福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初844号 原告：福建万坤地工贸有限公司，住所地福建省厦门市海沧区沧湖东一里47号503室，统一社会信用代码91350205089918298D。 法定代表人：李伟胜，总经理。 委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄唯玮，福建昕悦律师事务所律师。 被告：康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道东孚大道2999号239室，统一社会信用代码91350200094228611N。 法定代表人：洪明光，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文翔，福建天衡联合律师事务所律师。 第三人：思必诺（厦门）医疗健康设备控股有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道诗山路1号338室，统一社会信用代码9135020008992089X6。 法定代表人：洪明光，执行董事兼经理。 第三人：思睿康（厦门）医疗健康设备控股有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道东孚大道2999号238室，统一社会信用代码91350200094228566M。 法定代表人：洪明光，执行董事兼经理。 第三人：北京大巢空间国际文化发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村委会西北500米，统一社会信用代码91110112662180610G。 法定代表人：杨银占。 委托诉讼代理人：陈潇泓，北京修诚律师事务所律师。 原告福建万坤地工贸有限公司（以下简称“万坤地公司”）与被告康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司（以下简称“康倍安公司”）、第三人思必诺（厦门）医疗健康设备控股有限公司（以下简称“思必诺公司”）、思睿康（厦门）医疗健康设备控股有限公司（以下简称“思睿康公司”）、北京大巢空间国际文化发展有限公司（以下简称“大巢公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序于2019年4月22日、4月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年5月20日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告万坤地公司的法定代表人李伟胜及其委托诉讼代理人林龙欣、黄唯玮，被告康倍安公司的委托诉讼代理人周腾，第三人大巢公司的委托诉讼代理人陈潇泓到庭参加诉讼。第三人思必诺公司、思睿康公司经依法传唤未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告万坤地公司向本院提出诉讼请求：1.判令康倍安公司支付万坤地公司代理费190.7246万元(6300万元÷65611.705平方米×19771.11平方米=1898.41万元；1898.41万元×3%+（1898.41万元-1860万元）=95.3623万元；95.3623万元×2倍=190.7246万元）；2.本案诉讼费由康倍安公司承担。事实和理由：2016年8月11日，万坤地公司与康倍安公司、思必诺公司、思睿康公司签订三份《房屋（土地）代理转让合同》，约定由上述三家公司委托万坤地公司代理转让三块（宗地编号1：H2014Y07-G,宗地编号2：H2014Y08-G,宗地编号3：H2014Y09-G）共计65611.705平方米的土地。万坤地公司与康倍安公司确定本案土地（面积19771.11平方米）的转让价为1860万元整，如转受让双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准，万坤地公司代理费标准为土地实际转让价的3%和实际成交价高于该报价的差价。经万坤地公司的居间服务，思睿康公司、思必诺公司、康倍安公司与大巢公司的授权人傅占鹉达成合意，同意以股权转让方式进行交易。后买受双方私下签订了股权转让合同，案涉三块土地的总成交金额为6300万元。依据双方签订的《房屋（土地）代理转让合同》第五条第一款的约定，康倍安公司应按约定标准的双倍向万坤地公司支付代理费。经万坤地公司数次催讨，康倍安公司仍未支付代理费。 被告康倍安公司辩称，一、《房屋（土地）代理转让合同》约定的条款是格式条款。该合同第七条载明：“甲方确认：乙方已提醒甲方注意本协议的各项条款内容，并对各项条款内容进行了充分说明，甲方同意接受本协议各项条款”。前述条款充分证明合同条款是万坤地公司预先拟定的，且未与康倍安公司协商，是格式条款。二、合同约定的服务事项是万坤地公司介绍符合康倍安公司所有的位于厦门市海沧区西北侧02地块的国有土地使用权（下称“目标地块”）受让人条件的意向受让人给康倍安公司、促成康倍安公司与意向受让人就目标地块的转让签订合同。