黑龙江省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）黑行申584号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）王立凤。委托代理人王森。被申请人（一审原告、二审被上诉人）于生华。委托代理人陈士国，黑龙江振兴律师事务所律师。原审被告桦川县不动产登记中心，住所地桦川县悦来镇。法定代表人席佳，该中心主任。委托代理人靳力红，该中心法律工作者。原审第三人（二审上诉人）中国建设银行股份有限公司桦川支行，住所地桦川县悦来镇。代表人孙海峰，该支行行长。委托代理人白克明，该支行员工。委托代理人刘伯武，中国建设银行股份有限公司佳木斯市分行员工。再审申请人王立凤因不服佳木斯市中级人民法院（2019）黑08行终70号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，并于2019年12月12日对申请人王立凤的委托代理人王森，被申请人于生华的委托代理人陈士国，原审被告桦川县不动产登记中心（下称桦川县不动产中心）法定代表人席佳及委托代理人靳力红，原审第三人中国建设银行股份有限公司桦川支行（下称建行桦川支行）的委托代理人白克明、刘伯武进行了询问。本案现已审查终结。桦川县房地产开发公司金爵名府项目部（下称金爵名府项目部）开发该楼区楼盘于2010年向于生华借款，到2012年因为还不上欠款，双方于2012年8月25日签订了将该小区四号楼商服5号门产籍号为000103号，面积为401.91平方米房屋以156.24万元的价格抵付给于生华的顶账协议。协议签订后，金爵名府项目部将该楼实际交付给于生华，并约定，金爵名府项目部为售楼暂时借用，等售楼处退出时再把该房屋退给于生华。2013年，王立凤的哥哥王文海在该楼区施工，因为资金周转不开，找到金爵名府项目部的负责人贾乃成要借该涉案房屋去银行贷款，贾乃成以为王文海临时周转一下资金短期就能还上，就答应了并让该项目部的工作人员胡彦奎帮助办理。之后，胡彦奎以金爵名府项目部的名义与王文海的妹妹王立凤于2013年10月24日签订了商品房买卖合同，并于2014年3月5日共同到桦川县房产管理局办理了产权登记，将该涉案房屋的产权登记在王立凤的名下，又于当日以王立凤的名义在建行桦川支行用该房屋作抵押贷款人民币90万元，并由桦川县房产管理局为建行桦川支行作了抵押权登记，桦川县房产管理局分别向王立凤和建行桦川支行颁发了产权证号为××号房权证书和证号为20140518号他项权证书。2014年5月16日，金爵名府项目部与王文海进行了工程结算并签订了工程抵账房收回协议，协议中明确涉案的王立凤名下的房屋不属于抵账房，由该项目部无条件收回，贷款由王文海负责。2015年于生华委托崔冲将该涉案房屋进行出租一直至今，现由桦川县信宇物业公司租赁该房屋。贷款到期后，王文海和王立凤未能全部偿还贷款，2018年6月，王立凤以房屋所有人的身份起诉桦川县信宇物业公司索要房屋，于生华始知原房权登记机关桦川县房产管理局为其办理产权登记及为建行桦川支行办理抵押权登记的事实，于生华认为桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局未尽到审查义务，违反法定程序，在不具备房屋权属登记的条件下为王立凤进行的产权登记及抵押权登记均应予以撤销，诉至法院。桦川县不动产中心认为于生华作为诉讼主体不适格，桦川县房产管理局办理的房屋权属登记程序合法，请求驳回于生华的行政诉讼；王立凤认为其办理房权登记合法，其是房屋的实际所有权人，于生华起诉理由不能成立，其诉讼已超过诉讼时效，于生华对其诉讼主体也不对，请求驳回于生华的起诉或诉讼请求；建行桦川支行认为王立凤取得了房屋所有权，建行桦川支行取得了抵押权，均属于实体民事权利,行政诉讼不能解决民事争议，请求驳回于生华起诉。经审查，桦川县不动产中心在为王立凤办理产权初始登记的过程中，没有实地查验、测绘报告及详细的调查证明、没有经过相关部门的质量、消防、安全等房屋竣工验收证明，就为王立凤办理了产权登记，在办理他项权登记的过程中，询问笔录只有工作人员一人签字违反了法律程序，没实地有测绘报告，也没有桦川县不动产中心与建行桦川支行实地查验的证明,确实违反了中华人民共和国《房屋登记办法》的相关规定。经调查，该楼区是2017年5月才完成相关手续的合格验收，桦川县住房和建设局于2017年5月17日向该小区发放了竣工验收备案许可证。2016年6月15日，黑龙江住房和城乡建设厅下达了房产管理局和不动产登记管理中心职责衔接的通知，桦川县人民政府在2016年7月11日作出处理决定，关于房屋产权及抵押登记等相关行政职能由原来的桦川县房产管理局变更为桦川县不动产登记中心。