广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1279号 原告：黄哲坚，女，1975年2月27日出生，壮族，住田东县。 委托诉讼代理人：谈永机，广西龙翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗智丹，广西龙翔律师事务所律师（实习）。 被告：广西华浩房地产开发有限公司，住所地田东县平马镇福东香米厂西侧明秀小区。 法定代表人：蒋福华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 原告黄哲坚与被告广西华浩房地产开发有限公司（以下简称“华浩公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谈永机、罗智丹、被告委托诉讼代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华浩公司履行协助原告办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋所有权权属登记需由出卖人提供的资料报房地产登记机关备案；2、判令被告华浩公司向原告支付逾期办证违约金（计算：以已付房款323768元为基数，从2017年6月20日起至2019年7月20日止，按日万分之三计算，共73333元；从2019年7月21日起至原告领取房屋产权证之日止，以已付房款323768元为基数，按日万分之三计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月26日，原告（买受人）与被告华浩公司（出卖人）订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买都市嘉园第38栋402号房，房屋总价款323768元。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋。合同第二十条约定：买受人未能在商品房交付后720日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当在完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。被告华浩公司于2015年6月30日向原告交房，按约定应当在2017年6月20日前办理房屋产权登记交给原告。由于被告没有按合同约定履行为原告办理房屋产权证的义务，至今原告没有领取到房产证，被告的行为已构成违约，特向法院提起诉讼。 被告华浩公司辩称,一、逾期办理房屋产权证不是被告的过错所致，被告不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（三）项“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，买受人之一的黄秋凤在与被告签订《都市嘉园项目商品房订购书》后，擅自将靠近15米道路的商铺向路边扩宽约3米并将地下室停车场改为商业用途，导致都市嘉园三期交房后无法进行规划验收和不能按合同约定给业主办理不动产证。因我公司无行政执法权，在多次劝阻黄秋凤整改无效后，自2015年起我公司一而再、再而三书面汇报田东县住建局和田东县人民政府，请求核实处理。被告收到田东县人民政府和住建局的明确答复：执法部门已立案并按照程序依法进行查处，待整改完成后才能办理竣工规划验收手续，给业主办理不动产证的时间延后。因此，造成不能通过工程规划验收和不能及时办理不动产证的原因是黄秋凤的违法、违章建筑所致，被告无过错，不应承担违约责任。二、原告计算逾期办理房屋产权证的时间有误，被告比合同约定的时间提前交房5个月，出于公平和正义，应以购房合同约定的交房时间的次日计算办理房屋产权证的起始时间，综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院综合案件事实来认定。 综合全案证据，本院认定事实如下：2015年2月26日，原告黄哲坚（买受人）与被告广西华浩房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20140490，合同约定原告购买被告开发的、位于田东县平马镇福东香米厂西侧明秀小区都市嘉园37栋402号房，总价款325197元。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条房屋登记第（一）项约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；第（三）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自合同解除通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.15％利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第（三）项约定：因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同同时对商品房面积差异处理、逾期付款责任及其他事项进行了约定。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款共323768元。2015年6月30日被告向原告交付所购商品房，按合同约定，被告应于2017年6月20日前办理房屋产权登记证书交给原告。 另查明，都市华府三期工程竣工验收合格后，被告向原告交房，2015年11月11日被告向田东县住建局申请对都市嘉园三期工程进行规划验收，田东县住建局于2015年12月8日交给华浩公司一份竣工建筑规划整改通知单：因15米路旁商铺业主擅自搭建临时棚作商铺并将原地下停车场擅自改成超市，违反原审定的规划设计，须拆除违章建筑及将地下停车场恢复后再申请规划验收。2015年12月9日，华浩公司通知业主黄秋凤要求整改，自行拆除违章建筑并恢复地下停车场，但该业主拒不执行整改。2018年4月16日，被告向田东县住建局递交申请报告，要求住建局依法责令业主黄秋凤拆除违章建筑，恢复原状，以便规划验收，办理业主的房屋产权证。2019年5月24日在田东县人民政府的协调下，被告的都市嘉园三期工程通过规划验收，目前被告正在协调配合相关部门办理原告房产证的手续当中。 本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、被告是否有履行协助原告办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房产登记机关备案；2、原告诉请被告支付逾期办证违约金是否应予支持。对于本案的第一个争议焦点，结合本案，被告的都市嘉园三期工程已通过规划验收，目前被告正在配合相关部门办理原告房产证的手续当中，但需要办理房产证的业主较多，办理时间需要一个过程，但也不能无期限拖延，本院认为应当给被告90天的办证时间适宜，超过90天未办理的，以原告所付全部房款为基数，按日万分之三计，计至原告取得房产证之日止。关于本案的第二个争议焦点，按照原、被告双方所签《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房产证的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”的规定，本案中，被告向原告交房的时间是2015年6月30日，原告应取得房产证的时间是2017年6月20日，但至今原告尚未取得房产证，所以被告的行为已构成违约。被告违约的原因是其他业主搭建违章建筑，至使被告的都市嘉园三期工程无法通过规划验收所致。对于其他业主搭建的违章建筑，虽然被告无职权处置，但被告有向政府职能机构申请处置的义务，本案中被告于2018年4月16日向田东县住建局申请处置后，其应履行的义务已完成，所以被告的违约时间应从2017年6月21日起计算至2018年4月16日共295天，以原告所付全部房款323768元，按日万分之三计，共计28653元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西华浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内履行协助原告黄哲坚办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告广西华浩房地产开发有限公司向原告黄哲坚支付逾期办证违约金28653元； 三、驳回原告黄哲坚的其他诉讼请求。 上述应付款项义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1634元，由原告负担817元，由被告负担817元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（开户行：农行百色分行营业部，账号：60×××97）。 审 判 长  黄俊钦 人民陪审员  刘建成 人民陪审员  黄 媛 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  黄明泽