北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初26373号原告（反诉被告）：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号院天博中心C座8层3804-68室，统一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬新，北京泓聚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京明旭辉煌科技有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄18号3号3-0382，统一社会信用代码91110108MA0182WJ6D。法定代表人：聂某，总经理。第三人:聂某，男，1986年1月27日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××.被告（反诉原告）兼第三人共同委托诉讼代理人：杨光，北京市坤荣律师事务所律师。原告（反诉被告）北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）与被告（反诉原告）北京明旭辉煌科技有限公司（以下简称明旭公司）、第三人聂某商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）达成光远公司之委托诉讼代理人王国鹏，被告（反诉原告）明旭公司之法定代表人兼第三人聂某，被告（反诉原告）明旭公司及第三人聂某的共同委托诉讼代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达成光远公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告坐落于顺义区×××商品房的购房款130万元；2、判决被告立即支付原告逾期付款违约金17940元（以130万元为基数，每日按逾期应付款万分之叁即390元，自2019年6月9日起至实际付清之日，暂时计算至立案之时)；3、本案诉讼费用由被告承担。以上合计：1317940元。事实与理由：2017年11月1日，原被告双方就坐落于顺义区×××商品房签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(合同编号：×××)，并办理了联机备案登记（联机备案编号：×××)，该商品房总价款2600800元。第八条，买受人逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。但是出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金；附件四第三条买受人于2017年11月1日前支付1300800元，剩余房款130万元由买受人以银行贷款的方式支付。附件四第三条第三款第二项第二目约定：“买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。”第六目约定：“尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。”2019年4月30日，被告所购房屋所在项目己经竣工备案，已具备银行要求的放贷条件。截至目前，被告仅支付购房款1300800元，尚欠130万元，被告因其公司原因导致130万元贷款未通过银行审批，被告应当一次性补齐购房款，虽经原告多次催告，但被告至今仍未能足额履行付款义务。为维护原告合法权益，故起诉。被告明旭公司辩称，被告不同意原告诉讼请求。涉诉合同实际上主体不是被告与原告，而是聂某与原告、省多多（北京）电子商务有限公司（以下简称省多多公司），是聂某购买原告的房屋。房屋用途是商用，根据2017年3月26日的政策，聂某不能购买，为了达成买卖合同，原告销售人员和省多多公司销售人员向聂某本人承诺原告和省多多公司替聂某注册公司，由注册的公司购买涉诉房屋，当天聂某缴纳了5万元，收款人是省多多公司，之后交纳了75万元，收款人也是省多多公司。后公司注册完成，原告与被告签订的涉诉买卖合同，但是房款不是原来约定的3407800元，而是2600800元，之后聂某转给注册公司即被告的账户，由被告账户转给原告1300800元，剩余的款项是原告承诺替被告办理银行贷款。在办理贷款过程中原告销售人员要求被告出具相关办理贷款的材料，近三个年度的财务报表，上下游近三年的贸易合同、银行流水，被告是聂某为了买房而注册的，提供不出来上述材料，也没有实际经营，所以无法提供贸易合同，贷款需要公司的公章，但是被告公章一直没有使用。