黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0128民初1822号原告：通河县通河镇大通世纪城业主委员会，住所地通河县通河镇大通世纪城。代表人：丁宪才，男，1978年4月22日出生，汉族，农民（大通世纪城业主委员会主任），住通河县。委托诉讼代理人：霍连宝，男，1977年2月28日出生，汉族，农民（大通世纪城业主委员会委员），住通河县。被告：通河县隆圆物业管理有限公司，住所地通河县通河镇卫生大厦物业办公室。法定代表人：李燕林，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王双玉，男，1969年11月26日出生，汉族，该公司工作人员，住通河县。委托诉讼代理人：吴永彬，男，1958年5月21日出生，汉族，通河县通河法律服务所法律工作者，住通河县。原告通河县通河镇大通世纪城业主委员会（以下简称大通世纪城业主委员会）与被告通河县隆圆物业管理有限公司（以下简称隆圆物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大通世纪城业主委员会代表人丁宪才、委托诉讼代理人霍连宝、被告隆圆物业公司委托诉讼代理人王双玉、吴永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大通世纪城业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即撤出大通世纪城小区物业管理工作；2.请求判令被告立即向原告交付物业用房及相关附属设施设备；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告于2012年进入通河县通河镇大通世纪城小区接手物业管理工作，但被告多年来一直对物业管理不作为，强制收费，与小区内业主接连发生矛盾。2018年7月23日，小区内业主在物业办和社区工作人员的监督和指导下，成立了大通世纪城业主委员会，维护小区内业主的权利。原告成立后主动约谈了被告，要求其在60天内整改小区内物业应该完善的工作，60天后被告仍然不作为，故原告在广大业主的联名要求下，按照物业办指导的工作流程，启动了罢免被告的程序。罢免程序过后，原告于2019年7月28日重新聘请了方正县恒城物业管理有限公司为新的物业公司，合同期限为5年，由于被告现强占物业管理用房，新物业公司无法进入小区开展物业管理工作，经业主委员会多次催促未果，现请法院依法予以判决。被告隆圆物业公司辩称，2012年10月31日，大通世纪城小区刚刚建成，被告就进入大通世纪城小区接手该小区的物业管理服务工作，被告是全县最大最强最有资质的物业公司。被告公司的工作人员多年以来努力工作，不辞辛苦，深得广大业主的好评和认可，现有被告公司工作人员对整个大通世纪城小区业主共计305户进行测评，满意度为231户，其它74户多数为房屋出租、转让或变更了电话号。但值得说明的其中有两个人坚决不同意隆圆物业公司继续为其提供物业服务。第一位是原告大通世纪城业主委员会主任丁宪才，第二位是副主任霍连宝，该二人都不是现有居住房的产权所有人，依据《物业管理条例》第六条第一项规定，房屋的所有权人为业主，按照该项的规定二人均不是业主，该二人连业主的身份都不够，更不应担当小区业主委员会委员。该二人依据《物业管理条例》没有选举权资格，更不应有被选举权，不具备担当主任的资格，即便担任主任一职，也是违反规定所产生。另本案的原告大通世纪城业主委员会采取欺上瞒下、骗取业主们的信任，搞民意测验时编造谎言，以业主们存放通河县住建局的专项维修基金给大家修房盖和公共设施为名，在这种情况下业主们才签字同意的。且所谓本案的原告大通世纪城业主委员会及二位主任现所居住的房屋，一位拖欠物业服务费三年，一位拖欠物业服务费六年至今没有交纳，就妄想罢免被告隆圆物业公司的服务权，与此同时又擅自聘请了方正县恒成物业公司，其行为违反了《物业管理条例》第七条第（五）款按时交纳物业服务费用和《物业管理条例》第三十四条，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定。本案原告是恶意而诉的行为，其诉讼的理由带有严重的瑕疵和虚假的成份，给被告带来了精神压力和心里负担，同时也给被告造成了严重的经济损失和服务工作的障碍。故请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示了证据A1.霍连宝离婚证、离婚协议书复印件各1份。拟证明：原告委托诉讼代理人即原告业主委员会委员霍连宝系案涉大通世纪城小区业主。对该组证据的真实性予以采信；证据A2.2019年2月大通世纪城二百三十余业主联合签名罢免被告隆圆物业公司的签名捺印3份、2019年3月14日决定罢免被告的重要通知1份。拟证明：大通世纪城小区业主同意罢免被告隆圆物业公司；联名后以重要通知的形式在案涉小区内通知业主及被告罢免被告的相关事宜。因该组业主联名单上未说明业主签名捺印系何事由，对该组证据的效力不予采信；证据A3.原告动用大型维修基金的业主联名签字5份。拟证明：证据A2中的联名签字是真实的，并不是启动大型维修资金的签名。该组证据不能证明待证问题，对该证据不予采信；证据A4.选举业主委员会时小区业主联名签名1份、社区声明1份、小区住户签字11份、计票结果3份。拟证明：原告经过公开选举并合法成立业主委员会，且已经经过社区备案。该组证据能够相互印证待证问题，且与社区声明能形成证据链条，对该证据的证明问题予以采信；证据A5.解聘通知、通知各1份。拟证明：原告已经通知被告整改3个月，后下发了解聘通知。对该组证据的真实性予以采信；证据A6.视频1份。拟证明：该视频系选举业主委员会时的视频，证明原告业主委员会经社区及物业办工作人员的监督合法成立，有社区工作人员在场。