重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4986号原告：重庆乾盛房地产开发有限公司破产管理人，统一社会信用代码：315000007748651981，住所地重庆市涪陵区兴华中路69号黎明大厦2楼。诉讼代表人：谢晖，破产管理人重庆峡阳律师事务所负责人。委托诉讼代理人：李林峰，破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：杨小江，破产管理人工作人员。被告：雷施福，男，1972年1月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：袁绪光，重庆创辉律师事务所律师。原告重庆乾盛房地产开发有限公司(以下简称“乾盛公司”)破产管理人与被告雷施福请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾盛公司破产管理人工作人员李林峰、被告雷施福及其委托诉讼代理人袁绪光均到庭参加了诉讼。本案于2019年10月25日中止审理，于2019年12月19日恢复审理。现已审理终结。原告乾盛公司破产管理人向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认重庆乾盛房地产开发有限公司(以下简称“乾盛公司”)与被告雷施福于2015年4月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》（现房产证号为：210房地证2015字第05×××号，房屋地址：×路×号附×号，建筑面积23.89平方米，套内面积22.68平方米，房款人民币74058.82元）无效，并判决被告雷施福返还该房产给原告，如不能返还则折价赔偿；2.本案诉讼费用及其他合理费用由被告承担。事实与理由：被告雷施福为乾盛公司的股东，同时任乾盛公司监事。2015年4月22日，被告雷施福与乾盛公司签订《商品房买卖合同》，购买乾盛公司开发的位于×路×号附×号的房产并过户至自身名下，现产权证号为：210房地证2015字第05×××号。2016年4月19日，重庆市大足区人民法院根据债权人邹安毛的申请，作出(2016)渝0111民破1-1号决定书，指定重庆峡阳律师事务所担任乾盛公司破产管理人。经破产审计发现，涉案房产价款74058.82元，收款方式为现金，公司未提供该交易的房屋买卖合同，且现金账面金额与实际不符。涉案房产所涉金额较大，以现金的方式支付并不符合交易习惯，且公司虽出具了收款凭证，但账面金额与实际不符，且雷施福与公司签订合同发生在法院裁定受理破产清算申请前的一年之内，此时公司处于经营困难之际。基于雷施福作为乾盛公司股东及监事的特殊身份、签订合同的特殊时间、以现金方式交易而公司账面金额与实际不符的事实，因此雷施福实际是以签订商品房买卖合同的方式转移公司资产，以此来逃避债务。根据《破产法》第三十三条，被告雷施福与乾盛公司签订的该份买卖合同应为无效，雷施福应将该处房产返还给原告。原告遂起诉来院。被告雷施福辩称：一、1、本案房产牵涉到九州花园及兴业广场两处项目，九州花园紫苑项目是2005年到2007年基本修建完成；兴业广场2005年到2009年基本修建完成，剩了一栋，就交给了法定代表人龙建立开发；2、雷施福在2009年退股，破产是2016年，相隔7年，7年之前谁知道乾盛公司公司要破产；3、从资金上讲，2008年乾盛公司请了北京中瑞会计师事务所对公司进行了审计，公司利润是5719200元，2009年请重庆永生会计师事务所审计，公司利润是6797800元，也就是当时公司是盈利的；4、从项目上讲，当时乾盛公司开发的项目有5个，每个项目的投资额度和投资人不一样，投资比例也不一样，项目有股东没有参加投资，也有非股东参加投资；5、项目股东和公司股东不一致，不能因为被告既是项目股东又是公司股东就以公司股东的身份来判断其分得房屋的合法性。被告分得涉案房产是以项目股东身份分得，而不是以公司股东；6、房子修好，好卖的房子出售，不好卖的房产就作为投资人的收益，分房时没有动用公司的钱，退股是合情合理合法的，还取得了房产证；7、公司财务账独立核算；项目也是独立核算，公司没有投钱在项目上，盈亏与公司无关，公司只有管理权，没有使用权和所有权，公司收取管理费。综上，项目股东对项目进行清算，是项目股东的合法权益，被告作为项目股东，取得该处房产是行使项目股东的投资分配的合法取得，而不是行使公司股东身份、分配公司财产逃避债务的违法行为，完全不存在转移公司资产，没有损害公司利益，谈不上逃避债务。二、1、被告雷施福于2009年分得房产，由于缺乏资金一直未过户，在2015年才办理过户手续；2、虽然2015年签订买房协议，实际没有付款，但该买房协议仅仅是履行2009年股东们之前达成的退股协议，不具备实质的买卖关系，不能依据是否购买是否支付对价款来作为合同无效的依据。