北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5348号原告：张恒，女，1963年10月6日出生，汉族，北京市房山区人民法院公务员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李璐，北京市实现者律师事务所律师。被告：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：赵题刚，男，1983年5月21日出生，汉族，中润信投（北京）房地产开发有限公司职员，住北京市门头沟区。被告：赵雪西，女，1964年6月28日出生，汉族，个体经营户，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李建校，男，1966年4月3日出生，汉族，个体经营户，住北京市朝阳区。原告张恒（以下简称姓名）与被告中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润信投公司）、被告赵雪西（以下简称姓名）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李璐，赵雪西的委托诉讼代理人李建校到庭参加了诉讼。中润信投公司经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。张恒向本院提出诉讼请求：1、停止对北京市朝阳区xxx小区第10幢21-B001号房屋（以下简称诉争房屋）的执行；2、确认诉争房屋归张恒所有；3、中润信投公司为张恒办理诉争房屋的所有权登记手续和房屋所有权证书；4、中润信投公司给付张恒自2004年10月14日起至实际办理完毕房屋所有权证书之日的逾期办证违约金（以总房款348549元为基数，按日万分之一计算）。事实与理由：2004年7月13日，原告（买受人）与中润信投公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定出卖人将其所有的诉争房屋出售给买受人，约定建筑面积97.17平方米，单价为3587元，按建筑面积计算，总计金额为348549元。合同签订之后，买受人于2004年8月将房款248549元交给出卖人，同时，出卖人将诉争房屋交付给买受人，买受人实际占有至今。合同还约定余款10万元分别于2004年10月1日和2005年7月1日各交付5万元。合同还明确指出诉争房屋为精装修。因中润信投公司与他人有纠纷，张恒联系不上中润信投公司的相关人员，房屋产权登记一直未办理。后诉争房屋被查封，张恒提出执行异议，于2018年12月14日被法院驳回。故诉至法院，望判若所请。赵雪西辩称：不同意张恒的诉讼请求。张恒与中润信投公司之间没有买卖合同关系，不是合格的当事人。本案为执行异议之诉，不应审理确权、办证和违约的事项，不是同一法律关系。中润信投公司未出庭答辩，提交书面答辩状称：应驳回张恒的全部诉讼请求。首先，诉争房屋登记在中润信投公司名下，中润信投公司是房屋的合法产权人。在中润信投公司与他人纠纷中，该房屋作为中润信投公司的财产，先后于2008年10月28日被朝阳区人员法院查封，于2014年7月3日被呼和浩特市赛罕区人民法院查封，且至今仍在查封状态。其次，张恒对诉争房屋不享有足以排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张恒不具备上述任何一个条件。最后，诉争房屋与张恒之间没有任何权属关系，中润信投公司与张恒从未签订过《商品房买卖合同》，也没有收到过其支付的购房款。张恒要求确认诉争房屋归其所有、中润信投公司办理房屋所有权证书、支付违约金等诉讼请求，完全没有任何事实和法律依据。另外，（2010）朝执字第4932号执行案件，中润信投公司已经向赵雪西执行完毕，赵雪西也已经同意解除该案件中对中润信投公司名下房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院（2009）朝民初字第01507号民事判决书已发生法律效力。权利人陈少高向本院申请强制执行，本院以（2010）朝执字第4932号立案受理。2014年赵雪西以债权转让为由向本院申请变更案件申请执行人，本院经审查作出（2014）朝执字第00059号执行裁定书，案件申请执行人变更为赵雪西，该执行裁定已经发生法律效力。另查，2008年9月8日，原申请执行人向本院申请诉前保全，本院作出（2008）朝民保字第25768号民事裁定书，查封中润信投公司价值4320980元的财产，实际执行中，查封了中润信投公司名下包括诉争房屋在内的共计7套房屋。2017年，张恒至本院提出执行异议（赵雪西为申请执行人，中润信投公司为被执行人），要求中止对诉争房屋的执行，解除查封。2018年12月，本院出具（2017）京0105执异789号执行裁定书，裁定驳回张恒的执行异议。张恒提交一份《商品房买卖合同》复印件，记载出卖人为北京巨安金润房地产开发有限公司（于2014年更名为中润信投公司），买受人为张恒，约定买受人购买房屋为xxx10幢21-B001号，约定建筑面积为97.17平方米，付款方式为分期付款。该合同落款出卖人处为王x签字，买受人为张恒签字，日期为2004年7月13日。该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图有张恒签字及中润信投公司签章。该《商品房买卖合同》附件四补充协议约定：此房为精装修，以合同签订时现状交房；此房以分期付款方式支付房款，首付在合同签订之日交付，计248549元，余款10万元分别于2004年10月1日及2005年7月1日各交5万。张恒表示中润信投公司以为张恒办理房产证为由将该《商品房买卖合同》原件拿走，但中润信投公司未办理房产证，也未将该《商品房买卖合同》原件退还张恒，故张恒现并无该《商品房买卖合同》原件。张恒表示该《商品房买卖合同》落款出卖人处签名的王x系当时中润信投公司的实际负责人。由于该合同附件一中盖有中润信投公司公章，故未再要求中润信投公司在该合同落款处盖章。张恒表示中润信投公司于签订上述合同当日将涉案房屋交付张恒，张恒入住并居住至今，就此提交其签署的供暖合同、供水协议、业主公约及其交纳物业费、供暖费、水电费等各类费用的票据为证。张恒表示其于2004年8月以现金方式向中润信投公司支付首付款248549元，交给了中润信投公司的负责人王x，但被告未出具收条，后因张恒一直无法与中润信投公司取得联系，因此一直未支付余款10万元。赵雪西表示其对中润信投公司所申请查封的7套房屋中，目前仅有诉争房屋尚未解封，其他6套房屋均已解封。本院认为，张恒主张其与中润信投公司签订了《商品房买卖合同》，中润信投公司则否认其与张恒签订过该《商品房买卖合同》，本院认为，虽然张恒未提交该《商品房买卖合同》原件，且该合同落款处未盖有中润信投公司公章，仅有王x签字，但张恒就此进行了合理解释，且该合同附件一中有中润信投公司签章确认，另外，自2004年7月13日至今，张恒已居住使用涉案房屋长达十五年之久，中润信投公司未曾就此向张恒主张过权利，故此，张恒该项主张本院予以采信，确认双方签订了该《商品房买卖合同》的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张恒称其向中润信投公司支付了首付款248549元，但中润信投公司予以否认，张恒未就此举证证明，即便其长期在诉争房屋居住，也难以就此认定其已经向中润信投公司支付了该首付款，故张恒所述本院不予采信，其要求停止对诉争房屋的执行，不符合法律规定，本院不予支持。张恒的其他诉讼请求均非本案受理范围，本案中不予受理。中润信投公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张恒的全部诉讼请求。案件受理费6528元，由原告张恒负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫审 判 员  马 潇审 判 员  黄雪芹二〇一九年十二月十七日法官助理  袁书亮书 记 员  夏甜甜