山西省运城市盐湖人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0802民初4093号 原告：杨运贤，女。 委托诉讼代理人：原震，运城市正泰法律服务所法律工作者。 被告：张占峰，男。 被告：陈泽恩，男。 委托诉讼代理人：张洪海，山西弘韬（运城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健圣，山西弘韬（运城）律师事务所实习律师。 原告杨运贤与被告张占峰、陈泽恩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨运贤及其委托诉讼代理人原震，被告张占峰，被告陈泽恩的委托诉讼代理人张洪海、李健圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨运贤向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认二被告于2019年3月23日签订的房屋买卖协议无效。2、判决由被告返还原告所有的土地使用证。3、案件受理费全部由二被告负担。事实和理由：原告位于运城市某某路铁北巷13号宅院内有北房四间，门房一间，总建筑面积为195平方米，原告享有所有权。运城市人民政府2014年1月7日给原告发放了运政国用（2013）第00325号土地使用证，房产权杨运贤。2019年3月23日，被告张占峰未经原告本人同意，瞒着原告与被告陈泽恩签订房屋买卖协议，将原告合法财产使用权转让给被告陈泽恩名下。原告知道后，曾经多次找二被告声明他们达成的房屋买卖协议不受法律保护，张占峰无权转让原告合法使用的财产，但一直未果。对此，原告认为，被告张占峰按照法律规定，无权转让原告的宅院，二被告签订房屋买卖协议很明显违反法律规定，侵害了原告享有的合法财产，他们达成买卖协议属于侵权行为，不应受法律保护。原告为了维护自己的合法财产不受侵害，根据《民诉法》第119条的规定提起诉讼，请求判决确认二被告达成的房屋买卖协议无效，并判令被告陈泽恩返还原告的土地使用证。 被告张占峰辩称，对于原告的诉讼请求没有异议，因为这都是事实。陈泽恩目前交的款项还没有付清，签订的买卖协议约定应付的40万元，现在也没有支付，答辩人跟他签协议的时候，被告陈泽恩说的是这一块拆迁的棚改项目没有审批下来，所以答辩人才跟他签的协议，答辩人2014年还与陈泽恩、杨运贤三方签过一份置换协议。 被告陈泽恩辩称，一、答辩人陈泽恩与本案被告张占峰、原告杨运贤签订的《房屋买卖协议书》系各方真实意思表示，协议书合法有效且已实际履行完毕，不存在恶意串通的情形。2019年3月23日，本案被告张占峰主动找到答辩人，就运城市中心城区种子管理站二期棚户区改造项目房产置换问题，与答辩人多次协商，答辩人陈泽恩系运城市银鑫房地产开发有限公司的法定代表人，经充分协商，鉴于被答辩人的房产系六、七十年代建造的土木结构老房屋，答辩人陈泽恩与本案被告张占峰、原告杨运贤签订了一份《房屋买卖协议书》，收购二人位于运城市某某路北巷13号宅院，约定宅院的总价款为717600元，答辩人用三亚房一套83.52平米、单价5000元、合计417600元的房屋抵顶，另支付现金300000元。《房屋买卖协议书》签订当日，答辩人按照协议书约定，与本案被告张占峰签订位于海南省三亚市房屋（系答辩人开发建设的房产）的买卖合同，并向张占峰、杨运贤夫妇通过银行转账方式支付三十万元整。原告张占峰、杨运贤夫妇也依照协议书约定，按期将宅院腾出移交给答辩人，并将两个国有土地使用证等证件的原件交付给答辩人。在讼争宅院买卖过程中，原告杨运贤和被告张占峰在《房屋买卖协议书》上签字捺印，并按照合同约定按期腾出宅院，交付了两个国有土地使用证书。显然，原告杨运贤和被告张占峰出售位于运城市某某路北巷13号宅院系其真实意思表示，且已实际履行完毕，不存在答辩人与本案被告张占峰恶意串通侵占原告财产的情形。二、原告杨运贤与被告张占峰之间系合法夫妻关系，即使原告对本案被告张占峰出售讼争宅院不知情，本案被告张占峰出卖讼争房屋的行为构成表见代理，讼争的房屋买卖合同仍是合法有效的。首先，本案被告张占峰与原告杨运贤之间系夫妻关系，在签订《房屋买卖协议书》时，本案被告张占峰向答辩人提供了原告杨运贤的身份证复印件，并提供了原告签字捺印的《房屋买卖协议书》，向答辩人交付了两个国有土地使用证书原件，答辩人完全有理由相信本案被告张占峰具有代理原告出售上述宅院的权限。其次，答辩人已按照协议约定支付了合理的价款。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，即使原告杨运贤对本案被告张占峰代其出售讼争宅院一事并不知情，但张占峰的无权代理行为应当认定为有效。因此，讼争的《房屋买卖协议书》应属于合法有效的合同，应依法驳回原告杨运贤的诉讼请求。