福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11357号 原告：陈新贵，男，1979年10月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告：王小丽，女，1982年3月2日出生，汉族，住福建省永泰县。 两原告共同委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王端，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被告：林明宏，男，1989年12月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：汪志海，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈龙飞，福建合立律师事务所律师。 第三人：福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园D区5#楼1层02店面。 经营者：张力军。 委托诉讼代理人：徐聪龙，公司职员。 委托诉讼代理人：徐国栋，公司职员。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元。 法定代表人：缪寿建。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晓婧，福建名仕律师事务所实习律师。 原告陈新贵、王小丽与被告林明宏、第三人福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部（以下简称麦田服务部）、第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新贵、王小丽共同委托诉讼代理人黄大光、被告林明宏委托诉讼代理人陈龙飞、第三人麦田服务部委托诉讼代理人徐国栋、第三人麦田公司委托诉讼代理人池建伟、余晓婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈新贵、王小丽向本院提出诉讼请求：1.林明宏继续履行2018年11月3日签订的《房屋买卖合同》；2.林明宏立即腾出坐落于福州市鼓楼区某房产，并将讼争房产、家电家具以及附属配套设施交付给陈新贵、王小丽；3.麦田公司协助陈新贵、王小丽办理坐落于福州市鼓楼区某房产、家电家具以及附属配套设施的交接手续；4.林明宏以6270000元为基数，按日万分之五向陈新贵、王小丽支付违约金，自2019年5月28日计算至房产腾出并交付给陈新贵、王小丽之日止，暂计算至2019年7月1日止，违约金为109725元；5.林明宏赔偿陈新贵、王小丽因本案而支出的律师费8000元；6.本案诉讼费由林明宏承担。事实与理由：2018年11月3日，王小丽与林明宏签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定以下内容：（1）林明宏将坐落于福州市鼓楼区某房产出售给王小丽，建筑面积为174.76平方米，总成交价格6270000元，该价格包括房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（家电家具包括：电热水器贰台、格力中央空调贰台）。（2）林明宏保证对讼争房产享有完全的处分权并保证优先购买权人均已放弃优先购买权，保证讼争房屋无权属争议；林明宏保证其本人及其配偶积极配合王小丽办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致讼争房产交易时间拖延的，视为林明宏违约；林明宏未依约履行本合同、违反双方确认事项及其本人的保证内容或保证、告知内容不实导致讼争房产交易拖延或无法继续进行的，视为林明宏违约。（3）房屋交接：王小丽有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人。林明宏在交接前应妥善维护讼争房产、家电家具及附属配套设施并保持正常使用状态；林明宏应在收到除各项保证金金额外的售房款后二个工作日内将讼争房屋及家电家具交接给王小丽。（4）违约责任：房屋所有权变更完毕后，林明宏违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向王小丽支付违约金，王小丽有权要求林明宏支付因主张该违约责任所产生的费用包括但不限于诉讼费、律师代理费等。（5）补充协议约定：林明宏出售房屋成交价款为6270000元，交易过程中应缴纳的税费由王小丽承担，居间服务费、交易服务费等由林明宏自行承担；林明宏应在收到除各项保证金金额外的售房款后150日内将讼争房产、家电家具以及附属配套设施交付给原告。同日，王小丽、林明宏、福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部签订《居间服务合同》，王小丽、林明宏、福建麦田房产经纪有限公司签订《交易服务合同》，约定福建麦田房产经纪有限公司应协助王小丽、林明宏办理房屋交接手续。上述合同签订后，王小丽均依约履行《房屋买卖合同》，王小丽指定产权人为陈新贵，但林明宏拒绝按照合同约定内容向王小丽交付讼争房产及家电家具、附属配套设施等，经多次协商无果，福建麦田房产经纪有限公司也未能按照《交易服务合同》约定协助办理讼争房产及附属配套设施交接手续。 林明宏辩称，一、林明宏积极履行合同义务，不构成违约，无需承担违约责任。林明宏在签订《房屋买卖合同》后，积极履行合同约定的义务，并配合王小丽将案涉房屋的权属证书登记至买方王小丽指定的产权人陈新贵名下。在房屋交付之日，林明宏积极配合将案涉房屋交付给王小丽时，但在房屋交付现场，因案外第三人的阻挠，导致王小丽未能收房。林明宏愿意积极履行合同约定的义务，林明宏愿意当场将案涉房屋的钥匙交付给王小丽，并愿意配合王小丽收房。因此，王小丽未按时收房的责任不是林明宏造成的，与林明宏无关，林明宏无需承担违约责任。二、即便林明宏构成违约，林明宏认为王小丽依据《房屋买卖合同》第九条约定，向林明宏主张以购房款627万元为基础，按日万分之五，支付违约金，从2019年5月28日起计至实际腾房之日止，明显过高，请求法院以王小丽的实际损失为基础，根据林明宏的履约情况及公平原则，依法予以调整。1、根据本案事实，可以确认王小丽的损失仅为逾期交房导致的租金损失，案涉房屋的每月市场租金约为6000元，王小丽每年的租金损失仅为数万元，若王小丽不同意此价格，可以由人民法院对案涉房屋的租金进行鉴定，而根据《房屋买卖合同》第九条的约定，林明宏需向王小丽每天支付3135元，每年的违约金约为1144275元，远远超过了王小丽的实际损失，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，本案讼争合同约定的违约金明显过分高于造成的损失。