广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5266号 上诉人（原审被告）：杨某卫，男，1967年3月出生，汉族，河南省镇平县人，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）：柳州市某某物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳石路，统一社会信用代码：9145XXXX821X。 法定代表人：兰某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王义勇，广西衡生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰亮生，广西衡生律师事务所律师。 上诉人杨某卫因与被上诉人柳州市某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人杨某卫上诉请求：1.撤销原判；2.改判在房屋保修期内物业服务费以予免除；3.减免2016年10月1日以后的物业服务费；4.柳州市某某物业服务有限公司主张物业服务费时效应于2018年10月8日起依法往前追诉；5.本人己交纳的19个月的物业服务费，共计2942.91元，用于冲抵以后发生的物业服务费。 事实和理由：一、因柳州市某某物业服务有限公司违反柳州市某某物业服务有限公司物业管理服务合同约定，未能按合同第二条第一款1.2.3.4.5.11点，第三条第2.3.5.6点履行，导致业主的房屋多处漏水，公共楼梯间天面漏水，楼道湿滑不安全，房屋外墙开裂，渗水进房间，其对业主的多次投诉，未做及时有效的处理，处理的结果也不反馈给投诉人，在房屋5年保修到期时仍未能及时有效的处理好。且至今未处理好，导致业主至今不能装修入住。期间还放任外人未经业主同意，破坏业主的房屋排水管道，产生的垃圾至今未清理。以上均有图片为证。[根据物业与房开签署的前期物业服务合同第二章第二条第1.2.3.4.5.6点、第三条第2点、第四条、第五章第十一条第3点、第十二条第2点、第十五条、第八章第三十条，业主房屋由物业公司负责验收，保修维修，并确保相应的质量和维修时限（因特殊原因，该房屋实际保修期为五年），从2011年10月1日交房开始计至2016年10月1日，因房屋多处漏水，未能达到交房之质量要求，视同未能按质按期交房，期间物业服务费不应由上诉人支付]。2012年3月1日至2013年12月31日本人已连续交纳物业服务费19个月，共计2942.91元，鉴于上述物业公司违约事实，本人拒绝缴纳2016年10月1日以前的物业服务费，也恳请法官支持上诉人诉求，减免相应的物业服务费。二、鉴于第一点上诉理由之所述，柳州市某某物业服务有限公司负责房屋维修，房屋质量验收，但在房屋保修期内却没有把房屋维修好，维修结果、维修验收情况也未告知业主，至今业主去检查确认房屋依然渗漏严重，无法装修入住的这一事实，恳请法官依法判定柳州市某某物业服务有限公司对业主物业管理违约在先，并依法减免上诉人2016年10月1日后的物业管理费。三、本人只收到柳州市某某物业服务有限公司2019年1月21日发来的物业服务费催缴函，鉴于柳州市某某物业服务有限公司于2018年10月8日向柳州市鱼峰区人民法院起诉主张物业服务费权利，其追诉权利日期应以起诉日往前依法追诉。上诉人原与柳州市某某物业服务有限公司签署的合同，合同约定每月10日交物业服务费，垃圾清运费，公共照明公摊费。柳州市某某物业服务有限公司所主张的权利已过追缴诉讼时效部分应视同其主动放弃。综上所述，柳州市某某物业服务有限公司未完全履行合同内容，也未达到合同约定的服务质量，并侵犯了上诉人对房屋的使用权及房屋公共部分的共有权，且直接导致上诉人至今不能装修入住，所以上诉人请求人民法院依法驳回柳州市某某物业服务有限公司不合法且不合理的诉讼请求。上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被上诉人不能适当履行物业服务合同条款，侵犯了上诉人的权力，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在被上诉人正确履行物业服务义务之前，上诉人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉求。 被上诉人柳州市某某物业服务有限公司辩称，上诉人的诉请及事实与理由都不成立，请求驳回上诉，维持原判。 柳州市某某物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.