广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23027号原告（反诉被告）：林海忠，男，1969年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯岸，广东格林律师事务所律师。（委托诉讼代理期限从2019年12月17日起）委托诉讼代理人：胡津芳，广东格林律师事务所实习人员。（委托诉讼代理期限截至2019年12月16日止）被告（反诉原告）：梁小碧，女，1957年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖俊莲，广东诺臣律师事务所律师。原告林海忠（反诉被告，以下简称原告）与被告梁小碧（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林海忠及其委托诉讼代理人刘俊、陈凯岸、胡津芳，被告梁小碧及其委托诉讼代理人邓定永、廖俊莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林海忠向本院提出诉讼请求：1.被告向我返还穗郊字第XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》宅基地证及门牌号码为广州市白云区XXX街XXXXX号的房屋经营管理权；2.被告向我支付从1994年12月20日起至被告实际搬离房屋之日止的房屋使用费（按评估结论书所定的房屋租金年增长幅度1.8%的标准计算）；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：我是穗郊字第XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》宅基地证的产权人，坐落于广州市白云区新市镇岗贝乡竹园××××号，地址为广州市白云区XXX街XXXXX号。2019年1月，我根据村委通知对房屋进行摸查时发现上述宅基地被梁小碧占用，且双方进行多次交涉仍不归还。被告并非我的亲属亦不是本村集体经济组织成员，无理侵占我房屋，理应返还。被告占用我的宅基地及上盖房屋至今仍未归还，其理应向我支付占用期间的房屋使用费。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。关于被告梁小碧的反诉，原告林海忠辩称，我不同意被告的反诉请求。1.我是合法产权人，我有权要求被告迁出。从被告提交的证据看，无充分证据证明我与被告之间存在合建和买卖关系。故不存在被告所抗辩的合同无效的问题。2.我没有收到被告的任何款项，被告要求我按照房屋目前的价值进行赔偿没有任何依据。被告梁小碧辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.涉案宅基地的上盖房屋由我出资建设并自1994年以来一直由我管理和使用，我才是案涉宅基地的实际权利人。原告时隔多年才声称其拥有涉案宅基地产权，明显不符合常理。2.原告已将其宅基地使用权证原件交给了我，后因原告的原因拖延办理变更手续。1999年，经过当时的村、镇两级组织批准后，直接在宅基地使用证上更名为我，故涉案房屋宅基地使用权已变更为我。但由于当时新市镇政府工作人员的疏忽，并未对宅基地使用权证的存根予以更名。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条之规定，该规定充分考虑到特定时期某些特殊做法的历史合理性，承认非本农民集体成员也可以合法取得宅基地使用权并依法对其确权。故我已取得涉案宅基地的合法使用权和涉案房屋的产权，原告并非案涉宅基地和房屋的权利人。退一步讲，即便认为我与原告对涉案宅基地使用权权属存在争议，依法应当先行通过行政程序处理，本案应当驳回原告的起诉。且依照相关法律效力规定，若原告认为涉案宅基地使用权存在争议且与我协商不成的，应当请求政府部门通过行政程序解决，而非通过民事诉讼途径处理。3.二十多年来，案涉宅基地一直由我管理和使用并缴纳相关税费，涉案宅基地所在村居的工作人员也一直承认我的权利人身份并做了相应的登记工作。现涉案房屋有多个家庭长期租住，一旦发生权属变更，将极大地影响到承租人的利益，从而产生不利的社会效果。案涉房屋由我投资建成，缴纳相关税费并管理使用至今，该房屋所在村登记的档案材料中均确认我为权利人。根据谁出资谁收益的基本原则，从尊重历史的角度出发，我的合法权益应受法律保护。另案涉房屋有多个租户长期租住，原告提出的返还房屋的诉求涉及众多承租人的利益，可能引发多起社会矛盾。4.因原告缺乏诚信，违背当初双方的约定，利用法律的偏差试图获得非法利益，本身对我极为不公平，故我认为原告的诉请我支付房屋占用费缺乏事实和法律依据。涉案房屋一直由我管理使用，现房屋所在地段受益于政府三旧改造政策，即将被拆迁并获得高额补偿，原告见利忘义，以涉案宅基地使用权存根未更名为可乘之机，要求我返还宅基地基房屋，本质上违背诚信原则。故为了维护我的合同权益，特向法院提起反诉：原告向我赔偿损失及870002元及利息（从1994年12月20日起至实际支付之日止，按银行贷款利率标准计算）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据广州市房地产档案馆存档登记的穗郊字第XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载使用人为原告，宅基地座落位于岗贝乡竹园××××号新市镇公社居民生产社，建筑结构为框架，层数6层，建筑面积421.1平方米，宅基地核发时间为1994年12月20日。