重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初6134号原告（反诉被告）：重庆新明浪物业服务有限公司，住所地：重庆市云阳县青龙街道民德路2号A幢6层2号，统一社会信用代码9150023559672237XQ。法定代表人：谭志友，系该公司经理。委托诉讼代理人：李晓冬，系该公司副经理，特别授权。委托诉讼代理人：黎帅，重庆高山律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘汉春，男，1979年5月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告（反诉被告）重庆新明浪物业服务有限公司(以下简称新明浪公司)与被告（反诉原告）刘汉春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新明浪公司的委托诉讼代理人李晓冬、黎帅，被告（反诉原告）刘汉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新明浪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费1010.00元（从2018年6月17日起至2019年6月17日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月12日，原告与重庆市明浪实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理费住宅1.2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，该合同对小区所有业主进行了公示且在云阳县国土资源和房屋管理局进行了备案。被告从2018年6月17日至2019年6月17日共欠原告物业管理费1010.00元。原告多次催讨，被告拒不支付，故起诉维权。被告刘汉春辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，理由是原告提出物业管理费没有任何法律法规依据，原告在小区的服务已没有主体资格，原告的各项服务不到位，严重损害了业主的利益。反诉原告刘汉春向本院提出反诉请求：1.判决反诉原告与反诉被告不存在任何合同关系；2.判决反诉被告停止侵权并撤出小区；3.判决反诉被告返还多收取的相关费用33.00元；4.判决反诉被告对损坏的设施进行整修并赔偿反诉原告1872.80元；5.判决反诉被告公布物业交接和共有设施设备等情况；公布2015年10月17日至2019年12月1日的物管费收支情况和利用小区公共设施等收取的利益及合同；6.判决反诉被告利用小区公共设施等获取的利益返还给反诉原告1197.70元；7.判决反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：反诉被告系江上明珠前期物业公司，因反诉被告与反诉原告签订的《前期物业服务合同》约定提供服务的期限为小区业委会成立之日止。小区业委会已于2018年6月19日成立，合同早已终止，反诉原告不再与反诉被告存在合同关系，并且反诉被告在小区一直对反诉原告存在侵权行为。反诉被告通过少聘请管理服务人员、损害小区设施设备等，存在根本违约，应赔偿反诉原告一定的损失。损坏的设施设备包括路灯15个，乒乓球台1个，第3幢大楼附近儿童游乐场旁的石头座椅1个，第3幢大楼门厅瓷砖，绿化、小区1、2号大门门杠、物管用房旁边车行道道闸，每幢楼的门禁系统，电梯挡板8块、警示标志8块，每幢楼的顶面、墙壁、玻璃。反诉被告利用小区共有设施设备收取费用据为己有，一直未对物业交接和共有设施设备等情况、收取的物管费及利用公共设施获取的利益进行公布，故提起反诉维权。反诉被告新明浪公司辩称，反诉被告是严格按照物业合同的约定履行自己的管理和服务义务，不存在反诉状上诉称的侵权行为，相关赔偿损失均不属实，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）新明浪公司向本院提交了如下证据材料：1.原、被告身份信息复印件；2.前期物业服务合同原件；3.物业服务合同备案证明复印件；4.不动产权证明及重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明复印件；5.巡逻记录表、卫生巡查记录表、机房巡查记录表、保安夜间巡逻记录表原件；6.照片和物业管理费催款通知书；7.通知原件；8.关于撤销江上明珠小区业委会选聘物管公司的申请；9.云阳县江上明珠小区业主强烈要求不涨物管费、分取156万的紧急请示；10.关于损坏设施设备的情况说明，1.路灯完好，草坪灯损坏，已经在维修中；2.乒乓球台开发商交付前并没有安装，是原告为了小区业主健身自行添加，但被小孩损坏，因安装位置位于儿童游乐场旁边，为避免发生安全事故暂不重新配备；3.石头座椅开发商交付前并没有安装，是原告为了小区业主方便休息自行安装，但被小孩损坏，现已联系重新安装；4.损坏瓷砖已联系人整修；5.