江苏省苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0591民初7136号 原告:苏州天翔地产企业集团有限公司，统一社会信用代码91320594714165165R，住所地苏州工业园区唯亭街道葑亭大道666号。 法定代表人：陈抗，总经理。 委托诉讼代理人：杨钧辉，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝玉，江苏瀛元律师事务所律师。 被告：苏州工业园区天翔花园业主委员会，住所地苏州工业园区苏雅路368号。 负责人：李红杰，主任。 委托诉讼代理人：高志俊，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 原告苏州天翔地产企业集团有限公司（以下简称“天翔地产”）与被告苏州工业园区天翔花园业主委员会（以下简称“天翔业委会”）所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日、12月18日公开开庭审理。第一次开庭，原告天翔地产法定代表人陈抗及其委托诉讼代理人杨钧辉、郝玉，被告天翔业委会副主任汤超成及其委托诉讼代理人高志俊均到庭参加诉讼；第二次开庭，原告天翔地产法定代表人陈抗及其委托诉讼代理人杨钧辉、郝玉，被告天翔业委会主任李红杰及其委托诉讼代理人高志俊、马广宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天翔地产向本院提出诉讼请求：1、请求确认依法确认位于苏雅路368号(天翔花园小区权利号：64002-2.1.其他)中室号为151、152、154、155、156、157、158的商业配套用房894.21m²归原告所有(具体坐落见附件);2、判令被告返还苏雅路368号中室号为151、152、154、155、156、157、158的商业配套用房894.21m²；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系苏州工业园区天翔花园小区的开发商。2002年，原告取得案涉小区的国有土地使用权，2003年开发建设时，原告按照《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》苏园管[2001]15号规定，规划建设物业管理用房、居委会等等公共用房856.47m²，并于2005年交付被告使用。该不动产记载于不动产登记簿，权利号为（64002-2.1.物业用房）。除上述配套用房外，原告另有建设其他用房等2978.85m²，其中商业用房七间，室号为151、152、154、155、156、157、158，面积共计894.21m²。该不动产记载于不动产登记簿，权利号为（64002-2.1.其他），权利人为原告。2019年4月，被告强行霸占案涉的七间商业用房。原告认为，案涉小区的物业管理用房、居委会等公共用房已经按照《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》的规定超面积(按规定为住宅建设面积的1%即781.58m²)交付业主，虽与规划图纸上的规划位置不一致，但2007年原告与被告聘请的物业公司交接时已明确按现状交付。而其他用房特别是商业用房，并不在应移交给被告的范围之内，被告强行霸占的行为严重侵害原告的合法权益。 被告天翔业委会辩称：一、天翔地产主张所有权的所谓七套商业配套用房，性质为小区公共地方和共用部位。商品房预售合同中明确约定，本小区的公用设施包括会所、集中使用的公共自行车库、物业管理用房、居委会用房、经营用房等；根据小区设计平面图显示，上述区域分别设计为一楼架空层、公共自行车库、居委会门厅楼梯间、居委会诊所、老人儿童活动室、小区便利店，并非所谓的商业配套用房。此外，根据小区刚交付时苏州工业园区测绘有限公司作的测绘图纸，小区商业用房不包括原告在本案所主张的七套房屋。包含本案七套房屋在内的多套房屋，都是原告在小区交付后业委会成立之前私自对小区公共地方和共用部位进行的违法改造和搭建，属于非法建筑或者被用于非法用途。这些房屋目前均没有取得公安部门的门牌号。二、相关法律规定，小区共用部位所有权归全体业主，建设单位不得擅自处分。天翔地产对小区共用部位进行违法改造和搭建后出租非法获取收益，长期属于违法违规状态。自小区2004年交付以来，天翔地产利用建设单位身份对小区共用部位进行违法改造和搭建，并对外出租，获得大量的违法收益。为掩饰违法行为，对于很多被改建的公共用房，原告不敢以公司名义对外出租，而交由个人对外出租并收取租金。综上，原告所述的事实与实际情况严重不符，相关诉求没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。这些房屋有六家在出租，只有一间空置的。部分租户是业委会找的，部分是原来开发商的原有用户续租，租金是业委会收，空置的业委会有上锁。 本院经审理认定事实如下：苏州工业园区不动产登记簿显示，座落于苏雅路368号1幢其他室，权利号为64002-2.1.其他，初始登记人为天翔地产，建筑面积为2978.85平方米，建筑用途为其他，土地用途为商业用地。苏州工业园区不动产登记簿显示，座落于苏雅路368号1幢物业用房室，权利号为64002-2.1.物业用房，初始登记人为天翔地产，建筑面积为856.47平方米，建筑用途为其他，土地用途为商业用地。 2001年7月4日苏州工业园区管理委员会发布《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》，其中规定住宅开发过程中，公益和商业配套设施面积按住宅建设面积的1%比例配置，其中居民委员会、物业管理公司等管理机构所需用房不低于0.4%；老年活动室、儿童游乐场等健康活动用房不低于0.25%；便民诊所以0.05%的比例配置；便民商业配套设施面积按不高于0.3%的比例配置。