海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初791号原告（申请执行人）：王某1，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：符某1，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符某2，海南国岛律师事务所律师。原告（申请执行人）：郑某，住海口市。公民身份号码：×××。原告（申请执行人）：庄某，住海口市。公民身份号码：×××。原告（申请执行人）：海口海交担保有限公司。统一社会信用代码：91460100747766127Q。法定代表人：符某3。以上三原告的共同委托诉讼代理人：云某，身份住址：海南省海口市龙华区滨海大道2号25栋502房。以上三原告的共同委托诉讼代理人：王某2，海南外经律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：张某，男，汉族，1955年10月29日出生，现住海口市美兰区和平大道16号银谷苑第七座21层A，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：潘某，海南刚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，海南刚峰律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。统一社会信用代码：914690276710669089。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：连某，海南昌宇律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭某，男,汉族，1968年4月25日出生，住山西省大同市大同经济开发区恒安街北侧城市棚户区改造工程指挥部。公民身份号码：×××。第三人（被执行人）：雷江，男，汉族。1962年12月5日出生。住海南省海口市美兰区海甸岛和平大道59号金椰都8-1-1002。公民身份号码：×××。原告王某1、郑某、庄某、海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）与被告张某、第三人郭某、雷江、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人符某1、原告海交公司、郑某、庄某的共同委托诉讼代理人王某2、被告张某的委托诉讼代理人赵某、第三人博海公司的委托诉讼代理人连某到庭参加诉讼。第三人郭某、雷江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、郑某、庄某、海交公司向本院提出诉讼请求：准许执行（2016）琼01执441号案中博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目第16栋1006房（10-C6）、1106房（11-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1605房（16-C5）；第17栋1006房（10-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1701房（17-C1）、1702房（17-C2）。事实和理由：2016年11月10日，海口市中级人民法院依海交公司、王某1、郑某、庄某的申请立案执行（2016）琼01执441号，并于2018年5月30日作出（2016）琼01执441号之三公告，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产。张某认为海口市中级人民法院查封的“逸海华庭”项目398套房产中有14套是其购买的房产，故向海口市中级人民法院提出书面异议，请求中止执行。海口市中级人民法院于2018年7月20日作出（2018）琼01执异667号执行异议裁定，中止对案外人张某购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目第16栋1006房（10-C6）、1106房（11-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1605房（16-C5）；第17栋1006房（10-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1701房（17-C1）、1702房（17-C2）的执行，共计14套房产。原告王某1、海交公司、郑某、庄某不服，因为在（2018）琼01执异667号执行异议案中，被告张某称其与博海公司于2014年1月17日共签订32份《澄迈商品房买卖合同》购买32套房屋，其中包含上述14套房屋，并提交了14份《澄迈商品房买卖合同》，合同中约定上述房屋总价款为2579440元，但被告提交的银行转账凭证显示的是苏立阳向郭某转账6000000元，并非是被告向博海公司支付的购房款。另外，被告提交苏立阳出具的《付款确认函》、博海公司出具的《委托付款函》、《收款确认函》、《收据》，并不能证明6000000元是被告向博海公司支付的购房款，因为在签订买卖合同时苏立阳与博海公司之间存在借贷法律关系，而博海公司是执行案中的被执行人，其为了逃避债务而联合苏立阳出具上述虚假证据，因此该6000000元并不是购房款而是个人借款，被告与博海公司之间并不存在真实的房屋买卖关系。退一步讲，即使被告与博海公司之间存在真实的房屋买卖关系，但被告购买32套房屋很显然不是用于居住的，其也未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。而且在被告提交的（2017）琼01执异391号《执行裁定书》中载明，贵院已经对被告另行提出执行异议的第1栋2单元405、504、505、804号和14栋206、705号房产裁定中止执行，因此被告本次提出执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。另外，被告提交的（2016）琼9023民初581号《民事调解书》是其与博海公司恶意串通达成的调解书，其目的还是为了逃避债务，而且该调解书确认的内容为被告与博海公司签订的32份《澄迈商品房买卖合同》真实有效，双方同意继续履行上述合同。显然，该调解书仅确认了被告与博海公司之间的债权债务关系，并未导致32套房屋的物权发生变动。