福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初2275号 原告：郑金才，男，1948年5月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：朱冰雁，福建瀛楠律师事务所律师。 被告:何建明，男，1968年5月20日出生，汉族，居民，住福建省邵武市。 被告:李洪英，女，1976年7月25日出生，汉族，居民，住福建省邵武市。 第三人:卢成龙，男，1984年7月17日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：曹谋诚，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林圆圆，福建正廉律师事务所律师。 原告郑金才与被告何建明、李洪英、第三人卢成龙房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因本案须以另一案的审理结果为依据，本院于2018年11月16日中止本案诉讼，后本院于2019年12月18日恢复审理本案。原告郑金才的委托诉讼代理人朱冰雁，第三人卢成龙的委托诉讼代理人曹谋诚到庭参加诉讼。被告何建明、李洪英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 郑金才向本院提出诉讼请求：1.判令何建明、李洪英立即将座落于龙岩市新罗区龙岩站西侧人民路与赣龙铁路间龙铁嘉苑4幢1507室房产的不动产权证书过户至郑金才名下；2.何建明、李洪英从起诉之日起以45万元为基数，按日万分之五的标准向郑金才支付违约金；3.何建明、李洪英承担郑金才因本案支出的律师费8000元。事实与理由：2010年10月，郑金才与何建明、李洪英在龙岩市新罗区玉鑫房地产中介有限公司（以下简称玉鑫公司）的中介下签订《房地产买卖协议》，协议约定：何建明、李洪英将坐落于龙岩市新罗区龙岩站西侧人民路与赣龙铁路间龙铁嘉苑4幢1507室房产作价45万元转让给郑金才。协议签订后，郑金才按约定支付了购房款，何建明、李洪英也按约定将房屋交付给郑金才。郑金才将房屋装修居住至今。后何建明、李洪英以种种理由要求郑金才支付剩余价款，郑金才在2015年9月4日付清购房款。何建明、李洪英亦出具《收条》给郑金才，并由玉鑫公司见证。何建明、李洪英同时还承诺将按约定履行义务，如未按约定履行还需承担诉讼费及郑金才支出的律师费。2017年3月，案涉房产权属证书登记至何建明、李洪英名下。郑金才即多次要求何建明、李洪英办理标的房产过户手续，何建明、李洪英不配合办理，故双方成讼。 卢成龙述称：卢成龙因与郑金才、何建明、李洪英房屋买卖合同纠纷一案，提出答辩意见如下：（一）郑金才尚未取得讼争房产的所有权。1.根据《物权法》第九条、第十四条、《物权法解释》第十八条规定，不动产物权发生流转，需以不动产登记作为物权变更的效力。讼争不动产至今未进行变更登记，应认定郑金才未取得讼争房产的所有权；2.郑金才与何建明、李洪英签订《房地产买卖协议》时，作为出让方的何建明、李洪英亦无权处分房产。2010年，郑金才与何建明、李洪英所签订的《房地产买卖协议》中明确，讼争房产系集资房，出让方何建明夫妻的权利受限于相关法律法规的规定及《龙岩铁路有限责任公司集资建房合同书（编号179）》的约定。集资房转让至少需要符合几个条件才能过户：原房主持有五年以上，缴纳土地出让金，以及支付购房款，把单位所属房产份额买下，缴纳契税等税费。应当认为，至少在2010年，讼争房产是不满足交易条件的，在满足交易条件后，转让方和出让方没有办理变更登记予以补正，则郑金才未取得讼争房产的所有权；3.郑金才并非善意第三人。由于该制度中，对不动产交易的要求亦包括了变更登记的要素，故郑金才的交易行为不符合法定条件。同时，由于郑金才在签订《房地产买卖协议》时已经知晓了讼争房产的权属问题，应在何建明夫妻取得转让权利时及时办理变更登记，否则应由郑金才自行承担相应的风险。（二）讼争房产已抵押给卢成龙，抵押权应予以保护。1.2017年8月15日，何建明向卢成龙借款10万元，卢成龙通过卢永清账户支付10万元借款给何建明。为保障债权的实现，卢成龙与何建明就本案讼争房产签订了《财产抵押合同》，并办理了抵押登记，抵押权有效期至2019年8月14日。2.抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据《担保法解释》第六十七条规定，即便是实际取得抵押物，抵押权仍然存在，而仅在受让人清偿债务后，方能使得抵押权灭失。具体到本案中，郑金才与何建明的买卖合同是否有效，是否已经实际占有讼争房产，均不能作为消灭抵押权的理由。综上，在讼争房产所有权权属未发生变更登记时，应认定郑金才尚未取得讼争房产。因不能取得产权的纠纷属于合同纠纷，应由郑金才根据《房地产买卖协议》及合同相对性原则，向何建明夫妻主张合同不能履行的违约责任。 何建明、李洪英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年10月24日，郑金才作为买方（乙方）与何建明、李洪英作为买方（甲方）、玉鑫公司作为中介见证方（丙方）签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：（一）何建明、李洪英将坐落于龙岩市新罗区龙岩站西侧人民路与赣龙铁路间龙铁嘉苑4幢1507室房产作价45万元转让给郑金才并约定了付款方式。