安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0722民初2448号 原告：凌玉静，男，汉族，农民，住安徽省铜陵市郊区。 原告：谢贵姐（系凌玉静妻子），女，汉族，农民，住安徽省铜陵市郊区。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：宋运文，枞阳县横埠镇法律服务所法律工作者。 被告：谢伟，男，汉族，农民，住安徽省铜陵市郊区。 委托诉讼代理人：方可，安徽枞杨律师事务所律师。 第三人：凌玉平，男，汉族，农民，住安徽省铜陵市郊区。 原告凌玉静、谢贵姐与被告谢伟合同纠纷一案，本院于2019年2月25日作出的（2018）皖0722民初2657号民事判决。凌玉静、谢贵姐不服该判决，向安徽省铜陵市中级人民法院提起上诉。安徽省铜陵市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）皖07民终338号裁定，发回本院重审。本院于2019年7月12日立案后，于2019年9月16日依法追加凌玉平为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凌玉静、谢贵姐及其共同的委托诉讼代理人宋运文，被告谢伟及其委托诉讼代理人方可到庭参加诉讼。第三人凌玉平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌玉静、谢贵姐向本院提出诉讼请求：1.确认凌玉静、谢贵姐与谢伟双方之间于2015年3月24日签订的《合同书》无效。2.谢伟限期向凌玉静、谢贵姐交付房屋（一层东面二开间、西面一大开间）。3.如果法院以涉案第一层房屋现有建筑面积的二分之一判归凌玉静、谢贵姐，谢伟应赔偿因建筑面积减少的损失184625元及因改变房型的损失125000元。4.责令谢伟拆除违章建筑，恢复原状（该诉求在法庭调查终结前放弃）。5.本案诉讼费由谢伟承担。事实和理由：谢伟经营房地产开发，2015年3月24日，谢伟与凌玉静、谢贵姐及案外人凌玉杰（系凌玉静的弟弟）签订了《合同书》，约定了置换房屋形状及面积和交付房屋的时间，凌玉静、谢贵姐按照约定清理屋内所有物品，由谢伟拆除房屋，但谢伟在施工过程中擅自将合同约定的门面房改变为住宅房，且缩小了建筑面积。凌玉静、谢贵姐知情后不愿意接受置换的房屋，但因为房屋已被谢伟拆除，凌玉静、谢贵姐无房屋居住，被迫接受谢伟交付的二套住宅房，现还有部分房屋至今未交付，故诉至法院。 凌玉静、谢贵姐为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据一、凌玉静、谢贵姐身份证复印件及谢伟的人口信息打印件各1份，证明双方当事人的主体身份情况。 证据二、2015年3月24日凌玉静、谢贵姐及案外人凌玉杰与谢伟签订的《合同书》复印件1份，证明双方之间对房屋权利义务进行约定的事实及谢伟改变房屋面积、房型及逾期交房等违约事实。 证据三、照片及个人绘制的房屋结构示意图，证明谢伟建造的房屋不符合合同约定及其违约的事实。 证据四、房产部门测量的涉案第一层房屋的房屋平面图复印件1份，证明谢伟违约的事实。 谢伟辩称，原告诉请确认2015年3月24日原告与被告签订的合同无效法律依据不足。被告与原告系同一村民委员会的成员，相互之间转让集体土地及集体土地上建造的房屋未履行相关手续，违反的是管理性规定，而不是效力性规定。不仅如此，涉案的合同已基本履行完毕。本案审查的是原、被告及第三人土地、房屋转让合同的效力，至于被告建房行为是否合法与本案无关。原告诉称限期交付房屋，与合同无效是矛盾的，同时原告诉讼请求不明。综上，为维护合同的公平公正、等价有偿原则，请求驳回原告要求确认合同无效的诉求。建议法院判决被告将尚未交付的涉案一楼房屋交付给原告及第三人共同所有。 谢伟为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据： 证据一、谢伟身份证复印件1份，证明谢伟主体身份情况。 证据二、2015年3月24日，凌玉静、谢贵姐及案外人凌玉杰与谢伟之间签订的《合同书》、2015年4月3日，凌玉静与凌玉杰之间签订的《协议书》复印件各1份，证明三方就案件中涉及的房屋及土地使用权转让（交换）以及凌玉静、谢贵姐与凌玉杰就房屋拆迁分配问题经协商达成一致意见。 