文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0230民初4573号原告：江光彬，男，1970年8月12日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：隆永国，重庆市丰都县三合法律服务所法律工作者。被告：江光华，男，1973年4月28日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：马世银，重庆东龙律师事务所律师。第三人：杨先荣，男，1952年11月3日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人：江家芬，女，1950年12月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人：毛亚娟，女，1973年12月24日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。原告江光彬与被告江光华、第三人杨先荣、江家芬、毛亚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法由审判员程浩洲担任审判长与人民陪审员杨贵、隆宗珍组成合议庭于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告江光彬及其委托诉讼代理人隆永国、被告江光华及其委托诉讼代理人马世银、第三人杨先荣、江家芬到庭参加了诉讼，第三人毛亚娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。江光彬向本院提出诉讼请求：依法判决1.确认江光彬与江光华于2002年9月28日签订的《房屋赠送契约》（房屋买卖协议）有效；由杨先荣、江家芬、毛亚娟、江光华协助办理过户登记；诉讼费由江光华负担。事实和理由：1996年4月16日，杨先荣、江家芬夫妇将自己位于丰都县树人镇的房屋共计230.18平方米卖给江光华，双方签订了《房屋买卖契约》。同年5月12日，江光华与毛亚娟登记结婚。2002年9月28日，江光华之妻毛亚娟、岳父毛先顺经商量一致同意把江光华向杨先荣、江家芬所购之房其中两间以2000元之价卖给江光彬，为了减少税款，双方签订了《房屋赠送协议》，约定江光华将木瓦房两间70平方米价值400元的旧房赠送给江光彬所有使用。该协议由彭胜平书写，江光彬和在场人江家贵、彭厚灿、江家前、彭盛平在各自名字处按印。2002年11月5日，江光彬到丰都县树人镇财政所，按房屋买卖价值400元缴纳契税，后在该房居住至2018年4月5日清明节。2010年10月7日，江光彬申请房屋登记，2011年10月28日，原丰都县国土资源和房屋管理局给江光彬颁发了房产证。2016年5月13日，江光华与毛亚娟办理离婚手续。同年6月14日，江光华迫使杨先荣、江家芬到丰都县公证处办理买卖房屋公证。2018年2月22日，原丰都县国土资源和房屋管理局以江光华持有公证书为由向江光华颁发了不动产权证。2018年4月12日，江光彬以原丰都县国土资源和房屋管理局为被告，江光华为第三人向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼，该院经审理后判决撤销原丰都县国土资源和房屋管理局为江光华颁发的不动产权证。江光华不服，上诉至重庆市第三中级人民法院，经该院审理后判决驳回上诉，维持原判。同年7月5日，江光华以原丰都县国土资源和房屋管理局为被告，江光彬为第三人向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼，经该院审理后判决撤销原丰都县国土资源和房屋管理局为江光彬颁发的房产证。故江光彬诉至本院，请求判如所请。江光华辩称，本案涉诉房屋系江光华个人财产，虽然根据原告所称的是江光华的前妻毛亚娟和岳父协商一致将该房屋卖给江光彬，但二人无江光华的授权，系无权处分，且未得到江光华的追认，江光华不是适格被告。第三人杨先荣、江家芬述称，涉诉房屋系杨先荣、江家芬卖给江光华属实，当时没有办理过户。2016年江光华说没有给他房产证，要求杨先荣、江家芬去公证处办理公证，杨先荣、江家芬就配合江光华去办理了公证。不清楚江光华是否将房屋卖给江光彬。第三人毛亚娟未作陈述。本院经审理后认定事实如下：江光彬（又名江光兵）与江光华系亲兄弟关系。1996年4月16日，杨先荣、江家芬夫妇将自己位于原丰都县树人镇大石板村的房屋230.90平方米卖给江光华，双方形成了口头上的《房屋买卖合同》。同年5月12日，江光华与毛亚娟登记结婚。2002年9月28日，江光华之妻毛亚娟、岳父毛先顺把江光华向杨先荣、江家芬所购之房其中两间（面积为70平方米）以400元之价卖给江光彬，为了减少税款，双方签订了《房屋赠送契约》，载明江光华将木瓦房两间70平方米价值400元的旧房赠送给江光彬所有。