陕西省咸阳市杨陵区人民法院民事判决书（2018）陕0403民初630号原告（反诉被告）:陕西福锦米业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区薛家寨。统一社会信用代码：9161000062373748XF。法定代表人：薛新茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏正冬，陕西松意律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西华润五丰营销有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：9161040307450341XB。法定代表人：戴胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚步再，男，1963年1月23日生，汉族，住陕西省西安市新城区，系被告公司员工。委托诉讼代理人：陈澄宇，男，1987年6月11日生，汉族，住郑州市管城回族自治区，系被告公司员工。原告(反诉被告）陕西福锦米业有限公司（以下简称福锦米业公司）与被告（反诉原告）陕西华润五丰营销有限公司（以下简称华润五丰公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）福锦米业公司的法定代表人薛新茂、委托诉讼代理人夏正冬，被告（反诉原告）华润五丰公司的委托诉讼代理人奚步再、陈澄宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福锦米业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告陕西华润五丰营销有限公司立即赔偿占用场地的赔偿金80.8992万元、厂房及附属设施修复费用48.8万元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年7月17日原告福锦米业公司与华润五丰营销(深圳)有限公司签订了《资产收购协议》及《厂房租赁协议》，该租赁协议约定了租赁的厂房、租金、租期修缮等事项，2014年4月20日原告福锦米业公司与华润五丰营销(深圳)有限公司及被告公司等签订了《权利义务概括承受四方协议》，约定由被告公司概括承受华润五丰营销(深圳)有限公司在原租赁协议中的权利义务，2017年7月24日被告公司作出《解除租赁合同通知书》并支付了39万元的补偿金。但是被告公司在完成资产收购后，仍有部分资产没有搬离，原告于2016年5月8日、12月7日两次书面发出《关于要求华润五丰立即搬离资产并赔偿损失的催告函》无果，导致原告无法使用场地，造成损失80.992万元。另外，根据《资产收购协议》附录九第6条6.3款之规定，由于被告原因损坏的厂房及附属设施应当恢复原状交付，2018年3月18日双方签订的《华润五丰交接福锦米业》共同确认了损坏情况，原告委托第三方进行了初步评估，维修费用需要48.8万元。现经多次协商无果，依法提起诉讼，望判如所请。    被告华润五丰公司辩称，一、被告收购的资产并未占用原告的任何场地。《厂房租赁协议》第1条“定义”中明确列明了“租赁厂房”包含了“房屋、土地使用权以及设施”，而“土地使用权”的范围为《国有土地使用证》[杨国用(2011)第043号]确定的33329.048平方米的土地，在该范围内的土地被告拥有完全使用权，而被告收购原告的资产放置在该土地范围内并无任何不妥，原告要求被告支付赔偿金无任何依据。同时，原告所述的袁雒厂区的资产(供暖设备、稻谷、稻壳仓)，并非被告收购的资产范围，被告无需对该资产承担任何义务。而存放在袁雒厂区的地磅，其一直被原告使用，被告客观上无法收回，而且该地磅占地面积仅有30平方米，而非原告所述的90平方米。最后，双方在《设备转让协议》第十四条“保管责任及设备搬迁”中明确约定被告在办妥《全国工业产品生产许可证》之后才有将收购的资产搬迁的义务，而被告的相关证件是2014年7月2日办理成功，即使存在占用，也应自2014年7月2日起计算占用期间。二、被告正常使用租赁资产，不应承担任何维修义务。原告要求被告依照《厂房租赁协议》第6.3条的规定修复房屋，而《厂房租赁协议》第6.3条明确约定“本协议终止时，承租方应按厂房返还当日的状况将厂房返还出租方而无义务将厂房恢复到厂房交付之时的状况”，同时该条也明确约定了被告拥有“改建”及“拆除”权，且因为“改建”及“拆除”所造成的损坏被告不承担维修义务。