广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11395号原告：张宝仪，女，1991年8月7日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：彭磊，广东杰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗万奴，广东杰海律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所广州经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房，统一社会信用代码91440101340174955A。法定代表人：杨凯，该司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。原告张宝仪与被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告张宝仪的委托诉讼代理人罗万奴，被告万畅公司委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝仪向本院提出诉讼请求：1.判决万畅公司向张宝仪支付逾期交楼违约金167354元（自2018年1月1日起，每日以张宝仪已付房价款的0.02%为标准，计算至2018年9月29日）；2.本案诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：张宝仪与万畅公司于2017年3月17日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商品房买卖合同”），约定张宝仪向万畅公司购买位于萝岗区瞰山一街3号119房，房屋总价3087715元。张宝仪支付了首付款927715元，剩余2160000元以按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付日为2017年12月31日之前，万畅公司应将符合商品房买卖合同第十二条及第十五条约定的房屋交付给张宝仪使用。但万畅公司实际通知张宝仪收楼的时间为2018年9月29日，根据合同第十四条第2点的约定，万畅公司未能按期履行交楼义务，应自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，以已付房款总额3087715元为基数，按每日0.02%标准承担支付违约金的违约责任。万畅公司答辩称，万畅公司已依约将涉案房屋交付给张宝仪使用，不存在违约行为，请求驳回张宝仪全部诉讼请求。1.万畅公司不存在逾期交楼行为。案涉房屋已经依据商品房买卖合同和《房屋装修协议书》（以下简称“装修协议”）的约定向张宝仪交付。合同中约定的案涉房屋交付时间由2017年12月31日的毛坯房交付，变更为2018年9月30日带装修交付。案涉房屋已于2017年12月20日符合合同约定的毛坯交付条件，完全可以依商品房买卖合同约定时间交付，万畅公司依装修协议完成装修后，已于2018年9月26日向张宝仪送达商品房交付使用通知书。因此，万畅公司以完成装修的房屋形式向张宝仪交付案涉房屋是履约行为，不存在逾期交楼行为，不应承担逾期交楼的违约责任；2.张宝仪明知实际收楼时间为2018年9月30日，此前未向万畅公司催促收楼或询问交楼时间。2017年12月31日至2018年9月30日期间，被答辩人从未向万畅公司提出过交楼的主张或通知。张宝仪是同时签订《广州万科山景园二期认购书》（以下简称“认购书”）与装修协议，万畅公司在销售时宣传口径及对外承诺的交楼时间，均为2018年9月30日交楼；3.案涉房屋装修后一次性验收楼有利于张宝仪，其谋取违约金的目的违反诚实信用原则。案涉房屋由万畅公司代为验收以便直接装修，节省了一次验收时间和管理费开支，提供了验收便利，将基础建设期与装修期分割开能够保证各阶段工期和质量，装修后收楼的约定对购房者有利无害；4.假设万畅公司有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金的标准也应当予以调低。张宝仪要求依据合同约定的每日0.02%标准计算的违约金数额每月约为20000元，明显高于同地段同面积房屋月租金水平和银行同期同类贷款利息，且房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，因此，张宝仪要求支付167354元违约金远远超过张宝仪资金成本损失或房屋无法使用的损失，请求法院予以调低违约金计算标准，建议不超过每日万分之零点五为宜。经审理查明：2017年3月17日，万畅公司（甲方、出售方）与张宝仪（乙方、认购方）签订《广州万科山景园二期认购书》，约定乙方认购广州万科山景园二期瞰山一街3号（自编N13栋）119号房，预售建筑面积80.6137平方米，预售套内面积76.402平方米，装修标准为毛坯，认购价为3087715元。同日，万畅公司（甲方、卖方）与张宝仪（乙方、买方）签订商品房买卖合同，约定张宝仪购买万科山景园自编N13-1栋、N13-2栋幢1层119号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山一街3号119房）。房屋建筑面积80.6137平方米，其中套内面积76.402平方米，共有分摊面积4.2117平方米，房屋总价为3087715元。首期款支付全部房价款的30.05%，金额927715元，除首期款外，剩余房款金额2160000元，须于2017年3月17日前申请办理银行按揭手续，并按揭方式付款。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，天花：混凝土结构；墙身：水泥砂浆；地面：混凝土结构；入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。在签订商品房买卖合同及附件当日，张宝仪（甲方、业主）、广东上城建设有限公司（乙方、装修单位，简称“上城公司”）、万畅公司（丙方、项目开发公司）签订房屋装修协议书，约定甲方委托乙方对案涉房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对案涉房屋进行局部装修施工，具体装修方案及标准参见附件《房屋工程示意图》《装修交付标准》。3.甲方知悉并同意房屋装修可能造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，并会改变该房屋内部结构及楼栋的外立面，乙方及丙方无需为此承担责任。4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2018年9月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条房屋装修工程款约定，甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次改装修费用500元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费等费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。第六条房屋交付约定，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修。乙方承诺于2018年9月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。上述协议后附房屋工程示意图、装修交付标准。上述商品房买卖合同和装修协议签订后，张宝仪依约支付了合同约定的全部购房款3087715元。