新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初29号原告：方琳，女，1980年2月12日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，该公司总经理委托诉讼代理人：李娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李军，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告方琳与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于同年1月28日、2月21日公开开庭进行了审理。原告方琳及其委托诉讼代理人李淑娟、李婷，被告隆诚伟业公司的委托诉讼代理人李娟、李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方琳向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已付房款280724元；三、被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为48308.32元（利息计算方法：2014年9月29日至2018年l2月28日，48749元×4.875‰×51个月为12120.22元;2016年4月28日至2018年12月27日，231975元×4.875‰×32个月为36188.10元）；四、被告退还原告交纳的装修费用11154元；五、被告退还原告交纳的税费8562.08元；六、被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为4954．27元（租金计算方法：2018年8月18日至2018年12月18日，730元÷12个月×20.36平方米×4个月）；七、本案的诉讼费、保全费、担保费用均由被告承担。事实和理由：2016年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同中的签约日期为后补），合同约定：原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为20.24平方米，每平方米单价为13788元，房屋总价款共计279069元。后经测绘，原告购买的房屋实测面积为20.36平方米，总房款数额变更为280724元，原告按照合同约定支付了房屋价款。2014年7月17日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》，将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年5月11日，因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经原、被告协商一致签订《协议书》，协议约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付商铺租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租金时，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告交纳的房款。因被告未按约定支付租金，已构成违约，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告隆诚伟业公司辩称，第一，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》属实，双方约定商铺价款为280724元。后原告与阜康市隆盛商贸公司签订《管理运营协议》，双方约定原告将其购买的商铺交由阜康市隆盛商贸有限公司运营。因经营不善，阜康市隆盛商贸有限公司依法注销，从而导致无法获得商铺租金的商户上访。在政府相关部门的强迫下，由政府相关部门拟定《协议书》，并由政府相关部门工作人员于2017年5月15日前后持有被告印章和法定代表人的个人印章在《协议书》上签字盖章。故《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非被告真实意思表示，属无效协议，对被告方没有约束力。需要说明的是，原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未约定被告承租和支付租金义务。原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》约定由该公司承租和支付租金。至于后来由于经营不善，导致该公司无法继续履行《管理运营协议书》，应由阜康市隆盛商贸有限公司承担责任直至破产免责。阜康市隆盛商贸有限公司与被告属于两个独立的公司法人，对于阜康市隆盛商贸有限公司与原告之间基于《管理运营协议书》产生的承租和支付租金义务，被告没有法定承担责任的义务。第二，即便被告为了顾全大局，配合政府维稳需要，承担了本应由阜康市隆盛商贸有限公司所负义务，面对原告的诸多不合理的请求，被告也不应承担责任。原、被告之间的合同解除属于约定解除，原告主张由被告退还房款280724元，按照原、被告签订的《协议书》第五条第一款约定，被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款。截止2018年8月17日，被告已向原告支付租金22251元，故房款与租金抵扣完毕后，原告应当主张退还的数额为258473元。至于原告提出所收租金7388元是由阜康市隆盛商贸有限公司向其支付，故不应折抵购房款，对此，被告承担本应由阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付租金的义务，属于合同法上债权债务的概括承受，被告在承担阜康市隆盛商贸有限公司支付租金义务的同时，应当享有阜康市隆盛商贸有限公司的权利，该7388元租金应当在购房款中抵扣；原告主张由被告支付利息损失至还款日为止，暂计至起诉日48308.32元不合理。《协议书》第四条约定，被告仅全额退回原告购买商场铺位时所交纳的全部房款，未包括利息，法定孳息包括租金收入和利息收入，原告是将商铺向阜康市隆盛商贸有限公司出租，在阜康市隆盛商贸有限公司或被告向原告支付的租金中已经包含了利息部分，原告方不能同时获得租金和利息；原告主张被告退还装修费用11154元不合理。《协议书》第四条所约定，被告仅全额退回原告购买商场铺位时所交纳的全部房款，未包括装修费用，原告将商铺向阜康市隆盛商贸有限公司或被告出租，在近五年的使用中，装修已经折旧完毕；原告主张由被告退还缴纳的税费8562.08元不合理。税费是原告向税务部门缴纳的，并非被告代扣代缴，而且退费事宜正在办理当中，原告可直接在税务部门办理退税，不应向被告主张。请依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议的，由原告提供的为：企业信息查询单一份。对当事人提供的证据真实性无异议，合法性、关联性持有异议的，由原告提供的为：（2018)新2302财保80号民事裁定书一份、非税收一般缴款书一份、新疆增值税电子普通发票一份。对当事人提供的证据真实性、合法性无异议，关联性持有异议的，由原告提供的为：《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、销售不动产统一发票一份、现金缴款单一份、2014年8月21日收据一份、2016年5月30日收据一份、税收缴款书一份、《管理运营协议书》一份、关于新疆隆诚伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售、经营存在问题的处理方案一份；由被告提供的为：2016年1月10日、2017年5月12日收据各一份。对当事人提供的证据真实性、合法性和关联性均持有异议的，由原告提供的为：《协议书》一份。上述原告提供的证据拟证实被告将案涉商铺以约定价款向原告出售，并约定房屋交付时间，办理产权登记等事项。原告按照约定向被告交纳商铺房款、装修费用，缴纳商铺交易税款，由被告安排与阜康市隆盛商贸有限公司签订委托运营管理协议，将商铺交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营并收取收益。在隆盛百货商场关停后，经协调由被告提出处理方案。因隆盛百货商场未再营业，原、被告签订协议，约定原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付商铺租金，如不能足额支付时，被告无条件与原告解除商品房买卖合同，并在解除合同两个月内全额退回原告购买商铺房款，原告因被告未履行协议提起诉讼，在本案申请诉讼保全交纳诉讼保全费、保险服务保费。被告认为《协议书》并非被告真实意思表示，即便协议属实，协议第四条约定应全额退回原告所交纳的房款，故原告主张的利息和装修费不成立，第五条约定被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，应当在房款中扣除。原告在本案中以一保三比例申请诉讼保全，保全了被告的其他商铺，损害了其他商铺权利人的合法权益，应承担超额保全民事赔偿责任。被告提供的证据拟证实被告按照协议约定向原告支付商铺租金22251元，应按照协议在购房款中抵扣。