北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初27498号原告（反诉被告）：张帆，女，1984年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁子翀，男，1987年3月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:刘越，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡国庆，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王波，男，该公司法务专员。原告张帆与被告梁子翀、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帆及其委托诉讼代理人李宝乾与被告梁子翀及其委托诉讼代理人刘越、胡国庆，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜、王波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张帆向本院提出诉讼请求：1、要求梁子翀双倍返还定金120万元；2、要求梁子翀支付违约金50万元；3、诉讼费由梁子翀负担。诉讼过程中，张帆增加1项诉讼请求为：要求确认张帆与梁子翀于2018年6月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2019年1月23日解除。事实和理由：2018年6月26日，我与梁子翀签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），购买梁子翀位于海淀区清景园×号楼×层×单元×号房屋（以下简称×号房屋），该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为200万元，甲方应于2018年12月10前办理解除抵押注销手续。同日，我与梁子翀、我爱我家公司签订《补充协议》，约定因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议后，甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到建设银行代甲方提前还款200万元，乙方代甲方向建设银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。上述协议签订后，我依约向梁子翀支付定金60万元，后梁子翀未能在双方约定的2018年12月10日前办理房屋抵押注销手续。另外，我在2018年12月9日了解到，梁子翀在双方签订上述协议前将房屋二次抵押给中信银行，且未在2018年12月10日前解除该抵押。我发函要求梁子翀告知我房屋二次抵押的信息，并要求解除抵押或者提供相应担保，但梁子翀未履行上述义务。鉴于梁子翀的行为已经符合双方协议约定的解除条件且致使我签订协议的目的无法实现，我于2019年1月21日书面函告梁子翀，解除了双方之间的房屋买卖合同关系。综上，我认为梁子翀的行为已经违反了双方协议约定，故起诉。梁子翀辩称，张帆主张的违约金和定金不能同时适用，应予以驳回。我在签订《房屋买卖合同》时，就已明确告知张帆×号房屋的全部抵押情况，张帆所述其2018年12月9日才得知×号房屋存在二次抵押的主张，与事实严重不符。房屋买卖涉及金额巨大，张帆作为买受人，不可能不查验我提供的房产证，房产证上有两个抵押章，日期分别为2014年1月14日和2016年12月2日，足以证明张帆在签订合同时知晓房屋存在两笔抵押，仅是由于我打算自行偿还中信银行的100万元抵押款，才未在《房屋买卖合同》中列明该笔抵押情况。我和张帆于2018年12月11日办理×号房屋的网签手续，日期晚于2018年12月9日，也可说明张帆在明知×号房屋存在二次抵押的情况下还继续与我网签，接受房屋二次抵押的事实。在合同签订后，我积极履行合同义务，办理相关解抵押手续。根据双方《补充协议》约定，我办理建设银行解抵押手续的时间为预约还款日，并非张帆主张的2018年12月10日。我于2018年12月6日向建设银行申请办理抵押注销手续，于2018年12月12日获得许可，并通知张帆共同办理解抵押手续，但张帆以2018年12月9日才得知×号房屋存在二次抵押为由，拒绝办理。涉案房屋在中信银行的抵押由我自行办理，不会对合同履行产生任何影响，更不会导致合同目的无法实现。现张帆起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回张帆的全部诉讼请求。梁子翀向本院提出反诉请求：1、要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求张帆支付违约金差额626000元；3、本案全部诉讼费由张帆负担。事实和理由：2018年6月26日，我与张帆签订房屋买卖合同，将×号房屋出售给张帆。由于该房屋上设定了建设银行200万元的抵押，我无力自行清偿，我与张帆、我爱我家公司签订《补充协议》，约定张帆同意在我与债权人预约还款日，与我、我爱我家公司共同到建设银行还款200万元，办理解抵押手续。合同签订后，张帆支付了60万元定金，但随后，中介公司告知我，张帆尚未取得购房资格，后我一直在等待张帆取得购房资格。2018年12月6日，我接到中介公司通知，张帆取得购房资格，我于同日向建设银行申请办理抵押注销手续，建设银行于2018年12月12日批准，我通知中介公司转告，多次联系张帆共同办理解抵押手续。但自2018年12月9日起，张帆一直以2018年12月9日才得知涉案房屋存在二次抵押为由，不断拖延、拒绝办理解抵押手续。我认为张帆在2018年12月6日才取得购房资格，拒绝支付房款，拒绝办理解除抵押手续，已经构成根本违约，故起诉。