广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38386号原告：吴茵，女，1946年9月15日出生，身份证住址广州市天河区。原告：张正碧，女，1946年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：黄旒、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。被告：傅万敢，男，1979年7月21日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。被告：广州市尚百餐饮服务有限公司，住所地广州市越秀区惠福东路550号345、346。法定代表人：傅万敢。两被告共同委托诉讼代理人：宋筠、冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。第三人：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。第三人：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告吴茵、张正碧与被告傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司，第三人梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄京穗，两被告共同委托诉讼代理人宋筠到庭参加诉讼。各第三人经本院合法传唤，均不到庭参加诉讼，本院作缺席审理。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付2017年1月1日至判决生效之日止的租金（846元/月）；2.判令两被告立即向原告支付逾期支付2017年1月1日至2019年6月17日租金的违约金（以各月应交租金846元/月为基数，按日千分之五的标准，分别自各月的第6日起计至实际清偿之日止）；3.判令解除原被告之间的租赁关系；4.判令被告立即返还原告的物业位于越秀区惠福××305商铺。事实与理由：两原告是广州市越秀区惠福××305商铺的所有权人。2015年7月12日，原告向李雪芳等31位业主代表出具了《授权委托书》，授权其代为处理商铺的招商、出租、经营、管理等事项，在31位业主代表召开商铺业主代表会议对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的广州添顺商务服务有限公司（以下简称添顺公司）代表原告对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、物业管理合同以及催收、追缴租金、收益等，添顺公司代表原告行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利须以该31位业主代表作出商铺业主代表会议书面决议授权为依据；等等。授权委托期限自2015年7月1日起算5年。同日，原告向前述31位业主代表中的王隽美等5位业主代表出具了《授权委托书》，授权其设立的联名账户收取原告商铺出租、经营所得的租金及其他收益，向原告指定的银行账户分配商铺租金及收益，授权委托期限自2015年7月1日起算5年。2016年7月1日，添顺公司与被告傅万敢签订了《广州市房屋租赁合同》，将商铺出租给两被告使用，约定租赁期限自2016年7月1日至2021年6月1日，其中2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，每月租金为846元，租金按月结算，由被告在每月第5日前按转账付款方式缴付，逾期交付租金的，每期一日，被告须按当月租金金额的10%支付违约金。但是，两被告从未支付租金，即自2017年1月1日拖欠租金，而添顺公司在原告不知情的情况下，擅自于2018年7月30日办理了注销登记。2018年9月14日，原告向李雪芳等31位业主代表发出了《撤销代理权通知函》，撤销了前述全部授权，并且，于2018年10月12日向被告寄出《关于更改租金收款账户及敦促交租的函》，告知其撤销委托情况并提供银行账号催讨被告缴纳拖欠的租金。由于两被告目前仍在承租使用原告的商铺，且截止至原告起诉之日，两被告仍未支付2017年1月1日至2018年10月3日的租金，故为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：不同意原告的诉请。理由如下：1.不同意解除合同，鉴于原告所拥有的是格子商铺，原告与其他76个商铺组成一个不可分割部分，由我方统一向添顺公司承租，如果单独解除原告的租赁关系，将损害了我方的利益和其他同意出租业主的利益，投资格子商铺应当考虑必要的风险，统一出租是原告投资风险之一；2.我方是与添顺公司签署的租赁合同，相对人是添顺公司，并非原告，根据合同相对性原理，原告不具有涉案合同的当事人身份，不具有本案的诉权；3、我方与添顺公司签署的合同所约定，目前我方属于免租期内，不存在需要向添顺公司或原告缴纳租金的情况，该合同补充协议对免租约定，即在三楼统一开业后才开始计算租期，目前三楼仅我方一家进行营业，另外一半并无出租属于空置，因此我方认为仍属于合同约定的免租期内，不需要缴纳租金。各第三人均无陈述。经审理查明：广州市越秀区惠福××305商铺，建筑面积12.09平方米、套内建筑面积6.26平方米，是两原告共有的房产。2015年7月12日，两原告作为委托人签署《授权委托书》，内容为：受委托人广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺31位业主代表。