包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2954号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：罗跃武。委托诉讼代理人：袁慧。被告：宋文富，男，1954年12月27日出生,职业不详，住内蒙古自治区包头市。原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告宋文富物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗跃武、袁慧到庭参加诉讼。被告宋文富经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费45929.80元及违约金10000元，以上费用合计55929.80元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区的万达广场住宅小区项目是由包头市万达广场投资有限公司开发。该小区的前期物业服务是由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供。被告购买万达广场房屋，系万达广场的业主。被告与大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《前期物业管理协议》1份，双方约定：被告将其在万达广场所购房屋委托大连万达物业管理有限公司包头分公司进行物业管理，双方对物业管理、收费标准、逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定。2013年9月，经原告与包头市万达广场投资有限公司、大连万达物业管理有限公司包头分公司三方协商，由原告进驻万达广场住宅小区，为该小区业主提供物业服务。被告宋文富为万达广场底商XX号业主，其房屋建筑面积为181.90平方米，按每月每平方米5.00元的标准计算，被告每月应缴纳物业服务费909.50元。从2013年9月15日至2018年12月31日，被告宋文富拖欠原告物业服务费45929.80元。原告曾多次向被告催要欠款，被告以各种理由拒付。被告身为万达小区业主，享受了原告提供的物业服务，却不缴纳物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告宋文富未做答辩。原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.2013年9月12日，原告与包头市万达广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》1份，原件；2.原告与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》1份，复印件；3.《欠费催缴通知书》3份，律师函1份,复印件；4.业主相关信息1份;5.2010年12月12日,大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》1份,原件;6.劳动合同1份;7.《电梯维修保养合同》2份，《大连万达广场日常保洁服务合同》2份，《秩序服务外包合同》1份、《建筑消防设备维护保养合同》2份、《包头万达机电设备维护保养检测服务合同》1份，原告缴纳的公共用水、用电费用的票据，底店入户消防安全检查日常照片及记录，小区金街保安巡逻签到的书面记录，原告向被告代收供暖费及水费单据。原告提交以上证据的证明目的：被告宋文富系包头市青山区青年路26号万达广场底商XX房屋的所有权人，上述房屋的建筑面积总计181.90㎡；原告与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》，三方协商，大连万达物业管理有限公司包头分公司于2013年9月15日将本小区物业管理项目正式交接给原告，原告从2013年9月15日起正式进驻万达小区接管物业管理工作，开始提供物业服务。2013年9月12日，原告与包头市万达广场投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为万达广场住宅区和底商业主提供物业服务，直至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止。合同第一条物业类型是高层住宅及底商。该合同第六条约定底商物业管理费价格每月每平米5元。根据以上约定，被告宋文富每月向原告缴纳物业服务费为909.50元。现被告宋文富欠原告2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费45929.80元并产生违约金10000元，以上费用合计55929.80元;原告多次向被告宋文富催收索要，被告宋文富拒不支付。被告宋文富未到庭未对以上证据进行质证。被告宋文富未向本院提交诉讼证据。本院于2019年8月19日依法对包头市青山区26号包头万达广场XX房屋进行查询，包头市不动产登记局出具证明，包头市青山区26号包头万达广场XX房屋建筑面积为181.90平方米，房屋用途为商业服务。权利人是宋文富。原告对该证明的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据及本院依法调取的证据的真实性及证明目的，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年12月12日，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告宋文富签订《前期物业管理服务协议》，被告购买的坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路建筑面积181.90平方米的商铺由大连万达物业管理有限公司包头分公司提供物业服务，物业服务费价格为每月每平方米5.00元。原告深圳市开元国际物业管理有限公司（承接方，丙方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，甲方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，乙方）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：乙方将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与甲方于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。丙方为选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，丙方应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由丙方承担及解决，与乙方无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前乙方应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由乙方承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、丙方所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由丙方承担。本合同自三方签订之日起生效。2013年9月12日，原告（乙方）与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每个人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。甲方违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失经甲方确认后由甲方承担。乙方不承担责任的情形：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：甲方违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金。乙方违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，甲方有权终止合同；给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，甲方持叁份，乙方持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路商业服务用途房屋建筑面积181.90平方米，其权利人为被告宋文富。底商物业服务费按每月每平方米5.00元标准计算，被告自2013年9月15日至2018年12月31日应向原告交纳物业服务费57753.25元，被告拖欠45929.80元，原告多次向被告催要，被告未给付。对以上事实，本院予以确认。本院认为，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》、原告深圳市开元国际物业管理有限公司与包头市万达广场投资有限公司及大连万达物业管理有限公司包头分公司签订《物业管理交接协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告作为包头万达广场XX号商铺业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告的商铺提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告给付2013年9月15日至2018年12月31日拖欠的物业服务费45929.80元，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金10000元，大连万达物业管理有限公司包头分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》及原告与包头市万达广场投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》均约定，违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向乙方支付违约金，原告自动调整，降低违约金标准，本院予以认可，其请求的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告宋文富未到庭，未做答辩，视为其放弃抗辩权，不影响本案的实体审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋文富支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费45929.80元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告宋文富支付原告深圳市开元国际物业管理有限公司违约金10000元，于本判决书生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，原告深圳市开元国际物业管理有限公司已预交，由被告宋文富负担，被告宋文富负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告深圳市开元国际物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 吕 霞人民陪审员 贾凤霞 二〇一九年十二月十五日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。