上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初14110号原告：林某某，女，1950年6月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐妙星，住上海市浦东新区。被告：徐某1，男，1957年10月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：徐某2，女，1960年2月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：徐3，男，1983年10月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：徐某4，男，1935年10月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：张某某，女，1934年11月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。第三人：上海名扬置业有限公司，住所地上海市浦东新区和龙路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：张卫娟,职务不详。原告林某某与被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序。案件审理过程中，本院依法追加上海名扬置业有限公司为本案第三人。本案公开开庭进行了审理，原告林某某及其委托诉讼代理人徐妙星到庭参加诉讼。被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某及第三人上海名扬置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某立即办理上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产证然后协助原告将系争房屋过户至原告林某某名下，第三人予以协助；2.判令被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某连带赔偿原告林某某逾期过户违约金人民币(以下币种同)3万元。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某连带赔偿原告林某某逾期过户违约金11万元。案件审理过程中，原告就诉讼请求作出如下变更：变更第2项诉讼请求：违约金恢复为起诉状上的3万元；增加1项诉讼请求：请求判令被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某连带赔偿原告林某某提前7年支付的42万元尾款的利息损失10万元，后，书面要求五被告连带赔偿30万元的利息损失20万元。事实和理由：2011年11月29日，原告林某某与徐某1与好轻松房产中介签订三方《房屋买卖合同》，约定原告购买五被告共有的系争房屋，总价130万元。签合同当日，原告已支付62万元，其中包含定金10万元，2万元更名费，更名未果顶房款。截至当年12月8日，原告再付房款20万元，已付清约定的80万元(超出2万元)，约定的50万元尾款，本应在过户当日原告再付清，由于被告代理人徐某1称急用钱，恳求原告帮其渡过难关，在2011年元月及2月提前支取10万元。2012年9月26日交房时，被告代理人徐某1又说系争房屋有欠款，如原告不提前支付30万元尾款，五被告无法交房，当时已知被告代理人有多个债权人，为了早拿房早放心原告违心支付30万元，尾款仅剩8万元，但被告仍未交房。被告代理人将原告及中介叫到家中，书面承诺10月9日交房，并按逾期每天650元补偿给原告，口头又说从剩余的8万元尾款中扣除，故原告130万元房款已付清。10月9日，被告仍未能交房。2013年4月13日，原告凑钱付清了系争房屋425,792.8元欠款后，五被告将系争房屋交给原告居住至今。交房当天被告徐3交给原告一份协议书，其中提到过户，所有税费等由原告自行解决纠纷到此全部结束。双方均未签字。2015年7月系争房屋具备办理小产证的条件，但当时被被告代理人的几个债权人查封，直到2016年7月底债权人得到赔偿才被解封。因系争房屋没有小产证，无法确权，原告于2018年元月7日给被告徐3发短信，请他们尽快办理房产证并协助过户，但被告一再拖延不予办理，后已无法联系，故原告诉至法院，请求维护其合法权益。被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某未到庭，无答辩。第三人上海名扬置业有限公司未到庭，无答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋系五被告共同拆迁安置所得的配套商品房。2011年10月14日，被告徐某2，徐3，徐某4和张某某向被告徐某1出具委托书一份，主要内容为：上海市浦东新区名扬家园8幢2单元1301室带阁楼之房地产更名事宜，现家庭所有权利人协商决定此房产所有处理权利，包括买卖过户、更名手续等全权交由徐某1代理签名，并且所有权利人均认可徐某1所签署的所有协议条款为真实合法有效的。2011年11月29日，被告徐某1作为出售人、甲方，原告林某某作为买受人、乙方，双方签订《买卖合同》一份，约定甲方将其分得的动迁安置房即系争房屋出售给乙方，房屋总价为132万元甲方净到手。