贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初3293号原告：汪文国，男，1979年4月20日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：罗大伟，赤水市中心法律服务所法律工作者。被告：赤水市城乡房地产开发有限责任公司，住所地贵州省赤水市西内环路168号，统一社会信用代码：91520381709520476B。法定代表人：袁银辉，总经理。委托诉讼代理人：王茂华，赤水市中心法律服务所法律工作者。被告：王椋，男，1978年9月20日生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：王茂华，赤水市中心法律服务所法律工作者。原告汪文国与被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司（简称赤水城乡房开公司）、王椋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪文国及其委托诉讼代理人罗大伟，被告赤水城乡房开公司的法定代表人袁银辉，被告赤水城乡房开公司、王椋的共同委托诉讼代理人王茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪文国向本院提出诉讼请求：1、确定原告和被告王椋于2013年7月23日签订的《赤水市文化国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》有效，并继续履行；2、责令被告赤水城乡房开公司和王椋立即将《补偿协议》约定的在该商住楼4-6层的二套住房，面积210平米（约定价值每平米2600元加150元，每平米计2750元每平米，共577500元）交付原告；3、判令被告按协议约定给付原告拆迁补偿费10万元；4、由被告承担诉讼费。事实与理由：2011年5月29日，原告因租赁场地从事汽车修理业务（伟业汽修厂），和被告王椋签订了《场地租赁合同书》，利用被告王椋所属的场地建设经营汽车修理业务。2013年7月，因被告王椋明确告知原告其要挂靠被告赤水城乡房开公司在该地建设一幢商住楼，要原告搬迁。后经双方协商，于2013年7月23日签订《赤水市文华国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》，约定在上述场地建设住房，按两套住房总建筑面积在200㎡-210㎡内，一次性、永久性补偿给原告作为拆迁等安置费用，住房楼层只能在4-6层之间选择。同时约定如修建的是电梯楼，原告按150元每平米另外补偿给被告王椋，被告王椋在动工之日起两年内将房屋交给原告，2013年8月20日动工，逾期按1000元每月每套给原告作租房补助。被告王椋的该处商住楼（文星苑）现已完工并销售了大部分，就原告按搬迁补偿协议应得到的房屋，被告王椋一直拖延不予交付。原告找被告赤水城乡房开公司协商，该公司以不知情为由拒绝处理。被告赤水城乡房开公司辩称：1、被告赤水城乡房开公司与原告之间不存在合同关系，不是本案适格的诉讼主体；2、被告赤水城乡房开公司没有授权王椋进行房屋拆迁工作，被告王椋和原告之间签订的合同与公司无关；3、王椋签订合同的时间是2013年7月23日，而王椋和赤水城乡房开公司签订的《商品房开发承包合同》的时间是2014年11月1日，说明王椋挂靠赤水城乡房开公司的时间是2014年11月1日，在此之前王椋与原告签订的合同对答辩人没有约束力，赤水城乡房开公司不应承担任何责任。被告王椋辩称：1、本案协议是无效协议，房屋拆迁安置补偿协议内容违法，被告王椋没有房屋拆迁和征收的资格；2、本案已超过诉讼时效；3、按照王椋和汪文国签订的场地租赁合同，因为不可抗拒或其他原因导致场地不能继续租赁，合同自行解除，因政府收回该场地重新出让，不是王椋的责任，是政府行为，按照合同约定不予补偿；4、诉讼请求拆迁补助费10万元在协议中没有约定，租赁费18160元（拆迁补助费）被告王椋是给了原告的。本院经审理认定事实如下：2011年5月29日原告汪文国（承租人，乙方）与被告王椋（出租人，甲方）签订《场地租赁合同书》，约定被告王椋将部分厂房及场地出租给原告，用于从事小型汽车。双方对场地租赁相关事宜进行了约定。2013年7月23日，原告汪文国（乙方）与被告王椋（甲方）签订《赤水市文华国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》，协议主要约定：本协议签订的前提是2011年5月29日甲方与乙方赤水市伟业汽修厂（汪文国）签订的《场地租赁合同书》全部作废，双方原有租赁行为立即终止；乙方必须于2013年8月30日前，将修理厂内所有可动性生产设备搬迁出场；甲方将乙方应该付给甲方的2013年6月10日至2013年8月30日的场地租赁费18160元作为补偿乙方的搬迁费用；甲方在上述场地上的新建设住房，按两套住房总建筑面积在200㎡-210㎡内，一次性、永久性补偿给乙方作为拆迁等安置费用。住房楼层只能在4-6层之间选择；两套住房总建筑面积超出210㎡部分，乙方按2600元/㎡补差价给甲方；两套住房总建筑面积不足200㎡部分，甲方按2600元/㎡补差价给乙方；如果甲方修建的是电梯楼，乙方按150元/㎡另外补偿给甲方；甲方必须在动工修建开始2013.8.30日起2年内向乙方交付房屋。乙方交清相关费用后由甲方协助乙方办理相关房产手续。超出时间没有交付使用的，甲方按1000元/月/套付给乙方作租房补助；乙方补助甲方现金3000元，场地所有拆除物和建筑垃圾由甲方自行清除处理，到2013年8月27日止，乙方修理厂内所有可动性生产设备、临时建筑等一切搬迁完毕。协议签订后，按约定将修理厂搬迁完毕并向被告王椋支付了垃圾费3000元。2014年11月1日，被告王椋（乙方）与被告赤水城乡房开公司（甲方）签订《商品房开发承包合同》，约定由被告王椋承包被告赤水城乡房开公司将其开发的位于赤水市（文华土管所对面）的文星苑小区项目建设，被告赤水城乡房开公司对开发项目实行统一经营管理和内部管理承包核算制度。