北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初3611号原告：韩梅，女，1984年2月16日出生。原告：张宝明，男，1940年12月30日出生。二原告共同委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。被告：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。法定代表人：胡彦明，总经理。委托代理人：王秀玲，北京金城阜业房地产经纪有限公司区域总监，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。第三人：齐星，男，1984年3月21日出生。原告韩梅、张宝明与被告北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司），第三人齐星居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩梅，二原告共同委托诉讼代理人林焜，被告金城阜业公司的委托诉讼代理人王秀玲、王春学到庭参加诉讼，第三人齐星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩梅、张宝明提出诉讼请求：1、解除韩梅、张宝明与金城阜业公司达成的居间服务合同；2、金城阜业公司赔偿已付购房款损失1900000元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，利息期限自2017年3月15日至本案判决生效之日；3、金城阜业公司返还居间服务费30000元；4、金城阜业公司赔偿装修损失15000元、租金损失110000元、物业费损失2667元；5、金城阜业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告与齐星通过金城阜业公司的居间服务于2017年3月9日签订房屋买卖合同，约定二原告购买齐星位于北京市门头沟区xxxxx地块x楼x单元1001号房屋（以下简称1001号房屋）一套，建筑面积为113.7平方米，房屋总价款为245万元。关于购房款支付的约定，合同签订当日支付5万元，2017年3月17日之前支付185万元，2017年10月15日之前支付30万元，其余房款于办理产权转移登记当日支付。合同签订后，二原告分别于2017年3月14日、15日向齐星支付了7万元、178万元，于2017年3月17日向金城阜业公司支付居间服务费3万元。支付房款后，二原告发现1001号房屋并非齐星所有，后从金城阜业公司了解，齐星涉嫌诈骗已失联。现二原告已无法取得1001号房屋的所有权，金城阜业公司在居间服务过程中，故意介绍虚假房源，谋取居间服务费，未尽到核实房源真实性的义务，造成二原告相应的损失，故应当承担民事赔偿责任。被告金城阜业公司辩称，金城阜业公司不同意二原告的诉讼请求。理由如下：一、金城阜业公司与二原告不存在居间服务关系，二原告与齐星之间购房协议系通过谷某某个人从中协调达成的，非我公司的行为。二、金城阜业公司在涉案的1001号房屋买卖合同中不存在主观过错，公司内部有规定，不得对无证房、回迁房、两限房、经适房等房源的房屋提供居间服务。三、金城阜业公司同意退还二原告3万元款项，虽然该3万元系谷某某个人收取，但因最终汇入公司账户，故公司同意退还。第三人齐星经本院合法传唤，未出庭应诉，在庭前谈话中述称，对本案没有意见，相关情况已在刑事案件中处理，相关事实也都清楚了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2017年3月9日，齐星（出卖人）与张宝明、韩梅（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定齐星将1001号房屋出售给张宝明、韩梅，建筑面积为113.7平方米，房屋总价款为245万元。合同签订后，张宝明、韩梅共向齐星支付购房款190万元，并于2017年3月17日向谷某某支付服务费3万元。谷某某系金城阜业公司经纪人，谷某某收取的3万元服务费交至金城阜业公司。韩梅、张宝明、齐星与金城阜业公司未签订书面的居间服务合同。韩梅于2017年10月15日向北京市公安局门头沟分局月季园派出所（以下简称月季园派出所）报案称被骗。齐星因涉嫌诈骗罪于2018年8月2日被羁押，北京市门头沟区人民检察院于2019年1月3日以齐星涉嫌诈骗罪为由向本院提起公诉，本院于2019年12月3日作出（2019）京0109刑初16号刑事判决（以下简称16号刑事判决），判决认定：2017年3月上旬，齐星在金城阜业公司晨光店，使用伪造的1001号房屋的定向安置房购房协议书、选房确认单等材料冒充房主，将房屋出售给韩梅，骗取韩梅购房款190万元。判决齐星犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年，责令退赔赃款，发还韩梅190万元。该刑事判决现已生效。16号刑事判决还认定，2017年2月下旬，齐星找到金城阜业公司员工张某某，谎称其租住的1001号房屋系其所有，想通过金城阜业公司将该房出售，并许诺事后会给好处费。后张某某找其同事安某、贾某某，将1001房屋卖给同事韩梅。张某某、贾某某、安某均因犯非国家工作人员受贿罪，已被判刑。