小区绿化因业主不满意，开发商已出资进行升级，资金已拨付给业委会，升级完成之后再交给物业进行日常维护；6.小区道闸门禁装置都是好的，反诉材料情况不实；7.电梯挡板当初因装修进出材料不方便，由物业公司拆除，原告会对装修已经基本结束的电梯进行恢复；8.已联系厂家对破损玻璃进行更换，整改之中；11.公布广告位租赁收入明细表、广告费支出明细表、物业费收支明细表照片；12.光盘。被告（反诉原告）刘汉春对原告（反诉被告）提供的证据的质证意见：对前期物业服务合同的真实性认可，合同约定的服务期限就是到业委会成立之日，前期物业服务合同差一个附件3需要原告提供；巡逻记录表、卫生巡查记录表、机房巡查记录表、保安夜间巡逻记录表均是造假，且基本上是2017年的，对真实性有异议；物业管理费催收通知书没有收到，且没有盖任何印章；证据7通知书的真实性有待核实，且落款时间是2019年6月份，现在已经是10月份；关于撤销江上明珠小区业委会选聘物管公司的申请与本案关联性不大，因为重庆宗山物业管理有限公司去了函就说明业委会是发布了选聘公告的，选聘新的物业公司是业委会在房管所、街道、社区的见证下进行的，程序合法，原告破坏选聘工作，2019年5月17日原告方自己张贴了公告说要退出小区，在4月19日街道、居委会的调解时原告也是表明要退出，并且移交所有设备设施等资料，街道就同意在6月10日进行选聘工作，原告在6月27日再次跟街道说6月30日要退场；对云阳县江上明珠小区业主强烈要求不涨物管费、分取156万的紧急请示，原告备案的合同约定按1.2元收取，当时业委会成立后原告说签订的合同到期了，然后就来跟业委会谈是否续聘，但没有谈成，原告为了霸占小区擅自将物管费降到0.7元，开发商和原告变卖小区的文化活动房，而文化活动房是小区的配套设施，196万中有40万用于小区的设施，剩下的款项业主没有达成一致意见，还请示了街道，街道答复说没办法分；对证据10，在2019年11月20日左右，圆形广场的草坪灯确实换了一部分，但是更换的那几个还有些是不亮的，其他地方的根本就没有换，对于原告所称的其他正在整改之中的不认可，原告根本就没有行动；对证据11，按规定应该是什么时候公布，而且对原告公布的所有内容的真实性和合法性不认可；证据12视频是2019年12月10日早上拍的，所以不认可，既然设置门禁系统是为了业主安全，每家发了三张，差的还要每张给20元，大门卡并没有时间限制，是可以通过刷卡进入的，但是物业的保安把门杠绑起来图方便，结果是任何人都可以进入，1、2号大门的门杠共6个，至少一半是坏的，即使是好的原告也不用，门禁系统确实是物管费没交就进不去，原告也不提高服务质量，到期了也不提醒，业主就回不了家。被告（反诉原告）刘汉春向本院提交了如下证据材料：1.关于调整明浪·江上明珠小区物业服务费的公告；2.民事起诉状；3.（2019）渝0235民初5142号民事裁定书；4.前期物业服务合同；5.云发改价[2018]276号文件；6.云阳县江上明珠业主委员会关于第一届业主委员会组成人员的通知；7.业主委员会备案证明；8.原告关于退出云阳县明浪江上明珠小区物业服务的专题汇报；9.原告关于再次函告退出江上明珠小区物业服务的函；10.住户承诺书、业主家庭防火责任协议书、装修特别提示、房屋装饰装修管理规定、明浪·江上明珠小区临时管理规约、公共设施设备管理制度、绿化管理制度、天台管理制度、小区来访人员规定；11.原告致江上明珠小区全体业主的公开信；12.警示、通知；13.庭审笔录；14.云阳县江上明珠第一次楼委会会议纪要；15.原告关于对小区楼委会第一次会议纪要的回复；16.云阳县江上明珠第二次楼委会会议纪要；17.原告关于对小区楼委会第二次会议纪要的回复；18.云阳县江上明珠第三次楼委会会议纪要；19.云阳县江上明珠第四次楼委会会议纪要；20.云阳县青龙街道办事处关于报送物业管理资料的函；21.云阳县规划局行政处罚决定书；22.函告书；23.通知；24.重庆市明浪实业有限公司、云阳县江上明珠业主委员会关于江上明珠小区文化活动用房会议纪要；25.云阳县江上明珠业主委员会于2018年7月10日向原告发出的关于加强小区管理及限期整改的函；26.云阳县江上明珠业主委员会于2018年8月15日向重庆市明浪实业有限公司发出的关于对江上明珠小区限期整改的函；27.原告发出的通知；28.云阳县江上明珠业主委员会关于印发《云阳县江上明珠业主大会议事规则》、《云阳县江上明珠业主管理规约》的通知；29.云阳县江上明珠业主委员会关于向县委政法委重大情况的报告；30.云阳县江上明珠物业管理服务合同等表决情况；31.电梯广告位租赁合同、情况说明、小区电梯等公共设施广告合同；32.公告；33.分送文件签收单；34.重庆市明浪实业有限公司关于明浪江上明珠物业管理用房的情况说明；35.业主欠费情况；36.不动产权证；37.云阳县江上明珠选聘物业服务公司表决票；38.云阳县江上明珠文化活动用房处理表决票；39.江上明珠业主QQ群和微信群上的留言、光盘；40.法律法规等；41.案例；42.房地产委托代销合同复印件；43.分送文件签收单；44.关于小区选聘物业服务公司的公告、关于对参加选聘物业服务公司报名情况公示的通知、关于选聘物业服务企业开展情况的报告、物业公司投标评分汇总表、选聘物业企业投标单位签到表、选聘物业企业开标现场来宾签到册、选聘物业公司评标规则、照片四张，证明业委会选聘物管公司程序合法，街道和社区领导都参加了的。