湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3469号上诉人（原审原告）：十堰市岳典工贸有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路9号荣华公寓。法定代表人：张文雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旗，女，该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：谭俊玉，男，该公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：十堰荣华公寓业主委员会。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路9号荣华公寓。主要负责人：刘士双，该业委会主席。委托诉讼代理人：陈海娇，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：一般代理。原审第三人：十堰华清园物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路9号荣华公寓。法定代表人：王长建，该公司总经理。上诉人十堰市岳典工贸有限公司（以下简称：岳典工贸公司）因与被上诉人十堰荣华公寓业主委员会（以下简称：荣华公寓业委会）、原审第三人十堰华清园物业管理有限公司（以下简称：华清园物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。岳典工贸公司上诉请求：维持原审判决第一、二项，撤销原审判决第三项，依法改判撤销荣华公寓业委会于2016年1月选聘华清园物业公司的决定、确认荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月签订的《物业服务合同》无效。事实和理由：原审判决认定事实错误。1.原审法院认定岳典工贸公司于2016年5月-10月接受物权的事实错误。2013年12月，岳典工贸公司成为荣华公寓小区业主，即日起享有相应权利。2.荣华公寓小区建筑面积16035.68平方米，岳典工贸公司占专有建筑面积9164.41平方米，持有超半数以上物权。2016年1月2日，荣华公寓业委会未通知岳典工贸公司，在岳典工贸公司不知情的情况下，作出了聘请华清园物业公司为物业服务企业的决定，并与之签订了两年的物业服务合同。2018年6月8日，荣华公寓业委会仍未通知岳典工贸公司，在岳典工贸公司不知情的情况下，作出了聘请华清园物业公司为物业服务企业的决定，并与之签订了十年的物业服务合同。荣华公寓业委会至今未向岳典工贸公司公开选聘物业服务企业的业主大会业主签到表、会议情况、大会决议等资料，没有证据证明其拥有业主大会决议（授权）其签订物业服务合同等资料。荣华公寓业委会辩称：业委会于2004年依法成立，2016年1月选聘华清园物业公司并与其签订物业服务合同符合法律规定。签订合同时岳典工贸公司不是荣华公寓小区业主，2016年5月岳典工贸公司才接手荣华房地产公寓，该合同未侵犯上诉人权益。一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。华清园物业公司述称：同意荣华公寓业委会的意见。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。岳典工贸公司向一审法院起诉请求：1.撤销荣华公寓业委会作出的选举成立荣华公寓业委会的决定；2.撤销荣华公寓业委会选聘华清园物业公司的决定；3.确认荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月、2018年6月签订的两份《物业服务合同》无效。一审法院认定事实：荣华公寓小区总建筑面积为16035.68平方米，开发商十堰市荣华房地产开发有限公司（以下简称：荣华房地产公司）在该小区保留有9164.4平方米商业面积产权。华清园物业公司是荣华房地产公司为该小区选聘的前期物业服务企业。2004年1月，荣华公寓小区业主召开大会，选举成立荣华公寓业委会，于2004年5月31日在十堰市房地产管理局备案。华清园物业公司一直是该小区的物业服务企业。荣华公寓业委会和华清园物业公司在2016年1月1日至2017年12月31日的《物业服务合同》中，约定商业物业费为每月每平方米1元，住宅物业费每月每平方米0.5元。2018年6月8日，荣华公寓业委会与华清园物业公司签订期限自2018年1月至2028年12月的《物业服务合同》，约定华清园物业公司继续为该小区提供物业服务，商业物业费为每月每平方米3元。岳典工贸公司于2016年5月至10月期间接手荣华房地产公司在荣华公寓小区的9164.4平方米商业面积产权。一审法院认为：选举业主委员会或者更换业主委员会成员是应由业主共同决定的事项，业主认为业主大会成立业主委员会的决定侵害其合法权益请求撤销的，属于人民法院主管案件范围，荣华公寓业委会关于该事项不属于人民法院审理的答辩意见不能成立。岳典工贸公司受让物业后，荣华公寓业委会对原业主的抗辩，可以向岳典工贸公司主张。荣华公寓业委会成立于2004年，根据法律规定，岳典工贸公司现请求撤销“关于成立荣华公寓业委会决定”的请求已超过法定期间，不应支持。