重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0118民初10113号原告：重庆宇界实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺科园一路200号C-8-5，统一社会信用代码915001077592916409。法定代表人：幸兵，执行董事。委托诉讼代理人：梁勇，北京盈科(重庆)律师事务所律师。被告：朱华恒，女，1972年6月17日出生，汉族，住重庆市江津区白沙镇行祠村10组。原告重庆宇界实业有限公司(以下简称宇界实业公司)与被告朱华恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇界实业公司的委托诉讼代理人梁勇，被告朱华恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇界实业公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》并立即退还租赁房屋；2.由被告支付从2018年12月起至退还租赁房屋的租金(按65元／㎡／月×458.50㎡)；3.由被告支付违约金，以逾期支付的租金为基数，从应付之日起按年利率24%向原告支付违约金至付清时止；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更租金的诉讼请求为：要求被告支付从2019年3月1日起至退还租赁房屋的租金（按65元／㎡／月×458.50㎡）。事实与理由：2015年3月24日，原告与被告、蹇军、石清春签订《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市永川区XX大道X段XXX号XX至XX的商铺出租给被告等人，合同约定租赁期限自2015年3月24日至2021年3月24日止，对租金的标准及违约责任进行了约定，2017年2月28日，蹇军、石清春等人将租赁物交由被告一人经营。后因被告一直未按约支付租金，原告起诉至法院，要求解除合同，由被告支付租金及违约金等，经法院生效判决后，被告仍拒绝履行判决义务。被告的违约行为已达到合同约定的解除条件，故诉至法院。朱华恒辩称：对原告要求的租金按65元／㎡／月标准计算无异议，但合同未到期，不同意解除合同；原告有义务修缮出租房屋，被告只需配合，但原告一直未来修缮，被告损失严重，故未缴纳租金，原告赔偿被告损失、修缮房屋后，被告同意解除合同并交纳租金，违约金过高且不应支付。本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，石清春、蹇军、朱华恒与宇界实业公司签订了《房屋租赁合同》，约定宇界实业公司将其所有的坐落于重庆市永川区XX大道X段XXX号X幢附XXX号房屋(建筑面积458.50平方米)出租给石清春、蹇军、朱华恒用于商业经营。租期6年，从2015年3月24日起到2021年3月24日止；租赁期内，从合同签订之日起12个月内每月租金按85元每平方米计付，后期12个月租金在前12个月的单月租金基础上上浮8%，以此类推；租赁期间以每隔6个月为周期支付租金，第一次租金石清春、蹇军、朱华恒应在本合同签订之日起3日内向宇界实业公司全额缴纳，之后每周期租金应在对应周期起算前一个月一次性向宇界实业公司缴纳；若在对应周期起算后仍未足额缴纳租金，在该对应周期起算之日起15天内足额交纳租金的，石清春、蹇军、朱华恒除需向宇界实业公司支付租金外，还应就对应周期起算之日起至足额缴纳租金之日止须每天按合同约定租金总额的1%支付违约金；在对应周期起算之日起超过15天未足额缴纳对应周期租金，若宇界实业公司解除合同，石清春、蹇军、朱华恒应在宇界实业公司通知之日起3日内与宇界实业公司办理返还租赁房屋的交接手续，且应从对应周期起算之日起直至双方办理房屋返还交接手续之日止，除需向宇界实业公司按对应周期支付租金外，还应从对应周期起算之日起至办理返还租赁房屋的交接手续之日止每天按合同约定租金总额的1.5%向宇界实业公司支付违约金；在租赁期间，石清春、蹇军、朱华恒发现该租赁房屋及其附属设施因质量原因有损坏或故障时，应及时通知宇界实业公司，由宇界实业公司自行维修，石清春、蹇军、朱华恒须配合处理等，同时约定，石清春、蹇军、朱华恒未按约定期限交付租金，超过15天以上的，宇界实业公司有权解除合同。合同签订后，石清春、蹇军、朱华恒经营“川西坝子”餐饮到2016年6月22日，发现经营困难，遂书面申请降租，宇界实业公司将租金降为75元每平方米。