北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26392号原告（反诉被告）：于庆忠，男，1962年12月29日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：侯斌，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴国京，北京市广盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘宇，男，1981年1月17日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人（反诉第三人）：千氏（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景南大街135号1层。法定代表人：吕甜甜，执行董事。委托书诉讼代理人：许成本，男，1984年9月2日出生，汉族，千氏（北京）房地产经纪有限公司职员，住该单位宿舍。原告（反诉被告）于庆忠（以下简称于庆忠）与被告（反诉原告）刘宇（以下简称刘宇）及第三人（反诉第三人）千氏（北京）房地产经纪有限公司（以下简称千氏地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月16日，公开开庭进行了审理。于庆忠之委托诉讼代理人侯斌、柴国京，刘宇，千氏地产经纪公司之委托诉讼代理人许成本均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于庆忠在本诉中向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除于庆忠、刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年5月15日签订的网签合同（合同编号C1780XX）；2.判令刘宇赔偿于庆忠违约金680000元；3.本诉案件受理费用由刘宇负担。于庆忠向本院陈述的事实和理由如下：2019年4月24日，于庆忠、刘宇经千氏地产经纪公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。涉案合同约定，于庆忠将位于北京市通州区通胡大街25号6号楼XX号房屋出售给刘宇，于庆忠应于2019年5月25日前完成涉案房屋的抵押注销登记；刘宇应当于合同签订当日支付于庆忠定金10万元，并应在合同签订之日起90日内，与于庆忠一起向不动产登记事务中心申请办理不动产转移登记手续；在办理完成不动产权转移登记前3日，刘宇应将剩余房款支付给于庆忠。合同签订后，于庆忠已经于2019年5月13日完成涉案房屋的抵押注销登记，并向刘宇及千氏地产经纪公司提交了相关材料，履行了合同约定义务。但是，刘宇及千氏地产经纪公司始终未向于庆忠提供贷款批单，也未前往不动产管理部门办理缴税、资金托管、交付首付款等房屋过户前的相关手续。随着合同约定时间临近，为避免出现违约事宜，于庆忠于2019年6月23日通过微信向刘宇、千氏地产经纪公司发出履约催告。刘宇、千氏地产经纪公司于2019年6月25日向于庆忠发出《协商解约通知书》，并明确表明刘宇不再继续履行合同，且要求于庆忠返还定金10万元。根据法律规定，现刘宇明确拒绝继续履行合同，符合法定解除条件，于庆忠现依法申请解除双方签订的合同，并请求判定刘宇承担违约责任，向于庆忠支付违约金。为维护于庆忠的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对于庆忠提出的本诉诉讼请求，刘宇辩称：1.同意解除于庆忠、刘宇签订的房屋买卖合同及网签合同。2.不认可刘宇存在违约行为，不同意就此承担违约责任，要求于庆忠退还刘宇已经支付的定金10万元。3.就诉争纠纷，刘宇没有任何过错，于庆忠亦就此没有遭受任何损失，即使法院认定刘宇构成违约的，合同约定之违约金及于庆忠主张之违约金数额亦明显过高，应予以调整，应当参照实际损失处理。4.不同意承担本诉案件受理费。5.其他答辩意见，详见刘宇在反诉状中主张的反诉请求及事实及理由。针对于庆忠提出的本诉诉讼请求，千氏地产经纪公司述称：1.尊重房屋买卖合同双方当事人的意见，是否解除房屋买卖合同、网签合同，千氏地产经纪公司没有异议，听从法院判决；对于房屋买卖合同双方当事人的诉争纠纷，千氏地产经纪公司没有任何过错，不同意也不应当承担任何责任。刘宇在反诉中向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除于庆忠、刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2019年5月15日签订的网签合同（合同编号C1780XX）；2.