西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初20013号原告（反诉被告）:西安大方置业发展有限公司，统一社会信用代码：9161013571011546XJ,住所地：西安市莲湖区。法定代表人:王方胜，系该公司董事长。委托代理人:陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人:王坤，男，汉族，1988年5月1日出生，住陕西省泾阳县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告（反诉原告）:张勋，男，汉族，1975年11月12日出生，住西安市临潼区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：李林峰，陕西众邦律师事务所律师。原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司（以下简称大方置业公司）与被告（反诉原告）张勋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安大方置业发展有限公司的委托代理人陈文华、王坤，被告张勋的委托代理人李林峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大方置业公司诉称，2014年8月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于西安市XX大街XX号楼临街一、二层房屋使用，一、二层的建筑面积分别为65.25平方米及1096.27平方米，租赁期限为12年，自2015年1月20日起至2027年1月19日止，租金自2015年1月20日起计算，第一年租金为1077467元，第二年1143243元。房租按季度支付，第一期的租金在合同签订当日支付269367元，之后每个缴款期前一个月一次性支付下一期的租金，水电费、物业费由承租方据实交纳。合同约定如被告逾期缴纳租金，每逾期一日支付年租金总额千分之五的违约金，逾期超过30日的，被告在支付违约金的基础上，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对房屋进行了装修并使用至今，但被告未按约履行支付租金的义务，经常拖欠原告租金。2015年1月20日至2016年1月19日，被告应付租金1077467元，但被告实际支付租金689367元；2016年1月20日至2016年4月20日应付租金285810.75元亦未付清；2016年4月20日至2016年7月19日应付租金285810.75元亦未付清，被告合计拖欠租金959721.5元，同时被告还拖欠物业费1398.4元、电梯费2710.4元。经原告多次催要未果，原告于2016年7月19日解除该合同。现原告诉至法院，请求判令:1、被告支付房屋租金959721.5元及拖欠物业费、电梯费用16648.8元；2、被告按照每逾期一日支付欠租金额千分之五的标准承担自欠款日起算（其中388100元自2015年10月20日起算，285810.5元自2016年1月20日起算，285810.75元自2016年4月20日起算）至起诉日为止逾期付款违约金共计149615元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）张勋辩称，首先，被告认为双方签订的《房屋租赁合同》无效，涉案房屋整座楼的消防验收未通过，导致被告无法实现办理餐饮证件的目的。其次，被告实际交纳的租金是884156元，其未交纳租金的原因系原告未办理消防验收，一层的公用区域为65.25平方米不应当计算租金，该部分是通用的，且并未交付给被告，二层的房屋面积与实际情况不符，并非合同约定的1000多平方米。第三、双方实际终止合同的时间是2016年5月3日，并非原告所述的2016年7月19日，同时原告所述的物业费应另案处理。最后，本案约定的违约金过高，应按照同期银行贷款利率计算。被告（反诉原告）张勋反诉称，原、被告于2014年8月18日签订房屋租赁合同，被告张勋承租原告大方置业公司位于西安市XX大街XX号楼XX层65.25平方米及二层1096.27平方米的房屋用于经营新西兰之窗餐饮。合同约定原告大方置业公司的交房日期为2014年8月20日，实际因原告公司施工等原因，被告张勋的入场装修时间为2014年9月22日，因原来约定的新西兰之窗餐饮发生变化，被告张勋向原告公司提出将承租房屋用于火锅店经营，原告公司亦同意了被告的要求。被告张勋将房屋装修后，在办理川西火锅店营业手续时需要申请消防安全许可证，办理该证需要提供所在建筑消防设计审核意见书、消防验收意见书、竣工验收备案的法律文书，经被告张勋多次催要，原告公司一直未交付，导致火锅店不能合法经营，多次为了应付消防部门的检查关门停业。被告张勋询问了其他相同经营的商户才知道原告公司的房屋至今未通过消防验收。2016年5月3日，原告公司将被告承租的房屋换锁，扣押了被告的厨房设备和酒水等，故被告张勋提出反诉，请求判令：1、原告大方置业公司支付被告张勋装修补偿690000元及空调设备补偿款196000元、天然气设施补偿款90921.09元、报警安装工程补偿款68980元，共计1045901.09元；2、原告大方置业公司支付被告张勋厨房设施130000元、饮料等货物补偿款30000元、桌子板凳餐具等补偿款150000元，共计310000元。原告（反诉被告）大方置业公司针对被告（反诉原告）张勋的反诉辩称，首先，双方自愿签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，系有效合同。涉案房屋是取得建设工程规划许可证的城镇房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故该租赁合同合法有效。