福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初3942号 原告（反诉被告）：黄永哲，男，1984年8月15日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告（反诉被告）：戴平平，女，1984年11月5日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 两原告的委托诉讼代理人：周妹妹、黄国春，福建湄海律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）:傅汉忠，男，1968年10月15日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）黄永哲、戴平平与被告（反诉原告）傅汉忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄永哲、戴平平的委托诉讼代理人周妹妹和被告傅汉忠的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄永哲、戴平平向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄永哲、戴平平与傅汉忠于2016年5月12日签订的《房产买卖协议》；2、判令傅汉忠支付给黄永哲、戴平平违约金464915.27元；3、判令傅汉忠返还给黄永哲、戴平平莆田市城厢区龙桥街道学院路与东园路交叉口双洋环球广场第xx号房产的《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款合同》一份、首付款发票一份、购房款发票二份、契税发票、住宅专项维修发票一份、水电立户本子一份、燃气立户发票、钥匙；4、判令傅汉忠立即腾空莆田市房产，并自起诉之日起按照日500元的标准支付占用费，直至腾空。事实与理由：黄永哲、戴平平向莆田市世全房地产开发有限公司购买位于莆田市的房产，并在中国工商银行莆田市分行办理购房款按揭贷款。2016年5月12日，黄永哲、戴平平以按揭贷款余额1549717.57元的价格将涉案房产出售给傅汉忠，约定：自2016年5月起银行按揭贷款由傅汉忠偿还；办理过户手续所需费用、装修费用也由傅汉忠承担；任何一方如有反悔违约，违约方应赔偿对方该房产卖价（时价）的两倍。签订协议时，黄永哲、戴平平向傅汉忠提供了《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款合同》一份、首付款发票一份、购房款发票二份、契税发票、住宅专项维修发票一份、水电立户本子一份、燃气立户发票、钥匙，并将诉争房产交付给傅汉忠。2018年5月，傅汉忠拒不偿还银行贷款，导致中国工商银行莆田分行从莆田市世全房地产开发有限公司账户扣划2018年5月当月应还数额。黄永哲、戴平平无奈代偿还该笔款项。傅汉忠不仅拒不归还该代偿款，且自2018年5月起拒不偿还银行按揭贷款。傅汉忠的行为严重违反双方的约定，严重损害了黄永哲、戴平平的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 傅汉忠答辩，一、本案不具备黄永哲、戴平平主张的合同解除的条件。1、傅汉忠没有偿还银行按揭贷款是因为黄永哲、戴平平一方对涉案房屋断水断电，导致傅汉忠无法继续出租、收取租金。只要黄永哲、戴平平停止断水断电行为，傅汉忠愿意继续支付银行的按揭贷款，包括之前未支付的金额，本案不存在傅汉忠违反合同主要义务或不能实现合同目的的情况。2、傅汉忠未支付的到期价款不足全部价款的五分之一。3、本案不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的条件。4、按照黄永哲、戴平平的主张，傅汉忠自2018年5月起不履行合同主要义务至起诉时已近一年三个月，合同解除权的除斥期间为一年，黄永哲、戴平平已经丧失请求权。5、黄永哲、戴平平没有通知傅汉忠解除合同，故其请求解除合同不符合程序性规定。二、黄永哲、戴平平违约在先，应承担违约责任。1、因房价上涨，黄永哲为了追回房屋，于2017年11月多次对诉争房产进行断水断电，造成傅汉忠无法正常使用房屋且无法出租。原本傅汉忠收取的租金是用于支付银行的按揭贷款。2、涉案房屋在2018年12月20日之前未经规划验收合格，黄永哲将未经验收合格的房屋交付使用，视为未交付，存在违约行为，故黄永哲、戴平平应当承担违约责任，即应支付30月x8000元/月=240000元的违约金。