湖南省郴州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘10行初122号 原告郴州市阜康房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道29号。 法定代表人邓旭阳，该公司董事长。 委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。 被告郴州市人民政府，住所地湖南省郴州市五岭大道9号。 法定代表人刘志仁，该市人民政府市长。 委托代理人廖志华，男，1972年7月25日出生，汉族。 委托代理人李娜，女，1980年9月27日出生，汉族。 第三人郴州市翠微源小区业主委员会，住所地湖南省郴州市南岭大道29号。 负责人黄义明，该业主委员会主任。 委托代理人李跃辉，男，1958年11月16日出生，汉族。 第三人郴州市自然资源和规划局（原郴州市国土资源局），住所地湖南省郴州市北湖区青年大道6号。 法定代表人王卫东，该局局长。 委托代理人李华龙，男，1976年8月18日出生，汉族。 委托代理人陈德军，湖南尚友律师事务所律师。 第三人李小斌，男，1984年4月5日出生，汉族。 原告郴州市阜康房地产开发有限公司（以下简称阜康公司）不服被告郴州市人民政府（以下简称郴州市政府）行政复议决定，于2018年11月30日向本院提起行政诉讼。本院于2018年12月3日立案后，于2019年4月22日作出（2018）湘10行初135号行政判决。郴州市翠微源小区业主委员会（以下简称翠微源小区业主委员会）不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2019年7月23日作出（2019）湘行终999号行政裁定，认为郴州市自然资源和规划局（原郴州市国土资源局）和李小斌系本案必须参加诉讼的当事人，一审判决程序违法，裁定撤销（2018）湘10行初135号行政判决，发回本院重审。本院于2019年9月5日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告阜康公司的委托代理人罗晓伟，被告郴州市政府的委托代理人廖志华、李娜，第三人翠微源小区业主委员会的负责人黄义明及其委托代理人李跃辉，第三人郴州市自然资源和规划局的委托代理人李华龙、陈德军及第三人李小斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郴州市政府于2018年11月8日作出郴政行复决字[2018]64号行政复议决定（以下简称64号复议决定）认定：翠微源小区业主委员会于2018年6月22日才知道郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有证》，其在知道后的60日内向郴州市政府申请行政复议，没有违反行政复议法关于行政复议申请期限的规定。本案的争议焦点在翠微源3#栋底层规划用途的确定。翠微源3#栋底层规划用途为架空层的确定，其主要依据应当是政府规划部门在工程竣工且规划验收之后所换颁的《建设工程规划许可证》及相关附件。工程前期制作的《郴州翠微源小区修建性详细规划总平面图》明确标示3#栋底层架空层为公共活动用房，并附公厕。2006年1月19日，郴州市规划局给阜康公司下发的《关于翠微源小区住宅建施图的批复》（郴规（建）审[2006]04号），亦明确“3#栋底层宜作为半公共休闲场地”。2007年4月27日案涉工程竣工验收备案，郴州市规划局亦对该建设工程进行规划验收，并于2007年9月20日之前已经颁发《建设工程规划许可证代用证》的基础上，给阜康公司换颁正式的郴规（建筑2005）50号《建设工程规划许可证》，以作为规划竣工验收的正式文书。同时，市政府规划部门将一张与该工程竣工图内容一致的工程建设图纸签盖审定图章，标注“原则同意按审定的建施图施工，具体意见详见郴规（建）审[2006]04文”字样之后，将该图定名为《已审批的建设施工图》并作为附件2附置于该《建设工程规划许可证》之中。自规划方案批准之后，本案争议的3#栋底层，郴州市政府规划部门从未进行过规划方案的调整。因此，争议的3#栋底层应“宜作为半公共休闲场地”。如若将该3#栋底层另作他用，并无政府规划部门行政许可的支持。郴州市国土资源局（原郴州市房产管理局）将翠微源小区3#栋101房登记为阜康公司所有，且设计用途为“其他”，该登记行为缺乏事实和法律依据，属主要事实不清，证据不足，依法应予撤销。鉴于郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》已被依法注销，没有可撤销的内容，郴州市政府依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1目之规定，决定：确认郴州市国土资源局作出的郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房的初始登记行为违法。 原告阜康公司诉称：一、郴州市政府认定事实错误。（一）郴州市政府完全忽视了规划变更批复文件的基本内容，认定案涉房屋底层依然属于架空层，明显脱离了客观实际，属于认定事实错误。1.案涉3#栋底层原规划设计的架空层，经过两次规划批复已经调整取消。2.原规划批复内容已经实际调整了3#栋底层的规划方案，郴州市政府认为规划部门从未对3#栋底层进行过规划方案的调整明显错误。（二）郴州市政府以郴州市国土资源局办理“其他”的初始登记并无政府规划部门行政许可的支持，从而认定登记行为缺乏事实和法律依据明显脱离了当时的客观背景，由此导致认定事实错误。1.阜康公司依法申请登记，并提供了相关规划和验收资料，郴州市房产管理局根据《城市房屋权属登记管理办法》相关规定，办理产权登记合法有效。2.本案3#栋总建筑面积规划验收面积为2038.31平方米，产权登记面积同样为2038.31平方米，由此足以证实产权登记并不违反规划许可。