原告现无任何证据证明被告对租赁厂房存在故意损坏的情形却要求被告支付修复费用，被告实难从命。原告主张应适用第6.3.1条的约定要求被告承担修复义务完全属于对合同条款的断章取义，第6.3.1条自身在前半句也明确约定了适用前提是“承租方的过失”造成的损坏，被告作为承租方在租赁期间因生产经营而正常使用租赁厂房，不存在任何过失，不应当承担任何修复义务。在租赁厂房出租时，双方就已经明知该租赁厂房是用于大米生产加工，而大米生产加工必然会对厂房及场地造成损耗，原告自身也从事相同行业，对此应是明知的，现却要求被告承担合理使用造成的损耗的修复义务，实属无理。最后，原告主张的修复范围中存在大量双方或第三方共同使用的部分，且其主张的修复价格标准无任何依据亦明显偏离市场价格不应作为认定修复标准的依据。三、被告提出的反诉应予以合并审理。被告之所以会产生代付电费，是因为被告与原告共用一个厂区，共用一个电表，正是基于租赁关系的存在，方产生了代付电费的事实。同时，也是基于双方存在的租赁关系，原告才有机会一直侵占被告的财产。故被告基于同一法律关系向法院提起反诉，于法有据，望法院予以合并审理，减轻诉累，维护被告的合法权益。同时，在被告提起反诉后，原告放弃举证期限，且并未提出任何异议，在庭审过程中也就反诉部分向法庭提供证据并予以答辩，应认定其对反诉的提起及审理并无异议，法院对反诉进行审理并无任何不妥。综上，原告所提诉讼请求既无合同约定又无法律依据，请求法院依法不予支持，对被告的反诉请求依法裁判，维护被告的合法权益。    被告（反诉原告）华润五丰公司提出如下反诉请求:1、原告支付租赁存续期间被告代为垫付的电费33516元及延迟支付的利息(按照同期人民银行贷款利率自起诉之日计算至实际给付之日);2、原告返还租赁结束后仍侵占的被告财产(具体清单见附件)；3、原告支付租赁期间被告为原告加工货物拖欠的加工费269344元及延迟支付的利息(按照同期人民银行贷款利率自起诉之日计算至实际给付之日);4、本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实与理由:原、被告双方存在厂房租赁关系，在租赁存续期间，被告代为原告缴纳其所使用的电费并为其加工货物，原告却拖欠被告所垫付的电费及加工费，电费及加工费均在租赁关系存续期间发生，依托于租赁关系。故此，在原告基于租赁关系提起诉讼后，被告迫于无奈，就相关事项向法院提起反诉，望法院可以依法裁判，维护被告的合法权益。原告（反诉被告）福锦米业公司辩称，我方不同意被告的反诉请求，其反诉请求与本诉请求是两个不同的法律关系，与本案没有关联。关于加工费我方抵债过，但我方同意与被告算账解决此事，但不在本案中调解解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告福锦米业公司就本诉提供了如下证据：1、资产收购协议及厂房租赁协议，证明原告与华润五丰营销（深圳）有限公司签订合同的事实。2、权利义务概括承受四方协议，证明被告概括承受华润五丰营销（深圳）有限公司在原租赁协议中的义务。3、解除租赁合同通知书复印件一份，证明被告解除了租赁合同。4、关于要求华润五丰立即搬离资产并赔偿损失的催告函2份，证明原告发催告函要求被告搬离资产。5、华润五丰公司交接福锦米业公司交接单两份，证明双方在交接时共同确认损坏情况。6、照片7张，证明被告对原告公司场地造成的损坏情况。7、鉴定费票据、屋面防水工程维修发票，证明原告鉴定费花费12000元，及原告对屋面防水工程维修花费6450元。被告华润五丰公司就本诉提供了如下证据：1、厂房租赁协议（含附件土地使用权证），证明华润五丰公司对土地使用权证确定的3万余平方米土地拥有使用权，华润五丰公司依据厂房租赁协议第6.3条约定，不承担任何修复费用。证据2、设备转让协议及附录一，证明袁雒厂区的稻壳稻谷仓并非华润五丰公司的收购范围，且双方关于袁雒厂区的资产搬迁应从华润五丰公司取得全国工业品生产许可时起算。3、回复函一份，证明被告在收到原告的搬离通知函后愿意搬离资产设备。被告华润五丰公司就反诉提供了如下证据：1、往来款对账函及邮寄凭证，证明福锦米业公司认可其存在拖欠华润五丰公司加工费及电费。2、代加工水稻费用明细2张、福锦米业公司用电记录及电费缴纳发票，证明福锦米业公司存在拖欠加工费及电费的事实。3、未拉回资产清单，证明福锦米业公司存在侵占被告公司资产的情况。原告福锦米业公司就反诉提供如下证据：1、原粮出库凭证两张、工商银行转账凭证，证明原、被告双方解除合同后又产生了业务，被告从原告公司拉粮抵扣了代加工费，抵扣完后还给原告公司付了14.7万余元的粮款。