万坤地公司未介绍符合目标地块受让人条件的意向受让人给康倍安公司，亦未促成康倍安公司签订目标地块的转让合同，万坤地公司未完成本案合同约定的服务事项，无权主张代理费。1.万坤地公司向康倍安公司介绍大巢公司作为目标地块的意向受让人，但大巢公司不符合合同附件一《厦门市国有建设用地使用权出让合同》约定的受让人的条件，万坤地公司未完成服务事项。2.万坤地公司未促成康倍安公司订立目标地块的转让合同，万坤地公司未完成服务事项。万坤地公司仅介绍大巢公司作为意向受让人，大巢公司不具备受让目标地块的条件，康倍安公司也未与大巢公司就目标地块转让签订合同。3.双方合同约定的服务事项是万坤地公司为康倍安公司转让目标地块提供服务，不包括为康倍安公司股权的转让提供服务。根据本案合同词句表述，合同约定的服务事项仅指为目标地块转让提供服务。从代理费的计算标准和支付方法来看，万坤地公司与康倍安公司也是围绕目标土地转让而作出的约定。从合同目的来看，康倍安公司签订本案合同的目的是转让目标地块、取得转让款，而转让康倍安公司的股权并不会使康倍安公司实现合同目的。最后，康倍安公司对康倍安公司的股权不享有处分权，康倍安公司无权转让康倍安公司的股权。因此，康倍安公司的股权并非本案合同约定的服务事项的转让标的。4.合同第三条载明的“采用其他方式进行交易的”不包括转让康倍安公司股权的方式。首先，股权转让并非土地使用权转让的方式之一，股权的转让不会导致土地使用权转让。其次，从合同条款来看，双方约定的采用其他方式进行交易的合同标的仍是目标地块，并非康倍安公司的股权，故其他方式不包括转让康倍安公司的股权。再次，康倍安公司对康倍安公司的股权不享有处分权，其无权处分康倍安公司的股权，何谈康倍安公司通过处分康倍安公司的股权达到转让目标地块的目的。第四，本案合同第三条载明“甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方首付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天向乙方付清全部代理费”，即康倍安公司支付代理费的条件是收到受让方支付的款项，且收到的款项是房屋（土地）转让款。然而，康倍安公司股东转让康倍安公司的股权，康倍安公司不可能收到股权受让方支付的转让款，康倍安公司股东收到的款项也是股权转让款，而非房屋（土地）转让款，故“采用其他方式进行交易”必然不包括转让康倍安公司的股权。最后，如前所述，“如转受双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准”是格式条款，万坤地公司作为提供格式条款的一方认为其他方式包括转让康倍安公司股权，康倍安公司认为不包括转让康倍安公司股权，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，“采用其他方式进行交易”应不包括转让康倍安公司的股权。5.即使假设合同约定的其他方式包括康倍安公司股权的转让，康倍安公司的股权未被转让，万坤地公司未履行完成案涉合同。6.思必诺公司股东转让股权并不会导致康倍安公司股权转让，康倍安公司的股东还是思必诺公司，目标地块仍在康倍安公司名下，案涉合同约定的其他方式无论如何理解均不应包括转让思必诺公司股权的方式。7.万坤地公司未为思必诺公司股权的转让提供服务，思必诺公司股东转让股权与万坤地公司无关，与本案无关。万坤地公司在（2017）闽0205民初2843号庭审过程中确认万坤地公司均“是以直接转让的方式居间的”，其并未为思必诺公司股权的转让提供服务。此外，思必诺公司的股东并非本案合同的委托人，思必诺公司股东转让股权并非本案合同约定的服务事项，本案合同约定的其他方式也不包括转让思必诺公司的股权，思必诺公司股东是否转让其股权、将股权转让给何人、思必诺公司股东是否收到股权转让款均与本案合同无关、与万坤地公司无关、与本案无关。三、万坤地公司履行、完成的是其与大巢公司签订的《看房（土地）协议》，并非本案与康倍安公司之间的合同。四、姑且不论万坤地公司未完成服务事项、无权主张代理费，本案合同约定的付款条件未成就，万坤地公司无权主张代理费。本案合同第三条明确约定“甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方首付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天向乙方付清全部代理费”，然而康倍安公司未收到大巢公司支付的不低于转让款10%的定金或不低于总转让款30%的房屋（土地）转让款，付款条件未成就，万坤地公司无权主张代理费。五、姑且不论万坤地公司未完成服务事项、无权主张代理费，即使假设万坤地公司已完成本案合同约定的服务事项，其亦无权要求按照本案合同第五条第1款的约定主张双倍代理费。1.康倍安公司的股东并非康倍安公司的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位，不适用此条款。2.如前所述，康倍安公司的股东转让股权并非本案合同约定的服务事项，亦非本案合同约定的交易方式，不能视为“达成交易”。六、姑且不论万坤地公司未完成服务事项、无权主张代理费，即使假设万坤地公司已完成本案合同约定的服务事项，本案合同第五条第1款属于违约金条款，万坤地公司未提供证据证明其损失，主张的违约金过高。 