云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1526号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈凯，男，1976年7月20日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：蒋亮，重庆中世律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨元杏，男，1943年8月15日出生，白族，云南省剑川县人，住剑川县。委托诉讼代理人：王炫杰，云南展腾（剑川）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈凯因与被上诉人杨元杏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省剑川县人民法院（2019）云2931民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈凯上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的反诉请求，并改判被上诉人与上诉人继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定，上诉人未征得被上诉人同意擅自将案涉房屋转租的行为构成违约，属认定事实错误。1．上诉人与周晓波签订《转让协议》，是为了让周晓波参股客栈，并将营业执照变更到周晓波名下以便周晓波实际经营管理客栈，根据工商所要求签订协议，以周晓波名义申请营业执照。上诉人与周晓波并未达成转租房屋的合议，双方是合作共同经营，协议中金额为周晓波参股金额。上诉人并未将案涉房屋转租给周晓波。2．上诉人已获得被上诉人同意，可以转租房屋。双方签订的《房屋租赁合同》约定“租期内乙方（上诉人）可根据自身情况转租给第三方”，双方已约定上诉人有权转租房屋，无须再次征得被上诉人同意。《房屋租赁合同补充协议》约定的“如果乙方在中途转让，必须与甲方办妥一切转让手续”，只是对原《房屋租赁合同》进行补充，并未推翻原合同的约定，没有限制上诉人转租的权利。二、即使认定上诉人将案涉房屋转租予周晓波，原判决认定被上诉人有权解除合同，亦属适用法律错误。1．上诉人存在转租行为，也不是被上诉人主张解除合同的法定条件。根据合同约定，上诉人可以将案涉房屋转租给第三人，即使上诉人将房屋转租，也不构成违约，原审判决认定上诉人可以解除合同，属适用法律错误。2．上诉人转租，被上诉人也未依法提出异议。根据《最高院关于审理租赁合同纠纷案件的解释》第十六条的规定，即使认定上诉人未经被上诉人同意转租，但周晓波2017年春节期间起就向被上诉人通知案涉房屋现状和缴纳后续租金，被上诉人知道案涉房屋已由周晓波经营的现状，并与周晓波多次商谈案涉房屋事宜，拖延接受租金，故被上诉人2017年春节期间就已知道或者应当知道案涉房屋由周晓波经营管理。被上诉人认为案涉房屋已转租给周晓波，应在2017年春节后六个月内提出异议。现被上诉人2019年4月17日才提出反诉要求解除合同，依照上述司法解释的规定，应不予支持。原审判决支持了被上诉人的请求，属适用法律错误。被上诉人杨元杏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人与周晓波是否是转租，被上诉人一审已提供了充分的证据予以证实。二、租赁合同签订后，双方就装修及转租事宜进行了二次协商。补充协议约定，上诉人如需转租须与被上诉人办妥一切相关手续。对此约定的理解，被上诉人认为应属经得出租人同意后才能转租。上诉人一审的代理人周晓波也认可需征得出租人同意才能转租。因此，一审法院对补充协议中关于转租的理解认定是正确的。三、被上诉人未经上诉人同意擅自转租已违反法律规定，被上诉人有权解除合同，一审法院对此适用法律正确。另外，被上诉人交付房屋给上诉人后一直未干涉其经营，2018年12月十年租期到期后，被上诉人发现房屋存在多处破烂，可能造成危房，与上诉人协商房屋修缮问题，并表示要收回房屋。2019年3月，被上诉人打听得知，上诉人可能存在擅自转租的情形，据此在2019年3月16日向上诉人发出通知，要求收回房屋。直至2019年6月，经调取工商管理机构的档案后才明确得知，本案房屋确已由上诉人转租给周晓波。因此，被上诉人知道或者应当知道房屋被转租的时间应从2019年6月开始起算，最高也只能算到2019年3月。上诉人提出的未在法定期限内提出异议的理由不成立。四、从上诉人的上诉理由来看，其对擅自转租的问题是心知肚明的。原审原告陈凯向一审法院起诉请求：一、请求依法判决原告与被告签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、依法判决被告不得骚扰原告的正常装修和经营；三、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告杨元杏现一审法院反诉请求：一、请求法院解除被告杨元杏（反诉原告）与原告陈凯（反诉被告）签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、请求法院判令原告立即向被告返还房屋及向被告支付从2018年11月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（以每天10.41元计算）；三、请求法院判令原告将被告房屋屋顶恢复为原来的青瓦屋面；四、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2008年9月25日被告杨元杏与原告陈凯签订《房屋租赁合同》。