安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1302民初4967号原告：徐杨利，女，1975年3月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告：张贺凯，男，1978年7月19日出生，汉族，住安徽省阜南县。以上两原告共同委托诉讼代理人：贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：胡展，安徽烁光律师事务所实习律师。被告：宿州国购广场商业投资有限公司，住所地安徽省宿州市汴河路308号。法定代表人：李梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。被告：安徽省国乐商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路660号绿地赢海国际大厦D座1413室。法定代表人：曹洪春，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭瀚昭，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆玉洁，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告徐杨利、张贺凯与被告宿州国购广场商业投资有限公司（以下简称宿州国购公司）、安徽省国乐商业运营管理有限公司（以下简称安徽国乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐杨利、张贺凯及其共同委托诉讼代理人贾亚峰、胡展，被告宿州国购公司委托诉讼代理人武仲江，安徽国乐公司委托诉讼代理人郭瀚昭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐杨利、张贺凯向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告返还多收购房款260334元及利息37097.6元（按银行同期贷款利率，从2016年5月1日起至2019年5月1日）；2.依法判令被告宿州国购支付逾期办证违约金23898.72元；3.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告安徽省国乐商业运营管理有限公司（以下简称国乐公司）与原告商定其将位于宿州市东昌路东侧的商业门面房一间（建筑面积51.48平方米）销售给原告，原告预付购房款1495055元，双方约定合同签约价为2454721元。原告向被告国乐公司预付购房款1495055元后，被告国乐公司于2016年1月7日出具了“说明”。2016年1月15日，被告宿州国购广场商业投资有限公司（以下简称国购公司）与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告国购公司开发的位于宿州市东昌路东侧的ABCD及办公楼1层1129室商业门面房一间，建筑面积51.48平方米，单价为每平方米47683元，总金额2454721元，并约定买受人应于2016年1月15日之前支付首付款1234721元，剩余房款1220000元办理银行按揭贷款，出卖人应当在2017年1月8日前将本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金等。合同签订后原告通过按揭贷款方式向被告国购公司支付了按揭房款1220000元，加上原告已经支付的1495055元，至此，原告支付购房款2715055元，减去被告退给的面积差价款64849元，被告实际收到原告购房款2650206元，减去实际应付房款2389872元，尚余购房款260334元，两被告未予返还，另，被告国购公司未在合同约定期限内办理房地产权属证书，其应按合同约定支付逾期办证违约金23898.72元，以上两笔款项原告向被告方多次催要退还，被告方也答应同意予以退还，但迟迟不予履行。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。被告宿州国购公司辩称，答辩人没有多收取款项，不应当承担退款责任；答辩人已经及时缴纳办证材料，逾期办证是政府部门原因造成的，答辩人不应承担逾期办证违约责任。被告安徽国乐公司辩称，答辩人与宿州国购公司之间是包销代理关系，原告签署的《国购广场商铺认购书》约定实际总价为2715055元，房产局备案的合同价款2454721元仅作备案用，不是双方实际履行的合同价款。原告在其签署买卖合同时，对26万余元的差价没有提出异议，并按照2715055元的约定价履行了支付义务，原告自愿按照认购书支付价款系其真实意思表示，现又要求返还合同实际价款与备案合同的差价，有悖诚信原则，请求驳回原告的诉讼请求。依据当事人所提交的证据及庭审查明的事实，本院认定事实如下：2014年7月11日，安徽国乐公司与宿州国购公司签订《宿州国购广场步行街商铺和住宅底商包销代理合同》，双方约定，由安徽国乐公司以宿州国购公的名义代为销售商品房，销售方式为包销，代理期限为上述合同签订之日至所涉物业销售完毕。2016年1月5日，原告就涉案房产签署《国购广场商铺认购书》，并支付了100万元定金。2016年1月7日，安徽国乐公司出具说明一份，证明原告已缴纳房款1495055元及双方约定合同签约价为2454721元。同年1月15日，原告与被告宿州国购公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买宿州国购公司开发位于安徽省宿州市东昌路东侧的ABCD及办公楼1层1129室商业门面房一间，建筑面积51.48平方米，单价为每平方米47683元，总金额2454721元。上述合同还约定了，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金等其他相关事项。合同签订当日，上述合同在宿州市房地产管理局登记备案。案涉合同签订后，原告依约将剩余购房款122万元向中国银行宿州分行办理了按揭贷款。因实际交房房屋面积与合同约定购买面积不符，故被告宿州国购公司退还原告房屋差价款64849元。2017年7月19日，被告宿州国购公司向原告出具2389872元购房发票。2019年5月6日，原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告返还多收购房款260334元及利息37097.6元（按银行同期贷款利率，从2016年5月1日起至2019年5月1日）；2.依法判令被告宿州国购支付逾期办证违约金23898.72元；3.由两被告承担本案诉讼费用。另查明，2017年1月31日，涉案房屋交付原告使用，2019年1月2日，涉案房屋办理了不动产权登记。以上查明事实有两原告与被告宿州国乐公司提交的《商品房买卖合同》、交房通知书、银行汇款凭证、购房发票、报销代理合同、国购广场商铺认购书、宿州国乐公司向原告出具的说明及收据等其他证据，在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为被告是否超额收取原告购房款及返还责任的分担问题。1.依法成立的合同受法律保护。合同双方当事人应当按照约定全面履行合同义务，合同一方当事人不履行合同或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告徐杨利、张贺凯与被告宿州国购公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。原告签署的认购书中载明，该认购书为签订《商品房买卖合同》的履约凭证，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止。即两原告与宿州国购公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书效力终止。被告宿州国乐公司辩称应当以认购书价格为合同约定价格的抗辩意见，没有事实和法律依据，故本院不予采纳。依照《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款及两原告已付涉案购房款，被告宿州国购公司应当退还两原告购房差额款260334元。据此，两原告依照合同约定要求被告宿州国购公司返还多收涉案购房款的请求，合法有据，本院予以支持。2.安徽国乐公司与宿州国购公司签订《宿州国购广场步行街商铺和住宅底商包销代理合同》中约定，代理包销的期限为代理合同签订之日至所涉物业销售完毕，故，涉案商铺买卖期间，安徽国乐公司与宿州国购公司系代理与被代理的关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故，安徽国乐公司代理包销期间产生的法律后果，应当由被代理人宿州国购公司承担。原告诉请安徽国乐公司返还多收取的购房款的请求，没有法律依据，故本院不予支持。3.关于逾期办证违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办证违约责任，本案中，自2017年1月31日涉案房屋交付使用至2019年1月2日该房屋办理不动产权登记，已超出了合同约定的180日产权登记期限。被告宿州国购公司逾期办证的行为违反双方约定，两原告依照案涉合同的约定要求被告宿州国购公司支付相应违约金的请求，符合合同约定，本院应予以支持。被告宿州国购公司辩称逾期办证是政府部门原因造成的，但未提供证据予以证明，故对该答辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宿州国购广场商业投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告徐杨利、张贺凯购房差额款260334元；二、被告宿州国购广场商业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告徐杨利、张贺凯支付逾期办证违约金23898.72元；三、驳回原告徐杨利、张贺凯的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6120元，由被告宿州国购广场商业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  李 标人民陪审员  郑逸辰人民陪审员  孙金玲二〇一九年十二月十七日法官助理徐啸书记员王玉莹