第三人思必诺公司书面述称，思必诺公司持有康倍安公司100%的股权，思必诺公司从未与大巢公司、傅占鹉就康倍安公司的股权转让达成任何合意或签订任何文件。 第三人思睿康公司未陈述意见。 第三人大巢公司述称，其意见与思必诺公司的意见一致。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认，对于双方有争议的证据，本院依法予以分析认证。根据审查认证的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 思必诺公司成立于2014年1月29日，经营范围为医疗诊断、监护及治疗设备制造等，股东为孟斌、洪明光、郭新菊三人。2014年4月3日、4月4日，思必诺公司先后独资设立康倍安公司、思睿康公司，分别系康倍安公司、思睿康公司的唯一股东。康倍安公司、思睿康公司的经营范围亦为医疗诊断、监护及治疗设备制造等。思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的法定代表人均为洪明光，孟斌为思必诺公司监事。 思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司作为权属人分别享有下述地块的使用权：权证号为闽（2017）厦门市不动产权第0022973号的地块（坐落：厦门市海沧区西北侧“Ｈ2014Ｙ07-Ｇ”地块，宗地面积25951.92平方米）、权证号为闽（2017）厦门市不动产权第0029536号的地块（坐落：厦门市海沧区西北侧“Ｈ2014Ｙ08-Ｇ”地块，宗地面积19771.08平方米）、权证号为闽（2017）厦门市不动产权第0038085号的地块（坐落：厦门市海沧区西北侧“Ｈ2014Ｙ09-Ｇ”地块，宗地面积19888.64平方米）。前述三块土地系思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司分别作为受让人于2014年11月20日与出让人厦门市国土资源与房产管理局海沧分局、第三人厦门海沧土地储备管理有限公司签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》受让取得。相应土地使用权出让合同均约定，受让人所从事项目产业类型必须为医疗诊断、监护及治疗设备制造，并同意配合厦门市海沧区投资促进局的监督。三块地块登记的权属性质均为国有土地使用权，使用权类型均为出让，土地用途均为工业用地。 2016年8月11日，康倍安公司（甲方、委托方）与万坤地公司（乙方、代理方）签订《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-2），约定：经双方友好协商，康倍安公司委托万坤地公司代理转让康倍安公司自有产权的不动产，该物业坐落于海沧区西北侧02地块，物业用途为工业，有证土地面积为19771.11平方米（以该物业的产权证、土地证标注面积为准），产权证号：无，出让土地合同宗地编号：Ｈ2014Ｙ08-Ｇ。合同第三条“委托房屋（土地）转让价与代理费”约定：甲方确定该房屋（土地）的转让价为1860万元整，该委托价为基准参考价，甲方如有价格变动需提前告知乙方，经甲乙双方协商一致双方书面签章同意后，双方执行新价格。“如转受双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准。甲方应按照乙方通知的时间来办理签约、产权过户等手续。乙方代理费为房屋（土地）实际转让价的3%和实际成交价高于该报价的差价，甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天即向乙方付清全部代理费。甲方不得拖欠乙方代理费，甲方付款如逾期支付达3天，须另外向乙方支付2倍的代理费及损失。”第四条“乙方的责任和义务”约定乙方需要尽责对甲方房屋（土地）转受做好相关的宣传，应认真主动完成委托业务，做好信息发布、如实推荐房屋（土地）工作，积极与受让方和甲方沟通并协调相关事宜等。第五条“甲方的责任和义务”约定：“1.甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的，应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费。2.甲方须邀请乙方与受让方谈判并见证签约：受让方私下与甲方联系的，甲方须通知乙方前往谈判并见证签约。甲方违反上述义务之一的，甲方仍须向乙方支付代理费”。第六条“双方权利义务”约定：“……2.受让方与转让方签订《房屋（土地）转受合同》或该房屋（土地）其他交易文件后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。3.本合同为一般代理协议有效期3年，不是独家代理协议……。”第七条“管辖法院”约定：“如因履行本协议发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何乙方均有权向乙方所在地人民法院诉讼。甲方确认：乙方已提醒甲方注意本协议的各项条款内容，并对各项条款内容进行了充分说明，同意接受本协议的各项条款。”