广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初125号原告：王娟，女，汉族，1967年8月28日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧瑶，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-172。法定代表人：林新武，总经理兼董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告王娟与被告珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娟的委托诉讼代理人钟宏炬、黄慧瑶，被告荔枝湾投资公司的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告荔枝湾投资公司以横琴新区琴政路739号3栋405房建筑面积38.79平方米为标准，按每平方米10000元向原告赔偿合计387900元的赔偿金；2.判令被告荔枝湾投资公司以商品房买卖合同总金额1966475为基数，按每日万分之五的标准向原告支付自2018年4月30日至符合房屋交付条件之日止，暂计至2018年11月30日的逾期交房违约金192515.68元；3.判令被告荔枝湾投资公司向原告承担前期律师服务费5000元；4.判令被告荔枝湾投资公司承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费、评估费、鉴定费、证人出庭作证费等一切诉讼费用。事实与理由：荔枝湾投资公司、珠海荔枝湾装饰工程有限公司（以下简称荔枝湾装饰公司）、北京石榴物业服务有限公司均为石榴置业集团股份有限公司属下的关联企业。荔枝湾投资公司是珠海横琴K2荔枝湾花园（以下简称荔枝湾花园）的建设单位；荔枝湾装饰公司是荔枝湾投资公司的全资子公司，负责以荔枝湾花园精装修单位的名义为荔枝湾投资公司规避规划变更和设计变更的违法性；石榴物业公司是石榴集团公司属下的物业管理公司，原名为北京乔戈里物业管理有限公司，现更名为北京石榴物业服务有限公司。荔枝湾花园南区和北区东地块的总承建商为龙信建设集团有限公司，北区西地块中国建筑一局集团公司。2015年10月30日，王娟与荔枝湾投资公司签署《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、确认书，购买荔枝湾投资公司的横琴新区琴政路739号3栋405房（以下简称案涉房屋）；王娟还与石榴物业公司签署《前期物业管理服务协议》，与荔枝湾花园的业主签署临时管理规约。案涉房屋建筑面积38.79平方米，套内面积29.25平方米，合同价格1799212元，荔枝湾投资公司按套内面积折算每平方米61511.52元将案涉房屋销售给王娟。根据商品房买卖合同、补充协议、确认书、委托协议书的约定和荔枝湾投资公司的统一宣传，荔枝湾装饰公司代表荔枝湾投资公司完成小区所有房屋的高档灯具、品牌洁具、高档厨房设备、高级家私、名牌电器设备、实木地板、高端橱柜、铝合金门窗、实木楼梯及护栏的安装工作，并代荔枝湾投资公司实施房屋改造和装修装饰工作。荔枝湾投资公司和荔枝湾装饰公司共同实施了案涉房屋的主体结构改造和设计变更。根据前期物业管理协议和业主规约的约定，石榴物业公司代表业主检验和接收荔枝湾花园的全部公共物业和设备设施，管理荔枝湾花园的公共物业和正常秩序，其中包括但不限于根据规划设计和建设许可严格核查验收荔枝湾公共项目，禁止包括荔枝湾投资公司在内的主体违法改建荔枝湾花园公共的建筑物（如基础架空层）、构筑物（如人防车库的通风井和戏水池）、小区绿化、小区配套和小区道路等财产。但石榴物业公司拒不根据前期物业管理服务协议的约定和物业管理办法的规定履行职责，串通和放纵荔枝湾投资公司肆意破坏验收工程，违反规划法和城市管理法规的规定，违法未经规划报建大肆侵害全体业主的公共物业权属和权益，意图掩盖其商业欺诈行径和抵消王娟等业主的索赔。因内部关联关系作祟，荔枝湾装饰公司、石榴物业公司违反合约的义务和法律职责与荔枝湾投资公司串谋损害了全体业主的合法权益。荔枝湾投资公司作为开发商应当对其宣称的竣工验收交付后的整个荔枝湾花园的328536.83平方米物业按每平方米4.7元的标准支付所谓的物业服务费，并承担其承诺的精装修交付之后18个月的物业服务费，该两笔费用金额高达数千万元。对荔枝湾投资公司欠缴的物业服务费石榴物业公司始终没有履行追收义务。