河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初2262号 原告：邯郸市坤博物业服务有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区中华北大街359号建元小区10-6-6号。统一社会信用代码：91130403MA07TB9X9H。 法定代表人：宋志希，系该公司经理。 委托诉讼代理人：卢纲，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李盼，河北十力律师事务所律师。 被告：河北炜华物业服务有限公司，住所地：邯郸市邯山区金洲国际大厦B2411室。统一社会信用代码：91130404740180107Q。 法定代表人：郭志炜，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王献梅，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春鹏，系该公司员工。 原告邯郸市坤博物业服务有限公司（以下简称坤博物业公司）与被告河北炜华物业服务有限公司（以下简称炜华物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤博物业公司委托诉讼代理人李盼、被告炜华物业公司委托诉讼代理人王献梅、王春鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤博物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令炜华物业公司给付所欠物业管理服务费93287元、水费周转金11045.2元、公共照明费320元，装修押金9000元，以上共计人民币113652,2元；2.依法判令炜华物业公司支付利息暂计为11933.48元（自应支付款项之日至炜华物业公司实际清偿本息完毕之日止，暂计算至2019年4月1日）；3.诉讼费由炜华物业公司承担。后当庭将第一项诉讼请求变更为：判令炜华物业公司给付所欠物业管理服务费89201元、水费周转金10845元、公共照明费320元，装修押金9000元，其他费用（垃圾清运费及装修电梯使用费）1179元，以上共计人民币110545元。事实和理由：万豪公寓小区与炜华物业公司的前期物业服务合同于2016年4月到期，但炜华物业公司在没有签订合同的情况下，将物业管理服务费、水费周转金、公共照明费、业主装修抵押金等费用提前收取，后2017年7月，炜华物业公司与万豪公寓小区物业委员会双方协商一致，解除物业服务合同，但是炜华物业公司并未将业主已经预交的费用予以退还。自2017年7月1日，万豪公寓小区与坤博物业公司签订了物业服务合同，由坤博物业公司负责万豪公寓小区的物业服务，并委托坤博物业公司对炜华物业公司预先收取的费用予以追偿。现由于炜华物业公司与万豪公寓小区业主委员会解除合同后，炜华物业公司并未将已经预售但尚未提供物业服务的费用予以退还侵害了业主的权利。故诉至法院。 炜华物业公司辩称：坤博物业公司与炜华物业公司之间不存在物业服务合同，炜华物业公司没有拖欠坤博物业公司任何费用。坤博物业公司的主体资格不适格，万豪业主委员会委托坤博物业公司代为负责追偿对炜华物业公司预先收取的费用，这一授权明显属于代理人身份，其主体资格应当是万豪公寓小区或者万豪业主委员会的代理人，坤博物业公司在本案中是代理万豪小区的业主委员会而不是个别业主，因此对于万豪业主委员会拖欠炜华物业公司的全部物业费，炜华物业公司在此有权利要求予以抵销。 原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 坤博物业公司提交如下证据：1.坤博物业公司的营业执照，法定代表人身份证明，身份证复印件一份，证明坤博物业公司的主体身份适格；2.炜华物业公司的工商公示信息复印件一份，证明炜华物业公司的主体身份适格；3.万豪公寓交接明细一份，证明炜华物业公司与实达房地产开发有限公司签订的前期物业合同于2016年6月到期，到期后，业主委员会未继续签订物业服务合同，炜华于2017年7月8日正式退出万豪公寓小区的物业服务，并与坤博物业公司、业主委员会签订交接明细；4.