四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1502号 上诉人（原审原告）：唐庭，女，汉族，生于1991年7月5日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：包超飞，四川智群律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李海文，男，汉族，生于1989年10月18日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：包超飞，四川智群律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安亿佳置业有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山物流商贸园区广武南路188号。 法定代表人：彭海斌,该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱芳，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张东林，四川爱众律师事务所律师。 上诉人李海文、唐庭、广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3415号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李海文、唐庭上诉请求:1.撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3415号民事判决，改判支持李海文、唐庭一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由亿佳公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条以及附件五（一）中第一条件的约定，亿佳公司应为李海文、唐庭所购买商业门市实行水电一户一表,且由亿佳公司负责安装，并办理开通手续及承担相应费用，燃气由亿佳公司负责敷设入户,并承担安装费用；2.一审判决适用法律错误。根据物业管理条例等关于直供方式供水、供电、供气的规定和合同法关于对格式条款解释应当作出不利于提供格式条款一方的规定，合同及附件约定住宅楼的水电一户一贸易结算应当理解为蒋夕兵所购买的房屋安装能够使业主自行到供水供电企业交费的一户一表，也没有取消《商品房买卖合同》第十六条（一）中完成室内燃气管道的敷设的约定。加之其提供了最高人民法院对于相关类似案件已有指导案例，人民法院审理此类案件时应当与指导案例认定的事实及裁判结果保持一致。 亿佳公司辩称，双方在合同中约定的是水电能达到正常使用条件即可，没有约定要一户一表，一户一表只是针对住宅楼，李海文、唐庭购买的房屋属于商业体，商业体对水电的要求差异很大，采取转供模式是在开发规划过程中就设计好的，只要能满足用户需求就行。燃气管道敷设入户也未约定，现在按约定亿佳公司是敷设到位了的，用户可以自行申请安装到户。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 亿佳公司上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3415号民事判决中第一项，改判驳回李海文、唐庭要求亿佳公司承担逾期交付广安市广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园3幢1-15号房屋的违约金的诉讼请求；2.本案二审诉讼费由李海文、唐庭承担。事实和理由：一审判决认定亿佳公司于2018年11月24日才向李海文、唐庭交付广安市广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园3幢1-15号房屋的事实存在错误，从而错误认定亿佳公司应承担逾期交房违约金。 李海文、唐庭辩称，1.根据合同约定，房屋的交付应该是以书面形式通知业主接房，但目前为止李海文、唐庭没有收到书面通知，且李海文、唐庭按照合同约定支付了全部购房款，亿佳公司也认可该事实，因此,亿佳公司承担逾期交房的违约责任；2.李海文、唐庭已接房且使用案涉房屋，但在使用过程中，产生的水电消耗较大且水电只能向物管公司交纳水电费用，亿佳公司应当安装水电一户一表；3.一审判决认定2018年11月24日为交房日期没有法律及事实依据，请求二审法院查明事实，依法判决。 李海文、唐庭向一审法院起诉请求：1.判令亿佳公司为李海文、唐庭购买的广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）3幢1-15号及3幢1-16号房屋向供电部门、供水部门申请办理一户一表；2.判令亿佳公司按合同约定为李海文、唐庭所购房屋敷设燃气管道入户；3.判令亿佳公司承担水电一户一表安装、开通等手续的全部费用及敷设燃气管道入户的全部费用；4.判令亿佳公司向李海文、唐庭支付违约金共计31,680元；5.本案诉讼费由亿佳公司承担。庭审中，李海文、唐庭明确主张的逾期交房违约金以购房款按日万分之二从2018年7月1日起计算至2019年2月28日。 一审法院认定事实：2017年3月31日，李海文、唐庭（买受人）与亿佳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议两份，合同约定：1.李海文、唐庭所购商品房位于广安市地块广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）3幢115号和116号，商品房用途为商业服务业，房屋总价分别为335000元、325000元；2.付款方式及期限：贷款方式付款，买受人应于签订合同及补充协议的10日内与贷款银行签署贷款所需全部合同，并按贷款银行的要求提供全部所需资料付清各项费用，若超过协议签订之日起60日，出卖人未收到银行划转的贷款，出卖人有权单方面解除合同，并由买受人支付房屋总价款百分之五的违约金，买受人在合同解除前可与出卖人协商变更为一次性付款方式；逾期付款90日内，买受人按日从应付款之日起支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，退还购房款，买受人按逾期应付款的3%支付违约金；3.