陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终13421号上诉人（原审被告）：刘江勇，男，1975年11月7日出生，汉族，陕西住邦置业有限公司总经理，住陕西省宝鸡市陈仓区虢镇陕机路1号14号楼4单元1层37号，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王锋，陕西贺宝虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭顺旺，陕西贺宝虎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康童，女，1976年6月27日出生，汉族，陕西住邦置业有限公司员工，住河北省任丘市裕华东路花园小区1栋1单元5号，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王锋，简况同上。委托诉讼代理人：郭顺旺，简况同上。被上诉人（原审原告）：陕西檀香园置业有限公司，住所地陕西省西安市浐灞区半引路40号。法定代表人：郭宇新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玉香，女，1974年9月7日出生，汉族，住海南省海口市美兰区美群路15号美亚小区706房，陕西檀香园置业有限公司员工，现住。委托诉讼代理人：曹恒娟，女，1985年2月12日出生，汉族，住西安市碑林区马厂子1号3层21号，陕西檀香园置业有限公司员工，现住。上诉人刘江勇、康童因与被上诉人陕西檀香园置业有限公司（以下简称檀香园公司）占有物返还纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘江勇、康童上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判为驳回檀香园公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由檀香园公司负担。事实和理由：一审认定事实不清。其在2012年向檀香园公司支付首付房款后，双方已经达成房屋买卖的意思表示，檀香园公司也向其出具了收到本案所涉两套房屋的购房款收据，檀香园公司即向其交付了房屋。2013年，其对上述房屋装修后入住至今，这是客观事实，但一审对该事实没有查清。一审在庭审时并没有就其向檀香园公司交纳的70万元购房款查明的情况下径行认定其没有交纳房款，继而认定其与檀香园公司之间不存在房屋买卖法律关系错误，在这个基础上所作的判决错误。在一审庭审中，其向法院提交了北京海航太平洋物业管理公司陕西分公司檀香园物业处出具的业主资料登记表、檀香园物业管理协议、西安市商品住宅使用说明书及质量保证书、檀香园公司出具的檀香园车位转让合同、其向檀香园公司支付购房款的票据及其他证据足以证明其虽没有签订购房合同，但是双方存在事实上的房屋买卖法律关系。只是因为近几年西安房价节节攀升，为获取巨额非法利益，檀香园公司才恶意违约，违背诚实信用原则强行索要房屋。一审没有查清其与檀香园公司没有签订房屋买卖合同的过错责任。一审适用法律错误。一审依据1994年出台的《城市房屋管理法》的规定，认为其与檀香园公司没有书面房屋买卖关系不成立明显与法相悖。根据合同法司法解释二第一条规定，应当认定其与檀香园公司之间的合同成立。一审认定其向檀香园公司支付房屋占用费没有事实依据和法律依据。一审适用独任审判不当。檀香园公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确。刘江勇、康童在与其没有合同关系的情况下占用其房屋自2012年3月27日至今。在刘江勇、康童占用期间，其多次要求刘江勇、康童腾出房屋或者购买房屋，但刘江勇、康童均以各种理由拒绝。从一审庭审笔录和上诉状中均可以看出，2018年，其与刘江勇、康童进行过多次交谈，但是刘江勇、康童均未理睬。刘江勇、康童与其之间无合同关系，也无其他约定，刘江勇、康童无权占用其房屋。另外，刘江勇、康童主张双方是房屋买卖合同无依据，也没有相关的事实合同，且就主要合同双方没有达成一致，双方的合同关系不成立。在房管局的系统上，本案所涉两套房屋均属于未销售状态，其也未将上述房屋转移登记至刘江勇、康童名下，故刘江勇、康童无权占有房屋。应返还房屋并承担房屋占用费。一审依据上述事实，判决认定刘江勇、康童返还房屋并支付房屋占用费正确，请求驳回上诉，维持原判。檀香园公司向一审法院起诉请求：⒈判令刘江勇、康童返还檀香园公司位于西安市灞桥区房屋，两套房屋总价款为2409376元；⒉依法判令刘江勇、康童支付房屋占用期间的占用费25万元；⒊诉讼费由刘江勇、康童负担。一审法院经审理查明，2012年3月27日，康童持刘江勇出具的委托书到檀香园物业公司领取西安市檀香园小区8幢10401、10402号房屋的钥匙、电卡、门卡及《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》、《檀香园物业管理协议》。委托书写明：“委托人与被委托人为夫妻关系，委托人因无法亲自办理购买位于檀香园小区8号楼1单元10402号房屋的相关事宜，特委托委托人办理下列以下事项：⒈代为领取有关房地产登记证明，房屋所有权证；⒉代为支付房价款、领取房款收据、发票；⒊代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费及其他费用；⒋代为办理房屋交付手续、验收房屋、签署房屋交接书等物业处相关事宜；⒌代为办理购买上述房地产过程中的其他事宜。”