贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13861号 原告：陈家海，男，汉族，1995年5月30日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层。统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 原告陈家海与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈家海、被告委托诉讼代理人刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，将毕节市七星关区万象城高级公寓B栋7-03的房屋所有权过户给原告；2、根据合同约定，向原告支付已交付房款每日万分之一的违约金（每日违约金17.45元），共计人民币17799.00元（暂计算至2019年10月30日），实际赔偿数额待被告将房屋所有权过户给原告后再一并计算（庭审中，原告明确主张被告支付的违约金从2016年12月31日计算至2019年12月10日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月28日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，购买了被告修建的毕节市七星关区七星万象城高级公寓B栋7-03住房一套，原告按合同约定支付了房屋首付款，相关契税等款项，并办理了银行贷款手续，于2015年8月开始还款。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将毕节市七星关区七星万象城高级公寓B栋7-03号房屋的所有权过户给原告，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，应当支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿17799.00元。被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，现依据相关法律规定诉至法院，请求判如所诉。 被告翰林置业公司答辩称，一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民攻府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议12014190号)文件，载明:“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设。”2015年3月21日下年，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2015]47号)文件，会议议定:“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度。由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域，雨季来临时，有形成堰塞湖的安全隐息，为消除隐患，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014190号)的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议，专题研究远航七星万象城建设有关事宜，区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下:“为保障远航七星万象城建设水利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报徳溪新区建设投资有限公司德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位，要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位即南源科技有限公司进行拆改，答辩人已多次向七星关区人民政府反映解决，无法采取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 二、答辨人已将涉案商品房交付给被答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。 被答辩人向答辩人付清购房款后，答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用，被答辩人并未遭受任何的损失，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”据此，鉴于被答辩人并未遭受任何的损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任。 综上所述，被答辩人的主张不应得到支持，恳请贵院明镜高悬，依法判决，维护答辩人的合法权益为谢! 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年7月28日，原告陈家海作为买受人与被告翰林置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，房号为Ｂ703的商品房；按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为174556.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人首期房款52556.00元，余额122000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款174556.00元。 另查明，根据毕节市不动产登记中心出具的查询回复显示，被告翰林置业公司开发的远航七星万象城城市综合体高级公寓B幢、C幢于2019年8月7日已经办理了房地一体首次登记。2019年10月10日，被告按照合同约定的联系方式以短信形式向原告陈家海进行告知，并通知原告提供应由买受人提交的办证所需的相关资料。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了交付办理商品房转移登记有关文书及申请办理房屋权属转移登记的合同义务。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，应当截止被告取得办证所需有关文书并通知原告之日止。根据被告提供的短信截图，可以证明被告在已经具备办证条件的情形下，于2019年10月10日履行了通知义务。综上所述，原告主张的逾期办理并交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：从2017年1月1日起至2019年10月10日止，共计1011日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为174556.00元×0.01%×1011天=17647.61元。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告委托被告翰林置业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房已经具备办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋过户手续，即不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告缴清办证所需税费和提供办证所需相关文书（应当由买受人提供的相关文书）为前提。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告主张因土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢、市政设施不完美的抗辩理由不成立，本院不予采纳。另外，被告未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于原告陈家海缴清办证所需税费和提供办证所需相关文书之日起九十日内为原告陈家海办理位于毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈家海逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金17647.61元； 三、驳回原告陈家海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十二月二十日 书记员  申开旭