被告认为原告为了骗取首付款，且合同约定如果无法贷款，就一次性交清全部房款，省多多公司也没有房地产销售的资格，但是省多多收取80万元，原告销售的房价就是2600800元，剩余款项交给省多多公司就是被骗了，所以被告要求解除与原告的房屋买卖合同，不同意继续履行合同，对剩余款项也没有给付能力。原告的销售模式是诈骗行为，原告还答应被告包租，但是该行为是禁止的。被告明旭公司向本院提出反诉请求：1、判令双方2017年11月1日签订的合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》及其附件于判决生效之日解除；2、判令达成光远公司协助明旭公司办理上述合同的网签注销手续；3、达成光远公司返还明旭公司购房款130.08万元；4、判令达成光远公司赔偿利息损失（以130.08万元为基数，自2017年10月27日起算至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利息计算）；5、诉讼费由达成光远公司承担。事实和理由：明旭公司于2017年10月到达成光远公司开发的项目×××街区处看房,销售人员介绍购买商业办公用房一套。由于北京市于2017年3月26日出台政策,公民个人不能购买商业用房。明旭公司本无意购买商业性质的房产。但达成光远公司销售人员不但向明旭公司承诺代为注册公司,保证为明旭公司办理贷款并承诺售后包租。故明旭公司同意购房,于当日向省多多公司支付预付购房款80.7万元。当时销售人员告知房屋总价为340.78万元，第一笔80.7万元,签订购房合同时支付130.08万元，剩余130万元由达成光远公司代为办理抵押贷款。当签订合同时,明旭公司发现房屋总价由340.78万元变为260.08万元。明旭公司提出质疑,被告知是为避税。明旭公司信以为真。后由于开发商无法提交相关材料致使房屋无法办理房产证,也同时无法办理银行抵押贷款。而此时达成光远公司竟向法院起诉明旭公司,要求明旭公司立即支付130万元。后明旭公司到售楼处交涉方才得知房屋实际价格只有260.08万元。明旭公司交给省多多公司的预付款并非房屋价款。省多多公司并不具有房产中介资格,也不具有房地产开发资格，其不能从事房屋买卖行为，其竟然能堂而皇之在达成光远公司的售楼处销售并收款，其承诺的代办公司确实注册成功,但由于公司是新注册的,并且没有任何业务，注册仅为购房之用,且房屋手续不全,根本无法通过银行的审核，是不可能予以批贷的。《商品房销售管理办法》第十二条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。达成光远公司明知通过这种方式根本无法获得贷款，仍然在合同中约定“若银行不能批贷,需由购房人一次性付清剩余购房款”，其行为完全是为了骗取明旭公司购房的欺诈行为。依据民法总则第一百四十八条、第一百四十九条规定，受欺诈方有权请求撤销。故提起反诉。原告达成光远公司针对被告明旭公司提出的反诉辩称：不同意明旭公司的全部诉讼请求,请求依法驳回明旭公司起诉,或者查明事实后依法驳回明旭公司的全部反诉请求。具体原因如下:一、双方签订的《北京市商品房预售合同》为有效合同,应当履行《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方于2017年11月1日就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》(合同编号:×××)是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,且办理了联机备案登记(联机备案编号:×××),应为有效合同,双方均应遵照执行。合同签订后,也得到了实际的履行,明旭公司已经按照合同约定支付130.08万元。依法成立的合同具有法律约束力,双方当事人均应依约享有相关合同权利,履行相应合同义务。明旭公司的主要合同义务是继续向达成光远公司支付房价款,主要合同权利是付清房价款后有权接收商品房;而达成光远公司的主要合同义务是在合同约定的交付期限内向明旭公司交付商品房,主要合同权利是收取明旭公司支付的房价款。除此之外,双方共同的合同义务是“不得擅自变更或者解除合同”。二、本案不存在欺诈情形,且不能以欺诈为由要求解除合同。(一)明旭公司并未举证证明存在欺诈行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用第三人聂某述称，本案是第三人要从原告购买房屋，因第三人不具有购买商业性质的房屋资格，在原告工作人员的欺诈之下，才以公司名义签订了该商品房预售合同。