杨某卫支付柳州市某某物业服务有限公司物业服务费9448.29元，违约金5668.97元，垃圾费457.5元，路灯费183元，律师代理费900元，合计16657.76元；2.诉讼费用由柳州市某某物业服务有限公司承担。 一审法院认定事实：柳州市某某物业服务有限公司系具有三级资质的物业服务企业。2007年8月8日，柳州市农工商房地产开发公司与柳州市某某物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘柳州市某某物业服务有限公司对柳州市某某小区提供前期物业管理服务事宜。杨某卫系位于广西壮族自治区柳州市房屋的所有权人及管理人，2011年10月1日，杨某卫签署《柳州市农工商房地产开发公司交房单》，该交房单中载明：业主姓名杨某卫；位于柳州市柳石路257号的物业“某某小区”12栋1单元3层2号房于2011年10月1日正式交房，等等。同日，杨某卫(甲方)与柳州市某某物业服务有限公司(乙方)签订了《物业管理服务合同》。约定：甲方购买的房屋位于广西壮族自治区柳州市，建筑面积为258.15平方米；收费标准：按建筑面积计收，0.6元／平方米·月；物业管理服务费从2012年3月份开始收取，没入住的业主物业管理服务费按柳州市建委有关规定收取，物业管理服务费标准将按市场变化及政府指导意见作适当调整；物业管理服务费，由物业实际使用人或物业承租人承担；水电费标准按柳州市供水、供电公司的计价标准和实际使用量收取；公共照明公摊费标准按柳州市供电公司的计价标准和实际使用量公摊后收取；甲方应于每月的10日前到乙方财务部门交清物业管理服务费、专项维修资金、水电费、公共照明公摊费、经营垃圾清运费；甲方违反合同，未按约定交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期10日内交纳，并从逾期之日起，每天按应交金额的5%收取滞纳金；该合同即将期满时，甲方决定不聘请乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受聘请的，应提前三个月书面通知甲方；该合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面通知送达乙方，且没有选聘新的物业管理公司，乙方继续管理的，视为该合同自动延续；该合同终止后，在新的物业管理公司接管该物业前，乙方应当应甲方要求，继续为甲方提供物业管理服务，甲方应继续交纳相应的物业管理费用；该合同期限为5年，自2011年9月26日起至2016年9月25日止，合同期限届满时，该合同自行终止，等等。同日，杨某卫还签署了《柳州市某某物业服务有限公司某某小区业主公约》，同意接受柳州市农工商房地产开发公司委托柳州市某某物业服务有限公司对该小区实行物业管理服务。柳州市某某物业服务有限公司（甲方）与柳州市鱼峰区环境卫生管理所（乙方）签订《协议书》一份，该份《协议书》中约定：甲方委托乙方在某某小区（含门面）范围内实行收运、处置垃圾服务；服务户数为300户，按收费标准7.5元/月/户计；甲方付给乙方垃圾费每12个月结算一次，乙方开具正规发票给甲方、甲方次月20日付款，逾期则甲方须另支付给乙方违约金（按应付款每天5‰计）；甲方应积极协助乙方解决服务过程中出现的问题；该协议自2014年1月1日起至2017年12月31日止，等等。2018年7月20日，柳州市鱼峰区环境卫生管理所出具《委托书》一份，载明：柳州市鱼峰区环境卫生管理所委托柳州市某某物业服务有限公司代收某某小区各业主2018年1-12月份垃圾费，征收城市生活垃圾处理费标准调整至7.5元/月/户，等等。2016年3月1日、2017年3月13日、2018年4月2日柳州市某某物业服务有限公司向柳州市鱼峰区环境卫生管理所交纳了2015年1-12月的城市生活垃圾处理费、2016年1-12月商业垃圾清运费、2017年1-12月商业垃圾清运费分别为4770元、4815元、5215元。2018年7月10日、2018年8月9日、2018年9月10日广西电网有限责任公司柳州供电局开具了《广西壮族自治区国家税务通用机打发票》三份，该三份发票中均载明：用户名称：柳州市农工商房地产开发公司，行业分类：工业，用电类别：商业。分别载明：实收交纳电费5269.64元、6507.74元、3886.55元。由于杨某卫欠交物业费、公共照明公摊电费、垃圾清运费，柳州市某某物业服务有限公司于2018年10月8日向该院起诉，且柳州市某某物业服务有限公司向其发出书面通知，要求其交纳2014年1月1日起至2019年1月31日期间的物业费、生活垃圾清运费、公摊电费。