贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4888号上诉人（一审被告、反诉原告）无锡市文大印刷包装有限公司，住所地为江苏省无锡市锡山区鹅湖镇青虹路109号，统一社会信用代码91320205718605922L。法定代表人高文娟，系该公司总经理。委托代理人邹小新，江苏金渠律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）贵州盛金桥房地产开发有限公司，住所地为贵州省遵义市习水县东皇镇矿中路151-5号，组织机构代码为59416233-X。法定代表人张家平，系该公司董事长。委托代理人张兴成，贵州佳信律师事务所律师。原告贵州盛金桥房地产开发有限公司（以下简称盛金桥公司）诉被告无锡市文大印刷包装有限公司（以下简称文大公司）确认合同有效纠纷一案，习水县人民法院于2015年11月23日作出（2015）习民初字第1300号民事判决书，确认双方房屋租赁合同有效。被告文大公司不服提起上诉，本院于2016年7月19日作出（2016）黔03民终1251号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。文大公司不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2017年10月16日作出（2017）黔民申1879号民事裁定，指令本院再审，本院于2018年4月16日作出（2018）黔03民再16号民事裁定书，裁定撤销习水县人民法院（2015）习民初字第1300号民事判决和本院（2016）黔03民终1251号民事判决，将本案发回习水县人民法院重审。重审中，习水县人民法院将盛金桥公司与文大公司房屋租赁违约赔偿纠纷一案并入本案一同审理。2019年3月21日，习水县人民法院作出（2018）黔0330民初3484号民事判决，文大公司不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理本案。盛金桥公司法定代表人张家平、委托代理人张兴成；文大公司委托代理人邹小新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人无锡文大公司上诉请求：1、撤销习水县人民法院（2018）黔0330民初3484号民事判决；2、改判驳回盛金桥公司全部诉讼请求，支持无锡文大公司全部诉讼请求。事实和理由：一、原审违法受理、审理盛金桥公司增加的诉讼请求。盛金桥公司在本案一审重审中增加诉讼请求，即在请求房屋租赁合同有效基础上请求判决无锡文大公司赔偿租金损失680余万元，并支付所谓的违约金。习水县人民法院受理并审理增加的诉讼请求违反法律规定，并且没有变更本案诉讼费。二、原审判决认定事实、适用法律错误。1、本案租赁纠纷涉及的厂房系违法建筑，至今未获规划、建设许可和消防许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条规定，本案就违建厂房签订的房屋租赁合同应认定为自始无效。2、本案厂房系违法建筑，不能做到水、电、网络、电讯四通，也不能通过消防验收，无锡文大公司因此不能办理合法经营手续，无锡文大公司的合同目的不能实现，无锡文大公司关于解除合同的函应认定为生效，本案租赁合同不适用于继续履行。盛金桥公司辩称：1、盛金桥公司曾在2017年6月向习水县人民法院起诉要求无锡文大公司赔偿本案厂房租金损失，2018年12月17日，由于本案已发回重审，适合将租赁合同效力纠纷和赔偿纠纷并案审理，因此盛金桥公司向法院申请撤回租金赔偿之诉，习水县人民法院书面裁定准许撤回起诉后将两案并案审理符合案件实际情况，一审法院以增加诉讼请求方式并案审理并无违法之处。2、无锡文大公司是政府招商引资企业，本案厂房修建是在政府调度下为无锡文大公司量身定做的，厂房修建至今，行政机关并未认定厂房系违法建筑。本案厂房在规划区之外，不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条规定认定本案厂房租赁合同无效。3、无锡文大公司在接收厂房后一年多，进行了正常的生产经营，和习酒公司产生了大量业务往来。由于2014年白酒市场不景气，无锡文大公司不顾五年的固定期限厂房租赁合同之约定，不辞而别，盛金桥公司投巨资为其修建的厂房只能闲置，盛金桥公司因此遭受巨大损失。无锡文大公司应根据合同约定赔偿盛金桥公司租金损失。一审法院认定事实：被告文大公司系马临工业经济区招商引资企业，拟进驻马临工业经济区小型企业创业园兴办包装印刷厂，为习酒公司等白酒企业生产包装材料。在马临工业经济区管理委员会的引荐和见证下，原告盛金桥公司与被告文大公司于2012年11月14日以甲方和乙方的名义签订了《标准厂房租赁合同》，合同第一条约定“为乙方的进驻需要，甲方在马临工业经济区五一村仁赤高速互通区域马隆公路左侧地名“沙半坪”征用土地大约14000平方米，为乙方兴建厂房，出租给乙方作为乙方兴办印刷包装车间厂房之用，厂房类型为钢结构，办公室等为砖混结构，按照标准厂房建设。