广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0825民初1903号原告（反诉被告）：尤新利，男，1969年10月18日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区************，现住深圳市龙岗区坂田四季花城银桦苑C502。公民身份号码440************07X。被告（反诉原告）：深圳市浩龙物业管理有限公司徐闻分公司。住所地广东省徐闻县海安镇安粮蓝海城市广场11栋首层。统一社会信用代码91440825MA4UR83C8J。负责人：孙铭泽，经理。委托诉讼代理人：田小明，男，1982年10月13日出生，汉族，系该公司职员，户籍地湖南省慈利县*********，现住广东省徐闻县海安镇安粮蓝海城市广场。公民身份号码430************615。委托诉讼代理人：李晓明，女，1992年5月1日出生，汉族，系该公司职员，户籍地广东省徐闻县**********，现住广东省徐闻县海安镇安粮蓝海城市广场。公民身份号码440************32X。原告尤新利与被告深圳市浩龙物业管理有限公司徐闻分公司（以下简称浩龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序。诉讼期间，被告浩龙物业公司提起反诉，本院予以准许并案审理。本案于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尤新利，被告（反诉原告）浩龙物业公司负责人的委托诉讼代理人田小明、李晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤新利向本院提出诉讼请求：1.被告浩龙物业公司立即无条件为原告办理徐闻县安粮蓝海城市广场6栋802房入住交接手续并交付该住房钥匙；2.被告浩龙物业公司赔偿原告房产资金利息损失12万元（每月按5000元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告尤新利以241185元向徐闻县安粮地产有限公司（以下简称安粮地产公司）购买位于徐闻县安粮蓝海城市广场（以下简称蓝海城市广场）房号为6栋802的商品房，双方签订了一份《商品房买卖合同》。2017年6月23日，尤新利交清购房款241185元。2017年12月初，尤新利收到安粮地产公司以电话方式通知办理入住交接手续。2017年12月18日，安粮地产公司确认本人的收房资格后，本人持《交房流转单》到安粮地产公司指定的被告处领取该商品房的钥匙等入住交接手续，但被告浩龙物业公司以原告房产预订时间为2014年，擅自要求原告自2016年年初起交纳物业管理费，否则不予办理住房入住交接手续，且不交出该住房钥匙给原告。后原告多次向被告浩龙物业公司催办交付该商品房钥匙等入住事宜，并两次通过顺丰快递发送“无条件办理入住移交手续”请求，但被告浩龙物业公司均不予理会。综上，被告浩龙物业公司的上述行为已严重违反中华人民共和国物权法的相关规定，严重侵犯原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，依法支持原告的诉讼请求。原告尤新利对其主张的事实和理由在举证期间内提供以下证据：1.尤新利的居民身份证复印件一份，证明原告尤新利的身份证情况；2.交房流转单、收据、广东省商品房买卖合同复印件各一份，证明原告向安粮地产公司购买涉案房屋并已交付全部房款的事实；3.快递单复印件一份，证明原告向被告物业公司邮寄函件要求被告交付房屋钥匙而遭到被告物业公司拒绝的事实。被告浩龙物业公司答辩并向本院提起反诉请求：1.原告支付2017年7月至2019年10月管理费2101.57元，及2017年7月至2019年9月公摊费223元，共计2324.60元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：被告浩龙物业公司只是安粮蓝海城市广场小区的物业管理公司，与原告尤新利并无商品房销售合同关系。尤新利于2017年6月1日与安粮地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的蓝海城市广场房号为第6栋802的商品房，建筑面积为70.76平方米，并于2017年6月23日交清所有购房款。按照《商品房买卖合同》约定，尤新利应于交清购房款一周内办理交房交接手续，但尤新利于2019年10月份才到被告处办理收房入住交接手续，且不同意补交物业管理费和公摊费。原告诉称其于2017年12月18日办理交付商品房交接手续时本公司阻碍其收房，并未要求其从2016年年初缴纳物业管理费与公摊费。