贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0523民初4714号 原告:重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司，营业场所：贵州省毕节市金沙县鼓场街道黎明社区六组。，统一社会信用代码：91520523MA6DJ3P19U。 负责人：程地兰，联系。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋鹏，男，系贵州山一（金 沙）律师事务所律师。 被告：魏艳，女，1987年11月15日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托代理人（特别授权）：李小龙，男，1989年8月8日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，（与被告魏艳系夫妻关系） 原告重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司(以下 至主文前简称鑫三好物业公司)与被告魏艳物业服务合同纠 纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告鑫三好物业公司委托代理人 蒋鹏、被告魏艳委托诉讼代理人李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫三好物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费3064.21元(截至2019年9月30日)；2、判决被告支付违约金及律师费4000.00元；3、本案诉讼等费由被告承担。事实与理由：2017年2月19日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告在建安壹号提供物业服务，同时约定业主在未能按照足额向原告缴纳物业服务费情况下应当按照欠费金额的千分之三每日的标准向原告支付违约金并承担律师费、诉讼费等一切费用。被告系小区业主,房屋面积为115.15平方米，签订《前期物业服务合同》后，原告依约向小区提供物业服务，但是被告至今未支付物业服务费，特起诉请求判决支持其诉讼请求。 被告魏艳代理人李小龙辩称：一、原告起诉状所述“被告自2017年2月19日签订《前期物业服务合同》起，被告至今未支付物业服务费”与客观事实严重不符。2017年2月19日被告与原告签订《前期物业服务协议》后，当日就预先支付了原告物业服务费1778.16元，原告也开具相关收据，因此，截止2019年9月30日被告未向原告支付的物业服务费并非原告“诉讼请求”中提出的3064.21元，被告未支付物业服务费应为原告诉讼请求的3064.21元减去被告已支付1778.16元=1286.05元；二、原告起诉状所述“被告与原告自2017年2月19日签订《前期物业服务合同》后，原告依照约定向小区提供物业服务”与客观事实严重不符。原告未履行《前期物业服务协议》，根据有关法律规定和政策，原告具体违约如下：1、原告从提供服务至今未指定《业主手册》，也未书面告知被告和广大业主；2、原告从提供服务至今从未制定费用年度工作计划，也未公示费用收支情况。原告未履行《前期物业服务协议》按照物业服务合同的相关规定，定时对其进行必要的维护和管理，适用房屋公共部位基本完好、整洁，《物业管理条例》第四十五条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理；3、原告未履行《前期物业服务协议》第二条第二项第一款，公共设备运行正常、维修保养及时到位；第二款，公共设施设备整洁、标识清楚；4、原告未履行《前期物业服务协议》第二条第三项第一款，本物业公共场地、道路的清扫和巡回保洁；第二款，垃圾定时收集、清运、日产日清；5、原告未履行《前期物业服务协议》第四条第一款，对消防设备设施的日常巡视、保养；第二款，对进入本物业区域的人员、物品进行登记、放行；6、原告未履行《前期物业服务协议》第五条第一款，指挥本物业区域内进出车辆的行驶和停泊，确保车辆停放有序；第二款，保持本小区物业区域内车辆行驶道路畅通；7、原告未履行《前期物业服务协议》第六条，保持并爱护本物业的景观设施与绿化风格，优化本小区的环境；8、原告未履行《物业管理条例》第四十六条，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；三、业主、业主委员会、建设行政主管部门多次针对原告在物业服务过程中的不作为现象提出口头或者书面整改要求，原告不但不虚心接受、积极整改，反而以各种借口拒绝履行《前期物业服务协议》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人质证。