广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初112号 原告：刘业昌，男，1990年3月18日出生，汉族，广西蒙山县人，农民，住广西蒙山县。与原告龙永芳系夫妻关系。 原告：龙永芳，女，1991年4月7日出生，汉族，广西蒙山县人，农民，住广西蒙山县。 二原告共同委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明，总经理。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司，住所地：蒙山县江景雅庭1﹟楼一层7-9号铺面。统一社会信用代码：91450423086528905G。 负责人：黄诞文。 二被告共同委托诉讼代理人：陈雯，广东三良律师事务所律师。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民。 委托诉讼代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖立峰，广西诚瑞律师事务所律师。 第三人：姚佩球，男，1970年11月6日出生，汉族，广西蒙山县人，职工，住广西蒙山县。 原告刘业昌、龙永芳与被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）、广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司（以下简称鸿润公司蒙山分公司）及第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称供电分公司）、姚佩球商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，第一次公开开庭进行了审理。原告刘业昌及原告刘业昌、龙永芳共同委托诉讼代理人李中禄，被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司共同委托诉讼代理人陈雯，第三人供电分公司委托诉讼代理人吴志强到庭参加诉讼。第三人姚佩球经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年7月11日，本院作出（2019）桂0423民初112号民事裁定书，裁定中止诉讼。2019年12月27日恢复审理。于2019年12月30日第二次公开开庭审理,原告刘业昌及原告刘业昌、龙永芳共同委托诉讼代理人李中禄到庭参加诉讼。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司、第三人供电分公司、第三人姚佩球经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘业昌、龙永芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告鸿润公司和被告鸿润公司蒙山分公司支付逾期交房违约金62189元给原告；2.案件受理费用由被告鸿润公司和被告鸿润公司蒙山分公司承担。事实和理由：2016年1月28日,原告与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1403号商品房。该商品房总面积162.57平方米,总价款336520元，即通过第三人供电分公司交给被告鸿润公司蒙山分公司房款100000元、直接付给被告鸿润公司蒙山分公司房款现金21520元,首付款101520元（多2万元为车位款），银行按揭贷款235000元。按照《商品房买卖合同》约定:被告应于2016年2月29日前向原告交付该商品房;逾期交房的,从2016年2月29日的第二天(2016年3月1日)起至实际交付之日止,被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。被告实际于2017年11月6日向原告交房,逾期616天,应向原告支付违约金:336520元×3/10000×616天=62189元。原告因此诉至法院。 原告刘业昌、龙永芳向本院提交了以下证据： 1.刘业昌、龙永芳、姚佩球的身份证复印件各1份，拟证明原告刘业昌、龙永芳及第三人姚佩球的身份信息情况； 2.广西梧州鸿润房地产开发有限公司、广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司工商信息复印件各1份，广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司营业执照复印件1份，拟证明被告鸿润公司、被告鸿润公司蒙山分公司和第三人供电分公司的基本情况； 3.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原告与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》,原告购买荷塘雅苑小区5幢F单元1403号商品房,总价款336520元；被告应当在2016年2月29日前向原告交房的事实； 4.微信截图（通知、房屋验收交接确认书）1份，拟证明2017年11月6日被告交房给原告的事实； 5.现金缴款单、单位内部收款收据、销售不动产统一发票、借款借据、广西增值税普通发票1份，拟证明原告交购房款100000元给第三人转交被告鸿润公司蒙山分公司和交现金21520元（其中20000元为车位款），以及银行按揭贷款235000元给被告鸿润公司的事实； 6.民事答辩状、款项支付申请单、农村商业银行进账单、农村商业银行电汇凭证、第三人供电分公司付给被告鸿润公司款项明细表复印件各1份，拟证明第三人供电分公司收到原告的款项已全部付给了被告的事实； 7.梧州市中级人民法院（2018）桂04民终1404号民事判决书复印件1份、《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》复印件各1份，拟证明被告除了把该楼盘的商品房出售给第三人供电分公司的职工外，也可以公开向社会人员销售； 8.