云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2324民初485号原告：普中辉，男，1988年9月14日生，彝族，大学文化，云南省楚雄市人民法院职工，住楚雄市。被告：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区2幢1-4层2-3室，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，职务：执行董事。委托诉讼代理人：吴坚，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。原告普中辉与被告云南诗阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理，开庭审理后，原、被告双方于2018年7月10日进行庭外和解，后因案情需要，本院于2019年6月11日中止诉讼，现中止诉讼的原因已消除，故恢复审理本案。原告普中辉、被告云南诗阳房地产开发有限公司的委托代理人吴坚律师到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告普中辉向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告向原告支付自2016年12月30日至2018年5月14日的逾期交房违约金94800元，并继续按100元/天计算支付至竣工验收合格之日止；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月23日与被告签订两份《商品房购销合同》，约定原告向被告购买丹麓小镇Z7幢第2单元402号房屋及第CK2幢地下室-1层2-27号车位，合同为被告提供的格式合同，对房号、面积、价款、付款方式和期限、交付期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务。《商品房购销合同》第七条对于交付期限明确约定：被告应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房及车位交付给原告；第九条对于逾期交房的违约责任明确约定：逾期30天内，被告按20元/天向原告支付违约金，逾期30天后按100元/天支付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，商品房未经竣工验收，不得交付使用，被告至今未进行竣工验收，不符合交房条件，被告的交付行为并非有效交付。被告逾期交房给原告造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条之规定，被告应按合同约定的违约金计算方式向原告支付违约金，按照法律的规定，逾期交房违约金应计算至竣工验收之日，2016年12月30日至2018年5月14日的逾期交房违约金94800元,2018年5月15日起继续按100元/天计算至竣工验收之日止。被告云南诗阳房地产开发有限公司的委托代理人吴坚答辩称：一、被告已经向原告交付了房屋，不构成违约。被告已经向原告履行了交房义务，原告并未就被告迟延交付房屋进行过催告或者通知被告解除合同，对被告迟延交房行为持放任态度，应当视为原告已经接受了被告的迟延交房事实。故被告行为不构成违约。二、被告客观上迟延交付房屋的行为是由于不可抗力因素所造成的，且已得到原告的认可，依法应免于违约责任。首先，原告向被告购买的“丹麓小镇”项目被告与楚雄鹿城供电局签订了《供电方案协议》，但被告根据该供电方案与楚雄市住房和城乡建设局协调电力通道时，楚雄市住房和城乡建设局不同意该供电方式。致使供电方案协议无法落实，经向楚雄市住房和城乡建设局书面提出请求，楚雄市住房和城乡建设局答复建议被告与供电部门接洽在原有电杆上采用挂靠方式将电力线路接入小区，但是楚雄鹿城供电局又明确表示不同意楚雄市住房和城乡建设局的答复意见。应当按照《供电方案协议》实施。其次，楚雄彝族自治州国土资源局出让给被告的该项目建设用地未将地上附着物清除，被告于2014年8月取得“丹麓小镇”项目的土地使用权，并履行了支付土地出让金等相关义务，但在该土地范围内楚雄692台中波天线拉线一直未拆除，致使被告无法开挖和铺设管网，直接影响了整个项目的施工进度，被告找土地出让方解决未果。为争取工期被告自行拨付了1989750元资金与楚雄692台签订《中波天线改建补偿协议》将天线拉线清除，被告因此于2016年12月5日才得以向施工方移交施工场地并办理施工场地移交手续；第三、“丹麓小镇”项目集中建盖期间，楚雄市降水量骤增。根据楚雄市气象局2018年3月2日出具的《楚雄市2012-2017年降水资料》显示，被告于2014年制定建设规划时所参考的2012年的降水量只是2015年的55%、2016年的53%，参考的2013年的降水量只是2015年的61%、2016年的58%。在被告集中建盖“丹麓小镇”项目期间，骤增的降水量是制定建设规划时参考年度的近一倍。综上，供电部门与楚雄市住房和城乡建设局未就供电方案达成一致意见，楚雄彝族自治州国土资源局出让给被告的项目用地未清除地上附着物，“丹麓小镇”项目集中建盖期间楚雄市降水量骤增，均是导致被告延期交房的不可抗力原因，被告依法应免予承担违约责任；三、被告不应承担逾期交房违约金责任。