重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8321号上诉人（原审被告）：王银，男，汉族，1987年2月16日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：何余兴，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文艳，重庆伟豪律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘明星，男，汉族，1984年11月7日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何余兴，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖文艳，重庆伟豪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈莉，女，汉族，1972年1月12日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志琼，女，汉族，1969年1月15日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。上诉人刘明星、王银与被上诉人王志琼、陈莉房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初12634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘明星、王银的委托诉讼代理人何余兴、肖文艳，被上诉人陈莉、王志琼的委托诉讼代理人郑旎贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明星、王银上诉请求：1、撤销原判，依法改判，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定事实错误，双方签订的租赁合同已经解除，上诉人未拖欠被上诉人租金，租赁合同解除后，被上诉人与第三人舒登波达成新的租赁协议，欠付的租金与上诉人无关。2、一审适用法律错误，即使认定上诉人拖欠租金，上诉人交纳的保证金也应当抵扣租金再计算违约金，一审计算房屋占用费错误。王志琼、陈莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人之间的租赁合同合法有效，上诉人欠付租金、物业费、水电费、燃气费属实，应当承担相应的付款责任和违约责任，请求驳回上诉人的上诉请求。王志琼、陈莉向一审法院起诉请求：1、判令被告共同支付尚欠原告截至2017年12月31日的租金58500元，并以此为基数，从2018年1月1日起按照年利率24%支付利息至付清时为止。2、判令两被告共同支付原告代缴的电费、水费、物业费、排水费、燃气费等共计46935.88元。3、判令被告支付2018年1月1日至2018年2月28日的房屋占用费88500元；4、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2016年8月1日原告作为甲方与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于南岸区福民路38号附15号和16号商铺出租给乙方。商铺租赁期限为5年，自2016年8月1日起至2021年8月31日止。租金按照该两套商铺按月计算，具体如下：2016年9月1日至2018年8月31日，月租金为36000元；2018年9月1日至2019年8月31日，月租金为37800元；2019年9月1日至2020年8月31日，月租金为40824元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金为44090元。除签约时支付首期三月租金，以后按照季度支付，即乙方需提前15日支付下季度房租。乙方以现金或银行转账方式将当季租金支付给甲方指定的如下账户：户名陈莉，账号6222083100009359789，工行南岸腾龙大道支行。以上租金不含税，甲方收到乙方款项向乙方开具收据。乙方与签署本合同时交付伍万元保证金（押金）和首期三个月租金。物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，由乙方在租赁期内自行按照物业收费标准向物业管理公司交纳相应管理费、公摊费等。租赁期内乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付5万元作为租赁保证金，保证租赁物品正常合理使用及租赁期间违约等的扣款。在合同终止时，若乙方未发生违约且向甲方交清合同约定的各项费用及时合同约定归还该商铺后，保证金在三十日无息返还乙方。在乙方违约、拖欠物业、水电费或损毁租赁物等情况下，租赁保证金结算后多退少补。同时约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。经甲方书面同意转租，不影响乙方履行合同义务（包括但不限于交纳租金）。本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，但装修及固定添附物归甲方所有。如乙方逾期搬离，应按每日1500元标准向甲方支付占用费，逾期超过十日的，甲方有权自行处理乙方的物品。乙方逾期交纳租金、水电费等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权短信、邮件等通知乙方解除本合同，因此解除合同的，并不免除相应逾期的违约金，乙方无权收回保证金。乙方违约解除本合同，或因乙方违约导致甲方解除本合同，租赁保证金为解除合同违约金归甲方所有。上述合同签订后，刘明星分别于2016年11月29日、2017年3月1日、2017年3月2日、2017年6月9日、2017年7月11日通过银行转账方式向陈莉支付租金106500元、48000元、50000元、10000元、35000元、35000元。