北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25243号原告：王佳伟，男，1985年1月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏晨璐，北京市国汉律师事务所律师。被告：郑蓉，女，1987年5月5日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告：汤妤涵，女，1987年12月2日出生，汉族，无业，住北京市通州区。第三人：北京华润曙光房地产开发有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：蒋智生，总经理。委托诉讼代理人：王偲靓，女，1993年8月22日出生，汉族，北京华润曙光房地产开发有限公司职员，住北京市西城区。第三人：北京指间联盟文化交流有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：谢春玲。委托诉讼代理人：路某某，男，1989年10月7日出生，汉族，北京指间联盟文化交流有限公司职员，住北京市西城区。原告王佳伟（以下简称姓名）与被告郑蓉（以下简称姓名）、被告汤妤涵（以下简称姓名）、第三人北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称华润曙光公司）、第三人北京指间联盟文化交流有限公司（以下简称指间联盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王佳伟及其委托诉讼代理人魏晨璐，郑蓉，汤妤涵，华润曙光公司委托诉讼代理人王偲靓、指间联盟公司委托诉讼代理人路某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王佳伟向本院提出诉讼请求：请求判令解除我与郑蓉、汤妤涵签订的转让协议；判令郑蓉、汤妤涵返还转让费35万元，并按照同期银行贷款利率向原告支付自2018年3月16日至实际返还转让费之日止的资金占用费；判令郑蓉、汤妤涵返还押金65600元；判令郑蓉、汤妤涵向我支付老会员消费金额453955元；判令郑蓉、汤妤涵赔偿我装修费、宽带费25695元、运营宣传费58980元、设备产品采购费73944元；赔偿我垫付的员工工资5000元；第三人指间联盟公司承担连带责任。事实和理由：我与郑蓉、汤妤涵于2018年3月15日签订《转让协议》，约定郑蓉、汤妤涵将其承租的XX号楼的伊滋国际手足护理店面转让给我经营，转让费35万元，协议签署后郑蓉、汤妤涵需配合我“与房东间租赁合同”变更事宜。合同签订后，我按约履行了支付义务，且将店面进行了升级装修。但是对于变更承租人一事郑蓉、汤妤涵一直以各种理由推脱，后来郑蓉、汤妤涵在7月份续签时又与商场方续签了租赁合同。后，我于2018年12月接到商场通知，得知商场已于2018年初通知所有商户需于2019年3月份之前终止租赁合同、返还商铺并将商铺恢复成毛坯状态。指间联盟为双方交易的居间方，对涉案店铺进行了过度包装。郑蓉、汤妤涵的行为使我蒙受了巨大损失，为了维护我的合法权益，现诉至法院，望判如所请。郑蓉、汤妤涵辩称：不同意王佳伟要求解除双方合同的请求，双方已实际履行了转让协议，王佳伟也已经经营了一年。不同意返还转让款及租赁房屋的押金、老会员的消费。依据转让协议，王佳伟主张的装修费、宽带费、运营宣传费、设备产品采购费属于王佳伟经营的费用，合同中也明确了由王佳伟承担。王佳伟给付案外人的劳务费是王佳伟自愿支付的。因此，不同意王佳伟的全部诉讼请求。指间联盟公司述称：我方与郑蓉签订了委托合同，我方是依委托合同中的内容如实向王佳伟作出陈述，无过度包装。在路某某与王佳伟的微信聊天记录中，我方推荐的是双井的店铺，是王佳伟自愿选择的涉案店铺。我方收到王佳伟的35万元转让费，其中30万元打给了汤妤涵，其余5万元在我方，属于我方从汤妤涵处收取的费用。在双方签订合同时，已经告知王佳伟不能将承租方变更为王佳伟，但可以将营业执照的法定代表人及股权、股东身份变更为王佳伟。