昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初2391号 原告：白于培，男，汉族，1979年9月22日生，住云南省宣威市。 委托诉讼代理人：陈玉琴、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。 法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。 统一社会信用代码：91530100690891241H。 委托诉讼代理人：杨绍云、朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告白于培与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白于培的委托诉讼代理人杨元英，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白于培向本院提出诉讼请求：1、被告立即将办理房屋产权证资料提交产权登记机关；2、被告支付原告违约办理房屋产权证的违约金（自2016年9月9日起至房屋产权证办理完毕为止），暂计至2018年7月10日违约金为人民币6690元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月9日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买东盟森林小区B14-503号房，位于呈贡新区洛羊片区。合同签订后，原告按合同约定履行了义务。但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告浙滇公司辩称：1、依照《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，而根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》等规定，竣工备案首先应获得规划等行政许可，《城乡规划法》第四十五条规定，未获规划核实意见的建设项目，不得组织综合验收，对此，答辩人必须遵守也无法改变，原告主张办证和提交办证资料的诉讼请求因不满足法定条件而不能实现；2、本项目是东盟商贸港配套住宅项目，规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提交办证资料的条件及约定条件为项目整体竣工验收后若干个工作日，本案整体项目验收未完成，约定条件未成就，答辩人没有行为义务，何谈违约。原告主张违约金起始日期更没有任何法律和事实依据；3、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由，故，即使双方约定明确的办证期限，依法也不应当承担责任；4、项目建设规划审批是法律规定并由规划行政部门代表包括小区全体业主在内的公共利益实施的行政法律关系。任何单位和个人都必须服从。案涉商品房买卖关系及其产权办理的约定属于平等民事主体之间的契约，不能约定第三人的义务，更不能对抗或约定行政规划许可办证确权及期限的行政行为。本案因部分业主阻止规划项目建设致答辩人不能完成规划建设内容，从而无法完成项目竣工和产权登记的申请。如果原告诉请得到支持，将造成民事司法判决对抗和否定行政许可的法律背景，使城乡规划有关管制落空，公共利益受损。5、无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任；6、违约金的本质是赔偿损失，本案原告主张赔偿损失，除非原告能够举证证明实际造成的损失，否则不仅违约起算点难以确定，而且合同约定每天10元的违约金显然过高，依法应予调整。综上，本案因法定和约定的申请产权登记的条件未成就，且该未成就系不可归责于答辩人所致，答辩人没有违约行为或事实，依法不应当承担任何形式的违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。 本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告白于培（乙方）于2015年9月9日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买房屋，价款为126689元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条关于产权登记的约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，将办理权属登记需由乙方提供的全部资料、税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告付清了全部购房款，并于2016年6月19日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。 本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对于原告主张的违约金的请求，关于违约金的标准，原、被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但本院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天5元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，甲方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年6月19日缴清了产权登记费、产证代办费、维修基金费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2016年6月19日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2017年1月22日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张被告将办理房屋产权证资料提交产权登记机关的请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告白于培支付自2017年1月22日起至被告将办理房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告白于培的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告云南浙滇置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员  刘光兴 二〇一九年十二月十一日 书记员  刘雨杉