山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2322号上诉人(原审被告)：大同市正泰物业管理有限责任公司，住所地大同市开发区湖东片。法定代表人：代亚峰，总经理。委托诉讼代理人：丰程程，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨永亮，男，1983年6月11日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：杨如，男，汉族，1952年12月31日出生，住大同市，系杨永亮爷爷。原审被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑B区2号办公楼。法定代表人：李廷忠，总经理。上诉人大同市正泰物业管理有限责任公司因与被上诉人杨永亮、原审被告大同市正宏房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市正泰物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人丰程程，被上诉人杨永亮委托诉讼代理人杨如到庭参加诉讼。原审被告大同市正宏房地产开发有限公司的经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理.本案现已审理终结。大同市正泰物业管理有限责任公司上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的此项诉求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院审查事实不清，本案实系被上诉人违约，原审支持其诉求明显不当。正泰物业管理有限责任公司在物业服务中与业主们事实上已经建立了物业合同关系，也履行了合同义务，虽在履行义务方面有令众多业主不满意之处,但不影响对其守约的定性，也不影响合同的生效。一审法院支持被上诉人的物业费发生在2014年10月-2015年10月，所以不能参照大同市人民政府办公厅于2018年11月13日发布《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》。而且该物业服务合同已经履行完毕，双方也互相完成了各自的权利义务，并已过去好多年，上诉人认为法院不应干涉。上诉人认为，限于人力、物力、财力，难免存在工作上的疏漏，不足以作为不缴纳物业费的理由。如果大家对我们的工作不满意，可以成立业主委员会，由业主委员会推选出新的物业管理公司来。二、本案已过诉讼时效。2014-2016年度交的物业管理费，2019年主张退还，明显已过诉讼时效。在2017年上诉人对部分业主提起诉讼是事实，但并未对被上诉人提起，且被上诉人提交的证明未超过诉讼时效的民事裁定书中的被告是郭亮，与被上诉人无关。杨永亮辩称，一、大同市正宏房地产开发公司没有具备五证开发高庄村属违法行为。二、大同市正泰物业管理公司没有相关部门备案审批系非法经营。三、驳回上诉人请求，改判退还上诉人2014年-2016年物业管理费、采暖费，2017年、2018物业管理费。四、本案诉讼费由上诉人承担.杨永亮向一审法院起诉请求：1、被告返还原告2014年至2015年的物业费1132元；2、被告返还原告2016年至2018年不合理物业费1132元；3、被告返还原告2014年至2015年的暖气费3659元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：因“城中村”改造，原告杨永亮被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北2号楼1单元502号楼房，面积94.37平方米，物业费标准为0.5元／平方米·月，小区由被告正泰物业负责物业服务。2016年10月19日，原告杨永亮领取钥匙时补交了2014－2015年度、2015－2016年度的采暖费；按566元／年的标准交纳了2015年-2017年的物业费，后原告杨永亮按此标准向被告正泰物业逐年交纳了物业费。另查，2017年7月，正泰物业作为原告向大同市原南郊区人民法院对欠交物业费的相关业主提起诉讼，后撤诉。大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区（以下简称高庄怡景小区）内存在部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形，曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。一审法院认为，物业费是物业服务企业依据物业服务合同为物业使用人或所有人提供物业服务，物业使用人或所有人依据物业服务合同应当付出的费用。本案中，大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区从2014年10月向安置业主发放楼房钥匙，原告杨永亮因自身原因直至2016年10月19日才领取钥匙，期间亦不按规定申报办理其楼房暖气报停手续，一审法院对其全额返还2014年-2015年物业费、暖气费的主张不予支持。对原告杨永亮返还不合理物业费的主张，被告正泰物业作为高庄怡景小区的物业管理单位，虽未与包括原告杨永亮在内的业主订立物业服务合同，但其已履行了一定的物业管理、服务职能，小区业主入住后，一直向被告正泰物业交纳物业费，应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。本案中，原、被告没有就物业服务的范围、标准明确约定，被告正泰物业应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业费标准。