呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0102民初6809号 原告:呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司,住所地呼和浩特市。法定代表人:赵学武,该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告:内蒙古润宇房地产开发有限责任公司,住所地呼和浩特市。法定代表人:刘润明，该公司总经理。委托诉讼代理人：桑志杰，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅艳荣，经世律师事务所律师。被告:赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆,住所地呼和浩特市。经营者:王建强，1989年3月7日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：王红梅，内蒙古恩科赛律师事务所律师。被告:内蒙古丁香花酒店管理有限公司,住所地呼和浩特市。法定代表人:郝瑞东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：菅美燕，经世律师事务所律师。原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司与被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司、赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆、内蒙古丁香花酒店管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司委托诉讼代理人李文生、郭志刚，被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人桑志杰、梅艳荣，被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆委托诉讼代理人王红梅，被告内蒙古丁香花酒店管理有限公司委托诉讼代理人菅美燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司支付拖欠的物业服务费5222303.71元(其中被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆租赁使用11014.93平方米,对应物业服务费1431940.9元(2017年12月1日至2019年7月31日);被告内蒙古丁香花酒店管理有限公司占有使用8440平方米,对应物业服务费1097200元(2017年12月1日至2019年7月31日)。2、判决被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆对物业服务费1431940.9元的部分承担连带交纳责任。3、判决被告内蒙古丁香花酒店管理有限公司对物业服务费1097200元的部分承担连带交纳责任。4、判决被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司承担违约金84294.56元以上共计:5306598.27元。事实与理由：2012年底原告与内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》,为润源嘉园小区提供物业管理服务。合同约定,委托管理时间自2013年1月1日-2022年12月31日,物业服务费标准为每平米每月6.5元,交费方式为按年预交。违约金为欠费金额每日的万分之二点一。原告自签订合同以来,严格按照合同约定履行自己的合同义务,管理市场范围内公共设施设备正常使用,环境卫生清洁,公共秩序良好,得到了广大业主的认可。被告润宇房地产公司拖欠2016年6月1日至2019年7月31日的物业服务费21142.93㎡×6.5元/月/㎡×38个月5222303.71元,违约金84294.56元。经原告多次催缴被告拒绝交纳。被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆于2017年12月1日承租了被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司润源嘉园三号楼1楼东侧以及二、三、四楼整层房屋合计11014.93平方米;被告内蒙古丁香花酒店管理有限公司自2017年12月1日起占有使用润源嘉园三号楼12楼至16楼8440平方米；根据《物业管理条例》有关规定,上述二被告应当与被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司承担相应的连带赔偿责任。被告的欠费行为已经影响到了广大交费业主的利益,也影响到了市场的正常运转,因此根据我国相关法律的规定,原告向人民法院起诉,请求法院查清事实,依法支持原告的诉讼请求。被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司辩称，人民法院应依法驳回原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司的全部诉讼请求，案件诉讼费由原告承担。