重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初12496号原告（反诉被告）：李宝兵，男，汉族，1979年12月26日出生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：韩春晓，北京德和衡（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：首新林，男，汉族，1989年5月8日出生，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：杨大为，重庆志同律师事务所律师。原告李宝兵诉被告首新林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告首新林提起反诉，本院对首新林的反诉受理后与本诉一并审理。本案依法由审判员安娜适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李宝兵的代理人韩春晓、被告首新林及其代理人杨大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宝兵诉讼请求：1.解除我方与被告于2016年12月6日签订的门面转租合同；2.被告承担因擅自改建房屋造成的损失6万元。事实与理由：原、被告双方于2016年12月6日签订《门面转租合同》，明确原告经产权人张惠宾同意将位于重庆市南岸区学府大道XX号附XXX号门面转租给被告。合同约定转租期为66个月，自2017年1月1日起至2022年6月30日止，其中2018年7月1日至2019年6月30日租金为7725元/月，年租金共计为92700元。被告应将租金支付到原告指定账户，每次租金到期前一个月即每年6月1日向原告缴纳下次租金，如无故拖延，原告有权向被告每天按实欠租金的3%加收违约金。合同签订后，被告已按约向原告支付了2017年1月1日至2018年6月30日的租金，根据合同约定2018年7月1日至2019年6月30日的租金应于2018年6月1日支付，但被告至今尚未支付。原告认为被告的行为构成违约。故原告有权要求被告支付下一年度的租金，并要求被告承担相应的法律责任。被告首新林辩称：我方对房屋进行改建符合合同第五条的约定，即乙方可根据经营需要对门面进行装修，但不得变动门面已有的装修主体结构，及破坏房屋构架和承重设施。其次，我方对门面进行装修取得了原告方和房东的同意，并向原告方和房东交付了押金2万元。反诉原告首新林反诉请求：1.判决自2018年6月30日起，解除原被告于2016年12月6日签订的《门面转租合同》；2.反诉被告向反诉原告退还押金10000元；3.反诉被告承担本案诉讼费。反诉事实及理由：原、被告于2016年12月6日签订《门面转租合同》，明确被告经产权人张惠宾同意将违约重庆市南岸区学府大道XX号附XXX号门面转租给原告。合同约定转租期限为66个月，自2017年1月1日起至2022年6月30日至；押金10000元，到期后全额退还；还约定了租金和支付方式等事项。2018年5月10日，南岸区人民法院向原告发出《协助执行通知书》，要求原告暂停支付案涉租赁门面2018年6月30日后的租金，等待人民法院通知。2018年6月12日，该门面被案外人王朝红、陈晓敏参加司法拍卖购得。案涉租赁门面在合同履行期间发生了所有权变动，新的产权人并未将该门面转租给被告，被告客观上无法交付案涉租赁门面，致合同目的不能实现。反诉被告李宝兵辩称：原告并未收到本诉被告提到的押金1万元，且本诉原告并未看到相关的证据来进行证明。根据门面转租合同第5条和第12条的约定，本诉被告违反了擅自变动涉案房屋主体结构和擅自转租的约定，也应当不予退还保证金。经审理查明：张惠宾原系南岸区学府大道XX号附XXX号房屋（商服用房）产权所有人，2014年4月22日办理了产权证。2016年10月20日，张惠宾（甲方）与李宝兵（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺租赁乙方作商铺使用。租赁房屋建筑面积为131.13平方米；租赁期限为2016年12月1日至2026年11月30日；保证金为20000元；还约定了租赁费用及交纳、违约责任等。2016年12月6日，李宝兵（甲方）、首新林（乙方）、张惠宾（丙方）签订《门面转租合同》，约定：经丙方同意，甲方将承租的门面位于南岸区学府大道XX号附XXX号门面转租给乙方经营；乙方向甲方缴纳该门面的押金为10000元，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）；转租期限：从签合同之日起到2016年12月31日为约定装修期，在此期间不计租金。甲乙双方约定转租期为66月，自2017年1月1日起至2022年6月30日止，本合同基于第一承租合同基础上，甲方保证该转租租期未超出与丙方原门面租赁合同的租期2026年11月30日；租金及交纳方式：2017年1月1日起至2017年6月30日止，8000元/月，按半年缴纳，半年租金合计48000元；以下五年按年缴纳租金，2017年7月1日至2018年6月30日，7500元/月，年租金90000元；门面租金按总体房租3%增幅比例调整，2018年7月1日至2019年6月30日，7725元/月，年租金92700元；2019年7月1日至2020年6月30日，7956元/月，年租金95472元；乙方必须按照约定时间即：每次租金到期前一个月即每年6月1日向甲方交纳下次租金，如无故拖延，甲方有权向乙方按实欠租金的3%加收违约金。若租金到期后10日内仍未交纳租金的，则乙方视为违约，甲方有权终止合同；乙方可根据经营需要对门面进行装修，但不得变动门面已有的装修主体结构及破坏房屋架构和承重设施；乙方在承租期内，其工商管理费、税金、水电费、物管费、设施维修费、卫生费等一切费用由乙方交纳，需每月交的费用必须当月结清，不得擅自拖欠，否则视为违约。