甲方的建设设计施工图纸，交由乙方参阅后实施建设。”合同第二条约定“厂房计划于2012年12月10日前监证单位交付土地给甲方开工建设之日起至2013年5月10日前建成交给乙方……厂房租赁自交付之日起算，租赁期五年……”合同第三条约定“1、甲乙双方约定，该厂房每月每平方米建筑面积租金为人民币壹拾贰元，五年之内不变。租金每合同年度支付一次，每合同年度开始的第一个月内支付当年的租金，从厂房交付给乙方时起算。公共空地面积部分，甲方优惠乙方贰年，此后每年支付人民币壹拾万元给甲方……2、甲乙双方合同签订后，乙方在2012年12月5日前向甲方支付厂房租赁保证金伍拾万元，在甲方交付租赁物给乙方后，该款转为租金的组成部分，在此基础上乙方补足第一合同年度的租金……”合同第六条约定的交付租赁物标准为“甲方交付的房屋，不进行装修，由乙方自行根据需要进行装修。甲方负责做到水、电、路、电讯四通。水--水管到厂房门口；电--到高压线下线到变压器；路与外面公路连通；电讯线路到厂房门口……房屋通过消防验收合格……”合同第八条约定“……2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作……5、租赁期间，乙方应及时按约支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠一个月，甲方有权按日增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，……7、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方的承租损失；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方本合同的租金损失。8、租赁期间，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方承担责任。9、租赁合同签订后，如企业变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满”。第九条约定，“违反前面各条，都应当承担违约责任。违约责任的承担方式为赔偿损失，包括已经发生和履行合同后的可得利益，为主张权利而发生的开支等等”。合同签订后，原告按照约定的区域、面积和被告要求的相关标准修建了厂房，并于2013年9月1日交付被告使用。在双方确认的《马临白酒配套工业园区一号厂房财产移交清单》上载明：厂房9646㎡，办公楼1133㎡（阳台157㎡），小库房39.69㎡，车库157.1㎡，消防栓20套，消防栓头2套等财产。按照租赁合同的约定，每年应付租金1580470.56元。2014年11月被告将机器设备等全部搬走，并致函原告要求解除合同及办理退房交接手续和商讨租金结算事宜，原告于2014年12月12日收到被告的函后，于次日回函被告，告知不同意解除合同，并要求被告继续履行合同，被告于2015年1月9日再次复函原告，坚持要求解除合同，原告于同月19日发函给被告，不同意解除合同，并要求与其座谈商讨相关事宜，被告于同月26日再次复函坚持解除合同。在此过程中，原告通过登报和张贴招租通知等形式对其修建的厂房进行招租未果，原告遂诉至本院。诉讼过程中，文大公司以盛金桥公司不履行合同义务，属根本违约，致使合同目的无法实现为由提起反诉，请求确认双方签订的《标准厂房租赁合同》已于2014年12月解除，并要求盛金桥公司退还其定金、租赁费和赔偿其相关损失。另查明：习水县马临工业经济区管理委员会为了给入驻的被告文大公司争取政策优惠，将原告盛金桥公司投资修建厂房租赁给被告文大公司兴办包装印刷厂的项目设立为“习水县马临白酒产业配套园区”。2013年11月14日，习水供电局向被告下发安全隐患告知书；2014年2月19日，习水县国家税务局东皇税务分局向被告下发习国税东通[2014]1号通知书；王洪等12人向习水县人力资源和社会保障局投诉被告未依法为其缴纳社会保险（工作时间最长的3年，最短的1年）。合同签订后，被告文大公司支付了原告盛金桥公司厂房租赁保证金50万元，接收厂房后又向盛金桥公司支付了租金100万元。原告交付被告使用后，被告花费装修费188512元，后被告因工厂搬迁花费搬迁费60060元。被告文大公司入驻原告盛金桥公司交付的厂房后，未办理消防验收备案手续。原告（反诉被告）用于修建厂房的土地属于村集体土地，不属于城镇规划区范围内，经马临工业经济区五一村在农户处流转后交付给原告（反诉被告）使用。一审法院认为：原、被告双方签订的《标准厂房租赁合同》是在马临工业经济区管理委员会的引荐和鉴证下签订，且涉案项目属于政府规划项目，其所使用的土地是村委会通过土地流转方式从土地承包经营户中获得后，经村委会、管委会以及县人民政府同意招商引资后修建，合同所约定的内容并不违反法律和行政法规的效力性规定。