北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初18367号原告尹誉翔，男，1958年11月3日出生，汉族，河北省承德市居民。委托代理人王超，北京市中闻律师事务所律师。被告北京市顺义区仁达养老院，住所地北京市顺义区×镇×号，统一社会信用代码：×××。法定代表人汪成林，院长。被告汪成林，男，1964年10月5日出生，汉族，安徽省安庆市居民，住北京市顺义区。仁达养老院、汪成林共同委托代理人杨欣，女，1977年3月12日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市顺义区。原告尹誉翔与被告北京市顺义区仁达养老院（以下简称：仁达养老院）、汪成林合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹誉翔之委托代理人王超，被告兼被告仁达养老院法定代表人汪成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹誉翔向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与仁达养老院、汪成林2016年12月12日签订的《居家养老（养生）协议》及两份补充协议无效；2.请求法院判令仁达养老院、汪成林向原告返还款项60万元及装修费用10万元；3.请求法院判令两被告赔偿原告家具家电损失15万元；4.诉讼费用由仁达养老院、汪成林承担。事实与理由：2016年12月12日原告与两被告签订《居家养老（养生）协议》，约定两被告将其位于北京市顺义区×庄居家养老养生园内编号为×区×号、面积为180平米的房屋租赁给原告。原告分期向被告支付租金70万元，同时约定租赁期限为2016年12月12日起与养老院同步存在，原告有权转让和继承。协议签订后，由于两被告没有按照约定的时间交房，双方又签订了两份补充协议，就交房时间和装修问题进行约定。按照双方的约定，原告共支付给了两被告款项60万元，由原告对房屋进行装修，所花费的费用从10万元尾款中扣除。然而，自原告与两被告双方签订补充协议之日起，房屋即连续出现潮湿发霉、多次倒灌水（水深达60cm）。供水系统冻裂等一系列问题，致使房屋一直无法投入使用状态。同时，由于两被告过错，致使原告购买的家具、家电及装修等设备设施全部受损，为此，原告与两被告双方一直处于交涉协调状态，至今没有完成房屋交接。在与两被告就上述问题进行的数次交涉过程中，原告发现，两被告不但对原告隐瞒了房屋不适合居住等与订立合同和继续履行合同有关的重大事实，且其出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证没有合法建设手续，没有房屋产权属证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告双方签订的相关协议不具有法律效力，依法应当确认无效，两被告应当返还原告的已付款项，并赔偿原告的家电、装修、利息等全部经济损失。故原告具状起诉，请求贵院查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。被告仁达养老院、汪成林共同辩称：从2016年12月12日起涉诉房屋已经交付给原告，在此期间原告一直未缴纳水电费、物业费，住房租金也未给付。当时约定租金为七十万元，但原告支付了不到六十万。我方不清楚对方的装修行为，我方已经将涉诉房屋装修完毕。对于家电损失，并没有浸泡原告方的家电。第一次因返潮利害，我方及时进行了清理。第二次是因为原告方在热天把地暖打开，造成大量水蒸气蒸发落到地上。我方认为双方签订的协议有效。我方不认可对方存在家电损失也不同意赔偿。我方同意扣除水电费、物业费、房租剩余的费用退还给原告方。本院经审理认定事实如下：仁达养老院为民办非企业单位，法定代表人为汪成林。2016年12月12日，甲方仁达养老院、乙方尹誉翔签订《居家养老（养生）协议》，约定乙方承租甲方位于顺义区×庄×号院《居家养老养生园》编号为×区×号，面积180平米。租赁期限约定为：2016年12月12日起与养老院同步存在。租金经双方协商一次性支付70万元，改造、装修由甲方负责。协议中另约定：第四条、甲方的权利义务1.甲方不得无故终止协议，否则承担相应的违约责任。2.甲方不得干预乙方正常的休息环境。3.甲方有权按照乙方实际使用的水、电、暖费用向乙方收取费用，收费标准见甲方公告及国家相关规定。4.甲方将该套房交付乙方后，如在第一年出现房屋质量问题，由甲方维修，甲方不负责乙方专用部分地上物的自然损耗，如需维护修理乙方可自行解决，也可委托甲方维修，费用标准按实际发生的费用确定。5.甲方享有管理园区的权利，协议租赁期内甲方可根据市场情况，在保障乙方权益的情况下，必要时提升园区的品质，甲方享有园区的自主经营权及本协议的最终解释权。第五条、乙方的权利义务1.本协议签订起，乙方享有租赁期内该房屋地上建筑的使用权。2.