北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初1716号原告：方存坡，男，1946年7月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，北京市智远律师事务所律师。被告：中国能源建设集团北京电力建设有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄西里一号。统一社会信用代码：91110105101700022P。法定代表人：毛世勇，执行董事。委托诉讼代理人：王永信，男，1965年1月4日出生，该公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：李康，男，1981年9月12日出生，该公司员工，住公司宿舍。被告：北京龙鑫睿盛物业管理中心，住所地北京市东城区朝阳门内北小街2号凯龙宾馆一层大厅。统一社会信用代码：9111010176501464XH。法定代表人：吕中健，经理。委托诉讼代理人：李旭月，河北瀛上嘉律师事务所律师。原告方存坡与被告中国能源建设集团北京电力建设有限公司（以下简称：中国能源电建公司）、被告北京龙鑫睿盛物业管理中心（以下简称：龙鑫物业中心）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方存坡及其委托诉讼代理人张蕴泉、***，被告中国能源电建公司委托诉讼代理人王永信、李康，被告龙鑫物业中心委托诉讼代理人李旭月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告方存坡向本院提出诉讼请求：1、确认被告拆除行为违法；2、判令被告赔偿原告房屋、物品、房屋租金损失共计310600元，其中物品损失54600元、自建房屋损失171000元、房屋租金损失85000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告早年进入北京市石景山区五里坨北京电建生活区居住、生活至今。2017年11月6日，被告组织社会闲杂人员，利用钩机、铲车、大锤等工具，悍然将原告房屋拆除，并打伤个别住户。原告认为，被告强行驱赶原告搬离住地，侵犯了原告的居住权。原告已依法取得电建宿舍居住权利，被告无视原告存在，强行将原告修建房屋拆除，并设立门禁阻止原告出入，妨碍原告出行。尤其半夜不敲门就进入原告室内，进行所谓检查，造成财产损失，扰乱了原告正常生活，理应赔偿原告损失。因房屋已被拆除，即使未拆除，被告已将院落大门关闭禁止出入，导致原告无法正常居住，所以对方应给付房屋租金损失。为保护原告的合法权益，故诉至法院。被告中国能源电建公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，答辩人为涉案房屋所有权人。第二，答辩人与原告之间未签订过租赁合同，不存在租赁关系。第三，现建筑物已被鉴定为危房，需立即腾空。北京市石景山区房屋安全鉴定站已于2013年5月29日出具了《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为“D级整体危险”，且建议停止使用。依据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第十九条规定，原告应当停止使用、腾退房屋，石景山区住建委等相关部门已多次通知要求腾空，答辩人也多次通知要求腾空，但原告拒绝配合。被告龙鑫物业中心答辩称，答辩意见同中国能源电建公司。本院经审理认定事实如下：位于北京市石景山区黑石头路口南侧电建宿舍房屋（以下简称：涉案房屋）登记的所有权人为中国华北电力联合公司北京电力建设公司，后此单位经改制变更为中国能源电建公司。原告方非中国能源电建公司职工，均系上世纪90年代通过家人、他人或其他单位介绍、安排等关系开始居住使用涉案房屋。原告居住使用过程中，在原产权证房屋旁自建房屋用于生活居住。原告居住使用房屋期间，中国能源电建公司曾在一段期间内收取房费，水电费一直由中国能源电建公司、龙鑫物业中心或委托相关单位收取。2013年5月29日，北京市石景山区房屋安全鉴定站出具《房屋安全鉴定报告》，针对涉案房屋作出鉴定结论，内容为：“D级整体危险”，处理建议为“停止使用”。2013年6月17日、2015年6月4日、2015年11月23日、2016年12月30日、2017年5月31日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称：区住建委）、区住建委广宁房屋管理所（以下简称：广宁房管所）分别向中国能源电建公司发出《关于危险房屋立即腾空的通知》、石建函字〔2015〕16号《关于加快“电建宿舍”危房解危工作的函》、《城镇危险房屋立即腾空通知》、《城镇房屋修缮通知》、《城镇危险房屋停止使用通知》等通知文件，要求立即腾空、停止使用房屋并对房屋进行加固或修缮，修缮完毕之前不得自用或出租。期间，中国能源电建公司与龙鑫物业中心于2017年1月10日在涉案房屋张贴《关于住房整顿和安全清理检查的通知》。2017年3月3日，龙鑫物业中心在涉案房屋张贴《告知书》，其中通知载明所有住户“应在2017年3月20日前立即搬出此居住地……凡逾期拒绝搬离者，我们将停水停电”等内容。2017年10月27日，中国能源电建公司在涉案房屋张贴《告知书》，其中要求住户立即搬离房屋，并载明“所有住户应在2017年11月5日前立即搬出此居住地……凡逾期拒绝搬离者，我公司将与有关部门进行联合执法强制腾空危房，造成的一切人身事故和财产损失全部由未搬离者负责，并承担法律责任……将于2017年11月10日对本院采取停电措施”。