为了谋取不正当的超额利益，荔枝湾投资公司从合同版本、楼盘促销、文书签署、物业验收和交付、物业管理的所有环节都采取虚假宣传、利用霸王条款并隐藏补充协议的内容、甚至采取商业欺诈的手段骗取业主的信任，违法限制和剥夺所有业主的公共物业所有权、规划变更决策权、设计变更索赔权、合同解除选择权、违约责任追究权和平等对等的受偿权。一、荔枝湾投资公司应当赔偿王娟的房屋和装修价差损失。荔枝湾投资公司无中生有、夸大其词、极尽浮夸渲染、毫不掩饰地虚假宣传，误导业主集体产生严重不合理的预期，心甘情愿支付横琴新区最高的价格，购买了荔枝湾花园言不符实、质次价高的案涉房产。根据荔枝湾花园的市政配套、小区配套、工程质量和装修标准，参照横琴新区横向的同期同地段类似配套小区价格的比较和纵向的从2015年至今横琴新区房地产价格走势的情况，荔枝湾投资公司应当按建筑面积每平方米降价10000元的价值赔偿给王娟。荔枝湾投资公司利用广告、视频、画册、路演推广、微信公众号、销售员现场渲染等方式进行虚假广告，对于周边配套，谎称市政规划的排洪渠是荔枝湾花园的专项水系工程，将并不存在的游艇码头、麻省医院、HELLOKITTY主题公园、伊顿公学一一列入各种广告视频和图册。对于小区内部配套，荔枝湾投资公司谎称荔枝湾花园是户户亲水、游艇直达家门口的全水景游艇社区、六层叠水瀑布、3000平方米六星级豪华会所、室内恒温游泳池根本没有规划、没有设计、没有施工，且没有后续补救的空间和可能性。至于宣称的高端大气上档次的法式园林、世界驰名的第一太平戴维斯物业管理也都子虚乌有。荔枝湾投资公司宣称每平方米5000元造价的室内豪华装修，交付的是设备品牌质量低劣，做工粗制滥造，电气工程、燃气工程、消防工程不符合安全规范。荔枝湾投资公司的上述种种行为严重违反其书面和口头承诺，严重颠覆社会公众的正常认知和合理期待，室外小区配套和室内装修都无法匹配其销售价格，与周边当期和现在的同区域同地段同标准的楼盘销售价格相去甚远。二、荔枝湾投资公司的迟延交付房屋和房屋交付后无法正常使用应当承担赔偿责任。荔枝湾投资公司与石榴物业公司合谋采取房屋验收流程倒挂等手段逼迫欺骗业主先签署房屋验收手续，之后才允许业主到场验收不合格的案涉房产，是迟延交付。即使已经交付也因为荔枝湾投资公司、荔枝湾装饰公司无法交付符合质量要求的房屋且整个荔枝湾花园旋即进入全方位整改和违法加建工程而无法使用。根本原因是荔枝湾投资公司进行了主体工程竣工验收，没有完成装修工程竣工验收，房屋交付时没有完成消防工程、燃气工程、小区配套工程等关键工程及其验收。又因荔枝湾投资公司至今没有完成小区道路和小区绿化工程，整个小区工程在很长一段时间内仍无法竣工以致业主及其租户因根本不具备生活条件无法入住和使用案涉房屋。为此荔枝湾投资公司应当按照合同总价每日万分之五的标准向王娟赔偿逾期交房违约金。根据平等和对等原则适用，参照荔枝湾投资公司设定的王娟向荔枝湾投资公司违约时按合同金额每日万分之五标准主张违约金。三、荔枝湾投资公司应当承担王娟的律师服务费和本案的诉讼费用。根据合同约定和对等原则，根据最高人民法院的指导意见，被告珠海荔枝湾投资公司应当承担原告的律师服务费以及相关是诉讼费用。被告荔枝湾投资公司辩称，被告不存在任何合同违约或侵权行为，理由如下：一、荔枝湾投资公司与王娟签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。二、涉案房屋已满足合同约定的交付条件，被告不存在逾期交付的问题，王娟主张要求被告承担逾期交付违约责任没有依据。三、王娟主张的逾期交付违约金标准没有依据。退一步讲,即使被告交付的房屋严重影响王娟正常使用构成逾期交付，王娟主张的逾期交付违约金也应严格按照前述合同约定标准。四、王娟主张被告赔偿其房屋和装修价差损失无事实和法律依据。首先，商品房预售合同约定涉案房屋为毛坯交付，王娟主张的有关设施和装修标准并不属于合同约定内容；其次，王娟主张的按照每平方米降价10000元进行赔偿的赔偿标准毫无依据，是无合理依据的主观臆测。五、王娟主张被告承担律师费的诉讼请求没有法律依据。律师费与违约、侵权等导致败诉的行为之间并无必然的因果关系，本案亦不属于法律规定的败诉方承担律师费的案件。据此，王娟的诉讼请求应当驳回。本案在审理过程中，王娟向本院提交调查取证申请书，申请向珠海市横琴新区管理委员会规划国土局、珠海市横琴新区建设环保局、工商行政管理局、综合执法局、珠海市公安消防局、珠海市横琴消费者协会、珠海市公安局横琴分局横琴派出所等部门调取相关材料，本院经审查，遂向珠海市横琴新区管理委员会综合执法局珠海市横琴新区建设环保局、珠海市横琴新区消费者协会调取了珠横新综决[2017]规001号《行政处罚决定书》、荔枝湾函字[2018]046号《关于珠海荔枝湾项目投诉情况回复》、《回复函》等文件。