江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初5096号原告：淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花园169号。诉讼代表人：王耀新，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：管秀芳，女，1963年4月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：吉艳，江苏穿石律师事务所律师。被告：庄志华，男，1960年1月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安中业地产有限公司（以下简称中业公司）与被告管秀芳、庄志华确认合同无效纠纷一案，本院曾于2018年4月26日立案受理，并于2019年4月1日作出（2018）苏0804民初2677号民事判决。判决后，原告中业公司不服，向江苏省淮安市中级人民法院提出上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）苏08民终1288号民事裁定，裁定撤销本院民事判决，发回本院重审。本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告中业公司委托诉讼代理人席树俊，被告管秀芳的委托诉讼代理人吉艳，被告庄志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告中业公司与被告管秀芳签订的四套商品房（爱琴海花园23号楼403室、503室、604室、1504室）买卖合同无效；2、判令被告管秀芳、庄志华协助办理涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续；3、两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告中业公司因向被告管秀芳借款，将其所开发的爱琴海花园23号楼403室、503室、604室、1504室四套房屋以签订商品房买卖合同的形式抵给被告管秀芳作为担保。2015年9月24日，淮安市淮阴区人民法院裁定受理中业公司申请破产清算一案，并指定清算组为破产管理人。管理人依法履行职责，发现双方并无商品房买卖的真实意思，而是以通过签订商品房买卖的形式对借款提供担保，并非真实的商品房买卖。管理人认为，两被告系夫妻关系，夫妻共同财产并未约定归各自所有。两被告以虚假商品房买卖的形式掩盖借贷的事实，原、被告双方并无商品房买卖的真实意思，系通谋虚假意思表示，根据民法总则的规定，双方签订的商品房买卖合同应为无效，办理的网签合同和预告登记应予注销。被告管秀芳辩称：1、2011年7月1日，庄志华以管秀芳名义签订的借款协议未得到管秀芳的授权和委托，且管秀芳不认可借款协议。同时，协议签订后管秀芳也没有支付借款协议中的120万元，借款协议未实际履行，该借款协议无效。2、原、被告之间是商品房买卖合同关系，双方之间的合同合法有效。自2008年，原告多次向管秀芳借款，后原告未还款，经双方协商，原告用四套房屋以每套30万元价格抵偿借款，并于2011年7月4日、7月18日签订了商品房买卖合同，并在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了备案登记手续，该商品房买卖合同依法成立生效。3、双方之间的商品房买卖合同及房屋回购协议不存在流质条款。原告的借款发生在商品房买卖合同签订之前，不存在以商品房买卖合同作为借款担保。房屋回购协议是原、被告对商品房买卖合同所做的变更，在商品房买卖合同基础上附加了回购条件。由于原告没有履行回购义务，回购协议期满后，商品房买卖合同应继续履行。4、原告进入破产程序，不影响原、被告之间商品房买卖合同的履行。涉案房屋已于2011年出售给被告，双方也办理了备案登记和预告登记。被告是房屋的合法购买人，原告有义务交付房屋，涉案房屋不是破产财产，不能进行破产分配。请求驳回原告的诉讼请求。被告庄志华辩称意见同管秀芳。本院经审理确认如下事实：管秀芳与庄志华系夫妻关系，庄志华原为中业公司职工。2011年7月1日，庄志华以管秀芳名义与中业公司签订两份借款协议，主要内容为：1、管秀芳共向中业公司出借资金120万元，月利息2.5%，按季度结算。借款期限从2011年7月1日至2012年6月30日。中业公司将爱琴海花园的23幢403室、503室、604室、1504室号房屋抵押给管秀芳；2、1024980001550、1024980001548、1024980001549、1024980001567编号的销售合同只作抵押使用，不作为正式销售合同。借款期满，中业公司将借款全额归还管秀芳后，中业公司有权单方面解除抵押的上述销售合同；3、若借款到期中业公司不能在一个月内按期还款，抵押房屋价格降低百分之四十销售给管秀芳。2011年7月4日，中业公司与管秀芳（庄志华代签）针对爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室签订了《商品房买卖合同》（编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550），同年7月18日，双方又针对爱琴海花园23号楼604室，签订了《商品房买卖合同》（合同编号为1024980001567），四套房屋每套价格均为30万元，并于合同签订日在淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了房屋网签合同手续，2012年1月20日又办理了商品房预告登记，预告登记权利人为管秀芳、庄志华。