福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2397号 原告：张天飞，男，1982年12月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晓婧，福建名仕律师事务所实习律师。 被告：林瑜，女，1986年8月1日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈灏，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾丽，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：林武和，男，1971年11月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 第三人：林桂冰，女，1954年10月6日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 第三人：福州市海家房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：黄海江，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈琪莹，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶舟，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告张天飞与被告林瑜、林武和、第三人林桂冰、福州市海家房产经纪服务有限公司（以下简称海家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张天飞及其委托诉讼代理人池建伟、余晓婧、被告林瑜的委托诉讼代理人曾丽、第三人海家房产公司的委托诉讼代理人陈琪莹到庭参加诉讼，被告林武和经公告传票传唤、第三人林桂冰经传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张天飞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房产买卖经纪服务合同》；2.二被告向原告双倍返还定金1320000元；3.二被告赔偿原告支出的代办费1700元；4.二被告承担中介佣金49000元；5.二被告承担原告支出的律师费23000元；6.本案全部诉讼费用均由二被告承担。事实与理由：2019年4月3日，原告与被告（第三人林桂冰为代理人）签订《房产买卖经纪服务合同》，约定被告将坐落于福州市晋安区的房屋出售给原告，总价款为2450000元。第三人福州市海家房产经纪服务有限公司为中介服务方。根据合同第二条以及补充协议第四条约定，甲方保证讼争房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；若讼争房屋因甲方个人原因被司法冻结的，则属甲方违约，甲方应将已收到的房款或解押款项于三个工作日内退还乙方。诉争合同签订当日，原告依约向被告支付购房定金660000元，该款被被告用于讼争房屋的解押。然而，第三人福州市海家房产经纪服务有限公司于2019年4月8日查询到讼争房屋在2019年4月4日因被告自身原因被查封，被告构成违约。原告和第三人福州市海家房产经纪服务有限公司多次催促被告，但是被告始终置之不理。现诉争合同已无法继续履行，造成了原告的巨大经济损失。因此，原告有权依据诉争合同约定及法律规定，解除诉争合同、要求被告承担双倍返还定金的违约责任，赔偿原告已支付的代办费，承担中介佣金，并承担原告因提起本案诉讼所支出的律师代理费。 被告林瑜辩称，其同意解除《房产经纪服务合同》，并返还实际收取的656500元购房保证金。讼争房屋虽于2019年4月4日被公安机关冻结，但其并未被认定为参与与讼争房屋有关的犯罪活动，讼争房屋也未认定为系其非法所得，所以不能因为被冻结就认定系其个人原因所致，故不能据此认定其违约、要求其承担违约责任。其为取得讼争房屋支付了相应的对价，并取得了合法的产权证明，仅仅因为在本案交易过程中，讼争房屋被冻结即认定为是其个人原因证据明显不足。三、退一万步讲，即便认定其违约，本案原告所交付的656500元款项系部分购房保证金，不是合同约定的购房定金，不适用定金罚则。其受托人林桂冰所出具的《收条》上明确表明所收取款项的性质为部分购房保证金，并且实际答辩人账户仅收取到保证金656500元，而不是约定的定金660000元。原告汇款账户上有足额的资金支付660000元定金，但原告两次转账却仅支付了656500元，并且根据《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%，房产合同约定的购房款即标的额为2450000元，也就是说定金不得超过49万元，本案原告主张的购房保证金显然也超出了定金的标准，故不能适用定金罚则。