浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初9834号 原告俞昇初，男，1994年5月26日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人钱思洋，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告杭州港龙置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室。 法定代表人蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告俞昇初诉被告杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告俞昇初当庭变更本案案由为商品房预售合同纠纷。本案现已审理终结。 原告俞昇初基于与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》等而起诉。诉讼请求：1、排除妨害，判令被告立即拆除其在公共道路上搭建的围墙，恢复用水、用电、用气、道路、排污、绿化等具备商品房正常使用的基本条件；2、判令被告赔偿原告无法经营的损失每天1316.16元；3、诉讼费由被告承担。原告于2019年11月20日当庭变更诉讼请求为：1、判令被告立即拆除其在公共道路上搭建的围墙，恢复用水、用电、用气、道路、排污、绿化等具备商品房正常使用的基本条件；2、判令被告委托经营经验丰富的第三方运营商对港龙城商业综合体运营并开业，以使得原告房屋能正常使用；3、判令被告赔偿房屋无法使用的损失9893.14元，以9.02元/日·平方米为基数，从2019年5月22日计算至2019年6月21日，实际计算至港龙城商业综合体开业之日止；4、本案诉讼费由被告承担。 被告港龙公司辩称：1、原告诉称的围墙是因港龙城商业体没有整体开业，故被告为管理需要，在港龙城商业体与交通公共区域相连处设置临时隔离措施，港龙城开业将会拆掉。港龙城整体竣工验收备案已通过，绿化等是合格的。2、原告第2项诉讼请求与商品房预售合同纠纷并非同一法律关系。3、原告第3项诉讼请求与商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，且原告与案外人签订的委托协议也约定前三年是免租的，是委托案外人统一经营，并非由各个业主个人经营。 本案经审理查明的事实如下： 签订书面协议情况：出卖人港龙公司与买受人俞昇初曾签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2018预1467840。 标的房屋：杭州市江干区港龙城2区1010室，建筑面积36.52平方米，设计用途为商业营业用房，总价款1770907元。 交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。 交付手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。 逾期交房责任：逾期不超过180日的，买受人同意出卖人无须支付违约金；逾期超过180日的，自约定交房期限第二日起至通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，买受人不退房。 竣工验收：案涉房屋于2017年12月29日通过竣工验收，于2018年1月2日完成竣工验收备案。 产权登记情况：2019年4月24日，俞昇初取得案涉房屋的不动产权证书（（2019）杭州市不动产权第97260号）。2019年5月21日，俞昇初在案涉房屋地址登记设立个体工商户。 房屋现状：案涉港龙城内部装修尚未完成，亦存在其他纠纷，尚不具备整体开业条件。被告港龙公司在港龙城主体建筑外与公共环境相连处设置了临时围挡，留有一个出入口。2019年6月，杭州市江干区住建局确认港龙城项目存在违法占绿毁绿行为。 被告宣传情况：被告港龙公司运营的微信公众号“杭州港龙城”曾在2016年4月8日发布《一分钟让你读懂杭州港龙城》的宣传文案，表示项目开发商为港龙控股集团；运营商为柏利城商业管理，核心团队成员来自深国投商置、西蒙地产、凯德商用、亿万豪剑桥零售地产，核心团队曾参与管理苏州邻瑞广场等八个项目，公司目前管理昆山港龙城等十个项目；等等。 委托经营：2018年1月1日，俞昇初（甲方）与杭州港龙商业管理有限公司（乙方）签订《杭州港龙城商铺委托经营管理协议》一份，约定：甲方将案涉房屋在委托期限内的收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方；委托授权包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配；等等。委托经营管理期限自2018年1月1日至2032年12月31日；本合同为不可撤销的委托协议，甲乙双方均无权中途终止或单方解除合同；甲方同意将该商铺在委托期的第一年度、第二年度、第三年度共三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理，此三年内该商铺租金收益归乙方所有；等等。 原告陈述，曾向杭州港龙商业管理有限公司发出通知，要求解除与之的委托协议。 房屋抵押情况：港龙城商业体部分房屋已登记在建工程抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额45943万元），被告港龙公司与购买该部分房屋的业主存在纠纷。 另查明，浙江中嘉资产评估有限公司曾对案涉房屋同类房屋年租金市场价值进行评估，评估结论为在评估基准日2019年9月12日杭州市江干区港龙城2区1057室商业房地产年租金评估价值为85136元。 以上事实有原告提供的微信公众号文章、《浙江省商品房买卖合同》、不动产权证书、营业执照、照片、信访事项处理意见书、政府信息公开告知书、资产评估报告书，被告提供的竣工验收备案表、委托经营管理协议，及双方当事人的陈述为证。双方当事人提交的其他证据，因与本案争议缺乏直接关联，本院在本案中不予确认。 本院认为，对于原告主张排除妨害，拆除围墙、恢复水、电、气、道路、排污等问题，原告购买案涉房屋为商业营业用房，根据双方确认的被告售房宣传内容，以及原告曾签署的商铺委托经营管理协议的事实，均可确认原告购买房屋系作为港龙城商业体的一部分用于经营收益。当前，案涉商品房项目因存在未完成装饰装修工程而设置临时围挡及未进行正常水、电、气、排污供应，但均属于为实现双方合同目的，即尽早将港龙城商业体交付经营而进行的必要准备，故被告采取的这些措施系为商业体整体运营需要而设置，有利于双方合同目的的实现，且还涉及广大购房户的整体利益，故对原告要求拆除围墙设施及恢复水、电、气、排污供应的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张要求被告恢复绿化一项，本院认为，绿化问题不属于人民法院民事审理的范围，本案不予处理。 对于原告主张被告委托经验丰富的第三方运营港龙城商业综合体并开业一项，本院认为，被告在与原告签订商品房买卖合同之前确曾对港龙城商业体的运营规划进行了宣传，但原告在与被告签订买卖合同之后，与案外人签订了《港龙城商铺委托经营管理协议》，委托了与被告原宣传的运营商不同的运营主体，当时原告并未提出异议，说明原告当时认可实际委托运营主体与原被告宣传主体不一致的情况。现原告若对其委托的运营管理主体履行双方约定义务有异议，应当遵循双方约定另行主张权利，其再主张作为楼盘开发商的被告承担商品房预售合同上的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告主张被告赔偿房屋无法使用的损失一项，本院认为，原告曾与案外人签订商铺委托经营管理协议，约定了前三年免租的内容，也即该部分损失不属于双方的可预见损失且原告目前并无实际损失产生，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告俞昇初的诉讼请求。 案件受理费人民币787元，调整为人民币50元，减半收取人民币25元，由原告俞昇初承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇一九年十二月四日 代书记员 肖忆敏