一审法院认为，桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局办理房屋产权登记和他项权登记是其应尽的职责，但其在办理房屋产权初始登记的过程中，没有履行相关的法律程序，在不具备办理房屋产权登记条件的前提下，便为并非房屋实际所有权人的王立凤办理了房屋产权登记，未尽房屋产权登记的审慎审查义务，违反法定程序，其行政行为违反了法律规定，依法应当予以撤销。金爵名府项目部将该楼顶账交付给于生华，于生华作为该房屋的实际管理人与本案有直接的利害关系，是适格的原告，其要求撤销桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局为王立凤办理的房屋所有权登记的行政行为的诉讼请求应予以支持；王立凤、建行桦川支行称于生华作为诉讼主体不适格的理由不能成立,不予以支持；原桦川县房产管理局的房屋权属登记的职能已经变更为桦川县不动产中心，桦川县不动产中心称其作为诉讼主体不适格及原房权登记机关桦川县房产管理局按照法律规定的产权登记的程序履行了登记义务的理由不能成立，不予以支持；桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局违反法律规定基于并非房屋实际所有权人王立凤名下的房屋为建行桦川支行办理的他项权抵押登记行为，没有存在的法律依据及基础，其办理的他项权抵押登记行为也违反了物权法的规定，桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局在办理他项权抵押登记过程中，也存在一定的瑕疵，王立凤、建行桦川支行作为抵押人与抵押权人在办理抵押登记过程中，未尽相应的义务，也存在相应的责任，于生华要求撤销桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局为建行桦川支行的房屋抵押权登记的行政行为的诉讼请求亦应予以支持；桦川县不动产中心及建行桦川支行称原房权登记机关桦川县房产管理局依法履行了办理他项权应尽的程序，抵押权已经设立，不存在撤销的条件，其理由不能成立，不予支持；王立凤、建行桦川支行称于生华起诉已超过诉讼时效无证据证明，不予支持；桦川县不动产中心称本案应一行政一诉讼的主张法律依据不足，不予支持；建行桦川支行认为王立凤就争议的房屋已经取得了所有权，其已经取得了抵押权，属于取得了民事实体权利，应驳回于生华的起诉，无法律依据，不予支持；桦川县不动产中心认为依据最高院的有关司法解释本案应当先进行民事处理，中止审理以及建行桦川支行认为依最高院有关司法解释，诉讼前已经取得竣工验收备案证书，为维护社会交易秩序的稳定，该行政行为不应被撤销的主张，法律依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款并参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条、第二十二条、第三十条、第四十三条之规定，判决撤销桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局于2014年3月5日为王立凤办理的第20××67号房屋产权证书的行政登记行为；撤销桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局又以该房屋于2014年4月5日为建行桦川支行办理的第20140518号他项权证书的行政登记行为。（同时撤销该房屋产权证和抵押权证）二审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第二十六条第六款规定，行政机关撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据上述规定，于生华于2012年8月25日与金爵名府项目部签订涉案房屋顶账协议，并实际交付，其委托崔冲将案涉房屋出租，可以证实于生华为案涉房屋的实际占有人，与被诉行政行为存在直接的利害关系，具有对本案提起行政诉讼的原告主体资格。桦川县房产管理局的房屋登记职责由桦川县不动产中心承受，桦川县不动产中心是本案原审的适格被告。《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。根据上述规定，2017年5月，涉案房屋所在的金爵名府小区才取得竣工验收备案许可证，2014年时该小区房屋尚不具备办理产权登记的条件，桦川县房产管理局未尽审慎审查义务和实地查验义务，为王立凤办理案涉房屋所有权初始登记，该登记行为违反法定程序。