重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7081号上诉人（原审被告）：江叶舟，男，汉族，1985年11月10日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：白玉，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆西诺亚实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区陶家镇开发区，统一社会信用代码91500107756226114H。法定代表人：张力，总经理。委托诉讼代理人：唐强，重庆盛世文辉律师事务所律师。上诉人江叶舟与被上诉人重庆西诺亚实业有限公司（以下简称“西诺亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初8485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人江叶舟及委托诉讼代理人白玉，被上诉人西诺亚公司的委托诉讼代理人唐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江叶舟上诉请求：1、撤销原判，依法改判，2、要求被上诉人降低其主张的租金及违约金的金额，3、一、二审诉讼费、律师费用由实际承租人承担。主要事实和理由：1、双方签订的房屋租赁合同应由重庆魔盒公司承担责任。2、被上诉人在合同相对人违约时，没有采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。3、案外人李静、重庆魔盒公司与本案有重要的利害关系，二审应将其列为第三人参与审理。西诺亚公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同，上诉人作为合同相对方应支付租金。2、我方多次催讨租金及到租赁房屋地点催收均未果。西诺亚公司向一审法院起诉请求：一、双方签订的《商业用房租赁合同》于2019年3月15日解除；二、江叶舟支付拖欠的租金201980.4元（2018年7月1日至2019年3月15日）；三、江叶舟支付拖欠的物业服务费28712.9元（2018年1月1日至2019年3月15日）；四、江叶舟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月15日，双方签订《商业用房租赁合同》，约定由江叶舟承租西诺亚公司所有的位于重庆市南岸区南湖路27号骏逸蓝山商业一期2-6、2-7-1号房屋，用于从事教育培训工作。该合同约定租赁期为2017年6月15日至2020年6月14日，租金为23762.4元/月，江叶舟应每三个月向西诺亚公司支付一次租金，每次支付三个月租金，并在计费前15天支付；江叶舟应按规定自行缴纳承租期内实际使用的水、电、气费及公摊费，西诺亚公司或物管公司代收前述费用的，江叶舟应按期向西诺亚公司或物管公司缴纳；在租赁期内，严禁江叶舟私自转让或部分转租租赁物业的使用权，特殊情况需经西诺亚公司对第三方进行考核并书面同意；经西诺亚公司书面同意后，江叶舟可以转租承租房屋，新承租人承租该房屋的条件不变；超过三十天（含三十天）未足额支付租金及费用以及违约金的，西诺亚公司有权提前解除租赁合同。该合同还约定了其他事项。2019年3月15日，西诺亚公司向江叶舟发出《紧急函告》，告知江叶舟承租的上述房屋截至函告时已拖欠租金20余万，要求江叶舟及时缴清欠款。一审庭审中，双方一致确认上述《商业用房租赁合同》于2019年3月15日解除。西诺亚公司认为江叶舟拖欠租金、物业服务费未付，故其起诉至一审法院，要求判如所请。一审庭审中，西诺亚公司为证实其诉请的欠费情况，举示如下证据：1、《紧急函告》、EMS快递单、照片三张，证实西诺亚公司因江叶舟拖欠租金等费用，向江叶舟发函解除双方签订的《商业用房租赁合同》，并要求江叶舟支付拖欠款项。2、门面M-2-6/M-2-7-1物管费分摊明细表、盖有重庆隆鑫物业管理有限公司印章的发票9张、网上银行付款回单8张，证实江叶舟承租的房屋自2018年1月1日至2019年3月15日拖欠物业服务费28712.9元，该费用由西诺亚公司已经缴纳，江叶舟应支付给西诺亚公司。江叶舟对以上两份证据的真实性没有异议，但是对拖欠金额不清楚，并认为其承租上述房屋是用来经营重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司，其在2018年1月转让了所有的全部公司股权，之后所产生的任何费用均不应由江叶舟承担。一审法院认为，双方签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行，西诺亚公司应按约交付房屋给江叶舟使用，江叶舟应按照合同约定缴纳相应房屋租金及合同约定的其他费用。一审庭审中，江叶舟抗辩其承租的涉案房屋是用来经营重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司，其在2018年1月转让了所有的全部公司股权，之后所产生的任何费用均不应由江叶舟承担。对此一审法院认为，《商业用房租赁合同》约定的是西诺亚公司、江叶舟双方的权利义务关系，即使江叶舟抗辩的事实存在，其也应告知西诺亚公司相关情况，并积极要求变更合同履行主体。但从本案审理查明的情况来看，江叶舟并未告知西诺亚公司其转让股权的相关情况，亦未向西诺亚公司要求变更或解除原《商业用房租赁合同》，故西诺亚公司根据合同相对性起诉江叶舟，要求其支付租金并无不妥。江叶舟承担了相应的民事责任后是否追偿属于另一民事法律关系，与本案无关。关于江叶舟拖欠的具体费用问题。西诺亚公司要求江叶舟支付2018年7月1日至2019年3月15日期间的租金201980.4元，江叶舟应举示相关证据证实西诺亚公司起诉的时间和金额有误，否则，江叶舟应承担相应的法律后果。一审庭审中，江叶舟并未举示相关证据证实西诺亚公司起诉的时间和金额有误，故该院对西诺亚公司要求江叶舟支付租金201980.4元的诉讼请求，依法予以支持。西诺亚公司要求江叶舟支付2018年1月1日至2019年3月15日期间拖欠物业服务费28712.9元，西诺亚公司举示的证据能够证实江叶舟承租的房屋在该期间产生物业服务费28712.9元，能够证实该费用已经由西诺亚公司向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳。根据《商业用房租赁合同》第8.3条的约定，江叶舟应将该费用支付给西诺亚公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告重庆西诺亚实业有限公司与被告江叶舟签订的《商业用房租赁合同》（解除时间为2019年3月15日）；二、被告江叶舟于本判决生效之日三十日内支付原告重庆西诺亚实业有限公司房屋租金201980.4元（2018年7月1日至2019年3月15日）；三、被告江叶舟于本判决生效之日三十日内支付原告重庆西诺亚实业有限公司物业服务费28712.9元（2018年1月1日至2019年3月15日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5088元，减半收取2544元，由被告江叶舟承担（此款由原告重庆西诺亚实业有限公司垫付，被告江叶舟在给付上述费用时一并付清）。”本院二审期间，江叶舟提交了重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司的股东决定、公司章程、营业执照副本等证据，拟证明案涉房屋实际是由重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司使用，相关费用应由该公司承担。西诺亚公司对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据与本案缺乏关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，本案《商业用房租赁合同》系西诺亚公司与江叶舟双方所签订。西诺亚公司向江叶舟主张欠付的房屋租金和物业服务费符合合同约定。江叶舟以其承租的涉案房屋是用来经营重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司，其在2018年1月转让了全部公司股权，之后所产生费用应由重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司承担的抗辩理由不符合合同相对性原则。根据合同相对性原则，案外人李静、重庆魔盒教育信息咨询服务有限公司并无参与本案诉讼之必要。同时江叶舟认为西诺亚公司未采取适当措施防止损失扩大的主张缺乏事实依据。其请求降低租金的上诉理由亦缺乏合同依据和法律依据。综上所述，江叶舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5088元，由江叶舟负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十二月十八日（院印）书记员 杨 静