广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初839号原告（反诉被告）：惠东县康宏发展有限公司，住所地广东省惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园。法定代表人：欧阳昊。委托诉讼代理人：黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍祥，广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：周龙杰，男，1989年4月1日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：罗倩惠，广东中流柱律师事务所律师。原告惠东县康宏发展有限公司（反诉被告）与被告周龙杰（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，被告周龙杰在诉讼过程中提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东县康宏发展有限公司的委托诉讼代理人黄泽楚、被告周龙杰及委托诉讼代理人罗倩惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠东县康宏发展有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付剩余未履行购房款人民币730000元。2.请求法院判令被告立即向原告支付违约金人民币71248元。[违约金以逾期应付房款人民币730000元为基数每日以万分之二自2017年7月19日起暂计至2018年11月19日（共488天），并计至合同履行完毕之日止。]3.请求法院判令本案的诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：2017年7月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于惠东县巽寮××巽寮××坑地段××巽××花园××层××房。根据合同第六条第一款约定，该商品房以套内建筑面积计算房价款，总金额为人民币1051290元，另合同第七条第二款约定，被告应于2017年06月02日向原告支付首期房款人民币321290元；余款人民币730000元被告以商业贷款的方式向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。合同签订后，被告于2017年05月21日、2017年06月02日向原告支付了首期购房款共计人民币321290元，原告向被告出具收据（编号：8054263、8054314），确认收到前述购房款项。但之后被告并未通过任何方式向原告支付剩余购房款项，经原告多次催促，被告均以种种理由拖延履行，截止原告起诉之日，被告仍未履行支付剩余购房款的合同义务。原告认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应遵照执行。被告应当按照约定，履行按时足额支付购房款的合同义务。被告未按时足额支付购房款的行为，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百零九条等相关法律法规之规定，被告依法应当继续履行支付剩余购房尾款的合同义务及承担相应的违约责任。因此，原告根据合同约定主张被告履行支付剩余购房款的义务并要求被告支付违约金的诉请有事实及法律依据，依法应当予以支持。原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请法院尽快查明事实并判如前所请。被告周龙杰（反诉原告）当庭答辩，原告诉请没有合同依据和法律依据，理由是合同约定的付款方式是首期支付321290元后剩余730000元办理银行贷款支付，这73万元没有约定在2017年7月18日前付款的合同约定的内容，被告没有违反合同约定的事实，所以法庭应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告周龙杰（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、解除周龙杰与惠东县康宏发展有限公司于2017年7月18日签订的购房合同，反诉人归还首期购房款321290人民币。2、被反诉人承担迟延交付房屋的违约金，违约金的计算方式：189232.2元（90天×1051290×万分之二）元及17670.95元（321290元×5.5％年×l年）（暂计算1年，承担违约金应计算至付清之日止）。第1项、第2项合计暂为528193.15元（321290元＋189232.2元＋17670.95元)3、被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被告违反双方交付房屋的约定，应当依法承担违约金。反诉人与被反诉人签订的购房合同约定交房时间为2018年4月30日，用补充条款约定用通知方式交付房屋，但是被反诉人至今没有任何有关交房的通知，被反诉己经严重违约，根据双方合同约定，被反诉人应当依法承担违约金。