文书内容贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3984号原告钟亚军，男，1986年2月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人黄晓渝，贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者。被告徐顺刚，男，1962年11月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告徐坚，男，1986年1月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告宋珍平，女，1977年12月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告徐翔，男，1987年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告钟亚军诉被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟亚军及其委托代理人黄晓渝，被告徐顺刚到庭参加了诉讼，被告徐坚、宋珍平、徐翔经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟亚军诉称，2016年，原告经陈某介绍购买被告徐顺刚座落于乌当区砖混结构住房，建筑面积为761.7平方米，价款为710000元，双方签订了《自建房屋买卖合同》，原告依照合同约定向四被告及范泽英交付了710000元，其中通过银行转账和汇款为422000元，其余288000元是现金给付被告徐顺刚，同时四被告和范泽英向原告出具了收据，之后，原告向四被告和范泽英提出要求交房，四被告和范泽英拒不交房，被告徐顺刚言称该房屋卖给了他侄儿徐锦权，徐锦权曾多次出面阻拦，导致原告不能入住其房屋。综上所述，有充分证据证明事实，原告向四被告和范泽英购买房屋，购房款依照合同约定全部付清了，四被告和范泽英不守诚信约定而拒不交房并且把其房屋又卖给了他人，这一行为严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律规定，原告诉至本院要求判令：一、解除原告与四被告及范泽英签订的《自建房屋买卖合同》；二、四被告退还原告购房款710000元；三、本案诉讼费由四被告承担。被告徐顺刚辩称，徐锦权签订房屋买卖合同在先，原告诉称支付了710000元房款要拿出证据来。被告徐坚、徐翔未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告宋珍平未到庭参加诉讼，庭审后，本院通过电话方式征询了宋珍平的意见，宋珍平称双方之间没有房屋买卖的事实，本案事实是徐坚、宋珍平缺少资金，经陈某介绍向原告借款，原告庭审中举证提交的转账支付的422000元徐坚、宋珍平确实是收到的，收到后付过几万元的利息，利息如何计算的不清楚，计算方式都是原告说了算，后面还不起本息了才会签订房屋买卖合同，原告诉称的现金交付的288000元房款实际上是双方对账后确认的利息所转的，原告在签合同当日并未真正支付现金，双方约定借款本息710000元抵房款，房屋买卖合同完成以后，双方互不相欠。经审理查明，2016年7月，被告徐坚、宋珍平夫妻二人因资金短缺需要借款，经亲属陈某介绍后与原告钟亚军认识，向原告借款，双方口头约定借款期限两个月，借款利息为月息5%。2016年7月29日，原告扣除首月利息5000元后通过妻子谭璐的账户转账支付950000元到陈某妻子刘燕账户上，该款户实际由徐坚、宋珍平掌控，徐坚、宋珍平二人后支付了4个月的利息共20000元给原告；2016年9月2日，原告扣除首月利息7500元后又通过谭璐的账户转账支付1425000元到徐坚、宋珍平掌控的刘燕账户上，徐坚、宋珍平二人后支付了三个月的利息22500元给原告。2016年11月10日、12月2日、12月3日、2017年1月12日，原告又通过谭璐的账户转账46500元至徐坚账户、50000元至宋珍平账户、42000元至宋珍平账户、46000元至徐坚账户。上述借款发生后，被告徐坚、宋珍平再未偿付本息，2018年5月17日经双方对账确认，徐坚、宋珍平欠付原告本息共计710000元，双方协商后，徐坚之父徐顺刚将其名下的位于贵阳市乌当区的自建房作价710000元出售给原告，其妻范泽英，子徐坚、徐翔、媳宋珍平均作为房屋共有人在《自建房屋买卖合同》上签字，五人还对原告承诺将房屋移交给原告，并向原告出具收到710000元现金的收条。原告在收房过程中多次遭到案外人徐锦权的阻拦，始发现被告在与原告签订房屋买卖合同的同时又将房屋出售给案外人徐锦权，原告因此将四被告及范泽英诉至法院要求判令如前所请。另查明，本案诉讼过程中，范泽英于2019年11月26日在贵阳市乌当区高新社会卫生服务中心就医过程中死亡。上述事实，有原告及被告徐顺刚的当庭陈述，原告提交的《自建房屋买卖合同》、承诺书、照片、收条、贵阳市乌当区国土资源局乌当区分局新场乡国土资源所出具的情况说明、转账凭证，原告申请的证人陈某所作的当庭证言，本院制作的钟亚军谈话笔录、宋珍平通话录音、电话记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告徐坚、宋珍平因缺少资金，向原告钟亚军借款，在借款期内未能按期清偿本息的情况下，经协商四被告及范泽英与原告签订了《自建房屋买卖合同》，将徐坚、宋珍平向原告借款的本息转为购房款，用于购买四被告及范泽英所有的自建房，该买卖合同是对徐坚、宋珍平之前欠债具体履约方式的确认，故该买卖合同应为有效合同，本院予以确认。对于借款本息转化为购房款的具体金额，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”及第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”的规定，本院从各笔借款借出之日起按照年利率24%的标准计算至双方签订《自建房屋买卖合同》之日止，本息合计为585143.78元（详见附表），扣除被告徐坚、宋珍平前期支付的42500元利息后，本院认定购房款金额为542643.78元。由于四被告及范泽英已将案涉房屋出售给案外人徐锦权，使得原告未能实际取得房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院对于原告要求解除双方之间签订的《自建房屋买卖合同》的诉请予以支持，同时，四被告未能按承诺将房屋交付给原告，负有返还原告购房款的义务。被告徐坚、宋珍平、徐翔经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相关诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告钟亚军与被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔及范泽英签订的《自建房屋买卖合同》；二、被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔于本判决生效之日起十日内一次性退还原告钟亚军房款542643.78元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，由原告钟亚军负担2569元，被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔负担8331元（该费原告钟亚军已全额预交，被告徐顺刚、徐坚、宋珍平、徐翔负担部分在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告钟亚军）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  罗欣二〇一九年十二月二十四日书记员  徐超附表：            借款本息确认表                  借款本金              借款日              对账日              借款期              借款利息      （本金×0.24×借款期÷365）                  95000.00              2016-07-29              2018-05-17              657              41040.00                  142500.00              2016-09-02              2018-05-17              622              58280.55                  46500.00              2016-11-10              2018-05-17              553              16908.16                  50000.00              2016-12-02              2018-05-17              531              17457.53                  42000.00              2016-12-03              2018-05-17              530              14636.71                  46000.00              2017-01-12              2018-05-17              490              14820.82                  小计                                                        小计                  422000.00                                                        163143.78                  本息合计              585143.78