内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1912号 上诉人（一审原告）：乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：王某2，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古义翔律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：薛某。 上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司因与被上诉人薛某物业服务合同纠纷一案，不服锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院（2019）内2591民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某2、李某到庭参加诉，被上诉人薛某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司上诉请求：撤销原判，支持上诉人在一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人与金浩房地产开发公司签订的前期物业服务合同有效。金浩园小区选举出的业主委员会至今未向旗县级人民政府物业行政主管部门备案，只是向巴音胡硕镇社区居民委员会提交过业主委员会名单。金浩园小区业主委员会至今未选聘物业服务企业，也未通知上诉人停止金浩园小区物业服务，上诉人与建设单位签订的物业服务合同合法有效。上诉人是通过公开招标竞标后与建设单位签订的物业服务合同，物业费中住宅、商业及车库应当分别以0.6元/平米、0.4元/平米的收费标准进行计算。 被上诉人薛某未提出书面答辩意见。 乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令薛某给付欠鑫诚公司物业费3705元；2.请求判令薛某给付欠鑫诚公司3705元的利息自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至起诉日（2019.7.21）止323元；3.本案诉讼费全部由薛某承担。 一审法院认定事实：2011年6月4日，薛某向金浩公司购买金浩园小区A7#楼3单元402室(建筑面积为105.31平方米)、A7#楼-北-109号22.95平方米车库。2013年9月11日，金浩园小区业主委员会向巴音胡硕社区居民委员会提交业主委员会成员名单等材料，此前佳和公司为金浩园小区物业公司。薛某缴费情况为：2012年3月2日，公共用电30元、垃圾清运费150元；2013年5月18日，物业费100元；9月5日楼道灯费30元；2014年3月6日，2014年1月1日-12月30日楼道电费30元、2014年1月1日-2014年12月30日物业费100元；2015年1月16日，2013年1月1日-2016年1月1日物业费、公电费、车库费2324元。 对有争议的事实及证据认定如下：1.鑫诚物业与金浩公司签订的《物业合同》是否有效。因金浩园小区业主委员会已于2013年9月11日成立，故物业服务公司的选任权应当由业主委员会行使，开发企业无权继续代表业主签订前期物业服务合同，鑫诚公司与金浩公司于2014年1月1日、2016年7月31日、2017年7月31日签订的《物业合同》均系无效合同。2.合同无效的法律后果。因鑫诚公司提交的合同无效，故其主张按照合同确定的价款定价，于法无据，但其已提供了相应的服务，故有权要求接受服务的业主支付相应的费用。但在无合同约定，及鑫诚公司未提交物业费收取依据的证据，且业主反映存在安保、卫生等方面服务瑕疵的情况下，该院参照本地物业服务的市场价，及双方陈述的服务情况，依据锡林郭勒盟地区物业服务等级四类标准将房屋的收费标准调整为按0.4元/平方米计算，将车库的收费标准调整为0.3元/平方米。公共用电部分按每年30元计算。因合同无效，鑫诚公司诉求的利息依法不予支持。3.诉讼时效的认定。鑫诚公司提供的2015年1月16日注明“2013年1月1日-2016年1月1日物业费、公电费、车库费2324元”收据，应当认定薛某已经交清2016年1月1日之前的全部费用，且因鑫诚公司未提供2015年1月16日后诉讼时效中断的证据，结合物业费按年交纳的习惯，故薛某依法应当给付鑫诚公司本次立案前三年即2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。另，2019年1月1日至判决时止的物业费亦应给付。4.案涉合同因金浩公司无处分权导致无效，故该院仅对双方未履行部分作出调整，因双方均已履行完毕的部分，及已提供的服务和自愿支付的物业费，系双方意思自治，该院不作调整。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发企业金浩公司在没有处分权的情况下与鑫诚公司签订前期物业服务合同，故双方之间的合同自始无效。合同虽无效，但因鑫诚公司已提供相应的物业服务，故有权要求业主薛某交纳物业费，物业费的计算方式为：（105.31㎡×0.4元/㎡/月×45个月）+（22.95×0.3元/㎡/月×45个月）+30元×3.75年≈2317.91元。因合同无效，故鑫诚公司关于逾期利息的主张依法不能成立。综上，支持鑫诚公司要求薛某给付物业费2317.91元的诉讼请求，驳回其他诉讼请求。据此判决： 一、被告薛某于本判决生效后立即给付原告乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司物业费2317.91元；二、驳回原告乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司围绕上诉请求依法提交了新证据。1、金浩园小区业主委员会成员名单、上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司于2014年1月1日与金浩园业主委员会签订的物业服务合同。