黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1005民初字第1840号原告：黑龙江闯关东公司电子商务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西宁南路3号1单元7层14号。法定代表人：杜辉，男，董事长。原告：牡丹江北晨装饰城有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区平安街40号。法定代表人：杜宇光，男，董事长。二位原告委托诉讼代理人：赵琳，女，1970年7月30日出生，汉族，黑龙江闯关东公司电子商务有限公司经理，住牡丹江市爱民区。二原告委托诉讼代理人：杜振宇，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。被告：季霞，女，1972年12月30日出生，汉族，个体工商户业主，住牡丹江市爱民区。原告黑龙江闯关东公司电子商务有限公司（以下简称闯关东公司）、牡丹江北晨装饰城有限责任公司（以下简称北晨公司）与被告季霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告闯关东公司委托诉讼代理人赵琳、杜振宇,原告北晨公司法定代表人杜宇光，委托诉讼代理人赵琳、杜振宇，被告季霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闯关东公司、北晨公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告闯关东公司与被告签订的《北晨装饰博览城招商合同》及原告北晨公司与被告签订的《北晨装饰博览城招商合同补充合同》，并将租赁场地返还给二原告；2、被告支付二原告场地占用使用费37597元(2017年11月15日至2019年4月30日止，比照租金标准，按每平方米每月租金90元，即25844元/年计算)；3.自2019年5月1日至撤场时止，比照租金标准由被告支付场地占用使用费；4.案件受理费由被告负担。事实及理由：原告对牡丹江市平安街平安嘉园小区经晨装饰博览城二层约23.93平方米的案涉房屋享有租赁使用权，2012年9月20日，原告北晨公司与被告签订了期限为5年的租赁合同，租赁期自2012年11月15日至2017年11月14日。合同到期后，双方未达成续约，被告至今仍不撤场，采用更换商场六个大门门锁的方式非法占用商场。为维护合法权益，原告提起诉讼。审理中，原告提出因双方签订的合同已经自然终止，故明确第一项诉讼请求为要求被告将租赁场地返还给二原告；第三项诉讼请求即要求被告比照租金标准支付自2019年5月1日之后至撤场时止的场地占用费原告另案主张。被告季霞辩称，因原告不履行双方签订的《北晨装饰博览城招商合同》，在牡丹江市西安区政府监督协调下，双方又签订了《北晨装饰博览城招商合同（补充合同）》，合同约定租赁期限为5年，自2012年11月15日至2017年11月14日，原告需保证可租用面积的70％的业户进驻率，否则给被告试营业待遇，试营业期间原告不得计算租金，正式开业日期最迟不得超过2013年4月28日。商场于2013年8月18日对外宣称试营业，之后在营业当中因消防问题被查封，2015年4月因欠电费商场用电主控室被查封，导致商场无法营业。因此要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。原告闯关东公司、北晨公司为支持其主张，提出如下证据：证据一、2012年3月2日被告与黑龙江北辰信息网络有限公司签订的《北辰装饰博览城招商合同》、2012年9月20日被告与北晨装饰博览城有限公司签订的《北辰装饰博览城招商合同（补充合同）》各一份；2014年8月19日及2018年11月29日准予变更登记通知书两份及2014年8月8日国家企业信用信息公示报告一份。《北辰装饰博览城招商合同》主要内容为：“甲方：黑龙江北辰信息网络有限公司；乙方：季霞；第一条：甲方向乙方提供位于牡丹江市晨装饰博览城二层面积为23.93平方米的营业场地由乙方租赁经营（商铺编号为厨卫五金23区），乙方按此面积向甲方支付租金并接受甲方统一管理；第二条：租赁期限：自甲方商城营业之日起共计15个月；免租期：甲方给予乙方共计3个月的免租期，乙方不向甲方支付租金，但发生的水电通信等费用仍应正常交纳。