3、黄永哲、戴平平自2016年5月12日签订合同至今无法办理不动产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，黄永哲、戴平平应当支付违约金：40月x10700元/月=428000元，并应自2016年8月12日起按月利率0.5%计算违约金79180元。三、傅汉忠没有违约。1、自2016年6月15日至2018年5月，傅汉忠完全按照合同约定支付房屋按揭贷款。2、诉争房产被断水断电，傅汉忠已经有确切的证据证实黄永哲对标的物主张权利，故傅汉忠享有先履行抗辩权，可以依法中止支付相应的款项，不属于违约行为。综上，本案不具备合同解除的条件，应驳回黄永哲、戴平平的请求。 傅汉忠向本院提出反诉，诉讼请求为：1、判令黄永哲、戴平平支付违约交付房屋的违约金32000元；2、判决黄永哲、戴平平支付自2016年5月12日起至办理好房产证之日止以428000元为基数按中国人民银行逾期贷款利率计算违约办理产权证违约金；3、判决黄永哲、戴平平支付反悔的违约金460664.4元；4、本案本诉、反诉的诉讼费用由黄永哲、戴平平承担。事实和理由：黄永哲、戴平平与莆田市世全房地产开发有限公司于2014年11月1日签订《商品房买卖合同》，约定向莆田市世全房地产开发有限公司购买坐落于莆田市的房产。2016年5月12日，傅汉忠与黄永哲、戴平平签订《房产买卖协议》，黄永哲、戴平平以按揭贷款余额1549717.57元将涉案房产出售给傅汉忠，约定任何一方如有反悔违约，违约方应赔偿对方该房屋卖价（时价）的两倍。诉争房产至今未能验收合格，不具备交付条件，且未能办理房屋权属证书。因房屋价格上涨，黄永哲、戴平平要求傅汉忠将房屋交还，并自2017年11月起采取对诉争房产断水断电的非法手段企图迫使傅汉忠屈服。黄永哲、戴平平也不让傅汉忠偿还银行贷款，而是指使案外人偿还银行按揭贷款，目的是取得诉争房产。黄永哲、戴平平的行为严重损害了傅汉忠的合法权益，故提起反诉，望判如所请。 黄永哲、戴平平辩称，其没有违约行为，傅汉忠的诉求缺乏法律及事实依据，应当驳回其反诉请求。具体意见如下：1、双方签订房屋买卖合同，傅汉忠以房屋现状接收房屋，且傅汉忠已经实际接收房屋并管理使用，故不存在黄永哲、戴平平违约交付房屋的情形。傅汉忠要求黄永哲、戴平平支付违约交付房屋的违约金32000元，缺乏法律及合同依据。根据傅汉忠提供的12345便民服务平台2018年7月17日的回复以及莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书，可以证实涉案房产已经通过竣工验收，符合交付条件，傅汉忠主张涉案房产至今未能验收合格、不符合交付条件，没有事实依据，不应支持。2、诉争房产及同一小区的其他房产至今均未办理产权证，且根据莆田的买房习惯，产权证是由开发商统一办理，故办证义务人是开发商，并非是黄永哲、戴平平。现诉争房产无法办理产权证并非是黄永哲、戴平平的过错导致，故傅汉忠要求黄永哲、戴平平支付违约办理产权证违约金亦缺乏法律及合同依据。退一步说，合同没有约定逾期办证违约金，且傅汉忠主张的违约金已经超过诉讼时效，不应予以支持。3、本案系因傅汉忠一直未按期支付银行按揭贷款，导致黄永哲、戴平平信誉受损。傅汉忠自2018年5月起拒不支付银行按揭贷款，已经以其行为表明了拒不履行合同。傅汉忠主张黄永哲、戴平平断水断电、不让其偿还银行按揭贷款均不是事实，且不能成立。首先，黄永哲、戴平平从未关闭水电，即使水电被关闭，傅汉忠也可以自行重启。其次，支付银行按揭贷款仅需要傅汉忠在每月23日前汇款至黄永哲还款账户即可，黄永哲、戴平平根本无法阻碍傅汉忠汇款。故傅汉忠主张黄永哲、戴平平采取一系列手段阻碍合同履行，缺乏证据，也不符合客观常理，不应采信。4、傅汉忠反诉请求的第一项与第二项是以解除合同为前提，第三项诉求则是以继续履行合同为前提，三项反诉请求依据的法律关系不同，不能同时主张。5、双方签订的房屋买卖合同没有约定解除合同的异议期限，本案应适用三个月的异议期限，傅汉忠在收到黄永哲、戴平平解除合同的通知后，未在三个月内向人民法院起诉，所以诉争房产买卖合同已经解除，傅汉忠无权就房屋买卖合同解除提出异议。综上，傅汉忠在反诉状中所主张的不是事实，且没有证据证实，应驳回傅汉忠的反诉请求。 