昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5695号原告：张磊，男，1985年4月出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张春芹，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖静瑜，云南嘉喜律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：谷权之，男，1971年3月出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被告：李美芳，女，1971年2月出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。二被告共同委托诉讼代理人：孙学霖，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。原告张磊与被告谷权之、李美芳合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张磊及其委托诉讼代理人张春芹、肖静瑜，被告李美芳及二被告共同委托诉讼代理人孙学霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告继续履行《散伙协议》第三条第4款内容（庭审中明确为判决案涉房屋归原告所有）；2.请求判令两被告立即交付位于呈贡新区房屋协助办理变变更至原告名下，并承担自2018年7月至房屋交付之前的房屋占用费用（每月500元，庭审中明确为止实际交付之日止）；3.依法判令两被告立即向原告移交诉争房屋的《商品房购销合同》、购房发票等相关资料原件；4.本案诉讼费、律师费、保全费（当庭增加）由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。原告与第一被告通过口头协议方式，各出资30万元，于2011年9月成立了呈贡三强农资经营部。为促进经营部良性发展，2014年12月3日新设成立云南三强农业科技有限公司（以下简称三强公司），注册资本100万元。其后将原呈贡三强农资经营部的资产和债权债务全部移转到三强公司，没有进行注资评估，原告系三强公司法定代表人，登记信息为独资股东，但原告与第一被告对各自占股50%没有任何异议，第二被告李美芳负责三强公司工商、财务、税务事宜。在公司经营过程中，双方由于经营理念分歧导致无法合作，于2016年3月协商一致同意散伙，对公司资产进行盘点清查后，于2016年3月20日签订《散伙协议》（以下简称协议），对公司经营权、股权及现有资产进行转让和分配。本协议第三条第4款约定：房屋两套（分别以原告和第一被告名义购买，但系公司资产）归原告所有，被告应积极配合原告办理一切过户手续。其中涉及的诉争房屋第二被告为共同贷款的借款人。签订协议之后，因房屋不能及时办理购房者名称变更登记，原告一直用第一被告名义承担了诉争房屋的按揭贷款。2018年5月19日，两被告私自与开发商办理接房手续，其后将还款账户进行注销，原告于2018年7月9日向第一被告还款账户打款偿还银行贷款时才发现该账户被注销。原告一直依约还款至2018年6月份后，因被告违约注销账户，导致无法偿还其后贷款。原被告签订的《散伙协议》属于双方真实意思表示并且被告双方明确同意且知晓，签订协议后，原告已经按照约定履行了偿还贷款义务，但被告却反悔、注销还款卡号、擅自办理接房手续。2018年7月24日原告向呈贡区人民法院提起确认之诉，诉请房屋归原告所有，因案涉房屋尚未办结不动产权证，开庭审理后原告申请撤诉。两被告的行为属于违反协议约定，侵犯了原告的合法权益。为此，原告多次与被告协商解决此事，但均遭到被告的无理拒绝，原告无奈之下遂再次向贵院提起诉讼。原告愿承担两被告接房时已经支付的费用，请求贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告谷权之、李美芳辩称，一、散伙协议中所涉及的房屋并不是谷权之与张磊合伙期间的共同财产，而是张磊与谷权之的个人财产。当时张磊与谷权之商议用公司的钱购买二期第2幢第30层、3005号房和3006号房，公司只出首付款，其余的购房尾款由各自承担，于是由公司出资缴纳了首付款之后，谷权之与李美芳夫妻二人选了3005号房，张磊选了3006号房。同时谷权之与李美芳二人共同向银行申请了贷款。在申请贷款后，由于经济不宽裕，于是就与张磊协商，请张磊帮忙进行还贷，等手头宽裕之后再归还张磊代替谷权之与李美芳向银行所支付的贷款。