安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖01民初2405号 原告：徽商银行股份有限公司合肥城隍庙支行，住所地安徽省合肥市六安路99号，统一社会信用代码913401007117700288。 负责人：林志海，该银行行长。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。 被告：邱东卫，男，汉族，住江苏省宜兴市。 被告：周宏，女，汉族，住江苏省宜兴市。 以上两被告委托诉讼代理人:严亮，安徽八公律师事务所律师。 被告：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地合肥市滨湖区中翔商业中心B座2711室，统一社会信用代码91340100570420461E。 法定代表人：汪昆，该公司总经理。 安徽瑞智房地产开发有限公司管理人：上海锦天城(合肥)律师事务所。 管理人负责人：许华满。 委托诉讼代理人:陶然,上海锦天城(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘辉,上海锦天城(合肥)律师事务所律师。 原告徽商银行股份有限公司合肥城隍庙支行（以下简称徽商银行城隍庙支行）与被告邱东卫、周宏、安徽瑞智房地产开发有限公司（以下简称瑞智公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽商银行城隍庙支行的委托诉讼代理人张乐明、刘张玉，被告邱东卫、周宏的委托诉讼代理人严亮，被告瑞智公司的委托诉讼代理人陶然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徽商银行城隍庙支行向本院起诉请求：1.依法判令被告邱东卫、周宏偿还原告贷款本金526843.45元，利息41022.45元（含利息、罚息、复利，暂计算至2019年3月15日，此后按照合同顺延至款清之日止），本息共计567865.9元；2.依法判令各被告承担原告的律师代理费人民币38170元；3.依法判令被告邱东卫、周宏承担抵押担保责任，并以抵押房产合肥市包河区交口中翔商业中心办2823等六套（房屋编号10586796，10586797，10586798，10586799，10586800，10586801）房产，折价、拍卖或变卖的价款优先偿还原告的上述债权及实现债权的全部费用;4.依法判令被告安徽瑞智房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任；5.本案全部诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2013年2月7日，原告徽商银行合肥城隍庙支行与被告邱东卫、周宏签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。该合同第三条、第二十七条、第三十一条约定：借款金额为人民币953000元整；借款期限为120个月，自2013年2月7日至2023年2月7日止，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款发放时间及到期日为准；还款方式为等额本息还款法；合同项下贷款逾期的，原告有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息。借款利率按照第二十八条约定调整的，罚息利率按调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，未支付的利息按照本条罚息利率计收复利。同时该合同第十二条、第二十六条约定：合同抵押担保范围包括债权本金以及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）；抵押房产坐落为中翔商业中心Ｂ-办2818-2823。双方于2013年4月22日办理预告抵押登记。另，原告与被告安徽瑞智房地产开发有限公司于2013年1月签订一份《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，该协议第五条约定：甲方（安徽瑞智房地产开发有限公司）同意对每位购买商用房并取得乙方（原告）贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起，至甲方将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到乙方（原告）之日止。上述合同签订后，原告于2013年2月7日发放全部借款，但被告邱东卫出现严重逾期，已严重违反合同约定。根据合同约定，原告有权宣布借款提前到期，并向被告主张所欠本金、利息及追索债权发生的费用。因此，为了维护原告合法权益，特诉至贵院，请判如所请。 被告邱东卫、周宏答辩：1、对原告主张的案涉《借款合同》签订的日期及内容以及抵押、借款发放等事实无异议；2、对原告诉请的本息数额无异议，对律师代理费有异议，其主张缺乏证据支持；3、对第三、第四项诉请无异议。 被告瑞智公司答辩：1、被告邱东卫、周宏所欠贷款余额及利息、罚息标准无异议；2、债务人邱东卫、周宏所办理的是预抵押登记，不是正式的抵押，债权人不享有预抵押的房产的优先受偿权。即便认为债权人有优先受偿权，根据《物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”。《担保法》第二十八条规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此，鉴于债务人（邱东卫、周宏）提供了物的担保和第三人（瑞智公司）提供保证，并且没有约定实现债权的顺序的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。