北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20531号原告：北京鸿兴利源科技发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼1层102-33室。法定代表人:时强，总经理。委托诉讼代理人：刘永金，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被告：米娜，女，1963年5月4日出生，汉族，北京太阳鸟酒店管理有限公司法定代表人，户籍地湖北省随州市曾都区，现住北京市通州区。被告：北京太阳鸟酒店管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼1层105室、106室、3层、4层。法定代表人：米娜，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：黄刚，北京市京顺律师事务所律师。原告北京鸿兴利源科技发展有限公司（以下简称鸿兴利源公司）与被告米娜、被告北京太阳鸟酒店管理有限公司（以下简称太阳鸟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿兴利源公司的委托诉讼代理人刘永金、谷娟，被告米娜及其与被告太阳鸟公司的共同委托诉讼代理人黄刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿兴利源公司向本院提出诉讼请求：1、判令鸿兴利源公司与米娜签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；2、判令米娜、太阳鸟公司立即将房屋腾退返还给鸿兴利源公司；3、判令米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付2018年5月15日至2019年5月31日期间的房屋租金3522360.48元；4、判令米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付2019年6月1日至房屋腾退之日止的房屋及场地占有使用费（按照原定租金的二倍计算），暂定500000元；5、判令米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付违约金1012716.23元；6、本案诉讼费由米娜、太阳鸟公司承担。事实和理由：2015年5月16日，鸿兴利源公司与米娜签订《租赁合同》，约定鸿兴利源公司将位于北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及1层105号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给米娜用作餐饮、宾馆等商业经营，涉案房屋建筑面积为6165.7平方米，总建筑面积11209.58平方米，租赁期自2015年6月1日至2023年10月31日，共计8年5个月，其中5个月为免租期，租金标准为为1.8元/平方米/天，每年租金4050864.9元，支付方式为季度支付，每季支付1012716.23元，于签订合同之日起支付第一季度租金，以后每季度末提前支付下一季度租金，租赁押金为160000元。合同签订后，鸿兴利源公司依约履行合同义务。自2018年5月15日起，米娜一直未交付租金。根据合同约定，鸿兴利源公司于2019年5月22日发出解除租赁合同通知函，要求米娜、太阳鸟公司腾退涉案房屋，后米娜于2019年5月23日向鸿兴利源公司支付700000元租金。米娜、太阳鸟公司的行为构成根本违约，严重侵犯了鸿兴利源公司的合法权益，故鸿兴利源公司诉至本院。米娜、太阳鸟公司辩称，涉案房屋的租金已经全部交纳，请求驳回鸿兴利源公司的全部诉讼请求，理由如下：其一，鸿兴利源公司并未依约于2015年5月16日将涉案房屋交付给米娜、太阳鸟公司，依据涉案房屋所有权人北京博大新元房地产开发有限公司于2015年7月20日向涉案房屋的物业公司北京博大经开置业有限公司发出的《关于E14二期商业楼快捷酒店装修事宜的函》记载，鸿兴利源公司并未订立物业管理合同、未交纳物业管理费，其于2015年7月20日还未取得涉案房屋的实际控制权，米娜、太阳鸟公司无法进场装修。