广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11159号原告（反诉被告）：明艳如，女，1969年8月16日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：潘健欢、何梓恒，均为广东古谷律师事务所律师。（委托代理权限自2018年10月18日至2019年1月8日止）委托诉讼代理人：陈艳玲、梁妙英，均为广东正善律师事务所律师。（委托代理权限自2019年1月10日起）被告（反诉原告）：范天顺，男，1964年2月14日出生，汉族，住四川省西充县，委托诉讼代理人：谭伟红、林彦，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：丘君财，男，1979年1月28日出生，汉族，住广东省丰顺县，原告明艳如与被告范天顺租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2018年11月20日第一次公开开庭进行审理。后被告范天顺于2018年11月22日向本院提出反诉，本院依被告申请依法追加丘君财作为本案第三人，并于2018年12月12日适用简易程序再次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月4日第三次公开开庭审理、于2019年10月17日第四次公开开庭审理。原告明艳如的委托诉讼代理人潘健欢到庭参加第一次、第二次诉讼，原告明艳如的委托诉讼代理人陈艳伶、梁妙英到庭参加第三次、第四次诉讼，被告范天顺的委托诉讼代理人谭伟红到庭参加第二次诉讼，被告范天顺的委托诉讼代理人林彦到庭参加第三次、第四次诉讼，被告范天顺到庭参加第一次、第三次、第四次诉讼。第三人丘君财经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明艳如向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告分别于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订的三份《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠租金及利息、违约金：（1）2017年10月1日前拖欠的租金为1500000元，并按每月27000元从2018年2月1日起至付清款之日止支付利息；（2）从2018年2月1日起至交还场地之日止，按三份合同每月合计租金43839元计算，并按每日千分之一计算违约金，以上拖欠租金及利息、违约金暂计至起诉之日共计为2000000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告在第一次庭审中增加一项诉讼请求为：被告将所承租的的房屋交还给原告。原告在第三次诉讼中变更其第二项诉讼请求中的2018年2月1日为2017年10月1日。事实和理由：原、被告分别于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》，承租原告位于广州市花都区花东镇市场内，土地证号为花国用（2003）字第02300329号地块上的首层及二层房屋。承租房屋后，被告即以刚开业资金周转困难为由拖欠原告租金，截止到2017年10月1日被告已累计拖欠租金达1500000元。经双方协商，被告以借款形式就该拖欠的1500000元租金向原告出具《借条》一张，并承诺半年内支付，且按每月27000元支付利息。《借条》出具后，被告支付租金及利息至2018年2月1日，之后未再支付租金及利息。按照租赁合同约定，租金为按季度支付，每季度前10天付清该季度全部租金。原告认为，被告的行为已属严重违约，按照《房屋租赁合同》第十条的规定，逾期支付租金的，须按每天千分之一支付违约金。第九条规定，被告逾期支付租金达15日的，原告有权解除合同，收回房屋。鉴于被告已无能力继续履行《房屋租赁合同》的租金支付义务，故原告具状起诉，请法院依法判决。被告范天顺辩称，请求驳回原告的诉讼请求，因为原告没有遵守其承诺带有欺骗性质告知我方已安装电梯，但是并没有安装，当时原告和原告的哥哥及原告的女儿说好，并要求我方支付电梯的费用，并从房租里面扣除，我方找了几家公司将报价单和资料送达给原告，但是原告一直没有安排安装电梯，原告陈述要与原告丈夫协商后才能安装，至今也未安装，我方认为房屋的租金和违约金都不应当由我方承担，因为涉案房屋并没有使用，因为电梯没有安装，给被告带来时间和经济上的损失，3年多的时间里加起来的损失将近600000元。原告应当提供被告欠款清单和数目，原告的第二项诉讼请求因为数目不清晰故应该无效。原告要求被告打欠条应该无效，不符合法律规定，租金利息应当与国家规定的民间借贷标准来计算，原、被告在租赁关系产生之前，原、被告是朋友关系，我方知道原告有非常多的房产没有开发，所以于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订了三份《租赁合同》，承租涉案房屋，土地证号为花国用（2003）字第02300329号地块上的首层及二层房屋，并且按照合同的约定支付了2014年5月23日保证金50000元，及当季租金31125元，2014年11月8日所签订合同的保证金80000元，及当季租金57312元，2014年12月17日保证金50000元，及当季租金31125元，并办理了房屋的交接手续，被告与几个朋友就开了酒吧和KTV，因为消防手续没有办完，所以一直停止营业，故租金就没有准时去交纳，我方与原告协商后，就决定了所欠房租按月息2%计算利息，被告努力支付了部分的租金和利息，具体数字我方不清楚，事实和原告所述不符。鉴于被告投资那么多钱，原告请求判令我方返还房屋我方不接受原告的该项诉讼请求。对原告在第三次庭审中变更的诉讼请求意见：该欠条1500000元不是被告欠的租金，而是累计租金和利息相加，由于当时被告没办法，只能开具此欠条，当时原告跟我表示会说明1500000元的具体来源，但是至今没有说，我也不清楚1500000元怎么来的。被告范天顺向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》无效；2、原告赔偿被告装修装饰损失和购买设备的损失共8000000元；3、原告承担本、反诉全部诉讼费用。被告范天顺于第三次庭审中向本院申请增加三项诉讼请求为：1、原告返还租赁保证金合计180000元；2、原告退还租金合计486700元；3、原告向被告支付违约金150000元。事实和理由：2014年5月23日、11月8日、12月17日签订三份《房屋租赁合同》约定由被告承租原告位于广州市花都区花东镇市场内，土地证号为花国用（2003）字第02300329号地块上的首层及二层房屋。原告在合同中向被告承诺租赁房屋各项手续齐全，原告具有所有权、完全处分权利。合同签订后，被告根据原告在租赁合同中承诺的租赁物为商业用途房屋的约定，投资装修建设KTV娱乐场所和酒吧，装修装饰费用共投资约1000万元。装修装饰工程完工后，被告向相关部门申请开业经营，但至今因无法提供租赁物产权证等合法手续而无法得到合法经营许可。