广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初2036号 原告：梁宇，男，1976年12月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告：杨志英，女，1977年2月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 二原告共同委托诉讼代理人：温永和，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被告：陈燕玉，女，1983年6月5日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：毛敬文，广西锦贺诚律师事务所律师。 原告梁宇、杨志英与被告陈燕玉房屋租赁同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁宇及梁宇、杨志英的共同委托诉讼代理人温永和，被告陈燕玉及其委托诉讼代理人毛敬文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁宇、杨志英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁租赁协议》；2.判决原告无需向被告返还押金4000元；3.判决被告支付原告违约金20000元；4.判决被告向原告支付3个月的房租6000元；5.判决被告赔偿原告房屋修复费40000元；6.诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：2018年7月1日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将其自有的坐落在贺州市平桂区1号的住宅楼第三层、第四层出租给被告使用，租赁期限为10年，从2018年7月1日至2028年6月30日止。2018年7月1日至2022年6月30日期间每月租金为2000元，2022年7月1日起，每两年按前一年度月租金额的15%上调一次租金，被告在每季度第3个月25日前向原告支付下一个季度的租金。被告应向原告交纳押金4000元，该押金用于保障房屋主体结构完好，如出现房屋主体结构损坏现象，原告有权按照市场价格扣除相应的赔偿款等，双方在协议中对各自的权利义务进行了明确约定。2019年9月12日晚，被告以其经营不善持续亏本为由欲与原告解除租赁合同，并要求原告退还押金4000元，原告不同意。2019年9月19日，被告将其东西拉走后，对原告说，如不退还押金，就将其装修的所有东西彻底破坏。因原告拒绝退还押金，被告指使五六个人疯狂打砸、破坏房屋设施和装修，原告报警处理。2019年9月30日，被告通过微信告知原告钥匙插在三楼的门口处。因被告已将承租房内所有设施损坏，导致房屋至今未能使用。原告认为，被告承租期间，应严格按照双方签订的合同履行，被告以其行为明确表示不再履行双方签订的合同，并对原告的房屋进行了损坏，原告为维护其合法权益，遂诉至法院要求解除合同并赔偿相关损失等，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述主张在向法庭提交的证据：房屋租赁协议、房屋被破坏的现场照片、案涉房屋不动产权证、贺州市公安局鹅塘派出所出具的出警经过。 被告陈燕玉辩称，一、原、被告《房屋租赁协议》实际已解除。在被告承租期间内，因原告房一楼的租户经常反锁门，导致被告及被告的学员不能正常通行，原告也一直未能解决，导致被告举办的培训机构的学员纷纷要求退学，被告因此无法继续经营于2019年9月12日向原告提出不再继续承租原告房屋，并于2019年9月19日应要求原告结清之前的水电费后，被告搬离原告房屋并把钥匙还给了原告，双方签订的房屋租赁协议实际已解除。二、原告应当返还被告押金4000元。根据合同的约定，该4000元押金是用于保障房屋主体结构完好，如有毁坏现象原告有权按照市场价格扣除相应赔偿款。本案中，原告的房屋主体并未破坏，原告的该项主张不符合双方的约定及法律规定。三、被告无违约行为，不需承担违约金。被告在承租期内，没有违约行为，不承担违约金、房租及房屋修复费。违约金只有合同当事人在履行合同义务发生违约时，才需要承担违约金。双方的协议中并没有约定被告提出解除合同需要支付违约金。原、被告的租赁协议早已解除，被告也无须再向原告支付租金。涉案房屋为毛坯房，被告在征得原告的同意下对房屋进行装修使用，支出了十多万元的装修费用，被告实际使用该房屋才一年，按照双方合同的约定，现被告已搬离了原告房屋，部分装修留给了原告使用，原告应该将装修的残余价值补偿给被告。四、被告仅是对其所装修的物品进行拆除，并未对房屋进行破坏，不同意赔偿原告房屋修复费用，也不同意原告就其房屋损坏进行司法鉴定。 被告对其辩驳主张向法庭提交的证据：房屋租赁协议、慧心艺术培训中心学员培训照片、微信聊天记录、慧心艺术培训中心装修预算表及收据。 本院依职权调取的证据：2019年11月19日现场勘查笔录、现场照片。 