上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初21536号原告：黄某某，男，1970年7月23日出生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：张燕伟，上海市汇业律师事务所律师。被告：厦门邝沛幕墙有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人：邝锦光,董事长。委托诉讼代理人：耿刚，上海顾友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾柱芳，上海顾友律师事务所律师。第三人：上海港潮房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区临港新城主城区。法定代表人：夏品雄，总经理。委托诉讼代理人：朱唯一，女。原告黄某某与被告厦门邝沛幕墙有限公司(以下简称厦门邝沛公司)及第三人上海港潮房地产开发有限公司(以下简称港潮公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人张燕伟、被告厦门邝沛公司的委托诉讼代理人耿刚、曾柱芳、第三人港潮公司的委托诉讼代理人朱唯一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、停止拍卖上海市浦东新区申港街道环湖西二路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，并依法解除对系争房屋的查封；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月17日，原告与第三人就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》(以下简称《商品房出售合同》)，总价款人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)。嗣后，原告付清了全部房款，第三人分别于同年5月17日、9月23日向原告开具了购房款发票，并向原告交付了系争房屋，原告向物业公司缴纳物业费至今，物业公司开具了收据和发票。后原告出资98231元对系争房屋装修，于2016年9月将房屋出租。因系争房屋被本院查封并拟拍卖，故原告曾向本院提出案外人执行异议，本院于2019年9月16日作出关于驳回异议请求的(2019)沪0107执异94号执行裁定书。现原告因不服该裁定，故诉至本院，请求依法判决如其诉请。被告厦门邝沛幕墙有限公司辩称，原告因其自身原因未办理系争房屋过户登记，存在明显过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的条件。况且，被告因承建案涉房屋相关工程，迄今仍有巨额工程款未能执行，故被告请求本院根据本案事实及上述法律规定，驳回原告的诉请。第三人上海港潮房地产开发有限公司述称，同意原告的诉讼请求，请求本院依法判决。另，系争房屋项下农商银行浦东分行债权抵押于2012年2月22日涤除。本院经审理认定事实如下：1、根据查询日期为2019年12月12日的《上海市不动产登记簿》中记载，系争房屋权利人为第三人，权利登记于2011年3月21日，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，无房地产抵押状况信息、预告登记状况信息、房屋租赁状况信息、异议登记信息、文件登记信息、地役权状况信息的登记记录。2、根据本院(2018)沪0107执4766号案卷材料，厦门邝沛公司于2018年11月20日依据本院作出的(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)作出的(2018)沪02民终4881号民事判决书，向本院申请执行，要求上海祥生建筑安装工程有限公司和第三人港潮公司支付工程款及利息、保证金及一、二审案件受理费、工程造价鉴定费、质量鉴定费、修复工程造价鉴定费合计人民币XXXXXXX.59元，本院以(2018)沪0107执4766号立案后，于2019年2月27日查封系争房屋，于2019年7月15日作出拍卖包括系争房屋在内的第三人港潮公司名下房屋的执行裁定书。2019年8月14日，本院裁定终结本次执行程序。3、2019年9月2日，原告黄某某向本院提出书面异议，请求本院中止对本案系争房屋的执行。本院以(2019)沪0107执异94号立案后，于2019年9月16日作出“驳回案外人黄某某的异议请求”的裁定。2019年10月12日，原告向本院提起本案诉讼。根据上述本院(2019)沪0107执异94号案卷材料：原告黄某某在本院审查其案外人异议过程中已提交如下证据：1、港潮公司作为甲方与黄某某作为乙方于2011年5月17日签订的《上海市商品房出售合同》；2、签购单、销售不动产统一发票(自开)；3、上海市商品房住宅维修基金收款凭证(购房人专用)；4、落款日期为2011年9月23日的物业费《收据》、开票日为2011年10月10日、2013年3月20日、2014年11月21日、2019年5月13日的物业费发票；5、黄某某与上海金加园物业管理有限公司于2011年9月23日签订的《广昊世纪大厦物业管理公约》；6、上海金加园物业管理有限公司于2011年5月17日出具的载明360室押金(一个月)600元的《收据联》，并出示房间钥匙两把。原告在提起本案诉讼时，向本院提交了与上述相同的证据材料，在本案审理过程中，原告为进一步证明其主张，补充提交如下证据材料：1、《上海市装饰工程委托合同》、《滴水湖装修清单》、《收据》、系争房屋照片；2、《房屋租赁合同》、《借记卡账户历史明细清单》。经质证，被告对上述原告在提出案外人异议过程中所提供证据1、2、3的真实性均无异议，但认为不能证明原告的诉讼主张；对上述原告在提出案外人异议过程中所提供的其他证据及上述原告在本案审理过程中提供的证据，被告表示对相关情况不清楚，且该部分证据与原告在本院异议审查中的相关自述相矛盾，亦与本案无关。