委托人授权上列受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限如下：委托人授权上列31位受委托人处理位于广州市越秀区惠福东路550号星座广场二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限：1、授权31位受委托人设立商铺业主代表会,代理本人出席参与商铺业主代表会议、发表意见、投票表决、采取少数服从多数的原则履行表决事项等，并依据会议表决决议履行代理义务，前述事项以涉及到商铺的招租权、使用权、经营权、收益权和管理权为限。2、代理本人行使商铺的招商权、使用权、经营权、收益权、管理权，包括代本人招商、出租、管理本人的商铺（其中每月租金标准：①二层商铺出租租金不得低于底价120元/平方米；②三层商铺出租租金不得低于底价110委托人应当依据国家法律法规的规定办理租赁登记及依法纳税，同意与转受委托人（添顺公司）、商铺承租人一同前往房屋租赁登记管理部门办理商铺租赁登记备案手续，并依法纳税，开具发票。6、为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与星座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。7、委托王隽美、梅颖、莫靖梧、梁长成、黄孟姣五位业主代表设立的联名账户（户名王隽美，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梅颖，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××90;户名莫靖梧，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梁长成，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××66;户名黄孟姣，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××74）收取委托人商铺统一出租经营所得的租金及收益。五位业主代表须依据31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费以及分配委托人商铺租金收益（详细授权内容详见授权委托书）。五位业主代表在没有31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。8、代理本人聘请法律顾问提供关于商铺使用权、收益权及管理权等事项的法律服务，并代履行法律顾问合同的权利义务。9、代理本人向相关部门调取、复制与商铺相关的产权、消防、报建、规划、测绘、排水排污、公共配套等档案资料，并合法使用前述资料。10、代理本人行使与处理和商铺有关招商权、使用权、经营权、管理权及收益权相关的事宜，但受委托人不得将商铺经营权、使用权、收益权用作抵押担保。授权委托期限5年(从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力。2014年10月31日,添顺公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市越秀区惠福东路550号279商铺。2016年7月1日，添顺公司（出租人、甲方）与被告傅万敢（承租方、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区惠福××305商铺出租给乙方作商业用途使用，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，2017年1月1日至2021年6月1日，每月租金为846元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1000元保证金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金等。2016年7月4日，添顺公司（为甲方）与傅万敢（为乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为越秀区惠福东路550号340-385铺、3102-3122铺、3172-3174铺、304-309铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述76间商铺，共计面积约760平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期限内的7个月为免租金装修期；2016年6月1日至2018年5月31日月租金53200元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金55860元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金58653元，2020年6月1日至2021年5月31日月租金61586元；租金按整体面积760平方米计租，每个月以70元/平方米计算；乙方先支付首月租金给甲方，以后每月的租金乙方必须与每月的5号前缴清当月租金给甲方；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准；乙方免租期为7个月（从2016年6月1日开始），装修完工后剩余免租期以统一开业后计算（以梅花间隔方式免租）；等。2016年7月5日，添顺公司开具收款收据，其中记载：收到陈传化承租广州市越秀区惠福东路550号3楼760方之1个月租金53200元。