三、被告张占峰与原告杨运贤夫妻二人之间恶意串通，通过诉讼形式变相获取高额拆迁补偿款，存在恶意诉讼或虚假诉讼之嫌，人民法院应将本案移送至侦查机关立案侦查。原告杨运贤的房产位于运城市某某路北巷13号宅院，是运城市中心城区种子管理站二期棚户区改造项目征收范围内的住宅。答辩人陈泽恩在与原告签订《房屋买卖协议书》收购该宅院后，已将该宅院及其周边宅院全部拆除，现已基本拆迁完毕，进入施工建设阶段。原告杨运贤此时以对本案被告张占峰代其出售该宅院不知情为由诉至贵院，明显是与本案被告张占峰二人恶意串通，捏造不知情的虚假事实，妄图通过恶意和虚假诉讼手段，变相获取更高的拆迁补偿款，答辩人保留对其侵权行为追索的权利。因此，答辩人建议人民法院在查清本案基本事实的情况下，依法将本案移送至公安机关立案侦查，追究张占峰、杨运贤二人恶意虚假诉讼的刑事责任。 原告杨运贤围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：建设用地使用权宅基地使用权登记信息。证明案涉房屋系原告合法所有，共有情况为单独所有。 被告张占峰对原告的证据无异议。 被告陈泽恩对原告证据的质证意见为：对真实性无异议，但对其证明内容和事项有异议，证据的登记时间为2014年1月7日，原告杨运贤和被告张占峰结婚登记的时间为2004年9月27日，能够证明原告取得建设用地使用权是在原告与被告张占峰结婚之后取得，系夫妻共同财产。 被告张占峰围绕其答辩意见提交了如下证据：1、房屋租赁合同一份。证明三亚的房子是被告陈泽恩租赁给被告张占峰的，且房子还没有建成，并没有实际出租给被告张占峰。2、签订合同时的录音一份。3、2014年的置换协议一份。证明被告陈泽恩用三亚尚未建成的小产权房屋与被告张占峰置换宅院的事实。被告张占峰称该置换协议已经解除。 原告杨运贤对被告张占峰提供的证据未予质证。 被告陈泽恩对被告张占峰提供的证据真实性有异议。认为置换协议已经解除，且所证事实与本案无关，应不予质证。 被告陈泽恩围绕其答辩意见提交了以下证据： 证据1、房屋买卖协议书；证据2、张占峰机动车驾驶证复印件；证据3、杨运贤身份证复印件；证据4、结婚登记审查处理表。 证据1-4证明：被告张占峰、原告杨运贤夫妇自愿将运城市某某路铁北巷13号宅院以717600元出售给被告陈泽恩，三方签订的《房屋买卖协议书》真实、自愿、合法有效。 证据5、收条一张；证据6、银行转账回单；证据7、关乡园房屋买卖合同书及房款收据；证据8、运政国用（2013）第00325号国有土地使用权证。 证据5-8证明：被告陈泽恩已如约向张占峰、杨运贤夫妇支付三十万现金并交付价值417600元的三亚房屋一套，《房屋买卖协议书》约定的717600元付款义务已履行完毕；张占峰、杨运贤夫妇已向被告陈泽恩交付产权手续原件等手续；双方的房屋买卖协议书已履行完毕，被告陈泽恩已取得该土地的使用权和处分权。 证据9、运国用（96）字第Z010011312号国有土地使用证。证明讼争宅院系杨运贤2014年1月7日从许运平处购买，该土地证原件系杨运贤、张占峰夫妇向被告陈泽恩移交。 证据10、山西银鑫房地产开发有限公司营业执照；证据11、运发改备案（2018）40号备案证；证据12、房屋征收决定公告一份；证据13、讼争宅院现状照片五份。 证据10-13证明：运城市中心城区种子管理站二期棚户区改造项目的建设单位是山西银鑫房地产开发有限公司，法定代表人为陈泽恩；案涉宅院属于上述项目征收范围内，现已拆除待建。 证据14、申请法院调取的被告张占峰在北京建设银行卡的银行流水，证明被告张占峰于2019年3月23日收取被告陈泽恩的30万元款项后分多笔转账给其本人在北京开设的5张银行卡内，结合原告当庭陈述的其在北京打工的事实可印证被告张占峰本人的五张卡是原告杨运贤持有。 原告杨运贤对被告陈泽恩提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性不予认可，原告对协议并不知情，也从未签字，应认定为无效；对证据2、3、4真实性无异议，对关联性有异议，不能证明原告同意出售该套宅院。对证据5、6、7的真实性合法性有异议，原告均不知情也未签字，证明二被告之间恶意串通，侵犯原告合法权益。证据8可以看出案涉宅院属原告个人所有。对证据9的真实性、合法性无异议，与本案原告主张的诉请没有关联性。对证据10、11真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据12真实性、合法性及关联性均有异议。证据13证明被告已经对原告合法财产造成侵害。对证据14真实性有异议，原告从未收取过该30万元。 被告张占峰对被告陈泽恩提交的证据质证意见为：证据7还有一份租赁合同，被告陈泽恩未提供。对证据14真实性无异议，但转款用途用于归还被告张占峰的信用卡。 经质证，原、被告所提供的证据均系原件或经核对无误的复印件，证据均客观真实，能够证明本案事实，本院予以确认。 