西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初8796号原告（执行案外人）：杨爱军，男，1971年9月8日出生，汉族，无业，住陕西省洛南县。委托诉讼代理人：杨实际，陕西广友律师事务所律师。被告（被执行人）：洛南锦业房地产开发有限公司，住所地陕西省商洛市洛南县西城区。法定代表人：黄胜利，公司执行董事。委托诉讼代理人：付茜，女，1982年9月23日出生，汉族，洛南锦业房地产开发有限公司员工，住西安市灞桥区。被告（申请执行人）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行，住所地西安市雁塔区。负责人：李庆，该行行长。委托诉讼代理人：朱俊峰，男，1975年12月27日出生，汉族，陕西秦农农村商业银行股份有限公高新支行员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘军涛，男，1973年10月2日出生，汉族，陕西秦农农村商业银行股份有限公高新支行员工，住西安市雁塔区。被告（被执行人）：陕西金坛实业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：赵予全，公司总经理。被告（被执行人）：赵予全，男，1968年9月15日出生，汉族，陕西金坛实业有限公司总经理，住西安市新城区。被告（被执行人）：谢梅，女，1973年7月11日出生，汉族，陕西金坛实业有限公司职员，住西安市新城区。被告（被执行人）：黄一钊，男，1966年11月25日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：付茜，女，1982年9月23日出生，汉族，洛南锦业房地产开发有限公司员工，住西安市灞桥区。原告杨爱军与被告洛南锦业房地产开发有限公司（以下简称洛南锦业公司）、陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称秦农银行高新支行）、陕西金坛实业有限公司（以下简称金坛公司）、赵予全、谢梅、黄一钊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨爱军的委托诉讼代理人杨实际，被告洛南锦业公司、黄一钊的共同委托诉讼代理人付茜，被告秦农银行高新支行的委托诉讼代理人朱俊峰、刘军涛、被告谢梅到庭参加诉讼，被告金坛公司、赵予全经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告杨爱军向本院提出诉讼请求：1、确认原告与洛南锦业公司签订的20173-11304号《商品房买卖合同》真实有效，确认原告依法享有以上合同所列房屋的所有权。原告已付房款及各项费用176910元；2、解除莲湖区人民法院（2019）陕0104执1705号执行裁定书对上述房屋的查封；3、本案的诉讼费用由洛南锦业公司承担。庭审中，经本院释明后，原告变更诉讼请求为：1. 不得执行位于洛南县城关镇西城区XX小区XX幢XX单元XX号房屋；2.确认位于洛南县城关镇西城区XX小区XX幢XX单元XX号房屋归原告所有；3.本案诉讼费由洛南锦业公司承担。事实与理由：2018年11月，原告与被告洛南锦业公司签订《商品房买卖合同》，购买洛南锦业公司名下位于洛南县西城区XX小区XX号住宅用商品房。合同经双方签字生效，原告向洛南锦业公司支付房屋价款，大修基金等费用后，洛南锦业公司向原告交房。原告即对该房屋进行装修后入住，并向洛南锦业公司所属的物业部门交付各项费用共计176910元。2019年5月17日，西安市莲湖区人民法院作出（2019）陕0104执1705号执行裁定书及协助执行通知书，查封原告所有的上述房产。2019年8月9日，原告向西安市莲湖区人民法院提出书面异议，法院于2019年8月28日作出（2019）陕0104执异205号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请，并告知原告可以通过执行异议之诉解决涉案房屋的实体权利争议，原告遂于2019年9月12日提起案外人执行异议之诉。被告洛南锦业公司辩称，其与原告杨爱军签订《商品房买卖合同》后，原告已付清全部购房款。金坛公司与秦农银行高新支行签订的借款担保合同真实，借款属实，涉案房产设立他项权利真实，秦农商行高新支行向其主张过担保责任，其未履行还款义务。请求法院依法处理。被告秦农银行高新支行辩称，第一，其仅认可买方将购房款交至洛南锦业公司的账户的部分，不认可其他未转入洛南锦业公司的账户的款项。第二，其于2015年9月为金坛公司发放最高额流动资金贷款490万元，授信期限2年，单笔贷款最长不超过1年，合同到期日是2017年9月5日，由洛南锦业公司以其名下位于洛南县城关镇西城区XX小区XX套房产（房产证编号：XX镇XX号）提供抵押担保。