西 安 市 未 央 区 人 民 法 院 西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                       （2019）陕0112民初17474号 原告中国工商银行股份有限公司西安未央支行。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码91610104920627738E。负责人董欣，行长。委托代理人朱锦峰，陕西仁达律师事务所律师。委托代理人梁广玄，陕西仁达律师事务所律师。被告王爱如，女，1970年4月8日出生，汉族，现住陕西省延安市育英中学旁边对面第三院，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告西安昱安房地产开发有限公司。住所地：西安市高陵区。统一社会会信用代码 91610117757829435D。法定代表人陈富贵，执行董事。委托代理人杨小酉，男，该公司客服主管，现住西安市高陵区。原告中国工商银行股份有限公司西安未央支行与被告王爱如、西安昱安房地产开发有限公司（以下简称昱安公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁广玄，被告王爱如、被告昱安公司委托代理人杨小酉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月20日，两被告签订《商品房买卖合同》，约定被告王爱如购买被告昱安公司开发建设的西安市XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋总价款462587元，首付款142587元。被告王爱如由于资金不足，向其申请个人住房按揭贷款。2015年2月12日，双方签订《个人购房借款/担保合同》，编号：个贷字未央支行（2015）年住房036号。约定其向被告王爱如发放个人住房贷款32万元，贷款期限240个月，利率为年息6.15%。还款方式为按月等额本息。为保证借款合同的履行，又约定被告王爱如以自己拥有的涉案房屋作为抵押担保。同时，被告昱安公司出具《担保函》，承诺对被告王爱如的个人住房贷款承担保证责任。借款合同签订后，其与被告王爱如在高陵县房产管理所办理了房屋抵押登记备案手续，其亦按约发放贷款，但被告王爱如未依约还款。截止2019年8月12日，被告王爱如累计欠其本金275688.94元，利息2274.75元，累计逾期12个月。经其多次催要，被告王爱如至今未归还借款本息。故其诉至法院，请求依法判令：解除其与被告王爱如签订的《个人购房借款/担保合同》；二被告连带向其清偿借款本金275688.94元，利息2274.75元（暂计至2019年8月12日），合计277963.69元，及至实际还清全部本息之利息；确认其对被告王爱如购买的位于西安市XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋的拍卖、变卖、折价款有优先受偿的权利；请求判令本案诉讼费、公告费、拍卖费、律师费等维权产生费用由被告承担。被告王爱如辩称，其近一年未向原告偿还借款系因其生病。原告诉请的欠付借款本息均属实。现其有偿还能力，希望可以向原告偿还逾期金额后可以继续履行合同。被告昱安公司辩称，在确认借款人连续三个月或六次未按时足额偿还贷款本息的情况下，其同意解除案涉合同；其对承担阶段性连带保证责任无异议，涉案合同第二十七条规定，其保证期间为两年，故其对到期满两年以上的债务不承担清偿责任。其系保证人，截至起诉之日，已经代被告王爱如向原告偿还24800.81元。被告王爱如剩余未还本金、原告请求的利息起算时间、计算标准请法院查实。原告第三项诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。诉讼费、公告费等费用请求法院依法裁决。拍卖费因原告不享有抵押权，因此不产生拍卖费。案涉合同约定律师费等实现债权的费用由借款人承担。其仅对借款本息等承担连带偿还责任，不承担律师费。经审理查明，2015年2月12日，原告（贷款人）与被告王爱如（借款人、抵押人）、昱安公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为32万元；合同项下贷款用于购买/自建坐落于西安市高陵县XX园（南区）XX路XX幢XX单元XX层XX号，面积110.9平方米的房屋，合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮1%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算,月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人按一次性发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算，贷款发放至被告昱安公司账户；借款人按月等额本息偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按上述约定的贷款利率基础上加收50%计算；利率调整后罚息利率亦相应变动，变动周期与利率变动周期一致；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书但不限于该条件，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人自愿向原告提供抵押担保，抵押物为本案所涉的房屋；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同日，原告与被告王爱如签订《个人借款凭证》，显示：借款人王爱如，贷款种类个人一手住房购置贷款，贷款用途购住房；收款人昱安公司；贷款金额32万元；贷款发放日2015年2月12日，贷款到期日2035年2月12日；利率（年）6.15%，浮动方式为浮动率，浮动值1%，利率变动周期按次年1月1日变动，当期执行利率6.2115%；逾期利率9.31725%，逾期浮动值50%；本息归还周期按月。庭审中，原、被告均表示， 2015年2月12日，原告向被告王爱如指定的被告昱安公司账户发放贷款32万元；被告王爱如偿还2018年8月12日当期款项后，再未偿还任何款项；截止2019年11月11日，已偿还借款本金47243.77元及利息（含复利、罚息）71460.91元，其中包含被告昱安公司代偿金额；截止2019年11月11日，被告王爱如尚欠付借款本金272756.22元及截止2019年11月11日的利息2250.52元。原告明确：撤回诉请第一项即解除其与被告王爱如签订的《个人购房借款/担保合同》；本案起诉后，被告昱安公司代被告王爱如向其偿还借款本金2932.72元、利息3455.77元，故截止庭审当日2019年11月11日尚欠本金272756.22元及截止2019年11月11日的利息2250.52元；2019年11月12日起的利息，以272756.22元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮1%后上浮50%计算至判决给付之日止。另，原告并未提交证据证明案涉贷款抵押物已依法抵押登记。上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。原告提交的证据应可证明，合同签订后其依约向被告王爱如出借32万元，被告王爱如应依约向其偿还借款本息。现原告依照合同约定主张被告王爱如多期贷款到期未付，违反合同约定，其有权要求被告王爱如偿还剩余全部借款272756.22元及截止2019年11月11日的利息（含复利、罚息）2250.52元，对于欠款金额两被告亦予以认可，故对原告该部分诉请本院予以支持。关于2019年11月12日起的利息请求，被告王爱如拖欠借款，已构成违约，应承担相应的民事法律责任，原告明确的计算基数及截止日期并无不妥，但应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1%后再上浮50%计算。被告昱安公司作为上述借款本息的连带责任保证人，且并未超出合同约定的保证期间，故被告昱安公司应对上述款项承担连带给付责任。庭审中原告请求撤回第一项诉请，符合法律规定，本院予以准许。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，原告并未提交证据证明案涉抵押物已办理抵押登记，故其主张对案涉抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。关于律师费，原告提交的证据不足以证明该费用其已实际支出，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王爱如于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西安未央支行偿还借款 272756.22元。二、被告王爱如于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西安未央支行支付利息2250.52元。三、被告王爱如于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司西安未央支行支付利息（以272756.22元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1%后再上浮50%，自2019年11月12日起计算至判决给付之日止）。四、被告西安昱安房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司西安未央支行其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5469元（原告已预交），现由原告承担案件受理费102元，被告王爱如、西安昱安房地产开发有限公司承担案件受理费5367元，被告承担部分于上款付款时一并支付原告。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长     付  蕾     人民陪审员     马建青人民陪审员     王中琴二О一九年十二月四日             书  记  员    杨  靓 1