内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1610号 上诉人（原审被告）：二连市国兴大酒店管理有限公司。 法定代表人：李某，执行董事。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古口岸线律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内蒙古国蒙石化投资有限公司，住所地内蒙古自治区二连浩特市苏尼特街北、建设路东。 法定代表人：万某，总经理。 委托诉讼代理人：其某，北京法驰律师事务所律师。 上诉人二连市国兴大酒店管理有限公司（以下简称国兴公司）因与被上诉人内蒙古国蒙石化投资有限公司（以下简称国蒙公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人国兴公司法定代表人李某及其委托诉讼代理人刘某，被上诉人国蒙公司委托诉讼代理人其某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国兴公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初344号民事判决书。2.驳回国蒙公司的全部诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由国蒙公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。双方所签合同虽约定年租金100万元，但因供暖问题自2018年起年租金调整为80万元，有国兴公司自第三季度支付租金20万元证据佐证。此后，双方因天寒供暖也不能解决取暖问题，双方协商解除了租赁合同，国蒙公司将房屋租赁给付了案外人蔡某经营，故之后费用均与国兴公司无关。二、采暖费29.2072万元及滞纳金10.8191万元、水费68450元，不应由国兴公司承担。国兴公司在第二个采暖期到来前已经不再经营酒店，故不可能产生取暖费，该费用应有实际经营者承担。此外，国蒙公司要求国兴公司支付取暖费及滞纳金、水费等事项，因其并未实际缴纳仅凭一张字条一审法院予以认定错误。三、国蒙公司应补偿国兴公司装修残值60万元。四、国蒙公司在一审中并未诉求国兴公司承担违约责任，但一审法院认定国兴公司违约，国蒙公司不予返还国兴公司保证金30万元，违反了不诉不理原则。 国蒙公司辩称，一、国兴公司以租期内因供暖问题协议调整了年租金80万元，无事实与法律依据。双方到目前为止仍在履行合同。至于，国兴公司与蔡某属其内部管理问题，与国蒙公司无关。二、关于取暖费、滞纳金及水费问题。因为租赁合同主体是国兴公司与国蒙公司，该项费用应当由国兴公司承担。三、涉及装修残值问题，属国兴公司上诉中提出的事项，且合同对此没有明确的约定。四、国蒙公司向法庭出示的起诉状中，国蒙公司明确要求国兴公司应当承担违约责任。 国蒙公司向一审法院起诉请求：1.解除国蒙公司与国兴公司签订的《租赁合同》。2.判令国兴公司将租用的房屋恢复原状返还给国蒙公司，并将租赁物清单所列设施、设备完好无损交还国蒙公司。3.判令国兴公司向国蒙公司支付欠付的各项费用人民币126.1212万元（租金79.2499万元、取暖费29.2072万元、滞纳金10.8191万元、水费68450.40元）。4.造成的暖气管道及暖气片的损失因无法确认具体数额，国蒙公司保留追偿的权利。5.本案诉讼费用由国兴公司承担。 一审法院认定的事实：2017年5月1日国蒙公司与国兴公司签订了《租赁合同》，国蒙公司（甲方）将自己所有位于二连浩特市锡林街南0629号房屋租赁给国兴公司（乙方）。合同约定：1.合同期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租赁费为每年人民币100万元，并约定租金按季度结算，乙方于每季度最后月15日前缴纳下一季度租金；2.约定乙方租赁经营期间的暖气费、物业维修费、水电费、通信费、税费、垃圾清运费、排污费等所有经营所需交纳费用由乙方自行承担，并由乙方承担延期付款的违约责任；3.乙方未按合同约定及时交付租金和相应费用，每迟延一日，每日按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金，未经甲方书面同意超过15日未支付的，甲方有权终止合同，所收取保证金不予退还。