福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初10564号 原告：黄传显，男，1955年4月11日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：陈灿良、杨国铠，福建君宇律师事务所律师。 被告：许云海，男，1973年10月30日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：黄亚珊，福建高融律师事务所律师。 被告：丁婉卿，女，1944年2月21日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：康根祥，福建高融律师事务所律师。 被告：泉州市联胜物业管理有限公司，住所地晋江市梅岭街道万达广场写字楼B座2307室，统一社会信用代码91350582091363121E。 法定代表人：林银启，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:彭坊强，男，该公司员工。 第三人：许素云，女，1968年3月27日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 原告黄传显与被告许云海、丁婉卿、泉州联胜物业管理有限公司（以下简称联胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序。经许素云申请，本院依法追加许素云为第三人，并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告黄传显及其委托诉讼代理人陈灿良、杨国铠，被告许云海的委托诉讼代理人黄亚珊，被告丁婉卿的委托诉讼代理人康根祥，被告联胜公司的原委托诉讼代理人龚雪莉，第三人许素云到庭参加诉讼。第二次庭审，原告黄传显及其委托诉讼代理人陈灿良，被告许云海的委托诉讼代理人黄亚珊，被告丁婉卿的委托诉讼代理人康根祥，被告联胜公司的委托诉讼代理人彭坊强到庭参加诉讼，第三人许素云经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄传显向本院提出并变更诉讼请求为：1.解除黄传显与许云海、丁婉卿签订的《房产买卖协议》；2.许云海、丁婉卿退还收取黄传显的房款和定金350382元，并支付从2017年7月5日起至全部付清款项之日止，以390382元为基数，每日按照万分之五支付违约金；3.许云海、丁婉卿赔偿房屋增值损失386118元、中介费5850元，合计391968元。事实和理由：2017年1月15日，原告经联胜公司的介绍与许云海、丁婉卿签订了关于位于晋江市房屋的《房产买卖协议》。合同签订当日，原告向许云海、丁婉卿交付了定金2万元，向联胜公司缴纳了服务费5850元。2017年2月20日，许云海、丁婉卿向原告收取了首期购房款330382元，并向原告出具收条一份。由于房屋面积偏小，刚好案外人“曾先生”要购置，原告将涉案房屋转卖给“曾先生”，并将房屋钥匙交付给“曾先生”。2017年7月5日，许云海、丁婉卿取得了不动产权证，并将该不动产权证置放在原告处，但经原告多次催促办理过户，许云海、丁婉卿怠于履行合同义务，导致原告无法将涉案房屋过户给案外人“曾先生”，“曾先生”于2018年8月2日诉原告于晋江市人民法院。 许云海辩称，1.本案诉争房产系许云海与许一民共有，签订诉争合同时，许一民已经过世，诉争房产由许云海、丁婉卿、许素云共同继承，现因继承人许素云、丁婉卿不同意出售诉争房屋，因此被告无法履行过户义务；2.双方签订的房产买卖协议属于无效的协议，对于无效的合同原告没有权利主张违约金，原告实际向许云海支付的款项仅有330382元。3.原告与被告签订合同时已明知共有人许一民已过世，对于签订合同后房屋无法过户有能力预见，原告对于本案合同无效存在极大过错，其所主张的房屋增值损失数额过高，并且鉴定报告中房屋市场价值过高，其次联胜公司在原、被告房屋买卖过程中也存在过错，其无权向许云海主张中介费。 丁婉卿辩称，1.本案诉争房屋所签署的房产买卖协议中关于“丁婉卿”三个字并非丁婉卿本人所写，丁婉卿并没有参与该房产的买卖相关事宜；2.争议房屋是许一民的遗产，丁婉卿从来没有出售该房产的相关意思表示，也没有授权许云海向黄传显进行销售，至始至终丁婉卿不同意出售本案争议的房产；3.本案房屋买卖合同自始无效；4.丁婉卿未收取到本案合同的任何款项，不承担任何退款责任和其他违约责任。 联胜公司辩称，1.2017年2月在联胜公司安海点签订《房产买卖协议》，编号为0000553，购置房屋，现场有许云海和其母亲丁婉卿，在合同上签上许一民、许云海和丁婉卿三个人名字，许一民名字是许云海签名的。当时房产证还没有出来，许云海和丁婉卿提供身份证及拆迁协议2给黄传显和联胜公司看，黄传显交纳了定金2万元。2017年2月20日，黄传显支付330382元房款给许云海，许云海把房子交给黄传显；2.2017年7月份左右，联胜公司工作人员知道房产证已经办出来，就打电话给许云海叫他们过来配合过户，许云海告知许一民已经过世，联胜公司工作人员叫许云海的家人一起过来配合过户，许云海说先把房产证押在联胜公司，他会把家人叫齐再配合过户。