3.根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》以及产权登记的惯例，商品房的设计用途一般登记为“商业或住宅”类别，对于两种类别无法界定的一般登记为“其他”类别，本案3#栋底层规划批复的“宜作半公共休闲场地”并非法律术语，又只是建议性意见，产权部门无法界定商业或住宅类别，因此以“其他”作为登记类别完全符合登记惯例。4.郴州市房产管理局颁发的商品房预售许可证已将3#栋房屋登记类别范围明确为住宅和其他，在此情况下将底层101房办理“其他”产权登记不存在任何问题。5.行政复议审查的是具体行政行为的合法性，郴州市房产管理局对阜康公司申请的初始登记办理产权登记，只是对相关申报资料进行形式审查，阜康公司对资料的真实性、合法性、有效性负责。阜康公司提供了规划验收资料以及规划批复文件，测绘面积与规划验收面积完全一致，郴州市房产管理局依法应当办理产权登记，将底层101房办理为其他的权属登记，属于行政内部职权行为，不属于可诉范围。二、郴州市政府的行政复议程序违法。1.郴州市政府未进行听证就作出复议决定，过于草率。2.错列当事人。翠微源小区业主委员会分别提起了两次行政复议申请，第一次要求撤销李小斌的产权登记，恢复小区公共用房性质，第二次要求撤销初始登记，恢复小区公共用房性质。两次复议申请的请求及当事人不同。其中申请撤销初始登记时，并未追加李小斌为第三人，故案涉行政复议决定将李小斌列为第三人错误。3.本案复议应当中止审理。规划局的批复性质以及效力问题属于本案审理的核心点问题，本案复议必须中止，同时启动对规划部门批复的撤销或合法性确认，之后才能根据确认结果对本案作出复议决定。三、翠微源小区业主委员会申请行政复议已超过法定期限。案涉3#栋底层101房于2011年办理转移登记，此后该房业主李小斌对外出租用于超市经营，至今已逾7年。对于3#栋底层101房的使用用途，小区的业主和业主委员会的成员都十分清楚。翠微源小区业主委员会成立时，对于全体业主的权属登记情况均作了调查和申报以确定业主代表，足以认定翠微源业主委员会应当知道该房屋的产权登记。因此，翠微源小区业主委员会提起行政复议申请明显超过了法定期限，依法应当驳回其复议申请。综上所述，郴州市政府作出的行政复议决定认定事实和适用法律错误，程序违法，依法应予撤销。请求：一、依法撤销郴州市政府64号复议决定；二、本案诉讼费用由郴州市政府负担。 原告阜康公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.阜康公司的营业执照复印件，拟证明阜康公司主体适格。 2.行政复议决定书、送达回证，拟证明阜康公司提起诉讼的依据，且符合法定起诉期限。 3.郴州翠微源小区修建性详细规划总平面图（2005年9月12日审核）、郴州市规划局郴规（建）审[2005]171号《关于翠微源小区建筑规划工程设计条件和要求的通知》，拟证明翠微源小区原规划设计批文及总平面图，该平面制作的依据是郴规（建）审[2005]171号文。 4.郴州市规划局郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》、郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》，拟证明郴州市规划局的两份批复对翠微源小区进行规划变更，案涉3#栋取消了架空层，并批复该栋建筑面积2039平方米，底层计算了建筑面积证实架空层已经取消。 5.郴规（建筑代05）50号建设工程规划许可证代用证、预售许可证，拟证明：（1）代用证核定翠微源一期建设规模为58000平方米，证实规划部门已经进行了变更；（2）根据该代用证办理的预售许可证，翠微源小区1.2.3.5栋预售类别只有住宅和其他。 6.郴规（建筑代05）50号建设工程规划许可证，拟证明翠微源小区建设工程规划许可证建设规模变化证实规划方案已经再次发生变更。 7.建设工程竣工规划验收表，拟证明3#栋总建筑面积规划验收为2038.31平方米，未超过批复的2039平方米。 8.房产测绘报告书、3#栋101房房产证复印件，拟证明3#栋房屋测绘总建筑面积2038.31平方米，含101房269.98平方米，产权登记为269.98平方米，该房同时分摊了3#栋共有面积11.318平方米。 9.李小斌房产证、租赁合同，拟证明案涉3#栋101房已转让给李小斌，并从2012年对外出租，业主对此知情。 10.行政复议申请书，拟证明行政复议申请书并没有列李小斌为第三人，复议程序不合法。 11.建筑面积计算规则，拟证明根据计算规则规定，架空层不计面积，由此证实3#栋底层原规划方案已经变更。 12.郴州翠微源小区总平面图（2006年1月19日审核），拟证明总平面图取消了3#栋底层作为公共用地的文字说明。 被告郴州市政府辩称：一、郴州市政府作出的行政复议决定程序合法。2018年7月6日，翠微源小区业主委员会向郴州市政府申请行政复议，郴州市政府依法受理，并依法将相关文书送达给当事人，在案件审理过程中，郴州市政府认为李小斌与该案有利害关系，故追加其作为第三人参加行政复议，但李小斌一直未来领取文书也未提供邮寄地址。因该案复杂，依法进行了延期、中止、恢复程序，最后作出了64号复议决定并送达给了各方当事人。二、郴州市政府作出的行政复议决定结论正确。本案翠微源小区3#栋底层规划用途为架空层的确定，其主要依据应当是政府规划部门在工程竣工且规划验收之后所换颁的《建设工程规划许可证》及其相关附件。自规划方案批准之后，郴州市政府规划部门从未对3#栋底层进行过规划方案的调整。因此，争议的3#栋底层应“宜作为半公共休闲场地”，将该3#栋底层另作他用，没有政府规划部门行政许可的支持。郴州市国土资源局将翠微源小区3#栋101房登记为阜康公司所有，且设计用途为“其他”，该登记行为缺乏事实和法律依据，属主要事实不清，证据不足，依法应予撤销。