上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12231号原告：顾文倩，女，1993年10月16日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾明中(系原告顾文倩之父)，住江苏省。被告：廖乾社，男，1955年7月26日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。第三人：上海奇度房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：贾全华，经理。第三人：顾明中，男，1970年3月12日生，汉族，住江苏省滨海县。原告顾文倩与被告廖乾社、第三人上海奇度房地产营销策划有限公司(以下简称“奇度公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日、2019年11月28日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加顾明中为本案第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人黄志宏、顾明中及被告的委托诉讼代理人万树祥到庭参加诉讼。第三人上海奇度房地产营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾文倩向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2015年2月3日订立的关于上海市松江区南期昌路XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》；2.被告交付前述房屋给原告并协助原告办理房屋过户手续；3.被告向原告支付逾期交付房屋和过户的违约金(以已付款1,300,000元为本金，按照每日万分之五的标准从2015年6月1日计算至实际交付过户之日，暂计至2018年3月1日为1,345,500元)；4.被告支付原告律师费4万元。事实和理由：2015年2月3日，原、被告经第三人居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，交易房屋坐落于上海市松江区南期昌路XXX号(以下简称“涉案房屋”)，合同对于交易价格、交房过户时间、付款方式等均进行了约定。被告与陈荣平曾有经济往来，被告为归还借款，委托陈荣平出售自己的房子。由于被告购买商铺的价款仅几十万元，出售价在260万元，双方约定交易税费由被告承担，而国家对商铺出售价款增值税的税率达50%之多，被告不想依法纳税。故被告从签订合同后，在收取了原告购房款130万元之后至今，没有交付房屋，也未履行更名过户手续，却将商铺出租他人。被告的行为已经损害了原告的合法利益，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告廖乾社辩称，不同意原告的全部诉请。原告不具备主张权利的主体资格，原、被告之间于2015年2月3日订立的合同已经作废，应该履行原告之父暨第三人顾明中与被告签订的合同。且即便按照2015年2月3日签订的合同履行，被告也不构成违约，不应支付任何违约金，且原告主张的违约金标准过高。被告的相关诉讼请求已经超过诉讼时效。不同意支付律师费。第三人奇度公司未发表述称意见。第三人顾明中述称，同意原告的诉讼请求。其对第二份网签合同不知情，该份合同并不真实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：被告系涉案房屋的产权人。2015年1月21日，被告向案外人陈荣平出具经公证的委托书一份，全权委托陈荣平代为办理签订房屋买卖合同、收款、办理审税、办理过户、领取他项权证、办理注销等权力。2015年2月3日，原告和被告的代理人陈荣平签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买涉案房屋，转让价款260万元；原告于2015年2月4日支付被告购房款20万元，于2015年2月13日前支付被告购房款110万元，通过银行贷款支付被告购房款130万元，具体付款日期以银行放款日为准；双方于2015年5月31日前对涉案房屋进行验收交接并共同申请办理转让过户手续；原告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，需向被告支付逾期未付款的万分之五作为违约金；被告未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向被告支付已收款的万分之五作为违约金；双方待原告的贷款银行审批通过及交易审税完成后的七个工作日内共同至交易中心办理交易过户手续，双方在约定期限内未依约办理过户手续，守约方有权单方面终止合同并要求违约方按总房款的20%支付违约金，双方于产权过户当日办理交房；涉案房屋的交易税费由被告承担；双方如因本合同发生纠纷的，应协商解决，协商不成可诉至法院，且诉讼的所有费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费、误工费、交通费)由败诉方承担。合同另对其他事项作了约定。2015年2月4日，顾明中向陈荣平转账20万元。2015年2月15日，顾明中向陈荣平转账20万元。2015年3月19日，顾明中向陈荣平转账30万元。2015年3月19日，顾明中向第三人奇度公司的法定代表人贾全华转账60万元。2015年6月10日，第三人奇度公司向顾明中、陈荣平出具《承诺书》一份，载明：买受方顾明中购买位于松江区南期昌路XXX号商铺之物业，因交易中心原因一直未办理过户手续，我公司上海奇度房地产营销策划有限公司对此事承诺，如在2015年6月30日前还未办理完交易之事宜，我公司愿意赔偿买受方顾明中及出卖方陈荣平10万元作为补偿。2017年，第三人奇度公司自行撤销了2015年2月3日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记；又自行就涉案房屋重新网签办理了一份新的《上海市房地产买卖合同》的网签备案登记，该份合同的落款时间为2017年12月5日，落款处的被告和顾明中的签字均系第三人奇度公司代签。