广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3455号原告：罗赞，男，1982年4月3日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧。法定代表人：蒋盛晓。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地广州市番禺区钟村街谢村村路段45号B栋501房号。法定代表人：郑惠京。委托诉讼代理人：梁传宾，广东奔犇律师事务所律师。原告罗赞与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗赞及被告一房公司的委托诉讼代理人梁传宾到庭参加诉讼，被告富山公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗赞向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告富山公司于2018年2月2日签订的《公寓使用权转让合同》（合同编号：2018-C-1035）无效；2.三被告返还原告已支付款项845000元，并自2018年2月2日起按照同期银行贷款利率标准的4倍向原告（4.75%×4=19%）支付利息至款项实际付清之日止；3.三被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：2018年，被告富山公司销售人员联系原告，向原告推销位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX自由度”公寓。2018年2月2日，原告与被告富山公司签订合同编号为2018-C-1035《公使用权转让合同》，原告购买被告建设的位于上述地段X层X号公寓，合同中约定的交房时间为2018年12月31日前，原告因此支付定金45000元及房款800000元，其中定金由被告富山公司指示支付其实际控制的被告一房公司。后该项目因涉及违法建设被强制停工至今。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局向被告发出[2014]1228号公告书，确认涉案房屋的所涉项目属于违法建设。被告富山公司却一直向原告隐瞒该事实，直至该项目被停工后，原告才得知该建筑为违法建筑将要被强拆的事实。原告认为，被告富山公司采取隐瞒事实的方式将违法建筑采取“以转让使用权代为销售”的方式出卖给原告，违反了法律法规的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第五款的规定，双方所签订的《公寓使用权转让合同》为无效合同，具体理由如下：一、依据原告提供的《联合声明书》可知，被告富山公并未取得涉案土地国有土地使用证，且改变土地用途，违反了《土地管理法》第四十三条，《土地管理法实施条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条，《城市房地产管理法》第十八条之规定，故涉案房屋依法应当认定为违法建筑。依据《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《商品房销售管理办法》第六条、第七条的规定，此类房产不得转让。因此，涉案《公寓使用权转让合同》无效。同时从以上《联合声明书》可以看出，被告露纯公司将涉案土地出租给被告富山公司违法使用，收取租金，获取违法利益。富山公司及露纯公司的实际控制人同为蒋盛晓。另外，根据房地一体的原则，土地使用权和房产同为露纯公司所有，即露纯公司和富山公司为共同被告。对原告实施了一致性的违法行为，所以对于合同失效应当共同承担偿还的义务。二、广州市城市管理综合执法局番禺区分局向被告富山公司发出[2014]1228号公告书可知，该涉案项目没有取得《建设工程规划许可证》。被告富山公司违反《城乡规划法》第四十条第一款之规定，涉案《公寓使用权转让合同》无效。另外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案合同亦无效。三、依据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《最高人法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证明的，买卖双方订立的商品房预售合同无效。被告富山公司在未取得预售许可证的情形下，变相预售上述违法房屋，所签订的合同当属无效。四、从被告富山公司的经营范围看，其不具有房地产开发的营业执照及相关资质，其不得从事房地产有关的经营，也不得销售或变相销售涉案房屋。综上，上述涉案合同违反法律法规的强制性规定，属于无效合同，而被告富山公司在明知自己无房地产经营范围及资质，明知涉案房屋为违法建筑，采取变相销售的方式与原告签订涉案合同，且在涉案项目已被有权机关确定为违法建设的情况下仍向原告隐瞒事实，存在明显过错，依据《合司法》第四十二条及第五十八条之规定，应返还原告支付的款项及赔偿原告的损失。被告露纯公司明知被告富山公司将涉案土地违法使用，仍获取非法利益，应对原告的损失承担共同偿还的义务。被告一房公司与被告富山公司为同一实际控制人，实际收取原告的款项，应承担共同返还的义务。故为维护原告的合法权益，故诉至法院，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告富山公司、露纯公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。被告一房公司辩称，其司并非该《公寓使用权转让合同》的相对方，主体不适格，其司于2017年12月15日与被告富山公司签订招租咨询服务合同，约定其司只是为XX自由度项目提供咨询顾问服务，因此原告要求其司返还84.5万元及支付利息缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2004年4月15日，原广州市城市规划局番禺分局核发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为广州丹芭碧化妆品有限公司，用地项目为二类工业用地，用地位置位于钟村镇一零五国道岔道南侧工业开发区B区，面积为8761.6平方米。2007年1月5日，原广州市城市规划局核发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为露纯公司，用地项目名称二类工业工地，用地位置位于广州市番禺区钟村镇XX国道岔道南侧工业开发区X区，面积为13482平方米。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：XX自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障XX自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：XX自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付XX自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2017年12月15日，富山公司作为甲方与一房公司作为乙方签订《【XX自由度公寓项目】招租咨询服务合同》，约定甲方委托乙方为XX自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务；本项目招租款项（租赁款、定金、客户违约金）由甲方财务人员负责统一收取；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交；等等。