河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初9241号原告：周盼章，男，汉族，1985年3月15日生，籍贯河南省邓州市桑庄镇周庄11号，住广东省深圳市盐田区。原告：田巧盈，女，汉族，1984年10月6日生，籍贯河南省邓州市桑庄镇周庄11号，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：周盼章，男，汉族，1985年3月15日生，住广东省深圳市盐田区海山派出所宿舍。公民身份证号码：411381198503157615。系田巧盈丈夫。代理权限为特别授权。被告：南阳市常绿置业有限公司。住所地：南阳市光武路与工业路交叉口。统一社会信用代码：91411300559612374K。法定代表人：郭东辉。委托诉讼代理人：孙晓，男，汉族，1988年1月22日生，系该公司员工。代理权限为特别授权。原告周盼章、田巧盈诉被告南阳市常绿置业有限公司房屋（以下简称：常绿置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年4月8日诉至本院，本院受理后,于2019年8月16日做出（2019）豫1303民初2953号民事判决书，原告不服提出上诉，南阳市中级人民法院于2019年9月18日做出（2019）豫民终5619号民事裁定书，发回我院重新审理。本院依法另行组成合议庭进行了审理。原告周盼章、被告委托诉讼代理人孙晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周盼章、田巧盈向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同并即日支付原告因延迟收房的违约金46,624.5元（房款621,660元，利息按日万分之一自2017年1月2日至2019年1月21日共750天的违约金46,624.5元。2、请求依法判令被告即日给付原告2016年8月至2019年1月物业管理费5,250元（共30个月，每月175元）。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告于2014年与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的南阳市卧龙区光武路与工业路交叉口南阳常绿林溪谷8号楼1单元1603号商品房一套。合同对原被告之间的权利义务进行了详细约定，原告依据合同履行了一个××应尽的义务。《商品房买卖合同》第八条被告应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备建设工程竣工。经竣工验收合格，取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付原告使用。第九条被告逾期交房的违约责任，逾期超过60日后原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。2017年1月2日至2019年1月21日共750天（房屋总价621660乘以万分之一乘以750）的违约金46,624.5元，请求贵院判令被告继续履行合同，并即日给付原告因延迟收房违约金46,624.5元。因被告未按合同约定的交房条件通知原告收房，原告未收，物业公司以被告已通知原告收房为由收取原告2016年8月至2019年1月物业管理费5,250元，请求贵院判令被告即日给付原告2016年8月至2019年1月物业管理费5,250元，原告多次向被告提出按照合同约定支付违约金及物业公司不应收取的物业费，办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案的合理请求遭到拒绝，无奈之下原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向贵院提起诉讼。被告常绿置业公司辩称：南阳市规划局以东南角二层商业房屋的拆除不符合规划条件，拒绝进行规划验收，导致常绿公司未能协助业主办理房屋不动产登记。2016年7月，常绿公司完成了常绿林溪谷三期8＃、10＃、11＃楼的建设，2016年7月26日，被告通知原告并将房屋交付给原告使用。交付后，常绿公司即开始积极协调规划局进行规划验收，以便为三期业主办理房屋不动产登记证，但是规划局以小区建设不符合规划为由迟迟未进行规划验收。为此，2017年5月10日、2017年6月21日，常绿公司分别向南阳市人民政府、南阳市国资委提交《协调办理常绿林溪谷项目规划验收的请示》，请求上述两个部门协调南阳市规划局对常绿林溪谷办理规划验收；为此，南阳市国资委2017年9月1日向南阳市人民政府报送《南阳市国资委关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的请示》（宛国资【2017124号】），请求市政府协调规划局进行规划验收；2017年10月3日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【20171156号】），要求常绿公司将小区东南角二层商业、西南角仓库等情况报告国资委后，由国资委负责协调拆除后，正常办理规划验收。常绿公司穷尽公司全部资源在2018年完成了三期8＃、10＃、11＃楼的单体竣工验收，现在仅剩进行规划验收，即可为业主办理房屋不动产证。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。原告与常绿公司签订的《商品房买卖合同》约定，常绿公司在2016年12月31日前向原告交付房屋，实际上，常绿公司在2016年7月份已经达到了房屋交付条件，也有大量业主陆续开始办理交房手续，并进行装修入住。常绿公司提前交付，说明常绿公司是注重合同合约精神、信守诚信，所以，常绿公司并未存在逾期交房现象，也不应当承担违约责任。综上常绿公司请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月3日，常绿置业公司与南阳市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为DG0902号，出让宗地面积为84031.51平方米，坐落于光武路北侧。用途为城镇住宅用地、商服用地。同时约定，南阳市国有资产监督管理委员会（以下简称南阳市国资委）同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到“三通一平”。