抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0411民初3859号原告：王宗海，男，1970年9月5日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被告：谷伟，男，1982年2月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王玉娇、陈思宇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告王宗海诉被告谷伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受本院受理后于2019年4月19日作出（2018）辽0411民初2702号民事判决书。宣判后原被告均提出上诉，抚顺市中级人民法院将该案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宗海，被告委托诉讼代理人陈思宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、解除原告王宗海与抚顺市顺城区波顿游泳馆签订的波顿运动中心场地租赁合同。2、被告赔偿因违约给原告造成的各项经济损失：返还租金30000元、返还保证金5000元、装修款（以评估价为准）、盈利损失250000元、加盟费247228元，合计532228元。3、诉讼费、鉴定费由被告承担。案件审理过程中，被告变更返还租金30000元的诉讼请求更改为返还46250元。事实和理由：2017年3月30日，原告与被告签订《波顿运动中心场地租赁合同》，租用波顿游泳馆承租的位于抚顺恒大华府园区内游泳馆一楼北侧VIP包房和VIP棋牌室等场地，用于经营美容院，租赁期限三年，从2017年9月1日至2020年8月31日止，免租期为2017年4月1日至2017年8月31日，用于原告装修等。从2017年4月1日起，原告着手装修、加盟、购置配套设施等，逐渐进入正常经常状态，经济效益可观。2018年4月，抚顺恒大华府物业服务中心陆续向原告下达通知，要求原告退场。因抚顺嘉鑫置业有限公司与原承租方苏家屯区波顿健身会馆已做完退场清算工作，现将场地收回，并强行停电、不给暖气、漏雨无人管等，致原告无法正常经营，致大量顾客流失，原告的经济利益严重受损。原告与顺城区波顿游泳馆负责人沟通未果，现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，我方同意原告的第一项关于解除合同的诉讼请求。原告是在2019年7月左右才搬离案涉租赁房屋，在此之前，原告一直使用该房屋进行正常经营。但原告租金只是给付到2018年9月1日，之后一直没有给付租金。所以原告存在违约行为，其要求赔偿装修损失，没有事实和法律依据。关于原告主张赔偿盈利损失的问题。原告的经营损失与租赁合同解除不存在关联性，原告作为个体经营者缴纳税费的方式都是核税制，无法证明其经营收益，经营收益同时也受其他多种因素影响，即便租赁合同继续履行，原告也存在经营不善亏损的情形。关于原告主张被告赔偿加盟费的问题。加盟费与租赁合同没有任何关联性，原告没有证据证明单纯为了销售加盟的某个品牌承租房屋，加盟费是被告取得某个品牌的经营权，无论租赁合同是否接触，加盟费都不是原告的直接经济损失，且原告不止经营一家美容院，其仍然可以继续使用加盟的商标，销售加盟的商品。关于原告主张返还保证金5000元的问题，因合同约定“在本合同解除或者终止时，原告应当结清各项费用，如有欠付现象，应向被告支付各项款项”，我方有权在保证金中扣除，因此原告未结清水电费及租金，现要求返还保证金没有事实及法律依据。经审理查明：2016年4月8日，抚顺嘉鑫置业有限公司（以下简称嘉鑫置业）与沈阳市苏家屯区波顿健身会馆（以下简称波顿健身会馆）签订租赁合同，嘉鑫置业同意将坐落在抚顺市顺城区美城路10-1号楼运动中心出租给波顿健身会馆使用，租赁期自2016年7月1日起至2026年6月30日止。2017年5月，嘉鑫置业起诉高亚宁（波顿健身会馆经营者），要求解除合同给付租金等。2017年9月21日我院作出（2017）辽0411民初1850号民事调解书，嘉鑫置业与波顿健身会馆确认于2017年9月27日解除租赁合同。2017年3月30日，原告王宗海与抚顺市顺城区波顿游泳馆签订《波顿运动中心场地租赁合同》，约定：“甲方波顿游泳馆，乙方美容院；乙方承租甲方位于抚顺市顺城区顺城路10-1楼吧北侧VIP包房和VIP棋牌室等场地，面积250平方米，经营美容院；租赁期限三年，从2017年9月1日至2020年8月31日止，免租期为2017年4月1日至2017年8月31日，租金每年50000元，保证金5000元；在本合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用。