原告（反诉被告）新明浪公司对被告（反诉原告）刘汉春提交的证据的质证意见：对证据40法律法规等没有异议；对其他证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院对原告（反诉被告）新明浪公司提交的证据分析认为：对证据1予以认可；被告对证据2的真实性无异议，对该证据的真实性予以认可；被告对证据3、4未提出异议，对证据3、4予以认可；被告虽然对证据5巡逻记录表、卫生巡查记录表、机房巡查记录表、保安夜间巡逻记录表的真实性有异议，认为均是原告伪造的，但是原告聘有保安、保洁等人员从事物业服务工作，其在履职过程中形成记录，符合一般物业服务工作的流程与要求，且原告提交的记录表均系原件，其中亦记录了一定时期巡查发现的问题，故本院予以采信；被告称未收到物业管理催款通知书，但原告提交了照片原件予以核对，从照片显示，2019年9月24日，原告公司保安将物业管理费催款通知书张贴在24-2旁边一户的大门上，被告在庭审中亦认可张贴人员系小区保安，且24-2旁边那户即为24-1，故对证据6本院予以采信；虽然被告表示对证据7通知的真实性有待核实，但是本院依法到云阳县青龙街道张家坝社区居民委员进行调查核实，并询问了该居民委员会主任张某，其确认了该通知的真实性，以及要求业主委员会盖章和张贴，而业主委员会未盖章和张贴的事实，故本院对该通知的真实性予以确认；对证据8关于撤销江上明珠小区业委会选聘物管公司的申请，虽然被告予以否认，但是结合对张某的询问笔录，其认可重庆宗山物业管理有限公司在江上明珠小区选聘大会后提交了该申请，张家坝社区居民委员会在调查后发现选聘程序确实存在瑕疵，表现在竞聘的物管公司与选聘公告发布的条件不符，故本院对该申请的真实性予以确认；对关于损坏设施设备的情况说明中原告认可维修的项目予以确认；证据11能够证实反诉被告已在诉讼过程中对广告位租赁收入、广告费支出、物业费收支明细在小区内进行公示的事实；证据12中的视频系2019年12月10日拍摄，且被告在庭审中也认可部分设备能正常使用，故对该视频予以采信。本院对被告（反诉原告）刘汉春提交的证据分析认为：虽然原告对被告提交的法律法规以外的证据均不予认可，但是结合庭审中原、被告的陈述，本院对证据1-28,30，32-34，36-38，40的真实性予以确认；证据29仅能证明业主委员会向县委政法委及扫黑办提交了报告，但无任何部门的调查和处理意见加以佐证，故对原告的证明目的本院不予采信；证据31均系复印件，无原件核对，本院对其真实性无法核实；证据35也系复印件，且模糊不清，本院无法核实其真实性。证据39仅能证实部分业主曾经对原告提供的物业服务不满意，以及原告的服务存在瑕疵，并不能证实该证据中显示的现象均持续存在并一直未解决。证据42系复印件，本院无法核实其真实性；证据43、44虽系复印件，但结合庭审中查明的事实，本院对其真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：原告新明浪公司于2012年5月15日登记成立，经营范围包括物业管理（凭资质证核定事项和期限从事经营）、房屋销售、房屋租赁、房地产经纪……2013年7月12日，重庆市明浪实业有限公司（甲方）与原告新明浪公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：第一章物业管理区域概况：第一条物业基本情况：物业名称：云阳县明浪·江上明珠，物业类型：普通商品住宅，坐落位置：云阳县青龙街道顺城路内侧，占地面积：15400.07平方米，建筑面积62035.8平方米；第二条具体物业构成明细及所配置的公用设备设施明细详见附件一和附件二……第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.20元/月.平方米……业主向乙方缴纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担……第十七条甲方的权利义务……甲方应履行的义务：1.在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》；2.甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包括本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；3.乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、公用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件……5.乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；（2）规划设计资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的其他资料……第十八条乙方的权利义务：乙方享有的权利……2.