四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初2525号 原告（执行案外人）：郎波，男，1972年8月2日出生，汉族,住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张安贤，四川中奥律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川乐至农村商业银行股份有限公司，住所地四川省乐至县天池镇中行路31号。统一社会信用代码：91512022714407101X。 法定代表人：成金华，董事长。 委托诉讼代理人：谢代俊，系公司职工。 委托诉讼代理人：周淼，系公司职工。 第三人（被执行人）：黄晓雷，男，1972年5月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告郎波诉被告四川乐至农村商业银行股份有限公司（以下简称“乐至农商银行”）、第三人黄晓雷案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，经公开开庭进行了审理，原告郎波委托诉讼代理人张安贤，被告乐至农商银行委托诉讼代理人谢代俊、周淼到庭参加诉讼，第三人黄晓雷经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郎波向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于成都市青羊区房屋归原告所有；2.终止乐至县人民法院（2019）川2022执365号之一执行裁定书中关于案涉房屋的执行措施，并解除查封措施。事实和理由：原告郎波与第三人黄晓雷于2008年5月7日签订房屋买卖合同，约定案外人郎波出资14万元购买第三人黄晓雷所有的位于四川省成都市青羊区房屋。合同签订后，原告向第三人黄晓雷采用现金方式支付了购房款14万元，原告家人搬至该房屋居住至今，但第三人黄晓雷一直以各种理由不为原告办理房屋产权过户手续，反而将其交于原告保管的房屋产权证书骗走，在原告不知情情况下与被告乐至农商行办理抵押登记，并伪造一份虚假房屋产权证交于原告。2019年7月9日具有抵押权的被告乐至农商银行向乐至县人民法院申请强制执行案涉房屋。 原告认为：1.原告于2008年5月7日与第三人签订买卖合同以变动物权为目的，原告已经履行了买卖合同并支付了全部价款，而被告于2014年才取得案涉房屋抵押权。原告在被告取得案涉房屋抵押权之前已经享有该房屋的物权期待权；2.原告对执行标的物的期待权已经以一定的方式对外公示。原告及其亲属早已搬迁至该房居住，在四川省气象局内人尽皆知，被告进行抵押评估时，没有前往执行标的物所在现场查验，对此应承担失察职责，其不能适用善意第三人的情况；3.物权未变更的原因不能归责于原告。自原告购买案涉房屋后，第三人一直推诿不为原告办理产权过户登记。 综上，原告已经取得案涉房屋所有权，享有相应的物权期待权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，被告不能执行案涉房屋。为保障原告合法权益，提起诉讼，请求支持原告诉求。 被告乐至农商银行辩称，原告异议不成立，请求驳回。理由：1.乐至县人民法院查封并执行的位于四川省成都市青羊区房屋的所有人为黄晓雷；2.原告主张购买案涉房屋，无交易记录、无交易流水、无交接手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋不属于原告所有；3.2019年9月30日乐至县人民法院已作出（2019）川2022执异20号执行裁定书，裁定驳回原告请求。 第三人黄晓雷未到庭，未作述称。 本案无争议的事实：1.案涉房屋现登记在第三人黄晓雷名下；2.黄晓雷用案涉房屋在被告处抵押贷款；3.案涉房屋被本院查封，现在执行阶段。 本案争议的焦点：1.原告与第三人之间的买卖合同关系是否有效；2.原告是否向第三人全额支付了购房款并实际占有房屋；3.案涉房屋未过户原告名下的原因及责任。 原告郎波为证实其主张，举证以下： 证据材料1：房屋买卖合同（二手房）。拟证明原告与第三人之间存在买卖法律关系； 证据材料2：收条1份、黄晓雷、覃某、严丹、佘某出具的情况说明各1份。拟证明郎波已经实际支付房屋价款； 证据材料3：成都市青羊区法院受理案件通知书、协议、承诺书、虚假房产证。拟证明未办理房屋过户手续系第三人黄晓雷过错所致，第三人骗取案涉房屋权属证书后交付虚假权属证书给原告的事实； 证据材料4：四川省气象局及鲁元顺情况说明各1份、居住证1份。拟证明原告郎波已搬至案涉房屋居住，房屋已实际交接； 证据材料5：公证书及委托书各1份。拟证明郎波已实际取得并占有案涉房屋； 证据材料6：扣押清单。