山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初5905号原告：青岛市北建设投资集团有限公司,住所地青岛市市北区辽阳西路16号9层。法定代表人：张永伟，董事长。委托诉讼代理人:刘海琴，山东众成清泰(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张茹,山东众成清泰(青岛)律师事务所所律师。被告:山东龙浩空中飞行信息服务有限公司,住所地济南市市中区二环南路6636号中海广场21层6单元。法定代表人:林国强,总经理。委托诉讼代理人:梁景辉,广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人:李广昊,男,山东龙浩空中飞行信息服务有限公司员工。原告青岛市北建设投资集团有限公司（以下简称市北建投公司）与被告山东龙浩空中飞行信息服务有限公司（以下简称山东龙浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市北建投公司的委托诉讼代理人刘海琴、被告山东龙浩公司的委托诉讼代理人梁景辉、李广昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市北建投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金92296元（2017年5月1日至2018年4月30日）；2、被告向原告支付房屋占用费221631.65元（自2018年5月1日至2019年4月30日，按照每日租金607.21元计算）；3、被告向原告支付违约金62785.53元（按照上述1、2项请求总和313927.65元的20%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年5月1日青岛市市北区特色街管理委员会办公室(以下简称“特色街管委会”)与被告签订《房屋租赁合同》,约定被告租赁特色街管委会位于青岛市延安一路31号-41的房屋一处,租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日止,免租装修期为2个月,即2017年5月1日至6月30日,计取租金的具体期限为304天,租金共计184592元,日租金为607.21元,租金收取方式为预收租金。合同第六条约定,承租方不按合同约定的时间和金额支付每期租金的全部或者部分,每迟延一日应按欠付额的1‰向出租方支付违约金。租赁期限届满后,被告继续使用该房屋。2017年8月14日青岛市市北区人民政府(以下简称“市北区政府”)决定:红酒坊9800平方米(26套)自管房屋及红酒坊街区统一由原告进行招商管理。根据该决定,特色街管委会已将红酒坊9800平方米自管房屋(市北区延安一路26套房屋)的租赁等相关事宜全部移交给原告,上述《房屋租赁合同》项下的全部权利义务亦由原告承继。被告未按照合同约定支付租金和占用费，经原告多次催缴,被告仍未支付。故为维护原告合法权益诉至法院,请求判如所请。被告山东龙浩公司辩称，1、原告的请求无任何事实和法律依据,应当依法予以驳回。原被告双方未签订房屋租赁合同,原告无权要求被告支付房屋租金等；2、没有任何证据表明原告是涉案房屋的所有权人,原告无权要求被告支付房屋租金等，从被告与特色街管委会签订的《房屋出租合同》可以看出,涉案房屋的所有权人为山东省青岛体育训练基地(以下简称体训基地)，特色街管委会是在与体训基地签订租赁合同的基础上再向被告转租涉案房屋的。原告既不是涉案房屋的所有权人,也未与体训基地签订房屋租赁合同,仅凭市北区政府的一纸决定（被告至今未有收到书面文件),无权要求被告支付房屋租金等。3、涉案房屋无建筑工程报建手续,无不动产产权证,原房屋出租合同为无效合同,原告无权依据该合同向被告索要房屋租金等，4、涉案房屋无市政统一供暖、供水管路,且房屋结构为上下四层连通，即使被告后期配置了采暖空调,但能耗巨大且效果不佳,冬季室内气温长期低于10℃,房屋内用水为体训基地从周边单位私接管路供水,且施工工艺不合规,部分管路暴露在地表以上,导致冬季低温时停水(2017年冬季停水45天),不能满足办公使用目的,被告有权减少租金或不付租金；5、自2018年4月份开始,原告便以政府盘查国有资产为由让被告关门停产,待接到通知时再开门经营，但时至今天,原告仍未通知被告让其进入办公。由于被告无法使用该房屋,迫不得已的情况下,被告已重新租用其他场所办公,为此,被告有权减少租金或不付租金；6、特色街管委会已收取被告房屋押金1万元整,且房屋租赁合同为双务合同,即使认定原合同有效,但特色街管委会和原告在未征得被告同意、未与被告办理结算的情况下，私下转让合同权利义务属无效行为,对被告不产生法律效力。7、退一步来说,即使认为原房屋出租合同有效,且原被告双方继续适用原合同的情况下,该合同的年违约金高达36.5%,严重超过同期银行贷款利率，严重超过原告有可能产生的损失，被告有权予以降低。