北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初17752号原告（反诉被告）：邱芳，女，1981年2月10日出生，汉族，大连万达集团股份有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：樊少武，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵严，北京海润天睿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：董加林，男，1959年4月13日出生，汉族，中石油北京销售公司退休干部，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张志胜，北京秀中律师事务所律师。原告（反诉被告）邱芳与被告（反诉原告）董加林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日作出（2019）京0101民初5068号民事判决书。判决后，董加林不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2019年9月2日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终10974号民事裁定，撤销本院（2019）京0101民初5068号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。邱芳的委托诉讼代理人樊少武和董加林的委托诉讼代理人张志胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱芳向本院提出诉讼请求：1.董加林向邱芳返还购房款100万元；2.董加林向邱芳支付违约金20万元；3.诉讼费由董加林承担。事实与理由：2018年5月30日，邱芳与董加林的代理人董宪签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）和《补充协议（一）》，约定邱芳购买董加林名下位于北京市东城区香河园街×号院×号楼×层×号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋所有权证号×京房权证东字第×号，价款共计1030万元。涉诉合同签订后，邱芳于2018年5月30日向董某支付定金5万元，2018年6月12日向董某支付45万元。此后，董某提出其资金紧张，希望邱芳提前支付部分购房款，故邱芳于2018年10月24日向董某支付50万元。但董加林收取上述款项后拒绝履行合同，具体包括：1.董加林未按期办理房屋解除抵押手续；2.董加林不与邱芳见面商谈，使邱芳无法确认被告的卖房真意，亦不能确认涉诉房屋是否存在权属纠纷；3.董加林不配合邱芳向不动产登记中心核验房源的相关信息；4.董加林未向邱芳出示涉诉房屋承租人放弃优先购买权的书面说明；5.董加林拒绝配合办理涉诉房屋的网签备案手续；6.董加林拒绝按照涉诉合同约定的1030万元购房款履行合同。邱芳为了继续履行合同，曾提出更加有利于董加林的方案，但是董加林仍然拒绝，并继续要求增加额外款项。董加林上述违约行为，导致涉诉合同无法履行，合同目的不能实现。2019年2月12日，邱芳向董加林发出《关于解除及相关补充协议的通知》（以下简称涉诉通知），解除涉诉合同并要求董加林向邱芳返还已付购房款100万元，但董加林至今拒绝返还。为维护自身权益，邱芳要求董加林返还购房款并按照已付款的百分之二十支付违约金。故邱芳诉至法院，诉如所请。被告董加林辩称，不同意邱芳的诉讼请求。董加林认可邱芳已经支付了100万元的款项，其中50万元是定金。涉诉房屋已经解除了抵押，但没有办理网签备案手续。邱芳的主要违约行为包括长达11个月的时间拒绝支付剩余购房款594万元；自2018年5月30日至2018年12月19日，邱芳自身资金缺乏，不具备购房资质，董加林通过微信及书面函件的方式催告邱芳支付剩余购房款594万元，邱芳无理由拒绝支付购房款。2018年12月19日董加林向邱芳发出函件要求邱芳限期支付房款，如过期不付即解除涉诉合同，在这个阶段，因邱芳的迟延付款行为，邱芳应当支付的违约金是594万元的20%。之后邱芳又要求继续履行，董加林同意继续履行，此后董加林再次催告原告付款，邱芳依然拒绝。之后邱芳又要求变更合同的付款条件，董加林再次同意，并书面函告邱芳继续履行合同，但邱芳仍然无力支付款项并单方解除合同。