青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初114号原告（反诉被告）：余元同，男，汉族，1978年11月19日出生，群众，住西宁市。委托诉讼代理人：位长城，青海松海律师事务所律师。被告（反诉原告）：马成良，男，回族，1976年1月27日出生，群众，住西宁市。委托诉讼代理人：马春梅，青海观若律师事务所律师。原告（反诉被告）余元同与被告（反诉原告）马成良租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余元同及其委托诉讼代理人位长城、被告（反诉原告）马成良及其委托诉讼代理人马春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余元同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》，并由被告赔偿原告经济损失3376578.43元（装修损失2581251.57元、停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月31日，原、被告经协商签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于西宁市××区、二层、三层总建筑面积2796㎡的商铺作为宾馆使用，租赁时间2018年1月1日至2027年12月31日，租期10年，装修期6个月。不料，等原告投入巨资装修完毕并试营业时，突遭东川工业园区公安消防大队的查处，并收到了《责令停止非法经营通知书》，被告知是未取得公安机关颁发的特种行业许可证。原告询问后得知，办证前消防要过关，就找被告核实，被告谎称开发商给他交房时说消防等手续是齐全的，只是开发商骗了他，给他一点时间补办，但是被告每次都答应很快办好却每次都失约。直到2018年9月26日，原告才从被告处接到消防等手续办妥可以正常开业的通知，然而等原告重新开业后，又遭到西宁市××队的处罚。此时，原告才意识到问题严重性，经多方打听才获悉被告租给原告的商铺所在的楼房多盖了一层，整体无法验收，手续办不下来，更不允许开办宾馆使用，而被告一直蒙骗原告上述事实。原告认为，被告故意隐瞒商铺手续不全的事实，此举不仅导致合同目的无法实现，更给原告造成极大经济损失，其应承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）余元同提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，用于证明原、被告于2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，并约定被告将坐落于西宁市××区房屋租赁给原告使用，租赁时间为2018年1月1日至2027年12月31日，即日起至2017年12月31日为该房屋装修时间不计房租的事实。2.行政处罚告知笔录、行政处罚决定书、缴款单、现金缴款单、青海省罚没款收据，用于证明涉案用来开办西宁润增酒店的房屋消防手续不合法，不具备投入使用的条件，导致原告因此遭受行政处罚的事实。3.司法鉴定意见书（含补充鉴定），用于证明涉案原告产生装修损失2581251.57元的事实。4.通话录音，用于证明被告隐瞒了涉案房屋消防手续并未通过的事实。被告（反诉原告）马成良针对本诉辩称，原告诉状所述与事实严重不符，我方认可双方曾于2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将其所有的位于西宁市××区共计2796㎡的建筑物租赁给原告使用，该合同同时就租赁期限、租金标准以及装修装饰归属做了明确约定；被告只是将商铺租赁给原告，但并未约定将商铺租给原告作为宾馆使用，因此，被告不具有为原告办理特种行业许可证的合同义务，原告之所以主张解除合同完全是因为装修装饰不合格，加之其自身根本不懂宾馆运营，经营不善所致，与被告无关；现原告主张解除合同，因其至今租金分文未付，严重违反合同约定，被告亦同意解除合同；对其主张的装修装饰损失，被告认为，在《房屋租赁合同》第六条房屋使用及维护第3款：“……乙方装饰、装修和增设行为本身视同自己无条件承诺和保证在租赁合同终止后（包括租赁物遇到拆迁征收或自然灾害中灭失以及租赁合同解除等无法继续履行等情形）该装饰、装修部分和增设的添附物无偿归甲方所有，绝不得以任何理由予以破坏或者拆除，更不得向甲方和任何第三方主张权利”，对此，双方约定清晰明确，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……”由此可见，对于装饰装修部分的处理，首先应当依照当事人的约定进行处理，在当事人没有约定的情形下才能根据承租双方具体的违约情形，就装饰装修的残值部分进行处理，现因《房屋租赁合同》对于装饰装修部分处理有明确约定即无偿归被告所有，因此其诉求没有事实基础与法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）马成良向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即腾退位于西宁市××区共计2796平方米的商铺；2.