四、再退一步讲，本案如果根据房产合同第十四条由其承担违约责任，660000元的违约金也显然过高，根据《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案按银行贷款利息计算从原告汇款之日至起诉日的资金占用损失，再加上原告实际支出的代办费等，充其量不过损失几千元，故如认定其违约，也应当对该违约金数额予以下调。其2019年4月3日收到原告交付的656500元，至原告起诉之日，整个资金占用时间仅约二十天，由此给原告造成的资金占用损失显然微乎其微。综上，请求法庭依法判决。 被告林武和未答辩。 第三人海家房产公司述称，2019年4月3日，原、被告双方签订合同，其中被告一方的签字是由代理人林桂冰签的，收款是通过银行转账转给林瑜。在付款前，原告去查过一次，诉争房屋没有被冻结，4月8日再去查询不动产抵押查封状况发现诉争房屋在2019年4月4日被查封。2019年4月9日，其受原告委托向被告发出了告知函，2019年4月12日再次发出了履约通知函，但被告一直没有解决这个问题。目前，其只收取了原告支付的代办费1700元，诉争房屋的房产证以及林瑜委托第三人林桂冰的公证书原件均由其保管。 第三人林桂冰未到庭，但庭前提交了书面意见。林桂冰述称，其受林瑜、林武和公证委托代为办理买卖案涉福州市晋安区房产事项，代理活动的所有法律后果由林瑜、林武和承担。《收条》中“实际银行转656500元，现金支付3500元”的部分手写内容系其签名盖手印交付给张天飞一方后，在未经其同意的情况下，不知何时由张天飞一方自行添加的，其从未收到过3500元现金，直到收到诉讼材料才知道《收条》被添加了上述手写内容。本案中，其与林瑜、林武和从未收取到该3500元现金。从《收条》内容上看，除了手写添加的内容外，其他的均是张天飞一方事先打印好的，并且其是根据福州市海家房产经纪服务有限公司及张天飞的要求分别在写有金额、收款账户和名字上捺了指印。张天飞擅自添加的内容金额上均未加盖手印，并且“现金支付3500元”，字样还特别缩小字体并往上一行靠拢，以避开林桂冰所代签的“林瑜”的名字。从《收条》原件上可以看出所添加的“转656500”字样应是在收款人所捺手印之上。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告林武和、第三人林桂冰经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。到庭当事人对《房产买卖经纪服务合同》、公证书、房屋所有权证、代收款收据、中国建设银行个活期账户交易明细、不动产抵押查封状况、委托代理合同、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、福建省增值普通发票等证据的真实性无异议，本院审查后对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。 对于有争议的事实和证据，本院分别认定如下： 1.被告林瑜、第三人林桂冰对《收条》中手写的“实际银行转656500元，现金支付3500元”部分内容真实性有异议。被告林瑜、第三人林桂冰均称其未收到原告现金支付的3500元，该手写部分内容系原告张天飞一方自行添加的。原告称现金3500元是被告林瑜的朋友林长才帮其解押本案房屋的手续费，并由林长才直接收取。第三人海家房产公司对原告所述的事实予以确认，称原告付款给林长才时，其工作人员有在场。经审查，原告所述的支付案外人林长才3500元的经过详细、理由合理，第三人海家房产公司亦确认原告所述属实，可以认定原告确有支付案外人林长才3500元用于办理银行提前还款解押手续。根据《房产买卖经纪服务合同》的约定，讼争房屋解押系出卖人的合同义务，现原告确已支出3500元用于办理解押手续，出卖人的代理人林桂冰亦确认于2019年4月3日收到原告660000元，故应认定原告所付的3500现金亦为支付给出卖人的合同款。 2.被告林瑜对告知函、履行通知函及EMS面单、邮件全程跟踪单的合法性无异议，但对真实性和关联性有异议。经查，告知函、履行通知函均由海家房产的相关人员寄出，两份函件的落款时间与EMS面单中记载的邮寄时间、内件品名相符，且邮件全程跟踪单清楚、完整的记载了两份邮件的流转过程，该组证据的真实性、关联性，本院予以确认。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年7月23日，被告林瑜、林武和出具一份《委托书》，委托林桂冰作为其全权代理人，并以其名义办理多套房产的出售手续，其中的一套房产为被告林瑜名下坐落于福州市晋安区房屋（以下简称讼争房屋）。同日，被告林瑜、林武和还就该委托事项办理了公证手续。 2019年4月3日，在第三人海家房产公司（丙方）的居间服务下，第三人林桂冰代被告林瑜（甲方）与原告张天飞（乙方）签订《房产买卖经纪服务合同》（以下简称买卖合同），约定甲方将名下的讼争房屋以2450000元的价格卖予乙方。