北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初106号原告（反诉被告）：北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社，住所地北京市密云区河南寨镇赶河厂村委会院内。统一社会信用代码93110228696373955C。法定代表人：赵超，理事长。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛杰伟业装饰有限公司，住所地北京市密云区密西路南侧京承铁路西侧绿州工业园区30号6区2层202室。统一社会信用代码：91110228661552582Y。法定代表人：汤巨杰，总经理。委托诉讼代理人：杨军，北京市兆盈律师事务所律师。原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社（以下简称喜逢春雨合作社）与被告（反诉被告）北京盛杰伟业装饰有限公司（以下简称盛杰伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年9月19日作出一审（2016）京0118民初8812号民事判决书，宣判后，喜逢春雨合作社不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2017年12月22日裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喜逢春雨合作社的理事长赵超及委托诉讼代理人胡海军，被告盛杰伟业公司的法定代表人汤巨杰及委托诉讼代理人杨军出庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜逢春雨合作社提出诉讼请求如下：1.确认我合作社与盛杰伟业公司双方于2015年10月15日签订的房屋租赁协议无效；2.判令盛杰伟业公司退还保证金10万元；3.判令盛杰伟业公司返还租金60万元；4.判令盛杰伟业公司赔偿不可移动资产投入损失943666.4元；5.判令盛杰伟业公司赔偿信赖利益损失30万元；6.诉讼费用由盛杰伟业公司承担。事实及理由：我合作社系成立于2009年的从事蔬菜种植的专业合作社。在原有“农超对接”的经营模式基础上，我合作社于2015年开始筹建“净菜加工项目”，该项目是2016年度密云区政府的重点扶持项目。为满足该项目生产需要，我合作社与盛杰伟业公司于2015年10月15日签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：我合作社承租盛杰伟业公司厂房、平房、办公楼、地下室，租赁面积4000平方米，其中厂房1800平方米、平房及地下室2000平方米、办公楼600平方米；租赁期为10年（自2016年1月1日起至2025年12月31日止）；租金按年计付。合同签订后，我合作社于2016年1月11日交纳了租金60万元及保证金10万元，但盛杰伟业公司于2016年1月17日才将出租给第三方的部分房屋交付给我合作社。接收房屋后，我合作社为经营需要修建了三个保温库、铺设了450平方米地坪漆、建设425平方米保温吊顶、铺设地下室混凝土地面1000平方米、增设地下室升降机一台、投资建设物联网视频追溯平台、购置办公桌椅、雇佣员工10余人。但是，在合同履行过程中，因盛杰伟业公司不存在如下问题导致该房屋不能正常使用：一、房屋漏雨，盛杰伟业公司未及时修复，导致地下室、厂房、平房办公楼等无法使用，致使租房目的不能实现；二、盛杰伟业公司将厂区东侧空地出租给他人用于餐具清洗加工作业，导致周边环境脏、乱、差，盛杰伟业公司拒绝整改，致使我合作社环评标准不达标；三、盛杰伟业公司不能提供房产证明，导致我合作社无法办理工商执照的营业的增项，对外活动受限；四、盛杰伟业公司于2016年3月私自将大厂房消防管道断开，到8月消防检查时才恢复接通；五、盛杰伟业公司明确该出租房屋没有规划手续，属于违法出租房屋。盛杰伟业公司辩称：我公司与喜逢春雨合作社签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，就双方的权利义务在合同中有明确约定；我公司从圣金龙食品有限公司租来涉诉房屋及场地，我公司具有使用、处分权；喜逢春雨合作社从合同签订之日起一直实际占有、使用涉诉房屋及场地；喜逢春雨合作社在经营过程中进行增项，而在签订租赁合同时并没有蔬菜加工这项业务，而且喜逢春雨合作社营业执照的经营范围也不存在该新增的业务，喜逢春雨合作社在履行合同过程中因为新增经营项目，对我公司提出超出租赁合同义务之外的新的要求，属于喜逢春雨合作社在履行合同过程中的单方行为，与我公司无关。