张帆针对梁子翀的反诉辩称，双方合同已于2019年1月解除，梁子翀未告知二次抵押的情况，我未支付房款不属于违约行为。我爱我家述称，张帆和梁子翀在我公司的居间下签署了房屋买卖合同。梁子翀的房本上是可以体现两笔抵押的，包括建设银行的200万元和另外一笔100万元。双方协商其中100万元的抵押由梁子翀自行解除，200万元的抵押由张帆的房款用于解除抵押，所以在合同中只针对200万元的抵押进行约定。签约当日，张帆需要将自己的房屋出售后再购买涉案房屋。由于张帆属于离异且名下已经有一套房屋，张帆曾要求将买受人变更成其母亲，但是梁子翀不同意。此后，张帆将自己名下房屋过户给了她的母亲。在张帆过户后，张帆和梁子翀才于2018年12月11日进行了网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2018年6月26日，张帆（乙方、买受方）与梁子翀（甲方、出售方）签订《房屋买卖合同》，约定梁子翀出售×号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为200万元，该房屋的抵押，甲方应2018年12月10号之前办理抵押注销手续；房屋成交总价为613万元，其中房屋主体价格为300万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为313万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金60万元；乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为80万元；乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第一次，于2018年12月10日乙方向甲方支付200万元；第二次，于缴税当日乙方向甲方支付268万元；第三次，于缴税当日乙方向甲方支付5万元；甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效；除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况；因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自甲方向乙方发出的书面通知达到乙方之日起自动解除；乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分……如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除；甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。同日，张帆（买受方、乙方）与梁子翀（出卖方、甲方）与我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务；乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到建设银行代甲方提前还款贰佰万元整（实际支付额按最后一期银行余额对账单为准），乙方代甲方向建设银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款；甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续；在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续……如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任；经甲乙双方友好协商同意，约定乙方最迟于2018年12月31日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任；如至2019年1月10日未能过户，违约方应向守约方支付总房款每逾期一日万分之一的违约金。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的10%），甲方同意乙方暂交伍万元整，余额部分在30日内补齐。合同签订后，张帆于2018年6月26日支付梁子翀定金5万元，于2018年7月24日支付梁子翀定金55万元。2018年12月11日，张帆与梁子翀签署网签合同。经询，双方当事人表示张帆在签订《房屋买卖合同》时尚未取得购房资格，于2018年12月6日取得购房资格。庭审中，张帆表示自己于2018年12月9日得知×号房屋上存在两笔抵押贷款，而《房屋买卖合同》仅约定有建设银行抵押贷款，因另一抵押状况不明，故未向梁子翀支付建设银行还贷款项。梁子翀对此不予认可，表示签署合同时已向张帆出具房产证复印件，加盖有两个抵押权章，足以说明×号房屋上存有两笔抵押贷款，因双方口头约定另一中信银行抵押贷款由梁子翀自行偿还，故未在《房屋买卖合同》中写明。梁子翀据此提出反诉，以张帆未依约支付建设银行还贷款项要求解除合同。张帆向本院提交了2018年12月9日录音1段，录音中我爱我家公司工作人员孙某询问“你是一抵还是二抵呀？”梁子翀“我二抵啊。”孙某“二抵就不一样了，他二抵”张帆“当初可没跟我们说这房子是二抵啊”孙某“抵押，你二抵，二抵肯定房产证现在在人那儿放着呢。”梁子翀“对呀”录音中，张帆对梁子翀将房屋进行两次抵押提出异议，梁子翀表示可自行偿还中信银行贷款，并表示房产证原件存于中信银行。经质证，梁子翀、我爱我家公司对该录音真实性认可，但均主张签署合同时，张帆对两次抵押知情。梁子翀亦向本院提交录音1段，表示录音中为2019年4月自己与孙某对话，梁子翀询问“那对方到底是多会儿知道二抵的事情的？”