广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3182号 上诉人(原审被告)：张春林，女，1966年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 上诉人(原审第三人)：郭东风，男，1980年10月25日出生，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：蒋艳兰，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：兴安县科学技术知识产权局，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇志玲路137号，统一社会信用代码：×××35Ｆ。 负责人：莫小英，该局局长。 委托诉讼代理人：梁锋，广西灵湖理财师事务所律师。 上诉人张春林、上诉人郭东风因与被上诉人兴安县科学技术知识产权局合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后。依法组成合议庭，并于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人张春林及其委托诉讼代理人蒋荣和上诉人郭东风及其委托诉讼代理人蒋艳兰，被上诉人兴安县科学技术知识产权局委托诉讼代理人梁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张春林上诉请求：1.撤销(2019)桂0325桂民初187号民事判决书的第一项判决；2.驳回被上诉人诉讼请求;3.本案你诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人张春林与被上诉人兴安县科学技术知识产权局，在2000年5月12日签订的《引资建房协议书》上，明确的写明了是依据兴安县人民政府“兴政发（1999)37号”文件，在法庭调査时，被上诉人兴安县科学技术知识产权局与上诉人张春林均对这份文件的真实性表示认可。这说明，被上诉人兴安县科学技术知识产权局与上诉人张春林签订《引资建房协议书》，上诉人张春林购买《引资建房协议书》指向的房产，是兴安县人民政府此前己经批准了的。一审判决对以上经过庭审质证证明了的事实视而不见，得出所谓“原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批”的结论，无法成立。二、一审判决适用法律错误。(一)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国有资产评估管理办法》第三条与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）的规定，从而做出认定上诉人张春林与被上诉人兴安县科学技术知识产权局签订于2000年5月12日的《引资建房协议书》无效的。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一》〉第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当经全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国有资产评估管理办法》第三条，显然属于仅属于管理性强制性规定。(二)《国有资产评估管理办法实施细则》第六条：《办法》第三条所说的情形中：（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转超过百万元或占全部同定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为……，然而，据上诉人张春林了解，被上诉人兴安县科学技术知识产权局当时经过公开招标转让的三处房产总额没有越过60万元。一审判决在没有査明这60万元是否达到被上诉人兴安县科学技术知识产权局全部固定资产原值20%以上的情况下，不应当引用《国有资产评估管理办法》第三条处理本案。 被上诉人兴安县科学技术知识产权局答辩称：上诉人认为答辩人将门面转让给上诉人，是经过兴安县人民政府批准了的，故双方签订的《引资建房协议书》是合法有效的，与事实不符。《引资建房协议书》虽然载明了是根据兴政发(1999)37号文件精神，经县政府领导同意。但事实上该兴政发（1999）37号文件精神，是指什么精神？并没有明确将答辩人房屋进行转让，不需要兴安县人民政府批准，亦没有明确该房屋进行转让可以不进行估价拍卖，兴安县人民政府没有哪一个领导，对该房屋的转让进行过批示、同意。一审判决在査明事实的基础上，得出：“原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批”的结论是非常正确的。 一审判决适用法律正确。上诉人实际是对一审法院所适用的法律理解错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，转让房地产时，其土地性质必须是国有出让土地，否则是不能转让的。本案中，答辩人转让给上诉人的房屋土地，是国有划拨土地，且该房屋是国有资产。国有资产的转让必须要履行严格的法定程序。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即：违反法律、行政法规的强制性规定，签订的合同无效。另外，上诉人认为该房屋转让总额没有超过60万元，不需要进行资产评估。《国有资产评估管理办法实施细则》第五条规定：《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。本案涉案房屋转让时，并没有经过国有资产管理行政主管部门批准，故转让该房屋时，是必须要进行资产评估的。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律适当，判决结果正确。上诉人的上诉无事实和法律依据，且无证据证实，其上诉请求不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 上诉人郭东风答辩称：无论张春林和兴安县科学技术知识产权局的合同是否有效，都不影响郭东风补偿款。 