后来联胜公司工作人员一直打电话催许云海办理过户，许云海一直不来办理，把责任推给其姐姐许素云，说许素云不肯配合办理过户；3.许云海等人一直不过来办理过户，黄传显也一直催联胜公司，并说他买后觉得房子太小，又卖给人家，房子的新主人一直催过户并说要起诉黄传显，联胜公司以黄传显名义向许云海寄发律师函，但许云海最终还是没有过来办理过户手续。所以，黄传显起诉完全属实，导致没有过户原因是许云海认为房子涨价反悔；4.原告变更后的诉求与联胜公司无关，其他不发表意见。 许素云辩称，其作为许一民的女儿，对诉争房产享有法定继承权，其不同意出售诉争房屋，许云海出售诉争房屋的时候，许素云并不知道该出售的事情，直到联胜公司打电话给许素云，许素云才知道这件事情。 黄传显向本院提供以下证据：1.身份证复印件两份、信用信息打印件一份，以证明黄传显、许云海、联胜公司的诉讼主体情况；2.房产买卖协议一份，以证明2017年1月15日，原告与许云海、丁婉卿签订《房产买卖协议》，原告购置许云海所有的位于安海房屋的事实；3.房款收条一份，以证明原告支付了购房款330382元的事实；4.房产证一份，以证明安海房屋已经办理了不动产证书，具备过户条件；5.律师函一份，以证明原告催告许云海、丁婉卿办证的事实；6.晋江市安海区域海东鸿塔片区旧城改造工程安置协议书（Ⅱ）一份，以证明诉争房屋系许一民及许云海共有。 许云海向本院提供以下证据：1.安置协议书、不动产权证书各一份，以证明本案讼争房产原属于许云海与其父亲许一民所共有；2.医学证明书、火化证各一份，以证明许一民于2016年7月13日已死亡，黄传显与许云海签订合同时，该房产作为许一民的遗产依法被其法定继承人所继承，许云海无权处分该房产。 许素云向本院提供以下证据：1.身份证一份，以证明许素云的身份情况；2.医学证明书、火化证各一份，以证明许一民于2016年7月13日已死亡，本案诉争房产系许一民的遗产；3.户籍查询结果、户口本、证明各一份，以证明许素云曾用名许小云，系许一民的长女，系许一民的法定继承人，对本案诉争房产享有继承权，许云海无权处分本案诉争房产；4.回复函及快递回单各一份，以证明许素云于2018年1月8日发函致黄传显及联胜公司，明确其作为诉争房产的继承人在此前对房屋买卖不知情，也不同意许云海的处分行为，黄传显与联胜公司确已收到该回复函。 丁婉卿、联胜公司未向本院提供证据。 经黄传显申请，本院委托泉州中联房地产评估有限公司对诉争房产的市场价值进行评估（价值时点为2018年10月12日）。泉州中天房地产评估有限责任公司于2019年12月16日作出《房地产评估报告》一份。 对证据和事实，本院认定如下：黄传显与许云海、联胜公司于2017年2月15日签订了房产买卖协议，约定许云海将诉争房产转让给黄传显；诉争房产已经办理不动产权证书，登记的权属人为许云海、许一民；许一民已于2016年7月13日去世；许云海于2017年2月20日收到黄传显以转账方式支付的330382元。双方当事人对上述事实没异议，且有黄传显提供的房产买卖协议、房款收条、房产证、晋江市安海区域海东鸿塔片区旧城改造工程安置协议书（Ⅱ），许云海提供的安置协议书、不动产权证书，以及许云海、许素云提供的医学证明书、火化证予以证实，对上述事实及证据，本院予以认定。黄传显提供的房产买卖协议中，甲方签有“丁婉卿”，且加盖了手印。黄传显、联胜公司均主张该“丁婉卿”的签名是许云海代签，手印为丁婉卿本人加盖，许云海也确认代签的事实。因丁婉卿与许云海系母子关系，在许云海代为签名的情况下，丁婉卿主张手印不是其加盖，应承担举证责任，但经本院释明后，丁婉卿未在指定的期限内对手印的真实性申请鉴定，应承担举证不能的后果，本院认定丁婉卿在合同甲方“丁婉卿”的签名处加盖手印。房产买卖协议第一条中约定，黄传显应协议签订之日直接支付给许云海、丁婉卿购房定金2万元。黄传显主张其于协议签订当日在联胜公司处以现金方式支付给许云海、丁婉卿定金2万元，与合同体现的相一致；且许云海、丁婉卿已将房产证原件及诉争房产交付给黄传显，其主张黄传显未支付定金2万元，与常理不符；结合上述情况，本院认定黄传显已履行支付定金2万元的义务。黄传显主张其已支付给联胜公司中介费5850元，该数额与房产买卖协议第十条所约定的中介费数额一致，且联胜公司确认已收到上述中介费，对黄传显主张的该事实本院予以认定。许云海对黄传显提供的律师函的真实性没有异议，可以证明黄传显于2017年8月委托律师向许云海发函，催促许云海办理房产过户手续。许素云提供的籍查询结果、户口本、证明分别为公安机关、社区居民委员会出具，可以证明许素云系许一民的女儿。黄传显、联胜公司对许素云提供的回复函及快递回单的真实性没有异议，可以证明许素云于2018年1月向黄传显、联胜公司发函，称其与丁婉卿对许云海向黄传显出售诉争房产不知情，不同意出售诉争房产。对上述事实与证据本院予以认定。泉州中联房地产评估有限公司作出的房地产估价报告程序、内容合法，黄传显申请以2018年10月12日为价值时点进行估价，该时点为本案第一次开庭审理的时间，许云海、丁婉卿在该日明确其无法履行协助过户的义务，故黄传显以该日为价值时点进行估价是合理的，本院对该房地产估价报告予以认定。 本院认为，黄传显与许云海签订房产买卖协议，丁婉卿由许云海代为签名后，在签名处加盖手印，表明其确认该房产买卖协议约定的权利义务。