证实上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司与金浩园小区业主委员会签订物业服务合同，住宅每月每平米收费0.6元，车库每月每平米收费0.4元。被上诉人薛某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。因金浩园小区业主委员会成员名单系巴音胡硕镇巴彦社区居民委员会所出具，且在另案处理的业主刘杰就该份名单中的李瑞清、苑树辉、红艳为该小区业主的身份明确予以认可。经本院与红艳当庭电话核实，红艳表示金浩园小区业主委员会成立至今已有5、6年时间，其代表金浩园小区业主与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订过物业合同。经本院与李瑞清当庭视频通话核实，其与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订过物业服务合同，且物业服务合同中为其本人签字，该份合同确系当时所签，非近期后补所形成。因上述证据能够证实金浩园小区于2013年成立业主委员会，上诉人与该业主委员会于2014年1月1日签订为期5年的物业服务合同，该合同中明确约定住宅每月每平米收费0.6元，车库每月每平米收费0.4元。本院对上述证据予以采信。本院二审查明的事实与一审相同。另查明，金浩园小区业主委员会于2013年9月11日成立，该业主委员会于2014年1月1日与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订为期5年的物业服务合同，该合同中明确约定住宅每月每平米收费0.6元，车库每月每平米收费0.4元。自2016年1月至2019年9月，被上诉人薛某应交纳物业费为：3256.47元【（105.31㎡×0.6元/㎡/月×45个月）+（22.95㎡×0.4元/㎡/月×45个月）】。 本院认为，本案的争议焦点即被上诉人薛某应否足额交纳物业费，拖欠物业费的利息应否支持。对于被上诉人薛某应否足额交纳物业费的问题，《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，根据金浩园业主委员会成员名单及金浩园小区业主委员会与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订为期5年的物业服务合同可以证实，金浩园小区业主委员会代表全体业主已与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订物业服务合同，上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司在该小区进行物业服务至今，现被上诉人薛某未提出相应证据证实金浩园小区业主委员会与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订的物业服务合同侵害业主合法权益，其也未请求人民法院予以撤销，故金浩园小区业主委员会与上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司签订的物业服务合同对作为业主的被上诉人薛某有约束力。被上诉人薛某已接受了上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司的服务，理应按照合同约定交纳物业费。被上诉人薛某认为上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司未履行其合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，对于业主提出的需要维修的部分，应积极解决处理。如果上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司所提供的物业服务导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。对于拖欠物业费的利息应否支持的问题，因双方就拖欠物业费所产生的利息在合同中未明确约定，故上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司的该项上诉理由，本院不予支持。此外，因双方就公共用电照明费在合同中未明确约定，故上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司该项诉讼请求无事实及法律依据。综上所述，乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《物业管理条例》第十一条、十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下： 一、维持锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院（2019）内2591民初621号民事判决第二项； 二、撤销锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院（2019）内2591民初621号民事判决第一项； 三、被上诉人薛某于本判决生效后立即给付上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司物业费3256.47元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费维持。二审案件受理费18元，上诉人乌拉盖管理区鑫诚物业管理有限公司负担9元，被上诉人薛某负担9元。 本判决为终审判决。 审判长 景 超 审判员 朝 勒 审判员 张慧玲 二〇一九年十二月二十四日 书记员 高 博 附：相关法条 《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第四十四条：【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；