上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初6039号原告：上海富盛经济开发区开发有限公司,住所地上海富盛经济开发区(上海市崇明区新河镇新开河路XXX号)。法定代表人：张振飞，董事长。委托诉讼代理人：丁美红，上海聚隆律师事务所律师。被告：上海港盛新材料科技有限公司,住所地上海市崇明区新河镇新申路XXX弄XXX号XXX区XXX室。法定代表人：王志英，总经理。委托诉讼代理人：白小勇，北京市博圣律师事务所律师。原告上海富盛经济开发区开发有限公司(以下至判决主文前简称“富盛公司”)诉被告上海港盛新材料科技有限公司(以下至判决主文前简称“港盛公司”)房屋租赁合同一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告富盛公司的委托诉讼代理人丁美红，被告港盛公司的委托诉讼代理人白小勇到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2019年9月4日依法转为适用普通程序，并于2019年12月12日再次公开开庭进行了审理。原告富盛公司的委托诉讼代理人丁美红，被告港盛公司的委托诉讼代理人白小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年12月1日至2019年12月31日的租金1,267,202元,并支付2020年1月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费;2、请求被告恢复原状并腾退归还原告租赁房屋；3、被告支付原告代缴的2016年1月至2019年1月电费338,265.08元；4、被告支付逾期付款违约金318,511元。事实和理由：2016年2月26日,原、被告签订了《创智园标准厂房租赁意向协议》,意向协议约定：由原告将坐落于上海市崇明区新河镇创智园标准厂房内的厂房出租给被告。2016年9月1日,原、被告又签订了《创智园标准厂房租赁合同补充协议》,协议约定了租赁房屋位置、租金、支付方式、免租期等事宜。2017年1月1日,原、被告签订了《创智园标准厂房租赁协议》,协议约定了租赁房屋位置、租金、支付方式、免租期、违约责任等事宜。租赁合同生效后,原告全面履行了合同,被告也占用使用了该房屋及设施设备至今,然被告违约,未支付过房屋租金及电费。2019年3月6日,原告书面向被告催收租金和电费,被告拒付。2019年4月17日,原告委托律师向被告发送律师函,被告仍置之不理，故涉诉。原告对其主张的事实，向本院提交如下证据：1、《上海市房地产产权证》，证明涉案房屋权利人为原告；2、《创智园标准厂房租赁合同补充协议》，证明2016年9月1日原、被告签订补充协议，除三个月的免租期外，被告尚结欠2016年12月的租金34,248.7元；3、《创智园标准厂房租赁协议》，证明2017年1月1日原、被告签订该协议，被告未支付过任何租赁期内的租金；4、原告为被告垫付的电费清单及单据，证明被告使用了涉案房屋，且未支付租赁期间的电费；5、厂房租金及电费催缴通知，证明2019年3月6日原告向被告寄送租金及电费催缴通知，被告已经签收；6、用电清单情况说明、电费汇总表、电度数照片，证明被告应该支付的电费金额。被告港盛公司辩称，不同意原告的诉请。一、认为原、被告于2017年1月1日订立的合同没有实际履行，原告未交付租赁物，被告也没有缴纳履约保证金，因此合同处于未生效状态，被告不需要承担房租、违约金等；二、认为原告的诉请超过了房租一年的诉讼时效；三、认为电费应该由供电部门主张，原告的主体不适格，且部分超过诉讼时效。被告港盛公司对其辩称的事实，向本院提交如下证据：1、涉案房屋照片2张，证明涉案房屋处于空置的状态；2、房屋租赁合同，证明原告有义务向被告提供免费租赁的房屋，其目的是为了扶持民营企业的发展。本院组织当事人进行了质证。被告港盛公司对原告提供的证据发表以下质证意见：对于证据1认为未提交原件，不予质证；对证据2真实性没有异议，但不认可其证明目的，认为三个月免除的是装修期，原告曾口头承诺免除12月的租金；对证据3真实性没有异议，但不认可其证明目的，认为合同明确约定先付后用，原告没有交付房屋，被告没有支付租金，该份合同没有实际履行；对证据4、6关联性不予认可，认为电费应该由供电部门主张，原告的主体不适格,且部分超过了诉讼时效；对证据5真实性不予认可，认为签收人员的身份无法确认。原告富盛公司对被告提供的证据发表以下质证意见：对证据1不认可其真实性及关联性；对证据2不认可其关联性，该份合同约定的地址、面积和涉案房屋均不相符。经审理，本院确认事实如下：2016年2月26日，原、被告签订《创智园标准厂房租赁意向协议》，约定原告将位于上海市崇明区新河镇创智园标准厂房内的厂房租赁给被告使用，被告按约向原告支付了保证金50,000元，原告将厂房交付被告使用。2016年9月1日，原告富盛公司与被告港盛公司签订《创智园标准厂房租赁合同补充协议》，约定原告(甲方)自愿将坐落于崇明区新河镇滨江路XXX号创智园一期标准厂房区域内的14号楼中的部分出租给被告(乙方)作经营用房，乙方租赁该厂房的区域为8-14轴A区1-2层的建筑面积为2206平方米，分摊共用面积为45.1平方米，合计面积为2251.1平方米的房屋。租金为每年410,984.50元，月租金为34,248.70元。首年免去3个月租金作为装修期,应付1个月租金为34,248.70元。租赁期限为4个月,租赁日期自2016年9月1日至2016年12月31日止。2017年1月1日，原告(甲方)富盛公司与被告港盛公司(乙方)签订《创智园标准厂房租赁协议》，约定由甲方将其名下坐落于上海市崇明区新河镇滨江路XXX号创智园一期标准厂房区域内的14号楼中的部分出租给乙方作经营用房。