广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29002号原告：广州来展农业科技有限公司，住所地广州市白云区黄石西路652-654号三楼332A房（仅限办公用途）。法定代表人：何能富。原告：广州来展文化传播有限公司，住所地广州市白云区黄石西路652-654号三楼332B（仅限办公用途）。法定代表人：何能富。原告：何能富，男，1973年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：林漳国，男，1979年6月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：周漫娟，女，1966年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，被告：周育林，男，1976年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，三被告共同委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。原告广州来展农业科技有限公司（以下简称来展农业公司）、广州来展文化传播有限公司（以下简称来展文化公司）、何能富与被告林漳国、周漫娟、周育林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兼原告来展农业公司、来展文化公司的法定代表人何能富，被告林漳国、周漫娟、周育林的共同委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来展农业公司、来展文化公司、何能富向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金7840元，并按照银行利息一并返还；2.被告赔偿非法霸占、非法使用原告财物损失22689元及未评估物品价值5231元，合计27920元；3.被告赔偿原告两公司的直接损失15650元+25807元=41457元；4.被告赔偿原告工资待遇，金额由法院酌定；5.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：原告何能富与三被告于2016年3月29日就位于广州市白云区黄石西路怡桂苑652-654号332房签订的《房地产租赁协议》无效，双方于2016年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》有效，因双方都约定以能够办理登记备案手续和出具房屋租赁合同登记备案证明为房屋租赁合同的生效条件。关于租金，原告与被告的委托代理人谢初练协商按照每平方米35元计算，谢初练称涉案房屋112平方米，则每月租金3920元，实际上涉案房屋的面积为85平方米，则每月租金应为35元×85平方米=2975元，被告应退还多收的租金（3920元-2975元）×3=2835元，也要退还多收取的备案费用2000元。原告之所以不能继续履行合同是因为被告的关门、扣押行为导致公司无法经营造成的，被告应当返还保证金7840元。被告恶意扣押、非法霸占、非法使用原告公司财物达1000多天，公司无法经营，造成原告巨大损失，应予赔偿，包括遭受的直接损失为41457元，必然遭受的经营损失可以参照广州市中学一级教师工资待遇给予原告赔偿。被告林漳国、周漫娟、周育林辩称：对于返还押金我方没有异议，对于其他损失没有法律依据，按照之前的判决我方愿意退还办公用品，我方现口头通知原告在3天之内将东西全部搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林漳国、周漫娟、周育林是座落在白云区黄石西路652号至654号三层的房屋共有产权人。2008年4月1日，三被告出具授权委托书，委托谢初练对包括白云区黄石西路652号至654号房屋在内的6项物业进行出租及管理。2016年3月29日，三被告（出租人、甲方）与原告何能富（承租人、乙方）签订《房地产租赁协议》，谢初练作为甲方委托代理人在该协议上签字，双方约定：甲方同意将座落在广州市白云区黄石西路怡桂苑652-654号332房的房屋（下称该房屋）出租给乙方作办公使用，该房屋建筑面积112㎡；租赁期限自2016年4月3日至2017年4月2日止，共计壹年；月租金为3920元，租金按月结算，由乙方在每月5日前缴付本月租金给甲方；水费标准为5.5元/吨、电费标准为1.35元/度，由乙方在5号前缴付给甲方；乙方应向甲方交纳相当于贰个月租金的租赁保证金7840元；租赁期满或解除本协议时，如乙方有应付未付租金，相关费用的，甲方有权直接在租赁保证金中抵扣，不足部分继续向乙方追索，余下部分直接退回给乙方；如租赁期届满或甲方提前解除本协议的，本协议解除/终止之日即为乙方退场之日，乙方应按时退场，否则每占用一日，按百分之三标准收取占用费；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按每月租金额的百分之三收取违约金；如乙方未按时足额交纳租金及/或电费的，甲方有权断电且无须承担任何违约责任；甲方拖欠租金累计45天以下或连续拖欠租金15天以上的，甲方可以立即解除本协议并收回该房屋，造成损失的有权要求乙方赔偿；等等。合同签订当日，谢初练出具收据2份，内容分别为收到原告何能富交纳的保证金7840元、2016年4月3日至30日的租金3658元。原告何能富从2016年7月开始没有支付租金、水电费和垃圾费。2016年8月9日，谢初练向原告何能富发送手机短信，内容为要求原告何能富交纳7月份租金，否则停电锁门。被告于2016年8月初开始对涉案房屋采取断电措施，对于开始断电的具体时间，被告表示是从8月9日开始，原告何能富确认是8月初，具体哪一天记不清楚了。被告于8月20日对涉案房屋作锁门处理。原告何能富在涉案房屋注册成立了原告来展农业公司、来展文化公司。原告提交2016年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》2份，1份为原件，1份为复印件，2份合同的签订人分别为三被告与原告来展农业公司、三被告与原告何能富，约定承租的房屋分别为白云区黄石西路652-654号三楼332A房、332B房，建筑（或使用）面积分别为50平方米、35平方米，月租金分别为1350元、1000元。原告提交营业执照2份、准许变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书、房屋租赁登记备案证明、税务事项通知书等，拟证实涉案房屋是以原告来展农业公司的名义承租的，原告何能富与被告签订的《房地产租赁协议》不能办理备案登记，故该协议不生效，产生法律效力的是备案登记的2份《广州市房屋租赁合同》。被告确认签订过2份《广州市房屋租赁合同》，但表示该2份合同只是用于备案登记，原告何能富为了办理两家公司的营业执照，将涉案房屋分为332A、332B两个房进行备案登记，双方实际履行的是《房地产租赁协议》。