福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初22578号 原告：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路63号之五十六。 法定代表人：方红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢平燕，福建闽翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄传斌，福建闽翔律师事务所律师。 被告：刘佩芳，女，1975年5月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：朱琳，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，福建力衡律师事务所律师。 原告厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）与被告刘佩芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福美莱公司的委托诉讼代理人卢平燕与被告刘佩芳的委托诉讼代理人朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福美莱公司向本院提出诉讼请求：1.刘佩芳向福美莱公司支付物业费9390.92元、维修金1533元、水费1997.6元、水电公摊费1645元、垃圾处理费144元，合计14742.52元；2.刘佩芳向福美莱公司支付上述费用的利息（以14742.52元为基数，按年利率6%的标准，从起诉之日起计至实际付清之日止）。事实和理由：厦门盈晖房地产开发有限公司（以下简称盈晖公司）委托福美莱公司对中山海景广场实行物业管理服务，并签订《厦门中山海景广场前期物业服务合同》，约定福美莱公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。福美莱公司按照合同约定提供了物业管理服务，刘佩芳作为中山海景广场的业主应承担相应义务。从2015年1月至2018年12月期间，刘佩芳拖欠物业费、维修金、水费、水电公摊费、垃圾处理费等多项费用，经福美莱公司多次催讨未果。福美莱公司特向法院提起诉讼，望判如所请。 刘佩芳辩称，一、福美莱公司对物业管理费、公共维修金、水费、水电公摊费、垃圾处理费提出的诉求，部分已超过诉讼时效，应予驳回。二、福美莱公司要求刘佩芳按合同约定1.8元/平方米支付物业管理费，没有事实及法律依据，应予以酌减。福美莱公司提供的物业管理服务长期存在严重瑕疵，极不规范，完全与合同约定不符，多年来未得到任何整改。主要表现在：小区公共环境卫生情况糟糕；小区公共部分自行车混乱存放，废旧未进行清理；地面垃圾随意堆放，未及时清理；外部人员垃圾长期堆放在本小区，物业不管不问；安全通道堆满杂物，长期未清理；一楼地方脏乱不堪，地面长期存在大小便，令人作呕；地下室等多处杂物垃圾存放多年，无人管理；小区绿化无人管理，绿地裸露未进行消杀防治；小区道路车辆停放无序；小区电梯内部破损，无维护更换；电梯经常发生故障，业主多次被关；电梯内风扇多年未擦洗，灰尘遍布，令人窒息；电梯机房门形同虚设，外来人员可随意出入电梯机房，存在极大的安全隐患；小区消防设备多年来破损严重，形同虚设；消防泵房线路渗水严重，多年无维修；消防水泵存在严重安全隐患，发生火灾将无法启动消防设备；小区二次供水泵房破损无维修，蚊虫滋生；生活水箱内部腐蚀严重，无视全体业主身体健康；小区公共设备破损，排水渠、地砖多年破损严重，无维修；架空层墙皮脱落；公共橱窗玻璃破损，无更换；小区水管堵塞，积水严重；地下室渗水严重，墙面脱落；小区停车场、停车闸广告、鸟箱、小区内广告牌等收益从无公示，对于公共收益的去处，业主从不知情。如果在长期提供如此糟糕服务的情况下，福美莱公司还能取得与合同约定一致的费用，严重违反了公平原则，损害了刘佩芳的利益。三、福美莱公司关于公共维修金的请求于法无据。刘佩芳居住的小区公共设施（电梯、消防、路面井盖等）未见养护、维修，严重影响刘佩芳正常生活。公共维修金亦从未真正用于小区的维修，对于公共维修金的使用福美莱公司从未进行公示。公共维修金为代收代缴，福美莱公司未提交证据证明已经代缴。如果法院判决刘佩芳支付公共维修金，刘佩芳要求支付至小区业主委员会的账号中。四、福美莱公司关于水电公摊费、水费、垃圾处理费的请求没有事实及法律依据。福美莱公司主张水电公摊费、水费、垃圾处理费所依据的仅仅是福美莱公司自己制作的“欠费通知单”，案外人电力公司向其出具的“历月电费明细”，其中并未体现与刘佩芳有关的任何信息，无提供任何其他证据证明费用的产生及刘佩芳支付相关费用的相关计算依据。福美莱公司提供“水费明细”为其单方制作，而自用水费系业主个人应向案外人缴交的费用，福美莱公司也未提供其为刘佩芳垫付水费的相关证据，故其关于水费的请求亦不具有任何事实及法律依据。五、福美莱公司要求刘佩芳支付自起诉之日起利息的请求亦不具有事实及法律依据。福美莱公司未能尽到相应的管理义务，小区管理存在严重瑕疵，刘佩芳拒交物业费，属于行使合同履行抗辩权的行为，是基于正当、合理的理由。综上，福美莱公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月1日，厦门中山海景广场开发商盈晖公司（甲方）与福美莱公司（乙方）签订《厦门中山海景广场前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为中山海景广场提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止，合同到期，若业委会未成立，根据实际情况，由甲乙双方另行商定合同是否续签；委托管理服务事项包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生（垃圾的收集、清运），交通与车辆秩序的管理，维护公共秩序等；住宅物业管理服务费1.8元/月·平方米，公共维修金0.4元/月·平方米。