安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初1372号 原告：合肥保利影城有限公司，住所地合肥市蜀山区合作化路安粮国贸购物中心F601、F701、F801，统一社会信用代码9134010034882852XF。 法定代表人：葛兰兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：李博雅，北京市立方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘胤宏，北京市立方律师事务所实习律师。 被告：安徽省安福置业有限公司，住所地合肥市金寨南路817号，统一社会信用代码913400007935812979。 法定代表人：汪勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：查献成，安徽金华律师事务所律师。 委托代理人：褚洁印，该是公司副董事长。 原告合肥保利影城有限公司（以下简称合肥保利公司）与被告安徽省安福置业有限公司（以下简称安福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥保利公司委托诉讼代理人李博雅，刘胤宏、被告安福公司委托诉讼代理人查献成、褚洁印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥保利公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2、请求判令被告与原告签署《房屋租赁合同》的补充协议；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金334880.16元；4、判令被告负担本案的诉讼费。事实与理由：2014年5月21日，被告（甲方、出租方）与保利影业投资有限公司〔乙方、承租方〕签署编号为ALGMA20140001的《房屋租赁合同》2.1条约定:“甲、乙双方确认，本合同项下承租方的权利和义务自乙方投资设立的运营该影城的项目公司成立之日起自动全部转让给项目公司，乙方将不再作为本合同一方当事人，并不再享有和承担本合同项下承租方的权利和义务。甲方保证配合乙方进行相关合同转让，并根据乙方书面通知指定的期限内签署补充协议及或其他相关文件，另外，合同约定被告最迟应于2014年6月18日交房。2015年7月6日，原告成立。此后，原告多次书面函告被告要求其按照《租赁合同》约定，与原告签署补充协议，被告违反《租赁合同》约定，拒绝与原告签署三方协议，以致原告无法按照规定付款且被告迟至2015年7月21日交付房屋，违反，合同约定的交房时间。现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告继续履行《租赁合同》，并立即与原告签署补充协议，付逾期交房违约金。 被告安福公司辩称：一、被答辩人要求答辩人继续履行《房屋租赁合同》及签订补充协议均不能成立。 房屋租赁合同第8.2.1条明确约定，本合同项下承租人的权利义务自乙方（保利影业投资有限公司）投资设立的运营该影城的项目公司成立之日起自动全部转让给项目公司，乙方将不再作为本合同一方当事人。结合合肥保利影城有限公司实际于2015年7月6日成立的事实，以及合肥保利影城有限公司实际经营使用该房屋对外营业的事实，被答辩人应按租赁合同约定按时足额缴纳租金、物管费、水电费等。因被答辩人经营期间长时间不缴纳租金、物管费、水电费，保利影业投资有限公司也拒不支付租金、物管费、水电费，保利影业投资有限公司、合肥保利影城有限公司均已构成根本违约,答辩人出租商铺的根本目的不能实现，被答辩人要求继续履行《房屋租赁合同》不能成立，答辩人已在另一案件起诉时要求解除案涉《房屋租赁合同》,并要求支付拖欠的租金、物管费、水电费及要求付款利息。 二、被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金334880.16元不能成立。 原告已自认出租的房屋于2015年7月21日交付，原告起诉要求支付逾期交房违约金的时间是2019年1月23日，原告的起诉早已超过法律规定诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。 三、原告以曾要求与被告按《租赁合同》签订补充协议，被告违反《租赁合同》约定拒绝签署。原告的主张不能成立。 双方签订的《房屋租赁合同》第8.2.2条约定，在保证不损害甲方（安福公司）利益及不更换经营品牌的前提下，乙方可将本合同项下的权益全部或部分转让给关联或附属公司，但应书面通知甲方。合同履行过程中，无论是保利影业投资有限公司，还是原告合肥保利影城有限公司均长时间拖欠巨额租金、物业管理费、水电费，已严重损害甲方利益。原告曾于2016年5月17日申请减免2016年全年租金、物业管理费，被告并未同意减免，被告收取的物业管理费包括商场正常运营期间的水电费、保安、保洁、公共能耗、商场运营管理人员等所有费用，“安粮国贸购物中心”不算庞大的商铺开发成本及装修成本外，正常运营每年至少要支出5000万元运营费用，原告使用4765平方米商铺已占用商场较大的面积，物业费用开支必须产生，安福公司不可能免除该费用。于是原告拖欠租金、物管费、水电费至今。 