福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6183号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周华聪，男，1994年10月25日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所律师。 上诉人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）因与被上诉人周华聪商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛华公司上诉请求：撤销原判，改判支持泛华公司一审的反诉请求。事实和理由：一、周华聪逾期支付购房款且未依约支付违约金，泛华公司依据合同约定有权不予交房且无需承担逾期交房责任。二、一审法院在顺延交房期间的计算上存在错误。1.根据合同第八条约定，“施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工的”，泛华公司可据实延期。一审法院认定合同签订日前造成无法施工的天数不约束合同相对方，有失公平。2.案涉工程距离南安市第一中学直线距离不超过2公里，自开工之日至工程验收合格之日止发生的因中高考原因导致无法施工的天数应予顺延。3.一审法院未将周华聪逾期付款的205天予以顺延，是错误的。4.自合同约定交房之日至工程验收合格之日期间的天气、中高考原因造成无法施工的天数均应再予顺延。 周华聪辩称，《商品房买卖合同》补充协议第三条第2款约定，是无效的格式条款，且周华聪实际上在签订合同当日已付清购房款。请求驳回上诉，维持原判。 周华聪向一审法院起诉请求：一、判令泛华公司支付周华聪逾期交房违约金62412.9元（自2016年1月1日至2018年9月21日，扣除可延期交房天数，请求按820日计算，每日按购房款的万分之一计算）及逾期办证违约金（自起诉之日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算）；二、判令泛华公司立即协助周华聪办理不动产权登记手续。泛华公司提出反诉请求：一、判令周华聪支付泛华公司逾期付款违约金17417元（自2013年12月28日至2014年8月21日，每日按应付款741133元的万分之一计算）；二、判决泛华公司不承担逾期交房的责任。 一审法院认定事实：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得案涉建筑项目的商品房预售许可证。2013年12月18日，周华聪与泛华公司签订《商品房定购书》1份，双方约定周华聪自愿定购日昇新城9栋1409号商品房，签订本定购书时，周华聪同意向泛华公司支付购房定金20000元，周华聪付款方式为一次性付款，周华聪如未能在约定的10日内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将周华聪定购的该商品房另售给他人，周华聪所交购房定金不予退还。2014年1月28日，周华聪与泛华公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，周华聪购买泛华公司开发的址在南安市，建筑面积共133.57平方米，单价为每平方米5698.38元，总金额761133元。付款方式为一次性付款即买受人于2014年1月28日向出卖人支付购房总房价款761133元（含定金20%计152227元）。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。第五条第1款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。案涉工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2018年9月21日将案涉商品房交付给周华聪。本案商品房至今未能办理不动产权属登记。 一审法院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，周华聪向泛华公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，双方签订的《商品房定购书》《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，周华聪与泛华公司已于2014年1月28日签订了《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款，即买受人于2014年1月28日向出卖人支付购房总房价款761133元（含定金20%计152227元）。就争议的付款事实，周华聪提供的中国农业银行业务凭证及周维墩出具的证明各1份均为复印件，泛华公司无法确认其真实性，且收款账号出现乱码，无法确认收款人。经周华聪申请，一审法院出具调查令，调查周华聪主张的购房款支付的银行流水，但也查询不到周华聪主张的该笔银行流水，故周华聪提供的证据不足以证明其已于2014年1月28日付清全部购房款。周华聪、泛华公司均有提供的《销售不动产统一发票》，予以认定，虽周华聪主张在《商品房买卖合同》签订当日已付清全部购房款，但未提供相应证据证明，故房款支付的时间应以《销售不动产统一发票》上载明的2014年8月21日为准。周华聪于2014年8月21日才支付全部购房款，超过《商品房买卖合同》约定的2014年1月28日，已逾期付款205天。虽周华聪已构成违约，但泛华公司直至2019年5月20日才提起本案反诉，要求周华聪承担逾期付款的违约责任，该请求已超过法律规定的三年诉讼时效，故周华聪主张该违约金全部超过诉讼时效，理由成立，予以采信，对泛华公司的该请求不予支持。关于顺延交房期间的认定。泛华公司提供的《天气资料分析报告》《气象资料分析》，系由气象部门出具，其证据来源合法，与本案具有关联性，泛华公司主张施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电造成无法施工的天数应予以顺延，但本案《商品房买卖合同》于2014年1月28日签订，合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，即施工过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电应从合同签订之日即2014年1月28日起计至2015年12月31日，其中遭遇中、大、暴雨天数为73天，六级以上台风为16天，扣除重叠天数6天，交房日期可顺延83天，即泛华公司的交房时间可以顺延到2016年3月23日。