安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初2828号原告：张梦玉，女，1972年10月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：李伟，男，1974年12月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述二原告共同的委托诉讼代理人：曹士文，安徽亚星律师事务所律师。被告：于振山，男，1968年10月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：秦晓丽，女，1971年12月23日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述二被告共同的委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。原告张梦玉与被告于振山、秦晓丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序。因遗漏当事人，本院决定追加李伟为原告。因双方争议较大，本案不宜适用简易程序，本院于2019年9月29日裁定转为普通程序，依法组成合议庭。本院分别于2019年8月21日、2019年9月9日、2019年10月30日三次公开开庭进行了审理。原告张梦玉及其共同的委托诉讼代理人曹士文、被告秦晓丽及其与于振山共同的委托诉讼代理人赵后毛三次到庭参加诉讼，原告李伟参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。张梦玉、李伟向本院提出诉讼请求：1.判令于振山、秦晓丽连带支付违约金3.5万元；2、判令于振山、秦晓丽支付暂自2019年4月21日至2019年4月29日的迟延交房违约金1260元（以总价款70万元为基数按日万分之二计算），剩余迟延交房违约金继续计算至完全履行交房义务时止；3、本案全部诉讼费用由于振山、秦晓丽承担。审理过程中，张梦玉、李伟申请变更诉讼请求，实际为增加诉讼请求：判令于振山、秦晓丽支付律师代理费0.3万元。事实及理由：2018年12月14日，张梦玉与于振山、秦晓丽、淮北光大房产资讯服务有限公司（简称光大公司）签订房屋买卖居间合同，于振山、秦晓丽将其共同共有的涉案房屋以70万元的价格出售给张梦玉，并约定“该房屋装饰装修属房屋出售的主体甲方不能自行拆除”及其他权利义务。合同履行过程中，于振山、秦晓丽因暂无房屋居住，向张梦玉提出缓交房屋的请求。为此，双方签订了《关于合同（gdzd20181214015s）的补充协议》，约定交房日期定于4月20日。合同履行期间，张梦玉、李伟完全履行了合同义务，但于振山、秦晓丽擅自将涉案房屋的装饰装修进行了拆除。张梦玉、李伟与于振山、秦晓丽多次交涉，其未作任何回应。特根据法律规定提起诉讼，望判如所请。于振山、秦晓丽辩称，一、2018年12月14日，三方签订的房屋买卖居间合同第一条约定：“交付的附属设施设备，相关物品及清单，详见附件一。”双方并未签署附件一，也就是没有附属设备相关物品。结合房屋买卖居间合同第十四条后，各方备注：“经甲乙双方协商同意，空房交接。”于振山、秦晓丽于2019年4月20日前将房屋搬空，2019年4月6日通知中介公司让张梦玉、李伟接收房屋。2019年4月7日，三方到房屋处，张梦玉、李伟拒绝接收房屋。张梦玉、李伟不接收房屋，是违约方，对其扩大的损失只能由其承担。如果张梦玉、李伟一辈子不接收房屋，法庭不可能判决于振山、秦晓丽按每月4200元支付一辈子违约金。违约金以填平为原则，每月4200元实在过高，超出淮北的实际水平，达到南京新新一线城市的标准，法庭应依法降低。于振山、秦晓丽为化解矛盾，将按照合同约定拆除的部分物品重新装好，并请中介方在合同约定的交房时间2019年4月20日之前再次收房。但是，张梦玉、李伟还是不愿收房。于振山、秦晓丽要求中介方提供张梦玉、李伟的电话，张梦玉、李伟不同意中介方告知联系方式。张梦玉、李伟至今未收房，却委托律师提起诉讼，其目的不是收房，而是索要不当得利。