广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初27764号原告：邓慧兰，女，1975年7月28日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县**********，公民身份号码360************523。委托诉讼代理人：钟力民，北京市盈盛律师事务所律师。被告：佛山市御东假日酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码91440604MA4UJ26J44。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：谭耀雄，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市****物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码91440604MA51XM0FXX。法定代表人：刘某1。被告：佛山市文庆房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********243F。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：王鹏、黄世刚，均为广东联顺律师事务所律师。原告邓慧兰与被告佛山市御东假日酒店管理有限公司（以下简称御东公司）、佛山市****物业管理有限公司（以下简称凯宾公司）、佛山市文庆房地产有限公司（以下简称文庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后,适用简易程序,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟力民，被告御东公司委托诉讼代理人谭耀雄，被告文庆公司委托诉讼代理人王鹏、黄世刚到庭参加诉讼，被告凯宾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓慧兰起诉提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金32422元、滞纳金2515.50元（计算至2019年9月止）、违约金10000元，共计44937.50元；2、判令被告继续履行租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告要求解除合同（租金暂计至解除合同之日），返还涉案房屋并赔偿解除合同的损失，赔偿家私代购款36000元，并明确要求三被告承担连带责任。事实和理由：被告文庆公司在2016年销售御东国际公馆中，以承诺“投资零风险，零月供，御东假日酒店专业管理，带15年租约发售，第四年开始逐年递增，以租抵供，甩手收租轻松无忧，高回报，即买即赚”等虚假广告到处宣传吸引、误导消费者购房。原告据上述虚假宣传广告的误导，于2016年6月30日与被告文庆公司签订商品房买卖合同（预售）两套（726—727室），其中以套内面积每平方米15152.48元的单价购买被告佛山市禅城区****************商品房，套内面积27平方米，总价409117元；以套内面积每平方米15152.48元的单价购买727室，套内面积27平方米，总价409117元,2套共支付购房款计人民币818234元。同日被告文庆公司误导原告与另一被告御东公司签订委托租赁服务协议书，该协议书约定相关主要内容如下：1、原告就其位于广东省佛山市禅城区************726-727室（称委托物业），建筑面积分别为37.26平方米、37.26平方米，及其各种设施、设备，委托被告御东公司租赁经营及提供租赁服务及增值服务。2、原告需对委托物业进行改造，装修及配置房间设施，使之达到不低于被告制定的御东假日酒店品牌的物业装修及房间配置标准。3、租赁用途：该物业在合作期限交由被告御东公司用于对外租赁经营。4、合作期限为15年，自2017年9月1日至2032年8月30日止。5、租赁收益分配，前1-3年，60元每平方米租金，每套每月2236元。6、租金结算每月25日前，被告将当月应付的租赁收益支付到原告指定账户。7、违约责任：本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，须向对方支付违约金。除另有约定外，本协议项下的违约金每套为5000元，两套计10000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应当依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经原告同意，被告延迟支付原告应得租赁收益超过10个自然日的，除应按协议约定如数支付给原告外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过45个自然日，原告有权提出解除协议。被告御东公司还要求原告签订家私代购委托书，由原告支付每套18000元，两套共支付36000元给其代购家私，达到御东假日酒店品牌的物业装修及房间配置标准。原告与被告文庆公司签订商品房买卖合同（预售）合同、御东公司委托租赁服务协议书及家私代购委托书后，原告诚实信用，按合同、协议、委托书已全面履行约定义务，支付购房款、家私款以及交房给被告御东公司经营使用。但被告御东公司只支付租金至2018年10月，从2018年11月便开始单方擅自下降租金，由每套每月2236元降为1677元，于2019年4月停付租金至今。在原告毫不知情的情况下，原告的酒店公寓已被被告佛山市****物业管理有限公司实际经营。