苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏0508行初250号 原告郁蓉秀（曾用名郁荣秀），女，1945年10月1日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托代理人周大伟，江苏久顺律师事务所律师。 委托代理人邢瑶，江苏久顺律师事务所律师。 被告苏州市自然资源和规划局，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路1018号。 法定代表人黄戟，局长。 出庭负责人邵繁荣，该局副局长。 委托代理人姚雪，该局工作人员。 委托代理人敖忠生，江苏竹辉律师事务所律师。 第三人糜锡明，男，1943年2月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 第三人林文祥，男，1964年3月6日生，汉族，户籍地福建省惠安县，现住江苏省苏州市相城区。 第三人糜云，女，1974年5月2日生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区，现被羁押于江苏省南通市看守所。 委托代理人林文祥（系糜云之夫），即本案第三人。 第三人王建宏，男，1971年10月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告郁蓉秀诉被告苏州市自然资源和规划局（以下简称市资规局）房屋行政登记及行政赔偿一案，本院于2019年6月4日立案后，次日向被告寄送了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，分别于2019年7月15日及11月26日两次公开开庭审理了本案。原告郁蓉秀及其委托代理人周大伟、邢瑶，被告市资规局出庭负责人邵繁荣及委托代理人姚雪、敖忠生，第三人糜锡明、林文祥暨第三人糜云之委托代理人、王建宏（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）于2014年11月5日作出苏房权证姑苏字第××号房屋所有权转移登记，载明房屋坐落××，将房屋所有权人从郁蓉秀、糜锡明转移登记为林文祥、糜云，房屋为该二人共同共有，房屋建筑面积为109.78平方米。 原告郁蓉秀诉称：原告与第三人糜锡明系夫妻关系，于2009年购买位于苏州市××房屋一套，该房屋登记在原告和糜锡明名下。2014年10月31日，在原告毫不知情的情况下，糜锡明与第三人林文祥、糜云在苏州房屋置换中心有限公司（以下简称房屋置换中心）签订苏州市存量房买卖合同，以冒充原告签名的方式将该房屋以3万元价格转卖给林文祥和糜云，并办理了转移登记手续。后林文祥和糜云为该房屋办理了抵押登记，债权额为70万元。原告系在2019年5月6日查询不动产登记时才发现涉案房屋已不在其名下。登记机关在原告未到场、未与糜锡明共同申请的情况下即办理了涉案房屋转移登记，未尽到合理审慎的审查义务，涉案登记行为违法。请求法院判令被告撤销登记在林文祥与糜云名下的房屋所有权证，将房屋恢复登记在原告与糜锡明名下；判令被告赔偿原告损失70万元；本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交以下证据：1.房屋所有权证，证明涉案房屋之前登记在原告与糜锡明名下，登记机关在办理房屋转移登记过程中未将房产证收回，程序违法；2.苏州市存量房买卖合同；3.销售不动产统一发票；4.税收缴纳书；证据2-4证明糜锡明于2014年10月31日将涉案房屋以3万元的价格卖给糜云及林文祥，后该二人付款并纳税，但原告并未签署房屋买卖合同也从未收到上述款项；5.不动产登记簿查询记录，证明涉案房屋已经于2014年11月5日转移登记在糜云、林文祥名下，并办理了抵押登记，原告系在2019年5月6日查询该不动产登记时才知晓涉案转移登记；6.司法鉴定意见书及发票，证明房屋转移登记材料中房屋登记申请书（转移登记）、苏州市房产登记委托书、存量房交易结算资金自行划转声明、苏州市存量房买卖合同中“郁蓉秀”签字均非原告本人所签，原告为此支付鉴定费用12480元。 被告市资规局辩称：一、涉案房屋转移登记系发生在2014年11月，原告直到2019年6月才提起诉讼，已超过法定的起诉期限。二、市住建局系根据申请将涉案房屋转移登记至第三人林文祥、糜云名下，申请人提交的材料充分，手续齐全，该中心已尽到审查义务，转移登记符合法律规定。三、原告住所与涉案房屋在同一小区，房屋买卖对象系原告的女儿和女婿，原告称对此毫不知情，不符合事实和常理，原告的诉请缺乏依据。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或诉请。 被告市资规局于2019年6月19日向本院提交证明行政行为合法性的以下证据：1.