山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终2324号上诉人（原审被告）：刘×，住山西省兴县。被上诉人（原审被告）：黄×，住山西省兴县。被上诉人（原审原告）：山×，住所地山西省兴县。法定代表人：布×。委托诉讼代理人：白×。委托诉讼代理人：高×，山西宗耀律师事务所律师。上诉人刘×因与被上诉人黄×、被上诉人山×房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2018）晋1123民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问进行了审理。上诉人刘×，被上诉人黄×，被上诉人山×的委托诉讼代理人白×、高×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘×上诉请求：1、依法撤销山西省兴县人民法院作出的（2018）晋1123民初860号民事判决，并判决驳回原告全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用及其他费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。1、2013年，被上诉人山西省兴县供销合作社与上诉人达成由上诉人修建兴县兴茂大楼的建筑工程施工合同。工程完工后，经合同当事双方对工程结算，被上诉人兴县供销合作社共需支付上诉人工程款461999.86元。2015年3月12日，被上诉人兴县兴茂大楼作为付款单位出具《建筑业发票》3支共计24万元。2006年5月9日,被上诉人兴县兴贸大楼出具《建筑业发票》2支共计176427元(大楼装潢费用),该项工程由刘×2负责施工,但该项工程款已由上诉人代被上诉人兴县兴贸大楼支付刘×2。2006年5月9日,被上诉人兴县兴贸大楼出具《建筑业发票》1支共计45572.86元,该款为修地下室工程款。上述发票载明金额共计461999.86元。被上诉人兴县兴贸大楼因资金短缺不能支付工程款。故通过变相支付的方式与上诉人于2005年3月13日签订《兴贸大楼地下室租赁合同》。租赁期限为15年(2005年3月30日至2020年3月30日)。期间,上诉人未缴纳房屋租赁费是因被上诉人兴县兴贸大楼所欠工程款相折抵的而非不付租赁费占有、使用。何况,租赁合同仍未到期。故兴县兴贸大楼就房屋租赁费的主张不能成立。2、上诉人代替被上诉人兴县兴贸大楼支付所欠刘×2大楼装潢费用176427元是应被上诉人的要求,征得被上诉人的同意,因为被上诉人兴县兴贸大楼当时资金短缺,且欠上诉人工程款285572.86元,故被上诉人兴县兴贸大楼请求上诉人代其支付刘×2装潢费用176427元，然后该两笔款(461999.86元)在上诉人房屋租赁费中折抵。3、原判决认定上诉人刘×与被上诉人黄×签订的租赁合同无效是错误的。理由是:其一，刘×与黄×签订的租赁合同租期至2020年3月共计七年零三个月,租期尚在上诉人与被上诉人山×所签租赁合同租期内；其二,山×尽管未明示其同意转租,但是,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本案中,刘×与黄×签订的租赁合同是2013年9月1日,至今已5年有余,应认定为山×对转租行为的默认。故此,原判决认定转租合同无效缺乏事实依据和法律依据,是错误的。该转租合同合法、有效,法院应予以支持。4、上诉人请求被上诉人支付拖欠工程款461999.86元的利息(自2003年10月1日至2005年3月30日签订房屋租赁合同之日止)以及一次性交纳40万元之房租后剩余61999.86元工程款的利息,符合法律规定,应予以支持。但一审判决对上诉人该项请求既未进行法庭调查,判决结果亦未涉及,是错误的。综上,原审法院未认定上诉人代被上诉人兴县兴贸大楼支付所欠刘×2装潢费用176427元及其他工程款和判决上诉人与被上诉人黄×之间房屋租赁合同无效无事实根据和法律依据。被上诉人兴县兴贸大楼在合同履行期内诉讼解除租赁合同的行为本身构成重大违约。为此,特依我国《民事诉讼法》之规定,向贵院提起上诉,希贵院在查明事实的基础上,依法改判。山西省兴县兴茂大楼辩称，1、上诉人刘×与被上诉人山西省兴茂大楼之间的房屋租赁合同合法有效，上诉人依约应支付房屋租赁费。上诉人刘×与被上诉人于2015年3月13日签订的《兴茂大楼地下室租赁合同》合法有效，租期为2005年3月30日至2020年3月30日止，共15年；租赁费为38000元/年，共计570000元，付款方式为一次性交纳400000元，剩余部分十年后逐年交清。被上诉人兴茂大楼依约将涉案房屋交付上诉人实际占有、使用，上诉人刘×至今未支付房屋租赁费，房屋租赁费是由工程款抵扣的。