期间，原告与被告佛山市****物业管理有限公司未发生任何合同关系，也未委托其代租赁，更未收到其租金，其经营酒店行为完全侵害了原告所有权中的三项权能，即“占有、使用、收益权”。事实上御东假日酒店是由被告御东公司、佛山市****物业管理有限公司两块牌子、一套人马操纵所为，两公司法定代表人同是刘某1，两公司经济上捆绑在一起，进行利益输送，经济利益混同，完全是利益共同体，共同损害原告合法权益。在此期间，原告与被告多次协商，但被告文庆公司置之不理，而被告御东公司一边让被告佛山市****物业管理有限公司经营酒店，一边又以申请破产来恐吓原告并拒绝支付租金，原告多次催取无果。原告认为，协议生效后，当事人理应按合同约定全面履行自己的义务，但三被告不但违反诚实信用原则，而且完全违反广告宣传和协议约定以及相关法律规定，其行为严重违约且侵权，因而三被告应依法共同承担支付租金、滞纳金、违约金等民事责任，且被告御东公司还应继续履行租赁合同，否则应赔偿原告因此遭受全部经济损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉讼请求。被告御东公司辩称，一、双方签订的《委托租赁服务协议书》等合同文件不存在任何误导或者欺诈的情形，是合法有效的合同，应该按照合同或协议的约定承担各自责任。本案合同双方当事人均具有完全的民事行为能力，其自愿签订的合同或协议是各自的真实的意思表示，签订的过程不存在任何的误导或欺诈行为，合同合法有效，各当事人应该按照约定履行义务及承担责任，因该《委托租赁服务协议书》的履行而产生的争议，应由协议的当事人承担，而不能任意扩大责任的承担主体或承担范围。二、本案的诉争与另两被告文庆公司、凯宾公司没有任何法律上的关联，应由御东公司与原告依法处理。文庆公司与御东公司是两家相互独立的公司，双方财务独立，经营独立，人员独立，并无混同经营。文庆公司接受御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，该委托的后果应由原告承担，文庆公司不应承担任何责任。御东公司与凯宾公司也是两家相互独立的公司，御东公司经营酒店客房业务，凯宾公司经营公寓业务，各自独立经营、独立承担民事责任。三、原告请求支付的违约金过高，应依法调整为不超过拖欠金额的30%的金额以内。御东公司拖欠租金属实，也愿意承担拖欠的责任，但原告提出违约金与拖欠的本金相比明显过高，远远超出了法律规定的比例额度，请求法院依法调整违约金为不超过拖欠金额的30%的金额以内。四、原告提出的赔偿滞纳金的请求没有法律及事实依据，依法不应得到支持。双方在合同中已约定了以支付违约金的方式赔偿守约方的损失，如再以其他方式另行赔偿的话，则超出了双方约定，随意加重了另一方的责任，对其明显不公平。另原告请求的滞纳金不属于民法承担违约责任的范畴，该主张没有法律依据，况且其已主张了违约金，滞纳金的请求与违约金的请求重复，依法应不予支持。此外，御东公司为履行租赁合同开展经营活动，向原告支付了二个月的保证金，在原告的房产内投入了大量的资金和设备（包括空调、热水器、电视机、淋浴房、窗帘等），实际上原告并没有损失。五、原告提出了支付拖欠租金、违约金及滞纳金诉求，又提出继续履行合同，在目前市场环境下明显加重御东公司负担，御东公司难以继续履行合同，请法院不予支持。御东公司两年前与原告等业主签订《委托租赁服务协议书》，承租业主房产用于酒店经营，当时对佛山市场充满信心，尤其广佛同城，佛山地铁3号线穿过酒店所在位置，御东公司向业主开出的租金偏高，且经济大环境下行，消费萎缩，而酒店所在位置周围酒店饱和（方圆500米近10家同类型酒店），竞争激烈，租赁房屋用于酒店旅业入住率很低，收入难以保障酒店基本的经营运转资金，御东公司履行《委托租赁服务协议书》亏损严重。在征得原告同意才下调租金。现原告请求支付拖欠租金、违约金及滞纳金，又要求继续履行合同，在目前的市场情况下，御东公司无力承担，请法院从公平、合理的角度不予支持。综上所述，御东公司履行《委托租赁服务协议书》已亏损严重，御东公司愿意承担支付租金的责任，请求判令驳回原告的其他诉讼请求，依法保护御东公司及他人的合法权益。被告文庆公司辩称，文庆公司不是本案适格的被告，与原告不存在租赁合同关系，也没有虚假宣传或误导原告签订任何违法的合同或协议，更没有承诺对涉案的房屋租赁合同承担任何责任，应依法驳回对文庆公司的诉讼请求，理由如下：一、文庆公司不是涉案租赁合同的当事人，不是本案适格的被告，文庆公司与御东公司及凯宾公司是完全相互独立的公司法人，文庆公司无须对其他人的行为承担任何责任。涉案合同或协议的当事人均具有完全的民事行为能力，完全应对自己的行为承担一切法律责任，其自愿签订的合法有效的合同或协议是各自的真实的意思表示。涉案的《委托租赁服务协议书》的相对人是御东公司与原告，文庆公司不是涉案租赁合同的一方当事人，该租赁合同对文庆公司没有约束力。御东公司及凯宾公司与文庆公司是完全独立的两个民事主体，均具有独立法人资格，营业范围、人员构成、办公地址均不相同，依法各自承担民事责任。如御东公司违反《委托租赁服务协议书》约定，也应由其自行承担责任，文庆公司无须对其违约行为承担责任。二、文庆公司从没有做过虚假宣传，更没有承诺对原告与御东公司的租赁合同予以任何形式的履约承诺，故无须对涉案房屋租赁合同承担任何责任。文庆公司从未有就原告陈述的销售宣传内容做过任何宣传，该宣传如存在也是销售代理公司的销售人员所为，该宣传对文庆公司没有约束力。况且该类销售宣传属于法律意义上的邀约引诱而非邀约，不具有邀约及承诺的效力，不对宣传对象产生任何具有约束力的法律后果。原告没有证据证实文庆公司曾作出过任何形式的履约承诺或担保，故涉案合同不能履行的责任与文庆公司无关，原告要求文庆公司承担违约责任没有事实与法律的依据。三、文庆公司接受御东公司委托代收代支行为产生的后果由委托人御东公司承担。