证据三、枞阳县人民法院(2015)枞民一初字第01573号民事判决书及安庆市中级人民法院（2016）皖08民终126号民事判决书复印件各1份，证明涉案房屋及土地使用权人是凌玉静、谢贵姐及凌玉平，案外人凌玉杰不是其中的权利人，且房屋土地使用权转让（交换）与凌玉杰无关。 证据四、2016年11月1日，谢伟与凌玉平之间签订的《协议书》复印件1份，证明凌玉平因其房屋及土地使用权被转让（交换）向法院提起诉讼，后双方经协商达成调解协议并已履行完毕。 证据五、新建房屋设计（施工）图纸复印件1份，证明新建房屋设计（施工）图纸经有关单位设计，具有合规、合理性，且房屋建筑面积不小于原《合同书》约定的标准。 证据六、房屋实际建筑面积丈量记录复印件1份，证明房屋实际建筑面积大于原《合同书》约定的面积。 证据七、收条（房租）复印件2份，证明凌玉静已接受其因房屋及土地使用权转让所得的房屋，并收取了转让期间的房租款，双方给付义务已经完毕，权利义务关系终止。 凌玉平未作述称，亦未向本院提交证据。 经过庭审举证、质证，各方对对方提供的证据发表质证意见如下： 谢伟对凌玉静、谢贵姐提供的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同书明确是房屋和土地使用权转让；对证据三不予认可；对证据四认为涉案第一层房屋测量面积是正确的，但达不到其证明目的，应当全部测量后才能得知是否违约。 凌玉静、谢贵姐对谢伟提供的证据一无异议；证据二合同的真实性无异议，不认可证据目的，不是土地转让合同；证据三及证据四与本案没有关联性，达不到其证明目的；证据五有异议，与实际建筑面积不符，达不到其证明目的，双方应以合同约定的建筑面积为准；证据六系其单方制作，不认可；证据七与本案没有关联性，被告应该支付房屋租金。 经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对双方提供的证据作以下分析认定： 谢伟对凌玉静、谢贵姐提供的证据一无异议，经审查予以认定；对证据二的真实性无异议，对该合同书的真实性予以认定；对证据三不予认可，因房屋结构示意图系单方制作，不作认定，照片结合其他证据及现场勘察，能反映现在房屋的概况，对谢伟所建房屋与合同约定房型及面积不一样的事实予以认定；对证据四枞阳县房地产测绘队测量的涉案第一层房屋面积认可，因该房屋的建筑面积系有资质的机构经测算得出的结论，对此予以认定。 凌玉静、谢贵姐对谢伟提供的证据一无异议，经审查予以认定；对证据二的真实性无异议，对该《合同书》真实性予以认定，《协议书》能反映凌玉静与凌玉杰对谢伟补偿的五间房屋（一至三层）同意每人分得二间半；证据三系法院制作的文书，本院经审查，对其真实性、合法性予以确认；证据四从谢伟与凌玉平之间签订的《协议书》中能反映谢伟改变合同约定的房型后，现愿以五套房屋对凌玉静、凌玉平进行补偿（各两套半房屋）；证据五为现在建成房屋设计（施工）图纸，能反映现房屋的概况；对证据六有异议，因系单方制作，不作认定；对证据七的真实性无异议，对其真实性予以确认，能反映谢伟补偿凌玉静房屋租金情况。 依据以上认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院经审理查明的事实如下： 凌玉平、凌玉静及案外人凌玉杰系同胞兄弟。2015年3月24日，凌玉静、谢贵姐、凌玉杰（甲方）与谢伟（乙方）为土地使用权转让（交换）一事，双方经协商一致签订了《合同书》，约定：一、甲方自愿将坐落在陈瑶湖镇花园村三组所有房产（包括宅基、余基、脚基）全部有偿转让给乙方；二、房产位置及四址：东起大房塘为界，西至谢高风为界，南至凌来保为界，北邻谢玉国为界；三、房屋数量及宅基、余基、脚屋面积：正房三间二层，面积210平方米及脚屋一间，面积15平方米，总面积225平方米，余基500平方米；四、甲方应在乙方通知后15天内将室内外的物品清理干净，届时甲方不得进入清拆场地，不听劝阻强行进场造成的安全事故与乙方无关；五、甲方负责周边界线的指定；六、甲方因家庭内部矛盾与乙方无关；七、补偿房屋结构：毛坯房，开间为3.5×11米，结构为六层，大瓦封顶，外墙统一贴面，混凝土浇铸（筑）框架与甲方交换；八、交易方式：乙方以坐落在陈瑶湖镇花园村三组的在建楼房门面房五间（每间3.5×11米，一至三层，总体为六层）与甲方交换，具体位置按甲方现有房屋的走向，在原基基础上排序确定；九、水电到户，费用由乙方承担，内部水电布局安排，甲方自主，费用自理，房屋质量符合国家行业标准；十、补偿房屋交付时间：自乙方拆除甲方房屋起一年内交付房屋（如甲方房屋拆除而长期未动工，可赔偿甲方建新房款40万元整）；十一、甲方逾期不清移自己的物品，妨碍乙方施工，视为违约，应赔偿违约金20万元，乙方逾期交付房屋，视为违约，应承担甲方逾期期间的房屋实际租金；十二、若乙方应客观原因（如政府干预）可有权终止本协议，但应在拆房前一个月内向甲方提出，逾期应给付甲方损失2万元等。