2、王小丽应就本案违约金约定合理承担举证责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，林明宏已举证证明王小丽的实际损失仅为租金损失，每年租金损失仅为数万元，王小丽按合同约定主张违约金每年达到一百多万元，明显过高，在此情况下王小丽应就违约金约定合理承担举证责任，但王小丽未就违约金约定合理承担举证责任，应承担举证不能的不利后果。3、根据《合同法》第一百零七条规定违约责任的承担方式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人予以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。综上所述，林明宏认为承担违约责任的上限也应以王小丽的实际损失为依据，根据公平原则，结合双方签订合同的具体履行情况等事由，林明宏按照同地段、同类房屋面积的市场租金标准承担违约责任较为妥当、公平。王小丽的部分诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法判决驳回王小丽不合理的诉讼请求。 麦田服务部辩称，麦田服务部属于居间服务方，根据合同约定麦田服务部的合同义务至双方签订《房屋买卖合同》之日起即完成，履行《房屋买卖合同》中产生的纠纷，与麦田服务部无关。 麦田公司辩称，首先，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，王小丽与林明宏是诉争《房屋买卖合同》的签订主体，其二者之间存在房屋买卖合同关系。麦田公司并非前述合同的签订方，麦田公司与双方之间只有交易服务合同关系，不存在房屋买卖合同关系。根据本案确定的案由，王小丽对麦田公司的诉讼请求不应在本案中主张，应另案主张。其次，根据诉争《房屋买卖合同》的约定，交房义务系由林明宏向王小丽履行。麦田公司协助交房的前提条件是，林明宏向王小丽交房且王小丽配合收房。本案中，林明宏未配合交房，麦田公司无法进行相应协助。最后，麦田公司在本案中已履行合同义务，发函告知林明宏交房事宜，并多次配合协商交房事宜。 经审理查明，2018年11月3日，林明宏与王小丽签订《房屋买卖合同》，约定甲方（林明宏）将坐落于福州市鼓楼区某房产出售给乙方（王小丽），成交价格6270000元，该价格包括房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（家电家具包括：电热水器贰台、格力中央空调贰台）。合同第二条约定：甲方保证对讼争房产享有完全的处分权并保证优先购买权人均已放弃优先购买权；甲方保证其本人及其配偶积极配合乙方办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致讼争房产交易时间拖延的，视为甲方违约；甲乙双方任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及其本人的保证内容或保证、告知内容不实导致讼争房产交易拖延或无法继续进行的，视为该方违约。合同第五条房屋附属情况第（七）款约定：甲方在交接前应妥善维护讼争房产、家电家具及附属配套设施并保持正常使用状态；乙方在交接房屋时应对房屋情况、家电家具以及附属配套设施等进行验收。合同第八条交易保证第（三）款约定：甲方同意从交易服务方代管的成交价款中预留人民币20000元作为房屋及家电家具交接保证金，该保证金在房屋及家电家具交接并验收完毕后一个工作日内，由交易服务方代乙方退还甲方。合同第九条违约责任约定：（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金……（三）……交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）……。合同补充协议约定：……3、甲方应在收到除各项保证金金额外的售房款后150日内将讼争房产、家电家具以及附属配套设施交付给乙方。 王小丽与陈新贵系夫妻关系。陈新贵系王小丽的指定产权人。中国工商银行股份有限公司福州五一支行于2018年12月8日向陈新贵发放贷款金额380万元，银行放款后，陈新贵均按时偿还按揭款。讼争房产现已变更登记至陈新贵名下，不动产权证号：闽（2018）福州市不动产权第××号。 2019年6月29日，王小丽、陈新贵因本案诉讼支出律师费8000元。 2018年5月23日，麦田公司向林明宏发出《告知函》一份，载明：……根据《房屋买卖合同》补充协议第3条的约定：甲方应在收到除各项保证金金额外的售房款后150日内将房屋、家电家具以及附属配套设施交付给乙方。您已于2018年12月28日收到除各项保证金金额外的售房款，根据上述约定，您应于2019年5月28日前将房屋、家电家具以及附属配套设施交接给买方使用……。 本院认为，2018年11月3日王小丽与林明宏签订的《房屋买卖合同》及补充协议，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方均应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定各自履行义务。王小丽、陈新贵已按照《房屋买卖合同》约定付款义务，林明宏于2018年12月28日收到《房屋买卖合同》约定的款项后，应履行交房义务，但并未在2019年5月28日前交房，已构成违约。根据《房屋买卖合同》第九条约定，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。林明宏主张违约金标准过高，应以王小丽、陈新贵的实际租金为基础予以调整。陈新贵和王小丽未能提供证据证明其实际损失，根据公平原则，本院酌定林明宏按照每月6000元的标准支付陈新贵、王小丽违约金直至房屋实际交付之日止。《房屋买卖合同》已对律师费的承担做出约定，故林明宏应支付陈新贵、王小丽本案支出的律师费8000元。至于王小丽、陈新贵庭审后主张的房屋毁损、家电家具交接等，并未在本案中主张且交房手续尚未发生，本案中不予处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、林明宏继续履行2018年11月3日与王小丽签订的《房屋买卖合同》及补充协议； 二、林明宏于本判决生效之日十日内腾空福建省福州市鼓楼区某房产，并将该房产交付王小丽、陈明贵；福建麦田房产经纪有限公司配合王小丽、陈新贵与林明宏办理上述房产的交接手续； 三、林明宏于本判决生效之日十日内向王小丽、陈新贵支付逾期交房违约金（自2019年5月28日起按每月6000元的标准计至林明宏实际交房之日止）； 四、林明宏于本判决生效之日十日内向陈新贵、王小丽支付律师费8000元； 五、驳回陈新贵、王小丽的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费55690元，因适用简易程序减半收取27845元，由陈新贵、王小丽共同负担7845元，由林明宏负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇一九年十二月四日 法官助理尹佳树 书记员黄萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。