第三人对原告提供的上述证据均无异议。被告在本案审理过程中提供如下证据：1、本院(2019)沪0107执异94号案听证笔录，其中，笔录第5页中记载：原告称购买系争房屋系用于投资；对系争房屋被本院查封前是否已网签买卖合同不能确定；笔录第6页中记载：原告称无法提供办理系争房屋交接手续的证据，同时因其经常出差，而系争房屋周边环境差，很难出租，其仅是通过电话联系催促港潮公司办理过户，没有以书面形式向港潮公司主张办理过户；笔录第7页中记载：原告称一直在等待港潮公司办理过户手续，不能举证证明有何客观原因导致其不能办理系争房屋过户手续，被告以上述证明原告称出于投资目的购房，但原告的行为与其投资目的相悖，且明显属怠于行使权利的行为；2、(2016)最高法民申2754号民事裁定书，证明最高人民法院生效裁定认定购房人在较长时间内未办理过户，亦不能提供充分证据证明其曾向房地产开发商要求办理产权变更手续及房地产开发商不予协助和配合的，属于购房人存在过错的情形；3、(2019)最高法民申2904号民事裁定书，证明最高人民法院生效裁定认定案外人执行异议之诉中，案外人主张排除强制执行的，应承担较为严格的举证证明责任。经质证，原告与第三人对证据1的真实性无异议，但原告对被告的证明目的不予认可，称不能确定系争房屋被本院查封前是否已网签买卖合同，是因为当时原告不清楚第三人是否办理网签，现原告确认合同办理过网签；对被告所称原告行为与投资目的相悖的主张，原告表示，尽管购房时原告资金比较紧张，但因系争房屋总房价并不高，原告可以承受，且想日后用于自己办公，故才购买了系争房屋，这是原告投资购房的原因；根据合同约定，以交付系争房屋的钥匙作为房屋交付的标志，其与第三人确实没有签署房屋交接书；原告2011年购房到2015年才装修，系因系争房屋所处地理位置较偏僻，确实难以出租。第三人除明确网签时间是2011年5月17日外，其他质证意见同原告。原告及第三人对上述证据2、3的真实性均认可，但对被告的证明目的均不认可。第三人在本案审理过程中未提交证据。审理中，原告补充陈述称，虽然上述《商品房出售合同》中约定，若因第三人原因致原告无法在2011年6月30日前取得系争房屋小产证的，第三人应承担违约责任，违约金为总房价款的1.00%，2011年9月30日之日起的7日内，原告仍无法取得小产证的，原告则有权单方面解除合同，但原告至今未主张解除合同，亦未根据上述约定要求第三人承担违约责任，且也未就此向法院提起过诉讼。第三人对此予以确认。另，上述本院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书和二中院(2018)沪02民终4881号民事判决书中均判定，第三人应向被告连带支付包括被告承建本案系争房屋所在广昊世纪大厦建筑幕墙装饰工程款和逾期利息等。以上事实，由当事人提供的证据材料、本院(2015)普民四(民)初字第1836号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终4881号民事判决书、本院调取的上述相关案卷材料以及当事人的庭审陈述等为证。本院认为：本案的争议焦点在于原告所主张对本案系争房屋的物权期待权能否排除本院因被告申请执行第三人一案对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据上述查明的事实，首先，鉴于被告与第三人对上述《商品房出售合同》的真实性均不持异议，故应认定该合同为合法有效合同，且因合同签订时间早于本院查封系争房屋的时间，该情形符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；其次，尽管被告不认可第三人已将系争房屋交付原告，但鉴于原告已提供其在本院查封前已实际占有该房屋之事实的相关证据，第三人对此也表示认可，而被告对此未能提供相反证据，故应认定原告在本院查封前已实际占有系争房屋，该情形符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；再次，鉴于被告与第三人对原告提供的关于已全额支付购房款的相关证据不持异议，且因原告支付全部购房款的时间均早于本院查封时间，该情形亦符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定；最后，自原告于2011年5月购房、付清全部购房款并已实际占有系争房屋至本院2019年2月查封该房屋，在期间长达将近八年的时间内，原告在早已具备办理房屋过户登记手续条件的情况下仍内未办理，也未根据合同约定向第三人主张违约责任，或直接向法院提起相关诉讼，上述均表明原告并未积极采取相应措施维护自已的合法权益，且原告也未提供证据证明未办理过户登记系因其它客观原因导致，由此可见，导致系争房屋未办理过户登记的原因在于原告怠于行使相关权利，故该情形不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。由于不动产买受人必须同时满足上述规定的四项条件才能排除执行，且鉴于被告对第三人债权的性质，故原告要求停止拍卖系争房屋并依法解除对系争房屋的查封的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告黄某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币18249元(原告黄某某已预付)，由原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华审 判 员  陶 虹人民陪审员  黄 波二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陆姗姗附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。