河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初1608号原告：郑州鸣杨体育用品有限公司。住所地：郑州市二七区铭功路83号豫港大厦28层。法定代表人：张忠跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李乐云，河南力天律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王春燕，女，1980年4月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：刘咏梅，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡旺德福商贸有限公司。住所地：三门峡市黄河路中段。法定代表人：董高玲，该公司董事长。原告郑州鸣杨体育用品有限公司（以下简称为鸣杨公司）与被告王春燕、三门峡旺德福商贸有限公司（以下简称为旺德福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，于2018年11月16日作出（2018）豫1202民初3764号民事判决。被告王春燕不服，提起上诉。三门峡市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）豫12民终286号民事裁定，发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸣杨公司的委托诉讼代理人蒋永鼎、李乐云，被告王春燕的委托诉讼代理人刘咏梅到庭参加诉讼，被告旺德福公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸣杨公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告王春燕于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》；2．被告王春燕向原告返还预付租金6463466.06元和履约保证金50000元，支付违约金2300000元，以上共计8813466.06元；3．被告旺德福公司对第二项承担连带责任；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告鸣杨公司委托并以郑州市二七区奥世三六一度体育用品经营部（以下简称为三六一经营部）名义于2008年8月30日与旺德福公司签订《房屋租赁合同》，租赁位于三××市湖滨区××路××号、实用面积至少1200平方米的房产，租赁期限为6年，自2008年10月1日至2014年9月30日，合同履约保证金为50000元，前3年的年租金为180万元，第四至五年的年租金为190万元，第六年的年租金为200万元。合同到期后，双方又于2014年2月16日续签《房屋租赁合同》，租赁期限为7年，自2014年10月1日至2021年9月30日，合同履约保证金为50000元，前4年的年租金为230万元，第五至七年的年租金为240万元。在续签合同履行中，旺德福公司于2017年8月21日通知原告将租赁合同未付租金向王春燕履行。为此，2017年9月2日，原告鸣杨公司委托并以三六一经营部名义又与王春燕签订《房屋租赁合同》，租赁期限四年三个月，自2017年10月1日至2021年12月31日，租金标准为2017年10月1日起至2018年9月30日，租金为230万元；2018年10月1日起至2019年9月30日，租金为240万元；2019年10月1日起至2020年9月30日，租金为240万元；2020年10月1日起至2021年9月30日，租金为240万元；2021年10月1日起至2021年12月31日，租金为60万元。合同期内租金1010万元，优惠120万元，实际支付890万元，支付时间为2017年9月15日支付230万元，2017年12月15日支付240万元，2018年2月1日支付240万元，2020年9月1日支付180万元。该合同第3.2条约定，王春燕保证有权将标的物业出租给原告，并按本合同约定来执行，如被告王春燕违反保证，造成原告无法依照本合同使用场地，王春燕同意按年租金赔偿原告损失。合同签订后，原告向王春燕预付了2020年9月30日前的租金共计710万元。在上述租赁合同履行过程中，原告于2018年6月25日收到湖滨区法院的执行公告，责令旺德福公司自公告张贴之日起10日内将位于三××市××街坊的邮政生产综合楼自动腾出；逾期将依法采取强制执行措施，由此造成的一切损失自行承担。原告经了解才获知，该租赁房屋的产权人是三门峡市邮政局，整体出租给旺德福公司，包括地下一层、地上八层，共12080.38㎡。2013年1月1日起，出租人变更为中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行（以下简称邮储银行）。