江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初5190号 原告：淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会，住所地淮安市淮安区河下街道易郡龙腾小区。 负责人：钟士树，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张宝华，江苏大业天平律师事务所律师。 被告：江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区金陵宙辉国际花园小区5幢202室。 法定代表人：刘鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。 原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会与被告江苏万豪物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会负责人钟士树及其委托诉讼代理人张宝华、被告江苏万豪物业服务有限公司的委托诉讼代理人李建梅和李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即撤出淮安区河下街道易郡龙腾小区，并交出物业管理用房；2．判决被告依据《物业管理条例》第38条和第29条规定移交相关资料，并办理交接手续；3．案件受理费，由被告负担。事实和理由：被告系易郡龙腾小区建设单位选聘的前期物业服务公司。2019年5月27日，原告依法备案成立了淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会。在业主委员会成立后，业主委员会即依法公开招聘物业服务公司。在招聘过程中，被告没有参加报名和投标。淮安华宇物业服务有限公司在入围的三家公司中依法中标。2019年8月6日，原告向淮安华宇物业服务有限公司发出了中标通知书。2019年8月7日、8月16日，原告多次向被告发出《催促交接函》，要求被告于2019年8月21日前与新签约的淮安市华宇物业服务有限公司完成交接手续，并由原告负责监督实施。而被告却无视原告这一要求，至今仍没有撤出该小区交出物业管理用房，也没有依法移交法律规定的相关资料和办理交接手续。原告认为，被告虽然是建设单位选聘的前期物业服务公司，但在该小区依法成立业主委员会后，被告同原建设单位签订的物业服务合同依法应即行终止，被告就应当立即撤出该小区，停止对该小区的服务和收费工作，依法向业主委员会和新接手的物业公司移交相关资料，并办理交接手续。为维护原告合法权益，原告现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告江苏万豪物业服务有限公司辩称，由于原告小区增补的业主代表不具有代表业主资格和三期业主推选违规，原告在选聘和解聘物业公司的重大事项中程序违规，所以该业委会作出的公开招聘物业服务企业公告，已经被其主管部门淮安市淮安区住房和城乡建设局及淮安市淮安区河下街道办事处予以撤销。原告与案外人淮安市华宇物业服务有限公司所签订的物业服务合同不生效，原告无权要求被告撤离该小区。同时，由于该小区业主代表大会的业主代表存在不具备业主代表资格和在三期业主代表推选上存在违规的情形，该业主代表大会所作出的起诉决定同样无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1．《业主委员会备案申请表》、业主委员会委员名单公示、告知书、业主委员会第一次会议记录、增补业主委员会委员公示、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、小区管理规约等证据；证明原告业主委员会成立合法的事实。2．《前期物业管理服务协议》、选聘物业服务企业招标初选入围结果公示、中标书、关于召开业主代表大会临时会议的公告、业主代表签到表、催促交接函、行政案件受理通知书、传票；证明被告应当撤出易郡龙腾小区的事实。被告的质证意见：对原告提供的证据1的真实性无异议；对证据2除催促交接函以外的其他证据的真实性不予认可；对原告的证明目的不予认可。被告就抗辩提供的证据有：淮安市淮安区住房和城乡建设局及淮安市淮安区河下街道办事处向原告发出的《关于撤销易郡龙腾小区业主委员会相关决定的通知书》。证明该通知书已明确撤销了原告于2019年7月16日所作出的公开招聘物业服务企业公告。原告的质证意见：对被告提供的证据真实性无异议，对被告的证明目的不予认可。但该通知所撤销的内容与本案没有关联性，并且该撤销决定是违法的，原告已经提起行政诉讼。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年初，易郡龙腾置业有限公司与被告签订《前期物业服务管理协议》，协议约定，前期物业服务期限：自2012年12月6日起至业主大会与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。2019年3月24日，原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会向淮安市淮安区住房和城乡建设管理局、淮安市淮安区河下街道办事处进行了备案。2019年8月3日，原告对选聘物业服务企业招标初选入围结果进行了公示。2019年8月6日，原告向中标的淮安华宇物业服务有限公司发出了中标书和聘书，并签订了《淮安市淮安区易郡龙腾小区物业服务合同书》。同日，淮安市淮安区住房和城乡建设局、淮安市淮安区河下街道办事处向原告及易郡龙腾小区全体业主发出《关于撤销易郡龙腾小区业主委员会相关决定的通知书》，决定：1、撤销易郡龙腾小区业主委员会于2019年6月22日公示的增补小区一、二期业主代表中11名未交物业费的业主代表资格；2、撤销易郡龙腾小区业主委员会于2019年7月7日公示的小区三期业主代表资格，按相关程序由街道指导推选小区三期业主代表；3、撤销易郡龙腾小区业主委员会于2019年7月16日召开的业主代表大会通过的所有决定，并撤销其发布的《公开招聘物业服务企业公告》，待相关程序履行完善后，业主委员会在得到业主代表大会授权后方可履行相关职权。2019年8月16日，原告向被告发出《催促交接函》，要求被告于2019年8月21日前与淮安华宇物业服务有限公司完成交接手续，并由业主委员会监督实行。2019年8月28日，原告诉至本院。 另查明，2019年9月3日，原告对淮安市淮安区住房和城乡建设局及淮安市淮安区河下街道办事处的上述撤销行为，已向淮安市清江浦区人民法院提起行政诉讼。 本院认为，本案原、被告争议的焦点是原告的诉讼主张是否成立。 《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。国务院《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……。第十九条第二款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会选聘和解聘物业服务企业需由全体业主共同决定。依据淮安市淮安区住房和城乡建设局及淮安市淮安区河下街道办事处作出的《关于撤销易郡龙腾小区业主委员会相关决定的通知书》，撤销了原告于2019年7月16日召开的业主代表大会通过的所有决定，并撤销其发布的《公开招聘物业服务企业公告》，明确原告应当待相关程序履行完善后，在得到业主代表大会授权后方可履行相关职权。故原告与淮安华宇物业服务有限公司签订的《淮安市淮安区易郡龙腾小区物业服务合同书》并未生效。按照易郡龙腾置业有限公司与被告签订的《前期物业服务管理协议》约定，前期物业服务期限至业主大会与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。据此，被告作为前期物业服务的期限并未到期，原告要求被告撤出淮安市淮安区河下街道易郡龙腾小区交出物业管理用房、移交相关资料并办理交接手续的诉讼请求，不符合前期物业管理服务协议约定，本院不予支持。因原告已就淮安市淮安区住房和城乡建设局及淮安市淮安区河下街道办事处的上述相关撤销决定向淮安市清江浦区人民法院提起行政诉讼，原告可待行政诉讼结案后，再另行提起诉讼。 综上所述，原告要求被告撤出淮安市淮安区河下街道办事处易郡龙腾小区并交出物业管理用房、移交相关资料并办理交接手续的诉讼请求，不符合法律法规的规定，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条、第十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费320元（原告已预交160元），由原告淮安区河下街道易郡龙腾小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××47）。 审 判 长  杨才国 人民陪审员  孙 军 人民陪审员  冯学忠 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  翟 琪 书 记 员  朱俊宇