该文星苑小区项目建设用地包含了涉案修理厂的场地，其所属的位于赤水市原新元竹筷厂的土地，由被告赤水城乡房开公司于2016年3月24日取得土地使用权证，2017年11月5日取得建设工程规划许可证，2018年4月23日取得建筑工程施工许可证。另查明，涉案文星苑小区项目为电梯楼，该项目现已进入竣工验收阶段。被告王椋至今未按协议约定向原告交付房屋。案件审理中，原告汪文国向本院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，本院下发了（2019）黔0381民初3293号民事裁定书，对被告赤水城乡房开公司、王椋开发的位于赤水市文华土管所对面的文星苑商住楼4-8和5-8住房各一套（面积约210㎡），或4-6层的住房（两套）予以查封、扣押。本院认为：原告汪文国与被告王椋均是具有民事行为能力的自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原告汪文国与被告王椋共同协商，自愿签订《赤水市文化国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，双方均应按《赤水市文化国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》约定履行自己的义务。协议签订后，原告按约定对汽修厂进行搬迁并向被告王椋支付清理垃圾的费用，履行了合同义务。被告王椋挂靠被告赤水城乡房开公司在涉案场地完成了文星苑小区项目的建设，但未按合同约定向原告交付房屋，现原告要求被告王椋交付文星苑商住楼4-6层面积为210㎡的两套住房，其请求符合合同约定和合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”的规定，本院予以支持。因涉案文星苑小区为电梯房，被告王椋在交付原告房屋后，原告应另外按150元/㎡补偿被告王椋。同时原告与被告王椋应根据交付房屋的实际面积，按约定补差价。对于被告赤水城乡房开公司辩称，其不是合同相对方，与其无关，搬迁补偿协议对其没有约束力：搬迁补偿协议的合同相对方确为原告汪文国和被告王椋，被告赤水城乡房开公司并没有基于该协议的权利和义务，对其辩称理由，本院予以采信，应由被告王椋承担交付房屋的责任。对于被告王椋辩称，该协议内容违法，被告王椋没有房屋拆迁和征收的资格，协议无效：本案协议名为搬迁补偿协议，但实质并不是拆迁安置协议，原告实际也是对其经营的汽修厂进行搬迁，不是该汽修厂房屋的所有权人。故被告王椋要求原告进行搬迁的行为，并不需要拆迁或征收房屋的资格，双方的约定不违反法律法规的强制性规定，协议有效，对被告王椋的该项辩称理由，本院不予采信。对于被告王椋辩称，因为不可抗力导致场地不能继续租赁，合同自行解除，涉案场地是因政府收回重新出让，是政府行为，按照合同约定不予补偿：被告王椋所称的该约定，是在其与原告签订的《场地租赁合同书》中的约定，是基于租赁合同关系的约定。双方在签订搬迁补偿协议时已明确约定《场地租赁合同书》作废，双方租赁行为立即终止。即《场地租赁合同书》是双方共同协商自愿解除，合同中的约定不再具有法律约束力。且双方形成新的搬迁补偿法律关系，基于租赁合同关系的约定也不能影响搬迁补偿协议约定条件的成就，故对被告王椋的该项辩称理由，本院不予采信。被告王椋未按约定交付房屋，构成违约，应当按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在搬迁补偿协议中约定，被告王椋必须在动工修建2013年8月30日起2年内向原告交付房屋，超出时间没有交付使用，按1000元/月/套付给原告作租房补助。现原告要求被告支付从约定交房期限2015年8月30日起至2019年10月30日期间的补助费10万元（1000元×2套×50月），其请求虽有合同约定，但被告取得建设工程施工许可证的时间是2017年5月2日，应将此时间作为法定的可以开工时间，按双方的合同约定交房时间为2019年4月底，至2019年10月30日期间的补助费应为1.2万元（1000元×2套×6月），对原告超过此金额部分的请求，本院不予支持。对于被告王椋辩称，诉讼请求拆迁补助费10万元在协议中没有约定，租赁费18160元（拆迁补助费）被告王椋是给了原告的：原告所主张的拆迁补助费，实际是双方在合同中约定的租房补助，并不是在合同中明确的场地租赁费补偿搬迁费用的18160元，且原告已认可被告支付的该笔费用，与原告要求支付补助费的主张无关。故对被告王椋的该项辩称理由，本院不予采信。对于被告王椋辩称，本院已过诉讼时效：搬迁补偿协议中约定在动工2013年8月30日起2年内交付房屋，即交付期限为2015年8月30日，按照2年诉讼时效期间计算，原告应在2017年8月30日前向被告王椋主张权利。但因民法总则于2017年3月15日发布实施，诉讼时效应适用民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定按3年计算，即届满之日为2018年8月30日。且原告已向本院提交其在诉讼时效期间届满前向被告王椋要求交付房屋的通话录音，符合诉讼时效中断的条件，故对被告王椋的该项辩称理由，本院不予采信。被告赤水城乡房开公司允许被告王椋以其名义进行房地产开发，其行为是一种授权行为，应对外共同承担责任，在本案应与王椋共同承担向原告交付房屋，办理相关手续的义务。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告汪文国与被告王椋于2013年7月23日签订的《赤水市文华国土所对面伟业汽修厂搬迁补偿协议》有效；二、被告王椋、赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内交付王椋以赤水市城乡房地产开发有限责任公司开发的位于赤水市文星苑商住楼4-6层面积210㎡的房屋两套给原告汪文国；三、被告王椋在本判决生效后十五日内支付原告汪文国租房补助费12000元；四、驳回原告汪文国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费5288元、保全费3408元，共计8696元，由被告王椋承担8500元，原告汪文国承担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年十二月二十五日书记员  李兆文