万豪公寓物业服务合同一份，证明2017年7月1日，坤博物业公司与万豪公寓小区的业主委员会正式签订物业服务合同，合同期限为3年，2017年7月5日至2020年7月5日止；5.万豪公寓小区关于炜华物业公司预收费用的约定一张，证明坤博物业公司在接管万豪公寓小区后，对炜华物业公司提前收取的相关费用不得进行重复收费，但鉴于坤博物业公司是实际提供物业服务的主体，小区将相关费用的债权转让坤博物业公司；6.业主委员会的证明一张，证明炜华物业公司在没有提供物业服务的前提下，提前预收2017年、2018年、2019年时间不等的物业费、公共照明费、水费周转金等费用，在坤博正式接管万豪公寓的委托后，虽自2017年7月1日至今提供服务，但并未收取小区业主的任何费用，业主委员会将预收费用的追偿权转让给坤博物业公司；7.炜华物业应付账款明细表一张，证明炜华物业公司应支付各项费用的情况明细表；8.炜华物业公司应退物业费的明细以及炜华物业公司预收小区业主的123张物业费收据，证明炜华在2017年7月8号正式退出万豪公寓小区后，提前预收取部分业主的物业费，以及应退的物业费数额共计89201元；9.炜华物业公司应退水费周转金的明细以及炜华预收55张水费周转金的收据，证明炜华物业公司在2017年7月8号正式退出万豪公寓小区后，提前预收取业主的水费周转金，以及应退的水费周转金数额共计10845元；10.炜华物业公司应退公共照明费的明细以及炜华预收16张公共照明费收据，证明炜华在2017年7月8号正式退出万豪公寓小区后，提前预收取业主的公共照明费，以及应退的公共照明费数额共计320元；11.炜华物业公司应退装修押金条的明细以及炜华出具的装修押金收据9张，证明炜华在退出物业服务后并未将业主的装修押金条退还，应退装修押金的依据以及数额为9000元；12.炜华应退装修电梯使用费，装修垃圾清运费收据3张，证明炜华应退费用为1179元；13.业主同意转让债权证明1张，证明万豪公寓小区的业主同意将对炜华的债权转让给坤博物业公司，炜华物业公司应向坤博物业公司退还预收的相关费用；14.债权转让及还款通知书和中通快递的物流签收单2张，证明万豪公寓业主委员将债权转让给坤博物业公司，炜华物业公司应将预收的相关费用退还给坤博物业公司。 炜华物业公司的质证意见：证据1、2无异议。证据3的真实性和关联性有异议，对上面的章有异议，业主委员会应当在交接人处签字，交接的内容与炜华物业公司没有关系。证据4关联性有异议。证据5真实性无异议，证明目的有异议，不能证明是债权转让的行为，上面记载是由坤博物业公司向被负责索要相关费用，坤博物业公司是代理人的身份。证据6的真实性无异议，关联性有异议，我方没有收到该证明，业主委员会应当将转让债权的通知送达炜华物业公司，不送达对炜华物业公司不发生法律效力，对此民法总则规定债权转让自转让通知送达债务人方生效。证据7的三性有异议，相关数据没有经过财务核算，没有办法确定数额，由业主委员会单方出具的清单，不能作为炜华物业公司实际应付款项的凭证。证据8的票据的真实性无异议，证明目的有异议，票据上载明收费时间是2016年12月12日，物业费的阶段是2015年到2017年10月31日，从以上票据可以看出物业费并非全部来自于预收物业费，大部分为应收物业费。只有复印件的不予认可，真实性无法核实。证据9、10、11、12的质证意见同证据8质证意见，均是应收费用。证据13的真实性无异议，证明目的有异议。证据14的证明目的和真实性有异议，应当由债权转让方通知债务方，而不是债权的受让方进行通知。该通知我方没有收到,即便收到也不发生法律上的转让效力。综上，坤博物业公司以债权受让方名义向炜华物业公司主张万豪公寓业主委员会对炜华物业公司的权利，炜华物业公司有权主张其对万豪公寓业主委员会债权抵消权，庭后向法庭提交欠费明细及总数。 炜华物业公司未提交证据。 对于双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证，对于有异议的证据，本案认定如下： 根据审查确认的证据和双方当事人的陈述，本案认定事实如下：炜华物业公司系万豪公寓的前物业服务公司，其与万豪公寓签订的物业服务于2016年4月到期后一直未重新签订物业服务合同。 2017年7月5日，坤博物业公司（乙方、受托人）和万豪公寓业主委员会（甲方、委托人）签订《万豪公寓物业服务合同》，合同主要约定：“甲方将位于丛台区万豪公寓住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。