西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初4264号 原告（反诉被告）西安正希健身管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城四路尤西路9号万尚生活广场A室3层301室。统一社会信用代码91610132MA6UQGWA6P。 法定代表人薛小凡，执行董事。 委托代理人葛亮，陕西明南律师事务所律师。 委托代理人谷丽。 被告（反诉原告）西安万尚商贸有限责任公司。住所地：西安经济技术开发区凤城四路中段9号。统一社会信用代码91610132MA6TYUY08A。 法定代表人何小伟，执行董事兼总经理。 委托代理人王治平，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托代理人刘慧慧，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原告西安正希健身管理有限公司与被告西安万尚商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛亮、谷丽，被告委托代理人王治平、刘慧慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年1月13日，其与被告签订《房屋租赁协议》，租赁被告位于西安市经济技术开发区凤城四路（未央路西侧中段，尤西路9-2号），建筑面积1184.5平方米的房屋，用于开设儿童健身培训机构。协议签订后，其依约向被告交纳了第一年前半年的租金及合同押金。2018年5月初，房屋装修结束。其在办理消防验收备案时，消防部门告知其涉案房屋没有规划、建设手续，也未办理一次消防验收备案手续，且被告向其提供的一次消防验收备案手续并不是涉案房屋的备案，不能办理装修消防验收备案。被告在订立合同时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况，导致合同无效。诉请：依法确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；被告返还房屋租金49万元（含3万元押金）及利息（以49万元为基数，按中国人民银行贷款利率计算，自起诉之日计算至实际支付之日）；被告赔偿损失1274765元；诉讼费由被告承担。 被告辩称，2014年，其根据经开区管委会国土资源和房屋管理局下发的关于房屋使用安全大检查的通知，以及经开中心陕西总队关于危房整改的修改报告，对危房进行了整改，并在2017年4月6日项目竣工后，向西安市公安局消防支队经开大队提交了消防设计备案资料。消防大队经审核认定资料齐全依法向地勘中心陕西总队核发消防设计备案凭证，地勘中心向消防大队提交了竣工验收消防备案资料，消防大队依法向地勘中心核发建设工程竣工验收消防备案凭证。涉案房屋取得合法的主管部门批准建设的手续，且依法建成投入使用，双方签订的《房屋租赁协议》合法有效。其在合同签订当日就向原告交付了涉案房屋，原告使用并营业至今，要求其退还租金无事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉请。 反诉原告诉称，其与反诉被告签订的《房屋租赁协议》约定：租期6年，自2018年5月1日至2024年4月31日；2018年4月31日前为装修免租期，第一年租金568560元，首期租金须在进场装修前支付，以后每年的租金须在2月28日支付；逾期未付，按日计3%承担违约金。合同签订后，其依约向反诉被告交付了房屋，反诉被告进行了装修，并于2018年4月正式运营至今。但反诉被告未付清第一年租金，也未交纳2018年10月至2019年2月的物业管理费、水费、电梯费、垃圾清运费等。此外，第二年的租金应于2019年2月28日支付，反诉被告至今未付。反诉诉请：反诉被告支付2018年5月1日至2019年4月30日租期内剩余未付租金126560元、违约金11071.89元（以126560元为基数，按同期贷款利率的四倍自2018年9月1日暂计算至2019年3月1日，主张至实际支付日）；反诉被告支付拖欠的2018年10月至2019年2月的物业管理费14806元、水费429元、电梯运行费4145元、生活垃圾清运费1000元，合计20380元；反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费。 反诉被告辩称，双方签订的租赁协议是无效协议，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。其于2018年11月下旬就停止使用房屋，实际仅使用了8个月。依合同约定，第一年应付租金566560元，其已支付44万元，实际使用期间产生的租金为377040元，超付了租金。反诉原告要求其支付后续租金没有任何事实依据。合同约定的违约金计算方式过高，应以不超过银行贷款利率为准。自2018年11月，反诉原告就没有再为其提供物业服务，而反诉原告每次仅为其售电100-200元，该行为导致其无法运营。其不应交纳对应的物业费、垃圾清运费、电梯费，对反诉原告主张的水费不予认可。 经审理查明，2018年1月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其位于西安市经济技术开发区凤城四路（未央路西侧中段，尤西路9-2号），建筑面积1184.5平方米的房屋出租给乙方，用于开设儿童健身培训机构；租赁期限6年，自2018年5月1日至2024年4月31日；乙方向甲方交清第一年度租金及履约保证金后，甲方向乙方提供自2018年1月8日至2018年4月31日的装修期；租金第一、二年为40元/㎡/月，月租金47380元，年租金568560元，每两年递增6%。