当时原告的工作人员称可以公司的名义购买并能够替第三人注册公司并按房价的百分之五十办理银行贷款。实际上北京早就出台了规定，禁止个人购买商用性质房屋，并且不予批贷，原告在明知不可能办理贷款的情况下，仍然承诺为第三人办理贷款并签订房屋买卖合同。由于第三人轻信了原告的话，进行了手续的申报，在原告向第三人发送的文件中显示需要公司的银行流水、经营合同等资料，第三人向原告提出主张并反映无法提交，才导致双方出现争议。后经第三人查询后才知道，在购房的时候就已经陷入了原告策划的陷阱中，其签署的合同中有很多不利于第三人和被告的条款，均为格式条款，原告在明知银行将不会办理贷款，还是通过格式条款进行约定，是早有预谋。第三人同意被告的答辩意见和反诉诉讼请求，合同无法履行，因为第三人无法办理贷款也没有足够的资金购买。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对达成光远公司提交的《北京市商品房预售合同》原件、商品房预售合同联机备案表原件、付款通知书原件、律师函、快递运单及快递查询信息各一份、竣工验收备案表打印件、分户产权办理授权委托书原件、预售合同之《特别约定》原件、收据复印件一份，明旭公司提交的银行流水、支付宝凭证、微信聊天记录、视频和录音光盘、照片、证人证言，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，达成光远公司（出卖人）与明旭公司（买受人）签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件，合同约定：……建设工程施工合同约定的开工日期为2016年4月30日、竣工日期为2017年9月30日；该商品房房屋坐落为顺义区×××，预测建筑面积共65.02平方米，套内面积60.95平方米，公共部位与共用房屋分摊面积4.07平方米……第六条、计价方式与价款……该商品房单价每平方米42671.04元，总价款2600800元……第七条、付款方式及期限。买受人采取其他方式付款。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四……第八条、逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）……2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人己付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金……第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建筑工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件……第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房……合同还约定了其他权利义务。附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定……三、买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款：1、买受人应当在2017年11月1日前付清所购商品房总价款的50%，金额为1300800元（含定金100000元整）。2、剩余房款金额1300000元整，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。3、贷款、权属抵押登记的相关约定及说明……（2）贷款机构手续的办理。1）买受人已经于本合同签订前了解了贷款机构发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），并同意在卖方认可的贷款机构办理相关贷款。2）买受人应当在签署本合同当日向按贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认……若非因出卖人、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。3）在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知买受人之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。4）买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准，如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或者终止本合同。逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任……6）尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。附件十二、补充协议……八、关于销售广告、宣传资料、销售承诺的效力。1、合同双方之间的权利义务以合同正文及其附件以及本补充条款为准。本合同一经签订,双方(包括销售人员或其他有关人员)之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等(如有),均由本合同替代而自动终止或失效,对双方均不具有约束力……6、出卖人如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人任何义务和责任的，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公章予以书面确认，任何销售人员或其他人员作出上述表示的，均不视为出卖人作出的承诺，出卖人不承担任何责任。当日，双方办理了网签手续。合同后附有联机备案表及付款通知书。2017年10月27日，明旭公司向达成光远公司支付了1300800元房款。达成光远公司称该款为2017年10月27日汇款至达成光远公司账户，达成光远公司于2017年11月1日出具收据给明旭公司，并提交收据复印件一张予以证明。对于该收据，明旭公司及聂某表示真实性不认可，该收据并没有给付过明旭公司及聂某，之前没有看到过，支付的80.7万元也没有给开收据。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。2019年4月30日，包括涉诉房屋在内的商务办公楼在北京市顺义区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案表。明旭公司系2017年10月12日注册成立，聂某为法定代表人。庭审中，明旭公司、聂某表示最开始要购买涉诉房屋的是聂某个人，但是因为没有购房资质，所以按照达成光远公司售楼人员的要求成立了明旭公司，并以明旭公司签订的合同，现在的合同关系是在明旭公司与达成光远公司之间，但是导致后续没有办法贷款继续购买是达成光远公司造成的；2017年9月29日聂某是通过北京市顺义区金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）的工作人员张某去的达成光远公司开发的旭辉26街区项目去看房，售楼处的工作人员李亮、李洋接待的聂某并洽谈的购房事宜，整个流程都是他们二人给操办的，当时告知聂某总价是3407800元，定金5万元，先定下来，剩余款项等通知，打款是通过pos机，我方认为是支付给开发商的，工作人员说就是房款，并承诺可以为聂某办理公司执照等手续，然后以公司名义购买房屋，后来通知聂某去，说交一部分款项，用来办理公司注册并与公司签订合同；对于现场工作人员是省多多公司的还是达成光远公司的人员，我方无法区分并认为接待人员就是达成光远公司的工作人员，可构成表见代理；合同价格条款是合同的根本性条款，双方及第三人在合同价格上出现重大误解，其中80万元达成光远公司不承认收到，是省多多公司收取，但是收款行为发生在售楼处，即使是省多多公司走的账，也是达成光远公司与省多多公司串通，也是我方要求解除合同的理由。明旭公司为证明其主张提供证据如下：1、农业银行和北京银行的交易明细以及支付宝付款凭证，证明该购房行为是聂某个人购买的行为，购房款是聂某支付的，聂某向省多多公司支付了80万元，闫小双是聂某的爱人，农业银行是聂某2017年9月29日转给省多多公司5万元，北京银行是2017年10月7日由聂某妻子转款省多多公司70万元，还有57000元是聂某妻子通过支付宝转给省多多公司，只有pos机条，没有收据，之后也没有提供。2、微信聊天记录三组，有原始载体，其中第一组是聂某与李洋的微信聊天记录，证明由达成光远公司的销售人员承诺由他们负责替聂某办理公司注册和贷款办理手续，微信里发的一个文档就是办理工商注册需要的相关材料；第二组是韩翰和聂某的微信聊天记录，韩翰是负责办理贷款的人员，微信名叫韩翰，本人名叫韩志伟，证明关于房屋的贷款是达成光远公司和省多多公司的销售人员负责，并且也是他们办理的，微信中有一个文档是关于办理贷款的手续，聂某当时答复让给办理注册公司的人员准备，注册公司的人回复去办理，但后来就接到律师函了，明旭公司没有这些材料，如果提供了就是贷款诈骗罪，至于贷款为什么办理不下来并不清楚，办理贷款我方只提供了合同、发票和小票；第三组是乔志敏和聂某的微信聊天记录，该聊天中涉及到代办公司的人员，证明明旭公司工商注册是他们做的，是之前达成光远公司的销售推送给聂某的，工商登记是由他们办理的。