北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51315号原告：李蕊，女，1982年12月19日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王慧玉，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。被告：王志斌，男，1970年2月25日出生，汉族，北京美华投资有限公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：鲍凯宇，男，1994年9月26出生，汉族，北京美华投资有限公司员工。原告李蕊（以下简称原告）与被告王志斌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王慧玉，被告的委托诉讼代理人鲍凯宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》无效；2、被告返还原告支付的租赁保证金以及2017年09月27日至2018年3月26日的租金共计245000元；3、被告返还原告垫付的进场施工费及上下水安装费21000元；4、被告按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自被告收到前述款项之日至实际返还之日的利息；5、被告赔偿原告支付的租赁房屋的装修费用200000元。事实和理由：原告经由案外人姚杨介绍认识被告，并与被告在2017年9月18日签订《建国门美华世纪会所租赁合同》（以下简称涉案合同），约定原告承租被告位于北京市朝阳区建外大街建华南路15号美华世纪一层会所北侧局部面积（以下简称涉案房屋），租期三年，自2017年9月27日起算；租金每月35000元，每半年支付一次，合同签订当日原告支付租赁保证金及首期租金。由于租赁房屋没有上下水，原被告于2018年11月13日签订补充协议，约定由原告垫付上下水安装的相关费用。后原告着手装修并就此支付装修费265000元。2017年12月14日，涉案房屋被强拆，直到那时原告才知道涉案房屋为违法建筑，故原告起诉至法院。被告辩称，同意返还原告垫付的进场施工费及上下水安装费21000元，不同意原告的其他诉讼请求。第一，原被告签订的涉案合同是否无效，应由法院予以确认，双方签订合同前，被告已经告知原告涉案房屋属于临时建筑，原告仍表示愿意承租，其应自行承担相应风险。第二，即便涉案合同无效，原告要求退还租金的请求也缺乏法律依据，根据相关法律规定，原告仍应按照租金标准支付使用房屋期间的占有使用费；2017年12月14日，涉案房屋门头被拆了，但钥匙还在原告手里，直到2018年7月才撤场，撤场前应按租金标准支付使用费。第三，不同意支付利息，合同并未约定利息。第四，不同意赔偿装修费，原告未经被告允许私自进行装修，改变房屋结构，产生的装修费应由原告自担。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订涉案合同，约定乙方承租甲方涉案房屋，租赁用途为营业执照经营允许的范围内的商业行为；租期3年，租赁期限自乙方进场装修之日起；免租期一个月，即乙方进场装修之日起算；起租日即2017年9月27日，免租期限届满之次日为起租日；租金按半年进行支付，每半年租金210000元；双方签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁保证金，具体金额为35000元；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付保证金35000元及2017年9月27日至2018年3月26日的租金210000元。2017年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议，约定乙方承租甲方位于涉案房屋的临时建筑物，从事舞蹈培训工作；因租赁物无上下水，甲方、乙方一致同意在租赁物内安装上下水，确保租赁物正常使用；工程费用由乙方先行垫付，工程安装结束后，乙方按照甲乙双方确认的价格将工程费用发票交由甲方后，有权从甲方应收取单店30%的收益中扣除。庭审中，原告另提交如下证据：1、装修合同，证明原告已对涉案房屋进行了装修；被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，没有单位公章；经核，装修合同显示签订时间为2017年10月12日，发包方为本案原告，承包方为王仁三，工程施工地点为建国门外建华南路15号美华世纪大厦，开工日期2017年10月15日，竣工日期2017年11月20日，工程造价265000元；2、转账记录及其与装修人王仁三的微信对话记录，证明原告已经支付装修费；被告对该证据不认可，称数额与原告主张的数额不符，且无法确认原告支付的费用为装修费；经核，原告于2017年11月14日通过案外人沈聪账户向王仁三转账100000元，于2017年11月27日通过自己账户向王仁三转账100000元；3、微信对话记录，证明原告已将装修方案告知被告且涉案房屋无法使用后，原告未再使用涉案房屋；被告认可该对话的真实性，不认可证明目的；4、原告与王仁三的微信对话记录，证明原告已对涉案房屋进行了装修，且与王仁三就装修金额进行了核算；被告认可该对话的真实性，不认可证明目的，称双方没有装修合同；5、原告与姚杨的微信对话记录，证明原告于2017年10月16日才进入涉案房屋并交纳装修押金、拿到钥匙；被告认可对话的真实性，不认可证明目的；经核，原告于2017年10月14日发送微信称：“我们师傅在门口想拿钥匙说要手续……能联系一下么”。