2016年11月7日，星座业主代表13人到会作出《星座工作领导核心小组会议纪要》，其中会议内容有：三楼御碟私厨因之前星海招商承诺三楼的另面开业时一齐起开始计租，目前三楼另一半未出租，御碟私厨现提出由于客观因素，经营十分困难，书面申请免租期在原合同的基础上再免租5个月，到会12人讨论后同意对御碟私厨在原合同到期计算日的基础上再免租五个月，但日后御碟私厨因外墙装修出现问题与星座无关，不能因此理由再申请延长免租期。2016年11月30日，广州尚百餐饮服务有限公司向添顺公司发出《申请书》，表示：本公司（御碟私厨）进星座广场，本是说好等三楼另一边出租后一起装修，一起开业。原物业公司（业主方代表）叫我们先装修，另一边在谈很快会装修的，还应许等另一边开业后我公司才开始交租；到现在三楼还未出租，现申请加五个月免租期，作为补偿。2018年5月15日，添顺公司召开股东会（出席股东梁长成、吴飞，张世良缺席），作出股东会决议：公司解散，同意公司停止一切经营活动，进行清算备案，同意注销本公司。2018年7月30日，广州市越秀区工商行政管理局向添顺公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事向李雪芳等31位商铺业主代表发出《告知函》，称：本公司是受你们31位商铺业主代表的委托，于2014年10月设立，代理惠福东路550号星座广场商铺出租。本公司一直没有独立的资金作经营运作。近年来由于有部分商铺业主代表带领他人破坏本公司的办公场所，并拿走本公司经营资料，甚至已强行封闭本公司的办公场所，致本公司无法办公，本公司已在2018年7月30日办理公司注销工商登记，8月6日收到《企业核准注销登记通知书》。因本公司作为代理人的组织终止，31位商铺业主代表委托代理终止，本公司的代理权终止。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添顺公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给惠福东路550号星座广场全体商铺业主的公开函》，其中内容有：2017年12月起，部分业主代表代领小商铺业主闹事，到租赁场所骚扰租户、恐吓租户若不与他们合作就不给租户开门做生意停水停电、强迫租户不交租到五人联名账户，做成租户虽经添顺公司多次催租仍不交欠租。2018年9月14日，两原告发出《撤销代理权通知函》，撤销了关于商铺的招商、出租、经营、管理等全部授权。另查明，被告与其中的44个商铺的业主重新签订了《商铺租赁合同》，其中均约定了：租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；每月租金标准为50元/平方米/月计算。庭审中，原、被告均确认被告已向添顺公司支付了两个月的租金。两原告共同表示：广州市尚百餐饮服务有限公司是实际使用人，其同意承担连带责任。两被告共同表示：因为我方为添顺公司垫付了共计70多万元的费用，且还在免租期内，所以没有支付租金；被告傅万敢是代表广州市尚百餐饮服务有限公司签订合同的，实际的使用人为被告广州市尚百餐饮服务有限公司，故承担责任的应该为广州市尚百餐饮服务有限公司。本院认为：两原告委托添顺公司与被告傅万敢签订了《商铺租赁合同（附加合同）》，该合同对两原告及被告傅万敢均有约束力。由于广州市尚百餐饮服务有限公司是实际使用人，且愿意承担本案责任，故广州市尚百餐饮服务有限公司也应承担连带责任。关于免租期的约定，原、被告虽存在不同理解，但在2016年11月期间，业主代表与被告实际已达成一致意见，在原来免租期的基础上再延长5个月，即免租期延长至2017年5月。因原、被告均确认了被告已向添顺公司支付了两个月的租金，故两原告要求被告支付从2017年1月1日至2017年7月31日止的租金，本院不予支持。两原告要求被告支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金，符合合同约定，本院予以支持。关于租金的标准，应按照《商铺租赁合同（附加合同）》约定的每月每平方米70元的标准，即每月846.3元。因原告主张按照846元的标准低于上述合同的约定，属于其对自身权利的处分，本院予以照准。因被告与其他业主重新签订合同约定的标准不能约束两原告，故被告以每月每平方米50元的标准提出抗辩，本院不予采纳。关于被告应否承担的违约责任及两原告是否有解除权的问题。本院认为，被告没有交纳2017年8月起的租金，主观上并无恶意，因为在合同履行过程中，双方对免租期存在争议，之后业主内部存在矛盾，受托人添顺公司解散，且被告代全体业主垫付了一部分费用，故导致了租金拖欠。因此，被告拖欠租金，业主方也有责任，不能以此认定被告违约，两原告主张违约金，本院不予支持。另外，由于之前原告是与其他业主共同委托添顺公司将包括涉案商铺在内的一共76个商铺出租给被告，现被告也与大部分业主重新达成了租赁合同，若单独解除涉案商铺的租赁关系，将影响其他商铺的使用，故从物的有效利用考虑，在被告没有恶意违约的情况下，两原告单独解除涉案商铺的租赁关系，本院不予支持。同理，对于两原告要求收回涉案商铺，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司应向原告吴茵、张正碧支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金（每月按照846元的标准计算）；二、驳回原告吴茵、张正碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024.80元，由原告吴茵、张正碧负担759.36元，被告傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司负担265.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  钟香华人民陪审员  苏彩玉二〇一九年十二月六日书 记 员  郑君灏