湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0116民初1997号原告李继林，男，1965年7月3日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托代理人黄干，湖北獬志律师事务所律师。特别授权。被告武汉紫轩房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区武湖农场东风分场。法定代表人万由宝，该公司总经理。委托代理人黄琳，湖北广众律师事务所律师。一般授权。原告李继林诉被告武汉紫轩房地产开发有限公司（以下简称紫轩房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员甘圣策担任审判长，与审判员熊漪、人民陪审员刘义锁组成合议庭，分别于2018年11月18日、2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告李继林及其委托代理人黄干，被告紫轩房地产公司法定代表人万由宝及其委托代理人黄琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继林诉称：原告于2014年3月28日与被告签订房地产投资协议，由原告投资以被告名义开发位于武湖农场原宏昌实业和宏昌燃料公司厂区内的“紫轩时代广场”项目，双方协议在原告方的权利义务上除应投入项目开发投资资金3000万元占项目股权的40%和承担相应的开发工作外，双方在第二条约定，由“乙方（原告）向本项目提供投资资金，成立独立项目部，该项目单独核算自负盈亏，与甲方（被告）共同经营本项目，并独立享有本项目所占投资比例的风险及利润”。协议在第六条1款规定，商铺“以规划局及房产局核准可售面积为准”。还约定：“预售房款到账达到总销售额的80%，甲方可先行退还甲、乙双方所交的全部投资款”。双方最后补充约定：双方分红比例固定为6比4。协议签订后，原告按协议规定投入资金24949574.5元（其中1000万元双方同意以王华林购房预付款转为原告投资），同时按约定在项目上投入大量精力并分管项目的销售工作，被告方也投资进行了该项目的工作，但被告在收取原告资金后的开发过程中，持续违约,脱离了双方约定的在原告新成立的项目部的框架内进行开发，而是以其本身房地产开发公司的方式并在收取房屋销售款的基础上进行操作，单方控制售房资金，使原告完全被迫脱离约定的监督和监管流程，损害了原告的权利。现在该房地产项目开发完毕，商铺已售完，原告按6比4比例应分得商铺销售款21538000元，已分得4863670元，剩余16674330元没有分给原告；住宅也基本售罄，总销售款138669616元中已回款124378845元，回款占销售款比例超过80%，达到退还投资款的条件，但被告方也只退还原告投资款20422762.5元，无理扣留下原告投资款4526812元不予退还，明显违反双方协议，构成违约。为此，原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告以6比4的比例向原告分得“紫轩时代广场”项目商铺销售收入16674330元；2、判令被告退还原告投资款4526812元；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告李继林向法庭提交了以下证据：证据一、房地产投资协议（原件）。证明双方协议约定房地产投资项目权利义务关系：原、被告投资于房地产项目，“乙方（原告）向本项目提供资金，成立独立项目部，该项目单独核算自负盈亏，与甲方（被告）共同经营本项目，并独立享有本项目所占投资比例的风险及利润。”协议在第六条1款规定，“以规划局及房产局核准可售面积为准；（商业及地下室车位可按各自持股比例进行分配）”。2款中还约定：“预售房款到账达到总销售额的80%，甲方可先行退还甲、乙双方所交的全部投资款”。双方最后补偿约定，双方分红比例固定为6：4。证据二、原告现金投资及银行转账投入金额（原件）。证明被告法定代表人万由宝2015年3月18日签字加盖公章确认原告现金及银行转账投入金额共14822762.5元。证据三、收据存根（原件）。证明被告方收到投资款后所开收款凭据。证据四、购房协议（复印件）。证明被告以购房融资的形式，向王华林借款1000万元整。证据五、补充协议（原件）。证明原、被告通过两次补充协议许可原告融资1000万元并签订协议将王华林借款1000万元转为原告投资。证据六、紫轩时代广场销售名单回款表复印件（9张共计124378845元）。证明所开发房屋已售完，符合约定退还投资款的条件。证据七、售房总收入表（3张）。证明所开发房屋已售完，符合约定退还投资款的条件。证据八、会议纪要（复印件）。证明2015年10月26日原被告约定，紫轩时代广场商铺按协议比例（6：4）进行分割，以此分配商铺销售收入。