河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5604号 上诉人（原审被告）：陈铁忠，男，1962年4月8日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周艳，女，1978年8月11日出生，满族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：杨露，河北王洪波律师事务所律师。 上诉人陈铁忠因与被上诉人周艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈铁忠上诉请求：1、依法撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5973号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、限购政策对于双方的买卖合同不具有溯及力。双方签订合同的时间为2017年3月4日，《关于进一步促进全市房地产市场健康平稳健康发展的实施意见》出台时间为2017年6月2日，该限购政策并未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照法不溯及既往的原则，本案双方当事人的房屋买卖行为不应受此后发布实施的限购政策调整。2、限贷政策不影响双方房屋买卖合同的履行。虽然合同约定被上诉人以按揭贷款方式购买涉案房屋，但合同第五条第二项约定，按揭贷款未获审批的，双方可以做出如下A、B、C三种选择，作为合同履行的方式。其中A项选择为被上诉人自行筹集剩余房屋价款给上诉人。根据该条约定，买卖双方对于合同履行中出现的各种问题均做了预判，包括贷款未获审批的情形，做出了妥当的安排。该约定不违反法律规定，为双方真实意思表示，合法有效。即便出现了限贷问题，被上诉人与上诉人之间的合同也应当继续履行，被上诉人应当自行筹集相应的款项给上诉人。3、被上诉人解除合同的目的是转移房屋价格下跌的风险，具有明显恶意。限贷政策不属于不可抗力，被上诉人客观上具有继续履行的能力，完全可以筹集其他资金。根据上诉人提供的房产信息登记情况，被上诉人名下有两套房产，被上诉人为规避房屋市场价格大幅下跌的合同风险，不愿意改变其资产结构。4、被上诉人明显具有过错，一审认定无责解除明显不当。被上诉人从未向上诉人披露过其名下具有多套房产及贷款的情形，对此上诉人并不知情。在房地产调控政策出台后，被上诉人也未向上诉人进行披露。限购政策出台后，被上诉人选择继续履行合同，并寄望房地产市场回暖，从而实现其赚取差价的目的。直至房屋市场价格大幅下跌后，被上诉人才于2018年提出其不具备购买资格，此时距于2017年出台调控政策已近一年。即便被上诉人不具有购买资格，也应当第一时间向上诉人予以披露，以减免因此造成的损失。被上诉人故意和放任损失的扩大，如合同解除，应对上诉人的损失予以赔偿。一审法院机械的解除双方之间的买卖合同，忽略了房地产市场下跌的背景及被上诉人的诉讼动机，更忽视了解除合同给上诉人造成的高达百万的损失，有悖公平原则。 周艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。1、根据现政策，上诉人与被上诉人继续履行合同无法实现过户的目的，无法办理过户手续，只有在人民法院出具强制执行协助通知的情况下，才能办理过户手续。即便有生效判决，在客观上双方仍然无法正常履行。2、上诉人与被上诉人本次交易约定的付款方式为以按揭贷款方式购买，目前由于限购及限贷政策导致被上诉人丧失了购房及贷款资质。合同中第5条付款方式的约定，其中仅有B项下中的第1款对本案适用，合同中第2条项下第2项所述内容其前提为在合同履行过程中因买受人自身原因所导致的未获银行批贷的可采取如下方式。双方没有对合同中的条款进行选择，应视为未进行约定，该条款并未发生法律效力。且该条款中明确写明由于买受人自身原因所导致才会适用本条，本案中导致被上诉人不能贷款的原因系政策原因所致，故该条款也不适用本案。3、上诉人一直表达被上诉人应出售一套房屋或者调整资产结构使被上诉人符合购买条件，其说法完全只站在上诉人个人的立场上思考，违背了法不强人所难的法律思想。4、本案不存在被上诉人需要赔偿上诉人的法定事由及客观事实，解除合同非由于被上诉人的过错导致，客观上此次交易虽然无法继续履行，但是房屋仍属于上诉人所有，其作为物的价值属性并未得到任何的贬损，上诉人使用被上诉人支付的首付款120万元长达三年左右，被上诉人并未要求支付占有使用期间的利息，已经考虑了各方因素。 周艳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2017年3月4日签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告已付购房款120万元（含定金）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月4日，原、被告在三河市万豪房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同书》。合同约定：1、被告将购买的尚未取得产权证书的位于三河市燕郊高新区房屋出售给原告，房屋总价213万元，付款方式为原告在签订合同时支付购房定金人民币10万元，于2017年3月15日前支付被告首付款120万元（含定金），剩余房款93万元，原告以银行按揭贷款方式支付。2、被告应在过户前一个月办理完毕解除抵押登记手续，并将此房屋还清证明交于中介方保管。3、被告应当在原告支付给被告首付款当日将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付首付款共计120万元（含定金）；被告于2017年3月7日向原告交付了涉案房屋；被告于2018年4月10日领取了涉案房屋的产权证。