文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初3336号原告：李长万，男，1969年3月11日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆旭凯建设集团有限公司，住所地重庆市忠县某，统一社会信用代码91500233208150059U。法定代表人：陶于良，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，重庆捷讯律师事务所律师。被告：陶于良，男，1966年9月24日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：魏华，重庆捷讯律师事务所律师。原告李长万诉被告重庆旭凯建设集团有限公司（以下简称旭凯公司）、陶于良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法由审判员付荣慧独任审理，适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告重庆旭凯建设集团有限公司于2019年7月23日申请启动鉴定程序，本院依法予以准予。鉴定过程中，被告重庆旭凯建设集团有限公司撤回鉴定申请。本案于2019年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告李长万，被告重庆旭凯建设集团有限公司、陶于良的委托诉讼代理人魏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李长万向本院提出诉讼请求：判令旭凯公司、陶于良协助办理房屋过户登记手续。事实和理由：2012年2月，李长万、旭凯公司签订《房屋买卖合同》，约定：旭凯公司将其开发和所有的位于忠县某门面房的房屋，以140万元的价格出售给李长万，李长万支付完全部房款后，旭凯公司负责办理房屋过户登记手续，将涉案房屋所有权办至李长万名下。合同签订后，李长万按约向旭凯公司支付了房屋价款140万元及利息33万元，但旭凯公司未按合同约定履行房屋过户登记手续的义务。现起诉至本院。旭凯公司辩称，1、旭凯公司与李长万签订的《房屋买卖合同》系双方的虚假意思表示，应属无效。该东楼房屋的产权人系旭凯公司，在一个产权证下自行将该房屋隔断划分为三个门面，本案所涉门面是该东楼房屋其中一间门面，其他两间门面已转让给其他单位且可能有纠纷产生，故李长万与旭凯公司签订了《房屋买卖合同》，用以配合李长万抢在其他公司前或即便有纠纷也能提执行异议等。该合同不是双方真实意思表示，合同签订时间是2019年年初并非2012年8月份，且合同上的印章也早已登报作废；2、旭凯公司收取李长万的款项合法有据，李长万从2014年长期占用涉案门面，应当支付相应租金；3.即使法院认定《房屋买卖合同》是真实的，因为李长万没有按约、按时、足额支付购房款，旭凯公司也有权拒绝办理过户登记手续；4、涉案房屋是一个房产证本案只涉及其中一个门面，根据相关法律规定不能人为的再行分户办理产权证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。陶于良辩称，陶于良与旭凯公司答辩意见一致，且陶于良并非本案适格当事人。经审理查明：坐落于忠县某门面房的原所有权人系旭凯公司。旭凯公司于2011年12月取得该房屋的《房地产权证》。根据该产权证显示，该房屋建筑面积401.39㎡、套内面积385.14㎡，由三间门面房屋组成，案涉房屋系其中带弧形门面一间。2013年9月，该门面房的另外两间房屋，办理了产权转移登记，登记的所有权人系国网重庆忠县供电有限责任公司，房屋建筑面积为186.10㎡，套内面积为178.56㎡。2014年3月13日，旭凯公司工作人员张秀琼出具《定金收据》，载明：“收到XX大厦东一楼左边弧形门市约190㎡的购买定金，在2014年3月底前作出购买或租赁的决定，否则本金额不做认可款项，并且不退，作违约金处理。而且即时（及时）搬出该门市。张秀琼收，5万元。”同日，张秀琼出具收据一份，交款单位为天博文化传媒，款项50000元。收款事由与《定金收据》载明内容一致。2014年5月30日，张秀琼出具《收据》一份，载明：交款单位为天博传媒（李长万），款项100000元，收款事由为交款购XX大厦一楼左边弧形门面部分购房款。2014年6月25日，李长万取款400000元。2014年7月21日，张秀琼出具《收据》一份，载明：交款单位为天博传媒（李长万），款项300000元，收款事由为交款购XX大厦一楼左边弧形门面部分购房款。2018年10月19日，李长万向旭凯公司法定代表人陶于良账户转账支付220000元。同日，李长万又向旭凯公司账户转账支付250000元，并由旭凯公司出具《收据》，载明：收款事由为交款购XX大厦一楼左边弧形门面部分购房款。