在审理过程中，黄永哲、戴平平在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 1、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、发票、商品房买卖合同备案信息、房产买卖协议，欲证明：（1）傅汉忠于2016年5月12日向黄永哲、戴平平购买诉争房产，并签订《房产买卖协议》一份；（2）协议约定购房款为黄永哲、戴平平向中国工商银行莆田分行按揭贷款的余额1549717.57元，傅汉忠自2016年5月起偿还银行按揭贷款；（3）协议约定任何一方违约，违约方应赔偿对方该房屋卖价（时价）的两倍；（4）协议签订时黄永哲、戴平平已经提供《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款合同》一份、首付款发票一份、购房款发票二份、契税发票、住宅专项维修发票一份、水电立户本子一份、燃气立户发票、钥匙给傅汉忠的事实。 2、借记卡账户历史明细清单、工商银行短信截图，欲证明傅汉忠自2018年5月开始拒不按照约定偿还银行按揭贷款，影响黄永哲、戴平平的征信信用，黄永哲、戴平平迫于无奈自2018年5月起偿还银行按揭贷款的事实。 3、傅汉忠还款明细表、双洋·环球广场项目黄永哲贷款逾期工行保证金账户扣款明细表、中国工商银行凭证，欲证明：(1)傅汉忠自签订合同后多次逾期还款甚至未还款，导致开发商保证金被扣划，严重影响黄永哲、戴平平商业信誉的事实;(2)黄永哲、戴平平分别于2016年10月17日、2019年1月5日代偿开发商被扣划保证金21110.83元、10200元的事实。 4、律师函、快递底单、快递回执，欲证明：（1）黄永哲、戴平平委托福建湄海律师事务所出具律师函，于2018年12月28日通知傅汉忠解除涉案合同并要求支付违约金的事实；（2）傅汉忠于2018年12月28日签收律师函后，超过三个月的异议期未提出异议，证实涉案合同解除的事实。 傅汉忠对黄永哲、戴平平提供的证据1无异议。对证据2中的借记卡账户历史明细清单的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该证据不能证明黄永哲、戴平平的主张，相反可以证明傅汉忠在2018年5月之前有及时偿还银行的按揭贷款，同时可以证明黄永哲几次将傅汉忠存入银行用于偿还贷款的专项存款支取出来使用。2015年6月至2018年5月份（包括5月份）傅汉忠有及时偿还银行按揭贷款，不存在违约的情况。对证据2中的工商银行短信截图真实性、合法性、关联性均有异议，短信无法证明是发送给谁，同时也不能证明傅汉忠没有还款，该短信只是询问提示性的短信。对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，已超过举证期限，附条件质证。证据3中的还款明细表是黄永哲单方制作的，无法确认其真实性。对于双洋·环球广场项目黄永哲贷款逾期工行保证金账户扣款明细表的真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明傅汉忠多次逾期还款，也无法体现黄永哲存款的记录，所以不能证明黄永哲、戴平平的主张。证据4中的律师函内容不属实，是黄永哲、戴平平单方制作的，其没有收到律师函，邮寄的地址也不是傅汉忠的地址。无法证实快递里面的内容为律师函，也没有相关的签收记录。 本院审查认为，黄永哲、戴平平提供的证据1可证实：（1）黄永哲以2276889元的总价款向开发商莆田市世全房地产开发有限公司购买了诉争房产，黄永哲向开发商支付了首付款686889元后，剩余购房款159万元系向中国工商银行莆田分行申请个人购置住房贷款。（2）2016年5月12日，黄永哲、戴平平与傅汉忠签订《房产买卖协议》，约定：傅汉忠以1549717.57元的总价款向黄永哲、戴平平购买诉争房产；该房屋卖价总款是黄永哲、戴平平向中国工商银行股份有限公司莆田分行的贷款余额（￥1549717.57元），从2016年5月份开始的月供由傅汉忠偿还；交房时，黄永哲、戴平平应提供给傅汉忠下列材料：1、《商品房买卖合同》一份；2、《个人购房借款合同》一份；3、首付款发票一份；4、购房款发票二份；5、契税发票；6、住宅专项维修发票一份；7、水电立户本子各一份；8、燃气立户发票；9、钥匙。任何一方如有反悔违约，违约方应赔偿对方该房屋卖价（时价）的两倍。（3）2019年6月28日，莆田市世全房地产开发有限公司为诉争房产办理合同备案。