福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3278号 原告：邵如，女，1964年11月1日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：洪序耿，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林燕秋，福建天人和律师事务所律师。 被告：林黎明，男，1965年8月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：张美娟，女，1966年10月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：沈荔融，福建国富律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：詹木灵，福建国富律师事务所实习律师。 第三人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区。 负责人：何宏，职务行长。 委托诉讼代理人：周琦。 原告邵如与被告林黎明、张美娟、福州金海岸房产服务有限公司、第三人平安银行股份有限公司福州分行（以下简称平安银行福州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，经原告邵如申请，本院依法作出（2019）闽0111民初3278号民事裁定，冻结了被告林黎明名下的房产；另原告申请撤回对福州金海岸房产服务有限公司的起诉，本院予以准许。原告邵如及其委托诉讼代理人洪序耿、林燕秋、被告林黎明、张美娟及其共同委托诉讼代理人沈荔融、第三人平安银行福州分行的委托诉讼代理人周琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵如向本院提出诉讼请求：1.确认原告邵如与被告林黎明、张美娟于2015年1月31日签订的《房产买卖合同》有效；2.被告林黎明、张美娟继续履行《房产买卖合同》；3.被告林黎明、张美娟向第三人平安银行福州分行偿还全部债务本金837000元及利息（具体金额以还款当日第三人核算的为准），并办理坐落福州市晋安区的抵押权注销登记手续；4.第三人平安银行福州分行协助原、被告办理坐落福州市晋安区的抵押权注销登记手续；5.被告林黎明、张美娟在上述房屋抵押权注销登记后立即协助原告办理坐落福州市晋安区的不动产权变更登记手续；6.被告林黎明、张美娟向原告邵如返还垫付的房产面积差价款4458元；7.被告林黎明、张美娟向原告邵如支付违约金580000元；8.被告林黎明、张美娟向原告支付因本案诉讼支出的律师费50000元；9.被告林黎明、张美娟向原告邵如支付逾期办证违约金（以已付购房款580000元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的自2016年7月2日起至被告林黎明、张美娟将坐落福州市晋安区不动产权变更登记至原告名下之日止）。10.被告林黎明、张美娟负担本案诉讼费、保全费等。事实与理由:2015年1月31日，原告邵如与被告林黎明、张美娟在福州金海岸房产服务有限公司处签订了《房产买卖合同》、《交易服务合同》，约定由原告邵如向被告林黎明、张美娟购买坐落福州市晋安区世欧王庄城Ｃ1（三区）1座2708单元的拆迁安置房产一套，合同总价款650000元。合同签订后，原告邵如已按照合同约定支付了其中的580000元购房款。原告邵如的代理人向福州市不动产登记档案馆调取了福州市晋安区的不动产登记信息，即本案福州市晋安区世欧王庄城Ｃ1（三区）1座2708单元房屋，由此得知被告林黎明、张美娟在原告邵如不知情的情况下已经办理了上述房屋的一手产权证。此外，被告林黎明、张美娟不仅故意隐瞒已经取得一手不动产权的事实，还恶意擅自将本案不动产抵押给第三人平安银行福州分行。原告认为，被告林黎明、张美娟至今未配合办理涉案房产的不动产权证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。 被告林黎明、张美娟共同辩称，原、被告双方签订《房产买卖合同》后，两被告已收到购房款580000元，尚有70000元购房余款未收到。两被告于2015年2月16日向原告交付了房产，之后福州房产的价格大幅上涨，现该房产的市场价值高达1300000元左右，故原告主张两被告支付580000元的违约金没有约定或法定的依据。