贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初6028号原告：高宜中，男，1962年6月29日生，汉族，中华人民共和国香港特别行政区居民，无业，住贵州省安顺市*区，证件号码：*。被告：安顺顺盛置业有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段*城*幢*层*号，统一社会信用代码：*。法定代表人：陈灵。委托诉讼代理人：陈芃，贵州黔策律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告高宜中诉被告安顺顺盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宜中、被告安顺顺盛置业有限公司的委托诉讼代理人陈芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宜中向本院提出诉讼请求：1、延迟186.5天交房违约金215003元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2O15年10月21日购买*******栋*-*商铺，一次性付清2305657元(附本一),合同交房时间(附本二)为2O18年6月10日前,实际交房时为2O18年12月14日(附本三),延迟共186,5天,按合同(附本二),被告应按日向买受支付已交付房价款万分之五的违约金算违约金共215003元。但因为合同约定自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，累计赔付上限不超过已付房款的2%,合同继续履行。后原告变更诉讼请求为：1、延迟186.5天交房违约金及造成租金损失共计133613元（违约金46113元+租金损失87500元），2、本案诉讼费由被告承担。被告安顺顺盛置业有限公司辩称：对于原告主张的违约金，被告确实存在逾期交房，同意支付违约金。但是原告没有证明租金损失，逾期交房与被告的租金损失存不存在必然的关联，被告对该损失不予认可，不应承担该部分的违约责任。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了港澳居民来往内地通行证、香港永久性居民身份证、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、收款收据、物业承诺书、房屋租赁合同、微信收款记录及原告中国工商银行账户交易明细及申请了证人*某出庭作证,被告提交了其营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证认证，足以认定。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年10月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区黄果树大街东段葡华欧洲城25栋1层8号房，建筑面积100.46平方米，套内建筑面积96.72平方米，按照套内建筑面积计算，总价款2305657元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2015年10月21日前支付全部房价款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年6月10日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房违约责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，累计赔付上限不超过已付房款的2%,合同继续履行。双方还约定了其他权利义务和责任。原告于2015年10月21日向被告支付购房款，被告已为原告办理了该房屋的商品房预售合同备案登记。该房屋被告于2018年12月14日交付原告使用。后原告向被告主张逾期交付违约金未果，致成诉讼。同时查明，原告将其向被告购买的该商铺在2018年12月8日与案外人*某签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年1月20日至2024年1月9日，每年租金为175000元，每半年支一付，第四年按上年租金上浮5%。*某出庭作证时陈述其是看到原告张贴的出租广告后打电话联系原告，该房屋其用于经营烟酒，并与案外人路虎合伙经营。*某已经按合同约定支付了原告一年租金的175000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。双方在合同中约定出卖人应当在2018年6月10日前向买受人交付该商品房，但被告实际交付房屋的时间是2018年12月14日，故被告已经逾期交房186天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，累计赔付上限不超过已付房款的2%,合同继续履行。原告认为被告逾期交房，而该房屋其实际出租每年的租金为175000元，故合同约定的违约金不足以弥补逾期交房给其造成的损失，要求被告支付违约金46113元及186.5天的租金损失87500元，共计133613元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原告的实际损失为被告逾期交房186天的租金损失，而原告将该房屋实际租赁的价格为每年租金175000元，故本院认定被告的损失金额为175000元÷365天×186天＝89178元，被告应支付给原告的逾期交房违约金为89178元。被告认为应按合同约定支付逾期交房违约金，认为逾期交房并不必然使原告产生租金损失，该辩称与本案查明的实际情况不符，本院不予采信。被告认为原告在没有交房时就将房屋出租，故被告逾期交房并不必然导致原告的租金损失，因为原告签订《房屋租赁合同》的时间虽在交房前，但是该商铺的租赁期限是从2019年1月10日起，且如果被告未交房导致原告不能交付租赁房屋给承租人，是原告要向承租人承担违约责任，该租期是在被告交房后，故被告的上述辩称不能成立。被告认为原告提供的证据有部分租金不能证实已经实际收到，因为原告提交的《房屋租赁合同》及申请的证人证言及原告提交的微信收款记录、工商银行账户交易明细能够相互印证原告收到第一年的额租金为175000元，故被告的该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺顺盛置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告高宜中逾期交房违约金人民币89178元。二、驳回原告高宜中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2972元，减半收取人民币1486元，由原告高宜中承担人民币471元，由被告安顺顺盛置业有限公司承担人民币1015元（该费用原告已预交，被告承担的部分由其在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）；受理费实收人民币4525元，退还原告高宜中人民币3039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇一九年十二月二十四日法官助理张彦书记员张宇