广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初5644号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街27号首层B区。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。被告：林乙涛，男，1989年5月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：卢钜标，广东昌联律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告林乙涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人张子扬，被告林乙涛的委托诉讼代理人卢钜标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和物业古镇分公司与林乙涛于2018年9月20日签订的物业管理服务协议；2.林乙涛向利和物业古镇分公司支付物业管理费，以5520元/月为标准，自2019年2月1日计算至合同实际解除之日止；3.林乙涛向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金（2019年2月以3680元为基数，2019年3月起以5520元为基数，自逾期之日起按每日千分之三，每月分段计算至实际付清之日止）；4.利和物业古镇分公司没收林乙涛缴纳的物业管理费保证金11040元。事实和理由：林乙涛于2018年9月20日与中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）签订商铺租赁合同（以下简称租赁合同），约定由林乙涛承租中山古镇利和购物广场二层2027卡商铺，租赁期限自2018年9月20日至2020年9月19日。同日，林乙涛与利和物业古镇分公司同时签订物业管理服务协议（以下简称物业协议）。物业协议约定的主要内容有：1.利和物业古镇分公司为林乙涛承租的中山古镇利和购物广场2027卡商铺提供物业管理服务，服务期限为2018年9月20日至2020年9月19日；2.林乙涛应当按照每月每平方米30元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费，即每月5520元；3.逾期支付上述费用的，按每日千分之三计算违约金；4.林乙涛与利和公司签订的租赁合同解除时，物业协议自动解除，利和物业古镇分公司有权没收物业管理费保证金。物业协议签订后，利和物业古镇分公司依约向林乙涛提供物业服务，但林乙涛自2019年2月起拖欠物业管理费。经催告仍未支付，并自2019年1月25日起停止经营至今。利和物业古镇分公司认为林乙涛的行为已构成违约，为维护自身的合法权益，现提起诉讼。林乙涛辩称，1.林乙涛于2018年6月开始与“中山利和广场”建立商业合作关系，并于2018年6月3日与利和公司旗下的中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）签订一份房屋租赁合同，约定金汇公司将位于中山市中山三路16号之一的利和广场购物中心的第二层204E号商铺出租给林乙涛经营都市丽人品牌使用。至此该案外商铺租赁的同时，金汇公司要求林乙涛后续需同时租赁案涉商铺作为该合同的附随义务，否则承担合同的相应违约责任，即案涉商铺为利和物业古镇分公司强加给林乙涛的捆绑店铺，林乙涛无可奈何之下只能选择接受不对等的条件开业经营案涉商铺；2.案涉商铺所处地理位置偏僻，且由于古镇利和尚处于开发之初，广场的各项招商引资工作暂未到位，现该广场内开业商铺也不多，导致前往该购物中心进行消费的顾客并不多。自林乙涛2018年10月1日正式开业起至2019年1月25日停业期间，林乙涛的涉案店铺亏损严重，收入已完全无法维持店铺的正常开支，为防止损失的进一步扩大，林乙涛才不得不放弃该店铺的经营，对该店铺作停业撤场处理。为此，林乙涛也多次与利和物业古镇分公司的商管公司进行协商沟通，于2018年12月31日正式以电话沟通方式通知了利和物业古镇分公司并于2019年1月25日左右对该商铺做停业撒场处理，同时自该时间开始停付相关租金、物业管理费用等相关费用；3.关于利和物业古镇分公司主张的诉讼请求问题，林乙涛认为利和物业古镇分公司的部分诉讼主张缺乏事实以及合同依据，且涉案签订的相关合同由利和物业古镇分公司提供，为其单方制作的格式条款，在签署时也根本不准许林乙涛进行修改添加，合同条款显失公平公正，多为排除自身义务的同时不当加重林乙涛负担的霸王条款，并且在合同签订时利和物业古镇分公司也未对相关重要条款予以解释说明，因此恳请法院综合衡量予以依法调整或驳回利和物业古镇分公司的诉讼主张；4.林乙涛已于2018年12月31日以电话方式通知了利和物业古镇分公司，明确表示案涉店铺由于严重亏损问题需作停业撤场处理，并要求利和物业古镇分公司与林乙涛进一步处理好合同终止后商铺的交还问题，时至2019年1月25日林乙涛已正式停业撤场，因此林乙涛认为涉案合同已于2018年12月31日由林乙涛单方予以提前解除，利和物业古镇分公司仍起诉要求解除双方于2018年9月20日签订的物业服务管理服务协议缺乏事实依据，恳请法院依据以上客观事实认定合同的具体解除时间，以利于法院确定相关的诉讼请求；5.对于利和物业古镇分公司主张的第二、第三项请求缺乏事实以及合同依据，双方合同已于2018年12月31日由林乙涛单方予以提前解除，至2019年1月25日开始林乙涛便无对外开业经营，涉案商铺在停业撤场后已由利和物业古镇分公司予以收回并进行了围蔽管控，至此林乙涛已无法继续对外经营，同时利和物业古镇分公司至此也就再无为林乙涛提供过任何物业管理服务，因此也就根本无从谈起后续仍需依照合同标准承担2019年2月至2019年4月份的物业管理费以及因拖欠费用产生的违约金问题。