黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终400号上诉人（一审原告、反诉被告）：牡丹江天宝房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区二轻小区17号楼222号。法定代表人：张素荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张淑华，女，该公司会计。委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：宁安市供销综合商场，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇通江路89号。法定代表人：吴庆祥，该公司经理。委托诉讼代理人：关志民，黑龙江曦晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宁安市供销综合商场供销连锁配送中心，住所地宁安市通江路89号。负责人：吴庆祥，该配送中心经理。上诉人牡丹江天宝房地产开发有限公司（以下简称天宝公司）因与上诉人宁安市供销综合商场（以下简称供销商场）、被上诉人宁安市供销综合商场供销连锁配送中心（以下简称供销配送中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服牡丹江市中级人民法院（2018）黑10民初196号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭以阅卷、法庭调查的方式进行了审理。上诉人天宝公司的委托诉讼代理人张淑华、欧阳建胜，被上诉人供销商场的法定代表人吴庆祥及委托诉讼代理人关志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宝公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判：一、供销商场配送中心、供销商场连带给付天宝公司房屋租金6441955.25元；按银行同期借款利率的四倍支付违约金7126590.35元（暂计算至2017年9月30日，此后发生的违约金一并计算至实际给付之日止）；二、诉讼费用由二被上诉人负担。主要理由：一、一审判决按“同期银行借款利率的130%调整违约金”适用法律错误。1.双方约定逾期付款违约金标准为“银行贷款利率的四倍”，该约定不属于过高。2.被上诉人未就“违约金”过高完成举证责任。3.一审判决裁判尺度不一，各方当事人权利义务严重失衡。一审判决在计算被上诉人的利息时，按照年利率24%计算，计算被上诉人逾期付款违约金按银行同期贷款利率的130%计算，权利义务明显失衡。4.应按照约定计算违约金为“银行贷款利率的四倍”计算违约金。二、一审判决违约金仅计算至2017年7月30日，对此后的违约金未予支持确有错误。上诉人一审中关于违约金的诉讼请求为计算至实际给付之日止，被上诉人拖欠租金的事实呈持续状态，应承担至实际给付之日止的违约责任。供销商场及配送中心辩称，一审关于银行利率调整，违约金的适用法律是正确的，与相关法律以及最高人民法院司法解释相符。上诉人供销商场上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回天宝公司的一审本诉诉讼请求。主要理由是：一、一审判决认定被上诉人的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效期间是错误的，依法丧失胜诉权，应当驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效司法解释》）第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，“所谓履行期限”，显然应当指交付租金的合同业务的履行期限，应当以约定交租日期为准，不应当以租赁合同到期的日期为准。双方的租赁合同约定：“乙方第一年租金于2008年10月1日一次性付清半年租金50万元，2009年4月1日前十天以现金的形式向甲方一次性缴清半年租金，以后以此类推上半年房屋，直至合同履行完毕”，该事实已经一审判决认定。故此，双方约定的最后一期租金的交纳时间是在2016年3月20日，而非一审判决认定的自2016年10月1日起算。故从2016年3月20日至被上诉人起算的2017年9月，已经超过一年时间，不符合《民法通则》第136条关于“延付或拒付租金”短期诉讼时效的规定。且一审法院并未认定也无证据证明天宝公司在2017年3月20日前曾经向上诉人主张权利，进而产生诉讼时效中断的后果。