福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6182号 上诉人（原审被告）：福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市溪美蓝湾上城87-91号店面。 法定代表人：付凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳鑫，福建正成功律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈秀明，女，1984年3月4日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所律师。 上诉人福建中节能泉城投资有限公司（以下简称“中节能公司”）因与被上诉人陈秀明商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中节能公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回陈秀明的一审诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交房问题。1.根据中节能公司一审提供的证据，因安息堂的拆迁问题可顺延交房380天（该问题属中节能公司无法控制的因素），因约定的风雨天气可顺延60天，即交房时间可顺延至2017年2月15日。陈秀明于2016年12月5日办理店面交房手续，于2017年2月15日办理别墅交房手续，中节能公司不构成逾期交房违约。2.即使中节能公司构成违约，因双方的第一份《商品房买卖合同》于2013年12月22日签订，而安息堂拆迁问题最终解决时间系2014年4月15日，该期间合计114天，加上风雨天气约定可顺延时间60天，均应予顺延交房。3.根据约定，陈秀明应于2015年12月31日支付公共维修资金，但其分别于2016年12月5日、2017年2月15日才支付二间店面、别墅的维修资金，中节能公司的交房时间可相应顺延。4.中节能公司于2017年1月23日经竣工验收符合交房条件，但陈秀明于2016年12月5日自愿办理二间店面的交房手续，根据《商品房买卖合同》第八条第2款约定，中节能公司仅需支付逾期交房违约金2000元。二、关于逾期办证问题。1.中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，后于2018年9月30日取得案涉项目的不动产权属证书，该期间合计103天系主管机构办理初始登记的时间，是中节能公司无法控制的因素，应予顺延。2.因政府政策对建设工程备案材料改由第三方审核，导致中节能公司的档案归档备案被拖延了六个月，该期间应予顺延。3.因二证合一政策改变，办理房屋权属初始预登记需房管局及不动产权登记部门二个部门审查，导致中节能公司办理初始预登记被拖延二个月，该期间应予顺延。4.中节能公司所负义务仅是协助办证，但本案无证据证明陈秀明去办理权属证书或有向中节能公司催告办理权属证书，因陈秀明怠于履行跟踪催告的义务，故自中节能公司取得案涉项目不动产权属证书后的损失，陈秀明不得主张。 陈秀明辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈秀明向一审法院起诉请求：一、判令中节能公司支付陈秀明逾期交房违约金合计80733元，其中二间店面的违约金为21960.08元、房屋的违约金为58773元；二、判令中节能公司立即为陈秀明办理中节能·美景家园第2#3#4#底商1层23号店、25号店以及第9幢1-3层101号房的不动产权属证书；三、判令中节能公司支付逾期办证的违约金，其中二间店面逾期办证的违约金为店面买卖价款129.558万元的日万分之0.5，自2017年3月15日计至陈秀明取得权属证书之日；房屋逾期办证的违约金为房屋买卖价款2865600元的日万分之0.5，自2017年5月16日计至陈秀明取得权属证书之日。 一审法院认定事实：中节能公司系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司，并取得案涉建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。陈秀明与中节能公司于2013年12月22日签订《商品房买卖合同》一份，于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》二份。三份合同均包含附件六《合同补充协议》等内容。三份合同分别约定，陈秀明购买中节能公司开发的址在南安市店，其中第9幢1-3层101号房用途为住宅，建筑面积共204.56平方米，单价为每平方米14008.6元，总金额2865600元；第2＃3＃4＃楼底商1层23号、25号店的用途均为店面，建筑面积均共49.83平方米，单价均为每平方米13000元，总金额均为647790元。三份合同第八条均约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条均约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。三份合同的附件六《合同补充协议》第二条第3款均约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）除水灾、火灾、飓风、地震等不可抗力的自然灾害，还包括：市政配套而引起的延误；为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；影响施工停止或进展缓慢的气象（累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级）原因；供水、供电部门的停水、停（限）电通知；其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑问的买受人可在交房时间向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应该予以配合。