西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终13332号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠利平，女，1973年8月20日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王成强，陕西致易衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安城开物业管理有限责任公司，住所地西安市高新区丈八街办太白南路22号西安建工大楼17层。法定代表人：杨挺，董事长。委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾金鑫，陕西永嘉信律师事务所实习律师。上诉人惠利平因与被上诉人西安城开物业管理有限责任公司（以下简称城开物业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。惠利平上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回城开物业公司的起诉，并支持惠利平的反诉请求或发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由城开物业公司承担。事实与理由：1.本案涉案房屋的产权所有人为西安市城市建设开发总公司，城开物业公司和本案没有直接利害关系，故其作为本案原告不适格。本案有权起诉应该是房屋产权所有人西安建工资产管理运营集团有限公司，且已在2018年12月25日通过《公告》的方式要求收回房屋，即使城开物业公司作为西安市城市建设开发总公司的委托人，但其起诉也不应以自己名义。因此，城开物业公司并不具备起诉讼主体资格，应驳回其对惠利平的起诉。2.惠利平租赁涉案房屋后和女儿共同经营利斌小吃城，因房屋漏水给利斌小吃城造成了实际损失，惠利平要求赔偿损失的反诉请求合理、合法，应予支持。3.本案租赁合同到期后，惠利平及时向城开物业公司提出续租要求，城开物业公司负责人也口头同意后，惠利平对涉案房屋重新进行了装修，后因城开物业公司内部人员调整，双方未能正式续签书面合同，城开物业公司要收回房屋也必须对惠利平的装修损失进行赔偿。双方未能续签合同主要责任在城开物业公司，一审判决惠利平承担双倍房屋租金及不退还租赁押金既不公平，也不合理。城开物业公司辩称，1.城开物业公司依据西安市城市建设开发集团有限公司的授权取得了涉案房屋的占有、使用、运营收益等权利（包括但不限于出租、联营、开发等），且2105年与惠利平签订《房屋租赁合同》的主体同样是城开物业。惠利平在一审中的反诉请求也是向城开物业公司提出，从而可以看出惠利平认可了城开物业公司作为原告的诉讼地位因此，惠利平主张城开物业不具备起诉资格没有事实依据。2.惠利平主张的反诉请求没有事实依据。根据双方签订的《房租租赁合同》约定，正常维修时造成的营业损失由惠利平自行承担，其要求城开物业赔偿其损失违反了合同约定，况且惠利平并没有证据证明其遭受了损失。涉案房屋的承租方是惠利平，并不是利斌小吃城亦不是其女儿，即便因漏水造成了损失，造成损失的责任主体也不是城开物业公司。3.惠利平违反合同约定逾期腾房，城开物业要求其承担逾期腾房违约金、扣除其租赁保证金符合合同约定。城开物业公司向一审法院起诉请求:1、判令惠利平按照房屋租赁合同约定的标准立即向城开物业公司腾交位于西安市新城区北边的房屋。2、判令惠利平支付自2018年5月1日起至实际向城开物业公司腾交房屋之日的房屋占有使用费（按照日租金465.75元计算，暂计算至2019年1月21日为123890.14元），实际主张至腾交房屋之日止。3、判令惠利平支付自2018年5月1日起至实际向城开物业公司腾交房屋之日逾期腾房滞纳金（按照日租金双倍计算，暂计算至2019年1月21日为247780.82元），实际主张至腾交房屋之日。4、诉讼费用由惠利平承担。惠利平反诉要求:城开物业公司返还惠利平租赁保证金50000元，并赔偿惠利平经营损失312000元。一审法院认定事实：2015年5月1日，城开物业公司（甲方出租方）与惠利平(乙方承租方)签订对甲方案板街停车房屋下一层原自行车存放房屋租赁事宜的房屋租赁合同，约定房屋位于西安市新城区北边，乙方向甲方于合同签订时交纳五万元履约保证金，合同期满，乙方无违约保证金退还乙方，乙方如违约，保证金不予退还。使用期限为2015年5月1日至2018年4月30日止共三年。在合同第四条租赁费及付款方式中双方约定，第一年度（2015.5.1－2016.4.30）租赁费人民币壹拾伍万元整，第二年度（2016.5.1－2017.4.30）租赁费人民币壹拾陆万元整，第三年度（2017.5.1－2018.4.30）租赁费人民币壹拾柒万元整。合同第十条违约责任及罚金中双方约定，乙方不按时缴纳租赁费，每超过一日，按所欠租赁费的3%向甲方支付滞纳金。拖欠一个月，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方必须在七日内搬出房屋并缴纳租赁费并承担违约责任，即三个月的租赁费。逾期搬出或期满逾期腾出房屋，乙方须按本年度或最后一年日平均租赁费的双倍向甲方支付违约金。合同还约定了装修、其他违约责任及罚金等条款。合同签订后，惠利平向城开物业公司缴纳了五万元履约保证金，惠利平在涉案房屋内经营至今，并向城开物业公司交纳了2018年4月30日之前的房屋租金。因合同到期后惠利平并未搬出，城开物业公司于2018年12月25日在惠利平承租的房屋处张贴的公告要求其搬离未果，遂诉本院，要求惠利平腾交房屋并交纳租金。经查，涉案房屋产权人系西安市城市建设开发总公司，城开物业公司系受该公司委托经营管理涉案房屋。