湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9005民初3186号原告：潜江市城市建设投资开发有限公司。住所地：潜江市泰丰办事处潜阳东路62号。委托诉讼代理人：何飞、赵潇博湖北楚天律师事务所律师。被告：湖北晶矗房地产开发有限公司。住所地：潜江市园林办事处章华南路17号。法定代表人：甘敦安，该公司董事长。委托诉讼代理人：高汉生、杨俊湖北奇睿律师事务所律师。原告潜江市城市建设投资开发有限公司（潜江投资公司）与被告湖北晶矗房地产开发有限公司（以下简称晶矗房产公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潜江城投公司的委托诉讼代理人何飞、赵潇博，被告晶矗房产公司的委托诉讼代理人高汉生、杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潜江城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告经晶矗房产公司为原告办理潜江市“樟华国际”住宅小区临章华南路6-7号、6-9号、6-10号门面房的不动产权证转移登记手续，协助原告办理前述不动产权证；2、判令办证过程中的契税、办证费用由原告潜江城投公司承担，增值税等其他税费由被告承担；3、判令被告自2017年2月15日起至原告取得不动产权证止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50％），分别向原告支付逾期办证违约金（截止起诉之日止，逾期办证违约金为537439.41元）。事实和理由：因新建潜江市体育活动中心，需要对原潜江体校院内姚其文、田美福、柳忠斌、李振华、王仙、陈能松、王贵喜等七户（以下简称被拆迁户）房屋进行拆迁。原告潜江城投公司于2010年8月分别与七户被拆迁户签订了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，协议约定，被拆迁户将其所有的房屋交由原告按1:1的比例新建房屋进行异地产权调换，其中第一层房屋按以经营门店进行调换，第二层房屋以住宅用房进行调换。其后，被告晶矗房产公司法定代表人甘敦安竞得依法拍卖出让的原潜江摩托车厂土地、独资组建湖北晶矗房地产开发有限公司在该宗土地上开发“樟华国际”住宅小区。甘敦安竞得该宗土地后，在其签署的《拍卖成交确认书》中承诺遵守拍卖文件的规定和要求，负责利用该宗土地上兴建的房屋进行还建。2015年8月6日，潜江城投公司、被告晶矗房产公司与七户被拆迁人分别签订《协议书》，协议除对七户被拆迁人还建住房的交房，办证等事项约定外，因被告晶矗房产公司开发的房屋结构不能将门面房的补偿安置款支付给被拆迁人，由被告将还建门面房（6-7、6-9、610）交付给原告，同时约定，与还建门面房相匹配的三通（通电、通水、通气）开户、契税、“两证”由被告负责办理（其中“两证”由被告在房屋交付之日起一年内办理完成），原告潜江城投公司予以协助。相关费用由原告承担。协议签订后，被告于2016年2月15日将产权调换住房交付给原告，但拒绝为原告办理不动产权证。为此，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告晶矗房产公司辩称：2011年1月11日，被告法定代表人甘敦安以1.51亿元的价格竞拍得原潜江市摩托车厂土地后，独资组建湖北晶矗房地产开发有限公司在该宗土地上开发“樟华国际”住宅小区。并按拍卖文件约定履行义务，积极还建原潜江体校房屋拆迁后的门面和住宅，并于2014年12月、2016年1月对“樟华国际”一期、二期业主履行了交付义务。根据拍卖协议还建门面房净面积409.83㎡，还建住房净面积426.99平方米，而被告超面积完成了交付还建任务。其中交付还建门面房面积452.88㎡、还建住宅房面积618.16㎡。根据潜江城投公司、晶矗房产公司与被拆迁人签订的《协议书》，被告已超面积还建房屋，原告应返还被告差价70余万元。被告已于2016年2月15日将还建门面房（607、609、610）交付给原告，该还建门面房已由原告出租使用至今。被告虽有办理涉案房屋不动产权证的义务，但相关费用应由原告及还建方各自承担相应部分，原告诉称由被告承担办证过程中除契税、办证费外的增值税等其他税费，无事实和法律依据。综上所述，被告已履行义务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对被告提交的证据真实性、合法性无异议，被告对原告提交证据的真实性、合法性无异议。双方仅对证据的证明目的有异议。经审查，双方提交的证据均能作为本院认定本案认定事实的依据，本院依法予以采信。原告提交的证据第二组23-29与被告提交的证据四，2015年8月6日潜江城投公司、晶矗房产公司与被拆迁人姚其文、田美福、柳忠斌、李振华、王仙、陈能松、王贵喜签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：2010年8月14日，潜江城投公司与被拆迁户姚其文等七人分别签订了一份《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，协议约定，被拆迁人同意将其所有的位于原潜江体校的房屋交由潜江城投公司委托的拆迁公司拆迁，并对相应土地证、房产证予以注销，潜江城投公司在章华南路和育才路交汇处新建拆迁调换房。2010年12月17日，潜江市潜盛国有资产经营有限公司委托潜江市土地交易管理中心对原潜江摩托车厂土地进行公开拍卖，该委托书载明“竞得人竞得该宗土地后，还建门面房十一间（面积为409.83㎡）；住宅七户（面积为426.99㎡）”。