新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新21民初48号 原告（执行案外人）：王欢，男，1972年7月2日出生，汉族，住内蒙古包头市。 委托诉讼代理人：崔亚红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，住新疆鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆吐鲁番市鄯善县柳中路西侧，苗园路南侧。 法定代表人：张鑫，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏,新疆蒲昌律师事务所律师。 原告王欢与被告段正文、第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王欢的委托诉讼代理人崔亚红，被告段正文的委托诉讼代理人朱睿、第三人永诚房产公司的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王欢向本院提出诉讼请求：判令排除强制执行新疆吐鲁番市鄯善县柳中路东侧光明路南侧太阳岛社区的西域江南F1栋3号、4号底店（205.02平方米、205.02平方米）的行为。事实与理由：一、2011年4月12日刘国军向王欢借款1650000元，刘国军出具了借条，约定月息2分，刘国军一直按照约定给王欢支付利息；借款到期后刘国军没有偿还借款。王欢多次给刘国军打电话催要借款，2012年刘国军说在新疆的朋友向他借了很多钱进行房产开发，借他钱的朋友愿意用开发的房产抵偿刘国军欠王欢的借款，刘国军说带王欢去新疆看看他朋友开发的房产，如果王欢认为可以就能签订商品房买卖合同。二、1.王欢到了鄯善县后，看到刘国军朋友开发的房产主体已竣工，因刘国军无钱偿还，而且永诚房产公司的实际控制人张志杰也同意用其开发的房屋抵偿李世秀的欠款和王欢与刘国军的借款，并与王欢签订了商品房买卖合同。李世秀与刘国军是夫妻关系。2.2012年9月24日王欢就与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》并交付房屋的钥匙，张志杰带领我们到鄯善县房管所办理了网签和备案；2013年就通过鄯善县房屋中介公司登记对外出租出售；2017年将永诚房产公司已交付的房屋出租，并一直由承租人在使用。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王欢的请求符合上述法律规定，应当予以支持。 段正文辩称，一、本案争议的房产所有权人为永诚房产公司而并非王欢。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房产登记在永诚房产公司名下，对外公示的所有权人为永诚房产公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故永诚房产公司系案涉房产的所有权人。王欢向法院提起执行异议之诉请求解封登记在永诚房产公司名下的商铺，没有事实和法律依据。二、王欢的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除强制执行的情形。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定要排除执行需以上四个条件同时满足，并且能排除法院强制执行，才能停止执行。本案中王欢与永诚房产公司之间《房屋买卖合同》不具有真实性、合法性，双方之间的房屋买卖合同关系是基于以物抵债协议所产生的。以物抵债协议是永诚房产公司为替案外人张志杰偿还所欠他人的债务，永诚房产公司与王欢之间无任何债权债务，以物抵债协议严重侵害了作为永诚房产公司合法债权人段正文的权利。三、办理商品房网签备案登记，并不具备物权变动性质。本案中，王欢主张办理网签登记就取得产权且具备物权变动的主张，违反法律强制性规定。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。案涉房屋并未登记在王欢名下，王欢仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中王欢对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。四、王欢与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系。永诚房产公司实际控制人张志杰、王欢称是李世秀将钱借给了张志杰或高文斌，到期无法偿还时将永诚房产公司的房屋以物抵债给了王欢。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《商品房买卖合同》的订立系基于李世秀与永诚房产公司、高文斌、张志杰之间的抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭李世秀对永诚房产公司、高文斌、张志杰的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动；且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王欢寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与永诚房产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的段正文基于生效法律文书申请强制执行。