福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初5306号 原告：福州市晋安区市场监督管理局，住所地福州市晋安区华林路304号,统一社会信用代码11350111335733871M。 法定代表人：赵**，局长。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 被告：王宝英，女，1968年8月21日出生，汉族，住福州市马尾区。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所律师。 原告福州市晋安区市场监督管理局与被告王宝英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州市晋安区市场监督管理局的委托诉讼代理人严淋、陈成，被告王宝英的委托诉讼代理人周荣烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州市晋安区市场监督管理局向本院提出诉讼请求：1.被告立即将位于福州市晋安区东面由原告承建的2间店面腾空后交还给原告；2.被告向原告支付自2018年5月1日起至实际交还给原告之日止的房屋占有使用费（以评估机构的评估结论为准，暂按合同约定租金标准每月15000元暂计至2019年9月30日，为255000元）以及相应的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率暂计至2019年9月30日，为22173.31元）；3.本案诉讼费、评估费均由被告承担。事实与理由：福州市晋安区房产系原告鼓山工商所的办公场所，包含三层混砖楼房及楼前连排房。2007年5月18日，原、被告签订《经营场所租赁合同》，约定：原告将其位于福州市晋安区东面由原告承建的2间店面出租给被告使用；租赁期限为十年，原告自2008年1月5日起将出租场所交付被告使用至2018年1月4日收回；每月租金13846元，2008年1月5日至2014年7月4日共78个月的租金为108万元，分三期交付：2007年12月30日前付60万元，2008年6月30日前付30万元，2008年12月30日前付18万元；2014年7月5日至2018年1月4日的租金每月调整为15000元，每季度付一次，即2014年7月5日之前支付7、8、9月的租金45000元，2014年10月5日之前支付10、11、12月的租金45000元，以此类推；原押金3万元转为本合同押金，期满在无违约的情况下，原告将押金退还被告，如有违约，原告有权将押金作为违约金予以抵扣；被告无正当理由逾期不搬迁的，原告有权向人民法院起诉和申请执行，原告因此所受损失由被告负责赔偿。合同签订后，原告将上述店面交付被告使用，租赁期间被告按合同约定缴纳租金，租赁期限届满后，被告继续使用该店面。2018年3月21日，原告向被告发出《收回出租公房通知》，要求被告开始清理租用房屋，妥善处置个人资产，限期交还房屋，并明确清理期限自2018年3月21日起至2018年4月21日0:00时，原告将于2018年4月22日起正式将该房屋无条件收回。但被告至今仍拒不腾空搬离该店面，且自2018年5月起未支付任何房屋占有使用费。原告认为，租赁期限届满后被告继续使用该店面，租赁期限为不定期，原告有权随时终止租赁合同，被告应立即腾空交还上述店面，并支付自2018年5月1日起至实际腾空并交还给原告之日止的房屋占有使用费以及相应的逾期付款违约金，请求判如所请。 另，2015年7月18日，根据福州市晋安区人民政府办公室下发的通知，福州市晋安区工商行政管理局、福州市晋安区食品药品监督管理局、福州市晋安区质量技术监督局三局合并，设立福州市晋安区市场监督管理局。福州市晋安吉顺市场开发中心于2002年4月16日成立，系个人独资企业。晋安区工商行政管理局曾将位于晋安区（原鼓山工商所东面）委托给福州市晋安吉顺市场开发中心管理，由福州市晋安区工商行政管理局和福州市晋安吉顺市场开发中心共同作为甲方与承租户签订租赁协议。2009年8月25日，福州市晋安吉顺市场开发中心注销。 王宝英辩称，一、诉争店面是2002年4月16日福州市晋安吉顺市场开发中心成立后在鼓山工商所办公楼周边空地上搭建的，未取得建设工程规划许可证，也未经消防验收，因此双方的租赁合同应认定无效，原告主张逾期付款违约金，于法无据。2018年5月起，原告因机构改革，无人过问诉争店面，无人催讨租金，被告也不知道该向谁交租金，且双方属于事实租赁关系，交租时间不明，故即便原租赁合同有效，原告主张逾期付款违约金，也没有事实根据。二、原告要求按评估价支付房屋使用费，没有依据。原、被告双方有明确约定租金标准，无论租赁合同是否有效，因租期届满仍继续使用的，一般是参照原合同约定的租金标准支付。近几年受电商影响商业店面的租金持续下滑，且诉争店面周边已拆迁，人流量少，租金不可能上涨。