证据九、情况说明（原告自行手书的）。证明原告应分配商铺收入的核算方式以及原告应分得商铺销售款16674330元。证据十、清单。证明2012年我方垫付紫轩公司的费用，126812元也应该作为我方的投资。证据十一、紫轩时代广场销售统计表（截止到2117.3.3）。证明其中已售房屋302套，未售10套，证明住宅销售已超过双方合同约定销售达到80%退回投资款的条件。证据十二、鄂武汉中民商初字第00114号民事判决书。证明判决书认定系被告投资于武汉市汉口精武食品工业园有限公司8342571.36元投资款，与原告无关，不应扣减原告投资款4526812元。证据十三、紫轩时代广场商铺、住宅销售统计表（截止2017.6.20）。证明截止2017.6.20紫轩时代广场商铺已售总面积3762.05平方米、总金额2390.16万元，住宅仅3套未售。证据十四、武汉市房产平面图（紫轩时代广场商铺一、二、三楼）。证明各投资人所分配商铺区位、面积。证据十五、紫轩时代广场项目承办总投资统计表（各股东2016.3.21签字确认）。证明总投资中原告投资为24949574.5元，被告总投资为25018046.98元。证据十六、会议纪要（2015.10.26各股东签字确认）。证明各股东在商铺售前对分配商铺的区位、价格、调价方式以及预留30%税金进行分配的约定。证据十七、说明3份。证明原告对于应分配商铺价款的计算说明。证据十八、投资款账目明细。证明进一步证明股东的项目投资情况。证据十九、银行明细。证明项目整个销售收入明细。证据二十、通话录音。证明2017年9月2日李继林与王华林在通话中，王华林承认其购买的李继林名下的紫轩时代广场第一层商铺价格为17800元/㎡。证据二十一、领款单及说明。证明李继林于2017年10月19日领取到领款事由为退一、二层商铺款、金额为3252670元领款单，结合说明可以得出紫轩时代广场一层、二层商铺单价分别为17800元/㎡、9000元/㎡，上述领款金额就是以此单价计算而来。证据二十二、销售回款1494万元支付凭证。证明在房地产开发项目总投资中这个款项不是投资款，而是房产销售款纳入的费用。被告紫轩房地产公司辩称：1、关于原告要求被告按6:4的比例向其分配商铺销售收入款16674330元，该请求于法无据，依法应予以驳回。原被告于2014年3月28日签订了《房地产投资协议》，在该协议中约定了原告对该项目款中投资额为3000万元整，占项目总股份40%，还约定了原告付款的具体时间。同时，在该协议中的第九条也明确约定：“如超过一个月内无法提供足额投资资金，按已投入资金比例进行分红”。该协议签订后，原告并未如期如约向该项目投资3000万元，其所投入资金（包括其以项目向王华林融资1000万元）总计共20422762.5元。按前述协议约定，原告已投入资金占该项目的投资比例应为27.23%，而非40%。且双方的协议及后续的《会议纪要》中对于商铺的分配均约定为：“按实际投资金额所占股份进行分割……各自股东所分配持有1-2楼可售面积各股东有权自行处理，税金通过清算自行承担。所有资金全部进公司账户，预留30%税金，余下股东可通过在公司打借条借出”。目前，案涉项目还未竣工验收，商铺可售面积还未能核定，各股东按比例分配商铺还不具备条件，更不具备分配商铺销售收入的条件。因此，原告的前述诉求无事实及法律依据，依法应当驳回。2、关于原告要求被告向其退还投资款4526812元，该请求于法无据，依法应当予以驳回。如前所述，原告向案涉项目实际投资款为20422762.5元，并非原告诉状中所称的24949574.5元。时至2016年10月24日，被告已按照双方协议约定将原告实际投资款全部返还给了原告，因此，原告该项诉求无事实依据，应当驳回。被告紫轩房地产公司向法庭提交了以下证据：证据一、《房地产投资协议》一份（复印件）、会议纪要。证据二、投资款结算单、退投资款领款单、承诺书。证据三、《汉口精武商业地产项目合作开发投资协议书》、转账凭证、武汉中院（2015）鄂武汉中民商初字第00114号判决书。证据四、《武汉市商品房买卖合同》、退一、二层商铺款领款单，同地段同时期商铺销售价格表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年3月28日，原告李继林（乙方）与被告紫轩房地产公司（甲方）签订《房地产投资协议》，载明以下主要内容：一、房地产开发项目位于原宏昌实业和宏昌燃料公司厂区内，项目暂定名为“紫轩时代广场”。二、合作形式：甲方负责以甲方的名义共同购买宏昌实业及宏昌燃料公司，并负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可，以及项目开发建设和房屋销售等一切相关法律行政手续，与乙方一起共同负责本项目的建设开发运作，相关费用（包括购买宏昌实业及宏昌燃料公司土地费、地面附作物及资产，合计人民币1350万元整，此总价已包含宏昌实业及燃料公司全部债权债务）全部计入开发成本（甲方在该项目中所占股份为60%，乙方为40%）。