五、王欢对房屋未办理过户存在过错。涉案房屋早就已经办理房屋所有权登记，登记在永诚房产公司名下，查封中的西域江南，很多房屋都已经办理了产权变更登记，由永诚房产公司过户至他人名下，并非王欢所称无法办理产权登记手续。西域江南2018年1月4日才被吐鲁番市中级人民法院查封，中间有近6年的时间产权是可以自由转移的，但王欢在此期间均未办理产权变更登记，王欢没有办理产权登记是为了避税，因此王欢对未办理过户存在重大过错，理应为此过错所导致的损失承担责任。六、关于涉案的《商品房买卖合同》的性质，永诚房产公司向王欢出让房产，永诚房产公司应得的价款用于折抵李世秀、张志杰、高文斌的债务，故该合同性质为以房抵债协议。《合同法》第九十九条、第一百条规定抵消的前提条件是当事人互负债务；从本案的借款形成过程来看，原始借款为王欢和其他相关案件众原告出借给李世秀，李世秀出借给张志杰、高文斌。借款合同、借条也是以上述个人名义签订或出具的，款项也是先汇入李世秀个人账户，再汇入张志杰、高文斌个人账户，而并未汇入永诚房产公司账户，故永诚房产公司与其王欢和他相关案件众原告之间不存在借贷合意。王欢与永诚房产公司没有互负债务，不能产生债权债务抵消的法律后果。因此涉案的《商品房买卖合同》、《抵债协议》的实质是由永诚房产公司通过以房抵债的方式为李世秀、张志杰、高文斌清偿欠王欢和其他相关案件众原告的债务，而非商品房买卖。综上，王欢以涉案房产己网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的事由，缺乏事实和法律依据。因此请求法院驳回王欢的诉请。 永诚房产公司述称，王欢的诉讼请求应当得到支持。一、本案以物抵债形成的商品房买卖合同，实际上是永诚房产公司与李世秀之间有担保之债，是为了偿还自己的担保之债形成的；实际借款人就是永诚房产公司，履行人员是张志杰，永诚房产公司给张志杰也出具了相关的收款收据。二、由于永诚房产公司资金不足，无法偿还，经过王欢与永诚房产公司协商，用永诚房产公司开发的商品楼用以抵偿借李世秀的部分资金，该关系就是房屋买卖的关系，有双方签订的书面合同，且永诚房产公司已经将相应的楼盘交付给了王欢，且王欢也将该房产进行了出租受益。三、王欢与永诚房产公司所签商品房买卖合同中的房产在房产部门进行了网签登记，上述行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除对涉案房产的执行。四、关于过户登记的问题，因过户登记要缴纳税费，税费不该王欢缴纳，应是永诚房产公司缴纳的，但由于永诚房产公司资金缺乏，没有缴纳相关税费，所以产权没有进行登记，过错在永诚房产公司。五、由于主体消防没有验收，没有办理各项产权，涉案的西域江南商业楼在2018年9月25日消防验收才验收合格，故未能及时给王欢办理产权登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定无争议的事实是： 一、2013年9月11日李军与永诚房产公司签订《借款合同》和两份《抵押合同》，约定永诚房产公司向李军借款50000000元，永诚房产公司以其开发的××县鄯善购物城抵押给李军；2014年9月19日李军与永诚房产公司变更抵押物，永诚房产公司将鄯善县购物公园（原鄯善购物城）负一层（他项权利证号为：鄯房他字第2014-951号）、一层（他项权利证号为：鄯房他字第2014-952号）、四层（他项权利证号为：鄯房他字第2014-953号）抵押给李军以保证借款合同依约履行。借款到期后，永诚房产公司未归还；2016年1月14日、15日李军和段正文签定《债权转让协议书》和《补充协议书》，约定李军将其对永诚房产公司享有的50000000元本金、利息及与50000000元债权所粘连、依附的担保物和其他一切权利转让给段正文。2016年1月21日段正文起诉永诚房产公司，主张永诚房产公司立即偿还其借款本金50000000元及利息和罚息，判令段正文对永诚房产公司提供的抵押担保的××县、一层、四层的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；同时向本院申请财产保全，本院于2016年1月19日作出（2016）新21财保2、3号裁定，裁定对永诚房产公司、高文斌、张志杰名下价值94000000元和17000000元的资产（包括房产、土地、应得的收入、经营权、银行存款、投资款、股权等）予以查封或冻结、限制其转让；该案本院经审理后，于2017年4月6日作出（2016）新21民初4号民事判决，永诚房产公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院做出（2017）新民终293号民事判决，维持本院该判决第一项、第四项判项即“一、被告鄯善县永诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告段正文借款本金4940万元，利息损失为2744.74521万元，自2016年1月16日起至判决生效之日止的利息按年利率24%计付；四、驳回第三人新疆一典通典当有限公司的诉讼请求”；变更第二项为：“鄯善县永诚房地产开发有限责任公司如到期不能清偿债务，对其不能清偿部分，段正文有权对鄯房他字第2014-952号（购物城一层）房屋他项权证项下抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权”等。 