福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3247号 原告：王金海，男，1989年10月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈冰剑，福建知茂律师事务所律师。 被告：张硕，男，1993年10月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈君富，男，1981年6月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，系被告张硕的姨夫。 第三人：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：刘福泉，职务总经理。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 原告王金海与被告张硕、第三人福州国房网房产代理有限公司（以下简称国房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金海及其委托诉讼代理人陈冰剑、被告张硕及其委托诉讼代理人陈君富、第三人国房网公司的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金海向本院提出诉讼请求：1.撤销原告王金海与被告张硕、第三人福州国房网房产代理有限公司签订的《房产买卖经纪合同》。2.被告张硕、第三人福州国房网房产代理有限公司返还原告王金海履约保证金100000元；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2019年4月4日，王金海应福州国房网房产代理有限公司之约前往该司办公室，与国房网公司经办人员、房东陈君富商谈房屋买卖之事，三方从上午十点到晚上九点，经过长时间的讨价还价，在最终确定房产总价格、交易税费的承担、居间服务佣金、履约保证金之后，国房网公司经办人员将其公司的格式合同《房产买卖经纪合同》给王金海过目，称若无问题就按该格式合同打印出来三方签字盖章即可，王金海只简单的看了房产总价格、交易税费的承担、居间服务佣金、履约保证金与之前谈的一样，其他内容未再仔细看，就与陈君富、国房网公司签订《房产买卖经纪合同》。合同签订当日，王金海即向国房网公司支付了50000元履约保证金，国房网公司出具一份《收款收据》。2019年4月8日，王金海又将剩余50000元的履约保证金支付到国房网公司账户，至此，王金海已依约支付了100000元履约保证金。2019年5月6日，王金海按合同约定前往银行办理按揭贷款手续，才发现到银行办理按揭贷款手续的人不是与其签订合同的陈君富，而是王金海不认识的，国房网公司经办人员称是房东张硕。在签订合同时，国房网公司并未告知王金海房东是张硕，王金海及其配偶感觉自己买的房子可能有问题，故王金海及其配偶就未办理银行按揭贷款手续。同时，拨打了12315投诉电话，投诉国房网公司欺骗消费者。2019年5月8日，王金海夫妇到福州市鼓楼区住房保障局监管房产中介的部门投诉反映此事，鼓楼区住房保障局监管部门工作人员对王金海的投诉做了简单的笔记，并告诉王金海去看看房屋有没有问题，后面他们再协调，后其工作人员有到国房网公司了解并协调此事。2019年5月16日，王金海去看所购房屋时，发现所购房屋门上贴了一张加盖晋安区新店镇清理整治违法建设领导小组办公室公章的《公告》（榕晋新治违办【2019】455号），明确王金海所购房屋存在违法建设行为，并要求逾期拆除。当日，王金海通过EMS邮政特快专递向陈君富、国房网公司邮寄一份《关于解除合同的通知函》，告知其在签订合同时故意隐瞒房屋存在违章搭盖的违法行为这一重大事实，三方签订的合同即予解除。2019年5月18日、20日国房网公司、陈君富、张硕回复函均承认有收到王金海的《关于解除合同的通知函》。鉴此，陈君富、国房网公司在与王金海签订合同时，故意隐瞒案涉房屋存在违章搭盖的违法行为这一重大事实，陈君富、国房网公司的行为属欺诈，有违合同的诚实信用原则。 被告张硕辩称,2019年4月4日签合同当日，被告方接到中介国房网工作人员的通知说有人满意被告的房子，当天下午面谈，下午两点的时候张硕和陈君富一起到国房网公司向工作人员出示了产权证和身份证，国房网公司工作人员说把被告的证件和产权证拿去给买家看，之后就等国房网公司工作人员和买家那边确定价格。等到4点左右，工作人员告诉被告方说买方去现场再看一下房，因为其赶动车回老家扫墓，所以要先走,就根据国房网公司工作人员要求写一份委托书，委托陈君富代签合同，然后陈君富就送其去火车站，之后又回到国房网公司公司，工作人员打印了一份合同，陈君富和王金海在合同上签字。