双方多次协商，原告一直欺瞒被告称案涉租赁物系其丈夫高桂洪名下物业，高桂洪因犯罪入狱服刑，无法向被告提供产权证等合法手续，被告可以暂时不缴纳租金，待原告丈夫高桂洪刑满释放取得产权证等合法手续后一起交纳租金。被告信以为真同意了原告的意见，并与原告达成了口头协议。但，原告丈夫高桂洪出狱后，一直不能向被告交付租赁物的产权证等合法手续，导致被告投入巨资却无法实际经营，租赁物完全不具有合同约定的用途，原告应当依法承担赔偿责任。综合上述，被告认为被告与原告签订的租赁合同无效，原告应退还被告装修装饰费用损失8000000元。被告遭原告欺诈后一直想寻找法律途径解决，但又因对原告丈夫入狱的怜悯而搁置。现原告恶人先告状，被告也只好寻理一同解决该纠纷，故反诉至法院，请依法裁判。原告明艳如反诉辩称，关于合同效力的问题由法院认定，不同意被告请求赔偿8000000元的反诉请求，涉案场地被告从2009年就开始承租，先的时候被告用涉案场地经营网吧，在经营网吧的过程中一直没有任何问题，被告是一直经营使用的，在2014年原来2009年的合同到期，续租之后，被告后来将网吧改造成KTV，并且原来承租2楼1000平方米，后来又加上1楼及2楼另外的一半也租了下来，所以构成了涉案的租赁合同，被告在接手了场地之后，也是一直在正常经营的，并没有向原告方提到因为经营方面的问题而要求原告怎样做，从被告方的用电情况来看，并一直在正常使用的状态，现在所谓的租赁房屋产权瑕疵的问题，是原告方起诉了之后被告才编造了借口，目的是为了达到不想交租金，且继续想使用涉案场地的意图，我方认为被告违反了民事活动的诚信原则，其主张的损失没有事实和法律依据的，请求予以驳回。对被告第三次庭审增加的反诉请求，原告补充意见：范天顺反诉主张装修装饰损失是缺乏事实和法律依据的，具体为：1、范天顺是清楚知晓涉案物业产权情况并愿意按涉案租赁合同的租金标准支付租金/使用费的：（1）涉案四份租赁合同第一条均明确约定“乙方（即范天顺）已现场查看房屋，清楚房屋情况，愿意按现状承租”；（2）范天顺自2008年3月1日起一直承租涉案物业长达十年，直到本案反诉前，范天顺均没有就涉案房屋合法手续、商业用途等提出过任何异议；（3）在2017年8月15日《行政处罚决定书》作出以后，2017年10月1日范天顺仍出具《借条》，确认欠明艳如150万租金未付并愿意承担利息，并承诺半年内付清1500000元租金，借条出具后，范天顺也支付了2017年10月1日至2018年1月31日的租金及1500000元租金利息；（4）即使到本案第一次庭审，范天顺仍表示愿意承担之后的场地占用费。2、涉案物业可作商业用途：（1）涉案第一份租赁合同签订以后，范天顺以刘玉梅的名义在涉案物业上合法注册了广州市流行网吧有限公司，用以经营网吧，而网吧在对外经营的4年间一直正常营业；（2）涉案第二份租赁合同（KTV）签订以后，范天顺以刘玉梅的名义在涉案物业上合法注册了广州君豪歌舞厅有限公司，由网吧转营KTV,KTV自开业至收到《行政处罚决定书》的2年间一直对外正常营业；（3）广州君豪歌舞厅有限公司工商登记所需的《房屋租赁登记备案证明》和《临时经营场所使用证明》均证明涉案物业可作商业；3、广州君豪歌舞厅有限公司没有领取到《娱乐经营许可证》的系因KTV装修工程消防验收不合格所致，与涉案物业的产权文件无关：（1）范天顺在第一、第二次庭审均承认“因为消防手续没有办完，所以一直停业营业，租金就没有准时去交”；（2）2017年8月15日《行政处罚决定书》至2018年11月22日范天顺提起本案反诉，在长达一年的时间里面，范天顺均没有提出所谓的涉案物业无产权证等合法手续的异议；（3）范天顺向法庭提交的歌舞娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动审批文件包括：……5、房地产权证或场地使用证明，租赁的还应当提交租赁合约（备案合同或房屋租赁登记备案证明）……9、公安消防部门出具的《公众聚集场地所投入使用、营业前消防安全检查合格证》……，明艳如向法庭提交的《房屋租赁登记备案证明》和《临时经营场所使用证明》是符合上述审批文件中关于房地产权证或场地使用证明的要求，另一方面，明艳如向法庭提交的广州君豪歌舞厅有限公司网上公示信息显示花都区公安局治安防火大队对涉案物业现场抽样检查和功能测试，综合评定消防验收不合格。4、2018年11月6日广州君豪歌舞厅有限公司的法定代表人和股东均由刘玉梅变更为邹平，范天顺未经明艳如同意，变相将涉案房屋转租给他人，构成违约。综上，依据涉案四份租赁合同第二条约定：“租赁期满后或乙方违约合同中途解除，乙方在租赁期间投入的装修（固定部分）、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归甲方所有”，范天顺逾期交租和擅自转租的违约事实毋庸置疑，范天顺理应为涉案租赁合同解除承担全部过错责任，所以，范天顺也应为所谓的装修损失承担全部过错责任。以上意见，请法庭采纳，支持明艳如的诉讼请求，驳回范天顺的反诉请求。第三人丘君财未到庭参加诉讼，向本院提交书面意见：本人受明艳如委托，代为管理范天顺现租用的整栋房屋（包括租给范天顺以及其他人），包括协调处理租客诉求、代为收取租金等事宜。本人确认，明艳如有权向范天顺主张拖欠的租金及利息，以及收回出租给范天顺的物业，本人对明艳如的起诉没有异议；此外，在本人管理期间，范天顺一直使用整栋房屋，正常对外营业，并没有向本人或明艳如提出过任何异议。经审理查明：涉案土地及房屋位于广州市花都区花东镇花东市场内，涉案土地为国有住宅用地，土地使用者为广州市花都区国土资源和房屋管理局花东房地产管理所，土地由原告于2007年7月23日承租。涉案房屋没有取得建设规划许可证。原、被告于2009年12月12日签订《房屋租赁合同》，由被告承租涉案房屋二层一半面积。2014年5月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由被告承租涉案房屋二层一半面积用于商业用途，面积1037.5平方米，期限自2014年6月1日至2022年5月31日，租金在2014年6月1日至2016年5月31日为10元/平方米31125元，在2016年6月1日至2018年5月31日为11元/平方米34238元，在2018年6月1日至2020年5月31日为12.1元/平方米37661元，在2020年6月1日至2022年5月31日为13.3元/平方米41396元，租赁保证金50000元，原2009年12月12日合同作废，押金退回被告。合同第二条约定，租用期满后或因被告违约致合同中途解除，被告在租赁期间投入的装修（固定部分）、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归原告所有。合同第九条第（二）项约定，原告交付的房屋存在结构安全问题，无房屋房产相关合法手续供被告办理业务，严重影响被告经营使用的，被告有权单方解除合同。