重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初6677号原告：唐昌惠，女，汉族，1961年7月18日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杜小龙，重庆森吉律师事务所律师。被告：戴德福，男，汉族，1963年9月2日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。第三人：陈光琼，女，汉族，1962年10月14日出生，住重庆市北碚区。第三人：戴兵，男，汉族，1985年7月1日出生，住重庆市北碚区。第三人：戴某某，男，汉族，2008年5月4日出生，住重庆市北碚区。法定监护人：戴某，男，汉族，1985年7月1日出生，住重庆市北碚区。原告唐昌惠与被告戴德福，第三人陈光琼、戴兵、戴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐昌惠及其委托诉讼代理人杜小龙、被告戴德福、第三人陈光琼到庭参加了诉讼，戴兵作为第三人及戴某某的法定监护人到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原告唐昌惠申请对案涉房屋的市场价值进行评估，本院依法委托重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。鉴定机构出具鉴定报告后，本院依法再次公开开庭对本案进行了审理，原告唐昌惠及其委托诉讼代理人杜小龙，被告戴德福及其委托诉讼代理人苟楠到庭参加了诉讼。第三人陈光琼、戴兵、戴某某经法庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告唐昌惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约履行合同，将位于重庆市北碚区××路××号×-×的房屋过户到原告名下；2.判令被告支付原告迟延履行合同义务违约金50000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：判令解除原、被告签订的合同；判令被告偿还原告购房款25万元及支付原告违约赔偿金25万元。事实与理由：2015年12月3日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定被告将其自有住房以25万元的价格出售给原告，并约定了如一方违约，则加倍赔偿。现案涉房屋涉及第三人的产权且被告拒绝将房屋过户至原告名下，导致合同目的无法实现。原告认为，因被告的违约行为使原告丧失了以同等条件购买同等房屋的机会，应当对原告这一损失按照协议约定进行赔偿。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告戴德福辩称，一、协议是被告在第三人不知情的情况下擅自签订的，所以协议是无效的。不存在支付违约金的情况，也不同意支付违约金，违约金应调整为0元。二、被告现在同意将自己的份额过户给原告，如果合同无法继续履行，被告也应当只承担损失的四分之一的责任。第三人陈光琼述称，对被告卖房子的事情不知情，被告也没有和我商量，不同意将房屋出售给原告。第三人戴兵、戴某某述称，第三人戴兵和戴某某长期在云南，对被告卖房子的事情不知情，是收到传票后才知晓。案涉房屋是戴兵和戴某某的安置房，被告没有权利处置，我们也不同意将房屋出售给原告。本院经审理后认定事实如下：2015年12月2日，唐昌惠支付戴德福购房款25万元。同日，戴德福将位于重庆市北碚区××路××号×-×房屋交付给唐昌惠使用。2015年12月3日，戴德福（甲方）与唐昌惠（乙方）签订《买卖协议》，该协议约定：经双方协商，甲方将北碚区××路××号×-×房屋卖给乙方。甲方一次性收费25万元，其它事宜由乙方自行负责。如要跑路，甲方全力配合。注：如双方违约加倍偿还。对于协议中“如双方违约加倍偿还”如何理解的问题。唐昌惠陈述：该句话的意思是如果说任何一方违约，将按照房款的2倍对守约方进行赔偿。该协议是戴德福书写，因此即使存在歧义，也应该作出有利于唐昌惠的判断。戴德福陈述：协议是买方说，我书写。没有考虑这句话的意思，也不清楚唐昌惠是如何理解的。2018年4月15日，位于重庆市北碚区××路××号×-×房屋登记在戴德福、陈光琼、戴兵、戴某某名下。2018年12月13日，戴德福领取了案涉房屋的不动产权证。本案审理过程，戴兵举示了：2011年6月29日，戴德福作为户主签订的《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》复印件一份，该协议载明此次征地农转非人员为戴德福、陈光琼、戴兵、戴某某。