委托服务期限为叁年，自2017年7月5日起至2020年7月5日止。按照《邯郸市物业管理办法》规定物业费收费标准为每平方米每月收费1.2元；商业每平方米每月收费3元；车库（位）按每个每天一元；公共照明费每户每年收费20元；如果小区服务费用不在物业服务范围以内的，发生此项费用可与业主委员会商定。” 2017年7月5日，坤博物业公司与万豪公寓业主委员会签订《关于炜华物业预收物业费的约定》，主要内容为：“万豪公寓业主委员会与坤博物业公司就炜华物业公司在万豪公寓小区服务期间预收业主物业费及照明费和水费周转金的约定如下：1.炜华物业在万豪公寓小区服务期间已预收万豪公寓小区部分业主的2017年、2018年、2019年物业费、照明费和水费周转金，坤博物业进驻本小区不得重复收取。2、炜华物业所预收的万豪部分业主的2017年、2018年、2019年物业费、照明费和水费周转金，万豪公寓业主委员会与坤博物业公司共同协商约定，由邯郸市坤博物业公司向炜华物业公司负责索要以上费用。” 2017年7月8日，坤博物业公司和炜华物业公司进行业务交接并签署《万豪公寓交接明细》，对万豪公寓的验收单、业主装修协议、全小区电表号、业主身份证、业主装修施工协议、图纸、电卡、电梯资料、钥匙等进行了交接。交接人处有刘萍签字，接收人处有坤博物业公司徐雅君签字并加盖公章，万豪公寓业主委员会在交接单上签字盖章。同日，炜华物业公司退出万豪公寓小区的物业服务。 2017年9月28日万豪公寓业主委员会出具《证明》，内容为：“河北炜华物业服务有限公司与邯郸市实达房地产开发有限公司签订的万豪公寓前期物业服务合同，于2016年4月服务到期，炜华物业公司在无服务合同的情况下，已将该小区部分业主2017年、2018年、2019年物业费、水费周转金以及公共照明费用进行提前收取（详见清单），炜华物业公司于2017年7月前退出万豪公寓，停止提供物业服务。2017年7月1日万豪业主委员会与坤博物业公司签订了物业服务合同，业主委员会决定将炜华物业公司预先收取费用的退偿权转让于坤博物业公司。2017年9月，万豪公寓业主委员会出具《炜华物业应付账款明细》，内容为：炜华物业公司：贵公司应支付以下款项：一、物业费：89201元，详见明细；二、水费周转金，10845元，详见明细。水费周转金是物业公司必须退还业主的费用；三、公共照明费用：320元，详见明细；四、装修押金：9000元整，详见明细。以上四项费用总计110645元整。以上各项费用如炜华物业不支付，坤博物业也不向万豪公寓业主重复收取，由坤博物业自行承担。”后万豪公寓102户业主出具《证明》一份，内容为：“因炜华物业有限公司提前预收部分业主2017年、2018年、2019年物业费、水费周转金、公共照明费等费用，现因退出万豪公寓物业服务，业主同意将债权转让给实际提供物业服务的邯郸市丛台区坤博物业公司，并领取炜华预收服务费用。” 2018年4月19日，坤博物业公司向炜华物业公司出具《债权转让及还款通知书》，主要内容为：“炜华物业有限公司：鉴于2017年7月8日，你公司退出万豪公寓的物业服务管理，但是你公司将该小区部分业主2017年、2018年、2019年物业费、水费周转金、公共照明费提前收取，同时部分业主的装修押金应一并退还。现你公司在退出万豪公寓的物业服务管理后，并未退还，已经严重损害了部分业主的权益。根据《民法》等相关法律规定，现郑重通知你：万豪公寓委员会已经受让债权人对您的该笔债权，并已将债权转让给受让方坤博物业公司，请您在接到本通知之日起三日内，立即向受让方一次性清偿全部费用共计113652.2元。如未按照上述通知履行还款义务，由此引起的法律责任，由您自行承担。联系方式：3181759，通知人：邯郸市丛台区坤博物业服务有限公司。” 2018年8月1日，坤博物业公司向复兴区人民法院提起对炜华物业公司的起诉，后于2018年10月19日撤诉。 