中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1260号 上诉人（原审原告）：吴智锋，男，1995年2月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人吴智锋因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴智锋的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼，原审龙驿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴智锋上诉请求：1、请求依法撤销（2018）晋民初278号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区6#-1-102号房屋、B6-1K、2K、4K、5K车库执行、解除查封；2、请求判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实和理由：吴智锋之父吴伟东给在龙驿公司工地施工的王洪生供应钢材，因龙驿公司拖欠王洪生施工款，便以包括涉案房屋在内的4套房屋进行抵顶，王洪生又将案涉房屋抵顶欠吴伟东的钢材款。吴伟东将债权转为购房款合法有效。2012年7月13日，吴智锋与龙驿公司签订了《商品房屋买卖合同》，龙驿公司开具了收款收据，吴智锋于2015年2月10日占有了案涉房屋。上述事实足以证明吴智锋已经支付了案涉房屋的购房款。吴智锋对案涉房屋享有的物权期待权优先于西藏信托对龙驿公司的金钱债权，足以排除对案涉房屋的执行。 西藏信托辩称，吴智锋提交的证据不足以证明龙驿公司与王洪生、王洪生与吴伟东之间进行过结算，不能证明龙驿公司、王洪生与吴伟东之间存在真实有效的以房抵债关系。吴智锋不能证明其在人民法院查封前支付了案涉房屋及车库的全部价款，也未按人民法院要求将剩余价款交付执行，一审法院认定吴智锋的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项的规定正确，吴智锋的上诉请求不应予以支持。 龙驿公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 吴智锋向一审法院起诉请求：1、确认枫丹白露B区6#-1-102号房屋、B6-1K、2K、4K、5K车库归吴智锋所有并排除执行；2、西藏信托承担诉讼费。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷案审理过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院做出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日，一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，吴智锋等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议，2017年8月23日，一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议。2017年9月14日，吴智锋等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号民事裁定。2017年9月20日，吴智锋等512套房屋及车库业主作为共同原告向本院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日，吴智锋等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由，向一审法院申请撤诉。2018年1月29日，一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日，吴智锋向一审法院提起执行异议之诉。 2012年7月13日，吴智锋与龙驿公司签订涉案房屋的《产权认购协议书》及《商品房买卖合同》，涉案房屋面积230.02平方米，房款总价为1495130元。2012年11月27日，吴智锋之父吴伟东与龙驿公司签订四份车库《产权认购协议书》，约定每个车库的价格为20万元整。2015年2月10日龙驿公司为吴智锋出具《入住通知单》。吴智锋尚未办理不动产登记。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、吴智锋是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；二、吴智锋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、能否确认案涉房屋归吴智锋所有。 一、关于吴智锋是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。吴智锋提交的该组证据证明，涉案房屋及车库被本院裁定查封后，其在法定期间内提出了执行异议，一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定驳回了其执行异议，吴智锋依据该裁定向一审法院提起案外人执行异议之诉，因此，吴智锋与本案有直接利害关系，是本案适格原告。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第三项规定，案外人执行异议之诉应自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。2017年9月14日，吴智锋收到一审法院（2017）晋执异7号执行裁定，2017年9月20日，包括吴智锋在内的512套房屋及车库业主在十五日的法定起诉期间内共同向一审法院提出了案外人执行异议之诉。一审法院立案后，经审查认为512套房屋及车库业主的诉讼请求及所依据事实、理由、证据各不相同，不便按照普通的共同诉讼作为一案审理。为便于案件的审理，2018年1月29日512套房屋及车库业主申请撤诉，2018年1月30日，吴智锋等业主分别向一审法院提起执行异议之诉。因吴智锋已在法定的起诉期间内行使其诉权，撤诉后又立即分别起诉的目的是为便于法院审理案件，提高审判效率，并非怠于行使诉权，故其起诉符合法律规定，未超过法定的起诉期间。 二、关于吴智锋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因吴智锋主张案涉房屋及车库为龙驿公司顶其钢材款的顶账房，吴智锋主张适用第二十八条排除对其房屋及车库的强制执行，应证明：（一）其与龙驿公司之间存在合法有效的钢材买卖合同并对钢材款进行了结算，其与龙驿公司之间存在合法有效的以房顶债协议；（二）其同时符合第二十八条规定的四个要件。分述如下： 1、2011年4月11日，盘锦筑兴建筑安装工程有限公司与北京伟昊正圆建材销售部签订的钢材供货合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，可认定二公司之间存在合法有效的钢材买卖关系。但仅有吴伟东的情况说明及龙驿公司的记账凭证和收据，无龙驿公司与王洪生、吴伟东结算工程款、钢材款的相关证据，不足以证明龙驿公司与王洪生对工程款进行过结算，不足以证明王洪生与吴伟东对钢材款进行过结算，也不足以证明龙驿公司、王洪生与吴伟东之间存在真实、合法、有效的以房抵债协议。 2、吴智锋与龙驿公司签订商品房买卖合同的日期为2012年7月13日，早于涉案房屋被查封日期2016年1月4日，且该商品房买卖合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，可认定吴智锋在涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面商品房买卖合同；吴智锋提交的四份车库产权认购协议的买方均为吴伟东，吴智锋虽然是吴伟东之子，但二人分别为独立的民事行为主体，有权主张车库权利的主体应当是吴伟东，因此不能认定吴智锋在涉案车库被查封前已签订合法有效的车库买卖合同。 