广东省东莞市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤19执异74号 异议人（被执行人）：东莞市大朗鑫源织造厂，住所地：广东省东莞市大朗镇竹山村。 经营者：曾丽华，女，汉族，1964年10月2日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。 申请执行人：东莞市益祺实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新基香园路36号。 法定代表人：刘从希。 委托诉讼代理人：邝华轩，广东方中天律师事务所律师。 被执行人：东莞市鑫源织造有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇竹山村新工业园。 法定代表人：谢莉莉。 被执行人：谢荏田，男，汉族，1954年2月7日出生，住广东省东莞市。 被执行人：谢莉莉，女，汉族，1986年7月14日出生，住广东省东莞市。 被执行人：曾丽华，女，汉族，1964年10月2日出生，住广东省深圳市福田区。 利害关系人：东莞市基富易城市更新投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道东莞大道430号汇海大厦1栋办公1808。 法定代表人：陈长娣，执行董事。 委托诉讼代理人：陈冠源，男，汉族，1990年11月28日出生，住广东省东莞市，该公司员工。 在本院执行申请执行人东莞市益祺实业投资有限公司（以下简称益祺公司）与被执行人东莞市鑫源织造有限公司（以下简称鑫源公司）、东莞市大朗鑫源织造厂（以下简称鑫源厂）、谢荏田、谢莉莉、曾丽华以及利害关系人东莞市基富易城市更新投资有限公司（以下简称基富易公司）国内非涉外仲裁裁决案件过程中，异议人鑫源厂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人鑫源厂提出异议申请：1.撤销对鑫源厂名下位于东莞市大朗镇竹山社区的六宗土地及地上十三栋建筑物的拍卖； 2.对鑫源厂名下位于东莞市大朗镇竹山社区的六宗土地及地上十三栋建筑物重新评估价值并依法进行处置；3.由深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称国策公司）承担重新评估的费用。理由如下：一、东莞市中级人民法院（异议理由及答辩意见中简称执行法院）在拍卖时依据的由国策公司出具的《房地产评估报告》【深国策评字DG[2018]090011SF】严重违法，不能作为确定拍卖财产价值和拍卖起拍价的依据。具体情况如下：《房地产评估报告》从内容到程序都明显违法，严重低估了涉案六宗土地的价格，市场价值31亿的土地仅被评估为3.7亿元。（一）《房地产评估报告》隐瞒了涉案六宗土地规划已经由工业用地调整为二类居住用地这一严重影响地价的因素。土地的用途直接决定了土地的价值，土地规划的调整也是影响土地价格的重要因素。涉案的六宗地按照东莞市政府的规划调整，虽然土地证上的土地用途尚未变化，但事实上早已经变为二类居住用地。（1）2012年5月10日，东莞市大朗镇人民政府向东莞市城乡规划局报送《关于报送大朗镇高竹片区控制性详细规划的函（朗府函【2012】30号）》，里面明确将涉案地块规划为二类居住用地。（2）2013年5月28日，东莞市城乡规划委员会告知东莞市城乡规划局《关于《大朗镇高竹片区控制性详细规划》审议意见的通知（东规委【2013】40号）》，原则同意大朗镇上述规划方案。（3）2013年8月1日，东莞市城乡规划局发文《关于东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划的批后告示（东规告【2013】328号）》，明确大朗镇高竹片区控制性详细规划方案通过审批，成果通过验收，东莞市自然资源局的网站非常明晰地以黄色将涉案地块标注为二类居住用地。（4）鑫源厂从大朗镇规划管理所调取的分图图则也明确显示，涉案的六宗地块均调整为二类居住用地。（二）国策公司及其估价人员违反了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称估价规范）第4.0.4条的规定，没有收集涉案地块规划调整的事实，对涉案地块的地价作了完全不合理的估算。（三）估价方法违法。根据估价规范5．1．2条规定“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”及5．1．4条规定“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。”国策公司违反上述规定，不仅没有选用两种以上的估价方法，而且也不选用最常用的、最能反映土地市场价值的市场比较法。事实上，涉案的土地完全有条件适用市场比较法。东莞市类似被拍卖的土地很多。