呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初4653号原告：呼和浩特市建安物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区建华街旭达花园三号楼。法定代表人：张云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵季斌，该公司副总经理。被告：呼和浩特市卫生学校，住所地呼和浩特市回民区果园西路8号。法定代表人：安建新，该学校党总支书记。委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志平，内蒙古若辉律师事务所律师。原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司诉被告呼和浩特市卫生学校物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司委托诉讼代理人赵季斌、被告呼和浩特市卫生学校委托诉讼代理人李文静、张志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年9月1日至2018年11月30日物业服务费37930元，违约金57500元；2.判令被告支付原告新建实训楼物业服务费346500元，逾期利息25987.5元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月1日原告与呼和浩特市卫生学校签订了《物业服务合同》，接受被告的委托为被告提供物业服务。委托服务时间2016年9月1日起至2019年8月30日止。2017年9月1日新建实训楼竣工建成，在被告的口头委托下原告开始就新建成的实训楼开始了物业服务，然而在与被告协商签订补充合同时，都因种种原因未能补签合同。2019年12月24日原告接到被告的解除物业服务合同的通知后，与被告签订了解除物业服务合同，时间定为2018年11月30日止。此后原告多次与被告协调支付物业费事宜，但被告未按合同约定及新增的实训楼物业费给付原告。被告呼和浩特市卫生学校辩称，被告不存在违约情形，逾期利息没有事实和法律依据。被告为事业单位，双方于2016年9月1日签订合同，2018年物业实行统一采购，原告未在通知期间内解除合同。原告请求的第一项，不是被告不付，而是政策发生变化，因此无须承担物业费。实训楼不在双方合同范围内，原告诉请的物业费的基数不对，实训楼的合同有原告方签字盖章，虽然没有我方盖章，我方现在进行追认，被告已经支付原告员工21000元工资，是对合同的履行，所以物业费的基数为每年12万元。2017年9月，原告测算的费用为每年12万元，说明原告与被告达成了一致意见，2019年6月24日发送的律师函中也表示物业费为每年12万元整。原告所说其他计算方法没有事实及法律依据。我方跟原告签订的补充协议并不是以面积确定的，是双方协商出来的结果。原告未提供符合合同约定的物业服务，校园卫生脏乱差，且原告物业服务存在重大瑕疵，被告无须全额支付物业费。原告安全防范工作不到位，对企业员工没有尽到管理职责，给被告造成极大损失。本院经审理认定事实如下：1.2016年9月1日，原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司与被告呼和浩特市卫生学校签订了《物业服务合同》，约定原告接受被告的委托为被告提供物业服务。委托期限为三年，从2016年9月1日起至2019年8月30日止。合同第一章“物业基本情况”写明被告呼和浩特市卫生学校建筑面积为13700平米。合同第五章“物业管理服务和维修费用”约定每年的物业服务费用为575000元。合同第七章第二十二条约定：“如一方违约，违约方须向守约方支付合同价的百分之十的违约金。”2019年1月24日，原告接到被告《呼市卫校关于解除物业服务合同协议书的函》，双方达成一致，确定解除双方之前签订的物业服务合同，解除时间为2018年11月30日。截止到解除合同之日，被告欠原告物业服务费37930元。2.2017年9月，被告呼和浩特市卫生学校新建了实训楼，原被告双方口头约定由原告就新建成的实训楼进行物业服务。之后，原告就实训楼的物业服务拟定了物业服务补充合同并加盖公章递交被告，欲与被告签订，被告一直未签署。2018年11月22日，被告呼和浩特市卫生学校作出决定，代原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司向其员工发放2018年9-11月工资，之后，被告代原告向其员工发放工资21000元。3.2011年11月16日，呼和浩特市财政局发布了呼财办[2011]295号文件《关于2012年市本级行政事业单位物业服务相关事宜的通知》，《通知》中写明原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司为物业服务入围企业，《通知》确定市本级行政事业单位2012年物业服务费为3.5元/平米/月。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司与被告呼和浩特市卫生学校签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告履行了提供物业服务的义务，被告应当履行支付物业服务费的义务，被告未按时支付，构成违约，应当承担违约责任，故对原告请求的物业服务费37930元，本院予以支持。原告请求的违约金57500元，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告请求的实训楼物业服务费，本院认为，原告向被告递交物业服务补充合同，被告未签署，因此，该补充合同未成立，但原告实际为实训楼提供了物业服务，被告应当支付物业服务费。对于实训楼的面积问题，原告提供了《呼和浩特市中等职业教育基础能力建设2015年中央预算内投资计划》，该表中显示实训楼的建设面积为7000平方米。被告对此不认可，但并未向法庭提交关于实训楼面积的文件，故本院采信原告的主张。对于实训楼的物业服务费计算问题，原告主张按照双方之前签订的《物业服务合同》约定的标准计算，按照该约定，物业服务费的标准为3.5元/平方米/月（575000元/13700/12）。该标准是原被告双方对被告学校之前整体物业服务费的约定，新增的实训楼按照此标准计算较为合理，亦不违反呼和浩特市财政局的规定，本院予以采信。实训楼的物业服务从2017年9月开始，至2018年11月30日结束，共计15个月，产生物业服务费367500元（3.498元/平方米/月×7000×15），扣除被告为原告垫付的员工工资21000元为346500元。原告请求的逾期利息25987.5元是按照年利率6%计算15个月，本院认为，原被告双方没有签订书面合同，也没有通过口头协议约定被告支付物业服务费的时间，故应当从物业服务结束即2018年11月30日开始计算逾期利息，截止到本月，共产生12个月逾期利息即20790元，对20790元之外的逾期利息本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告呼和浩特市卫生学校在本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司物业服务费37930元及违约金57500元，共计95430元；被告呼和浩特市卫生学校在本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司新建实训楼物业服务费346500元，逾期利息20790元，共计367290元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4160元，由被告呼和浩特市卫生学校负担4114元，由原告呼和浩特市建安物业服务有限责任公司负担46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 那顺乌日图 二○一九年十二月二十七日书记员 郝 智 臣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。