其次，被告张勋承租房屋时对房屋的现状包括是否取得主体消防验收合格是知情的。被告张勋为申报消防验收的义务人，其实际接收了该房屋并开业经营。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条明确规定租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。另根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定本案涉及的房屋显然不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋。最后，被告张勋应按照合同约定履行义务。被告张勋长期未按约定足额向原告支付租金，截止原告公司解除合同时，被告张勋尚拖欠租金959721.5元，被告的行为已经构成违约，应向原告公司补足合同约定的房屋租金及欠付的物业费用，并承担违约责任。被告张勋违约又自行停业，其装修及残值损失应由其自行承担责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故请求依法驳回被告张勋的反诉请求。经审理查明，2014年8月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告公司自愿将位于西安市XX大街XX号楼临街一、二层出租给被告张勋使用，房屋建筑面积分别为一层65.25平方米，二层1096.27平方米，张勋对原告公司所要出租房屋及周边配套的各项情况均做了充分的了解，并根据自身将要经营的业态需要，对相关各项事宜进行了充分的考察调研，在此基础上，同意以合同约定条件租赁该房屋，并承诺承租该房屋的用途为经营新西兰之窗餐饮，租赁期限为12年，自2015年1月20日起至2027年1月19日止，原告公司于2014年8月20日前将租赁房屋以现状交付被告张勋，被告张勋应积极办理接收手续，原告公司同意给被告张勋150日（自2014年8月20日至2015年1月19日）的免租优惠期；双方均同意自2015年1月20日起开始计算租金，租金按房屋建筑面积计算，合同期限内第一年一层租金为每平方米每月200元，二层为每平方米每月70元，第二年二层按照每平方米每月75元计算，第三年二层按照每平方米每月80元计算，第四年起一、二层房屋租金统一上浮，上浮标准为每两年在上一年的租金标准基础上递增6%，具体的房屋租金明细为第1年1077467元，第2年1143243元，房屋租金第一年按季度予以支付，第二年按半年度予以支付，第三年起按年度予以支付，合同签订当日，被告应向原告公司支付第一期房屋租金共计269367元，之后被告张勋应在每个缴款期前一个月一次性支付下一期的租金；房屋押金按照1个月的房屋租金支付，该笔费用在交纳第一次租金时一次性支付，租赁期满，被告对承租房屋及设施无损坏，且交清房屋租赁费用及水电等相关费用后，无债务、违约等情况发生，并依约交回房屋后5日内，原告公司无息退还房屋押金；关于违约责任双方约定被告张勋逾期缴纳租金或其他费用超过30日，原告公司有权单方解除合同，被告无条件三日内向原告公司交回房屋，承租房屋内的设备和装修等不可移动物品全部归原告公司所有，被告交纳的房租和房屋押金不予退还。被告张勋逾期支付租金的，每逾期一日向原告方支付年租金总额千分之五的违约金，逾期超过30日（含30日）的，在支付约定违约金的基础上，原告公司有权依据前款约定单方解除合同；被告张勋使用的水电费为第三方收费，因此被告若逾期支付的，原告有权通知物业管理部门停止供应，直到被告全额缴纳并承担相应违约金，造成的所有损失，被告自行承担......。合同签订后，被告张勋对涉案房屋进行了装饰装修，实际用于经营川西火锅店。另根据原告提交的收款收据显示被告张勋向原告支付了89789元、租金689367元。被告张勋辩称其合伙人谢某某于2014年8月19日曾向原告公司交纳了20万元租金，原告对此予以认可,但原告表示其向被告2014年8月20日出具的租金收据中已包含了该20万元。再查，原告向本院提交了其于2016年7月20日向被告张勋经营的川西兄弟火锅店张贴的《解除合同通知书》及照片，证明双方的租赁合同于2016年7月20日解除。另被告向法庭提交了装修合同决算表、《承包合同》、《天然气工程施工委托合同》、《燃气报警器安装工程合同》、厨房设施购销合同、货物清单证明其损失情况，原告对此亦不予认可。庭后，被告申请对案涉房屋进行经营投资建设的装修、空调、天然气、报警工程、厨房设施、留存货物、订餐系统、门头装修、餐饮设施等价值进行鉴定。西安市中级人民法院委托正衡资产评估有限责任公司对上述资产价值进行鉴定。该评估公司作出正衡评报字﹝2018﹞第221号资产评估报告，载明涉案资产在评估基准日2018年6月29日价值为88.71万元，其中房屋装修评估值为573000元，天然气工程评估值为66749元，燃气报警器评估价值为51045元。又查，2014年8月22日，被告张勋与西安国源物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》，双方约定了对被告张勋租赁的紫郡长安F座1号楼一、二层新西兰之窗餐饮，建筑面积共计1161.52平方米的房屋进行物业管理并收取相关费用等事宜。另查，被告承租的涉案房屋至今未取得消防验收备案手续，被告据此为由主张合同无效。上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、评估报告、解除合同通知书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，被告现以涉案房屋未取得消防验收备案手续为由主张合同无效，但未取得消防备案手续并不影响合同效力，涉案房屋租赁合同依法应属合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务，被告反诉请求确认合同无效的请求依法应予驳回。