广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3731号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳众益互联网金融服务有限公司法定代表人：陈李生，董事长。委托诉讼代理人：傅克，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司法定代表人：肖永坤，董事长。委托诉讼代理人：王志超，湖北文海律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹先来，湖北文海律师事务所律师。上诉人深圳众益互联网金融服务有限公司（以下简称众益公司）与被上诉人深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司（以下简称万星公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。众益公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法支持众益公司一审诉讼请求；3、一审及二审诉讼费由万星公司承担。上诉事实与理由：一、一审法院认定x群公司没有土地使用权是错误的。涉案土地属于历史遗留问题，该历史遗留问题是政府的原因导致的，该历史遗留问题、政府的错误不能让众益公司买单。2003年1月x群公司和光明集团公司签约取得了xx工业园一块土地的使用权，但2004年该地转为光明街道办负责开发建设，公明街道办事处投资办又与其他客商签约，导致该土地重复签约。以上事实将2004年11月x群公司的《报告》，下方有光明街道办“情况属实”的印章，对用地重叠问题，光明街道办2005年同意原由光明集团招商的合法项目用地由光明街道办负责调整解决（见光明集团有限公司“关于许某某等反映情况的告知书”）。也就是说把原本属于x群公司的土地被光明街道办又给了其他人。光明街道办2004年3月15日召开协调会将xx工业区的一块土地--涉案土地调整给了x群公司（见2014年5月26日光明街道办的《关于x群公司在xx工业区地块调整情况的复函》）。x群公司按照相关部门的要求办理有关的用地申报时，政府部门相互推诿，未能申报成功。但该涉案土地十几年来一直由x群公司经营使用，光明土地监察部门也上门调查过，因为是历史遗留问题也就没有限制x群公司使用，如果x群公司没有使用权，监察大队天天巡逻、国家红线外土地监督系统早就收回了土地不可能让x群公司使用到现在。综上，涉案土地因政府的错误，将x群好好的土地强行划给了其他人，重新补调的土地政府部门相互扯皮不给办理相关手续而是让x群公司继续使用。政府部门的错误、历史遗留的问题不能侵犯老百姓的合法权益，因此x群公司对该涉案土地享有使用权。二、一审法院认定涉案土地是划拨给x群公司的是错误的。目前的文件中均未见划拨二字，是一审法院杜撰出来的划拨。一审法院没有仔细看众益公司提交的证据，x群公司的土地不是划拨的，而是历史遗留问题导致光明街道办错误给了其他人后，重新调给x群公司的。在众益公司提交的证据中或者说本案卷宗中，没有任何一个文件说该土地是划拨的。三、一审法院认定众益公司和万星公司之间的《土地租赁合同》及《补充协议》属于无效合同是错误的，基于此，一审法院不支持万星公司支付租金、滞纳金及退还万星公司押金也是错误的。最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定了，当事人一方与出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据此条司法原则，万星公司主张众益公司双方之间签订的合同无效不应得到法律支持。综上所述，一审法院认定事实错误，将历史遗留、政府的错误、行政不作为让众益公司承担责任，对众益公司不公平，特依法提起上诉，请求贵院支持众益公司上诉请求。万星公司答辩称：一、一审法院认定租赁合同无效是正确的。1.众益公司提交的书证不能证明x群实业公司已取得涉案地块土地使用权。众益公司提交的光明街道办事处会议纪要、深圳市规划和国土资源委员会光明管理局涉案地块土地权属及规划情况复函等证据，都不是法定证据，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”的规定，县级以上人民政府所颁发的权利证书才是合法的权利证明。x群实业公司未能提交该土地权利证书，因此不能证明x群实业公司已取得涉案地块土地使用权。2,x群实业公司与众益公司之间的《租赁合同》及转租许可无效，从而万星公司与众益公司之间的《土地租赁合同》及《补充协议》无效。x群实业公司不是涉案地块的权利人，x群实业公司将该地块租赁给众益公司，属于无权处分人处分他人财产。x群实业公司在一审辩论终结前仍未取处分权，x群实业公司与众益公司之间的租赁合同无效。从而，众益公司与万星公司之问签订《土地租赁合同》及《补充协议》无效。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。望二审法院维持。众益公司向一审法院起诉请求：1、万星公司支付众益公司土地租赁费346080元(2018年2、3、4月)，暂时计算到2018年4月，请求判令支付到合同解除或者终止时止；2、万星公司支付众益公司水电费20386元；3、万星公司支付滞纳金21364元；4、万星公司承担办案诉讼费。以上共387830元。万星公司的反诉请求：1、确认万星公司与众益公司所签订的《土地租赁合同》、《补充协议》无效；2、众益公司向万星公司返还押金人民币229000元；3、本案全部诉讼费用由众益公司承担。一审法院认定事实：万星公司与众益公司于2017年4月28日签订了《土地租赁合同》，约定万星公司租赁众益公司位于光明新区xx工业区约15370平方米的土地用于停车、办公、布置新能源电动车充电桩，合同期限为4年即从2017年6月1日至2021年5月30日止，月租金为人民币115360元，于每月10日前支付，并约定逾期交纳租金，按照日千分之三支付滞纳金。双方在合同中约定众益公司负责安装160KW变压器，水表安装好，沙石土平整地面，周边用2米高铁丝网做围墙。双方在合同第八条约定，因众益公司违约导致合同解除，众益公司须向万星公司支付两个月租金作为违约金，并全额退还万星公司的保证金，因万星公司违约导致合同解除，众益公司不予退还万星公司押金，并且解除此合同，因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。租赁合同签订后，双方于2017年7月8日签订《补充协议》，协议约定众益公司在2017年7月10日前根据主合同要求完成160KW变压器和水表安装，沙石土平整地面，土地用1.5米高铁丝做围墙等工作后，万星公司同意继续承租本租赁土地。第二条约定，土地用途为停车、办公、布置新能源电动车充电桩，众益公司有义务沟通协调来满足万星公司合同规定内的使用需求。