贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民终1598号 上诉人（原审被告）：吴泽惠，女。 被上诉人（原审原告）：贵州发城白云集团房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑12号楼。统一社会信用代码：91520421730984312F。 法定代表人：刘德友，职务：总经理。 委托诉讼代理人：祝玮，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：李永瑜，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人吴泽惠因与被上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司诉与商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴泽惠上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回被上诉人的起诉；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并非适格的原审被告，适格的原审被告应当是安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司，具体理由如下：2013年11月8日，安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司与被上诉人签订了《补充协议》一份，考虑到安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司前期投入较大（因为被上诉人开发的华城大厦及夏云的地产项目物业均委托安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司管理），所以同意将案涉房屋优惠出售给安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司。《补充协议》第三条的约定是因为安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司接管的物业，之前是贵阳亿隆物业公司，在管理期间收有业主缴纳的装修保证金，在贵阳亿隆物业撤场后，安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司又接管了前述物业，被上诉人要求安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司垫款退物业的保证金，在退还之后，被上诉人说之前收取的保证金全部在贵阳亿隆物业公司，故要求安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司已发起诉贵阳亿隆物业公司，诉讼费用和律师费由被上诉人最后承担。案件经审理并强制执行，但该笔款项至今未执行到位。根本原因是贵阳亿隆物业公司败诉后，又起诉被上诉人退还该保证金，因为被上诉人与贵阳亿隆物业公司结算时，该笔款项是结算给被上诉人，案件最终由安顺中院审理，支持了贵阳亿隆公司的诉讼请求，才导致安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司垫付的款项无法执行到位，被被上诉人用于冲抵案款。案涉房屋合同虽然未加盖安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司公章，但上诉人作为该公司的法定代表人，可以以法定代表人的名义前述合同。二、本案已经超过法定诉讼时效，本案不应当适用最长诉讼时效。 被上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司二审答辩：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。二、被答辩人为本案适格原告，《补充协议》与本案无关联性。2014年4月3日，被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》，当事人仅为答辩人和被答辩人，无其他第三人，并且该合同意思表示真实，内容合法，系一份对答辩人与被答辩人双方均具有法律约束力的独立合同。合同签订后，答辩人如约履行合同房屋交付及产权办理义务，而被答辩人却未履行相应的支付购房款义务。被答辩人提出的《补充协议》是答辩人与案外人“安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司”签订的，该《补充协议》是处理答辩人与案外人之间的经营行为引发的纠纷，内容丝毫未涉及被答辩人，与《商品房买卖合同》无任何关联性，答辩人是在履行《商品房买卖合同》的合同义务，与《补充协议》无关。三、本案未超过法定诉讼时效。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定了被答辩人逾期付款应支付的违约金，该违约金的计算始终伴随被答辩人的支付义务，只要被答辩人未支付完购房款，该违约金的计算就不停止，因此，该《商品房买卖合同》一直处于尚未履行完毕状态，诉讼时效尚未起算。其次，涉案购房款属于物权对价而不是普通债权，被答辩人获得了相应的物权，就应当支付相应的对价。因此，对于购房款本金来说，不适用普通债权的诉讼时效之规定。 原审原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告购房款306350元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金至购房款全部付清之日止（以购房款为基数，按每日万分之三计算，自2014年12月30日起至2019年8月30日共计1704天，应付违约金为156606.12元）。事实和理由：2014年4月3日，被告在原告处购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），约定被告购买位于安顺市平坝区，房屋产权登记面积105.45平方米，单价为每平方米2529.12元，总金额为316350元。合同签订后，被告向原告支付1万元定金，原告将房屋交付被告使用。但从此以后，被告再未向原告支付任何房款。被告因资金短缺，需要向银行贷款，于是向原告申请办理房产证，并向原告出具欠条，欠条写明其向原告购买的房屋尚欠房款306350元未支付。考虑被告特殊情况，原告同意为其办理房产证，希望其贷款后向原告支付剩余房款。被告办理产权证后，原告多次催缴房款，被告均拒不支付。被告拒绝履行合同约定的付款义务，依据《商品房买卖合同》第六条第二款规定，被告应当自2014年12月30日起，按约定的每日按未付房款额的万分之三的利息向原告支付违约金，直至付清之日止 原审被告吴泽惠辩称：被告诉讼主体不适格，本案适格被告应为平坝盛世泽惠物业公司。本案已超过诉讼时效请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 一审认定的事实：2014年4月3日，被告向原告购买原告开发的位于安顺市平坝区住房，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积105.45平方米，单价每平方米3529.12元，总价款316350元。