该协议由彭胜平书写，江光彬和在场人江家贵、彭厚灿、江家前、彭盛平在各自名字处按印。江光华之妻毛亚娟在江光华名字处按印。次日，江光彬将400元房款交给毛亚娟。后毛亚娟将上述房屋两间交付给江光彬。2002年11月5日，江光彬到丰都县树人镇财政所，按房屋价值400元缴纳了契税，后江光彬雇人将该房屋重新修整并在该房居住生活。2010年10月7日，江光彬将位于丰都县树人镇大石板村的该房屋申请登记。2011年10月28日，原丰都县国土资源和房屋管理局给江光彬颁发了房产证（306房地证树人2011字第xxxxx号，房屋建筑面积104.91平方米）。2016年5月13日，江光华与毛亚娟登记离婚。同年6月14日，江光华与杨先荣、江家芬到丰都县公证处办理买卖房屋公证。后江光华将位于丰都县树人镇大石板村的房屋申请登记，原丰都县国土资源和房屋管理局于2018年2月22日向江光华颁发了不动产权证【渝（2017）丰都县不动产权第0001xxxxx号，房屋建筑面积299.50平方米】。2018年4月12日，江光彬以原丰都县国土资源和房屋管理局为被告，江光华为第三人向涪陵区人民法院提起行政诉讼，该院经审理后以原丰都县国土资源和房屋管理局未核实江光华申请登记的房屋包含江光彬房产证登记的房屋为由判决撤销原丰都县国土资源和房屋管理局为江光华颁发的不动产权证。江光华不服，上诉至重庆市第三中级人民法院，经该院审理后判决驳回上诉，维持原判。同年7月5日，江光华以原丰都县国土资源和房屋管理局为被告，江光彬为第三人向涪陵区人民法院提起行政诉讼。经该院审理后，对江光华将房屋处置给江光彬的事实予以认定，并以江光彬申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致为由判决撤销原丰都县国土资源和房屋管理局为江光彬颁发的房产证。上述事实，有《房屋买卖契约》、《房屋赠送契约》、（2018）渝0102行初72号《行政判决书》、（2018）渝0102行初138号《行政判决书》、（2018）渝03行终103号《行政判决书》、契证、房屋产权转移申请书、变更土地登记申请表、审批表、公证书、契税完税证（税目为买卖）及工本费收据、结婚证、离婚协议书、证明、调查笔录（彭胜平、江家勤、刘淑云、朱仕华、隆承兰等）、询问笔录、法庭审理笔录、常住人口登记卡、地籍调查表、宗地堪丈图、当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人就同一事项订立了两份不同的合同，其意思表示真实、不违反法律、行政法规强制性规定的合同可认定合法、有效，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。一、合同效力问题。本案中，江光彬与江光华之妻毛亚娟就江光华向杨先荣、江家芬所购房屋中的两间达成了买卖协议，房屋价款约定为400元。江光彬已将房款交付给毛亚娟，后江光彬将该房屋重新修整并长期居住生活。双方就房屋买卖事项形成了口头上的房屋买卖合同，并已实际履行，但为了避税而另行签订了《房屋赠送契约》，该《房屋赠送契约》系以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。但系双方真实意思表示的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。江光华辩称，毛亚娟卖房时其并不在场，也不知情，但根据双方举示证据来看，江光华与毛亚娟系夫妻关系，共同生活多年，就卖房这一重大事宜江光华不可能不知晓。且江光彬将房屋重新修整后，在该房屋居住生活多年，江光华亦不可能不知晓，其长期并未提出异议，因此能够认定毛亚娟将房屋卖给江光彬是江光华的真实意思表示，江光华将该房屋卖给江光彬的事实具有高度可能性。故本院对江光华的辩称理由不予采信。二、房屋过户登记问题。该房屋系江光华婚前向杨先荣、江家芬购买，婚后卖给江光彬。江光华与江光彬就该房屋申请的房产证均被撤销。故应由杨先荣、江家芬将房屋过户登记给江光华，再由江光华将该房屋过户登记给江光彬。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、确认江光彬与江光华签订的房屋买卖合同有效；二、杨先荣、江家芬在本判决生效后5日内协助江光华将位于重庆市丰都县树人镇大石板村的房屋（建筑面积104.91平方米）过户登记在江光华名下；江光华在上述房屋过户登记在其名下后5日内协助江光彬将上述房屋过户登记在江光彬名下。案件受理费50元，由江光华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  程浩洲人民陪审员  杨 贵人民陪审员  隆宗珍二〇一九年十二月二十三日法官 助理  陈渡仿书 记 员  周小庆