2012年年底答辩人与原告签订了前期物业服务合同，有双方当事人的法定代表人刘润明和李精龙签订。本案所涉物业即赛罕区乌兰察布东路润源家园小区3号楼（以下简称项目大楼）原系呼和浩特市林业局委托答辩人代建的呼和浩特市林业科技综合服务楼，设计用途为1到4层用于答辩人自营商业使用，5到15层交由市林业局做办公用房。项目大楼2010年主体完工后，因呼市林业局相关手续办理不完善及政策变化等原因，该楼由代建变更为社会团购，但因呼市林业局未解决资金问题，导致项目大楼始终不能交付使用，搁置至2017年。期间该楼处于“烂尾”状态，除主体外各项工程都未完工，更达不到交付使用的条件，始终在建设和不断完善，从2015年起，该楼房相继被案外人申请查封，因之前呼市林业局私自将五、六、七、九、十层出售给高志彪，高志彪的债权人得知信息后，以诉讼保全的形式将以上述房屋进行了查封。2017年4月21日，答辩人与呼和浩特市林业局、高志彪达成三方协议，将原市林业局购买的六、七、九、十、十一层转让给高志彪，并约定建设手续及产权证等由市林业局负责协调办理，以上楼层在2018年前后被新城区人民法院以物抵债的方式裁定分配或由高志彪协商分配给高志彪的数位债权人。从查封后至分配前，部分债权人为了提前占有房屋，未经允许自行进驻。2018年9月4日由施工单位巨人通力电梯有限公司对项目大楼、楼内电梯进行改造，2019年3月24日经内蒙古自治区特种设备检验院验收检验批准，投入使用。2018年9月13日答辩人向呼和浩特市城发热力有限公司申请供热，2018年11月项目大楼暖气开始接通供热。一、答辩人与原告润源物业公司签订的《前期物业服务合同示范文本》只是为了物业公司完成备案升级需要而签订，对于服务费用、服务建筑面积等关键内容均没有约定，且根据该合同约定答辩人需要交纳已竣工，但尚未出售或尚未交付买受人的物业服务费用，根据《建筑法》《质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关规定，房屋竣工的法定程序及标准是竣工验收报告及规划、消防、环保、安全监督、人防卫生等行政验收文件报有关部门依法备案后才称为竣工并可投入使用，但至今因相关遗留问题，本案物业尚未完成竣工备案，因此没有达到合同约定的生效条件，应依法判决驳回原告的诉讼请求。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2009年修正）第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”，本案项目大楼因呼市林业局未能协调解决相关手续致使至今无法竣工备案，形成烂尾工程至今。根本不符合前期物业服务合同示范文本第十四条第六项约定的生效付款条件，故原告无权向答辩人主张物业费。原告润源物业公司成立之初，就是为了给润宇公司提供配套辅助服务，当时的三个股东中，有两个（安霞、李精龙）是润宇公司的员工，后另一股东将股份转让给安霞后，润源物业公司股东变更为安霞和李精龙二人，现原告的实际控制人安霞在物业公司成立时就担任润宇装饰城公司、润宇房地产公司、润源物业公司的总经理直至2018年，安霞现在仍属于润宇装饰城公司的员工，每月领取工资，正因为这种一体化管理的体系下，为了满足物业公司备案升级的需要，答辩人才与原告签订的前期物业服务合同，签订的原始合同对第七条的物业收费标准未作任何约定，附件一构成明细也没填写内容，当时都是空白状态，该份合同内容上的这数字部分都是打印上去的，除法定代表人签字处以外，没有任何手写的内容。现原告提交的该份合同上述部分系原告为了达到收费目的和备案要求自行添写的，根本不是双方约定的内容，更不是双方真实意思表示，原告提交的物业服务收费标准办公楼6.5元处有明显改动的痕迹，这也证明是手写添加的。内容都是原告合同签订后自行添加伪造的。根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达到补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第七条第二款“对于交易习惯。由提出主张的一方当事人承担举证责任”。从以上事实可以看出，原告为了达到收费目的和备案需要恶意篡改合同内容，但仍无法否认答辩人与原告的前期物业服务合同没有达到生效，成立但未生效，原告主张物业服务费用没有任何法律依据，应依法判决驳回原告的诉讼请求。二、退一步讲，即使原告提交的《前期物业服务合同》成立生效，但案涉项目大楼特别是商业部分自始就不在收费范围，原告主张收取物业费没有任何理由和依据，应驳回原告的诉讼请求。原告提交的前期物业服务合同示范文本成立生效有待其证实，退一步讲，即使按其提交的文本第七条物业服务收费标准。在商业、物业约定显示是空白,未作任何约定，这表明商业部分自始就不在物业收费的范围之内，在合同的第一条也明确载明了物业类型为住宅楼。证明自合同成立开始对案涉项目大楼就不在物业服务范围内，原告主张对案涉项目大楼特别是商业部分收费没有任何依据，从项目大楼的结构看,1-4层商业有独立的进出口和电梯，自成体系，不需要和办公楼层共用设施，更不可能进行收费捆绑，从实际的运营情况看，现物业使用人开展的经营项目进门，就需要收费，根本不需要物业公司提供任何服务，实际上物业公司也不可能提供服务，物业公司既没有约定更没有提供服务，却强行收费，违背了《内蒙古自治区物业管理条例》（2018年修订）第46条第二项，“依照物业服务合同的约定收取物业服务费用”的规定，明显违法，应驳回原告的诉讼请求。