江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初2417号原告（反诉被告）：南昌市建工房地产投资开发有限公司。法定代表人：罗自军，系该公司董事长兼总经理。委托代理人：徐硕友、周建菁，江西华兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：代燕平，女，汉族，1970年6月19日出生。被告（反诉原告）：熊建英，女，汉族，1973年6月24日出生。以上两被告（反诉原告）的共同委托代理人：饶国频，万建雄，江西华邦律师事务所律师。第三人：南昌市隆昌物业管理有限公司。法定代表人：朱小莉，系该公司总经理。委托代理人：徐硕友、周建菁，江西华兴律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌市建工房地产投资开发有限公司（以下简称“建工公司”）诉被告（反诉原告）代燕平、熊建英、第三人南昌市隆昌物业管理有限公司（以下简称“隆昌公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建工公司及第三人隆昌公司的共同委托代理人徐硕友、周建菁，被告（反诉原告）代燕平、熊建英及其共同委托代理人饶国频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、原告（反诉被告）建工公司的诉讼请求：1.依法判令二被告将位于昌东大道，建筑面积为1814.34平方米的房屋返还给原告；2.依法判令二被告自2019年9月1日起，按月租金7333元标准支付房屋占用费至收回房屋为止；3.本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）建工公司向法庭提交了下列证据：证据一、建工公司营业执照一份、法定代表人身份证明一份、代燕平和熊建英人口登记简项二份，第三人的营业执照及法定代表人证明一份，证明：各方诉讼主体适格；证据二、《房屋租赁合同》一份，证明：原、被告于2009年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定建工公司将位于昌东大道的城东经济适用房A-32、37#楼一、二局部，层为地上2层，建筑面积为1814.34㎡的房屋出租给两被告用于开办幼儿园，租期十年，年租金为捌万捌仟元整；证据三、洪土国用登郊（2008）第258号的土地使用权书一份、洪建委施字（2008）174号建筑工程施工许可证一份，南昌市建设工程备案表一份，证明：原告为国有制房地产开发公司，在2008年7月22日依划拨获得昌东大道以西的土地使用权，并依据政府政策建设了南昌市城东经济适用房A32、A37等共15栋，并获得了A32、A37一层、二层的产权、使用权；证据四、2019年6月17日工作联系函一份，证明：原告在租赁合同到期前，向两被告发函告知，房屋租赁时间是在2019年8月31日到期，请两被告做好期满房屋交接的准备。二、被告（反诉原告）代燕平、熊建英辩称：2009年4月1日，答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同，租期至2019年8月31日。合同约定答辩人在同等条件下享有有优先承租权，答辩人开办幼儿园一直至今，涉案房屋规划为城东经济适用房小区配套幼儿园，300余名幼儿教育不是想停就停的，应考虑幼儿的教育问题。被答辩人在2019年6月27日发函给答辩人，告知收回了涉案房屋并已另租胡先生使用，被答辩人的这一行为违反了合同的约定，也违反了法律对享有优先承租权的规定，在被答辩人有出租权的情况下，应当继续与答辩人签订房屋租赁合同。答辩人一直没有拖欠被答辩人的租金，根据《南昌市中心城区小区配套幼儿园移交操作细则》的通知，小区配套幼儿园不得闲置或挪至他用，从2019年8月15日起，小区配套幼儿园设施全部归青山湖区政府教育行政部门所有，因此请求人民法院驳回被答辩人的诉求。被告（反诉原告）代燕平、熊建英向法庭提交了以下证据：证据一、2009年4月1日房屋租赁合同，证明：根据合同第十二条约定，被告在同等条件下享有优先承租权；证据二、被告代燕平、熊建英银行转账凭证，第三人隆昌公司部分收据（共10张），证明：被告按时向隆昌公司交付租金；证据三、2019年6月17日、2019年6月27日原告给被告的工作联系函，胡建平与原告签订合同的照片，证明：原告向被告发出通知，在未与被告协商的情况下，将涉案房屋已另租胡先生使用；证据四、2019年8月14日洪府厅发【2019】83号文件，证明：市政府规定从2019年8月15日起，凡建设用地是以划拨方式取得的配套幼儿园，必须将产权无偿移交给辖区教育行政部门，并规定小区配套幼儿园不得闲置或挪作他用；证据五、2019年9月27日南昌市保障性住房建设领导小组办公室洪住保办文【2019】24号关于保障小区配套幼儿园移交工作事宜的函，证明：涉案的配套幼儿园已要求按规定移交；证据六、被告代燕平的爱人与原告建工公司董事长罗自军的通话录音，证明：在今年6月份，幼儿园就与原告商谈续租事宜。三、被告（反诉原告）代燕平、熊建英的反诉请求：1.请求判令反诉人对案涉房屋在同等条件下享有优先租赁权，2.本案的诉讼费用由被反诉人全部承担。被告（反诉原告）代燕平、熊建英在反诉中提交的证据及证明目的与本诉一致。四、原告（反诉被告）建工公司在反诉中辩称：反诉被告与反诉原告的租赁合同系按照每年88000元租金计算，并且十年内未有涨过租金，已经给予了反诉原告很大的优惠，反诉原告的续租请求未能达到反诉被告所要求的按照2019年的市场价的出租标准，并且反诉原告未在租赁合同到期之前向原告提出续租的请求，因此其要求优先租赁权已经自动放弃。