文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初2054号原告：卜言龙，男，1988年8月28日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：毛适之、薛刚毅（实习），江苏引航律师事务所律师。被告：钱大志，男，1987年6月6日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。被告：马露露，女，1990年3月25日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：钱大志，男，1987年6月6日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县（系被告丈夫）。被告：钱永明，男，1966年3月18日出生，汉族，居民，住涟水县。三被告共同委托诉讼代理人：姚中友，男，1964年12月6日出生，汉族，住涟水县。原告卜言龙与钱大志、马露露、钱永明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，先适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了第一次审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了第二次审理。两次开庭，原告卜言龙的委托诉讼代理人毛适之均到庭参加诉讼。第一次开庭，被告钱大志、钱永明到庭参加诉讼。第二次开庭，三被告的共同委托诉讼代理人姚中友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜言龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告双方系夫妻关系。2017年4月14日，被告父亲钱永明代被告与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于江苏省涟水县涟城镇艺达名都小区17幢1206室房屋以30万元的价格出售给原告。原告以市场价格向被告提供消防设备，抵此房款。贷款每月2400元由原告承担。合同签订后，原告向被告父亲钱永明提供了价值30万元的消防设备，被告父亲钱永明予以接收，并将房屋交付原告。原告接收房屋后即预交了一定的电费及物业费用。并在向物业缴纳了装修保证金后即对涉案房屋进行了装修，花费10万元。但在原告对房屋装修完成后，被告一直未协助原告办理房屋的过户手续，并且将涉案房屋更换门锁。基于上述事实，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，该合同依法成立并生效。原告已经按约向被告履行了支付购房款的合同义务，并取得房屋的占有使用权，被告更换门锁的行为已经侵犯了原告的合同权益。综上，为维护原告的合法权益，特具状至法院，请依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告钱大志辩称，我和被告马露露是夫妻关系，涉案房屋贷款一直是我和马露露在还，去年将涉案房屋贷款还清。我之前一直在外地，对原告提供的房屋买卖合同不知情。我父亲钱永明曾跟我说过涉案房屋装好了，我以为是我父亲装修的。被告钱永明辩称，原告的父亲卜训久欠我钱，我想通过卖房子的方式来让卜训久还钱给我。房屋买卖合同也是和卜训久签订的，合同上的手印和签名都是卜训久的，原告本人也不知情。卖房子的事情我儿子和儿媳妇都不知道。经审理查明，被告钱大志、马露露系夫妻关系，被告钱永明系被告钱大志父亲。2017年4月14日，被告钱永明代钱大志、马露露作为甲方与原告卜言龙作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的位于江苏省淮安市涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋；上述房地产交易价格为：人民币300000元。附件中约定：1、甲方所卖艺达名都小区17幢1206艺达名都17号楼，房款合计三十万元整。2、乙方所购此房款计人民币三十万元整，乙方均以市场价格向甲方提供消防设备，抵此房款，乙方确保在2017年中秋节之前把此笔三十万元购房款，以消防设备全部抵清。钱永明将房屋交付给原告的同时，也交付了涉案房屋的《商品房买卖合同》及契税发票原件。原告在向物业缴纳了装修保证金后对涉案房屋进行了装修。但在原告对房屋装修完成后，被告一直未协助原告办理房屋的过户手续，并且将涉案房屋更换门锁。原告为维护原告权益，遂诉至本院。另查明，《商品房买卖合同》中买受人为钱大志和马露露。合同签订后，原告卜言龙的父亲卜训久向被告钱永明提供了价值249000元的消防设备，钱永明予以接收。再查明，2018年11月1日钱永明起诉卜训久民间借贷一案，涟水县人民法院于2018年12月29日作出（2018）苏0826民初6668号民事判决：被告卜训久于本判决生效后十日内归还原告钱永明借款本金213312.44元及利息（2017年10月28日前的利息为8633.82元，之后的利息为以本金213312.44元为基数，从2017年10月29日起按年利率24%计算至实际还款之日止）上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《幸福家装饰工程合同书》、送货材料清单、涟水县人民法院（2018）苏0826民初6668号民事判决书等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被告钱永明的行为是否构成表见代理？《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，依据这一规定，构成表见代理必须具备四个要件，即行为人无代理权、相对人相信行为人具有代理权的事实或理由、相对人善意无过失、行为人与相对人之间的民事行为具有民事行为的有效要件。钱永明虽然是钱大志父亲，但作为财产数额巨大的房屋，显然不能适用家事代理一般原则。作为房屋的买受人，卜言龙应当审查房屋的权属情况，如果其未审查，显然存在过失，如果其审查后发现登记所有人为钱大志、马露露，则应当要求实际所有人签订合同或要求钱永明提供能够代表钱大志、马露露的相关证据，但钱永明在与卜言龙签订合同过程中，并未向卜言龙出示能够让其相信能够代表钱大志、马露露签订合同的任何证据。虽然钱永明向卜言龙提供的商品房买卖合同及契税发票，但钱永明提供的这些材料并不能产生足以相信其有代理权，其对签订合同时钱永明是否构成表见代理不发生影响，因此，原告卜言龙在此存在过失，钱永明的行为不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，因此，钱永明与卜言龙之间签订的房屋买卖合同，对钱大志、马露露不发生法律效力，钱大志、马露露没有义务履行该份合同，而钱永明亦无履行合同可能。根据查明的事实，原告卜言龙的父亲卜训久与被告钱永明之间存在经济纠纷，卜训久欠被告钱永明借款本金213312.44元及利息。因卜训久对上述债务一直未能履行，钱永明陈述以出售房屋的方法促使卜训久付款，此陈述符合合同签订的真实意思。卜训久向钱永明供应消防器材，因卜训久欠钱永明借款，亦可为卜训久偿还钱永明的债务，不能必然视为原告卜言龙所付的房款，原告卜言龙未按合同约定给付购房款，现卜言龙要求履行合同亦不应支持，故对原告卜言龙要求三被告继续履行合同的诉讼请求本院依法不予支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告卜言龙的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告卜言龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××82，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行)。审 判 长  朱云人民陪审员  闫红人民陪审员  王敏二〇一九年十二月十日书记员邓梦新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。