2018年10月27日，陶于良向李长万出具《收条》，载明：今收到李长万交来现金八万元，预交房款。2019年2月21日，李长万向陶于良账户转账支付250000元。同日，李长万再次向陶于良账户转账支付80000元。之后，旭凯公司（甲方，即出卖方）与李长万（乙方，即购买方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿将座落于忠县某东楼门面房（附图）（除电力公司营业所以外剩余面积房屋）出售给乙方；该房屋建筑面积约为180平方米，以测绘实际面积为准；该房屋净价款为1400000元，办理房产证及过户所涉及的所有税、费，包括甲方所有税、费，均由乙方全部承担，甲方不承担任何税、费；支付时间为乙方在本合同签订之日一次性支付给甲方1400000元，甲方收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间；甲、乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付全部购房款后到房地产主管部门办理过户手续。办理以上手续应当缴纳的甲乙双方所有相关税费，由乙方全部自行承担。该合同签订时，签约时间由双方倒签至2012年8月8日，实际签约时间为2019年2月21日之后。合同尾部加盖的旭凯公司印章编号为500XXX701。2019年2月22日，旭凯公司出具《股东决议》，载明：旭凯公司位于忠县某东楼门面房（除电力公司营业所以外剩余面积房屋），于2012年8月8日转让给李长万，同意为李长万出具产权证明；同意李长万分户办理房产手续；指定李长万为委托代理人，办理分户房产手续。该决议由旭凯公司股东陶于良、邹晓琼签字确认，并加盖公司印章。同日，旭凯公司出具《产权证明》，载明：“兹有李长万购买了我公司位于忠县某东楼门面房（除电力公司营业所以外剩余面积房屋），建筑面积约180平方米（以测绘实际面积为准），现房款已付清，双方无产权、经济纠纷。同意购买人办理《房地产权证》。”之后，旭凯公司出具《授权委托书》，委托李长万负责与忠县房管所联系办理忠县某东楼门面房（除电力公司所以外剩余面积房屋）房产证事宜。旭凯公司将上述股东决议、产权证明、授权委托书以及加盖旭凯公司印章的旭凯公司章程、营业执照、陶于良身份证、房地产权证等资料交付李长万用于办理产权过户手续。2019年6月20日，忠县公安局忠州第二派出所出具“证明”，载明：“原重庆市忠县某东楼门面房右数第一间门牌号地址现变更为：重庆市忠县忠州街道XX号”。之后，李长万在办理案涉房屋产权过户手续中，与旭凯公司、陶于良发生争议，导致未能办理产权过户，原告遂起诉来院。诉讼中，李长万主张案涉房屋买卖合同的签订时间为2012年8月8日，旭凯公司、陶于良认为该合同的签订时间为2019年，双方为此发生争议。2019年7月23日，旭凯公司向本院提交司法鉴定申请，要求对该合同的形成时间进行司法鉴定。在司法鉴定过程中，李长万表示该合同的签订时间在其付清购房款之后，即2019年2月21日之后。因此，旭凯公司于2019年9月向本院撤回司法鉴定申请。另查明，因李长万系忠县天博文化传媒有限公司的法定代表人（该公司系自然人独资，于2013年4月16日成立），故旭凯公司部分收据上载明交款人为天博传媒。再查明，房屋买卖合同尾部加盖的编号为500XXX701旭凯公司印章，该印章已由旭凯公司以其于2011年10月5日遗失为由，在重庆商报登报作废。现旭凯公司使用的印章编号为500XXX273。上述事实，有李长万、旭凯公司、陶于良在庭审中的陈述，以及李长万提交的《房屋买卖合同》、房屋产权登记现场平面图、股东会决议、产权证明、证明（忠县忠州街道白桥溪社区居民委员会出具）、证明（忠县忠州镇第二派出所出具）、授权委托书、收据5份、转账凭证4份、取款凭证1份、旭凯公司章程、房屋产权登记现场平面图、李长万与陶于良的微信聊天记录、李长万与旭凯公司工作人员钱艳萍的微信聊天记录，旭凯公司、陶于良提交的李长万与旭凯公司工作人员钱艳萍的微信聊天记录、房地证，本院调取的户室详细情况等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：一、关于李长万与旭凯公司是否存在合法的房屋买卖合同关系的问题。本院认为，依照相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，旭凯公司抗辩其与李长万签订房屋买卖合同是为规避法院诉讼或执行而签订，系双方的虚假意思表示，应当无效。但旭凯公司并未就该事实提供证据加以证实，李长万对旭凯公司的该抗辩意见也不予认可，故本院对该抗辩意见不予采信。旭凯公司抗辩其在房屋买卖合同上加盖的尾号为701印章已于2011年10月登报作废，不是合法代表旭凯公司的印章。