新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新21民初56号 原告（执行案外人）：韩美凤，女，1965年5月22日生，汉族，现住内蒙古包头市。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日生，汉族，个体，现住新疆维吾尔自治区鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志杰，系该公司职员。 委托诉讼代理人：杨敏,新疆蒲昌律师事务所律师。 原告韩美凤与被告段正文、第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称：永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩美凤的委托诉讼代理人崔亚红、被告段正文的委托诉讼代理人朱睿、第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人张志杰、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩美凤向本院提出诉讼请求：排除贵院强制执行新疆吐鲁番市鄯善县柳中路东侧的鄯善购物公园2层2A-22，建筑面积40.52平方米商铺的行为。事实和理由：韩美凤与李世秀系好闺蜜，2011年6月20日李世秀向韩美凤借款50万元，并让韩美凤将50万元借款直接打到宋秀丽(系李世秀表弟妻子)的银行卡上。李世秀并给韩美凤出具借款借据。事后李世秀没有按照约定给韩美凤偿还借款。韩美凤多次找李世秀索要借款，2013年李世秀给韩美凤说，朋友向她借了很多钱，在新疆进行房产开发，朋友愿意用开发的房产抵偿李世秀本人和韩美凤的借款，李世秀说带韩美凤去新疆看看他朋友开发的房产，如果韩美凤认为可以，就能签订商品房买卖合同，于是在2013年10月份李世秀与其丈夫刘国军带着原告韩美凤、王丽琴、石兰英去新疆鄯善县看开发的房产，在火车上又碰到了几个内蒙人，才知道李世秀也向他们借款无法偿还，并协商用朋友在新疆开发的房产抵偿借款。到了新疆鄯善县后，韩美凤到李世秀朋友开发的房产所在地，看到开发的房产主体已竣工，因李世秀无钱给韩美凤偿还，而且永城房产公司的实际控制人张志杰也同意用其开发的房屋抵偿李世秀的借款和韩美凤与李世秀的借款，并与韩美凤直接签订商品房买卖合同。2013年10月29日韩美凤就与永城房产公司签订了商品房买卖合同，张志杰带领韩美凤到鄯善县房管所办理了网签和备案,并口头将房屋交付给韩美凤。韩美凤就找鄯善县房屋中介公司对房屋进行出租和出售。2014年11月17日韩美凤又到鄯善房管所去办理房产证，鄯善县房管所的工作人员说因开发商没有消防验收，绿化等，不具备给韩美凤办理房产证的条件，就给韩美凤出具了网签证明，说办理了网签就能证明房屋属于韩美凤所有。之后,韩美凤还多次给李世秀夫妻打电话催办房产证事宜，李世秀说房产公司手续齐全后会打电话通知的。综上所述，根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，韩美凤的请求符合上诉法律规定，应当予以支持。段正文对涉案查封的房屋没有抵押权。 段正文辩称，一、本案争议的房产所有权人为永诚房产公司并非韩美凤。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房产登记在永诚房产公司名下，对外公示的所有权人为永诚房产公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故永诚房产公司系涉案房产的所有权人，韩美凤并不是本案涉案房产的权利人。韩美凤向法院提起执行异议之诉，请求解封登记在永诚房产公司名下的商铺，并确认其产权为其所有，没有事实和法律依据。二、韩美凤的主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释规定要排除执行需以上四个条件同时满足，并且能排除法院强制执行，才能停止执行。本案中，韩美凤与永诚房产公司之间《房屋买卖合同》不具有真实性、合法性，双方之间的房屋买卖合同关系是基于以物抵债协议所产生的。以物抵债协议是永诚房产公司为替案外人张志杰偿还所欠他人的债务，永诚房产公司与韩美凤之间无任何债权债务，以物抵债协议严重侵害了作为永诚房产公司合法债权人段正文的权利。三、办理商品房网签备案登记，并不具备物权变动性质。本案中,原告主张办理网签登记就取得产权，具备物权变动的主张，违反强行性法律规定。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在韩美凤名下，韩美凤仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中，韩美凤对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。四、韩美凤与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系。永诚房产公司实际控制人张志杰及韩美凤均称是将钱借给李世秀，李世秀又借给了张志杰或高文斌，到期无法偿还时，将永诚房产公司的房屋以物抵债给了韩美凤。