云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初3551号原告：张栖瑞，男，1993年4月9日出生，汉族，居民，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张立杰，云南竣明律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟柱生，该公司员工。代理权限：特别授权。原告张栖瑞与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张栖瑞的委托诉讼代理人张立杰，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟柱生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张栖瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年4月1日起至2020年3月31日的房屋租金19258元，并支付2019年4月2日起至2019年10月14日期间的逾期交付租金的违约金1887.48元（按年度约定租金19258元每日0.5‰计算），2019年10月17日后的违约金计算至款项付清之日止；2.判令被告返还收取办理租赁发票款2310.5元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月，原告购买被告开发建设的位于弥勒市，并交清购房款办理交房手续。2015年6月3日原告与被告签订《委托投资经营合同》，合同约定，原告将其购买的上述房产委托给被告经营管理，委托期限为12年，即2016年1月1日至2027年12月31日，被告在合同有效期内向原告支付租金19258元／年。支付日期为，第一年的租金，在原告将委托标的向被告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性支付。合同签订后被告按约于2016年4月1日和2017年4月1日如期向原告支付租金。但到2018年4月1日应付租金时，被告以各种借口为由，故意拖延并要求原告承担租金12%的租赁发票税，原告于2018年8月12日向被告交了2310.5元的办理代开房屋租赁发票税款后，被告一直未向原告支付租金，原告于2019年1月30日起诉被告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间租金及逾期交付租金的违约金，现判决己生效，按照《委托投资经营合同》的约定，被告应支付2019年4月1日至2020年3月31日的年租金。原告多次催要，但被告拒不支付，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.对欠付的租金的事实均予以认可，对委托投资经营合同约定的相关事项均予以认可。2.请求法院解除《委托投资经营合同》。3.请求驳回原告的第二项诉讼请求。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交证据1.《商品房销售合同》复印件1份。欲证实原告向被告购房的事实。2.《委托投资经营合同》复印件1份，欲证实原告将房屋委托给被告经营使用的事实。3.收条复印件1份，欲证实被告收取开发票、税金的事实。4.（2019）云2504民初364号民事判决书复印件1份，欲证实被告拖欠2018年租金的事实。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1.2.4，被告无异议，该证据能证明原告主张的事实，予以采信。证据3与本案不属于同一法律关系，本院不予认证。本院经审理认定的事实如下：2015年6月，原告张栖瑞向被告云南吉成投资有限责任公司购买由其开发建设的暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第9层1-911号房，房屋建筑面积37.74平方米，每平方米价格6378.64元，房屋总价为240730元。2015年6月3日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告张栖瑞将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年1月1日起至2027年12月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为19258元。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。另查明，因被告云南吉成投资有限责任公司未向原告张栖瑞支付2018年4月31日至2019年3月31日期间的租金，张栖瑞以云南吉成投资有限责任公司为被告于2019年1月30日向本院提起诉讼，云南吉成投资有限责任公司提出反诉，本院依法审理后，于2019年4月17日作出了（2019）云2504民初364号民事判决书，判决：一、由被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）张栖瑞自2018年4月1日起至2019年3月31日止的房屋租金19258元及截至2019年1月16日的违约金2696元，合计21954元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年1月17日起至上述租金付清之日止的违约金。二、驳回原告（反诉被告）张栖瑞的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司的诉讼请求。判决作出后，云南吉成投资有限责任公司提起上诉，在二审审理期间，云南吉成投资有限责任公司于2019年9月6日撤回了上诉，红河州中级人民法院于2019年9月6日作出（2019）云25民终1491号民事裁定书，准予云南吉成投资有限公司撤回上诉。现被告未按约向原告支付2019年4月1日起至2020年3月31日起租金，原告再次诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，已构成违约，原告要求被告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金21630元，并要求支付2019年4月2日起至2019年10月14日止共计1887.48元违约金（19258元×0.0005×196天）的诉讼请求，因合同约定支付租金时间为上年租金到期后的7个工作日，故原告主张违约金的起算时间错误，本院依法支持自2019年4月11日起至2019年10月14日止的违约金1829.51元（19258元×0.0005×190天）。原告主张2019年度租金的违约金应计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。二、被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。三、本案系房屋租赁合同纠纷，本院已审理查明，原、被告双方签订的《委托投资经营合同》中并未就租金的税费问题予以约定，亦未就是如何代收税费进行明确，故原告的第二项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，原告可另行通过其他合法途径解决，对原告的第二项诉讼请求，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告张栖瑞自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金19258元及截至2019年10月14日的违约金1829.51元，合计21087.51元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年10月17日起至上述租金付清之日止的违约金。二、驳回原告张栖瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，减半收取计193元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇一九年十二月五日书记员  赵 亮