2014年11月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由被告承租涉案房屋一层597面积用于商业用途，期限自2015年1月1日至2022年5月31日，租金在2015年1月1日至2016年12月31日为32元/平方米57312元，在2017年1月1日至2018年12月31日为35.2元/平方米63043元，在2019年1月1日至2020年12月31日为38.7元/平方米69311元，在2021年1月1日至2022年5月31日为42.6元/平方米76296元，租赁保证金80000元。2014年12月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，由被告承租涉案房屋二层一半的面积用于商业用途，除租赁期限变更为自2015年4月1日至2022年5月31日，及对合同第九条第（二）项、第十条、第（三）项划线修改（但未签名）外，与上述2014年5月23日的合同内容一致。合同签订后，被告支付了2014年5月23日的合同保证金50000元及当季租金31125元，2014年11月8日的合同的保证金80000元及当季租金57312元，2014年12月17日的合同的合同保证金50000元及当季租金31125元。原告自2009年12月12日将房屋交纳被告使用至今。诉讼中，被告多次拒绝交还涉案房屋。2017年10月1日，被告作为借款人向原告出具《借条》，写明：今借到原告1500000元，每月利息27000元，借期半年即2017年10月1日至2018年4月30日止。诉讼中，原、被告确认：原告收取被告保证金180000元。原告表示：此180000元不同意在本案中抵扣。关于欠付租金情况，原告陈述：被告没有按期缴纳租金，但也缴纳了，截止2017年9月30日，被告欠租金1500000元，签订欠条后被告缴纳租金包括1500000元的利息至2018年1月31日，包括以150万元的利息缴纳到2018年1月30日，之后就没有再缴纳过。被告陈述：2018年5月、6月之前都是按期缴纳的，2018年8月1日开始，原告要求我将租金缴纳给案外人，欠条开始时是120多万，后来我分期还了20多万给原告的老公高桂洪，原告要求我重新写欠条，欠条上写150多万。被告向本院提交其向第三人转账30000元的截图及2018年8月24日向第三人转账20000元的《中国农业银行个人名下对账单》，拟证明其向第三人支付了租金。原告对此表示确认，同意在欠付的租金中抵扣50000元。被告向本院提交《中国农业银行个人明细对账单》、《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》、支付宝转账记录、微信聊天记录及转账记录、邹平支付宝转账记录，拟证明被告向原告及原告的配偶高桂洪、第三人支付部分租金的事实，其中邹平是被告的员工。其中2018年9月7日由被告支付给第三人18000元，2017年8月7日由被告支付给原告20000元，2017年6月22日由被告支付给原告30000元，2017年6月23日由被告支付给原告50000元，2016年5月21日由被告支付给原告20000元，2016年6月5日由被告支付给原告10000元，2017年12月17日由被告支付给高某洪10000元，2018年3月7日由被告支付给高桂洪8000元，2018年2月13日由被告支付给高桂洪500元，2018年2月13日由被告支付给高桂洪4500元，2018年3月7日由被告支付给高桂洪2000元，2018年3月15日由被告支付给高桂洪3500元，2018年3月8日由被告支付给高桂洪5000元，2018年3月13日由被告支付给高桂洪9500元，2018年3月13日由被告支付给高桂洪500元，2018年3月27日由被告支付给高桂洪3500元，2018年3月16日由被告支付给高桂洪4000元，2018年3月19日由被告支付给高桂洪5500元，2018年3月20日由被告支付给高桂洪5500元，2018年4月11日由被告支付给高桂洪4500元，2018年4月2日由被告支付给高桂洪500元，2018年4月2日由被告支付给高桂洪4000元，2018年4月6日由被告支付给高桂洪3500元，2018年5月10日由被告支付给高桂洪2200元，2018年4月27日由被告支付给高桂洪3500元，2018年5月6日由被告支付给高桂洪6800元，2018年5月8日由被告支付给高桂洪2000元，2018年5月22日由被告支付给高桂洪1800元，2018年5月13日由被告支付给高桂洪2500元，2018年5月17日由被告支付给高桂洪1500元，2018年5月20日由被告支付给高桂洪3000元，2018年5月31日由被告支付给高桂洪2800元，2018年5月25日由被告支付给高桂洪2200元，2018年5月31日由被告支付给高桂洪1600元，2018年6月6日由被告支付给高桂洪800元，2018年6月1日由被告支付给高桂洪3500元，2018年6月4日由被告支付给高桂洪1000元，2018年6月5日由被告支付给高桂洪2200元，2018年6月12日由被告支付给高桂洪1000元，2018年6月7日由被告支付给高桂洪1200元，2018年6月9日由被告支付给高桂洪1000元，2018年6月11日由被告支付给高桂洪1900元，2018年7月11日由被告支付给高桂洪3500元，2018年6月15日由被告支付给高桂洪1000元，2018年7月1日由被告支付给高桂洪3500元，2018年6月23日由被告支付给高桂洪1200元，2018年3月23日由被告支付给高桂洪3500元，2018年6月26日由被告支付给高桂洪1200元，2017年10月4日由被告支付给高桂洪10000元，2017年10月22日由被告支付给高桂洪20000元，2017年9月1日由被告支付给高桂洪1500元，2017年9月27日由被告支付给高桂洪3600元，2018年1月1日由被告支付给高桂洪8000元，2017年11月24日由被告支付给高桂洪10000元，2017年12月20日由被告支付给高桂洪5000元，2018年1月20日由被告支付给高桂洪4700元，2018年1月15日由被告支付给高桂洪200元，2018年1月15日由被告支付给高桂洪2800元，2018年1月16日由被告支付给高桂洪10000元，2018年2月10日由被告支付给高桂洪10000元，2018年1月26日由被告支付给高桂洪9000元，2018年1月26日由被告支付给高桂洪6000元，2017年12月3日由邹平支付给原告5000元，2017年12月3日由邹平支付给原告5000元，2018年6月18日由邹平支付给原告2000元。以上金额在2017年10月之后的共计256600元。原告对上述证据予以认可，但认为付款顺序是先利息后租金，总金额是不足以支付每月27000元的利息的，其中2017年12月17日支付给高桂洪的10000元是支付代交水费的，另外提交的证据里面有两张重复截图，即2018年6月11日支付给高桂洪1900元的截图。在之前的庭审中，我方之所以陈述被告支付2017年9月30日1500000元租金欠条后被告支付租金到2018年1月31日，包括150万元的利息支付到2018年1月31日，是因为我方认为在150万元欠条出具之后被告所支付给原告的款项全部用于支付2017年9月30日至2018年1月31日期间的150万利息和租金，因此我方才在之前诉请中才表示从2018年2月1日起算租金和利息。