租赁日期自2017年1月1日至2019年12月31日;甲方于2017年1月1日将上述租赁财产交付给乙方使用,乙方应于2019年12月31日前归还上述租赁财产。租金为每年410,984.50元,房屋租金先付后用,每年支付一次。该房屋内部水费、电费、电话费等费用按有关部门规定标准结算,均由乙方自行承担。乙方应按本协议的规定,按时支付租赁保证金、租金、和各项其应付的费用。如逾期交付上述租金等费用,则乙方应按逾期付款部分每日万分之五支付违约金。另查明，2016年12月1日至2019年12月31日租赁期间，被告未支付原告租金。自合同签订后，被告也未按合同约定支付原告相关水、电费。2017年9月，创智园一期标准厂房区域内的每家企业安装了分表，2017年9月至2019年1月期间，该电表上显示被告共消耗电量为147,551.2度，按平均电价1.3元每度计算，被告产生的电费为191,816.56元。原告多次催要租金及电费无果，故涉诉。关于保证金50,000元，被告表示不同意一并处理，原告也表示同意，故本案不作处理。本案的争议焦点之一为合同是否成立生效并实际履行。本院认为，2016年9月1日，原告富盛公司与被告港盛公司签订《创智园标准厂房租赁合同补充协议》，约定双方的租赁期限为2016年9月1日至2016年12月31日止，被告认为在此合同期内除免租期3个月外，尚剩余2016年12月租金34,248.7元未支付,2017年1月起未曾使用过涉案厂房。本院认为，自2016年2月双方签订《创智园标准厂房租赁意向协议》后，原告遂将涉案厂房交付被告使用，后双方又签订《创智园标准厂房租赁合同补充协议》，并约定了租期为2016年9月1日至2016年12月31日，到期后双方即于2017年1月1日签订《创智园标准厂房租赁协议》，被告虽主张原告在2017年1月1日未将涉案房屋交付其使用，但综合本案证据，原、被告之间的租赁关系自2016年2月起一直处于存续期间，虽然补充协议约定租期至2016年12月31日止，但被告未提供证据证明2016年12月31日其将涉案厂房腾退交还原告，故被告的答辩意见和本案查明的事实不符，本院不予采纳。原、被告签订的《创智园标准厂房租赁合同补充协议》及《创智园标准厂房租赁协议》，均系双方真实意思的表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故被告理应按约向原告支付2016年12月1日2019年12月31日期间的租金。原、被告之间的租赁合同于2019年12月31日到期，双方当庭均表示到期不再续签合同，故被告应当在租赁期届满后及时将涉案房腾退归还原告。关于原告主张的逾期付款违约金，根据《创智园标准厂房租赁协议》第5.3条约定，如被告逾期交付租金等费用,则应按逾期付款部分每日万分之五标准支付违约金，原告当庭放弃了2019年7月1日至2019年12月31日期间的违约金，结合原告的实际损失及被告违约情况，原告主张的违约金标准符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点之二为原告是否有权主张电费及电费的金额。原告要求被告支付原告为其代缴的2016年1月至2019年1月电费338,265.08元，被告认为该期间电费已经全部交清，但未提供相应的证据予以证明。本院认为2017年9月至2019年1月期间，被告专属分电表上显示被告在此期间共消耗电量为147,551.2度，按平均电价1.3元每度计算，被告产生的电费为191,816.56元，现原告已经为其缴纳了部分电费，被告理应及时支付给原告，故对该部分诉请本院予以支持。但对于2016年至2017年8月期间的电费140,000元,因原告未提供相应的证据证明该部分电费由被告实际产生，且被告也不予认可，故对原告主张的该期间电费本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海港盛新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海富盛经济开发区开发有限公司2016年12月1日至2016年12月31日期间租金34,248.7元，2017年1月1日至2019年12月31日的期间租金1,232,953.5元，合计1,267,202元；二、被告上海港盛新材料科技有限公司于2019年12月31日前将位于上海市崇明区新河镇滨江路XXX号创智园一期标准厂房区域内的14号楼中的承租房屋(区域：8-14轴A区1-2层的建筑面积为2206平方米，分摊共用面积为45.1平方米，合计面积为2251.1平方米)腾空并归还原告上海富盛经济开发区开发有限公司；如被告未按上述期间腾退房屋则应支付房屋实际占有使用费(按照410,984.50元/年的标准计算)；三、被告上海港盛新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海富盛经济开发区开发有限公司逾期付款违约金318,511元；四、被告上海港盛新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海富盛经济开发区开发有限公司为其代缴的电费191,816.56元。五、原告上海富盛经济开发区开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,115元，由被告上海港盛新材料科技有限公司负担19,015元,由原告上海富盛经济开发区开发有限公司3,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲审 判 员  咸利芳人民陪审员  叶 佳二〇一九年十二月三十一日书 记 员  卞佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……