按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用……乙方应履行的义务：1.履行合同，提供物业服务；2.及时向业主通告本区域有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3.在承接物业时，应当对物业共用部位、公用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4.在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准……第二十六条本合同期限为3年，自2013年7月12日起至2016年7月11日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止……附件二公用设施设备明细（按云阳县规划局审核标准配置）1.绿化面积2.道路面积3.化粪池4.污水检查井5.雨水检查井6.垃圾站7.公用垃圾桶8.配电室9.水泵10.热交换站11.空调冷却塔12.煤气调压站13.机动车库14.露天停车场15.非机动车库16.道路灯17.庭院灯18.电梯19.公用天线系统20.消防水池21.信报房（箱）22.中央监控系统23.消防箱24.设备层25.人防层，数量均未填写。该合同于2013年7月24日在云阳县国土资源和房屋管理局备案。被告刘汉春于2014年购买江上明珠小区X幢X号房屋，其重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明载明被告的房屋建筑面积为106.96平方米。2015年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定第一条：甲方提供的公共性物业服务内容及范围：1.物业共用部分的维修、养护和管理。具体包括：房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱等），非承重结构的分户墙外墙面（屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼道、楼内间、避雷装置、垃圾通道、雨水管、楼道灯等）。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：消防设施设备、电梯、共用给排水管、二次供水泵、共用照明、弱电系统等。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。具体包括：小区道路、化粪池、路灯、停车场（库）等。4.公用绿化、花草树木的养护与管理。5.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，给排水管的疏通。6.交通与车辆停放秩序和管理。7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。具体包括：安全监控、巡视、执勤等。建立预防性安全防范体系并设立应急系统，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，但不含乙方在公共区域内及其专有部位的人身财产保险、保证和保卫责任，乙方的家庭财产与人身安全保险由乙方自行办理。8.物业、业主档案资料管理。9.物业专项维修资金的使用、及装修服务（按《装修施工协议》条款执行）。10.接受业主委托、为业主拥有的专有部分提供有偿服务。11.物业服务费及本合同，以及其他合约规定的其他费用的收取。12.政策、法规规定的由甲方管理服务的其他服务事项。第二条：甲方的权利和义务：甲方的权利：1.按照国家和重庆市相关标准和规定，为业主提供专业的物业管理服务。2.按照本协议及有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。3.根据业主或使用人委托，提供本协议约定以外的服务项目，收取服务报酬。4.自主开展各项工作经营管理活动，但不得侵害业主、使用人的合法权益。5.依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。甲方应履行的义务：1.按照《前期物业管理合同》约定的内容，提供物业服务。2.结合本物业实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划。3.协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；物管人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要认真履行职责，不得侵害公民合法权益。4.向业主及物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修过程中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。5.非经相关业主和主管部门许可并办理相关手续，不得擅自物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途。