二、合同继续履行已经无法实现反诉人与被反诉人签订购房合同时约定的合同目的和方式，要求解除合同双方签订合同约定的付款方式是在2017年6月前反诉人必须支付首期款321290元，剩余730000元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请按揭贷款方式支付。反诉人如期履行付款，并严格按照被反诉人要求多次打出信用报告及银行流水等资料给银行及被反诉人审核，最后还根据被反诉人及银行的通知支付按揭手续费3500元。由于被反诉人和银行一直没有通知支付按揭款项，反诉人多次跟被反诉人的业务员联系，其的业务员都叫反诉人耐心等待。直至被反诉人在起诉前，反诉人才被告知不能办理按揭贷款。购房合同签订前，反诉人应被反诉人要求多次打出个人信用报告给被反诉人交给银行审核，确定可以用按揭贷款方式支付剩余贷款后，反诉人才下定决心签订涉案的购房合同。在整个购房过程中，反诉人严格按照被反诉人要求支付购房款，并及时交付办理按揭贷款手续材料，并没有逾期办理手续等行为，现在突然告知不能按合同约定支付购房款，反诉人没有能力一次支付剩余购房款的能力，不能实现签订涉案合同的目的，要求解除合同。被反诉人与银行恶意共同恶意骗取反诉人签订购房合同并收取相关费用。被反诉人的行为严重违反我国《合同法》规定的诚实守信原则，利用其与银行的优势地位，骗取我们普通老百姓签订购房合同，然后又以各种借口要求我们支付各种费用赚取资金，被反诉人违反了我国善良风俗的原则，被反诉人在涉案本诉中，只字未提被反诉人自己的违约行为，用表面合法的手段构想侵占我们一般老百姓的血汗钱，为了维护我的合法权益，特向法院提出上述反诉请求，期盼给予支持。反诉被告惠东县康宏发展有限公司（本诉原告）当庭口头答辩，一、答辩人认为涉案合同不存在法定解除或约定解除的事由，被答辩人不享有行使法定解除或约定解除的权利且答辩人履行合同过程中不存在违约行为，被答辩人作为违约一方无权请求解除合同及退还购房款项，涉案合同应当继续履行。二、被答辩人认为我方未交付涉案商品房的理由不能成立，被答辩人作为先履行义务的一方，应当先履行交付购房款的义务，答辩人作为后履行义务一方，在被答辩人未履行其支付购房款的先行义务时，有权拒绝履行交付商品房的义务。三、根据涉案合同附件11补充协议（合同第48页）第二条已明确约定答辩人仅为被答辩人联系按揭银行，但并不代办按揭业务，且不负有保证被答辩人成功办理按揭的责任，另，合同中，明确约定如被答辩人未能获得银行审批通过，被答辩人同意付款方式自动转为一次性付清全部购房款。综合上述，被答辩人在没有约定及法定解除事由的前提下，且其未支付剩余购房款的情形下要求解除合同及退还购房款项并要求答辩人承担迟延交付房屋的违约金没有事实及法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告惠东县康宏发展有限公司（出卖人）与被告周龙杰（买受人）于2017年7月18日签订合同编号为HT0xxxxxxx的商品房买卖合同，约定被告以1051290元的价格向原告购买其开发的惠东县巽寮××巽寮××坑地段××巽××花园××层××房产，交付日期为2018年4月30日前，该合同已于2017年9月11日在惠东县房产交易所办理备案登记。合同第七条“付款方式及期限”约定“买受人应当于2017年6月2日前支付首期房价款人民币321290元（大写叁拾贰万壹仟贰佰玖拾元整），占全部房价款的31%。余款人民币730000元（大写柒拾叁万元整）向中国工商银行股份有限公司惠东支行（贷款机构）申请贷款支付”。第八条“逾期付款责任”约定“买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。附件十一补充协议第二条“对合同第七条的补充”约定“1.买受人选择银行按揭方式付款购买本房产的，出卖人仅为代买受人联系按揭银行或/和协助买方办理银行按揭业务，并不代办按揭，且不负有保证买受人成功办理按揭的责任。2.买受人应当在签订《商品房买卖合同》时提供办理银行按揭的全部资料，并在合同第六条约定的按揭贷款完成时限内办理好贷款手续，取得银行放款承诺文件；如买受人延迟提交或未按银行要求提交按揭资料或延迟办理按揭手续的，视为买受人逾期付款，买受人应当承担合同第七条约定的逾期付款的全部责任；3.若买受人贷款申请未获得银行审批通过，则买受人同意付款方式自动转为出卖人或者银行书面通知之后15日内一次性付清全部房价款并签署相关补充协议；若银行批准的贷款金额、年限未达到买受人贷款申请要求的，买受人应按照银行批准的贷款条件继续办理贷款手续，并在出卖人或银行通知之后7日内与出卖人签订补充协议，同时补交差额房款。如买受人未在约定期限内及时付清或补交房款，则视为买受人逾期付款，买受人承担合同第七条约定的逾期付款的全部责任。”补充协议第十七条约定“如买受人未按合同约定支付完毕购房款及其他费用，出卖人有权不予交付房产、办理房地产证直至买受人付清全款之日，且出卖人不对此承担违约责任”。2.原、被告均确认被告已支付首期购房款321290元，仍余730000元未支付，且贷款并未获得审批。被告抗辩贷款未能获得审批的原因是原告拖延办理抵押预告登记。3.被告申请本院向贷款银行就贷款发放情况调查取证。本院先后向中国银行股份有限公司惠州惠东支行以及中国工商银行股份有限公司惠东支行调查取证，中国银行股份有限公司惠州惠东支行于2019年11月8日向本院复函，该复函载“1、原告惠东县康宏发展有限公司未向我行递交被告周龙杰（身份证）购买巽寮湾花园B7栋14层01号房贷款材料。