鄯善县房管所2017年12月12日应本院协助执行（回执）称：你院（2017）新21执91号协助执行通知书与执行裁定书已收悉，我单位已按你院通知书将鄯善县永诚房产公司名下位于一区柳中路东侧楼兰海-西域江南11处房产查封...注：F1栋3号、4号，2012年9月24日与王欢签订房屋买卖合同；F2栋3号、4号，2012年10月15日与武立刚签订房屋买卖合同，有法院查封；GXXXX号，2012年9月25日与李世秀签订房屋买卖合同；G栋13号，2012年12月10日与潘玉签订房屋买卖合同；G栋14号、15号，2012年9月25日与许宇全签订房屋买卖合同；以上房产信息已合同备案。E栋9号、10号、11号，2016年5月20日与郑秀华签订房屋买卖合同并做网签。 段正文向本院申请强制执行，本院于2018年1月3日作出（2017）新21执字第91号查封公告，依据（2017）新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚房产公司太阳岛社区鄯善购物城的全部五层、鄯善宴会城查封期限2018年1月3日至2020年1月2日；对永诚房产公司名下位于××县东侧楼兰海-西域江南11处房产查封（房号与产权证号分别为GXXXX号、GXXXX号、GXXXX号、GXXXX、FXXXX号、FXXXX号、FXXXX号、FXXXX号、EXXXX号、EXXXX号、EXXXX号）查封期限2017年12月12日至2020年12月11日。 2019年6月24日，王欢持《商品房买卖合同》、房款收据等证据，以案外人身份对本院（2017）新21执91号执行裁定中查封的的位××县南侧的楼兰海-西域江南F1栋3号、4号底店（205.02平方米、205.02平方米）的行为提出解封申请，本院于2019年6月29日作出（2019）新21执异8号裁定，驳回其异议请求。王欢不服，在法定期间内向本院提起了案外人执行异议之诉。 二、2012年9月6日，鄯善县房地产管理局向永诚房产公司开发的“楼兰海”暨“太阳岛”社区项目颁发了编号为：新建房许字（2012）011号的《商品房预销售许可证》。 三、2018年9月25日，鄯善县公安消防大队向永诚房产公司出具鄯县公消验字[2018]第0003号建设工程消防验收意见书，对永诚房产公司申报的楼兰海西域江南商业楼（C栋、F栋、G栋）进行了消防验收，综合评定此工程消防验收合格。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、王欢提供2010年5月18日张志杰向李世秀借款1000000元现金的《借款协议书》、同一天李世秀给马波打款904000元的银行流水、永诚房产公司工商登记信息各一份，证明2010年永诚房产公司实际控制人张志杰因公司经营向李世秀借款1000000元，并要求李世秀直接打入永诚房产公司股东马波的个人卡上；同时王欢以2011年3月21日永诚房产公司实际控制人张志杰给李世秀出具的借款借条及收条、当天李世秀与张志杰、永诚房产公司签订的《抵押担保借款合同》、同一日永诚房产公司法定代表人高文斌的新疆农村信用社的账户收到李世秀雇佣的工作人员杜慧打款13000000元的凭证、杜慧书面证明和身份证复印件，证明永诚房产公司实际控制人张志杰向李世秀借款13000000元，李世秀已将借款让其工作人员杜慧通过银行打给了永诚房产公司当时的法定代表人高文斌的账户上。永诚房产公司提供的新疆农村信用社现金交款单及对应收据各三份，证明2011年3月24日张志杰经高文斌账户给永诚房产公司转款合计23000000元,其中包含本案的借款14000000元。《借款协议书》出示原件、904000元的银行流水和永诚房产公司工商登记信息（段正文对其真实性认可），与本案有无关联性需结合其他证据予以判断；《抵押担保借款合同》及相应的借款借条和收条、13000000元打款流水（段正文认可其真实性）、杜慧书面证明（出示原件），与本案有无关联性需结合案件事实予以认定；2011年3月24日现金交款单及对应收据均出示原件，但与本案有无关联是否予以采纳需结合其他证据核实。 二、王欢提供2011年4月12日刘国军向其借款1650000元的借条、刘国军和李世秀的结婚证复印件，证明王欢与李世秀夫妻存在1650000元的债权债务关系，涉案房屋是基于三方之间的借款并以抵债方式折抵三方之间的借款，涉案房屋已支付全部价款。借条与结婚证与本案有无关联需结合案件事实综合判断。 三、王欢与永诚房产公司于2012年9月24日签订了两份F1栋3、4号商业房（205.02平方米、205.02平方米）（单价4000元每平方米，价值共1640160元，交付期限为2013年6月30日）的《商品房买卖合同》（合同编号：2012008、2012009）；同日永诚房产公司给王欢出具了相应的房款收据；2012年9月25日永诚房产公司（甲方）与李世秀（乙方）、王欢（丙方）签订了一份《以房抵债协议书》，三方共同确认至2012年9月25日甲方欠乙方借款1650000元，乙方欠丙方借款1650000元，为解决甲乙丙债务，经协商达成协议：“一、甲方将位于××县底店房产总面积410.04平方米，单价为每平方米4000元，做商品房买卖合同给丙方，商品房购销合同售价为每平方米4000元。经双方协商抵债价格为每平方米4000元。此价格为毛坯房价格。办理房产证产生的费用均由丙方承担。二、本次抵债的底店祥情如下：位于新疆自治区吐鲁番市××县南侧的楼兰海一西域江南F1栋3号、4号底店，建筑面积为410.04平方米。