中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1027号 上诉人（原审原告）：赵鑫，男，1994年5月8日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人赵鑫因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）晋民初314号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵鑫的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人景澄林，均到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵鑫上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区9#-1-901室房屋执行、解除查封；2.一、二审诉讼费用由西藏信托承担。事实和理由：一、龙驿公司用房屋抵顶欠付赵某设计费事实清楚。本案中，2010年4月盘锦市建筑勘察设计研究院、辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司分别与龙驿公司签订《建设工程设计合同（一）》，承揽了枫丹白露小区项目设计劳务，赵某是该工程的设计人员，因龙驿公司欠付赵某设计费用，龙驿公司决定用房屋抵顶欠付赵某的设计费。一审中赵鑫提供的龙驿公司记账凭证等相关证据，足以证明龙驿公司欠付赵某设计费以及用房屋抵账事实。二、2015年1月20日赵鑫与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，并将购房款交于赵某代理人耿某某，龙驿公司为赵鑫出具收款收据，能够证明赵鑫已经实际交付购房款，取得房屋所有权。综上，赵鑫一审提供的证据，足以证明二设计院与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，且赵鑫支付了全部房款。 西藏信托辩称，一、赵鑫主张龙驿公司欠付赵某设计费及以房抵债事实不能成立。赵鑫在上诉状中承认赵某是案涉工程的设计人员，但以此为由进而推断龙驿公司欠付赵某设计费用无事实根据。同时赵鑫未能提供盘锦市建筑勘察设计研究院与龙驿公司以房抵债抵顶欠款的相关协议，也未能提供盘锦市建筑勘察设计研究院与赵某就案涉房屋签订的买卖合同，未能说明具体的买卖时间、案涉房屋交付时间，更未能提供其向赵某支付购房款的证据。二、赵鑫主张在赵某处购买案涉房屋并交付房款，但未提供购房合同及付款证据。同时未提供证据证明赵某有权转让案涉房屋。赵鑫仅凭与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》及龙驿公司出具的《收款收据》不能证明其已经实际交付购房款。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回赵鑫的上诉请求。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 赵鑫向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露B区9#-1-901室归赵鑫所有并排除执行；2.诉讼费用由西藏信托承担。 一审法院认定事实：2010年4月盘锦市建筑勘察设计研究院、辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司分别与龙驿公司签订《建设工程设计合同（一）》，承揽了枫丹白露小区项目设计。盘锦市建筑勘察设计研究院与龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》约定，设计收费估算4521220.20元，辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司与龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》约定，设计收费估算2713254.60元，上述两份合同约定的设计收费估算为7234474.80元。上述二设计院均委派赵某具体负责该项目，提供相关设计方案，与开发商进行设计变更、收取、处理设计费及全权出售抵顶设计费的房屋等一切事宜。2014年8月29日赵鑫与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：赵鑫购买枫丹白露第B9幢1单元9层901号房，住宅，建筑面积105.44平方米，每平方米4280元，总价款451283元。2014年8月1日龙驿公司为赵鑫（原为耿某某）出具的451283元的收款收据。2014年8月29日赵某的委托代理人耿某某与赵鑫签订《房屋出售协议》，主要内容：耿某某将枫丹白露第B区9栋1单元901室出售给赵鑫，双方达成共识，买卖自愿。同日，耿某某给赵鑫出具收到购房款295000元的收据。上述二设计院授权委托人赵某出具《情况说明》并出庭作证，证明其将案涉房屋以295000元出售给赵鑫，并委托耿某某收取了赵鑫的购房款。2015年1月20日龙驿公司为赵鑫出具入住通知单，2015年1月20日赵鑫交纳物业费，2015年9月19日赵鑫交纳水费。赵鑫未办理案涉房屋的过户登记手续。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》（以下简称《抵押合同》），约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》（以下简称《委托合同》），约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1.赵鑫是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.赵鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归赵鑫所有。分述如下： 一、赵鑫是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。赵鑫主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张赵鑫未提交证据证明其房屋被查封，且因赵鑫起诉后又申请撤诉，现赵鑫起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，赵鑫等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了赵鑫的执行异议申请，包括赵鑫在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为赵鑫起诉符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，赵鑫在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张赵鑫不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 二、赵鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住宅，赵鑫未提供案涉房屋用于居住且在辽宁省盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第二项的规定，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）赵鑫在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2014年8月29日赵鑫与龙驿公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，能够认定赵鑫在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）赵鑫在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。赵鑫提供的入住通知单与交纳各项费用的收据能够证明赵鑫在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）赵鑫是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。赵鑫诉称，案涉房屋系设计费抵账房，但赵鑫提供的盘锦市建筑勘察设计研究院和辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司分别与龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》、上述二设计院给赵某出具的授权委托书、赵某的情况说明、龙驿公司为赵鑫出具的购房款收据、赵某的委托代理人耿某某与赵鑫签订的《房屋出售协议》以及耿某某给赵鑫出具的收据等证据，不足以证明上述二设计院与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系，不足以证明赵鑫已支付全部价款；（四）是否非因赵鑫自身原因未办理过户登记。龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的情况说明，证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因赵鑫自身原因。综上，赵鑫的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，其主张的民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院不予支持。 三、能否确认案涉房屋归赵鑫所有。因赵鑫主张的民事权益不足以排除强制执行，故该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回赵鑫的诉讼请求。一审案件受理费8069.25元，由赵鑫负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵鑫提交以下证据：2019年1月31日盘锦市建筑勘察设计研究院、辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司与龙驿公司签订的《工程设计结算以房抵账确认书》、工程设计结算单、实际抵账房明细表以及龙驿公司的记账凭证。拟证明赵鑫已支付案涉房屋的全部购房款。 西藏信托对上述证据发表质证意见称：对赵鑫提交的证据均有异议。确认书日期为2019年1月31日在人民法院查封之后，不能证明在人民法院查封前设计院与龙驿公司形成以房抵债的基础法律关系。工程设计结算单的日期为2019年1月31日，亦不能证明设计院在人民法院查封前与龙驿公司已进行结算。财务凭证未提供原件进行比对，无法核对其真实性，不能作为证明本案事实的证据使用。龙驿公司工程顶账房以白条收据作为顶账的依据，既无工程审核部门签字和工程款发票，也无售房发票，仅凭原始单据不足以证明顶账业务的事实。且龙驿公司的房屋销售因成本不能可靠计量，未对各工程施工单位、设计费、监理等参建单位做竣工结算，支付的工程款主要在预付款科目核算，以白条收据列账，无正规发票，不能确定收入的实现。故上述证据不能证明赵鑫已支付购房价款。 西藏信托未提交新证据。 本院经审理认为，赵鑫提交的证据与本案具有关联性，证明目的本院将结合庭审查明事实及在案其他证据予以综合认定。 二审中，本院依赵鑫申请调取以下证据：证据1.山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）一份，其中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》案涉房屋抵账人处载明“赵某”，事由处载明“设计费顶房款”。证据2.盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，该表载明：赵鑫在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年1月20日。赵鑫对上述证据未表示异议。西藏信托质证认为：对证据1，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况，其所谓账目不能作为认定顶账事实的根据。对证据2真实性无异议。因赵鑫、西藏信托对上述证据形式上的真实性未表示异议，本院对上述证据形式上的真实性予以确认。 本院二审另查明：一、2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司签订《贷款合同》，龙驿公司向西藏信托借款3亿元，贷款期限12个月。同日，双方签订《抵押合同》，龙驿公司以西水湾二期A、B地块及该地块上在建工程为案涉《贷款合同》设立抵押（未办理登记）。2014年11月5日，西藏信托与龙驿公司股东孙振鹏、谷某某分别签订《股权质押》，并于2014年11月27日在辽宁省盘锦市工商行政管理局办理了股权质押登记。 二、山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴〔2016〕第002号《审计报告》中《附表7-1：A区、B区房源信息账面明细》案涉房屋抵账人处载明“赵某”，事由处载明“设计费顶房款”。 三、盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表，显示赵鑫在物业公司办理入住手续时间、领取钥匙时间、首次交纳物业费时间均为2015年1月20日。 四、2019年1月31日，盘锦市建筑勘察设计研究院、辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司与龙驿公司签订《工程设计结算以房抵账确认书》、工程设计结算单及附件实际抵账房明细表，显示龙驿公司用18套房产抵顶其欠付上述二设计院的设计费787.2万元。该18套房产中包括案涉房屋。 五、涉案房屋查封日期是2016年1月4日。 六、辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》载明“经查，盘锦龙驿房地产开发公司开发建设的兴隆台区枫丹白露小区项目截至目前未办理不动产首次登记”。 七、赵鑫在一审中提交的赵某2017年11月27日情况说明载明“我是龙驿公司开发兴隆台区枫丹白露小区工程设计人员，因开发公司资金紧张，以该小区B2-1-601楼房抵顶设计费用。该楼房经我联系，将该套楼房出售给实际购房业主……售楼房款由我直接接收，作为设计费。实际购房业主正常装修入住至今……”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：赵鑫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，赵鑫于2014年8月29日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故本院认定赵鑫在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定；案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封，而依据《入住通知单》、盘锦继隆物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、物业费收款收据等证据，可以证明赵鑫在2016年1月4日即一审法院查封前已实际占有案涉房屋。故赵鑫于人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的主张成立，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定；同时，龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托·西水湾二期项目收益权财产信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及辽宁省盘锦市不动产登记中心出具的《关于盘锦龙驿房地产开发公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明》，能够证明龙驿公司有权出售案涉房屋，因案涉房屋未办理不动产首次登记，故未办理过户登记非因买受人赵鑫自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。综上，一审认定赵鑫对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第二项、第四项的规定，并无不当。 盘锦市建筑勘察设计研究院、辽宁北方建筑设计院有限责任公司沈阳分公司分别与龙驿公司签订的《建设工程设计合同（一）》、二设计院给赵某出具的授权委托书、赵某的情况说明、二设计院与龙驿公司签订的《工程设计结算以房抵账确认书》、工程设计结算单及龙驿公司的相关记账凭证、赵鑫与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的收款收据以及《审计报告》中《附表7-1：A区B区房源信息账面明细》等证据能够相互印证，可以认定二设计院与龙驿公司通过协商并经对账清算，约定龙驿公司用包括案涉房屋在内的18套商品房抵顶所欠二设计院的设计费787.2万元，后再由实际购房人赵鑫与龙驿公司建立商品房买卖合同关系，故应认定赵鑫作为案涉房屋的买受人，已向龙驿公司支付了案涉房屋的全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于赵鑫要求确认房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，因案涉房屋尚未办理初始登记，也未办理变更登记至赵鑫名下，对赵鑫要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审判决未予支持并无不当。 综上所述，本院对赵鑫提出的排除强制执行的主张予以支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初314号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园小区B区）9#-1-901号房屋； 三、驳回赵鑫的其他诉讼请求。 一审案件受理费8069.25元，由西藏信托有限公司负担。二审案件受理费8069.25元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  宁 晟 审判员  关晓海 二〇一九年十二月三十日 法官助理齐晓丹 书记员马利杰