呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初3469号原告（反诉被告）：呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金桥开发区世纪五路南(呼市检察院对面万豪名园小区一排平房)。法定代表人：石万永，董事长。委托诉讼代理人：张建宇，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛旭斌，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李强，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琬琪，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司（以下简称永华公司）与被告薛旭斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，薛旭斌提起反诉，本院依法将本案转为普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。永华公司的委托诉讼代理人张建宇，薛旭斌的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖邀约承诺书》；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖邀约承诺书》，约定被告购买万豪美墅城项目*商品房。签订当日，被告向原告支付了要约承诺金389,335元。2015年，涉案房屋具备交付条件后，原告通知被告签订正式的商品房买卖合同并支付房屋尾款，但被告一直予以拒绝。根据《商品房买卖邀约承诺书》的内容，该合同仅是预约合同，后续需签订正式的商品房买卖合同。被告没有签订本约合同的意思表示，而且拖延签订正式商品房买卖合同的行为导致原告无法及时收回房屋尾款或者将涉案房屋另行出售他人，给原告造成了经济损失。故原告请求解除《商品房买卖邀约承诺书》，原告也同意将被告支付的要约承诺金退还给被告。被告拒绝签署正式商品房买卖合同后，原告即通知被告前来办理退款手续，但被告一直拖延不予办理，原告无过错，故原告不承担占用被告款项的相关法律责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。薛旭斌辩称，第一，薛旭斌与永华公司于2011年9月5日签订《商品房买卖要约承诺书》，该承诺书已符合合同成立的要件，已经发生法律效力；该承诺书对商品房的坐落、面积、总价、首付款等商品房买卖的核心内容进行了明确约定，薛旭斌已经按照约定支付了首付款，实际履行了承诺书的义务，不存在违约行为。薛旭斌与永华公司之间已形成合法有效的商品房买卖合同关系。第二，《商品房买卖要约承诺书》未约定解除条件，涉案房屋已具备实际交付条件，薛旭斌同意支付剩余购房价款，该承诺书亦不存在法定解除条件。永华公司与薛旭斌是否另行签订商品房买卖合同，不影响承诺书的履行。第三，法定解除权的核心在于合同无法继续履行，合同目的无法实现。《商品房买卖要约承诺书》未约定交付房屋及支付剩余购房价款的先后顺序，薛旭斌同意在永华公司交付房屋的同时支付剩余购房价款。无论从法律规定还是从维护交易安全、公平和秩序的角度看，《商品房买卖要约承诺书》均应当得以继续履行。综上，薛旭斌不存在任何违约行为，永华公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。薛旭斌向本院提出反诉请求：1.判令呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司继续履行双方于2011年9月5日签订的《商品房买卖要约承诺书》；2.判令呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司向薛旭斌交付赛罕区银河北路万豪美墅城*；3.判令呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司将办理赛罕区银河北路万豪美墅城*房屋权属登记所需由其提供的全部资料报送产权登记机关，协助薛旭斌办理房屋权属证书；4.判令呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年9月5日，永华公司与薛旭斌签订《商品房买卖要约承诺书》，约定薛旭斌购买永华公司开发的位于呼和浩特市××区万豪美墅城14号楼1单元15层04号的位于呼和浩特市××区商品房，面积为90平米，挑高户型层高4.75米，房屋总价为759,335元。2011年9月3日，薛旭斌向永华公司支付定金1万元；2011年9月5日，薛旭斌依约交付承诺金（购房款）389,335元，合计交购房款399,335元。签订承诺书当日，永华公司承诺于2014年6月交房，但至今房屋已经具备交付条件，永华公司仍拒绝交付房屋。综上所述，《商品房买卖要约承诺书》依法成立并生效，永华公司以各种理由拒不履行义务。为维护自身的合法权益，薛旭斌依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定提出反诉，请求人民法院依法支持反诉请求。永华公司辩称，第一，《商品房买卖要约承诺书》不具商品房买卖合同的要素，且明确约定最终签订正式的商品房买卖合同，故该承诺书属于预约合同，而非本约合同。