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合商品房买卖合同约定的交付条件，提交证据：1.2017年9月8日《广州市建设工程档案验收合格证》，载明本建设工程档案符合要求，验收合格；2.2017年9月21日广州开发区永和区长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件目录：工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。备案意见：竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全。备案机关同意该工程予以备案；3.2017年7月3日案涉楼盘住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）的《广州市建设工程规划验收合格证》，载经核定本建设工程符合城乡规划要求，验收合格；4.2017年6月12日长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《建筑工程竣工验收报告》，载本工程综合评定质量合格，同意验收；5.2017年5月9日长岭居YH-A3-0地块项目-自编N12-N27栋《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；6.2017年12月20日《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载广州开发区供水管理中心对万畅公司案涉楼盘验收合格；7.2017年3月10日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载经检验该工程通过验收，具备通气条件；8.2017年6月12日长岭居YH-A3-0地块的《客户受电工程竣工检验意见书》，广州供电局有限公司黄埔供电局检验意见为合格；9.2017年8月28日《关于万科长岭居YH-A3-0地块（万科山景城）N12-27栋低层住宅竣工环保验收的批复》，载同意万科长岭居YH-A3-0地块（万科山景城）N12-27栋低层住宅通过竣工环保验收；10.2017年5月10日的广州市萝岗区瞰山一街1-6号、二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号的《通邮申请表》，载符合通邮条件，可予通邮。万畅公司还提交了案涉楼盘的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》。该上述证据中显示，案涉房屋工程的总包、施工单位为上城公司。2018年9月26日，万畅公司向张宝仪发出《商品房交付使用通知书》，通知张宝仪于2018年9月29日办理案涉房屋交接手续。为方便业主，顺延9月30日至10月5日也可以集中办理房屋交接手续。中国邮政邮件跟踪查询系统显示，万畅公司邮寄给张宝仪的《商品房交付使用通知书》于9月28日已签收。10月5日，张宝仪在案涉房屋客户钥匙/物品签收单的业主签收栏签名确认。2019年11月4日，广州市万科物业服务有限公司万科山景园物业服务中心出具《证明》，载明张宝仪于2017年3月23日购买了萝岗区瞰山街3号N13栋119房，该房屋已于2018年10月5日交付使用。张宝仪对万畅公司提交的证据，认为双方签订商品房买卖合同时明确万畅公司出售的是带精装修房屋，房价款总亦包含了装修款，从通知书、签收单、证明均真实反映万畅公司通知的商品房交付时间远远超过商品房买卖合同约定的交楼时间，装修协议是当事人虚假意思表示，张宝仪并未支付任何装修款，万畅公司亦未按装修协议向既是装修公司，又是工程总承包公司的上城公司履行委托或交楼验收手续，装修协议应认定无效，张宝仪未同意过变更案涉房屋的交付时间。以上事实，有《广州万科山景园二期认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修协议书》及其附件、《广州市建设工程档案验收合格证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州市建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《客户受电工程竣工检验意见书》《通邮申请表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》《商品房交付使用通知书》及EMS回单、《客户钥匙/物品签收单》《证明》及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，张宝仪与万畅公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于装修协议的性质。第一，装修协议签订的主体是商品房买卖合同双方主体之外，装修单位上城公司亦是所涉房屋建设工程的总包施工单位，装修协议约定张宝仪委托上城公司在案涉商品房达到商品房买卖合同约定的交付条件时，由上城公司代张宝仪验收并接收房屋，张宝仪不再单独和万畅公司办理验收房屋手续，且收楼后按装修协议标准约定装修交付；第二，装修协议的内容，对案涉房屋装修、设备标准予以了详细具体明确，但房屋装修款仅500元，包括了装修所需的材料费、施工费、设备、人工等费用，该价款明显有悖于正常装修80平方米房屋应有的价款；第三，庭审中，张宝仪确认其认购及签订商品房买卖合同时明确购买带装修的商品房，而非毛坯房。由此可见案涉装修协议并非简单的为装修而签协议，其内容实属于商品房买卖合同的房屋装修标准的变更补充内容，其与案涉的商品房买卖合同共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容，装修协议实质上具有商品房买卖合同的性质。关于装修协议将案涉房屋交付时间变更为2018年9月30日的条款效力。第一，关于案涉房屋符合交付条件的时间问题。万畅公司提交前述证据证明，案涉楼盘于2017年9月21日已符合商品房买卖合同第十五条约定的房屋交付时应具备的工程竣工验收备案有关资料，于2017年12月20日通过广州开发区供水管理中心户内给水工程验收合格后，即满足四通的要求，符合商品房买卖合同第十二条约定的交房条件，故本院认定案涉房屋于2017年12月20日符合交付条件；第二，商品房买卖合同约定毛坯交付条件的时间为2017年12月31日之前，装修协议约定的带装修交付的时间为2018年9月30日，当事人间协议变更了商品房买卖合同的装修标准，同时适当延长、变更了原约定的房屋交付时间，该装修协议有张宝仪的签名确认及自认所购买是带装修的商品房，可见，装修协议的约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2018年9月26日向张宝仪发出《商品房交付使用通知书》，通知张宝仪于2018年9月29日收楼，可顺延至9月30日至10月5日集中办理房屋交接手续，张宝仪已于2018年10月5日签收案涉房屋的钥匙等物件。故万畅公司交付案涉房屋的时间符合商品房买卖合同、装修协议的约定，张宝仪要求万畅公司支付逾期交楼违约金，理据不足，不予支持。关于张宝仪提出毛坯房符合交楼条件时应由万畅公司通知张宝仪验收，若装修协议合法有效，则应按照装修协议约定，由上城公司将房屋交付张宝仪进行装修验收，万畅公司并未提供履行通知验收或委托验收的手续，已构成违约。如上所述，商品房买卖合同与装修协议共同约定了房屋买卖双方的主要权利义务关系内容，即双方均清楚确认买卖带装修的商品房，单独的商品房买卖合同或装修协议无法全面完整展现买卖双方各自的权利义务内容，故不能分割看待由万畅公司交付案涉房屋的主体工程和由上城公司交付案涉房屋的装修工程，故本院对于张宝仪的上述意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张宝仪的诉讼请求。案件受理费1824元，由张宝仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 侯 洁二〇一九年十二月二十三日书记员 梁美欣邹忻