江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初9073号原告：王枝，女，1986年5月4日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被告：徐秉，男，1977年10月14日出生，汉族，住上海市闸北区。原告王枝与被告徐秉房屋买卖合同一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因被告徐秉无法送达，本院依法适用公告送达，并依法组成合议庭，于2019年10月24日对本案公开开庭进行了审理。原告王枝及其委托诉讼代理人李荣武到庭参加诉讼。被告徐秉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王枝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还已付购房款人民币70万元。2、请求判令被告向原告支付违约金人民278000元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告变更诉请为：1、请求判令被告继续履行合同约定的义务：即原告先行支付款项(预估87万元左右)将房屋(位于昆山市上的抵押权予以涤除，被告办理产权过户登记到原告名下并交将房屋实体交付给原告；原告用以涤除房屋上的抵押权所支付的款项超过剩余应付给被告的购房款部分，原告向被告主张，被告应向原告支付。2、判令被告向原告支付违约金278000元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告徐秉于2018年9月7日通过居间方昆山雅典娜装饰工程有限公司（以下简称雅典娜公司）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将位于昆山市房屋(建筑面积87.82平方米)出售给原告，总房价款为139万元，首付款70万元于2018年9月20日之前付清，剩余款项由原告将该房屋出售其他人后由按揭贷款直接支付给被告。后原告积极履约，按照约定向被告支付70万元，此后原告通过他人又向被告支付了50万元，被告就该房屋合计收取120万元后，不但未归还其房屋按揭抵押贷款约87万元，且拒接购买方和居间方的电话，不再与购买方和居间方联系。综上，被告违约行为明显，为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告徐秉未作答辩。原告围绕诉讼请求进行了举证，本院依法进行了证据认证。本案经审理认定事实如下：位于昆山市于2018年9月7日登记为被告徐秉所有，房产证号为苏2018昆山市不动产权第01XXXX号。该房屋于2018年9月7日被设定90万元抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司昆山支行，债务履行期限为2016年11月2日至2046年11月2日。原告王枝系昆山雅典娜地产有限公司（以下简称雅典娜公司）的法定代表人。2018年9月7日原告王枝（买受方，乙方）与被告徐秉（出售方，甲方）在雅典娜公司（居间方、丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：一、乙方为表示购买诚意，向甲方支付定金10万元。二、买卖房地产的基本情况：2.2坐落于昆山市。2.3建议面积89平方米（产证为准）。2.4权利人徐秉。三、买卖条件：3.1房价款139万元，为甲方净到手价格。乙方为贷款。3.2房价款的支付方式：首期房价款于2018年9月20日前，甲乙双方签订《房地产买卖合同》，乙方于签订合同当天房价款700000元，剩余房款690000元由乙方出售完此房屋由其他客户贷款银行打入甲方指定账户。四、如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方，在此期间后，如甲方未能与乙方达成协议，乙方有权在2个工作日后至丙方处无息取回意向金。五、在甲乙双方签订《房屋买卖合同》或类似能够证明买卖关系已经成立的合同当日，乙方应向甲方支付已约定的佣金作为丙方的佣金。备注：1、甲方签订合同时，同意乙方可将房屋转卖他人，甲方须无条件配合乙方过户。2、甲乙双方约定乙方将此房屋转售给其他客户以后，如其他客户属于正常30%首付，则甲方必须自己还清贷款剩余部分。3、以上两条，甲方须无条件配合，如不配合，必须赔偿乙方房屋总价20%的违约金。