黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0826民初2238号原告：李凤贤，女，1952年5月14日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托诉讼代理人：靳力红，女，桦川县中心法律服务所法律工作者。被告：佳木斯金鑫房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市郊区万象街北段道东。法定代表人：赵发军，男，总经理。委托诉讼代理人：李响，男，公司职工。第三人：陈红艳，女，1980年11月4日出生，汉族，现住佳木斯郊区。委托诉讼代理人王晓冲，男，1979年11月2日出生，汉族，无职业，现住佳木斯郊区，系第三人陈红艳丈夫。原告李凤贤与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司、第三人陈红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李凤贤的委托诉讼代理人靳力红、被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李响、第三人陈红艳的委托诉讼代理人王晓冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤贤向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告优先履行桦川悦来镇世纪星城小区11#121号楼房的买卖合同（房屋标的50000元）；2、请求判令被告履行协助原告办理不动产权登记的义务；3、请求被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2014年12月30日，原告与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司签订了世纪星城认购预定书，以全款方式购买涉案房屋(具体位置为:世纪星城小区11#121室，面积15.4平方米，总价格50000元)，在2015年1月办理入户，自入户以来一直占有使用至今。在2019年原告办理不动产权证书时，得知涉案房屋被被告在2014年1月20日销售给本案第三人，为了保护原告的合法权益不受侵害，诉至法院。被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，法院应驳回原告的诉讼请求。理由为：1、原告将被告开列为被告，主体不适格。2011年2月梁雪枫与佳木斯金鑫房地产开发有限公司达成了一份意向性挂靠合作开发协议。由于梁雪枫没有向公司交纳管理费，双方未实际履行该份合作开发协议。2013年4月9日其公司已在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以经本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任”；2、梁雪枫涉嫌私刻佳木斯金鑫房地产开发有限公司公章及冒签佳木斯金鑫房地产开发有限公司法定代表人赵发军签名开发的世纪星城小区项目与被告无关，其不应当承担责任。第三人陈红艳委托诉讼代理人王晓冲述称：2011年年末，第三人丈夫王晓冲与梁雪枫、王某签订了桦川世纪星城5、7、11、12号楼的施工合同，当时合同约定在开发商不给王晓冲拨付工程款的情况下，王晓冲也先把楼盖完，并且在合同中约定王晓冲有权处理5、7、11、12号四栋楼的所有房产，桦川世纪星城小区的楼群王晓冲是先施工的，王晓冲将楼房盖完后，梁雪枫、王某没有钱给付工程款了，以第三人陈红艳的名义给王晓冲签订了涉案房屋的买卖合同让去出售，以售楼款顶工程款，王晓冲在施工过程中雇佣的都是农民工，用售楼款给干活的人开资。梁雪枫、王某与王晓冲签订了售楼合同，也开具了买房收据，并在桦川房产局备案了商品房买卖合同，因此不同意原告对争议房屋享有优先权。原告为支持其诉讼主张，诉讼过程中提供如下证据：证据一、佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部为原告出具的涉案房屋认购预定书及收款票据复印件一份（已与原件核对）、水费票据、装修保证金、电费明细各一份和电费票据2张，该证据证实：原告于2014年12月份以全款方式在被告开发建设的桦川世纪星城项目部购置了本案争议的房屋，且一直占有使用至今，是涉案房屋实际合法占有使用人。