湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0923民初3095号 原告：李洲，男，1973年3月20日出生，汉族，湖南省安化县人，住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：陈石平，安化县腾飞法律服务所法律工作者。 被告：安化县纯信房地产开发有限公司。 住所地：湖南省安化县东坪镇湾竹塘。 法定代表人：夏建军，经理。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 原告李洲诉被告安化县纯信房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洲及其委托诉讼代理人陈石平，被告安化县纯信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 李洲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告所签订的商品房买卖合同（合同编号201400299-3001）合法有效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年，被告安化县纯信房地产开发有限公司因纯信豪苑房地产项目开发建设需要资金，原告通过案外人李波、彭古生并以李波、彭古生的名义向被告出借30万元，约定利率为月息2分。被告支付了2015年4月1日前的利息，未清偿其余借款本息。2016年4月17日，借贷双方就借款本息进行结算，并签订了《安化县纯信房地产开发有限公司购房补充协议》，该协议约定：1.被告在2016年10月31日前偿还原告借款本金；2.若被告违约，被告将纯信豪苑7栋30层3007号住房抵偿给原告，并签订合了合同编号为201400303007的《商品房买卖合同》。协议签订后，被告未按约定偿还借款。2018年1月11日，原、被告再次协商，解除2016年4月17日所签订的合同编号为201400303007的《商品房买卖合同》，被告将纯信豪苑8、9栋9单元30层9-3001住房抵偿给原告，被告为原告开出了购房款收据，并签订了合同编号为201400299-3001的《商品房买卖合同》，并将该商品房交付给了原告。2019年，原告对案涉房屋进行装修时受被告阻拦。现原告诉至本院，请求判如所请。 安化县纯信房地产开发有限公司辩称：1.本案系重复诉讼；2.原告主张的债权已消灭；3.涉案房屋买卖合同系原借款的担保，该房屋买卖合同因违反物权法第186条关于禁止流押的规定而无效。 原告李洲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.李洲身份证复印件；2.安化县纯信房地产开发有限公司企业登记信息；3.购房补充协议复印件；4.201400303007号商品房买卖合同复印件；5.201400299-3001号李洲商品房买卖合同复印件；6.邓某甲商品房买卖合同复印件；7.（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷案庭审笔录复印件；8.周某甲于2018年4月17日出具的书面证言。 被告安化县纯信房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：1.安化县纯信房地产开发有限公司营业执照复印件；2.（2018）湘0923民初517号民事判决书复印件；3.解除商品房买卖合同协议书复印件；4.刘建明商品房买卖合同（合同编号：201400303007）复印件；5.银行转账记录复印件；6.安化县纯信物业管理有限公司证明及水费收据复印件；7.邓某甲商品房买卖合同复印件（合同编号：201400298-3202）；8.纯信豪苑8栋5号门面买卖合同复印件；9.邓某甲商品房买卖合同复印件（合同编号：201400299-3102）及解除合同协议书复印件；10.债权人明细表及分房数据表。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，认定如下：被告安化县纯信房地产开发有限公司提交的证据5-9，与本案的关联性存疑，本院对上述证据不予采信。 经审理查明： 安化县纯信房地产开发有限公司为开发纯信豪苑项目，多次通过彭古生融资，其中李洲、李波的借款多以彭古生的名义出借给安化县纯信房地产开发有限公司。 因安化县纯信房地产开发有限公司无力清偿巨额借款，彭古生召集出借人召开债权人会议，安化县纯信房地产开发有限公司以部分房产抵给债权人，与各债权人签订了商品房买卖合同。 2016年4月17日，李洲与安化县纯信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：201400303007），李洲购买纯信豪苑X栋X层X号房，商品房单价为每平方米1700元，房款总价为223074元。同日，安化县纯信房地产开发有限公司与李洲签订《购房补充协议》，该协议确认，李洲以彭古生名义出借资金给安化县纯信房地产开发有限公司开发“纯信豪苑”房产项目，现因安化县纯信房地产开发有限公司无力偿还现金，经协商达成如下购房协议：1.李洲以每平方米1700元的价格受让“纯信豪苑”的房产，双方通过房产局官网签订买卖合同；2.付款方式：李洲以原来通过彭古生出借给安化县纯信房地产开发有限公司的资金抵扣购房款，李洲取得购房合同及收据后，安化县纯信房地产开发有限公司收回出具给彭古生的相应借据；3.受让房产时，李洲的借款利息按原安化县纯信房地产开发有限公司承诺的利息计算至2015年第一季度，借款本金加2015年第一季度的利息抵扣购房款，2015年4月1日至今的利息不再计算用于抵扣购房款；4.安化县纯信房地产开发有限公司于2016年10月31日前支付李洲借款本金，李洲应协助安化县纯信房地产开发有限公司解除购房合同，在按约定还清借款本金的前提下，李洲自愿放弃2015年第一季度的利息以及之后的利息；5.