此外，合同还约定了甲方房产证、土地证复印件为合同附件，与合同具有同等法律效力等。 同日即2016年8月11日，思睿康公司、思必诺公司亦各自作为甲方、委托方与作为乙方、代理方的万坤地公司分别签订《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-1）、《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-3），分别约定思睿康公司委托万坤地公司代理转让海沧区西北侧03地块，该物业有证土地面积19888.653平方米（以该物业的产权证、土地证标注面积为准），宗地编号Ｈ2014Ｙ09-Ｇ，转让基准参考价为1860万元；思必诺公司委托万坤地公司代理转让海沧区西北侧01地块（有证土地面积25951.942平方米（以该物业的产权证、土地证标注面积为准），宗地编号Ｈ2014Ｙ07-Ｇ，转让基准参考价为2418万元。除约定的委托转让标的及转让基准价存在不同外，《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-1）、《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-3）的其余合同条款均与康倍安公司和万坤地公司签订的《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-2）相同。 2016年11月24日，大巢公司时任法定代表人傅占鹉签署一份《看房（土地）协议》，协议抬头处甲方（委托方）为大巢公司，乙方为万坤地公司，约定乙方提供房产（土地）为思必诺公司宗地编号H2014Y07-G地块、康倍安公司宗地编号H2014Y08-G地块、思睿康公司宗地编号H2014Y08-G地块（共计100亩，总价6800万元）供甲方选择同时提供相关房地产（土地）咨询等中介服务，看房时间为2016年11月24日，类型为买卖。协议还约定了中介佣金费用标准及支付条件等。后万坤地公司介绍傅占鹉现场看案涉土地，并组织傅占鹉与的思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的代表磋商沟通，大巢公司、傅占鹉未与思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司签订土地使用权转让协议。 后因中介佣金费用的支付问题发生纠纷，万坤地公司于2017年8月14日诉至本院，主张在其居间服务下，思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司与大巢公司达成合意以股权转让的方式进行交易，并签订股权转让合同，其已完成居间服务，请求判令大巢公司支付万坤地公司中介佣金费用及违约金共计58.66万元、判令傅占鹉承担连带责任等。2018年4月13日，本院就该案作出（2017）闽0205民初2843号民事判决，认定大巢公司、傅占鹉与思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的关联方签署股权转让协议文件，符合协议约定的签署其他交易文件的情形，万坤地公司已完成协议约定的居间服务，判决大巢公司支付万坤地公司中介佣金费用29.33万元及违约金29.33万元，并判决傅占鹉对前述债务承担连带责任等。大巢公司、傅占鹉不服，上诉于福建省厦门市中级人民法院。福建省厦门市中级人民法院于2018年11月17日作出（2018）闽02民终3816号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年12月5日发生法律效力。 在（2017）闽0205民初2843号案件审理中，万坤地公司举证的录音资料中有如下内容： 2016年11月24日录音，傅占鹉：“小李啊，基本上我们都了解清楚了，我们回去商量一下，一周内给你回话”。 2017年1月10日录音，傅占鹉：“这块地我们已经看了好几次了。”孟斌：“嗯，我听说了”。傅占鹉：“看怎么操作，我全权委托李律师跟你们这边对接一下，怎么弄”。孟斌：“好啊。”……孟斌：“关于这个转让问题，我是这样想的，我早上一回来，就跟林栋聊了一下，我说我们做对外我们不讲转让，我们增加股东，增加你们进来，增加一个股东进来，这个股东实际上他占了90%了，那我们还保留在里面保留10%，那这样对海沧政府，我们没有离开，我们还在，以这样的方式，其实目的是一样的”。傅占鹉：“我们把整个手续都批完了，或者说等差不多了，风平浪静再撤回去，或者我们纯粹一块玩。转让会不会说100%转过来，人家说换了老板了，他到时候批都不让你批，卡这个卡那个，你的身份还保留在那儿，然后我们一块推进，推进到什么节点，达到什么样的成果，然后你说那，我已经送你上路了，我可以撤了，我就想跟你们聊这事，看你们行不行。”孟斌：“我是这样认为的，第一，留一小部分，没问题，这个肯定没问题啦，我们也理解，一定要把你们完成到整个结束，我们才退。第二个问题，10%留在后面跟你们一起玩行不行，可以讨论，我对文化感兴趣。”……傅占鹉：“股权转让对价66万元/亩，那天谈完了，有没有可能再优惠……第二个付款方式这块，我们都敲定了，原来先付款10%，土地证办下来再给20%。……傅占鹉：21日到26日期间能不能作为签约的时间？”