此后进入第二个阶段，邱芳的单方解约行为构成根本违约，其无权要求返还已支付的定金，董加林不存在违约行为，不应承担违约责任，董加林通过书面函件要求继续履行合同，而邱芳的诉讼请求中并不包括解除合同或者确认解除合同，因此，邱芳的全部诉讼请求都没有任何依据，董加林不同意原告的诉讼请求。同时董加林向本院提出反诉请求：1.判决邱芳向董加林支付延期付款违约金1088000元；2.邱芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月30日，邱芳与董加林签订涉诉合同和《补充协议（一）》，邱芳在合同签订后恶意迟延支付购房款，并擅自单方解除涉诉合同，违反合同约定，给董加林造成严重损失。按照《补充协议（一）》的约定，邱芳最迟于2018年10月16日前支付购房款644万元，但邱芳仅支付100万元。按照涉诉合同的约定，邱芳逾期支付购房款已经超过15日，应按逾期支付款项544万元的百分之二十108.8万元向董加林支付违约金。针对董加林的反诉，邱芳辩称：双方约定合同签订之日起180日内（即为2018年11月26日），双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。房屋应于权属过户前10日前（即2018年11月15日前）董加林应还清全部贷款并注销该房屋的抵押登记，逾期超过15日的，邱芳有权退房。邱芳应于权属过户前10日（即为2018年11月16日）支付购房款594万元。2018年11月15日，董加林并未办理解抵押登记，已经违约。邱芳有权行使合同抗辩权，故邱芳未支付第三笔购房款不构成违约。2018年12月1日，董加林仍未办理解抵押手续，至此董加林逾期办理解抵押手续已超过15天，邱芳享有合同解除权。之后双方多次以往来函件等形式沟通，但双方就继续履行合同问题并未能达成一致意见，故邱芳于2019年2月12日以书面形式通知董加林解除双方房屋买卖合同，属邱芳行使合同解除权行为。即使退一步，邱芳未获得合同解除权，双方仍应当继续履行房屋买卖合同，但合同约定的履行期限已届满，2019年1月30日双方见面沟通后并未就新的履行期限达成合意，双方只能在合理期限履行，董加林无权以邱芳逾期付款为由于2019年2月13日发函解除双方买卖合同关系。邱芳即使不享有合同解除权，但已于2019年2月12日通知解除合同，而董加林2月13日解除合同，也应认定为双方协商一致解除合同。另，董加林2019年3月份已经将涉诉房屋另行出售，其出售价格为1070万元，董加林并未遭受实际损失，其主张的违约金标准过高。再，邱芳支付的第二笔款项45万元，已经在汇款凭证中标注为房款，并非定金，也不适用定金罚则。综上，本案所涉合同的解除是由于董加林违约造成的，邱芳不存在违约行为，故不同意董加林的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董加林系涉诉房屋的产权人。2018年5月30日，邱芳与董加林的委托代理人董某（董加林之女）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为BF-2018-0129-000018，约定邱芳向董加林购买涉诉房屋；涉诉房屋已设定抵押，董加林应于2018年11月30日前办理抵押权注销登记；该房屋的租赁情况为已出租；涉诉房屋成交价格为1030万元。董加林承诺对涉诉房屋享有合法权利、无司法查封或其他限制转让的情形，如房屋权属与承诺不符，导致合同无法继续履行，邱芳有权解除合同。董加林应当自合同解除通知到达之日起15日内退还邱芳已付全部房款，并在邱芳付款之日，按照同期贷款利率计算给付利息。给邱芳造成损失的，董加林还应当承担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款20%。董加林应当在收到全部售房款当日将房屋交付给邱芳。合同另约定，邱芳未按照合同约定的时间付款的，逾期在15日之内，邱芳按日计算向董加林支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，董加林有权解除合同，董加林解除合同的，邱芳应当按照累计的逾期应付款的20%向被告支付违约金，董加林退还邱芳全部已付款。董加林不解除合同的，邱芳按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。自本合同签订之日起180日内，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。当日，董宪代董加林与邱芳签订《补充协议（一）》，约定涉诉房屋已抵押给北京银行，尚欠贷款约450万元，董加林应于权属过户前10日前还清全部贷款并注销该房屋的抵押登记。