转让协议中“与房东间租赁变更事宜”是打错了，应该是与房东间租赁续签事宜。其余意见同郑蓉、汤妤涵。因此，不同意王佳伟的诉讼请求。华润曙光公司述称：我公司的承租人是汤妤涵，有什么事情直接和承租人联系。在我公司与汤妤涵之间签署的补充协议，明确我公司有提前单方解除合同的解除权。我公司已经在2018年12月到2019年1月期间曾经已经通知商街的商户要进行商街改造。我公司在2019年1月向汤妤涵发送了单方解除合同。此事与我公司无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及陈述，本院认定事实如下：北京伊滋商贸有限公司原投资人为汤妤涵和郑蓉，原法定代表人为汤妤涵，注册资本为50万元。2018年5月11日，汤妤涵和郑蓉退出该公司，该公司的投资人和法定代表人变更为王佳伟，该公司的经营范围为销售化妆品。北京伊滋美容中心为个体工商户，在工商部门注册的经营人为汤妤涵，经营范围为美容（非医疗美容）。2019年7月29日北京伊滋美容中心被吊销。上述两家经营主体的注册地点均为XXX号（以下简称涉案房屋）。汤妤涵、郑蓉均确认二人为共同参与涉案房屋的经营。2015年，汤妤涵与华润曙光公司签订了《华润置地．凤凰商街商铺租赁合同》。双方约定：华润曙光公司将租赁面积为190．32平方米的涉案房屋出租给汤妤涵，汤妤涵以伊滋国际专业手足护理商号经营伊滋国际专业护理品牌（类别：零售）之用途，经营范围包括：手足护理、美睫、美甲。该商铺的租期共计三年，自商铺交付日起至2018年7月25日。出租人应当于2015年5月25日前向承租人交付该商铺，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该商铺。2015年5月26日至2015年7月25日之间为免租期，承租人无需支付租金。自2015年7月26日至2016年7月25日，月基本租金为16177．2元，月提成租金为当月营业额的16%，租金以基本租金和提成租金中较高者为准。租金不包含物业管理费20元/m??/月，以及与租赁标的相关的其他费用（能源费等）。自2016年7月26日起至2017年7月25日，月基本租金为18080．4元，月提成租金为当月营业额的16%，租金以基本租金和提成租金中较高者为准。租金不包含物业管理费20元/m??/月，以及与租赁标的相关的其他费用（能源费等）。自2017年7月26日起至2018年7月25日，月基本租金为19983．6元，月提成租金为当月营业额的16%，租金以基本租金和提成租金中较高者为准。租金不包含物业管理费20元/m??/月，以及与租赁标的相关的其他费用（能源费等）。承租人应向出租人和/或物业公司交纳相当于该商铺三个月的月基本租金、管理费、推广费总额的保证金，作为本合同的保证。按照首年的月基本租金、物业管理费、推广费标准，保证金共计59950．8元，其中管理费保证金11419．2元。合同期内，承租人不得以任何形式转让、转租、转借、联营、入股、置换其对该商铺的全部或部分之权益。2018年，合同到期前，汤妤涵以其个人名义再次与华润曙光公司续签了租赁合同补充协议。补充协议中，双方确认：自2018年7月26日至2019年7月25日，涉案房屋月租金为基本租金含税价、提成租金含税价中较高者：月基本租金变更为含税价19983．6元，其中不含税为19032元，按照5%的增值税税率增值税为951．6元，月提成租金含税价为：营业额16%；租金以基本租金和提成租金中较高者为准。自2018年8月1日起，该商铺物业管理费调整为每月7612．8元（含税），其中不含税为7181．89元，按照6%的增值税税率增值税为430．91元。同时，双方还约定，续租期内，如因出租人品牌调整的需要，出租人有权与承租人解除租赁合同，出租人不承担任何责任，承租人应无条件配合，但出租人应提前30日书面通知承租人。2018年3月15日，经指间联盟公司居间，郑蓉代表汤妤涵和郑蓉二人作为甲方与王佳伟作为乙方签订《转让协议》。