综上，郴州市政府作出的行政复议决定合法、正确，阜康公司的诉讼请求没有法律依据，请求驳回阜康公司的诉讼请求。 被告郴州市政府在法定期限内向本院提交了以下证据、依据： 1.行政复议申请书，拟证明翠微源小区业主委员会向郴州市政府申请行政复议，请求撤销郴房权证市测区字第00067514号房产证中关于101号房的登记。 2.受理行政复议申请通知书及送达回证； 3.行政复议答复通知书及送达回证； 4.第三人参加行政复议通知书及送达回证； 5.行政复议答复书及证据目录； 6.阜康公司行政复议答辩状； 7.延期审理通知书及送达回证； 8.中止行政复议通知书及送达回证； 9.恢复审理通知书及送达回证； 10.行政复议决定书及送达回证； 证据2-10拟证明郴州市政府行政复议程序合法。 11.《国有建设用地使用权证》、《建设工程规划许可证代用证》、《建筑工程施工许可证》，拟证明阜康公司取得了翠微源项目的用地、建设等许可。 12.郴州翠微源小区修建性详细规划总平面图（2005年9月12日审核），拟证明3#栋底层在规划时就定性为“公共活动用房，并附设公厕”。 13.郴州市规划局郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》； 14.郴州市规划局郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》； 证据13-14拟证明规划部门对3#栋底层的批复意见为“宜作为半公共休闲场地”，即该层性质为公共性质，并未改变详规中确定的性质。 15.郴州市房屋权属登记申请收件单，拟证明阜康公司在办理产权登记时向不动产登记机构提交的资料，其中包括了《建设工程规划许可证》。 16.《建设工程规划许可证》，拟证明该证中附件2规划核准的建施图中，3#栋底层为架空层，且该证为竣工验收后颁发的正式许可证，3#栋底层性质用途与详规图、2006年的批复一致，并未改变过。 17.郴州市城乡规划局《关于翠微源项目有关事项的回复》，拟证明翠微源项目一直未进行过规划方案的调整。 18.郴州市房屋权属登记调查表、2007015720号审批意见表、郴房权证市测区字第00067514号房屋产权所有证，拟证明不动产登记机构将翠微源小区3#栋101房登记为“其他”，目前该证已经注销作废。 19.郴州市房屋所有权登记审批表； 20.郴房权证北湖字第710003371号房屋所有权证； 证据19-20拟证明阜康公司因建成年份变更，向不动产登记机构申请变更发证，原初始登记的00067514号房屋所有权证已被710003371号房屋所有权证取代。 第三人翠微源小区业主委员会答辩称：一、郴州市政府作出的64号复议决定认定事实清楚、正确，确认郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房的初始登记行为违法是正确的。二、阜康公司以项目建立后的面积与规划批复文件中的面积之差，倒推规划部门已经调整3#栋底层的规划方案完全是错误的。事实上，郴州市规划局从未对3#栋底层规划进行变更，阜康公司也从未向郴州市规划局申请变更，这在2018年4月24日郴州市城乡规划局的回复中足以体现。三、3#栋底层架空属于3#栋的建筑面积，为全体业主享有。依据《建筑面积计算规则》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第三条、第五条、第八条之规定，3#栋全体业主都是底层架空面积的分摊者。阜康公司将原本规划为公共活动用房空间申请初始登记，登记规划用途为其他，并且办理产权证对外销售，严重损害了业主的权益。四、行政复议程序合法。翠微源小区业主委员会申请复议程序合法，翠微源小区业主委员会于2018年2月8日登记备案，于2018年5月3日申请行政复议未超过法定期限。翠微源小区业主委员会前后提交了两份复议申请，第二次复议申请是对第一次复议申请的变更，不存在错列当事人。在本案复议审查过程中，郴州市政府听取了双方的意见，复议程序合法。综上所述，请求法院驳回阜康公司的诉讼请求。 第三人翠微源小区业主委员会向本院提交了以下证据： 1.郴州市城乡规划局《关于翠微源项目有关事项的回复》、郴州市规划技术服务中心郴规技专字[2005]14号《郴州翠微源住宅小区修建性详细规划暨建筑设计专家论证评审意见书》、郴州市北湖区计划委员会北计发[2005]36号《关于“翠微源”高尚住宅小区建设立项的批复》、郴州市规划局郴规（地）审[2005]100号《关于翠微源住宅小区修建性详细规划的批复》、郴州市规划局郴规（建）审[2005]171号《关于翠微源小区建筑规划工程设计条件和要求的通知》、郴州市规划局郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》、郴州市规划局郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》，拟证明阜康公司未申请规划方案调整，规划部门也未变更规划方案，阜康公司申请的初始登记没有依据。 2.业主委员会备案通知书，拟证明翠微源小区业主委员会成立的时间是2018年2月8日，主体适格。 3.竣工验收备案表，拟证明翠微源小区3#栋101房是配套用房，不是住宅。 4.郴州市房产管理局对第六巡视组回复函，拟证明变更了涉案房屋使用功能，其明确为架空层。 5.郴州市政府法制办组织的听证记录，拟证明进行了听证、质证，涉案房屋功能登记，测绘队归类错误。 6.郴州市房屋测绘资料，拟证明房屋功能登记错误，测绘登记缺乏依据，不合法。 7.房屋竣工验收表，拟证明对房屋面积、功能进行了确认，经阜康公司签字认可，3栋只有住宅和配套用房，没有其他商业用途。 第三人郴州市自然资源和规划局答辩称：一、案涉房屋初始登记程序合法。