湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初2172号原告房县机关事务服务中心（原名称为“房县机关事务管理局”），住所地：房县城关镇吉甫路9号。统一社会信用代码：12420325011455510D。法定代表人**，该中心主任。委托代理人李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、调解，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代收法律文书。被告刘桂珍，女，1957年3月2日出生，汉族，个体工商户，住湖北省房县。委托代理人舒适，湖北嘉略律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、变更、放弃诉讼请求，提起反诉，参与调解，代收法律文书。原告房县机关事务服务中心与被告刘桂珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员周明独任审判，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告房县机关事务服务中心的委托代理人李承绪，被告刘桂珍及其委托代理人舒适均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告房县机关事务服务中心诉称,2007年,房县统计局与被告签订了一份租赁期为20年的《房屋租赁合同》。合同约定：房县统计局将坐落在房县城关镇南街57号临街门面房屋1间以租金总额为213400元标准出租给被告刘桂珍经营20年，租赁期限自2007年3月12日起至2027年3月11日止。合同签订后,房县统计局按照约定将房屋交给被告使用，被告一次性交纳了20年的租金213400元。2012年，经县政府下文，将房县统计局所租赁给被告以及其他相关租赁人的房屋的管理权划归原告管理。2015年，湖北省人民政府和房县人民政府先后出台城镇棚户区改造文件，经中介机构鉴定，认定被告所租赁房屋所在的整栋房屋为D级危房。为维护公共利益的安全，房县人民政府成立了县城棚户区改造指挥部，将被告租赁的房屋整体纳入拆迁房屋范围，导致租赁合同无法履行。由此，原告依法起诉，请求法院判决解除双方所签订的租赁合同，并返还所租赁房屋。被告刘桂珍辩称，租赁房县统计局的房屋属实，但房县机关事务服务中心作原告，主体不适格。在正常租赁经营期间，被告提出解除租赁合同，影响了我们的正常经营活动，给我们租户造成了一定的经济损失。若解除合同，必须一并解决租金和综治保证金的退还、占用租金利息问题，以及被告的预期可期待利益损失补偿、违约损失赔偿等一系列问题。本院经审理认定事实如下：2007年3月9日，房县统计局（甲方）作为出租方与承租人刘桂珍（乙方）分别签订了二份《房屋租赁合同》。其中第一份《房屋租赁合同》（以下简称《2007年至2027年房屋租赁合同》约定主要内容为：“一、甲方同意将位于南街57号的临街门面壹间租赁给乙方，期限20年，自2007年3月12日起至2027年3月11日止。由乙方签订合同时，一次性向甲方交纳20年租金213400元。乙方在经营过程中应交纳的各项税收和费用（包括水电费）均由乙方负责。经营过程中乙方若需装修，要保持房屋结构不变，装修费用由乙方负责，租赁期满后就装修费用，甲方概不补偿。二、.…。三、…。…。八、……”第二份《房屋租赁合同》（以下简称《2027年至2032年房屋租赁合同》约定主要内容为：“一、甲方同意将位于南街57号临街门面房壹间租赁给乙方，期限为五年，自2027年3月12日起至2032年3月11日止。由乙方在签订合同时，一次性向甲方交纳五年租金53350元。乙方在经营过程中应交纳的各项税收和费用（包括水电费）均由乙方负责。经营过程中乙方若需装修，要保持房屋结构不变，装修费用由乙方负责，租赁期满后就装修费用，甲方概不补偿。二、.…。三、…。…。八、……”上述二份合同签订后,刘桂珍针对《2007年至2027年房屋租赁合同》于2007年3月12日，将20年租金共计213400元一次性交给房县统计局，另交纳门面综治保证金500元。房县统计局也按合同约定将租赁物即位于南街57号的临街门面房屋一间交付给刘桂珍使用。针对《2027年至2032年房屋租赁合同》，房县统计局于2009年3月12日给刘桂珍出具了一份53350元的《收条》（具体内容为：“收条，今收到刘桂珍交来2027年-2032年房租，计伍万叁仟叁佰伍拾元整（￥53350.00），房县统计局（加盖印章），2007年3月12日）；同时，刘桂珍于2007年3月12日给房县统计局出具了一份《领条》（具体内容为：“领条，今领到统计局房屋租金返还伍万叁仟叁佰伍拾元，（￥53350元），刘桂珍，2007年3月12日”。双方针对《2027年至2032年房屋租赁合同》，仅是相互出具了收条和领条，并未实际发生金钱交付行为。房县城关镇南街57号房屋属于公有房屋，产权登记所有人为房县人民政府。2002年4月20日，房县人民政府出具《国有资产管理委托书》，内容为：“为加强国有资产管理，明确资产管理主体责任，房县人民政府同意将其位于房县城关镇南街57号的房屋[房证（2001）房字02350号]委托房县人民政府机关事务管理局管理，并负责监督劳动服务公司对非办公用房的经营管理。”2019年3月10日，中共房县县委以房发[2019]3号文件将房县机关事务管理局更名为房县机关事务服务中心。