广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初14418号原告：刘兵，男，1966年9月19日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：王靖、黄进汉，分别系广东品杰律师事务所律师和实习律师。被告：谭振邦，男，1969年4月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈慧敏，被告配偶，联系地址。第三人：漆赵红（曾用名：赵欣红），女，1968年10月6日出生，汉族，户籍地址广东省广州市海珠区，原告刘兵诉被告谭振邦，第三人漆赵红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王靖、被告及其委托诉讼代理人陈慧敏、第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：第三人是广州市海珠区新港西路景致街12号504房的原产权人。2012年2月3日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将案涉房屋出租给原告使用，期限为20年，租赁对价是原告提供人民币90万元供第三人使用及利息，后双方又签订《租金及起租日期协议》对租金进行补充约定为每月4800元。租赁合同终止后，原告向第三人归还房屋，第三人向原告归还人民币90万元。《房屋租赁合同》签订后，原告已按约定向第三人给付90万元供其使用，第三人亦已将房屋提供给原告用于居住，后原告一直使用该房屋。2012年10月12日，第三人为向案外人借款，便以案涉房屋设立抵押向案外人借款，借款到期后，第三人因逾期不能履行偿款义务，经其案外债权人起诉，案涉房屋被越秀区人民法院挂牌拍卖用以清偿。案涉房屋被本案被告拍得，但因本案房屋己出租给原告使用，第三人无法交付房屋给被告，被告遂以返还原物为由向广州市海珠区人民法院提起诉讼[案号为(2016)粤0105民初9416号]，海珠法院判決第三人向被告交还房屋，后第三人向广州市中级人民法院上诉[案号为(2017)粤01民终12195号]，广州中院驳回了第三人上诉，以上诉讼原告本人不知情。后被告就该返还原物案向海珠区法院申请执行[案号为(2017)粤0105民执4095号]，原告方得知本案，原告对该案执行向海珠区法院提出执行异议并经广州市中级人民法院复议，但均被驳回，该案现己执行并现场查封了案涉房屋，被告拒不承认案涉房屋己出租的事实，拒绝提供房屋给原告使用，导致原告无法使用该房屋。原告认为，原告与第三人于2012年2月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原告对案涉房屋有使用权，是案涉房屋的合法承租人。第三人对外的抵押迟于原告承租的时间，案涉房屋虽被被告拍卖获得，被告成为案涉房屋的新产权人后，也继承了该房屋已成立的《房屋租赁合同》，根据买卖不破租赁的原则，被告应继续履行《房屋租赁合同》，将案涉房屋交付供原告使用。故原告起诉请求判令：1、被告与原告继续履行原告与第三人于2012年2月3日的《房屋租赁合同》，即是要求被告提供广州市海珠区新港西路景致街12号504房房屋给原告使用；2、本案受理费由被告承担。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告并非案涉房屋的承租人和实际居住占有使用人，原告提交的有关案涉房屋的两份所谓的“房屋租赁合同”，均是原告与其前妻即第三人串通伪造的，因此原告主张的“买卖不破租赁”等意见既不属实也不符合法律规定，是为了对抗法院的执行、侵害被告权利的恶意诉讼。1、被告是通过越秀法院委托的公开拍卖房屋的方式竞得房屋，并于2016年10月取得案涉房屋的《不动产权证书》，依法享有房屋的权利，但第三人拒不移交房屋。被告才提起（2016）粤0105民初9416号返还原物纠纷之诉。该案件的一、二审已听取了谭振邦和漆赵红关于刘兵是否为案涉房屋的承租人和实际居住占有使用人的意见并进行了审查，一、二审法院均认定，刘兵并非案涉房屋的承租人和实际占有使用人。漆赵红向广东省高级人民法院申请再审，（2018）粤民申2127号民事裁定书认定，一、二审判决判令漆赵红向谭振邦返还案涉房屋并支付相应的费用，并无不当，驳回漆赵红的再审申请。