湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初7459号原告：张超，男，1991年6月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告委托诉讼代理人：王秀琬，湖南骄阳律师事务所律师。被告：岳阳市德润置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区云梦路原教科院办公楼北楼4层。法定代表人：葛辉义，执行董事委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：方奔龙，湖南岳州律师事务所律师。原告张超与被告岳阳市德润置业有限公司（以下简称“德润置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王秀琬，被告德润置业的委托诉讼代理人张忠伟、方奔龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告从2018年10月31日开始至被告实际交房之日止，按总房款万分之三／天的标准向原告支付逾期交房的违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年7月10日与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于岳阳市岳阳楼区，交房的时间为2018年10月30日前。原告按约支付了房款，被告没有按照约定交房。被告辩称：一、被告按时完成本案本项目的施工，工程经竣工验收合格，没有按时备案属于合同约定的不可抗力情形；二、本项目不能按期取得竣工验收备案表系被告意志以外的原因导致的，其中包括：1、政府部门未在约定时间向答辩人交付建设用地而延误工期；2、消防通道规划变更而延误工期；3、天然气因居民阻拦原因不能按时碰通而延误工期。被告多方协调，逐一解决，至原告起诉前已经取得备案表。三、假定法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，应予以调低，且部分原告违约金主张没有事实依据，应当驳回。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2017年7月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：1、原告以660592元购买被告开发的“尚书佳苑”001001幢12层1208号房屋一套；2、定于2018年10月30日前交付房屋，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告；3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付房屋的，按照下列方式处理：（1）、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同时，双方在《补充协议》第三条第（2）款中对不可抗力约定为“不可抗力包括国家或地方政策的变动、政府部门对验收及市政配套、安装至延误；自然灾害；战争等”双方还就其他事项进行了约定。签订合同后原告支付了全部房款。二、诉争房屋在2016年6月10日开工，2019年5月21日进行竣工验收，2019年6月26日完成房屋测绘，2019年7月3日完成竣工验收备案。2019年7月5日，被告在入户电梯口处张贴交房公告，并电话通知了相关业主。三、2015年7月14日岳阳楼区拆迁安置工作局（乙方）和岳阳市市容环境卫生管理局（甲方）就签订了一份《关于三眼桥街道办事处南侧旧城改造项目一期建设出入通道的协议》（以下简称《协议》），约定：甲方同意乙方在三眼桥街道办事处南侧旧城改造一期建设用地范围南面与甲方家属楼（金环小区）2栋西面之间的空地增设出入通道，同意该项目一期建设住户由此通道出入。2015年11月23日德润置业竞得岳土网挂[2015]22号宗地，总面积4933㎡，成交价格4180万元，并于2016年元月6日正式签订出让合同。该宗地为被告公司垫资的市政府旧城改造项目。2017年8月30日，德润置业向岳阳市国土资源局出具《关于请求按出让合同交付土地的报告》，该报告载明：“……由于历史原因，至今仍有400多平方米土地未能交付使用……主体工程计划在下月封顶，项目竣工验收在即，由于部分土地未能按照合同交付使用导致地面消防通道无法开工建设，将直接导致消防部门不能按时通过验收而影响35户拆迁安置房和200多户购房户的按时交房入住，会产生一系列的社会问题和不稳定因素，为此，本公司请贵局和楼区政府妥善解决为盼”。2018年9月29日上午，德润置业为履行2015年7月14日的《协议》组织几十名人员欲拆除金环小区所属围墙，下水管道等小区设施，与金环小区业主发生争执冲突，经公安等相关部门出面平息事态。2018年10月10日，金环小区业主向岳阳楼区人民法院提起诉讼，要求确认2015年7月14日的《协议》无效。为化解矛盾、维护稳定，经市区两级政府及相关职能部门沟通协商，2018年11月21日，三眼桥街道办事处组织召开关于尚书佳苑一期项目消防通道次入口规划方案改道调整座谈会议，由德润置业提出申请，对小区次入口位置进行调整。2019年1月4日，岳阳市规划局在网上公示了德润置业申请的尚书佳苑项目次入口调整方案，调整内容为：“取消该项目南侧次入口，在项目北侧临红叶路开设紧急消防出入口”。2019年1月29日，岳阳市规划局调整尚书佳苑紧急消防出入口方案。经施工，2019年3月28日尚书佳苑一期消防验收合格。四、因金环小区居民认为尚书佳苑的天然气主管外接施工侵害了其合法权益进行阻工，华润燃气公司重新规划天然气碰通路线，2019年4月3日，岳阳市城市管理和综合执法局出具处理意见书，载明：“目前，华润燃气正在向岳阳楼区城管部门办理更改设计方案后的施工审批手续，待审核通过后便可立即开始实施。”2019年4月9日,尚书佳苑天然气管道工程验收合格。判决的理由与结果本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告未按合同约定时间交房，应向原告承担违约责任。一、尚书佳苑小区消防通道规划方案调整期间及天然气主管碰通方案调整期间是否应予相应扣减。对消防通道规划方案调整应属于政府政策变动范围，符合双方《补充协议》第三条第（2）款约定的情形，但被告不能据此无限期延期交房，原告主张顺延期间322天与事实不符，本院确认顺延至消防验收之日，即2019年3月28日。至于天然气主管碰通方案调整期间是否应予减扣问题，该期间并非不可抗力而造成，被告主张扣减,不予采纳。二、关于按什么标准计算逾期交房违约金问题。合同约定逾期超过60日交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照全部房价款的日万分之三支付违约金，应理解为自延期之日起开始按照该约定承担违约责任，被告抗辩违约金约定过高，而本案原告并未提供实际损失的依据，故本院对违约金酌情调整为全部房价款的日万分之一。三、关于逾期交房违约金截止时间问题。涉案房屋已于2019年7月3日完成备案,被告于2019年7月5日通知原告收房,虽未严格按照合同约定的书面形式，但其采用了张贴通知和电话告知的方式，应视为原告收到了交房通知，原告亦有义务及时办理收房手续，故逾期交房违约金应计算至该日。如原告办理收房手续时被告违反合同约定拒不向原告交付房屋，原告可以就房屋交付纠纷以及后期延期交房违约责任另行主张权利。因此,逾期交房的违约金应以购房款660592元为基数,从2019年3月28日起至2019年7月5日止，延期交房日期为100天，按每日万分之一的标准计付,具体数额为6605.5元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告岳阳市德润置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张超支付逾期交房违约金6605.5元。二、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费594元，由原告张超负担396元，由被告岳阳市德润置业有限公司负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  刘耀华二〇一九年十二月二十五日书记员  卿 乐