上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53632号原告：上海广川置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：潘子翔(PuahTzeShyang)，董事长。委托诉讼代理人：郑何顺，上海顺商律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，上海顺商律师事务所律师。被告：骅中孟餐饮(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：史中豪，总经理。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。原告上海广川置业有限公司(以下简称广川公司)与被告骅中孟餐饮(上海)有限公司(以下简称骅中孟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于12月12日公开开庭进行了审理，原告广川公司的委托诉讼代理人郑何顺、周晓、被告骅中孟公司的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广川公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《房屋租赁合同》自2019年10月10日解除；2.判令被告已经向原告支付的该房屋租赁保证金5,490元和公共事业保证金800元不予返还;3.判令被告支付原告欠付的房屋租金584.95元,并支付逾期支付费用的违约金(每日按逾期款项金额的0.1%计算,从2019年10月9日计算至实际付清之日;4.判令被告支付原告合同违约金10,880.16元。事实和理由如下：2018年10月22日,原告与被告签订了有关储藏室的《房屋租赁合同》,约定原告将上海恒通路268/318号“凯德星贸中心-商场”LG2-S08(以下简称系争房屋)出租给被告,租赁期限为3年,合同中对租金的计算方式和支付方式进行了约定,合同还约定了违约责任和解除的条款。合同履行过程中,被告于2019年9月30日通过邮件向原告明确表示其将退租,并从2019年10月1日起,其在该房屋处的店铺一直未正常营业,无店员正常上班且房屋内无货品。原告根据合同约定于2019年10月10日通过快递、邮件和短信等方式向被告发出解约通知,终止租赁合同。双方于2019年11月4日完成交接。被告违约，给原告带来极大的经济损失，为维护自身利益，原告起诉来院。被告骅中孟公司辩称，租赁合同于2019年10月1日解除，原告当日控制租赁物业，被告不应支付后续租金。如果要支付后续租金，对于逾期付款违约金，认为计算标准过高。原告已没收租赁保证金，所以被告不应再支付违约金。对房屋租金不同意支付，如需支付，对原告方的计算方式和计算金额无异议。不同意支付逾期付款违约金，如需支付，0.1%的标准过高，起算日从2019年10月9日计算无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月22日,原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订了系争房屋的《房屋租赁合同》，租赁面积为10平方米。租赁期限为2018年11月1日至2021年10月31日。交付日为2018年11月1日。自装修期期满后的次日起，系争房屋的含税租金按照租用面积收取。含税月保底租金为1,830元(后因税率变更为1,813.36元)。乙方支付租赁保证金5,490元、公共事业保证金800元。每月租金(除首期另有约定外)于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还系争房屋。乙方超过十日以上未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。乙方逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。租赁合同另对其他事项进行了约定，双方自签订后开始按约履行。骅中孟公司支付租赁保证金5,490元、公共事业保证金800元。骅中孟公司支付租金至2019年9月30日。再查，双方另签订商铺的租赁合同，因该合同产生纠纷，广川公司已起诉至本院，案号为(2019)沪0106民初53631号，骅中孟公司将系争房屋与该商铺配套经营WABO(哇饱)快餐。2019年9月19日双方进行多次邮件往来显示：9月19日，骅中孟公司告知广川公司自2019年9月30日起不再租用商铺，并申请退还押金；9月20日，广川公司答复骅中孟公司，希望骅中孟公司继续承租，如骅中孟公司仍决定退租，广川公司将按照双方签订的租赁合同来进行下一步的安排；9月24日，骅中孟公司答复广川公司，因广川公司未及时配合协商退租，9月30日后骅中孟公司将不再经营，自10月1日起不再租用；同日，广川公司答复骅中孟公司，如骅中孟公司能坚持经营到年底，广川公司可考虑减少相应赔偿金，如擅自停业超过10天将产生违约风险；9月30日，广川公司回复骅中孟公司，希望骅中孟公司坚持营业至11月31日，如提前停止营业，将考虑按照租赁合同约定执行；当日，骅中孟公司回复广川公司，决定交铺离场，希望广川公司配合；10月9日，广川公司提醒骅中孟公司，骅中孟公司自2019年10月1日开始租赁商铺内无店员正常上班且房屋内无货品，系争房屋也停止营业，广川公司保留商铺租赁合同及系争房屋租赁合同约定的自己享有的权利，考虑采取进一步法律手段以维护自身合法权益。2019年10月10日，广川公司向骅中孟公司在租赁合同中披露的注册地址发送解约函，该解约函于10月12日退回，广川公司在10月12日另通过短信发送解约函给骅中孟公司法定代表人。10月12日，骅中孟公司与广川公司协商搬场，广川公司告知东西不能动，需骅中孟公司的赔偿到位才能动。10月18日，广川公司同意骅中孟公司进行物品搬离，并要求10月23日前将系争房屋恢复至复原标准并返还广川公司。同日，骅中孟公司向广川公司发送告知函，因9月30日，骅中孟公司搬离物品遭广川公司阻拦，10月12日要求搬离被告知不能进行任何操作，10月15日，被告知将更换门店及仓库门锁，认为因骅中孟公司不间断尝试搬离并恢复系争房屋遭拒，故产生的损失由广川公司负责。之后，骅中孟公司对系争房屋及商铺进行了复原。复原完工后，双方在11月2日开始办理交接手续，11月4日，骅中孟公司完成需要整改部分，广川公司确认后接收系争房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。租赁合同系广川公司、骅中孟公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。骅中孟公司无正当理由要求退租，并不再经营，构成根本违约。广川公司向骅中孟公司发送解约函，解约函在10月12日送达，本院确认双方之间的租赁合同于该日解除。广川公司主张租金的计算方式并未违反规定，本院予以确认。广川公司要求骅中孟公司支付租金的逾期付款违约金，骅中孟公司不同意支付，要求调低。本院认为，广川公司的主张虽有合同约定，但标准过高，本院酌情确定支付方式为以584.95元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月9日支付至实际付清之日止。骅中孟公司构成根本违约，应向广川公司支付违约金。广川公司主张收取的租赁保证金、公共事业保证金不予退还，并要求骅中孟公司支付违约金10,880.16元，骅中孟公司认为违约金金额过高。结合本案的实际情况，本院酌情确认违约金的金额为6,290元，此款与骅中孟公司已经支付的租赁保证金、公共事业保证金予以抵扣。广川公司诉请不予退还租赁保证金、公共事业保证金的主张本院予以支持，另要求支付违约金10,880.16元的诉请不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海广川置业有限公司与被告骅中孟餐饮(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》自2019年10月12日解除；二、原告上海广川置业有限公司收取被告骅中孟餐饮(上海)有限公司的租赁保证金5,490元、公共事业保证金800元不予返还，与被告骅中孟餐饮(上海)有限公司应承担的违约金6,290元予以抵扣；三、被告骅中孟餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广川置业有限公司租金584.95元及逾期付款违约金(以584.95元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月9日支付至实际付清之日止)；四、对原告上海广川置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费243元，减半收取为121.5元，由原告上海广川置业有限公司负担71.5元，由被告骅中孟餐饮(上海)有限公司负担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一九年十二月二十七日书记员  夏 雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……