江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初8978号 原告：苏州报业传媒集团有限公司，住所地苏州市姑苏区。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：蒋勇伟，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州资福养老服务管理有限公司，住所地苏州市姑苏区。 法定代表人：穆欣，总经理。 委托诉讼代理人：唐琴，该公司员工。 被告：苏州迎福养老服务有限公司，住所地苏州市姑苏区。 法定代表人：唐琴。 原告苏州报业传媒集团有限公司（以下简称报业传媒公司）与被告苏州资福养老服务管理有限公司（以下简称资福养老公司）、苏州迎福养老服务有限公司（以下简称迎福养老公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告报业传媒公司的委托诉讼代理人蒋勇伟、被告资福养老公司的委托诉讼代理人暨被告迎福养老公司的法定代表人唐琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告报业传媒公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠的房屋租金138800元及逾期付款违约金，违约金自2019年8月2日起按照每日27.76元计算至法院生效判决确定的给付之日，暂计算至2019年10月21日为2220.8元；2、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2019年2月28日，原告与被告资福养老公司签订房屋租赁合同，原告将位于房屋(约347平方米)租赁给被告资福养老公司，租赁期10个月，从2019年3月1日起至2019年12月31日，总租金277600元，分四期支付。当日，被告资福养老公司支付了第一期租金69400元及部分保证金27760元，2019年5月14日，原告收到第二期租金69400元。2019年6月3日，被告资福养老公司及唐琴向原告提出合同主体变更申请。经协商，原告、被告资福养老公司及筹建中的被告迎福养老公司股东唐琴签署了三方约定，确认被告迎福养老公司自签订之日起加入租赁合同中与被告资福养老公司共同成为承租方。2019年6月17日，被告迎福养老公司依法完成企业设立登记，登记地址即为租赁房屋地址。依据合同约定，承租方应当在2019年8月1日前支付租金69400元，2019年10月15日前支付租金69400元。原告多次向两被告催讨，两被告以种种理由未能支付。原告认为，《房屋租赁合同》、《三方约定》合法有效，双方应当依约定全面履行合同。按照合同约定，被告应当自逾期之日起按月租金0.1%/天计算违约金，即违约金为每日27.76元。现诉来法院，望判如所请。 被告资福养老公司辩称，1、我司不是本案适格被告，我司于2016开始租赁公园路11号院内扩建一层办公室，于2019年上半年结束租赁，因为我方提前退租，在交纳水电费用和违约金后顺利完成退租。2、2019年3月我方工作人员唐琴成立新公司，我牵线与原告沟通民治路房屋租赁事宜。3、当时迎福养老公司未完成工商登记手续，故由资福养老公司签约，随后再变更，之后迎福养老公司完成所有的工商登记后，也与原告办理了租赁主体变更手续。4、2019年6月或7月原告联系我司，让我司签署一份共同租赁合同。鉴于迎福养老公司前期装修投入了将近四十万元，故我司签署了那份文件。5、此后迎福养老公司就空调、硬件设施，市政工程等一直与原告沟通，但原告没有解决方案。 被告迎福养老公司辩称，1、我司于2019年3月1日起租赁用于经营，装修费用共计四十万元左右，但从今年5月开始政府对公司周边道路进行施工改造，下水道改造，道路封闭，造成公司无法正常经营，至今都属于封闭状态。我司通知原告要求减少租金，但是没有得到答复。2、自从租赁开始，房屋内空调一直无法正常使用，我司多次联系原告负责人维修，但没有解决。直至今年夏天，因高温实在无法正常工作，我司自行找到维修人员。在双方同时在场的前提下进行维修，花费1500元。原告负责人口头答应报销，但时至今日未报销。后来又修了一次，我司又花费400元。3、从我司和原告沟通租赁事宜起至政府开始施工，间隔不到两个月，原告是否系在收到了政府和规划局工作安排，明知市政工程会对承租人造成经营影响和经济损失的情况下，将房屋租赁给我司，我司认为原告存在欺诈。4、我司认为原告应就政府市政工程施工期间减免一半以上的租金。 