福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9991号 原告龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城梅林凤凰路49号B幢201室，统一社会信用代码：9135080069437820X2。 法定代表人傅乐天,执行董事。 委托诉讼代理人陈倩云，福建公治律师事务所执业律师。 被告魏明金，男，1964年2月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市威源物业管理有限公司与被告魏明金物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，并支付从2018年6月1日起至款清之日止、以尚欠款项为本金、按年利率6%计算的违约金。事实和理由：2010年5月25日至2018年5月31日，原告为龙岩市新罗区小洋龙铁名苑小区提供物业管理服务，被告是该小区9号楼1508室、9号楼1608室的业主。截至2018年5月31日止，被告所有的上述住宅欠缴原告物业费、公摊水电费计7118.12元，具体为：9号楼1508室欠缴2016年4月1日至2018年5月31日止物业费3228.16元、2017年1月1日至2018年5月31日止先行垫付的公摊水费35.9元、2017年1月1日至2018年5月31日止先行垫付的公摊电费295元，合计3559.06元；9号楼1608室欠缴2016年4月1日至2018年5月31日止物业费3228.16元、2017年1月1日至2018年5月31日止先行垫付的公摊水费35.9元、2017年1月1日至2018年5月31日止先行垫付的公摊电费295元，合计3559.06元； 鉴于被告在原告提供物业服务期间，已经实际接受了原告提供的各项物业服务，原告经多次催讨，被告至今未付。为此原告请求判令所请。 被告辩称，原告诉请的两套房产系本人所有，但原告提供物业服务期间，存在以下问题：1、消防控制设备没有启用，消防控制室无人值守，灭火器过期，消火栓设备不齐。2、接地保护零线被盗剪至今没整改完善。3、电梯门、楼道、通道和地下水墙上乱涂水泥漆及乱写未恢复原状。4、代收的自来水费数据不准确，水发集团收取2.55元/吨，按平均每户使用10吨计算，抽水的电费折算到水费加0.2元，原告按每吨3.15元收取，每吨水多收了0.4元。5、小区卫生脏乱差。6、2013年期间原告在8号楼2层擅自增设卫生间导致底层业主杂物间墙体渗漏，至今墙体顶板还在渗漏。7、9号楼2梯下负一层电梯长达3个月以上停运，只有单梯运转。8、东区、西区电梯广告费收入应该归还业主等等。综上，原告公司提供的物业服务存在以上等瑕疵，应进行整改、恢复原状。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：被告是龙岩市新罗区小洋龙铁名苑小区9号楼1508、1608室的业主，均办理了龙岩市不动产权证。 2014年6月18日、2017年5月23日，原告（乙方）与小洋龙铁名苑开发单位龙岩铁路建设发展集团有限公司（甲方）分别签订为期三年的《小洋龙铁名苑前期物业服务合同》，约定：二、合同期限：自2014年6月18日至2017年6月17日及2017年5月25日至2020年5月24日止，由原告向龙铁名苑含被告在内的业主提供物业服务。三、乙方提供物业服务的主要内容：1、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理；2、共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；3、公共园林、景观及设施的养护和管理；4、维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；5、其他服务事项。六、乙方权利义务：（十一）、1、合同期内的各项经营收入（如广告、场地出租等）归物业公司，用于贴补前期物业费用；3、小区保安工作定义为配合当地公安机关进行监控、巡逻、维护秩序工作（不含人身、财产保险保管责任）。七、收费标准：物业服务费，其中4层以上高层住宅收费为1元/月/平方米（不含水电公摊）。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按户、建筑面积分摊。十四、违约责任：（二）、业主经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三的标准支付违约金等。（四）、乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方在30日内解决，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出费用予以赔偿。上述收费标准按省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理实施办法》（闽价服267号）、龙发改（2010）房99号、龙发改价（2013）117号收取等等。 合同签订后，原告依约于2010年5月25日至2018年5月31日为该小区计1285户业主提供物业服务，之后双方合同终止，该小区由新永鑫物业有限公司入驻物业管理。 截至2018年5月31日止，被告所有的该两套房产欠缴物业费、公摊水、电费，具体为：9号楼1508、1608室各欠缴2016年4月1日至2018年5月31日止物业费3228.16元、2017年1月1日至2018年5月31日止公摊水费35.9元、2017年1月1日至2018年5月31日止公摊电费295元计3559.06元，两套合计7118.12元。 