河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初763号 原告（反诉被告）：承德市城建房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区陕西营一号,统一社会信用代码91130802774449178K。 法定代表人：蒲大力,职务：总经理。 委托诉讼代理人：申超，河北山庄（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德全，男，1964年5月22日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告（反诉原告）：承德市液化石油气公司，住所地承德市双滦区下甸子村,统一社会信用代码91130803106423933T。 法定代表人：徐晓龙,职务：总经理。 委托诉讼代理人：管文军，河北管文军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉闪，河北管文军律师事务所律师。 原告（反诉被告）承德市城建房地产开发有限公司与被告（反诉原告）承德市液化石油气公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）承德市城建房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申超、张德全，被告（反诉原告）承德市液化石油气公司的委托诉讼代理人管文军、何玉闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告承德市城建房地产开发有限公司向本院提出如下请求：一、请求判令解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；二、判令被告将大佟沟20号楼3-5轴1-2层办公用房腾退并交还原告；三、判令被告向原告支付实际占用期间的房租3000000.00元；四、本案案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。如合同不能解除，则请求法院判决被告支付剩余合同价款480000.00元，并按同期银行贷款利率上浮30%支付利息。 事实与理由：原告与被告于1996年3月13日签订《商品房购销合同》一份，约定原告将大佟沟20号楼3-5轴1-2层办公用房销售给被告，合同总价1300000.00元。被告应在1997年6月前分五次完成全部购房款的交付义务。但事实上，被告在取得房屋后，仅向原告支付合同价款820000.00元，尚有480000.00元的合同价款至原告起诉之日未予支付。房屋交付后的多年间，原告多次以书面或口头方式，通过被告的主管单位承德市公用资产管理局、被告留守处催促被告履行支付义务，但被告一直怠于履行，其违约状况一直持续至今。现原告经向被告履行房屋交付义务20年有余，但被告至今尚欠付近40%的房屋价款。被告长时间的严重违约，已经实际影响了原告合同目的的实现。 被告承德市液化石油气公司辩称，一、原告在本案中即无约定又无法定之解除权，因此，原告无权要求解除该合同。二、假设按原告的主张，其解除权也早已消灭。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案中，合同约定的最后一笔房款的支付时间是1997年6月，假设原告当初有解除权，也早已消灭。三、原告所诉已超过诉讼时效以及最长诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。我国《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，最长诉讼时效二十年。《民法总则》第一百八十八条规定，权利人从受到损害之日其超过二十年的，人民法院对其权利不予保护。原告的主张早已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。四、原告无解除权，其主张腾房及支付租金没有法律依据。 被告（反诉原告）承德市液化石油气公司反诉请求：一、依法判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《商品房购销合同》中约定的义务，协助反诉原告将涉诉房屋的产权登记到反诉原告名下；二、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。 事实及理由:1996年3月13日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《商品房购销合同》，合同约定反诉原告订购原告（反诉被告）公司所有的位于大佟沟20＃楼综合商品房3-5轴的1-2层，房屋总价款1300000.00元。合同签订后，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）使用至今。房屋交付后，原告（反诉被告）开始占用被告（反诉原告）房屋的1-2层约占房屋总面积1/4作为其上3楼的楼梯，原告（反诉被告）一直未向原告（反诉被告）主张剩余的48万元房款。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）将房屋登记到被告（反诉原告）名下，但原告（反诉被告）拒绝将占用反诉人1/4面积作为楼道供原告（反诉被告）使用的面积计入被告（反诉原告）产权当中。