董加林逾期办理的，如逾期超过15日以内，每逾期一日，董加林按日计算向邱芳支付已付房款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起7日内向邱芳支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，邱芳有权退房，邱芳退房的，董加林应当自退房通知送达之日起7日内退还全部付款，并按买受人全部已付款20%支付违约金。房屋成交价格为1030万元，原告于2018年5月30日，支付购房定金5万元，于2018年6月20日支付第二笔购房定金45万元，于权属过户前10日支付购房款594万元，剩余房款386万元邱芳以贷款方式支付。2018年5月30日，邱芳向董某支付定金5万元（注：其中邱芳3万元付款凭证上附言“订金”）。2018年6月12日，邱芳向董某支付45万元（注：付款凭证上附言“房款”）。2018年10月24日，邱芳向董某支付50万元（注：付款凭证上附言“部分房款”）。2018年11月29日，邱芳发微信给董某，要求其提供董加林的授权并要求查验涉诉房屋房本原件。2018年12月4日，董加林将涉诉房屋之上的抵押登记注销。庭审中，董加林表示已通过中介公司将已解抵押的情况通知邱芳了。邱芳对此予以否认，并主张其一直到2019年1月30日双方面谈时候才知道董加林办理了涉诉房屋的解抵押手续，再此之后，中介公司和董加林均未通知过自己。董加林其主张的通知情况未举证。2018年12月19日，邱芳向董加林及董某发送《通知》，内容：因董加林未按照邱芳要求，使邱芳见到董加林本人，未向邱芳出示房屋所有权证原件，涉诉房屋已出租给他人，邱芳对房屋真实性和合同能否履行产生怀疑，因此要求对方于2018年12月25日前履行：董加林本人与邱芳见面，确认出售房屋系其真实意思表示，并确认房屋不存在共有和权属纠纷；董加林及其代理人配合向不动产登记中心核验房源信息；董加林促使承租人出具放弃优先购买权的书面声明。邱芳同时在函件中表示，在董加林及董宪履行上述事项前，邱芳将继续暂缓支付购房款。同日，董加林向邱芳发送《解除合同通知书》，内容：邱芳应当在房屋过户前10日支付房款644万元，但邱芳只支付了100万元，逾期付款超过15日，因此董加林表示解除双方合同编号为BF-2018-0129-000017（误：8）的《北京市存量房屋买卖合同》。2018年12月20日，邱芳向董加林及董宪发送《关于你方无权解除合同的告知函》，内容：董加林未按约定办理解除抵押手续，构成违约；邱芳未见到董加林本人，未见到房屋所有权证原件，董加林没有提供证据证明不动产登记证的真实性及房屋的抵押、查封情况；董加林出租的行为导致《北京市存量房屋买卖合同》效力和履行障碍；邱芳在函件中表示仍将继续暂缓支付购房款，并认为己方行为系基于董加林违约行为采取的正当救济措施，不构成违约。邱芳告要求董加林履行相关义务。2019年1月6日，邱芳向董加林及董某发送《告知函》，内容：邱芳表示己方一直愿意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并要求董加林于2019年1月31日前确认是否继续履行此合同，并于该日期前与邱芳联系后续处理事宜。2019年1月21日，董加林向邱芳发送《限期支付及解除合同通知书》，内容为邱芳应于房屋过户前10日支付房款644万元，但邱芳仅支付了100万元，经多次催要剩余款项至今未付。董加林于2018年12月19日发出《解除合同通知书》，原告拒绝解除合同，但也未支付房款。董加林通知邱芳于2019年1月27日前支付房款544万元，并办理完成贷款手续，如未按期足额支付，合同编号为BF-2018-0129-000017（误：8）的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年1月27日当日解除，邱芳应当承担违约责任。2019年1月23日，邱芳向董加林及董某发送《关于你方无权解除合同的告知函》，内容为由于邱芳未能见到董加林本人及房屋所有权证原件，未能进行房源核验，且涉诉房屋已出租给他人，邱芳仍将继续暂缓支付购房款。同时如董加林愿意继续履行合同，应于2019年2月15日前履行相关义务，邱芳愿与董加林及董某于3月1日前完成房屋交易的手续。2019年1月24日，董加林向邱芳发送《告知函》，内容为邱芳发送的《关于你方无权解除合同的告知函》中所称三项问题均不存在，董加林要求邱芳于2019年1月26日前第二次约见董加林本人、第二次查验房本原件、第二次确认现状。过期，则合同编号为BF-2018-0129-000017（误：8）的《北京市存量房屋买卖合同》于前一份限期支付及解除合同通知书载明日期解除，邱芳承担全部违约责任。