云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0922民初834号原告：云县惠民茶业有限公司。住所地：云南省临沧市云县爱华镇云州新区。法定代表人：孔雪梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨迎伟，云南康哲律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：李华明，男，1972年5月5日出生，汉族，小学文化，个体户，原住云南省临沧市云县晓街乡慢笼村委会洼子村民小组，现住云南省临沧市云县。委托诉讼代理人：许子文，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云县惠民茶业有限公司与被告李华明租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云县惠民茶业有限公司的法定代表人孔雪梅、委托诉讼代理人杨迎伟、被告李华明及其委托诉讼代理人许子文到庭参加诉讼。休庭后，原告对投资建设造价申请鉴定，鉴定机构作出鉴定意见后，本院再次开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的原安河小学校区租赁《协议书》；2、判令被告赔偿原告租金52600元，机械设备购置费用92600元，厂房等基建投入费用373663.95元，雇佣工人工资40000元，合计558863.95元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月31日经原、被告协商，被告将其管理经营已闲置的云县安河小学校区租赁给原告用于开办茶所制茶，双方签订了协议。协议约定租赁期限为15年，自2017年4月1日至2032年3月31日止，租赁费用为第一年50000元，第二年52600元，随后年份的租金按每隔三年递增2600元的方式计算支付。协议签订后，原告到所租赁场所进行了工程建设，并购置机械设备，聘用工人进行生产经营。2018年5月，原告突然得知所租赁的经营地点政府要收回办学，有关部门向被告发出收回安河小学限期搬离的通知。现在有关单位已到原告租赁的安河小学经营地点进行施工做学校复课的前期准备工作，原告的经营活动被迫停止无法再进行下去。原告为从事茶叶经营，与被告签订协议租赁经营场所，并投入了大量的资金和人力，但茶所在建好经营时间尚短的情况下就被迫停止经营，致原告遭受了巨大的经济损失，被告应承担全部的赔偿责任。为此，原告特具状诉至人民法院，请依法审理并支持原告诉请。被告辩称：同意解除原告与被告签订的《协议书》。其他请求答辩如下：一、被告不应承担赔偿责任。1、原、被告于2017年3月31日签订协议，将被告代管的原安河小学校园及勤工俭学基地出租给原告，协议约定了租赁年限、租金的支付方式，并约定被告与云县爱华镇河湾学区、云县爱华镇安河村委会三方协议中被告的权力、义务内容概括由原告承受。该协议第四条明确约定了合同的变更与解除条款，第四条第二项约定“丙方在委托管理期内，若遇到政府征收及恢复学校办学，丙方将无条件搬出学校，将管理权归还学校”。对该协议内容被告没有进行任何隐瞒，原告是明知的，并同意由其来具体实施相关内容。原告在未征得被告及产权人同意的情况下，擅自改变校园环境，破坏校产构成违约。2、因当地群众要求，教育主管部门及当地党委政府反复调查研究决定，将于2018年8月底恢复安河小学办学，2018年5月21日向被告进行告知限于2018年5月31日前搬出，被告于同日将相关内容向原告进行了告知。被告在双方约定的解约条件成就后，并在合理期限内告知原告搬离，未违反合同约定不应承担赔偿责任。二、原告未经同意对学校校区的房屋及环境进行了改变构成违约。被告与云县爱华镇河湾学区、云县爱华镇安河村委会的协议第二条第三项明确约定“未经同意不得改建学校房屋和改变学校的土地使用范围；不准随意对校园花草、基地的经济林木进行砍伐……”。在发现原告对校产及校园环境进行改变、破坏时，被告及产权人派出代表，告知其停止施工。但原告未予理睬，拒绝劝阻，强行施工。改变了校园设施及环境构成违约。考虑到被答辩人交付了2018年一年的租金，答辩人可用多余租金对校产及环境进行修复，暂不追究原告的违约责任，但如该费用不足以完成校产及环境恢复的，被告将保留向原告索赔的相关诉权。综上所述，原告所主张的费用均是因其违约所产生，应由其自行承担。