其于2015年9月7日在洛南县房地产管理所办理了抵押登记手续（房屋他项权证: XX房XX城XX镇XX号）。其与金坛公司、洛南锦业公司、赵予全、谢梅、黄一钊签订的《最高额流动资金借款合同》、《最高额抵押担保合同》、《最高额保证担保合同》经陕西省西安市汉唐公证处（以下简称西安市汉唐公证处）进行公证并出具具有强制执行效力的（2015）陕证经字第008075号（补）债权文书公证书。因金坛公司到期不能偿还贷款，其申请西安市汉唐公证处出具（2018）陕证执字403号执行证书，并于2019年4月24日向西安市莲湖区人民法院申请强制执行，法院于2019年5月17日作出（2019）陕0104执1705号执行裁定书及协助执行通知书，对登记于洛南锦业公司名下位于洛南县城关镇西城区XX小区XX套房产（房产证编号：XX镇XX号）进行了查封，以上程序均合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谢梅辩称，其与被告赵予全于2000年6月6日登记结婚，系夫妻关系，其是借款合同的保证人，并未提供房产进行抵押担保。洛南锦业公司以其名下位于洛南县城关镇西城区XX小区XX套房产提供抵押担保，保证担保与物的担保并存时，物的担保优先。被告黄一钊辩称，其与被告赵予全系同学关系，请求法院依法处理。被告金坛公司、赵予全未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告金坛公司、赵予全经本院传唤来院领取起诉状副本及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。对于当事人提交原件已核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年9月6日，秦农银行高新支行作为贷款方，金坛公司作为借款方，洛南锦业公司作为担保方，赵予全、谢梅、黄一钊作为保证人签订《最高额流动资金借款合同》、《最高额抵押担保合同》、《最高额保证担保合同》，上述合同约定：金坛公司向秦农商行高新支行申请最高借款金额490万，借期自2015年9月6日起至2017年9月5日止，借款利率执行浮动利率，一年一定。为确保借款合同的履行，由洛南锦业公司以其名下位于陕西省商洛市洛南县城关镇西城区XX小区XX套房产（房产证编号：XX镇XX号）提供抵押担保，赵予全、谢梅、黄一钊作为保证人为上述借款提供连带责任保证。2015年9月7日，秦农银行高新支行与洛南锦业公司在洛南县房地产管理所办理了抵押登记，办理房屋他项权证：XX房XX城XX镇XX号。西安市汉唐公证处以（2015）陕证经字第008075号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书对上述合同进行了公证。借款期限届满，金坛公司未履行还款义务，秦农商行高新支行持具有强制执行效力的债权文书公证书向西安市汉唐公证处提出申请，2018年12月5日，西安市汉唐公证处作出（2018）陕证执字403号执行证书。2019年4月24日，秦农银行高新支行持上述公证文书向本院申请强制执行，本院于2019年5月17日作出（2019）陕0104执1705号执行裁定书及协助执行通知书，裁定如下：一、查封登记于洛南锦业公司名下位于陕西省商洛市洛南县城关镇西城区XX小区，建筑面积为3630.16平方米（房屋权属证号：XX房XX城XX镇XX号），房号分别为（03012201,03012101,03012204，03012104，03012004,03011904,03011804,03011704,03011504,03011404,03011304,03011104,04012501,04010201,04012602,04010202,04012603,04010203,04012504,04010204,04020401,04020301,04020201,04022602,04020202,04022603,04020203,04020404,04020304,04020204）的房屋30套；二、在查封期限内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。原告杨爱军购买的房产被查封后，其于2019年8月9日向本院提出书面异议，本院于2019年8月28日作出（2019）陕0104执异205号执行裁定书，驳回其执行异议申请，并告知原告可以通过提起执行异议之诉解决涉案房屋的实体权利争议，原告遂起诉，形成本案诉讼。 