湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初5705号原告：陈哲，男，1984年4月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：王鉴非，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帆，湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉力冠开发建设有限公司，住所地武汉市汉阳区翠微路特1号。法定代表人：何春峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔宝顺，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告陈哲与被告武汉力冠开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈哲的委托诉讼代理人王鉴非、刘帆、被告武汉力冠开发建设有限公司的委托诉讼代理人崔宝顺、苏莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈哲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因延期交房自2018年7月1日至符合房屋交付条件并重新通知收房之日止的违约金（以总购房款日万分之一为标准，暂计算至2019年8月6日的金额为：人民币25,542元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月18日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳150323885），该合同约定，原告购买被告预售的新城阳光国际广场d地块C座XXXX房屋（预售证：武房开预售〔2016〕547号），规划用途为商业服务业设施用地，建筑面积54.41平方米，套内建筑面积35.28平方米，公摊面积19.13平方米，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米11,706.54元，总金额为636,953元。合同签订后，原告己全面、实际履行了合同义务，而被告违反合同约定，不完全履行或者不履行合同义务，具体如下：一、被告欲交付的房屋燃气不符合合同约定，应当承担逾期交房的违约责任，并继续交付符合合同约定的具备通气条件的房屋。合同第九条交房期限约定，被告应当在2018年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……8.燃气：交房时管道设施安装到户。合同附件四4.10.3亦约定有，交付房屋时燃气一户一表，燃气管道入户。现燃气仍未安装到户，未完成专项验收，房屋不具备通气条件。因此，被告应当按合同约定继续履行安装燃气并完成专项验收，交付符合合同约定标准房屋的义务，并承担延期交房的违约责任。二、欲交付房屋其他不符合合同约定或无法达到房屋购买目的的情况。1.欲交付房屋内有隔断墙，不符合合同约定交付标准。合同附件四第2项装饰、设备标准约定，内墙厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工。现房屋内有水泥实砌的三面隔断墙，该隔断墙的高度过高，影响Loft房屋现浇（即不能将房屋隔为两层），不符合原告将房屋隔断使用的购房目的。并且，隔断墙的位置也影响房屋的整体采光、通风，对原告房屋的整体布局产生了重大影响。2.欲交付房屋无阳台，无安全的空调外机安置处。合同附件四第8项约定，阳台地面砂浆找平（附件4.8）。被告的宣传单、样板房在户型解析中也载明“客厅与宽景阳台相连，美景尽收眼底”、“宽阔开间，休闲阳台灵动组合”，并附有户型图片，清晰地标注出阳台的位置。根据《建筑工程建筑面积计算规范》(gb/T50353-2013)中对“阳台”的定义是第2.0.22条“附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间”及该规范第3.0.21条亦规定，建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积，阳台应当是附设于建筑物外墙，计入建筑面积的部分，现房屋并没有阳台，且无法修正。因该房屋无阳台，且未设置空调外机安装机位，若擅自将空调外机悬挂于外墙会违反相关行政法规且无法保证空调安全稳固的放置。综上所述，被告违反合同约定未按时交付符合合同约定的房屋，且欲交付房屋有上述瑕疵，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求判如所请。武汉力冠开发建设有限公司辩称：原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。一、被告已按期向原告交付符合《武汉市商品房买卖合同》及其附件之约定的房屋，被告无须承担逾期交房违约金。1.被告向原告交付的房屋符合合同约定的交付条件。根据《武汉市商品房买卖合同》第九条“10、特别约定：……出卖人出示《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即表明交付商品符合上述1-9条约定的交房条件。”之约定，2018年12月28日，被告已取得新阳广场D地块C座竣工验收备案证明，被告交付的商品房符合合同约定的交付条件。2.被告按期向原告交付房屋。