被告向本院提交收据三张，分别为2014年6月13日押金50000元及6-8月租金共计81125元，2014年3月9日的2-4月租金29568元，2012年3月19日押金50000元。原告对此证据予以确认。关于支付租金情况，被告陈述：我方提交的证据中2017年10月1日前交了135100元，2017年10月1日之后交了351600元，共计486700元。另外有20000元是柜员机转账的，但是我方没有证据，另外在2014年6月13日交了31125元，2014年3月9日交了29568元，其余我方没有证据。原告陈述：由于时间久远，之前不清楚，在2017年10月1日双方已经确认欠付150万元，被告都是通过银行转账以及微信支付，没有支付过现金，在2017年10月1日之后至今共缴纳155400元，该155400元我方认为是150万元租金的利息，而不是租金。在2017年10月1日已经确认欠付150万元，具体支付金额我方不清楚，由被告举证。被告向本院提交其手写房租租金通知（没有签名），拟证明原告承诺在君豪酒吧开张后三个月以后第四个月才开始分期归还租金，利息相应减少。原告对此证据不予确认。原告向本院提交广州市流星网吧有限公司（法定代表人刘玉梅、地址为涉案房屋）的《商事登记基本信息》、广州市公安局花都区分局于2010年3月3日作出的《关于对广州市流星网吧有限公司建筑内部装修工程的消防验收合格的意见》、《关于同意流星网吧建筑内部装修工程消防设计的审核意见》及自制电费表格若干，拟证明被告在2009年在涉案房屋开设网吧。被告的委托诉讼代理人谭伟红在第二次庭审中陈述：不清楚原、被告的真实情况，对上述《商事登记基本信息》、《关于对广州市流星网吧有限公司建筑内部装修工程的消防验收合格的意见》、《关于同意流星网吧建筑内部装修工程消防设计的审核意见》不予确认，对电费表格的真实性没有异议，但被告租赁的是原告整栋楼的一部分，用电只有一个电表不完全是被告的费用。原告陈述：被告是独立电表，该自制表格是1、2楼的。原告委托代理人梁妙英、陈艳伶向本院申请律师调查令调查广州君豪歌舞厅有限公司的KTV和酒吧的消防验收情况，广州市公安消防支队花都区大队于2019年9月17日回函称：君豪KTV包房装修建设工程位于花东镇花东市场地段，所在建筑1栋3层，该场所位于第二层，装修面积1000平方米，已通过建设工程消防验收（花公消验字［2015］第0078号）和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查（花公消安检字［2015］第0087号）。2017年8月15日，广州市花都区文化广电新闻出版局对广州君豪歌舞厅有限公司发出一份花文罚字（2017）第14号《行政处罚决定书》，以当事人擅自从事娱乐场所经营活动，决定给予“责令停止娱乐场所经营活动，并处伍仟元（5000元）的罚款”的行政处罚。被告向本院提交《歌舞娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动审批》，其中第五项为房地产权证或场地使用证明（房屋用途应为商业，房屋用途不属于商业或未取得房屋产权证明的，应提交当地人民政府或镇、街出具的场地使用证明）；租赁的还应当提交租赁合约（备案合同或房屋租赁登记备案证明）；其中第九项为公安消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（经营面积大于1500平方米）。原告对此证据的真实性不予确认，认为被告在使用场地之前已经知道场地情况，在经营中也没有要求原告提交文件材料，被告的经营活动一直在正常进行。被告向本院提交广州市花都区文化广电旅游体育局出具的《关于范天顺信访问题的回复》两份，拟证明娱乐场所需要从事经营活动必须领取娱乐经营许可证，但原告的房屋无法提供房产权属证书，而且原花东镇政府开具的临时经营场所使用证明也已经失效，被告及有关部门多次与原告协商，要求其配合办理相关的场所使用证明续期，但原告拒绝配合，故被告至今无法办理相应的经营证件，被告于2015年至2016年期间向有关部门申请办理娱乐经营许可证，由于经营面积没有达到1500平方米，故无法办理娱乐经营许可证。原告对此证据的真实性没有意见，但认为与本案无关，该证据是发生在2019年9月25日的，这时原、被告双方已经进行诉讼，广电局向我方进行调解，我方的意见是双方已经立案诉讼，需等诉讼结束之后才能够确定是否配合，我方也提到若要继续经营下去需交付租金，2015年时消防已经通过，但是有效期只有一年，即2015年3月1日至2016年2月28日，当时为什么被告没有继续申报经营证，我方从未收到其要求协助的通知，是被告怠于行使权利，被告可以用于经营其他，关于被告做何种生意应自己尽到谨慎义务，慎重审核风险再进行投资，不应该将生意的风险转嫁给出租人；另外，复函也证实了我方配合被告办理了娱乐经营许可证要求的场所使用证明和房屋租赁登记备案手续，在有效期内被告向消防部门申报的KTV装修工程通过验收和消防安全检查，那么，被告理应积极的进行申报娱乐经营许可证，但是被告怠于行使，因此其无法办理许可证的过错在于被告。另，被告向本院提交广州千度装饰设计工程有限公司的《设计合同书》、《证明》，拟证明被告对租赁物进行投资损失设计装修和设备采购费用合计9630000元。原告对此证据不予确认。被告向本院申请对涉案房屋首层及二层房屋装修装饰损失进行评估鉴定，本院依法摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年7月10日作出穗华价估［2019］195号评估结论书及关于《穗华价估［2019］初034号评估结论书》质证意见的函复，评估结论书中价格评估基准日为2019年3月12日，其中首层成新率75%，装修现值损失3220485元，二层成新率62.5%，装修现值损失3364181元。被告为此次鉴定支付鉴定费120000元。原告对此报告书及复函的意见为：一、被告拖欠租金已构成严重违约，按照涉案四份《租赁合同》第二条的约定，涉案房产的固定资产应归我方所有，所以，我方认为，并不存在所谓的装修装饰损失；二、该复函并没有回复被告缴纳评估费的具体时间，因被告是否在有效期内缴纳评估费与评估结论书的合法性存在重大关联，请法院予以核实；三、对该评估结论书不予认可，我方不认可该评估结论书的任何内容：1、对价格评估基准日2019年3月12日持有异议。（1）以2019年3月12日三方现场查勘的日期作为评估基准日是不公平的，众所周知，材料费、人工费逐年递增，2019年更是历年最高，而被告并非2019年才装修，所以，2019年3月12日作为评估基准日违背客观事实，也是不科学的。（2）法院于2019年1月28日向原告、被告、丘君财均送达（2018）粤0114民初11159号《通知书》，通知三方于收到本通知起十日内向本院提供以下资料：1、评估基准日；2、施工设计图纸；3、施工合同等相关资料，逾期不交的，将承担不利后果。我方于2019年2月3日向法院提交了书面意见，认为：我方与被告范天顺签订的首份《房屋租赁合同》（涉案房屋第二层）的日期为2009年12月12日，即被告范天顺从2009年12月12日开始使用涉案房屋第二层至今，所以涉案房屋第二层的评估基准日应为2009年12月12日；而因我方与被告范天顺签订的《租赁合同》（涉案房屋第一层）的日期为2014年11月8日，即被告从2014年11月8日开始使用涉案房屋第一层至今，所以，涉案房屋第一层的评估基准日应为2014年11月8日。