《贷款通则》第十条第一款规定，除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。根据该规定，建行桦川支行应当对案涉抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查，其提出在办理抵押权登记时曾到涉案房屋实地核实房屋产权状况，系以善意取得方式取得抵押权的主张，因其未提交相关证据予以证实，故不构成抵押权的善意取得，因此在房屋产权登记基础上作出抵押权登记的行政行为亦应一并予以撤销。原审判决撤销案涉房屋的初始登记和抵押权登记行为，并无不当。王立凤、建行桦川支行的上诉请求和理由与本案事实和法律规定不符，不予支持。王立凤与于生华之间是否存在房屋产权争议纠纷，不是本案审查范围，可通过民事诉讼解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。王立凤申请再审称，其于2014年3月办理的桦字第20××67号产权证合法有效，原审认为其并非房屋实际所有人，无相应证据予以证明。于生华主张对房屋拥有物权，但未提供房屋买卖合同及交款收据，也未到房屋管理部门作任何登记，只是提交了2012年与桦川县房地产开发公司金爵名府项目部签订的顶账房协议，也未办理产权登记，该协议是编造的伪证,不能证明于生华于2012年5月25日取得本案争议房屋的实际所有权。本案在未解决民事争议的情况下，原审径行作出行政裁判违反了法律规定。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一、二审判决，依法提起再审。于生华辩称，桦川县房产局进行房屋登记时未尽到审慎审查义务和实际查验义务，违反法定程序，在不具备《房屋登记办法》规定的房屋登记的条件下，特别是该房屋未取得竣工验收备案证书及未到现场查看验房的情况下予以房屋初始登记，程序明显违法。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回王立凤的再审申请。桦川县不动产中心辩称，桦川县房地产开发公司配合王立凤到单位办理产权证，提交的材料齐全，并到房屋现场核查，该房屋无其他产权人，而且该涉案房屋在该不动产中心的备案表中也没有他人备案，认定王立凤申请办理的房屋不存在产权争议。故为王立凤办理产权及抵押权的行为符合法律规定，请求撤销一、二审判决，依法提起再审。建行桦川支行辩称，一审判决认定王立凤不是真实权利人，并据此认定办理他项权利的抵押登记行为违法，属对民事实体权利的审理，明显超越行政审理范围；二审法院认为建行桦川支行不属于善意抵押权，但王立凤在没有实体判决确认不是真实权利人之前属于有处分权，一并撤销抵押登记不当。一、二审判决程序违法，适用法律不当，请求请求撤销一、二审判决，依法提起再审。本院认为，《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。本案中，桦川县不动产中心的原房权登记机关桦川县房产管理局于2014年3月5日为王立凤办理了房屋产权证书的行政登记。根据上述规定，2017年5月，涉案房屋所在的金爵名府小区才取得竣工验收备案许可证，2014年时该小区房屋尚不具备办理产权登记的条件，桦川县房产管理局未尽审慎审查义务和实地查验义务，为王立凤办理案涉房屋所有权初始登记，该登记行为违反法定程序。根据《贷款通则》第十条第一款“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”的规定，原审判决认定建行桦川支行应当对案涉抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查，其提出在办理抵押权登记时曾到涉案房屋实地核实房屋产权状况，系以善意取得方式取得抵押权的主张，因其未提交相关证据予以证实，不构成抵押权的善意取得，并无不当。因该房屋产权登记行为被确认违法，作出抵押权登记的基础已不存在，抵押权登记的行政行为应一并予以撤销。本案系于生华请求撤销房屋产权登记、抵押权登记之诉，属于人民法院行政案件受案范围。于生华与王立凤是否存在房屋产权争议纠纷，可另行提起民事诉讼。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。王立凤的再审申请理由不成立，本院不予支持。综上，王立凤的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：驳回王立凤的再审申请。审判长 李  刚审判员 张 云 强审判员 皇甫延玉二〇一九年十二月十九日法官助理郭婧书记员潘薇