贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8298号原告董杨，男，汉族，1971年4月13日生，住贵州省贵阳市南明区。被告贵阳远洋房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区黄金路118号。法定代表人：薛雯，职务：董事长。委托代理人杨先旗，男，汉族，1992年8月2日生，住贵州省赤水市，系该公司员工。原告董杨诉被告贵阳远洋房地产开发有限公司（以下简称“远洋房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董杨，被告远洋房开委托代理人杨先旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董杨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金41524.1元（违约金按照已付房款469731元为基数，从合同约定的房屋转移登记之日即2015年12月31日计算至原告取得不动产权证之日即2019年4月8日止）；2、因本案产生的诉讼费用（案件受理费、保全费）由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月28日购买被告开发的位于贵阳市云岩区，被告按《商品房买卖合同》向原告收取了购房款469731元。合同第八章第而十二条约定，被告承诺在2015年12月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在约定时间内将办理不动产转移登记的相关资料交付原告，也未按照合同约定支付违约金，且被告收取原告权证代办费后也没有去给原告代办不动产登记，最后都是原告亲自办理不动产登记，被告并没有履行代办义务，故诉至法院，请求判令如前所请。被告远洋房开辩称：违约金从2016年1月1日计算至2019年3月28日。2019年3月28日我方以电话、短信、张贴公告的方式陆续通知原告办证。违约金前360天以内按总房款千分之五计算，36天以后的按购房款的日万分之一计算。2017年10月1日民法总则188条规定，原告诉请已过时效。诉讼费不应由我方承担，延期办证并非是我方问题。能够办证还是按历史遗留问题解决的，因为那里有一个高铁墙，导致整个小区的规划都改变了。具体多久改变的不清楚。原告当庭提交《商品房买卖合同》一份，证明被告没有按期办理产权证。被告对此无异议。庭审后，被告提交以下证据：《关于康家楠荞项目（超出面积）置换用地规划地类的情况说明》、《会议纪要》、《紧急报告》各一份，证明逾期办证系不可抗力导致，且原告的诉请已经超过三年诉讼时效。原告表示该组证据达不到被告证明目的，不属于合同第27条约定的不可抗力情形，报告中也没有写明是不可抗力，房屋是已经修建好的，与土地置换无关，即使属于不可抗力，也没有在合同约定的时间通知原告；对于本案诉讼时效，因一直处于违约状态，故未超过。本院经审理认定如下事实：2013年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告修建的“筑城·康家楠荞苑”第19号楼6单元2层4号房，该商品房总价款为469731元。合同第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2.约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元，由买受人承担。”原告在庭审中称被告系2019年3月28日在小区里通过张贴公告的方式通知的，并未单独接到电话、短信，2019年4月8日原告取得涉案房屋不动产权登记证书。后因双方未协商一致，原告遂诉至本院，提出如前诉请。另查，2018年12月20日，被告远洋房开出具一份《产权紧急报告》，其中载明：远洋房开2002年经政府、土地、规划相关部门批准开发建设云岩区三桥南路筑城·康家楠荞苑，2008年贵广高速铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，我司向政府申请周边地块置换，因土地特殊性超置换面积1823平方米，我司于2016年5月委托贵阳市云岩云宗土地开发有限公司向贵阳市土地矿产资源局储备中心申请申报成本、挂牌出让手续。经过贵阳市云岩区土地矿产资源局储备中心现场勘测，我司置换（超出面积）1823平方米，其中有66平方米在土地利用总体规划为城市绿化，148.05平方米因周边村民修建违章建筑部分占用该项目的边线，现区土储分中心向市规划局申请按新面积（1608平方米）提取地块储备规划指标，但市规划局只同意按照原1823平方米提取，因此土地矿产资源局储备中心就无法以净地入库，现我司也寻求相关职能部门尽快解决。……贵阳市住房和城乡建筑局下发的筑建纪要[2019]4号专题会议纪要中载明：远洋房开于2002年开发建设的云岩区三桥南路“康家楠荞苑”项目，因2008年被贵广铁路修建征用了该项目部分土地，为支持国家铁路建设，远洋房开申请周边地块进行置换，因土地特殊性质致使该置换土地超面积1823平方米，并于2016年5月委托云岩区平台公司贵中公司办理“康家楠荞苑”项目置换土地超出面积地块的申报成本及挂牌出让手续。因办理该地块土地手续过程中各职能部门的政策性强，协调处置难度较大，致使该地块大产权证至今未办理完成。……现将会议议定内容纪要如下：一、本着“尊重历史、尊重事实、群众无过错”的历史遗留问题原则，贵阳市不动产登记中心、市房地产交易管理中心开设绿色通道启动购房群众产权办理程序；二、因该地块的特殊性，有关土地出让金事宜，由远洋房开书面呈报云岩区政府，再由云岩区政府专题行文上报市政府。同时远洋房开承诺其将继续完善该地块的土地相关手续，如因该公司未完善该地块的土地手续，相关责任由房开公司全权承担。……案件审理过程中，被告述称其通知原告办证时间为2019年3月28日，涉案房屋至今未取得初始登记，原告取得产权登记系作为历史遗留问题由政府协调解决，体现在会议纪要中。本院认为，本案争议焦点在于：被告逾期办证是否存在不可抗力因素以及原告诉请是否已过诉讼时效问题。土地置换发生时间为2008年，本案中诉争房屋《商品房买卖合同》签订时间系2012年之后，现未能办证原因为土地手续未能完善导致，该原因与土地置换之间并无直接关联；且筑建纪要[2019]4号文件中亦载明未能完善地块的土地手续相关责任由远洋房开全权承担；故远洋房开主张逾期办证存在不可抗力因素理由不能成立。《商品房买卖合同》中约定被告远洋房开应于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，原被告均认可被告通知办证时间为2019年3月28日，被告在该时间通知原告办证行为已构成违约，双方在《商品房买卖合同》中约定按日万分之一标准计算违约金数额，违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金计算方式应自原告起诉之日2019年7月17日倒推三年即2016年7月17日计算至原告收到被告办证通知之日2019年3月28日止，为46218.48元（46.97元/天×984天），对2016年1月1日至2016年7月16日期间逾期办证违约金因已超过诉讼时效，故不予支持。原告仅主张41524.1元，本院从其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告贵阳远洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董杨逾期办证违约金41524.1元；案件受理费419元（已减半收取），由被告贵阳远洋房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十二月十九日书记员  刘航