约定：甲方将坐落于北京市XX号楼XXX伊滋国际手足护理的店铺经营权和所有权一次性转让给乙方，转让费为35万元。当日乙方支付转让费，如未及时支付甲方有权收回该店经营权及所有权，所造成的一切后果，均由乙方自行承担。转让后门店铺的使用权，甲方与出租方签定的《租赁合同》所属权及合同文本完全归乙方所有与甲方无关，如甲乙双方任何一方要求过户，另一方必须积极配合过户。转让之前甲方产生的债权债务与乙方无关（除会员卡金外），转让后乙方产生的债权债务与甲方无关，转让后房东对各项费用的调整由乙方负责交纳。转让后乙方保证合法经营，在经营过程中发生任何责任事故及违法行为均与甲方无关，产生的一切后果由乙方承担。协议签署后，甲方必须配合乙方做本店营业执照法人变更、与房东间租赁合同变更事宜。双方未尽事宜，以补充协议的方式协商解决，补充协议与本合同具有同等法律效力。当日，王佳伟向指间联盟公司转款435600万元。原告自述上述款项分别为35万元的转让款、65600元为汤妤涵、郑蓉向华润曙光公司交纳的押金、1万元为指间联盟公司的服务费、1万元是3月租金。汤妤涵、郑蓉自述收到指间联盟公司后向二人转款335600元，因2018年3月15日前二人使用店铺，故原告交纳的该月租金的一半视同为汤妤涵、郑蓉收到转让款15000元。因此汤妤涵、郑蓉认可收到全部转让款35万元。同时，汤妤涵、郑蓉将汤妤涵交付给华润曙光公司的面额为48531．6元租金押金、11419．2元的物业费押金、5709．6元租金押金的收据通过指间联盟公司交付给王佳伟。签约当日，王佳伟与汤妤涵、郑蓉交接了涉案房屋，王佳伟此后交纳了涉案房屋的租金及物业费、水电费。2019年1月5日，华润曙光公司以特快专递的形式向汤妤涵在原合同中所留的通讯地址XXX号房屋发出了《租赁合同解除函》。函件中，华润曙光公司以续租期内进行品牌调整为由，正式通知汤妤涵以下事项：1、合同自2019年3月10日起解除；2、汤妤涵进行商铺的恢复及交还；3、汤妤涵妥善处理因为出售消费卡、券而与第三方发生的纠纷、争议等，并独自承担由此引发的一切责任及后果。王佳伟、汤妤涵、郑蓉否认收到了该份函件。2019年2月12日，华润曙光公司以相同方式再次致函汤妤涵。该函件中，华润曙光公司提出汤妤涵在2019年1月29日开始无故停业，鉴于擅自经营时间中止、停止营业时间超过十日，依据合同规定，双方的合同于2019年2月15日解除，要求汤妤涵支付拖欠的2019年1-2月租金、物业管理费，2018年11月16日至2019年1月15日的能源费、维修费等共计56840．83元，并据实结清相关费用（包括但不限于租金、物业管理费、违约金及其他费用），妥善处理办理消费卡券而与第三方发生的纠纷、争议等。华润曙光公司提交了被退回的未拆封的邮件，本院当庭拆开上述邮件。汤妤涵、郑蓉自述二人在2015年即不居住上述地址，期间只收到一个转到汤妤涵新居住地址的邮件。2019年1月17日，华润曙光公司在涉案房屋门前张贴了撤店提示，称已启动与伊滋国际专业手足护理的解约工作，提醒消费者尽快处理未消费完的项目。审理中，王佳伟指认汤妤涵、郑蓉未履行双方转让协议中约定的“与房东间租赁变更事宜”，将涉案房屋的承租人变更为王佳伟本人，亦未将具备美容资质的北京伊滋美容中心的经营人变更为其本人，且二人隐瞒华润曙光公司在2018年年初即已通知所有商户租赁合同将于2019年3月全部终止的事实，导致其产生损失。汤妤涵、郑蓉否认在2018年年初即知晓涉案房屋的租赁合同将终止，华润曙光公司则表示在2018年12月开始通知商户合同将于2019年3月终止。对于转让协议中“与房东间租赁变更事宜”一节，汤妤涵、郑蓉、指间联盟公司表示在签署转让协议时已告知王佳伟不能变更承租人，但汤妤涵承诺可以代办续租事宜，合同为打字错误，实际应为“与房东间租赁续租事宜”。关于营业执照的变更问题，汤妤涵、郑蓉、指间联盟公司称转让协议中确认的是“法人变更”，而北京伊滋美容中心为个体工商户，并非法人，双方确认的为转让北京伊滋商贸有限公司的股权、股东的变更；依据工商行政管理规定，个体工商户不能做经营人的变更；且王佳伟亦以北京伊滋商贸有限公司实际经营。