另，因原告擅自改变校产及校园环境所造成的损失，被告保留相关诉权。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、《营业执照》复印件2份。欲证明原告主体资格及生产经营范围。2、《协议书》。欲证明原被告双方合作的事实及内容的约定，被告已经把经营权转租给原告。3、《告知书》。欲证明爱华镇人民政府教育办公室于2018年5月21日告知被告于2018年8月底要收回管理权恢复办学的决定，被告的行为已经违背了租赁15年的约定，已构成违约，所产生的法律责任应该由被告承担。4、建筑安装工程直接工程费计算表。欲证明原被告签订协议后原告投入建设茶所373663.95元。5、发票3份。欲证明原告购买60型解块抖筛机一台，价值6000元；45型揉捻机一台，价值6600元；40型鲜叶输送机一台，价值5000元；40型六米输送机一台，价值7600元；80型杀青机一台，价值28000元；120型炒青机一台，价值13600元；55型揉捻机3台，价值25800元。共计92600元。6、中国农业银行银行卡交易清单。欲证明2017年3月31日协议签订当日原告通过网上银行向被告转账117600元，2017年4月1日至2019年3月31日的租金102600元，原告已向被告履行支付租金的义务。另15000元是原告向被告购买鸡羊的付款。7、工资表一份。欲证明原被告签订协议后，原告雇佣12名员工，2018年5月30日发放员工工资共计40000元，应由被告赔偿该损失。经质证，被告对证据1三性予以认可；对证据2真实性、关联性予以认可，但对证明对象有异议，该协议第一条已经明确约定了实施的权利与义务；对证据3三性予以认可，被告已在合理期限内通知原告搬离；对证据4三性不予认可，给证据系原告单方面制作的计算表，即便这笔费用产生，前提也是原告违约在先，擅自改变学校环境造成的费用，被告不予承担；对证据5的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，这些设备都还在，不能作为原告的损失；对证据6三性予以认可；对证据7的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，原告向员工支付工资与本案无关。被告为证明其抗辩主张向本院提交了如下证据：1、原被告双方签订的《协议书》。欲证明原被告双方合作的事实及内容的约定，且主要遵从代管协议的内容履行双方各自的权利与义务。2、《爱华镇河湾学区安河小学校产委托代管协议书》。欲证明双方权利义务应遵从代管协议，该协议约定了合同变更及解除的成立条件，租赁期间不得对学校的环境及房屋进行改变，原告擅自改建已经构成违约，造成的损失应该由原告自行承担。3、申请证人罗某当庭作证。罗某系云县爱华镇河湾学区校长。罗某证实：云县爱华镇河湾学区安河小学原来开办过教学，安河小学属于省级河湾学区勤工俭学基地，除了校舍还有核桃、茶叶。原安河小学招低年级班，高年级到蜂王寨完小读，由于生源少于2015年停止办学。学校停办后有一段时间是让学校附近的人代为管理，后河湾学区、安河村委会与李华明共同签订了代管协议，安河村委会属于协管、李华明属于代管。当时将校区及所有核桃、茶树交给李华明管理，所有收益按比例分红，学区20000元、村委会6000元，剩余部分全部都归李华明所有，第三年开始递增。被告不得改变学校的原有环境，不能随意毁坏、砍伐以及增种农作物。2017年年底扶贫攻坚期间，其看到安河小学堆放着一堆钢管，当天马上联系李华明，并向他告知了代管协议上的权利与义务，明确告知不能在学校内施工建筑，第二天其马上向爱华镇教办的领导汇报，领导也找他谈过话。当时并不清楚李华明和原告之间签订的协议，直到2018年6月份学校要恢复办学，停止代管协议时要求被告搬离，被告迟迟不搬才知情。经质证，原告对证据1三性认可，对证明对象不予认可，协议上约定了租赁的时间及租金，内容要遵从代管协议这个观点不予认可。对证据2，被告与爱华镇河湾学区签订的代管协议具体内容不清楚，当时被告没有出具代管协议，也没有将代管协议作为附件附在合同上。被告在代管期间支付安河学区租金，名为代管实为租赁关系，并且协议已经约定被告不得随意出租，被告租赁给原告已经违反了约定，被告应自行承担违约后果。当时原告已经明确告知被告要建盖茶厂。代管协议系被告和河湾学区之间的约定，不能约束原告。对证人所陈述的真实性不清楚，1、被告和学区签订的代管协议及与原告签订的合同是两个不同的合同关系，证人证言不能证明待证观点。