重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7754号上诉人（原审被告):重庆六合房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江丰街69号商1号，统一社会信用代码9150011308467583XJ。法定代表人：张怡，总经理。委托诉讼代理人：罗保利，重庆市巴南区精英法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨艳，重庆市巴南区精英法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:黄志敏，男，1981年12月2日出生，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：何彪，湖南俊彦律师事务所律师。原审被告：李中万，男，1973年12月27日出生，住重庆市渝北区。原审被告：唐清萍，女，1981年2月22日出生，住重庆市巫山县。原审被告：刘重明，男，1974年8月6日出生，住重庆市巫山县。上诉人重庆六合房地产经纪有限公司（以下简称六合公司）因与被上诉人黄志敏、原审被告李中万、唐清萍、刘重明居间合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初8613号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六合公司上诉请求：1.依法撤销重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初8613号民事判决，改判驳回被上诉人黄志敏的诉讼请求；2.本案一审案件受理费6215元及二审案件受理费由被上诉人共同承担。事实和理由：1.六合公司与黄志敏签订的《限时销售合同》所涉房屋是重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号、xxxx号房屋，而案涉房屋是重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号房屋，故六合公司与黄志敏之间没有建立居间合同关系；2.李中万向唐清萍、刘重明出售重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号房屋并收取房款和中介费的行为系李中万的个人行为，与六合公司无关；3.李中万向黄志敏出具欠条的行为亦系其个人行为，六合公司不应承担相应责任。被上诉人黄志敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告李中万未到庭进行答辩。原审被告刘重明未到庭进行答辩。原审被告唐清萍未到庭进行答辩。黄志敏向一审法院起诉请求：1.判令六合公司、李中万、唐清萍、刘重明支付房款370000元及逾期利息（以370000元为基数，按照年利率24%从2018年1月1日起算至实际支付之日止）；2.判令六合公司、李中万、唐清萍、刘重明支付黄志敏因实现债权产生的差旅费、律师费合计30000元。一审法院认定事实：2015年，重庆万达广场置业有限公司（以下简称万达公司）与中国装饰股份有限公司（以下简称装饰公司）建立装饰工程合同关系，由装饰公司承包万达公司的重庆巴南万达广场购物中心室内步行街及百货装饰工程，康旭系该项目（一标段）负责人。万达公司、装饰公司及康旭签订三方协议，由康旭向万达公司购买位于重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号、xxxx号、xxxx号在内的7套房屋，万达公司未向装饰公司支付的工程款抵扣康旭应付的购房款，如康旭拟将该批房屋任一套更名至他人名下，康旭应和新购房人一起在万达公司办理更名手续，每套房屋只能更名一次。2017年，康旭又将重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号、xxxx号房屋抵扣差欠该项目实际施工人即黄志敏及廖正的工程款。2017年7月7日，黄志敏经廖正同意，与六合公司签订编号为0001006《限时销售合同》，约定黄志敏委托六合公司独家出售位于重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号、xxxx号房屋，独家代理期限从2017年7月7日至2017年8月6日，若代理期满三日内黄志敏未提出终止合同的书面要求，则代理有效期延一个代理周期，顺延期满，本合同自动失效；房屋的委托销售价格为740000元，代理期内，六合公司荐买方的房屋成交价与前述约定的委托销售价相同或高于委托销售价的，六合公司有权代黄志敏收取定金，黄志敏须在六合公司通知后三日内，与买方签订《房屋买卖合同》；该房屋售出，六合公司按超过委托销售价格部分的100%收取服务奖金，奖金于签订合同当日支付，同时黄志敏退还销售保证金，双方商定保证金为10000元。双方同时约定此房为抵款房，买方直接在万达开发商处网签《商品房买卖合同》，签订合同之日一次性付清全款；每套房屋保证金为5000元，可分开网签。黄志敏在该合同“甲方”处签字捺印，六合公司在“乙方”处加盖单位印章，李中万在六合公司“经办人”处签字。《限时销售合同》签订当日，六合公司的经办人李中万通过银行转款向黄志敏交付保证金10000元。2017年7月8日，唐清萍与六合公司签订编号为0004932《买卖承诺书》，约定唐清萍是位于重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号房屋的意向购买人，六合公司作为卖方的代理人，于2017年7月8日代本人发出要约，拟购买该物业；该房屋的购买价款为380000元，唐清萍应于2017年7月8日支付六合公司诚意金10000元和代理费4000元，于2017年8月31日前签订《商品房买卖合同》并支付房款370000元；交房时间以《商品房买卖合同》约定为准；本承诺书有效期为2017年7月8日至2017年7月23日，到期后如唐清萍未提出经双方确认的书面终止协议，该承诺书继续有效。