广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9337号 上诉人(原审被告)：叶锦昌，男，1985年8月16日出生，汉族，身份证住址：广西北海市银海区，现住南宁市青秀区。 被上诉人(原审原告)：杨忠良，男，1972年7月5日出生，汉族，身份证住址：湖南省永州市零陵区，现住南宁市。 委托诉讼代理人：刘志荣，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石璐，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道1009号广西农垦国有九曲湾农场东方社区33栋1号，统一社会信用代码：91450102MA5K9MWFXX。 法定代表人：郭富智，执行董事。 上诉人叶锦昌因与被上诉人杨忠良、南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司（以下简称爱尚嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶锦昌、被上诉人杨忠良及其委托诉讼代理人刘志荣、石璐到庭参加诉讼。被上诉人爱尚嘉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 上诉人叶锦昌上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，发回重审或依法改判；本案一审诉讼费、财产保全费由上诉人叶锦昌承担；二审诉讼费、财产保全费由被上诉人杨忠良承担。事实与理由：杨忠良与叶锦昌房屋买卖合同纠纷一案，上诉人叶锦昌在一审开庭前发现案涉房屋被案外人谢葵申请财产保全并已被南宁市兴宁区人民法院查封，以致无法为被上诉人杨忠良办理过户手续。上诉人叶锦昌一审开庭后多次与被上诉人杨忠良沟通，需等南宁市兴宁区人民法院的查封解除后，才能为其办理过户手续，被上诉人杨忠良表示继续要房。现阶段已经处于仲裁委员会开庭并作出裁决的最后时期，得到仲裁裁决书后，上诉人叶锦昌即可把案涉房屋过户给被上诉人杨忠良，继续履行双方的合同。据此，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人叶锦昌的上诉请求。 被上诉人杨忠良答辩称，本案一审起诉立案之前，上诉人叶锦昌就一直辩称其与案外人谢葵之间的房屋买卖合同纠纷可以马上解决，但是自一审起诉立案至今已经超过10个月，案涉房屋仍处于被查封状态，且案涉房屋于2019年6月12日又被南宁市青秀区人民法院查封，执行标的为71万元。因此上诉人叶锦昌称可以很快将案涉房屋过户给被上诉人杨忠良，根本无法实现。 被上诉人爱尚嘉公司未提交书面答辩意见，亦未出庭参加诉讼。 杨忠良向一审法院起诉请求：1、解除杨忠良与叶锦昌和爱尚嘉公司签订的《房屋转让及经纪合同书》；2、叶锦昌双倍返还定金共计50万元；3、叶锦昌返还杨忠良已支付的首付款15万元；4、叶锦昌赔偿杨忠良支付的房屋评估费6400元；5、爱尚嘉公司返还按揭服务费4800元；6、叶锦昌支付一审诉讼费、公告费、财产保全费等杨忠良为本案一审支出的诉讼费用。 一审法院认定的事实：2018年12月5日，杨忠良（买方、乙方）与叶锦昌（卖方、甲方）、爱尚嘉公司（经纪方）签订《房屋转让及经纪合同书》，约定买方向卖方购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳左岸*号房（桂（2018）南宁市不动产权第0228378号），建筑面积135.16平方米，转让成交价128万元；买方在签订合同当日支付5万元作为部分定金，余额定金20万元应在2018年12月13日前支付，剩余购房款（不含定金）103万元，按如下方式支付：1、首付款15万元于2018年12月21日前打入卖方指定的银行账户。2、尾款88万元由买方申请银行贷款，以银行约定的时间和方式支付给卖方；买卖双方须于注销银行抵押、交税当日到南宁市房屋产权交易中心办理产权过户；卖方保证房屋享有完整所有权，并无存在隐瞒相关重要事实或者提供虚假情况等违反诚信行为。卖方应在办理交易过户手续前将有关房屋产权纠纷、债务、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。由于卖方原因造成房屋不能办理产权过户登记的，或发生被司法机关查封等情形由卖方承担全部违约责任；如卖方在收取定金后不履行合同条款，则应双倍返还给买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；买方委托经纪方协助办理银行按揭手续，买方在合同签订五个工作日内向银行提出书面申请，卖方应积极配合，买方支付经纪方按揭服务费4800元，经纪方代收评估费6400元；基于经纪方提供的中介服务，卖方应向经纪方支付19200元中介服务费等。 2018年12月5日，叶锦昌向杨忠良出具《收据》，确认收到合同定金5万元。2018年12月9日，叶锦昌向杨忠良出具《收据》，确认收到合同第二部分定金20万元。同日，爱尚嘉公司向杨忠良出具两份《收款收据》，确认收到评估费6400元、贷款服务费4800元。2018年12月24日14时48分53秒，申请人为叶锦昌通过“邕e登”查询案涉房屋抵押、查封情况，查询显示房屋已于2018年12月21日被一审法院查封。同日16时3分，叶锦昌收到杨忠良转账15万元，并在该日出具《收据》予以确认收到合同首付款15万元。 另查明，2018年，叶锦昌与案外人谢葵签订《房屋买卖合同》，约定叶锦昌将案涉房屋出卖给谢葵。2018年12月19日，南宁市仲裁委员会向叶锦昌发送谢葵诉其房屋买卖合同纠纷一案应诉通知书。同日，依南宁市仲裁委员会申请，一审法院作出（2018）桂0102财保23号民事裁定书，裁定对叶锦昌价值113万元的财产进行查封、扣押、冻结。2018年12月21日，一审法院对案涉房屋进行查封。 一审法院认为，杨忠良与叶锦昌、爱尚嘉公司签订《房屋转让及经纪合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。