此事纯属虚构，因其于2017年6月1日才签订购房合同，于2017年6月23日才付清购房款，本公司不可能要求其从2016年年初缴纳物业管理费与公摊费。事实上，尤新利于2019年10月份才要求领取该商品房的钥匙。另外，涉案商品房属于现房销售，根据物业管理的相关规定，买受人应从办理交房交接手续之日起交付物业管理费用地，而本公司事实为尤新利购买的商品房提供了物业管理服务，故尤新利应补交从2017年7月1日起的管理费和公摊费。综上，请求法院驳回其诉讼请求，支持反诉人的诉讼请求。被告浩龙物业公司对其抗辩并提起反诉主张的事实和理由向本院提交以下证据：1.《广东省商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告之间不存在商品房买卖关系；2.浩龙物业公司与安粮其他业主签订的《前期物业管理协议》复印件一份，证明被告应交的管理费与公摊费合法；3.原告的民事起诉状复印件一份，证明原告应交管理费的计算日期；4.原告尤新利所欠费明细表复印件一份，证明原告具体拖欠管理费的金额；5.备案回执、物业服务收费备案表复印件各一份，证明被告收费标准合法。原告尤新利对反诉请求答辩称，本人于2017年12月18日根据安粮地产有限公司指示，到被告处领取涉案商品房的钥匙，但被告即安粮蓝海城市广场小区的物业管理公司以本人尚未支付其物业管理费用为由，让本人从2014年认购商品房起缴纳物业管理费。本人遂于2018年寄了函件给被告，要求交付钥匙给本人，但被告表示交付商品房钥匙及办理交房手续的前提是本人向其缴纳物业管理费。因本人尚未入住涉案商品房，故尚未产生物业管理费。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人的质证情况如下：（一）被告浩龙物业公司对原告尤新利提供证据的质证意见:对证据1、2的真实性、合法性无异议。对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据只能证明原告向我们邮寄申请要求交房领取钥匙，但是原告本人没有到现场要求交房。（二）原告尤新利对被告浩龙物业公司提供证据的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2与本案无关。对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议。对证据4的真实性、合法性和关联性有异议。对证据5与本案无关。根据原、被告的诉辩和各方当事人提供的证据以及法庭庭审材料，经审理查明以下事实：2017年6月1日，以尤新利为买受人与以安粮地产公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：第一条项目建设依据；第二条商品房销售依据；第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买出卖人开发的位于蓝海城市广场商品房（第6栋802号房，建筑面积70.76平方米）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方3408元，总价款为241185元；…第八条交付期限。出卖人应当在合同签订、房款全额到账后一周内，依照国家和地方人民政府的有关规定，交验收合同的该商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第十一条交接。商品房已达到交付使用条件，为现房出售。买受人应当在合同签订，房款全额到账一周内办理收房，出卖人不再另行通知买受人办理收房手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；…等条款。签订合同后，尤新利于2017年6月23日交清购房款，同日安粮地产公司给尤新利出具收据一份，确认收到尤新利交付第6栋802号房购房款241185元。2017年12月18日，尤新利到安粮地产公司办理交房交接手续，安粮地产公司的销售部、房产财务部确认了尤新利对6栋802号房的收房资格，原告尤新利随即持《交房流转单》到安粮地产公司委托的物业管理公司即被告处办理签订《前期物业管理服务协议》手续，并领取该商品房的钥匙。但被告浩龙物业公司认为，尤新利应于交清购房款后一周内到其处办理交房交接手续，而尤新利怠于收房，浩龙物业公司事实上为尤新利购买的商品房（现房销售）提供了物业管理服务，故要求尤新利补交物业管理费，再与其签订《前期物业管理服务协议》及交付涉案商品房的钥匙。原、被告由此发生纠纷。原告遂于2019年11月4日诉至本院，要求被告办理蓝海城市广场6栋802房入住交接手续并交付该住房钥匙、赔偿经济损失12万元。诉讼期间，被告浩龙物业公司提起反诉诉求，要求原告补交从2017年7月至2019年10月期间的物业管理费2324.60元。另查明，1.