同样属于工业用地，同样属于大朗镇的巷尾社区的拍卖地块，在各种条件远不如涉案地块的情形下，也估出了每亩310万的价格，而非法按照成本法估算出来的涉案地块，每亩只有192万。（四）东莞市大朗镇竹山股份经济联合会委托广东致信资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称致信公司）按照市场价，对涉案的土地估价为31亿元，而国策公司却故意不收集涉案地块土地用途变更的重大事实，不使用最常用的市场比较评估法，将价值31亿元的土地评估为仅3.7亿元。 二、法院在本次拍卖时，未依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等法律法规和司法解释的规定保障鑫源厂的相关权利，包括：未按规定向鑫源厂送达相关法律文件，未保障鑫源厂与对方当事人协商确定评估机构、拍卖机构、拍卖公告的范围及发布媒体等事项。 三、法院在本次拍卖时，未按照法律和司法解释的规定对拍卖标的物进行公告，特别是公告中对拍卖标的物所涉地块规划变更事宜这一对成交价格有重大影响的因素完全未提及，损害了鑫源厂的合法权益。 鑫源厂在听证时补充书面意见称：一、评估程序违法。（一）国策公司没有按照估价规范3.0.1条及3.0.5条的规定搜集估价所需资料，本案中估价对象所在地区规划变更，由工业用地变更为居住用地，这一资料可以通过互联网等公开渠道收集，也可以向规划主管部门查询，国策公司未进行该项资料收集工作，导致上述对估价对象房地产价值和价格有重大影响的资料未能作为评估依据，属于评估程序严重违法。（二）选用估价方法程序违法。（1）从国策公司《房地产估价报告》第12页可以看出，其选用估价方法时，未对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，违反了估价规范4.1.1的规定。涉案估价对象同类房地产有大量交易，按照估价规范4.1.2第1项规定应当选用比较法，而国策公司并未选用，违反了该项规定。涉案估价对象为工业用地及厂房，同类房地产在东莞地区通常有租金收入，租赁市场非常成熟，按照估价规范4.1.2第2项规定应当选用收益法，而国策公司并未选用，违反了该项规定。涉案估价对象所在地块的总体规划和控制性详细规划已将土地用途由工业用地改为居住用途，该地块完全符合东莞市三旧改造和城市更新的相关政策，具有开发潜力，从本案拍卖成交的竞买人名称“东莞市基富易城市更新投资有限公司”也可以看出，其竞买的目的也是用于开发。因此，本案估价按照估价规范4.1.2第4项规定应当采用假设开发法，而国策公司并未选用，违反了该项规定。依照估价规范4.1.3规定，涉案估价对象应当适用比较法、收益法、假设开发法三种估价方法进行估价，评估机构不得随意取舍。国策公司随意取舍，亦未在估价报告中说明并陈述理由，违反了上述规定。（2）2019年12月18日，鑫源厂代理人登录淘宝网司法拍卖网页，查询了东莞市范围工业用地拍卖案例，共下载10份评估报告，没有一份对土地使用权的评估是采用成本法的。其中有两份报告的评估对象也在大朗镇竹山社区，与本案评估对象在同一区域。更有说服力的是，其中还有一份评估报告，与本案一样，同样是由执行法院委托、由国策公司评估的，估价师也同样是本案估价报告中的杨岳钊、王建平两位估价师，估价对象是东莞市常平镇土塘管理区一宗工业用地及地上8栋建筑物，估价报告编号为深国策评字DG[2017]070002号。在该估价报告中，国策公司对同为工业用地的估价对象选用的评估方法为比较法和假设开发法（详见该报告第7-9页）。这一事实也充分说明，国策公司在本案中出具的估价报告在选用估价方法时程序严重违法。 《房地产估价报告》对于估价对象登记用途、规划用途之间不一致的处理错误。（一）本案估价对象土地使用权的登记用途为工业用地，规划用途现已变更为居住用地，政府及相关部门未对此作出处理，根据《房地产估价规范》2.0.6的规定，按照最佳利用原则，应当选择按居住用地进行估价。国策公司《房地产估价报告》第三页“（四）不相一致假设称本次估价无此项假设”与事实不符，处理错误。 三、《房地产估价报告》中估价基础数据的来源或确定的依据未在估价报告中说明，数据来源不明，存在重大瑕疵，违反了《房地产估价规范》6.0.4的规定。 四、《房地产估价报告》中未进行估价对象最高最佳利用分析，未进行估价方法适用性分析，存在重大瑕疵，违反了《房地产估价规范》7.0.18的规定。 五、《房地产估价报告》违反《房地产估价规范》2.0.1、2.0.4、2.0.5规定的相关估价原则。（一）违反独立、客观、公正原则。根据该估价原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。本案中国策公司未按规定程序收集估价资料、选定估价方法，导致估价对象评估价值被严重低估，与市场价值相差近十倍，是极不公平、极不合理的。（二）违反替代原则。根据鑫源厂提交的类似房地产拍卖评估价格，价格偏差超过50%，偏差幅度已远远超出合理范围。（三）违反最高最佳利用原则。