6.不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益。7.法律、法规规定的其他义务。乙方的权利：1.对其专有部分依法行使专有权。2.对该建筑物及附属设施的共用部分享有共同管理、使用权。3.参加业主大会行使表决权。4.享有选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利。5.对物业管理事务处理情况和物业维护基金的收支、使用情况有知情权、监督权。6.向业主委员会或物业管理企业提出建议或者质询。7.请求停止违反共同利益的行为。8.法律、法规规定的其他权利。乙方应履行的义务：1.遵守物业管理法律、法规及相关规定。2.遵守《明浪·江上明珠临时管理规约》规定和业主大会的决定。3.配合物业管理企业的正当管理服务活动。4.乙方有告知其雇员和亲友在进入小区时，应遵守小区管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任。5.乙方有义务协助甲方维护小区公共安全，发现异常情况时，应及时告知甲方。6.按时交纳物业管理费用、维修基金及其他应交纳费用。7.法律、法规规定的其他义务。第三条：物业的管理：一、为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予物业管理企业以下权利：1.根据《明浪·江上明珠临时管理规约》制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守。2.采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《明浪·江上明珠临时管理规约》相关规定，及公众管理制度的行为。3.对欠费业主停止约定服务直到其履行交费义务。二、全体业主同意，以下条件下造成的损失，可免除物业管理企业的责任。1.因物业本身有瑕疵造成的损害。2.因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水、停电、停气、或停止共用设施设备的使用。3.因不可抗力导致的中断服务。4.因非物业管理企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的妨碍和损失。三、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费用及其他应收取费用的收取标准及方式如下：经报云阳县物价局备案，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅服务费单价：（价格空白）元/月·平方米。四、业主同意自购房合同约定物业交付使用之日起承担其所有物业的服务费用。物业的服务费用按月交纳。第四条：服务期限：甲方提供物业管理服务期限：本合同签订之日起至小区业委会成立之日止。由甲方与业委会协商续签物业服务合同。同日，被告还在住户承诺书、业主家庭防火责任协议书、装修特别提示书、房屋装饰装修管理规定等文件上签名，并接收房屋。后原告一直按建筑面积106.96平方米和1.15元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费至2018年6月16日，不动产权证载明的房屋建筑面积实际为106.06平方米。2018年6月19日，第一次业主大会表决通过了《云阳县江上明珠业主大会议事规则》和《云阳县江上明珠业主管理规约》。同月25日，江上明珠小区业主委员会成立，并于同月27日在云阳县青龙街道办事处备案，被告刘汉春系该业主委员会委员。《云阳县江上明珠业主管理规约》第十七条规定，本物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的经营和收益分配按照以下条款进行：（一）利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、业主代表大会或业主委员会同意后，按照规定办理有关手续；（二）利用业主依法享有的房屋本体共有部位、公用设施设备进行经营的，所得收益部分，归全体业主共同所有，由业主委员会代为管理；（三）利用业主依法享有的物业管理区域内的公用设施设备进行经营的，所得收益部分，归全体业主共同所有，由业主委员会代为管理。同年7月10日，江上明珠小区业主委员会向原告发出关于加强小区管理及限期整改的函，要求原告在制度建设、人员管理、安全保卫、绿化维护、卫生保洁等方面进行整改。同年8月15日，江上明珠小区业主委员会向重庆市明浪实业有限公司发出关于对江上明珠小区限期整改的函。2018年8月30日，原告向江上明珠小区全体业主发出关于调整明浪·江上明珠小区物业服务费的公告，公告内容如下：一、住宅服务费每月每平方米（建筑面积）0.7元。二、车位服务费每月每个20元。三、门市服务费每月每平方米（建筑面积）1.5元。以上价格自2018年9月1日起执行，但不接受小区业委会公示的新的物管合同关于提取费用和保证金的条款。