内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初2676号原告：田志峰，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑威，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。被告：土默特左旗农村信用合作联社，住所地土默特左旗察素齐镇敕勒川大街北财政大楼东。法定代表人：尹宝堂，系公司理事长。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。被告：呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区建华西街北侧。法定代表人：云建设，系该公司执行董事。原告田志峰与被告土默特左旗农村信用合作联社（以下简称信用社）、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田志峰及其委托诉讼代理人云兆祥、郑威，被告土默特左旗农村信用合作联社的委托诉讼代理人高晓宇到庭参加诉讼。呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田志峰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法裁决撤销土左旗人民法院作出的（2018）内0121执764号裁定书对原告所有的位于呼和浩特市××区房屋的查封（查封公告显示为2012号“二清蔬菜店”）；2、请求人民法院依法裁决中止对原告所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行（查封公告显示为2012号“二清蔬菜店”）；3、请求人民法院依法裁决本案各被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月26日，原告收到土默特左旗人民法院送达的（2019）内0121执异57号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。现原告认为贵院驳回裁定缺乏事实及法律依据，原告依法享有对涉案房屋的合法占有排除执行的权利，人民法院应当停止对原告涉案房屋的执行。一、原告在贵院执行涉案房屋前已经依法与被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司签订合法有效的房屋买卖合同，依法享有对涉案房屋的权利。贵院在执行过程中查封的位于呼和浩特市××区的房屋,原告与呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司于2004年8月25日签订《商品房预售合同》,购买两套房屋,一套为本案2011号房屋,购房款123222元,另一套为5号楼1层2012号房屋,购房款153078元,该套房屋原告已于2007年出售他人。根据合同第六条,第十三条约定:两套房屋总价以房地产公司应结算给原告的材料款相互抵顶,原告无需支付房屋价款。至此,原告与呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司债权债务关系终止,双方建立买卖合同关系。该合同系合同双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效,合同各方均应遵守且对外具有对抗他方效力。但执行法院却在其执行裁定书中作出因原告与被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司签订的出售房屋协议非商品房买卖合同,故不能阻止执行的认定。上述认定明显与实际事实及法律不符,原告与被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同即《商品房预售合同》中的合同内容已经对房屋的坐落、建筑面积、房屋价款进行了明确约定,对房地产公司的交付房屋义务及买卖房屋各方违约责任也进行了约定,该合同已经具备正式书面房屋买卖合同的全部合同构成要件,且被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司已经依据该《商品房预售合同》交付房屋,上述协议符合法律规定的房屋买卖合同性质,故执行法院执行裁定中的认定不能够成立,原告与被告房地产公司的合同是法律规定的书面买卖合同,依法受到法律保护。二、原告在执行法院查封房屋前已经通过双方约定的债务抵顶取得房屋并占有,故原告有权利要求执行法院撤销对涉案房屋的执行。上述原告已经与被告房地产公司订立了合法有效的合同,且在原告取得的涉案房屋后,实际占有该房屋并已使用涉案房屋15年之久,该占有时间也远早于执行法院的查封(查封时间:2018年8月21日)，甚至早于被告房地产公司抵押(抵押时间:2014年6月9日)。目前用于食品经营,店面为“二清蔬菜店”,这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付,故原告对涉案房屋的占有为合法占有且有权利相信该项权利不受侵犯。同时,原告对上述房屋的占有也是依双方约定债务抵顶取得，故执行法院无权剥夺原告对涉案房屋的合法占有并享有物权期待权的权利。三、原告至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于被告房地产公司,原告在取得房屋后多次向被告房地产公司主张权利,原告属于无过错的房屋买受人。原告在依据有效的房屋买卖合同依法取得涉案房屋的合法占有现在不能过户的原因非原告故意拖延或过失,是因为被告房地产公司直拖延为原告办理房屋过户手续,原告在保有房屋期间一直积极主张自己的权利,因此未存在过错,原告属于无过错的房屋买受人,依法享有对涉案房屋的物权期待权,且原告的物权期待权早于人民法院查封的时间(查封时间:2018年8月21日),也早于被告土默特左旗农村信用合作联社设定抵押权的时间(抵押时间:2014年6月9日),原告为主观上为善意。