根据最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。在规划已变更的情形下，从涉案地块权利人和意向取得者的角度，对估价对象改变用途再利用最为合理，也就是通常所说的进行商品住宅的房地产开发是收益最高的，故应当采用假定开发法及比较法对估价对象估价，取其高者作为评估结果。但本案中国策公司选用了价值最低的成本法进行估价，明显违背最高最佳利用的估价原则。国策公司出具的《房地产估价报告》评估程序严重违法，评估方式违反估价原则，估价结果严重不实，报告形式存在重大瑕疵，应当准许重新评估。同时，依据该报告进行的拍卖不具有合法性，拍卖应当予以撤销。 六、确定评估机构不合法。（一）执行法院未按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第九条，《广东省高级人民法院关于司法委托评估工作细则》第九条的规定通知双方当事人协商选定评估机构，也未提前通知当事人到场并在广东法院网上公告相关事项，未将选择评估机构的情况以书面形式送达当事人，程序违法。 七、未依法审查评估报告相关事项。本案评估报告程序严重违法，未按法定程序收集估价资料，未按法定程序选用估价方法，评估报告形式存在重大瑕疵，法院未予审查并要求国策公司书面说明并补正，违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十条、《广东省高级人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》第二十四条的规定。 八、鑫源厂对评估报告提出书面异议，法院未依法处理。鑫源厂就评估报告提出的书面异议涉及评估程序严重违法，评估报告的参照标准、计算方法、评估结果错误，但法院未按民事诉讼法第二百二十五条的规定作出裁决，也未组织专业技术评审，未准许重新评估或者进行复核径行进入拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，《广东省高级人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》第二十七条的规定。执行法院也未按《广东省高级人民法院关于司法委托评估工作细则》第二十二条、第二十四条的规定将评估报告初稿送达当事人，未能依法保障当事人对报告初稿提出书面意见和要求举行听证的权利。 九、法院未依法保障当事人在确定拍卖机构时的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条、第九条，《广东省高级人民法院关于司法委托评估工作细则》第三十八条的规定，执行法院未依法通知当事人协商选定拍卖机构，确定拍卖机构时未提前通知当事人到场，也未以书面形式将选择机构情况送达当事人，程序违法。 十、执行法院未依法调查收集拍卖标的所在区域规划变更的资料，程序违法。执行法院调查收集资料不全面，遗漏对拍卖价格有重大影响的事项，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条的规定，损害了鑫源织造厂的合法权益。 十一、执行法院未依法保障当事人在确定拍卖公告范围和媒体时的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十二条规定，执行法院未通知双方当事人协商确定拍卖公告范围及媒体，程序违法。 十二、执行法院未依法保障当事人拍卖时到场的合法权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，执行法院未在拍卖五日前书面通知全部当事人，也未在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知各当事人，程序违法。在公示信息中称无法通知被执行人，但执行法院并未采取适当方式书面通知，根本就不存在无法送达的情形。 十三、执行法院未按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于实施有关问题的通知》第四条的规定发布拍卖公告违法。 十四、执行法院未按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条的规定公示拍卖相关资料和信息，在拍卖平台公示的信息不齐或者不实。本案中，执行法院未公示执行所依据的法律文书；拍卖财产相关信息中未包括规划变更信息；公示信息中称已依法通知当事人，但执行法院并未按照规定采取确认能够收悉的方式通知当事人。 十五、本案符合撤销拍卖的法定条件。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、《广东省高级人民法院关于司法委托评估工作细则》第五十九条的规定，本案网络司法拍卖存在诸多严重违反程序、损害当事人利益的情形，依法应当予以撤销。 综上，国策公司出具的《房地产估价报告》评估程序严重违法，评估方法违反估价原则，报告形式存在重大瑕疵，估价结果与市场价格相差近十倍、极其不公，鑫源厂要求重新评估符合法律规定。