孟斌：”我没问题啊。” 2017年2月17日录音，“那这块里面其余条款都差不多了，乙方是一个还是几个？”傅占鹉：“写我一个就可以了。等以后我们股权变更以后加几个是我们的事情了。……”傅占鹉：“签完字，我钱先100万打给你，然后我就回北京开股东大会，你就放心了……”。 2017年5月7日录音，李伟胜与傅占鹉对话，李伟胜：“股权变更你是？”傅占鹉：“6300万拿过来的。这件事你这算是成功了。”李伟胜：“你现在是付到30%还是60%？”傅占鹉：“30%付给他了。”李伟胜：“你合同复印件给我一份。”傅占鹉：“给你干嘛。”李伟胜：“你给我，我才能和别人说这是我介绍的，才有面子。”傅占鹉：“我给你的话要承担泄露机密的责任，里面都有责任的。” 2017年7月22日录音，李伟胜：“你们之间股权转让协议到底怎么签的，我都不知道。”傅占鹉：“那你拿去看。看完以后你别拿走，你找徐卫东拿去看，你给他打电话。”傅占鹉：“我这边拿给你看，你别拿走，也不要拍照，这是商业机密。”李伟胜：“你本来就有义务拿一个复印件或者原件给我。”李伟胜：“转到个人账号，洪明光，建行厦门莲前支行，账号是62×××77；孟斌，招商银行厦门分行营业部，账号是52×××89；还有第三个是转到郭新菊，建行厦门分行长青路支行，账号是43×××85，公司是思必诺公司，康倍安公司，思睿康公司，三块土地100亩。”李伟胜：“签约人是洪明光、孟斌、郭新菊、傅占鹉，签约地点思明区。”……李伟胜：“就是没有经过我们介绍方你们自己交易，你们签合同那天都没有叫我们。”徐卫东：“这些都是商业秘密，没必要叫你们，你们拿中介费就行了。”…… 本案审理中，万坤地公司亦举证录音资料，拟证明经其居间服务，思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司与大巢公司的授权人傅占鹉达成合意，同意以股权转让的方式进行交易，其后双方私下签订了股权转让合同，案涉三块土地的总成交价为6300万元。相应录音资料共有6段录音，具体为：1.“语音049”，2.“2017.2.1710-45-51”，3.“通话录音186××××6909_170221_205257”，4.“2017.5.710-34-23”，5.“2017.7.228-0-2”，6.“2017.7.228-24-58”。 上述“语音049”为万坤地公司法定代表人李伟胜、大巢公司时任法定代表人傅占鹉以及思必诺公司监事孟斌的助理林栋之间的谈话录音。傅占鹉：“……如果说能够合作，我们先把一部分钱拿来合作，我们更倾向于合作，当然不合作我直接买过来也没问题……”。林栋：“我跟你讲一个事情，我委托李总是八月份的，……我们也是想做项目的……”傅占鹉：“那个林总啊，我的意思不是说我们不想全部买过来，我的意思是说，我们的股权每个阶段让一点，到时候还留一点，然后什么事都没了，再全部让。”林栋：“OK，明白。”……林栋：“大概你们提个框架协议，合作方案怎么走，这块的话……都要感谢李总牵线搭桥。”……傅占鹉：“你这边是不是所有的证件，包括三个公司的印章啊，营业执照都是你保管的？”林栋：“都在我这边。”李伟胜:“他这边有决定权，老板只要签字收钱就行了。”……林栋：“我可以原件给你看，一整套资料……”。 上述“2017.2.1710-45-51”录音即为万坤地公司在（2017）闽0205民初2843号案件中举证的2017年2月17日录音。内容为傅占鹉与林栋谈话录音。林栋：“那这块里面其余条款都差不多了，乙方是一个还是几个？”傅占鹉：“写我一个就可以了。等以后我们股权变更以后加几个是我们的事情了。……”林栋：“因为我们洪总也比较忙……”。傅占鹉：“签完字，我钱先100万打给你，然后我就回北京开股东大会，你就放心了……”。 上述“通话录音186××××6909_170221_205257”为李伟胜与大巢公司聘请的律师廖子力之间的谈话。李伟胜：“我们这个项目是昨天晚上签约了吗？合同总额是6600万对吗？”廖子力“6300，最后谈下来是6300万。如果您是中介收费的话，你需要找傅总、孟总去谈……”。 上述“2017.5.710-34-23”录音即是万坤地公司在（2017）闽0205民初2843号案件中举证的2017年5月7日录音。 上述“2017.7.228-0-2”录音即是万坤地公司在（2017）闽0205民初2843号案件中举证的2017年7月22日录音。 上述“2017.7.228-24-58”录音为傅占鹉、李伟胜、李良林（傅占鹉妹夫）之间的谈话。李伟胜：“……第一份是股权转让合同，第二份是股权转让合同补充合同，第三份是补充协议书，补充协议书里面的甲方1是洪明光，甲方2是孟斌，甲方3郭新菊，乙方1是傅占鹉，乙方2是张秀乐，乙方3是余应荣……我跟你问清楚哦……第一份股权转让合同哦，是最早签的，就是今年2月19号签的那份对吗？”李良林：“是。”李伟胜：“这个是洪明光、孟斌、郭新菊、傅占鹉四个人去签的？”李伟胜：“那你股权是按90%，5670万，那洪明光、孟斌他们占10%就是630万元了？”李良林：“嗯”。李伟胜：“那个傅总，我问你一下，第一次拿了定金100万，确实有没有定金给他了？”李良林：“有”。李伟胜：“不是你打的，你不要说。”傅占鹉：“我不说，我跟你说，你问他”。李伟胜：“那是小李打的吗？