2、被告与河湾学区签订的协议明确要求不能擅自租赁有一定的责任，导致被告与原告签订合同，在原告建盖房屋时河湾校区也没有采取制止行为。原告方不知情，当时被告还口头承诺可以拆除那些旧房，房屋建造后造成的损失应由被告承担。被告对证人证言无异议，证明了原告在施工前并没有征得产权方的同意。休庭后，本院向云县爱华镇人民政府教育办公室调取了《关于安河小学校产代管协议的终止协议》。经质证，原告认为该协议是被告和爱华镇教办签订的，与其无关，不认可。被告无异议。宣读《云南天禹司法鉴定中心司法鉴定意见书》。经质证，原告认为该鉴定意见套用的是2013年工程定额，鉴定造价与原告实际造价相差太大,安河小学距离县城18公里，鉴定时没有考虑材料运费，但对鉴定意见认可。被告对鉴定意见的三性不认可，被告不同意鉴定，也没有到现场参加鉴定。这些损失都是原告违约造成的，合同明确规定了免责条款和解除条件。合同约定改建房屋要和学校协商，原告擅自修建房屋，造成的损失不应该由被告承担。第二次庭审中原告增加诉讼请求，要求被告承担保全费3314元，鉴定费20000元，赔偿三孔杀青灶投资3146.30元。并提交保全费、鉴定费收据，三孔杀青灶费用按鉴定意见造价赔偿。经质证，被告对保全费、鉴定费的真实性、合法性无异议，关联性和证明内容不认可。这些费用是原告违约产生的，应该由原告自己承担。对三孔杀青灶的费用要求被告负担的请求已超过举证时效，鉴定意见书载明的三孔杀青灶金额只是分析说明，不是鉴定结论，不能作为定额依据。本院认为，被告对原告所举证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。被告所举证据1原告无异议，本院予以采信。证据2来源真实合法，本院予以采信。证人证言与证据2互相印证，本院予以采信。《关于安河小学校产代管协议的终止协议》来源真实合法，本院予以采信。《云南天禹司法鉴定中心司法鉴定意见书》被告不认可，未能提交相反的证据证明，本院予以采信。本案经庭审举证质证，本院确认本案法律事实如下：2016年3月22日,被告（丙方）与云县爱华镇人民政府教育办公室河湾片区小学（甲方）、云县爱华镇安河村委会（乙方）签订了《爱华镇河湾学区安河小学校产委托代管协议书》。协议约定：将原安河小学校园及勤工俭学基地委托李华明代管，安河村委会对李华明的管理工作进行协管和监督。一、管理期间学校的全部校舍、土地、设备等权属性质不变，甲方依法拥有对学校的全部资产的所有权、处置权和处分权。若丙方违反规定损坏校园毁坏基地，甲方随时可以终止协议，并及时收回委托代管理权。二、丙方在对学校进行具体的管理过程中，应加强对学校资产的保护管理，认真做好校舍等各类资产、水电设施、房屋维护、维修保养等管理工作，保障学校各类资产的安全完整性，未经甲方同意，丙方不得随意出租、转让代管权、改建学校的房屋和改变学校土地的使用范围；不准随意对校园花草、基地的经济林木进行砍伐，防止学校资产造成损失。三、丙方必须每年分红给甲方和乙方，用于改善甲方的办学条件及支付给乙方协调监管费用。效益分红具体如下：协议生效后的前两年，丙方在管理学校基地所产生的林木效益，每年要分红给甲乙方26000元（学校每年分红20000元，安河村委会每年分红6000元）。协议生效后第三年开始，丙方付给甲乙方的分红费必须每年递增2600元(增给甲方2000元，增给乙方600元)。四、丙方在委托管理期内，若遇到政府征收及恢复学校办学，丙方将无条件搬出学校，将管理权归还学校。五、因国家法律、政策调整，导致三方不能履约继续托管学校的，本协议自行终止。2017年3月31日,原被告经协商签订了《协议书》，约定：一、李华明与云县爱华镇河湾学区和云县爱华镇安河村委会签订的《爱华镇河湾学区安河小学校产委托代管协议书》中内容，丙方部分由孔雪梅具体实施。协调关系由李华明负责。二、孔雪梅具体负责实施期限15年，即由2017年4月1日至2032年3月31日止。若因《委托代管协议书》中第四条中的原因产生变化，甲乙双方具体商议解决。三、协议生效第一年即2017年4月1日至2018年3月31日，乙方（孔雪梅）付给甲方（李华明）红利50000元；第二年即2018年4月1日起算付给甲方（李华明）红利52600元整。今后每3年递增2600元。四、协议期间因《委托代管协议书》中第四条约定须终止协议时。红利按实际实施年度计算。当日，原告通过网上银行向被告转账117600元，其中2017年4月1日至2019年3月31日的租金102600元，向被告购买鸡羊款15000元。