广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5008号上诉人（原审原告）：刘献忠，男，1969年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山四路88号尚峰金融商务中心5座一至四层，统一社会信用代码9144200007186050XM。法定代表人：杨天城，该行行长。委托诉讼代理人：赵耀斌，广东德法理律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：成素霞，广东德法理律师事务所律师。原审第三人：梁剑锋，男，1987年11月25日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人刘献忠因与被上诉人广州银行股份有限公司中山分行（以下简称广州银行中山分行）、原审第三人梁剑锋案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘献忠上诉请求：撤销一审判决，改判解除中山市××××名都*幢***房【不动产证书号：粤（2017）0******4】的查封。事实和理由：一审认定的三点理由均欠妥，涉案房屋应解除查封。1.关于刘献忠与梁剑锋之间的交易是否要经过抵押人同意的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》四个条件并无该项规定；其次，物权法第一百九十一条是管理性强制性规定，违反该规定不影响合同的效力，只对合同能否继续履行产生影响，《2011年全国民事审判工作会议纪要》第8条规定也对此予以明确；再次，广东省高级人民法院的会议纪要及关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引均明确，无论是否有抵押、查封，其房屋买卖合同均有效。2.关于刘献忠与梁剑锋在合同中约定，卖方须在国土局过户当天将房地产交由买方使用的问题。合同约定交付与实际交付是两回事，本案中，在2017年5月12日梁剑锋已经将不动产权证、房屋钥匙交付刘献忠，特别是由刘献忠占有对房屋进行装修。3.刘献忠已经按合同约定支付了约定的房款，余款用于偿还涉案房屋的银行抵押贷款，且刘献忠在诉讼中已明确向法院保证，如有余额将全部按要求提交给法院。广州银行中山分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。梁剑锋二审期间未到庭接受调查询问，也未提交书面意见。刘献忠向一审法院起诉请求：判令解除中山市××××号星港城市名都*幢***房（不动产证书号：粤（2017）0******4）的查封。一审法院认定事实：2017年4月20日，刘献忠（买方）、梁剑锋（卖方）、中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）签订《房地产买卖合同》一份，约定刘献忠购买梁剑锋名下位于中山市××××号星港城市名都*幢***房的不动产；梁剑锋应于签署合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；若梁剑锋需委托担保公司融资赎楼，梁剑锋须于签署本合同之日起七个工作日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员；转让成交价为一百三十八万元；合同还约定其他事项。同年5月2日，刘献忠、梁剑锋与港信公司签订《补充协议》，约定变更房款支付方式，其中约定“卖方向银行申请赎楼还款，并达到还款条件时，买方再向卖方还款账户支付人民币二十万元整用于赎楼；剩余楼款人民币三十八万元整，在买卖双方办理递件过户之前将该笔楼款三十八万元整托管到经纪方指定账户，待买卖双方领取新的房产证当天，由经纪方将该笔楼款直接支付给卖方。”同月7日，刘献忠与郑诗初签订《补充协议》，约定：原装修合同继续生效；装修费用共计37000元，由刘献忠支付；协议还约定其他事项。上述买卖合同及补充协议签订后，刘献忠共计向梁剑锋支付款项共计80万元，梁剑锋分别于2017年4月20日、2017年4月21日、2017年5月3日出具《收据》，其上载明刘献忠交来的款项性质为涉案房产的楼款。港信公司出具《业务收据》，证明其已受到刘献忠交付的涉案房产中介服务费20700元。2017年5月3日，广东省广州市南沙公证处出具（2017）粤广南沙第320号、321号、322号公证书，分别对梁剑锋出具的委托廖某办理出售涉案房产的委托书、上述委托书的复印件及梁剑锋出具的未婚声明等事项进行公证。