房屋登记申请书（转移登记），2.身份证、户口簿、结婚证及委托书、房产证和土地使用权证、苏州市存量房买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、销售不动产统一发票和契税凭证，证据1-2证明涉案房屋转移登记符合法律规定，且申请人应对提交材料的真实性、合法性、有效性负责；3.房屋所有权证存根，证明涉案房屋转移登记于2014年11月6日完成；4.房屋置换中心出具的情况说明，5.被告申请房屋置换中心工作人员朱政出庭作证，形成证言一份，证据4-5证明当时办理涉案房屋转让时，原告及第三人均到场，工作人员对相关证件进行了核验。被告提供作出本案行政行为的法律法规依据有：《房屋登记办法》。 第三人糜锡明述称：糜云当时只是说要办理贷款，让其去房屋置换中心签字。其之前因脑梗住院，当时还在恢复期，脑子是糊涂的，对于房屋转让并不知情，也从未收到过3万元价款。请求法院支持原告的诉请。 第三人糜锡明向本院提交以下证据：1.苏州市立医院司法鉴定所司法鉴定意见书，证明2013年8月23日第三人因交通事故受伤，经鉴定构成十级伤残；2.出院记录，证明2014年2月13日第三人因脑梗住院治疗，于2014年2月21日出院；3.苏州市立医院住院结算单，证明第三人于2015年5月28日至2015年6月4日因脑梗后遗症住院治疗。 第三人林文祥述称：当时系糜云叫其去签字的，对房屋转让的具体事宜并不知晓，签字时原告确未在场。请求法院依法判决。 第三人林文祥未向本院提交证据。 第三人糜云述称：当时办理涉案房屋转让时，是瞒着原告的，原告确未到场签字。请求法院依法判决。 第三人糜云未向本院提交证据。 第三人王建宏述称：第三人糜云和林文祥以家庭需要为由，向其办理了抵押借款，共计70万元，至今仍未偿还。对于涉案房屋转让情况并不清楚。 第三人王建宏未向本院提交证据。 审理中，为核实相关情况，本院于2019年8月13日至南通市看守所向第三人糜云核实相关情况，并制作询问笔录。 经庭审质证，原告认为被告所举证据1-2中所涉“郁蓉秀”的签名均非原告本人所写，原告对涉案房屋转移登记并不知情；对证据3的真实性认可，对合法性不认可；对证据4-5不予认可。第三人糜锡明认为被告所举证据中涉及“糜锡明”的签名仅有房屋买卖合同中是真实的，其余签名均非其和原告本人所签，原告本人也未到场。第三人林文祥、糜云认为被告所举证据中涉及“林文祥”、“糜云”的签字均是其本人所签，原告本人未到场。第三人王建宏对被告所举证据均无异议。被告认为原告所举证据1系伪造；对证据2-5的真实性无异议，对证明目的不认可；对证据6的真实性无异议，但因为间隔时间较长，不排除原告书写习惯发生改变。第三人糜锡明、林文祥、糜云对原告所举证据均无异议；第三人王建宏对原告所举证据1-5无异议，对证据6未发表质证意见。原告及第三人林文祥、糜云、王建宏对第三人糜锡明所举证据均无异议。被告对第三人所举证据的真实性无异议，对关联性不予认可。对第三人糜云的询问笔录，原告认为能够证明其并不知晓涉案房屋买卖事宜，原告本人未到场办理相关手续，被告未尽到审慎审查的义务。被告认为从糜云的陈述来看，其系故意骗取涉案房屋转移登记，应追究其相应的法律责任。第三人糜锡明及林文祥对糜云询问笔录的真实性无异议，但认为糜云所述有误，当时并非在窗口办理。第三人王建宏对糜云的询问笔录未发表质证意见。 本院对上述证据作如下认定：被告所举证据表明市住建局应申请人的申请，为其办理房屋转移登记的事实经过，与本案具有关联性，其中房屋登记申请书（转移登记）、苏州市房产登记委托书、存量房交易结算资金自行划转声明、苏州市存量房买卖合同中涉及原告郁蓉秀的签名经司法鉴定均非其本人所写，故对该签名的真实性本院不予认可；对其余证据本院予以认定。原告所举证据1不具真实性，本院不予认定；证据2-4与被告所举相应证据一致，本院予以认定；证据5能够反映涉案房屋及抵押登记情况，本院予以认定；证据6司法鉴定意见书及发票，原、被告及第三人均不持异议，本院予以确认。第三人糜锡明所举证据与本案不具有关联性，本院不予认定。对第三人糜云的询问笔录，原、被告及第三人对真实性均无异议，本院予以认定。 经审理查明，原告郁蓉秀与第三人糜锡明系夫妻关系，第三人糜云系二人之女，其因刑事案件现被羁押于南通市看守所，第三人林文祥系糜云之夫。 原告及第三人糜锡明系本案所涉××房屋的原所有权人。2014年11月3日，“郁蓉秀”及第三人糜锡明、林文祥、糜云委托他人向房屋登记部门申请涉案房屋转移登记，提交了房屋登记申请书（转移登记）、申请人身份证、户口簿、结婚证、房产登记委托书、房屋所有权证、国有土地使用证、存量房交易结算资金自行划转声明、苏州市存量房买卖合同等申请材料。市住建局经审核后，于同年11月5日予以核准转移登记，并向林文祥、糜云分别颁发了苏房权证姑苏字第××号房屋所有权证，载明房屋建筑面积为109.78平方米，房屋为该二人共同共有。