另查明，炜华物业公司向万豪公寓以下125户业主预收了2017年、2018年、2019年不等期间的物业服务费、因炜华物业公司于2017年7月8日退出万豪公寓，自2017年7月9日起预收的部分物业费应予退还，即：1-2101号房屋(应返还1049元)；1-1902号房屋（应返还263元）；1-2112号房屋（应返还1292元）；1-2012号房屋(应返还1292元)；1-2016号房屋(应返还1292元)；1-8016号房屋(应返还230元)；2-2-1502号房屋(应返还372元)；1-1909号房屋(应返还486元)；1-1304号房屋(应返还1503元)；1-1111号房屋(应返还953元)；1-1011号房屋(应返还611元)；1-1512号房屋(应返还1541元)；2-1-1102号房屋(应返还1806元)；1-1505号房屋(应返还3246元)；1-805号房屋(应返还541元)；1-9025号房屋(应返还606元）；1-9012号房屋（应返还880元）；1-803号房屋（应返还108元）；1-1904号房屋（应返还968元）；1-1105号房屋（应返还427元）；1-1306号房屋（应返还2578元）；1-1021号房屋（应返还109元）；1-903号房屋（应返还149元）；1-1509号房屋（应返还807元）；1-2103号房屋（应返还409元）；1-1307号房屋（应返还537元）；1-2110号房屋（应返还478元)；1-2015号房屋(应返还274元)；1-1312号房屋（应返还1970元）；1-1903号房屋（应返还108元）；1-1015号房屋（应返还109元）；1-1003号房屋（应返还156元）；2-2-1602号房屋（应返还351元）；2-4-302号房屋（应返还1105元）；1-9011号房屋（应返还415元）；2-4-1501号房屋（应返还410元）；2-4-602号房屋（应返还269元）；2-4-202号房屋（应返还2,535元）；2-4-1601号房屋（应返还1481元）；2-4-701号房屋（应返还535元）；1-1112号房屋（应返还762元）；2-3-1102号房屋（应返还661元）；1-2105号房屋（应返还226元）；2-3-1202号房屋（应返还986元）；2-3-150号房屋（应返还1033元）；1-9019号房屋（应返还672元）；2-1-602号房屋（应返还507元）；1-801号房屋（应返还702元）；2-1-1002号房屋（应返还1710元）；1-2223号房屋（应返还224元）；1-2225号房屋（应返还458元）；1-2219号房屋（应返还438元）；1-2221号房屋（应返还224元）；1-2217号房屋（应返还225元）；1-2216号房屋（应返还393元）；1-2215号房屋（应返还224元）；1-2213号房屋（应返还438元）；1-2212号房屋（应返还393元）；1-2208号房屋（应返还393元）；1-1302号房屋（应返还539元）；1-1008号房屋（应返还654元）；1-2023号房屋（应返还667元）；1-2025号房屋（应返还306元）；1-2211号房屋（应返还214元）；1-8019号房屋（应返还595元）；2-1-1602号房屋（应返还316元）；1-1012号房屋（应返还913元）；1-1009号房屋（应返还516元）；1-1913号房屋（应返还293元）；2-2-1101号房屋（应返还1089）；2-2-502号房屋（应返还1778元）；1-1305号房屋（应返还536元）；1-9021号房屋（应返还183元）；1-2123号房屋（应返还644元）；1-1912号房屋（应返还351元）；2-3-902号房屋（应返还677元）；1-8010号房屋（应返还614元）；1-2002、1-2004、1-2006、1-2008、1-2010号房屋（应返还1660元）；1-908号房屋（应返还325元）；1-909号房屋（应返还210元)；1-807号房屋,(应返还262元）；1-905号房屋（应返还842元）；1-1023号房屋（应返还383元）；2-4-601号房屋（应返还1032元）；2-1-301号房屋（应返还1298元）；1-9013号房屋（应返还233元）；1-1106号房屋（应返还1149元）；1-1911号房屋（应返还650元）；1-2009号房屋（应返还101元）；1-2013号房屋（应返还906元）；1-1921号房屋（应返还517元）；2-4-1302号房屋（应返还451元）；1-9010号房屋（应返还859元)；1-901号房屋（返还638元）；1-1311号房屋（应返还2497元）；1-1004号房屋（应返还1140元）；1-2108号房屋（应返还1121元）；1-2007号房屋（应返还1255元）；2-4-502号房屋（应返还1281元）；2-1-601号房屋（应