2016年10月19日，朱华恒又书面申请降租，宇界实业公司又决定将租金降为65元每平方米，此后，朱华恒按照65元每平方米计算向宇界实业公司支付租金(每月29802.50元)到2017年12月31日。2017年2月28日，石清春、蹇军、朱华恒签订《股份转让》协议，约定石清春、蹇军自愿将“川西坝子”股份（62.25%）转让给朱华恒，股份转让金额373500元（叁拾柒万叁仟伍佰元整），以后“川西坝子”一切事务由朱华恒负责。《股份转让》协议签订后，“川西坝子”由朱华恒经营，租金也由朱华恒向宇界实业公司支付。2017年12月，朱华恒口头向宇界实业公司申请降租，宇界实业公司口头同意将租金降为60元每平方米。从2018年1月起，朱华恒按照60元每平方米（每月租金为27510元）向宇界实业公司支付租金，并于2018年5月16日向宇界实业公司支付2018年1月到3月31日租金82530元。后朱华恒又陆续按照60元每平方米计算向宇界实业公司支付租金到2018年6月30日。此后，宇界实业公司未再同意朱华恒按照60元每平方米计算支付租金，双方为此发生争议，2018年12月4日、2019年1月2日、2019年2月23日，朱华恒通过银行转账的方式分别向宇界实业公司支付租金29802.50元（按照65元每平方米计算的租金）。2019年1月10日，宇界实业公司向本院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并立即退出租赁房屋；2.判决被告支付2018年7月1日到2018年11月30日的房屋租金245458元及利息(利息以租金245458元为基数，从2018年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止)；3.承担违约金391824.40元，本院于2019年4月8日作出由朱华恒支付宇界实业公司租金149012.50元、违约金15000元；驳回宇界实业公司的其他诉讼请求的判决。该案上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年8月15日作出驳回上诉，维持原判的判决。本院认为，石清春、蹇军、朱华恒与宇界实业公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。石清春、蹇军将股份转让给朱华恒后，朱华恒应当按照合同约定履行其权利和义务。原告主张的按65元／㎡／月标准计算租金已经生效判决所确认，被告亦对该标准无异议，故原告要求被告按该标准，即每月29802.50元(65元／㎡／月×458.50㎡)交纳租金的请求，本院予以支持。被告抗辩因原告未履行修缮房屋义务，故未交纳租金，但未提供充分证据予以证实，按照合同约定，被告应按约支付租金，且原告于2019年1月起诉被告租金的案件判决后，被告虽提起上诉，但系对承担违约金有异议，对支付租金并无异议，被告应按照合同约定履行按期交纳租金的义务，被告未支付租金构成违约，应当承担违约责任，且符合双方约定的解除条件，故原告据此解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，合同权利义务即告终止，被告应当返还租赁房屋并付清合同解除日前欠付的租金，故对原告要求解除合同、由被告搬离房屋以及支付合同解除日前的租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求解除合同后继续按照合同约定的标准支付租金至交付房屋的请求，不违反法律规定，本院亦予以支持。由于双方合同约定违约金明显过高，原告主动降低至年利率24%，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：自本判决生效之日解除原告重庆宇界实业有限公司与被告朱华恒、石清春、蹇军于2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告朱华恒于本判决生效后十五日内退还位于重庆市永川区XX大道X段XX号X幢附XX号的商铺并交付给原告重庆宇界实业有限公司；三、限被告朱华恒于本判决生效后五日内支付原告重庆宇界实业有限公司租金(从2019年3月1日起，按每月29802.50元计算至租赁商铺交还之日止)；四、限被告朱华恒于本判决生效后五日内支付原告重庆宇界实业有限公司违约金(从2019年3月1日起，以未支付租金为基数按年利率24%计算至付清时止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10825元，由被告朱华恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇一九年十二月十二日书记员  李丽华