山西省古交市人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0181民初1381号原告：陈福晓，男，1967年10月24日出生，汉族，无业，住古交市。委托诉讼代理人：张小鹏，山西神角律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月亮，山西神角律师事务所律师。被告：古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司，住所地古交市腾飞路迎宾桥旁石油公司二号楼。法定代表人，林文，总经理。委托诉讼代理人：任向阳，山西宁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽红，女，古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司财务人员，现住古交市大川西路龙泉山庄附2号楼6单元503号。原告陈福晓与被告古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告陈福晓及其委托诉讼代理人张小鹏、被告古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司的委托诉讼代理人任向阳、闫丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福晓向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋租赁费50万元、修理费30万元，合计80万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月29日原告为出租方和被告为承租方签订《金龟山庄房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告山西省太原市古交市邢家社乡刘庄村委会半沟村的房产，房屋的建筑面积约为1500平方米。租赁期限：2016年3月21日起至2019年3月21日，合同期满后，如乙方继续出租房屋，被告拥有优先承租权。甲乙双方议定一年房租金为240000元，另外税款18000元，合计258000元。合同签订后，被告使用房屋至今，欠原告房屋租赁费约50万元至今未付。关于装修问题：按照约定被告租赁期间，维护房屋正常使用是被告的义务。被告对租赁房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保障房屋安全正常使用。但现在室内破烂不堪，原告要求恢复原状或支付装修费用30万元。被告古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司辩称，原告和被告签订的金龟山庄房租租赁合同已经解除了，原告要求被告支付50万元的租赁费并赔偿损失缺乏依据。本案案涉的房屋是在2016年3月21日交付并使用的，被告在入住的时候就给原告交付了2016年3月到2017年3月这一个年度的租金，按照合同约定是258883元。2017年7月23日，原告租赁给被告的金龟山庄在山洪灾害中一楼全部被淹，交通通讯中断，原告公司的一辆皮卡车当时停放在金龟山庄的院子里，也被洪水冲走了直接报废，当日被告考虑到案涉房屋存在严重的安全隐患，已不具备使用的条件，双方的租赁合同无法继续履行，所以在2017年7月底安排全体人员搬离了金龟山庄，之后被告组织人员将租赁房屋打扫干净于2017年12月16日向原告递交了解除房屋租赁通知书，至此，原、被告签订的金龟山庄房屋租赁合同正式解除。在被告租用原告的金龟山庄房屋期间以及2017年7月23日之后，被告共向原告支付了448883元，这其中包括了我刚才说的258883元。双方房屋租赁合同解除以后原告陈福晓多次到被告公司要求给予补偿，双方多次座谈协商并形成了会议文件，双方一致认为金龟山庄房屋租赁合同在2017年12月已经解除的事实，但是原告陈福晓认为被告还应该补偿他的损失，经过邢家社乡政府以及刘庄村委会的干部多次协商双方也没有达成关于补偿的协议。双方签订的房屋租赁合同第七条第二项合同的解除终止条款、第十条第二款免责条款约定，山洪暴发属于不可抗力，被告有权利单方面解除双方签订的租赁合同，依据合同法94条的约定，解除权属于形成权，至于是口头通知还是书面通知，法律没有硬性规定。所以原告陈福晓是否接受被告送达的通知书，是否在通知书上签字都不能阻止被告解除合同的意愿。被告在2017年12月通知原告正式解除双方的租赁合同，并支付了之前的租金，这一事实也足以说明双方的租赁合同在2017年12月就已经解除。原告要求被告赔偿房屋损失30万元，没有向法庭提供证据，该请求缺乏事实和法律依据。综上所述，原告要求被告支付支付租金50万元，赔偿损失30万元，缺乏事实和法律依据，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了如下证据：1.原告身份证复印件；2.古交市邢家社乡刘庄村委会的证明一份；3.金龟山庄房屋租赁合同；4.房屋现状照片；5.房屋装修合同和收据两份；6.证人陈某当庭证词。被告的质证意见为：1.对证据1的真实性没有异议；2.证据2村委会的证明的真实性和合法性均有异议，这个证据不符合民诉法关于组织出具证明的规定，依据民诉法的规定，组织出具证明需要组织的负责人和出具证明的人员签名，原告提交的证明没有村委会负责人的签名也没有出具证明人员的签名；3.