执行法院依据该报告进行的拍卖不具有合法性，执行过程中同样存在诸多程序违法之处，从评估机构及拍卖机构的选定，到拍卖公告和拍卖信息的发布，以及对鑫源厂提出异议的处理均与法律规定不符，严重损害了鑫源厂的诉讼权利，导致拍卖成交价格与市场价格相差人民币二十多亿元，给鑫源厂造成极其重大的经济损失，明显有失公平、公正的司法原则。最高人民法院刘贵祥同志在2019年全国民商事审判工作会议上指出：“民商事法官在坚持专业判断、逻辑推理的同时，一旦发现某一裁判尺度可能有违基本常识时，要反思是否在某一逻辑推理环节出了问题，从而主动校正，在逻辑和价值的互动中实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。”上述意见对本案的处理有重要的指导意义。整个执行过程中，执行法院自认为没有重大瑕疵和违法，但最后出现的结果却有违基本常识，对一个普通人都知道可以通过变更土地性质进行房地产开发营利的地块，却按成本法进行评估，然后又无视当事人提出的异议径行按该评估结果进行拍卖，似乎谁都没有错，但为什么鑫源织造厂要无端承担数十亿元资产的损失，而竞买人却能够以3亿多元的对价获得30多亿的暴利呢？对于各方利益出现重大失衡的情形，对于本案评估、拍卖等执行过程中存在的众多违法之处，希望法庭能够予以纠正，以维护法律的公平正义，维护鑫源织造厂的合法权益。 申请执行人益祺公司向本院答辩称：（一）执行过程中选定评估机构程序合法，执行法院在执行过程中选定国策公司对案涉拟拍卖的财产进行价格评估，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定。（二）本次司法拍卖程序合法。（1）据（2018）粤19执582、584、585号《评估结果告知书》已明确告知各方当事人关于对评估报告有异议的权利及相应主张权利的时限，充分保障各方当事人的相关权利，不存在申请人声称未按规定保障其相关权利的情形。（2）执行法院依法通过淘宝司法拍卖平台公开拍卖涉案的被执行财产，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定。（三）国策公司出具《房地产评估报告》合法合理，依法应当有效。（1）国策公司具备对案涉拍卖物进行价格评估的法定资质。（2）《房地产评估报告》不存在隐瞒影响涉案六宗土地的地价的情形，鑫源厂声称涉案六宗土地所在片区的土地规划已调整为二类居住用地，但根据土地登记信息可以清楚知悉涉案六宗土地仍为工业用途，原涉案六宗土地的权利人从未对涉案的土地用途进行变更。依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用权人需要改变土地用途、面积和年期的，必须经市、县人民政府国土、规划管理部门同意，并报原批准用地的人民政府批准。原土地使用权人与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，或者重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，并办理土地变更登记。故，国策公司按涉案六宗土地的现状进行价格评估是合法合理的。（四）本次司法拍卖的事实情况，不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定中可以撤销拍卖的情形，请法院依法驳回鑫源厂的执行异议申请。 被执行人曾丽华向本院答辩称：同意鑫源厂的异议理由。 被执行人鑫源公司、谢荏田、谢莉莉未到庭参加听证，也未提交陈述意见。 利害关系人基富易公司表示同意益祺公司的答辩意见。 本院查明：益祺公司与鑫源厂、鑫源公司、谢荏田、谢莉莉、曾丽华关于金融不良债权纠纷的仲裁裁决（2017）穗仲莞案字第5385号、5386号、5387号三案已分别于2018年4月4日、2018年3月27日、2018年3月20日发生法律效力且进入执行程序，执行案号为（2018）粤19执582号、（2018）粤19执584号、（2018）粤19执585号。 东莞市第一人民法院依据（2017）粤1971民初4236、4238号民事裁定首先查封了被执行人东莞市大朗鑫源织造厂名下位于东莞市××山村（岭顶坡头地段）的六宗工业用地土地使用权[东府国用（2003）第特581号、东府国用（2006）第特263号、东府国用（2006）第特223号、东府国用（2006）第特522号、东府国用（2004）第特563号、东府国用（2004）第特561号]及四处房产（房地产权证号：Ｃ2××20、Ｃ4××99、Ｃ4××00、Ｃ4××01的房产）。2018年5月28日，本院发函商请东莞市第一人民法院将上述查封的财产移送执行。2018年11月13日，东莞市第一人民法院回函同意将查封的被执行人东莞市大朗鑫源织造厂名下案涉工业用地土地使用权及房产移送本院执行。 