北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21771号原告：北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇通惠河北岸88号。法定代表人：侯健，主任。委托诉讼代理人：冷友红，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，北京友恒律师事务所实习律师。被告：北京万浓浓物业管理有限公司，住所地北京市通州区永顺镇安顺路215号。法定代表人：翟金学，经理。原告北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会（以下简称原告）与被告北京万浓浓物业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人侯健及其委托诉讼代理人冷友红，被告的法定代表人翟金学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告将《房屋租赁合同》中约定的厂房腾退给原告；3、判决被告向原告支付至腾退之日止的租金87万元（暂计算至2019年12月31日）；4、判决被告将其涉案场地内的自建房屋予以拆除、恢复原状；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将位于通州区永顺镇范庄村对面（原方向盘厂）房屋及设施租赁给被告使用，租赁期限：2010年4月18日至2015年4月18日，租赁费用每年44万元。2016年1月1日，双方续签《房屋租赁合同》，租期1年，年租金66万元。该租赁合同届满后，双方未再签订合同，但被告一直使用至今。本案中，被告已拖欠租金达2年之久，原告多次催促被告支付租金、腾退厂房，被告不予理会。因双方租赁合同已到期，未续订合同，故原告可以随时解除合同。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：承认欠原告租金87万元，但拖欠原因复杂，现同意给付租金。由于2009年与北京市潞州源实业公司签订第一份合同时，允许我改建、分租，所以我盖了好多房子。后来与原告签订第二份合同，约定五年一续，在我公司没有违约的情况下，原告不续租了。原告违约在先，故不同意解除合同，不同意拆除自建房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方，2009年10月20日注册成立，原名称为北京万浓浓体育发展有限公司，后变更为北京万浓浓文化体育发展有限公司，2018年12月13日变更为现名称）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方将位于北京市通州区永顺镇范庄村对面（原方向盘厂）租赁给乙方使用，用于乙方办公；租赁期限为5年，自2010年4月18日起至2015年4月18日止；租赁费为44万元；租赁期间，乙方不得擅自改变甲方厂房、场地等设施结构，如需扩建，须经甲方同意，本着“借地不拆屋”的原则，租赁合同终止时，无条件交给甲方；租赁期满，应提前一个月进行协商，如愿继续合作，可签下期租赁协议。该合同履行期限届满后，原告（甲方）与被告（乙方）于2016年1月1日重新签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方将位于北京市通州区永顺镇范庄村西（原方向盘厂）租赁给乙方使用，出租厂房及场地面积18.62亩；房屋状况：完好；乙方承租甲方以上标的物用于组织文化艺术交流活动、体育运动项目经营、教育咨询、销售体育器材等，租期1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；年租金66万元；租金交纳时间：每年1月1日至10日交纳当年租金，乙方每拖延一天，甲方按日加收年租金0.5%作为滞纳金；乙方对租赁物只有使用权，禁止将其转租、抵押、抵债或合作经营。如乙方发生以上行为时，视为乙方违约，违约责任全部由乙方承担，同时甲方有权终止本合同，不退还乙方所交的租赁费用，乙方经济损失自负；乙方在租赁期内对甲方原有房屋进行改造、翻建、新建及附属设施改造，均需征得甲方同意后方可实施。在此租赁期内严禁建设违章建筑，由此产生的一切后果由乙方全权负责并承担；乙方在甲方租赁标的物之上，对甲方原有房屋及土地进行的所有改造、翻建、新建及附属设施改造，合同到期后，根据甲方要求一律无偿归属甲方所有或由甲方责成乙方在规定时限内拆除；本合同生效后，如遇国家征地和政府规划、拆迁，双方均需无条件服从，乙方应按拆迁部门及甲方要求的时间腾退完毕，甲方退还乙方当年未使用期间的租金。全部补偿归甲方，乙方放弃向拆迁部门及甲方要求补偿的权利。如甲方根据情况需要该地时，提前三个月通知乙方，乙方无条件撤出场地，甲方向乙方退还当年未使用期间租金；如租赁期内发生纠纷，双方协商解决。如不能自行解决，可诉至北京市通州区人民法院。该合同履行期限届满后，双方未重新签订租赁合同，但被告继续占用租赁物，并按原合同约定交纳了至2017年底的租金。2018年9月18日被告交纳租金45万元后，未按约定支付2018年度剩余租金及2019年度的租金。另查：1999年11月1日，北京市通州区永顺农工商联合公司（以下简称农工商公司）与原告签订《资产转让协议》，约定农工商公司将京通机械厂全部资产（包括厂房、机器设备、水电设施）及京通机械厂占用的35亩土地所有权转交给原告。原告于2000年取得了国有土地使用证及建设用地规划许可证。该《资产转让协议》中涉及的京通机械厂的厂房场地即为本案《房屋租赁合同》中的租赁物。再查：在本院审理中，经本院现场勘查，租赁场地除原告原有房屋外，存在部分改建、扩建房屋。