因旺德福公司拖欠租金，邮储银行将旺德福公司起诉至法院。湖滨区法院已于2018年1月19日作出判决，解除邮储银行与被告旺德福公司的房屋租赁合同及协议书；旺德福公司返还租赁的邮政生产综合楼并支付拖欠租金及滞纳金。因上手租约解除，原告的租赁合同无法继续履行，应解除合同。被告王春燕辩称，1.被告不是本案适格被告，从被告与三六一经营部签订的房屋租赁合同可知，甲方为王春燕，乙方为三六一经营部，被告未与原告签订过租赁合同，也未发生过其他经济往来。根据合同相对性原则，原告并非租赁合同的相对方，无权以自己的名义提起诉讼，不是适格的一审原告。2.原告与三六一经营部之间的内部经营模式，不能对抗签订租赁合同一方的主体资格身份。原告以经营权抗辩承租人身份不能成立。3.被告王春燕作为次承租人享有约定的转租权益，且截止目前三六一经营部仍持续使用租赁物并正常经营，未出现法定或约定解除合同的情形，无论原告是否有权提起诉讼，其诉讼请求不能成立。被告旺德福公司辩称，被告与原告没有合同关系，被告已经在2017年将本案诉争的房屋租赁给王春燕，并没有与原告订立过合同，原告起诉被告没有事实及法律依据，应依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2008年8月30日，旺德福公司（甲方）与三六一经营部（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：“甲方愿意出租及乙方愿意承租本合同的场地，由乙方改建并经营。该场地位于三××市湖滨区××路××号。租赁期限六年，从2008年10月1日起至2014年9月30日止。合同履约保证金为5万元，前三年租金不变，租金为180万元，第四、五年为190万元，第六年为200万元”。合同落款甲方处有周冠增签字并加盖旺德福公司印章，乙方处有张焕柱签字并加盖三六一经营部印章。合同签订后，双方按约履行完毕。2014年2月26日，旺德福公司（甲方）又与三六一经营部（乙方）签订了房屋租赁合同，主要约定：“甲方将之前的场地继续租赁给乙方使用。租赁期限七年，从2014年10月1日起至2021年9月30日止。合同履约保证金为5万元，前四年租金不变，租金为230万元，第五至七年为240万元”。合同落款处甲方有周冠增签字并加盖旺德福公司印章，乙方有韩志深签字并加盖三六一经营部印章。合同签订后，双方依约履行。2017年8月21日，旺德福公司向三六一经营部发出通知，内容是因旺德福公司经营调整，现通知三六一经营部将租赁合同未付租金向王春燕履行。2017年9月2日，王春燕（甲方）与三六一经营部（乙方）签订了房屋租赁合同，主要约定：“甲方愿意出租及乙方愿意承租本合同的场地，由乙方改建并经营。该场地位于三××市湖滨区××路××号。租赁期限四年三个月，从2017年10月1日起至2021年12月31日止。合同履约保证金为5万元，乙方承租期内：2017年10月1日起至2018年9月30日租金为230万元；2018年10月1日起至2019年9月30日租金为240万元；2019年10月1日起至2020年9月30日租金为240万元；2020年10月1日起至2021年9月30日租金为240万元；2021年10月1日起至2021年12月31日租金为60万元，合同期内租金1010万元，优惠120万元，实际支付890万元。付款方式：第一次于2017年9月15日支付230万元；第二次于2017年12月15日支付240万元；第三次于2018年2月1日支付240万元；第四次于2020年9月1日支付180万元。甲方陈述与保证，甲方有权将标的物业出租给乙方，并按照本合同来执行，倘若甲方违反此陈述与保证，造成乙方无法依本合同使用场地，甲方同意按年租金赔偿乙方的经济损失。甲方自身经营保证：发生任何第三人对甲方提起诉讼或主张权利，甲方保证负责与之交涉并承担法律和经济上的后果，不得影响乙方的正常经营，与乙方无关”。合同落款甲方处有王春燕签字，乙方处加盖三六一经营部印章，且在合同首部显示乙方三六一经营部的委托代理人为程宇。合同签订后，三六一经营部通过程宇、张新兰、郑福琴个人账户自2017年9月19日至2018年4月16日，分8笔共转给王春燕租金710万元，其中程宇4笔285万元，张新兰1笔100万元，郑福琴3笔325万元。王春燕对收到上述3人转款的事实不持异议。2017年11月2日，为邮储银行将旺德福公司诉至本院，要求解除与旺德福公司签订的房屋租赁合同和协议书、返还房屋、支付拖欠房屋租金及滞纳金。本院于2018年1月19日作出（2017）豫1202民初5242号民事判决，解除邮储银行与旺德福公司之间的房屋租赁合同及协议书，旺德福公司于三十日内返还租赁的邮政生产综合楼，并支付截止至2017年12月31日的租金3519390元，从2018年1月1日起按照每季度556972.5元标准支付至腾房之日止，另支付滞纳金。旺德福公司不服，提起上诉。