判令于庆忠返还刘宇已经支付的购房定金10万元；3.反诉案件受理费用由于庆忠负担。刘宇向本院陈述的事实和理由如下：2019年4月24日，经千氏地产经纪公司提供居间服务，于庆忠、刘宇签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件。合同约定刘宇自于庆忠处购买位于北京市通州区通胡大街25号6号楼XX号房屋，房屋建筑面积为74.42平方米，交易价格为340万元（包含税费、手续费、中介费等费用14万元）。双方约定，刘宇按照购买首套房的方式，支付总价款的35%为首付款，贷款比例为65%，定金为10万元，过户前支付90万元，物业交割保证金2万元、户籍迁出保证金3万元，拟贷款总额为221万元。2019年4月15日，刘宇查询了个人征信记录，刘宇名下无购房贷款记录，购房资质审查显示家庭名下无房，符合在北京市通州区购房的资质要求。涉案房屋买卖合同第四条约定，买受人向商业银行办理抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分款项直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为221万元。涉案房屋买卖合同附件约定，买受人应于房屋产权转移登记前3日将90万元款项通过银行托管方式支付给出卖人。附件九第三条约定，如因国家政策原因导致买受人首付款大额增加，买卖双方无条件解除买卖合同关系，出卖人应将已收取的款项无条件退还买受人。刘宇于2019年4月24日支付定金10万元，在准备完毕贷款资料后，买卖双方在中介机构协助下到中国建设银行潞河支行提交贷款申请材料。2019年5月24日，银行答复称，因刘宇在其前妻使用公积金贷款时，作为共同申请人参与贷款签字，现不能按照首套房批贷，只能按照二套房审批贷款，由此导致刘宇的贷款比例只能达到总房款的40%，致使刘宇应付的首付款从35%增长到60%，首付款增加85万元。鉴于此，中介公司联系买卖双方到店协商处理解约事宜，双方于2019年5月31日就此在中介公司营业地点进行协商，未果。2019年6月28日，刘宇根据合同约定，以中国邮政速递方式向于庆忠邮寄送达《协商解约通知书》，至今未收到于庆忠的书面回应。刘宇认为，双方约定首付款大额增加时可无条件解除合同的条款，目的非常明确，就是为了防止批贷金额大幅下降，首付款大幅度增加。当前情况即属于该条款约定情形，于庆忠应当尊重合同约定，退还刘宇已付款。综上，刘宇为保护自身合法权益，故提起反诉，望判如所请。针对刘宇提出的反诉诉讼请求，于庆忠辩称：同意解除买卖双方签订的房屋买卖合同、网签合同，但是不认可刘宇主张的合同解除事由；本案事实上是刘宇以明示方式拒绝履行合同，据此应当认定刘宇违约；刘宇主张的定金可以退还，但是在刘宇违约的情况下，该笔款项应当优先折抵其应支付的违约金，是否直接折抵，听从人民法院判决。针对刘宇提出的反诉诉讼请求，千氏地产经纪公司述称：尊重买卖合同双方当事人的意见，听从法院判决，千氏地产经纪公司对诉争纠纷没有过错，不应当就此承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月24日，于庆忠（甲方、出卖人）与刘宇（乙方、买受人）经千氏地产经纪公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份。该房屋买卖合同约定主要内容如下：1、甲方将坐落于北京市通州区通胡大街25号6号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）出售给乙方，房屋性质为商品房，用途为住宅，建筑面积为74.42平方米。2、该房屋的所有权证书证号为，京房权证通私字第XXXX号；该房屋设定有抵押，抵押权人为中国工商银行北京商务中心区支行，抵押登记日期为2005年9月1日；甲方应当在2019年5月25日前完成涉案房屋抵押登记注销手续，否则甲方应当以乙方已付款为基数，以每天万分之五为标准，向乙方支付违约金。3、涉案房屋成交总价为人民币340万元，该数额包含交易手续费用，出卖人实际获得的净得价款为326万元；经甲、乙双方协商一致，甲方知晓并同意成交价格中的交易手续费14万元（包含居间服务费、交易所产生的税费、贷款手续费等），直接由乙方支付给居间服务商即千氏地产经纪公司。4、乙方应于涉案房屋买卖合同签订之日向甲方支付定金10万元，乙方应当于涉案房屋办理产权转移登记前3日将90万元购房款以银行托管方式支付给甲方；乙方拟选择向商业银行申请抵押贷款支付部分房款，拟贷款金额为221万元；双方还约定了物业交割保证金2万元、户籍迁出保证金3万元，该两笔款项待相关手续完成、条件成就后，再由乙方将暂留款项支付给甲方。