北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44814号原告：杨天祥，男，汉族，1980年1月18日出生，住址内蒙古乌兰察布市集宁区。委托诉讼代理人：李国英，北京市中盾律师事务所律师。被告：保护地（北京）文化传播发展有限责任公司，住所北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105MA005PD130。法定代表人：解焱，经理。委托诉讼代理人：钱彦林，男，保护地（北京）文化传播发展有限责任公司职员。原告杨天祥（以下称杨天祥）与被告保护地（北京）文化传播发展有限责任公司（以下简称保护地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，于2018年12月28日作出（2018）京0105民初94634号民事判决，保护地公司提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京03民终3732号民事裁定，撤销本院（2018）京0105民初94634号民事判决，将本案发回重审，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨天祥委托诉讼代理人李国英，保护地公司委托诉讼代理人钱彦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨天祥向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签署的商业租赁合同于2018年7月31日解除；2、要求保护地公司退还保证金135993．07元；3、要求保护地公司退还租金435177．83元；4、保护地公司为我开具已支付租金435177．83元的发票；5、保护地公司支付我违约金62718．4元；6、保护地公司赔偿我损失589786．86元（包括为开业准备阶段招聘员工的工资损失155997．86元、装修费用406313元、餐厅推广营销费用27476元）。事实与理由：2017年9月11日，双方签订商业租赁合同，约定由杨天祥租赁保护地公司场地用于餐饮经营，租赁期限自2017年10月30日至2020年12月29日。合同签订后，杨天祥向保护地公司交纳了保证金135993．07元及租金435177．83元。然而，保护地公司并未履行合同约定的义务，未能协助我办理营业执照，且收取我支付的租金后未开具发票，上述违约行为致使杨天祥经营餐饮的合同的目的不能实现。因此，杨天祥诉至法院，以维护合法权益。保护地公司辩称：双方在签署合同之前，杨天祥已经知道我公司以租赁场地作为注册地址。当时，双方口头约定由我公司增加餐饮经营范围，杨天祥以我公司营业执照增加的餐饮项目从事经营活动，我公司不可能为杨天祥办理营业执照。事实上，杨天祥以我公司名义办理了相关手续，并于2018年4月21日开始经营，直至杨天祥于2018年7月30日私自撤场。我公司同意解除合同，但不同意向杨天祥退还押金及租金，也不同意赔偿杨天祥主张的损失。我公司认为杨天祥存在违约行为，其在没有办理营业执照之前就已经在经营了，其装修未经我公司签字审批，其经营行为存在噪音。经审理查明：2017年9月11日，保护地公司作为甲方与乙方杨天祥签订《商业租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区北苑路X号院X号楼X内X层X号商铺租赁给乙方，租赁面积为188．65平方米；租赁期限自2017年10月30日至2020年12月29日；每月租金为45331．02元；乙方于合同签署1日内向甲方支付首期租金135993．07元，租赁期限内，乙方以3个月为一个缴费期，向甲方支付租金，乙方须于上一个缴费期末月的10日至15日期间，向甲方指定账户足额缴付下个缴费期内的租金；乙方应当于合同签署1日内向甲方支付保证金135993．07元；保证金系作为乙方履行本合同各项约定义务的担保，如发生乙方违约或侵权等情况，以该保证金作为乙方承担法律责任的担保，甲方可直接扣划或抵扣，最终发生的法律责任超出保证金范围的，乙方应另行补充，直接支付；本合同到期终止或提前解除，在乙方按照本合同约定的场地交还程序将场地交还给甲方，双方就租赁场地而产生的各项费用结算完毕，甲方把经结算确认后的保证金或其剩余部分在上述手续完毕且乙方无本合同约定的其他违约行为并完成有关政府主管机关撤销或地址变更手续后三个月内，无息退还给乙方；场地交付日为2017年10月30日；乙方承诺开业日最晚于2017年11月7日决定；乙方要提前开业的，需经甲方事先书面允许；乙方应于租赁场地开业日前满足如下条件：1、乙方已完成租赁场地的装修并取得投入使用所需的全部许可及通过竣工验收备案、消防安全检查；2、乙方已取得其在租赁场地内开展业务所需的一切必要证照及许可；甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及国家规定的申请报批手续给予必要的协助，但甲方的协助不能构成乙方于本合同约定下相关责任的免除。