广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8791号上诉人（原审原告）：吴亮兵，男，汉族，1988年6月25日出生，住安徽省安庆市望江县，委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉星精品（香港）贸易公司。住所地：香港特别行政区九龙葵涌葵定路1-11号美迪工业大厦8楼A座。东主：胡超。被上诉人（原审被告）：胡超，男，汉族，1976年6月24日出生，住广东省深圳市南山区，上诉人吴亮兵因与被上诉人胡超、吉星精品（香港）贸易公司（以下简称吉星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初11118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴亮兵向一审法院提出诉讼，请求：1.解除吴亮兵与胡超、吉星公司的租赁合同；2.胡超、吉星公司返还吴亮兵厂房押金168000元；3.胡超、吉星公司支付吴亮兵为胡超、吉星公司垫付的厂房租金115887元及配套使用费57943元、环卫费6700元、用电成本摊销费360元，共计180890元；4.胡超、吉星公司赔偿吴亮兵损失40000元；5.胡超、吉星公司承担本案的诉讼费用。一审庭审中，吴亮兵以2015年5月的租金已经支付为由，请求将诉请第3项的租金减去41616元，变更为74271元；变更第1项诉讼请求为确认吴亮兵与胡超、吉星公司的租赁合同无效。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认吴亮兵与胡超代表吉星公司签订的案涉厂房租赁合同无效；二、驳回吴亮兵的其他诉讼请求。案件受理费7134元，由吴亮兵负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初11118号民事判决。吴亮兵不服一审判决，向本院提起上诉，请求:一、撤销一审判决第二项，依法改判支持吴亮兵的诉讼请求；二、由胡超、吉星公司负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定吴亮兵与胡超、吉星公司签订的租赁合同无效，而案涉租赁合同无效的直接原因在于胡超、吉星公司出租了违法建筑物，胡超、吉星公司转租案涉厂房的行为违反了其与案涉厂房业主之间关于禁止转租的约定。同时，《租赁合约》、《厂房租赁合同》均未写明承租方必须从事某特定行业，相反根据该两份合同可知，吴亮兵租赁案涉厂房并未违反约定的厂房用途，故对于案涉租赁合同无效吴亮兵不存在过错。（二）胡超、吉星公司与吴亮兵于2015年3月13日签订厂房转租意向书，但2015年3月16日胡超、吉星公司与东莞市凤岗镇雁田村村民委员会（以下简称雁田村委）、怡安（集团）有限公司（以下简称怡安集团）续签的租赁合同却约定绝对禁止转租，没有约定如何变更合同、转租条件及方式，之后胡超、吉星公司与吴亮兵签订了厂房租赁合同，即转租合同，故一审判决对案涉厂房可转租的推断错误。（三）一审判决认定吴亮兵占有使用案涉厂房错误。一审判决该认定的依据是吴亮兵缴纳过配套使用费、租金、用电成本摊销费、环卫费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，胡超、吉星公司并未与吴亮兵约定案涉厂房的交接手续及方式，租赁物的交付应以租赁双方当事人达成一致意见或交付的租赁物能按照约定的用途投入使用为准，事实上胡超、吉星公司从未将案涉厂房交付给吴亮兵，吴亮兵缴纳相关费用系出于对胡超、吉星公司能办理好转租事宜的信任。吴亮兵本人一审出庭时，对于胡超、吉星公司提交的录音不确认，并强烈要求胡超、吉星公司提供录音的原始载体，可至今胡超、吉星公司都未向法庭出示录音的原始载体。胡超、吉星公司所述已将案涉厂房交付给吴亮兵，但又称联系不上吴亮兵，前后矛盾。（四）一审判决在认定合同无效的情况下，要求吴亮兵承担占有使用费，及胡超、吉星公司应向雁田村委承担恢复厂房的费用从吴亮兵的押金中扣除，无事实和法律依据。（五）虽然双方确认案涉合同实际由吴亮兵与吉星公司签订产生，胡超是代表签字，但胡超用自己的账户收款，可见其财产与吉星公司存在混同，且胡超也是吉星公司作为无限公司的唯一股东，胡超应对本案的诉请承担清偿责任。胡超、吉星公司辩称，吴亮兵的主张并非事实，包括吴亮兵提出的40000元中介费，中介费是吴亮兵捏造的。一审法院要求吴亮兵提供证据证明，但吴亮兵并未提交。其他答辩意见与一审答辩意见一致。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。吴亮兵二审期间向本院提交了一份香港特别行政区法律查明意见书，法律意见书中称，香港特别行政区《公司条例》第十条规定：“就本条例而言，如某公司的成员的法律责任并无上限，该公司即属无限公司。”吴亮兵认为吉星公司系在香港特别行政区登记成立的无限责任公司，根据该规定，胡超应该承担无限连带责任。胡超、吉星公司对此没有意见。