贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初12948号原告：李莉，女，汉族，1968年3月30日生，户籍地在本市南明区，现住本市云岩区。被告：贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开），地址在本市南明区四方河路1号。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，该公司法务专员。原告李莉诉被告宏立城房开商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莉、被告宏立城房开的委托诉讼代理人傅舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李莉向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告交房并办理相关事宜；2、依规协助办理产权证书；3、支付延期交房违约金10万元（按合同约定计）。事实与理由：2008年10月18日，原告李莉与被告宏立城房开经协商一致，签订了一份商品房买卖合同。双方约定，原告购买被告宏立城房开开发建设的位于贵阳市南明区，具体为5号楼1单元22层1号房。合同签订后，原告按约支付了首付款171429元，同年10月24日向中国工商银行贵阳市贵溪支行按揭贷款40万元（已划入被告账户），之后原告按期向银行支付贷款，完全履行合同义务。房屋竣工交房后，原告多次前往被告处要求办理相关交房手续，被告却以原、被告所签合同与其毫不相干为由拒绝履行交房义务。严重违反合同契约精神，公然拒绝履行合同义务，显然违法违约，原告已经多次与被告协商未果。现依法诉至法院，望判如所请。被告宏立城房开辩称：1、涉案房屋在2011年已经公告交房，原告在支付合同约定的费用后是可以接房的。2、对于产权证问题，合同约定是在接房后才办理，需要先履行接房才能办证。3、对于交房违约金我方不认可，没有约定和法定义务需要支付该10万元违约金。且已过诉讼时效。4、首付款收据应当提供原件进行核查，首付款收据应当是有原件的。根据买卖合同约定，在相应费用、房款付清后我方完全可以交房的。5、对于交付催告函只能证明我公司在2013年12月27日向原告发函要求接房，不能达到其所称多次与我公司沟通的目的。原告需要举证证明和我公司通过话。6、即使认定其已经交清房款，但是原告自己一直长期未能办理接房手续，我方早已经可以按照合同约定进行交付房屋，因此不存在逾期交房，但是接房按照商品房买卖合同第十一条约定应当缴纳相应的费用。经审理查明：2008年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区“山水黔城”九组团第5号楼1单元22层1号房屋，总价款571429元，原告于2008年10月18日支付171429元，余款400000元以银行按揭贷款支付；被告应在2009年8月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）……（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条约定：“商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面或报刊、电话、短信通知买受人办理交付手续。……”合同第十五条关于产权登记的约定：“二、出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……3.从逾期之日起到向政府部门办理初始登记之日止，每月赔付买受人已付房款总额的万分之一。”原告在买受人处签名捺印，被告在出卖人处捺印并加盖法人印章。合同签订后，双方办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。2008年10月24日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与工商银行贵阳市贵溪支行（贷款人）签订《个人购房借款合同／担保合同》，贷款400000元支付剩余购房款。2011年4月10日，宏立城房开在贵阳晚报刊登入住通知：“尊敬的山水黔城业主，在您们的理解和大力支持下，‘山水黔城’项目九组团第5栋住宅于2011年4月10交付使用，敬请以上业主带上相关购房资料至山水黔城物业管理公司办理入住手续……”。2013年10月27日，宏立城房开向原告发出《商品房交付催告函》：“尊敬的业主李莉，您于2008年10月18日与我司签订《商品房买卖合同》，合同约定您向我公司购买的山水黔城9-5-1-2201号商品房一套，该合同签订后，我公司已按合同约定将相关义务履行完毕，并以包括电话、登报等多种形式告知您具体交付方式及时间，但不知何种原因，至今您未到我司办理交付相关手续。依据您与我公司签订的合同约定，您已超过合同约定的最长办理房屋交付手续期限，应当按照合同约定向相关物业服务管理公司支付50／天的看房费，为避免给您造成更大的经济损失，请您尽快与我公司联系并办理相关房屋交付手续，否则，因此所产生相关的法律责任及相应的违约责任由您承担。”现原告因被告一直向其未交付案涉房屋，遂于2019年8月1日诉至我院，诉请如前。