上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70570号原告：徐路遥，女，1992年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张永，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正义，上海市广懋律师事务所律师。被告：上海中房滨江房产有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区民生路XXX号XXX楼XXX单元。法定代表人：任军，董事长。委托诉讼代理人：盛艳平，上海市汇业律师事务所律师。原告徐路遥与被告上海中房滨江房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告徐路遥的委托诉讼代理人张永、李正义，被告上海中房滨江房产有限公司的委托诉讼代理人盛艳平到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告徐路遥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)1,690,967.30元(以已付房款36,131,780元为基数，按照日万分之三的标准计算自2017年7月31日起至2018年1月3日止)；2、判令被告向原告赔偿租金损失300,000元(60,000元每月，计算5个月);3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月14日，原告徐路遥与被告上海中房滨江房产有限公司(以下简称中房滨江公司)签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区昌邑路1500弄《翠璟名庭》1号15层1801室商品房(以下简称系争房屋)，房屋总价为36,131,780元，被告应在2017年7月30日之前将符合合同约定的商品房交付原告使用。后，原告依约向被告支付了全部购房款，但是被告却直至2018年1月3日才将系争房屋交付原告使用。原告认为，被告逾期交房的行为违反了合同约定，并给原告带来了重大损失，故提起本案诉讼。被告中房滨江公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为系争房屋属于现房，在出售给原告时已经取得《上海市新建住宅交付使用许可证》就已符合交付条件，原告对此也是知情的；被告在合同约定的交房期限之前向原告发送过交房通知书，要求原告2017年7月30日办理交房手续，但当日原告并未办理收房手续；原告在合同约定的交房期限前到系争房屋查看后认为装修未达到心理预期而要求被告进行维修和整改，根据双方合同约定，维修和整改并不影响原、被告办理房屋交接手续，在此情况下不构成被告逾期交房；系争房屋在约定的交房期限已经符合交付条件和入住标准，原告未按约定日期办理交接手续和入住所造成的损失应由原告自行承担，被告无需赔偿原告所称的租金损失。本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，中房滨江公司开发的昌邑路1500弄《翠璟名庭》项目取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2017年4月14日，原告(买方、乙方)与被告(卖方、甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为36,131,780元；合同第七条约定房屋交付时间是2017年7月30日；合同第八条约定甲方向乙方保证在交付该房屋时：(一)该房屋没有产权纠纷和财务纠纷、(二)甲方未设定抵押权或已消除原由甲方设定的抵押权、(三)已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金，如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担相应违约责任；第九条约定乙方应在合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交付钥匙；第十条约定甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿；第十一条约定如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担；第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件三为“万科翡翠滨江一期装修房材料设备及装修标准说明(380户型)”。合同补充条款一第二条约定合同中每平方米建筑面积单价为包含房屋全装修价格的建筑面积单价，合同中该房屋的总房价款为包含全装修价格的总房价款；第六条第一款约定在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：(1)质量问题(主体结构不合格除外)、(2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准、(3)相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第六条第三款约定除本合同另有约定外，若乙方因本条第一款的情形或其他事由迟延或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担；第六条第四款约定乙方购买的是已达到合同约定条件的现房，甲方无须再以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续，乙方应于合同约定的交房期限届满前自行预约前往办理房屋验收交接手续；第八条约定该房屋的保修期以房屋交付之日为起算日期，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能正常使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。