广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初2894号 原告：闭万健，男，1974年5月22日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：陈文伍，广西拓展律师事务所律师。 被告：冯乃全，男，1957年7月26日出生，汉族，灵山县农民。 委托诉讼代理人：黄升庆，广西公润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄其浩，广西公润律师事务所实习律师。 原告闭万健与被告冯乃全农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，2019年12月18日、12月23日公开公开开庭进行了审理。原告闭万健及其委托诉讼代理人陈文伍，被告冯乃全及其委托诉讼代理人黄升庆、黄其浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闭万健向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告闭万健与被告冯乃全于2010年10月29日签订的房屋土地买卖合同无效。二、判令被告归还原告人民币228800元及利息123552元(利息按照年利率6%计算，以228800元为基数，暂计从2010年10月29日至2019年11月1日，以后按该计算方法续计至还清款项本息止)，共计352352元。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告冯乃全于2010年10月29日签订“转让卖断房屋土地合同协议书”。被告冯乃全宣称该合同中的房屋土地是其所有的宅基地，完全符合买卖转让的要求，并保证能帮办好所有的转让手续。但事实是，涉案中的房屋和土地并不符合买卖转让的条件，故直到起诉时，被告都不能办理到转让手续。且涉案的土地房屋在2016年10月份已被灵山县县政府征收，征收款全都被冯乃全一个人取走，由于合同标的物已不存在，故原告要求被告归还已支付的228800元，但是被告以种种理由拒不归还，直到起诉时，被告冯乃全仍然分文未付。根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告冯乃全出卖的土地是农用地，房屋是建在水田上的违章建筑物，属于法律、行政法规强制性规定不能买卖的。故原被告签订的“转让卖断房屋土地合同协议书”是无效合同，被告采用欺诈的手段，应负全部责任。且被告拒不归还已支付228800元，违反了合同法，给原告造成资金占用的损失，被告应当支付资金占用的利息。人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。司法实践中按年利率6%计算。根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告冯乃全明知土地不能买卖仍然用欺诈的手段出售，土地被国家征收后，拒不返还因无效合同取得的财产，致使原告因此造成228800元资金占用的损失，被告冯乃全的过错造成了损失的产生和扩大，应当赔偿原告的资金损失123552元。 被告冯乃全辩称，1、原告与被告之间只存在租赁合同关系，不存在买卖合同关系。2000年12月5日，被告将其在猫眼垌的1.4亩责任田(也就是本案被告后来租给原告)租给汪华南经营，租赁期限从2000年12月5日至2020年12月5日,共计20年。2010年8月份汪华南私自将承包的土地转包给原告的父亲闭献清使用，被告知道后同汪华南、原告的父亲闭献清协商，汪华南同意终止与被告的承包关系，该土地直接由被告承包给原告的父亲闭献清使用。被告与原告的父亲闭献清协商承包事项时，闭献清提出要求被告将该土地、房屋买断给他；被告知道土地是不能买卖的，村民不会同意，因此没有答应原告的父亲闭献清；闭献清提出双方先签买卖协议，如果村民没有反对就作为买卖，否则就作为租地。被告认为他的建议可行就同意了；经双方协商该土地的买卖价格26万元，如果买卖不成租金也是这个价格，租期也是到2020年12月5日，之后双方就签订了本案中的《转让卖断房屋土地合同协议书》,被告将土地及汪华南承包期间所建的房屋一起交给原告经营使用。2、原告的请求没有事实和法律依据。原告、被告签订的合同并没有实际履行，原告使用被告的耕地后按照双方约定支付租金，由于政府原因被告的耕地在2015年不能提供给被告租用，合同终止，原告使用土地是事实，原告还没有完全支付完约定的26万元的承包金，每年承包金为26000元，现在原告要求被告退回承包金，这是没有事实和法律依据的。3、对原告闭万健请求确认其与被告冯乃全于2010年10月29日签订的房屋土地买卖合同《转让卖断房屋土地合同协议书》无效没有意见。