随后，双方签署《关于的补充协议》，约定：原则上自2018年1月1日起每两年向上调整一次租金，每次调整幅度为百分之十，2018年1月1日至1月29日的租金差额部分不再追缴；一般情形下，从租金实际到账日起五个工作日内开具正式发票（如需），如遇相关政府机构不办公或不受理，或国家相关政策、流程调整，或法定节假日以及不可抗力等情况则相应顺延，如甲方无故予以拖延，甲方按应开发票的票面金额按日千分之三承担违约金；在双方签署的租赁协议到期，甲乙双方正常解约的情况下，双方同意吊销营业执照内的餐饮项，原有的冷热饮项仍保留；在乙方无违约的情况下，甲方应当积极配合乙方办理相关餐饮证照，甲方不能无故拖延，并在合同期限内经甲方授权有权使用前述餐饮证照，甲方应在取得餐饮相关证照后当天予以授权。2017年10月，保护地公司将经营场地提供给杨天祥。杨天祥于合同签订当日向保护地公司交纳了135993．07元的保证金及135993．07元的首期租金。2018年2月27日，杨天祥向保护地公司支付租金149592．38元。2018年4月24日，杨天祥向保护地公司支付租金149592．38元。保护地公司称双方合同约定2017年10月8日进场，起租日同进场日，由于杨天祥的请求，保护地公司给了杨天祥一个多月的免租期，自2017年10月30日才正式开始计算租金，除了第一个月租金是签约时交纳的外，后面租金均逾期支付。经查，保护地公司在2016年5月25日核准的营业执照上经营项目包含冷热饮服务，在2018年3月26日核准的营业执照上经营项目包含餐饮服务，该公司于2018年4月3日取得其名下的《食品经营许可证》，经营项目为“热食类食品销售；自制饮品制售，限普通饮品；预包装食品销售，含冷藏冷冻食品；散装食品销售，含冷藏冷冻食品、不含熟食”。杨天祥称其承租后未能办理其名下的营业执照，其一直在为开业做准备，但自始至终没有开业过一天。保护地公司认为杨天祥可使用保护地公司名下的营业执照经营，保护地公司授权杨天祥使用其营业执照经营。庭审中，保护地公司提交微信截屏照片3张和食药监局照片1张，证明杨天祥以保护地公司的名义办理食药监手续，领取餐饮经营许可证通知书。杨天祥对上述证据的真实性不认可。保护地公司提交其与杨天祥微信聊天记录，显示保护地公司于2018年4月10日将食品经营许可证照片发送给杨天祥，杨天祥表示收到，欲证明其已于该日授权杨天祥可以使用保护地公司的营业执照。2018年6月26日，杨天祥向保护地公司发送解除合同通知书，以保护地公司未协助办理经营所需手续而要求解除合同，并要求保护地公司退还保证金、赔偿装修损失。2018年7月15日，杨天祥再次向保护地公司发送解除合同通知书，要求保护地公司退还租金并赔偿装修损失。2018年7月18日，保护地公司向杨天祥回函，指出杨天祥违法经营导致保护地公司受到政府有关部门处罚等违约行为，认为杨天祥违约解除合同，拒绝杨天祥提出的要求。2018年7月31日，杨天祥从租赁场地搬出。2018年10月15日庭审中，杨天祥表示其已将物品搬离租赁场地。保护地公司表示同意自行收回租赁场地。经查，保护地公司营业执照登记的住所地为涉案租赁场地，其经营范围含餐饮服务。杨天祥提交如下证据证明其损失：1、2017年10月20日签订的室内装修改造合同，载明工程项目为“哈曼河酒吧餐厅装修改造工程”，工程地址为北京市朝阳区北苑路潮驿X内X层X，工程价款为329049元（不含税），证明装修改造费用335000元；2、施工合同，证明餐厅钢结构、轻钢龙骨隔断粉刷工程费用26500元；3、【掌贝】智慧餐厅营销服务协议、【掌贝】聚引客商家合作协议及委托协议，证明杨天祥发生餐厅营销费用共计27476元；4、招商银行付款凭证及委托付款协议，证明杨天祥委托哈曼河餐饮管理有限公司向杨天祥经营的哈曼河酒吧餐厅员工共计支付工资155997．86元。保护地公司认为上述证据的真实性均无法核实。保护地公司提交工程概预算书复印件和装修平面图复印件一份，欲证明杨天祥重新装修导致其原装修损失。杨天祥对上述证据的真实性不认可。保护地公司提交其于2017年12月30日向杨天祥发送的《关于你方噪音问题及无照营业问题的处罚通知》复印件，指出杨天祥经营噪音严重影响保护地公司经营，要求及时解决，并暂定对杨天祥的一切授权和服务，另要求在取得法定批准文件以及保护地公司书面授权之前，立即暂停营业行为。杨天祥对该证据真实性不认可。以上事实，有商业租赁合同、补充协议、付款凭证、营业执照、食品经营许可证、解除合同通知书、室内装修改造合同、营销服务协议等书证、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：杨天祥与保护地公司签订的《商业租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。本案中，双方对杨天祥以谁的名义办理营业执照存在争议。根据查明的事实，保护地公司在2016年5月25日核准的营业执照上经营项目包含冷热饮服务，在2018年3月26日核准的营业执照上经营项目包含餐饮服务。