青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初494号原告（申请执行人）：韩高伟，公民身份号码×××，男，汉族，1974年12月16日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：孙生宏、张姝，青海泰宏律师事务所律师。被告（案外人）：马如朝，公民身份号码×××，男，回族，1964年4月19日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马文祯，公民身份号码×××，男，1977年2月7日出生，住青海省民和县。被告(被执行人)：青海怡海房地产开发有限公司，组织机构代码证66192520-3，住所地西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。法定代表人：马永胜，总经理。委托诉讼代理人：苗军。原告韩高伟与被告马如朝、青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16公开开庭进行了审理。原告韩高伟的委托诉讼代理人张姝，被告马如朝的委托诉讼代理人马文桢，怡海公司的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩高伟向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于西宁市××区；2.本案诉讼费由马如朝、怡海公司承担。事实与理由:韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案,青海省高级人民法院于2016年6月7日作出(2016)青民终78号民事判决后,怡海公司未按期履行义务,韩高伟于2016年6月28日向西宁市中级人民法院申请强制执行。法院依法查封冻结怡海公司名下40套房屋并对包含涉案7号楼2单元2294室房屋进行网络司法拍卖。拍卖期间，马如朝提出书面异议,西宁市中级人民法院作出(2019)青01执异106号裁定,中止对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2294室的执行没有事实和法律依据,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先,马如朝与怡海公司没有签订合法有效的买卖合同,马如朝称其与怡海公司签订的是《房屋拆迁安置补偿协议》,但(2019)青01执异106号裁定书认定马如朝与怡海公司签订的是《房屋认购意向书》。不论是《房屋拆迁安置补偿协议》还是《房屋认购意向书》,怡海公司已取得商品房预售许可证,应当签订《商品房预售合同》。但马如朝与怡海公司至今未签订合法有效的商品房预售合同或商品房买卖合同,也未在房地产管理部门办理登记备案手续。其次,马如朝在法院查封40套房屋前没有合法占有涉案房屋。实际上涉案房屋至今未竣工验收不具备交付条件，且在怡海公司与马如朝未签订合法有效的买卖合同下，马如朝占有该不动产没有合法依据；第三,双方既然签订《房屋拆迁安置补偿协议》,则不存在马如朝支付全部房款的行为，马如朝提交加盖怡海公司财务专用章的收据载明马如朝支付全部房款478620元,但未能提供银行转账凭证等能够证明实际支付行为的证据,而不能仅凭收款收据认定实际支付了购房款，无法确定怡海公司是否实际收到款项。(2019)青01执异106号裁定仅凭马如朝出具的收据认定支付全部房款没有事实依据，且《房屋拆迁安置补偿协议》与支付全部房款相互矛盾。韩高伟对怡海公司所享有的债权,经人民法院的生效裁判文书确认,合法有效，怡海公司不能履行判决确定的义务,韩高伟申请执行怡海公司名下房屋抵偿债务,符合法律规定。故马如朝不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益,(2019)青01执异106号裁定错误,应予纠正。马如朝辩称，根据马文浩等人与怡海公司签订的拆迁补偿协议，怡海公司应给马文浩等建还房屋。2012年4月7日，其与怡海公司签订了认购协议书，怡海公司应该建还给马如朝。2015年5月15日怡海公司与被拆迁户代表向马如朝交付了房屋，并且该房屋已经装修。2016年，马如朝因办理产权证事宜，起诉到西宁市城东区人民法院，该院出具调解书，确认了涉案房屋为马如朝所有。怡海公司辩称，马如朝是原始拆迁户，涉案房屋已由其公司交付马如朝实际占有。其公司和韩高伟虽签订了借款合同，但未收到1000万元借款，也未将以上房屋进行抵押登记，故不认可韩高伟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证，并对本案事实认定如下：西宁宁浩商贸有限公司于2003年9月注册成立，马主麻为法定代表人，股东为马主麻、马文浩、汪金花。2004年10月9日，西宁宁浩商贸有限公司与西宁市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得位于西宁市××区东侧、宗地编号为50-76-1-3-3、宗地总面积6572.7平方米土地使用权。2004年2月9日，办理了宁国用（2004）第23号国有土地使用权证。2008年，西宁宁浩商贸有限公司将涉案土地转让给怡海公司，怡海公司于2008年5月14日取得涉案土地使用权，并办理了宁国用（2008）170号国有土地使用权证。