3、光盘两张和照片两张，其中二张照片是旭辉26街区售楼处现在的人员胡丽丽，是她和聂某说的相关内容，其中一张光盘是音频，通过录音笔录制，时间是2019年10月17日，地点是在售楼处，另一张光盘是中介金色时光公司张某与韩志伟的电话录音，原始载体在张某手机上，时间是2019年10月17日，证明省多多公司和达成光远公司的关系，二公司是存在配合关系的，房屋贷款办理不下来是因为达成光远公司手续不全，不能在建委办理备案，韩志伟也承认是省多多公司收取了80.7万元，韩志伟是省多多公司的工作人员，他也负责涉诉房屋所在楼栋的销售，李洋是哪个公司的人不清楚，但是他自称是开发商的人员。4、证人张某，其是金色时光公司的工作人员，证明当时双方在售楼处达成的口头内容，成立公司和付款情况证人均知道，钱是售楼人员收的，收取的购房款与合同购房款不一致。证人到庭并表示2017年8、9月聂某去证人公司看房，证人推荐了旭辉的底商，之后就去看了，在旭辉售楼中心推荐了一套60平米的房，售楼的人承诺为聂某办理贷款和公司，在办理贷款的过程中表示贷款办不下来了，得全款支付或者承担20%的违约金；售楼的人员一个叫李亮、一个叫李洋，都是去看房的时候认识的，别人证人记不清了，因为门脸房只能是办理在公司名下，聂某名下没有公司，之后李洋和李亮承诺可以帮助办理公司营业执照，聂某还差50%的款项，他们也承诺可以办理贷款，具体谁签署合同证人不清楚，只知道他们谈办公司买房，应该是公司签署合同；房款是单价5万元，总价300万元左右，当天看完房之后回去考虑了，之后交了定金，买房当时的南法信门脸房对外报价就是5万元，就旭辉一处，没有其他的门脸房了；后续2017年9月交了定金，开了收据，是李洋出具的，盖的章应该是省多多公司，楼盘是旭辉的，全称不清楚，第二销售是省多多公司，李洋是省多多公司的人，李亮是旭辉的人，李亮参与了购买的过程，也是他承诺可以办理贷款、办理公司，李亮、李洋都有承诺过，是李亮找的代理公司办理的，后来注册了公司，合同也签署了，但是贷款没有办下来，因为国家政策没有办法办理贷款，后续证人没有再参与；对于聂某为了办理公司有无向代办公司支付相应款项，证人不清楚；承诺办理贷款是以公司名义还是以聂某个人名义，具体没有说，就是说能办理50%的贷款，是兴业银行；李亮和李洋承诺给办理公司，但是聂某的公司有无授权给李亮或者李洋证人不清楚；证人公司没有收取中介费，省多多公司给证人公司提成；韩志刚是省多多公司，现场有李洋的领导在，名字不确定；旭辉把房子给省多多公司卖，省多多公司找证人公司给推荐；项目叫旭辉，但是开发商名字证人不清楚；对省多多公司证人不了解；售楼接待人员李洋和李亮都是销售统一服装，没有区别，带聂某去看房时他们都表明是旭辉公司的；李亮是旭辉开发商的人员，证人是带聂某第一次看房的时候认识的，一开始就知道他是开发商的人，李洋是省多多公司的，证人是今年才知道；聂某付款时证人在场，付了多少记不清楚了，5万元或者10万元，是李洋给刷的售楼处的pos机，后来支付80万元，证人知道，但是不在场；明旭公司提交的证人与省多多公司韩志刚的电话录音原始载体在证人手机上，可以当庭出示。对于证人证言，明旭公司予以认可并表示可以证明明旭公司及聂某没有能力判断旭辉26街区实际销售公司是达成光远公司还是省多多公司，也无法判断之间的关系，证人是专业的人员都没有能力证明，说明省多多公司的工作人员和达成光远公司的工作人员在一起销售房屋，达成光远公司陈述是包销关系，但是没有明确向我方表明身份，工某；达成光远公司反复强调的合同附件十二第八条第一款的约定，达成光远公司陈述李洋不是其工作人员而是省多多公司的工作人员，因此该条款不适用于省多多公司的员工，不能否认其口头约定，且达成光远公司认可是省多多公司代替销售，省多多公司的承诺是有达成光远公司授权的，形成表见代理，应该由达成光远公司承担，不适用合同附件十二第八条的规定。对于明旭公司提交的证据，聂某均予以认可。达成光远公司的质证意见为：证据1真实性认可,关联性、证明目的不认可,理由：1、第一笔款即2017年9月29日支付的5万元,无法显示交易对方户名,根据明旭公司陈述,交易对方为省多多公司，虽然达成光远公司对此无法确认,但是如果陈述属实,那么,明旭公司该陈述与其陈述的总金额相矛盾,而且与支付宝账单详情中的57000元款项相矛盾，第二笔和第三笔即2017年10月7日支付的50万元和20万元,交易对方户名为省多多公司，支付宝账单详情中的57000元,交易对方户名为省多多公司，可见该交易明细清单中涉及的80万元并未支付至达成光远公司账户,双方也未就此款项签订书面合同,达成光远公司也未就此款项向明旭公司开具收据或发票予以确认。