广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1123民初938号 原告：广西长兴房地产开发有限公司，住广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路261号。 法定代表人：高升朋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗德求，广西长兴房地产开发有限公司副经理。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 被告：张燕芳，女，1961年04月14日出生，汉族，无业，住富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄志雄，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 原告广西长兴房地产开发有限公司（以下简称长兴房地产公司）与被告张燕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长兴房地产公司的委托诉讼代理人罗德求、何天红，被告张燕芳及其委托诉讼代理人黄志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长兴房地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的购房款229760元及逾期付款违约金188058.56元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；二、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的用水开户安装费1925元及逾期付款违约金1668元（违约金自2014年12月22日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；三、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的用电开户安装费2100元及逾期付款违约金1826元（违约金自2014年12月16日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；四、请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的办理不动产权证费633.33元及逾期付款违约金79元（违约金至2019年1月14日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；五、请求人民法院判令被告向原告支付代缴办证税费21060.93元及逾期付款违约金15690.39元（违约金至2015年8月25日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；第一至五项诉请合计人民币462801.21元；六、判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年5月8日口头向原告合资建设商品房并预付13万元，2015年1月18日补签了《合资建房协议》，合同约定:被告购买原告开发建设的富川县富阳镇凤凰路191号住宅楼一套，房号为A2号（即1-102号房），房屋建筑面积143.96平方米，单价为每平方米2750元，10#车库（杂物房）面积8.68平方米，单价为每平方米3800元，总金额人民币419760元；双方还约定“水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方（被告）负责”、“办理土地证、房产证的所有税费由乙方（被告）负责”。“付款方式为签订之日付定金6万元，2015年3月31日前付13万元，余款交房时一次性付清，甲方（原告）通知乙方（被告）付款后，如乙方（被告）不按期付款则按每日3‰的违约金付给甲方（原告），在政策允许的前提下，甲方（原告）协助乙方（被告）办理银行按揭或住房公积金贷款，所需的一切费用由乙方（被告）负责”。 合同签订后，被告按期交付了定金和部分建房款。原告依合同建设了楼房并于2015年3月18日竣工验收，2015年3月23日通知被告前来收房并缴纳相关费用。但被告均以办证税费及水电开户安装费不应由购房户承担为由，拒不配合结算及缴纳相关费用，故意拖延至今，后双方产生争议，虽经县政府、政法委等部门调解无效，原告只能提起民事诉讼。 原告方认为，根据双方签订的《合资建房协议》第二条之规定，“余款交房时一次性付清，原告通知被告付款后，如被告不按期付款则按每日3‰的违约金付给原告”，为充分依法保护双方利益，原告自愿将违约金比率调整至每日万分之五，被告的违约行为违反了《合同法》的相关规定，严重损害了原告的经济利益，为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告张燕芳辩称，应该驳回原告的诉请。原告方只讲权利不说义务，转嫁责任给被告，原告在本案的诉讼中陈述的事实和理由存在断章取义的问题。第一，被告不存在违约的事实，原告才是违约方，根据原告的诉请事实上确实存在转嫁责任断章取义的事实，根据双方签订的合资建房协议的第三条规定，甲方必须保障在工程开工后360天内交房并办理相应手续，原告方开工的时间是2013年6月28日，原告在协议中已经保证了在360天交房，至今交房的时间已经超过了6年，这才是原告方实实在在的违约责任；第二，原告向被告追索违约金没有事实和法律依据，签订的协议首先是合资建房，再具体理解就是被告出钱建房，原告出土地，原告抛开了协议的约定变成了开发商，既然是开发商是卖房的人，那么在本案中被告方没有看到原告具有卖房资格的资质证明，原告提交的证据中并没有体现，既然没有卖房的资格又超过了360天，违约责任是很清楚的；第三，原告向被告起诉违反了公平原则，违反了诚实信用原则，对被告不公平。被告方也没有办理房产证，证也不在被告手上。