2013年6月26日，常绿置业公司（乙方）与南阳市国资委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房以外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2013年7月31日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2014年11月17日，被告常绿置业公司（出卖人）与原告田巧盈、周盼章（××）签订商品房买卖合同（备案号：14827327），合同约定：××购买的商品房为卧龙区光武西路与工业路交叉口8号楼1单元16层1-1603号房，建筑面积122.91平方米，总金额为621660元，第六条付款方式及期限为：约定金额321660元，付款方式现金，交纳比例51.74%；约定金额300,000元，付款方式商业贷款，交纳比例48.26%。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房（建设工程竣工验收合格、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件）交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付××使用的，按照以下，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。但如遇到不可抗力时，出卖人可以在发生之日60日内通知××，据实予以延期。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:视同该商品房已交付使用,责任由××承担。……合同附件四：补充协议6、对合同第十一条的补充：如出卖人已如期发出商品房交付通知书或××已经领取商品房交付通知书,而××在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房,则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于××。出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日,自视为交付之日起,该商品房的风险责任转由××承担,此后有关商品房的所有费用(包括但不限于水电费、燃气费、采暖费、物业服务费、垃圾清运费、有线电视使用费、通信费等)全部由××负担,房屋保修期亦从此日起计算。××在办理商品房交付手续过程中,认为有需要维修的事项,应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务,但维修事项不能作为××拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。房屋交付时,××认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形,双方完成交付后,按照法规和合同约定处理。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首付款321,660元，并办理了银行贷款支付下余购房款，并交纳了契税、大修基金等费用。被告向原告出具了相应的票据。2016年7月26日，被告通知原告，将涉案房屋交付给原告，原告认为被告未出示消防等相关手续，一直未收房。2018年2月8日涉案工程通过竣工验收备案。2018年11月19日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》。（宛规【2018】116号）该文件显示：因用地范文内建筑物及其附属设施没有拆除，不符合规划设计条件要求，不具备规划核实的条件。并建议南阳市国资委限期拿出项目周围拆迁方案，并负责将项目周围地上的应拆除建筑物及构筑物全面拆除，待按规划要求建设后，规划局将尽快给于规划核实验收。该项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房及售房部一直未拆除，规划的光武路与工业路交叉口西北角的交通广场未建设。原告于2019年1月份提前还完全部贷款。2019年1月22日，原告领钥匙收房。上述事实，有当事人庭审陈述、国有建设用地使用权出让合同、宗地交接协议、商品房买卖合同、宛规（2018）116号文件等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：1、对于原告延迟收房，被告是否构成违约的认定。2、对原告要求支付物业管理费的请求的认定。针对焦点问题1，本院作如下认定：原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，被告所售房产证件齐全，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了房款，被告在收到房款后也能及时按照约定交付房屋，原告认为被告未出示消防等相关手续，一直未收房。对此，本院认为：购买住宅商品房目的主要是居住，质量达到居住条件，被告如期交房，其他消防等手续系行政审批行为，行政审批行为不影响本案民事合同的效力，且已查明因小区东南角二层商业房屋的拆除不符合规划条件和一处简易房及售房部一直未拆除，导致规划部门未能如期验收，并不影响原告收房，且补充协议亦有约定，如出卖人已如期发出商品房交付通知书或××已经领取商品房交付通知书,而××在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房,则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付于××。××在办理商品房交付手续过程中,认为有需要维修的事项,应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务,但维修事项不能作为××拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。庭审中，双方均认可，2016年7月26日，被告已经通知原告将涉案房屋交付给原告，原告未收房，但亦无证据证明涉案房屋不符合合同约定不具备收房条件，故原告要求被告承担违约责任，证据不足，本院不予支持。针对焦点问题2，本院作如下认定：关于原告要求贵院判令被告给付原告2016年8月至2019年1月物业管理费5,250元的诉讼请求，因物业费用系南阳悦来物业服务有限公司经营、管理、收取，涉及案外人，本案不作处理，应由原告另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周盼章、田巧盈的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告周盼章、田巧盈承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  李靖玥审判员  相庆磊审判员  夏喜军二〇一九年十二月二日书记员  李 楠