现原告（反诉被告）反而向法院起诉要求解除双方的商品房购销合同，原告（反诉被告）的行为严重侵害了反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）承德市城建房地产开发有限公司辩称，原告（反诉被告）在1998年5月经被告（反诉原告）口头同意，在被告（反诉原告）购买的大佟沟综合楼20#楼的2层3-4轴的范围内，修建至三楼的步行梯一处。二、原告（反诉被告）修建步行梯、持续使用得到了被告（反诉原告）的同意，并进行了合理的补偿。为了补偿被告（反诉原告）的面积损失，原告（反诉被告）在自有产权的大佟沟综合楼20#楼的3层2-3轴中，为被告（反诉原告）无偿提供了办公室两间供其使用，面积总计为35.4平方米。被告（反诉原告）在2000年至2007年间，一直在持续使用上述两间办公室。被告（反诉原告）严重违约在先，无权要求原告（反诉被告）为其办理房产登记。 经审理查明，1996年3月13日原、被告签订《商品房购销合同》，被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的大佟沟综合楼20#3-5轴的1-2层，面积房款总价130万元。约定：被告（反诉原告）付款500000.00元，1996年6月付款100000.00元，1996年8月付款400000.00元，1997年6月前付剩余的300000.00元。合同签订后，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）分七次向原告（反诉被告）支付了总计820000.00元，剩余价款480000.00元未支付。 查明，由于房屋设计中不存在2-3楼上楼使用的步行梯，1998年开始原告（反诉被告）占用被告（反诉原告）房屋的2-3层之间的部分面积，建造了其上3楼的步行楼梯，一直使用至起诉前。作为占用面积的补偿，2000年原告（反诉被告）在大佟沟综合楼20#楼的3层2-3轴为被告（反诉原告）提供了面积总计约为35.4平方米办公室两间。两间办公室被告（反诉原告）使用到2007年，其后原告（反诉被告）收回，未再提供其他替代性补偿。 查明，原告（反诉被告）一直未就涉诉房屋为被告（反诉原告）办理不动产产权登记手续。 另查明，本案审理过程中，原告（反诉被告）已经另行建设外部步行梯，已不再实际占用20#楼的3层3-5轴的面积作为通道。 本院认为，双方于1996年3月13日签订的《商品房购销合同》是合同双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，各方均应完全履行合同义务。合同签订后，原告（反诉被告）依据合同义务，向被告（反诉原告）交付了大佟沟20＃楼综合商品房3-5轴房屋，被告（反诉原告）已经实际占有并使用案涉房屋至今。现案涉合同已经大部分履行完毕且持续20余年。原告主张解除合同将对双方权益均造成一定的损害。故本院对原告（反诉被告）解除双方之间的《商品房购销合同》的诉请，不予支持，合同应继续履行。鉴于被告（反诉原告）欠付原告（反诉被告）480000.00元房屋价款的事实各方均予认可，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付剩余房款480000.00元。 同时，1998年原告（反诉被告）又实际占用已经出售给被告（反诉原告）房屋的部分面积，用于建造上楼的步行楼梯，占用时间持续了21年。原告（反诉被告）在2000年至2007年间，为被告（反诉原告）提供了两间办公室作为占用面积的补偿，对此补偿被告（反诉原告）已经实际接受并使用，应视为双方对2008年前步行楼梯占用及补偿已经达成了一致意见，并已经履行完毕。由于2008年后原告（反诉被告）未再就步行楼梯占用面积对被告（反诉原告）提供其他替代性补偿，且无证据证明被告（反诉原告）已经实际放弃了该补偿或赔偿。因此，原告（反诉被告）应对2008年至2019年10月期间，实际占用被告（反诉原告）购房面积的事实承担补偿责任。 对于原告（反诉被告）主张的按银行同期贷款利率上浮30%计算利息，本院认为利息标准应为中国人民银行同期贷款利率，自2008年1月1日起至2019年10月止利息金额为343293.00元。 被告（反诉原告）未实际取得全部购买房屋面积使用权的客观事实同时存在，被告（反诉原告）提出的应核减的抗辩主张具有事实依据。故原告（反诉被告）应就建造步行梯实际占用面积向被告（反诉原告）支付补偿（租金），租金金额以该地段商业用房平均租金标准计算为每年2万元人民币，时间应自2008年起至2019年10月止，总金额为216666.00元。 因客观上原告（反诉被告）已经不再实际占用20#楼的3层3-5轴的面积作为通道，被告（反诉原告）的反诉请求客观上已经具备实现条件，原告（反诉被告）应在被告（反诉原告）完全履行支付义务后，协助其办理《商品房购销合同》所涉全部房屋面积的不动产产权登记手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）支付购房款480000.00元以及利息126627.00元。 二、原告（反诉被告）应在被告（反诉原告）履行判决第一项确定的支付义务三日内，协助被告（反诉原告）办理《商品房购销合同》约定的大佟沟20＃楼综合商品房3-5轴房屋的不动产产权登记手续。 三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为15400.00元，由原告（反诉被告）承德市城建房地产开发有限责任公司承担8000.00元，由被告（反诉原告）承德市液化石油气公司承担7400.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  马福英 二〇一九年十二月二十五日 书记员  刘 蕊