北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初1339号原告（执行案外人）：苏国帆，男，1990年9月28日出生，汉族，北京怡合春天科技有限公司员工，住北京市门头沟区三家店。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金平（苏国帆之父），男，1964年3月24日出生，汉族，个体工商户，住北京市门头沟区三家店。被告（申请执行人）：北京元凰置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-1885室。法定代表人：闫洪啟，总经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甲利，北京周玉顺律师事务所律师。被告（被执行人）：袁杰，男，1986年6月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁布海（袁杰之父），男，1962年10月10日出生，汉族，个体工商户，住北京市石景山区。原告苏国帆与被告北京元凰置业有限公司（以下简称元凰公司）、被告袁杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏国帆的委托诉讼代理人李欣、苏金平到庭参加诉讼，被告元凰公司的委托诉讼代理人张甲利参加第一次庭审，其委托代理人周玉顺参加第二次庭审，被告袁杰的委托诉讼代理人袁布海参加第二次庭审，本案现已审理终结。苏国帆向本院提出诉讼请求：1、请求确认袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效；2、判令法院停止对坐落于北京市门头沟区三家店803室房屋的执行，解除对房屋的查封；3、判决案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，苏国帆与袁杰签订《房屋买卖合同》，约定袁杰将位于北京市门头沟区三家店803室房屋（以下简称803号房屋）出售给苏国帆，购房款为90万元，苏国帆向袁杰支付了88万元，该合同系袁杰与苏国帆真实意思表示，应属有效；且苏国帆在法院查封之前已经合法占有涉案房屋；双方约定最后2万元购房款应当于办理产权变更手续时支付，未办理房屋过户手续并非苏国帆自身原因，系因建设单位暂未办理房产证手续。门头沟法院于2017年12月7日做出（2017）京0109民初2133号民事判决书（以下简称2133号判决书），判令袁杰给付元凰公司房款1097200元，判决生效后元凰公司向法院申请强制执行，法院查封了诉争房屋，该时间晚于袁杰与苏国帆签订房屋买卖合同时间。为维护我的合法权益提起诉讼，望判如所请。元凰公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。1、我方认为苏国帆与袁杰签订的房屋买卖合同并非真实交易，是为了达到阻碍执行目的而炮制的合同，而且，双方约定购房款为90万元，该价格远低于袁杰从我公司购买该房屋时的169万元，袁杰以不合理低价出售房屋不符合逻辑，故我方不同意原告第一项诉讼请求；2、即使双方合同有效，但苏国帆未提交已支付合理的合同价款的证据，收款人系案外人，并非出售人袁杰，该房屋物业管理登记房主系袁杰，我方认为房屋归袁杰所有，故不同意原告第二项诉讼请求。请求法院驳回原告的诉讼请求。袁杰提交书面答辩状称，1、法院做出的2133号判决书认定元凰公司与我签订的《协议》和《补充协议》有效，涉诉房屋系集资认购的公有住宅，我在将该房屋出售给苏国帆时对政策不了解，但现在了解到苏国帆系外地户口，不具备在京购房资格，故我与苏国帆签订的房屋买卖合同应属无效；2、同意解除查封，理由是我认为2133号判决书认定事实有误，我将提出再审申请，另案解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，双方当事人无争议事实如下：2017年12月7日，本院作出2133号判决书，对元凰公司与袁杰于2014年11月6日签订的协议及补充协议予以确认，判决袁杰于判决生效之日起七日内给付元凰公司房款1097200元，驳回元凰公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，因袁杰未履行判决确定的义务，元凰公司于2018的5月23日向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年9月7日向中铁三局集团第四工程有限公司（以下简称中铁三局四公司）送达协助执行通知书，“一、查封袁杰名下位于门头沟区三家店803室的房屋；二、查封期限三年，自2018年9月7日起至2021年9月6日止，查封期间不得变更、抵押等处分行为。”2018年9月13日，苏国帆向本院提出异议，要求解除对803号房屋的查封。本院于2018年11月19日作出（2018）京0109执异56号执行裁定书，驳回苏国帆的异议请求。执行审查中，本院前往中铁三局四公司调查，查明门头沟区三家店第8层C3号房屋与本案诉争的803号房屋系同一房屋，该房屋系中铁三局四公司集资房，目前正在办理产权登记手续。案件审理过程中，本院前往北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局调查，查明涉案房屋所在工程名称为门头沟区新建路甲10号职工住宅项目，该项目向北京市规划委员会办理了《建设用地规划许可证》，向北京市住房和城乡建设委员会办理了《建筑工程施工许可证》，于2013年9月29日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但北京市住房和城乡建设委员会未查询到该项目的产权登记信息。