该协议系该三人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，黄传显与许云海、丁婉卿均应受该房产买卖协议约束，全面履行协议约定的义务。许云海、丁婉卿转让给黄传显的诉争房产是许云海、许一民名下的，为许云海与许一民共有。许一民已于2016年7月13日去世，对许一民享有的诉争房屋的份额，其第一顺序继承人许云海、丁婉卿、许素云均有继承权。黄传显与许云海、丁婉卿于2017年2月15日签订房屋买卖合同书时，许一民已去世，许云海、丁婉卿未经共有权人许素云的同意，无权处分诉争房产，导致该房产买卖协议无法继续履行，故黄传显要求解除该房产买卖协议，并由许云海、丁婉卿返还黄传显定金、购房款共计350382元的请求，本院予以支持。许云海主张其在签订房产买卖协议时已告知黄传显，许一民已去世的情况，但未能提供相关证据予以证明，黄传显对于协议无法继续履行没有过错。许云海、丁婉卿将其无处分权的房产转让给黄传显，导致合同无法继续履行，已构成违约，应对黄传显赔偿损失。房产价值系随市场调整而不断变化，许云海、丁婉卿对房屋溢价情况是可以预见的，经评估，诉争房产于价值时点2018年10月12日的市场价值为776500元，市场单价是9349元/平方米。黄传显将诉争房产再次转让给案外人曾永鸣后，经本院询问，曾永鸣表示其要求以上述估价情况为依据向黄传显主张赔偿溢价损失，并已向本院提出了明确的诉讼请求。则黄传显对诉争房产的溢价损失为386118元（776500元-390382元），黄传显要求许云海、丁婉卿赔偿房屋溢价损失386118元，本院予以支持。房产买卖协议第十二条约定，若基于买方或卖方的违约行为致使合同未履行，已支付给联胜公司中介费，由违约方赔偿给支付方。故黄传显要求许云海、丁婉卿赔偿其已支付的中介费5850元，本院予以支持。黄传显既主张违约金又主张赔偿损失，则许云海、丁婉卿赔偿数额应以黄传显的实际损失为限，故本院仅支持黄传显要求赔偿溢价损失及中介费损失的请求；黄传显要求许云海、丁婉卿支付违约金的请求，本院不予支持。 除原、被告双方没有争议的事实外，本院另查明，房产买卖协议中，许云海代丁婉卿签字并由丁婉卿加盖手印确认。签订房产买卖协议当日，黄传显已支付给许云海、丁婉卿定金2万元。许云海、丁婉卿、许素云系许一民的第一顺序继承人。 综上所述，黄传显与许云海、丁婉卿之间的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。许云海、丁婉卿将无处分权的房产转让给黄传显，导致合同无法履行，黄传显要求解除其与许云海、丁婉卿签订的房产买卖协议，许云海、丁婉卿退还定金、购房款共计350382元，并赔偿房产溢价损失386118元、中介费5850元，本院予以支持。黄传显的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。许素云第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告黄传显与被告许云海、丁婉卿签订的房产买卖协议； 二、被告许云海、丁婉卿应于本判决生效之日起十五日内返还原告黄传显定金、购房款350382元，并赔偿原告黄传显房产溢价损失386118元、中介费5850元； 三、驳回原告黄传显的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11710元，由原告黄传显负担1740元，被告许云海、丁婉卿负担9970元。评估费4000元，由被告许云海、丁婉卿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张鸿玲 审 判 员  陈小红 人民陪审员  林增辉 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律11篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkZyfl&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)地方法规10篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkDffl&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)案例493篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkAlyz&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)裁判226514篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkCpws&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?)期刊238篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkFlqk&gid=A191925&tiao=94"t"_blank?) × 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－