原告对于被告延期交付商品房可以选择拒绝接房，但是原告已经自愿、无异议地接受了被告的交房，办理了案涉商品房的移交手续并实际占有、使用案涉商品房，以其行为表示接受商品房现状和被告延期交房行为，现其又提起本案诉讼，主张由被告支付逾期交房违约金，违背公平性原则。综上所述，请求人民法院充分考虑被告的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。原告普中辉针对其诉讼请求依法提交了以下证据：一、《商品房购销合同》二份、交房通知书、交房确认书，欲证明原、被告合同约定的交房时间是2016年12月30日，而被告实际通知原告交房的时间是2017年6月25日，且原告于2017年6月25日接房的事实；二、发票四份，欲证明原告已经交付购房款。经质证，被告云南诗阳房地产开发有限公司的委托代理人吴坚对原告提交的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据与原件核对无误，且被告均无异议，故本院予以采信。被告云南诗阳房地产开发有限公司的委托代理人吴坚依法提交了以下证据：一、《供电方案协议》、《楚雄市住房和城乡建设局关于诗阳房地产开发有限公司请求解决“丹麓小镇”永久性用电专用通道问题的回复》、《楚雄市住建局关于对云南诗阳房地产开发有限公司关于请求解决“丹麓小镇”供电通道的申请的回复》、《云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局会议纪要》鹿城营[2017]第3期、《报告》、《紧急报告》欲证明，由于楚雄鹿城供电局的供电方案，楚雄市住建局不予批准，而楚雄市住建局建议被告与电力部门接洽，在原有电杆采用挂靠方式将电力线路接入小区的方案，楚雄鹿城供电局又不同意。导致被告合法开发的项目“丹麓小镇”至今没有供电方案，现在住户所使用的电源系临时施工用电，无永久性电源。由于供电方案没有解决，影响了被告的施工进度，也导致“丹麓小镇”项目没有进行整体验收。如此现状是被告无法预见的，也是无法避免的，同时也是无法克服的，依法属于不可抗力事件。二、《中波天线改建补偿协议》、收据、施工场地移交单，欲证明2014年8月，被告取得“丹麓小镇”项目土地使用权，但土地出让方并未及时清除土地上附着物（楚雄692台中波天线的拉线）出让的土地不符三通一平基本要求，致使被告无法开挖和铺设管网，严重影响被告的施工进度的事实。三、楚雄市2012年至2017年降水资料，欲证明被告在2014年规划建设丹麓小镇项目是，所参照的降水资料是2012年和2013年的相关数据，但在2015年和2016年施工过程中降水量几乎是2012年和2013年的一倍，成倍增加的降水量属于不可抗拒的自然因素，严重影响了施工进度，属于不可抗力的事实。四、建设工程竣工验收备案表，欲证明被告交付给原告的商品房于2017年4月21日已经完成竣工验收的事实，该交付的商品房是合格的商品房的事实。五、云南诗阳房地产开发有限公司交房公告（楚雄日报第97期），欲证明2017年4月25日，被告在楚雄日报上登报通知业主交房的事实。经质证，原告对被告提交的证据一的真实性、合法性无异议，但是对其关联性不予认可，认为电力通道的改变不属于不可抗力的因素，电力通道属于规划项目，被告属于有资质的开发商，被告在规划该项目时就应该完善相关的审批手续，其次在建设中改变电力通道被告也未向原告协商，原告也未同意被告延迟交房；对证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可，该组证据的相对方是国土资源局，因为土地出让方未清除地上附着物造成工期延迟，并不能成为被告延迟交房的理由；对证据三真实性无异议，但是降雨量并不是免责事由，2015年-2016年楚雄市降雨并没有造成洪涝灾害，不属于不可抗力的自然因素；对证据四不予认可，在实际交房之前，被告一直没有向原告提供该材料，原告无法得知相关房屋是否验收合格；对证据五不认可，理由是被告有原告的联系方式，但是却没有联系原告。本院认为，被告提交的证据一、二、三的真实性、合法性本院予以认可，但不能证明被告欲证明的事实，对其证明目的本院不予以认可；证据四、五内容真实、来源合法，能够证明被告欲证明的事实，故本院予以采信。经过对证据进行分析认定并结合庭审查明的事实，本院确认本案法律事实如下：2015年11月23日原告普中辉向被告云南诗阳房地产开发有限公司购买了楚雄市“丹麓小镇”一期的住房一套及车位一个，被告作为甲方、原告作为乙方，双方于同日签订二份《商品房购销合同》及《合同补充协议》，分别约定：乙方向甲方购买“丹麓小镇”一期Z7幢第2单元第4层402号房，总价款534775.00元，房屋的参考套内建筑面积为107.26平方米。买受人首期支付购房款总价的30.06%金额160775.00元，付款日期为2015年11月23日，余款374000.00元，通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付；乙方向甲方购买“丹麓小镇”一期CK2地下室幢第-1层2-72号房（车位），总价款92000.00元，房屋的参考套内建筑面积为12.72平方米。买受人首期支付购房款总价的30.43%金额28000.00元，付款日期为2015年11月23日，余款64000.00元通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付。甲方应于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止逾期30天内，甲方应按每天20元向乙方支付违约金。