上述合同到期后，盈晖公司与福美莱公司分别于2016年9月1日、2017年8月31日两次续签物业服务合同，委托管理期限延长至2019年9月30日，合同其他条款与第一份合同一致。上述合同签订后，福美莱公司为中山海景广场提供物业管理服务至2018年12月31日，自2019年1月1日起福美莱公司停止为中山海景广场提供物业管理服务。 另查明，刘佩芳系厦门市思明区中山路120号404室房屋的所有权人，该房屋建筑面积108.69平方米，房屋用途为住宅。刘佩芳自2015年1月至2018年12月未交纳物业服务费、房屋公共维修金、水费、水电公摊费、垃圾处理费等费用。 本案审理中，福美莱公司为证明其主张的水费、水电公摊费、垃圾处理费，提供了下列证据：历月电费明细、水费明细（水表抄表记录）、水费查询清单、电费代缴证明（盈晖公司出具）、水费代缴证明（盈晖公司出具）及欠费情况统计表。刘佩芳质证认为，对历月电费明细、水费明细（水表抄表记录）、水费查询清单的真实性、合法性、关联性不予确认，为福美莱公司单方制作，且水表抄表记录多处涂改，其数据真实性存疑，无法证明福美莱公司已实际缴纳了相关水电费以及刘佩芳应承担的水费、水电公摊费金额，前期物业服务合同也未约定由福美莱公司代收代缴水电费；对盈晖公司出具的电费代缴证明、水费代缴证明的真实性、合法性、关联性不予确认，盈晖公司无权开具该证明；对欠费情况统计表的真实性、合法性、关联性不予确认，该表格系福美莱公司单方制作，无法证明刘佩芳的实际用水量、水电公摊费的计算方式和垃圾处理费的收费依据。 福美莱公司为证明其从2015年起至今一直向刘佩芳催收欠款，提供了中山海景小区物业费催收通知单作为证据，福美莱公司称其将该组通知单张贴在楼道口。刘佩芳质证认为，其对该组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，刘佩芳从未收到、看到该组通知单，福美莱公司从未将该组通知单送达给刘佩芳，该组通知单系福美莱公司单方制作，相关金额由福美莱公司单方计算，无法证明真实的费用金额。 刘佩芳为证明福美莱公司所提供的物业管理服务常年存在严重瑕疵，提供了下列证据：小区公共环境卫生情况照片、电梯及电梯机房照片、消防设施照片、二次供水水房照片、公共设备破损照片、绿化情况照片、地面停车场照片、公共收益从无公示照片及管道堵塞照片。福美莱物业公司质证认为，其对刘佩芳提供的照片均不予确认，不能确认照片的拍摄时间，虽然福美莱公司提供的物业管理服务存在瑕疵，但福美莱公司有进行改善。 本院认为，厦门中山海景广场开发商盈晖公司与福美莱公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。刘佩芳作为厦门市思明区中山路120号404室房屋的业主，接受了福美莱公司提供的物业管理服务，应按合同约定交纳物业服务相关费用。福美莱公司作为中山海景广场的物业管理服务单位，亦应按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务。 刘佩芳拖欠2015年1月至2018年12月的物业服务费，福美莱公司提供的催收通知单不足以证明其向刘佩芳进行过催收，福美莱公司于2019年10月17日向本院递交起诉状，根据诉讼时效的规定，其主张2016年10月17日前的物业服务费已超过三年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，刘佩芳应交纳2016年10月至2018年12月的物业服务费5087元（108.69平方米×1.8元/平方米·月×26个月）。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，而房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金涉及小区全体业主的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。福美莱公司要求刘佩芳按照0.3元/月·平方米的标准交纳2015年1月至2018年12月的房屋公共维修金1533元（108.69平方米×0.3元/平方米·月×47个月），本院予以支持。 福美莱公司要求刘佩芳支付2015年1月至2018年12月的水费、水电公摊费、垃圾处理费等各项费用，并提交其向供电、供水部门代缴该期间水电费的明细、刘佩芳自用水费抄表记录以及水电公摊费的计算方法，但未提交其代缴垃圾处理费的证据，故本院对未超过诉讼时效即2016年10月至2018年12月的水费、水电公摊费予以支持，对超过诉讼时效的水费、水电公摊费以及无证据证明的垃圾处理费不予支持。刘佩芳应向福美莱公司交纳水费1105元（1997.6元÷47个月×26个月）、公摊水电费910元（1645元÷47个月×26个月）。 物业服务合同未约定逾期交纳物业服务相关费用的违约责任，且刘佩芳提交的照片可以看出福美莱公司提供物业管理服务存在瑕疵，福美莱公司亦承认其服务存在瑕疵，故福美莱公司诉请刘佩芳支付逾期付款利息，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四、五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告刘佩芳于本判决生效之日起七日内向原告厦门福美莱物业管理有限公司支付物业服务费5087元、房屋公共维修金1533元、水费1105元、水电公摊费910元； 二、驳回原告厦门福美莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为85元，由厦门福美莱物业管理有限公司负担35元，刘佩芳负担50元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。