贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7454号原告:曾庆文，男，1960年10月22日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蒋尚彬，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙子枭，贵州黔鹰律师事务所实习律师。被告：贵阳誉浚物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：杨述，职务：执行董事。被告：贵州誉浚房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人：申桂资，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘卫，男，1968年7月17日生，汉族，该公司员工。原告曾庆文与被告贵州誉浚房地产开发有限公司（以下简称“誉浚房开”）、贵阳誉浚物业管理有限公司（以下简称“誉浚物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾庆文的委托诉讼代理人蒋尚彬，被告誉浚房开委托诉讼代理人刘卫到庭参加诉讼，被告誉浚物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告曾庆文向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告退还原告煤气安装开户费2980元，供电安装开户费629元，有线电视安装开户费380元，共计3989元,并以3989元为基数按照同期人民银行贷款利率的四倍计算从2015年4月8日起至上述三通费实际退还原告之日止的资金占用费；2.确认原、被告签订的合同补充协议第二条无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告誉浚房开于2012年6月8日签订《商品房买卖合同》，原告在被告处办理接房手续时，被告誉浚物业、誉浚房开向原告收取煤气安装开户费、供电安装开户费、有线电视安装开户费共计3989元，根据《贵州省城市基础设施配费征收使用管理办法》第二条第三款、第七条第二款、第三十一条等相关规定，被告誉浚物业、誉浚房开应遵守上述法律、法规的规定，燃气、水、配电等配套基础设施的相关建设费用在商品房开发成本中计入商品房销售价款，不应另行再向原告收取，被告的行为违反了法律规定，故被告应退还原告所收取的三通费。被告誉浚房开、誉浚物业收取三通费缺乏有效合法的依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，因而被告誉浚房开应向原告承担资金占用费的损失赔偿。2019年4月8日，原告住所地天誉城小区业主起诉二被告形成（2019）黔0103民初207号民事判决书，原告才知情二被告不能收取原告上述三通费用3989元，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令如前所请。被告誉浚房开辩称，1、清楚原告诉请，一期三通费是3989元，二期后是煤气安装开户费2980元；在（2019）黔0103民初207号民事判决书作出判决由我方承担返还责任，该判决因不能上诉已经发生法律效力，我方已经与小区业主协商退还三通费事宜，大部分业主已经认可我方退还方案；2、由于原告坚持诉讼，被告请求对本案依法判决。被告誉浚物业未作辩称。本院经审理认定如下事实：2012年6月8日，原告因购买被告誉浚房开修建的天誉城项目的房屋，与被告誉浚房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：/达到/。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“1、相关设施的位置及用途；一期：篮球场，二期：小学、幼儿园、游泳池；三期：农贸市场；2、其他约定。”附件十二《补充协议》第二条第1款约定：“本合同中约定的商品房价款外的其他费用是指契税、专线维修资金、燃气的初装费、印花税、政府有关部门的登记费、银行按揭费用、转移登记的中介代理费用、物管费用及政府规定的、本合同约定的应由买受人缴纳的其他相关费用等，均由买受人另行支付。其中燃气的初装费（包括安装费、智能计量表、防爆阀等费用）有线电视初装费由买受人在办理入住手续时向出卖人（或出卖人委托的物业管理公司）缴纳（该费用已经由出卖人向有关单位预交，未计入房价）”。合同签订后，原告于2015年4月8日向被告誉浚物业支付煤气安装开户费2980元，誉浚物业向原告出具《收款收据》。另查，在（2019）黔0103民初207号民事生效判决书中，认定如下事实：2012年2月2日，被告誉浚房开作为委托方（甲方）与被告誉浚物业作为受托方（乙方）签订了《贵阳天誉城项目公用事务开户费代收委托合同》，该合同第一条项目基本概况约定：项目地址：贵阳市云岩区，项目规模：包括天誉城1至12号楼，共计12栋住宅楼、商铺及小学、幼儿园各一所。第二条委托事项约定：甲方委托乙方收取贵阳天誉城项目住宅小区业主及物业使用人的有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户费，收缴金额按各种不同的公用事务所对应缴费标准执行。收缴费用后按合同约定，定期向甲方缴纳。第三条委托费用及支付方式约定：公用事务开户费的20%作为乙方代收费的代理酬金。剩余80%的公用事务开户费由乙方按合同约定时间定期向甲方缴纳。第四条委托期限约定：甲方委托乙方代收费用期限为：由本项目小区住宅交楼业主之日起至小区业主及物业使用人的所有有线电视开户费、燃气开户费、供电开户费等公用事务开户完成之日。在签订该委托合同后，被告誉浚物业每年将其收取的天誉城楼盘小区业主缴纳的煤气开户费、有线电视安装开户费、供电安装开户费在根据合同约定扣除20%的酬金后，将剩余80%通过银行转账或根据委托人誉浚房开的指示进行转款。案件审理过程中，原告表示其对誉浚房开委托誉浚物业收取三通费事宜系在2019年有业主起诉后才知道委托事宜的，不认可二被告之间的委托事宜，要求二被告承担连带返还责任；对于主张《补充协议》第二条第1款无效的理由为：违反了《贵州省城市基础设施配费征收使用管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》相关规定。庭审中，被告誉浚房开表示誉浚物业系受其委托收取上述费用，并认可原告已支付全部购房款。本院认为，本案争议焦点在于：1.誉浚房开收取的煤气安装开户费是否属于配套设施的建设安装费用；2.双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3.关于资金占用损失的计算问题；4.誉浚物业应否承担责任问题。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，结合誉浚房开庭审中的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，燃气初装费实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第二条第1款对燃气的初装费不包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关燃气初装费未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告誉浚房开提供的涉及上述燃气初装费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条第1款关于燃气的初装费约定无效的诉请，于事实法律有据，应予以支持。被告誉浚房开基于此收取的燃气初装费2980元应予退还。关于第三个焦点问题：因被告誉浚房开收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从收款之日（2015年4月8日）起计算至实际退还之日止。关于第四个焦点问题，由于誉浚物业系该楼盘的物业管理公司，其虽系受誉浚房开的委托代为收取燃气初装费，但其是以自己的名义向原告出具收条，且在本案审理中，其也未提交证据证明其在收取费用时已将受托事宜告知业主，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，因前述理由，本院已认定被告誉浚房开收取燃气初装费的行为违反相关规定，誉浚物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告曾庆文与被告贵州誉浚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条第1款关于“燃气的初装费”约定无效；二、被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性连带退还原告曾庆文燃气初装费2980元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2015年4月8日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告曾庆文其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳誉浚物业管理有限公司、贵州誉浚房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十二月二日书记员 廖雨濛