尔后，原告在安河小学校园内投资建盖制茶厂房、三孔杀青灶、增打地坪、修建进校道路等设施，购买60型解块抖筛机、45型揉捻机、40型鲜叶输送机、40型六米输送机、80型杀青机、120型炒青机各一台、55型揉捻机3台，共计92600元，从事制茶经营。2018年5月21日，云县爱华镇人民政府教育办公室向被告发出《告知书》,告知被告安河小学将于2018年8月底恢复办学，限被告于2018年5月31日前将个人物品全部搬出，同时与甲方和乙方办理协议终止手续。2018年5月底原告搬离安河小学，厂房设备未拆除搬离。同月30日向12名员工发放工资40000元。2018年6月27日，爱华镇教办、安河村委会和被告签订了《关于安河小学校产代管协议的终止协议》，约定被告在校园内投资的地坪与2018年分红28600元相抵，进校硬板路按每平方米100元由甲方在2020年年底补偿给丙方，校内厂房、私人物品于2018年8月10日前全部清除，原代管协议于2018年8月10日终止。尔后，原告向被告主张赔偿损失未果。遂诉讼来院，请求判如所请。休庭后，原告对投资建盖厂房、进校道路、校园院子增加地坪等工程造价进行鉴定。双方同意由云南天禹司法鉴定中心进行鉴定,该鉴定中心于2018年11月28日作出《云南天禹司法鉴定中心司法鉴定意见书》，工程总造价为284422.62元，三孔杀青灶造价为3146.30元。本院认为，被告与云县爱华镇人民政府教育办公室河湾片区小学、云县爱华镇安河村委会签订的《爱华镇河湾学区安河小学校产委托代管协议书》名为代管协议实为租赁协议。三方约定了各自的权利义务及解除合同或终止协议的条件，被告明知协议约定内容，在未经得出租人同意的情况下将租赁物转租他人，和原告签订了长达15年的转租协议，致原告投资厂房设备进行生产经营造成损失，应承担主要责任。原告明知租赁物系学校校园，产权系学校所有，未履行审慎义务，评估政策变动风险，而与被告签订长期转租协议。继而未经出租人同意，对租赁物进行改善，盲目投资建设造成损失，应承担次要责任。双方同意解除协议，应予解除。原告支付第二年租金52600元，使用了两个月，被告应返还10月租金43833元。机械设备原告投产后短暂使用未造成损失，原告可以继续使用。原告支付员工的工资，系其生产经营投入有收益，不能计算为损失。原告增加赔偿三孔杀青灶损失的诉讼请求，系在法庭辩论前提出，应当合并审理。各项工程建设投资损失共计284422.62元、三孔杀青灶投资损失3146.30元，合计287568.92元。原告承担40%计115027.57元；被告各承担60%计172541.35元。厂房设备由原告自行拆除搬离。鉴定费20000元原告负担8000元，被告负担12000元。鉴于校园内投资的地坪河湾学区愿意以被告应支付的2018年分红28600元相抵的形式补偿被告，进校硬板路按每平方米100元补偿给被告，被告所得两项补偿款应按60%的比例补偿原告。故原告诉讼请求部分成立，本院予以部分支持，部分请求不成立，本院不予支持，予以驳回。被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告云县惠民茶业有限公司与被告李华明于2017年3月31日签订的《协议书》。二、被告李华明返还原告云县惠民茶业有限公司租金43833元。于本判决生效之日起十日内履行。三、被告李华明赔偿原告云县惠民茶业有限公司各项损失172541.35元、鉴定费12000元。于本判决生效之日起十日内履行。四、被告李华明补偿原告云县惠民茶业有限公司校园内地坪投资17160元。于本判决生效之日起十日内履行。五、待云县爱华镇人民政府教育办公室河湾片区小学补偿被告李华明进校硬板路补偿款后，被告李华明补偿原告云县惠民茶业有限公司60%进校硬板路投资。于被告收到补偿款十日内履行。六、60型解块抖筛机、45型揉捻机、40型鲜叶输送机、40型六米输送机、80型杀青机、120型炒青机各一台、55型揉捻机3台由原告云县惠民茶业有限公司管理使用。于本判决生效之日搬离。七、建盖在云县爱华镇安河小学的厂房、三孔杀青灶由原告云县惠民茶业有限公司于本判决生效之日拆除。八、驳回原告云县惠民茶业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9389元，保全费3314元，由原告负担5972元、被告负担6731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  计红萱审 判 员  田春玲人民陪审员  王泽富二〇一九年十二月二十七日书 记 员  罗 蓉