同年12月25日，涉案房屋设定抵押权登记，他项权证号××，权利人为第三人王建宏，担保范围为全部，性质为一般抵押，债权数额70万元，债务履行期限为2014年12月25日至2015年12月24日。上述债务至今仍未清偿完毕。现原告称其在2019年5月6日查询不动产登记时才发现涉案房屋已转移登记至第三人林文祥和糜云名下，认为本案所涉房屋转移登记中涉及其本人的签名系他人伪造，其本人未到现场办理相关手续，涉案房屋转移登记行为违法。故诉至本院，提出前述诉讼请求。 审理中，根据原告申请，本院委托苏州同济司法鉴定所对涉案房屋转移登记档案中房屋登记申请书（转移登记）、苏州市房产登记委托书、存量房交易结算资金自行划转声明、苏州市存量房买卖合同中“郁蓉秀”签名是否为其本人所书进行司法鉴定。2019年11月6日，鉴定机构出具苏同济司鉴所[2019]文鉴字第489号文书司法鉴定意见书，认定送检的房屋登记申请书（转移登记）、苏州市房产登记委托书、存量房交易结算资金自行划转声明、苏州市存量房买卖合同落款处“郁蓉秀”签名字迹与比对材料字迹不是同一人书写。原告为此先行支付鉴定费12480元。 从第三人糜锡明、林文祥、糜云的陈述，结合本案现有证据看，糜云因要办理贷款，便要求其父糜锡明将置放在原告处的涉案房屋的原房屋所有权证、国有土地使用证及原告身份证原件等暗自取出交予其。后糜云找人冒充原告与其及糜锡明、林文祥一同至房屋置换中心，并提交登记申请书、身份证、户口簿、存量房买卖合同及原房屋“两证”原件等材料。经审核，办理了房屋转移登记。为不引起原告的猜疑，在办理转移登记后，糜云又将其私自制作的涉案房屋“两证”原件交给其父糜锡明放回原处。原告对此并不知情。 另查明，2009年7月6日，市住建局下属苏州市房产交易登记管理中心与房屋置换中心签订备忘录，授权其负责办理核验买卖双方的身份证、结婚证、户口簿、房屋所有权证，见证买卖双方签署委托书、房屋登记申请表（包括转移登记）等事项。自2016年1月起，苏州市区实施不动产统一登记，市住建局的房屋登记职能，由苏州市国土资源局行使。因机构职能调整，房屋登记职能现已并入市资规局。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。市资规局作为房屋登记职权的承继机关，系本案适格被告。 关于原告起诉是否超过起诉期限的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。从本案现有证据看，原告系2019年5月6日才知晓涉案房屋转移登记，同年5月20日即向本院提起诉讼，未超过上述法定起诉期限。被告认为原告的起诉已超过法定期限，但未提交反证予以证明，故本院不予采纳。 关于本案所涉房屋转移登记是否合法的问题。根据《房屋登记管理办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，申请人的代理人向房屋登记部门提交了上述规定的申请文件，形式上符合上述规定的要求，登记机关经审核准予其提出的转移登记申请，并无不当。但根据本案司法鉴定意见书及庭审调查等证据，申请人的代理人所提交的转移登记材料中房屋登记申请书（转移登记）、苏州市房产登记委托书、存量房交易结算资金自行划转声明、苏州市存量房买卖合同中涉及“郁蓉秀”的签名均非其本人所写，且无证据表明原告系明知或存在事后追认的情形，应认定申请材料存在虚假，涉案房屋转移登记应予撤销。鉴于案涉房屋设有抵押权登记，相关债务仍未清偿完毕，本案被诉房屋转移登记行为不具有可撤销内容。 关于原告要求被告赔偿损失的诉请。根据《房屋登记管理办法》第九十二条的规定，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。本案中，房屋登记机关工作人员已按照规定，要求申请人提交了登记申请书、申请人的身份证、户口簿、房屋所有权证书、存量房买卖合同等原件进行核验，已尽到登记机关的合理审查义务。从现有证据看，本案转移登记系在原告不知情的情况下办理，系第三人糜云、糜锡明、林文祥直接造成，原告也未提供其存在70万元损失的证据，故原告要求被告赔偿缺少事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下： 一、确认苏州市住房和城乡建设局于2014年11月5日作出的苏房权证姑苏字第××号房屋所有权登记行为违法。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，司法鉴定费12480元，合计12530元，由第三人糜锡明、林文祥、糜云共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  马文立 人民陪审员  庄秉荪 人民陪审员  陈 欣 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  马 林 书 记 员  陆静芬