期间，原告有向被告进行电话催讨，2018年5月31日有按每栋楼进行分套公示，但未果。2019年12月2日，原告诉至本院，请求判如所请。 庭审中，一、针对被告支付违约金的起算时间，原告进行了变更，即：被告向原告支付物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，并支付从2019年12月2日起至款清之日止，以7118.12元为本金、按年利率6%计算的违约金。 二、针对被告的抗辩，原告表示：1、消防控制室问题，2017年间另案物业纠纷期间，已经做出处理和说明。2、接地保护地线问题，原告退场前进行了整改并报备新罗区物管站。3、电梯门涂漆系为掩盖无法清除的小广告，墙上系写禁止乱停车字样不属乱写。4、自用水费被告已经交清，若被告要退还，可另案主张。原告收取的二次供水电费加收每月0.4元，是因为水发集团每年的7-11月要加收一个20%，原告收费在水发集团规定的范围内。5、8号楼2层权属业主委员会，当时是老年活动中心，为了便于老人确实有增设卫生间，但是关于漏水2017年已经解决。6、电梯故障都会进行保修，因某些零部件的购买，需要较长时间，不存在不管现象。其他公共部分的问题，原告有按合同约定进行服务，但应由业委会主张权利，原告至今未收到业委会要求进行整改的通知。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，龙岩铁路建设发展集团有限公司系小洋龙铁名苑开发建设单位，据此，原告与龙岩铁路建设发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。原告根据约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告在接受前述服务后，应履行按期向原告交纳物业服务费、公摊水电费的义务。现被告尚欠原告2016年间至2018年5月31日的物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，在原告之前催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠费用，故被告所有的两套房尚欠原告物业服务费、代垫公摊水电费款项，事实清楚，应限期给付。被告于2016年间起即接受了原告提供的相关物业服务，但至今未按约履行付款义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费等业主而言亦显失公平，明显构成违约，应承担逾期付款违约责任并应按约支付逾期违约金。合同约定“业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三的标准支付违约金”，原告现主张变更后诉请即要求被告支付从2019年12月2日起至款清之日止、以7118.12为本金、按年利率6%计算的违约金，符合合同约定，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，原告已经按约为小区共用部位设施的维护管理、公共区域的清洁卫生及垃圾清运、公共秩序的安全防范管理等提供了服务，作为业主依约应缴纳物业费等相关费用。物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，如果业主均以此拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。合同约定，如若原告提供的服务内容和标准未能按约完成，其承担的违约责任系限期整改、解除合同直至按其减少的服务支出费用予以赔偿，而非业主有权以物业管理服务存在各种瑕疵为由而拒付物业服务费，况且根据合同的相对性原则，主张原告承担违约责任的系合同的相对方，即签订合同的开发建设单位或业主委员会。因此，被告抗辩原告物业管理存在瑕疵而拒付物业服务费，理由不能成立，本院不予采纳。被告另抗辩：1、原告多收取水费问题，因被告已缴清该款项，且被告并未明确主张，故被告可另行主张权利要求退还。2、8号楼2层增设卫生间导致底层杂物间墙体渗漏问题，属侵权责任纠纷，本案系物业服务合同纠纷，二者法律关系不同；且该2层权属业主委员会，民事主体亦不同，故被告应另行主张权利。需要说明的是，物业公司与业主之间因物业管理引发的纠纷，系普遍现象，在法律法规进一步完善物业管理情形下，双方应相互理解、相互支持，多沟通尽善美，共同创造宜人的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 魏明金应于本判决生效之日起五日内支付龙岩市威源物业管理有限公司截至2018年5月31日的物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，并支付从2019年12月2日起至款清之日止、以7118.12元为本金、按年利率6%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由魏明金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇一九年十二月二十五日 书记员 廖丽清（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。