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和在庭审中进行质证，原告、被告对对方提交书证以及证人卢某、容某1、容某2的证言等证据的真实性均无异议，但认为不能证明对方的主张。证人刘某的证言，原告不认可，没有证据佐证其真实性，与本案无关联性，本院不予采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告冯乃全是灵山县灵城镇白水村委会石碑塘村农民，2000年12月5日，被告冯乃全与汪华南签订《承包耕地合同书》，合同约定：被告冯乃全将其位于本村土名叫猫眼垌的1.4亩（一亩四分）责任田租给汪华南经营养殖场，租赁期限从2000年12月5日至2020年12月5日,每年租金以稻谷980市斤计（按当年征粮价折款），合同期满或者半途解除合同的，汪华南的所有建筑物不得折除、归被告冯乃全所有。合同签订后双方履行合同，汪华南取得该土地经营权并在其上建设有房屋等，用作养殖场。2010年8月汪华南欲转租给他人，被告冯乃全知道后经协商双方不再履行该合同。 然后原告闭万健及其父亲闭献清经与被告冯乃全协商，于2010年10月29日由原告闭万健与被告冯乃全签订《转让卖断房屋土地合同协议书》，约定：被告冯乃全将位于灵城镇白水村委会高岭村路口处1.5亩（一亩五分）责任土地及地面上的房屋权属卖断转让给原告闭万健，房屋土地转让金额为260000元，签订协议生效后先支付转让金150000元给被告冯乃全，待办得手续后再支付110000元给被告冯乃全，被告冯乃全要协助乙方办好各种手续，单方不得反悔，违者要按总转让金额的三倍赔偿对方经济损失等。合同签订后，被告冯乃全将上述房屋、土地转交给原告闭万健，自2010年10月29日至2014年12月3日期间原告闭万健共66次向被告冯乃全支付共计187300元（其中在2010年10月29日支付30000元、2010年12月5日支付80000元，其他支付详情见本判决书附件），被告冯乃全每次收款均在原告闭万健的《现金支出单据》、《现金支出证明单》上签名确认，单据上支出均写明是“转让房屋土地出让金”或者“冯乃全卖房屋转让宅基地转让金”等内容；本案合同签订后被告冯乃全所在的生产队（村民小组）曾经开会明确规定村民不得出卖集体土地；2014年4月14日政府因为修建公路需要征收本案被告冯乃全的上述土地，2016年10月政府组织对该土地的地上物、建筑物进行拆迁，被告冯乃全得到相应的补偿费及安置地。原告闭万健与被告冯乃全协商解决未果，诉至本院。 本院认为，违反国家法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告冯乃全将位于灵城镇白水村委会高岭村路口处责任田土地及地面上的房屋权属卖断转让给原告闭万健，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项第规定，双方当事人之间签订的房屋土地转让合同因为违反法律强制性规定而无效。原告闭万健请求确认其与被告冯乃全于2010年10月29日签订的房屋土地买卖合同《转让卖断房屋土地合同协议书》无效，有事实和法律依据，被告冯乃全对此没有异议，对原告该项请求本院予以支持。 关于本案中原被告之间是否存在买卖关系的问题。本院认为除了原告与被告双方签订的合同《转让卖断房屋土地合同协议书》内容明确是买卖关系外，在原告提供的证据中《现金支出单据》、《现金支出证明单》等单据上均写明是“转让房屋土地出让金”或者“冯乃全卖房屋转让宅基地转让金”等内容，被告亦予以签字确认，与本案其他证据能够形成相互佐证，均能证实就涉案房屋、土地原被告之间存在买卖关系，交纳的钱款亦为房屋、土地出让金。因此，被告主张双方之间属于租赁关系的辩称意见，本院不予采信。对原告主张双方之间存在买卖关系的诉称意见，本院予以采信。 关于被告是否应当归还228800元及利息给原告的问题。本院认为，被告在庭审中对已经收到原告187300元的事实予以认可，但是对原告提交质证的证据《现金收据》（2009年9月8日）的内容不认可，对该《现金收据》双方确认是被告多次收到原告的付款达到150000元时补写，并非是“2009年9月8日”被告一次性收到原告150000元，因此该证据不能证实原告的全部主张，综合本案证据，本院确认原告支付给被告的金额为187300元。根据《中华人民共和国合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原被告明知不经过法定程序而私自转让买卖农村集体土地及房屋是违反法律规定，仍然签订买卖合同进行转让，双方对此均相同存在过错。对合同无效后原告、被告各自的损失应各自承担相应责任。