因续聘华清园物业公司而签订2016年1月至2017年12月的《物业服务合同》是在2016年1月，岳典工贸公司此时尚不是荣华公寓小区的业主，以荣华公寓业委会侵犯其知情权、表决权为由主张上述《物业服务合同》无效的理由不能成立，该请求不应支持。法律规定，选聘、续聘和解聘物业服务企业，以及审议物业服务合同草案属于业主大会决定的事项；业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业，根据业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。法律还规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。在与华清园物业公司签订的2016年1月至2017年12月的《物业服务合同》期满后，荣华公寓业委会在未召开业主大会对选聘、续聘事宜进行商议，也未书面征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主即岳典工贸公司意见的情况下，作出续聘华清园物业公司作为物业服务企业的决定不符合法律规定。根据荣华公寓业委会与华清园物业公司2018年6月8日签订的《物业服务合同》，岳典工贸公司应交纳的物业费标准由原每平方米每月1元提高到每平方米每月3元，该行为侵犯岳典工贸公司的权益。因此，岳典工贸公司主张撤销荣华公寓业委会选聘华清园物业公司作为物业服务企业的决定应予支持，荣华公寓业委会与华清园物业公司于2018年6月签订的《物业服务合同》应认定为无效。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《湖北省物业管理条例实施细则》第二十四条、第二十五条、第二十九条之规定，判决：一、撤销荣华公寓业委会在2018年6月选聘华清园物业公司作为物业服务企业的决定；二、荣华公寓业委会与华清园物业公司于2018年6月签订的《物业服务合同》无效；三、驳回岳典工贸公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由荣华公寓业委会负担，退还岳典工贸公司40元。本院二审期间，上诉人岳典工贸公司为支持其上诉请求向本院提交了拍卖成交确认书及房产证复印件各一份，拟证明岳典工贸公司于2013年12月成为业主。被上诉人荣华公寓业委会、原审第三人华清园物业公司均未向本院提交新的证据。经二审质证，荣华公寓业委会对岳典工贸公司提交的证据真实性没有异议，但认为成为业主的时间不能以拍卖成交确认书为准，且与岳典工贸公司一审庭审时认可的2016年成为荣华公寓小区业主的陈述相矛盾。华清园物业公司同意荣华公寓业委会的质证意见。对上述证据，本院认为：荣华公寓业委会及华清园物业公司对该证据的真实性没有异议，对该证据的真实性本院予以采信。因岳典工贸公司在一审庭审时明确表示其成为荣华公寓小区业主的时间是2016年，与其二审提交证据的证明目的相矛盾，故对该证据的证明目的本院依法不予采信。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案各方争议焦点是：一、应否撤销荣华公寓业委会于2016年1月选聘华清园物业公司决定的问题；二、荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月签订的《物业服务合同》是否无效的问题。对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于应否撤销荣华公寓业委会于2016年1月选聘华清园物业公司决定的问题。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消失。本案中，岳典工贸公司2019年4月1日起诉行使撤销权，要求撤销2016年1月选聘华清园物业公司的决定，明显超过了一年的期间。故，岳典工贸公司上诉请求撤销荣华公寓业委会于2016年1月选聘华清园物业公司的决定，于法无据，本院不予支持。二、关于荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月签订的《物业服务合同》是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规禁止性规定。本案中，岳典工贸公司要求确认荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月签订的《物业服务合同》无效，应提交证据证明该合同的订立存在前述合同无效的情形，但岳典工贸公司在一、二审期间均未能提供充分的证据加以证明，依法应由岳典工贸公司承担举证不能的法律后果。另，荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月签订的《物业服务合同》为期两年，现已履行完毕，岳典工贸公司不是合同相对人，现请求确认该合同无效，无法律依据。故，岳典工贸公司上诉请求确认荣华公寓业委会与华清园物业公司于2016年1月签订的《物业服务合同》无效，证据不足，于法无据，本院亦不予支持。综上，上诉人岳典工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由十堰市岳典工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿纪和审判员  张 静审判员  郑 飞二〇一九年十二月二十五日书记员  乔 文