青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初458号原告（案外人）：马牙古拜，公民身份号码×××，男，回族，1961年2月3日出生，住青海省化隆县。委托诉讼代理人：赵玉英，青海言度律师事务所律师。被告（被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司，组织机构代码：66192XXXX，住所地青海省西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。法定代表人：马永胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗军。被告（申请执行人）：韩高伟，公民身份号码×××,男，汉族，1974年12月16日出生。委托诉讼代理人：张姝、孙生宏，青海泰宏律师事务所律师。原告马牙古拜与被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）、韩高伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日、11月7日公开开庭进行了审理。原告马牙古拜及其委托诉讼代理人赵玉英，被告怡海公司的委托诉讼代理人苗军、被告韩高伟的委托诉讼代理人张姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马牙古拜向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2154室房产（房屋认购意向书为康南路夏都之林9号楼1504室）的强制执行，并解除查封扣押；2.本案诉讼费由怡海公司、韩高伟承担。事实和理由：2011年3月18日，马牙古拜与怡海公司签订《房屋认购意向书》，马牙古拜以每平米3550元价格购买了怡海公司位于西宁市××区（房屋认购意向书为康南路夏都之林9号楼1504室），当日付清全款462174.5元，并由怡海公司开具收据。至此，马牙古拜履行了全部付款义务，后怡海公司将房屋钥匙交付给马牙古拜，现该房屋由马牙古拜实际占有。韩高伟系执行案件的申请人，怡海公司系执行案件的被执行人，在执行程序中韩高伟作为申请人向贵院申请对马牙古拜已购买的案涉房屋进行强制执行。马牙古拜对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年7月9日作出（2019）青01执异98号《执行裁定书》，在未详细查明案件事实的情况下，作出错误裁定驳回马牙古拜的异议申请。故马牙古拜依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零四条规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持马牙古拜的诉讼请求。怡海公司辩称，马牙古拜于2011年3月18日购买夏都之林7号楼2单元2154室，当日付清全部房款，其所述均属实。韩高伟辩称，马牙古拜在起诉状中称其于2011年3月18日转账付清房款，但（2019）青01执异98号裁定书查明其实际是以现金方式付房款，且双方在《房屋认购意向书》中也约定以现金支付房款，故马牙古拜有关支付房款的陈述前后矛盾，其真实性存疑。案涉的夏都之林小区至今未竣工验收，未达到交付使用条件，马牙古拜称房屋已交付与事实不符。另，双方签订的《房屋认购意向书》明确约定待怡海公司取得预售许可证后，双方签订正式的房屋买卖合同，但实际未签订。故马牙古拜与怡海公司之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系。综上，马牙古拜要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求不成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人均无异议的证据，本院认定事实如下：韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案，本院受理后，因韩高伟申请诉讼财产保全，本院依法于2015年9月28日作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定，裁定：冻结怡海公司银行账户内存款17061833.61元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。在具体采取保全措施时，本院依法查封了怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243、1182共24套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2204、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共16套房产，合计40套房产。2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心法制科向本院出具《司法查封特别事项告知书》，内容为：“青海省西宁市中级人民法院：我中心已依据贵院出具的文号为（2015）宁民二初字第375-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，对坐落于西宁市××区等40套房产进行司法查封（附房屋状况附表壹份，40套房产共计5013.66平方米，以上房产均属期房网上签约状态，尚未办理产权证），查封期限叁年（2015年9月30日至2018年9月29日）。以上房产须告知事项如下：该房产已由青海怡海房地产开发有限公司期房签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司，故被执行人为海南州融达小额贷款有限公司，非贵院要求的青海怡海房地产开发有限公司。其中一单元1182室及二单元2204室，已被西宁市城东区人民法院司法查封，对于以上两套房产，贵院为轮候查封。希知悉。”2015年12月15日，韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案经本院审理后，作出（2015）宁民二初字第375号民事判决，判决：一、怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计17061833.61元；二、驳回韩高伟的其他诉讼请求。一审案件受理费124171元及诉讼保全费5000元，由怡海公司负担。怡海公司不服该判决向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院经审理后于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决：一、维持西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第二项；二、变更西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第一项为：怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计15600000元。一、二审案件受理费合计248342元，怡海公司负担223507.8元，韩高伟负担24834.2元；保全费5000元，由怡海公司负担。该判决生效后，因怡海公司未按期履行义务，韩高伟于2016年6月28日向本院申请强制执行，本院依法受理后，于2016年7月1日作出（2016）青01执194号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司银行账户存款15821698.24元（不含逾期利息及其他费用），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。执行过程中，本院依法对依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定书已查封冻结的被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243共23套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共15套房产，合计38套房产移送本院行政处进行价值评估，剩余两套房屋1182室、2204室因轮候查封，故未移送。