山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初1262号原告：烟台越星地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区古现街道办事处谭家居委会，统一社会信用代码913706000549957440。法定代表人：朱晨，董事长。委托诉讼代理人:王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人:戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被告：岳袁记，女，1984年3月5日生，汉族，无业，住烟台市福山区。委托诉讼代理人:李桂宝，男，1979年12月14日生，汉族，君有速冻食品店业主，住烟台市福山区，系被告丈夫。原告烟台越星地产开发有限公司（以下简称越星地产公司）诉被告岳袁记商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王凯，被告及诉讼代理人李桂宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越星地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为开预字第180505100050号的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告支付违约金181527.60元；3.依法判令被告赔偿原告支出的律师费35369元；4.依法判令被告向原告支付逾期办理撤销网签备案手续违约金（至起诉之日暂计为52189.19元）；5.依法判令上述第2至第4项款项直接从合同解除后原告应返还被告的已付购房款中优先扣除；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月14日签订编号为开预字第180505100050号《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于烟台经济技术开发区房屋，房屋首付款277638元，剩余630000元房款被告应在2018年4月14日前付清，但被告至今未支付剩余房款，期间虽经原告多次催告，但被告仍未按约履行，被告的行为构成根本违约，给原告造成了较大损失，为维护自身的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告岳袁记辩称：不同意解除商品房买卖合同，原告主张的违约金过高，当时原告的置业顾问承诺帮被告办理贷款，是原告违约在先而不是被告。原告方并未告知被告应于2018年4月14日前付清尾款，也未对被告进行催缴。因此，不同意支付律师费及撤销网签违约金，不同意原告将其2、3、4项诉请的费用从被告已付房款中扣除，诉讼费、保全费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年3月14日,原告越星地产公司（卖方）与被告岳袁记（买方）签订合同编号为开预字第180505100050号《商品房买卖合同》及附件《补充协议》。《商品房买卖合同》买方地址为烟台市福山区仁隆花园17-1-302，联系电话189××××8423。第三条约定：买方购买本合同第一条规定的项目中的开发区杭州大街3号越秀星汇金沙小区33号楼1804号房产，建筑面积105.03平方米。第四条约定：涉案房屋总价款为907638元。第六条约定：买方应当于2018年3月14日前向卖方支付房屋首付款人民币277638元，按揭贷款630000元应于2018年4月14日前付清。第七条约定：买方如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，卖方有权解除合同；卖方解除合同的，买方应按累计应付款的20%向卖方支付违约金。《补充协议》第1.2条约定：买方声明，其于买卖合同签订前已充分了解商品房按揭贷款（含公积金贷款）的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需材料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。买方确认，按揭方式付款仅为买方支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由。第1.3条约定：买方同意，应于签订买卖合同当天向卖方指定的银行办妥银行按揭申请手续，包括但不限于……买方应于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内获得银行贷款批准。卖方不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准卖方的按揭贷款申请。第1.4条约定：如买方未在本补充协议第1.3款约定的期限内获得银行批准或银行批准之贷款无法满足房款支付需要的，买方应按照一次性付款方式及时支付款项，否则卖方有权解除买卖合同。