可见，刘兵的诉请全部不成立。2、如果刘兵是案涉房屋的真实承租人和实际居住占有使用人，在越秀法院在案涉房屋张贴执行公告、拍卖公告以及返还原物纠纷案一审法院在案涉房屋张贴公告及多次邮寄诉讼文书的情况下，不可能不知道及不在第一时间向法院申报承租人的身份和权利，及向法院申请参加返还原物案件的诉讼。但在吕石鹏和漆赵红民间借贷纠纷执行案件长达一年多的时间里，越秀法院多次在案涉房屋张贴公告，两人均没有向法院申报权利。而事实上，刘兵早在返还原物诉讼开庭前就已经知道该案诉讼，却一直不申请参加诉讼。在返还原物纠纷案件中，漆赵红也只临近开庭才申请追加刘兵作为第三人加入诉讼，而刘兵本人从未向法院申报及主张权利。刘兵直至（2017）粤0105执4950号立案后，才提起执行异议、向广州市中级人民法院提起执行复议，均被法院驳回。刘兵又提起第三人撤销之诉，后又上诉，均被法院驳回。3、原告和第三人两人提交的“租金及起租日期协议”、两份“房屋租赁合同”均为串通伪造的协议、合同，没有租赁登记备案，缺乏证据三性。吕石鹏向房管部门出具的《具结书》确认在办理房地产抵押登记前，已经到案涉房屋实地看过和实际勘查过，证明其清楚案涉房屋当时所有的状况。漆赵红和抵押权人吕石鹏于2012年10月12日向房管部门共同确认承诺案涉房屋无出租、无承租人。因为承租人在同等条件下有优先购买权且“买卖不破租赁”的法律规定，会影响抵押权的实现，吕石鹏不可能不去现场核实，如案涉房屋当时已出租给刘兵，吕石鹏不会同意借款160万元给漆赵红，所以当时及此后案涉房屋无出租、无承租人是真实可信的。法院在拍卖前已经依法要求权利人申报相应的权利，漆赵红和刘兵均未向越秀法院申报权利，两人主张的租赁关系不论真假对被告均不产生法律效力。越秀法院两次拍卖公告中均确认“标的物由被执行人（即漆赵红）使用”，《拍卖成交确认书》对此再次说明，这与被告所了解的案涉房屋这几年一直由漆赵红一人居住使用的实际情况完全一致。刘兵根本没有在案涉房屋实际居住使用，被告基于信赖法院公告的拍卖信息和强制拍卖的效力而参加竞拍，无任何过错和过失。案涉房屋自2012年2月7日起长期处于被查封状态，漆赵红所提交的所谓2012年3月27日的“租金及起租日期协议”、2012年9月1日的《房屋租赁合同》即便是其两人签订的，也是在查封之后，二审上诉时，漆赵红才提出与刘兵达成的租赁合同签署于2012年2月初，刘兵支付租金款也在2012年2月，但无提交2012年2月3日的《房屋租赁合同》，刘兵在申请执行异议中也称“租赁期间为2012年9月1日至2032年9月1日”，与漆赵红的陈述相矛盾，因此，所谓的2012年2月3日的《房屋租赁合同》明显是一、二审判决后两人为阻止执行而伪造的证据。即便两人提交的“租金及起租日期协议”和两份“房屋租赁合同”是两人签订的，从“租金及起租日期协议”内容来看，只有起租日期和月租金，连最基本的租赁期限，租金支付方式、双方权利义务及违约责任等条款都欠缺，完全不具备《合同法》规定的“租赁合同”的形式要件，缺乏证据三性，更没有租金及任何款项的实际支付的证据佐证，违背生活常理，无完整的证据链证明两人间自2012年3月27日起存在真实合法有效的房屋租赁关系和刘兵实际居住占有使用案涉504房。而且如果双方在2012年2月3日已经签订《房屋租赁合同》且刘兵已经实际入住案涉504房并不用支付租金，无需另行再签订这份“租金及起租日期协议”，另行再约定起租日由2012年3月27日起和每月租金4800元，这完全不合逻辑情理。两人称该日刘兵向她支付了30万元，所以签署该协议，但除了漆赵红自己手写的一份收据及两人自认外根本无真实有效可信证据证明刘兵按《房屋租赁合同》提供支付了30万元给漆赵红。对于为何签订2012年9月1日的《房屋租赁合同》，刘兵解释“因漆赵红不慎遗失了2012年2月3日的《房屋租赁合同》且其提出需要用案涉房屋进行抵押贷款，双方于2012年9月1日又补签了第二份《房屋租赁合同》”，但漆赵红根本没有告知抵押权人案涉房屋出租及将这份所谓补签的合同出示提供给抵押权人；而且如果是补签，起租时间等内容应与2012年2月3日的《房屋租赁合同》一样，而非重新约定。此外，漆赵红在返还原物纠纷案的二审庭审中解释“签署第一份合同是没有拿案涉房屋向他人抵押，第二份增加可以抵押的协议。刘兵不同意提供第一份租赁合同给我”，两人的解释互相矛盾，而且，对比两份《房屋租赁合同》，均在第七条约定“在乙方（即刘兵）租赁期间，甲方（即漆赵红）对该套房屋享有抵押权”，9月1日的合同并没有所谓增加可以抵押的协议。