重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初3797号原告：重庆市易英物业管理有限公司,住重庆市渝北区双凤桥街道空港大道310号和顺苑2幢1-5-4，统一社会信用代码：915001127562486042。法定代表人：刘庆英，系该公司总经理。委托诉讼代理人:张瑶，重庆宛水律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋媛媛，重庆宛水律师事务所律师。被告：重庆云湖酒店有限公司，住所重庆市梁平区双桂街道丹桂大道10号，统一社会信用代码：91500228MA5U53EX8C。法定代表人：叶江鹏，系公司执行董事。委托诉讼代理人：彭孝成，男,汉族,1964年12月8日出生，住重庆市梁平区。被告：黎万琴,女,汉族,1972年5月14日出生,住重庆市梁平区。被告：彭孝成，男,汉族,1964年12月8日出生，住重庆市梁平区。被告：叶光军，男，汉族，1960年10月15日出生，住重庆市梁平区。被告：严存树，男，汉族，1964年11月14日出生，住重庆市梁平区。本院于2019年7月8日立案受理原告重庆市易英物业管理有限公司诉被告重庆云湖酒店有限公司（以下简称云湖酒店）、黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军物业服务合同纠纷一案，依法由审判员王易山适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市易英物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告云湖酒店向原告支付2017年4月1日至2018年10月30日期间的物业费409527.14元，公摊费28090.80元，共计437618.00元，被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担连带支付责任；2、判令被告云湖酒店向原告支付违约金，被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担连带支付责任（以437618.00元为基数，以日万分之一为利率，从2017年4月起计算至物业管理费付清之日止）现暂计至起诉之日10000.00元；3、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2014年12月26日，原告与重庆市琦胜房地产开发有限公司签订了《雲湖天地前期物业服务合同》，合同期限自2014年12月9日至2017年12月8日止，后双方又于2017年12月6日续签合同，续签后的合同期限为2017年12月9日至2018年12月8日止。物业服务费收取标准为住宅物业1.2元/月·平方米，商业物业为2元/月·平方米，业主应当于每月10号之日起履行交纳义务，未能如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。被告云湖酒店系重庆市梁平区双桂街道丹桂大道10号房屋的实际使用人，被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军系该房屋的业主，物业面积为10777.03平方米。被告自2017年4月1日起，拒绝交纳物业管理费。为此，特诉至梁平区人民法院。被告重庆云湖酒店有限公司辩称：原告诉讼是不合理，无理由的诉讼，请求驳回原告诉讼请求。被告和原告没有签订物业管理合同，被告和房产开发公司在订购房子的时候有明确合同约定，约定为酒店的物业管理由业主自行管理，不由物业公司管理，这一规定符合有关法律法规的规定。同时也是根据酒店经营的具体情况及其特殊性所作出的约定。被告方在与房产开发公司签订房屋买卖合同的时候并没有签订物业管理合同，依照物业管理有关条例合同规定，业主应该与物业管理公司签订合同。基于酒店的特殊性，当时并没和物业管理公司签订合同，无书面承诺。房产开发公司与原告签订的物业管理前期合同上面有明确约定，在明确约定里面注明车库和酒店的管理由物业公司代为管理，由房产开发公司支付物管费。原告诉称被告2017年4月1日到2018年10月30日的物管费，业主接收酒店的时间没有这么早，原告并没有给酒店提供实际服务。综上所述，请求驳回原告诉讼。被告彭孝成与被告云湖酒店的答辩意见一致。被告黎万琴辩称：作为酒店的特殊性，以及酒店对保安保洁的专业化，原告能不能对酒店提供这么专业的服务。被告严存树辩称：原告诉讼无理，口头约定和协议全部都没签订，无理由找被告收取物管费。原告有没有给被告酒店提供过服务，没有提供服务怎么收取费用。经审理查明:2014年12月26日,原告与案外人重庆市琦胜房地产开发有限公司签订《琦胜·雲湖天地前期物业服务合同》，该合同主要约定：1.物业管理区域中的物业名称为琦胜·雲湖天地，物业类型为商住，东至碧桂路，南至体育东路，西至月桂路，北至丹桂大道；2.物业服务收费为包干制，住宅为1.20元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），商业物业为2.00元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按照相关法律法规向业主分摊计收；3.业主应于每月10号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；4.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（系重庆市琦胜房地产开发有限公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方按照收费标准减半交纳；5.合同期限为3年，自2014年12月9日起至2017年12月8日止；6.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方（系原告物业公司）支付违约金；7.该合同另附补充协议，明确载明补充协议如与主合同条款不一致时，以补充协议为准；8.补充协议载明酒店部分，由物业公司代管，所产生的清洁费，保安费及水电费据实结算，由甲方（系重庆市琦胜房地产开发有限公司）负责，同时该合同还约定了其它事项。2017年12月6日，原告与案外人重庆市琦胜房地产开发有限公司又再次签订《琦胜·雲湖天地前期物业服务合同》，该合同主要约定：1.