广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初20565号原告：刘汝权（反诉被告，以下统称原告），男，1986年11月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：王寒光，系广东经致律师事务所律师。被告：陈武金（反诉原告，以下统称被告），男，1988年3月17日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：张兴东，系湖南辰辉律师事务所律师。原告刘汝权（反诉被告）与被告陈武金（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告本人及其委托诉讼代理人王寒光，被告本人及其委托诉讼代理人张兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：一、被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告支付违约金200000元；三、被告向原告偿还供楼款84892.67元；四、被告承担本案担保费3500元；五、被告负担本案保全费及诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年10月10日在广东国锋律师事务所的见证下签订《房屋买卖合同》，合同签订当天，原告向被告支付了首期款，且从该合同签订的次月起开始替被告供楼至今。依照该合同约定，被告应在取得案涉房屋的一手证后配合原告将案涉房屋转让予原告。现被告不但不继续履行合同，且还告知原告要求解除合同。被告的行为严重违反法律规定及双方约定，违背诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，并对原告造成了重大经济损失。故为维护原告合法权益，特提出本案诉请。庭审中，原告主张因起诉后原告代被告另偿还了供楼款，现供楼款截止至庭审之日变更为95749.78元。被告答辩并反诉称，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定由原告购买被告位于东莞市××桑园社区××号嘉××号房屋，合同签订后被告按约履行了相应义务并将案涉房屋交付原告，而原告没有按合同约定于2018年5月25日前支付700000元给被告，已构成根本性违约，被告有权解除合同并收回房屋。被告在原告起诉之前已另案提起诉讼要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，后为方便合并审理，被告另案诉讼变更成本案反诉。合同第六条中约定，原告每月30号前将银行还房屋贷款2810.44元支付到被告的房贷还款账户上，若逾期支付被告有权终止合同。根据本案证据，原告逾期支付款项达十多次，导致被告失信，被告亦有权依约解除合同。另，合同第七条约定移交之后的物业管理费由原告承担，原告自收楼后到起诉之日均未支付该费用。为此，被告反诉请求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、诉讼费由原告承担。针对被告反诉，原告辩称，一、被告主张原告须于2018年5月25日支付余款700000元与事实不符。案涉合同签约时，被告告知原告，按照东莞二手房交易习惯，业主会在入伙后的8至10个月取得不动产权证，若是通过银行按揭购房，银行贷款审批等事宜处理完一般须3个月，案涉房屋被告于2017年5月21日入伙，按被告所述，被告应于2018年2月取得案涉房屋不动产权证，取得该证后被告须第一时间通知并配合原告及时办理过户相关手续，以免耽误银行的放贷。自2018年2月起算，双方向银行提交按揭贷款申请，银行贷款申请等事宜处理完需要3个月时间即至2018年5月，也就是出现了合同第四条约定支付剩余700000元房款的时间。被告于2019年6月才取得案涉房屋不动产权证，取得不动产权证的时间比合同约定的支付剩余楼款时间滞后一年有余。另，被告在取得不动产权证后于2019年6月向原告发函以此为由要求解除合同，而不是按合同第八条约定在取得不动产权证后第一时间通知并配合原告办理过户手续，此种情形下，原告无法按合同第四条向被告支付剩余楼款700000元。二、原告一直按约履行义务。根据《房屋买卖合同》第六条之约定，签订《房屋买卖合同》之日的下个月起即2018年11月始，买方每月30日前向银行还房贷2810.44元（暂定），具体还款金额以银行扣款为准。原告自签订合同当月开始将第一笔供楼款汇付至被告的供楼账号中，每次都是在还款月的上个月将案涉房屋的供楼款提前汇付给被告，原告不存在预期还款行为，截止至庭审之日，原告已代被告偿还供楼款95749.78元。三、原告不存在被告所述未交管理费情形。原告自2017年6月开始支付案涉房屋管理费截止至2019年9月共6057.77元。据原告所知，被告在取得原告支付的首期款400000元及100000元的购房款后，被告将该款用于其他用途。案涉房屋不动产权证办出，不排除被告认为案涉房屋有增值，现在的市场价和之前相比存在溢价，其解除合同有悖于诚实信用。截止至庭审之日，原告已向被告支付了房款500000元，自签订合同次月开始每月替被告支付供楼款共95749.78元和物业管理费6057.77元，为购买案涉房屋累计支付约601807.55元，原告为此已花光所有积蓄，此时被告不但不配合原告向银行提交按揭贷款申请，不配合原告办理过户手续，反而要求解除合同，被告之行为严重违背契约精神。权属登记的行政行为性质决定了办理权属登记的复杂性和完成登记的不可预测性。综上，原告作为一个善良的交易人，已忠实履行合同义务，被告的反诉请求无事实与法律依据，应予驳回。