经庭审质证，被告对证明问题有异议，该份证据与被告无关，因为世纪星城开发项目的负责人梁雪枫冒用被告公司的名义开发的这个楼盘。经庭审质证，第三人对该上述证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。原告购买的房屋是梁雪枫、王某给施工人的顶账房，顶账的人卖给原告的，价值明显低于市场价格，原告也没有缴纳房款，怀疑事实真相。本院经审查认为，被告及第三人对证据的真实性无异议，上述证据能证明本案原告自2015年至今一直占有使用诉争房屋。证据二：桦川县发改和改革局文件一组（5份）2011年1月佳木斯市金鑫房地产开发公司关于建设世纪星城小区立项申请致桦川县县委县政府文件1份、2011年4月佳木斯市金鑫房地产开发公司关于建设世纪星城小区立项申请致桦川县发改局文件1份、2011年2月22日桦川县世纪星城建设项目协议书（甲方桦川县人民政府，乙方佳木斯市金鑫房地产开发公司，负责人梁雪枫）、2011年4月13日桦发改发（2011）11号文件关于佳木斯金鑫房地产开业有限公司世纪星城住宅小区建设项目核准批复文件一份、2012年9月3日佳木斯金鑫房地产开发公司关于世纪星城小区增加建筑面积的申请报告文件一份。该证据证明被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司至2011年1月向桦川县人民政府申请立项桦川世纪星城小区开发建设项目并且认定梁雪枫为此项目的负责人，也经得了桦川县人民政府、桦川发改局核准同意，立项并开发，对世纪星城小区进行棚户区改造，被告作为本案的被告出庭，主体适格。经庭审质证，被告对上述证据有异议，文件上所用公章是涉嫌私刻伪造，被告单位对伪造的公章在桦川住建局的备案材料中已做司法鉴定，鉴定结论是该公章均与被告公司公章不是同一印章，被告公司与该项目不存在合作开发和挂靠关系，在本案将被告公司列为被告诉讼主体不适格。经庭审质证，第三人提出此组证据与第三人无关，不发表质证意见。本院经审查认为，虽被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司对该证据有异议，本院结合被告所举2013年4月19日佳木斯金鑫房地产开发有限公司在佳木斯日报发表的声明，能够证实被告是本案适格的诉讼主体。被告为支持其诉讼主张，诉讼过程中提供如下证据：证据一、佳木斯市中医院司法鉴定所作出的两份司法鉴定意见书。该证据证实：1、桦川世纪星城小区的工程质量终身责任备案书加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章与被告所有的公章不是同一枚公章；2、桦川世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的佳木斯金鑫房地产开发有限公司法定代表人赵发军的签名不是本人所签。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无异议，但对该份证据证明的内容有异议，异议内容为该份证据与本案没有任何关联性，不能作为本案的证据使用。经庭审质证，第三人对该上述证据不发表质证意见。本院经审查认为，该份证据仅能证实桦川世纪星城小区的工程质量终身责任备案书上的公章及法定代表人签名不真实，不足以证实桦川世纪星城小区项目中加盖的佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章及法定代表人的签名不真实，故本院对被告用该份证据证实的内容不予确认。证据二、2013年4月19日佳木斯金鑫房地产开发有限公司在佳木斯日报发表的声明，该证据证明金鑫公司已经登报声明收回所有对下属分公司的业务授权，所有以本公司名义进行的开发等一切商业活动均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为本公司不负任何法律责任。经庭审质证，原告对该份证据的真实性没有异议。对证明的问题有异议，被告的公告行为不能证明被告在与桦川世纪星城项目部授权后在行政部门进行了公章备案，也不能证明被告在公告后桦川世纪星城项目部停止了以其名义进行的对外销售的商业活动，且被告并没有将公告送到桦川房地产管理部门进行备案并告知，桦川世纪星城项目部一直以挂靠的名义进行房屋拆迁、房屋销售活动，被告对其是一种默示行为，是认可的。经庭审质证，第三人对该上述证据不发表质证意见。