青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初492号原告（申请执行人）：韩高伟，公民身份号码×××，男，汉族，1974年12月16日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：孙生宏、张姝，青海泰宏律师事务所律师。被告（案外人）：李飞，公民身份号码：×××，男，汉族，1988年11月5日出生，住西宁市。被告(被执行人)：青海怡海房地产开发有限公司,组织机构代码：66192XXXX，住所地西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。法定代表人：马永胜，总经理。委托诉讼代理人：苗军。原告韩高伟与被告李飞、青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16公开开庭进行了审理。原告韩高伟的委托诉讼代理人张姝、被告李飞、怡海公司的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩高伟向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区;2.本案的诉讼费由李飞、怡海公司承担。事实与理由:韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案,青海省高级人民法院于2016年6月7日作出(2016)青民终78号民事判决。该判决生效后,因怡海公司未按期履行义务,韩高伟于2016年6月28日申请强制执行。人民法院依法查封冻结怡海公司名下的40套房产并进行评估,对包含涉案7号楼1单元1161室房屋依法进行网络司法拍卖。拍卖期间李飞对执行标的提出书面异议,西宁市中级人民法院作出(2019)青01执异108号执行异议裁定,中止对青海省西宁市××区的执行没有事实和法律依据,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先,李飞与怡海公司签订《商品房买卖合同》是在2013年11月20日,双方之间存在名为商品房买卖,实为以房抵债的法律关系。因案涉房屋并未过户,李飞享有的仍是普通债权,实际上并不存在真实合法有效的房屋买卖合同关系。因此,李飞不享有足以阻却执行的实体权利。其次,“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是指人民法院查封之前,案外人及其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。李飞提交的西宁市不动产登记中心出具的名下无产权登记证明,证明李飞本人在西宁市无产权登记,不能证明李飞符合“购商品房是系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的标准。第三,李飞只提供了怡海公司2018年3月23日出具的收据,收款方式为顶工程款,未出具正规的不动产销售发票。该收据出具时间与李飞购买房屋时间间隔四年四个月,且是在案涉房屋处于法院查封状态下出具的。上述行为违背了商品房买卖合同的严谨性和客观性,对其商品房买卖关系的真实性存疑。另外该收据收款方式已经证明李飞并未实际支付购房款,不满足已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十的条件,故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除涉案房屋的执行。在李飞不具有足以排除人民法院强制执行的民事权益前提下,西宁市中级人民法院作出的(2019)青01执异108号执行异议裁定错误,应予纠正。李飞辩称，2013年与怡海签订的合同真实有效，2013年其还在上学，其父亲李方英出资为其购买房屋，作为结婚所用，不具备有配偶及成年子女名下无房产的情形，该房屋属于基本保障住房。怡海公司于2018年出具购房款收据是根据该公司要求抵顶工程款，其父亲承包了怡海公司的工程，双方存在欠款关系。怡海公司辩称，李飞父亲给怡海公司的工程安装窗户，双方只是口头协议约定用三套房子抵顶工程款，涉案房屋李飞已经实际占有。其公司和韩高伟虽签订了借款合同，但未收到1000万元借款，也未将以上房屋进行抵押登记，故不认可韩高伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证，并对本案事实认定如下：怡海公司于2011年9月30日取得案涉西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼《商品房预售许可证》，7号楼于2013年主体验收，但至今未组织竣工验收。2013年4月12日，包括案涉房屋在内的40套房屋由怡海公司作为期房网上签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司），作为借款的担保。2013年4月13日，怡海公司与融达公司签订《借款合同》，约定怡海公司向融达公司借款10000000元，怡海公司将其位于西宁市××路、2单元，面积为5013.66平方米的40套房屋抵押给融达公司，抵押合同担保的范围包括债务本金、利息、违约金、实现债权的费用。合同签订后，双方并未在房产部门进行抵押登记，而是签订了商品房预售合同，并在西宁市房地产交易管理所办理了网签登记。2015年8月20日，融达公司作为出让人，韩高伟作为受让人与债务人怡海公司签订债权转让合同，约定融达公司享有怡海公司借款本息债权全部转让给韩高伟。2015年8月31日，韩高伟基于上述债权将怡海公司诉至本院，并提出诉讼保全申请，本院于2015年9月28日作出保全裁定，查封了怡海公司名下位于西宁市××区、2单元的40套房屋。