2012年1月1日，管秀芳与中业公司针对四套房屋分别签订了四份《房屋回购协议》，主要内容为：1、中业公司同意将爱琴海花园23幢403室、503室、604室、1504室分别以303767.1元、303767.1元、304434.72元、323128.08元销售给管秀芳。管秀芳承诺在2012年11月15日前，中业公司享有唯一的收购权，收购价格为上述价格，如管秀芳在2012年11月15日前拒绝中业公司行使回购权或擅自转让等违约行为导致中业公司无法行使按原价回购的权利，管秀芳将赔偿中业公司的损失，数额分别为202511.4元、202511.4元、202956.48元、215418.72元。2、中业公司承诺如不能在2012年11月15日前回购上述房屋，中业公司必须无条件将购房收据换成正规发票，否则管秀芳有权要求中业公司按房屋总价的50%罚款并赔偿损失。3、中业公司回购上述房屋时还应按购房总价的12%支付年息。2015年9月24日，本院裁定受理了中业公司申请破产清算案，案涉四套房屋处于停建状态。2017年12月28日本院裁定受理中业公司重整申请，重整后案涉房屋进入复建阶段，至今尚未竣工。2015年6月10日中业公司成立清算组，登报通知债权人申报债权，7月16日，庄志华向中业公司填写了《债权登记申报表》，注明债权人为“管秀芳”，债权形成原因为“购房款”，申报债权金额为175.8737万元，债权证据名称为“2012年11月30日收据一份”。中业公司管理人核实并经2019年1月15日第三次债权人会议通过，确认管秀芳的借款债权为110万元，2019年2月1日，本院裁定确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告之间的法律关系性质，是民间借贷还是商品房买卖；2、网签合同和预告登记的法律属性，原告诉讼请求能否支持。一、关于争议焦点一。第一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，借款协议上明确载明房屋买卖是为民间借贷作担保，虽然管秀芳不认可庄志华的签字行为能代表其行为，且认为他们的夫妻财产是分开的，但无证据证明他们夫妻财产各自独立，婚内财产采取约定制，也无证据证明出借给中业公司的资金均为管秀芳个人所有，故可推定管秀芳知道该协议的内容。中业公司与管秀芳（庄志华代签）签订的商品房买卖合同构成虚假表示，应属无效。第二，本案商品房买卖合同不合常理。双方商品房买卖合同约定的四套房在不同的楼层，价位却相同，与正常的商品房买卖“一房一价”不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同为借贷提供担保的正常做法相类似。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故原、被告之间的民事法律关系性质应为民间借贷。（二）关于争议焦点二。网签合同是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。从本质上说，预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力。本案中，被告虽然对案涉房屋办理了网签和预告登记，被告享有物权期待权，但因其基础法律关系的商品房买卖合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定为无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因而网签合同和预告登记，应予以注销。故原告该项诉讼请求予以支持。三、关于被告辩称《房屋回购协议》明确了商品房买卖是双方的真实意思表示，并对合同价款内容进行变更。本院认为：因本案原、被告之间的法律关系是民间借贷，商品房买卖只是作为民间借贷的担保。如果说回购协议约定商品房买卖是双方真实意思表示的话，而协议中又约定原告享有回购的权利，与通常的商品房买卖关系的法律特征不符。同时，对四份合同的价款，被告认为是用借款和原告中业公司应付的各项费用合计178万余元抵充,而原告对被告管秀芳借款债权审核确认为110万元，庄志华债权劳动债权审核为40504元。从房屋价款方面看，原、被告双方也无以债权抵房款的合意。故对被告的辩称理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，判决如下：一、原告淮安中业地产有限公司与被告管秀芳（庄志华代签）于2011年7月4日、7月18日签订的关于爱琴海花园23号楼403室、503室、1504室、604室（合同编号分别为1024980001548、1024980001549、1024980001550、1024980001567）的商品房买卖合同无效；二、被告管秀芳、庄志华于判决生效后十日内协助原告淮安中业地产有限公司办理上述涉案房屋的网签合同及房屋预告登记的注销手续。案件受理费15600元（缓交），鉴定费18400元（庄志华缴纳），合计34000元，由被告管秀芳、庄志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号分别为：中业公司6232636100126002842，管秀芳6232636100126002834，庄志华6232636100126002826）。审 判 长  岳朝友审 判 员  张 颖人民陪审员  周立霞二〇一九年十二月十三日书 记 员  夏惠勤