内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终2174号上诉人（原审原告）：鄂托克旗恒屹商砼有限责任公司，统一社会信用代码：9115069355281079XB。法定代表人：高某。委托诉讼代理人：彭某，内蒙古义顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150693793640103N。法定代表人：康某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，内蒙古京蒙（鄂托克）律师事务所律师。上诉人鄂托克旗恒屹商砼有限责任公司（以下简称恒屹公司）因与被上诉人鄂托克旗康庄房地产开发有限责任公司（以下简称康庄公司）买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂托克旗人民法院（2018）内0624民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒屹公司的诉讼代理人彭某、被上诉人康庄公司的诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒屹公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，判决并支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人拖欠上诉人商砼款300000元，但被上诉人要以物抵债时对于抵债标的物约定不明确，将本来无权出售转让又无法确定具体位置的车位抵顶上诉人，最终被上诉人自行导致始终无法交接上诉人抵顶物导致协议无法履行，据此产生纠纷诉至法院。上诉人从来就不认可被上诉人抵顶的车位，更没有认可过抵顶的车位是地下车位还是地上车位。关于《收据》，存在很多不实之处，一审法院采信被上诉人提交的《收据》，并以此认定双方抵顶车位协议成立有效，并驳回上诉人的一审诉讼请求是认定事实不清的错误判决。被上诉人《商品房预销售许可证》范围不包括车位销售权，被上诉人出售、抵顶车位无事实和法律依据，一审法院认定被上诉人有权销售车位错误。一审判决在采信其调取的三份回函时存在错误。被上诉人抵顶的地下车库指向不明，且有二分之一以上面积属于人防工程尚未建设完成，地下车库销售许可证预售范围包括人防工程违法无效，地下车库属于小区业主共有，车位非车库，抵顶协议合同目的无法实现。上诉人要求被上诉人立即支付拖欠货款30万元事实证据确凿，应当得到法庭支持。康庄公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，除一审法院查明事实外，上诉人拍摄被上诉人地下车库的照片拟证明地下停车位不具备交付使用条件，可见上诉人也认可收据中载明的车位就是指地下车库中的停车位。另外，原审法院在判决时已经确认被上诉人承担继续履行的合同义务，并没有剥夺上诉人取得停车位的权利。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。恒屹公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除恒屹公司、康庄公司之间的车库抵顶协议；2、判令康庄公司立即给付拖欠恒屹公司商品混凝土款300000元及违约逾期付款经济损失（2012年2月4日至2018年5月23日按照银行同期贷款利率计算）107491.25元，总计407491.25元；3、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率承担从起诉之日至付清全部货款时的利息；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月24日，恒屹公司、康庄公司双方签订了一份《恒屹商砼销售合同》，约定康庄公司向恒屹公司购买商品混凝土用于其承建的的位××旗、13号住宅楼工程项目。双方对单价、等级强度、质量及付款方式等均作了约定。其中第七条对付款办法约定内容为：待甲方（恒屹公司）供货的工程竣工验收合格后，双方按签证认可的工程供货量进行结算，结算后的货款，乙方（康庄公司）以已建成或在建工程房屋顶给甲方，房价以结算货款时的销售价为准，并长退短补。2011年8月19日，恒屹公司、康庄公司又签订了一份《恒屹商砼销售合同》，约定康庄公司向恒屹公司购买商品混凝土用于其承建的的位××旗、3号、4号楼及A、B段商业工程项目。合同中双方对单价、等级强度、质量及付款方式等均作了约定，其中第七条对付款方式约定内容为：待甲方（恒屹公司）供货的工程竣工验收合格后，乙方（康庄公司）付给甲方混凝土款30％至40％现金或承兑，剩余混凝土款乙方按售楼部所售价格将住宅楼或底商抵给甲方。合同签订后，恒屹公司按要求给康庄公司供应了约定的混凝土。2011年9月7日，经双方结算，恒屹公司给康庄公司出具收据一支，写明：今收到××庄东户183.77平米×4085元＝750700元，停车位2个×15万元＝30万元。后康庄公司将抵顶的楼房交付恒屹公司，恒屹公司已接收。2012年4月4日恒屹公司向康庄公司出具收据一支，写明：今收到康庄房地产开发公司商砼（车库2个），300000元。庭审中，恒屹公司、康庄公司均认可收据中抵顶的“2个车位”、“2个车库”均指位于康庄公司开发建设的××旗地下停车库中的2个停车位，2个停车位尚未交付接收。鄂托克旗棋盘井镇康庄花园小区地下停车库于2011年8月10日与康庄花园B区9#、10#、12#、13#、DE段、酒店、幼儿园共同取得预售许可，于2013年1月31日取得竣工备案，2014年8月22日取得了初始登记证书。关于康庄公司开发建设的的位××旗地下停车库的开发建设、规划及产权相关情况，一审法院依法向鄂托克旗规划局、不动产登记中心、人民防空办公室进行调查。其中规划局回函中确认以下事实：1、鄂托克旗规划局于2010年6月11日向康庄公司核发了建字第150624201017024号建设工程规则许可证，核准地下建设面积为24003.19平方米，可以建设地下车库、库房或其他附属设施，具体功能由开发商自行确定；2、地下建筑面积不计容积率；3、地下停车库内的地下停车位数以建筑面积确定，不以住户人数确定。