至于修建厂房的相关手续是否经过合法审批，属于行政审查的范畴，不属民事合同审查范围。且修建厂房的位置位于农村，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用前提不相符，不能参照适用，故原告未取得建设工程规划许可并不影响原、被告签订的《标准厂房租赁合同》的效力。原告按被告审阅的图纸修建厂房并交付给被告使用，履行了合同主要义务，被告支付部分租金、接收厂房并实际入驻使用一年之久，合同已经开始履行，该合同合法有效。原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。故对本诉原告诉请确认合同有效，本院予以支持，对被告针对本诉合同无效的辩解不予采信。对于原、被告签订的《标准厂房租赁合同》是否达到解除条件的问题。首先，盛金桥公司按约修建了厂房，完成了水、电、路等基本设施的建设，文大公司接收厂房后进行了装修使用达一年之久，期间支付了租金，双方对合同约定的交付租赁物标准应视为达成一致合意。其次，文大公司作为承租方，与盛金桥公司签订涉案合同的根本目的是通过使用涉案厂房进行生产而获得商业利益，虽然双方在合同中约定“租赁期间，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方承担责任”，但是涉案厂房不存在有第三人主张产权情况的产权争议，文大公司明知该厂房的相关手续尚欠办理完毕仍然接收厂房，并使用一年之久，现亦未提供证据证明相关手续尚未办理直接影响到其获得商业利益，故文大公司所持的厂房不符合合同约定致使合同目的不能实现的理由，本院不予采纳。虽然涉案厂房的消防至今未验收，但是根据《中华人民共和国消防法》第十一条关于“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”以及第十三条中关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，因涉案厂房不属于法律规定的应当进行验收的建设工程，文大公司亦未证明涉案厂房经抽查显示消防验收不合格而停止使用以致其经营受到损失，故消防未验收亦不能说明合同目的不能实现。因双方在合同中未明确约定解除合同的条件，文大公司亦未提供证据证明合同的履行出现了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。故双方签订的《标准厂房租赁合同》未达到解除条件，文大公司于2014年11月26日提出解除合同的函件无效。原告诉请确认无效，本院予以支持。因涉案合同不符合解除的条件，双方应当按约继续履行合同义务。文大公司在履行合同一年之久后，在租赁期限未满的情况下提前退租构成根本性违约，且在被告提起退租后，原告已经采取积极的补救措施，对合同未履行的相关损失并无过错。根据双方签订的《标准厂房租赁合同》第八条第7项“租赁期间……如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方本合同租金损失”，以及第九条违约责任“违反前面各条，都应当承担违约责任。违约责任的承担方式为赔偿损失，包括已经发生的和履行合同后可得利益，为主张权利而发生的开支等等”之约定，原告诉请被告给付租赁期间的租金1580470.56元每年×5年+300000.00元（三年的空地租金）－1500000.00元（已经支付的租金）=6702352.80元，本院予以支持。对原告主张的利息损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。双方主张的违约金过高，本院酌情按照人民银行贷款基准年利率6%上浮30%。即按年利率7.8%分阶段计算给付利息。即从2013年9月1日交付厂房之日起至合同期满，第一年度差欠的租金80470.56元，按年利率7.8%计算至合同期满为80470.56×5年×7.8%=31383.52元，第二年度差欠的租金应付利息为1580470.56元×4年×7.8%=493106.81元，第三年度差欠的租金应付利息为1680470.56（含空地租金10万元）×3年×7.8%=393230.11元；第四年度差欠的租金应付利息为1680470.56×2年×7.8%=262153.41元；第五年度差欠的租金应付利息为1680470.56×7.8%=131076.70元，共计为1310950.55元。合同期满后即从2018年9月1日起以差欠的租金6702352.80元为基数，按年利率7.8%计算给付利息至付清为止。盛金桥公司不存在违约，不应当返还租金。盛金桥公司对文大公司因自身行为产生的租赁厂房装修费用以及搬迁费用不应承担赔偿责任，对文大公司的反诉请求应当依法予以驳回。