呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4084号上诉人（原审被告）：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭2号楼西单元6楼东户。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张跃武，男，内蒙古中国国际旅行有限责任公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于显荣，呼和浩特市148协调指挥中心第三法律服务所法律服务工作者。上诉人内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）因与被上诉人张跃武合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。力挽公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回张跃武的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案中，一审判决认定：“约定足额向被告力挽公司支付购房款，被告力挽公司应当按照合同约定向原告张跃武交付房屋”，该事实认定错误，理由如下：1、《置换协议》尚未履行完毕，力挽公司不构成违约。《置换协议》中明确约定，力挽公司用案涉房屋置换案涉车辆，张跃武须将车辆过户至力挽公司或力挽公司指定的人名下，但张跃武至今尚未将车辆过户至力挽公司名下，张跃武未履行协议义务，故力挽公司未交付房屋不构成违约。同时，一审判决认为张跃武将车辆交付案外人郑某的行为视为履行了协议内容，那么力挽公司未收到车辆却判令其交付房屋，该判决不符合民法的公平原则。2、案涉房屋不具备交付条件。案涉四号楼虽然已建成，但不具备使用条件，尚未竣工验收，且该小区尚在施工，没有业主装修入住。一审判决认定“具备使用条件，部分业主已装修投入使用”的事实错误。二、一审判决适用法律错误。本案中，《房屋内部认购意向书》属预约合同，签订该合同的目的在于待张跃武将车辆过户至力挽公司名下后，力挽公司签订正式的《商品房买卖合同》，该意向书不能等同于《商品房买卖合同》，意向书的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定，一审判决适用该法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请贵院支持力挽公司的上诉请求。张跃武辩称，一、力挽公司称置换协议未履行完毕的上诉理由不能成立。力挽公司称“置换协议尚未履行完毕力挽公司不构成违约”不符合事实。2016年10月19日，力挽公司与张跃武签订了《房屋内部认购意向书》，将力挽公司开发建设的××区平米房屋以每平米价款5000元计60万元与张跃武所有的奔驰R500小轿车双方协议作价60万元进行置换。以物易物的置换方式签订《房屋内部认购意向书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。意向书签订后，张跃武即向力挽公司交付了R500小轿车，力挽公司向张跃武出具了2016年10月18日“张跃武交来购华辰小区101室购房款60万元”的收据并在2016年10月19日签订的《房屋内部认购意向书》第九条明确写明“所置换奔驰R500款项已清”。充分证明，张跃武已按意向书约定，履行了向力挽公司交付车辆的合同义务。力挽公司向张跃武出具的60万元购房款收据也证明了奔驰R500车已转入购房款。力挽公司所称意向书不能等同于商品房买卖合同，意向书不具备商品房销售管理办法第十六条的规定的上诉理由不能成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议认定为商品房买卖合同”的规定，力挽公司与张跃武签订的《房屋内部认购意向书》的形式和内容完全符合认定为商品房买卖合同的法定条件。二、力挽公司称张跃武未将车辆过户至力挽公司指定人的名下故力挽公司不构成违约的上诉理由不能成立。张跃武已按认购意向书向力挽公司交付车辆，力挽公司也向张跃武出具了60万元的购房款收据，充分证明，力挽公司与张跃武是置换合同的相对人。张跃武向力挽公司交付车辆是向合同相对人完成交付。力挽公司就是合同指定的接收人。案外人郑某是置换双方的中介人，2016年10月19日，力挽公司法定代表人王郁郁与郑某签订的《置换协议》中明确约定“甲方（王郁郁）承诺所置换房屋无争议，无一房二卖，此房开在乙方（郑某）指定人张跃武名下”。也充分证明奔驰R500车为张跃武所有，力挽公司也将房屋开在张跃武名下的事实。三、力挽公司不向张跃武交付房屋行为已构成逾期交付房屋的违约责任。经一审审理查明：力挽公司开发建设的秀水华辰小区已有业主入住，具备实际使用条件并已交付购买人使用。但力挽公司至今未向张跃武作出交付房屋的意思表示。