返还2491元）；2-3-401号房屋（应返还206元）；2-1-202号房屋（应返还345元）；1-8017号房屋（应返还182元）；1-1910号房屋（应返还75元）；2-4-1702号房屋（应返还1770元）；2-4-1602号房屋（应返还1050元）；2-3-102号房屋（应返还884元）；2-4-1001号房屋（应返还1124元）；2-2-1002号房屋（应返还914元）；2-4-1401号房屋（应返还1798元）；2-3-1502号房屋（应返还280元）；1-1919号房屋（返还170元）；1-1915、1-1917、1-1923号房屋（应返还403元）；2-1-401号房屋（应返还940元）；2-4-501号房屋（应返还121元）；1-1005号房屋（应返还221元）；2-2-1201号房屋（返还389元）；1-8015号房屋（应返还150元）；1-2115号房屋（应返还185元）；坤博物业公司主张返还1-9010号房屋（业主刘刚）的物业费859元，但是提交的凭证系一张白条而非炜华物业公司于公司出具的收据，本院对该笔物业费不予支持。经核算，2017年7月9日后应返还该125户业主的物业费共计87454元。 炜华物业公司共收取以下16户业主的公共照明费320元，分别为2-2-702号房屋；2-2-602号房屋；1-1306号房屋；2-1-301号房屋；2-2-601号房屋；2-4-902号房屋；2-2-1002号房屋；2-1-1602号房屋；1-8019号房屋；2-3-1601号房屋；1-1304号房屋；1-1111号房屋；1-1509号房屋；2-2-401号房屋；2-1-202号房屋；2-4-1401号房屋。因该公共照明非费收取的期间为2017年7月1日至2018年6月30日，炜华物业公司退场的时间为2017年7月8日，故应退还公共照明费313元（320元-20元/360天×8天×16户=313元）。 炜华物业公司收取以下55户业主每户200元的水费周转金：1-1305号房屋；1-1102号房屋；1-2025号房屋；1-1503号房屋；1-807-2号房屋；2-2-902号房屋；2-4-1501号房屋；1-1909号房屋；1-2201号房屋；1-2203-1号房屋；2-3-702号房屋；2-2-702号房屋；1-901-2号房屋；2-4-1401号房屋；1-907-2号房屋；1-1112号房屋；2-1-202号房屋；1-1907-2号房屋；1-2101号房屋；1-1307号房屋；2-4-701号房屋；2-2-401号房屋；1-1111号房屋；1-1509号房屋；2-3-1601号房屋；2-4-1001号房屋；1-8014号房屋；1-9013号房屋；1-1304号房屋；2-2-1002号房屋；1-8013号房屋；2-1-1602号房屋；1-2003-1号房屋；1-1703号房屋；2-2-1101号房屋；2-3-1102号房屋；1-1015-2号房屋；2-1-402号房屋；2-1-1701号房屋；1-8010号房屋；2-3-302号房屋；2-2-601号房屋；2-4-702号房屋；2-4-501号房屋；2-1-301号房屋；1-1505号房屋；1-8-5号房屋；1-9-3-1号房屋；1-8-11-1号房屋；1-1105号房屋；1-2015-2号房屋；2-2-602号房屋；2-4-602号房屋；2-3-301号房屋；2-3-101号房屋。坤博物业公司主张2-3-701号房屋水费周转金45.2元，但提交的该票据系复印件，且炜华物业公司对该笔费用不予认可，故对该笔45.2元的水费周转金不予支持；以上水费周转金共计11000元。 炜华物业公司收取以下7户业主每户1000元的装修押金：2-2-601号房屋；2-4-702号房屋；1-2003-1号房屋；1-9011-2号房屋；1-2201、2203号房屋；2-3-702号房屋；2-3-101号房屋；以上共计收取装修押金7000元。 炜华物业公司收取以下3户业主的装修垃圾清运费：1-1304号房屋；2-4-702号房屋；1-1907-2号房屋。以上共计收取装修垃圾清运费1270元。炜华物业公司收取以下3户业主每户50元的装修电梯费：1-1304号房屋；2-4-702号房屋；1-1907-2号房屋；以上共计收取装修电梯费150元。