结合《武汉市商品房买卖合同》第九条“10、特别约定：其它有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件三及附件六补充协议相关条款”与《武汉市商品房买卖合同》附件六第四条关于交付“1、如出卖人不能按照本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2018年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本合同正文第九条约定的交房期限届满的次日开始计算），允许出卖人在该宽展期满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接受该商品房并承担自交付日起由买受人承担的相关费用”之约定，被告在合同约定的期限内通过邮政快递书面通知原告收房，被告已全面履行合同义务，并未逾期向原告交付房屋。3.根据《武汉市商品房买卖合同》附件六中第四条关于交付：“4、房屋交付时，若出现《商品房质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，由出卖人在房屋交付后履行保修义务，不影响房屋交付。买受人认为房屋本身或装饰、设备标准不符合本合同附件标准或者本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施、市政设施或公共配套建筑等存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。如买受人以上述问题为由拒收房屋，由此产生的延期交房责任，由买受人自行承担”之约定，被告已向原告按期交付符合合同约定及法律规定的房屋，被告不构成逾期交房，也无需承担逾期交房的违约责任。二、关于涉案房屋燃气安装情况。《武汉市商品房买卖合同》附件四中的“一户一表”，是指安装规范，并非交付时的状态或交付的必要条件，被告已按照合同约定履行合同义务，并不存在违约情形。三、关于房屋内有隔断墙问题。1.根据《武汉市商品房买卖合同》附件四中约定：“2.内墙：厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工”之约定，被告自费砌成的厨房隔断墙，未违反《武汉市商品房买卖合同》附件四之约定，不构成违约。2.根据《小户型（LOFT）燃气安全用气须知》“前期类式房型因部分业主装修时将房屋结构发生变化（将厨房位置改在房屋中间）不符合《城镇燃气管理条例》要求，根据《武汉市燃气管理条例》第十六条第四款规定：燃气经营者不得向不具备安全条件的用户供气。据此，为保障用气安全、避免发生燃气事故，我公司将对小户型项目采取分户安装首次安检，具备安全使用条件后开卡购气的方式予以供气”之规定，隔断墙系被告为满足武汉市天然气有限公司对报装条件的安全要求、对厨房的验收严格要求，自费砌成，被告为此增加了建设成本，也未从中谋取任何利益。3.被告自费砌成的厨房隔断墙并未影响采光、通风或现浇。四、关于房屋阳台问题。1.《武汉市商品房买卖合同》附件一“该商品房及所在楼层平面图”与C栋规划图纸、施工图纸一致，被告向原告交付的房屋符合规划批准及合同附图，并不存在违约情形。2.《武汉市商品房买卖合同》附件四：装饰、设备标准“8、阳台：地面砂浆找平”，该约定属于装饰标准，被告交付原告的房屋附图中并无阳台，故无须满足该约定。3.根据《武汉市商品房买卖合同》附件三：二、其他说明：“1、出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果图、三维动画、样板房等属要约邀请，仅供买受人购房时参考，最终内容以政府批准的规划方案及买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六（补充协议）约定的内容为准”之约定，广告宣传仅供业主装修参考，最终内容以政府批准的规划方案为准，被告并无违约。五、关于无安全的空调外机安置处，《武汉市商品房买卖合同》或附件中均未就空调外机安置处进行约定，被告无合同义务为原告提供空调外机安置处。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年9月18日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》及附件（合同编号：阳150323885）一份，约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西、编号为武国用（2013）第205号地块上新城阳光国际广场（d地块）商品房第c座【幢】/单元XXXX房，用途为办公，层高为5.2米，建筑面积为54.41平方米，房屋单价为每平方米11,706.54元，房屋总价为636,953元；付款方式为一次性付款；交房期限及条件为出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；6、给水：设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；7、排水：设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；8、燃气：交房时管道设施安装到户，有关燃气供应开通时间按燃气公司规定时间进行；9、其它：网络（电话）、有线电视，交房之时线路铺设进户，需由买受人向有关部门办妥相关手续并交纳初装费后方可使用；10、特别约定：其它有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件三及附件六补充协议相关条款。