力挽公司已构成逾期交付房屋的违约责任，对力挽公司违约造成的扩大损失，张跃武将另案提起诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，力挽公司的上诉理由不能成立，请求二审判决驳回上诉，维持原判。张跃武向一审法院起诉请求：1、判令确认张跃武与力挽公司签订的《房屋内部认购意向书》为有效房屋买卖合同；2、判令力挽公司向张跃武交付秀水华辰小区4号楼1层东单元101号120平米房屋一套。3、案件受理费由力挽公司承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，张跃武与力挽公司签订《房屋内部认购意向书》（以下简称“意向书”），意向书载明：第一条乙方认购甲方建设的商品房一套。该房屋坐落于呼和浩特市××区东、南二环路以北，暂定名“秀水华宸”(商)住××区房，建筑层数为27层，其中地上27层，地下1层，规划建筑面积约为120㎡，认购价以5000元/㎡计算。房屋总额计人民币600000元。第二条本意向书是在甲方暂未取得房屋预售许可证的情况下，为满足客户意向订房的需求订立，意向书签订之日乙方向甲方交付600000元作为房屋认购款。第三条认购款在正式签订购房合同时，可转入购房款。剩余购房款在本楼座封顶后七日内付清，若够条件办理按揭贷款者甲方协助其办理，乙方必须按照甲方和银行的具体要求配合办理按揭贷款。甲方于2017年6月1日将该房屋建设完毕…第八条2、甲方因不可抗力造成毁约的，甲方在7日内退还乙方全部已付认购款并按当期银行活期存款利率给付利息。第九条其他约定：此房置换奔驰S500，款项已清。2016年10月18日，力挽公司为张跃武出具编号为：0030610号载明600000元购房款（置换）收据一枚，并盖有内蒙古力挽房地产开发有限公司财务专用章。力挽公司至今未向张跃武交付上述房屋，案涉房屋未取得商品房预售许可证，尚未竣工验收，但具备使用条件，部分业主已装修投入使用。另查明，2016年10月19日甲方王郁郁与乙方郑某签订了《置换协议》，内容为：甲方提供“秀水华宸”项目4号楼东单元101室120平米左右，置换乙方郑某奔驰R500型车牌号×××（车架号WDCCB72E68A077187）估价60万元，互不找差乙方确保该车合法合规，并承诺尽快过户给甲方或甲方指定人（王国强，身份证号：×××）甲方承诺所置换房屋无争议，无一房二卖。此房开在乙方指定人张耀武身份证（×××）。甲乙双方本着诚信、平等、自愿达成以上协议，如有违反法律法法规，可诉讼法律并补偿对方损失。又查明，2016年10月19日张跃武、力挽公司签订的《房屋内部认购意向书》中第九条约定：“此房置换奔驰S500，款项已清”与2016年10月19日甲方王郁郁与乙方郑某签订的《置换协议》中的奔驰R500车牌号×××是同一辆车，经核实案涉车辆是奔驰R500，张跃武、力挽公司对该车辆是奔驰R500均无异议。一审法院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《房屋内部认购意向书》系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故一审法院对其有效性予以确认，故对张跃武向一审法院主张的确认张跃武、力挽公司签订《房屋内部认购意向书》为有效房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。张跃武按照案涉《房屋内部认购意向书》约定足额向力挽公司支付购房款，力挽公司应当按照合同约定向张跃武交付房屋。关于力挽公司的抗辩理由，即《置换协议》属于为第三人创设权利的协议，张跃武作为《置换协议》权利的享有者，应当以案外人郑某履行《置换协议》为前提，应当以郑某交付汽车为前提。因案外人郑某未履行《置换协议》，导致张跃武未能享有权利，张跃武应当向案外人郑某主张权利；一审法院对力挽公司抗辩理由不予支持。经庭审查明，案涉房屋已有业主入住，具备实际使用条件，可以交付购买人使用，力挽公司应当及时向张跃武交付房屋，避免逾期交房的损失扩大，故一审法院对张跃武请求依法判令力挽公司向张跃武交付位于呼和浩特市××区东单元101的房屋，房屋价值60000元的诉讼请求予以支持。判决：一、确认2016年10月19日原告张跃武与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司签订的《房屋内部认购意向书》合法有效，双方应继续履行；二、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告张跃武交付案涉呼和浩特市玉泉区昭君路以东，南二环以北，暂定名“秀水华宸”(商)住小区，一期四号楼1层东单元101号房，规划建筑面积约为120㎡房屋一套。二审中，力挽公司申请证人郑某出庭作证，拟证明王郁郁实际没有收到案涉车辆，所以不能交付案涉房屋。