民事调解书复印件2份，拟证明2017年第三人供电分公司的职工购买有该楼盘的房屋，有员工退房，2017年当时的房价与当时市场价差不多，当时被告怕退房没有人要，退房者需要找其他人来购买。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司辩称，被告迟延交楼是事实,但是,原告也有违反《商品房买卖合同》约定的行为,从原告提供的证据广西农村信用社《借款借据》中的付款时间是2016年5月21日,但从双方约定的《商品房买卖合同的补充协议》第2条约定:“乙方购房采取银行贷款(含商业贷款、公积金贷款和组合贷款)形式付款的,甲方仅负责代办,能否获得贷款由乙方负责,乙方应在接到甲方办理贷款手续的通知后20个工作日内提供符合银行要求的申办贷款所需的全部资料并签署有关贷款合同,缴清相应费用,并由乙方贷款银行实际放款到甲方账户。如乙方贷款申请未得到银行全部或部分同意的,或乙方减少贷款金额或不申请贷款,乙方应在前述20天期限届满之日起30天内自行支付差额或全部款项,逾期视为乙方未按合同约定时间付款,甲方有权按照本合同第八条追究乙方违约责任”,被告在2016年4月18日之前向原告发出了办理贷款手续的通知,原告却没有按补充协议约定与通知及时去办理相关贷款手续,原告所申请贷款的银行而是在2016年5月21日才放款到被告账户，拖逾了几个月,由此可以说明原告也存在违约的事实,根据《商品房买卖合同》第十二条的第2款第(2)条的约定,被告不需要向原告承担逾期交房的违约责任。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司向本院提交了以下证据： 1.2016年1年28日《商品房买卖合同的补充协议》复印件1份，拟证明《补充协议》第2条约定：“乙方购房采取银行贷款(含商业贷款、公积金贷款和组合贷款)形式付款的,能否获得贷款由乙方负责,乙方应在接到甲方办理贷款手续的通知后20个工作日内提供符合银行要求的申办贷款所需的全部资料并签署有关贷款合同,缴清相应费用,并由乙方贷款银行实际放款到甲方账户。如乙方贷款申请未得到银行全部或部分同意的,或乙方减少贷款金额或不申请贷款,乙方应在前述20天期限届满之日起20天内自行支付差额或全部款项,逾期视为乙方未按合同约定时间付款,甲方有权按照本合同第八条追究乙方违约责任”，被告于2016年5月21日收到银行放贷的款项，原告构成违约； 2.回执1份，拟证明被告已经通知原告交材料，原告在接到被告通知后，于2016年4月18日前将全部房款付给被告，结合原告提供的《借款借据》，原告延期办理按揭贷款，存在违约的事实； 3.《合作建房协议书》、《补充协议书》复印件各1份，拟证明原告交易的对象是第三人供电分公司的员工及员工的基价是2020元/平方的事实； 4.广西水利电力集体有限公司蒙山供电局分公司会议纪要（2013年12月25日）复印件1份，拟证明1#、2#楼以7、8层为基价，不含人防地下室地建设费，9-13层按基价往上一层每平方米加10元计价，复式户型按基价层基价，3#、5#楼以8、9层位基价，10-15层按基价层往上每层每平方米加价10元计价，2-7层按基价往下每层减10元计价，复式户型按基价层计价； 5.广西水利电力集体有限公司蒙山供电局分公司会议纪要（2014年1月3日）复印件1份，拟证明员工购房的171平方米、132平方米户型在1#、2#楼中选择，143平方米户型在5#楼中选择，157平方米户型在5#楼及3#楼D单元中选择的事实与证据1相对应； 6.陈远才、宁江前《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明同一时期在同一小区购房，购买3楼的价钱2600多元/平方米，与员工价对比，高出约600元的事实； 7.陈永华、姚永琴《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原告同一时期在同一小区销售复式的价钱2800元/平方米，与员工价对比，高出700多元的事实； 8.覃丽婷《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明被告同一时期在同一小区购房销售1#楼A单元的价钱2658元/平方米，与员工价对比，高出600多元的事实； 9.发票3份，拟证明以上合同（证据6-8）所缴纳对应的税金的事实。 第三人供电分公司述称，在诉辩双方中，由于没有要求第三人承担责任，与第三人无关，第三人参加诉讼只是为了说明案件事实，诉辩双方是否违约，由法院依法查明事实，依法作出判决。 第三人供电分公司向本院提交了以下证据： 1.蒙山县人民法院（2018）桂0423民初169号民事判决书复印件1份，梧州市中级人民法院（2018）桂04民终1404号民事判决书复印件1份，拟证明两审法院认定的事实是：交房时间是2016年2月29日前。以及购房合同签订的时间等； 2.《合作建房协议书》复印件1份，拟证明第三人的责任是协助被告鸿润公司实施购地，按本协议要求按时交付购房款及购车位款，协助做好建设项目管理过程的相关工作； 3.《合作建房补充协议》复印件1份，拟证明该协议第6条，对《合同建房协议》的主合同进行变更，对公司职工和外单位人员也可以购房的事实； 4.汇款明细表及汇款单复印件1份，拟证明第三人将已收的237名员工定房预付款1659万元及120个车位定金预付款240万元共计1899万元，于2013年5月10日全部付清给被告鸿润公司,该款项中也包括了原告交付的款项； 5.《关于缴交安居工程人防费的通知》（广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司文件供电司安居[2015]2号）复印件1份，证明第三人于2015年4月29日向员工发出缴交工程人防费的通知，已履行《合作建房协议书》与被告鸿润公司约定的义务。 第三人姚佩球没有答辩亦没有向法庭提供证据。 