三、答辩人与原告签订的前期物业服务合同，明确约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业服务费用，案涉项目大楼根本不具备交付使用的条件实际也未使用，原告未提供服务，却强行收取费用，有违《民法总则》诚信原则和公平原则应驳回原告的诉讼请求。答辩人与原告签订的《前期物业服务合同示范文本》第八条明确约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业服务费用。事实上，该物业大楼项目2010年主体完工后，因呼市林业局相关手续办理不完善及政策变化等原因，该楼由代建变更为社会团购，但因呼市林业局始终未解决资金问题导致大楼不能交付使用，一直搁置到2017年。期间该楼始终处于烂尾状态，除主体外各项工程都未完工，更达不到交付使用的条件答辩人始终在建设和不断完善一直到2018年年底才初步具备交付使用条件。原告从2016年6月1日主张物业费根本是无稽之谈，更没有任何证据证明，从2015年起，该楼的部分楼层相继被案外人申请查封，其是之前市林业局私自将5.6.7.9.10层出售给高志彪，高立彪的债权人得知信息后，以诉讼保全的形式将以上房屋进行查封。2017年4月21日答辩人与市林业局高志彪达成三方协议，将原市林业局购买的六、七、九、十、十一层转让给高志彪，并约定建设手续及产权证等由市林业局负责协调办理。以上楼层在2018年前后，被新城区人民法院以物抵债的方式裁定分配或高志彪自行分配给高志彪的数位债权人。从查封后至分配前，部分债权人为了提前占有房屋，未经允许私自进驻期间，这部分业主为了实现占房目的和有利于诉讼，可能缴纳了物业费，但即使是这部分业主缴纳的物业费，也改变不了答辩人与原告的约定，也代表不了答辩人与原告的意愿，况且物业公司也根本没有提供过任何服务，该项目大楼的客观情况是，2017年11月玻璃幕墙施工，2018年8月进出的旋转门和地弹门开始安装；2018年9月4日由施工单位巨人通力电梯有限公司对电梯进行改造；2019年3月24日，经内蒙古自治区特种设备检验院验收检验批准，电梯才投入使用；2018年9月13日答辩人向市城发热力有限公司申请供热，2018年11月大楼暖气才接通。以上事实充分证明在2018年年底前，该楼不具备交付使用的条件，实际上也没有投入使用，根本不可能产生物业服务费。四、答辩人与原告签订的《前期物业服务合同示范文本》明确约定，原告承接物业时，必须与答辩人共同对物业共有部位公共设施、设备进行查验和交接，并约定并移交约定的技术资料等，这是物业公司提供物业服务的前提和基础，答辩人至今未与原告开展上述工作和交接，原告也从未提出过相应的要求，原告主张的基础和事实均不存在，应驳回原告的诉讼请求。《内蒙古自治区物业管理条例》（2012年修正）第33条物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部位共有设施设备进行查验。查验合格后建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料，这是法律对物业服务企业提出的要求。物业服务企业在承接物业时必须做到。在答辩人与原告签订的前期物业服务合同文本第十四条第3、4项和第十六条第3项亦有相关具体明确的约定，无论按法定还是按约定的要求，答辩人与原告从未有过上诉内容的交接与记录，原告也从未提起过类似要求，这再次证明，原告主张物业服务根本不存在请求权基础，更不符合法定和约定的条件，原告也从未提供过物业服务，主张物业费既不合理，更不合法，应当驳回其诉讼请求。《内蒙古自治区物业管理条例》（2012年修正）第三十九条规定了物业管理事项，包括下列内容：（一）物业共用部位的维护和管理（二）物业共用设施设备及其运行的维修和管理（三）物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理（四）物业服务管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务（五）物业装饰、装修管理服务（六）物业档案资料的管理（七）其他管理事项。答辩人与被告在双方签订的《前期物业服务合同示范文本》第二条也进行了约定。但共用部位的维护和共用设施设备维修和管理始终由答辩人进行，相关费用也是答辩人支出的，公共环境卫生和绿化管理、物业管理区域内安全、消防都是答辩人负责进行的，相关费用也是答辩人支付，特别是项目大楼楼前停车场批复，最早在2018年10月10日才批复，2019年10月五楼才开始进行消防设施施工，以上事实充分证明，原告既没有履行物业服务的内容，也根本没有提供过服务，据此主张物业费没有任何的依据和理由。《内蒙古自治区物业管理条例》（2012年修正）第二十八条第二款：“住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。第29条第一款：前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标，原告未经过招标程序，属于程序违法，其不是合法适格的物业服务主体，其签订的前期物业服务合同因违反法律规定而不受法律保护。