被告逾期没有提交评估基准日的意见，应承担逾期回复的不利后果，也就是，评估基准日应按照我方所提出的，涉案房屋第二层的评估基准日应为2009年12月12日，第一层的评估基准日应为2014年11月8日。2、评估公司并没有任何标准、依据、规范用以确定二层KTV装修投入使用从2015年7月1日开始计算、首层酒吧装修投入使用从2016年10月1日开始计算，该两个日期既非涉案租赁合同签订日期，也非起租日期，更非被告所谓的装修合同竣工期，评估公司确定的上述开始投入使用的日期不知从何而来。3、评估公司的评估依据为《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》”，但涉案房屋第一层、第二层并非于2018年、2019年装修，不应按照2018年、2019年3月的行业、政府定价来作为相关数据的依据。4、评估公司根据广东省发改委文件《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018）》确定装修经济寿命十年，但是，KTV等娱乐场所内装饰使用的频繁，消耗快，和住宅办公场所内装修不具有可比性，2018年版本技术参数参考标准没有对住宅、宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修作出区分，存在不合理漏洞，既然存在漏洞就应往前追溯，应适用《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》的技术参数参考标准，即适用宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修经济寿命5年。二层KTV的成新率应按照5年的使用年限从2009年开始使用计算，成新率应为0，首层酒吧的成新率应按照5年的使用年限从2014年11月8日开始使用计算，成新率应为13.3%【（60个月-52个月）÷60个月×100%=13.3%】。5、【附表1】《广州市花都区花东市场内地块上二层KTV装修工程费总价表》持有异议。（1）被告提交的《君豪KTV装修工程施工合同》、《君豪KTV安装工程施工合同》、《君豪歌舞厅监控安防工程施工合同》、《君豪歌舞厅室外装修工程施工合同》，该四份合同总价为4454026.63元，远远低于评估结论书的评估价5382689元。（2）管理费、绿色施工安全防护措施费、文明工地增加费、夜间施工增加费、赶工措施费、预算包干费、概算幅度差因没有相关证据证实项目费用实际产生，不应计算，特别是夜间施工增加费没有城管相关批复，无法证实夜间施工，此外，被告并没有挂靠公司的相关证据，无法证实管理费的实际发生。（3）税金444442.22元不应计算，被告并没有提供工程款付款凭证和发票，所以，没有实际产生税费，该项应予以扣减。6、【附表1】《广州市花都区花东市场内地块上二层KTV装修分部分项工程费汇总表》持有异议。（1）电路安装工程、给排水工程、弱电安装工程不应计算，理由是我方与被告于2009年12月12日签订的《房屋租赁合同》，也就是首份合同，约定在租赁期满后或因乙方违约致合同中途解除，乙方在租赁期间投入的消防设施、装修、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归甲方所有。因该合同租赁期届满且被告欠租违约，所以，电路安装工程、给排水工程、弱电安装工程已归原告所有，不应纳入评估范围。（2）灯具安装工程、冷气安装工程不应计算，灯具、冷气均可拆除，并非不可移动的固定装饰，不应纳入评估范围。（3）1至14号包厢——地面和墙面贴砖瓷片均是在首份租赁合同的租赁期间产生的，如前所述，因首份合同租赁期届满且被告欠租违约，装饰装修已归我方所有，不应纳入评估范围；所有龙骨、装饰织物、面板均可拆除，不应纳入评估范围；沙发、茶几、矮凳、大理石面地柜、角几、吧台为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（4）豪华大包厢、走道、小厅、大堂——如前所述，地面墙面贴砖瓷片、所有龙骨、装饰织物面板、沙发、茶几、矮凳、大理石面地柜、角几、吧台、装饰布帘不应纳入评估范围。（5）办公室——前台大理石面接待台、酒柜、沙发、茶几、矮凳、大理石面地柜、角几、吧台、办公台、椅子、书柜为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（6）厨房——2019年3月12日三方现场查勘时，现场并没有厨房，所以，厨房造价38174.67元应扣减。（7）仓库——存包间台柜、存包间物品柜为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（8）楼梯——我方与被告签订的所有租赁合同里面并不包括楼梯，该楼梯是被告未经我方同意就擅自加建的，为违法建筑，2019年3月12日三方现场查勘时我方也明确提出异议，不同意将楼梯纳入评估范围，所以，楼梯造价246200.85元应予以扣减。（9）综合——我方租赁给被告时，主体已完成，内部装饰也已完成，所以，该综合490469.39元没有实际产生，应予以扣减。7、【附表2】《广州市花都区花东市场内地块上首层酒吧装修工程费总价表》持有异议。（1）被告提交的《君豪酒吧装修工程合同》、《君豪酒吧安装工程施工合同》、《君豪酒吧消防工程安装合同》，该四份合同总价为3271647.79元，远远低于评估结论书的评估价4293980。（2）管理费、绿色施工安全防护措施费、文明工地增加费、夜间施工增加费、赶工措施费、预算包干费、概算幅度差因没有相关证据证实项目费用实际产生，不应计算，特别是夜间施工增加费没有城管相关批复，无法证实夜间施工，此外，被告并没有挂靠公司的相关证据，无法证实管理费的实际发生。（3）税金354548.84元不应计算，被告并没有提供工程款付款凭证和发票，所以，没有实际产生税费，该项应予以扣减。8、【附表2】《广州市花都区花东市场内地块上首层酒吧装修分部分项工程费汇总表》持有异议。（1）灯具安装工程、冷气安装工程不应计算，灯具、冷气均可拆除，并非不可移动的固定装饰，不应纳入评估范围。（2）大堂、存包间、设备间、过道1——①我方交付场地给被告时，已完成主体和内饰批荡，所以，水泥砂浆找平层、楼层水泥砂浆整体面层找平、室内混水内墙砌筑1/2砖、墙面批荡、大堂回填土人工夯实不应纳入评估范围；②前台大理石面接待台、大厅入口酒柜、存包间台柜、存包间物品柜为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围；③我方与被告2014年11月8日签订的《租赁合同》的租赁面积只有597平方米，但水泥砂浆找平层和楼层水泥砂浆整体面层找平的面积为615平方米，评估面积大于租赁面积。（3）大厅——如前所述，大厅回填土人工夯实不应纳入评估范围；大理石面前台、酒柜、高背长沙发、无靠背沙发、低靠背沙发、石面茶几、角几为家私，可移动，并不属于装修装饰，不应纳入评估范围。（4）综合——我方租赁给被告时，主体已完成，内部装饰也已完成，所以，该综合38413.41元没有实际产生，应予以扣减。