文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民初272号原告：湖南娄底市剑成置业有限公司。住所地：娄底市娄星区涟滨东街64号。诉讼代表人：罗伯武，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张建辉，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玮玮，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。被告：刘军，男，1961年7月23日出生，汉族，住址：湖南省娄底市娄星区。第三人：中国建设银行股份有限公司娄底市分行。住所地：娄底市娄星区长青中街38号。负责人：罗旭光，该分行行长。委托诉讼代理人：卿勇，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。原告湖南娄底市剑成置业有限公司（以下简称剑成置业公司）与被告刘军及第三人中国建设银行股份有限公司娄底市分行（以下简称建行娄底市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告剑成置业公司的委托诉讼代理人张建辉、杨玮玮，被告刘军，第三人建行娄底市分行的委托诉讼代理人卿勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：201406120093）。事实和理由：2014年6月12日，原告与被告签订了房屋标的为“湘华雅阁大酒店”0001幢1801、1802、1803、1806号房的《商品房买卖合同》，并办理了商品房合同登记备案（备案合同编号：201406120093）和预告登记（预告登记证号：娄房预娄底字第××号）。合同约定房款为2812287元，付款方式为按揭付款，首付款金额为1412287元。2014年7月2日，被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向第三人借款1400000元，原告作为保证人，被告以其向原告预购的上述房屋提供抵押，同时办理了预购商品房预抵登记。2018年5月15日，娄底市中级人民法院依法受理了原告的破产重整一案，并指定湖南人和人（娄底）律师事务所和湖南通程律师事务所联合担任原告的破产管理人。2019年3月15日，原告与大汉控股集团有限公司签订了《重整合作框架协议》，约定大汉控股集团有限公司对原告等九家公司的所有破产资产（包括“湘华雅阁大酒店”在建工程在内）整体接盘、分步实施，且如果不能解决好项目的遗留问题，投资人有权随时退出。协议已经剑成置业公司第二次债权人会议表决通过。现重整投资人大汉控股集团有限公司已经接管“湘华雅阁大酒店”在建工程，并对该项目重新整体定位，重新规划，整体开发。基于此，原“湘华雅阁大酒店”的房屋面积、结构以及房号都将发生大的变动，原告无法继续向被告交付涉案合同项下的标的房屋，合同目的已无法实现，只能解除合同。涉案合同解除后，原告将不再按照合同约定为被告办理房屋所有权转移登记，被告也将无法为第三人重新办理房地产抵押登记，必然导致第三人对预购商品房进行抵押登记的目的无法实现，本案的处理结果与第三人有利害关系。综上，诉请法院依法支持原告的诉讼请求，并对本案购房款的返还及违约责任问题依法处理。被告刘军答辩称：根据原告已经进入破产重整的实际情况，被告同意解除《商品房买卖合同》。但是，被告已经支付的购房款及偿付的银行按揭贷款要求在破产案件中优先受偿，且本案尚欠的银行按揭贷款本息全部由原告偿还。第三人建行娄底市分行述称：根据企业破产法和民事诉讼法的相关规定，在被告已经向原告支付全部购房款的情况下，原告不能行使合同解除权。同时，原、被告对涉案房屋办理了预告登记，被告和第三人办理了抵押权预告登记，基于预告登记既有的物权保护效力，本案被告可以要求管理人协助办理房屋产权登记手续，把被告和第三人的损失降到最低。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，维护银行信贷资金安全，维护法律尊严。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合其他证据及案件事实进行综合分析认定。经审理查明：2014年6月12日，原告剑成置业公司（出卖人）与被告刘军（买受人）签订备案合同编号为201406120093的《商品房买卖合同》，约定刘军向剑成置业公司购买位于娄底市角“湘华雅阁大酒店”0001幢1801、1802、1803、1806号房屋，房屋建筑面积合计547.38平方米。该商品房房款合计（大写）贰佰捌拾壹万贰仟贰佰捌拾柒元整，小写2812287元。付款方式为银行按揭付款，首付款按购房总额的50%比例支付，首付款金额为1412287元，其余1400000元以银行按揭贷款支付。交房条件约定如下：房屋交付期限约定为出卖人应当在2015年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书；2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表；3、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金等。同日，剑成置业公司向刘军出具收据，内容为“今收到刘军购房首付款金额1412287元”。2014年7月4日，刘军与剑成置业公司到娄底市城镇房屋产权产籍监理处办理了编号为娄房预娄底字第××号预购商品房预告登记证，为刘军所购买的上述房屋办理了预购商品房预告登记。2014年7月2日，刘军（借款人、抵押人）与建行娄底市分行（贷款人）及剑成置业公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：刘军向建行娄底市分行借款1400000元用于购买剑成置业公司的“湘华雅阁大酒店”0001幢1801、1802、1803、1806号房屋，借款期限为84个月即2014年7月2日至2021年7月2日。借款人以每月归还本息21951.71元的方法还款。