2010年12月21日，潜江市土地交易管理中心与湖北正德拍卖有限公司共同发布《潜江市Q【2010】89号地块国有建设用地使用权拍卖文件》，明确标注“拍卖宗地必须还建原潜江体校由于体育中心工程建设被拆迁十一间门面房，净面积409.83㎡，还建住房净面积426.99㎡。竞得人竞得后，具体还建事宜由潜江市体育活动中心工程指挥部负责，全部责任由竞得人自行负责，拍卖人不承担任何责任”。2011年1月11日，被告公司法人甘敦安以1.51亿元价格竞拍得该宗土地，并在其签署的《拍卖成交确认书》中承诺“本成交确认书签订后，一定遵守拍卖文件的规定和要求，履行相关义务”。甘敦安竞拍得该宗土地后，独资组建湖北晶矗房地产开发有限公司，在该宗土地上开发“樟华国际”住宅小区。2015年8月6日，潜江城投公司、晶矗房产公司与七户被拆迁人分别签订了一份《协议书》，协议约定：一、还建住房，被告晶矗房产公司于2016年2月15日将还建房（6栋2单元606号，602号，507号、508号、509号，504号，503号，609号610号、611号，506号、510号、511号、512号）交付给七户被拆迁人；与还建住房净面积相匹配的“三通”（水、电、气）的开户费、契税、办理“两证”（《土地所有权证》、《房屋所有权证》）的费用由潜江城投公司承，超面积部分的税费由被拆迁人负担；“三通”、“两证”等相关手续由被告晶矗房产公司负责办理，潜江城投公司、被拆迁人予以协助。其中“两证”由被告在房屋交付之日起一年之内办理完成；本协议签订后十日内，被告于被拆迁户按照本协议约定的原则签订《产权房安置补偿协议》。二、还建门面房，将产权调换补偿安置变更为货币补偿安置，潜江城投公司于本协议签订之日起十日内将门面房的补偿安置款支付给被拆迁人，同时潜江城投公司配合被告办理“两证”；被告应于2015年8月15日将还建门面房（编号为6-7号、6-9号、6-10号）交付给潜江城投公司；与还建门面房相匹配的“三通”的开户费、契税、“两证”由被告办理，潜江城投公司予以协助，相关费用由潜江城投公司承担。其中“两证”由被告在房屋交付之日起一年内办理完成。被告于2016年2月15日将产权调换房交付给原告，但拒绝为原告办理房屋不动产权证。为此，原告向本院提起诉讼。请求判如所请。本院认为：潜江城投公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》、晶矗房产公司在竞拍得原潜江摩托车厂土地后签署的《拍卖成交确认书》、潜江市城市建设投资开发有限公司（甲方）、湖北晶矗房地产开发有限公司（乙方）、被拆迁人（丙方）签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反法律和行政法规的强制性规定。本院依法予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。本案中，根据当事人提交的证据和本院庭审查明的事实，被告与原告形成房屋拆迁安置补偿合同关系，应当履行协助原告办理不动产权证的义务。因被告开发建设的房屋结构不能满足被拆迁人11间门面房的分配，原告将门面房产权调换补偿安置变更为货币补偿安置，对被拆迁人进行货币安置，被告将门面房交付给原告，并为原告办理不动产权证。由于被告未按约定安置被拆迁户，导致原告向被拆迁户支付门面房产权调换补偿安置变更为货币补偿安置款12089985元，另支付被拆迁人过度安置费19800元，共计12109785元。在原告征得潜江市政府同意支付住宅房及门面房面积补差款782685.67元后，被告拒绝开具增值税发票，致使房屋面积补偿款未能到位。2016年2月15日，被告虽将涉案产权调换房交付给原告，但未按约定在一年内为原告办理房屋不动产权证。综上所述，被告违反潜江城投公司、晶矗房产公司与被拆迁户签订的《协议书》）约定，已构成违约，对此应承担民事责任。原告主张被告为其办理潜江“樟华国际”住宅小区临章华南路6-7号、6-9号、6-10号门面房不动产权证转移登记手续，协助原告办理前述房屋不动产权证并承担办证过程中除契税、办证费用外的增值税等税费的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的计算标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第二条规定，本院确认被告应支付原告违约金465446.39元（利率：按中国人民银行公布的1-5年基准利率4.75%/年，上浮30%，即4.75%×1.3=6.175%/年时间：2017年2月15日至2019年10月15日，32个月计算公式：409.83㎡×6897元/㎡×6.175%/年/12个月×32个月=465446.39）。被告辩称的事实和理由，因其未向本院提交相关证据，且与本院庭审查明的事实不符，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告湖北晶矗房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告潜江市城市建设投资开发有限公司（位于潜江“樟华国际”住宅小区临章华南路6-7号、6-9号、6-10号门面房）办理不动产权证转移手续，协助原告办理前述门面房不动产权证，并承担办证过程中除契税、办证费用外的增值税等税费；被告湖北晶矗房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告潜江市城市建设投资开发有限公司违约金465446.39元；驳回原告潜江市城市建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9174元，减半收取4587元，由被告湖北晶矗房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  邓家俊二〇一九年十二月十七日书记员  杨 婷