李总打的吗？”李良林：“我知道啊，我有底单啊。” 就上述录音，康倍安公司庭审质证对表面真实性、合法性无异议，但对关联性和证明对象有异议：1.林栋并非康倍安公司员工，林栋是孟斌助理，康倍安公司从未授权林栋代表康倍安公司与第三人达成合意。2.股权转让的受让人不仅是傅占鹉，还有张秀乐和余应荣，张秀乐和余应荣并非大巢公司的关联人。3.康倍安公司并非股权转让合同的收款主体。4.该证据显示股权转让合同转让了思必诺公司90%的股权，转让价款是5670万元。大巢公司质证认为与康倍安公司质证意见一致。 另查明： 1、在（2017）闽0205民初2843号案件审理过程中，万坤地公司陈述其在居间过程中都是以直接转让的方式居间的。但在该案2018年1月10日的质证、询问笔录中，万坤地公司还陈述案涉交易变成股权转让是傅占鹉与思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司见面后协商的，其尊重客户的意思，其在变成股权转让后还提供了多次带买方看地、撮合协商等服务，包括“提供股权转让合同样稿给买卖双方和买方律师以及买方经理人……”等。万坤地公司在该案审理中就居间过程陈述思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司请万坤地公司帮忙转让案涉三块土地，万坤地公司将《房屋（土地）代理转让合同》发给思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司，后者修改后与万坤地公司签署了《房屋（土地）代理转让合同》。大巢公司以及思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司在该案审理中均否认有签署相关股权转让合同。 2、万坤地公司法定代表人李伟胜庭审陈述，《房屋（土地）代理转让合同》文本是其先发给林栋，双方来回修改了好几次，相关的土地出让合同是林栋提供给其的，其未见过原件。李伟胜还陈述，傅占鹉于2017年7月22日有给其看过案涉股权转让合同，思必诺公司“三个股东签字盖手印，合同内容显示被告三个公司名称，也有显示地块名称位置”。康倍安公司庭审确认有向李伟胜提供土地出让合同复印件，但庭后陈述是其法定代表人洪明光的助理陈宏荣提供复印件给李伟胜，原件也是陈宏荣提供给李伟胜核对。 万坤地公司庭审陈述，案涉有关事项，思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司从头到尾都是委托林栋来处理，包括与大巢公司的谈判，包括出示发票、土地出让合同等都是林栋出示，签约林栋也有参与；土地证、公司营业执照、土地出让合同原件、发票都在林栋手上，万坤地公司相信林栋是代表思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司。思必诺公司庭审否认林栋系思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司代理人，也不认可林栋持有思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的土地证、公司营业执照、土地出让合同原件。 3、万坤地公司举证三份微信截图（均是与“DanielLin(林栋）”的微信聊天记录）及微信录像，拟证明思必诺公司监事孟斌的助理林栋是思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司商谈代表以及林栋作为商谈代表与万坤地公司就案涉三份《房屋（土地）代理转让合同》进行了协商。 上述第一份微信截图，万坤地公司未提供原始载体核对。具体内容：万坤地公司一方于2016年7月18日添加了“DanielLin(林栋）”，并告知“林先生，您好。（土地厂房委托协议）已发到您的微信里了，请查收。谢谢！”，“DanielLin(林栋）”回复“嗯”，“看到你们的合同了”，“当面谈下会比较好”，“今天下午2点到悦享中心B塔1702”。2016年7月25日，“DanielLin(林栋）”发送土地出让合同图片并告知“代理协议你补充完整”。2016年7月26日，“DanielLin(林栋）”要求“你打印盖章寄给我”，万坤地公司表示要带上公章到对方公司签合同。2016年8月11日，万坤地公司询问“土地代理协议需要拿过去给你？还是快递过去给你？”“DanielLin(林栋）”回复“下午在公司”，“快递也可以。” 第二份微信截图，万坤地公司未提供原始载体核对，内容为万坤地公司询问“DanielLin(林栋）”公司是否外资以及与“傅总”等协商结果等。 第三份微信截图，万坤地公司提供了原始载体核对。内容为万坤地公司于2017年6月、7月与“DanielLin(林栋）”联系，表示要拜访“贵司洪总（洪明光）”等。微信录像有原始载体核对，内容与第三份微信截图同。 就上述第一份、第二份微信截图，康倍安公司质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有原始载体，真实性不予确认。对于第三份微信截图及微信录像，康倍安公司质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为万坤地公司未提供证据证明“DanielLin(林栋）”是孟斌的助理林栋，且显示的内容仅是说李伟胜要去拜访洪明光，并未商谈任何事宜。