其中，买卖合同第二条第三项约定，讼争房屋存在抵押，甲方应在2019年4月4日前向抵押权人申请解押。第十条约定，在本合同成立时乙方向丙方支付中介佣金49000元。第十一条约定，丙方协助甲乙双方办理房屋产权证、房产附属配套设施过户及房屋交接手续，乙方应向丙方支付代办费1700元。第十二条第二项约定，本合同签订当日，乙方应支付购房定金660000元作为其履约的担保（购房定金可抵作成交价款）。第十四条第一项约定，甲方保证该房产产权清晰，若因甲方原因造成产权纠纷或债务纠纷概由甲方自行负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；第五项约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十日仍未回复并履行的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付“本条第三款”所规定的违约金，同时有权要求违约方支付“本条第一款”约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师费、差旅费等。在守违约方依法解除合同后，违约方须向守约方支付违约金660000元（即“本条第三款”）。同日，原、被告另行签订买卖合同的补充协议，该协议第四条约定，……经查询，若房产产权因甲方个人原因被司法冻结或违章搭盖被冻结的，则属于甲方违约，甲方应将已收到的房款或解押款项于三个工作日内退还乙方，并按合同约定的违约金金额赔偿给乙方。第五条约定，本合同购房定金为660000元，在签订本合同当日乙方将该购房定金作为解押款转入甲方贷款银行（抵押权人）认可的还款账户内，甲方出具收款凭据给乙方。 买卖合同签订后，原告向被告林瑜支付约定的购房定金660000元，向第三人海家房产公司支付代办服务费1700元。 2019年4月4日，福州市公安局台江分局查封了讼争房屋。 2019年4月9日，第三人海家房产公司应原告要求向被告林瑜、第三人林桂冰发出《告知函》，告知二人因讼争房屋被公安机关查封，要求二人于2019年4月10日前将购房定金660000元归还原告，并按合同约定承担违约责任。2019年4月10日，第三人林桂冰收到该《告知函》。2019年4月12日，第三人海家房产公司再次向被告林瑜、第三人林桂冰发出《履约通知函》，要求其收到函件后即行将购房定金660000元归还原告，并按合同约定承担违约责任。该函件于2019年4月13日被签收，签收备注为“林瑜”。 此后，被告林瑜未退还购房定金，也未向原告承担违约责任，以致成讼。原告因本案诉讼支出律师代理费23000元。 本院认为，被告林武和经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。本案买卖合同依法成立，合法有效，具有法律约束力，各方当事人均应依约履行。讼争房屋在交易过程中被公安部门查封导致合同无法继续履行，被告林瑜作为出卖人至今不能排除该履行障碍，致使原告无法实现合同目的，已经构成违约，原告依法可以主张解除双方之间的房屋买卖合同关系。本案买卖合同明确约定有购房定金，原告在约定的定金支付期限内向被告支付了对应金额的款项，且银行转账记录的附言也明确载明为购房定金，被告林瑜抗辩原告所付的款项不是购房定金，本案不适用定金罚则，理由不成立，不予采纳。买卖合同约定购房定金660000元超出房屋总价的百分之二十，超出部分不能认定为定金，故本案属于定金性质的款项金额应认定为490000元。被告林瑜违约导致本案房屋买卖合同关系解除，其依法应向原告双倍返还定金980000元，并应将超出定金部分的购房款170000元退还原告。原告主张被告林瑜赔偿代办费损失1700元、律师代理费损失23000元，均有事实和合同依据，可以支持。中介佣金损失尚未实际发生，原告请求被告林瑜赔偿该损失不能支持。被告林武和既非买卖合同的相对人，也非讼争房屋的登记产权人，原告主张被告林武和承担违约责任，不予支持。原告主张的律师费损失23000元并未超出行业收费标准，被告抗辩该费用明显超出聘请律师合理必要的金额，没有依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告张天飞与被告林瑜就坐落福州市晋安区房屋成立的房屋买卖合同关系。 二、被告林瑜应在本判决生效之日起十日内向原告张天飞双倍返还定金980000元、返还购房款170000元。 三、被告林瑜应在本判决生效之日起十日内赔偿原告张天飞代办费损失1700元、律师费损失23000元。 四、驳回原告张天飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26400元，由被告林瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  郭 静 人民陪审员  黄文钗 二〇一九年十二月二日 书 记 员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。