而且,以上行为均发生在2017年11月1日双方签订《北京市商品房预售合同》之前。因此,该证据与本案没有关联性。2、合同由明旭公司签订，而聂某是该公司的控股股东(持有90%股权)及法定代表人,且购房款收据开具给明旭公司,因此,聂某并非个人购买商品房的行为,而是作为明旭公司的法定代表人在履行职务,代明旭公司支付购房款。3、明旭公司在向省多多公司支付款项时,明知交易对手是省多多公司,不存在明旭公司所说的省多多公司与达成光远公司无法区分的问题。4、明旭公司称刷卡时“工作人员说是购房款”,但是,明旭公司并未就此提供任何证据予以支持。证据2聊天记录真实性认可,关联性、证明目的均不认可,原因如下:1、聊天记录中涉及的人员中,李洋、韩志伟及乔志敏均不是达成光远公司职员。其中,李洋并未自称是达成光远公司职员,只是协助聂某办理工商注册及贷款事宜。韩志伟虽然在微信中自称×××贷款负责人,但是,在聊天记录中,韩志伟明确提到过“这个钱从开发商那退,他们会按合同走,我这边没有那么大的能力的”,由此可见,韩志伟并非达成光远公司职员,事实上,韩志伟是省多多公司法定代表人韩志刚的兄弟。在李洋与聂某的聊天中,李洋已经明确告知聂某,乔志敏为代办人员,在韩志伟与聂某的聊天记录中,韩志伟也提到“你联系一下乔志敏,帮忙您弄一下公司章程”,由此可见,乔志敏并非达成光远公司职员。因此,韩志伟、乔志敏与聂某的聊天记录与达成光远公司无关。2、从聊天记录来看,无论是李洋、韩志伟,还是乔志敏,均未承诺贷款一定能够办理。3、退一步来讲,即便李洋、韩志伟或乔志敏进行了相应的承诺,鉴于李洋、韩志伟或乔志敏并非达成光远公司职员,对达成光远公司也没有任何约束力。4、即便是作为达成光远公司职员,销售人员也无权超出合同进行承诺。合同附件十二第八条第一款、第六款已有明确约定。5、明旭公司法定代表人聂某在聊天记录中涉及的均为经营贷款,而并非为了履行合同办理的按揭贷款,因此,与本案无关。证据3光盘及照片，胡丽丽的视听资料真实性、关联性认可,证明目的不认可。其他视听资料的真实性、关联性、证明目的均不认可。韩志伟已经明确承认其为省多多公司职员,李洋自称是达成光远公司的职员,却并无证据支持。明旭公司并未向按揭贷款机构提交贷款手续,达成光远公司也不存在手续不完善并导致贷款无法办理的情况。证据4对于证人证言可以证明张某所在的金色时光公司与省多多公司存在业务合作关系，张某只参与了2017年11月1日预售合同签订前的部分行为，该阶段明旭公司只是与省多多公司进行洽商，并且支付了相关费用，当时明旭公司以及聂某明知是省多多公司，且省多多公司开具了收据，明旭公司不存在被误导或者不知情的情况。证人称李亮和李洋承诺办理贷款或者办理公司，但是办理公司是签订合同之前的行为，与达成光远公司无关，关于李亮承诺代办贷款的情况，没有其他证据证明，根据合同附件十二第八条第一款的规定，即使有承诺在签订合同之后也被预售合同替代，根据第六款规定，李亮无权做出任何承诺。证人没有参与双方在2017年11月1日签订预售合同的洽谈，不清楚在签署同时李亮是否做出相应承诺以及承诺会造成什么影响，证人证言不能证明存在欺诈行为，明旭公司提交的录音中已经明确韩志伟就是省多多公司的人员，其不能代表达成光远公司。庭审中，达成光远公司称其与韩志刚个人签署的包销合同，明旭公司购买的房屋是在韩志刚包销范围，省多多公司是韩志刚的公司，韩志刚是通过省多多公司联系的明旭公司，明旭公司提到的人员除了李亮是达成光远公司的工作人员，其余人员均是省多多公司的，明旭公司有异议，应向省多多公司主张；具体买房过程是明旭公司与省多多公司人员洽谈的，达成光远公司只是按照与韩志刚约定的价格办理网签合同，收取购房款，对于谈的情况不清楚。对此，明旭公司表示洽谈时是李洋和李亮同时给聂某办理的，价格是李亮谈的，我方不清楚他们属于哪家公司，后期韩志刚也是在售楼处与我方沟通的；关于达成光远公司陈述的包销合同关系，我方并不清楚，达成光远公司也没有向我方告知过，正是因为他们之间的包销关系才导致明旭公司重大误解。明旭公司和聂某受到了欺诈，对于房屋性质和款项、贷款均产生重大误解，且因为贷款无法办理下来，明旭公司没有能力支付剩余款项，合同无法履行，故要求解除双方合同关系。聂某表示对于明旭公司的陈述均予以认可。本院认为：本案的争议焦点一是涉诉买卖合同双方的确认。