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月18日，以原告长兴房地产公司为甲方与以被告张燕芳为乙方签订《合资建房协议》，双方约定：一、建房面积、房号、单价：整栋楼为砖混结构七层，一楼为车库、杂物房，二至七层为住房，房号为A2号（即1－102号房），面积约143.96㎡（实际面积以房管部门测绘为准），每平方米2750元。一楼十号车库（杂物房）面积8.68㎡，每平方米2750元，一楼不办理产权证，总金额为419760元；二、付款方式：本协议签订之日交定金6万元，2015年3月31日前付13万元，余款交房时一次性付清。甲方通知乙方付款后，如乙方不按期付款则按每日3%的违约金付给甲方。三、甲方的权利及义务：1、甲方负责建房手续的办理，除双方约定的装修内容外，按施工图纸建房并交付乙方使用。……⑥水至厨房或卫生间，电到门口；水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方负责。2、甲方必须保证在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续，办理土地证、房产证的所有税费由乙方负责。四、乙方的权利及义务：1、乙方必须按约定给付建房款，逾期未交，视为违约并退出合资建房，所交款项不退。……4、甲方未能按约定日期交付乙方的国有土地证和房产证或者工程出现质量问题，乙方有权退出合资建房并要求甲方返还交建房款。6、本协议自双方签字并由乙方交纳定金之日起生效。合同签订后，被告张燕芳已按约定交纳了6万元的定金，购房款13万元，而原告长兴房地产公司未能按约定在工程开工后360天内交付住房并办理土地证、房产证等手续，双方经多次协商未果后，长兴房地产公司向本院提起诉讼。 另查明，原、被告双方争议的建房用地原为商业用地，2013年6月28日开工建设，2015年3月18日竣工验收，2015年8月11日供电部门开始送电视为交房。 再查明，被告张燕芳购买的长兴房地产公司商品住宅楼1单元102室建筑面积为143.96㎡，房屋价款为395890元（143.96㎡×2750元/㎡）,所在楼层为第二层。10号车库（杂物房）面积8.68㎡（8.68㎡×2750元/㎡），价款为23870元，两项总价款为419760元，已交价款190000元，尚欠房款229760元；办理不动产权证费共计9000元，按30户计算，每户300元；代交用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、代缴办证税费21060.93元。 本院认为，关于协议的性质问题，原、被告双方签订的《合资建房协议》，该协议名为合资建房协议，实为房屋买卖协议。 关于原告要求被告支付拖欠的购房款229760元的问题，因双方争议的房屋已经验收合格，且被告已实际入住，被告张燕芳尚欠购房款229760元未交付的事实清楚，故对原告的该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金188058.56元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）的问题，原告与被告签订的《合资建房协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依协议约定，被告应于协议签订之日交定金5万元，一楼封顶后付车库款的50%，2至7层封顶后每层付1万元，余款交房时一次性付清。现被告至今尚欠房款229760元未付，已构成违约，应当承担违约责任，但鉴于双方在协议中对逾期付款违约金的约定每日3‰过高，应予适当调整，本院酌定按照逾期支付应付款额的日万分之二计付违约金；又鉴于原告未能提供何时向被告交房的证据，但根据供电部门的记载，供电部门已于2015年8月11日起向被告送电，本院认定2015年8月11日为交房日，故被告应于2015年8月12日起按照逾期支付应付款额的日万分之二计付违约金，超过部分，本院不予支持。 关于原告要求被告支付用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办理不动产权证费633.33元、代缴办证税费21060.93元及其相应逾期付款违约金的问题，合同是平等主体的当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人既享有权利，又要承担义务。因双方在协议中约定办证费用由被告承担，该约定是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当依约履行。因此，原告代缴税费款项是合同规定由被告承担的义务，本院予以支持；本案中，原告要求被告支付办理不动产权证费633.33元，但原告出示的正规票据显示办理不动产权证费是9000元，按30户计算，每户300元，超过部分的主张，本院不予支持；用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、办证税费21060.93元原告已经代缴，对该请求，本院予以支持。而对于原告代缴的上述相应税费的逾期付款违约金因双方在协议中没有约定，且系原告违约在先造成，原告的该项请求，没有合法依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张燕芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司购房款229760元及自2015年8月12日起以229760元为基数按日万分之二计付至款项付清之日止的违约金； 二、被告张燕芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、代缴办理不动产权证费300元、代缴办证税费21060.93元； 三、驳回原告广西长兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8242元减半收取4121元（原告已预交），由原告长兴房地产公司负担1886元，由被告张燕芳负担2235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  毛明梭 二〇一九年十二月二十七日 书记员  黄川书 附适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。