湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初2218号原告：蒋爱翠，女，1977年3月18日生，瑶族，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：刘宗明，男，**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被告：**瑶族自治县心诚房地产中介有限责任公司，住所地：湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇**大道锦绣**16号楼15号，统一社会信用代码：91431129MA4QHHJE2G。法定代表人：蒋艳，女，系该公司经理。委托诉讼代理人：马秋鸿，男，1978年9月3日生，汉族，住湖南省**瑶族自治县，系该公司法务部员工。委托诉讼代理人：胡丽萍，女，1977年4月17日生，瑶族，住湖南省**瑶族自治县，系该公司业务主管。原告蒋爱翠诉被告**瑶族自治县心诚房地产中介有限责任公司（以下简称心诚中介公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理。依法由审判员冯香萍适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员杨雨虹担任记录，原告蒋爱翠及其委托诉讼代理人刘宗明，被告心诚中介公司法定代表人蒋艳及其委托诉讼代理人马秋鸿、胡丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋爱翠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还诚意金30,000元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告有意购房便于2019年9月18日与被告工作人员胡丽萍签订了《购房诚意金协议》，协议约定由原告交纳诚意金3万元，由被告代为管理，被告需要在2019年9月18日至2019年9月28日期间将XX小区X栋X单元XX号房的房价谈妥，若被告不能在规定时间内谈成此价格，被告必须将诚意金退还给原告。但协议签订之后，被告工作人员消极工作，未能积极履行居间服务义务，在9月28日前仍未将价格谈成。原告要求被告退还诚意金，但被告称可以就房屋买卖继续协商，原告也就相信让其继续协商。直至10月15日，被告工作人员才通知原告称价格与房屋卖方谈成可以签订《房屋买卖居间合同》。10月18日，由于《房屋买卖居间合同》仍不符合原告购房条件，原告不愿签订该合同，要求被告退还诚意金，但被告却坚持不退，原告无奈诉至法院。原告认为，《购房诚意金协议》是具有法律效力的，对原被告双方均具有约束力。协议书上明确限定了诚意金的有效时期即2019年9月18日至2019年9月28日止，由于被告未能在规定的时间内与卖方谈妥房屋买卖条件，导致无法按期签订《房屋买卖居间合同》，被告理应承担退还诚意金的民事责任。同时诚意金不是购房定金，也不适用“定金罚则”。并且该份协议书规定的如甲方（原告）需贷款额外交1,000元按揭代办费给乙方（被告）也是不合法条款，故该份协议应属格式合同，在审判实践中，应对其适用不利的法律条款。最为严重的，被告是不具有房屋中介经纪资格的企业。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告心诚中介公司辩称：一、原告蒋爱翠诉状所称不是事实。1、原告蒋爱翠称2019年9月28日前未谈成房屋33万元价格，不是事实，本案原卖主赵世萍委托被告心诚中介公司以33万元出售本案房屋，且与被告签订了《房地产销售代理委托书》，于2019年9月21日收取了购房定金1万元，被告心诚中介公司已经于约定的期限内谈成了原告指定的价格，在原告的强烈要求下，原告只愿意出328,000元价格购买该房屋，且不愿意承担过户费用，被告又多次与卖主赵世萍沟通，卖主赵世萍也同意该条件，又于2019年9月29日与被告心诚中介公司签订了《房地产销售代理委托书》同意自己承担过户办证费用，作为中介方被告积极的促成双方的交易，花费了比平常更多的时间和精力；2、原、被告跟卖主三方约定10月18日签订《房屋买卖居间合同》，由于原告蒋爱翠临时反悔，未来签订合同，卖主等到下午5点钟才走；3、原告并未与被告心诚中介公司协商退还诚意金的事情，而是直接到法院起诉，被告心诚中介公司是10月21日接到法院调解室的电话才知道原告要退还诚意金；4、被告心诚公司系领取了合法营业执照的公司，公司的经营项目也是提供房地产中介服务，不是原告所称的不具备房地产中介经纪资格的公司。二、本案被告心诚中介公司已经按照《购房诚意金协议》的约定谈成了原告指定的价格33万元，还努力将房屋价格少谈了2,000元，该3万元诚意金已经自动转为购房定金，应当不予退还，是原告不要此房拒签合同，属于原告违约，原告应当承担违约责任。被告心诚中介公司可以要求原告按照约定支付劳务报酬，被告心诚中介公司保留追索劳动报酬的权利。