根据我国《合同法》第60条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人兴茂大楼已经于2005年3月30日依约将涉案房屋交付上诉人实际占有、使用，上诉人刘×至今未支付房屋租赁费，上诉人的行为已经构成根本违约。2、上诉人拒不支付租金的行为已经构成根本违约，被上诉人对《兴茂大楼地下室租赁合同》具有法定解除权。首先，上诉人未经被上诉人同意，擅自将自己承租的房屋转租给他人的行为，违反了双方签订租赁合同时约定的由上诉人承包经营的目的。根据我国《合同法》第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。其次，根据《合同法》第94条第（三）、（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形之一的，当事人可以解除合同。上诉人刘×在双方约定的支付租金的期限届满后，经兴茂大楼多次催告、讨要房屋租金后，仍不支付租金的行为，已经构成根本违约，虽房屋租赁合同未到期，但上诉人拒不支付租金的行为已经严重违背双方合同目的，导致了合同的履行不能，被上诉人兴茂大楼具有法定解除权。3、上诉人主张抵扣代付刘×3工程款无事实及法律依据。兴茂大楼与案外人刘×3的工程结算与上诉人无关，现有证据只能证明被上诉人兴茂大楼已经与案外人刘×3的工程款结算完毕，与上诉人无关。4、上诉人所提工程款利息不予认可，上诉人未在一审反诉中提出，人民法院根据公平原则抵消房屋租赁费，剩余61999.86元也在租赁费里抵消了，不存在利息。原告山西省兴县兴茂大楼向一审法院起诉请求：1、被告刘×给付所欠房屋租金494000元（截止于2018年3月30日）；2、二被告立即交付现租赁的地下室并清除室内外所有物件及附属物；3、本案诉讼费用及其他费用均由被告承担。一审法院认定事实：2005年3月13日，原告与被告刘×签订了租赁合同，合同内容为：出租方：兴县兴贸大楼（简称甲方）。法定代表人：李继泉，男，该大楼经理。承租方：刘×（简称乙方）为了改变经营管理方式，搞活市场经济。甲方愿将兴贸大楼地下室承包予乙方经营。经甲、乙双方协商，自愿达成如下租赁协议:一、租赁期限:从二00五年三月三十日起至二0二0年三月三十日止，共十五年。二、租赁费交款方式:双方约定每年租赁费为3.8万元(人民币)，十五年共五十七万元，付款方式为:一次性交纳40万元，剩余部分十年后逐年交清。三、甲方为乙方提供水、暖、电及设施，但费用自理，设施在承包期内的故障，一切由乙方负责处理，费用自理。四、租赁期间，乙方对所包房屋、财产、设施及其它固定物要爱护，不可私自作结构性的改变，如有损坏，照价赔偿，并承担责任及其后果。五、租赁期间，乙方一切费用:包括:水、电、工商、各种税务、城建、卫生、土地等费自理，债权、债务及人生安全责任后果自负。六、租赁期间，乙方必须注意不安全隐患，须防火、防盗，如有不慎，造成损失，乃至秧及四邻，经济损失及法律责任一切由乙方负担。七、乙方有义务在合同期满后，完好无损地将场所设施、设备交还甲方，若有丢失、损失照价赔偿。八、承包期内，乙方装潢门面、地板、墙壁、窗户等费用，由乙方承担，承包期满时，不得以此为借口，向甲方主张任何权利，如乙方新增设施、设备，在期满后，自行搬走，必须负责恢复所包标的固定物原貌。九、乙方在租赁期间，因政策变更或城市规划，或企业改制等情况确需终止合同时，租赁费按实际占用时间计算，多余的由甲方退还乙方，如有法定或约定事由出现，双方可协商终止合同。十、本合同从签定之日起，具有法律效力，甲乙双方自觉遵守，本合同一式式份，中乙双方各执一份。依据上述合同，其日租金为104.11元。上述合同签订后不久，被告刘×与被告黄×于2013年6月1日签订了转租该地下室房屋的合同，合同内容为：出租人:刘×，男，兴县城关人，住兴县城内枣峁梁段(以下简称甲方)承租人:黄×，男，浙江省温州人，身份证号:×××，手机号:186XXXXXXXX(以下简称乙方)甲方刘×因兴县供销合作社(下属兴贸大楼)拖欠工程款而获得对兴贸大楼地下商场的出租权，以租金抵偿工程款。乙方黄×自愿承租该地下商场。为明确双方的权利、义务，经甲乙双方协商一致，达成如下租赁协议:一、甲方将兴贸大楼地下商场(总面积约500平方米)出租给乙方从事商业零售活动。二、租赁期共7年零3个月(从2013年9月1起至2020年8月30日止)。三、租金每年为28万元，租金交纳方式为分期分批交纳。2013年6月1日乙方向甲方交2013年9月1日至2015年8月30日止2年的租金，2年的租金为55万元。2014年12月31日前交2015年9月1日于2017年8月30日止2年的租金，2年的租金为55万元。从2017年6月1日开始交后三年零三个月的租金，每年6月1日前交纳一年的租金，即28万元，至2020年8月30日前7年零3个月租金全部交清。