经协调，米娜、太阳鸟公司于2015年10月12日交纳了装修管理费，接收涉案房屋并开始进行装修，故米娜实际接收涉案房屋的时间为2015年10月12日，延迟交付房屋产生的租金应当进行扣除；其二，米娜、太阳鸟公司依约享有5个月的免租期用于装修；其三，因鸿兴利源公司原因导致2015年供暖季即2015年11月15日至2016年3月15日4个月无法施工，应当扣除该期间的租金，米娜、太阳鸟交纳供暖费后，初次供暖出现水管爆裂，维修后，涉案房屋仍无法供暖，装修工作被迫停止，2016年供暖季即2016年11月15日至实际供暖的12月中旬仍无法供暖，在此期间因鸿兴利源公司不缴纳物业费，物业公司不出面解决供暖问题，即因鸿兴利源公司的原因导致太阳鸟公司于2015年与2016年两个供暖季5个月内无法正常进行装修施工以及无法正常使用涉案房屋。综上，米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付了10878067.9元租金，为32个月的租金。2015年5月16日至2019年4月1日共计47个月，实际为延迟交付房屋的5个月、免租期的5个月以及供暖季无法施工的5个月，加上米娜、太阳鸟公司向鸿兴利源公司支付租金的32个月。另，因鸿兴利源公司未与涉案房屋的物业公司签订物业管理合同，导致涉案房屋无法完全的使用，经常断水、断电，且因鸿兴利源公司不缴纳物业费，涉案房屋的物业公司对涉案房屋屋顶不进行维修，导致房屋长期漏水，装修多次返工。鸿兴利源公司未向米娜、太阳鸟公司提供任何发票的行为属于严重违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日，鸿兴利源公司（出租方、甲方）与米娜（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于北京市经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及一层底商105号的房屋租赁给乙方作为餐饮、宾馆等商业经营使用，房屋建筑面积6165.7平方米，总建筑面积11209.58平方米；关于租赁期限，甲方于本合同签订之日向乙方交付涉案房屋，乙方享有此期间的免费使用权，对租赁物进行改造、装修，租赁期限自2015年6月1日至2023年10月31日共计八年零五个月（其中五个月为免租期），上述八年统一租金为1.8元/平方米/天，在租赁期内，乙方有权对租赁物等进行转租、转让；关于租金，每年租金4050864.9元，支付方式为季度支付，即每季度租金1012716.23元，于签订合同之日支付第一季度租金，以后每季度末提前支付下季度租金，押金为160000元，上述费用均由甲方开具正规租赁发票给乙方；关于免租期，甲方给予乙方自交付涉案房屋之日起至2015年10月31日期间的建设装修免租期；关于合同解除，乙方非因甲方原因，逾期支付租金超过30日，甲方有权发出书面通知解除合同；关于违约责任，乙方有下列情形之一的，应向甲方支付相当于同期月租的三个月的违约金，本合同另有约定的除外：1、非因甲方原因，逾期支付租金超过30日……。2014年9月24日，米娜向鸿兴利源公司的法定代表人时强转账160000元，鸿兴利源公司向米娜出具收据，该收据载明：“交来定金，人民币（大写）壹拾陆万元整”；2015年5月16日，米娜向时强转账1012716.23元,鸿兴利源公司向米娜出具收据，该收据载明“交来东区租金2015年11月1日至2016年1月31日，人民币（大写）壹佰零壹万贰仟柒佰壹拾陆元贰角叁分整”；2016年5月16日、17日，米娜共向时强转账1012716.23元，鸿兴利源公司于2016年5月16日向米娜出具收据，该收据载明：“交来租金2016年2月1日-4月30日，人民币（大写）壹佰零壹万贰仟柒佰壹拾陆元贰角叁分整”。后米娜、太阳鸟公司通过米娜、米娜女儿米多多、太阳鸟公司的银行账户多次向鸿兴利源公司、时强及鸿兴利源公司财务人员时彤的银行账户转账，交纳涉案房屋租金。双方均认可米娜、太阳鸟公司就涉案房屋共向鸿兴利源公司支付押金160000元、租金10878067.9元。2019年4月9日，鸿兴利源公司向米娜发出《关于支付租金及违约金的函》，载明：“根据我公司与您签订的租赁合同及合同编号为E14二期-租赁（商业）-0001合同约定，您应于2019年2月1日前支付租金人民币￥3999959.34元整”、“应付房租及违约金￥11999878.02元整（大写：壹仟壹佰玖拾玖万玖仟捌佰柒拾捌元零角贰分）如您不能在2019年4月12日前履行付款程序，上述违约金按照合同约定持续增加，且我公司有权对房屋进行断电处理并单方解除合同。”2019年5月17日，米娜向鸿兴利源公司出具《付款承诺书》，载明：“由于资金困难现欠贵公司房屋租金（2018年5月1日至2019年5月1日）共计人民币：￥5189047.57元（大写：伍佰壹拾捌元玖仟零肆拾柒元伍角柒分）。本人承诺于2019年5月20日付清所有房屋租金，如本人未按上述承诺付款将按照房屋租赁合同约定支付违约金，如不能支付违约金贵司可以按照合同收回房屋。”