湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初6446号原告（反诉被告）：湖南省汇城置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放西路28号定王台公寓002栋负201房。法定代表人：陈艳玲，董事长。委托诉讼代理人：周蓉，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊文辉，湖南森力律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙柳华出租车有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮路19号。法定代表人：赵志勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市雨花区鑫海法律服务所法律服务工作者。反诉被告：长沙景辰黑马房地产顾问有限公司，住所地长沙市雨花区圭白路15号南亭商务中心3栋1008。法定代表人：黄照宇，总经理。委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。反诉被告：黄艳，女，1987年2月10日出生，汉族，户籍地湖南省新邵县。委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓辉，湖南芙蓉律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省汇城置业有限公司（以下简称：汇城公司）与被告（反诉原告）长沙柳华出租车有限公司（以下简称：柳华公司）、反诉被告长沙景辰黑马房地产顾问有限公司（以下简称：景辰公司）、反诉被告黄艳缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇城公司的委托诉讼代理人周蓉、熊文辉，被告柳华公司的委托诉讼代理人许红祝，反诉被告景辰公司和反诉被告黄艳的共同委托诉讼代理人陈兰芳，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇城公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2019年4月19日签订的《上筑雅阁公寓认购协议》（以下简称：《认购协议》）；2.判决确认原告不予返还被告交纳的定金2万元。事实和理由：2019年4月19日，原被告签订了认购原告开发建设的“上筑雅阁”项目综合楼505房等七套房屋的《认购协议》，该认购书约定：被告保证在原告通知时间的七天内，携此选房协议、定金收据原件及身份证到原告销售中心签订《商品房买卖合同》……若被告逾期，视为被告违约（放弃选房），本协议自行中止，原告对被告所选房屋自行处置而不需另行通知被告，所缴定金不予退还。被告签订认购协议书后，依约交纳了七套房屋的14万元房屋认购定金。2019年6月3日，原告向被告寄送《签订通知》，通知签订《商品房买卖合同》。2019年6月10目，被告向原告送达了《请求湖南省汇城置业有限公司解决故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限违约行为的函》，以原告故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限为由拒不履行签约义务，同时还称原告销售经理黄艳收取了被告21万元。2019年6月12日，原告向被告出具了《回复函》，明确原告从未隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限，同时通知被告于收到回复函之日起7天内签订《商品房买卖合同》或者办理解除《认购协议》手续，如被告收函后7天内解除《认购协议》，原告同意退还定金，否则被告认购房屋将另行出售且所交定金不予退还。被告收悉《回复函》后，既不与原告依约签订《商品房买卖合同》，又不办理解除认购协议手续。无奈之下，原告于2019年7月8日再次向被告法定代表人寄送《关于解除的通知》，明确自被告收到通知之日起解除《认购协议》；被告所认购房屋将重新对外销售且所付定金不予退还。鉴于被告拒不作出回应，为妥善解决相关事宜，避免矛盾激化，2019年8月7日原告再次向被告寄送《关于签订或解除的通知》,再次通知被告于收到通知之日起7日内与原告办理签约或解除认购协议手续，若被告及时办妥解除认购协议手续的，原告依旧愿意退还定金，否则定金不于退还。被告于2019年8月13日作出回复，恶意歪曲事实并向原告提出双倍返还定金的无理要求，且拒不履行原告通知的相关事项。鉴于被告严重违约，拒不履行合同义务。为推护公司合法权益，原告特依法提起诉讼。