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，万豪公寓业主委员会与坤博物业公司于2017年7月5日签订新的生效的物业服务合同后，作为前期物业服务公司的炜华物业服务公司与万豪公寓小区之间的物业服务合同即终止。2017年7月8日炜华物业服务公司与坤博物业公司完成交接并退出万豪公寓小区，其无权收取之后的物业费等相关费用。2017年9月28日万豪公寓业主委员会出具《证明》，在该证明中，业主委员会决定将炜华物业公司预先收取费用的追偿权转让给坤博物业公司。本院认为业主共同选举产生业主委员会，业主委员会的决定对业主具有约束力，万豪公寓业主委员会所作出的不侵害业主合法权益的决定可以代表业主，坤博物业公司从2017年7月8日为万豪公寓小区提供物业服务至今，万豪公寓业主委员会要求炜华物业公司退还预收的物业费、水费周转金、公共照明费、装修押金、垃圾清运费、电梯装修费至坤博物业公司的决定并未侵害业主合法权益，因此该决定可以代表业主的意思。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2018年8月1日，坤博物业公司向复兴区人民法院对炜华物业公司提起诉讼并向炜华物业公司出示业主委员会的债权转让证明及102户业主签字的证明，应当视为炜华物业公司已经明确知晓业主委员会将债权转让给坤博物业公司，故炜华物业公司应当向坤博物业公司支付应退还的物业费、水费周转金、公共照明费、装修押金、垃圾清运费、电梯装修费，故本院对于炜华物业公司辩称的坤博物业公司主体不适格不予采纳。 关于应退还的物业费，根据坤博物业公司出示的收费票据及金额、收费期间计算，炜华物业公司应退还物业费87454元。关于水费周转金系押金，根据坤博公司提交的水费周转金的票据，炜华物业公司应当退还11000元（200元/户×55户=11000元）水费周转金。关于公共照明费，根据坤博物业公司出示的收费票据及金额、收费期间计算，炜华物业公司应退还公共照明费313元（320元-20元/360天×8天×16户=313元）。关于装修押金，根据坤博公司提交的7户装修押金票据，炜华物业公司应当退还7000元（1000元/户×7户=7000元）；关于装修垃圾清运费、电梯装修费，因坤博物业公司主张其他费用1179元，故本院对主张的装修垃圾清运费、装修电梯费共支持1179元。综上，炜华物业公司共应当退还坤博物业公司106946元。炜华物业公司延迟履行债务，应当支付利息，但因万豪业主委员会未向炜华物业公司明确债务的履行期间，故本院自起诉之日2019年7月8日至实际履行完毕之日止予以支持，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款及《物业管理条例》第十一条、第十二条第四款之规定，判决如下： 一、被告河北炜华物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市坤博物业服务有限公司物业费、水费周转金、公共照明费、装修押金、装修垃圾清运费、电梯装修费共计人民币106946元并支付利息（利息以106946元为基数，自2019年7月8日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止） 二、驳回原告邯郸市坤博物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费2812元，减半收取计1406元，由被告河北炜华物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  武宏伟 二〇一九年十二月二十六日 法官助理李慧铭 书记员靳子阳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第七十九条：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。 第八十条第一款：债权人转让权利的，应当通知债务人。 《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约的；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条第四款：业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。