首新林与张惠宾另签订《补充协议》：“因渝能国际门面即学府大道XX号附XXX号租赁户首新林将此门面外窗及门更改为卷帘门，经甲、乙双方协商，租赁户首新林承诺，退还门面时将其门面恢复到出租前的原始状态，现将保证金增加20000元退门面时将门窗全部恢复到出租前状态后将此保证金如数退还。现承诺保证金其中10000元于2017年8月15日前支付，另10000元于2017年12月31日前支付，逾期则按100元/天增收违约金。”合同签订当天，首新林向李宝兵支付房屋押金10000元。2018年6月12日，李宝兵（甲方）与张惠宾（乙方）签订《解除合同协议》，约定双方2016年10月20日签订的《门面租赁合同》自本协议签订之日起解除，合同约定的权利义务终止；根据合同履行情况，乙方应退还甲方租金51万元，但乙方认为因甲方将租赁房屋转租给第三人首新林期间，首新林擅自改建房屋导致房屋主体结构发生变化产生的损失为6万元应当由甲方进行承担，故乙方实际应退还甲方租金45万元；因甲方违约在前保证金2万元，乙方不予退还。李宝兵向张惠宾转账：2016年12月20日转账30000元；2016年12月17日转账20000元；2016年12月24日转账40000元；2016年12月26日转账40000元；2017年5月11日转账20000元；2017年5月9日转账20000元；2017年4月9日转账20000元；2017年4月15日转账20000元；2017年4月23日转账20000元；2017年4月24日转账10000元；2017年5月1日转账10000元；2017年3月8日转账20000元；2017年3月27日转账20000元；2017年4月4日转账30000元；2017年2月26日转账30000元；2017年2月24日转账30000元；2017年2月17日转账20000元；2017年2月9日转账10000元；2017年2月4日转账20000元；2017年1月24日转账20000元；2017年1月15日转账20000元；2017年12月2日转账50000元；2017年11月30日转账50000元。张惠宾2016年10月20日向李宝兵出具收条：收到李宝兵租赁本人门面位于重庆市南岸区学府大道XX号附XXX号门面的租金30000元。2018年5月10日，本院向首新林发出《协助执行通知书》，，协助内容为：“从你收到本院执行裁定书和协助执行通知书之日起，暂停支付你租赁的被执行人张惠宾名下所有的位于重庆市南岸区学府大道XX号附XXX号商业用房2018年6月30日后的租金，等待人民法院的通知。”重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行与张惠宾金融借款合同纠纷一案，本院以（2015）南法民初字第10031号民事判决书作出裁判，且该判决于2016年8月10日生效，我院在重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行申请执行下，以（2016）渝0108执3433号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、提取被执行人张惠宾的银行存款3200000元，若存款不足，则提取其在其他组织的收入或查封、扣押相应价值的财产。涉案房屋依法拍卖后王朝红、陈晓敏于2018年7月12日办理了涉案房屋产权证，成为涉案房屋所有权人。2018年12月21日，本院到涉案房屋查看，原告确认所请求的损失是将涉案门面变动主体结构改变构架称重设施后需恢复到房产证附图上结构所需费用，即将除空调隔间外变为一个通间。原被告双方均同意由案外人黄桷垭建筑公司工作人员现场查看并作出估价，估价为2800元。上述事实，有门面租赁合同、产权登记信息、门面转租合同、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、照片、解除合同协议书、银行交易明细、转账汇款电子回单、现金收条、补充协议、微信聊天记录、支付宝转账记录、民事判决书、执行裁定书、拍卖网页截屏、不动产权登记证书、等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《门面转租合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束，双方均应按照合同约定履行义务。关于当事人请求解除2016年12月6日签订的《门面转租合同》，原、被告争议焦点在于合同的解除时间，李宝兵与张惠宾签订解除协议的时间为2018年6月12日，涉案房屋2018年6月12日拍卖成功，2018年7月12日完成不动产权利人的变更，首新林支付租金的截止时间为2018年6月30日，由于产权人的变更致使合同目的不能实现，故《门面转租合同》解除的时间为2018年6月30日；关于原告主张被告承担因擅自改建房屋造成的损失60000元，经专业人员评估，首新林改建涉案房屋恢复原状需2800元，本院对2800元予以支持。关于反诉被告请求反诉原告退还押金10000元，《门面转租合同》约定首新林如能在合同期内全面履行本合同，到期后李宝兵全额将押金退还首新林，现合同解除不可归责于首新林，故李宝兵应将押金10000元退还首新林。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李宝兵与被告首新林签订的《门面转租合同》于2018年6月30日解除；二、被告首新林于本判决生效之日起十日内向原告李宝兵支付房屋损失2800元；三、原告李宝兵于本判决生效之日起十日内向被告首新林退还房屋押金10000元；四、驳回原告李宝兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取80元，由原告李宝兵承担55元，由被告首新林承担25元（李宝兵已垫付，首新林履行上述支付义务时迳付李宝兵）；反诉受理费减半收取25元，由反诉被告李宝兵承担（首新林已垫付，李宝兵履行上述支付义务时迳付首新林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  安 娜二〇一九年十二月十九日法官助理  彭 汭书 记 员  曾萍萍