江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初3036号原告：姜火英，女，1964年7月27日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：严福生，江西华星律师事务所律师。被告：刘高祥，男，1972年11月1日出生，汉族，住鹰潭市信江区。委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。原告姜火英与被告刘高祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日作出（2019）赣0602民初1016号民事判决。原告姜火英不服该判决，向江西省鹰潭市中级人民法院提起上诉。江西省鹰潭市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）赣06民终567号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告姜火英及其委托诉讼代理人严福生，被告刘高祥委托诉讼代理人许春林、王智春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜火英向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘高祥履行协议，将位于信江新区拆迁安置房屋（套房编号XX）一套交付给原告，并过户至原告名下，如被告坚持不肯卖房，则须支付65万元（包括退回的购房款以及违约金、赔偿金）;二、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2015年3月10日，原告姜火英与被告刘高祥达成协议，因2012年原告付给了被告214000元购买鹰潭市一中旁多层的120平方米的房子，但是该房被告未能交给原告。被告同意将位于信江新区（套房编号XX）的一套125.21平方米的房屋卖给原告。2016年3月16日，被告再次向原告出具《承诺书》，同意将上述房屋卖给原告，并保证办好交房屋手续，否则按照原告已付房款双倍赔偿原告。现被告已经拿到该房屋，却一直拒绝向原告交房并办理进户手续。故诉至法院，请求判如所请。被告刘高祥辩称，1、原、被告之间事实上存在民间借贷纠纷，双方根本不存在房屋买卖纠纷；2、上述两份书证中所涉的“所谓买卖的房屋”系被告的家庭或者夫妻共有财产，被告无权处分，即案涉两份书证（协议及承诺书）均系无效的民事法律行为，该行为对财产共有人而言均不具有法律约束力；3、撇开本案客观事实及案涉房屋系家庭或者夫妻共有财产关系来说，两份书证（协议及承诺书）所涉的“房屋买卖”也是效力待定的民事法律行为。被告有权单方面决定是否买卖，而原告无权干涉；4、案涉房屋的现状是家庭共有人早已进行了装饰装修，并已入住，被告不同意交房，愿意按民间借贷案件调解处理。原告姜火英围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件、被告户籍信息，证明原被告的身份主体信息；证据二、协议，证明2015年3月10日，原告与被告达成协议，双方约定，被告将位于信江新区电梯拆迁安置房屋（套房编号XX）一套出售给原告，总房款30万元；证据三、收条，证明被告收到原告购房款214000元；证据四、承诺书，证明2016年3月16日，被告向原告做出承诺将位于信江新区电梯拆迁安置房屋（编号XX）一套出售给原告；证据五、房屋拆迁安置协议书、协议，证明2013年7月31日，被告于信江新区征迁安置办公室签订了《房屋拆迁安置协议书》及协议，被告因房屋被征收取得包括位于信江新区电梯拆迁安置房屋（套房编号XX）在内的房屋共计三套，被告在协议书下方注明此房转给姜火英，房款叁拾万元整。被告刘高祥对原告姜火英提交的上述证据的质证意见为：对证据一没有异议，但被告的户口本来看，家庭成员是四个人，他老婆还在户口上；对证据二协议是复印件，不是原件，手印是否真实待核实，关联性合法性均有异议，案涉房屋实际是为了借款而担保的，该买卖协议是无效的，房屋是家庭共有财产，被告无权单方面处分；对证据三收条客观性没有异议，关联性有异议，该收条是被告向原告借了这么多钱，出这个收条的时候同样有同等数额的借条，该借条原件还在原告手上；对证据四客观性没有异议，关联性合法性均有异议，也是对2013年协议的否定和重新变更，根据承诺书的内容来看是承诺书是效力待定的，因此被告有权不交房；对证据五房屋拆迁安置协议书客观性没有异议，关联性合法性有异议，该协议，没有经过拆迁部门认可的。