证据2中的借记卡账户历史明细清单可证实，傅汉忠分别于2016年6月4日、2016年6月23日、2016年7月23日、2016年8月23日、2016年9月30日、2016年10月23日、2016年11月23日、2016年12月23日、2017年1月26日、2017年3月3日、2017年3月23日、2017年4月25日、2017年5月26日、2017年6月26日、2017年7月24日、2017年8月23日、2017年9月23日、2017年10月23日、2017年11月23日、2017年12月23日、2018年2月25日、2018年3月23日、2018年4月23日向黄永哲的中国工商银行账户（卡号：62×××77）各转账10800元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10600元、10600元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元，共计246000元。该组证据中的工商银行短信截图，黄永哲、戴平平未提供原始载体，真实性无法确认，本院不予采纳。证据3中的“傅汉忠还款明细表”系黄永哲、戴平平单方制作，本院不予采纳。该组证据中的“双洋·环球广场项目黄永哲贷款逾期工行保证金账户扣款明细表”可证实，中国工商银行股份有限公司莆田分行于2016年9月27日从莆田市世全房地产开发有限公司工商银行保证金账户中扣款本金4161.5元、利息6264.18元、滞纳金及罚息8.94元，共计10434.62元。2016年10月17日，莆田市世全房地产开发有限公司中国工商银行账户收到归还款21110.83元。2017年2月27日，中国工商银行股份有限公司莆田分行从莆田市世全房地产开发有限公司工商银行保证金账户中扣款本金4251.49元、利息6217.02元、滞纳金及罚息8.98元，共计10477.49元。2018年5月10日，莆田市世全房地产开发有限公司中国工商银行账户收到归还款10477.49元。2018年5月31日，中国工商银行股份有限公司莆田分行从莆田市世全房地产开发有限公司工商银行保证金账户中扣款本金4533.27元、利息5642.01元、滞纳金及罚息17.45元，共计10192.73元。2019年1月15日，莆田市世全房地产开发有限公司中国工商银行账户再次收到归还款10200元。证据3中的中国工商银行凭证，可证实黄永哲分别于2016年10月17日、2019年1月15日汇入莆田市世全房地产开发有限公司中国工商银行账户21110.83元、10200元。证据4可证实，2018年12月28日，黄永哲、戴平平委托诉讼代理人周妹妹通过EMS邮政特快专递向傅汉忠邮寄了《律师函》，通知傅汉忠解除双方签订的《房产买卖协议》，并要求其支付违约金。2018年12月30日，该邮件由他人签收，无法证实傅汉忠已收到该《律师函》。 傅汉忠在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 1、莆田市12345便民服务平台“关于水电问题的反映”、“关于案件PT180××××0205继续诉求”、“关于物业问题的反映”材料及莆田市城厢区住房和城乡建设局“关于水电问题的反映”、“关于案件PT180××××0205继续诉求”。欲证明傅汉忠向黄永哲购买的诉争房产自2017年11月起多次遭断水断电，导致无法正常使用，租户不再承租。自2018年3月30日起，傅汉忠多次向莆田市12345便民服务平台投诉，经核实是原业主黄永哲所为，可以进一步证实黄永哲反悔并通过断水断电的的手段欲追回房产的事实。 2、报警回执，欲证明诉争房产多次遭断水断电，傅汉忠多次报警的事实。 3、莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书莆规城核（2018）24号，欲证明诉争房产因建筑面积超出规划面积，执法局、市国土局分别发函要求整改。诉争房产的规划专项验收直到2018年12月20日才获得通过。傅汉忠购买时房屋未经过验收合格，不具备交房条件，黄永哲隐瞒了事实将房屋交给傅汉忠，存在欺骗。 4、微信聊天截图，欲证明黄永哲的表姐夫林勤是双洋·环球广场项目的实际所有者，傅汉忠与林勤聊天要求解决黄永哲断水断电的问题，2018年3月的信息显示断水断电已经四个月，即自2017年11月起断水断电。 5、中国工商银行转账汇款凭证，欲证明2018年5月10日傅汉忠转账给莆田市世全房地产有限公司10477.49元用于支付诉争房产银行贷款的事实。 6、《个人房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》《房屋租赁专用合同》各一份，欲证明傅汉忠将诉争房产出租给案外人收取租金，再将租金用于偿还房屋按揭。