孙某在录音中表示“当时她就知道，当时的时候他房本虽然没拿来，但是拿复印件来的，复印件附件上面写着两个抵押章呢……”，“签合同的时候都告诉她了”。经质证，张帆对该录音真实性不予认可，我爱我家公司对录音真实性认可，但未对上述两份录音中，我爱我家公司工作人员陈述不一致之处作出合理解释。2018年12月25日，张帆向梁子翀发送《律师函》，要求了解中信银行抵押情况及还款解押时间。梁子翀回复《回函》中信银行抵押解除手续正在办理中，要求张帆将200万元解押款存入我爱我家公司账户。后双方通过函件多次沟通，张帆要求梁子翀明确中信银行解押具体时间，梁子翀回复正在办理并要求张帆支付建设银行还贷款项200万元，张帆则要求梁子翀先行解除中信银行抵押。2019年1月21日，张帆向梁子翀发送《关于解除房屋买卖合同的律师函》，以梁子翀隐瞒中信银行抵押，未在2018年12月10日前办理抵押注销手续，未在2019年1月10日前办理过户手续为由，要求解除双方《房屋买卖合同》及《补充协议》，梁子翀于2019年1月23日收到上述律师函。另经询问，梁子翀表示与张帆签署《房屋买卖合同》时，×号房屋房产证原件抵押予中信银行，未向张帆出示房产证原件，并表示自己于2018年12月15日向中信银行提出提前还贷申请，于2019年1月3日偿还贷款，于2019年1月17日解除中信银行抵押。现张帆以梁子翀隐瞒房屋存在二次抵押为由，要求梁子翀双倍返还定金，以梁子翀逾期解除抵押、未将房产证原件交予我爱我家公司保管、逾期过户为由，要求梁子翀支付违约金。梁子翀则抗辩张帆主张违约金过高。经询，张帆表示已产生利息损失。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，张帆与梁子翀签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人的主要争议焦点有二：第一、在梁子翀未解除中信银行抵押前，张帆是否有权拒绝与梁子翀前往建设银行办理还款手续；第二、张帆是否享有合同解除权。针对第一个争议焦点，双方《房屋买卖合同》及《补充协议》中均未提及中信银行抵押一节，现梁子翀主张双方针对中信银行抵押作出口头约定，应对此承担举证证明责任及举证不能的法律后果。张帆作为买受人应尽到审查房产证的义务，但房产证中即便盖有两枚抵押权章，但并未标注具体抵押银行、抵押金额等信息，不足以证明双方就其中中信银行抵押已作出约定。且由张帆提交的录音，双方当事人与孙某对话内容可显示张帆对房屋存在两次抵押并不知情。梁子翀虽亦提交与我爱我家公司工作人员对话录音，欲证明张帆明知中信银行抵押，但该录音无张帆参与，且系在双方诉讼后形成，张帆提交的录音更能客观反应合同履行中情况，本院对张帆录音内容予以采信。中信银行抵押是否解除对《房屋买卖合同》能否顺利履行存在重大影响，张帆在对中信银行抵押不知情的情况下拒绝继续履行合同义务，具备合理性。且由双方《补充协议》约定，梁子翀在办理建设银行提前还款手续前，应将房产证原件交予我爱我家公司。而实际履行中，×号房屋房产证原件保存于中信银行，在梁子翀要求张帆支付建设银行还贷款项时，并未将房产证原件交予我爱我家公司。张帆作为后履行合同义务一方，在梁子翀未履行交付房产证原件的先履行义务时，有权拒绝继续履行自身义务。综上，张帆未支付梁子翀建设银行还贷款项，具备合同依据，不属违约行为，本院对梁子翀以此为由要求解除合同的诉请不予支持。针对第二个争议焦点，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依据双方约定，梁子翀应在2018年12月10日前完成建设银行解抵押手续，而在办理提前还款手续前，应将房产证原件交予我爱我家公司。则在梁子翀认可其负有自行偿还中信银行贷款并办理解押义务的情况下，梁子翀应于2018年12月10日前解除中信银行抵押，以取得×号房屋房产证原件。而实际履行中，梁子翀于2019年1月17日才完成解押，且已超出双方约定的过户时间，应属合同违约行为。且由双方约定，梁子翀未按照约定时间移交相关资料的，梁子翀应退还张帆已经支付的全部款项，并承担违约责任。张帆在此情况下享有合同解除权利，双方合同自张帆解除合同通知达到梁子翀时解除，本院对张帆要求确认双方《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月23日解除的诉讼请求予以支持。梁子翀出售房屋时，向张帆出示了房产证复印件，无隐瞒房屋存在两次抵押的故意，张帆以梁子翀隐瞒二次抵押为由，主张双方返还定金，无事实及法律依据，本院不予支持，判定梁子翀返还张帆已付定金。但梁子翀确存在逾期解除抵押、未按照约定时间将房产证原件交付我爱我家公司的违约行为，张帆有权主张违约金。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现张帆未举证证明其实际损失，本院结合违约情形、实际损失等因素，对违约金金额酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下:一、确认张帆与梁子翀于2018年6月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月23日解除；二、梁子翀于本判决生效后七日内退还张帆定金60万元；三、梁子翀于本判决生效后七日内支付张帆违约金5万元；四、驳回张帆的其他诉讼请求；五、驳回梁子翀的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10050元，由张帆负担4900元，已交纳；由梁子翀负担5150元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5030元，由梁子翀负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘雪琳二〇一九年十二月十一日书记员  杨秋丽书记员  赵鸣鸣