福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6844号 原告：章振铃，男，1975年10月18日生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建途乐律师事务所律师。 被告：福安市上白石镇白石街居民委员会，住所地福建省福安市上白石镇白石街。 法定代表人：郭惠荣，主任。 委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福建省福安市城关金山北路37号。 负责人：郑向东，行长。 委托诉讼代理人：张神鹏，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 原告章振铃与被告福安市上白石镇白石街居民委员会（以下简称白石街居委会）、第三人中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称农行福安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告章振铃及其委托诉讼代理人陈永斌、被告白石街居委会及其委托诉讼代理人郑开白、第三人农行福安支行的委托诉讼代理人张神鹏到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 章振铃向本院提出诉讼请求：1.判令2007年10月16日章振铃与白石街居委会签订的土地使用权转让合同及其补充协议合法有效；2.判令白石街居委会、农行福安支行协助章振铃将坐落于福安市（国有土地使用证号：上国用1991字第××号）的国有土地使用证过户登记于章振铃名下。在诉讼过程中，章振铃变更第二项诉求为：判令白石街居委会、农行福安支行协助章振铃将坐落于福安市的国有土地使用证中的212.4平方米过户登记于章振铃名下。事实与理由：农行福安支行所属的上白石营业所办公楼房地产坐落于福安市，占地面积497.71平方米，属国有划拨地，建筑物三层，共有23间房，建于1991年，砖混结构，建筑面积486.96平方米，上述房地产曾由白石街居委会无偿征给农行福安支行使用。2007年10月9日白石街居委会与农行福安支行达成上述房地产转还协议，约定：“在不改变原房地产性质的情况下，农行福安支行同意将上述房地产转还白石街居委会。白石街居委会一次性给予农行福安支行上述房地产及地面建筑物补偿费为20万元。一次性付清补偿款20万元后，上述房地产所有权转还白石街居委会。白石街居委会应及时办理过户手续，农行福安支行协助协理房地产和水、电、电话、闭路电视等过户手续。各项税费由白石街居委会负责，转还后安全、消防等问题由白石街居委会自行承担。”章振铃系白石街居委会的集体成员，2007年10月16日章振铃与白石街居委会签订了卖断厝埕基契，名为卖断厝埕基契，实为房屋买卖合同，是包括土地和房屋一并以20万元的价格转让给章振铃，但房屋部分未在契约中体现。契约的内容：白石街居委会经集体研究决定将上述农行福安支行转还的营业所办公楼，其中的埕基部分转让给章振铃建筑房屋。其埕基四至：东至自墙（外系供销社厨房）；西至上白石大街边沿；南至自墙（外系供销社空埕）；北至居委会墙，俱出四至分明。埕基实地面积212.4平方米，议定卖断价20万元。之后章振铃与白石街居委会又签订补充协议，内容：白石街居委会确认已收到卖断款20万元，白石街居委会同意在2008年公历4月底前向农行办妥房地产过户手续，然后再协助章振铃办理转让的一切过户手续，费用由章振铃负担。经章振铃催促办理过户手续后，2008年3月20日白石街居委会和农行福安支行又签订《房地产归还协议》准备过户时使用，内容重申：上述房地产之地皮系白石街居委会无偿赠送，由农行福安支行使用四十多年，2003年上白石营业所撤并，为了报答无偿送地之恩，业经农行福安支行集体研究，愿将上述所有建筑物及地皮归还白石街居委会。2008年4月3日白石街居委会承诺：在申请办理国有土地使用证转还手续所涉及的一切税费均由白石街居委会承担，与农行福安支行没有任何关系，2008年4月7日章振铃代付21651元过户手续费用，但至今未办理过户。白石街居委会与农行福安支行不按合同约定履行产权过户义务，致使章振铃与白石街居委会的过户手续无法履行，该行为已侵害章振铃的合法权益，故提出上述诉求。 白石街居委会辩称，1.章振铃与白石街居委会签订的协议效力由法院认定；2.根据协议，章振铃受让部分已经交付给章振铃使用，办理案涉房产变更登记的费用（包括从农行福安支行变更至白石街居委会以及从白石街居委会变更登记至章振铃名下）应由章振铃承担。 农行福安支行述称，1.本案系合同之债，于2010年已超过诉讼时效，应当驳回章振铃的诉求；2.