被告认为该选举视频应记录选举的全部过程。对该证据的真实性予以采信；证据A7.证人袁某出庭作证。拟证明：小区业主拖欠物业费的原因系被告公司的物业服务不到位。对该证据的真实性予以采信。被告举示了证据B1.社区证明2份、情况说明1份。拟证明：2019年9月份被告隆圆物业公司就曾经反映过原告二代理人拖欠物业费及业主委员会成员成立的合法性（原告二代理人不是房屋产权人，不应行使相关的权利）相关的情况，大通世纪城建成之日就由被告管理该小区物业服务。对该组证据的真实性予以采信；证据B2.二百三十多户小区业主联名签字单。拟证明：二百三十多户小区业主联名签字同意隆圆物业对该小区进行服务。该组证据的标题为民意测评，下方仅有各业主签字填写同意或不同意，不能证明同意什么事情，且该民意测评不能对抗业主委员会对物业公司的聘用和解聘的决定，对该证据不予采信；证据B3.证人郭某、孙某出庭作证。拟共同证明：两名证人系小区住户，能够证明原告要求他们签名的时候是以动用资金修房子为由要求住户签字的，并不是罢免被告服务。两名证人当庭称其二人没有在原告罢免被告的联名单上签字，但不能证明原告要求小区住户签名的时候是以动用资金修房子为由要求住户签字的。对该组证据的待证问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月31日，被告隆圆物业公司与案外人牡丹江福瑞房地产开发有限公司通河分公司签订前期《物业委托服务合同》，双方约定，由牡丹江福瑞房地产开发有限公司委托隆圆物业公司在其开发的位于通河县通河镇大通世纪城小区提供前期物业服务，物业管理服务包括1、物业共同部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，雨、污水管道的疏通；4、车辆停放管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（但不承担人身伤害和财产损失的责任）；6、负责小区院内的冰雪清理；7、装饰、装修的管理服务；房改漏水及小区上下水、电的附属设施的维护。双方还就服务费用、物业的使用与维护、物业的承接与验收及违约责任做了详细约定。该合同中未对隆圆物业公司的服务期限做约定。大通世纪城小区现有305户住户，小区自建成之日起一直由隆圆物业公司管理该小区的物业服务。2018年7月23日，大通世纪城小区业主在所在社区指导下成立大通世纪城业主委员会，此有通河县通河镇富强社区出具的证明予以证实。2019年3月20日，原告以大通世纪城小区业主对被告公司的物业服务不满为由，向被告公司发布通知，通知要求被告公司在60日内解决原告列举的相应物业服务问题，如不能解决原告要求新的物业公司为小区内业主服务。2019年5月20日，原告在小区内发布解聘通知，通知内容为“对被告隆圆物业公司的服务管理权予以解聘”。本院认为，依据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。本案中，原告的成立经大通世纪城小区所在社区通河县通河镇富强社区确认。故应认定大通世纪城业主委员会的成立合法有效。被告隆圆物业公司与牡丹江福瑞房地产开发有限公司通河分公司签订了前期《物业委托服务合同》，且未载明服务期限，依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”现原告已于2019年7月28日聘请了方正县恒城物业管理有限公司作为大通世纪城小区新的物业公司，被告与开发商签订的前期《物业委托服务合同》应予终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”在本案中，原告提出请求被告退出物业服务区域，且主张被告移交的物业用房、水房及变压器房。因被告与开发商签订的前期《物业委托服务合同》明确约定了物业管理用房归全体业主所有，被告隆圆物业公司仅有合同履行期内的使用权，故原告主张被告隆圆物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告隆圆物业公司辩称原告业主委员会主任丁宪才及委员霍连宝并非小区内房屋的实际所有权人，不应作为原告的业主委员会主任及委员，因此属原告内部管理行为，本院在本案中不作处理。关于被告隆圆物业公司辩称原告现任业主委员会主任丁宪才、委员霍连宝拖欠物业费问题属另一法律关系，本案不作处理。关于被告隆圆物业公司称原告是因采取欺骗小区内业主的形式成立，且本次诉讼属于虚假诉讼、恶意诉讼的辩论意见，因被告隆圆物业公司未能提供证据加以证明，本院对此不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十条、第十六条、第二十六条、第三十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第（一）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告通河县隆圆物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内撤出通河县通河镇大通世纪城小区物业管理事务；二、被告通河县隆圆物业管理于本判决生效之日起10日内将坐落于通河县通河镇大通世纪城小区的全部物业管理服务配套设施及物业用房交付原告通河县通河镇大通世纪城业主委员会。案件受理费100元（原告已预交），由被告通河县隆圆物业管理有限公司负担，此款于本判决生效之日起10日内交付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 袁 巍人民陪审员 江 华人民陪审员 姚立艳二〇一九年十二月二十七日书 记 员 张继宇