付款方式：乙方于签订买卖合同当天支付甲方房款60万元作为首付款，含已付定金10万元；2011年12月8日前，乙方支付房价房款20万元；在交易限制期限届满后30日内，双方需去浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记过户手续，产权变更登记过户当日乙方交付尾款52万元。合同签订后两日内，甲方将系争房屋交付乙方使用。合同第八条约定：如无正当理由，非因不可抗力，甲方未及时腾空房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方该房屋成交价万分之五的逾期违约金给乙方。在拆迁人或其代理人(以下简称“动迁公司”)通知办理房地产权证(房屋所有权人的“小产证”)后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司通知之后一个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第32日起，每日向乙方支付该房屋成交价万分之五的违约金。合同第十九条第2款约定：因一方的客观不能导致延期过户的，从交易限制期满的第32日起每日赔偿300元给对方。合同签订前后，原告多次支付定金及房款。被告徐某1于2011年11月27日出具《房款收条》称收到10万元定金(注明成交总额130万元)，2011年11月29日出具《房款收条》称收到52万元(注明房款总计132万元，其中2万元为更名费)，2011年12月8日出具《房款收据》称收到20万元(注明成金总额132万元其中2万元为更名费)，2012年1月12日出具《房款收条》称收到5万元(注明成交总额130万元)，2012年2月15日出具《房款收据》称收到5万元(注明成金总额132万元其中2万元为更名费)，2012年9月26日出具《房款收条》称收到30万元。2012年9月28日，被告徐某1向原告出具承诺书，主要内容为：本来定于9月28日交房，由于本人原因又拖到10月9日交房，责任在我，本人并承诺按逾期每天650元补偿给林某某。2012年11月13日，原告起诉五被告，请求本院判令五被告交付系争房屋及支付逾期交房的违约金(从2012年9月29日起至交房之日止，按每日650元计算)，同日原告与被告达成调解协议，本院出具(2012)浦民一民初字第37647号民事调解书，主文如下：被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某于2012年12月30日前，将系争房屋交付原告林某某，二、原告林某某于系争房屋交付之日，支付被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某补偿款62,000元，三、如被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某未能于2012年12月30日前将系争房屋交付于原告李美珍，则原告不支付被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某补偿款62,000元，但被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某应将前述房屋交付给原告林某某。之后五被告到期未履行该民事调解书，原告向本院申请强制执行，系争房屋尚欠上海卓盛房地产经纪有限公司(以下简称“卓盛公司”)购房款425,792.85元，执行未果。2013年4月12日，原告代五被告向卓盛公司支付了购房款425,792.85元，五被告协助原告于卓盛公司办理付款和交房手续。同日，被告徐3草拟《协议书》一份，该《协议书》无签名、署期，其主要内容为：2011年11月29日，林某某与徐某1签订的系争房屋买卖，该买卖一事现各方协商解决完毕，由林某某支付剩余房款，徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某配合从卓盛公司拿出系争房屋交给林某某，过户、所有税费以及其他后续事宜皆由林某某自行解决，不再追究上述五人的任何责任，双方关于此套房屋的一切纠纷到此为止全部解决。2013年7月，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、五被告连带清偿原告代偿的购房款425,792.85元及利息；2、五被告连带承担迟延交房履约金43,081元(以130万元为本金，按同期同类贷款利息计算自2012年12月31日至2013年4月12日)及利息(以43,081元为本金，自2013年4月12日起至实际支付之日)。本院以(2013)浦民一民初字第25387号案立案审理。原告林某某陈述，在(2012)浦民一(民)初字第37647号案件中，其签调解协议的真实意思是，如果五被告在2012年12月30日前将系争房屋交付给本人，本人愿意放弃逾期交房的违约金，并补偿五被告62,000元，故本案中未主张逾期交房违约金，其第二项诉讼请求指的是五被告不履行民事调解书的滞纳金(迟延履行金)。