被告与顾明中之间的《上海市房地产买卖合同》中约定：转让价款为230万元，双方于2018年3月31日前对涉案房屋进行验收交接并共同申请办理转让过户手续；交易中涉及的双方税费由顾明中承担并支付；双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日需按总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过15日的，守约方有权选择单方解除合同，且违约方应按总房款20%支付违约金；顾明中一方的付款方式为在交易中心办理过户手续前一次性支付被告房款230万元。2018年1月6日，第三人奇度公司代顾明中和被告双方向税务部门提交《房产交易申报单》一份，申报涉案房屋交易相关的增值税、个人所得税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、增值税教育费附加、增值税地方教育附加等各类税费合计33万余元，另注明“因卡内余额不足，这几天速筹钱交税，如产生滞纳金，自愿交纳”。此后，第三人奇度公司实际代替被告和顾明中缴纳了前述税费，并由税务局开具了完税证明。另查明：奇度公司和被告之间就涉案房屋的买卖另有奇度公司收取80万元含中介费、税费等包干的约定。第三人的法定代表人贾全华分别于2018年11月8日、2018年11月26日两次经本院通知来院陈述情况。其向本院述称：一开始购买涉案房屋是原告父亲一个人到店咨询并签合同，由于购买涉案房屋是为了以后给原告作嫁妆，故签了原告名字，后续银行贷款手续等的办理都是原告本人签字。据其了解，顾文倩的贷款未能办下来，且因为被告的代理人陈荣平长期在国外，回来时间和过户对不上，回国也未提前通知，无法按约完成过户交税，导致过户拖延。2017年，其召集原、被告双方沟通涉案房屋的交易事宜，双方口头委托其处理并签订了第二份网签合同，第二份合同为了避税做低了房价，且在签订前原告父亲顾明中提出要将涉案房屋的名字改成其自己，其遂自顾明中处拿到身份证并代为办理了相关手续，2017年12月5日的网签合同上被告和顾明中的签字均系其代替双方签署。2015年3月19日，顾明中系根据陈荣平的指示向其支付60万元款项，全部是用来支付税款和佣金的，第三人和被告之间有过80万元包干的约定，但是涉案房屋若过户需要交90余万的税款。前后两份合同关于交房、过户时间及付款方式均有变化，应以新合同为准，但是真实的交易价款仍为260万元，签订合同前谈好180万元是被告到手，剩余80万元支付给第三人用于缴纳税费及佣金，顾明中在本次交易中仅需支付260万元，不负担税费，新合同中关于税费由买方负担的约定是因为第三人当时急于办理审税，没有认真审核合同条文而出现的错误。本院于2019年12月19日至上海市松江区自然资源确权登记事务中心了解涉案的上海市松江区南期昌路XXX号房屋的网签合同备案登记变动情况。经查询，涉案房屋交易相关的历史档案中并无与本案关联的两份网签备案合同的任何资料。经交易中心工作人员确认，与本案关联的两份网签备案合同均是由中介自行填写自行提交，相关合同备案登记的设立、撤销等均无需经过交易中心审核，交易中心仅在网签备案和审税环节之后的过户环节才介入审核。当日，本院电话与中国银行闸北支行的袁经理联系，其向本院说明2015年4月20日，原告的贷款本已审批通过，贷款额度为130万元，此后客户于2011年11月撤单，最终贷款未能发放。审理中，原告已将剩余购房款130万元的购房款提存至法院。原、被告和第三人顾明中均向本院确认，若法院认可原告的主张，基于2017年12月5日网签合同已预交的税费由三方另行结算主张。为本案纠纷，原告向上海君典律师事务所支付律师费4万元。以上事实，由公证书、《上海市房地产买卖合同》、银行转账记录、《承诺书》、《房产交易申报单》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年2月3日订立的关于上海市松江区南期昌路XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》系出自双方当事人真实的意思表示，当属有效，虽然此后该份合同的网签备案登记被撤销，但系第三人的单方行为，也无需经过交易中心审核，并无证据证明原告对第三人撤销网签备案登记的行为进行了授权委托，故撤销备案登记的行为对前述合同的效力并无影响。而被告和第三人顾明中于2017年12月5日订立并网签备案的合同，同样系第三人的单方代签，也无需经过交易中心审核，第三人顾明中已对于该份合同的真实性表示否认，被告和第三人奇度公司也并无证据证明该份合同的签订系出自顾明中的意思表示，因此该份合同实质上并不成立。综上，原告要求被告继续履行原、被告于2015年2月3日订立的关于上海市松江区南期昌路XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。现原告已将剩余购房款提存至法院，原告要求被告依约交付涉案房屋并配合办理过户手续，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房和过户违约金的诉讼请求，鉴于本案原、被告双方的过户有赖于第三人的配合，具有一定的特殊性，被告的主观恶意较小，且本案自2015年至今原告未及时通过司法途径主张权利，亦在一定程度上造成了损失的扩大，本院据此酌情确定被告应当给付的逾期交房和过户违约金为25万元。对于原告要求被告支付的律师费4万元的诉讼请求，有合同依据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告顾文倩与被告廖乾社于2015年2月3日订立的关于上海市松江区南期昌路XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告廖乾社于本判决生效之日起十日内协助原告顾文倩办理上海市松江区南期昌路XXX号房屋的过户手续，变更登记至原告顾文倩名下(过户相关税费等均由被告廖乾社负担)；三、被告廖乾社于本判决生效之日起十日内将上海市松江区南期昌路XXX号房屋交付给原告顾文倩；四、原告顾文倩于上海市松江区南期昌路XXX号房屋变更登记至其名下后三日内向被告廖乾社支付剩余购房款130万元(已提存)；五、被告廖乾社于本判决生效之日起十日内向原告顾文倩支付违约金25万元；六、被告廖乾社于本判决生效之日起十日内向原告顾文倩支付律师费4万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,430元，减半收取计8,715元，由原告顾文倩负担6,515元(已付)，由被告廖乾社负担2,200元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一九年十二月三十日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。