上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初60147号原告(反诉被告)：上海大好资产管理有限公司,住所地上海市闵行区疏影路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：黄坤维，执行董事。委托诉讼代理人：陈喜昌，浙江图腾律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海闳城企业管理有限公司,住所地上海市奉贤区南桥镇望民路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：包新阶，执行董事。委托诉讼代理人：包鸣。原告上海大好资产管理有限公司(以下简称大好公司)诉被告上海闳城企业管理有限公司(以下简称闳城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，被告闳城公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2019年8月27日、2019年10月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)大好公司的委托诉讼代理人陈喜昌，被告(反诉原告)闳城公司的委托诉讼代理人包鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大好公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告上海市浦东新区浦东南路XXX号上海证券大厦北幢19层04室房屋(以下简称系争房屋)的租金人民币(以下币种同)939,965.90元(自2018年5月1日起至2019年2月28日止)；2、判令被告支付给原告房屋租金滞纳金120,994.60元；3、判令被告支付给原告的物业管理费101,218.86元(自2018年6月1日起至2019年2月28日止)、维修费74.20元、电费4,043.64元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年8月29日签订了《上海证券大厦房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年8月29日至2019年2月28日，每月租金93,996.59元，房屋租金按月支付，被告应于每月的20号前向原告支付下月租金，若被告延期付款，须按日支付逾期款项0.5%作为滞纳金，被告应于合同签订之日起十日内向原告支付房租押金93,996.59元；此外，还约定物业管理费每三个月为31,242.39元，被告支付给原告后由原告代缴给物业公司。合同签订后，被告自2018年5月起未支付房租和物业管理费，故原告提起本案诉讼。审理中，原告向申请撤回第二项诉讼请求，表示不再要求被告支付房屋租金滞纳金；并表示不再要求被告支付系争房屋内2018年6月的电费131.44元。被告闳城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为其在2018年4月30日之前就已经搬离系争房屋，遗留在系争房屋内的家具是因原告不开具出入条而无法搬离所致，所以不同意支付2018年4月30日之后的租金、物业管理费及电费；由于被告没有拖欠租金，所以也不愿意支付滞纳金；被告同意向原告支付2018年4月份的电费，也同意支付修理费74.20元。反诉原告闳城公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还房屋租金押金95,653.11元；3、判令反诉被告向反诉原告返还物业管理费押金31,242.39元；4、判令反诉被告向反诉原告返还损失的家具；5、判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由：反诉被告大好公司不具有出租系争房屋的主体资格，而且反诉原告与反诉被告在2018年5月之前就达成了中止租赁合同的约定，故反诉被告2018年5月就在58同城、安居客等房屋出租平台发布租赁信息。此外，反诉原告在2018年5月15日与系争房屋的产权人代表到上海证券大厦物业管理部门申请办理了停水停电手续。反诉被告大好公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。系争房屋是反诉被告从上家租赁后转租给反诉原告的，两份租赁合同的截止期限都是一致的，在签订租赁合同时，反诉被告也将与上家的租赁合同向反诉原告出示过，而且系争房屋的产权人也从未表示过反对反诉被告转租房屋，所以反诉原告与反诉被告签订的租赁合同是合法有效的。