中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监204号申诉人（利害关系人）：程中虎，男，1974年2月27日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。申请执行人:交通银行股份有限公司连云港分行。住所地江苏省连云港市海州区海连中路141号。负责人：王璐，该分行行长。委托诉讼代理人：蔡安明，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓妤，江苏君劭律师事务所律师。被执行人：连云港诺安贸易有限公司。住所地江苏省连云港市海州区海连中路145号中恒大厦703室。法定代表人：杨家梅，该公司执行董事。被执行人：杨家梅，女，1963年6月8日生，汉族，住。被执行人：王永强，男，1962年12月31日生，汉族，住。被执行人：吉文玮，男，1970年11月19日生，汉族，住。被执行人：王丽娟，女，1971年2月8日生，汉族，住。被执行人：连云港富舟投资有限公司（原连云港富舟投资担保有限公司）。住所地江苏省连云港市海州区通灌路。法定代表人：孙明，该公司执行董事。申诉人程中虎不服江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）（2017）苏执复246号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称连云港交行）与连云港诺安贸易有限公司（以下简称诺安公司）、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、连云港富舟投资有限公司（以下简称富舟公司）金融借款合同纠纷一案，江苏省连云港市中级人民法院于2014年3月10日作出的（2013）连商初字第0165号民事判决已经发生法律效力。该判决判令：（一）诺安公司偿还连云港交行借款本金7999741元及利息、罚息（自2013年3月19日起至2013年9月18日止，以800万元为本金，按年利率8.4%计算；自2013年9月19日起至该判决确定给付之日时止，以7999741元为本金，按年利率12.6%计算罚息；复利部分按合同约定计算）、律师费5000元；（二）杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司对上述债务承担连带清偿责任；（三）连云港交行有权就吉文玮、王丽娟位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1114号房屋在登记金额范围内优先受偿。（四）案件受理费70322元，保全费5000元，公告费600元，合计75922元，由诺安公司、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司连带承担。判决进入执行程序后，连云港中院在确认江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1114号门面房（建筑面积：472.87㎡）（以下简称涉案房屋）承租人程中虎已经支付2014年租金，还未支付2015年租金的情况下，告知程中虎停止支付租金。随后对涉案房屋进行了评估，评估价为907.06万元。估价报告编号：常地房（2015）（连估）字第185号房地产估价报告。该评估报告已向连云港交行送达。因吉文玮无法直接送达，该院依法于2015年5月27日在《连云港日报》B1版进行公告送达。公告期满后，双方当事人未对该评估报告提出异议。上述房产经三次拍卖，由案外人田凯以618万元竞拍购得。上述涉案房产拍卖成交后，承租人程中虎拒绝迁出，要求补偿其承租房产的装璜价值。2016年7月20日，连云港中院再次委托评估，江苏常地土地房地产评估有限公司（以下简称常地公司）作出常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，将上述房产的装修及不可移动的附属设施价格评估为109.8494万元。2017年7月14日，连云港中院作出（2014）连执字第00318号执行通知书，决定将装璜费用从涉案房产拍卖款中折价后返还给程中虎，返还价值为70.303616万元。连云港交行对(2014)连执字第00318号执行通知书不服，向连云港中院提出异议，请求撤销（2014）连执字第00318号执行通知书给付程中虎装横损失的内容。理由为连云港交行的抵押权早于涉案房屋的租赁合同成立，应优先于租赁，程中虎的装修损失应向房屋所有人主张。程中虎答辩称，房屋的装修与房屋构成法律上不可分割的一部分，在处理不动产时是无法分割处理的，法院对装修价值进行了评估，在实现抵押权过程中应当将该装修所折抵的价款赔偿给程中虎。本案中，程中虎从未恶意占有该房屋，也没有对房屋进行实际经营，只是为了获得其应当获得的装修补偿款，由于法院的执行程序存在瑕疵和一些不作为的行为导致程中虎遭受了巨大的损失；在2014年4月23日法院的谈话笔录中明确表述2014年租金已经付完，法院未向程中虎送达相关协助执行通知书，吉文玮的代理人每月月底都会到案涉房屋收取租金，导致饭店于2015年上半年就已经正式停业。连云港中院查明，2012年11月19日，本案被执行人吉文玮将涉案房屋租赁给程中虎，租赁期限为10年，自2012年12月26日起至2022年12月25日。另查明，田凯与程中虎房屋租赁合同纠纷一案，江苏省南京市江宁区人民法院作出(2016)苏0115民初16580号民事判决，判令程中虎于判决发生法律效力之日起10日内向田凯支付位于江苏省南京市江宁区株陵街道上元大街31号亲水湾花园1113号、1114号房屋占有使用费(该占有使用费自2015年12月26日起至程中虎将上述房屋交付给田凯止，按照程中虎与吉文玮于2012年11月19日签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准计算)。