三、被告已支付的押金3万元应予返还或者抵扣占有使用费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2007年5月18日，福州市晋安区工商行政管理局与福州市晋安吉顺市场开发中心作为出租人与被告王宝英（承租人）签订《经营场所租赁合同》，合同约定：出租人将位于福州市晋安区东面由出租人承建的2间店面出租给承租人使用；租赁期限为十年，出租人自2008年1月5日起将出租场所交付承租人使用至2018年1月4日收回；每月租金13846元，2008年1月5日至2014年7月4日共78个月的租金为108万元，分三期交付：2007年12月30日前付60万元，2008年6月30日前付30万元，2008年12月30日前付18万元；2014年7月5日至2018年1月4日的租金每月调整为15000元，每季度付一次，即2014年7月5日之前支付7、8、9月的租金45000元，2014年10月5日之前支付10、11、12月的租金45000元，以此类推；原押金3万元转为本合同押金，期满在无违约的情况下，出租人将押金退还承租人，如有违约，出租人有权将押金作为违约金予以抵扣。合同订立后，出租人依约将上述租赁物交付被告使用，被告亦依合同约定缴纳租金。租赁期限届满后，被告继续使用上述租赁物，原告未提出异议，双方按原合同约定继续履行。 2015年7月18日，根据福州市晋安区人民政府办公室印发《福州市晋安区市场监督管理局主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知，福州市晋安区食品药品监督管理局、福州市晋安区工商行政管理局、福州市晋安区质量技术监督局三局合并，设立福州市晋安区市场监督管理局(即本案原告)。 2018年3月21日，原告向被告发出《收回出租公房通知》，通知称“晋安区市场监督管理局位于晋安区的店面，与贵方的租赁合同已到期，根据国有资产管理的相关规定，该房屋租赁期限届满后，我局不再与贵方续签租赁合同。现经我局研究决定，要求贵方开始清理租用房屋，妥善处置个人资产，限期交还房屋。清理期限定于2018年3月21日起至2018年4月21日0：00时，我局将于2018年4月22日起正式将该房屋无条件收回，并要求贵方将2018年4月22日之前产生的房屋使用费按原合同规定的租金标准缴清。”通知载明的清理期限届满后至今，原、被告未办理租赁物交接手续。 另查明：福州市晋安吉顺市场开发中心于2002年4月16日成立，系个人独资企业。2009年8月25日，福州市晋安吉顺市场开发中心被注销。 本院认为，原、被告订立房屋租赁合同虽为双方当事人的真实意思表示，但案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，原告也未提供证据证明在一审法庭辩论终结前案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故本案原、被告签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。租赁合同无效，承租人应将租赁物返还出租人，故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，原告未提供证据证明2018年5月起案涉租赁物的租金标准与合同约定的标准出现大幅变化，其申请对案涉租赁物的租金标准进行评估，本院不予采纳。原告主张的占有使用费可以参照合同约定的租金标准即15000元／月，自2018年5月1日起计算支付至被告实际腾空并返还租赁物之日止。原告基于无效合同收取的押金3万元应当返还被告，鉴于被告尚欠原告占有使用费，故该笔押金可于被告支付占有使用费时等额抵扣。鉴于本案的租赁合同无效，原告主张逾期付款违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王宝英应于本判决生效之日起十日内将位于福州市晋安区东面由原告承建的2间店面腾空并返还原告福州市晋安区市场监督管理局； 二、被告王宝英应于本判决生效之日起十日内按15000元/月的标准向原告福州市晋安区市场监督管理局计算支付自2018年5月1日起至实际腾空并返还租赁物之日止的占有使用费（届时押金3万元先予扣减）； 三、驳回原告福州市晋安区市场监督管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5457元，减半收取计2728.5元，由被告王宝英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林慧琴 二〇一九年十二月二十日 法官助理林楠 书记员陈新建 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。