贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3821号原告：贵州省华联玛客超市有限公司。统一社会信用代码：91520602683956609P。法定代表人：唐新发，该公司总经理。公司住所：贵州省铜仁市碧江区经济开发区智慧产业园4号楼3楼。委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：崔龙河，男，1982年2月14日出生，土家族，贵州省沿河县土家族自治县人，住该县。原告贵州省华联玛客超市有限公司（下称华联超市）诉被告崔龙河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州省华联玛客超市有限公司委托诉讼代理人谭珊珊、被告崔龙河均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华联超市请求：1、依法确认原、被告于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》已于2019年6月30日解除；2、判令被告崔龙河立即支付所欠租金29,924元（6,800元/月×4个月+227元/天×12天=29,924元）；3、判令被告向原告支付违约金32,640元（6,800元/月×24个月×20%=32,640元）；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年1月18日，被告崔龙河与原告华联超市签订《商铺租赁合同》，该合同约定：1、华联超市将位于铜仁市××区金滩店超市外租区、面积为68平方米的商铺租给被告崔龙河使用，合同租期为24个月（从2018年2月18日起至2020年2月17日止）；2、租金支付方式为先交租、后使用的缴纳方式；3、租金为6,800元/月；4、若崔龙河逾期支付租金，每逾期一日，按照每日租金227元的两倍（即454元）向华联超市支付滞纳金。逾期超过7日的，华联超市可以解除合同，且被告崔龙河缴纳的保证金及室内装修、内部设施归华联超市所有；5、乙方（崔龙河）违约的，按照合同总价的20%向华联超市支付违约金。合同签订后，原告按照约定将该商铺交给了被告使用，但被告在经营过程中未能按照合同约定支付租金。经结算，目前被告尚欠原告租金29,924元（欠租期：2019年2月18日至2019年6月30日）。原告在合同租赁期间多次催讨，被告总是拖延借口迟迟不肯支付所欠租金，甚至拒绝与华联超市沟通，更是将涉案店面悄悄关闭后对原告避而不见也拒绝进行移交，被告的此行为给原告造成了巨大损失，故诉至法院提出前列诉讼请求。被告崔龙河辩称，双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月份解除，理由是被告当时向原告方提出降租或者提前解除合同，华联超市让其提交书面意见，被告按要求提交了书面意见，并已将钥匙交给华联超市，但华联超市直到2019年3月份才回复被告说不同意，现原告主张合同在2019年6月30日才解除与事实不符。原告主张租金计算至2019年6元30日于法无据，请求驳回。3、华联超市主张的违约金不合理不合法，违约金条款是霸王条款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并已记录在卷备查。经审理查明：2018年1月18日，被告崔龙河与原告华联超市签订《商铺租赁合同》，该合同第三条约定：租赁期限共24个月，自2018年2月18日至2020年2月17日止。第四条约定：租金6,800元/月，支付方式为按一年交，签订合同时交纳第一年租金，第二年租金提前一个月交纳。第十三条第三款约定：在租赁期内，乙方（被告）未经甲方（原告）同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金额的20%向甲方支付违约金，且乙方所交保证金甲方不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。第十三条第四款约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一日需按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还。室内装修、内部设施归华联超市所有等等。合同签订后，原告华联超市按合同约定向被告交付了商铺，被告也按约定向原告支付了一年租金（2018年2月18日至2019年2月17日）及6,800元的押金。后因被告经营亏损，大概于2018年10月份起向原告提出降租或者提前解除合同，原告于2019年3月份回复不同意被告要求。期间因经营亏损，被告关门一直未营业，后被告到商铺搬运商铺内的设备时，原告以被告未支付租金为由拒绝被告搬运。2019年7月，原告将其商铺另行出租给案外人。争议焦点：1、原、被告于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》的解除时间问题；2、原告主张的租金及违约金有无事实及法律依据。本院认为：关于原、被告于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告因经营亏损，于2018年10月份向原告提出降租或者提前解除合同，但原告明确表示不同意，故被告主张合同已于自己向原告主张解除合同时起即于2018年11月已经解除的理由不能成立。由于原告对被告提出的请求明确表示不同意，故被告应当按照《商铺租赁合同》约定继续支付租金等义务。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过7日的，原告有权解除合同。由于被告违反《商铺租赁合同》约定未向原告支付第二年的租金，原告有权主张解除合同。涉案商铺已于2019年7月由原告另行出租给案外第三方，对原告主张《商铺租赁合同》已于2019年6月30日已经解除的理由予以支持。关于原告主张的租金及违约金问题。如前所述，《商铺租赁合同》于2019年6月30日解除，2019年2月18日至合同解除时的租金应由被告承担，即原告主张的租金29,924元（6,800元/月×4个月+227元/天×12天=29,924元）于法有据，本院予以支持。关于违约金问题，虽然被告因经营亏损向原告提出降租或者提前解除合同，但原告并未同意，按照《商铺租赁合同》约定，被告应当提前一个月交纳下一年租金，但被告直到原告主张解除合同时一直未交纳，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《商铺租赁合同》第十三条第三款约定：在租赁期内，乙方（被告）未经甲方（原告）同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金额的20%向甲方支付违约金，且乙方所交保证金甲方不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。本案中，原告要求被告根据该条约定按合同总租金的20%即6,800元/月×4个月×20%=32,640元支付违约金。对此本院认为，本案被告虽向原告提出降租或提前解除合同，但原告并未同意，且原告也主张合同系因原告方行使解除权而解除，并非被告单方解除，故原告根据前述约定主张违约金没有事实和法律依据。但《商铺租赁合同》第十三条第四款约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一日需按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。如前所述，被告逾期支付租金已构成违约，但按该款约定支付滞纳金明显过高，鉴于《商铺租赁合同》系原告方行使解除权而解除，且解除后原告即已将商铺出租给第三方的事实，故本院酌情以被告交纳的6,800元押金作为违约金处理，原告不再退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告崔龙河于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》已于2019年6月30日解除；二、由被告崔龙河于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告贵州省华联玛客超市有限公司支付租金29,924元；三、由被告崔龙河向原告贵州省华联玛客超市有限公司支付违约金6,800元（用已支付的押金冲抵，不再支付）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取682元，由被告崔龙河负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院或铜仁市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审判员  孙仁阔二〇一九年十二月十日法官助理冉应书记员廖佳美