2005年4月15日，天翔地产向苏州工业园区国土房产局明确天翔花园小区已建设完毕，小区住宅建筑面积59734.71平方米，计367套，商业建筑面积18423.26平方米，计48套，根据《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》的通知，应按照住宅建设面积1%比例需要提供用房781.58平方米，其实际划出856.47平方米作为住宅公益和商业配套设施用房，包括居委会、物业管理公司用房316.73平方米、健康活动用房198.9平方米、便民诊所71.7平方米、便民商业配套设施269.14平方米。天翔地产已移交上述856.47平方米房屋作为住宅公益和商业配套设施用房。 2019年6月17日，陈抗报警称，其系天翔花园开发商，发现天翔花园2幢、3幢之间的商铺锁被撬了换了新锁，该房屋系开发商所有，目前由天翔花园业委会使用，双方就房屋产权发生纠纷。 另查明：2005年1月10日，苏州工业园区测绘有限责任公司出具天翔花园房产测量成果，其中明确小区住宅367户，建筑面积59734.71平方米，商业房48户（室号为101至132、136至148、133-135、1350、1160），建筑面积33111.38平方米。其中商业房建筑面积测量成果显示48套商业房建筑面积合计18423.26平方米、物业用房面积856.47平方米、其他2978.85平方米、地下层10852.8平方米，总计33111.38平方米，并注明共有建筑面积为一层共有走廊、各层外墙水平投影面积的一半。后附的商业房套型图明确48套商业房的室号及具体位置、便民诊所、便民商业、物业居委会、健身活动房的具体位置。 诉讼中，本院发函至苏州工业园区国土环保局调查，要求就权利号为64002-2.1.其他的苏州工业园区不动产登记簿，座落于苏雅路368号1幢其他室，注册号为00124641，建筑面积为2978.85平方米，明确该不动产登记簿载明的2978.85平方米具体的座落位置。苏州工业园区国土环保局提供2019年11月18日委托苏州工业园区测绘有限责任公司出具的天翔花园其他面积拆分统计测量成果，其中明确149室面积11.87平方米、150室面积44.5平方米、151室面积59.78平方米、152室面积364.94平方米、153室面积35.74平方米、154室面积97平方米、155室面积59.53平方米、156室面积94.63平方米、157室面积97.49平方米、158室面积120.84平方米、159室面积22.44平方米、160室面积45.22平方米、架空面积及其它面积，合计2978.85平方米，并在后附的图纸上明确具体座落位置。 上述事实，有苏州工业园区不动产登记簿、通知、报警证明、房产测量成果以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。 本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。物权的种类和内容，由法律规定。所有权的取得是主体根据一定法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。就天翔地产主张的房屋所有权，首先，权利号为64002-2.1.其他的苏州工业园区不动产登记簿明确记载，座落于苏雅路368号1幢其他室，注册号为00124641，建筑面积为2978.85平方米，登记权利人为天翔地产，该不动产登记簿中并未明确该2978.85平方米的具体座落位置，故本院在诉讼中发函苏州工业区国土环保局调查，经苏州工业区国土环保局委托出具的天翔花园其他面积拆分统计测量成果显示，明确该成果作为委托方面积统计使用，其中明确室号151、152、154、155、156、157、158房屋系在该2978.85平方米范围内，以及上述房屋的具体座落位置，与天翔地产主张的一致；其次，天翔业委会虽主张诉争的七套房屋，性质为小区公共区域和共用部位，属于违章建筑，但该房屋已在苏州工业园区不动产登记簿明确登记权利人及用途，而物权的变动应基于相应的法律事实，天翔业委会未提供相应证据证实涉案房屋的所有权依法产生转移，故天翔业委会的该项意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。再次，天翔地产已根据《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》的通知，按照住宅建设面积规定的比例需要提供相应的配套用房，故天翔地产据此主张确认其对室号151、152、154、155、156、157、158房屋的所有权，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。天翔业委会已确认上述房屋其在控制占用下，故天翔地产要求返还，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。 据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认位于苏雅路368号(天翔花园小区权利号：64002-2.1.其他)室号151、152、154、155、156、157、158房屋（合计894.21平方米）归原告苏州天翔地产企业集团有限公司所有。 二、被告苏州工业园区天翔花园业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告苏州天翔地产企业集团有限公司位于苏雅路368号室号151、152、154、155、156、157、158房屋（合计894.21平方米）。 案件受理费61876元，由被告苏州工业园区天翔花园业主委员会负担。此款项已由原告预交，本院不再退还，由被告苏州工业园区天翔花园业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  邵婷婷 人民陪审员  俞玉珍 人民陪审员  周伟生 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  施 昌