湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3236号原告：刘少芳，男，汉族，1987年1月20日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：余永展，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余飞，湖北言达律师事务所律师。原告：鲁芳芳，女，汉族，1988年9月1日出生，住湖北省宣城市，委托诉讼代理人：余永展，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余飞，湖北言达律师事务所律师。被告：叶蓓，女，汉族，1995年2月22日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：叶安源，系被告父亲。委托诉讼代理人：褚慧平，系被告母亲。原告刘少芳、鲁芳芳（以下简称原告）诉被告叶蓓（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，由审判员周琼依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告鲁芳芳及其委托诉讼代理人余永展、余飞，被告的委托诉讼代理人叶安源、褚慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令依法确认解除原告与被告签订的《武汉市存量房买卖合同》，并判令被告支付违约金269200元及律师代理费13460元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月23日，原告经与被告协商，确定原告向被告出卖坐落于武汉东湖新技术开发区高新四路1号武汉万科魅力之城十三区2栋1单元25层302室的商品房1套，双方签订《武汉市存量房买卖合同》1份，根据该合同约定，该房屋转让价格为1346000元，买受人分期支付购房款，应于本合同签订后3个工作日内将第一笔定金100000元支付至双方指定的“理房通”监管账户；若买受人逾期履行本合同约定的义务超过15日的，则买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金；合同同时约定，买卖双方在履行合同过程中，任何一方违约，守约方以诉讼方式向违约方需支付守约方的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等；合同签订后，被告没有按照合同约定履行合同义务。经催告，被告仍不予履行，原告按照合同约定以书面通知方式通知被告解除双方合同并由被告承担违约金，被告置若罔闻，现提起诉讼，请法院判如所请。被告辩称：1、被告签订《武汉市存量房买卖合同》是出于原告和第三方中介的诱导，中介和原告告知被告，被告的资质足以办贷款，其贷款买房条件无风险;2、原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》合法有效，合同约定原告应于2019年5月22日前办理解除抵押登记，办理过户手续后被告支付首付款，原告未履行在先义务，被告享有先履行抗辩权，被告未履行从合同，无任何违反主合同的行为，且原告违约在先，应承担违约金损失；3、定金合同为要式合同，被告未支付定金，定金合同独立于主合同不发生定金效力，被告未履行从合同，无任何违反主合同的行为，原告以“被告明确不想购买本房屋”为由，认定被告构成根本违约理由不成立;4、原告于2019年5月26日将案涉房屋另售他人，即使被告违约，也未给原告造成损失，原告主张违约金无事实与法律依据。经审理查明：两原告为夫妻关系。2019年4月23日，原、被告签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：原告将位于武汉东湖新技术开发区高新四路1号武汉万科魅力之城十三区2栋1单元25层03室房屋出售给被告，房屋已设定抵押，抵押权人为：中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市青山区支行，抵押登记为2017年4月5日，出卖人最迟应于2019年5月22日前办理完解除抵押登记手续；该房屋按套转让，转让价格为1346000元，付款方式为贷款支付，即房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金，双方约定定金为100000元，买受人应于签订本合同后3个工作日内将第一笔定金100000元通过理房通支付的方式支付给出卖人；本条所约定的定金如部分或全部通过理房通支付的，买受人将定金支付至理房通监管账户后，视为出卖人收讫，发生定金效力；买受人应在买卖双方至房管局办理过户手续并出具买房不动产权收件单当时将第一笔首付款726000元自行支付给出卖人；买受人拟贷款金额为510000元，于本合同签订后10个工作日内出卖人取得不动产权证后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买受双方应提交贷款机构所需全部资料并按照贷款机构要求签署所需法律文书，若买受人因自身原因初次贷款未获得贷款机构批准，买卖双方同意在买受人贷款未获得批准之日起3个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款（继续申请最多不超过2家贷款机构），若买受人贷款最终未获得批准，则买受人自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出卖人。另查明：买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金；若出卖人逾期履行本合同约定义务超过15日或有其他根本违约情形的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项；若买受人有拒绝购买房屋或逾期履行本合同约定义务超过十五日等根本违约行为，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。再查明：原、被告签订合同后，被告未向原告支付定金100000元，原告于2019年4月29日向被告发出催告履行合同通知书，通知书写明：要求被告支付定金100000元及滞纳金，被告未支付；2019年5月7日，原告向被告发出合同解除通知书，通知书写明：被告未按时支付定金，经催告仍不履行，因被告违约造成原告巨大损失，为此，原告提出解除商品房买卖合同并依法追究被告违约责任。本院认为：原、被告双方签订《武汉市存量房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告主张合同的签订为原告诱导，但未能提供相应证据，本院对被告答辩理由不予认可。合同约定，被告应在签订合同之日3日内支付定金，庭审答辩中，被告认可其未支付定金的事实。根据原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》“若买受人有拒绝购买房屋或逾期履行本合同约定义务超过十五日等根本违约行为，出卖人由权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”约定，被告未按照合同约定时间交付定金，原告享有合同解除权，2019年5月10日，通知书到达被告，合同已经解除。被告提出原告未在2019年5月22日前履行解除房屋抵押义务，被告享有先履行抗辩权，因被告履行定金支付义务在先，本院对被告该抗辩意见不予认可；原告主张被告按照合同约定支付违约金，因被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情对违约金以原告损失的1.3倍进行调整。根据原告的举证，本院对其主张损失认定如下：原告主张错失意向房产损失并不明确，房屋差价系其自行出售行为，本院对其主张损失不予支持。原告主张利率上调导致利息增多，其提供证据不能达到其证明目的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，本院对其利率主张不予支持。原告要求被告支付其律师费13460元，其提供的证据《法律服务合同》及增值税发票显示其法律服务费用为3000元，本院对其3000元律师费损失予以认可。故本院支持原告主张违约金金额为3000元×1.3=3900元。因被告未支付定金，按照合同“本条所约定的定金如部分或全部通过理房通支付的，买受人将定金支付至理房通监管账户后，视为出卖人收讫，发生定金效力”的约定，本合同不发生定金效力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘少芳、鲁芳芳与被告叶蓓签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2019年5月10日解除；二、被告叶蓓于本判决生效十日内向原告刘少芳、鲁芳芳支付违约金3900元；三、驳回原告刘少芳、鲁芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2770元（已减半收取），由原告刘少芳、鲁芳芳负担1939元，由被告叶蓓负担831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行:农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 琼二〇一九年十二月二十四日书记员 卜敬子