2019年1月31日，邱芳向董加林及董某发送《告知函》，内容为2019年1月30日邱芳首次见到董加林本人及房产证原件；邱芳愿将约定的386万元贷款改为186万元，剩余款项分别于网签后及过户后支付；邱芳不同意董某配偶庞某某提出的先转部分房款再网签，邱芳提出网签和付款同时进行，但董加林拒绝。邱芳提出以下方案，如董加林不能在2019年2月1日前确认，邱芳将解除买卖合同，并要求董加林返还已付购房款及承担违约责任：1.双方于2019年2月2日前办理完毕网签手续，同日邱芳向董加林支付购房款544万元；2.双方于2019年3月1日前办理完毕涉诉房屋的转移登记手续；3.房产转移登记至邱芳名下后2日内，邱芳向董加林支付200万元；4.剩余购房款186万元以银行贷款方式支付，董加林应配合办理银行申请按揭贷款的手续。2019年2月1日，董加林向邱芳发送函件，内容为董加林对2019年1月30日见面全程录像，在满足邱芳提出的见面、房本、放弃优先购买权等文件后，邱芳违反合同约定提出“资金监管”等新借口以拒绝履行合同。自2018年6月以来，邱芳以各种借口拒绝付款，长达8个月，严重违约，董加林两次提供补救机会，但邱芳没有正确对待。1月30日董加林已经告知中介，要求严格按照合同约定履行合同，董加林不同意邱芳变更合同的要求，邱芳应对迟延付款的违约行为承担责任。董加林欢迎邱芳在1月31日告知函中作出的让步，继续履行合同，但邱芳不能否认既存的违约行为。2019年2月12日，邱芳向董加林及董某发送《关于解除及相关补充协议的通知》，内容为通知对方解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，并要求董加林返还已付购房款。2019年2月13日，董加林向邱芳发送《关于的回复》，内容为邱芳迟延付款经催告后仍不纠正，构成根本违约；董加林最近一次函件已经表示让步并要求继续履行合同；邱芳悍然单方解约，董加林认为邱芳此前的交涉不过是为根本毁约创造条件，因此董加林不再给邱芳补救机会，并要求邱芳承担违约责任、赔偿损失。另，因邱芳出售的另一套房屋尚未成交并未取得售房款，邱芳于2018年11月12日通过微信告知董某，希望董加林就付款问题再通融一下，自己想办法找中介卖房，月底在看进度。2018年11月18日，董某询问邱芳到期最多能支付多少房款。邱芳回复目前手中没钱了，所以需要抓紧卖房，等拿到下家款项可以支付给董加林。董某表示邱芳可以先凑个350万元，先把涉诉房屋抵押解除。邱芳表示另外房屋卖不掉，拿不出来350万元。2018年11月19日，邱芳微信告知董某，再等两个月，如果卖不出去，这两个月房租邱芳可以承担，但希望董某能够把邱芳已付100万元退还。2018年12月15日，邱芳和董某爱人庞某某通过微信沟通面谈和签合同事宜。庞某某表示邱芳已经违约，应按照每天万分之五支付违约金，谈好了再面签。邱芳表示愿意为这个事情承担责任，并提出每天万分之一的方案。同时邱芳表示自己购房资质和房款已经准备的差不多了，购房资质一月份就有了，希望对方通融一下；同时邱芳表示需要面谈，别说万三万四，就是万五，大家都可以商量。庞某某表示可以按照每天万分之五的比例签署。邱芳回复，自己出10万元利息，延期两个月。同时不走贷款流程了，可以全款交易。庞某某表示不能接受10万。2019年1月7日，邱芳及其家人、律师和董某夫妇见面沟通，邱芳一方表示自己另外的房屋已经出售，但款项未收到，还需要两个月办理过户。董加林一方再次提出每日万分之五违约金的要求，邱芳一方不认可董加林一方提出违约金要求。双方此次未能协商一致。2019年1月30日，双方再次面谈，此次协商中，董加林本人出面协商并出示了房本原件，但双方依然未能达成一致意见。庭审中，董加林表示邱芳2019年1月31日向董加林发送了《告知函》，并提出了协商方案。董加林在之后的回函中表示同意邱芳提出的协商方案，双方可以继续履行买卖合同，但邱芳之前的违约行为不能够否认。之后，邱芳没有通知董加林办理网签手续，但确收到2019年2月12日解除合同通知。另，董加林和邱芳均认可双方房屋买卖合同关系已于2019年2月12日解除，但双方对彼此的违约责任认定不一。再查，在原审二审过程中，邱芳自认其在2019年1月份才具备购房资格。董加林于2019年3月份已将涉诉房屋另行出售给案外人。本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议（一）》系邱芳与董加林的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据上述合同的约定，邱芳与董加林应在自2018年5月30日起的180日内申请办理不动产转移登记手续，即涉诉房屋过户手续应在2018年11月26日前申请办理。根据双方补充协议约定，邱芳应于“2018年11月16日”支付购房款594万元，董加林应在“2018年11月16日前”办理抵押权注销登记。