西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初7829号原告：陕西太奥地产管理集团有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，公司董事长。委托诉讼代理人：张鸽，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨程，陕西新庆律师事务所律师。被告：王广和，男，1966年10月15日出生，汉族，住西安市莲湖区坡龙湖moco国际2-1105号。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区。负责人：杨新丰，支行行长。原告陕西太奥地产管理集团有限公司（以下简称太奥公司）与被告王广和、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下称建行陕西分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太奥公司委托诉讼代理人张鸽到庭参加了诉讼，被告王广和经公告送达未到庭应诉、第三人建行陕西分行经传票送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告太奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y16138913）；2、判令被告支付违约金179676元；3、判令被告及第三人配合原告办理撤销商品房买卖合同备案手续；4、判令被告及第三人协助原告办理撤销西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房的抵押登记手续；5、本案诉讼费、公告费、保全费、保险费等由被告承担。事实和理由：2016年9月27日原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告出售西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，总价款为598920元，其中首付款128920元，余款470000元被告以银行贷款的方式支付，原告承担保证责任。因被告尚欠原告首付款108000元，且逾期偿还贷款，导致原告被第三人诉至人民法院，原告履行连带保证责任。原告向被告多次催告剩余首付款和逾期银行贷款未果，依据《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。被告王广和未作答辩。第三人建行陕西省分行未作陈述。本经审理认定事实如下：2019年4月19日，陕西福源置业有限公司（以下称福源公司）变更为陕西太奥地产管理集团有限公司。2016年9月27日，福源公司与被告签订合同登记号为Y16138913《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告出售位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积86.90平方米，总价款598920元，其中首付款128920元，剩余470000元被告以银行贷款的方式支付，2017年12月31日交付房屋。合同附件十二补充协议第十三条第5项约定，买受人未能向贷款银行履行义务（包括但不限于拖欠银行的月供）导致出卖人作为担保人承担担保责任的，买受人应当在接到出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该代付款总额的20%违约金，若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权解除合同，买受人返还房屋，赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于债权及利息、诉讼费、保全费等），并按照总房款的30%向出卖人支付违约金。双方同意以邮政快递向买受人登记的联系地址联系买受人时，自邮件寄出之日5日内视为送达买受人。合同签订后，被告支付首付款20920元，办理银行按揭贷款470000元。2017年11月福源公司向被告发出收房通知，被告一直未接收房屋。因被告逾期还贷，建行陕西省分行诉至人民法院，2019年8月26日西安市碑林区人民法院作出（2019）陕0103民初3292号民事判决书认定，2016年2月22日建行陕西省分行与保证人福源公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，福源公司为购置丰和坊住宅二期6、9、10号住宅楼项目房产而与建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为1.5亿元的连带责任保证，所担保的债权为自2016年2月22日至2021年2月22日期间因建行陕西省分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。保证期间为自银行与债务人签订的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效等。2016年10月27日，福源公司和借款人、抵押人王广和、抵押人李某某与建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》预定，王广和借款470000元购买丰和坊住宅二期第9幢1单元19层11905号房，借款期限180个月，从2016年10月27日至2031年10月27日止，利率为浮动利率、按月等额本息还款法，借款人不按照合同约定按时还贷，银行有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿本息，解除借贷关系。当日，王广和、李某某与建行陕西省分行签订《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，以上述房屋为借款合同提供抵押担保，并办理预购商品房抵押登记备案。合同签订后，银行发放贷款470000元，王广和自2018年5月起未按约定偿还贷款，截止2018年12月7日，尚欠贷款余额432098.98元、利息13235.53元、罚息237.64元、复息280.39元，合计445852.54元。遂判决王广和、李某某偿还上述款项，并支付自2018年12月8日至贷款清偿之日利息、罚息、复息，太奥公司承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向王广和、李某某追偿。2019年6月5日，太奥公司向本院申请诉前保全，本院作出（2019）陕0104财保134号民事裁定书，查封、扣押、冻结王广和名下价值598920元的财产。太奥公司支付保全费3515元、保险费2395.68元。太奥公司于2019年12月23日向建行陕西省分行履行上述判决义务，偿还罚息3881.15元、利息33213.78元、本金432098.98元，建行陕西省分行出具个人贷款结清证明。本院认为，原被告签订的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，被告违反合同约定未向贷款银行偿还贷款，致借款合同解除，原告诉请按照双方合同约定解除房屋买卖合同，并要求被告支付违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院依法准许。双方约定总房款30%违约金明显过高，原告的实际损失也即替被告向贷款银行需按月垫付的资金占用损失，且本案至起诉时，并未发生按月垫付。同时，违约金赔偿之补充性更胜于其惩罚性，同期银行贷款利率尚不足5%，故本院依法调整为总房价款的5%，该标准应当足以弥补原告之损失，即被告应向原告支付违约金29946元。合同解除后应进行清算，被告已支付的首付款20920元原告应予返还。被告已偿还的按揭贷款本金因被告未到庭应诉导致无法核实，被告可另案主张。原告主张诉讼费、保全费、保险费系实现其债权的费用，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除陕西福源置业有限公司（现陕西太奥地产管理集团有限公司）与王广和签订的合同登记号为Y16138913《商品房买卖合同（预售）》；二、本判决生效后十日内，王广和支付陕西太奥地产管理集团有限公司违约金29946元；陕西太奥地产管理集团有限公司返还王广和首付款20920元；三、本判决书生效后十日内，王广和、中国建设银行股份有限公司陕西省分行协助陕西太奥地产管理集团有限公司办理合同登记号为Y16138913《商品房买卖合同（预售）》的预售登记备案注销手续；四、本判决书生效后十日内，王广和、中国建设银行股份有限公司陕西省分行协助陕西太奥地产管理集团有限公司办理西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房抵押登记注销手续；五、驳回陕西太奥地产管理集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。诉讼费3894元（原告已预交），原告陕西太奥地产管理集团有限公司承担1894元，被告王广和承担2000元；公告费600元、保全费3515元、保险费2395.68元均由被告王广和承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长   王  援审    判    员   郭富丽审    判    员   韩武娜 二〇一九年十二月二十五日 书    记    员    王宏杰1