第二，该承诺书未明确约定房屋交付时间、违约责任以及剩余购房款支付期限，在永华公司与薛旭斌对上述条款无法协商一致的情况下，法院无法强制双方签订正式的商品房买卖合同。第三，2015年，涉案房屋具备交付条件后，永华公司通知所有业主签订正式的商品房买卖合同。但是薛旭斌在接到通知之后拒绝交付剩余购房款，也就拒绝签订正式的商品房买卖合同。在2015年呼和浩特市房地产行业最低迷的情况下，永华公司急需业主交付尾款以周转资金，在2019年呼和浩特市房价上涨的情况下，薛旭斌看到有利可图，又提出继续履行合同的请求。在薛旭斌拒绝签订正式的商品房买卖合同之后，永华公司一直通知薛旭斌办理退款手续，但是薛旭斌不来办理，一直搁置至今。2015年，涉案小区90%的业主都已经办理入住手续，只有薛旭斌在内的几户业主拒绝签订商品房买卖合同。现双方已无法签订商品房买卖合同，系薛旭斌导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于永华公司提交的《商品房买卖要约承诺书》、收据，薛旭斌认可真实性；对于薛旭斌提交的预售商品房公示信息、《商品房买卖要约承诺书》、收据、POS机签购单、照片，永华公司认可真实性；本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2011年9月5日，薛旭斌（要约人、甲方）与永华公司（承诺人、乙方）签订《商品房买卖要约承诺书》。第一条约定，甲方正式向乙方发出了购买位于呼和浩特市××区，由乙方开发建设的万豪美墅城项目的商品房及签订《商品房买卖合同》的要约，乙方已收到甲方发出的上述要约，并正式承诺同意甲方以759,355元购买万豪美墅城项目*商品房（建筑面积约90平方米，具体面积以最终双方签订的《商品房买卖合同》为准）的全部要约内容；甲方同意在签署本“商品房买卖要约承诺书”时，向乙方交付要约承诺金389,335元。第二条约定，甲乙双方确认除上述要约承诺确定的内容外，其他有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终网签约定的《商品房买卖合同》为准。根据薛旭斌提交的三张POS机签购单，2011年9月3日，薛旭斌分两次向永华公司支付1万元、1万元，共计2万元；2011年9月5日，薛旭斌向永华公司支付379,335元。2011年9月5日，永华公司出具收据一张，载明收到薛旭斌要约金389,335元。2014年8月14日，永华公司取得万豪美墅城12号楼的商品房预售许可证，预售证号呼房售字第20140043号。永华公司、薛旭斌均认可，涉案房屋已具备交付条件。本院认为，永华公司与薛旭斌签订的《商品房买卖要约承诺书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款之规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《商品房买卖要约承诺书》对房屋的具体面积、剩余房款的支付时间、房屋交付时间、办理产权登记事宜等主要内容均未约定，不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容；且《商品房买卖要约承诺书》约定，以最终网签约定的《商品房买卖合同》为准，故《商品房买卖要约承诺书》应为预约合同，而非本约合同。预约合同直接指向本约合同的缔结，目的在于对将来签订合同的相关事项进行规划，对经协商一致的预约内容，将来签订本约合同应直接确认，其他事项则留待签订本约合同时继续磋商。永华公司主张，其于涉案房屋具备交付条件后通知薛旭斌签订正式的商品房买卖合同，薛旭斌拒绝签订；薛旭斌对此不予认可，永华公司未举证证明。但涉案房屋早已具备交付条件，薛旭斌对此知情，薛旭斌亦未举证证明其曾要求永华公司签订正式的商品房买卖合同。现永华公司与薛旭斌无法协商一致签订正式的商品房买卖合同，《商品房买卖要约承诺书》已无继续履行的可能。经释明，薛旭斌坚持其反诉请求。故关于永华公司要求解除《商品房买卖要约承诺书》的诉讼请求，本院予以支持；关于薛旭斌要求继续履行《商品房买卖要约承诺书》、要求永华公司交付涉案房屋、递交办证资料、协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商品房买卖要约承诺书》解除后，永华公司应向薛旭斌返还要约金389,335元。永华公司亦同意返还上述要约金，故本院一并处理。薛旭斌称，其向永华公司支付要约金399,335元，结合《商品房买卖要约承诺书》约定的应付要约金数额为389,335元以及收据载明数额为389,335元，本院无法确认薛旭斌多支付的1万元系涉案房屋的要约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）薛旭斌于2011年9月5日签订的《商品房买卖要约承诺书》于本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）薛旭斌要约金389,335元；三、驳回被告（反诉原告）薛旭斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（原告已预交），由被告负担。反诉案件受理费100元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 冯一凡人民陪审员 修 梅人民陪审员 许俊芳 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 吴天驹