江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初3255号原告（反诉被告）：庄久权，男，1965年11月11日出生，汉族，住盱眙县。原告（反诉被告）：李英，女，1968年1月21日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：徐向民，江苏法之衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘文霞，女，1968年7月3日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：唐维礼，江苏法嘉德律师事务所律师。原告庄久权、李英与被告刘文霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，刘文霞在答辩期间提起反诉，依法由审判员余中文适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）庄久权、李英及其委托诉讼代理人徐向民，被告（反诉原告）刘文霞的委托诉讼代理人唐维礼到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情况，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月4日公开开庭进行了审理，庄久权、李英及其委托诉讼代理人徐向民，刘文霞的委托诉讼代理人唐维礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄久权、李英向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告房屋买卖合同无效，判决被告返还房屋，原告返还购房款246000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：庄久权、李英是夫妻。位于盱眙县院落是我们于1994年9月1日和2002年分别盖的，其中三间主房有手续，其他房屋没有手续。2000年我们在相隔几十米处又建了两间三层楼房。之前，我们因为打官司认识了汪国华，在商谈后达成协议，并于2018年3月27日我们与汪国华妻子刘文霞签订房屋买卖合同，刘文霞以246000元购买我们上述房屋及院落，签订合同时刘文霞称自己是盱眙街道石牛村上郢组居民。之后，刘文霞将246000元款项转账支付我们，我们于签订合同当天我就将房屋交付给刘文霞，并把当时办理的建设许可证、建设用地许可证给了刘文霞，但刘文霞没有将房屋买卖合同交付给我们，我们向刘文霞索要房屋买卖合同中发生肢体冲突，我们当时反悔不卖房屋了，并想把款项退给刘文霞，承担违约金5000元，但刘文霞不同意，还谎称该房屋已经转卖，让其父母冒充购房人与我们见面，2018年3月30日才将房屋买卖合同交付我们，但不同意退房，刘文霞还将我家树木砍了，为此多次发生争吵，也多次报警处理未果。综上，涉案房屋的土地是集体所有，而刘文霞不是盱眙街道石牛村上郢组居民，故双方签订房屋买卖合同无效，刘文霞退房，我们同意退款，因双方多次协调未果，故提起诉讼。被告刘文霞辩称，1、双方房屋买卖合同的标的物为合法的建筑物，有江苏省城镇工程建设许可证和集体土地建设用地使用证。2、房屋买卖合同签订后，原告将房屋将交付被告，被告已向原告支付了对价，双方已履行了合同约定的权利和义务，房屋买卖合同合法有效。3、刘文霞实际居住在多年，有房屋土地使用权证及石牛村委会证明。4、原被告属于同一组织集体的成员，是可以进行该房屋的买卖。中华人民共和国土地管理法等法律法规的规定，也只能是关于行政管理的规定，而不是强制性规定，因而不影响该合同的效力。另外，本案的原告对该房屋的买卖是有高度认识能力的，同时如果该房屋买卖无效的话，本案的原告应当承担主要的过错责任。5、如果法院判决该房屋买卖合同无效，我方提起反诉，反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人装潢费、装电费、果林费、建路费、修院墙费约32万元，违约金10万元，计42万元；2、判决被反诉人承担本案起诉费与反诉费以及代理费等相关费用。合同签订后，经盱眙县盱城街道石牛社区人民调解委员会、盱眙县山城法律服务所见证，双方履行合同义务。但合同签订第4天，被反诉人就反悔了，反诉人要求退购房款，被反诉人却不同意，在村组调解下，被反诉人同意3天内退还购买款，但被反诉人又再次违约。反诉人接收房屋后，对房屋进行装修、改造，支付装潢费、装电费、果林费、建路费、修院墙费约32万元。综上，请求法律公正审理。庭审过程中，原告提交：1、城市建设许可证、集体土地使用证复印件、刘文霞的收据，证明涉案房屋是原告所有，土地为集体所有性质；提交房屋买卖合同，证明双方房屋买卖情况，该房屋买卖违反法律强制性规定，是无效合同。