福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9102号 原告：李锦芳，女，汉族，1978年10月20日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘光耀，福建鼎飞律师事务所律师。 被告：林雄华，男，汉族，1972年3月18日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：高扬良，北京乾成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晨昕，北京乾成（福州）律师事务所实习律师。 第三人：高源，男，汉族，1971年2月16日出生，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：周文娟，女，汉族，1975年5月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告李锦芳与被告林雄华，第三人高源、周文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人刘光耀，被告委托诉讼代理人高扬良、林晨昕到庭参加诉讼。第三人高源、周文娟经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李锦芳向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行原告与两位第三人签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日，原告与两第三人签订《房屋租赁合同》，两第三人将位于福建省福州市鼓区房屋以250万元的价格租赁给原告，原告于2014年3月4日前一次性支付给两位第三人。2014年2月8日，原告向第三人高源账户汇款50万。2014年3月4日，原告向第三人高源汇款200万。之后，两位第三人因为欠款较多，无法偿还，上述原告租赁房屋被福州市鼓楼区人民法院依法拍卖，2019年2月23日，被告林雄华以511万元拍得该房屋，法院在拍卖的时候，注明该房屋已经被第三人实际占有。原告在2014年2月份就与该房屋的原所有权人签订《房屋租赁合同》，2019年被告才从法院拍得该房屋，并且原告已经实际使用。根据买卖不破租赁的原则，该房租租赁合同仍应继续履行。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告林雄华辩称，一、原、被告之间不存在房屋租赁关系，原告无权要求被告继续履行合同。根据原告提供的证据及其在诉状中所做的陈述，足以说明与原告发生房屋租赁关系的是第三人高源、周文娟，并非被告。故根据合同相对性原则，若因履行讼争租赁合同而发生纠纷的，应由签订租赁合同的双方当事人自行解决，而不能无故殃及包括被告在内的其他任何人。现原告诉请被告继续履行其与第三人签订的《房屋租赁合同》，明显缺乏事实依据与法律依据。 二、原告与第三人之间不存在真实、合法、有效的房屋租赁关系，故原告没有主张“买卖不破租赁”之法律基础。首先，原告所提交的签订时间分别为2014年2月28日和2014年3月4日的两份《房屋租赁合同》已在多份生效裁判中被认定为不真实。其次，原告提交的两份《房屋租赁合同》存在如下明显违背正常房屋租赁交易习惯：1.从租金标准上看，原告与第三人在同一时期签订的两份租赁合同中，约定的月租金价格却相差巨大，2014年2月28日《房屋租赁合同》项下的单元房产月租金为8334元，即每套月租金1389元，而2014年3月4日《房屋租赁合同》项下的单元房产月租金为2083元，即每套月租金1041.5元，将两份租赁合同项下租赁标的的月租金价格进行对比，2014年2月28日租赁合同项下的每套房产的月租金价格与2014年3月4日租赁合同项下的每套房产的月租金价格相差347.5元，而且是面积大的租金比面积小的租金便宜347.5元。根据当时的房地产租赁市场，讼争8套房产的每套月租金标准大约在3000元左右，从原告在执行异议之诉案件中提供的转租合同也可看出当时的租金标准远远超过原告与第三人之间合同约定的租金价格。2.从租金的支付方式上看，原告一次性向第三人付清20年的全部租金，严重违背交易习惯和客观事实。按月支付租金是现代租赁市场通常的做法，也有部分按季度或按年支付，但从未见过一次性付清租期内的全部租金，如果一次性付清租期内的全部租金，那么实际上是承租人把自己推向没有保障的地步，一旦出现出租方违约，承租人的利益很难得到保障，因此这种交付租金方式不符合客观事实。按照《房屋租赁合同》约定的月租金标准，2014年2月28日的《房屋租赁合同》20年租金金额共计499,920元，2014年3月4日的《房屋租赁合同》20年租金金额共计2,000,160元，不论上述租金之计算标准是否合理，从原告提交的银行转账金额500,000元和2,000,000元来看，与20年的租赁期限合计的租金金额不符。