可见他们的解释是不合逻辑，不成立的。此外，两份《房屋租赁合同》的约定和两人的证据和陈述相矛盾：①合同第三条约定刘兵无需向漆赵红交纳租金、抵押金，刘兵同意将90万元无偿提供给漆赵红使用，不收取漆赵红任何利息，合同到期后漆赵红将90万元归还给刘兵，刘兵将案涉房屋归还给漆赵红，双方合同终止；第六条约定，租赁期满后，漆赵红如无法一次性将90万元归还刘兵，刘兵将以相同条件再续租10年。如果合同真实而并非为本案而伪造，则这些条款足以证实双方名为租赁，实为漆赵红以案涉房屋的租赁权为刘兵出借90万元借款债权提供担保，系双方实现租赁权担保的方式，即使真实也是借款抵押合同，并非建立在合同法上的房屋租赁合同关系。②约定租期为20年期限过长，如不能还清借款则续租10年，即只要漆赵红永远不还清借款，刘兵便可永远续租居住，明显与房屋租赁的正常的交易方式不相符合。③两人间没有租金及任何款项的实际支付的证据佐证，亦违背生活常理。④三份协议、合同，内容简陋，相互矛盾：三份协议合同的起租日期均不相同；2012年2月3日的“房屋租赁合同”中刘兵的身份证号码是不完整的，且第三条“该笔90万元合约款定于2012年2月给付90万元，2012年3月给付30万元”明显前后矛盾。4、被告居住在案涉房屋同一楼层的502房，双方均是2002年入住各自房屋，被告清楚案涉房屋的实际使用人情况。刘兵离婚后不再是案涉房屋的居住使用人更不是承租人，在被告参与拍卖案涉房屋前，被告至今5、6年没有见过刘兵及他们的女儿在案涉房屋居住。刘兵早已再婚，并与再婚妻子居住在妻子名下的房屋，没有可能带着再婚妻子与前妻的女儿共同租住在前妻“出租”给他、经常有社会人士上门追债的房屋。5、刘兵所提交的案涉房屋的缴费单据，不能证明其是房屋的承租人、实际居住占有使用人。根据刘兵与漆赵红的离婚调解书，证明案涉房屋原是刘兵购买，原产权证的产权人也是刘兵，只是两人离婚后析产归漆赵红所有，之后两人并没有办理业主或户名的更名手续，所以案涉房屋的费用等单据上是刘兵的名字符合单据登记为案涉房屋首位业主名字的实际情况及当年夫妻共同生活常理。被告自2016年10月取得案涉房屋的产权后开始支付管理费、水费、电费、燃气费等相关费用，因燃气公司未能入户进行安全检查，至今未能办理过户手续，故所代缴的燃气单据上仍然是刘兵的名字。漆赵红债务缠身，两人还有女儿抚养，所以即使刘兵在离婚后继续承担案涉房屋的管理费等费用也是正常合理的，并不能就此证明刘兵就是承租人、实际居住占有使用人。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，1、第三人与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，符合“买卖不破租赁”的法律规定，原告承租权应受到法律保护。第三人是案涉房屋的原产权人，原告和第三人在平等、自愿、合法的原则下签订了案涉的《房屋租赁合同》，约定第三人将案涉房屋租给原告使用，房屋从2012年2月3日交付给原告使用，租赁期共20年，原告以其出借给第三人的90万元借款利息冲抵租金。2012年2月3日，第三人依约向原告交付了案涉房屋，原告同时清点了第三人提供的随组物品并予以确认。2012年2月7日，原告按照约定向第三人支付了60万元合同款。2012年3月27日，原告按照约定向第三人支付了30万元合同款；当天双方签署了《租金及起租日期协议》，第三人亦出具了90万元款项《收条》；当时，双方考虑到租期较长，遂以90万元银行贷款利率为基础并约定以略高于当时市场租赁价格的4800元计算每月租金，并口头约定2012年2月3日至2012年3月27日期间为房屋免租期。2012年9月1日，第三人不慎遗失了《房屋租赁合同》，遂与原告补充签署了一份《房屋租赁合同》，双方将租期改为从2012年9月1日起计算。依据《合同法》第4条、第32条、第60条第(1)款的规定，第三人与原告依法享有自愿签订租赁合同的权利；且双方当事人从2012年2月3日起至2012年3月27日期间已按涉案合同约定各自履行完毕合同义务；因此本案《房屋租赁合同》合法有效，理应受到法律保护。实际上，按照现行法律规定“租赁合同”系诺诚性、双务有偿合同，租赁合同不以租赁物的实际交付作为生效要件，只要合同双方当事人意思表示一致时合同即成立生效：本案中，第三人与原告不仅于2012年2月3日签署了租赁合同而且双方已全面依约履行了租赁合同义务，即：第三人于2012年2月3日将房屋交付予原告，原告按照约定给付第三人90万元合同款项，因此本案《房屋租赁合同》属合法有效合同。