北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53326号原告（反诉被告）：吕长林，男，1969年5月8日出生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：纪宝义，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张印富，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊棉成，男，1970年1月23日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：徐岩，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轩，北京瀛和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱小东，男，1986年2月16日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：徐岩，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王轩，北京瀛和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吕长林（以下简称吕长林）与被告（反诉原告）熊棉成（以下简称熊棉成）、被告（反诉原告）朱小东（以下简称朱小东）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吕长林的委托诉讼代理人纪宝义、张印富，熊棉成和朱小东的共同委托诉讼代理人王轩、徐岩，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕长林向本院提出诉讼请求：1．依法确认吕长林与熊棉成、朱小东签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》为无效合同；2．判令熊棉成、朱小东退还吕长林房屋押金3450000元；3．判令熊棉成、朱小东退还吕长林四个月租金2506800元；4．判令熊棉成、朱小东支付吕长林房屋装修费、消防监控费5551000元；5．本案诉讼费由熊棉成、朱小东承担。事实和理由：2012年7月1日熊棉成、朱小东与吕长林签订房屋租赁合同，租赁期限自2012年8月1日至2031年12月31日止，对每年的房屋租金、租赁位置和间数进行约定。吕长林向熊棉成、朱小东支付押金3450000元，并应熊棉成、朱小东的要求支付了3000000余元的装修费，目前已向熊棉成、朱小东缴纳租金51030000元。现政府因涉案房屋为违建建筑，要求将房屋进行拆迁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；现熊棉成、朱小东拒绝退还吕长林的房屋押金和房租，熊棉成、朱小东已严重侵犯吕长林的合法权益。熊棉成、朱小东答辩称，不同意吕长林的诉讼请求，《房屋租赁合同》及《补充合同》为有效合同，吕长林承租房屋只是违反管理性规定，合同的签订是双方真实意思表示。押金中间有变更，双方约定根据变更数额逐步退还。熊棉成、朱小东认为租金已给吕长林，不存在免租期问题，退还房租没有事实依据，消防费用为吕长林花费的费用，无合同依据。熊棉成、朱小东向本院提出反诉请求：1．判令吕长林向熊棉成、朱小东支付2019年4月、5月房屋租金1253400元（按中国人民银行同期贷款利率计算，分别支付自2019年4月28日至房租清偿之日止的房租占用利息，自2019年5月28日至房屋清偿之日止的房租占用利息）；2．判令吕长林向熊棉成、朱小东赔付房屋及房屋内设备损失4603040元；3．判令吕长林支付熊棉成、朱小东2019年3月前租金3293555元；4．本案诉讼费由吕长林承担。事实与理由：2012年7月1日熊棉成、朱小东与吕长林签订《房屋租赁合同》，约定了房屋租赁期限、租金、房屋内外部设施的维护以及房租滞纳金等内容。之后，熊棉成、朱小东履行合同义务将房屋以及其为房屋配备的内外部设施，包括空调、油烟机、电热水器、床、衣柜、电脑桌、锅炉和水井一并交付给吕长林。根据合同约定，上述房屋设施为熊棉成、朱小东所有，若吕长林人为损害设施，应对此承担赔偿责任。2015年7月1日，熊棉成、朱小东与吕长林签订《补充合同》，就房屋租金作出重新约定，将2018年8月1日之后的每月租金调整为626700元。2019年3月，政府发出整改通知，要求2019年6月10日前做好安顿和搬离工作。之后，吕长林未向熊棉成、朱小东支付2019年4月、5月租金。在此期间，吕长林开始私自拆除房屋内的门窗、空调、油烟机、电热水器、锅炉等设备并变卖。该行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定，给熊棉成、朱小东造成了严重损失。根据《合同法》规定，以及《房屋租赁合同》和《补充合同》的约定，熊棉成、朱小东要求吕长林支付拖欠二个月的房屋租金以及滞纳金，并赔偿因其私自拆除、变卖屋内设施给熊棉成、朱小东造成的损失。