天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86296号原告：新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区北海路。负责人：谢祥飞，总经理。委托诉讼代理人：杨建勇，该公司员工。被告：耿媛，女，1973年11月10日出生，汉族，住天津经济技术开发区。原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司诉被告耿媛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨建勇到庭参加了诉讼，被告耿媛经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告物业管理服务费11499.6元，违约金1293.7元，共计12793.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告于2005年8月28日与天津星运（集团）有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告自2007年3月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止，向伴景湾家园小区全体业主提供物业服务。2017年7月31日，原告与天津开发区伴景湾业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同签订后，原告依照合同约定向被告居住地伴景湾家园小区提供了各项物业服务，但被告却违反合同约定的物业费支付义务，拒不交纳2018年6月1日至2019年7月31日共14个月的物业费（建筑面积328.56平方米，收费标准2.50元/月/平方米），虽经原告多次催缴，但被告均不能履行交纳物业费的义务。原告针对其主张提供了资质证书、天津市前期物业管理服务合同、前期物业管理备案证明、前期物业管理服务费收费标准备案的复函、天津市不动产权属登记簿、律师函、快递单、查询回执、9号楼电梯进度说明、电梯维修方案等证据。被告未出庭应诉，庭后向本院提交了一份书面答辩状，称拒交物业费的原因有二，一是物业费保含电梯费，被告所住伴景湾9号楼电梯自2018年10月损坏停运，至今未能修复，业主一年多无法正常使用；二是所在楼栋的门禁经常损坏，存在严重安全隐患，物业公司不作为，并提供照片和微信截图两张佐证。经审理查明，2005年8月28日，天津星运（集团）有限公司作为委托方（甲方），新工（厦门）物业管理服务有限公司作为受托方（乙方），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将伴景湾家园物业项目委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。合同期限自2007年3月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用条款中约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.50元由业主交纳。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同还对其他内容进行了约定。2005年9月16日，上述合同收费标准在天津经济技术开发区物价局进行备案。9月28日，上述合同在天津开发区进行备案。2017年7月31日，天津开发区伴景湾业主大会与原告签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止；物业管理服务费用标准为高层住宅1.8元/月*平方米，电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用0.7元/月*平方米。另查明，新工（厦门）物业管理服务有限公司系物业管理企业，具有物业管理一级资质。原告隶属于新工（厦门）物业管理服务有限公司，在天津市工商行政管理局注册，其经营范围包括物业管理及相关咨询服务等。被告系天津经济技术开发区泰祥路2号伴景湾家园9号楼2001室的业主，其房屋面积为328.56平方米。按照每月每平方米2.50元计算，2018年6月1日至2019年7月31日，被告共拖欠物业管理服务费11499.6元。原告经书面催要未果，呈诉来院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，原告具有物业管理资质，接受开发建设单位委托签订的前期物业服务合同以及业主大会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，本院依法确认该物业合同合法有效。原告提供物业服务，被告作为小区业主应履行交纳物业服务费用的义务。物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则,落实服务投入和不断提高服务能力,也需要业主秉持整体观念,积极配合,维持正常的物业管理服务所需要的运营成本。而部分业主拒交物业费的行为,也是导致物业服务能力难以为继,服务质量下降的因素之一,既侵害物业公司的合法权益,也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。关于耿媛提出的电梯问题的抗辩，本案中，电梯属于小区共有设施设备范围，物业公司不享有所有权，只享有对电梯的管理权，且管理权的取得系根据物业管理服务合同全体业主的委托授权。结合物业公司提供的相关说明材料和业主提供的物业公司电梯停运提示通知截图可知，涉案小区9号楼电梯长期不能得到妥善维修并恢复运行的原因是多方面的，并无证据显示可直接归责于物业公司，物业公司对电梯长期不能使用的真实原因已及时告知了小区业主,而小区电梯的更换费用,按规定应由小区业主委员会在履行相关的报批手续和公示程序后,从各位业主缴纳的大修维修基金中提取支付,不应由物业公司承担。如果是由于物业公司在电梯管理过程中存在过错或怠于维修造成了电梯停运，给业主造成财产损失或身体伤害，物业公司自应承担相应的责任，但耿媛并未就此提供充分的证据证明，故耿媛以此为由拒交物业服务费的行为缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于耿媛提出的门禁问题的抗辩，属于原告物业管理服务质量问题，但其所举照片并不能证明其抗辩主张,故对耿媛的该项抗辩,不予支持。经计算，2018年6月1日至2019年7月31日期间，耿媛所有的涉案房屋产生物业管理费11499.6元。原告关于请求支付物业管理费11499.6元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张耿媛应当依照合同约定支付欠缴物业服务费部分的违约金,但根据本案已查明的事实可以认定，原告与耿媛之间确因电梯停运和物业服务质量问题存有争议,不能认定耿媛拖欠物业服务费系恶意违约行为,故对原告要求耿媛给付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告耿媛于本判决生效之日起十日内给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司2018年6月1日至2019年7月31日物业管理服务费人民币11499.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计为60元，由原告负担6元，由被告负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 闫 涛二〇一九年十二月二十七日书记员 樊丽梅