本院经审核各方提交的证据，对双方真实性无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2015年10月30日，王娟与荔枝湾投资公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》约定，王娟向荔枝湾投资公司购买横琴新区琴政路739号3栋405房，预测建筑面积38.79平方米，其中套内建筑面积29.25平方米，总价款为1799212元。合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设规划等竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时完成室风燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。4.5.6.电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户；若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。（二）公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准）。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×××日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人不再另行书面催告买受人办理该商品房交接手续，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若出卖人未向买受人送达书面交付通知的，以本合同约定的交付期限届满之日为准）按本合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，买受人开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；（2）双方虽未签署商品房交接单，但买受人已实际接收该商品房的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第2种方式处理按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后90日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期活期存在利率计算给付利息；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）项承担违约责任，但最高不超过该商品房总价的1%。（3）买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋产权属转移时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十四条规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十五条设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、供暖方式。以上二条买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。第十六条商品房质量：（一）地基基础和主体结构；（二）其他质量问题；发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；2.经过更换、修理，仍严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，买受人不得据此拒绝办理交付手续或提出其他索赔要求。（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，若无法更换、修理的，由出卖人赔偿装饰材料、设备差价。第二十一条前期物业管理，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为东方乔戈里物业服务有限公司珠海分公司。第二十二条建筑物区分所有权对其他配套设施约定，会所的所有权、使用权及相关经营权益全部属于出卖人，出卖人可以自行决定其转让、出租、使用和经营等相关事宜，买受人对此已知悉且无异议。第二十八条约定，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同一天，双方还签署了《商品房买卖合同》附件，其中附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第一条约定，3栋首层及地下室规划有一会所。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，交付的商品房达不到本附件约定装饰装修及设备标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定为：外墙以仿石涂料为主，局部石材；起居室的内墙乳胶漆，木质踢脚线，顶棚局部石膏板吊顶、乳胶漆饰面；室内地面大理石，3栋、6栋起居室地面为实木复合地板，其他楼座起居室地面为大理石石材；厨房、卫生间的地面瓷砖、墙面瓷砖，顶棚架吊顶、乳胶漆饰面，品牌厨具、卫生器具；阳台为封闭阳台的，采用铝合金与玻璃封闭；电梯采用品牌电梯；窗户使用铝合金窗；户门为钢木复合门，电子密码锁。出卖人保留对上述装饰装修及设备标准解释权，同时出卖人有权根据市场采购、工程工艺的具体情况，在不降低装饰装修及设备标准的条件下，对上述装饰装修及设备标准进行变更、调整，也有权将上述约定的部分装饰装修及设备方案变更为造价相近或造价更高的装饰装修及设备方案，届时出卖人无需另行征求买受人的意见，亦无需另行通知买受人，买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或向出卖人提出其他索赔要求。该项目装修示范单位或销售现场展示的材料、设备仅具备示范功能，该商品房使用的装饰装修及设备标准以本合同及补充协议约定为准，买受人对此已知悉且无异议。附件十一《商品房买卖合同（预售）》补充协议特别声明：本补充协议是由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款提醒等方式），买受人已充分理解并接受；出卖人不委托任何销售经纪机构提供除买卖合同及本补充协议所列明的内容之外的任何承诺或保证（包括口头或书面的）。出卖人所有对外合同、约定、承诺、通知或其他往来文件等，均以加盖出卖人公司印章（仅限于公章、合同专用章）为准，未加盖出卖人公司印章的任何文件以及工作人员个人口头承诺均对出卖人无法律约束力，出卖人不对此承担任何法律责任。第二条约定，出卖人在签订买卖合同及各附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署买卖合同及各附件、本补充协议全部内容。第三条约定，买卖合同项下第三条所列“层高”，在符合规范前提下，因结构设计、施工等原因局部可能高于或低于该层高。商品房的户型结构、阳台位置及阳台是否封闭均以规划设计文件为准。第四条约定，自买卖合同签订之日起45日内，买受人申请的贷款未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则视为买受人已逾期支付除首付款以外的其余房款，买受人应按照买卖合同第八条承担逾期付款的违约责任。第六条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。第七条约定，双方同意买卖合同第十四条、十五条不再适用。第八条约定，办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：（1）买受人认为交付商品房存在除地基基础和主体结构以外其他质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任；（2）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合合同附件约定的，按买卖合同第十六条第（三）项约定处理。买受人认为交付的商品房存在上述第（1）、（2）款情形的，应按上述约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续、要求解除买卖合同或向出卖人提出其他索赔要求。第十八条约定，1.