农行福安支行与章振铃不存在合同关系，且农行福安支行没有拒绝协助办理产权变更登记，没有侵害任何人的权益和违反合同义务，故农行福安支行不应为本案第三人亦不应当成为法院判决承担责任的主体；3.白石街居委会至今未取得房屋产权，无权处分案涉房地产，而白石街居委会与农行福安支行签订的转还协议明确约定房产不得过户给第三方，且案涉土地系划拨土地，该土地返还白石街居委会应为集体土地，根据《土地管理法》规定，集体土地禁止转让。故章振铃与白石街居委会的房屋转让合同无效。 本院经审理认定事实如下：农行福安支行原上白石营业所办公楼房产坐落于福安市［房屋所有权证号：安政房字上第439号，国有土地使用证号：上国用（1991）字第××号］，占地面积497.71平方米，建筑面积486.96平方米，土地使用权性质为国有划拨土地，该房产土地由白石街居委会无偿给农行福安支行使用，地上建筑物为农行福安支行搭建，产权登记于农行福安支行名下。因营业所撤并，2007年10月9日，白石街居委会作为乙方、农行福安支行作为甲方，双方签订《福安农行原上白石营业所办公楼房地产转还协议》，约定：“一、上述房地产土地及地面建筑面积补偿费为贰拾万元；二、乙方一次性付清甲方补偿费后，甲方即将上述房地产所有权转还乙方，由乙方管理使用。乙方应及时办理过户手续，不得过户第三方，甲方将协助乙方办理上述房地产和水、电、电话、闭路电视等过户手续，各项税费乙方负责，转还后安全、消防等问题由乙方自行承担；三、上述房地产转还后，如因第三方原因引起产权归属纠纷，概由乙方负责处理；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，乙方一次性付清补偿款后协议生效。”2008年3月20日，白石街居委会与农行福安支行签订《房地产归还协议》，再次确认为报答白石街居委会无偿赠送土地，农行福安支行愿将地上建筑物及土地归还白石街居委会，但至今未办理转移登记手续。庭审中，农行福安支行认可收到20万元补偿款。 章振铃系白石街居委会的居民。2007年10月16日，章振铃与白石街居委会签订《立卖断厝埕基契》，约定将上述农行福安支行转还的营业所办公楼，其中的埕基部分转让给章振铃建筑房屋。其埕基四至：东至自墙（外系供销社厨房）；西至上白石大街边沿；南至自墙（外系供销社空埕）；北至居委会墙，四至分明。埕基实地面积212.4平方米，议定卖断价为20万元。2007年10月21日白石街居委会出具了福安市行政事业单位财务往来结算收据，确认收到章振铃支付的埕基转让费20万元。2007年10月，章振铃与白石街居委会签订《买卖厝埕基协议》，白石街居委会确认已收到卖断款20万元，并约定白石街居委会应于2008年4月前与农行福安支行办妥房地产手续后再协助章振铃办理转移手续，手续费用由章振铃负担等内容。上述房产于2008年1月交付章振铃使用，之后章振铃将建筑物拆除重建，但至今未办理转移登记手续。 上述事实，有双方当事人的陈述以及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度”，同时，从该法第五十四条的规定可以看出，以划拨方式取得的土地主要用于公共利益和公益事业，因此，如果划拨土地未经政府批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”根据上述法律、法规及司法解释规定,划拨土地进入市场,应符合一定条件,报有批准权的人民政府审批,应当办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，章振铃与白石街居委会于2007年10月16日签订的《立卖断厝埕基契》涉及的房产的土地的使用权性质为国有划拨土地，土地用途为公共利益性质，双方当事人均未提交证据证实在转让案涉房产时经过了人民政府的审批，故章振铃与白石街居委会签订的《立卖断厝埕基契》违反法律的强制性规定,合同无效。章振铃主张确认合同有效并要求白石街居委会、农行福安支行协助办理土地使用证过户手续缺乏依据，应予驳回。因章振铃与白石街居委会签订的《立卖断厝埕基契》为无效合同，农行福安支行关于章振铃的主张已超过诉讼时效、农行福安支行不应为本案第三人等意见，不再分析认证。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第五十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下： 驳回章振铃的诉讼请求。 案件受理费4300元，由章振铃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  李 明 人民陪审员  郑彬强 二〇一九年十二月十八日 法官助理缪玮婷 书记员吴进阳 附注：本案引用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。