云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9034号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日出生，汉族，身份证登记住址云南省曲靖市沾益县，系上诉人公司工作人员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吕安芳，女，1977年3月8日出生，汉族，住昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：**珠，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：张恩，男，1990年7月2日出生，汉族，住昆明市。委托诉讼代理人：**珠，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：梁宁春，男，1973年8月31日出生，汉族，住昆明市。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人吕安芳、原审被告张恩、原审第三人梁宁春居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初9646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：一、请求撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初9646号民事判决第一项，改判由被上诉人向上诉人支付31800元及违约金；二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院已经查明认定被上诉人在合同履行期内“一房二卖”，构成违约，且已认定上诉人促成合同成立，根据法律规定及合同规定，上诉人有权收取约定居间报酬31800元，被上诉人作为违约方应向上诉人支付佣金损失31800元。居间人只要促成合同成立，即可以收取约定的居间报酬（佣金）。至于居间人所促成的合同法律效力如何，亦或是否实际履行，或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利。上诉人已于2019年3月22日促成被上诉人与原审第三人之间涉案房屋买卖合同的成立，且原审法院对此亦予以认可。依据涉案合同约定，上诉人促成涉案合同成立即可以收取约定的居间报酬31800元。若涉案合同正常履行则由买方向上诉人支付佣金31800元；若涉案合同出现违约方则由违约方承担向上诉人支付佣金的义务。本案中，原审法院已经查明认定因被上诉人在合同履行期内将房屋卖给案外人，最终导致涉案合同未能顺利履行，根据法律规定及合同约定，被上诉人作为违约方，应向上诉人承担违约责任即支付佣金损失31800元及逾期支付产生的违约金。因此，不论是基于法律的规定，还是合同的约定，上诉人促成被上诉人与原审第三人之间合同成立的，有权收取约定的居间报酬即31800元，被上诉人作为违约方，应向上诉人承担违约责任即支付佣金损失31800元及违约金；二、原审法院主观扩张上诉人居间义务，扣减上诉人居间报酬，有违事实及法律依据，适用法律错误，已经严重损害了上诉人的合法利益。本案中，上诉人已于2019年、3月22日促成被上诉人与原审第三人之间买卖合同的成立，上诉人有权收取约定的居间报酬31800元，且涉案合同是因被上诉人违约未能继续履行，依法依约被上诉人应向上诉人支付佣金损失31800元，原审法院主观扩张上诉人居间义务，“扣减”上诉人居间报酬，既与法律规定柑违背，也与事切实“不符。涉案房屋买卖合同在成立并生效之日起上诉人收取全额居间报酬的条件即已成就，然而，涉案房屋买卖合同因被上诉人违约导致无法继续履行，即便上诉人想要提供后续免费协助服务，也已履行不能。原审法院以上诉人违约导致的不利后果作为“扣减”上诉人居间报酬的原因，显示公平，适用法律严重错误。涉案合同第十五条约定：“逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金”，涉案合同关于违约金的约定旨在约束支付方诚实守信，遵守支付时间；但涉案合同因被上诉人违约导致上诉人不能依约收到居间报酬，被上诉人作为违约方应向上诉人支付因其违约逾期支付产生的违约金。综上，上诉人已经促成合同成立，有权收取约定居间报酬31800元，涉案合同是因被上诉人违约导致未能继续履行，依法依约被上诉人应向上诉人承担违约责任即支付佣金损失31800元及违约金。原审法院主观扩张上诉人居间义务，“扣减”上诉人居间报酬，显示公平，且适用法律严重错误，已经严重损害了上诉人的合法权益上诉人恳请贵院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，被上诉人吕安芳辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人虽然牵线搭桥形成了居间合同，但是上诉人没有完成他自己应尽的义务促成被上诉人和第三人之间签订正式的房屋买卖合同，并没有促成交易的实际完成。所以上诉人的工作并没有完成，没有尽到其应尽的义务，不应当收取中介费。按照居间合同的约定，上诉人就算促成合同的履行居间费也不应当由被上诉人来承担。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，原审被告张恩述称：同意被上诉人的答辩意见。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，原审第三人梁宁春述称：对方还没有达到约定时间居间方就把房屋卖了，我已经履行了自己的义务缴纳了款项，尊园公司自己都不知道房子被卖了，到了最后一天才跟我说房子被吕安芳被卖了。