江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8515号 原告：王长河，男，汉族，户籍所在地苏州市相城区，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李诗雨，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。 被告：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。 法定代表人：唐学明，董事长。 委托诉讼代理人：江俊，公司法务。 被告：上海高地物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区人民路1023号312室。 负责人：李建忠，总经理 委托诉讼代理人：王英，江苏法瞻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩阳，江苏新苏律师事务所律师。 原告王长河与被告苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）、上海高地物业管理有限公司苏州分公司（以下简称上海高地苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日、12月16日两次公开开庭进行了审理。原告王长河及其委托诉讼代理人李诗雨、于存，被告星浩公司的委托诉讼代理人江俊，被告上海高地苏州分公司的委托诉讼代理人王英、韩阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王长河向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、二返还原告物业费622.8元；2.判令被告二公示代收代交（公共能耗费、水费）费用及分摊情况、收支报告；3.本案的诉讼费用由被告一、二负担。事实与理由：2018年8月31日，原告（乙方）与被告一（甲方）、被告二签订星光耀商业广场前期物业服务管理协议临时管理规约，该合同包含苏州市前期物业管理服务协议、附件一、附件二、星光耀商业广场临时管理规约、承诺书，由被告二负责原告所在小区的前期物业管理工作。服务协议约定：合同期限自2016年8月30日起到2019年8月29日止；第八条第（一）项约定，甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期整改，逾期未改正给乙方造成损失，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；附件一约定，被告二提供的物业管理服务事项共计十一项；附件二约定，参照普通住宅物业公共服务分类分项分级标准执行，等级标准为五级。2018年9月8日，原告交纳物业费3314.04元、建筑垃圾清运费278.4元、公共能耗费1048.98元，含税共计4919.9元。合同履行过程中，被告二存在对公共环境卫生不及时维护、安全防范措施不到位、公共设施设备维修不及时、门岗执勤不符合要求、收入与支出未按规定公示等多项违约行为，原告所在小区的业主对被告二的物业管理服务表示不满，并多次与其沟通协商。2019年7月15日，业主代表与被告二的主要负责人再次协商，业主列举多项需整改及完善的服务内容，被告二承诺各项整改日期。但约定期限届满后，被告二仍未整改。原告认为，被告二的物业管理服务未达到五级标准的服务水平，其行为严重违反合同义务，给原告造成物业费损失，故要求被告一、二退还物业费3314.04元的20%作为赔偿。因星光耀商业广场三期未成立业主委员会，故原告等176名业主单独起诉。 被告星浩公司辩称，一、我方不是本案适格主体，被告一并非物业服务的提供方和责任方，根据前期物业服务合同，被告一是合同主体，但被告一作为商品房的出卖人在出售房屋后转移房屋所有权，且商品房小区已实际交接给物业公司，由物业公司向原告提供物业管理服务，原告也是认可的。如原告认为物业公司提供的物业服务不达标，违约，原告应向物业公司主张，而非向我方主张赔偿责任。二、被告一无需承担赔偿责任，根据前期物业服务协议第八条第一款约定，若被告一存在违反本协议约定，逾期未整改，给业主造成损失的，被告一才承担相应的赔偿责任，本案中，被告一未违反前期物业服务协议，亦未给业主造成损失，故不存在承担赔偿责任义务。三、被告一已按照商品房买卖合同约定，如期向原告交付房屋，双方已完成交易，在所售房屋共有部分无质量瑕疵的情况下，对小区业主的交付义务已经履行完毕。四、关于19层楼道滴水，据了解系因1928室业主家中洗衣机下水管脱落所致，属于购房合同补充条款第九条第一款约定的免责事项。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告要求被告一承担责任的诉讼请求。 被告上海高地苏州分公司辩称，原告的证据材料既不能证明我方未履行合同义务，也不能证明其产生的经济损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，原告王长河依法提交了临时管理规约、增值税普通发票、业主与物业管家微信截图、2号楼地下车库漏水视频、2号楼电动车车库视频、电梯内视频、楼道垃圾视频、公共卫生间投诉微信截图、楼道顶棚视频、公寓卫生间视频、楼道粪便视频、微信截图、建筑垃圾长期堵塞车道视频、保安工作视频、门岗无人值班视频、消防通道视频、业主报修微信截图、小区车辆占道视频、进入公寓人员无登记视频、投诉微信截图、19楼漏水视频、沟通视频、微信截图整改清单、姑苏区星光耀商业广场前期物业管理招投标中标信息公告网页打印件、苏州市商品房买卖合同、外聘企业进苏从事物业服务活动备案信息公示网页打印件，被告星浩公司提交了苏州市商品房买卖合同、房屋交接书、地下车库漏水处维修完毕图片、22楼楼道顶棚维修完毕图片、退出函、解除协议、公告、前期物业服务合同备案表，被告上海高地苏州分公司提交了公共收益及代收费用开支公示照片、房屋交验书及客服上门照片、保洁人员工作图片及写字楼卫生间作业签到表、电梯清洁及木板拆除照片、顶棚修复照片、建筑垃圾清理照片、保安值岗照片及进入人员登记表及现场值班记录表、楼道照明巡查修复照片、房屋交验书、装修巡查记录表、19楼漏水清理照片、整改实施照片、退出函、解除协议、公告、前期物业服务合同备案表，