包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初6938号原告：张志强，男，1990年12月25日出生，住包头市。委托诉讼代理人：蔡艳娇，内蒙古恩照律师事务所律师。被告：中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司。负责人：张孝永。委托诉讼代理人：张瑾，北京友恒律师事务所律师。原告张志强与被告中冶置业集团物业服务有限公司包头分公司（以下简称中冶物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志强的委托诉讼代理人蔡艳娇、被告中冶物业的委托诉讼代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2334.24元及利息328.76元，合计2663元；2.判令被告立即向原告返还于2016年11月17日收取原告的装修押金4000元及利息538.03元，合计4538.03元；3.判令被告立即向原告返还于2016年11月17日收取原告的垃圾清运费583.56元及利息78.49元，合计662.05元；第1、2、3项金额共计7863.09元（第1、2、3项利息均暂记至2019年9月2日）；4.判令被告支付以上三项费用从2019年9月3日起至付清之日止的利息，利息按月息2分计算；5.判决被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月18日，原告从中冶正盛置业有限责任公司购买了包头市昆都仑区中冶世家水晶城1栋1604号房屋，原告按照该公司的通知办理了入住手续，随后被告收取物业管理费2334.24元、装修押金4000元、垃圾清运费583.56元。后原告得知被告并非合法选聘的前期物业服务公司，原告与被告之间并未建立物业服务合同关系，被告收取上述费用没有法律依据，故原告诉至法院，要求判如所请。被告中冶物业辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告双方签订了物业管理服务协议，且双方已经实际履行，因此本案关于物业管理方面的争议应属于物业服务合同纠纷而不是不当得利纠纷，被告不应当返还原告已经支付的物业费，被告不应当返还已经收取的装修押金，被告已经将原告装修产生的建筑垃圾进行清运，垃圾清运费不应退还，原告应当按照前期物业服务合同约定，履行付费义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.包头市商品房买卖合同原件及复印件各一份，证明原告是本案的适格主体，原告与包头中冶正盛置业有限责任公司签订了该合同，原告于2016年10月2日接收房屋。证据2.前期物业服务合同、（2017）内0203民初4775号民事判决书、（2018）内0203民终2458号民事裁定书复印件一组，证明中冶正盛置业有限责任公司与北京市均豪物业管理股份有限公司于2014年8月10日签订《前期物业服务合同》，北京市均豪物业管理股份有限公司为中冶世家水晶城的前期物业，合同期限为2014年8月10日至2024年8月10日，双方于2018年诉讼解除了该前期物业合同。北京市均豪物业管理股份有限公司在2016年是中冶正盛置业聘用的前期物业，被告无权收取业主的装修押金、垃圾清运费、物业管理费。本案是不当得利纠纷，被告应当向原告返还所收的各项款项。证据3.中冶世家水晶城交房费用一览表及收据原件及复印件各一份，证明原告向被告缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2334.24元。证据4.垃圾清运费收据原件及复印件各一份，证明原告向被告缴纳垃圾清运费583.56元。证据5.装修押金收据原件及复印件各一份，证明原告向被告缴纳装修押金4000元。证据6.函件2页，证明水晶城仅300户业主明确不认可被告是前期物业公司，反对被告提供任何物业服务，被告无权收取任何费用。被告发表质证意见如下：对证据1的真实性及证明目的均认可。对证据2的真实性认可，证明目的不认可，该组证据中的判决书及裁定书可以证明均豪物业与项目建设方已经解除了前期物业合同，且根据判决书中显示，在判决之前开发商已经通知均豪物业公司解除前期物业合同。对证据3、4、5的真实性认可，证明目的部分认可，我方确实收到过上述款项但不应当向原告返还。对证据6不认可，从未收到该函件，是原告单方起草，不具有证明力。被告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.前期物业管理服务协议原件及复印件各一份，证明原、被告双方签订了物业管理服务协议，被告为原告提供物业服务，并按照约定标准收取物业费合法有据，已经收取的物业费不应当退还。证据2.