具体免租期间为自甲方商城营业之日起3个月内，自甲方商城营业之日起3个月开始计租，除去免租期后的计租期限共计12个月；第三条：乙方经营品牌为西门子，经营类别为开关电料；第四条：乙方按下列标准向甲方支付租金：自甲方商城营业之日起第一年每平方米租金90元，合同期内乙方共计应支付甲方租金25844元，每12个月一付；第七条：为确保‘先行赔付’制度的切实履行，乙方在交纳首期租金时，一次性向甲方交纳商品质量保证金10000元，本合同期满后，若双方不再续约，乙方撤场后所售商品或服务三包期满，经甲方核实无任何质量问题和纠纷，甲方在三包期满的6个月后将质量保证金（不计利息）返还乙方……”《北辰装饰博览城招商合同（补充合同）》主要内容为：“甲方：牡丹江北晨装饰博览城有限公司；乙方：季霞；第一条：合同期限：五年，自2012年11月15日至2017年11月14日止，甲方须保证该博览城达到可租用面积的70%的业户进驻率，如业户进驻率未达到70%,则甲方应给予乙方试营业待遇，即在试营业期间甲方不得计算租金（已交租金自正式营业日起顺延）。甲方须保证该博览城的正式开业日期最迟不得超过2013年4月28日……”意在证明二原告公司更名合法，双方依法签订了招商合同与补充合同，合同于2017年11月14日中止，被告应该撤离商场。被告季霞对该组证据的真实性、合法性及二原告之间的法律关系没有异议，但对所要证明的问题有异议，认为2015年4月末因原告不交电费，该商场被电业局查封，至今无法营业，由于被告找不到原告，因此无法撤场。本院认为，被告对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证明原、被告的租赁合同关系及租赁期限自2012年11月15日至2017年11月14日的事实，对此本院予以采信。证据二、黑龙江北辰信息网络有限公司与与牡丹江金良粮食投资有限公司于2011年7月22日签订的《房屋租赁合同》、于2011年9月29日签订的《房屋租赁补充协议》复印件各一份。《房屋租赁合同》主要内容为：“甲方（出租方）：牡丹江金良粮食投资有限公司；乙方（承租方）：黑龙江北辰信息网络有限公司；第一条：本租赁房屋地址位于牡丹江市西安区；第五条：租赁房屋租期为15年，自2012年1月1日起至2026年12月31日止，自合同签订日至2011年12月31日为免租赁费用期，计租日为2012年1月1日……”《房屋租赁补充协议》主要内容为：“第一条：将原合同的第五条变更为：本租赁房屋租期为15年，自2012年4月1日起至2027年3月31日止。原合同的免租赁费用期延至2012年3月31日。计租日为2012年4月1日……”意在证明原告租赁牡丹江金良粮食投资有限公司房屋的事实，租赁期限自2012年1月1日起至2026年12月31日止，原告对案涉房屋享有租赁使用权，原、被告签订的招商合同在承租期限内。被告季霞认为其对原告出具的证据的事实不清楚。本院认为，因被告未提出相反的证据对该组证据加以反驳，故对原告的证据予以确认。该组证据能够证实原告所欲证明的问题，对此本院予以采信。证据三、原告北晨公司于2015年4月8日作出的《撤场通知》一份；商户陈玉会、孙鑫分别与原告签订的《北晨装饰博览城招商合同》、《撤场交接单》及《收据》各一份。《撤场通知》主要内容为：“北晨装饰城的商铺租户：根据《北晨装饰博览城招商合同》约定，凡未在约定时间内付款及续约的租户合同自然终止。请您根据合同约定撤场，如乙方未在5天内撤场，根据合同约定甲方有权不退还乙方交纳的各项（含租金、质保金、履约保证金）。请未在约定时间内付款及续约的租户于2015年4月12日之前完成撤场工作”。意在证明原告向全体商户发出撤场通知书，租户陈玉会、孙鑫依约撤场，原告依据合同约定6个月后退还质量保证金及服务保证金。被告季霞认为对该组证据的真实性不清楚，并且陈玉会、孙鑫与原告签订的合同到期没补签，被告没有收到《撤场通知》且不知情。本院认为，被告虽对该组证据的真实性及合法性有异议，但未提出反驳的证据，故对该组证据的真实性及合法性予以确认。该组证据能够证明原告发出《撤场通知》后商户陈玉会、孙鑫撤场及原告根据合同约定6个月后退还质量保证金及服务保证金的事实，对此本院予以采信。证据四、2015年4月29日牡丹江市公安局先锋分局《110报警受理单》复印件一份、牡丹江供电公司电力销售发票77张、黑龙江增值税电子通用发票23张及2017年9月14日牡丹江市西安区人民法院《调查笔录》复印件一份。《110报警受理单》主要内容为：“报警时间：2015年4月29日；接警摘要：北晨装饰城老板报警，业主将门锁换掉，引起纠纷”。《调查笔录》主要内容为：“地点：北晨装饰博览城；被调查人：季霞、金虎、薛清龙；问：依据相关民事裁定书，依法对北晨装饰博览城的财产进行现场查封，你们三人作为该博览城大门钥匙的保管人，有义务配合法院工作。该博览城大门钥匙其他人手里是否还有？答：没有”。意在证明被告与案外人薛清龙、金虎等人于2015年4月29日私自将商场门换锁，私自接通电源，2017年11月15日合同到期至今非法占有使用商场，不缴纳超期占用商场相关费用。