新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2302民初427号原告：胡恩荣，男，1964年12月1日出生，汉族，系阜康市村民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，女，系该公司办公室行政人员。委托诉讼代理人：陈晓平，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告胡恩荣与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告胡恩荣、被告隆诚伟业的委托诉讼代理人李娟、陈晓平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡恩荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还房款、装修费、契税费共计242737.14元；3.请求判令被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为40275元（2016年4月18日至2019年1月18日，月利率4.88‰，计34个月）；4.请求判令被告支付违约金44971元。事实和理由：2016年4月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为20.04平方米，单价11288元/平方米，共计房款226212元。后经测绘，原告购买的房屋实测面积为19.92平方米，房款总价变更为224857元，原告按照合同约定支付了房屋价款。2014年8月7日，原告与阜康市阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》一份，将所购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年5月19日，因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致，双方签订《协议书》1份，该协议书约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日期间的租金。如被告未能及时足额给付租金，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告交纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已构了违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告隆诚伟业辩称，1.《协议书》并非被告真实意思表示，应属无效协议。原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》中约定，原告将其购买的商铺交由隆盛公司运营。由于经营不善，隆盛公司注销，引发商户上访。在政府相关部门的强迫下，由政府相关部门拟定《协议书》，并由政府相关部门工作人员持被告公司印章和法定代表人王斌的个人印章在《协议书》上盖章。因此，《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，属无效协议，对被告方没有约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未规定被告承担和支付租金的义务。原告与隆盛公司签订的《管理运营协议书》约定是由隆盛公司承租和支付租金。至于后来由于经营不善，导致隆盛公司无法继续履行与原告签订的《管理运营协议书》，应由隆盛公司承担责任直至破产免责。隆盛公司与被告是相互独立的公司法人，对于隆盛公司与原告之间基于《管理运营协议书》产生的承租和支付租金义务，被告没有义务承担。2.原告要求解除合同的诉讼请求违反合同解除的法定程序，应予驳回。根据合同法第九十六条规定，无论是法定解除还是约定解除，对于解除权的行使，都应当将解除合同的意思表示通知对方，合同自解除通知到达对方时解除。如果相对方认为不符合解除合同的条件，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，原告从未通知被告解除合同，而径行诉至法院要求解除，违反了通知被告方解除合同的前置程序。因此，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。3.即便被告顾全大局，配合政府维稳需要，承担了应由隆盛公司所负担的义务。但原告诸多不合理的请求，也不应当获得支持。原、被告签订的《协议书》仅仅约定由被告退还购房款，并不包括装修费、利息、税费等其他费用。对于原告请求被告退还购房款224857元，根据《协议书》第五条第一款约定：甲方已向乙方支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款。截止2018年8月17日，被告已向原告支付租金15987元，房款与租金抵扣之后，原告应当主张退还房款数额为208870元。针对退还装修费用11022元，缺乏事实及法律依据。《协议书》第四条所约定的，被告仅全额退回原告购买商场铺位时所缴纳的全部房款，不包括装修费用；根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条第4小条的规定，房屋价款不包括装修费用，装修费用由买受人自行承担。原告所支付的装修费用已经物化对房屋进行的装修，而且在使用中，所进行的装修已经折旧完毕，不存在退还装修费用的事实基础。原告要求退还缴纳的税费6858.14元，该笔税费是原告直接交给税务局的，并非被告方代扣代缴，原告直接向税务局要求退税，不应向被告主张。对于原告的第三项诉讼请求，即支付利息损失至还款日为止40275元，缺乏事实及法律依据。《协议书》第四条所约定的，被告仅全额退回原告购买商场商铺位时所缴纳的全部房款，不包括利息；租金与利息均为法定孳息，原告购买房屋并将房屋出租，其购房款已经变成了对房屋的所有权或占有权已经收取租金，不能同时再要求利息。原告依据协议书第六条要求被告支付违约金，该违约金的计算是针对抵押办理，被告已实际抵押该商铺，因此不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供的证据：《商品房买卖合同》1份、补充协议1份、发票1张、税收缴款书1张、收据1张、管理运营协议书1份，上述证据拟证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告购买被告商铺，共计支付购房款224857元，交纳印花税、契税6858.14元。原告向被告交纳装修费用11022元，因隆盛百货商场关停，被告公司提出问题的解决方案，原告与被告签订了《协议书》，约定《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付租金，如不能足额支付，原、被告双方解除《商品房买卖合同》。经质证，被告对原告提供证据的真实性均没有异议，但认为所退房款应扣除被告已经支付的租金15987元；并认为印花税、契税共计6858.14元应由税务部门退费；《协议书》并非被告真实意思的表示，是政府工作人员拿被告的公章与法定代表人的印章加盖上去的，并且《协议书》约定退还房款，租金抵扣房款。原告依据协议书第六条要求支付违约金，该违约金的计算依据是针对抵押办理，被告已实际抵押该商铺，因此不应承担违约金。被告向本院提供的证据：收据2张，拟证实2016年1月13日原告收到阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日租金5081元；2017年7月18日，原告收到被告支付2016年8月18日至2017年8月17日租金10906元，以上合计15987元，根据双方签订的《协议书》约定，应折抵购房款。