一、关于合同解除问题。合同签订后，杨忠良按约向叶锦昌支付了定金25万元、首期购房款15万元，但在办理银行贷款时发现案涉房屋因叶锦昌与案外人谢葵的纠纷已被一审法院查封，导致案涉房屋无法顺利按合同约定办理贷款、过户等手续。叶锦昌与杨忠良签订房屋买卖合同之前，叶锦昌与谢葵之间已经存在案涉房屋买卖合同关系，双方之间因合同履行而发生纠纷，并且纠纷仍在南宁市仲裁委员会的处理之中，杨忠良是否能实现合同目的仍存在不确定因素，叶锦昌辩称在和杨忠良签订房屋买卖合同之前已经将房屋争议情况进行了告知，杨忠良不予认可，叶锦昌对此主张的事实未能提供证据加以证实，杨忠良要求解除与叶锦昌等签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院予以支持。二、关于叶锦昌责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”杨忠良与叶锦昌签订的合同并未记载案涉房屋已经存在和他人存在争议的事实，叶锦昌亦未有证据证明已经充分告知买受人，且房屋因纠纷已被一审法院查封，导致本案合同无法继续履行，叶锦昌的行为已构成违约。房屋买卖合同约定合同价款为128万元，定金为25万元。双方约定的定金数额并未超过《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，故叶锦昌应双倍返还定金25万元×2＝50万元，其已经收取杨忠良的购房款15万元亦应予返还。杨忠良为本案房屋交易已经支出的评估费6400元，因合同无法继续履行导致购房目的不能实现，该费用系因叶锦昌违约而导致的直接损失，叶锦昌也应予赔偿。三、关于爱尚嘉公司责任承担问题。爱尚嘉公司作为房屋买卖合同中经纪方，合同约定银行贷款手续由杨忠良委托其办理，为此支付服务费4800元，现由于案涉房屋因叶锦昌与他人纠纷被一审法院查封，导致无法办理银行贷款业务，爱尚嘉公司亦未提交证据证明其是否已经履行了合同义务，故杨忠良要求爱尚嘉公司退还支付的按揭服务费4800元，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告杨忠良与被告叶锦昌、南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司于2018年12月5日签订的《房屋转让及经纪合同书》；二、被告叶锦昌向原告杨忠良退还购房款15万元；三、被告叶锦昌向原告杨忠良双倍返还定金50万元；四、被告叶锦昌向原告杨忠良赔偿房屋评估费6400元；五、被告南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司向原告杨忠良退还按揭服务费4800元。案件受理费8160元、财产保全费3802元，由被告叶锦昌负担。 综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、本案当事人签订的《房屋转让及经纪合同书》是否继续履行？二、上诉人叶锦昌是否退还被上诉人杨忠良15万元首期购房款、双倍返还定金50万元、房屋评估费6400元？ 一审判决认定的事实，叶锦昌和杨忠良均无异议。本院对当事人均无异议的一审判决认定的事实，予以确认。 二审期间，被上诉人杨忠良提交了一份2019年10月29日案涉房屋的不动产档案查询告知单、一份上诉人叶锦昌在中国执行信公开息网的被南宁市青秀区人民法院执行的有关信息，欲证明截止至2019年10月29日，案涉房屋不仅被案外人谢葵申请查封，2019年6月12日又被南宁市青秀区人民法院执行查封，执行标的为710000元，上诉人叶锦昌未履行金额为719500元，案涉房屋仍处于被查封的状态，不具备过户的可能。上诉人叶锦昌对案涉房屋以上被查封的事实予以认可。 本院认为，关于本案当事人签订的《房屋转让及经纪合同书》是否继续履行的问题。杨忠良与叶锦昌、爱尚嘉公司签订的《房屋转让及经纪合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应恪守履行。上诉人叶锦昌因与案外人谢葵的纠纷，使案涉房屋被一审法院查封至今，导致案涉房屋一直无法按合同约定办理过户手续。在上诉人叶锦昌与案外人谢葵的纠纷尚未解决、案涉房屋仍未解封的情况下，叶锦昌作为另外案件的被执行人，其案涉房屋于2019年6月12日又被南宁市青秀区人民法院执行查封，执行标的为710000元。因此案涉房屋不具备过户条件。上诉人叶锦昌认为跟案外人谢葵之间的房屋买卖合同纠纷等待南宁仲裁委员会审理的仲裁结果来办理解除案涉房屋的查封手续，但从一审至今，案涉房屋的解封不仅没有实质性进展，而且叶锦昌作为另外案件的被执行人，该房屋又被南宁市青秀区人民法院执行查封；当事人杨忠良也表示不愿意再相信叶锦昌能够办理解封手续交房，不愿意再调解。因此，根据以上案件事实，被上诉人杨忠良购房目的不能实现，其要求解除双方签订的《房屋转让及经纪合同书》，事实与理由充分，本院予以支持。一审法院对此所作判决正确，本院予以维持。 关于上诉人叶锦昌是否应退还被上诉人杨忠良15万元首期购房款、双倍返还定金50万元、房屋评估费6400元的问题。本案中，被上诉人杨忠良在双方签订《房屋转让及经纪合同书》后，依约向上诉人叶锦昌交付了定金25万元、首期购房款15万元、并支出了房屋评估费6400元。上诉人叶锦昌因自身原因导致不能办理房屋过户，责任在叶锦昌，其行为已构成违约，应依约承担违约责任。一审法院判决叶锦昌应向杨忠良双倍返还定金50万元以及返还已收取的首期购房款15万元，并赔偿被上诉人支出的房屋评估费6400元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人叶锦昌的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8160元，由上诉人叶锦昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 黄云星 书 记 员 谢小婷