昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初834号原告：刘国强，男，汉族，1976年10月29日出生，身份证住址山西省朔州市平鲁区，现住云南省昆明市。委托代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：周彧竹，女，汉族，1963年9月2日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。原告刘国强诉被告周彧竹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告刘国强及其委托代理人段福东到庭参加诉讼，被告周彧竹经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告刘国强诉称：2014年7月31日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于昆明市五华区绿茵清琴（林与堂）的房屋以人民币300万元出售给原告，并约定了付款期限及金额等。鉴于上述合同签订时房屋产权证尚未办理，双方约定由被告在2014年9月30日前协助办理完成商品房购销合同更名手续。后原告支付了购房款共计270万元，被告于2014年12月交付了房屋，原告入住至今。然而被告未按约定办理上述更名手续，且于2014年11月21日擅自将该房屋产权登记至自己名下。原告知情后多次要求被告办理变更手续，遭拒，故诉至法院请求判令：1.原被告于2014年7月31日签订的关于位于昆明市房屋的《房屋买卖合同》继续履行，被告协助原告将上述房屋产权证变更至原告名下，办理产权证变更登记的费用由被告承担，并以270万元为基数支付自2014年9月30日起至上述房屋产权证变更至原告名下之日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的违约金；2.如不能继续履行则解除该《房屋买卖合同》，被告返还原告购房款人民币270万元，并支付以270万元为基数自2014年6月4日起至全部款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费均由被告承担。被告周彧竹未到庭，无答辩意见。经审理，本院依法确认以下案件事实：2009年9月26日，被告周彧竹与案外人昆明盛源房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定被告向昆明盛源房地产开发有限公司购买由昆明盛源房地产开发有限公司开发建设的位于昆明市西郊眠山绿茵清琴（林与堂）公寓32幢-1-3层8室预售商品房。2011年7月22日，上述房屋在富滇银行股份有限公司昆明岔街支行办理按揭贷款70万元。2014年7月31日，被告与原告刘国强签订《房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋作价300万元出售给原告，被告于2014年9月30日前协助原告完成商品房买卖合同登记备案的更名，于2014年12月31日前向原告交付房屋；并约定，若被告出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到原告权利的行使，一切责任由被告承担，并应赔偿原告的损失。合同签订后，原告于2014年6月4日至2015年1月20日期间向被告支付了购房款共计270万元（具体情况为：2014年6月4日付35万元，2014年7月31日付125万元，2015年1月12日付50万元，2015年1月14日付20万元，2015年1月16日付40万元）。因原被告双方签订购房合同时涉案房屋尚未取得产权证，到达合同约定的更名时间时更名无法完成。2014年11月21日，涉案房屋取得《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为被告周彧竹。2014年12月28日，被告将涉案房屋交付给原告居住，原告居住至今。2016年2月29日，涉案房屋设置抵押，抵押权人为富滇银行股份有限公司昆明岔街支行，该行取得《房屋他项权证》。后因富滇银行股份有限公司昆明岔街支行与被告周彧竹金融借款合同纠纷一案，涉案房屋被依法查封，查封期限自2018年7月19日起至2021年7月18日止。该案经人民法院审理终结并宣判后，被告周彧竹未履行生效法律文书确定的给付义务，富滇银行股份有限公司昆明岔街支行向法院申请强制执行。执行过程中，本案原告刘国强向人民法院提出执行异议。2019年12月12日，经人民法院审理认为，申请执行人富滇银行股份有限公司昆明岔街支行系涉案房屋的抵押权人，在执行案件中主张享有抵押物的优先受偿权，原告刘国强的权利不能排除人民法院对涉案房屋的执行，据此依法裁定驳回原告刘国强的异议申请。本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年1月8日裁定保全被告周彧竹名下价值人民币300万元的财产，原告由此支出保全担保费18000元、保全诉讼费5000元。另查明，涉案房屋于2016年7月22日被市城管执法局以未进行整治拆除为由限制交易，暂缓变更、抵押登记，2018年5月4日因被告周彧竹的个人债务被云南省昆明市西山区人民法院查封，2018年7月19日因被告周彧竹的个人债务被云南省昆明市官渡区人民法院查封，2018年11月19日因被告周彧竹的个人债务被云南省昆明市五华区人民法院查封，2019年1月16日因本案原告的申请被云南省昆明市五华区人民法院查封。原告因此次诉讼支出律师费4万元。上述事实，有原告的庭审陈述，证人赵某、李某的证人证言及原告提交的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、《房屋买卖合同》、支付房款的银行流水、结婚证复印件、情况说明、全国企业信息查询、房屋所有权证、公证书、他项权证、借款借据、房屋信息查询摘抄表、（2019）云0102财保8号民事裁定书、保全诉讼费发票、保全担保费发票、律师费发票、支付购房款明细等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原被告签订《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，且不损害他人合法权益，因而合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，涉案房屋虽有抵押负担，有多家法院查封，还有行政机关的限制登记，但所有权仍然在被告名下，抵押负担和因个人债务查封都有可能因债务履行而被解除，而行政机关的限制交易也只是临时措施，在履行整治拆除义务后该限制将随机解除，因此原被告签订的《房屋买卖合同》仍有继续履行的可能性，现原告诉请继续履行合同有事实及法律依据，应予支持。关于原告要求在继续履行合同后被告支付以已付房款为基数自2014年9月30日起至产权变更至原告名下之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的违约金，因双方签订的《房屋买卖合同》对此并无约定，也无相关法律对此作过相应规定，故该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，鉴于原告所提执行异议已被驳回，若被告不在规定期限内履行债务，涉案房屋将被司法拍卖，合同将无法继续履行。本院认为在合同能否继续履行尚不确定的情况下，为减少当事人诉累，应当允许原告提起备位之诉，即在合同不能履行时要求解除合同并要求被告承担解除合同后的违约责任，故原告提出的第二项诉请应予支持。关于律师费、保全担保费等费用，因系原告为实现权益产生的必要而合理的费用，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告刘国强与被告周彧竹于2014年7月31日签订的关于买卖位于昆明市房屋的《房屋买卖合同》继续履行，被告周彧竹于本判决生效之日起十日内协助原告刘国强将上述房屋的产权证变更至原告刘国强名下；二、若上述《房屋买卖合同》无法继续履行，则解除该《房屋买卖合同》，被告周彧竹在确定无法继续履行合同之日退还原告刘国强购房款人民币270万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付以35万元为基数自2014年6月4日起至还清之日止、以125万元为基数自2014年7月31日起至还清之日止、以50万元为基数自2015年1月12日起至还清之日止、以20万元为基数自2015年1月14日起至还清之日止、以40万元为基数自2015年1月16日起至还清之日止的资金占用费；三、被告周彧竹于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国强律师费人民币4万元及保全担保费人民币1.8万元；四、驳回原告刘国强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30800元、保全诉讼费人民币5000元，由被告周彧竹承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为两年。审 判 长  杜小伦人民陪审员  徐 浩人民陪审员  肖曙霞二〇一九年十二月二十八日书 记 员  邵琦淞