乙方若有欠款包括但不限于租金、管理费、水电费、采暖费及其他应向甲方支付的违约金等，甲方有权在保证金中扣除，如若无任何欠款甲方应在合同终止后10日内，无息返还乙方保证金。乙方在支付租金及保证金后即可装修；甲方未按约定提供场地或用水、用电等经营设施致乙方不能正常经营的，应减收相应租金；甲、乙双方出现纠纷，可协商解决，如协商不成，甲乙双方均可向场所所在地人民法院提起诉讼。……”,并由原告王宗海签字、抚顺市顺城区波顿游泳馆加盖公章。原告向被告支付第一年租金50000元。原告对涉案房屋进行装修后，经营抚顺市顺城区海芝莲美容院。2018年4月17日，原告收到抚顺恒大华府物业服务中心《退场通知》，载明“我司已与原承租方波顿运动中心做完退场清算工作，现将收回场地，贵方尽快撤出场地，……”。原告与被告协商未果来院告诉。案件审理过程中，原告向本院提出涉案房屋装修价值及经营损失鉴定申请。抚顺市中级人民法院技术处委托营口惠信联合会计师事务所进行评估鉴定。2018年12月21日，营口惠信联合会计师事务所以原告提交相关证据材料不能明确反映海之莲美容院经营期间收支情况，不符合相应会计制度和会计准则规定，不能对海之莲美容院经营损失进行审计。2019年1月21日，营口惠信联合会计师事务所出具营惠信评报字（2019）第F001号评估报告，评估承租房屋装修价值为24583元。原告于2019年2月搬离涉案房屋。抚顺市顺城区波顿游泳馆经营者为谷伟，该个体工商户已注销。现原告诉至本院，请求支持其诉请。本院所确认的上述事实，有原告提供的租赁合同、收据、房屋评估鉴定报告、鉴定费收据、退场通知、发票、退卡记录、租赁合同、（2017）辽0411民初1850号民事调解书，被告提供的视频资料等级双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案审理过程中，原被告对于解除案涉租赁合同达成一致意见，现本院予以确认。关于原告主张被告返还租金46250元（50000元-50000元/365天*27天）一节，因案涉房屋物权所有权人为嘉鑫置业，在嘉鑫置业与被告在2017年9月27日解除后，被告所享有的转租权不复存在，故其收取2019年9月27日之后的租金并无法律及事实依据，现原告要求返还，本院予以支持；关于原告主张返还保证金5000元一节，因双方在《租赁合同》第四条明确约定“在合同解除时，乙方应依约退还场地并结清各项费用。乙方若有欠款包括但不限于租金、管理费、水电费、采暖费及其他应向甲方支付的违约金等，甲方有权在保证金中扣除，如若无任何欠款甲方应在合同终止后10日内，无息返还乙方保证金”，庭审中，原告以被告方曾承诺免收水电费为由拒绝与原告结算，且原告并未提供证据证明双方关于水电费减免另有约定。故原告要求被告在双方未依照合同约定结清各项费用前返还全部5000元保证金，本院无法支持；关于原告主张房屋装修损失一节，因被告违约造成合同无法继续履行，致使原告基于信赖合同的稳定性进行房屋装修的支出受损，被告应予以补偿，补偿数额以评估鉴定结论为依据，即24583元。关于原告主张被告应赔偿因暖气不好、被告未按约摆放广告宣传展架等导致其盈利损失25万元一节，因原告经营美容院盈利与否、盈利多少受多种因素影响，原告并未举证证明25万元的盈利损失与被告有直接因果关系，故本院无法支持；关于原告主张被告给付美容院加盟费247228元，根据庭审查明，上述款项均为购买美容院所需美容产品支出，系其经营美容院的日常经营投入，庭审中原告自认至2019年2月26日前一直在经营，故在原告未提供证据证明美容产品因被告违约造成直接损失的情况下，本院无法支持该向诉讼请求。关于被告主张因原告一直在使用房屋，其实际经营并未受到影响，故不予返还租赁费等，与法不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告王宗海与被告谷伟签订的《波顿运动中心场地租赁合同》；二、被告谷伟于本判决生效之日起十日内返还原告王宗海房屋租金46250元；三、被告谷伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告王宗海房屋装修损失24583元；四、驳回原告其它诉讼请求。如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9335元，由原告负担7764元，由被告负担1571元。鉴定费2000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  张志坚人民陪审员  耿 潇人民陪审员  刘晓鸥二〇一九年十二月十三日书 记 员  王楚楚