广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5794号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴礼恒，男，1985年8月8日出生，汉族，住广东省连州市。被上诉人（原审原告）：李妮莉，女，1989年10月12日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人吴礼恒、李妮莉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判驳回吴礼恒、李妮莉关于逾期办证的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《买卖合同》第十四条约定：“因买受人逾期付款以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因）导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任。”买受人吴礼恒、李妮莉于2013年7月25日才付清剩余购房款30万元，超过合同第六条第3款约定的付款期限，构成违约。故建设发展公司无需承担逾期办证的违约责任。若认定建设发展公司逾期办证，则办证期限至少应计算至买受人缴清购房款之日后720个工作日即2016年6月20日前，建设发展公司应自2016年6月21日起计算逾期办证违约金。根据双方签订的《买卖合同》的约定，建设发展公司逾期办理权属登记的义务，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之零点一向买受人支付违约金。”该条款为双方意思自治的结果，不存在可撤销或无效的法定情形，依法应当适用于本案。买受人没有任何证据证明其实际损失，其应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人单方说辞即认定“违约金标准明显偏低”，缺乏事实及法律依据。因此，建设发展公司在本案中应支付的违约金应适用合同约定的违约金标准。吴礼恒、李妮莉辩称，买受人已及时办理了按揭贷款手续，至于银行按揭贷款何时向建设发展公司支付贷款，非买受人所能控制。同时，建设发展公司也未提供证据证实其因买受人迟延付款而导致其办证迟延，即建设发展公司未对二者之间的因果关系举证。根据常理，买受人迟延付款几天，不至于影响建设发展公司为买受人办理房产证。吴礼恒、李妮莉于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司支付逾期办证违约金47779.8元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日后720个工作日即2016年5月24日起至出证日2018年3月9日止，共654天，按年利率6%计算）；2.判令建设发展公司向吴礼恒、李妮莉退还（4910.9元*0.68m）套内面积差异款3339.4元；3.判令建设发展公司支付逾期交房违约金68075.28元（以购房款为基数，从约定交房日2013年6月30日至商品房通过综合验收备案时间2017年9月30日，按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2012年12月10日，吴礼恒、李妮莉(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定吴礼恒、李妮莉向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢402房的预售商品房，购房总价438347元,付款方式:首期款132347元,公积金贷款306000元；套内建筑面积单价为每平方米4910.9元；套内建筑面积89.26㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年4月17日，吴礼恒、李妮莉(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了补充协议约定，将原付款方式“首期款132347元,公积金贷款306000元”变更为“首期款138347元,公积金贷款300000元”。2013年11月19日，吴礼恒、李妮莉办理了收楼手续。2018年3月9日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园21幢402房，专有（即套内）建筑面积为88.58㎡。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系吴礼恒、李妮莉与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致吴礼恒、李妮莉不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，吴礼恒、李妮莉不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。至于建设发展公司辩称应自吴礼恒、李妮莉付清购房款之日起算办证时间，因建设发展公司未举证证明吴礼恒、李妮莉何时付清，故其要求延后起算办证时间，一审法院不予支持。因此，建设发展公司应于2013年6月30日后起算720个工作日内，即2016年5月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年3月2日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月9日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，故一审法院予以采信。建设发展公司于2018年3月2日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对吴礼恒、李妮莉造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之零点一的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合建设发展公司的违约情况、吴礼恒、李妮莉的损失情况，吴礼恒、李妮莉主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。综上，建设发展公司逾期办证应向吴礼恒、李妮莉支付逾期办证违约金46620元[计算方式：以438347元为基数，按年利率6%计算，从2016年5月24日起计至2018年3月2日止，共647天]。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积89.26平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积88.58平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为-0.76%，属应按房屋差价多退情形，故建设发展公司应向两吴礼恒、李妮莉退回房屋差价3339元［4910.9元/平方米×（89.26-88.58）平方米］。