违约分为一般违约和根本违约。张梦玉、李伟支付房款，于振山、秦晓丽收取房款。将房产过户到张梦玉、李伟名下，并按约定搬家奇偶发那个，属于正常履行合同。加入法院认定于振山、秦晓丽不应拆除家具等，其也只是一般瑕疵履行，不属于根本违约。3.5万元违约金支付的前提是根本违约。故张梦玉、李伟的第一项诉讼请求无事实和法律依据。三、根据2018年12月29日补充协议可以看出，于振山、张梦玉少缴20万元的房产交易税费，应当补缴0.6万元。四、关于房屋买卖居间合同中的几个条款。张梦玉、李伟已经缴纳税费，交易继续进行，该条款没有违约方，不适用合同第8条第3款5%违约金的约定。于振山、秦晓丽在合同约定的交房期限之前主动交房，但张梦玉、李伟拒不接收，违约方在张梦玉、李伟，如果有违约金应该是张梦玉、李伟支付违约金。故合同第11条11款不适用本案。根据合同第八条第一款第二项之规定，如果有一方不按照法律政策缴纳相关税费，应该承担5%的违约金。因此，张梦玉、李伟应当向于振山、秦晓丽支付违约金。关于户口问题，于振山、秦晓丽一家三口的户口均不在该房产，该房产的户口为空户，从于振山、秦晓丽的身份信息就可以看出。所以，张梦玉、李伟主张因于振山、秦晓丽没有迁出户口应支付违约金，明显没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张梦玉与李伟向本院提交的房屋买卖居间合同、光大公司的情况说明、定金收条、关于合同（gdzd20181214015s）的补充协议、光大公司的交房情况说明、照片、律师代理费发票、证人张某、王某出庭所作证言、于振山与秦晓丽提交的照片、录像资料、录音资料、微信聊天记录、补充协议具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月14日，于振山、秦晓丽（甲方、卖方）与张梦玉（乙方、买方）、光大公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容：甲方将其位于淮北市相山区清荷园4栋3单元106室出售给乙方；房屋用途为住房，建筑面积94.7平方米；房屋装饰装修属于房屋出售的主体，甲方不能自行拆除，交付的附属设施设备、相关物品及清单详见附件一；房屋成交价70万元；本合同签订时，乙方向丙方支付中介服务费0.7万元；房屋产权过户的所有费用由乙方承担；甲乙双方于2019年1月5日前办理住房公积金贷款，再到房管局办理二手房交易手续，到不动产登记中心办理登记手续，乙方到银行办理抵押登记手续；甲方在收到全部房款3日内将房屋交付乙方；甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1、2、3款的违约责任，由违约方向对方支付房屋成交价的5%作为违约金，同时支付成交价的2%作为丙方的中介费，实际损失超过违约金总额的，违约方据实赔偿；除本合同另有约定外，甲方未按合同约定期限将房屋交付乙方，自约定的交付期限届满此日起至实际交付日止，甲方以该房屋成交价为基数按日万分之二向乙方支付违约金，合同继续履行；如甲乙双方发生纠纷，诉讼费、律师费、执行费、公证费、调查费、交通费、误工费等一切非遗全部由违约方承担；备注：经甲乙商贩协商同意，空房交接。当日，张梦玉支付定金1万元，于振山、秦晓丽出具收条。2019年12月29日，于振山、秦晓丽与张梦玉、李伟签订补充协议，约定购房款70万元，首付20万元、贷款25万元、定金1万元，余款19万元，张梦玉、李伟领取房产证后提取住房公积金，在5个工作日内支付19万元。之后，于振山、秦晓丽与张梦玉、李伟办理涉案房屋的产权转移登记手续，张梦玉、李伟付清房款。2019年2月2日，秦晓丽与李伟签订《关于合同（gdzd20181214015s）的补充协议》，约定交房日期定于2019年4月20日。2019年4月6日，于振山、秦晓丽通过光大公司转告张梦玉、李伟收房事宜，光大公司遂转告张梦玉、李伟。次日，张梦玉、李伟与于振山、秦晓丽、光大公司的工作人员到涉案房屋履行交房、收房手续。