贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6886号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨杰，男，白族，1988年9月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人杨杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、被上诉人主张上诉人办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以被上诉人交清办证所需税费并提供相关文书为前提，并且上诉人为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为：“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期的审核，颁发行为并非上诉人约定和法定的义务，因为上诉人并非行政机关，不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“三(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知，前述理解与双方对办证事项的约定相符。事实上，上诉人早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，因此，请求法院驳回被上诉人第一项诉讼请求。二、上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人杨杰未作答辩。杨杰向一审法院提起诉讼，请求：1.判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E7幢4层6号商品房（房号：E7-4-6）转移登记的有关文书及产权证，2.判决被告以原告已付购房款346,847元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年9月28日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年7月1日，为68,180.39元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2015年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:BJHYC-EZ0820),约定原告购买被告开发的招商花园城第E7幢4层6号商品房（房号：E7-4-6），商品房总价款为346,847元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。《商品房买卖合同》第二十二条约定：被告应当在商品房交付使用之日起90内申请该商品房所有权初始登记，但并未明确约定涉案房屋办理商品房转移登记的有关文书及产权证的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工验收房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在交付使用涉案商品房之日起90日内办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证，但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益,应当承担支付相应违约金的责任。一审法院认定事实：2015年3月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0820）,约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，房号为Ｅ7-4-6；建筑面积103.87平方米，套内建筑面积85.66平方米；该商品房总价款为346847元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款106847元，余款240000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条，关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款346847元。2016年6月1日，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》。2016年7月6日，被告向原告代收产权登记费、印花税、契税、公共维修基金。2016年9月26日，被告取得涉案商品房所属的Ｅ7幢的商品房备案证明书，2018年7月12日，被告取得涉案商品房所属Ｅ7幢的不动产权证。2018年9月20日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年7月6日。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，予以支持。同时，原、被告形成事实委托办证关系，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年7月6日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年10月4日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的E7幢商品房备案证明书及不动产权证，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告。经庭审查明，2018年9月20日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，予以支持，起止时间为：2016年10月5日至2018年9月20日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额346,847元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额346,847元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月5日计算至2018年9月20日。被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告杨杰交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告杨杰办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨杰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款346,847元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月5日起计算至2018年9月20日止）；三、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。案件受理费752元，由原告杨杰负担286元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担466元。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交证据：2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人招商商置公司符合办证条件后，已于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。被上诉人杨杰质证认为：1.无证据证明邮寄物品为何。2.未能查询到快递单号的有关信息，无被上诉人签收邮件的依据，不能证实被上诉人已收到相关文件。3.即便上诉人所举证据真实，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第9款“相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日”的约定，不能认定邮件到达时间为2018年8月23日。4.《关于办理房屋不动产权证的告知书》载明上诉人应上门收集资料，但上诉人实际未上门收集资料，故达不到上诉人的证明目的。经审查：对上诉人招商商置公司所举证据是否采信，将在判决书说理部分予以阐述。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，上诉人于2018年8月23日向被上诉人邮寄《关于办理房屋不动产权证的告知书》。本院认为：首先，上诉人称其已代被上诉人向不动产登记机关申请办理了案涉商品房的不动产权证书，缺乏事实依据，本院不予采信。基于商品房出卖人负有协助买受人办理商品房权属证书的法定义务，结合本案上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记的事实，一审判令上诉人限期为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。因审核办证文书、颁发不动产权证书属行政机关应当履行的职责，不属于民事法律调整的范畴，故此处“办理不动产权证书”指代的当然是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，并无歧义。其次，根据上诉人提交的2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，能够证明上诉人招商商置公司按照被上诉人杨杰在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向被上诉人杨杰邮寄送达了办证通知的事实，故本院采信作为本案定案依据。邮政快递单显示上诉人招商商置公司寄件时间为2018年8月23日，故应认定上诉人于该日已履行了通知义务。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第9款约定的“相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日”系对被上诉人收到上诉人邮寄资料的时间的约定，即该约定系被上诉人收到《关于办理房屋不动产权证的告知书》的时间的认定依据，但被上诉人收到资料的时间不能等同于上诉人履行通知义务的时间，上诉人按双方约定的地址寄出资料后，上诉人的通知义务已经完成，上诉人寄出资料后至被上诉人收到资料的期间，上诉人不应承担违约责任。故本案中，上诉人履行通知义务的时间应为其邮寄《关于办理房屋不动产权证的告知书》的时间，而不应以被上诉人收到《关于办理房屋不动产权证的告知书》的时间作为认定上诉人履行通知义务的时间。被上诉人关于即便上诉人所举证据真实，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第9款的约定，不能认定邮件送达时间为2018年8月23日的质证意见，本院不予采纳。据此，上诉人招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任应截止至2018年8月23日。综上，上诉人招商商置公司的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决对上诉人招商商置公司违约期间的认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7577号民事判决第一项、第三项，即“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告杨杰交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告杨杰办理涉案商品房的不动产权证书；三、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7577号民事判决第二项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨杰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款346,847元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月5日起计算至2018年9月20日止）”中的违约金计算期间为2016年10月5日至2018年8月23日。三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费752元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担452元。由被上诉人杨杰负担300元；二审案件受理费1504元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担904元，被上诉人杨杰负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇一九年十二月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 高 进