嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初2669号原告：朱红，女，1972年2月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：凌巧荣、柴乐天，浙江红船律师事务所律师。被告：马建明，女，1969年1月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：张艳菊，浙江南湖律师事务所律师。被告：马文明，女，1971年11月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：高祎，嘉兴市秀洲区秀州法律服务所法律工作者。第三人：嘉兴市秀洲区新塍雅茗房产中介服务部（个体工商户）。住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇新洛西路月波桥北东第10间。统一社会信用代码92330411MA2EYTP314。经营者：章金明，女，1972年10月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原告朱红与被告马建明、马文明、杨菊英（女，公民身份号码3304111947××××××××）、第三人嘉兴市秀洲区新塍雅茗房产中介服务部（以下简称雅茗中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，依法由审判员李卫东适用简易程序审理。经查原告所列被告杨菊英与被告马建明、马文明不具有所谓的母女身份关系，亦非讼争房屋的继承人，该被告主体不适格，原告遂申请撤回了对杨菊英的起诉，本院于7月8日裁定准许原告撤回对杨菊英的起诉。本院于6月26日和11月6日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人柴乐天（第一次庭审）、凌巧荣（第二次庭审），被告委托诉讼代理人张艳菊、高祎以及第三人经营者章金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红起诉称，2016年5月2日，原告与两被告以及两被告之母杨菊英签订房产买卖契约一份，约定由原告购买上述三人从已故的马世昌继承的坐落于新塍镇××房产（建筑面积240.49平方米，房产证号为嘉房权证洲字第××号），总价450000元。合同签订后，原告按约支付了部分款项，并约定余款待办理房屋产权变更手续后付清。后原告多次通过电话、上门等方式催促被告办理房屋产权变更手续，但被告均未配合办理，故提起诉讼，要求被告继续履行房产买卖契约，配合原告办理上述房屋的产权变更手续，诉讼费由被告承担。在第一次庭审中，被告马建明拒绝继续履行房产买卖契约，被告马文明不同意将涉案房屋转让给原告，原告遂将诉讼请求变更为要求被告马建明、马文明双倍返还定金40000元，归还原告已付购房款100000元，赔偿因被告违约而造成的损失900000元，并承担本案诉讼费。第二次庭审后，原告增加要求解除原告与被告马建明签订的房产买卖契约、补充协议的诉讼请求，并明确要求被告赔偿因被告违约而造成的损失，包括中介费4300元、购房款100000元的利息损失（要求按银行逾期贷款利率的两倍从2016年6月1日起计算至被告实际还款之日）、房屋价格上涨产生的价差损失（以评估为准）。被告马建明答辩称，按照房产买卖契约约定，原告应在2016年5月30日支付购房款430000元，如果原告按期付款，其会让其他房屋继承人在合同上签字，而事实上原告未付款，故房屋继承人没有全部签名，合同未成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告马文明答辩称，其并未与原告签订过房产买卖契约，该合同是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人雅茗中介述称，房产买卖契约是由被告马建明签字的，当天马建明还与原告签订了一份补充协议，称有权代表该房屋的其他继承人签订房产买卖契约。经审理查明，案外人马世昌、杨菊英系被告马建明、马文明之父母，分别于2002年7月和2016年9月去世。嘉兴市秀洲区新塍镇鸟湾18号房屋（原门牌号为××，以下简称涉案房屋）的所有权登记于马世昌名下。2016年5月2日，经第三人雅茗中介居间介绍，被告马建明以马世昌、杨菊英、马文明及其本人为卖方（甲方），与作为买方的原告朱红（乙方）签订房产买卖契约一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价格为450000元，首付定金20000元，余款430000元在2016年5月30日正式交房时一次付清；马建明保证有权签订房产转让合同，否则由此引发的一切后果由甲方承担；甲乙双方如有一方违约，按当时市场价格估价，违约方赔偿对方房屋款总金额的两倍；第三人雅茗中介作为中介见证在上述房产买卖契约中盖章。同日，被告马建明又与原告签订补充协议一份，载明其保证订立此协议已代表涉案房屋其他遗产继承人意愿，马建明及其他继承人保证此协议订立后先办理遗产继承手续，再配合原告办理房屋过户手续，如原告不再办理过户手续，马建明认可此协议已将房屋产权及该房屋今后所有收益由原告朱红所有。