第10.1条约定：如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应予解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。10.2条约定：除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按照商品房交易总价的20%计算。买方已支付的房屋价款按如下原则处理：如因买方违约导致合同被解除的，卖方自发出解除合同通知书且买卖双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于买卖合同网上签订和房地产权属登记涂销等退房手续之日起60个工作日内，将买方已付房款及未发生的费用扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给买方。10.4条约定：买方确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，买方均应按卖方书面通知要求到有关部门办理买卖合同网上签订和房地产权属登记涂销等退房手续并赔偿卖方因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。否则，自卖方指定的协助办理退房手续期限届满之日起，买方每日应向卖方支付该商品房交易总价0.05%的违约金。12.1条约定：买方通讯地址已记载在买卖合同中，所有卖方的通知书应以上述地址为依据。如买方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会卖方及卖方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而导致任何邮递错误责任，概由买方负责。凡卖方根据最后登记买方地址寄出的函件，即视为已送达买方。2018年3月14日，被告依约向原告支付完毕房屋首付款277638元，剩余按揭贷款未支付。2018年5月8日，涉案房屋办理了网签备案手续。2018年7月5日原告以被告在商品房买卖合同中载明的地址及电话邮寄《关于办理银行按揭贷款手续的催告函》，催告被告“务必于2018年7月8日前办妥该房屋的按揭贷款手续，逾期未办妥，我司将依据商品房合同约定收取违约金，直至解除商品房合同”，该函于2018年7月9日妥投，文阳果蔬超市代收。2018年8月14日原告再次以上述地址及电话向被告邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，告知被告《商品房买卖合同》自通知送达或视为送达之日起解除，被告应于收到本函件3日内自行到原告处办理退还购房款的相应手续，并按规定支付违约金及其他各项费用。该件于2018年8月15日妥投，菜鸟驿站代收。另查明，原告因本案支付律师费35369元。被告主张，购房时已向原告销售顾问告知自身经济状况，原告销售顾问承诺可以三成首付办理贷款，但因被告的负债率高，银行要求提高首付才给办理贷款，否则不给办理。因此，违约方不应是被告而是原告。而且被告并未收到原告邮寄的催告函及通知书，被告主张的违约金也过高，申请降低。为证明其主张，被告向本院提交2018年7月15日、2018年7月21被告与原告的置业顾问杨胜兴的两份对话录音。该记录载明：被告问“关键是你说咱们现在这房子这事，我首付那些钱，按照总房价来说，是不是应该是达到三分之一了呀”，原告置业顾问杨胜兴答“对，当时的话银行贷款这边没有担保人嘛，办不下贷款来嘛”，原告说“你知道我买的是二套房，买的时候是不是咱都声明了，然后你们说30%可以做到，现在我也看了，二套房首付得40%才能够，我要是当时知道你们说按照你们这个说法40%，我肯定付不到啊？对不对？我要是付不到这40%的话，那我肯定不能买”，杨胜兴答“现在开发区邮政储蓄银行也可以做到30%，就是卡在那个负债问题上，要不是负债问题，不可能过不去。首付30%当时没有任何问题，办了很多，都批下来了，主要是负债，就是当时买的时候做不到的话，不可能给你，我还说二套房还给你说30%没有必要”，同时杨胜兴说“房子现在升值涨不少，对吧，……也就是说，你房子一百平的话等于已经涨了20万元了，对吧？”等。原告质证称不清楚杨胜兴是否为原告公司员工，对录音的真实性不予认可。因原告未提交证据予以反驳，对录音的真实性本院予以采信。针对本案的争议，本院评析如下：关于原告是否有权解除《房屋买卖合同》，被告是否应承担违约责任的问题。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及附件《补充协议》是双方的真实意思表示，不存在无效的法定情形，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。