黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1723号原告：黑龙**辰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230110695225539U（1-1），住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区通站街22号2层。法定代表人：刘洋，该公司经理。委托诉讼代理人：王文东，北京知仁律师事务所律师。被告：白玉磊，男，1986年11月29日生，满族，住哈尔滨市平房区。原告黑龙**辰房地产开发有限公司（以下简称华辰房地产公司）与被告白玉磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告华辰房地产公司的委托诉讼代理人王文东到庭参加诉讼，被告白玉磊经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告华辰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除商品房买卖合同（合同编号1201300332），并注销商品房买卖合同（合同编号1201300332）的网签合同备案电子信息；2、请求确认哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道道东北侧局部地段11栋5单元14层1402号房产归华辰房地产公司所有，并判令白玉磊协助华辰房地产公司办理不动产权等物权登记手续；3、请求判令白玉磊立即返还并迁出哈尔滨市平房区开发区南城四路与南城第一大道道东北侧局部地段11栋5单元14层1402号房产，并承担裁判文书生效后至实际迁出该房屋期间发生的占用、搬迁、腾退等直接和间接费用；4、请求判令白玉磊偿还华辰房地产公司至执行完毕时垫付的全部房屋贷款，截至本次开庭华辰房地产公司已为白玉磊垫付房屋贷款28064.08元；5、诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：华辰房地产公司与白玉磊达成《商品房买卖合同》，在此期间，白玉磊向中国建设银行股份有限公司所属机构办理按揭贷款，贷款银行要求白玉磊贷款后若不能按期还款，贷款银行要求华辰房地产公司向其承担保证责任并代为偿还白玉磊未按期偿还的贷款，就此，贷款银行与白玉磊达成按揭贷款合同，华辰房地产公司承担保证责任。白玉磊入户并实际占有使用期间，数次未按期还贷，致使贷款银行数次从华辰房地产公司账户划走按揭贷款资金。依据《商品房买卖合同》补充协议第1条4款约定：“如买受人逾期偿还银行贷款，致使出卖人承担保证责任（出卖人代买受人向银行支付贷款本金、利息及罚金等），则视为买受人未履行《商品房买卖合同》中付款义务，买受人有权解除《商品房买卖合同》，在双方办理完毕退房手续三十日内，出卖人在扣除印花税、定金和出卖人代为偿还银行贷款的实际损失后，向买受人无息退还已收房款的剩余部分。”依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》规定，提起民事诉讼。被告白玉磊未到庭，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明：2012年8月21日，华辰房地产公司与白玉磊签订了编号为1201300332的《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定：白玉磊购买的房屋（案涉房屋）坐落于平房区开发区南城四路与南城第一大道东北侧局部地段11栋5单元14层1402号；该商品房用途为住宅，建筑面积92.97平方米；总金额485886元，白玉磊首付145886元，剩余340000元以商业贷款方式交纳。同日，华辰房地产公司与白玉磊签订了《补充协议》，其中，第一条第四款约定：买受人承诺按照其与银行签订的购房按揭贷款合同的要求按期履行还款义务，如买受人逾期偿还银行贷款，致使出卖人承担保证责任（出卖人代买受人向银行支付贷款本金、利息及罚金等），则视为买受人未履行《商品房买卖合同》中的付款义务，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，在双方办理完毕退房手续三十日内，出卖人在扣除印花税、定金和出卖人代为偿还银行贷款的实际损失后，向买受人无息退还已收房款的剩余部分。后华辰房地产公司配合白玉磊在中国建设银行股份有限公司哈尔滨中央支行办理了贷款手续。因白玉磊拖欠贷款，中国建设银行股份有限公司哈尔滨中央支行从华辰房地产公司的保证金账户中于2016年9月27日扣划12545.45元、2017年4月28日扣划11535.45元、2018年3月29日扣划3983.18元，上述扣划款项合计28064.08元。上述事实，有哈尔滨市商品房买卖合同书、补充协议、账户交易历史凭证、银行流水、《个人购房贷款合同》以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为：关于《哈尔滨市商品房买卖合同书》（编号1201300332）是否应予解除并注销该网签合同备案电子信息的问题。华辰房地产公司与白玉磊签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《补充协议》约定：“买受人承诺按照其与银行签订的购房按揭贷款合同的要求按期履行还款义务，如买受人逾期偿还银行贷款，致使出卖人承担保证责任（出卖人代买受人向银行支付贷款本金、利息及罚金等），则视为买受人未履行《商品房买卖合同》中付款义务，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，在双方办理完毕退房手续三十日内，出卖人在扣除印花税、定金和出卖人代为偿还银行贷款的实际损失后，向买受人无息退还已收房款的剩余部分。”白玉磊作为买受人，因其逾期偿还银行贷款，致使出卖人华辰房地产公司承担保证责任，代白玉磊向银行支付贷款本金、利息及罚息，故本院对华辰房地产公司主张解除编号为1201300332号《哈尔滨市商品房买卖合同书》，并注销该网签合同备案电子信息的诉请予以支持。合同解除后，白玉磊应返还案涉房屋，并可在双方办理完毕退房手续三十日内向华辰房地产公司另行主张扣除印花税、定金和华辰房地产公司代为偿还银行贷款的实际损失后，退还剩余的购房款。关于案涉房屋是否应归华辰房地产公司所有的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”华辰房地产公司与白玉磊解除《哈尔滨市商品房买卖合同书》后，案涉房屋归华辰房地产公司使用，并由白玉磊协助办理更名过户手续，待不动产权证书下发后归华辰房地产公司所有。华辰房地产公司主张截至庭审时，白玉磊返还其代为偿还的银行贷款28064.08元，符合法律规定，本院予以支持。华辰房地产公司主张白玉磊承担裁判文书生效后至实际迁出该房屋期间发生的占用、搬迁、腾退等直接和间接费用以及偿还至执行完毕时垫付的房屋贷款，因上述费用并未实际发生，数额尚不确定，应按实际产生的数额主张，故本院不予处理，待实际发生时，华辰房地产公司可另行主张权利。白玉磊经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黑龙**辰房地产开发有限公司与被告白玉磊于2012年8月21日签订的编号为1201300332的《哈尔滨市商品房买卖合同书》，并注销该网签合同备案电子信息；二、坐落于平房区开发区南城四路与南城第一大道东北侧局部地段11栋5单元14层1402号的房屋由原告黑龙**辰房地产开发有限公司使用，被告白玉磊协助原告黑龙**辰房地产开发有限公司办理更名过户手续；三、被告白玉磊于本判决生效之日起十日内向原告黑龙**辰房地产开发有限公司返还坐落于平房区开发区南城四路与南城第一大道东北侧局部地段11栋5单元14层1402号的房屋；四、被告白玉磊于本判决生效之日起十日内偿还华辰房地产公司为白玉磊垫付房屋贷款28064.08元；五、驳回原告黑龙**辰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501.60元、保全费2220元（原告黑龙**辰房地产开发有限公司预交），由被告白玉磊负担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张鑫审 判 员  龚辰人民陪审员  周静二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王旭