2018年11月4日，重庆市明浪实业有限公司、江上明珠小区业主委员会在江上明珠小区物业管理办公室就已出售的江上明珠小区文化活动用房召开协调会，并形成会议纪要，该会议纪要中载明小区文化活动用房于2017年8月26日被重庆市明浪实业有限公司以196.76万元变卖，该公司将196万元以现金的形式补偿给全体业主，对于其中的40万元，由业主委员会用于组织实施小区绿化、改造大门、增建篮球场，如该会议纪要经小区业主通过，本次补偿为解决活动用房、实施小区绿化、改造大门、增建篮球场的一次性、终结性补偿。2019年2月25日，原告向云阳县青龙街道办事处提交关于退出云阳县明浪江上明珠小区物业服务的专题汇报。后云阳县青龙街道办事处和张家坝社区居民委员会多次组织原告、江上明珠业主委员会等召开协调会。2019年6月10日，江上明珠小区召开物业管理公司选聘大会，其间部分业主与业主委员会成员发生争执，最终未能选聘成功。同日，重庆宗山物业管理有限公司向云阳县青龙街道办事处、张家坝社区居民委员会等提交关于撤销江上明珠小区业主委员会选聘物管公司的申请，其称业主委员会在选聘过程中存在违规行为，体现在根据招标公告的规定，投标单位为能够提供二级及以上物业服务的物业服务企业，具备行业主管部门颁发的物业服务企业资质证书，须提供有效证书复印件并加盖公章，原件备查，但参与投标的重庆家吉物业公司和重庆利家物业公司并不具备相应资质和资格要求。2019年6月27日，原告向云阳县青龙街道办事处发出关于再次函告退出江上明珠小区物业服务的函。2019年6月29日，云阳县青龙街道张家坝社区居民委员会拟向小区全体业主发出通知，交由业主委员会盖章，并张贴，但业主委员会未盖章和张贴。该通知载明：2019年6月18日上午9:00，经青龙街道、张家坝社区、江上明珠业主委员会共同商议决定：江上明珠小区在没有选聘到新的物业管理公司进场以前，暂时由原重庆新明浪物业服务有限公司继续为小区服务并做好当前相关工作；待新选聘的物管公司入场后，配合完善相关资料。望看到通知的业主相互转告。2019年8月7日，原告向本院起诉，要求被告支付物业服务费，后自愿撤回起诉。2019年9月24日，原告在被告大门上张贴了物业管理费催款通知书。2019年10月29日，本院召集原告及小区业主会员会副主任刘长国等在江上明珠小区进行实地查看，发现小区草坪灯存在被破坏的现象，部分架空层清扫不彻底，部分区域堆放有少量垃圾，但是现场有部分业主认可原告的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后及时发电保证电梯正常运行及电梯出现故障及时维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾。2019年11月11日，本院依法询问云阳县青龙街道张家坝社区居民委员会主任张某，并制作了询问笔录，张某证实2019年6月10日选聘新的物业大会当天，部分业主与业主委员会成员发生争执，部分业主反对选聘工作，后重庆宗山物业管理有限公司举报选聘工作程序违法，居委会也进行了调查，选聘工作确实存在瑕疵，体现在应聘物管公司的资质与选聘公告不符，且居委会多次组织原告、业主委员会等进行协调，在未选聘到新的物管公司之前，仍由新明浪公司继续进行服务。2019年11月20日左右，原告对小区内部分损坏的草坪灯进行了维修更换。2019年11月29日，原告在小区公示栏张贴了江上明珠物业费收支明细表（截止2019年9月）、江上明珠小区广告费支出明细表、明浪·江上明珠广告位租赁收入明细表，被告对其中内容持有异议。一、反诉原告主张要求确认双方不存在合同关系，以及要求反诉被告停止侵权并撤出小区的反诉请求，和原告主张要求被告支付2018年6月17日至2019年6月17日的物业管理费1010.00元的诉讼请求能否得到支持？本院认为，虽然本案原、被告在前期物业服务合同中约定物业服务期限至小区业委会成立之日止，由原告与业委会协商续签服务合同，但是江上明珠小区业主委员会在2018年6月25日成立后，仍向原告发出了关于加强小区管理及限期整改的函，被告并未举示证据证明江上明珠小区业主大会或业主委员会已明确做出不再续签合同的决定，且该小区尚未选聘到新的物业管理公司，云阳县青龙街道张家坝社区居民委员会作为协助街道指导和监督该物业区域内业主大会和业主委员会的机构，其也多次组织原告和业主委员会等进行协调，并要求在选聘到新的物业管理公司前，仍由原告继续提供物业服务。因此，原告依据前期物业服务合同的约定继续履行了物业服务义务，被告也实际享受了原告提供的物业服务，理应支付物业服务费。被告作为江上明珠小区的业主，其仅以个人名义要求确认不存在合同关系，并要求原告停止侵权和撤出小区的反诉请求于法无据，本院不予支持。庭审中，原、被告均认可2018年9月1日前住宅物业服务费的标准为1.15元/平方米/月，此后原告自愿按0.7元/平方米/月收取物业服务费，系对自己合法民事权利的处分，本院予以确认，原告主张的2018年6月17日至2019年6月17日的物业服务费1010.00元未超过合同约定，本院亦予以确认。