乙方有转让、继承该套房的权利，但乙方必须征得甲方的书面同意，甲方书面认可后，方可有效。3.乙方保障租赁期内该套房处于安全状态，乙方承诺保障自身范围内的人身安全，若乙方自行改建或使用不当致使该套房发生漏水、漏电、火灾造成财产损失、人身安全等一切事故及损失均由乙方自行负责，且乙方在租赁期间不得在园区内进行非法活动，因乙方原因造成后果，均由乙方自负，与甲方无关。第六条、乙方租赁期间，如遇国家征地，近迁或政府政策不可抗拒的原因收回土地的客观事情发生，协议视为自动解除，甲乙双方本着真实意愿约定：1.乙方有权选择要求甲方退还已发生的费用。2.或者要求取得该套房地上物的补偿价款归乙方所有，乙方只能选择其中之一，另一项自动放弃。第九条、因甲方原因导致乙方使用权丧失，使本协议第二条（租赁期限）无法履行时，按本协议第六条约定执行。双方另签订两份《补充协议》，其中第一份补充协议约定：原协议甲方应在2017年5月1日前交付乙方使用，乙方结清余款30万元，由于甲方施工延迟未能达到原协议要求，尹总（尹誉翔）于2017年4月21日再支付工程款10万元，三次共支付伍拾万元。由于各种原因，甲乙双方协商工期延迟到5月10日全面交付给乙方，交付条件包括灯具、厨具、洁具衣帽间、空气能热泵系统、衣帽间等验收合格，乙方结清余款20万元。如到期不能按以上条件交付，甲方先交房，未完事项由乙方自行完成未装修部分及设备，所涉及款项从尾款中扣除。2017年5月31日，双方再次签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2016年12月12日签订了关于仁达养老院《居家养老（养生）协议》，协议总价共70万元整。根据协议内容甲方应在2017年5月1前将房屋装修完毕，交付乙方使用，由于甲方施工延迟，致使到期未能按要求完成施工，经双方签订补充协议约定，工期延迟到5月10日，交付条件为：甲方安装好灯具、厨具，洁具、衣帽间，空气能热泵等，验收合格后乙方将剩余的20万元房款全部给甲方结清。如甲方不能按约定完成该房屋的装修并向乙方交房，乙方将自行装修，所花费用从20万元尾款中扣除。现期限已过，甲方未能按时向乙方交房，故经双方协议，做如下补充约定：一、本协议签订之日，乙方向甲方支付尾款10万元（壹拾万元整）。二、乙方自行安装楼梯扶手、门窗套口、卫生间淋浴房2个，厨房吊柜，所需费用从尾款中扣除。三、甲方于6月20日前安装好空气源热泵，并经调试合格，否则视同房款全部结清。尹誉翔共计向仁达养老院交纳费用60万元。尹誉翔在居住使用涉诉房屋时，房屋曾进水。本院曾进行现场勘验，勘验前一日顺义区为大雨天气。现场可见，地下一层及地上一层地面均为干燥，地下一层地面有尘土。现场插电测试，洗衣机、冰箱均可通电，邦家博士自动炒菜机可加热。尹誉翔表示，地上一层客厅内所放置的双人床及床垫、写字台等物品系自地下一层搬至地上一层。现场无法确认尹誉翔家电损失为15万元。双方存在的争议有：一、居家养老（养生）协议及补充协议的效力尹誉翔主张涉诉合同属于“以租代售”，具有房屋买卖合同的性质，同时仁达养老院隐瞒租赁物无建设工程规划许可证、销售许可证等必要手续，故居家养老（养生）协议及补充协议应认定为无效。仁达养老院、汪成林则主张居家养老（养生）协议及补充协议有效，属于租赁合同，合同应属有效。仁达养老院、汪成林表示，涉诉土地属于集体土地建设用地。仁达养老院提交了上载日期为2010年10月18日的《租赁合同》，其中甲方（出租方）为中国通广电子公司，乙方（承租方）为北京市顺义区仁达养老院（筹）汪成林。尹誉翔不认可《租赁合同》的真实性、合法性和关联性。2010年10月18日的《租赁合同》部分内容如下：鉴于：一、中国通广电子公司招待所与顺义县×乡×村民委员会在1993年9月24日签订了协议，承包经营该村西边非耕地99.5亩的协议书，承包期限为40年；二、2010年12月10日，中国通广电子公司、中国通广电子公司招待所、顺义区×镇×村民委员会签署三方协议，约定中国通广电子公司受让中国通广电子公司招待所在于庄的承包经营权及承包期间产生的权利义务关系。经甲乙双方友好协商，现就乙方承担甲方位于顺义区×乡于庄的通广庄园一事达成一致意见，并订立如下租赁合同。第一章通广庄园概况。第一条：通广庄园土地范围是指：东、北、南以现围墙外排水沟为界；西经围墙外2米之界。通广庄园包括前述土地地上附着物，土地范围内的资产、设施设备以及其他由甲方使用或者所有的动产及不动产。第二条：在通广庄园范围内，自甲方承包经营后根据自身的需要，报请顺义区计委、规划局、土地局、水利局批准，投资开挖养鱼池40亩；室内养鱼池1097m2，甲鱼池525m2，建有办公楼472m2、客房楼1389m2、综合楼1499m2；配电室59m2，锅炉房81m2，职工住房116m2；以及储水池、给排水管道、电子外线、电话、电视天线、围墙、道路、院内绿化等一系列配套设施（具体以实物现状为准，详见附件一）。第二章租赁期限、租金及移交第三条：自2011年1月1日起，至2033年12月31日止。