广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2447号 上诉人（原审原告）：肖晓凡，男，1973年8月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：钟文，广西桂南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈国琛，男，1957年2月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人肖晓凡因与被上诉人陈国琛租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖晓凡上诉请求：1、请求撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初2525号民事判决书，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》，判令被上诉人返还租金26250元及押金68000元给上诉人，并以上述两项合计94250元为基数，自2019年3月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类人民币借贷利率计付资金占用费给上诉人。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订合同所租赁的标的物主要为鱼塘，并不是建筑物，其与事实不符。鱼塘只是包括在租赁地范围内，租赁场地建有围墙，并建有许多建筑物，还有游泳池等设施，大门挂牌“绿景农庄”对外营业，在百度地图上该地点为“绿景农庄”。《租赁合同书》第五条明确“甲方同意乙方在租赁场地内进行装修改造，乙方投资的建筑物、设施设备价值根据相关凭证由双方签字确认，以备国家征收赔偿时作为依据。”因此，本案租赁的标的物根本不只是限于鱼塘，鱼塘只是其中一个较小的组成部分，租赁标的物包括鱼塘、游泳池、建筑物及相关配套等。二、一审已认定租赁地存在违法建筑，但认为不应解除双方合同，适用法律错误。上诉人事先不知道也无法预见场地内的建筑物是违章建筑，2019年政府部门下达拆除通知后，上诉人才知道租赁场地中的建筑物没有办理建设工程规划许可证，属于违章建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效”，一审要求上诉人在违章建筑内继续履行合同，违背了司法解释的精神，由于场地内的建筑物随时都有被拆除的可能，上诉人不敢在租赁场地内继续投资经营，租赁目的已经无法实现，双方之间的合同依法应当解除。 陈国琛答辩称，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。1、自2010年以来，被上诉人一直在租赁的鱼塘中养殖黄沙鳖，2015年增设“农家乐”，自产自销黄沙鳖，7亩鱼塘的功能就是搞养殖，双方的《租赁合同》约定上诉方必须依法经营使用。2、双方签订的合同仅7年，被上诉人原有的配套设施及建筑物是临时的，目前为止，政府部门只拆除了上诉人违法新搭建的铁棚，而被上诉人的旧建筑物及配套设施没有被拆除。3、上诉人伪造证据，涂改《责令改正通知书》原件，原件中载明“占用的土地上新建的建筑物及其他设施”，而上诉人把“新建的”三个字涂掉，被上诉人原有的配套设施和建筑物已近十年，不属于抢建、新建，相反政府部门责令改正违法对象正是上诉人新建的铁棚。 肖晓凡向一审法院起诉请求：1、解除肖晓凡、陈国琛之间签订的《租赁合同书》。2、判令陈国琛返还租金26250元及押金68000元给肖晓凡，并以上述两项合计94250元为基数，自2019年3月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类人民币借贷利率计付资金占用费给肖晓凡。3、本案诉讼的一切费用由陈国琛自行承担。 一审法院认定事实：肖晓凡、陈国琛于2018年6月29日签订《租赁合同书》一份，约定肖晓凡承租陈国琛原租赁他人位于玉林市玉州区社南江江边的已进行生态养殖及综合开发的约7亩的鱼塘。合同约定租期七年，自2018年7月15日起至2025年7月15日止，租金每年7万元整，按年度支付，租赁押金68000元。肖晓凡于2018年6月29日委托其妻子李雪陵通过银行转账和其通过微信的方式向陈国琛交付了自2018年7月15日至2019年7月15日的租金70000元及押金68000元，共138000元。2019年2月28日玉林市国土资源局向陈国琛发出《责令改正违法行为通知书》认为，陈国琛未经批准，擅自非法占地建设行为违法，并责令其收到通知之日起5日内自行拆除在占用土地上的建筑物及其他设施，恢复土地原状。肖晓凡遂向陈国琛提出解除双方签订的《租赁合同书》并退还部分租金和押金，陈国琛以政府不会强行拆除为由拒绝肖晓凡的要求。同年4月30日，玉林市国土资源局又以同样内容向陈国琛发出《责令改正违法行为通知书》，同日，玉林市玉州区水利局亦向绿景农庄发出《责令停止水事违法行为通知书》，认为陈国琛在南流江防洪处下游右岸违法搭建建筑违法，限于2019年5月5日前拆除建筑物。此后，肖晓凡要求与陈国琛解除合同未果，遂向一审法院提起诉讼。 一审法院另查明，陈国琛缴纳了肖晓凡租赁鱼塘期间部分水电费用。 一审法院认为，关于肖晓凡、陈国琛之间签订的《租赁合同书》应否解除的问题。本案中，肖晓凡主张租赁标的物的部分建筑已被政府强制拆除，属不可抗力或属于情势变更，根据合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”肖晓凡据此有权解除合同。对此一审法院认为，合同法中的不可抗体力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害等。而情势变更是指合同成立后客观情况发生了当事人无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而肖晓凡在签订合同中应当能预见到其所租赁的场地有一定的违章建筑，因此现政府相关职能部门对陈国琛所作出的行为并不属于不可抗力或情势变更，不符合肖晓凡主张解除合同的条件。