陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终12286号上诉人（原审被告、反诉原告）：李璞，女，1974年12月28日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李滨，男，1970年2月19日出生，汉族，住西安市新城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨文涛，男，1990年6月10日出生，汉族，住陕西省乾县。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，陕西韬达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马江芳，女，1989年10月20日出生，汉族，住陕西省旬阳县。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，陕西韬达律师事务所实习律师。原审第三人：西安馨慧房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾13号楼10106室。法定代表人：安卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛雪飞，女，1992年11月24日出生，汉族，员工，住。上诉人李璞因与被上诉人杨文涛、马江芳及原审第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称馨慧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李璞上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第九项、第十项，并发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由杨文涛、马江芳承担。事实与理由：1、杨文涛、马江芳提供的《西安市存量房买卖合同》明显存在单方伪造的痕迹，合同8.1条“肆拾”明显属于后期添加的。法庭上，杨文涛、马江芳对其提供的合同真实性认可，因此应以其提供的合同为准。2、合同3.1条约定，于首付款资金监管当天交房，但其基于一片善意及诚意，以先履行交房义务履行了后合同约定义务。3、其于2017年9月从山西来到西安办理资金监管账户，但中介在银行待了片刻称银行不能办理，也没有说明具体原因。关于撤押及办理资金监管，合同中并无明确约定时间及办理方式，其作为非专业人士，仅是按照中介的要求予以配合，但中介及对方就此事没有向其作出任何告知。4、杨文涛、马江芳装修入住后，其于2018年2月24日以书面形式催促首付购房款，但杨文涛、马江芳不以为然反而私换门锁，导致治安事件，继而双方的房屋买卖合同暂时搁置。其并无任何违约情形，在未收到房款的情况下将房屋交付并允许装修，是杨文涛、马江芳构成违约。5、杨文涛、马江芳诉请20万违约金、律师费明显偏高。6、双方争议焦点实质是因为对方私换门锁导致的，最终矛盾升级，因此房屋不能交易，并不是其单方涨价引起的，杨文涛、马江芳及中介均存在相应的过错，法院应综合考虑，公平裁判。杨文涛、马江芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回李璞的上诉维持原判。其因房价上涨不予办理解除房屋抵押网签过户等手续，导致合同不能履行。其在征得李璞的同意后对房屋进行了装修，已经完全达到了入住条件。李璞在明确不能实现房屋加价的目的后，一审明确提出不再向其出售房屋，给其造成了严重的损失。一审法院对违约金的处罚认定及律师费的认定正确。馨慧公司述称，根据两份合同的约定，撤押义务是甲方自行办理，导致合同不能继续履行是因为李璞一直不办理撤押手续。中介费、保险费根据合同约定是由违约方承担。杨文涛、马江芳向一审法院起诉请求：1.判令李璞退还购房定金20000元；2.判令李璞向其支付违约金200000元；3.判令李璞赔偿其房屋装修及不可移动物品损失100000元；4.判令李璞赔偿其支出的中介费30900元、代办过户费500元、律师费25000元和保险费2060元；5.本案诉讼费、保全费由李璞承担。