因此，天宝公司的本诉诉讼请求，已经超过法定的诉讼时效期间，应当依法驳回其诉讼请求。二、一审判决认定的欠付租金数额中，未将1958.68平方米的商服用房租金予以扣除系明显错误。按照双方认定的对账方式，承租房屋中，在租赁期限内所有权发生转移的，相应的房租均予以扣除。一审法院没有将已经执行给牡丹江市城郊农村信用社抵偿债务的1958.68平方米商服的租金扣除，显然是错误的。尽管该房屋登记的产权人为天宝公司，但根据2013年9月29日牡丹江市爱民区法院作出的（2012）爱执字175-3号执行裁定书，该部分房屋已经裁定抵偿债务，依据《物权法》28条的规定，自生效法律文书生效时，已经发生物权变动的效力，与是否进行变更登记无关。在物权变动的情况下，因该物产生的租金孳息，显然应当由新的物权人收取，而不应由天宝公司收取。况且，牡丹江市城郊农村信用合作社已经据此通知上诉人向其支付房屋租金，一审判决不应再判令上诉人向天宝公司支付2013年9月29日以后的房屋租金。天宝公司辩称，1.本案没有超过诉讼时效。同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行之日届满起算，并且原审中天宝公司举示的证据证明2016年3月中旬曾向商场主张过权利。2.供销商场关于1958.68平米的上诉理由不能成立，该部分房屋登记在天宝公司名下，并未发生产权变更。供销商场未就该部分房屋向其他主体支付过租金。天宝公司向一审法院起诉请求：1.判令供销配送中心支付2008年10月1日至2016年10月1日的房屋租金6593649元，按照银行同期贷款利率四倍支付违约金7742789.60元，合计14336438.60元（违约金暂计算至2017年9月30日，此后发生的违约金继续计算至实际给付之日）；2.判令供销商场对上述债务承担连带给付责任；3.由供销配送中心、供销商场承担本案诉讼费用。供销商场反诉请求：1.判令天宝公司偿还借款501354.35元、利息300812.60元（自2016年4月1日起计算至2017年12月1日止，按月息3%标准计算利息至款项清偿之日），返还借款及垫付的各项税、费510478元，合计1312644.95元；2.由天宝公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2005年5月17日，宁安商场、天宝公司与中国农业银行宁安支行签订宁安市供销综合商场招商引资开发动迁协议书。2006年11月1日，宁安商场与天宝公司签订回迁协议书。2007年12月2日，宁安商场与天宝公司签订《协议书》，约定：一、由甲方（宁安商场）将其所拥有的一层产权面积为624.65平方米，户号0101-4、轴线为23-26轴/F-M轴、扣除楼梯间J-K轴24-26轴租赁给乙方（天宝公司），租期8年，即2008年1月1日起至2015年12月31日止，第一年甲方应收租金17.5万元，第一年期限自2008年1月1日至2008年12月31日。2009年1月1日至2010年12月31日租金为每年20万元，2011年1月1日起至2015年12月31日止每年按上年租金递增5%。二、租金缴纳方式为上打租金，于年度之初一次性付清，如乙方违约，甲方有权终止协议，甲方同意乙方对外转租，但有告知甲方的义务，与经营有关一切税、费均由乙方负责，与产权有关的税费由甲方负责，由乙方负责装修。公共设施维修维护由甲乙双方按面积分摊。三、乙方因违约不能按期将工程交付使用，支付甲方违约金42.5万元。四、乙方将位于北门东侧第三间门市房作价折抵应支付甲方的第一年租金17.5万元和违约金42.5万元两项款，该房面积为99.81平方米，房号为0105，双方协议价格为60万元，由乙方协助办理房屋产权手续，办产权证照的相关费用由甲方承担。五、乙方用位于地下仓库户号-0108，净面积约为21平方米以仓库实际现状为准，置换原协议中约定的30平方米办公室，乙方协助办理产权手续，办产权证照的相关费用由甲方承担。六、此前甲乙双方所签动迁及回迁协议中安置和补偿条款作废，以此协议约定为准。七、此协议自双方签字盖章日生效，如果在此协议的履行过程中，甲乙双方任何一方违约，将赔偿对方经济损失。八、合同未尽事宜，双方协商解决。本协议一式三份，双方各执一份，报房产处备案一份。2008年2月25日，天宝公司（出租方、甲方）与供销商场配送中心（承租方、乙方）签订了《房产租赁合同》。合同约定，1.1本合同的房产租赁位置系甲方位于宁安市通江路（原综合商场）新建四层商业用房甲方拥有所有权部分，东临青年路北临（）南临商业大厦西临通江路，乙方承租本商场主体楼（含负一层、一、二、三、四、五层），承租建筑面积约8000平方米，不包括物业用房在内。