福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20719号 原告：厦门世纪桃源股份有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路299-309号主楼503室。 法定代表人：厉宗敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊文丽，福建盖普律师事务所律师。 被告：徐家安，男，1975年2月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门世纪桃源股份有限公司（以下简称世纪桃源公司）与被告徐家安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪桃源公司的委托诉讼代理人樊文丽与被告徐家安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪桃源公司向本院提出诉讼请求：1.徐家安向世纪桃源公司支付拖欠的龙山山庄房产（厦门市思明区）自2008年7月至2019年7月的综合管理服务费8192.8元、房屋公共维修金2979.2元、公摊电费610.6元，共计11782.6元；2.徐家安支付滞纳金（自逾期之日起以逾期金额为基数，按照每日万分之五的标准，暂计至2019年7月31日的滞纳金为11227.86元，2019年8月1日后的滞纳金按照每日万分之五的标准计至实际付清之日止）。事实和理由：2002年3月，世纪桃源公司与厦门市龙山山庄业主委员会（以下简称龙山山庄业委会）签订《龙山山庄物业管理委托合同》，世纪桃源公司从2002年4月1日起至今对龙山山庄进行物业管理，世纪桃源公司系具备从事物业管理及收取相关费用的物业管理公司。依照《龙山山庄物业管理委托合同》第二十二条第6项约定，业主和物业使用人须于每月5日－10日到管理处交纳各项应交费用。徐家安系厦门市思明区业主，享受了世纪桃源公司提供的物业管理服务，却没有按时向世纪桃源公司交纳相关费用。截止2019年7月31日，徐家安共拖欠综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊电费共计11782.6元，滞纳金11227.86元。经世纪桃源公司多次催讨，徐家安均以种种理由不予交纳。现世纪桃源公司向法院提起诉讼，望判如诉请。 徐家安辩称，一、世纪桃源公司将徐家安作为被告向法院提起诉讼，属捏造虚假合同，缺乏事实和法律依据。世纪桃源公司提供的《龙山山庄物业管理委托合同》第一页显示甲方为龙山山庄业委会，乙方为世纪桃源公司，签订时间为2002年3月15日，第七页却显示甲方为世纪桃源公司，乙方为龙山山庄业委会，签订时间为2002年3月5日。上述合同出现以上明显错误，是虚假、无效的。二、徐家安并非恶意拖欠物业管理费，世纪桃源公司提供的物业管理服务未达合同要求，不作为，乱作为，且内部管理混乱。徐家安于2007年10月1日入住龙山山庄小区，入住初期积极交纳各项物业费用。随后徐家安发现楼顶（徐家安居住于顶楼）渗水，多次要求世纪桃源公司处理，世纪桃源公司总是推诿，除派人到楼顶查看外，再无其他修复动作，导致徐家安屋内部分装修损毁。后徐家安决定暂停交纳物业费用，待世纪桃源公司解决楼顶渗水问题后再行补交。2019年8月徐家安自行出资27860元对屋顶进行全面翻修，现已翻修完成。徐家安的妻子曾于2015年将物业费5990.22元（免除公维金）转给胡某，但胡某未将该笔费用交给世纪桃源公司，后于2017年退给徐家安。三、世纪桃源公司对龙山山庄小区公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务缺失。安防设施设备管理不善，门禁安全系统形同虚设，给小偷制造了可乘之机。门岗人员年纪较大，安全意识淡薄，任何人可随意进出小区。车辆的进出和放置没有规划，所有道路均无法通过消防车，万一发生火灾等事故将导致严重后果。综上，世纪桃源公司违约在先，徐家安无奈进行抗议，请法院查明事实真相，维护徐家安的合法权益，驳回世纪桃源公司的诉讼请求。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年3月5日，龙山山庄业委会与世纪桃源公司签订《龙山山庄物业管理委托合同》，载明委托方为龙山山庄业委会，受托方为世纪桃源公司，委托管理期限为三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止；住宅管理费按多层住宅无电梯0.55元/平方米、房屋维修金0.2元/平方米收取；业主和物业使用人须于每月5日至10日到管理处交纳各项应交费用，拖欠费用从每月11日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金；合同期限届满时，龙山山庄业委会未与其他物业公司签订物业管理委托合同，则本合同自动顺延。