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月31日，星浩公司（房地产开发经营企业，甲方）、上海高地苏州分公司（甲方选聘的物业管理公司）、王长河（购房人，乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议，约定乙方所购房屋物业名称星光耀商业广场，地址姑苏区白洋湾街道虎池路，乙方所购房屋为X-XXX，建筑面积59.02平方米，购房合同编号为X；协议第一条除对物业费作了约定外，还约定物业服务企业应当每两个月向业主公示一次代收代交费用及分摊情况，每半年结算一次；协议第八条第（一）项约定，甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；协议第十二条约定，《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》（苏价服字[2014]86号）为本合同附件，本合同附件均为合同有效组成部分。在合同附件二物业管理企业提供的物业管理服务质量中约定的服务内容有综合服务、共用部位共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务，等级均为5级。同日，王长河在星光耀商业广场临时管理规约承诺书中签名确认。 2018年9月8日，上海高地苏州分公司出具发票，收到王长河、米丽娟2018年9月至2019年8月物业费3314.04元、建筑垃圾清运费278.4元、2018年9月至2019年8月公共能耗费1048.42元。 王长河认为物业服务存在如下问题：1.房号为712的业主要求维修门锁，物业拖延，最终未解决；2.地下车库漏水，物业未及时处理，给业主造成出行不便；3.电动自行车车库内垃圾滞留三日以上无人清扫；4.业主入住一年，电梯内的木板仍未拆除，且电梯未及时清扫，布满灰尘；5.1031室业主投诉楼道垃圾桶三日以上无人清理，垃圾到处都是；6.楼道顶棚破损严重，长期无人修理，公寓卫生间水龙头损坏后长期未安装；7.2019年7月18日楼道内残留宠物狗粪便无人清理；8.2019年5月13日垃圾占用主干道；9.建筑垃圾长期堵塞车道，影响业主出行；10.保安值班时跳舞、赤膊，辱骂业主，工作纪律松散，无人管理；11.保安长期脱岗，门岗无人值班；12.消防通道没有照明设备，物业不及时安装；13.1222、1223室业主报修窗户不能正常使用，物业接待后未在五日内安排人员上门修理；14.小区车辆违规停放，占用消防通道，保安未及时疏导；15.进入公寓人员无登记制度；16.公寓装修期间，物业公司对装修业主监管不尽责，建筑垃圾不及时清理；17.19楼整层严重漏水，物业未及时发现并处理。 上海高地苏州分公司针对上述问题认为，1.门锁维修因所涉房屋非原告，真实性不清楚，在物业服务过程中所有的门锁或其他部件损坏，物业都已安排人员上门服务，均已维修完毕；2.保洁人员定时对公共部位进行清理，符合保洁服务标准；3.顶棚损坏已进行了修复；4.发现建筑垃圾问题后及时进行清理；5.保安值岗及进入人员均有详细的来访登记记录及巡查记录；6.对楼道照明已及时进行维修，达到楼道维修维护标准；7.及时对窗户问题进行了处理；8.定时进行装修巡检，尽到监管巡检职责；9.19楼漏水系因业主洗衣机使用不当，物业已及时对住户漏水问题进行了清理；10.地下车库漏水处已维修完毕。 上海高地苏州分公司于2019年7月17日、10月8日公示收支情况，王长河认为根据约定，物业服务费收支情况每半年公布一次，代收代交的费用每两个月公布一次，上海高地苏州分公司违反约定。 庭审中，王长河对上海高地苏州分公司对星光耀商业广场提供物业服务不持异议，但认为上海高地苏州分公司的物业服务未达到5级标准，违反合同约定，给其造成了物业费损失，酌情应按物业费标准的80%收取，故应返还已交物业费的20%计662.8元，按照临时管理规约第八条第（一）项的约定，星浩公司承担连带责任。 本院认为，王长河与星浩公司、上海高地苏州分公司之间签订的苏州市前期物业管理服务协议是各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。星浩公司是该协议的签订者之一，王长河就该协议的履行产生纠纷，提起诉讼，星浩公司是本案的适格主体。上海高地苏州分公司对星光耀商业广场提供了物业服务，王长河亦不持异议，双方之间的物业服务关系依法成立。根据协议第八条第（一）项约定，星浩公司和上海高地苏州分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王长河有权要求限期改正，逾期未改正给王长河造成损失，星浩公司和上海高地苏州分公司应承担相应的赔偿责任。审理中，王长河虽举证证明物业服务中存在环境脏乱、管理缺失等现象，一定程度上反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，不能就此认定未达到相应的服务标准，且维修部分均已整改完毕，王长河未提供证据证明给其造成的损失，故其要求上海高地苏州分公司退还20%物业费以及星浩公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。上海高地苏州分公司作为物业管理企业，应当按照协议约定，认真履行管理职责，加强内部管理，提高服务质量，对于业主普遍反映的问题，应及时沟通，寻找解决方案。同时，小区环境需要业主与物业公司共同维护，建筑垃圾的倾倒、宠物粪便的处理、洗衣机使用不当造成漏水等主要责任在业主。王长河作为小区业主，如对物业服务不满意，应通过合理、合法的途径寻求解决，实行优胜劣汰，而物业费是物业服务的基本保障，物业费的减少不仅会使正常的物业管理难以为继,也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态,最终损害的是全体业主的利益。 关于上海高地苏州分公司公示代收代交费用及分摊情况、收支报告的诉讼请求，因不属于民事案件审查范围，且不具有执行内容，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告王长河的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告王长河负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇一九年十二月二十六日 书记员 李艳婷