陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15302号上诉人（原审被告）：范红英，女，汉族，1961年1月22日出生，居民，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吴艳林，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建美，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：范珊瑞，男，汉族，1939年4月13日出生，西安财经学校学校职工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张涛，陕西博硕律师事务所律师。上诉人范红英因与被上诉人范珊瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，范珊瑞与范红英之父亲系同胞兄弟，范红英系西安市雁塔区东八里村村民，范珊瑞系西安财经学院职工，已退休。本案争议房屋位于西安市雁塔区，属于范珊瑞所在单位西安财经学院给范珊瑞的福利房，通过购买方式取得。2009年4月17日，范珊瑞与西安财经学院签订购房协议书，协议约定，西安财经学院通过集资建房的办法建设经济适用房，以满足职工基本住房需要，根据西安财经学院有关规定以及相关政策，范珊瑞选定购买本案房屋，建筑面积119.37平方米，预售价暂定2300/平方米（预售价最终按照西安市房改办批复为准），房款采取分期支付方式，选房后支付暂定总房款的30%，计人民币82365元，工程至正负零在规定时间内支付暂定房价款的30%，计人民币82365元，房屋封顶支付暂定房价款的30%，计人民币82365元，竣工验收交房屋钥匙，在规定时间缴纳剩余10%，计人民币27456元；该协议约定，本案房屋具有社会保障性质，以自住为目的。房屋取得所有权后不得随意出售，如出售优先出售给西安财经学院。本案在审理过程中，鉴于房屋性质特殊，且属于高校通过集资方式由职工购买的福利性住房，原审法院依法就房屋情况向西安财经学院房屋管理部门进行调查，经调查得知，本案房屋属于高校给职工的保障性福利集资住房，按照经济适用房进行建设，目前建成后未办理产权转移手续，产权仍属于西安财经学院，未办理过分户权属证书，并确认西安市雁塔区按照购买协议由范珊瑞购买，该房屋学校不允许上市交易。原审法院向房地产登记管理部门查询房产登记记录，经查，本案争议房屋在房地产登记管理部门没有任何登记信息，经询问工作人员了解到本案争议房屋并未办理初始登记及分户登记。关于本案房屋争议，审理中，范珊瑞提交了购房协议及四次交纳房款收据，合计交纳房款金额247097元，收款单位为西安财经学院，交款人为范珊瑞。对此，范红英向法庭提交范红英与范珊瑞、范枫（范珊瑞之女）通话记录及存款、转账记录，证明其与范珊瑞就房屋买卖达成协议，并先后多次向范珊瑞支付购房款412670元，范珊瑞对此不予认可。经审查，范红英与范珊瑞、范枫通过电话沟通方式提及本案房屋买卖、房款支付事宜，但并未涉及房屋总价款，房屋过户办理，更名等具体买卖问题。范珊瑞于2018年7月起诉至西安市雁塔区人民法院称，自1998年以来，范珊瑞与其爱人一同去海南女儿家居住，期间回来短暂居住。2010年底，范珊瑞在单位购买位于西安市雁塔区西安财经学院家属院6号楼610903房屋，委托朋友代领房屋钥匙，并委托范红英保管。期间，范珊瑞回来后发现范红英在装修范珊瑞房屋，质问其时，范红英提出因拆迁无处居住，恳求短暂居住在范珊瑞房屋内，将来范珊瑞需要居住时立即无条件向范珊瑞交付房屋，愿意将装修部分抵作使用期间房租。鉴于亲戚关系，范珊瑞同意范红英暂时居住。如今，范珊瑞与爱人于2018年6月7日左右回到西安居住，要求返还房屋时范红英拒绝返还。现范珊瑞要求范红英返还非法占有的位于西安市雁塔区屋，并承担本案诉讼费。范红英辩称，范珊瑞常年居住在外地，范红英之父是范珊瑞的亲哥哥，范红英一直在八里村居住。范珊瑞1998年后定居海南。2010年范珊瑞找到范红英希望范红英购买本案房屋，基于亲情维系目的，范红英同意购买。