2018年4月19日，三门峡市中级人民法院作出（2018）豫12民终901号民事裁定书，准许旺德福公司撤回上诉。该判决生效后，邮储银行申请本院强制执行。本院于2018年6月1日发布公告，限旺德福公司自公告张贴之日起10日内将邮政生产综合楼自动腾出。河南宇萃（三门峡）律师事务所受邮储银行委托于2018年10月10日对各租户作出告知书，告知各租户于2018年10月20日前自行腾出所占用的位于三××市××街坊三门峡邮政综合生产楼用房，或与邮储银行签订《房屋租赁合同》，逾期将代理邮储银行依法采取强制措施。361度经营部在本院张贴公告后，未腾出涉案房屋，一直租用至今。鸣杨公司为证明其享有原告主体资格，提交的证据有：1.周某签字及三六一经营部、鸣杨公司均盖章的证明、与旺德福公司及王春燕的租赁合同原件、向旺德福公司支付租金的收据原件、向王春燕支付租金的付款凭证原件。2.程宇于2014年7月21日出具的资金归属证明，载明：程宇以其自己身份信息为鸣杨公司开立银行存款账户，开户行为建设银行郑州金水支行营业部，账号为62×××41，用于公司资金的日常结算，与此账户相关的所有款项和权益都属于公司所有。2.张新兰于2018年4月28日出具的情况说明，载明2018年2月28日受鸣杨公司的委托，通过其个人银行账户向指定的王春燕账户转款100万元，用于支付361度三门峡旗舰店的房屋租金。3.郑福琴于2018年5月28日出具的情况说明，载明2018年1月19日、2月28日、4月16日，受鸣杨公司委托，通过其个人银行账户向指定的王春燕账户分别转款50万元、140万元、135万元，合计325万元，用于支付361度三门峡旗舰店的房屋租金。3.郑福琴、张新兰于2013年12月23日、2014年1月1日出具的资金归属证明各1份，证明以其身份信息为鸣杨公司在建设银行开立的尾号分别为2414、5899的账户，用于公司资金的日常结算，与此账户相关的所有款项和权益都属于公司所有。4.2017年至2019年三六一度（福建）体育用品有限公司向鸣杨公司出具的授权书3份，许可鸣杨公司可在河南省（除濮阳）范围内销售“361°”产品，使用“361°”商标及标识。5.以韩少毅、韩志深为经营者的三门峡市湖滨区少毅服装店、超载运动服饰店的营业执照、税务登记证。6.鸣杨公司与程宇签订的劳动合同书及缴纳社会保险的记录单。7.郑州市工商局二七分局铭功路工商所于2016年1月21日作出的（二七）登记内销字〔2016〕第70号准予注销登记通知书，对三六一度经营部准予注销登记。欲证明鸣杨公司才是涉案合同的实际承租人及实际履行方，且租金均是由鸣杨公司支付。8.证人周某出庭作证。周某称，2006年至2007年他在鸣杨公司工作，经其同意，鸣杨公司用其身份证注册成立了三六一度经营部，但他不参与具体经营，实际由鸣杨公司进行经营并承担相应的权利、义务；该经营部与旺德福公司、王春燕签订租赁合同均不知情，鸣杨公司是实际承租人，所付租金也是鸣杨公司支付的；鸣杨公司、三六一度经营部与周某出具的证明，内容属实，签署证明时间为2017年10月；知道三六一度经营部注销的事情，他把身份证邮寄到郑州，由鸣杨公司办理的注销手续，印章是否上交工商机关不清楚。王春燕为证明鸣杨公司不具有原告主体资格，提供程宇、郑福琴、张新兰3人8次支付租金的款项支付明细。以证明支付租金的是361度经营部，并非鸣杨公司。王春燕另提供以下证据：1.2017年8月2日、8月14日，旺德福公司向王春燕出具的租金收据2份及银行转账记录，证明王春燕已向旺德福公司支付租金。2.2019年2月25日361度经营部的购货小票、2018年12月28日由三门峡市湖滨区超载运动服饰店出具的发票各1张。3.2018年9月至2019年4月，由韩少毅签字的361度经营部水电费缴纳通知单。4.光盘1张、照片16张，以证明361度经营部自2017年10月1日至2019年4月份仍在正常经营。5.2019年4月24日韩少毅以少毅服装店名义提出的改造卷帘门申请。以证明三六一度经营部至今仍在正常经营。本院认为，根据原、被告诉辩情况，原、被告双方对王春燕与361度经营部签订租赁合同，王春燕收取房屋租金710万元的事实双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一是原告是否具有主体资格；二是原告与王春燕签订的租赁合同应否解除及责任承担问题。（一）关于原告主体资格问题根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，三六一经营部虽以自己名义分别与旺德福公司、王春燕签订房屋租赁合同，但其出具证明称系受鸣杨公司委托而签订，合同的法律后果由鸣杨公司承担。加之鸣杨公司提供租赁合同原件及支付租金的收据及付款凭证原件证明其系合同实际履行方，且周某也出庭作证，再次确认前述证明的真实性，故应当认定三六一经营部作为鸣杨公司的受托人与旺德福公司、王春燕签订房屋租赁合同，鸣杨公司为合同的当事人，合同的相关权利义务均由鸣杨公司享有。