买卖双方之间的权利义务以买卖合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传资料（包括但不限于文字、图片、影音资料等）、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，若该等事项双方未在买卖合同及相关补充协议中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据，双方不受其约束。买受人知悉，出卖人销售过程中使用的沙盘模型、样板区、样板间、装修示意图仅供展示与参考使用，其展示效果、装修、设施及陈列的家具、物品、电器等并非交付该商品房的标准，也不构成出卖人对买受人的任何承诺，出卖人交付该商品房的标准以买卖合同及相关补充协议的书面约定为准。第二十条约定，鉴于该项目系分期开发，项目后期开发过程中可能存在建筑施工噪声、夜间施工灯光、车辆灯光、粉尘等影响，买受人对此知悉和认可。该商品房交付后，买受人承诺不向出卖人或其他相关单位主张支付扰民费用或其他补偿要求。买受人确认，补充协议属经买卖双方协商一致后达成，并非出卖人提供的格式合同。在订立买卖合同及补充协议的所有内容，且出卖人亦对买卖合同及本协议的条款进行了必要的解释和说明，特别是对加粗方式进行特别标识的条款，出卖人已按买受人要求进行了说明。2017年10月11日，涉案小区取得竣工验收备案表；2017年7月13日，涉案小区取得房屋建筑面积测绘成果明细表。2018年4月6日，荔枝湾投资公司向王娟发送《荔枝湾花园入伙须知》，通知王娟办理房屋交付手续；2018年4月16日，荔枝湾投资公司分别在澳门日报、珠海特区报刊登交楼通知书。庭审中，王娟表示到场收楼时，开发商要求先签收楼手续才能收楼，并且房屋存在着如入户大门与墙壁有较大的间隙、大理石开裂、墙面色差、墙体阴阳角不直、地砖破裂、空鼓等等质量问题，此后，原告与荔枝湾投资公司的工作人员通过微信等方式，要求荔枝湾投资公司对房屋存在的质量进行整改、修理、更换。原告已于2018年4月28日办理收楼手续。2016年5月11日，荔枝湾投资公司向王娟开具广东省增值税发票，载明收到王娟3栋405房款1799212元。2018年12月24日，王娟与广东莱特律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理其与荔枝湾投资公司一案，前期律师服务费5000元，每次收取回款及权益3天内退房后退款的按回款及权益价值的1%、赔偿款及权益价值的20%支付风险律师服务费。2018年12月25日，广东莱特律师事务所开具发票，载明王娟支付代理费5000元。2017年12月，荔枝湾花园项目开始第一批业主收楼，业主在此期间认为涉案楼盘存在着以下问题：一、虚假宣传、货不对板；二、施工质量低劣；三、消防配套未到位，存在严重安全隐患；四、合同设置陷阱，开发商规避风险；五、收楼程序违法，强制业主缴费收楼。业主遂向珠海横琴新区管理委员会等部门投诉。2018年5月30日，荔枝湾投资公司向珠海市横琴新区建设环保局出具荔枝湾函字[2018]046字《关于荔枝湾项目投诉情况回复》。回函中，荔枝湾投资公司针对投诉情况一一作出回应，如“豪华精装修”工艺水平低劣、楼道内大理石裂纹、缺角、破碎、外墙颜色差异、恒温泳池太小、电梯失控、园林绿化不达标等等存在的问题，荔枝湾公司回复表示会安排维修单位逐层、逐户维修、整改。2018年7月12日，珠海市横琴新区管委会规划国土局向周科文作出珠横新规土函[2018]700号《关于核查楼盘规划事宜的答复》，主要内容包括荔枝湾花园项目建设工程规划许可的总平面图显示未设游泳池，在规划条件核实阶段，根据测绘报告和现场勘查也未发现建设游泳池。该游泳池可能在规划条件核实之后建设，不属于规划国土局的规划审批监督环节。2018年7月，荔枝湾投资公司向珠海市横琴新区消费协会回复函称，一、针对业主提出的室内、公共区域质量问题，已委托专业的装修公司成立交房快修班组160余人进行维修，截止2018年5月31日到访的业主计划于7月31日维修完成，外立面对应进行整改处理，预计9月30日整改完成；二、项目提升方案，园林提升计划于8月31日前完工，管线美化计划于10月31日前完工；三、泳池使用问题，泳池非买卖合同约定的配套设施，拟在报批通过后将其加高至1.6米；四、升级改造政策，会所并非买卖合同约定的配套设施，目前在正设计会所方案，报批通过后按照合同约定的时间于2020年3月30日前交付使用。