吉林省辽源市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0403民初1598号 原告：王军，男，1965年11月20日出生，汉族，现住吉林省辽源市西安区。 委托诉讼代理人：于清生，吉林恒太律师事务所律师。 被告：辽源名威房地产开发有限责任公司，住所地吉林省辽源市西安区。 法定代表人：付某,该公司董事长。 委托诉讼代理人：柳月利，该公司法律顾问。 原告王军与被告辽源名威房地产开发有限责任公司（以下简称名威公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人于清生、被告名威公司委托诉讼代理人柳月利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王军向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方订立的商品房买卖合同；2.判令被告返还已付购房款306889.62元并支付利息（以306889.62元为本金，利率6.55%，自2016年9月22日起计算至本案判决指定付款期限届满止），返还房屋维修资金14850元、物业管理费2880元，赔偿房屋装修费用10000元，以上合计334619.62元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案在庭审中，原告放弃了房屋维修资金14850元的请求，并将利率由6.55%变更为月利率0.655%，利息给付期间变更为自2016年9月22日起到实际给付之日止。事实和理由：2019年9月22日，王军与名威公司签订商品房买卖合同，约定名威公司将位于XX地下车库出售给王军，该车库套内面积33平方米，总价款306889.62元。合同签订当日，王军一次性付清全部购房款，并支付房屋维修资金，名威公司于当日交付车库。王军装修车库花费装修费10000元，并缴纳三年物业管理费2880元。合同约定的办理房屋所有权证书期限届满后，经王军多次催告，名威公司仍未履行合同义务，至今仍未按照合同约定为原告办理房屋所有权证书。根据双方签订的商品房买卖合同第十七条第二项的约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起30日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同，出卖人应退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照6.55%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息。名威公司的违约行为导致王军取得房屋所有权的合同目的不能实现，故起诉至法院，要求名威公司返还购房款并支付利息、返还物业管理费、赔偿车库装修费用。 名威公司辩称：1.王军主张解除商品房买卖合同前，未按照该合同第十七条第二项约定书面通知出卖人，不具备解除条件；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，买受人行使合同解除权的一年期限已过，王军逾期未行使，解除权消灭；3.除房屋所有权证迟延办理外，双方签订的商品房买卖合同约定的其他合同义务已全部履行完毕，王军也占有和使用该车库三年有余，合同签订的初始目的并非完全不能实现，而且迟延办理房屋所有权证的原因不在名威公司，名威公司正在积极协商中，故不宜判决直接解除合同，而应考虑适用违约金责任；4.王军请求按照月利率0.655%支付利息明显过高，请求人民法院适当减少；5.物业费由物业公司收取，且已经提供了物业服务，要求名威公司返还无法律依据；6.装修损失无证据支持，不同意赔偿。 王军围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同一份，拟证明双方通过合同约定了办理房屋所有权证书的期限为交付房屋之日起30日内，若因出卖人原因导致买受人未能在约定期限内办理完所有权登记，买受人有权解除合同，出卖人应退还买受人全部购房款并按6.55%支付利息的事实。名威公司对该证据的真实性无异议，但认为王军的解除权已经超过行使期限，解除权消灭，只能按照合同约定要求名威公司支付全部房款日万分之0.5的违约金；2.购房款发票一张，数额306889.62元，拟证明买受人王军交付车库的时间为2016年9月22日，房款数额为306889.62元的事实。名威公司对该证据无异议；3.地下车库物业服务协议一份，拟证明名威公司交付车库的时间是2016年9月22日。名威公司对该证据无异议；4.物业管理费收据三张，数额共计2880元，拟证明王军三年累计缴纳物业费2880元的事实。名威公司对该证据真实性无异议，但认为该收据只能证明物业费是物业公司收取的，物业公司也提供了物业服务，王军要求名威公司承担物业费无法律依据；5.车库地面、墙面、天棚装修状况照片一张，拟证明王军对该车库进行了装修，花费装修费10000元的事实。名威公司认为该组照片只能证明王军对车库进行了部分装修，不能证明装修金额；6.辽源新安资产评估事务所出具的评估报告一份，拟证明王军装修车库花费装修费5652.02元的事实。名威公司对该证据有异议，认为辽源新安资产评估事务所不是司法鉴定机构，按其经营范围只能从事各类单项资产评估和企业整体资产评估等评估事项，不具备从事工程造价（包括装修费）的评估资质，其所出具的评估报告不能作为证据使用，而且该评估是在未能提供工程材料凭证的基础上作出的，不具有客观性。 名威公司未向本院提交证据。 经审查，王军提交的证据1商品房买卖合同，对房屋登记和违约责任进行了约定，该合同第十七条第二项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起30日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应退还已付全部房款并按6.55%计算给付利息。该条款约定的利率6.55%，真实意思表示应是年利率6.55%。该证据能够证明该合同系双方的真实意思表示，且名威公司对该合同的真实性无异议，故对该证据本院予以采信；王军提交的证据2购房款发票，能够证明王军交付房款的时间为2016年9月22日、房屋价款为306889.62元的事实，且名威公司对该证据无异议，故本院对该证据予以采信；王军提交的证据3地下车库物业服务协议，能够证明名威公司交付房屋的时间是2016年9月22日，且名威公司无异议，故对该证据证明交房时间的内容本院予以采信；王军提交的证据4物业管理费收据，能够证明王军自2016至2018年三年期间缴纳了物业管理费的事实，虽然名威公司认为物业费系王军与物业公司之间的物业服务关系，与名威公司无关，但其证明的内容是真实的，本院予以采信；王军提交的证据5装修状况照片，该证据只能证明王军对购买的车库进行装修的事实，不能证明车库装修费用的具体数额，故本院不予采信；王军提交的证据6辽源新安资产评估事务所评估报告，能够证明王军装修车库花费5652.02元的事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。