5、如果贷款机构不批准乙方贷款申请，买卖双方当事人同意由乙方于办理不动产权登记前3日通过银行托管方式向甲方支付剩余房款；如果贷款机构批准贷款金额少于乙方申请贷款金额，由此导致的二者差额，买卖双方当事人同意由乙方在办理不动产权转移登记前3日，通过银行托管方式向甲方补足差额；如果贷款机构批准贷款后，因乙方原因导致甲方无法在产权转移登记后30个工作日内取得贷款的，买卖双方当事人同意由乙方在接到银行或公积金管理中心通知后15日内向甲方支付剩余房款，并赔偿甲方因此遭受的损失。6、为保障房屋买卖合同履行，甲乙双方均进行了相应的承诺；甲方承诺甲方对涉案房屋享有合法权利，涉案房屋符合出售条件，甲方配偶及房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易认可本合同及其他相关文件，亦确认无其他主体对涉案房屋享有优先购买权；如甲方违反前述承诺，导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，违约方应以成交总价款的20%为标准赔偿守约方的损失。7、乙方逾期付款的，逾期期限在15以内的，乙方按日计算向甲方支付成交总价款万分之五的违约金，房屋买卖合同继续履行；逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自合同解除通知书送达之日起15日内按照成交总价的20%向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方已经支付的全部已付款。8、涉案房屋买卖合同附件九第三项约定“买卖双方约定，在办理此交易房屋手续期间，如果国家政策原因导致买受人购房首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人已收取买受人所支付的所有款项于解除此买卖合同当日无条件退还给买受人”。9、涉案房屋买卖合同还约定了其他内容。刘宇于涉案房屋买卖合同签订当日，按照约定向于庆忠支付购房定金10万元。2019年4月25日，于庆忠提前一次性清偿涉案房屋之前存在的抵押贷款，并在合同约定时间内完成涉案房屋的抵押登记注销手续，并取得新的不动产权登记证书[编号：京（2019）通不动产权第0016454号]；2019年5月15日，于庆忠、刘宇双方到不动产管理部门完成涉案房屋的网签事宜，网签合同编号为C1780700。另查：2019年6月25日，刘宇通过快递方式向于庆忠邮寄《协商解约通知书》一份。通知书的主要内容为：中介机构在协助办理银行贷款过程中，发现刘宇应当支付的首付款由总房款的35%提高至总房款60%，刘宇应支付的首付款在原定数额的基础上需增加85万元；这一情况，符合房屋买卖合同附件九第（三）项的规定，即因国家政策原因导致买受人首付款大额增加的情况下，买卖双方无条件解除此买卖合同和买卖关系，出卖人应无条件退还已收取款项的约定；鉴于此，刘宇建议按照合同约定解除双方签订的房屋买卖合同，并请出卖人退还已收取的10万元定金。在审理过程中，刘宇及千氏地产经纪公司均表示，在涉案房屋买卖合同签订过程中，已经明确向于庆忠表明了刘宇的支付能力（刘宇可承担的首付款比例不得高于总房款的35%），多次向于庆忠明示无论因何种原因导致刘宇应支付的首付款增加的，买卖双方即应当无条件、无过错解除双方签订的涉案房屋买卖合同，且出卖人应当立即退还买受人已经支付的全部款项；就此约定三方当事人均在场，三方亦就此达成了口头协议，但未就此签订书面协议；现刘宇首付款提高的事宜，构成该约定，涉案房屋买卖合同应当无条件解除，出卖人于庆忠应当退还刘宇已经支付的定金。对此，于庆忠不予认可，否认曾经达成过该协议，并且主张涉案房屋买卖合同第四条已经就买受人贷款审批中可能出现的拒绝审批、审批金额不足等问题进行了明确约定，现刘宇、千氏地产经纪公司的意见明显与书面合同条款相冲突，不应被采纳。在审理过程中，于庆忠表示，根据北京市住建委、银监会、住房公积金管理中心下发适用的文件，北京市相关购房政策、贷款政策等在涉案房屋买卖合同洽商、签订、履约过程中，乃至时至今日均没有发生过重大调整、改变；刘宇应负担的首付款问题，并非因国家政策调整产生变化。刘宇作为完全民事行为能力人在涉案房屋买卖合同签订时，即应当知道其此次购房属于二套房，对首付款、贷款比例等事宜应当有清楚的认知、判断；千氏地产经纪公司作为专业机构，为买卖合同双方提供专业服务，更应当清楚知悉买受人的情况，为其提供专业建议。