重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4097号原告（反诉被告）：重庆普足仓储设施有限公司，住所地重庆市大足区工业园区龙水镇龙东村1社（会展中心），统一社会信用代码91500225089122652W。法定代表人：赵仑，公司董事长。委托诉讼代理人：何骞，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦琼，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆一和民心大药房有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处金星社区8、9、11组普洛斯重庆大足物流园A2库3单元，统一社会信用代码91500225MA5YU2DK29。法定代表人：郎鹏，公司经理。委托诉讼代理人：蒋雨轩，四川旌启扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹤，四川旌启扬律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆普足仓储设施有限公司（以下简称普足公司）诉被告（反诉原告）重庆一和民心大药房有限公司（以下简称一和民心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本案于2019年9月17日转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）普足公司委托诉讼代理人何骞、窦琼、被告（反诉原告）一和民心公司委托诉讼代理人蒋雨轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）普足公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》已于2019年3月26日解除；2.判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付欠付的截至2019年3月26日的租金34021.03元和物业管理费14050.25元，扣除被告（反诉原告）已支付的保证金30732.76元，剩余金额17338.52元；3.判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付因上述欠付租金和物业管理费产生的自应付日起至实际支付日止按照每日0.05%标准计算的滞纳金，暂计至2019年6月4日为3402.9元；4.判决被告（反诉原告）按2019年3月26日租金标准的两倍和物业管理服务费标准向原告（反诉被告）支付2019年4月1日起至实际返还租赁房屋之日的房屋延期占用费，暂计至2019年6月4日，金额4465.89元；5.判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房屋空置损失，暂计90419.15元；6.判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付因本案而支出的律师费70000元；7.判令被告（反诉原告）立即将《房屋租赁合同》租赁房屋打扫干净，恢复原状，并交还原告（反诉被告）；8.判决被告（反诉原告）承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）一和民心公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还保证金30732.76元；2.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿损失110390.76元；3.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付因本案支出的律师费30000元；4.反诉诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2018年5月24日起，一和民心公司（承租人）与原告（反诉被告）普足公司（出租人）签署了合同编号为Deal-1049的《房屋预留/预租/租赁合同》。根据租赁合同的约定，原告（反诉被告）将坐落于重庆市大足区棠香街道金星社区的普洛斯重庆大足物流园的XX号库03ＧＵＡXXXX－ＵｎｉｔX号单元（下称XX－X办公室）和XX号库03ＧＵＡXXX-ＵｎｉｔX-X号单元（下称XX-X仓库）的房屋出租给被告（反诉原告），其中XX－X办公室的计租面积为174.9平方米，租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月30日止，房屋移交日为2018年6月1日；XX-X仓库的计租面积828.02平方米，租赁期限为自2018年12月1日起至2023年5月30日止，房屋移交日为2018年12月1日；租赁合同下的保证金为30732.76元。