经质证，原告对真实性无异议，认为被告及隆盛商贸向原告支付的租金不应该扣除。经本院审核，上述证据均是原、被告签订并履行房屋买卖合同、及因该合同发生争议后诉前解决的方案、因诉讼产生的费用，与本案存在直接的关联，不存在证据不合法的特性及与本案无关联的属性，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，并在卷佐证。审理中，本院依职权调取阜康市隆盛商贸有限公司注销登记档案，证实该公司申请注销的主体、债权债务清算、资产处理及注销时间等；依职权调取会议记录一份，证实原告在被告处购买的商铺未办理房屋产权登记手续，可以到税务部门办理退税手续。依职权调取隆盛百货商场商铺装修询价笔录一份，证实商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。经质证，原、被告对上述事实均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月7日，原告与阜康市隆城商贸有限公司签订《管理运营协议书》，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市××区、21号商铺运营管理事项全部交与阜康市隆城商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向阜康市隆城商贸有限公司收取经营回报收益。2016年4月16日，原告胡恩荣与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路房，房屋用途为商业，建筑面积为19.92平方米，单价为11288元/平方米，总房款为224857元。原告于2016年4月18日交纳房款224857元。原告于2014年8月7日向被告交纳装修费11022元。同时，原告于2016年4月18日向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计6858.14元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年7月18日，原、被告签订《协议书》，协议约定：原告购买的位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼20号，19.92平方米商铺，总价款为224857元，付款方式为全款。被告应在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即：每平方米547.5元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日(2027年8月17日后的租金，随行就市)。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时(除业主个人同意外)，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内（全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1.被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2.被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即44971.40元。另查明，2016年1月13日，原告收取阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金5081元。2017年7月18日，原告收取被告给付的2016年8月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金10906元。再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。本院认为，关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，本院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月18日，审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》，属于原、被告解除合同意思表示一致，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月18日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还购房款224857元的问题。原、被告对原告已向被告全额交纳房款224587元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为15987元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款208870元予以支持。原告主张由被告退还交纳的装修费用11022元。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还交纳的税费6858.14元。根据本案事实，该税费已直接交付给税务机关，原告要求被告返还上述费用没有法律依据，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为40275元，因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内（即2019年4月18日前）退还已付房款，且被告并未按照约定于2019年4月18日前退还房款，故被告应向原告支付逾期给付房款所造成的利息损失，即以应退还房款208870元为基数，按月利率4.875‰计算自2019年4月18日至实际给付之日期间的利息。原告主张由被告向其支付违约金44971元。根据双方签订的协议书第六条规定，是要求被告将位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。原告以被告未履行抵押手续为由，要求被告承担违约金，但因双方签订的该条款未约定抵押期限，且将上述财产抵押给全体业主不具有实际操作性，故该条款不能成立，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、解除原告胡恩荣与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月16日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡恩荣返还购房款208870元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款208870元为基数、按月利率4.875‰向原告胡恩荣支付自2019年4月18日起至实际付清之日期间的利息损失；四、驳回原告胡恩荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由原告胡恩荣负担2259元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担3961元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  米 燕人民陪审员  陈海军人民陪审员  舒培惠二〇一九年十二月二十七日书 记 员  朱淑芳