阜康公司开发的翠微源第3栋房屋权属清楚、产权来源资料齐全，房屋验收合格，原郴州市房产管理局为阜康公司颁发郴房权证市测区字第00067514号房产总证，该初始登记完全符合《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第二十七条的相关规定，程序合法。原郴州市房产管理局将案涉房屋登记为“其他”并无不当。建设工程规划许可证中的建设规模包含了3#栋底层101房的建筑面积，3#栋底层宜作为半公共休闲场地，不能登记为“商业”或“住宅”。二、开发商阜康公司违规改变涉案房屋用途与房屋登记行为无关。涉案房屋架空层的规划审批用途都是宜作为半公共休闲场地，原郴州市房产局将该房屋登记为“其他”用途，并不影响该房屋作为半公共休闲场地。开发商阜康公司违规改变用途，应责任自负，与房屋登记行为没有因果关系。三、翠微源小区业主委员会的行政复议申请已超过法定期限。翠微源小区业主委员会于2018年5月3日申请撤销李小斌3栋101房房屋登记，即2018年5月3日应知案涉房屋初始登记和转移登记的情况，但其在2018年7月5日才申请行政复议，显然已超过申请行政复议的60天法定期限。综上，请求人民法院依法支持涉案的初始登记行政行为。 第三人郴州市自然资源和规划局向本院提交了以下证据： 1.房屋权属登记申请书； 2.企业法人营业执照； 3.授权委托书，被委托人身份证； 4.国有建设用地使用权证； 5.建设工程规划许可证，北计发[2005]36号《关于“翠微源”高尚住宅小区建设立项的批复》，建设施工图； 6.建筑工程施工许可证； 7.竣工图； 8.建设工程竣工验收备案表； 9.房产测绘报告书； 10.郴规（建）审[2005]171号《关于翠微源小区建筑规划工程设计条件和要求的通知》，郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》，郴规（建）审[2006]4号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》，郴规（地）审[2005]100号《关于翠微源住宅小区修建性详细规划的批复》； 11.房屋权属登记调查表，审批意见表。 证据1-11拟证明案涉房屋初始登记程序合法。阜康公司违规改变涉案房屋用途与房屋登记行为无关，责任自负。翠微源小区业主委员会的行政复议申请已经超过法定期限。 第三人李小斌答辩称：一、李小斌不是本案适格的当事人。本案的争议焦点是初始登记和合法确认，李小斌属于转移登记后的权利人，不属于必要的当事人。二、李小斌购买案涉3栋101房合法有效，依法不应撤销。李小斌以市场价格购买房屋并对外出租经营，办理了房屋产权证及国土使用证，李小斌系善意受让人，且占有、使用该房多年。三、翠微源小区业主委员会无权要求撤销产权登记。请求依法纠正郴州市政府的行政复议决定。 第三人李小斌向本院提交了以下证据： 1.李小斌身份证复印件，拟证明李小斌身份情况。 2.房产证、契税、国土证，拟证明2011年李小斌购买了翠微源3栋101房依法办理了产权和国土登记，合法有效。 3.租房合同，拟证明李小斌购房后对外出租用于超市多年，没有任何业主提出异议。 4.物业维修基金凭证、物业费收据，拟证明李小斌购买房屋时缴纳维修基金，缴纳了物业费的事实。 经庭审质证，当事人对证据质证意见如下： 郴州市政府对阜康公司提交的证据质证认为：对证据1-2无异议。对证据3真实性、合法性无异议，该证据证明根据郴规（建）审[2015]175号文件作出的详规已经将3#栋底层定性为公共活动用房，并附设公厕。对证据4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，3#栋底层并没有进行建设性修改，性质还是公共用房性质。对证据5-7真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明3#栋底层的性质得到了规划部门的调整。对证据8真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，即使101房分摊了共有面积，也不能证明3#栋底层之前的公共性质用途发生了改变。对证据9中房产证的真实性无异议，对租赁合同的真实性有异议，在复议阶段没有看到这份租赁合同，该证据不能证明2012年翠微源小区业主委员会在2012年就已经知道案涉3#栋101房已转让并出租的事实。对证据10真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，申请书中虽没有列李小斌为第三人，但在复议过程中追加利害关系人李小斌为第三人符合法律程序。对证据11真实性无异议，但不能证明3#栋底层的规划已经变更。对证据12真实性无异议，对证明目的有异议，总平面图是根据郴规（建）审[2006]04号文作出的，郴规（建）审[2006]04号文已经明确3#栋底层是半公共休闲场所用地。 翠微源小区业主委员会对阜康公司提交的证据质证认为：对证据1-2无异议。对证据3真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据证明3#栋底层为公共用房，并附设公厕，不能证明阜康公司已经申请变更了规划。对证据4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明3#栋底层发生规划变更，3#栋仍是住宅，不是住宅和其他，3#栋底层仍为公共活动用房。对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，规划未发生变更。对证据7真实性无异议，该竣工规划验收表体现3#栋面积为4335.69平方米，与阜康公司的证明目的不一致，证明总面积未发生变化，与规划面积一致，不能说3#栋规划方案发生了变更。对证据8真实性无异议，对证明目的有异议，在规划总面积未变更的情况下，所做的登记都是在规划范围内，不能推断3#栋底层已经变更规划。