本院对证据的分析认定： 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，经本院审查，本院对原告的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。被告提供的“慧心艺术培训中心装修预算表及收据”因涉及案外人权利，且和本案审理无必然联系，对其关联性不予认定，对被告提供的其他证据予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告梁宇、杨志英系夫妻关系，系贺州市平桂区1号住宅地自建房的共有人。 2018年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的贺州市平桂区1号住宅地自建房第三层（147平方米）、第四层（147平方米）共两层房屋出租给被告使用，双方确认该房屋为毛坯房，无任何装修和设备，租赁期为10年，从2018年7月1日起至2028年6月30日止。2018年7月1日至2022年6月30日，每月租金共计2000元，从2022年7月1日起，每两年按前一年度月租金额的15%上调一次租金（即2022年7月1日至2024年6月30日每月租金2300元；2024年7月1日至2026年6月30日每月租金2645元；2026年7月1日至2028年6月30日每月租金3041元），租金按季度交付，合同签订后乙方每季度第三个月25日前向甲方支付下个季度的租金。合同约定乙方有权自行出资对承租房屋进行装修，甲方应积极配合，不得阻挠。合同期内装修及相关附属物所有权归乙方所有，合同期满后，固定装修不得拆除。乙方在使用房屋过程中，不得擅自改变房屋的基础结构（如若改变，则需提前得到甲方同意后方可），否则向甲方承担相应损失等。签订《房屋租赁协议》后，被告经得原告同意后根据经营需要对承租的三层、四层进行装修使用，设立“慧心培训中心”用于舞蹈、拳击等培训，并支付了4000元押金给原告。 2019年9月12日，被告陈燕玉通过微信告知原告梁宇，因其所经营的“慧心培训中心”学员很难招，学员很少，一直处于亏本状态，决定9月份开始停止经营。2019年9月19日，原、被告因解除租赁合同应否退还押金、应否拆除装修材料等问题发生纠纷，并报110前来处理。贺州市公安局鹅塘派出所受110指挥中心的指派，派出民警曾俊潮、叶小萌、朱厚宇出警处置，并告知双方按照合同履行或通过向人民法院起诉方式解决纠纷。2019年9月30日，被告陈燕玉通过微信告知原告梁宇，房屋东西9月19日已搬完，钥匙一直放在三楼门口。被告租金付至2019年9月，承租期间的水电费已付清。 因被告在撤离原告房屋时对其所装修的材料进行拆除，对房屋装饰装修部分进行破坏，本院于2019年11月19日组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘查，制作了勘查笔录并拍摄了现场照片。被告除了拆除能拆除的装修材料以外，把不能拆除已形成附合的装修材料如地板（包括瓷砖和水泥地板）、地脚线、卫生间便盆、洗手池等砸烂，线路全部拆除、毁损，另将承租的三楼一面墙体泼胶水破坏。原告据此申请本院对恢复房屋所需的修复费用进行评估鉴定。 因双方对解除合同以及赔偿损失等问题达不成统一意见，原告遂向本院提起诉讼，双方由此涉诉。 本院认为，关于案涉房屋租赁协议解除与否问题。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，协议合法有效，对双方均具有约束力，双方理应按照协议的约定全面履行各自的义务。本案中，双方在租赁协议中约定承租期限为10年，被告因其经营不善等原因要求与原告解除合同，并实际搬离了其所承租的原告房屋，以实际行为表示不再履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务……”的规定，对原告主张解除与被告签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告交纳的4000元押金归属问题。根据双方协议第五条“合同签订后乙方向甲方支付押金4000元，该押金用于保障房屋主体完好，如出现房屋结构损坏现象，出租人有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，合同期满承租人没有损坏房屋结构，则甲方应该在合同期满日如数退还。”的约定，综合全案证据及本院实地勘查，被告陈燕玉在撤离原告房屋时确实对房屋的装修材料进行拆除，对形成附合不能拆除的装饰装修进行破坏，但拆除或破坏行为尚未殃及房屋主体结构，目前涉案房屋主体结构未受损，原告主张要求判令被告所交纳的4000元押金归其所有，没有依据，本院不予支持，双方解除合同后，该押金应当由原告返还给被告。 关于被告应否支付违约金20000元问题。