文庆公司虽然曾接受御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，但该行为基于御东公司的委托而产生；况且原告也确认收款人为御东公司，即原告明知文庆公司是受委托收款等事实。故文庆公司不对委托行为产生的后果承担责任，该责任或后果应由委托人御东公司自行承担。综上所述，文庆公司不是本案适格的被告，不对原告承担任何的责任，请求依法驳回原告对文庆公司的诉讼请求。被告凯宾公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、公民身份证复印件，证明原告身份信息。2、商品房买卖合同（预售），证明原告购房依据。3、不动产权证，证明原告房屋所有权。4、委托租赁服务协议书，证明原、被告租赁关系相关约定权利义务、违约责任等。5、《家私代购委托书》，证明原告出资，被告代购家私相关约定。6、个人账户收入交易明细，证明被告从2019年4月起欠交租金。7、广告宣传单，证明被告文庆公司宣传广告误导原告购房。8、营业执照复印件、广东增值税普通发票（住宿费），证明现经营者为被告凯宾公司。租金、滞纳金、违约金清单，证明被告应付原告租金、滞纳金、违约金。诉讼中，被告御东公司举证如下：未付租金明细表，证明被告御东公司没有支付的租金金额。诉讼中，被告文庆公司举证如下：《委托书》，证明文庆公司接受御东公司委托，进行了代收代支的事务，原告及御东公司知情并同意，其后果也应当由御东公司和原告进行承担。诉讼中，被告凯宾公司诉讼中没有提交证据。本院认证：被告凯宾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的租金、滞纳金、违约金清单以及被告御东公司提供的未付租金明细表系其单方制作，本院不予确认；对原告、被告御东公司、文庆公司提供的其他证据的真实性，本院予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告是位于广东省佛山市禅城区***********、727室房屋所有权人。2016年6月30日，原告（甲方）与被告御东公司（乙方）签订两份《委托租赁服务协议书》，约定原告将涉案726室、727室及其设施设备委托被告御东公司租赁经营及提供租赁服务及增值服务，涉案726室、727室建筑面积均为37.26平方米,合作期限15年，自2017年6月1日起至2032年5月30日止；被告御东公司在合作期间内将涉案物业对外租赁经营并向原告支付固定收益，其中涉案726室、727室前1-3年固定收益均为2236元/月、第4年固定收益均为2291元/月；甲方从出售方签收涉案物业即交付给乙方，乙方从甲方处接收物业日起的前60天为筹备期，在此期间，甲方不享有任何收益；租金从起租日开始计算，乙方应于每月25日前将甲方当月应得收益支付到甲方指定的账户，乙方也可以委托并通过第三方代理支付上述租赁收益；物业交付乙方使用前，乙方应向甲方支付二个月租赁保证金，726室、727室均为4472元。合同同时约定了双方的其他权利义务。另，合同第十条约定：“违约责任1、本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，须向对方支付违约金。2、除另有约定外，涉案726室、727室违约金均为5000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过10个自然日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过45个自然日，甲方有权提出解除协议。……”同日，原告与被告御东公司签订了《家私代购委托书》，约定原告委托被告御东公司根据双方的《家私配置清单》上的要求及规格购买家私配置到原告位于佛山市禅城区***********、727室房屋内，家私价格均为18000元，于合同签订时支付40%、于收楼时支付剩余60%。上述合同文件签订后，原告依约向被告御东公司交付涉案726室、727室，被告御东公司亦支付了截至2018年10月份（含当月，下同）的全部租金（固定收益）。但从2018年11月份起被告御东公司未再按时足额支付租金，被告御东公司已支付的2018年11月份至2019年11月份的租金为16770元。庭审中，原告陈述：被告御东公司从2018年11月开始下降租金，2019年4月开始完全没有支付租金。被告御东公司陈述：市场环境恶化，我方与原告口头协商从2018年11月开始将租金下调至45元/月/平方米，2019年4月开始没有支付租金；我方与凯宾公司、文庆公司各自独立经营；我方没有将涉案房屋转租给凯宾公司经营，双方经营的楼层不一样；我方直接将租金支付给原告。另查明，企业信用信息公示报告显示，被告御东公司股东为曾新发、刘某1两个自然人，分别担任该公司的监事、执行董事兼经理职位，登记经营范围为酒店管理、物业租赁、旅馆业服务、食品经营；被告文庆公司的股东为佛山市禅城区*****升工农一股份合作经济社、佛山随新投资有限公司两个法人，公司的主要人员包括麦某1（执行董事兼经理）、麦港晞（监事），登记经营范围为房地产开发、房地产中介服务。再查明，2016年1月8日，被告御东公司委托被告文庆公司代为收取业主支付的代购家私款，购买家私配置到业主房屋内，支付业主租赁合同保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告御东公司签订的《委托租赁服务协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，也不违反公序良俗，内容合法有效，合同双方均应诚实全面履行合同义务。关于涉案合同的解除。