本院依法调查收集的证据有：蒙山县人民法院（2019）桂0423民初457号民事判决书。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告鸿润公司与鸿润公司蒙山分公司是否构成违约；2.原告请求被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司支付逾期交房违约金62189元是否合法有据。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院在庭审时组织双方当事人对证据进行了质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，当事人有答辩及质证的权利，第三人姚佩球经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告鸿润公司与鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据1、2、4均无异议。第三人供电分公司对原告提供的证据均无异议。原告对第三人供电分公司提供的证据均无异议。原告对本院调查收集的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告鸿润公司与鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据3的真实性、合法性没有意见，对关联性有异议，认为在《商品房买卖合同》中的第12条第二款第二点约定“买受人逾期付清购买款（包括逾期办妥银行按揭贷款手续的）或逾期接受交付商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。”以及在该合同的《补充协议》中第2条约定：“乙方购房采取银行贷款的，甲方仅仅代办”。被告对原告提供的证据5的真实性、合法性没有意见，但是对该借款借据，放款的时间是2016年9月1日，说明原告存在违约的事实。被告对原告提供的证据6“三性”不予认可。对证据7的判决书真实性没有异议，但是对该证据的关联性、合法性有异议，当事人的身份情况与本案不一致，与本案无关。补充协议书、合作建房协议书恰恰说明了该购买的对象是第三人供电分公司的员工。对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明原告想要证明的事实，该份调解书只是说明该调解书与原告达成退房退款的协议内容，并没有说明退房的原因是什么，并不能证明原告想要证明的内容。 原告及第三人供电分公司对被告鸿润公司与鸿润公司蒙山分公司提供的证据1真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该协议书不能证明被告想要证明的内容，《合作建房协议书》、《补充协议书》说明购房对象已经变更。对证据2的真实性没有异议，该补充协议第2条，按揭款到被告账户的时间是2016年5月21日已经延迟交款，“甲方负责代办，”签订合同当日20日内交付贷款材料，原告已经在签合同的当天已经一次性交付申请贷款的材料，因为被告代办的不是原告的原因造成延迟收款的原因，不能说明原告违约的事实，被告没有证据证明因为原告的原因造成延迟交款。关于回执，对被告想要证明的内容有异议，且被告没有提供证据说明其提交代办材料到银行的时间，交给房管所资料的时间不能等同于交给银行办理按揭贷款的时间。对证据3的真实性没有异议。对证据4、5会议纪要，与本案无关。对证据6-8的关联性有异议，不能证明该员工价与市场价有差异，不予认可，不能证明被告想要证明的内容。因为时间不同，商品房的价格也不同。2013年，姚佩球代原告缴纳了100000元，从社会上融资的利息来看，被告占用了原告的资金有三年多的时间。 本院对双方当事人有异议的证据，本院结合案情综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年1月28日,原告刘业昌与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定：原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1403号商品房，该商品房建筑面积162.57平方米,该商品房单价为每平方米2070元，总价款336520元。买受人应当于2015年6月24日前支付首期房价款101520元。余款235000元申请贷款支付。出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第十二条还约定了逾期交房的违约责任：除不可抗力和非开发商责任外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日……。②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（2）买受人逾期付清购买款（包括逾期办妥银行按揭贷款手续的）或逾期接受交付商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。 另查明，第三人姚佩球系第三人供电分公司员工，第三人姚佩球的妻子罗志英于2013年2月16日交付购房定金5000元给第三人供电分公司，第三人姚佩球于2013年5月7日、11月27日分别交付购房“预付款”85000元、10000元给第三人供电分公司。2013年5月10日，第三人供电分公司帮助包括第三人姚佩球在内的237名员工购房“预付款”1659万元及120个车位定金“预付款”240万元共计1899万元交付给被告鸿润公司。后第三人姚佩球将该套商品房转让给原告刘业昌、龙永芳。原告刘业昌、龙永芳于2015年6月24日交付购房“首付款”21520元给被告鸿润公司蒙山分公司。