湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6832号原告：武汉欣隆房地产开发有限公司，住武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁继坤、杨恒，湖北筑武律师事务所律师，特别授权代理。被告：姚其兵，男，1990年2月11日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，原告武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）诉被告姚其兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员崔玉华适用简易程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告欣隆公司的委托诉讼代理人袁继坤、杨恒，被告姚其兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欣隆公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告姚其兵支付逾期办理所购商品房权属登记手续的违约金人民币54,641.12元（按购房款总价的日万分之五从2019年4月26日暂计算至2019年8月26日）；2、本案诉讼费用由被告姚其兵全部承担。本案诉讼中原告要求实际计算至被告办证之日止，被告同意2019年8月26日至实际办证之日期间内的违约金在本案中予以一并处理。事实与理由：2016年4月8日，原、被告之间签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，确定被告购买了原告开发的位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆壹号公馆3栋2单元703室的房产，房产总价为人民币895,756元，被告首付了人民币245,756元，另由原告为其提供担保，通过按揭贷款的方式贷款了人民币650,000，付清了房款。2018年12月26日，原告完成了该房产的初始登记后通知被告，被告于2019年2月2日领取了办理权属登记的资料原件，但至今迟迟未去办理所购商品房权属登记手续。依照双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中附件六第3条的约定：“买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金”的约定，被告最迟应于2019年4月26日前办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》（现合并为《不动产权证书》），现被告拖延至今仍未办妥，已构成违约，计算至2019年8月26日止的违约金为人民币56,641,12元。今为维权，特依法诉至贵院，望判如所请。被告姚其兵辩称：原告存在逾期交房、逾期办证，被告已经起诉原告，案件在审理中。我们起诉原告，和原告起诉我们都是因同一事件引起，是原告逾期交房、逾期办证导致的。原告主合同违约在前，被告附属合同违约在后，所以被告的违约不成立。不同意原告的诉讼请求。附加条款是在我们不知情的情况下签订。我们签订合同时，置业顾问说是武汉市通用条款，直接签字。合同存在一定陷阱，合同中影响被告责任的条款，原告未标注加重字体或相关标识对被告进行提醒告知，在我们起诉开发商时、包括签署领取办证相关资料时，原告均未提醒我们有这个条款。我们贷款以房屋做抵押担保，并不清楚开发商也存在保证责任。原告在逾期交付、逾期办证的2年内，被告一直在缴纳银行贷款，没有逾期。在不能确定房屋是被告的情况下，还需要按时缴纳贷款，给被告造成了压力，因为未能按时办理产权登记，无法正常交易，这也是被告遭受的损失。本来是原告给被告造成损失，被告在按期还款，没有给原告造成损失。补充阶段性担保已经过了，我们不存在违约。不同意原告的计算标准。违约条款不对等，合同约定被告逾期办证的违约金过高，要求法院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审质证、认证、当事人陈述认定事实如下：2016年4月8日，姚其兵与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份主要约定，姚其兵（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆·壹号公馆中的第3幢2单元7层3号房。房屋总价款人民币895,756元，首付款人民币245,756元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2016年7月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件六：合同补充协议的第3条约定，买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应当在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年7月11日，姚其兵作为借款人、欣隆公司作为担保人与贷款人交通银行股份有限公司湖北省分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份约定，贷款金额为人民币650,000元，贷款期限为30年，抵押财产为诉争房屋。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。上述《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》签订后，姚其兵向欣隆公司实际支付购房款人民币893,750元，并办理了诉争房屋的收房手续。2016年8月起，姚其兵开始偿还诉争房屋的银行贷款。2018年12月26日，欣隆公司办理完成诉争房屋的不动产权属初始登记，后通知被告领取办理不动产权属证书资料。2019年2月2日，姚其兵自欣隆公司处领取不动产登记申请书、不动产权属证明、房产分户图、宗地略图各一份在原告提交的业主领取办证资料签收本中最早领取资料的签收日期为2019年1月2日。2019年9月18日，姚其兵就诉争房屋办理了其名下的不动产权证书，贷款人已办理抵押登记。截止姚其兵办理不动产权登记之日前的每期银行贷款，姚其兵均已结清。原告未就前述被告姚其兵《个人房产抵押贷款合同》项下债务实际承担担保责任。现原、被告双方就诉争房屋办证事宜产生纠纷，原告诉至本院要求被告姚其兵支付逾期办理所购商品房权属登记手续的违约金。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原告欣隆公司与被告姚其兵就位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆·壹号公馆3栋2单元7层3号房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。依据商品房买卖合同约定，买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应当在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金之约定。本案中原告为被告姚其兵提供了贷款担保，被告应当在原告办理完成诉争房屋初始登记后120日内办妥诉争房屋的不动产权证，否则应承担违约责任。原告于2018年12月26日办理完成诉争房屋的不动产权属初始登记，被告应于2019年4月25日前办理诉争房屋的不动产权证，但被告实际于2019年9月18日才办理诉争房屋的不动产权证，被告应当承担自2019年4月26日至9月18日期间的逾期办证的违约责任。关于被告支付逾期办证期间违约金的计算标准，商品房买卖合同约定被告逾期办理诉争房屋不动产权证的，每逾期一日应按所购商品房总价款的万分之五向原告支付违约金。被告认为违约金约定标准过高，要求本院予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案被告的逾期办证行为并未导致原告承担实际的担保责任，即原告并未因被告的逾期办证行为而遭受实际损失。结合合同中关于原告违约情形下违约责任承担的标准，原告在逾期交房情况下承担违约责任的标准为每日按已付房款的万分之一计算、原告逾期办证情况下违约责任的承担标准为已付房款的1%，原告存在违约情况下违约责任的标准明显低于被告违约情形下违约责任的标准。故结合本案事实、双方当事人对合同的履行情况、原告违约情形下违约责任承担的标准以及被告的逾期办证行为并未给原告造成实际损失等因素，被告承担逾期办证违约责任的标准本院酌定为被告按日向原告支付所购商品房总价款万分之一的违约金。故被告应向原告支付2019年4月26日至2019年9月18日期间的逾期办证违约金人民币13,048.75元（人民币893,750元?0.0001?146天）。对于被告主张的应自其领取办证资料之日起120日后起算逾期办证期间的观点，结合原告提交的领取办证资料签收本中的最早签收时间及被告签收时间可以知晓，原告应在2019年1月1日前已经通知被告领取办证资料，原告通知被告领取资料后，被告应积极办理，且双方合同中约定的自出卖人完成初始登记的120日内办妥不动产权证，结合实际办证所需要的时间，120日的时间足够被告办理不动产权证，该约定的期间并无实际履行的不能或不合理，故应依据合同约定计算被告逾期办证的期间，对被告的该主张本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姚其兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武汉欣隆房地产开发有限公司支付逾期办证违约金人民币13,048.75元；二、驳回原告武汉欣隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,166元减半收取为人民币583元（此款原告武汉欣隆房地产开发有限公司已预交），由原告武汉欣隆房地产开发有限公司负担人民币466元，被告姚其兵负担人民币117元。被告姚其兵于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告武汉欣隆房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇一九年十二月二十四日法官助理凃晓剑书记员李玥