江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初5077号原告：江苏星帝置业有限公司，统一社会信用代码913211817168723225，住所地：丹阳市开发区九纬路北侧。法定代表人：陈德时，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟，江苏恒闻律师事务所律师。被告：丹阳市天尧物业管理有限公司，统一社会信用代码91321181074719499R，住所地：丹阳市云阳街道华南西19幢2单元201室。法定代表人：沈忠良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱键，江苏瀛尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建国，江苏瀛尚律师事务所实习律师。原告江苏星帝置业有限公司（以下简称“星帝公司”）与被告丹阳市天尧物业管理有限公司（以下简称“天尧公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案，依法适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理，因发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告星帝公司委托诉讼代理人蔡伟（第一次）、戴晨逸（第二次）、被告天尧公司委托诉讼代理人朱键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星帝公司提出诉讼请求：1、判令被告退出丹阳市开发区九纬路北侧美域湾小区，将物业管理用房移交给原告，在审理过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的美域湾前期物业服务合同；2、判令被告立即拆除美域湾小区2、3、4、5、6、7、8号楼地下负二层车库石膏板违规隔墙,在审理过程中，原告变更为要求判令被告拆除2、3、5、6号楼地下负二层的车库石膏板隔墙；3、判令被告立即向原告支付所垫付的电梯年检费84625元、绿化维护费96000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月18日，原、被告签订美域湾小区前期物业服务合同，对物业服务范围进行约定。2017年5月，被告进驻小区提供物业服务，被告在此过程中未能按约提供有效的服务，擅自将物业管理用房出租给他人私自进行营利活动，违规隔断小区负二层车库，影响消防安全，对损毁的公共照明设施不及时修复，违规收取装修保证金、垃圾清运费，且拒绝接受原告的监督管理。原告交涉未果，已多次要求被告于2019年4月底前退出小区，但被告至今未办理交接手续，亦未继续为小区业主提供服务，严重影响业主的正常生活，损害了业主的合法权益。被告天尧公司辩称，一、被告严格按照物业合同提供服务，现仍然在服务过程中，原告无权要求解除双方签订的前期物业服务合同，被告是通过依法招标入住，且经过政府部门的认可，服务期限至小区业主委员会成立。二、物业管理用房不属于原告所有，属于全体业主，原告无权要求返还。三、原告一直未将合格的电梯、绿化交付给被告，被告不存在维修保养义务。四、被告对2、3、5、6号楼地下负二层的车库隔墙，是为了便民停车，不存在违规。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，原告星帝公司作为甲方、被告天尧公司作为乙方签订美域湾前期物业服务合同，约定甲方通过招投标选聘乙方对美域湾住宅小区提供前期物业服务，该小区位于丹阳市开发区九纬路北侧，建筑面积为166196平方米，合同对服务内容、服务费用、物业经营管理、违约责任等事项进行约定，合同期限为3年，自甲方通知交付之日起至3年后止，合同并附物业构成、公共设施设备、服务质量标准等明细，其中公共设施设备明细列明电梯为22台、物业用房为665平方米。2014年9月17日，丹阳市物价局下发关于核定美域湾小区前期物业服务费标准的通知，同意天尧公司收取前期物业服务费，收费标准为高层住宅每月每平方米0.90元，服务标准为五级。2017年4月12日，原、被告又签订前期物业合同补充协议，其中第四条第1项约定，关于美域湾部分抵债房物业费及其它相关费用由业主方支付给乙方，由乙方负责收取。2017年5月1日起，被告天尧公司开始入住美域湾小区，为业主提供物业服务。2019年1月18日，天尧物业与星帝公司签订结算明细，言明自2017年5月起至2018年12月31日止，美域湾小区空管房物业费及能耗费，星帝公司已经全部结清并给付天尧公司（除工程抵债房），双方无争议，予以确认。