庭审中，米娜称上述承诺书是鸿兴利源公司提供的，其是在被胁迫的情形下签订的。经询，米娜称就胁迫一事，其并没有进行报警，也没有证据予以佐证。2019年5月22日，鸿兴利源公司向米娜、太阳鸟公司发出《解除通知函》，载明：“2015年5月16日，我公司与你签订《租赁合同》，约定你承租我公司位于北京市经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及一层底商105、106号的房屋，租赁期限为2015年6月1日至2023年10月31日，合同签订后，我公司依约向你交付房屋。但，自2018年5月1日起至本通知函发生之日止，你未向我公司支付房屋租金，严重违反了双方合同约定。根据《租赁合同》约定，逾期支付租金超过（30）日，我公司有权解除合同。现我公司通知你：《租赁合同》自本通知函送达之日起立即解除，你需在收到本通知函之日起7日内（最迟不超过2019年5月31日）腾空房屋并与我公司办理房屋交接手续，逾期未腾空，视为你自动放弃租赁房屋室内财产，本公司有权采取任何措施予以处置，并收回出租房屋，由此支付的费用（包括但不限于律师费、公证费、拆除费等）均由你承担。如你拒不办理交接手续导致我公司在2019年6月1日仍不能收回、使用该房屋的，我公司将按日租金二倍的标准收取房屋占用费……”2019年6月13日，太阳鸟公司向鸿兴利源公司发出《关于解除的复函》，载明：“贵司发出支付函后，我即向贵司支付了70万元，余款近400万元，我正在想办法筹集，在此期间贵司又向我发出解除合同函，贵司的此行为有悖双方的口头约定。再者，上述所欠租金并非一次所为，而是在双方签订租赁合同后的累计的金额……”。太阳鸟公司向本院提交了一份《关于E14二期商业楼快捷酒店装修事宜的函》及两张发票，欲证明米娜、太阳鸟公司接收涉案房屋的日期为2015年10月12日。鸿兴利源公司对该证据的真实性不认可，证明目的亦不认可，称据此无法确定延迟进场的原因，不排除资金问题或者手续问题。太阳鸟公司向本院提交了一张工作联系单、七张施工现场图片及一份施工合同，欲证明因鸿兴利源公司未签订物业服务合同，未缴纳物业费、装修押金，出现房屋暖气无法维修、施工延期，涉案房屋无法正常使用。鸿兴利源公司称对该证据的真实性无法确认，文件没有加盖公章，载明的内容也无法说明上述问题是鸿兴利源公司造成的。经询，鸿兴利源公司称其依约向米娜交付了涉案房屋，米娜称其于2015年10月12日才取得了涉案房屋的钥匙。鸿兴利源公司于2019年7月1日收回涉案房屋，但米娜、太阳鸟公司的物品仍放置于涉案房屋内。庭审中，米娜称鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋的二楼厨房进行断电，并破坏供电设备，断电后客房正常经营，餐厅无法正常经营，鸿兴利源公司公司认可断电行为，称断电是因为米娜、太阳鸟公司不交纳租金，又联系不上米娜，仅断电几小时。米娜亦称鸿兴利源公司于2019年5月3日将一层大厅的门上锁，于2019年5月4日将涉案房屋的客房大门上锁。关于锁门行为，鸿兴利源公司称将涉案房屋的一个门上锁，但另一个门还可以使用，并未影响太阳鸟公司的正常经营。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。鸿兴利源公司与米娜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，米娜主张其于2015年10月12日才取得涉案房屋的钥匙，造成2015年6月1日至2015年10月12日共计5个月迟延进场，该5个月不需交纳租金；涉案房屋暖气管在2015年和2016年两个供暖季内的5个月存在故障，故该5个月亦不需交纳租金，其从交纳第一笔租金起即因顺延免租期的问题，就已不知其交纳的每笔租金对应的租期。经询，米娜称曾与鸿兴利源公司就上述10个月不需交纳租金的事宜有过口头约定，鸿兴利源公司予以否认。结合鸿兴利源公司于2015年5月16日向米娜出具的收据载明“交来东区租金2015年11月1日至2016年1月31日”的内容；于2016年5月16日向米娜出具的收据载明“交来租金2016年2月1日-4月30日”的内容，以及米娜、太阳鸟公司于合同签订后交纳每期租金的时间，这与米娜所称的不需交纳上述10个月租金的陈述相矛盾，米娜称其不知其交纳每笔租金对应的租期，显然与常理不符，故米娜关于因迟延进场5个月和供暖季5个月不需交纳租金的意见，证据不足且与常理相违背，本院不予采信。本案中，涉案合同第12.1条约定：“乙方非因甲方原因，逾期支付租金超过（30）日，甲方有权发出书面通知解除合同”。因此，本案争议焦点为米娜、太阳鸟公司是否逾期30日支付租金。