合同签订后，陈秀明支付第9幢1-3层101号房购房款2865600元、第2＃3＃4＃楼底商1层23号店购房款647790元、第2＃3＃4＃楼底商1层25号店购房款647790元，并于2019年4月23日缴纳第9幢1-3层101号房补面积差购房款21153元、第2＃3＃4＃楼底商1层23号店补面积差购房款14950元、第2＃3＃4＃楼底商1层25号店补面积差购房款14950元。此外，陈秀明并缴纳了公共维修资金、契税等。案涉工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。陈秀明与中节能公司于2016年12月5日就第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、25号店办理了交付手续，于2017年2月15日就第9幢1-3层101号房办理了交付手续。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，该中心出具《南安市房屋产权确认告知单》，确认案涉建筑项目已建立楼盘表信息，房屋产权面积可用于不动产登记。中节能公司于2019年2月26日向陈秀明邮寄《办房产证通知书》三份，通知陈秀明自通知之日起至2019年5月31日前到中节能公司营销中心办理案涉三处房产的产权相关手续，三份邮件均于2019年3月1日签收。审理中，双方共同确认中节能公司已于2019年9月10日协助陈秀明办理案涉三处房产的不动产权属登记。 一审法院认为，中节能公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈秀明向中节能公司购买址在南安市店，在商品房预售许可证的预售范围之内，故陈秀明与中节能公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。陈秀明按合同约定支付购房款，其享有请求中节能公司依照合同约定时间交付商品房的权利。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中节能公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的三处房产交付陈秀明使用，如遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气可以延期；其中第9幢1-3层101号房从2013年12月22日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气共36天，即中节能公司交付第9幢1-3层101号房的时间可以顺延到2016年2月5日，而在这期间又遭遇上述原因3天，故可以再顺延到2016年2月8日交房；第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、25号店从2015年11月6日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气共1天，即中节能公司交付第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、25号店的时间可以顺延到2016年1月1日。案涉工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。陈秀明与中节能公司于2016年12月5日就第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、25号店办理了交付手续，于2017年2月15日就第9幢1-3层101号房办理了交付手续，中节能公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任，现逾期交房已超过90日，根据合同约定，中节能公司应支付陈秀明如下违约金：1、自逾期之日即2016年2月9日起至2017年2月15日止（共373日），每日按陈秀明已付第9幢1-3层101号房购房款2865600元的0.005％计算的逾期交房违约金53443.44元；2、自逾期之日即2016年1月2日起至2016年12月5日止（共339日），每日按陈秀明已付第2＃3＃4＃楼底商1层23号店购房款647790元的0.005％计算的逾期交房违约金10980.04元；3、自逾期之日即2016年1月2日起至2016年12月5日止（共339日），每日按陈秀明已付第2＃3＃4＃楼底商1层25号店购房款647790元的0.005％计算的逾期交房违约金10980.04元；综上，中节能公司应支付陈秀明案涉三处房产的逾期交房违约金共计75403.52元，陈秀明诉讼请求中超出此部分的，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条有关“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”的约定，中节能公司应于2017年5月16日（2017年2月15日实际交付后90日）前协助陈秀明办理第9幢1-3层101号房的不动产权属登记，于2017年3月5日（2016年12月5日实际交付后90日）前协助陈秀明办理第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、第25号店的不动产权属登记。