对于被告提出的物业服务不到位的问题，本院认为，本院到江上明珠小区进行调查核实时，有部分业主认可原告的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后发电保证电梯正常运行及电梯出现故障的维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾，而且对于被告反映强烈的小区活动用房被重庆市明浪实业有限公司变卖的问题，也曾由该公司与业主委员会进行协商处理，并形成了会议纪要，故被告举示的证据不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵。因物业服务具有动态性、公共性和广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业管理公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，共同创建和谐、文明的小区环境。二、反诉原告主张要求反诉被告返还多收取的物业服务费33.00元的反诉请求能否得到支持？本院认为，前期物业服务合同中约定物业服务费按房屋建筑面积收取，原告原是按商品房买卖合同中约定的建筑面积106.96平方米收取物业管理费，而反诉原告的房屋建筑面积实际为106.06平方米，现反诉被告亦同意返还多收取的费用，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。三、反诉原告要求反诉被告对损坏的设施进行整修并赔偿1872.80元，以及返还利用小区公共设施等获取的利益1197.70元的反诉请求能否得到支持？本院认为，反诉原告以反诉被告未按合同约定或法律规定履行维修、养护、管理和维护义务为由，要求反诉被告对小区内损坏的公共设施设备进行维修和养护，但其该项请求不符合反诉的受理条件，故本院不作处理，反诉原告可另行提起诉讼。反诉原告称其主张赔偿的1872.80元为小区损坏的公共设施设备价值合计279500.00元与反诉被告未按标准配备人员节省的费用70万元之和除以523户而得来，但是反诉原告并未举证证明反诉被告存在未履行合同约定，从而导致其人身、财产安全受到损害，且反诉原告列举的各类价格亦无证据予以证实，故本院不予支持。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《云阳县江上明珠业主管理规约》中规定，利用业主依法享有的物业管理区域内的公用设施设备进行经营的，所得收益部分，归全体业主共同所有，由业主委员会代为管理。本案中，反诉原告并未提供证据证明其主张的收益，况且原告作为业主之一，要求按户分取该项费用，亦于法无据，故本院不予支持。四、反诉原告主张要求反诉被告公布物业交接和共有设施设备等情况，公布物业管理费收支情况，公布利用小区公共设备等获取的利益及合同的反诉请求能否得到支持？本院认为，《物业承接查验办法》第二条规定，本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三十五条规定，物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第四十一条规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。因此，反诉原告作为江上明珠小区业主，其对反诉被告承接查验物业的档案资料享有知情权，对反诉原告主张要求反诉被告向其公布该项资料的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……庭审中，反诉被告已举示证据证明其在小区内公布了2015年3月至2019年9月的物管费收支明细，以及共有部分的收支情况，故反诉原告要求反诉被告公布物管费收支明细，以及共有部分收益情况的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告公布共有部分收益的相关合同，符合前述法律的规定，本院予以支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持，对反诉原告的反诉请求中合法的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、限被告刘汉春于本判决生效后十日内支付原告重庆新明浪物业服务有限公司2018年6月17日至2019年6月17日的物业服务费1010.00元；二、限反诉被告重庆新明浪物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告刘汉春物业服务费33.00元；三、反诉被告重庆新明浪物业服务有限公司于本判决生效后二十日内向反诉原告刘汉春公布物业承接查验档案和共有部分收益的相关合同；四、驳回反诉原告刘汉春的其他反诉请求。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告刘汉春负担；反诉案件受理费130.00元，减半收取65.00元，由反诉被告重庆新明浪物业服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  胡 钰二〇一九年十二月二十日法官助理  李 丹书 记 员  汪小珊