贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初3029号原告：严明珍，女，1950年12月28日出生，汉族，赤轮司退休工人，住贵州省赤水市，现住赤水市。委托诉讼代理人：尹春红，贵州义遵律师事务所律师。原告：李敏，女，1984年7月25日出生，汉族，无业，住贵州省赤水市，现住赤水市。委托诉讼代理人：尹春红，贵州义遵律师事务所律师。被告：万利娜，女，1988年11月1日出生，汉族，住贵州省赤水市，现住赤水市。委托诉讼代理人：刘亚男，赤水市复兴镇法律服务所法律工作者。第三人：赤水市国有资产投资发展有限公司，住所地贵州省赤水市瀑都大道与锦绣路交叉口国投大厦5层1号，统一社会信用代码：915203816629975591。法定代表人：杨月平，董事长。委托诉讼代理人：韦小梅，公司员工。原告严明珍、李敏诉被告万利娜、第三人赤水市国有资产投资发展有限公司（以下简称“赤水国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严明珍、李敏及其委托诉讼代理人尹春红，被告万利娜及其委托诉讼代理人刘亚男，第三人赤水市国有资产投资发展有限公司的委托诉讼代理人韦小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严明珍、李敏向本院提出以下诉讼请求：一、请求解除原告与被告的房屋转租合同，被告万利娜搬出位于赤水市租住房，恢复该房原貌；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告严明珍与李敏系母女关系，原告严明珍与李子荣系夫妻。李子荣生前与赤水市房地产管理所签订了《房地产租赁契约》，租赁了位于赤水市木质住房，面积55.04平方米的公房。李子荣在2016年过世后，原告李敏于2018年12月将该房屋转租给被告万利娜，双方未签订书面转租协议，口头达成协议约定租期6年，租金每年3600元。随后被告一次性支付原告6年租金2万元。2018年，赤水市市中片区城市棚户区改造项目启动。2019年，赤水市住房和城乡建设局、赤水市市中街道办事处与原告严明珍签订了模拟拆迁补偿协议。原告找到被告要求其搬出房屋，并答应退还未租住期间的房租，被告却说房屋已从原告处购买，并拒绝搬迁。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告万利娜，辩称：一、原告称涉案房屋系转租不属实，该涉案房屋系被告以2万元的价格全部转让给被告的，双方还签订了《房屋转让合同》，根本不存在转租，实际是转让。二、涉案房屋公房部分系原告严明珍丈夫李子荣于2012年3月12日与赤水市房地产管理所租赁的，租赁面积55.40平方米，原告后来增加了一部分才构成现有住房。被告在赤水市一直未有自己的住房，就公房部分的55.4平方米被告也完全符合承租条件，同时被告已合法占有该房屋，被告是该房屋的实际承租人，合法拥有该房屋的居住权和使用权。三、涉案房屋的拆迁政策是在原告转让该房屋后两个月政府才下达的，原告与被告签订房屋转让协议时根本不知晓该拆迁政策。被告曾与原告多次协商，最终在3月12日时，被告应原告的要求，向原告再次支付了5000元现金，同时原告答应此事就此了结。第三人赤水国投公司，述称：2016年之前涉案房屋是赤水市房管所管理的。2016年7月之后，赤水市政府委托我公司管理公房。针对以前的公房都是按照移交过来的台账进行管理。本案涉案房屋2017年7月至2019年8月的房租都是交清了的。原、被告签订的《房屋转让合同》是无效合同，应宣告无效。同时，原告违反了与我方签订的《房地产租赁契约》，我公司要求终止《房地产租赁契约》。经审理查明：原告严明珍与李敏系母女关系，李敏之父李子荣于2016年3月9日因病死亡。李子荣生前于2012年3月12日与赤水市房地产管理所签订《房地产租赁契约》，约定赤水市房地产管理所将位于赤水市北后街的木质结构住房一套租赁给李子荣居住，房屋使用面积55.40平方米，租赁期限2012年2月1日至2012年12月31日。月租金22.16元，年租金265.9元。并约定承租人若擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋。在租赁期间内若承租人不再承租该房屋后，必须将房屋退回房管所，不得私自转租转让。合同到期后，李子荣及家人继续居住在该公房内。李子荣去世后，严明珍离开承租的公房，前往李敏购买的赤水市住房与原告李敏共同居住生活。2018年12月18日，原告严明珍与被告万利娜签订《房屋转让合同》，约定严明珍将赤水市东正街34号房屋及其附属设施、设备出售给万利娜，成交价为2万元。同日，被告万利娜以微信转账的方式向原告李敏支付了房屋转让款2万元。2019年3月，被告万利娜应原告严明珍要求以房屋设施为名另向严明珍支付了5000元。被告万利娜入住后，对东正街34号房屋进行了装修。诉讼中，各方当事人均认可《房地产租赁契约》约定的李子荣承租的赤水市北后街房屋和原告严明珍与被告万利娜签订《房屋转让合同》的标的物东正街34号房屋系同一标的房屋。上述事实，有当事人的陈述，身份证、户口簿、证明、《房地产租赁契约》、房租收据、《房屋转让合同》、转账记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，各方当事人均认可《房地产租赁契约》约定的李子荣承租的赤水市北后街房屋和原告严明珍与被告万利娜签订《房屋转让合同》的标的物东正街34号房屋系同一标的房屋，本院对此予以确认。该标的房屋二原告认为全部系公房没有自建房和其他私房。被告也没有证据证明《房屋转让合同》所涉的标的房屋存在原告的自建房和其他私房。据此，本院认定《房屋转让合同》所涉房屋全部系第三人管理的公房。二原告诉称与被告达成了口头的房屋租赁协议，被告支付给原告的2万元属于房屋租金，但被告不予认可。原告既没有证据证明双方存在房屋租赁的约定，也没有证据证明被告万利娜支付的2万元是房屋租金。相反，被告万利娜提供的与原告严明珍签订于2018年12月的《房屋转让合同》却载明“严明珍将赤水市东正街34号房屋及其附属设施、设备出售给万利娜，成交价为20000元”。因严明珍放弃对该合同签名和捺印的鉴定，本院对万利娜提供的《房屋转让合同》予以采纳，并认定二原告收取被告万利娜的2.5万元不是房租，而是售房款。第三人管理的公房属于国有资产，原告严明珍只有使用权没有处分权，严明珍与万利娜签订的《房屋转让合同》损害了国家利益，第三人要求确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，二原告也应遵守赤水市房地产管理所与李子荣签订的《房地产租赁契约》的约定，不能转让承租的公房，在不续租的情况下应按合同约定将房屋交还第三人。但二原告未经第三人同意将承租的公房有偿出售给被告，违反了《房地产租赁契约》的约定，第三人要求终止《房地产租赁契约》，符合该合同第十条第2项的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《房地产租赁契约》终止后，二原告不享有争议房屋的使用权。《房屋转让合同》无效后争议房屋应返还给第三人，不能给予二原告。第三人作为争议房屋的权利人未提出让被告万利娜搬出争议房屋并恢复原貌的要求。二原告不是该争议房屋的权利人，无权提出前述要求。二原告基于无效合同获得的利益应返还被告。由于二原告收取被告的2.5万元包括房屋、附属设施和设备。被告万利娜入住后，对争议房屋进行了装修，致原有设施和设备毁坏。因此，二原告收取的设施和设备款可不予退还。本院根据实际情况，综合全案酌定由二原告返还被告万利娜1.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、终止赤水市房地产管理所与李子荣签订的《房地产租赁契约》。二、原告严明珍与被告万利娜于2018年12月18日签订的《房屋转让合同》无效。原告严明珍、李敏在5日内返还被告万利娜1.5万元。三、驳回原告严明珍、李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费150元，由原告严明珍、李敏共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在给付期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  戴晓莉二〇一九年十二月三日书记员  刘雨航