安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初11620号 原告：丁慧珍，女，汉族，1962年11月12日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：彭云，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：张良满，男，汉族，1966年8月8日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：宋晓梅，系被告所在单位推荐的公民。 被告：刘芹凤，女，汉族，1957年5月15日生，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：陆建英，女，汉族，1955年3月25日生，住安徽省合肥市。 被告：合肥天时置业集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮北路199号，统一社会代码91340100711743054D。 法定代表人：沈天茹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王益波，系公司员工。 第三人：合肥新银河商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道218号，统一社会信用代码：91340111MA2T23XT3U。 法定代表人：刘平，该公司负责人。 委托诉讼代理人：韩丽，系该公司总经理。 原告丁慧珍诉被告张良满、刘芹凤、陆建英、合肥天时置业集团有限责任公司、第三人合肥新银河商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因双方当事人争议较大、案情较为复杂，本院依法转为普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员浦溢、人民陪审员沈家娟组成合议庭，于2019年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告丁慧珍委托诉讼代理人彭云，被告张良满委托诉讼代理人宋晓梅，被告合肥天时置业集团有限责任公司委托诉讼代理人王益波，第三人合肥新银河商业管理有限公司委托诉讼代理人韩丽，均到庭参加诉讼。被告刘芹凤、陆建英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁慧珍向本院提出诉讼请求：1.被告和第三人将银河大厦按照合肥市城建档案馆审批规划整体复位，拆除一楼与二楼之间超面积加层和二楼与三楼之间的夹层，恢复原告所购商铺的实际位置；2.被告和第三人按照原协议约定租金标准向原告支付到期租金（自2019年1月1日至银河大厦整体复位之日的租金）；3.被告、第三人对诉讼请求1、2承担连带责任；4.本案的案件受理费、城建档案调查费、保全费由被告、第三人承担。 事实和理由：原告于2006年9月5日与天时公司签订房屋买卖合同。2006年12月15日，原告取得房产证；2006年9月5日，原告与新银河公司签订《新银河通讯商城委托经营协议》协议第二条约定，2017年1月1日至2018年12月31日止按照乙方购房总款的10%作为年租金向乙方支付，每年租金6145元，《新银河通讯商城委托经营协议》协议第五条约定：乙方同意甲方为进行商场经营而对商场布局进行装修，并同意依据商场经营需要，对商场布局进行调整，甲方同意在租赁期满后按照乙方所购商铺的位置及装修标准予以复位；当日天时公司与原告签订《合同补充协议》，第二条约定：乙方与合肥新银河大厦经营管理有限公司的《新银河通讯商城委托经营协议》，甲方将继续履行。 2018年12月31日，协议到期，原告多次与合肥新银河大厦经营管理有限公司协商，要求合肥新银河大厦经营管理有限公司按照原协议继续履行经营协议，合肥新银河大厦经营管理有限公司则单方面将租金减少2/3，原告没有同意合肥新银河大厦经营管理有限公司的霸王租金条款，后经多方协商未果，但原告的商铺原合肥新银河大厦经营管理有限公司在注销前一直使用，注销后原告的商铺也是正常营业。按照补充协议约定天时公司应该全面履行担保合同并保证经营协议解除后的复位，但至立案之日，四被告均继续使用原告商铺而没有将原告商铺复位。故天时公司应承担连带责任。 另查：1、合肥市城建档案馆档案资料证明，银河大厦加层面积998平米，银河大厦1—2层的加层面积远远超过998平米，3-4层加层没经审批，被告随意扩大加层面积损害了业主的权益，若新银河公司不按照原协议继续履行，则新银河公司应按照规划面积复位；2、银河大厦是80年代建的楼房，建筑使用面积大而公摊面积小，同时天时公司增加大量使用面积，但天时公司出卖给业主的柜台面积中公摊面积水分大，此与实际情况不符，业主将依法另案维权。 原告于2019年2月25日在合肥市市场监督局查到合肥新银河大厦经营管理有限公司正常经营，2019年3月28日-4月1日在包河区人民法院立案。