《内蒙古自治区物业管理条例》（2012年修正）第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。答辩人在签订合同时没有与原告进行过服务费用的约定，即使按照原告提交的伪造的服务收费标准住宅1.5元、办公6.5元，也不符合当时的同期同档次的物业收费标准，而是远远高于当时同期标准。根据《呼和浩特市物业管理服务收费办法》（呼和浩特市人民政府令第16号）第六条第一款：“物业管理服务分为公共性服务收费、公众性代办服务收费和特约性服务收费。（一）公共性服务收费实行政府定价。下列服务属于公共性服务：公共卫生的清洁、公用设施的维修、保安、绿化、车辆在物业管理区内的场地占用”；第九条:“物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应向市价格主管部门申领《物业管理服务收费申请表》，并按规定如实填报和提供《物业管理资质证书》《工商营业执照》、物业管理委托合同或协议等有关资料。市价格主管部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和业主委员会或产权人、使用人的意见。市价格主管部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。物业管理收费标准核准后，由市价格主管部门发放《物业管理服务收费等级证书》和《收费许可证》，并实行年审、验证制度。凡经批准收费的物业管理单位，应详细填写《物业管理服务收费卡》，并开据国家规定的发票。第十六条：“未经审批的物业管理服务收费，物业产权人、使用人有权拒交。对物业管理服务收费中的价格违法行为，物业产权人、使用人有权向市价格主管部门投诉。”根据以上规定，原告自行伪造的标准不符合收费标准和流程，更不符和实际情况，再次说明原告主张违法和漏洞百出，应驳回原告的诉讼请求。原告自行伪造的《前期物业服务合同示范文本》附件一构成明细所添加的面积，没有经过实测和房地产管理部门认可，根本不可能作为计算的标准使用，这也说明原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。综上所述，案涉项目大楼从法律上不具备竣工的条件，原告主张收取物业费没有达到法定的条件。实际上，物业公司也没有提供过服务，原告主张物业费没有任何法律和事实依据，为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆辩称，我们在同意第一被告答辩意见的基础上，同时在提出答辩意见：一、原告请求法院判决答辩人对物业服务费1431940.9元的部分承担连带交纳责任无事实及法律依据。答辩人与原告之间不存在物业服务法律关系，2017年的5月22日，被告润宇公司与石瑜签订《房屋租赁合同》，约定其位于呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路润源家园小区3号楼1至4层房屋租赁给答辩人，租赁期限为自2017年的12月1日起至2029年的11月30日止。第一年度房屋租金为500万元，第二年度的房屋租金为600万元，之后房屋租金采取逐年递增的形式。该合同中双方未就物业服务费部分进行约定。根据物业管理条例第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费的规定，应当由润宇公司承担交纳物业费的责任。润宇公司与原告签订的前期物业服务合同，他们双方之间是建立物业服务关系，答辩人与原告之间不存在物业服务法律关系，不应当承担连带交纳责任。另外考虑到2017年的全国经济整体下滑，答辩人与被告润宇公司签订合同时约定的房屋租金已远远高于同时期同地段其他房屋的租金。所以答辩人支付的房屋租金已包括物业服务费部分无需再另行支付其他的物业服务费。多年来原告及被告润宇公司也均未向答辩人催收过任何物业服务费。二、原告没有给答辩人提供过物业服务，相关物业服务内容均由答辩人自行完成。第一，根据原告与被告润宇公司签订的前期物业服务合同约定，原告提供物业服务的范围包括物业共用部分的维修养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修养护和管理。本案中因答辩人从事的是温泉汗蒸洗浴活动，租赁的一至四层房屋经装修后为独立封闭区域，在该区域内的日常保洁、安保等工作均由答辩人处工作人员完成，同时答辩人安装的电梯、燃气锅炉等设施、设备完全独立于其他公用设备设施，答辩人自行使用管理和维护的。三、房屋租赁合同第四条约定了甲方将租赁物交付乙方使用。应保证房屋、水电、消防等设施的正常使用，并符合有关部门要求。然而被告润宇公司交付答辩人的房屋为毛坯房，为此答辩人聘请专业机构组织施工消防工程、安装电梯并支付费用。消防工程就支付500000元，安装电梯支出492000元。之后消防设施及电梯的维修、保养均由答辩人自行完成。原告没有给答辩人提供过物业服务。答辩人租赁的地下停车位，原告仅负责收取了租赁费，地下停车场的整个维护管理、卫生清洁工作也是由答辩人自行完成，对于地上停车位的使用，答辩人也按月向原告交纳车位使用费，同时答辩人负责地面卫生清洁、现场秩序的维护。四、原告请求判决答辩人对物业费承担连带交纳责任没有法律依据。承担连带责任，必须有法律的明确规定或者当事人约定。