一审法院认定事实：2017年8月20日，杨文涛、马江芳（乙方）与李璞（甲方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：一、交房房地产的基本情况：1.2座落：西安市莲湖区丰禾路11号（建筑物名称蔚蓝花城七色镇）B区23幢2单元20304室；1.3《商品房买卖合同》登记号：Y11087597；1.4建筑面积113.83平方米；1.6抵押状况：有抵押，尚欠中信银行肆拾伍万元整；二、房价款及付款方式：2.1房价款人民币1030000元，该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定；2.2房价款的支付方式为首付款+公积金；2.2.1定金人民币20000元，乙方于2017年8月20日支付甲方，甲方将此定金交予居间方代为保管，居间方于公积金管理中心指定时间打入资金监管账户；2.2.2首期房价款（不含定金）计人民币290000元，乙方于公积金管理中心指定时间打入资金监管账户；2.2.3第二期房价款人民币720000元，支付方式如下：乙方向银行申请720000元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准；2.2.3.1若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足的，则乙方须在办理产权转移登记申请前将相应部分支付房地局指定资金监管账户或甲方；三、房屋交付：3.1甲、乙双方约定的房屋交付日期按如下第三种方式交付，即于首付款资金监管当天交房；四、过户时间约定：4.1甲乙双方申请办理产权转移登记日期按如下第三种方式办理，即：甲方将房产证原件交于居间方，且乙方审贷通过银行成功放款后15个工作日内过户；五、交易税、费支付：5.1.1甲方名义税、费，乙方自愿代替甲方支付。5.1.2乙方名义税费，甲方自愿代替乙方支付；六、违约责任：6.1本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金200000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；6.2本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约；6.3本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续，视为乙方违约；6.4甲方保证其本人以及本合同声明的共有权人享有该房地产完全的所有权，并不存在法律上禁止买卖的权利瑕疵和限制，已取得该房地产所有共有权人同意由甲方代表其签署本合同的授权。如因此原因导致本合同最终无法履行或者无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果；8.2乙方贷款购买此房，在此乙方承诺个人或夫妻双方征信无瑕疵，公积金贷款，具体贷款年限和额度以银行审批结果为准；8.3乙方承诺具有两年以上西安社保或西安市户口，且为家庭2017年1月1日后的首次购房具有购买此房的资格；8.4甲方承诺产权共有人知情并同意出售该房产，并可出面配合办理后期所有手续，如果情况失实，则由甲方承担违约责任；8.5甲方自行撤押，撤押中产生的所有费用由甲方承担；8.6甲方房产证成功办理，并办理完成转它项权利手续后肆拾个工作日内，甲方向银行提交提前还款申请，办理撤押手续；8.7因甲方契税发票丢失，需登报声明补办契税发票。合同签订后当天，杨文涛、马江芳按照合同约定向李璞支付了购房定金20000元，李璞按照合同约定将定金交由居间方馨慧公司保管。同时，杨文涛、马江芳还向第三人馨慧公司缴纳了中介服务费30900元和代办过户费500元。2017年10月初，李璞将案涉房屋交付杨文涛、马江芳使用，并同意杨文涛、马江芳开始对案涉房屋进行装修。2017年10月21日，杨文涛、马江芳向李璞发送微信，告知李璞其已开始装修，并催促李璞尽快办理后续交易手续。李璞收到微信后称会尽快配合杨文涛、马江芳办理。2018年2月27日下午，马江芳来到案涉房屋，发现其持有的装修钥匙已无法打开房门，遂联系案外人姬某来到案涉房屋开锁。当姬某和马江芳准备开锁时，恰逢李璞的丈夫刘国平来到案涉房屋，刘国平认为姬某在开自己家的房门，挥拳将姬某打伤。马江芳和姬某报警后，公安莲湖分局红庙坡派出所处警处理此事。经红庙坡派出所民警询问刘国平，刘国平称，“当时我走出电梯看见一个男子在开我家防盗门，我一时着急就上去把他拉住打了几拳，这时一个女的就喊说是她让开的门，我就问为什么，她说她就是在房屋中介公司买的这个房子，她说她见过我老婆李璞，还在中介那签了合同，我老婆也签字了，她现在把房子已经装修，今天来房子门打不开，是她叫的开锁公司的小伙给她开的锁。我才知道我打的小伙是开锁公司的人。我就给这个女的说我给中介说过我现在不卖这个房子了，有什么事情找中介。”当民警询问刘国平是否知道李璞通过中介已经将这个房子卖了时，刘国平称“我知道，她以前给我说过她通过中介把这套房子卖了。今年春节我媳妇给中介说这个房子不想卖了，让他们通知买家。”