西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13875号原告：龙会红，女，汉族，1972年1月20日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：西安和成置业有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：金仲周，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦娟，陕西平镜律师事务所实习律师。原告龙会红与被告西安和成置业有限公司（以下简称和成公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人金辉、何炬，被告的委托诉讼代理人董俊俊、秦娟到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告龙会红诉称，2016年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》四份，购买位于西安高新区XX路与丈八东路十字西北角的高山流水和城6号楼1单元4层10486号商铺、10487号商铺、10488号商铺、10489号商铺。同时，原告、被告又签订关于上述四套商铺的《高山流水和城商铺委托经营合同》，原告委托被告经营管理，从被告处获取租金收益，每套商铺年租金21369.6元。四套商铺年租金共计85478.4元，四套商铺价格共计1391104.8元。前期已交3000元现金作为定金。根据《高山流水和城商铺委托经营合同》约定，前两年租金收益是一次性给付，直接折抵商铺购买价款，四套商铺两年租金共计170956.8元。购房合同显示的是扣除定金和两年租金后的价格，扣除后四套商铺合计为1217148元，故而在每份《商品房买卖合同》显示商铺价格为304287元。2018年5、6月，被告通知原告，由于无法再找到合适承租人，被告无法继续向原告履行支付委托经营收益（租金）的义务。至今，虽经原告多次催要，被告仍逾期多个月未履行支付经营收益（租金）义务。2018年11月28日，原告向被告送达了解除委托经营合同通知书，依法通知被告解除了《高山流水和城商铺委托经营合同》。原告认为，现《高山流水和城商铺委托经营合同》已依法解除，被告应当立即将上述商铺交还原告，并支付逾期租金、违约金和房屋占用费，经过法院庭审调查，被告当庭表示销售许可证上记载出售给原告的房屋10487号不属于独立销售的单元，并以此为由请求单方解除《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》实际上就是等于解除了《高山流水和城商铺委托经营合同》，根据双方合同第九条违约责任的约定，被告应当承担赔偿损失和迟延支付租金的滞纳金。另经法庭向房地产部门实地调查发现，被告早在2011年12月10日将涉案房屋出售给了名为刘某某的个人，并进行了备案登记直至现在，该行为导致原告占有房屋的可能不能实现，故诉至法院请求依法判令：1被告向原告支付位于西安高新区XX路与丈八东路十字西北角的高山流水和城6号楼1单元4层10487号商铺自2018年9月6日起至2018年11月28日止租金4976.75元；2、被告向原告支付滞纳金545元及赔偿损失21369.6元，合计21914.6元；3、被告按照每月120元/㎡根据商铺面积为25.44平方米自2018年11月29日起，向原告支付商铺占用费至实际交还日止。被告和成公司辩称，对原告一、三项诉请的租金我方不认可，商铺经营不下去已经告知原告，并让其办理相关手续，但其未办理，我们双方买卖合同已经解除，我方把购房款已退还给原告，滞纳金和赔偿损失我方不认可，该费用属于重复计算。经审理查明，2016年9月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同（现售）》约定，由龙会红购买和成公司开发的位于西安市高新区XX路XX城XX幢XX单元XX号房屋一套，建筑面积为25.44平方米，单价为11960.97元，总价款为304287元，买受人采取一次性付款。同日，原、被告签订了《高山流水和城商铺委托经营合同》，约定龙会红将涉案的房屋委托和成公司进行经营管理，委托期限自2016年9月6日至2021年9月5日，委托经营收益标准为合同有效期5年内，和成公司以物业的建筑面积为标准，前两年按每平米70元标准向龙会红支付租金，第三年至第五年租金按照同类商铺租赁的市场行情进行调整。为保障龙会红权益，和成公司同意将前两年租金一次性支付给龙会红。具体支付方式为龙会红在购买标的物业时，可直接将本标的物业前两年的收益冲抵总房款，第三年至第五年租金按季度支付。