广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22673号原告：邓平，女，1984年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。被告：广州小胖信息科技有限公司，住所地广州市天河区海明路22号248房，统一社会信用代码914401063474064137。法定代表人：刘军。委托诉讼代理人：胡建成，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷婷，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告邓平与被告广州小胖信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓平及其委托诉讼代理人刘斐，被告广州小胖信息科技有限公司的委托诉讼代理人胡建成、郑婷婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓平向本院提出诉讼请求：1.被告向我支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金、管理费、税费共计33630元；2.被告向我支付2018年5月1日至2018年7月9日的水电费1408.7元；3.被告向我支付2016年10月至2018年8月的垃圾费110元；4.被告向我支付未按约定时间返还房屋，占用期间违约金16050元；5.被告向我支付无法定或约定理由解除租赁合同的违约金189516元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月5日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定我将名下位于广州市白云区白云区XXX街XXX号XXX房商铺首层隔层（即阁楼2.7米高）出租给被告。租赁合同中约定了房屋租赁用途、期限、租金保证金、物业管理、装修、双方权利义务、违约责任、合同解除等条款。被告租赁涉案房屋后并未用于其工商部门核准的经营使用，而是转让给佛山时刻健身管理有限公司开设“时刻健身”御金沙门店。但由于该门店在未经消防安全检查擅自投入使用、经营，于2018年7月5日被公安部门责令停产停业并处罚金。2018年7月9日，被告法定代表人微信告知我解除租赁合同，我为了防止损失扩大，遂同意解除租赁合同并要求被告立即清理涉案房屋交还给我。直至2018年8月15日，在我多次催促下，被告才将涉案房屋内的健身设备、设施全部搬走。此后，被告不但不向我支付房屋占用期间的租金、物业费、水电费及违约金等，反而以我违约为由向法院提起诉讼，该案经法院审理驳回被告的全部诉讼请求，并认定被告单方提出解除租赁合同构成违约。我认为，被告的违约行为给我造成了巨大经济损失，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告广州小胖信息科技有限公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。1.双方已协商解除租赁关系，不存在违约问题。2.我司认为原告出租给我司的101房阁楼是原告收楼以后自己加建的。加建完后再出租给我司，按照法律规定，阁楼应当由原告进行建设工程消防设计审核和通过消防验收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区XXX街XXX号XXX房（以下简称涉案商铺）是一间层高6.4米的商铺，已取得产权登记证明，原告是该商铺的登记产权人。2016年9月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的涉案商铺的首层隔层（即阁楼2.7米高）出租给乙方使用。乙方已对该房屋的面积、座向、四至、间隔、结构、装修使用期限及随屋附设的设施设备、物品等房屋现况清楚了解并不存异议；该房屋只作商业用途，乙方不得改变该房屋用途且只能在工商部门核准的经营范围内使用该房屋，否则，视为乙方不履行本合同，甲方无须先行催告即有权按本合同第四十五条执行；该房屋的租赁期自2016年11月1日起至2021年10月31日止；乙方应向甲方支付：合同价款、价外费用依法适用增值税的，甲方有权同时收取按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税；租赁期限内，该房屋租金标准如下：2016年11月1日至2017年10月31日，月租金标准20000元；2017年11月1日至2018年10月31日，月租金标准21400元；2018年11月1日至2019年10月31日，月租金标准22898元；2019年11月1日至2020年10月31日，月租金标准24501元；2020年11月1日至2021年10月31日，月租金标准26216元；乙方应于每月1日前支付当月租金；租赁期间，乙方承担水费、电费、电话费、物业服务费、卫生费、上网费；乙方应在收到甲方或有关公用事业单位向乙方提供的公用事业单位账单之日起七天内向甲方支付上述费用。