被告柳华公司辩称：原告在认购协议的签订和履行中均违约，被告同意解除协议，原告应当双倍返还定金和退还21万元房款。反诉原告柳华公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除《认购协议》；2.判决反诉被告汇城公司双倍返还定金共28万元（本案4万元），及返还反诉原告柳华公司交纳的21万元并支付资金占用利息；3.反诉被告景辰公司、反诉被告黄艳对21万元返还承担连带偿还责任。事实与理由：签订《认购协议》的当日，汇城公司收取了七套房屋的14万元定金，其销售经理黄艳还收取了现金21万元。此后，反诉原告从他人口中获悉上述房屋国有土地使用证年限只有不到26年。而在签订协议前，汇城公司销售人员明确告知为40年。反诉原告柳华公司多次协商，反诉被告汇城公司未退还14万元定金和21万元现金。2019年8月反诉原告柳华公司向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，得知涉案房屋系反诉被告汇城公司委托反诉被告景辰公司代理销售的，反诉被告黄艳在签订《认购协议》中隐瞒涉案房屋国有土地使用证实际使用年限、委托代理销售和四套房屋已经出售给他人的客观事实，属于合同欺诈。反诉被告汇城公司辩称：：1.柳华公司未按约定期限签订《商品房买卖合同》，多次通知仍拒不依约签订合同系恶意违约在先，依法依约其所缴纳的14万元定金都不应当予以退还。2.柳华公司诉称的21万元现金是黄艳与柳华公司员工康卫虹个人私下达成了一个协议，汇城公司对黄艳无收款的授权委托，也没有收到过该21万的款项，与汇城公司无关联的。3.汇城公司已经依法依规公示了销售房屋所需的相关证明文件，没有故意向柳华公司隐瞒，委托景辰公司销售的房屋均具备合法的手续。柳华公司一次性购置7套房产并非小额的交易，其不可能对涉案房产无调查了解就贸然交易，明显是不合常理。4.汇城公司未将案涉7套房产再销售，反诉称汇城公司已将其所认购的4套房产出售他人是恶意歪曲事实。反诉被告景辰公司、反诉被告黄艳共同辩称：1.对景辰公司和黄艳提起反诉超过了司法解释的范围，与本诉也并非同一法律关系，应当驳回反诉，要求其另行起诉。2.景辰公司、黄艳与汇城公司是代理关系，不应当承担法律责任。3.黄艳代为收取的21万元已以现金方式转交其他几位购房者，应当另案处理。4.景辰公司、黄艳依据法律规定和住建委的要求对楼盘的五证长期对外公示，产权使用年限销售人员在带看过程中也都会告知客户。庭审中当庭举证质证的证据有：原告（反诉被告）汇城公司举证如下：证据1，《认购协议》、14万元定金收据存根联及被告员工康卫虹刷卡凭条。拟证明：被告违约未签订《商品房买卖合同》（放弃选房），所缴7套房屋交易定金不予退回。证据2，《签订〈商品房买卖合同〉通知》及顺风速运客户联、《请求湖南省汇城置业有限公司解决故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证适用期限违约行为的函》、《回复函》及EMS寄件人联。拟证明经原告未隐瞒土地使用期限，并多次通知被告选择签约或解除认购协议书，但被告拒不履行签约义务。证据3，《关于解除〈上筑雅阁公寓认购协议书〉的通知》《关于签订〈商品房买卖合同〉或解除〈上筑雅阁公寓认购协议书〉的通知》及EMS寄件人联、被告回复函。拟证明原告告知《认购协议》已解除，所付定金不予退还。但被告不办理解除协议手续，同时恶意歪曲事实提出无理要求。证据4，原告与景辰公司签订的《长沙上筑雅阁项目综合销售服务全程独家代理合同》。拟证明原告委托景辰公司代理销售上筑雅阁项目，黄艳是景辰公司售楼员。证据5，上筑雅阁临时接待中心的照片。拟证明相关的证件已经完全的依法依规的予以公开公示，公示的国土证上已经很明确了土地的终止日期为2045年，汇城公司未隐瞒相关事项。被告（反诉原告）柳华公司质证提出：1.签订购房合同后发现土地使用期限问题，但原告一直未妥善处理。2.原告销售人员在签订认购协议前有隐瞒涉案房屋国有土地使用期限的事实。3.没有歪曲事实。4.原告售楼人员未出示独家代理的证明，现才在知道是景辰公司在代理销售涉案房屋。5.签订协议过程中，汇城未出示、张贴或公示相关的证件，就算是张贴了，也是贴在了隐蔽的位置。本院审查认为，原被告签订认购协议后，被告以原告隐瞒土地使用年限为由要求解除协议、退还定金，但一直协商未果；被告为购得同楼层房屋与交21万元现金，委托反诉被告黄艳对4位原购房人补偿的事实清楚。原告是否已明确告知土地使用年限仅为不足26年的证据不足。原告已公示相关证照的证据仅凭现有照片，其证明力不充分。被告（反诉原告）柳华公司当庭举证如下：证据(1)，《认购协议》七份及收据。证据(2)，《收条》。拟证明销售人员反诉被告黄艳收取被告21万元，其行为属于违法违约行为；证据(3)，《请求湖南省汇城置业有限公司解决故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限违约行为的函》。