石家庄市井陉矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0107民初582号 原告：石家庄方寸物业服务有限公司，住所地：河北省石家庄市井陉矿区中纬路东，统一社会信用代码：91130107347740235M。 法定代表人：高红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘月，女，1995年4月7日出生，汉族，住石家庄市新华区，系该公司法务。 被告：王彦明，男，1963年8月21日出生，汉族，住河北省石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：赵越，河北崇睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路学波，河北崇睿律师事务所律师。 原告石家庄方寸物业服务有限公司（以下简称方寸物业公司）与被告王彦明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方寸物业公司法定代表人高红霞及其委托诉讼代理人刘月，被告王彦明的委托诉讼代理人赵越、路学波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方寸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3245元及违约金2000元，共计5245元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告王彦明系石家庄市井陉矿区君悦湾小区6-2-302的业主，该房屋建筑面积为117.57平方米。2017年8月17日原告与君悦湾小区开发商签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，收费标准为物业费0.8元/月/平方米建筑面积，电梯费0.35/元/月/平方米建筑面积。合同还约定物业服务费每半年交纳一次，未按时足额交纳物业费的应每日按迟交额3%的标准向原告交纳违约金。原告依约履行了自己的义务，被告却一直拖欠自2017年10月1日至2019年9月30日物业费3245元，我方自愿主张违约金2000元，共计5245元。经我公司多次催要，被告推托至今，为维护我公司合法权益，故诉至人民法院。 王彦明辩称，1.君悦湾小区前期物业服务合同系与石家庄市道和物业服务有限公司（以下简称道和物业公司）于2015年8月签订，合同真实有效。而对于开发商与原告所签订的前期物业服务合同不予认可，并非被告真实意思表示，即便经授权也应与前物业合同内容一致方可签订。方寸物业公司所谓的前期物业服务合同与道和物业公司的前期物业服务合同在内容上存在重大区别，其合同效力不能对抗由业主本身签订的书面服务合同。2.即使形成事实上的法律关系，也不应该按照方寸物业公司所提供的物业协议为准，应当按照经由业主授权的道和物业公司服务协议为准，原告所诉合同无事实及法律依据。3、即使按照原告所提供的合同其作为物业公司，也未适当履行合同义务。4、在原告入驻小区后未经法定程序安装阻止业主使用电梯，已经侵犯业主合法物权，且电梯属特种设备，应进行日常管理，而不是维保，原告未尽到电梯维保义务，无权收取电梯维保费。5、原告与开发商签订的合同不得随意变更前物业合同的内容，变更内容对业主不当然产生效力，且原告应将债权债务一并接受。现在道和物业公司尚扣押业主装修押金2000元未还，方寸物业公司应当承担归还责任。若其不继受，被告也无义务向原告交纳物业费。 本院经审理认定事实如下：被告王彦明系石家庄市井陉矿区君悦湾小区6号楼2单元302室的业主，该房产住宅面积97.17平方米，仓储面积20.4平方米，共计117.57平方米。2017年8月17日，河北金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，选聘石家庄彰峰物业服务有限公司（以下简称彰峰物业）为前期物业服务公司，与彰峰物业签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，具体收费标准为多层住宅0.8元/月/平方米、电梯维保费4.2元/年/平方米；物业服务费用每半年交纳一次，业主与物业使用人应分别在每年的6月份和12月份各交纳一次，并且要在当月内履行交纳义务，否则视为逾期；未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的3%的标准支付违约金……2017年9月18日彰峰物业变更名称为方寸物业公司，并办理变更登记。2017年10月23日方寸物业公司在石家庄市井陉矿区住房和城乡建设局对物业管理项目备案，随即方寸物业公司将变更后物业公司名称、物业的收费标准等在小区公告栏进行公示。本案诉讼过程中，被告认可自2017年10月1日至2019年9月30日未向方寸物业公司交纳过物业服务费。 另查，井陉矿区君悦湾小区至今未设立业主大会，未选举产生业主委员会。 以上事实，有君悦湾前期物业服务合同、公告栏照片、准予变更登记通知书、石家庄市物业管理项目备案表等以及原、被告开庭陈述在案为凭，并经开庭质证，可以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，金通公司作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，其与彰峰物业签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彰峰物业依法变更名称为方寸物业公司，则方寸物业公司即为君悦湾小区的前期物业公司，就有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。被告作为君悦湾小区业主，金通公司与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，被告应当依照合同约定交纳物业费。对于被告主张全体业主已经与道和物业公司签订前期物业服务合同、与本案原告不存在物业服务法律关系等，本院认为，道和物业公司作为君悦湾小区的前一个物业公司，已经撤出小区，被告与道和物业公司签订的前期物业服务协议便终止履行，金通公司与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，对全体业主具有拘束力，故被告以此拒绝向方寸物业公司交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。被告如认为方寸物业公司的服务存在瑕疵，可向方寸物业公司反映，或者通过业主委员会或居民委员会向方寸物业公司提出协商改进意见，而不应该成为被告拒交物业费的理由。 小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理费，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告方寸物业公司服务不合标准长达两年之久拒交物业费，不仅损害了方寸物业公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。 关于被告拖欠物业服务费的具体金额，被告自2017年10月1日起未缴纳物业费，自2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，按照合同约定计算为（0.8元/月+0.35元/月）×117.57平方米×21个月=2839.32元。在2019年6月之前，本院曾审结多起原告方寸物业公司与君悦湾小区其他业主的物业服务合同纠纷案件，在多份生效判决中明确写明“原告应在今后的物业服务中加强改进提升服务质量，以达到业主满意”，但时隔数月，原告在判决送达后仍未全面改进、整体提升服务质量以达到业主满意，其本身存在过错，故对于原告主张的2019年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费用应适当予以扣减，本院酌定该期间收费标准按照合同约定价格90%收取为宜，即（0.8元/月+0.35元/月）×117.57平方米×3个月×90%=365.05元；以上共计3204.37元，对原告请求的超出部分本院不予支持。 关于原告主张的违约金，鉴于原告为被告提供的服务存在瑕疵，亦存在一定的违约行为，本案纠纷的引起原、被告均存在过错，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，对违约金部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告王彦明于本判决生效起十日内给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业服务费3204.37元； 二、驳回原告石家庄方寸物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告石家庄方寸物业服务有限公司负担10元，被告王彦明负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨洞全 二〇一九年十二月三日 法官助理张丽丽 书记员贾倩男 ——