根据本院查明事实，邱芳在2018年11月16日之前曾数次表示自己在出售另外房屋的过程中，希望董加林通融付款时间。2018年11月18日，邱芳明确目前手中没钱了，所以需要抓紧卖房，等拿到下家款项才可以支付给董加林。11月19日，邱芳再明确提出再等两个月时间的要求。直至12月份，邱芳依然表示购房房款未准备好、购房资质亦尚需一个月时间。邱芳不顾双方合同约定付款时间，一再要求延期付款，有丧失或可能丧失履约能力的情形。考虑双方义务的牵连关系，董加林作为办理注销抵押登记的义务人，通过行使合同抗辩权，可以中止履行其义务。而邱芳未能证明产生抗辩的事由在董加林于12月4日完成涉诉房屋解抵押手续时已经消失，故董加林暂时拒绝履行解抵押合同义务行为，并不构成违约。另一方面，董加林虽未能举证证明曾经在签约时或签约之前向邱芳出示过涉诉房本原件和其确授权董宪代为签署房屋买卖合同的授权书，但邱芳自认2018年11月20日之前并未对房屋出售方就此提出异议，该时间实际已经晚于双方合同约定邱芳应付594万元房款的时间；且邱芳在签约时，双方合同明确约定涉诉房屋处于出租状态，邱芳在签约时明知董宪代董加林签署合同的事实，却仍然进行缔约，其本身亦未尽到必要注意义务，属于自甘冒险行为。邱芳在签约后几个月时间并未提出异议，却在其已逾期履行主合同义务的情况，再以此为由行使不安抗辩权延付房款，于法无据。现邱芳无正当理由，未按照双方合同约定支付房款，已经构成违约，对此邱芳应承担违约责任。按照双方合同约定，邱芳未按照合同约定的时间付款的，逾期在15日之内，邱芳按日计算向董加林支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，董加林有权解除合同。在邱芳逾期付款情况下，双方多次以函件等形式沟通合同继续的问题，董加林提出要求邱芳按照合同约定比例支付逾期付款违约金并同意继续履行的主张，符合双方合同约定。2018年12月4日，董加林已经将涉诉房屋之上的抵押登记注销完毕。2019年1月30日，董加林本人与邱芳沟通继续履行合同问题并向邱芳出示了涉诉房产证原件等文件资料。双方房屋买卖合同继续履行于董加林一方无任何障碍或瑕疵。邱芳于2019年1月31日以函件形式提出合同继续履行的方案，董加林亦回函同意该方案，并同意继续履行合同。双方应按照此方案继续履行，但不能因此否认邱芳在此之前确已存在逾期付款违约行为的事实。而邱芳却在2019年2月12日通知董加林解除合同，董加林无违约行为，邱芳并无合同解除权，邱芳解约行为属擅自解除合同，考虑双方沟通过程且庭审中董加林对合同解除时间没有异议，故本院认定双方买卖合同关系于2019年2月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现邱芳要求董加林退还购房款50万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因董加林并无违约行为，邱芳要求董加林支付违约金20万元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。至于邱芳支付给董加林另外50万元，虽邱芳在付款凭证中标注订金或房款，但依据双方签订《补充协议（一）》的约定，该笔款项为定金，且庭审中邱芳曾认可该笔款项确为定金，并未转为房款，故本院认定该笔款项为定金。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，邱芳擅自解除合同，导致双方合同关系无法继续履行，邱芳应承担违约责任。董加林可以选择使用违约金或定金条款。庭审中，董加林既不同意退还50万元定金，同时反诉要求邱芳另行支付违约金，考虑董加林已将房屋另行出售的事实，董加林收取50万元定金亦足以弥补其损失，故董加林要求邱芳另行支付违约金的反诉请求，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、董加林于于本判决生效后七日内退还邱芳房款50万元（董加林已收取50万元定金无需返还邱芳）；二、驳回邱芳的其他诉讼请求；三、驳回董加林反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由邱芳负担（已交纳）。反诉案件受理费7296元，由邱芳负担3377元（于本判决生效之日起七日内交纳），董加林负担3919元（已交纳）。保全费5000元，由邱芳负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 亮审 判 员  陈 新人民陪审员  葛金爱二〇一九年十二月六日法官 助理  杨 闻书 记 员  刘 斌