上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79554号原告：周海燕，女，1954年12月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王瑜，上海天尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，上海天尚律师事务所律师。被告：陈国明，男，1979年5月14日出生，汉族，住福建省南平市。被告：李磊，男，1989年11月10日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：孙正力，北京大成(杭州)律师事务所律师。原告周海燕与被告陈国明、李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周海燕委托诉讼代理人王瑜，被告李磊委托诉讼代理人孙正力到庭参加诉讼。被告陈国明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周海燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除周海燕与陈国明、李磊就上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈国明、李磊支付原告2019年6月11日至2019年10月5日期间的租金，按人民币(以下币种相同)7,000元/月计算；3.判令陈国明、李磊支付原告违约金，按每日466元，自2019年6月25日起计算至两被告实际支付全部拖欠租金之日止；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年12月1日，原告与陈国明、案外人上海对邻公寓管理有限公司(以下简称对邻公寓)、陈懿良就上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，约定陈国明等向原告承租涉案房屋，租赁期限为2017年1月14日至2020年1月13日，月租金为7,000元。2018年5月，陈国明提出陈懿良不再出资对邻公寓,要求与原告重新签订一份租赁合同。2018年5月30日，原告委托女儿鲁蔚雯与陈国明、李磊就涉案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年5月25日至2020年1月13日，月租金为7,000元。租赁合同第9.4.1条约定“乙方不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。”第10.3条约定“如乙方未按时支付租金，乙方每日需承担日租金的双倍作为违约金”。合同签订后，对邻公寓继续向原告支付租金。2018年6月，陈国明、李磊出现延迟支付租金的情况，经原告催讨，被告仍未付清2019年6月起的租金，故原告起诉来院，要求判如所请。陈国明未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。李磊辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.李磊与原告不存在租赁合同关系，第一份合同由原告与对邻公寓、陈国明、陈懿良签订，与李磊无关。第二份合同上无李磊签字，印章也非李磊本人加盖，与原告女儿鲁蔚雯也无合同关系。第二份合同第12.6条也明确约定自然人需要签字后生效。李磊与原告、原告女儿、陈国明均不相识，李磊也不是对邻公寓的出资人，原告在起诉书中所述与事实不符，而合同需要双方合意才能达成，故李磊与原告、鲁蔚雯、陈国明之间均不存在合同关系。2.原告起诉的依据为第二份合同，然第一份合同仍在有效期内，未解除与变更，第二份合同与第一份合同的主体完全不同，租赁期限也存在重叠，同一个租赁物上不可能存在2个租赁权，不能视为以后面的约定变更和补充前面的约定，也不是债的加入，第一份合同约定为仲裁管辖，第二份又约定法院管辖，两者存在冲突，第二份合同应当无效。即便第二份合同有效但也未实际履行，原告未将租赁物交给第二份合同承租人，实际在履行的仍旧为第一份租赁合同。3.第二份租赁合同的条款也存在违反合同法公平原则的情形，涉案合同为格式条款合同，约定的违约金为日租金的2倍，超过合同法规定的违约金最多不超过30%的原则，原告起诉不仅要求支付租金且另主张了200%的违约金，实际相当于主张了300%的租金，明显违反合同法规定的原则，即使法庭认为合同有效也应该对违约金数额予以调整。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：周海燕系涉案房屋权利人，用途为住宅，建筑面积为96.07平方米。2016年12月1日，以原告为出租方(甲方)，以陈国明、案外人陈懿良、对邻公寓为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，月租金为7,000元，保证金为7,000元；甲方于2016年12月2日前向乙方交付房屋，由乙方进行验收；甲方收取租金的房屋租赁期为2017年1月14日至2022年1月13日；房屋租金三年不变，自第四年起，双方可以协商对租金进行调整；甲、乙在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商不成的，双方同意选择上海仲裁委仲裁。合同还对其他事项作了约定。合同尾部签署有“周海燕”“陈懿良”“陈国明(代)，并加盖对邻公寓公章。合同签订后，原告将涉诉房屋交付陈国明等使用。2018年5月30日，以周海燕为出租人(甲方)，李磊为承租人一、陈国明为承租人二(承租人一、承租人二单独或统称为乙方、承租人)就涉诉房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉诉房屋，租赁期限为2018年5月25日至2022年1月13日；自2018年5月25日起至2020年1月13日止，租金为7,000元/月，自2020年1月14日起至2021年1月13日止，租金为7,350元/月，自2021年1月14日起至2022年1月13日止，租金为7,350元/月；租金支付方式为第一期租金三个月付，后续租金三个月为一期，第一期租金应于本合同签订后5日内支付，后续每期租金应于每期开始前3日内支付；押金数额为7,000元。