物业管理区域中的物业名称为琦胜·云湖天地，物业类型为商住，东至碧桂路，南至体育东路，西至月桂路，北至丹桂大道；2.物业服务收费为包干制，住宅为1.20元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），商业物业为2.00元/月·平方米（含电梯运行费，不含公共能源公摊耗费），共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按照相关法律法规向业主分摊计收；3.业主应于每月10号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；4.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（系重庆市琦胜房地产开发有限公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳；5.合同期限为1年，自2017年12月9日起至2018年12月8日止；6.该合同另附补充协议，明确载明补充协议如与主合同条款不一致时，以补充协议为准，同时该合同还约定了其它事项。2015年11月12日，被告叶光军（作为乙方）与案外人重庆市琦胜房地产开发有限公司（作为甲方）签订云湖天地11号楼（酒店）定购协议，协议主要约定：1.被告叶光军定购云湖天地11号楼一层7、8号、二层3号、三层2号、四至十三层所有房号的房屋，建筑面积约10171.59/㎡，房屋套数为170套；2.上述商品房为商业，按商务酒店进行规划设计和建设，2.甲乙双方同意酒店的物业管理相对独立，即除无法分开必须由小区物业管理公司统一管理的外，由酒店对其自身的物业进行管理，必须由小区物业管理公司统一管理的部分，其物业管理费用由酒店业主与物业管理公司自行协商费用；3.上述约定内容在签订正式合同时写入正式合同附件；4.双方还约定了其他合同权利义务。2016年11月26日，被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军（作为乙方）与案外人重庆市琦胜房地产开发有限公司（作为甲方）签订重庆市商品房买卖合同，该合同约定：1.房屋座落于双桂街道月桂路3号11幢5－17，建筑面积为50.35平方米，用途为非住宅，属于其他用房；2.本合同未尽事项，可由双方签订补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力；3.合同附件三约定，在2015年11月12日签订的琦胜·云湖天地11号楼定购协议中约定条款作为交房标准之一；4.该合同还约定了其它权利义务事项。后被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军向案外人重庆市琦胜房地产开发有限公司购买的170套房屋，产权人为黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军。被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军将其中的大部分房屋用于开发经营酒店，酒店名称为云湖酒店，其营业执照名称为重庆云湖酒店有限公司。原告因被告未缴纳2017年4月1日至2018年10月30日期间的物业服务费409527.14元及公摊费28090.80元。2019年6月，原告向被告书面邮寄物业费催收律师函。后被告仍未交纳物业服务费，为此原告诉至本院，请求法院判决：1、判令被告云湖酒店向原告支付2017年4月1日至2018年10月30日期间的物业费409527.14元，公摊费28090.80元，共计437618.00元，被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担连带支付责任；2、判令被告云湖酒店向原告支付违约金，被告黎万琴、彭孝成、严存树、叶光军承担连带支付责任（以437618.00元为基数，以日万分之一为利率，从2017年4月起计算至物业管理费付清之日止）现暂计至起诉之日10000.00元；3、本案诉讼费用被告承担。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、重庆市商品房买卖合同、11号楼定购协议、房屋产权信息表等证据予以证实。本院认为:原告与重庆市琦胜房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。但对于原告的诉讼主张，结合被告方的抗辩，本院分析如下，首先，但原告举示的证据不能证明被告已于2017年4月1日接收房屋，且被告方抗辩原告主张物业服务费的期间内，被告方接收房屋没那么早。根据《雲湖天地前期物业服务合同》的约定，如果房地产开发公司未按时交付房屋，其物业服务费由其承担。本院主持听证过程中，原告明确表示不追加重庆市琦胜房地产开发有限公司作为本案的被告，也不要求其承担物业费的支付责任。因此，对于原告主张被告于2017年接收房屋的案件事实缺乏证据佐证。其次，根据《雲湖天地前期物业服务合同》附件的约定“酒店部分，由物业公司代管，所产生的清洁费，保安费及水电费据实结算，由甲方（系重庆市琦胜房地产开发有限公司）负责”，即使被告在物业合同约定的期限内，接收了该房屋，但根据约定明确载明由房地产开发公司负担，根据民法理论意思自治原则，原告主张被告承担支付物业费用的民事责任缺乏依据。最后，定购协议也明确约定“甲乙双方同意酒店的物业管理相对独立，即除无法分开必须由小区物业管理公司统一管理的外，由酒店对其自身的物业进行管理，必须由小区物业管理公司统一管理的部分，其物业管理费用由酒店业主与物业管理公司自行协商费用”，且该协议内容被纳入商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”综上，对于原告诉讼主张被告承担物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告方主张的公摊费，也无相应的证据进行佐证，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告重庆市易英物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8014.27元，减半收取4007.13元，由原告重庆市易英物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王易山二〇一九年十二月二十六日书记员  易相旭