如果安化县纯信房地产开发有限公司未在2016年10月31日前按期偿还李洲的借款，网签房屋归李洲所有，安化县纯信房地产开发有限公司配合李洲办理相关手续；如果李洲出售房屋，超出每平方米1700元的价款，买受人承担相关办证费用；如果安化县纯信房地产开发有限公司违约，不能给李洲办理房产证、土地所有权证等，李洲有权要求安化县纯信房地产开发有限公司支付2015年4月1日起至该协议签订之日止的利息。 2016年6月7日，安化县纯信房地产开发有限公司与李洲签订《解除协议书》，双方解除于2016年4月17日签订的商品房买卖合同。同日，安化县纯信房地产开发有限公司将纯信豪苑X栋X号房出售给刘建明、黄云艳，商品房单价为每平方米3048.32元，合同总价款为400000元。 2018年1月11日，安化县纯信房地产开发有限公司再次与李洲签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400299-3001），李洲受让纯信豪苑Y栋Y号房，商品房单价为每平方米2026.33元，合同总价款为289928元。 因李洲对纯信豪苑Y栋Y号房进行装修时受安化县纯信房地产开发有限公司阻拦，李洲于2018年4月2日向本院提起诉讼，要求安化县纯信房地产开发有限公司停止侵害并恢复原状。本院于2018年6月8日作出（2018）湘0923民初517号民事判决，以李洲未取得案涉Y号房屋的物权为由，驳回李洲的诉讼请求。该判决认定，双方签订商品房买卖合同后，安化县纯信房地产开发有限公司向李洲出具了购房款收据（金额为289928元）及契税、维修基金收据（其中契税4349元，维修基金5723元），李洲未实际向安化县纯信房地产开发有限公司付款。另外，该判决说明，“至于原、被告之间是否存在房屋买卖合同纠纷或者民间借贷纠纷，属于另外的法律关系，可另循途径解决。” 另查明，在（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷一案中，安化县纯信房地产开发有限公司认可双方之间存在民间借贷的事实，并主张双方之间签订的购房合同属于借款抵押合同；安化县纯信房地产开发有限公司提交的其公司会计周某甲的证言证实，李洲未实际支付购房款，商品房买卖合同上李洲的签订由李波代签，该买卖合同的签订由其按安化县纯信房地产开发有限公司法定代表人夏建军的通知经办，李洲在本案庭审中对该事实予以认可。 另外，安化县纯信房地产开发有限公司向本院提交书面意见，其陈述在2018年排除妨害纠纷案件庭审中代理律师陈述的双方之间仍存在借贷事实，与客观事实不符，系因安化县纯信房地产开发有限公司未将相关证据提交代理律师所致，安化县纯信房地产开发有限公司已实际清偿李波与李洲的借款。 本院认为，本案争议焦点：1.本案是否属于重复诉讼；2.李洲的债权是否因清偿而消灭；3.案涉商品房买卖合同的性质，该合同是否有效。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷一案中，李洲诉请安化县纯信房地产开发有限公司对其占有的纯信豪苑9栋3001号房排除妨害，本院作出（2018）湘0923民初517号民事判决，以李洲未取得案涉Y号房屋的物权为由，驳回李洲的诉讼请求。并说明双方之间是否存在房屋买卖合同纠纷或者民间借贷纠纷，由双方另循途径解决。现李洲诉请确认案涉Y号房屋的买卖合同的效力，并未否定（2018）湘0923民初517号民事判决结果，李洲提起本案诉讼，不构成重复起诉。 在（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷一案中，安化县纯信房地产开发有限公司在庭审中认可双方之间存在借贷事实，且有购房补充协议、周某甲的证言予以证实；安化县纯信房地产开发有限公司在本案中主张，双方在签订案涉Y号房屋的买卖合同后已通过银行转账和以房抵债的方式向李波清偿债务，但安化县纯信房地产开发有限公司与李波之间也存在借贷债务，安化县纯信房地产开发有限公司的前述清偿债务行为与本案的关联性存疑，安化县纯信房地产开发有限公司与李洲已通过2016年4月17日的房屋买卖合同与购房补充协议明确双方之间的借贷债务，现有证据并不能清楚表明安化县纯信房地产开发有限公司通过前述清偿行为已清偿对李洲的债务；安化县纯信房地产开发有限公司称，在前案庭审中，其未将清偿债务的相关证据提交给代理律师，导致代理律师在庭审中的陈述不实，理由明显牵强，且其清偿行为发生在前案庭审前近两个月内。综上，本院认定安化县纯信房地产开发有限公司与李洲之间的借贷债务仍然存在，对安化县纯信房地产开发有限公司所称案涉债务已清偿的辩解，本院不予采纳。 安化县纯信房地产开发有限公司与李洲于2016年4月17日签订房屋买卖合同与购房补充协议，该行为发生在安化县纯信房地产开发有限公司无力清偿借贷债务的情况下，李洲出借的借款早已届履行期限，双方在购房补充协议中明确，安化县纯信房地产开发有限公司在2016年10月31日前不能清偿借贷债务时，李洲有权取得房产，双方之间有明确的以房抵债的意思表示，双方于2016年4月17日签订的房屋买卖合同与购房补充协议应认定为以物抵债协议，不应认定为名为房屋买卖实为借款担保。安化县纯信房地产开发有限公司与李洲合意解除2016年4月17日签订的购房合同后，安化县纯信房地产开发有限公司仍未向李洲清偿借贷债务，双方于2018年1月11日重新签订案涉房屋买卖合同，应认定为双方继续履行2016年4月17日的以房抵债协议，仅仅是变更了抵债房产；周某甲的证言与前案庭审笔录也证实李洲并未实际支付购房款，仅以李波、李洲的借款抵扣购房款，并向李洲出具了购房票据。安化县纯信房地产开发有限公司与李洲于2018年1月11日签订的房屋买卖合同的性质为以物抵债协议，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 李洲与安化县纯信房地产开发有限公司于2018年1月11日签订的《安化县商品房买卖合同》（合同编号：201400299-3001）合法、有效。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告安化县纯信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员 黄 皓 二〇一九年十二月十九日 书记员 陈端科