湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12898号上诉人（原审原告）：陶文虎，男，汉族，1954年11月26日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王金吕，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶建军，男，1982年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙县，系上诉人儿子。被上诉人（原审被告）：周跃义，男，汉族，1962年1月25日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：易创，湖南骏熙律师事务所律师。上诉人陶文虎因与被上诉人周跃义返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0121民初5642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陶文虎的上诉请求为：一、请求依法撤销一审判决；二、请求依法判决周跃义向陶文虎归还位于长沙县（石常街上）土砖瓦屋一间，面积为24平方米；三、周跃义承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、陶文虎已经全面履行《购买房屋协议》约定的义务。陶文虎将位于长沙县（屋场湾）东边四间瓦屋以及属于陶文虎所有的一间杂屋交给了周跃义拆除新建成二层楼房。陶文虎在房屋出售前在涉案房屋处共有房屋为6间半，除出售给周跃义儿子周伏波、周章的四间房屋外，陶文虎将剩下的一间杂屋以及东边正房一间（即涉案房屋）借给周跃义家使用。周跃义于2003年拆除了其购买的四间房屋和陶文虎借给其使用的杂屋一间共计五间房屋用于新建房屋。2、《购买房屋协议》第二条“除无偿让出原东边正房一间地基”包括原东边正房和原东边正房一间地基双层含义，应解释为作为购买方的周伏波、周章让出原东边正房一间给陶文虎，地基由集体统一安排。《购买房屋协议》第二条，将让出原东边正房一间地基，由集体统一安排属于违法条款，该条款不具有法律效力。根据《购买房屋协议》第二款，陶文虎将涉案房屋借给周跃义家使用，在周跃义家拆屋建房时应归还此房屋给陶文虎。陶文虎提交的2014年9月10日的《证明》，能够清楚的证明本案涉诉的房屋以及宅基地经双方确认归陶文虎所有。3、陶文虎与周跃义的两个儿子周伏波、周章之间签订的《购买房屋协议》不成立。周伏波、周章当时是未成年人，且协议书上周伏波、周章的签名并非周伏波、周章本人签名，周跃义陈述系其代签，但无证据证明。4、《购买房屋协议》违反农村房屋只能在同一村、同一村民小组村民之间进行的强制性规定，应当认定为无效。5、一审法院对本案的案件事实认定不清，枉法裁判。一审法院在没有查清案件事实的基础上就违法作出错误的判决严重侵害了陶文虎的合法权益。为此，请求二审法院依法审理本案，作出合法公正的判决。周跃义辩称：1、陶文虎在一、二审中的表述不一致。一审中陶文虎自称出售了三间房屋，二审中自称出售了六间半，说法自相矛盾，均没有证据证实。协议上载明只有四间，并没有其所述的杂屋。2、陶文虎将东边房屋曲解为自己所有的说法与事实不符，地基应由集体统一安排。周跃义的两个儿子落户后，地基少了，集体决定将东边正房一间安排给周跃义。且陶文虎已经将案涉东边正房一间房屋出售给了周跃义，不再享有所有权。3、陶文虎认为协议不成立的问题与事实不符。周跃义既然是代两个儿子来签订协议，当然表明周跃义自己同意该协议。且周跃义已履行付款义务，购买房屋的行为对两个儿子有益。另外该房屋已购买将近二十年，构成既成事实，法院不应当改变权属状况。4、周跃义一方已经落户在荣合桥社区凼里屋组，可以购买该房屋。5、陶文虎主张自己拥有五间房屋是混淆事实。2014年9月10日的《证明》只是作为拆迁补偿的依据。综上，陶文虎的上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法驳回。陶文虎向一审法院起诉请求：一、周跃义向陶文虎归还位于长沙县（石常街上）土砖瓦房一间，面积为24平方米；二、周跃义承担本案的诉讼费用。一审法院认定：一、当事人无争议的事实：1.