为证明上述主张，指间联盟公司提交了路某某与王佳伟的微信聊天记录。记录显示：2018年3月19日，王佳伟问路某某“路总，你回头问问蓉蓉他们什么时候约好购物中心续签房租合同”；2018年4月13日再次询问“路总，你一定得帮我们把房租续签的事催她们这几天早点落实，还有以前的客户联系的微信公众群，这两个事一定得帮忙催催啊，这是我们接手这个店最重要的资产，我媳妇都跟我吵架了，设备拉走的事就算了，现在客户和房租一定得帮忙催催了，拜托了”；2018年4月27日，王佳伟提出“路总，那个营业执照又出了些问题，到时候两个人自清就是。他们那个营业执照副本有两本，……只只给了一本给我们，然后另外一副本儿也弄丢了，正本和副本二都弄丢了。然后马超又重新登报……好像得到五月份才才完才进行变更”；2018年7月31日，王佳伟再次询问“如果以公司名义续签，我这边是否需要尽快开通对公账户？到时交房租是否需对公账户转？”；2018年7月31日，王佳伟称“……不然续签的原因是以前这个店是汤妤涵续签的，现在也必须是她，好像招商不让转签，现在续签的时间是一年，说是招商这边要改造”等等。2018年7月31日，王佳伟与郑蓉在微信聊天记录中再次提及：“你刚才说我现在去续签的话不是很好？那一年后怎么办？招商的你们这边一直没介绍给我，一年后的续签怎么办”，郑蓉答复“这些问题没有什么解决不了的，现在已经续签完了。然后至于说后期的沟通工作，到时候我可以把微信推荐直接推荐给你，我跟他们打声招呼，然后说后期是你们这边在负责，我说你这边在负责，然后有什么事情，你直接跟他沟通，就OK了……”等等。王佳伟为证明华润曙光公司在2018年年初即通知商户在2019年3月将对商街进行改造，还提交了一份电话录音，称录音的对象为商街另外的租户熊某，熊某认可在2017年年底、2018年年初告知了每个商户商街将于2019年3月改造。据此主张汤妤涵、郑蓉在2017年年底、2018年年初即已知晓该事实。汤妤涵、郑蓉、指间联盟公司对该份证言的真实性不认可；华润曙光公司则称在2018年年初开始与商街的商户商谈改造的事宜，但具体到涉案房屋的商谈时间并不确认，确定商谈改造的时间为续签合同时。王佳伟另提交了其与“宫总（凤凰购物商场招商）”的微信聊天记录，该记录中，王佳伟提出“……．你们昨天说很早就通知汤妤涵郑蓉关于改造拆除的事，7月份她们续签的时候通知过一次，更早那次是什么时候”，对方回复“我这边得到的消息是三四月份因为那时候我还不负责这个项目所以经手人并不是我所以具体时间不太清楚但是商街改造计划是年初就定下来的因此我们在和商街商户续签的时候一定会提及这是肯定的”。汤妤涵、郑蓉、指间联盟公司对此表示不知情，华润曙光公司则不确定该微信聊天记录是否为其宫姓工作人员的聊天。为证明其损失，王佳伟向法庭还提交了以下证据：会员登记卡若干，王佳伟自述其接手后，先后为汤妤涵、郑蓉经营期间办卡的老会员提供价值为453955元的服务，要求汤妤涵、郑蓉予以赔偿。汤妤涵、郑蓉对上述会员卡的真实性、关联性均不认可。王佳伟亦不能证明上述会员卡为汤妤涵、郑蓉在双方交接时所交付。原告支付宽带费用、购买物品的网络截图、微信聊天记录截图及王佳伟与大众点评平台运营合作协议书，称其为经营，花费了25695元购置设备、支付两年宽带等费用，花费58980元用于广告推广，要求汤妤涵、郑蓉赔偿。汤妤涵、郑蓉则表示上述费用为王佳伟自己经营期间所发生，应自行承担。另，王佳伟提交了北京市朝阳区劳动人事争议仲裁委员会京朝劳人仲字［2018］第XXX号裁决书及本院2019年5月10日案外人宋某某诉北京伊滋商贸有限公司劳动争议案件的谈话笔录，称其经营北京伊滋商贸有限公司期间，因汤妤涵、郑蓉未能妥善处理二人经营期间的员工劳动争议问题，后北京伊滋商贸有限公司将宋某某诉至法院，王佳伟代汤妤涵、郑蓉向宋某某赔偿5000元赔偿金。汤妤涵对宋某某起诉北京伊滋商贸有限公司一事认可，并称庭审时确认北京伊滋商贸有限公司赔偿宋某某1万元，其中5000元为王佳伟自愿支付，其余5000元为二被告支付，故不同意赔偿该笔款项。以上事实有工商登记信息、《华润置地．