文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初16276号原告:重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，该公司董事长。委托诉讼代理人：何燕飞，女，重庆市沙坪坝区公租房管理中心员工。委托诉讼代理人：欧阳力，男，重庆市沙坪坝区公租房管理中心员工。被告:颜强，男，1984年8月6日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告颜强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，由审判员胡宇音担任审判长，与人民陪审员陈小兵、郑元霞组成合议庭，适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人何燕飞到庭参加诉讼。被告颜强下落不明，本院于2019年9月10日在重庆法院公众服务网公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认解除原、被告双方于2016年10月28日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2019年4月18日解除；2.判决被告按照425.1元/月的标准向原告支付租金2805.66元(425.1元/月*6+425.1元/30天*18天)；3.判决被告向原告支付欠租的违约金132.2元(违约金以每月应交租金为基数，按照拖欠每日万分之五的标准，从2018年10月1日起至2019年4月18日，以实际天数结算；4.判决被告向原告支付井源路*号*幢租赁房屋恢复费用530元；5.判决被告向原告支付垫付的水电气费用377元；6.判决被告赔偿房屋换锁、门禁费用330元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：通过合法配租，原、被告双方于2016年10月28日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，合同约定，原告将位于重庆市沙坪坝区美丽阳光家园井源路*号*幢租赁房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年10月28日起至2021年10月27日止，月租金为425.1元/月，被告应于每月20日前缴纳当月租金。合同还约定，被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权单方解除合同，被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告。合同签订后，原告于签约当天将租赁房屋移交给被告使用，被告自2018年10月1日起一直拖欠租金，截止2018年4月9日拖欠租金超过6个月，虽经原告通过电话通知、上门催告、张贴通知单等多种方式催收，但被告均未前来。2019年4月18日，原告收回房屋，代被告垫付水电气费用，由于被告未交还房屋钥匙、门禁卡，产生更换钥匙及门禁卡费用，由于被告未将房屋室内恢复原状，为减少房屋损失，我司对该套房屋液体墙花、孔洞、清洁进行恢复。被告拒不缴纳租金拖欠租金累计月份已经超过了6个月，被告的行为严重违反了合同的约定，其行为已经构成了根本性违约，原告有权依法依约单方解除与被告之间的合同。为了维护原告的合法权益，同时也为了维护其他符合租赁公共租赁房的广大潜在租赁户的合法权益，原告特依法起诉被告腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告并要求被告向原告支付相应的租金和违约金等。被告颜强未作答辩。原告公共住房公司围绕诉讼请求依法提交了《重庆市公共住房租赁合同》、配租确认及入住通知书、履约保证金收取通知单、接房通知单、通讯地址确认协议、房屋及设施设备清单、《关于催缴公租房租金的通知》、EMS邮寄单及网络截图、《解除租赁合同通知书》、EMS邮寄单及网络截图、重庆市自来水有限公司水费收据各1张，重庆燃气集团有限公司气费专用收据6张，国网重庆市电力公司电费清单2张，重庆洪泉物业管理有限公司专用收据1张，重庆增值税电子普通发票3张，重庆市公共租赁房管理局综合收费系统截图1张等作为证据，本院经审理，认定事实如下：2016年10月28日，原告公共住房公司（甲方）与被告颜强（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》。合同约定，第一条房屋基本情况：甲方将坐落于美丽阳光家园井源路*号*幢公共租赁住房（以下简称涉案房屋）出租给乙方及共同承租人居住使用。第二条交付房屋：甲方应于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》（见附件2）上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。第三条租赁期限：该房屋租赁期限5年，租期自2016年10月28日起至2021年10月27日止。第四条租金标准：该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米/月，月租金为425.10元。租赁期内，按照重庆市公共租赁住房管理相关规定调整租金标准的，乙方承诺按照调整后的标准缴纳租金。第五条租金缴纳：租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。第六条履约保证金：合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1275.30元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。第八条房屋使用：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏。（三）乙方需要对该房屋进行维修或装饰的，费用由乙方承担。退出该房屋时，应当恢复原状，乙方造成甲方损失的应承担相应赔偿责任。第十条合同的解除与终止：（二）乙方以提供虚假证明材料等方式骗租公共租赁住房的，或有第八条第（一）项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋；……（八）法律法规规定或双方约定终止的其他情形。第十一条房屋腾空：（一）乙方应自合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，将该住房附属设施设备和相关物品按照原状返还甲方，并结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯等相关费用及违约金和赔偿金。甲乙双方应对房屋附属设施设备及水电气使用等情况进行现场交验，同时乙方向甲方移交房屋钥匙，水、电、气卡，有线电视机顶盒等相关物品，双方在《房屋及设施设备交割单》上签字后，视为乙方腾空房屋。腾空期限届满，对该房屋仍有未经甲方同意而遗留的物品，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处置且不承担任何责任。第十三条乙方违约责任：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。第十四条其他约定事项：（二）租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、有线电视收视费、物业服务等费用。乙方拖欠相关费用，经催缴仍未交纳的，应承担相应法律责任。（四）乙方承诺本合同中填写的名称、联系方式、证件信息准确无误，为与甲方联系的有效方式。乙方联系方式发生变更的，应自变更之日起10日内书面告知甲方。（五）甲方委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理，代为履行甲方在本合同项下的权利和义务。同日，原告公共住房公司（甲方）与被告颜强（乙方）签订《通讯地址确认协议》，该协议约定：乙方的通讯方式为1502368****、1512311****，通讯地址为井源路*号*幢*号。