河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0209民初3446号 原告：唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇大通路81号。 法定代表人：刘秋峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘继军，男，该公司职员。代理权限为特别代理。 被告：刘世超，男，1985年12月7日生，汉族，住曹妃甸区. 原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司与被告刘世超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司委托诉讼代理人刘继军，被告刘世超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业费7885元。2、判决被告自2014年10月15日起至履行之日止以欠缴物业费1577元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2015年10月15日起至履行之日止以欠缴物业费1577元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2016年10月15日起至履行之日止以欠缴物业费1577元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2017年10月15日起至履行之日止以欠缴物业费1577元按每天万分之五支付原告逾期违约金，自2018年10月15日起至履行之日止以欠缴物业费1577元按每天万分之五支付原告逾期违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系曹妃甸区龙凤园小区的物业服务公司，被告系龙凤园小区一期3幢1单元602室业主。被告2012年10月5日领取房屋钥匙，开始进入小区，享受物业服务。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定物业费具体收费标准以业主签署的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款为准，被告签订的《商品房买卖合同》中前期物业服务条款约定物业服务收费价格为1.1元/月·平方米（建筑面积）。《前期物业管理服务合同》约定每次交纳费用的时间为第一年入户当月缴付全年费用，第二年起为每年缴付一次，交付时间为上一年期满10日内，不按合同约定的收费标准和时间交纳物业费的，从逾期之日起按每天万分之五（年18.25%）交纳违约金。被告房屋的建筑面积为119.45㎡，每年的物业费应为1577元。现被告拖欠原告2014年10月5日至2019年10月4日的物业费共计7885元。经原告多次向被告催要，但被告一直推托，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法判决，准如所请。 被告刘世超辩称，现在物业不能让我自由的开车出入小区，我认为作为业主不能开车进小区是物业严重的违约行为，我和物业沟通过，他们说只有在特殊的情况下进入小区。我认为作为业主不能享受到物业让我享受到的服务，我没有享受到服务，就有不交物业费的理由。原告提交的业主手册我也有一份，但其没有按照协议履行，比如：本小区对车辆进出进行管理，发卡进行补办，外来车辆进出需要登记，没有说要收费，后期说不租车位不能办卡，有紧急事件从北门进行登记，我家是三号楼离南门近，我家孩子五周多了，有时候半夜着急，有急事非要我去北门，在登记，还出不去在绕回南门出去，孩子万一有事责任谁承担。我只是业主，只是享有进出服务的权利。我认为门口和道路是共同管理的，物业没有权利限制业主出入哪个门口；办理智能是为业主带来方便，但我现在没有感觉到方便。物业费我不是不交，而是按照管理办法条例，我认为我没有享受到相对的服务，我没有得到满意的方案，我只是暂时没有交物业费。 原告围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同复印件、前期物业管理服务合同复印件、钥匙领用登记表、催缴物业费照片等。被告对其真实性未提出异议。故原告所举证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条规定，本院经审查予以确定并在卷作证。 本院认定事实如下：被告刘世超系唐山市曹妃甸区龙凤园一期小区3号楼1单元602室业主，房屋住宅面积为119.45平方米。唐海县建安物业服务有限公司与被告刘世超签订《前期物业管理服务合同》，约定由唐海县建安物业服务有限公司为龙凤园小区提供物业管理服务，被告缴纳物业服务费周期为12个月，于前12个月满10日内缴纳以下12个月的物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.1元缴纳，并约定被告逾期不缴纳的，自逾期之日起每天万分之五缴纳违约金。唐海县建安物业服务有限公司于2013年4月12日变更名称为唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司。经核算，被告尚欠原告2014年10月5日至2019年10月4日的物业费共计7884元（119.45平方米×1.1元/月·平方米×12个月×5年）。经原告催要被告至今未付。 庭审中被告提交录音光盘用以主张未享受物业相应服务，原告对此不予认可，认为其北门可以正常出入。经审核，因被告所举录音中亦表明该小区北门可以出入，故本院对其证明目的不予采信。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告之间的物业管理服务合同关系明确。物业管理服务合同为双务合同，物业公司为业主提供物业服务，小区业主向物业公司交纳物业费。原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司已提供物业服务，被告刘世超应履行交纳物业费的义务。 原告主张被告应支付2014年10月5日至2019年10月4日的物业费共计7884元符合法律规定，本院予以支持。因《前期物业管理服务合同》中约定被告缴纳物业服务费周期为12个月，于前12个月满10日内缴纳以下12个月的物业服务费，违约金起算时间分别为2014年10月15日、2015年10月15日、2016年10月15日、2017年10月15日、2018年10月15日。依据《前期物业管理服务合同》约定，未能按时足额交纳物业费的，按欠费总额每日万分之五支付违约金，该违约金符合法律规定，本院予以支持。被告主张原告未尽到服务管理义务的证据不足以推翻原告已履行的合同基本义务的事实，故对被告的辩解意见不予采纳。 原告为被告提供了物业服务，被告实际接受了服务，二者之间形成了形式上和事实上的物业服务合同关系，被告理应按约承担支付相应费用的义务，如物业服务存在瑕疵，接受服务方可以通过诉讼等方式另行解决。同时，原告作为服务者，亦应根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告刘世超于本判决生效后十日内向原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司交纳2014年10月5日至2019年10月4日的物业管理费7884元。 二、被告刘世超本判决生效之日起十日内向原告唐山市曹妃甸区建安物业服务有限公司支付违约金，违约金计算方式如下： 2014年物业费违约金，以1577元为基数，按每日万分之五，自2014年10月15日起至实际履行之日止计算违约金。 2015年物业费违约金，以1577元为基数，按每日万分之五，自2015年10月15日起至实际履行之日止计算违约金。 2016年物业费违约金，以1577元为基数，按每日万分之五，自2016年10月15日起至实际履行之日止计算违约金。 2017年物业费违约金，以1577元为基数，按每日万分之五，自2017年10月15日起至实际履行之日止计算违约金。 2018年物业费违约金，以1577元为基数，按每日万分之五，自2018年10月15日起至本判决指定的履行期限内实际履行之日止计算违约金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘世超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张超 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘畅 -1-