之后陈君富就把产权证原件、其与陈君富的身份证复印件以及委托书放在国房网公司。后来其接到国房网公司通知说2019年5月6日跟买方去兴业银行办理买方贷款手续，去办了一半买方要求其去核实房屋是否有落户，第二天去查了，户口没问题，买方又说跟国房网公司有什么问题没谈清楚又没有办手续。2019年5月8日左右国房网公司约买卖双方见面，买方提出解除其和国房网公司的合同，找别的中介办理手续，之后其就收到买方的解除合同通知书，其给买方回函不同意解除。因为房子在一楼，阳台外面有个露台，宽度大概是1米，其就把它跟阳台包起来，后被城管部门限期拆除，诉讼过程中已拆除完毕。 第三人国房网公司述称,张硕所述的事实经过属实。合同约定在2019年5月3日办理银行贷款手续，双方后来约定在5月6日办理，5月6日开始原告就以要求查户口、要求开具履约保证金的正式发票、要求佣金打折等理由不配合做手续，之后又向有关部门投诉，包括违建的事情也是原告投诉的，之后以这些事情为由要求解除合同。其认为合同未达到解除条件，应该继续履行。根据合同第一条第四款，王金海已亲自对房屋进行详尽考察，对房屋及权证状况满意并愿意购买上述房产，且其工作人员在签合同的时候也出示了不动产权证书，并不存在王金海所述的欺诈行为，本案不符合合同撤销的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《房产买卖经纪合同》、转账凭证、《公告》、《关于解除合同的通知函》、ＥＭＳ快递面单、《关于解除合同通知函的回复函》（两份）、《追认函》、现场照片、福州12345便民服务回复件截图（ＦＺ191××××0792）、不动产抵押查封状况表的真实性无异议。审理过程中，本院依职权从福州市不动产登记档案馆调取《关于不予办理产权登记的报告》（含附件），当事人对该证据亦无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 被告举证编号为ＦＺ191××××0694、ＦＺ191××××0733的福州12345便民服务回复件截图，用于证明其已经自行于2019年11月12日对违建部分拆除完毕。原告对该证据的真实性不予认可，第三人对该证据无异议。经查，被告举证的两份截图可通过12345网络平台进行核实，其真实性可以认定，本院予以采信。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年4月4日，张硕委托陈君富办理其所有的福州市晋安区房产（以下简称讼争房产）的房屋买卖合同签订事宜。当日，陈君富（甲方）与王金海（乙方）、国房网公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定王金海购买产权人张硕名下的讼争房产，国房网公司为买卖双方提供居间及交易服务。合同第一条“交易声明”载明：甲方系讼争房产产权人张硕的委托代理人，甲方保证其所出示《委托书》的真实性、合法性，甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表委托人意志并可确保委托人履行本合同所有约定义务，否则相应法律责任由甲方本人承担；讼争房产建筑面积58.94㎡，不动产权证书编号为（2018）福州市不动产权第××号；甲方保证讼争房产符合国家有关法律法规的规定且权属清楚，符合上市交易的条件，所提供权属资料真实有效；乙方已亲自实地对讼争房产进行详尽考察，对房屋及权证状况满意并愿意购买。合同约定，甲乙双方同意讼争房产（含固定装修、附属设施及其他补偿转让价）的转让总价格为1675000元；乙方应在合同签订当日支付履约保证金50000元，另于2019年4月8日前再支付履约保证金50000元，履约保证金均应汇入丙方指定账户中监管，丙方收到乙方履约保证金后开具《收款收据》给乙方；甲方同意在签订合同时将产权人取得的讼争房产相关证明材料交由丙方监管。三方还对交易流程及违约责任进行了约定。 《房产买卖经纪合同》签订后，王金海分两次支付履约保证金共计100000元至国房网公司。2019年5月6日，王金海、张硕与国房网公司工作人员一起前往银行办理按揭贷款手续，后未办妥。 2019年5月16日，晋安区新店镇清理违法建设领导小组办公室发布公告，内容为：你户未经有权机关审批，擅自在新店镇××小区××楼××单元露台扩建的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。……责令你户立即搬离违法建筑物内的财物并拆除违法建设的建筑物。