经审理查明，2004年9月27日，原告杨运贤和被告张占峰在盐湖区民政局登记结婚，夫妻关系一直存续且共同生活至今。2012年8月，通过熟人介绍，原告杨运贤、被告张占峰夫妇共同出资向案外人许运平购买宅院一处。2014年1月7日，二人将购买许运平的大宅院分成两块宅基地进行登记，其中涉案的宅基地使用权登记在原告名下。 2019年3月23日，被告陈泽恩与张占峰、杨运贤夫妇签订《房屋买卖协议书》，约定张占峰、杨运贤夫妇将位于运城市某某路铁北巷13号宅院出售给陈泽恩，总价款为717600元，支付方式为现金300000元，并用价值417600元的三亚商品房一套抵顶，被告陈泽恩与张占峰、杨运贤夫妇均在房屋买卖协议书上签字捺印，并提交身份证明文件。 合同签订后，被告陈泽恩按协议向被告张占峰转账支付了30万元，交付三亚房屋一套抵顶417600元，共计付款717600元，被告张占峰夫妇亦按约定向被告陈泽恩交付位于运城市某某路铁北巷13号宅院的产权手续原件等移交手续，并腾出了房屋和宅院。因运城市中心城区种子管理站二期棚户区改造项目将上述宅院划分为征收范围内，现已拆除待建。此后，因二被告之间置换的三亚商品房为小产权房屋，且属于在建房屋尚未完工，无法向被告张占峰交付，被告张占峰向被告陈泽恩提出解除了该置换协议。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉宅院及房产是否为夫妻共同财产；二、被告张占峰的行为是否构成表见代理；三、案涉《房屋买卖协议书》是否合法有效；四、《房屋买卖协议书》是否已经履行完毕。关于争议焦点一：原告杨运贤和被告陈泽恩的结婚登记时间在前，共同出资购买案涉宅院的时间在后，即案涉宅院属于夫妻关系存续期间所得，虽然宅基地使用权证登记在原告杨运贤名下，但根据婚姻法及房地产相关法律规定，该宅基地上的房屋属于其夫妻共同财产，所占用的宅基地使用权也属于其夫妻共有。原告杨运贤在庭审中主张其与被告张占峰夫妻财产约定为归各自所有，案涉宅院和房产属于其个人财产，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定，本院认定该宅院及房产属于原告杨运贤与被告张占峰的夫妻共同财产。关于争议焦点二：首先被告张占峰与原告杨运贤系夫妻关系，在签订《房屋买卖协议书》时，被告张占峰向被告陈泽恩提供并交付了相关的国有土地使用证书原件以及原告杨运贤与其的身份证复印件、驾驶证等身份信息，同时还提供了原告杨运贤签字并摁手印的《房屋买卖协议书》，原告虽然否认上面的签名非本人签写捺印，但并未申请对笔迹和指纹进行鉴定；虽然原告未到场当着被告陈泽恩的面签订合同，但被告陈泽恩完全有理由相信被告张占峰具有代理原告杨运贤出售涉案宅院的权限。其次，合同签订后，被告张占峰与被告陈泽恩办理了宅院交接手续，被告陈泽恩履行了付款义务，案涉宅院的产权手续原件等资料现由被告陈泽恩持有。而涉案宅院所在的区域属于政府公布的拆迁范围，已经大面积开始拆迁，原告不可能不知道其房屋面临着拆迁，且被告张占峰作为原告杨运贤的丈夫，处理该宅院时，作为其家庭的重要事项，不可能不告知原告。因此，本院认定被告张占峰出售案涉宅院的行为已构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，即使原告杨运贤对本案宅院的出售毫不知情，也不影响涉案宅院出售行为合法有效。关于争议焦点三：案涉《房屋买卖协议书》系被告张占峰与被告陈泽恩签订，被告张占峰代理原告杨运贤在协议上签字捺印，系其真实意思表示，不存在违反《中华人民合同法》第五十二条规定的无效情形，原告主张被告张占峰与被告陈泽恩恶意串通，但并未提供证据证明二被告之间有恶意串通的行为，本院不予采信。因此，双方签订的《房屋买卖协议书》真实合法有效。关于争议焦点四：《房屋买卖协议书》签订后，被告陈泽恩按协议向被告张占峰夫妇支付了现金30万元，虽然置换的三亚房屋协议未履行交付房屋的义务而被张占峰解除，只能证明原告杨运贤及被告张占峰夫妇对被告陈泽恩享有债权，并不享有请求返还原物的物权，因被告张占峰夫妇已经按约定向被告陈泽恩交付了位于运城市某某路铁北巷13号宅院以及产权手续原件等移交手续，案涉宅院现已拆除待建，在买卖合同有效的情况下，原告无权要求返还原物及相关权证。因此，原告杨运贤诉请返还土地使用证，没有事实和法律依据。 综上，原告的诉讼请求，本院依法不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨运贤的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨运贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  靳文革 人民陪审员  李 霞 人民陪审员  张 丹 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  张 欢