该合同约定：被告将其位于剑川县的房屋出租给原告，租期为20年即2008年11月1日至2028年10月31日止，被告同意于合同签订日起将房屋交付原告，合同期满后，如被告仍继续出租，原告享有优先权。第一个十年每年租金为3200.00元，原告于2008年11月1日前付清第一个十年的租金，共计32000.00元；第二个十年每年租金为3800.00元，原告于2018年11月1日前付清第二个十年的租金，共计38000.00元。租期内，所租赁房屋由原告全权使用，被告不得干涉；原告有义务维护房屋的安全，防止人为损坏，并且在装修中不得破坏房产证上规定的主要围墙和产权区域；原告进行装修如需被告到相关政府部门办理手续的，被告应给予配合；租期内原告可根据自身情况转租给第三方，如被告欲将租赁房屋的所有权转移给第三方或发生继承情况时，合同对新的房产所有者或继承者继续有效，出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；同时，原、被告双方还约定了其他的权利义务。《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告支付了前10年的租金32000.00元，被告按约向原告移交了出租房屋。在履行《房屋租赁合同》的过程中，原、被告双方对房屋的装修、改造以及其他事项产生争议，2009年12月11日在剑川县法律服务见证下，被告与原告签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：在本租约履行期间，原告享有被告出租房屋的完全使用权，对于装修工程、工程安排、使用方式及用途，原告将完全按照本人的意愿来进行计划和实施，被告不得进行任何干涉，不得提出其他意见和要求；原告在合同到期后，对所装修的固定物品及资产不得撤除和损坏；如果原告在中途转让，必须与被告办妥一切转让手续；原告负责于2012年3月底以前将大门按修旧如旧原则进行修复，并以镇政府指定机构验收为准；同时，原、被告双方还约定了其他的权利义务。2016年9月9日原告与周晓波签订《转让协议》，该协议约定：原告将其在沙溪租赁房屋并建设、注册、经营的平舍客栈房屋租赁合同、客栈及其附属设施（包含装修、客栈设备）整体转让给周晓波，转让价格230000.00元；转让时间为2016年10月31日，10月29日至10月31日期间原告和周晓波开始并完成所有交接工作；从转让之日起平舍客栈内一切装修装饰、设备、用品、房屋租赁合同等全部转让给周晓波所有，除前转让费230000.00元外，不再有任何其他费用；从转让之日起平舍客栈的一切经济收益和损失均由周晓波自行承担和享有；原告负责结清2016年10月31日以前的客栈一切费用；原告向周晓波提供身份证复印件一份、公证全权委托书一份等其他的权利义务内容。2018年9月4日周晓波办理并领取了个体工商户营业执照，该营业执照载明：“统一社会信用代码为92532931ＭＡ6ＮＣＱＵＵ16，注册号为532931600153647，名称为沙溪寺登雅平舍客栈，经营者为周晓波，经营者核准日期为2018年9月4日”。2018年12月13日周晓波找到被告向其交付后十年房租，被告拒绝收取。2019年3月16日被告向原告发出书面通知，通知内容为“你向我们租用的房子前十年已经到期，并已超期四个月，你不闻不问，近三年来不见你的踪影，我们无法寻找你的去向。同时你在租用期间并未按合同履行装修和维护义务，目前：租给你的这院杨氏门宗老祖房已成危房，政府已多次通知并责令整改。现在我们要收回自行修复与管理。限你在3月16日至22日，一个星期内与甲方办理移交手续，如逾期不办，甲方将强行收回”。因原、被告双方纠纷未能协商解决，2019年3月25日原告向一审法院提起诉讼，同年4月17日被告向一审法院提起反诉。审理中，2019年5月25日经被告杨元杏申请并经双方当事人同意，一审法院委托大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心对房屋租赁合同中所涉房屋的建筑安全性进行鉴定，司法鉴定中心鉴定意见为：（一）剑川县寺登村杨元杏基地上八幢房屋建筑存在多处危险点的安全隐患，属Ｄ级危房；（二）八幢房屋建筑存在安全隐患，达不到当地抗震设防标准，房屋建筑应停止使用，避免发生安全事故。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告陈凯与被告杨元杏签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是双方的真实意思表示，合同合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原、被告在《房屋租赁合同补充协议》中约定“如果乙方（原告陈凯）在中途转让，必须与甲方（被告杨元杏）办妥一切转让手续”，此约定应理解为原告在转租房屋时必须得到被告的同意，方可转租房屋。2016年9月9日原告未征得被告的同意，擅自于将承租房屋转租给周晓波，并隐瞒转租行为、转租事实达三年之久，原告擅自转租房屋的行为已违反合同约定，构成违约。被告作为房屋出租人主张解除与原告间签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，一审法院依法予以支持。