（5）大堂、存包间、设备间、过道1、大厅、休息室、卫生间、过道2、出酒间、仓库、厨房、化妆间、结账室的装修地面面积共为720平方米，远远大于我方与被告2014年11月8日签订的《租赁合同》的租赁面积597平方米，评估数据虚假夸大。（6）消防池、水泵房—其中，消防池为我方兴建的，并不是被告所建的，消防池是我方在涉案房屋基础建设时一并建造的，在被告承租之前就已经存在，所以，消防池造价24611.76元应予以扣减。被告对此报告书的意见为：对该评估结论书予以认可，但是我方依然认为重置率过低，被告是实实在在投入巨资，且大部分装修的状态是比较新的，目前为止大部分并没有使用过，应按100%成新来计算损失，否则这对被告来说是不公平的，原告认为部分家私可以剔除，但是由于是经营KTV，其家具都是定制的，因此我方不同意剔除，所有家具等都是根据地形等定制的，不同意剔除。原告上述质证意见与穗华价估［2019］034号评估结论书初稿意见基本一致，广州市华盟价格事务所有限公司函复称：一、关于原告异议一。该异议为合同问题，不属于我公司的评估范围。二、关于原告异议二。我公司是在收到法院的《评估委托书》后，出具《收费函》，并在收到评估费用后对标的进行评估，出具评估初稿的程序是合法合理的。三、关于原告异议三。1．根据2019年5月5日法院的《通知书》，由法院指定评估基准日为现场勘验当日，即2019年3月12日。2．我公司是根据法院的《评估委托书》的委托事项进行评估，对于现装修之前的状况不在本次评估范围。3．标的现况处于闲置，一直没有营业是被告所述，但对标的在其经济使用期内的现值计算不产生影响。4．因评估基准日为2019年3月12日，评估标的重置价格的确定应按该时期的相关依据计算。5．根据原告方的《民事起诉状》所述，双方于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》，结合标的装修合同情况，确定二层KTV装修投入使用从2015年7月1日开始计算。广东省发改委文件《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018年）》自2019年2月1日开始执行，原广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》同时不再使用。6．根据原告方的《民事起诉状》所述，双方于2014年5月23日、11月8日及12月17日签订三份《房屋租赁合同》，结合标的装修合同情况，确定首层酒吧装修投入使用从2016年10月1日开始计算。7．评估初稿的二层KTV装修工程重置总价，是依据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》计算所得。计算过程中的管理费、措施项目、其他项目及相关规费和税金等，都是工程预算中计价的项目，是符合相关规定的。8．二层KTV装修中电路安装工程、给排水工程、弱电安装工程、灯具安装工程、冷气安装工程、包厢地面和墙面贴瓷砖、龙骨、装饰和饰面等，属于装修评估的组成部分。沙发、台椅、陈列柜、酒柜、存包柜等都是固定订造的。现场所指厨房位于收银台后财务室旁。楼梯现场存在，是否属于违建不在评估范围。因此，上述项目均属于本次评估范围。9．评估初稿的首层酒吧装修工程重置总价，是依据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》计算所得。计算过程中的管理费、措施项目、其他项目及相关规费和税金等，都是工程预算中计价的项目，是符合相关规定的。10．首层酒吧中灯具安装工程、冷气安装安装、墙体砌筑批荡、地面找平等，属于装修评估的组成部分。沙发、台椅、陈列柜、酒柜、存包柜等都是固定订造的。均属于本次评估范围。关于在工程项目的面积，我公司均按照法院转来的相关图纸资料计算所得，不存在数据夸大。消防池的权属问题，需要法院质证后，我公司再作处理。四、关于被告异议。我公司是依据《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站发布《关于2019年3月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知》，计算装修工程在评估基准日的重置总价，是客观合理的。标的装修的成新率不是以装修未使用作为计算依据。本院于2019年11月21日就涉案房屋内物品是否可移动一事再次发函询问广州市华盟价格事务所有限公司，该公司回函称：1、本次评估委托的是对标的的装修评估。根据标的的相关资料，家具部分为装修项目中标的现场的实际情况和使用性质，因地制宜设计订造的。我公司认为，评估标的的部分项目的可移动和不可移动，不能以普通的物理移动作为标准，应结合装修的整体风格、配套进行区分。当部分家具搬离使用现场后就失去使用意义，或在搬运过程中存在损坏风险较高的，该部分家具应视为不可移动部分。综合标的实际情况，异议家具的可移动和不可移动分别如下：（1）二层各包厢订造的矮凳，二层第50页单人沙发、第53页办公台、椅子、书柜，属于可移动。（2）二层各包厢订造的大理石面地柜、吧台、沙发、茶几（1500*800）、角几（700*700），二层接待台、酒柜、二层存包柜、首层第9页接待台、酒柜、首层存包柜，首层高背长沙发、无靠背沙发、石面茶几（1600*800）、角几、低靠背沙发属于不可移动。2、除以上说明可移动和不可移动外，评估报告附表1、2的其它项目均属于不可移动项目。经本院核对，可移动的物品金额为：1号包厢矮凳7800元；2号包厢矮凳7800元；3号包厢矮凳7800元；4号包厢矮凳7800元；5号包厢矮凳7800元；6号包厢矮凳7800元；7号包厢矮凳5200元；8号包厢矮凳7800元；9号包厢矮凳5200元；10号包厢矮凳7800元；11号包厢矮凳7800元；12号包厢矮凳7800元；13号包厢矮凳7800元；14号包厢矮凳5200元；豪华大包厢矮凳11700元；小厅单人沙发1650元，矮凳7800元；办公室矮凳7800元、办公台1500元、椅子560元、书柜5234.5元。以上项目共计137644.5元。关于消防池的造价，经本院电话询问广州市华盟价格事务所有限公司，经核算，消防池造价包括池底现浇混凝土、池壁现浇混凝土、池盖现浇混凝土、地面水泥基渗透结晶型涂料2mm厚、池面刚性防水普通防水砂浆20m厚，共计24611.76元。被告在本案鉴定过程中提交以下证据：1、君豪酒吧施工图；2、君豪KTV施工图；3、君豪歌舞厅监控安防工程施工合同（复印件）；4、君豪歌舞厅室外装修工程施工合同；5、君豪酒吧装修工程合同；6、君豪酒吧消防工程安装合同；7、酒吧空调购销安装合同；8、君豪酒吧安装工程施工合同；9、君豪KTV安装工程施工合同（复印件）；10、KTV空调购销安装合同；11、KTV消防工程安装合同；12、君豪KTV装修工程合同（复印件）；13、君豪KTV家俱定制安装合同。被告提交上述证据拟证明被告为涉案租赁物投资损失装修、装饰、附带用品采购等费用的10000000元，供价格评估机构评估参考，实际价值损失由评估机构依法据实认定。原告对上述证据的质证意见为，对被告提交的证据都不予确认：一、被告构成违约，按照涉案四份《租赁合同》第二条的约定，涉案房产的固定资产应归我方所有，所以，我方认为本案没有评估的必要，我方也不同意评估。