1.2该租赁房产主体五层，局部负一层从北门入口至东门。除五楼办公室由甲乙双方各用一半外，甲方所有的余下部分乙方全部租赁使用。1.3该房产租赁现状为：土建、水暖、电照、消防工程已完成，一至四层滚梯未安装，地砖未铺设。2.2甲乙双方约定在合同签订生效后即2008年10月1日开始计算租金。2.5甲乙双方约定2008年10月1日为计租日，开始计算租金。甲方保证在2008年3月1日将大楼整体现状交付使用，甲方将房产交付给乙方使用后，从合同生效之日至合同约定租赁期满为止。租赁期间的供热费、电费、水费、物业费等一切与经营有关的税、费都由乙方承担（地砖安装前试水所产生的费用由甲方负责）。本合同约定的租赁期限为八年，计租之日起一个租赁房产年限为连续十二个月。2.6乙方装修的费用由乙方自行承担。合同到期后，乙方必须在十五日内拆除自己所装修的设施，逾期不能拆除的则归甲方所有。一至四层滚梯及地砖的铺设及安装费用折成人民币94万元，此款由乙方先负责垫付后用租金形式分三年抵扣。第一年抵租金30万元，第二年抵租金30万元，第三年抵租金34万元，乙方不得因拆除装修设施影响甲方正常使用。第三章租金及设备押金支付方式。3.1房产内的基础设施、设备属甲方所有。房产租金，第一个租约年租金额为100万元，第二个租约年和第三个租约年每年租金额为110万元。在第四个租约年开始以110万元为基础，每年按上年租金总额递增5%。乙方给付甲方设备抵押金20万元，此款在第二个租约年付租金时给付，直至合同履行完毕设备无损坏后返还给乙方。3.2乙方第一年租金于2008年10月1日一次性付清半年租金50万元，2009年4月1日前十天以现金的形式向甲方一次性缴清半年度租金，以后以此类推上打半年房租，直至合同履行完毕。4.1租赁期内，甲方负责支付土地使用权或房产所有权而产生的国家、地方所规定的所有税、费。4.2承租期内因租赁经营所发生的一切税费及使用费由乙方承担，其中包括供暖费、电费、水费、物业管理费等一切相关的费用。7.1本合同在签约生效后，从计租年开始计算，三年内乙方不得以任何理由终止经营，否则视为违约行为。必须赔偿甲方一年的租金100万元后，方可协商终止合同事宜。租赁期内如在其他承租年中途终止合同，以此类推赔偿额为一年租金额。如乙方不履行违约责任，甲方有权阻止乙方一切投入租赁房产的设备、货品和资产拿出场外。反之，甲方无故解除合同，相应违约责任亦然。8.1如因乙方在甲方履约的情况下，乙方拖欠甲方租赁费用，每逾期一天，按当期应付租金的日万分之三向甲方支付违约金。逾期三十天不缴齐租金，甲方收取违约金为银行贷款利率的四倍，并且甲方有权断水、断电并解除合同。解除合同赔偿适用在本合同7.1条。因此造成的损失均由乙方自负。8.2除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，如一方无因提出终止合同，另一方有权选择要求对方继续履行本合同或要求对方赔偿一切损失后，终止本合同。8.3除上述各项规定外，本合同任何一方有违约行为，均应在收到另一方书面通知后，七日内予以更正。本合同另有约定的除外。逾期未能更正，对方保留索赔的权利。8.4甲方根据乙方要求，合同签订生效后将现状的房产设施、设备交给乙方后，所发生的供热费、水费、电费、物业费等，一切与经营有关的税、费都由乙方自行承担。8.5乙方根据甲方要求必须在2008年3月1日前签订本合同，甲方将定购电梯手续交给乙方（由乙方负责安装电梯及地砖，费用94万元由乙方垫付，以后均分三年走乙方租金）。因履行合同发生争议，双方协商解决，协商不成，由本合同标的的房屋所在地人民法院裁决。2008年3月3日，天宝公司（甲方）与供销配送中心（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，对原房产租赁合同2.6条款进行修改。新补充条款2.6：一至四层滚梯及地砖的铺设及安装费用折成105万元，一次包死。乙方不得以任何理由追加。此款由乙方先负责垫付后用租金形式分四年抵扣。第一年抵租金30万元、第二年抵租金30万元、第三年抵租金34万元、第四年抵付11万元，乙方不得因拆除装修设施影响甲方使用。本协议一式六份，双方各执三份，与房产租赁合同具有同等法律效力。2013年9月29日，牡丹江市爱民区人民法院作出（2012）爱执字第175-3号执行裁定，将被执行人天宝公司所有的位于宁安综合商场综合楼2层建筑面积1958.68平方米的商服用房交付给牡丹江市城郊农村信用合作联社抵偿债务。至2017年11月6日，宁安综合商场综合楼2层0201室的不动产登记薄中登记的产权人仍为天宝公司。供销商场未对该1958.68平方米的商服用房向城郊农村信用社支付房屋租金。