北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85213号原告：董元武，男，1975年6月1日出生，汉族，无业，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。被告：北京远豪置业有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里甲51号楼105室。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：李晓莉，北京乾成律师事务所律师。被告：北京远洋嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号楼24层2401单元内2407-03。法定代表人：高洁，董事长。委托诉讼代理人：邓张恒一，女，1986年12月20日出生，汉族，北京远洋嘉业房地产经纪有限公司法务经理，住北京市朝阳区。被告：庄冬冬，男，1977年12月22日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋奇，北京市亿胜律师事务所律师。原告董元武与被告北京远洋嘉业房地产经纪有限公司（以下简称远洋公司）、被告北京远豪置业有限公司（以下简称远豪公司）、被告庄冬冬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董元武及委托诉讼代理人杨燚、远洋公司委托诉讼代理人邓张恒一、远豪公司委托诉讼代理人李晓莉、庄冬冬及委托诉讼代理人宋奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董元武向本院提出诉讼请求：1、判令远豪公司向我返还250万元购房款及利息。2、远洋公司及庄冬冬对上述购房款及利息的返还承担连带责任。事实和理由：2016年4月22日，我与远豪公司（出卖人）、远洋公司（委托销售代理机构）签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地（615地块）8#商业办公楼13层1单元X号（以下简称涉案房屋），建筑面积288.54平米，房屋总价款18164568元。2016年5月17日，我与远豪公司、远洋公司再次签订《北京市商品房预售合同》（合同编号XXX，以下简称《商品房合同》）替换了2016年4月22日那份没有编号的合同。自2016年4月17日起至2017年1月23日，我连续分多笔向远豪公司支付购房款18164568元，除此之外，还于2016年4月29日向庄冬冬汇款250万元。我之所以向庄冬冬多支付250万元，是因为庄冬冬是远豪公司的销售总监，庄冬冬及其手下王某告诉我因为涉案房屋之前被第三方看中了，并且已经支付了购房款，所以需要我向第三方支付250万元房款以便第三方解除购买后我才能顺利购买，这250万元后续会折抵为我的购房款。我已经支付了购房款总计20664568元，其中的250万元为多支付的款项，庄冬冬收取这250万元的行为应属职务代理行为，我有理由相信这也是远豪公司收取房款的行为，而且远豪公司作为开发商，远洋公司作为销售代理公司，对庄冬冬在卖房过程中疏于管理，存在重大监管过错，庄冬冬、远豪公司、远洋公司公司应该对250万元及利息的返还承担连带责任。为了维护我的合法权益，特诉至法院。远豪公司辩称，一、董元武按照《商品房合同》约定向我方支付购房款18164568元，不存在涉案的多支付的房款。就该《商品房合同》，我方收到了购房款18164568元，并向董元武交付涉案房屋，并未多收取董元武所述的250万元。二、董元武明知其向庄冬冬支付的250万元不属于房款，其没有理由相信庄冬冬有权代理我方收取购房款，庄冬冬的收款行为不构成表见代理，亦不属于职务代理，董元武无权要求我方返还250万元及利息。1、涉案合同中已经明确约定了购房款的收款账户，并约定购房款支付至我方账户之日为付款日。2、庄冬冬个人收款行为不属于职务代理，对我方不发生法律效力。3、根据商品房销售流程及惯例可知，董元武没有理由相信庄冬冬有权代理我方收取购房款。4、根据董元的付款过程可知，董元武应明知其向庄冬冬支付的250万元并非向远豪公司支付的购房款。三、我方在履行《商品房合同》中不存在任何过错，亦未收取涉案款项，董元武要求我方返还250万元及利息没有任何事实及法律依据。就庄冬冬收取董元武支付的250万元款项，我方自始至终都不清楚，是在本次诉讼后才知道的。远洋公司辩称，一、我方不是《商品房合同》签订主体，也并非购房款收款方，董元武要求我方返还250万元及利息的请求不能成立。对于该《商品房合同》，我方仅仅是远豪公司的销售代理机构，并非合同签订主体。二、我方作为销售代理机构，在董元武购房过程中不存在任何过错，董元武无权要求我方承担连带责任。庄冬冬辩称，我之前是远豪公司的员工，董元武确实向我的账户汇入了250万元，这是因为涉案房屋系董元武以更名形式购买的。2014年12月，案外人姜某以内部认购的形式购买了涉案房屋，2016年4月以更名的方式将房屋转让给了董元武，董元武在购房时已经了解相关情况，包括购房款总额、构成及支付方式。按理说董元武应该直接把这笔250万元支付给姜某，但是董元武担心资金安全问题，就提出把250万元转到我的账户，再由我的账户转给姜某。