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，于2018年9月30日取得案涉建筑项目的不动产权属证书，并于2019年2月26日向陈秀明邮寄《办房产证通知书》三份，通知陈秀明自通知之日起至2019年5月31日到中节能公司营销中心办理案涉三处房产的产权相关手续，三份邮件均于2019年3月1日签收。因中节能公司已于2019年9月10日协助陈秀明办理不动产权属登记，现陈秀明再次请求中节能公司办理案涉三处房产的不动产权属证书，不予支持。中节能公司虽已履行协助办证的义务，但仍构成逾期协助办理不动产权属登记，应承担相应的违约责任，而陈秀明在收到通知之后未及时办理的责任应由陈秀明自行承担，故中节能公司应支付如下违约金：1、自逾期之日即2017年5月17日起至2019年3月1日止（共654日），每日按陈秀明已付第9幢1-3层101号房购房款2865600元的0.005％计算的逾期协助办证违约金93705.12元；2、自2017年3月15日（逾期之日为2017年3月6日，但陈秀明自愿请求自2017年3月15日开始计算）起至2019年3月1日止（共717日），每日按陈秀明已付第2＃3＃4＃楼底商1层23号店购房款647790元的0.005％计算的逾期协助办证违约金23223.27元；3、自2017年3月15日（逾期之日为2017年3月6日，但陈秀明自愿请求自2017年3月15日开始计算）起至2019年3月1日止（共726日），每日按陈秀明已付第2＃3＃4＃楼底商1层25号店购房款647790元的0.005％计算的逾期协助办证违约金23223.27元；综上，中节能公司应支付陈秀明案涉三处房产的逾期协助办证违约金共计140151.66元，陈秀明诉讼请求中超出此部分的，不予支持。中节能公司辩称，案涉建筑项目因安息堂的拆迁问题导致工地无法正常施工，直至2014年4月15日才解决，应顺延交房时间380天，并提供《关于“中节能·美景家园”项目工程进度延误的情况说明》、［2013］31号、［2013］123号南安市人民政府专题会议纪要欲证明其主张。经查，安息堂的拆迁问题在双方2013年12月22日签订《商品房买卖合同》时就已存在，在双方2015年11月6日签订另外二份《商品房买卖合同》前该问题已经解决，中节能公司应当预见安息堂的拆迁问题对于施工时间的影响，其仍同意签订本案三份《商品房买卖合同》，合同中关于交房时间的约定是双方的真实意思表示，双方应受该约定约束，现中节能公司再以此作为顺延交房的理由不能成立，故中节能公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。中节能公司又辩称，根据合同第八条约定，中节能公司仅需支付违约金1000元，但该违约金1000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、中节能公司应于判决生效后三十日内支付陈秀明逾期交付第9幢1-3层101号房、第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、第2＃3＃4＃楼底商1层25号店的违约金共计75403.52元；二、中节能公司应于判决生效后三十日内支付陈秀明逾期协助办理第9幢1-3层101号房、第2＃3＃4＃楼底商1层23号店、第2＃3＃4＃楼底商1层25号店的不动产权属登记的违约金共计140151.66元；三、驳回陈秀明的其他诉讼请求。案件受理费4462元，减半收取计2231元，由陈秀明负担63元，中节能公司负担2168元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于顺延交房问题。中节能公司主张其因安息堂拆迁问题可顺延交房，但该拆迁问题在案涉三份合同签订前已经存在，并非中节能公司不能预见的事项，故对其主张不予采纳。一审法院就有关风雨天气约定顺延交房的认定及处理得当，二审予以确认。中节能公司主张其不构成逾期交房违约，依据不足，不予采纳。中节能公司另主张二间店面的逾期交房违约金应按《商品房买卖合同》第八条第2款约定合计认定为2000元，但该条款系有关交房时不符合条件下承担违约金的约定，且一审法院亦确定该部分逾期交房违约金计算至实际交房之日，故对中节能公司的上述主张，不予采纳。附件六《合同补充协议》第二条第2款有关“买受人在办理该商品房的交付手续前，未按合同的约定付清全部购房款（含按揭贷款）的，出卖人有权顺延交房”的约定，并不包含公共维修资金，且陈秀明在交房时已缴纳公共维修资金，故中节能公司据此主张顺延交房，不予采纳。二、关于逾期办证问题。中节能公司主张相关办理建设工程归档备案、初始预登记等事项因政府原因分别被拖延六个月、二个月，但其提供的证据不足以证明，故不予采纳，其主张政府办理登记期间的103天应予扣除，缺乏依据，亦不予采纳。根据合同约定，中节能公司负有向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的义务。中节能公司逾期完成初始预登记后，于2019年2月26日向陈秀明邮寄《办房产证通知书》三份（均于2019年3月1日签收），故一审法院确定中节能公司应承担的逾期办证违约金计算至2019年3月1日，并无不当。中节能公司以陈秀明未及时催促其履行义务为由主张免除其2018年9月30日取得案涉建筑项目不动产权属证书后的逾期办证违约责任，依据不足，不予采纳。 综上所述，中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4462元，由福建中节能泉城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十二月十八日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。