另查：关于梁剑锋与广州银行中山分行信用卡纠纷一案，一审法院依广州银行中山分行申请，于2017年5月9日依法作出（2017）粤2071民初7284号财产保全民事裁定书，裁定查封涉案的房地产相当于价值109703.93元的产权份额。刘献忠就该案中的查封标的向一审法院提出书面异议，认为其实际为涉案房产的所有权人，请求解除对涉案房产的查封。一审法院于2018年1月17日作出（2017）粤2071执异371号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人刘献忠的异议请求。刘献忠因不服一审法院（2017）2071执异371号《执行裁定书》裁定，依法向一审法院提起执行异议之诉。一审另查明：房屋座落为中山市××××号星港城市名都*幢***房的不动产（不动产证书号粤（2017）00******4）的产权人为梁剑锋，该房的建筑面积为125.85平方米，登记时间为2017年3月22日。该房产的抵押情况为：抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（农行石岐支行），抵押日期为2017年3月22日，被担保债权数额为436000元；另一抵押权人为刘献忠，抵押时间为2017年5月3日，被担保债权数额为1000000元。该房产已有一审法院的几轮查封，裁定文号分别为：（2017）粤2071民初7284号、（2017）粤2071民初8431号、（2017）粤2071财保58号、（2017）粤2071财保58号。一审诉讼中，证人廖某、张某、何某出庭作证。廖某陈述：我是港信公司的员工，负责办理按揭手续及过户手续，刘献忠与梁剑锋签订的房屋买卖合同系在我公司签订，刘献忠依约共计支付梁剑锋定金20万元，后公司安排我去办理委托公证，至我去广州南沙公证处做公证之时，涉案房产均只有农行石岐支行的抵押，没有查封的信息，2017年6月30日再去国土调档时该房屋就有查封信息，涉案125平方米的房产交易价138万元是正常的，买卖合同上的手写部分是我同事写的，对涉案房产我们去处理过提前还款的事情，公证书中买受人是刘献忠。张某陈述：我是公司的经理，我给刘献忠介绍买了梁剑锋的房屋，价格是138万元，已支付定金20万元，在2017年5月份我方去办理公证前，该房屋还没有查封信息，我记不清楚房子的交接过程和有无收楼，合同上手写部分是我写的，该房屋是业主预先放盘的。何某陈述：我负责给刘献忠的房屋送材料和装修，房屋地址是中山市港口镇星港城市名都*幢***房，装修材料是刘献忠和包工头一起选的，刘献忠是房子的房东。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一、刘献忠没证据证明其与梁剑锋之间的交易经过了抵押权人的同意；第二、刘献忠与梁剑锋在合同中约定，卖方须在国土局过户当天将房地产交由买方使用，故尚未到交付时间，刘献忠主张在法院查封之前已合法占有涉案房屋难以成立；第三、刘献忠未支付全部价款。基于这三点，一审法院认定刘献忠对涉案房屋不具有足可以排除查封的权利，刘献忠的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。第三人梁剑锋经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，不影响一审法院缺席作出判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十二条第一款、第七十五条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十七条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决：驳回刘献忠的诉讼请求。一审案件受理费17220元（刘献忠已预交），由刘献忠负担。本院二审期间，刘献忠提交广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初13242号判决书一份，拟证明该判决已经认定刘献忠与梁剑锋的买卖合同的真实性，且刘献忠需要向港信公司支付居间费。广州银行中山分行认为该判决是港信公司向梁剑锋主张中介费，与本案无关。广州银行中山分行及梁剑锋在二审期间未提交新的证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明：刘献忠、梁剑锋、港信公司签订的《房地产买卖合同》约定，卖方须在国土局过户当天将该房地产交由买使用。