拟证明案涉房屋是戴德福、陈光琼、戴兵、戴某某四人共同所有，戴德福无权出售。唐昌惠、戴德福、陈光琼对上述协议的真实性均无异议。唐昌惠认为，戴德福在明知案涉房屋不是其个人所有，客观上可能造成不能过户的情况下，仍然和唐昌惠签订房屋买卖协议，主观上存在过错，应对协议不能履行承担违约责任，并赔偿损失。唐昌惠与戴德福均陈述双方签订协议时，戴德福并未告知唐昌惠案涉房屋共有权人情况。戴德福表示在不动产权证下来之前，不晓得产权证有其他共有人的名字。因唐昌惠与戴德福对案涉房屋的市场价值存在争议，唐昌惠遂申请对案涉房屋的市场价值进行鉴定。本院依法委托重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2019年11月28日，重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司作出通冠评估[2019]资鉴字第009号房地产估计报告，鉴定意见：位于重庆市北碚区××路××号×-×的成套住宅在2019年11月21日的市场价值为46.74万元（评估单价为7200元/平方米，建筑面积为64.91平方米）。唐昌惠支付了鉴定费4000元。唐昌惠对鉴定报告无异议，戴德福认为鉴定报告的认定的价格偏离实际，不予认可。本院认为，唐昌惠与戴德福于2015年12月3日签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”案涉房屋是戴德福、陈光琼、戴兵、戴某某共同所有，因此戴德福在出售该房屋时应征得共有权人的同意。戴德福在未征得共有权人同意的情况下擅自出售案涉房屋，现共有权人明确表示不同意出售该房屋，且戴德福在出售房屋时未告知唐昌惠案涉房屋存在共有权人的事实，故戴德福应对案涉房屋无法按照约定过户，协议无法继续履行承担责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因戴德福擅自处分共有权人的房屋，导致其与唐昌惠签订的协议无法继续履行，唐昌惠要求解除双方签订的协议并要求戴德福退还购房款25万元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约赔偿金问题。唐昌惠与戴德福签订的《买卖协议》中约定“如双方违约加倍偿还”，该条款应是双方对违约责任的约定。唐昌惠认为该条款是指如任何一方违约，则应加倍偿还购房款，被告表示不清楚该条款的意思。本院认为，《买卖协议》是戴德福所书写，其应当清楚协议条款的具体含义，其辩称不清楚“如双方违约加倍偿还”的意思，明显不符合常理，且唐昌惠对该条款的解释与双方签订的协议内容较为吻合，故本院对唐昌惠对该条款的解释予以采纳。综上，本院认定双方约定如一方违约，应当按照购房款的总额进行赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，本院认为当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，违约金是否应当予以调整，应以戴德福的违约行为给唐昌惠造成的损失大小作为考量基础。经本院委托，重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司作出鉴定意见：位于重庆市北碚区××路××号×-×的成套住宅在2019年11月21日的市场价值为46.74万元。戴德福认为该鉴定意见不符合实际情况，但未举示充分证据加以佐证，本院不予采纳。本院认为，重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司作为具有相应资质的鉴定机构，其作出的鉴定结论可以作为认定案涉房屋市场价值的参考。案涉房屋的现价值与双方签订合同时的出售价格之间的差价即21.74万元（46.74万元-25万元）可以作为因戴德福违约而给唐昌惠造成损失的参考，故本案双方合同约定的违约金25万元并不过分高于因戴德福的违约行为而给唐昌惠造成的损失，故对戴德福要求调整违约金的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告唐昌惠与被告戴德福于2015年12月3日签订的《买卖协议》；二、被告戴德福于本判决生效之日起10日内退还原告唐昌惠购房款25万元，并支付原告唐昌惠违约赔偿金25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告戴德福负担。鉴定费4000元，由被告戴德福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇一九年十二月三十日书记员  阙 锐