重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2052号原告（执行案外人）：刘佳，女，汉族，1983年3月14日出生。委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，董事长。委托诉讼代理人：陈兵、陈星池，重庆静昇律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆元尚元房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区思源路109号2单元3-24，统一社会信用代码91500104331667125A。法定代表人：胡克炼，执行董事。原告刘佳与被告重庆航港建设工程（集团）有限公司（以下简称航港公司）、第三人重庆元尚元房地产开发有限公司（以下简称元尚元公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳及其委托诉讼代理人罗小平、被告航港公司的委托诉讼代理人陈兵、陈星池到庭参加诉讼。第三人元尚元公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘佳向本院提出诉讼请求：确认位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-14房屋归刘佳所有，停止对该房屋的强制执行并解除查封。事实和理由：本案房屋原系元尚元公司抵偿给重庆中房园林建设有限公司（以下简称中房公司），中房公司按其与元尚元公司签订的《抵房协议》指定**作为案涉房屋的不动产权登记人，元尚元公司2019年1月8日已向**出具了《收据》，载明收到**交纳的奥立奥项目2-2-14号房款320439元，备注为中房公司抵款房。2019年1月24日，**与刘佳签订《房屋转让协议》，将本案房屋转让给刘佳，总价款320439元，之后**向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，请元尚元公司协助办理与刘佳的房屋买卖手续。2019年1月30日，刘佳与元尚元公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘佳向元尚元公司购买大渡口区思源路109号2幢2-14房屋，总价为320439元。刘佳于2019年1月24日向**支付现金20000元，2019年1月30日向**支付现金20000元，2019年2月27日向**转账280439元，并于2019年3月6日向元尚元公司交纳购房税费12909元。至此，刘佳已付清全部购房款并由第三人代为办理了网签手续。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中查封的房屋为商住两用房屋，符合上述文件规定，本案中不应对上述房屋进行查封。刘佳购买本案房屋已办理网签手续，支付了全部购房款，购房也系用于居住，未能办理过户手续系第三人原因造成，刘佳有权要求排除对本案房屋的执行。航港公司辩称，关于本案房屋的所谓“交易”不是商品房买卖关系，而是以物抵债的行为，以物抵债只能双方自愿履行，以物抵债未能履行的，只能以基础法律关系诉讼，而不能直接按以物抵债诉讼。本案房屋是经过以房抵人债的债权人转手卖给刘佳，刘佳没有主张排除执行的权利依据。航港公司对于案涉房屋享有工程价款优先权，本案房屋是办公用途，不是用于居住的普通住宅，不适用消费者居住权的保护规则。要求驳回刘佳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：航港公司与元尚元公司、重庆兴兆海实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月11日作出（2016）渝仲字第2469号裁决书，裁决确认航港公司与元尚元公司位于重庆市大渡口区思源路109号思源公园东侧“奥立奥”项目工程结算总金额为85,000,000元，截止2018年12月6日，元尚元公司已付航港公司工程款54,513,689元，尚欠30,486,311元，航港公司作为“奥立奥”项目承包人，就前述工程欠款对该项目房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。该仲裁裁决生效后，因元尚元公司未如期履行义务，航港公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）渝05执179号之四执行裁定书，查封了被执行人元尚元公司名下包括位于重庆市大渡口区思源路109号2幢2-14房屋在内的房产。发包方元尚元公司（甲方）与重庆中房园林建设有限公司（乙方，以下简称中房公司）签订《奥立奥项目园林景观工程施工合同》，约定甲方将奥立奥项目园林景观工程发包给乙方，合同价款1,336,957.49元。2018年12月5日，元尚元公司（甲方）与中房公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：甲乙双方就《奥立奥项目园林景观工程施工合同》产生费用用于购买甲方开发的奥立奥项目商品房一事，达成如下协议：1.乙方采取一次性付款方式购买甲方开发的奥立奥项目商品房，具体房号：重庆市大渡口区思源路109号2幢2-32，房屋价款346,459元，重庆市大渡口区思源路109号2幢2-14，房屋价款320,439元，以上房屋总价款666,898元；2.甲乙双方一致同意，以甲方所欠乙方款项抵偿乙方应支付给甲方的购房款666,898元；3.甲方所欠乙方款项的具体明细：甲乙双方确认：甲乙双方因履行《奥立奥项目园林景观工程施工合同》及《进度表》核定的金额作为本协议抵房金额，即甲方尚欠乙方款项674,318.77元；4.甲乙双方一致同意，乙方用上述债权一次性抵扣应支付上述房屋的总房款666,898元；5.甲方同意乙方或乙方指定的其他自然人作为上述房屋的购房人，并配合乙方办理相关手续；5.甲乙双方签订本抵房协议后，乙方或乙方指定购房人根据甲方通知，与甲方签订《商品房买卖合同（正式）》。后中房公司向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：根据我司于2018年12月5日与元尚元公司签订的《抵房协议》，指定**为重庆市大渡口区思源路109号2-2-14号房屋的不动产权登记人，请元尚元公司协助办理购房手续。2019年1月24日，**（甲方）与刘佳（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：1.2018年12月7日，甲方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，购买元尚元公司开发的位于重庆市大渡口区思源路奥立奥项目2-2-14号房屋，建筑面积37.12平方米，总价款320,439元；2.甲方自愿将上述房屋转让给乙方，总价款320,439元；3.本协议签订后，乙方支付定金20,000元给甲方，甲方收到定金15日内，甲方负责乙方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，乙方与元尚元公司签订《房屋买卖合同》当日，乙方向甲方支付购房款300,439元。同日，**向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：本人与元尚元公司签订《房屋买卖合同》，购买位于重庆市大渡口区思源路109号2-2-14号房屋，现本人自愿将上述房屋转让给刘佳，请元尚元公司协助办理与指定购房人的房屋买卖变更登记手续。2019年1月30日，元尚元公司（甲方）与刘佳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市大渡口区思源路109号2幢2-14房屋，建筑面积37.12平方米，用途为非住宅办公用房，总成交金额320,439元，乙方于2019年1月30日向甲方支付房款40,000元，于2019年2月28日前向甲方支付房款280,439元，甲方应在2019年1月10日前将商品房交付乙方使用。2019年1月8日，元尚元公司出具《收据》，载明：收到**缴纳的奥立奥项目2-2-14号房款320,439元，备注为中房公司抵款房。2019年3月6日，元尚元公司出具《收据》，载明：收到刘佳缴纳的奥立奥项目2-2-14号税费12,909元。2019年1月24日，**出具《收条》，载明：收到刘佳现金20,000元，用于购买大渡口区思源路奥立奥项目2栋2-14房屋定金。2019年1月30日，**出具《收条》，载明：收到刘佳现金20,000元，用于购买大渡口区思源路奥立奥项目2栋2-14房屋房款。2019年2月27日，刘佳通过中国建设银行账户向**转款280,439元。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，航港公司对于案涉房屋依法享有建设工程价款优先受偿权，航港公司对案涉房屋申请执行，仅有消费者对案涉房屋的物权期待权能够排除执行。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人，对于刘佳是否属于消费者购房，应当以案涉房屋的性质作为判断的客观标准，刘佳与元尚元公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确记载“本商品房用途为非住宅，属于办公”，故本案中刘佳不属于消费者购房，不能排除对案涉房屋的执行。刘佳主观认为案涉房屋为“商住两用”不构成足以排除执行的正当理由，本院对其诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回刘佳的诉讼请求。案件受理费6106.58元，由原告刘佳负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  倪洪杰审判员  陈 华审判员  周 舟二〇一九年十二月二十六日（院印）书记员  余文韬