中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1326号 上诉人（原审原告）：姜振英，女，1952年1月1日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源韬，辽宁顾阳律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人姜振英因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初60号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜振英及其委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲、李源韬，均到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜振英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对枫丹白露A区A15#-104、A15#-105、A15#-106商网的执行，解除查封；2.判令上述商网归姜振英所有；3.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：姜振英系基于以物抵债买受案涉房屋，并据此提出排除执行异议。一审判决认定，姜振英提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、四项的规定，是正确的；但认为不符合前述司法解释第二十八条第三项的规定，进而认定姜振英主张的民事权益不足以排除强制执行，并以此为由驳回姜振英的诉讼请求，是错误的。一、姜振英已支付案涉房屋的全部价款。杨某某与姜振英之间系民间借贷关系，杨某某在无力偿还姜振英借款的情况下，基于与龙驿公司之间的债权转让，以龙驿公司开发的商品房抵顶拖欠姜振英的借款，且姜振英与龙驿公司签订了合法有效的房屋买卖合同。一审期间，姜振英提交了银行卡交易明细清单，证明其分14次向杨某某转款807万元，一审对该证据已经采信。剩余以现金方式出借给杨某某的款项，杨某某已经出具证明认可。（2016）辽1103民初288号民事调解书已经确认龙驿公司在2016年5月25日前已经偿还了杨某某欠款2338.2万元。其中即包含了龙驿公司以物抵债给姜振英的案涉房屋，房屋价款已全部支付的事实各方均无异议。因此，姜振英与龙驿公司在案涉房屋被查封之前已经签订合法有效的《商品房买卖合同》，并已合法占有，而未办理房屋过户非姜振英的原因，一审对此亦予以认定。同时，结合前述事实和相关证据，足以认定姜振英已支付全部购房价款的事实。二、姜振英对案涉房屋享有的是物权期待权，依法应优先予以保护。本案是法院基于西藏信托对龙驿公司享有的金钱债权，查封了姜振英以物抵债购买、占有的房屋。法院查封的效力只是对查封后财产处分权的限制，不能及于查封之前姜振英对该查封财产所享有的相关权益。本案中，姜振英因与杨某某以及龙驿公司之间的债权债务关系，在法院查封之前即通过以物抵债的方式买受了案涉房屋，姜振英取得的是物权期待权，该权利应优先于西藏信托的普通金钱债权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权予以保护的规定。同时，依据商品房买卖合同的相关法律规定，该房屋亦应判令归姜振英所有。 西藏信托辩称，一、姜振英提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四个要件的法律规定，不应予以支持。首先，姜振英仅凭807万元的银行卡交易明细清单不足以证明其与杨某某间的借款关系，如此大额的资金流转，没有借据或合同不能认定是借款。其次，杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨某某因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。再次，姜振英并未提供查封前的以房抵债协议证明抵顶房屋的数量、价款、房号。最后，姜振英主张抵顶的债务与所谓“抵债”的房屋价值严重不符。姜振英提供的银行卡交易明细清单，载明其向杨某某转款807万元，其主张用该笔款项抵顶了全家人的6套房屋共计10474040元，价值严重不相当。姜振英不能证明其转给杨某某的款项转化为案涉房款。二、姜振英在一审中的陈述自相矛盾，不真实。姜振英主张的807万元多笔交易发生于2014年，其在一审诉状中亦有以下表述“其中原告于2013年、2014年通过农行、工行出借款项14次”“经原告与杨共同向第三人索要无果后，于2013年12月将请求确认的房屋抵顶原告5954880元”。既然其主张2014年还在继续产生借贷关系，债务没有核算清楚，不可能于2013年就发生抵顶。三、关于姜振英主张杨某某出具的《情况说明》认可双方的借款事实，但《情况说明》中根本没有提到欠何人款项、以哪套房屋抵债，且杨某某本人未出庭作证，因此该《情况说明》不能证明姜振英的主张。综上所述，姜振英提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，应驳回其上诉请求。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 姜振英向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园A区A15#-104、A15#-105、A15#-106商网归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。 一审法院查明：一、杨某某因与龙驿公司借款合同纠纷一案，于2016年1月18日向辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，请求龙驿公司偿还北京宏福建工集团有限公司（以下简称北京宏福公司）向其借款1609.4万元及龙驿公司欠款25万元，共计借款本金1634.4万元，龙驿公司辩称诉讼期间其已偿还2300余万元。辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院2016年9月20日作出（2016）辽1103民初288号民事调解书，该调解书对龙驿公司欠杨某某剩余本金和利息事实认定如下：龙驿公司所欠杨某某本金为1609.4万元，双方认可债权转移后2013年8月16日至2016年5月25日龙驿公司所欠利息为1380.522万元（本金1609.4万元×33个月×月利率0.26%）。