同时双方约定房款由六合公司在网签后手续办理完转给卖方，此房直接与开发商签订《商品房买卖合同》。2017年9月4日，因装饰公司支付方式的调整，差欠廖正的工程款改为现金支付，差欠黄志敏的工程款改由重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号房屋抵扣。黄志敏遂与李中万口头变更《限时销售合同》约定的委托销售房屋，将重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号和xxxx号房屋变更为xxxx号房屋。同日，唐清萍与李中万在前述签订的《买卖承诺书》中备注“经协商，因卖方原因，唐清萍同意将更名手续延期至2017年9月10日前办理（以六合房产短信通知为准），所购房屋为万达广场C组团xxxx。六合房产李中万”。当日，刘重明、唐清萍向六合公司缴纳中介服务费4000元和首期房款140000元，六合公司出具2张编号分别为0067711和0067681的《收据》中收款事由分别载明“购万达xxxx中介服务费”和“代收购买重庆巴南万达广场xxxx首期房款”。2017年12月29日，刘重明、唐清萍向六合公司交纳房款196000元，六合公司出具编号为0067689的《收据》中收款事由载明“购巴南万达广场xxxx房款”（重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号经重庆市公安局门牌登记对应为重庆市巴南区渝南大道xxxx号）。同日，为办理重庆市巴南区渝南大道xxxx号房屋过户登记，唐清萍、刘重明与万达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定万达公司将位于重庆市巴南区渝南大道xxxx号房屋卖于唐清萍、刘重明，总成交价336296元。2018年2月11日，重庆市巴南区渝南大道xxxx号房屋办理过户登记至唐清萍、刘重明名下。但该房屋在网签手续办理完毕后，六合公司并未将收取的房款转交给黄志敏。2018年5月13日，李中万向黄志敏出具《欠条》一张，载明：“今欠到黄志敏出售巴南万达广场xxxx房款人民币叁拾肆万陆仟元整（￥346000元），于2018年5月25日前归还人民币贰拾肆万陆仟元整（￥246000元），于2018年6月15日前归还余款人民币壹拾万元整（￥100000元）。此据欠款人：李中万身份证号：510224197312277038”。《欠条》出具后，黄志敏仍未收到案涉房屋的价款。一审法院认为，关于黄志敏是否系案涉xxxx号房屋的实际所有权人的问题。本案中，万达公司以其未付的工程款抵扣康旭应向其支付的购房款后，康旭对该房屋享有实际所有权，康旭再将该房屋抵款给黄志敏以冲抵差欠的工程款，是双方真实意思表示，合法有效，黄志敏以此取得该房屋的实际所有权。关于黄志敏就案涉xxxx号房屋与六合公司之间是否存在居间合同法律关系的问题。首先，黄志敏经案外人廖正同意，委托六合公司销售xxxx号和xxxx号房屋，以此签订《限时销售合同》合法有效；其次，六合公司以唐清萍提交的编号为0004932《买卖承诺书》、编号为0067711、0067681、0067689《收据》均系复印件为由不予认可，但六合公司作为专业的中介服务机构，对合同及收据账册的管理应有严格的制度，一审法院责令其提交编号为0004932相关合同及编号为0067711、0067681、0067689在内的收据账册，六合公司均未提交，故应承担不利的法律后果；再次，李中万作为六合公司的员工，其在黄志敏委托售房以及唐清萍、刘重明购房过程中所有的行为均是代表六合公司，其行为系职务行为。在唐清萍提交的《买卖承诺书》中，李中万备注“经协商，因卖方原因，唐清萍同意将更名手续延期至2017年9月10日前办理（以六合房产短信通知为准），所购房屋为万达广场C组团xxxx。”，且结合六合公司出具的《收据》中均载明出卖的房屋为xxxx，相互印证了黄志敏与六合公司就《限时销售合同》进行了变更，将委托销售的xxxx和xxxx房屋变更为xxxx房屋。故一审法院认定黄志敏就案涉xxxx号房屋与六合公司之间存在居间合同法律关系。关于所涉房款承担支付责任主体的问题。黄志敏与六合公司作为本案居间合同的相对方，均应按照约定全面履行义务。虽六合公司抗辩黄志敏在未与房屋购买方签订合同的情况下将房屋出售，责任在于黄志敏，与六合公司无关。但根据双方签订的《限时销售合同》中约定的“六合公司有权代黄志敏收取定金，黄志敏须在被告六合公司通知后三日内，与买方签订《房屋买卖合同》”内容，六合公司并未举示证据证明其履行了通知义务；以及结合六合公司与唐清萍签订的《买卖承诺书》中约定的“房款由六合公司在网签后手续办理完转给卖方，此房直接与开发商签订《商品房买卖合同》”的内容，六合公司将案涉房屋出售后，应当将收取的房款支付黄志敏。而李中万向黄志敏出具《欠条》的行为亦属于职务行为，其法律后果亦应由六合公司承担，故六合公司应当按照《欠条》中确定的346000元支付黄志敏，对黄志敏超过该金额的购房款诉讼请求以及要求李中万承担支付责任的诉讼请求，不予支持。黄志敏明确主张的居间合同的相对方为六合公司，案涉房款由六合公司代为收取，唐清萍、李重明不应承担支付责任。对黄志敏主张的逾期利息的诉讼请求，因六合公司未按《欠条》中确定的期限支付案涉房款，应当承担违约责任，但基于双方未约定逾期利息的具体计算方式，结合《欠条》确定的金额及支付期限，认定六合公司应支付黄志敏分别自2018年5月26日起以246000元为基数，自2018年6月16日起以100000元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至实际付清之日。