陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14827号上诉人（原审被告）：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区未央路名京半岛商业广场1号。法定代表人：梁少辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西华啸网络科技有限公司，住所地陕西省西安市未央区109号万象未央1号楼1807。法定代表人：贺伟，该公司总经理。上诉人陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称壹品大唐公司）因与被上诉人陕西华啸网络科技有限公司（以下简称华啸公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。壹品大唐公司上诉请求：1.维持原判第一项；2.撤销原判第二项、第三项；3.一、二审诉讼费用由华啸公司负担。事实和理由：2017年11月18日，壹品大唐公司与华啸公司签订《房屋租赁合同》。合同履行过程中，华啸公司未按合同约定交纳房租，严重违反合同约定，故2018年12月7日，壹品大唐公司向华啸公司发出《解除房屋租赁合同函》，通知华啸公司解除租赁合同。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条规定，因华啸公司严重违约导致合同解除，华啸公司无权要求壹品大唐公司赔偿其剩余租期内装饰装修残值损失及其他损失。华啸公司主张装修残值损失，申请司法鉴定，鉴定机构无法对涉案租赁房屋装修残值进行评估，无证据证明其装修残值，应承担举证不利的法律后果。一审判决装修残值损失及其他损失证据不足，无事实和法律依据。华啸公司辩称，双方于2017年11月18日签订房屋租赁合同，华啸公司没有违约，经双方口头约定，华啸公司为本商场唯一一家经营运营商业务，壹品大唐公司再不得签约新的经营运营商业务的商家。事实是华啸公司还没有装修好正式营业，壹品大唐公司就隐瞒华啸公司单方在商场正门口签约新的经营中国移动业务的商家。在新的商家未挂门头前，有行人及商场商户来和华啸公司法定代表人贺伟聊天过程中贺伟得知，商场将正门口商铺租赁给经营移动业务的商户，贺伟与壹品大唐公司法定代表人梁少辉沟通此事，梁少辉答复新的商户是经营联通业务的，与华啸公司不影响，要不华啸公司退出，鉴于当时是口头约定，华啸公司没有办法，只能接受。华啸公司于2018年6月12日交纳物业费9000元，多刷卡支付了9000元，经与壹品大唐公司沟通，迟迟不予退还。华啸公司在店面经营过程中艰难维持，消费过的信用卡都是分期还款，在这种情况下，壹品大唐公司还不予退还华啸公司多支付的款，最终在2018年8月2日退还，拖了将近2个月。华啸公司承租店铺有一侧门，约7月，壹品大唐公司未征得华啸公司同意强行封堵，经与梁少辉沟通，回复是若不同意，根据合同约定，赔偿华啸公司一个月房费，让华啸公司退房。当时华啸公司已投资将近50余万元，负债累累，根本经不起折腾，被迫接受封门。封门后壹品大唐公司将此地用作自营的艺术培训中心招生背景墙。封门后，约8月，壹品大唐公司私自拆除华啸公司LED屏，经沟通后答复壹品大唐公司需要更换玻璃门，待更换完成后恢复安装，自此LED屏没有了身影，再也没有见到过，经多次沟通无果。2018年9月21日，壹品大唐公司将自营《丝路国风报名咨询处》横幅直接挂在华啸公司门头上，堵住了OPPO门头形象，此事被OPPO业务发现后已警告华啸公司这样不妥，经过与壹品大唐公司再三沟通将此横幅取下。但后来换来的是壹品大唐公司要强行拆除华啸公司的OPPO门头，华啸公司实在无法接受，一旦将此门头拆除，意味着华啸公司被OPPO解除合作，并承担相应违约金。在未征得华啸公司同意后，壹品大唐公司依旧要强行拆除，被华啸公司挡住，最后趁华啸公司夜间下班期间把华啸公司的OPPO门头破坏。破坏后第二天早上，经过与壹品大唐公司沟通后的回复是，要么接受，要么退房。经过再三沟通，华啸公司再一次被迫接受，于2018年10月29日达成协议，壹品大唐公司至终未履行承诺。2018年11月16日在微信中再次催促梁少辉，没有得到回复。2018年12月25日，壹品大唐公司在短短不到5分钟时间内不断重复断电、供电7次，将华啸公司价值18000元的进口多功能复印打印彩印扫描一体机电路板及2台电脑烧坏。鉴于以上原因，华啸公司如履薄冰，就算把钱交给壹品大唐公司，壹品大唐公司将会逼迫华啸公司退房，已交纳房费退款无期。华啸公司在经营过程中从未有过任何欠交费用，未改变房屋用户，未拆改损毁主体结构，本分经营，无从事违法活动。在申请司法鉴定中，壹品大唐公司不予配合，传唤证人作证，也没有到达现场。华啸公司向一审法院起诉请求：1.壹品大唐公司向其退还房屋押金（保证金）14168元，赔偿其装修残值3万元及损失5320元（9米*0.4米LED显示屏），共计49488元；2.壹品大唐公司向其返还OPPO门头（规格6米*0.8米）；3、本案诉讼费由壹品大唐公司负担。一审法院认定事实：2017年11月18日，华啸公司（承租方、乙方）与壹品大唐公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于西安市未央区，租赁面积140平方米，房屋用途为手机卖场（中国移动）。