2009年12月30日，原西宁市工商管理局现更名为西宁市市场监督管理局吊销了西宁宁浩商贸有限公司的营业执照。2010年6月10日，马主麻、汪金花、马文浩与怡海公司签订《协议书》约定，马主麻、马文浩、汪金花在涉诉土地上拥有地上建筑物总面积为5551平方米，其中两层展厅面积3388平方米，建筑一幢一至三屋面积为1822.5平方米；第四层面积为205.5平方米，锅炉房面积为135平方米等，并约定以拆除前双方共同制作的录像、照片作为依据。2010年10月20日，双方在2010年6月10日签订的《协议书》的基础上，又签订了《补充协议》，约定马主麻、汪金花、马文浩将西宁快速路与康南路交汇处南东侧2号总面积为6572.7平方米的土地使用权过户给怡海公司开发商品房。怡海公司开发后向马主麻、汪金花、马文浩建还总面积为4738平方米的一、二层临街商铺，其中包含临街快速路的一、二层商铺面积为3388平方米（现夏都之林小区7号商住楼一、二层商铺），临街康南路（现夏都之林小区8号楼）的一至四层所有商铺，面积为2700平方米，8号商住楼第五层三套房屋等。再查明，怡海公司于2011年9月30日取得案涉西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼《商品房预售许可证》，7号楼于2013年主体验收，但至今未组织竣工验收。2014年12月25日，马主麻等三人与怡海公司签订《房产移交协议书（一）》，约定怡海公司于本协议签订之日向马主麻等三人移交协议中约定的7、9号楼一、二层面积为3388平方米的临街所有商铺。同时移交7号楼西头10套住宅。2015年5月15日，怡海公司与马如朝、马如朝、马香蕊、马索飞牙、张腊梅签订《房屋移交协议书》，约定于本协议签订之日起向上述5人移交房屋认购书所购买的5套房屋；以上五套房屋主体工程和门窗安装均已完工，允许马如朝等人装修，怡海公司继续安装未完成的水电暖等基本设施。2015年7月1日，怡海公司向马主麻等16人出具《房屋装修承诺保证》，保证于2016年7月22日前将返还给马主麻等16人所共同拥有的夏都之林7、8、9号楼所有临街商铺和10套回迁安置房按期进行装修，否则一切责任由怡海公司法定代表人马永胜承担。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往夏都之林7号楼对于入住情况进行现场勘察并进行了录像，包括马如朝在内的本案当事人均未在涉案房屋内实际入住，涉案房屋内水电暖均未开通。2013年4月12日，包括案涉房屋在内的40套房屋由怡海公司作为期房网上签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司），作为借款的担保。2013年4月13日，怡海公司与融达公司签订《借款合同》，约定怡海公司向融达公司借款10000000元，怡海公司将其位于西宁市××路、2单元，面积为5013.66平方米的40套房屋抵押给融达公司，抵押合同担保的范围包括债务本金、利息、违约金、实现债权的费用。合同签订后，双方并未在房产部门进行抵押登记，而是签订了商品房预售合同，并在西宁市房地产交易管理所办理了网签登记。2015年8月20日，融达公司作为出让人，韩高伟作为受让人与债务人怡海公司签订债权转让合同，约定融达公司享有怡海公司借款本息债权全部转让给韩高伟。2015年8月31日，韩高伟基于上述债权将怡海公司诉至本院，并提出诉讼保全申请，本院于2015年9月28日作出保全裁定，查封了怡海公司名下位于西宁市××区、2单元的40套房屋。在查封上述房屋中包含马如朝购买的××楼房屋。该案经青海省高级人民法院审理，于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决怡海公司向韩高伟偿还借款本息15600000元。判决生效后，韩高伟向本院申请强制执行。后因冶万录等人提出案外人执行异议之诉，执行程序中止，该案审理终结后。本院于2018年1月29日作出(2018)青01执恢13号执行裁定，对韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案恢复执行，因怡海公司不能履行生效裁判确定的义务，本院遂对已查封评估的位于西宁市××区房屋进行网络司法拍卖，并发出《竞买公告》，马如朝得知后，以本院所拍卖的房屋为其所有，且已经西宁市城东区人民法院民事调解书确认等为由，向本院提出执行异议，本院作出(2019)青01执异106号民事裁定，中止对被执行人怡海公司名下，位于青海省西宁市××区房屋的执行。该裁定送达后，韩高伟提起执行异议之诉。本案在审理过程中，马如朝向本院提交2012年4月7日其作为买受人与出卖人怡海公司签订的《房屋认购意向书》，该意向书显示买受人马如朝认购出卖人开发建设的的位××路，建筑面积为132.95㎡，单价每平方米3600元，房款总价为478620元；在签订本认购意向书时，马如朝应向怡海公司支付478620元，马如朝签订认购书后等怡海公司通知签订出售合同时，马如朝签订出售合同。同时支付首付款（含定金），马如朝在怡海公司通知签订出售合同逾期七到十五天不来签订出售合同的，怡海公司不再保留其认购房号。马如朝同时提交加盖怡海公司财务专用章的2012年4月7日的《收据》载明，马如朝于2012年4月7日交纳夏都之林7号楼2单元2294室房款478620元。