拟证明原告故意隐瞒土地使用期限已经构成违约，被告请求原告予以解决的事实。证据(4)，录音光盘。拟证明被告多次与原告销售人员沟通处理；上筑雅阁临时接待中心在签订认购协议时未依法明示或公示国有土地使用证等证明文件；销售人员未如实介绍土地使用期限事实并承认存在过失表示歉意；原告的行为已经构成违约。证据(5)，（2019）湘0111民初9077号民事裁定书和《民事起诉状》。拟证明被告曾依法向人民法院主张权利。证据(6)，《回复函》。拟证明原告拒不退还定金及21万元已经构成违约。原告（反诉被告）汇城公司质证提出：证据(1)不能证明被告履行了认购协议的全部义务。证据(2)真实性待黄艳确认，系个人行为，与原告无关。对证据(3)原告已经收到，但对其中的事实不认可。对证据(4)黄艳与康卫虹对话内容的真实性认可，但不能证明有故意隐瞒土地使用年限的欺诈行为；其他人员身份不清，对其他的对话不认可；双方对退定金以及黄艳退21万元钱未达成一致意见，不能证明原告违约行为，相反能够证明被告方有违约行为。证据(6)原告收到了回复函，但内容不认可。反诉被告景辰公司、黄艳共同质证提出：1.收取定金与景辰公司、黄艳无关。2.21万元现金收条，是黄艳作为销售经理，按照柳华公司的要求代为保管的，且柳华公司与四位购房者达成一致意见后已交付给四位购房者。3.不认可柳华公司单方出具的证据(3)和证据(6)的函。4.录音的形成时间和双方人物的身份不能确定，是否经过剪辑也不得而知，对合法性真实性提出异议。本院审查认为：依反诉被告黄艳出具收条中载明的“若不能正常签订《商品房买卖合同》，则无息退还；若已签《商品房买卖合同》，则不再予以退还，直接由黄艳转给原购买方。”，被告柳华公司未签订《商品房买卖合同》，而反诉被告黄艳称已转付给原购买方的行为属于违约。被告柳华公司以出具的函证明原告违约，对方当事人质证均不认可，其证明目的不能达成。录音的内容没有时间、对话人身份的，且无故意隐瞒土地使用年限的表述，对方当事人质证亦不认可，其证明力不足。反诉被告景辰公司、黄艳当庭举证如下：证据①，《公司员工证明》。拟证明黄艳是景辰公司员工，担任上筑雅阁项目的销售经理，作为原告汇城公司的代理人，本案与其个人无关。证据②，临时接待中心公示相关证件的照片。拟证明五个证都贴在正面的柜子上，年限已较久了，使用年限只要看一眼也是一目了然，销售人员对大客户在使用期限等方面会进行解释。证据③，涉案楼盘价格表。拟证明21万元现金的起因是被告柳华公司主动委托黄艳代为收取的与其他购房户兑换楼层的补偿，且该款项已全部补偿到位，景辰公司和黄艳未收取这21万元，是柳华公司和其他购房户应另案处理的纠纷，我方作为代理人不应当承担民事责任。被告（反诉原告）柳华公司质证提出：1.公示的相关证件没有贴在显著的位置。2.被告没有和其他购房者交涉，21万元在签订《认购协议》时以为是原告汇城置业收取的，这笔钱应当原路返还。原告（反诉被告）汇城公司质证无异议。本院审查认为：1.仅凭照片的老旧来证明在签订协议前已经公示，其证明力不充分。2.21万元现金系被告柳华公司主动委托黄艳代为收取的与其他购房户兑换楼层的补偿可以认定，但《收条》约定“不能正常签订《商品房买卖合同》，则无息退还”，明知被告柳华公司拒绝签订《商品房买卖合同》，且无证据证明被告柳华公司同意支付的情况下，单方面将该款项支付给其他购房户的理由不足。综合以上原被告及反诉原被告的当庭陈述和举证质证，本院查明的事实如下：原告汇城公司与反诉被告景辰公司签订《长沙上筑雅阁项目综合销售服务全程独家代理合同》。约定原告委托景辰公司独家代理销售位于长沙市雨花区商业物业。2019年4月19日，被告柳华公司与原告汇城公司签订了《认购协议》，认购原告汇城公司开发建设的“上筑雅阁”项目综合楼505房等七套房屋。该认购书约定：被告保证在原告通知时间的七天内，携此选房协议、定金收据原件及身份证到原告销售中心签订《商品房买卖合同》……若被告逾期，视为被告违约（放弃选房），本协议自行中止，原告对被告所选房屋自行处置而不需另行通知被告，所缴定金不予退还。签订《认购协议》当天，被告柳华公司依约一次性交纳了七套房屋的14万元房屋认购定金。签订《认购协议》当天，因被告柳华公司购买的5楼同层七套房屋中，有四套（506、510、511、512房）已有购房者，被告柳华公司与原告汇城公司临时接待中心的销售经理反诉被告黄艳达成一致意向，由黄艳联系三位购房者并代被告柳华公司给予转换楼层的补偿费21万元（分别是补偿：506房杨柳3万、510房谭芳6万、511房和512房的张斌共12万）。反诉被告黄艳当天以本人的名义出具了21万元的《收条》，该《收条》载明：“本人黄艳替原购买方暂为保管，若不能正常签订《商品房买卖合同》，则无息退还；若已签《商品房买卖合同》，则不再予以退还，直接由黄艳转给原购买方。”此后，被告柳华公司以发现原告故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用期限仅为不足26年为由，提出原告违约。