张跃武对证人郑某的身份认可，认为车辆当时是在郑某在场的情况下就交给了王郁郁，王郁郁也才据此与张跃武签订协议并出具收据，车辆后续的去向及过户情况张跃武不了解且认为与本案无关。张跃武新出示了两份证据：一、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明力挽公司与张跃武在签订《房屋内部认购意向书》之前的2016年10月14日就签订了商品房买卖合同，之后力挽公司反悔并提出重新签订房屋内部认购协议，并对之前的《商品房买卖合同》做了以下几点变更：1、将合同约定的秀水华宸××楼；2、将合同价款648000元变更为600000元；3、在认购协议第九条注明了“此房置换奔驰S500，款项已清”，但力挽公司对原来签订《商品房买卖合同》的约定并没有解除，力挽公司与张跃武签订房屋买卖合同的目的没有改变，《商品房买卖合同》与《房屋内部认购意向书》具有同等法律效力。二、张跃武申请证人李某出庭作证，拟证明张跃武是通过李某认识了郑某，郑某将张跃武的车拿走进行贷款抵押，并答应张跃武用房抵顶。力挽公司的质证意见：一、2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》不是原件，不认可其真实性与关联性。二、认可证人李某的证言的真实性与关联性，认为用车换房是张跃武与郑某之间的协议，与力挽公司无关。本院经审理查明，案涉车辆奔驰R500原系张跃武所有，张跃武经李某介绍认识郑某。2016年10月19日，郑某与王郁郁达成《置换协议》，约定用案涉房屋置换该车辆，房屋写在张跃武名下，车辆过户至王国强名下，见证人张跃武。同日，力挽公司与张跃武签订《房屋内部认购意向书》，明确以案涉房屋置换案涉车辆，款项已清，并出具收据。案涉车辆在力挽公司与张跃武签订《房屋内部认购意向书》时仍在郑某名下，之后郑某称车辆被其债权人强行拿走并过户给他人用以抵顶郑某的债务且现车辆去向及过户情况不明。还查明，涉案小区并未取得预售许可证，也没有经过竣工验收。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、力挽公司与张跃武系何种法律关系；二、案涉《房屋内部认购意向书》是否应当以王郁郁、郑某签订的《置换协议》的履行为前提；三、张跃武提出的要求力挽公司向其交付案涉房屋的诉请是否应予支持。针对第一个焦点，根据庭审查明的事实，力挽公司与张跃武一致同意用力挽公司的涉案房屋抵顶张跃武的奔驰R500一辆，力挽公司以出具《房屋内部认购意向书》的形式约定交付房屋的义务，故力挽公司与张跃武系以房抵债的合同关系。张跃武已经履行了己方的交付车辆义务，力挽公司应该按照约定向张跃武交付房屋，一审判决确认张跃武与力挽公司签订的《房屋内部认购意向书》合法有效，双方应继续履行正确，本院予以维持。针对第二个焦点，案涉《房屋内部认购意向书》是否应当以王郁郁、郑某签订的《置换协议》的履行为前提，本院认为，《置换协议》系王郁郁与郑某签订，郑某是履行义务人，张跃武已经按约将车辆转至郑某名下，车辆已经交付。力挽公司与张跃武所签订的《房屋内部认购意向书》第九条约定：“此房置换奔驰S500，款项已清”，且力挽公司为张跃武出具编号为：0030610号载明600000元购房款（置换）收据一枚，并盖有内蒙古力挽房地产开发有限公司财务专用章，据此可认定张跃武已完成自身义务，该意向书并无其他任何条款显示其以《置换协议》履行为附加条件，所以《房屋内部认购协议书》不以《置换协议》的履行为前提。针对第三个焦点，张跃武诉请力挽公司交付房屋。根据庭审查明的事实，涉案楼房虽然已经建设完成，但是尚未取得预售许可证，也没有竣工验收，尚不符合交付条件，一审判令力挽公司立即交付房屋不当，力挽公司可在房屋符合交付条件后交付，本院予以更正。综上所述，力挽公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但裁判不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初205号民事判决第一项，即“确认2016年10月19日原告张跃武与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司签订的《房屋内部认购意向书》合法有效，双方应继续履行”；二、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初205号民事判决第二项为“内蒙古力挽房地产开发有限公司于案涉房屋符合交付条件后向张跃武交付案涉呼和浩特市玉泉区昭君路以东，南二环以北，暂定名“秀水华宸”(商)住小区，一期四号楼1层东单元101号房，规划建筑面积约为120㎡房屋一套”。一审案件受理费4900元，二审案件受理费9800元，均由内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月二十五日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