134204.22元，剩余的购房款人民帀86585.78元为被告铜陵正和劳务有限公司所得。依据公平的原则，被告铜陵正和劳务有限公司应承担返还尚欠原告韩小根购房款人民帀86585.78元及从2011年5月28起至付清时止的利息损失。被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司应承担返还尚欠原告韩小根购房款人民帀134204.22元、支付奖励款12000元、赔偿装潢损失103598元及从2011年5月28起至付清时止的利息损失。4、原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，被认定为无效合同后，原告韩小根是否将所购买的铜陵市返还给被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。依照《中华人民共和国合同法》第58条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，原告韩小根应将所购买的铜陵市返还给被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告韩小根与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，为无效合同。 二、被告铜陵正和劳务有限公司于本判决生效后十日内偿还原告韩小根购房款人民帀86585.78元及利息损失（以购房款人民帀86585.78元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率从2011年5月28起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行毕之日止的利息）。 三、被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告韩小根房款人民帀134204.22元、支付奖励款12000元、赔偿装潢损失103598元及利息损失（以购房款人民帀134204.22元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率从2011年5月28起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行毕之日止的利息）。 四、原告韩小根于本判决生效后十日内将位于铜陵市返还给被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。 五、驳回原告韩小根其他诉讼请求。 如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4612元，减半收取2306元，由被告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民人民法院。 审判员 王 宁 二〇一九年十二月十七日 书记员 何亚玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。