安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3663号原告：王玲，女，1956年5月11日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：王发明，淮北市辰光法律服务所法律工作者。被告：赵永杰，男，1970年12月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告王玲与被告赵永杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玲及其委托诉讼代理人王发明、被告赵永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令赵永杰支付王玲代为偿付所拖欠的房租4.8万元(2016年9月至2017年12月)及占有使用费9000元，合计5.7万元；2.诉讼费等费用由赵永杰承担。事实和理由：王玲2006年取得位于相山区人民路南长山路东发现之旅小区西门北区XXX商铺(二层)的房屋租赁权。2016年6月4日王玲征得房东同意后,将该房屋转租给赵永杰使用，房租每月3000元，赵永杰承租后仅支付2016年6月至8月的房租，自2006年9月起至今一直拖欠。房东于2018年1月17日在贵院提起诉讼，2018年9月3日判决王玲支付所拖欠房东的房租及占有使用费，并释明王玲向赵永杰另行诉讼。赵永杰根本违约是导致争议发生及判决王玲承担诉讼责任的主要原因，故此向贵院提出诉讼，望判如所请。赵永杰辩称，王玲未征得肖淑洁的同意就将房屋转租给赵永杰，而赵永杰从未拖欠房租，以上事实希望王玲拿出相应的证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玲提交的房屋转租协议、（2018）皖0603民初528号民事判决书，赵永杰提交的房屋租赁协议、修复保证金收条、合同、常住人口基本信息，肖淑洁的询问笔录、赵永杰的询问笔录及本院调取的（2017）皖0603民初3151号庭审笔录、本院到古城派出所调取的询问笔录具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月4日，甲方王玲与乙方赵永杰签订房屋转租协议，约定：甲方把承租房主韩某某的门面房XXX、XXX号两间（房租交到2016年8月1日）和原承租房主肖淑洁的一间门面房XXX号转租给乙方使用，待原租金到期后，由乙方负责按每套月租3000元续交房租；原甲方经营的淮北市车行天下汽车美容中心店的所有权与经营权全部转让给乙方使用，转让费28万元，转让物品包含店内所有汽车用品及饰品，其中包括电脑、空调、摄像头及汽车用品及用具；待甲方与房主的租赁协议结束后，甲方有帮助乙方与房主续签房屋租赁的义务；转让日期自2016年6月4日起签订执行等内容。协议签订后，王玲向赵永杰交付涉案房屋，赵永杰向王玲支付2016年6月至8月的租金9000元后未再支付租金。后经王玲多次催要未果，王玲遂诉至本院。另查明，2016年11月21日，甲方肖淑洁与乙方赵永杰签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于淮北市发现之旅门面房XXX出租给乙方使用，合同终止日期为2019年1月1日；乙方租赁期间，水费、电费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。附加：本房屋主体框架不得改动，此房屋只限乙方用于汽车快修，不得经营汽车刷洗业务，如乙方转租，需提前告知甲方；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。如果乙方租赁结束后，必须恢复房屋本身原貌，如有损坏，必须赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书等内容。同日，甲方肖淑洁与乙方赵永杰另行签订一份《合同》，约定：乙方交给甲方3000元，作为房屋修复保证金；在乙方主动向甲方提出不再继续经营的前提下，乙方需把房屋修复至没改动之前，甲方退还乙方房屋修复保证金3000元；房屋租金已交至2018年12月31日。自2019年1月1日起，房屋租金随行就市；乙方有续租与门面转让的权利等内容。甲方肖淑洁、乙方赵永杰签字，并在合同下方补充：合同终止日期为2019年1月1日，如乙方转租需提前告知甲方。同日，肖淑洁向赵永杰出具收条一份：“今收到房屋修复保证押金人民币叁仟元整”。2017年8月11日，肖淑洁以王玲与赵永杰作为被告提起房屋租赁合同纠纷，后撤诉。2018年1月17日，肖淑洁以王玲为被告、赵永杰为第三人再次提起房屋租赁合同纠纷，赵永杰经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由无到庭参加诉讼，本院于2018年9月3日作出（2018）皖0603民初528号民事判决书，该判决书认定事实如下：2006年起，肖淑洁将其位于淮北市相山区人民路南长山路东发现之旅小区北侧XXX号房屋出租给王玲使用，房租费每月2500元，一年一付。2016年6月4日，王玲征得肖淑洁同意后将该房屋转租给赵永杰，内容如上。合同签订后，赵永杰按每月3000元标准向王玲交付了2016年6、7、8月三个月房租，王玲亦将该房租支付给了肖淑洁。此后，王玲、赵永杰均未向肖淑洁支付租金。