昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5620号原告：邢国栋，男，1977年9月13日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王建海、和冰娴，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告：梁丛林，男，1951年9月9日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被告：梁俊，男，1984年7月4日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。二被告共同委托诉讼代理人：刘伟，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。原告邢国栋与被告梁丛林、梁俊房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月2日立案受理后，于2019年10月31日依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邢国栋及其委托诉讼代理人王建海、和冰娴，被告梁俊以及被告梁从林、梁俊共同委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢国栋向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告退还定金10万元：2.赔偿因房屋涨价产生的差价款损失80万元（以鉴定评估价为准）;3.本案诉讼费、保全费、保全担保责任保险费、鉴定评估费由被告承担。事实与理由：2010年12月3日被告以449608.27元从云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买了位于呈贡新区众和东苑116幢2单元502室的房屋一套（含车位）并办理了商品房买卖合同登记备案手续。2016年12月23日原告通过昆明至尊房地产经纪有限公司的居间介绍与被告签订了一份《意向金协议书》，约定被告以人民币160万元将坐落于昆明市呈贡区的房屋（含车位）出售给原告，原告向被告支付定金10万元，并约定于2017年12月30日签订《房屋买卖合同》，在签订合同当日支付购房价款（含定金）50万元，余款110万元以银行按揭支付，协议签订后，原告向被告支付了购房定金10万元。协议书约定的签署房屋买卖合同的日期将至，被告拒不履行约定义务，随后原告于2017年12月11日向呈贡区法院申请对所购房屋进行财产保全，向你院起诉要求继续履行合同并办理过户登记手续，但法院没有支持。现房价上涨，原告在同地段购买相同楼层的房屋需要多付出80多万，由于被告的违约行为，导致原告的经济损失，被告应当承担赔偿损失的民事责任。综上，面对日趋上涨的房价，被告无视原告利益诉求，给原告造成了较大的经济损失，导致双方之间产生不必要的纠葛，为了更好地维护自身合法权益，特提起诉讼，望贵院能够支持原告的诉讼请求！被告梁丛林、梁俊共同答辩称：第一、原告与被告2016年12月23日签订的《意向金协议书》系预约合同，而非本约合同，呈贡区人民法院已经对该《意向金协议书》的性质作出了认定。房屋价格的涨跌是市场经济作用的结果，不受被告的控制。原告于2017年11月28日提起上一个案件一审诉讼，至此双方已经明知无法签订正式的房屋买卖合同，此时原告应另寻途径购房而减少相应的损失，此也不影响原告同时追究被告的相应责任，原告却坚持要求履行预约合同，败诉后又提起本案诉讼，拖延至此系因原告诉讼不当而未采取有效的防止措施，故对当地房屋市场价值波动的不利后果不应由被告承担。第二、被告仅收取了10万元的定金，且原被告双方并未签订正式的房屋买卖合同，原告主张房屋涨价的损失，实际上是按照正式买卖合同之履行利益而主张的赔偿责任，没有合同依据和法律依据。第三、《意向金协议书》中对违约责任约定得很明确，原告主张因房屋涨价造成的损失与《意向金协议书》约定的损失不相当，也超出被告订立《意向金协议书》时约见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四、原告主张的保全费、保全担保责任保险费、鉴定评估费，超出了《意向金协议书》约定的范围，且前述费用也并非诉讼所必须，故不应支持。综上，原被告双方签订的《意向金协议书》系预约合同，原告无权向被告主张房屋涨价造成的损失，且原告明知被告不与其签订房屋买卖合同时，并未丧失订立其他房屋买卖合同的机会，拖延至此扩大的损失应由其自行承担。因此，请依法驳回原告的第二项和第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告双方提交的证据，真实、合法，与本案关联，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，梁丛林以449608.27元的价格从云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买了位于呈贡新区众和东苑116幢2单元502室的房屋一套，并办理了商品房买卖合同登记备案手续。2016年12月23日，梁丛林、梁俊（甲方、出让方）与邢国栋（乙方、受让方）在经纪方昆明至尊房地产经纪有限公司的居间下达成《意向金协议书》，约定：乙方以160万元的价格购买甲方坐落于昆明市呈贡区的房屋，该售价包含车位在内，乙方于同日支付甲方定金10万元。