贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初6885号原告郑贵琴，女，1981年3月8日生，汉族，户籍地贵州省毕节市，现住地贵阳市云岩区。原告张某3，男，1981年9月4日生，汉族，户籍地及现住地同上。原告张巡，男，1999年3月26日生，汉族，户籍地及现住地同上。原告张梦迪，女，2001年9月4日生，汉族，户籍地及现住地同上。原告张某1，男，2005年5月15日生，汉族，户籍地及现住地同上。原告张某2，女，2008年7月18日生，汉族，户籍地及现住地同上。法定代理人张某3，系原告张梦迪、张某1、张某2父亲。六原告共同委托代理人敖军，贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者。被告贵阳远洋房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，职务：董事长。委托代理人王晓夏，女，1985年6月29日生，汉族，住山东省邹城市，系该公司员工。委托代理人杨冠雄，男，1992年7月2日生，汉族，住贵州省开阳县，系该公司员工。原告郑贵琴、张某3、张巡、张梦迪、张某1、张某2诉被告贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称“远洋房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黎玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑贵琴及六原告共同委托代理人敖军，被告远洋房开委托代理人王晓夏、杨冠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑贵琴、张某3、张巡、张梦迪、张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条（对合同第七条的补充约定）无效；2、判令被告向原告退还违规收取的燃气、水、电、电视开通费、防盗门费、路灯费、房屋产权委托代办费合计7470元，并依法判令被告以上述款项总计为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准向原告支付资金占用损失，计算期限从2014年10月27日起至上述总计款项实际退还之日止；3、判令被告支付原告超期办理权证违约金55930元（2016年1月1日至2019年4月3日止，共计1190天，47元／天）；4、判令被告退还原告不足房屋（0.25㎡）价差1057元；5、判令被告赔偿原告未按规划修建楼梯走廊通道给原告造成通行不便损失10000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月28日购买被告开发的位于贵阳市云岩区，被告按《商品房买卖合同》向原告收取了购房款，在2014年10月27日，被告又违规向原告收取煤气、电表、水表，电视开通费、防盗门、路灯、房屋产权委托代办费共计7470元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确规定，燃气、水、电、电视等建设安装费已包含在商品房的销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，被告贵阳远洋房地产开发有限公司收取的燃气、水电、电视等安装开通费的行为违反了《商品房买卖合同》的第三章第七条第三款内容及相关文件的规定，应予以退还，并且防盗门、路灯等设施属于商品房的配套设施，其两项费用已经包含在购房款中，也不应再额外向购房者重复收取，理应一并退还该费用。被告承诺在2015年12月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在约定时间内将办理不动产转移登记的相关资料交付原告，也未按照合同约定支付违约金，且被告收取原告权证代办费后也没有去给原告代办不动产登记，最后都是原告亲自办理不动产登记，被告并没有履行代办义务，被告承诺修建楼梯通道至今未实际修建，导致原告只能绕道或与车辆混行，给原告一家老小的生活和工作带来不便，故诉至法院，请求判令如前所请。被告远洋房开辩称：合同补充协议第七条约定内容并非必然无效，三通费由法院认定，其余费用不应退还，对逾期办证违约金予以认可，计算标准应为：前360天每日按总房款的千分之五标准计算，第361天后每日按总房款的万分之一标准计算，违约天数为807天；房屋损失差按国家规定在3%以内均为合法，故不应退还，房屋存在面积差，亦会存在税差损失，房屋损失差不应退还，我方是按规划图修建房屋，不存在通行不便情形。原告当庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件、房屋不动产登记证书、备案登记表各一份，证明原告向被告购买涉案房屋事实，被告违反合同第七条约定收取原告燃气、水、电、电视开通费、防盗门、路灯费的事实，被告收取原告不动产代办费后未给原告办理不动产登记事实，被告违反合同约定逾期向原告提交办理不动产登记文书，导致原告逾期办理不动产登记证书，应支付违约金，购房合同约定面积比不动产权证书载明面积少，被告应退还多收取房款。被告对该组证据真实性无异议，但认为对于逾期办证违约金，前360天计算标准为每日为总房款的千分之五，361天之后每日为总房款万分之一；被告于2019年3月28日接到产权部门通知后配合业主办理不动产权登记证书，代办费的收取是因需要我方协助办理不动产登记证书，协助方式为我方指派工作人员到场并提供办证所需资料，业主到场系因产权部门要求。2、按揭贷款回单、房屋首付票据各一份，证明原告已支付完毕购房款。被告对该组证据无异议，表示已收到房款。3、收据，证明被告违反购房合同约定收取原告三通费、有线电视安装费、防盗门费、路灯费、产权代办费用，应予退还。被告对真实性无异议，三通费国家已经取消，但其他费用系经原告同意收取。4、被告出具的《说明》复印件一份，载明“为满足住户要求，给予住户提供通行便利，公司承诺，待规划验收合格后在图纸标注④①②处加设楼梯，③处开门。”证明被告曾向原告承诺为满足住户通行需要，会在19栋处加设楼梯，但至今未修建楼梯。被告表示对真实性有待核实。庭审后，被告提交以下证据：《关于康家楠荞项目（超出面积）置换用地规划地类的情况说明》、《会议纪要》、《紧急报告》各一份，证明逾期办证系不可抗力导致，且原告的诉请已经超过三年诉讼时效。原告表示该组证据达不到被告证明目的，不属于合同第27条约定的不可抗力情形，报告中也没有写明是不可抗力，房屋是已经修建好的，与土地置换无关，即使属于不可抗力，也没有在合同约定的时间通知原告；对于本案诉讼时效，因一直处于违约状态，故未超过。本院经审理认定如下事实：原告因购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”项目的房屋，于2013年4月28日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋面积为111.31㎡（套内建筑面积为101.7㎡）、房号为第19号楼2单元6层1号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为470619元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”第十二条约定：“（一）城市基础设施4.燃气达到按照煤气公司规定，达到规定入住率后，由煤气公司开通；5.电话通信：交付时线路付敷设到户；6.有线电视：交付时线路付敷设到户；7、宽带网络：交付时线路付敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3.