北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初27944号原告：宋桂梅，女，1968年11月22日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵磊，北京市天正律师事务所律师。原告：林宝贵，男，1973年4月29日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵磊，北京市天正律师事务所律师。被告：苏银，女，1963年9月25日出生，汉族，北京市通州区永顺镇新建村物业有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵学田，男，1946年10月25日出生，汉族，北京金鹰铜业有限公司退休职工，住北京市通州区。原告宋桂梅、林宝贵与被告苏银买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，由审判员刘秉浩担任审判长，与人民陪审员雷瑞芬、王义平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋桂梅、林宝贵及其共同的委托诉讼代理人赵磊，被告苏银及其委托诉讼代理人赵学田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋桂梅、林宝贵向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告宋桂梅、林宝贵与被告苏银签订的《拆迁安置面积转让协议》无效；2.本案诉讼费用由被告苏银承担。事实和理由：2013年12月，宋桂梅因旧村改造农村宅基地拆迁项目，与北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）及北京岳庄社区股份合作社（以下简称岳庄合作社）签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），获得相应的自住安置房补偿权益。2019年3月15日，宋桂梅、林宝贵与苏银签订《拆迁安置面积转让协议》（以下简称《转让协议》），约定将宋桂梅、林宝贵所享受的自住楼安置补偿面积45平方米的所有权益转让给苏银，该协议还约定了其他事项。该自住安置房是集体土地上的房屋拆迁后的待建房，此类安置房是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质仍然是农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。苏银非本村村民，其购买集体土地上的房屋既违反了法律的强制性规定，又违反了基于被安置人员特殊身份所享受的安置权益之规定，故双方签订的《转让协议》应属无效。宋桂梅、林宝贵为维护自身合法权益，诉至法院。被告苏银辩称，不同意宋桂梅、林宝贵的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由：一、1995年，岳庄村村民集体农转非，成为城市居民，享受城市居民待遇，村土地转为国有。2013年，顺开公司开发岳庄土地，拆迁的系国有土地上的房屋，而非宋桂梅、林宝贵所称的农民集体土地上的房屋。2013年12月，顺开公司、岳庄合作社与苏银签订《安置协议》，宋桂梅、林宝贵享受安置面积共计405平方米，上述面积房款已全额付清，属于开发商出售的期房，双方签订的《转让协议》合法有效。二、宋桂梅、林宝贵曾于2018年12月将上述房屋面积中的45平方米卖给案外人蔡新颖，同日意欲预售给苏银45平方米，因其他原因未达成一致，后宋桂梅、林宝贵多次找到苏银，强烈表达出售意愿，双方才于2019年3月15日签订《转让协议》，说明宋桂梅、林宝贵出售涉案房屋是积极、主动、自愿的。三、苏银系北京市居民，名下没有产权房，具有北京市购房资格。综上，双方于2019年3月15日签订的《转让协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》规定，合同当事人的法律地位平等，自愿订立的合同应当遵循公平、诚实、信用原则，自觉履行合同。对违背法律、不守信用的当事人，法律不应支持。宋桂梅、林宝贵的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，应予驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宋桂梅系北京市通州区永顺镇岳庄村辖区居民，户口位于该村73号。2013年12月31日，宋桂梅（被拆迁人、乙方）与顺开公司、岳庄合作社（拆迁人、甲方）签订《安置协议》（编号：YZ-03-010），主要内容为：为保护甲乙双方的权益，保障旧村改造及新农村建设的顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和有关文件规定，双方经协商同意实行货币补偿及自住楼安置。