湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初3095号原告：宜昌至远物业服务有限公司(以下简称至远物业公司，统一社会信用代码：914205000740702398)。住所地：宜昌市伍家岗区夷陵路249号6楼。法定代表人：伍学云，至远物业公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁美，女，1975年1月1日出生汉族，至远物业公司常务副总经理，住宜昌市西陵区。特别授权代理。被告：熊迎春，男，1976年12月1日出生汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市夷陵区。被告：胡兴艳(熊迎春之妻)，女，1980年12月15日出生汉族，户籍地宜昌市夷陵区，住宜昌市夷陵区。原告至远物业公司与被告熊迎春、胡兴艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法由审判员石华适用简易程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告至远物业公司的委托代理人袁美，被告熊迎春、胡兴艳到庭参加了诉讼。经给予双方当事人自行协商期限，因双方分歧太大，本院决定终止调解程序。本案现已审理终结。原告至远物业公司诉称：2013年8月30日，原告与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为“玫瑰城小区”提供物业管理服务，住宅物业费为1.2元/㎡/月,实行预先缴纳方式，业主可选择按年度或半年度缴纳，逾期按每日加收3‰违约金。合同签订后，原告开始为“玫瑰城小区”提供物业管理服务。被告系小区业主，自2016年11月1日起至今拖欠物业费5459元。为此，请求判令：1、判令被告支付自2016年11月16日起至2019年11月15日止的物业费5459元；2、由被告支付自2017年11月1日起至2019年9月30日止的违约金477元；3、本案诉讼费由被告承担。被告熊迎春、胡兴艳辩称：1、至远物业公司不是适格的原告。原告虽与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，但约定的收费标准未经物价部门备案，小区至今也未成立业主委员会，原告不是业主大会选聘的合法的物业管理公司。2、被告未交物业费是因为2018年4月13日下午公用下水管道堵塞，导致被告家里积水，一间卧室的相关财产受到严重损失，其他房间的房顶也不同程度的受损。经过维修，花费1200多元，并将入住时间推迟近一年。原告负有对公共设施出现的障碍予以维修的义务，但原告疏于管理，不履行监管和修缮义务，对被告财产受损负有主要责任，应予合理赔偿。经审理查明：2013年9月14日，原告与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司(简称瑞德隆房产公司)签订《前期物业管理服务合同》一份。约定：瑞德隆房产公司将其开发的位于夷陵区发展大道西侧与罗河路交汇处“宏信·玫瑰城”小区委托给原告实行前期物业管理；委托管理期限自房屋出售之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时；共用部位是指房屋主体承重结构部位户外墙面、楼梯间、走廊通道等，共用设施是指室外共用的上下雨水管道、落水管、加压泵、电梯、公共照明、室外公共消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；高层住宅房屋的物业服务费按1.2元/㎡/月交纳(含电梯费，不含二次供水费用)；首次物业费，业主应于交房之日起预交，在办理入住时一次性预交一年物业费；后续缴费，业主应在已交物业费到期前半本月履行，住宅业主可选择按年度或半年度预先交纳费用；未能按时足额交纳物业费的，应按日3‰的标准支付违约金。合同签订后，原告开始为“宏信·玫瑰城”小区提供物业管理服务。熊迎春、胡兴艳与瑞德隆房产公司于2013年11月9日签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了“宏信·玫瑰城”小区2-1-1303住房1套(约定建筑面积126.25㎡)后，于2017年5月1日至同年10月对该房屋进行了装修，准备择日入住。熊迎春、胡兴艳自2016年11月16日起未交纳物业费，截止2019年11月15日止共拖欠物业费5459元(126.25㎡×1.2元/㎡×36月)。2018年4月13日15时许熊迎春、胡兴艳发现家中渗水，即向玫瑰城管理处(至远物业公司下属机构)反映。管理处工作人员经现场查看发现：次卧室严重积水，床铺上方的照明灯具在滴水，墙面柜体均在滴水。