龙驿公司至2016年5月25日已经偿还杨某某欠款2338.2万元，优先偿还利息1380.522万元，并抵顶本金后尚欠651.722万元。二、2015年10月28日、10月29日、10月30日姜振英与龙驿公司分别签订《商品房买卖合同》《产权认购协议书》各三份，约定姜振英购买枫丹白露家园A15#-104室、A15#-105室、A15#-106室商业用房，三套房价款均为1984960元，合计5954880元。三、中国农业银行银行卡交易明细清单载明，姜振英账户2013年2月5日至2014年4月4日转款12笔，分别转给杨某某、其女婿王某某、杨某等，共计807万元。姜振英主张该款项为杨某某向其借款。龙驿公司于2015年10月28日、10月29日、10月30日分别给姜振英出具三套房的购房款收款收据。四、龙驿公司于2015年10月28日、10月29日、10月30日分别给姜振英出具三套房的《入住通知单》、物业费收款收据，姜振英于2014年2月27日、2015年7月28日分别为所购房屋预购水费。五、2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》（以下简称《委托合同》），约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。六、2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。姜振英至今未办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1.姜振英是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.姜振英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归姜振英所有。分述如下： 一、姜振英是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。姜振英主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张姜振英未提交证据证明其房屋被查封，且因姜振英起诉后又申请撤诉，现姜振英起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，姜振英等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了姜振英的执行异议申请，包括姜振英在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为姜振英起诉符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，姜振英在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张姜振英不具有诉讼主体资格及姜振英起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、关于姜振英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系商业用房，姜振英未提供案涉房屋用于居住且在辽宁省盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，姜振英提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋，2015年10月28日、10月29日、10月30日姜振英与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定姜振英在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.姜振英提供2015年10月28日、10月29日、10月30日的《入住通知单》、物业费收据，可以认定姜振英在人民法院查封前合法占有该不动产，符合第二十八条第二项的规定；3.姜振英主张其支付房款的证据是中国农业银行银行卡交易明细清单，载明其向杨某某转款807万元。本案中，姜振英主张案涉《商品房买卖合同》是基于其与杨某某之间、杨某某与龙驿公司之间的借款，是杨某某和龙驿公司向其以房抵债。首先姜振英仅凭银行卡交易明细清单不足以证明其与杨某某间的借款关系，其次杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书亦不能证明杨某某因对龙驿公司的债权而取得案涉房屋的处分权。姜振英无充分证据证明其因与杨某某间的借款关系而与龙驿公司以房抵债的事实，姜振英提供中国农业银行银行卡交易明细清单证明其向杨某某转款807万元，不能证明该款项为其对杨某某的出借款并转化为支付龙驿公司的购房款，不能认定姜振英已经支付了全部价款，不符合第二十八条第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，姜振英的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，姜振英主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归姜振英所有。本案中，因姜振英主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回姜振英的诉讼请求。一审案件受理费53484.16元，由姜振英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 姜振英提交两组证据：第一组证据是2019年3月3日龙驿公司与杨某某签订的《房屋抵偿借款确认书》和龙驿公司法定代表人与杨某某签订的《附表1房屋明细表》；第二组证据是2019年3月10日杨某某与姜振英签订的《房屋抵偿借款确认书》和杨某某出具的《本金利息计算表》。拟证明姜振英因其与杨某某间的借款关系而与龙驿公司以房抵债的事实，姜振英已经支付了案涉房屋的全部价款。 西藏信托对上述证据发表质证意见称：第一组证据与其他证据矛盾，不应采信。《房屋抵偿借款确认书》形成于姜振英一审败诉后，不能排除恶意串通损害西藏信托利益的可能性。