本案为物业服务合同纠纷，答辩人与被告润宇公司签订房屋租赁合同时双方未就物业服务费及承担连带责任等内容进行约定，根据物业服务条例，未就该种情形进行约定的情况下，现在原告要求答辩人承担连带交纳责任没有法律依据，综上请求人民法院依法驳回原告要求答辩人承担连带交纳责任的诉讼请求。被告内蒙古丁香花酒店管理有限公司辩称，同意第一、二被告的答辩意见以及第二被告关于连带责任部分的答辩意见的基础上进行如下答辩：首先驳回原告润源物业，针对答辩人的全部诉讼请求。一、润源物业在诉状中所述内容丁香花酒店自2017年12月1日起占有使用润源家园3号楼12楼至16楼8440平方米与事实不符。一是润源物业所述的丁香花酒店使用3号楼的时间与事实不符，二是所述的使用面积与事实不符，具体事实如下，2017年期间，3号楼除主体工程外，其余工程均未完工。根本达不到交付使用的条件，润宇房地产还在对该3号楼进行建设和不断完善。直到2018年底才初步具备交付使用条件，而且需要强调的是，2017年12月丁香花酒店还未成立。从公司成立到酒店装修，到正式营业，少则几个月，多则半年。在丁香花酒店还未成立的情况下，何谈使用该3号楼，更谈不上使用物业服务。原告要求答辩人自2017年12月1日起支付物业服务费没有任何事实依据。关于丁香花酒店的使用面积润源物业以8440平方米计算是没有任何依据的。根据涉案区消防大队2019年3月29日。出具的消防验收的测绘结果显示，丁香花酒店的使用面积为7308平方米。该数据有消防大队颁发的公众聚集场所，投入使用、营业前消防安全检查合格证佐证。综合以上润源物业主张自2017年12月1日起开始按照8440平方米收取物业费，没有事实依据。第二丁香花酒店于2018年年底开始使用3号楼12层至16层后。除3号楼负一层的消防设施之外，润源物业并没有为丁香花酒店提供过其他任何物业服务。从现场照片可以看出，丁香花酒店它属于临街的物业。润源物业没有提供清洁卫生、垃圾收集，包括绿化、养护和管理等物业服务项目的空间条件。二是因酒店与普通商用或办公不一样。他也属于封闭区各楼层都有自己的保洁和保安服务，无需润源物业提供相应的物业服务。三是从3号楼出入口的设计结构来看，3号楼5层至11层的用户均需穿过酒店大堂一楼大厅，从电梯或走楼梯到达各楼层，因此本该属于润源物业承担的5至11层用户的公共区域卫生的保洁、安保工作也由丁香花酒店自己出钱雇用保洁员来完成相关的卫生工作。再者润园物业亦未提供过其他诸如电路维修、电梯维修等服务。酒店的供电设施以及电梯服务一直处于常态运行。四、丁香花酒店自己出钱，与邻居乐汤汇购买了电缆进行了更换，酒店的三部电梯中，有两部是2019年3月份才投入使用的，也不经常出现故障，在此情况下，润源物业并没有联系电梯维修商进行维修，而是酒店自己联系电梯维修商巨力电梯公司购买配件以及支付相应的维修费用进行维修，而后使用的。基于润源物业并没有实际为丁香花酒店提供过任何物业服务，其主张物业服务费是没有任何法律依据的。最后退一步讲，即使说人民法院认定了润源物业为答辩人提供了部分的物业服务费，以6.5元的标准计算，也是没有依据的。润源物业提供的前期物业合同示范文本第七条物业服务收费标准，在商业部分约定显示是空白的，没有做任何约定。第一，这表明商业部分自始就不在物业收费范围之内。第二在该条的第一款中也明确载明了物业类型，为住宅内，由此可以证明，3号楼在建立初期与润源物业签订物业合同时，就不在物业服务的范围之内。因此以6.5元每月每平方米收费是没有依据的。综上，如果说人民法院认定答辩人丁香花酒店需要向润源物业支付物业服务费答辩人也认为应该从润源物业所提供的物业服务项目及其物业服务质量存在严重瑕疵物业费偏高等酌情予以裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审理查明：1.2012年原告与被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同示范文本》，该合同自2013年1月1日起生效。合同第一页物业类型：住宅楼。第四页收费标准：手写办公楼6.5元/月平方米。其他处的数字均为打印，庭审中原告方合同签订人李精龙出庭证明该合同当时是为物业升级所作，所以收费标准处是空白。原告与被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司也未有交接物业的清单。2.该诉争的项目原系呼和浩特市林业局委托答辩人代建的呼和浩特市林业科技综合服务楼，设计用途为1到4层用于被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司自营商业使用，5到15层交由市林业局做办公用房。项目大楼2010年主体完工后，因呼市林业局相关手续办理不完善及政策变化等原因，该楼由代建变更为社会团购，但因呼市林业局未解决资金问题，导致项目大楼始终不能交付使用，搁置至2017年。从2015年起，该楼房相继被案外人申请查封，因之前呼市林业局私自将五、六、七、九、十层出售给高志彪，高志彪的债权人得知信息后，以诉讼保全的形式将以上部分房屋进行了查封。2017年4月21日，被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司与呼和浩特市林业局、高志彪达成三方协议，将原呼和浩特市林业局购买的六、七、九、十 、十一层转让给高志彪。