在执行过程中，本院委托国策公司、深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司（以下简称国策东莞分公司）对案涉六宗土地及十三栋地上建筑物（四栋办理了产权登记，九栋没有办理产权登记）的市场价值进行评估，国策公司、国策东莞分公司于2018年9月10日出具房地产估价报告，确定估价对象在价值时点2018年7月26日的房地产市场价值为371438074元。本院于2018年9月26日将评估结果告知书、房地产评估报告送达给鑫源厂、鑫源公司、谢荏田、谢莉莉、曾丽华，于2018年11月16日将（2018）粤19执582、584、585号网络司法拍卖告知书送达给鑫源厂。本院于2018年11月16日通过执行询问笔录的方式告知鑫源厂、鑫源公司、谢荏田、谢莉莉、曾丽华的代理人宁康律师，暂时中止原本定于2018年12月4日的拍卖，并拟定于2018年12月21日在淘宝网法院司法拍卖平台拍卖，并告知后续需自行登录淘宝网司法拍卖平台关注了解拍卖情况。益祺公司于2019年1月29日向本院提交撤回司法拍卖申请书，理由是与被执行人可能达成执行和解。 本院于2019年5月27日发布案涉工业用地及地上建筑物（第一次拍卖）的公告及网络司法拍卖竞买须知，公告将于2019年7月3日10时至7月4日10时（延时的除外），在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖活动，财产评估价格371438074元，拍卖起拍价261000000元……。本院通过短信平台向收件人手机号码分别为“137××××3660、137××××2578、135××××0424、130××××5178、150××××8731”发送短消息，内容是“东莞市中级人民法院将于2019年7月3日10时至7月4日10时（延时的除外）在淘宝网司法拍卖平台上（附上网址）对被执行人鑫源厂名下位于东莞市大朗镇竹山社区的六宗工业用地及地上十三栋建筑物进行公开拍卖，拍卖事宜详见本院发布的拍卖公告和竞买须知等材料”。回执成功的手机“137××××3660、137××××2578、135××××0424、150××××8731”，其中号码135××××0424为鑫源厂代理人宁康律师的电话号码。 案涉财产在延时39次后于2019年7月4日11时36分41秒拍卖成交，成交金额为328600000元，成交人是基富易公司。在基富易公司交清全部拍卖款后，本院于2019年7月23日出具（2018）粤19执582号之一执行裁定书，裁定案涉土地使用权、办理产权登记的四栋房产及九栋其他地上建筑物归买受人基富易公司所有，房产所有权自本裁定送达买受人时起转移。该裁定书于2019年7月31日送达给基富易公司。 另查，鑫源厂于2019年7月22日向本院提交执行异议申请书、紧急情况反映、房地产评估报告等证据材料，提出案涉不动产所在区域规划用途已经变更为住宅用地，国策公司出具的房地产评估报告评估价值严重失实，按该评估报告进行拍卖所得价款显失公平。鑫源厂提交《关于报送大朗镇高竹片区控制性详细规划的函（朗府函【2012】30号）》、《关于《大朗镇高竹片区控制性详细规划》审议意见的通知（东规委【2013】40号）》、《关于东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划的批后告示（东规告【2013】328号）》、分图图册等证据证明案涉土地所在区域的土地用途由工业用地调整为二类居住用地；提交致信公司出具的致信资评报字（2019）第127号评估报告书以证明案涉土地价值3136197000元，该评估委托方是东莞市大朗镇竹山股份经济联合社，评估方法选用成本法及市场法，评估基准日是2019年4月30日，评估报告在特别事项中说明本评估结论系依据委托方反映的对评估基准日评估对象在目前实际规划用途以及考虑规划条件下最高最优的假设前提下市场价值的反映，评估结论是建立在待估宗地按照“东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划”规划为二类居住用地，规划容积率为2.0，计算容积率面积用途均为住宅用途，且可按“东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）的通知》”，在目前国土登记仍为工业用途的情况下按规定补缴土地出让金后可正式登记变更为住宅用地的前提下成立。 本院将鑫源厂对案涉司法评估报告提出的书面异议交给评估机构国策公司、国策东莞分公司。国策东莞分公司于2019年8月9日出具“异议复函”，表示评估报告已考虑影响地价的各项因素，在估价过程中已经查询到估价对象所在位置土地用途更新为“R2（二类居住用地）”，而估价对象于价值时点实际用途为工业用地，参照东莞市自然资源局公布的《关于印发》内容，国有出让土地现批准用途为工业，改造后变更为住宅用地的，需按相关标准计收单位地面地价。估价对象现状用途为工业用地，考虑到估价对象未来地价的升值，本次估价通过计算预期“三旧”改造后住宅用地地价，扣除土地开发成本、管理费等费用，得出估价对象土地价值。