2014年3月24日，本院作出(2013)浦民一民初字第25387号民事判决书，确认原告林某某代付购房款425,792.85元，认为原告林某某请求支付延迟交房履约金及利息，应在(2012)浦民一民初字第37647号民事调解书的执行中予以解决，遂判决被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某于判决生效之日起十日内向原告林某某连带清偿代付的购房款425,792.85元，并连带清偿代付购房款的利息，驳回原告林某某的其余诉讼请求。一审判决后，五被告提起上诉。上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)终字第1610号判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，系争房屋于2014年11月20日核准登记在第三人上海名扬置业有限公司名下。案件审理过程中，原告表示2万元系更名费，更名未果抵房款，房屋尾款仅剩8万元。由于原本双方定于2012年9月28日交房，由于被告原因拖到10月9日，责任在被告，被告愿意按逾期每天650元补偿给原告，口头又说从8万元中扣除。但实际到2013年4月12日原告垫付系争房屋房款才得以交付，故违约金产生了120,900元(650元/天*186天)，实际每天为430元(80,000元/186天)，8万元房屋尾款已经抵扣完，原告已付清房款。原告另表示，五被告要求原告帮助五被告度过难关，故分两次提前支付10万元房款。后因系争房屋尚欠开发商钱款，双方约定30万元由中介监督直接由原告打到开发商账户，正好银行下班，被告徐某1突然从原告手中抢走一张金额为30万元的本票。前述30万元本应在办理过户手续时支付，但被被告抢去，故五被告应支付原告提前支付尾款的利息损失。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、委托书、房款收据、房款收条、(2012)浦民一民初字第37647号民事调解书、(2013)浦民一民初字第25387号民事判决书、(2014)沪一中民二(民)终字第1610号判决书及当事人的陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，原、被告应当遵守。系争房屋办理过户手续条件具备后，五被告未能按约履行过户义务，原告主张被告需承担逾期过户违约金3万元，不违反合同和法律规定，本院予以支持。原告主张30万元的利息损失，被告就此30万元出具了《房款收据》，原告亦认为系提前支付的房款，双方并未就该笔钱款做其他约定，故原告主张利息没有事实和法律依据，本院难以支持。就购房尾款，原告主张已在逾期交房违约金中抵扣，并提供一份2012年9月28日的录音文件，称被告徐某1同意尾款抵扣，故房款已付清。本院认为，原告已在(2013)浦民一民初字第25387号案中明确，其在(2012)浦民一(民)初字第37647号案件中签署调解协议的真实意思是，如果五被告在2012年12月30日前将系争房屋交付给本人，本人愿意放弃逾期交房的违约金，并补偿五被告62,000元，故(2013)浦民一民初字第25387号案中未主张逾期交房违约金，其第二项诉讼请求指的是五被告不履行民事调解书的滞纳金(迟延履行金)，而(2013)浦民一民初字第25387号民事判决书业已明确原告林某某请求支付延迟交房履约金及利息应在(2012)浦民一民初字第37647号民事调解书的执行中予以解决，故判决驳回了原告林某某的该项诉讼请求。原告并无充分证据证明前述两案生效后双方就尾款抵扣达成一致意见，亦无证据证明其已付清尾款，而支付房款系买方的合同义务，故本院认为房屋尾款8万元应在系争房屋过户之日付清为妥。被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某，第三人上海名扬置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某应于本判决生效之日起十五日内申请办理将上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至自己名下的手续，第三人上海名扬置业有限公司予以协助；二、被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某在上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证登记至其名下后十五日内协助原告林某某办理将上海市浦东新区草高支路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告林某某名下的手续；当天，原告林某某支付被告徐某1、徐某2、徐3、徐某4、张某某购房尾款80,000元；三、被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某应于本判决生效之日起十五日内支付原告林某某延期过户违约金30,000元；四、驳回原告林某某的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由原告林某某负担2,231元，被告徐某1、徐林平、徐3、徐某4、张某某共同负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 钰人民陪审员  顾铭洲人民陪审员  王志屏二〇一九年十二月十三日书 记 员  吴文荣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。