2018年1月31日，罗赞通过刷卡的方式向一房公司支付45000元，一房公司出具《收款收据》（NO.0023311），载明收到XX自由度C座330单位的整改费45000元。2018年2月2日，富山公司（甲方、转让方）与罗赞（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，合同编号：2018-C-1035），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX自由度”第X栋X层XX号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）88.83平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额800000元；乙方于签订合同当日一次性支付该物业使用权的全部转让费800000元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按转让费总价0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，罗赞向富山公司支付800000元，富山公司出具《XX*自由度收据》（NO:0001701），载明收到涉讼房屋的使用权转让费800000元。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，载明露纯公司未取得《建设工程规划许可证》，于2014年10月开始在广州市番禺区XX岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即XX广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即XX广场-B、C座和XX广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区XX岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年12月20日，富山公司向XX自有度业主出具《交房迟延告知函》，载明由于今年下半年受国家房产调控政策和对使用权、小产权房治理等因素的影响，导致其司不能按照合同约定的时间交付房屋，其司将持续支持配合相关部门的工作，并加快完成交付房屋的后续事宜，因交房迟延带来的不便，后续其司将视具体情况积极采取相应弥补措施。2019年7月10日，富山公司向XX自由度的租户发出《XX自由度租户资料登记公告》，告知：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街XX自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间为7月15日至7月30日，登记地点为富山公司售楼部，租户需携带身份证、合同、收据等相关资料原件及复印件进行登记退款金额。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。庭审中，罗赞主张与富山公司之间成立房屋买卖关系，富山公司逾期未交付涉讼房屋，未支付逾期交房的违约金，露纯公司违法将涉案土地出租给富山公司，后收取租金及违法利益，且富山公司与露纯公司实际控制人同为蒋盛晓，两公司对其实施了一致性违法行为，故应共同承担偿还义务，并明确要求一房公司仅对45000元整改费及利息承担责任。一房公司认为根据其与富山公司签订的招租咨询服务合同收取整改费，具有合法和事实依据，故不同意返还。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，罗赞与富山公司签订的《转让合同》未约定罗赞有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故罗赞主张与富山公司之间成立房屋买卖关系理由不成立，本院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与罗赞于2018年2月2日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取罗赞的转让款800000元应返还给罗赞，并支付利息（利息以800000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分别自2018年2月2日起计算至2019年8月19日；以800000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）。因造成合同无效，双方均有过错，且过错相当，应当各自承担相应的损失，故罗赞要求按照上述利率四倍支付返还款项的违约金，缺乏依据，本院不予支持。富山公司一直未向罗赞交付涉讼房屋，故罗赞无需返还涉讼房屋及支付使用房屋的相关费用。就罗赞要求露纯公司承担还款义务的诉请，因露纯公司非转让合同的合同主体，基于合同相对性原则，罗赞要求露纯公司对富山支付上述款项，缺乏依据，本院不予支持。就罗赞要求富山公司、露纯公司与一房公司返还整改费45000元及支付利息的诉请。一方面，整改费并未在转让合同中进行约定，且已超出转让合同约定的转让费金额；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，一房公司非转让合同的相对方，虽罗赞称其是应富山公司要求向一房公司支付，但未能举证加以证实，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司、露纯公司收取，故罗赞要求富山公司、露纯公司返还整改费的理据不足。罗赞虽向一房公司支付了整改费，但双方未明确该费用的性质，如上所述，该费用并未在转让合同中进行约定，且一房公司亦非转让合同的相对方，故罗赞向一房公司支付整改费应属另一法律关系，而本案只围绕罗赞与富山公司之间就涉讼物业发生的租赁合同法律关系进行审查。因此，就罗赞要求富山公司、露纯公司与一房公司返还整改费及支付利息的诉请，本院不予支持。富山公司、露纯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩、抗辩的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告罗赞与被告广州富山投资管理有限公司于2018年2月2日签订的《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、被告广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗赞退还转让款800000元并支付利息（利息以800000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月2日起计算至2019年8月19日；以800000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告罗赞的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13998元，由原告罗赞负担2198元，被告广州富山投资管理有限公司负担11800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  黄苑仪二〇一九年十二月十六日书 记 员  杜嘉华