陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10446号上诉人（原审被告）：西安海阔房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区西沣路与西沣二路十字海亮新英里售楼部。法定代表人：孔红华，该公司总经理。委托诉讼代理人：武正干，男，1981年11月13日出生，汉族，系该公司法务部经理，住安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告）：王昱睿，女，1987年3月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王挺，陕西呼建武律师事务所律师。上诉人西安海阔房地产开发有限公司（以下简称海阔公司）因与被上诉人王昱睿房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。海阔公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由王昱睿承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，证据不足。案涉房屋于2017年5月10日交房前取得了竣工备案表，已经达到合同约定的交付条件。案涉房屋不影响实际使用及居住，满足居住要求。王昱睿于2019年1月2日申请工程质量鉴定，但鉴定已被退回，截止上诉之日无任何书面鉴定结论证明案涉房屋存在影响居住及使用漏水的质量问题。一审法院在未有充分证据佐证的前提下，判决海阔公司存在逾期交房行为错误；二、即使认定案涉房屋存在逾期交房，一审认定的逾期交房期限起始及截止时间计算错误，与事实不符，并且违约金数额过高，远超王昱睿的实际损失，应当予以减少。1、一审认定从2017年5月10日计算维修起始时间及逾期交房期限与事实不符。2、一审判决以2019年4月30日为逾期交房的计算截止日错误。三、一审法院适用法律错误。原判决依据《中华人民共和国劳动合同法》第六十条、第一百一十四条而做出，而本案争议是房屋买卖合同纠纷，不属于劳动合同法调整范围。王昱睿辩称，截止现在，案涉房屋仍然存在漏水的客观情况。一审判决正确，请求维持原判。王昱睿向一审法院起诉请求：1、被告立即修复西安市雁塔区西沣路海亮新英里小区第4幢3单元11层31102号房屋，修复费用由被告承担；2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金直至所购房屋修复完工为止，截至2018年10月8日的违约金为114364.67；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王昱睿与海阔公司在2017年4月7日签订了合同备案号为：Y17065621的《商品房买卖合同》，合同约定：王昱睿购买海阔公司开发的位于西安市雁塔区；房屋总价款为2301101元；签订本合同前买受人已向出卖人支付定金人民币壹万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；商业贷款，买受人应当于2016年4月2日前支付首期房价款人民币691101元，占全部房价款的30.03%，余款人民币1610000元向贷款机构申请贷款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人查验的该商品房存在“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等”，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行支付；逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人已支付房款的万分之一的违约金；对于主合同中约定应由出卖人负责修复的质量问题，买受人应在收房当日一次性书面提出，修复期间不视为出卖人逾期交付。庭审中，海阔公司称因王昱睿购买的是现房，故海阔公司以王昱睿支付最后一笔房款的时间即2017年5月10日视为双方约定的交房，王昱睿表示认可。2016年12月30日，海阔公司开发的海亮•新英里小区第4幢取得了《竣工验收备案表》。庭审中，王昱睿称2017年5月10日收房时发现了多处漏水痕迹遂未收房，并就存在的问题要求海阔公司整改。2018年6月14日，海阔公司向王昱睿邮寄了《敦促交房通知书》，通知王昱睿于2018年6月22日办理入伙手续。2018年10月底，王昱睿收到了海阔公司口头通知要求验房。王昱睿称其看过后发现仍未整改好，仍拒绝收房。在本案审理过程中，2019年1月2日，王昱睿提出对涉案房屋是否漏水等提出了鉴定申请。2019年3月14日，陕西省建筑工程质量检测中心就王昱睿的鉴定申请作出《退案函》，载明因涉案房屋已进行过数次维修，不具备现场鉴定条件，故将案件退回。海阔公司称2019年4月30日，海阔公司针对王昱睿的所有整改已经维修完毕。王昱睿主张海阔公司的逾期交房违约金以合同总价款2301101元为基数，按日万分之一自2017年5月29日计算至实际交付房屋之日。