另，二审法庭调查期间，胡超亦认可吉星公司只有其一个股东，系其一人出资，其应承担连带责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对吴亮兵的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:胡超、吉星公司应否向吴亮兵返还厂房押金、租金、配套使用费、环卫费、用电成本摊销费及赔偿损失。案涉厂房未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，吴亮兵与胡超、吉星公司签订的租赁合同无效。吴亮兵主张案涉厂房未完成交付，其未占有使用案涉厂房。胡超、吉星公司则称在与吴亮兵签署案涉租赁合同后已搬出案涉厂房，且将钥匙交付吴亮兵。本院认为，双方对案涉厂房是否交付各执一词，吴亮兵虽否认谈话录音的真实性，且主张该录音是经裁剪后的部分内容，但其未对此提供相反证据予以抗辩。一审判决采信该谈话录音内容，结合收款收据等证据，并综合考虑吴亮兵并未对其支付2015年6月至8月的租金、配套使用费等费用作出合理解释等因素，认定案涉厂房已于2015年4月1日交付吴亮兵使用并无不当。据此，吴亮兵诉请胡超、吉星公司返还厂房租金、配套使用费、环卫费、用电成本摊销费，缺乏事实依据，本院不予支持。吴亮兵主张导致案涉合同无效的过错方是胡超、吉星公司，胡超、吉星公司应当赔偿其相应损失。本院认为，无论是吴亮兵还是胡超、吉星公司，在签署租赁合同时均未询问或者核实过案涉厂房是否已办理建设工程规划许可证，导致案涉租赁合同无效的结果，双方均有过错。胡超、吉星公司主张案涉厂房自2015年4月1日起交付吴亮兵使用，吴亮兵应交而未交的相关费用为172561.50元，因吴亮兵的原因导致吉星公司与雁田村委、怡安集团终止合约时被扣减了各项费用，应从吴亮兵已缴纳的押金中抵销，抵销后吴亮兵仍须承担费用279059.18元。本院认为，雁田村委、怡安集团并非本案租赁合同的相对方，胡超、吉星公司亦未在本案中提出反诉请求，一审判决认定胡超、吉星公司主张的上述相关费用从吴亮兵已缴纳的押金中予以抵销，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的情形，本院予以纠正。胡超、吉星公司可以就其上述主张另行主张权利。因此，在本案中，对吴亮兵要求吉星公司返还押金168000元的诉讼请求，本院予以支持。另，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，吴亮兵在二审期间提交了香港特别行政区法律查明意见书，结合胡超自认其系吉星公司的唯一股东，其应承担连带责任，本院认定胡超对吴亮兵诉请吉星公司返还的押金168000元承担连带责任。吴亮兵主张其存在40000元的中介费损失，对此，吴亮兵仅提供了支付凭证，未提供与案外人之间签订的中介合同，本院认为，案涉租赁合同及相关证据中均未反映有中介方的存在，胡超、吉星公司对此亦予以否认，吴亮兵的上述证据不足以证明其主张，应承担举证不力的法律后果。因此对吴亮兵的该项主张，本院不予采纳。综上所述，吴亮兵的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及上述援引的法律、司法解释的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初11118号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初11118号民事判决第二项；三、吉星精品（香港）贸易公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向吴亮兵返还押金168000元；四、胡超对吉星精品（香港）贸易公司应向吴亮兵返还的押金168000元承担连带责任。五、驳回吴亮兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7134元（吴亮兵已预交），由吴亮兵负担4052元，吉星精品（香港）贸易公司、胡超负担3082元。结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时吉星精品（香港）贸易公司、胡超向一审法院补缴诉讼费3082元，一审法院应向吴亮兵退回诉讼费3082元。二审案件受理费7133元（吴亮兵已预交），由吴亮兵负担元4051元，吉星精品（香港）贸易公司、胡超负担3082元。结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时吉星精品（香港）贸易公司、胡超向本院补缴诉讼费3082元，本院应向吴亮兵退回诉讼费3082元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年十二月二十六日书记员  王垚丹郭惠球相关法律条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十条第一款涉外民事关系适用的外国法律，由人民法院、仲裁机构或者行政机关查明。当事人选择适用外国法律的，应当提供该国法律。第十四条法人及其分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。