上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22785号原告(反诉被告)：蔡凌宇，男，汉族，住浙江省乐清市。原告(反诉被告)：蔡正奋，男，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：蔡凌宇。被告(反诉原告)：孟庆奎，男，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：费皖军，上海达真律师事务所律师。原告蔡凌宇、蔡正奋与被告孟庆奎间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡凌宇、原告蔡正奋的委托诉讼代理人蔡凌宇、被告孟庆奎及其委托诉讼代理人费皖军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认《租房合同》于2019年10月6日解除；2、被告支付四个月租金9,000元及逾期支付租金的违约金30,000元；2、被告赔偿原告故意破坏室内装修造成原告的损失25,000元；3、被告赔偿原告因诉讼导致的路费、住宿费2,000元。事实与理由：原告与被告在2016年5月24日签订房屋租赁合同，被告租赁的房屋位于上海包装城252号202室，时间从2016年6月8日至2017年6月7日止，从2017年6月7日开始租金以包装城市场价确定。到2019年10月6日被告才腾退，超过4个月未付房租。房租现在市场价至少40,000元每年。合同载明，装修费用由被告负责，如果原告要收回房屋，被告无条件退还。被告故意砸坏房屋内装修设施，原告修复花费7,000元。对于2018年6月7日至2019年6月6日的房租，被告未按约支付，直到2018年7月份才付，构成违约。因被告总是迟延支付租金，因此原告才解除合同收回房屋。被告辩称，同意确认合同在2019年10月6日解除。同意支付四个月的房租，但要求按照上一年的房租标准20900元/年计算。不同意支付装修损失。据被告了解，被告搬走后，原告维修也就花费了4,000元。路费、住宿费无法律依据，不同意支付。对于租赁期限，被告认为当时谈的是租期至少5年，否则被告也不会装修的这么好。被告搬走时，原告曾承诺支付被告10,000元装修费，抵扣后7,000元租金后，原告再支付被告3,000元。因为之后原告一直未支付被告3,000元，故被告才在搬走前砸坏了房屋内的门、部分墙壁及地板上的几块瓷砖。根据合同约定，装修以每年5,000元递减，被告实际使用三年，折旧15,000元，剩余10,000元原告应返还被告。被告提出反诉：原告返还被告装修费10,000元。针对被告的反诉请求，原告称：不同意支付装修费，不认可口头约定租期5年。合同约定，如果原告要收回房屋或者市场拆迁，被告应无条件返还，拆迁引起的损失，原告不予承担。现原告收回房屋是因为被告总是迟延支付租金，并非原告原因解除合同，故不应当退还被告装修费。被告已经将装修破坏，原告维修花费7,000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡正奋、蔡凌宇为上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的权利人。2016年5月24日，蔡正奋(甲方)与孟庆奎(乙方)签订《租房合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为2016年6月8日至2017年6月7日，租金为14,000元，从2017年6月7日开始租金以包装城内出租的市场价确定。乙方为了改善居住条件，自行装修，装修费用由乙方负责。如果甲方要收回租房或者市场拆迁，乙方无条件归还。如果拆迁引起的损失，甲方不予承担。装修费用以25,000元计，每年以5,000元递减折旧剩余部分是甲方原因引起损失的，由甲方退还给乙方。每年交租金由乙方提前一个月交给甲方，否则属于违约。甲方将房屋继续出租，乙方优先承租。如果甲方将房屋出售，甲方不予赔偿乙方装修费用。上述合同签订后，孟庆奎第一年向蔡正奋、蔡凌宇支付租金14,000元，第二年支付租金17,000元，第三年支付租金20,900元。2019年6月19日，孟庆奎曾微信联系蔡正奋，要求蔡正奋将银行账号发过来，孟庆奎欲支付下一年的租金，蔡正奋答复合同到期了，我不出租了，你抓紧退出来。2019年10月6日，孟庆奎从涉案房屋中搬离。孟庆奎搬离后，蔡凌宇发现涉案房屋内几扇门均遭到破坏，墙壁有砸坏的痕迹，卫生间马桶、台盆也被砸坏，地面瓷砖也被砸坏。庭审中，孟庆奎陈述其与蔡凌宇曾协商一致，待孟庆奎搬离后蔡凌宇从10,000元装修费中扣除7,000元租金，余款3,000元退还孟庆奎，但因蔡凌宇并未退还这3,000元，故孟庆奎认为蔡凌宇不讲诚信，遂在搬走后将房屋内的房门、瓷砖、墙面等部位砸坏。因蔡凌宇、蔡正奋向孟庆奎催讨租金未果，故诉至本院。本院认为，蔡正奋与孟庆奎签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。蔡凌宇作为涉案房屋的另一产权人，自愿受该合同约束，故其作为本案原告主体适格。《租房合同》的租赁期限为2016年6月8日至2017年6月7日，该合同到期后，原、被告未签订书面合同，双方视为不定期租赁关系，双方可以随时解除合同。鉴于原告蔡正奋2019年6月19日通过微信告知被告，不再出租了，要求被告抓紧时间搬离，且被告也已于2019年10月6日搬离，故本院确认双方之间的不定期租赁关系于2019年10月6日解除。对于原告主张被告支付2019年6月7日至2019年10月6日的租金，本院予以支持。但因双方对于该年度的租赁价格未协商一致，租金标准应当参照上一年度的租金标准计算，被告应支付原告租金6,966.67元。对于原告诉请的违约金，因双方合同到期后未签订书面合同，故原告主张的违约金无合同依据，故本院不予支持。关于原告诉请的被告赔偿装修损失，因原告交付被告的房屋是毛坯房，装修为被告自行完成，故本院不予支持。原告主张的交通费、住宿费系原告为诉讼花费的成本，要求被告承担于法无据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告返还其装修费10,000元，因被告搬离前对房屋装修进行了破坏，对原告继续利用造成了影响，且原告已另行支出费用委托案外人进行了修复，故对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告蔡正奋、蔡凌宇与被告孟庆奎之间的不定期租赁关系于2019年10月6日解除；二、被告孟庆奎于本判决生效之日起十日内支付原告蔡正奋、蔡凌宇租金人民币6,966.67元；三、驳回原告蔡正奋、蔡凌宇的其余诉讼请求；四、驳回被告孟庆奎的反诉诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,450元，减半收取725元，由原告蔡正奋、蔡凌宇负担645.25元，由被告孟庆奎负担79.75元。反诉受理费25元，由被告孟庆奎负担(已付)。被告孟庆奎负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一九年十二月二十五日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。