本院对证据认定如下：原告福锦米业公司就本诉提供的证据1、2、3，真实合法，与本案有关联性，故予以认定；证据4，被告对真实性无异议，故对真实性予以认定；证据5，被告虽有异议，但未提供证据证明存在受胁迫等情形，故予以认定；证据6，能够反映租赁现场状况，故予以认定；证据7，被告对真实性无异议，故对真实性予以认定。被告华润五丰公司就本诉提供的证据1、2均系资产收购协议的附件，能够证明收购财产范围，厂房租赁协议与原告提供的一致，故予以认定；证据3，对真实性予以认定。反诉中被告华润五丰公司提供的证据1、2，与本案不属于同一事实，故本案中不作认定；证据3，系被告单方制作，故不予认定，财产范围应当以法院核实为准。反诉中原告福锦米业公司提供的证据，与本案不属于同一事实，故本案中不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：2013年7月17日，华润五丰营销(深圳)有限公司（甲方）、华润五丰（中国）投资有限公司（戊方）与原告福锦米业公司（乙方）、薛新茂（丙方）、张西煜（丁方）签订了关于陕西福锦米业有限公司相关资产之《资产收购协议》，收购方向乙方及车辆所有人收购的乙方或车辆所有人所拥有的用于大米收购、加工、销售的资产及相关权益（标的资产）包括：机器设备、电子设备、车辆、商标、XX超市XX道转场协议下的销售渠道利益、核心团队及乙方目前主要的员工团队等。《资产收购协议》附录十第14条保管责任及设备搬迁约定：在本协议第7条下的单项交割日之前，由转让方承担保管责任；在本协议第7条下的单项交割日之后，由收购方承担保管责任；在转让方杨凌厂区的《食品生产许可证》或《全国工业产品生产许可证》（办妥任何一个证均视为办妥，应在转让方名下）在本协议第7条下的单项交割日前办妥的，在本协议第7条下的单项交割日之后 30个工作日内，收购方应将附件1下的全部设备搬迁，并将场地设施移交转让方；如果转让方在杨凌厂区的《食品生产许可证》或《全国工业产品生产许可证》在本协议第7条下的单项交割日还未办妥的，则搬迁日期顺延至办妥之日后30个工作日内。同日，华润五丰营销(深圳)有限公司（承租方）与原告福锦米业公司（出租方）与薛新茂、张西煜（担保方）签订了《厂房租赁协议》，作为《资产收购协议》的必要组成部分，承租方（华润五丰营销(深圳)有限公司）向出租方（原告）承租厂房等，从事大米加工、销售业务；租赁场地位于杨凌示范区XX路以西的房屋、仓库、宿舍及大门工程等，租赁厂房建筑面积共计13239平方米（总租赁面积），年度总租金人民币260万元整，租金一年一付；租赁期限应自本协议第4.1条约定的单项交割日之日（“租赁起始日”）开始，至租赁起始日后满8年之日（“租赁限”）；4.1厂房的占有约定：《资产收购协议》附录十《设备转让协议》约定约定的单项交割日当日承租方占有租赁厂房，占有起始日为本协议下的单项交割日。单项交割日后第1个工作日内，出租方与承租方应在《资产收购协议》附录十四《资产收购完成确认书》下的相当栏目中双签确认本协议下的单项交割完成。双方同意，在本协议生效后，出租方才可向承租方移交，承租方才有义务接受厂房的占用权。同时出租方应尽最大合理努力，促使租赁起始日不晚于本协议签署日满一个月之日。该协议第6.3关于厂房返还时的状况约定 ：本协议终止时，承租方应按厂房返还当日的状况将厂房返还出租方而无义务将厂房恢复至厂房交付之时的状况，但是：6.3.1厂房不应因承租方的过失而被破坏或损坏（承租方依本协议进行的改建不应被视为破坏或损坏），如有损坏，承租方应负责对其进行维修；若承租方不进行维修，出租方可代为维修，费用由承租方承担……6.3.3本协议提前终止的，出租方应在本协议终止后再给予承租方90个工作日的搬迁期，由承租方用于搬迁相关机器、电子设备及办公设备等。搬迁期免收承租方任何费用。本协议租赁期限届满终止的，承租方须于租赁期限届满之日，搬迁并返还厂房。2014年4月20日，华润五丰营销(深圳)有限公司（甲方）与被告华润五丰公司（乙方）、原告福锦米业公司（丙方）、薛新茂、张西煜（丁方）签订了《权利义务概括承受四方协议》，约定由被告华润五丰公司概括承受华润五丰营销(深圳)有限公司在原租赁协议和租赁协议补充协议中的全部权利义务，权利义务概括承受的时间从本协议生效之日起开始计算。2017年7月24日，被告华润五丰公司作出《解除租赁合同通知书》向原告予以送达，主要内容为：解除《厂房租赁协议》项下双方的租赁关系，依据《厂房租赁协议》第12.9条的约定，我司现正式书面提前6个月通知贵某某，双方租赁协议于2018年1月26日（终止日）终止……搬迁期：按照《厂房租赁协议》第6.3.3条约定，租赁协议终止的，贵某某应给予我司90日的搬迁期，即自2018年1月26日至2018年4月25日为搬迁期。