上诉人郭东风上诉请求：请求撤销(2019)桂0325民初187号民事判决第二项，改判兴安县三台路35号综合楼一楼靠东边的一间临街门面，征收补偿款中的搬迁补助4507.6元，搬迁奖励9015.2元、装修补偿款5054元、临时安置费1500元、搬迁费500元、住改非补助22538元，合计43114.8元由上诉人享有。事实与理由：一审判决遗漏查明重要事实。一审判决遗漏查明根据拆迁政策，搬迁费的补偿标准是按实际搬迁的货物和设备拆装、运输的市场价格支付；住改非房屋经营性补偿的补偿标准均是依据登记领取工商营业执照才进行补偿。具体依据详见《兴安县城市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿办法》第五条“征收房屋补偿安置标准”。二、一审判决驳回上诉人的诉讼请求是査明事实不清，适用法律错误。首先，关于上诉人主张的搬迁补助4507.60元、搬迁奖励9015.20元、搬迁费500元，根据拆迁政策，该笔补偿款完全是按照实际搬迁而进行的补偿。而本案中上诉人一直是涉案门面的实际使用人，涉案门面征收时，上诉人仍在涉案门面经营通讯设备店，上诉人才是实际搬迁人，故从实事求是和公平原则出发，这些款项理应由上诉人享有。其次，关于上诉人主张的临时安置费1500元，上诉人承租和使用涉案门面经营通讯设备店长达5年多，涉案门面突然被征收，上诉人需要过渡时间重新寻找新门面，上诉人作为实际使用的承租人因征收造成实际损失，人民法院应考虑将该项临时安置费分给上诉人享有。再有，关于上诉人主张的“住改非”补助22538元，一审判决严重忽视了一个重要的事实，即拆迁主管机关之所以补偿该笔款项给被上诉人兴安县科学技术知识产权局，完全是基于上诉人提供的上诉人经营的通讯设备店的营业执照和上诉人的商业经营行为，若非如此，拆迁主管机关在征收涉案各门面的过程中，是不可能补偿“住改非”补助的。基于是上诉人的营业执照和实际经营行为，涉案门面取得8年的“住改非”拆迁补助，共计36061元。上诉人是经营合法注册通讯设备店的个体商人，因征收遭受了严重的经营损失，按自己实际经营的5年时间按比例计算其应得的“住改非”补助为36061元÷8年×5年=22538元是符合事实和政策的。一审判决完全不支持上诉人的该项主张对上诉人显然是不公平的，对各被告而言则是不当得利。最后，关于上诉人主张的装修补偿款5054元，上诉人承租门而后，基于经营通讯设备店需要，经被上诉人通讯设备店张春林、文燕生同意后，己经重新对门面全部进行了重新装修，门面征收过程中的装修补偿款应由上诉人享有。 被上诉人兴安县科学技术知识产权局答辩称：上诉人认为搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费、装修费应归上诉人所有，其依据是《兴安县城市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿办法》第五条的规定。上诉人如此诉称，是非常错误的。补偿标准是按照《兴安县城市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿办法》第五条的规定，对涉案房屋进行补偿，这没有错，但补偿的费用并非上诉人所能享有。因根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第十七条的规定，上述费用除装修费外的补偿主体是被征收房屋所有权人。本案中，鉴于答辩人兴安县科学技术知识产权局与被上诉人张春林签订的《引资建房协议书》无效，故该房屋的所有权人是答辩人兴安县科学技术知识产权局的。退一步说，即使《引资建房协议书》有效，上述补偿费也不是上诉人的。因上诉人只是该房屋的承租方，不是享有搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费的合法主体，无权对上述补偿费用主张权利。一审法院判决驳回上诉人一审要求将搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费判归其所有的诉讼请求，是合理合法的。 另外，关于装修费问题，答辩人在一审时并没有主张该项权利，故该房屋装修费归谁所有，答辩人在此不作答辩。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律适当，实体处理正确。上诉人的上诉因缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，敬请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 上诉人张春林答辩称：门面的收益应该归张春林所有。 被上诉人兴安县科学技术知识产权局向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告于2000年5月12日签订的《引资建房协议书》无效。2、本安诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：上世纪九十年代，按照兴安县旧城改造指挥部的要求，原告（当时名称为广西壮族自治区兴安县科学技术信息局）与原兴安县文化旅游局、兴安县科学技术协会共同集资修建了一幢四层楼（将位于兴安县××镇××号旧房拆旧建新，2000年7月竣工）的办公楼，2000年7月20日，三个单位签订了《分房协议》，将房屋进行了划分，原告拥有房屋过道东侧三间门面、二楼整层的产权，房屋的土地使用权归三个单位共有。2000年5月12日，原告（当时名称为广西壮族自治区兴安县科学技术局，甲方）与被告张春林（乙方）签订了《引资建房协议书》，协议内容为：按照旧城改造的要求，甲方决定在原地建综合楼，因资金不足，根据兴政发（1999）37号文件精神，经县政府领导同意，采取引资形式解决不足资金，经双方协商，达成如下协议。1、甲方决定用三台路综合楼一楼中间过道靠东边的壹间临街门面宽度3.6米，深4.5米，建筑面积为16.2平方米，使用面积3.32×4.27＝14.17平方米的门面进行引资。