四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8825号 原告：温兵，男，汉族，1977年3月5日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李冬冬，四川法奥律师事务所律师。特别授权。 被告：张德利，男，汉族，1984年7月25日出生，住成都市青羊区。 被告：宋晓丽，女，汉族，1984年10月10日出生，住成都市青羊区。 原告温兵诉被告张德利、宋晓丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温兵及其委托诉讼代理人李冬冬、被告张德利、被告宋晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 温兵向本院提出诉讼请求：1.解除温兵与张德利、宋晓丽于2017年11月12日签订的《房屋买卖合同》，张德利、宋晓丽退还定金52000元，承担违约金80200元，赔偿温兵佣金损失16000元，三项共计148200元；2.张德利、宋晓丽承担本案诉讼费用。事实和理由：张德利、宋晓丽系夫妻关系，2017年11月12日，温兵（买方）与张德利、宋晓丽（卖方）就位于成都市青羊区房屋签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同第三条第一项约定：合同签订当日，买方向卖方支付定金52000元，第二项约定：卖方在房产证办理下来后10日内，且办理好委托公证后，过户、收取剩余购房款，卖方在收齐款项后10日内交付房屋；合同第九条第一项约定：卖方单方面违约导致合同解除的，按照房屋成交价的10%承担违约金，并赔偿佣金损失。 张德利、宋晓丽辩称：同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，愿意退还定金，但不认可违约金。 温兵围绕其诉讼请求向本院提交了身份信息、《房屋买卖合同》、定金支付凭证、佣金收条、房屋信息摘要、保函及发票、证人证言等证据。 张德利、宋晓丽质证称：对身份信息、《房屋买卖合同》、定金收条凭证、佣金收条、房屋信息摘要、保函及发票等证据的真实性予以认可，但申请保全是温兵的个人行为，费用不应由张德利、宋晓丽承担。以上证据双方认可真实性，本院予以采信。 温兵申请证人丁某出庭作证，拟证明本案双方当事人系其客户，其作为居间方与双方当事人签订《房屋买卖合同》时，向双方解释过合同第十一条手写条款中“下达”意思是指房管局办理了房产证；张德利、宋晓丽质询称，签合同时约定房产证拿到手之后才办理过户手续，且当时丁某在场。而后证人又对张德利、宋晓丽质询的关于房产证到手后才能过户的口头商议予以认可。对于证人丁某的证言，本院认为，丁某出庭作证，在接受了双方当事人质询时，所陈述的事实前后矛盾，对其证言的真实性，本院不予以采信。 张德利、宋晓丽提交了以下证据：1.情况说明，拟证明案涉房屋的房产证是由社区统一办理和发放，领取时间是2018年3月29日。温兵质证称情况说明系个人出具，属于证人证言，而证人未出庭接受询问，对该证据真实性不予认可。2.居委会通知2份、短信截图、领取人的花名册、社区张贴的照片，拟证明不是因其怠于领取房产证，而是因为领取不到房产证。温兵质证称居委会通知和短信截图证明房产证已经下发到街道办事处，只是还没有下发到个人手上，但无论房产证是否在张德利、宋晓丽手上，不影响《房屋买卖合同》的继续履行。对领取人的花名册和社区张贴的照片三性不予认可。对以上证据本院予以采信，对其证明力将综合全案予以认定。 本院经审理查明：2017年11月12日，温兵（买方），张德利、宋晓丽（卖方），成都东西南北房地产经纪有限公司（居间方，以下简称东西南北公司）三方签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：张德利、宋晓丽将位于成都市青羊区房屋出售给温兵，成交价：802000元，付款方式：合同签订当日买方向卖方支付定金52000元；卖方产权证办理下来后10日内，且卖方办理全权委托公证给卖方指定人员后当日内，买方将剩余房款750000元支付给卖方；特别说明：过户递件是指买卖双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核。关于佣金费的约定：佣金费16000由温兵支付给东西南北公司，支付方式：合同签订当日，支付佣金费10000元，剩余佣金6000元于房屋过户后支付，合同第九条第二款约定：卖方擅自解除本合同或单方面违约的，须向买方支付房屋成交价10%违约金或双倍退还定金，卖方逾期办理房屋结案或过户递件、取件的，每逾期一天，按房屋成交价5‰向买方支付违约金，逾期20天，买方有权解除合同，卖方须退还买方已支付的所有款项并向买方支付房屋成交价10%的违约金或者双倍退还定金，并承担佣金损失。合同第十一条第四项手写条款：如因产权在2017年12月31日未能下达，则三方免责取消此交易（按产权下达时间为准，不得隐瞒）。