成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初15253号 原告：赖朝海，男，1989年12月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：黄轩，四川霖澳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彦，四川霖澳律师事务所律师。 被告：李永，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告赖朝海与被告李永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖朝海的委托诉讼代理人黄轩，被告李永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖朝海向本院提出诉讼请求：1.确认赖朝海与李永于2016年11月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月3日因李永根本违约导致该合同履行不能而解除；2.判令李永退还赖朝海租金157500元（自2019年7月3日起算到2022年3月31日止，共计33个月）、退还履约保证金5000元，并以162500元为基数，自2019年7月3日起直至清偿之日止，按照年利率6%支付资金占用利息（暂计至2019年10月31日为3250元）；3.判令李永支付赖朝海违约金10000元；4.判令李永赔偿赖朝海装修损失41650元；5.判令李永承担诉讼费。诉讼过程中，赖朝海将第一项诉讼请求中的确认解除变更为判令解除。事实和理由：2016年11月16日，赖朝海、李永签订《商铺租赁合同》，约定李永将自身名下位于成都市金牛区（产权证：金牛区北站××号，权×）商铺租予赖朝海，租期从2017年4月1日至2022年3月31日，共计5年，租金共计350000元，赖朝海如约履行完付款义务。然而2019年7月3日，李永因自身债务原因导致涉案商铺被司法拍卖，李永因此丧失该商铺所有权，《商铺租赁合同》无法继续履行，赖朝海预期5年使用而进行的装修也因此损失。根据合同及相关法律规定，李永的行为导致合同客观无法履行，构成根本违约，李永应当退还赖朝海租金与保证金、支付违约金并赔偿赖朝海损失。因赖朝海多次找李永协商赔偿未果，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 李永辩称，因赖朝海未向执行法院提出附带租约拍卖的申请，故赖朝海对案涉租赁合同存在过错；赖朝海与新房东已经达成新的租赁合同，应视为赖朝海自行放弃与李永租赁合同中的所有权利，故赖朝海与李永之间的合同应当继续履行；对于赖朝海主张的违约金，因李永不存在违约行为，李永不予认可；对于赖朝海主张的装修损失，根据租赁合同第5条中装修约定，费用由赖朝海自行承担。 本院经审理认定事实如下：2016年11月16日，赖朝海与李永签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.李永将坐落在成都市金牛区（产权证：金牛区北站××号，权×）商铺出租给赖朝海作为营业用房使用，该商铺套内建筑面积为18.33平方米；2.租赁期从2017年4月1日起至2022年3月31日止，共计5年；3.租金及支付方式：该商铺从2017年4月1日起计算租金，5年租金合计350000元，签订本合同后赖朝海先支付140000元，剩余租金210000元赖朝海须在2017年10月31日前要全额支付；4.室内装修方案由赖朝海确定，费用由赖朝海自理；5.赖朝海向李永缴纳履约保证金5000元，在本合同期满后5日内，赖朝海无违约，所租赁的该商铺及其相关设施无任何损坏，该商铺物管水电费无任何欠费，李永应无息予以退还该保证金；6.双方均不得擅自单方面提前违约终止本合同，李永违约按照该商铺履约保证金2倍赔偿赖朝海，并退还赖朝海所缴纳的剩余租期租金及保证金。当日，赖朝海向李永支付租金140000元、履约保证金5000元。 2017年1月20日，赖朝海向李永支付租金110000元。2017年10月31日，赖朝海向李永支付租金100000元。 2019年5月16日，案涉租赁房屋作为李永的被执行财产，被案外人张兴刚通过网络拍卖竞买成功。张兴刚于2019年7月3日取得案涉房屋的不动产权登记证书。 2018年9月2日，成都凡锃时装道具有限公司（以下简称凡锃公司）就赖朝海装修案涉商铺提供《成都凡锃展示报价及合同》，总报价为38850元。2018年9月17日，赖朝海因需对案涉商铺进行装修向荷花金池市场经营管理有限公司提出装修申报，其中《荷花金池装修申请表》载明“装修申请方：赖朝海，商铺位置：一楼荷花大街32号，装修单位：凡锃公司，装修项目：安装地板/地砖、更改电源线、拆除顶棚/天花板（吊顶），装修保证金、建渣清运费等应收费用合计2800元”。凡锃公司于2018年9月18日至2018年9月27日对案涉商铺进行装修，赖朝海向凡锃公司支付装修费共计38850元。 2019年10月19日，张兴刚（出租方）与赖朝海（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.鉴于张兴刚通过淘宝网司法拍卖平台高价竞得青羊区房屋。因赖朝海是该房屋的原租赁人，赖朝海于2016年11月6日与前房屋所有人（被执行人）李永签订有商铺租赁合同，租期从2017年4月1日至2022年3月31日。经承办法官向双方解释并说明，根据涉案房屋拍卖的有关资料，在2014年至2017年期间该房屋设定有抵押，李永于2016年出租该房产，以已登记的抵押财产出租的不适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权优于租赁权，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，赖朝海由此产生的租赁损失自行去向李永主张；2.张兴刚出租的房屋坐落成都市金牛区北站××号；3.租期自2019年7月3日起至2020年5月30日止，其中2019年7月3日至2019年10月30日为张兴刚免收租金期间，2019年11月1日起至2020年5月30日止收取租金期间；4.租金为50000元；5.合同期满后（2020年5月30日前），赖朝海应无条件将该房屋腾退并移交张兴刚，不办理续租，如果赖朝海在2020年5月30日前未将该房屋腾退并移交张兴刚，视为赖朝海故意违约，需另行向张兴刚支付2019年7月3日至2019年10月30日的房屋租金5万元，并承担相应的违约责任。 上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺租金收据》、《商铺履约保证金收据》、不动产权证书、《荷花金池装修申报表》、《成都凡锃展示报价及合同》、装修费收据、发票及转账凭证、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，赖朝海与李永于2016年11月16日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据已查明事实，李永已将案涉商铺交付赖朝海，赖朝海将租赁期间的全部租金350000元支付完毕，张兴刚因司法拍卖于2019年7月3日取得案涉商铺的所有权。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同继续有效。 对于赖朝海主张判令双方签订的《商铺租赁合同》因李永根本违约导致合同履行不能而解除的诉讼请求。庭审中，赖朝海主张其解除合同的请求权基础为《合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”，但赖朝海并未就李永存在违约行为以及赖朝海继续租赁案涉商铺的合同目的无法实现向法庭举证，应当承担举证不能的法律后果，故对赖朝海主张判令解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于赖朝海主张李永退还租金157500元、保证金5000元，并支付资金占用利息、违约金10000元及装修损失41650元的诉讼请求，因上述请求均以李永存在根本违约而致合同解除为前提，故对赖朝海的上述诉讼请求，本院亦不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下： 驳回赖朝海的诉讼请求。 案件受理费4562元，减半收取计2281元，由赖朝海承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年十二月二十六日 书记员  韩月萍