《房产买卖合同》中对逾期过户登记的违约责任并无相关约定，且两被告已履行交房等主要合同义务，房产证也于2019年5-6月办理，原告主张逾期办证违约金没有依据。两被告与第三人平安银行福州分行订立有借款合同，该合同现尚在履行过程中，其目前没有能力提前偿还贷款。原告支付的律师费与本案无关，原告要求两被告承担该费用没有事实和法律依据。 第三人平安银行福州分行述称,第三人于2019年5月23日向被告林黎明发放贷款837000元，贷款期限至2029年5月23日，被告林黎明截至2019年10月17日尚欠贷款本金829805.75元。第三人对原、被告之间争议的情况并不清楚，但是被告林黎明可以随时申请提前还款，如果还清贷款本息，第三人会按照规定办理解押手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《房产买卖合同》、《交易服务合同》、银行历史流水、拆迁补偿安置协议书、房屋排房单、王庄危旧房改造项目拆迁户回迁安置决算单、不动产登记信息查询结果、个人贷款业务贷款账户对账单等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的事实和证据，本院分别认定如下： 1.被告对原告举证的《催告函》复印件、EMS邮政特快专递面单复印件、民事委托代理合同、福建增值税普通发票、拆迁安置房可办证项目列表有异议。本院经审查认为，1.原告举证的《催告函》及EMS邮政特快专递面单均仅有复印件，且EMS邮政特快专递面单上未载明具体的内件品名，故该组证据的真实性及关联性均无法确认；2.原告举证的民事委托代理合同、福建增值税普通发票有原件为凭，本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认；3.原告举证的拆迁安置房可办证项目列表系福州市不动产登记和交易中心通过网络向社会公开发布的，并可供网络查询，故该证据的真实性可以确认。 根据审理认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年1月31日，作为乙方的原告邵如与作为甲方的被告林黎明、张美娟签订《房产买卖合同》，约定由乙方购买甲方坐落福州市晋安区世欧王庄城C1（三区）1座2708单元房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积46.48平方米，成交价格650000元。其中，合同第五条第一项约定，甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债务纠纷或因甲方原因无法办理本次交易手续概由甲方负责，由此造成乙方经济损失的，由甲方负责赔偿。第五项约定，甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》有关规定，甲乙双方自行协商约定在本合同签订后、甲方收到乙方部分款项前，乙方擅自变更或解除合同的向甲方赔偿50000元，甲方擅自变更或解除合同的向乙方赔偿50000元；在甲方收到乙方部分购房款后，甲乙双方任何一方违约，均按照甲方实际已收取乙方的钱款金额作为违约赔偿标准，即若乙方违约，乙方已支付给甲方的款项不予返还，若甲方违约，甲方双倍返还已收取的房款给乙方。第十一条第一项约定，乙方已知悉上述房产为甲方拆迁安置取得，现房屋所有权证暂时无法办理，上述房产具体坐落地址以交易部门办妥后的房屋所有权证为准，甲方办理委托公证给乙方由乙方办理该房产至甲方名下的产权证，公证费由乙方承担。乙方须于相关部门通知可办理产权证之日起三个工作日内开始办理（如需甲方到场配合办理，甲方须无条件配合，若甲方现持有的材料不足以办理产权登记手续，甲方负责补齐所需材料）。若该套房产权证面积与合同约定不符，由甲方承担或享受（即甲方与开发商或拆迁办结算，多还少补）甲乙双方不再另行结算，办理甲方产权证产生的费用由甲方承担。甲乙双方自行协商同意待办理出甲方名下产权证之日起叁个工作日内甲乙双方前往房地产交易登记部门办理该房产交易收件手续，在讼争房产过户收件前，乙方将剩余房款70000元转入银行办理冻结手续，待乙方取得其名下产权证后当日甲乙双方前往银行办理解冻并将钱款支付给甲方等。原、被告双方还对合同的其他权利、义务作了约定。 《房产买卖合同》签订后，原告向被告支付购房款共计580000元。