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为吴礼恒、李妮莉收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，吴礼恒、李妮莉于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则吴礼恒、李妮莉的上述债权中，2016年1月29日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，吴礼恒、李妮莉的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月29日至2017年9月30日，吴礼恒、李妮莉已付房价款为438347元，故建设发展公司应付违约金金额为26739元（438347元×0.0001×610天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向吴礼恒、李妮莉支付逾期办证违约金46620元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向吴礼恒、李妮莉支付房产面积差异款3339元；三、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向吴礼恒、李妮莉支付逾期交房违约金26739元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，减半收取为1342元（该款吴礼恒、李妮莉已预付），由吴礼恒、李妮莉负担484元，由建设发展公司负担858元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付吴礼恒、李妮莉）。二审中，吴礼恒、李妮莉未向本院提交新的证据。建设发展公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：进账单及记账凭证，拟证明吴礼恒、李妮莉并未按照合同第六条的约定在约定期限内付清购房款。经庭审质证，吴礼恒、李妮莉不确认上述证据的真实性，并认为上述证据均不属于新证据，且建设发展公司未举证证明其主张的业主逾期付款行为与建设发展公司逾期办证之间存在因果关系，不能免除建设发展公司的违约责任。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.建设发展公司提交的记账凭证及进账单显示吴礼恒、李妮莉于2013年7月25日通过按揭贷款的方式向建设发展公司支付购房款300000元。2.吴礼恒、李妮莉(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订的《中山市商品房买卖合同》第六条约定买受人通过银行按揭方式支付购房款，其中在2012年12月10日前现金付款132347元，2013年6月10日前通过商业贷款付款306000元。第七条约定买受人逾期支付购房款的，逾期在60日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同并要求买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同且经出卖人同意的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十四条约定：“因为买受人逾期付款（包括但不限于未按本合同及附件的约定支付购房款、因面积差异导致差价款及其他本合同及附件项下的应付款、因买受人逾期供款导致银行不配合出证等），不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因、因小区内业主违建造成延迟验收等），导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决认定建设发展公司须向吴礼恒、李妮莉支付房产面积差异款3339元、逾期交房违约金26739元，双方均未对此提起上诉，本院予以维持。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是建设发展公司关于其免于承担逾期办证违约责任的理由是否成立；二是若建设发展公司免于承担逾期办证违约责任的理由不成立，则一审判决确定的违约金计算标准是否应予调整。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即建设发展公司关于其免于承担逾期办证违约责任的理由是否成立的问题。根据审理查明的事实，吴礼恒、李妮莉存在逾期支付购房款的情况，双方合同约定吴礼恒、李妮莉应在2013年6月10日前支付完全部购房款，但吴礼恒、李妮莉直至2013年7月25日才付清全部购房款。建设发展公司基于吴礼恒、李妮莉逾期付款的事实，援引双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条的约定主张其应当免于承担逾期办证的违约责任。但上述合同条款约定的免责条款的适用情形为：出卖人因买受人逾期付款导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理房地产权属证书，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。即建设发展公司应举证证明吴礼恒、李妮莉逾期付款的行为与建设发展公司的逾期办证行为之间存在因果关系，才能免除建设发展公司逾期办证的违约责任。但本案中，建设发展公司并未举证证明上述因果关系的存在。故建设发展公司应承担举证不能的不利法律后果，本院对建设发展公司的该上诉意见不予支持。若建设发展公司认为吴礼恒、李妮莉逾期付款的行为损害其合法权益，其可依据双方在涉案合同第七条的约定另循法律途径解决。关于争议焦点二，即一审判决确定的违约金计算标准是否应予调整的问题。根据双方合同约定，建设发展公司逾期办证，买受人吴礼恒、李妮莉不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之零点一的标准向买受人支付违约金。本院认为，因建设发展公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因建设发展公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。但双方约定的买受人逾期付款所应承担的违约金的计算标准远高于出卖人逾期办证所应支付的违约金的计算标准，即涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的万分之零点一的标准计算建设发展公司应支付的逾期办证违约金，不足以体现建设发展公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补吴礼恒、李妮莉作为守约方的经济损失。在作为守约方的吴礼恒、李妮莉要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。对双方未上诉部分，本院不作审查。综上所述，建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1716元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十日书记员  练慧琳