河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7387号原告胡彤，男，汉族，1986年11月28日出生，现住河南省南阳市宛城区。原告委托代理人孟宪伟，男，汉族，1988年12月3日出生，住河南省新野县上港乡岗北村岗北1组。身份证号：411328198812035070。特别授权。被告侯淼，男，汉族，1988年1月16日出生，住河南省镇平县。被告陈彩云，女，1987年2月13日出生，住河南省南阳市宛城区官庄镇小陈6组16号。身份证号：4113O21987O2133784。被告侯淼、陈彩云委托代理人李建设，河南华都律师事务所律师。一般代理。原告胡彤诉被告侯淼、陈彩云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告胡彤及其委托代理人孟宪伟，被告侯淼及其侯淼、陈彩云委托代理人李建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月8日经原被告双方协商一致，二被告将位于南阳市宛城区××路（今××）北侧东城一品小区1号楼1单元14层1-1402房产以价格50万元卖给原告，双方签订有房屋买卖协议并经过公证。买卖协议约定，被告应于2015年6月底之前一次性还清银行贷款，并协助原告办理房产过户手续。后被告未在协议约定的时间内一次性还清贷款，而是每月向银行还贷款。协议签订后，原告即对房屋进行装修并入住该房屋至今，期间经过原告多次催促要求其一次性还清贷款，被告依旧未按照协议约定履行其义务。同时该协议约定，一方违约应当向守约方支付房屋价款30％的违约金。现原告诉至法院，请求法院依法判令二被告履行房屋买卖协议，还清银行贷款并协助办理过户手续；请求法院依法判令二被告承担违约金15万元整；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、双方不存在房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖协议是借款的担保。1、答辩人签订房屋买卖合同时欠有原告借款。2、原告在2015年1月8日双方签订房屋买卖协议之前入住了该房屋。3、答辩人在签订房屋买卖协议的同时虽然给原告出具了收据，但并没有收到50万元房款。上述事实足以说明该协议只是借款的一种担保方式，对此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”二、答辩人没有义务履行协助过户义务，也不存在支付违约金的事实依据和法律依据。1、因双方并不存在真实的买卖关系，协议的主要条款比如支付房款和协助过户等双方并未履行，所以也不存在原告诉请的违约金支付问题。2、即便协议有效，原告没有支付50万元房款，被告仍有抗辩权拒绝协助过户义务，以及双方均存在违约也不存在支付违约金问题。综上，由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系与双方真实意思表示并不一致，基于双方签订的相关合同清况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，即可认定双方签订房屋买卖协议不是买卖的真实意思，而是一种借款担保。故此，双方不存在实际的房屋买卖合同关系，双方也无实际履行的权利义务，故原告起诉无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告举证：1、原告胡彤、被告陈彩云身份证复印件，证明原被告身份信息；2、房屋买卖协议公证书、房款收条，证明房屋买卖协议的内容及收到房款的情况；3、原告和被告债务清算单据，证明原告被告债务经过清算后用40万债权转化为购房款的事实；4、海昌房产公司契税、大修基金、抵押登记费、测绘费、交易费登记费等杂费暂收条一份；5、暖气、燃气、有线电视初装费收条一份；6、海昌房产出具房屋购房发票一份；7、南阳新姿物业收楼验房确认表一份；证据4-7是被告在签订买卖协议后向原告交付的一些手续，证明房屋的一些基本情况同时证明了双方买卖房屋是真实意思表示；8、海昌东城一品商品房订购协议一份；9、南阳村镇银行个人购房借款合同一份及偿还房贷银行卡一张，证据8-9证明房屋抵押贷款情况和房屋实际为被告陈彩云和侯淼的共同财产。经庭审质证，被告对原告出具的证据一真实性无异议；对证据二双方不存在房屋买卖的真实意思表示，出具的收条并未收到原告的50万元，不能证明收到房款；对证据三2015年11月12日借款人签字是侯淼本人签的，是受胁迫所签字，2016年7月31日陈彩云是被胁迫所签字，借款所写金额不对，2014年8月1日之前的8万和6万我不认，9月1日的10万元我认可，这属于个人借款，9月1日买石头12万不认可，9月4日3万元被告记不清楚，9月16日3万元认可，9月17日10万元认可，9月25日5000元认可，10月24日5000元认可，二姐刷卡15万认可，石头分红3万不认可，对买房40万不认可，2014年12月15日以后的借款我们有异议，但于本案无关，在本案中不进行质证，清单由原告书写，是被告受胁迫所签，清单日期金额写的还有简化字，内容也详细，原告的签名在后面，后面一页被告的签名不能证明被告认可全部，大额的资金流水原告不能仅仅凭借被告的签字就认可这清单上的内容，需要提供流水证明；对证据四至七真实性无异议，证明方向有意义，同证据二质证意见，认为是一种买卖担保方式；证据八、九有异议，是陈彩云的个人财产，房子2012年6月3日买房，2012年阴历十月初十陈彩云、侯淼结婚，印证房子是担保，侯淼欠钱，陈彩云不欠钱，银行卡是陈彩云的银行卡，2015年被原告胁迫拿走的。