河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初5737号 原告：于伟莉，女，1982年11月3日出生，汉族，河北漫步云海科技有限公司经理，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王文达，河北姜钟律师事务所律师。 被告：郝赤卫，男，1965年11月16日出生，汉族，石家庄普丰企业管理有限公司经理，住河北省石家庄市桥西区。 被告：陈冀冬，男，1964年10月18日出生，汉族，石家庄市交通管理局干警，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王继光，河北冰溶律师事务所律师。 第三人：赵立飞，女，1965年9月25日出生，汉族，桥西区和谐家园房产经纪中介所负责人，住桥西区。 原告于伟莉与被告郝赤卫、陈冀冬、第三人赵立飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日作出（2018）冀0104民初5568号民事判决。原告于伟莉不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）冀01民终4502号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告于伟莉及其委托诉讼代理人王文达、被告郝赤卫、被告陈冀冬的委托诉讼代理人王继光、第三人赵立飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于伟莉诉称，原告于2015年11月12日与被告在第三人的介绍下签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以人民币五十八万元购买位于桥西区石获南路226号景祥苑2号住宅楼02单元0803的房屋，被告一配合原告办理过户手续。合同签订后，被告一向原告交付房屋，原告花费巨资对房屋进行装修，并在此工作、生活，期间原告的户籍也由其原籍迁入该处房屋，原告在此居住长达三年时间，三年间原告一直催促被告一协助办理过户手续，被告一均予以推脱，后被告一、第三人提出该套房屋的《商品房买卖合同》由被告二签订，要求原告与被告二进行协商，协商过程中被告二以该处房屋涨价为由要求原告增加房屋价款，原告无奈之下同意该要求，并按照第三人计算的数额向第三人交纳了办理房屋产权证的契税、维修基金等费用，后被告二以各种理由进行推脱，被告一也拒不配合，现房屋仍然在被告二名下，第三人多次组织调解，原告多次催促，两被告以种种借口不配合办理房屋过户手续。两被告的行为违反诚实信用原则，导致原告的合法权利不能得到保护。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。请求人民法院依法判决：1、确认位于桥西区石获南路226号景祥苑2号住宅楼02单元0803的房屋为原告所有；2、请求判令两被告及第三人配合原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求第一项为：“要求被告继续履行《房屋买卖合同》”。 被告郝赤卫辩称，对于原告的诉请没有意见，同意双方继续履行合同。陈冀冬将房产过户给我之后，我才能过户给原告。 被告陈冀冬辩称，一、本案原告与陈冀冬之间没有直接的利害关系，陈冀冬作为本案被告主体不适格，陈冀冬是接到法院的传票才知晓的原告与郝赤卫之间的买卖关系。陈冀冬并没有委托郝赤卫将案涉房产进行买卖。原告与陈冀冬没有直接的买卖关系。根据民诉法第一百一十九条之规定，作为合同的相对方是原告与郝赤卫，与陈冀冬没有关系，不应作为本案的被告。应当驳回原告对陈冀冬的起诉。二、原告诉请要求被告履行买卖合同，本案两名被告，被告并不明确，因为合同是原告与郝赤卫签订的，根据合同相对性，陈冀冬作为第二被告主体不适格。三、原告提交的买卖合同，是郝赤卫假冒陈冀冬签订的，属于无效合同。作为财产所有人的陈冀冬，并没有授权郝赤卫将自己房屋卖掉，合同中显示是郝赤卫代签，作为有完全行为能力人的原告应审查郝赤卫买卖涉案房屋的资格。从原告所述事实看其并没有查明郝赤卫是否有陈冀冬的授权委托。按照民法总则第一百五十五条之规定，被告陈冀冬请求认定原告所持的买卖合同因侵害陈冀冬合法权益而无效。四、原告在涉案房屋中居住，并办理了相应的居住证明，但根据我国相应法律规定，认为必须有房产证明的人员才可以出具，本涉案房屋至今没有办理产权证书，公安机关或居委会在没有看到房屋产权证书，是不可以办理居住证明的。原告拿着不合法的证明，是无效的。 第三人赵立飞述称，最先是陈冀冬和郝赤卫进行的房屋买卖，在我公司签订的合同，约定买卖或者租赁陈冀冬不再管。