贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10456号原告：阮显琴，女，1989年8月6日生，汉族，贵州省兴义市人，无业，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：潘龙为，贵州驰炫律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：黔西南州信丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处双凤村响水组。统一社会信用代码：91522300573301003P。法定代表人:刘远许，该公司总经理。原告阮显琴诉被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告阮显琴及其代理人潘龙为到庭参与诉讼，被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已缺席审理终结。原告阮显琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年8月23日至2019年8月23日期间的逾期交房违约金11030元及逾期办证违约金36767元，此后的逾期交房及逾期办证违约金从2019年8月24日起支付至交房及办证时止；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月27日，被告以335772元的价格将其建筑面积为118.47平方米的“xx”xx幢xx号商品房出售给原告。双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100772元，剩余房款235000元以银行按揭方式支付；出卖人应当于2014年8月30日前将商品房交付买受人，商品房交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金；出卖人承诺于2014年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，从约定日期起180日后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订前，原告已支付了被告首期房款100772元。合同签订后，剩余房款235000元原告已以银行按揭方式支付了被告，原告依法履行了合同约定义务。但被告出售给原告的房屋至今未取得建设工程竣工验收备案，导致涉案楼盘不能办理初始登记，原告所购房屋不能办理不动产所有权证，被告已构成违约，应承担2016年8月23日至2019年8月23日期间的逾期交房违约金及逾期办证违约金，其中逾期交房违约金11030元（335772元×1095天×0.0001×30%），逾期办证违约金36767元（335772元×1095天×0.0001）。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的位于贵州省兴义市，该合同载明房屋建筑面积为118.47平方米，总价款为335772元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.已取得建筑工程竣工合格证明文件，……。”，第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之1的违约金……”，第二十二条约定：“二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府等有关部门或不可抗拒因素导致未能按时或如期办理初始登记的，出卖人不承担任何责任；三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，……。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）……。（四）买受人同意委托黔西南州信丰房地产开发有限责任公司向房屋登记机关黔西南州信丰房地产开发有限责任公司申请办理房屋权属转移登记。（五）1、因政府等有关部门或不可抗拒因素导致未能按时或如期办理初始登记的，出卖人不承担任何责任。”合同签订后，原告向被告交付全部购房款，并于2015年入住该房，嗣后，原告于2016年12月8日就该房屋缴纳了契税。现原告以被告对其购买房屋至今未取得建设工程竣工备案证明文件及未取得初始登记，导致不能交付符合合同约定的房屋及为其办理房屋所有权证为由，诉请被告支付其2016年8月23日至2019年8月23日期间的逾期交房违约金11030元及逾期办证违约金36767元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定将购房款全部支付被告，被告应按合同约定将符合约定条件的房屋交付原告，并负责申请该商品房所有权初始登记，为原告办理房屋所有权转移登记证书。合同虽约定被告交付房屋及取得该商品房所有权初始登记、向原告交付有关文书的时间均为2014年8月30日前，但原告系2015年3月27日方与被告签订购房合同，签订合同时间后于合同约定的办理所有权初始登记时间，视为对交房时间及初始登记的时间未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自订立合同之日起90日，被告应为原告办理商品房转移登记，故本院认定本案案涉商品房交房时间及所有权转移登记时间均为2015年6月27日。但被告至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、亦未申请商品房所有权初始登记，被告已构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金问题，双方约定逾期交房超过30日，原告不退房的，合同继续履行，被告向原告从约定的交房期限届满次日起按日支付已付房款万分之一的违约金，此系双方约定，该约定未违反法律规定，合法有效，故原告主张被告支付其2016年8月23日起至2019年8月23日止的逾期交房违约金11030元（335772元×1095天×0.0001×30%），本院予以支持。关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，被告应于2015年6月27日前办理房屋权属转移登记，根据合同约定，在该日期起180日后仍未向原告交付办理商品房转移登记及有关文书，原告不退房的，由被告支付原告房屋价款日万分之一违约金，至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。现原告主张按房款总价的日万分之一计算违约金，符合双方约定，亦未违反法律规定，故原告主张的2016年8月23日起至2019年8月23日止的违约金36767元（335772元×1095天×0.0001）具有事实及法律依据，本院予以支持。至于原告主张被告支付至被告实际交付符合合同约定的房屋及房屋转移登记相关证书之日止的逾期交房及办证违约金问题，因被告何时能取得初始登记，何时具备办证条件均不能确定，此不由被告办理及掌控，亦非本院职能，故本院不宜一并审理。原告该主张本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃到庭抗辩及举证、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告阮显琴自2016年8月23日起至2019年8月23日止的逾期交房违约金11030元；二、被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告阮显琴自2016年8月23日起至2019年8月23日止的逾期办理房屋权属证书违约金36767元；三、驳回原告阮显琴其余诉讼请求。案件受理费994元，减半收取497元，由被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨华二〇一九年十二月九日书记员  **