河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0403民初3462号原告:徐玮一，女，2002年5月23日出生，汉族，现住郑州市中原区(租)。原告:崔卓群，男，2005年1月19日出生，汉族，现住郑州市中原区(租)。二原告法定代理人:崔爱霞，女，1976年4月1日出生，汉族，户籍地：河南省民权县，现住郑州市中原区(租)，系徐玮一、崔卓群母亲。二原告委托诉讼代理人闫庆合，河南广民律师事务所律师。被告:徐军，男，1973年10月24日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被告:时花莲，女，1952年2月6日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：沈红旗，男，1960年2月21日出生，汉族，住平顶山市卫东区。原告徐玮一、崔卓群诉被告徐军、时花莲确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人崔爱霞、二原告委托诉讼代理人闫庆合、被告徐军、时花莲的委托诉讼代理人沈红旗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙若涵向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告之间签订的房屋买卖协议为无效协议并判决被告交还所买卖的房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告和崔爱霞在婚姻关系存续期间于2006年7月24日购买了位于平顶山市××××组房屋，后来被告与崔爱霞因感情破裂协议离婚，于2010年4月19日签订了离婚协议书，协议约定:婚后一女徐玮一，归男方抚养，女方不承担任何费用:婚后有位于平顶山市××大营村自建房一处，归女儿所有。因被告与崔爱霞的儿子崔卓群在办理离婚时还没有上户口，在离婚协议上无法显示，在办理离婚手续后，双方于2010年10月19日又签订了一份补充协议，即有关卫东区大营村自建住房一套处置协议，补充协议约定:该套住房归被告与崔爱霞所生育女儿徐玮一儿子崔卓群所有，被告与崔爱霞对该套住房均没有所有权:被告与崔爱霞双方各自再婚子女均不享有该住房的继承权:该套住房在今后任何时间开发而所得利益均有徐玮一、崔卓群共同享有，其它人(包括被告与崔爱霞双方及各自再婚配偶和所生子女)均不得享有。但被告徐军却在2018年5月24日在没有房屋所有权的情况下把属于原告的房屋以386000元的价格转让给了被告时花莲，并签订了房屋买卖协议，被告与被告时花莲签订房屋买卖协议的这一行为因被告没有房屋的所有权，明显是一份无效的协议，严重侵害了原告的合法权益。为此，特诉至法院，望依法判决，以维权益!被告徐军答辩称，当时买房子的钱是徐军父母出的。当时签离婚协议的时候说的是房子赠与孩子的，但后来生意赔了经济压力大，所以将房子卖给时花莲，以后赚钱了，徐军会补偿孩子的。被告时花莲答辩称，应当驳回二原告对时花莲的诉讼请求，理由如下:1、虽然徐军和崔爱霞的离婚协议约定涉案房屋归女儿所有，但是，徐军作为二原告的法定监护人之一，在其认为确有必要的情况下出售涉案房屋，属于行使法定监护权的范畴，这与通常所说的“无处分权人”存在本质区别，不能笼统武断地认定无效。2、时花莲购买涉案房屋的既成事实，完全符合《物权法》第106条规定的“受让人取得该不动产”法定条件:善意受让、价格合理、已经交付(价款房屋相互交付)。3、徐军将涉案房屋转让给时花莲之后，二原告的另一监护人崔爱霞于2018年9月22日找到徐军和时花莲，三方同时在场商议此事，最终达成协议:由徐军在三个月内支付崔爱霞12万元，否则徐军“愿将本人陕Ｋ×××××配色奥迪车冲抵此款”，且由案外人庞陆军为徐军履行债务提供担保。从法律程序上说，二原告的两位监护人徐军和崔爱霞对于涉案房屋出售之争议，已经协议了结，至于遗留的付款问题，属于两位监护人及二原告之间的债权债务，而与房屋买卖无关了。换句话说，从2018年9月22日两位监护人达成12万元的协议时起，二原告作为两个未成年人在涉案房屋上的权益，已经由两个法定监护人处置完毕了。就此而言，二原告在法律上已经丧失本案的诉权。4、时花莲是涉案房屋所属村集体组织(东高皇乡大营村)成员，而原告及其两位监护人均不是该集体组织成员。根据最高法院2016年全国民商事审判工作会议纪要第19条和第20条规定，对于本案涉案房屋，时花莲购买有效而原告方购买无效。