租赁期限自2017年11月18日至2022年1月1日止，共计5年1个月12天。免租装修期自2017年11月18日至2017年12月31日，免租装修期内乙方不承担房屋租金。租金标准（不含税）：101.2元/平方/月，年租金总计170000元，该房屋租金2年不变，自第3年起每2年按5%递增。每期（12个月）租金提前一个月支付。乙方向甲方支付一个月租金作为本合同房屋租赁保证金，具体金额为14168元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同签订后，华啸公司向壹品大唐公司支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金。2017年11月8日，华啸公司向壹品大唐公司支付14168元的房屋保证金。2017年11月19日，华啸公司向壹品大唐公司支付2436元物业保证金、300元水表押金、50元水卡押金、500元电表押金、50元电卡押金。2018年10月，壹品大唐公司拆除华啸公司经营的手机卖场（中国移动）OPPO门头及LED显示屏等。2018年10月29日，双方达成口头协议，壹品大唐公司向华啸公司出具《情况说明》一份，承诺赔偿华啸公司OPPO门头20000元、水晶字2000元，合计22000元。由其负责给华啸公司在现有门头上方再制作门头，费用由其承担。9米×0.4米LED显示器作市价在一个月内由壹品大唐公司赔偿华啸公司。抵扣中国移动1-052018年第四季度物业费3276元，退款18724元。抵扣电费2500元、水费50元、车场包月费300元，合计2850元，实退款15874元。2018年11月7日，壹品大唐公司通过梁少辉的账户向华啸公司法定代表人贺伟的账户转款15874元。2018年12月7日，壹品大唐公司向华啸公司发出《解除房屋租赁合同函》，称华啸公司未按合同约定在2018年11月30日之前支付2018年12月31日至2019年12月31日期间的房屋租金，严重违反合同约定，通知其于华啸公司逾期支付租金之日与华啸公司解除租赁合同，并保留追究华啸公司违约责任的权利。2018年12月17日，华啸公司向壹品大唐公司送达《关于解除房屋租赁合同回函》，称在合同履行期间，壹品大唐公司拆除其OPPO门头以及LED显示屏，承诺赔偿其损失，但壹品大唐公司一直未能履行赔偿协议，严重违约，现其同意解除合同。在合同履行期间其不存在违约行为，合同解除后壹品大唐公司应当退还保证金14168元、物业保证金及押金共计3336元，并向其赔偿拆除LED显示屏的损失。诉讼中，华啸公司提出评估申请，申请对其承租的位于西安市未央区140平方米房屋的装修残值进行评估。经一审法院委托西安市中级人民法院，由陕西方正和资产评估有限公司进行评估。2019年6月17日，陕西方正和资产评估有限公司向一审法院作出《退件函》，称涉案房屋已完成二次装修，因双方当事人对涉案资产评估范围存在极大争议，且涉案卷宗中对评估范围也未明确规定，无法进行后续房屋装修残值评估，故将该案件予以退回。庭审中，华啸公司向法庭提交其装修涉案房屋的装修明细，包含：华啸公司于2018年2月1日向马亮转账支付2950元用于购买正门LED及安装。华啸公司于2017年12月15至2017年12月30日期间向张世雄转账支付2800元用于支付刷墙款。华啸公司于2017年12月8日向马亮转账支付2100元用于支付灯箱安装费。华啸公司于2017年12月23日向马亮转账支付2809元用于购买华为灯饰。华啸公司于2018年3月2日向*仕信转账支付4540元用于购买地砖、瓷砖。华啸公司于2017年11月28日向西安市未央区天奴建材商行转账支付4796元用于购买吊顶材料。华啸公司于2017年12月27日向*粉娥转账支付1030元用于支付吊顶费用。华啸公司于2017年12月27日向*云转账支付1000元用于购买坐便器。华啸公司于2017年12月1日、12月4日向范红军转账支付6500元侧门制作费、玻璃费。华啸公司于2017年12月7日向吴美荣转账支付5750元电视墙制作费。华啸公司于2017年12月2日向“双和”转账支付3390元木工费。华啸公司于2017年12月13日向*银领转账支付1000元装修尾款。华啸公司于2017年12月12日向*伟转账支付2781.2元购买手机配件展示架。华啸公司于2017年12月12日、2018年1月12日向王广明转账支付6500元用于购买门头+字。华啸公司于2017年12月12日向*文龙转账支付1500元隔墙工费。华啸公司于2017年12月2日至2018年1月16日期间共向“时光永恒”支付3800元水电工人工费。华啸公司于2017年12月1日向东方美居明明灯饰转账支付3010元用于购买灯具插线板等。华啸公司于2017年11月22日至12月8日期间共向正泰电器经销部支付3744元用于购买建材五金。华啸公司于2017年12月14日向“橱柜衣柜木门全屋定制”支付3400元用于制作移动业务受理台。华啸公司于2018年1月15日向旭升装饰支付3500元用于制作中国移动背景台。华啸公司于2017年12月10日向昶辉玻璃支付1500元玻璃安装费。