四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川16民终1288号 上诉人（原审被告）：石大明，男，生于1974年3月15日，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：郭锐，重庆钧睿律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：张洪魁，男，生于1974年2月26日，汉族，住重庆市区。 上诉人（原审第三人）：辜庆莎，女，生于1986年11月8日，汉族，住重庆市区。 张洪魁、辜庆莎共同委托诉讼代理人：李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱美林，男，生于1987年10月20日，汉族，住四川省达州市通川区。 被上诉人（原审原告）：傅莹莹，女，生于1981年8月11日，汉族，住重庆市沙坪坝区。 朱美林、傅莹莹共同委托诉讼代理人：胡芳，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 原审第三人：刘燕飞，男，生于1978年10月15日，汉族，住重庆市合川区。 原审第三人：姚伽，女，生于1976年7月24日，汉族，住贵州省习水县。 上诉人石大明、张洪魁、辜庆莎因与被上诉人傅莹莹、朱美林、原审第三人姚伽、原审第三人刘燕飞房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院(2019)川1681民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石大明的委托诉讼代理人郭锐，上诉人张洪魁、辜庆莎的共同委托诉讼代理人李佳杰、被上诉人朱美林、傅莹莹的共同委托诉讼代理人胡芳到庭参加了诉讼。原审第三人刘燕飞经本院传票传唤，原审第三人姚伽经本院公告传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张洪魁、辜庆莎、石大明上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回朱美林、傅莹莹全部诉讼请求；2.本案案件受理费由朱美林、傅莹莹负担。事实和理由：1.张洪魁、辜庆莎、石大明认为从公证委托书的内容可以看出房屋售价无需朱美林、傅莹莹确认同意，并且委托书载明刘燕飞全权负责办理房屋的出售与购房人签订买卖合同、办理合法手续以及签署的文件朱美林、傅莹莹均予以确认。2.根据公证委托书能够证明售卖房屋张洪魁、辜庆莎享有自行确价的权利，不需要朱美林、傅莹莹再次授权同意或者复核房屋售价金额。3.如果朱美林、傅莹莹认为房屋售价有损其权利，其可以起诉维权，但不能以此否认其授权的事实。4.双方协商时朱美林、傅莹莹就提起了相关诉讼，诉讼结果可能对各方的法律关系产生影响，所以双方没有结算。 朱美林、傅莹莹辩称，1.一审法院作出生效判决，已确认石大明与刘燕飞签订的合同不成立，故石大明没有取得房屋所有权和使用权，其售房行为属于无权处分。张洪魁、辜庆莎、石大明并非房屋合法的所有权人或受委托的处理权人，张洪魁、辜庆莎、石大明无权确认房价无权办理售房事宜。2.一审法院认定事实清楚，证据充分。出售房屋时，双方未对借款本息没有进行结算不符合以房抵债的法律要件。双方未形成以房抵债的法律关系。 姚伽、刘燕飞未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 朱美林、傅莹莹向一审法院起诉请求：1.依法确认第三人刘燕飞于2015年3月13日以傅莹莹的名义，就位于重庆市渝中区的房屋（原房屋产权编号为101房地产证2007字第××号），与石大明签订的《重庆市房屋买卖合同》未成立；2.依法确认石大明，将原登记在傅莹莹名下的、位于重庆市渝中区的房屋（原房屋产权编号为101房地产证2007字第××号），出售给姚伽的行为构成无权处分;3.