贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15722号 原告：余刚，男，1958年8月24日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：谭玉珍，女，1956年11月14日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：刘士界、谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾志东、付甜，贵州创驰律师事务所律师。 原告余刚、谭玉珍与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告余刚、谭玉珍的委托诉讼代理人谢忠明，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人顾志东、付甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余刚、谭玉珍向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金暂计36740.76元（违约金以320608元为基数，按日万分之一的标准，从2015年3月25日起计算到2018年5月16日）；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费合计3268元及利息，利息以3268元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2011年12月14日起计算至被告实际退回之日止。（庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。）事实及理由：原、被告双方于2011年12月14日签订商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城的住房，房号7-2-6-2号，建筑面积136.08平方米，原告以一次性付款方式，交付了全部房款316733元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用。合同约定于2013年7月30日前交房，被告实际于2014年12月25日将房屋交付给原告使用，构成交房违约，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购买住房的转移登记并将相关文书交付给原告。原告虽然提交了办理产权证所需要的材料，但是，被告直到2018年5月16日才为原告办理完毕不动产权属证书交付给原告，构成办证违约，应该承担违约责任。故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业公司答辩称：关于逾期办证。被告于2018年1月15日在7栋楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，2018年3月16日报纸再次公告催告业主，因此该两楼栋的办证违约金截止至2018年1月15日止，原告的逾期办证时间从其立案之日倒推三年计算至2018年1月15日，其三年之前的时间已经超过诉讼时效，不应支持。同时，原告的办证延迟具有原告本身未尽到注意义务怠于履行资料提交及出具委托书所致，应由其承担被告通知之后的责任。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，被告为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。被告认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治的原则。在原告并未将办证资料提交被告，出具委托办证的委托书，被告在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，被告已经完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托书。被告的义务履行后通知原告即完成，原告等未能在通知后提交资料的责任不应由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月16日，以原告余刚、谭玉珍为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第7幢2单元6层2号房，房屋建筑面积136.08平方米，套内建筑面积111.59平方米。房屋总价款316733元，买受人采用一次性付款，在2011年12月16日前支付全部房价款。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付全部购房款及契税、房屋维修基金等。2014年12月25日，被告将涉案房屋交付原告使用。2015年7月22日，被告取得碧阳国际城7幢的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告通知原告提交办理涉案房屋产权证资料。2018年5月16日，涉案房屋办理了不动产权证书，编号为黔（2018）毕节市不动产权第0006437号。原告认为，被告存在逾期办理房屋不动产权属证书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年12月25日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2015年12月20日前）为原告办理商品房转移登记。被告具备办理涉案商品房转移登记的条件时已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。对于违约金的起算时间问题。如前所述，原则上应从2015年12月21日开始计算违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年11月27日）往前倒推三年，即2016年11月27日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年11月27日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款316733元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月27日计算至2018年1月15日止，违约金数额为13112.75元（316733元×1?/日×414日）。原告在庭审中撤回第二项诉讼请求，系在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余刚、谭玉珍逾期办理房屋权属证书违约金13112.75元； 二、驳回原告余刚、谭玉珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费395元，由原告余刚、谭玉珍负担331元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十二月二十八日 书记员  胡晨