2、周龙杰未与我行签订贷款合同。”中国工商银行股份有限公司惠东支行于2019年12月9日向本院复函，该复函载“……我行于2017年7月11日审核通过该笔贷款审批，并与周龙杰签订了《个人购房借款/担保合同》……2018年3月29日，该套房产办妥抵押预告登记手续。2018年7月1日，我行拟发放该笔个人住房按揭贷款，在放款前，我行按规定查询该客户个人客户信用报告，信用报告显示其个人信用状态已由申请贷款时的正常类变为关注类，名下出现逾期情况，不符合我行贷款发放条件，因此，我行未发放该笔贷款。”4.原告陈述，双方签订的商品房买卖合同第七条付款方式及期限“向中国银行股份有限公司惠州惠东支行（贷款机构）申请贷款”系笔误，被告系向中国工商银行股份有限公司惠东支公司申请贷款。被告对此不予认可。5.被告陈述大约在2018年7月，银行工作人员通知其贷款未获发放，但未收到原告书面通知，原告也未提交证据证明其已书面通知原告贷款未获发放及催促缴纳剩余购房款。本院于2019年2月28日向被告邮寄送达民事起诉状、诉讼须知等诉讼材料，被告于2019年3月2日签收。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案焦点为：1.未能获得贷款的原因；2.原、被告是否存在违约行为；3.合同是否应当继续履行；4.当事人的各项诉讼请求应当如何处理。关于第一个焦点，合同补充协议第二条约定，“买受人选择银行按揭方式付款购买本房产的，出卖人仅为代买受人联系按揭银行或/和协助买方办理银行按揭业务，并不代办按揭，且不负有保证买受人成功办理按揭的责任”。根据上述条款，出卖人只是负责联系按揭银行或协助买受人办理按揭贷款义务，被告才是贷款申请人，原告对贷款的办理只是负有协助义务。中国工商银行股份有限公司惠东支行的复函显示，贷款未能发放的原因是被告名下出现逾期情况，明显是被告过错造成贷款未能发放。关于第二个焦点，被告主张原告未按合同约定向中国银行股份有限公司惠东支行申请贷款，已构成违约。根据上述补充协议及日常经验可知，贷款的申请人是本案原告，即便合同中对于贷款银行的约定并非笔误，但周龙杰已与该行签订了《个人购房借款/担保合同》，实质上也以实际行动的履行同意变更了贷款银行，现被告主张原告未按合同约定向中国银行股份有限公司惠东支行申请贷款构成违约，理据不足，本院不予采纳。被告还主张原告逾期交付房屋，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十七条约定，如买受人未按合同约定支付完毕购房款及其他费用，出卖人有权不予交付房产、办理房地产证直至买受人付清全款之日，且出卖人不对此承担违约责任，现被告却未足额支付购房款，原告拒绝交付涉案商品房并不违反合同约定。被告主张原告逾期交付构成违约，与合同约定不符，本院不予支持。关于第三个焦点，被告以不具备一次性支付剩余购房款的能力为由主张解除合同，根据附件十一补充协议第二条“……3.若买受人贷款申请未获得银行审批通过，则买受人同意付款方式自动转为出卖人或者银行书面通知之后15日内一次性付清全部房价款并签署相关补充协议；若银行批准的贷款金额、年限未达到买受人贷款申请要求的，买受人应按照银行批准的贷款条件继续办理贷款手续，并在出卖人或银行通知之后7日内与出卖人签订补充协议，同时补交差额房款。如买受人未在约定期限内及时付清或补交房款，则视为买受人逾期付款，买受人承担合同第七条约定的逾期付款的全部责任。”的约定，在贷款未获发放的情况下，被告应当继续履行合同及相关附件，并支付剩余购房款。原告主张不具备合同履行能力，未提交相应证据，其主张解除合同，缺乏合同依据，本院不予支持。关于第四个焦点，根据合同附件十一补充协议第二条的约定，贷款未获审批后，被告应在收到原告或者银行书面通知之后15日内一次性支付剩余购房款。现双方确认贷款已不能发放，故被告应当按照补充协议的约定一次性向原告支付剩余购房款730000元；至于逾期付款违约金，被告自认于2018年7月得知贷款未获发放，其应当知道根据合同约定需要支付剩余购房款，但鉴于合同并未约定贷款支付的时间，原告也未就书面通知被告的相关情况提交证据，本院认定原告履行也存在瑕疵，酌定违约金以未付购房款730000元为基数，按照日万分之二的标准从被告签收本院诉讼材料之日即2019年3月2日计算至清偿日止。关于被告的反诉请求，因合同继续履行，原告拒绝交付涉案商品房并不违反合同约定，本院对被告的所有反诉请求，全部不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告周龙杰应于本判决发生法律效力之日起30天内向原告惠东县康宏发展有限公司支付楼款730000元及相应违约金（违约金自2019年3月2日起至付清款日止以未付楼款730000元为基数按日万分之二计付）；二、驳回原告惠东县康宏发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告周龙杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8144元，反诉受理费7131元，由被告周龙杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  彭崇峰审判员  吴润明审判员  刘振尧二〇一九年十二月二十四日法官助理黄丽娴书记员张景波