重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14519号原告：厦门芊慧物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号19幢9-1#，统一社会信用代码91500107080152986M。负责人：刘新贺，总经理。委托诉讼代理人：秦兵，男，1963年11月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。被告：覃传珍，女，1955年3月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：重庆全兴物业有限公司，住所地重庆市巴南区一品南路2号威尼斯印象B区37幢，统一社会信用代码915001132029831133。法定代表人：郭晓勇。原告厦门芊慧物业服务有限公司重庆分公司(以下简称芊慧重庆分公司)与被告覃传珍、被告重庆全兴物业有限公司（以下简称全兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告芊慧重庆分公司委托诉讼代理人秦兵到庭参加了诉讼，被告覃传珍经本院公告送达开庭传票合法传唤，全兴公司经本院送达开庭传票合法传唤，在确定的开庭时间无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告芊慧重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费5243.52元、水电公摊费360元，共计5603.52元；2.判令本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与被告全兴公司于2014年1月1日签订《重庆市前期物业服务合同》，约定原告为全兴公司位于重庆市巴南区一品街道“全兴威尼斯印象”小区的房屋提供物业管理服务，并按房屋建筑面积收取物业管理费。被告覃传珍在该小区的房屋建筑面积为273.10㎡，收费标准为1.6/㎡，水电公摊费15元/月。原告按合同约定履行了物业服务义务，被告覃传珍从2015年1月1日至2016年12月31日未按约定支付物管费、水电公摊费用24期，共计5603.52元。原告向被告催收未果，遂起诉要求判如所请。被告覃传珍、全兴公司未作答辩。原告芊慧重庆分公司围绕诉讼请求向本院提交了1.前期物业服务合同；2.前期物业服务收费标准；3.企业资质证书；4.物业服务企业备案登记；5.巴南区房管局关于物业项目巡查结果的通报(2014年，2015年)；6.老带新物业管理费减免凭证；7.治安、消防安全责任书；8.业主接房物品资料签收单；9.业主资料登记表、验房记录表；10.收楼程序书；11.商品房买卖合同；12.商品房房屋使用说明书、商品房质量保证书；13.重庆市土地房屋权属登记申请书；14.（2016）渝0113民初9099号民事判决书。拟证明原告有物业管理资质、和全兴公司签订合同约定为“全兴威尼斯印象”小区提供2014年至2016年物业服务、收费标准、物业管理服务符合检查标准、被告欠费明细、原告催收情况、被告已接房及原告与被告全兴公司物业服务合同纠纷处理情况。经审查，原告证据可相互印证，予以确认。被告覃传珍、全兴公司在本案中未提交证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交的证据中载明的“威尼斯印象”、“汇景湾”均指涉案小区。2014年1月1日原告与全兴公司签订《重庆市前期物业服务合同》约定全兴公司选聘原告对全兴一品住宅、威尼斯印象实施前期物业服务，约定占地面积98420.97㎡、建筑面积420616.97㎡。原告提供的公共性物业服务主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，交通和车辆的停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，物业档案资料管理，物业专项维修资金的使用，装修管理等。物业服务质量分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维护养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六大项、诸多小项服务标准约定如“每年至少一次征询业主对服务的意见，满意率80%以上”。物业收费标准为采取包干制，独栋别墅1.9元/月·㎡、联排(叠拼)别墅1.4元/月·㎡、双拼别墅1.6元/月·㎡、三拼别墅1.5元/月·㎡、庭院别墅1.2元/月·㎡、公寓1.8元/月·㎡、商铺（酒店、会所）1.8/月·㎡。业主向原告交纳物业服务费后，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担。业主应缴纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因全兴公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费或物业服务资金由全兴公司全额交纳。合同另详细约定了原告与全兴公司的其他权利义务。合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日。本院(2016)渝0113民初9099号案件另查明：原告与全兴公司另签订有《补充协议》，约定：全兴公司按商品房买卖合同约定将房屋交付业主之日起，物业服务费由业主自行承担。原告在接管本物业服务项目一个月内，保安、保洁人数按双方的约定配置到位（安防34人、环境绿化部19人）。原告保证在接管本物业服务项目半年后，项目总经理在岗率50%以上，同时双休日项目总经理需在岗，项目经理半年内在岗率95%以上。原告值班经理必须每天在岗。补充协议属于甲乙双方在2014年1月1日所签订的重庆市前期物业服务合同的组成部分（若两者不同约定，以补充协议为准）。2015年1月27日、2016年1月12日，原告在重庆市巴南区房管局分别出具的关于2014年度、2015年度物业项目巡查结果通报中检查结果均为合格。在(2016)渝0113民初9099号案件庭审中，原告自认在合同履行期2014年1月至2016年12月期间原告在重庆的两个服务小区内服务2014年1月人数最多为45人2016年12月人数最少为16人固定在涉案小区工作的保安为9人、绿化人员1人，刘之甫为该小区项目主管。本案被告覃传珍房产位于“全兴威尼斯印象”汇景湾，建筑面积273.10㎡，物管费1.6元/平方米/月。因被告覃传珍未入住，物管费减半收取。被告覃传珍未向原告缴纳2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费用5243.52元，原告催收未果，遂向本院起诉要求判如所请。本院认为：原告与全兴公司签订的《前期物业服务合同》已经本院生效判决认定真实、合法、有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告覃传珍系涉案小区业主，已接房，应受该合同的约束，应按时按收费标准支付物业管理费用，但原告是否完全履行物业服务义务也是其是否能全额收取物业服务费的前提。通过原告在他案中自认的员工人数，平分至其从事服务的两个小区可以推断涉案小区实际员工人数最多时23人最少时仅为8人为涉案小区提供物业服务的安防人员、绿化人员人数严重不足，明显低于合同约定。从本院(2016)渝0113民初9099号案件审查的证据中显示，物品放行条上仅有申请业主及客户中心经办人签字，值班保安签字缺失，其他各种记录亦不连续、不完整涵盖整个服务期间，本院在该案已认定原告举证不足以证实其在整个服务期间全面有序地对小区进行了有效、合格的管理，也不能直接依据行政机构的文件作为推断其完整履行合同义务的依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”应减少被告覃传珍支付给原告的物业服务报酬。对于原告起诉要求支付物业服务费5243.52元的诉讼请求，依法酌情主张3670.46元（5243.52元×70%）。对原告诉请的水电公摊费用，未提交证据证实计算标准、实际已支出和被告有缴纳义务，对该部分诉讼请求不予支持。综上，原告虽为涉案小区提供了物业管理服务，但未完全履行合同义务，应减少其应收取的物业服务管理费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告覃传珍于本判决生效之日起五日内支付原告厦门芊慧物业服务有限公司重庆分公司物业管理服务费3670.46元；二、驳回原告厦门芊慧物业服务有限公司重庆分公司对被告覃传珍的其他诉讼请求；三、驳回原告厦门芊慧物业服务有限公司重庆分公司对被告重庆全兴物业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、公告费300元，共计350元，由被告覃传珍负担(此费已由原告自愿垫付，被告覃传珍负担部分于本判决生效后五日内迳付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 余 兰人民陪审员 张 迷人民陪审员 左茂华二〇一九年十二月三十日书 记 员 蔡元元