被告雷施福从2009年项目清算后就离开了乾盛公司，并将所有股权向龙建立转让，由于龙建立本人征信问题未能办理工商过户手续，被告雷施福已离开公司10年，对公司的经营状况和债权债务情形及破产案件的情况一直不知情，且从2009年至2015年公司没有实际经营。综上，请求法院确认本案商品房买卖合同有效。原告为证明其提出的主张，向本院提交如下证据：1.本院(2015)足法民破（预）字第00003-1号民事裁定书一份。拟证明乾盛公司进入破产程序；2.本院(2016)渝0111民破1-1号决定书一份。拟证明法院指定重庆峡阳律师事务所为乾盛公司的破产管理人，原告具有主体资格；3.重庆市商品房买卖合同一份。拟证明被告与乾盛公司于2015年5月19日签订的买卖合同；4.产权登记查询单一份。拟证明该房屋已经办理产权证，过户登记在被告名下；5.乾盛公司资产负债清查审计报告一份。拟证明被告与乾盛公司签订买卖合同后未向乾盛公司支付购房款；6.乾盛公司债权表一份。拟证明2014年、2015年乾盛公司已经无力支付债权。被告雷施福对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、4、5的三性均无异议；对证据6载明的债权被告并不知情，对债权税款认为是房产过户产生的，而当时房产过户时被告是缴清了的。被告雷施福为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：1、2019年9月14日股东会决议一份，拟证明再次确认2009年项目股东对项目进行清算的事实；2、2011年12月18日股东会决议一份及九州花园紫苑股东清算，拟证明公司项目股东区别于公司股东的事实以及进行项目清算和股权转让的事实；3、2009年3月15日兴业广场项目《联合开发退股协议》一份，拟证明被告于2009年被告分得涉案房产；4、兴业广场和紫苑项目的分房平面图6页；5、房屋租赁合同一份（2013年9月16日），拟证明被告在2009年之后已取得房屋实际使用权；6、2008年、2009年的会计师事务所的审计报2份，拟证明公司当年的财务情况，没有外债，有盈利；7、九州花园工作情况报告一份和支出情况一览表一份，拟证明九州花园股东从6个人变为4个人，证明各个项目是相互独立的，被告参与的项目是紫苑和福苑；8、九州花园紫苑和兴业广场的土地增值税清算鉴证报告2份，拟证明项目独立核算、独立交税。原告对被告雷施福提供的证据质证如下：对证据1-5三性均不认可，证据有原件的与实际诉争的无关，被告属于乾盛公司的股东，已工商登记在册，其所有的内部行为对外都不发生约束力，对外不产生效力。对证据6，无法核实其真实性，与本案无关，其报告产生的是2008年和2009年乾盛公司的情况，而原告诉求的是乾盛公司进入破产程序前后发生的，对证据7三性均不予认可，证据8不认可其关联性，作为土地增值税方面的，每个项目肯定是单独独立出来，不能达到被告的证明目的。对原、被告提交的上述证据材料，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的三性均无异议，上述证据能证明与本案有关的事实，符合有效证据的要件，本院均予以认定。原告提供证据6予以证明乾盛公司在2014年、2015年已经资不抵债，从证据6的内容来看，乾盛公司在2014年、2015年因其负有债务就在法院存在诉讼案件，且在本院受理乾盛公司破产清算一案后，根据债权人在破产管理人处对债权的申报情况，能够达到原告的证明目的。故，本院对该项证据亦予以认定。对于被告提供的第2组证据中的“九州花园紫苑股东清算”是一个记录，无任何人签字确认以及第5组、第7组证据，本院对其真实性合法性关联性不予采信；其余被告提供的证据是否与本案有关联以及是否应当采信，将在本院认为中予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雷施福系乾盛公司股东。2015年4月22日，乾盛公司与被告雷施福签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告雷施福购买乾盛公司销售的位于重庆市大足区双路街道×路×号附×号房产，建筑面积23.89平方米，其中套内建筑面积套内面积22.68平方米；总成交金额为74059元。双方约定签订本合同时付清房款。2015年4月29日，乾盛公司向被告雷施福开具《销售不动产统一发票》，该发票显示：付款方名称：雷施福；收款方名称：乾盛公司；不动产项目名称：兴业广场；销售的不动产楼牌号：×路×号附×号；面积：22.68㎡；单价：3265.38元∕㎡；金额74058.82元；款项性质：购房款。2015年5月5日，重庆市大足区地方税务局出具《税收完税证明》后，重庆市大足区国土资源和房屋管理局将该房屋的产权证办理至被告雷施福名下，房产证号：210房地证2015字第05×××号。2015年11月27日，邹安毛以乾盛公司严重资不抵债为由，向本院申请对乾盛公司进行破产清算，本院于2015年12月8日裁定受理邹安毛对乾盛公司破产清算的申请，2016年5月19日，本院作出决定书，指定重庆峡阳律师事务所担任乾盛公司破产管理人。