宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初6789号 原告：宁波中青创商业管理有限公司，住所地：宁波市北仑区大碶街道宝山路1286号7层03号，统一社会信用代码：9133020630900726XW。 法定代表人：牛中伟，该公司经理。 诉讼委托代理人：陈嘉达，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 诉讼委托代理人：穆琛，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：李康力，男，1963年10月29日出生，汉族，住宁波市北仑区。 原告宁波中青创商业管理有限公司与被告李康力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法由审判员贾旭辉适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告宁波中青创商业管理有限公司诉讼委托代理人陈嘉达、穆琛，被告李康力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波中青创商业管理有限公司起诉称，原告宁波中青创商业管理有限公司与被告李康力于2017年签订《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》（下称“《租赁合同》”）。《租赁合同》约定：由被告向原告承租编号为A1D-4F层04号的商铺，用以经营品牌为蒙烤亿头牛的餐饮项目（4.1条）。租赁期限为60个月，从2017年9月23日至2022年9月22日止（第二条）；2017年9月23日至2020年9月22日期间的月租金标准为人民币23784元（3.1.1.2条款）；除首期租金外，每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前，应缴纳下一个交租期租金（3.1.2条款）；甲方（原告）同意在租金标准的基础上，给予乙方（被告）3个月的租金优惠（3.2条款）；每月物业服务费标准为人民币7928元（7.1条款）；乙方（被告）延迟交纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，乙方（被告）应当向甲方（原告）或甲方（原告）指定的物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方（原告）有权单方解除合同（19.6条款）；如乙方（被告）原因导致合同提前终止[包括乙方（被告）违约导致甲方（原告）解除合同的情形]，则乙方（被告）应在合同终止后七日内按月租金标准补缴3.2条项下减免的全部租金（19.14）；自交还期限届满之日的次日起，乙方（被告）应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方（原告）支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向甲方（原告）或甲方（原告）指定的物业管理公司支付物业服务费及承担相关能源费用（21.5条款）。《租赁合同》履行过程中，原告依约将房屋交付被告租赁使用，但被告多次逾期支付租金、物业费等款项，自2017年12月份开始未予支付相应的租金及物业费。原告于2018年9月29日向被告发送《律师函》，告知解除《租赁合同》，支付拖欠的物业费、水电费、租金以及相关滞纳金，并要求其限期搬离租赁房屋。现起诉要求：1.判令原、被告签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日已解除；2.判令被告立即腾退位于北仑区商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记；从合同解除之日起按人民币1586元/日的标准支付占用费，按人民币264元/日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕；3.判令被告向原告支付租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元，并支付违约金162600.92元（暂计至2019年9月30日，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，291853.70元为基数，按照日1‰的标准计付违约金）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审后被告提出原告在2018年8月25日起实施停电、停水、关门行为，还阻止被告搬设备，原告遂将第二项请求变更为被告立即腾退位于北仑区商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记；若在法院判决确定的期限内未腾退完毕的，则自期满次日起按人民币1586元/日的标准支付占用费，按人民币264元/日的标准支付物业服务费，直至腾退完毕。 原告宁波中青创商业管理有限公司向本院提供《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》一份、《关于蒙烤亿头牛博地影秀城点拖欠费用相关事宜的催缴函》三份、《律师函》一份、寄送凭证及查询结果等证据，用以证明原告所述事实。 被告李康力答辩称：对于原告提出的原、被告签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日解除，欠租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元无异议，但欠费原因是原告造成的。