2017年2月27日，杨爱军与洛南锦业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人洛南锦业公司,买受人杨爱军，由杨爱军购买位于洛南县西城区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积共133.54平方米，商品房单价3010.33元，总金额402000元。杨爱军于2017年2月27日支付首付款162000元，余款240000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付，买房人自签订合同之日起七日内办理按揭手续并提供齐全相应资料，逾期按买受人逾期付款承担违约责任。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后365个工作日内取得房地产权属证书的，出卖人需根据买受人退房或不退房的情形承担相应的违约责任。合同落款处有出卖人洛南锦业公司加盖公司公章，其委托代理人金煜皓加盖私章署日期，买受人杨爱军签字捺手印署日期。2017年2月26日，洛南锦业公司出具收款收据一张，确认收到杨爱军（3-11304）住宅房款162000元（POS机136500元，现金25500元），并加盖洛南锦业公司财务专用章，经手人签名。2017年7月17日，洛南锦业公司出具收据一张，确认收到杨爱军抵押登记费、他项权登记费、测绘费、评估费等共计2905元，并加盖洛南锦业公司财务专用章。2017年7月17日，商洛安和物业管理有限公司出具3张收据，确认收到杨爱军装修管理费、大修基金、代收天然气管道建设费。洛南锦业公司提交商品房（经济适用房）预售许可证显示：本案案涉房产的项目名称为时代领袖广场（时代领域），故时代领袖和时代领域为同一项目。另查，涉案房屋尚未办理房屋产权过户登记，原告杨爱军已装修并入住。杨爱军与妻子张春民均系洛南县XX街道XX社区居民，洛南县城关街道刘涧社区居民委员会出具证明杨爱军夫妇在社区无住房，洛南县XX中心出具证明杨爱军夫妇无房产权属登记信息。2019年12月24日，杨爱军将下余购房款24万元分两笔（一笔10万元；一笔14万元）转入本院（2019）陕0104执1705号执行案件执行款专户（开户银行：秦农银行钟楼支行；账户名称：西安市莲湖区人民法院执行款专户；账号：2800080000006000010282）。本院认为，本案争议的焦点是原告杨爱军对涉案房屋的民事权益是否足以排除本院的执行措施。金坛公司向秦农银行高新支行贷款490万，为确保借款合同的履行，洛南锦业公司以其名下位于陕西省商洛市洛南县城关镇西城区XX小区XX套房产（房产证编号：XX镇XX号）提供抵押担保，赵予全、谢梅、黄一钊作为保证人为上述借款提供连带责任保证，且秦农银行高新支行与洛南锦业公司于2015年9月7日在洛南县房地产管理所就上述房产办理了抵押登记，抵押权已设立，且该抵押权设立的时间早于杨爱军购买涉案房产的时间，故秦农银行高新支行就上述30套房产享有担保物权优先受偿的权利。秦农银行高新支行就其与金坛公司、洛南锦业公司、赵予全、谢梅、黄一钊签订的系列合同进行了公证，并持具有强制执行力的公证文书向法院申请强制执行，法院依法查封了洛南县城关镇西城区XX小区XX套房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”但是，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，是唯一住房；原告虽只支付部分购房款，但已将剩余房款转入执行案件款专户，应视为已支付全部合同约定的房屋总价款。为保护消费者生存权，登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，虽被房地产开发企业办理了抵押登记，但商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故原告提出案外人执行异议之诉，请求排除本院的执行措施，本院依法予以支持。原告要求在本案中一并确权，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、在本院（2019）陕0104执1705号执行案件中不得执行位于陕西省洛南县城关镇西城区XX小区XX幢XX单元XX号房屋；二、位于陕西省洛南县城关镇西城区XX小区XX幢XX单元XX号房屋归原告杨爱军所有。案件受理费3838元，由被告洛南锦业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长    秦  雁人 民 陪 审 员    齐  红人 民 陪 审 员    杨延利 二〇一九年十二月二十六日 法  官  助  理    郑晓霞书    记    员    马月梦 1