福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9036号 原告：中国建设银行股份有限公司龙岩分行，住所地福建省龙岩市新罗区九一北路111号，统一社会信用代码91350800857822409B。 代表人：方晓明，行长。 委托诉讼代理人：张兆榕，男，该分行员工，住新罗区。 委托诉讼代理人：陈楠，男，该分行员工，住新罗区。 被告：邱勇，男，1971年12月9日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：龙岩市安居住宅建设有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区南环西路52号市建设大厦8楼，统一社会信用代码9135080070531865XE。 法定代表人：陈金光，董事长。 委托诉讼代理人：卢坤，福建天岩律师事务所执业律师。 原告中国建设银行股份有限公司龙岩分行（下称建行龙岩分行）与被告邱勇、龙岩市安居住宅建设有限公司（下称安居公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张兆榕、被告安居公司的委托代理人卢坤到庭参加诉讼，被告邱勇经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 建行龙岩分行向本院提出诉讼请求：1.解除建行龙岩分行与邱勇签订的2012年建岩一个个房借字365号《个人住房借款合同》。2.邱勇偿还建行龙岩分行贷款本金71064.07元、至2019年10月16日的利息2598.40元，并支付以71064.07元为本金自2019年10月17日起至款清之日止按年利率7.35%计算的利息。3.建行龙岩分行有权处分邱勇的抵押物（即位于龙岩市新罗区新区保障性住房Ｃ地块6幢1205号房产及其占用范围内的土地使用权），建行龙岩分行对以折价或者以变卖、拍卖上述抵押房产所得价款有优先受偿权。4.安居公司对邱勇的上述债务承担连带责任。事实与理由：应邱勇的申请，建行龙岩分行于2012年5月15日与其签订《个人住房借款合同》一份（合同编号：2012年建岩一个个房借字365号），双方约定：建行龙岩分行贷给邱勇贷款本金10.8万元，期限15年（即从2012年5月15日起至2027年5月15日止），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮50%，贷款逾期利率按执行利率上浮50%计算。当年执行利率为年利率7.05%，采用按月等额本息法，月还款973.76元（现执行年利率4.9%,按月还款867.02元）。该笔贷款由邱勇所有的位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）6幢1205号房及其占用范围内的土地使用权作抵押，由安居公司提供阶段性保证。双方办理抵押登记手续（房他证字第××号）。建行龙岩分行于2012年6月1日发放了贷款。贷款发放后，邱勇未按期归还贷款本息。截至2019年10月16日，邱勇尚欠建行龙岩分行借款本金71064.07元、利息2598.4元，其中不包含安居公司已代偿的37977.56元（其中本金为22414.05元）。依照双方约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人可宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，可解除与借款人的借贷关系，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 安居公司辩称，一.安居公司承担保证责任的期间已经于2018年6月30日届满，自2018年7月1日起安居公司不再承担阶段性担保责任。2012年5月15日各方签订的《个人住房借款合同》中特别签订条款第三十六条约定：安居公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1.抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；2.该经济适用房经国家政策允许可上市之日。即安居公司承担的是阶段性担保。邱勇购买的经济适用房已于2015年8月31日办理产权登记并取得房屋所有权证，于2015年9月25日办理抵押权登记手续并取得龙房他证字第××号他项权证。2017年11月30日，安居公司将该他项权证、房屋产权证等相关证明文件移交建行龙岩分行。另外，安居公司与邱勇于2011年12月23日签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2013年3月30日前将商品房交付买受人使用。根据《龙岩市中心主城区保障性住房管理实施细则》之规定，购买经济适用房满五年可以上市交易。购买起始日期以买卖合同约定的房屋交付使用之日起90天后开始计算为准。据此，至2018年7月1日，邱勇购买的经济适用房可以开始上市交易，同时此前安居公司已经将他项权证等证件移交建行龙岩分行。因此，自2018年7月1日起，安居公司的保证期间已经届满，不再承担阶段性担保责任。二.安居公司对于2018年7月1日安居公司不再承担阶段性担保责任后，建行龙岩分行仍然要求安居公司承担保证责任并擅自扣划安居公司的保证金专库，安居公司保留向建行龙岩分行主张要求返还的权利。综上，请求驳回建行龙岩分行对安居公司的诉讼请求。 邱勇未作答辩，也未提供证据。 建行龙岩分行围绕诉讼请求依法提交个人住房借款申请书、个人住房借款合同、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、对账单，安居公司依法向本院提交商品房买卖合同、房屋所有权证、他项权证移交表、龙岩中心主城区保障性住房管理实施细则。本院对前述证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年12月23日，安居公司与邱勇签订《商品房买卖合同》，主要约定：邱勇向安居公司购买位于龙岩市新罗区房屋，出卖人应当在2013年3月30日前将商品房交付买受人使用。2012年5月15日，建行龙岩分行（贷款人）与邱勇（借款人）、安居公司（保证人）签订《个人住房借款合同》（合同编号：2012年建岩一个个房借字365号），双方主要约定：邱勇向建行龙岩分行借款本金108000元，用于购买位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）6幢1205室房屋，借款期限15年（即从2012年5月15日起至2027年5月15日止）；还款采用按月等额本息法；借款利率为基准利率；贷款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%（当年执行利率为年利率7.05%，现执行年利率4.9%）；担保方式为抵押加阶段性担保；安居公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1.抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；2.