合同约定付款方式为分期付款，买受人签订合同时，首付房款158175元，剩余房款于2014年12月30日前由买受人交清给出卖人，否则视为违约，自逾期之日起按日按未付款额的万分之三承担违约金。同年4月29日，双方在平坝县房产管理局办理商品房预售合同登记备案。同年6月13日，被告交纳1万元定金后，向原告出具欠条，欠条载明：本人吴泽惠购买华城大厦1幢1单元*层2号房，购房款316350元。现本人已交定金1万元，实欠房款306350元。被告在欠条落款处签名捺印。同时，被告就购买上述房屋向原告申请办理房屋所有权证，产权证号为平房权证城关镇第0-7号。 同时查明，原告在与被告签订合同时，其公司的原名为贵州省平坝县发城房地产开发有限公司。被告系平坝县泽惠物业管理有限公司（以下简称泽惠物业公司）的法定代表人。2013年11月8日，原告作为甲方，泽惠物业公司作为乙方，双方签订《补充协议》，协议约定：1、由甲方拨付5万元给乙方用于清退部分业主装修保证金，其余的保证金由乙方负责处理；2、鉴于乙方前期投入较大，甲方将华城大厦1单元25楼2号房优惠出售给乙方，暂时缓交首付9万元，乙方分期付清其余房款；3、如法院判决执行原贵阳亿隆物业公司所欠业主保证金到位，乙方须将甲方拨付和暂时缓交的款项共计20万元退还给甲方。双方的法定代表人落款处签名，并加盖双方的公司印章。 一审法院认为，本案系商品房销售合同房款的给付等纠纷，争议的焦点为：一是被告的主体是否适格；二是原告的起诉是否超过诉讼时效。 原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，原告按合同约定的期限向被告交付房屋，被告就合同所涉房屋办理所有权登记，取得房屋的所有权，双方之间的买卖关系应为合法有效。原告与泽惠物业公司在合同签订前约定优惠出售涉案房屋给泽惠物业公司，事后泽惠物业公司并未以其的名义向原告购买该房屋，而是以被告自然人的身份购买。合同载明的买受人为被告，且被告在合同落款处买受人栏签名捺印，被告系买卖合同的相对人。被告辩称其主体不适格与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案双方签订买卖合同后，并未按合同约定的房款支付期限履行。被告于2014年6月13日向原告出具欠条时，双方对欠付的房款未约定给付时间，应视为双方未约定剩余房款给付的期限，原告可以随时要求被告履行，但应当给予被告合理的期限履行。从被告出具欠条至起诉已达5年，被告仍未向原告给付房款构成违约，现原告诉请被告给付房款，合法有据，本院应予支持。原告在被告交纳1万元定金后，同意被告拖欠剩余房款，且未约定房款给付期限，应视为双方达成合意对合同约定的房款给付期限进行变更。原告未举证证明向被告催要房款的确定时间，故原告请求从2014年12月30日起计算违约金，无相应的事实依据，本院不予支持。原告起诉之日视为原告向被告催告履行付款义务之日，故被告承担的违约金应从原告起诉之日起计算。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，诉讼时效起算应具备三个条件：一是权利人的权利受到损害；二是权利人知道或应当知道权利受到损害；三是权利人知道或应当知道义务人。本案双方当事人在被告出具欠条时未约定欠付房款的给付期限，原告主张多次向被告催缴房款，被告在庭审辩称原告从未向其催要过房款，双方均无证据证明原告向被告催告缴房款和被告向原告明确表示拒绝缴纳房款的确定时间，原告知道权利受到损害从而起算诉讼时效的时间未能确定，故本案适用最长的诉讼时效期间。原告起诉并未超过诉讼时效，被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告吴泽惠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司购房款306350元。二、被告吴泽惠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司违约金（以购房款306350元为基数，从2019年8月6日起，按每日万分之三计算至购房款付清之日止）。三、驳回原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8244元，减半收取4122元，由原告贵州发城白云集团房地产开有限公司负担1385元，由被告吴泽惠负担2737元。 二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审认定的事实予以确认。 本院认为：首先，关于本案诉讼时效的问题。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年4月3日，该合同约定付款方式为分期付款，最后一期尾款的支付时间是2014年12月30日前。上诉人向被上诉人出具《欠条》的时间是2014年6月13日，在该《欠条》上双方只确认了欠款金额，并没有就还款的期限和方式作出新的确认和变更，所以该《欠条》只能视为双方对于《商品房买卖合同》，中有关购房价款的欠付情况作出了新的约定，而其他合同内容仍然应当按照《商品房买卖合同》中的约定来履行。故在《商品房买卖合同》中约定的最后一期尾款的付清时间2014年12月30日前，上诉人还未付清购房款，则被上诉人应从2015年1月1日就知道自己的权利受到损害，也即是诉讼时效应当从2015年1月1日开始计算。至被上诉人起诉时即2019年8月6日，显然已经超过诉讼时效。关于在诉讼时效期间内被上诉人是否向上诉人主张过权利的问题，应当适用“谁主张谁举证”的原则，而一审错误分配举证责任，加重了上诉人对于被上诉人未曾主张过权利的举证责任，并错误适用最长诉讼时效的理由，应予纠正。被上诉人要求上诉人依据合同支付购房款的债权就是普通合同债权，答辩认为本案中被上诉人享有的不是普通债权，没有任何法律依据，该答辩理由不成立。所以在被上诉人不能举证存在诉讼时效中止、中断的情况下，本案被上诉人的债权请求权已经超过诉讼时效，其诉请的主张不应当支持。 其次，关于诉讼主体的问题。本案中原告依据《商品房买卖合同》作为主张权利的基础，该合同的相对人就是上诉人与被上诉人，其主张要求上诉人承担责任并无不当。关于《补充协议》，该协议签订日期早于《商品房买卖合同》，《补充协议》上约定约定的内容中所涉及的华城大厦1单元25楼2号住宅虽然有买卖的意思表示，但是实际上已经出售给本案上诉人且签订合同并办理了《平坝县商品房预售合同登记备案表》，所以被上诉人依据《商品房买卖合同》起诉对上诉人主张权利，不存在被告不适格的问题。 综上，上诉人关于诉讼时效的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初1972号民事判决； 二、驳回被上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司全部诉讼请求。 一审案件受理费4122元，二审案件受理费8244元，由被上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 熹 审判员 李德江 审判员 辜贤莉 二〇一九年十二月二十三日 法官助理李欣 书记员杨华（代）