陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13416号上诉人（原审被告）：陕西亨通连锁店管理集团有限公司，住所地陕西省杨凌示范区新桥南路18号。法定代表人：王翠娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷月琴，女，1963年10月13日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：强鸿，女，1976年11月11日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区高新四路30号枫景观天下立体车库二层。法定代表人：柳海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。原审被告：陕西神舟太空食品有限公司，住所地陕西省商洛市商州区刘湾办事处商丹园区管委会办公大楼8楼。法定代表人：曾庆斌，该公司总经理。原审被告：神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司，住所地陕西省杨凌示范区新桥路18号17号楼2层。负责人：孟思妤，该公司总经理。原审被告：神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司，住所地陕西省杨凌示范区新桥路18号17号楼2层。法定代表人：唐永成，该公司总经理。上诉人陕西亨通连锁店管理集团有限公司（以下简称亨通公司）因与被上诉人西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称枫叶物业公司）及原审被告陕西神舟太空食品有限公司（以下简称神舟食品公司）、神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司（以下简称神舟商网公司西安分公司）、神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司（以下简称神舟商网公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亨通公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由枫叶物业公司负担。事实和理由：其系E阳国际17层业主，依法享有产权，其将涉案房屋出租给陕西锦昌公司，锦昌公司又将房屋出租给神舟商网公司及西安分公司，实际占有使用两个办公室，剩下的办公室均由陕西平镜律师事务所实际使用。神舟公司两个分公司与其有业务往来，因为不能出具发票，故之前一直由神舟商网公司代付租金。后来神舟商网公司及分公司搬走，其与陕西平镜律师事务所达成口头协议，房屋可以免费使用，但是需要承担相应的物业等费用。一审遗漏了必要共同被告，其在上述三公司承担责任后，才承担补充连带责任。枫叶物业公司辩称，本案为物业服务合同纠纷，神舟商网公司及西安分公司系房屋的实际使用人，锦昌公司未实际使用涉案房屋，且锦昌公司非本案必要的共同被告，追加与否无实体审理上的影响，故其不同意追加锦昌公司作为共同被告。亨通公司未提供证据证明锦昌公司应为本案必要共同的被告，也没有提交陕西平镜律师事务所为本案实际使用人的证据。亨通公司在二审中提出追加当事人的申请，不符合一般程序规定。神舟食品公司、神舟商网公司西安分公司、神舟商网公司未到庭发表述称意见，亦未提交书面意见。枫叶物业公司向一审法院起诉请求：1.判令亨通公司立即支付自2010年9月1日至2018年2月28日拖欠枫叶物业公司的物业管理相关费用250682.44元（其中物业管理费44195.04元、电梯费4519.92元、电费15929.23元、冷气费101196.51元、暖气费84841.74元）及违约金5万元，共计300682.44元；2.判令亨通公司、神舟食品公司、神舟商网公司、神舟商网公司西安分公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：枫叶物业公司自2010年8月至2017年11月先后与位于西安市雁塔区科技路27号的E阳国际大厦业主委员会签订5份《E阳国际物业服务合同》，约定：由枫叶物业公司对西安市高新区科技路27号E阳国际大厦提供物业管理相关服务，2010年、2012年、2013合同约定：服务费2.6元/㎡·月，日常维修养护费1.8元/㎡·月，电梯费0.45/㎡·月，制冷费6.2元/㎡·月，制热费5.7元/㎡·月；2015年、2017年合同约定服务费2.6元/㎡·月，日常维修养护费1.8元/㎡·月，电梯费0.45/㎡·月，制冷费6.2元/㎡·月，制热费7.5元/㎡·月（根据2014年7月28日西安高新区热力有限公司的供热调整的通知，自2014年供热季起，非居民供热费按照7.5元/㎡·月）；业主单月的1日至15日交纳上两月的物业管理相关费用；逾期交纳物业服务费的应当从逾期之日起每天按照应缴费的万分之三向交纳滞纳金。亨通公司为业主将其所有的第1幢11701号房屋出租给神舟商网公司西安分公司、神舟商网公司使用，但神舟商网公司西安分公司、神舟商网公司未按合同支付物业管理相关各项费用。截至2018年2月28日，神舟商网公司西安分公司、神舟商网公司已拖欠物业各项费用250682.44元及滞纳金共107312.58元。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。神舟商网公司西安分公司、神舟商网公司作为案涉房屋使用人，应当按照与业主的约定向枫叶物业公司交纳物业服务费并承担因逾期交纳应承担的滞纳金，亨通公司作为业主，应依该规定向枫叶物业公司承担连带交纳责任。枫叶物业公司因主张的滞纳金过高，放弃57312.58元，主张5万元，予以支持。对亨通公司的辩解意见，不予采纳。神舟商网公司西安分公司、神舟商网公司经合法传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼，依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第十二条第四款、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司、被告神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司物业服务费250682.44元及滞纳金5万元；二、被告陕西亨通连锁店管理集团有限公司对被告神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司、被告神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司的以上物业服务费250682.44元及滞纳金5万元承担连带交纳责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5810元，由神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司、神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司共同负担,陕西亨通连锁店管理集团有限公司对神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司、神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司的以上案件受理费承担连带负担责任；案件受理费已由西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司预交，陕西亨通连锁店管理集团有限公司、神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司西安分公司、神舟太空产品高科技成果推广商务网络有限公司将负担的案件受理费连同上述应付款一并给付西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，枫叶物业公司为涉案大厦的物业服务企业，亨通公司系涉案房屋的业主，神舟商网公司及神舟商网公司西安分公司均为房屋实际使用人，故枫叶物业公司主张该三公司支付拖欠的物业费，于法有据。一审认定由神舟商网公司及神舟商网公司西安分公司承担支付义务并由亨通公司承担连带责任，并无不妥。拖欠服务费的行为属于违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，枫叶物业公司因主张的违约金过高，其放弃了部分违约金，变更为主张违约金5万元，与法不悖，应予支持。亨通公司上诉称，涉案房屋系陕西平境律师事务所使用，其已与陕西平境律师事务所达成口头协议由该律所承担物业费，但未提交充分证据证明，本院依法不予采信。综上所述，亨通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5810元，由陕西亨通连锁店管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年十二月二十六日书记员  王达锐