综上，原告诉请理由不正当、证据不充分，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明：2019年5月20日，被告心诚中介公司与卖主赵世萍签订《房地产销售代理委托书》，约定卖主赵世萍委托被告心诚中介公司出售其在**县XX小区X栋X单元XX号房屋，售价为33万元整，过户办证费用由买方承担。备注栏约定：只送固定的家具。原告蒋爱翠看到被告发布的售房信息，便有意向购买。2019年9月18日，原告蒋爱翠与被告心诚中介公司签订了《购房诚意金协议》，约定经原告（甲方）实地看房并确定购买被告（乙方）代理物业X小区X栋X单元XX，房屋户型2房2厅1厨1卫，产权面积80平方米，装修房，现房。楼层4层，在甲方指定的购房成交总价人民币330,000元和规定的时期（委托时间从2019年9月18日至2019年9月28日）谈成。此价格不包括过户办证费用，过户办证至甲方名下产生的费用由甲方承担。在签订本委托书的同时，甲方自愿交纳诚意金30,000元给乙方代为管理。如果乙方在甲方指定的时间谈成了甲方所指定的价格，此诚意金将自动转为购房定金由乙方交与房主。若乙方不能在规定时间内谈成此价格，乙方必须将诚意金退还给甲方。若乙方按照甲方提出的条件，将此房价格谈成，甲方却不要此房，此诚意金不退。在签订合同当日，甲方按成交价款的0.5%付乙方居间劳务酬金。约定付款方式：第一笔款诚意金：30,000元整，在约定签订房屋买卖合同当日转为购房款，以到账为准。第二笔款：90,000元整，在签订房屋买卖合同当日，一次性转至卖方账户，以到账为准。第三笔款：210,000元整，待银行贷款到账当日，由银行一次性付给卖方。如甲方需贷款额外交1,000元按揭代办费给乙方。原告向被告支付了30,000元诚意金，被告于2019年9月18日出具《收款收据》给原告。收取诚意金后，被告心诚公司于2019年9月21日转给卖主赵世萍10,000元作为定金，剩余20,000元仍在被告处。签订《购房诚意金协议》后，被告为促成原告与卖主签订购房合同，积极与原告及卖主就房屋买卖具体事项进行了协商，后来卖方同意以328,000元的价格出卖房屋，并承担过户费用，但原告最终因交房时间、房屋尾款支付等具体细节未与被告及卖方达成一致协议而未签订购房合同。原告要求被告退还购房诚意金未果，诉至本院。上述事实有原告陈述、被告答辩意见及当事人提交的《购房诚意金协议》、《收款收据》、《房屋居间买卖合同》、短信和微信截图、《房地产销售代理委托书》、定金收条等证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人有缔约自由，依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原告蒋爱翠有权以自己的意志选择是否购买房屋及交易对象，任何组织和个人不得干涉。卖主赵世萍于2019年5月20日委托被告心诚中介公司以33万元的价格出售X小区X栋X单元XX房，被告于2019年9月18日与原告蒋爱翠签订《购房诚意金协议》约定“若乙方按照甲方提出的条件，将此房价格谈成，甲方却不要此房，此诚意金不退。”其实质是强制原告在签订《购房诚意金协议》后就必须要与案外人赵世萍签订房屋买卖合同，违背了合同自由的基本法律原则和合同法的规定，排除了原告自由缔约的权利，该条款应属无效。被告收取原告30,000元诚意金，实际只转给赵世萍10,000元作为定金，被告辩称30,000元诚意金已经全部自动转为购房定金的意见与事实不符，本院不予采信。被告心诚中介公司作为居间人，其无权占有原告支付的诚意金20,000元，故本院对原告要求被告退还诚意金20,000元的诉请予以支持。被告心诚中介公司根据原告和卖方的意向，将代收诚意金中的10,000元转给案外人赵世萍作为定金，并由赵世萍出具定金收条，现原告不购买赵世萍的房屋，其无权要求赵世萍或被告退还这10,000元定金。虽然被告未能促成合同成立，但考虑到被告付出的居间劳动，结合本案实际，本院酌情判定原告支付必要费用1,600元给被告；为减少当事人讼累，该1,600元可以从被告应退还的20,000元诚意金中抵扣，即抵扣后被告退还18,400元诚意金给原告。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第五十二条第（五）项、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告**瑶族自治县心诚房地产中介有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告蒋爱翠诚意金18,400元；二、驳回原告蒋爱翠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告**瑶族自治县心诚房地产中介有限责任公司负担200元，原告蒋爱翠负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  冯香萍二〇一九年十二月十七日书记员  杨雨虹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。