广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初7号原告：陈季强。委托代理人：陈伟明（原告父亲），联系地址。被告：李晓辉。委托代理人：李敬文（被告父亲），联系地址。委托代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。原告陈季强诉被告李晓辉返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭、被告的委托代理人李敬文、王清均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年10月25日向原业主戴达峰购买涉案房屋位于海珠区××××房（以下简称122房），建筑面积为33.94平方米。同时，国家以33.9平方米向原告足额征收了房地产交易税。当原告领取了不动产权证书后，才从所附的平面附图上，经与现场房型面积对比，发现122房左上角凸出的面积1.52×2.36=3.58平方米，被相邻的124房业主侵占，并与其房屋连成一体。原告专门就此事追问戴达峰，他也称其购买时现状就是这样长方形房型，根本不知道这部分3.58平方米面积被相邻的124房业主侵占。原告还就此事咨询过广州市房管局，该局咨询人员答复122房不动产权证书上的平面附图标注的建筑面积33.94平方米是原告所属的合法财产，是受法律保护的；如果现在实际面积小于平面附图，不管有意无意，也不管过去还是现在搞错，都应该依法主张权益，通过法律途径收回被侵占面积。被告为侵占原告房屋面积3.58平方米的实际使用人，也是现实侵权人，故原告起诉要求判令：1、被告停止侵权，立即将侵占广州市海珠区××××房的合法面积3.58平方米交还给原告，同时按不动产权证书上的平面附图标示的房型面积恢复原状，具体为被告按房产证的附图在124房的西南面砌墙，将进入涉诉面积房间的门口封墙，窗户维持现状，建在122房的涉诉面积房间的围墙由原告自行拆除；2、被告按2017年广州市住房和城乡建设委员会公布的“广州市房屋租金参考价”中规定的南村路地段租金49元/平方米付给原告房屋占用费，从2016年10月25日起到被告实际交还涉案的3.58平方米给原告之日止（其中2016年10月25日至2017年6月30日以一倍的房屋占用费计算；之后从2017年7月至实际交还之日止按租金参考价的两倍计算）；3、判令被告15日内付给原告房屋占用费，被告逾期未付的，按其所欠的全部房屋占用费计，按二倍利率计付利息给原告；4、被告在判决生效后15天内完成此项施工，并由原告签收认可为准；被告交还原告3.58平方米的房屋时，必须聘请有资质的建筑装饰工程公司进场按规定要求施工，以确保老旧房子的施工质量和安全；5、本案全部诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：一、广东省高级人民法院作出的行政判决，是人民法院审理行政案件的法律文书，与本案的法律关系不同，不能作为审理本案的定案依据。二、根据国土局产权登记查册表可以证明，被告124房测绘图打斜线的1.52×2.36房屋面积与实际房屋结构不一致，是企业福利分房，属于住房制度改革遗留的问题，不属于人民法院的处理范围。1、涉案房屋是1956年初始的砖木结构建筑，产权人是广东五金交电公司的全民所有财产。2、原告的122房于2001年由陈雄等人办理福利分房的房改过户手续，从2001年房改起从来没有实际使用过本案争议的1.52×2.36房屋面积。3、原告的122房在2016年10月17日从原业主戴达峰购买，戴达峰也没有实际使用1.52×2.36房屋面积。4、124房于2003年由海珠区人民法院查封，2004年拍卖给林远周，本案争议的1.52×2.36房屋面积，一直由124房实际使用。三、原告与戴达峰于2016年10月17日签订122房的买卖合同，合同第八条约定：该房地产以现状售予乙方。另外，原告与戴达峰2016年10月25日填写的《广州市不动产登记申请表》载明：已知产权证与测绘图上的房屋结构不一致。证明本案争议的1.52×2.36房屋面积部分，没有包括在陈季强和戴达峰的房屋交易合同之内，原告也没有出资购买本案争议的房屋面积部分，故原告无权主张合同以外的房屋产权面积。四、原告的诉讼请求不仅侵害了被告的合法权益，而且危害涉案房屋全体业主的生命财产安全。1、被告于2016年9月13日向前业主林浩楠购买124房，合同第八条约定：该房地产以现状售予乙方。包括实际由124房使用的1.52×2.36房屋面积部分，因此原告的诉讼请求侵害了被告的合法权益。2、涉案房屋是1956年建造的三层砖木结构房屋，原产权单位在福利分房时期没有经过房屋规划设计进行整体扩建。本案争议的1.52×2.36房屋面积部分，在扩建的范围之内，而且仅有124房的产权证测绘图，没有规划图。按照原告的诉讼请求改变房屋结构有可能造成房屋坍塌等严重后果，危害涉案房屋全体业主的生命财产安全。五、根据广州市房屋和国土资源局提供的材料证明涉案涉案房屋原始报建图与房屋现状一致。