海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初459号   原告：符策豪，男，1995年8月18日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原告：陈玉，女，1973年6月28日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原告共同委托诉讼代理人：冯峰，海口市琼山区三门坡法律事务所法律工作者。   原告共同委托诉讼代理人：潘建军，海口市琼山区三门坡法律事务所法律工作者。   被告：海南培尔实业有限公司，住所海口市龙昆北路。统一社会信用代码：XXX。   法定代表人：韩全定，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈诤，海南正益律师事务所律师。   原告符策豪、陈玉与被告海南培尔实业有限公司（以下简称培尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告陈玉及原告符策豪、陈玉的共同委托诉讼代理人冯峰、潘建军、被告培尔公司的委托诉讼代理人陈诤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告符策豪、陈玉向本院提出诉讼请求：判令被告培尔公司赔偿原告符策豪、陈玉“棕榈园”4幢1单元401房屋价值贬损所造成的损失72667元；本案案件受理费、鉴定费由被告承担。事实与理由：被告培尔公司系海口市琼山区府城红星电镀中心北侧“棕榈园”开发商，项目地址海口市××区即椰海新城三期。2014年11月1日，原告符策豪、陈玉经被告销售员推介，认购了“棕榈园”4幢1单元401房，并交付订金款284535元。2016年10月29日，双方签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定商品房每平方米5090元，总价573134元，商品房用途为住宅，建筑物地上层数25层，地下层数1层，户型结构为三居室，层高2.9米，有封闭式阳台0个，非封闭式阳台4个，商品房建筑面积112.6平方米，套内建筑面积88.96平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积23.64平方米；被告于2018年3月31日前交付经质监部门验收合格并符合本合同约定的商品房予原告。交房时，原告已付清房款573134元。   在“棕榈园”建设过程中，被告不顾双方合同约定，唯利是图将“棕榈园”4幢与其开发建设的商铺楼混为一体，隐瞒欺骗规划部门通过规划许可，致使其交付给原告的“棕榈园”4幢1单元401房严重不符合合同约定。按照合同约定，原告购买的房屋应该有4个非封闭式阳台，目前房屋的现状只有3个非封闭式阳台，另外一个阳台因被告改变原先的规划，导致房屋西侧的卫生间排风窗和主卧阳台被堵死，严重影响房屋的通风采光功能，房屋的价值因此遭到贬损。   被告2014年“棕榈园”宣传资料和规划公示资料显示，7号楼是商用楼，4号楼是住宅楼，被告2016年通过变更规划，将4号楼和7号楼合并为一栋楼，变更为商住一体建筑，但被告没有依照合同约定告知原告，继续欺骗原告，直到楼盘封顶。原告知道后通过多次交涉，被告对此拒不理会。原告认为，被告唯利是图将“棕榈园”4幢与其开发建设的商铺楼混为一体，隐瞒欺骗规划部门通过规划许可，而又故意隐瞒实情、虚假宣传，致使原告与其签订合同，已经构成欺诈，也违反合同约定，构成违约。为维护原告的合法权益，恳请法院判如所诉。   被告培尔公司辩称，1、被告开发的项目楼盘不存在规划设计的变更，被告是根据政府规划部门的审批依法进行建设，实际建设和政府批准建设的内容一致。涉案的4号楼属于商住一体，建设方案满足日照、技术规定和规划的要求，并且已经通过验收。2、被告交付的房屋不存在不符合合同约定的情况。而且在双方2016年签订买卖合同到2018年交付房屋，原告在收房时对买卖合同的约定以及房屋的现状包括室内功能和外观的质量进行验收，并签署书面的收房文件，对房屋进行了验收。退一步讲，如果原告认为房屋规划进行变更或者房屋交付不符合约定，按照合同的约定原告应该在15天内决定是否退房，如果原告不同意退房，视为原告接受涉案房屋已交付。且合同明确约定房屋一经交付视为交付的房屋符合规定且验收合格。3、《海口市商品房买卖合同》及附件当中明确约定了双方确认被告的销售广告以及宣传资料均为要约邀请，未对买卖合同的订立以及房屋价格的确定构成重大影响，不视为合同内容，不作为确定双方权利义务的依据，买卖双方具体权利义务最终以《商品房买卖合同》及附件、补充协议的具体约定为准。综上，被告不存在隐瞒实情虚假宣传的行为，被告交付的房屋没有违反约定，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。   原告为证明其主张提交了如下证据：1、《海口市商品房买卖合同》，拟证明：原、被告签订的合同约定原告向被告购买的涉案房屋有非封闭式阳台4个，无封闭式阳台。2、《椰海新城三区棕榈园总平面图宣传画册》，拟证明：被告对外宣传的“棕榈园”楼盘，1至6幢为住宅楼，7幢为商业楼，4幢和7幢是独立的，并非商住一体。3、《棕榈园4号楼商品房交付现状》（来源房屋现状的照片）、《金手指“棕榈园”项目设计方案批前规划公示》（来源于规划局网站）、《海口市规划委员会关于棕榈园4号楼规划异议的答复》，拟证明：被告将4幢、7幢变更规划为商住一体，原规划批准时间为2014年12月31日，变更规划的时间是2016年1月27日；被告交付的房屋不符合当初宣传的规划设计以及合同约定。