重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初20964号原告：黄成北，男，1956年3月9日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张某（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆市南发城建发展有限公司。住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号8-1号，统一社会信用代码91500108676108513Q。法定代表人：李德飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈盈熹，男，1994年2月5日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市南岸区。被告：重庆云天物业发展有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路548号，统一社会信用代码91500108622041130H。法定代表人：陈春来，总经理。被告：重庆立立房地产开发有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路548号A幢1-1号，工商注册号500108000021685。法定代表人：许先辉。原告黄成北诉被告重庆市南发城建发展有限公司（以下简称“南发公司”）、被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称“云天公司”）、被告重庆立立房地产开发有限公司（以下简称“立立公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄成北的委托诉讼代理人张某，被告南发公司的委托代理人陈盈熹到庭参加诉讼。被告云天公司、被告立立公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告黄成北向本院提出诉讼请求：1.判决被告重庆云天物业发展有限公司立即履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立•家天下”1栋**号房屋所有权和国土使用权转移登记至原告名下的义务；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月11日，云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定共同开发南岸区辅仁路“云立•家天下”项目，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日立立公司向南发公司出具《委托书》，云天公司与南发公司协商签订团购合同并处理相关事务。2008年7月14日，南发公司与云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定云天公司愿意将“云立•家天下”项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善；云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，南发公司与云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，进一步明确了团购的1038套安置房屋的具体户型、房号和面积。本案涉案房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立•家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》，申请将经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房。2009年8月31日，重庆市城乡建设委员会发布渝建[2009]394号《通知》，规定“云立•家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房改造拆迁安置房”，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造。2010年2月27日，重庆新地房屋拆迁有限公司弹子石分公司代表南发公司与原告签订《滩子口一期城市房屋拆迁产权调换协议》，征收原告位于重庆市南岸区卫园路**号房屋，经协商，原告自愿选择重庆市南岸区“云立•家天下”1号楼32层10号房屋进行安置。接房后，原告多次函告被告及时办理不动产权证，但至今未果。经查询，由于被告云天公司、被告立立公司对外债务较多，案涉房屋被人民法院司法查封，导致无法办理不动产权证。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”在拆迁安置协议中，拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，而拆迁人提供的则是在建房屋，如果将其理解为一般债权，可能存在履行不能的风险，对拆迁人来说极为不利，也不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，该司法解释对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房的位置、用途做出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予被拆迁人安置权具有准物权的优先效力。该特定物权具有对抗第三人的担保物权的优先性，具有法定的优先于一般债权的优先权，是一种不需登记公示的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人的效力。诉争房屋所在楼栋的城镇房屋初始登记证已经取得，具备办理《房地产权证》条件。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院提出前述诉讼请求。被告南发公司辩称，同意原告的诉求，认可事实及理由。被告云天公司、被告立立公司均未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2009年9月9日，被告南发公司和重庆市南岸区土地储备整治中心取得南岸区弹子石片区危旧房改造项目四期A区工程的《房屋拆迁许可证》，拆迁实施单位为重庆新地房屋拆迁有限公司，并对拆迁范围进行了明确。原告房屋在拆迁范围内。2009年5月20日，被告南发公司（委托人）与重庆新地房屋拆迁有限公司（受委托人）签订《弹子石正街三期A区（弹兴巷）危旧房改造城市房屋拆迁委托代办协议》、《弹子石正街三期B区（滨江村）危旧房改造城市房屋拆迁委托代办协议》、《弹子石正街三期B区（复生湾）危旧房改造城市房屋拆迁委托代办协议》，被告南发公司委托重庆新地房屋拆迁有限公司对弹子石正街片区三期A区（弹兴巷）危旧房改造项目、弹子石正街片区三期B区（滨江村）危旧房改造项目、弹子石正街片区三期B区（复生湾）危旧房改造项目实施城市房屋拆迁补偿安置工作。2010年2月27日，重庆新地房屋拆迁有限公司弹子石分公司（甲方）与原告黄成北签订《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》，该协议约定的内容有：被拆迁房屋状况、被拆迁房屋补偿金额、安置房情况（云立•家天下1号楼32层10号房）、产权调换差价、违约责任、补偿条款等等内容。南岸区辅仁路2号“云立•家天下”小区房屋接房时间统计表显示黄成北于2010年7月1日接房。另查明，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定按风险共担、利益共享的原则共同开发“云立•家天下”项目，该项目地点位于南岸区辅仁路，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日，立立公司向南发公司出具委托书，委托云天公司负责与南发公司协商签订团购合同和处理相关事务。2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，合同主要约定，云天公司愿意将云立•家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立•家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。本案涉诉房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立•家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立•家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将云立•家天下项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。2012年8月23日，云天公司取得南岸区辅仁路2号2栋、3栋的城镇房屋初始登记证。上述事实，有《房屋拆迁许可证》、《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》、《弹子石正街三期A区（弹兴巷）危旧房改造城市房屋拆迁委托代办协议》、《弹子石正街三期B区（滨江村）危旧房改造城市房屋拆迁委托代办协议》、《弹子石正街三期B区（复生湾）危旧房改造城市房屋拆迁委托代办协议》南岸区辅仁路2号“云立•家天下”小区房屋接房时间统计表、《联建协议》、委托书、《危旧房改造拆迁安置房团购合同》、《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》、《关于将云立•家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》、《关于同意云立•家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》、查询证明及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原告和被告南发公司委托人签订的《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人之效力。本案中，原告作为被拆迁人，与作为拆迁人的南发公司委托人签订的《弹正街片区危旧房改造四期拆迁产权调换补偿协议》中明确约定采取产权调换方式进行安置（南发公司通过购买云天公司和立立公司开发的房屋对被拆迁人进行安置系产权调换的一种形式，购买的房屋也已被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户），并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。故原告对涉案的安置房屋享有法定的优先权。涉案房屋现已交付原告多年，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房改造拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人即原告办理产权证，现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南发公司同意为原告办理涉案房屋过户手续，故本院对原告的诉讼请求予以支持。因现涉案房屋初始登记已独立办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。被告云天公司、被告立立公司经本院依法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立•家天下”1栋**号房屋的所有权和国土使用权转移登记至原告黄成北名下的义务。案件受理费80元，公告费300元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担（此款已由原告垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于判决生效后立即支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  张 翔人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  潘光华二〇一九年十二月三十日书 记 员  隋文龙