吕长林对熊棉成、朱小东的反诉辩称，3月27日保安踹门通知拆迁，拆迁单位为半壁店村，4月5月因住户追究我方责任，我方没有收取房租，熊棉成、朱小东的反诉请求没有依据；房屋设备设施在出租时没有交给吕长林，熊棉成、朱小东将设备留在房屋内，设备不是吕长林拆除的，是半壁店村拆除的；设备价格估算的依据吕长林不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月1日，熊棉成、朱小东作为甲方（出租方），吕长林作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方将位于北京市朝阳区方家村铁道用地（广渠路铁道北侧，百子湾495公交总站东边）房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，上述房屋由甲方自主建设，没有产权证，房间共计三栋450间，没有计入的房间免租金；租期自2012年8月1日至2031年12月31日止；自2012年8月1日至2015年7月31日期间单间1100元／每月，套间1500元／每月。自2015年8月1日至2016年7月31日期间单间1200元／每月，套间1600元／每月。自2016年8月1日至2017年7月31日期间，单间1300元每月，套间1700元／每月。自2017年8月1日至2018年7月31日期间，单间1400元／每月，套间1800元／每月。2018年8月1日至2031年12月31日止单间1400元／每月，套间1800元／每月。2012年7月1日交付房屋，免一个月租金，交付时应将房屋清扫干净；付款方式为月付，押金3450000元；房屋内部及外部的一切设施自合同生效交由乙方负责，包括：空调、油烟机、电热水器、床、衣柜、电脑桌等内部配套设施和锅炉一套设施，水井一套设施；合同期间内，如遇政府拆迁，甲方及时通知乙方，甲方可免去两个月房屋租金（自合同签订之日起三年内）；甲方可免去一个月房屋租金（自合同签订之日起满三年的），并退回押金，双方解除合同，乙方无条件退出，甲方不再给予乙方任何补偿；每月二十八日支付租金，超过支付租金日15天未交租金（每日按百分之五支付滞纳金），超过支付租金日20日甲方可以单方解除合同，押金不退，所有损失均由乙方自行承担。2015年7月1日，熊棉成、朱小东作为甲方（出租方），吕长林作为乙方（承租方），双方签订《补充合同》，约定，2015年8月1日至2018年7月31日期间，单间239套按每月1200元，套间80套按每月1600元标准执行，其余套间120套按原价即每月1500元执行，每月租金594800元；2018年8月1日至合同期满，单间239套按每月1300元，套间80套按每月1700元标准执行，其余120套套间不做调整，仍按1500元执行，每月租金626700元；合同到期提前6个月如乙方不在续租，甲方和乙方把各住户的费用和手续结清，甲方退还乙方押金，乙方退出经营交由甲方经营，合同到期甲方让乙方两个月租金和6个月差价（甲方、乙方和租户租金合同的实际差价）。2012年10月21日，熊棉成向吕长林出具收押金证明，自2012年6月至10月，转账方式收到吕长林交付租赁合同押金共计3450000元。2014年9月1日，熊棉成与吕长林共同出具证明，阳光家园北区合同押金六个月已更改为四个月2251600元。2019年5月8日，案外人王燕玲与吕长林签署收条，记载有：王艳玲代熊棉成、朱小东收北区阳光家园押金575000元，收款人吕长林，交款人王燕玲，见证人李金生。同日，王燕玲通过银行转账方式向吕长林转账575000元。2019年5月31日，吕长林委托北京中评正信资产评估有限公司对案涉房屋装修资产价值进行了评估，2019年6月24日，北京中评正信资产评估有限公司出具评估报告，经评估，截止至评估基准日，吕长林申报的案涉房屋装饰装修资产的市场价值评估值为5551000元。吕长林主张，2019年3月27日，拆迁单位朝阳区半壁店村通知其要拆除案涉房屋，同日有保安至案涉房屋对每户进行入户通知，要求住户搬离案涉房屋。4月5日后，租户陆续要求退还房屋租金，所以从4月份起未再收取租户房屋租金。熊棉成、朱小东表示案涉房屋在3月份的时候被要求清退，截止庭审之日案涉房屋已无人居住，吕长林在未与熊棉成、朱小东协商的情况下，即自行清退案涉房屋，并将案涉房屋内家具、空调、油烟机、锅炉等变卖，熊棉成、朱小东就此向公安机关报案，公安机关未予立案。吕长林不认可拆除案涉房屋内属于熊棉成、朱小东的设施设备，并称其拆除的系承租案涉房屋后自行安装的设备。熊棉成、朱小东主张案涉房屋内的暖气片、门、实木家具、蹲便器系房屋内原有设备，均被吕长林拆除变卖。吕长林称案涉房屋内原有的暖气片、门、实木家具、蹲便器均已年久无法使用，其承租案涉房屋后，在征得熊棉成、朱小东口头同意后，将上述设备均进行了换新。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吕长林与熊棉成、朱小东签订案涉合同，吕长林承租案涉房屋，虽然案涉房屋系违章建筑，但是吕长林与熊棉成、朱小东均明知案涉房屋系无任何合法手续的违章建筑仍然签订案涉合同，并履行数年之久，现要求确认案涉合同无效，无事实依据，本院不予支持。