北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97392号原告：程立新，男，1978年8月28日出生，汉族，中广核产业投资基金董事总经理，住北京市朝阳区。被告：北京阳光壹佰物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路2号5号楼E3207室。法定代表人：程林广，董事长。委托诉讼代理人：崔谦，女，北京阳光壹佰物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：高玄，北京市墨风律师事务所律师。原告程立新（以下简称原告）与被告北京阳光壹佰物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人崔谦、高玄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告每季度在各住宅楼显著位置公布物业服务资金的收支，公示被告利用共用部位、共用设施设备进行经营所获得的收入及使用情况；2.判令被告对业主投诉进行编号、办理及答复；3.判令被告将某23号楼、5号楼南外立面的所有窗纱的窗框恢复为原始设计颜色；4.判令被告对业主违反物业管理制度的行为，及时进行解释、劝阻、向政府部门报告；5.判令被告对拆改2号楼105公共走廊的承重墙的业主进行劝阻、制止、向政府部门报告，并恢复原状。事实和理由：根据《物业管理条例》的规定以及物业合同的约定，物业公司有义务向全体业主每季度公布物业服务资金的收支，以及利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益，但长期以来，被告并未履行公示义务。物业合同还约定，对业主的投诉要立即登记并传递至相关责任部门，进行统一编号以便跟踪回访；同时要立即采取措施，在预定时间内答复。但事实是，被告未履行上述操作流程，未对业主投诉进行编号处理，导致被告处理业主投诉具有随意性，有些投诉仅获得阶段性答复而未获得最终解决。同时，阳光100小区住宅内是禁商的，但却存在众多违法经营、违法建设、私搭乱建、违规装修、私改小区外立面等情形，长期以来被告也未对违反业主公约和物业管理制度的业主，进行制止、劝阻，未提交法律诉讼来解决。故原告诉至法院，要求被告按照物业管理规定和合同约定履行义务。被告辩称，我公司在每年的1月15日前会公布上一年度费用的收支及使用情况，公告地点在物业前台；我公司也对业主的投诉进行处理。关于对违反物业管理制度、业主公约行为的处理，我公司认为属于自主经营权的范围，不具有可诉性，也不具有司法强制性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明如下事实：原告称其系位于北京市朝阳区某21号楼某1号的业主。2005年6月12日，北京某2业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订《某2物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》），约定：甲方将某2中的五栋1#、2#、3#、5#、8#公寓楼，一栋SOHO4#，两栋6#、7#写字楼，会所，商铺及其他配套设施的物业管理委托予乙方负责，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限自2005年7月1日至2007年6月30日。委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、附属配套建设和设施等的维修、养护和管理；对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取解释、劝阻、制止、提交法律诉讼等措施。本合同期满，甲方没有续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。《物业管理委托合同》附件《各项管理承诺指标及主要措施一览表》关于投诉处理主要措施包括：1.按照某3物业《投诉处理程序》运作；2.各类投诉信息管理员立即登记，按投诉内容传递至相关责任部门，所有投诉必须统一编号，以便跟踪回访；3.各责任部门接到投诉后，因立即采取措施，在预定时间内回复；4.责任部门不能立即处理或需统一协调处理的投诉，报客服中心经理，由客服中心经理作出处理决定。现原、被告均认可现仍系被告为某2（以下简称涉案公寓）提供物业服务。为证明涉案公寓3号楼、5号楼南外立面窗框颜色与原始设计不符，以及存在违法经营、私搭乱建、拆改承重墙等情形，原告提交了微信记录、照片打印件、投诉信件、工商管理部门出具信函以及被告作出的整改通知书等证据，显示涉案公寓A、B、C、D单元等房屋用途为公寓不属于经营性用房，原告就违法经营、业主拆改墙体等问题在通过微信群、投诉信件反映，以及被告对B座105业主违建围墙等行为提出整改要求。被告认可涉案公寓确有几名业主窗框颜色与其他不一致，但主张并不影响整体外观的统一；被告亦认可上述信函和整改通知书的真实性，主张恰恰可以证明其作为物业服务企业履行了相应的职责；被告对微信记录的真实性提出异议。为证明履行相关义务，被告提交的主要证据有张贴在涉案公寓物业收费处的收支情况公示照片、《客户投诉处理流程》、客户投诉登记表、客户投诉处理记录表、整改通知书、与原告的微信记录、就拆改承重墙拆改问题处理的材料等，可以体现被告对105号房屋业主凿墙开门进行了整改通知，308、309号房屋凿墙开门问题经相关部门认定，系重新启动了房屋预留通道，该情形并不违法。原告认可上述证据的真实性，但主张故意在偏僻位置公示收支情况导致多名业主无法看到，被告虽然发出整改通知，但没有采取有力措施制止；而且被告也没按照制定的投诉流程执行，也没有将处理结果反馈与投诉人。庭审中，原告称，对308、309号房屋的预留通道处凿墙开门，缺乏技术方案是很容易打偏的，所以其认为应征得利害关系人同意并且有相关资质的机构实施才符合要求，但原告表示不再坚持要求被告就涉案公寓308、309号房屋的投诉进行答复。经询，被告表示不同意公示公共部位经营设施所得收入等公共财物收支情况。本院认为，根据《物业管理委托合同》约定，合同期满，业主委员会未解聘被告，被告继续经营管理，视为合同自动延续；原、被告虽未签订书面物业服务合同，但均认可被告为涉案公寓提供物业服务，对双方存在物业服务合同关系，本院不持异议。原告作为小区业主，对小区的相关情况依法享有知情权。业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。被告提交照片证明其履行了物业费收支情况的公示义务，原告认可该证据的真实性，故对其要求被告就物业费收支情况进行公示的请求，本院不予支持。但被告无法确认和证明公示内容包含公共财物的收支情况，故对原告关于共用部位、共用设施设备进行经营所获得的收入及使用情况进行公示的请求，本院予以支持。关于原告要求被告对业主投诉进行编号、办理及答复的请求，根据被告举证，其对投诉处理有制式的记录载体，记载了投诉人员、事项、答复时限、处理措施、回访情况等，原告亦认可该部分证据的真实性；此外，原告当庭表示不坚持要求被告对相关投诉进行答复，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告将涉案公寓3号楼、5号楼南外立面的所有窗纱的窗框恢复为原始设计颜色，对业主违反物业管理制度及拆改承重墙的业主劝阻、制止、向政府部门报告，并恢复原状的请求，本院认为，原告主张涉及了建筑物的共有部分及建筑物的构筑物等设施，相关权利属于全体小区业主的共同权益，原告作为单个业主主张，主体不适格，本院对此不予处理。需要指出的是，被告作为物业服务公司应当积极听取业主的意见，加强服务意识，对属于自身存在的问题应及时采取补救措施予以消除，对不属于自身问题应及时说明，在履职能力范围内积极协助业主解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京阳光壹佰物业服务有限公司于本判决生效后七日内在某2内公示共用部位、共用设施设备进行经营所获得的收入及使用情况；二、驳回原告程立新的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京阳光壹佰物业服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬人民陪审员  申立娟人民陪审员  张桂珍二〇一九年十二月三十日书 记 员  张 楠