我司将在搬迁期结束前腾空厂房并将厂房交还给贵某某；本通知自到达贵某某时生效，双方《厂房租赁协议》及相关补充协议在通知确定的终止日终止……。租赁合同解除后，原告于2016年5月8日、12月7日两次向被告发出《关于要求华润五丰立即搬离资产并赔偿损失的催告函》无果。2018年1月31日，被告撤离原告厂区，现被告仍有部分财产设备未搬离。2018年3月18日，原、被告双方共同签字确认了租赁厂房等损坏情况。2018年5月10日，经双方现场清点财产，原、被告双方对被告未拉走的设备财产进行了确认，双方无争议的财产如下：卷闸门2个、10米输送带1台、风扇8台、风管4个、风机2台、XX道XX组、太阳能热水器2台、卡座（7单4双）、挂机空调1台。另，对其余部分财产权属双方存在争议。庭审中被告明确其第2项反诉请求的财产范围为：上述双方确认无争议的财产，以及干燥仓（机）1台、六面整形机1台、提升机1台、3米平带机1台、网络交换机1台、空调1台、变压器1台，原告对该财产范围无异议。2019年12月14日，经原、被告协商，被告从原告杨凌厂区拉走高压控制柜1台、低压配电柜3台、六面整形机1台、干燥仓（机）1台、10米输送带1台及荒地上的部分废旧物料。本案审理过程中，原告申请对场地占用费及修复费进行鉴定，经咸阳市中级人民法院司法技术室委托鉴定，中建鼎正项目管理有限公司关于福锦米业公司厂房及附属设施修复出具造价鉴定意见书〔（2018）陕041鉴1125号〕，载明本次鉴定工程为陕西福锦米业有限公司厂房修复工程，包括地面、排水、消防栓、门和窗等分部工程；计算范围：1、本次鉴定为粮仓保温专用门损坏严重需要更换的数量为8个，卷帘门损坏严重需更换1个，其余粮仓保温专用门修复后可以正常使用；2、零星修补依现场测量尺寸为准，墙体补洞按直径0.8米执行；3、地面依现场测量为准，做法按参照施工图。工程量清单报价的有关说明：粮仓保温专用门损坏不严重修复后可以正常使用未在本次计价内；粮仓保温专用门价格参照专业厂家报价，其余参照信息价。鉴定意见中关于分部分项工程量清单计价表显示，其中细石混凝土楼地面工程数量2880㎡，综合单价49.13元，合价141494.40元；硬化路面工程数量500m³，综合单价428.99元，合价214495元；以及其它项目的计价，分部分项工程费小计408885.61元，以及措施项目费等其他费用，陕西福锦米业有限公司厂房及附属设施修复工程造价合计为448865.96元。另，关于原告申请的场地占用费，陕西高新资产评估有限责任公司出具退还委托的函，缺乏相关案例，无法进行评估工作，故咸阳市中级人民法院司法技术室予以退案处理。本次鉴定原告预交鉴定费12000元。另，在案件审理过程中，原告委托杨凌雨诺防水工程有限公司对租赁厂房屋面漏水进行维修，支付屋面防水工程维修费用6450元。2019年12月12日，原、被告双方就占用原告场地面积现场进行了测量确认，其中地磅（系收购资产，位于袁雒厂区，被告未拉走）占地面积93.96平方米，废旧物料占地面积633.6平方米（此部分占用的系原告杨凌厂区荒地）、稻壳仓占地面积303平方米。关于稻壳仓占地费用，庭后原告表示放弃主张。    本院认为，本案争议焦点：1、被告是否占有原告公司场地，若占有场地，费用如何计算。2、被告是否对原告的厂房及附属设施有损毁行为，若有损毁，损毁的损失是多少，修复费用如何承担。3、被告提起的反诉是否能在本案中一并处理。    一、关于被告是否占有原告公司场地，若占有场地，费用如何计算。本案原、被告双方签订资产收购协议之后，其收购的部分资产一直未搬离，至今仍占用被告的场地，故应当支付原告场地占用费。关于占用场地面积，供暖设备并非被告收购资产范围，故对该部分占用费用不予支持；庭后双方现场进行了测量并签字确认，故应当以实际测量面积为准，原告撤回对稻壳仓占地费用，依法予以准许；被告资产占地面积具体为：地磅占地面积93.96㎡、废旧物料占地面积633.6㎡；关于场地占用费的标准，原告主张按租赁合同约定的租金标准计算，按租赁合同约定租金为16.36元/㎡/月，以此标准计算占用费明显过高，根据原、被告庭审陈述，结合占地的实际情况，对其中地磅占地面积93.96㎡酌情按10元/㎡/月予以计算，其余废旧物料占地面积633.6㎡，系占用的原告场区荒地，故该部分占用费本院酌情认定为2元/㎡/月；原告主张从2013年8月1日起计算场地占用费，其无相关证据证明，被告辩称应当按被告全国工业产品生产许可证办理日期2014年7月2日起算场地占用费，该辩称意见本院予以采纳，故场地占用费应当从2014年7月2日起计算至原告主张的2018年4月1日，此后的占用费原告表示放弃，本院予以准许。