刘文霞质证意见：房屋买卖经过及交付情况经过无异议，上述材料中原件交付被告。原告自认为房屋买卖亏了，还有周边树木约定不清，怕对自己的以后产生不便，也怕将来邻里关系处理不好处，所以在签订合同第4天后原告才反悔。刘文霞提交：1、集体土地使用权证以及周边相应的照片，证明自己实际居住在此多年，应当视为同一集体组织成员；2、提交房屋买卖合同以及盱眙县山城法律服务所见证书，证明涉案房屋买卖合同及见证情况；3、提交原告庄久权、李英的收条及转账材料，证明购房款246000元给付情况；4、提交照片一组、证人证词若干，证明被告对涉案房屋装修、整理院落、修建道路、拆坟等相关事项；5、盱眙县盱城街道石牛社区人民调解委员会协议书（2016年11月8日）、住建局下属市政部门对刘文霞现在居住的地方淹水处理等情况说明、石牛社区调解委员会的说明、接处警工作登记表，证明2014年、2016年、2018年刘文霞居住在盱眙县山城法律服务所因淹水报警情况；提交报警记录，证明双方发生争执2019年报警情况；提交光盘两组，证明2019年3月27日、29日调解工作情况；提交盱眙县城市总体规划图（2015-2030年），证明原、被告涉案房屋在城区规划范围内，涉案标的是合法的，被告购买的房屋也是合法的。原告质证意见：对被告提交刘文霞的集体土地使用权证不认可，该证盖了国土局证章印，不予认可；对双方签订房屋买卖合同没有异议；对盱眙县山城法律服务所见证有异议，该法律服务所主任是刘文霞丈夫汪国华，所以不予认可。对庄久权、李英收条及转账记录没有异议；对被告提交环境照片无异议，对其他照片、证人证词不认可，照片来源不清楚，证人证词来源不明，证人必须到庭作证，不认可其证明目的；对盱眙县盱城街道石牛社区人民调解委员会的说明、住建局下属市政部门对刘文霞现在居住的地方处理淹水等情况说明、盱眙县城市总体规划图与本案无关；对接处警工作登记表没有异议，双方发生多次纠纷报警；对被告提交光盘两组有异议，因为没有调解，也没有达成协议。反诉原告提交：1、金太阳家居装饰广场收款收据10万元，证明刘文霞对涉案房屋装修支付10万元费用，是大包，没有合同；2、2019年8月20日对该涉案房屋进行室内进行电路改造、贴地板砖、铺路等支付费用7万元，安装空调支付费用6000元及图片；3、江苏法嘉德律师事务所2019年7月24日出具增值税专用发票，证明支付律师代理费2500元。反诉被告质证意见：1、该收据10万元出票日期为2019年5月10日，买房的时间为2018年3月27日，该收据在没有其他证据的应证的情况，不认可；2、对于证人证词时间是2019年8月20日，本案第一次开庭时间为2019年7月25日，前后矛盾；空调安装费每台为160元，这是物价局指导价，6000元显示与事实不符；2019年8月10日所说的包工包料的费用7万元，同样是在开庭之后所提供的，而且没有其他证据予以应证，不认可；3、律师代理费用2500元，开票日期为2019年7月24日，房屋买卖合同为无效合同，不存在其他附属条件，不认可。刘文霞申请证人葛某证言：我和刘文霞是老表，在盱眙县山城法律服务所工作，因卖房认识原告。2018年秋，刘文霞新购房屋修路、铺地坪，叫我做监工。听到刘文霞与人商谈房屋前后的地坪和滴水坡花费工价，具体商谈结果及实际给付情况，我不清楚。证人刘某证言：刘文霞是我女儿，之前我不认识原告，卖房时我认识的。刘文霞给我现金12000元，叫我买果树栽种，并且保证树活，栽种了二百多棵果木树。原告质证意见：证人葛某、刘某与刘文霞有利害关系，证言内容不符实际，均不予认可；被告质证意见：证人证言属实。经审理查明，原告庄久权、李英是夫妻，与刘文霞的丈夫汪国华在法律服务中认识，刘文霞住在盱眙县山城法律服务所院内。盱眙县盱城街道石牛村良洼组三间瓦房、四间厢房、洗澡间、车库及院落是原告于1994年至2002年期间分期建设的，其中三间主房办理村镇工程建设许可证、集体土地建设用地使用证，其他房屋建设时没有办理相应手续。2000年，原告在相隔几十米处地方又建两间三层楼房。2018年3月27日，刘文霞的丈夫汪国华与原告商谈购买盱眙县盱城石牛村良洼组三间砖瓦结构主房、四间厢房、洗澡间、车库及院落事宜，当日庄久权、李英与刘文霞签订房屋买卖合同，约定刘文霞以246000元购买原告上述涉案房屋；原告保证该房屋无他项权利的设定，无他人争议；过户或日后拆迁，原告必须无条件协助被告办理；如违约，违约方向守约方承担违约金10万元，并承担守约方的一切诉讼代理等费用…。合同签订当日刘文霞将246000元款项转账支付李英，原告于当日就将涉案房屋交付给刘文霞，并把上述村镇工程建设许可证、集体土地建设用地使用证交给刘文霞。2018年3月31日，原、被告在商谈房屋买卖其他事项时发生争吵，原告当即反悔不卖涉案房屋，并想把收到款项退给刘文霞，但刘文霞不同意，为此多次发生争吵、肢体冲突，也多次报警处理未果，而刘文霞之后对涉案房屋屋内原水泥地坪上加贴地板砖、增加墙裙、吊了顶、刷了大白，在三间瓦房及两间厨房上加装单层彩钢瓦，装了两台空调，一个太阳能热水器，在路口铺了长20余米、宽2.5米的水泥路，迁了路边两座坟。