大巢公司质证意见同康倍安公司。 四、大巢公司成立于2007年5月14日，经营范围为组织文化艺术交流活动（不含棋牌）等，未包括医疗诊断、监护及治疗设备制造。 五、傅占鹉于2017年2月21日转账支付100万元给洪明光，于2017年4月26日转账支付郭新菊2381400元，同日转账支付2381400元给孟斌（银行交易记录备注股权转让款），同日转账支付3175208元给洪明光，合计893.8万元。 本院认为，万坤地公司以完成协议约定的居间服务为由要求思睿康公司支付代理费，本案系居间合同纠纷。 1、康倍安公司是否因思必诺公司的股东与大巢公司签订股权转让合同而受到本案《房屋（土地）代理转让合同》的约束。首先，根据查明的事实，康倍安公司、思必诺公司并未与大巢公司签订土地使用权转让协议，但是根据有关录音证据以及已经法律效力的（2017）闽0205民初2843号民事判决、（2018）闽02民终3816号民事判决的认定，足以认定思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊有与大巢公司签订股权转让合同的事实。其次，合同第五条约定：“甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的，应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费。”洪明光、孟斌、郭新菊系思必诺公司的股东，而康倍安公司系思必诺公司100%控股的公司。洪明光、孟斌、郭新菊作为100%控股康倍安公司的思必诺公司的股东，可以认定属于康倍安公司的关联单位。第三，本案合同固然是围绕促成签订土地使用权转让协议进行约定，但在合同第三条已经约定“如转受双方采用其他方式进行交易的……”，该“其他方式进行交易”是与签订土地使用权转让协议并列的，应认定是对除签订土地使用权转让协议之外的其他各种直接或间接交易模式的兜底，并没有排除以转让控股公司股权进而实现目标地块实际控制权转移的方式进行交易。衡诸以上几个方面，思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊有与大巢公司签订股权转让合同，则已经满足了本案《房屋（土地）代理转让合同》第五条约定的“达成交易”的情形，康倍安公司应受到相应约定的约束。 至于康倍安公司辩称《房屋（土地）代理转让合同》（编号fjwkd20160618-1)是格式合同、有关条款为格式条款，本院认为不能成立。根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。从该合同的编号、第七条约定的内容提示条款，以及存在保证人等较多未实际使用条款的情况看，本案《房屋（土地）代理转让合同》确实具备格式合同的形式特征，但仅此并不足以认定该合同即为格式合同，关键在于合同是否系经双方具体协商达成。万坤地公司主张《房屋（土地）代理转让合同》文本是其先发给思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的商谈代表林栋，双方来回修改了好几次后签订。首先，综合录音中有关林栋的谈话及全案相关事实，可以认定林栋作为思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的代表参与了案涉土地转让有关事项的商谈，万坤地公司的相应主张应予采信，康倍安公司对此的否认与事实不符，本院不予采纳。万坤地公司在（2017）闽0205民初2843号案件审理中即已陈述有关合同文本发给合同相对方，经后者修改后双方才签署，相应陈述与其在本案中的陈述是一贯的。反观康倍安公司，其在前述案件中是否认相关股权转让合同的存在，而在本案中已不再否认。当事人的陈述是法律规定的证据之一，从前述情形看，万坤地公司的陈述显然较康倍安公司更为客观。其次，书面合同是双方合意的客观载体，亦可固定双方共同确认的事项。本案《房屋（土地）代理转让合同》在开始部分已经明确载明合同系经双方协商而签订。万坤地公司举证的有关签订合同的微信聊天记录虽然没有原始载体，但在一定程度上可以与前述情况相互印证。再次，本案标的较大，从常理而言是作为中介机构的万坤地公司愿意争取达成的合同，康倍安公司作为委托方在谈判中的地位不会低于万坤地公司，亦即在谈判中不会处于弱势地位。标的如此之大的合同，康倍安公司又非弱势一方，如果未经具体协商即签订万坤地公司单方提供的合同文本，明显有违日常生活经验法则。综上，本院认为，虽然万坤地公司举证的证据不能证明其陈述的具体协商过程，但衡诸当事人陈述、合同文本等证据以及日常生活经验法则，从盖然性优势角度，可以认定本案《房屋（土地）代理转让合同》系经双方协商后所签署，不具备法律规定的未与对方协商的格式合同的要件，康倍安公司辩称该合同为格式合同、有关条款为格式条款，本院不予采纳。 2、万坤地公司是否已完成合同约定的服务事项。