对于案件审理的过程中，原告诉称因交纳出让金损失资金使用权要求原告补偿，被告却辩称原告实际使用了土地、房屋应当支付租金的问题，原告在合同签订后已经多次支付共计187300元给被告，本案原告应当支付被告的租金多少没有证据证明，基于无效协议，同样适用双方过错各自承担，对原告实际使用被告的土地、房屋期间（即自2010年10月29日至被政府拆迁前的2016年9月30日）双方均无须再行补偿对方该项损失。因此，在合同无效、被告取回房地后，原告主张被告归还其支付的房屋、土地出让金187300元及相应利息（利息以187300元为基数，自2016年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的请求，有事实与法律依据，本院予以支持。 综上，原告诉请部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告闭万健与被告冯乃全于2010年10月29日签订的《转让卖断房屋土地合同协议书》无效； 二、被告冯乃全归还原告闭万健人民币187300元及利息（利息计算方法：以187300元为基数，自2016年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3293.0元（已减半收取，原告已预交），由原告闭万健负担770元，由被告冯乃全负担2523元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于钦州市中级人民法院。 审 判 员  曾 勇 二〇一九年十二月三十一日 法官助理  黄龙宝 书 记 员  张慧萍 附： 一、法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条【集体土地使用权的流转】农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 资金支付目录： 1、2010年10月29日支付30000元； 2、2010年12月5日支付50000元； 3、2011年3月4日支付15000元； 4、2011年4月14日支付3000元； 2011年5月3日支付11500元； 2011年11月19日支付3000元； 2011年12月17日支付2000元； 2011年12月26日支付1500元； 2012年1月15日支付1500元； 2012年1月20日支付2500元； 2012年3月2日支付7000元； 2012年3月31日支付1000元； 2012年4月30日支付1000元； 2012年5月30日支付2000元； 2012年7月1日支付1000元； 2012年7月30日支付500元； 2012年8月31日支付2500元； 2012年9月4日支付700元； 2012年9月27日支付1000元； 2012年11月8日支付300元； 2012年12月29日支付4000元； 2013月2月9日支付600元； 2013年4月3日支付1000元； 2013年5月5日支付2000元； 2013年5月23日支付1000元； 2013年6月8日支付2000元； 2013年7月2日支付2400元； 2013年8月1日支付3000元； 2013年8月11日支付500元； 2013年8月19日支付1000元； 2013年9月1日支付2500元； 2013年10月1日支付1000元； 2013年10月3日支付1500元； 2013年11月1日支付1500元； 2013年11月27日支付2000元； 2013年12月7日支付1000元； 2013年12月19日支付1000元； 2014年1月3日支付3000元； 2014年1月28日支付2000元； 2014年2月13日支付1500元； 2014年3月7日支付1500元； 2014年3月28日支付1500元； 2014年4月19日支付400元； 2014年5月24日支付600元； 不明日期支付1000元； 2014年5月27日支付500元； 2014年5月31日支付500元； 2014年6月5日支付500元； 2014年6月9日支付500元； 2014年6月日支付300元； 2014年6月25日支付500元； 2014年7月1日支付300元； 2014年7月14日支付400元； 2014年7月26日支付1000元； 2014年7月29日支付1000元； 2014年8月12日支付1000元； 2014年8月21日支付1000元； 2014年8月30日支付500元； 2014年9月6日支付500元； 2014年9月7日支付500元； 2014年9月30日支付500元； 2014年10月7日支付1000元； 2014年10月30日支付500元； 2014年11月12日支付300元； 2014年11月22日支付300元； 2014年12月3日支付200元。