原告朱红于上述房产买卖契约、补充协议签订当日支付被告马建明定金20000元，但未能按约于5月30日支付购房款430000元并办理房屋交付手续，后仅于6月1日支付被告马建明100000元，余款330000元未予支付，被告马建明亦未将涉案房屋交付原告，原告遂提起诉讼。另查明，浙江中浩应用工程技术研究院有限公司应嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府委托，对涉案房屋结构危险性进行鉴定，于2015年7月7日出具技术报告一份，结论为涉案房屋整体出现险情，须立即采取相应加固处理措施，在未处理前应停止使用；基于该房屋加固的经济价值较低，故建议拆建处理。2019年5月11日，被告马建明丈夫与嘉兴秀洲区新塍古镇开发有限公司签订新塍镇镇区D类危房解危永久腾退补偿协议书，约定被告马建明一方同意永久腾退，该公司按月补偿过渡费，直至马建明一方享受公房政策或拿到安置房为止。应原告申请本院委托嘉兴求真房地产估价有限公司对涉案房屋的现行价格作出评估。评估人员在进行现场勘察时，发现涉案房屋已在2017年12月被嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府封存，无法进入内部勘察，遂作退卷处理。2016年5月26日，原告朱红支付第三人雅茗中介中介费4300元。上述事实，由户口登记表、登记事项变更和更正记载、房屋所有权证（嘉房权证洲字第××号）、房产买卖契约、补充协议、收款条、收条、银行个人活期账户交易明细、技术报告、新塍镇镇区Ｄ类危房解危永久腾退补偿协议书等证据以当事人陈述证实。本院认为，涉案房屋的所有权登记于马世昌名下，应属马世昌、杨菊英夫妻共同财产。马世昌过世后涉案房屋首先应作为马世昌、杨菊英的夫妻共同财产进行分割，剔除属于杨菊英的财产份额后，剩余部分才作为遗产由杨菊英及其女儿——被告马建明、马文明继承。后被告马建明未经杨菊英、马文明同意或授权，单方就涉案房屋转让事宜与原告达成协议，并签订了房产买卖契约，属无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但定，《中华人民共和国物权法》第十五条则规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。对于上述法律适用问题，《中华人民共和国立法法》第九十二条规定：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《中华人民共和国民法总则》第十一条规定：其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。故上述物权法第十五条的规定较合同法第五十一条规定而言，属新的规定、特别规定，应优先适用。综上所述，原告与被告马建明所签订的房产买卖契约、补充协议系双方当事人真实意思表示，且无合同法第五十二条规定的无效情形，依法成立并已生效，对合同双方当事人均具有法律约束力。被告方有关合同未成立、无效的答辩意见，本院不予采纳。根据双方约定，涉案房屋先交付并付清房款，再办理继承和过户手续，即在2016年5月30日被告马建明正式交房，原告朱红一次性付清剩余购房款430000元。然原告朱红未能按时履行付款义务，也未前往新塍镇与被告马建明办理房屋交付手续，而补充协议关于“先办理遗产继承手续，再办理房屋过户手续”的约定，并不构成对原定房屋交付和购房款支付时间的变更，故原告的上述行为已构成违约，其要求被告马建明承担违约责任缺乏法律和合同依据，本院不予支持。两被告认为合同未成立或无效，不存在合同解除问题，被告马建明不同意继续履行合同，被告马文明不同意将涉案房屋转让给原告，由此可以推断原告关于合同解除的诉讼请求符合两被告的意愿，故房产买卖契约、补充协议应予解除。合同解除后，被告马建明应返还原告已付定金20000元和购房款100000元，合计120000元，并赔偿原告资金占有期间的利息损失。原告主张利息损失按银行逾期贷款利率的两倍即年利率13.05％计算，不违反国家关于利率限制的规定，本院予以准许。被告马建明辩称原告支付的120000元为借款，双方之间属借贷关系，但未能提供相关证据证实，本院不予采纳。鉴于原告未能按期履行购房款交付和办理房屋交付手续义务的违约行为，其要求被告方双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告朱红与被告马建明于2016年5月2日签订的房产买卖契约、补充协议；二、被告马建明于本判决生效之日起十日内返还原告朱红购房定金、购房款计120000元，并赔偿原告利息损失（利息损失以120000元为基数，其中20000元自2016年5月2日起算，100000元自2016年6月1日起算，均按年利率8.7％计算至被告马建明实际返还原告朱红上述款项之日止）；三、驳回原告朱红对被告马文明的诉讼请求；四、驳回原告朱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6918元，由原告朱红负担5800元，被告马建明负担1118元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  李卫东二〇一九年十二月三日书记员  徐杭琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。