湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0105民初4540号原告：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期A1地块会所1层。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托代理人：余佳奇、张翥，均系湖北忠三律师事务所律师，一般授权代理。被告：曾雄飞，男，1980年5月28日出生。原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）诉被告曾雄飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告滨江天地公司的委托代理人张翥、被告曾雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江天地公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房屋（公安编号为：汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业120号）；二、依法判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；三、依法判令被告向原告支付拖欠的租金及占用费至房屋腾退移交原告之日（暂计算至2018年12月31日，拖欠租金为414,261元）；四、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费至房屋腾退移交原告之日（暂计算至2019年3月12日，拖欠的物业管理费为115,031.7元）；五、依法判令被告向原告支付欠缴租金的滞纳金168,376.05元；六、依法判令被告向原告支付违约金72,702元；七、依法判令被告向原告支付欠缴电费18,466.68元；八、依法判令被告按照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费（暂计至2019年3月12日，共计31,960.8元）；九、依法判令原告不予返还租金保证金24,234元与物业保证金5,766元；十、依法判令被告向原告支付本案律师费20,000元；十一、依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年11月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方就武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房（公安编号为：汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业120号）的租赁事宜达成一致，约定租赁店铺用于咖啡、飞镖，品牌为ACE飞镖咖啡俱乐部。租赁期限3年46天，自2015年11月15日起至2018年12月31日止。原告依约向被告提供涉案房屋，被告未按照合同约定向原告支付租金及其他费用，原告于2018年10月24日向被告发函要求被告腾退及支付欠缴租金等费用，但被告仍未按照合同约定履约。基于上述事实，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告曾雄飞辩称：被告开的店之前因世茂希尔顿酒店游泳池的下水爆了，希尔顿酒店的下水管道在被告的店内，把被告的店全部淹了，世茂赔了300,000元会员费，被告把这些钱退给会员了，原告方承诺的设备机器损失都没有兑现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2007年9月，武汉市公安消防局对锦绣长江A1地块1#-3#商铺工程进行了消防验收，并出具了消防验收合格的意见书。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2015年，原告滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方被告曾雄飞（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于（世茂武汉52+MINIMALL）第1幢1单元120号房（公安编号为：汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业120号），建筑面积约186平方米，乙方租赁该商铺用于咖啡、飞镖俱乐部经营，品牌名称为ACE飞镖咖啡俱乐部。乙方自愿接受甲方所进行的物业管理或商业管理。租金采用每年每月固定租金方式计租，租金支付采取预付制，自本合同项下的免租期满次日起算。每三个自然月支付一次（为一个租金周期）每次预付三个月租金，乙方应于下个租金周期开始的15日之前支付下期租金。租金标准为2016年4月1日起至2016年12月31日止每月12,117元；2017年1月1日起至2017年12月31日止每月12,117元；2018年1月1日起至2018年12月31日止每月13,317元。乙方同意于本合同签订时，向甲方支付租赁保证金24,234元，因乙方原因提前终止本合同的，甲方有权没收租赁保证金，且乙方另需承担相当于租赁保证金3倍的标准作为乙方的违约金。甲方有权从该租赁保证金中扣减租金、物业管理费及其他费用。物业管理费为15.5元/平方米/月，乙方应在房屋交付日支付两个月的物业管理费作为物业管理费押金，并应在每月的15日前向物业管理公司付清当月的物业管理费。物业管理费支付采取预付制，自房屋交付之日起算至该房屋实际交还之日止。物业费标准为每月2,883元。双方确认该租赁房屋交付日期为2015年11月15日，乙方未按照交付日期进行接收，办理接收手续的，视为甲方已按照约定日期交付。自交付日起46日，为装修免租期，经营免租期为装修免租期满之日起91日。房屋租赁期为3年1个半月，自交付日起至2018年12月31日止，装修免租期及经营免租期包含在租赁期内。本合同提前终止时，乙方应于合同终止后7日内将该租赁房屋按照甲方交付乙方使用时的原状交还甲方。乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、滞纳金、违约金等超过30日的，甲方有权解除本合同。乙方的行为构成本合同约定的解除合同条件致使甲方解除本合同的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，并要求乙方按相当于租赁保证金3倍的标准支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。合同签订后，原告向被告交付了约定的房屋，被告对房屋进行装修并用于经营咖啡、飞镖俱乐部。被告向原告支付了租赁保证金24,234元及物业保证金5,766元，未向原告支付租金及物业管理费等费用。2016年5月，因经过被告店内的下水管道爆裂，被告的设备机器损坏，被告停止经营并将主要设备搬走。2018年10月25日，原告向被告邮寄《腾退及缴纳欠费催告函》，函称由于被告未按照约定支付租金、物业管理费及水电费，原告于2018年6月12日向被告发出关于租赁合同的《解除函》，要求被告缴纳费用并立即腾退租赁商铺。截止2018年10月24日，被告仍未缴纳前述费用并腾退租赁商铺，现原告再次函致被告，限于2018年12月31日前缴纳前述费用、腾退租赁商铺并将商铺恢复至租赁合同约定状态，否则须依约承担违约责任。原告未能提交证据证明该函件实际送达于被告。另查明：世茂武汉52+MiniMall商场的经营状况不良,绝大部分商铺处于空置状态，有的关门停业、有的未装修、有的部分装修未开业，整个商场客流稀少。招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻商场。商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋项漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。本院认为：世茂武汉52+MINIMALL办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托原告对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。租赁期限现已届满，被告也已停止经营，被告应腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，原、被告对装修进行了约定，被告根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后被告可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对原告要求判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求本院不予支持。被告所租房屋因经过其店内的下水管道爆裂导致其于2016年5月停止经营，故对原告要求被告支付租金、物业管理费、占用费的诉请，本院不予支持。关于电费，原告未提交证据予以证实，本院不予支持。被告虽于2016年5月停止经营，但未能及时将所租房屋返还给原告并结清相关费用，故对原告要求不予返还租赁保证金及物业保证金的诉请，本院予以支持。鉴于原告存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，应承担相应责任，本院酌定免除被告支付滞纳金、违约金及承担律师费的民事责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告曾雄飞于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房屋；二、原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司不予返还被告曾雄飞租赁保证金24,234元及物业保证金5,766元；三、驳回原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12,208元（原告已预交）,由原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担10,000元，由被告曾雄飞负担2,208元，被告曾雄飞于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  陈菊芳人民陪审员  张 媛二〇一九年十二月十一日书 记 员  卢雨阳