之后，因李璞已经案涉房屋门锁更换，杨文涛、马江芳无法进入案涉房屋，双方又协商未果，杨文涛、马江芳遂于2018年2月28日与陕西韬达律师事务所签订委托代理合同，聘请律师准备诉讼。2018年4月2日，杨文涛、马江芳将李璞诉至一审法院。2018年6月21日，杨文涛、马江芳通过委托诉讼代理人向李璞发送《律师函》，催促李璞继续履行合同，否则将承担违约责任。本案在审理过程中，双方于2018年9月5日协商一致解除合同。2018年11月8日，双方共同到案涉房屋内清点物品后，杨文涛、马江芳已将可移动的物品取走，剩余不可移动的物品以及室内装修部分，杨文涛、马江芳按100000元标准要求李璞赔偿损失。庭审中，李璞同意就该部分物品及装修价值折价补偿杨文涛、马江芳90000元。另外，杨文涛、马江芳在起诉时不仅主张了违约金200000元，还主张了房价上涨损失300000元。经一审法院向杨文涛、马江芳释明后，杨文涛、马江芳认为其主张的违约金已弥补了房价上涨损失，故申请撤回了要求李璞赔偿房价上涨损失300000元的诉请请求。另查明，据西安市房屋登记簿记载，案涉房屋于2017年3月9日登记在李璞名下，不动产登记证书号为陕（2017）西安市不动产权第1056667号。李璞在案涉房屋上设立了抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司西安分行，担保债权数额为48万元，债务履行期限为2012年3月29日至2042年3月29日，他项权利证书登记时间为2017年9月7日，他项权利证书号为20171045837号。杨文涛、马江芳在立案之前，申请对案涉房屋进行诉前财产保全，一审法院于2018年3月7日作出（2018）陕0104执保120号裁定书，对该房屋进行查封，查封期限为2018年3月9日至2021年3月8日。庭审中，李璞表示其未向银行偿还贷款，也未办理抵押权注销手续。一审法院认为，杨文涛、马江芳、李璞所签订的《西安市存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，李璞于2017年10月将案涉房屋交付杨文涛、马江芳，同意杨文涛、马江芳开始装修使用，应视为双方协商一致对合同约定的交房时间条款的变更。本案在审理过程中，双方均同意解除合同，故双方所签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年9月5日经协商一致解除。关于李璞是否违约问题，杨文涛、马江芳经李璞同意进入案涉房屋装修，装修完毕后，李璞却更换房屋钥匙，拒绝杨文涛、马江芳进入案涉房屋，李璞的丈夫即房屋共有人刘国平又明确表示不同意将案涉房屋出售给杨文涛、马江芳，李璞在合同第8.6条约定的期限内也未能办理案涉房屋上抵押权的注销手续。李璞的上述行为导致双方所签订的房屋买卖合同无法继续履行，其行为已构成违约。关于杨文涛、马江芳是否违约问题。合同签订后，杨文涛、马江芳按照合同约定缴纳了购房定金，合同中对杨文涛、马江芳缴纳首付款的约定是在指定时间打入资金监管账户。李璞于2017年10月初向杨文涛、马江芳交房后，杨文涛、马江芳于2017年10月21日曾通过微信的方式催促李璞办理后续交易手续，李璞虽回复称会尽快办理，但双方直至2018年2月下旬仍未签订二手房交易网签合同备案手续，也未办理资金监管手续。因此，李璞辩称杨文涛、马江芳故意拖延向其支付购房首付款的抗辩意见，明显不能成立。双方发生争议后，直至本案诉讼期间杨文涛、马江芳仍同意继续履行合同，因为李璞坚决不同意向杨文涛、马江芳出售房屋，杨文涛、马江芳才协商解除合同，杨文涛、马江芳的行为并未构成违约。一审法院对李璞的抗辩意见，依法不予采信。李璞违约后，应当按照合同约定向杨文涛、马江芳支付违约金200000元，并赔偿杨文涛、马江芳的合理损失。杨文涛、马江芳主张室内装修及不可移动物品的损失100000元，有其提供的装修合同、购销发票等证据附卷佐证，未超过其实际损失，一审法院对此予以支持。关于杨文涛、马江芳主张的律师费25000元，有杨文涛、马江芳提供的委托代理合同、律师费发票附卷佐证，且符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于杨文涛、马江芳主张的中介服务费30900元，属于杨文涛、马江芳已支出的合理损失，一审法院予以支持。关于杨文涛、马江芳主张的代办过户费500元，因双方合同未能继续履行，该事项并未实际发生，第三人无权向杨文涛、马江芳收取代办过户费，应当将该费用返还杨文涛、马江芳。关于杨文涛、马江芳要求李璞返还购房定金20000元，根据合同约定该费用由李璞收取后交由第三人保管，且第三人在庭审中也同意返还，故应由第三人将此款返还杨文涛、马江芳。