杨某卫认可未交纳上述物业费等相关费用。柳州市某某物业服务有限公司认为，杨某卫未交纳物业费，构成违约，故诉至法院，提出前述请求。 另查明，位于广西壮族自治区柳州市房屋现未装修，杨某卫未入住该房屋。 一审法院认为，柳州市某某物业服务有限公司与杨某卫签订《物业管理服务合同》，未违反法律法规强制性规定，合法有效。虽《物业管理服务合同》中约定于2016年9月25日届满，但本案小区的业主未选聘新的物业公司，且柳州市某某物业服务有限公司仍为杨某卫提供物业服务，双方之间成立物业服务合同关系。柳州市某某物业服务有限公司与杨某卫双方均应按合同约定全面履行自己的义务。虽《交房单》上载明的房屋位于广西壮族自治区柳州市柳石路257号某某小区，该《交房单》上所载的交付房屋不能否定杨某卫为广西壮族自治区柳州市柳石路255号某某小区业主。柳州市某某物业服务有限公司依约为杨某卫所在小区提供了物业服务，杨某卫作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于杨某卫提出的诉讼时效问题，物业服务属于持续性服务,时效的起算应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且柳州市某某物业服务有限公司已于2018年10月8日向法院起诉主张权利，故柳州市某某物业服务有限公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。在合同期届满后，双方未就物业服务费达成新的合意，则物业费的收费标准应参考合同约定的标准，故杨某卫应向柳州市某某物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2019年1月31日期间的物业费9448.29元（258.15平方米×0.6元/平方米/月×61个月）。关于杨某卫认为某某小区内乱搭乱建，柳州市某某物业服务有限公司物业服务不到位，亦未按法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护的标准履行义务，杨某卫不应交纳物业服务费，对此该院认为，某某小区内所建建筑，是否属于违章建筑，是否应当拆除，系有关行政部门的职能范围，不属于物业服务合同所调整的内容，对柳州市某某物业服务有限公司提供的物业服务不到位，但所提供的证据未能足以证实，故杨某卫抗辩的理由不足以作为其减免物业费的理由，该院不予采纳。关于公共照明公摊电费，柳州市某某物业服务有限公司未提供证据证实其该费用的支付情况，故柳州市某某物业服务有限公司主张杨某卫支付公共照明公摊费用，无事实依据，该院不予支持。关于垃圾清运费，杨某卫未入住该小区，未产生生活垃圾，故柳州市某某物业服务有限公司主张杨某卫支付垃圾清运费，无事实和法律依据，该院不予支持。关于违约金，柳州市某某物业服务有限公司与杨某卫因杨某卫房屋漏水等问题产生矛盾，杨某卫以此拒交物业费，理由虽不完全充分，但并非恶意拖欠，考虑双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，故柳州市某某物业服务有限公司要求杨某卫支付违约金，依据不足，该院不予支持。关于律师费，柳州市某某物业服务有限公司与杨某卫未对律师费承担进行明确约定，且杨某卫未系故意拖欠，故对柳州市某某物业服务有限公司主张杨某卫支付律师费，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、杨某卫于本判决生效之日起十日内支付柳州市某某物业服务有限公司物业费9448.29元；二、驳回柳州市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费216元（柳州市某某物业服务有限公司已向该院预交），减半收取108元，由柳州市某某物业服务有限公司负担47元，杨某卫负担61元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据以及二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人柳州市某某物业服务有限公司二审中提交的《某某小区交费通知单》照片因无原始核对，本院对照片的生成时间无法确认，不能证实在2016年11月6日和2017年10月4日对物业费进行了催收，本院对该证据不予采纳。被上诉人柳州市某某物业服务有限公司二审中提交的EMS特快专递寄件人联中未明确载明邮寄文件的名称，因此本院无法辨认该证据与本案存在关联性，对该证据的证明目的本院不予采纳。