重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初25083号原告（反诉被告）：重庆雪岩商贸有限公司，住所地重庆市江北区建北三支路75号6-10，统一社会信用代码915007057626697556。法定代表人：韩洪波，总经理。委托诉讼代理人：陈序，中豪（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，重庆继伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯亚莉，女，1969年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陆丽英，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立早，重庆江泰律师事务所实习律师。被告：曾晓利，女，1979年7月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陆丽英，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立早，重庆江泰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）重庆雪岩商贸有限公司（以下简称雪岩公司）与被告（反诉原告）冯亚莉、被告曾晓利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日、2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈序、李洁，被告曾晓利、被告（反诉原告）冯亚莉的委托诉讼代理人陆丽英、程立早到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雪岩公司向本院提出诉讼请求：二被告返还履约保证金20000元；诉讼费由二被告负担。事实与理由：2014年4月30日，原被告就渝北区黄泥磅黄龙路xx号松龙景苑裙楼1-1-1、1-1-3、1-1-4房屋签订租赁合同，原告将房屋用于食品中转库房。合同履行至2019年7月14日，接龙塔实验学校通知，被告不能再使用停车场，致使货车无法到达门面正常装卸货。原告遂与被告协商解除合同，并搬离了案涉房屋，但被告并未退还保证金。为维护合法利益，起诉来院。冯亚莉、曾晓利答辩称：1.根据合同约定，被告无义务为原告提供货解决车位，且有其他通道可到达案涉房屋；2.原告于2019年7月31日向被告微信发送通知书告知不再缴纳租金，单方终止合同属于违约，不应退还保证金；3.曾晓利并非合同相对人，不应承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。冯亚莉提起反诉请求：原告支付违约金10317.9元；诉讼费用由原告负担。事实与理由：2014年4月30日双方就案涉房屋签订了租赁合同，租期截止日期为2024年4月30日。原告于2019年7月31日申请于2019年8月1日起不再继续租赁，违反了合同约定，为维护合法权益，特提起反诉。雪岩公司答辩称：原告承租案涉房屋用于库房使用，条件之一即是房屋门口须有通道及停车场方便上下货，第三方告知原告无法使用停车场后，原告即将该情况反映了被告，双方协商一致解除了租赁合同，被告也未拒绝退还保证金，故因租赁合同乃协商一致解除，被告无权收取违约金。请求驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，产权证、租赁合同、收据、照片、工商信息、微信聊天记录、通知书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即原告举示的关于松龙景苑裙楼库房成本增加说明、冻库销售合同、门市房租房合同，拟证明合同解除后原告另行寻找场地，产生了巨大损失。质证时被告对其真实性有异议，且与本案审理无关。经本院审查，原告举示的上述证据自行制作，或系与案外人签订的，真实性无法核实，且与本案审理无关，无法达到其证明目的，本院对上述证据均不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月30日，冯亚莉（出租方、甲方）、雪岩商贸（承租方、乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，第2条约定：房屋用途为食品中转库房；第3条约定：租期从2014年5月1日至2024年4月30日；第4.2条约定：2019年5月1日至2020年4月30日的租金105791元/年；第5.1条约定：履约保证金20000元，乙方于本合同签订之日一次性支付给甲方。