租赁期内所须缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担，本合同未列明的与该房屋有关的其他费用均由乙方自行承担。如因乙方迟付或拒付上述应付费用而导致有关部门向甲方追讨，在甲方代垫有关款项后有权向乙方追偿；签订本合同时，乙方应向甲方交纳租赁保证金40000元。租赁保证金用于保证乙方依约履行义务，不冲减或抵扣任何乙方应缴的费用，当乙方违反本合同约定的，甲方没收该保证金，保证金没收后甲方仍将向乙方追讨所欠费用并有权要求乙方重新交纳租赁保证金。租赁保证金于租赁期满后，在乙方付清租金、物业服务费水电费等所有费用且无须承担违约责任或侵权责任的前提下如数免息退还乙方（发生本合同第二十八条的情况除外）；该房屋的物业服务费为每月4.5元/平方米，按预测建筑面积计算为467.55元/月；该房屋内所有设施设备的安装、改动均应事先征得甲方书面同意，须经政府有关部门审批的还必须取得有关部门的批准，所需费用由乙方负责。乙方在该房屋内安装或使用超过水、电容量的任何水电设备，应事先征得甲方书面同意，并有乙方向有关部门办理增容手续，所需费用由乙方承担；乙方未按约定时间返还房屋的，除补交占用期间租金外，还应按占用期间租金总额的50%向甲方支付违约金；除本合同另有约定外，一方根据合同约定或相关法律规定行使单方解除权的，违约方应按剩余未履行租期租金总额的20%向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补由此对守约方造成的损失的，违约方还应赔偿相应的损失等。签订上述合同后，被告向原告支付租赁保证金40000元，原告向被告交付了涉案商铺。被告承租涉案商铺后将涉案商铺用于经营健身房。2018年7月5日，因涉案商铺未经消防安全检查擅自投入使用、营业，广州市公安局白云区分局出具《行政处罚决定书》决定对涉案商铺所在健身房的经营人员处以责令停产停业，并处罚款三万元的处罚。2018年7月9日，被告通过微信向原告明确表示不再继续承租涉案商铺，原告表示同意。诉讼中，原告表示其主张的管理费为物业服务费。为证明被告提出解除合同后于2018年8月16日才清空涉案商铺，原告提交微信聊天记录予以证明。被告对上述微信聊天记录真实性予以确认，但认为其已于2018年7月15日将涉案商铺清空并搬离，该微信聊天记录并不能证明其搬离的时间，仅能说明其于2018年8月16日才通知原告搬离的事实，其是在双方约定的时间内搬离涉案商铺的。另被告确认其向原告支付租金至2018年6月30日。被告对原告主张的2018年5月1日至2018年7月9日的水电费1408.7元予以确认。被告确认租赁期间未向原告缴纳过卫生费，但对原告主张的垃圾费不予认可，认为实际并未产生过垃圾费，且原告没有证据证明已代其缴纳相应的垃圾费，故不同意支付。另查，被告曾于2018年11月2日就涉案租赁合同提起租赁合同纠纷诉讼，以原告向其出租的违法搭建阁楼，无法经整改程序完成消防验收，导致被告遭受重大经济损失为由要求确认双方签订的房屋租赁合同于2018年7月9日解除；原告向被告返还4万元保证金，行政处罚款，支付违约金等。本院经审理作出（2018）粤0111民初15224号民事判决书，该判决中本院对被告关于原告原因导致涉案商铺无法办理消防验收手续的主张认为缺乏依据，未予采信。虽2018年7月9日，被告向原告提出不再继续承租涉案商铺不符合法定和约定的行使单方解除权的条件，但因原告明确同意双方的租赁合同于2018年7月9日解除，故本院对被告提出确认双方签订的租赁合同于2018年7月9日解除的诉讼主张予以支持。因双方租赁合同的解除是因被告提前提出解除合同所致，现被告以原告违约导致合同解除为由要求原告返还保证金、支付未履行租期租金的违约金均缺乏理据，本院未予支持。该判决作出后，被告不服提起上诉。广州市中级人民法院经审理作出（2019）粤01民终4078号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查，因本案双方对涉案商铺是否属原告违法搭建的问题存在争议，本院依法向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询涉案房屋在核准登记范围内是否有阁楼？及涉案房屋的规划报建情况。该局复函如下：一、根据你院来函提供的信息，经调阅粤（XXXX）广州市不动产权第XXXXXXX号（XXXX等记字XXXXXX号）档案（详见附件1），档案内房地产平面图中无上述涉案“阁楼”信息。二、根据你院来函提供的不动产权证号（粤[XXXXX]广州市不动产权第XXXXX号），经查，该幢建筑物2011年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2011]622号），建设单位为广州市丽运房地产开发有限公司，建设规模为1幢地上16层（部分2层）商业、住宅楼，于2014年通过规划验收（穗规验证[2014]261号）等。