因租赁合同到期后，惠利平迟迟未腾交房屋，城开物业公司遂诉至法院。惠利平在承租涉案房屋后，由其女儿开办利斌小吃城（现已注销）。惠利平称在租赁房屋期间，房屋于2016年11月2日至2017年1月15日漏水，于2017年1月16日至2017年4月15日期间停水，因其所租赁房屋用于再次出租，漏水及停水期间无法出租造成自己租金损失。惠利平提供自己出具的申报情况说明复印件一份，其上表述有漏水情况，并有“情况属实郑良树”的签字。城开物业公司对此表示否认。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。城开物业公司与惠利平签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，内容及形式均不违反有关规定，是有效合同，应受法律保护。现租赁合同期满，惠利平继续占用涉案房屋没有依据，应向城开物业公司腾交房屋，并交纳占用房屋期间的房屋使用费，标准按租赁合同约定的租赁费计。故城开物业公司要求惠利平腾交房屋并支付合同到期之日2018年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按日租金465.75元计算），符合法律规定，应予支持。因双方租赁合同中约定惠利平逾期腾交房屋须承担双倍违约金，故城开物业公司要求惠利平支付自2018年5月1日起至实际向城开物业公司腾交房屋之日逾期腾房滞纳金（按照日租金双倍计算）至腾交房屋之日，于法有据，予以支持。城开物业公司非为涉案房屋产权人，但系产权人委托经营管理涉案房屋，亦系本案租赁合同的相对方及当事人，故惠利平辩称城开物业公司主体不适格之答辩意见依据不足，不予采信。惠利平要求城开物业公司返还租赁保证金，因双方合同约定该租赁保证金在乙方即本案惠利平如违约时保证金不予退还，现惠利平在租赁合同期满后未及时腾交房屋，系不履行后合同义务的违约行为，故惠利平要求城开物业公司返还租赁保证金的反诉请求，没有依据，不予支持。要求惠利平支付漏水及停水损失，因惠利平租赁房屋系其女儿开办利斌小吃城用于再次出租房屋收取租金，惠利平要求的损失系利斌小吃城的损失，故惠利平要求赔偿损失的反诉请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告惠利平于本判决生效之日起十日内向原告西安城开物业管理有限责任公司腾交位于西安市新城区北边的房屋。二、被告惠利平于本判决生效之日起十日内向原告西安城开物业管理有限责任公司支付自2018年5月1日起至实际向原告腾交房屋之日的房屋占有使用费（按照每日465.75元计算）。三、被告惠利平于本判决生效之日起十日内向原告西安城开物业管理有限责任公司支付自2018年5月1日起至实际向原告腾交房屋之日的逾期腾房违约金（按照每日931.44元计）。四、驳回反诉原告惠利平的反诉请求。案件受理费6875元、反诉费3365元，由被告惠利平负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2015年5月1日城开物业公司与惠利平签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，内容不违反有关规定，合法有效。城开物业公司虽非涉案房屋产权人，但系产权人委托经营管理涉案房屋，亦系本案租赁合同的相对方，故惠利平认为城开物业公司主体不适格之理由不能成立，本院不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。该合同约定租赁期限至2018年4月30日，现租赁合同期满，惠利平继续占用涉案房屋没有依据，据此城开物业公司要求惠利平腾交房屋并支付2018年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按日租金465.75元计算），符合法律规定，本院应予支持。因双方租赁合同已到期，城开物业公司要求惠利平按合同约定支付自2018年5月1日起至腾交房屋之日逾期腾房滞纳金，理由不能成立，其该项请求本院不予支持；惠利平在双方合同履行期间并未违约，故其主张要求城开物业公司返还租赁保证金50000元，本院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”关于惠利平上诉要求城开物业公司承担其承租房屋因漏水、停水问题造成经营损失一节，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，惠利平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初2065号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初2065号民事判决第三项、第四项；三、西安城开物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向惠利平返还租赁保证金50000元。四、驳回西安城开物业管理有限责任公司其余诉讼请求。五、驳回惠利平其余反诉请求。一审案件受理费6875元由西安城开物业管理有限责任公司负担，反诉费3365元由惠利平负担；二审案件受理费13693元，由惠利平负担10000元，西安城开物业管理有限责任公司负担3693元（该款惠利平已预交，西安城开物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付惠利平3693元）。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李涛审 判 员 李刚二〇一九年十二月十七日法官助理 王坤书 记 员 李艳