判令反诉被告支付反诉原告自2017年6月至腾退房屋之日止的房屋租金，暂算至起诉之日为860000元；3.判令反诉被告支付反诉原告自2017年6月至腾退之日止的损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，共计68083.33元；4.判令反诉被告支付反诉原告欠付的水电费及物业费共计154900元；5.判令反诉被告按照水费7.5元/吨、电费1.2元/吨、物业管理费2元/平方米的标准承担自2019年1月1日至腾退房屋之日止产生的上述费用；6.反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：双方于2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将其所有的位于西宁市××区、二层、三层总建筑面积2796㎡的商铺租赁给原告使用，租赁时间自2018年1月1日至2027年12月31日，租期10年，租金前三年为每年600000元整，以后每年不等，详见《房屋租赁合同》第三条；合同签订后，反诉原告如约将商铺交付反诉被告，然时至今日，反诉被告分文未付租金，造成反诉原告经济损失，另反诉被告应当依约承担承租期间的水电、物业费等，故为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。被告（反诉原告）马成良提交如下证据：1.《房屋租赁合同》，用于证明双方合同对于案涉宾馆装饰装修部分因包括合同解除在内的各种原因终止后约定归属被告所有，原告诉求主张赔偿不能成立；双方租赁关系成立；合同约定案涉房屋前三年租金为每年600000元、在租赁期内反诉被告应当承担电费等相关费用等内容的事实。2.照片11张，用于证明原告自身实施的装饰装修不合格，导致无法正常经营，原告将责任归咎于被告的事实。3.欠缴费用清单，用于证明截止反诉原告提起反诉之时反诉被告欠缴的电费等相关费用为154900元；反诉原告主张后续相关费用的依据。经庭审质证：1.双方对于对方提交的《房屋租赁合同》的真实性及证明方向均不持异议，本院认定为有效证据。2.对于原告（反诉被告）提交的行政处罚告知笔录、行政处罚决定书、缴款单、司法鉴定意见书等证据，被告（反诉原告）马成良对真实性不持异议，但对上述证据的证明方向不予认可，认为处罚决定书上注明该场所未经消防检查擅自使用，不能说明是建筑物本身消防不合格还是装修消防验收不合格的问题；经询问通知出庭的鉴定人员后，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）申请鉴定的委托项目错误，应该申请资产评估，原告（反诉被告）申请装修造价鉴定，与现行的法律规定不符，另鉴定意见出具的面积与合同约定的面积并不一致，再者，土建工程和安装工程是两项不同内容，应当指定2名至2名以上的鉴定人员进行鉴定，因此本鉴定书应该有4名鉴定人员，认为鉴定书程序违法，不能作为依据；本院认为，上述证据分别能够证明下列事实：2018年9月20日，西宁市东川工业园区公安消防大队对西宁润增酒店有限公司作了《行政处罚告知笔录》，处罚前告知“2018年9月1日我大队监督执法人员陈某某、吕某某对位于青海省西宁市××区-10号的西宁润增酒店有限公司进行检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定……建议对西宁润增酒店有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚”，被告知人“余元同”签字摁印；2018年10月5日，西宁市东川工业园区公安消防大队作出宁东园公（消）行罚决字[2018]0020号《处罚决定书》，给予西宁润增酒店有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚，并于2018年10月6日将上述行政处罚决定书向西宁润增酒店有限公司余元同宣告并送达；2018年10月12日，西宁润增酒店有限公司以银行现金交款的方式缴纳了上述30000元罚款；该份鉴定意见书是在本案审理过程中，依据原告余元同的申请，以及余元同提供的检材材料依照相关规定委托司法鉴定，针对上述鉴定申请，被告方亦以双方合同约定了装修物的归属为由持反对意见，对相关检材材料亦表示不予认可，但在鉴定过程中，鉴定机构严格按照相关规定，对标的物进行了实物勘察、丈量，制作相关现场勘查记录的基础上出具了鉴定意见，能够证明西宁润增酒店有限公司的室内装修工程的工程造价为1619249.31元、西宁润增酒店有限公司的室内安装工程的工程造价为904055.04元、西宁润增酒店有限公司的室外门头装修工程总造价57947.22元的事实；本院认定为有效证据。