乙方向本项目提供投资资金，成立独立项目部，该项目单独核算自负盈亏，与甲方共同经营本项目并独立享有所占投资比例的风险及利润。该项目相关的所有工程款和费用，由甲乙双方负责人共同签字确认后付款和入账，任何一方单方签字无效，不得付款和入账。三、甲方权利与义务：1、甲方保证其作为房地产开发经营者应依法依规具备相应的资格条件，包括但不限于工商企业法人登记，持有房地产开发资质证书、由固定的经营场所、符合国务院规定的注册资本、由足够的专业技术人员等。2、甲方负责依法依规办理本项目前期的购买宏昌土地及办理土地出让、规划审批、图纸设计、施工许可等相关手续。3、甲方负责依法依规办理项目开发建设与房屋销售等相关手续。4、甲方负责项目前期购买原宏昌实业及宏昌燃料公司土地款及挂牌土地出让金、各项规费与配套费、图纸设计费、办理施工许可证、本项目建设开发以及房屋销售等一切相关费用，全部计入开发成本。……。四、乙方权利义务：1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方提供本协议第五条投资形式约定的投资资金。2、乙方自本协议签订后，对本项目享有监督管理权，负责对本项目的建设开发（包括开发土地、建设项目、销售房产等过程）提供咨询以及相关协助。……。五、投资形式、利润分配：1、乙方对本项目投资金额为3000万元整，占本项目总股份的40%。2、付款方式为：（1）合同签订之日起6日内付投资款500万元整；（2）该项目摘牌公示之日起6日内支付投资款500万元整；（3）该项目摘牌之日起15日内付投资款2000万元整。六、乙方对本项目享有的利润和风险分配方式：1、以规划局及房产局核准可售面积为准；（商业及地下室车位可按各自持股比例进行分配）2、预售房款到账达到总销售的80%，甲方可先行退还甲、乙双方所交的全部投资款；3、扣除全部开发成本、国家税费及所得税并进行项目清算，余下净利润按40%由甲方支付给乙方。同样的，如果本项目经营亏损，按甲乙双方各自的投资比例共同承担。协议还约定了其他内容。甲方紫轩房地产公司法定代表人万由宝在该《房地产投资协议》上签字，并加盖该公司印章，乙方李继林亦签字并加盖其私章。2014年4月15日，李继林向紫轩房地产公司账户转入投资款500万元，紫轩房地产公司出具收据。2015年3月18日，李继林向紫轩房地产公司账户转入投资款9822762.50元，紫轩房地产公司出具收据。两项共计14822762.50元。2015年7月5日，甲方紫轩房地产公司与乙方李继林达成补充协议：1、后期紫轩时代广场工程甲乙双方共同协商、认可方可生效。2、后期财务管理，甲方的费用报销3万元以内（包含3万元）出纳无条件报销，费用超过3万元以上的，需经乙方同意后方可报销；工程款需经甲乙双方协商同意后方可支付。3、紫轩时代广场销售事务由乙方管理，如遇问题乙方及时向甲方报告，其他项目管理由甲方负责。4、紫轩房地产公司与王华林签订的融资冲抵商铺协议书，经甲乙双方协商，与王华林签订的协议甲方转让给乙方，乙方无条件认可紫轩房地产公司与王华林签订的协议书，补充协议书由甲乙双方共同商议。2015年10月26日，紫轩房地产公司为紫轩时代广场商铺的分配问题召开股东会并形成会议纪要：一、紫轩时代广场商铺按照各自所签订投资协议之内容，按实际投资金额所占股份进行分割，三楼商铺前期经过协商一致同意卖给王华林，面积按房产局所核定面积为准，单价7000元每平米。三楼商铺所卖全部资金按各自实际投资金额所占股份并预留30%税金，余下资金全部按各自所持股份通过万由宝公司打借条借出，不需通过其他股东。二、商铺一楼及二楼按房产局所核定出售面积为准，各自股东按持股比例进行分配，如果房产局所核定面积及所持股份分配面积比例又不相符，可由股东内部进行单价自行认购，原则是间距内分配多面积买间距内分配少面积，一楼按房产局核定可售面积15000元每平方米，二楼按房产局核定可售面积10000元每平方米由买方向卖方进行补齐面积差价。三、商铺分配，全体股东同意并委托设计院以纵向立柱为准分割，间距约7米左右，以设计图分割为准，由李继林从东向西所持面积进行分配，万由宝由西向东所持面积进行分配，余下面积由余下股东持有。一楼及二楼商铺可按各自股东所占股份比例由房产局核定可售面积进行分配，各自股东所分配持有1-2楼商铺可售面积各自股东所占股份比例由房产局核定可售面积进行分配，各自股东所分配持有1-2楼商铺可售面积各自股东有权自行处理，税金通过清算自行承担，所有资金全部进公司账户，预留30%税金，余下股东可通过万由宝在公司打借条借出，不需通过其他股东。2016年3月21日，李继林与紫轩房地产公司法定代表人万由宝对项目开支金额进行了核算。总开支金额为65207996.96元。