2、双方签订本案《房屋租赁合同》时，案涉房屋不存在任何抵押、查封情况，本案租赁合同符合“买卖不破租赁”的法律规定。因第三人当时急需资金周转，双方约定2012年2月3日签署合同当天第三人即履行交房义务；房屋交付后5日内原告向第三人支付第一笔合同款项；实际上，自2012年2月3日起，原告就已实际占有和使用了案涉房屋并依约负担起案涉房屋的所有使用费用。而案涉房屋于2012年10月16日才设立抵押权，被告谭振邦于2016年7月才通过网拍购得案涉房屋。本案房屋产权虽然经拍卖后转让，但原告与原产权人[即第三人]签订的《房屋租赁合同》继续有效；拍卖转让不能变更或者影响租赁使用人设立在先的法定和约定权利；依据“买卖不破租赁”的法律规定，本案原告可依法按照原租赁合同继续使用案涉房屋，因此被告谭振邦应继续履行该份《房屋租赁合同》。综上，相关证据可以充分证明原告的诉请于事实有凭，于法律有据，应予以支持。经审理查明，刘兵与漆赵红于2010年9月3日达成如下协议：一、刘兵与漆赵红自愿离婚……四、离婚后，位于广州市海珠区新港西路景致街12号504房房屋归漆赵红所有，等。本院据此作出（2010）海民一初字第1626号《民事调解书》。谭振邦通过广州市越秀区人民法院委托的拍卖，竞得案涉房屋。2016年10月18日，房管部门向谭振邦核发了案涉房屋的《不动产权证书》。2016年，谭振邦提起(2016）粤0105民初9416号案件诉讼，要求漆赵红交付案涉房屋及支付使用费和代垫费用。本院经审理后判决，漆赵红腾空交付案涉房屋给谭振邦及向谭振邦支付使用费及代垫费用。漆赵红不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理作出（2017）粤01民终12195号民事判决书认定，谭振邦通过法院公开拍卖取得案涉房屋的产权，并于2016年10月18日取得案涉房屋的产权证。谭振邦作为案涉房屋的产权人，有权主张原案涉房屋的产权人漆赵红搬离案涉房屋，并要求漆赵红支付无权占用案涉房屋期间产生的房屋使用费和相应管理费、水电燃气费和各项分摊费用。关于漆赵红主张案涉房屋已经出租给刘兵，故谭振邦无权请求其搬迁的问题。一方面，考虑到漆赵红和刘兵的特殊关系，且双方之间的租赁合同并未办理租赁备案，租金的给付事宜不符合交易习惯，故对该租赁合同的真实性存疑；另一方面，漆赵红将案涉房屋用于抵押时，其自己向房管部门确认案涉房屋没有承租人，且案涉房屋被强制拍卖时，漆赵红和刘兵均未向执行法院申报过刘兵是案涉房屋的承租人该事实，故法院的拍卖公告内容载明案涉房屋是由被执行人（漆赵红）使用，综合上述情况等，维持（2016）粤0105民初9416号判决。漆赵红不服该判决申请再审。广东省高级人民法院经审查后，于2019年3月26日作出（2018）粤民申2127号民事裁定书，驳回漆赵红的再审申请。谭振邦以上述生效（2017）粤01民终12195号民事判决书向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0105执4905号立案。刘兵就此提出异议。本院经审查作出（2017）粤0105执异263号执行裁定书，驳回刘兵的执行异议申请。广州市中级人民法院以（2018）粤01执复26号执行裁定书，裁定维持（2017）粤0105执异263号执行裁定。刘兵提起第三人撤销之诉，请求：1、撤销（2017）粤01民终12195号民事判决；2、谭振邦与刘兵继续履行《房屋租赁合同》。广州市中级人民法院经审查认为，刘兵在提起该案第三人撤销之诉之前已先启动执行异议程序，故对驳回其执行异议裁定不服的，应通过审判监督程序处理，而不应通过第三人撤销之诉来寻求救济等，并作出（2018）粤01民撤9号《民事裁定书》，驳回刘兵的起诉。刘兵、漆赵红不服该裁定而提起上诉。广东省高级人民法院经审查后，于2018年12月17日作出（2018）粤民终2459号《民事裁定书》，维持原裁定。2019年6月25日，本院向刘兵发出《通知书》，其中反映，经本院执行查明，现上述房屋（即案涉房屋）实际占用人为刘兵，并要求刘兵限期将上述房屋内物品搬走等。原告于2019年6月26日提起本案诉讼。各方当事人均确认案涉房屋已于2019年7月15日腾空交付给被告。