呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初8682号原告：张磊，男，住呼和浩特市。原告：刘姣，女。委托诉讼代理人：张磊，男，与原告刘姣系夫妻关系。被告：内蒙古松江房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区人民政府西配楼216-217号。法定代表人：张文年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：娜日苏，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。原告张磊、刘姣与被告内蒙古松江房地产开发有限公司（以下简称松江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张磊及作为原告刘姣的委托诉讼代理人，被告松江公司的委托诉讼代理人白凌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊、刘姣向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告逾期办理产权证造成的损失157286.64元（以房款655361元为本金，以年利率6%计算，酌定计算4年）；3.判令被告退还办理产权证的费用18636.01元，赔偿原告未办理产权证提前强制收取原告产权费造成的损失2981.76元（以收取产权费18636.01元为本金，按照定期存款利率4%计算，酌定计算4年）；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年3月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于呼和浩特市××区房屋一套。原告按照合同约定向被告支付了购房款，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。涉案房屋于2013年5月26日交付使用，按合同约定被告应于720工作日（即2016年5月15日）前为原告办理房屋产权证书，但被告至今为止未履行为原告办理产权证书，已经构成违约，被告的违约行为致使原告造成严重经济损失，但上述约定的违约金明显过低，应予以调高。涉案房屋于2013年5月25日交付时，被告强制收取了办理房屋产权的费用共计18636.01元，由于被告未在合同期限内为原告办理房屋产权，被告曾多次要求原告退还产权费用无果后，经与房产相关管理部门反映，在房产管理部门的监督下，被告同意退还原告产权费，截止至今未退还。综上，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告松江公司辩称，一、被告已按照双方签订的商品房买卖合同的约定履行了义务，被告无违约行为，不应当承担违约责任；被告于2013年5月26日将房屋交付原告使用后，于2014年完成竣工备案后即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并多次与相关行政机关沟通，希望能够尽快办理出房屋权属证书，但因政府原因未能办理出权属证书，被告根据合同的约定履行了相应义务，且未能办理出房屋权属证书并非被告责任所致，被告不应承担任何违约责任；二、原告未能在约定的期限内取得房地产权属证书系因行政行为所致，上述情形属于不可抗力，被告不应承担任何违约责任；2007年，被告取得了涉案项目的《建设项目选址意见书》，被告在与呼和浩特市土地收购储备拍卖中心签订《成交确认书》时，呼市收储中心发现，在水晶阁地块办理招拍挂的过程中，因该地块尚有部分土地仍属于集体土地，为了使该项目顺利进行，收储中心决定在土地摘牌过程中将上述集体土地予以摘除；并于2008年6月23日出具了《关于办理2007077号等3宗土地规划用地手续的函》，其中明确说明：按照招拍挂有关规定，我中心签订《成交确认书》时将未征为国有的部分土地予以剔除，现竞得人已按照《成交确认书》约定全额缴清成交地价款……尚未征为国有的部分土地列入该整理项目二期，由新城区政府统一组织报批。”2008年12月22日，被告取得建设用地规划许可证，2011年8月15日取得国有土地使用权证，其后分别于2011年4月18日、4月20日、9月6日取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证，水晶阁项目于2012年11月9日办理了竣工验收，并于2014年1月20日向呼和浩特市城乡建设委员会完成了竣工备案，被告自项目规划直至商品房预销售均按照国家法律法规办理了相关许可证件，在2014年1月20日完成了项目竣工备案程序后，被告即积极的履行合同义务向办理权属登记的机关提供全部办理产权所需的资料进行备案并积极办理案涉房屋所在楼宇的不动产权属证书，但在被告办理不动产权属证书的过程中，被告被行政部门告知所提供的建设项目选址意见书对应的规划条件图与国有土地使用权证所对应的土地部门测量的图纸中土地大小面积不一致，因此无法办理不动产权属证书，其后被告一直积极协调各政府部门努力办理不动产权属证书，均未能办理出权属证书，直至呼和浩特市人民政府于2019年开始专项整治历史遗留的办理房屋产权手续难的相关问题的行动，并经被告积极与各政府部门协调，终于2019年3月20日取得案涉房屋所在楼宇的不动产权属证书。