吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5149号上诉人（原审被告）：长春万科溪之谷房地产开发有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区净月大街5555号兰乔公寓小区10栋101室。法定代表人：王建，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘芳、宿梦远，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁文，女，汉族，1968年1月16日出生，住长春净月高新技术产业开发区博学路复地净月国际E区（一期）E1-11栋1单元202室。委托代理人：王春波，吉林超远律师事务所律师。上诉人长春万科溪之谷房地产开发有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人丁文房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万科公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审。二、案件受理费由丁文承担。事实和理由：一、一审要求万科公司在具备交付条件后向丁文交付，并未明确交付条件，万科公司与丁文之间对于交付条件存在差异，该判项无法具体落实。二、万科公司不应支付逾期交房违约金，案涉房屋已取得工程竣工验收备案证，符合交付条件。一审认定房屋不符合法定交付条件错误，丁文从未向万科提出房屋存在质量问题，丁文没有证据证实房屋交付时存在质量问题，万科多次催促丁文办理入住，不存在逾期交房的问题。案涉房屋全款交纳时间是2013年4月19日，晚于合同约定的交房时间，一审以合同约定的交房时间起算违约金错误。一审计算违约金的截止时间是“实际交付之日”，若丁文恶意拒收房屋，违约金持续计算，不利于万科公司的权益保护。违约金应当以实际遭受损失为基础，一审判决违约金数额过高。丁文辩称：一审判决正确，应当维持一审判决。丁文向一审法院起诉请求：1、被告按照吉林省宏盛工程检测有限公司出具的《司法鉴定意见书》中的鉴定意见对原告购买房屋存在的质量问题进行维修整改直至合格，在具备全部交房标准后立即向原告交付房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金1,278,023.00元（以上违约金自2013年1月1日起计算至2019年8月1日，以后违约金仍以5,325,099.00元为基数，按照日万分之一标准连续计算至上述房屋实际交付之日止）；3、被告向原告赔偿租金损失396,000.00元；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实:2013年4月16日，原告丁文与被告万科溪之谷公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000000686576号）及《补充协议》，约定：“出卖人将其开发建设的长春万科惠斯勒小镇第T-3栋1单元101房屋以5,325,099.00元的价格出售给买受人，建筑面积共280.53平方米。买受人应在2013年4月16日前支付首付款，剩余房款进行按揭贷款支付。出卖人应在2012年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇突发性公共事件或法律政策变动限制或非出卖方能控制的政府行为，出卖人可据实延期。除特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《补充协议》第十条约定：“房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准进行整改维修，除房屋租体结构存在安全隐患外，买受人应当接受出卖人的交付。出卖人进行维修整改期间给买受人造成损失的，出卖人应该按照法律规定予以赔偿”。另查明，2011年10月19日原告丁文通过银行转账方式向被告万科溪之谷公司支付购房款2,105,099.00元，2013年4月19日通过银行转账方式向被告交付剩余购房款3,220,000.00元，付清全部购房款5,325,099.00元。另查明，本案在审理期间，由原告丁文申请，经本院司法辅助部门委托，吉林省宏盛工程检测有限公司于2019年7月出具了SFJD字2018第044号司法鉴定意见书，结论为：“根据现场勘，分析说明及相关标准，长春万科惠斯勒小镇T-3幢1单元101室抽检项目，部分未达到交房标准。该工程抽检存在如下质量问题。1、（1）抽检的地下室东北侧房间和地下室部分供暖金属管道锈蚀，不符合《给水排水管道工程施工及验收规范》的要求；（2）地下室中厅的顶板存在麻面、露筋现象，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求。2、电梯井北侧墙存在露筋现象，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求。3、地下车库地面墙根潮湿，未见土层中的车库外墙部做防水层及保温材料，存在质量问题。4、（1）下沉庭院靠门处的排水管，周边的水泥地面已经破坏，施工质量存在问题。（2）地下室大厅的外墙两侧和中间（B/21-25轴）文化石与水泥地面有缝隙。两侧的文化石底部悬空，露出部分网格布，施工质量存在问题。5、地下室大厅的塑钢门开闭不顺畅，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求。6、三楼洗漱间窗口与窗框接缝处出项缝隙，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求。7、T-3幢101室北侧地下室部分外墙（G/21-25轴）部分防水卷材损坏、部分苯板损坏，现场质量存在问题。8、T-3幢101与2号占用部分共有位置接连四层及扩建三层阳台与设计图纸不符。9、（1）抽检部位的房屋阴阳角方正偏差，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求。（2）、抽检部位的房屋墙面之间基层净距偏差，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求。