关于杨文涛、马江芳主张的保函保险费2060元，系杨文涛、马江芳为本案纠纷支出的实际损失，一审法院予以支持。关于杨文涛、马江芳主张的房价上涨损失300000元，经一审法院向杨文涛、马江芳释明后，杨文涛、马江芳自愿撤回了该项诉讼请求，其撤诉申请不违反法律规定，应予以准许。关于李璞反诉主张的违约金200000元，杨文涛、马江芳并未违约，不应向李璞支付违约金。关于李璞反诉主张将案涉房屋恢复原状并赔偿房屋占用费3000元，因杨文涛、马江芳系经李璞同意后进行装修，且因李璞的违约行为导致合同无法继续履行，一审法院对李璞的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，遂判决：一、原告（反诉被告）杨文涛、马江芳与被告（反诉原告）李璞所签订的《西安市存量房买卖合同》于2018年9月5日解除；二、本判决生效后十五日内，被告李璞支付原告杨文涛、马江芳违约金200000元；三、本判决生效后十五日内三、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳房屋装修及不可移动物品损失100000元；四、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳律师费25000元；五、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳中介服务费30900元；六、本判决生效后十五日内，被告李璞赔偿原告杨文涛、马江芳保函保险费2060元；七、本判决生效十五日内，第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司退还原告杨文涛、马江芳购房定金20000元和代办过户费500元；八、驳回原告杨文涛、马江芳要求被告李璞返还定金20000元和赔偿代办过户费500元的诉讼请求；九、驳回反诉原告李璞要求反诉被告杨文涛、马江芳支付违约金200000元的反诉请求；十、驳回反诉原告李璞要求反诉被告杨文涛、马江芳将案涉房屋恢复原状并支付房屋占用费3000元的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6976元（原告已预交），由被告李璞承担6670元，由原告杨文涛、马江芳共同承担306元。反诉费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告李璞承担。二审中，双方均未提交新证据。经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，杨文涛、马江芳与李璞及馨慧公司于2017年8月20日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。一审中，双方一致同意解除合同，现二审争议焦点为，违约责任在于何一方，以及违约责任数额的认定。涉案合同签订后，杨文涛、马江芳按照合同约定支付了定金20000元，由馨慧公司代为保管，已履行了先合同义务，随后，杨文涛、马江芳为促成交易，通过微信方式催促李璞办理后续交易手续，但李璞一直未配合办理，李璞亦未提交证据证明杨文涛、马江芳存在违约行为，故对于李璞称杨文涛、马江芳违约的主张，本院不予采信。根据双方合同的约定：“8.5甲方自行撤押，撤押中产生的所有费用由甲方承担。8.6甲方房产证成功办理，并办理完成转它项权利手续后肆拾个工作日内，甲方向银行提交提前还款申请，办理撤押手续”，李璞应当在四十个工作日内办理涉案房屋上抵押权的注销手续，但李璞并未按照该条约定办理撤押手续，未配合杨文涛、马江芳办理房屋买卖后续手续，系不履行合同义务的行为。并且，其在同意杨文涛、马江芳装修入住后，又通过更换门锁的方式拒绝杨文涛、马江芳入住，其行为已构成违约。因此，一审认定李璞行为构成违约，于法有据，本院予以确认。关于李璞上诉称违约金过高一节，该违约金金额系双方意思表示一致的结果，且金额并未超过法律规定的上限，一审综合考虑杨文涛、马江芳实际损失以及房屋市场溢价情况，按照合同约定认定违约金200000元并无不妥，本院予以确认。对于李璞上诉称律师费、中介费不应由其承担的上诉请求，因上述费用在双方合同中均有明确的约定，作为违约方应当按照合同约定承担相应违约责任，李璞认为上述费用不合理，于法无据，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8184元，李璞已预交，由李璞承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇一九年十二月二十四日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