对证据3没有异议；4.证据4的真实性、合法性和关联性均有异议；5.证据5装修合同的真实性、合法性和关联性均有异议。被告提供了如下证据：1.关于金龟山庄房屋退租情况的说明（庭后提供原件），该说明是2019年5月23日双方再次协商补偿事宜的时候形成的书面材料；2.视频和录音，视频证明2017年7月23日山洪爆发之后金龟山庄受灾的情况，受灾之后金龟山庄不具备使用条件。录音是证明双方就合同解除以及补偿事宜多次协商确认双方的租赁合同在2017年12月已经解除，但是双方对补偿事宜一直未能达成一致意见；3.解除房屋租赁合同通知书（庭后提供原件）。4.证人王某的当庭证词。原告的质证意见为：1.情况说明被告未提供原件，根据被告陈述其中有三人是被告公司员工，另外三人其中两人是邢家社乡政府工作人员，一名是刘庄村委会的支部书记，对这三人的身份及签字是否由本人签署我们要求法庭核实，因为他们没有当庭作证，该证据只能证明被告曾经与原告协商过解除房屋租赁合同的事实，但双方未达成解除的一致意见，所以被告主张的是协议解除，而被告没有证据证明原告同意。2.关于发洪水的视频，根据原告提供的房屋现状照片可以看出房屋完好，并无塌陷或裂缝等危险，不存在房屋不能继续使用的情形，即使因发洪水导致院内或者是屋内有了淤泥，被告公司也可以在清理后继续使用，双方在签订租赁合同时被告公司是对原告房屋所在的地理位置进行过认真查看的，应该预见到有可能发洪水导致冲下淤泥的情况，该视频证据并不能证明被告公司有权单方解除房屋租赁合同。3.关于录音，也只能证明被告公司要与原告协商解除租赁合同，但原告不同意，双方未能达成解除协议。4.对被告公司提供的解除房屋租赁合同通知书的照片，我方不认可，该证据无法证明当时是否送达的内容与该通知书一致，根据刚才证人王某的陈述，其收到的单位意见是让给原告陈福晓送一个记不清是通知还是协议的文件，但肯定的是需要征求陈福晓的意见，也就是需要陈福晓同意，所以该解除文件实际上还是协议解除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告为出租方和被告为承租方签订《金龟山庄房屋租赁合同》。合同约定：原告拥有位于山西省太原市古交市邢家社乡半沟村刘庄村委会半沟村的房产，房屋的建筑面积约为1500平方米。原告从2016年3月21日起将出租房屋交付被告使用，至2019年3月21日。一年的房租金为240000元，一年的房租金的税金为18883元，一年的含税房租金共为每年为258883元。租金支付方式为：合同签订后1月内支付2016年房租，2016年12月底之前支付2017年房租，2018年3月21日前支付剩余一年的房租。双方还对其他的权利义务进行了约定。原告按约交付房屋后，被告支付了2016年3月21日到2017年3月这一年度的租金258883元。下一年度租金未按约在2016年12月底前支付，后陆续支付租金190000元，共计448883元。按照合同约定的租期及租金计算，三年租金共计776649元，核减被告已支付部分，被告应付原告租金为327766元。2017年7月23日，被告租赁的金龟山庄房屋在山洪灾害中被淹后，相关人员搬离了金龟山庄。之后，双方就是否继续租赁该房屋及补偿等事宜进行了多次协商，被告于2017年12月向原告递交了《解除房屋租赁合同通知书》，原告认为和被告签订的金龟山庄房租租赁合同已经解除，但原告认为租赁房屋未移交原告，仍为被告管理，租赁合同未解除。为此，原告于2019年11月14日向本院起诉，请求保护其合法权益。本院认为，本案争议的是该合同是否已解除。原、被告签订的《金龟山庄房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定：乙方若不能提供房屋或提供房屋不符合合同约定条件，甲方（被告）有权解除合同，乙方（原告）应退还甲方已支付的租金并向甲方承担违约及赔偿责任。被告租赁使用的房屋因山洪灾害被淹是事实，但该事实是否已导致租赁房屋不符合合同约定的条件或已出现无法维修、防控等的安全隐患或其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。现有证据不足以证明被告行使解除权的合同约定条件及法定解除条件已成就，被告无权行使解除权。故对被告合同已解除的辩解，不予支持。原、被告签订的《金龟山庄房屋租赁合同》未解除，应继续按约履行，原告要求支付合同期内租金的请求应予支持。对原告主张的超出租期外的租金，因原告未行使相关权利，也未采取适当措施防止损失的扩大，对租期外的租金视为其未采取适当措施扩大的损失，故不予支持。关于原告主张的修理费损失，原告未提供相关事实证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈福晓租期内租金327766元。二、驳回原告陈福晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由被告古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司负担3108元，原告陈福晓负担2792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  张卫平二〇一九年十二月三十日书记员  孙佳蓉