云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2504号原告：岩糯，男，傣族，1966年8月6日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：马黎威，云南大合律师事务所律师，特别授权代理。被告：袁福先，男，基诺族，1965年4月15日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。第三人：谭桂云，女，汉族，1954年4月22日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。委托诉讼代理人：谭琼，女，1980年11月22日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住址景洪市，系第三人谭桂云的女儿，特别授权代理。原告岩糯与被告袁福先、第三人谭桂云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的的委托诉讼代理人马黎威、被告袁福先、第三人谭桂云及其委托诉讼代理人谭琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告退赔原告转让费5万元和购房认筹金5万元；2.判令被告赔偿原告574425.6元【（现售单价7349.38元-指标单价2562.5元）×房屋面积120㎡=574425.6元】；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方在2013年9月5日就景洪市公务员小区住房认购指标权益转让的相关事宜签订《房屋转让协议》，该协议约定了：原告支付被告5万元转让费和5万元购房认筹金，被告将自有的房屋认购权益转让给原告，被告将认购房屋的一切资料原件交由原告保管，被告违约应按照当时房价最高价赔偿给原告等内容。原告于签约当日即向被告转账支付了10万元，被告也依约将认购房屋的资料原件（包括购房认筹金缴费单据）交由原告保管。2017年7月22日，原告接被告的通知前往建设单位指定的地点进行选房抽签，选到了【雨林金湾】C区面积120㎡的购房指标卡，便依约交由原告保存。2018年11月下旬，原告获悉被告私下将购房指标转让给第三人。原告认为被告恶意违约的行为已经严重侵害了原告的合法权益。被告袁福先辩称，C区的房子是原告去抽的，后来开发商通知2018年9月1日到30日必须去开发商那里办理房屋手续，但是原告一直没有去办理。开发商打电话来跟我说怎么时间已经过了还没有来处理，我又交了3万元才又把房子拿回来，2018年11月14日首次交的购房款就是第三人去交的，我认为认购金不是购房款，对原告的第一项诉讼请求没有意见，对第二项有意见，算的过高，之前我答应过给原告22万元，或者我愿意承担银行同期利息。第三人谭桂云述称，原告与被告之间的具体情况我们不清楚，当时在售楼部是一次性把事情办清的，首付也是我付的，我们也写清楚了涉及的权属问题由被告进行处理。关于这个房子的纠纷我们当时一点也不知情，后来我们跟售楼部把尾款也交了，合同也签了，网签备案也办理了。当事人针对诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，对能够证实本案待证事实的证据本院予以认定并在卷佐证，根据庭审查明的事实及证据认定情况，本院对本案事实认定如下：2013年9月5日，原告岩糯（乙方）与被告袁福先（甲方）签订一份《房屋转让协议》，约定甲方同意将其景洪市公务员小区二期的房屋转让给乙方，目前此房尚未建成，根据景洪市政府对此批房屋建设的相关规定，2010年12月20日前可以享受二期购房的必须交5万元认筹金，甲方属于可以享受购房的人员。经双方协议，甲方放弃享受权，不购房，并同意将此房转让给乙方，乙方同意购买，并同意于2013年9月5日前支付给甲方认筹金5万元、转让款5万元，共计10万元。从乙方支付认筹金和转让费之日起，此房屋的所有权就属乙方所有。但由于政府对公务员小区房屋实行初期产权实名制暂不得转让的规定，此房屋初始产权办理的是甲方的名字，因此，从乙方支付给甲方认筹金及转让金之日起到房屋产权正式变更为乙方名字之前，甲方必须无条件协助乙方按政府及有关部门和开发商的时限要求办理相关手续，提供相关证件和资料，不得以任何理由拖延或不协助办理。需协助办理的手续主要有：帮助交付后期的房屋款。帮助乙方办理房屋权属过户手续及其他相关事宜。协议第六条约定：甲方保证房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任。由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。协议第七条约定：此协议签订后，甲方不能因房价上涨或其他人给的转让费更高而违约，如甲方违约，应按当时房价最高价赔偿给乙方。该协议还对转让相关问题进行了约定。协议签订当日，原告通过中国农业银行向被告账户转款10万元。被告于同日出具一份《收条》，表示已经收到原告支付的公务员小区转让费5万元。2018年11月14日，被告向涉案房屋开发商出具一份《遗失说明》，主要内容为：自己购买了公务员小区二期房屋，已交房款5万元，收据编号00277750。因遗失收据原件，现承诺原收据遗失作废。因原收据发生的经济纠纷与开发商无关，一切责任由其本人承担。同日，被告与第三人共同出具一份《承诺书》，表示因个人原因决定把俊都.雨林金湾C区房屋1栋2单元902号房转让给第三人谭桂云，买受人已充分了解房屋情况并自愿购买房屋。该房屋发生的任何纠纷与开发商无关，一切责任由被告承担。第三人于同日与景洪鸿曦房地产公司签署《认购协议》，并在该认购协议中确认涉案房屋业主由被告更名为第三人谭桂云。另查明，上述被告向开发商承诺遗失作废的购房认筹金收据原件在原被告双方签订《房屋转让协议》后被告便交付给原告保存至今，并未发生遗失的情况。被告将房屋转让给第三人时收取了第三人转让费257500元。本院认为，原被告双方签订《房屋转让协议》，被告据此收受原告转让费5万元及购房认筹金5万元。被告在未告知原告的情况下将购房权资格转让给第三人，被告的行为已经违约。现第三人已经就该房屋与开发商签订《商品房购销合同》并对房屋进行备案登记，原告要求被告退赔转让费5万元及购房认筹金5万元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告574425.6元损失的诉讼请求，因原告是按与涉案房屋同一小区不同楼号的相同层数商品房（俊文苑小区9幢1单元901号房屋）《商品房买卖合同（预售）》合同价7349.38元与购房指标单价2562.5元的差价乘以房屋面积120㎡计算而来。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原被告双方在《房屋转让协议》中约定的如甲方违约应按当时房价最高价赔偿乙方，原告基于该协议向被告共计支付了10万元款项，现原告要求被告赔偿房屋差价损失574425.6元，被告在答辩中提出损失计算过高，原告在庭后向本院提出对涉案房屋的市场最高单价进行评估鉴定。本院认为，根据原被告双方协议涉及的金额及被告违约所获得的利益来看，原告要求被告赔偿违约损失574425.6元确实过高，且原被告双方签订的《房屋转让协议》实质是对购房权资格的转让，原告履约支付10万元。假设被告未违约，原告也是以指标价格2562.5元/㎡的单价取得房屋所有权，原被告双方转让房屋并未按照市场价格转让，故原告要求按照市场价格计算损失有失公平，故本院综合考虑被告违约所获得利益及原告履约的付出，酌情支持被告赔偿原告违约金30万元。关于鉴定，基于被告提出原告计算的损失金额过高的意见，结合本院亦认为原告依据涉案房屋同一小区房屋市场成交价计算得出损失金额的计算方式并不妥当。以原告要求鉴定的涉案房屋市场最高单价计算得出的金额亦不会低于原告计算出来的损失574425.6元，故本院决定不再同意原告的鉴定申请。综上，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告袁福先在本判决生效后三十日内退赔原告岩糯房屋转让费50000元和购房认筹金50000元；二、被告袁福先在本判决生效后三十日内赔偿原告岩糯违约损失300000元；三、驳回原告岩糯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10544元，由被告袁福先负担，原告预交的案件受理费本院不另行清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  唐 云人民陪审员  李 倩二〇一九年十二月二日书 记 员  姚书宇