另查明，原告系三河市本地居民，现登记在原告名下有两处商品楼房，即于2015年4月24日登记的位于三河市燕郊开发区行宫东大街南侧燕高路西侧福成公寓3-Ｂ-902室的房屋和于2018年4月4日登记的位于三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑1号楼1-2-2501室的房屋。原告主张根据廊坊市、三河市限购政策，其不再具有购买房屋和办理按揭贷款的资格，要求解除合同，原、被告双方协商未果，故原告诉至一审法院。关于双方争议原告是否系限购人员，原告提供了登记在原告名下的房屋产权证书和不动产权证书、三河市房屋信息查询证明原件，证明其名下已有两套房屋的事实；原告提交了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：13020120150045704）、《个人住房（商业用房）担保借款合同》（河北银行，合同编号ＤＫ180119000001），证明原告以银行按揭贷款的方式购买了上述两套房屋，原告无能力以全款方式支付剩余尾款，且根据现有政策原告既无购房资质，也无办理银行按揭贷款的资质。被告对于登记在原告名下两套房屋的真实性认可，但是认为政策是在双方签订涉案合同之后出台的，并不影响双方继续履行合同。原告提交与案外人孙宝泉签订的房屋买卖业务签约合订本，证明在原告与被告签订合同之前，原告与案外人于2016年8月5日签订了房屋买卖合同，且于2018年4月4日取得了产权证书。被告称，该合同封面页手写备注字样：“该合同为原告提交，双方对签订日期有争议的合同”，故对该合同的真实性不认可。经核实该字样系在原告与案外人其他房屋纠纷案件中被该案件的书记员所作标注的，且在该案中已经被确认为真实性有效，故一审法院对此予以认可。对于原告在三河市已经拥有两套房屋，根据廊坊市、三河市人民政府于2017年6月出台的限购政策，一审法院认定原告属于限购、限贷人员。 一审法院认为，原、被告在三河市万豪房产经纪有限公司居间服务下于2017年3月4日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反强制性法律规定，该合同和协议合法有效，双方当事人应当遵守约定。在签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，原、被告均明确涉案房屋尚未取得产权证书，也明确原告不能按当时房屋政策申请银行贷款，也知晓不能按当时的政策办理产权过户手续，而双方对将来发生的风险未予约定，故应视为双方各自承担将来发生的风险。根据合同约定，原告须支付剩余房款93万元是以按揭贷款形式给付，但被告于2018年4月10日取得涉案房屋不动产权证书时，根据廊坊市人民政府、三河市人民政府房地产限购政策的规定，原告已属限贷人群无法通过办理银行贷款方式支付剩余购房款，被告将得不到剩余房款，该风险由被告自行承担显失公平，故解除合同条件已成就，一审法院支持原告解除合同的诉讼请求。此外，本案买卖合同及补充协议订立在调控政策实施之前，依法理可视为限购政策无溯及力，但该观点仅为法理观点，与相关房屋产权部门执行限购政策的标准不同，在实际生活中，当事人只要属于限购人群就无法自行办理房屋过户手续，法理与实际脱钩，为维护政府出台的限购政策，一审法院也不支持原、被告继续履行合同。综上，原、被告确因政府出台的限购政策的原因导致原、被告无法继续履行合同，非因任何一方违约所致，故原、被告互不承担违约责任，对尚未取得产权证书的房屋交易所产生的后果，原、被告自行承担，双方依法应相互返还已付的购房款或涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告周艳与被告陈铁忠于2017年3月4日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告陈铁忠于判决生效后五日内返还给原告周艳购房款人民币120万元；三、原告周艳于被告陈铁忠退还购房款120万元当日将位于三河市燕郊高新区房屋返还给被告陈铁忠。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意地履行各自的义务。本案中，上诉人陈铁忠与被上诉人周艳之间签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应认定合法、有效，该合同对双方具有法律约束力。双方于2017年3月4日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》已明确约定房屋余款的支付方式，且合同签订后被上诉人周艳已支付120万元房款，上诉人陈铁忠已将案涉房屋交付给被上诉人周艳，可见双方已履行大部分合同义务。案涉《存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时间系在2017年3月21日当地政府出台新限购政策之前，从法不溯及既往原则、诚实信用原则及保护交易安全、维护市场秩序来看，本案所涉合同继续履行为宜，故对被上诉人周艳主张的涉案房屋买卖合同因政策原因不能履行的理由本院不予支持。 综上所述，陈铁忠的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5973号民事判决； 二、驳回周艳的诉讼请求。 一审案件受理费15600元，财产保全费5000元，由周艳负担。二审案件受理费15600元，由周艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇一九年十二月二十五日 书记员 周 雪