2019年3月4日，星帝公司向天尧公司发送律师函称，在被告提供物业服务4年多以来，存在诸多违规违约行为，主要是违规隔断小区地下车库，影响消防安全，违规将物业用房进行出租盈利，违规收取装修保证金，违规收取业主的装修保证金，为此，要求被告采取拆除隔墙、恢复原状、收回物业用房等整改措施。2019年3月19日，天尧公司向星帝公司律师回函称，天尧公司在服务过程中无违约行为，但星帝公司未能支付工程抵债房的物业服务费及能耗费，违反合同约定，要求星帝公司付清拖欠的款项。2019年5月6日，星帝公司对天尧公司发出物业整改通知，要求天尧公司进行整改，具体包括：立即交纳电梯年检费用，3日内完成电梯年检；立即拆除2、3、5、6、7、8号楼地下负二层石膏板隔断墙，隔墙严重影响小区业主消防安全及消防验收；提交2017年5月至2019年5月所有物业服务收支情况的明细资料，等等。美域湾小区绿化工程由丹阳市谷丰苗木合作社于2016年5月施工，2017年3月竣工。2019年3月28日，经施工单位、建设单位、监理单位验收，三方共同出具景观绿化到期交接验收证明书，其中载明绿化工程维保到期为2019年3月。2017年12月29日，星帝公司向电梯维保方支付维保工程款25070元。2018年2月13日，星帝公司向江苏省特种设备安全监督检验研究院交纳电梯检测费25000元。2019年5月7日，星帝公司又向江苏省特种设备安全监督检验研究院交纳22台电梯的检测费34555元。2019年3月12日，天尧公司作为原告起诉星帝公司、江苏新龙兴建设集团有限公司（施工单位），要求被告方支付天尧公司2017年5月至2019年2月（工程抵债房）物业服务费、能耗费及违约金。本院经审理后于2019年11月1日作出（2019）苏1181民初2485号民事判决书，判决星帝公司支付原告天尧公司物业费及能耗费520507.03、违约金14053.69元，合计534560.72元。该案目前已进入二审程序。以上事实，由原告提供的证据、被告提供的证据、当事人陈述等证据所证实。本院认为，原、被告签订的《美域湾前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行各自的义务，但是，双方在合同履行过程中产生纠纷，被告天尧公司已于2019年6月从美域湾小区暂时退出。依照合同法的规定，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。物业服务合同作为持续性的合同，面向全体业主，但天尧公司退出后，双方的物业服务合同在客观上已终止履行，因此，对于原告要求解除物业服务合同、由被告返还物业用房的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求被告拆除美域湾小区2、3、5、6号楼地下负二层的车库石膏板隔墙的诉讼请求，由于被告设置石膏板隔墙未经开发商及业主的同意，也未经规划、住建部门批准，可能存在消防等安全隐患，因此，被告应当予以拆除。关于电梯维护及检测费84625元，原告方陈述每年交纳的为下一年度的费用。物业管理区域内公用的电梯、公共照明等费用，由物业服务企业代收代交，因此，应当由被告方在物业服务费中支付电梯费用，原告2017年交纳的25070元、2018年交纳的25000元，共计50070元，应当由被告承担，原告2019年交纳的2020年的电梯费用原则上不应由被告承担，但是，如被告已向业主预收了2020年的物业服务费，则应当在双方结算时另行计算。原告主张的绿化维护费96000元，由于2017年3月至2019年3月为绿化工程施工单位丹阳市谷丰苗木合作社的维保期，根据行业惯例，由施工方免费进行维保，因此，对原告的该项请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原、被告2014年7月18日签订的美域湾前期物业服务合同以及2017年4月12日签订的前期物业合同补充协议；二、被告丹阳市天尧物业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告江苏星帝置业有限公司返还物业管理用房；三、被告丹阳市天尧物业管理有限公司于本判决生效后10日内拆除美域湾小区2、3、5、6号楼地下负二层车库的石膏板隔墙；四、被告丹阳市天尧物业管理有限公司于本判决生效后10日内向原告江苏星帝置业有限公司支付2018年、2019年的小区公共电梯检测等费用50070元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3912元，由原告负担1956元，由被告负担1956元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  汤春迩人民陪审员  吴静萍人民陪审员  邱二英二〇一九年十二月二十五日书 记 员  吴丹阳