一审法院认为，王昱睿与海阔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。王昱睿按照合同约定支付了全部的购房款，海阔公司应当按照约定向王昱睿支付合格的商品房。因涉案房屋系现房，故对王昱睿、海阔公司认可的王昱睿最后一次支付房款的时间为约定交房时间的意见，王昱睿、海阔公司均予以认可，本院亦予以确认。因涉案房屋已经取得了竣工验收备案表，竣工验收备案是建设行政机关对于建设工程进行严格审查的基础，具有可信赖性，但是商品房作为一种特殊的商品，其主要功能是居住，王昱睿购买的是毛坯房，其在第一次验收房屋时即存在漏水重整问题，该问题已经影响到了王昱睿后期装修及实际居住使用，显然基本的合同目的尚不能实观。那么王昱睿有权在案发房屋问题尚未整改修复的情形下拒绝接受房屋。海阔公司对房屋进行了整改和修复，王昱睿认为仍未达到入住条件，根据王昱睿的鉴定申请，最终鉴定退回。根据举证责任，王昱睿并未有充分的证据证明涉案房屋在海阔公司整改后仍未达到收房条件，故王昱睿主张修复西安市雁塔区西沣路海亮新英里小区第4幢3单元11层31102号房屋且修复费用由海阔公司承担的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。但因海阔公司最后一次整改修复时间为2019年4月30日。因海阔公司确实未能按照合同约定的时间即2017年5月10日交房，故本院依法以海阔公司最后一次的整改时间即2019年4月30日视为房屋达到交付条件，结合王昱睿、海阔公司的合同约定，买受人查验的该商品房存在“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等”，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行支付；对于主合同中约定应由出卖人负责修复的质量问题，买受人应在收房当日一次性书面提出，修复期间不视为出卖人逾期交付。王昱睿在收房之日即2017年5月10日已经提出了整改问题，海阔公司在30日内的修复时间不视为逾期交付，故海阔公司共计逾期交房689天。因此，按照合同约定，海阔公司所应当承担的逾期交房的违约责任是按照总房款日万分之一标准向王昱睿支付违约金，共计158545.86元。综上所述，根据《中华人民共和国劳动合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安海阔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昱睿逾期交房违约金158545.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王昱睿其余的诉讼请求。本案案件受理费2587元，由被告西安海阔房地产开发有限公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。二审庭审期间，海阔公司向本院提交两张案涉房屋的现场照片。拟证明:案涉房屋已经修复完毕。王昱睿质证称，对于该组证据不予认可。该组证据无拍摄的时间、地点。无法证明该照片与案涉房屋有关。王昱睿向本院提交两组证据。一、提交视频资料。拟证明:案涉房屋没有修复好，烟道仍存在漏水的客观情况。漏水点只有烟道比较明显，其余地方存在渗水现象。二、提交微信记录截屏照片。证明:案涉房屋没有修复好。海阔公司质证称，对于该视频不予认可，对于微信记录截屏照片的真实性认可，证明目的不认可。本院经审理查明，一审法院查明其余事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王昱睿与海阔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自义务。王昱睿按照合同约定支付了全部的购房款，海阔公司应当按照约定向王昱睿交付合格的商品房。但海阔公司向王昱睿交付案涉房屋时，案涉房屋存在漏水重整问题，该问题已经影响到了王昱睿后期装修及实际居住使用，致使王昱睿合同目的不能实观，王昱睿有权在案涉房屋漏水问题尚未整改修复的情形下拒绝接受房屋，故原审法院判决海阔公司向王昱睿支付逾期交房违约金具有事实与法律依据，海阔公司上诉称其公司不应支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算，王昱睿在收房之日即2017年5月10日已经提出了整改问题，海阔公司在30日内的修复时间不视为逾期交付，海阔公司最后一次整改修复时间为2019年4月30日，原审法院以海阔公司最后一次的整改时间即2019年4月30日视为房屋达到交付条件，王昱睿虽然在二审中提交证据证明案涉房屋未修复好，但王昱睿并未对此提起上诉，故海阔公司上诉称一审判决以2019年4月30日为逾期交房的计算截止日错误，本院不予采信。一审判决中存在笔误，海阔公司上诉称一审法院适用法律错误，本院亦不予采信。综上，海阔公司的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3471元，由上诉人西安海阔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一九年十二月十六日书记员 尹佳佳