本案诉讼费用由石大明承担。 一审法院审理查明：傅莹莹、朱美林系夫妻关系，张洪魁、辜庆莎系夫妻关系。2013年11月22日，傅莹莹向辜庆莎抵押借款50万元，期限从2013年11月22日至2014年5月21日，傅莹莹以其名下的案涉房屋提供抵押担保，双方签订了抵押合同并办理抵押登记。借款到期后，傅莹莹未能按时支付借款本息。为确保自己的债权，张洪魁夫妇要求傅莹莹与刘燕飞于2014年8月6日在重庆市公证处办理了委托公证，委托内容为：傅莹莹、朱美林系夫妻，傅莹莹名下有位于重庆市渝中区（房屋产权证编号为：101房地产证2007字第××号）。委托人现决定出售上述房屋，全权委托刘燕飞以二人名义办理如下事项：一、代理人有权为我们偿还贷款和解除抵押担保，并在房地产部门办理解除抵押登记事宜及领取上述房屋的产权证明和退保的相关事宜；二、全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；三、负责办理上述房屋的《房地产权证》过户登记事宜；四、代理人为我们出售上述房屋后，如购房人需要，有权在银行办理二手房按揭事宜和在房地产部门办理二手房按揭登记事宜；五、全权负责办理上述房屋的水、电、气、闭路等过户的有关事宜；六、收取房款和办理过户手续中应缴纳的有关税费。刘燕飞于2015年3月13日，遵照张洪魁安排，以傅莹莹名义与张洪魁的公司员工石大明签订了《重庆市房屋买卖合同》，并办理了房屋产权解除抵押与变更登记。2016年3月9日，石大明持已经变更产权人的《房产证》到朱美林、傅莹莹家中，要求朱美林、傅莹莹择日搬出。朱美林、傅莹莹认为刘燕飞以显著低于市场价格的交易价进行了买卖，石大明也非适用善意取得，遂于2017年3月13日诉至法院，要求撤销该房屋买卖合同。经一审法院审理后认为石大明、刘燕飞均是接受张洪魁、辜庆莎的指令行事，刘燕飞与石大明签订的买卖房屋合同主体只有一方当事人，张洪魁、辜庆莎要求朱美林、傅莹莹办理公证，委托员工刘燕飞处理，其真实想法是以房抵债，并非房屋买卖，过户给石大明仅是实现债权的过程，双方并无买卖房屋之合意，故一审法院于2017年8月21日作出（2017）川1681民初384号民事判决书，判决驳回了朱美林、傅莹莹的诉讼请求。 同时查明，2016年3月9日，石大明与姚伽签订《重庆市房屋买卖合同》，合同载明石大明以38万元的价格将案涉房屋出售给姚伽，并于2016年3月14日办理了过户登记手续，登记房屋产权人为姚伽，证号为渝（2016）渝中区不动产权第000146723号。2016年3月18日，姚伽向中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆巴南区支行抵押贷款44万元。2016年3月28日，石大明收到房款44万元，石大明收到房款后转给了张洪魁，张洪魁、辜庆莎认为44万元已经抵扣了朱美林、傅莹莹之前的部分借款，但朱美林、傅莹莹对此不予认可。朱美林、傅莹莹与张洪魁、辜庆莎的借款本息至今未结算。 另查明，姚伽以傅莹莹无理、非法侵占其房屋为由向重庆市渝中区人民法院起诉,要求腾空案涉房屋，将该房屋交还姚伽，并赔偿因侵占房屋而导致的租金损失14,000元，该院于2018年2月2日立案受理，案号为（2018）渝0103民初4344号，姚伽于2018年3月6日申请撤诉，该院予以准许。 一审法院认为，石大明与刘燕飞签订的《重庆市房屋买卖合同》，欠缺合同成立要件中的主体与内容、该房屋买卖合同不成立的事实，已经一审法院（2017）川1681民初384号生效判决予以认定，朱美林、傅莹莹再次起诉要求确认该房屋买卖合同未成立，对此不予支持。 本案石大明受张洪魁、辜庆莎的指示，与姚伽签订房屋买卖合同，案涉房屋购房款实际由张洪魁收取，故该房屋买卖合同实为张洪魁、辜庆莎与姚伽订立。