原告于2019年4月24日收到法院通知，法院告知原告合肥新银河大厦经营管理有限公司被注销。2019年4月25日，原告在合肥市市场监督局查到合肥新银河大厦经营管理有限公司注销，注销前公司股东是张良满、刘芹风、陆建英。另查到合肥新银河大厦经营管理有限公司注销后张良满、田勇、刘平另注册了合肥新银河商业管理有限公司，其中张良满的股份为33.33%。原合肥新银河大厦经营管理有限公司与74名业主有微信群，合肥新银河大厦经营管理有限公司没有在群里告知注销一事，所以合肥新银河大厦经营管理有限公司为逃避债务注销公司损害了广大业主的利益，依法合肥新银河大厦经营管理有限公司的股东张良满、刘芹风、陆建英应当承担支付原告租金的义务和若不续租承担复位的义务。 综上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》《物权法》之规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告张良满辩称：一、我是原合肥新银河大厦经营管理有限公司股东，合肥新银河大厦经营管理有限公司受合肥天时置业集团有限责任公司委托，与原告签订《新银河通讯商城委托经营协议》，按协议约定如期兑付租金直至2018年12月31日协议租赁期满，双方之间签订的上述协议已全部履行完毕；二、原合肥新银河大厦经营管理有限公司于2019年1月18日在合肥《市场星报》刊登了公司注销公告，于2019年3月13日取得合肥市包河区市场监督管理局《准予注销通知书》，公司已合法清算注销；三、我们作为原合肥新银河大厦经营管理有限公司股东，对原公司已经履行完应负义务，没有再支付原告租金义务。我请求法院依法判决，驳回原告的全部诉请。 被告刘芹凤、陆建英未作答辩。 被告合肥天时置业集团有限责任公司辩称：请求法院驳回原告对我公司的起诉。1、合肥银河大厦一二层夹层合法，在原告购买时，就事实存在，不存在加盖，且与档案一致，二三层之间现状不存在夹层；2、我公司与被告张良满、刘芹凤、陆建英以及第三人无任何法律关系，我公司2006年购买银河大厦后，90%份额自留，10%出售给各位业主，我公司曾委托新银河大厦公司对通讯商场进行经营管理，原告购买房屋后也将商铺委托给银河大厦进行管理，我方对合肥银河大厦对各位业主的责任提供担保，2018年12月31日，我公司和合肥新银河大厦委托合同到期，为原告提供的担保责任也于2018年12月31日到期，并履行完毕，至此我公司和新银河管理公司无任何关系。被告张良满、刘芹凤、陆建英作为新银河管理公司的股东，在法律上应该承担的责任和我公司无关，且依照法律规定，连带责任必须是法定，无任何法律规定我公司对曾经合作过，且已经履行完毕义务的要承担连带责任；3、原、被告间无租赁关系，自2018年12月31日，原告与合肥新银河管理公司合同到期后，我公司的担保义务也履行完毕，我公司没有和原告发生任何租赁关系，原告要求被告张良满、刘芹凤、陆建英、第三人支付租金，并要求我公司承担连带责任，没有事实依据。 第三人合肥新银河商业管理有限公司述称：1、我方是商业管理公司，只是接受业主委托，不应当承担整体复位的连带责任；2、我方与原告不存在合同关系，不应当承担支付租金的义务；3、我方不应当被列为第三人和承担任何责任，此案原告和我公司没有签订合同，不应当由我公司承担责任。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2006年8月18日，原告丁慧珍（乙方）与合肥天时置业集团有限责任公司有限公司（甲方）签订《存量房买卖合同》1份，约定甲方将位于合肥市包河区商业用房（主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有）转让给乙方，转让价款为36846元，等等。同日，原告丁慧珍（乙方）与合肥新银河大厦经营管理有限公司（甲方）签订《新银河通讯商城委托经营协议》1份，约定：一、乙方将其购买的新银河通讯商城附楼三层315号1套商铺在房屋交付时租赁给甲方并委托甲方对其进行统一经营管理，租赁期为12年，即从2007年1月1日至2018年12月31日，乙方在此租赁期间内不得以任何形式向甲方追讨其商铺使用经营权，并委托甲方直接从开发商处收房、验房；二、乙方所购铺面的总房款为61440元，甲方承诺前十年即2007年1月1日至2016年12月31日，按乙方购房总款的8%作为年租金向乙方支付，即每年租金为4915元；从2017年1月1日至2018年12月31日，按乙方购房总款的10%作为年租金向乙方支付，每年租金6145元；三、签订此协议时，甲方一次性向乙方支付前5年的租金，租金收益为24576元，此租金直接冲抵乙方购房总款。从第6年开始，甲方按年支付租金，支付期限为每年的6月中旬；四、乙方同意甲方为进行商场经营而对该商场进行装修，并同意根据商场经营需要，对商场布局进行调整，甲方同意在租赁期满后按乙方所购商铺的位置及装修标准给予复位；五、租赁期12年满后，在同等租金条件下，甲方有优先租赁权；等等。