按照原告提供的证据及其所述，2014年3月4日，原告与第三人签订的租赁合同，2014年2月28日原告向第三人转账50万元，2014年2月8日原告向第三人出具《收条》。在正常交易习惯下，租赁双方约定的交付租金的时间是一般在合同签订后，而本案讼争的2014年3月4日租赁合同中约定的支付租金的时间为2014年2月28日前，另外，一般情况下《收条》出具的时间应在收到款项之后，而本案中原告转账支付500,000元款项的时间为2014年2月28日，出具收据的时间却为2014年2月8日。3.从租赁期限上看，按照市场规律以及房屋租赁市场的交易习惯，商业房产的租赁期限一般在3到5年，而且都有每年租金按一定比例相应递增的约定，而本案讼争的租赁标的一签就是20年，而且没有任何递增的约定。综上所述，原告提交的两份《房屋租赁合同》关于租金支付、租赁期限、水电物业费承担等约定均严重违背常理、违背正常的房屋租赁交易习惯，故被告有理由认为该等租赁合同是原告与第三人在恶意串通的情况下签订的，其目的是为了转移资产、阻止执行，不存在真实的租赁关系，原告之主张没有法律及事实基础。 三、原告与第三人签订《房屋租赁合同》时，讼争8套房产就已经存在抵押，被告是基于抵押权人实现抵押权而取得讼争房产之所有权，故不适用“买卖不破租赁”原则。首先，根据台江区人民法院作出的（2017）闽0103执异34号《执行裁定书》，足以确认讼争的8套租赁房产，即房产，均于2012年10月9日抵押给中国建设银行股份有限公司福建省分行（1）（以下简称“建设银行”），而原告与第三人签订《房屋租赁合同》的时间分别为2014年2月28日和2014年3月4日，即抵押行为在先，房屋租赁在后。其次，根据鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第4169—4176号《民事判决书》以及（2017）闽0102执76号《协助执行通知书》，证明建设银行对讼争的8套房产享有抵押权，为了实现其抵押权优先受偿，人民法院对讼争8套房产进行司法拍卖。此外，被告是基于建设银行实现抵押权，而参加司法拍卖竞得讼争的8套房产。综上，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用"买卖不破租赁"原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。 四、被告通过司法拍卖方式竞得讼争8套房产的所有权，不存在任何过错，其合法权益应受法律保护。根据《网络司法拍卖公告》（第二次拍卖），讼争8套房产并不存在租赁关系，虽然该公告中披露八个标的目前被他人占用，但他人占用不能等同于他人合法占用或存在租赁关系，即存在违法强占、抗拒执行等情形，且目前讼争的8套房产已交付被告，并已办理权属证书，被告对讼争8套房产之权利完整且不存在租赁等瑕疵，合法有效。此外，根据台江区人民法院作出的（2017）0103执异34号《执行裁定书》，原告在申请执行异议时，明确要求法院在拍卖公告中应披露标的物的“租赁状态”，但法院最终未支持原告的主张。综上所述，被告参加司法拍卖所竞得的8套房产，并未存在被且租赁等瑕疵，被告是为了自己公司办公需要，才参加司法拍卖，若存在租赁，被告根本不可能参与竞买，故应当依法维护被告的合法权益。 五、原告关于“买卖不破租赁”之主张，已在相关案件的执行过程中提过执行异议、执行异议之诉等，均已被法院驳回。原告在台江区人民法院和鼓楼区人民法院执行讼争8套房产过程中，已通过执行异议、执行异议之诉等方式多次主张“买卖不破租赁”，但最终均被法院以不存在真实的租赁关系或以抵押先于租赁为由驳回执行异议或执行异议之诉。现原告仍以“买卖不破租赁”为由，对与其没有合同关系，且是通过司法拍卖，完全是善意取得讼争8套房产的被告提起诉讼，其行为明显存在恶意，有恶意诉讼之嫌疑，其恶意诉讼行为极大地浪费司法资源，徒增被告之诉累。因此，被告保留追究其因恶意诉讼而给被告造成的损失。综上所述，原告所主张的“买卖不破租赁”，缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 第三人高源、周文娟经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人高源、周文娟经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月8日，高源、周文娟向李锦芳出具《收条》，载明：“兹有周文娟、高源收到李锦芳承租本人名下位于福建省福州市鼓楼区商务办公于2014年2月8日至2034年2月27日全部租金共计人民币500000元整”。2014年2月28日，高源、周文娟与李锦芳签订《房屋租赁合同》，约定周文娟将位于福建省福州市鼓楼区商务办公房屋租赁给李锦芳使用，房屋租赁期限20年，自2014年2月28日至2034年2月27日，月租金2083元，李锦芳于2014年2月28日前一次性支付本合同约定全部房屋租金500000元。