对被告辩称的原告在本案中增加诉讼请求，违反法定程序的辩解理由，因本案属于发回重审案件，本案的审理应当按照一审程序重审，民事诉讼法明确规定，原告有权变更、增加诉讼请求等诉讼权利，故本院对被告的该辩解理由不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认本诉原告贵州盛金桥房地产开发有限公司与本诉被告无锡市文大印刷包装有限公司于2012年11月14日签订的《标准厂房租赁合同》有效；二、由本诉被告无锡市文大印刷包装有限公司于本判决生效后15日内给付本诉原告贵州盛金桥房地产开发有限公司租金6702352.80元，并支付至合同期满时的租金1310950.55元，共计8013303.35元，并从2018年9月2日起以6702352.80元为基数，按年利率7.8%标准计算给付利息至付清为止；三、确认本诉被告无锡市文大印刷包装有限公司于2014年11月26日提出的解除合同的函件无效；四、驳回本诉原告贵州盛金桥房地产开发有限公司的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告无锡市文大印刷包装有限公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取30.00元，由本诉被告无锡市文大印刷包装有限公司负担；反诉案件受理费12400.00元，由反诉原告无锡市文大印刷包装有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据，本院确认一审认定的案件基本事实。为进一步查明案情，本院调取了以下证据：1、习水县自然资源局国土空间规划站出具的习水县中心城区规划图以及站长询问笔录；2、贵州茅台酒厂习酒有限责任公司财务部出具的《关于无锡市文大印刷包装有限公司与我公司合作的情况说明》；3、习水县市场监督管理局出具的《证明》；4、春播有限公司、宏建餐饮有限公司企业管理人员调查笔录。经组织本案双方当事人质证，本院根据以上证据认定以下事实：本案争议厂房位于习水县马临街道办事处五一村仁赤习高速公路马临收费站附近的沙半坪，根据习水县2011至2030中心城区规划红线，该处不在中心城区规划范围内。2013年至2014年期间，无锡文大公司和习酒公司签订了酒类包装用品买卖合同，发生了大量交易。无锡文大公司未在习水县市场监管局进行企业登记。2017年年底至2018年年初，春播有限公司、宏建餐饮有限公司使用本案厂房为习水县中小学配送餐饮食材，由于两家公司进入厂房后进行了大量建设投资，两家公司管理人员称盛金桥公司承诺他们免费使用厂房两年。本院另查明，2018年，无锡文大公司以本案厂房无有地规划手续，不符合消防条件为由分别起诉要求习水县国土资源局、住建局、公安消防大队履行行政处罚等法定职责。播州区人民法院先后作出（2018）黔0321行初156号、（2018）黔0321行初154号、（2018）黔0321行初157号行政裁定，以无锡文大公司无法律上的利害关系为由驳回其起诉，以上三案二审皆维持原裁定。在行政诉讼中，习水县国土资源局辩称，本案厂房是政府统筹修建，系先行施工再办手续，厂房不宜认定为违法用地，无锡文大公司入驻后，相关单位未对其进行查处。习水县住建局辩称，该项目是经习水县人民政府同意并由政府统筹，马临工业园区管委会负责实施情况下进行修建的，厂房不再习水县城市总体规划红线范围内，涉案工程不宜认定为违法建筑。习水县公安消防大队未作答辩。本院认为：（一）关于本案一审并案程序问题。盛金桥公司在2017年6月向习水县人民法院起诉要求无锡文大公司赔偿本案厂房租金损失，2018年12月17日，由于厂房租赁合同效力确认案已发回重审，适合将租赁合同效力纠纷和赔偿纠纷并案审理，因此盛金桥公司向法院申请撤回租金赔偿之诉，习水县人民法院书面裁定准许撤回起诉后将两案并案审理处理实体上并无不当，但处理方式上存在瑕疵，应以并案裁定的方式并案，而不是准许撤诉。在准许撤诉裁定中，习水县人民法院对盛金桥公司缴纳的诉讼费进行了退还，但并案后并未要求补交相关诉讼费，不符合《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定。一审以准许撤诉形式并案不当，并且未补收案件诉讼费，考虑到本案已发回重审一次，本案不宜再发回重审，但须判决盛金桥公司向一审法院补交案件受理费。（二）关于合同效力问题。本案厂房租赁合同具有特殊性，采取了先签订租赁合同，再修厂房交付的模式，双方意思表示真实，合意充分。合同签订后甲方盛金桥公司在合理期限内建成并交付厂房，乙方无锡文大公司入驻厂房一年有余，期间无锡文大公司和习酒公司产生了大量业务往来，合同已实际得以履行。关于本案合同是否因违反效力性强制规范而无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二条规定未取得建设工程规划许可的房屋租赁合同无效，但该司法解释的适用范围是城镇规划区内的房屋，本案厂房已查明不在城镇规划区内，故此不以规划为由认定本案合同无效。