4、银行交易凭证、收据、《增值税普通发票》《个人贷款支付凭证》，拟证明：原告已付清房款，其中2014年11月1日支付首付款284535元。5、《评估费用发票》，拟证明：原告预缴司法鉴定费用5000元。6、鉴定报告，拟证明：原告购买的涉案房屋因设计变更，主卧阳台正面及卫生间外墙窗户被堵，导致通风采光功能受到影响，房屋价值贬损72667元。   被告质证意见：原告提交的《商品房买卖合同》没有附件二至七，被告提交了完整的《商品房买卖合同》，应当以被告提交的合同为准。根据附件六、七的约定，被告的销售广告及宣传资料均为要约邀请，未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定构成重大影响，不视为合同内容，不作为确定双方权利义务的依据；《宣传画册》并不作为房屋买卖合同的组成部分，对其关联性不认可，且该宣传画册显示，4号楼一单元与7号楼是挨着的；《棕榈园4号楼商品房交付现状》是原告单方的意见，不具备证据的客观性要件；对《金手指“棕榈园”项目设计方案批前规划公示》、《海口市规划委员会关于棕榈园4号楼规划异议的答复》真实性没有异议，根据答复，4号楼属于商住一体，该批建方案满足日照、技术规定和规划要求，而且该答复显示实建与批建内容一致。涉案项目是被告从海南金手指房地产开发有限公司转让过来的，被告接手后进行报建，不存在变更的问题；对银行交易凭证、收据、《增值税普通发票》《个人贷款支付凭证》无异议；对鉴定报告的真实性没有异议，对其关联性、证明内容有异议，鉴定报告关于损失金额的计算，未提供相应的依据，该鉴定报告不能作为认定本案事实的根据，由此鉴定费用应由原告自行承担。   被告为证明其主张提供如下证据：1、商品房预售许可证、建设工程规划许可证（副本），拟证明：被告开发的楼盘是6栋，经过规划部门批准建设，其中4号楼是商住一体楼，实际建设和规划部门批准建设是一致的，并不存在规划设计变更的事实。2、《集资建房协议》、《海口市商品房买卖合同》，拟证明：原、被告签订的合同约定房屋经交付视为原告验收合格，双方的权利义务仅以买卖合同的书面为准，其他的要约广告或者销售人员出具的与涉案房屋的文件均不构成合同内容，不作为确认双方权利义务的依据。3、《棕榈园房屋（室内）使用功能与外观质量确认单》、《棕榈园房屋交接表》，拟证明：被告向原告交付涉案房屋时，原告对房屋使用功能和外观质量没有异议，并进行了验收和交接。   原告质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性没有异议，但对证明内容有异议，确认单只是针对一些房屋建筑配套方面的确认，并没有涉及到规划设计变更导致房屋的通风采光方面的确认。   本院认证意见：原告提交的《商品房买卖合同》不完整，以被告提交的合同为准；《棕榈园4号楼商品房交付现状》系原告拍摄的楼房外观、涉案房屋主卧阳台及洗手间状况，以及4号楼1单元7楼以上房子主卧阳台及洗手间状况，对相片载体记载图象的真实性予以确认；对原、被告提交的其余证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年11月1日，原告符策豪、陈玉与被告培尔公司签订《集资建房协议》，合同约定原告认购被告开发的位于海口市××区的集资房项目“椰海新城三区·棕榈园”4栋1单元401房，房价款567535元，首付款284535元于签订本协议当天付清，原告必须在项目取得《商品房预售许可证》后10天内，与被告签订《商品房买卖合同》。该协议签订当天，原告向被告支付了首付款284535元。2016年1月27日，被告取得棕榈园6栋楼的建设工程规划许可证。2016年8月4日，被告取得棕榈园1至6号楼及地下车库的预售许可证。2016年10月29日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告投资建设的位于海口市××区房，该商品房户型结构为三居室，层高2.9米，有封闭式阳台0个，非封闭式阳台4个；该商品房建筑面积112.6平方米，其中套内建筑面积88.96平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积23.64平方米；按建筑面积计价，每平方米5090元，总价573134元，原告应于合同签定时向被告交付首付款287134元，其余购房款286000元原告申请按揭贷款支付；被告应当于2018年3月31日前交付经质监部门验收合格，并符合本合同约定的商品房予原告；该商品房交付使用后，原告认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，原告有权单方退房，给原告造成其他损失的，被告应当承担赔偿责任；商品房销售后，被告不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意变更确立之日起10日内，书面通知原告，原告在通知到达之日起15日内有权作出是否退房的书面答复。原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；被告未在规定时限内通知原告的，原告有权单方面解除合同，但因原告的原因致使被告无法通知的除外；原告不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。