另查，1001号房屋系回迁安置房，未办理产权登记。韩梅原系金城阜业公司房产经纪人。对于原被告之间是否存在居间合同关系存在争议。二原告与金城阜业公司均认可，在涉案房屋买卖合同订立期间，谷某某系金城阜业公司经纪人，韩梅就1001号房屋交易交给谷某某的3万元服务费，该笔服务费已入账金城阜业公司。金城阜业公司称，韩梅就1001号房屋与齐星之间进行的磋商，并非金城阜业公司从中居间，且其公司明令禁止对无证房、保障性住房等房源提供居间服务，但其公司愿意将3万元款项退还韩梅。上述事实有《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、微信聊天记录等证据在案佐证。本案争议事实，本院认定如下：金城阜业公司作为具备从事房地产经纪活动资格的公司，其工作人员谷某某为购房者韩梅提供房屋出售信息，并促成购房人与出卖人订立房屋买卖合同，且收取了韩梅的服务费，该3万元已入账金城阜业公司，结合本院作出的16号刑事判决认定的事实，认定韩梅、张宝明与金城阜业公司之间存在居间合同关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点如下：1、居间合同应否解除；2、金城阜业公司应否承担赔偿责任；3、如认定金城阜业公司承担赔偿责任，其承担责任的范围。1、关于居间合同应否解除。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因一方存在违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，韩梅、张宝明与金城阜业公司之间存在居间服务合同关系，因金城阜业公司未对齐星提供的房源真实性进行谨慎审查核实，向韩梅、张宝明提供虚假房源信息，导致涉案的房屋买卖合同的目的无法实现，金城阜业公司的行为已构成根本违约，韩梅、张宝明关于解除居间合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，应当为解除合同的意思表示到达其他当事人之日，本案二原告的解除居间的意思表示到达金城阜业公司的时间为2019年12月9日，故本院确认涉案居间合同的解除时间为2019年12月9日。2、关于金城阜业公司应否承担赔偿责任。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。金城阜业公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实买房人身份信息、判断交易过程的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，金城阜业公司作为居间方，在提供房屋买卖居间服务中未履行主要义务，未有效核实房源的真实性，未对齐星提供的回迁房安置协议、选房确认单真实性等事宜进行充分调查核实，导致韩梅、张宝明购房款损失，其应承担居间合同解除的主要责任。韩梅作为金城阜业公司的员工，也未对回迁房安置协议、选房确认单的真实性尽到注意义务，其应承担居间合同解除的次要责任。3、关于金城阜业公司承担责任的范围。关于居间服务费3万元，金城阜业公司同意全额退还，本院不持异议；关于韩梅、张宝明主张的已付购房款损失190万元，现齐星已被判处刑罚，并被责令退赔犯罪所得，本院以当事人在居间合同中的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定金城阜业公司在153万元的数额范围内向韩梅、张宝明承担补充赔偿责任。对金城阜业公司关于其公司内部规定不得为回迁房提供居间服务，亦不应承担此类居间服务合同带来的损失的辩称意见，本院不予采纳。对韩梅、张宝明主张的相关利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对韩梅、张宝明主张的装修损失、租金损失及物业费损失，上述损失非因涉案居间合同导致的直接损失，其该项主张无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认韩梅、张宝明与北京金城阜业房地产经纪有限公司之间的居间合同于二〇一九年十二月九日解除；二、北京金城阜业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向韩梅、张宝明退还居间服务费30000元；三、北京金城阜业房地产经纪有限公司应对齐星刑事退赔不足部分在1530000元范围内赔偿韩梅、张宝明损失。此款应于刑事退赔执行中止或终结之日起十日内支付；四、驳回韩梅、张宝明的其他诉讼请求。如果北京金城阜业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千二百六十二元，由韩梅、张宝明负担五千六百二十六元（已交纳）；由北京金城阜业房地产经纪有限公司负担一万七千六百三十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费二百六十元，由北京金城阜业房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付韩梅、张宝明。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  吕彤儒人民陪审员  陈有芳人民陪审员  王金锁二〇一九年十二月二十五日书 记 员  蒋 蕊