被告对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为该复函可反映涉案阁楼系原告在出租前私自加建的。本院认为，虽经查涉案商铺权属的房地产权证平面图中无“阁楼”信息，但根据广州市规划和自然资源局白云分局的复函亦反映，涉案商铺所在的楼宇建设规模为一幢地上16层（部分2层）的楼宇，该规划并未特指部分2层的商业楼具体为哪一间房屋，涉案商铺位于该楼宇的一层，且层高6.4米，原告主张涉案商铺为开发商向其交付时即为两层的意见，符合上述规划部门的复函内容，本院对原告的上述主张予以采信。被告抗辩涉案商铺的阁楼为原告违法搭建的意见缺乏依据，本院不予采纳。被告向原告支付租金至2018年6月30日，后于2018年7月9日向原告提出解除双方的租赁关系，但直至2018年8月16日才告知原告已清空涉案商铺，故原告现要求被告支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金合理合法，本院予以支持。经核算，上述期间的租金共计为32100元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。被告抗辩其已于2018年7月15日清空搬离涉案商铺，对此，因原告已提交微信记录显示被告于2018年8月16日向原告明确已清空商铺，而被告并未举证证明其已于2018年7月15日清空搬离涉案商铺的事实，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。依照双方签订的《房屋租赁合同》约定，物业服务费、卫生费由被告承担；租赁期间所须缴纳的税费，由双方按规定各自承担。现有证据未能证明原告已代被告支付物业服务费、卫生费及被告在租赁期间所须缴纳的税费，故原告要求被告支付物业服务费、卫生费及税费缺乏依据，本院不予支持。待原告实际代垫付后可另行主张。另因被告确认其欠付原告2018年5月1日至2018年7月19日的水电费用1408.7元，故现原告要求被告支付欠付水电费1408.7元有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付未按约定时间返还房屋违约金的问题。双方签订的租赁合同约定“乙方未按约定时间返还房屋的，除补交占用期间租金外，还应按占用期间租金总额的50%向甲方支付违约金。”因上述约定并未明确约定返还房屋时间的具体情形，且就涉案租赁合同解除后，双方亦未明确约定返还房屋的具体时间，故原告以上述约定要求被告支付逾期返还房屋违约金缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付无法定或约定理由解除租赁合同约定189516元的问题。双方签订的租赁合同约定“除本合同另有约定外，一方根据合同约定或相关法律规定行使单方解除权的，违约方应按剩余未履行租期租金总额的20%向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补由此对守约方造成的损失的，违约方还应赔偿相应的损失”，根据生效的法律文书认定的事实表明，现被告在无约定和法定理由的情况下单方向原告提出解除合同，构成违约金，原告要求被告按上述约定承担违约责任有据，本院予以支持。对于违约金，原告主张按剩余未履行租期租金总额的20%计付，由于被告已向原告支付保证金4万元，该保证金已经生效法律文书认定未予支持被告要求返还，该保证金的不予退还对于被告的违约行为已在一定程度上作出了惩罚，亦在一定程度上是对原告因被告的违约造成损失的补偿，在原告未能举证其具体损失的情况下，原告主张按上述标准计付违约金确属过高。本院酌定被告应向原告支付提前解除合同的违约金30000元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州小胖信息科技有限公司向原告邓平支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金32100元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州小胖信息科技有限公司向原告邓平支付欠付水电费1408.7元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州小胖信息科技有限公司向原告邓平支付提前解除合同违约金30000元；四、驳回原告邓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4910.8元，由原告邓平负担3522.8元，被告广州小胖信息科技有限公司负担1388元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  吴妍妍人民陪审员  李丽梅二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈春燕冼颖斯