至于事实异议方面，上诉人杨某卫认为一审判决遗漏查明了被上诉人柳州市某某物业服务有限公司的职员是否有从业资质，但被上诉人的职员并未与上诉人存在物业服务合同法律关系，该事实并非定案依据，本院对其异议不予采纳。被上诉人柳州市某某物业服务有限公司对一审判决查明“柳州市某某物业服务有限公司于2018年10月8日向该院起诉”的事实有异议，其认为被上诉人柳州市某某物业服务有限公司是在2018年5月10日起诉，在2018年12月撤诉，但被上诉人柳州市某某物业服务有限公司对此并未提交相应证据证实，本院对其异议不予采纳。综上分析，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案的《物业管理服务合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。虽然该合同的期限至2016年9月26日届满，但之后被上诉人仍继续为上诉人提供物业服务，上诉人也实际接受了被上诉人的物业服务，双方之间仍存在物业服务合同关系，双方的权利义务可参照前述合同履行。上诉人称被上诉人提供的物业服务质量未达到合同约定，存在诸多问题，被上诉人无权向其主张物业费。对此本院认为，虽然被上诉人提供的物业服务在某些环节及区域存在瑕疵，但并未构成根本违约，上诉人亦实际接受了被上诉人提供的基本的物业服务，根据权利义务对等原则，其仍应向被上诉人支付相应的物业费。一审法院认定上诉人仍需按照双方签订的《物业管理服务合同》约定的标准向被上诉人支付物业服务费，并驳回了被上诉人请求支付垃圾清运费、违约金的诉讼请求，与被上诉人的违约情形、上诉人未入住房屋等本案的实际情况相符，也有利于物业服务合同的继续履行，故本院予以维持。但对于约定为按月计付的连续性债权，应以按月形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。双方签订的《物业管理服务合同》约定的交清物业管理费期限为每月10日前，则上诉人应缴纳物业管理费的起始日为2012年3月10日，诉讼时效亦从该日开始按月各自起算，至民法总则2017年10月1日实施之日止，2015年10月之后的物业管理费、垃圾清运费的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，可按三年计算诉讼时效，但该月之前的物业管理费的诉讼时效期间已经超过民法通则规定的两年期间，不能按照三年计算诉讼时效，对被上诉人向上诉人请求支付该月之前的物业管理费的主张依法应予以驳回，一审法院予以支持有不当之处，本院予以纠正。因此，被上诉人于2018年10月向上诉人主张权利，其请求的2015年10月之后的物业管理费没有超过三年的诉讼时效，上诉人应向被上诉人支付2015年11月至2019年1月期间的物业费6040.71元（258.15×0.6元/平方米/月×39个月）。上诉人杨某卫主张被上诉人柳州市某某物业服务有限公司未按照物业管理服务合同约定对其房屋、公共楼梯间进行维修，但上述维修义务人并非被上诉人，上诉人不能以此拒交物业服务费，亦不能要求免除在房屋保修期内的物业服务费；上诉人杨某卫还认为被上诉人柳州市某某物业服务有限公司在提供服务期间放任外人未经业主同意，破坏业主的房屋排水管道，产生的垃圾至今未清理，但对此上诉人未能提交充足的证据加以证实，本院对其上述异议均不予采纳。 综上所述，上诉人杨某卫的上诉请求部分成立，本院对其有事实与法律依据的诉讼请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但对诉讼时效的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初1465号民事判决； 杨某卫于本判决生效之日起十日内向柳州市某某物业服务有限公司支付物业管理费6040.71元。 驳回柳州市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求； 驳回杨某卫的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费216元（柳州市某某物业服务有限公司已预交），减半收取108元；二审案件受理费50元（杨某卫已预交），一、二审案件受理费共计158元，由上诉人杨某卫负担57元，由被上诉人柳州市某某物业服务有限公司负担101元。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  侯海丽 二〇一九年十二月二十五日 书记员  杨荣蓉