四、乙方承租商场后，不准改变商场原有固定设施，可以根据需要增设其它设施、设备。租赁期满后乙方所增设的设施、设备不动产全部无偿归甲方所有。五、地下商场内所需水、电、取暖费由乙方在租金外负担。并及时向相关单位交纳。六、乙方在承租经营期间，要加强安全防范意识，杜绝火灾、水灾、盗窃隐患，如发生财产损失责任自负。七、乙方在租赁期间严禁经营或存放烟花爆竹等易燃易爆物品及违禁品，也不得利用商场从事违法活动，违者责任自负。八、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回商场。1、擅自转租、转让或转借他人商场的；2、利用商场从事违法犯罪活动、损害公共利益的；3、拖欠租金累计达到一年租金的。九、甲方的权利义务1、甲方有权要求乙方遵守有关法律、政策以及各项规章制度；2、甲方有权按时收取租金;3、甲方不得擅自提前终止合同;4、对乙方经营提供必要的方便，如甲方保证乙方用水、甲方协助乙方解决消防方面的问题。十、乙方的权利义务1、乙方有权在工商部门核准经营范围内享有自主经营权；2、乙方应按约定及时交纳租金，不得拖欠租金;3、乙方应自觉遵守有关法律、法规及规章制度，不得从事非法经营:4、租赁期满乙方应完好及时归还承租的商场。十一、本合同从双方签字之日起生效。甲乙双方必须自觉遵守合同条款，如有一方违约，违约方应承担违约责任，并赔偿对立经济损失，违约金双方约定5万元。十二、本合同未尽事宜，经双方协商一致，签订补充协议，与本合同具有同等效力。十三、乙方承租期间，如因政策变化或城市改造拆迁或因县供销合作社清偿完工程款需要收回商场以及遭遇自然灾害、消防等，无法履行合同的，终止合同。按实际租赁时间计算租金。甲方按月息1分的利息退还乙方预交的租赁费。十四、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，报兴县供销合作社一份甲方:刘×，乙方：黄×，中间人：张志银，执笔人：董粉平二〇一三年六月一日。该转租合同签订后，该地下室房屋由被告黄×使用至今。原告欠付被告刘×工程款283057.86元。被告刘×未交付过原告该出租房地下室房租。案外人刘×2（荣）给原告完成了176427元的大楼装潢工程。一审法院认为，本案原告与被告刘×签订的该租赁合同成立、有效。根据公平合理原则，本案原告所欠被告刘×工程款283057.86元应当在被告刘×所欠租金中予以冲抵，但在抵付租金至2012年9月13日后依约所欠租金被告刘×一直未付，被告刘×自2012年9月14日起至今一直未付原告租金的该行为构成重大违约，原告请求解除该合同之诉讼请求依法应予准许；被告刘×应当腾空该出租房并补付自2012年9月14日起至实际腾空该租赁房屋之日止按日租金104.11元计算的租金。现有证据表明，刘×2（荣）将原告所欠其工程款176427元债权让与被告刘×之行为既未通知到债务人本案原告又至今未获得本案原告追认，故该债权转让依法应认定为无效，故被告刘×辩称的其代原告付给刘×2（荣）的工程款176427元不应当在被告刘×所欠原告租金中予以冲抵。现有证据不能证明被告刘×与被告黄×签订该转租合同时征得了本案原告同意，且该转租行为至今未获得本案原告追认，同时该转租合同中双方约定的租期超过原告与被告刘×约定租期五个月，严重损害了原告的合法权益。故被告刘×与被告黄×所签该转租合同依法应认定为无效合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第八十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（二）项及第（三）项、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、原告山×与被告刘×于2005年3月13日所签该租赁合同；二、认定被告刘×与被告黄×于2013年6月1日签订的该转租合同为无效合同；三、被告刘×与被告黄×于本判决生效后十五日内将原租用兴贸大楼地下室腾空并交付原告山×；四、被告刘×于本判决生效后十五日内补付原告山×自2012年9月14日起至实际腾空原租用兴贸大楼地下室之日止按日租金104.11元计算的所欠租金；五、驳回本案原、被告的其余诉讼请求。本案受理费8760元，由被告刘×负担4153元、原告负担4607元。本院二审期间，上诉人刘×提交原兴贸大楼经理李兴林证人证言一份，拟证明刘×2、刘×、山×三方同意，山×欠付刘×2的工程款归于刘平平名下。提交张志银证人证言一份，拟证明山×整修施工时间不计入承包合同的承包时间内以及山×知晓刘×将大楼转给黄×一事。被上诉人山×对李兴林证言真实性不予认可，且认为其不属于新证据；对张志银证言不予认可，认为该证言未加盖山×公章。