逾期30天后，甲方应按每天100元向乙方支付违约金。合同均继续履行。甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1、全部房价款（含银行按揭到账）；2、房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用；3、公共部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）；4、甲方代收代缴的税费、银行按揭抵押登记费（按政府、银行实际标准执行。）若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任。《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力。上述合同签订后，原告按照约定向被告付清了房屋及车位的全部购房款。2017年4月25日被告通过登报公告的方式通知原告于同月30日起正式交房，原告根据被告的要求于2017年6月25日办理了交接房屋的相关手续，并于2018年3月份开始装修房屋。本院认为，原、被告签订的案涉合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的法律事实，被告未按合同约定期限向原告合格交房，其行为已经构成违约。本案双方争议的焦点是被告是否应当承担逾期交房违约责任，以及被告逾期交房违约金的计算问题。具体分析如下：一、关于被告是否应当向原告承担逾期交房违约责任问题。本案原、被告双方在涉案合同中约定的被告逾期交房违约责任的免责事由为原告未交清全部房价款（含银行按揭到账）、配套设施公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）、被告代收代缴的税费、银行按揭抵押登记费（按政府银行实际标准执行）则被告不予办理交房手续，且不承担违约责任，但根据本案查明的法律事实，原告已经按照合同约定付清全部购房款，且未发生合同约定的其余被告免责情形。被告答辩认为原告已接房行为表示同意被告逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定原告的接房行为具有同意被告免责之内心意思，故本院不予确认原告的接房行为具有同意被告免责的效果意思。关于被告逾期交房违约责任的法定免责事由，被告答辩认为供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见。该建设工程项目用地未清除地上附着物，该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，被告列举了以上三种情形，均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而被告已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证。且建设工程项目用地的地上附着物情况。被告在开工建设乃至与原告签订涉案合同时是明知的，但被告仍在合同中向原告承诺2016年12月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于被告作为项目，建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到被告何时向供电部门提出申请供电方案如何确定，何时能通过供电部门审核等情况均与作为购房者的原告无关，且不属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在被告实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据被告提交的降雨资料远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度，因此本案不能认定被告延期交房存在不可抗力原因。综上所述，本院认为被告应当向原告承担逾期交房违约责任。二、关于被告逾期交房违约金的计算问题，本案原告按照合同约定的计算方式主张由被告承担逾期交房违约金，庭审中被告提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案原告未提交证据证明其因被告逾期交房造成的具体损失，综合考量原告向被告购买的商品房是住宅房和车位的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，本院酌情以原告已付房款的日万分之一为标准，自逾期之日起计算至实际交房之日止，支持原告主张的违约金，计算得11031.24元[（534775.00元＋92000.00元）×0.01%×176天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：由被告云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告普中辉逾期交房违约金11031.24元。案件受理费2170.00元，适用简易程序减半收取1085.00元，由原告普中辉负担759元（已交），由被告云南诗阳房地产开发有限公司负担326元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员 张 莹二〇一九年十二月二十五日书记员 戴安娜