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房买卖合同》的订立，系基于韩美凤与永诚房产公司、高文斌、张志杰之间的抵账行为，涉案合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消韩美凤对永诚房产公司、高文斌、张志杰的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中，韩美凤寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与永诚房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的段正文基于生效法律文书申请强制执行。五、韩美凤对房屋未办理过户存在过错。涉案房屋早就已经办理房屋所有权登记，登记在永诚房产公司名下，查封中的西域江南，很多房屋都已经办理了产权变更登记，由永诚房产公司过户至他人名下，并非韩美凤所称无法办理产权登记手续。购物城2016年1月19日，西域江南2018年1月4日才被吐鲁番市中级人民法院查封，中间有近6年的时间（购物城也有1年4个月）产权是可以自由转移的。但韩美凤均未办理产权变更登记，韩美凤没有办理产权登记是为了避税。因此，韩美凤对未办理过户存在重大过错，理应为此过错所导致的损失承担责任。六、申请人与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律强行性规定无效。《物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。关于购物城部分，韩美凤的《商品房买卖合同》签订时间是在永诚房产公司将涉案房产鄯善购物城整栋抵押给了案外人李军，并于2013年9月11日在鄯善县房地产管理所办理抵押登记,抵押期限一年。韩美凤与永诚房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在涉案房屋抵押期间，未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，签订的《商品房买卖合同》为无效合同。综上，韩美凤以涉案房产已网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的事由，缺乏事实和法律依据。韩美凤向法院提起的执行异议之诉，缺乏足以排除强制执行的民事权益的事实和法律依据。再者无论韩美凤是主张涉案房屋为以房抵债，还是商品房买卖，都不能产生优先于段正文对永诚房产公司享有的生效法律文书所确定债权的效力，也不能排除段正文申请的强制执行。关于涉案的《商品房买卖合同》、《抵债协议》的性质，实际为永诚房产公司向韩美凤出让房产，永诚房产公司应得的价款用于折抵李世秀、张志杰、高文斌的债务，故该合同性质为以房抵债协议。《合同法》第九十九条、第一百条规定抵消的前提条件是当事人互负债务。从本案的借款形成过程来看，原始借款为众韩美凤出借给李世秀，李世秀出借给张志杰、高文斌。借款合同、借条也是以上述个人名义签订或出具的，款项也是先汇入李世秀个人账户，再汇入张志杰、高文斌个人账户，并未汇入永诚房产公司账户，故永诚房产公司与韩美凤之间不存在借贷合意。韩美凤与永诚房产公司没有互负债务，不能产生债权债务抵消的法律后果。因此，涉案的《商品房买卖合同》、《抵债协议》等的实质是由永诚房产公司通过以房抵债的方式为李世秀、张志杰、高文斌清偿欠韩美凤的债务，而非商品房买卖，因此请求法院驳回韩美凤的诉请。永诚房产公司辩称，段正文陈述的马波是在2011年8月11日才通过入股的形式成为永诚房产公司的股东，实际上在永诚房产公司成立之初，马波就是永诚房产公司的股东，由于马波个人原因一直没有办理股权登记，永诚房产公司有具体的资金往来明细。永诚房产公司在2018年9月25日消防验收才验收合格，导致未能及时给韩美凤办理产权登记，责任在永诚房产公司，韩美凤的诉请，应当得到支持。本案是以物抵债形成的房地产买卖合同，实际上是永诚房产公司与韩美凤之间有担保之债，是为了偿还自己的担保之债形成的。实际借款人就是永诚房产公司，经手人是张志杰，永诚房产公司给张志杰也出具了相关的收款收据，并非是段正文所述事实。由于永诚房产公司资金不足，无法偿还借款，经过韩美凤与永诚房产公司协商，用永诚房产公司开发的商品楼抵偿借韩美凤的部分资金，该关系就是房屋买卖的关系，有双方签订的书面合同，永诚房产公司已经将相应的房产交付给了韩美凤，韩美凤也将该房产进行了出租受益。综上，韩美凤与永诚房产公司的行为符合最高人民法院的相关规定，且房产也在房产部门进行了网签登记，上述行为符合最高院关于执行异议第28条的规定，足以排除对涉案房产的执行。关于过户登记的问题，过户登记要缴纳税费，税费不该韩美凤缴纳，应是永诚房产公司缴纳的，由于永诚房产公司资金缺乏，没有缴纳相关税费，所以产权没有进行登记，过错在永诚房产公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的事实： 1、2013年7月26日，永诚房产公司取得太阳岛社区商业区购物城商品房预销售许可证。2014年11月17日韩美凤等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。 2、2017年12月12日，本院执行局在执行段正文与永诚房产公司民间借贷纠纷一案中，依据已生效的（2017）新21执字第91号执行裁定书，对永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产进行了查封，其中包括韩美凤购买永诚房产公司位于××县商铺（建筑面积40.52平方米）。2018年1月3日，本院对查封永诚房产公司名下位于鄯善县的部分房产的情况，发出查封公告。 