嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初4607号原告：谢家海，男，1956年12月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：甘琴飞，浙江隆智律师事务所律师。被告：嘉兴永欣建业有限公司。住所地嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。代表人：黄伟，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王彪、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。原告谢家海诉被告嘉兴永欣建业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案。因被告嘉兴永欣建业有限公司已被法院裁定进行破产清算，故本案案由调整为与破产有关的纠纷。2019年10月23日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告谢家海的委托诉讼代理人甘琴飞，被告嘉兴永欣建业有限公司的委托诉讼代理人王彪、陆颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认被告单方解除原、被告于2015年2月3日签订的合同编号为2015预0000597的《浙江省商品房买卖合同》的行为无效；2.确认案涉合同项下的商品房不属于被告的债务人财产。事实和理由：2015年2月3日，原告与被告签订编号为2015预0000597的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的嘉兴市逸林雅苑14幢2室房屋（建筑面积为495.66平方米），合同总价540万元。该合同已网签备案，原告已付清全部购房款并于2015年2月12日办理了预告登记。2018年6月5日，法院裁定受理被告破产清算，原告在债权申报期间向被告管理人提交案涉商品房买卖合同，要求被告交付房屋，并申报了相应的逾期交房违约金债权。2019年9月4日，原告收到管理人发出的解除合同通知书，通知要求解除合同并协助管理人办理撤销网签备案和注销预告登记手续。原告认为，原告在履行合同中不存在任何违约行为，被告管理人要求解除合同的理由不能成立，其单方解除合同的行为无效。案涉商品房已经办理了预告登记手续，具有破产保护的效力，不应当列入债务人财产的范围。被告答辩称：一、案涉商品房买卖合同约定原告应于合同签订当日以现金方式支付余款270万元，但原告并未以现金支付，而是将被告关联的欣悦印染有限公司欠浙江金博环境科技有限公司的工程款抵作房款，该抵扣行为无效，原告并未付清房款和履行完毕合同义务，故管理人有权解除合同。二、逸林雅苑项目尚未竣工验收，不符合交付的条件，案涉合同客观上无法继续履行。三、案涉房屋办理预告登记并非所有权登记，不产生物权效力。合同解除后，原告的债权已经消灭，预告登记已经失效，原告享有的只是对已付房款的一个普通债权。原告认为案涉房产不属于被告债务人财产的理由不能成立。本院经审理认定事实如下：坐落于嘉兴市秀洲新区新塍塘北侧、乌桥港东侧的逸林雅苑项目由被告开发建设。2015年2月3日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2015预0000597，约定原告向被告购买嘉兴市逸林雅苑第14幢2室，房屋设计用途为商业服务，建筑面积495.66平方米，总价款为540万元，原告已支付定金270万元，本合同签订之日原告以现金方式支付余款270万元；被告应于2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。当日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到谢家海购买嘉兴市逸林雅苑第14幢2室的房款伍佰肆拾万元整。其中270万元系商品房买卖合同的定金，该定金于2014年12月3日前谢家海已支付；余款270万元于本收条出具前谢家海亦用现金付清。至此，谢家海已付清商品房买卖合同项下的全部款项。”被告同时向原告开具了2份金额分别为270万元的发票，款项性质一栏备注“预售购房款”。2015年2月12日，案涉房屋在房管部门办理了预购商品房预告登记。2018年6月5日，本院受理申请人翁孙华对被告的破产清算申请，并于同年6月12日指定浙江子城律师事务所履行法院指定范围内的管理人职责。在债权申报期限内，原告向管理人申报称案涉房屋不属于破产财产。2019年8月30日，管理人向原告发送解除合同通知书，称逸林雅苑项目尚未竣工验收，案涉房屋无法交付使用；现被告已被裁定进行破产清算，案涉商品房买卖合同事实上无法继续履行，为发挥物业的整体功能，维护所有债权人的利益，特通知原告解除案涉商品房买卖合同，并协助管理人办理撤销网签备案手续及注销预告登记手续。原告于2019年9月4日收到该通知。另查明，案涉逸林雅苑项目开工日期为2013年2月8日，由中冶正益集团有限公司（已更名为桑德建设集团有限责任公司）承建。2014年12月起，因被告拖欠施工单位工程款，该项目停止施工至今。目前从外观上看，项目虽已结顶，但门窗、建筑物内部、水电气等公共配套设施、小区绿化等均未完成。根据破产管理人关于破产清算第一次债权人会议资料，被告投资建设的逸林雅苑项目共计28栋建筑物52套商品房，建筑面积31715平方米，现处于烂尾状态。该项目已取得预售证，预售商品房用途为商贸。52套房屋中50套已办理网签登记备案，26套已办理预告登记，2套房屋已签订购房合同但未进行网签备案和预告登记。截至2018年8月25日，管理人经审查拟确认债权人64家，债权总额465066305.51元，待确认债权总额854195861.23元，不确认债权总额45302608.85元。债权类型包括建设工程债权、签订购房合同债权、对外担保债权、中金租赁公司债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等等。以上事实，有当事人双方的陈述及原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、收条、购房款发票、房屋预告登记证明、解除合同通知书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告管理人是否有权解除合同；二、案涉合同项下房屋是否属于债务人财产。关于第一个争议焦点。案涉《浙江省商品房买卖合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效。被告向原告出具的收条和购房款发票，足以证明原告已按合同约定付清了全部购房款。被告主张的欣悦印染有限公司与浙江金博环境科技有限公司的工程款债权债务关系与本案缺乏关联性，亦不能推翻原告按约付清购房款的事实，本院对其抗辩意见不予采纳。但原告付清购房款只是履行了商品房买卖合同的主要义务，而非全部义务。根据合同约定，商品房具备交付条件后，买受人应当在出卖人书面通知的期限内配合进行商品房的验收交接，并办理产权转移变更登记。案涉商品房尚未交付，因此并不能认定原告已履行完毕了合同义务。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。被告管理人于2019年8月30日书面通知原告解除案涉商品房买卖合同，符合上述法律规定，原告亦已收到了该解除通知，依法应当发生合同解除的效力。另外，被告已进入破产程序，根据目前状况看，其明显缺乏继续履行案涉合同的能力。管理人解除合同后，对逸林雅苑项目进行整体处置，更能发挥物业的整体功能，更有利于保障包括原告在内的全体债权人的利益。关于第二个争议焦点。破产法第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。逸林雅苑项目现仍为在建工程，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）关于不动产物权登记生效的原则，原告虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其所有权仍属于建设单位即被告。物权法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房屋虽然办理了预告登记，但在其依附的商品房买卖合同被解除后，房屋预告登记依法失效。原告以已办理预告登记为由主张案涉商品房不属于被告债务人财产，不能成立。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告谢家海的诉讼请求。案件受理费减半收取24800元，由原告谢家海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一九年十二月十六日书记员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。