重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初17512号 原告：重庆梓恩物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区人和街15号5-6、5-7#，统一社会信用代码91500103678672863T。 法定代表人：叶德芳，重庆梓恩物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：刘入嘉，重庆嘉陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶，重庆嘉陵律师事务所律师。 被告：李彪，男，1986年7月29日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：夏桂华（李彪之母），女，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：李应明（李彪之父），男，住重庆市潼南区。 被告：李超，男，1996年6月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：夏桂华（李彪之母），女，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：夏桂华（李彪之母），男，住重庆市潼南区。 原告重庆梓恩物业管理有限公司（以下简称梓恩物业）与被告李彪、李超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梓恩物业的委托诉讼代理人王晶，被告李彪、李超的委托诉讼代理人夏桂华、李应明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梓恩物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5956.5元（1.20元/平方米/月*90.22平方米*55个月）及违约金（以每月欠付的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的标准，从欠付之日起计算至付清之日止。）2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年11月6日，原告（乙方）与科强·锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理合同》，约定由原告为“科强·锦龙苑”小区提供物业服务，合同期限三年，自2008年11月16日起至2010年11月15日止。合同第七条约定住宅按照建筑面积每月每平方米0.57元收取物业服务费，未达到标准，按每月每平方米0.40元收取物业服务费；电梯费，按常住人口每人每月10元收取，本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用，合同第八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费，每日按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。2010年11月16日，原告（乙方）与科强·锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理合同》到期，原被告双方未重新签订合同，原告按照原告合同约定继续为科强·锦龙苑一期业主提供服务。2014年，科强·锦龙苑业主成立新的业主委员会，2014年3月11日，原告（乙方）与科强·锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理合同》，约定由原告为“科强·锦龙苑”小区提供物业服务，合同期限自2014年3月11日起至2019年3月10日止。合同第七条约定住宅按照建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费、公共能源、力调）收取物业服务费，本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用，合同第八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费，每日按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。被告系科强·锦龙苑XX房屋业主，建筑面积90.22平方米，原告按照合同约定提供了物业管理服务，但被告拖欠2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费至今未付。遂起诉至本院，请求判如所请。 被告李彪、李超辩称，一、对房屋建筑面积无异议，2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费确实未向原告交纳，未交纳物业服务费的原因如下：1原告未经本被告同意将物业服务费上涨为1.20元/平方米/月；2、小区出入不方便，车辆乱停乱放，小区卫生条件差，门窗打开后外面臭味难闻，无法住人，但原告一直没有解决，直到现在二被告家门口还是半个月做一次清洁，卧室外的化粪池臭味难闻；3、被告家防盗网被打烂后，被告找到开发商要求解决，原告承诺要处理，但是一直未得到解决，此外2013年年底开发商应该支付挖堡坎补偿费300元，当时原告承诺该补偿款可以抵扣物业费，但后来并未履行承诺；4、小区的公共区域收益原告没有向业主公示也没有分配，5、小区院坝损坏后没有经过本被告的同意，原告就动用大修基金进行维修；二、不应该支付违约金，因为被告不存在违约，是原告物业服务不到位。 经审理查明，2014年3月11日，原告梓恩物业（乙方）与重庆市沙坪坝区科强·锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区石小路64号科强·锦龙苑小区提供物业服务，合同期限自2014年3月11日起至2019年3月10日止。合同第七条约定住宅按建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费、公共能源、力调）收取物业服务费；本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。合同第八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告一直对科强·锦龙苑小区提供物业服务。 另查明，重庆市沙坪坝区石小路64号附2号3-8号房屋登记的所有权人为被告李彪、李超，该房屋建筑面积90.22平方米。2019年3月7日，原告通过邮寄的方式向被告催收了2014年6月至2018年12月期间的物业服务费。 审理中，二被告为证明原告未对小区地面、墙面的垃圾进行清扫举示照片2张，原告认为该证据无法达到被告的证明目的。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与科强·锦龙苑小区业主委员会签订的《物业管理合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主二被告实际提供了相应的物业服务，二被告应当支付物业管理服务费。 被告李彪、李超针对欠缴物业管理服务费的原因，提供了小区照片2张予以证明，但该证据无法充分证明原告的物业服务未达相关标准或服务质量严重过低可以达到减免物业管理服务费的程度，也无法证明原告承诺以物业服务费抵扣开发商应支付二被告的补偿费用。至于小区院坝损坏后，原告申请动用大修基金进行维修，系原告按约履行物业服务义务的表现。被告若认为原告未依法公示公共收益、未向业主支付公共收益以及未依法申请动用大修基金维修小区院坝，以及业主委员会作出增加物业服务费的决定损害业主合法权益的，可以另案提起主张。综上，二被告应当向原告支付物业管理服务费。根据合同约定计算，二被告应向原告交纳2014年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费为5954.52元（1.20元/平方米×90.22平方米×55个月），对原告主张超过该金额的部分不予支持。 关于被告李彪、李超是否应当支付违约金的问题。《物业管理合同》约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。但对被告何时应向原告交纳物业管理服务费并无合同约定，无法界定何时为逾期。因此，原告向被告主张逾期交纳物业服务费违约金没有明确的合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李彪、李超于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆梓恩物业管理有限公司2014年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费为5954.52元。 二、驳回原告重庆梓恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李彪、李超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  任 璐 二〇一九年十二月十日 法官助理  唐 姝 书 记 员  谭诗芮