贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7443号原告:高山，女，1959年10月5日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蒋尚彬，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙子枭，贵州黔鹰律师事务所实习律师。被告：贵阳誉浚物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：杨述，职务：执行董事。被告：贵州誉浚房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：申桂资，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘卫，男，1968年7月17日生，汉族，该公司员工。原告高山与被告贵州誉浚房地产开发有限公司（以下简称“誉浚房开”）、贵阳誉浚物业管理有限公司（以下简称“誉浚物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高山及其委托诉讼代理人蒋尚彬，被告誉浚房开委托诉讼代理人刘卫到庭参加诉讼，被告誉浚物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告高山向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告退还原告煤气安装开户费2980元，供电安装开户费629元，有线电视安装开户费380元，共计3989元，并以3989元为基数按照同期人民银行贷款利率的四倍计算从2010年10月26日起至上述三通费实际退还原告之日止的资金占用费；2.确认原、被告签订的合同补充协议第二条无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告誉浚房开于2010年7月25日签订《商品房买卖合同》，原告在被告处办理接房手续时，被告誉浚物业、誉浚房开向原告收取煤气安装开户费、供电安装开户费、有线电视安装开户费共计3989元，根据《贵州省城市基础设施配费征收使用管理办法》第二条第三款、第七条第二款、第三十一条等相关规定，被告誉浚物业、誉浚房开应遵守上述法律、法规的规定，燃气、水、配电等配套基础设施的相关建设费用在商品房开发成本中计入商品房销售价款，不应另行再向原告收取，被告的行为违反了法律规定，故被告应退还原告所收取的三通费。被告誉浚房开、誉浚物业收取三通费缺乏有效合法的依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，因而被告誉浚房开应向原告承担资金占用费的损失赔偿。2019年4月8日，原告住所地天誉城小区业主起诉二被告形成（2019）黔0103民初207号民事判决书，原告才知情二被告不能收取原告上述三通费用3989元，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令如前所请。被告誉浚房开辩称，1、清楚原告诉请，一期三通费是3989元，二期后是煤气安装开户费2980元；在（2019）黔0103民初207号民事判决书作出判决由我方承担返还责任，该判决因不能上诉已经发生法律效力，我方已经与小区业主协商退还三通费事宜，大部分业主已经认可我方退还方案；2、由于原告坚持诉讼，被告请求对本案依法判决。被告誉浚物业未作辩称。本院经审理认定如下事实：2010年7月25日，原告与案外人易曦因购买被告誉浚房开修建的天誉城项目的房屋，与被告誉浚房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第四条约定了商品房价款的计价方式与价款，但未约定商品房价格中是否包括水、电建设安装费用以及约定的配套设施的建设安装费用。第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.房屋交付使用时通电到入户配电箱；2.房屋交付使用时自来水管道进户；3.房屋交付使用时煤气表安装进户；4.房屋交付使用时电话线、有线电视线到入户门。”合同附件三《装饰、设备标准》第10条其他中“计量表”约定为统一安装独立水表、电表、煤气表；“可选安装”约定为：电话、有线电视、宽带网均为报装费自理。附件四《合同补充协议》中，第二条约定“本合同约定的房屋售价为净楼价，未包括政府规定的应由买受人支付的其他税费（该税费的范围包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、银行按揭费用、中介代理费用等），买受人应根据政府的相关规定缴交税费及专项维修资金”。上述合同签订后，原告于2010年10月26日向被告誉浚物业支付了煤气安装开户费、供电安装开户费、有线电视安装开户费共计3989元，被告誉浚物业向原告出具了《收款收据》。另查，在（2019）黔0103民初207号民事生效判决书中，认定如下事实：2012年2月2日，被告誉浚房开作为委托方（甲方）与被告誉浚物业作为受托方（乙方）签订了《贵阳天誉城项目公用事务开户费代收委托合同》，该合同第一条项目基本概况约定：项目地址：贵阳市云岩区，项目规模：包括天誉城1至12号楼，共计12栋住宅楼、商铺及小学、幼儿园各一所。第二条委托事项约定：甲方委托乙方收取贵阳天誉城项目住宅小区业主及物业使用人的有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户费，收缴金额按各种不同的公用事务所对应缴费标准执行。收缴费用后按合同约定，定期向甲方缴纳。第三条委托费用及支付方式约定：公用事务开户费的20%作为乙方代收费的代理酬金。剩余80%的公用事务开户费由乙方按合同约定时间定期向甲方缴纳。第四条委托期限约定：甲方委托乙方代收费用期限为：由本项目小区住宅交楼业主之日起至小区业主及物业使用人的所有有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户完成之日。在签订该委托合同后，被告誉浚物业每年将其收取的天誉城楼盘小区业主缴纳的煤气开户费、有线电视安装开户费、供电安装开户费在根据合同约定扣除20%的酬金后，将剩余80%通过银行转账或根据委托人誉浚房开的指示进行转款。案件审理过程中，原告表示其对誉浚房开委托誉浚物业收取三通费事宜系在2019年有业主起诉后才知道委托事宜的，不认可二被告之间的委托事宜，要求二被告承担连带返还责任；对于主张《补充协议》第二条无效的理由为：违反了《贵州省城市基础设施配费征收使用管理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》相关规定。庭审中，被告誉浚房开表示誉浚物业系受其委托收取上述费用，并认可原告已支付全部购房款。庭审后，案外人易曦向本院提交书面声明，表示对本案涉及的三通费，其本人自愿放弃，并同意其应得部分由原告一并主张。本院认为：对原告主张二被告退还三通费的诉请，在原告与被告誉浚房开签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未明确约定原告需向被告交纳“三通费”，被告誉浚房开向原告收取“三通费”并无合同依据。其次，《贵州省城镇房地产开发经管理条例》第三十一条的规定，虽不能作为认定合同效力的依据，但基于商品房买卖中购房人与房开商之间的信息不对称，且房开商有义务遵守该条例的规定将燃气、水、电等配套基础设施的相关建设安装费用计入商品房开发成本从而计入商品房销售价款中，而被告誉浚房开在庭审中无法证明其确实没有将燃气等配套基础设施建设安装费用计入商品房销售价格中，故被告誉浚房开收取上述费用没有法律依据，应当予以退还。由于誉浚物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受誉浚房开的委托代为收取“三通费”，但其是以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告誉浚房开收取三通费的行为违反相关规定，誉浚物业公司知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，应当承担连带责任。因案外人易曦作为共有人，自愿放弃对本案三通费权利的主张，并同意由原告一并向二被告主张权利，本院应从其自愿，故二被告应当将三通费退还原告。对原告主张的资金占用损失，因二被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给上诉人造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2010年10月26日起计算至实际退还之日止。对原告主张确认《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条约定无效的诉请，该条款并未涉及三通费的收取问题，原告所主张违反的办法、条例并非法律、行政法规，不属合同法第五十二条规定的无效情形，原告该主张于事实法律无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性连带退还原告高山煤气安装开户费2980元、供电安装开户费629元、有线电视安装开户费380元，共计3989元及相应资金占用费（资金占用费以未归还上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2010年10月26日起至上述款项实际退还之日止）；二、驳回原告高山其余诉讼请求。案件受理费114元，减半收取57元，由被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十二月十七日书记员 廖雨濛