2017年4月8日原告向被告支付购房款300,000元，2017年4月13日原告向被告支付购房款9,999,999元，2017年4月14日原告向被告支付购房款2,351,781元，2017年5月31日原告向被告支付购房款23,480,000元，共计支付购房款36,131,780元。2017年7月20日，被告向原告寄送《商品房交付使用通知书》，通知原告于2017年7月30日至被告处办理房屋交付手续。原告于2017年7月22日签收该通知书。落款日期为2017年7月29日《验房单》显示，原告丈夫陶筱波在与被告工作人员伍传信查验系争房屋过程提出了多处整改要求，陶筱波在业主验收栏中写明“发现以上问题，请整改好以后满意后再收房。”2018年1月3日，陶筱波与伍传信共同签署了《装修房客户验房指引表》《交付流程表》《客户钥匙物品签收单》，完成了系争房屋的交接手续。其中在《装修房客户验房指引表》中伍传信注明“3.前期因维修至2017年12月31日。导致2018年1月3日收房。”在原、被告提供的与被告工作人员何景的两份通话录音中，何景均确认原告在2017年7月30日曾到被告处办理交房手续，但是该日双方并未办理完成房屋交接手续。陶筱波与被告工作微信号“小万来帮您”的微信聊天记录显示：2017年7月29日，“小万来帮您”向陶筱波发送信息“谢谢您，陶先生。您家的问题，我已经汇总好了，您可以看下”并发送了共计41处问题的汇总表，陶筱波回复“好的，要多久？”“小万来帮您”回复“我先一家一家的安排过去，然后修好一遍了，我这回复您，具体时间，我需要施工单位给我，因为有些单位，不在现场。需要从外地调。不好意思。”后续双方持续就系争房屋的装修问题进行了沟通。2017年12月29日，陶筱波向“小万来帮您”发送信息“木地板1月6日确定能装的话到时候安装过程务必叫上我，我要监工。”“小万来帮您”回复“装的时候，我通知您。”审理中，原、被告一致认可2018年7月到2019年1月期间系争房屋的租金标准按55,000元每月计算。原告向本院陈述到，系争房屋约定的出售标准为精装修房，被告所称的现房并不等于精装修房，被告是因自身原因未在合同约定的交房之日前完成房屋装修导致未能如期交房给原告；系争房屋在合同约定的交房期限之后包括大理石地面、木地板、涂料、墙纸等方面仍存在问题，所以导致了近半年的维修期；适用合同补充条款一第六条第一款的前提是买受人因房屋装修问题未达标准拒绝收房，但本案中是被告因自身装修未完工而逾期交房，所以不应当适用该条款，而且该条款是格式条款，在解释上应做不利于被告的推定;即便如被告所称是因原告自身原因不收房，那么按照合同约定被告也应发送书面催告通知，但被告也从未发送催告通知，从中也可以判定是因为被告的原因才导致逾期交房。被告向本院陈述到其只是本着客户体验的原则尽量按照客户的要求对系争房屋内的装修进行整改，并不代表被告确认房屋不符合交付条件；而且按照合同约定，被告在交付房屋时即使没有达到精装修标准，被告也不承担赔偿责任且不影响房屋交付，只需要尽到维修和完善义务。以上事实，由《上海市商品房出售合同》、付款凭证，房款发票、《验房单》、通话录音、微信聊天记录等证据以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方均应恪守。原、被告双方在合同中除了第八条之外并未对系争房屋的交付条件明确作出约定，现被告主张系争房屋已经取得交付使用许可证，因而已具备交付条件的意见，本院予以采纳。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。诚然原、被告签订的合同中补充条款一第六条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，但是该条款中并不存在明显的免除被告责任、加重原告责任或是排除原告主要权利的情形，所以该条款在本案中可以适用。根据该条款，即便系争房屋装修存在质量瑕疵，原告也不得拒绝按期交接房屋，对质量瑕疵原告可以在收房后要求被告修复，但原告方在2017年7月29日签署的《验房单》上明确表示“发现以上问题，请整改好以后满意后再收房。”由此可以视作原告拒绝按照约定的交房期限接收系争房屋，故不能据此追究被告逾期交房的违约责任。至于原告主张的被告未发送书面催告书的意见，本院认为根据合同第十一条的约定，被告未发送书面催告书只是不发生系争房屋风险责任转移的法律后果，并不能由此推断系争房屋不符合交付条件。另，虽然被告无须承担逾期交房的违约责任，但是《验房单》以及微信聊天记录均显示系争房屋在双方约定的交房之日时确实存在装修质量问题，对于原告的正常使用也势必会造成一定的影响，而且双方直至2017年12月29日仍就铺设木地板的问题进行协商，被告工作人员伍传信在房屋交接材料上也注明维修到2017年12月31日，故原告要求被告赔偿2017年7月31日至2018年1月3日期间的房屋租金损失具有事实和法律依据。根据原、被告双方所共同确认的装修问题，本院认为系争房屋中存在装修问题的只是部分区域，并不会导致整套房屋完全无法使用，原告拒绝接收房屋，对于由此扩大的损失应自行承担，故本院根据原、被告双方确认的租金标准、施工时间、维修方式及规模酌定被告应赔偿原告租金损失100,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海中房滨江房产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐路遥租金损失100,000元；二、驳回原告徐路遥的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,718元，减半收取计11,359元，由原告徐路遥负担10，791元，由被告上海中房滨江房产有限公司负担568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇一九年十二月十三日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。