被告季霞对该组证据的真实性及合法性无异议，对证明的问题有异议，认为电费是由所有业户集资交纳的消防用电，由于商场突然关门，所有业户的货物都在商场，所以为保护自己的商品及货物才配的钥匙。本院认为，被告季霞对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实由于北晨装饰博览城业主将商场门锁更换，原告向公安机关报警及更换后的门锁钥匙在原告与案外人薛清龙、金虎处保管的事实，对此本院予以采信。证据五、牡丹江市西安区人民法院于2015年4月29日作出的（2014）牡西民初字第253号民事判决书复印件一份。意在证明北晨装饰城于2013年8月18日正式开业。被告季霞对该份证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为该证据与本案无关系。本院认为，被告虽对该份证据所欲证明的问题有异议，但未提出反驳的证据，故本院予以确认。证据六、撤场通知照片两张。意在证明原告在2015年4月8日通知业户租金到期以后，如果不续约就办理撤场手续。被告对该份证据有异议，认为其没有看到通行，并且被告签订的是五年合同，房费没到期。本院认为，被告对该份证据有异议，但未提供相反的证据加以反驳，故本院对该份证据的真实性予以确认。该份证据能够证明原告要求到期不续约的业户撤场的事实，对此予以采信。被告季霞为支持其主张，提出如下证据：证据一、照片一张。意在证明北晨装饰城用电主控室于2015年4月末被牡丹江市西安区供电局查封，商场至今无法营业，原告属于弃管行为。二原告对该份证据有异议，认为证据没有西安供电局的公章及具体日期，原告只欠2015年4月电费，因被告换锁占领商场，之后的电费没交纳。本院认为，经质证，被告不能提供查封没有公章的原因。供电局处理拖欠电费的方式是停止供电，被告提供的证据没有西安供电局的公章，故对此不予确认。证据二、2014年8月16日牡丹江金良粮食投资有限公司向北晨装饰城内业户下发的《通告》复印件一份。主要内容为：“北晨装饰博览城的业户：一、因北辰公司拒缴租金，严重违约，我公司已经向法院起诉解除租赁合同，法院正在审理中。2013年10月21日，我公司已经向北辰公司送达解除《房屋租赁合同》的通知，从2013年10月21日后北辰公司已经无权将北晨装饰博览城的房屋对外出租；因为北辰公司既不缴纳租金，也不交还租赁房屋，所以我公司已于2014年3月20日向牡丹江市西安区人民法院起诉解除租赁合同，法院已经受理，双方纠纷正在审理过程中；二、因北晨装饰博览城的业户于2014年8月15日下午到我公司的主管部门粮食局了解租赁房屋的诉讼事宜，故将上述情况告知，同时提出如下建议：请各位业户务于2014年8月31日前持身份证、合同与交费的票据原件到我公司登记”。意在证明原告对北晨装饰城弃管。二原告对该份证据有异议，认为2015年4月29日之前北晨装饰城正常营业。本院认为，牡丹江市金良粮食资产投资有限公司与原告之间因租赁合同纠纷提起诉讼，现仍未结案，双方之间存在利害关系，故对此不予确认。证据三、牡丹江市中级人民法院于2019年6月14日作出的（2019）黑10民终576号民事判决书复印件一份。意在证明原告对北晨装饰城弃管。二原告对该份证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为在该份判决书中并未未体现原告弃管商场。本院认为，二原告对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。经审查，（2019）黑10民终576号民事判决书中并无原告弃管商场的事实认定及论述，故对该份证据被告所欲证明的问题不予确认。证据四、牡丹江北辰装饰工程有限公司1267310967号电表自2015年5月至2019年12月用电情况明细一份。意在证明自2015年5月起商场因停电处于停业状态。二原告对该份证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为该商场一共有七块电表，并且原告提供的电费发票能够证实被告占领商场后交纳了电费。本院认为，二原告对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。本院对证据的真实性予以确认，该证据仅能够证明1267310967号电表交纳电费的情况，对被告所欲证明的其他问题本院不予确认。经审理查明，黑龙江北辰信息网络有限公司于2014年8月19日核准变更登记为黑龙江南辰网络科技发展有限公司，于2018年11月29日核准变更登记为黑龙江闯关东公司电子商务有限公司，牡丹江北晨装修城有限公司是其子公司。案涉房屋所有权人是牡丹江金良粮食投资有限公司。