广州市房屋和国土资源测绘局《测绘成果报告书》认定：1.52×2.36房屋面积部分应当继续归124房使用。六、本案争议的1.52×2.36房屋面积部分在124房的使用范围，从国家房屋产权制度改革，涉案房屋入市流转之前房屋改造的成果，122房历届业主从国家准许使用70年年限从2004年算起已超过十四年之久，原告提起本案诉讼超过诉讼时效，请法庭予以驳回。经审理查明，2016年10年25日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发《不动产权证书》【粤（2016）广州市不动产权第03××××号】，记载坐落海珠区××××房，共有情况为单独所有，房屋（建筑面积）为33.94平方米，房屋结构为混合结构、砖木结构；房屋总层数为3；房屋所有权取得方式为购买，其中房地产平面附图中122房紧邻124房的西南角位置向124房突出1.52×2.36平方米面积。2016年10月22日，广州市国土资源和规划委员会向被告核发《不动产权证书》【粤（2016）广州市不动产权第05××××号】，记载坐落海珠区同××房，共有情况为单独所有，房屋（建筑面积）为40.4平方米，房屋结构为混合结构、砖木结构；房屋总层数为3；房屋所有权取得方式为购买，其中房地产平面附图中122房紧邻124房的西南角位置向124房突出1.52×2.36平方米面积。本案被告曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会（以下简称国规委）、本案原告（作为该案的第三人），认为：122、1××号房产证平面图上的“凹凸角落”与涉案房屋扩建改造后房屋现状不一致的问题，是历史遗留问题。虽然两房多次按房屋现状交易成功且对凹凸角落没有争议，日前，陈季强购房以后，对房屋装修、扩建继而企图利用诉讼向1××号房扩张，侵害李晓辉的合法权益。请求国规委对122、1××号房按扩建改造后两房实际没有凹凸角落的现状房屋重新作出房地产平面附图和重新颁发房地产权证，起诉要求撤销广州市海珠区同福路田心坊6号122号房地产权证等。广州铁路运输第一法院于2017年11月17日作出（2017）粤7101行初2121号《行政判决书》，驳回李晓辉的诉讼请求。该案判决后，李晓辉不服提起上诉，广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终859号《行政判决书》，驳回上诉，维持原判。该案并于2018年7月27日发生法律效力。此后，李晓辉再向广东省高级人民法院申请再审，该院于2019年8月29日作出（2019）粤行申165号《行政裁定书》，认为：不动产以登记为原则，房屋产权以房管部门核发的不动产权证为准，当事人间因约定或使用导致的房屋结构改变均不能改变房屋产权的认定，裁定驳回李晓辉的再审申请。本案被告还曾向广州铁路运输第一法院起诉国规委，之后于2018年9月21日向该院申请撤回起诉，该院于2018年9月25日作出（2018）粤7101行初4993号行政裁定，准许李晓辉撤回起诉。本案被告再向广州铁路运输第一法院起诉广州市规划和自然资源局（前身为国规委），要求规资局撤销颁发给李晓辉的广州市不动产权证【粤（2016）广州市不动产权第05××××号】，并按涉案房屋现状，重新颁发124房的不动产权证该院作出（2018）粤7101行初5217号行政裁定，驳回李晓辉的起诉。该案判决后，李晓辉不服提起上诉，广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行终1490号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。该裁定于2019年9月17日发生法律效力。原告就其主张还提交了以下证据：1、原业主戴达峰的产权证，其中记载房屋坐落海珠区××××房的登记时间为2013年9月30日，建筑面积为33.94平方米，套内建筑面积28.97平方米等；2、122房大门与124房的窗户外立面图片；3、122房与124房的内间墙图片。被告质证表示：对证据1没有意见，因为被告不认识该人；对证据2、3的真实性没有异议，确认照片反映内容与现状相符。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、被告（乙方、买方）与林浩楠（甲方、卖方）签订的《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区同××房；建筑面积40.4021平方米，本次交易转移面积40.4021平方米；卖方的产权证；2、2016年10月20日，被告与林浩楠签署的《收楼协议书》；3、124房的历史交易资料；4、广州市房地产测绘院于2018年5月15日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，记载项目坐落广州市海珠区同××房，成果用途为权属登记发证（不动产证），测绘类型为实测；其中《房屋建筑面积实测层平面图》（实测与原证对比图）显示122房和124房紧邻，两房均为长方形户型，注：图中打斜线部分，实测为124房使用，而原证粤（2016）广州市不动产权第05××××号显示属122房的使用范围，现按实测将其面积计入124房；《房屋实测各层各单位面积表》，其中122房的套内面积为25.0222平方米，总面积为29.3185平方米；124房的套内面积为38.4258平方米，总面积为45.0235平方米。