广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9997号原告：广州虎辉照明科技公司，住所地：广州市荔湾区西华路134号。法定代表人：李建华。委托诉讼代理人：李云舒、焦昭，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市创庭投资管理有限公司，住所地：广州市天河区天源路804号18栋自编A03-202C。法定代表人：郑乞嘴。委托诉讼代理人：陆晖、余名赢，均系广东卓信律师事务所律师。被告：胡际华，男，1960年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。被告：殷志斌，男，1977年3月5日出生，汉族，住湖南省南县。原告广州虎辉照明科技公司诉被告广州市创庭投资管理有限公司、胡际华、殷志斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州虎辉照明科技公司委托诉讼代理人李云舒、焦昭、被告广州市创庭投资管理有限公司委托诉讼代理人陆晖、余名赢、被告胡际华委托诉讼代理人汤汝、郑侯清、被告殷志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州虎辉照明科技公司向本院提出诉讼请求：1、判决三被告立即将广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号所有建（构）筑物及场地，按照现状腾空交予原告。2、判决三被告向原告支付自2018年9月29日起至实际××甫××号所有建（构）筑物及场地并按现状交予原告之日止场地占用费（自2018年9月29日起算，参照原告与被告广州市创庭投资管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》所约定的租金标准：34684元/月）。3、判决本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号（以下简称“案涉房屋”)登记的产权人为原告广州虎辉照明科技公司（以下简称“虎辉公司”)，砖木结构，层数为1-1/2，建筑面积1191.06㎡（自用面积755.11㎡）。2013年11月-12月，虎辉公司与被告广州市创庭投资管理有限公司（以下简称“创庭公司”）签订了《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》，约定：虎辉公司将其所有的案涉房屋出租给创庭公司作厂房使用，租赁面积1191.06㎡，租赁期限自2013年11月1日至2033年10月31日止。后创庭公司与被告胡际华签订《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》，约定：创庭公司将其承租的案涉房屋出租给胡际华作商业用途使用，租赁面积1191.06㎡，租赁期限自2013年12月15日至2021年12月14日止。在虎辉公司与创庭公司的合同履行期间，创庭公司自2015年7月23日起未依约向原告支付租金及管理费。2018年6月26日，虎辉公司向贵院提起诉讼。2018年9月28日，贵院作出（2018）粤0103民初4678号《民事判决书》，判决：一、解除虎辉公司与创庭公司之间签订的关于广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋的《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》；二、创庭公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向虎辉公司支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的租金、管理费及违约金。三、驳回虎辉公司其他诉讼请求。各方不服提起上诉。2019年3月27日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终1729号《民事判决书》，驳回各方上诉，维持原判。在（2018）粤0103民初4678号案件庭审过程中，胡际华确认使用案涉房屋的一、二层部分，三、四层全部由被告殷志斌实际占有使用。现虎辉公司与创庭公司之间租赁合同已经解除，但至今未能收回案涉房屋，该房屋依然由被告胡际华、殷志斌实际占有使用。虎辉公司与创庭公司签订的《广州市房屋租赁合同》第六条6.2款第6）项约定：“若因转租、分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由乙方（创庭公司）独立承担。”因此，被告创庭公司对案涉物业纠纷负有不可推卸的责任。被告创庭公司辩称：一、被答辩人虎辉公司以物权法律关系起诉，答辩人创庭公司并非案涉房屋的实际占有人，被答辩人要求答辩人返还案涉房屋及支付占有使用费无法律依据。二、即使本案案由为合同纠纷，答辩人创庭公司也无需向被答辩人虎辉公司返还案涉房屋，也无需支付占有使用费。（一）答辩人创庭公司与被答辩人虎辉公司的租赁合同已解除，双方权利义务已终止，被答辩人仍依据合同相关条款要求答辩人承担责任无任何事实依据。（二）答辩人创庭公司与被答辩人虎辉公司的租赁合同已解除，被答辩人应当向次承租人被告胡际华主张相关的权利，与答辩人创庭公司无关。答辩双方签订的租赁合同因法院判决解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，被告胡际华作为次承租人，被答辩人虎辉公司应当向被告胡际华主张腾房及相关占有使用费，与答辩人创庭公司无关。（三）在答辩双方的租赁合同被法院判决解除后，答辩人创庭公司也起诉被告胡际华要求其腾空案涉房屋，以便交还给被答辩人虎辉公司。2019年11月12日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终16601号生效判决，明确因案涉房产的合法性未经确认，故答辩人创庭公司要求被告胡际华腾空房屋并返还的诉请不予支持。