2018年5月份开始二被告就自己开始进行还贷至今。二、谷权之与张磊在签订分配方案中第四项约定，涉及到了夫妻共同财产，在共有人李美芳未同意出售的情况下，谷权之同意将该房分给张磊，该约定侵害了共有人李美芳的财产权利。2016年3月22日，因一些问题及原因，原被告协商散伙，双方就合伙期间的财产、债权债务进行分配。由于3005号与3006号房屋结构的特殊性，为了使用方便，张磊主动要求谷权之将3005号卖给自己，具体的房屋买卖协议双方重新协商。于是在张磊谷权之签订的散伙协议里明确了房屋两套归张磊所有，甲方应积极配合乙方办理一切过户手续（附房屋买卖协议）。但自从签订了散伙协议之后，张磊并没有找谷权之协商购房事宜，双方至今也没有达成房屋买卖协议。该散伙协议仅仅是对房屋买卖做了约定，但具体的购买方式、价格等买卖合同并没有达成一致意见，因此现在原告仅以散伙协议要求被告将房屋变更给原告是没有任何理由与依据的。在原、被告双方签订散伙协议时已经明确张磊要属于谷权之名下的房屋，就必须签订房屋买卖协议，只有达成房屋买卖协议，双方对该房屋进行了交易，散伙协议第三款第4条才发生合同效力，该条是附条件的约定。因此恳请法庭依法驳回张磊的全部诉讼请求。原、被告依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证，双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，关联性及证明力将在后评述。本院经审理认定如下事实：2016年3月20日，原被告双方在题为《2016年三强农业科技有限公司所有资产盘存》的材料上签字确认，该材料载明：截止到2016年2月19日止，经过谷权之和张磊确认总库1、存总数为475196元包括了……股权资和张磊各持有资产1002531元整，现在分配如下，1、张磊分得房子394535元整和……。2016年3月20日（谷权之签字日期）及2016年3月22日（张磊签字日期），原告张磊（乙方）与被告谷权之（甲方）签订《散伙协议》，载明：合伙人谷权之、张磊2人合伙至今。现因乙方另谋他事提出散伙，经过甲乙双方认真核算、充分协商后达成如下意见：资产（2949424）……2、30楼3005、3006住房两套首付款、房贷利息合计394535.00元整（不含已经还的贷款）……三、分配方案……4、房屋两套归乙方所有，甲方应积极配合乙方办理一切过户手续（附房屋买卖协议）。另查明，云南三强农业科技有限公司成立于2014年9月24日，法定代表人为谷权之，其同时为公司登记的唯一自然人股东，李美芳为公司监事，同时为谷权之妻子。2015年11月7日谷权之作为买受人与案外人云南实力房地产开发经营集团有限公司签订了《商品房购销合同》，约定购买二幢第30层3005号房，总金额408536元，房屋首付款以谷权之名义交纳，谷权之、李美芳同时向中国建设银行云南省分行贷款。前述《散伙协议》签订后，张磊每月向谷权之账户转账，并注明为某月房贷，至2018年6月12日。2018年5月谷权之变更了还款账户，并自行还贷至2019年11月21日开庭之日。2018年5月18日，谷权之交纳了契税等费用并接房，占有案涉房屋至今。2018年12月20日，案涉房屋进行了不动产权登记，证号为云（2018）呈贡区不动产权第350759号，权利人为谷权之，抵押机构为中国建设银行股份有限公司云南省分行。2018年5月29日，谷权之、李美芳作为原告，以张磊为被告向本院提起物权确认纠纷诉讼[案号为（2018）云0114民初2241号]，请求确认案涉房屋属谷权之、李美芳的夫妻共同财产，请求确认谷权之和张磊在散伙协议中分配给张磊的公司财产394535元中仅包括用于购买二期二幢3005号房的首付款168535元和购买3006号房的首付款174469元以及购买两套房已经支付的其他费用51531元，而不是将3005号房也分给张磊。该协议分配方案中第4项的约定无效。谷权之、李美芳向张磊支付相应的价款，共计194300.50元。请求法院判决张磊将3005号房偿还贷款使用的银行卡等资料以及该房的相关凭证交谷权之、李美芳，谷权之、李美芳返还其已经支付的钱款31642.01元。谷权之、李美芳提交的民事起诉状事实及理由部分载明：2015年双方经过协商一致同意使用公司资金在呈贡新区各自购买房屋一套。2016年3月双方协商一致同意散伙，并共同对公司财产进行了清算。谷权之与张磊签订了散伙协议和2016年三强农业科技有限公司所有资产盘存，将公司支付的上述两套房屋的钱款共计394535元进行了确认，但错误地将上述两套房作为公司财产分给了张磊。3005号房的贷款也由张磊按时偿还，并将还款银行卡交由张磊保管，谷权之和张磊将3005号房作为公司财产分配给张磊的行为侵害了李美芳的合法权益，因此应当确认无效。