出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期90日内交房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起10日内付清，逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，于实际交付之日起10日内付清；如遇特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：买受人未付清合同约定的全部应付款项的（经出卖人同意的除外），该房屋交付时间顺延至买受人付清应付款之次日；4.市政基础设施承诺：上水、下水2018年6月30日前达到正常使用条件，电2018年6月30日前达到正常使用条件，燃气2018年6月30日达到正常使用条件。 李海文、唐庭实际于2017年1月15日交付了115号房屋30,000元，116号房屋20,000元，2017年3月31日两套房屋各交145,000元，2018年6月25日交115号房屋160,000元，2018年6月26日交116号房屋75,000元（-15000元），2018年11月24日交付116号房屋100,000元。 2018年8月2日，双方重新签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并办理了备案登记。备案合同内容基本与原合同内容一致，备案合同中变更的条款为：1.付款方式及期限，115号房屋在2018年6月25日一次性付款，116号房屋在2018年6月26日前支付首付款225,000元，余款进行商业贷款支付；2.商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，已取得房屋面积实测报告书；3.商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件中删除了燃气的相关约定（燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城镇燃气管网连接，保证燃气供应的条款被明确划叉删除），同时附件五约定：住宅楼内水电气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表。 2018年11月24日，李海文、唐庭接收了购买的115、116号房屋，并与广安亿博商业管理有限公司签订《中国广安轻工博览城物业管理服务协议》，约定由广安亿博商业管理有限公司为李海文、唐庭提供物业服务，服务期限为2018年10月1日至2019年9月30日，物业费每月每平方米2元，先交费后使用，按年缴纳，每年10月31日前支付，水按4.55元每吨计价，电按每度1元计价。 同时查明，广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）3号楼于2018年6月20日取得房屋建筑面积测绘成果报告，并于2018年7月19日竣工验收合格。该楼房现采用转供水电方式，由四川爱众股份有限公司（以下简称爱众公司）向物业公司供水供电，再由物业公司向业主转供水电，亿佳公司已为李海文、唐庭安装水电表，可查看产生的费用情况，无法查看使用量。爱众公司答复一审法院称：1.国家暂无明文规定商业楼水电气必须直供（一户一表）或转供（总表）；2.广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园第3幢的水电总表可以由业主自行申请改造成一户一表，经他公司勘察规划出具预算书，业主缴纳费用即可改造；3.燃气管道由他公司预埋至楼栋，尚未入户，业主或开发商可自愿申请并提供相应资料经爱众公司勘察核实，出具设计方案和预算书，双方通过合同约定履行相应义务。广安市发改委[2018]302号文件要求加强对转供电主体违规加价不执行国家电价政策的行为进行清理处罚，规定商业综合体、产业园区、物业、写字楼等转供电主体，应以转供用户每月电量和电网企业结算电费据实计算并收取电费，线损电价按6%计算纳入电费，公告电费、办公电费等纳入物管费。 另查明，广安轻工博览城目前尚未繁荣发展，30-50平方米的商业门市近一年的租赁价格约在壹万元一年左右。 一审法院认为，双方两次签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。前后两次签订的合同中对同一事项的约定不一致的，应视为双方在后合同中协商一致而变更了原合同的相关约定，故应以签订时间在后的合同约定为准。因此，本案中双方对付款方式及期限和商品房交付条件以及商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定应以2018年8月2日双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。 对李海文、唐庭要求亿佳公司为其申请办理水电一户一表的问题。因国家现暂无明文规定禁止或必须采用一户一表（直供）或总表（转供）的方式供应水电，《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，也没有禁止物业服务企业代收水电费气等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案所涉水电供应采取何种方式应完全按照双方的合同约定履行。本案中，李海文、唐庭购买的房屋系商业用途，双方在合同中明确约定水电在2018年6月30日达到正常使用条件即可，而并未约定水电供应采取一户一表或总表的方式，合同附件中载明的“住宅楼内水电气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表”内容不适用于商业门市，现亿佳公司虽采用的总表（转供）方式，但已经保障了李海文、唐庭水电的正常使用，故亿佳公司没有违约行为，也没有为李海文、唐庭办理一户一表的合同义务，李海文、唐庭该项请求没有事实基础和法律依据，不予支持。李海文、唐庭诉称亿佳公司采用总表方式供应水电，变相无故增加了李海文、唐庭的水电费用。