根据广州市公安局白云区分局棠景派出所于2019年9月24日出具的《证明》显示，上述宅基地房屋现地址为XXX街XXXXX号（以下简称涉案房屋）。现涉案房屋由被告使用管理。诉讼中，被告表示涉案房屋原由其和原告的父亲林孝方及案外人吕良生、林尤保共同合作建设，其丈夫云雪峰、吕良生、林尤保与原告的父亲林孝方原是朋友关系，当时时任某学校政委的林孝方以原告的名义申请了涉案宅基地地证，后与其丈夫云雪峰、吕良生、林尤保商谈由林孝方出地，其与三人出资合资在涉案宅基地上建设房屋的事宜，后各方口头约定，房屋建成后由林孝方占一层半，云雪峰占一层、林尤保占两层，吕良生占一层。商谈好后，建房初期由原告的母亲白玉梅为建房管理人，后期由其丈夫云雪峰为建房管理人。1991年，林孝方向其提出将涉案宅基地房屋更名为被告，双方同意后，其向林孝方支付20多万元的更名费。1993年和1995年，吕良生、林尤保考虑房屋产权无法分割，便与其丈夫云雪峰协商将该两人的房屋分别以13.5万元和25万元转让给了被告。故就涉案房屋其开始是与林孝方、吕良生、林尤保之间的合作建房关系，后又通过买卖的方式从其他三人处购买了涉案房屋其他楼层的房屋。此后，涉案房屋一直由其使用管理。1999年，林孝方通过向房屋所在村社社长写亲笔信的方式为其更改了涉案宅基地的使用权人。故被告其取得了涉案房屋的权利，该权利已经相关行政部门认可，原告无权要求其返还房屋。为证明上述陈述，被告提交宅基地使用证、公证费收据、结婚证、房屋转让协议、房屋转让款收据、原告父亲林孝方的亲笔信、安装水电费收据、加建费收据、网络费用收据、违章罚款收据、录音（原告与被告对话）等证据拟证明。上述宅基地使用证使用人一栏原为原告，被涂改后更改成了被告的名字，并在更改处盖有“新市镇村镇办业务校对章”，该证说明一栏空白处手写备注“村出证明，林海忠转梁小碧（表亲关系）99.12.27”该手写备注亦盖有“新市镇村镇办业务校对章”。原告对上述宅基地证的真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可。对公证费收据真实性、合法性、关联性均不予认可，并表示被告未能提供相应的公证书，且被告在庭审中明确没有公证书，故上述收据并不能证明与涉案房屋的有关联性。对安装水电费收据、加建费收据、网络费用收据、违章罚款收据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，并表示其当年上述收据给了父亲林孝方，但不知何故上述收据由被告持有。对结婚证的真实性予以认可，但对关联性不予认可。对房屋转让协议、房屋转让款数据三性均不予认可。对林孝方的亲笔信表示无法确认。对录音对话双方的身份予以认可，但认为其中的内容有被告剪辑的痕迹，故合法性、关联性不予认可。原告否认被告的上述陈述，并表示涉案房屋由其与父母共同出资建设，房屋建好拿到宅基地证后，其将所有材料均交由父亲林孝方管理，自1995年左右其就搬离了涉案房屋，该房屋一直由父亲林孝方管理，期间林孝方如何使用房屋其未过问，其父亲于2018年去世时，亦未表示涉案房屋有出售过，至于当时为何被告在管理房屋，其父亲并未交代。为证明涉案房屋由原告及其父母出资建设，原告提交其母亲白玉梅书写的建房用款说明、施工报建图、建房支出备忘记录等证据予以证明，并提交了其与被告协商的完整版录音拟证明被告故意删除录音，企图扭曲事实。被告对白玉梅出具的说明认为白玉梅与原告之间有利害关系，且说明中的内容明显对原告有利，故不予确认。对施工报建图和建房支出备案记录均不予确认，并表示建房支出备案记录无法体现与本案的关联性，且没有支付转账记录予以印证。因被告在本案中提出要求原告赔偿损失的主张，双方对赔偿的标准无法达成一致意见，被告向本院提出对涉案房屋的价值进行评估的申请。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下代称评估公司）对上述标的物进行评估。评估过程中，双方对评估方式提出意见，原告认为依法应当按照重置成本法评估确定房屋价值，被告认为应当采用新置市场法评估确定房屋价值，因双方对评估方式方法存在争议，经原被告双方同意，本次评估分别采用争议的两种方法对涉案房屋的价值进行了评估。评估公司于2019年12月9日出具评估结论书显示，评估价格结论1.涉案房屋根据重置成本法评估的价值为444328元。2.涉案房屋根据新置市场法评估的价值为870002元。其中涉案房屋所在宅基地土地价值为186547元，上盖物价值为683455元。被告为本次评估预付评估费15000元。经向评估公司询问，此次评估费的计付以评估标的为依据计付，评估方法不影响评估费的计付。另原告向本院申请对被告提交的林孝方的亲笔信落款处林孝方的签名进行笔迹鉴定，以证明被告存在伪造证据的嫌疑。本院认为，原告以其是涉案宅基地房屋的登记权利人为由要求被告返还涉案房屋。被告抗辩已通过出资购买方式取得涉案房屋的权益，原告无权要求返还涉案房屋。对此，根据双方的陈述和举证，本院分析如下：（1）原告作为涉案房屋的登记权利人，对被告占用涉案房屋长达20多年的情况不知情，且期间一直未向被告主张过涉案房屋的权利，此显然不符合常理。原告主张被告与涉案房屋不存在任何关系而擅自占用涉案房屋的意见欠理，本院不予采纳。（2）原告提交建房用款说明、施工报建图、建房支出备忘记录等证据拟证明其与父母出资建设涉案房屋的事实。