而且毫无疑问，时花莲对争议房屋的购买占有使用权利，并不因为前手即二原告及其监护人的购买资格无效而也归于丧失，这是我国目前普遍存在的农村房屋买卖现状与权利冲突所决定的。综上所述，如果在本案中支持二原告的诉讼主张，勒令时花莲将自己完全善意取得并已合法正常居住近两年的房屋腾空转交二原告及其监护人，既严重损害国家大力倡导的和谐稳定价值趋势，也直接违反了物权法106条规定和最高法院2016会议纪要确立的司法原则。与之对应，本案唯一合理合法的处理方式是，根据2018年9月22日三方同时在场达成的协议，判令第一被告徐军将卖房价款中的12万元付给二原告。时花莲买房子时无任何过错，已经依法取得涉案房屋的所有权，故应当驳回原告对时花莲的起诉。经审理查明，被告徐军与崔爱霞于1998年登记结婚,婚内生育长女徐玮一、次子崔卓群,2010年4月19日二人登记离婚。二人离婚时签订离婚协议书一份，其中第一条约定“婚后有一女，叫徐玮一，归男方抚养，女方不承担任何费用”；第二条约定“婚后有位于平顶山市××大营村自建房一处，归女儿所有”。2010年10月19日徐军、崔爱霞双方签订《有关卫东区大营村自建住房一套处置协议》，主要内容为“甲乙双方自2010年4月19日协议离婚，协议中有关卫东区大营自建住房一套归女儿所有，现补充协议如下：1、该套住房归甲乙双方所生育女儿徐玮一、儿子崔卓群所有，甲乙双方对该套房屋没有所有权。2、甲乙双方各自再婚子女均不享受该住房的继承权。3、该套房屋在今后任何时间开发所得利益均有徐玮一、崔卓群共同享有，其他人均不得享有。4、该协议是甲乙双方自愿协商约定，没有胁迫属甲乙双方真实意愿表达，协议一式贰份，甲乙双方各持一份，并自签字之日起生效。”后自2011年9月起徐玮一跟随母亲崔爱霞共同生活。2018年5月24日，被告徐军与被告时花莲签订房屋买卖协议将上述房屋以386000元的价格卖予时花莲，并于2018年6月份交付时花莲占有使用。2018年8月崔爱霞得知涉案房屋已卖后，为解决此事，2018年9月22日，二原告及其法定代理人崔爱霞、徐军、时花莲三方在时花莲的弟弟家签订协议一份，内容为“协议本人徐军今欠崔爱霞现金拾贰万元整（120000元）因暂无偿还能力，今向崔爱霞保证在三个月内将位于周口市西华县城的房子卖掉偿还此款项。若三个月内此房处理不掉，本人愿将本人车牌号陕Ｋ×××××黑色奥迪车冲抵此欠款。立协议人：徐军，担保人：庞陆军2018年9月22日”。另查明，涉案房屋坐落平顶山市东高皇乡××组，位于焦化公司西门路北第二排，东数第六家，东西长10.5米，南北长14.5米，主房三间，偏房一间，南北5.5米，过屋带卫生间。原被告均称涉案宅基地无宅基地使用证。被告时花莲系平顶山市××大营村十四组村民。本院所确认的上述事实，由身份证、户口本、房屋买卖协议、中国工商银行转账汇款凭证、离婚证、离婚协议、自建房屋处置协议、（2019）豫0403民初1899号民事判决书、欠款协议、大营社区证明、当事人的陈述及庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中崔爱霞与徐军在离婚协议以及补充协议中约定房屋归徐玮一、崔卓群所有，该约定应视为双方将房屋赠与女儿、儿子的意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”根据该规定，赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。本案中，崔爱霞、徐军是在《离婚协议书》以及另外一份协议中对赠与房产作出了意思表示，但是《离婚协议书》作出后，其子女一直跟随母亲生活，该房屋未实际由二原告占有使用。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，二原告没有因赠与协议取得该房屋所有权。且二原告及其监护人对房屋已卖事实知晓后，原告二人及其监护人崔爱霞、被告徐军、时花莲，三方为解决此事进行协商，经过三方一致协商后徐军又出具了欠款协议，故此二原告请求确认二被告签订的合同无效并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告徐玮一、崔卓群的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐玮一、崔卓群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 魏珉审判员吴林林人民陪审员 张   风   光二〇一九年十二月四日书 记 员 褚   梦   珂