北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59708号原告：周学丽，女，1973年7月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。被告：谢香亭，女，1945年12月28日出生，汉族，北京市第五十五中学退休教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方义金（被告谢香亭之夫），1939年5月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告周学丽（以下简称原告）与被告谢香亭（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白涛、被告及其委托诉讼代理人方义金，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金818000元。事实和理由：2016年12月4日，被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区幸福二村某号楼2门101号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价为818万元。合同第十条约定，任何一方不履行合同约定义务的，应按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。第十四条约定，本合同的补充协议与本合同有同等法律效力。2017年1月8日双方签订《补充协议》，约定被告承诺将所出售房屋地下室交付原告使用，同时约定了该补充协议为房屋买卖合同不可分割的组成部分。此后，原告按约履行协议，但被告拒不履行交付地下室使用权的合同义务，对原告的生活居住造成重大不利影响。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，我没有违约。原告起诉我的是所出售房屋的地下室，涉案房屋下面没有地下室，我也没有向原告承诺过给她所出售房屋的地下室，另外我方也没有给原告造成任何损失。即使法院认定我方违约，我也认为违约金过高要求酌减。我想再说明一下，我们确实在楼里面借用了一个地下室，但是涉案房屋没有有使用权的地下室，该事实已经经过法院判决。如果原告还认为涉案房屋有地下室，请原告举证。原告要求违约金的事实不存在，诉讼内容不能成立，而我也没有承诺过将所出售的房屋的地下室移交给原告，所以我没有违约。本院经审理认定事实如下：2016年12月4日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋建筑面积97.39平方米，成交价格为818万元，其中房屋主体价格为465万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为353万元。合同约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。2016年12月5日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方友好协商同意，甲方承诺该房屋地下室使用权移交于乙方。2016年12月26日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《补充协议》，约定甲方承诺此房屋地下室使用权移交于乙方，此地下室甲方自买房之日起一直使用，无产权，以后由乙方继续使用。2017年1月8日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定主要内容同原、被告于2016年12月26日签订的《补充协议》一致。2017年2月16日，原告取得了涉案房屋的所有权证书。2018年4月28日，原告以房屋买卖合同纠纷为案由将被告诉至本院，要求被告将涉案房屋的地下室交付给原告使用并支付逾期迁出户口违约金。该案审理过程中，本院曾对原告所述涉案房屋地下室进行现场勘验。经勘验，原告所指认地下室未显示门牌号，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司称根据物业台账登记，涉案房屋并没有交纳地下室物业费的记录，物业不知道涉案房屋配有地下室。勘验笔录中载明的地下室具体位置为幸福二村某号楼2单元下楼梯后左手边西起第3间（两侧相邻地下室门牌号分别为006号和008号）。2018年12月17日，本院作出（2018）京0105民初36363号民事判决书，判决被告向原告支付逾期迁户口违约金十万元。该判决中以“关于地下室使用权交付，因原、被告双方在《补充协议》中未明确约定应交付的地下室的具体位置，且结合本院现场勘验及天鸿物业公司所述，现有证据无法认定101号房屋配有一个有使用权的地下室，故原告关于交付地下室的诉请，缺乏事实依据”为由判决驳回了原告要求将涉案房屋地下室交付其使用的诉讼请求。上述判决作出后，被告不服该判决书中关于户口迁出违约金的内容，提起上诉。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终3975号民事判决书，判决撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36363号民事判决书，驳回原告之诉讼请求。本案中，本院询问被告是否认可（2018）京0105民初36363号案件勘验笔录中所描述的地下室位置即为双方补充协议中约定的地下室时，被告当庭表示拒绝回答，称补充协议约定的是把开发商借给其使用的地下室出借给原告。但本院询问被告主张的借用给被告地下室的具体位置时，被告当庭表示拒绝回答，并主张其借给原告的地下室与原告主张的地下室不是一个地下室，因为涉案房屋没有配备地下室，而原告按照补充协议中约定主张的是“此房屋地下室”。后，法院再次询问被告双方约定的地下室是指哪个地下室时，其表示就是其借用的这个地下室。被告提交《商品房购销合同书》、《房屋分配通知单》各一份，欲证明涉案房屋没有配备地下室。就地下室面积，原告表示不清楚，被告表示拒绝回答。经询，被告称在双方签订补充协议时被告带原告现场看过协议中所约定的地下室，但本院询问其带看的地下室位置是否是（2018）京0105民初36363号案件勘验笔录中所描述的地下室位置时，其表示拒绝回答，并表示如果法院再次组织勘验补充协议中约定的地下室位置，其也不配合。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、民事判决书、笔录、《商品房购销合同书》、《房屋分配通知单》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方应据此履行。被告认可在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后未向原告交付过地下室的使用权，违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。被告虽主张其购买涉案房屋时就没有配备相应的地下室所以无法向原告交付，但签订《补充协议》时被告仍作出将“此房屋地下室”使用权移交原告的承诺，在（2018）京0105民初36363号案件及本次诉讼中，被告均又以“此房屋地下室”的字面表述与涉案房屋没有配备地下室的事实不符为由拒绝履行该合同义务，明显违背诚实信用原则。故，被告以涉案房屋不存在配套的地下室为由拒绝向原告支付违约金的主张理由牵强、自相矛盾，本院不予采信。原告曾以起诉的方式要求被告交付地下室，但被告在（2018）京0105民初36363号案件发表答辩意见时明确表示拒绝，故应当视为原告已经向被告进行了催告。经催告后，被告仍拒绝履行合同义务，故原告要求被告按照《北京市存量房屋买卖合同》第十条第五款的要求支付违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。当事人双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就违约金的计算标准，被告主张违约金标准过高，要求法院酌减。本院认为，原告虽未对其存在实际损失进行举证，但违约金除了填补守约方的损失外，还应具有一定的惩罚性质。故，被告应当向原告支付违约金的数额本院结合双方合同履行情况、被告的违约行为、本案审理情形等情况综合考虑予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谢香亭于本判决生效之日起七日内向原告周学丽支付违约金二十万元；二、驳回原告周学丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11980元，由原告周学丽负担7680元（已交纳），被告谢香亭负担4300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  于 婷审 判 员  吴克孟二〇一九年十二月十八日法官助理  赵晓琳书 记 员  于城明