居间费由谁收取由法庭认定为准，希望退还我的定金，我是实际的受损人。一审法院认定事实：2019年2月27日原告、被告吕安芳的代理人即被告张恩、第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告吕安芳、第三人通过原告出售及购买昆明市江东华龙人家30幢3单元1201号房屋；房屋成交价为1590000元；被告吕安芳、第三人约定于2019年4月1日前办理房屋（预约）权属转移登记等相关手续；第三人于公证处签订二手房买卖合同时（含网签）支付被告吕安芳首付款450000元，剩余房款贷款支付，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，第三人应在产权转移登记至其名下后三个月内补足；被告吕安芳须在2019年4月1日前保证房屋无抵押、无查封，可以正常交易，被告吕安芳拿到产权证三个工作日内办理过户；被告吕安芳、第三人委托原告提供的居间服务为向双方报告订立房屋买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬（佣金）；基于原告签署本合同前已提供服务，第三人同意于2019年4月1日前支付原告佣金31800元；由于被告吕安芳、第三人违约，导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准支付原告佣金损失；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。被告吕安芳陈述其于2019年3月22日将上述房屋卖给案外人。一审法院认为：本案系居间合同引起的诉讼纠纷。2019年2月27日的居间合同系当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。合同约定被告吕安芳、第三人约定于2019年4月1日前办理房屋（预约）权属转移登记等相关手续；第三人同意于2019年4月1日前支付原告佣金31800元；由于被告吕安芳、第三人违约，导致合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准支付原告佣金损失。2019年3月22日被告吕安芳将房屋卖给案外人的行为导致房屋买卖合同不能履行，故被告吕安芳应支付原告报酬。结合原告的劳务即促成被告吕安芳、第三人签订合同，本院酌情被告吕安芳支付原告报酬2000元。合同未约定由于被告吕安芳、第三人违约，导致合同未能顺利履行的，由违约方支付原告佣金损失的具体时间，故本院对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、由被告吕安芳于本判决生效后十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司报酬2000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费600元，减半收取计300元，由被告吕安芳负担。本案二审期间，上诉人向本院提交昆明市五华区人民法院2019年9月16日作出的（2019）云0102民初12406号民事判决一份，欲证明合同未能履行系因被上诉人违约所致。对于该份证据，本院对其真行性予以认可，但因该案目前正处于上诉过程中并非生效法律文书，上诉人欲通过该证据证明的观点本院将在本院认为部分一并阐述，此处不再赘述。同时，被上诉人对一审判决认定“合同约定被告吕安芳、第三人约定于2019年4月1日前办理房屋（预约）权属转移登记等相关手续”该部分事实提出异议，认为根据合同第十四条的特别约定，办理过户的时间应当是吕安芳拿到产权证三个工作日内办理，对于该事实，因系合同条款明确约定，且上诉人也认可应当按照该时间确定过户时间，故本院对该部分事实予以确认。本院二审查明的其余案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，2019年2月27日上诉人、被上诉人吕安芳的代理人张恩、原审第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立并生效，因被上诉人的房屋系贷款购买，双方约定的履行方式为吕安芳通过还贷赎证后拿到产权证三个工作日内办理产权变更过户，虽然本案中上诉人与被上诉人对被上诉人拿到产权证的时间存在争议，但双方均未提交证据证明准确的时间。本院结合双方的陈述，可以确定拿到产权证的时间是在3月18日至3月19日之间，根据本案中张恩提交的证据来看，其作为被上诉人房屋交易的代理人在3月20日至3月21日已通过微信反复在与上诉人员工张韩侣沟通房屋买卖事宜，要求尽快确定房屋交易相关事宜并在积极促成本次交易，但上诉人作为居间方，其员工张韩侣并未在此过程中积极履行居间义务并给出明确回复，仅是表明购买方可能支付资金存在问题，虽然被上诉人在3月22日又将该房屋卖给了案外人，导致该《房屋买卖暨居间合同》已经实际无法履行，但综合上诉人、被上诉人在最终确定过户阶段的协商情况，以及上诉人的居间活动包括安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务等内容，居间报酬的收取也是建立在完善上述义务的基础之上等因素，故一审法院在综合考虑本案实际情况并根据公平原则确定被上诉人向上诉人支付居间报酬人民币2000元及不予支持违约金并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币600元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 彬审判员 吴 娴审判员 保 红二〇一九年十二月十八日书记员 董欣星