成都市公安局青羊分局于2018年3月16日出具。拟证明郎波在被侦查期间，侦查人员从其家中搜出大量现金及相关财产，证明郎波具有现金支付购房款的能力； 证据材料7：录音录像资料。拟证明黄晓雷出具情况说明的真实性； 证据材料8：覃某、佘某出庭证言。证人覃某与原告及第三人居住同一小区，互相认识，证人佘某系原告职工，原告雇佣其看守承包的停车场。二证人见证原告与第三人因案涉房屋签订买卖合同的过程，并在买卖合同上作为见证人签字。证人覃某证实看见原告将十几万现金放在桌上，具体金额不知道，第三人当场出具收条。证人佘某证实原告当场交付现金14万元。二证人均证实案涉房屋由原告及家人居住至今。 被告乐至农商银行质证意见：对证据材料1不知情，无法发表意见；证据材料2的收据系大额现金，无交易流水，收条没办法支撑合同。黄晓雷的情况说明和收条的字迹不一致。对覃某的情况说明真实性无异议，对证明目的有异议。对证据材料3的受理通知书、协议书、承诺书的真实性无异议，对证明目的有异议，协议书约定的再给9万元价款及承诺书载明的金额与买卖合同约定不一致。对房屋产权证的三性有异议；对证据材料4四川省气象局及鲁元顺说明的真实性无异议，对证明目的有异议，对该组证据材料中的居住证无异议。对证据材料5的真实性无异议，对关联性有异议，公证书载明时间是2017年1月25日，当时案涉房屋已经抵押登记。委托书第6项、第7项证实原告对案涉房屋办理抵押登记知情，被告抵押贷款登记合法；对证据材料6的真实性无异议，关联性有异议，原告事后有钱，不能证明购房款交清的事实；对证据材料7、8无异议。 被告乐至农商银行为证实自己主张，举证如下： 证据材料9：（2018）川2022民初1995号判决书。拟证明黄晓雷在被告处借款28万，用案涉房屋抵押并办理合法的登记手续； 证据材料10：（2019）川2022执异20号执行裁定书。拟证明法院查封合法有效。 原告郎波质证意见：对证据材料9的真实性、合法性无异议，但与本案待证事实无关联。原告不否认被告与第三人间的债权债务关系，但本案审理的是原告是否对案涉房屋具有所有权及物权期待权，该证据不能达到被告证明目的；对证据材料10的合法性、真实性无异议，但仅属于执行异议之诉前置程序，并未涉及本案实体问题，原告提起执行异议之诉后，该裁定未发生法律效力。 本院对原被告所举上述证据认证意见：原告提供的证据材料1、2、4系原始书证，证据材料7系视听资料、证据材料8系证人证言。经被告质证，对证据材料7、8无异议，该两组证据证实原告与第三人因案涉房屋签订买卖合同，原告交付购房款及原告占有该房屋的事实，与证据材料1、2、4相佐证，该5组证据，来源合法，内容客观真实，能证明本案待证事实，予以采信；证据材料3中的受理案件通知书、协议书、承诺书系书证，经被告质证，对其真实性无异议，对其真实性予以采信，对证明目的的异议，将结合其他证据在判理中认定。该组证据中的房屋权属证书，载明房屋地址位于武侯区，与本案不具关联性，原告主张系第三人骗取案涉房屋权属证书后交付该虚假权属证书，无证据佐证，对原告主张及该证据不予采信；证据材料5系书证，主要内容是第三人委托原告代为注销案涉房屋抵押登记并办理过户登记手续事宜，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，但不能达到原告证明目的；证据材料6与本案无关，不予采信；证据材料9、10系本院制作的裁判文书，经原告质证，对其合法性、真实性无异议，对证明目的有异议，对无异议部分予以采信。 经上述由本院确认的证据证实，并结合原被告陈述，查明本案事实如下： 2008年5月7日，原告郎波与第三人黄晓雷签订《房屋买卖合同（二手房）》，约定：郎波购买黄晓雷位于成都市青羊区住房，建筑面积60.98平方米，总价款14万元。签订合同后，原告及家人搬迁该房居住至今。黄晓雷于2008年11月7日出具的收条载明：“收到郎波购买省气象局宿舍二幢二单元407＃总计人民币壹拾肆万元整（￥140000.00元）黄晓雷2008.11.7”。 因案涉房屋，郎波曾起诉黄晓雷，成都市青羊区人民法院于2010年8月26日以（2010）青羊民初字第3473号案件立案受理，后郎波撤回起诉。2013年7月28日，黄晓雷向郎波出具承诺书，载明：“我承诺在2013年9月1日前将郎波购买我的省气象局宿舍2幢2单元407#的购房款贰拾捌万元（￥280000.00元）退还给购买人郎波，如到时不退随郎波处理.承诺人.黄晓雷2013年7月28日”。 2014年7月8日第三人黄晓雷以其所有的位于四川省成都市青羊区房屋抵押，向乐至农商银行借款28万元，双方签订《个人借款合同》《最高额抵押合同》等，并办理抵押登记手续。 