国兴公司在租赁经营期间，一直按照合同约定向国蒙公司支付租赁费用，但于2018年中断给付国蒙公司租赁费用，并于2018年10月29日单方提出解除双方租赁合同申请。国兴公司称因为国蒙公司未如实将房屋采暖情况告知国兴公司，致使国兴公司在经营酒店过程中因采暖问题导致大量顾客退订，酒店生意无法继续进行，上述原因应由国蒙公司负责，并应当解除合同返还国兴公司交纳的保证金及补偿装修残值60万元。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。 一、法律关系及合同效力问题。双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，自愿达成，系有效合同。但鉴于双方均同意解除双方签订的租赁合同，该院依法对双方签订的《租赁合同》，予以解除。 二、国兴公司承担给付租赁费及将租赁的房屋恢复原状返还原告的问题。双方签订的租赁合同期限为五年，到期日2020年，并约定了支付租赁费的方式。本案，国兴公司前期依约向国蒙公司支付租赁费用，但后期未按约定支付，显属违约，现实际欠付国蒙公司租赁费用79.2499万元，故应当承担给付租赁费的责任。双方在签订合同完毕后，国蒙公司向国兴公司交付所出租的房屋，同时出具了国蒙公司所列的房屋资产盘点表，国兴公司接收，双方并在盘点表上加盖双方公司公章，表示交接完毕。双方在解除合同后，国兴公司应当按照双方当时交接盘点表的内容对所租赁的房屋返还国蒙公司。 三、关于采暖费及水费给付问题。因在国兴公司租赁上述房屋期间所产生的相关费用，国兴公司应当承担给付责任。采暖费29.2072万元及滞纳金10.8191万元、水费68450元有国蒙公司提交的热力公司及水务平台的单据，予以证实，该院予以确认。 四、国兴公司提出的因为国蒙公司未如实将房屋采暖情况告知国兴公司，致使国兴公司在经营酒店过程中因采暖问题导致大量顾客退单，酒店生意无法继续进行，上述原因应由国蒙公司负责，并应当解除合同返还国兴公司交纳的保证金的抗辩理由。国兴公司在承租房屋时，就应当有检查房屋设施及其他房屋情况发生的权利，虽然国蒙公司在承租期间向国兴公司及热力公司通知采暖不热的情况，但未通过相关鉴定部门对房屋采暖热量是否未达到供热标准、是否房屋自身存在问题，仅凭通知书及证人证言予以证实问题的发生，该院无法核实及采信。国兴贵公司在承租房屋时，按照合同约定支付了30万元保证金，现要求国蒙公司返还，因合同约定如国兴公司迟延支付租赁费，国蒙公司有权终止合同，所收取的保证金不予退还，本案国兴公司存在迟延支付租赁费的情况，明显违约，应当承担违约责任。国兴公司要求国蒙公司补偿装修残值60万元，但无任何书面证据予以证实，亦未提出申请对装修产值进行鉴定，故该院无法认定。国兴公司提出之前所支付的租赁费是按照当初合同约定每季度25万元租赁费给付，但后期双方口头调整了支付方式，每季度租赁费按20万元支付，租赁费票据可以证实，国蒙公司当庭予以反驳，双方从未协商调整租赁费，票据能印证国兴公司每季度未足额支付租赁费。该院认为，合同明确约定了租赁费数额及支付方式，国兴公司仅凭租赁费支付票据证实双方调整了租赁费数额，国蒙公司亦不予认可，双方亦对租赁费数额的调整，未签订过任何补充协议，该院对该事实无法查实。故该院对国蒙公司以上综合提出的抗辩理由，不予采纳。综上，对于国蒙公司主张解除双方租赁合同，按照盘点表所列内容返还房屋及国兴公司给付拖欠的租赁费79.2499万元、采暖费29.2072万元及滞纳金10.8191万元、水费68450.40元，四项费用共计126.1212万元的诉讼请求，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、对原告内蒙古国蒙石化投资有限公司与被告二连市国兴大酒店管理有限公司签订的《租赁合同》予以解除；二、合同解除后，被告二连市国兴大酒店管理有限公司按照双方交接盘点表的内容对所租赁的房屋返还原告内蒙古国蒙石化投资有限公司；三、被告二连市国兴大酒店管理有限公司自判决生效之日起十日内给付原告内蒙古国蒙石化投资有限公司租赁费792499元、采暖费292072元及产生的滞纳金108191元、水费68450元，四项费用共计1261212元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8075元（原告已交纳），由被告二连市国兴大酒店管理有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。 