根据明旭公司提交的微信聊天记录、录音和视频、证人证言，可以确认聂某购买涉诉房屋时因个人资质不符，故销售人员承诺帮助其注册公司并以公司名义与开发商签订合同、办理银行按揭贷款，而涉诉房屋的开发商即达成光远公司将包括该房屋在内的部分房屋包销给了韩志刚，韩志刚通过省多多公司联系出售其包销的房屋，涉诉房屋即是达成光远公司的工作人员李亮及省多多公司的员工李洋共同作为销售人员进行销售的，在上述背景下明旭公司成立，并在成立后由明旭公司与达成光远公司签订了涉诉的《北京市商品房预售合同》，对于该签订过程聂某亦予以认可，并认同涉诉房屋系明旭公司与达成光远公司达成的买卖合同关系。虽然明旭公司、聂某主张达成光远公司存在欺诈即在明知明旭公司无法办理贷款而与明旭公司签订合同并约定贷款办不下来则转为一次性付款，且没有告知与省多多公司的包销合同关系，导致明旭公司对于房屋性质和款项、贷款存在重大误解，故要求解除合同，对此，达成光远公司不予认可，因明旭公司系通过银行办理贷款，贷款能否办理非达成光远公司决定，明旭公司、聂某就达成光远公司在签订合同时明知明旭公司无法办理贷款未能举证证明，故对于明旭公司、聂某主张达成光远公司欺诈，依据不足，本院不予采纳；关于房屋性质，根据聂某庭审自述，其看房时即已经知晓涉诉房屋为商办类房屋，其个人无法购买，而国家相关政策亦是公开的文件，而房款在付款时即使没有收到收据，但刷卡支付凭条以及银行转账记录亦对款项收取方有相应记载，聂某通过注册公司购买房屋并办理贷款，并不受达成光远公司与省多多公司的包销合同关系影响，故明旭公司、聂某主张的重大误解亦不成立，且欺诈、重大误解均非合同解除的事由，故对于明旭公司、聂某上述主张，本院不予采纳。明旭公司与达成光远公司之间就涉诉房屋达成买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，本院予以确认。本案争议焦点二是涉诉合同是否应予以解除。根据庭审查明情况，明旭公司无法提供符合银行要求的贷款材料，以致明旭公司不能办理按揭贷款，对此，达成光远公司存在一定过错，其工作人员以及其授权的包销人员做出替聂某成立公司并办理贷款的承诺，上述人员作为达成光远公司的代表使购房人相信此方式可以购房，并进一步导致聂某配合注册公司并签订涉诉合同，但最终未能办理贷款，达成光远公司作为销售方对此应承担一定责任，明旭公司无法办理贷款，不能支付剩余房款，合同目的无法实现，故其要求解除合同并办理网签注销手续的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于达成光远公司主张依据合同附件十二第八条的约定销售人员的任何承诺均不能代表公司，达成光远公司不承担任何责任，但是该合同是达成光远公司提供的格式合同，且达成光远公司未举证证明其对明旭公司尽到了合理的提示注意义务并予以说明，故上述条款应属无效条款，达成光远公司之抗辩主张，本院不予采纳。对于达成光远公司要求明旭公司支付剩余房款并承担违约责任的请求，本院不予支持。合同解除后，达成光远公司应当将明旭公司支付给其的购房款130.08万元退还，故对于明旭公司该项请求，本院予以支持。关于明旭公司要求给付利息的请求，因明旭公司在合同签订和履行过程中，为了规避国家政策，进而与达成光远公司达成涉诉买卖合同，自身亦存在一定过错，故对于其主张的利息损失应自行承担，对其该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、反诉原告北京明旭辉煌科技有限公司与反诉被告北京达成光远置业有限公司于二〇一七年十一月一日签订的合同编号为×××的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件于本判决生效之日解除；二、反诉被告北京达成光远置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助反诉原告北京明旭辉煌科技有限公司到有关不动产登记部门就上述合同办理网签备案注销手续；三、反诉被告北京达成光远置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还反诉原告北京明旭辉煌科技有限公司购房款一百三十万零八百元；四、驳回原告北京达成光远置业有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告北京明旭辉煌科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千三百三十一元，由原告北京达成光远置业有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费一万三千八百零三元，由反诉被告北京达成光远置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年十二月十六日书记员  常思宇