第一年租金分两次付清，须在进场装修前支付半年租金284280元，实际支付28.2万元，前期付定金2000元，本次需支付租金28万元，押金5万元，合计33万元，下半年租金284280元提前两个月交，即2018年8月30日前交清，第二租赁期及以后租赁年度租金支付须在上一年度合同到期前两个月，即每年2月28日前一次交清，逾期未交按未付款金额的日计3%承担违约金；乙方按第一年租金的10%向甲方交纳履约保证金，即56856元，合同终止后，乙方如履行了合同义务，甲方在乙方归还房屋后一个月内将保证金无息退还给乙方；乙方应交纳物业管理费每月2.5元/㎡，电费1.25元/度，水费6.8元/吨，空调费每月10元/㎡，电梯费每月0.7元/㎡，垃圾费每月200元，逾期未交，按日计3%承担违约金；甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年度租金总额3%的违约金。合同签订后，原告于2018年6月6日向被告交纳押金3万元，被告仅向原告出具了2万元的押金收据，此后向被告交纳租金442020元，被告向原告出具了增值税发票。被告向原告交付了房屋，原告开始装修，并于2018年5月初装修完毕后办理消防验收，但被告知涉案房屋无消防手续，不能办理验收。原告仅营业数月就于2019年1月10日张贴了“寒假放假通知”，通知学员和家长即日起放假。此后再未开业，直至2019年2月26日提起本案诉讼。 另查明，涉案房屋系中国建筑材料工业地质勘察中心陕西总队建设的戊类仓库，无产权证。2019年2月20日，中国建筑材料工业地质勘察中心陕西总队出具“证明”，证明涉案房屋系其与被告共建，项目具体由被告管理、运营，被告有权以自己的名义对外签署租赁合同，收取租赁费，独立主张民事权利、承担民事责任。2018年12月14日，西安市规划局经济开发区分局向西安市城市管理综合行政执法局经开分局发出函（2018）111号“关于违法建设认定的函”，函告中国建筑材料工业地质勘察中心陕西总队在凤城四路以北、文景路与未央路之间，西安六十六中西侧万尚生活广场搭建的3层建筑为违建，请依法查处。2018年12月20日，西安市城市管理综合行政执法局向中国建筑材料工业地质勘察中心陕西总队发出西城管经开执整字（2018）第2581号“限期整改通知书”，要求自行拆除万尚生活广场搭建的建筑物。2019年1月15日，西安市城市管理综合行政执法局向中国建筑材料工业地质勘察中心陕西总队发出西城管执告字（2019）第3845号“行政处罚预先告知书”，要求自行拆除万尚生活广场搭建的建筑物，并恢复原状。涉案房屋属于上述房屋中的一部分。 审理期间，原告要求被告赔偿其装修损失100余万元，被告不认可，原告遂申请司法鉴定。鉴定机构陕西新兰特资产评估有限责任公司于2019年5月22日勘查现场，并于2019年7月5日作出陕新评报字（2019）第133号《西安正希健身管理有限公司与西安万尚商贸有限责任公司一案涉及的单项资产评估报告》，评估结论为：涉案项目装修工程市场价为69.52万元。经质证，原告对评估结论无异议。被告对评估结论提出异议，认为评估结论超出了范围，评估物成新率过高。其中：1、对绘画室装修不予认可，认为系原告转租案外人，由案外人装修。但未举证证明原告转租案外人，原告否认转租；2、对软包、拳台、攀岩板、钢化玻璃隔断、镜子、灯具、开关等部分装修，认为属于可以拆除进行二次使用。本院咨询评估机构，评估机构称该部分装修拆除后已不可以进行二次使用。 在鉴定机构进行现场勘察后，原告于2019年6月1日将其财物全部撤出，并将房屋钥匙留给了被告。被告对原告所述无异议，但认为留钥匙并不是正式交接。双方遂于2019年8月22日正式办理了交房手续。 庭审中，原告明确诉讼请求为：依法确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；因房屋租赁协议无效，要求被告返还房屋租金47万元（含3万元押金），并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，承担自2019年1月23日起诉之日至实际支付之日的利息；被告赔偿装修损失69.52万元。被告对关于合同效力问题要求依法认定；因原告已实际占有使用了房屋，故不同意原告返还租金、支付利息的诉讼请求；同时称原告在签订合同时对房屋状况是知情的，故导致本案诉讼原告有责任，应承担部分装修损失。 被告变更反诉请求为：1、原告支付其截至2019年7月31日拖欠的租金26.64万元，并支付至实际腾房之日。2、原告支付截至2019年7月31日的逾期付款违约金30812.38元，并计算至实际支付之日。违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2018年5月1日至2019年4月30日欠付租金126560元，自2018年9月1日至2019年7月31日，以126560元为基数计算；2019年5月1日至2019年7月31日欠付租金142140元，自2019年3月1日至2019年7月31日，以142140元为基数计算。3、原告支付2018年10月1日至2019年7月31日拖欠的物业管理费29613元、电梯运行费8292元、生活垃圾清运费2000元，2018年10月1日至2019年2月的水费326元，并计算至实际腾房之日。原告认为合同无效，被告要求其支付租金及违约金没有依据，且被告主张违约金计算标准过高，而其自2018年11月下旬停止使用房屋，2019年6月1日向被告交付了房屋；被告自2018年11月就不再为其提供物业服务，故不同意支付物业费、垃圾费和电梯费。