陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15183号上诉人（原审原告）：西安市灞桥区金刚焊接器材经销部，经营场所西安市灞桥区灞桥街道豁口路北。经营者：李金刚，男，1963年9月7日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住。委托诉讼代理人：李运良，男，1953年7月21日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住。被上诉人（原审被告）：西安瑞宇达科工贸有限公司，住所地西安市灞桥区灞桥街道歇驾寺村一组南。法定代表人：许松涛，该公司董事长。上诉人西安市灞桥区金刚焊接器材经销部（以下简称金刚焊接部）因与被上诉人西安瑞宇达科工贸有限公司（以下简称瑞宇达公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初5413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金刚焊接部上诉请求:1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由瑞宇达公司负担。事实和理由：其向一审法院提交的《房屋租赁合同》及瑞宇达公司出示给其的租房证明，可证明瑞宇达公司承租其的厂房面积与合同约定的面积相同。瑞宇达公司接到灞桥区灞桥街办于2018年5月21日下达的通知后私自撤离，造成本案纠纷。虽然该通知内容为其租给瑞宇达公司的厂房办公室在已征地范围，要求撤离，但一审法院未出示瑞宇达公司租其厂房办公室在已征地范围内的合法依据。瑞宇达公司仅向一审法院提供了﹝2011﹞6-47土地行政处罚书，但未提供处罚档案材料及现场勘察图。其提供了勘察图，上面显示的房产厂房与《房屋租赁合同》所涉厂房办公室不相同。瑞宇达公司承租其的厂房办公室非﹝2011﹞6-47行政处罚决定书所涉厂房办公室，而是其另建的房产。一审判决认定事实不清，适用法律错误。瑞宇达公司辩称，金刚焊接部出租给其的房屋未按国家政策要求办理相关建设手续，已经西安市国土资源局﹝2011﹞6-47号文件和一审法院（2012）灞行执字第00014号行政裁定认定系非法占地等，其在使用过程中已全额向金刚焊接部交纳了房租及水电费。2018年5月21日和6月13日，政府给其下达搬离通知，其接到通知后多次与金刚焊接部沟通，并将5月21日的通知原件交于金刚焊接部，但金刚焊接部不同意其搬离。在其与金刚焊接部协商无果的情况下，其于2018年7月5日与灞桥街道办签订了搬离协议书和承诺书，并于2018年7月26日搬离。金刚焊接部的厂房在拆除范围内，且已被强制拆除，不存在其支付后期租金或赔偿违约损失问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金刚焊接部向一审法院起诉请求：1.瑞宇达公司承担与其签订房屋租赁合同违约造成的损失1617343.75元；2.依法判令诉讼费由瑞宇达公司负担。一审法院认定事实：2016年8月1日，金刚焊接部（甲方）与瑞宇达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：金刚焊接部将坐落于西安市灞桥区豁口变电站门前1号院内进门第一间厂房及门口两层楼的一楼二间、二楼三间、厂房后二层楼中任意两间房屋出租给瑞宇达公司使用，其房屋为：钢结构厂房面积802平方米，两层办公楼141平方米；租赁期间为：2016年8月1日起至2026年7月30日止，租赁期为10年；该房屋年租金为每年115000元，每年7月31前付清，租金每三年递增5%，两个递增点之后租金双方协商解决。《房屋租赁合同》签订后，金刚焊接部将上述房屋交付瑞宇达公司使用，瑞宇达公司自2016年8月1日使用至2018年7月26日。期间，瑞宇达公司于2016年7月26日支付金刚焊接部第一年房屋租金4万元，于2016年8月22日再次支付金刚焊接部第一年房屋租金75000元，共计支付第一年租金115000元；瑞宇达公司于2017年8月16日一次性支付金刚焊接部第二年房屋租金115000元。2018年5月21日、2018年6月13日，西安市灞桥区灞桥街道办事处分别两次向瑞宇达公司下发《通知》，均载明：“瑞宇达科工贸有限公司：按照西安市两路“三化”整治工作要求，铁路、高速公路两侧30米为铁路、公路已征地及保护区范围。你单位已严重侵入征地范围及保护区范围，限你单位伍日内自行搬离并拆除所有违章建筑物及设施，逾期后果自负。灞桥街道办事处（公章）。”2018年7月26日，瑞宇达公司搬离其租赁金刚焊接部的涉案房屋。2018年11月9日，西安市灞桥区灞桥街道办事处将金刚焊接部承建的包括出租给瑞宇达公司的涉案厂房等强行拆除。2019年7月18日，金刚焊接部诉至法院。庭审中查明，金刚焊接部于2005年分别租赁灞桥街道办事处豁口村及灞桥街三组等土地并在该土地上建盖钢结构厂房；金刚焊接部系原西安市灞桥区东方焊接器材经销部于2015年6月25日更名；西安市国土资源局市国土发﹝2011﹞6-47号文件认定西安灞桥区东方焊接器材经销部为非法占地；西安市灞桥区人民法院作出（2012）灞行执字第00014号行政裁定认定，涉案房屋属于违法建筑。瑞宇达公司在对租赁房屋使用期间的租赁费、电费等已向金刚焊接部全部支付。另查明，金刚焊接部出租给瑞宇达公司的上述房屋，至今未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续。经法院释明，金刚焊接部坚持其诉讼请求。一审法院认为，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。金刚焊接部租赁使用的土地属城市建设规划范围，金刚焊接部出租的房屋从建设时起至今尚未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续。故金刚焊接部与瑞宇达公司在2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。瑞宇达公司2016年8月1日至2018年7月26日实际占用金刚焊接部房屋期间所产生的占用费，瑞宇达公司已实际支付金刚焊接部，双方均无异议，法院予以认可。金刚焊接部出租给瑞宇达公司使用的房屋，经有关部门认定属于违法建筑并已强行拆除；瑞宇达公司于2018年7月26日搬离上述房屋，亦是按照相关国家政府部门的要求搬离；瑞宇达公司对于搬离该租赁房屋之行为，并无过错。金刚焊接部要求瑞宇达公司承担违约造成的损失1617343.75元的诉讼请求，于法无据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《最高人民法院（关于民事诉讼证据的若干规定）》第二条规定，判决：驳回原告西安市灞桥区金刚焊接器材经销部要求被告承担与原告签订房屋租赁合同违约造成的损失1617343.75元的诉讼请求。案件受理费9678元，西安市灞桥区金刚焊接器材经销部已预交，由西安市灞桥区金刚焊接器材经销部负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，金刚焊接部租赁使用的土地属城市建设规划范围，金刚焊接部出租的房屋至今未经主管部门批准建设，故一审认定金刚焊接部与瑞宇达公司于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效，符合上述法律规定，本院亦予以确认。双方就瑞宇达公司已支付金刚焊接部2016年8月1日至2018年7月26日实际占用使用涉案房屋期间费用的事实不持异议，予以确认。经查，涉案房屋经有关行政部门认定属于违法建筑，已被强行拆除；瑞宇达公司系按照相关国家政府部门要求于2018年7月26日搬离涉案房屋，瑞宇达公司没有过错。金刚焊接部要求瑞宇达公司承担违约造成的损失1617343.75元的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，金刚焊接部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11887元，由西安市灞桥区金刚焊接器材经销部负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年十二月二十七日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