2、乙方自愿投入建房资金壹拾贰万元陆仟伍佰元，获得上述所指门面的产权。3、乙方在5月12日下午6时前将柒万元人民币交甲方财务，剩余的伍万陆仟伍佰元人民币在甲方交付门面给乙方使用时一次性付清给甲方。4、门面交付使用，甲方协助乙方办理其产权证及有关手续，所需费用由乙方承担。5、门面交付乙方全权管理或使用时间为城建部门验收合格后一个星期内。等等。协议签订后，2000年5月12日至7月6日，被告分三次将126500元交到原告财务。2003年11月18日，原告（当时名称为兴安县科学技术局）与原兴安县文化旅游局、兴安县科学技术协会办理了国有土地使用权证（面积114.83㎡，使用权类型：划拨，地类用途：办公），将土地使用权登记在三个单位名下，但没有办理房屋所有权证。因兴安县进行城市棚户区改造，2017年9月2日，兴安县人民政府发布关于兴安县城市棚户区改造（原财政局片区）项目国有土地上房屋征收决定的公告，兴安县××镇××号属于改造范围，2018年11月20日，兴安县人民政府与原告签订了国有土地上房屋征收安置补偿协议，其中房屋补偿金45076元、搬迁补助4507.60元、搬迁奖励9015.20元、装修补偿5054元、临时安置费1500元、搬迁费500元，其他补偿1200元、“住改非”补助36061元，合计102914元，该部分补偿款已经全部汇入原告账户。原告诉至本院，在本案审理过程中，原告撤回第二项诉请，仅确认原告与被告于2000年5月12日签订的《引资建房协议书》无效。 另查明，第三人郭东风从2013年9月1日开始与被告张春林签订门面承租合同，租期至2019年8月30日。 一审法院认为，本案争议的焦点一，原、被告签订的《引资建房协议书》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订门面转让协议，转让的标的物属于国有资产，且该房屋所占用的土地属于国有划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产占有单位对资产拍卖、转让的，应当进行资产评估。本案中，原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批，转让后，被告也没有依法缴纳土地使用权出让金，亦没有办理该房屋和门面的变更登记手续。转让时，也没有进行评估和拍卖，原、被告签订的引资建房协议，实际是门面转让合同，该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定签订的无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，原告请求确认双方签订的《引资建房协议书》无效，理由正当，于法有据，予以支持。 本案的争议焦点二，第三人主张搬迁补助4507.60元、搬迁奖励9015.20元、装修补偿款5054元、临时安置费1500元、搬迁费500元、“住改非”补助36061÷8年×5年=22538元，合计43114.80元归其所有，可否支持的问题。本院认为，第三人只是房屋的承租方，搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、搬迁费、“住改非”补助应归房屋所有权人，其主张该部分权利于法无据。原告将涉案标的物交付给被告时未进行装修，因此该部分装修补偿款原告不能享有，第三人主张装修补偿款归其所有，原告没有异议，但第三人承租之前门面是否进行了装修，第三人主张全部的装修补偿款归其所有，证据不足，因本案已经确认原、被告签订的《门面转让协议》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故被告无权与第三人签订租赁合同，第三人从2013年开始与被告签订承租，该部分装修补偿款是否全部归第三人所有，第三人没有提供证据证实，在此案中不作处理，第三人可另行提起诉讼处理。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国有资产评估管理办法》第三条之规定，判决：一、确认原告兴安县科学技术知识产权局与被告张春林于2000年5月12日签订的《引资建房协议书》无效；二、驳回第三人郭东风的其他诉讼请求。 综合各方当事人的诉辩意见，本案二审双方争议的焦点：涉诉合同是否有效。 二审期间上诉人郭东风提交三张照片和一份《证明》，证明照片中的装修是其装修的。上诉人张春林质证认为，室内吊顶、转闸门、腻子粉、墙面漆这几个是张春林完成的。 当事人对一审查明事实未提出异议事实，对一审查明的法律事实本院予以确认。 本院认为：本案是由被上诉人兴安县科学技术知识产权局提起的确认其与上诉人张春林之间签订《引资建房协议书》效力的确认之诉。在该协议书中，上诉人郭东风无任何权利、义务。上诉人郭东风因与上诉人张春林的家人文燕生签订有《门面承租合同书》的门面，该租赁协议与《引资建房协议书》效力亦不存在关联性。因此，郭东风亦不构成本案的第三人。 民商事合同，一般而言，只有存在违反强制性效力性规定才能认定该合同为无效合同。且现行的法律法规并不阻止私人资金进行国有部门进行共同投资经营和共享利润及分配。涉案合同为《引资建房协议书》，该协议明确表示是因兴安县科学技术知识产权局在旧城改造过程中存在资金不足，经县人民政府同意，采取引资形式解决国有资金不足的问题，而引入上诉人张春林投资。由于该投资并非借款，故所建立的楼房为共同出资建设房屋。属兴安县科学技术知识产权局出资部分所拥有的财产为国有资产，属个人出资享有的房屋部分为非国有资产。故，本案所涉房屋分配不属国有资产转让。双方签订的《引资建房协议书》为有效合同。 上诉人张春林的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初187号民事判决； 二、驳回兴安县科学技术知识产权局，确认《引资建房协议书》无效的诉讼请求。 一审案件受理费4741元，由兴安县科学技术知识产权局负担。二审案件受理费5619元，由兴安县科学技术知识产权局负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  王治斌 审判员  王 凯 二〇一九年十二月十三日 书记员  朱银燕