综上，答辩人认为被答辩人的各项诉求均不能成立，请驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，甲方（出租方）安福公司与乙方（承租方）保利影业投资有限公司签署编号为ALGMA20140001的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意乙方将该商铺用于经营：电影院经营咨询，电影放映及与之配套的食品等；乙方租赁该商铺的租赁期自该商铺交付之次日起（20）年（即2014年6月1日至2034年5月31日）；甲方应提前30日书面通知乙方正式交付时间，交付时间最迟不得晩于2014年6月18日等；第八条转租、转让和续租，约定为：8.2.1甲乙双方确认，本合同项下承租方的权利和义务自乙方投资设立的运营该影城的项目公司成立之日起自动全部转让给项目公司，乙方将不再作为本合同一方当事人并不再享有和承担本合同项下承租方的权利和义务。甲方保证配合乙方进行相关合同转让。并根据乙方书面通知指定的期限内，签署书面补充协议，及或其他相关文件。8.2.2在保证不损害甲方利益即不更换经营品牌的前提下，乙方可将权利全部或部分转让给关联或附属公司，但应书面通知甲方。8.2.3甲、乙双方确认，甲方可以指定甲方的子公司或关联公司作为本合同的实际履约人代位甲方，行使甲方在本合同项下出租方的权利和义务。8.3续租：本合同到期后，在同等条件下，双方应在本合同届满前六个月商定续租事宜。合同第15条合同变更和解除约定有：甲乙双方经协商一致，可变更或解除合同。在租赁期（包括装修免租期）内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日通知乙方解除本合同，不予退还乙方保证金，收回该商铺，并要求乙方赔偿全部经济损失。在甲方不存在违约的情形的前期下，乙方逾期交纳租金和物业管理费超过90日的，并经甲方书面催告后15日仍不交纳的。合同第16条甲方违约责任约定，16.2.1，非因乙方或不可抗力原因，甲方未按本合同规定的期限交付该商铺，除装修免租期、租赁期同时顺延外，每逾期一日，应按起租日日基本租金的10%（当年月基本租金除以30）向乙方支付违约金。逾期超过60日，则就逾期超过60日的期限部分，甲方应按起诉日基本租金的20%按日向乙方支付违约金。逾期超过90日，乙方还有权单方书面通知甲方解除本合同，要求甲方双倍返还定金、退还多收的逾期交款项（如有），并要求甲方赔偿全部经济损失。16.3.1乙方违约责任，非因甲方或不可抗力原因，乙方未按本合同规定的期限办理场地交接手续的，每逾期一日，应按起租日基本租金的10%（当年月基本租金除以30）向甲方支付违约金，逾期超过60日，则就逾期超过60日的期限部分，乙方应按起租日基本租金的20%按日向甲方支付违约金；合同还进行了其他约定。 2015年7月6日，保利影业投资有限公司出资设立了合肥保利影城有限公司。 2016年6月13日，合肥保利公司致安福公司《沟通函》，内容为：现申请减免我影城2016年度租金及物管费用，我影城2016年1月21日至12月31日物管费合计为258744.33元。我影城2016年1月21日至12月31日租金合计为1552465.97元。2016年度租金及物管合计为1811210.3元。以上盼三日内回复为感。 2016年6月13日，合肥保利公司致安福公司《房屋租赁主体变更沟通函》，内容为：为方便以后双方账户来往，现我司申请变更房屋租赁主体，由原先保利影业投资有限公司变更为合肥保利公司，依据原双方签订之房屋租赁合同8.2.1甲乙双方确认，本合同项下承租方的权利和义务自乙方投资设立的运营该影城的项目公司成立之日起自动全部转让给项目公司，乙方将不再作为本合同一方当事人并不再享有和承担本合同项下承租方的权利和义务。甲方保证配合乙方进行相关合同转让。并根据乙方书面通知指定的期限内，签署书面补充协议，及或其他相关文件。望贵司在近期按排我司三方转让合同签署。以上昐三日内回复为感。 另查明：案涉房屋双方于2015年7月21日交付；合肥保利公司向安福公司缴纳水电费金额分别是2017年2月6日缴纳水电费205893元，2017年7月12日缴纳水电费243288.56元，2018年9月30日缴纳水电费182496元。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁主体变更沟通函，被告提交的银行转款凭证、沟通函等以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：被告与保利影业投资有限公司自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行；双方约定在保利影业投资有限公司成立项目公司后，该房屋租赁合同的权利和义务由项目公司承继，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效；保利影业投资有限公司于2015年7月6日设立本项目公司即被告合肥保利公司，案涉合同上的权利和义务应由合肥保利公司承继；被告在履行合同过程中也予以认可，合同尚在履行中，原告现诉请要求继续履行合同，无事实依据，本院不予以支持；原告诉请被告应支付逾期交房违约金，案涉房屋于2015年7月21日交付，原告于2019年1月23日主张权利，显示然已过诉讼时效，故对此诉请亦不予支持。被告的辩解，合同已不能履行，因已另案起诉，故双方应在另案中予以解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院》第二条之规定,判决如下： 驳回原告合肥保利影城有限公司的诉讼请求。 案件受理费6323元，减半收取3161.5元，由原告合肥保利影城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  李立定 二〇一九年十二月十日 书记员  潘 敏 本判决书所附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。