三、甲方、乙方一致同意，甲方将应归还乙方的借款1650000元，冲抵乙方应支付给甲方的购房款1640000元，本协议签订后，甲、乙、丙三方借款权利与义务终结。四、甲方于2012年9月25日给丙方签订了《商品房买卖合同》、出具了《房屋收款收据》，同时甲、乙、丙三方到鄯善房地产管理所进行了网签备案登记。五、甲方于2012年9月25日前将真实有效的抵债F1栋3号、4号房产网签合同办理完毕，并及时交予丙方...八、房屋办证所需税费由丙方自行负担。九、本协议签署之日起两年内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到丙方名下，乙方有权向甲方继续追索1650000元债务，并自本协议签署之日起按本金每日万分之1收取违约金...十一、甲方保证所签订的房屋信息真实有效，不存在欺诈行为。丙方在取得F1栋3号、4号网签手续后，若出售该房产，甲方应积极配合办理相关手续...”。《商品房买卖合同》、房款收据、《以房抵债协议书》是否合法有效、真实，本院需结合案件事实和其他证据综合判断。 四、王欢提供2013年10月17日王欢与永诚房产公司签订的《房屋交接书》一份、2019年9月29日阿力叶·司马义的书面证明一份及其身份证复印件一份、鄯善县故乡房地产经纪有限公司营业执照二份，用于证明：王欢与永诚房产公司签订《商品房买卖合同》，2013年10月份办理完备案和网签后就委托鄯善县中介机构出租和出售涉案的房屋，王欢自2013年起就合法占有涉案房产；王欢以2016年10月20日和2017年9月20日其与承租人杨海军、田长春就涉案F1栋3号、4号签订的租房协议、房租合同及王欢收取租房押金3000元、5000元的收条两份，证明王欢已在2016年10月20日和2017年9月20日将永诚房产公司交付的房屋出租的事实。租房协议、房租合同和《房屋交接书》、书面证明等的真实性和关联性，本院需结合案件事实和其他证据予以分析。 本院认为，本案的争议焦点是：王欢主张排除强制执行位于新疆吐鲁番市××县F1栋3号、4号底店（205.02平方米、205.02平方米）的请求能否得到支持。 王欢提出的案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于王欢与永诚房产公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在本院查封之前，王欢与永诚房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同；段正文主张王欢与永诚房产公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故本院不予采纳。 关于王欢是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2013年10月17日，永诚房产公司与王欢签订《房屋交接书》，确认永诚房产公司所开发的商品房以竣工，并且经有关部门验收合格，具备使用条件，确认永诚房产公司将涉案商铺交付给王欢；王欢与永诚房产公司在鄯善县房地产管理所业已办理了购房网签登记；2016年10月20日和2017年9月20日，王欢将涉案商铺出租给杨海军、田长春。上述事实能够证实王欢在人民法院查封之前，已实际占有该涉案房屋。 关于王欢是否已就涉案房屋支付全部价款。2012年9月24日，永诚房产公司与王欢签订了两份《商品房买卖合同》是基于永诚房产公司欠李世秀14000000元，而李世秀又欠王欢1650000元，经三方协商同意，永诚房产公司将其开发的西域江南F1栋3号、4号底店（205.02平方米、205.02平方米）抵给王欢，用于清偿三方相互部分的债权债务。因永诚房产公司、李世秀和王欢的上述行为不违反法律、法规的强制性规定，故对王欢已就涉案房屋支付全部价款的事实，本院予以确认。 关于王欢未办理过户登记的原因。在本院查封涉案房产之前，永诚房产公司开发的西域江南没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致王欢只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收满足办理证照的全部条件，及为住户办理产权证照，属于永诚房产公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于王欢。 综上所述，王欢对涉案房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行。经本院二〇一九年第十八次审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下: 在本院（2017）新21执91号执行案中，不得执行位于新疆吐鲁番市××县F1栋3号、4号底店（205.02平方米、205.02平方米）。 案件受理费19561元,由被告段正文负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 本院（2019）新21执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李 鑫 审 判 员 南 斐 人民陪审员 胡 琴 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员 兰保荣