2017年11月6日上午，中国能源电建公司、龙鑫物业中心组织人员对原告自建房屋或房屋门窗进行强制拆除，导致房屋无法使用。根据本案证据和现场勘查情况，拆除时房屋内存有原告部分日常生活用品。电建宿舍院落有大门一个，用于住户出入使用，现由被告方使用管理。被告陈述：因系危房，为保障人员安全，故停止人员居住使用。上述事实，有《房屋安全鉴定报告》、《关于危险房屋立即腾空的通知》、石建函字〔2015〕16号《关于加快“电建宿舍”危房解危工作的函》、《城镇危险房屋立即腾空通知》、《城镇房屋修缮通知》、《城镇危险房屋停止使用通知》、《关于住房整顿和安全清理检查的通知》、《告知书》、房屋所有权证、证明、房费水电费收据、租赁合同、租金费用收据、录像资料、现场照片及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为，本案争议焦点为双方是否存在房屋租赁合同关系，原告方是否对电建宿舍房屋有居住使用权利，物品、自建房、租金损失是否予以赔偿及赔偿标准。对此，本院分析如下：第一，本案中，虽然双方未签订书面租赁合同，但根据房费收据及中国能源电建公司自认，其曾在一段期间内收取房屋占用费，双方形成了有偿的房屋使用关系，因此双方应系租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本院认定双方存在不定期租赁合同关系。原告主张房屋属于公房，双方应适用公房法律关系，但原告并非被告单位职工，故其主张无事实和法律依据，本院不予采纳。第二，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，中国能源电建公司于2017年10月27日在涉案房屋院落张贴《告知书》，通知院落人员应在2017年11月5日前立即搬出此居住地。上述通知的意思表示系要求停止原告居住使用、腾房房屋，具有解除合同的意思表示和法律效果，并给予合理期限。因此，双方不定期租赁合同已于2017年11月6日解除。合同解除后，原告已没有在涉案房屋内居住使用的权利。第三，关于物品损失。本案中，中国能源电建公司虽然于2017年10月27日张贴《告知书》，要求住户在2017年11月5日前立即搬出，但并未写明中国能源电建公司采取强制措施自力救济的具体时间，且《告知书》最后部分载明“将于2017年11月10日对本院采取停电措施”，因此原告方并不清楚中国能源电建公司采取强制措施的时间。另，《告知书》中载明“我公司将与有关部门进行联合执法强制腾空危房”，但至2017年11月6日采取强制措施搬离前，原告并未收到相关部门联合执法通知，因此亦无法知晓中国能源电建公司、龙鑫物业中心于2017年11月6日自行采取拆除和搬离措施。一方面，现原告已在涉案房屋内实际居住生活，由此被拆除自建房屋内必然放置基本生活物品、设施等正常生活所需财产，原告提供的物品清单虽系自制，亦未由各方确认，但原告是在中国能源电建公司、龙鑫物业中心突然采取措施的情况下被迫拆除、腾房，事发过程突然且已超出原告正常预见能力，故原告在无准备情况下不可能制作详细并符合相应条件的物品清单，现亦无法恢复房屋物品原有状态。另一方面，原告应采取合理措施防止损失扩大。本案中，龙鑫物业中心、中国能源电建公司已分别于2017年3月3日、2017年10月27日通知原告人员搬离房屋，在原告无合法使用房屋权利的情况下，原告应当及时妥善保管处理物品，同时对于拆除后存留现场可取回的物品，原告亦应及时取回。因此，本院根据日常生活经验、现场情况、房屋情况、居住时间、物品折旧及原告未及时采取合理方式进行止损等因素，酌情确定赔偿数额。在原告正常生活使用房屋的情况下，中国能源电建公司、龙鑫物业中心采取的拆除和搬离措施，已明显超过自力救济的合理限度，构成了侵权行为，应当承担对原告的共同赔偿责任。第四，关于自建房损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”原告自建房屋行为时间较长，中国能源电建公司属于明确知晓未提出异议，故应视为同意原告自建房屋。现自建房屋未办理合法建设手续的，原告系违法建设行为人，故应负主要过错责任，本院结合自建房屋建成时间、房屋性质结构和市场造价费用，酌情确定中国能源电建公司分担自建房造价费用的数额。第五，关于房屋租金损失。中国能源电建公司、龙鑫物业中心自行采取强制措施前，已于2017年3月3日张贴《告知书》通知2017年3月20日前搬出涉案房屋，后又于2017年10月27日张贴《告知书》，通知2017年11月5日前搬出涉案房屋。因此，被告已履行告知义务，在合同解除原告无法律依据继续使用房屋的情况下，原告租房费用应自行负担，被告无给付义务，本院对原告要求房屋租金损失的请求不予支持。第六，本案中原告要求确认拆除房屋违法的请求，属诉讼请求不明确，不符合确认之诉范围，故本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、中国能源建设集团北京电力建设有限公司、北京龙鑫睿盛物业管理中心于本判决生效后七日内赔偿方存坡物品损失2000元、自建房损失10800元；二、驳回方存坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5959元，由方存坡负担5839元（已交纳2867元，其余2972元于本判决生效后七日内交纳）。由中国能源建设集团北京电力建设有限公司、北京龙鑫睿盛物业管理中心负担120元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判长 左文兢人民陪审员李莲滨人民陪审员武文华二〇一九年十二月二十七日书记员 王        思        雨