江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初4030号原告：**辉，男，1973年9月23日出生，汉族，干部。住所地：江西省丰城市。原告：陆晓芬（系原告**辉之妻），女，1976年2月23日出生，汉族，自由职业。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：**辉（系原告陆晓芬之夫），男，1973年9月23日出生，汉族，干部。住所地：江西省丰城市。被告：丰城市金马房地产有限公司。住所地：江西省丰城市龙光大道389号（金马御龙城）45栋2层雷焕路2-01号。统一社会信用代码：9136098171653581XG。法定代表人：李春国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：游仁甫，江西浩剑律师事务所律师。执业证号码：13609199810905355。委托诉讼代理人：肖德兴，江西浩剑律师事务所律师。执业证号码：13609200610528869。原告**辉、陆晓芬与被告丰城市金马房地产有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**辉、陆晓芬及被告丰城市金马房地产有限公司的委托诉讼代理人肖德兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**辉、陆晓芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告丰城市金马房地产有限公司签订的购房合同；2、判令被告全额退回原告购房款和代收税费等计376381元；3、判令被告赔偿原告利息损失225828元（按已交房款和税费376381元6%贷款利息，计算十年）；4、判令被告赔偿原告经济损失720000元（房款2倍）5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2009年8月签订了丰城市金马步行街1#2#楼夹层房屋购房合同（全部合同文本由被告拿去房管部门备案，至今未给原告），并先后于2009年8月1日预付部分房款160000元、2010年8月12日付清剩余房款200000元、交清契税款14407元、测量费524元、交易费900元和初始登记费550元，共计交纳给被告376381元。原告付清了全部房款，被告代收了购房有关全部税费，并出具了盖有“丰城市金马房地产有限公司财务专用章”的正式收据，承诺一定会办好该房的房产证给原告。从2010年开始，原告多次催促被告办好房产证，但被告一直拖延、一直说在办，却迟迟未办，至今过去将近10年，房产证仍然办不下来。今年8月份，原告再次到被告咨询办证事宜，被被告董事长李春国告知该房屋因不具备销售条件办不到房产证。在明知该房屋没有预售许可证、不具备对外销售条件的情况下，被告故意隐瞒事实，以虚假承诺的方式骗取原告购买，并收取了全部房款和税款费用，属于违规销售、欺诈消费者，给原告造成了巨大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告请求支持全部诉讼请求。被告丰城市金马房地产有限公司辩称，（一）原告对本案不能办理房产证是明知的。因为本案原告一开始在使用该涉案房屋，因此要求购买该涉案房屋，在双方洽谈过程中，被告一再强调该涉案房屋不能办理产权证明，因此双方确定的价格为每平方米1401元，而当时的房屋市场价格为每平方米3500元，正因为不能办理房产证才偏离了当时的房产价格，且原告交了房屋款后没有向被告提出要求办理相关房产证的事宜，虽然答辩人收取了办证费用，但这是按照工作程序办理的，是由于工作人员的过错造成的；（二）本案双方没有签订任何的书面合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让应当签订转让合同，该案没有签订合同，因此该转让行为无效，自始至终是无效的，造成的后果由双方根据各自的过错程度承担相应的责任；（三）本案超过诉讼时效。本案发生在2009年8月份，最后一次交钱在2010年8月份，至今近十年。原告在10年当中没有向被告或者向法院提出任何的诉求和请求，本案原告丧失了胜诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人开庭时进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告**辉、陆晓芬提供的票据6张，被告对该组证据的真实性予以确认，故本院予以采信，并作为认定原告向被告交纳房款、契税款、测量费、交易费和初始登记费的事实依据；2、原告**辉、陆晓芬提供的销售人员核算的办理房产手续的各项数据，该证据没有被告及其工作人员的盖章或签名，且被告对该证据不予确认，故本院不予采纳；3、被告法庭提供的证人吴某证言，该证人未到庭接受当庭质询，且原告**辉、陆晓芬不予确认，故本院不予采纳；4、被告提供的金马公司于2009年同期销售合同，该证据不是本案争议标的物所在地的房屋购买价格，与本案不具有关联性，且原告**辉、陆晓芬对该证据不予确认，故本院不予采纳；5、被告申请出庭作证的李娟证人证言，因证人系被告的工作人员，其证言与两原告提供的证据相矛盾，且原告**辉、陆晓芬对该证据不予确认，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2009年8月，原告**辉、陆晓芬与被告就购买丰城市金马步行街1#2#楼夹层达成了买卖协议。2009年8月1日，被告收取了原告**辉、陆晓芬步行街1#2#楼夹层部分房款160000元。2010年8月12日，被告分别收取了原告**辉、陆晓芬步行街1#2#栋夹层房款200000元、契税款14407元、测量费524元、交易费900元、初始登记费550元。在两原告与被告达成买卖协议前，金马步行街1#2#楼夹层由两原告使用，并使用至今。后金马步行街1#2#楼夹层未能办理房产证，双方为此酿成纠纷，故两原告向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点有四个：原告的起诉是否超过了诉讼时效；本案的合同是否有效；被告对销售的房屋是否存在欺诈；原告的诉讼请求是否应当得到支持。（一）关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，两原告在起诉前才知道被告不能为金马步行街1#2#楼夹层办理房产证，本案的诉讼时效应当从原告起诉时开始计算，故两原告的起诉行为没有超过诉讼时效的规定；（二）关于本案合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告在庭审结束时仍未取得金马步行街1#2#楼夹层商品房预售许可证明，故两原告与被告达成的金马步行街1#2#楼夹层房屋买卖协议应当认定无效；（三）关于本案是否有欺诈行为。被告作为金马步行街1#2#楼夹层的开发建设者，应当知道出卖该房时是否已经取得了商品房预售许可证明，其明知该房未取得商品房预售许可证明，仍然与原告达成房屋买卖协议并收取全部房款、契税款、测量费、交易费和初始登记费，其行为构成欺诈。被告主张两原告明知金马步行街1#2#楼夹层不能办理房产证仍然购买，没有提供证据予以证明，其应当承担不利责任，对其辩称原告明知不能办证仍然购买的意见不予采纳；(四)关于本案的诉请。本案合同系无效合同，故原告要求解除该合同不符合法律规定，但可以请求被告返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求被告赔偿损失，但未提供证据，应当承担不利的法律后果。综上所述，原告符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告**辉、陆晓芬与被告丰城市金马房地产有限公司协议购买丰城市金马步行街1#2#楼夹层房屋买卖合同关系无效；二、被告丰城市金马房地产有限公司返还原告**辉、陆晓芬步行街1#2#栋夹层房款360000元、契税款14407元、测量费524元、交易费900元、初始登记费550元及其利息（其中160000元、216381元分别从2009年8月1日、2010年8月12日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至还清款止），限于本判决生效后15日内付清；三、被告丰城市金马房地产有限公司赔偿原告**辉、陆晓芬购房款360000元，限于本判决生效后15日内付清；四、驳回原告**辉、陆晓芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16700元，由被告丰城市金马房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  杜辉明人民陪审员  孙 艳人民陪审员  陈正翼二〇一九年十二月二十三日书 记 员  吴 琼附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。