合同第9.4条约定，“乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同，收回房屋：9.4.1不按照约定支付租金的；……”合同第10.3条约定，“如乙方未按时支付租金，乙方每日须承担日租金的双倍作为违约金。”合同第十一条约定，本合同项下发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地管辖权的人民法院起诉。合同第12.6条约定本合同自各方签字(主体为自然人)或盖章(主体为法人)后生效，承租人一可以选择电子签章的方式也可以选择线下签字或盖章的方式，两种方式具有同等法律效力。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方由案外人鲁蔚雯签字，乙方由李磊、陈国明加盖姓名章。租赁合同重新签订后，因两被告未付清2019年6月11日起的租金，原告催讨未果，故起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交鲁蔚雯名下中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单一份(以下简称银行流水)，证明两被告的租金支付情况。经质证，李磊表示真实性无异议，但无法看出是谁在支付租金及支付到何时。李磊从未使用房屋，也未支付过租金。因原告对银行流水的真实性无异议，本院对该份证据予以确认。银行流水显示部分转账方为“陈*明”。2.原告表示因联系不到被告，已于2019年10月5日下午将涉诉房屋收回，同意在本案中将被告方支付的押金7,000元返还两被告。3.原告表示2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》替代了2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》。李磊表示不需要对《房屋租赁合同》上李磊的印章进行鉴定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告李磊提出第二份2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》上姓名章非其本人加盖，且无本人签字，而合同约定的是自然人需要签字后生效，故该份《房屋租赁合同》无效，且存在两份合同，应当以第一份2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》为准。原告认为第二份合同系对第一份合同的替代。根据庭审查明的事实，本案涉及两份租赁合同，第二份合同签订的承租方与第一份合同不同，但租赁的房屋地址及租期届满日期等合同主要内容一致，第二份合同的签订除修改了租金数额及解决争议方式之外，对部分承租方作了变更，系各方协商一致对第一份合同进行更改的结果。第二份租赁合同约定“本合同自各方签字(主体为自然人)或盖章(主体为法人)后生效，承租人一(李磊)可以选择电子签章的方式也可以选择线下签字或盖章的方式，两种方式具有同等法律效力。”现李磊已在合同加盖了印章，其仅否认其盖章，但未能提供证据予以证明，故对李磊以前述理由认为合同无效的主张，本院不予采纳。至于陈国明，虽仅盖章未签字，但其已向原告履行租赁合同中承租方的主要义务，支付租金，原告亦已接受，合同已成立。据此，本院确认周海燕与李磊、陈国明签订的《房屋租赁合同》有效，后续履行应以第二份合同为准。原告主张两被告拖欠租金故要求解除双方之间的租赁合同。根据双方租赁合同的约定，两被告不按照合同约定支付租金的，原告有权解除合同。现两被告未付清2019年6月11日起的租金，故原告有权解除合同，合同解除的日期以起诉状到达两被告处的时间为准，即2019年11月19日。原告表示其已于2019年10月5日将涉诉房屋收回，主张两被告按照7,000元/月的标准支付2019年6月11日起至2019年10月5日期间的租金及自2019年6月25日起计算至两被告付清拖欠租金之日止的违约金的诉讼请求，具有法律及事实依据，本院予以支持。审理中，李磊提出约定的违约金过高，要求法院予以调整。违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。本院综合考虑本案中双方合同的履行情况将违约金数额酌定为21,000元。陈国明经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其自行放弃反驳原告诉讼请求的权利，由此造成原告已经履行举证义务而无法质证的后果应由陈国明自行承担。原告自愿在本案中返还两被告押金7,000元，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告周海燕与被告李磊、陈国明就上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》；二、被告李磊、陈国明于本判决生效之日起十五日内支付原告周海燕2019年6月11日至2019年10月5日期间的租金，按7,000元/月计算；三、被告李磊、陈国明于本判决生效之日起十五日内支付原告周海燕违约金21,000元；四、原告周海燕于本判决生效之日起十五日内返还被告李磊、陈国明押金7,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,223元，减半收取计611.50元，由被告李磊、陈国明负担。保全费590元，由被告李磊、陈国明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。