福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初5076号 原告：福州市榕桥物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福马路五里亭70号四层，统一社会信用代码91350100154450127E。 法定代表人：罗长缨，总经理兼董事长。 委托诉讼代理人：郑霖，女，公司职员。 被告：张承钦，男，1935年7月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：张劲松，男，1973年11月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州市榕桥物业管理有限公司（以下简称榕桥物业公司）与被告张承钦、张劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕桥物业公司的委托诉讼代理人郑霖到庭参加诉讼，被告黄张承钦、张劲松经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告榕桥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年4月14日起至2019年6月30日止的物业管理服务费3355.4元；2.判令被告向原告支付逾期支付物业管理服务费的违约金11381.99元（违约金从2017年8月起暂算至2019年6月止，按应缴公共水电分摊费的日千分之三计算，在庭审中原告主动将违约金计算标准调整为月利率2%）；3.判令被告向原告支付自2017年8月起至2019年6月止的电梯使用电费及公共水电费分摊591.90元；4.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：原告系坐落于福州市晋安区岳峰新城一区的物业服务单位，被告系该小区1＃楼2701单元业主（建筑面积为105.24平方米），其于2016年10月13日办理了入住手续，入住岳峰新城一区。原告与岳峰新城一区的开发商福州市城乡建设发展总公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定坐落于福州市晋安区岳峰新城一区由原告进行物业管理，委托管理期限至本物业业主大会选聘新的物业管理企业签订《物业服务合同》时终止。原告进驻岳峰新城一区并为该小区提供物业服务，根据协议，确定物业费收费标准为：高层住宅每月每平方米1.2元。在上述物业协议履行过程中，原告本着诚实信用的原则，多年来为该小区提供了较为完善的质价相符的物业服务，并得到了大多数业主的认可，而被告在入住该小区后，自2017年4月14日起至2019年6月30日期间一直拒绝向原告缴纳物业费，欠缴物业管理费3355.4元、公共水电分摊费591.9元、违约金11381.99元。原告经多次催讨未果，遂提起诉讼。 被告张承钦、张劲松均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《临时管理规约》《前期物业管理服务合同》《房屋征收补偿安置协议书》、安置房排房通知单、业主（住户）基本情况登记表、被告身份证复印件、发票（缴款收据）、业主欠费明细表（内含物业服务费滞纳金）、催款通知书及律师函、委托书等证据，经庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。结合原告的庭审陈述，本院认定事实如下： 2016年10月13日，被告张承钦与原告榕桥物业公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定：原告为岳峰新城1区1栋2701号房的权属物业；物业管理服务收费采用包干制，按购房合同（或产权）建筑面积和高层住宅按1.2元／月／平方米的标准收取；甲方（被告）或物业使用人应于每月15日前缴纳物业服务费，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取违约金；公共用水用电费用，由全体业主每月按实按户分摊，不包含在物业管理服务费内；本合同自双方签字（章）之日起生效，至本物业业主大会选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同时终止。上述合同订立后，原告依约为岳峰新城一区持续提供物业服务至今，该物业服务期间内，被告张承钦系岳峰新城1区1栋2701号单元（属于高层住宅，建筑面积105.24平方米）的业主，其自2017年4月14日起未支付物业服务费和水电公摊费。2018年10月15日，原告向被告张承钦发出缴款催款通知书催收物业费和公共水电费分摊费用，被告张承钦仍未缴纳上述费用。2018年11月1日，原告向被告张承钦邮寄律师函，要求其支付拖欠的物业服务费和公共分摊摊费，该邮件由他人签收，依然未缴纳上述费用。 另查明，被告张承钦和被告张劲松是父子关系。被告张承钦因“年龄大、行走不便”委托其子即被告张劲松代为办理福州市晋安区岳峰新城一区1＃2701单元安置房的决算手续，该单元房业主（户主）基本情况登记表中载明被告张劲松是户主张承钦的儿子，是该户家庭常住人员。经本院上门送达应诉材料，被告张劲松居住在该案涉房屋内并签收相关材料。 本院认为，原告与被告张承钦签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费的义务。因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，应参照业主的规定处理。根据本院查明事实，原告为被告所住小区持续提供物业服务，被告张承钦是业主，被告张劲松是案涉房屋的家庭常住人员，属于其他物业使用人。