刘文霞还在主屋两侧院墙加高几十公分想盖房，后被相关部门制止未建成；将左厢房后侧猪圈拆除栽种树木。近期，原告提起本案诉讼。庭审过程中，本院请有经验的工匠对涉案房屋屋内加贴地板砖、增加墙裙、吊顶，在三间主房、左侧两间厢房上加装彩钢瓦和路边铺水泥地坪进行勘查，上述部分重置价约为33000元。庄久权、李英认可刘文霞在涉案房屋内加贴地板砖、吊顶、刷大白，在房顶上加装单层彩钢瓦、路口铺水泥路、迁坟、种树等费用计5万元。刘文霞未就其陈述实际对涉案房屋进行装修、修路、种树等支付费用之前征得庄久权、李英同意事实进行举证。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案庄久权、李英与刘文霞明知涉案房屋的土地是集体性质，且相应手续不全，仍出于个人目的签订房屋买卖合同，并进行交易，因此原、被告签订的房屋买卖合同无效，双方均负有过错。合同签订之后第4日双方在商谈细节中产生争议，庄久权、李英要求刘文霞还房、自己退还收到房款，刘文霞不同意，双方发生争吵、肢体冲突，多次报警处理未果。综上，双方以非法转让土地及房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订房屋买卖合同无效，各自返还取得财物，并承担相应民事责任。刘文霞庭审中提交盱眙县盱城街道石牛社区人民调解委员会协议书（2016年11月8日）、住建局下属市政部门对刘文霞现在居住的地方淹水处理等情况说明、石牛社区调解委员会的说明、接处警工作登记表等证据，不能证明自己是盱眙县盱城街道石牛村村民，其辩称双方于2018年3月27日签订房屋买卖合同有效的理由不能成立，本院不予采纳。房屋买卖交易中产生争议，庄久权、李英反悔，刘文霞虽不同意，但双方应保持现状，等待处理结果。刘文霞之后未征得庄久权、李英意见，有意图对涉案房屋进行装修、修路、种树等，目的让事实复杂，返还困难，其行为是错误的，应承担由此造成不利法律后果，并恢复原状。但刘文霞在涉案房屋屋内原水泥地坪上加贴地板砖、增加墙裙、吊顶、刷大白，在房屋上加装单层彩钢瓦、路口铺水泥地坪、在路边迁坟、种树和电路改造等，改善了原房屋居住条件，考虑到原告对上述增加部分意见和本院参考当地有经验的工匠师傅意见，对刘文霞增加有价值部分酌情认定5万元。刘文霞装了两台空调、一台太阳能热水器可拆除，刘文霞未经审批另增加违章建筑应拆除，恢复原状。刘文霞诉讼中提交金太阳家居装饰广场收据、证人证词、证人证言等不能证明其陈述实际支付费用情况，也未就上述工程施工征得庄久权、李英同意事实进行举证，其反诉要求庄久权、李英赔偿损失32万元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持；因双方签订房屋买卖合同无效，刘文霞要求原告承担违约金10万元没有法律依据，本院不予支持；因原告反悔，引起本案诉争，按约定应支付对方律师代理费2500元，本院予以支持。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经调解，双方当事人未达成一致协议，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）庄久权、李英与被告（反诉原告）刘文霞于2018年3月27日签订的房屋买卖合同无效；二、原告（反诉被告）庄久权、李英于本判决生效之日后10日内向被告（反诉原告）刘文霞退还收取购房款246000元；同时被告（反诉原告）刘文霞向原告（反诉被告）庄久权、李英退还盱眙县盱城街道石牛村良洼组三间主房、四间厢房、洗澡间、车库及院落，并恢复原状；三、原告（反诉被告）庄久权、李英于本判决生效之日后10日内向被告（反诉原告）刘文霞给付在涉案房屋内加贴地板砖、增加墙裙、吊顶、刷大白，在房屋上加装单层彩钢瓦、铺了水泥路、迁坟、种树等折价款5万元；另给付律师代理费2500元；四、驳回反诉原告刘文霞反诉请求。本诉案件受理费5090元，由原告（反诉被告）庄久权、李英负担2545元，被告（反诉原告）刘文霞负担2545元；反诉案件受理费3800元，由被告（反诉原告）刘文霞负担；财产保全费2020元，由原告（反诉被告）庄久权、李英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  巴正惠人民陪审员  朱 闯二〇一九年十二月十六日书 记 员  徐芳芳开户银行：江苏盱眙农村商业银行营业部开户名称：盱眙县人民法院开户账号：3208300011010000237664附法律条文：1、《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。