本案争议的房屋买卖合同签订前，傅莹莹与张洪魁、辜庆莎之间确实存在借款合同关系，且办理了房屋抵押登记，张洪魁、辜庆莎要求朱美林、傅莹莹办理卖房公证委托及向姚伽出售房屋，均是想实现以房抵债。但朱美林、傅莹莹进行卖房公证委托时，借款双方并未对借款本息进行结算，也未对出售房屋的价款进行确认，张洪魁、辜庆莎主张以案涉房屋的出售款44万元抵扣朱美林、傅莹莹之前的借款，但朱美林、傅莹莹对此不予认可，说明双方对房屋的售价和抵债的金额并未形成合意。且张洪魁、辜庆莎在庭审中表示继续要求朱美林、傅莹莹偿还剩余借款，说明双方并未终结借款合同关系，未将借款本息结算后转为购房款，因此本案以房抵债不成立，石大明向姚伽出售案涉房屋属于无权处分。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认石大明向姚伽出售位于重庆市渝中区房屋［现产权证号：渝（2016）渝中区不动产权第000146723号］的行为属于无权处分；二、驳回朱美林、傅莹莹的其他诉讼请求。案件受理费100元，由石大明负担。 本院二审审理期间，双方均未提交新证据。 二审中，张洪魁、辜庆莎夫妇自愿以出售房屋所得价款抵偿朱美林、傅莹莹借款全部本息，对朱美林、傅莹莹借款本息超出出售案涉房屋价款部分张洪魁、辜庆莎予以放弃。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：石大明向姚伽出售案涉房屋是否为无权处分。 本院认为，石大明与刘燕飞签订的《重庆市房屋买卖合同》已经一审法院（2017）川1681民初384号生效判决予以认定、处理，现朱美林、傅莹莹再次诉请确认该房屋买卖合同未成立，系重复诉讼，本院对此不予评析。 2013年11月22日，朱美林、傅莹莹向辜庆莎借款50万元，并用登记在傅莹莹名下的案涉房屋作抵押，办理了抵押登记。借款到期后，朱美林、傅莹莹未清偿借款本息，为了实现债权，张洪魁、辜庆莎夫妇要求傅莹莹与张洪魁员工刘燕飞办理了公证委托，从该公证委托书的内容看，该委托实质上就是张洪魁、辜庆莎夫妇为了现实其债权与傅莹莹签订的以物抵债协议，该以物抵债协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效。以物抵债协议签订之后，无论是刘燕飞与石大明订立买卖合同，还是石大明将房屋出售给姚伽，均是张洪魁、辜庆莎夫妇为实现以物抵债的目的委托石大明所为的行为，案涉石大明与姚伽订立的房屋买卖合同实质上是张洪魁、辜庆莎夫妇委托授权石大明与姚伽签订，所售房款亦由张洪魁、辜庆莎夫妇收取，故石大明与姚伽订立的房屋买卖合同的实际合同相对方是张洪魁、辜庆莎与姚伽，石大明处分案涉房屋不构成无权处分，朱美林、傅莹莹关于石大明处分案涉房屋是无权处分的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 朱美林、傅莹莹虽主张案涉房屋出售价款明显低于市场价格，损害其权益，对案涉房屋价值未申请鉴定，也未提交证据证明案涉房屋出售价款明显低于市场价格，故对其该主张不予支持。案涉以物抵债协议是傅莹莹用其所有的房屋出售所得价款抵偿其借款本息，该以物抵债并不以结算为前提，但二审中张洪魁、辜庆莎自愿以出售房屋所得价款抵偿朱美林、傅莹莹借款全部本息，对朱美林、傅莹莹借款本息超出出售案涉房屋价款部分张洪魁、辜庆莎予以放弃，该承诺是张洪魁、辜庆莎对其民事权利的处分，是其真实意思表示，本院予以确认。 综上所述，石大明、张洪魁、辜庆莎的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省华蓥市人民法院(2019)川1681民初1751号民事判决； 二、驳回朱美林、傅莹莹的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由朱美林、傅莹莹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