贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6887号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：周锐，男，汉族，1987年5月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201821035849。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人周锐商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明书上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人周锐未作答辩。原审原告周锐向一审法院提起诉讼，请求：1.判决被告以441715元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准支付原告自2016年7月1至2019年5月5日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金90741元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0016）,约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房（房号：Ｅ5-25-2），房屋建筑面积116.41平方米，总价款441715元。原告按照合同约定完全履行了自己的付款义务，被告于2016年4月19日出具了销售不动产统一发票。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”然而直至2019年5月5日，被告才向原告交付涉案商品房的不动产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工验收房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益,应当承担支付相应违约金的责任。一审法院认定事实：2014年3月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0016）,约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房号为Ｅ5-25-2；建筑面积116.41平方米，套内建筑面积97.44平方米；该商品房总价款为441715元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款161715元，余款280000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期同类存款利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第3条，关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款441715元。2016年4月19日，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》。2015年12月29日，被告向原告代收产权登记费、印花税、契税、公共维修基金。2016年1月14日，被告取得涉案商品房所属的Ｅ5幢的商品房备案证明书。2018年10月19日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。2019年5月5日，被告向原告交付涉案房屋的不动产权证书。另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年12月29日。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费等办证所需费用,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原、被告双方成立委托合同关系。因此，对被告抗辩称双方未建立委托合同关系，被告收取税费只是代收代缴的意见,与本案事实不符,不予采信。依据合同约定,被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,被告于2016年1月14日取得商品房备案证明书,完成了涉案房屋的初始登记,其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就,但被告未举证证明其何时履行通知义务。鉴于2018年10月19日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。故应以原告向被告出具委托书的时间作为被告履行通知义务的时间即2018年10月19日。对被告另以不动产登记新旧政策过渡期间,不动产登记机关准备不足,导致办证慢、办证难为由,进行违约责任抗辩的理由。本院经审查认为,对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张,被告举证不足,不予采信。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年6月30日前,故应从2016年7月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，而被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记的条件后已告知原告。经庭审查明，2018年10月19日原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。故原告主张的违约金计算期限为:2016年7月1日至2018年10月19日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,本案中,被告逾期已经超过180个工作日,违约金可以按照原告已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,结合原、被告双方的履约情况,酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上,原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年10月19日止，对原告诉请的其余部分违约金，不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审法院判决:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周锐逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款441,715元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年10月19日止）；二、驳回原告周锐的其他诉讼请求。案件受理费1034元，由原告周锐负担321元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担713元。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交证据：2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人符合办证条件后，已于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。被上诉人周锐质证认为：无异议。经审查：上诉人招商商置公司所举证据符合证据三性，且被上诉人周锐无异议，故本院予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：上诉人招商商置公司于2018年8月23日向被上诉人周锐邮寄了办理产权证的告知函，该事实有上诉人招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》予以印证，本院予以确认。本院认为：根据本案查明的事实，上诉人招商商置公司已于2018年8月23日向被上诉人周锐邮寄送达了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，故应认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向被上诉人周锐尽到通知义务。据此，上诉人招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年8月23日。综上，上诉人招商商置公司的上诉理由成立。一审判决对上诉人招商商置公司违约期间的认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7600号民事判决第二项，即：驳回原告周锐的其他诉讼请求；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7600号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人周锐逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以被上诉人周锐已付购房款441,715元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年8月23日止）；。一审案件受理费1034元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担700元，被上诉人周锐负担334元；二审案件受理费50元，由被上诉人周锐负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇一九年十二月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 高 进