但一方面，建房用款说明由原告母亲所书写，说明人与原告存在利害关系，该说明本院不予采信。另一方面，施工报建图和建房支出备忘记录的部分内容虽与涉案房屋的建设相关，但上述证据无法证明涉案房屋的出资情况，故原告以上述证据主张涉案房屋由其出资建设依据不足，本院不予采信。（3）被告提交的公证费收据、房屋转让协议、房屋转让款收据及其持有的宅基地证原件上变更使用权人信息的情况能够与其在庭审中陈述及原告提交的完整录音中被告与原告就涉案房屋问题协商时，被告对于涉案房屋的建设、转让情况相互印证，被告的陈述与其举证之间能够形成较为完整的、符合常理和逻辑的证据链，本院对被告关于涉案房屋由其与原告父亲林孝方、吕良生、林尤保合作建设，后由其向其他三人购买了相应楼层的房屋，并在林孝方的协助下到涉案房屋所在基层政府部门将涉案宅基地证的使用人变更为被告的陈述予以采信。（4）本院虽对被告抗辩涉案房屋已由其通过出资购买的方式取得并实际使用管理了涉案房屋的意见予以采信，但并不意味着被告因此成为了涉案房屋的合法登记权利人。被告虽持有涉案宅基地证原件，且该宅基地使用权人一栏虽更改为了被告，但该更改行为并未在相关行政部门备案，根据广州市房地产档案馆存档登记的穗郊字第XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，涉案房屋的使用权人仍为原告。故原告现仍为涉案房屋的合法登记权利人，被告并非涉案房屋所在集体组织的村民，其通过出资购买的方式从林孝方、吕良生、林尤保处取得了涉案房屋，该转让行为依法应为无效，故现原告要求被告返还穗郊字第XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》及涉案房屋的经营管理权于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付1994年12月20日至搬离涉案房屋之日的房屋使用费问题。如前所述，本院对被告出资购买涉案房屋的意见予以采信。由此表明，被告购买涉案房屋支付了相应的对价，该对价实际为被告取得占用涉案房屋权利的对价，因被告支付了该对价，被告使用管理涉案房屋并非无据，现原告要求被告支付房屋占用费的主张缺乏依据，本院不予支持。虽被告支付的购买涉案房屋的出资并非由原告实际收取，但此为被告为取得涉案房屋而付出的相应对价，该对价实是涉案房屋价值的体现，现原告以其是权利人为由要求被告返还涉案房屋，原告应向被告赔偿相应损失。被告主张以涉案房屋的现价值赔偿其损失合理。但因宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故宅基地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围。故赔偿的范围应为涉案宅基地的上盖物价值。原被告双方对评估方法有争议，评估公司采用了重置成本法和新置市场法分别对涉案房屋价值进行了评估。重置成本法是指在评估基准日标的重新购置或建造资产所耗费的总成本，在此基础上扣除资产已使用的价值，计算其尚余价值的一种评估方法。新置收益法主要是反映市场供求价值的一种方法，该方法主要体现为房屋的租金。被告购买涉案房屋后对涉案房屋享有权益的一大体现是收取涉案房屋产生的租金收益或实际使用产生的利益，现涉案房屋因被原告收回，不再享有该房屋的收益，故本院认为通过新置市场法得出的评估结果更能反映涉案房屋的市场价值，也更有利于平衡双方的利益。本院采纳通过新置市场法得出的评估结果，结合前述认定，被告有权要求原告赔偿的价值为涉案房屋的上盖物价值683455元。故被告要求原告赔偿损失683455元有据，本院予以支持。涉案房屋为宅基地房屋，被告在明知自己非涉案房屋所在集体组织村民的情况下，仍购买涉案房屋，对造成现在依法需要向原告返还涉案房屋的结果亦存在过错，故被告要求原告支付上述赔偿款的利息无据，本院不予支持。关于原告申请对原告提交的林孝方亲笔信的落款处签名进行笔迹鉴定的问题。因本院并未将该证据单独作为认定本案事实的依据，原告申请笔迹鉴定裕证明的内容与本案的处理无关联性，本院对原告的上述申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告梁小碧将位于穗郊字第XXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》及门牌号码为广州市白云区XXX街XXXXX号的经营管理权交还给原告林海忠；二、本判决生效之日起五日内，原告林海忠向被告梁小碧支付补偿款683455元；三、驳回原告林海忠的其他诉讼请求；四、驳回被告梁小碧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21395元，由原告林海忠负担21295元，被告梁小碧负担100元；反诉受理费6250元，由原告林海忠负担5317元，被告梁小碧负担933元。评估费15000元，由原告林海忠负担7500元，被告梁小碧负担7500元。由被告梁小碧负担的本诉受理费和由原告林海忠承担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由原告林海忠负担评估费于本判决生效之日起五日内迳付被告梁小碧。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  温统斯人民陪审员  周丽萍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陈玉梅