3、2019年6月24日，韩美凤对本院查封位于××县商铺（建筑面积40.52平方米）提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年6月29日作出（2019）新21执异9号执行裁定书，驳回了韩美凤的异议请求，韩美凤遂提起本案之诉。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： １、2010年5月18日，李世秀与张志杰签订一份《借款协议书》，约定李世秀借给张志杰100万元，借期6个月（从2010年5月18日起至2010年11月17日），每个月利息3.2万元，李世秀先扣3个月的利息9.6万元，实际给张志杰90.4万元，该款按张志杰要求汇入永诚房产公司马波的账户。2011年3月21日，李世秀与张志杰、永诚房产公司签订了一份《抵押担保借款合同》。该合同约定，李世秀借给张志杰1300万元，借期15天，自2011年3月21日至2011年4月4日止，该款通过转账方式转入张志杰提供的高文斌在新疆鄯善农村信用社的账户，账号×××，借款利率为每天2.3万元，永诚房产公司为该笔借款提供担保，承诺如张志杰不能到期偿还借款，由担保人永诚房产公司代为偿还。同日，张志杰给李世秀出具了1300万元借款借条及收据，两次借款共计1400万元，张志杰和永诚房产公司一直没有归还。为证明该事实，韩美凤向法院提供一份100万元《借款协议书》和90.4万元中国工商银行个人业务凭证、《抵押担保借款合同》、1300万元的进账凭证、1300万元借款借条及收据等证据。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对韩美凤提供的证据及要证明的事实都认可，并认可1400万元借款实际都是永诚房产公司用了。因段正文没有向法院提供有效证据证明韩美凤提供的上述证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此无异议，故对上述事实，本院予以确认。 2、2011年6月20日，李世秀借韩美凤50万元，借款期限从2011年6月20日，还款期根据韩美凤的情况随时确定，韩美凤如需退款，应提前一个月通知李世秀还款，李世秀夫妻双方承担担保责任。借款期内：每月利息1万元，从借款之日起每月支付一次利息，到期归还本金。为证明该事实，韩美凤向法院提供韩美凤给李世秀50万元的借款借据、中国工商银行个人业务凭证、内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市天信公证处（2019）包天信内民字第4303号公证书。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对韩美凤提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明韩美凤提供的上述证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人对此均认可无异议，故对上述事实，本院予以确认。 3、2013年10月29日，永诚房产公司（甲方）与张志杰（乙方）、李世秀（丙方）及韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人（丁方）签订《以房抵债协议》约定，1、为共同解决甲乙丙丁四方的债务，经甲乙丙丁四方共同平等协商，甲、乙、丙、丁四方就以房抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。2、甲方乙方所欠丙方404.6万元的借款，甲方愿以自有财产清偿所欠丙方的该项债务，达成顶债协议的房产位于鄯善县柳中路东侧、光明路南侧太阳岛社区“鄯善购物公园”二层商铺，甲方抵债给丙方13间商铺面积共计560.22平方米，甲方、丙方确认，用这些商铺抵债404.6万元，同时签署了抵债协议。3、丙方要求甲方抵给丙方的商铺，直接签署到丁方等8人名下。丙方用甲方购物公园二楼13间商铺，用于抵减韩美凤等8人债务。4、甲方、乙方、丙方和丁方一致同意，甲方、乙方将应归还丙方的借款，冲抵丁方应支付给甲方的购房款，互不找补。5、本协议签订后，甲、乙、丙三方借款权利与义务终结，丙方与丁方借款权利与义务终结。6、甲方于2013年10月29日给丁方签订了《商品房买卖合同》、出具了房屋收款收据。7、具体包括：**平两套2A-18、2A-19，面积36.46平方米、28.36平方米；韩美凤壹套2A-22，面积40.52平方米，辛勤两套2A-38、2A-39，面积36.83平方米、36.83平方米；朱承相两套2A-40、2A-41，面积25.78平方米、33.15平方米；庞巴图两套2A-42、2A-43，面积40.44平方米、31.46平方米；王丽琴壹套2A_44，面积44.94平方米；石兰英壹套2A-45，面积44.94平方米；李爱梅两套2A-1、2B-1，面积78平方米、82.51平方米，合计共8人共13套商铺面积560.22平方米。8、甲方保证丁方对所抵债的房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。9、房屋办证所需税费由丁方自行负担。10、甲方保证所抵债的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。11、本协议签署之日起两年内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到丁方名下，丙方有权向甲方、乙方继续追索债务，丁方有权向丙方继续追索债务。