双方自行约定：按本合同约定的总房款来计算套内建筑面积的单价，根据第七条约定的房款及本合同的预测面积，计算出每平米套内建筑单价，根据实测面积据实结算”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”附件五《关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定》约定“1.相关设施的位置及用途；2、其他约定。”附件十二《补充协议》第七条约定“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”合同签订后，原告以按揭贷款方式向被告支付购房款共计470619元。2014年10月27日，原告向被告支付10024.55元，该费用包含：半年物管333.93元、垃圾清运费1500元、产权费代办费1000元、印花税235.31元、测绘费151.38元、煤2890元、水1350元、电800元、防盗门600元、闭路电视800元、路灯费30元、交易333.93元。2019年4月3日，原告接到被告办证通知后前往贵阳市不动产登记中心办理并取得涉案房屋不动产权登记证书，其中载明房屋建筑面积为111.06㎡，专有建筑面积为101.7㎡，分摊建筑面积为9.36㎡。后因双方就逾期办证违约金及应否退还四通费等费用问题未协商一致，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明：远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明：远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下：一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……庭审中，原告表示其诉请第5项所涉及楼梯系共有部分，损失系其自行预估；被告通知办证时间为购房发票上载明的时间，原被告双方一致确认《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）条中所约定的“约定日期”为2015年12月31日。案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。本院认为，本案争议焦点在于：1.远洋房开收取的“四通费用”及防盗门费、路灯费是否属于煤气、电及配套设施的建设安装费用问题；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还问题；3.被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题。关于第一个焦点问题，“四通费”通常是指独立水表费、独立电表费、独立燃气费、有线电视费，根据《贵州省物价局关于城市管道煤气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、煤气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第七项“商品房买卖合同应当包含下列内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电灯配套设施的建设安装费用。”规定，防盗门费、路灯费并不包含在内。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第7条“合同第十二条年涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。”的约定变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电及附件五所列配套设施的建设安装费用的约定，但该合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。本案有关缴纳水、电、燃气、电话、电视开通等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7条无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。被告基于该附件十二补充协议第7条约定所收取的水1350元、电800元、燃气2890元、闭路电视费800元，共计5840元，因该条被确认无效，其收取上述费用亦无依据，应予退还。因被告远洋房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2014年10月27日）起计算至实际退还之日止。双方对防盗门费、路灯费、产权代办费的约定系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议，且原告已依约履行，在2014年10月27日至起诉前期间，亦未提出异议，原告现主张返还上述费用，于事实法律无据，本院不予支持。对于第三个焦点问题，土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，原告虽主张其接到办证通知时间为购房发票中载明的时间，但其并未提交购房发票予以佐证；被告自认其通知时间为2019年3月28日，考虑原告取得产权登记时间为2019年4月3日，时间间隔较近，应存在高度盖然性，故本院认定被告通知办证时间为2019年3月28日；被告在该时间通知原告办证行为已构成违约，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年6月10日倒推三年即2016年6月10日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止，为47987元（47元/天×1021天），对2016年1月1日至2016年6月9日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。对原告主张被告退还房屋面积差额损失的诉请，双方在《商品房买卖合同》第七条中约定房屋计价方式为按套计算，在第十五条中约定按套内建筑单价据实结算，原告提交的涉案房屋产权证书中载明套内建筑面积101.7㎡，与双方约定的套内面积一致，现原告主张按建筑面积退还差额损失无事实法律依据，故本院不予支持。对原告主张被告赔偿未按规划修建楼梯走廊通道给原告造成通行不便损失10000元的诉请，原告提交的《说明》系复印件，不能证明案件事实，同时，原告也未举证其损失，原告该诉请于事实法律无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告郑贵琴、张某3、张巡、张梦迪、张某1、张某2与被告贵阳远洋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第7条无效；二、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑贵琴、张某3、张巡、张梦迪、张某1、张某2水、电、燃气、闭路电视开户费，合计5840元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2014年10月27日起至上述款项实际退还之日止）；三、被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑贵琴、张某3、张巡、张梦迪、张某1、张某2逾期办证违约金47987元；四、驳回原告郑贵琴、张某3、张巡、张梦迪、张某1、张某2的其余诉讼请求。案件受理费830元（已减半收取），由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇一九年十二月十六日书记员 李安涛