陶文虎与周跃义儿子周福波、周章于2000年8月签订《购买房屋协议》，约定：“购买房屋人周福波、周章经周明亮介绍以买价8400元购得陶文虎名下屋场湾瓦房肆间，经双方商议，特签订协议如下：一、屋场湾东边瓦房四间，普橼皮檩木瓦等固体以及陶文虎所属风景林在内。二、只卖房屋，土地属国家、集体所有，今后周姓为拆屋建房，除无偿让出原屋东边正房一间地基由集体统一安排外，其余自行安排。三、周伏波、周章购房屋后从2001年起落户在凼里屋村民小组。四、经村组与双方协议，特签订上列协议，从签约时生效。”卖方陶文虎签字，购方名为“周伏波周章”，村民小组常强林签字、村委梁克签字。争议房屋为协议中的“东边正房一间”；2.由于签订协议时周福波、周章为未成年人，协议为周跃义作为法定代理人代周福波、周章签订。合同签订后，周跃义支付了价款，陶文虎也将房屋交付给周跃义；3.2004年周跃义家对陶文虎所卖房屋三间拆除砌屋，保留了涉案房屋未拆。二、当事人有争议的事实：1.双方2000年8月所签《购房合同》是否有效。陶文虎主张无效，称签订合同时周福波、周章为未成年人，不具有民事行为能力，故为无效合同。周跃义主张周福波、周章当时未为未成年人，但是其父亲周跃义代签，获得监护人认可，购房款已支付完毕，是有效合同。一审法院审查认为，合同在2000年8月签订且已履行完毕，是各方真实意思表示，如今只有一间房屋所有权归属有异议，因此对陶文虎认为《购房合同》无效的主张不予采信；2.购房合同第二款条文“只卖房屋，土地属国家、集体所有，今后周姓为拆屋建房，除无偿让出原屋东边正房一间地基由集体统一安排外，其余自行安排”当如何理解。陶文虎主张该条文应理解为陶文虎保留一间房屋所有权，即本案争议物“长沙县（石常街上）土砖瓦房一间，面积为24平方米”，周跃义主张该条文应理解为“保留一间房屋地基归集体所有”即村集体，后因周跃义家庭增加两个成员落户，村集体将该地基及附属房屋确认给周跃义家庭。为证明自己的主张，周跃义申请当时的村委书记梁克、常强林出庭作证，并提供会议纪要等证据。一审法院认为，《购房合同》两次载明双方购买房屋为四间，陶文虎称为三间的理由不能成立，第二条也只是在周姓拆屋建房的情况下，“东边正房一间地基归集体支配”，“东边正房一间”仅是“地基”大小的限定语，而不是房屋归陶文虎所有，故对陶文虎的主张不予采信。一审法院认为：关于陶文虎要求周跃义归还位于长沙县（石常街上）土砖瓦房一间，面积为24平方米，陶文虎所述理由不能成立，对陶文虎该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条之规定，判决驳回陶文虎的诉讼请求，受理费80元，减半收取40元，由陶文虎负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、陶文虎手绘的房屋平面图，系陶文虎本人凭记忆所画，无其他证据证明该房屋平面图内容的真实性，本院不予采信。2、周福波、周章的《证明》属于证人证言，两证人无正当理由未出庭作证，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：周跃义应否返还陶文虎位于长沙县（石常街上）面积为24平方米的土砖瓦屋一间。经审查，周跃义作为法定代理人代周福波、周章与陶文虎签订《购买房屋协议》，是各方真实意思表示，且该协议双方均已履行完毕，为有效合同，各方应按协议的约定行使权利和履行义务。陶文虎上诉提出根据《购买房屋协议》第二条，周跃义应当向其返还诉争房屋。经审查，《购买房屋协议》第二条约定：“只卖房屋，土地属国家、集体所有，今后周姓为拆屋建房，除无偿让出原东边正房一间地基由集体统一安排外，其余自行安排。”由此，该第二条只是限定周跃义拆屋建房时应将东边正房一间的地基归集体支配，而不是让出一间房屋归陶文虎所有，故陶文虎提出的此主张依据不成立。陶文虎上诉另提出，周跃义2003年拆屋建房时，向陶文虎借用了诉争房屋，故要求其返还，但对借用一事并未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，陶文虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陶文虎承担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 黄红萍二〇一九年十二月二十五日书记员 唐 萍附该案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。