对证据9中房产证真实性无异议，对租赁合同的真实性有异议，对证明目的有异议，不能证明业主已经知道郴州市国土资源局为3#栋底层架空层颁发房产证的事实。对证据10真实性无异议，对证明目的有异议，证明复议程序合法。对证据11真实性、合法性、关联性有异议，该证据不能作为证据使用，该建筑面积计算规则已经失效。对证据12真实性无异议，对证明目的有异议，总平面图是根据郴规（建）审[2006]04号文作出的，郴规（建）审[2006]04号文已经明确3#栋底层是半公共休闲场所用地。 郴州市自然资源和规划局对阜康公司提交的证据质证认为：对证据1-12的真实性无异议，对证明方向有异议，根据阜康公司举证郴州市自然资源和规划局对翠微源3栋规划没有进行调整，用途是公共休闲场地。 李小斌对阜康公司提交的证据无异议。 阜康公司对郴州市政府提交的证据质证认为：对证据1真实性无异议，但提起复议的期限明显已经超过法定期限，同时该申请书并未将李小斌列为第三人。对证据2-10，李小斌与本案的审理无利害关系，郴州市政府追加其为第三人明显不合法，且追加后未履行送达义务，程序违法。对证据11无异议。对证据12真实性无异议，对关联性以及证明目的有异议，该总平面图是依据郴规（建）审[2005]171号文设计并审核的，郴规（建）审[2005]178号文以及郴规（建）审[2006]04号文先后出台后已经对3#栋原设计进行了变更，因此该总平面图不应作为定案依据。对证据13-14真实性无异议，对证明目的有异议：①根据证据内容，住宅建筑方案已进行了调整和变更；②将3#栋底层调整为“宜为半公共休闲场所”，实际修改了原总平面图“底层架空为公共活动用房并附设公厕”的最初设计；③郴规（建）审[2006]04号批复确定3#栋建筑面积为2039平方米，建筑面积的确定实际将底层计算了建筑面积，原“底层架空为公共活动用房并附设公厕”已经完全取消；④“宜作为半公共休闲场所”属于规划部门的建议性意见，并非强制性意见，该批复已经赋予了建设单位对该底层用途的决定权。对证据15真实性无异议，对证明目的有异议，申请收件单中的《建设工程规划许可证》与《建设工程规划许可证代用证》相比，建设规模明显已经发生了变化，由此证实翠微源项目规划方案进行了调整和变更。对证据16中的《建设工程规划许可证》真实性无异议，证明目的有异议，郴规（建）审[2006]04号文件批复3#栋建筑面积为2039平方米，根据建筑面积计算方法，底层已不再属于架空层；对附图的真实性无异议，对证明目的有异议，附图与规划批复的建筑面积相冲突。对证据17真实性无异议，对证明目的有异议：①翠微源项目以及案涉3#栋规划方案在建设过程中进行了变更和调整，规划部门也以相关批复文件对整个翠微源以及3#栋项目进行了调整，该回复意见明显与其他证据相互矛盾；②翠微源项目是否申请方案调整以及是否审批调整，应以相关批复文件为准，该回复意见不应作为定案依据。对证据18真实性无异议，产权机构将3#栋底层登记为其他并不违法。对证据19-20无异议。 翠微源小区业主委员会对郴州市政府提交的证据无异议。 郴州市自然资源和规划局对郴州市政府提交的证据质证认为：对证据1-20的真实性无异议，对证明方向有异议，认为案涉房屋规划半公共休闲场地，不能进行登记。 李小斌对郴州市政府提交的证据无异议。 阜康公司对翠微源小区业主委员会提交的证据质证认为：对证据1中郴州市城乡规划局《关于翠微源项目有关事项的回复》的真实性没有异议，对证明目的有异议：①翠微源项目以及案涉3#栋规划方案在建设过程中进行了变更和调整，规划部门相关批复文件对整个翠微源以及3#栋项目进行了调整，该回复意见明显与其他证据相互矛盾；②翠微源项目是否申请方案调整以及是否审批调整，应以相关批复文件为准，该回复意见不应作为定案依据；对郴州市规划技术服务中心郴规技专字[2005]14号《郴州翠微源住宅小区修建性详细规划暨建筑设计专家论证评审意见书》的真实性无异议，对证明目的有异议，该专家意见形成于2005年5月16日，之后项目建设方案实际进行了变更，且只是对立项、规划等部门审批作为参考；对郴州市北湖区计划委员会北计发[2005]36号《关于“翠微源”高尚住宅小区建设立项的批复》的真实性无异议，对证明目的有异议，2005年5月批复立项的建设规模和主要建设内容，在实际建设过程中发生了变更，应以变更的为准；对郴州市规划局郴规（地）审[2005]100号《关于翠微源住宅小区修建性详细规划的批复》的真实性无异议，该批复属于最初的批复，不能证实变更后的情况；对郴州市规划局郴规（建）审[2005]171号《关于翠微源小区建筑规划工程设计条件和要求的通知》的真实性无异议，但该文件因郴规（建）审[2005]178号文而发生变更；对郴州市规划局郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》的真实性无异议，对证明目的有异议，根据证据内容，住宅建筑方案已进行了调整，将3#栋底层调整为“宜为半公共休闲场所”，实际修改了原总平面图“底层架空为公共活动用房并附设公厕”的最初设计；对郴州市规划局郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》的真实性无异议，对证明目的有异议：该批复确定3#栋底层宜作为半公共休闲场所，3#栋建筑面积为2039平方米，建筑面积的确定实际将底层计算了建筑面积，原“底层架空为公共活动用房并附设公厕”已经完全取消。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，是否属于住宅和配套用房，质监站无权界定，该竣工验收备案表证实案涉3#栋101房在建成时不是架空层，也没有公厕。对证据3证明方向和目的有异议：1.此答复只是针对翠微源小区业主委员会信访的回复件，并未就本案争议事实作出认定和处理只是建议向国土部门进行反映；2.此证据只是向投诉人进行沟通，并未向阜康公司及李小斌听取意见，程序不合法；3.