出卖人出示《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即表明交付商品符合上述1-9条约定的交房条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、前款约定“实际交付之日”，系指商品房实际具备第九条约定交付条件之日，并非买受人实际办理商品房交付手续之日；商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交付通知之日起15日内或买受人领取交付通知书之日起5日内办理交付手续，如买受人未按买卖合同的约定办理交付手续的，自交付通知书通知的办理交付手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费转移给买受人承担等条款。该合同附件三：出卖人对该商品房的说明（含节能）第二条其他说明约定：1、出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果图、三维动画、样板房等属要约邀请，仅供买受人购房时参考，最终内容以政府批准的规划方案及买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六（补充协议）约定的内容为准。该合同附件四：装饰、设备标准（全装修另签补充协议）约定：2.内墙：厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工；8.阳台：地面砂浆找平；10.其他：（3）燃气：一户一表，燃气管道入户，由买受人自行向服务提供商申请开通并支付开通使用费后方可使用。该合同附件六：合同补充协议约定：四、关于交付：1、如出卖人不能按照本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2018年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本合同正文第九条约定的交房期限届满的次日开始计算），允许出卖人在该宽展期届满前，将符合本合同约定的商品房交付买受人且不视为出卖人延期交付，不构成出卖人违约。买受人同意宽展期内合同继续履行，出卖人亦有权提前交付，买受人同意根据出卖人通知接受该商品房，并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。……4、房屋交付时，若出现《商品房质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，由出卖人在房屋交付后履行保修义务，不影响房屋交付。买受人认为房屋本身或装饰、设备标准不符合本合同附件标准或者本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施、市政设施或公共配套建筑等存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。如买受人以上述问题为由拒收房屋，由此产生的延期交房责任，由买受人自行承担。十、其它注意事项：1、出卖人已提示买受人注意本合同和补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责的内容，买受人已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处等条款。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。此后，为满足涉案房屋安装燃气的相关条件，被告出资在涉案房屋内隔断出厨房一间。2018年12月20日，被告出具《新城阳光国际广场C栋天然气告知书》一份，该告知书载明：“尊敬的C栋业主：我司已根据与您签署的《武汉市商品房买卖合同》之约定，安装了天然气管道设施，您装修完毕后即可申报天然气入户开通。由于户内厨房属于天然气安装到户的必要条件，我司建造的厨房已通过天然气公司审核，符合燃气安全管理相关规定，故严禁私自拆除、改造厨房，如因此造成天然气无法开通等情况，我司概不负责，由您自行承担”。2018年12月26日，被告向原告邮寄《新城阳光国际广场收房通知书》一份，原告在该通知书上签名确认，并于2019年7月6日办理收房手续。2019年1月16日，被告出具《告知函》一份，该告知函载明：“尊敬的C栋业主：我司已经按照与您签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，完成了包括燃气、水电、消防等合同约定的各项义务，经竣工验收合格，达到了交房条件，并于2018年12月30日-2018年12月31日通知您前来收房。为消除部分业主顾虑，我司就燃气开通进度问题向武汉市天然气有限公司进行了咨询，现将咨询结果告知如下：目前武汉市天然气有限公司正在进行燃气的开通准备工作，业主按照燃气安全相关要求，在房屋精装修完成后，可委托物业公司向武汉市天然气有限公司申请厨房验收挂表等事项（具体时间以武汉市天然气有限公司实际运作时间为准）”。2018年7月27日，原告在被告提供的《宽展期交房确认书》上签名确认，该确认书载明：本人确认按照《武汉市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条约定，给予武汉力冠开发建设有限公司6个月的交房宽展期，即至2018年12月31日，含该日。允许武汉力冠开发建设有限公司在该宽展期届满前，将符合本合同约定的商品房交付且不视为出卖人延期交付，不构成武汉力冠开发建设有限公司逾期交房违约。现原、被告因逾期交房问题协商未果，原告起诉来院。另查明，2013年8月29日，座落于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西地块的土地使用权人登记为武汉力冠开发建设有限公司〔编号为武国用（2013）第205号〕。2013年10月17日，新城阳光国际广场D地块项目取得《建设用地规划许可证》。2014年12月26日，新城阳光国际广场D地块项目取得《建设工程规划许可证》。2015年9月7日，新城阳光国际广场D地块项目取得《建筑工程施工许可证》。2016年10月25日，新城阳光国际广场D地块项目取得《武汉市商品房预售许可证》。