原告鑫三好物业公司围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1、被告身份证复印件，证明主体适格；2、商品房买卖合同、贵州建安壹号前期物业服务协议，证明被告系原告诉争的1-904号房的业主，同时被告于2017年2月19日与原告签订物业服务合同；3、业主入住验房表、接房通知书，证明被告已于2017年2月19日入住诉争房屋；4、2019年9月18日催费通知书，证明原告2019年9月18日向被告催收2018暖2月20日至2019年9月17日的物业费，并限被告于2019年9月18日起三日内向原告缴纳该期间物业费；5、照片19张，证明原告进行了物业管理的相关工作，不存在物业服务不到位的情形。经质证，被告对原告提供的1、2、3组证据无异议，对原告提供的4、5组证据有异议。被告举证：1、原告起诉状一份，证明原告起诉的所诉“被告与原告自2017年2月19日签订前期服务协议合同”起，被告至今未支付物业费与客观事实不符合，原告起诉的物业费是3064.21元不符合事实，我们已经缴纳了1778.16元，现尚欠1286.05元；2、照片12张、视频5个，证明原告未按前期服务协议合同约定向小区提供物业服务，涉及违约行为8项，具体违约行为23条，原告的物业服务不到位，缺乏安全，该组证据经业主委员会盖章确认；3、2019年10月18日城东法律服务所调解书一份、2019年11月2日，业主李小龙向房管局投诉的截图2张、2019年11月29日，建安壹号业主委员会给原告下发告知书一份，照片一张、2019年12月5日，建安业主委员会工作联系函一份、照片一张，证明原告拒绝履行按前期物业协议合同履行义务。经质证，原告对被告提供的1、3组证据真实性无异议，对证明目的均有异议，对被告提供的2组证据“三性”均有异议。 本院对证据的认定情况，原告举证被告无异议本院予以认定。被告举证原告有异议，被告所举证据与本案事实有关联，本院综合全案予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告魏艳系建安壹号小区1栋9楼4号房屋的业主，2017年2月19日，以原告鑫三好物业公司为甲方与被告毛畅为乙方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告鑫三好物业公司为建安壹号小区提供物业服务，同时约定物业服务费按被告魏艳房屋建筑面积115.15平方米每月每平方米1.2元的标准收取。2019年9月18日原告鑫三好物业公司书面催收被告魏艳缴纳2018年2月20日至2019年9月17日间共计物业管理费，被告魏艳认为原告未按照双方签订的《前期物业服务协议》第二条约定的物业服务内容及服务标准来履行服务义务拒绝缴纳物业服务费，原告鑫三好物业公司遂诉至法院要求支持其诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年2月19日，原告鑫三好物业公司与被告魏艳签订《前期物业服务协议》，双方即构成物业服务合同关系，双方均应根据合同约定履行合同义务。被告魏艳系金沙县建安壹号小区业主，原告鑫三好物业公司为该小区提供了物业服务，其应按合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告鑫三好物业公司要求被告魏艳支付物业费的主张，有双方签订的《前期物业服务协议》、《物业费催收通知单》予以证实，同时依照《物业管理条例》第四十一条的规定，被告毛畅已经接受了原告鑫三好物业公司提供的物业管理服务，依法应当向原告鑫三好物业公司支付物业管理费。被告魏艳提出原告物业服务存在不作为或乱作为的现象，未按照约定物业服务的内容及服务标准履行其义务，应当减免部分费用的理由，本院予以采纳,原告鑫三好物业公司在履行服务义务过程中存在瑕庛，因此应当减除被告魏艳应缴纳费用的20%，被告魏艳应缴纳从2018年2月20日至2019年9月30日间的物业管理费为3064.21元，减除20%的费用612.84元即为2451.37元，所以，应由被告魏艳支付原告鑫三好物业公司的物业服务费3451.37元。另外，原告鑫三好物业公司提出要求被告毛畅支付违约金及律师费4000元的主张，原告代理人在庭审中当庭撤回要求被告支付律师代理费的主张，但仍要求被告毛畅支付违约金4000元，由于原告鑫三好物业公司服务行为的瑕疵导致被告毛畅拒绝缴纳物业服务费，对原告鑫三好物业公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下: 一、由被告魏艳在本判决生效后十日内支付原告重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司物业服务费3451.37元； 二、驳回原告重庆市鑫三好物业管理有限公司金沙分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取30.00元，由被告魏艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。 审判员 何 旭 二〇一九年十二月二十日 书记员 向永芳