需说明的一点是，保证人即瑞智公司已经因资不抵债申请破产，目前正在进行破产重整，现已无能力对外承担保证责任，从为保障债权人的合法利益最大化的角度考虑，债权人亦应当先就债务人的物的担保实现债权。3、《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》中对保证的范围约定仅为还本付息及支付有关费用，该约定仅明确了还本付息，该利息不应扩大解释为包括罚息、复利等内容；有关费用亦不应扩大解释为包括律师费、诉讼费等内容。因债务人逾期还贷所产生的各项费用均由债务人承担，且不应计算在保证的范围内。对律师费的答辩意见同邱东卫、周宏的答辩意见。对于原告主张的我方承担案涉债务的连带清偿责任无异议。 原告徽商银行城隍庙支行为支持其诉请提交如下证据： 证据一、被告身份证、结婚证、企业查询信息复印件，证明被告主体适格。 证据二、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，预抵押登记证复印件，证明：被告向原告申请贷款的事实，以及贷款金额、贷款期限、利率；明确执行利率标准及利息、罚息、复息的计算方式；同时按照约定因被告违约，原告为实现债权所支出的律师费等合理费用也均由被告全数负担；被告设定抵押的事实及抵押担保的范围；被告承担连带责任保证的事实及保证责任的范围。 证据三、个人借款凭证复印件，证明原告已经按约发放贷款的事实。 证据四、欠本金利息单据复印件，证明被告欠款金额。 证据五、聘请律师合同、转账凭证、发票复印件，证明原告为实现债权已实际支付律师费的事实。 被告邱东卫、周宏质证：对证据一、三、四的三性及证明目的无异议；对证据二的三性无异议，对其证明目的有异议，因为是预抵押登记，原告不享有优先受偿权。对证据五三性无异议，但是凭证上反映的金额是6000元与其主张律师费金额不符。 被告瑞智公司质证：对证据二三性无异议，借款合同及合作协议书上没有约定抵押期间，该组证据没有约定债权实现顺序。其他证据的质证意见同邱东卫、周宏的质证意见。证据五证据目录中记载有转账凭证，但我们收到的证据中无转账凭证。 被告邱东卫、周宏未提交证据。 被告瑞智公司举证如下：证据名称：（2018）皖01破申46号裁定书、（2018）皖01破13号决定书。证明目的：合肥中院裁定受理了安徽瑞智房地产开发有限公司重整一案，并指定管理人的事实。 原告徽商银行城隍庙支行质证：对该份证据的三性及证明目的无异议。 被告邱东卫、周宏质证：对该份证据三性及证明目的无异议。 经审理查明： 2013年1月，原告徽商银行城隍庙支行与被告瑞智公司签订一份《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，该协议约定：瑞智公司同意对每位购买中翔商业中心商用房并取得徽商银行城隍庙支行贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为自《借款合同》签订之日起，至瑞智公司将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到徽商银行城隍庙支行之日止。 2013年2月7日，原告徽商银行城隍庙支行与被告邱东卫、周宏签订一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，该合同约定：邱东卫、周宏向徽商银行城隍庙支行借款金额为人民币953000元整用于购买中翔商业中心商用房；借款期限为120个月，自2013年2月7日至2023年2月7日止，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款发放时间及到期日为准；还款方式为等额本息还款法；合同项下贷款逾期的，原告有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息。借款利率按照约定调整的，罚息利率按调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，未支付的利息按照本条罚息利率计收复利；邱东卫、周宏以位于合肥市包河区交口中翔商业中心Ｂ-办2818-2823作为抵押担保；抵押担保范围包括债权本金以及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、邱东卫和周宏应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）；邱东卫和周宏未按照约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，徽商银行城隍庙支行有权宣布借款立即到期，要求邱东卫和周宏立即清偿借款本息及相关费用。双方还就其他内容在该合同中作了约定。2013年4月22日，双方办理上述房产预告抵押登记。 上述合同签订后，原告于2013年2月7日发放上述借款合同项下的全部借款。《个人借款凭证》中载明：贷款基准利率月5.458333‰，浮动利率10%，执行利率月6.004166‰，逾期浮动比率50%，逾期利率9.006249‰。 2015年10月中国人民银行确定同期同档次贷款基准利率下调为年利率4.9%，上浮利率10%后应为5.39%。徽商银行城隍庙支行在本次利率下调后执行利率5.3899992%，逾期浮动比率50%，逾期利率8.0849988%。 被告邱东卫、周宏自2018年6月起逾期偿还借款本息。截止2019年8月15日，邱东卫和周宏拖欠借款本金125875.34元，利息31585.76元，罚息8687.63元，复利2600.29元。