张梦玉、李伟发现灯具、电器、部分装修物等被拆除、水路管线被剪至墙壁处，认为与双方约定的房屋内部情况不符，不愿收房。于振山、秦晓丽把部分被拆下的装修物重新安装好后，于2019年4月19日联系光大公司要求交房，之后又数次通过光大公司转告张梦玉、李伟收房。张梦玉、李伟认为，原有设施、装修物被拆除，重新安装，价值受损，仍然不愿收房。本院认为，张梦玉、李伟与于振山、秦晓丽、光大公司签订的房屋买卖居间合同是各方的真实意思表示，合法有效。根据房屋买卖居间合同的内容、光大公司出具的情况说明、交房情况说明以及光大公司工作人员张某、王某出庭所作证言，能够证明张梦玉、李伟与于振山、秦晓丽约定涉案房屋内的装饰装修物、设施设备均随房屋售予张梦玉、李伟。于振山、秦晓丽辩称双方约定的是空房交接，没有约定室内物品、装修物归张梦玉、李伟所有，仅提供房屋买卖居间合同的备注予以证明，不足以推翻合同主文中“房屋装饰装修属于房屋出售的主体，甲方不能自行拆除，交付的附属设施设备、相关物品及清单详见附件一”的约定。且，涉案房屋是存量房，之前于振山、秦晓丽对房屋进行了装修并居住多年。实践中，买卖存量房一般包括装修物，卖方不会花费时间、精力拆除装修物。对于家电、家具，由买卖双方协商约定。因此，于振山、秦晓丽的上述抗辩意见，证据不足，不符合常理，本院不予采信。双方约定，任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1、2、3款的违约责任，由违约方向守约方支付房屋成交价70万元的5%即3.5万元作为违约金。合同第十一条1、2、3款规定的是于振山、秦晓丽保证房屋产权不存在争议、双方按约定时间到交易中心办理过户手续、于振山与秦晓丽配合张梦玉与李伟办理贷款手续等内容。于振山、秦晓丽没有拒绝交付房屋，亦未要求解除合同，涉案房屋产权不存在争议，于振山与秦晓丽配合张梦玉与李伟办理了贷款手续，涉案房屋产权转移登记手续也办理完毕。于振山、秦晓丽的行为不适用上述条款，张梦玉、李伟无权主张3.5万元违约金。双方已经办理了房屋产权转移登记手续，于振山、秦晓丽亦同意交房，履行了合同的主要义务。于振山、秦晓丽在交房前，拆除房内的电器、灯具、部分装修物等，并将水路管线被剪至墙壁处，可以通过维修、更换、添置物品等方式恢复房屋原来的价值。于振山、秦晓丽未及时恢复房屋价值，张梦玉、李伟亦应当及时收房，避免损失扩大。张梦玉、李伟收房后，可以向于振山、秦晓丽主张恢复房屋价值的费用。张梦玉、李伟在本案中未提出该诉讼请求，双方可自行协商或另行诉讼。本院酌定恢复房屋原有价值的时间为3个月，自2019年4月21日起至2019年7月20日。于振山、秦晓丽逾期交房，属于违约行为，应当支付违约金。张梦玉、李伟主张按合同约定的标准计算逾期交房违约金，即每天140元，折合每月4200元。于振山、秦晓丽认为违约金标准过高，应予降低。根据涉案房屋的位置、面积、楼层，结合本地房屋租赁市场价格，本院酌定于振山、秦晓丽按每月2000元支付逾期交房违约金，计6000元。张梦玉、李伟一直不收房，自2019年7月21日起至实际收房之日的损失属于扩大损失，由其二人自行承担。于振山、秦晓丽在履行合同过程中存在违约行为，导致本案纠纷发生。于振山、秦晓丽依据房屋买卖居间合同约定，要求其二人承担张梦玉、李伟聘请律师的费用3000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定,判决如下：一、于振山、秦晓丽于本判决生效后十日内支付张梦玉、李伟逾期交房违约金6000元、律师代理费3000元，计9000元；二、驳回张梦玉、李伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由张梦玉、李伟负担391元，由于振山、秦晓丽负担391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  孟秀芳审 判 员  徐继东人民陪审员  乐可洁二〇一九年十二月三十一日书 记 员  赵 坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。