2018年6月11日，被告与国网湖北省电力有限公司武汉供电公司就新城阳光国际广场D地块签订了《高压供电合同》。2018年6月25日，被告与武汉市自来水有限公司就新城阳光国际广场D地块签订了《供水工程合同》。2018年12月14日，武汉市公安消防局出具《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》一份，该意见书载明：新城阳光国际广场（d地块）c座、1号楼、2号楼、3号楼及地下室消防验收合格。2018年12月21日，被告向武汉市天然气有限公司支付新城阳光国际广场（d地块）c座天然气报装款1,232,800元。2018年12月26日，被告与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》一份，约定由被告委托武汉市天然气有限公司代理新城阳光国际广场（d地块）c座项目天然气工程建设事宜。2018年12月27日，新城阳光国际广场（d地块）c座、1号楼、2号楼、3号楼取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2018年12月28日，新城阳光国际广场（d地块）c座取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。新城阳光国际广场（d地块）c座燃气管道工程于2019年5月7日通过单位（分部）工程质量竣工验收。本院认为：本案主要争议焦点为：1.原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的具体交房期限。2.被告拟交付的房屋是否符合原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房条件。关于第1项争议焦点。原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告应按合同约定期限向原告交付符合条件的房屋。根据该合同第九条及合同附件六约定，被告应当在2018年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，且原告同意给予被告6个月（即至2018年12月31日，含该日）的交房宽展期，一方面，被告已经采取了在该条款下方标注下划线的方式提请原告注意；另一方面，原告在被告提供的《宽展期交房确认书》上进行了签名确认，表明了给予被告“交房宽展期”系双方协商一致的结果，故双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房期限应为2018年12月31日。原告主张合同附件六中关于“交房宽展期”的约定系提供格式条款一方免除其责任，该条款应属无效的观点，本院不予支持。被告于2018年12月31日前向原告邮寄了《新城阳光国际广场收房通知书》，被告在合同约定的交付期限前已经向原告履行了告知义务，本院对原告主张被告未按合同约定的期限交付房屋的观点不予支持。关于第2项争议焦点。原告认为根据该合同第九条第1项及第8项的约定，涉案房屋在交房时应当完成燃气专项验收并将燃气管道安装到户。被告认为根据该合同第九条第10项特别约定，涉案房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即表明涉案房屋符合上述1-9条约定的交房条件，双方为此发生争议。从合同第九条所约定的情况来看，第1项及第8项为一般约定，第10项为特别约定，根据通常理解，特别约定的效力应当高于一般约定，故涉案房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》时，即表明涉案房屋符合约定的交付条件。本案中，涉案房屋于2018年12月28日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，至此，涉案房屋已经符合约定的交付条件，故本院对原告主张被告所交付的房屋中燃气设施不符合约定的交付条件的观点不予支持。关于原告认为被告提供的《户型宣传单》及合同附件四中均约定了涉案房屋有阳台，而被告拟交付的房屋没有阳台，故该房屋不符合约定的交付条件的观点，根据合同附件三第二条第1项的约定：“出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果图、三维动画、样板房等属要约邀请，仅供买受人购房时参考，最终内容以政府批准的规划方案及买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六（补充协议）约定的内容为准”，户型宣传单仅供买受人参考，应以合同约定为准，且该户型宣传单中所规划的阳台均在房屋室内，与原告所主张的室外阳台并不一致。合同附件四为装饰、设备相关标准，并未约定涉案房屋应当具有室外阳台，故针对原告的该项诉讼主张，本院不予支持。关于原告认为被告拟交付的房屋中有隔断，不符合合同约定的主张，根据合同附件四第2项的约定：“厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工”，被告所建造的隔断墙不属于合同约定的厅、室、卫空间，故对原告的该项诉讼主张，本院不予支持。综上，原告主张涉案房屋不符合合同约定的交付条件的观点，无事实及法律依据，本院不予支持。结合第1、2项争议焦点，本院对原告的全部诉讼主张均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回陈哲的全部诉讼请求。案件受理费人民币438元（陈哲已预交），由陈哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王朝阳人民陪审员  付北达人民陪审员  邹伟成二〇一九年十二月二十日书 记 员  刘 朝