广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6879号 原告：谢先恩,男,1958年6月1日出生,汉族,住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：赵成荣，广西龙登律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小燕，广西龙登律师事务所实习律师。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258。 法定代表人：陈继志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年10月10日 开庭时间：2019年11月21日 当事人到庭情况： 原告谢先恩：委托诉讼代理人赵成荣、刘小燕到庭 被告广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称华桂公司）：委托诉讼代理人凌通到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金39261元（计算方式：以涉案房屋总价962283元为基数，按照每日万分之二，从2018年1月4日起计算到被告交房满足合同条件之日为止；其中计算到2018年7月27日为止共计204日的违约金为39261元）；2、被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：“富丰•长堽1号”楼盘系被告开发建设。原、被告双方于2016年10月17日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买该楼盘11号楼1单元1502号房，总价款942283元（合同约定以外被告还收取原告2万元服务费，合计962283元）。按合同约定被告应当在2018年1月3日前将通过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给原告使用，但被告直至2018年7月27日才交房，且该商品房是否已经过五方验收被告并未告知原告。因被告延期交房构成违约，故应按合同约定承担逾期交房违约责任。 被告答辩要点 被告华桂公司在第一次开庭时答辩称，第一，根据双方当事人签订的商品房买卖合同第九条的约定，当出现相关特殊情形时，被告有权顺延交房且无需承担责任，根据被告在本案中提供的证据显示，11号楼可顺延交房的期限为133天；第二，根据合同第十条的约定，如被告存在逾期交房，逾期不超过180天的按照万分之一计算违约金，逾期超过180天的按照万分之二计算违约金。根据上述合同条款，当出现逾期交房情形时应分段计算违约金，即逾期180天以内的按照万分之一计算违约金，逾期超过180天的按照万分之二计算违约金；同时，根据该条约定，出卖人出现逾期交房且买受人退房的，违约责任上限为1%，该条款是采取举重以明轻的方式来进行约定的，即在最为严重的违约情形下原告解除合同的时候，违约责任上限为1%，那么相对于责任较轻的违约情形，原告同意继续履行合同的，责任上限也应当是1%；第三，根据合同法和民法总则的规定，违约金具有补偿性质，即该违约金应当与原告的损失相当，而原告所提供的证据并未能证明延期交房对其造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在原告没有证据证明其损失的情况下，其违约金金额应当调低；第四，根据合同第十条的约定，应以已交付的房价款作为基数计算违约金，非房价款的款项不能作为基数计算违约金。 在诉讼过程中，被告补充提交《延期交付赔偿金》协议书及延期交房赔偿金抵物业费收据等证据，主张原告已经丧失向被告主张延期交房赔偿金的权利。根据原、被告达成的协议书，证实原告对于被告延期交房的天数以及赔偿金额进行了确认，并且双方就该赔偿金额冲抵物业费这一处理方式也达成了一致意见，这是原告对于其权利的处置。这表明，双方就延期交房的事宜私下已进行了解决，在此情况下，原告不得再以被告存在延期交房为由要求被告承担延期交房的责任，故应当驳回原告的全部诉讼请求。 分析与认定 案件事实 合同签订的事实 2016年10月17日，原告谢先恩（买受人）与被告华桂公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰·长堽1号11号楼1单元1502号房，商品房总金额942283元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年1月3日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；（3）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。合同第十条约定逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。 合同履行的事实 原告已交付了全部购房款，并交付服务费20000元。2018年6月10日，华桂公司向业主发布《富丰·长堽1号入住通知书》，通知业主11号楼定于2018年7月27日办理入住手续。2018年8月3日，涉诉房屋,经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2018年9月1日，原、被告双方达成一份《延期交付赔偿金》协议，内容为“您在我司购买的11#楼1-1502号房延期至2018年7月27日交付，现我司将严格按照购房合同相关条款进行延期赔付。以2018年7月27日交付计算，您购买的11栋1-1502号房共计延期204天，按购房合同第九条约定及国家相关条款规定，自我司2016年3月21日获得施工许可证起，至2018年7月27日交付止，由于天气、停电、政府公示停工等各方面原因导致的合理延期天数为125天，扣除合理延期后应赔付天数为79天。赔偿金额共7444元。此款抵交物业费。”同时，被告提交了一份由谢先恩在收款单位栏签名、潘洁在收款人栏签名，日期为2018年9月1日的收据，该收据记载：“兹收到富丰长堽1号11-1-1502从2019年2月-2022年7月物业费7444元。”对此，原告主张被告当时以不签字就不交钥匙等为由迫使业主签字，并且延期天数不合理、赔偿金额明显偏低，显失公平。