重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初23581号原告：邓强，男，1994年7月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：邓朝扩，男，1962年10月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邓强，住重庆市渝北区，系邓朝扩儿子。原告：周良惠，女，1975年10月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邓强，住重庆市渝北区，系周良惠儿子。原告：邓想议，男，2006年8月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人：邓朝扩，住重庆市渝北区，系邓想议父亲。委托诉讼代理人：邓强，住重庆市渝北区，系邓想议的哥哥。被告：重庆隆都企业管理咨询有限公司，住所地：重庆市江北区港城东路2号2幢-1-1，统一社会信用代码91500105050372427P。法定代表人：陈俊瑞，执行董事。委托诉讼代理人：周燕，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长伟，重庆钜沃律师事务所律师。原告邓强、邓朝扩、周良惠、邓想议与被告重庆隆都企业管理咨询有限公司（以下简称隆都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓强、邓朝扩以及三原告共同委托诉讼代理人邓强，被告隆都公司的委托诉讼代理人周燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓强、邓朝扩、周良惠、邓想议向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金161956.71元（计算方式：10381.83元/月×2018年10月1日至2018年12月31日期间3个月＋14534.58元/月×2019年1月1日至2019年9月30日期间9个月）；2、请求法院判决被告支付原告违约金30124元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：以原告为甲方、被告为乙方于2014年10月29日签订了《商铺租赁合同》,约定将位于重庆市北部新区吉兴路3号【1号商业】二段30号商铺出租给被告,租期为十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止,2016年1月1日至2018年12月31日月租金为10381.83元,2019年1月1日至2011年12月31日月租金为14534.58元,以一个季度为交租期,被告每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日交纳下一季度的租赁费用及物业管理费。合同第五条第6款约定,乙方按时交纳租金,逾期交付租金的每逾期一日,乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；如逾期30日甲方有权解除合同,并收回房屋。合同签订后,原告依约将商铺交付给了被告,2018年11月15日渝北区人民法院判决被告向原告支付到了2018年第三个季度的租金,原告向渝北区人民法院申请强制执行后,被告按时履行了判决内容,并已全部履行完毕。依据合同约定,2018年9月30日被告应支付下一季度租金,被告至今已有四个季度租金未支付给原告,原告与被告交涉后,被告仍然拒付。原告认为被告未依约向原告支付租金的违约行为违背了履约的诚信原则和合同的约定,依法应当承担违约责任。遂起诉。被告隆都公司辩称，1、被告并未与原告就案涉房屋签订租赁合同，双方未成立租赁关系。原告主张的租赁合同，被告不知情，且合同中加盖的印章并非被告的印章；2、原告并未实际交付案涉房屋，被告未找到租赁物交付凭证。被告未实际占用房屋。3、原告主张的违约金计算方式不合理，若认定租赁关系成立，违约金应按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，双方未成立租赁关系，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：四原告系位于重庆市北部新区吉兴路1号附30号房屋的产权人。2015年5月19日前，被告公司名称为重庆隆都投资管理有限公司。2014年10月29日，以四原告为出租方（甲方）与被告为承租方（乙方）就上述房屋的租赁事宜签订《商铺租赁合同》，约定，乙方可以自行经营或向他人出租；第2.1条，租赁期限为十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；第3.1条租金标准：第一年至第三年为10381.83元/月、第四年至第六年为14534.58元/月；第3.2条，租金按季度支付，乙方于每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日交纳下一季度的租赁费用及物业管理费；第3.3条，签订合同之日起三个工作日内乙方需向甲方交纳1个月的租金（即人民币10381.83元）作为按期支付租金的保证金；第5.6条，按时交纳租金，逾期交付租金的每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金，如逾期30日甲方有权解除合同，并收回房屋。尾部有原告签字捺印、被告加盖合同专用章予以确认。被告于2015年1月12日向原告邓强转账10381.83元，后又分别于2016年4月6日、2016年7月5日、2016年10月8日、2017年1月5日、2017年4月7日、2017年7月7日，每次转账31145.58元。被告认可该账户系其所有，但不清楚打款用途，无法证明曾就案涉房屋向原告支付过租金。另查明，2018年9月4日，邓强、邓朝扩、周良惠、邓想议将隆都公司诉至我院，要求支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金以及违约金，我院作出（2018）渝0112民初19562号民事判决书，判令隆都公司支付租金124581.96元以及相应的违约金。2018年12月7日，该案判决书发生法律效力，邓强等人申请执行，隆都公司同意分期履行。庭审中，被告陈述其股权以及管理层均发生过变动，对于案涉租赁合同并不知情，并非被告加盖的印章，并申请对合同中加盖的“重庆隆都投资管理咨询有限公司”的合同章进行鉴定，同时，其陈述在2018年9月30日之后没有向原告支付过款项。关于违约金计算标准，根据原告提交的计算详情单显示，原告按照年利率24%的1.3倍，计算至2019年9月30日。上述事实，有双方当事人的陈述、商铺租赁合同、档案查询结果、重庆市商品房买卖合同、生效判决书、生效证明、执行笔录、银行流水等证据在案佐证。本院认为，本案的主要争议焦点为：原被告之间是否存在合法有效的房屋租赁关系。对此，本院评析如下：1、2015年5月19日，被告名称进行变更，变更前为重庆隆都投资管理有限公司。2014年10月29日，重庆隆都投资管理有限公司作为承租方与原告签订案涉租赁合同，且在合同尾部加盖“重庆隆都投资管理有限公司”合同专用章，即案涉租赁合同的主体即为本案原被告。2、被告辩称其对于案涉合同并不知情，但从原告邓强的银行流水明细显示，租赁合同签订之后，被告多次向邓强转款，转账的金额与合同约定的租金金额一致。同时，被告称无法证明上述款项系其向原告支付的案涉租金，但未举证证明双方存在其他交易行为，对其辩解意见，本院不予采纳。3、我院（2018）渝0112民初19562号民事判决已对案涉租赁合同具有合法性、有效性作出认定，且已发生法律效力，被告亦同意履行该案民事判决书确定的义务。综上，原被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。对被告提出的鉴定申请，本院不予准许。被告作为承租人，应向原告支付租金，2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为161956.71元（10381.83元/月×3个月＋14534.58元/月×9个月），被告自认2018年9月30日后未向原告支付过款项，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告逾期支付租金，按约应向原告支付违约金。合同约定违约金标准过高，原告按照年利率24%的1.3倍进行计算于法无据，本院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，针对不同时间段依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算。按照合同约定，2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金31145.49元、2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金43603.74元、2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金43603.74元、2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金43603.74元分别应于2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月30日支付，故违约金计算方式为：以31145.49元为基数，从2018年10月1日起至2019年8月19日止，及以43603.74元为基数，分别从2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以161956.71元为基数，从2019年8月20日起至2019年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算。故对原告该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告重庆隆都企业管理咨询有限公司在本判决生效后三日内支付原告邓强、邓朝扩、周良惠、邓想议2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金161956.71元；二、被告重庆隆都企业管理咨询有限公司在本判决生效后三日内支付原告邓强、邓朝扩、周良惠、邓想议违约金，计算方式为：以31145.49元为基数，从2018年10月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以43603.74元为基数，分别从2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以161956.71元为基数，从2019年8月20日起至2019年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍进行计算；三、驳回原告邓强、邓朝扩、周良惠、邓想议的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4140元，因适用简易程序减半收取2070元，由被告重庆隆都企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶立二〇一九年十二月二十五日书记员  马瑞