此证据所涉内容与客观事实不符，其他与质证意见一致。对证据4真实性无异议，但是对证明方向有异议：1.此证据的记录能够证实阜康公司按照程序所提问题，此证据是针对业委会提出要求李小斌转移行政登记案件的记录，李小斌已经另案提起复议。李小斌作为直接利害关系人被告并未通知其参与听证；2.听证过程中规划部门的陈述意见可正式宜作半公共用房，是指导性意见。对证据5真实性无异议，对证明方向有异议，登记和测绘均属于房产部门的职能行为，并无存在登记部门违法。对证据6只是房屋登记情况，无权对房屋权属性质作出认定。 郴州市政府对翠微源小区业主委员会提交的证据无异议。 郴州市自然资源和规划局对翠微源小区业主委员会提交的证据质证认为：对证据1真实性、合法性无异议，但是对证明方向有异议。此证据证明3栋101房没有进行规划方案的调整，登记合法；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，对证明方向有异议，此证据证明登记机关将涉案房屋登记为其他是合法的；对证据4真实性无异议，对证明方向有异议，该回复证明将架空层封闭是阜康公司的违规行为造成，与登记部门无关；对证据5真实性无异议，证明方向有异议，配套用房与登记部门的登记行为没有矛盾；对证据6真实性无异议，证明方向有异议，此证据不能证明登记行为违法。 李小斌对翠微源小区业主委员会提交的证据均不认可。 阜康公司对郴州市自然资源和规划局提交的证据质证认为：对证据1至证据11真实性、合法性无异议，对证明方向第一、三点无异议，对证明方向第二点有异议，不能证实阜康公司违规改变涉案房屋用途。 郴州市政府对郴州市自然资源和规划局提交的证据质证认为：对证据的三性无异议，对证明方向有异议，架空层不能登记在阜康公司的名下，翠微源小区业主委员会的复议申请未超过期限。 翠微源小区业主委员会对郴州市自然资源和规划局提交的证据质证意见与郴州市政府的质证意见一致，认为开发商和郴州市自然资源和规划局对本案均负有责任。 李小斌对郴州市自然资源和规划局提交的证据无异议。 对李小斌提交的证据，阜康公司无异议。 郴州市政府对李小斌提交的证据无异议。 翠微源小区业主委员会对李小斌提交的证据质证认为：对证据三性无异议，但翠微源小区业主委员会对李小斌购买房屋后，对外出租开办超市不知情。 郴州市自然资源和规划局对李小斌提交的证据无异议。 本院对上述证据认证如下：阜康公司提交的证据1-8、证据9中的李小斌房产证、证据10、证据12，郴州市政府提交的证据1-20，翠微源小区业主委员会提交的证据1-6，郴州市自然资源和规划局提交的证据1-11，李小斌提交的证据1-4，具备真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；阜康公司提交的证据9中的租赁合同没有与原件核对，也与本案的处理无关联性，本院不予采信；阜康公司提交的证据11《建筑面积计算规则》已经失效，本院不予采信。 经审理查明：2005年3月11日，郴州市规划技术服务中心受阜康公司委托，组织召开了“翠微源住宅小区修建性详细规划及建筑设计方案”专家论证评审会。2005年4月30日，郴州市规划技术服务中心出具了郴规技专字[2005]14号《郴州翠微源住宅小区修建性详细规划暨建筑设计专家论证评审意见书》。2005年5月16日，郴州市北湖区计划委员会作出北计发[2005]36号《关于“翠微源”高尚住宅小区建设立项的批复》，主要内容是：“一、同意“翠微源”高尚住宅小区建设工程立项。二、项目建设的规模及主要建设内容：用地27270余平方米，建多层住宅52546平方米，其他配套用房2000平方米，总建筑面积54546平方米。三、项目计划总投资6777万元，其中自筹3577万元，申请银行贷款3200万元。四、项目建设期两年。”2005年6月23日，阜康公司取得郴国用（2005）第438号《国有建设土地使用权证》，该证载明土地座落于郴州市七里大道东侧，使用权类型为出让，使用权面积27272.8平方米。2005年5月，郴州市城市规划设计院制作《郴州翠微源小区修建性详细规划总平面图》，该总平面图在3#栋用文字标示“底层架空层为公共活动用房，并附设公厕。”该总平面图中载明：“图中标线范围为市阜康房地产公司拟建翠微源小区定点位置，具体要求详见郴规（建）审[2005]171号文。”审核时间为2005年9月12日，并加盖了“郴州市规划局建设工程规划审批章”。 2005年7月4日，阜康公司取得郴规（建筑代05）50号《郴州市人民政府建设工程规划许可证代用证》，该证建设单位为阜康公司，建设项目名称为翠微源住宅小区，建设位置位于七里大道东侧，建设规模为58000平方米，附图及附件名称：1.计划文件；2.建施图。2006年6月2日，阜康公司取得郴规（建筑代05）50号-1《郴州市人民政府建设工程规划许可证代用证》，该证建设单位为阜康公司，建设项目名称为翠微源住宅小区，建设位置七里大道东侧，建设规模为2941平方米，附图及附件名称：1.计划文件；2.建施图。2005年8月10日，阜康公司取得《建筑工程施工许可证》。 2005年9月28日，郴州市规划局就阜康公司关于翠微源小区调整后的住宅建筑方案作出郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》，该批复第1条为“根据批准规划，1#、2#栋底层宜增设物管、会所等配套设施，3#栋底层宜为半公共休闲场地”。2006年1月19日，郴州市规划局作出郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》，该批复载明“市阜康房地产开发公司：报来翠微源小区1#-3#栋、5#-12#栋、6#-1栋、15#、16#、16#-1栋住宅的建施图收悉。依据国家有关规范及我市规划管理技术规定，并对照郴规（建）审[2005]178号建筑方案的批复，经审查，我局原则同意。