范珊瑞收取房款后，范红英于2011年装修居住八年。买卖行为对双方有约束力。范珊瑞收取范红英支付的房款，2010年购房时向范珊瑞账户转账27万元，2011年1月20日直接向西安财经学院交纳2.7万元，2013年5月3日向范珊瑞支付10万元。范红英居住八年时间，为何不提出异议，为何在西安房价涨价后提出。范珊瑞出卖该房屋，均因房价上涨反悔，违反民法诚实信用原则。范珊瑞曾出卖该房屋指标，因海南房屋涨价收回房屋，后要求范红英购买，现在又因为西安房屋涨价想要反悔，故请求法院驳回范珊瑞的诉讼请求。原审法院认为，本案审理需要查明如下焦点：一、案涉房屋属于什么性质的住房；二、案涉房屋是否能够进行市场交易；经过双方举证、质证，以及结合双方提交的录音、转账记录、收据等证据，可以互相印证双方就房屋买卖达成合意，双方之间存在口头上的房屋转让合同关系；本案房屋属于高校给职工建设的经济适用房，具有社会保障性质的商品住宅。根据国家现有经济适用房政策，经济适用房的购买资格，购买对象以及转让条件都有严格限制，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）对此予以规定，“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。”另外，根据范珊瑞与西安财经学院签订的购房协议约定，房屋取得所有权后不得随意出售，如出售优先出售给西安财经学院。审理中，经核实，案涉房屋属于经济适用房且至今未取得所有权，亦未在房产登记机关办理所有权分户登记，故房屋产权仍登记在西安财经学院名下，范珊瑞基于房屋购买协议仅有使用权。综上所述，范珊瑞私自转让给没有购房资格的范红英的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，也损害了西安财经学院优先购买的权利。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效，因此，范珊瑞与范红英之间形成的经济适用房买卖关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；基于上述事实并结合上述法律规定，范珊瑞与范红英之间关于购买经济适用房的买卖合同关系无效，范红英应当返还范珊瑞位于西安市雁塔区产。至于范红英在庭审中提及其已向范珊瑞交付转让款，因其未在本案中提出反诉，仅以抗辩意见提出，故本案审理对此不予涉及，范红英对此有异议可另案诉讼或协商解决。兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：范红英应于本判决生效后三十日内返还登记在范珊瑞名下的位于西安市雁塔区产。本案受理费100元，由范红英承担。宣判后，范红英不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、原审判决对法律关系认定不清。范珊瑞并不承认将涉案房屋卖给范红英。故本案的法律关系为侵权纠纷。原审法院应明确范红英是否存在侵权行为，是否应该返还。而原审判决没有认定侵权行为是否成立，而是认定双方存在买卖合同关系。既然存在买卖关系，则为合法占有，不必然返还。2、原审判决认定涉案房屋买卖合同无效错误。范珊瑞通过向财经学院购买，取得房产的占有、使用、居住权，范珊瑞将上述权利转让给范红英的行为没有违反法律强制性规定，是有效的。因范珊瑞与范红英的父亲是同胞兄弟，范珊瑞仅有三个女儿，想要将该房产转让给范家唯一的男孩，即范红英的儿子，故将涉案房屋转让。交房后，涉案房产一直由范红英的儿子居住，大部分出资款、装修款、物业费等均由范红英的儿子支出，该转让行为对双方具有约束力，且履行完毕。原审判决认为双方之间的买卖行为损害了“财经学院的优先购买权”据此认定合同无效错误。财经学院的《购房协议》只对范珊瑞和学校有约束力，范红英不知晓，对范红英不产生约束力。3、原审判决认定涉案房屋属性错误。涉案房屋不是经济适用房。经济适用房的主体是政府组织修建、分配，涉案房屋是西安财经学院向校职工集资修建；范珊瑞不符合低收入住房困难家庭标准。4、范红英没有居住该房屋，原审判决范红英返还错误。