第四条：年租金定为人民币肆拾捌万元整，月租金为40000元。第五条：付款方式为：按先付款再用房原则，年上付，签订合同日起5日内支付年租金，此后租金应于每年1月1日前支付。第六条：双方签订合同并付清首付款的同时，甲方即向乙方办理通广庄园移交手续。第七条：乙方在合同签订时，应当随首付租金一并向甲方支付人民币二十万元整作为保证金。乙方、乙方工作人员及经乙方邀请或者准许进入租赁标的的人员造成甲方资产、人员人身财产损失，或者联及甲方利益的，甲方有权从保证金中扣划相应款项以弥补造成的损失。甲方扣划相应款项的，乙方应当立即将保证金补齐至相应额度。保证不足以弥补损失的甲方有权就不足部分向乙主追偿。第三章甲方的权利和义务（略）第四章乙方的权利和义务（略）第五章合同的变更、解除和终止（略）第六章违约责任（略）第七章附则（略）二、房屋跑水的原因尹誉翔表示，房屋曾三次进水，2017年7月两次，2018年8月一次。仁达养老院、汪成林表示，房屋曾两次进水，2017年一次，2018年七八月份一次。尹誉翔对此提供了照片，以证明房屋多次进水，不符合基本的居住条件。仁达养老院、汪成林不认可照片的证明目的。仁达养老院、汪成林提交了光盘及书面证言，并申请胡小润出庭作证，以证明2017年7月跑水是因为尹誉翔加装用水装置时改变了原有管道，2018年跑水是因为尹誉翔误将地暖打开造成。尹誉翔不认可书面证言的真实性、合法性和关联性，也不认可光盘的真实性和关联性，不认可胡小润的证人证言。三、应否扣除相应费用仁达养老院、汪成林主张，应扣除：1.租金，房屋180平米、院落60平米，租金标准每天每平米1元，每月7200元/月，年租金86400元/年；2.物业费，240平米，每月每平米4元，12月，11520元；3.水电费，据实结算；4.装修及改造费用50万元，折旧费每年10万元。以上费用除水电费外，合计每年197920元。尹誉翔表示，上述标准均不客观，不应支付任何费用。四、尹誉翔的损失尹誉翔主张其家电损失为15万元，仁达养老院、汪成林对此不予认可，尹誉翔对其损失提交了照片，未提供其他证据予以佐证。上述事实，有双方当事人陈述，居家养老（养生）协议，补充协议，中国建设银行客户回单，光盘，照片等在案佐证。本院认为：针对居家养老（养生）协议及补充协议是否有效一节，协议中约定“本协议签订起，乙方享有租赁期内该房地上建筑的使用权”租赁期限约定为“与养老院同步存在”，仁达养老院、汪成林对此解释为没有具体时间限制，若养老院一致存在，则可以一直在此居住。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。此外，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证等证件，故相关协议应属于无效。因合同无效，双方应返还因该合同取得的利益。双方协议约定租金为70万元，而尹誉翔实际支付60万元。根据2017年5月31日的《补充协议》，仁达养老院在2017年5月31日尚未交付房屋，双方同时约定尹誉翔自行安装楼梯扶手、门窗套口、卫生间淋浴房2个，厨房吊柜，所需费用从尾款中扣除；仁达养老院应于2017年6月20日安装好空气源热泵，并经调试合格，否则视同房款全部结清，故现有证据无法证明尹誉翔所担负的装修费为10万元。考虑到尹誉翔的确占有使用过涉诉房屋，且部分物品尚未搬离，双方协议中也约定由尹誉翔支付物业费、水电费，故本院将尹誉翔的装修费和其应支付的房屋占有使用费、物业费、水电费等所有费用进行折抵，并将应返还费用数额认定为60万元。需要提醒的是，尹誉翔应尽快将属于自己的物品自涉诉房屋内予以搬离，由于双方对此均未提出主张，本院判决主文中对此不予体现。对于家电损失一节，双方对跑水的原因存在分歧，尹誉翔主张房屋存在质量问题，但现场勘验前一天大雨，并未在勘验中发现跑水情况，故本院对此主张不予采信；同时，经现场查看，并未发现尹誉翔所主张的家电已损坏的情形，故本院认为，尹誉翔没有提供相应证据证实其家电产生损失，以及损失系因房屋质量问题造成，故本院对此不予支持。对于汪成林应否承担责任一节，因汪成林仅为仁达养老院的法定代表人，而非合同主体，故其不应承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告尹誉翔与被告北京市顺义区仁达养老院于二〇一六年十二月十二日所签《居家养老（养生）协议》及补充协议无效；二、被告北京市顺义区仁达养老院返还原告尹誉翔六十万元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告尹誉翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百五十元，由原告尹誉翔负担一千二百五十元（已交纳），由被告北京市顺义区仁达养老院负担四千九百元，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇一九年十二月十九日书记员  张亚男