广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初1842号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司（原名称为“广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关武江分公司”），经营场所：韶关市武江区西联镇芙蓉大道18号韶关碧桂园太阳城凤凰酒店（韶关）综合楼二楼。负责人：张艳芝。委托诉讼代理人：陈剑梅，女，该公司物业服务中心经理。委托诉讼代理人：刘建梅，女，该公司物业服务中心员工。被告：刘允鼎，男，1963年1月20日出生，汉族，原住韶关武江区武江北路388号，现住址不详。被告：张增妹，女，1962年12月28日出生，汉族，原住韶关武江区武江北路388号，现住址不详。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司与被告刘允鼎、张增妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，原适用小额诉讼程序后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司的委托诉讼代理人陈剑梅、刘建梅到庭参加诉讼。被告刘允鼎、张增妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付所欠18个月（2017年11月至2019年4月）物业服务费本金4549.86元和15个月（2017年11月至2019年1月）公共电费本金387.04元（不含违约金）；2、请求法院判令被告以中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金给原告，直至被告付清物业服务费之日止（庭审中，原告调整其违约金计算方式为从2017年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年1月4日，韶关市常青恒兴房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务协议》，约定选聘原告对凯旋华府项目提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年1月4日购买韶关市凯旋华府A7幢1102商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月一日（至七日）前向原告支付物业服务费252.77元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年11月至2019年4月期间拖欠原告住宅物业服务费本金已达4549.86元（不含违约金），被告于2017年11月至2019年1月期间拖欠原公共电费本金已达387.04元（不含违约金）。原告多次致电、发短信、挂号信，要求被告缴交物业服务费和公共电费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，望判如所请。被告刘允鼎、张增妹未作答辩。本院经审理查明：被告刘允鼎、张增妹是韶关市武江区武江北路388号碧桂园凯旋华府A7幢1102房的业主，房屋建筑面积为183.17㎡。2010年1月4日，韶关市宜嘉物业服务有限公司与被告刘允鼎、张增妹签订《前期物业服务协议》，约定：“物业服务费用自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，物业服务费按住宅建筑面积（最终以房地产权证建筑面积核算）每月每平方米RMB1.38元；自房地产开发单位实际交付所购房屋满两年后，物业服务费按住宅建筑面积（最终以房地产权证建筑面积核算）每月每平方米RMB1.68元……”。2017年4月15日，碧桂园凯旋华府小区开发商韶关市常青恒兴房地产开发有限公司与韶关市宜嘉物业服务有限公司签订《解除协议书》，解除双方于2009年7月3日签订的《委托物业管理合同》。2017年4月17日，韶关市常青恒兴房地产开发有限公司与原告签订《韶关市碧桂园凯旋华府商住小区前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凯旋华府商住小区提供物业管理服务，物业服务费按房屋建筑面积1.8元/月?平方米计收，汽车车位物业服务费40元/月?个；公历每月5日前交纳当月的物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。2017年9月30日，韶关市宜嘉物业服务有限公司与原告签订《韶关市碧桂园凯旋华府商住小区（一期）物业移交协议书》，约定原物业公司于2017年10月31日正式离场，原告于2017年11月1日起正式接管小区并提供物业管理服务。2017年10月24日，韶关市常青恒兴房地产开发有限公司、韶关市宜嘉物业服务有限公司与原告共同向碧桂园凯旋华府商住小区全体业主发出《公告》，告知业主原告正式进场并收取物业服务费的时间为2017年11月1日等事项。原告正式进场提供物业服务后，未与两被告签订物业服务合同。原告向两被告催收未果，遂诉至本院。另查明，碧桂园凯旋华府小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。两被告作为韶关市武江区武江北路388号碧桂园凯旋华府A7幢1102房的业主，原告接管了涉案小区的前期物业管理服务后，虽然与两被告之间未签订书面的《物业服务合同》，但根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，涉案小区的开发商韶关市常青恒兴房地产开发有限公司在该小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘原告对物业进行前期管理，并签订了《韶关市碧桂园凯旋华府商住小区前期物业服务合同》，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同依法对两被告具有法律约束力。同时，两被告已实质上接受了原告的物业服务，故原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按规定收取物业服务费的权利。两被告作为业主，享受了原告提供的物业服务后，负有支付物业服务费的义务。现两被告未向原告交纳物业服务费用的行为已构成违约，根据国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，本院对原告要求两被告支付拖欠的2017年11月至2019年4月的物业服务费4549.86元，2017年11月至2019年1月的公共电费387.04元，共计4936.9元的诉讼请求予以支持。至于原告主张的违约金问题，如前所述，涉案小区的开发商与原告签订的《韶关市碧桂园凯旋华府商住小区前期物业服务合同》对两被告具有法律约束力，该合同约定“业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金”，现原告主动调整其违约金计算方式为从2017年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清物业服务费之日止，不违反法律规定，本院予以支持。被告刘允鼎、张增妹经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘允鼎、张增妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年11月至2019年4月的物业服务费4549.86元、2017年11月至2019年1月的公共电费387.04元，共计4936.9元及违约金（违约金的计算：以实欠物业服务费为基数从2017年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关武江分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，财产保全费164.72元，共计214.72元，由被告刘允鼎、张增妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  彭志光人民陪审员  王 轩人民陪审员  何诗垚二〇一九年十二月二日书 记 员  杜颖希