本院认为，立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，于庆忠与刘宇就涉案房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自义务。现双方就合同履行产生纠纷，诉至法院；于庆忠主张刘宇拒不履行合同，构成违约，要求解除合同并赔偿违约金；刘宇则主张因首付款大额提高，符合合同约定无过错解除约定，要求解除合同并退还定金。综合本案实际情况，本院认定，刘宇以首付款提高为事由提出不再继续履行合同的理由不能成立，其拒不履行合同的行为构成违约，刘宇应对此承担违约责任。具体分析如下：第一、刘宇主张无条件解除涉案房屋买卖合同的依据，与涉案房屋买卖合同的书面约定明显冲突；经审查，合同第四条第（四）项“关于贷款的约定”部分，就刘宇拟贷款支付部分购房款事宜进行了明确约定，且详细列明了贷款审批被拒绝、批贷金额不足时的处理方案，即均由刘宇自行补足相关房款。第二、刘宇主张其与于庆忠、中介公司三方曾经当面协商，达成一旦首付款提高则无条件解除涉案房屋买卖合同的事实，于庆忠不予认可；虽然中介公司千氏地产经纪公司认可刘宇的意见，但刘宇、千氏地产经纪公司均未就此提交充足证据予以证明。第三、根据前述第一、第二之分析，可以得知刘宇主张之解除事由明显与合同约定条款冲突，但是买卖合同双方并没有通过补充协议或例外条款的方式，排除合同第四条第（四）项“关于贷款的约定”条款的适用；千氏地产经纪公司作为专业机构如果确定买卖合同双方当事人达成的一致意见与书面内容冲突时，没有要求双方补签书面协议，亦与常理相悖，故刘宇、千氏地产经纪公司的相关意见本院不予采纳。第四、对于附件九相关条款的理解，根据现有证据可以确定在涉案房屋买卖合同洽商、签订、履约的过程中，北京市的相关购房政策、贷款政策等均没有出现重大调整或变化，故在刘宇确定购买涉案房屋时其需要支付的首付款比例、最高可贷款比例应当是确定的，不存在因国家政策调整导致首付款变化的问题，故刘宇以其原以为自身应享受首套房购房政策待遇变更为二套房，导致首付款大幅度增加的理由不能成立；千氏地产经纪公司作为专业机构，且收取相当比例的居间服务费等费用，应就此向买受人尽到提示、提醒义务。故，关于于庆忠、刘宇双方当事人均要求解除原、被告双方签订之房屋买卖合同及网签合同的诉讼请求，双方对此均予以同意，并不违反法律规定，本院对此不持异议，予以确认。关于于庆忠要求刘宇赔偿违约金的诉讼请求，刘宇不予同意，且认为即使刘宇构成违约，相关违约金的约定亦明显过高，应当予以调整；根据前述分析，刘宇主张因国家政策调整导致其首付款大额增加符合约定解除条件的事由不能成立，其拒绝继续履约的行为构成违约，刘宇应就此向于庆忠承担违约责任，支付违约金；关于违约金的具体数额，本院根据涉案房屋买卖合同的签订时间、履行情况、不予履约事由的通报时间节点、二手房屋交易市场的价格走势等情况，酌情予以确定，关于于庆忠主张的过高部分不予支持；需要明确指出的是，违约金计算基数应当以房屋实际成交价格为准，具体到本案而言，应当扣除其中包含的其他费用。关于刘宇要求退还定金的诉讼请求，于庆忠表示在刘宇违约的情况下，该笔违约金根据合同约定仍可以退还，但应当优先折抵刘宇应当支付于庆忠的违约金，是否折抵遵从法院判决，对此本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、于庆忠与刘宇于2019年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（指向标的物为：北京市通州区通胡大街25号6号楼XX号房屋）及2019年5月15日签订网签合同（合同编号为：C1780XX），均于2019年8月26日解除；二、刘宇赔偿于庆忠违约金326000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、于庆忠返还刘宇已经支付的定金100000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回于庆忠的其他诉讼请求；五、驳回刘宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5300元，由于庆忠负担2760元（已交纳），由刘宇2540元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1150元，由于庆忠负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇一九年十二月一日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