逾期未拆除的，将根据《福州市“两违”认定标准及分类处置意见》的规定，组织强制拆除。同日，王金海向国房网公司发出《关于解除合同的通知函》（函件称呼部分为“陈君富、福州国房网房产代理有限公司”），称：三方按约定于2019年5月9日到银行办理手续，当日其发现产权人不是国房网公司之前告知面谈签约的产权人，其多次提出疑问，国房网公司均无回应，只一味催促其办理手续。其收到的合同文本和2019年4月4日签署的合同文本不一致，至少合同第一页被替换过，陈君富由房主本人变成了房主张硕的代理人。陈君富至今未向其出具张硕对其代理出售上述房产的授权委托书原件，其有无代理权及代理权限均不明了。讼争房产存在严重的违章搭盖问题，其对此毫不知情，签约前未曾告知，而按照相关法律、法规，执法部门会对业主处以罚款，责令拆除违章违法搭建建筑物、构筑物等处罚。同时一旦拆除违章搭建的位置，必将对房屋内部固定装修产生重大破坏，影响房屋的现有使用功能和使用状态。另外其按约定支付了100000元保证金，国房网公司只出具了50000元的收据。综上，其认为陈君富及国房网公司“在签订和履行合同过程中已经明显违法和违反合同约定，完全丧失了我方的信任，致使合同已经无法履行”。据此通知称“自贵方收到本函之日起解除三方签订的《房产买卖经纪合同》及相关补充协议”，要求限期退还履约保证金并承担违约责任。 国房网公司收到《关于解除合同的通知函》后，向王金海发出《关于回复函》，回复称：签订《房产买卖经纪合同》时，产权人张硕有委托陈君富并提供委托书，张硕于2019年4月5日对上述合同予以追认，其公司在本回复函后附上《追认函》复印件。2019年5月6日起其工作人员陪同产权人张硕及王金海、王金海的配偶至银行办理按揭贷款手续，产权人张硕已签署了银行的相关文件，王金海及配偶只签署了银行部分文件，并拒绝监管首付款。另外50000元履约保证金的收据其已经开好，王金海可随时来收取。产权人张硕及国房网公司不同意解除合同。《追认函》载明，张硕于2019年4月5日确认其在国房网公司出售讼争房产，并委托陈君富代为签订《房产买卖经纪合同》，其承认陈君富签署的上述合同，并同意履行该合同的相关权利义务，陈君富签署的有关讼争房产的相关文件其都予以追认。 此外，陈君富、张硕亦共同向王金海发出《关于回复函》，回复称：张硕委托陈君富签订《房产买卖经纪合同》并提供委托书给国房网公司，后张硕又于2019年4月5日向国房网公司提交《追认函》对上述合同予以追认。2019年5月6日三方至银行办理按揭贷款手续，王金海及配偶拒绝监管首付款。房屋现状王金海一方已经实地踏勘，无异议。产权人张硕不同意解除合同等。 王金海已收到上述两份《关于回复函》，以及《追认函》复印件。 本案审理过程中，福州市晋安区“两违”综合治理专项行动领导小组办公室于2019年10月25日向福州市不动产登记和交易中心发出《关于不予办理产权登记的报告》，称晋安区新店镇××小区××楼××单元（业主：张硕）未经有权机关审批，在露台建设房屋，晋安区城管局已责令当事人限期自行整改，但违法当事人至今未自行拆除违法建设，为此，要求福州市不动产登记和交易中心对该违建房屋不予办理产权登记以督促其自行整治。之后，张硕自行拆除了违建露台，政府部门确认违建部分于2019年11月12日自行拆除完毕。 本院认为，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，《房产买卖经纪合同》明确载明陈君富是“产权人张硕的委托代理人”，张硕已书面认可陈君富的代理行为并实际与王金海一起到银行办理与房屋交易相关的按揭贷款手续，陈君富的代理行为合法有效，相应的法律后果由张硕承担，合同主体身份并无瑕疵；《房产买卖经纪合同》记载的房屋面积、权属情况与不动产登记情况一致，交易标的产权亦无瑕疵；露台违法扩建的事实在签订合同之前已经存在，王金海在签订合同前已经知悉的讼争房屋产权情况并实地看房，理应对房屋的结构、户型有充分了解，不存张硕或者国房网公司故意隐瞒违法扩建的情况，因此王金海主张陈君富、国房网公司欺诈，不能认定。讼争房产的在合同签订时虽然存在违法扩建,可能侵犯公共利益,但该事由不是合同可撤销的法定事由。综上，王金海请求撤销本案《房产买卖经纪合同》没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告王金海的诉讼请求。 案件受理费19875元，由原告王金海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  郭 静 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。