原、被告双方约定原告将案涉房屋的第三层、第四层出租给被告，租期10年，被告在实际承租使用了该房屋一年多后，以经营亏损为由单方要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及以双方当事人签订的《房屋租赁协议》第八条“违约责任：一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约定方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20000元违约金”的约定，主观上被告因自身原因提前解除合同违反双方协议约定的承租期限，客观上提前解除合同并对承租房屋进行破坏亦实际给原告造成了损失，原告主张要求被告支付违约金20000元，本院予以支持。 关于被告应否支付原告三个月租金6000元的问题。首先，虽然被告于2019年9月搬离了原告房屋，租金也实际付至2019年9月，但因被告单方解除合同，导致租赁物存在合理的闲置期间，确实给原告造成了预期租金收益损失；其次，被告违反诚实信用原则，在要求解除合同时，双方对押金及装饰装修物品归属问题发生争议后，被告未能理性解决双方的纠纷，而是采取极端方式将房屋内饰装修进行拆除，对已形成附合无法拆除的装饰装修物品进行毁灭性破坏，导致原告房屋内部除主体结构以外损毁严重，需要合理的期间进行清理、重置后方能对外出租产生收益；第三、被告提前解除合同并对承租房屋的装饰装修进行毁灭性破坏，导致本案诉讼的发生，因诉讼的需要，原告在诉讼期间内客观上也无法将案涉房屋对外出租收益，给其造成的租金损失客观存在。综上，对原告主张被告支付三个月租金损失6000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告应否赔偿房屋修复费用40000元的问题。根据本院组织双方当事人对案涉房屋进行实地勘查，被告在撤离案涉房屋时对屋内所有装饰装修物品进行拆除（包括线路设施），对已形成附合不能拆除的装饰装修物品（如地面瓷砖、卫生间便盆、洗手盆、墙砖、地脚线等）采用电钻钻孔、砸烂等方式破坏，对承租的第三层房屋内的墙面进行大面积泼洒胶水方式进行损坏的事实客观存在，虽然签订案涉房屋租赁合同时双方明确该房屋为毛坯房，无任何设施，双方合同仅约定“合同期满后，固定装修不得拆除”，对合同期内或提前解除合同时装饰装修费归属没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，本案中，被告提前解除合同的同时，可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，但对于承租房内已形成附合的无法拆除的地面瓷砖、卫生间便盆、洗手盆、墙砖、地脚线等进行毁灭性破坏，给原告房屋造成毁损，原告主张被告赔偿恢复原状（原毛坯房状态）的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于对恢复原状所需的费用计算，原告申请本院对此项费用进行价格评估，本院认为，原告出租时房屋为毛坯房，恢复毛坯房所需的措施即是将已被破坏的装修装饰物开凿、铲除清理，该项工程可根据承租房的现状，结合需要清理的面积，参照当地同类劳务报酬标准计算，无需委托相关评估机构进行价格评估，故对原告的评估申请，本院不予支持。案涉房屋第三层、第四层合计294平方米（各147平方米，包括卫生间），被告在装修过程中对该地面全部采用铺设瓷砖或者水泥铺设方式进行垫高，在撤离时也对地面、地脚线及瓷砖进行凿穿、砸烂，恢复毛坯房原状需要将被毁坏的瓷砖、水泥铺设的地面以及卫生间便盆、墙砖等开凿清除，根据当地建筑劳务市场同类工种工价，结合本案实际，本院酌定开凿地板瓷砖价格为25元/平方米，原告房屋为步楼房，案涉房屋层高为第三、第四层，开凿后的建筑垃圾需依靠人力从三楼、四楼搬至一楼并运送到符合堆放建筑垃圾场所，清理费用价格酌定按10元/平方米计算，第三层西面墙壁被告以泼洒胶水方式进行了毁损，第四层整层内墙未破坏，无需特殊处理可继续使用，两相抵扣，对墙面恢复原状的费用本院不再支持。原告房屋实际需要恢复原状面积按双方合同约定294平方米计算，本院酌定按35元/平方米计算修费损失，确定将原告房屋恢复原状（即出租时毛坯房状态）费用为10290元，对原告主张过高部分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下： 1、解除原告梁宇、杨志英与被告陈燕玉于2018年7月1日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告陈燕玉应于本判决生效之日起十日内支付原告梁宇、杨志英违约金20000元； 三、被告陈燕玉应于本判决生效之日起十日内支付原告三个月房屋租金6000元； 四、被告陈燕玉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁宇、杨志英房屋恢复原状费用10290元； 五、被告陈燕玉所交纳的押金4000元由原告梁宇、杨志英共同返还给被告陈燕玉； 六、驳回原告梁宇、杨志英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1550元，减半收取775元（原告已预交525元），由原告梁宇、杨志英负担377元，被告陈燕玉负担378元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 蔡小凤 二〇一九年十二月九日 法官助理 袁 巧 书 记 员 戚瑞慧