而且该确认书中显示具体抵房情况“见附件4《房屋明细表》”，但二审提供的抵账房屋明细表的全称为“附表1房屋明细表”，不能确定两份证据表述的表格是否为同一份表格。该明细表与一审提交的杨某某共同证据《附表1房屋明细表》不一致。该组证据与案涉调解书相矛盾，二者在价款上相差140余万元。对第二组证据内容的真实性、合法性和证明事项有异议。姜振英在一审诉状中称于2013年底与杨某某发生依法抵债，与《房屋抵偿借款确认书》和本金利息计算表内容存在不一致；姜振英在本金利息计算表中列出的14笔借款，与闫海燕在一审提交的一份《证明》中记载有出入；《房屋抵偿借款确认书》中存在明显的重复计算，不能证明双方的债务情况。 西藏信托未提交新证据。 本院经审理认为，姜振英提交的证据与本案具有关联性，但证明目的本院将结合庭审查明事实及在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依姜振英申请调取以下证据：第一组证据是山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明：A15#-104、A15#-105、A15#-106三套商网，抵账人是“杨某、杨某某”，分析说明是“顶账”，核实“顶杨某某借款480960元”，“交款人为姜振英”。第二组证据是盘锦西水湾物业管理有限公司提供的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》。姜振英对上述证据未表示异议。西藏信托发表质证意见称：对第一组证据真实性无异议，但龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对第二组证据无异议。 对上述证据，本院认为，第一组证据记载的内容能够与一审法院认定的姜振英向杨某某转账的事实、杨某某与龙驿公司的民事调解书，以及姜振英二审提交的《房屋抵偿借款确认书》等相互印证，本院予以认定。姜振英、西藏信托对第二组证据均无异议，本院予以认定。 本院二审另查明：一、案涉房屋查封日期是2016年1月4日。 二、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月。同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B地块及该地块上在建工程为案涉《贷款合同》设立抵押（未办理登记）。2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷某某分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在辽宁省盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 三、山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明：A15#-104、A15#-105、A15#-106三套商网，抵账人是“杨某、杨某某”，分析说明是“顶账”，核实“顶杨某某借款480960元”，“交款人为姜振英”。 四、辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》载明“经查，盘锦龙驿房地产开发公司开发建设的兴隆台区枫丹白露小区项目截至目前未办理不动产首次登记”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：姜振英对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，姜振英分别于2015年10月28日、10月29日、10月30日与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，上述合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，而依据《入住通知单》、物业费收款收据等证据，可以证明姜振英在2016年1月4日前已实际占有案涉房屋。同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》，能够证明龙驿公司有权出售案涉房屋，因案涉房屋未办理不动产首次登记，故未办理过户登记非因买受人姜振英自身原因。综上，一审认定姜振英对案涉房屋享有的民事权益符合《异议复议规定》第二十八条第一项、第二项、第四项的规定，并无不当。 杨某某与龙驿公司借款合同纠纷一案的民事调解书、姜振英通过银行向杨某某及其亲属转款的银行卡交易明细清单、姜振英与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》等证据能够相互印证，可以认定杨某某、龙驿公司以及姜振英通过协商，终止各自的借款合同关系，由姜振英与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，将案涉借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，且抵扣的利息未超过法律保护的利率上限。故本院认定姜振英通过抵账的方式已向龙驿公司支付了案涉房屋的全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于姜振英要求确认房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，因案涉房屋尚未办理初始登记，也未办理变更登记至姜振英名下，对姜振英要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审判决未予支持并无不当。 综上所述，对姜振英提出的排除强制执行的主张本院予以支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初60号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期A地块（枫丹白露家园小区A区）15#-104室、15#-105室、15#-106室商网； 三、驳回姜振英的其他诉讼请求。 一审案件受理费53484.16元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费53484.16元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十一日 法官助理齐晓丹 书记员马利杰