被告将讼争房屋交付给原告占有、使用。 2017年3月3日，被告林黎明至拆迁部门办理了讼争房屋的回迁安置决算手续。期间，原告代被告垫付了讼争房屋的面积差价款4458元。 2019年3月7日，被告林黎明自行办理了讼争房屋的不动产权登记手续，并取得了相应的不动产权证书。该不动产权证书载明讼争房屋的权利人为林黎明，坐落为福州市晋安区。2019年5月23日，被告林黎明将讼争房屋作为抵押物向第三人平安银行福州分行贷款837000元，并办理了抵押登记手续。 因被告林黎明将讼争房屋用于抵押贷款导致本案《房产买卖合同》存在履行障碍，原告为此提起诉讼，并支出律师代理费50000元、财产保全申请费5000元。本案审理过程中，两被告明确表示目前没有能力提前向第三人清偿剩余贷款本息，原告表示不愿意代为偿还贷款。 另查，福州市不动产权登记和交易中心的网站显示，拆迁安置房可办证项目列表中有“坐落福州市晋安区审批时间2016年7月1日”等内容。 本院认为，本案《房产买卖合同》系原、被告双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张确认该合同有效，可以支持。 偿还贷款及办理抵押权注销登记手续是被告林黎明与第三人之间借款合同项下的合同义务，在被告明确表示目前没有能力向第三人提前偿还全部贷款本息、原告亦不愿代为偿还的情况下，原告不是借款合同的相对人，其请求被告立即向第三人偿还贷款并办理抵押权注销登记，没有权利基础，不予支持。抵押贷款尚未清偿，原告请求第三人协助办理讼争房屋的抵押权注销登记手续，不予支持。讼争房屋存在抵押，原告请求被告协助办理不动产权变更登记手续，不具备履行条件，不能支持，原告可待条件成就时另行主张。原告关于被告偿还贷款、办理抵押权注销登记手续及产权变更登记手续的诉讼请求，即要求被告继续履行合同的具体内容，其在具体履行要求之外又单独请求继续履行合同，不予处理。 《房产买卖合同》第五条第五项约定擅自变更和解除合同的违约责任为不予返还已付购房款或双倍返还已收取的房款，根据该条款的文义理解及在合同体系中的地位，其适用是以需要返还购房款、合同不再履行为前提，相应违约责任实为合同解除的违约责任。现本案合同并未解除，原告不能要求被告承担该条款约定的违约责任，原告主张被告支付违约金580000元，不予支持。《房产买卖合同》约定办理产权变更登记手续的期限为“办理出甲方（被告）名下产权证之日起叁个工作日内”，被告于2019年3月7日办妥其名下产权证，按约定其应在2019年3月12日前配合原告办理产权变更登记手续，现被告未如约履行义务反而将讼争房屋抵押给第三人，其行为构成违约。《房产买卖合同》虽未就本案违约情形约定相应违约责任，但被告履行合同违背诚信，实际损害了原告的权利，本院参照被告违约时的中国人民银行同期同类贷款基准利率，酌定被告自逾期的2019年3月13日起向原告支付以已付购房款580000元为基数按年利率4.35%计算的违约金，直至讼争房屋的不动产物权变更登记至原告名下之日止。《房产买卖合同》已明确约定若讼争房屋产权证面积与合同约定不符由被告承担，故原告主张被告返还其代为垫付的讼争房屋面积差价款4458元，有合同依据，可以支持。被告抗辩称双方口头约定面积差价款由原告承担，但未提供证据证明，不予采信。原告主张被告赔偿律师费损失50000元，没有合同依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告邵如与被告林黎明、张美娟于2015年1月31日签订的《房产买卖合同》有效。 二、被告林黎明、张美娟应于本判决生效之日起十日内支付原告邵如以已付购房款580000元为基数按年利率4.35%计算的自2019年3月13日起至坐落福州市晋安区房屋的不动产物权变更登记至原告邵如名下之日止的违约金。 三、被告林黎明、张美娟应于本判决生效之日起十日内支付原告邵如面积差价款4458元。 四、驳回原告邵如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18043元、财产保全申请费5000元，均由被告林黎明、张美娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  杨 峰 人民陪审员  孙硕萍 二〇一九年十二月九日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。