本院经审查认为，鉴于原告对证据的真实性无异议，法庭对该份证据的真实性予以确认。结合原告提供的证据二，对被告用该份证据否认原、被告之间签订房屋买卖的事实不予确认。证据三、桦川县公安局受案回执一份。该证据证明梁雪枫冒用佳木斯金鑫房地产开发有限公司的公章，因为严重违法，所以被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司已到桦川公安机关报案，公安机关已经受理。经庭审质证，原告对公安局受案的回执真实性没有异议，对证明的问题有异议。庭审中，被告提供的鉴定意见书中，针对的是梁雪枫在住建局提供的工程质检书中加盖的公章及法人签字进行真伪鉴定。鉴定结果属实，被告仅能对梁雪枫私刻公章追究其刑事责任，其结果不能作为被告与原告之间买卖合同无效的证据。经庭审质证，第三人对该上述证据不发表质证意见。本院经审查认为，鉴于原告对证据的真实性无异议，对该份证据证实梁雪枫涉嫌私刻公章的事实予以确认。第三人为支持其诉讼主张，诉讼过程中提供如下证据：证据一、2012年被告与王晓冲签订的建筑世纪星城补充条款书复印件一份（与原件核对一致）。证明2012年陈红艳的丈夫王晓冲与被告签订了建筑合同，由王晓冲建筑世纪星城小区5、7、11、12号4栋楼，合同中对工程的承包方式、开竣工时间、工程预决算造价标准、工程款拨付方式、违约责任等进行了约定。合同第六条第二款约定乙方可以出卖自己建筑的楼盘的楼房顶工程款。经庭审质证，原告对此份证据的真实性及证明问题均有异议。此份证据是主合同的补充合同，应注明补充时间，而第三人在庭审中没有提交主合同，无法确认主合同与补充合同时间的先后，补充合同是否是对主合同的约定条款重新修订，无法确认是应按主合同条款执行还是应按补充合同条款为准执行，且在此协议中，甲方公章加盖为佳木斯金鑫房地产开发有限公司而法人代表签字为梁雪枫，与实际公司法人不符，补充条款书中与本案诉讼的诉求没有关联性，不能作为证据使用。经庭审质证，被告对该份证据的真实性有异议。这份证据上以被告单位的名义盖的公章涉嫌梁雪枫私刻伪造加盖的，可能第三人和梁雪枫之间的事是真实的，但是和被告单位没有关系。本院经审查认为，原、被告对该份证据的真实性均有异议。本院结合第三人提供的证人证言及第三人持有数份商品房买卖合同的事实，可以确认陈红艳的丈夫王晓冲系桦川世纪星城小区5号楼、7号楼、11号楼、12号楼四栋楼的实际施工人。证据二、2014年1月20日收据一份、2014年1月20日被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部与陈红艳签订的商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致）。证明被告欠陈红艳丈夫工程款用争议房屋给顶账，同时给出具了房款收据，陈红艳是该房屋的所有权人。经庭审质证，原告对该份证据的真实性和证明的问题均有异议。该份证据买受人处没有买受人签名，合同是相对性的，此份合同中买受人尚未签字，说明此合同尚未生效，陈红艳对涉案房屋不具有合法的所有权。第三人提供购房款收据无法证实实际交易已经履行实际付款义务，房屋收款票据中加盖的是佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部公章，不是收款专用章，合同中即加盖了金鑫公司公章又加盖了金鑫公司桦川项目部公章，均不是合同专用章也不符合合同法的约定，且第三人在庭审中陈述提供的证据证明第三人房屋购得方式是为保证工程款支付提供的担保行为，其商品房买卖合同不是真实的意思表示，真实目的是让与担保行为，且原告对涉案房屋自购买后一直实际占有使用，原告应是涉案房屋的实际所有权人。经庭审质证，被告对该份证据的真实性和证明的问题均有异议。商品房买卖合同和收款收据上所用的公章和赵发军本人的名章均不是被告单位的公章和赵发军本人的名章，项目负责人梁雪枫涉嫌私刻伪造公章，所以该组证据真实性和要证明的问题均有异议。本院经审查认为，原、被告虽对该份证据的真实性均有异议。本院结合被告为原告出具的房款收据的事实，对被告公司欠第三人陈红艳丈夫王晓冲工程款用争议房屋顶账的事实予以确认。证据三、证人王某出庭作证，该证据证明陈红艳丈夫王晓冲是世纪星城的5号楼、7号楼、11号楼、12号楼的实际施工人，第三人的机打合同所涉及的房产是顶抵的工程款。经庭审质证，原告对证人证言有异议。提出证人与世纪星城项目部负责人梁雪枫是合伙开发争议房屋小区，利益共享。