被告房屋预销售时五证齐全，因新城区人民政府在进行建设项目选址时将未征为国有的土地放入建设用地中，导致规划图纸与土地使用权证图纸不一致，导致无法办理出不动产权属证书，且政府土地收储部门承诺会在二期予以解决该问题，但在解决的过程中上级部门因为自身土地审批指标有限等原因迟迟不予审批，致使变成历史遗留问题。被告认为上述情形属于被告不能预见、不能避免，同时也不能克服的客观情况，应当属于不可抗力，被告不应承担逾期办理房屋产权证的相关责任；三、原告未能举证证明无法办理房屋产权证系因被告原因所致，应当承担举证不能的不利后果；四、原告要求按照年利率6%的标准赔偿其违约损失以及收取产权费造成的损失，无事实及法律依据，1.首先，双方合同是在完全自愿的基础上签订的，原告对于合同中约定的违约金计算标准是完全知晓并认可的，现原告请求按照年利率6%计算违约金，与合同约定不符，无任何事实依据；其次，原告未能证明，合同约定违约金未能弥补其损失，其未证明其曾出售所购买房屋，且因房屋产权证书的原因未能完成房屋出售的交易，或证明因未办理出房屋产权证书给其造成了何种损失，其请求突破违约金约定的诉讼请求无任何依据；2.原告请求的产权费损失部分，首先，该费用并非强制收取，系原告为方便办理产权自愿缴纳；其次，原告请求按照年利率4%计算损失，无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积为97.84平方米，房屋总价款为655361元；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。庭审中，原、被告认可被告于2013年5月25日向原告交付了涉案房屋；被告认可原告缴纳了办理产权费18636.01元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；被告未按照合同约定的时间，协助原告办理涉案房屋的产权证书，已经构成违约，应当承担违约责任；被告抗辩称因不可抗力致使房屋产权证未及时取得，因根据被告向本院提交的土地成交确认书，及办理的相关证件手续，被告于土地拍卖时，即2007年12月，呼市收储中心即明确告知拍卖土地中存在集体土地，并将该土地予以剔除进行了拍卖，被告对于其取得的土地面积与建设项目选址位置面积不一致系明确知晓，但被告在办理建设房屋手续时，未请求相关部门予以变更；且被告取得房屋预销售手续与原告签订合同之后，在双方约定的房屋交付使用后720工作日内，提交办理产权证资料的期间内，亦未能向本院提交证据证明其对于存在的瑕疵进行过积极的协调，并努力解决；综上，被告自在拍卖土地时（即明知存在图纸面积不一致的情形），至原、被告约定的办理权属证书期限截止，近九年的时间，未能履行提交符合条件的产权资料的义务，原告未取得涉案房屋所有权证书，系由被告的原因导致，被告的抗辩理由，不属于不可抗力，对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求被告按照年利率6%计算逾期办证违约金诉请，根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告违约的，向原告支付已付房价款的0.1%的违约金，即655.361元（655361元×0.1%），显著低于原告未取得房产证的可得利益的损失，本院予以调整，综合考虑被告逾期办理房屋产权证的情节、过错程度、因逾期办证给原告造成的损失等因素，根据公平原则，本院将违约金调整为以原告已付购房款为基数，按照年利率6%，酌定计算2年所得金额的15%，即11796.5元（655361元×6%×15%×2年）；对于原告请求被告返还办理产权证费用18636.01元，并支付按照年利率4%计算产权费利息损失的诉请，因原告于房屋交付使用时，向被告缴纳了办理房屋所有权手续的费用，原、被告之间形成了法律上的委托关系；根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，原告可以随时解除委托关系，对于原告请求被告返还办理产证费用的诉请，本院予以支持；因原告已向被告主张了逾期办理房屋产权证的违约金，对于原告请求被告返还产权证费用，系以解除双方委托关系为基础，对于双方解除委托关系之前，被告不存在返还办理产权证费用的义务，亦不承担赔偿利息损失的责任，故对于原告的此诉请，本院不予支持。综上，对于原告请求被告支付违约金11796.5元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告内蒙古松江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张磊、刘姣退还办理产权证费用18636.01元，并支付违约金11796.5元，合计人民币30432.51元；驳回原告张磊、刘姣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1939元，由被告内蒙古松江房地产开发有限公司承担330元，原告张磊、刘姣负担1609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二○一九年十二月二十七日书记员 杨婷