湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12483号原告：中唯建设工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路129号。法定代表人：吕楚材，总经理。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。被告：湖南省蓝海探索科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路湖橡社区33栋107房。法定代表人：谢一，董事长。委托诉讼代理人：邱建雄，湖南弘天律师事务所律师。第三人：湖南德润合不动产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路798号冠铭商务中心4栋1018房。法定代表人：杨彬，总经理。委托诉讼代理人：周静，女，1990年3月5日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省攸县。原告中唯建设工程有限公司（以下简称原告）与被告湖南省蓝海探索科技有限公司（以下简称被告）、第三人湖南德润合不动产顾问有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人余汝林、李辉，被告委托诉讼代理人邱建雄，第三人委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原、被告签订的《商业承租意向协议》已经解除；2、判令被告立即向原告返还诚意金200000元，并自2019年7月10日起按照银行同期同类贷款利率标准，向原告支付利息损失至诚意金实际返还之日止；3、依法判令被告向原告支付律师费10000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月，原告与被告、第三人签订《商业承租意向协议》，拟承租长沙市沙湾公园山林馆，协议还对该物业的使用要求进行了特别约定，如被告在2019年7月6日前能满足原告对该物业的使用要求，双方正式签订房屋租赁协议，否则，被告应在三日内退还诚意金。协议签订后，原告按约于2019年6月27日向被告支付了诚意金200000元，原告多次要求被告向原告交付房屋，但被告迟迟没有履行，后被告向原告提供的一份《沙湾公园经营项目管理合同》中显示，山林馆系被告从长沙市沙湾公园管理处取得经营权，经营期限为2018年12月至2023年12月，明确约定了未经长沙市沙湾公园管理处书面同意，被告无权转租该场地。被告实际上已无法提供符合意向协议书约定的房屋，鉴于此，原告于2019年9月11日向被告通知解除《商业承租意向协议》，并要求被告返还诚意金。原告认为，原告与被告、第三人签订的《商业承租意向协议》系协议三方的真实意思表示，各方应遵照履行；被告不能按约交付房屋，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，遂向贵院起诉，望支持原告的诉请。被告辩称，对于原告的第一项诉请，被告同意解除该协议；对于第二项诉请，被告认为是因为原告的违约行为造成的，原、被告双方与沙湾公园管理处接洽，并且对于原告的要求也予以回复确认，根据双方签订的协议第四条，原告无权要求被告退还诚意金；对于原告的第三项诉请，双方协议中没有关于支付律师费的约定，本案诉讼费应由原告承担。第三人述称，对原告的诉讼请求无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，被告通过招投标取得长沙市沙湾公园山林馆的经营权，并与长沙市沙湾公园管理处签订一份《沙湾公园经营项目管理合同》，由被告投资经营沙湾公园山林馆一、二楼场地，面积约1600平方米，承包经营期限为5年，同时约定未经长沙市沙湾公园管理处书面同意，被告不得转租等。2019年6月，原告作为甲方与第三人作为乙方、被告作为丙方签订一份《商业承租意向书》约定：甲方委托乙方就位于长沙市沙湾公园山林馆提供承租居间服务，甲方在乙方介绍下向丙方支付诚意金200000元，委托乙方在2019年6月30日前就承租事宜与丙方磋商；甲方意向租赁该房屋的条件如下：1、合同期限5年；2、租金1000000元/年；3、甲方承租该房屋作办公经营场地使用；4、甲方承租该房屋需要满足以下几点：①丙方承诺甲方在沙湾公园管理处获取10台车辆出入许可证，同时协调公园管理处为甲方规划出一块停车位，并保证有如垃圾清运等相关物业保障配套服务；②丙方或者管理处能够提供观光电瓶车供甲方使用，或如不能提供，丙方能够协调管理处允许甲方自备使用；③装修期为签订正式合同后的80天；④甲方所租物业对外无任何经济纠纷，无担保、抵押等影响甲方正常办公使用的不利因素；在2019年7月6日前，若丙方响应甲方物业的相关使用要求，则甲方与丙方签订正式物业租赁协议，本协议诚意金自动转为房屋租金；甲方与丙方正式签订房屋租赁协议后，若因甲方单方面原因未成交该房屋租赁的，则已收取的诚意金不予退还；若丙方在约定的时间内未能满足甲方所提出的上述要求，已收取的诚意金在三日内无息退还。