重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初10753号原告:上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。负责人：孔凡武，总经理。委托诉讼代理人：易言娟（特别授权），女，1986年7月6日出生，汉族，系原告职工，住重庆市南岸区。被告：杨素平，女，汉族，1973年2月1日出生，住重庆市合川区。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司与被告杨素平物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人易言娟、被告杨素平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2018年1月至2019年4月期间的物业费3329.6元，2017年1月至2019年4月水电公摊费700元，共计4029.6元；2、判令被告支付合同滞纳金（2016年4月至2019年2月以物业服务费月208.2元为基数，自2018年1月起至2019年2月按每月物业费208.1元为基数，按每日万分之五的标准计算至该物业服务费付清为止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市南岸区观云路5号山与城的业主。被告房屋建筑面积为83.24平方米，根据《山与城三期前期物业服务合同》的约定，被告应于每月10日前按建筑面积每平方米2.8元（含0.3元水电公摊，但不含电梯运行维护费）的标准支付每月物业管理费，若逾期不付的，被告应从逾期之日起按每天万分之五支付逾期付款违约金。被告于2018年1月1日起拖欠物业管理费至今，期间原告严格按照物业服务合同约定向复地山与城项目提供了物业管理服务，对于被告拖欠管理费的违约行为，原告对被告进行了数次催告。被告杨素平辩称：1、小区基本配套不完善。小区所有门禁系统从入住以来至今4年不能正常使用，可视系统至今未安装，业主安全未得到应有的保障。2、房产证上的公摊面积不是业主在使用。公摊面积及幼儿园至今接房后4年并未交付业主适用，现仍为开发商占用。3、物管公司和开发商恶意侵害业主的财产权益。房产证上的公摊面积是法律赋予业主的财产权益，开发商为了提高商品房单价，明知顶楼和底楼花园属于全体业主的公摊面积和公共绿化地，开发商以口头形式赠与给顶楼和底楼业主，顶楼业主把房顶装成了自己的房子，底楼业主已将违规赠送的公共绿化地硬化进行违章搭建。原告与开发商系关联公司，对于违章搭建采取默认态度。4、物业合同在执行中基于上述原因，不应再适用物管费2.8元一平米的标准。经审理查明：被告杨素平系位于重庆市南岸区观云路5号房屋的业主，该房屋建筑面积为83.24平方米，系住宅。2013年4月27日，上海高地物业管理有限公司（乙方）与建设单位重庆朗福置业有限公司（甲方）签订了《复地·山与城三期前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为位于南岸区南山街道福寿路2号的“复地·山与城三期”（商住物业）提供物业管理服务。该合同第六条约定物业服务费实行包干制，花园洋房2.8元/月.平方米（含0.3元水电公摊）；物业服务费用按季交纳，应在每季前10日内履行交纳义务。合同第二十六条、二十七条约定，合同期限从2013年3月1日起至2016年12月31日止，合同期限内，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效日起，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立，本合同自动延续至业委会与物业服务企业依法签订物业服务合同生效时止。合同第三十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方权利义务等进行了约定。庭审中，原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司举示了照片60张，从照片中可以看出原告履行了小区的秩序维护、环境清洁和绿化、破损设施的修复。就被告杨素平欠付物管费、公摊费，原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司向被告户籍地进行了邮寄、至被告小区房屋进行了催收。庭审中，原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司代理人陈述：1、关于门禁系统问题，前期地产未移交，现发现问题物管已与开发商协商，于2019年4月至9月进行了整改。2、公摊面积：房屋楼顶不属于公摊面积。3、幼儿园及会所配套未实现，属开发商原因。4、违章搭建问题：原告已尽到告知、制止及上报，履行了物业服务合同的义务。庭审中，原告杨素平举示了原告张贴的载有禁止违章搭建的《温馨提示》、照片8张反映小区存在违章搭建的情况。上述事实，有当事人举证及陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，上海高地物业管理有限公司与建设单位重庆朗福置业有限公司签订的《复地.山与城三期前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对复地.山与城三期小区的全体业主均具有约束力。原告作为上海高地物业管理有限公司的分支机构为复地.山与城三期小区提供了事实上的物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告交纳物业服务费等费用。原告提供的物业服务是长期性、持续性，即使存在服务瑕疵但并不构成根本违约，此抗辩不足以成为被告拒交物管费等相关费用之理由，且违章搭建属于行政机关的管理范围，物业公司仅能做到尽可能的制止和向行政机关上报，本院对被告的答辩意见不予采纳。根据前期物业服务合同约定，被告应交纳2018年1月至2019年4月的物业服务费为3329.6元（2.5元/月/平方米×83.24平方米×16个月），本院予以支持。被告应支付的水电公摊费为699.22元（0.3元/月/平方米×83.24平方米×28个月）。关于滞纳金，就是前期物业服务合同约定的违约金，被告现逾期支付上述费用已构成违约，应承担合同约定的违约责任，但根据原被告双方陈述和举证，原告的物业服务还有待加强和提高，本院酌情调整违约金，即以欠付金额为基数，自2018年1月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至物业服务费付清为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨素平于本判决生效之日起三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司2018年1月至2019年4月期间的物业费3329.6元、2017年1月至2019年4月水电公摊费699.22元；二、被告杨素平于本判决生效之日起三日内支付原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司支付滞纳金（以每季度欠付物业费金额为基数，自2018年1月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至物业服务费付清为止）；三、驳回原告上海高地物业管理有限公司重庆分公司本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告杨素平负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  钟原人民陪审员  汪庆人民陪审员  赵瑜二〇一九年十二月七日书 记 员  陈立