我公司一直善意的履行着租赁合同；关于合同效力，我公司同意法院判决认定；喜逢春雨合作社明知涉诉房屋未取得房屋产权证仍租赁该房屋，即使法院认定房屋租赁合同无效，我方亦无过错。综上，鉴于双方的合同现已无法继续履行，我公司提出反诉请求如下：1.请求判令喜逢春雨合作社给付我公司占用涉案房屋的占用费135万，自2016年1月1日至2018年4月30日，按照年租金60万计算；2.请求判令喜逢春雨合作社给付我公司供暖费132000元；3.请求判令喜逢春雨合作社给付我公司电费73048元；4.请求判令喜逢春雨合作社支付我公司拆除冷库费用18000元；5.反诉费由喜逢春雨合作社负担。喜逢春雨合作社就反诉请求答辩称，我合作社对租赁标的物没有实际使用，不同意支付占有使用费。关于供暖费，我合作社确实没有交过，但依据签合同时与盛杰伟业公司的口头约定，第一年半个供暖季的供暖费不需要我们交；第二个年度双方已经发生纠纷，且双方没有明确供暖面积，我们认为盛杰伟业公司提供的供暖费票据包含了涉案房屋西院的供暖费，故不同意支付。关于电费，盛杰伟业公司提供的电费收据不能证明是我合作社实际使用的电费，不同意支付。冷库拆除费用不同意支付，如果需要拆除，应通知我合作社拆除，盛杰伟业公司在未通知我公司的情况下，自行拆除产生的费用，我合作社不同意支付。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，盛杰伟业公司（甲方）与喜逢春雨合作社（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：喜逢春雨合作社承租盛杰伟业公司在密云县X镇开发区内厂房、平房、办公楼、地下室，租赁面积4000平方米，其中厂房1800平方米、平房及地下室2000平方米、办公楼600平方米；租赁期为10年（自2016年1月1日起至2025年12月31日止）；租金按年计付，其中2016年1月1日至2019年12月31日每年60万元，2020年1月1日至2023年12与31日每年72万元，2024年1月1日至2025年12月31日每年86.4万元；喜逢春雨合作社应当在合同签订当日交纳10万元保证金；水、电、物业、暖气等与租赁场地相关费用，乙方指定实际使用量向甲方支付。关于双方权利义务，合同第四条约定，甲方确保乙方房屋场地使用权，租赁期满后，乙方无违约行为并完全撤出场地后，经甲方验收租赁场地设施齐全无损坏，且扣除乙方应付费用后，保证金一次性退还乙方。合同第五条约定，乙方依法持营业执照合法经营，不得改变房屋主体结构，应合理使用并爱护房屋及设施，如有损坏由乙方负责维修；合同解除或到期，乙方装修、改造或扩建的装饰物，可自行拆除，合同到期后，如不拆除、运走，其所有权无偿贵甲方所有。关于合同解除和违约责任，双方在合同第六条约定：乙方不得私搭乱建，如改造扩建，需经甲方同意认可后，方可进行，否则视为乙方违约。合同并就不可抗力、安全管理、场地交换、争议解决等进行了约定。合同签订后，喜逢春雨合作社向盛杰伟业公司交纳了租金60万元、保证金10万元。关于标的物交付时间，喜逢春雨合作社主张盛杰伟业公司于2016年1月14日才将全部标的物交付给其使用，但未提供证据予以证明，鉴于喜逢春雨合作社起诉时，涉案房屋已在其管理控制之下，本院认定盛杰伟业公司按期交付了房屋。2016年4月5日，喜逢春雨合作社与盛杰伟业公司签订《出租房屋安全协议书》，该协议约定：乙方（喜逢春雨合作社）使用前要对甲方（盛杰伟业）的出租房环境及相关设施进行检查和确认，如有问题及时与甲方联系。使用后视为使用时的安全环境为良好状态；租赁房屋不得擅自进行改造和改变使用用途，一经发现视租赁合同终止，由乙方承担违约责任。2016年8月24日，喜逢春雨合作社向本院起诉【案号：（2016）京0118民初6189号】，要求判令盛杰伟业公司拆除涉案租赁物院落东侧新建房屋，修复漏雨房屋；恢复厕所、变压器；赔偿喜逢春雨合作社损失按每月5万元计算至房屋正常使用日止。2016年9月20日，喜逢春雨合作社自愿撤回起诉。2016年10月14日，喜逢春雨合作社再次以上述理由向本院起诉（2016）京0118民初7788号】提出上述诉讼请求，2016年11月7日，喜逢春雨合作社自愿撤回起诉，表示另行起诉。2016年9月18日，盛杰伟业公司向本院提起诉讼【案号：（2016）京0118民初7053号】，要求喜逢春雨合作社赔偿该公司违约金88万元；支付电费32200元。盛杰伟业公司于2017年11月28日撤回起诉。2016年11月24日，喜逢春雨合作社向本院提起诉讼【案号：（2016）京0118民初8812号】，要求确认双方之间于2015年10月25日签订的《房屋租赁协议》无效；判令盛杰伟业公司退还保证金10万元、租金60万元；判令盛杰伟业公司赔偿不可移动的资产投入损失943666.4元。该案一审宣判后，喜逢春雨合作社不服提起上诉，北京市第三中级人民法院裁定发回本院重审，本院另行组成合议庭进行了审理。