2018年8月20日，珠海市横琴新区管理委员会建设环保局向荔枝湾花园来访业主出具珠横新建函[2018]973号《关于横琴K2荔枝湾项目信访事项办理情况答复意见》，写明关于荔枝湾花园项目存在虚假广告宣传问题，横琴新区工商管理局已经立案查出，经过前期的一系列调查取证工作后，于2018年8月上旬依法对开发商作出了行政处罚决定；作为弥补，开发商已投入数千万元对小区的园林及配套设施进行提升改造；关于房屋装修质量差的问题，开发商成立了160人组成交楼快修小组，专门负责对业主室内装修问题随时进行返工维修；关于物业管理问题，开发商除了努力提高服务管理水平外，再赠送业主一年的管理费；关于消防安全隐患问题，已交付的房屋全部通过市消防局审核验收；关于赔偿问题，建议按合同约定执行，协商不成，则通过法律途径解决。关于涉案房屋的装修问题，双方确认依据附件六，为精装修。王娟主张被告荔枝湾投资公司存在虚假广告宣传，提交了以下证据：一、珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第10390号公证书（公共证据一P1-P135），该公证书中记载了由刘婷婷操作手机、浏览手机微信信息的过程。其中：1.P67是K2荔枝湾微信公众号，P71有一篇《横琴户型K2A荔枝湾5年后房价将达10万元以上天海资讯》软文，P72-P86为该文内容。该文时间是2016年8月20日，文中载有“十个你选择荔枝湾的理由，……理由7带5000每平的豪华装修，大理石拼花，用材实在，大气；理由10国际顶尖物业顾问—第一太平戴维斯管理”。2.《产品服务白皮书》（公共证据一P136-P165），该书从精装标准、会所服务、国际学校配套、物业服务等方面对荔枝湾花园进行了描述，其中会所服务中载明“千万级六星顶配逾3万尺超豪华国际会所”。3.宣传画册（公共证据一P166-P177），包括总体规划篇（理念）、园林篇（规划）、会所篇（六星会所）等等；4.珠海市横琴新区工商行政管理局于2018年8月8日作出横工商处字（2018）1144号的行政处罚决定书，该决定书针对荔枝湾投资公司于2018年4月15日至2018年5月31日期间在“荔枝湾花园”楼盘售楼中心宣传栏放置的宣传单发布含有尚在规划中的“麻省医院”“HELLOKITTY主题公园”等市政条件内容的房地产广告；于2018年3月中旬至2018年5月31日期间摆放在“荔枝湾花园”楼盘售楼中心4块广告牌发布含有对全球四大湾区的GDP、占地面积、港口集装箱吞吐量、人口、机场旅客吞吐量等方面数据比对内容的广告；于2018年3月9日、3月14日至2018年5月31日期间利用“K2荔枝湾”微信公众号发布含有“据2017年年度车位调查平均每四个广东人就有一辆车每户两辆车正在成为常态车位怎么办”、“K2荔枝湾纯住宅车位，超低投入、坐等翻倍、不容错过！”等文字内容的图片广告，认定上述发布的广告存在违法行为，分别给予不同金额的罚款。庭审中，经当庭验示，上述P67是荔枝湾投资公司的微信公众号，进入该公众号，无《横琴户型K2A荔枝湾5年后房价将达10万元以上天海资讯》软文，王娟称该篇文出自天海资讯新浪博客，该人是被告的促销人员，但不知道该人的实名。荔枝湾投资公司对此予以否认。王娟主张涉案小区及房屋存在严重质量问题，提交了以下证据：1.珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第9383号公证书（公共证据一P195-P340），该公证书对荔枝湾花园的小区公共区域、S5、S6、S3栋地面一楼、S3栋1603房的房屋内部、S3栋19楼公共电梯走廊、小区地下停车库等进行拍照及摄像。照片显示，小区路面石块有裂缝并凹陷、园林绿化部分地方堆着黄土、地下停车库部分堆放杂物、消防栓部分缺失、室内墙面有裂缝等；2.业主收楼时填写的《收楼意见书》（公共证据一P347-P372），从地面、门窗、墙面、柜子等部位列明各种存在的质量问题；3.业主集体团购验房的图片（公共证据一P347-P372）；4.房屋验房报告（公共证据一P382-P533），珠海响鼓锤地产咨询有限公司出具的对6栋1610房、10栋2505房、5栋2702房、广州市新蓝德房地产信息咨询有限公司出具的对1栋404房、7栋105房、2栋1002房、2栋1901房、深圳深度验房有限公司出具的对12栋2904房查验报告，上述报告均载明查验的房屋在门窗、地面、厨卫等方面存在不同程度的破损、粗糙、空鼓、开裂、局部不平等质量问题；5.小区其他业主的微信聊天记录；6.视频；7.