现32套房屋仍登记在博海公司名下，被告对博海公司享有的也只是债权，不足以阻止人民法院对上述房屋物权的查封及执行。被告还提交了博海公司出具的《团购房屋交付证明书》以及物业公司出具的《物业管理服务协议》、《房屋交接书》、《收据》，上述证据均不能证明其实际占有、使用上述房屋。因为博海公司是涉案项目的开发商，涉案项目的物业公司是由博海公司聘请的，博海公司为了逃避债务联合物业公司向被告出具了上述虚假的证据，被告是否实际占有、使用涉案房屋应当以是否实际进行装修、入住为评判依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告与博海公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，即使是存在商品房买卖合同关系，被告也未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，也无证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现上述房屋登记在博海公司名下，尚未备案至被告名下，被告也未合法占有、使用上述房屋，因此被告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，人民法院应判决准许执行涉案房屋。被告张某辩称，一、原告诉称张某与博海公司之间存在的是借贷关系，而非商品房买卖合同关系，缺乏事实依据。2014年1月17日，张某与博海公司签订32份《澄迈商品房买卖合同》，购买博海公司位于海南省××县逸海华庭32套商品房，其中包含涉案的14套房产。合同签订当日，张某向博海公司支付上述32套房屋的全部购房款，共计人民币600万元。2014年8月25日，博海公司将上述32套商品房交付给张某使用。后因博海公司未按照合同约定办理商品房销售合同备案登记和预告登记手续，张某提起诉讼，海南省澄迈县人民法院在全面调查核实张某的商品房买卖合同真实有效的基础上，作出（2016）琼9023民初581号《民事调解书》。基于以上事实，张某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。另，已生效的（2016）琼9023民初581号《民事调解书》已确认，张某与博海公司签订的商品房买卖合同真实有效，张某已按照合同约定向博海公司支付了全额购房款，博海公司亦按照合同约定将上述房产交付张某使用，双方同意继续履行上述合同。以上事实足以说明，张某和博海公司之间存在真实、合法有效的商品房买卖关系，原告诉称张某与博海公司之间存在的是借贷关系，而非商品房买卖合同关系，没有证据予以证实且明显与客观事实不符，应不予支持。二、（2016）琼9023民初581号《民事调解书》系案件审理过程中张某与博海公司自愿达成的调解，现已产生法律效力，原告诉称该调解书是张某与博海公司恶意串通达成的调解书，没有证据予以证实且与明显客观事实不符，应不予支持。三、张某提交的《团购房屋交付证明书》、《物业管理服务协议》、《房屋交接书》以及达胜物业公司出具的《收据》足以证明博海公司已于2015年8月25日将涉案房产交付给张某使用，原告诉称博海公司为了逃避债务联合物业公司向张某出具虚假证据没有证据予以证实且明显与客观事实不符，应不予支持。四、贵院作出的（2018）琼01执异667号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，排除本案涉案房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，如上所述，张某在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖协议，已合法占有上述房产，支付了全部购房款，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记手续是张某的过错，故依照上述法律规定，贵院作出（2018）琼01执异667号执行裁定，中止对涉案房产的执行，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。第三人博海公司陈述，首先，博海公司与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，真实合法，且博海公司已把房产全部交付给被告。其次，原告无权对博海公司已经其同意预售且经博海公司售出的房产主张折价或者拍卖、变卖，根据海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号第三项判决，中止对涉案房产的执行是正确的。最后，博海公司和已办理交房手续的物业公司是两个独立的有限公司，两个公司之间独立经营，互不干涉，不存在博海公司联合物业公司出具虚假收据的问题，物业公司为被告办理交房手续属于购房人与物业公司之间的物业服务合同关系，并非博海公司安排执行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人郭某、雷江未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，本院就原告海交公司、王某1、郑某、庄某诉被告博海公司、郭某、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王某1、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王某1、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王某1、郑某、庄某的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭某、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王某1、郑某、庄某向本院申请强制执行。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划博海公司、郭某、雷江在92082659元范围内的银行存款，或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄某、郑某、王某1与被执行人博海公司、郭某、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。