此外，双方签订合同所租赁的标的物主要为鱼塘，并不是建筑物，即便有部分建筑物需要拆除，亦没有构成根本性违约，并没有合同法第九十四条规定解除合同的情形，肖晓凡要求解除合同的诉请不符合法律规定，对此一审法院不予支持。关于肖晓凡要求判令陈国琛返还租金26250元及押金68000元给肖晓凡，并以上述两项合计94250元为基数，自2019年3月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类人民币借贷利率计付资金占用费给肖晓凡的诉讼请求。因双方订立的合同双方未解除，肖晓凡此诉请无法律依据，对此一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：驳回肖晓凡的诉讼请求。本案受理费2556元，减半收取为1278元，财产保全费962元，共2240元（肖晓凡已预交），由肖晓凡承担。 本院二审期间，上诉人肖晓凡向本院提交了一份光盘，内有一份录音及17个小视频，录音欲证实，2019年5月，肖晓凡与陈国琛协商时，陈国琛已同意解除租赁合同，但双方就退还押金、租金、和投入损失无法达成一致；17份视频欲证实，租赁场地内的建筑物情况，双方签订合同前，陈国琛知道租赁场地属于违章建筑，肖晓凡对此并不知情，陈国琛知晓租赁的是整个农庄而不仅仅是鱼塘，陈国琛租赁的鱼塘7亩，未经审批没有取得许可，改变土地用途。被上诉人陈国琛提交照片共十张，欲证实，农庄原有的建筑至二审询问的前一天仍未被拆除，目前被拆除的仅是肖晓凡违章搭建的铁棚。经组织质证，陈国琛认为，录音经过剪辑，其说的话是有前提条件的，前提是所租的场地假如被拆除的话就可以协商退租，返还押金，租赁场地的建筑不是违章建筑，签订合同的时候双方根本没有谈建筑物是否违章的问题，其也不知道这些建筑是违章的，合同约定场地只租7年就说明建筑物是临时的，其原来租这里也只是养殖黄沙鳖。肖晓凡认为，对十张照片的真实性、合法性无异议，这些照片证明了陈国琛已经收回了租赁场地，否则陈国琛没法进入租赁场地拍摄照片，同时也证实租赁场地内存在大量的违法建筑。本院认为，录音的内容并不能证实双方就解除合同、退还押金、租金、和投入损失达成一致意见，不能作为定案的依据。视频和照片均反映了目前租赁场地内的现状，可以作为定案的依据，本院依法予以采纳。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，肖晓凡承租绿景农庄后，在农庄内将陈国琛原搭建的帆布棚拆除，新搭建了铁棚，玉林市国土资源局分别于2019年2月28日、4月30日，向陈国琛发出《责令改正违法行为通知书》，均载明：“陈国琛：你未经批准，擅自在玉州区玉豸陂头非法占地建设铁棚（房屋）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三、四十四条的规定。……自行拆除在占用的土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状……”，2019年4月30日，玉林市玉州区水利局向绿景农庄发出《责令停止水事违法行为通知书》，载明：“绿景农庄：经查，你（单位）在南流江防洪处下游右岸违法搭建建筑的行为违反了《中华人民共和国水法》第三十七条的规定，……限2019年5月5日前拆除建筑物”。2019年5月12日，肖晓凡从绿景农庄搬离并通知了陈国琛，且将该农庄的钥匙通过他人交还给陈国琛。2019年5月16、17日，上述部门拆除了肖晓凡搭建的铁棚，还拆除了陈国琛在出租农庄前修建的一间12平米的房子，至本案二审审理期间，上述部门未再继续对农庄内的建筑物予以拆除。 本院认为，上诉人肖晓凡与被上诉人陈国琛签订的《租赁合同书》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应为合法有效的合同,双方均应当切实遵守和履行。 关于本案《租赁合同书》租赁的标的物的问题，经查，肖晓凡与陈国琛在《租赁合同书》中概括性的载明：2010年7月15日陈国琛租赁了靠南流江边的鱼塘7亩，并投入200余万元进行了整体改造和建设，发展生态养殖及综合开发，因陈国琛不再经营，同意转租给肖晓凡。结合双方提供的照片、视频，依法认定上诉人肖晓凡承租的是被上诉人陈国琛位于玉林市玉州区。 关于本案的《租赁合同书》能否解除的问题。双方签订的《租赁合同书》中对租赁标的物的配套建筑及改造、租赁场地的用途、合同解除的条件、合同解除的后果均无约定，本案中，肖晓凡在收到政府有关部门拆除建筑物的通知书后，即向陈国琛提出租赁场地无法正常经营使用，租赁目的已经无法实现，合同应当解除的要求，在陈国琛不予认可也无法定解除合同的情形下，肖晓凡无权单方提前解租。肖晓凡于2019年5月12日自行搬离绿景农庄，并通知了陈国琛，且将该农庄的钥匙通过他人交还给陈国琛，双方之间的租赁合同已经实际无法履行，本院依法认定双方合同解除。由于肖晓凡的违约行为造成双方合同的解除，应当承担违约责任，肖晓凡主张陈国琛返还租金、押金及相应资金占用费，既无合同约定，也无相关的法律依据，依法不予支持。一审法院认定双方订立的合同未解除不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人肖晓凡的上诉请求部分有理，依法予以支持，部分无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初2525号民事判决； 二、解除上诉人肖晓凡与被上诉人陈国琛于2018年6月29日签订的《租赁合同书》； 三、驳回上诉人肖晓凡的其他诉讼请求。 二审案件受理费2556元（上诉人肖晓凡已预交），由上诉人肖晓凡负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 荣 审判员 李小莉 审判员 钟 平 二〇一九年十二月三十日 书记员 陈伟君