被告正泰物业收取的物业费为0.5元／平方米·月，依据大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准，该收费属于第五级（0.6元／平方米·月）、第六级收费（0.4元／平方米·月）之间（共七级）。现有证据可以证实被告正泰物业履行物业服务职责期间，存在不完全履行相关行业规范确定的养护、管理和维护义务的情形，服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平，鉴于原告已接受了被告正泰物业一定的物业服务，对原告返还已收取物业费的主张，一审法院酌情部分予以支持，具体数额现按大同市物业费收取标准的第七级0.3元／平方米·月计价，多收取的部分，予以退还。待物业服务水平改进后，可区别不同物业的性质和特点，按政府有关部门制定的物业服务收费办法，由原、被告在物业服务合同中约定。关于被告正泰物业所提本案已超诉讼时效期间的问题，根据原、被告一致的陈述，原告等业主因本案纠纷事项一直向被告及各级政府部门反映主张权利，存在诉讼时效中断情形，尚未超过法律规定的诉讼时效期间，一审法院对被告正泰物业该抗辩理由不予采纳。被告正宏地产经一审法院传票传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告大同市正泰物业管理有限责任公司退还原告杨永亮物业费1132元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、驳回原告杨永亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告大同市正泰物业管理有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交新证据：1、《合作开发意向书》，欲证明正泰物业违反合同约定；2、交费票据，欲证明开发商强迫入住；3、闲散人员开车照片，欲证明物业雇佣人员恐吓业主逼迫收费；4、刑事判决书，欲证明物业雇佣村霸因强迫收费犯故意伤害罪；5、派出所询问笔录，欲证明强迫收费；6、证词，欲证明业主被停水停电。上诉人质证认为，合作开发意向书，签订合同是口泉乡高庄村村委会和正宏房地产公司，与我们上诉请求没有关系，和正泰也没有关系；票据证明，只能证明是否交物业费和采暖费，不能证明是开发商强迫入住；闲散人员照片，不能看出恐吓逼迫收费等；判决书，询问笔录，与本上诉请求没有关系；证词，真实性存疑，不能证明真的停水停电，就算停水停电，也是被上诉人没有缴费导致的。本院认为，被上诉人提交证据不能证明待证事实，本院不予采信。对一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点：1.本案是否已超过诉讼时效？2.正泰物业是否应退还被上诉人物业管理费？本院认为，诉讼时效制度是民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，即丧失了请求人民法院依法强制义务人履行义务权利的制度。正泰物业曾经向法院起诉个别业主，请求判决其缴纳拖欠的物业费的行为，只能引起主张权利的正泰物业的诉讼时效的中断，并不能引起没有主张退费的业主诉讼时效的中断。个别业主去云冈区市场监督管理局调解、向其他部门投诉的行为也非代表其他业主的行为，并不能引起其他业主诉讼时效中断。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，而被上诉人于2019年9月3日向一审人民法院起诉，其主张的退还2016年9月3日前物业费的主张已经超过诉讼时效期间，人民法院依法不予保护。关于关于未超过诉讼时效期间的物业费应否退还问题。正泰物业是具有物业管理经营范围的企业，在小区建成交付后一直提供物业服务，小区业主也向其缴纳了部分或全部物业管理费，正泰物业和小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。正泰物业虽未将物业服务合同向管理部门备案，但不影响合同的效力。业主应当按照约定缴纳物业管理费，正泰物业也应当履行管理和提供服务的义务。正泰物业按照每平米0.5元的标准收费，但该收费水平的服务标准并没有明确的规定，按照通常理解，小区保洁、基本的安防、供水加压以及设施维护等是物业服务应当包含的内容，正泰公司也履行了相应的义务。物业管理服务水平的高低，和业主能否按时足额交费是一个良性互动。小区业主既是单独的个体，也是利益共同体。处理物业服务纠纷既要保护合同当事人利益，更要兼顾小区物业服务能否良性发展。管理费取之于业主用之于物业管理。诉争小区很大部分业主不按时足额交费，必然导致物业公司经费不足，管理难以维系，因此物业服务不完善，责任不完全在于物业公司。正泰物业应当积极清收物业费，改进服务质量，提高管理水平。如果正泰物业不能履行相应的服务管理义务，业主可以依照相关物业管理条例的规定，决定是否继续让该公司管理小区物业。但杨永亮请求退还物业管理费，无事实和法律依据。本院不予支持。物业费的收取标准应由物价行政部门确定，一审法院为小区物业服务费定价明显不妥，且超越了民事案件审理范围，应予纠正。综上所述，正泰公司上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1836号民事判决；二、驳回杨永亮的诉讼请求。一、二审案件受理费100元，均由杨永亮负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 张丽娟审判员 马卉妍 二〇一九年十二月二十八日书记员 常 佳