尚欠未到期借款本金400968.11元。 本院认为，原告徽商银行城隍庙支行与被告邱东卫、周宏形成的借款合同关系及抵押担保合同关系，原告徽商银行城隍庙支行与被告瑞智公司形成的连带责任保证担保合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。双方均应严格遵照约定履行各自的合同义务。 原告徽商银行城隍庙支行已按约发放借款，被告邱东卫、周宏未自2018年6月起未按约偿还借款本金、支付利息，显已构成违约，原告主张案涉借款合同提前到期并要求被告邱东卫、周宏支付尚欠全部借款本金及利息，符合合同约定，应予支持。被告邱东卫、周宏应向原告徽商银行城隍庙支行偿还借款本金526843.45元及利息31585.76元，罚息8687.63元，复利2600.29元（截止2019年8月15日），并支付2019年8月15日之后的罚息及复利（1、自2019年8月16起以借款本金125875.34元为基数按年利率8.0849988%至2019年8月19日；2、自2019年8月20日起以借款本金125875.34元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍计至2019年9月14日；3、自2019年9月15日起以借款本金134571.45元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍计至2019年10月8日；4、自2019年10月9日起以借款本金526843.45元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍计至本判决生效之日）。 原告提交的律师代理合同及发票不足以证明案涉律师代理费已实际发生，所以对原告该诉请，不予支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，案涉房产已办理了预购商品房抵押权预告登记，邱东卫、周宏已交纳部分房款，预告登记已向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在邱东卫、周宏不继续履行还款义务时，原告徽商银行城隍庙支行作为抵押权登记的权利人，可以就案涉抵押预登记的房产处分后所得价款在前述债务范围内享有优先受偿权。 《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告邱东卫、周宏提供了物的担保，被告瑞智公司提供了保证担保，且双方没有约定实现债权的顺序，依照上述法律规定，原告应当先就该物的担保实现债权。被告瑞智公司关于此节抗辩理由成立。 被告瑞智公司对前述被告邱东卫、周宏的债务在上述预抵押房产变现价款不能清偿的部分承担连带清偿责任。被告瑞智公司承担担保责任后，有权向被告邱东卫、周宏追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告邱东卫、周宏于本判决生效后十日内向原告徽商银行股份有限公司合肥城隍庙支行偿还价款本金526843.45元，及利息31585.76元，罚息8687.63元，复利2600.29元（截止2019年8月15日），并支付2019年8月15日之后的罚息及复利（1、自2019年8月16起以借款本金125875.34元为基数按年利率8.0849988%至2019年8月19日；2、自2019年8月20日起以借款本金125875.34元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍计至2019年9月14日；3、自2019年9月15日起以借款本金134571.45元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍计至2019年10月8日；4、自2019年10月9日起以借款本金526843.45元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍计至本判决生效之日）。 二、原告徽商银行股份有限公司合肥城隍庙支行对被告邱东卫、周宏预抵押的位于合肥市包河区交口中翔商业中心办2823等六套（房屋编号10586796，10586797，10586798，10586799，10586800，10586801）房产，经折价、拍卖或变卖的价款的在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。 三、被告安徽瑞智房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告邱东卫、周宏的债务在上述预抵押房产变现价款不能清偿的部分承担连带清偿责任。被告安徽瑞智房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告邱东卫、周宏追偿。 四、驳回原告徽商银行股份有限公司合肥城隍庙支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10416元，由被告邱东卫、周宏、安徽瑞智房地产开发有限公司负担9479元，原告徽商银行股份有限公司合肥城隍庙支行负担937元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 张 健 审判员 陆文波 审判员 陈 烜 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王 鹏 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。