因断水断电无法出租导致租金损失，造成傅汉忠失去分期付款的经济来源。 7、视频光盘，欲证明诉争房产直到2019年9月7日无法办理不动产权证，黄永哲、戴平平存在严重违约行为。 黄永哲、戴平平对傅汉忠提供的证据1的形式真实性没有异议，对内容的真实性、关联性、证明内容均有异议。认为：（1）莆田市12345便民服务平台回复仅是根据物业公司单方陈述作出，每份回复均记载“物业公司表示”，回复的内容没有向黄永哲、戴平平核实过，不是客观事实。且物业公司是被投诉对象，系傅汉忠投诉事项的利害关系人，物业公司单方作出的陈述不客观，不能作为本案的定案依据。（2）2018年4月8日、2018年5月25日的回复中记载，诉争房产的所有权人系林烨，与客观事实不符，证实回复的内容未经过调查核实，仅是物业单方陈述。（3）1701号房屋的所有权人系林艳，并非林烨。诉争房产所有权人系黄永哲并非是黄文哲。故回复不能作为定案依据，更不能证实黄永哲、戴平平存在关闭诉争房产水电的事实。（4）2018年5月31日的回复提到，经工作人员现场查看诉争房产水电可以正常使用，可以证实不存在傅汉忠主张的断水断电的事实。（5）2018年5月30日、2018年6月2日、2018年7月5日、2018年7月19日的回访可证实，傅汉忠已经确认诉争房产的水电不是被黄永哲、戴平平关闭，黄永哲、戴平平从未关闭诉争房产水电的事实。（6）2018年7月17日的回复可证实双洋·环球广场项目于2014年4月25日已完成工程竣工验收，诉争房产具备交付条件。对证据2真实性没有异议，对证明内容和关联性有异议。报警回执没有显示报警人、房号，无法证实诉争房产水电被黄永哲、戴平平关闭。对证据3真实性没有异议，可证实诉争房产已经通过竣工验收，可以交付使用。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议。该截图无法证实是否系傅汉忠与案外人林勤之间的短信聊天记录。短信中没有涉及诉争房产，且案外人林勤从未确认诉争房产水电被关闭的事实，该组证据无法证实傅汉忠的主张。对证据5真实性没有异议，证实傅汉忠逾期偿还银行贷款，严重影响黄永哲、戴平平征信的事实。对证据6、7真实性、合法性、关联性均有异议。证据6无法证实诉争房产存在真实的租赁关系，也无法证实是否有其他损失。证据7拍摄时未经被拍摄人员的同意，无法证实被拍摄人员身份，且从视频内容可以看出是在办公室所拍摄，并非是公开场合，对其合法性有异议。本案是房屋买卖合同纠纷，开发商是否办证与本案没有关联性。 本院审查认为，傅汉忠提供的证据1中城厢区住建局于2018年4月8日、同年5月25日均回复“经查，诉求件反映的该小区XX水电被关事宜是原业主所为。物业公司表示该小区xx的产权人为林烨……林烨经常到该小区关闭这两套房子的水电”。同年7月2日、7月9日城厢区住建局回复“经查……该小区xx水电被关事宜是原业主所为。物业公司表示该小区xx的产权人为林烨及xx的产权人为黄文哲……同时近期x的原业主黄文哲催傅汉忠来交2018年4月份、5月份的银行房贷，而傅汉忠都不予理睬，故原业主黄文哲亲自过来将水电关掉”。本院认为，城厢区住建局的上述答复内容均源自物业公司，而城厢区住建局在同年8月2日的答复才提到其于2018年7月25日联系了物业公司、诉求人、诉争房屋原产权人到住建局核实情况。但在之后的答复中，城厢区住建局均未提到调查具体情况。故证据1无法证明傅汉忠所要证明的内容。证据2无法体现与诉争房产存在关联性。证据3可证实2018年12月20日，莆田市城乡规划局出具双洋环球广场项目建设工程竣工规划条件核实意见书。证据4系黄永哲与案外人的聊天记录，无法证实诉争房产已断水断电四个月。证据5可证实，傅汉忠于2018年5月10日向莆田市世全房地产开发有限公司中国工商银行账户汇入10477.49元。证据6缺乏其他证据相印证，无法证实傅汉忠所要证明的内容。证据7不符合证据的形式要件，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月1日，黄永哲与莆田市世全房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：C201403093）一份，约定黄永哲以2276889元的总价款向莆田市世全房地产开发有限公司购买坐落于莆田市产（面积为161.49平方米）。黄永哲于2014年11月4日向开发商支付了首付款686889元。