以上楼层在2018年前后被新城区人民法院以物抵债的方式裁定分配或由高志彪协商分配给高志彪的数位债权人。以上事实有《前期物业服务合同示范文本》，国有建设用地使用权成立确认书及说明、设计图、呼市林业局请示文件、三方协议书、执行裁定书佐证。六、七、九、十 、十一层抵给数名债权人后，这几位业主按6.5元的单价从2017年5月开始，向原告缴纳了物业费。3.2017年涉案大楼玻璃幕墙开始施工，2018年8-9月，该大楼大厅安装旋转门及地弹门，2018年7月，巨人通力电梯有限公司开始改造大楼电梯设备，2019年3月24日验收批准后，电梯方投入使用，2018年11月大楼开始通暖。4.2017年的5月22日，被告润宇公司与石瑜签订《房屋租赁合同》，约定其位于呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路润源家园小区3号楼一至4层房屋租赁给被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆，租赁期限自2017年的12月1日起至2029年的11月30日止，该合同中双方未就物业服务费部分进行约定。租赁的一至四层房屋经装修后为独立封闭区域，在该区域内的日常保洁、安保等工作均由赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆处工作人员完成，同时安装的电梯、燃气锅炉等设施、设备完全独立于其他公用设备、设施，该设备、设施由赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆自行使用管理和维护。同时被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆聘请专业机构组织施工消防工程、安装电梯并支付费用。这些设施的维护均由被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆自己维护。5.2018年2月6日内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司成立，该酒店使用面积为7308平方米，丁香花酒店于2018年年底开始使用3号楼12层至16层，除3号楼负一层的消防设施之外，丁香花酒店属于临街的物业。润源物业没有提供清洁卫生、垃圾收集，包括绿化、养护和管理等物业服务项目的空间条件。丁香花酒店属于封闭区，各楼层都有自己的保洁和保安服务，无需润源物业提供相应的物业服务。本院认为：1.本案诉争的大楼2010年主体完工，该大楼独立于住宅外外围，而该大楼是林业局委托代建，一直存在纠纷直到2018年才协议解决，原告支持其主张的于2012年签订《前期物业服务合同示范文本》，只对住宅项目作了约定，对商业未做约定。故对原告用《前期物业服务合同示范文本》证明物业费每平米6.5元的收费标准收取物业费的主张不予支持。2.庭审中原告提供多数证据都是为住宅服务的相关项目，对原告提供的3号楼六、七、九、十 、十一层业主于2017年向其交纳物业费用来证明向被告提供了服务就应向被告收取物业费的主张本院不予采信，因该证据只能证明其向上述业主提供物业服务，证明不了其为被告提供了物业服务。该大楼的电梯于2019年3月24日验收批准后，才投入使用，被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆、内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司使用的电梯都是其自行安装、自行维护、独立使用，而新安装的电梯二年期内是由厂家进行维护的。原告只提供了自己记录的巡查记录，该证据证明不了其要证明对电梯进行了维护的工作。被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆、内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司是相对独立封闭的空间，区域内的日常保洁、安保等工作均由自己工作人员完成，被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆安装的电燃气锅炉等设施、设备完全独立于其他公用设备设施，由其自行使用管理和维护的。原告未有证据证明其为被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆、内蒙古丁香花臻品酒店管理有限公司的保洁、消防提供了有效的服务。被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆使用的地下、地上停车位除向原告交纳租赁费外，其保洁、管理工作由其自己完成。而且被告赛罕区乐汤汇温泉汗蒸馆租用的是被告内蒙古润宇房地产开发有限责任公司的房屋，原告诉请其承担连带给付责任无法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司的全部诉讼请求。案件受理费48946元（原告已预交），由原告呼和浩特市润源物业服务有限责仼公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长   李  莉人民陪审员 冯彪人民陪审员 张文青   二○一九年十二月十六日 书  记  员  刘亚婧