2017年12月5日，肖淑洁向王玲发出书面解约通知书，通知王玲解除双方的租赁关系，并要求王玲十日内将拖欠的房租费交清。王玲于2017年12月8日在该通知书下方签字，并写明“同意”。肖淑洁另于2017年12月10日向王玲、赵永杰发出限期搬出腾房通知书，要求王玲、赵永杰在2017年12月31日前搬出并将房屋恢复原状交付给肖淑洁。后王玲未支付租金，赵永杰亦未搬离涉案房屋，肖淑洁遂诉至本院。该判决书认为：肖淑洁将其房屋出租给王玲使用，王玲按期向肖淑洁支付租金，双方形成房屋租赁关系，本院予以认定。因双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁。因王玲将涉案房屋转租给赵永杰后未及时向肖淑洁履行支付租金的义务，肖淑洁于2017年12月8日向王玲发出书面解约通知书及腾房通知书，王玲同意解除，双方形成一致意见，解除了租赁合同。故本案肖淑洁关于解除合同的诉请，本院不再予以处理。关于房屋租金、占有使用费问题。王玲转租时即与肖淑洁约定月租金3000元，亦按此标准支付了2016年6月至2016年8月三个月房租。王玲应按此标准支付欠付的租金。合同解除后，王玲亦未及时返还房屋，肖淑洁主张王玲将房屋恢复原状返还并参照双方约定的租金标准计算房屋占有使用费,符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋现由第三人赵永杰占有、使用，其作为次承租人，应当协助承租人王玲将房屋恢复原状，返还肖淑洁。该判决书判决：一、被告王玲于本判决生效后十五日内将位于淮北市相山区人民路南长山路东发现之旅小区北侧XXX号房屋恢复原状并返还给原告肖淑洁，第三人赵永杰应当协助被告王玲将房屋恢复原状并返还原告肖淑洁；二、被告王玲于本判决生效后十五日内支付原告王玲房屋租金48000元及占有使用费（按月租金3000元，自2018年1月1日起计算至房屋交还之日）。该判决已生效。2018年4月1日肖淑洁收回涉案房屋。本院认为，王玲与赵永杰签订的房屋转租协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案争议的焦点为赵永杰向王玲支付的房屋转让费28万元中是否包含赵永杰应交纳的至2018年12月31日的租金。王玲与赵永杰签订的房屋转租协议中，只写明“待原承租金到期后，由乙方（赵永杰）负责按每套月租3000元续交房主”，合同未对“原承租金”何时到期进行明确约定，协议中同时约定“王玲经营的车行天下美容中心店的所有权与经营权全部转让给赵永杰，转让费28万元，转让物品包含店内所有汽车用品及饰品，包括电脑、空调、摄像头及汽车用品”，28万元转让费中并未写明包含赵永杰已交纳的至2018年12月31日的租金。赵永杰与“肖淑洁”签订的房屋租赁合同中明确约定“合同终止日期为2019年1月1日”，合同中约定“房屋租金已交至2018年12月31日”，并在合同下方明确写明“合同终止日期为2019.1.1”，但是经本院对肖淑洁进行询问，其表示合同上“肖淑洁”非本人所签，其未与赵永杰签订过任何形式的租赁合同，也未授权其女儿段玉华与赵永杰签订任何形式的合同，亦未收到赵永杰交纳的房屋修复保证金3000元。结合赵永杰的陈述及赵永杰提交的证据分析，段玉华与赵永杰签订合同的行为构成表见代理，其代理行为对肖淑洁有效。通过从古城派出所调取的赵永杰询问笔录：“……王玲到我店里找我要房租，我说：房租不能给你，我得给房东”，“王玲转让房东的房子是不允许转让的，但是王玲转让给我之后还向我要房租，我认为这个房租我只能交给房东，不能给王玲，王玲向我要房租，我没有给她”以及对刘鹏的询问笔录“我和赵永杰等四个人合伙从王玲手里盘下了车行天下洗车店，王玲要来收房租，赵永杰要把房租给房东，不愿给王玲，他俩就因为这个事打起来的”；对张思侠的询问笔录“赵永杰从王玲手里盘下来车行天下洗车店，但是他俩有点经济纠纷，王玲要找赵永杰收南边那件门面的房租，赵永杰不给她，他俩就因为这个打的架”，以上询问笔录相互结合能够证实赵永杰欠付租金的事实。赵永杰辩称其支付王玲28万元转让费中包含至2018年12月31日的租金与其在古城派出所所做的询问笔录的内容相互矛盾，与本院已生效的（2018）皖0603民初528号民事判决书中所认定的事实相悖，转让费中包含房租也不符合本地的交易习惯。综上，虽然赵永杰与肖淑洁签订的合同中约定“房屋租金已交至2018年12月31日”，即使段玉华的行为构成表见代理，但赵永杰依然负有举证证明其已支付上述期间租金的义务。赵永杰未能提供支付租金的凭证，依法应承担举证不能的法律后果。转租合同未约定租赁期限，视为不定期租赁，王玲主张的占有使用费没有依据，本院不予支持，王玲主张的占用使用费应视为租金。合同签订后，赵永杰仅支付王玲租金9000元，之后未按约定支付租金的行为构成违约，王玲要求赵永杰承担自2017年9月至2018年3月的租金5.7万元，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：赵永杰自本判决生效后十五日内向王玲支付拖欠的自2016年9月至2018年3月的租金5.7万元。案件受理费612.5元，由赵永杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇一九年十二月四日书记员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。