故答辩人创庭并非怠于履行答辩双方合同解除后返还房产的义务，系因涉案房屋的合法性未确认等客观因素，导致答辩人创庭公司无法向被答辩人虎辉公司返还案涉房屋，与答辩人无关。同时，答辩人创庭公司也无需向被答辩人虎辉公司支付占有使用费。被告胡际华辩称：一、原告的起诉，违反“一事不二理”，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。二、原告知道或者应当知道案涉物业重建的情形，原告对重建事实构成法律上默认的法律后果，原告主张求腾空交予原告，显示公平。三、原告主张的租金问题。（一）租赁物业为危房，导致无法正常使用租赁物。维修产生的维修费用应当抵扣租金，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租期。（二）因其他诉讼纠纷的原因，导致物业被查封，不能办理工商登记，不能使用租赁物，原告依法应提供案涉物业的使用权抵扣维修、重建的费用。四、原告在（2018）粤0103民初4678号案中解除了与创庭公司的合同关系。如上所述，基于租赁物为危房，影响使用，胡际华进行维修、重建，原告与创庭公司有义务提供案涉物业给胡际华使用，抵消重建费用的开支。五、本案租赁物存在违法建筑，原告的第一项诉讼请求应不予受理，驳回起诉。被告殷志斌辩称：我反对原告的诉讼，后续维护还在进行当中，请法院驳回。经审理查明，广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号登记的产权人为原告，登记房屋为混合结构;砖木结构，层数为1-1∕2，建筑面积1191.06㎡,土地情况为自用面积755.11㎡。2013年11月1日原告虎辉公司（出租人、甲方）与被告创庭公司（承租人、乙方）签订《补充协议书》，约定：就荔湾区宝华路十五甫一巷6号项目签订的《广州市房屋租赁合同》（合同自编号：20120502A）的未尽事宜，达成补充协议：其中第二条约定：原主合同约定租赁期限延长至20年，即租赁期限由2013年11月1日至2033年10月31日止。甲乙双方约定，租赁物业月租金为28元∕㎡，月管理费为12元∕㎡。租金其中：2013年11月1日至2014年3月31日为装修期免缴交租金；2014年4月1日至2016年10月31日止，月租金为33350元；2016年11月1日至2019年10月31日止，月租金为34684元；2019年11月1日至2022年10月31日止，月租金为36071元；（其他略）。管理费其中：2013年11月1日至2014年3月31日为装修期免缴交管理费；2014年4月1日至2016年10月31日止，管理费为14293元；2016年11月1日至2019年10月31日止，管理费为14865元；2019年11月1日至2022年10月31日止，管理费为15460元；（其他略）。乙方在每月第15日前选择现金缴付方式或将当月租金和管理费划入甲方银行账户。在第五条约定：乙方需要装修房屋时，必须向甲方提出书面申请，并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方同意，不得拆除现有墙体；如乙方未按政府要求装修报建及施工或因装修造成房屋结构及设施损坏的，由乙方负责恢复原状；装修投入使用后1个月内，乙方须将装修平面图、水电管网图纸等文件复印交甲方存档。租赁期间，如乙方需对租赁场地的布局及建筑物的结构等作出调整，乙方必须书面征得甲方同意，并由乙方承担所需的一切费用；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过租赁合同约定的租赁期限，同时乙方须向甲方提供租户名称、租赁期限、经营范围、使用用途等租户的相关资料，以便办理房屋租赁登记备案。若因转租、分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由乙方独自承担；乙方负责自行组织物业管理公司对租赁物业进行管理。委托管理期限不得超过房屋租赁合同约定的期限。任何一方未按协议履行义务或未能遵守国家法律、法规的，守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿损失;租赁期内，若乙方提前解除合同，则乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方不予退回。根据补充协议需发出的全部通知，甲乙双方均以书面形式，以挂号信或快递方式邮寄送至对方联系地址，即视为已送达。甲方联系地址：广州市荔湾区西华路134号。乙方联系地址：广州市越秀区沿江中路298号中区28楼南座自编02房。2013年12月25日原告虎辉公司（出租人、甲方）与被告创庭公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区宝华路十五甫一巷6号房地产出租给乙方作厂房用途使用，建筑（或使用）面积1191.06㎡。租期由2013年11月1日至2033年10月31日止，租金其中：2013年11月1日至2014年3月31日为装修期免缴交租金；2014年4月1日至2016年10月31日止，月租金为33350元；2016年11月1日至2019年10月31日止，月租金为34684元；2019年11月1日至2022年10月31日止，月租金为36071元；（其他略）。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方。在第六条其中第四款约定：发现乙方擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。在第七条其中第（一）款约定：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金。在第八条约定：甲乙双方另行签订物业管理协议和安全消防责任书；租赁合同未尽事宜，另行签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。