广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初5205号 原告：蒋积绵，男，1981年4月2日出生，汉族，住桂平市。 原告：郑新莲，女，1981年12月25日出生，汉族，住桂平市：45252819811225030X。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被告：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧，统一社会信用代码：91450881581950425C。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 原告蒋积绵、郑新莲与被告桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人杨竞，被告天立公司的委托诉讼代理人戴华荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金71472元（以购房款250078元为基数，从2016年1月1日起至被告取得竣工验收合格证之日止，按日万分之二计付，暂计至2019年11月30日的逾期交房违约金为71472元）给原告；2.判令被告支付逾期办证违约金16789元（以购房款250078元为基数，从2018年8月24日起至被告将桂平市西山镇润景嘉园第4栋第17层B单元02号房所有权转移登记至原告名下之日止，暂计至2019年11月30日止为16789元）；3.判令被告将桂平市西山镇润景嘉园第4栋第17层B单元02号房所有权转移登记至原告名下并将该不动产权证书交付给原告。事实和理由：2014年12月19日，原、被告签订桂平市限价住房买卖合同（以下简称限价房买卖合同），约定：被告将其建设的桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）第4栋第17层B单元02号限价商品住房出售给原告，2015年12月31日前交房；被告应在实际交房后720日内将该房所有权转移登记至原告名下，并将该不动产权证书交付给原告。原告已交清购房款给被告，并于2016年9月1日确认收房。涉案房屋交付时未符合合同约定条件，被告应支付从合同约定交房期限届满之次日即2016年1月1日起至涉案商品房取得竣工验收合格证时止的逾期交房违约金给原告，截止至2019年11月30日已逾期1429天，应支付违约金为71472元（250078元×0.0002元/日×1429日）。被告交房720日后即2018年8月24日至今未能将上述商品房所有权转移登记至原告名下，应从2018年8月24日起支付违约金给原告。双方没有约定违约金的计算标准，按有关法律规定，现原告主张被告以购房款250078元基数，按中国人民银行同期贷款月利率0.435%计算。截止至2019年11月30日，已逾期463天，被告应支付逾期办证违约金16789元（250078元×0.00435元/30日×463日）。为维护合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。 被告天立公司辩称，一、原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。二、如被告存在逾期交房亦是由于原告的过错行为造成，理由：1.原告没有依约按时办理按揭贷款，致使交付购房款迟延，从而影响被告的交房行为；2.原告接到被告的收房通知后，没有按通知要求收房。三、原告要求被告支付迟延办证违约金，无法律依据，理由如下：1.根据有关法律的规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，出卖人不是房屋申办房产证的法定义务人，出卖人仅负有协助的义务，其不具备批准颁发权属证书的行政权力及决定权。因此，被告不存在逾期办证的违约责任。2.涉案合同已约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但到目前为止原告未向被告提出任何申请办理房屋所有权转移登记的要求及填写任何表格交给被告。合同没有约定被告不按时备案的违约责任承担及赔偿方式，备案与否更没有造成原告的任何经济损失，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金没有依据。3.原告没有授权委托被告为其申办房产权属证书或备案，被告代为收取办证费不能视为被告已接受原告的委托。四、涉案商品房能否办证、如何办证属行政机关的行政审批范围，被告并无办证的权力及义务。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定如下法律事实：2014年12月19日，原、被告签订限价房买卖合同（合同编号：4-B-1702），约定:原告购买被告开发的桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）第4幢第17层B单元02号限价商品房，总价款250078元；合同第八条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行……；第九条约定，被告应当在2015年12月31日前将具备已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书条件的商品房交付给原告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的;第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):……（2）逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款及按银行同期贷款基准利率计算的利息退还给原告，并按总价款的3%赔偿原告损失。原告应配合被告办理退房的有关手续。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十七条约定，……2.双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记；（1）被告应当在限价房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。双方没有约定如因被告的原因未能在上述期限办妥所有权证的违约金责任。 合同签订后，原告已于2015年3月17日付清购房款250078元给被告。被告通知原告于2016年9月1日收房，原告于2016年9月1日接收了房屋。 另查明，对于同类型案件，贵港市中级人民法院作出的（2019）桂08民终254号民事判决书在查明法律事实部分认定如下法律事实：被告迟延交房后，业主代表曾向被告提出要求赔偿延期交房的损失，被告视不同情况分别作出更换房门或维修等处理，并对全部业主减免3至6个月的物业费。 再查明，涉案商品房已于2014年9月19日取得了商品房预售许可证。原告于2019年11月22日向本院提交民事起诉状等诉讼材料主张权利。被告至本案开庭时止未能提供已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的证明。 本院认为，原、被告签订的限价房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年12月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年1月1日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至该法施行之日原告向本院主张权利没有超过二年的诉讼时效，依法应适用三年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2016年9月1日将涉案商品房交付给原告后，涉案小区的业主代表曾向被告提出要求赔偿延期交房的损失，被告减免了包括本案原告在内的全部业主3至6个月的物业费，发生诉讼时效中断的事由，故本案的诉讼时效应从2016年9月1日重新计算。原告现于2019年11月22日向本院提交民事起诉状等诉讼材料主张被告支付逾期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效。原告主张逾期交房违约金应计付至被告取得竣工验收合格文件之日止，于法于理无据，本院不予支持。 涉案合同虽约定被告应于交房后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，但没有约定因被告的原因未能在上述期限内办妥所有权登记的情形的违约责任。涉案商品房交房时间为2016年9月1日，依合同约定被告应于2018年8月21日前办讫房屋所有权转移登记，但被告至今未履行该项义务，已违反合同的约定，被告应承担从2018年8月21日起至涉案商品房产权证书实际办理至原告名下之日止的逾期办证违约责任。原告主张从2018年8月24日起计算，属其对自有权利的自由处分，本院予以照准。兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，本院酌定被告按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给原告。故被告应以购房款250078元为基数，从2018年8月24日起至被告将坐落于桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市限价商品房铺岭小区（润景嘉园）第4幢第17层B单元02号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 关于被告应否将涉案商品房所有权转移登记至原告名下并将该不动产权证书交付给原告的问题。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是被告的义务。而涉案房屋是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。因此，原告诉请判决被告将涉案商品房所有权转移登记至原告名下并将该不动产权证书交付给原告，于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百五十三条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款250078元为基数，从2018年8月24日起至被告将坐落于桂平市西山镇大起村铺岭屯桂平市限价商品房铺岭小区（润景嘉园）第4幢第17层B单元02号商品房的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算；违约金的总额不能超过原告已付购房款总额250078元的30%）给原告蒋积绵、郑新莲； 二、驳回原告蒋积绵、郑新莲的其他诉讼请求。 本案受理费1003元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告蒋积绵、郑新莲负担812元，由被告桂平天立置业投资发展有限公司负担191元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2006元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一九年十二月三十一日 代书记员 曾格婷