同日，合肥天时置业集团有限责任公司（甲方）与丁慧珍（乙方）签订《担保协议》1份，约定乙方所购买新银河通讯商城附楼三层315号铺面，在房屋交付使用之日起即租赁给“合肥新银河大厦经营管理有限公司”进行商城的统一经营管理工作，甲方自愿替“合肥新银河大厦经营管理有限公司”担保，确保履行乙方所签“新银河通讯商城委托协议”中的全部内容。上述协议签订后，双方按照约定履行了合同义务。 2018年5月，合肥天时置业集团有限责任公司向包括原告在内业主发出短信告知函，通知银河大厦业主，鉴于《新银河通讯商城委托经营协议》即将到期，需全体业主共同协商，就以后的商城经营及租赁方式，达成统一共识。如不能按时参加可在5月20日前，根据会议议题，提交书面意见函。会议时间2018年5月19日下午四点，会议地点宣城路66号天时置业公司三楼会议室。会议议题：1、下一步商城的经营管理建议；2、本人所属物业到期后的处置打算；3、如继续委托对租金收益的想法；4、如转让商铺，对售价的想法。等等。双方在会议中对租金数额等问题存在较大差距，未能达成一致意见。此后双方未能协商一致。 2018年9月16日，合肥天时置业集团有限责任公司（甲方）与合肥新银河商业管理有限公司（乙方）签订《房屋委托经营管理协议书》1份，约定甲方将位于合肥市房屋委托给乙方作为电子通讯类专业市场使用和管理，委托期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止，其中第四条约定：1、乙方负责运营、管理甲方委托的《新银河电子商城》；......；4、乙方负责在2019年1月1日前通知购买甲方商铺的商户认领商铺；等等。2018年10月16日，合肥新银河商业管理有限公司根据上述协议书约定向包括原告在内的业主发出短信告知函，告知全体业主合肥新银河商业管理有限公司《商铺认领、委托流程》，2018年11月1日至30日，业主明确铺位经营意向并签约缴费；2018年12月15日，以上工作结束；2019年1月1日，自主经营业主入场。2018年12月21日，合肥新银河商业管理有限公司再次向全体业主发出短信告知函，告知全体业主，《新银河通讯商城委托经营协议》即将于本月底到期，因各位业主购买的产权式商铺系非独立隔间、无独立水电、无门窗隔墙。为实现平稳过渡，保障大多数业主的既得利益，合肥新银河商业管理有限公司根据2018年10月16日的短信通报内容，有序进行了各业主铺位所涉及商户的各项协调、分配、划线工作。现将工作结果公告如下：1、新银河公司接受业主委托，代管理铺位的，将于2018年12月31日由新银河公司代为据实兑付2019年上半年房租；2、业主未委托新银河公司的，应于2018年12月30日缴清2019年的市场综合管理费，并签订《商铺综合管理服务合同》，完成认铺、领铺工作。2019年1月2日，合肥新银河商业管理有限公司再次向各位业主发出短信告知函，告知全体业主：1、新银河公司已接受业主委托的铺位，已于2018年12月31日代为据实兑付了2019年上半年房租；2、部分已委托我司的铺位，但受相邻业主委托、收铺态度至今不明朗影响，造成我司暂时无法接受委托的，只要铺位有商户还在使用，我司同样据实结算、兑付租金；3、未委托我司的业主，2019年商铺综合管理费已经产生，请及时缴清2019年的市场综合管理费，并签订《商铺综合管理服务合同》，完成认铺、领铺工作。此后，合肥新银河商业管理有限公司于2019年3月7日、2019年6月7日再次发布短信公告，告知未委托、未领铺的业主及时完成认铺、领铺工作。因双方未能协商一致，包括原告在内的部分商铺业主，一直未办理认铺、领铺工作，也未与合肥新银河商业管理有限公司重新签订委托经营协议。 另查明，原告于2007年3月9日取得上述位于合肥市包河区商铺的房地产权证，权证字号为房地权包字第××号。 再查明，2019年3月13日，合肥市包河区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准予合肥新银河大厦经营管理有限公司注销登记。合肥新银河大厦经营管理有限公司注销登记前的股东为张良满、刘芹凤、陆建英。 以上事实，由双方当事人陈述、《存量房买卖合同》、《新银河通讯商城委托经营协议》、《担保协议》、房地产权证、短信告知函、《准予注销登记通知书》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告将其从合肥天时置业集团有限责任公司购买的位于合肥市商铺出租给合肥新银河大厦经营管理有限公司，并委托合肥新银河大厦经营管理有限公司进行统一经营管理，双方之间成立房屋租赁合同关系。合肥天时置业集团有限责任公司与原告签订《担保协议》，自愿为合肥新银河大厦经营管理有限公司在《新银河通讯商城委托经营协议》中向原告承担的合同责任承担担保责任。原告与合肥新银河大厦经营管理有限公司签订的《新银河通讯商城委托经营协议》约定的租赁期间为2007年1月1日至2018年12月31日，该协议到期前，合肥天时置业集团有限责任公司于2018年5月向包括原告在内业主发出短信告知函，通知原告，鉴于《新银河通讯商城委托经营协议》即将到期，就以后的商城经营及租赁方式进行协商，双方就租金数额争议较大，未能协商一致。