2013年12月12日上述合同和协议签订后，虎辉公司向广州市多宝街出租屋管理中心出具《证明》，证明原告将荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋租予被告创庭公司，并签订《广州市房屋租赁合同》。租赁期内，虎辉公司同意创庭公司将上址场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过租赁合同约定的租赁期限。同日，创庭公司（出租人、甲方）与胡际华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》和《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区宝华路十五甫一巷6号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1191.06㎡。租期由2013年12月15日至2021年12月14日止，租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按现金、支票或划账付款方式缴付租金给甲方。在第六条其中第四款约定：发现乙方擅自改变房屋结构，用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等（其他略）。另在《补充协议书》约定：甲方将该物业按现状租赁给乙方使用，该物业房产证建筑面积为1191.06㎡，实际测量可使用面积为1364.64平方米，乙方签约前已清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按此现状及实际可使用面积1364.64平方米承租。乙方明确知悉该物业房地产权证登记用途为工场、厂房，日后乙方不得以物业用途性质影响其实际经营或办理相关经营证件为由拒绝或迟延向甲方缴付租金、水电费用或提出其他赔偿要求。乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方书面同意，不得拆除交付时现状墙体。在违约责任中约定违约情况包括：乙方擅自改变该物业的使用用途和经营种类，或擅自改变房屋结构、损坏、拆除、房屋及附属设备的行为。上述合同和协议签订后，创庭公司与胡际华先后于2013年12月19日和2014年1月10日办理钥匙和场地的交接。在合同履行期间，创庭公司按约定向虎辉公司支付租金及管理费至2015年7月23日止，后创庭公司没有继续支付租金及管理费给虎辉公司。2015年8月19日创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2015]0005号《关于敦请解决宝华路物业查封的函》，认为创庭公司向虎辉公司承租荔湾区宝华路十五甫一巷6号物业建筑年限久远，交付时已经损毁严重不能正常出租使用。创庭公司和分租户投资巨额资金对物业进行装修维护，至2015年3月装修工程才全部完成。在创庭公司与分租户在办理备案和临商过程中，被告知租赁物业已被查封，不能办理临商手续；经查该物业于2014年12月5日已被荔湾法院查封，创庭公司从未收到虎辉公司关于该物业被查封的函件或口头告知。由于租赁物业不能办理临商手续，分租户无法正常经营，从2015年7月起已向创庭公司拒缴租金。有鉴于此，敦请虎辉公司尽快解决物业查封问题，协助创庭公司办理备案和临商手续，在查封问题未得到有效解决前，创庭公司只能先行停止缴付上述租赁物业的租金。2016年2月3日创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2016]001号《关于提请协助的函》，就创庭公司向虎辉公司承租的荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋。2013年12月12日创庭公司将上述物业转租给胡际华并签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，在合同履行过程中，胡际华告知创庭公司该物业已于2014年12月5日被本院查封，查封日期至2016年12月4日。创庭公司作为该物业的承租人有权利知晓该物业的实际权属状况，故请虎辉公司提供法院针对查封该物业所作出的有关裁判文书复印件。2016年4月17日虎辉公司向创庭公司发出《关于广州市创庭投资管理有限公司提请协助函的回函》，广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号因虎辉公司经营过程中的原因，被法院查封，现虎辉公司正在向查封法院办理解除查封手续。2016年8月3日创庭公司向虎辉公司发出创庭字外[2016]0002号《关于解决宝华路物业查封的函》，告知向虎辉公司承租广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号物业，已转租给胡际华。鉴于该物业因虎辉公司原因于2014年12月5日被法院查封，至今仍未解封，致使次承租人不能办理营业执照，无法正常经营，造成较大的损失。请虎辉公司就该物业解封事宜及因该物业被查封而给次承租人造成的损失给予合理的解决方案。另查，2014年5月6日虎辉公司办理荔湾区宝华路十五甫一巷6号抵押登记，登记的权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。2014年12月5日本院查封荔湾区宝华路十五甫一巷6号。胡际华确认2014年5月委托第三方对承租的房屋进行维修，后因坍塌拆除重建。重建时没有办理相关报建审批手续，目前房屋为框架结构三层半。2015年因重建的房屋需要装修，由殷志斌出资装修三、四楼，殷志斌现使用重建房屋三、四楼全层，一、二楼由其使用。