在（2016）京0118民初8812号案件（以下简称8812号案件）审理过程中，盛杰伟业公司提供了北京圣金龙食品有限公司（以下简称圣金龙公司）出具的声明：1.同意北京盛杰伟业装饰有限公司对该场地进行转租；2.位于该场地东侧厂房内的变压器系我公司（包括盛杰伟业及该场地的用电）配电控制系统，在确保该出租场地正常用电的基础上一直由我公司管控。盛杰伟业公司同时提供了圣金龙公司出具的国有土地使用证及房产证（房产证号：京房权证密私字第XXXX号），楼房1、2号房屋建筑面积共计4525.93平方米，房屋4层（不包含涉诉出租房屋），即涉诉房屋仅有国有土地使用证而没有取得房屋产权证。喜逢春雨合作社承租房屋及场地后，对房屋进行了装饰装修。盛杰伟业公司主张喜逢春雨合作社进行装修并未经过其同意，但在8812号案件审理过程中，该公司法定代表人在质证时曾向法庭陈述称，我承诺给装修时间，租金是从2016年1月1日开始计算，给了2个半月的装修时间。2018年3月28日，在本案审理过程中，本院进行了现场勘查，在现场勘查过程中，双方一致认可喜逢春雨合作社在东侧厂房和西平房地下室建冷库3个，东侧厂房做了部分吊顶，安装了暖气，安装了小的卷帘门和防盗门；在西平房地下室打了混凝土地面，加装了升降机；在西南角平房有拆除若干设备后残留的地台及木质框架墙。喜逢春雨合作社主张其对北侧二层办公楼、西侧平房墙体进行过粉刷，盛杰伟业公司不认可。喜逢春雨合作社当场表示其建的不锈钢室内外公开栏其已经拆走，其在向本院提交的投入明细清单中所列的其它财产损失中所列财产均已拆走。在本案审理过程中，喜逢春雨合作社申请对已形成附和的装修损失进行鉴定。本院依法委托国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信评估公司）进行了评估，国宏信评估公司于2018年7月向我院出具评估报告，评估总价值583178元，综合成新率75%，价值437384元。评估报告送达后，喜逢春雨合作社对报告提出异议，主张冷库、保温吊顶、暖气、生态木隔板墙、强化地板等项目价格过低、部分方管没有计算，但未向本院提供证据予以证明。国宏信评估公司于2018年8月20日向本院出具异议回复函，回复如下：1.本次评估标的价格为市场一般价格。2.本次价格评估涉及的评估项目、工程量、规格等数据以现场勘验记录内容为准，勘验完毕后在场的原、被告双方在现场勘验记录签字并确认。3.此次评估标的成新率是结合现场实际情况及相关使用年限确定。该异议回复后，本院在开庭审理过程中，喜逢春雨合作社向本院提出就混凝土地面面积进行二次现场勘查的申请，本院予以准许。2019年5月21日，国宏信评估公司向本院出具了《说明函》，将原评估报告中混凝土地面面积调整为770.8平方米，770.8平方米×70元/平方米=53956元，故本次评估价格为456066元。2019年7月5日，喜逢春雨合作社以国宏信评估公司出具的评估报告中评估结论明显偏低为由，向本院申请鉴定人员出庭说明情况。本院依法通知国宏信评估公司出庭。国宏信评估公司结合出庭的情况及庭审核实的证据，于2019年12月20日，向本院出具《说明函》，对原评估意见进行了调整，具体内容为：1.价格评估明细表中冷库原评估价格为300000元变更为358000元；价格评估明细表项目中暖气（24片）原评估单价为350元/组变更为696元/组，故暖气（24片）的评估金额为：696元*13组*75%=6786元。故本次评估价格为：573757元；2.本次价格评估涉及的评估项目、工程量、规格等数据以现场勘验记录内容为准，勘验完毕后在场的原、被告双方在现场勘验记录上签字并确认。若有新的资料举证，需重新进行价格评估。经本院询问，盛杰伟业公司表示对已形成附和的装饰装修表示不同意利用。另查明，喜逢春雨合作社于2016年5月20日，向北京市密云区农民专业合作社服务中心（以下简称服务中心）提交《净菜加工项目立项申请》。2016年5月26日，服务中心召开班子会，研究讨论喜逢春雨合作社蔬菜种植合作社净菜加工项目；2016年2016年7月1日，服务中心向密云区人民政府（以下简称密云区政府）上报《关于对北京喜逢春雨蔬菜种植合作社净菜加工项目给予扶持的请示》，表示要将北京喜逢春雨蔬菜种植合作社的净菜加工项目作为2016年重点扶持的产业项目，申请区政府给予财政扶持。2018年4月2日，盛杰伟业公司向本院提交了收回房屋申请书，表示“为减少原告经济损失，北京盛杰伟业装饰有限公司决定收回涉案的房屋”。2018年5月4日，本院接到喜逢春雨合作社的电话，告知本院盛杰伟业公司有提前收回房屋并进行装修的情况。本院立即通知双方代理人到庭询问情况。盛杰伟业公司表示其于2018年4月20日与案外人签订租赁合同，将涉案标的物租赁给第三人，第三人接收房屋并开始对北楼和西侧办公楼进行装修。