租赁合同签订后，原告（反诉被告）已按照租赁合同的约定向被告（反诉原告）移交了XX－X办公室，并拟按租赁合同的约定于2018年12月1日向被告（反诉原告）移交XX-X仓库，但被告（反诉原告）却于2018年11月26日单方告知原告（反诉被告）由于被告（反诉原告）自身原因不租赁使用XX-X仓库。租赁合同中并未约定被告（反诉原告）有单方合同解除权。根据租赁合同第三部分移交程序第1条的约定，如果被告（反诉原告）不派遣任何人员在移交日参与移交目标房屋，应视作已接受了移交。因此，被告（反诉原告）应按租赁合同的约定就XX-X仓库向原告（反诉被告）支付租金和物业管理服务费等相关费用。在房屋移交后，被告（反诉原告）未按照租赁合同的约定向原告（反诉被告）支付应付的租金以及物业管理费。尽管原告（反诉被告）曾多次催告被告（反诉原告）支付欠付款项，但被告（反诉原告）始终拒绝支付。有鉴于此，2019年3月26日，原告（反诉被告）委托律师就租赁合同解除事宜向被告（反诉原告）发出律师函，通知被告（反诉原告）租赁合同于2019年3月26日解除，要求被告（反诉原告）返还房屋，支付欠付租金、物业管理服务费和滞纳金，以及因提前解除合同产生的房屋空置损失，但被告（反诉原告）始终未予履行。截止2019年3月26日，被告（反诉原告）在租赁合同下欠付的租金和物业管理服务费金额为47598.94元，相应滞纳金为3378.19元。租赁合同第二部分一般条款第22.1条约定：“若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将房屋返还给出租人……”租赁合同第二部分一般条款第23.1条约定：除非另行书面约定，如果承租人在租赁期限届满或者合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同规定的承租人的义务和责任；同时承租人应按出租人要求向出租人支付按到期日或提前终止日使用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金……鉴于被告（反诉原告）在原告（反诉被告）解除租赁合同后未向原告（反诉被告）返还房屋，根据租赁合同的约定，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）返还房屋，并要求被告（反诉原告）按2019年3月26日租金的两倍和物业管理服务费标准支付2019年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋延期占有费用。根据合同第二部分一般条款第25.2条的约定，租赁合同根据该第25条被原告（反诉被告）提前终止的，被告（反诉原告）应按届时的租金水平向原告（反诉被告）支付该等终止日起至租赁合同规定的到期日止的房屋空置期间对应的租金现值，每十二个月预付一次；如十二个月期满后房屋仍空置，被告（反诉原告）应按每期对应的租金标准预付下一个十二个月的租金现值。鉴于租赁合同约定的到期日为2023年5月30日，原告（反诉被告）暂要求被告（反诉原告）支付六个月（按每月30天计算）的房屋空置费90419.15元，原告（反诉被告）保留根据房屋实际空置时间及再行租赁时收取的租金水平情况就实际房屋空置损失向被告（反诉原告）追偿的权利。根据租赁合同第二部分一般条款第25.2条的约定，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）为了寻求救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费）。据此，原告（反诉被告）因本案而发生的律师费70000元应由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）认为，根据相关法律法规及租赁合同的约定，被告（反诉原告）的行为已构成合同违约，侵犯了原告（反诉被告）的利益，原告（反诉被告）有权解除租赁合同，并主张相应的赔偿，现原告（反诉被告）诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告（反诉原告）辩称，租赁合同签订后，一和民心公司向普足公司给付了保证金30732.76元，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付了租赁房屋之一的办公场地，合同正常履行。但原告（反诉被告）一直未将合同约定的仓库移交给被告（反诉原告），被告（反诉原告）亦未实际占有和使用涉案仓库。对此，被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）函告了相关情况，但普足公司从不正面回答和解决一和民心公司提出的问题，反而在反诉原告未实际使用涉案仓库的情况下要求支付租金和物业管理费。据反诉原告了解，实际上涉案仓库现由案外人在经营使用。反诉被告在已经就涉案仓库向案外人收取了租金的情况下，还向反诉原告主张租金，是没有任何依据的。