虽然2017年9月2日与王春燕签订房屋租赁合同的是三六一度经营部，但原告提供的程宇、张新兰、郑福琴等人出具的情况说明、资金归属证明，可以证明上述三人通过银行转款给王春燕的710万元租金实际是由鸣杨公司支付。无论韩少毅经营的三门峡市湖滨区少毅服装店还是韩志深经营的湖滨区超载运动服饰店，被告王春燕没有提供证据证明上述经营者与三六一度经营部存在转租关系或者与王春燕直接签订租赁合同，在三六一度经营部已被注销的情况下，作为实际支付租金的鸣杨公司与王春燕实际履行着合同约定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”的规定，鸣杨公司依法享有原告主体资格，被告王春燕抗辩鸣杨公司不具备原告主体资格，理由不能成立，不予支持。（二）关于王春燕与三六一度经营部签订的租赁合同应否解除及责任承担问题由于邮储银行与旺德福公司之间的租赁合同已经被本院生效判决解除，且进入执行程序，本院已公告旺德福公司将其承租的房屋腾出，鸣杨公司作为三六一经营部的委托人，其所承租王春燕的房屋，作为公告执行的标的之一部分，面临强制执行的风险，且河南宇萃（三门峡）律师事务所代表邮储银行于2018年10月10日已对包括鸣杨公司在内的各租户作出告知书，限期腾出占用的租赁场地或另行与邮储银行签订房屋租赁合同，使鸣杨公司与王春燕之间的房屋租赁合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告王春燕提供视频及照片等证据，证明361度经营部仍在正常营业，但未能提供证据其与作为申请执行人的邮储银行形成新的租赁合同关系，并对涉案房屋享有继续租赁的权利。故被告王春燕抗辩不同意解除合同，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，王春燕应返还鸣杨公司预交的租金710万元及履约保证金5万元，具体数额计算方式为：2017年10月1日至合同约定租赁期满2021年12月31日共计1552天，合同约定租金共计890万元，平均每天租金5734.54元。自2017年10月1日至本判决确定的合同解除之日止，按每天5734.54元计算相应的租金从710万元中扣除。原告依旺德福公司与邮储银行案的生效裁判，主张自2018年4月19日起返还预付的租金，理由不能成立，本院不予支持。关于原告主张王春燕支付违约金的问题，由于涉案房屋不能继续租赁，系因旺德福公司的行为导致其与邮储银行的租赁合同解除。虽然《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。依据三六一度经营部与王春燕签订的租赁合同约定，“倘若甲方违反陈述与保证，造成乙方无法依本合同使用场地，甲方同意按年租金赔偿乙方的经济损失”，但原告以三六一经营部名义承租的房屋现仍在正常使用中，且原告未提供证据证明其目前所受经济损失。故原告要求王春燕按年租金支付违约金的请求，理由不能成立，本院不予支持。虽然旺德福公司曾与三六一经营部签订租赁合同，但三六一经营部收到旺德福公司的通知后，与王春燕重新签订新的租赁合同，并向王春燕支付租金，应视为三六一经营部与旺德福公司于2014年2月26日签订的租赁合同已经终止。原告要求旺德福公司与王春燕承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原告主张解除与王春燕的房屋租赁合同，应予支持，被告王春燕应返还原告预交的租金及履约保证金。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑州鸣杨体育用品有限公司以郑州市二七区奥世三六一度体育用品经营部名义与被告王春燕于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》，自本判决生效之日起予以解除。二、被告王春燕返还原告郑州鸣杨体育用品有限公司预付租金，具体数额为：710万元减去2017年10月1日至本判决生效之日的相应租金，租金按每天5734.54元计算。限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告王春燕返还原告郑州鸣杨体育用品有限公司履约保证金5万元。限本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告郑州鸣杨体育用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73590元，由原告郑州鸣杨体育用品有限公司负担33590元，被告王春燕负担40000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭战民人民陪审员  高红涛人民陪审员  范铁峡二〇一九年十二月九日书 记 员  张佳琪