2016年12月16日，郎波与黄晓雷签订协议，载明：“黄晓雷现收到郎波人民币玖万元整（90000.00元）黄晓雷保证于2017年1月15日之前将位于青羊区房屋产权过户于郎波名下，郎波再付壹万元如不能过户黄晓雷将钱退还郎波，过户以后黄晓雷和郎波的所有协议以及钱款全部了结.保证人.黄晓雷郎波证人邓某2016年12月16日”。2017年1月24日，郎波与黄晓雷办理委托公证，黄晓雷委托郎波为案涉房屋办理抵押登记注销及产权过户事宜。 因黄晓雷未履行还款义务，乐至农商银行向本院提起诉讼，本院于2018年10月15日作出（2018）川2022民初1995号民事判决书，判决：黄晓雷偿还乐至农商银行借款28万元及利息，并确认乐至农商银行对案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在限额28万元范围内享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，黄晓雷仍未履行还款义务，乐至农商银行申请强制执行。本院于2019年4月15日作出（2019）川2022执365号之一执行裁定书，裁定查封被执行人黄晓雷用于抵押的案涉房屋，并于2019年6月27日作出（2019）川2022执365号之二执行裁定书，裁定拍卖该房屋。原告郎波不服，提出执行异议，本院于2019年9月30日作出（2019）川2022执异20号执行裁定书，裁定驳回郎波异议请求。郎波不服，提起本案诉讼，请求支持其诉求。 另查明，案涉房屋位于四川省气象局内，系该局的职工宿舍。 庭审中，原告陈述，原告与黄晓雷签订案涉房屋买卖合同后不久，黄晓雷即将案涉房屋交付原告及家人居住，将房屋产权证书交于原告保管，2014年原告郎波将该产权证交与第三人黄晓雷，黄晓雷用该产权证在乐至农商银行抵押贷款28万元。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。 原告不仅提出了阻止对案涉房屋执行的诉求，且提出了对案涉房屋确权的诉求。该两种请求可以同时提出，本院一并处理。 一、关于原告是否享有案涉房屋所有权的问题。 原告提供的证据证实原告基于买卖关系合法占有案涉屋，并使用至今属实，但并不因其合法的占有和使用，当然享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告实现案涉房屋所有权由第三人黄晓雷变更为原告所有，一般情况下需经相关部门登记。现案涉房屋仍登记在第三人黄晓雷名下，该房屋所有权转移的效力并未发生，故原告要求将案涉房屋确认归其所有的诉求不成立，本院不予支持。 二、关于原告对案涉房屋是否享有足以阻止执行的权 利问题。 原告与第三人黄晓雷之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。原告基于该买卖合同占有和使用案涉房屋合法，但如前所述，不动产因合法的买卖关系取得占有、使用权后，并不当然享有物权。如需取得物权，尚需办理变更登记手续。为公平保护买受人权益，法律赋予了买受人在具备一定条件下具有阻止执行的效力。《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述法律规定，原告请求对案涉房屋停止执行，需同时满足上述四个条件。原告提供的证据能证实本院查封之前原告与第三人签订了书面买卖合同，交付了全部房款，并占有该房屋，但不足以证明非因原告自身原因未办理过户登记，因此原告的权利不足以排除执行。理由：1.原告自述2008年签订房屋买卖合同不久，第三人即将房屋交付原告使用，原告未举证证明期间曾主张办理过户登记。虽原告于2010年8月因案涉房屋提起诉讼，但因原告撤诉告终；2.2013年7月28日黄晓雷向原告出具承诺书，载明退还原告购房款28万元。原告主张该28万元包含购房款14万元及合同约定的违约金14万元。该承诺表明，原告与第三人就案涉房屋买卖合同有解除之意；3.2014年原告将案涉房屋权属证书交与第三人，由第三人抵押贷款，导致案涉房屋被查封,并进入执行拍卖程序。综上，本院认为，原告与第三人签订买卖合同长达6年未过户，期间起诉又撤诉，还有解除合同之意，原本持有房产证又退还第三人，充分证实原告对办理过户存在懈怠和决心不够情形，最终导致第三人用该房屋抵押，至今不能过户。作为权利人的原告，不积极主动维护自身权益，存在过错，故原告阻止执行理由不充分，其请求不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告郎波的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告郎波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  刘仕蓉 人民陪审员  蒋家勇 人民陪审员  贾 雨 二〇一九年十二月十日 书 记 员  吴 忧