广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28749号原告：许绍辉，男，1982年4月25日出生，汉族，住福建省政和县。委托代理人：罗飞，广东国知律师事务所律师。被告：许柏良，男，1976年11月12日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托代理人：王光明，广东广信君达律师事务所律师。原告许绍辉诉被告许柏良租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许绍辉的委托代理人罗飞，被告许柏良及其委托代理人王光明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许绍辉诉称：被告在2016年11月15日将天河区*大道东*苑第三期一号档口位租给原告经营便利店，但由于被告无法提供房产证给原告办理工商营业执照及食品流通证等相关证件，该店在2018年11月7日被广州市天河区食品药品监督管理局（下简称天河区食监局）查封停业，给原告造成巨大的损失。被告明知办不了证还与原告签订合同，属于诈骗，请求法院判令：一、被告退还店铺转让费50000元、押金24000元、11月已交租金12600元、店铺装修款54778元，并赔偿误工费20000元；二、被告承担原告支出的律师费5000元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。被告许柏良答辩称：租赁商铺所在的楼盘自2004年开始烂尾至今，1楼是作为临时使用，原告承租商铺时，商铺是已装修好的，原告称其承租商铺是经营便利店，在经营过程中，被告已向原告说过商铺无法办理营业执照。租赁商铺附近的商铺均在正常经营，唯独原告的商铺被检查，这说明是原告经营的物品有问题，也曾有相关部门接到投诉称原告所出售的物品有质量问题。天河区食监局查封原告的商铺后，原告向被告询问能否解决该问题，被告表示由于并非工商部门查封，而是天河区食监局查封，所以被告无法解决该问题。被告向原告表示双方解除合同，退还原告的租赁押金，但原告坚持要求被告赔偿，所以双方没有协商一致。实际上原告在2017年已被天河区食监局罚款过一次，所以说明原告出售的物品是有问题，并非因为租赁商铺无法办理营业执照。至今原告尚未将商铺交还给被告，被告已向原告寄送通知函。经审理查明：2016年12月15日，许柏良（出租方/甲方）与许绍辉（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市*大道东*苑第三期一楼一号档口位（下简称案涉商铺）租给乙方使用；租赁期为四年，免租期半个月，即从2016年12月15日起至2021年4月14日止；乙方每月一号之前向甲方缴纳月租，如超出缴纳期限，甲方将根据乙方实际欠款每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项；租金按每月12000元，每年加百分之五租金，每季度一交；合同签订时，乙方即付押金24000元；乙方在租赁期间投资兴建的基础项目（包括装修水、电、线路等)应无偿归甲方所有；在合同有效期内，甲、乙双方均不得违约，如一方违约要赔偿守约方的经济损失；如乙方违约，乙方在甲方物业上的所有动产和不动产投资无偿归甲方所有并需要在30天内无条件搬出；如甲方违约，甲方需收购乙方在甲方物业上投资的不动产投资及补偿乙方六个月租金；甲方负责协助乙方办理营业执照等。现许绍辉主张许柏良明知案涉商铺无法办理证照，但还与其签订合同，该行为属于诈骗，并以此为由要求许柏良退还店铺转让费、押金、租金、装修款，并赔偿误工费等。诉讼过程中，许绍辉与许柏良均确认《房屋租赁合同》签订当天许柏良将案涉商铺交付许绍辉使用；许绍辉向许柏良支付了转让费50000元、押金24000元，并支付了直至2018年11月30日的租金；每月1日至每月月底为一个月租金的周期，2018年1月1日起每月租金涨至12600元。许绍辉与许柏良均确认《房屋租赁合同》未约定许绍辉承租案涉商铺的经营用途；许绍辉主张已向许柏良说明租赁用途是经营美宜佳；许柏良主张许绍辉与其说是经营便利店，之后许绍辉才经营美宜佳。