不动产登记中心回函中确认以下事实：2011年8月10日向康庄公司发放了商品房预售许可证，允许其对地下车库进行销售；2、2014年8月22日向康庄公司发放地下车库房屋所有权证书时没有显示出地下车库中有人防工程，如果有人防工程，依规定人防工程部分不可销售，非人防工程的车位可以出售，并且可以办理单独的不动产权证书。鄂托克旗人民防空办公室回函中确认以下事实：康庄花园地下车库建设时有人防工程，其中应建人防工程面积为5849.13平方米，实际建设3453.73平方米，该部分工程向上级主管部门（鄂尔多斯市人防办）递交资料了，但至今未通过竣工验收。另查明，地下车库实际总建筑面积为10279.01平方米，其中人防工程位于××庄、2、3、4、5、9、13号楼之间的地下，地下车位尚未编号出售。一审法院认为，恒屹公司与康庄公司签订的混凝土买卖协议中明确约定康庄公司以已建成或在建工程房屋抵顶所欠货款，2011年9月7日恒屹公司、康庄公司经结算并达成以2个车位抵顶300000元欠款的协议。以物抵债协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，无约定或法定事由不得解除。现恒屹公司主张解除抵顶协议，并提出以下事由：1、抵顶的车位系小区业主共同共有，康庄公司无处分权；2、康庄公司不按期交付车位，构成违约；3、康庄公司建设的车位并不具备交付条件且不能办理产权登记。对上述事由一审法院作如下分析认定：（一）关于康庄公司是否有处分权问题《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。依据该条第一款之规定，小区车位的出售应当首先满足业主的需要。本案中恒屹公司已通过顶账的方式获得了9号楼东单元9层东户，成为该小区业主，故康庄公司再向恒屹公司抵顶本小区的车位符合法律规定。第七十四条第二款说明我国《物权法》承认开发商对非占用公用面积的、具有独立构造的车位的车库拥有所有权，业主可以通过买卖合同、受赠和租赁等方式取得所有权或使用权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四第三款所称的车位。也就是说，小区内占用业主共有道路或者其他场地增设的车位区别于开发商投资建立的独立构造的车库和车位，属于全体业主共同共有，开发商无权出售。但对于地下停车库，因其具有物的独立性，可以作为物的客体对待，开发商在规划内投资建立的停车位和停车库所有权属于开发商。本案中鄂托克旗规划局出具的回函能够证实被告所建地下车库符合建设规划，不动产登记中心回函及康庄公司出具的房屋所有权证书可以证实康庄公司对地下停车库拥有所有权并有权出售。故恒屹公司诉称康庄公司向恒屹公司抵顶车位属于无权处分的主张不能成立。（二）康庄公司是否存在不履行交付或迟延交付义务的情形恒屹公司、康庄公司达成抵顶协议，康庄公司理应向恒屹公司履行交付车位的义务。庭审中双方均认可达成协议时并没有明确约定交付车位的时间，即履行义务的期限。而恒屹公司在诉状中诉称，康庄公司承诺在恒屹公司出具手续挂账后立即办理车库交接过户手续，对此并未向法庭提供证据证明。根据《合同法》第六十二条第四款之规定，履行期限约定不明，康庄公司可随时履行交付义务，恒屹公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。恒屹公司诉称达成抵顶协议后，每年都在催告康庄公司履行交付义务，但并未向法庭提供证据证明其向康庄公司主张过权利。故恒屹公司无证据证明康庄公司存在《合同法》第九十四条第（二)、（三）项所规定的不履行义务或迟延交付义务的情形，其以此为由主张解除合同不能成立。（三）车位是否具备交付条件且能否办理产权登记首先，庭审中恒屹公司提供了案涉车库的外观照片以证明其并不具备交付条件。但地下车库系建设工程，法定交付标准应为竣工验收合格，非表面判断。案涉车库于2013年1月31日进行竣工备案，工程验收合格，具备了交付条件。其次，地下车库中有人防工程部分，人防工程系国家出于防空目的要求投资者设计建造，平时应由投资者使用管理，收益归投资者所有，法律并没有允许其出售。康庄公司所建设的10279.01平方米地下车库中仅有5849.13平方米应为人防工程，其余部分均为非人防工程，非人防工程即可销售。而恒屹公司、康庄公司在达成以物抵债协议时并未明确约定2个车位的具体位置及平米数，庭审中康庄公司明确表示恒屹公司可随意选择，即康庄公司具备向恒屹公司交付2个车位（当然2个车位应当位于非人防工程的范围内）的条件。再次，地下停车位符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于物权法上的专有部分，可以成为所有权的客体，能够办理独立的产权。况且康庄公司已经办理了地下车库的初始登记，不动产登记中心回函说明可以为车位单独办理产权，故康庄公司也具备为车位购买人办理分户产权登记的条件。故康庄公司并不存在恒屹公司所述致使其合同目的不能实现的根本性违约情形。综上所述，恒屹公司请求解除与恒屹公司的车位抵顶协议无事实及法律依据，一审法院不予支持。康庄公司应继续履行合同义务，向恒屹公司交付棋盘井康庄花园B区地下停车库2个车位（非人防工程范围内）。恒屹公司的其他诉讼请求均是以解除合同为前提，现合同不予解除，其他请求本院也不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回恒屹公司的全部诉讼请求。案件受理费7412元，由恒屹公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于案涉抵顶协议是否应当解除的问题，首先，。综上所述，鄂托克旗恒屹商砼有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7412.0元，由鄂托克旗恒屹商砼有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭建华审判员  王 玲审判员  赵 凯二〇一九年十二月十一日书记员  敖新宇