原告对其已交纳物业费、垃圾费和电梯费至2018年9月底的事实无异议。 上述事实，有《房屋租赁协议》，“建设工程竣工验收消防备案”凭证等，“关于违法建设认定的函”、“限期整改通知书”、“行政处罚预先告知书”，“证明”，收款收据，陕新评报字（2019）第133号《资产评估报告》，“关于上报‘地勘中心陕西总队北郊基地危房整改修缮’的报告”回复,原告的微信公众号文章，照片、视频资料，水表抄录等证据及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，西安市规划局经济开发区分局以涉案房屋系违章建筑，致函西安市城市管理综合行政执法局经开分局进行违法查处，西安市城市管理综合行政执法局经开分局通知中国建筑材料工业地质勘察中心陕西总队自行拆除包括涉案房屋在内的违建房屋。故，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》应为无效。导致合同无效的责任应主要由被告承担。原告要求确认双方签订的《房屋租赁协议》无效，依法予以准许。虽然合同无效，但原告确已实际使用了房屋，应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋使用费。合同约定第一年使用费自2018年5月1日起计费，2018年5月1日至2018年10月31日前半年的使用费应收取28.2万元，2018年11月1日至2019年4月30日后半年的使用费应收取284280元。原告于2019年1月10日张贴了“寒假放假通知”，此后虽再未开业，但也未向被告交付房屋，直至2019年2月26日才提起诉讼。故，原告应全额支付被告前半年房屋使用费28.2万元，后半年的房屋使用费应计算至2019年2月底为4个月，使用费为189520元，应由原告承担。上述使用费合计471520元，原告已支付被告472020元，要求被告返还47万元，并承担违约金，依法不予支持。原告对陕新评报字（2019）第133号《资产评估报告》无异议，被告对评估报告中关于绘画室装修不予认可的理由，未举证证明，原告予以否认；被告对软包、拳台、攀岩板、钢化玻璃隔断、镜子、灯具、开关等部分装修，认为属于可以拆除进行二次使用，评估机构作出该部分装修拆除后不可二次使用的认定。故，被告对《资产评估报告》提出的异议，本院不予采纳。《资产评估报告》可以作为处理案件的依据。原告依据该报告要求被告赔偿装修损失69.52万元，依法应予支持。 鉴定机构于2019年5月22日勘查现场，自2019年3月1日至2019年6月1日原告将钥匙留给被告，并撤出全部财物期间，因涉及纠纷，需对装修现场进行证据保全，客观上导致原告不能向被告交房。而导致合同无效和本案诉讼的主要责任在被告，故被告要求原告承担此期间的房屋使用费，不予支持。房屋交接需原、被告双方配合。原告在2019年6月1日将钥匙留给被告时，未与被告办理房屋交接手续，被告也未积极采取措施及时与原告办理交接手续。双方均应对导致房屋使用费损失扩大承担责任。自2019年6月1日至2019年8月22日为两个月零21天，此间的房屋使用费，应酌情参照合同第一年下半年使用费计算标准计算为126856.13元，此费用由原、被告各半承担，原告应承担63428.07元。此款与前10个月的使用费471520元，合计为534948.07元，应由原告支付给被告，原告已付472020元，应再支付被告62928.07元。被告反诉要求原告支付使用费26.64万元及违约金，均不予支持。原告已支付物业费、电梯费、垃圾费至2018年9月底，自2018年10月1日至2019年2月底为5个月，与房屋使用费的支付一样，此间产生的物业费14806.25元、电梯费4145.75元、垃圾费1000元、水费326元，合计20278元，应由原告承担。自2019年6月1日至2019年8月22日两个月零21天的物业费7995.37元、电梯费2219.8元、垃圾费540元，合计10755.17元，应由原、被告各半承担，原告承担5377.59元。原告合计应承担物业费、电梯费、垃圾费、水费合计25655.59元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告西安正希健身管理有限公司与被告西安万尚商贸有限责任公司2018年1月13日签订的《房屋租赁协议》无效。 二、被告西安万尚商贸有限责任公司自本判决生效之日起五日内赔偿原告西安正希健身管理有限公司装修损失69.52万元。 三、原告西安正希健身管理有限公司自本判决生效之日起五日内给付被告西安万尚商贸有限责任公司房屋使用费62928.07元。 四、原告西安正希健身管理有限公司自本判决生效之日起五日内给付被告西安万尚商贸有限责任公司物业费、电梯费、垃圾费、水费合计25655.59元。 五、驳回原告西安正希健身管理有限公司的其余诉讼请求。 六、驳回被告西安万尚商贸有限责任公司的其余反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20682元、鉴定费10127元（原告已预交），由被告承担案件受理费8000元、鉴定费10127元，合计18127元，与上述付款时间一并给付原告，原告自行负担案件受理费12682元。反诉费3460元（被告已预交），由原告承担1000元，与上述付款时间一并给付被告，被告自行负担2460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王 琦 人民陪审员  马建青 人民陪审员  王中琴 二〇一九年十二月七日 书 记 员  叶 娟