贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12583号 原告：胡云，男，1976年12月2日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈杰（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201910141845。 委托诉讼代理人：刘一江（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500750163845Q，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201410208563。 原告胡云与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月29日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡云及其委托诉讼代理人陈杰、刘一江、被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡云向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋的房产证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计70090.00元（以购房款383820.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年9月27日至实际办理交付房产证之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告明确第2项诉请计算违约金的截止时间为2019年9月26日。事实及理由：2011年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市，原告已按约定支付了购房款383820.00元。根据合同约定：被告于2012年12月30日前向买受人交付该商品房，原告已经按被告要求交付所有相关费用，入住至今。但被告至今仍未向原告交付所购商品房转移登记的权利属证书。综上所述，根据《合同法》第六十条、第一百三十条、《商品房买卖合同司法解释》第十八条等的规定，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任特向贵院提起诉讼，请法院查明案情判决支持原告诉讼请求。 被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年，所以，因政府调整办证部门而影响了办证时间，属于政策性因素造成，责任不在被告公司。2、原告要求计算违约金从2016年9月27日至实际办理交付房产证之日止，原告请求明显错误。因为2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A幢项目可以办理不动产登记证，既然可以办证，而且现在已经通知了原告。所以，从2019年8月13日之后，被告公司就不应当承担逾期办证违约金。退步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前，原告要求计算违约金至办理交付房产证之日止明显错误。3、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。司法解释规定仅仅是可以参照，但原告计算的违约金明显错误。4、原告诉讼请求计算有误，原告请求时间超过诉讼时效或者请求数额超出法院支持的部分，诉讼费由原告自己承担。5、请求法院依法驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ａ-2-21-7号，总房款为383820.00元；合同附件十二《补充协议》第3条约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款。2013年2月14日，被告向原告代收了维修基金、契税、办证费等费用。2012年12月30日，被告将涉案商品房交付给原告。被告未在房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。 另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告为原告办理涉案房产证是否支持；二、原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担逾期办证的违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定。 关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件。被告已向原告代收了办理产权证的相关税费，事实上已达成为原告办理涉案房屋产权证的合意，故被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理涉案房屋不动产权证书。 关于焦点二的问题。逾期办理商品房产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理商品房不动产权证书的违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年9月30日起的逾期办理商品房产权证的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告办理产权证，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告未对逾期办证违约责任的计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以计算违约金。鉴于本案由被告代为办理产权证，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，故在本案开庭之日（2019年11月18日）视为被告履行了通知。原告主张2019年9月26日前的逾期办理商品房产权证的违约金，本院予以尊重，故逾期办理商品房产权证的违约金应计算至2019年9月26日。对于之后逾期办理商品房不动产权证书的违约责任，因原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，逾期办理商品房产权证的违约金应以已付购房款383,820.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年9月30日起计算至2019年9月26日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告胡云缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告胡云办理振华商贸大厦第A幢2单元21层7号商品房不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告胡云逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以已付购房款383,820.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年9月30日起计算至2019年9月26日）； 三、驳回原告胡云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费801.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十二月十日 书记员  肖 毅