原告认为其实际领取租金14863元，7388元是阜康市隆盛商贸有限公司其支付的,不应在购房款中抵扣。经本院审核，上述证据均是原、被告签订并履行房屋买卖合同、及因该合同发生争议后诉前解决的方案、协议、因诉讼产生的费用，与本案存在直接的关联，不存在证据不合法的特性及与本案无关联的属性，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，并在卷佐证。审理中，本院依职权调取阜康市隆盛商贸有限公司注销登记档案，证实该公司申请注销的主体、债权债务清算、资产处理及注销时间等；依职权调取会议记录一份，证实原告在被告处购买的商铺未办理房屋产权登记手续，可以到税务部门办理退税手续。依职权调取隆盛百货商场商铺装修询价笔录一份，证实商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：2016年4月26日，原、被告经协商补签《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同及协议约定约定：原告在××区商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积合同约定为20.24平方米，每平方米单价为13788元，经实测为20.36平方米，房屋总价款共计280724元，原告于2014年8月21日按合同总房款预付定金230320元，余额于2014年8月31日前付清，该合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。2015年7月17日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市迎宾路富地康城二层商铺运营管理事项全部交与阜康市隆盛商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向被告收取经营回报收益，具体为：第一年每平方米730元，原告给予被告6个月的全额优惠；第二年每平方米730元；第三年每平方米730元，每届满6个月支付一次。该协议对其他相关事项亦予以约定。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。2016年4月28日，原告向被告支付了购房款280724元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2014年8月21日，被告收取原告所购商铺的装修费11132元；2016年1月10日，原告在阜康市隆盛商贸有限公司处收取2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金7388元；2016年5月30日，被告收取原告所购商铺的装修费22元。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年5月11日，因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告未按约取得租金，经原、被告协商一致签订《协议书》，协议约定，原告购买被告位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）二楼6号20.36平方米商铺，总价款为280724元，付全款280724元，被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金，被告承诺原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年每平方米730元，被告以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位交纳的全部房款。若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，该协议对其他相关事宜亦予以约定。2017年5月12日，原告在被告处收取2016年8月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金14863元。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，原告无法按约取得租金，诉至人民法院。另查明，原告于2016年6月15日缴纳的交易房产印花税、契税8562.08元，需到税务缴纳部门办理退税手续。原告在本案申请财产保全，交纳了诉讼保全费2289元，保险服务保费1061.11元。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。本院认为：关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订《补充协议》，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，本院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月11日，审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》，属于原、被告解除合同意思表示一致，故原、被告解除合同的时间应为2019年1月11日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还其付房款280724元。原、被告对原告已向被告全额交纳房款280724元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为22251元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款280724元中的258473元予以支持，其余部分不予支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为48308.32元。因原、被告协议约定自解除合同之日起两个月内（即2019年3月11日前）退还已付房款，且被告并未按照约定于2019年3月11日前向原告退还房款，故被告应当向原告支付逾期给付房款造成的损失，即以应退房款818021元为基数，按月利率4.875‰计算，自2019年3月11日至实际给付之日期间的利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用11154元。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还税费8562.08元。因该税费不由被告收取，税费收取部门答复可以退税，原告在本案中撤回该项诉讼请求，另行处理，应予以准许。原告主张由被告支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为4954.27元。根据本案事实，阜康市隆盛商贸有限公司注销后，因隆盛百货商场持续关门不能营业，基于被告概括承受原告与该公司就原告在被告处购买的商铺管理运营权利义务的前条件，在原、被告签订的附条件解除合同协议中约定，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，故关于原告主张的租金应自2018年8月18日起计，算至合同解除日2019年1月11日,730元／年×20.36平方米÷365天×147天，为5986元，本院按照5986元应予以支持。原告主张由被告承担本案诉讼保全费2289元、保险服务保费1061.11元，其中诉讼保全费是由于被告违约、原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告承担；保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，原告并未提供证据证实该费用是本案诉讼所必须支出的费用，故保险服务保费应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告方琳与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告方琳返还房款258473元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照房款本金258473元、自2019年3月11日起至实际给付原告方琳购房款258473元之日止、月利率4.875‰的计算标准和方式向原告方琳支付利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告方琳支付租金5986元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告方琳支付诉讼保全费2289元；六、驳回原告方琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6606元，其他诉讼费用80元，合计6686元，由原告方琳承担1671元，被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司承担5015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王淑红人民陪审员 马小玲人民陪审员 吕伯征二〇一九年十二月十九日书 记 员 王梓寒