涉案房屋一直由范红英的儿子居住使用，范红英没有返还基础。二、原审判决适用法律错误。1、原审法院认定的事实为双方存在买卖合同关系，与范珊瑞主张的侵权事实不一致。原审法院在当事人没有变更诉讼请求的情况下，应适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，驳回起诉。2、涉案房屋不属于经济适用房，原审法院引用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》作为定案依据错误。范珊瑞不属于上述规定的家庭住房困难群体，而且该《意见》也完全禁止经济适用房的买卖，并没有明确经济适用房的所有权转让是无效的。三、原审法院违反法定程序。范珊瑞没有变更诉讼请求，法院也没有释明可以提出反诉，故范红英无法提出反诉。而且，根据合同法第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。若认定范珊瑞与范红英之间的买卖合同无效，应同时要求返还。原审判决仅判决范红英返还房屋，侵害了范红英的权利。另外，原审开庭时审判人员未全部到庭审判组织组成不合法。四、原审判决前后矛盾，结论错误。原审判决“范红英应于判决生效后三十日内返还登记在范珊瑞名下的位于…房产”与判决第5页第4行“房屋产权仍登记在西安财经学院名下，范珊瑞基于房屋购买协议仅有使用权”，两者之间存在矛盾。综上，范珊瑞明知学校的福利房不能随意买卖，却隐瞒事实，让范红英为儿子购买，先后收取了40余万元购房款。又在时隔八年后，因西安市房价上涨，违背诚实信用原则，恶意诉讼。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回范珊瑞的诉讼请求。2、一审、二审案件受理费用由范珊瑞承担。范珊瑞辩称，认可原审判决的结果。范珊瑞清楚知晓涉案房屋不能买卖和交易，西安财经学院签订的购房协议也说得很明确。因涉案房屋的特殊性无法实现上市交易，即便双方有买卖成立的事实，买卖房屋的行为后果最终无法实现，合同目的无法实现，原审判决返还房屋是正确的。关于范红英在原审中提交的录音，不能明确双方谈论的是具体哪套房屋，不能证明双方之间关于涉案房屋的买卖协议已经成立并履行。范红英提交的证据不能证明已经向范红英支付了购房款，实际上购房款是范珊瑞交纳的。另外，原审程序合法，法官已经向双方告知审判组织成员，双方也无异议。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，范珊瑞和范红英买卖的涉案房屋属于高校给职工的保障性福利集资住房，至今未办理房屋所有权初始登记及分户登记，而且在范珊瑞与西安财经学院签订的《西安财经学院职工住房购房协议书》中明确约定，范珊瑞购买涉案房屋以自住为目的，范珊瑞取得房屋所有权后不得随意出售，如出售优先售给学校。涉案房屋尚未办理所有权初始登记和分户登记，范珊瑞尚未取得涉案房屋的所有权，因此，范珊瑞与范红英之间私下买卖涉案房屋，损害了社会公共利益，也侵害了西安财经学院的优先购买权，原审认定范珊瑞和范红英之间的房屋买卖关系无效，有事实和法律依据，应予维持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。范珊瑞作为西安财经学院的退休职工，与西安财经学院签订了《西安财经学院职工住房购房协议书》，合法占有涉案房屋，现范珊瑞和范红英之间的房屋买卖关系无效，范红英应将占有的涉案房屋返还范珊瑞。至于范红英因购买涉案房屋支付给范珊瑞的购房款，以及因范珊瑞和范红英之间的房屋买卖关系被认定为无效给范红英造成的损失。范红英均可另案诉讼。本案为房屋买卖合同纠纷，范红英亦主张其是涉案房屋的买受人，故该涉案房屋是否由其子占有与本案争议无涉。此外，原审确定案由有误，本院依法予以纠正。综上，范红英的上诉理由均不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，范红英已预交，由范红英承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十二月十八日书记员 杨洁珊