经核算，截止2019年5月22日，米娜、太阳鸟公司应向鸿兴利源公司支付租金14425580.08元，实际支付租金10878067.9元，欠付租金3547512.18元，超过三个季度的租金。根据合同约定，鸿兴利源公司解除合同的条件成就，可以解除合同。鸿兴利源公司于2019年5月22日向米娜、太阳鸟公司发出《解除通知函》，要求解除涉案合同，并要求米娜、太阳鸟公司于2019年5月31日将涉案房屋腾退。综上，鸿兴利源公司主张其与米娜签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除，于合同有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，截止2019年5月31日，米娜、太阳鸟应向鸿兴利源公司支付租金14515599.3元，实际支付租金10878067.9元租金，鸿兴利源公司主张米娜、太阳鸟公司欠付的租金为3522360.48元，在合理范围内，本院予以支持。关于房屋腾退和占有使用费，涉案合同解除后，鸿兴利源公司于2019年7月1日控制涉案房屋，已不涉及退还房屋问题，其要求退还房屋缺乏依据，但米娜、太阳鸟公司负有将其物品搬离的义务。米娜、太阳鸟公司在2019年6月1日至2019年6月30日期间实际占有、使用涉案房屋，鸿兴利源公司要求米娜、太阳鸟公司支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，但其主张按照涉案合同约定租金的二倍计算，于合同无据，本院予以调整为参照涉案合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，经核算，2019年6月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费为337572元。鸿兴利源公司要求支付2019年7月1日其实际控制涉案房屋之后的使用费，本院不予支持。关于违约责任，米娜、太阳鸟公司称鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋断电，并破坏供电设备，断电后客房正常经营，餐厅无法正常经营，于2019年5月3日、4日关闭涉案房屋的部分门，鸿兴利源公司称断电仅有几小时，仅锁上部分门，本院认为，鸿兴利源公司的断电、锁门行为，属于行使合同履行抗辩权的行为，且未超过必要的限度，故鸿兴利源公司不构成违约。涉案合同第14.2条约定：“乙方有下列情形之一的，应向甲方支付相当于同期月租的三个月的违约金，本合同另有约定的除外：（一）非因甲方原因，逾期支付租金超过（30）日……”米娜、太阳鸟公司未按照合同约定时间交纳涉案房屋的租金，应当承担违约责任。鸿兴利源公司据此主张米娜、太阳鸟公司向其支付1012716.23元违约金，于合同有据，数额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京鸿兴利源科技发展有限公司与米娜签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；二、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内将其放置于北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及1层105号租赁房屋内的物品搬离，北京鸿兴利源科技发展有限公司予以配合；三、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司租金3522360.48元；四、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司自2019年6月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费337572元；五、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于本判决生效后七日向北京鸿兴利源科技发展有限公司支付违约金1012716.23元六、驳回北京鸿兴利源科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119021元、公告费260元，均由米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  霍志勇人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇一九年十二月二十三日法官 助理  孙 青书 记 员  董 惠