海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0271民初8071号 原告：蔡某1，男，汉族，1987年2月12日出生，公民身份号码×××，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：蔡某2，与蔡某1为父子关系。 被告：海南红山房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市国营南田农场东风分场田岸队。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡某，海南惠海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某，海南惠海律师事务所律师。 原告蔡某1与被告海南红山房地产开发有限公司（以下简称红山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告蔡某1的委托诉讼代理人蔡某2，被告红山公司的委托诉讼代理人胡某、郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡某1向本院提出诉讼请求：1、判令红山公司履行承诺向蔡某1交付房屋；2、红山公司支付延期交房违约金141,865元；3、红山公司承担本案诉讼费、路费、住宿费及误工费。庭审中，蔡某1将诉求2明确为本案仅请求红山公司支付2019年度的违约金141,865元，将诉求3明确为路费、住宿费及误工费合计3400元。事实与理由：蔡某1于2017年11月24日向红山公司支付了购房款1,943,352元，双方于2018年1月16日签订了商品房买卖合同。根据合同约定，蔡某1购买红山公司开发的三亚市××区的商品房一套，房屋总价款1,943,352元，红山公司应于2019年1月1日前交付房屋。然而，红山公司至今未按约交付房屋，根据合同第8条、第12条的约定应当支付逾期交房违约金。故蔡某1提起本案起诉，恳请法院判如所请。 被告红山公司辩称，一、红山公司逾期交房存在不可抗力事由且已告知业主，相应的逾期天数应扣除。施工期间，中央第四环保督察组进驻海南省开展环保督查，时间为2017年8月10日至9月10日，此前，建筑用砂石料及砼生产企业全部停产，导致涉案项目停工近三个月，应予以扣除。二、涉案项目片区的市政工程供水、排水工程未完工，小区与市政管网不能连接，导致房屋至今不符合合同约定的交付条件。根据双方签订的合同附件十一补充协议第五条第1款的约定，本合同所指的不可抗力包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地址状况，及公共事业部门所引起的客观原因。市政工程能够如期完工是红山公司不可预见、不可避免且不可克服的，故红山公司不应承担逾期交房的违约责任。三、施工期间多次遇到台风自然灾害导致无法施工，相应天数也应扣除。四、根据合同第十二条的约定，业主同意逾期交房按第1种方案处理，即逾期在30天之内，红山公司按日计算向业主支付全部房款万分之一的违约金；逾期超过30日后，业主要求继续履行合同，红山公司按日计算支付全部房款万分之二的违约金。故计算违约金应根据逾期交房天数区分30日之内和30日之后。综上，恳请法院查明事实，驳回蔡某1的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织的当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月16日，蔡某1与红山公司签订商品房买卖（预售）合同及十二份附件，购买红山公司开发的三亚市××区房，房屋建筑面积78.42平方米，总房款1,943.352元。蔡某1已于2017年11月24日付清前述房款。2019年8月5日，红山公司向涉案项目业主作出《关于延期交房的说明》，称因海棠湾南田片区市政工程给水、排水工程未完工而延期交付房屋。2019年10月16日，涉案项目完成竣工验收备案。但红山公司至今未向蔡某1交付上述房屋，故蔡某1诉至本院。 预售合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1、已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、已取得房屋测绘报告……第十条第一款第1项约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。……合同第十一条约定：出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（不做累加）。（1）逾期在30日内……出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。附件十一补充协议第五条第2款约定：本合同所指的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。 红山公司于2019年9月25日向本院申请调取：1、2018年至2019年期间三亚市台风记录；2、三亚市海棠区南田片区市政供水、排水关系铺设材料；本院均依法予以调取。根据三亚市气候中心出具的台风记录，2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日。根据本院于2019年12月6日从海棠区海洋水务局调取的卫星图片，涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程仍未接通。 以上事实，由商品房买卖（预售）合同及附件、收款收据、关于延期交付的说明、台风记录、卫星图片及当事人陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，关于应否支付违约金的问题，双方签订的预售合同系双方的真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪约履行。蔡某1已按约付清房款，现合同约定的交房期限届满，红山公司未按约交付房屋已经构成违约，蔡某1请求其支付逾期交房违约金的理由成立，应予支持。红山公司抗辩市政工程未完工属于不可抗力，故不应承担逾期交房违约责任。但根据已查明的事实，红山公司于2019年10月16日才完成涉案项目的竣工验收备案，其仅以市政管道工程未完工进行抗辩，缺乏事实根据和法律依据，对其抗辩意见不应采纳。关于违约金的数额，蔡某1主张红山公司以总房款万分之二为标准，按日计付逾期交房的违约金，符合合同第十二条的约定，应予采纳。双方约定的交房时间为2019年1月1日，红山公司于2019年10月16日完成项目竣工验收备案，应向蔡某1支付2019年1月1日至同年10月16日期间的逾期交房违约金。此后，因市政排水管道改造工程未完工，小区排水无法与市政管道连接，导致房屋至今不符合合同第十条约定的交付条件，属于合同约定的不可抗力事由，相应的违约责任不应由红山公司继续承担。扣除受台风天气影响的6日，红山公司应支付的该项违约金数额为109,605元（1,943,352元÷0.0002×282日）。 关于应否交房的问题，如前所述，红山公司未按约交房已经构成违约，但现涉案项目排水管道无法与市政排水管网连接，房屋尚不符合合同约定的交房条件，现蔡某1请求红山公司向其交付房屋，本院不予支持。 关于路费、住宿费及误工费，蔡某1未能提交充分证据证明三项费用的数额，也未举证证明上述费用系因红山公司违约造成的直接损失。其请求红山公司承担上述费用，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南红山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告蔡某1支付逾期交房违约金109,605元； 二、驳回原告蔡某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1569元（简易程序已减半收取），由原告蔡某1负担357元，被告海南红山房地产开发有限公司负担1212元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  徐闻悦 {文书日期} 书记员  竺佳锋 附：相关法律条文 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。