执行法院对涉案房屋的执行严重侵害原告合法权益,原告有权要求法院中止执行。四、被告土默特左旗农村信用合作联社与呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司设立抵押权及通过抵押权实现债权的方式均损害了原告的合法权益,原告有权利要求法院中止执行。在本案中,执行法院执行依据是土默特左旗人民法院在2018年6月14日作出的(2018)内0121民初1060号民事调解书,该调解书是被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司与被告土默特左旗农村信用合作联社通过调解方式确认对抵押物享有保证责任及享有优先受偿权。依据该调解书内容来看,被告土默特左旗农村信用合作联社与呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司设立抵押权的时间为2014年6月9日,该抵押权虽然经过了抵押登记,但在设定该抵押权时原告早己经取得涉案房屋并用于经营多年,被告农村信用合作社明显可以得知该涉案房屋已经被出售,但其仍然同意设立抵押,其主观为恶意。同时在调解书中上述抵押权并未经过人民法院判决确认,而是被告房地产公司主动承担。原告也有理由认为被告房地产开发公司恶意的与被告信用合作社达成协议承担保证责任,侵犯善意占有人的原告合法权利,被告信用合作社的抵押权不能对抗善意原告的物权期待权,原告有权利要求审理法院中止对涉案房屋的执行,维护己方权利。综上所述,原告田志峰在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同且通过债务抵顶取得房屋并在实际占有使用涉案房屋,未能过户非原告原因,原告所述的所有情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等法律法规规定有权利要求执行法院中止执行,故原告依法向请贵院提起执行异议之诉,请求贵院支持原告全部的诉讼请求,以维护原告的合法民事权益。土默特左旗农村信用合作联社辩称，针对答辩人与原告田志峰、被告呼和浩特九洲金方房地产开发有限责任公司（下称九洲房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，现对原告田志峰提出的诉讼请求、事实与理由提出如下答辩意见，请法庭予以采信。一、原告与九洲房地产公司作为缔约双方，实质是试图通过订立合同这种基于法律行为的方式引起涉案房屋屋物权的转移。我国采取的是物权公示原则，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”。因此，在贵院查封案涉房屋之前，该房屋并未登记在原告名下，故原告并未取得涉案房屋的所有权。另外，不动产需要以登记为要件方能具备对抗第三人之效力，本案因案涉房屋产权未进行变更登记导致不能对抗商品房买卖协议缔约双方之外的第三人，即答辩人土默特左旗农村信用合作联社。原告虽通过转移占有的方式交付案涉房屋，但因未进行产权变更登记，导致案涉房屋的交付对合同缔约双方有效，对合同之外的抵押权人即本案答辩人土左联社无约束力，故案涉房屋仍归九洲房地产公司所有。答辩人土左联社向贵院申请对案涉房屋进行强制执行，实质为通过生效法律文书这种非基于法律行为的方式引起案涉房屋物权的变动，从而实现自身债权的行为。该行为无需公示，亦不以登记为公示手段，因此，答辩人土左联社向贵院申请强制执行案涉房产的行为并无不当。原告声称，其于2002年11月8日与九洲房地产公司签订《商品房预售合同》，但时至今日，涉案房屋产权初始登记时间为2008年，而答辩人土左联社与被告九洲房地产公司设立抵押登记的时间为2014年6月11日，自涉案房屋初始登记至设立抵押登记这六年间，原告未曾向被告九洲房地产公司主张任何关于变更案涉房屋所有权的权利，且根据《商品房预售合同》第三条第二款：“房屋交付使用后，甲乙双方应在当地规定的时间到房地产交易市场管理部门办理交易过户手续；乙方应自交付使用之日起三个月内持交易手续等有关凭证到房地产产权管理部门办理权属登记手续，领取《房屋所有权证》”之规定，案涉房屋产权未能变更登记，与原告怠于行使其自身权利有关，与忽视他人权利的存在有关。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款：“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告未能办理案涉房屋产权变更登记的直接原因，在于其怠于行使自身权利，其存在明显的过错，故其不能排除本案的执行行为，应予以驳回。另外，原告应对案涉房屋未能办理产权变更登记系并非其自身原因导致的事实，承担举证责任，举证不能其应当承担不利后果。二、即便在答辩人土左联社与被告九洲房地产公司形成的执行法律关系中，作为原告，在贵院查封案涉房屋前至原告提出异议前，原告和九洲房地产存在真实有效的《商品房预售合同》，依据贵院作出的（2018）内0121民初1059号民事调解书，已认定答辩人土左联社对被告九洲房地产公司所有的案涉抵押房屋享有优先受偿权。且答辩人土左联社与被告九洲房地产公司签订了真实、合法而有效的抵押合同，并已办理他项登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持。”答辩人土左联社对案涉房屋享有优先受偿权。因此，原告的诉讼请求应依法驳回。综上，原告虽与九洲房地产公司签订了《商品房预售合同》，但其未办理案涉房屋产权变更登记，且由于其怠于行使，并忽视他人权利的存在，导致案涉房屋未能办理产权变更登记，其存在明显过错。另外，答辩人土左联社已与被告九洲房地产公司签订了合法有效的抵押合同，且业已办理他项登记。贵院作出（2018）内0121民初1059号民事调解书确认答辩人对案涉房屋享有优先受偿权。