在我收到这笔250万元后，我已经把钱转给姜某了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2016年5月17日，董元武（买受人）与远豪公司（出卖人）签订《商品房合同》，约定董元武购买涉案房屋，总价款为18164568元，付款方式为商业贷款付款方式，签订合同当日应支付5454568元（其中含定金100万元），2016年10月31日前，支付房款总额的20%即3630000元，签订《商品房合同》当日，买受人应该向银行提出贷款申请，具备放款条件之日起45日内，买受人需将按揭贷款908万元足额支付至出卖人指定账户。该商品房的预售资金监管银行为光大银行，专用账户名称为北京元昊置业有限公司远洋和苑，专用账户账号为：×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。合同签订后，董元武向远豪公司指定账户分多笔共支付购房款18164568元。2016年4月29日，董元武向庄冬冬账户付款250万元，就此董元武提交中国民生银行个人汇款业务凭证，其中附加信息及用途一栏载明“房款”。庄冬冬称真实性认可，确实收到了该笔250万元，直接转给案外人姜某了，就此，庄冬冬提交其名下银行流水明细，其中显示2016年4月29日收到董元武汇款250万元，2016年5月23日庄冬冬向姜某汇款210万元，2016年5月24日庄冬冬向王某汇款105万元，庄冬冬称转给王某的105万元中包括剩余的40万元，因为当时董元武来看房时，有一个中介叫曹某，这40万元由王某转给曹某了。就上述证据，远豪公司及远洋公司均称对此不知情，董元武称这250万元虽然付给了庄冬冬，但实际上庄冬冬代表的就是远豪公司，王某让交什么钱就交什么钱，一直被骗，开始确实是曹某带我看房的，但是本案这是一手房买卖，不可能存在中介费的问题。就案外人姜某曾内部认购涉案房屋一节，庄冬冬提交姜某的《远洋.万和公馆退房申请书》、远豪公司销售系统文件，远豪公司提交交通银行电子回单凭证。《远洋.万和公馆退房申请书》内容如下：“远洋地产有限公司：本人姜某于2014年12月31日与贵公司就购买远洋万和公馆615#地块8号楼1单元X号商品房签署了《北京市商品房预售合同》及其补充协议。现因个人原因申请退房，本人在此认可并不可撤销的承诺愿意承担违约金人民币/元的损失和其他违约责任，以及因本人退房所产生的全部法律后果。望贵公司同意本人的退房申请。退房申请人：姜某。2016年4月29日。”2016年5月23日，远豪公司向姜某汇款200万元。庭审中，本院向各方询问为何庄冬冬和远豪公司同时分别向姜某转账210万元和200万元，远豪公司称姜某向公司申请了退房，于是就把之前交的200万元认购款退给了姜某，并不清楚庄冬冬和姜某之间为何还有交易。庄冬冬称，我向姜某转账210万元确实没有经过远豪公司，这是姜某转让涉案房屋的既得利益款。董元武表示远豪公司和庄冬冬同时向姜某退钱不符合常理，既然远豪公司已经向姜某退了200万，又为何让庄冬冬收取我的250万元。就董元武是否知晓该250万元的用途，庄冬冬提交2016年4月17日、2018年12月3日董元武与涉案房屋经纪人王某的通话录音。董元武对该两组录音真实性认可，证明目的不认可，称录音中没有体现250万元是加价转给老客户的，又说电商费，远豪公司存在欺诈行为。就该组证据，2016年4月17日的录音中王某提到合同金额为18164568元，还有250万元电商费，所以房款总额系20664568元，董元武并未提出异议。在2018年12月3日的录音中，董元武也未提及多支付250万元差价的相关情况。本院认为：当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，经审查并结合相关事实；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，董元武与远豪公司签订之《商品房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案争议焦点在于董元武向庄冬冬支付的250万元是否属于董元武向远豪公司多付之购房款。本院结合各方表述及在案证据判断如下：首先，董元武签约购房，明确知晓合同约定购房款数额系18164568元，其依约向远豪公司全额支付购房款，期间又另行支付庄冬冬250万元明显有悖房款支付惯例，亦不符合合同约定付款方式。其次，涉案房屋价值千万以上，且历经前手退房再行购置，董元武对于房屋流转过程及房款对接支付应予清晰且审慎，但经询问为何付款总额超过合同约定金额时，其表述转账非本人操作，不知道怎么回事，该解释难合常理。第三，庄冬冬虽系远豪公司员工，但在无合同约定及书面授权情形下，销售人员个人账户收取房款明显有悖交易习惯。庄冬冬代远豪公司收取房款之表述难与常理相符。第四，董元武购房时，涉案房屋价值高于合同约定价款，据电话录音显示经纪人提到250万元系电商费用，董元武对此未持异议。综上，远豪公司及庄冬冬所述更符合在案证据指向，亦符合房屋交易惯例。董元武以250万元为购房款为由主张返还本金并支付利息依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告董元武的全部诉讼请求。案件受理费13400元，由原告董元武负担（已交纳）。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 琪二〇一九年十二月十七日法官助理  王泉丁书 记 员  邓亚楠