在查封上述房屋中包含李飞购买的××楼房屋。该案经青海省高级人民法院审理，于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决怡海公司向韩高伟偿还借款本息15600000元。判决生效后，韩高伟向本院申请强制执行。后因冶万录等人提出案外人执行异议之诉，执行程序中止，该案审理终结后。本院于2018年1月29日作出(2018)青01执恢13号执行裁定，对韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案恢复执行，因怡海公司不能履行生效裁判确定的义务，本院遂对已查封评估的位于西宁市××区房屋进行网络司法拍卖，并发出《竞买公告》，李飞得知后，以本院所拍卖的房屋为其所有为由，向本院提出执行异议。2019年7月12日，本院作出(2019)青01执异93号民事裁定，中止对被执行人怡海公司名下，位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区位于青海省西宁市××区房屋的执行。该裁定送达后，韩高伟提起执行异议之诉。另查明，李方英系青海铭森门窗有限公司股东，怡海公司将其开发的锦峰13号、14号楼铝塑复合内平开窗和推拉门安装工程以包工包料的形式承包给青海铭森门窗有限公司。2014年3月5日，怡海公司与青海铭森门窗有限公司形成《决算协议》，约定怡海公司以其开发的西宁市××区两套房屋以抵顶工程款的形式转让给青海铭森门窗有限公司，房号分别为9号楼9-1104室、9-2404室，面积分别为132.95平方米，每平方米4500元，两套房屋总价款为1196550元。2013年11月20日怡海公司已交付青海铭森门窗有限公司一套夏都之林住××区房屋面积为157.78平方米，作价为519151.68元，以上三套房屋共计1715701.68元,超出5866.88元由青海铭森门窗有限公司现金支付给怡海公司。2015年青海铭森门窗有限公司被吊销营业执照。2013年11月20日，李方英以李飞名义与怡海公司签订《商品房买卖合同》，约定李飞购买怡海公司位于西宁市××区房屋，建筑面积157.78-160.89平方米之间，单价为内定，认购此房时，买受人已交清房款，交房时间为2014年10月1日。2018年的3月23日怡海公司出具的《收据》载明，李飞交纳房款519151.68元，收款方式为顶工程款，收款事由为工程款顶夏都之林7号楼1161室房款。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往夏都之林7号楼对于入住情况进行现场勘察，包括李飞在内的本案当事人均未在涉案房屋内实际入住，涉案房屋内水电暖均未开通。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：李飞是否对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1161室享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系李飞对登记在怡海公司名下的房屋提出的异议，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，李飞未完成涉案房屋的不动产登记，不发生物权变动的效力。本院于2015年9月30日查封了怡海公司名下位于西宁市××区、2单元的40套房屋，李飞提交其与怡海公司签订的《商品房买卖合同》显示签订时间为2013年11月20日，虽在人民法院查封之前，但涉案工程至今未竣工验收，不具备签订《商品房买卖合同》的条件，故该《商品房买卖合同》不属于合法有效的买卖合同。其次，关于是否符合所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的问题。李飞父亲李方英与怡海公司通过房屋抵顶工程款形式达成的协议，是一般债权债务关系，故本案的基础法律关系并非商品房买卖合同关系。虽然李飞名下无其他用于居住的房屋，但李飞不是商品房的实际买受人，不符合“用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋”系所购商品房的前提条件。最后，关于是否已支付购房价款的问题。李飞提交怡海公司出具的涉案房屋抵顶工程款收据，能够证明房价款是以工程款抵顶，李飞就涉案房屋并未实际支付购房款。综上所述，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债的行为并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的全部条件，李飞对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1161室不享有足以排除强制执行的民事权益。韩高伟要求对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1161室继续执行的诉讼请求成立，予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：准许执行位于西宁市××区1161室位于西宁市××区城东区昆仑东路7号楼1单元1161室位于西宁市××区房屋。案件受理费100元，由青海怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 李娟审判员 靳玲审判员 纳敏 二○一九年十二月二十七日书记员 田云附：本案适用相关法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。