贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2910号原告：周恒，男，汉族，1986年6月11日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：张丹，公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，公司职员。委托诉讼代理人：廷欢，公司职员。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。原告周恒与被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开进行了庭前证据交换，原告委托其诉讼代理人韦德照，被告委托其诉讼代理人向家礼、廷欢到庭参加了举证质证；于2019年6月26日公开开庭合并进行了审理，原告委托诉讼代理人韦德照，被告变更委托诉讼代理人陈安到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，从2017年10月21日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付办证违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第二十二条约定条件时止（从2017年10月21日暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金为41,345.85元）;四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年6月24日签订了《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市观山湖区,2Ｃ-1栋1单元25层1号的住房。该合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的全部义务，被告应当于2017年10月20日通知原告办理房屋产权，但被告未能按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定向原告提交办理产权转移登记的相关文件资料。因此，被告的行为已经违反双方签订《商品房买卖合同》的约定，已经构成违约，应当按照合同第二十二条的约定向原告承担违约责任。综上，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护其权益，故向本院诉讼，并提出如前诉请。被告辩称：一、逾期交房是事实，被告会按照合同约定承担相应的违约责任，同时对尚未交房的尽快交房。二、根据合同附件12的约定是在交付使用后540日内办理，如果是采取按揭方式的，应当取得银行同意后办理，故目前办证时间尚未届满，原告的主张缺乏依据，请依法驳回。三、对已经接收房屋的，应以收房时间为准。四、根据合同补充协议第五条的约定：被告逾期交房超过180天以后，原告要求继续履行协议的，逾期交房的违约金比例最高不超过总房款的2%。原、被告双方对双方主体资格、商品房价款、面积、约定交房时间、购房款已全部支付等事实无争议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2014年6月24日，原告以804394.00元向被告购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区,2Ｃ-1栋1单元25层1号房屋，房屋建筑面积143.95平方米。合同约定被告在2016年5月30日前向原告交房。合同第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2017年11月21日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订当日,原、被告签订《补充协议》第十六条约定“合同签订时，买受人应按贵阳市相关规定交清专项维修资金。办理合同备案时，买受人必须提交专项维修资金的缴交凭据作为合同预售备案的必要条件，否则出卖人不承担逾期办理合同预售登记备案及逾期办理房屋产权的责任。”“买受人未按约定办理预告登记的，出卖人办理商品房转移登记的时间相应顺延。”“第二十二条第三款提及的“并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”是指出卖人向买受人发出领取有关文书的书面通知。”第二十条约定“就合同及附件旅行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人：1、按照《商品房买卖合同》中买受人通讯地址或身份证地址邮寄送达；2、按照合同买受人电话通知或短信通知；3、在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告。”2016年6月3日，原、被告双方完成了房屋交接。因原告认为被告未在2017年11月21日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，2019年1月29日，被告办理完毕包含案涉房屋在内的不动产权证，取得初始登记，具备办理产权转移登记的条件。2019年1月31日，被告在案涉房屋小区内张贴《关于办理不动产权证书的公告》，内容为通知恒大金阳新世界2A2C地块（玲珑组团）业主，其开发的房屋经验收合格，已具备办理不动产权证书条件，现其开始协助业主办理不动产权证书，具体事宜敬请查看《贵阳恒大金阳新世界不动产权证办理通知书》，庭审中原告确认看到该公告并已按要求向被告提供办理不动产权证的相关资料，但至今被告未将原告专属的不动产权证交付原告。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于逾期办证违约金计算方式、期间问题。当事人对交付办理商品房转移登记有关文书事项在商品房买卖合同中进行了明确约定,应依照合同约定诚实履行。被告未在约定时限前交付转移登记文书，已违反合同约定，应按照合同约定承担相应的违约责任。对于当事人签订《补充协议》第十六条变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定，加重买受人义务，减轻出卖人责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《补充协议》第十六条的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。被告于2019年1月29日取得案涉房屋初始登记，具备办理产权转移登记的条件。但其仅于2019年1月31日在小区内张贴公告通知业主办理产权转移登记手续，此种方式不符合合同约定，本院不予采信。但在庭前质证当日，通过被告举证，原告对其所购房屋具备办证条件应已知悉，则原告主张的逾期办证违约金，应自2017年11月22日起计算至庭前质证当日（即2019年6月24日），共计逾期580天，经计算违约金为46,654.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周恒截止2019年6月24日的逾期办证违约金人民币46,654.85元；驳回原告周恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 徐 涛二〇一九年十二月十八日书记员 陈宇巍