经审理查明，原、被告在广东国锋律师事务所律师的见证下于2016年10月10日签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告将位于东莞市××桑园社区××号嘉××号房屋出卖给原告，交易价格为1200000元。原告在合同签订时向被告支付首期款400000元，开发商按照购房合同约定交楼给被告，被告自办理收楼手续之日起，原告应在二个月内支付购房款100000元给被告。原告须于2018年5月25日前支付购房余款700000元，如违约被告有权收回房屋。办理过户手续按规定应缴纳的一切税费由原告承担。签订合同之日的次月起，原告每月30日前向银行还房屋贷款2810.44元（暂定），具体还款金额以银行扣款为准，如违约被告有权终止合同。原告支付首付款后，被告收楼后直接移交原告，移交后房屋的物业费用由原告承担。原告逾期付款，被告有权要求原告按下列方式承担违约责任：1、以房屋总房款为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行；2、解除合同并要求原告支付以该房价款按日万分之五的违约金。本合同签订后，若被告违约，应提前7天书面通知原告，被告应将原告已付款不计息退还，同时支付200000元违约金；若原告违约，应提前7天书面通知被告，并应向被告支付200000元违约金。合同签订当日，原告向被告支付了首期款400000元。2017年7月21日，原告再次向被告支付购房款100000元。被告于2017年5月31日收楼后将案涉房屋钥匙交付给原告，并由原告管理使用。自2016年11月至庭审之日，原告累计支付供楼款95749.78元；自2017年6月至庭审之日，原告累计支付物业费6057.77元。至于原告未按合同约定于2018年5月25日支付购房余款700000元，原告陈述其理由为：双方口头约定以按揭方式购房，且合同第八条亦有规定。签约时，被告告知原告按照东莞二手房的交易惯例，业主入伙后的第八至十个月取得不动产权证，通过银行按揭购房的，银行贷款审批等事宜处理完一般需三个月。被告于2017年5月31日入伙，则应于2018年2月取得案涉房屋的不动产权证，取得不动产权证后，被告应按合同第八条之约定第一时间通知并配合原告办理过户手续，以免耽误银行放款。东莞市不动产登记中心公告显示，案涉房屋现状与规划不相符，登记部门不予受理首次登记，待相关问题解决后才办理。2019年5月20日，开发商通知被告可办理不动产权证，被告于2019年5月22日申请办证。因取得不动产权证的时间比合同约定支付剩余楼款时间滞后一年有余，被告未能按合同约定配合原告办理过户手续，反向原告发函解约，故原告未向被告支付剩余楼款700000元。被告不认可原告有关按揭购房的陈述，并主张原告未于2016年12月前支付第二期款100000元，未于2018年5月25日前支付剩余尾款700000元，已构成违约，被告有权解除合同。被告2019年5月10日以微信方式通知原告协商取消合同，并于2019年6月2日以书面方式向原告发出解约函的事实，原告予以确认，但认为被告微信中已确认取消合同的原因不属于双方的过错。以上事实，有律师见证书、房屋买卖合同、商品房买卖合同（预售）、收款收据、客户回单、业务收费回单、供楼转账记录、律师函，快递单、短信截屏、嘉宏锦园服务中心通知截屏、公告、案涉物业照片及东莞阳光网问政信息、管理费交费明细、发票、解约函等证据及本案庭审笔录附卷为据。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予遵守。原告于合同签订当日向被告支付首期款400000元，并于2017年5月31日收楼后的2017年7月21日向被告支付第二期购房款100000元，该两次付款均符合合同约定，予以认定。被告于2017年5月31日收楼后将房屋交付原告使用，原告亦按合同约定代被告支付房屋按揭款并缴纳物业管理费用，被告以原告支付按揭款及缴纳管理费存在逾期并以此解除合同的观点，经查理据并不充分，不予采纳。本案诉争焦点主要为：原告未于2018年5月25日前支付购房余款700000元是否构成违约，被告以此解除合同的诉求能否成立。据《房屋买卖合同》约定，原告应于2018年5月25日前支付购房余款700000元，但原告并未在此期限届满前支付。对于未付款原因，原告主张双方约定是以按揭方式购房，由于被告取得不动产权证的时间与其陈述的交易流程滞后一年有余且未配合原告办理过户，导致原告无法支付剩余房款。从合同条款上看，确有被告房产证书发放后，第一时间通知并配合原告办理过户相关手续，以免耽误银行放贷之内容，结合东莞市不动产登记中心房屋所有权首次登记公告中案涉房屋现状与规划不相符而不予受理首次登记，原告未在约定时间支付余款而被告无催收，以及被告2019年5月10日以微信方式通知原告因双方无过错而协商取消合同等事实分析，原告认为以按揭支付余款的陈述更符合双方之交易方式，被告之主张有违常理，不予采信。故，原告要求继续履行合同的诉求成立，本院予以支持。鉴于案涉房屋未办理不动产权证系不可归责于双方之事由，原告要求被告支付违约金、偿还供楼款并承担担保费理据不足，不予支持。被告要求解除案涉合同的主张于法无据，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘汝权与被告陈武金签订的案涉《房屋买卖合同》继续履行；二、驳回原告刘汝权本案的其他诉讼请求；三、驳回被告陈武金本案的全部反诉请求。本案本诉案件受理费9097.77元、财产保全费5000元（均已由原告预交），反诉案件受理费7800元（已由被告预交），合计21897.77元。其中原告承担2732.77元，被告承担19165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹国雄二〇一九年十二月二十日书记员  谢婉文附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。