对于该份《房地产买卖居间协议》的签订时间与涉案房屋产权登记至被告名下的时间一致的原因，原告王枝解释称，被告徐秉早就将房屋抵押，由于产证没有办出就没有办理抵押登记，后被告来店里说要卖房，但是产证没有办出，所以要办产证，后来被告自己咨询了涉案楼盘的产证代办人员加急办了证，办证当天就办理了抵押登记，原被告双方于产证登记当天签约。原告王枝陈述，其在上述居间协议签订后，共计支付被告700000元，分别为：2018年9月7日原告转账支付被告工商银行账户100000元，2018年9月10日原告通过微信支付被告10000元，2018年9月10日原告通过原告弟弟的妻子姚银妹支付宝支付被告徐秉80000元，2018年9月10日原告向被告工商银行账户转账支付20万元，2018年9月11日原告通过支付宝向被告支付70000元，2018年9月11日原告通过中国银行手机银行转账支付至被告徐秉工商银行账户240000元。原告就此提供支付宝转账电子回单两份（分别显示2018年9月10日姚银妹支付宝支付徐秉80000元、2018年9月11日支付宝支付被告徐秉70000元）、银行转账明细一份（显示原告2018年9月7日转账支付徐秉100000元，2018年9月10日转账支付徐秉200000元）、中国银行交易流水明细一份（显示2018年9月11日原告通过中国银行支付至徐秉账户240000元）、微信转账截图一份（显示2018年9月10日微信支付被告10000元）。原告王枝陈述，被告徐秉在收到原告支付的上述钱款后拒绝与原告联系，未继续履行合同，也未将涉案房屋实体交付给原告，故原告提起诉讼。另认定：案外人唐春艳以徐秉为被告于2019年4月22日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令解除其与徐秉签订的《房地产买卖居间合同》。本院在审理该案中查明：2019年3月27日，徐秉与唐春艳在居间方雅典娜公司的居间下就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》一份，该份合同列明徐秉为出售方、甲方，列明唐春艳为购买方、乙方，列明雅典娜公司为居间方、丙方，合同约定：乙方经丙方居间介绍，就购买甲方所有的昆山市的转让事宜，签订本合同。一、房地产基本情况(乙方签署本合同之前，丙方已将所了解的该房地产全部状况及信息报告给乙方)。1、该房屋甲方已取得房地产权证，房屋所有权证号01XXXX号。2、房屋建筑面积87.82平方米(实际面积以产权证面积为准)。3、该房地产设立抵押,抵押金额90万元。二、具体约定：1、转让价款：150万元。2、乙方购买该房地产的付款方式：贷款。A)乙方于签订本合同当日支付丙方购房意向金5万元整。B)乙方申请贷款并审批批通过后10日内，支付甲方人民币45万元整。D)乙方申请贷款人民币100万元整。甲方应给予积极配合，该款项由银行直接划入甲方账户。三、《房地产买卖合同》及违约赔偿。1、甲、乙双方签署本合同后，丙方安排提前以电话、短信或挂号信形式通知甲、乙双方于2019年5月30日前签署《房地产买卖合同》。甲、乙双方应依丙方通知至丙方处签署《房地产买卖合同》。除甲、乙双方另行协商一致外，双方应按本合同所列条件签署《房地产买卖合同》。任何一方未前往签署或拒绝按合同所系列签署(房产地买卖合同》即视为该方违约。2、定金罚则：如甲方违约，则所收定金双倍返还于乙方；如乙方违约，则甲方没收乙方所支付的购房定金。五、居间服务报酬。1、甲、乙双方签署《房地产买卖合同》当日，双方应向丙方支付房屋成交价的2%作为丙方的服务报酬，全部由乙方承担(以税费协议为准）。2、甲、乙双方签署本合同时，任何一方违约或双方合意解除本合同，导致双方无法签署《房地产买卖合同》的，违约方或合意解除合同的双方应向丙方支付房屋总成交价的2%，作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐性成本及违约赔偿。六、甲、乙双方一方违约或双方合意解除本合同，违约方向守约方及丙方赔偿或合意解除方签订解约协议并向丙方赔偿后，本合同终止。甲、乙双方签署《房地产买卖合同》后，本合同由丙方收回。九、其他约定：1、如因贷款不通过合同解除，甲方退还全部定金。2、在过户3日内甲方将房屋交付给乙方。3、双方在2019年4月4日安排做网签。4、过户时间于2019年4月25日前共同去昆山市房产交易中心。该案审理中，唐春艳陈述，其在上述合同签订前，在2019年2月21日另由居间方雅典娜公司法定代表人王枝代表徐秉与唐春艳签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定内容与前述2019年3月27日唐春艳与徐秉本人签订的合同内容一致，在原被告签订合同后，该份合同原件已经撕毁。