因为：1、根据涉案四份《租赁合同》第二条约定：租赁期满后或因乙方违约致合同中途解除，乙方在租赁期间投入的装修（固定部分）、水电照明管线等固定资产不得拆走或破坏，无偿归甲方所有；2、被告不但出具《欠条》确定拖欠租金的事实，庭审时也承认租金没有准时交纳，被告拖欠租金的行为构成违约；3、原告给予被告免租期，被告投入资金装修却分文未付租金，被告属恶意欠租，恶意违约；4、2018年11月6日广州君豪歌舞厅有限公司的法定代表人和股东均由刘玉梅变更为邹平，被告未经原告同意，变相将涉案房屋转租给他人，构成违约。二、法院于2019年1月28日向原告、被告、第三人均送达（2018）粤0114民初11159号《通知书》，通知三方于收到本通知起十日内向本院提供以下资料：1、评估基准日；2、施工设计图纸；3、施工合同等相关资料，逾期不交的，将承担不利后果。但是，直至2019年3月12日三方察看现场时，被告也没有提交任何资料，我方认为，被告逾期提交图纸和施工合同，应视为其放弃自身的举证权利，应承担不利后果，对于被告逾期提交的图纸和相关合同，我方不予质证，同时，我方也不同意将该图纸和相关合同作为评估资料移送评估机构。三、原告请求法院核实被告是否在缴费期内足额交纳评估费，如逾期交纳的，理应驳回其评估请求。四、假如法院坚持移送该图纸和相关合同并要求我方发表质证意见的，我方对该图纸和相关合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方不同意将该图纸和相关合同作为评估资料移送评估机构，理由如下：1、广州君豪歌舞厅有限公司于2015年7月7日成立，但所有的施工图纸、《KTV消防工程安装合同》、《君豪KTV装修工程施工合同》、《君豪KTV安装工程施工合同》、《君豪KTV家俱定制安装合同》、《君豪歌舞厅监控安防工程施工合同》均在广州君豪歌舞厅有限公司成立之前就已经签订的，图纸甚至在该公司成立一年前就出具了，与常理不符，造假痕迹过于明显；2、施工合同不符合法定签订形式，特别是《君豪酒吧装修工程合同》，甲方签约代表是“范生”，乙方签约代表是“周工”，造假痕迹明显；3、被告迟迟不向法院提交相关资料，直至2019年3月12日三方察看现场时，经评估公司工作人员提醒时，被告才当场拿出一份简单的图纸，并表示该图纸就是施工图纸。对于察看现场后被告才提交的图纸和相关合同，无法排除事后刻意制作的合理怀疑；4、广州新恒基消防工程设计有限公司的图纸日期是2014年5月，《KTV消防工程安装合同》的签订日期是2014年9月1日，《君豪酒吧消防工程安装合同》的签订日期是2015年9月5日，图纸与图纸的日期相距较远，与常理不符；5、广州千度装饰设计工程有限公司的图纸日期是2015年7月23日，公司地址是广州市白云区石槎路穗新创意园A栋501，但是，该公司地址系于2017年10月20日才变更为创意园A栋501，出具图纸时，该公司尚未变更地址，由此可见，其图纸系事后应付本案评估刻意制作的；6、全部的施工合同（特别是合同金额为数百万）都是没有收款账户的，而被告也没有提供相关支付凭证，证明其支付了相关合同款项，所以，无法排除是否按合同实际施工的合理怀疑；7、全部施工合同对应的投标书的编制人、复核人都是周文，有违常理，投标书是投标单位制作的，但施工合同的乙方（投标单位）是不同的，所以，投标单位的造价工程师不可能是同一人，而且，周文仅有签名，并没有加盖工程师专用章（含工程师证件号码、姓名），所以，投标书（含标书分项、细项）是不真实的，特别是《君豪KTV安装工程施工合同》，该合同签订日期是2014年10月27日，但后面的投标书的编制日期却是2014年11月15日，怎么可能先签订合同确定价款后再投标报价呢？8、我方提交的广州君豪歌舞厅有限公司的工商登记信息显示：歌舞厅（KTV）室内装修工程系广州市柏雅装饰设计有限公司、广州新恒基消防工程有限公司设计，所以，被告提交的广州千度装饰设计工程有限公司设计图纸以及签订的相关合同是虚假的；9、既然是装修损失评估，也就是不可移动的固定部分评估，所以，可移动可拆除部分应予以扣除，也就是，《KTV消防工程安装合同》、《君豪KTV安装工程施工合同》、《KTV空调购销安装合同》、《君豪KTV家俱定制安装合同》、《君豪歌舞厅监控安防工程施工合同》、《君豪酒吧消防工程安装合同》、《君豪酒吧安装工程施工合同》、《酒吧空调购销安装合同》合同项下的内容不应纳入评估范围；10、《君豪酒吧装修工程合同》及对应的投标书中包含了沙发、茶几、吧台，该部分金额不应纳入评估范围，另外，楼面施工面积以615平方米计价，但我方与被告2014年11月8日签订的《租赁合同》的租赁面积只有597平方米，显然，该合同和投标书存在夸大造价的嫌疑；11、涉案场地的楼梯是被告未经原告同意，擅自加建的，该部分不应计入评估范围。另外，1、根据我方提交的君豪公司的工商登记资料显示，君豪公司报送消防的是广州新恒基消防工程有限公司，但并不是被告现在提交移送评估的广州新恒基消防工程设计有限公司，所以被告提交的与广州新恒基消防工程设计有限公司的合同及投标书是虚假的，广州新恒基消防工程设计有限公司没有工商登记注册的，公章也是不存在的，有设计两个字的承包合同都是虚假的（即君豪酒吧消防工程安装合同、KTV消防工程安装合同）；2、周文作为广州千度装饰设计工程有限公司的签约代表与广州君豪歌舞厅有限公司签订了多份的施工合同，但同时周文却在全部的投标书（投标单位不是千度公司以外的公司）作为编制人复核人签名，因此全部的投标书都是虚假的，不可能周文为全部的承包单位编制投标书。3、被告提交的证据5、8、9这三份合同的承包人都是广州千度装饰设计工程有限公司，据我方工商查册，该公司的法定代表人在2015年期间是李明珠，周文只是这三份合同的工程设计师，其并不具有造价人员的资质，并且这份合同只是工程的一个预算，至于工程如何支付进度款？如何结算必须由该公司工程部与君豪公司进行对帐结算，请君豪公司提交支付的转帐凭证、支付凭证予以证明实际支付款项，因为工程的预算可能打得偏高的，而周文作为设计师，设计完之后就没有周文的事了，并且周文没有造价人员的资质。原告向本院提交视频一份，拟证明至本案第一次开庭以后，被告仍使用涉案物业对外营业。被告对此证据予以确认，认为开门是由于需要维修，视频中并没有客人。被告向本院提交视频一份，拟证明原告丈夫的哥哥将大门上锁。原告对此证据不予确认，认为被告在第四次庭审才出示，不予认可，另外视频主体及时间无法显示，视频楼梯是违建的，也可能是城管上锁的，涉案场地原告并未收回。诉讼中，经本院依法释明，原告表示：如果涉案合同无效，其变更其诉讼请求第一项为确认原、被告签订的三份《房屋租赁合同》无效，并将诉讼请求第二项租金变更为房屋使用费，其关于违约金标准不变更，由法院认定。被告表示：如果合同无效，其关于违约金坚持按照合同约定要求原告支付。关于被告反诉购买设施设备的诉讼请求，被告陈述：设备是包含在装修中的，对此没有证据提交。另查，刘玉梅与原告办理了涉案房屋的租赁登记备案及经营场所使用证明，刘玉梅在涉案房屋地址上登记成立广州君豪歌舞厅有限公司，后法定代表人变更为邹平。原告与高桂洪曾为夫妻，于2007年离婚。