山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民初107号原告（申请执行人）：贾富生，男，1953年2月15日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：孙建强，山西法铭律师事务所律师。被告（执行案外人）：李建宝，男，1968年7月8日出生，汉族，住山西省大同市平城区明珠花园9-4-4号，身份证号：。委托诉讼代理人：要小品，山西星瑞律师事务所律师。第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区新胜苑12号楼5号商铺。法定代表人：赵建国，该公司董事长。第三人（被执行人）：赵建国，男，1968年9月23日出生，汉族，住山西省大同市××区号。原告贾富生与被告李建宝、大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）、赵建国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾富生的委托诉讼代理人孙建强、被告李建宝的委托诉讼代理人要小品到庭参加诉讼。被告恒翔公司、赵建国经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾富生向本院起诉请求：1、判决对大同市平城区紫润芳庭小区2号楼1单元1903号商品房继续执行;2、被告负担本案的诉讼费。事实和理由：李建宝就贾富生与恒翔公司、赵建国借款合同纠纷仲裁裁决执行一案关于查封紫润芳庭小区2号楼1单元1903号商品房提出执行异议,本院以(2019)晋02执异69号执行裁定书(以下简称“原裁定”)裁定中止对该商品房的执行。2019年9月29日,贾富生签收该裁定。因对该裁定不服,故依法提出诉讼。原裁定认为,李建宝提供的其与恒翔公司于2015年10月8日签订的《商品房认购协议》及收款收据、维修基金发票、物业费水电暖收费收据,能够证明恒翔公司在查封前出售给李建宝,并办理入住手续。据此,李建宝享有排除执行的权利。事实上,因贾富生与恒翔公司、赵建国借款合同纠纷一案，经贾富生申请,原大同市城区人民法院早于2014年10月28日即以(2014)仲裁保字第10号民事裁定书裁定查封了紫润芳庭小区2号楼1单元63套住宅,李建宝提出异议之房产就在其中。2014年11月11日,该院依法实施了查封,恒翔公司接受了查封。本院于2015年9月18日、2016年6月28日、2019年6月21日先后续行查封。另,恒翔公司在其后将法院查封63套房产中的61套又向大同市房管局出卖。综上,李建宝提供的认购协议,显然晚于人民法院查封之后。对于人民法院查封的财产,当事人无权处置,李建宝所提供拟证明交易的相关证据不能证明其合法性,不能对抗人民法院的查封效力，故李建宝并不享有排除强制执行的民事权益。原裁定对于李建宝提出的异议由于未通知贾富生,故未取得贾富生的证据,导致未查明事实,最终错误裁定,且原裁定适用法律与认定事实存在明显差异。现贾富生提出诉讼,请求人民法院支持其诉讼请求。被告李建宝辩称，本院作出的(2019)晋02执异69号执行裁定书认定事实清楚、证据充分，应当认定李建宝购买的涉案商品房能够排除执行。即使贾富生主张的查封时间是对的，也不能认定是在李建宝购买案涉房屋之前。贾富生主张2015年9月18日、2019年先后续行查封，但是贾富生没有提供续封证据，李建宝在开庭前已提交了调取证据申请，而李建宝与恒翔公司于2015年10月签订了认购协议书，缴纳了水电费，根据《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定》第29条的规定，可以排除执行。被告恒翔公司、赵建国未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。贾福生向本院提交以下证据：1、执行裁定书，欲证明贾富生提起执行异议之诉的依据；2、送达回证，欲证明贾富生在法定期限内提起诉讼；3、大同仲裁委员会（2014）同仲裁字第066号裁决书、原大同市城区人民法院（2014）仲裁保字第10号民事裁定书、查封扣押清单、送达回证、查封笔录、张贴查封公告的照片，欲证明原大同市城区人民法院于2014年10月28日裁定查封保全财产，2014年11月11日依法有效查封保全财产；4、本院（2015）同执字第97号执行裁定书、（2015）同执字第97号查封公告、（2015）同执字第97号协助执行通知书及送达回证，证明案涉商铺在执行阶段续封情况；5、（2018）晋02执复28号执行裁定书，欲证明既判确认查封效力始于2014年11月11日。经本院庭审质证，李建宝对上述证据的质证意见为：对证据的真实性均认可，但主张证据3、4不能证实李建宝在2015年10月购房时仍然处于查封状态，2014年查封没有在房管部门进行登记，无法查询，2015年9月18日续封，但协助执行通知书的时间是2016年6月28日，晚于李建宝购房日期。