名威公司认为评估部门不是司法鉴定机构，不具备装修费评估资质，其所出具的评估报告不能作为证据使用，而且该评估是在未能提供工程材料凭证的基础上作出的，不具有客观性。但该评估鉴定是本院经过双方同意依法委托进行的，评估部门具有评估资质，且名威公司就其异议未提出相反证据证明，故本院对其异议不予采纳。 经审理查明，2016年9月22日，王军与名威公司签订了商品房买卖合同，约定名威公司将位于XX地下车库出售给王军，该车库建筑面积91.72平方米，套内面积33平方米，分摊共有建筑面积58.72平方米，每平方米3345.94元，总价款306889.62元。合同签订当日，王军一次性付清全部购房款，并支付了房屋维修资金，名威公司于当日交付车库。王军接收车库后，对车库进行了装修，经鉴定，装修费为5652.02元，并缴纳三年物业管理费共计2980元。双方签订的商品房买卖合同第十七条对房屋登记进行了约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起30日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理:买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率6.55%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之0.5的违约金。因名威公司至今没有办理完毕该车库的土地使用手续，导使王军不能取得该车库房屋所有权证书。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的商品房买卖合同自双方签订时成立，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王军按照合同约定支付了价款，但因名威公司的原因，王军未能取得房屋所有权证书，名威公司属违约行为，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内；第十九条规定,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，双方当事人约定的办理房屋所有权登记的期限已经届满，并且自合同订立之日起已超过法律规定的90日，双方约定的办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，由于名威公司的原因，导致王军无法办理房屋所有权登记，名威公司属于违约，王军请求解除合同和赔偿损失，事实清楚，证据充分，本院应予支持。关于合同约定利率6.55%，没有载明是年利率还是月利率，本院认为双方订立合同时的真实意思表示应是年利率6.55%，符合客观实际，本院予以确认。王军要求名威公司按照合同约定退还已付全部房款306889.62元，并要求名威公司给付自2016年9月22日交付房款之日起至房款全部返还完毕之日止期间的利息，因名威公司过错导致王军无法取得房屋所有权证书，无法实现合同目的，且返还房款和支付利息符合双方合同约定和法律规定，本院对王军该请求予以支持。王军要求按月利率0.655%计算给付利息，因与事实不符，本院应按年利率6.55%予以支持。王军要求返还已交付的物业管理费，因物业管理费系王军和物业公司之间的物业服务合同调整范围，名威公司与王军之间不存在物业服务法律关系，王军要求名威公司返还物业管理费无事实和法律依据，本院不予支持。王军要求名威公司赔偿车库装修损失10000元，但经依法评估鉴定，车库装修费为5652.02元，故对王军请求赔偿车库装修费损失10000元，本院不予支持，应支持名威公司赔偿王军车库装修损失5652.02元，名威公司应予赔偿。 名威公司辩称，双方签订的合同约定买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，王军没有书面通知，不具备解除条件。本案中王军已经以实际行为表明要求解除合同，且双方约定买受人解除合同应当书面通知出卖人的条款，违反法律强制性规定，属无效条款，故对名威公司该辩称本院不予支持。名威公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，王军的解除权已超过一年行使期限，解除权消灭，不应支持王军解除合同的诉讼请求。因该条款适用的前提是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，本案不存在这两种情形，故该条款不能适用于本案，名威公司的该辩称于法无据，本院不予支持。名威公司辩称，本案办理不了房屋产权证的原因是土地和房屋产权管理部门合并，加之受国家政策调整的影响造成的，目前正在积极协商过程中，并非绝对不能办理，为了维护交易的稳定性，不宜判决解除合同，而是考虑是否适用违约金责任，因无事实和法律依据，对其该辩称，本院不予支持。名威公司辩称，按照年利率6.55%支付利息明显过高，请求人民法院适当减少，因双方在合同中明确约定了按年利率6.55%计算给付利息，且约定的该利率不是明显过高，故对其该辩称，本院不予支持。 综上，原告的部分请求成立，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王军与被告辽源名威房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同； 二、被告辽源名威房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王军已付购房款306889.62元，并按年利率6.55%给付自2016年9月22日交付房款之日起至房款全部返还完毕之日止期间的利息； 三、被告辽源名威房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告王军车库装修费用5652.02元； 四、驳回原告王军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6320元，减半收取计3160元，鉴定费1000元由被告辽源名威房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判员  王文宝 二〇一九年十二月三十日 书记员  夏诺男