喜逢春雨合作社表示其发现该情况系在2018年4月27、28日左右。本院告知盛杰伟业公司在鉴定机构现场勘验前停止一切对房屋的装修行为，保持现状至现场勘验结束。关于盛杰伟业公司收回房屋的日期，双方未形成一致意见，本院结合喜逢春雨合作社告知本院的时间及双方的陈述、盛杰伟业公司提交的《收回房屋申请书》，认定盛杰伟业公司于2018年3月底收回了涉案房屋。关于电的使用情况，在2018年3月23日，本院现场勘查过程中，本院与双方确认如下情况：在东侧厂房内有一配电室，配电室内共3组电箱，其中西边一组系供涉案房屋使用，中间一组供涉案房屋西侧三个院（不在本案租赁范围内）使用，东边一组系总闸，外面变压器250千瓦。2016年11月10日，北京莱迪投资有限公司（以下简称莱迪公司）出具证明，内容为：今证明北京盛杰伟业装饰有限公司2016年10月13日交莱迪公司租房使用电费情况如下：2015年10月12日电表基数为298字*160倍，截止2016年9月3日电表基数为473字*160倍，用电量为28000度，合款32200元。该电费款32200元现已交北京莱迪投资有限公司。盛杰伟业公司同时提供了莱迪公司于2015年12月28日开具的电费收据30878.18元，以及2016年10月13日开具的电费收据40000元。盛杰伟业公司向本院提交北京悦居热力有限公司（以下简称悦居公司）开具的供暖费发票1张，开票日期为2015年9月16日，票号06049132，票据载明供暖费期间为2015年11月15日-2016年3月15日，发票记载供暖费总金额31300元。2016年11月25日，悦居公司出具证明，内容为：兹证明莱迪公司（X大街X号X区）2015-2016年度暖气费已全部交清，此张发票（票号：06049132）交莱迪园东院，绿洲工业园物业对门的暖气费，单位名称北京盛杰伟业装饰有限公司。盛杰伟业公司申请北京宏泰环宇建筑工程有限公司的毕留征出庭作证，毕留征向本院陈述称，2019年3月，其按照盛杰伟业公司的要求，拆除了涉案厂房内的2个冷库、吊顶、暖气，清除了彩钢，盛杰伟业公司共计支付18000元。喜逢春雨合作社认可其在租赁期间未支付供暖费、电费。再查明，双方在签订合同后，因房屋漏水、消防栓断水、封堵配电室、拆除东侧卫生间等事宜不同程度的产生纠纷。以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、现场勘验笔录、评估报告、票据、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，盛杰伟业公司出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。盛杰伟业公司作为出租人，明知该房屋无相应的规划审批手续，属于依法不应出租的标的物，仍将标的物出租，对合同无效的后果负有过错；喜逢春雨合作社在与盛杰伟业公司签订合同时，未尽谨慎的审查义务，尤其是在其主张自己租赁该标的物用于政府扶持项目的情况下，仍然没有谨慎的审查标的物的情况，其对合同无效亦负有过错；综合本案的情况，本院认定，喜逢春雨合作社与盛杰伟业公司对合同无效各负50%的责任。合同无效系自始无效，故喜逢春雨合作社要求盛杰伟业公司退还10万元保证金的请求，本院予以支持。但是根据相关法律规定，在房屋租赁合同无效的情况下，占用房屋一方当事人亦应支付占用期间的房屋使用费，故对盛杰伟业公司要求喜逢春雨合作社支付占有使用费的请求，本院予以支持。但是，房屋占有使用费的数额，应结合占有使用期间以及诉讼时间综合予以考虑。虽然涉案房屋于2018年3月底才由盛杰伟业公司收回，但喜逢春雨合作社自2015年10月与盛杰伟业公司签订合同后，对涉案房屋进行了装修，在8812号案件起诉之前，均是以使用为目的进行的占有，故本院认定喜逢春雨合作社应全额支付8812号案件起诉之前的占有使用费；鉴于8812号案件审理时间较长且经历了二审、发回后重新审理，对案件审理期间的占有使用费，本院认为应当按照双方对合同无效的过错比例分担；关于房屋使用费的标准，本院参照双方在合同约定的租金标准予以确定。喜逢春雨合作社要求盛杰伟业公司赔偿不可移动的资产投入损失，盛杰伟业公司虽然主张喜逢春雨合作社在装修时未经其同意，但根据其在案件审理过程中的陈述，本院认定盛杰伟业公司对喜逢春雨合作社的装修行为知晓且未提出异议，故对盛杰伟业公司不予承担不可移动资产损失的抗辩意见，本院不予采纳。喜逢春雨合作社装修形成的不可移动的资产损失，按照双方对合同无效的过错比例分担。关于资产损失的具体数额，喜逢春雨合作社申请评估的几个项目中，关于北侧二层办公楼、西侧平房墙体粉刷损失，因盛杰伟业公司不认可喜逢春雨合作社对墙体进行过粉刷，喜逢春雨合作社亦未提供证据证明其对墙体进行了粉刷，故对该项损失，本院不予支持。