现将有关意见批复如下：1.依据定点规划图，1#、2#栋底层应增加物管、会所等配套设施，3#栋底层宜作为半公共休闲场地；2.底层设有双向车库的住宅应结合小区内道路及绿地改设为单向车库；3.11#、12#栋往西移，以留足东面边坡的安全距离；4.1#-2#建筑面积为9392平方米，3#、8#、9#栋建筑面积分别为2039平方米、6108平方米、2015平方米，5#、7#栋为套图，每栋建筑面积均为4265平方米，6#、10#、15#、16#、16#-1栋均为套图，每栋均为2068平方米，6#-1、11#、12#栋建筑面积分别为4003平方米、5300平方米、3533平方米；5.自行到消防等部门履行审批手续；6.开工前我局放线，竣工测绘总图我局验收换证。并在总平面图及3#栋楼层平面图中载明“原则同意按审定的建施图施工，具体意见详见郴规（建）审[2006]04号文。”审核时间为2006年1月19日，并加盖了“郴州市规划局建设工程规划审批章”。2006年3月6日，阜康公司取得郴预许字（2006）第41号商品房预售许可证，该证载明：阜康公司在七里大道东侧建设的翠微源1.2.3.5栋项目，总建筑面积58000平方米，占地面积27273平方米。其中面积为14906平方米（住宅面积12450平方米，其他面积2456平方米）的房屋具备预售条件，予以批准。2006年12月19日，翠微源住宅小区3#栋竣工，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位联合竣工验收合格，并填写了《竣工验收备案表》同意备案。2007年4月27日，翠微源住宅小区3#栋竣工验收备案文件在郴州市建设局正式备案，备案登记号为：JB0704044。2007年9月20日，阜康公司取得郴规（建筑2005）50号《建设工程规划许可证》，该证建设单位为阜康公司，建设项目名称为翠微源住宅小区，建设位置七里大道东侧，建设规模46367.45平方米，附图及附件名称：1.计划文件；2.已审批的建设施工图。施工图标注：原则同意按审定的建施图施工，具体意见详见郴规（建）审[2006]04文，审核时间为2006年1月19日。2009年8月12日，阜康公司取得郴规（建筑2005）50-1号《建设工程规划许可证》，该证建设单位为阜康公司，建设项目名称为翠微源，建设位置七里大道东侧，建设规模14203.75平方米，附图及附件名称：1.计划文件；2.已审批的建设施工图。 2007年10月18日，阜康公司向郴州市房产管理局申请房屋权属登记，提交了登记申请书、委托书（附代理人身份证复印件）、拆迁许可证、土地使用证及土地权属红线图、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收合格证或备案表、白蚁防治证、营业执照或法人代码证及房屋测绘报告等材料，郴州市房产管理局经审查后，为其颁发了郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》，该证载明3#栋101号房的设计用途为“其他”，201-702号房的设计用途为“住宅”。郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》因房屋建成时间在录入系统时误录为1900年，阜康公司于2010年4月20日向郴州市房产管理局申请办理变更登记，郴州市房产管理局审核后，为阜康公司核发了郴房权证北湖字第710003371号《房屋所有权证》，同时郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》被注销。 翠微源小区业主委员会对郴州市房产管理局作出的郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房屋的初始登记不服，于2018年7月5日向郴州市政府申请行政复议。郴州市政府于2018年7月9日受理翠微源小区业主委员会的行政复议申请，并于当日向被申请人郴州市国土资源局作出行政复议答复通知，向阜康公司作出第三人参加行政复议通知。在复议过程中，郴州市政府认为李小斌与被申请的具体行政行为有利害关系，于2018年8月15日向李小斌作出第三人参加行政复议通知。2018年8月28日，郴州市政府认为案情复杂，决定行政复议决定延期30日作出，并通知了各方当事人。2018年9月26日，郴州市政府认为出现需要中止行政复议的情形，决定中止该行政复议案件的审理，并通知了各方当事人。2018年11月7日，郴州市政府恢复行政复议案件的审理。2018年11月8日，作出64号复议决定，决定：确认郴州市国土资源局作出的郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房的初始登记行为违法。阜康公司不服64号复议决定，于2018年11月30日向本院提起行政诉讼，要求判如所请。 另查明：1.郴州市房屋测绘队对3#栋房屋进行了测绘，作出（2007）年第46号《房产测绘报告书》，报告书中建筑面积计算结果为：3#栋建筑面积为2038.31平方米，其中101房套内建筑面积258.66平方米，共有分摊面积11.318平方米，建筑面积合计为269.98平方米。2.现翠微源小区3#栋101房房屋所有权人为李小斌，并取得了郴房权证北湖字第711003499号房产证。3.翠微源小区业主第一届业主委员会于2018年2月4日成立，任期3年，小区物业管理区域为郴州市北湖区南岭大道。4.2018年4月24日，郴州市城乡规划局向翠微源小区业主作出《关于翠微源项目有关事项的回复》，该回复主要内容是：“翠微源项目3#栋，在规划方案批准后建设单位没有向我局申请方案调整，规划核实时与审批的情况基本一致，规划核实完后建设单位未向我局申请方案调整，具体方案见附件附件：1.总平面；2.3#栋建筑施工图、竣工图。”5.李小斌2011年购买了翠微源3栋101房，并依法办理了产权登记和国土登记，一直占有和使用至今。 