3.对于原告（反诉被告）提交的通话录音，被告（反诉原告）持有异议，本院认为，被告（反诉原告）马成良对录音中通话对方系其父亲的事实予以否认，本院并不能核实该录音的真实性，亦不足以证明被告（反诉原告）马成良在出租房屋时隐瞒该房屋未通过消防验收的事实，对此本院不予采信。4.对于被告（反诉原告）马成良提交的照片、欠缴费用清单等证据，原告（反诉被告）余元同对照片的真实性不持异议，但认为该部分照片反映的是消防部门查封了酒店后，未供暖导致部分设备冻坏的事实，本院认为，上述照片证据并不足以证明原告（反诉被告）余元同对整个酒店的装饰装修是否合格、导致无法正常经营及责任归谁的问题，本院不予采信；另被告（反诉原告）提交欠缴费用清单，意在向原告（反诉被告）余元同主张余元同承租期间欠缴的水、电、物业费用，但该清单并不足以证明承租人与物业公司对于水、电、物业费缴纳的具体约定，加之双方的《房屋租赁合同》中对合同期内水、电、物业费的约定为按月由乙方（即承租人余元同）向相关部门缴纳，被告（反诉原告）马成良亦未提交证据证明其已替租户缴纳了相关费用的凭证，故对此本院不予采信。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院查明事实如下：2017年5月31日，出租方（甲方）马成良与承租方（乙方）余元同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落于西宁市××区（代码：413153）、二层1309㎡、三层1309㎡，总建筑面积2796㎡，屋前附属15个车位，由乙方无偿使用，住房租赁时间为2018年1月1日至2027年12月31日，租期为10年整，即日起至2017年12月31日为该房屋装修时间，不计房租，租金标准分别为：2018年、2019年、2020年每年600000元整，2021年670000元，2022年740000元，2023年810000元，2024年880000元，2025年950000元，2026年1020000元，2027年1090000元；租金支付时间为：2018年6月支付该年一年的租金，租金为一年一交，从2019年开始时间定为每年的1月1日；同时约定“乙方在租赁期间对商铺进行装修、装潢或者增设附属设施（设备）等发生的一切费用（包括维修费用等）均由乙方自行承担。乙方装饰、装修和增设等行为本身视同自己无条件承诺和保证在租赁合同终止后（包括租赁物遇到拆迁征收或者自然灾害灭失以及租赁合同解除等无法继续履行等情形）该装修、装饰部分和增设的添附物无偿归甲方所有，绝不得以任何理由予以破坏或者拆除，更不得向甲方和任何第三方主张权利”；另外还约定了合同期内水、电、物业费的缴纳方法、违约责任、房屋的使用及维护等内容。原告（反诉被告）余元同自承租后至今并未支付房屋租金。另查2018年9月20日，西宁市东川工业园区公安消防大队对西宁润增酒店有限公司作了《行政处罚告知笔录》，处罚前告知“2018年9月1日我大队监督执法人员陈某某、吕某某对位于青海省西宁市××区-10号的西宁润增酒店有限公司进行检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定……建议对西宁润增酒店有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚”，被告知人“余元同”签字摁印；2018年10月5日，西宁市东川工业园区公安消防大队作出宁东园公（消）行罚决字[2018]0020号《行政处罚决定书》，给予西宁润增酒店有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚，并于2018年10月6日将上述行政处罚决定书向西宁润增酒店有限公司余元同宣告并送达；2018年10月12日，西宁润增酒店有限公司以银行现金交款的方式缴纳了上述30000元罚款。另在本案审理过程中，依据原告（反诉被告）余元同提出的“对润增酒店室内外装饰工程的实际造价进行鉴定（依据明细汇总项目）”、“对润增酒店的拆除工程、室外门头的造价进行补充鉴定”的申请，本院委托青海保信建设工程造价咨询有限公司分别作出青保[2019]工鉴字第24号司法鉴定意见书、青保[2019]工鉴字第26号司法鉴定意见书，上述鉴定意见书列明下列意见：1.申请人施工的润增酒店室内装修工程（明细汇总表中室内装修）的工程造价为1619249.31元；2.申请人施工的润增酒店室内安装工程的工程造价为904055.04元；3.申请人施工完成的润增酒店室外门头装修工程总造价57947.22元。另经本院依职权查明，由青海杰鑫房地产开发有限公司开发的杰鑫苑商住楼于2019年5月29日经西宁市公安消防支队评定消防验收合格。