张某因本院已查封的上述398套房产中含有其购买的第16栋1006房（10-C6）、1106房（11-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1605房（16-C5）；第17栋1006房（10-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1701房（17-C1）、1702房（17-C2），向本院提出执行异议，要求对涉案房产停止执行并解除查封。本院作出（2018）琼01执异667号执行裁定书，裁定：中止对张某购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目第16栋1006房（10-C6）、1106房（11-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1605房（16-C5）；第17栋1006房（10-C6）、1206房（12-C6）、1306房（13-C6）、1406房（14-C6）、1506房（15-C6）、1701房（17-C1）、1702房（17-C2）的执行。王某1、海交公司、郑某、庄某不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年3月15日、2013年6月27日和2013年8月15日，原告海交公司分别同意博海公司办理“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、2、4、5、6、7、8、9、18、19、21号楼和11、12号楼的商品房预售许可证并公开销售商品房，但要求商品房预售许可证的备案账户必须是博海公司在农行海甸支行开户的、账号为21-225001040013879的还款账户。2013年3月30日、2013年7月18日和2013年9月6日，澄迈县住房保障与房产管理局分别颁发了“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、4至9、18、19、21号楼和11、12号楼的房产预售许可证，房产预售许可证上所载明的预售监管账号为农行海甸支行225001040013879。再查明，2016年4月27日海南省澄迈县人民法院作出（2016）琼9023民初581号民事调解书，张某与博海公司达成调解协议，其内容为：一、双方确认张某是购买博海公司位于海南省××县逸海华庭第1栋402房、405房、504房、505房、605房、804房、805房，第14栋206房、705房，第16栋1006房、1106房、1206房、1306房、1406房、1506房、1605房，第17栋1006房、1206房、1306房、1406房、1506房、1701房、1702房，第25栋101房、1003房、1103房、805房、905房、1005房、1105房、1205房、1206房共计32套房产的实际购房人，张某与博海公司签订购买上述32套房产的32份《商品房买卖合同》均合法有效，双方均愿意继续履行，张某已依约付清了上述32套房产的全部购房款人民币陆佰万元（￥6000000元），博海公司已于2014年8月25日将上述32套房产交付给张某使用。二、张某在签订上述32套房产《商品房买卖合同》后已将上述32套房产销售备案、预告登记的全部材料交付给了博海公司，由博海公司负责办理上述32套房产销售备案和预告登记手续，但博海公司未依约为张某办理销售备案和预告登记手续，现博海公司同意在2016年6月1日前为张某办理完毕销售备案、在2016年7月1日前为张某办理完毕预告登记手续。三、博海公司同意在2016年12月31日之前为张某办理完毕上述32套房产的房产证和土地证。该调解书已发生法律效力。再查明，2014年8月25日，博海公司出具《团购房屋交付证明书》，其中载明张某自2014年8月25日起接管团购房屋。2014年8月25日，澄迈达胜物业服务有限公司出具《房屋交接书》，其中载明张某接管32套房屋，物业费从2014年9月至2015年8月预付1年。32套房屋面积1964.27平方米，每月物业费2357.12元，享受半价优惠，12个月实缴物业费14142.74元。同时，正式接收到物业公司交付32套房屋入户门钥匙各1套，共32套。同时，张某与物业公司针对该32套房屋签署了《物业管理服务协议》。同时，物业公司还出具了NO.5016229《收据》载明今收到张某2014年9月至2015年8月共12个月物业费。以上事实有本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决书、海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书、本院（2016）琼01执441号执行裁定书、本院（2016）琼01执441号之三公告、本院（2018）琼01执异667号执行裁定书、海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初581号民事调解书、《澄迈商品房买卖合同》《团购房屋交付证明书》《房屋交接书》《物业管理服务协议》《收据》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”予以综合分析。本案中，生效法律文书（2016）琼9023民初581号民事调解书已确认张某是涉案房屋的实际购买人，张某与博海公司之间的《商品房买卖合同》均合法有效。张某已向博海公司支付了全部购房款。且该些《商品房买卖合同》均系在人民法院查封之前订立，博海公司已将涉案房产交付张某使用。同时本案没有证据显示涉案房产未办理过户登记系张某自身过错，故张某就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告王某1、海交公司、郑某、庄某诉请准许执行涉案房产不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王某1、海口海交担保有限公司、郑某、庄某的诉讼请求。案件受理费27435.52元，由原告王某1、海口海交担保有限公司、郑某、庄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 杜 蕾审判员 王春芬人民陪审员 李达水二〇一九年十二月五日书记员 陈麒吉速录员 庄翠玲附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。