后被告通过案外人＊骥分别于2017年8月16日、9月11日、9月28日、10月16日、11月2日、11月15日、11月25日、11月29日向陈莉转账支付20000元、20000元、15000元、30000元、5000元、15000元、10000元、10000元，以上共计转账409500元。2018年1月6日原告向两被告发出《公告函》，载明：因两人未按照合同约定足额支付费用，且逾期超过60日，我方通知您二人解除合同，支付欠付款项。您二人在2018年1月1日将商铺钥匙返还我方后，我方要求您二人立即支付欠付款项，并将可移动的物品搬离租赁商铺。鉴于您二人不搬离，我方无法与您方取得联系，为保障双方合法权益，向根据合同约定内容正式函知：1、您二人应立即支付欠付租金6.2万元，水电气、物业费4.35万元及违约金；2、该商铺装修归我方所有；3、自2018年1月1日起我方对商铺可移动的物品行使留置权，计占用费，并有权在2018年1月11日后自行处理该物品。租赁期间，因被告未按时缴纳电费、水费、物业费及排水费，原告代被告垫付电费26983.04元、物业费9829.08元、水费2164.5元、排水费760.5元，合计46935.88元。另查明，被告在合同签订后向原告支付保证金50000元。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行义务。关于双方合同何时解除的问题，依照我国《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定依法解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告未按照约定按时足额向原告支付租金，已构成违约，原告依照双方签订的合同，向被告发出《公告函》，以通知方式行使解除权，符合双方约定。被告辩称双方已经于2017年8月解除，2017年8月之后的租金也并不是被告支付，原告对此并不认可，且未举示相关证据证明双方合同以及解除，及原告与第三人达成了涉案商铺的租赁合同的事实，故该院不予认可。原告收到商铺钥匙时间为2018年1月1日，故该院认定双方合同解除的时间为2018年1月1日。截止到2018年1月1日，被告尚欠原告租金58500元及垫付的水电费等费用未支付，已构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告主张按照年利率24%支付逾期付款违约金，未超过双方约定及法律规定，故对原告要求被告立即支付尚欠租金58500元及违约金、水电费、物业费46935.88元的诉讼请求，该院依法予以支持。对于被告已经缴纳的保证金是否应予抵扣问题，双方在合同中对保证金的处置有多处且相互矛盾的约定，即约定了在被告违约的情况下，租赁保证金结算后多退少补，又约定在被告违约解除合同情况下，保证金归原告所有。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。依照该规定，保证金作为担保的一种方式，在债务人不履行债务时，以保证金优先偿还债务。本案中，原告也已经主张了逾期付款违约金。故对被告要求将保证金5万元从应付债务中予以抵扣，符合法律规定，该院依法予以支持。对于原告主张的逾期搬离占用费，因被告违约导致合同解除，原告已经明确告知被告在2018年1月11日前搬离，未搬离的，原告可自行处理相关物品，在该期限届满后且被告未在原告函告的期限内搬离，已经对原告造成了实际占用损失。同时原告也应及时行使权利，防止损失的扩大。故对原告要求支付2018年1月1日至2018年2月28日的占用损失，该院酌定为一个月，且支付标准应当以双方约定的房屋租金为标准，超过部分该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告刘明星、王银于本判决生效之日起十日内向原告陈莉、王志琼支付租金58500元，并以此为基数从2018年1月1日起按照年利率24%支付违约金至付清时为止（应扣除被告已经交纳的保证金50000元）；二、被告刘明星、王银于本判决生效之日起十日内向原告陈莉、王志琼支付代缴水电费、物业费、燃气费、排水费共计46935.88元；三、被告刘明星、王银于本判决生效之日起十日内向原告陈莉、王志琼支付房屋占用费36000元；四、驳回原告陈莉、王志琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4490元减半收取2245元由被告刘明星、王银负担（此款原告已垫付，被告随前款向原告支付）。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人主张租赁合同已经于2017年8月解除，被上诉人将案涉房屋另行租赁他人，但未能举证证明其事实主张，本院对该上诉理由不予支持。因上诉人缴纳的保证金系在被上诉人实际控制中，上诉人产生欠付租金后，应当以扣除保证金后的尚欠金额为基数计算违约金。因此，上诉人欠付租金58500元，应当扣除保证金50000元后，以尚欠的8500元为基数从2018年1月1日起按照年利率24%支付违约金至付清时为止，对上诉人的该项上诉请求，本院予以支持。上诉人因违约导致合同解除并且未在被上诉人通知的期限内搬离和返还租赁房屋，一审主张房屋占有使用费以及主张的标准和期限均无不当，本院依法予以维持。综上所述，刘明星、王银的上诉请求部分成立；一审判决适用法律正确，但认定事实存在错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初12634号民事判决第二项、第三项；二、撤销重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初12634号民事判决第一项；三、刘明星、王银于本判决生效之日起十日内向陈莉、王志琼支付租金8500元（欠付租金58500元，扣除刘明星、王银已经交纳的保证金50000元，尚欠8500元。）并以此为基数从2018年1月1日起按照年利率24%支付违约金至付清时为止；四、驳回陈莉、王志琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4490元，由刘明星、王银负担4200元，陈莉、王志琼负担290元。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇一九年十二月二十三日（院印）书记员 杨 静