上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初21885号原告：潘某某，女，1956年10月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：周某某，女，1958年3月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：徐某某，女，1950年2月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。三原告共同委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。被告：厦门邝沛幕墙有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人：邝锦光，董事长。委托诉讼代理人：耿刚，上海顾友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾柱芳，上海顾友律师事务所律师。第三人：上海港潮房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区临港新城主城区。法定代表人：夏品雄，总经理。委托诉讼代理人：朱唯一，女。原告潘某某、周某某、徐某某与被告厦门邝沛幕墙有限公司(以下简称厦门邝沛公司)及第三人上海港潮房地产开发有限公司(以下简称港潮公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告潘某某、徐某某及三原告共同委托诉讼代理人张莉、被告厦门邝沛公司的委托诉讼代理人耿刚、曾柱芳、第三人港潮公司的委托诉讼代理人朱唯一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某、周某某、徐某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止被告向本院申请的对上海市浦东新区申港街道环湖西二路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的强制执行并解除物上司法限制措施；2、本案诉讼费由当事人依法承担。事实和理由：三原告系朋友关系。2011年2月20日，三原告与第三人就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出预售合同》(以下简称《商品房出预售合同》)用于投资，总价款人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)。嗣后，三原告付清了全部房款，并实际占有使用系争房屋至今。现由于被告与第三人间的债权债务关系，系争房屋被本院查封，侵犯了三原告的合法权益，故三原告曾向本院提出了案外人执行异议，然本院驳回了案外人的执行异议。三原告对该裁定不服，认为因三原告患病等原因导致未能办理不动产登记，此举完全符合常理，不能苛责其存在严重过错，且三原告与第三人签订的房屋买卖合同意思表示真实，已支付了全部房价款，履行了合同的全部义务，故三原告诉至本院，请求依法判决如其诉请。被告厦门邝沛幕墙有限公司辩称，三原告因其自身原因未办理系争房屋过户登记，存在明显过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的条件。况且，被告因承建案涉房屋相关工程，迄今仍有巨额工程款未能执行，故被告请求本院根据本案事实及上述法律规定，驳回三原告的诉请。第三人上海港潮房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求，请求本院依法判决。另，系争房屋项下农商银行浦东分行债权抵押于2010年12月21日涤除。本院经审理认定事实如下：1、根据查询日期为2019年12月13日的《上海市不动产登记簿》中记载，系争房屋权利人为港潮公司，权利登记于2011年3月21日，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，无房地产抵押状况信息、预告登记状况信息、房屋租赁状况信息、异议登记信息、文件登记信息、地役权状况信息的登记记录。2、根据本院(2018)沪0107执4766号案卷材料，厦门邝沛公司于2018年11月20日依据本院作出的(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)作出的(2018)沪02民终4881号民事判决书，向本院申请执行，要求上海祥生建筑安装工程有限公司和第三人港潮公司港潮公司支付工程款及利息、保证金及一、二审案件受理费、工程造价鉴定费、质量鉴定费、修复工程造价鉴定费合计人民币XXXXXXX.59元，本院以(2018)沪0107执4766号立案后，于2019年2月27日查封系争房屋，于2019年7月15日作出拍卖包括系争房屋在内的第三人港潮公司名下房屋的执行裁定书。2019年8月14日，本院裁定终结本次执行程序。3、2019年9月2日，原告潘某某、周某某、徐某某向本院提出书面异议，请求本院中止对本案系争房屋的执行。本院以(2019)沪0107执异93号立案后，于2019年9月16日，本院作出“驳回案外人潘某某、周某某、徐某某的异议请求”的裁定。2019年10月16日，三原告向本院提起本案诉讼。根据上述本院(2019)沪0107执异93号案卷材料：原告潘某某、周某某、徐某某在本院审查其案外人异议过程中已提交如下证据：1、第三人作为甲方，三原告作为乙方，于2011年2月20日签订的《上海市商品房预售合同》；2、交款收据、《销售不动产统一发票(自开)》；3、账号户名为潘某某的《中国农业银行银行卡交易明细清单》；4、账号户名为徐某某的《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《个人凭证项下指定活期账户历史明细清单》，账号户名为张毅君的《中国工商银行凭证》、《个人凭证项下指定活期账户历史明细清单》及登记有徐某某、张毅君户籍的户口簿；5、账号户名分别为周某某、傅德怀的《个人凭证项下指定活期账户历史明细清单》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《浦发银行账单》、《兴业银行信用卡对账单》及登记有傅德怀、徐某某户籍的户口簿；6、载明预告登记费530元、代办费300元的《收据》；7、由潘某某于2016年12月26日签字确认的《入驻手续确认书》、《广昊世纪大厦物业管理规约》、2017年、2018年物业费收据；8、上海广昊大厦小区业主大会筹备组材料；9、周某某于2014年6月、2015年1月、2016年10月、2018年3月的出院记录、手术记录、病理报告等患病治疗记录；10、徐某某于2013年5月、2016年11月、2018年12月的出院小结、超声检查报告单、胃镜病理报告单及自2013年5月至2018年11月病历卡诊疗记录；11、查询日为2019年9月5日有关系争房屋公示信息的《上海市不动产登记簿》。