原告要求继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》无法律依据，依法不予采纳。合同解除后，原告继续占有案涉房屋无法律依据，被告要求原告将案涉房屋返还并无不当，一审法院予以支持。因原告结欠租金未付，对于被告要求从欠付之日（2018年11月1日）起，按照合同约定的租金标准，计算欠付的房租或房屋占有使用费符合法律规定及合同约定，一审法院亦予以支持。原告在不损害承租房屋主体结构的情况下对房屋进行修缮，并不违反合同的约定，故被告要求原告将房屋屋顶恢复为原来的青瓦屋面的请求，依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求依法不予支持，被告的反诉请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈凯与被告（反诉原告）杨元杏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、原告（反诉被告）陈凯在本判决生效之日起三十日内将承租房屋返还给被告（反诉原告）杨元杏，并从2018年11月1日起至实际返还房屋之日止，按10.41元/天（3,800.00元/年÷365天）计算，支付给被告（反诉原告）杨元杏房屋租赁费；三、驳回原告（反诉被告）陈凯的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨元杏的其他诉讼请求。本诉案件受理费500.00元，由原告（反诉被告）陈凯负担。反诉案件受理费500.00元，由原告（反诉被告）陈凯负担400.00元、被告(反诉原告)杨元杏负担100.00元。二审中，上诉人陈凯向本院提交了如下证据材料：一、《房屋租赁合同》及《客栈转让合同》各二份，以证明案涉房屋周边的房屋租赁合同均允许转租，并在允许转租的情况下原承租方在转租时会与出租方办理转租手续。二、《律师调查笔录》二份，以证明上述案外合同中出租人允许转租，即使出租人没有签字或者没有办理手续，转租行为也是有效的。三、《陈情书》一份，以证明整个沙溪古镇长达20年的租赁合同都是允许转租的。经质证，被上诉人杨元杏对上诉人陈凯提交的第一组证据的关联性及证明方向不予认可，表示与本案的租赁合同没有关联，且上诉人提供的合同中也明确约定转租要出租方同意；对第二组证据的真实性、关联性及证明方向不予认可，表示被调查人与周晓波有利害关系，且调查陈述与第一组证据矛盾，不能代表行业习惯；对第三组证据不予认可，表示证据形式不合法，不应作为本案证据。被上诉人杨元杏没有提交新证据。本院审查认为，上诉人陈凯提交的《房屋租赁合同》及《客栈转让合同》各二份、《律师调查笔录》二份，与本案无关联性，本院不予确认；《陈情书》一份，形式要件不合法，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于出租人是否同意转租，双方在《房屋租赁合同》中已有明确约定，即“租期内乙方可根据自身情况转租给第三方”，按照该约定，杨元杏已同意陈凯转租，双方此后签订的《房屋租赁合同补充协议》仅是对《房屋租赁合同》的补充，《房屋租赁合同补充协议》中“如果乙方在中途转让，必须与甲方办妥一切转让手续”的约定，并未否定《房屋租赁合同》中是否同意转租的约定，亦未明确变更约定转租需再次征得出租人同意。因此，按照双方合同约定，杨元杏已同意陈凯转租，陈凯可以将租赁物转租给第三人，杨元杏不能以此主张解除合同。陈凯未按补充协议的约定与杨元杏办理转租手续，亦非约定或法定的解除合同的情形，杨元杏也不能以此主张解除合同。同时，关于租金的支付，陈凯方已主动向杨元杏支付后续租金，但杨元杏拒绝接收，并非陈凯无正当理由未支付或者逾期不支付租金，不符合法定的出租人可以解除合同的情形，杨元杏亦不能以此主张解除合同。此外，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”；第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”依照上述规定，租赁合同履行期间，双方应当按照法律规定或者合同约定履行租赁物的维修义务，即使租赁物危及承租人，是否解除合同亦由承租人决定，出租人并无法定的解除权。因此，本案租赁房屋是否属危房，并非出租人的法定解除事由，杨元杏不能以此解除合同。现陈凯表示愿意继续履行合同，支付后续租金，则双方的合同及补充协议应当继续履行，陈凯要求继续履行合同的诉讼请求，应当予以支持。合同继续履行，陈凯应当按照约定向杨元杏支付后十年的租金38000元。杨元杏要求解除合同、返还租赁物等反诉请求，不符合法律规定，应当予以驳回。综上所述，上诉人陈凯的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销剑川县人民法院（2019）云2931民初177号民事判决；二、陈凯与杨元杏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》继续履行，陈凯于本判决生效之日起十日内向杨元杏支付后十年的租金38000元；三、驳回陈凯的其他诉讼请求；四、驳回杨元杏的反诉请求。一审本诉案件受理费500元；反诉案件受理费500元，减半收取250元，均由杨元杏负担。二审案件受理费500元，由杨元杏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月二十五日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