被告举证：1、照片三张及视频资料，证明2015年8月起被告一家持续性的受到原告胡彤胁迫，非法拘禁等暴力索债行为；2、调令申请书，证明双方不存在真正的买卖关系；3、原告胡彤于2017年8月1日出具的收款详情，故不存在原告诉称的房款抵欠款。原告对被告提出的证据质证如下：证据1时间是2015年8月份，房屋合同是2015年1月，与本案无关；对证据2、3与本案无关。根据原、被告举证、质证,本院对双方当事人所举证据认证如下：对于原告所举证据1被告的身份证明，被告对其无异议，本院予以认定，对于证据2房屋买卖协议公证书、房款收条，被告对于房屋买卖协议的真实性无异议，但认为其与原告之间是借贷关系，不存在房屋买卖的真实意思，但经庭审查证，房屋买卖协议确为双方所共同签署，且协议签订后被告方向原告方出具了50万元的房款收条，根据民事活动中的交易习惯，被告方不可能在未收到房款的前提下为对方出具房款收条。故对于被告主张的其未收到房款、无房屋买卖真实意思的主张，本院不予认可，综上对于该房屋买卖协议及房款收据的真实性，本院予以认定。对于原被告所举与本案无关的证据，本院不予认定。根据本院对证据的认证及庭审调查，本院确定如下事实：2015年1月8日经原被告双方协商一致，二被告将位于南阳市宛城区××路（今××）北侧东城一品小区1号楼1单元14层1-1402房产以价格50万元卖给原告，双方签订了房屋买卖协议并经过公证。协议约定，被告应于2015年6月底之前一次性还清银行贷款，并协助原告办理房产过户手续。后被告未在协议约定的时间内一次性还清贷款，而是每月向银行还贷款。协议签订后，原告即对房屋进行装修并入住该房屋至今，期间经过原告多次催促要求其一次性还清贷款，被告依旧未按照协议约定履行其义务。同时该协议约定，一方违约应当向守约方支付房屋价款30％的违约金。另查明，被告与南阳村镇银行签订有个人购房借款合同，同意以案涉房屋作为借款担保，案涉房屋上设定有抵押权，且目前银行的抵押权仍未解除。本院认为，作为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点问题是：原告与被告签订的房屋买卖协议是否真实有效；原告诉请被告还清银行贷款并协助办理过户手续有无事实及法律依据；原告诉请被告承担违约金是否有事实及法律依据。关于原被告之间所签订的《房屋买卖协议》是否真实有效的问题，当事人双方对该协议真实性均无异议，但被告辩称其虽签订了协议，但不具有房屋买卖的意思表示，该协议是借款的担保。本院查明，该案涉协议并不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为买卖实为借贷担保行为所应当具备的条件。另该协议中约定的条款体现的是通常房屋买卖交易活动中以取得所有权为目的的内容。且在该协议签订以后，被告向原告出具收到房款50万元的收条，被告向原告交付了房屋。故原被告双方签订房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,合同当事人应受其约束。关于原告诉请被告还清银行贷款并协助办理过户手续的问题，本院查证后发现案涉房屋尚处于抵押状态。由于案涉房屋上设定了他项权利，且银行贷款发生在南阳村××银行和被告之间，应由被告依照其与南阳村镇银行签订的个人住房借款合同的约定予以履行。原告所诉要求被告协助办理过户手续尚不具备履行条件，可待被告向南阳村镇银行履行完还款义务即房屋过户的条件成就后再行主张。关于原告诉请被告承担违约金15万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定可知，买卖合同依法成立即具有法律约束力,当事人应当按照约定依法履行自己的义务。本案中原告依约履行了交付房款的义务，被告也已履行了交房义务，根据原被告证据显示，该钱房交易行为已经完成，被告未履行办理过户的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实尚不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。”由于目前该案涉房屋上设定有他项权利，属于履行不能情形，原告可待过户条件成就后再行主张权利，被告未履行过户手续的义务不构成根本违约。故对于原告诉请被告承担违约金15万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告胡彤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由被告侯淼淼、陈彩云负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  杜鸿二〇一九年十二月六日书记员  张凌