然而，反诉被告在其自己违约的情况下于2019年3月26日向反诉原告发函，要求单方解除合同，在反诉原告再次函告反诉被告合同履行的事实的情况下，反诉被告又诉至法院，单方解除合同，其行为已经严重违反了租赁合同的约定，给反诉原告造成了巨大的经济损失。故提出前述请求，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）辩称，1.被告（反诉原告）违反了房屋租赁合同的约定，原告（反诉被告）有权依照房屋租赁合同的约定用保证金抵扣被告（反诉原告）欠付的款项；2.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其装修损失无合同依据；3.被告（反诉原告）要求支付其律师费无合同依据。故请求法院驳回其反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月24日，被告（反诉原告）一和民心公司（承租人）与原告（反诉被告）普足公司（出租人）签署了合同编号为Deal-1049的《房屋预留/预租/租赁合同》。租赁合同约定，原告（反诉被告）将坐落于重庆市大足区棠香街道金星社区的普洛斯重庆大足物流园的XX号库03ＧＵＡXXXX－ＵｎｉｔX号单元（下称XX－X办公室）和XX号库03ＧＵＡXXXX-ＵｎｉｔX-X号单元（下称XX-X仓库）的房屋出租给被告（反诉原告），其中XX－X办公室的计租面积为174.9平方米，租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月30日止，房屋移交日为2018年6月1日；租金、物业管理服务费为：2018年6月1日至2019年5月31日0.322元/日.平方米、0.138元/日.平方米，2019年6月1日至2020年5月31日0.335元/日.平方米、0.144元/日.平方米……XX-X仓库的计租面积828.02平方米，租赁期限为自2018年12月1日起至2023年5月30日止，房屋移交日为2018年12月1日；租金、物业管理服务费为：2018年12月1日至2019年11月30日0.322元/日.平方米、0.138元/日.平方米，2019年12月1日至2020年11月30日0.335元/日.平方米、0.144元/日.平方米……租赁合同下的保证金为30732.76元；合同一般条款约定，5.2承租人应于本合同签署后10日内支付租赁租赁期限内第一个月的租金，在移交日之后的每个月的第一天的当日或之前，向出租人预先支付该月的租金；6.2一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其他义务或责任，出租人有权使用全部或部分保证金以支付承租人拖欠的本合同项下的款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及其给承租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务；7.1承租人应在移交日的当日或之前交付物业管理服务费，并在租赁期限内每月的租金到期的同一天或之前以与租金相同的支付方式向出租人支付物业管理服务费；22.1若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将房屋返还出租人，将房屋打扫干净，房屋的状况与当初接受房屋时相同，承租人应移出所有的商业设施，承租人改建以及任何出租人或承租人在移交日起至到期日止的期间内所作的改良及承租人在房屋内的所有财产和物品，除非出租人另行书面同意承租人可不作上述移除，如承租人未作上述移除，出租人可选择自行移除或处置，费用由承租人承担，如出租人另行书面同意承租人可不作上述移除，则承租人未移除的任何商业设施、承租人改建、改良及遗留在房屋内的财产和其他物品应视为放弃，并可由出租人保存、移除或处置；24.1承租人没有支付本合同要求的任何一期到期的租金或任何其他到期款项，并且该等款项自应付日起5天内仍然没有支付的；......构成承租人在本合同项下的违约事件；25.1一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：（1）要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或（2）暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施；或（3）终止本合同或本合同项下房屋租赁的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权；合同移交程序约定，在移交日或出租人另行通知的其他合理日起，承租人应派遣人员与出租人一起办理移交手续，如果承租人不派遣任何人员在移交日或出租人另行通知的其他合理日期参与移交，承租人应视作已接受了房屋的移交。租赁合同签订后，一和民心公司向普足公司交纳了保证金30732.76元，普足公司按照租赁合同的约定向一和民心公司移交了ＡX－X办公室。