许绍辉主张许柏良明知案涉商铺无法办理证照，但在签订合同时未向其告知，属于诈骗；合同约定许柏良负责协助许绍辉办理营业执照，但经许绍辉多次催告，许柏良仍未配合办理。为予证明，许绍辉提交了周吕海的《证人证言》。许柏良认为周吕海与许绍辉是亲戚关系，且与许绍辉合作开店，也是周吕海与其协商签订的合同，只是由许绍辉出面与其签订合同，并由许绍辉现场经营，实际上商铺的控制人是周吕海，租赁押金、转让费等费用均是由周吕海的账户向其支付，因此，周吕海不能作为证人；案涉商铺不能办理营业执照，合同之所以约定其负责协助办理营业执照，是指如果许绍辉需要办理营业执照，其可以协助许绍辉办理以其他地址为经营地址的营业执照。许绍辉主张因许柏良无法提供房产证协助其办理营业执照和食品流通证等相关证照，导致其经营的便利店因无证经营在2018年11月3日被天河区食监局查封，后其将案涉商铺清空并向许柏良表示可以自行收回，而许柏良持有案涉商铺的钥匙；据其所知，案涉商铺已由许柏良重新出租经营水果店。为予证明，许绍辉提交了封条照片（打印件）、现场检查笔录（复印件）。许绍辉认为上述证据没有原件，对真实性不予确认，但其确认天河区食监局于2018年11月3日对案涉商铺封铺，而上述证据并未显示封铺与案涉商铺无法办理营业执照有关。许柏良主张许绍辉在案涉商铺被查封后仍在继续经营，到2018年11月底才停止经营并与其协商终止合同，协商时许绍辉表示已将案涉商铺清空，其表示许绍辉交还案涉商铺则其同意退还押金，但许绍辉及其合作人周吕海商量后还要求其赔偿，其不同意，许绍辉一直未向其交还案涉商铺，由于没有协商一致其不敢自行收回案涉商铺；后许柏良发函要求许绍辉支付租金等费用并交还案涉商铺，但许绍辉没有支付费用也未交还案涉商铺，直至2019年3月1日许柏良找开锁人员打开案涉商铺的门锁才实际收回案涉商铺；案涉商铺现经营水果店，至今没有相关部门查处。为予证明，许柏良提交了《通知函》及寄件运单、房租水电费收据2张。许绍辉对《通知函》及寄件运单的真实性无异议，确认其已收到该《通知函》，但认为案涉商铺在2018年11月3日已被查封，其不可能继续经营，其在查封后已告知许柏良并要求许柏良退还押金、转让费，许柏良答应退还并要求其搬离案涉商铺，但在其搬离后许柏良又不肯退还相关费用，所以不可能产生12月份的租金及相关费用，《通知函》是许柏良在许绍辉起诉后才发出的；房租水电费收据是单方制作的，许绍辉没有收到，且许绍辉在案涉商铺被查封后就没有营业，无需再支付租金。许绍辉主张其因装修案涉商铺支付了装修工程款54778元，并提交了《收款收据》予以证明。许柏良对上述证据的真实性不予确认，认为与本案无关，其提供案涉商铺给许绍辉使用时是带装修的，许绍辉可以恢复原状交还案涉商铺。许柏良主张案涉商铺的前一手租户已对案涉商铺进行了装修，故其将案涉商铺交付给许绍辉时是带装修的，许绍辉经营便利店无须再进行装修，且许绍辉的装修未经其许可。为予证明，许柏良提交了案涉商铺转租前的内外装修状况的照片（打印件）。许绍辉对上述证据的真实性不予确认，认为即使该证据是真实的，可以证明案涉商铺在转租给其之前是可以经营的，其是相信案涉商铺可以办理营业执照才与许柏良签订租赁合同，并在合同中约定许柏良协助办理营业执照的义务，但合同签订后，许柏良以各种理由拒绝协助办理营业执照。另，许绍辉明确不申请评估鉴定案涉商铺的装修费用。许绍辉主张因本案纠纷支出了律师费5000元，并提交了《民事委托代理合同书》及发票予以证明。许柏良对上述证据的真实性无异议，但认为要求其承担该费用没有合同及法律依据。许柏良主张案涉商铺所在的*苑为烂尾楼，新闻均有报道，许绍辉对于案涉商铺无法办理营业执照是知情的，其也先行告知了案涉商铺无法办理营业执照，而且案涉商铺附近的商铺均是正常经营。为予证明，许柏良提交了*苑事件媒体报道（打印件）、曾技华的《证人证言》、《临时商铺店主关于承租情况的说明》。许柏良对上述证据的真实性均不予确认，认为*苑事件媒体报道提到天河区政府关于*苑违法建设的公告称*苑未经城市规划擅自兴建，要求所有租户停止装修及搬离，说明案涉商铺很可能没有规划许可证，许柏良也没有提供规划许可证；《证人证言》等证据的证人与许柏良存在利害关系。根据许绍辉申请，本院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，调查如下问题：一、案涉商铺的权属登记、抵押、查封情况？