《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按该房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。如甲方采取专人传送乙方拒收或者其他原因不能获得乙方签收的，甲方负责传送的专人可以将通知或者通讯文件张贴在该房屋大门上或者留置在该房屋内，并采取拍照方式记录送达过程，即视为送达。2016年10月28日，被告颜强在《房屋及设施设备清单》上签字后，原告公共住房公司按约将涉案房屋交付给被告颜强居住使用。被告颜强向原告公共住房公司支付租金至2018年9月。自2018年10月1日起，被告颜强未再支付原告公共住房公司租金。2019年1月2日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心井口美丽阳光家园管理处受原告公共住房公司委托通过EMS快递向被告颜强《通讯地址确认协议》约定的地址发出《关于催缴公租房租金的通知》。其主要内容为：承租人颜强所承租的公租房美丽阳光家园小区·井源路*号附*号，从2018年10月1日至2019年1月2日共计欠租3个月，已欠房屋租金1303元。请尽快将所欠租金缴纳至本管理处。否则，将依据《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，与你解除合同，必要时申请法院予以强制执行。欠租记录将载入个人信用档案，影响公租房的续租、换租和购买权益。2019年4月9日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心井口美丽阳光家园管理处受原告公共住房公司委托，通过EMS快递向被告颜强《通讯地址确认协议》约定的地址发出《解除租赁合同通知》。其内容为：承租人：颜强，你所承租的公租房美丽阳光家园小区*幢,自2018年10月起至今没有按约定缴纳租金，已欠费6个月以上，违反了《重庆市公共租赁住房租赁合同》第八条第(一)项“乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为:4、拖欠租金累计6个月以上”的约定。根据该合同解除条款“乙方有第八条第(一)项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋”。现根据该合同约定的委托事项，决定与你解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》(合同编号:2016MLYG08315),收回公共租赁住房。请你于2019年4月16日前腾退房屋,并缴清房租、水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。逾期未履行，我们将按相关规定收回房屋、处置遗留物品、追缴所欠费用，直至提起诉讼、申请人民法院强制执行。2019年4月12日，该通知由他人签收。在前述通知书限定的期限内，被告颜强未向原告公共住房公司交还房屋，也未支付欠付的租金。2019年4月18日，原告公共住房公司自行收回了涉案房屋，产生开换锁、补办门禁卡等费用330元以及涉案房屋维修开关、插座、墙面、吸顶灯等房屋恢复费用530元，此外，原告垫付了被告居住期间的水、电、气费用合计377元。现原告起诉来院要求判如所请。审理中被告颜强经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本院认为，原告公共住房公司与被告颜强签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定“租金按月缴纳，乙方（被告）应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方（原告）有权书面通知乙方解除合同，收回房屋。”《重庆市公共租赁住房租赁合同》履行过程中，被告颜强支付原告公共住房公司租金至2018年9月。自2018年10月1日起的租金，被告颜强至今未支付。原告公共住房公司在被告颜强逾期支付租金超过6个月后，有权根据合同约定行使解除权。原告公共住房公司于2019年4月9日向被告颜强《通讯地址确认书协议》中确认的通讯地址发出《解除租赁合同通知》。根据《通讯地址确认书协议》的约定，视为该通知已送达被告颜强，原告于2019年4月18日收回涉案房屋，故原告公共住房公司与被告颜强签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2019年4月18日解除。合同解除后，被告颜强有返还租赁房屋的义务。被告颜强并未履行返还房屋的义务，原告公共住房公司自行收回租赁房屋所支出的开锁、换锁、补办门禁卡的费用，应由被告颜强承担。故本院对于原告公共住房公司要求被告颜强支付该项费用330元的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告未按照原状返还房屋，原告为恢复涉案房屋设施，产生房屋恢复费，原告要求被告支付该项费用530元，符合合同约定，本院予以支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定租金标准为425.10元/月。现被告颜强未支付原告公共住房公司从2018年10月1日起的租金，原告公共住房公司要求被告颜强按合同约定的租金标准支付从2018年10月1日起至2019年4月18日止的租金2805.66元理由正当，本院予以支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。现被告颜强未支付原告公共住房公司从2018年10月1日起至2019年4月18日的租金，原告公共住房公司要求被告颜强按照合同约定支付逾期交纳租金的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定承租人租赁期间的水、电、气等费用由承租人承担，故原告为被告垫付的该费用377元应当由被告支付原告，原告要求被告支付其垫付的水、电、气费用377元的理由正当，本院予以支持。被告颜强经本院依法传唤，不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告颜强于2016年10月28日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2019年4月18日解除；二、被告颜强于本判决发生法律效力后三日内按425.10元/月的标准支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2018年10月1日起至2019年4月18日止的租金2805.66元；三、被告颜强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2018年10月1日起至2019年4月18日期间逾期支付租金的违约金。该违约金从2018年10月1日起至2019年3月31日期间以每月应交租金425.10元为基数，从每月21日起，按每日万分之五的标准，计付至该款付清时止；以2019年4月1日至同月18日期间欠付租金255.06元（425.10元/月×÷30天×18天）为基数，从当月21日起，按每日万分之五的标准，计付至该款付清时止；四、被告颜强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司租赁房屋恢复费用530元；五、被告颜强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司垫付的水、电、气费用合计377元；六、被告颜强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司房屋开换锁、门禁卡费用330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告颜强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  胡宇音人民陪审员  陈小兵人民陪审员  郑元霞二〇一九年十二月十六日书 记 员  李 玲