2018年11月26日一和民心公司书面函告普足公司：由于药品行业比较特殊，仓库须得到政府主管部门审批后方可建立，经主管部门现场审核查看，目前不能设立该仓库为药品仓库，现阶段对仓库面积不租赁使用，办公面积继续使用并按时缴纳租金和物业费用。2018年12月1日，普足公司与一和民心公司未交接AX-X仓库。2019年1月15日，普足公司以一和民心公司拖欠AX-X仓库2018年12月租金和物业服务费，向一和民心公司发出催款通知函，2019年1月18日，一和民心公司复函认为普足公司未依约将AX-X仓库交付其实际使用，故没有给付该部分租金的义务，之后，亦一直未给付AX-X仓库的租金和物业服务费。2019年3月26日，普足公司通过德恒上海律师事务所以电子邮件及EMS的方式向一和民心公司发出了《房屋预留/预租/租赁合同》解除通知的律师函。原告（反诉被告）认为由于被告（反诉原告）自身原因不租赁使用XX-X仓库，租赁合同中并未约定被告（反诉原告）有单方合同解除权，根据租赁合同第三部分移交程序第1条的约定，如果被告（反诉原告）不派遣任何人员在移交日参与移交目标房屋，应视作已接受了移交，因此，被告（反诉原告）应按租赁合同的约定就XX-X仓库向原告（反诉被告）支付租金和物业管理服务费等相关费用。被告（反诉原告）未按照租赁合同的约定向原告（反诉被告）支付应付的租金以及物业管理费，其行为已构成合同违约，侵犯了原告（反诉被告）的利益，原告（反诉被告）有权解除租赁合同，现原告（反诉被告）诉至法院，并提出前述诉讼请求。一和民心公司认为普足公司违法解除合同，故提出了前述反诉请求。另查明，ＡX－X办公室的租金及物业服务费，一和民心公司按照合同约定进行了给付，AX-X仓库普足公司已出租给他人使用。一和民心公司收到了普足公司解除《房屋预留/预租/租赁合同》的律师函。本院认为，本案争议焦点为：1.对AX-X仓库普足公司与一和民心公司之间是否存在租赁关系。虽然2018年5月24日，一和民心公司（承租人）与原告（反诉被告）普足公司（出租人）签署了合同编号为Deal-1049的《房屋预留/预租/租赁合同》，合同约定普足公司将AX-X仓库出租给一和民心公司，房屋移交日为2018年12月1日，但2018年11月26日一和民心公司书面函告普足公司，“对仓库面积不租赁使用”的要约，而普足公司未给予回应，应视为普足公司对一和民心公司要约进行了承诺，故普足公司与一和民心公司对AX-X仓库不存在租赁关系；2.普足公司与一和民心公司之间《房屋预留/预租/租赁合同》是否解除。2019年3月26日，普足公司通过德恒上海律师事务所以电子邮件及EMS的方式向一和民心公司发出了《房屋预留/预租/租赁合同》解除通知的律师函，一和民心公司认可收到，虽其认为普足公司违法解除租赁合同，但亦未提出继续履行租赁合同的意思表示，结合其反诉请求，可以确认普足公司与一和民心公司之间《房屋预留/预租/租赁合同》已于2019年3月26日解除；3.关于普足公司的诉讼请求一和民心公司的反诉请求。普足公司与一和民心公司对AX-X仓库不存在租赁关系，AX-X仓库普足公司已出租给他人使用，普足公司庭审中陈述租赁位置及面积双方进行了变更，但未提供相关证据及交付一和民心公司使用的证据，故其要求给付租金、物业管理服务费、滞纳金、房屋延期占用费、房屋空置损失、律师费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持；普足公司与一和民心公司之间《房屋预留/预租/租赁合同》已于2019年3月26日解除，现普足公司请求将《房屋租赁合同》租赁房屋即ＡX－X办公室归还的诉讼请求，本院予以支持；一和民心公司要求普足公司赔偿损失及给付律师费的反诉请求，无事实依据，本院不予支持；其要求退还保证金的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，对普足公司诉讼请求及一和民心公司的反诉诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆一和民心大药房有限公司在本判决生效后二十日内将租赁房屋即ＡX－X办公室归还原告（反诉被告）重庆普足仓储设施有限公司；二、原告（反诉被告）重庆普足仓储设施有限公司在本判决生效后二十日内退还被告（反诉原告）重庆一和民心大药房有限公司保证金30732.76元；三、驳回原告（反诉被告）重庆普足仓储设施有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆一和民心大药房有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7734元，由重庆普足仓储设施有限公司负担4012元，重庆一和民心大药房有限公司负担3722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  覃术安人民陪审员  夏俊国人民陪审员  易冬玲二〇一九年十二月二十三日书 记 员  朱娇燕