安粮地产公司将蓝海城市广场前期物业管理服务委托给海南大祥物业服务有限公司徐闻分公司，后将涉案物业委托给浩龙物业公司进行管理。安粮地产公司与买受人签订《商品房买卖合同》时，同时约定买受人应与物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；2.该《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；业主在办理入住手续时预交一年的物业服务费，以后按月或约定交纳；多层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.1元；业主空置房屋按有关规定收取相关费用。本院认为，本案应定性为物业服务合同纠纷，原定性为商品房买卖纠纷不正确。本案争议焦点问题是：原告要求被告浩龙物业公司办理入住交接手续并交付钥匙、赔偿损失12万元应否支持；被告的反诉诉求应否支持。一、关于原告要求被告浩龙物业公司办理入住交接手续并交付钥匙、赔偿损失12万元应否支持的问题。本案中，尤新利认为安粮地产公司于2017年12月18日已确认其收房资格，而被告浩龙物业公司不同意交付涉案商品房的钥匙的行为，侵害其对涉案商品房的合法权益。根据尤新利与安粮地产公司于2017年6月1日签订的《商品房买卖合同》，安粮地产公司作为出卖方，其在买受人尤新利付清购房款后，按照约定将涉案房屋交付给尤新利使用是其合同义务。被告浩龙物业公司作为安粮地产公司委托的蓝海城市广场前期物业管理服务公司，应依照安粮地产公司确认尤新利收房资格，协助尤新利办理蓝海城市广场6栋802房入住交接手续并交付涉案商品房的钥匙。本案证据及查明的事实显示，尤新利与安粮地产公司对涉案商品房交付尚未完成，因涉案商品房交付给尤新利使用系出卖方的安粮地产公司的义务，在交付商品房过程中，被告浩龙物业公司基于其与安粮地产公司的约定，保管了涉案商品房的钥匙并协助办理入住交接手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，原告尤新利作为《商品房买卖合同》的当事人，对于原告主张被告赔偿其不同意交付涉案商品房的钥匙的行为所造成的经济损失，本院不予支持。二、关于被告的反诉诉求应否支持的问题。本案查明的事实显示，尤新利与安粮地产公司于2017年6月1日签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于蓝海城市广场第6栋802号商品房（建筑面积70.76平方米）。但尤新利于2017年6月23日付清购房款241185元后，未依约定于付清购房款日起一周内办理交房交接手续。基于安粮地产公司委托，被告浩龙物业公司为蓝海城市广场物业提供管理服务；原告尤新利与安粮地产公司签订《商品房买卖合同》时，明确约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”“买受人应当在合同签订，房款全额到账一周内办理收房，出卖人不再另行通知买受办理收房手续”。据此，尤新利虽于2017年12月18日才办理交房交接手续，且与并未与被告签订书面的《前期物业管理服务协议》，但事实上被告浩龙物业公司从2017年7月1日起为原告提供物业管理服务，按照原告所购买的商品房的建筑面积70.76平方米，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，被告提出尤新利应从2017年7月至2019年10月物业管理费共计2324.60元，本院应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告深圳市浩龙物业管理有限公司徐闻分公司于本判决发生法律效力之日起七日内将徐闻县安粮蓝海城市广场6栋802房的钥匙交付给原告尤新利，并办理相关入住手续；二、反诉被告尤新利于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告深圳市浩龙物业管理有限公司徐闻分公司支付物业管理费2324.60元；三、驳回原告尤新利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元（原告已预缴），由原告负担1600元，由被告负担1600元；反诉案件受理费25元（被告已预缴），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式叁份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  江远臣人民陪审员  蔡李艳人民陪审员  邹福兰二〇一九年十二月二十五日书 记 员  邓大华附：本判决适用法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。