双方在该协议中还对其他事项进行了约定。为证明该事实，韩美凤向法院提供《以房抵债协议》一份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对韩美凤提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明韩美凤提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此认可无异议，故对上述事实本院予以确认。 4、截至2013年10月31日，因李世秀欠韩美凤30万元，李世秀与韩美凤签订了一份《抵债协议》，双方协商用永诚房产公司欠李世秀债务顶回的鄯善县楼兰海购物城二楼的商铺抵偿李世秀所欠韩美凤的债务，双方经协商达成协议如下：一、为处置李世秀欠韩美凤的债务30万元，李世秀将位于××县，面积40.52平方米，做商品买卖合同给韩美凤，商品房购销合同售价为每平方米9000元，经双方协商抵债价格为每平方米7500元，抵债总价为30.39万元，此抵债物抵偿李世秀欠韩美凤债务30万元。办理房产证产生的费用均由韩美凤承担。二、本次抵债的标的物详情如下：位于新疆自治区吐鲁番市××县南侧的楼兰海-西域江南购物城二楼2A-22号，计建筑面积为40.52平方米。双方在抵债协议中还对其他事项进行了约定。2013年10月29日永诚房产公司与韩美凤签订了一份《商品房买卖合同》，约定永诚房产公司将购物城二楼2A-22商铺（面积40.52平方米）以每平方米9000元的价格出售给韩美凤，并给韩美凤出具了一张收到韩美凤交来2A-22商铺房款36.468万元的收据。为证明该事实，韩美凤向法院提供《抵债协议》一份、《商品房买卖合同》一份、房款收据一张。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对韩美凤提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明韩美凤提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此认可无异议，故对上述事实，本院予以确认。 5、2014年11月17日，永诚房产公司（甲方）与韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人（乙方）共同签订《交房确认书》约定，1、甲方以房抵债给乙方韩美凤等8人“鄯善购物公园”二楼13间商铺，双方于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》(以下简称“该合同”)，并在鄯善县房地产管理所进行了正式网签备案，确认乙方已拥有了该商铺的占有权和使用控制权，甲方于2015年6月30日将竣工验收合格的鄯善购物城8间商铺交付给乙方使用。2、甲乙双方共同确认，本次甲方将“鄯善购物公园”二楼面积合计560.22平方米13间商铺，交付给房屋购买人乙方韩美凤等8人，交房房主、栋号面积详情如下：(1)韩美凤2A-22壹间商铺，面积40.52平方米；(2)**平2A-18、2A-19两间商铺，面积28.36平方米、36.46平方米；(3)辛勤2A-38、2A-39两间商铺，面积36.83平方米、36.83平方米；(4)朱承相2A-40、2A-41两间商铺，面积25.78平方米、33.15平方米；(5)庞巴图2A-42、2A-43两间商铺，面积40.44平方米、31.46平方米；(6)李爱梅二楼2A-1、2B-1两间商铺，面积78平方米、82.51平方米；(7)石兰英2A-45壹间商铺，面积44.94平方米；(8)王丽琴2A-44壹间商铺，面积44.94平方米。3、甲方在2014年8月31前将该商铺和该合同所列之附属设备完善后交付乙方，按照设计要求进行内外装修，包括水、电、暖、电梯、消防等设施齐备，符合商业运营交付条件。向乙方出具《商品房质量保证书》、《房屋使用说明书》等手续资料。4、双方确认，根据该合同所规定，相关物业管理费、水、电等其他费用，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。5、双方约定，甲方在办理完消防验收手续及税务相关手续之日起三个月内，并协助乙方取得商铺产权证书，如因甲方原因导致超过约定时间未能使乙方取得房屋产权证书，甲方将承担支付抵债房产金额2%违约金。6、甲方保证该商铺不存在任何第三方权利，并已结清该商铺在交付前的任何第三方债务。该房地产交付之后，若因甲方原因导致乙方没有办理产权证及甲方其他原因导致该房地产在交付后被执行、查封以及其他影响乙方正常行使该商铺所有权的情况的，甲方承担损失赔偿责任。为证明该事实，韩美凤向法院提供《交房确认书》一份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对韩美凤提供的证据及要证明的事实都认可。因段正文没有向法院提供有效证据证明韩美凤提供的证据及要证明的事实存在虚假，且参与上述事实的当事人均对此无异议，故对上述事实，本院予以确认。 6、韩美凤委托鄯善县房屋中介机构出租和出售涉案的房屋，当时中介机构销售人员叫阿力木，后阿力木从原来的中介机构辞职，自己开办了一家叫鄯善县故乡房地产经纪有限公司；因阿力木涉嫌犯罪被关押，无法出庭作证，其妹妹知道原告等人委托其哥哥阿力木出售出租涉案房屋等事宜。为证明该事实，韩美凤向法院提供阿力叶·司马义书面证人证言及其身份证复印件一份、鄯善县故乡房地产经纪有限公司营业执照两份。