案件审理过程中，本院向北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局调取了登记在袁杰名下的房产信息，无诉争房屋的相关登记；前往中国建设银行股份有限公司北京承泽苑支行查询了袁晔名下账号为436742001049XXXXXXX的银行账户2015年8月15日至2015年12月31日的流水信息，显示2015年8月15日从苏国帆名下账号为621700001006XXXXXXX的银行账户转账存入780000元，并于当日分两笔向常超名下账号为621700001005XXXXXXX的银行账户转账430000元、向常超名下账号为622700001102XXXXXXX的银行账户转账350000元，无向袁杰转账记录。苏国帆、元凰公司、袁杰对此均无异议，袁杰委托诉讼代理人袁布海质证称购房款打给袁晔系袁杰的意思，因为袁杰欠袁晔款项，而且打款时袁杰在场，银行小票上有袁杰本人签字确认，确实收到苏国帆通过银行转账交付的78万元购房款。另，案件审理过程中，苏国帆将2万元购房款尾款存入北京市门头沟区人民法院案款账户。以上事实，有（2017）京0109民初2133号民事判决书、（2018）京0109执异56号执行裁定书及执行卷宗、银行转账凭证、北京市规划和国土资源管理委员会档案查询材料、案款收据和当事人的陈述等在案佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、苏国帆提交的袁杰与苏国帆2015年8月15日签订的房屋买卖合同、定金收据和中国建设银行转账凭条，以及2015年8月15日签订合同时的现场视频及其文字说明，证明袁杰与苏国帆签订了房屋买卖合同并支付了88万元购房款。元凰公司不认可上述证据，认为房屋买卖合同真实性无从考证；定金系案外人王某支付，与苏国帆无关；银行转账凭证系苏国帆支付给案外人袁晔，并非袁杰，不能证明苏国帆向袁杰履行了购房付款义务，但元凰公司未就上述意见提交相反证据。袁杰诉讼代理人对证据真实性认可，但质证称苏国帆不具备在京购房资格，房屋买卖合同应无效。综合考虑苏国帆提交的证据及其与袁杰的当庭陈述，可以判定，苏国帆与袁杰确于2015年8月15日签订了房屋买卖合同；定金收条虽系王某支付并签字确认，但其中在房屋坐落后用破折号载明了袁杰姓名及身份证号，袁杰亦在收据上签字，可以推断袁杰知晓且认可王某代苏国帆支付购房定金的事实；银行转账收款人系袁杰之兄袁晔，且袁杰认可系其指示苏国帆向袁晔转账，并在转账凭条上签字捺印确认，应视为袁杰收到苏国帆的银行转账款。故本院对上述证据予以采信。2、苏国帆提交袁杰与元凰公司2014年11月6日签订的协议、中国邮政储蓄银行现金（钞）交款单、收据，称系袁杰在出售涉诉房屋时将上述材料交给苏国帆，证明房屋买卖合同的真实性，且已将房屋交付苏国帆。元凰公司对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为只能证明袁杰从元凰公司取得的诉争房屋，但不能证明袁杰将房屋卖给了苏国帆。本院对本组证据的真实性予以确认，但该组证据系袁杰与元凰公司签订的诉争房屋买卖协议，交款单和收据为袁杰向开发商中铁三局四公司付款的凭证，无法证明苏国帆与袁杰进行房屋买卖及交付的情况，故本院对苏国帆提交该组证据的证明目的不予采信。3、苏国帆提交其父苏金平与北京市万家胜寒地暖科技有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简称《家装合同》），苏国帆、苏金平在京东网站购买热水器、灯具、家电等记录及实物照片，证明诉争房屋已经交付苏国帆居住使用。元凰公司认为上述证据的真实性无从考证，不予认可。《家装合同》未加盖公司公章，对其真实性无法确认，对该证据本院不予采信；京东网站购买电器记录、照片及发票均非原件，亦无法查询其真实性，且不能证明与诉争房屋相关，本院不予采信。4、苏国帆提交华新建社区居委会出具的证明、北京市居住证和苏国帆前往中国联通公司办理客户综合业务登记单，证明苏国帆一直在诉争房屋居住。元凰公司认为该证明未写明经办人姓名和联系方式，不符合证明形式，居住证与本案无关，且内容只能证明苏国帆在诉争房屋居住，并不能证明房屋买卖事实。居委会证明加盖了北京市门头沟区城子街道华新建社区居委会公章，且其内容与居住证及业务登记单载明的内容相印证，与本院实地调查情况相符，故本院对苏国帆现居住于诉争房屋的事实予以确认。5、苏国帆提交其向王某借款21万元的借条、签订房屋买卖合同当日视频资料，并申请证人王某出庭作证，证明王某系苏国帆姑姑，其为苏国帆联系向袁杰购房事宜，替苏国帆支付购房定金10万元，借给苏国帆21万元购房款，在其家中签订房屋买卖合同事宜。元凰公司不认可，认为证人与苏国帆系姑侄，与苏国帆存在利害关系，对购房交易过程的陈述有矛盾之处，袁杰的房屋高买低卖亦不合理。袁杰的意见与元凰公司一致。综合证人王某的证言、定金收据、借条和视频资料，本院认为虽然王某与苏国帆系亲属关系，并不必然排除其证言真实性，王某的证言与定金收据、借条、视频内容可以相互印证，达到较高的证明力标准，本院对上述证据予以采信。6、苏国帆提交的案外人于2016年7月买卖诉争房屋所在小区的其他房屋的合同复印件，证明诉争房屋在交易时的市场价格。元凰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据系复印件，且对关键身份信息进行了遮挡，无法核实其真实性，故本院对该证据不予采信。7、元凰公司提交（2018）京0109执异56号执行裁定书，证明诉争房屋在中铁三局四公司的备案登记薄上登记的房屋所有人是袁杰。