3、因吴智锋此前提交的证据不足以证明案涉房屋及车库为顶账房，上述证据不能证明其在查封前已支付合同约定的全部价款，吴智锋也未提交证据证明其已按人民法院要求将剩余价款交付执行，故不符合法定的付款要件。 4、吴智锋提交的入住通知单虽然仅能证明案涉房屋具备入住条件，但综合其提交的电梯费收据、垃圾清运费收据等证据，可认定吴智锋在查封前已合法占有涉案房屋。因吴智锋与西藏信托均认可起诉前四个车库尚未交付，故车库不符合查封前已被吴智锋合法占有的要件。 5、《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，开发商合法建造房屋的，自房屋建造完毕时取得所有权，但该房屋所有权未经登记的，开发商处分该房屋时，不能发生物权变动效力。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定：“未办理不动产所有权首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”房屋所有权产生后，开发商应当向不动产登记机构申请房屋所有权首次登记，之后买受人才能办理商品房所有权过户登记。本案中，吴智锋提交的“关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹家园小区）不动产登记情况的说明”可证明龙驿公司尚未办理涉案房屋所有权的首次登记，吴智锋作为买受人无法办理涉案房屋所有权过户登记。吴智锋提交的兴房售许字（2012）018-1号、018-2号《商品房预售许可证》，可证明龙驿公司已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，对涉案房屋有出售资格，故吴智锋购买涉案房屋已尽到合理的注意义务，对未办理过户登记手续无过错。 综上，吴智锋所提供的证据不足以证明其同时符合《异议复议规定》第二十八条的四个要件，故不能排除对案涉房屋及车库的强制执行。 三、关于能否确认案涉房屋归吴智锋所有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉房屋尚未办理不动产所有权首次登记，龙驿公司处分房屋的行为不发生物权变动的效力，即吴智锋尚未取得涉案房屋的所有权，其要求确认房屋所有权的请求不予支持；吴智锋提交的证据不能证明其为涉案四个车库的合法权利人，故其要求确认车库所有权的请求不予支持。判决驳回吴智锋的诉讼请求，案件受理费由吴智锋负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴智锋为证明其已支付案涉房屋的全部购房款，向本院提交了如下新证据：证据1、《材料款以房抵账确认书》；证据2、《钢材供货合同》；证据3、《注销核准通知书》；证据4、《顶账房屋明细表》；证据5、记账凭证；证据6、收款收据。西藏信托质证认为，对证据1《材料款以房抵账确认书》的内容真实性及证明事项有异议，该确认书的形成时间在查封及一审判决之后，确认书没有钢材购货人盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司的盖章，龙驿公司无权对钢材款进行确认，同时也无双方进行结算的证据对确认书内容予以佐证。对于证据2不能证明合同履行情况。对于证据3无异议，对于证据4《顶账房屋明细表》真实性和证明事项有异议，理由同证据1。对于证据5和证据6因无原件，真实性和证明事项有异议。本院认为，证据1和证据4与原件一致，且有龙驿公司印章和法定代表人签字；证据2吴智锋在一审时已经提交，一审法院对其中王洪生签字的合同予以认可，另一份唐殿库签字的合同一审法院未予认可，但该份合同亦有龙驿公司在担保人处盖章签字。证据5、证据6与本院调取的证据记载一致。上述证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 二审中，本院依吴智锋申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），西藏信托质证认为盘锦龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，不能作为认定顶账事实的根据。本院认为，该《审计报告》系经人民法院委托作出的，西藏信托亦没有提供相反证据，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2011年4月11日盘锦市筑兴建筑安装工程有限公司、北京伟昊正圆建材销售部与龙驿公司签订钢材供货合同，约定由吴伟东任委托代理人的北京伟昊正圆建材销售部向龙驿公司工地供应钢材。2012年7月13日龙驿公司用案涉房屋抵顶了欠吴伟东的部分钢材款。 本院认为，本案争议焦点为吴伟东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，吴智锋于2012年7月13日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定吴智锋在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。案涉四份车库产权认购协议的买方均为吴伟东，故不能认定吴智锋在涉案车库被查封前已签订合法有效的车库买卖合同。2、吴智锋提供的关于西水湾小区二期B区6#-1-102号房屋的入住通知单、物业费等收据能够证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。吴智锋认可人民法院查封前案涉车库尚未交付。3、龙驿公司于2012年7月13日将案涉房屋抵顶了欠吴智锋之父吴伟东的工程款，吴智锋与龙驿公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同。结合本案相应的记账凭证、收据、收款收据、审计报告及材料款以房抵账确认书等证据可以认定，吴智锋已用龙驿公司欠吴伟东的钢材款抵顶了案涉房屋的全部购房款。4、龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于盘锦龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售涉案房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人吴智锋自身原因。因此，吴智锋对案涉西水湾小区二期B区6#-1-102号房屋提出的异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。吴智锋对案涉车库提出的异议不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，依法不能排除对案涉车库的执行。 案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，吴智锋就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对吴智锋要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，吴智锋的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初278号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园B区）6#-1-102号房屋。 三、驳回吴智锋的其他诉讼请求。 一审案件受理费25161.04元，由吴智锋负担8770.24元，由西藏信托有限公司负担16390.8元。二审案件受理费25161.04元，由吴智锋负担8770.24元，由西藏信托有限公司负担16390.8元。 本判决为终审判决。 审判长  包剑平 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇一九年十二月三十日 法官助理贾亚奇 书记员贺权