本院认为，上诉人所提两份证言是由历史上担任过被上诉人方面经理及党组书记职务的相关人员作出，从证明目的来看也仅是对上诉人刘×一审所主张的相关证据的补强，不属于新证据范畴，本院依法予以采信，对其证明内容将结合相关案情在本院认为部分一并分析，在此不赘。二审查明事实同一审查明一致，本院予以确认。另查明，被上诉人山×欠付上诉人刘×工程款为285572.86元，欠付案外人刘×3的工程款176427元已由上诉人刘×代被上诉人山×向刘×3结清。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同的租赁款是否已经足额支付，尚欠多少；二、被上诉人山西省兴县兴茂大楼主张的案涉租赁合同是否应予解除；三、上诉人刘×与被上诉人黄×签订的转租合同是否无效。关于第一个争议焦点：被上诉人山×庭审中主张其认可一审判决中认定的实际欠付上诉人刘×工程款283057.86元，但经本院对上诉人刘×一审提交的被上诉人方出具的发票、财务审批联签卡、工程结算汇总记录等证据进行核算，被上诉人实际欠付上诉人工程款为285572.86元，被上诉人未提供其他证据证明其欠款金额主张，本院不予支持。被上诉人一审提供抬头为刘×3的发票两张，意欲证明其已直接将欠付刘×3的工程款176427元予以支付，但上诉人抗辩称上述款项实为其代被上诉人支付。综合考量上诉人一审中提供的刘×3认可上诉人刘×代山×垫资结清176427元的证人证言、二审中提供的原兴贸大楼经理李兴林证人证言、刘×3二审出庭作证的相关证词以及结合一审中被上诉人认可欠付上诉人工程款，但仍向上诉人开具抬头为上诉人的发票的事实，可以认定上诉人刘×代被上诉人向刘×3履行了支付176427元工程款的对等义务，有权向被上诉人主张176427元债权。综上，被上诉人共欠付上诉人工程款461999.86元。被上诉人山×同意用欠付上诉人刘×的工程款抵顶所欠租金，但仅认可抵顶283057.86元。上诉人刘×抗辩称被上诉人共欠其工程款461999.86元，该笔工程款应自2003年10月1日起开始计息，本金及利息全部与租金相抵，且按照《兴贸大楼地下室租赁合同》约定，2005年3月30日抵顶40万元，剩余本金应持续计息至2015年3月30日后继续抵顶相关租金。本院认为，被上诉人所欠上诉人工程款461999.86元为上诉人刘×垫付，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第三款规定：“当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持”。上诉人刘×未提供双方对垫资利息存有约定的证据，对该部分工程款应计算利息的主张，不予支持。《兴贸大楼地下室租赁合同》约定的上诉人刘×应向被上诉人支付的总租金为570000元，双方当事人互负到期债务，租金与垫付工程款一次性相抵消后，上诉人刘×欠付被上诉人租金108000.14元。关于第二个争议焦点：被上诉人山×以上诉人刘×不支付租金，行为构成违约，致使合同履行不能为由主张解除其与上诉人刘×所签订的《兴贸大楼地下室租赁合同》。但如上文所述，该租赁合同项下租金大部分已由被上诉人欠付上诉人刘×的工程款予以抵消，故不存在重大违约致使合同目的无法实现情形；从时效来看，被上诉人主张上诉人2012年便不付租金，但直至2018年7月才向法院提起诉讼，长达6年时间未行使合同解除权，显然超过合理期限，不利于维护交易安全和稳定经济秩序。一审判决认定《兴贸大楼地下室租赁合同》解除不当，本院不予支持。关于第三个争议焦点：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人刘×与被上诉人黄×所签转租合同上有时任山×党组书记张志银签字，证明被上诉人山西省兴贸大楼对案涉房屋转租一事是知晓的，转租合同约定租赁截止日为2020年8月30日，《兴贸大楼地下室租赁合同》约定的租赁截止日为2020年3月30日，转租合同转租期目前尚在租赁合同租赁期内，故转租合同合法有效。至于2020年3月30日以后转租合同的效力问题，当事人届时可另案起诉。综上所述，上诉人刘×的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省兴县人民法院（2018）晋1123民初860号民事判决；二、上诉人刘×于本判决生效之日起十五日内向被上诉人山×支付租金108000.14元；三、驳回刘×、山×其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8760元，由上诉人刘×负担1910元，被上诉人山×负担6850元；二审案件受理费5110元，由被上诉人山×负担。本判决为终审判决。审判长 薛鑫斌审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇一九年十二月十八日书记员 雷姗姗