苏国帆对证据真实性认可，但认为元凰公司混淆概念，不动产登记应指房屋行政主管部门的登记，而非开发商的登记，该证据恰恰证明了并非苏国帆的原因导致未办理房屋过户手续。本院对执行裁定书予以采信，但裁定书中载明的开发商备案登记薄上的记录并非法律规定的不动产登记性质，故对元凰公司主张袁杰系房屋所有人的意见不予采信。8、元凰公司提交2014年11月6日与袁杰签订的补充协议、收条，证明双方约定诉争房屋的买卖价格为1697200元及袁杰向元凰公司还款的情况，袁杰与苏国帆约定的房屋买卖价格明显低于其购买价格。苏国帆认为该证据真实性无从考证，且元凰公司与袁杰约定的房价明显高于当时的市场价格。袁杰答辩意见中对其与元凰公司的债务金额存在异议，称可能以申请再审的方式对2133号判决提出异议。本院认为，苏国帆未提出相反证据推翻元凰公司上述证据，且已有2133号判决对双方债权债务关系予以审查，本案不再重复审查，对元凰公司与袁杰房屋交易价格事实予以采信。9、袁杰提交结算单和收条，证明袁杰与元凰公司存在业务关系，诉争房屋系抵扣元凰公司债务所得，抵扣材料款为912735元，袁杰交给元凰公司中铁三局四公司的房屋集资款312284．8元，故袁杰已经支付房款应为1225019．8元，尚欠元凰公司购房款应为472180．2元。苏国帆对证据真实性认可。元凰公司对证据真实性认可，但不认可关联性，关于袁杰与元凰公司的债权债务关系已经在2133号民事判决书中依法做出判决，明确抵扣金额为60万元；收条与本案无关，故不认可袁杰的证明目的。苏国帆和元凰公司均认可证据真实性，本院对上述证据真实性予以确认，但袁杰提交的上述证据系对2133号判决结果的异议，本院向其释明对已经生效的法律文书的异议可以通过再审程序提出，不是本案审查内容。本院认为，本案争议焦点主要集中在苏国帆是否能够以其与袁杰签订的房屋买卖合同排除对该房屋的执行措施。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。综合案外人执行异议之诉的设立初衷，执行异议之诉要对诉争事实进行实质审查，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，具体到本案，苏国帆就被查封的803号房屋提出异议被驳回后，提起本案执行异议之诉，程序上符合法律规定；其主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行，但本案并不具备适用该款规定的前提，即不动产登记在被执行人名下，经审查，803号房屋未办理产权登记，袁杰对该房屋享有的不是不动产所有权，故本院认为本案不适用于上述司法解释第二十八条之规定。本案中苏国帆提出，对2015年8月15日苏国帆与袁杰签订的房屋买卖合同效力进行确认，本院认为，对该合同效力的审查是审理案外人执行异议之诉的必要前提，应当予以审查。依照《合同法》之规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”“依法成立的合同，自成立时生效。”根据本案查明的事实，虽然元凰公司主张苏国帆与袁杰存在恶意串通，但未提交相关证据予以证明；元凰公司主张，袁杰与苏国帆约定的803号房屋出售价格明显低于袁杰从元凰公司购买该房屋的价格，不合常理。根据本院查明的事实，袁杰与苏国帆签订的房屋买卖合同系真实发生，时间早于2133号判决时间，并非袁杰与苏国帆恶意串通炮制的合同。袁杰认为订立合同时苏国帆不具备在京购房条件，合同应当无效。根据法律规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”本院认为，法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生则绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，则不必然认定合同无效。司法解释对《合同法》第五十条第（五）项规定的“强制性规定”，解释为效力性强制性规定。关于在京购房资格属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能作为判定合同无效的条件。故，本院对2015年8月15日苏国帆与袁杰签订的房屋买卖合同效力予以确认。合同成立并生效亦不必然产生排除执行的法律效力。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权平等性，是数项债权均以同一给付为标的时，不论其发生之先后，各债权的效力相同、地位平等，均无优先效力。本案中，元凰公司与袁杰之间因2014年11月6日签订协议、《补充协议》产生债权债务关系，苏国帆与袁杰之间因2015年8月15日签订房屋买卖协议产生债权债务关系，二者属于平等的一般债权，苏国帆对袁杰的债权相较于元凰公司对袁杰的债权不具备法定优先情形，故不能够产生排除执行的法律效力，本院对案外人提出的执行异议之诉请求不予支持。苏国帆交至本院的2万元购房款尾款，依法应当予以退给苏国帆。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回苏国帆的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由苏国帆负担6400元（已交纳）；由袁杰负担2100元，由北京元凰置业有限公司负担4300元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  裴凌晨人民陪审员  李 丹人民陪审员  李 花二〇一九年十二月二十三日法官 助理  邓琦耀书 记 员  马 琳