文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初16797号原告：陶露，男，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所实习律师。被告：许丽，女，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，重庆鼎屺律师事务所律师。被告：华润置地(重庆)有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号（华润中心华润大厦）8楼8-5号至8-8号，统一社会信用代码91500000798007104D。法定代表人：梁健，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨双，男，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。委托诉讼代理人：米骥，男，汉族，住广东省深圳市福田区，系公司员工。原告陶露诉被告许丽、华润置地(重庆)有限公司（以下简称“华润重庆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员罗洪适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶露的委托诉讼代理人贺奥梦，被告许丽的委托诉讼代理人梁蓉平、张娟，被告华润重庆公司的委托诉讼代理人杨双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶露向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号“华润二十四城”三期万象里28栋底商-1-商业06号商铺的保证金、租金，共计71908.54元；2.本案的诉讼费由二被告承担。经本院审理查明，2017年7月10日，被告华润重庆公司将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号【华润·二十四城】三期万象里商业物业销售编号为28栋底商-1-商业6号的商铺及其附属设施设备出租给原告陶露经营“wo家手工面块”使用，双方签订了《万象里商业物业租赁合同》，其中约定：1、该商铺的计租面积(预测)为35.2平方米。2、原告的租赁期为60个月，从2017年12月6日起至2022年12月5日止。3、2017年12月6日至2018年7月5日期间为开业优惠期，该商铺的每月租金为7542.86元。2018年7月6日至2019年12月5日期间，租金收取标准为500元/平方米（按照该商铺的计租面积计算），月租金为17600元。4、原告须于该商铺交付之日一次性向被告华润重庆公司支付2017年12月6日至2018年7月5日期间的租金共计52800元；以后租金每3个月为一期，原告须于每期首月第1日之前将本期租金支付至被告华润重庆公司账户。5、原告须向被告华润重庆公司缴纳本租赁合同的履约保证金，该履约保证金数额为52800元，原告应于本合同签署当日一次性向被告华润重庆公司缴清。被告华润重庆公司全额收取后向原告开具收据。6、若原告逾期支付租金、物业管理费或其他费用等达到15日的，被告华润重庆公司除有权要求原告支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，被告华润重庆公司还有权据此单方面解除本租赁合同，原告所缴纳的履约保证金作为违约金赔偿给被告华润重庆公司不予退还，履约保证金不足以赔偿被告华润重庆公司所遭受的损失的，原告仍应负赔偿责任；7、因原告的违约行为致使被告华润重庆公司单方面解除本租赁合同的，原告应在收到被告华润重庆公司发出的解除合同通知书之日起5日内无条件撤场并交还该商铺；8、该商铺售卖转让后，被告华润重庆公司的权利和义务一并转移给该商铺的买受人，原告与被告华润重庆公司的租赁关系则自动终止。合同同时对双方权利义务、争议解决等进行了约定。后被告华润重庆公司将案涉商铺交付给原告使用。2017年7月31日，被告华润重庆公司出具收据载明：原告陶露向其支付了案涉06号商铺的租赁保证金52800元。2017年12月31日，被告华润公司向原告陶露出具收据载明：原告陶露向其支付了2017年12月6日至2018年7月5日案涉06号商铺租金52800元。其后，被告许丽从被告华润重庆公司处购买了案涉06号商铺。后被告华润重庆公司将《告业主书》交付原告，原告陶露在《告业主书》尾部承租方一栏签名。《告业主书》载明：尊敬的许丽业主：你购买的华润·二十四城三期万象里28号楼1-商业06号商铺已于2017年12月12日全款付清，从2017年12月13日起，您将正式收该商铺的租金，并收取商家所缴纳的租赁履约保证金……我司将承租方所缴纳的2017年12月13日至2018年7月5日的租金51096.77元汇入您的账户；我司将租赁方所缴纳的租赁履约保证金52800元汇入您的账户。承租方将从2017年12月13日起将租金直接汇入您的账户。该《告业主书》同时载明了原告许丽的汇入账户信息。2018年2月28日，原告陶露向被告华润重庆公司出具委托书，委托被告华润重庆公司将案涉06号商铺的履约保证金52800元及租金51096.77元转账至新产权人许丽处。2018年3月26日，被告华润重庆公司向原告陶露出具《告知函》，告知其自2017年12月13日起，应向新产权人许丽支付案涉06号商铺的租金等相关费用。2018年4月19日，被告许丽向原告发出《通知》，其中显示被告许丽同意原告于2018年4月8日短信提出的解除《万象里商业物业租赁合同》的请求，前述租赁合同于本通知送达原告之日起解除。并于2018年4月27日，被告许丽委托律师就其购买的06、69、70号商铺的房屋问题，向原告发出《律师函》，要求其承担违约责任。另查明，2018年4月19日，被告许丽将案涉商铺进行了锁门。2018年4月27日，被告许丽向重庆市大渡口公证处申请对6、69及70号商铺内物品设施的清点保全证据。2018年5月10日，重庆市大渡口公证处出具(2018)渝渡证字第6709号公证书，该公证书主要载明：公证人员于2018年5月8日来到谢家湾正街55号附28号1-6物业前，店名为“wo家手工面块”，经被告许丽确认，该物业为其出租给陶露，也是本次清点的物品设施之所在……。该公证书附有：1、《万象里A区1-6、69、70物品统计表》复印件一份两页；2、图片六页共二十四张；3、光盘一张（内含视频三段、图片二十四张）。公证人员离场后，被告许丽将案涉06号商铺再次进行了上锁。庭审中，原告明确诉讼请求，请求退还保证金52800元及2018年4月20日至2018年7月5日的租金19108.54元。原被告均同意2018年4月19日解除案涉租赁合同。被告许丽陈述其确实收到了金额为52800元的保证金及金额为51096.77元的租金。上述事实，有《万象里商业物业租赁合同》、告业主书、招商银行账户历史交易明细表、公证书、收据、解除合同通知等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，被告华润重庆公司和原告陶露在2017年7月10日即已就案涉06号商铺签订了租赁合同，故租赁在前，案涉06号商铺出售在后，依据“所有权变动不破租赁”的原则，本案诉争房屋的产权变动不应当影响租赁合同的存续，故本案被告许丽在全款购买案涉06号商铺后，依法成为了租赁合同的出租方。原、被告双方关于案涉06号商铺的房屋租赁合同，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于是否退还租金的问题。本院认为，被告许丽作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，原告作为承租方理应支付被告许丽相应的租金，但合同于2018年4月19日解除，且房屋实际处于被告许丽的控制下，故2018年4月20日起至2018年7月5日的租金应当退还给原告陶露。故对于原告要求退还租金19108.54元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于履约保证金能否退还的问题。在本案中，对于案涉06号商铺的租金及保证金，原告陶露均按时支付给被告华润重庆公司，并委托被告华润重庆公司转账至被告许丽的账户中，就案涉06号商铺而言，原告陶露并未违约，故在合同解除后，案涉06号商铺的履约保证金应予退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告许丽于本判决生效之日起十日内向原告陶露退还房屋租金及履约保证金，共计71908.54元；二、驳回原告陶露的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为798元，由被告许丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  罗 洪二〇一九年十二月十二日法官助理  高 雅书 记 员  张琬玲