但旭凯公司在2019年与李长万签订合同时，仍然加盖该印章，其行为已经违法。虽然房屋买卖合同中所加盖的印章是已经作废的印章，但是李长万一直与陶于良就案涉房屋买卖合同事宜进行协商，通过李长万与陶于良的微信聊天记录显示，陶于良作为公司法定代表人在合同签订后并未对旭凯公司与李长万的买卖合同关系提出异议，并且，李长万作为买受方，其已尽到合理的审查义务。故旭凯公司的该抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上，虽然李长万与旭凯公司以倒签的形式签订《房屋买卖合同》，但双方在签订买卖合同之前已进行多次协商，且李长万从2014年起陆续向旭凯公司支付购房款，双方于2019年签订买卖合同是对双方之前的房屋买卖行为予以确认。尽管双方均表示倒签合同是为旭凯公司规避税费、法院执行等违规事宜提供便利，但该行为并不能否定双方关于房屋买卖的真实意愿。故双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，本院对合同有效予以确认。二、关于李长万是否付清购房款的问题。本院认为，李长万向本院提交定金收据、转账凭证、收据等证据，拟证实其已付清购房款140万元，并支付违约金33万元。经庭审质证，旭凯公司、陶于良对已收取88万元无异议，但认为其中部分款项系支付的租金，部分款项系陶于良个人收取，与旭凯公司无关；旭凯公司、陶于良对剩余85元有异议，认为李长万并未实际支付，因李长万举示的上述证据部分款项无支付凭证，部分无收条，且部分收条未加盖旭凯公司印章。但是，李长万同时提交了其与陶于良、旭凯公司工作人员钱艳萍的微信聊天记录、旭凯公司出具的产权证明、股东决议、授权委托书等证据，上述证据能够证实李长万与陶于良、钱艳萍自2018年开始一直就案涉门面的解押、付款、办理房屋产权证以及签订房屋买卖合同等事宜进行协商，李长万多次在聊天记录中表示其已付清购房款140万元，并催促旭凯公司协助其办理产权过户，而陶于良、钱艳萍并未对李长万已付清购房款的事实加以反驳。上述证据与收据、转账凭证能够相互印证，符合证据规则，本院予以采信。并且，从旭凯公司将股东决议、产权证明、授权委托书以及加盖旭凯公司印章的章程、营业执照、陶于良身份证、房地产权证等资料交付李长万的行为也可以证实李长万已付清购房款。因旭凯公司系企业法人，具有民事行为能力，陶于良作为公司法定代表人及相关工作人员知晓出具《产权证明》，认可李长万已付清购房款、双方无产权和经济纠纷，其同意办理房地产权证，所带来的相应法律后果。旭凯公司应当在双方建立合法的房屋买卖关系后，诚信履约。旭凯公司抗辩李长万支付的部分款项系房屋租金，但其未提供证据证实双方存在租赁合同关系，故其抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上，本院认定李长万已付清购房款。三、关于案涉房屋是否具备办理产权过户手续条件的问题。本院认为，旭凯公司辩称，涉案房屋与另外两间房屋是一个整体，共同登记于同一个房产证名下，本案只涉及其中一个门面，不能人为的再行分户办理产权证。经审查，虽然李长万购买的案涉房屋与另外两间房屋原属于同一产权，但国网重庆忠县供电有限责任公司已于2013年9月将其中两间房屋分户办理了房屋过户登记。因此，案涉房屋同样具备办理房屋过户登记手续的条件。被告的抗辩意见与客观事实不符，本院不予采信。四、关于陶于良在本案中应否承担责任的问题。本院认为，因与李长万签订房屋买卖合同、建立房屋买卖合同关系的相对方系旭凯公司，而陶于良系旭凯公司法定代表人，其与李长万就涉案房屋买卖的行为应属职务行为，该行为产生的法律后果依法应由旭凯公司承担。故李长万要求陶于良协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，李长万与旭凯公司签订的房屋买卖合同合法有效，且案涉房屋具备办理产权过户登记的条件，故旭凯公司作为出卖人依法应当协助李长万办理产权过户。李长万要求旭凯公司协助其办理产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。李长万的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆旭凯建设集团有限公司于本判决生效后十日内协助原告李长万将位于忠县某东楼门面房屋过户登记至原告李长万名下；二、驳回原告李长万的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全费5000元，共计5040元，由被告重庆旭凯建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  付荣慧二〇一九年十二月二十日书记员  李克桢