经审理查明: 2019年2月28日，报业传媒公司（甲方、出租人）与资福养公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市（建筑面积约347平方米）房屋出租乙方用于经营办公，租期10个月，自2019年3月1日至2019年12月31日止，总租金277600元，分四期支付，于2019年3月1日、5月15日、8月1日及10月15日前各支付租金69400元；乙方逾期支付租金，须向甲方支付月租金0.1%元/天的违约金。 合同签订前，资福养老公司已向报业传媒公司支付定金10000元；合同签订当日，资福养老公司向报业传媒公司支付87160元。上述两笔付款即首期租金69400元及相当于一个月租金的保证金27760元。 2019年5月14日，唐琴向报业传媒公司支付第二期租金69400元。 2019年6月17日，迎福养老公司设立，法定代表人为唐琴。后报业传媒公司、资福养老公司及迎福养老公司签订三方约定，其中主要内容为：迎福养老公司加入前述房屋租赁合同的承租方，与资福养老公司共同承担租赁合同项下承租权的全部权利义务，包括但不限于使用出租房屋、支付租金、承担相应违约责任。 2019年7月31日，因民治路市政工程施工，迎福养老公司以无法正常营业为由，向报业传媒公司申请减免租金；报业传媒公司工作人员于次日答复表示领导不同意，其后多次向迎福养老公司催交租金。 审理中，各方当事人一致确认涉案房屋租金已支付至2019年7月31日，自2019年8月1日起的租金未付。 审理中，迎福养老公司陈述称，自2019年5月起公园路、民治路先后进行道路施工，施工方封闭道路，导致其无法正常经营。其主要经营对接寺院的养老、禅修业务，需接送老人往返，道路维修对其业务开展有较大的不利因素，故抗辩应部分减免租金。另承租房屋内空调无法使用，报业传媒公司也没有尽到维保义务。报业传媒公司则陈述称，公园路、五卅路、民治路的市政道路工程系从2019年7月开始，且依次施工，半幅路面施工，车辆可以通行。截至目前，民治路还在施工，公园路、五卅路已通车，涉案房屋在民治路上，坐南朝北。 以上事实，有原告报业传媒公司提供的房屋租赁合同、三方约定、付款凭证、被告迎福养老公司提供的视频资料、微信沟通记录及各方当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，报业传媒公司与资福养老公司签订的房屋租赁合同及后续其两方与迎福养老公司签订的三方约定均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，上述合同均合法有效，各方当事人均应按约履行，故资福养老公司系与迎福养老公司共同作为涉案房屋的承租人，其抗辩主体不适格缺乏法律依据，本院不予采纳。本案合同履行中，承租人已支付租金至2019年7月31日，现报业传媒公司主张承租人应按约支付2019年8月1日起至12月31日期间的租金，因合同约定两期付款时间已届满，故资福养老公司、迎福养老公司按约应当支付两期租金。迎福养老公司提出涉案房屋存在因市政工程施工影响经营的不利因素，且其确于2019年7月31日向报业传媒公司提出减免租金的申请，虑及市政工程系不可归咎于双方的合同履行不利因素，结合迎福养老公司的实际经营业态，本院认定其提出减免租金的请求具有一定的合理性，虽报业传媒公司未同意其减免租金的申请，然从公平角度出发，本院酌情判定资福养老公司、迎福养老公司应按原合同租金约定标准的75%向报业传媒公司支付2019年8月1日至12月31日期间的租金，计104100元。至于迎福养老公司抗辩的空调维修事宜，因涉案房屋租赁合同尚在履行之中，双方可待合同到期终止后就空调维修费用及保证金结算事宜自行协商处理，本案中不再作为租金调整因素考虑。至于报业传媒公司主张的逾期付款违约金，因迎福养老公司提出减免租金的请求具备一定的合理性，故在报业传媒公司未就减免租金给出相对合理回应的情形下，考虑到市政工程施工对涉案房屋经营的不利影响截至本案庭审之日尚未排除，故本院对资福养老公司、迎福养老公司暂停支付租金的行为不予评价为违约，故对报业传媒公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告苏州资福养老服务管理有限公司、被告苏州迎福养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州报业传媒集团有限公司房屋租金104100元。 二、驳回原告苏州报业传媒集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3120元，减半收取1560元，由原告苏州报业传媒集团有限公司负担408元，被告苏州资福养老服务管理有限公司、被告苏州迎福养老服务有限公司共同负担1152元。两被告负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李尧 二〇一九年十二月十六日 书记员  杨昀