装修期间电梯运营管理规定、室内装饰装修管理协议书、业主装修承诺书、装修管理制度、装修人员出入证办理须知、违章处理、装修告知书、装修申请表，该组证据是一套完整的装修文件原件及复印件各一组，证明被告收取原告装修施工押金4000元，合法有据，根据该协议约定，无违规现象发生，且竣工验收后6个月，押金无息退还，因此原告要求退还押金应当先申请竣工验收且保证无违规装修的情形，原告申请装修后至今未通知物业验收，无法确定是否违规，目前不具备退还押金的条件，原告装修内容与申报内容不符，被告有权扣除全部装修押金，原告申请的装修范围不包括改变供暖方式。证据3.关于禁止改变采暖方式的三方协议书原件及复印件各一份，证明根据约定，原告擅自改变供暖方式，违规装修，应承担违约责任。证据4.装修垃圾清运协议原件及复印件各一份，证明被告委托第三方清运装修垃圾，能够证明装修垃圾清运不包含在保洁服务等日常物业服务事项内，被告为原告的装修垃圾清运已经额外支付了费用，按照双方约定收取清运费合法有据，不应当退还。证据5.中冶世家二期项目2019-2020年度清洁维护合同、中冶世家二期项目2019-2020年度保安服务合同原件及复印件各一组，证明被告为涉案小区提供保洁、保安等物业管理服务的事实。证据6.前期物业服务合同原件及复印件各一份，证明被告受涉案小区建设方委托进行前期物业管理服务，涉案小区并非原告所称的均豪物业公司在提供物业服务，而是被告在为小区提供物业服务。原告发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，原告签订的前期物业管理服务协议的真实意思是向与前期物业公司签订，不是与被告签订。被告不是前期物业，甚至被告公司成立的时间是2016年6月1日，仅在业主收房的2个月前，没有经过房管局备案，被告无权与原告签订物业服务合同，无权向原告收费。原告提交的证据判决书法院认定部分，认定中冶置业作为开发商强行将前期物业赶走，业主拒绝中冶物业提供服务，因此被告无权收取任何费用。对证据2、3真实性认可，证据4、5的真实性不认可。证明目的均不认可，被告并不是前期物业公司，无权收取任何费用，业主并未接受任何服务，即使小区业主有改暖气的情况，被告也不是追责的主体。对证据6的真实性不认可，前期物业服务合同签订时间是2016年8月2日与我方提交的判决书第4页中被告中冶物业陈述部分其自认签订的前期物业的时间是2016年11月15日，被告在本次诉讼中提交的合同签订时间与判决书中其自认的签订的时间相互矛盾，可见置业公司作为开发商和中冶物业为同一法定代表人签订合同的随意性，其合同不具真实性。更何况中冶置业和北京均豪公司间的前期物业合同是于2018年才解除的。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，包头中冶正盛置业有限责任公司与被告中冶物业签订了前期物业服务合同，约定由被告为其开发的中冶世家水晶城小区提供前期物业服务。2016年10月2日，原告接收了其从包头中冶正盛置业有限责任公司处购买的包头市××区房屋，并于当日与被告中冶物业签订了前期物业管理服务协议，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用。2016年9月30日，原告向被告缴纳了2016年9月30日至2017年9月30日的物业管理费2334.24元。2016年10月17日，原告向被告缴纳了垃圾清运费583.56元、装修押金4000元。自2016年9月30日起至今，一直由被告向原告所在小区提供包括垃圾清运在内的物业管理服务。本院认为，本案争议焦点为本案案由应如何确定、被告应否向原告返还其诉请的相关款项。现就上述争议焦点逐一分析如下：一、关于案由问题，因原、被告双方已经于2016年10月2日签订了前期物业管理服务协议，约定由被告为原告提供物业管理服务，由原告向被告缴纳物业费等相关费用，虽然该合同名为前期物业管理服务协议，但从合同约定的核心条款来看，其本质为物业服务合同，原告主张该合同不成立要求按照不当得利审理本案，缺乏事实及法律依据，本案应将案由确定为物业服务合同纠纷；二、关于应否向原告返还其诉请的相关款项问题，因被告已经按照合同约定提供了包括垃圾清运在内的物业管理服务，故原告依据不当得利要求被告返还物业管理费、垃圾清运费及相关利息的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持，关于原告提出要求被告返还装修押金的诉讼请求，应待原告将装修完毕的相关情况提交被告进行审核后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张志强的诉讼请求。案件受理费25元（原告张志强已预交），由原告张志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘波 二〇一九年十二月二十四日书记员 郭宇附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。