广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35643号原告：赵彦芳，女，1974年11月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区***********，公民身份号码350************602。原告：黄艳敏，女，1974年5月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区***********，公民身份号码350************547。上述两原告共同委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社,住所地佛山市禅城区*******，广东省农村集体经济组织证明书号：粤农集字第060402013000号。负责人：霍丽棉，社长。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。被告：广东华脉明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品城7楼701，统一社会信用代码91440604MA517NQA5K。法定代表人：倪某1。原告赵彦芳、黄艳敏诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称“明福市场公司”）、佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）、广东华脉明福房地产有限公司（下称“华脉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年12月19日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人宋崇义及被告弼唐经联社的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福市场公司、华脉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除与被告明福市场公司间编号B0019的《物业使用权转让合同》及补充协议。2.被告明福市场公司返还使用权转让使用费241058元，并自2018年10月26日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止。3.被告弼唐经联社对被告明福市场公司不能返还的部分承担补充清偿责任。4.被告华脉公司对被告明福市场公司承担连带责任。5.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月25日，原告与被告明福市场公司签订《物业使用权转让合同》及补充协议，编号为B0019。合同约定被告明福市场公司将位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧的佛山加德公馆项目第7栋617房的使用权转让给原告，期限40年，自2018年6月30日至2058年6月29日，房屋面积32.50平方米，转让价款共计337480元。合同另在第八条第一项第2款约定，被告明福市场公司应在2019年8月31日前将符合竣工验收合格的物业交付给原告。合同签订后，原告已经支付转让款241058元。但截至现在，物业所在地块仍然是一片空地，被告明福市场公司并未兴建上盖建筑物。被告明福市场公司明显不具备履行合同的能力，且未提供不能履行属于不可抗力的证据。涉案地块属于被告弼唐经联社所有的集体土地，2012年11月8日、2013年1月，被告弼唐经联社与被告明福市场公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》及补充协议。根据协议约定，被告弼唐经联社以自己的名义向政府部门申报开发手续，同时允许被告明福市场公司以自己的名义经营四十年。该协议违反了原《土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，同时被告弼唐经联社也并不符合该法中“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转让的除外”规定。被告弼唐经联社与被告明福市场公司之间的约定是以合法形式掩盖非法目的。因此，被告弼唐经联社存在严重过错，应对被告明福市场公司不能承担的部分承担补充责任。2019年4月18日，被告华脉公司出具书面退款计划，承诺向加德公馆项目的租户退款。综上所述，原告认为，被告明福市场公司已经根本违约，导致原告的合同目的无法实现，故依法提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告明福市场公司、华脉公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告弼唐经联社辩称：原告对被告弼唐经联社的指责和诉请没有事实与法律依据。一、被告弼唐经联社作为涉案土地的使用权人，有权将涉案土地出租给被告明福市场公司按涉案合同使用四十年。1.被告弼唐经联社同意以被告明福市场公司足额支付土地使用款本息为前提，给予其建设期满后40年的土地使用期，时间为2016年6月1日至2056年6月1日，系根据现时有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。涉案土地的性质和用途符合该办法第四条、第五条、第八条的规定，且被告弼唐经联社已按第七条规定，将被告弼唐经联社与被告明福市场公司的合作开发方案经村民代表会议三分之二以上通过，故涉案土地属于可以办理土地流转的集体建设用地。经流转后，根据该办法第十三条，集体建设用地使用权出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，国有商业用地出让最高年限为四十年。即经流转后，被告明福市场公司可以租用涉案土地四十年。目前尚未办理流转手续，但双方已于2013年1月8日签订补充协议，约定在适当时机办理。2.经修改后将于2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租……参照同类用途的国有建设用地执行……”而《国土资源部关于印发的通知》[一九九九年七月二十七日国土资发（1999）222号]规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁……对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”结合前述《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，国有商业用地出让最高年限为四十年。据此，被告弼唐经联社也有权在2020年1月1日后将涉案土地出租四十年于被告明福市场公司使用。二、原告与被告明福市场公司签订涉案合同，未经被告弼唐经联社同意，不符合合同法的有关规定，也损害了被告弼唐经联社的权益。合同法第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”现被告明福市场公司将拟建物业使用权转让于原告，其合同并没有征得被告弼唐经联社同意，与该规定不符，损害了被告弼唐经联社的权利。三、原告主张被告弼唐经联社对被告明福市场公司不能返还部分的涉案合同款负补充清偿责任，不符合合同相对性原则，于法无据。被告弼唐经联社不是原告的合同相对方，被告弼唐经联社只是作为土地使用权人同意被告明福市场公司使用涉案土地四十年，这是被告弼唐经联社作为土地使用权人对自己权利的自由处分，被告弼唐经联社与原告并不产生对应的合同关系。原告与被告明福市场公司在合同中约定的付款和交房的权利义务，都只限于其双方之间，与被告弼唐经联社并无关系。原告主张被告弼唐经联社对返还涉案合同款负补充清偿责任，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回原告对被告弼唐经联社的诉请。诉讼中，两原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》及补充协议、付款凭证。证明该合同名为转让实质为租赁，且超过20年法定最长租赁期限。因至今涉案房屋所在地仍为空地，且无关不可抗力因素，原告有权解除涉案合同，原告实际付款金额应由被告依法返还并支付利息。2.《弼唐村集体土地合作开发协议书》复印件及补充协议。因涉案地块为被告弼唐经联社集体所有土地，被告弼唐经联社将涉案地块租赁给被告明福市场公司经营违反了《土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设的强制性规定，且属于以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。被告明福市场公司能向原告出租涉案房屋的根源在于被告弼唐经联社与被告明福市场公司签订的该份协议，因此对被告明福市场公司造成的原告的损失，被告弼唐经联社应承担补充赔偿责任。3.《关于业主加德公馆购房款退款计划》复印件。证明被告华脉公司承诺在2019年5月24日至8月24日期间，完成向包括原告在内的退款工作，因此被告华脉公司应当对被告明福市场公司承担连带责任。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下：土地证[佛禅集用（2013）第00306号]。证明：①被告弼唐经联社是涉案土地的使用权人。②涉案土地依法属于可以流转及按明年元旦生效的新修改的《土地管理法》第六十三条可以出租的集体经营性建设用地。