江苏省南京市中级人民法院以（2017）苏01民终4573号民事判决予以维持。连云港中院认为，连云港交行与吉文玮、王丽娟之间的抵押合同早于吉文玮与程中虎之间的租赁合同，故连云港交行享有的抵押权仅限于抵押登记的涉案房屋，其对程中虎后来对涉案房屋装潢部分财产并不享有抵押权。故在处置涉案房屋时，其对装潢部分的价款并不享有优先受偿权。其次，涉案房屋与其装潢及不可移动的附属设施属为不可分物，故在该院执行中，涉案房产应与装潢及不可移动的附属设施一并处置。因相关财产处置经过三次拍卖两次降价，故装潢及不可移动的附属设施的价值亦应在评估价的基础上相应降价后向程中虎支付装潢损失。故对连云港交行作出（2017）苏07执异33号执行裁定，驳回连云港交行的异议请求。连云港交行不服连云港中院作出的（2017）苏07执异33号执行裁定，向江苏高院申请复议，请求撤销连云港中院（2017）苏07执异33号执行裁定。主要理由为：（一）关于事实认定。1.2014年4月23日，连云港中院与程中虎谈话时，程中虎明确表示2015年租金未付，法院告知其不向出租人支付租金；同时法官还告知程中虎，如果租赁在抵押之后，在实现抵押权时，租赁协议解除，其损失可另行向出租人主张。2.在执行程序拍卖抵押房屋时，淘宝上发布的拍卖公告中明确“本次评估包含房屋自身占用的或应分摊的土地使用权价格及房地产不可分割的满足其使用功能的水电气以及配套的所有相关辅助设施的价值，不包含装修价值。”（二）关于法律适用。1.关于装修款的返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案不应对装修补偿。另，连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值，也就意味着拍卖款项不包括装修价值，故法院要求连云港交行从拍卖款中支付装修费用没有事实与法律依据。2.关于扣划租金问题。程中虎向吉文玮支付了截止2015年12月25日的房屋租金，但2014年4月23日，连云港中院就已告知其不要向任何人付租金，但程中虎仍向出租人付了租金，由此产生的责任应由程中虎承担。江苏高院查明，2013年12月17日连云港中院作出（2013）连商初字第0166号民事调解书，该调解书第三项明确“原告交通银行股份有限公司连云港分行有权对吉文玮所有的位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街33号亲水湾花园1113号房地产优先受偿。”2015年4月17日，连云港中院出具（2015）连中法司鉴委字第00049、50号司法评估委托书，委托常地公司对吉文玮、王丽娟所有的位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1幢113、114号房屋进行评估。该公司出具常地房（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告，采用市场比较法，得出评估结果。2016年5月31日，连云港中院出具（2014）连执字第00318号函致常地公司。称：因该两套门面房涉及室内装潢，故，常地公司接此函后，将该室内装潢的市场价值予以单列。2016年7月20日，该公司出具常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，用成本评估法，对装修及不可移动的附属设施估价为：1098494元。2016年8月25日，连云港中院作出（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定，认为之前评估报告中包含装修价值，但没有单列。裁定连云港交行退还执行款748171.08元。2016年12月，案涉房屋买受人田凯在江苏省南京市江宁区人民法院起诉程中虎，要求程中虎按照2012年11月19日与吉文玮签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准支付自2015年11月2日起的房屋占有使用费至程中虎将位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1幢113室、114室房屋交付给其止。程中虎在庭审中称：其将房租交付到2015年12月25日。连云港中院在2014年3月到涉案房屋来调查的时候，明确告知自此之后程中虎不要将房租交给任何人，也没有明确此后的房租交给谁。但是当时程中虎的租金已经提前缴纳到了2015年12月25日。又称：2016年2月29日连云港中院确实向程中虎发出公告要求其迁出，但当时程中虎就提出异议，因为其有装修价值，不同意迁出。另外田凯从未向程中虎联系，程中虎也是在2016年2月29日的时候才知道涉案房屋已经转手了。还称：在拍卖公告中有一行小字，明确载明涉案房屋拍卖的款项中不包含装修价值，所以田凯并没有支付房屋的装修款，所以根据该条程中虎不同意将房屋交付给田凯。2018年1月24日，该案生效判决已由江苏省南京市江宁区人民法院执行完毕。江苏高院认为：（一）关于连云港交行是否应当返还装修款问题。2015年4月17日，连云港中院出具（2015）连中法司鉴委字第00049、50号司法评估委托书并未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉的113、114号房屋采用市场比较法，得出其房地产市场价值的评估结果。结合连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值，故连云港中院作出（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定，以原评估包含装修价值为由，裁定连云港交行退还执行款748171.08元，没有事实与法律依据，应予以撤销；（二）关于连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间租金问题。