经质证，被告表示对证据7的真实性不清楚，且该部分证据与三原告在本院异议审查中的相关自述相矛盾，亦与本案无关。对三原告提供的上述其他证据的真实性均无异议，但认为不能证明原告的诉讼主张。第三人对原告提供的上述证据均无异议。被告在本案审理过程中提供如下证据：1、本院(2019)沪0107执异93号案听证笔录，其中，笔录第6页中记载，三原告称于2016年12月办理系争房屋入住手续；笔录第7页中记载，三原告均表示在本院查封前不存在不能办理系争房屋过户的其它客观原因，被告以此证明三原告称出于投资目的购房，但三原告的行为与其投资目的相悖，且明显属怠于行使权利的行为；2、(2016)最高法民申2754号民事裁定书，证明最高人民法院生效裁定认定购房人在较长时间内未办理过户，亦不能提供充分证据证明其曾向房地产开发商要求办理产权变更手续及房地产开发商不予协助和配合的，购房人存在过错；3、(2019)最高法民申2904号民事裁定书，证明最高人民法院生效裁定认定案外人执行异议之诉中，案外人主张排除强制执行的，应承担较为严格的举证证明责任。经质证，三原告及第三人对上述证据的真实性均认可，但认为与本案无关。第三人在本案审理过程中未提交证据。审理中，三原告补充陈述称，虽然上述《商品房预售合同》中约定，若第三人未在2011年4月30日前将系争房屋交付原告的，应当向原告支付违约金，违约金案原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自上述最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告可选择为总房价款的1.00%，2011年9月30日之日起的7日内，原告仍无法取得小产证的，则原告有权选择单方面解除合同，但原告至今未主张解除合同，亦未根据上述约定要求第三人承担违约责任，且也未就此向法院提起过诉讼。第三人对此予以确认。另，上述《商品房出预售合同》第十四条中约定，第三人办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后30日内，由第三人与三原告签署作为系争房屋过户手续必备文件的《房屋交接书》，《房屋交接书》签署之日起180日内由双方向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领系争房屋的房地产权证(小产证)；上述本院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书和二中院(2018)沪02民终4881号民事判决书中均判定，第三人应向被告连带支付包括被告承建本案系争房屋所在广昊世纪大厦建筑幕墙装饰工程款和逾期利息等。以上事实，由当事人提供的证据材料、本院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终4881号民事判决书、本院调取的上述相关案卷材料以及当事人的庭审陈述等为证。本院认为：本案的争议焦点在于原告所主张对本案系争房屋的物权期待权能否排除本院因被告申请执行第三人一案对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据上述查明的事实，首先，鉴于被告与第三人对上述《商品房出售合同》的真实性均不持异议，故应认定该合同为合法有效合同，且因合同签订时间早于本院查封系争房屋的时间，该情形符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，尽管被告不认可第三人已将系争房屋交付原告，但鉴于原告已提供其在本院查封前已与第三人办理该房屋交接手续之事实的相关证据，第三人对此也表示认可，而被告对此未能提供相反证据，故应认定原告在本院查封前已实际占有系争房屋，该情形符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；再次，鉴于被告与第三人对原告提供的关于已全额支付购房款的相关证据不持异议，且因三原告支付全部购房款的时间均早于本院查封时间，该情形亦符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；最后，自三原告于2011年2月购房、付清全部购房款并已实际占有系争房屋至本院2019年2月查封该房屋，在期间长达八年的时间内，三原告在早已具备办理房屋过户登记手续条件的情况下仍内未办理，也未根据合同约定向第三人主张违约责任，或直接向法院提起相关诉讼，上述均表明三原告并未积极采取相应措施维护自已的合法权益，且三原告也未提供证据证明未办理过户登记系因其它客观原因导致，由此可见，导致系争房屋未办理过户登记的原因在于原告怠于行使相关权利，故该情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。由于不动产买受人必须同时满足上述规定的四项条件才能排除执行，且鉴于被告对第三人债权的性质，故三原告要求停止拍卖系争房屋并依法解除对系争房屋的查封的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告潘某某、周某某、徐某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币31885元，由原告潘某某、周某某、徐某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华审 判 员  陶 虹人民陪审员  黄 波二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陆姗姗附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。