当日，李锦芳向高源账户汇入500000元。2014年3月4日，高源、周文娟与李锦芳签订《房屋租赁合同》，约定周文娟将位于福建省福州市鼓楼区商务办公房屋租赁给李锦芳使用，房屋租赁期限20年，自2014年3月4日至2034年3月3日，月租金8334元，李锦芳于2014年3月4日前一次性支付本合同约定全部房屋租金2000000元。同日，李锦芳向高源账户汇入2000000元。 另查，2014年11月18日，本院作出的（2014）鼓民初字第4169号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2015年5月15日，本院作出的（2014）鼓民初字第4170号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2015年5月25日，本院作出的（2014）鼓民初字第4171号民事判决书确认周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房已由国建设银行股份有限公司福州城北支行办理了抵押预告登记，产生对抗第三人的效力。2014年11月11日，本院作出的（2014）鼓民初字第4172号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2014年11月11日，本院作出的（2014）鼓民初字第4173号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2014年11月17日，本院作出的（2014）鼓民初字第4174号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2014年10月29日，本院作出的（2014）鼓民初字第4175号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2015年3月25日，本院作出的（2014）鼓民初字第4176号民事判决书确认中国建设银行股份有限公司福州城北支行有权对周文娟、高源所有的位于福州市鼓楼区商务办公房折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。2017年3月4日，本院作出的（2017）闽0102执76号的协助执行通知书确定协助买受人林雄华办理坐落于福州市鼓楼区商务办公房的不动产权属登记手续。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李锦芳虽然提交了《房屋租赁合同》、《收条》、《银行历史流水》等证据证明其于2014年2月28日及2014年3月4日承租了周文娟、高源所有的讼争房屋并实际占有使用上述房屋，但李锦芳提交的证据不足以证实其主张，理由如下：首先，从合同约定的租赁时间及租金标准、租金支付的合理性分析，两份租赁合同约定租赁期限均为20年，按照合同约定的月租金标准，2014年3月4日的《房屋租赁合同》租金金额共计应为2000160元，2014年2月28日的《房屋租赁合同》租金金额共计应为499920元，且不论二十年一成不变的租金约定是否合理，是否符合人们日常生产生活的一般规律，单从李锦芳提交的银行历史流水和收条记载的金额2000000元及500000元来看，与20年的租赁期限合计的租金金额不能符合。其次，高源、周文娟于2014年2月8日向李锦芳出具《收条》表明收到商务办公楼20年的租金500000元，但李锦芳提供的转账凭证显示其于2014年2月28日向高源转款500000元，两者时间存在矛盾，不能反映客观事实；再次，李锦芳未能提供租赁合同已办理租赁登记或是已缴纳相应租金税的相关凭证。因此，不能证明李锦芳在法院查封之前已经占有使用诉争不动产。退一步讲，即使李锦芳与周文娟、高源之间存在房屋租赁关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前己被人民法院依法查封的”，本案中，案涉房屋在李锦芳与高源、周文娟签订《房屋租赁合同》之前已设立抵押权，后因周文娟、高源无力清偿到期债务，债权人中国建设银行股份有限公司福州城北支行向本院提起诉讼，案涉房产被查封拍卖，完成产权过户，该行为系因抵押权人为实现抵押权而发生的所有权变动，故即使案涉房屋是在租赁期间发生的所有权变动，承租人李锦芳请求房屋受让人林雄华继续履行原租赁合同，于法无据，本院不予支持。第三人高源、周文娟公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李锦芳的诉讼请求。 本案受理费21000元（已由原告李锦芳预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈裕锦 审判员  梁旭丹 审判员  林宝妹 二〇一九年十二月二十七日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。