另外，双方于2017年5月2日签订的《补充协议》第4条约定，该物业成交价包含屋内固定装修，由于买卖双方签订买卖合同时，该物业装修未完工，卖方负责将该房屋内的装修完成，所产生的费用由卖方负责。一审期间，刘献忠提交了其主张是梁剑锋出具的两份《证明》，其中一份落款日期为2017年5月4日的《证明》内容为“星港城市名都*幢***房已付装修费用8万元，后期装修费用4.7万元由刘献忠支付，在尾期房款中扣除，装修一切事宜由刘献忠负责”，另一份没有落款的《证明》内容为“星港城市名都*幢***房材料款及设计施工、安装共计84100元已付47400，欠36700元由现业主刘献忠支付给装修公司”。刘献忠据此认为梁剑锋已经将涉案房产交付给其占有使用，其已经着手实施装修。广州银行中山分行则对上述《证明》的真实性、合法性和关联性均不予确认。一审庭审中，对“房子的交接过程？有无收楼？”的问题，证人张某（中介方的经理）称“我记不清楚了，要看合同”；对“业主有无给钥匙你”的问题，证人张某称“没有”。二审中，刘献忠称，梁剑锋于2017年5月4日开具证明当天交付涉案房屋给其使用，当天还交付了房屋钥匙、物业管理文书、购房发票、税收凭证、缴纳物业费的存折、房产证正本，上述材料是通过中介交付给其的，但刘献忠未能当庭出示房屋钥匙。广州银行中山分行对此不予确认，认为刘献忠无法证明于2017年5月4日收到上述材料及实际占有该房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。双方当事人二审争议的焦点为：刘献忠就涉案房屋是否享有足以排除查封的民事权益。涉案位于中山市××××号星港城市名都*幢***房的房产登记在梁剑锋名下，作为买受人的刘献忠能否排除对该房的查封，关键在于其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据该条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，刘献忠要排除涉案房屋的查封或执行，须同时符合上述规定的四种情形。本案中，虽然在涉案房屋被查封之前，刘献忠已与梁剑锋签订了《房地产买卖合同》，但该合同明确约定卖方梁剑锋交付房屋的时间是在国土局过户当天，现刘献忠主张梁剑锋已提前将房屋交付其占用，应对此承担举证责任。从刘献忠的举证情况看，首先，刘献忠并未提交房屋提前交付的协议或交接单等能直接证明房屋交付的证据，其虽然提交了其主张是梁剑锋出具的《证明》，但梁剑锋一、二审期间均未到庭，无法核实上述《证明》的真实性，且即便《证明》系由梁剑锋出具，但内容也仅载明由刘献忠负责后期装修及付款事宜，未提及房屋的交付问题，故该证据不足以证明刘献忠当时已合法占有涉案房屋；其次，刘献忠提交2017年5月7日的《补充协议》签订的双方是刘献忠与案外人郑诗初，卖方梁剑锋并非该协议的签订主体，该协议的内容无法直接反映买卖双方已就房屋的提前交付达成合意，且现有证据也无法核实郑诗初身份的真实性，因此，该《补充协议》也并不足以证明涉案房屋已交付给刘献忠占有。再次，刘献忠在二审中称，梁剑锋于2017年5月4日通过中介向其交付了房屋钥匙、物业管理文书、购房发票、税收凭证、缴纳物业费的存折、房产证正本等材料，但刘献忠未能提交其于当日收到上述材料的证据，且中介方员工张某亦出庭作证称业主没有把钥匙给证人，因此，刘献忠的上述主张缺乏依据。此外，在涉案《房地产买卖合同》签订后，梁剑锋与刘献忠于2017年5月2日签订《补充协议》时仍明确约定由卖方梁剑锋负责将该房屋内的装修完成，而在仅仅两天之后的2017年5月4日即将房屋交付给刘献忠占有，显然也不符合常理。综上，刘献忠主张其在涉案房屋被查封之前已合法占有该房屋的依据并不充分，本院不予采信。因刘献忠不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，故其要求解除对涉案房屋的查封，不符合法律规定，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人刘献忠的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元（刘献忠已预交），由上诉人刘献忠负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十二月二十三日书记员  杨俊彦