在此期间又遭遇中、大、暴雨6天，故交房时间又可以顺延到2016年3月29日。泛华公司提供的《泉州市城市管理行政执法局关于加强中高考期间建筑工地施工噪声扰民整治的通知》，因合同中并未对中高考顺延工期问题作约定，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。泛华公司提供的2018年3月10日的《通知函》及交寄清单，周华聪表示未收到该通知，且邮寄当时也尚未具备交房条件，故该通知并非有效的交房通知。根据上述认定，泛华公司应当在2016年3月29日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付周华聪使用，但案涉工程直至2017年12月28日才经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，至2018年12月4日才经消防验收合格，泛华公司虽于2018年9月21日将案涉商品房交付给周华聪，但其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，泛华公司应计算支付自2016年3月30日起至2018年9月21日止，每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金，但因周华聪于2019年5月9日才提起本案诉讼，现泛华公司主张超过诉讼时效，部分成立，予以部分采纳，即2016年5月9日前的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持，故泛华公司应支付周华聪自2016年5月9日起至2018年9月21日止，每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金。现周华聪自愿请求违约金按820天计算（金额计62412.9元），并未超过法定标准，予以支持。泛华公司主张周华聪未能按时付清合同约定款项，其无需承担逾期交房的责任。虽周华聪逾期付款，但其在合同约定的交房日期前已付清全部购房款，该条款并不能免除泛华公司的逾期交房责任，泛华公司的该主张，缺乏事实与法律依据，不予采纳。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。《合同补充协议》又约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但时至今日，泛华公司仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付周华聪，没有履行协助办证义务，致周华聪至今无法办理不动产登记手续，为此周华聪请求泛华公司协助办理不动产登记手续及支付自起诉之日起的逾期协助办证违约金，合理合法，予以支持，该违约金计算至泛华公司履行完协助办证义务之日止，周华聪超过该部分的请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泛华公司应于判决生效后30日内支付周华聪逾期交房违约金62412.9元；二、泛华公司应于判决生效后30日内履行协助周华聪办理南安市不动产权属登记的义务；三、泛华公司应支付周华聪自2019年5月9日起至其履行完协助办理上述不动产权属登记义务之日止，每日按周华聪已付购房款761133元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2019年5月9日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后30日内付清）；四、驳回周华聪的其他诉讼请求；五、驳回泛华公司的反诉请求。案件受理费1360元，减半收取计680元，由泛华公司负担；反诉受理费235元，减半收取计118元，由泛华公司负担。 二审中，泛华公司提供南安观测站2016年1月1日至2018年6月1日关于中雨以上及最大风力六级以上天数的气象分析资料1份。周华聪对其真实性无异议，予以在卷佐证。周华聪未提交新证据。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于周华聪逾期付款的问题。虽根据本案证据不足以认定周华聪在合同签订当日付清购房款，但按《销售不动产统一发票》记载时间，可认定周华聪在合同约定的交房日前付清购房款，已履行其合同主要义务，泛华公司亦予以接受并未提出异议，故泛华公司据此主张免除或部分免除其应承担的逾期交房违约责任，不予采纳。关于顺延交房的问题。泛华公司主张自案涉工程开工之日至验收合格之日间的中高考天数应予顺延，但双方在合同中就此未有明确约定，且提供的证据不足以证明其因该因素实际造成无法施工，故不予采纳。泛华公司上诉主张自案涉工程开工之日至合同签订之日间遭遇的中、大、暴雨及六级以上台风天数应予顺延，符合双方在《商品房买卖合同》第八条中“出卖人可据实予以延期：……施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”的约定。根据竣工验收报告，可认定案涉工程开工日期为2013年9月1日。根据泛华公司提供的天气资料分析报告，自2013年9月1日至2015年12月31日间，中、大、暴雨及六级以上台风天数合计89天（扣除重复部分），故泛华公司可顺延交房至2016年3月29日；2016年1月1日至2016年3月29日间，上述天气因素可顺延天数合计6天，可再顺延交房至2016年4月4日。此后的天气因素系在泛华公司违约后所发生，泛华公司再主张相应予以扣除天数，不予采纳。周华聪于2019年5月9日提起本案诉讼，自2016年5月9日起至2018年9月21日止合计865天的逾期交房违约金未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，周华聪请求按820天计算违约金，予以照准。当事人未提起上诉的其余内容，二审予以照准并确认。 综上所述，泛华公司的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1360元，由南安市泛华投资发展有限公司负担（多预交的118元均予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十二月十三日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。