复函还对估价方法的选用以及是否遵守《房地产估价规范》规定内容进行了说明，并表示不管评估结果如何，市场最终会对其合理性进行验证，对被执行人来说，市场最终会还其一个公平合理的价格，评估结果并不是影响其利益的主要因素，尽快完成拍卖程序才是解决问题的有效途径。 鑫源厂认为国策东莞分公司的复函显示其是了解土地规划调整对土地价格的影响的，但在整个司法评估报告中从来没有提到土地规划调整的事实；而复函中关于估价方法的选用回复与司法评估报告自相矛盾，且完全背离了《房地产估计规范》所要求的独立、客观、公正的立场。 益祺公司认为虽然案涉土地所在地块规划用途已经变更为住宅用地，但不影响司法评估报告综合相关因素做出合理的评估价值；对鑫源厂提交的评估报告关联性不予确认，不能作为认定司法评估报告违法的依据。 基富易公司认为案涉地块肯定不值鑫源厂提交的评估报告中的30多亿元，因为该报告是基于土地出让合同的土地用途也是居住用地这个假设条件做出的，但实际上土地用途目前还是工业用地，假设出来的评估价格是没有意义的。本次拍卖是经过市场公开拍卖的，经过多次延时才成交，说明成交价是市场决定的客观价格。 再查，鑫源厂在听证中明确表示对案涉司法评估报告及拍卖行为提出异议。听证后鑫源厂向本院提交补充说明：1.确认鑫源厂在2018年9月26日签收了房地产评估报告，有通知代理律师要向法院提起异议，但律师因故未递交。2.关于案涉地块规划变更情况，在本次执行、评估过程中，鑫源厂没有告知法院。但执行法院作为负责司法评估及拍卖的执法机关，应对被拍卖地块有充分了解，并有义务针对规划变更重点提醒鑫源厂，还应在评估环节时重点提醒并监督评估公司注重和考虑该重要事宜。3.鑫源厂没有申请办理该土地的规划变更手续是因为案涉土地抵押给银行，该土地的使用权证原件都存放在银行，无法办理变更。4.鑫源厂认为即使土地使用权证上的土地用途没有变更，但规划变更导致土地升值是房地产行业公知的事实。工业用地被政府规划确定变更为居住用地之后，即使土地使用权证的用途还没有变更，那只是一个变更流程和补交少量出让金税金等程序而已的事，而按照目前关于东莞市住房的政府出入土地的最低楼面价，容积率按东莞市居住类最低来计算，该地块最低市场价都值45亿元。再者鑫源厂已提供专业评估机构出具的评估报告对规划变更后的案涉地块价值予以证实。 基富易公司向本院提交书面说明函：一、案涉土地现状为工业用地，并非是居住用地。鑫源厂主张案涉六宗土地的用途为二类居住用地，是基于城市总体规划调整的未来为二类居住用地，并非是土地的现状用途。而事实上，将为工业用地的用途调整为居住用地，其办理手续非常繁杂，补缴的土地出让金非常巨大，通常办理程序为以下两种：1.通过政府征收，由政府收储土地，在改变土地用途后，由人民政府采取招拍挂的程序后，再由开发商取得土地的使用权。政府征收土地时，也是按照土地的现状用途进行评估作价，向土地原权利人进行协议征收，并非是按照改变土地用途后的价格进行征收，因土地用途改变而产生的这部分溢价属于东莞市人民政府所有，并非是企业。本案中，鑫源厂所主张上述六宗土地，也是由评估人按照土地的现状用途评估作价的，两者作价方式基本一致。2.通过城市更新“三旧改造”程序改变土地用途，依据东莞市“三旧改造”的相关文件，本案中所涉及的六宗土地在2019年7月4日拍卖之时，并不达到“三旧改造”的条件，例如大朗镇区三旧改造的更新单元规模最低需要150亩，可拆除用地面积不能低于更新单元的50%（即75亩），而涉案6宗土地中大部分为空地，可拆除面积仅仅约为30亩，显然无法满足更新单元的最低规模；又例如涉案的六宗土地并未纳入大朗镇城市更新专项规划范围内，又例如：涉案的六宗土地并没有纳入“三旧”标图建库。；总之涉案的土地目前是不具备“三旧改造”条件的，即使符合“三旧改造”条件的，开发商也要耗费巨大成本进行各种前期手续，花费数年时间，并且需要补交土地出让金接近二十个亿，其当中的溢价一定是归东莞市人民政府所有，而不是开发商所有。基于前述理由，基富易公司认为鑫源厂将未来可能改变的土地用途，当做土地的现状进行论述，其缺乏事实根据。其主张的二类居住土地价款中包含了需向政府补交的土地出让金在内，还不算开发商改造时花费各种成本，这显然是错误的。基富易公司的最后成交价款公允的反映了市场价格。涉案的土地均是采取拍卖的方式进行交易的，其采取的是价高者得的原则进行交易。在2019年7月4日的竞买活动中，有包含基富易公司在内的7人报名参加竞拍，进行了46轮叫价，39次延时，最终基富易公司以328600000元的成交价格进行成交。上述竞拍过程，充分证明成交价格就是竞买人进行了充分竞争后所产生的市场价格，其成交价格就是涉案土地价值的真实体现。如果涉案土地的价值真像被执行人提出的三十几亿，那不可能是基富易公司最终以328600000元这个成交价格进行成交。三、鑫源厂拒不腾退拍卖标的物的行为，严重的损害了基富易公司的合法权益。