另查，供销配送中心系供销商场开办的分支机构，不具有法人资格。一审法院组织天宝公司、供销商场对双方之间的债权债务数额进行了核算和确认。经核算，供销配送中心按合同约定应给付天宝公司房屋租金6441955.25元、逾期违约金7126590.35元（违约金按同期银行基准贷款利率的4倍计算至2017年9月30日），合计13568545.60元；天宝公司应给付供销商场借款本息、垫付税款及费用4015442.92元（第一笔借款本金100万元、利息2352296元；第二笔借款本金59000元、利息111463.12元；第三笔借款本金100000元；第四笔质保金350000元的利息171267元；第五笔垫付税款191416.8元;第六笔垫付费用30000元。借款利息按月利率2分计算至2017年9月30日）。上述债权数额核算后，供销配送中心、供销商场认为，双方租赁合同约定的逾期违约金给付标准过高，请求按最多不超过天宝公司实际损失30%的标准予以调整。一审法院判认为，根据天宝公司、供销配送中心、供销商场的陈述，本案的争议焦点是，天宝公司的起诉是否超过诉讼时效期间；对供销商场的反诉请求应否合并审理；天宝公司、供销商场之间应给付的债权数额。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案天宝公司、供销配送中心签订的房屋租赁合同及补充协议有效，供销配送中心应按约定向天宝公司履行给付房屋租金的义务。一、关于天宝公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期届满之日起计算。《最高人民法院》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期届满之日起计算。因天宝公司、供销配送中心在《房产租赁合同》中约定租赁期限为八年，自2008年10月1日起至2016年9月30日，供销配送中心每期提前支付天宝公司半年房租至双方租赁合同期满，故本案诉讼时效应从供销配送中心最后一期向天宝公司支付房租期限届满之日，即2016年10月1日起计算。至2017年9月21天宝公司提起本案诉讼，天宝公司的起诉未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的一年短期诉讼时效期间。对供销配送中心、供销商场关于本案已超过诉讼时效期间的主张，不予支持。二、关于对供销商场提出的反诉请求应否合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案天宝公司的本诉请求与供销商场的反诉请求基于涉案房屋拆迁安置、租赁经营的事实，二者之间具有牵连关系，故对天宝公司的本诉请求与供销商场的反诉请求应当合并审理。对天宝公司关于供销商场的反诉请求不应合并审理的主张，不予支持。三、关于天宝公司、供销商场之间应给付的债权数额。诉讼中，经一审法院组织天宝公司与供销配中心、供销商场双方对各自的债权数额依法进行核算，供销配送中心尚欠天宝公司的房屋租金6441955.25元，天宝公司尚欠供销商场借款本息、垫付税款及费用4015442.92元，双方对该款项互负给付义务。关于天宝公司主张给付的逾期违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽然天宝公司、供销配送中心在房产租赁合同中约定逾期违约金按银行贷款利率4倍计算支付，但诉讼中供销配送中心、供销商场主张该逾期违约金计算标准过高，请求按最多不超过天宝公司实际损失30%的标准予以调整。而天宝公司未举示证据证明因供销配送中心未按期支付房屋租金给其造成了利息以外的其他损失，故本案应以供销配送中心逾期未支付当期房屋租金时的同期银行基准贷款利率计算天宝公司的实际损失，该利息损失计算至2017年9月30日。对天宝公司主张的逾期违约金，一审法院按同期银行基准贷款利率的130%予以调整，即供销配送中心应给付天宝公司逾期违约金2316141.86元（7126590.35元/4×130%）。对供销配送中心、供销商场主张约定的逾期违约金标准过高，应按不超过天宝公司实际损失30%的标准予以调整请求，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自已的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中，因供销配送中心系供销商场开办的分支机构，不具有法人资格，故供销商场应当对供销配送中心的债务承担清偿责任。