根据查明的事实，吕长林与熊棉成、朱小东就案涉房屋押金具体数额分别于2012年10月21日签订书面收据记载押金为3450000元、2014年9月1日签订书面说明变更押金为2251600元，吕长林虽不认可案涉房屋押金曾发生过变更，但是其对第二份书面说明上其个人签字并不否认，故本院认可熊棉成、朱小东主张的案涉房屋押金由3450000元变更为2251600元的主张。另外，熊棉成、朱小东主张，2019年5月8日案外人王燕玲已经代替其向吕长林退还房屋押金575000元。吕长林虽称王燕玲退还的系其与王燕玲之间其他生意往来的款项，并非案涉房屋的押金，但是其与王燕玲签署的书面收条，并明确将该款项记载为案涉房屋押金，故本院认定该笔款项为王燕玲代替熊棉成、朱小东向吕长林退还的房屋押金。现案涉房屋因朝阳区相关部门依法拆除，案涉合同无法继续履行，且根据案涉合同约定熊棉成、朱小东应当退还房屋押金，故在扣除已经退还部分的押金后，熊棉成、朱小东还应当退还吕长林案涉房屋押金1676600元。吕长林与熊棉成、朱小东约定，合同期内，如遇政府拆迁，自合同签订之日起满三年的，熊棉成、朱小东免除吕长林一个月的房屋租金，故熊棉成、朱小东应当退还吕长林一个月的房屋租金626700元。吕长林称，根据合同约定，合同到期后，熊棉成、朱小东让吕长林两个月的租金和6个月差价，但是根据双方签订的案涉合同约定，合同到期日为2031年12月31日，故吕长林在提起该主张时，案涉合同并未到期终止，而是因政府拆迁终止，故吕长林无法完全适用该约定，向熊棉成、朱小东主张退还三个月的房屋租金，但是双方的该约定，系在合同到期终止时，熊棉成、朱小东对吕长林履行合同所做的补偿，该补偿具有一贯性，故对于吕长林已经履行合同部分也应当折价予以补偿较为合理，故本院根据合同已经履行期间酌定熊棉成、朱小东向吕长林再行退还房屋租金500000元。吕长林主张的要求熊棉成、朱小东补偿房屋装饰装修费用，吕长林自行就其对案涉房屋装饰装修残值进行了鉴定，鉴定结果为案涉房屋装饰装修资产的市场价值评估值为5551000元。虽然案涉合同未就合同未到期终止情况下，房屋装修残值补偿进行约定，但是根据查明事实，吕长林在承租案涉房屋后，即对案涉房屋进行了大量装饰装修，熊棉成、朱小东并未表示过反对，故视为熊棉成、朱小东同意吕长林对案涉房屋进行装饰装修，在合同未到期案涉房屋即被拆除的情况下，熊棉成、朱小东应当向吕长林就案涉房屋装饰装修残值予以补偿。吕长林在承租案涉房屋时，即已知晓案涉房屋系违章建筑，面临被拆除的风险极高，在此情况下，其仍然承租并进行装修，故其对此损失亦负有责任。另外，案涉房屋被拆除前，吕长林自述对其自行安装的部分设备予以拆除变卖，其实际损失已经得到部分止损，故在计算装修残值补偿时应当予以扣除。综合上述因素，本院酌定熊棉成、朱小东应当向吕长林补偿案涉房屋装饰装修残值2100000元。熊棉成、朱小东要求吕长林支付2019年3月份之前的房屋租金差额3293555元的诉讼请求，根据吕长林提供的银行流水记录，熊棉成、朱小东与吕长林就案涉房屋租金的支付时间和支付方式并不统一，在合同履行的数年期间，双方就房屋租金是否足额履行并无争议，现熊棉成、朱小东再行提出吕长林拖欠房屋租金，并无明确完整的账目往来凭证予以佐证，故本院不予支持。熊棉成、朱小东要求吕长林支付2019年4月份和5月份的房屋租金和利息的诉讼请求，因案涉房屋在2019年3月份即被通知拆迁，案涉合同已事实上无法继续履行，熊棉成、朱小东再行向吕长林主张案涉房屋租金无事实依据，本院不予支持。熊棉成、朱小东要求吕长林赔偿设备损失的主张，根据双方庭审陈述，吕长林在承租案涉房屋后即对案涉房屋进行部分装饰装修，对于案涉房屋内的部分老旧设备进行了更换，熊棉成、朱小东也知晓此情况，所以对于吕长林自行更换的设备，应当属于吕长林个人所有。对于熊棉成、朱小东主张的其他设备，因其未提交证据证明被吕长林拆卸变卖，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊棉成、朱小东于本判决生效之日起七日内共同向原告（反诉被告）吕长林返还房屋押金一百六十七万六千六百元；二、被告（反诉原告）熊棉成、朱小东于本判决生效之日起七日内共同向原告（反诉被告）吕长林返还房屋租金一百一十二万六千七百元；三、被告（反诉原告）熊棉成、朱小东于本判决生效之日起七日内共同向原告（反诉被告）吕长林支付房屋装饰装修残值损失二百一十万元；四、驳回原告（反诉被告）吕长林的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）熊棉成、朱小东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31030元，由被告（反诉原告）熊棉成、朱小东共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  曹 勇二〇一九年十二月十七日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