被告对原告提交的证据营业执照、准许变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书、房屋租赁登记备案证明、税务事项通知书的真实性均没有异议，但认为与本案没有关系，租赁合同的主体是原告何能富，并不是原告两公司。原告提交了证人证言、股东决定书、遗失声明、告知函、信访材料、财物清单、报警回执、派出所短信、公司商标、公司合作合同、公司异常信息等，拟证实被告恶意扣押、非法使用其公司财物，造成原告两公司无法经营及经济损失，要求被告赔偿因扣押导致的财物损失27920元及原告两公司的直接损失41457元。被告陈述因原告拖欠租金，其将涉案房屋锁门，当时房屋内有原告的一批办公物品，后来其要求原告将物品搬离，但原告没有过来，部分物品曾被使用过一段时间，后该批物品被搬到仓库存放，但对原告主张的财物损失和直接损失不予确认。原告申请对涉案办公用品的价值进行评估，本院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司为评估机构，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年11月20日作出价格评估结论书，评估该批物品价格为20890元。原告支付了评估费3450元。原告对评估结论书没有异议，但表示还有部分用品因在现场没有找到，没有进行评估，包括网纹椅子一张、照相机支架及遥控、前台logo等，价值共计5231元。被告对评估结论书的合法性没有异议，但认为评估结论完全与市场价相违背。被告表示愿意将该批物品返还给原告，原告表示被告长时间扣押物品导致其无法经营，现在返还其也无法使用，且被告已使用过该批物品，应当按照原价赔偿。原告提交一级教师证，证实原告何能富具备语文中学一级教师资格，原告主张被告应赔偿原告何能富从2016年8月9日至2019年4月按照广州中学一级教师收入1万多元/月计算的工资待遇。庭审中，原告要求将租赁保证金及损失赔偿均支付给原告何能富。因被告对涉案房屋所在的整层楼进行间隔改造后进行出租，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函就涉案房屋内部进行间隔是否需要经过规划报批手续进行查询，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年6月17日复函，函复：根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条第（一）款规定，对不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，可以免于申领建设工程规划许可证，但是应当根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设。以上事实，有房屋产权证、房地产租赁协议、授权委托书、收据、物品清单、营业执照、准许变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书、广州市房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、税务事项通知书、短信、证人证言、股东决定书、遗失声明、告知函、信访材料、报警回执、价格评估报告书、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，被告与原告何能富签订的《房地产租赁协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告来展农业公司、来展文化公司并非租赁合同的一方当事人，其要求被告返还租赁保证金、赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持，其在庭审中表示同意被告将租赁保证金及损失赔偿均支付给原告何能富，本院予以认定。原告何能富要求被告返还租赁保证金7840元，双方的租赁关系已实际解除，被告亦表示同意返还，该诉请合理合法，本院予以支持。关于租赁保证金的利息，合同并无约定租赁保证金的返还期限，故利息应从原告主张权利之日即2019年8月13日起计算，从2019年8月13日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告何能富要求被告赔偿因扣押办公物品导致的财物损失，被告提出物品仍存在，并未灭失，可直接返还给原告，但被告对涉案房屋锁门的行为实际上导致了原告无法搬走物品，被告也没有提供证据证明其在扣押物品长达三年多的时间里曾通知原告将物品搬走，且被告陈述该批物品在扣押期间曾被使用过，被告的扣押、使用行为必然导致物品价值的损耗，而原告表示因被告的扣押行为导致原告两公司无法经营，物品即使返还也无法使用，故被告提出可将物品直接返还给原告无理，本院不予支持，原告何能富要求赔偿损失合理，本院予以支持。该批物品经评估价格为20890元，即被告应向原告何能富赔偿财物损失20890元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告何能富主张未进行评估的物品价值5231元，未提供证据证实，本院不予支持。原告要求被告赔偿因扣押物品导致原告两公司的直接损失41457元，但原告提交的证明损失的证据显示的均是公司登记及运营过程中必然需要投入的成本，与被告扣押物品的行为并无必然的关系，对该诉请本院不予支持。原告何能富要求被告支付其按广州一级中学教师工资待遇计算的损失，被告扣押物品的行为并不必然导致原告何能富无法工作，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告林漳国、周漫娟、周育林向原告何能富返还租赁保证金7840元并支付利息（利息以7840元为本金，从2019年8月13日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、自本判决生效之日起三日内，被告林漳国、周漫娟、周育林向原告何能富赔偿财物损失20890元；三、驳回原告何能富的其他诉讼请求；四、驳回原告广州来展农业科技有限公司、广州来展文化传播有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1851.3元，由原告何能富负担1203.3元，由被告林漳国、周漫娟、周育林负担648元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳；评估费3450元，由原告何能富负担869元，由被告林漳国、周漫娟、周育林负担2581元并于本判决生效之日起三内日支付给原告何能富。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  杨春兰人民陪审员  杨锐兴二〇一九年十二月二十四日书 记 员  郑萍军