（二）第九条违约责任2、甲乙双方经协商同意，签订本协议后若甲方不卖房给乙方或乙方不买甲方的房产均属违约行为，由违约方赔偿对方该房产成交总价100%的违约金。3、若乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房产总价的万份之五作为违约滞纳金，逾期超过10日，由此给对方造成经济损失的，由违约方负责赔偿对方的经济损失。（三）甲方双方于签订本协议后，在甲方单位办理好甲方的产权证30日内甲乙双方到房地产交易中心办理过户交易手续。（四）第十七条补充事项甲方夫妻保证该房产无产权纠纷或债务等，如有由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方夫妻负责赔偿。甲方的产权证办理下来后，如因甲方的产权纠纷或债务等，造成甲、乙双方无法过户的，按本合同第九条违约责任第2条执行。 协议签订后，郑金才按约定于2015年9月4日付清购房款，何建明、李洪英亦将房屋交付给郑金才装修居住至今。何建明于同日出具《承诺书》一份，承诺将按约定履行义务，如未按约定履行还需承担诉讼费及郑金才支出的律师费。2017年3月28日，案涉房产权属证书登记至何建明、李洪英名下。后郑金才多次要求何建明、李洪英办理房产过户手续，何建明、李洪英均不配合，故郑金才诉至法院，请求判如所请。 另查明，郑金才为本案诉讼于2018年5月28日支付律师代理费8000元。 再查明，2017年8月15日，卢成龙与何建明签订《财产抵押合同》一份，主要约定：何建明向卢成龙借款10万元，并就案涉房屋设立了抵押权并于2017年8月18日办理了抵押登记，抵押期限自2017年8月15日至2019年8月14日，月利率按2%计算等。本案诉讼中，原告卢成龙与被告何建明、第三人郑金才民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月8日立案，并于2019年4月29日作出（2018）闽0802民初9348号民事判决，判决：一、何建明应于本判决生效之日起十日内返还卢成龙借款本金100000元，并支付该款从2017年10月18日起至款清之日止、按月利率2%计算的利息。二、卢成龙有权以何建明名下的位于龙岩市新罗区公司集资房）4幢1507室（不动产权证号为:闽2017龙岩市不动产权第××号）房产以折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿上述债务。一审判决后，郑金才不服提出上诉，龙岩市中级人民法院于2019年12月12日作出（2019）闽08民终1279号民事判决，判决：一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初9348号民事判决第一项，即“何建明应于本判决生效之日起十日内返还卢成龙借款本金100000元，并支付该款从2017年10月18日起至款清之日止、按月利率2%计算的利息。”二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初9348号民事判决第二项，即“卢成龙有权以何建明名下的位于龙岩市新罗区公司集资房）4幢1507室（不动产权证号为:闽2017龙岩市不动产权第××号）房产以折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿上述债务。” 本院认为，郑金才与何建明、李洪英于2010年10月24日签订《房地产买卖协议》，系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。何建明、李洪英取得了案涉房屋的权属证书后，至今未将其过户至郑金才名下，已构成违约，应依约承担相应的法律责任。诉讼中，卢成龙主张就案涉房产已取得抵押权，有权就该房产以折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿。因该抵押权的设立存在卢成龙与何建明恶意串通的情形，损害人郑金才的利益，应属无效。何建明、李洪英经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，郑金才的诉请有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、何建明、李洪英应于本判决生效之日起十日内协助郑金才将座落于龙岩市新罗区龙岩站西侧人民路与赣龙铁路间龙铁嘉苑4幢1507室房产过户至郑金才名下； 二、何建明、李洪英应于本判决生效之日起十日内向郑金才支付自2018年4月19日起至款清之日止，以45万元为基数，按日万分之五标准计算的违约金； 三、何建明、李洪英应于本判决生效之日起十日内向郑金才支付因本案支出的律师代理费8000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8170元，由何建明、李洪英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖 晓 红 人民陪审员 陈 美 珍 人民陪审员 罗   宁 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 饶珊（代） 书 记 员 黄敏（代） 附： 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。