湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2179号原告：房县机关事务服务中心。住所地：房县城关镇吉甫路9号。法定代表人：**，系该中心主任。委托诉讼代理人：李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被告：江峰，男，1972年10月20日出生，住湖北省房县。委托诉讼代理人：陈向前，十堰市张湾区黄龙镇法律服务所法律工作者。代理权限：参与诉讼、调解，代收法律文书。原告房县机关事务服务中心与被告江峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房县机关事务服务中心委托诉讼代理人李承绪、被告江峰及其委托诉讼代理人陈向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房县机关事务服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求解除与被告的租赁合同，并由被告将租赁房屋腾空后交付原告。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2007年被告与房县统计局签订了一份20年的房屋租赁合同，2012年经县政府下文，将原房县统计局租赁给被告的房屋管理权划归原告管理。2015年湖北省人民政府和县人民政府先后出台城镇棚户区改造文件，被告所租赁房屋被房县公安局认定属危房，经原告申请中介机构鉴定，所租赁房屋属D级危房应拆除处理。为了公共利益安全，房县人民政府成立了县棚户区改造指挥部，被告所租赁房屋整体被纳入拆迁范围，原告与被告的租赁合同已经无法继续履行。为此，根据合同法有关规定，特诉至法院，请予裁决。被告江峰辩称：1、原告所称与本案事实严重不符。原告房县机关事务管理中心与我签订的房屋租赁合同期限是25年，不是诉状上说的20年，与事实不符。2、原告自己违反合同，还居高临下，强硬的要求答辩人无任何条件把房屋腾空交给原告。拆迁必须给予安置和赔偿。3、政府2017年出的棚户区改造文件和本案没有关系。原告的鉴定结论说被告方所租赁的房屋是D级危房是编造的。请法院依法驳回原告的诉讼请求，还被告一个公道。本院经审理认定事实如下：2007年3月9日，房县统计局（甲方）作为出租方与江峰（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》。内容为：一、甲方同意将位于南街57号的临街门面壹间租赁给乙方，期限贰拾年，自2007年3月12日起至2027年3月11日止。由乙方签订合同时，一次性向甲方交纳贰拾年租金贰拾万零陆仟捌佰元整。乙方在经营过程中应交纳的各项税收和费用（包括水电费）均由乙方负责。经营过程中乙方若需装修，要保持房屋结构不变，装修费用由乙方负责，租赁期满后就装修费用，甲方概不补偿。2007年3月12日，江峰将20年房屋租金共计206800元一次性交给房县统计局。2007年3月9日，房县统计局（甲方）与江峰（乙方）对2027年-2032年间的房屋租赁签订另一份《房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将位于南街57号临街门面房壹间租赁给乙方，期限为五年，自2027年3月12日起至2032年3月11日止。由乙方在签订合同时，一次性向甲方交纳五年租金伍万壹仟柒佰元整。2009年3月12日，房县统计局向江峰出具《收条》一张，内容为“收条，今收到江峰交来2027年-2032年度房租计伍万壹仟柒佰元整（￥51700.00），房县统计局（加盖印章），2007年3月12日，属实，余行奎，2007.3.12”。另原告提交房县统计局持有的领条一张，内容为“领条，今领到统计局房屋租金返还款伍万壹仟柒佰元整（￥51700元），江峰，2007年3月12日。同意支付，余行奎，2007.3.12”。两份合同签订以后，被告正常租用涉案门面房。2015年12月31日，湖北省人民政府办公厅下发《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》，根据文件要求：“要把城镇危房改造纳入棚改政策范围，2017年底前完成城镇D级危楼改造，彻底消除安全隐患”。2016年11月10日，应房县机关事务管理局委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对十堰市房县城关镇南街57号老政府院内劳动人事统计局综合家属楼1号楼房屋危险性进行鉴定，并出具《房屋危险性检测鉴定报告》，经鉴定：综合评定该房屋鉴定区域危险性等级为D级；处理建议：建议对该房屋进行拆除处理。评级解释：D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋出现整体险情，构成整幢危房。2019年7月19日，房县统计局向江峰送达《通知》，告知江峰其所租赁的房屋已纳入房县棚户区改造范围，房屋所有权已被房县机关事务服务中心统一收回，房县统计局已无法继续履行合同，决定解除合同，房屋租赁事宜所涉权利义务一并移交房县机关事务服务中心处理。庭审中江峰认可其收到通知，但是前往协商赔偿事宜未果。因原、被告双方对合同解除、房屋腾退问题未协商一致，引起诉争。另查明：1、2002年4月20日，房县人民政府出具《国有资产管理委托书》，内容为：为加强国有资产管理，明确资产管理主体责任，房县人民政府同意将其位于房县城关镇南街57号的房屋[房证（2001）房字02350号]委托房县人民政府机关事务管理局管理，并负责监督劳动服务公司对非办公用房的经营管理。2、中共房县县委以房发[2019]3号文件将房县机关事务管理局更名为房县机关事务服务中心。3、房县城关镇南街57号房屋属于公有房屋，产权登记所有人为房县人民政府。庭审中，原告房县机关事务服务中心称合同中约定的2027年3月12日至2032年3月11日的房屋租金被告江峰并未实际支付，后五年是优惠给被告承租的，故采取同日出具收条，又让被告出具领条的方式记账。本院认为：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告承租的房县城关镇南街57号门面房被鉴定为D级危房，根据鉴定意见书和棚户区改造要求，D级危房承重结构承载力已不能满足正常使用要求，应对涉案房屋进行拆除处理，故房县统计局与被告江峰签订的租赁合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，作为国有资产被委托管理主体的房县机关事务服务中心要求解除房县统计局与江峰签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，故，本院对于原告要求解除房县统计局与江峰于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日至2027年3月11日的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持,因被告江峰认可其在2019年7月19日收到房县统计局要求解除合同的通知，故该合同的解除时间为2019年7月19日。关于房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”房县统计局与江峰虽然签订了两份租赁合同，但是两份合同约定的租赁期限实际上为25年，且续订的合同并非租赁期间届满后签订的，故双方约定的租赁期限超过二十年的部分无效，因此本院认定房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。对于后5年的房屋租金是否实际交付的问题，结合原告提供的证据，本院认定该部分租金被告并未实际支付。对于被告江峰交纳的房屋租金返还问题，因被告江峰未明确提起反诉，故可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日至2027年3月11日的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除。二、房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》无效。三、被告江峰于本判决生效之日起三十日内腾退所承租的房屋并交付于原告房县机关事务服务中心。案件受理费1609元，减半收取804.5元，由原告房县机关事务管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费1609元。户名：湖北省十堰市中级人民法院，帐号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员  毛锦二〇一九年十二月二十七日书记员  梅悦附本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。