广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3222号原告（反诉被告）：黄诗敏，女，1987年8月21日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：梁伟超，广东江杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园一号综合楼1号，统一社会信用代码：914407007520847615。法定代表人：周睿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李坤财，男，公司工作人员。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，公司工作人员。原告黄诗敏与被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，后因被告于同年10月16日提起反诉，本院于同年10月18日受理反诉，将本诉和反诉合并审理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告黄诗敏的委托诉讼代理人梁伟超、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财、刘剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄诗敏向本院提出诉讼请求：1.碧桂园公司协助黄诗敏办理坐落在鹤山市××镇沙坪××综合楼××04房屋的不动产权属证书，并判令其承担因过户而应支付的税费；2.碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告对诉讼请求1最后一行中“判令其承担因过户应支付的税费”明确为判令其因过户而应依《税法》和房地产经营必须支付的税费及按相关规定支付的税费。事实和理由：2018年1月3日，黄诗敏与碧桂园公司签订了《鹤山碧桂园认购书》（碧桂园认购字第HS201721880号），认购书约定：黄诗敏向碧桂园公司认购坐落在鹤山市××镇沙坪××综合楼××04房屋，建筑面积82.30平方米，交楼日期是2018年2月1日，认购价为人民币379000元，认购款于2018年1月31日前付清。认购书签订后，原告黄诗敏于2018年1月2日支付了房屋价款189500元，又于1月16日支付了房屋价款189500元。碧桂园公司收款后于2108年1月16日向黄诗敏发出收楼通知书，定于2018年2月1日前交付房屋给黄诗敏。黄诗敏收楼后，双方于2018年4月9日前往鹤山市不动产登记中心就该房屋转让签订了《不动产转让合同》（合同编号：F20180808）。合同签订后，由于碧桂园公司未向有关部门缴纳其应付的相关税费，致使该房屋至今无法办理不动产权属证书。黄诗敏多次催促碧桂园公司尽快办理相关手续，但均无果。碧桂园公司辩称，答辩意见与被告方的反诉状事实、理由一致。碧桂园公司向本院提出反诉请求：l.撤销被告与原告黄诗敏于2018年4月9日签订的《不动产转让合同》；2.原告承担本案反诉和本诉全部的诉讼费用。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2018年4月9日签订了合同编号为F20180808的《不动产转让合同》，约定由原告向被告购买坐落于广东省鹤山市沙坪镇沙坪街道鹤山碧桂园一号综合楼l号之十四04室不动产（简称该商铺），该商铺转让价格为379000元。由于该合同中并没有明确约定合同双方前往不动产登记中心办理相关权属转移手续的时间以及其他相关细节，并且原告至今未向被告请求办理该商铺的权属转移手续，被告亦无法确定该商铺可以办理权属转移手续的具体时间，故该商铺至今未正式办理权属转移手续。被告直至收到贵院寄发的原诉案件的起诉状等诉讼资料后方知悉原告请求办理该商铺权属转移手续的诉求并立即向鹤山市不动产管理部门和税务部门了解办理房产权属转移手续的事宜。根据上述两个部门的反馈，该套单位涉及办理权属转移手续应缴纳的各项税费将超过38万元。但是该商铺转让价格仅为379000元，明显该商铺转让价格不合常理。合同交易所产生的税费高于合同交易的转让价格的事实亦证明了该合同的签订双方在签订合同时均对于该合同税费存在重大误解的情况，最终导致该合同内容若是继续履行将显失公平。该情况符合合同法规定可撤销情形中订立合同时存在重大误解和显失公平的情形。黄诗敏对碧桂园公司的反诉辩称，一、被告反诉状中称没有约定办理房屋的产权的转移手续的时间，由于没确定时间，所以至今没有办理房屋转移手续，这与事实不符。虽然认购书没明确约定到房管中心办理房屋转移手续，但是双方于2018年4月9日在房管中心办理了房屋的转移备案手续，并签订不动产转让合同。按照《城市房地产开发经营条例》第32条规定，自房屋的销售合同签订之日起90日内应当办理房屋所有权登记手续，被告有义务协助原告办理房屋产权的登记手续。二、被告在反诉状中声称该套房屋所涉及办理的权属转移手续应缴纳各项税费超过38万元存在重大误解，请求撤销双方签订的合同是缺乏事实和法律依据的。被告至今没有提供相关的证据证明其应当缴纳的税费超过38万元，根据双方合同签订的时间2018年4月9日至本案诉讼时，已经超过一年，根据合同法第55条的规定，被告不具有行使合同的撤销权。综上，原告请求法院驳回被告的反诉请求，并判令其承担本案的反诉的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，原告黄诗敏（即乙方）与被告碧桂园公司（即甲方）签订《鹤山碧桂园认购书》，约定：黄诗敏向碧桂园公司认购坐落在鹤山市××镇沙坪××综合楼××04（型）商业房屋，建筑面积82.30平方米，交楼日期是2018年2月1日，认购价为人民币379000元，定金50000元须于签订本认购书时付清，第一期楼款189500元须于2017年12月30日前付清（含定金），第二期楼款189500元须于2018年1月30日前付清，第五条“甲方的义务”第4点约定：“本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方（即碧桂园公司）应缴的营业税（营业税改征增值税后的增值税）等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费（详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》），均由乙方承担”。前述认购书签订后，原告于2018年1月2日向被告支付了购房定金50000元及首期购房款139500元，2018年1月16日支付了购房款189500元，合共379000元。2018年1月16日，被告向原告发出《收楼通知》，通知涉案商铺可于2018年2月1日交付原告，原告确认于2018年2月1收楼。