租赁期届满，在乙方完整将标的物归还给甲方，合同终止或解除后，在乙方无违约行为情形时甲方在7日内将保证金不计利息返还乙方，若乙方对租赁标的物造成损失的，甲方有权扣除受损金额后据实结算（如保证金不足以赔付甲方损失，则乙方应予以补足）。租赁期未届满，乙方单方面解除合同的，合同履约保证金不予退还；第12条约定：租赁期间，乙方如若终止合同，乙方需提前三个月向甲方提出书面申请，否则甲方不予退还保证金；第13.1条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金；第16.1条约定：租赁此标的物者，甲方不提供车位供乙方使用。当日，雪岩公司支付了20000保证金。2019年7月15日至2019年8月2日，雪岩公司与曾晓利的微信记录如下：2019年7月15日曾晓利表示“今天交库房租金……现在外面停的车大多都是我们内部的车，阻止他们施工的……”，雪岩公司表示“现在火锅店门口这片围起是啷个意思，车都进不来了……协调好哦，否则我们办公室房租不得交了”。2019年7月24日曾晓利表示“停车场那个事情，目前只能以杜茂公司最大那个货车为标准，你说那种物流车不当现实,不可能留那么宽的距离，你进货只有喊物流公司的车稍微小的车来送货，大点车进来不到……”。2019年7月29日曾晓利表示“交下租金”；雪岩公司表示“目前这样子不得交房租了，根本没法正常运营，车辆根本不能正常进出”；曾晓利表示“要是这样的话，你只有不租了个，不可能为某一个人定制这个东西，只能保证大多数的正常都可以了，加长物流车根本不可能……”。2019年7月30日曾晓利表示“你们好久搬”。2019年8月1日曾晓利表示“搬完了说一下，好来接房”。2019年8月2日雪岩公司向曾晓利发送了通知，内容为：“雪岩公司承租了冯亚莉案涉房屋用于食品中转库房，在2019年7月14日前，雪岩公司在未接到甲方通知的情况下，接到龙塔实验学校书面通知，称案涉房屋外的停车场将用于学校改造修建项目部为期一年。因学校改造留出的通道无法使雪岩公司送货车辆进入，货物需请人工再次中转进入库房，增大了成本。经多次协调，甲方未给出处理方案，雪岩公司于2019年7月15日已向甲方提出租金到期不再续租，雪岩公司于2019年8月1日起不再续租，请按约定7日内退还保证金20000元”。曾晓利表示“到今天还没有办理交房手续……你们搬完了通知我们来接房就行”。审理中，双方均认可租赁合同的当事人系雪岩公司与冯亚莉，租赁合同于2019年8月2日解除，原告于2019年8月2日搬离，8月3日交还了案涉房屋，之前的物管水电租金均已结清，案涉房屋外通道现小车可以通过。被告陈述因原告单方解除合同，故要求其承担违约金，现案涉房屋处于空置状态，未出租。本院认为，原告与冯亚莉签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。庭审中，双方均认可租赁合同于2019年8月2日解除，故本院对此予以确认。至于租赁合同的解除原因，根据庭审查明系因原告提前要求解除合同，故租赁合同提前解除的责任在于原告方。原告虽称因案涉房屋外过道无法通行导致无法正常经营，但庭审时其亦认可通道并非无法过车，只是对货车的型号有要求，故通道的隔离对原告的经营产生了不便，但不足以致使合同目的无法实现，且双方的租赁合同同时约定了出租方不提供车位。故原告以此为由解除合同无事实和法律依据。由于租赁合同的提前解除系原告过错所致，出租方有权没收保证金，本院对原告请求判令返还保证金20000元的诉讼请求不予支持。原告称双方是协商一致解除合同，应当返还保证金。出租方虽同意解除合同，但并未明确表示不再追究提前解除合同的违约责任，故对此项意见不予采纳。冯亚莉反诉要求原告支付违约金，针对的乃是原告提前解除合同的违约行为，如上所述，租赁合同提前解除的过错在于原告，冯亚莉有权要求原告支付违约金。但结合合同约定，原告解除合同的，保证金不退还，此时保证金转化为了提前解除合同的违约金。因提前解除合同导致冯亚莉的损失乃是寻租期损失，故在考虑违约金时应结合保证金金额共同考虑，现保证金金额已足以弥补冯亚莉的损失，故本院对其反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆雪岩商贸有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）冯亚莉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，由原告（反诉被告）重庆雪岩商贸有限公司负担，反诉案件受理费减半收取29元，由被告（反诉原告）冯亚莉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年十二月三十一日书记员  楚 仑