是被告签订协议后单方作出的承诺。而且这三套房屋系家庭共有，并非被告个人所有，因此被告作出的意思表示是无效行为。被告刘高祥提交了以下证据：证据一、身份证复印件、户口复印件，证明：1、被告的诉讼主体资格；2、刘高祥、陈小兰、刘楠、刘华贞系家庭成员关系。证据二、收条、协议、承诺书各一份，证明：1、被告刘高祥因日常生活开支及在外经商所需，自2012年间至2014年陆续（多次）向原告姜火英借款共计21.4万元；2、刘高祥因在外经商亏本，无力偿还案涉21.4万元的借款，刘高祥曾于2014年2月14日向姜火英出具了收条及借条（数额均为21.4万元）；收条姜火英这次起诉时已经向法院提供了，但21.4万元的借条姜火英至今没有提供；3、案涉2015年3月10日的协议及2016年3月16日承诺书的两份书证，实际上是：因姜火英向刘高祥催收21.4万元的借款，按照姜火英的要求而形成的（协议及承诺书的内容均是姜火英事先写好、打印好，再交给刘高祥签字的）。其中：2015年3月10日的协议中所涉的“购买鹰潭一中旁边某地多层的一套120平方米的房子，但该房甲方至今未给乙方”纯属“子虚乌有”，根本不是事实。该两份书证中所涉的“X区X号楼（套房编号XX）的一套125.21平方米的房子及信江新区安置区五号楼电梯拆迁安置的一套（套房编号XX，面积125.21平方米）”的房屋买卖约定，均系刘高祥为偿还姜火英上述借款而做出的“名为买卖，实为担保”的意思表示，根本不是案涉“房屋买卖”行为的真实意思表示；4、2016年3月16日承诺书系对2015年3月10日协议的变更及重新约定，依据该“承诺书”的约定，对刘高祥而言，案涉“房屋的买卖”也是效力待定的民事法律行为。刘高祥有权单方面决定是否买卖。而姜火英无权干涉。证据三、房屋拆迁安置协议书、自愿协议离婚书、离婚证，证明：1、案涉2015年3月10日的协议及2016年3月16日承诺书的两份书证中所涉的“X区X号楼（套房编号XX）的一套125.21平方米的房子及信江新区安置区X号楼电梯拆迁安置的一套（套房编号XX，面积125.21平方米）”实际上是刘高祥的家庭或者夫妻共有财产；2、刘高祥在未征得财产共有人同意或者追认的情形下，签订财产买卖合同或者承诺以家庭财产（夫妻共有财产）为他人提供担保，系无权处分，该买卖行为及承诺行为均无效，均对财产共有人不具有法律约束力；3、案涉两份书证（协议及承诺书）均系无效的民事法律行为，该行为对财产共有人而言均不具有法律约束力。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据一身份证复印件没有异议，户口本需要原件，不予认可，证明的内容与事实不符，被告与其前妻已经离婚，不属于家庭成员；对证据二真实性没有异议，这也说明被告认可了这些材料的真实性，对证明目的有异议，被告拿我方提交的证据，说这个事是虚构的；同时这三份材料是合法有效的，签订合同的主体均是完全民事行为能力人，签订协议的时间也在被告离婚之后；对证据三安置协议书、自愿离婚协议书离婚证三性没有异议，证明目的有异议，这恰恰证明被告已经取得案涉房屋，案涉房屋是由被告和拆迁办直接签的，没有被告前妻的名字，原告有理由相信这是被告个人财产，被告的离婚事件是2014年也证明这一点。对证明三性均有异议，单位出具的证明必须有其他材料做印证，不能仅仅凭居委会的证明，被告证明的内容目的与事实不符，我方不予认同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因信江生态公园建设需要，被告刘高祥在拆迁范围内有房屋一栋。为此，被告刘高祥（乙方）与鹰潭市信江新区征迁安置办公室（甲方）于2013年7月31日签订了一份《房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方选择宅基地置换商品房方式安置，安置地点为信江新区信江大市场DX组团、X区房屋，乙方自选安置的商品房具体为X区X号楼，套房编号XX（建筑面积125.21平方米），D区X号楼三单元X层X、XX房屋（建筑面积共计98.3平方米）。