2016年5月21日，原告刘业昌、龙永芳作为借款人、被告鸿润公司作为担保人与广西蒙山农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》，向广西蒙山农村商业银行股份有限公司申请借款235000元，2016年5月21日广西蒙山农村商业银行股份有限公司将借款235000元汇入被告鸿润公司的银行账户。 被告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：第三人供电分公司员工购房以户为单位，在被告取得土地后90天内支付定金捌万元。第三人供电分公司负责做好购房和购买车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，被告鸿润公司蒙山分公司与第三人供电分公司签订了《合作建房补充协议书》，该协议书约定：双方确定将1#、5#楼的交房时间定为2016年2月29日前。2017年11月6日，被告鸿润公司将涉案的商品房交付原告使用，原告认为被告逾期交房已构成违约，因此诉至本院。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司是否构成违约问题。原告刘业昌与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。本院认为，从原告和第三人提供的证据可以认定原告已于2015年6月24日前支付首期房价款101520元。被告提出原告逾期办理银行按揭贷款手续，根据合同约定，可以免除被告逾期交房违约责任的辩解意见。根据原告刘业昌与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3点约定：“贷款方式付【公积金贷款】【商业贷款】【组合贷款】。买受人应当于2015年7月6日前支付首期房价款人民币101520元，余款235000元向（贷款机构）申请贷款支付”。原告已按该合同约定全额支付了首期房价款给被告，二被告亦无异议，本院予以确认。根据原、被告订立的《商品房买卖合同》第三章的《商品房价款》第八条逾期付款责任第（二）款第2点（1）项约定“按逾期时间，分别处理（不作累加）①在30日之内，自本合同现规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”及第四章的《商品房交付条件与交付手续》第十二条“《逾期交付责任》……（2）买受人逾期付清购买款（包括逾期办妥银行按揭贷款手续的）或逾期接受交付商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。”本院认为，2016年5月21日，被告鸿润公司作为原告的担保人为原告向广西蒙山农村商业银行股份有限公司借款235000元汇入被告鸿润公司的银行账户。被告鸿润公司作为担保人在签订贷款合同时没有提出异议，且被告也没有向原告发出办理贷款手续的通知，被告没有提供证据证明原告逾期办理银行按揭贷款手续，被告主张被告在2016年4月18日之前向原告发出了办理贷款手续的通知,原告却没有按协议与通知及时办理相关贷款手续,被告委托的银行而是在2016年5月21日才放款到被告账户拖逾了几个月,由此可以说明原告也存在违约的事实,根据《商品房买卖合同》第十二条的第2款第(2)条的约定,被告不需要向原告承担逾期交房违约责任，证据不足，被告的辩解意见不成立，本院不予采信。原、被告订立的合同约定的交房时间是2016年2月29日前，被告实际交房时间是2017年11月6日，被告逾期交房的行为已构成违约。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金62189元是否合法有据问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对违约责任作了约定，逾期超过60日后……自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告鸿润公司应当按照该约定承担违约责任。原、被告订立的合同约定的交房时间是2016年2月29日前，被告实际交房时间是2017年11月6日。原告请求被告从2016年3月1日起至2017年11月6日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，即336520元×3/10000×616天=62189元。本院认为，原告在《商品房买卖合同》约定的交房时间，即2016年2月29日前只交付了购房首付款101520元，按揭贷款235000元于2016年5月21日发放到被告鸿润公司账户，因此，从2016年3月1日至2016年5月20日的违约金计算基数应为已交的购房首付款101520元。被告应支付的违约金分两段计算：①2016年3月1日至2016年5月20日（共81天）的违约金：101520元×3/10000×81日=2466.94元；②2016年5月21日至2017年11月6日（共535天）的违约金：336520元×3/10000×535日=54011.46元；两项共计56478.4元。被告鸿润公司蒙山分公司是被告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任，因此，被告鸿润公司应按照合同的约定承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三日内支付违约金56478.4元给原告刘业昌、龙永芳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1355元（原告已预付），由原告刘业昌、龙永芳负担355元，由被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  刘寿权 审 判 员  莫 春 人民陪审员  陆均安 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  利金生 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。