经质证，段正文不认可；永诚房产公司对韩美凤提供的证据及要证明的事实都认可。因阿力叶.司马义没有出庭作证，故对上述事实，本院不予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，韩美凤对位于××县商铺（建筑面积40.52平方米）的涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，本院认为，一、关于韩美凤与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在本院查封之前，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。故韩美凤与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张韩美凤与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故本院不予采纳段正文主张永诚房产公司将涉案购物城整栋房产抵押给了案外人李军，并于2013年9月11日在鄯善县房地产管理所办理抵押登记,抵押期限一年，韩美凤与永诚房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在涉案房屋抵押期间，未经抵押权人李军同意擅自转让抵押物签订《商品房买卖合同》的行为无效，签订的《商品房买卖合同》为无效合同。因房产抵押，并不必然产生房产买卖合同无效的法律后果，故对段正文主张的此项主张，本院不予采纳。 二、关于韩美凤是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2014年11月17日，永诚房产公司与韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人共同签订《交房确认书》，确认韩美凤、**平、辛勤、朱承相、庞巴图、王丽琴、石兰英、李爱梅8人已拥有了各自商铺的占有权和使用控制权，共同确认永诚房产公司将8人分别购买的13间商铺交付给购买人韩美凤等8人，并约定永诚房产公司在办理完消防验收手续和税务相关手续之日起三个月内，协助8人取得商铺产权证书。2014年11月17日韩美凤等8人与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所办理了购房网签登记。因永诚房产公司购物城至今未完全封顶，水、电、暖未通，未办理消防、房屋整体验收手续，该房产客观上不具备入住和办理房地产过户手续的条件，韩美凤在房屋管理部门办理了网签备案登记手续，具有公示效果，韩美凤因此享有了排他性的权利，占有是指民事主体基于一定意思对物有管理和控制的状态，但对于不具备入住条件的，不能简单再以单纯入住为判断标准，故认定韩美凤的上述行为也符合最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，更为客观公平。 三、关于韩美凤是否已就涉案房屋支付全部价款。2013年10月29日，永诚房产公司与韩美凤签订了《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀1400万元，而李世秀又欠韩美凤30万元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的购物城二楼2A-22商铺（面积40.52平方米）抵给韩美凤，用于清偿三方相互债权债务。因永诚房产公司、李世秀和韩美凤的上述行为不违反法律法规的强制性规定，故对韩美凤已就涉案房屋支付全部价款的事实，本院予以确认。 四、关于韩美凤未办理过户登记的原因。在本院执行局查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的购物城至今没有竣工，更没有经过消防验收合格，不具备房产办证条件，导致韩美凤只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收，满足办理证照的全部条件，为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于韩美凤。 综上所述，韩美凤对涉案房产所享有的权利，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,足以排除人民法院的强制执行。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定:“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故本案判决生效时，本院于2019年6月29日作出的(2019)新21执异9号执行裁定失效。经本院二○一九年第十八次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 在本院（2017）新21执字第91号执行案件中，不得对位于××县商铺（面积40.52平方米）的房产采取执行措施。 案件受理费6770元，由被告段正文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 本院(2019)新21执异9号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李 鑫 审 判 员 南 斐 人民陪审员 胡 琴 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 兰保荣