反诉原告确曾在2018年5月向反诉被告表达过想退租的意愿，当时原、被告以及产权人三方之间都沟通过，尝试将系争房屋出租给他人，但是没有找到合适的承租人，所以反诉被告也就没有同意反诉原告提前退租。房屋租金押金就是合同约定的93,996.59元，反诉原告第一次向反诉被告支付的金额实际上包括的是三个月零三天的租金及相当于一个月租金标准的押金。返还押金的前提是租赁期届满并缴清所用费用，现反诉被告认为租赁合同并未解除，相关的押金应用于抵扣反诉原告所拖欠的租金和物业管理费。反诉被告在2019年2月底租赁期满前通知反诉原告搬走家具，反诉原告应自行承担未按期搬走家具的后果。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，大好公司作为甲方与上海闳城投资管理有限公司(后更名为上海闳城企业管理有限公司)作为的乙方签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公综合楼使用，租赁期限自2016年8月29日起至2019年2月28日止；系争房屋建筑面积为357.26平方米，房屋租金每天每建筑平方米为8.65元，每月租金为93,996.59元，房屋租金每月支付一次，乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金，若乙方延期付款，须按日支付逾期款额的0.5%作为滞纳金；乙方须按上海保利物业酒店管理有限责任公司在发展商指导下确定的标准计算支付承租期间该单位的物业管理费，乙方还须担负实际使用的能源费用(包括水费、电费、空调费)；为保证合同有效执行，乙方应在合同签订之日起十日内向甲方支付相当于一个月房屋租金的93,996.59元作为押金，还应在上述期限内向上海保利物业酒店管理集团有限公司分公司支付相当于三个月物业管理费31,342.39元作为物业费押金。2016年8月29日，闳城公司向冯德才的账户转账377,642.88元。2017年12月15日，保利物业上海分公司证券大厦管理处向上海证券大厦的租户发送通知，告知从2018年1月1日起，物业管理费从29.15元/月/建筑平方米上涨到31.48元/月/建筑平方米。2018年4月至6月间，系争房屋内产生的电费分别为1,987.72元、1,924.48元、131.44元。2018年4月25日，保利物业出具了一份《维修服务单》，业户房号为“上海证券大厦N-1904号”，维修情况为“更换疏导灯后正常”，费用合计为74.20元。2018年5月31日，保利物业上海分公司证券大厦管理处出具《备忘录》，内容为“N1904业主方谢某某告知由于租户租赁问题待协商，现申请自2018年6月1日(周五)关闭单元内照明、空调、动力电。请工程部配合设置。”2019年10月9日，上海保利物业酒店管理集团有限公司向大好公司开具收据，收款金额为74,093.56元，收款事由为“18.5-19.2的物业管理费，18.4-18.6电费(扣除物业管理费押金31242.39)后”，并开具了相应月份的物业管理费和电费发票。大好公司工作人员冯德才与闳城公司工作人员包鸣的微信聊天记录显示，2018年5月至10月期间，大好公司与闳城公司曾协商将系争房屋转租给他人，并由包鸣接待了几次上门看房的人员。另查明，2016年2月，大好公司与案外人谢某某签订租赁合同，约定谢某某将系争房屋出租给大好公司，租期从2016年2月29日至2019年2月28日。审理中，原、被告均确认系争房屋的物业管理费押金和电费均由原告代为收取，2018年之后系争房屋的物业管理费为11,246.54元每月；还确认2018年4月底之前系争房屋的租金被告已支付，2018年5月底之前的物业管理费被告已支付，2018年3月底之前的电费被告已支付。被告向本院陈述到，其曾向大好公司表示将系争房屋内的家具及装修赠送给大好公司，但现在由于大好公司起诉闳城公司要求支付房租，故闳城公司也就决定不再向大好公司赠送上述家具。以上事实，由《租赁合同》、收据、物业管理费和电费发票、借记卡账户明细清单、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，大好公司虽非系争房屋的所有权人，但是其出租的房屋并非违法建筑，其转租行为也没有为房屋产权人所反对，转租的租期也没有超出其自身承租的租期，而且大好公司和闳城公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，所以双方的《租赁合同》应属有效，大好公司和闳城公司均应恪守。就本案的争议问题，本院做如下评判：一、关于租赁合同的履行情况。根据《租赁合同》约定，闳城公司承租系争房屋的期限自2016年8月29日起至2019年2月28日止，虽然闳城公司称在2018年5月之前就与大好公司在口头上达成了解除租赁关系的协议，但是大好公司对此表示否认。