经排查，渗水系楼上1403室(已交房但未装修入住)侵入，遂电话联系1403室业主并使用备用钥匙进入该房。经检查系卫生间排水管道堵塞返水至室内，各个房间均有积水。为此，物业公司迅速组织人员清理积水，并联系专业人员前来疏通，发现卫生间主管道堵塞原因系一个袋子和一段铝材保护膜等杂物，直至当晚19时抢修结束。次日，玫瑰城管理处向胡兴艳出具了《关于2-1-1303家中水侵的情况证明》，胡兴艳在证明上签署了“情况属实”意见。2018年5月4日、5日，物业公司就此情电话联系1503-3303号业主(其中2703、3103室已交房未入住，3003、3303室未交房)，通知协商解决。2018年5月10日，在社区居委会工作人员的主持下进行调解，仅有物业公司、1303胡兴艳、1603业主、1903业主参加，楼上其他业主均未参加调解，导致调解不能。故建议：①1303业主提供照片、影像资料；②请专业评估公司评估损失；③不认可即走诉讼程序。熊迎春、胡兴艳自费对受损的房屋进行了维修后，以物业公司应负主要责任为由要求解决，至远物业公司则认为室内下水管道不属于“共用部位、共用设施”范围，公司不负有管理之责。同时，物业公司为催收物业管理费，向熊迎春、胡兴艳电话通知、寄送《律师函》、张贴《催费通知书》，熊迎春、胡兴艳以上述损失尚未解决为由，未交物业管理费。据此，至远物业公司于2019年9月23日诉至本院，请求判令：1、判令熊迎春、胡兴艳支付自2016年11月16日起至2019年11月15日的物业费5459元；2、熊迎春、胡兴艳支付自2017年11月1日起至2019年9月30日止的违约金477元；3、本案诉讼费由熊迎春、胡兴艳承担。上述事实，有原告至远物业公司提供的《宜昌市商品房买卖合同》，《前期物业管理服务合同》，《空置房检查登记表》，《排水管道检查记录表》，1403室抢修照片，《会议记录》(会议签到表)，催费电话记录，《律师函》及EMS特快专递单、《催费通知书》及张贴照片；有被告熊迎春、胡兴艳提供的《关于2-1-1303家中水侵的情况证明》，物品损坏清单及销货单、收据、配送单等，当庭播放的手机录制的房屋受损现场视频；以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。经庭审质证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与瑞德隆房产公司签订的《前期物业管理服务合同》依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中原告履行了合同义务，对小区进行了管理，每一个业主都从物业服务企业对共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，对于其他已经交纳了物业费的业主来说，也不公平。故被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。被告从2016年11月16日开始拖欠物业服务费，根据《前期物业管理服务合同》关于“业主应在已交物业费到期前半本月履行，住宅业主可选择按年度或半年度预先交纳费用”的约定，原告要求被告交纳自2016年11月16日起至2019年11月15日止的物业费5459元的诉讼请求成立，本院予以支持。对于被告家中因楼上渗水问题，确实给被告造成了较大的财产损失，理应获得相应的赔偿。但渗水原因系楼上业主装修或居住使用不当所致，且侵权人不特定，属于相邻关系损害赔偿纠纷。原告依据《前期物业管理服务合同》约定的管理范围属于“共用部位、共用设施”，住宅室内卫生间下水管道不再此列。渗水事件发生后，原告及时进行了抢修，并向有关部门报告，通知其他业主进行调解，履行了一定的义务，至于原告与渗水事件有关的其他业主应否承担被告财产损失的责任，属于另一民事法律关系，可由被告另案主张，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。鉴于此情，对原告要求被告给付违约金的诉求，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告熊迎春、胡兴艳在本判决生效后10日内向原告宜昌至远物业服务有限公司支付2016年11月16日至2019年11月15日的物业服务费5459元。二、驳回原告宜昌至远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(减半收取)25元，由原告宜昌至远物业服务有限公司负担10元、被告熊迎春、胡兴艳负担25元(至远物业公司已预交，应由熊迎春、胡兴艳在履行本判决确定义务时一并支付给至远物业公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 石 华二〇一九年十二月十六日书记员 屈珊珊