对于原告大方置业公司要求被告张勋支付房屋租金的请求一节，双方均认可租金应自2015年1月20日起算，另原告提交了解除合同通知书及照片，证明其已于2016年7月20日向被告经营的川西兄弟火锅店张贴了解除合同通知书，本院依法予以确认，双方合同应自解除合同通知书送达之日起解除。至于被告辩称原告已于2016年5月3日将房屋锁门，但并未对此提交证据佐证，本院依法不予采信。综上，房屋租金应自2015年1月20日起计算至2016年7月20日，根据双方在合同中约定的租金标准，被告张勋应向原告支付的租金为1649088.5元，扣除被告张勋已向原告支付的房屋租金及押金779156元后，被告张勋还应向原告支付欠付租金869932.5元。被告张勋表示除了原告提交的收款收据中载明的779156元外，其合伙人谢某某还向原告公司支付了200000元。原告表示谢某某于2014年8月19日向原告财务任月莉转账支付了200000元，但该200000元已包含在原告2014年8月20日向被告张勋出具的收款收据269367元中。双方对此存在争议，被告张勋应就其向原告支付的全部款项向法庭提交相关证据予以证明，但被告未提交相关证据对此予以证明，且谢某某支付该200000元的时间在原告向被告出具收款收据之前，故对于被告的辩称，本院依法不予采信。对于原告要求被告支付逾期付款违约金一节，被告辩称合同约定的违约金计算标准过高，请求降低，原告亦未向本院提交被告的逾期付款行为给其造成实际损失的证据，故本院将原告主张的逾期付款违约金酌情降低为按照欠付租金的24%计算，结合合同约定的租金支付期限，2016年1月19日之前的欠付租金298311元，应自2015年10月20日起计算至实际给付之日止；2016年1月20日至2016年7月20日期间的欠付租金571621.5元应自2016年1月20日起计算至实际给付之日止。对于原告大方置业公司要求被告张勋支付物业费、电梯费的请求，被告张勋提交了其与西安国源物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》，双方对该房屋的物业管理、收取物业相关费用等事宜进行了约定，应属物业服务合同关系，本案依法不予处理。对于被告张勋反诉要求支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款的请求，经鉴定装修评估值为573000元，天然气工程评估值为66749元，燃气报警器评估价值为51045元，上述共计690794元。房屋租赁合同中虽约定了被告张勋逾期缴纳租金或其他费用超过30日，原告公司有权单方解除合同...承租房屋内的设备和装修等不可移动物品全部归原告公司所有。但根据公平原则，被告对涉案房屋所作添附部分理应获得一定补偿。综上，结合合同约定及合同的实际履行情况，本院酌定由原告按照50%的标准向被告张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款共计345397元。对于被告张勋要求原告支付空调补偿款、厨房设施、桌子板凳餐具补偿款的请求，因空调已拆除存放，厨房设施、桌子板凳餐具属于可移动的设施，且原告表示对于可移动的机器设备设施可由被告张勋自行搬走，故对于被告张勋要求原告支付该部分补偿款的请求，本院依法不予支持。对于被告张勋要求原告支付饮料等货物补偿款的请求，因被告仅提供了单方制作的货物清单，并未提交购买饮料等货物的发票，且原告大方置业公司对该货物清单不予认可，故本院对此不予支持。综上，                                                                                                                                                                                                                              兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张勋应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司支付欠付租金869932.5元及利息（1、2016年1月19日之前的欠付租金298311元，应自2015年10月20日起计算至实际给付之日止；2、2016年1月20日至2016年7月20日期间的欠付租金571621.5元应自2016年1月20日起计算至实际给付之日止）。二、原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张勋支付装修补偿款、天然气设施补偿款、报警安装工程补偿款345397元。三、驳回原告（反诉被告）西安大方置业发展有限公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张勋的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14934元，由原告（反诉被告）承担5000元，被告（反诉原告）承担9934元。反诉案件受理费8502元，由原告（反诉被告）承担3000元，被告（反诉原告）承担5502元。鉴定费13000元，由原告（反诉被告）承担6000元，被告（反诉原告）承担7000元。双方应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费及鉴定费直接给付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长     李  晓  婷人民陪审员     张      丹人民陪审员     毛  建  斌 二〇一九年 十一月二十九 书 记 员     张  雨  濛 打印：扈艳红         校对：王博闻    2019年  月  日送达1