唐春艳就此提供2019年2月21日雅典娜公司法定代表人王枝代表徐秉与唐春艳签订的《房地产买卖居间合同》复印件一份。唐春艳陈述，其在2019年2月21日签订合同当天即向居间方雅典娜公司支付了50000元购房定金，在2019年3月27日签订合同后支付被告徐秉450000元购房款。唐春艳就此提供雅典娜公司出具的收据一份（载明唐春艳2019年2月21日支付涉案房屋定金50000元）及光大银行转账记录一份（载明2019年4月1日原告转账支付被告徐秉450000元）。唐春艳还陈述，其于2019年4月1日在光大银行支付徐秉450000元购房款后，随即到招商银行准备解除涉案房屋抵押，但被告徐秉在收取购房款后，在银行里借口上厕所就跑掉了，后拒绝接听电话，其遂到公安局报警，但公安局工作人员认为原被告之间属于民事经济纠纷，未予立案，后居间方雅典娜公司已将其支付的定金50000元退还。后唐春艳因被告徐秉未能履行房屋买卖合同义务也未退还原告购房款，遂于2019年4月22日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令解除其与被告徐秉签订的《房地产买卖居间合同》，要求徐秉向其双倍返还已支付的定金100000元，返还已支付的购房款450000元并支付利息(从2019年4月1日按照银行同期贷款利率计算至实际付款之日止)，要求徐秉承担已付购房款450000元的一倍赔偿责任，即450000元。后本院于2019年12月18日做出判决：一、解除原告唐春艳与被告徐秉签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告徐秉返还原告唐春艳定金50000元，返还唐春艳已支付的购房款450000元。三、驳回原告唐春艳其他诉讼请求。以上事实由房产证一份、房地产买卖居间协议两份、付款凭证若干、民事判决书一份及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告王枝与被告徐秉就涉案房屋签订的房屋买卖居间协议中，王枝具有买房人和居间人的双重身份，该房屋买卖居间协议中既具备房屋买卖合同的部分内容，亦包含房屋居间的部分内容，应认定为该协议包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。现原告王枝选择按房屋买卖合同关系提起诉讼，本院依法对本案按照房屋买卖合同关系予以处理。原告王枝与被告徐秉就涉案房屋签订的房屋买卖居间协议中虽明确约定了房屋具体坐落和价款，但并未约定确定的面积、付款日期和房屋交付日期，结合合同关于转售及第三人贷款支付剩余房款等约定内容，再结合王枝作为居间方雅典娜公司的法定代表人身份，另结合原告王枝签约一段时间后又代被告徐秉将涉案房屋加价出售给案外人唐春艳并为唐春艳与徐秉签订房屋买卖居间合同提供居间服务的的实际情况，本院认为，原告王枝与被告徐秉就涉案房屋签订的房屋买卖居间协议，系原告王枝利用房屋中介方的交易优势从卖房人手中“购买”房屋，约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，该种情形下，原告并非真正买房人，并无真实购房之意思表示，故原告王枝与被告徐秉之间的房屋买卖合同不成立。综上，原告王枝要求被告徐秉继续履行合同交付房屋及配合过户的诉请，缺乏依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿违约金278000元的诉请，因原被告之间的房屋买卖合同并不成立，被告徐秉仅负有返还已收取房款的义务，不承担违约责任，故对于原告该项诉请，本院依法不予支持。因原告在本案中要求被告继续履行合同，故对于原告已支付房款的返还及其他受损权益，原告可另行主张。被告徐秉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据证明自己主张，应依法承担不应诉的后果。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王枝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13580元，保全费5000元，公告费690元，上述三项合计19270元，由原告王枝负担。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陆敏强附相关法条：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。