2015年12月31日，湖北省人民政府办公厅下发《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》，该文件要求“要把城镇危房改造纳入棚改政策范围，2017年底前完成城镇D级危楼改造，彻底消除安全隐患”。2016年11月10日，应房县机关事务管理局委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房县城关镇南街57号老政府院内劳动人事统计局综合家属楼1号楼房屋危险性进行鉴定，并出具了仲恒鉴字【2016】sw2172-2《房屋危险性检测鉴定报告》，经现场检查检测，评定分析认为所检测的房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋出现整体险情，构成整幢危房，鉴定意见为：综合评定该房屋鉴定区域危险性等级为D级；处理建议：建议对该房屋进行拆除处理。2019年7月19日，房县统计局向刘桂珍下发书面《通知》，告知刘桂珍所租赁的房屋已纳入房县棚户区改造范围，房屋管理权已被房县机关事务服务中心统一收回，房县统计局已无法继续履行合同，现决定解除合同，房屋租赁事宜所涉权利义务一并移交房县机关事务服务中心处理。此后，因双方对合同解除、房屋腾退、损失赔偿等问题未协商一致，而引起诉争。另查明，2017年1月3日，刘桂珍作为出租方与第三人李文文签订了一份五年期《店面房屋租赁合同》，将其所承租的上述房屋转租给第三人李文文，该涉案房屋现仍由第三人李文文租赁使用。本院认为：关于合同效力问题：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，房县统计局与刘桂珍在同一天所签订的两份《房屋租赁合同》，其中《2007年至2027年房屋租赁合同》租赁期为20年，《2027年至2032年房屋租赁合同》租赁期为5年，两份合同累计租赁期限为25年，因《2027年至2032年房屋租赁合同》并非在前合同《2007年至2027年房屋租赁合同》租赁期间届满后续订的，故《2027年至2032年房屋租赁合同》系超过二十年租赁期限部分的合同，因此本院认定房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的《2007年至2027年房屋租赁合同》为有效合同，《2027年至2032年房屋租赁合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告承租的房县城关镇南街57号门面房被鉴定为D级危房，按照鉴定意见书，D级危房承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋出现整体险情，构成整幢危房，建议对涉案房屋进行拆除处理，故房县统计局与被告刘桂珍签订的房屋租赁合同已经无法继续履行，作为涉案房屋的国有资产管理人房县机关事务服务中心要求解除房县统计局与刘桂珍签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，故，本院对于原告要求解除房县统计局与刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日起至2027年3月11日止的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于解除时间，因原告房县统计局已于2019年7月19日向刘桂珍发出了书面《通知》，该《通知》明确提出解除双方所签订的《房屋租赁合同》，故本院依法确认合同解除时间为：2019年7月19日。鉴于承租人刘桂珍已将涉案房屋转租给第三人李文文，且第三人没有参加本案诉讼，以及被告对于因解除合同所遭受的损失没有举证的实际，本院对于原告请求被告腾退并返还所租赁房屋的诉讼请求，以及对于被告请求原告返还实际租赁期限以外的租金和交纳的综治保证金，并请求原告支付租金占用期间利息和赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予合并审理。原被告对于本院未予合并处理的事项，可以自行协商处理，也可以另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、房县统计局与被告刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日起至2027年3月11日止的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除。二、房县统计局与被告刘桂珍于2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》为无效合同。三、对于原告房县机关事务服务中心的其他诉讼请求，以及被告刘桂珍的诉讼请求本案不予合并处理。案件受理费1667元，减半收取833.50元，由原告房县机关事务服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费1667元。户名：湖北省十堰市中级人民法院，帐号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员 周 明二〇一九年十二月二十四日书记员 丁雪丽附本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。