2018年9月16日，合肥天时置业集团有限责任公司与合肥新银河商业管理有限公司签订《房屋委托经营管理协议书》，将涉案新银河通讯商城委托合肥新银河商业管理有限公司经营管理，委托期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止，并约定由合肥新银河商业管理有限公司负责在2019年1月1日前通知购买商铺的商户认领商铺，合肥新银河商业管理有限公司分别于2018年10月16日、2018年12月21日、2019年1月2日、2019年3月7日、2019年6月7日共五次向包括原告在内的商铺业主发出短信通知，告知业主完成认铺、领铺、办理自主经营或委托经营手续，但包括原告在内的部分业主因对租金数额争议较大，一直未办理上述手续。本案合同到期前后，合肥天时置业集团有限责任公司、合肥新银河商业管理有限公司多次通知原告办理涉案商铺认铺、领铺或委托工作，但原告以租金数额争议为由，一直拖延办理相关手续，既未认铺、领铺、办理自主经营手续等，也未办理委托手续。上述协议于2018年12月31日到期后，原告并未与四被告或第三人签订新的租赁合同，也不存在原委托经营协议权利义务的承接与继受，其与四被告以及第三人之间并未成立房屋租赁合同关系，且上述协议到期后，原告以租金数额争议为由，一直拖延办理相关手续，既未认铺、领铺、办理自主经营手续等，也未办理委托手续，如因此产生相应的租金损失，也应由原告自行负担。此外，合肥新银河大厦经营管理有限公司已于2019年3月13日登记注销，张良满、刘芹凤、陆建英虽为合肥新银河大厦经营管理有限公司股东，但并不当然承担合肥新银河大厦经营管理有限公司与原告之间的合同责任，本案中原告要求张良满、刘芹凤、陆建英承担房屋租赁合同责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告在本案中诉请四被告和第三人承担合同责任，即对案涉商铺进行整体复位，恢复其所购商铺的实际位置；按照原委托经营协议约定的租金标准向原告支付到期租金等诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。 对于原告的具体诉请分析如下：原告诉请要求四被告和第三人将银河大厦按照合肥市城建档案馆审批规划整体复位，拆除一楼与二楼之间超面积加层和二楼与三楼之间的夹层，但根据合肥天时置业集团有限责任公司与原告签订的《存量房买卖合同》第一条约定，主楼一层与主楼二层之间的夹层归开发商所有，故原告要求拆除一楼和二楼之间超面积加层，不符合上述约定，也没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的二楼与三楼之间的夹层，并未提供证据予以证明，原告要求拆除也没有合同依据，本院也不予支持。原告诉请要求四被告和第三人恢复商铺的实际位置，但商铺的实际位置由原告购买涉案商铺时的《存量房买卖合同》、房地产权证及相应的房屋分户图等确定，原告与合肥新银河大厦经营管理有限公司签订的《新银河通讯商城委托经营协议》并未明确商铺的实际位置，原告作为物权人可根据上述材料自行确定商铺的实际位置，不应在本案中要求予以恢复商铺的实际位置，且客观上依据上述委托经营协议也无法确认商铺的实际位置。同时，如前所述，原告与四被告、第三人之间并无直接的合同关系，其要求四被告、第三人承担恢复案涉商铺的实际位置、按照原委托经营协议约定的租金标准向原告支付到期租金等诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。此外，本院在案件审理过程中已释明，本案为房屋租赁合同纠纷，《新银河通讯商城委托经营协议》到期前后，合肥天时置业集团有限责任公司、合肥新银河商业管理有限公司多次通知原告等办理涉案商铺认铺、领铺、办理自主经营或委托经营等手续，但原告以租金数额争议为由，一直拖延办理相关手续，既未认铺、领铺、办理自主经营手续等，也未办理委托手续，其相应的合同责任应由原告自行承担。 另外需要说明的是，本案原告诉请的法律关系及具体诉请混乱，本院已在庭审中释明，本案系房屋租赁合同纠纷，原告作为涉案商铺所有权人，在案涉租赁合同到期后，其有权按照物权法相关规定自由处分案涉商铺，若存在他人侵犯其对涉案商铺的物权，其可以按照物权法等相关法律规定主张其相应权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告丁慧珍的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告丁慧珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  周文生 人民陪审员  浦 溢 人民陪审员  沈家娟 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。