附件六约定双方确认被告的销售广告及宣传资料均为要约邀请，未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定构成重大影响，不视为合同内容，不作为确定双方权利义务的依据；买卖双方具体权利义务，最终以《商品房买卖合同》及附件、补充协议的具体约定为准。附件七《合同补充协议》第一条关于信息确认，原告确认，已现场全面、充分、仔细查看了该房屋所处建筑建设现状，工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。第六条关于房屋交付，双方明确该房屋一经交付，即视为原告验收合格。第九条关于广告效力，1、双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以买卖合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是被告的要约或承诺，不作为买卖合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准，被告无需就该等变化通知原告，亦无需就此对原告承担责任。2、双方同意，被告雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与买卖合同或该房屋有关的任何文件，均应在被告予以书面授权或确认后方对被告具有约束力；双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，以买卖合同及补充协议不一致的或超出买卖合同及补充协议约定的，不构成合同内容，亦不作为确认双方权利义务的依据。合同还约定了其他内容。   2018年4月6日，被告将房屋交付给原告，原告在《房屋（室内）使用功能与外观质量确认单》上签名。2014年11月1日，被告向原告出具4栋1单元401房定金款284535元收据一张；2016年9月11日，被告向原告出具4栋1单元401房款2599元收据一张；2017年3月20日，被告向原告出具4栋1单元401房款136000元收据一张；2018年2月26日，被告向原告出具4栋1单元401房款150051元发票一张。原告已支付购房款合计573185元。   被告印发的《棕榈园总平面图宣传画册》上标注，棕榈园4号楼的西边为7号楼（商铺楼），4号楼1单元与商铺楼相邻。2016年1月27日，海口市规划局核发的《棕榈园建设工程规划许可证副本》载明，棕榈园共6幢楼，其中商品房建筑面积92142.76平方米，商业营业面积为4973.12平方米。2018年9月30日，海口市规划委员会在给棕榈园4号楼六位业主的《关于棕榈园4号楼规划异议的答复》中载明：“我委于2016年1月核发棕榈园项目建设工程规划许可证，4号楼属商住一体，批建方案满足日照、技术规定和规划要求，项目于2017年12月通过规划验收，并核发建设工程规划核实意见书，实建与批建内容一致。业主反映开发商销售房屋时描述与规划批建情况不一致，涉嫌欺诈的问题，不属我委行政职能的范畴。”2019年1月9日，原告提起本案诉讼。原告在向本院提交的《房屋现状照片图》中用文字载明：“原告于2015年1月份前通过被告销售人员介绍参与认筹房子，那时楼盘还是一块地，销售人员并没有告知4号楼1单元1至6层主卧阳台会被遮挡的情况，还称4号楼和7号楼距离有6到7米，误导原告认筹该房。2015年1月原告交了认筹金，而楼盘于2016年开盘，当时被告通知原告签约，此时房子也没盖起来，也没有现房可看。被告还是没有告知原告实际的规划情况，导致最后交房时原告才看到这种情况表示不可接受。”案在审理中，经本院组织双方当事人进行现场勘验，棕榈园商铺楼的后墙与棕榈园4幢1单元主卧阳台的外墙相距47厘米。4幢1单元主卧阳台长3.7米，宽1.6米；阳台南面栏杆（现原告改装为窗户）宽55厘米，阳台的西面（正面）是外墙，阳台北面是卫生间的南墙，2-6楼的卫生间的窗户开在该南墙上。4幢1单元7楼以上的房屋的主卧阳台的正面（西面）是开放的，卫生间的窗户开在卫生间的外墙（西面）。原告申请对房屋贬损价值进行司法鉴定。海南中天华信资产评估土地房地产估价事务所根据本院委托，于2019年8月1日作出中天华信评报字（2019）第058号资产评估鉴定报告，结论为：由于被估房屋采光、通风不好对房子出租价格产生不利的影响，每月租金损失300元；由于空气不流通，卫生间和主卧需增加排风扇，同时由于采光不足，房间需增加照明时间，按每天6小时计算，每年增加能源消耗费用为210元；资本化率按资金成本5年以上贷款基准利率4.9%进行折现计算；截止评估基准日房地产租约期外收益年限为57年，由此计算出棕榈园4幢401房房屋贬损价值为72667元。   原告在2019年1月9日起诉时，民事起诉状上的诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋价值贬损所造成的损失20万元（最终数额以司法鉴定评估为准）。2019年10月30日开庭审理时原告根据司法技术鉴定报告的结果明确的诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋价值贬损所造成的损失72667元。2019年12月17日，原告向本院提交确定诉讼请求申请书，主张依据房地产市场价值，参照评估报告以房屋出租租金确定房屋价值贬损，以及被告在本案中的过错程度，确定本案诉讼请求：判令被告赔偿原告房屋价值贬损所造成的损失20万元。同时，原告提交《对〈司法技术鉴定报告〉的补充质证意见》，认为《司法技术鉴定报告》援引资本化率采用贷款利率4.9%确定原告房屋价值贬损租金收益没有法律依据，应按照安全利率加风险调整值法确定资本化率。