为证明其主张的事实，原告提交了以下证据：1、落款日期为2012年2月3日、出租方（甲方）为漆赵红、承租方（乙方）为刘兵的《房屋租赁合同》（其中反映甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期共20年，甲方从2012年2月3日期间出租房屋交付乙方使用20年；乙方无需向甲方交纳租金、抵押金，乙方同意将90万元无偿提供给甲方使用，不收取甲方任何利息；合同到期后甲方将90万元归还乙方，乙方将该套房屋归还给甲方，双方合同终止；该笔90万元合约款定于2012年2月给付90万元、2012年3月给付30万元；乙方租赁期间，水、电、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁期满，甲方如无法一次性将90万元归还于乙方，乙方将以相同条件再续租10年；等）。2、日期为2012年9月1日、出租方（甲方）为漆赵红、承租方（乙方）为刘兵的《房屋租赁合同》（其中反映甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期共20年，甲方从2012年9月1日期间出租房屋交付乙方使用，至2032年9月1日收回；乙方无需向甲方交纳租金、抵押金，乙方同意将90万元无偿提供给甲方使用，不收取甲方任何利息；合同到期后甲方将90万元归还乙方，乙方将该套房屋归还给甲方，双方合同终止；乙方租赁期间，水、电、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁期满，甲方如无法一次性将90万元归还于乙方，乙方将以相同条件再续租10年；等）；3、漆赵红与刘兵于2012年3月27日签订《租金及起租日期协议》（其中记载刘兵租用漆赵红位于广州市海珠区景致街12号504房屋的每月租金为4800元；起租日为2012年3月27日）；4、个人活期明细信息（其中反映刘齐于2012年2月7日向被告账户转入60万元）及转款人为刘齐出具的《代为转款说明》、漆赵红出具的《收条》（其中记载收到刘齐代刘兵转账60万元；落款日期为2012年2月7日）；5、漆赵红出具的《收条》（其中记载本人漆赵红已于2012年2月7日收到租客刘兵给付的60万元转账款，此笔款项由刘齐通过建设银行代为支付，并于2012年3月27日收到刘兵给付的30万元现金，以上共计90万元人民币；落款日期为2012年3月27日）。6、电话费、物业管理费、水费、电费等费用发票及收据、支付凭证。7、报警人为刘兵、日期为2013年3月11日、2014年3月25日的报警回执。经质证，谭振邦对上述证据1、2、3、证据4中的《代为转款说明》及《收条》、证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据4中的个人活期明细信息的真实性予以确认，但认为该证据无法证明涉及的款项与原告主张的租赁关系有关；对证据6的真实性、合法性予以确认，但不同意原告的证明事项；即使证据7是真实的，也只能证明原告曾经报过警，并不能证明原告就是案涉房屋的承租人。漆赵红对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽原告与第三人之间签有多份租赁合同或补充协议，但一方面，考虑到原告和第三人的特殊关系，且双方之间的租赁合同并未办理租赁备案，而从合同中记载的内容及原告和第三人的陈述可知，相关租赁合同或补充协议是基于第三人向原告借款而签订的，而原告及第三人在关于案涉房屋的多次诉讼中，对合同的签订时间及房屋的租赁期也存在多次不同的陈述，租金的给付事宜也不符合交易习惯；另一方面，第三人将案涉房屋用于抵押时，其自己向房管部门确认案涉房屋没有承租人，且案涉房屋被强制拍卖时，原告及第三人均未向执行法院申报过原告是案涉房屋的承租人该事实，故法院的拍卖公告内容载明案涉房屋是由被执行人（漆赵红）使用，综上，原告和第三人主张的双方存在真实合法的租赁关系、双方于2012年2月3日所签的《房屋租赁合同》是合法有效的主张，理据不足，本院不予采纳。鉴此，原告要求被告将案涉房屋交付给其使用的请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘兵的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  于悦姗邬雪芳