审理中，原告向本院提交了：首付款收据照片（被告宏立城房开于2008年10月18日向李莉开具，金额为171429元）、答复函、邮单、《借款协议书》（2008年10月18日，原告与案外人蹇宏签订的《借款协议书》，约定李莉向蹇宏借款11万元用于购买案涉房屋），原告称首付款收据原件在被告办理人处，说交房的时候再给原告原件。前述证据证明首付款单据是如何开具的，以及原告多次和被告对于交房问题进行协商，被告收到催告函之后原告打电话去被告法务部跟法务人员进行协商，被告法务部人员一直没有回复。被告宏立城房开对于交付催告函认为只能证明宏立城房开2013年12月27日向原告发函要求接房，不能达到原告所称多次与被告沟通的目的，原告需要举证证明和被告通过话。认为借款协议书、答复函与被告无关，三性均不认可，原告应举证证明其房款已经支付到被告处。审理中，原告称诉请的逾期交房违约金系按照商品房买卖合同第十五条第二款的第3点的约定，从逾期之日开始按照月万分之一计算的。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同/担保合同》、报纸、催告函等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。本案中，被告因原告未提交的首付款收据原件，仅提交了照片，故认为原告未按合同约定交付首付款。原告称首付款系原告向蹇宏借款及原告销售山水黔城房屋应得的佣金抵扣部分首付款，补交了差额后完成的支付义务。本院认为，首先，双方在商品房买卖合同签订后即在产权登记部门办理了商品房预售合同登记备案，首付款交付凭证系办理商品房预售合同登记备案时所必需的材料之一，备案表中载明了预付房款为171429元，与合同约定及收据照片中的金额一致。其次，2008年10月24日，原告、被告即与工商银行贵阳市贵溪支行签订了《个人购房借款合同/担保合同》，被告对收到该贷款未持异议。而贷款的办理前提亦包含原告已履行首付款交付义务、被告向原告开具首付款收据。再次，2013年10月27日，宏立城房开向原告发出的《商品房交付催告函》中仅载明了催促原告收房的内容，并无催促原告履行付款义务的内容，被告宏立城房开亦未向本院提交其他载有催促原告交付款项的相关证据。故对原告称已经履行了首付款交付义务，本院予以采信。由此，被告应按合同约定向原告履行交付房屋的义务，对原告诉请被告向原告交付房屋，本院予以支持。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因双方尚未进行房屋交接，故合同约定的被告的协助办证期限尚未到达，故对原告诉请被告协助办理产权证书的诉请，本院不予支持。对原告诉请按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第3点的约定，由被告支付逾期交房违约金10万元。因原告诉请的系延期交房违约金，并非该条约定所适用的逾期办证的情形，故对原告诉请以此为据计算逾期交房违约金，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同约定，被告应于2009年8月31日前将符合合同约定的房屋交付原告。被告于2011年4月10日在贵阳晚报刊登入住通知，告知“山水黔城”项目九组团第5栋住宅于2011年4月10交付使用，购房的业主带上相关购房资料至山水黔城物业管理公司办理入住手续。2013年10月27日，宏立城房开向原告发出《商品房交付催告函》，催促原告收房，但时至法庭辩论终结时，双方仍未就案涉房屋办理交接手续。因原告未向本院提交在2013年10月27日前向被告主张房屋交付的相关证据，无法证明在此之前房屋未能交付系被告过错导致，故对2013年10月27日前的违约金，本院不予计算。而原告在收到被告2013年10月27日发出的催告函后，因被告对原告的首付款是否足额交付存在争议，一直未向原告办理房屋交接手续。对于被告关于诉讼时效的抗辩理由，因被告未交付案涉房屋的行为一直持续至今，故依法不能成立。根据合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被告应从2013年10月28日起以原告已付房款571429元为基数，按日万分之0.5计算至实际交付房屋之日止。对被告称原告需在交清合同约定的物业费、看房费后方办理房屋交付。因被告并非合同约定的物业费、看房费的收费主体，故本院对此不予处理，可待适格主体另诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州宏立城房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告李莉交付位于贵阳市南明区“山水黔城”九组团5号楼1单元22层1号房屋；二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李莉逾期交房违约金，自2013年10月28日起以已付房款571429元为基数，按日万分之0.5计算至实际交付房屋之日止；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告李莉负担450元，被告贵州宏立城房地产开发有限公司负担700元（此款原告李莉已预交，被告贵州宏立城房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告李莉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一九年十二月二十六日书记员  王璇