该案庭审询问中，李美芳自认其系公司财务，并认可其账户的钱是公司的钱，同时陈述每个月还多少房贷其不知道。后谷权之、李美芳申请撤回了该案诉讼。2018年7月24日，张磊作为原告，以谷权之、李美芳为被告向本院提起合同纠纷诉讼[案号为（2018）云0114民初3098号]，后张磊申请撤回该案诉讼。本院认为，针对双方争议的《散伙协议》第三条第4款内容的理解及效力问题，该款已明确约定了“房屋两套归张磊所有”，与《2016年三强农业科技有限公司所有资产盘存》的内容相互印证，能证明原告张磊的观点。第二、在谷权之、李美芳提起的（2018）云0114民初2241号案件的起诉状中，二被告认可了张磊主张的通过《散货协议》约定房屋归张磊所有的事实，本院认为该协议约定清楚明确，系双方真实意思表示。第三、二被告在（2018）云0114民初2241号案件中未提及该条款存在附条件的意见，在该款内容中已经明确了房屋归张磊所有，谷权之配合办理一切过户手续，并未说明以签订《房屋买卖协议》为条件，也未写明如张磊一方拒绝签订《房屋买卖协议》时将有什么后果，被告的陈述缺乏证据支持。同时，前述起诉状中载明“3005号房的贷款也由张磊按时偿还，并将还款银行卡交由张磊保管”，与本案中其陈述的请张磊帮忙还贷相矛盾，张磊每月的转账中也明确了用途为还房贷，双方已实际履行了该《散伙协议》约定。第四、在《散货协议》签订后长达三年的时间里谷权之一方并未就“签订《房屋买卖协议》”相关内容提起异议，故本院认为前述《散伙协议》的约定不存在附条件生效的情形。至于二被告抗辩的案涉房屋不是公司财产不应分配，与其自认的款项系公司支付、只是通过李美芳账户的陈述相矛盾，在双方签订《散伙协议》时对于公司已经实际支付的款项对应的权益进行分配，并未侵害二被告权利，故对二被告该答辩观点本院亦不予采纳。至于二被告答辩提出的《散伙协议》侵犯了李美芳的合法权利，本院认为，第一、李美芳系公司监事及财务，其管理公司账务，对于案涉房屋的购买李美芳是全程参与的，张磊与谷权之散伙并进行资产清算、签订《散伙协议》，李美芳不可能不知情。第二、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告李美芳主张《散伙协议》第三款第4条无效于法无据，其观点不应得到采纳。第三、李美芳以本人名义签订了贷款协议，长达三年未参与还款，亦未提出异议，可以印证其对于《散伙协议》是知情并同意的。综上所述，二被告对于《散伙协议》的效力抗辩没有事实及法律依据，本院不予采纳。针对原告张磊的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告张磊可基于《散伙协议》对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，现因按揭贷款未全额偿还、案涉房产存在抵押权，原告张磊所享有的债权无法对抗案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行的合法他物权，故原告张磊关于变更登记的诉讼请求本院不予支持。至于交付房屋，系原告张磊根据《散伙协议》约定理应享有的权利，本院予以支持。至于房屋占用的费用，本院结合原告张磊本案起诉催告以及二被告拒绝交付房屋造成原告损失的情况，支持自本案起诉即2019年9月6日起至房屋实际交付之日止每月500元计算。另原告张磊主张的交付《商品房购销合同》及购房发票，亦属于原告张磊基于《散伙协议》约定理应享有的房屋相关权利，本院予以支持。综上所述，原告张磊损失请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋；二、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向支付原告张磊自2019年9月6日起至实际交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋之日止按照每月500元的标准计算的房屋占用费；三、被告谷权之于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊交付昆明市呈贡区2幢30层3005号房屋的《商品房购销合同》及购房发票原件；四、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元、财产保全费3020元，由被告谷权之、李美芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  方铮铮二〇一九年十二月二十五日书记员  庄 城