2014年12月10日，黄永哲、莆田市世全房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司莆田分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司莆田分行向黄永哲发放个人购置住房贷款159万元用于购买上述房产，贷款期限为20年，戴平平在该合同“抵押物共有人（签字）”处签名。2015年11月27日，中国工商银行股份有限公司莆田分行依约向黄永哲发放贷款159万元。2016年5月12日，黄永哲、戴平平作为甲方与乙方傅汉忠签订《房产买卖协议》一份，约定：傅汉忠以1549717.57元的总价款向黄永哲、戴平平购买诉争房产；该房屋卖价总款是黄永哲、戴平平向中国工商银行股份有限公司莆田分行的贷款余额（￥1549717.57元），从2016年5月份开始的月供由傅汉忠向上述银行偿还（工行卡号：62×××77）；交房时，黄永哲、戴平平应提供给傅汉忠：1、《商品房买卖合同》一份；2、《个人购房借款合同》一份；3、首付款发票一份；4、购房款发票二份；5、契税发票；6、住宅专项维修发票一份；7、水电立户本子各一份；8、燃气立户发票；9、钥匙；黄永哲、戴平平与傅汉忠如有反悔违约，违约方应赔偿对方该房屋卖价（时价）的两倍。之后，黄永哲、戴平平将房屋交付给傅汉忠使用至今。傅汉忠分别于2016年6月4日、2016年6月23日、2016年7月23日、2016年8月23日、2016年9月30日、2016年10月23日、2016年11月23日、2016年12月23日、2017年1月26日、2017年3月3日、2017年3月23日、2017年4月25日、2017年5月26日、2017年6月26日、2017年7月24日、2017年8月23日、2017年9月23日、2017年10月23日、2017年11月23日、2017年12月23日、2018年2月25日、2018年3月23日、2018年4月23日向黄永哲的中国工商银行账户（卡号：62×××77）各转账10800元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10600元、10600元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元、10700元，共计246000元。2018年12月20日，莆田市城乡规划局出具双洋环球广场项目建设工程竣工规划条件核实意见书。诉争房产至今未办理产权证。 2016年9月、2017年1月、2017年2月、2017年4月、2017年5月、2017年6月、2017年7月、2018年1月、2018年2月，傅汉忠有九次逾期还款。2016年9月27日，中国工商银行股份有限公司莆田分行从莆田市世全房地产开发有限公司工商银行保证金账户中扣款本金4161.5元、利息6264.18元、滞纳金及罚息8.94元，共计10434.62元。2016年10月17日，黄永哲向莆田市世全房地产开发有限公司的中国工商银行账户汇入21110.83元。2017年2月27日，中国工商银行股份有限公司莆田分行从莆田市世全房地产开发有限公司的工商银行保证金账户中扣款本金4251.49元、利息6217.02元、滞纳金及罚息8.98元，共计10477.49元。2018年5月10日，傅汉忠向莆田市世全房地产开发有限公司的中国工商银行账户汇入10477.49元。2018年5月31日，中国工商银行股份有限公司莆田分行从莆田市世全房地产开发有限公司的工商银行保证金账户中扣款本金4533.27元、利息5642.01元、滞纳金及罚息17.45元，共计10192.73元。2019年1月15日，黄永哲向莆田市世全房地产开发有限公司的中国工商银行账户汇入10200元。在本院对傅汉忠所作的询问笔录中，傅汉忠自认因其没有交2017年2月的按揭款，故于2018年5月10日向莆田市世全房地产开发有限公司中国工商银行账户汇入10477.49元，该款不是用于偿还2018年5月的按揭贷款。 2018年12月28日，黄永哲、戴平平委托诉讼代理人周妹妹通过EMS邮政特快专递向傅汉忠邮寄《律师函》，内容为“致傅汉忠：关于解除《房产买卖协议》事宜……但你自2018年6月起至今未偿还银行贷款。……你未偿还银行贷款的行为，已经违反双方约定和相关法律规定。鉴于此，本律师根据相关法律规定和敞委托人的委托，正式通知贵方：解除你与敞委托人签订的《房产买卖协议》，并请你于本律师函送达之日起七日内偿还敞委托人《房产买卖协议》中约定的违约金……福建湄海律师事务所律师周妹妹2018年12月28日”。