贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11937号原告：毕节市碧阳物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处流仓桥村委会六楼，统一社会信用代码：91520502337334313Y。法定代表人：石柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘政，该公司员工。被告：王邦，男，1986年11月27日出生汉族，住贵州省毕节市。原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司（下称“碧阳物业公司”）与被告王邦物业合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告碧阳物业公司的委托诉讼代理人刘政，被告王邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判今被告给付2017年1月31日至2019年10月30日共计33个月物业管理费(住房建筑面积94.06㎡×1.2元/月×33月=3725元)；2.判令被告按照银行基准贷款一年最低利率(4.35%)的1.3倍赔付违约金3725元×4.35%×2.5×1.3=527元；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由:被告系原告物业服务管理的盛世华都1号楼5-6号房的业主，被告在接收物业时碧阳物业公司按《物业管理条例》的相关规定与毕节市兴业房地产开发有限公司签订了盛世华都《前期物业管理合同》，并与被告签订《物业服务合同》约定按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维修养护等按《物业服务合同》进行了系列的物业服务管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年1月31日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据《贵州省物业管理条例》第六十七条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。根据相关法律规定及双方约定，请法院依法判决。被告王邦答辩称：物业费应当从2017年3月16日计算，我拒缴物业费的理由是碧阳物业并非是原房开所签订的物业公司，物业公司与我们签订的合同上并未向我们说明物业费是以什么标准计算的，缴费后也未向我们出具任何收据及发票。房屋面积与实际面积不符，除了楼道，没有任何公共区域。物业公司管理小区不负责，推卸责任，向原告反映的问题没有得到及时的处理。房屋至今处于未验收状态，不具备交付使用条件，房屋面积也未得到确认。小区混乱有入室盗窃的，电动车、包裹丢失的，外来人员随意出入，楼道、电梯脏乱差，没有绿化，与其他收费相当的小区无法比较。物业的收支情况没有任何公示，电梯和小区内的广告乱张贴，通道乱停车，随处的摊点售卖。小区的供水是二次供水，经常停水和水质差，电梯无人维修，楼道照明无人管理。本院经审理查明：2015年12月30日，以原告碧阳物业公司为乙方，毕节兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订《盛世华都一期前期物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方对盛世华都一期提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位和公共设施设备的维修、养护、管理和运行；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1.2元/月/平方米，高层住宅2.3元/月/平方米，物业服务费最终以备案为准。业主应于开发商通知的交房之日起交纳物业服务费用及相关费用。合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”前期物业服务合同还约定了其他事项。被告王邦系盛世华都1号楼17层4号房业主，2016年3月16日到毕节兴业房地产开发有限公司收房，并签收了《盛世华都住宅入户通知书》，该通知书载明入户时间为2015年12月30日-2016年1月30日，建筑面积为94.06平方米。同日，以原告碧阳物业公司为甲方，被告王邦为乙方，双方签订《物业管理服务协议》，建筑面积为94.06平方米，原告持有的协议中约定电梯房第一年1.2元/平方米，以及对物业管理服务内容、维修基金、违约责任等进行了约定。被告王邦按照1.2元/月/平方米的标准，支付第一年的物业服务费。之后，被告未再交纳物业服务费。原告向被告催收物业服务费无果后，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告碧阳物业公司与毕节兴业房地产开发有限公司签订的《盛世华都一期前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告王邦作为居住在盛世华都1号楼5层6号房业主，《盛世华都一期前期物业服务合同》对被告王邦具有法律上的约束力。原告已按照前期物业管理服务合同约定履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费。对于物业费的起算时间问题，被告与毕节兴业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，其到房开公司收房及签收住宅入户通知书的时间是2016年3月16日，并于同日支付了第一年的物业费。住宅入户通知书虽然载明了入户时间为2015年12月30日-2016年1月30日，但是，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。因此，被告支付物业费的时间应从2016年3月16日收房时开始计算，扣除被告已经支付第一年物业费的期间，被告应支付物业管理服务费的期间应认定为2017年3月16日至2019年10月30日。在上述期间内，被告王邦应缴纳的物业管理服务费为3,555.47元（94.06平方米×1.2元/平方米/月×31个月+94.06平方米×1.2元/平方米/月÷30天×15天）。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理存在部分公共设施损坏未及时维修，环境卫生未及时清扫等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3,555.47元×90%=3,199.92元。对原告诉请的逾期支付物业服务费违约金的诉请，因原告履行物业服务合同义务时存在瑕疵，故该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王邦于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司2017年3月16日至2019年10月30日期间的物业管理服务费3,199.92元；二、驳回原告毕节市碧阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告王邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇一九年十二月二日书记员 孙宏杰