原告作为保证人，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。被告以其向原告预购的“湘华雅阁大酒店”0001幢1801、1802、1803、1806号房提供抵押，并在娄底市城镇房屋产权产籍监理处办理了预购商品房预抵登记，预告登记权利人为建行娄底市分行。合同签订后，建行娄底市分行向刘军发放了贷款140万元，并按照约定将该笔款转入了剑成置业公司的账户。2018年5月15日，经剑成置业公司债权人申请，本院作出（2018）湘13破申18号民事裁定书，裁定受理剑成置业公司的破产重整案件。次日，本院作出（2018）湘13破15号民事决定书，指定湖南人和人（娄底）律师事务所与湖南通程律师事务所联合担任债务人剑成置业公司的破产管理人（以下简称管理人）。原告“湘华雅阁大酒店”项目建设已于2014年底全面停工，现仍处于停工状态，至今未竣工验收。2019年3月15日，原告与大汉控股集团有限公司签订了《重整合作框架协议》，约定大汉控股集团有限公司对原告等九家公司的所有破产资产（包括“湘华雅阁大酒店”在建工程在内）整体接盘、分步实施，且如果不能解决好项目的遗留问题，投资人有权随时退出。2019年4月9日，剑成置业公司等九家公司第二次债权人会议表决通过了以《重整合作框架协议》为基础与核心制定的《剑成置业公司等九家公司资产盘活经营及财产变价方案》。重整投资人因项目经营需要，拟对湘华雅阁大酒店项目进行重新整体定位，重新规划，整体开发。另查明：在破产重整期间，被告刘军于2018年7月12日到管理人处进行了债权申报，在债权申报中未提出要求继续履行《商品房买卖合同》及交付房屋等。第三人于2019年3月6日到管理人处申报了债权。现管理人还未对其债权进行审核、确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、关于原被告于2014年6月12日所签订的《商品房买卖合同》能否依法解除的问题。二、《商品房买卖合同》解除后，被告所支付的购房款如何返还、违约责任如何承担及被告与第三人的《个人住房（商业用房）借款合同》能否在本案中一并处理的问题。关于焦点一，原告剑成置业公司与被告刘军于2014年6月12日所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应当按照合同所确定的内容履行各自的义务。合同签订后，剑成置业公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，剑成置业公司应当在2015年6月18日前将经质量验收合格并符合合同约定的商品房交付给刘军。但是，剑成置业公司出售给刘军的商品房项目工程于2014年底停工，现仍处于停工状态，至今未竣工验收，原告尚不具备向被告交付房屋的基本条件。同时，在本院裁定受理剑成置业公司等九家公司的破产重整案后，本案已经进入破产程序。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，管理人已经接管了债务人剑成置业公司等九家公司的全部财产（包括案涉的“湘华雅阁大酒店”），亦即包括案涉的“湘华雅阁大酒店”在内的全部财产已属于破产财产。虽然上述房屋签订有《商品房买卖合同》，并对上述房屋进行了预购商品房预告登记及预购商品房预抵登记，但被告尚不享有该财产的所有权，因此，上述房屋仍属于原告剑成置业公司的财产。在剑成置业公司破产重整程序中，债权人会议已表决通过了《剑成置业公司等九家公司资产盘活经营及财产变价方案》，该方案对包括被告、第三人在内的全体债权人均有约束力。该方案拟由重整投资人对湘华雅阁大酒店项目进行重新整体定位，重新规划，整体开发。由此，将导致合同约定的商品房不能向被告交付，合同目的无法实现。另外，被告对原告诉请解除合同，并无异议。综上，因原告履行不能，合同目的不能实现，为保障剑成置业公司破产重整程序顺利推进，原告诉请解除合同，本院依法应当予以准许。对第三人认为要继续履行《商品房买卖合同》的述称意见不予采纳。关于焦点二，原被告在履行《商品房买卖合同》过程中，因原告不能向被告交付约定房屋，致使合同目的无法实现，原告已构成根本违约。在合同解除后，原告应当向被告返还全部购房款，并依据合同约定承担全部违约责任。但是，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定，被告因合同解除后依法所取得的债权，应当先由剑成置业公司管理人依照《中华人民共和国企业破产法》及其相关司法解释的规定，审核、确认该债权金额、清偿顺位，并予以公示。如原告、被告及其他利害关系人对管理人所公示的债权审核结果有异议，可以通过诉讼途径解决。不宜在本案审理中由本院直接判决确认。因此，对于被告所称已经向原告支付的房款、第三人偿付的银行按揭贷款要求优先受偿，且本案尚欠的银行按揭贷款本息全部由原告偿还等主张，在本案中不宜直接进行处理。被告与建行娄底市分行及剑成置业公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，属于金融借贷法律关系，其民事权利义务关系独立于本案诉争的商品房买卖合同关系之外；并且，在被告预购商品房上办理的预抵登记，依法不产生抵押登记效力，第三人对诉争预购商品房并不享有抵押权。故此，该借贷关系不宜在本案中一并进行处理。综上所述，为维护各方当事人的合法权益，顺利推进剑成置业公司破产重整，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：解除原告湖南娄底市剑成置业有限公司与被告刘军于2014年6月12日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：201406120093）。本案案件受理费100元，由原告湖南娄底市剑成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  肖 勇二○一九年十二月六日法官助理王丽君书记员杨佳宜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。