（3）、抽检部位的墙面垂直度偏差，均不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求。（4）抽检部位的平整度偏差，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求。10、抽检T3对面的S8、S7幢门前检查井，小区存在雨污混排问题不符合《室外排水设计规范》GB50014-2006.1.0.4排水体制规定第3条中的新建地区的排水系统应采用分流制规定”。原告支付鉴定费200,000.00元。另查明，2012年12月28日，案涉房屋取得《建设工程竣工验收备案证》，备案文号为201210234，发证机关为长春市城乡建设委员会。被告万科溪之谷公司就案涉房屋出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。另查明，本案庭审结束后，原告丁文向本院递交申请，申请撤回诉讼请求第三项，即被告向原告赔偿租金损失396,000.00元的诉求。一审法院认为，原告丁文、被告万科溪之谷公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告关于被告应按照吉林省宏盛工程检测有限公司出具的《司法鉴定意见书》中的鉴定意见对原告购买房屋存在的质量问题进行维修整改直至合格，在具备全部交房标准后立即向原告交付房屋的诉求，依据《司法鉴定意见书》，案涉房屋存在质量问题，应按《补充协议》的约定进行整改维修，具备房屋交付条件后向原告交付。被告关于案涉房屋已经取得《建设工程竣工验收备案证》、已具备交付条件、原告不应拒收的答辩意见，因《建设工程竣工验收备案证》只能证明案涉房屋符合工程相关竣工验收备案文件要求，且该备案并不免除工程建设参与各方的质量责任，所以该答辩意见不予支持。被告未按照约定如期向原告交付具备交房标准的房屋已属违约，应按照约定承担向原告支付违约金的义务。由于原告购房款是分两次交纳，所以违约金应分段计算。2013年1月1日至2013年4月18日，违约金以原告缴纳购房款2,105,099.00为计算基数，按日计万分之一计算。2013年4月19日至案涉房屋实际交付给原告之日止，违约金以原告缴纳购房款5,325,099.00元为计算基数，按日计万分之一计算。原告在本案中撤回租金损失的诉求，属于当事人真实意思表示，应准予。被告其他抗辩意见证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内对原告丁文购买的长春万科惠斯勒小镇第T-3栋1单元101房屋进行整改维修，具备房屋交付条件后向原告丁文交付。二、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告丁文支付自2013年1月1日至2013年4月18日逾期交房违约金22,735.07元（2,105,099.00元×108日×0.0001/日）。三、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告丁文支付自2013年4月19日起至案涉长春万科惠斯勒小镇第T-3栋1单元101房屋实际交付给原告丁文之日止逾期交房违约金（以购房款总额5,325,099.00元为计算基数，按日计万分之一计算）。四、驳回原告丁文其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,794.00元，原告丁文负担2,934.00元，被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司负担57,860.00元。鉴定费200,000.00元由被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司负担。本院二审与一审法院查明事实一致。本院认为：丁文与万科公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。案涉房屋2012年12月28日已取得《建设工程竣工验收备案证》符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。丁文主张案涉房屋在2013年第一次验房时存在电梯井积水、墙角渗水，雨污混排等质量问题，但除雨污混排问题排外，其他质量问题均无充分证据证实，且一审鉴定结论案涉房屋现存的10项质量瑕疵亦不能认定为房屋主体结构问题，依据《补充协议》第10条“房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准进行整改维修，除房屋主体架构存在安全隐患外，买受人应当接受出卖人的交付。出卖人进行维修整改期间给买受人造成损失的，出卖人应该按照法律规定予以赔偿”的约定，丁文拒收房屋不符合约定。但案涉房屋雨污混排问题确实存在且时至2017年9月长春净月高新技术产业开发区市政市容管理处发布长净市政【2017】1号文件时仍未解决、一审鉴定时房屋亦存在质量瑕疵，应当认定万科公司存在拖延维修的违约行为，影响丁文正常使用案涉房屋；丁文拒绝收房也存在放任损失扩大的情节，一审法院判决万科公司全额支付违约金不妥，综合考虑本案房屋存在的质量问题以及双方过错情况，本院酌情万科公司承担自2013年4月19日（丁文付清全部房款）起至2018年7月3日（丁文诉至一审法院）期间30%的违约金以弥补丁文损失，违约金数额为302093元（5325099元×0.0001/日×1891日×30%）。至于一审判决万科公司对案涉房屋进行维修整改一项，鉴于一审并未对维修方案进行鉴定，该判项具体维修方法不明确，丁文可自行维修后另行主张合理维修费用等损失。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初693号民事判决；二、上诉人长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效后立即向被上诉人丁文支付违约金302093元；三、驳回被上诉人丁文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费118654元，由上诉人长春万科溪之谷房地产开发有限公司负担28477元，被上诉人丁文负担90177元。鉴定费200000元由上诉人长春万科溪之谷房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年十二月十八日书记员 张佳楠