原告确认现荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋已被改建为三、四层建筑物，建筑物的楼层、面积比权属登记的楼层、面积增大，该建筑物的重建没有通过原告办理报建审批手续，相关部门对于案涉房屋的重建没有报建没有作出相应处理。2018年7月2日，虎辉公司以创庭公司未依约向其支付租金及管理费为由，向本院提起诉讼要求解除租赁合同、按原状交还租赁物、支付租金等等。2018年9月28日，本院作出（2018）粤0103民初4678号《民事判决书》，判决：一、解除虎辉公司与创庭公司之间签订的关于广州市荔湾区宝华路十五浦一巷6号房屋的《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》；二、创庭公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的租金及违约金给虎辉公司；三、支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的管理费给虎辉公司；四、驳回虎辉公司其他诉讼请求。之后，虎辉公司、创庭公司、胡际华不服提起上诉。2019年3月27日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终1729号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月20日，创庭公司以胡际华未依约向其支付租金为由，向本院提起诉讼要求解除租赁合同、交还租赁物、支付租金等等。2019年6月10日，本院作出（2018）粤0103民初5929号《民事判决书》，判决：一、解除创庭公司与胡际华就广州市荔湾区宝华路十五甫一巷6号房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》；二、胡际华自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2015年6月24日起至本案作出判决之日止的租金及违约金给创庭公司；三、胡际华已付的保证金归创庭公司所有；四、驳回创庭公司其他诉讼请求。之后，胡际华不服提起上诉。2019年11月22日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终16601号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：虎辉公司与创庭公司签订的《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》已被本院（2018）粤0103民初4678号《民事判决书》判决解除。虽然双方之间的租赁合同关系解除之后，作为承租人的创庭公司负有返还原租赁物的法定义务，但依据已查明的事实，虎辉公司交付创庭公司的原租赁房屋登记为“混合结构;砖木结构，1-1/2层”，而胡际华确认其已将虎辉公司交付的原租赁房屋拆除重建为框架结构三层半的现租赁房屋，虎辉公司亦确认现租赁房屋的楼层与面积相比原租赁房屋权属登记的楼层与面积均有增大，且现无证据反映胡际华的重建有办理报建手续。在现租赁房屋的合法性未经确认的情况下，虎辉公司诉请三被告按照现状腾空交还缺乏充分理据，对此本院不予支持。在租赁期间，创庭公司作为承租人，负有不得擅自改变租赁房屋结构的义务。创庭公司将原租赁房屋转租给胡际华，胡际华在承租期间对原租赁房屋进行改建，创庭公司应就胡际华的改建行为向虎辉公司承担相应的责任。即创庭公司不能将案涉房屋交还给虎辉公司应承担交纳场地占用费的义务，现虎辉公司主张参照原合同租金标准34684元/月收取场地占用费，本院予以采纳。场地占用费暂计至本案作出判决之日，对于后续费用虎辉公司可根据实际情况另行主张。对于胡际华、殷志斌是否需承担场地占用费问题。如前所述，导致案涉房屋未能交还虎辉公司，主要为胡际华对原租赁房屋擅自进行改建所致，胡际华存在过错，且虎辉公司与创庭公司签订的《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》及创庭公司与胡际华签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》均已解除，胡际华继续占用案涉房屋已构成侵权，胡际华应承担案涉房屋的场地占用费。鉴于本院（2018）粤0103民初5929号《民事判决书》判决胡际华需向创庭公司支付租金至2019年6月10日，依据公平原则胡际华只需承担2019年6月10日后的场地占用费。至于殷志斌，因案涉房屋未能交还虎辉公司其不存在过错，故殷志斌不需向虎辉公司承担场地占用费。胡际华抗辩履行了修缮房屋义务，修缮费用可以抵扣场地占用费，另因涉案房屋被查封无法办理临商，可以行使不安抗辩权，止付场地占用费。对此本院认为，在上述案件中，胡际华也曾提出履行了修缮房屋义务，修缮费用可以抵扣租金及因房屋查封而无需交租的抗辩，上述生效判决并未采纳该主张，同理，本案胡际华对此行使的不安抗辩的理由也不成立，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广州市创庭投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2018年9月29日起至2019年6月10日的场地占用费（按34684元/月计算）给原告广州虎辉照明科技公司。二、被告广州市创庭投资管理有限公司、胡际华自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2019年6月11日起至本案作出判决之日止的场地占用费（按34684元/月计算）给原告广州虎辉照明科技公司。三、驳回原告广州虎辉照明科技公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3772元，由被告广州市创庭投资管理有限公司、胡际华负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年十二月二十五日书记员  李 婷黄慧敏