原告质证表示：对证据1-3的真实性、合法性和关联性均没有异议；对证据4的真实性没有异议，被告没有征求过原告的意见将122房和124房进行一起测绘，该测绘报告显示124房的现状原告没有异议，但不代表权属全归被告所有。经本院组织现场勘查，原、被告双方确认：122房和124房相邻；124房大门向南面巷开启，大门左边有一窗向南面巷开启并有飘窗飘出20厘米、窗宽约90厘米、高约124厘米，大门东南是一堵墙，墙内是现用作卧室的房间，房间内有窗向南巷开启。大门进来为124房的客厅，客厅的北面为卧室与洗手间，卧室与洗手间均有小窗向124房的北面走廊开启；大门距离124房的西南墙约216厘米，大门所在的外墙距离客厅内横梁的南面约236厘米。原告于2017年1月3日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：本案是基于原告是涉诉的3.58平方米的合法产权人，基于该合法产权受到被告侵占而提起的诉讼。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，原告在2016年10月25日取得122房的产权，并于2017年1月3日提起本案诉讼，并未超过上述规定的上述时效。被告抗辩122房的权利应从2004年算起，原告提起本案诉讼已超过诉讼时效的意见，理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。原告持有的122房的不动产权证记载122房的建筑面积为33.94平方米，被告持有的124房的不动产权证记载124房的建筑面积为40.4平方米，故原、被告对各自房屋的合法占有以各自的不动产权证载明的面积和坐落为准。原、被告对被告提交的证据4的真实性均没有异议，结合本院现场查勘的情况，对于广州市房地产测绘院于2018年5月15日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》中实测的124房的现状，本院予以合理采信。该报告书中载明的124房的总面积为45.0235平方米，故124房的房屋实际面积、户型机构与被告持有的不动产权证记载的该房屋面积及附图载明的户型不一致的事实，本院也应予以确认。现被告实际占用的超过不动产权证书记载的124房面积的部位，正是不动产权证附图记载的与122房相邻的两房的“凹凸位置”，故原告要求被告返还该3.58平方米（即1.52米×2.36米）合法有据，本院予以支持。被告辩称该部分面积是历史形成的原因，其是合法占有的意见，依据不足，本院不予采纳。原告要求被告按房产证的附图在124房的西南面砌墙，将进入涉诉面积房间的门口封墙，窗户维持现状，建在122房的涉诉面积房间的围墙由原告自行拆除的方案实际可行，本院也予以采纳。但原告主张的第三、第四项诉讼请求是判决生效后实际履行时的内容，故本院不予处理。由于被告实际占用原告所有的122房的部分面积，故原告要求被告支付从其取得122房的产权时（即2016年10月25日）起至被告实际交还该部分面积止的房屋占用费，合法合理，本院予以支持。原告参照2017年广州市住房和城乡建设委员会公布的“广州市房屋租金参考价”中规定的南村路地段租金49元/平方米的标准来主张房屋占用费，是其行使处分权，合理有据，本院予以准许。但原告要求被告以一倍的标准支付在2016年10月25日至2017年6月30日的房屋占用费，在2017年7月至实际交还之日止按两倍的租金参考价支付房屋占用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李晓辉在本判决生效之日起15日内将侵占原告陈季强所有的位于广州市海珠区同××××号122房的3.58平方米交还给原告，具体为被告聘请有资质的专业机构按照《房屋建筑面积实测层平面图》中124房的阴影部分（详见附件）在广州市海珠区同福东路田心坊6号124房的西南面砌墙（具体为1.52米×2.36米），窗户维持现状，建在122房的涉诉面积房间的围墙由原告自行拆除。二、被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2016年10月25日起至实际履行本判决第一项主文确定的内容之日止的房屋占用费(每月按49元/平方米×3.58平方米计算，从2016年10月25日至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（附件）审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年十二月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