经核算，地磅的占用费为 93.96㎡×10元/㎡/月×45个月﹦42282元；废旧物料的占用费为633.6㎡×2元/㎡/月×45个月﹦57024元；以上场地占用费共计为99306元，故对原告主张的场地占用费中的99306元予以支持，其余部分不予支持。被告应当立即搬走地磅及杨凌厂区废旧物料，腾空占用场地。    二、被告是否对原告的厂房及附属设施有损毁行为，若有损毁，修复费用如何承担。本案中，原告申请对厂房及附属设施修复费用进行了鉴定，被告虽对鉴定意见提出异议，但未申请重新鉴定，故对该鉴定意见应当予以采纳。被告辩称其系正常使用租赁场地，因被告撤场时双方对厂房等损坏情况签字确认，厂区内的道路亦存在损毁需要修复，故被告应当承担相应的修复费用。考虑到租赁期间厂区道路除被告使用外，原告也在使用，道路亦存在损耗情况，故对该路面的修复费用，酌情确定由被告承担1/2的修复费用即107247.5元，其余部分的修复费用按鉴定意见确定的金额均由被告予以承担；故被告应承担鉴定修复费用为341618.46元。另，案件审理过程中原告支付的6450元维修费，系实际发生的维修费用，亦予以支持；以上修复费用共计为348068.46元。故原告主张的厂房及附属设施修复费用48.8万元，对其中的348068.46元予以支持，其余部分不予支持。    三、被告提起的反诉是否能在本案中一并处理。被告反诉请求中第1项及第3项，与本案不属于同一事实，故该反诉请求在本案中不予处理，被告可另案主张。被告的反诉请求第2项，因原、被告双方租赁合同已解除，原告应当返还属于被告的资产，故被告该项反诉请求予以支持。关于返还财产的范围，以被告庭审中变更的财产范围为准，庭后经双方协商被告已拉走部分财产，剩余财产应当予以返还，由被告拉走。    综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西华润五丰营销有限公司支付原告（反诉被告）陕西福锦米业有限公司场地占用费99306元、厂房及附属设施修复费用348068.46元，共计447374.46元。二、原告（反诉被告）陕西福锦米业有限公司返还被告（反诉原告）陕西华润五丰营销有限公司财产如下：卷闸门2个、风扇8台、风管4个、风机2台、XX道XX组、太阳能热水器2台、卡座（7单4双）、挂机空调1台、提升机1台、3米平带机1台、变压器（400KVA)1台、网络交换机1台、空调1台（财产状况以2018年5月10日财产清单为准）。以上财产由被告陕西华润五丰营销有限公司拉走，所产生的运输费用由其自行承担。以上判项均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回原告（反诉被告）陕西福锦米业有限公司及被告（反诉原告）陕西华润五丰营销有限公司的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16473元（原告缓交），鉴定费12000元，由原告陕西福锦米业有限公司负担 10791元，被告陕西华润五丰营销有限公司负担17682元；反诉案件受理费2921元（被告已预交），由原告陕西福锦米业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审  判  长   刘雨蓉审  判  员   张艳萍人民陪审员   范雪梅                          二〇一九年十二月十九日                                 书  记  员   徐泽华          附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十二条 合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。    第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。  《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》    第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。     执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1