重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初18532号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：祝瑜灼，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：重庆融寅实业有限公司，住所地重庆市江北区庆云路10号15-12，统一社会信用代码91500105080187492C。法定代表人：蔡伟，总经理。委托诉讼代理人：曾斌，重庆钧睿律师事务所。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）与被告重庆融寅实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人祝瑜灼、郑年成，被告重庆融寅实业有限公司的委托诉讼代理人曾斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年7月至2019年6月期间的物业服务费27072.48元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：2011年4月22日，原告与重庆丰盈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第三十三条约定了根据《临时管理规约》的授权，原告有权收取物业服务费。该合同约定，由原告为寰宇天下小区提供物业服务，并由业主或物业使用人向原告交纳物业服务费，还约定了收费标准、交费时间及违约金等。后原告与被告签订《寰宇天下（临时）管理规约》中的承诺书，原告按照约定履行了物业服务义务，但被告未按时交纳前述期间的物业服务费，原告催告未果，提起本案诉讼。被告重庆融寅实业有限公司辩称，原告不是本案适格的主体。《前期物业服务合同》系原告和重庆丰盈房地产开发有限公司签订，该合同对被告不产生法律效力。针对云锦阁小区的72户住宅，被告和中海物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中海重庆分公司）重新签订了《前期物业管理服务协议》，由中海重庆分公司为该小区提供物业服务，该协议对双方的权利义务包括物业服务费的计算标准都进行了变更，原告也举示了该协议，因此，原告和被告之间不存在物业服务关系，被告和中海重庆分公司存在物业服务合同的法律关系，原告无权主张物业服务费，应该驳回原告的诉讼请求。被告在2014年4月30日在接房后，涉诉房屋由中海重庆分公司提供物业服务，但中海重庆分公司于2016年的年初撤场，任由拾荒者、流浪汉占据小区的车库，至今未提供物业服务。原告主张的2017年8月之前的物业服务费已经超出了诉讼时效，不受法律保护，双方合同未约定违约金，被告不应承担违约金，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》及备案证明、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、《寰宇天下（临时）管理规约》、被告营业执照、法定代表人身份证及授权委托书、业主接房邀请书、清水房备用钥匙留存声明、入伙房屋交接单、房屋面积分户汇总表、登记信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：《前期物业管理服务协议》虽系复印件，但该协议上有被告的签章，对该协议本院予以确认；物业服务费欠费明细表系原告单方制作，本院不予确认；缴费通知单虽系原件，但系原告单方制作，无其他证据相互印证，本院不予确认；催款函及EMS寄件单系原件，且载明的收件地址为被告的原注册地，本院予以确认；设备完好率统计表、风机运行记录、维护保养记录、配电房巡检记录、发电机运行记录，上述证据均系原件，且显示为寰宇天下小区，本院予以确认；小区内环境照片与本院现场查勘一致，本院予以确认；《安保服务合同》和中国建设银行单位客户专用回单均系原件，且能相互印证，结合当事人的陈述，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系寰宇天下小区物业服务企业。被告系重庆市江北区觐阳门街18号1幢1-1房屋的产权人，房屋建筑面积为254.22平方米，该房屋位于寰宇天下云锦阁组团。2011年重庆丰盈房地产开发有限公司（甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对其开发销售的寰宇天下小区提供物业管理服务，服务事项主要有：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备维修、养护、运行和管理；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项等内容。合同约定物业服务费按建筑面积计算，高层、超高层标准为4.1元/月/平方米，小高层标准为5元/月/平方米；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行交纳当季物业服务资金的义务；未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为三年，自2011年4月20日至2013年4月19日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同于2012年5月23日经重庆市江北区房管局备案。2015年4月29日，中海重庆分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由中海重庆分公司为寰宇天下云锦阁提供物业服务，其提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位包括化粪池、污水管、雨水管等；物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，具体包括，共用的上下水管道、落水管、污水管、电梯等；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管路，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；垃圾的清运；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；装修管理等服务事项。协议第四章（物业服务资金）第五条约定本物业管理区域的物业服务收费为酬金制，根据本物业管理区域物业档次的定位，双方约定预收物业服务资金标准如下（按建筑面积计算）：高层/小高层住宅为2.3元/月/平方米；预收的物业服务资金用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业总体共用设施设备的日常运行、维护费用；垃圾清运费用；物业管理区域公共秩序协助费用；办公费用等。第七条（物业服务资金计费及交纳时间）约定，被告应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日（或视为交付日）起向中海重庆分公司缴纳物业服务资金；入伙时需按《入伙通知书》的要求预交3个月的物业服务资金，此后应在每月的5日至10日交纳当月的物业服务资金。另外，协议约定，本协议自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日为止；被告、物业使用人未能足额交纳物业服务资金及相关费用的，应按每日千分之三的标准向中海重庆分公司支付滞纳金。庭审中，被告陈述涉诉房屋位于寰宇天下云锦阁组团，房屋的产权人均为被告，该组团是完全独立于其他区域，且建筑面积大，因此双方协商降低物业服务费的收费标准；被告将该区域出租给上海展放商业运营管理有限公司运营使用；在合同履行过程中，原告擅自撤离该区域，导致该区域处于无人管理，电梯按钮损坏并停运，枯枝落叶及倒塌的树木未清理；该区域安保工作由上海展放商业运营管理有限公司提供，并与案外人签订《安保服务合同》。原告认为，云锦阁是寰宇天下小区的组团之一，与其他组团相对独立，物业服务费标准降低的原因在于双方对原告提供的物业服务的内容进行了变更，因此降低了物业服务费的收费标准，其主张的违约金的依据为《前期物业服务合同》。另查明，现涉诉房屋无人居住，原告并未派人在涉诉房屋所在的云锦阁组团进行常驻物业服务；原告分别于2016年4月22日、2018年8月29日向被告原注册登记地址邮寄催费函件。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务，现原告依据《前期物业服务合同》主张物业服务费符合法律规定。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护。涉诉房屋所在的云锦阁属于整个寰宇天下物业服务项目之一，原告举示的低压配电房巡检记录等证据反映出原告对寰宇天下小区的公共设施和相关场地实施了维护、管理等职责，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。原告依据《前期物业管理服务协议》，以2.3元/月/平方米的标准主张物业服务费，系其权利主张的问题，本院予以确认。在本案中，原告未举证证明其已履行全部合同义务，且涉诉房屋所在的公共区域内存在电梯停运等问题和公共绿化较差等问题，均属于物业服务需要完善的问题，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以调减20%。根据原告举示的催款函及EMS寄件单，原告曾向被告催收过物业服务费，已积极主张其权利，引起诉讼时效的中断，被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付2015年7月至2019年6月期间（共48个月）的物业服务费金额为21657.83元（245.22平方米×2.3元/月/平方米×48个月×80%），本院予以支持，对原告诉讼请求中超出前述金额的部分，本院不予支持。现原告依据《前期物业服务合同》主张的违约金的诉讼请求，因原告履行物业服务存在一定瑕疵，其服务质量还需改进和完善，且该合同届满后的事实物业服务关系对违约金没有约定，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十之规定，判决如下：一、被告重庆融寅实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2015年7月至2019年6月期间的物业服务费21657.83元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607.5元，减半收取计303.75元，由被告重庆融寅实业有限公司负担204元，由原告中海物业管理有限公司负担99.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年十二月三十日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露