综上所述，对天宝公司请求供销配送中心、供销商场给付房屋租金、逾期违约金，以及供销商场请求天宝公司给付借款本息、垫付税费的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，判决如下：一、供销商场于本判决生效后十日内，给付天宝公司房屋租金6441955.25元、逾期违约金2316141.86元，合计8758097.11元；二、天宝公司于本判决生效后十日内，给付供销商场借款本息、垫付税款及费用4015442.92元；三、驳回天宝公司、供销商场的其他诉讼请求。案件受理费107819元，由天宝公司负担41953元，由供销商场负担65866元；反诉费8306.50元，由天宝公司负担。二审中双方当事人均未举示证据。本院经审理确认一审判决认定的事实。本院认为，根据天宝公司和供销商场的上诉主张及答辩意见，本案存在如下争议：一、本案是否超过诉讼时效期间。《民法总则》第一百八十九条和《诉讼时效司法解释》第五条均规定了当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期届满之日起计算。本案双方约定了每年4月1日前10天以现金的形式一次性缴清半年度租金，供销商场据此认为天宝公司主张权利应在2016年3月20日前索取租金，现天宝公司于2017年9月提起诉讼，已经超过诉讼时效期间。本院对此认为，双方虽然约定了每半年先行支付租金，但租金是基于承租人使用租赁物产生的债务，租金的支付时间虽约定最后一笔租金的支付时间为2016年3月30日，但至双方约定的租赁期限届满前，双方的租赁合同仍继续履行，表明供销商场作为承租人在2016年9月30日的租赁期限内对承担租金债务的认可，本案应当以租赁期限届满作为租赁诉讼时效的起算时间，一审法院适用最高人民法院上述司法解释的规定，认定本案不超过诉讼时效期限并无不当。二、一审法院调整逾期支付租金违约金并计算至起诉之日是否正确问题。双方的租赁合同约定迟延支付租金按照同期银行贷款利率的4倍支付利息，根据一审法院组织双方确认的债权债务及利息数额，供销配送中心应给付房屋租金6441955.25元，利息按约定计算至2017年9月30日为7126590.35元，供销商场请求按照不超过天宝公司实际损失30%调整违约金，一审中天宝公司并未对此提供证据证明其实际损失，但本案一审中供销商场提供的证据中已经证明天宝公司借款支付利息的事实存在，且本案一审判决保护了供销商场反诉请求天宝公司给付借款利息24%的诉讼请求。据此，对应的供销商场计取利息的款项共计1409000元（100万+5.9万+35万），该部分房屋租金的违约金并不高于实际损失，对此部分房屋租金的利息不应调整。比照一审法院的计算方式，房屋租金6441955.25元中1409000元对应的违约金数额为1558745.04元；对其他房屋租金5032955.25元，按同期银行基准贷款利率的130%予以调整，数额为1809549.72元。天宝公司的该上诉意见本院予以部分调整，上述供销商场应承担的违约金合计为3368294.76元。天宝公司上诉主张违约金应计算给付之日的问题，双方互负债务，一审法院为衡平双方利益，对天宝公司应承担的欠款义务亦未支持供销商场主张违约金计算至给付之日的请求，故天宝公司的该上诉请求，本院不予支持。三、供销商场扣除1958.68平方米房屋租金的主张是否成立。供销商场主张涉案的房屋中1958.68平方米的房屋被强制执行抵债给牡丹江市城郊信用社，相应租金应按比例扣除。因本案双方当事人本诉为房屋租赁合同关系，双方的租赁合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。供销商场作为承租人，应当继续履行向天宝公司支付租金的义务。且供销商场并未向城郊信用社支付租金，一审判决供销商场向天宝公司支付租金并无不当。综上，天宝公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；供销商场的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持牡丹江市中级人民法院（2018）黑10民初196号民事判决第二、三项；二、变更牡丹江市中级人民法院（2018）黑10民初196号民事判决第一项为：供销商场于本判决生效后十日内，给付天宝公司房屋租金6441955.25元、逾期违约金3368294.76元，合计9810250.01元。一审案件受理费按一审判决负担。天宝公司预交的二审案件受理费41953元，由天宝公司负担20689元，由供销商场负担21264元。供销商场预交的二审案件受理费65866元，由供销商场负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  李艳梅审判员  安学思二〇一九年十二月十二日书记员  孙思宇