本院认为，原告（反诉被告）余元同与被告（反诉原告）马成良签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，后原告（反诉被告）依据上述合同成立西宁润增酒店有限公司，进行实际经营活动，现原告（反诉被告）余元同以被告（反诉原告）提供的房屋没有通过消防验收，致使其无法办理相关经营证照，该经营酒店亦被消防机关处罚为由，认为双方继续履约已无实际可能，合同目的不能实现，故原告（反诉被告）余元同主张解除该《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）马成良对此虽以对方主张解除合同的原因是其装修装饰不合格、经营管理不善为由进行抗辩，但同时提出原告（反诉被告）余元同未依约给付租金，严重违反合同约定，故被告（反诉被告）马成良亦同意解除合同，鉴于此，本院对此主张予以支持；另对被告（反诉原告）要求腾退租赁房屋的反诉主张，本院亦予以支持；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿经济损失3376578.43元（装修损失2581251.57元、停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元）的主张，关于装修损失2581251.57元部分，该金额系经委托司法鉴定后就装修工程做出的客观造价，能够以此认定原告（反诉被告）余元同在西宁润增酒店有限公司的装修资本投入，鉴于被告（反诉原告）马成良在2017年6月提供给原告（反诉被告）余元同的房屋并未通过消防验收，并不具备适租条件，因此，被告（反诉原告）理应承担相应的责任，原告（反诉被告）作为完全民事行为能力人，应当预见到作为特种经营过程中的风险，亦应严格按照消防机关要求报备并履行内装修消防检查流程，对上述装修投入亦应承担责任，依据公平原则，上述责任各承担50%较为适宜，即被告（反诉原告）马成良应承担原告（反诉被告）余元同的装修损失1290625.78元；关于停业损失715326.86元、雇佣服务员费用50000元及保洁员费用30000元部分，原告（反诉被告）余元同并未提交证据予以证明，本院不予支持。另外，关于被告（反诉原告）马成良反诉要求判令给付截止房屋腾退之日的租金的主张，原告（反诉被告）余元同明确认可自承租后至今并未给付过房屋租金，故原告（反诉被告）余元同应向被告（反诉原告）马成良支付房屋租金，该租金数额考虑双方已同意解除合同，为防止损失扩大，应以两年为限即1200000元较合适；关于被告（反诉原告）反诉要求支付截止腾退房屋之日的经济损失的主张，该部分损失实为资金占用过程中的利息损失，原告（反诉被告）余元同逾期缴纳房屋租金，被告（反诉原告）马成良亦未主张权利，导致损失扩大，故对此主张本院不予支持；关于被告（反诉原告）马成良要求原告（反诉被告）余元同缴纳水、电、物业费的主张，被告（反诉原告）马成良为此提交的清单并不足以证明承租人与物业公司对于水、电、物业费缴纳的具体约定，加之双方的《房屋租赁合同》中对合同期内水、电、物业费的约定为按月由乙方（即承租人余元同）向相关部门缴纳，被告（反诉原告）马成良亦未提交证据证明其已替租户缴纳了相关费用的凭证，故对此本院以证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）余元同与被告（反诉原告）马成良于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》。二、原告（反诉被告）余元同于判决书生效后三十日内腾退由其租赁的位于西宁市××区共计2796㎡的建筑物（西宁润增酒店有限公司），并将上述房屋返还给被告（反诉原告）马成良。三、被告（反诉原告）马成良于判决生效后三十日内赔偿原告（反诉被告）余元同装修损失1290625.78元。四、原告（反诉被告）余元同于判决生效后三十日内给付被告（反诉原告）马成良房屋租金1200000元。五、驳回原告（反诉被告）余元同的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）马成良的其他反诉请求。上述第三、四项互抵后，被告（反诉原告）马成良于判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）余元同90625.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33812元，其中16416元由被告（反诉原告）马成良负担，与上述款项一并给付原告（反诉被告）余元同，其余17396元因原告（反诉被告）余元同过高诉求由其自行承担；反诉费6967元，由原告（反诉被告）余元同负担，与上述款项一并给付被告（反诉原告）马成良。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 马明军审 判 员 马雪婷人民陪审员 华 谦 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。