本次拍卖至今已经5个多月，基富易公司已经依法取得了涉案土地合法的使用权，但均因鑫源厂三番四次无理的将基富易公司工作人员和东莞市中级人民法院执行局的工作人员拒之门外，导致基富易公司迟迟不能将涉案的土地过户以及接收场地，已经给基富易公司造成了巨大的经济损失，恳请人民法院尽快依法处理本案，以便减少基富易公司的经济损失。最后，假如本说明函没有对相关土地政策说明清楚或合议庭认为没有说服力，烦请合议庭咨询东莞市自然资源局、东莞市城乡规划局以及东莞市城市更新相关部门或其他权威部门，以便更快速更准确了解本案。 又查，东莞市自然资源局于2019年4月8日印发东莞市城市更新单元（项目）“1+N”总体实施方案审批操作细则（试行），其中“三、办理条件更新单元（项目）拆除用地面积占比大于50%，拆除重建部分应满足以下条件：（一）符合土地利用总体规划、城乡规划和城市更新专项规划；（二）已纳入“三旧”改造标图建库范围，但不享受“三旧”改造政策的除外；（三）土地权属清楚，无争议，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的情形；……” 东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）：三、区位和范围……（二）技术要求1.空间要求更新单元原则上应位于专规确定的更新改造区域内，可结合实际情况进行适当修正，但超出更新改造区域部分占单元总面积比例不得大于10%……3.规模要求（1）更新单元面积原则上不少于150亩，不超过500亩……五、单元细分……4.比例要求……（3）除政府主导改造的更新单位外，拆除范围面积原则上不少于修正后的更新单元面积的50%”。 以上事实，有鑫源厂提交的致信公司出具的评估报告书、《关于报送大朗镇高竹片区控制性详细规划的函（朗府函【2012】30号）》、《关于《大朗镇高竹片区控制性详细规划》审议意见的通知（东规委【2013】40号）》、《关于东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划的批后告示（东规告【2013】328号）》、分图图册、东莞市自然资源局于2019年4月8日印发东莞市城市更新单元（项目）“1+N”总体实施方案审批操作细则（试行）、东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）以及本案听证、调查笔录等附卷为证。 本院认为，鑫源厂针对案涉房地产评估报告及拍卖行为提出异议，鑫源厂于2018年9月26日签收案涉房地产评估报告，但鑫源厂并未在规定的期限内提出异议。根据2018年9月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条及第二十四条的规定，对当事人未在规定的期限内提出的异议，人民法院应不予受理。本案中，鑫源厂于2019年7月22日以评估报告基本信息错误及参照标准有误提出的异议，已超出上述规定的期限，且也超过了评估报告及评估结果告知书中载明的可以在收到报告后十日内提出异议的期限。同时，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条及第二十三条的规定，鑫源厂对评估报告提出的异议包括对财产基本信息即土地用途错误和参照标准即评估方法，即鑫源厂提出的异议同时涉及第二十二条第一项及第二十三条第一款的情形，应由法院交评估机构予以书面说明，不应以执行异议处理。综上，本院对鑫源厂对案涉评估报告提出的异议，依法不予受理。因此，本案执行异议审查的对象是鑫源厂对案涉网络司法拍卖行为提出的异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，综合分析鑫源厂对案涉拍卖行为提出异议的具体内容，本案应审查鑫源厂要求撤销案涉网络司法拍卖行为的理由是否符合上述规定中“其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的行为”。对此，本院分析如下： 一、案涉拍卖是否存在严重违反拍卖程序的行为。 首先，鑫源厂提出的关于确定评估机构不合法、未依法审查评估报告相关事项的理由均是针对司法评估提出的异议，不属于拍卖程序的审查范围，本院对此不予审查。 其次，鑫源厂关于执行法院未依法保障当事人在确定拍卖机构、拍卖公告范围和媒体时的合法权利均是按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定提出，但本案拍卖属于网络司法拍卖，对于确定拍卖机构及公告范围符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，对鑫源厂上述理由，本院不予采纳。 再次，鑫源厂对拍卖公告内容提出的异议主要是认为拍卖公告未载明案涉土地的基本信息即未披露案涉土地所在地块规划用途改变为居住用地，对此本院认为根据案涉土地使用权证载明的信息，案涉土地用途为工业，拍卖公告中也根据土地使用权载明的内容公示了土地用途。