北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初13855号原告（反诉被告）：杜亚宁，男，1981年12月9日出生，汉族，住河北省石家庄市元氏县。委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力浩，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：王永军，经理。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。杜亚宁与北京聚源置业有限公司（以下简称聚源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，聚源公司对杜亚宁提起反诉，本院依法公开开庭一并进行了审理。杜亚宁及其委托诉讼代理人苏义华、聚源公司的委托诉讼代理人李国路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杜亚宁向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2009年11月10日签订的《商品房内部认购合同》无效；2.聚源公司返还杜亚宁已付购房款445837元；3.聚源公司赔偿杜亚宁房屋涨价损失1304163元；4.聚源公司赔偿杜亚宁鉴定费6875元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月10日，杜亚宁向聚源公司支付445837元用于购买聚源公司于2010年开发建成的金鑫苑小区xx号楼xx门xxx号房。购房期间，聚源公司宣传页和口头鼓吹此商品房为北京市70年大产权，并在售楼处张贴其他楼的相关证件，刻意隐瞒未取得商品房预售证书的事实。该房屋于2010年6月交付，合同约定聚源公司在房屋交付两年内办理完成房屋产权登记事宜，但时至今日，聚源公司依然没有办理房屋初始登记，期间杜亚宁多次找聚源公司协商，均被搪塞拖延。后经法院查明，房屋由于种种原因无法办理不动产权登记。没有不动产权证严重影响了杜亚宁对房屋行使所有权的各项全能，严重侵害了杜亚宁行使房屋所有权和相应收益权。在房地产市场的大趋势下，杜亚宁无法及时出售房屋以享受房屋市值上升的经济利益，并无法及时更新房屋改善居住条件，亦无法办理北京市居住证。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致使损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持，信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。杜亚宁为维护自身合法权益，特起诉。聚源公司辩称：不同意杜亚宁的诉讼请求。第一，双方签订的是内部认购合同，而非买卖合同。在聚源公司出售涉案房屋时已经向杜亚宁释明了房屋性质及办理相关手续的难度，且杜亚宁当时购买涉案房屋的价格远低于同地段的商品房价值。2009年我公司向杜亚宁出售房屋的价格低于成本价，杜亚宁对房屋性质是明知的。第二，杜亚宁曾经起诉过我公司要求办理房产证，我公司提交过相关证明用以证明该房屋并非无法办理房产证，而是因为政策原因暂缓办理。杜亚宁在本案中基于无法办理房产证提起诉讼与前面诉讼存在相互矛盾。第三，如果按照杜亚宁陈述的事实和理由，属于其要求退还房屋，应当按照双方签订的合同约定执行，我公司可以为其办理退房，退还其购房款，并按照银行存款利率支付利息。第四，如果法院认为双方所签合同是无效的，也是基于双方过错，杜亚宁为了低于市场价取得房屋，在明知房屋性质的情况下自愿购房，应当对其损失承担责任。若法院确认合同无效，则我公司同意退还房款，并按照合同约定支付利息，但在我公司赔付利息的时候要扣除杜亚宁对房屋的占用使用费，不同意赔偿杜亚宁主张的其他损失。若按照杜亚宁现在的诉讼请求予以支持，对我公司不公平。第五，同类案件在贵院其他庭室亦审理过，其他当事人诉讼的请求为退还房款支付利息，并没有进行评估和要求赔偿损失。综上，杜亚宁的请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。同时，聚源公司提出反诉，请求：1.杜亚宁按照每月2000元标准计算向聚源公司支付自2010年1月至实际交还房屋的房屋使用费；2.反诉费由杜亚宁承担。杜亚宁针对反诉请求辩称：不同意聚源公司的反诉请求。依据合同使用房屋不存在使用费，聚源公司关于使用费的标准没有法律依据且证据不足，理由不充分。具体理由为杜亚宁是守约方，解除合约的责任不在杜亚宁。因一方的过错给对方可得利益的损失仅限于可能应当预见的损失，在商品房买卖过程中，购房者能够预见的是开发商卖给其他人可得的收益，并没有聚源公司主张的关于房屋使用费的损失及使用费计算方式所得的损失，杜亚宁对此不知情也无法预测。但开发商在收回涉案房屋未来补办了房产证后可以出售该房屋获得利益，足以弥补房屋使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月10日，杜亚宁（买受人）与聚源公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，双方约定杜亚宁购买聚源公司开发的位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村金鑫苑小区第xx幢xx单元xxx室房屋，房屋价款为445837元。出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因造成产权登记无法办理的由买受人自行承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按活期银行存款利率支付买受人已付房款利息。买受人不退房，出卖人按活期银行存款利率向买受人双倍支付已付房款利息。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，杜亚宁向聚源公司支付了全部购房款445837元，聚源公司于2010年5月向杜亚宁交付了房屋。此后，杜亚宁装修并入住该房屋。该房屋所在楼栋未办理规划许可文件和工程竣工验收备案，进而无法办理楼栋初始登记，该房屋至今亦无法办理不动产权证。诉讼中，经杜亚宁申请，本院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（以下简称杜鸣评估公司）对同类型同地段同户型商品房（将涉案房屋为商品房作为假设前提）的市场价值进行评估，杜鸣评估公司于2019年5月31日出具《评估报告书》，载明：“估计对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币175万元，大写人民币壹佰柒拾伍万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币19202元/平方米”。本院认为：杜亚宁与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》中详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，虽然合同名称为《商品房内部认购合同》，但实际应属商品房预售合同性质，故本院确认原、被告双方存在商品房预售合同法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据查明的情况，聚源公司并未取得相应的预售许可，根据上述规定，杜亚宁与聚源公司签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现杜亚宁要求聚源公司退还已付购房款的请求，理由正当，本院予以支持。因聚源公司未提出返还房屋的请求，故聚源公司针对房屋返还问题可根据实际情况另行解决。由于系因聚源公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，聚源公司应承担缔约过失责任，而杜亚宁在签订合同时未尽到审慎审查的注意义务，也应当承担一定的缔约过失责任。故对于杜亚宁要求聚源公司赔偿损失的请求，本院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势、资金占用及房屋实际使用情况等因素酌情予以认定。对于聚源公司要求杜亚宁支付房屋使用费的请求，因导致合同无效聚源公司应负主要责任，且在确定赔偿款时酌情考虑了该因素，故对聚源公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、杜亚宁与北京聚源置业有限公司于二○○九年十一月十日签订的《商品房内部认购合同》无效。二、北京聚源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杜亚宁返还已付购房款445837元。三、北京聚源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杜亚宁赔偿经济损失70万元。四、驳回杜亚宁的其他诉讼请求。五、驳回北京聚源置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10306元，由杜亚宁负担3564元（已交纳），由北京聚源置业有限公司负担6742元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2360元，由北京聚源置业有限公司负担（已交纳）。鉴定费6875元，由杜亚宁负担3437元（已交纳），由北京聚源置业有限公司负担3438元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一九年十二月十一日书记员  李圆君