该经济适用房经国家政策允许可上市之日；抵押物为邱勇所有的位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）6幢1205号房及其占用范围内的土地使用权；借款人不按约按时足额偿还借款本息的，即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息即相关费用，有权向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利。此后，双方办理抵押预登记。2012年6月1日，建行龙岩分行依约向邱勇发放贷款108000元。2015年8月31日，邱勇取得龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）6幢1205室房屋的房屋所有权证，证号为龙房权证字第××号。2015年9月25日，建行龙岩分行就前述抵押物办理抵押权登记手续，并取得龙房他证字第××号房屋他项权证。2017年11月30日，安居公司将房屋他项权证交至安居公司。此后，邱勇未依约还款，安居公司按建行龙岩分行要求履行担保责任，代偿购房款本息至2019年2月28日。2019年3月1日起，安居公司不再为邱勇代偿。截至2019年10月16日止，邱勇尚欠建行龙岩分行贷款本金71064.07元、利息2598.4元。 另查明，龙政办[2017]212号《龙岩中心城区主城区保障性住房管理实施细则》第二十三条规定，购买保障性住房满5年的起始时间，以保障性住房契税税票开具之日或《不动产权证》发证之日或买卖合同约定房屋交付使用之日起90天后开始计算为准。第二十四条规定，经济适用住房、限价商品住房购买不满5年不得上市交易，2007年8月7日前购买的保障性住房满五年的，购房人须按照提出书面申请之日的同地段同类普通商品住房市场评估价与元购房价格差价的50%缴纳土地收益等取得完全产权后，方可上市交易。交易税费按规定缴纳。2007年8月7日之后购买的保障性住房满5年的，按提出书面申请之日的差价的70%缴纳。 本院认为，贷款人建行龙岩分行与借款人邱勇签订的《个人住房借款合同》（合同编号：2012年建岩一个个房借字365号）系当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效。建行龙岩分行发放贷款后，邱勇未能按期还本付息，构成违约，建行龙岩分行有权依约解除合同，并要求邱勇返还所有尚欠的借款本金71064.07元，支付截止至2019年10月16日的利息2598.4元，并支付自2019年10月17日起至款清之日止按年利率4.9%上浮150%即7.35%计算的利息。邱勇自愿以其所有的位于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）6幢1205室房屋的房产为上述贷款提供抵押，并且办理了抵押登记手续。因此，建行龙岩分行诉请对前述财产行使抵押权，具有事实与法律依据，本院予以支持。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归邱勇所有，不足部分由邱勇继续清偿。关于安居公司是否应承担保证责任。《个人住房借款合同》第三十六条约定，被告安居公司在本案中承担的阶段性担保，即保证期间为下列两个日期较迟之日止：1、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日；2、该经济适用房经国家政策允许可上市之日。该条约定应视为对保证合同所附的解除条件。首先，第一，邱勇的经济适用房办妥产权登记的时间为2015年8月31日，办理抵押权登记的时间为2015年9月25日，抵押登记权利文书移交建行龙岩分行收执的时间为2017年11月30日。第二，根据龙政办［2017］212号《龙岩中心主城区保障性住房管理实施细则》第二十四条规定，经济适用房不满5年不得上市交易，满5年且按规定的比例补缴差价、取得完全产权后方可上市交易。针对满5年的起始时间，第二十三条规定：满5年的起始时间，以契税税票开具之日或《不动产权证》发证之日或买卖合同约定房屋交付使用之日起90天后开始计算为准。该三个满5年的起始时间，1、契税税票开具之日最早，建行龙岩分行于2012年6月1日即将按揭款108000元汇入安居公司账户，讼争房的购房款清结，常理款清即票据出具，即起始时间应为2012年6月1日；2、不动产权证发证之日最迟，本案发证之日为2015年8月31日，即起始时间为2015年8月31日；3、买卖合同约定房屋交付使用之日起90天居中，被告安居公司与邱勇签订《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年3月30日前将商品房交付买受人使用”，即起始时间为2013年7月1日。也就是说，作为经济适用房的房主在上述三个时间，任何一个时间满5年、且按规定比例补缴“差价”、取得完全产权后均可上市交易。安居公司现主张起始日期以买卖合同约定的房屋交付使用之日起90天后开始计算，即本案经济适用房自2018年7月1日起可以开始上市交易，符合前述政策规定。其次，《个人住房借款合同》第三十五条约定本案合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，该条款设定的目的，是保证建行龙岩分行借款的担保具有持续性，分为两阶段，即建行龙岩分行未取得本案经济适用房抵押权之前阶段由安居公司提供保证担保，之后阶段邱勇提供抵押担保，而本案经济适用房是否上市、何时上市是由作为权利人的邱勇决定，而非由本案保证责任利害关系人的安居公司决定。现建行龙岩分行已领取《房屋他项权证》、取得本案经济适用房的抵押权，安居公司依约承担的保证责任的阶段应视为终结。综上，本案经济适用房的他项权利证书于2017年11月30日已交由建行龙岩分行收执，且自2018年7月1日起按政策可以上市交易，安居公司承担的保证期间届满，依约不再承担本案阶段性保证责任。建行龙岩分行主张安居公司应承担本案保证责任，本院不予支持。邱勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一.解除中国建设银行股份有限公司龙岩分行与邱勇签订的《个人住房借款合同》。 二.邱勇应于本判决生效之日起十五日内返还中国建设银行股份有限公司龙岩分行借款本金71064.07元，支付截止2019年10月16日的利息2598.4元，并支付以71064.07元为本金自2019年10月17日起至款清之日止按年利率7.35%计算的利息。 三.邱勇不能按指定的期间履行上述判决主文第二项所确定的债务时，中国建设银行股份有限公司龙岩分行有权以邱勇坐落于龙岩市新罗区保障性住房Ｃ地块）6幢1205室房屋及其占用范围内的土地使用权以折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿。 四.驳回中国建设银行股份有限公司龙岩分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1642元，减半收取为821元，由邱勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  婷  婷 二〇一九年十二月二十三日 书记员 蓝倩如（代） 附： 一.主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；…… 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3.《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。