两被告拖欠自2017年4月14日起至2019年6月30日止共计26个月零17天的物业服务费，每月物业服务费126.29元（1.2元/月/平方米×105.24平方米），故原告主张两被告向其支付物业服务费3355.40元，本院予以支持。两被告无故拖欠物业服务费的行为，违反合同约定，按照合同约定应向原告支付违约金，原告主张按月利率百分之二的标准计付违约金，未超过合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告应自逾期支付物业服务费之日起，以当月累计欠付的物业服务费金额为基数，按月利率2%标准计付违约金，暂计至2019年6月止两被告应付违约金550.76元（计算明细详见附件一）。原告主张两被告拖欠自2017年8月起至2019年6月止的公摊水电费（包含但不限于电梯使用电费）合计591.90元（计算明细详见附件二），公共水电费确为实际产生的费用，两被告未提出异议，本院依法予以认定，两被告应予支付。两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席裁判。 综上所述,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下： 一、被告张承钦、张劲松应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市榕桥物业管理有限公司物业服务费3355.40元以及截至2019年6月30日的违约金550.76元； 二、被告张承钦、张劲松应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市榕桥物业管理有限公司公摊水电费合计591.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费183元，减半收取计91.5元，由被告张承钦、张劲松负担。 本判决为终审判决。 审判员  林慧琴 二〇一九年十二月四日 法官助理林楠 书记员陈新建 附件一：逾期支付物业服务费的违约金计算明细表 违约金计算明细表 欠费期数欠费期间累计欠交物业费金额（元）违约金标准违约金金额（元） 12017.4.14-2017.4.3071.562%/月1.43 22017.5.1-2017.5.31197.852%/月3.96 32017.6.1-2017.6.30324.142%/月6.48 42017.7.1-2017.7.31450.432%/月9.01 52017.8.1-2017.8.31576.722%/月11.53 62017.9.1-2017.9.30703.012%/月14.06 72017.10.1-2017.10.31829.32%/月16.59 82017.11.1-2017.11.30955.592%/月19.11 92017.12.1-2017.12.311081.882%/月21.64 102018.1.1-2018.1.311208.172%/月24.16 112018.2.1-2017.2.281334.462%/月26.69 122018.3.1-2018.3.311460.752%/月29.22 132018.4.1-2018.4.301587.042%/月31.74 142018.5.1-2018.5.311713.332%/月34.27 152018.6.1-2018.6.301839.622%/月36.79 162018.7.1-2018.7.311965.912%/月39.32 172018.8.1-2018.8.312092.22%/月41.84 182018.9.1-2018.9.302218.492%/月44.37 192018.10.1-2018.10.312344.782%/月46.90 违约金计算明细表违约金计算明细表违约金计算明细表违约金计算明细表违约金计算明细表 202018.11.1-2018.11.302471.072%/月49.42 212018.12.1-2018.12.312597.362%/月51.95 222019.1.1-2019.1.312723.652%/月54.47 232019.2.1-2019.2.282849.942%/月57.00 242019.3.1-2019.3.312976.232%/月59.53 252019.4.1-2019.4.303102.522%/月60.05 262019.5.1-2019.5.313228.812%/月64.58 272019.6.1-2019.6.303355.12%/月67.10 合计550.76 附二：公摊水电费明细表 当月公摊水电费明细表 月份公摊电费欠缴金额（元）公摊水费欠缴金额（元） 2017年8月3无 2017年9月25.201 2017年10月27.400.80 2017年11月25.500.70 2017年12月14.101.00 2018年1月24.001.50 月份公摊电费欠缴金额（元）公摊水费欠缴金额（元） 2018年2月21.801.30 2018年3月24.500.90 2018年4月23.600.90 2018年5月27.901.00 2018年6月29.900.80 2018年7月30.800.70 2018年8月28.901.60 2018年9月20.904.20 2018年10月23.403.80 2018年11月25.402.10 2018年12月24.902.40 2019年1月24.002.00 2019年2月21.002.10 2019年3月25.402.40 2019年4月27.100.60 2019年5月28.601.80 2019年6月29.002.00 单项合计（元）556.3035.60 总计（元）591.9 附件三： 本案适用的主要法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。