江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初1691号原告：曹明，男，1982年10月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王欢（曹明妻子），女，1985年5月13日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：王欢，女，1985年5月13日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口东北角。法定代表人：魏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。原告曹明、王欢诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法由审判员**元适用简易程序独任审判，后转为普通程序，并组成合议庭，分别于2019年3月18日、12月13日公开开庭进行了审理。原告曹明、王欢，被告润鑫公司法定代表人魏亮及其委托诉讼代理人岳修武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹明、王欢向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期上房违约金95738元（自2016年1月1日计算至2017年4月2日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年5月15日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于金都华府1-2-401室房屋一套，面积95.58平方米，总价696783元，双方约定被告应于2015年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告交付了全部购房款，但被告开发的涉案房产延迟交付，损害了原告的合法权利，经协商未果，原告特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告润鑫公司辩称，一、对于原告诉请要求被告支付延期上房违约金，原告所诉没有法律依据，延期上房是事实，但并不是被告原因造成的，延期上房是由于非被告原因造成的，属于被告的免责事由。双方买卖合同中第八条明确约定因政策法规变更，政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期，出卖人可据实延期，并不承担违约责任。而本案所涉房产正是基于上述原因造成延期上房的，因此属于被告不应承担违约责任的约定事由。二、原告未向法庭提供出因延期上房受到的损失的证明，因此被告认为原告不存在相关损失。三、双方合同约定的违约金过高。退一步而言如果存在认定与被告有关的延期上房的日期，请人民法院对违约金进行调整。四、原告存在逾期交付购房款的行为。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，2014年5月15日，二原告作为买受人与被告润鑫公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO.0463304），合同约定：润鑫公司将其开发的位于徐州市隅的金都华府第1幢2单元401号房屋出售给原告，建筑面积95.58平方米，总房款为696783元。买受人应于2014年5月15日向出卖人支付210783元，余款486000元应于2014年6月15日前付清。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。原告提供了2014年5月15日销售不动产统一发票一份，载明：付款方名称：曹明，收款方名称：徐州市润鑫房地产有限公司不动产名称：金都华府，销售的不动产牌楼号：1-2-401，款项性质：预收购房，金额：210783.00元。下方落有徐州市润鑫房地产开发有限公司发票专用章。原告提供了2015年10月28日销售不动产统一发票一份，载明：付款方名称：曹明、王欢，收款方名称：徐州市润鑫房地产有限公司不动产名称：金都华府，销售的不动产牌楼号：1-2-401，款项性质：预收购房，金额：400000.00元。下方落有徐州市润鑫房地产开发有限公司发票专用章。原告提供了2015年10月28日销售不动产统一发票一份，载明：付款方名称：曹明、王欢，收款方名称：徐州市润鑫房地产有限公司不动产名称：金都华府，销售的不动产牌楼号：1-2-401，款项性质：预收购房，金额：86000.00元。下方落有徐州市润鑫房地产开发有限公司发票专用章。原告曹明、王欢于2017年4月3日向案外人徐州新东方物业管理有限公司就金都华府1-2-401号房屋缴纳了物业费、垃圾清运费、水电押金等费用共计3815元。另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑设计防火规范》，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。为查明案件事实，本院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。再查明，2017年4月3日原、被告双方办理了房屋交接手续。以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票三张、徐州新东方物业管理有限公司专用发票二张；被告提交的居住区配电工程服务协议一份、徐州市供电公司供电方案答复通知书两份、徐州供电公司出具收款收据三张、供电公司出具配电运检中心送达流程单一份、建筑设计防火规范一份、设计变更通知书一份、变更审核后施工图纸一份、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，本院调取的2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。然而，被告未能在约定期限内将涉案房屋交付原告，原、被告双方于2017年4月3日办理了上房手续，涉案房屋亦于当日交给原告转移占有，但与合同的约定的上房时间2015年12月31日不相符，被告延迟交房的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。被告抗辩，原告存在逾期交付购房款的违约行为。本院认为，原告已实际支付了涉案房屋的全部购房款，履行了合同的基本义务，针对原告存在逾期交付购房款的行为，本案暂不予理涉，被告可另行解决。关于违约金计算标准，原告主张按照合同约定按每日万分之三计算，被告提出违约金过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。在本案中，被告提出违约金过高，而原告亦未能举证证明其所受损失的金额，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经本院查询，徐州市住房保障和房产管理局未发布2016年上半年住宅用房租赁的指导价，鉴于被告同意按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价标准计算，故本院酌定2016年上半年按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价进行计算。经调查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月。此外，被告抗辩要求按照合同附件四约定扣除六个月因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期的免责期间。本院认为，双方签订合同时间为2014年5月15日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了《建筑设计防火规范》，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。本案中，涉案合同签订于防火规范发布之前，被告也在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故被告要求扣除6个月因该消防政策法规变动引起了工程延期，本院认为符合法律规定及合同约定，本院予以支持。故本院计算违约金如下：（17.75元/平方米/月*12个月*95.58平方米+18.45元/平方米/月*3个月*95.58平方米+18.45元/平方米/月÷30天*2天*95.58平方米-17.75元/平方米/月*6个月*95.58平方米）*1.3=20263.34元，超过的部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告曹明、王欢支付逾期交房违约金20263.34元；二、驳回原告曹明、王欢的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元（原告已预交），由原告曹明、王欢负担1726元，由被告徐州市润鑫房地产开发有限公司负担464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  **元审 判 员  蔡鸣春人民陪审员  王 钰二〇一九年十二月二十五日书 记 员  马 娇