原告一开始拒签，但是迫于已经在开发商预计的交房日期2018年7月27日前已经确定了装修队伍，交了意向金，有部分家具也交了定金等情况，不得已才在2018年9月1日签字，但是并非对赔偿金额的认可，而是出于收房的需要才签字的。据说被告对其他签订赔偿金协议的业主也是这样操作的。被告是涉案项目的开发商，不是涉案小区的物业公司，无权收取业主任何物业费，故所谓“相关物业费冲抵”的条款无效。被告对涉及的赔偿金未实际支付给业主，物业费冲抵也没有物业公司追认，收据中的收款单位是谢先恩，正常来说应该是物业公司，交款单位才是物业公司。此外，谢先恩从来没有与物业公司的相关人员接触过，谢先恩都是与被告接触的，故相关协议书无效。对此，被告进一步举示一份内容基本上与前述收据相同，但加盖有物业公司广西吉盈门物业服务有限公司财务专用章的且注明“作废”的收据，用于佐证潘洁是物业公司的工作人员，前述收据之所以没有盖章是因为这份收据是物业公司的存根。诉讼过程中，法庭询问原告从2019年2月份至今，物业公司有无向其收取过物业费，原告称物业公司表示没有收到过收据上的7444元，要不要收取物业费，需要等开发商的通知再决定何时收取。被告当庭确认物业公司不会向原告收取2019年2月至2022年7月期间的物业费。 其他事实 1、南宁市气象局科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日中雨55天、大雨21天、暴雨15日；2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天，大雨2天，暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月19日中雨16天，大雨7天，暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日中雨8天，大雨5天，暴雨3天。被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日，施工单位以大雨以上天气停工，申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，合计工期顺延天数41天。 2、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年6月21日施工单位以早上8点停电至下午18点，连续停电10小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2016年9月2日施工单位以早上10点停电至晚上21点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位同意，监理单位注明外网停电时段10点至18点，1#塔吊已停用，2#塔吊正常使用；（3）2016年9月18日施工单位以早上10点30分停电至下午18点30分申请工期顺延一天，华桂公司的现场负责人注明现场无停工，不予签证。1号楼可签认工期延误一天，2号楼工期延误不予签认；（4）2016年10月21日施工单位以早上8点25分停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2016年12月24日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（6）2017年3月23日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（7）2017年5月25日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（8）2017年12月18日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（9）2018年3月27日施工单位以早上7点30分停电至下午18点30分，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（10）2018年7月31日施工单位以上午8点停电至晚上20点，连续停电12小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 3、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年11月25日施工单位以早上9点30分至下午19点25分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2017年2月25日施工单位以早上9点至下午17点停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（3）2017年4月27日施工单位以早上10点至晚上9点20分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（4）2017年7月20日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2017年10月27日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 4、2016年至2018年期间南宁市人民政府下发了南府字【2016】4号、【2017】21号、【2018】12号通知，内容均为：高考期间的6月7日8点至6月8日17点，中考期间的6月24日8点至6月26日下午17点，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2016年、2017年施工单位以建设项目位于考点附近，6月7日、6月8日高考期间及6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延5天，建设单位、监理单位予以确认；2018年，施工单位以建设项目位于考点附近（十七中考点正对面），6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延3天，建设单位、监理单位予以确认。 