甲方因旧村改造及新农村建设，需要拆迁乙方在拆迁方位内全部宅基地及其上的房屋、附属物。经双方认定，乙方宅基地及其上的房屋、附属物位于永顺镇岳庄村73号，系1982年前划定，已认定宅基地面积174.89平方米，房屋建筑面积306.55平方米，本宅基地上属于拆迁政策规定享受自住楼安置人员9人，符合拆迁政策规定村民补助条件的共9人。乙方可享受自住楼安置的人口为9人，乙方可享受的自住楼安置建筑面积共405平方米（考虑到自住楼尚未建成，最终面积以实际为准）。乙方需要支付安置面积3000元/平方米对应的自住楼购房款为1215000元。此外该协议还约定了其他内容。顺开公司、岳庄合作社在甲方处加盖公章，宋桂梅在乙方处签字、按手印并书写本人身份证号。2019年3月15日，宋桂梅、林宝贵（甲方、卖方）与苏银（乙方、买方）签订《转让协议》，主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互利互惠的原则，经友好协商一致的基础上，就拆迁安置面积转让事宜达成以下协议：一、拆迁安置面积概况：甲方宋桂梅自愿将《安置协议》编号：YZ-03-010，选房号：78号，被拆迁人宋桂梅的拆迁安置面积45平方米转让给乙方，并且经其家庭内部协商一致均同意转让给乙方。二、拆迁安置面积转让价格及付款方式：拆迁安置面积45平方米，以18000元/平方米价格转让，转让费共计81万元整，于2019年3月15日甲方收取转让款60万元整，剩余尾款21万元整于选房后安置房屋手续办理齐全后另行支付。三、权属：双方签订协议后，该拆迁安置面积45平方米权属归乙方所有，甲方保证该拆迁安置面积45平方米转让给乙方无任何家庭纠纷。四、双方协议签订后，该拆迁安置面积45平方米的所有权益自动转移给乙方，甲方应协助乙方办理相关变更手续，甲方对该房屋拆迁安置面积45平方米原有的权益包括使用权、处置权及收益权等在内的一切权利全部归属给乙方。甲方应无条件积极配合乙方办理选购房屋、办理过户手续等相关的一切事宜。五、甲乙双方同意上述协议，各无异议，今后不得反悔。任何一方不得违反上述条款，如甲方反悔，甲方原数退还乙方转让费并加付100%违约金，如果乙方反悔，甲方只退其50%的转让费。六、如将来选购的拆迁安置房屋变更为大产权，甲方应无条件配合乙方办理相关事宜。七、自本协议签订后，2019年7月1日起以后甲方的安置租房费全部归乙方所有。八、乙方所购买的房屋拆迁安置面积45平方米，在分房后所购房屋实际面积达不到此面积，所剩余差额的权属归乙方所有（包括处置权、使用权、收益权等一切权利）。九、乙方所购买的房屋拆迁安置面积45平方米，在分房选房时乙方享有优先选购的权利，甲方应积极配合。此外该协议还约定了其他权利。补充协议如下：从2019年6月1日周转房费归乙方所有。宋桂梅、林宝贵在甲方处签字、按手印，苏银在乙方处签字、按手印。《转让协议》签订后，2019年3月18日，蔡新颖向宋桂梅转账30万元。同日，宋桂梅向蔡新颖出具收条一张，载明：“今收到蔡新颖房款叁拾万元整（此款为苏银18号欠条款项）。”2019年3月27日，苏银向宋桂梅转账30万元。宋桂梅、林宝贵认可收到上述款项合计60万元，苏银尚欠尾款21万元未付。庭审中，宋桂梅称其自1984年开始系岳庄村村民，岳庄村73号系其享有的宅基地。涉案安置房安置人员9人（含宋桂梅及其林宝贵等），每人45平方米，后其与林宝贵将享有的其中45平方米安置房权益转让给苏银，因该房产系小产权房，故转让协议应属无效。安置房尚未建成，入住时间不确定，房屋的土地性质决定其无法办理产权证书、不能入市交易，故转让协议没有履行的可能性。对此，苏银认为，涉案房屋属于对宋桂梅、林宝贵的拆迁安置房，但被拆迁土地是国有土地，涉案房屋应属于大产权房。上述事实，有《安置协议》、《转让协议》、北京农商银行客户回单、收条及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。本案中，宋桂梅、林宝贵与苏银签订《转让协议》，将其享有的拆迁安置房权益转让给苏银，该协议系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。而且，宋桂梅、林宝贵已按照《转让协议》约定收到了苏银给付的转让款，现其请求确认《转让协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。但需特别指出的是，本院确认合同有效并不包含对合同履行的判断。因该协议涉及拆迁安置，其能否继续履行尚需尊重拆迁安置方和相关安置政策。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋桂梅、林宝贵的诉讼请求。案件受理费70元，由原告宋桂梅、林宝贵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘秉浩人民陪审员  雷瑞芬人民陪审员  王义平二〇一九年十二月二十日书 记 员  张学君