2011年7月22日及2011年9月29日，原告与牡丹江金良粮食投资有限公司分别签订了《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》，阅读原告租赁牡丹江金良粮食投资有限公司房屋，租赁期限自2012年1月1日起至2026年12月30日止，原告对案涉房屋享有租赁使用权。2012年3月2日，黑龙江北辰信息网络有限公司与被告签订《北晨装饰博览城招商合同》，约定黑龙江北辰信息网络有限公司提供位于牡丹江市晨装饰博览城二层面积为23.93平方米的营业场地由被告租赁经营，租赁期限自商城营业之日起共计15个月，被告享有3个月免租期，第一年每平方米租金90元，合同期内被告应支付租金25844元。2012年9月20日，北晨公司与被告签订《北晨装饰博览城招商合同（补充合同）》，约定合同期限5年，自2012年11月15日起至2017年11月14日止，原告需保证可租用面积的70％的业户进驻率，否则给被告试营业待遇，试营业期间原告不得计算租金，正式开业日期最迟不得超过2013年4月28日。2013年8月18日，原告举办“北晨装饰博览城”开业仪式，该商城开始经营活动。2014年8月16日，牡丹江金良粮食投资有限公司向北晨装饰博览城内的业户发出通告，告知业户由于该公司因北晨装饰城公司拒缴租金严重违约，牡丹江金良粮食投资有限公司向法院起诉解除租赁合同，法院正在审理中。同时建议各业户务于2014年8月31日前，持身份证、合同与交费的票据原件到牡丹江金良粮食投资有限公司登记。2015年4月8日，原告在商城内张贴《通知》，通知业户租金到期以后，如果不续约就办理撤场手续。2015年4月28日，北晨装饰城公司被电业局停电，此后商城停止营业至今。又查，被告季霞因原告不退还质量保证金及服务保证金，向本院提起租赁合同纠纷之诉，本院于2017年12月28日作出（2017）黑1005民初587号之一民事裁定，于2018年12月3日作出（2018）黑1005民初1586号判决书，判令二原告退还季霞质量保证金10000元和服务保证金1000元，合计11000元，该案上诉后维持原判。被告至今仍占用租赁房屋未返还给原告。本院认为，黑龙江北辰信息网络有限公司、黑龙江南辰网络科技发展有限公司经依法核准变更登记为闯关东公司，原告闯关东公司主体适格，黑龙江北辰信息网络有限公司、黑龙江南辰网络科技发展有限公司与被告签订的合同的权利、义务应由闯关东公司享有、负担。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”闯关东公司与被告签订的《北晨装饰博览城招商合同》，北辰公司与被告签订的《北晨装饰博览城招商合同（补充合同）》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据合同约定，被告的租赁期限为5年，自2012年11月15日起至2017年11月14日，届满后被告继续使用房租物，原告至本案审理之间未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告要求被告将租赁场地返还的理由成立，租赁合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。原租赁合同约定每平方米每月租金90元，租赁房屋面积23.93平方米，每月租金计2153.7元，自2017年11月15日至2019年4月30日，合计17.5个月，经核算，原告要求被告给付此期间场地占用使用费37597元合理，应予保护。原告提出2019年5月1日之后场地占用费另案诉讼是其对自己权利作出的处分，应予准许。被告所提出的在营业当中因消防问题被查封及2015年4月因欠电费商场用电主控室被查封导致商场无法营业的理由，本院认为，被告可以就此事由向原告主张违约责任，但不是拒绝支付租金的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除黑龙江闯关东公司电子商务有限公司、牡丹江北晨装饰城有限责任公司与季霞之间签订的《北晨装饰博览城招商合同》及《北晨装饰博览城招商合同（补充合同）》，季霞于本判决生效后十日内将牡丹江市晨装饰博览城二层面积为23.93平方米的营业场地返还黑龙江闯关东公司电子商务有限公司、牡丹江北晨装饰城有限责任公司；二、季霞于本判决生效后十日内给付黑龙江闯关东公司电子商务有限公司、牡丹江北晨装饰城有限责任公司2017年11月15日至2019年4月30日场地占有使用费37597元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由季霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 车 飞审判员 朱春光审判员 卞熙存二〇一九年十二月二十六日法官助理车帅书记员孙晓颖