喜逢春雨合作社认为评估意见认定的损失过低，但未提供有效的证据予以证明，故本院对其意见不予采纳，对其相应损失参照评估意见予以确定。关于喜逢春雨合作社要求盛杰伟业公司按照另租场地所支付的半年租金赔偿信赖利益损失的请求，本院认为，喜逢春雨合作社所陈述的租赁涉案标的物的目的是用于净菜加工项目，虽然喜逢春雨合作社提供的证据能够证明其净菜加工项目曾经过有关机关的审批，但其并没有在合同中约定该用途，且没有其他证据证明其租赁涉案标的物的用途是实施该项目，故本院对该主张不予支持，对其相应信赖利益损失的请求，亦不予支持。关于盛杰伟业公司主张的供暖费，结合供暖公司出具的证明、供暖费票据，本院认定其涉案房屋2015-2016年度供暖费的数额为31300元，喜逢春雨合作社应当支付。对于盛杰伟业公司主张的其它供暖费，未向本院提供证据予以证明，本院不予支持。关于盛杰伟业公司主张的电费，鉴于该电箱除供应涉案房屋所在院落用电外，还供应着西侧三个院的用电，且盛杰伟业公司提供的证据不能证明该电费系涉案房屋所在院落的用电，故对盛杰伟业公司要求喜逢春雨合作社支付73048元电费的请求，本院不予支持。关于盛杰伟业公司要求喜逢春雨合作社支付拆除冷库、吊顶的损失，因其属于喜逢春雨合作社装修导致的不可移动物品损失的一部分，且该金额未超出其应当承担的损失的数额，故本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社与被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司于二〇一五年十月十五日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司返还原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社押金十万元，限本判决生效之日起十日内付清；三、被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司补偿原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社不可移动资产投入损失二十一万一千二百九十七元，限本判决生效之日起十日内付清；四、原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社除已经给付被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司的房屋使用费六十万元外再给付房屋使用费三十五万元，限本判决生效之日起十日内付清；五、原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社给付被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司供暖费三万一千三百元，限本判决生效之日起十日内付清；六、驳回原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费一万元，由原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社负担五千元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司负担五千元，限本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社。案件受理费二万二千二百三十九元，原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社已预交，由原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社负担一万六千二百六十九元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司负担五千九百七十元（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费九千四百七十八元，被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司已预交，由被告（反诉原告）北京盛杰伟业装饰有限公司负担五千九百六十八元（已交纳）；由原告（反诉被告）北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社负担三千五百一十元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  佟春蕾人民陪审员  赵淑芹人民陪审员  沈玉侠二〇一九年十二月三十日法官 助理  黄 杰书 记 员  侯君颖