郝赤卫和于伟莉都看过案涉房屋，之后陈冀冬说不卖了，我就不再管了。过了一段时间，陈冀冬突然给我打电话又说要卖，我就跟我所有的客户打电话，然后郝赤卫就买了，郝赤卫与陈冀冬在我这里签订的合同，于伟莉没有买上。郝赤卫又说案涉房屋用不着了，于伟莉一直没有买到房子，我就介绍给了于伟莉，于伟莉就跟郝赤卫签订的合同买下了案涉房屋。涉案房屋的买卖合同是备案合同，要出房本，我就给原告打电话，因为原告钱不凑手，就没有办理过户，后来原告有钱了，就给陈冀冬打电话说办理过户手续，陈冀冬说没有时间，同意和我去做律师公证，委托我办理房本，但是没有办成，因为陈冀冬爱人去世，后来就没有办理公证。陈冀冬后来要求涨价10万元，原告同意了。后来又经过协调，陈冀冬要求涨价15万元，原告不同意，我将原告意见反馈给陈冀冬，在2018年陈冀冬给我电话要求协调，坚持涨价15万元，我就没有给原告说。后来陈冀冬同意涨价10万元，同意办理过户。最后也没有协商成。对于原告的诉请没有意见，同意配合办理过户。 经审理查明，2011年11月1日。被告陈冀冬与河北祥银房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》，约定被告陈冀冬购买案涉房屋一处，陈冀冬支付首付款201544元，剩余房款贷款支付。2015年7月13日，被告郝赤卫与被告陈冀冬及第三人中介方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告郝赤卫（乙方）购买被告陈冀冬（甲方）位于石家庄市桥西区房屋一套，面积89.37平方米，成交价530000元。合同约定被告郝赤卫应于2015年7月13日向被告陈冀冬交付购房定金100000元，于2015年7月31日前将房款250000元（含定金）交给第三人。其中该合同第三条第三款约定：“甲乙双方约定，待出来房本时一次付清，同时房本公证到乙方名下，乙方交给甲方首付款时交接房屋。首付款交给甲方，乙方接房后不管出房本此房屋涨、跌、买卖、租赁均与原房主无关”。上述合同签订后，被告郝赤卫向被告陈冀冬支付购房款共计250000元（含定金）。双方在履行过程中，郝赤卫向第三人表示不再继续购买案涉房产。2015年11月12日，在第三人见证下，被告郝赤卫代陈冀冬（甲方）与原告于伟莉（乙方）就上述案涉房产签订了《房屋买卖合同》，成交价为580000元。其中合同第三条第三款约定“甲乙双方同意，于2015.11.19号乙方将购房首付款叁拾万元整（含定金）转交给甲方郝赤卫，并当日交接房屋，待房本出来后甲方配合办贷款”。第九条约定“其他约定：①甲方保证该房屋产权清晰，无争议、无纠纷。②乙方已知此房为商品房买卖合同并认可。③因本合同产权人没有到场签署，圆产权人与代签人对本合同负有相同的责任与义务。④乙方保证无不良信用记录”。该合同签订后，原告于伟莉向被告郝赤卫支付购房款300000元（含定金20000元）及装修押金3000元、暖气热损费330元，被告郝赤卫向原告出具收条两张。原告称其已于2016年初在案涉房产内居住，并将其户口迁入。被告对原告提交的户口本不认可，认为是违法办理的；一直认为房屋在郝赤卫手中，对郝赤卫已将房屋出售及于伟莉在房屋内居住的事实不知情。 另查，现案涉房产尚未取得不动产权登记证书，现房屋贷款由陈冀冬偿还。被告陈冀冬及第三人均认可案涉房产尚未解除银行抵押，原告对此不认可，被告郝赤卫称其不清楚。 以上事实，有原、被告及第三人的陈述，庭审笔录，原告提交的录音记录、《石家庄市商品房买卖合同》、业务受理单、居民恢复供热申请、燃气供气协议、收据、装修凭证、用户检查记录、网络服务费收讫凭证、汇款单、收条、《房屋买卖合同》、居住证明、户口本、《房屋买卖（置换）合同》等证据可以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。本案中，案涉房屋未办理产权登记，被告陈冀冬在未涤除贷款抵押的情况下，将案涉房屋出售给郝赤卫。被告郝赤卫明知上述情况存在，在未办理产权变更登记，贷款抵押未涤除的情况下，与原告签订房屋买卖合同，原、被告的案涉房屋交易行为与法律法规规定不符。在案涉房屋贷款现仍由被告陈冀冬偿还，初始登记未完成，原告仅交纳首付款的情况下，原告请求被告办理过户登记手续，于法无据。故原告要求二被告及第三人继续履行合同协助办理过户手续的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下： 驳回原告于伟莉的诉讼请求。 案件受理费80元，保全费4520元，由原告于伟莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  张玉红 人民陪审员  赵 芸 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  刘子豪