现涉案场地的所有房屋除被告自用部分外，其余大部分由其转租给多家公司及个人经营使用。被告陈述上述自建房屋系于2009年至2010年建造，其改建、扩建建筑未办理相关审批手续，现该扩建房屋归被告所有。村委会对于被告陈述的扩建房屋建造时间不予认可。2019年11月12日北京市通州区永顺镇人民政府（以下简称永顺镇人民政府）出具《情况说明》，载明：永顺镇人民政府于2019年10月22日收到北京市规划和自然资源委员会通州分局案件移送函（京规自通函【2019】647号），经核查，北京万浓浓文化体育发展有限公司在安顺路215号所建建筑未在该局取得过相关规划审批手续，涉嫌构成违法建设。在本案诉讼过程中，原告申请财产保全，本院作出（2019）京0112财保677号民事裁定书，原告交纳保全费2155元。上述事实，有原告向本院提交的房屋租赁合同、收据、资产转让协议、国有土地使用证及建设用地规划许可证、情况说明，被告提交的营业执照、名称变更通知、房屋租赁合同、收据，本院现场勘查笔录及双方当事人在法庭上的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方在2011年7月20日签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，于2016年1月1日重新签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据本院查明的事实，2016年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，原告与被告未再签订书面租赁合同，但被告继续占有使用租赁物并按原合同标准支付租金，对此，原告未提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。被告未按约定支付2018及2019年度租金，并将所租赁房屋转租，违反了双方合同约定，属违约行为，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告未向被告直接提出解除合同，而以向人民法院提起诉讼的方式主张解除合同，本院于2019年7月26日向被告送达了起诉状副本，应视为解除合同的通知此时到达该公司。依据双方合同约定的租金标准计算，至2019年7月26日止被告欠付租金共计584302元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，被告在租赁期内对原有房屋进行改造、翻建、新建及附属设施改造，均需征得原告同意后方可实施。严禁被告建设违章建筑，由此产生的一切后果由被告全权负责。被告在租赁标的物之上，对原有房屋及土地进行的所有改造、翻建、新建及附属设施改造，合同到期后，根据原告要求一律无偿归属原告所有或由原告责成被告在规定时限内拆除。被告称涉案场地内的扩建房屋系于2009年至2010年建造，对此原告不予认可，被告亦未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。根据本院查明的事实，被告未经原告同意在租赁场地内改建扩建房屋，且未经相关政府部门审批。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。鉴于被告已将涉案房屋分租给多家企业及个人经营使用，且各方利益不同，故本案不宜追加次承租人为第三人，被告可根据实际情况与相关单位及个人另行解决。综上所述，原告要求解除双方房屋租赁合同、被告支付所欠租金、腾退房屋、拆除自建房屋的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会与被告北京万浓浓物业管理有限公司于2016年1月1日所签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告北京万浓浓物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将《房屋租赁合同》中约定的厂房腾退、交还给原告北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会；三、被告北京万浓浓物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付原告北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会至合同解除之日止的租金（至2019年7月26日止的租金为584302元，自2019年7月27日起至合同解除之日止的租金按每日1808.22元计算），并自合同解除之日起至实际腾退之日止按照每日1808.22元的标准向原告北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会支付占有使用费；四、被告北京万浓浓物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内将涉案场地内的自建房屋予以拆除，恢复原状。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，由被告北京万浓浓物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。诉讼保全费2155元，由被告北京万浓浓物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王爱农人民陪审员  邓雅芹人民陪审员  花 波二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王 哲