2019年6月3日，原告向被告寄送《签订通知》，通知被告签订《商品房买卖合同》。2019年6月10目，被告向原告送达了《请求湖南省汇城置业有限公司解决故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限违约行为的函》，以原告故意隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限为由拒不履行签约义务，同时还称原告销售经理黄艳收取了被告21万元，要求原告先行解决国有土地使用证使用期限问题。2019年6月12日，原告向被告出具了《回复函》，明确原告从未隐瞒“上筑雅阁”综合楼国有土地使用证使用期限，同时通知被告于收到回复函之日起7天内签订《商品房买卖合同》或者办理解除《认购协议》手续，如被告收函后7天内解除《认购协议》，原告同意退还定金，否则被告认购房屋将另行出售且所交定金不予退还。2019年7月8日，原告又向被告法定代表人赵志勇寄送《关于解除的通知》，明确自被告收到通知之日起解除《认购协议》；被告所认购房屋将重新对外销售且所付定金不予退还。2019年8月7日，原告再次向被告寄送《关于签订或解除的通知》,再次通知被告于收到通知之日起7日内与原告办理签约或解除认购协议手续，若被告及时办妥解除认购协议手续的，原告依旧愿意退还定金，否则定金不于退还。被告于2019年8月13日作出《回复函》，再次以原告故意隐瞒土地使用期限和销售经理违规收取21万元为由，提出解除七份《认购协议》并由原告双倍返还定金28万元和反诉被告黄艳所收的21万元款项。2019年8月9日，被告柳华公司于长沙市雨花区人民法院起诉原告汇城公司。2019年9月17日被告柳华公司撤诉。2019年10月29日，原告汇城公司于本院起诉被告柳华公司。被告柳华公司应诉后以在前一诉讼中才得知原告汇城公司的销售系委托反诉被告景辰公司和反诉被告黄艳系反诉被告景辰公司职员为由提起反诉，并申请追加反诉被告景辰公司和反诉被告黄艳参加诉讼。本院认为，被告柳华公司与原告汇城公司签订认购协议、交付七套房屋认购定金14万元（505房定金2万元）的事实属实。原被告认购房产交付定金的合同成立。经查，原告委托的反诉被告景辰公司的销售人员在销售中，没有证据证明主动释明了该房产土地使用年限不足26年的事实，系履行告知义务不全面，违背了诚实信用原则，造成被告的重大误解，应承担缔约过失责任，该合同属于可撤销合同，故原告本诉以被告违约为由请求解除认购协议和不予返还定金2万元的理由不能成立，本院不予支持。而被告在购买商业房产时未能全面了解产权情况，亦未尽谨慎义务，被告反诉请求解除认购协议，实为行使撤销权，本院予以支持；在《认购协议》撤销后，原告依法应当向被告返还定金，但被告以原告违约为由请求双倍返还定金的理由不能成立，本院仅支持返还定金2万元。反诉被告景辰公司、反诉被告黄艳共同辩称反诉超过了司法解释反诉主体的范围，非同一法律关系，应驳回反诉另行起诉的意见。对超出反诉主体的辩称意见，本院予以采纳，另行裁定驳回对反诉被告景辰公司、反诉被告黄艳的反诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条（三）项、第五十四条第一款（一）项、第五十八条；《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销原告湖南省汇城置业有限公司与被告长沙柳华出租车有限公司签订的《上筑雅阁公寓认购协议》；二、原告湖南省汇城置业有限公司于本判决生效后30日内向被告长沙柳华出租车有限公司返还定金2万元；三、驳回原告湖南省汇城置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告长沙柳华出租车有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费适用简易程序减半收取150元，反诉受理费适用简易程序减半收取400元，由原告湖南省汇城置业有限公司负担350元，由被告长沙柳华出租车有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  江 革二〇一九年十二月十七日代理书记员  黄雅琴执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。”本判决引用的主要法律条文:《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”第五十四条第一款（一）项：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款：反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”