2016年12月15日，本院作出（2016）青01执异194号之一执行裁定，裁定：终结青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决的本次执行程序。2018年1月18日，韩高伟向本院申请恢复执行，本院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司名下银行存款17481361.80元（包含执行费83104元及按每日万分之一点七五计算的自2016年7月3日起至2018年1月29日的逾期利息1569750元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。恢复执行后，本院于2019年4月29日作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1321、1201、1281、1221、1161、1231、1324、1274、1272、1192、1282、1053、1283、2单元2201、2281、2151、2291、2251、2244、2154、2294、2174、2114、2273、2163等26套房产，并于2019年5月8日发布拍卖公告。因本院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定对被执行人怡海公司名下位于西宁市××区房屋在内的40套房屋的查封期限自2015年9月30日至2018年9月29日届满，故本院于2018年9月26日向西宁市不动产登记服务中心出具（2018）青01执恢13号协助执行通知书，继续查封怡海公司名下位于西宁市××区在内的40套房产。案外人马牙古拜得知拍卖公告后，对其中的2154室房屋提出执行异议，本院经审查后于2019年7月9日作出(2019)青01执异98号执行裁定，驳回了案外人马牙古拜的异议请求。马牙古拜向本院提交2011年3月18日其与怡海公司签订的《房屋认购意向书》，约定：马牙古拜认购怡海公司夏都之林小区9#楼1504室房屋（现房号为2154室），总建筑面积为130.19平方米，单价为每平米3550元，房屋总价为462174.50元。马牙古拜于签订此认购书时，应向怡海公司支付462174.50元的认购定金，余款在怡海公司取得商品房预售许可证时，通知马牙古拜在15天内持本认购书、身份证、首期购房款到怡海公司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。逾期不来签订合同的，视为违约，怡海公司有权将商品房自行处理且无须通知马牙古拜，并有权没收马牙古拜交付的认购定金。如怡海公司不来签订房屋买卖合同，视为怡海公司违约，在15天内返还马牙古拜的定金，并支付15%的违约金。根据西宁市城东区民政局于2015年7月15日正式颁布的夏都之林小区地名使用证，怡海公司自编的××楼，原有的××楼，原有的9号楼取消。根据怡海公司出具的《夏都之林涉及诉讼26套房屋新旧房号明细对照表》，该《房屋认购意向书》中的1504室变更后的房号为2154室。马牙古拜称签订《房屋认购意向书》后通过现金方式向怡海公司支付房款，并提交怡海公司于2011年3月18日向马牙古拜出具的编号为4013036的收据，载明：“交款单位：马牙古拜，收款方式：现金马永胜收，收款事由：康南路9#楼1504室房款462174.50元”。该收据右上角注明：“马永胜同意，顶工程款”。再查明，怡海公司就案涉的西宁市××区于2011年9月30日取得预售许可证，但取得预售许可证后未与马牙古拜签订房屋预售合同或买卖合同。案涉7号楼主体验收于2013年通过，至今未组织竣工验收。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往案涉的西宁市××区进行现场勘察，经勘察，马牙古拜未入住案涉房屋，房屋内水电暖均未开通。本案审理过程中，本院依职权向西宁市不动产登记服务中心核实，马牙古拜本人在西宁市内无房产登记信息。本院认为，本案的争议焦点为：马牙古拜对案涉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中，马牙古拜作为买受人直接向房地产开发企业怡海公司认购商品房，案涉房屋现登记在房地产开发企业怡海公司名下，故本案情形应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，审查马牙古拜作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中应审查马牙古拜关于排除强制执行的异议请求是否符合上述规定的三种情形：1.在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，马牙古拜与怡海公司签订《房屋认购意向书》是在2011年3月18日，应在人民法院查封之前。其次，关于如何认定马牙古拜与怡海公司签订的《房屋认购意向书》性质的问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，马牙古拜与怡海公司签订的认购书虽明确了双方当事人的名称、商品房的位置、房号、价款、交付方式等基本情况，但对于房屋交付标准、交付时间、违约责任等主要内容并未约定，故该认购书并不具备商品房买卖合同的基本要素，不能认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款所称的合法有效的书面买卖合同。且双方在认购书中明确约定待怡海公司取得预售许可证后签订房屋买卖合同，但2011年9月30日怡海公司取得案涉房屋的预售许可证后，双方并未签订正式的房屋买卖合同。综合上述情形，该《房屋认购意向书》的性质系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。2.所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。经本院向西宁市不动产登记服务中心核实，马牙古拜本人名下在西宁市内无房产登记信息。故马牙古拜的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款有关“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3.已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马牙古拜称已通过现金的方式向怡海公司付清案涉2154室房屋的全部房款462174.5元，并由怡海公司出具收款收据。本院认为，462174.5元数额较大，马牙古拜称一次性现金交付，应对资金来源及交付细节举证证明。另，怡海公司向马牙古拜出具的收款收据上标注“马永胜同意，顶工程款”，从该标注上看，马牙古拜是现金向怡海公司支付房款还是通过顶工程款的方式支付房款无法确定。在马牙古拜对收据上“马永胜同意，顶工程款”标注未作合理解释且对其现金付款的资金来源及交付细节亦未提交补充证据证明的情况下，仅凭怡海公司出具的收款收据，无法证实马牙古拜已以现金方式向怡海公司付清462174.5元房款的事实。综上所述，马牙古拜虽在人民法院查封案涉房屋前与怡海公司签订《房屋认购意向书》，其名下亦无其他可居住的房屋，但因该《房屋认购意向书》不具备商品房买卖合同的性质系预约合同，且马牙古拜亦无充足证据证明确已以现金方式向怡海公司付清房款，故马牙古拜的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一、三款的规定，不享有对案涉房屋的物权期待权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。其要求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2154室房产的强制执行并解除查封扣押的诉讼请求不成立，本院依法驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：驳回马牙古拜的诉讼请求。案件受理费100元，由马牙古拜负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 赵甲宁审 判 员 李 娟审 判 员 纳 敏 二○一九年十二月二十七日法官助理 王 珊书 记 员 宋鑫艳附：本案适用相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。