2018年4月9日，原告与被告签订《不动产转让合同》，合同第五条第5点约定：“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经协商，交易税、费由甲乙双方各自承担”。双方于2018年4月9日前往鹤山市不动产登记中心就涉案商铺办理过户手续，黄诗敏称由于碧桂园公司不肯缴纳相关的税费导致无法过户。后经黄诗敏多次催促无果，诉至法院。另查明，庭审中，碧桂园公司向本院提出《调查取证申请书》，申请本院向鹤山市税务部门调取涉案商铺交易应当缴纳的所有税费明细材料。本院经审查，碧桂园公司申请调查收集的证据，不属于法律规定的当事人可以申请人民法院调查收集证据的范围，故对碧桂园公司的申请不予准许。本院认为，本案立案案由是房屋买卖合同纠纷，经审查，应属商品房买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，黄诗敏与碧桂园公司签订《鹤山碧桂园认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，故原、被告签订的《鹤山碧桂园认购书》应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》，均是双方的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。现将本案争议焦点及判断理由评述如下：一、被告以重大误解、显失公平为由请求撤销《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》的问题。被告主张涉案商铺办理过户手续应缴各项税费将逾38万元，而该商铺转让价格仅为37.9万元，明显该商铺转让价格不合常理，合同交易所产生的税费高于合同交易的转让价格的事实亦证明了双方在签订合同时均对于该合同税费存在重大误解的情形，该情形符合合同法规定可撤销情形中订立合同时存在重大误解和显失公平的情形。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》总则第一章第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”民法总则第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”民法总则自2017年10月1日施行后，合同法总则与民法总则的规定有不一致之处，应当适用民法总则的规定。其次，民法总则所称重大误解，一般应具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致，二是表意人须有不符合事实的认知错误，三是表意人须无使表示与意思不一致之故意，四是错误与意思表示之间须具有因果关系，五是错误须在交易上被认为重大，被告作为从事房地产开发、商品房销售业务的企业，其应当熟知房地产开发及商品房销售的相关税费政策，并在订立合同时即应预见到可能发生的税费及相关的商业风险，被告既未举证证明涉案房屋过户将产生税费逾38万元，不符合错误须在交易上被认为重大的要件，且即使房屋过户产生的税费金额逾38万元，也属于被告应当预见的范围，不符合表意人须有不符合事实的认知错误的要件。从而，被告以重大误解为由请求撤销《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》，应属无据，本院不予支持。另外，被告未举证证明原告利用被告处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使合同成立时显失公平，即不符合民法总则第一百五十一条规定，故被告以显失公平为由请求撤销《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》，应属无据，本院不予支持。退一步讲，即使存在撤销事由，双方当事人自2018年4月9日往鹤山市不动产登记中心办理涉案商铺的过户手续，此时被告即应知道涉案房屋过户所需税费，依民法总则第一百五十二条第一款第一项规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭，而被告未在法定除斥期间行使撤销权，撤销权消灭，即被告亦无权请求撤销上述合同。二、被告应否协助黄诗敏办理涉案商铺过户手续并支付法律规定由出卖人支付的税费的问题。如上所述，原、被告签订《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》合法有效，不存在可撤销情形，双方当事人应全面诚信履行。《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》虽未明确约定涉案商铺办理过户手续时间，但并不因此免除被告履行协助办理过户手续的合同义务，鉴于双方未能依合同法第六十一条规定就办理过户时间的问题达成补充协议，也未能按照合同有关条款和交易习惯确定，依合同法第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，原告可以随时要求被告履行协助办理过户的义务，但应当给予必要的准备时间，自2018年4月9日起原告请求被告协助办理过户手续而遭被告以税费过高为由拒绝之后，至原告2019年9月16日起诉请求被告协助办理过户手续，期间已逾一年，已给被告必要的准备时间，故原告请求被告协助办理涉案房屋不动产权属证书，理据充分，应予支持。另外，《鹤山碧桂园认购书》《不动产转让合同》约定涉案商铺交易的相关税费由双方当事人按照国家规定各自承担，故原告请求被告协助办理坐落在鹤山市××镇沙坪××综合楼××04房屋的不动产权属证书，并承担按照国家规定应由被告负担的税费，理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第二项、第五十五条第一款第一项、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条、第一百五十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄诗敏办理坐落在鹤山市沙坪镇沙坪鹤山碧桂园一号综合楼1号之十四04房屋的不动产权属证书，并承担按照国家规定应由被告负担的税费；二、驳回被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6985元，由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担（原告黄诗敏已预交本诉受理费6985元，原告同意被告直接向其支付诉讼费用，本院不另收退）；反诉受理费3492.50元，由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担（被告已预交反诉受理费3492.50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  李子平审判员  源冠泉审判员  何建通二〇一九年十二月十八日书记员  吕艳颖