同日，被告刘高祥还与信江新区征迁安置办公室签订了一份《协议》，约定：信江新区征拆安置办公室同意将被告在信江新区安置区的安置面积（在规定内超出的安置面积不纳入计算）按3000元/平方米标准计算保证金，如被告选择期房安置并领取了保证金，则不得再享受追加的过渡费。被告刘高祥在接到拆迁安置办期房交付通知时，七天内必须如数退回保证金，并办理房屋交付手续，否则视为被告自愿将已安置的期房按3000元/平方米的标准出售给拆迁安置办，拆迁安置办有权将被告所选择的的期房另行处置。在上述《房屋拆迁安置协议书》和《协议》尾部，也均注明“此房转给姜火英（总房款300000元）叁拾万元整”。之后，同村的原告姜火英向被告刘高祥累计支付了214000元，被告刘高祥也于2014年2月14日向原告姜火英出具一张《收条》，载明“今收到姜火英购房款214000元。贰拾壹万肆仟元整”。2015年3月10日，原告姜火英与被告刘高祥签订《协议》，约定：在2012年间，原告已付给被告214000元购买鹰潭一中旁边某地多层的一套120平方米的房子，但因该房至今未交付给原告，经双方协商，被告将信江新区X区X号楼（套房编号XX）的一套125.21平方米的房子出售给原告，总房款为30万元。2016年3月16日，被告刘高祥向原告姜火英出具了一份《承诺书》，承诺将信江新区安置区X号楼电梯拆迁安置房一套卖给原告，套房编号为XX，面积125.21平方米，并保证在接到安置房交房通知后六天内，协助原告办理交房手续。如因被告原因不能办好交房手续，被告按照原告已付房款双倍赔偿。之后，原告向被告催讨交房未果，诉至法院。另查明，2014年1月21日，被告刘高祥与陈小兰签订《自愿离婚协议书》并办理了离婚登记，离婚协议约定：女儿刘华贞、儿子刘楠的抚养权归刘高祥，信江新区安置房D401、402共100㎡归其女儿刘华贞所有，双方无债权债务，各自负担各自债务。涉案房屋为XX家园XX#XX安置房，被告刘高祥在2018年11月取得了该房屋钥匙，之后开始进行了装修，现由被告刘高祥及其前妻陈小兰、儿子刘楠三人共同居住，但目前该房屋暂不能办理产权证。本院认为，原告姜火英提交的《房屋拆迁安置协议书》和《协议》尾部注明部分以及《收条》《协议》《承诺书》能够形成完整的证据链，印证双方之间存在房屋买卖合同法律关系的事实。据此，被告刘高祥应按照《协议》《承诺书》履行义务，将房屋出售给原告姜火英，或者按原告姜火英已付房款214000元双倍赔偿原告。对于被告辩称《协议》及《承诺书》系其无权处分而无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对被告的该辩驳意见本院不予采纳。对于原告要求被告交付涉案房屋并办理过户的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，未办理物权登记的，不影响合同效力；以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，本案中涉案的房屋为拆迁安置房，被告刘高祥尚未办理权属证书，且其也拒绝交房，故原告姜火英要求交付房屋并办理过户的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告在不交房和过户的情况下赔偿65万元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《承诺书》，被告刘高祥应赔偿原告已付房款的双倍即428000元，对于原告主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：一、被告刘高祥应于本判决生效之日起十日内双倍赔偿原告姜火英购房款428000元；二、驳回原告姜火英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告姜火英已预交），由被告刘高祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  杨庚林人民陪审员  吴建良人民陪审员  尉小英二〇一九年十二月三十一日法官助理李雄凑书记员陈兴附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3.《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。