原告应按承诺和商场习惯，招租同被告经营项目相同的租户不超过2家，但事实原告招租五家，致客户分流，造成被告亏损巨大，应承担的赔偿数额大于被告应支付的租金，故不同意支付租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元，且被告会另行要求赔偿。合同约定的违约金过高，要求减少。保证金应退还。 被告李康力未提供证据。 根据原、被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告宁波中青创商业管理有限公司与被告李康力于2017年7月签订《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》一份。合同约定：原告将位于宁波市北仑区宝山路博地影秀城室内步行街A1D-4F层04号套内面积198.2平方米的商铺出租给被告用于开店。租赁期限为60个月，即自2017年9月23日起至2022年9月22日止；2017年9月23日至2020年9月22日期间的月租金标准为人民币23784元（3.1.1.2条款）；除首期租金外，每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前，应缴纳下一个交租期租金（3.1.2条款）；甲方（原告）同意在租金标准的基础上，给予乙方（被告）3个月的租金优惠（3.2条款）；每月物业服务费标准为人民币7928元（7.1条款）；乙方（被告）延迟交纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，乙方（被告）应当向甲方（原告）或甲方（原告）指定的物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方（原告）有权单方解除合同（19.6条款）；如乙方（被告）原因导致合同提前终止[包括乙方（被告）违约导致甲方（原告）解除合同的情形]，则乙方（被告）应在合同终止后七日内按月租金标准补缴3.2条项下减免的全部租金（19.14）；自交还期限届满之日的次日起，乙方（被告）应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方（原告）支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向甲方（原告）或甲方（原告）指定的物业管理公司支付物业服务费及承担相关能源费用（21.5条款）。《租赁合同》履行过程中，原告依约将房屋交付被告租赁使用，但被告多次逾期支付租金、物业费等款项，自2017年12月份开始未支付相应的租金及物业费。到2018年9月30日未支付的租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元。原告于2018年9月29日向被告发送《律师函》，告知解除《租赁合同》，支付拖欠的物业费、水电费、租金以及相关滞纳金，并要求其限期搬离租赁房屋。审理中原告认可被告可退质量保证金、装修保证金各10000元。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因被告未按约支付租金，原告按合同约定提出解除合同，现原、被告均认可原、被告签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日解除，原告诉称的判令原、被告签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》于2018年9月30日已解除的诉讼请求本院予以支持；原、被的租赁关系解除，被告则应腾退租赁的商铺，并办理店铺工商注册地址变更登记，但应给予被告合理期间，原告变更的第二项诉讼请求内容实质是撤回了要求被告支付2018年10月1日至本院判决被告腾退之日按1586元/日的标准支付占用费及按264元/日的标准支付物业服务费的诉请，系原告处分自己的诉权，本院予以准许；原告要求被告支付租金210476.2元，物业费71352元，能源费10025.50元，被告对金额并未提出异议，原告要求正当，本院予以支持，被告辩称原告应承担赔偿责任，又不提出反诉，故本院对被告提出的赔偿责任不予审理，被告可另行主张。被告提出保证金应退还，但未明确金额又未提供相应证据，本院按原告认可的认定。原告认可被告可退质量保证金、装修保证金各10000元，可折抵租金。原告要求被告根据合同约定按欠费金额日1‰支付的迟延履行违约金，该违约金的约定明显高于造成的损失，当事人可以要求予以适当减少，现被告要求减少，本院予以支持。本院酬情确定按年利率6%计算违约金。原告诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波中青创商业管理有限公司与被告李康力签订的《博地影秀城商铺租赁合同（筹备期·固定租金版）》已于2018年9月1日解除； 二、被告李康力应于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市北仑区宝山路博地影秀城室内步行街A1D-4F层04号商铺腾退给原告宁波中青创商业管理有限公司，并办理店铺工商注册地址变更登记手续； 三、被告李康力应于本判决生效之日起七日内向原告宁波中青创商业管理有限公司支付租金190476.2元（已扣减保证金20000元），物业费71352元，能源费10025.50元，并支付自2018年10月1日起至实际履行日止按年利率6%计算的违约金； 四、驳回原告宁波中青创商业管理有限公司其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 如果未按本判决指定的期间履行商铺腾退义务，应当支付自本院确定的商铺腾退之日至实际腾退日止按1220元/日计算的占有费。 本案受理费15968元，减半收取7984元，由原告宁波中青创商业管理有限公司负担5998元，被告李康力负担1996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 贾旭辉 二〇一九年十二月十六日 法官助理鞠云翔 代书记员 张晓燕