根据《委托租赁服务协议书》的约定，被告御东公司应于每月25日前支付当月租金（固定收益），其中租期前三年726室、727室的租金均为2236元/月，而据本院查明事实，被告御东公司自2018年11月份至2019年3月份每月仅按45元/平方米（726室、727室均为1677元/月）支付租金，2019年4月后停止支付租金，其未能按期足额支付租金的行为已构成违约。根据《委托租赁服务协议书》的约定，被告御东公司超过45个自然日未支付租金的，原告有权解除合同。原告庭审中明确要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认原告与被告御东公司签订的《委托租赁服务协议书》于2019年11月15日解除。关于租金、占有使用费。如前认定，被告御东公司拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告御东公司支付2018年11月份至2019年11月份拖欠的租金。庭审中，原告、被告御东公司一致确认，被告御东公司已按照45元/月/平方米的标准（726室、727室均为1677元/月）支付2018年11月份至2019年3月份的租金，2019年4月份之后的租金尚未支付。经计算，被告御东公司已支付的涉案两物业2018年11月份至2019年11月份的租金为16770元，尚欠该期间租金41366元（4472元/月×13个月-16770元）。2019年12月1日后涉案726室、727室的占有使用费均按照2236元/月的标准计至实际返还涉案物业之日止。被告御东公司抗辩月租金标准已经双方口头协商变更为45元/月/平方米，并无证据支持，本院不予采信。关于原告主张的违约金。原告主张被告御东公司支付涉案两间房屋的违约金合计10000元，据本院查明，被告御东公司从2018年11月起未按时足额支付租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。结合被告御东公司拖欠租金的金额、期限，原告主张按照《委托租赁服务协议书》的约定计收违约金共10000元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告御东公司支付违约金的同时按照欠付租金日千分之一的标准支付滞纳金，被告御东公司的一个违约行为苛以两次违约责任，显然不公，本院不予支持。关于原告主张解除合同的损失赔偿。原告认为，因被告御东公司违约导致合同解除，被告御东公司应赔偿因解除合同给原告造成的损失。对此本院认为，被告御东公司未按时支付租金，构成根本违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。我国的违约金以赔偿损失为主，惩罚为辅。在租赁合同中因承租人违约导致合同无法履行的，法院可以酌定承租人支付相当于三至六个月的租金作为违约赔偿金。本院首先认定原告有权没收被告御东公司已支付的保证金8944元（726室、727室均为4472元）。除了没收保证金外，本院综合考虑涉案租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度，酌定被告御东公司再向原告赔偿相当于涉案两物业四个月的租金17888元作为解除合同给原告造成的损失，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的家私款36000元。原告委托被告御东公司代为购买家私，家私已实际配置到涉案两物业内使用，故原告要求被告御东公司赔偿家私款无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告文庆公司的责任问题。原告主张文庆公司虚假宣传，误导消费者购买其公寓，应当承担连带责任。对此本院认为，被告文庆公司非本案租赁合同关系相对人，原告所提交的证据不足以证明文庆公司存在虚假宣传而误导原告购买涉案物业的行为，故其主张被告文庆公司对被告御东公司的债务承担连带责任于实无据、于法不符，本院不予支持。关于被告凯宾公司的责任问题。原告主张涉案酒店公寓已由被告凯宾公司实际经营，但原告提交的发票不足以证明凯宾公司与御东公司共同承租、经营涉案物业，原告主张被告凯宾公司承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、确认原告邓慧兰与被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于2016年6月30日签订的涉案两份《委托租赁服务协议书》已于2019年11月15日解除，被告御东公司于本判决作出之日起三日内向原告邓慧兰返还佛山市禅城区***********、727室；二、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓慧兰支付佛山市禅城区***********、727室房屋自2018年11月份至2019年11月份的租金41366元，2019年12月1日后的占有使用费按照佛山市禅城区***********2236元/月、佛山市禅城区***********2236元/月的标准计至实际返还涉案物业之日止;四、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓慧兰支付违约金10000元；五、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓慧兰赔偿损失17888元；六、驳回原告邓慧兰的其他诉讼请求。如被告佛山市御东假日酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取462元,由被告佛山市御东假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年十二月二十四日书记员 原洁萍