二、案涉商铺有无取得建设工程规划许可证？若无，案涉商铺所在的楼盘是否有取得建设工程规划许可证？广州市规划和自然资源局复函称：一、查无案涉商铺的权属登记、抵押、查封情况；二、经查GIS系统，无案涉商铺的建设工程规划许可证，亦查无商铺所在楼盘建设工程规划许可证。根据许绍辉申请，本院还向天河区食监局发出《协助调查函》，调查如下问题：天河区食监局于2018年11月对案涉商铺（天河区食监局在现场检查笔录中载明的广州市天河区黄村*苑H栋自编7号美宜佳）作出行政处罚的原因？是因该铺未取得工商营业执照，还是因为该铺未取得卫生许可证，亦或是有其他原因？广州市天河区市场监督管理局复函称：2017年9月13日，原天河区食监局在对广州市天河区*大道*苑无证经营食品整治行动中，执法人员对*苑H栋美宜佳店进行检查，该店在此从事预包装食品销售经营活动，现场检查时，该店无法提供有效《营业执照》和《食品经营许可证》；因该店未取得食品经营许可证从事预包装食品销售经营活动，2017年10月9日，原天河区食监局对该店作出（穗天）食药监市罚【2017】R32号《行政处罚决定书》，予以罚款行政处罚，该处罚决定已履行。另，鉴于案涉商铺是未取得建设工程规划许可证的房屋，本院向许绍辉释明《房屋租赁合同》依法应属无效合同，许绍辉坚持其诉讼请求不予变更。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉商铺未取得建设工程规划许可证，故双方当事人签订的《房屋租赁合同》依法应属无效。经本院向许绍辉释明后，其坚持诉讼请求不变更，故本院依法按照许绍辉的原诉讼请求对本案进行审处。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，且许柏良已确认收回了案涉商铺，故现许绍辉要求许柏良返还押金24000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于店铺转让费50000元，双方当事人对此费用的性质并未约定，本院认为作为许绍辉承租案涉商铺的对价，在《房屋租赁合同》无效的情况下，结合许绍辉已实际使用案涉商铺的时间已接近整个合同租期的一半的事实，从公平原则考虑，本院酌情判令许柏良向许绍辉返还25000元。对于2017年11月的租金，许绍辉作为承租人，其依法应对交还案涉商铺给许柏良的事实及时间承担举证责任，但其在本案中并未提交证据足以证明何时将案涉商铺交还给许柏良，其依法应承担举证不能的法律责任，因此，其要求许柏良返还2017年11月的租金12600元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。许柏良作为出租人，其依法应保证案涉商铺的合法性及许绍辉能正常使用案涉商铺，否则其应依法承担责任；而许绍辉作为承租人，亦应对案涉商铺的权属以及是否取得建设工程规划许可证承担审慎审查的义务，而且，案涉商铺所在的大楼早已处于烂尾状态，许绍辉抗辩称许柏良存在诈骗，该主张缺乏依据，本院不予采纳，其依法应对《房屋租赁合同》无效的后果自行承担相应的法律责任。综上分析，本院根据公平原则，酌情判令许柏良赔偿装修款10000元，而对于许绍辉要求许柏良赔偿误工费20000元及律师费5000元的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、被告许柏良自本判决发生法律效力之日起十日内向原告许绍辉返还押金24000元；二、被告许柏良自本判决发生法律效力之日起十日内向原告许绍辉返还转让费25000元；三、被告许柏良自本判决发生法律效力之日起十日内向原告许绍辉赔偿装修损失10000元；四、驳回原告许绍辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3530元，由原告许绍辉负担2255元，被告许柏良负担1275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄审 判 员  周玺舜人民陪审员  廖凤如二〇一九年十二月十日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