本案中，虽然在2014年4月23日，连云港中院与程中虎谈话过程中，要求程中虎不向任何人支付租金，但该院并未下达相应的法律文书。程中虎作为案涉房屋的承租人，为了正常经营，依约向当时的房屋权利人支付租金，并未违法相关强制性规定。连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间的租金，没有事实与法律依据，不予支持。2018年3月5日，江苏高院作出（2017）苏执复246号执行裁定，裁定：（一）撤销连云港中院（2017）苏07执异33号执行裁定；（二）撤销连云港中院（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定；（三）驳回连云港交行请求扣划程中虎租金的复议请求。程中虎不服江苏高院（2017）苏执复246号执行裁定，向本院申诉，主要理由如下：1.常地公司回函能够证明（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告包含了装修价值。2.连云港中院拍卖公告中表述涉案房屋的评估价值不包含装修价值与事实不符，系法院拍卖公告有误。3.常地公司（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告本身也能够证实涉案房屋的评估价值包含装修价值。4.江苏高院未经听证程作出（2017）苏执复246号执行裁定书程序不合法。连云港交行向本院提交书面意见称，江苏高院（2017）苏执复246号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，程中虎将常地公司2018年6月13日的《回函》作为新证据并提出再审申请，缺乏法律依据，应当驳回程中虎的申诉。主要理由如下：1.程中虎提出再审申请的材料不构成“新证据”。2.各方当事人对涉案房屋拍卖价格中不包含装修价值均不持异议。（1）法院拍卖公告明确涉案房屋拍卖时不含装修价值；（2）申诉人也明确认可涉案房屋拍卖时不含装修价值；（3）个别言词不能否认法院拍卖公告的效力。3.申诉人无权提出装修补偿的执行异议。（1）申诉人承租抵押在先的房屋为甘冒风险之行为；（2）基于租赁关系，装修损失应由申诉人自担或与出租人分担。（3）承租抵押房产的装修损失依法应由申诉人自行承担；（4）抵押房产处置价款不能用于偿还普通债权；（5）申诉人也不能证明其享有装修补偿权利。4.江苏高院执行裁定程序合法。本院在审查中查明的事实与江苏高院基本一致，另查明以下事实，2018年3月5日，江苏高院作出（2017）苏执复246号执行裁定书。在本案裁定后，2018年6月13日，常地公司向连云港中院回函：明确回复其公司出具的常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告的室内装璜价值109.8494万元确定包含在常地房（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告的评估总价内。本院认为，本案的争议焦点为连云港交行应否返还程中虎对案涉房屋的装修款。对此问题,有赖于案涉各方当事人之间的法律关系的厘清。具体分析如下：第一，程中虎基于租赁权主张装修费用，系其与出租人之间的租赁法律关系，属于实体争议。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修……因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。”即租赁期内的装修费用应由出租人或者承租人还是双方共同分担，需根据具体情形进行实体认定。其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押权人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。可见,我国法律对抵押后出现房屋租赁关系，基于不同的情况有不同的责任承担情形。本案中承租人程中虎应根据法律规定主张实体权利，在实现抵押权的执行程序中无法解决。第二，连云港交行与被执行人之间系实现抵押权的法律关系。即本案依据生效法律文书将抵押物变现使连云港交行实现抵押权。经审查，连云港中院委托评估时未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉的113、114号房屋采用市场比较法，得出其房地产市场价值的评估结果。并且，连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值。申诉人认为拍卖公告中的上述内容系公告瑕疵没有充分证据予以证实。即使常地公司2018年6月13日向连云港中院回函，明确“第722号房地产估价报告的室内装潢价值1098494元确定包含在常地房（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告的评估总价内”也不足以推翻江苏高院的复议裁定。第三，关于江苏高院复议审查中未听证是否合法问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”。依据该规定，是否听证，属于法院审查内容。江苏高院认为本案争议焦点清晰，案情较为简单，未进行听证，没有违反法律规定。另外，关于程中虎就本案终审判决向本院申请再审的问题，不属于执行案件的审查范畴。综上，申诉人程中虎的申诉理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回程中虎的申诉请求。审判长  刘慧卓审判员  于 明审判员  薛贵忠二〇一九年十二月九日法官助理刘丽芳书记员陈晓宇