协议签订后，谢伟即开始拆建房屋。2015年4月3日，凌玉静又与凌玉杰签订协议：凌玉静与凌玉杰共同房屋面临拆迁（开发商赔偿五间三层住房），每人两间半等。凌玉平在得知拆建房屋事宜后，遂向法院提起诉讼，要求确认凌玉杰用以与谢伟交换的原房屋归其所有，本院（2015）枞民一初字第01573号民事判决及安庆市中级人民法院（2016）皖08民终126号民事判决对此予以确认。2016年11月1日，凌玉平与谢伟签订《协议书》，约定：依据枞阳县人民法院（2015）枞民一初字第01573号民事判决书及安庆市中级人民法院（2016）皖08民终126号民事判决书的判决结果【即坐落在枞阳县××的楼房靠南边第一层一间、第二层两间及该楼房的南边厨房一间（现已拆除）的所有权，归凌玉平所有】，双方就房屋赔偿问题自愿达成如下协议，即谢伟将赔偿凌玉杰和凌玉静的五套房屋其中二套半分割给凌玉平（其中两套半房屋位于谢伟所建的楼房第二层，具体位置，待凌玉平回来后与谢伟协商确定），另半套房屋位于该楼房的第一层等。 另查明：本案双方当事人未履行相关审批手续即订立合同，有偿转让宅基地使用权并在其上开发建房，且谢伟亦不具有建筑施工企业资质属自行开发并承建工程。谢伟建设过程中未按照合同中约定的房型建设房屋，将合同约定的房型结构改变为单元住宅房屋。谢伟房屋建成后，涉及交付给凌玉静、凌玉平共五套房屋，现已交付给凌玉静位于安徽省铜陵市郊区房屋；交付给凌玉平是第2栋2单元201室和3栋1单元202室各一套房屋，另有位于3栋北头一层一套房屋（1单元101室）因就具体如何分配及因改变房型等赔偿事宜，凌玉静与谢伟未能协商一致而未交付。本院根据双方要求，依法委托了枞阳县房地产测绘队对涉案第一层房屋的建筑面积进行了测算，测算的建筑面积为118.65平方米（其中公用分摊面积6.88平方米）。该第一层房屋的现状为东面三间，建筑面积按测绘队测算的数据计算为62.16平方米（5.6米×11.1米，不含公用分摊面积，下同）；西面一大间及一小间，面积为49.61平方米（111.77平方米-62.16平方米）。 本院认为，谢伟与凌玉静等订立合同，有偿转让农民集体所有的土地使用权用于房地产开发，且谢伟不具有开发房地产及建筑施工企业的相应资质而自行开发并建设房屋，该合同因违反法律法规强制性规定应属无效合同，谢伟对此应负主要过错责任。对凌玉静、谢贵姐要求确认合同无效应予支持。鉴于建设的房屋已经竣工，谢伟以建成的房屋对凌玉平及凌玉静进行补偿不违反法律规定且符合实际。凌玉平、凌玉静已各接受了谢伟交付两套房屋，对尚未交付的第一层的一套房屋，谢伟亦应尽快予以交付。凌玉平与谢伟达成了谢伟以两套半房屋对凌玉平原有房屋进行补偿的协议，凌玉静确也比照该协议接受了谢伟的两套房屋，但谢伟与凌玉平的协议并不能视同与凌玉静的协议，尽管凌玉平与凌玉静用以与谢伟置换房屋基本情况相同，凌玉静也需参照，但不能拘泥于谢伟补偿给凌玉静第一层的房屋也仅限于半套，从有利于使用和方便生活考虑，谢伟可将该房屋东面三间给付原告。鉴于谢伟现所建房屋未经对方同意改变了房型结构且减少一层房屋面积，对凌玉静、谢贵姐确造成了一些损失，综合考虑本案实际情况，可酌情由谢伟赔偿凌玉静、谢贵姐损失3万元。凌玉平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认凌玉静、谢贵姐与谢伟双方之间于2015年3月24日签订的《合同书》无效； 二、被告谢伟于本判决生效后十日内将位于安徽省铜陵市郊区××室东面的三间房屋（从北到南）交付给原告凌玉静、谢贵姐；并赔偿原告凌玉静、谢贵姐损失3万元； 三、驳回原告凌玉静、谢贵姐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由凌玉静、谢贵姐负担4000元，谢伟负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  毕晓山 审 判 员  陈中先 人民陪审员  翟枞霞 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  钱婉珍 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭诉可中途退庭的，不影响案件的审理。