《补充协议》第1.2、1.3条已约定被告于买卖合同签订前已充分了解商品房按揭贷款的相关情况，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由，原告不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准卖方的按揭贷款申请。并且，被告提交的录音中亦显示被告未能依约办理按揭贷款的原因在于被告因负债率高且未能提供适格的担保人而非因涉案房屋为二套住房。被告虽主张原告承诺为被告办理贷款，但具体是否能够发放贷款需要放款银行根据国家有关政策、银行规定、申请贷款人的资信情况进行审批，不是原告能够决定的，因此对于自身是否能够顺利获得贷款，仍需由被告在购房前自行先行确认。故，被告主张原告违约，本院不予支持。被告虽抗辩并未收到原告邮寄的催告函及解除通知，但原告邮寄的地址均为被告向原告出示的地址及手机号，且本案审理过程中，原告仍在使用上述地址及电话号码，邮件均显示已他人代收妥投，被告抗辩没有收到，与事实不符，本院不予支持。原告主张根据《房屋买卖合同》第七条及《补充协议》第10.1、10.2条的约定，被告未按期付款，逾期超过九十日，原告有权解除合同，本院予以支持。关于原告请求支付的两项违约金应否得到支持的问题。第一项：因被告违约导致合同解除，原告请求按照《房屋买卖合同》第七条、《补充协议》第10.2条的约定，判令被告支付房款总额20%的违约金。被告认为约定标准过高，请求降低。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告购买房屋后房屋市场价值有所提升，原告公司员工杨兴胜亦于录音中称“你房子一百平的话等于涨了20万元了”，因此相对于卖方而言，合同解除后并不实际产生房屋价值损失，而是产生资金利息、再次销售相关费用等损失。并且，根据被告提交的录音内容，确实被告曾告知过原告员工自身的经济状况，主观恶意不大。所以，综合考虑被告的主观恶意程度及原告的实际损失状况，本院依法调整降低此项违约金，酌定被告向原告支付6万元。第二项：原告主张据《补充协议》第10.4条约定，请求被告从2018年8月14日原告通知解除合同指定的3日期满后以总房款为基数按日0.05%计算支付逾期办理撤销网签备案手续违约金。本院认为，《补充协议》第10.4条系约定自卖方指定的协助办理网签涂销等退房手续期限届满之日起买方每日向卖方支付商品房交易总价0.05%的违约金，而原告2018年8月14日发出的通知仅是通知解除合同及在3日内办理退还购房款的手续，并未指定协助办理网签涂销等退房手续的日期，且原告诉讼请求第1项是请求本院判令解除合同，而办理网签涂销等手续应是判令解除合同生效后才得以履行的义务，被告现并未存在此项违约行为，所以原告的主张不成立，本院不支持原告此项支付违约金的请求。关于原告请求被告赔偿律师费35369元，此主张符合合同约定，于约有据，本院予以支持。关于应否从被告已付房款中扣除违约金、律师费的问题，本院认为，合同解除后，原告应返还被告已付的房款，但据合同补充协议约定，因被告违约导致合同解除，原告有权从已付房款中扣除违约金及解除合同的费用后不计息返还，且是在办理完毕房产合同解除手续（包括但不限于买卖合同网上签订和房地产权属登记涂销等退房手续）之日起60个工作日内返还，故原告请求从应返还的已付房款中扣除违约金和律师费，于约有据，本院予以支持。关于被告主张的停车位购买费用问题，因原、被告对停车位另行签订了车位认购协议书，与本案的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，被告应另行解决，本案不予处理。综上所述，被告岳袁记逾期缴纳房款，构成违约，依据合同约定及法律规定，原告越星地产公司有权解除合同，并要求被告支付违约金、赔偿律师费，同时从被告已付房款中扣除前述费用后按合同约定的期限向被告返还余款。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告烟台越星地产开发有限公司与被告岳袁记于2018年3月14日签订的编号为开预字第180505100050号的《商品房买卖合同》；二、被告岳袁记支付原告烟台越星地产开发有限公司违约金60000元；三、被告岳袁记赔偿原告烟台越星地产开发有限公司律师费35369元；四、原告烟台越星地产开发有限公司自双方办理完毕烟台经济技术开发区杭州大街3号越秀星汇金沙小区33号楼1804号房产合同解除手续（包括但不限于买卖合同网上签订和房地产权属登记涂销等退房手续）之日起60个工作日内，将扣除本判决第二条违约金60000元、第三条律师费35369元后的购房余款182269元（277638－60000－35369）返还被告岳袁记；五、驳回原告烟台越星地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5386元，由原告烟台越星地产开发有限公司负担3202元，被告岳袁记负担2184元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘肖婧人民陪审员  王为平人民陪审员  李子林二〇一九年十二月十六日书 记 员  盛婷婷