河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初9015号 原告（反诉被告）：白云鹏，男，1978年9月11日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市。 委托代理人：王连华，河北天树律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王泊骅（曾用名王金保），男，1987年9月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市。 原告白云鹏与被告王泊骅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白云鹏及委托代理人王连华、被告王泊骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白云鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》支付房屋占用期间物业费10086元、支付违约金40万元；2、本案诉讼费由被告承担事实与理由原被告通过第三人居间，于2017年1月8日签订了《房屋买卖合同》约定原告将其所有位于河北省三河市燕郊开发区的房屋出售给被告，双方约定房屋总价款为300万元，首付款180万，2017年1月19日支付140万元，2017年4月15日再支付40万，余款通过贷款方式支付。原告如约于2017年1月14日将房屋交付给被告，而被告支付140万后，剩余40万一直没有支付，经原告多次催要被告拒绝支付，按照合同约定被告已经构成违约，达到约定的解除条件，为此，起诉至贵院请求法院依法审理公正判决。 王泊骅辩称，同意解除合同，要求返还首付款，支付占用首付款期间的利息，其它答辩意见，同反诉状意见一致。 反诉原告王泊骅诉称，1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》2、判令被反诉人返还首付款140万元；3、判令被反诉人支付占有首付期间的利息共计40万元；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由2017年1月8日，反诉人、被反诉人经三河市顺心置地房产经纪有限公司居间，签订了《房买卖合同》《补充协议》等合同。约定被反诉人将位于三河市燕郊开发区房屋出售给反诉人，合同约定房屋总价款为300万元，首付款180万元，2017年1月14日支付140万元，2017年4月25日支付40万元，余款通过贷款的方式支付，此房屋尚未取得不动产权证书。合同签订后，反诉人依约支付了首付款，双方在履行合同过程中，廊坊市人民政府于3月21日出台限贷政策、6月2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见规定“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳凭证或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳凭证或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。本案反诉人的户籍为黑龙江省肇东市，而非本地户籍家庭，且其不具备本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录的。并且在限购政策出台后，反诉人自知没有其资质购买，与被反诉人明确表示因为政策原因购买不了此套房屋，被反诉人回答，首付款已经用于在内蒙买房子使用了，暂时没钱偿还，但是答应支付10万元作为利息补偿。此后，反诉人经常联系被反诉人问退其首付款的问题，都被告知没有钱退，反诉人好心给被反诉人时间筹齐首付款，等来的不是被反诉人承诺的退还首付款及利息，而是一纸诉状。根据合同法司法解释二第26条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。反诉人因政策所限，目前已无过户资格，且被反诉人也提起了诉讼要求解除合同，双方已没有继续履行合同的必要。综上，反诉人认为合同订立时的情况已经发生巨大的变化，目前已不具备继续履行的条件，根据合同法及司法解释的规定及公平原则，合同应当解除。据此，反诉人具状反诉，请人民法院依法支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。 反诉被告白云鹏辩称，不同意其反诉请求，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年1月8日，原被告双方签订房屋买卖合同及补充协议，约定由被告王泊骅贷款购买原告白云鹏坐落于三河市燕郊高新区南横二路南侧、燕灵南路西侧港中旅·海泉湾一期北区9号楼1单元502室房屋（不动产权证号：冀2017三河市不动产权第××号），房屋成交价格为300万元，于合同签订之日，王泊骅向白云鹏支付购房定金10万元，于2018年1月14日支付购房首付款140万元（含定金），剩余购房首付款40万元，双方约定于2018年4月25日交付。2018年1月14日双方完成涉案房屋的交付情况（交付状态为毛坯房）。房屋产权证书于2017年10月下发。双方对于解除房屋事实无异议。以上事实有原、被告陈述及房屋买卖合同、补充协议、收条、房产证复印件为证。 原告白云鹏主张，被告王泊骅应当于2018年4月25日交付首付款尾款40万元，但被告至今未付，故应当按照补充协议第三条违约责任约定支付违约金40万元及2017年-2019年物业费。被告认可原告缴纳物业费，但在2017年3月限购政策出台后，我已经明确告知被告无法购买涉案房屋，要求原告退款，但原告表述首付款已经用于购买赤峰房屋，原告并未按照合同约定对涉案房屋办理解押手续，提供2018年7月1日、8月8日、8月22日、2019年6月27日通话录音为证。原告对录音的真实性认可，对证明目的不认可。 被告王泊骅主张，2017年3月22日河北省廊坊市实施《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，其中规定实行区域性住房限购和差别化住房信贷及住房公积金贷款政策，限购区域内非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%，而被告父亲王继忠已经购买坐落于三河市燕郊开发区房屋（三河市房权证燕字第××号）、被告妻子孙小力认购廊坊德丰房地产开发有限公司开发的海棠园3幢1单元503室房屋，其不符合廊坊市对非本地户籍居民家庭限购1套住房的要求，提供户口本、认购协议、产权证为证。原告对该组证据真实性认可，关联性不认可。 本院认为，原被告双方均同意解除房屋买卖合同及补充协议，故本院亦予以准予，合同解除后，反诉被告应当返还反诉原告购房首付款140万元。根据王泊骅提供的通话录音可知，在2017年3月22日河北省廊坊市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》后，被告王泊骅确实曾经与原告白云鹏沟通解除双方的房屋买卖合同，但原告白云鹏无力偿还购房首付款，双方并未达成协商一致，后双方均在通话录音中表示出有待限购政策灵活变通后继续履行的意思表示，故本院认定对于涉案房屋的解除双方均无不诚信的行为，根据公平原则，原被告双方应当对己方的经济损失各自负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除白云鹏与王泊骅于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》及补充协议； 二、反诉被告白云鹏于本判决生效后七日内返还反诉原告王泊骅购房首付款140万元； 三、驳回原告白云鹏的其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告王泊骅的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3726元，由本诉原告白云鹏负担（已预交）；反诉案件受理费10500元由反诉原告王泊骅负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 徐建国 二〇一九年十二月十八日 法官助理 马盈盈 书 记 员 刘昱含