在破产案件审理中，乾盛公司破产管理人委托立信会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所对乾盛公司资产负债进行清查审计，立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所于2019年5月12日作出《审计报告》，该报告第十六页显示：本案争议的房产原权利人为乾盛公司，目前已过户到公司股东雷施福名下，通过公司账面记录对股东交纳房款情况进行了逐笔清查发现，雷施福购房为现金交易。庭审中，被告雷施福陈述，该房屋的取得属于对项目的清算，未直接向乾盛公司支付购房款。现原告认为被告雷施福与乾盛公司是以签订商品房买卖合同的方式转移公司资产，以此来逃避债务，故双方签订的合同应属无效，因此，原告起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。本院认为，本案争议焦点：被告雷施福与乾盛公司就本案所涉房产签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效。对此，本院评析如下：表面来看，乾盛公司与雷施福签订《商品房买卖合同》并将房屋所有权转移至被告雷施福名下，符合房屋买卖的形式要件，但实际上，被告雷施福并未按照合同约定在签订合同时向乾盛公司支付房款。庭审中，被告雷施福提出，该房屋的取得系兴业广场项目股东进行清算后对资产的分配，为此，其向本院举示了前述1-8组证据。对此，本院认为，首先，被告举示的1-5组证据和第7组证据，真实性难以确认，第2组证据中，2011年12月18日的决议上仅有乾盛公司法定代表人龙建立一人签名，不能证明是全体参会股东的决议；其次，假使该股东会决议、退股协议真实，股东们对兴业广场项目进行了清算，因兴业广场项目是以乾盛公司名义而进行开发的项目，其资产也应属于乾盛公司所有，在乾盛公司的经营过程中，股东们没有权利单独对公司某一个项目的财产进行处置。再者，被告虽提出兴业广场项目并非乾盛公司出资开发、而是乾盛公司部分股东与其他非股东另行投资开发，但其举示的证据，却不足以证明其主张的事实。被告雷施福向本院提交的2019年9月14日的股东会决议内容假使真实，也只是公司内部股东自身对雷施福取得房产的认可，且现因乾盛公司已进入破产清算阶段，公司股东无权对公司资产作出任何处置决定，故本院对2019年9月14日的股东会决议不予采纳。庭审中，被告雷施福陈述，在2009年项目清算后，就将其持有的乾盛公司的股权转让给龙建立，但未向本院提交相应证据予以佐证，截至本案庭审辩论终结前，被告雷施福仍然是乾盛公司的股东。从2014年开始，乾盛公司就因多起欠款纠纷被债权人起诉到法院，乾盛公司也未对债务进行清偿。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十三条：“涉及债务人财产的下列行为无效：(一)为逃避债务而隐匿、转移财产的”之规定，乾盛公司在已经资不抵债的情况下，以与被告雷施福签订《商品房买卖合同》的方式将乾盛公司的房产转移登记至雷施福名下，且被告雷施福未支付对价，存在损害债权人利益的行为。故，本院认定乾盛公司与被告雷施福签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，对被告雷施福认为该商品房买卖合同有效的辩解意见，本院不予采纳。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，因此被告应当将涉案房屋返还给乾盛公司。若无法返还，则应当折价予以补偿。故，对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第六项、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：重庆乾盛房地产开发有限公司与被告雷施福于2015年4月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》(涉案房屋地址：重庆市大足区双路街道×路×号附×号，产权证号：210房地证2015字第05×××号)无效；被告雷施福于本判决生效之日起三十日内将重庆市大足区双路街道×路×号附×号涉案房屋(位于重庆市大足区双路街道×路×号附×号，产权证号：210房地证2015字第05×××号)返还给重庆乾盛房地产开发有限公司，若不能返还，被告雷施福应当按照房屋价值折价补偿给重庆乾盛房地产开发有限公司。本案案件受理费826元(已减半收取)，诉讼保全费761元，合计1587元由被告雷施福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李玉辉二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 宇