一审法院认为，该问题属于相关行政部门应予管理的违规收费问题，行政部门已经发出了相关整改通知，未否定转供电的方式，只是对转供电主体的收费标准予以规范，因此，李海文、唐庭可向有关行政部门检举报告，对违规收费问题要求予以整改处罚。 对李海文、唐庭要求亿佳公司将燃气管道敷设入户的问题。双方2018年8月2日签订的合同明确将“燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城镇燃气管网连接，保证燃气供应”的条款划叉删除，明确了亿佳公司方不负有将燃气管道敷设入户的义务，李海文、唐庭该项请求亦没有事实基础和法律依据，不予支持。因此，李海文、唐庭要求亿佳公司承担水电一户一笔安装及燃气管道敷设入户的相关费用的请求，不予支持。 对李海文、唐庭主张的逾期交房违约金问题。李海文、唐庭所购买的115号房屋，其已经按照合同约定的期限付清了购房款，亿佳公司应按照合同约定期限于2018年6月30日前向李海文、唐庭交付房屋，亿佳公司实际于2018年11月24日向李海文、唐庭交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，亿佳公司应向李海文、唐庭支付逾期交房的违约金，参考走访调查的该房屋所在项目的租赁行情，一审法院认为双方约定的违约金计算标准较高，适当予以调整，酌情确定李海文、唐庭逾期接房的损失为4200元。李海文、唐庭购买的116号房屋，双方约定在2018年6月26日前支付首付款225,000元，余款进行商业贷款支付。买受人应于签订合同及补充协议的10日内与贷款银行签署贷款所需全部合同，并按贷款银行的要求提供全部所需资料付清各项费用，若超过协议签订之日起60日，出卖人未收到银行划转的贷款，出卖人有权单方面解除合同，并由买受人支付房屋总价款百分之五的违约金，买受人在合同解除前可与出卖人协商变更为一次性付款方式。同时双方约定如买受人未付清合同约定的全部应付款项的（经出卖人同意的除外），该房屋交付时间顺延至买受人付清应付款之次日，出卖人不承担违约责任。李海文、唐庭实际于2018年11月24日才付清116号房屋的购房款，故亿佳公司交付116号房屋的期限顺延至2018年11月24日，该房屋所在项目于2018年6月20日取得房屋建筑面积测绘成果报告，并于2018年7月19日竣工验收合格，因此，亿佳公司于2018年11月24日向李海文、唐庭交付116号房屋符合合同约定，未构成违约，不应承担违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十四条之规定，判决：一、广安市亿佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李海文、唐庭支付逾期交付广安市广安区刘家院街150号广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园3幢1-15号房屋的违约金4200元；二、驳回李海文、唐庭本案其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.亿佳公司是否逾期交付广安侏罗纪乐园3幢1-15号房屋及承担相应的违约责任；2.亿佳公司应否承担案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务。 关于亿佳公司是否逾期交付广安侏罗纪乐园3幢1-15号房屋及承担相应的违约责任问题。亿佳公司诉称其于2018年6月25日开具的广安侏罗纪乐园3幢1-15号房屋房款收据为事后补开的，李海文、唐庭最后付款为2018年11月24日,亿佳公司不存在逾期交房的事实，但并未提供证据证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，亿佳公司应承担举证不利的法律后果,应承担相应的违约责任。一审法院酌定李海文、唐庭逾期接房的损失为4200元,并无不当。因此，对于亿佳公司辩称其不存在逾期交房的事实和理由，本院不予采信。 李海文、唐庭上诉主张亿佳公司应当承担其购买的案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务，其依据的事实依据是双方当事人于2018年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条（一）中1、2、3和附件五（一）中1的约定。但审查该合同约定的内容，该合同第十六条（一）1、2对供水供电的约定没有载明一户一表，第十六条（一）3对燃气约定内容的尾部是划叉删除，附件五（一）1约定的是住宅楼内水电气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，而该合同第四条（二）约定该房屋用途为商业，而非住宅，加之上述合同条款内容约定明确，能够通常理解，不应当有两种以上解释而作出不利于提供格式条款一方的解释，故一审判决认定该合同附件五（一）1不适用于商业门市，双方当事人未约定水电气采取一户一表和燃气管道敷设入户，符合合同约定，并无不当。合同没有约定亿佳公司负有为案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务，现有法律、行政法规也没有规定案涉类型商业用房的供水供电必须是直供式一户一表和燃气管道必须敷设入户，李海文、唐庭提供的案例所涉房屋合同约定均与本案不同，故亿佳公司不应当承担案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务。一审判决驳回李海文、唐庭关于水电气安装及费用的诉讼请求，亦无不当。李海文、唐庭上诉请求的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，李海文、唐庭、亿佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1184元，由上诉人李海文、唐庭负担592元，上诉人广安亿佳置业有限公司负担592元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十二月四日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