上述合同签订后，世纪桃源公司为龙山山庄小区提供物业管理服务至今。 徐家安系龙山山庄业主，其房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积111.33平方米。自2008年7月至2019年7月期间，徐家安因屋顶漏水的维修问题与世纪桃源公司交涉未果，徐家安因此未向世纪桃源公司支付综合管理服务费、房屋公共维修金，其中综合管理服务费共计8143.59元（0.55元／平方米·月×111.33平方米×133个月），房屋公共维修金共计2961.91元（0.2元／平方米·月×111.33平方米×133个月）。在此期间，世纪桃源公司多次在龙山山庄小区公告栏张贴缴费通告，向龙山山庄业主催缴相关费用，徐家安称其没有见过。2019年7月底，世纪桃源公司向徐家安邮寄律师函，再次催缴相关费用，徐家安称其没有收到。 徐家安曾于2016年向世纪桃源公司的工作人员胡某转账物业管理费5990.22元，后胡某未将该笔款项转给世纪桃源公司，而是退还给了徐家安。 另查明，案外人陆元章等人于2017年向本院提起诉讼，请求判令世纪桃源公司分别于2007年、2014年、2016年向法院递交的三个版本的《龙山山庄物业管理委托合同》（即2002年3月5日落款的龙山山庄业委会与世纪桃源公司签订《龙山山庄物业管理委托合同》）无效。本院经审理作出（2017）闽0203民初997号民事判决，驳回陆元章等人的诉讼请求。陆元章等人不服，提起上诉。厦门市中级人民法院经审理认为，该案讼争《龙山山庄物业管理委托合同》的缔约方为龙山山庄业委会与世纪桃源公司，要求法院对已生效履行的合同进行审查需由合同相对方提出，陆元章等人并非合同相对方，无权提起合同效力审查之诉；现龙山山庄业委会已无法正常履职，陆元章等人拟代表业委会或全体业主提起本案诉讼，应经龙山山庄小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；陆元章等人起诉未经过半数业主同意及授权，不符合法律规定，应予驳回；原审法院未审查原告的诉讼主体资格直接进行实体处理，适用法律错误，予以纠正。厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终2417号之一民事裁定，撤销（2017）闽0203民初997号民事判决，驳回陆元章等人的起诉。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。龙山山庄业委会与世纪桃源公司签订的《龙山山庄物业管理委托合同》对业主具有约束力，世纪桃源公司与徐家安均应依约履行。虽然上述合同存在一定的瑕疵，但徐家安以此主张上述合同无效，依据不足。世纪桃源公司为龙山山庄小区提供物业管理服务，徐家安应承担物业服务费等费用。物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。徐家安作为业主对世纪桃源公司提供的物业服务不满，可依法主张权利，但不能以此作为拖延缴纳物业服务费的理由。世纪桃源公司诉请徐家安支付综合管理服务费8143.59元、房屋公共维修金2961.91元，本院予以支持。世纪桃源公司诉请徐家安向世纪桃源公司支付2009年10月至2019年5月期间的公摊电费610.6元，但未提交证据证明公摊电费的计算方法和依据，本院不予支持。鉴于徐家安未按时缴纳物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，且徐家安曾向世纪桃源公司的工作人员转账过物业服务费，系世纪桃源公司工作人员的原因未能缴纳成功，故世纪桃源公司诉请徐家安支付滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告徐家安于本判决生效之日起十日内向原告厦门世纪桃源股份有限公司支付综合管理服务费8143.59元和房屋公共维修金2961.91元； 二、驳回原告厦门世纪桃源股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为188元，由厦门世纪桃源股份有限公司负担97元，徐家安负担91元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱晨 二〇一九年十二月二十日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。