5、2016、2017、2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2016】57号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2017】86号），《南宁市城乡建设委员会关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】123号），通知内容分别为：2016年9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2017年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。 以上事实，有南宁市商品房买卖合同、收据、借款合同、借款凭证、入住通知书、南宁市气象局科技服务中心证明、竣工验收备案表、签证单、通告、通知、《延期交付赔偿金》协议、收据等证据在卷佐证。 法律分析 合同的效力和性质：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 2、违约责任：合同约定被告应于2018年1月3日交房，而被告直至2018年7月27日才交房，现被告抗辩其存在合同第九条约定的延期交房的事由，故可以据实延期交房。关于被告的抗辩是否符合合同约定及法律规定，本文分析如下：第一，关于遇到高考、中考、南宁市“两会”的原因是否可以据实延期的问题。合同第九条对因高考、中考导致停工可据实延期作出了明确规定，而根据被告提交的南宁市人民政府下发的“全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业”的通知，只有在被告属于考点学校200米范围内的建筑工地时才能据实延期，而被告仅提供了内部审批的签证单，该证据不足以证明涉案工地属于考点学校200米范围内的建筑工地，故被告以此主张顺延交房，本院不予支持；至于南宁市“两会”是否可据实延期，合同并未对此作出明确约定，且“两会”每年都会发生，被告在签订合同时就可以预见，应对此有相应的安排，故被告以此作为顺延交房的事由，本院不予支持；第二，关于降雨天气是否可据实延期的问题。合同第九条约定了“气象部门记录当日降雨达中雨以上时按1日计算延期”，被告同时亦提交了因大雨以上降雨天气导致停工顺延的签证，故被告可因降雨天气导致停工据实顺延交房，但在被告提供的有关降雨延期的签证中，合同签订前及约定交房时间后因降雨天气导致停工形成的签证，不能作为顺延事由。经核查，被告提供的有关降雨延期的签证，因大雨以上天气停工天数合计41天，而处于合同签订后及约定交房时间前的天数实为21天，故交房可据实顺延21天。至于约定交房时间之后因降雨天气导致的停工期间，若上述期间仍处于被告可推迟交房期限内，则被告可以以此作为顺延交房的事由，反之不能以此作为顺延交房的事由；第三，关于停电是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在被告提供的有关停电延期的签证中，有5天的停电签证发生在签订合同之前、约定交房期之后，故不能作为顺延事由，有5天的停电签证证实确因停电造成工期延误，且该停电发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延5天。至于约定交房时间之后因停电导致的停工期间，若上述期间仍处于被告可推迟交房期限内，则被告可以以此作为顺延交房的事由，反之不能以此作为顺延交房的事由；第四，关于停水是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在被告提供的有关停水延期的签证中，有5天的停水签证证实确因停水造成工期延误，且该停水发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延5天。 综上，双方约定的交房之日为2018年1月3日，因降雨天气、停电、停水可据实顺延21天、5天、5天，合计31天，即华桂公司可以推迟至2018年2月3日交房。华桂公司通知原告于2018年7月27日可办理入伙手续，但涉诉房屋于2018年8月3日才经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格，故自2018年2月4日起至满足交房条件之日即2018年8月3日交房之日止，共逾期交房177天。被告逾期交房后，原、被告双方于2018年9月1日达成一份《延期交付赔偿金》协议，就逾期至2018年7月27日交付期间被告应承担的延期交房违约责任达成一致意见，约定违约金数额为7444元，并以此抵交原告应交的物业费，该《延期交付赔偿金》系双方协商一致对自身合法权利的处分，合法有效，双方应恪守履行，故原告再通过诉讼主张涉案房屋从逾期至2018年7月27日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。双方虽就2018年7月27日前的违约责任达成一致，但2018年7月28日至8月3日的逾期交房违约金双方并未协商一致，且因逾期交房未超过180日，故此期间被告仍应按照《商品房买卖合同》第十条第1点第（1）项的约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，共计660元（计算公式：942283元×0.0001×7天）。合同已明确约定了房价款的金额为942283元并明确约定出卖人逾期交房时，出卖人按日按已交付房价款对应的比率向买受人支付违约金，因此，无论被告是否有权向原告收取服务费20000元，该笔费用均不应认定为房价款的一部分，故计算逾期交房违约金时，不应将该笔服务费作为违约金的计算基数。原告以被告收取的服务费作为违约金的计算基数，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告广西华桂畜牧饲料有限公司向原告谢先恩支付逾期交房违约金660元； 驳回原告谢先恩的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费391元，由原告谢先恩负担384元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇一九年十二月三十一日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。