和成公司在每一季度的前10日内将上一季度的租金足额支付至龙会红指定的银行账户。2017年5月19日和成公司向龙会红出具收据，载明收到龙会红高山流水和城10486、10487、10488、10489号楼四套商铺1217148元。2018年11月27日，龙会红向和成公司邮寄了《解除通知书》，通知和城公司解除其与龙会红签订的针对标的物业的共计四份的《高山流水和城商铺委托经营合同》以及向其交付标的物业，并承担相应的违约责任。2018年12月21日，和成公司通过徐钧朋的账户向龙会红退还1217148元。另查明，被告于2011年取得了高山流水·和城第6幢的商品房预售许可证，高山流水·和城6幢1单元4楼仅有10401号，建筑面积为3441.43㎡，就该房屋和成公司与案外人刘某某签订了《商品房买卖合同》已于2011年12月10日办理了备案登记，同时该房屋已经办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为东亚银行（中国）有限公司西安分行，涉案的四套房屋高山流水·和城第6幢1单元10486、10487、10488、10489号系和成公司将10401号房屋进行分割后，划分成小块进行出售，截止到原告起诉前被告并未申请将高山流水·和城6幢1单元4层重新规划分割成商铺,亦未取得相关部门的规划许可、消防验收,涉案房屋无法办理房地产权证书。经本院释明后，原告变更了诉讼请求，不再要求被告协助办理涉案房屋的所有权证书，变更为要求被告返还购房款，以及对原告进行赔偿。又查明，和成公司于2019年2月27日向我院起诉要求解除其与龙会红于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》。庭审中，和成公司称，高山流水·和城6幢1单元4楼10401号现在虽登记在案外人刘某某名下，但其与刘某某之间的《商品房买卖合同》已经于2012年1月4日解除。自2018年2月起和成公司已经通知龙会红因为经营不善房屋已经空置，无法继续支付龙会红委托运营收益，从未向龙会红支付过租金。上述事实，有《商品房买卖合同（现售）》、《高山流水和城商铺委托经营合同》、西安和成置业有限公司专用收据、商品房买卖合同网签备案信息查询情况证明、西安市不动产登记簿、解除《高山高山流水和城商铺委托经营合同》通知书、中国光大银行电汇凭证及庭审笔录等在卷佐证,足以认定。本院认为，原告与被告之间的《高山流水和城商铺委托经营合同》系双方基于自愿而签订的合同,该合同合法有效,应受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同中约定将龙会红在购买标的物业时，可直接将本标的物业前两年的收益冲抵总房款，和成公司未将前两年的收益冲抵房款，亦未向龙会红支付，已经构成违约，龙会红于2018年11月28日发送了解除合同的通知，《高山流水和城商铺委托经营合同》已经解除，对于合同解除前的租金被告应当向原告支付，故对于原告要求被告支付自2018年9月6日至2018年11月28日止的租金及滞纳金，本院予以支持。对于原告请求的损失，因系由于和成公司存在过错，导致合同解除，和成置业应当承担相应的赔偿责任，考虑到龙会红的实际损失仅为利息损失，本院酌情认定和成公司应当赔偿的违约损失为3000元。关于原告请求的2018年11月28日至和成置业实际将房屋交换之日的租金，本院认为双方签订的《商品房买卖合同》是《高山流水和城商铺委托经营合同》的基础，龙会红是通过履行《商品房买卖合同》获得的涉案房屋的收益权，现《商品房买卖合同》已经通过另案解除，对于因《商品房买卖合同》不能再履行的损失，龙会红也已另案主张，龙会红也不再拥有涉案房屋的收益权，和成公司也不再需要对涉案房屋向龙会红进行返还，故对于该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十四条、一百零七条之规定判决如下：一、被告西安和成置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告龙会红2018年9月6日起至2018年11月28日止的租金4976.75元及滞纳金545元；二、被告西安和成置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告龙会红损失3000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告龙会红的其余诉讼请求。本案案件受理费1159元，由被告和成公司负担，因原告已预交,故被告在支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李多萌审判员  孟元元审判员  王 华二〇一九年十二月二十六日书记员  蒋浩天打印：相丽华校对：张桐铭2019年月日送达1