至于南昌市政府的相关通知，反诉被告收回房屋系用于开办新的幼儿园项目并非挪作他用，因此反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回。实际上反诉原告并没有新的反诉请求，反诉原告一直强调有市政府相关的文件通知，但那也是由我们业主办理交接和移交手续，并非是承租户的手续，因此合同期届满的租赁物是我们的合法权益，应当得到法律的支持。原告（反诉被告）建工公司在反诉中无证据提交。五、第三人隆昌物业述称：我们同意原告（反诉被告）建工公司的所有诉请和答辩，我们与建工公司的利益是一致的。本院查明的事实：2009年4月1日，原告（反诉被告）建工公司（甲方）与被告（反诉原告）代燕平、熊建英签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于昌东大道的城东经济适用房A-32、37#楼一、二局部，层为数地上2层，建筑面积为1814.34平方米的房屋及门前绿化带出租给乙方开办幼儿园使用；出租时间从2009年9月1日起至2019年8月31日止，共10年；每年租金为人民币88000元整；合同履行期满，若甲方继续对外租赁，在同等条件下乙方享有优先租赁权。合同签订后，代燕平、熊建英在涉案房屋上开办了幼儿园，并依约缴纳了租金，建工公司对租金问题不持异议。2019年6月17日，建工公司向代燕平、熊建英发出工作联系函一份：“你方承租了作为小区幼儿园的南昌市城东经适房，房屋租赁时间从2009年9月1日起至2019年8月31日止，现合同即将到期，经我公司研究决定合同履行期满后该房屋收回不再对外出租，请你方做好期满房屋交接的准备为感！”2019年6月27，建工公司再次向代燕平、熊建英发出工作联系函一份：“你方承租了作为小区幼儿园的南昌市城东经适房A-32，37号楼，房屋租赁时间从2009年9月1日起至2019年8月31日止，现合同即将到期，经我公司研究决定合同履行期满后该房屋收回并已另租胡先生使用，联系电话：138××××3787。针对目前你方承租的南昌市经济适用房小区幼儿园还在招生事件，所产生的一切纠纷后果自负。”庭审中，租赁双方确认涉案房屋目前仍由代燕平、熊建英占有使用，但建工公司对房屋是否另行出租及是否另租胡先生表示不清楚。另查明，原告（反诉被告）建工公司于2008年7月22日依划拨获得昌东大道以西51797.41㎡的土地使用权。2008年9月2日，建工公司作为建设单位取得了包含涉案房屋在内的城东经济适用房A32、A37等共15栋建筑工程施工许可证。2018年3月28日，南昌市城乡建设委员会收到建工公司报送的“城东经济适用房A-32#、37#工程的竣工验收备案文件”，文件齐全。以上事实，有《房屋租赁合同》、工作联系函，原告（反诉被告）建工公司与被告（反诉原告）代燕平、熊建英的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）建工公司与被告（反诉原告）代燕平、熊建英自愿签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该合同的租赁期间已经届满，双方之间的上述房屋租赁合同当然解除。根据《合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”建工公司在租赁期限届满前，两次发出通知要求承租人归还涉案房屋，并表示不再续租，因此双方之间也未形成不定期的租赁合同关系。被告代燕平、熊建英继续占有使用涉案房屋已无依据，故本院对建工公司请求返还涉案房屋的诉请予以支持。关于涉案房屋的占用费，根据本案查明的事实，自合同租赁期间届满至今，涉案房屋一直由代燕平、熊建英实际控制，涉案房屋年租金为88000元/年，现建工公司要求代燕平、熊建英两人按月租金7333元标准支付自2019年9月1日起至收回房屋为止的房屋占用费，本院依法予以支持。关于被告（反诉原告）代燕平、熊建英反诉请求就涉案房屋享有优先承租权，因建工公司虽曾在工作联系函提及“已另租胡先生使用”，但在庭审又对涉案房屋是否另行对外出租表示情况不明，且租赁双方均未提供涉案房屋已另行出租的充足证据，故房屋租赁合同虽因期限届满当然解除，但合同中关于优先承租权的约定仍对双方有约束力，故在同等条件下被告（反诉原告）代燕平、熊建英对涉案房屋仍依约享有优先承租权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）代燕平、熊建英于本判决生效之日起十五日内将位于昌东大道，建筑面积为1814.34平方米的房屋返还给原告（反诉被告）南昌市建工房地产投资开发有限公司；二、被告（反诉原告）代燕平、熊建英于本判决生效之日起十五日内按7333元/月向原告（反诉被告）南昌市建工房地产投资开发有限公司支付自2019年9月1日起至涉案房屋交还之日止的占有使用费;三、被告（反诉原告）代燕平、熊建英就位于昌东大道，建筑面积为1814.34平方米的房屋在同等条件下享有优先承租权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30692元（已减半收取），反诉案件受理费6300元（已减半收取），合计36992元，由被告（反诉原告）代燕平、熊建英负担30692元，原告（反诉被告）南昌市建工房地产投资开发有限公司负担6300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  樊高宏人民陪审员  秦素萍人民陪审员  魏筱兰二〇一九年十二月二十三日书 记 员  邹欣彦