工作联系单、图片、整改通知、电梯维修通知（公共证据二中的P5、27-29等），包括：荔枝湾投资公司于2018年9月4日向北京龙泽建业装饰工程设计有限公司就橱柜浴室柜材料更换事宜工作联系单；物业服务中心于2019年4月12日南区复式二层阳台地漏整改施工，于4月16日、4月17日电梯维护保养通知。本院根据王娟的申请，一、向珠海市横琴新区管委会综合执法局调取了该局于2017年1月26日出具行政处罚决定书（珠横新综罚决[2017]规001号）。该决定书查明，荔枝湾投资公司未按照建设工程规划许可证的内容建设进行，包括荔枝湾花园项目（地块4）-4、-8栋整体平移，分别向东平移82厘米、85厘米，荔枝湾花园-4栋首层3根装饰立柱、-8栋首层5根装饰立柱和两栋东侧阳台超出了高层建筑退让红线，超出部分的建筑面积分别为172.89平方米、236.58平方米，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第五十五条第一款、第七十五条第二款、第一百零三条的规定，决定对荔枝湾投资公司处以罚款1670053元。二、向珠海市横琴新区管理委员会规划国土局调查了荔枝湾花园项目（地块4）风雨连廊项目审批情况。根据该局的珠横新规土函[2019]1198号复函，上述项目自2017年9月30日首次核发《建设工程规划许可证》后未申请办理调整变更手续。本案在审理过程中，王娟申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定及对涉案小区房屋价格进行评估。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，王娟虽对合同及附件的部分条款效力提出异议，但本院认为，王娟与荔枝湾投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议。根据各方提交的诉辩意见及证据，本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同（预售）》以及附件部分条款的效力；二、王娟提交的销售广告与宣传资料是否是出自荔枝湾投资公司，荔枝湾投资公司是否存在虚假广告宣传，是否构成商品房买卖合同的要约；三、王娟主张涉案房屋存在的质量问题，是否构成王娟拒绝收楼的理由，涉案房屋是否已经交付。关于焦点一。买卖合同第八条约定买方逾期付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第十二条约定卖方逾期交付的，买方不解除合同的，出卖人按已付房款万分之一计算违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%;第十六条第一款、第四款约定出卖人自解除合同通知送达之日起日内退还买受人全部房款并自买受人付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。在上述条款中，买卖双方就各自违约所要承担的违约责任虽有不同，但并无明确的法律法规规定合同双方的违约责任必须是对等的；补充协议第一条、第二条、第二十条第八款，系对特别注意义务的说明，并未限制买受人的合同权利；合同第十六条对商品房质量、补充协议第七条对装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形进行了约定，上述约定并未就此免除荔枝湾投资公司维修等合同责任，因此，上述条款并无违反法律、法规的规定,是合法有效的。补充协议第六条约定“……自视为交付之日起届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金”，上述条款，一方面约定在视为交付之日起，买受人要承担商品房毁损、灭失的风险，另一方面又要求买受人至实际接收商品房之日止，需要承担违约责任，本院认为，荔枝湾投资公司与其他买受人就同一房地产项目签订的补充协议，协议内容基本一致，属于为重复使用而预先拟定，上述约定的内容明显加重买受人的责任，排除买受人的主要权利，以不正当的方式限制了买受人接收房屋之自由，违反《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，故该条款依法应认定为无效条款。关于焦点二。关于涉案房屋的装修问题，双方确认依据附件六，为精装修。