凤凰商街商铺租赁合同》、租赁合同补充协议、《转让协议》、转账凭证、收据、微信聊天记录、函件、邮寄凭证、催告函等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：王佳伟与汤妤涵、郑蓉所签订的协议虽名为转让协议，但实际为房屋转租合同，现王佳伟以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，故本院依其主张的法律关系予以处理。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。依据汤妤涵与华润曙光公司的租赁合同，汤妤涵对涉案房屋并无转租的权利。且根据郑蓉与王佳伟的微信聊天记录，郑蓉曾明确提出其会向华润曙光公司说明为王佳伟负责店铺的经营，华润曙光公司在涉案房屋处张贴解除合同公示时亦明确系与汤妤涵解除合同，华润曙光公司并不知晓汤妤涵、郑蓉转租涉案房屋的行为。故汤妤涵、郑蓉就涉案房屋的转租行为显然无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。无论是转让协议还是庭审中，王佳伟、汤妤涵、郑蓉及指间联盟公司就王佳伟支付的35万元费用如何构成并未能明确。根据双方的转让协议，该协议实际分为两部分，分别为店铺经营主体的经营权及房屋的转租的问题。即王佳伟就上述两个问题向汤妤涵、郑蓉支付了35万元的费用。在双方签订转让协议后，王佳伟进行了实际经营，汤妤涵、郑蓉亦协助办理了北京伊滋商贸有限公司的股权及法定代表人的变更手续。王佳伟虽称应办理的是北京伊滋美容中心的经营人变更，但双方在合同中明确约定的为企业执照法人变更。故其主张汤妤涵、郑蓉应将北京伊滋美容中心的经营人变更为其本人的主张显然缺乏合同依据。汤妤涵、郑蓉明知涉案房屋不能转租，王佳伟在签订转让亦未核实涉案房屋不得转租的事实，双方对于转租行为无效均有责任。综合上述情况，本院酌情确认判令汤妤涵、郑蓉返还转租涉案房屋所取得的收益。涉案房屋的租赁合同为汤妤涵与华润曙光公司所签署，汤妤涵、郑蓉收取王佳伟的押金行为缺乏事实及法律依据，且汤妤涵、郑蓉可就该笔款项与华润曙光公司另行解决，故应返还收取王佳伟的该笔款项。王佳伟要求汤妤涵、郑蓉赔偿其代为履行的会员卡所确定责任而发生的费用，汤妤涵、郑蓉否认王佳伟提交会员卡的真实性，双方在交接店铺时未进行书面确认，王佳伟就上述会员卡的真实性及发生时间未能举证，故本院对于王佳伟的该项主张不予支持。王佳伟还要求汤妤涵、郑蓉赔偿其购置设备费用、宽带使用费、平台推广费用等损失，考虑到上述费用为其经营期间所发生、其投资行为系为长期经营、设备仍可继续使用等因素，故对于王佳伟的该项请求本院根据双方的责任酌情判处。在与宋某某的诉讼中，王佳伟向案外人宋某某赔偿了部分费用，该笔费用为汤妤涵、郑蓉经营期间所发生，王佳伟为避免损失扩大代为支付，汤妤涵、郑蓉应予赔偿。王佳伟要求指间联盟公司与汤妤涵、郑蓉承担连带责任的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十五条之规定，本院判决如下：一、原告王佳伟与被告汤妤涵、郑蓉之间的《转让协议》无效。二、被告汤妤涵、郑蓉于本判决生效之日起七日内返还原告王佳伟转让费十五万元。三、被告汤妤涵、郑蓉于本判决生效之日起七日内返还原告王佳伟押金六万五千六百元。四、被告汤妤涵、郑蓉于本判决生效之日起七日内赔偿原告王佳伟宽带使用费、平台推广费等费用三万元。五、被告汤妤涵、郑蓉于本判决生效之日起七日内给付原告王佳伟垫付的员工工资赔偿款五千元。六、驳回原告王佳伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14099元，由原告王佳伟负担10679元（已交纳），由被告汤妤涵、郑蓉负担3420元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  **林人民陪审员  崔 棣二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘 岩佟飞