综上所述，利和物业古镇分公司的诉讼请求与客观事实不符，缺乏相关法律以及合同依据，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护林乙涛的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，利和公司（甲方）与林乙涛（乙方）签订中山利和广场商铺租赁合同，约定甲方将位于中山市古镇镇同兴路98号利和广场购物中心二层2027号商铺出租给乙方使用，建筑面积184㎡，租赁期限为2018年9月20日至2020年9月19日；中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司，即物管公司）受甲方委托，为包括上述商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第六条物业服务费6.1乙方同意于签订本协议时与物管公司签订物业管理服务协议，物业管理服务协议的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；6.2物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米30元由物管公司收取；6.4物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；6.7条本条款之内容，以乙方与物管公司签订的物业管理服务协议为准等内容。同日，上述物管公司授权利和物业古镇分公司（甲方）与林乙涛（乙方）签订物业管理服务协议，约定物业管理费由物业服务费及其他应缴费用共同构成，按乙方承租单元建筑面积计算，自2018年9月20日起，物业管理费按每月每平方米30元收费，每月应缴物业管理费为5520元；电费按1.2元/度（含线、电损耗及分摊）；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费、电费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金等内容。林乙涛已接收上述商铺，并进行经营。林乙涛已缴纳2018年10月19日至2019年1月、2019年2月部分物业管理费共22080元。2019年2月2日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、利和物业古镇分公司共同向林乙涛发出要求限期改正违约行为的函，指出林乙涛自2019年1月25日擅自停业，需于接函之日起三日内恢复对外营业。同年3月22日，利和公司、中山市古镇利和广场有限公司、利和物业古镇分公司共同向林乙涛发出要求限期改正违约行为的函，指出林乙涛存在拖欠租金、物业管理费等费用的问题，要求林乙涛于接函日后2日内履行合同约定之义务等内容。上述第一份邮件由林乙涛签收，第二份邮件被拒收。2019年4月24日，利和物业古镇分公司诉至法院，提出前述诉请。关于租赁保证金、违约金的问题，利和公司认为租赁保证金不是定金，应当与违约金一并判决，若法院认定租赁保证金属于定金，则其选择违约金。本院认为，利和物业古镇分公司与林乙涛签订的案涉物业协议是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。林乙涛抗辩案涉商铺系捆绑店铺，其签订合同系无可奈何，林乙涛系完全民事行为能力人，又未提供证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫等情形，因此，林乙涛的该项抗辩，本院不予采纳。林乙涛称其已向利和物业古镇分公司告知因商铺亏损严重需做撤场处理，利和物业古镇分公司已回收商铺并对商铺进行围蔽处理，但又未提供证据予以证明，本院对林乙涛的该项抗辩不予采纳。利和物业古镇分公司与林乙涛并未就合同的解除达成一致意见，同时亦不属于法定解除合同的情形，现林乙涛单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。关于物业管理费。双方在物业管理服务协议中约定物业管理费的计算标准为5520元/月，双方又约定因林乙涛的原因空置租赁单元，林乙涛仍需向甲方利和物业古镇分公司支付每月物业管理费等其他应缴费用，现利和物业古镇分公司要求林乙涛支付物业管理费，理据充分，本院予以支持。至于开始拖欠物业管理费的时间。根据利和物业古镇分公司提供的发票显示，林乙涛2019年2月已缴纳物业管理费1840元，故林乙涛需向利和物业古镇分公司补缴2019年2月的物业管理费3680元，2019年3月起按5520元/月计算物业管理费至合同解除之日起。关于违约金。因林乙涛未按约定支付物业管理费，已构成违约，现利和物业古镇分公司要求林乙涛支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算标准。利和物业古镇分公司主张按每日3‰，因林乙涛拖欠物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、林乙涛违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定林乙涛按年利率10%计付违约金。至于违约金的起算时间，因林乙涛已支付2019年2月的违约金1840元，故违约金的起算时间应为2019年2月11日【1840元÷（5520元÷30）=10天】开始计算。2019年3月起的违约金起算时间，因双方在案涉租赁合同中已明确约定“乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金”，故林乙涛应当以5520元/月为基数从当月6日起计算违约金，每月分段计算至清偿之日止。关于物业管理费保证金。根据双方关于履约保证金的约定，保证金实为定金。现林乙涛违约，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和公司选择适用违约金，则林乙涛需向利和公司支付违约金，本院对利和公司的要求没收保证金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告林乙涛于2018年9月20日签订的物业管理服务协议；二、被告林乙涛在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费（其中2019年2月的物业管理费为3680元，2019年3月起按5520元/月计算至合同解除之日止）；三、被告林乙涛在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付按年利率10%计付的违约金（具体计算方式：以2640元为基数从2019年2月11日起至清偿之日止；2018年3月起以5520元为基数分别从每月6日起，分段计算至清偿之日止）；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费250元，由被告林乙涛负担（该费用原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，由被告林乙涛于履行中迳付原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇一九年十二月一日书记员  林晓霜