本案中，王娟等业主主张荔枝湾投资公司在对外销售中宣称涉案楼房及小区每平方米的装修标准为5000元、拥有双游泳池和千万级国际超高豪华高档会所，对此本院认为，首先，从广告的内容看，内容具体明确，不仅对于房价具有重大的影响，同时影响着买受人购房的心理，属于对商品房开发规划范围内的房屋的说明和允诺；其次，从王娟所举上述证据的来源，“每平方米的装修标准为5000元”出自于《横琴户型K2A荔枝湾5年后房价将达10万元以上天海资讯》软文，荔枝湾投资公司否认上述软文出自其司，亦没有委托前述宣传主体进行商品房销售、宣传，因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，仅凭现有证据不能证明该软文是荔枝湾投资公司所为，王娟应承担举证不能之责任；第三，退一步而言，该软文发布时间是在2016年8月，王娟购买涉案房屋是在2015年10月，故王娟主张依据该文而受误导，明显与事实不相符；第四，王娟提交了《产品服务白皮书》，荔枝湾投资公司否认该白皮书出自其司，仅凭现有证据亦不能证明白皮书是出自于荔枝湾投资公司。故本院认为，本案中，王娟提交的证据不足以充分的证明了其在购买涉案房屋时受到虚假宣传。王娟援引珠海市横琴新区工商行政管理局横工商处字（2018）1144号的行政处罚决定书主张荔枝湾投资公司存在虚假宣传被工商部门查处罚款，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”的规定，上述行政处罚决定书中所列举的荔枝湾投资公司将不属于商品房开发规划范围内，游艇码头、麻省医院、HELLOKITTY主题公园等列入广告视频和图册，使用数据引证内容等没有表明出处等存在违法行为，但前述的宣传内容仅视为要约邀请，不属于要约，且上述的违法行为发生在王娟购买涉案房屋后，因此，该处罚决定书对王娟和荔枝湾投资公司之间买卖合同并不构成实质影响。关于焦点三。从王娟提交的证据及各业主庭审陈述，涉案房屋在收楼时存在着如入户大门与墙壁有较大的间隙、大理石开裂、墙面色差、墙体阴阳角不直、地砖破裂、空鼓等等质量问题，均是装修存在的质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”之规定，即在交付的房屋不存在影响合同目的的质量瑕疵的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。至于房屋存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，买受人有修复请求权或修复费用请求权，开发商则应承担瑕疵担保责任。本案中，《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当具备取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，此为双方对房屋建筑质量进行的约定；同时，合同附件六是对精装修标准的约定。根据合同第十六条第三款的规定，王娟对查验房屋过程中出现的质量问题，有权要求荔枝湾投资公司进行更换、修理或若无法更换、修理的，赔偿装饰材料、设备差价，而事实上，王娟在查验房屋过程中发现的质量问题，荔枝湾投资公司已派人进行维修，王娟案中没有证据证明上述质量问题严重影响到其正常居住使用。合同第十一条约定荔枝湾投资应在2018年4月30日前向王娟交付涉案房屋，故根据合同的约定，荔枝湾投资公司应在2018年4月30日前将符合合同约定质量装修标准的房屋交付给王娟，荔枝湾投资公司在2018年4月6日向王娟发送《荔枝湾花园入伙须知》，于2018年4月16日在澳门日报、珠海特区报刊登交楼通知书通知王娟办理房屋交付手续，履行了合同约定的通知交付之义务，王娟以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求荔枝湾投资公司承担逾期交房的违约责任，依据不足，本院不予支持。如上文分析，案中王娟提交的证据不足以证明其主张，故对其诉请本院予以驳回，对于其申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定及对涉案小区房屋价格进行评估亦不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告王娟的诉讼请求。本案本诉案件受理费4827元、财产保全费3447.07元，由原告王娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑        恒二〇一九年十二月二十三日异书记员 李智武法官助理邓舒尹