从万坤地公司举证的2017年1月10日以及2017年2月17日的录音证据来看，大巢公司、傅占鹉已经知悉目标地块的土地性质及相关情况，故傅占鹉与思必诺公司代表孟斌磋商不以土地使用权转让方式进行交易，而是以增加股东到思必诺公司的形式进行操作，双方并就股权比例、款项支付方式、对价、签约时间等进行协商，可见双方均认可相应的股权转让是以最终实现对案涉三地块土地使用权的控制为目的的变相交易模式。前述实现控制转移的标的包括本案目标地块，虽然康倍安公司的股权没有直接被转让，但转让康倍安公司的控股公司思必诺公司的股权同样实现了前述目的，不影响变相交易的认定。思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊系康倍安公司的关联单位，相应人员与大巢公司签订股权转让合同是以最终实现对目标地块土地使用权的转移控制为目的的变相交易模式，如前分析，已经符合本案合同第五条约定的达成交易的情形。同时，根据相应录音证据，可以认定签订前述股权转让合同的双方并无让万坤地公司参与，可以认定为跳过万坤地公司进行交易。因此，根据合同第五条的相应约定可以认定万坤地公司已经完成居间服务事项。 三、本案是否存在违约金过高问题以及本案的付款条件是否成就。康倍安公司辩称违约金过高问题，本院认为，合同第五条约定：“甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的，应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费。”该条是实践中常见的对于“跳单”违约行为的预防性约定，其约定“按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费”中多出的一倍费用，本质上是对相应违约行为约定的责任，属于违约责任的范畴。思必诺公司股东的相应行为导致的是万坤地公司未能及时收回原预期的一倍费用，在万坤地公司未举证证明其除该一倍费用之外的其他具体损失的情况下，思睿康公司抗辩双倍支付代理费用属于违约金约定过高的情形，本院予以采纳。综合全案情形，本院酌情将该情形下代理费的支付标准调整为按120%支付。关于付款条件成就与否，本院认为，合同第三条是双方关于交易基准模式的约定，该条约定“甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方首付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天向乙方付清全部代理费”，在采用其他交易方式的情形，除明确另有约定之外应参照前述约定确定付款期限或条件。根据有关录音证据可以认定思必诺公司股东与大巢公司签订的股权转让合同仅转让了90%的股权，总标的价款为5670万元。此外，根据查明的事实，傅占鹉实际转账支付思必诺公司股东洪明光、郭新菊、孟斌的交易款项合计893.8万元，占5670万元的15.76%，达到了不低于10%的条件，但未达到30%。依据上述约定，康倍安公司应支付按约定标准计算的50%的居间代理费。 综合上述，本院认为，本案《房屋（土地）代理转让合同》系双方自愿协商达成，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。万坤地公司已经完成了合同约定的服务事项且合同约定的部分付款条件已经成就，对其主张的代理费的付款条件成就的部分，本院予以支持。因思必诺公司股东与大巢公司签订的股权转让合同仅转让了90%的股权，此外思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司与万坤地公司签订的三份《房屋（土地）代理转让合同》均约定三块目标地块的面积以该物业的产权证、土地证标注面积为准，三块目标地块的总面积应为65611.64平方米（25951.92平方米+19771.08平方米+19888.64平方米）。据此，本案居间代理费计算为514957.31元（6300万元÷65611.64平方米×19771.08平方米=18984101.60元；18984101.60元×3%+（18984101.60元-18600000元）=953624.65元；953624.65元×90%×120%×50%=514957.31元）。万坤地公司主张的超过部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决如下： 一、被告康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福建万坤地工贸有限公司居间代理费514957.31元； 二、驳回原告福建万坤地工贸有限公司的其余诉讼请求。 如被告康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21965元，由原告福建万坤地工贸有限公司负担16034元，由被告康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司负担5931元。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈基周 人民陪审员  黄定妹 人民陪审员  郭桂花 二〇一九年十二月三十日 法官助理黄秋丽 书记员郑璐雯 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。