云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019)云2901民初3979号原告：段锦孝，住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：罗玉珍，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗慧春，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司。法定代表人：陈建生，职务总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司。法定代表人：杨颖，职务总经理。被告：刘兴明，住址广东省兴宁市。被告：刘杜榕，住址广东省兴宁市。被告：王雪峰，住址云南省昆明市盘龙区。被告：杨颖，住址云南省大理白族自治州大理市。被告：杨敏华，住址云南省昆明市盘龙区。七被告共同委托诉讼代理人：李玉平，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。七被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。原告段锦孝与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段锦孝及其委托诉讼代理人罗玉珍，被告云南东融公司的委托诉讼代理人杨永春，被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华的委托诉讼代理人李玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段锦孝向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告广东中森公司于2018年6月15日签订的《商铺认购合同》及原告与被告云南海虹公司于2018年6月15日签订的《委托经营管理合同》无效。2.判令三被告向原告连带返还商铺认购款421402元及该款自2018年6月15日起至实际返还之日止按月利率1％计算的利息（暂计至2019年11月15日为71638元）。3.判令三被告向原告连带赔偿以购房款为基数按20％计算的赔偿金84280元;4.本案诉讼费由三被告承担;6.判令被告刘兴明对第2、3项诉请承担连带责任;7.判令刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华对第2、3项诉请在未出资范围内承担补充赔偿责任。事实和理由：2018年6月15日，段锦孝与广东中森公司签订《商铺认购合同》，段锦孝以526752元的价格，向广东中森公司购买位于大理经济开发区南侧“洱海国际时代广场”项目中的XX商铺。并于签订合同当天支付了80%的房款，即421402元。现“洱海国际时代广场”项目停工，广东中森公司至今未按约返还原告认购款、利息及违约金。2017年4月26日,云南东融公司与广东中森公司就诉争项目签订《合作协议》，云南东融公司明知广东中森公司未取得相关资质的情况下放任了广东中森公司的房屋销售行为，给原告造成了巨大的损失，应与广东中森公司一起承担民事赔偿的连带责任。云南海虹公司在知晓广东中森公司违法销售房屋的情况下参与并收取原告的房款，应承担连带责任。刘兴明是广东中森公司的实际控制人和受益人，应当与广东中森公司承担连带责任。刘杜榕、王雪峰为广东中森公司认缴股东，杨颖、杨敏华为云南海虹公司的认缴股东，刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华依法应当在未出资范围内对公司债务承担补充赔偿责任。被告广东中森公司辩称，合同约定交房日期为2020年6月1日，现履行期限尚未届满，我方有履行的能力和意愿，不是无法履行。现原告要求退还房款，我方同意。但《退款协议》中1%违约金过高，要求调整。造成项目未施工的原因是我方的合作方云南东融公司没有办理相关手续，其应与我方一起承担连带责任。被告云南海虹公司辩称，我方不是《商铺认购合同》相对方。仅只受广东中森公司委托提供管理运营，提供公司账户接收款项，实际收款人为广东中森公司。我方作为被告主体不适格。被告云南东融公司辩称，我方不是本案适格被告，原告与我公司没有任何关系。另被告广东中森公司在未取得商品房预售许可前擅自售房，违反《合作协议》约定，才导致纠纷产生，我方不应承担责任。被告刘兴明辩称，我只是受广东中森公司委托处理认购合同产生的纠纷，其责任应该由委托人承担，与受托人无关。被告刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华共同辩称，四被告不是《商铺认购合同》的相对方。股东只有在公司财产不足以清偿债务的时候才承担责任，现公司有能力足以清偿债务，四被告不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证，产权证等各种手续；建设项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年6月15日，广东中森公司与原告方签订《商铺认购合同》，原告方所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的XX商铺；该商铺总价款为526,752元；原告方于2018年6月15日向广东中森公司支付购房款80%，即421,402元；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给原告方。合同签订当日，段锦孝向云南海虹公司账户转入购房款80%，即421,402元，广东中森公司向原告方出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据一份，载明“兹收到段锦孝、马晖（各50%）商铺XX认购款80%，421,402元”。2018年6月15日，原告方与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定原告方委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年6月15日，止于2023年6月14日；第一、二年（2018年6月15日至2020年6月14日）的固定收益65,104元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。2019年9月21日，段锦孝等购房户与广东中森公司签订《还款承诺保证》，广东中森公司郑重承诺，在于云南东融公司无论那方输赢，在未结清各为业主商铺购房款时，洱海国际广场项目停止开发，在清账过程中如果云南东融公司退还履约金合前期工程款，广东中森公司同意优先偿还一下各位业主商铺购房款，同意补偿一定资金占用费，广东中森公司实际控制人为本人：刘兴明。再次违约，愿意再赔偿20%违约金给各位业主（按购房合同20%赔偿）。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。刘兴明为广东中森公司具体业务办理人，刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，认缴出资分别为1065.9万元、1024.1万元，认缴出资时间为2066年12月31日。杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东。案件审理过程中，马晖向本院出具说明，由段锦孝全权处理本案相关事项，马晖不再参加诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与原告方签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款421,402元，应当予以返还，对段锦孝的该项诉请，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，原告与广东中森公司签订了《退款承诺保证》，系当事人对自己民事权利的合法处分，真实有效，当事人均应按约履行，但约定购房款20%的违约金，明显过高，且原告亦未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,确认被告承担自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司、杨颖、杨敏华，云南海虹公司与原告方签订的《委托经营管理合同》合法有效，但该合同实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，杨颖、杨敏华作为云南海虹公司的股东亦无需承担责任，对原告的该项的诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。原告主张刘兴明作为公司实际控制人，应承担责任，于法无据，本院亦不予支持。对于刘杜榕、王雪峰，二人为广东中森公司的股东，认缴出资时间未到。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，现原告请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告方与被告广东中森鸿基置业有限公司于2018年6月15日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告段锦孝认购款421,402元，并承担该款自2018年6月15日起至实际返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。三、驳回原告段锦孝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,194元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  林梦秋审判员  冯晓丽审判员  马 泽二〇一九年十二月三十一日书记员  和雨馨