檀香园物业公司向康童出具了两份《收房确认书》，载明：“致陕西檀香园置业有限公司：本人已购买檀香园小区住宅8幢10401房（另一份为10402号房），该房屋交楼标准符合双方相关约定。本人同意收房，证明已收到该房屋钥匙数为6+1把，电卡1张，房屋两书1本，并确认该房屋设备完好，证明即日起由本人接收该房屋。本人收到《檀香园物业管理协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，明白并遵守该文件的内容、条文以及物业服务公司有关管理规定，承诺准时交付一切有关费用。”康童在该收房确认书上注明“已领门卡两张”，并在该收房确认书上签名确认。檀香园物业公司工作人员在该收房确认书上签字确认。刘江勇、康童现已经入住该两套房屋。另查明，刘江勇于2009年入职陕西檀香园置业有限公司，从事报建工作，2013年从檀香园置业公司离职。庭审中，刘江勇、康童提供两份转款凭证证明其已经支付了涉案两套房屋的首付款。其中一份一卡通交易凭据显示在2018年11月19日，转给檀香园公司人民币10万元，摘要写明：陕西檀香园置业有限公司0635康童8号楼2单元401室402室，付款人不明。一张网银转款凭证显示：2018年12月4日，陕西筑邦置业有限公司转给陕西檀香园置业有限公司人民币10万元，用途为康童檀香园小区8号楼2单元401室、402室。招商银行交易明细显示2012年3月23日，刘江勇转给檀香园公司人民币50万元。刘江勇、康童提供的证人吴某证明称，其自2011年11月7日起担任檀香园物业的负责人，直到2013年年底，其在管理檀香园期间一直遵守北京海航太平物业公司规定的收房程序，即开发商开具收房通知书，业主凭着本人身份证明和收房通知书，或者业主出具委托书委托别人来，其凭着这些审核收房人的手续，交付房间钥匙和物业管理协议，物业管理协议是开发商印制好的，其在业主收房时交给他们。刘江勇、康童提供的收房确认书中的王亚兰是檀香园物业公司的员工。檀香园公司对该证人证言不认可。一审法院认为，本案争议的焦点为双方之间是否存在房屋买卖合同关系；刘江勇、康童占有涉案两套房屋的行为是否合法；刘江勇、康童是否应当向檀香园公司腾交涉案两套房屋。檀香园公司称刘江勇在公司任职期间未经许可占用了其开发的檀香园小区8-10401、8-10402号两套房屋，要求刘江勇、康童腾交涉案两套房屋；刘江勇称该两套房屋是其出资购买的，已经支付房屋首付款70万元，故其占有这两套房屋的行为是合法的。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。因房屋买卖合同属于民事契约，是一种双务合同，需要出让方和购买方双方意思达成一致才能成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。因檀香园公司否认涉案两套房屋是刘江勇、康童出资购买，刘江勇、康童仅提供三份转款凭证，未提供檀香园公司已收到其交纳房款的收据，也未提供其他证据证明双方对涉案两套房屋的价格、房款的支付方式、房屋面积、方位及违约责任等主要内容已经达成一致意见，因此，刘江勇、康童抗辩称其和檀香园公司之间存在房屋买卖关系，涉案两套房屋是其出资购买，缺乏足够和充分的证据支持，对其抗辩理由，不予采信。刘江勇、康童现占有使用的檀香园小区8-10401、8-20402号房屋没有合法依据，对檀香园公司要求刘江勇、康童腾交该两套房屋的诉讼请求，予以支持。因刘江勇、康童占有使用涉案两套房屋无合法依据，故对檀香园公司要求刘江勇、康童支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持。因刘江勇、康童占有使用的涉案两套房屋为非精装修房屋，故对该两套房屋的占用费本院参照同时间、同地段、同面积房屋的租金酌情予以计算。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告刘江勇、康童于本判决生效后六十日内向原告陕西檀香园置业有限公司返还位于西安市灞桥区房屋；二、被告刘江勇、康童于本判决生效后10日内向原告陕西檀香园置业有限公司支付位于西安市灞桥区房屋的使用费人民币18万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28076元，减半收取，陕西檀香园置业有限公司已预交14038元，由刘江勇、康童负担，刘江勇、康童于上述期限内连同上述应付之款一并支付给陕西檀香园置业有限公司。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，刘江勇、康童主张檀香园小区8-10401、8-10402号两套房屋系其出资购买，且其已经支付首付款70万元。檀香园公司对此不予认可，并称系刘江勇在公司任职期间未经许可占用上述两套房屋，要求刘江勇、康童腾交涉案两套房屋。经查，刘江勇、康童为证明双方之间就涉案两套房屋存在买卖合同法律关系，虽提交了转款凭证予以证明，但檀香园公司对此不予认可。另外，对涉案房屋的价格、房款的支付方式、房屋面积、方位及违约责任等主要内容，刘江勇、康童未提交充分有效的证据证明双方对此已经达成合意，故对刘江勇、康童的该项主张依法不予以认定。现刘江勇、康童占有使用檀香园小区8-10401、8-20402号房屋没有合法依据，一审对檀香园公司要求刘江勇、康童腾交该两套房屋的诉讼请求予以支持，并参照同时间、同地段、同面积房屋的租金酌定刘江勇、康童支付房屋占用费，与法不悖，并无不妥。综上，刘江勇、康童的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27515元，由刘江勇、康童负担。本判决为终审判决。审判长  姜亦君审判员  赵羽嘉审判员  林 瀚二〇一九年十二月二日书记员  姬凯华