原告房屋的用途为自住或出租，不存在经营风险，因此，资本化率应选用评估日中国人民银行公布的一年定期存款年利率1.5%确定并计算，原告房屋价值贬损租金收益的金额应为145290元。本院向原告释明，原告在法庭辩论结束后增加的诉讼请求，法院不予审理。如果原告仍坚持20万元赔偿额的诉讼请求，可以撤诉后另行起诉。原告表示不撤诉。   本院认为，本案争议的焦点：一是被告是否虚假宣传，在与原告签订合同时是否故意隐瞒实情；二是被告向原告交付的房屋是否符合合同约定。三、涉案房屋价值是否贬损以及被告是否赔偿原告损失。   一、关于被告是否故意隐瞒实情、虚假宣传的问题。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，2014年11月1日，原、被告签订《集资建房协议》，原告认筹涉案棕榈园4幢1单元401房。《棕榈园总平面图宣传画册》显示，棕榈园4号楼的西边为7号楼（商铺楼），4号楼1单元与7号楼相邻。虽然原告未能提供证据证明被告销售人员向其答复4号楼和7号楼（商铺楼）的距离有6-7米，误导其认筹4号楼1单元401房。但通风采光是购置房屋必须考虑的问题之一，原告了解两栋楼房之间的距离符合常理，可以确定原告在认筹之前已经注意到××楼（商铺楼）之间的距离，并就此问题向被告进行了解，被告销售人员对原告进行了答复。根据《棕榈园的建设工程规划许可证副本》《商品房预售许可证》以及《海口市规划委员会关于棕榈园4号楼规划异议的答复》内容，2016年1月经规划审批的棕榈园项目共6栋楼，4号楼属商住一体楼，4号楼包含了宣传册中标注的7号楼（商铺楼）。如果2014年11月1日原告认筹4幢1单元401房时规划尚未确定，那么在2016年10月29日，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，应将4号楼1单元1至6楼主卧阳台的正面会被遮挡的情况告知原告，被告没有告知，有违诚实信用原则，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。   二、关于被告向原告交付的房屋是否符合合同约定的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，该房有非封闭式阳台4个。而被告交付给原告的房屋，主卧阳台仅有南面55厘米宽没有被遮挡，阳台西面（正面）和北面是墙体，不符合非封闭式阳台要求，故被告交付的房屋主卧阳台不符合合同约定。对于被告关于合同明确约定房屋一经交付视为交付的房屋符合规定且验收合格的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该格式条款属于免除被告责任、排除原告主要权利的格式合同条款，该约定无效。   三、关于涉案房屋价值是否贬损以及被告是否赔偿原告损失的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，涉案房屋不仅主卧阳台不符合合同要求，且卫生间外墙没有窗户，卫生间的窗户开在与主卧阳台相隔的南墙，主卧及卫生间的通风采光均受到影响。经鉴定机构评估鉴定，由于涉案房屋采光、通风不好，增加能源消耗费用，且对房屋出租价格产生不利的影响，由此计算出房屋贬损价值为72667元。被告在与原告订立合同过程中隐瞒上述事实，应当承担相应的损害赔偿责任。原告主张被告赔偿房屋价值贬损所造成的损失，有事实和法律依据，应予支持。原告在法庭辩论结束后增加诉讼请求主张被告赔偿至20万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，原告主张超出72667元部分，本院不予审理。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二、三项、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：   限被告海南培尔实业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告符策豪、陈玉“棕榈园”4幢1单元401房屋价值贬损所造成的损失72667元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1617元（原告已预缴4300元）、鉴定费5000元（原告已预缴），由被告海南培尔实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 李一坚   人民陪审员 吴 林   人民陪审员 钟平艳     二〇一九年十二月二十日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   速录员 符周婷     附相关法律规定：   《中华人民共和国民法通则》   第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”   《中华人民共和国合同法》   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。   第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：   （一）假借订立合同，恶意进行磋商；   （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；   （三）有其他违背诚实信用原则的行为。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。