综上，要求驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年体训基地与市北区政府签订《山东省青岛体育训练基地与青岛市市北区人民政府关于继续打造“红酒街”特色街有关事宜的协议书》约定:体训基地同意将其所属(延安一路一广饶路)包括涉案房屋在内的约9800平方米网点房交由市北区政府统一组织对外招商,租赁和管理,时限为五年,自2013年5月1日起至2018年4月30日止,协议期内,租赁业户的管理协调等问题全部由市北区政府负责,协议期满后,如果市北区政府需要继续续约,应提前三个月书面告知体训基地,征得同意后，双方另行签订房屋租赁合同。2017年4月1日特色街管委会与被告签订《房屋出租合同》，合同载明涉案房屋为市北区政府和体训基地联合建设的特色街区项目,特色街管委会拥有该房屋的经营权和管理权至2018年4月30日。期满后该房屋交还体训基地,承租方知晓上述情况并同意承租。合同约定,承租方租赁房屋坐落青岛市延安一路31号-41的网点房屋一、二层及地下一层,建筑面积291.03平方米,阁楼（2.2米以上）建筑面积25.15平方米，用于办公，该房屋按照现状交接,承租方已经对其各种状况作了充分了解。租赁期限一年，自2017年5月1日至2018年4月30日止,免租装修期为2个月,即2017年5月1日至6月30日，计取租金的具体期限为304天,租金共计184592元（此金额已减除2个月装修免租期）,租金收取方式为预收租金，合同签订当日支付前五个月的租金，2017年11月30日支付剩余五个月的租金。合同签订时,承租方应向出租方支付保证金1万元。合同结束时,若承租方无违约情况发生,则应无息退还被告。合同第六条的违约责任中约定,承租方不按合同约定的时间和金额支付每期租金的全部成者部分,每延一日应按欠付额的1‰向出租方支付违约金。合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签订后,被告依约缴纳了房租92296元及保证金1万元,特色街管委会向被告交付了涉案房屋,租赁期限届满后,被告仍占有使用着涉案房屋，2019年9月被告与出租方代表姜伟协商签订了设备清单，约定：有关涉案房屋相关的租赁协议签订前，被告所有设备暂放置于涉案房屋内，出租方应保证设备的完整性，若有损坏、丢失应承担相应赔偿，有关该房屋租赁的相关协议另行约定，交接的设备清单载明了物资名称、数量等。原告确认姜伟系代表原告与被告进行的交接。诉讼中被告表示在两个月内将清单中的设备搬走。2017年8月14日市北区政府决定:红酒坊9800平方米(26套)自管房屋及红酒坊街区统一由原告进行招商管理,市北区政府与体训基地关于红酒坊沿街房屋租赁协议到期后,由原告与体训基地续签协议,租赁期五年。根据该决定,特色街管委会将红酒坊9800平方米自管房屋(市北区延安一路26套房屋)的租赁等相关事宜全部移交给原告,《房屋出租合同》项下的全部权利义务亦由原告承继。原告与体训基地续签租赁协议,体训基地同意将上述自管房屋交由原告承租进行统一管理和组织招商。本院认为,被告与特色街管委会签订的房屋出租合同系双方当事人的真实意思表示,不违背法律的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。原告作为特色街管委会的承继者依法享有房屋出租合同中特色街管委会的权利义务。在原告未提交其他证据证明其与特色街管委会就权利义务转让已经通知了被告的情形下,本院以原告提起本案诉讼视为已经履行了通知被告的义务,据此,原告要求被告向其支付租期内拖欠的租金92296元，本院予以支持；租赁期限届满后，被告继续占有使用着涉案房屋,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期，被告未支付占用期间的费用,现原告要求被告比照租金数额向其支付占用房屋期间的占用费221631.65元，理由正当，本院予以支持。被告对其辩解的由于涉案房屋的供暖、供水存在问题，致使其无法正常使用涉案房屋以及自2018年4月份开始因原告的原因导致其一直无法使用涉案房屋，应该减少或免除交纳租金义务的抗辩理由未提供证据，本院不予采信。鉴于原告未能提供证据证明在特色街管委会将合同权利义务转让给原告后其及时履行了通知被告的义务及向被告主张房屋租金的事实，因此对原告主张违约金的请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,判决如下：一、被告山东龙浩空中飞行信息服务有限公司向原告青岛市北建设投资集团有限公司支付房屋租赁费92269元；二、被告山东龙浩空中飞行信息服务有限公司向原告青岛市北建设投资集团有限公司支付房屋占用费221631.65元；三、驳回原告要求被告山东龙浩空中飞行信息服务有限公司支付违约金62785.53元的请求。上述第一、二项，由被告山东龙浩空中飞行信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告山东龙浩空中飞行信息服务有限公司发有限公司未在本判决指定的期间履行上述金钱给付义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6951元（原告已预交），由原告负担1158.5元，被告负担5792.5元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  葛增荣人民陪审员  李惠琴二〇一九年十二月十九日书 记 员  林 洁