被告陈述：不清楚原告与高桂洪离婚的事情，他们还住在一起。本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原、被告均要求确认原、被告之间于2014年5月23日、2014年11月8日、2014年12月17日签订的三份《房屋租赁合同》无效，因此对原、被告的该项诉讼请求及反诉请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此，原告主张被告将涉案房屋归还原告的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告反诉主张原告向其返还租赁保证金180000元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间的《房屋租赁合同》因涉案房屋没有取得合法规划报建无效，双方对此合同的签订均存在过错，经本院释明，双方对其主张的违约金的标准均不变更，因对原告主张被告向其按《借条》约定27000元/月及合同约定日千分之一的标准支付拖欠房屋使用费利息、违约金的诉讼请求及被告反诉原告向其支付违约金150000元的反诉请求，均没有法律依据，本院不予支持。因被告一直占有涉案房屋，也并未提交充分证据证明原告已实际收回涉案房屋或被告已实际无法使用涉案房屋，且在诉讼中被告也拒绝归还涉案房屋，因此被告反诉要求原告退还租金486700元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同时，原告主张被告向其支付2017年10月1日之前拖欠的房屋使用费1500000元及2017年10月1日之后的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告关于建立涉案房屋租赁关系多年，且被告在2017年10月1日签订一份《借条》，写明欠原告1500000元，原告确认此借条约定的是租金，被告说明1500000元累计了租金和利息，虽然被告抗辩不清楚欠条中的1500000元的构成，但被告作为完全民事行为能力人，对自己在经济生活中的行为应具有审慎义务，因此，本院确认被告在2017年10月1日前拖欠的租金为1500000元。2017年10月1日之后的房屋使用费，根据原告第二项诉讼请求即按三份合同约定的金额共计43839元/月（11×1037.5×2+35.2×597），原告主张的金额也未高于同期同地段租金标准，本院予以确认。被告向本院提交大量个人明细对账单、支付宝转账记录、微信聊天记录及转账记录拟证明其支付租金情况，原告对此也予以确认，其中被告在2017年10月1日前支付的租金，因原、被告的《借条》对2017年10月1日前的租金已作出交割，本院不予计算，在2017年10月1日之后支付的共306600元（256600元+50000元），原告抗辩称其中在2017年12月17日交给高桂洪的10000元是代交水费，但原告并未提交证据予以证明，而原告抗辩付款顺序是先利息27000元/月再租金，因本院在之前的论述对原告主张被告支付利息27000元/月的主张予以驳回，因此对原告的该项抗辩，本院不予采纳。为方便执行判项，本院将认可的被告支付的306600元在被告应支付的2017年10月1日之前的房屋使用费1500000元中予以抵扣，因此被告还需支付2017年10月1日之前的房屋使用费为1193400元，2017年10月1日至被告实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费按每月43839元计算。被告反诉主张原告向其赔偿装修装饰损失及购买设备损失，因被告已申请本院摇珠确认广州市华盟价格事务所有限公司对此项评估事项进行鉴定，且依法支付鉴定费120000元，此为原告的诉讼权利，本院予以准许。广州市华盟价格事务所有限公司已作出穗华价估［2019］195号评估结论书，评估基准日为2019年3月12日，原告抗辩此评估基准日不合理，第一层的评估基准日应为2014年11月8日，第二层为2009年12月12日，评估公司也已回复评估标的重置价格的确定应按该时期的相关依据计算，而评估公司评估涉案房屋的装修装饰损失为重置价格乘以成新率，是计算折旧程度的，且双方合同在本次诉讼中确认无效，因此对该评估结论书，本院予以采信。其中，经本院询问广州市华盟价格事务所有限公司，部分可移动的家具，可由被告在归还场地时自行移走，本院予以扣除，原告抗辩称消防池系其建造，被告并未提交充分证据证明消防池的建造情况，故消防池造价予以扣除。经核算，涉案房屋首层及二层的装修损失为6422409.74元。因原、被告之间的《房屋租赁合同》因涉案房屋没有取得合法规划报建无效，对此签订合同双方均存在过错，如上本院已支持原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，因此，对上述装修损失，原、被告各须承担50%责任。因此，被告反诉主张原告赔偿其装饰装修损失3211204.87元，合理合法，本院予以支持。因被告确认购买设备是包含在装修中且没有证据提交，对被告主张原告赔偿购买设备损失的反诉请求，本院不再处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间于2014年5月23日、2014年11月8日、2014年12月17日签订的三份《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）范天顺于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案房屋即位于广州市花都区花东镇花东市场的首层及二层房屋交还原告（反诉被告）明艳如；三、原告（反诉被告）明艳如向被告（反诉原告）范天顺返还租赁保证金180000元；四、被告（反诉原告）范天顺向原告（反诉被告）明艳如支付2017年10月1日之前拖欠的2017年10月1日之前的房屋使用费1193400元（折抵后金额）及自2017年10月1日至被告范天顺实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费，标准按每月43839元计算至实际交还之日止；五、原告（反诉被告）明艳如向被告（反诉原告）范天顺赔偿装饰装修损失3211204.87元；六、驳回原告（反诉被告）明艳如的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）范天顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28553.66元，由原告（反诉被告）明艳如负担5250.36元，由被告（反诉原告）范天顺负担23303.3元。反诉案件受理费42547.62元，由原告（反诉被告）明艳如负担22628.21元，由被告（反诉原告）范天顺负担19919.41元。鉴定费120000元，由原告（反诉被告）明艳如负担60000元，由被告（反诉原告）范天顺负担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  卓金华人民陪审员  姚炳钢二〇一九年十二月九日书 记 员  彭小容张丽彬陈晓敏