本院认为，国兴公司与国蒙公司签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定合同合法有效正确。合同履行中，双方因租金与供暖问题引发诉讼，原审法院根据双方意见而解除合同，并无不当，应予维持。 二审，双方争议的主要焦点是，合同履行中是否变更了租金、国兴公司应否承担租期内采暖费、滞纳金及水费。 首先，关于合同履行中是否变更了租金问题。涉案合同约定：年租金100万元、首付款时间2017年6月15日，其后按每季度最后月15日前交纳下一季度租金（25万元）。根据合同履行中，国兴公司分别于2017年6月16日及同年9月15日交纳租金各25万元、2017年12月30日记载交纳2018年第一季度租金20万元、2018年4至5月两次交纳租金合款20万元、同年8月13日交纳租金20万元，同年9月27日记载交纳10-12月租金10.7500万元，以及供热单位二连瑞元实业股份有限公司在2017年9月4日、2018年6月7日分别出具的《关于国蒙大酒店反映采暖期不热情况的回函》《关于国蒙大酒店采暖期不热情况说明》可佐证，室内温度低属租赁物外墙未做保温及暖气片数量不够等原因所致。由此可见，双方虽未形成书面变更租金补充协议，但是根据国兴公司每季度向国蒙公司交纳租金事实，应当认定双方自2018年起由原合同约定年租金100万元变更为80万元。国蒙公司抗辩履行中未曾变更合同条款，但是其不能否认自2017年12月30日起每季度减收租金事实，除2018年9月27日国兴公司未足额交纳租金外，故对其该项抗辩理由，不予采信。本案，国蒙公司诉求国兴公司欠付租金截止时间2019年6月合款79.2499万元，而以本院认定给付租金标准每季度20万元，自2018年1月至2019年6月累计为6个季度合款120万元，以此减去已付租金70.75万元（20万元+20万元+10万元+10万元+10.75万元），余欠款49.25万元。国蒙公司以2018年第一季度欠款50000元、第二及第三季度欠款10万元、第四季度欠款14.25万元、2019年两个季节欠款50万元，诉求欠付租金79.2499万元，理由不充分，不予支持。原审法院认定事实错误，应予纠正。 其次，关于租期内各类费用承担问题。如前所述，根据供热单位二连瑞元实业股份有限公司先后向国蒙大酒店2017年9月4日、2018年6月7日出具的《关于国蒙大酒店反映采暖期不热情况的回函》《关于国蒙大酒店采暖期不热情况说明》足可佐证，对供热单位形成欠热费29.2072万元及滞纳金10.8191万元，双方均存在过错责任，依照《合同法》第一百二十条规定，对此费用由双方各自承担50%即采暖费14.6036万元、滞纳金54095.50元。涉案水费68450.40元，由国兴公司自行承担。 第三，关于保证金及装修残值问题。双方诉争的保险金30万元，国蒙公司起诉无此诉求，原审法院基于国兴公司要求返还保证金而不释明属反诉事项，但却直接裁判国蒙公司不予返还保证金，不仅超诉求裁判，而且违反了“不告不理”处理原则，于法相悖，应予纠正。此外，国兴公司主张国蒙公司应补偿其装修残值60万元，属反诉事项，其可另案处理。 综上所述，国兴公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初344号民事判决第一项、第二项； 二、变更内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初344号民事判决第三项为，上诉人二连市国兴大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内一次性给付被上诉人内蒙古国蒙石化投资有限公司租金492500元、采暖费146036元、滞纳金54095.50元、水费68450.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8075元，二审案件受理费16150元，共计24225元，由上诉人二连市国兴大酒店管理有限公司负担80%即19380元，被上诉人内蒙古国蒙石化投资有限公司负担20%即4845元。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  程鹏皎 审判员  娜日苏 二〇一九年十二月九日 书记员  阿如汗 附： 1.《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”