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则积极履行合同。华啸公司与壹品大唐公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行相应义务。合同履行过程中，壹品大唐公司拆除华啸公司OPPO门头以及LED显示屏等，并书面承诺按照市场价赔偿华啸公司LED显示屏损失，自费在现有门头上给华啸公司制作新的门头。后壹品大唐公司未按约履行上述义务，华啸公司遂未按期支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金。壹品大唐公司以华啸公司未按期支付租金为由发函要求解除《房屋租赁合同》，华啸公司于2018年12月17日回函予以同意，至此，《房屋租赁合同》已依法解除。壹品大唐公司拆除华啸公司门头及显示屏等，后又未按赔偿协议完全履行赔偿义务，致使华啸公司无法正常使用涉案租赁房屋进行经营，其行为已经构成违约。华啸公司在壹品大唐公司未完全履行赔偿协议的情形下，未按期支付次年租金系行使抗辩权，无违约事实。因此，壹品大唐公司的违约行为最终导致《房屋租赁合同》解除，华啸公司有权要求壹品大唐公司退还保证金并赔偿装修残值及LED显示屏损失。壹品大唐公司在庭审中同意向华啸公司退还14168元保证金，予以确认。故华啸公司要求壹品大唐公司退还14168元保证金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于装修残值部分，因评估机构无法对涉案租赁房屋装修残值进行评估，根据华啸公司提供的证据，结合租赁期限及装饰装修部分的折旧等因素，酌情认定涉案租赁房屋的装修残值为3万元。故华啸公司要求壹品大唐公司支付3万元装修残值的诉讼请求，于法有据，予以支持。壹品大唐公司在《情况说明》中承诺以市场价赔偿华啸公司LED显示屏损失，酌情判令壹品大唐公司按照3000元的价格赔偿华啸公司LED显示屏损失。壹品大唐公司在《情况说明》中承诺自费在现有门头上给华啸公司制作新的门头，后其并未制作新门头，故无法向华啸公司返还新门头，结合门头的市场价格，酌情判令壹品大唐公司赔偿华啸公司5000元门头损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陕西华啸网络科技有限公司保证金14168元；二、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陕西华啸网络科技有限公司装修残值3万元；三、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陕西华啸网络科技有限公司LED显示屏损失3000元及门头损失5000元；四、驳回原告陕西华啸网络科技有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元（原告已预交），由被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告陕西华啸网络科技有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”壹品大唐公司与华啸公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，华啸公司向壹品大唐公司支付了保证金14168元及2018年度租金，壹品大唐公司向华啸公司交付了租赁房屋。在该合同履行期间，壹品大唐公司拆除华啸公司的OPPO门头及LED显示屏等，双方于2018年10月29日达成口头协议，壹品大唐公司向华啸公司出具《情况说明》：抵扣有关费用后壹品大唐公司向华啸公司退款15874元；壹品大唐公司负责给华啸公司在现有门头上方再制作门头（费用由壹品大唐公司负责）；LED显示器作市价由壹品大唐公司赔偿华啸公司（即日起一个月内赔付到位）。后壹品大唐公司仅向华啸公司退款15874元，并未给华啸公司再制作门头及赔偿LED显示屏。2018年12月7日壹品大唐公司向华啸公司发《解除房屋租赁合同函》要求解除合同，2018年12月17日华啸公司向壹品大唐公司发《关于解除房屋租赁合同回函》同意解除合同，双方所签《房屋租赁合同》至此解除。壹品大唐公司拆除华啸公司的门头及显示屏等，后又未按口头协议完全履行义务，导致华啸公司无法正常使用租赁房屋进行经营，壹品大唐公司构成违约，华啸公司据此不予支付2019年度租金系行使抗辩权，不构成违约。壹品大唐公司应向华啸公司承担违约责任。壹品大唐公司应退还华啸公司保证金14168元。华啸公司就租赁房屋装修残值申请评估后，评估公司以无法进行后续房屋装修残值评估为由将案件退回，一审法院根据华啸公司提供的证据，结合租赁期限及装饰装修折旧等因素，酌定壹品大唐公司赔偿华啸公司装修残值3万元，并无不妥。壹品大唐公司未按《情况说明》给华啸公司再制作门头及赔偿LED显示屏，一审法院结合门头市场价格，酌定壹品大唐公司赔偿华啸公司门头损失5000元，就LED显示屏损失，酌定壹品大唐公司赔偿华啸公司3000元，并无不妥。综上所述，壹品大唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一九年十二月二十日书记员  张 佩