结合双方签订的《关于的补充协议》的约定，双方签署的租赁协议到期，甲乙双方正常解约的情况下，双方同意吊销营业执照内的餐饮项，原有的冷热饮项仍保留。可见保护地公司对其主张的由其在自己营业执照上增加餐饮项后授权杨天祥使用经营具有事实依据。《关于的补充协议》另约定，在乙方无违约的情况下，甲方应当积极配合乙方办理相关餐饮证照，甲方不能无故拖延，并在合同期限内经甲方授权有权使用前述餐饮证照，甲方应在取得餐饮相关证照后当天予以授权。该条款约定授权使用证照，符合保护地公司的上述主张。杨天祥未就该条款约定的内容提供合理的解释。综上，本院对杨天祥主张的由保护地公司配合其办理自己名下营业执照的意见不予采纳。保护地公司在其营业执照上增加了餐饮项目，办理了食品经营许可证，其提交的证据可以反映双方就如何办理食品经营许可证多次沟通，保护地公司在取得许可证后及时告知杨天祥相关情况，无任何证据显示保护地公司拒绝杨天祥使用保护地公司的相关证照用于经营。故本院难以认定保护地公司在该环节存在违约行为。杨天祥另主张保护地公司收到租金后未及时开具发票，根据《关于的补充协议》的约定，从租金实际到账日起五个工作日内开具正式发票（如需），该约定表明发票是否开具应根据杨天祥的实际需要进行，现杨天祥未能举证证明其在合同履行过程中向保护地公司提出了上述请求,自双方纠纷产生后至案件发回重审前，杨天祥亦未向保护地公司提出该诉讼主张。故本院亦难以认定保护地公司在该环节存在违约行为。综上，保护地公司在合同履行中并不存在杨天祥主张的违约行为，故杨天祥不具有合同解除权，其要求确认双方合同于2018年7月31日解除，本院不予支持，但因保护地公司于2018年9月18日庭审答辩时同意解除合同，视为双方于该日协商一致解除涉案合同，本院对此不持异议并予以确认。本案中，保护地公司主张杨天祥存在如下违约行为：1、逾期支付租金；2、在未办理营业执照之前经营；3、未经保护地公司审批进行装修；4、经营存在噪音。根据合同约定，租赁期限自2017年10月30日起，每月租金为45331．02元，乙方于合同签署1日内支付首期租金135993．07元，租赁期限内乙方以3个月为一个缴费期并于上一个缴费期末月的10日至15日期间支付租金。《关于的补充协议》约定自2018年1月1日起每两年向上调整一次租金，每次调整幅度为百分之十。据此，第二期租金149592．38元应于2017年1月10日至1月15日期间支付，第三期租金149592．38元应于2018年4月10日至4月15日期间支付。杨天祥实际支付上述第二期、第三期租金的时间分别为2018年2月27日和2018年4月24日，均存在不同程度的逾期，应认定存在违约行为。关于保护地公司主张杨天祥未办理营业执照之前经营及经营存在噪音一节，均未提供充分证据，本院不予认定。关于保护地公司主张杨天祥未经其审批进行装修，从合同履行来看，双方在履行期间多次沟通，保护地公司应对杨天祥所为包括装修在内的经营准备情况有所了解甚至明知，但从未提出异议，故本院对保护地公司主张的该违约事实不予认定。杨天祥要求保护地公司退还已付租金、支付违约金及赔偿损失，均无合同及法律依据，本院不予支持。本案审理中，杨天祥要求保护地公司就已收取的租金开具发票，符合合同约定，本院予以支持。根据双方约定，在乙方按照本合同约定的场地交还程序将场地交还给甲方，双方就租赁场地而产生的各项费用结算完毕，甲方把经结算确认后的保证金或其剩余部分在上述手续完毕且乙方无本合同约定的其他违约行为并完成有关政府主管机关撤销或地址变更手续后三个月内，无息退还给乙方合同解除后。该条款约定了退还保证金的条件，但根据文义无法看出该条件的充分性及必要性，也未明确在乙方存在其他违约行为的情况下，甲方是否无须退还保证金。另根据合同约定，保证金系作为乙方违约或侵权等情况发生时承担法律责任的担保，在双方租赁合同纠纷经过诉讼解决的情况下，保护地公司未能举证证明上述担保发生的必要性，故应向杨天祥退还该保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告杨天祥与被告保护地（北京）文化传播发展有限责任公司之间的《商业租赁合同》及《关于的补充协议》于2018年9月18日解除；二、被告保护地（北京）文化传播发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内为原告杨天祥开具已收取租金435177．83元的发票；三、被告保护地（北京）文化传播发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告杨天祥保证金135993．07元；四、驳回原告杨天祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15813元，由原告杨天祥负担12793元（已交纳），由被告保护地（北京）文化传播发展有限责任公司负担3020元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡 峰审判员 文怡昊审判员 付瑞洁二〇一九年十二月二日书记员 马 悦