双方在补充协议中约定，2017年5月5日万星公司向众益公司支付首期租金115360元作为抵扣8月份土地租金，2017年7月1日至31日为免租期。万星公司向众益公司支付了229000元押金，已经支付完毕2018年1月份租金，于2018年2月5日搬离租赁土地。另查明，众益公司与案外人深圳市x群实业有限公司（以下简称x群实业公司）于2017年5月3日签订租赁合同，约定案外人将光明新区光明办事处xx工业园12000平方米土地出租给众益公司停放车辆与办公用途，众益公司于2017年5月4日获得案外人同意转租。又查明，涉案土地规划为城乡建设工业用地。权属情况为：该地块用地面积13723.60平方米，其中1563.44平方米已经签订补偿协议书，其余12160.16平方米无征转收记录，经核《移交入库管理储备土地总图》，截至2017年5月27日，该地块全部无移交入库记录，未利用地为12970.44平方米，地块内建筑均未办理相关报建手续。一审法院认为，众益公司与万星公司协商一致出租土地给万星公司使用，双方之间权利义务应受我国合同法调整。关于租赁合同是否有效。众益公司提交的租赁合同书证明众益公司从案外人深圳市x群实业有限公司处承租涉案土地，众益公司提交的申请书证明众益公司获得案外人x群实业允许的转租权。众益公司提交的光明街道办事处会议纪要、深圳市规划和国土资源委员会光明管理局涉案地块土地权属及规划情况复函等证据，不能证明x群实业公司已取得涉案地块土地使用权。因此，万星公司认为众益公司与万星公司之间签订《土地租赁合同》及《补充协议》时，属于无权处分人处分他人财产，双方签订的合同属于效力待定合同，众益公司在一审辩论终结前仍未取得处分权的，万星公司可以主张合同无效。因此，一审法院认为，即使众益公司主张涉案土地划拨给x群公实业公司获得有关部门审批，但对划拨土地进行出租的，也应当向当地土地管理部门申请审批，因众益公司未取得涉案土地的处分权及x群实业公司未对出租土地进行用地申请审批，众益公司与万星公司之间签订的租赁合同及补充协议属无效合同。关于众益公司主张的租金。众益公司与万星公司签订的租赁合同无效，万星公司已经支付租金至1月31日，于2018年2月6日搬离租赁场地，万星公司应当参照租赁合同约定的租金支付2018年2月1日至6日的土地使用费。经核算，万星公司应当支付众益公司2018年2月1日至6日使用费人民币23072元，对众益公司主张的超出的租金，因无事实依据，一审法院不予支持。关于众益公司主张的水电费。众益公司未提交证据证明万星公司应当支付2018年2月1日至6日具体水电费用的数额，众益公司主张的水电费，无事实依据，一审法院不予支持。关于众益公司主张的滞纳金。众益公司与万星公司签订的租赁合同无效，双方于合同中签订的滞纳金条款也当然无效。万星公司拖欠众益公司使用费，给众益公司造成银行利息损失，应当按照中国人民银行同类同期贷款利率，从2018年2月6日起计算至付清之日止。关于万星公司反诉主张返还押金。众益公司与万星公司之间签订的租赁合同无效，众益公司因该合同取得的押金应当返还给万星公司，万星公司主张返还押金人民币229000元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、众益公司与万星公司签订《土地租赁合同》及《补充协议》无效；二、万星公司应于判决生效之日起三日内支付众益公司土地使用费人民币23072元及利息（利息以中国人民银行同类同期贷款利率为准，从2018年2月6日起计至实际付清之日止）；三、众益公司应于判决生效之日起三日内返还万星公司押金人民币229000元；四、驳回众益公司其他诉讼请求。本案一审本诉受理费人民币3559元，保全费2420元，由众益公司承担5623元，万星公司承担356元；反诉受理费4735元，由众益公司承担。本院经审理查明，双方确认，涉案《土地租赁合同》的签订时间为2017年5月2日，涉案土地上没有建筑物。除此之外，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。双方签订的涉案土地租赁合同为双方真实意思表示，没有违反效力性强制性规定或存在其他法定无效因素，双方亦按约实际履行，涉案合同应为合法有效。原审法院以涉案土地为划拨土地和无权处分为由认定涉案合同无效缺乏事实与法律依据，存在不当，本院予以纠正。根据查明的事实，万星公司无正当理由不按约缴纳租金并搬离涉案场地的行为构成根本违约，依合同约定，众益公司有权不予退还押金，万星公司反诉请求返还押金依据不足，本院不予支持。众益公司作为守约方负有止损义务，其未提供证据证明其积极采取了合理措施防止损失扩大及没收的押金不足以弥补其损失，其请求万星公司支付搬离之后的租金及滞纳金依据不足，本院不予支持。综上所述，众益公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决处理结果部分有误，本院相应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10878号民事判决第一、三、四项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10878号民事判决第二项为：深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司应于本判决生效之日起三日内支付深圳众益互联网金融服务有限公司租金23072元；三、驳回深圳众益互联网金融服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币3559元，保全费2420元，由深圳众益互联网金融服务有限公司承担5623元，深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司承担356元，深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司于本判决生效之日起三日内迳付深圳众益互联网金融服务有限公司；反诉受理费4735元，由深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司承担；二审案件受理费5081元，由深圳众益互联网金融服务有限公司承担1081元，深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司承担4000元，深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司于本判决生效之日起三日内迳付深圳众益互联网金融服务有限公司。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 邓    媛审判员 许  莹  姣二〇一九年十二月二十六日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。