贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初12146号原告：巫梅，女，1969年2月28日生，壮族，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村。法定代表人：周建忠，系该公司总经理。委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。特别授权代理。原告巫梅与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告巫梅、被告安达公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巫梅向本院提出诉讼请求：1、判令安达公司支付巫梅2012年9月29日起至2019年11月30日止的逾期办证违约金219009.30元；2、判令安达公司支付巫梅更换护栏并重建护栏的费用5280元；3、诉讼费由安达公司承担。事实及理由：2011年6月6日，巫梅与安达公司签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市XXX房屋一套，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价393544元（2017年8月11日安达公司退还面积差价款8902元）。合同约定2012年6月30日前交房并在交房后90日内办理房屋初始登记。同时约定巫梅在办理商品房交接手续前，对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量提出异议的，由安达公司按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验之日起60日内负责修复，并承担修复费用，因质量问题给巫梅造成损失的，应当予以补偿。合同签订后，巫梅已履行完毕付款义务，但安达公司至今也未提供符合交房条件的证明文件和相关手续向巫梅履行交房义务及初始登记。涉案房屋阳台和入户花园的护栏也长期存在严重的质量问题和安全隐患，巫梅多次要求安达公司修复未果。安达公司曾电话要求巫梅自行处理，费用由安达公司承担，巫梅遂找人处理所需费用5280元，安达公司却只同意支付3000元，还要求巫梅在收据上写明收到此费用，今后不能再找安达公司要求解决房屋质量问题和违约问题，巫梅拒绝后，安达公司至今未支付此费用。上述情况表明安达公司已违约，安达公司需支付更换护栏并重建护栏费用5280元，并支付巫梅逾期办证违约金219009.30元（以总房款为数，按5年期贷款利率上浮40%计算）。为维护巫梅权利，遂诉至法院，请求支持巫梅诉请。安达公司辩称：1、巫梅的第一项诉请已过诉讼时效，不应得到支持；2、第二项诉请，护栏是否更换，费用是否实际发生，安达公司不清楚，故不应得到支持；3、涉案房屋权属证书至今未办理的根本原因是施工单位未向安达公司交付施工资料所致，应追加施工单位作为共同被告参加诉讼，安达公司不具有过错，不应承担逾期办证责任。本案争议焦点是：1、巫梅诉请的逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2、巫梅诉请更换护栏并重建护栏底座的费用是否具有事实依据；3、本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼。围绕诉讼请求及争议焦点，巫梅向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、注销房屋他权证书、装修说明、《关于蓝天花园18、19栋业主信访件核实处理情况》、收款收据、税收通用完税证复印件、照片打印件、通话录音光盘、教师公租房水电底度登记表,安达公司提交了营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书复印件等证据在卷佐证。经本院审查认定事实如下：2011年6月6日，巫梅与安达公司签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市XXX号商品房，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价款393544，付款方式为首付款118544元加公积金贷款275000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。巫梅按约定方式支付了全部购房款，至今未收房入住。2017年8月11日，巫梅领取安达公司退还房屋面积差价款8902元。安达公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。安达公司在取得商品房预售许可后，与巫梅所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，巫梅已按合同约定全面履行了付款义务，安达公司至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼问题，首先，本案系巫梅支付相应价款向安达公司购买其取得预售许可并开发的商品房，法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证，应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理；其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，安达公司应系承担本案违约金的赔偿主体责任。关于巫梅的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，巫梅诉请的逾期办证违约金系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，巫梅系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，从起诉之日往前计算三年的债权部分未超过诉讼时效，其余部分超过诉讼时效。本案于2019年11月20日立案，应以立案之日作为巫梅主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年11月21日为未超过诉讼时效期间，故巫梅在2016年11月21日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于本案逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理巫梅房屋权属证书的前提条件，安达公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，巫梅诉请安达公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，巫梅按约定支付了全部购房款，但未能如期获得房屋权属证书，安达公司构成违约系客观事实，依法应支付巫梅逾期办证的违约金；再次，合同约定安达公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，安达公司违约期间即应从2012年9月28日起算，本案的违约金债权系继续性债权，但因巫梅于2016年11月21日前的诉请已过诉讼时效，故本案中安达公司应承担逾期办证违约责任的期间为2016年11月21日至2019年11月30日。最后，因双方未对安达公司逾期办证的违约责任进行约定，巫梅亦未举证证明其因安达公司逾期办证所遭受的实际经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及巫梅所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，且安达公司已于2017年8月11日退还巫梅房屋面积差价款8902元，故对安达公司应支付的2016年11月21日至2019年11月30日期间的逾期办证违约金计算分段为：[393544元×4.75%÷365天×262天（2016年11月21日至2017年8月10日）]+[（393544元-8902元）×4.75%÷365天×841天（2017年8月11日至2019年11月30日）]=55515.46元。对巫梅关于由安达公司支付其更换护栏并重建护栏底座线子的费用5280元的诉请，其提交的《装修说明》，安达公司不予认可，无其他证据相互印证，且未实际发生，故其该项诉请不具有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付巫梅2016年11月21日至2019年11月30日的逾期办证违约金55515.46元；二、驳回巫梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4664元，减半收取2332元，由巫梅承担1730元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十二月二十七日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