但是梁雪枫现因羁押不能针对与第三人签订的补充合同及证人阐述的内容予以证实，且证人与第三人丈夫是朋友关系，其证言不应当具有证据效力，证明的内容也不能对抗原告的诉求。经庭审质证，被告对证人证言没有异议。经庭审质证，第三人对证人证言没有异议。本院经审查认为，结合第三人提供的证据一，对证人证言的真实性予以确认。法庭出示依法调取的证据：2018黑0826民初1358号民事卷宗合作开发协议两页。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无异议。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无异议，提出被告与梁雪枫只是意向合作，没有实际履行合作。经庭审质证，第三人对该份证据不发表质证意见。本院经审查认为，鉴于原、被告对证据的真实性无异议，本院对该份证据予以采信。综上，本案查明的事实如下：2014年12月30日原告与被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订了一份世纪星城认购预定书，购买桦川悦来镇世纪星城小区11#-121号房屋，面积为15.4平方米，并于同日全额交付购房款50000元。2015年1月，原告在办理了入户手续后，一直实际占有使用至今。2014年1月20日，被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司将涉案房屋在原桦川房产管理局（现桦川房产服务公司）合同备案为第三人陈红艳。另查明，被告与梁雪枫在2011年2月23日签订房屋开发合作协议，梁雪枫挂靠被告名下开发桦川世纪星城小区。2013年4月9日被告在佳木斯日报登报声明收回所有对下属公司的业务授权，登报内容为：“从即日起，佳木斯金鑫房地产开发有限公司收回所有对下属分公司的业务授权，所有以本公司授权名义进行的开发等一切商业活动，均与本公司无关，因此所产生的任何法律行为，本公司不负任何法律责任。本院认为，2014年12月30日，诉争房屋在桦川房产服务中心虽然显示合同备案为第三人陈红艳，但本案原告在2015年1月份即实际占有使用涉案房屋，庭审中，原告提供了实际缴纳涉案房屋水、电、热以及物业等费用的相关证据,在占有使用期间，第三人陈红艳从未向原告提出先于原告购买诉争房屋的主张，其行为不符合常理，基于以上事实，原告与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，本院对原告主张优先履行诉争房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。第三人与被告签订的房屋买卖合同系被告拖欠第三人陈红艳丈夫王晓冲工程款，被告依据双方签订的建筑世纪星城补充条款书将案涉诉争房屋抵顶给第三人，第三人没有提供与被告之间结算工程款的证据，仅凭在房产部门的备案登记，无法证实第三人与佳木斯金鑫房地产开发有限公司世纪星城项目部之间是否达成对于诉争房屋买卖的真实合意，亦无法证实买卖合同的真实性，被告与第三人以房抵债的行为不能对抗原、被告之间签订的房屋买卖合同的效力。关于被告主张其不是适格诉讼主体，因被告金鑫公司与梁雪枫签订《合作开发协议》，期限自2011年2月23日至2013年2月23日，诉争房屋所在的桦川悦来镇世纪星城项目在建设部门备案的建设许可、规划许可等均为被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司，故本院对被告的主张不予支持。由于被告佳木斯金鑫房地产开发有限公司于2013年4月9日已登报收回了下属分公司的授权，且梁雪枫涉嫌冒用被告名义办理各项开发手续，在梁雪枫冒用被告名义办理项目手续事实未侦查终结之前，不宜判决被告金鑫公司履行协助原告办理不动产权登记的义务。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十条、《最高人民法院》第七条一款之规定，判决如下：一、原告李凤贤于本判决生效之日起优先履行桦川县悦来镇世纪星城小区11#121号房屋买卖合同；二、原告李凤贤于本判决生效之日起十日内自行到桦川县不动产登记中心办理房屋登记手续。三、驳回原告李凤贤的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  孙智慧审 判 员  崔焱火人民陪审员  费义敏二〇一九年十二月十八日书 记 员  张 琦