李建宝向本院提交以下证据：1、《商品房认购协议》，欲证明李建宝与恒翔公司于2015年10月8日签订案涉房屋的买卖合同；2、恒翔公司出具的案涉房屋购房款收款收据，欲证明李建宝已将购房款支付恒翔公司；3、恒翔公司出具的案涉房屋装修保证金、装修管理费、物业服务费、电梯运行维护费、水电费等收款收据、大同市热力有限责任公司出具的案涉房屋采暖费普通发票以及大同市房产管理局出具的案涉房屋住宅专项维修资金专用票据，欲证明李建宝已缴纳案涉房屋使用过程中的相关费用，其已合法占有案涉房屋。经本院庭审质证，贾富生对上述证据的质证意见为：对李建宝提供的所有证据的真实性均不认可，主张李建宝与恒翔公司公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，李建宝没有提供支付购房款的汇款凭证，不能证明其已向恒翔公司支付了购房款；没有恒翔公司向李建宝交付案涉房屋的手续，没有合法交付；李建宝向恒翔公司交纳的物业费、水电费等相关费用均是预存费用，不是实际使用的费用。对双方当事人对相关执行裁定书、送达回证、查封扣押清单、送达回证、查封笔录、张贴查封公告的照片的真实性均无异议，对各方当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：由于李建宝提供的大同市房产管理局出具的案涉房屋住宅专项维修资金专用票据及采暖费票据均为第三方单位出具，故其真实性应予确认。上述两份证据亦可印证《商品房认购协议》、案涉房屋购房款收款收据及装修保证金、物业服务费、水电费等收款收据的真实性，因而本院对该部分证据亦予以确认。综合以上对证据的分析与认证，本院查明如下事实：李建宝与恒翔公司于2015年10月8日签订《商品房认购协议》，协议约定：李建宝认购恒翔公司开发的××区号住宅，建筑面积87.24平米，单价每平米5738元，总价500583元。同日，恒翔公司为李建宝出具收到购买案涉房屋价款500583元的收款收据。2017年9月18日，恒翔公司为李建宝出具收到购买案涉房屋房款差1205元的收款收据。2017年9月27日，恒翔公司向李建宝交付案涉房屋。之后，李建宝向恒翔公司支付了房屋装修保证金、装修管理费、物业服务费、电梯运行维护费、水电费等费用，并缴纳了案涉房屋住宅专项维修资金及采暖费。贾富生因与恒翔公司、赵建国借款合同纠纷一案向大同仲裁委员会申请仲裁，在仲裁期间贾福生申请保全相应财产，原大同市城区人民法院依据该院（2014）仲裁保字第10号民事裁定于2014年11月11日查封了包括涉案商铺在内的恒翔公司开发建设的相关房产。后贾富生依据已经发生法律效力的大同仲裁委员会（2014）同仲裁字第066号裁决书，向本院提出强制执行申请。本院于2015年8月31日作出（2015）同执字第97号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人恒翔公司、赵建国银行帐户存款2447.5万元及相应利息或查封、扣押、拍卖、变更相应价值的财产。本院于2016年6月28日向原大同市房产管理局发出（2015）同执字第97号协助执行通知书，要求原大同市房产管理局协助冻结、扣划、提取被执行人恒翔公司开发的紫润芳庭小区包括案涉住宅在内的回购安置61套房的房款。在该案的执行过程中，李建宝对案涉住宅提出执行异议。本院于2019年9月20日作出（2019）晋02执异69号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。贾富生不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人李建宝否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，虽然李建宝与恒翔公司于2015年10月8日签订了案涉房屋《商品房认购协议》，并支付了相应的购房款，但案涉房屋已于2014年11月11日由原大同市城区人民法院依据该院（2014）仲裁保字第10号民事裁定查封，该查封的期限为两年，因而李建宝与恒翔公司签订案涉房屋《商品房认购协议》时该房屋处于查封状态，故李建宝对案涉房屋所提执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形，李建宝对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，贾富生要求继续执行案涉房屋的诉讼请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：准许山西省大同市中级人民法院（2015）晋02执第97号执行案件对大同市平城区南环路紫润芳庭小区2号楼1单元1903号住宅的执行。案件受理费100元，由被告李建宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 张丽娟 二〇一九年十二月九日书记员 王毅伟