诉讼中，被告明福市场公司、华脉公司均未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告明福市场公司、华脉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1，原告能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据2中的《弼唐村集体土地合作开发协议书》为复印件，且被告弼唐经联社有异议，故本院不予采纳；证据2中的《补充协议》，被告弼唐经联社对真实性无异议，故本院对真实性予以确认；证据3，该证据为复印件，其证明内容能否成立将综合全案证据以及认定事实待后论述。被告弼唐经联社的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年1月25日，被告明福市场公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：B0019），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第7栋617房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为32.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由弼唐经联社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款总金额为337480元。2、乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：（一）首期转让款168740元，于2018年1月25日前付清（包含定金）。（二）二期转让款168740元，于2019年10月24日前付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（1）合同生效后，甲方擅自解除合同的，甲方除一次性退回乙方支付该物业的转让款外，并以该物业实际支付的转让款按日向乙方支付万分之二的违约金。（2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方，但遇到不可抗力及政府部门负责的市政配套安装的延误及政府部门对项目验收之延误，且甲方在该物业交付前30日向乙方告知说明延误原因，甲方可据实予以免责延期180日交付该物业，乙方不能以任何理由向甲方进行任何索赔……”2018年4月26日，被告明福市场公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》。根据原告提供的收款收据可知，原告分别于2018年1月12日、2018年1月15日、2018年1月16日、2018年4月26日、2018年7月26日、2018年10月24日、2018年10月25日合计向被告明福市场公司支付租赁款241058元。另查明，被告弼唐经联社（甲方）与被告明福市场公司（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为被告弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，被告弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，被告弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告明福市场公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告明福市场公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。再查明，2019年4月19日，弼唐经联社以明福市场公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将明福市场公司起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，弼唐经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，弼唐经联社与属下张槎街道弼唐弼西股份合作经济社共同作为甲方，与明福市场公司和义乌市通商市*投资管理有限公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，弼唐经联社陆续收到B地块租户投诉，称明福市场公司与其签订没有弼唐经联社参与和确认的两方协议。弼唐经联社发现明福市场公司违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过弼唐经联社监管……因看到B地块物业加德公馆没有可能在明福市场公司承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。弼唐经联社应上级要求出面维稳，要求明福市场公司报告其背着弼唐经联社的签约和收款情况及款项去向……上述案件仍在审理当中。被告明福市场公司在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。另查明，被告明福市场公司于2019年12月12日收到两原告的起诉状等应诉材料。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告明福市场公司支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告明福市场公司签订的《物业使用权转让合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。关于原告诉请解除合同。《物业使用权转让合同》第八条第一项第二款约定，“甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方，但遇到不可抗力及政府部门负责的市政配套安装的延误及政府部门对项目验收之延误，且甲方在该物业交付前30日向乙方告知说明延误原因，甲方可据实予以免责延期180日交付该物业……”。本案中，至庭审日，涉案房屋所在地块仍为空地，被告明福市场公司并未兴建上盖建筑物，且被告明福市场公司并未提供证据证明其无法依约按期履行交付物业的责任属于不可抗力及政府部门存在延误的情形，故被告明福市场公司未能按时交付房屋的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权主张解除合同，故对原告诉请解除合同，本院予以支持。至于合同解除时间，原告的起诉状等应诉材料于2019年12月12日送达被告明福市场公司，故涉案的《物业使用权转让合同》以及《补充协议》于2019年12月12日解除。关于原告诉请返还物业使用权转让款以及支付利息。因被告明福市场公司未能向原告交付房屋，故被告明福市场公司应将收取的物业使用权转让款241058元返还给原告，原告诉请于法有据，本院予以支持。被告明福市场公司的违约行为导致原告资金被占用期间利息的损失，故原告诉请被告明福市场公司从原告支付最后一笔款项的次日开始计算利息有理。至于利息标准，参照涉案《物业使用权转让合同》第八条第一项第一款的约定，本院酌定以原告已支付的物业使用权转让款241058元为本金，按照日万分二向原告支付利息至实际清偿之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告弼唐经联社承担补充清偿责任。被告弼唐经联社并非涉案《物业使用权转让合同》及补充协议的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同解除存在过错，原告诉请被告弼唐经联社承担补充清偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告华脉公司承担连带责任。原告提供被告华脉公司出具的《关于业主加德公馆购房款退款计划》为复印件，并未提供原件予以核实，且该《关于业主加德公馆购房款退款计划》载明：“同意在保证顺利启动项目施工的条件下，由我公司代明福市场公司退还购房者提出放弃购房、退还购房款的要求”，故即使该证据为真实，被告华脉公司确认退还购房款是建立在涉案项目顺利启动的情况下，根据审理查明，涉案房屋所在项目并未继续开展，故原告以此诉请被告华脉公司退还购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告赵彦芳、黄艳敏就佛山加德公馆第7栋617房签订的《物业使用权转让合同》以及《补充协议》于2019年12月12日解除；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵彦芳、黄艳敏返还物业使用权转让款241058元及利息（利息以241058元为本金，按日万分之二从2018年10月26日起计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司返还物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告赵彦芳、黄艳敏的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3204元，由原告赵彦芳、黄艳敏负担1元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担3203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十二月二十四日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。