2016年8月1日，李继林委托万由宝就商铺购买单价问题与王华林进行洽谈。2016年10月19日，紫轩房地产公司确认在2014年11月通过法定代表人万由宝向李继林转账400000元，在2016年2月5日至2016年9月9日期间，一共向李继林支付7918592元，2016年10月24日，紫轩房地产公司向李继林转款2504170.5元。以上共计10822762.5元。同日，李继林出具承诺书一份，载明：本人李继林投资紫轩时代广场项目，按投资协议书之内容，紫轩房地产公司按投资协议内容以执行，余下利润按投资协议内容由税务部门清算完毕，由紫轩房地产公司另行通知我本人来清算。在此期间本人承诺不得再以任何名义向紫轩房地产公司另行借款。另查明：案涉项目紫轩时代广场商铺共计三层，一楼商铺面积1633.53平方米，二楼商铺面积2387.93平方米，三楼商铺面积2387.93平方米。其中第一层1至7房号和25至29房号合同备案审核通过，价格为每平米9000元；第二层1至6和25至29号房号合同备案审核通过，价格为每平米7000元；第三层1至28号房号合同备案审核通过，价格为每平米5500元。2014年8月4日，紫轩房地产公司与武汉市汉口精武食品工业园有限公司签订《汉口精武商业地产项目合作开发投资协议》，由紫轩房地产公司向该公司投资860万元用于共同开发。2015年2月1日，双方终止合作开发协议。庭审中，经本院调查，紫轩房地产公司出售给王华林的商铺面积为：第一层573.84平方米、第二层798.53平方米、第三层1634.92平方米，另加上分红的750平方米，共计3757.29平方米；王华林共支付购房款28845562元，其中第一层购房款10214352元，第二层购房款7186770元，第三层购房款11444440元，按面积计算单价分别为：第一层17800元/平方米、第二层9000元/平方米、第三层7000元/平方米。以上事实，有《房地产投资协议》、收款收据、《会议纪要》、房产管理部门证明、房产平面图、投资、退款确认单、购房协议、调查笔录、银行支付回单等证据予以证实。本院认为，原告李继林与被告紫轩房地产公司签订的《房地产投资协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。按照该协议，原告李继林对本项目投资金额为3000万元整，占本项目总股份的40%。原告李继林实际对本项目的投资金额为24822762.5元，故应占本项目总股份的33.1%。根据《房地产投资协议》的约定，商业及地下室车位可按各自持股比例进行分配，原告李继林按33.1%的比例分得商铺销售收入。按实际商铺销售合同备案价，一、二、三层商铺分别为17800元/㎡、9000元/㎡、7000元/㎡，所卖全部资金按各自实际投资金额所占股份并预留30%税金，原告李继林应分得一楼商铺销售收入6737122元（1633.53㎡×17800元/㎡×70%×33.1%），应分得二楼商铺销售收入4979550元（2387.93㎡×9000元/㎡×70%×33.1%），应分得三楼商铺销售收入197960元[（2387.93㎡×33.1%-750㎡）×7000元/㎡×70%］，合计应分得商铺销售收入11899482元。扣除原告李继林已分商铺销售收入4863670元，其还应分得商铺销售收入7050962元。被告紫轩房地产公司辩称原告李继林商铺销售收入基本领取完毕的理由与事实不符，本院不予采纳。原告李继林与被告紫轩房地产公司签订的《房地产投资协议》约定预售房款到账达到总销售额的80%，被告紫轩房地产公司可先行返还原告李继林所交的全部投资款。原告李继林投资“时代广场”项目的投资数额为24822762.5元，被告紫轩房地产公司已返回其投资款20822762.5元，余下4000000元未返还，故原告李继林主张被告紫轩房地产公司返还投资款4526812元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告紫轩房地产公司辩称原告李继林的全部投资款已经返还的理由，与事实不符，本院不予采纳。根据《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武汉紫轩房地产开发有限公司向原告李继林分配“紫轩时代广场”项目商铺销售收入7050962元。二、被告武汉紫轩房地产开发有限公司向原告李继林返还投资款4000000元。三、驳回原告李继林的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147810元，保全费5000元，由原告李继林负担62743元，被告武汉紫轩房地产开发有限公司负担90067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  甘圣策审 判 员  熊 漪人民陪审员  刘义锁二〇一九年十二月九日书 记 员  刘 畅