三方在合同上签字捺印，合同附收据，载明：张德利收到温兵交付的定金52000元。合同签订当日，温兵向东西南北公司支付佣金10000元。 另查明，1.张德利、宋晓丽所有的位于成都市青羊区房屋已于2017年11月10日办理了不动产权登记；2.温兵与张德利、宋晓丽于2017年11月12日签订《房屋买卖合同》时均不知该房屋已经办理了不动产权登记；3.涉案房屋的销售**于2017年12月28日向张德利发送短信称“昨天我们去问了，暂时拿不到，今天中午就不用去了”；4.张德利、宋晓丽于2018年3月29日经社区发放通知领取了案涉房屋的不动产权证；5.经温兵与张德利、宋晓丽确认合同中约定的“卖方产权证办理下来后10日内，且卖方办理全权委托公证给卖方指定人员后当日内，买方将剩余房款750000元内支付给卖方”中“卖方办理全权委托公证给卖方指定人员”是指卖方为买方办理过户； 审理中，张德利、宋晓丽与温兵均称，签订合同时，中介公司没有向其解释“下达”的意思。温兵称张德利、宋晓丽存在违约行为，根据《房屋买卖合同》第三条第二款A项“卖方产权证办理下来后10日内，且卖方办理全权委托公证给卖方指定人员后当日内，买方将房款750000元支付给卖方”的约定，张德利、宋晓丽应当在产权办理下来后10日内为其办理过户，而张德利、宋晓丽在2017年11月10日产权登记办理后10日内并未为其办理，应当承担违约责任。张德利、宋晓丽称，房屋买卖合同》第十一条第四款手写条款“如因产权在2017年12月31日未能下达，则三方免责取消此交易，按产权下达时间为准，不得隐瞒”中，关于“下达”是指产权证拿到手，其实际取得产权的时间是在2018年3月29日，故该解除条件成就，合同解除，不存在违约行为。 本院认为，（一）关于违约金的支付。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件合同，自条件成就时失效”。本案中，关于张德利、宋晓丽是否存在温兵所称的产权证办理下来后10日内未给其办理过户的违约行为，关键在于《房屋买卖合同》第十一条第四款手写的附解除条件的条款是否成就，而是否成就关键在于该条款中“下达”如何理解。温兵认为“下达”应理解为产权登记备案的时间，张德利、宋晓丽认为“下达”应理解为产权证拿到手的时间。结合《房屋买卖合同》第三条第二款A项卖方产权证办理下来后10日内为买方办理过户的约定，本院认为，该“下达”条款的约定即是为了实现合同中关于过户条款的履行，而合同中也对过户递件进行了明确解释，即双方向房管局提交房产证等证件，故卖方先行取得房产证是将房屋过户给买方的前提条件，并非温兵所称只要备案登记即可进行过户，故“下达”应结合合同其他条款通篇理解为“拿到房产证”。同时根据短信截图、社区领取房产证的通知以及温兵的质证意见，可知房产证在2017年12月31日前确实不具备发放到个人手上的条件，故张德利、宋晓丽未在2017年12月31日前领取到房产证，合同所附解除条件于2018年1月1日成就，合同自该条件成就时失效，张德利、宋晓丽不存在违约行为，无需向温兵支付未按约履行过户义务的违约金。 （二）关于定金的返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，按照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同因所附解除条件成就而失效，无法再继续履行，故关于温兵要求张德利、宋晓丽返还定金52000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。 （三）关于佣金损失。因合同解除并非违约所致，不能归责于合同各方，基于公平原则，由此产生的10000元佣金损失可由温兵与张德利、宋晓丽各承担一半，故张德利、宋晓丽向温兵补偿佣金损失5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条条、第四十五条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、温兵与张德利、宋晓丽就位于成都市青羊区房屋签订的《房屋买卖合同》自2018年1月1日解除。 二、张德利、宋晓丽于本判决生效之日起十日内向温兵返还定金52000元，支付佣金损失5000元。 三、驳回温兵的其他诉讼请求。 若张德利、宋晓丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3304元，诉讼保全费1261元，合计4656元（已由温兵预付），由温兵负担2866元，张德利、宋晓丽负担1790元，并于履行前述支付义务时一并支付给温兵。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  卢光一 人民陪审员  赵 虹 人民陪审员  杨希泉 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  李 燕