北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25385号原告：宋晓军，女，1974年4月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘玉荣，北京市华龙律师事务所律师。被告:北京大兴城建开发物业管理一公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源西里小区。法定代表人：李然，总经理。委托诉讼代理人：郑红凯，女，北京大兴城建开发物业管理一公司员工。被告：和滢，女，1970年4月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付迎涛，北京凯联律师事务所律师。被告：北京广安置业投资公司，住所地北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼13层1319号。法定代表人：赵书华，董事长。委托诉讼代理人：高珊珊，女，北京广安置业投资公司员工。被告：赵秉军，男，1964年5月23日，汉族，职业不详，住北京市西城区。原告宋晓军与被告北京大兴城建开发物业管理一公司（以下简称城建物业公司）、被告和滢、被告北京广安置业投资公司（以下简称广安置业公司）、被告赵秉军确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋晓军及其委托诉讼代理人刘玉荣、被告城建物业公司的委托诉讼代理人郑红凯、被告和滢、被告广安置业公司的委托诉讼代理人高珊珊到庭参加诉讼。被告赵秉军经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。宋晓军向本院提出诉讼请求：1.请求确认城建物业公司与和滢签订的位于北京市大兴区清源西里34-2-30房屋租赁合同无效；2.恢复原租赁关系；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：宋晓军与赵秉军系夫妻关系，结婚后共同承租位于北京市大兴区清源西里34-2-302房屋。因孩子上学，宋晓军一直在现住址居住，争议房屋一直借给朋友居住。前不久，宋晓军到大兴办事，顺便去该房看看，没想到居住人已经换成陌生人。经了解得知，丈夫瞒着宋晓军将该房屋承租人变更为和滢。广安置业公司未尽审查义务，在未经宋晓军同意的情况下同意变更。城建物业公司在未收回原有租赁契约的情况下将争议房屋又租给了和滢。其行为违反了《北京市公有住宅租赁合同》第7条规定：租赁期限内，承租方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。广安置业公司和城建物业公司在宋晓军不知情的情况下，将房屋租赁给既非同一户籍又非共同居住毫不相干之外的人，违反了上述法律规定，损害了宋晓军的合法权益，导致宋晓军和孩子无家可归。为此，特向贵院提起诉讼，请予以支持。城建物业公司辩称，其公司把房屋卖给了广安置业公司，其公司只是物业管理单位，是根据广安置业公司的变更通知单将承租人变更为和滢的，变更不是其公司决定的。和滢辩称，公房分为直管公房和自管公房，涉案房屋为自管公房，实际产权单位为广安置业公司。自管公房的使用和承租，以及承租人的确认和变更，由产权单位及经营管理单位确定；赵秉军作为该公房原承租人，有权利对其承租权进行处分。赵秉军向产权单位提交申请，确认放弃承租权，并希望由和滢承租，是赵秉军的真实意思表示，是合法有效的。和滢与自管公房的管理单位城建物业公司签订《公有住宅租赁合同》是合法有效的，因为宋晓军并不在此居住，不是此房屋的共同居住人，没有损害宋晓军的权益；《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”本案中，宋晓军与赵秉军不是同一户籍，且宋晓军有其他住房，因此，宋晓军没有权利主张承租权，也没有权利对于承租人赵秉军放弃承租权而提出异议；宋晓军虽是赵秉军的妻子，但其在起诉状中所述事实是不真实的，不符合生活常理的；和滢取得该自管公房的使用权是善意的，在产权单位同意的情况下，和滢与城建物业公司签订了租赁合同。该合同是和滢对该自管公房的合法承租凭证。签订此租赁合同，不存在合同无效的情形，没有法律法规要求自管公房的产权单位在同意原承租人变更承租申请时要征询其家属的同意；经检索生效裁判文书，自管公房承租人变更纠纷，北京市各级人民法院的处理意见多是认为不属于人民法院受理民事诉讼范围，或裁定驳回起诉；2016年7月初，和滢签订《公有住宅租赁合同》，现宋晓军2019年8月底提起本案诉讼，已经过了诉讼时效。广安置业公司辩称，其公司是根据赵秉军的变更申请，才同意变更，但城建物业公司作为房屋的管理方，应该审查变更手续，目前其公司还不是产权单位，签完买卖合同后，一直没有过户，城建物业公司还是产权单位。赵秉军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：宋晓军与赵秉军系夫妻关系，于2006年8月18日登记结婚。宋晓军称，其与赵秉军于2009年6月25日共同出资310000元，购买位于北京市大兴区清源西里小区34-2-302用益物权房一套，房屋原承租人为靳秀茹，靳秀茹的房屋系菜市口一带拆迁安置所得。2009年9月10日，经广安置业公司同意变更为赵秉军承租。2009年6月25日，赵秉军支付定金20000元。2009年7月10日，靳秀茹出具收条，载明：今收到赵秉军卖房款290000元整。2009年7月30日前将房屋交给赵秉军使用。2009年7月10日，赵秉军与城建物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定住宅坐落于大兴区清源西里小区34楼-2-302号，月资金自2000年4月始，租金121.55元。2016年7月5日，赵秉军向广安置业公司提交申请书，载明：因本人身体长期有糖尿病及其他疾病，本人又无技术无特长，无工作，孩子又小，目前又需要上小学，本人又急需看病，在目前这种特殊情况下，特向政府主管部门及领导干部提出将自己名下大兴清源西里小区34号楼2单元302室更名于和滢，望政府领导干部给予审查批准。2016年7月5日，广安置业公司向北京大兴城建开发物业管理公司出具变更通知单，载明：现住大兴清源西里小区34号楼2单元302号，租户赵秉军，因个人原因向我公司提出要求变更承租人的申请。我公司同意将原承租人赵秉军变更为和滢。2016年7月11日，和滢与城建物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由和滢承租大兴清源西里小区34号楼2单元302号房屋。赵秉军未到庭参加诉讼，本院电话联系赵秉军，其称涉案房屋系其卖给和滢的，收取了60多万元，宋晓军不知道此事。和滢称，2016年通过朋友介绍认识赵秉军，赵秉军不想再继续承租了，后来双方协商，赵秉军同意把涉案房屋转让给和滢，和滢支付赵秉军了660000元作为补偿，双方没有签订合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于是否过诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2016年7月11日，和滢与城建物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，宋晓军称其于2019年才知道转租事宜，并于2019年8月29日向法院提交起诉状。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，故宋晓军起诉未超过诉讼时效。关于合同是否无效问题。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宋晓军主张因和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》，违反了《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定：租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。属于违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。《北京市公有住宅租赁合同》第七条并未规定将公房转租给他人，他人与产权单位重新签订的合同无效。且宋晓军未提交证据证明和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》属于法律规定的合同无效情形，故对宋晓军要求确认和滢与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。对其要求恢复原有租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用案件受理费25元，由宋晓军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇一九年十二月二日法官助理 李玮唯书 记 员 宋爱芹