闳城公司举证证实了在2018年5月与系争房屋的产权人代表一起到上海证券大厦的物业公司处申请关闭了电源，但这也只能证明从2018年6月1日之后，闳城公司不再使用系争房屋，并不能由此推定双方已经达成了解除租赁关系的合意。闳城公司还称根据原、被告双方的微信聊天记录显示在2018年5月至10月期间，闳城公司根据大好公司的指示，多次接待中介人员或是其他有意向承租的客户到系争房屋看房，以此证明双方已经解除租赁关系。对此，大好公司表示确曾委托闳城公司的工作人员接待看房人员，但寻找到新的承租人是为了减少原、被告的损失，也是大好公司同意解除原租赁关系的前提，在未将系争房屋转租他人的情况下，原、被告之间的租赁合同仍应继续履行。对于大好公司的上述辩解，本院认为尚属合理，故对于闳城公司主张的双方租赁关系已经在2018年5月解除的意见，本院不予采纳。在没有证据显示大好公司与闳城公司已经就租赁关系提前解除达成过合意的情况下，原租赁关系应视为延续至租赁期限届满。二、关于闳城公司应承担的费用。根据《租赁合同》的约定，在租赁关系存续期间，闳城公司应当向大好公司支付房屋租金、物业管理费和电费等费用。关于租金和物业管理费，如前所述，虽然闳城公司从2018年6月1日起就未正常使用系争房屋，但是其与大好公司的租赁关系仍未解除，所以闳城公司仍应承担支付租金和物业费管理的义务。审理中，大好公司与闳城公司均确认，闳城公司已支付2018年4月底之前的租金和2018年5月底之前的物业管理费，故闳城公司还须向大好公司支付2018年5月1日至2019年2月28日期间的房屋租金939,965.90元和2018年6月1日至2019年2月28日物业管理费101,218.86元，总计为1,041,184.76元。上述金额与闳城公司已支付的押金125,238.98元相抵扣后，闳城公司还应向大好公司支付915,945.78元。故对于大好公司要求闳城公司支付租赁期限届满之前系争房屋的租金和物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于电费，大好公司与闳城公司均确认于2018年6月1日向物业公司申请关闭电源，因此在此之前的电费依照合同约定应当由闳城公司承担，故大好公司要求闳城公司支付2018年4月至5月电费共计3,912.20元的诉讼请求，本院予以支持。关于维修费74.20元，在庭审中闳城公司表示愿意支付该笔费用，对此本院予以确认。三、关于反诉部分闳城公司认为其实际向大好公司支付的房屋租金押金为95,653.11元，而非合同约定的93,996.59元。大好公司解释到由于双方签约的时间是2016年8月29日，租金按自然月计算，故闳城公司支付的首笔费用包括了相当于一个月房租标准的押金以及三个月零三天的房租，93,996.59元与95,653.11元差额的部分金额是2016年8月29日至8月31日这三天的租金，该解释尚属常理，本院予以采信，故本院认定闳城公司支付的租金押金为93,996.59元。如前所述，房租押金与物业管理费押金须与闳城公司应向大好公司支付的费用相抵扣，因此对于闳城公司要求大好公司返还租金和物业管理费押金的反诉请求，本院不予支持。对于闳城公司要求大好公司返还家具的反诉请求，由于闳城公司并未能举证证明受损家具的具体情况；而且，即便存在家具受损的情况，闳城公司在庭审中也自认曾将系争房屋内的家具赠送给大好公司，故也无权要求大好公司返还家具。所以，对于该项反诉请求，根据在案的证据以及闳城公司的陈述，本院也难予支持。审理中，原告大好公司撤回并调整了部分诉讼请求，此系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海闳城企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海大好资产管理有限公司支付租金和物业管理费915,945.78元(上海闳城企业管理有限公司支付的押金125,238.98元已抵扣)；二、被告(反诉原告)上海闳城企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海大好资产管理有限公司支付电费3,912.20元以及维修费74.20元；三、驳回被告(反诉原告)上海闳城企业管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,208元，减半收取计7,104元，反诉案件受理费1,450元，均由被告(反诉原告)上海闳城企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇一九年十二月十三日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。