《中华人民共和国消防法》第十三条关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经验收或者消防验收不合格的禁止投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制规范，本案厂房未经消防验收是事实，但不能因此而否定本案合同效力。故此，应确认本案厂房租赁合同有效。（三）关于无锡文大公司合同解除函的效力问题。2014年11月26日，无锡文大公司向盛金桥公司致函解除本案厂房租赁合同。本案合同甲方盛金桥公司不存在根本违约，并未出现《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的约定解除和法定解除情形，无锡文大公司无解除权，该合同解除函应依法确认无效。（四）本案违约方的认定和责任承担问题。从本案事实看，无锡文大在使用厂房持续经营情况下执意搬走，致使合同不能继续履行，属于根本违约。盛金桥公司所交厂房未经消防验收，有违合同第六条“……房屋通过消防验收合格……”之规定，但该情形未阻碍合同目的实现，可认定为一般违约。一审未认定盛金桥公司违约情形不当，应予纠正。本案合同约定：“租赁期间如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方本合同的租金损失，违约责任的承担方式为赔偿损失，包括已经发生和履行合同后的可得利益，为主张权利而发生的开支等等”。本案无锡文大公司的违约责任应认定为赔偿对方租金损失，由于盛金桥公司存在一般违约，根据过错相抵原则，可酌情确定无锡文大公司赔偿盛金桥公司租金损失的80%，另外20%由盛金桥公司自行承担。无锡文大公司退租后，盛金桥公司积极对外招租，但没有证据证明五年租期内盛金桥公司获取了其他承租人的租金，因此，无锡文大公司80%的租金损失赔偿责任不能减轻。（五）赔偿金额的计算。根据合同约定无锡文大公司欠付盛金桥第一年租期的租金为80470.56元，本案厂房租赁四年租期对应的租金为6621882.24元【1580470.56元每年×4年+300000.00元（三年的空地租金）】。无锡文大公司应向盛金桥公司全额支付所欠租金80470.56元，并按80%赔偿盛金桥公司四年租金损失即5297505.80元。对盛金桥公司主张的利息损失，可按照人民银行贷款基准年利率6%上予以支持。即按年利率6%分阶段计算给付利息。即从2013年9月1日交付厂房之日起至合同期满，第一年度差欠的租金80470.56元，按年利率6%计算至合同期满为80470.56×5年×6%=24141.17元，第二年度差欠的租金应付利息为1580470.56元×4年×6%×80%=303450.35元，第三年度差欠的租金应付利息为1680470.56（含空地租金10万元）×3年×6%×80%=241987.76元；第四年度差欠的租金应付利息为1680470.56×2年×6%×80%=161325.17元；第五年度差欠的租金应付利息为1680470.56×6%×80%=80662.59元，利息共计为811567.04元。合同期满后即从2018年9月1日起以差欠的租金5377976.36元为基数，按年利率6%计算给付利息至付清为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定判决如下：一、撤销习水县人民法院作出（2018）黔0330民初3484号民事判决；二、确认贵州盛金桥房地产开发有限公司与无锡市文大印刷包装有限公司于2012年11月14日签订的《标准厂房租赁合同》有效；三、无锡市文大印刷包装有限公司于本判决生效后15日内给付贵州盛金桥房地产开发有限公司租金损失赔偿共计5377976.36元，五年租期内利息损失811567.04元，共计6189543.4元，并从2018年9月2日起以元5377976.36元为基数，按年利率6%计算给付利息至付清为止；四、确认无锡市文大印刷包装有限公司于2014年11月26日提出的解除合同的函件无效；五、驳回贵州盛金桥房地产开发有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告无锡市文大印刷包装有限公司的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费55126元，反诉案件受理费12400元，共计67526元，由无锡市文大印刷包装有限公司负担54020.8元，由贵州盛金桥房地产开发有限公司负担13505.2元。二审案件受理费67893元，由无锡市文大印刷包装有限公司负担54314.4元，由贵州盛金桥房地产开发有限公司负担13578.6元。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  吴梦吟二〇一九年十二月九日法官助理周益书记员钱同