而案涉土地所在地块规划用途有改变，但不等同于案涉土地用途已变更为居住用地。且案涉土地所在地块的规划属于政府公开信息，在土地使用权证明确案涉土地为工业用途的情况下，相关地块规划变更信息不属于土地基本信息，故鑫源厂以此为由认为拍卖公告内容不符合规定不成立，本院不予采纳。 最后，执行法院向鑫源厂送达网络司法拍卖告知书的时间是在本次拍卖之前较长时间，而本次司法拍卖公告是通过发送短消息告知，但案涉司法拍卖有过中止司法拍卖、撤回司法拍卖等情形，而最终进行的司法拍卖依据的司法评估报告及拍卖须知与之前的拍卖是基本一致的。因此案涉拍卖公告送达瑕疵属于一般瑕疵，并未因此影响鑫源厂的程序及实体权利。 综上，案涉网络司法拍卖行为虽然在送达网络司法拍卖告知书及拍卖公告过程存在一般的程序瑕疵，但不属于严重违反拍卖程序的情形。 二、案涉拍卖是否损害当事人即鑫源厂的利益。 首先，该条规定中损害当事人利益是指因违反拍卖程序导致拍卖价格明显低于市场价格的情形。如上述本案拍卖程序不存在严重违反拍卖程序的情形，而案涉土地是在网络司法拍卖平台中公开拍卖，向社会全程公开，接收社会监督，拍卖程序符合法律规定，拍卖过程是经过多人多次出价后才以最高出价成交，该成交价格是经过市场公开拍卖得出的价格。 其次，根据国策东莞分公司的异议复函，其在估价过程中已经查询到案涉土地所在地块规划用途变更的情况下，估价过程中已考虑到估价对象未来地价的升值，本次估价通过计算预期“三旧”改造后住宅用地地价，扣除土地开发成本、管理费等费用，得出估价对象土地价值。虽然案涉司法评估报告并未直接体现上述估价因素，但司法评估结论显然不属于未考虑土地所在地块规划的土地用途变更对土地价值的影响。 再次，鑫源厂提交的致信公司出具的评估结果是建立在案涉土地在目前国土登记仍为工业用地的情况下按规定补缴土地出让金后可正式变更登记为住宅用地的前提下，但该前提是不成立的，理由是根据《中华人民共和国资产评估法》第二条和《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第2条估价原则，资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，房地产的市场价值评估，应遵循合法、独立、客观、公正等原则。综合上述相关规定，以资产处置为目的评估，根据合法原则，应以不动产实际登记情况为依据进行权益评估，本案土地价值的评估应以国土部门实际登记的土地用途作为评估依据。同时根据原广东省国土资源厅《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）“对于以划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的（按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外），由市、县人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应，并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿”的规定，涉案土地使用权不能直接变更为居住用地。且案涉土地在拍卖时有四宗属于闲置土地，被列入东莞市大朗镇闲置土地台账，不符合东莞市“三旧”改造的条件要求，也就是说案涉土地在拍卖时不属于按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地，鑫源厂提交的评估结论所依据的前提是不成立，该评估报告不能作为确定案涉土地市场价值的依据。 综上，鑫源厂提交的证据不足以证明案涉土地拍卖成交价明显低于市场价，即案涉司法拍卖行为不存在严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人利益的情形，鑫源厂要求撤销案涉拍卖行为缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，鑫源厂针对评估报告提出的异议由于鑫源厂已经超过提出异议的期限且不属于执行异议处理范围，本院依法不应受理，对鑫源厂该项申请依法予以驳回。鑫源厂针对案涉网络司法拍卖行为提出的异议，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照上述援引的法律法规以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百八十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七第（一）条之规定，裁定如下： 驳回东莞市大朗鑫源织造厂的异议。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  卢健如 审判员  陈加雄 审判员  冯婉娥 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘淑贞