合同同时约定双方于2017年12月30日签订《房屋买卖合同》，并在签订合同当日乙方向甲方支付（含定金）50万元整，其余110万元整在过户当日乙方以该房抵押按揭贷款届时由银行支付给甲方。签订本《意向金协议书》后，甲方不得以任何理由提高预购价格或不卖该房屋，否则视为甲方违约；乙方不得以任何理由不购买该房屋，否则视为乙方违约。如甲方违约，则双倍返还给乙方交付的定金，如乙方违约，所交定金不予退还。涉案502号房屋及7号、10号车位于2017年11月27日进行了不动产登记，不动产权利人为梁丛林，房屋登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155813号；7号车位的登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155846号；10号车位的登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0155842号。2017年11月，邢国栋及中介公司先后多次通知梁丛林履行协议遭拒。邢国栋于2017年11月28日诉至我院，本院于2018年3月22日作出（2017）云0114民初3304号民事判决书，判决后被告梁丛林、梁俊不服本院判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终4420号民事裁定书裁定撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初3304号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年9月6日受理后，于2019年8月5日作出（2018）云0114民初3635号民事判决书，判决确认原告邢国栋与被告梁从林于2016年12月23日签订的《意向金协议书》有效，性质为商品房预约合同。该案现已经生效。2019年9月2日，原告邢国栋向本院提起本案诉讼，本院依照原告邢国栋的保全申请查封了涉案房屋。诉讼过程中，原被告双方就涉案502号房屋及7号、10号车位现在市场价值达成一致意见为230万元。本院认为，原告邢国栋与被告梁从林于2016年12月23日签订的《意向金协议书》合法、有效，性质为商品房预约合同。本案双方签订的《意向金协议书》生效后,被告拒绝签订正式的商品房买卖合同,被告的行为显然已构成违约，应当退还原告支付的定金10万元，原告的该诉请成立，本院予以支持。本案争议焦点为：如何确定《意向金协议书》违约造成的损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本院认为，本案原被告双方虽在签订《意向金协议书》只约定了定金双倍返还，但原告作为非违约方有权选择主张被告赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。原被告双方于2016年12月23日签订《意向金协议书》，约定的购房价为160万元，双方已达成一致意见以160万元成交，被告不得以任何理由提高预购价格或不卖该房屋，否则视为被告违约，原告不得以任何理由不购买该房屋，否则视为原告违约。即原被告双方均应承受房价波动的风险，如果房价跌了，原告作为买方应承受房价波动的不利益,如果房价涨了，被告作为卖方应承受房价波动的不利益。结合双方约定一年后过户，双方对房价波动应当可以预见并作出约定，此时段呈贡地区的房屋价格几乎均在大幅度上涨，被告应当预见违反合同可能造成原告的损失，但被告并未遵守合同约定与原告订立本约。虽然预约合同的效力不能强制当事人订立本约，但本案完全是因为被告的过错而无法签订本约合同，导致原告无法购买涉案房屋。原告因信赖该预约合同而未再签订其他同类合同,并无过错，因此而丧失了该预约合同若被如期履行所能够获得的正当利益,即房价上涨所带来的物业增值利益。反言之,因被告拒不履行该预约合同,原告如今欲在同地段购买同户型同样面积的房屋,不得不因房屋价格上涨而多付出巨额成本。原告之前一直通过诉讼要求继续履行合同购买房屋，但因被告不同意继续履行而导致原告无法购买该房屋，即因被告的违约行为，现原告要在同地段购买同户型同样面积的房屋将多支付70万元（现价值230万元与合同购买价格160万元之间的差价），故本院据此认定原告损失为70万元，即被告梁丛林应当承担赔偿责任，赔偿原告损失70万元。至于被告抗辩称，被告仅收取了10万元的定金，本院认为,违约给对方造成的可期待利益损失的大小与所交定金的多少并无数量上的确定关系，被告的该抗辩意见，本院不予采信。原告主张被告承担保全责任保险费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的鉴定评估费，未实际产生，本院不予支持。原告主张被告梁俊承担责任，因被告梁俊并不是《意向金协议书》的合同主体，故原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁丛林于本判决生效之日起十日内向原告邢国栋退还定金100000元；二、被告梁丛林于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢国栋损失700000元；三、驳回原告邢国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6400元、保全费5000元，由被告梁丛林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员  张素珍二〇一九年十二月十二日书记员  张雪萍