对黄志敏超过该计算标准的逾期利率诉讼请求，不予支持。对黄志敏主张差旅费、律师费合计30000元的诉讼请求，因该费用既无事实依据亦无合同依据，故对该项诉讼请求不予支持。李中万、唐清萍、刘重明经合法传唤拒不到庭参加诉讼，应当承担相应的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆六合房地产经纪有限公司于判决生效之日起五日内支付黄志敏房款346000元并支付逾期利息（分别自2018年5月26日起以246000元为基数，自2018年6月16日起以100000元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至实际付清之日）；二、驳回黄志敏的其他诉讼请求。案件受理费9149.63元，由黄志敏负担2934.63元，重庆六合房地产经纪有限公司负担6215元。二审庭审中，上诉人六合公司提交了以下四组证据，现综合评述如下：一、六合公司出具的《收据》一本，载明六合公司收取中介服务费的情况，拟证明该公司的《收据》仅用于收取中介服务费，没用于收取房款。被上诉人黄志敏认为，该证据系上诉人六合公司单方制作，与本案不具有关联性，不能达到证明目的。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二、六合公司的《营业执照》，载明六合公司经营范围，包括房地产经纪服务、房地产信息咨询服务、房地产营销策划等，拟证明该公司的经营范围不包括收取房款。被上诉人黄志敏对该证据与本案的关联性有异议，认为不能达到证明目的。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。三、廖正出具的授权委托书、黄志敏与六合公司签订的《限时销售合同》、唐清萍与六合公司签订的《买卖承诺书》，拟证明黄志敏仅委托六合公司销售重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号和xxxx号房屋，没委托六合公司销售xxxx号房屋，黄志敏与六合公司之间没有建立居间合同关系。本院经审查认为，前述证据已在一审举示且已作评述，不属于新证据，二审不再评述。四、李中万出具的《欠条》一张，拟证明该《欠条》载明的内容系李中万的个人行为。本院经审查认为，该证据已在一审举示且已作评述，不属于新证据，二审不再评述。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为,本案二审争议的焦点主要是两个方面，一是六合公司与黄志敏之间是否建立居间合同关系，二是李中万向黄志敏出具欠条的行为系李中万的个人行为，还是六合公司的公司行为。一、对于六合公司与黄志敏之间是否建立居间合同关系的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案中，2017年7月7日，黄志敏与六合公司签订《限时销售合同》，约定黄志敏委托六合公司独家出售位于重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号、xxxx号房屋。2017年7月8日，唐清萍与六合公司签订《买卖承诺书》，约定唐清萍是位于重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号房屋的意向购买人，六合公司作为卖方的代理人。2017年9月4日，因装饰公司对支付方式进行了调整，黄志敏与六合公司员工李中万以口头方式将委托销售的房屋由重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号和xxxx号房屋变更为xxxx号房屋，同日，唐清萍与李中万在之前签订的《买卖承诺书》中备注“经协商，因卖方原因，唐清萍同意将更名手续延期至2017年9月10日前办理（以六合房产短信通知为准），所购房屋为万达广场C组团xxxx。六合房产李中万”，基于上述事实，六合公司及其员工李中万根据黄志敏的委托就重庆市巴南区万达广场二期C组团xxxx号房屋为黄志敏与唐清萍订立房屋买卖合同进行介绍、撮合，且收取了唐清萍支付的诚意金和代理费，可以认定六合公司与黄志敏之间建立了居间合同法律关系，一审据此认定黄志敏就案涉xxxx号房屋与六合公司之间存在居间合同法律关系，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、对于李中万向黄志敏出具欠条的行为系李中万的个人行为还是六合公司的公司行为的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定“执行法人或者非法人组织工作的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或非法人组织发生效力”，本案中，六合公司作为营利法人，其员工李中万向刘重明、唐清萍收取中介服务费和房款并向黄志敏出具欠条的行为应视为职务行为，由此产生的法律后果应由六合公司承担，六合公司上诉称“李中万收取中介费及出具欠条向的行为系其个人行为，六合公司不应承担相应责任”的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人六合公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9149.26元，由上诉人重庆六合房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 瑾审 判 员  黄 淳审 判 员  柳光洪二〇一九年十二月六日法官助理  傅 沿书 记 员  赵光宇