庭审中，被告提交微信对话记录，证明原告于2018年7月27日撤场，租金应计算至该日，且当时原告的装修尚未完成；原告认可该证据的真实性，不认可证明目的。经询，原告称涉案房屋门头于2017年12月14日被拆，门头向内还有一个门，这个门当时被封了；被告称涉案房屋确实没有产权证，被贴了封条后并没有新的进展。另，被告不同意对涉案房屋上已形成附合的装饰装修物进行利用。经询，原告认可其承租涉案房屋前未向被告查验房产证，当时因为租金标准确实不高心里还有点疑问，但因为涉案房屋看上去也像大厦的一部分，加上被告说整个大厦都是他的，也就没有查验。上述事实，有《建国门美华世纪会所租赁合同》及补充协议、转账记录、微信对话记录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告向原告出租的涉案房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，原被告以涉案房屋为标的签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》不符合相关法律规定，本院依法确认该合同无效。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，结合《建国门美华世纪会所租赁合同》及双方微信对话记录，可以确认原告对涉案房屋装修前经过被告允许；因涉案房屋装修尚未完成亦未投入使用，本院结合装修合同、结算单及原告现有证据能够确认支付的装修款数额确认装修现值。被告明知涉案房屋系临时建筑仍对外出租，应对合同的无效承担主要责任；根据现有证据，原被告签订的补充协议中确有关于涉案房屋系临时建筑的表述，且原告自认其签订涉案合同前虽对偏低的租金心存疑惑但仍未查验房产证，可以确认原告应知涉案合同可能无效而对己方可能存在的风险持放任态度，原告对己方所受装修损失存在一定过错；综上，本院确认原告对其装修损失承担30%责任，被告对原告的装修损失承担70%责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于本案中原告占有房屋使用费的起算时间，涉案合同约定免租期1个月、自进场装修之日起算，又约定起租日为2017年9月27日，还约定免租期限届满之次日为起租日，各条约定间相互矛盾，现双方无法就约定内容达成一致意见，综合合同全文及全案证据，本院确认双方对免租期的约定为自进场装修日起算。根据原告与姚杨的微信对话、原告与王仁三的装修合同，本院确认原告入场装修时间为2017年10月15日，房屋占有使用费起算时间为2017年11月15日。关于房屋占有使用费的截止时间，双方均认可涉案房屋门头于2017年12月14日被拆除，被告亦于第二次庭审时认可涉案房屋被贴了封条，本院确认涉案房屋自2017年12月14日起无法正常使用，房屋占有使用费计算至该日止。故原告要求被告退还全部租金的诉讼请求本院不予支持，本院根据原告实际使用涉案房屋的计租天数进行核算，剩余部分予以退还。关于原告要求被告退还保证金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付垫付的进场施工费及上下水安装费的诉讼请求，被告同意支付，本院不持异议。关于原告要求被告支付前述款项利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李蕊与被告王志斌于二〇一七年九月十八日签订的《建国门美华世纪会所租赁合同》无效；二、被告王志斌于本判决生效之日起七日内退还原告李蕊保证金三万五千元、房屋使用费十七万六千六百三十元一角四分；三、被告王志斌于本判决生效之日起七日内支付原告李蕊施工费及上下水安装费二万一千元；四、被告王志斌于本判决生效之日起七日内赔偿原告李蕊装修损失十四万元；五、驳回原告李蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，由原告李蕊负担2571元（已交纳），由被告王志斌负担6889元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  江凤祥人民陪审员  宋启国二〇一九年十二月二十三日法官 助理  李 青书 记 员  刘 欢