中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1277号 上诉人（原审原告）：姜华，男，1963年8月28日出生，满族，住辽宁省鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人姜华因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜华及其委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林到庭参加了诉讼，原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜华上诉请求：1.撤销一审法院（2018）晋民初63号民事判决，依法改判或发回重审，终止对一审法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A15#-102商网即枫丹白露家园A区15#-102商网的执行并解除查封；2.本案一、二审诉讼费用由西藏信托负担。事实与理由：首先，姜华提供的建设工程施工合同、授权委托书、主体验收报告、记账凭证等证据能够证明2011年7月24日姜华受鞍山九建工程有限公司盘锦第一分公司（以下简称鞍山九建盘锦一公司）的授权委托为龙驿公司完成案涉工程部分项目内容，姜华与龙驿公司之间存在建设工程施工合同关系的证据确实充分。其次，姜华的工程款转化为购房款事实清楚。经结算，龙驿公司以案涉房屋抵顶欠付姜华的工程款，双方签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司向姜华出具收款收据。姜华基于龙驿公司的真实意思表示取得房屋，即对案涉房屋享有了管理权和控制占有权，姜华对案涉房屋享有的物权期待权优于西藏信托的金钱债权，足以排除执行。一审法院认为姜华未能提供证据证明其在查封前已交付了全部房款而驳回其诉讼请求错误。 西藏信托答辩称，姜华提供的项目结算证据所记载的结算时间与其主张的抵债时间相互矛盾，不能证明姜华与龙驿公司之间存在真实的以房抵债事实。因此，姜华关于以案涉房屋为抵账来源并支付房屋价款的理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回姜华的上诉请求，维持一审判决。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 姜华向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区15#-102商网归姜华所有并排除执行。2.本案诉讼费用由西藏信托负担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，姜华等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，姜华等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日姜华等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日姜华等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日姜华向一审法院提起执行异议之诉。 2011年4月1日，鞍山九建盘锦一公司向姜华出具授权委托书，授权姜华以本公司名义参加枫丹白露家园A-12#楼、A-15号楼建设工程事宜。2011年7月24日，龙驿公司与鞍山九建工程有限公司签订《建设工程施工合同》。2012年10月29日，姜华与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，约定姜华购买枫丹白露家园A区A15#-102商网，价款3000018元。2012年11月5日、12月8日向姜华出具收款收据二支，共计金额为3000018元，收款收据结算方式栏均注明“顶”。2016年1月1日，龙驿公司向姜华出具《入住通知单》，同日，姜华缴纳了物业费、装修保证金、垃圾清运费、水费等房屋使用费用。2017年6月16日，李忠孝、姜华、孙振鹏在《鞍山九建公司西水湾项目结算》表中签字。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。姜华至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，关于姜华是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。姜华主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张姜华未提交证据证明其房屋被查封，且因姜华起诉后又申请撤诉，现姜华起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本案中，姜华等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了姜华的执行异议申请，包括姜华在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为姜华起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，姜华在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张姜华不具有诉讼主体资格及姜华起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于姜华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系商业用房，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《执行异议与复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，根据已经查明的事实，姜华提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日，一审法院查封涉案房屋。2012年10月29日姜华与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定姜华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.姜华提供《入住通知单》、物业费收据、装修保证金、垃圾清运费收据、水费收据证据可以证明姜华在2016年1月4日前实际占有房屋，故姜华于人民法院查封之前已合法占有该不动产的主张成立，符合第二十八条第二项的规定；3.姜华虽然主张涉案房屋系龙驿公司抵顶其工程款，但其提供的结算单时间与收款收据出具时间前后矛盾，不符合常理，现姜华仅提供收款收据，没有提供其他证明工程款如何结算、如何抵顶等确实充分证据，不足以证明姜华已经支付了全部价款。故姜华关于人民法院查封之前已支付了全部价款主张不能成立，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，姜华的诉请不符合《执行异议与复议规定》第二十八条的规定，姜华主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。关于能否确认案涉房屋归姜华所有。因姜华主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院判决：驳回姜华的诉讼请求。案件受理费30800.14元，由姜华负担。 本院二审期间，姜华围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜华将如下证据作为二审新的证据提交：施工结算以房抵账确认书、记账凭证。西藏信托对姜华提交的证据质证认为：1.施工结算以房抵账确认书形成于一审判决以后，不属于龙驿公司的自主意思表示，其中确认的结算日期（2017年6月16日）与姜华主张的抵债发生日期（2012年10月29日）相互矛盾，无法证明在案涉房屋被查封前姜华已经与龙驿公司达成以房抵债合意。2.记账凭证显示的付款单位为鞍山九建工程有限公司，所附带的收据交领款人信息不详，无法证明与本案存在关联关系。本院经审查认为：1.姜华在二审庭前会议提交了施工结算以房抵账确认书原件，其内容与其一审中提供的记账凭证和收据记载的金额能够对应。2.姜华就其参与案涉工程施工提供的一系列记账凭证虽为复印件，但均经龙驿公司确认，加盖了该公司印章。综合以上证据能够证明姜华与龙驿公司就施工工程项目进行结算后以房抵债的事实，本院对以上证据予以采信。 二审中，本院依姜华申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中附表载明A15#-102商网账目记载对应名称为姜华，并有销售台账、入住信息能够对接，备注栏中记载有“售房补录”信息。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为审计列表证实龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况。因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定顶账事实的根据，《审计报告》中的列表本身证明不了账目真实的出入情况。本院认为，《审计报告》中记载的枫丹白露家园A15#-102商网信息能够与姜华提供的抵房信息、物业公司记载的内容相互印证，西藏信托未能提交相反证据予以否认，本院对该证据予以采信。 本院依姜华申请还调取了盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：姜华在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2016年1月1日。姜华质证认为《入住通知单》时间2016年1月1日即为姜华合法占有案涉房屋时间。西藏信托质证认为无物业费单据佐证。本院认为，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，其出具的证明具有较强的证明力，在没有相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。 本院二审查明，2019年4月28日，龙驿公司与姜华签订施工结算以房抵账确认书，对施工合同签订、施工结算、债权债务事实进行了确认。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：姜华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案中，姜华在人民法院查封案涉房屋之前已经与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》和《产权认购协议书》，并于2016年1月1日根据龙驿公司发出的《入住通知单》办理了入住手续，缴纳了物业费用，实际占有案涉房屋。虽然西藏信托认为姜华主张其与龙驿公司以工程款抵顶房屋的依据不足，但是根据本案查明的事实来看，《审计报告》中有关于龙驿公司以案涉房屋抵顶工程款并直接与姜华办理房屋销售手续的记载，能够与姜华提供的施工结算以房抵账确认书、建设工程施工合同及结算附件、留存于龙驿公司的应付工程款相关记账凭证等证据相互印证，可以认定龙驿公司与姜华达成合意抵顶工程款的时间早于2016年1月1日，即姜华以龙驿公司欠付的工程款为对价在查封前支付了案涉房屋全部价款。龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，能够证明龙驿公司虽有权出售案涉房屋，但因其就在建工程设定抵押而无法为案涉房屋办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人姜华自身原因。综上，姜华提出的诉讼请求符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，姜华得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对姜华要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审判决未予支持并无不当。 综上所述，姜华的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初63号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块A15#-102商网。 三、驳回姜华的其他诉讼请求。 一审案件受理费30800.14元，二审案件受理费30800.14元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十一日 法官助理王戈 书记员叶和申