2018年12月30日，该邮件由他人签收。 2019年8月8日，黄永哲、戴平平以傅汉忠自2018年5月起拒不偿还银行按揭贷款，严重违反合同约定为由，诉至本院。傅汉忠认为黄永哲、戴平平违约交房，并通过对诉争房屋断水断电迫使傅汉忠交还房屋，造成傅汉忠经济损失，故向本院提起反诉。 本院认为，黄永哲、戴平平与傅汉忠签订的《房产买卖协议》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。《房产买卖协议》约定自2016年5月起的按揭贷款由傅汉忠向中国工商银行莆田市分行偿还，但在协议签订之后，傅汉忠共有九次逾期偿还按揭贷款，并自2018年5月起未再支付按揭贷款，故傅汉忠的上述行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现黄永哲、戴平平要求解除其与傅汉忠于2016年5月12日签订的《房产买卖协议》，于法有据，本院依法予以支持。《房产买卖协议》解除后，傅汉忠应将涉案房产腾空后返还给黄永哲、戴平平。《房产买卖协议》还约定任何一方如有反悔违约，违约方应赔偿对方该房屋卖价（时价）的贰倍，现黄永哲、戴平平要求傅汉忠支付违约金464915.27元偏高，结合本案的实际情况，本院酌定违约金按卖房总价的12%计算，即傅汉忠应支付给黄永哲、戴平平违约金1549717.57元×12%=185966元，超过部分不予支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，且黄永哲、戴平平提起本案诉讼诉请解除双方签订的《房产买卖协议》并腾空房屋，现本判决尚未生效，故黄永哲、戴平平要求傅汉忠自2019年8月8日起至腾空房屋之日止按每日500元计算房屋占用费，缺乏依据，本院依法不予支持。解除合同后，傅汉忠应将黄永哲、戴平平交付的《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款合同》一份、首付款发票一份、购房款发票二份、契税发票、住宅专项维修发票一份、水电立户本子各一份、燃气立户发票、钥匙返还给黄永哲、戴平平。傅汉忠主张黄永哲、戴平平违约交付房屋，因黄永哲、戴平平系向莆田市世全房地产开发有限公司购买涉案房屋，并已从开发商处取得该房屋的使用权，傅汉忠与黄永哲、戴平平签订《房产买卖协议》后，已领取了诉争房产的钥匙，已完成房屋的交付。故傅汉忠请求判令黄永哲、戴平平支付违约交付房屋违约金，缺乏依据，本院不予支持。傅汉忠同时主张判令黄永哲、戴平平支付逾期办理产权证违约金，因开发商至今未办理诉争房产的产权证，致黄永哲、戴平平无法将诉争房产过户至傅汉忠名下，故未能办理诉争房产产权证的过错不在于黄永哲、戴平平，傅汉忠的该诉求无理，本院不予支持。傅汉忠同时主张判令黄永哲、戴平平承担反悔的违约金，因本院已认定系其自己违约，故其该要求缺乏依据，本院依法不予支持。傅汉忠主张其系因黄永哲、戴平平断水断电导致无法依约缴纳按揭贷款，即使涉案房产被黄永哲、戴平平断水断电也构不成其不交纳按揭贷款的理由，其完全可通过其他途经解决。因傅汉忠主张其自2018年5月起不履行合同主要义务至起诉时已经一年三个月，已超过合同解除权行使的一年的除斥期间，因其未依约交纳按揭贷款的行为一直在持续，故现黄永哲、戴平平要求解除合同，并未超过一年的期间。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除黄永哲、戴平平与傅汉忠于2016年5月12日签订的《房产买卖协议》； 二、傅汉忠应于本判决生效之日起十日内支付给黄永哲、戴平平违约金185966元； 三、傅汉忠应于本判决生效之日起十日内向黄永哲、戴平平返还坐落于莆田市产的《商品房买卖合同》1份、《个人购房借款合同》1份、首付款发票1张、购房款发票2张、契税发票、住宅专项维修发票1份、水电立户本子各1份、燃气立户发票、钥匙； 四、驳回黄永哲、戴平平的其他诉讼请求。 五、驳回傅汉忠对黄永哲、戴平平的反诉请求。 案件受理费23117元及反诉费4759元，均由傅汉忠负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  王冠丽 人民陪审员  黄立立 人民陪审员  郑梅娟 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  林 滢 附：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。