广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初4162号 原告：陈荣军，男，1983年1月6日出生，壮族，住桂平市。 委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。 被告：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇人民西路（宇洋大酒店内），统一社会信用代码：91450881763079781F。 法定代表人：黄献忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗敏，广西仁宽律师事务所律师。 原告陈荣军与被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司（以下简称宇洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告陈荣军的委托诉讼代理人王莉，被告宇洋公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈荣军向本院提出的诉讼请求：1.判令被告退回办证费3000元及支付利息（以3000元为基数，自2014年1月5日起至款项全部退回之日止，按年利率6%计付，暂计至起诉之日的利息约1000元）给原告；2.判令被告支付暂计至起诉之日的逾期办证违约金15450元给原告，之后每月按551元支付逾期办证违约金至办得涉案商品房的不动产权证之日止。事实与理由：2014年5月22日，原、被告经协商一致签订商品房预售合同，合同约定：被告将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第八层F单元17B09号房以183926元的价格出售给原告；被告应于2015年3月31日前把已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告书的商品房交付原告使用；逾期超过180日之后的，被告按日向原告支付已支付购房款万分之二的违约金；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内办迄房屋所有权登记的，每逾期一天，被告按日向原告支付已支付购房款万分之一的违约金等事宜。合同签订后，原告已按合同约定付清购房款183926元的价款。被告虽已将涉案商品房交付给原告，却没有依合同约定为原告办理涉案商品房的不动产登记证书，应依合同约定承担违约责任。被告逾期办证的时间从2015年4月1日起720日后计算，计算至本案起诉之日逾期840日，应依合同约定支付违约金15450元（183926元×1/10000/天×840天）给原告。被告收取原告的办证费3000元没有任何事实和法律依据，应当退回原告并支付利息。为维护合法权益，原告现诉至法院，请求法院判如所请。 被告宇洋公司辩称，1、原告请求退回办证费及支付利息，没有事实与法律依据，该费用属双方协商后原告自愿支付，被告为代办性质从中没有获取利益，且被告收取该费用已代办部分事项且代为支付了部分费用。如原告坚持要求被告退回办证费，被告可以退回扣减已支付部分的剩余费用给原告，但不同意支付利息，因此而造成无法办理不动产登记证书的责任及风险亦由原告自行承担。2、原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实与法律依据，被告没有违约的事由，造成消防等验收拖延原因主要是由于部分业主阻扰施工及相关职能部门不作为的原因造成，原告对此亦有过错，而不能将逾期办证的全部责任由被告承担。原告已实际使用涉案商品房，商品房的不动产登记证书是否办理及何时办理并没有造成原告的实际损失，原告对此亦没有提供充足的证据证实逾期办证所造成的实际损失，原告应承担举证不能的不利风险。若判决被告支付违约金，应结合履行的实际情况及原告是否有实际损失去考虑违约金的标准，现合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，应以每月100元为限。 本院经审理查明以下法律事实：2014年5月22日，原告（合同买受人）与被告（合同出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：F-17B09），合同约定：出卖人将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第18层F单元17B09号房出售给买受人，房价款为183926元，买受人支付全部房价款的30%款项后，其余购房款通过商业贷款形式支付；第十条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积测绘技术报告书的商品房交付给买受人,出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》”；第十九条第三项约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。 2015年3月20日，原告与中国工商银行股份有限公司桂平市支行（以下简称工行桂平市支行）签订个人购房担保借款合同，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，工行桂平市支行于2015年5月25日将贷款128000元汇至被告公司账户。被告于2014年1月4日收取原告3000元办证费，被告已代原告交纳房地产抵押登记代理服务费512元、房屋登记费80元，合计592元。 涉案商品房于2015年4月8日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格。2019年2月21日，原贵港市公安消防支队作出贵公消验字[2019]第0026号建设工程消防验收意见书，评定被告所开发建设的涉案商品房工程消防验收合格。 被告宇洋公司在贵港日报刊登交房公告，定于2015年9月25日正式交付商品房，并于2015年10月2日将涉案商品房交付给原告使用，但至今未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定，涉案房屋是预售商品房，被告除交付商品房给原告使用外，还负有转移标的物所有权的义务，被告向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，是为了给原告办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，由于被告的原因，原告从被告交付涉案商品房之日起720日内即从2015年10月2日起至2017年9月22日前未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任，故被告应以购房款183926元为基数，自逾期次日即从2017年9月22日起至被告将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第18层F单元17B09号房商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付违约金给原告。原告主张被告从合同约定的交房之日即2015年3月31日起起算720日期限，于法无据，本院不予支持。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 被告辩解逾期办证的违约金过高，请求予以调整，对此未能提供充足证据证实，本院不予支持。 被告收取的原告的办证费初衷亦是代为协助原告办理原告所购买商品房产权证书，现被告提供证据证实已代为交纳了部分费用，上述费用为办理产权证书所需，但现因被告未能提供办理产权证书需由其提供的资料至产权登记部门备案，致使至今未能办理产权证书，原告诉请被告返还，被告亦表示扣除已交纳部分可以退还给原告，故对原告请求退还办证费的主张应予支持，但应扣除被告已代为交纳部分592元，被告应返还2408元（3000元－592元）给原告。双方在合同中没有约定被告代收办证费期间需向原告支付利息及相应的违约责任，故原告诉请被告支付办证费占用期间的利息，既无合同依据，也无法律依据，不予支持。 被告主张原告妨碍安装变压器，导致工程无法按时验收合格，从而导致迟延交房及迟延办证，应由原告承担部分责任。本院认为，被告提供的视频资料，确实反映了部分业主阻碍变压器施工，但是没有提供充足证据证实阻碍的时间及期限，无法判断是否足以造成被告无法按时交房及办证，被告对此应承担举证不足的不利后果，对被告上述辩解意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款183926元为基数，从2017年9月22日起至被告将坐落于桂平市西山镇城西社区522号明珠中央花园（二期）小区的第18层F单元17B09号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之一计付；且违约金的总额不能超过购房款183926元的30%）给原告陈荣军； 二、被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司应返还办证费2408元给原告陈荣军； 三、驳回原告陈荣军的其他诉讼请求。 本案受理费143元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陈荣军负担29元，由被告广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担114元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费286元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一九年十二月十五日 代书记员 曾格婷