本院认为，本案的争议焦点是：一、翠微源小区业主委员会申请行政复议是否超过法定期限；二、郴州市政府作出的64号复议决定认定事实是否清楚，证据是否充分，适用法律是否正确，程序是否合法。 关于争议焦点一。翠微源小区业主第一届业主委员会成立于2018年2月4日。翠微源小区业主委员会称其在2018年3月27日与前期物业公司办理物业交接工作时发现小区的现状与规划设计不一致，遂向郴州市政府申请行政复议。在行政复议时，翠微源小区业主委员会向郴州市不动产登记中心查询，于2018年6月22日知道郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》对案涉3#栋101房予以了初始登记，故翠微源小区业主委员会对郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房屋的初始登记不服，于2018年7月5日向郴州市政府申请行政复议，未超过《中华人民共和国行政复议法》第九条规定的六十日申请期限。阜康公司及郴州市自然资源和规划局称翠微源小区业主委员会申请行政复议超过法定期限的诉讼主张不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。（一）关于64号复议决定认定事实是否清楚、处理是否正确的问题。1.郴州市规划局审核的《郴州翠微源小区修建性详细规划总平面图》确定3#栋底层架空层为公共活动用房，之后作出郴规（建）审[2005]178号《关于翠微源小区建筑方案的批复》确定3#栋底层宜为半公共休闲场地，郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》也确定3#栋底层宜作为半公共休闲场地，并在总平面图及3#栋楼层平面图中载明同意按审定的建施图施工。郴州市规划局亦向翠微源小区业主作出回复：翠微源项目3#栋在规划方案批准后，建设单位没有向郴州市规划局申请方案调整，郴州市规划局也未进行过规划方案的调整。故争议的3#栋底层应“宜作为半公共休闲场地”，郴州市政府对该事实的认定正确。2.《房屋登记办法》第二十条第一款第（二）项规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，阜康公司申请房屋权属登记时提交了登记申请书、委托书（附代理人身份证复印件）、拆迁许可证、土地使用证及土地权属红线图、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收合格证或备案表、白蚁防治证、营业执照或法人代码证及房屋测绘报告等材料，其中建设工程规划许可证所附的“已审批的建设施工图”即为郴州市规划局于2006年1月19日审定的总平面图，具体意见详见郴规（建）审[2006]04号《关于翠微源小区住宅建施图的批复》。该批复确定3#栋底层宜作为半公共休闲场地以及3#栋建筑面积为2039平方米，郴州市房屋测绘队对3#栋进行测绘的建筑面积为2038.31平方米，其中101房建筑面积为269.98平方米，故阜康公司提交的建设工程规划许可证中的建设规模包含了3#栋底层101房的建筑面积，因此阜康公司申请初始登记的房屋与阜康公司提交的规划证明材料记载是一致的。因商品房的设计用途一般登记为“商业”或“住宅”，而涉案3#栋底层宜作为半公共休闲场地，不能登记为“商业”或“住宅”，故郴州市房产管理局将案涉3#栋101房登记为“其他”的行为并无不当。郴州市政府确认郴州市国土资源局作出的郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房的初始登记行为违法错误，本院予以纠正。（二）64号复议决定程序是否合法的问题。1.《中华人民共和国行政复议法》第二十二条规定：“行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。”根据该条法律规定，听证并不是行政复议的必经程序，故阜康公司诉称郴州市政府未举行听证就作出行政复议决定的程序违法的主张不能成立，本院不予支持。2.《中华人民共和国行政复议法》第十条第三款规定：“同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。”本案翠微源小区业主委员会申请行政复议时未将李小斌列为第三人，但郴州市政府在行政复议过程中，认为李小斌与被申请的行政行为有利害关系，通知其作为第三人参加行政复议不违反法律规定。3.本案翠微源小区业主委员会是对郴州市房产管理局作出的郴房权证市测区字第00067514号《房屋所有权证》101号房屋的初始登记不服申请行政复议，故行政复议的重点是申请人提交的材料是否齐全以及申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载是否一致，与郴州市规划局的批复性质以及效力无关，故行政复议无需中止审理。综上，64号复议决定作出的程序合法。 综上，郴州市政府作出的64号复议决定主要证据不足，适用法律错误。阜康公司诉请撤销64号复议决定的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下： 撤销被告郴州市人民政府于2018年11月8日作出的郴政行复决字[2018]64号行政复议决定。 本案案件受理费50元，由被告郴州市人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  何文捷 审 判 员  王 洪 人民陪审员  曾红梅 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  罗颖媚 书 记 员  易唐靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。