据此，原告提出的诉讼请求无法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼也未提出书面答辩。原告田志峰向法庭提交的证据：证据一，商品房预售合同、购房收据。证明原告于2004年8月25日与被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司订立房屋买卖合同并缴纳了相应购房款，合同确立了原告对房屋的合法占有，原告对房屋享有排除被告土默特左旗农村信用合作联社强制执行的权利。证据二，生活缴费记录、租房合同。证明原告占有涉案房屋后即缴纳了生活费用，原告对房屋的占有早于被告信用社，原告有权利对房屋行使权力。信用社质证认为，对证据一、对合同的真实性认可，证明问题不认可。对收据的真实性不认可，证明问题不认可。证据二、缴费单据真实性认可，租房合同真实性不认可，证明问题不认可，关联性不认可。证据三，证人郝某、逯秀出庭作证证言，证明原告去建华北街居委会主张办理房屋产权证。信用社质证认为，证人所陈述的内容真实性认可。二证人不能直接证明田志峰有没有亲自到场。证人与本案的关联性不认可。被告土默特左旗农村信用合作联社向法庭提交的证据：《借款合同》、《借款展期协议》；《抵押合同》、《他项权证书》；《民事调解书》。证明：1、被告土左联社与季强强等人存在真实、合法而有效的借款合同关系，由九洲金方房地产公司以其所有的位于呼和浩特市××区为该笔债务提供抵押担保，并办理抵押登记的事实。2、土左法院以生效调解书的形式明确了土左联社对案涉房屋享有优先受偿权的事实。原告质证认为，没有原件对真实性没法认可，证明问题真实性、合法性不予认可；假使被告提供的证据是原件也不能对抗本案原告终止执行的诉求，被告土左联社与被告九洲金方房地产公司订立协议并未通知原告，同时原告在当时早已占有涉案房屋，作为金融机构的被告土左联社，其有义务对抵押物进行审查核实，在办理抵押时就存在相应的过失，其后被告土左联社与被告九洲金方房地产，其实现抵押权的是通过调解，只是调解不是判决，因此，原告有理由相信被告双方存在恶意，侵害原告的合法权益，同时，最高院相关司法解释，相关司法判例，明确了抵押权人的优先受偿权与购买人的利益冲突时，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形的，应该优先保护购买人的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司于2004年8月25日签订《商品房预售合同》,购买两套房屋,一套为本案2011号房屋,购房款123222元,另一套为5号楼1层2012号房屋,购房款153078元。根据合同第六条,第十三条约定:两套房屋总价以房地产公司应结算给原告的材料款相互抵顶；2、2、2014年6月9日被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司与土默特左旗农村信用合作联社善岱信用社签订抵押合同，被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司以其所有的位于呼和浩特市××区为季强强等人贷款提供担保，并于2014年6月11日进行了抵押登记；土默特左旗人民法院（2018）内0121民初1059号民事调解书明确了呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司承担抵押物的保证责任，土默特左旗农村信用合作联享有优先受偿权。3、土默特左旗农村信用合作联社申请执行刘鹏军、吴素英、季强强、刘良军、呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案执行依据为（2018）内0121民初1059号民事调解书。在执行中本院以（2018）内0121执764号执行裁定书查封了本案涉案标的物即位于呼和浩特市××区“二清蔬菜店”）。本院于2019年7月23日以（2019）内0121执异57号执行裁定书裁定驳回案外人田志峰的执行异议请求。本案涉案标的物登记的所有权人是呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司，办理的是大房本。该标的物在执行依据确认的借款合同中，作为抵押物办理了他项权登记。本案涉案标的物现在的占有使用人是本案原告。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，原告与被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，并支以材料款抵顶购房款。被告呼和浩特市九洲金方房地产开发有限责任公司交付原告房屋。该《商品房预售合同》具备房屋买卖合同的构成要件，系双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在本院查封房屋前已经支付购房款取得房屋并实际占有使用。这中间涉案房屋所产生的水、电、暖、物业费等依凭房屋所产生的相关费用均由原告实际支付。原告至今未办理涉案房屋的过户手续原因在于被告房地产公司，原告属于无过错的房屋买受人。原告举证充分，足以证明其享有对争议房屋的占有使用权和物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择优先保护占有使用权和物权期待权。综上，原告的主张成立，能够排除对涉案标的物的执行，本院依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止执行位于呼和浩特市××区“二清蔬菜店”）。案件受理费100元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 董朝旭人民陪审员 周培刚人民陪审员 王治刚 二○一九年十二月十日书 记 员 梁瑞芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。