该房款实际未交纳。另查明，马如朝因房屋拆迁补偿安置协议纠纷，将怡海公司诉至西宁市城东区人民法院，该院于2016年11月2日作出（2016）青0102民初2091号民事调解书，对双方达成的“怡海公司在西宁市××区的项目全部竣工达到验收合格能够办理房屋产权证书条件后180日内负责为马如朝办理西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2294室（132平方米）的不动产权登记证。马如朝承担办理不动产权证所需的一切费用。房屋面积以不动产权登记为准。”协议予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：马如朝是否对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2294室享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系马如朝对登记在怡海公司名下的房屋提出的异议，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。马如朝提交的《房屋认购意向书》显示签订时间为2012年4月7日，虽在人民法院查封之前，但该意向书仅对案涉房屋的坐落及计价方式、价款进行了约定，对付款方式及房屋的交付条件、期限等主要内容未作明确约定，并不具备商品房买卖合同应当具备的实质要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，能够认定马如朝与怡海公司并未签订有效的书面买卖合同。从本案已查明的事实来看，怡海公司于2011年9月30日就已取得了夏都之林7号楼的《商品房预售许可证》，但马如朝提交其与怡海公司签订的《房屋认购意向书》显示其于2012年4月7日才与怡海公司签订协议，此时涉案房屋未被人民法院依法查封，怡海公司完全具备签订《商品房预售合同》的条件，而仅签订了《房屋认购意向书》。况且涉案房屋于2015年9月30日被本院依法查封，怡海公司能够将涉案房屋于2015年5月15日向马如朝交付，而双方在长达三年时间始终未签订《商品房预售合同》。故马如朝与怡海公司签订《房屋认购意向书》及交付涉案房屋均在怡海公司取得《商品房预售许可证》之后，人民法院查封房屋之前，在具备签订《商品房预售合同》并已实际交付房屋之情形下，双方签订《房屋认购意向书》不符合2004年7月20日建设部修订的《城市商品房预售管理办法》第十条第一款关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，能够认定其在查封前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于是否符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。马主麻、汪金花、马文浩与怡海公司签订《协议书》约定将其名下的土地使用权过户给怡海公司，并将地上建筑物交付怡海公司拆除，作为房地产开发，怡海公司向马主麻等三人建还总面积为4738平方米的一、二层临街商铺及住宅总面积为1100平方米的商品住宅楼，并在工程完工验收合格后，尽快为马主麻指定的人员办理房屋产权证。马如朝虽然与怡海公司签订了《房屋认购意向书》，且怡海公司与马如朝于2015年5月15日签订《房屋移交协议书》，向马如朝移交了涉案房屋，但怡海公司与马如朝均认可未实际交纳购房款，故怡海公司与马如朝不存在事实上的商品房买卖合同关系。且怡海公司向马如朝移交涉案房屋时，虽然主体工程和门窗安装均已完工，但水电暖等基本设施未完成，涉案工程至今亦未竣工验收。经本院组织双方当事人现场勘察，涉案房屋内水电暖仍未开通，并不具备交房条件，怡海公司在不具备交房条件的前提下，将涉案房屋交付马如朝使用，虽然马如朝提交的《房屋移交协议书》、《不动产登记信息查询申请书》欲证明其占有涉案房屋在人民法院查封之前，且名下无房产，但不符合“用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋”系所购商品房的前提条件。再次，关于是否已支付购房款的问题。马如朝与怡海公司虽提交了《房屋认购意向书》及交款收据，但均认可未实际交付房款，故能够认定马如朝就涉案房屋并未实际支付购房款。综上所述，本案不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的全部条件，马如朝对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2294室不享有足以排除强制执行的民事权益。韩高伟要求对西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2294室继续执行的诉讼请求成立，予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：准许执行位于西宁市××区；案件受理费100元，由青海怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 纳 敏 二○一九年十二月二十七日书记员 **盛附：本案适用相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。