上述协议签订后，原告按约向被告支付诚意金200000元。在意向书约定的签订正式租赁合同期限届满后，双方仍就原告提出的物业使用条件进行协商，被告法定代表人并为此建立有原、被告及第三人工作人员参加的微信群多次进行沟通。2019年7月29日，原告工作人员苏明光在微信群里发送的一份《关于租用沙湾公园山林馆作为我司办公场所的相关问题说明》载明：苏明光与长沙市雨花区园林局局长、长沙市沙湾公园管理处主任及被告法定代表人已经过多轮磋商，已基本满足前期招商范围要求，并对达成一致的有关车辆停放等物业使用要求（与意向书的要求有变更）进行了具体明确，苏明光个人认为山林馆作为原告办公场所是合适的。最终，原告未能接受其工作人员苏明光在《关于租用沙湾公园山林馆作为我司办公场所的相关问题说明》中提出的个人意见，原、被告双方最终未能签订正式租赁合同。2019年9月10日，原告向被告发出一份《律师函》载明：被告对山林馆的经营剩余期限无法满足意向书中租赁期限要求，且未经长沙市沙湾公园管理处书面同意，被告无权转租该场地并无法按约交付租赁房屋，致使合同目的不能实现，已构成根本违约；被告收到本函之日起，原、被告签订的《商业承租意向书》即行解除，被告务必在本函件送达之日起三日内退还原告诚意金200000元。被告于2019年9月11日收到该律师函后未作回复，也未向原告返还诚意金。2019年10月25日，原告与湖南麓邻律师事务所签订一份《委托代理合同》，该所接受原告委托并指派律师参加本案诉讼，原告应支付该所律师费10000元。2019年10月28日，该所向原告开具金额为10000元的增值税发票。2019年11月4日，原告诉至法院，请求判如所请。本案经本院主持调解，当事人未能达成一致。本院认为，原、被告及第三人签订的《商业承租意向书》，具备合同的主要条款，但原、被告双方在意向书中明确约定还需签订正式的租赁合同，故该意向书从性质上属预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。意向书的履行内容，就是双方签订正式的租赁合同，而签订正式租赁合同的前提条件，双方在意向书中约定为被告要承诺达到原告提出的物业使用要求（即关于出入证、停车位等4项要求）；原告提出的物业使用要求，实际为签订正式合同的要约，根据此后双方的协商情况，无证据证明双方就此已达成一致，即被告对原告的要约在约定期限届满后未作出承诺，意向书的继续履行已丧失事实和法律基础，最终导致双方未能签订正式的租赁合同，原告据此提出解除意向书，被告表示同意，本院对此予以支持，涉案意向书自被告收到原告解除通知时（2019年9月11日）解除。因此，双方未签订正式的租赁合同，是因双方对原告提出的物业使用要求未能协商一致所致，根据合同签订的意思自治原则，不可归责于任何一方。意向书解除后，被告应在2019年9月14日前返还原告支付的诚意金200000元，逾期未返还即构成违约，应自2019年9月15日起，按银行同期贷款利率的标准计算利息，原告主张利息的超过部分，本院不予支持。原告另行主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。原告工作人员苏明光在微信群里发送的《关于租用沙湾公园山林馆作为我司办公场所的相关问题说明》仅是其个人意见，且该说明中关于车辆停放等物业使用要求与原告在意向书中提出的要求有所变更，原告最终未能接受其工作人员个人提出的意见，不能认定为原告违反了意向书的约定，故被告认为正式合同未能签订系原告违约所致，本院对此不予采纳；意向书中明确双方正式签订房屋租赁协议后，若因原告单方面原因未成交该房屋租赁的，则已收取的诚意金不予退还，但本案中的正式租赁合同并未签订，被告辩称诚意金不应返还的意见，与意向书的上述约定不符，且无其他事实与法律依据，本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告中唯建设工程有限公司与被告湖南省蓝海探索科技有限公司签订的《商业承租意向书》于2019年9月11日解除；二、被告湖南省蓝海探索科技有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告中唯建设工程有限公司诚意金200000元及逾期利息（利息以200000元为基数，按银行同期贷款利率标准，自2019年9月15日起计至诚意金实际返还之日止）；三、驳回原告中唯建设工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2225元，保全费1570元，共计3795元，由原告中唯建设工程有限公司负担25元，被告湖南省蓝海探索科技有限公司负担3770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年十二月四日书记员  甘梦月