湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11570号原告：蔡德超，男，1974年9月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告：田卫萍，男，1967年7月22日出生，汉族，住湖南省湘乡市。共同委托诉讼代理人：冯新辉，湘乡法律服务所法律工作者。被告：蒋韬，男，1983年2月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：廖湘辉，湖南联合天成律师事务所律师。原告蔡德超、田卫萍诉被告蒋韬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田卫萍及两原告的共同委托诉讼代理人冯新辉与被告的委托诉讼代理人廖湘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡德超、田卫萍共同向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付租金482900元及利息并承担违约金（每期按日千分之三计算至支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由如下：两原告（甲方、乙方）与被告（丙方）于2016年1月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定：丙方所租用房屋位于长沙市，建筑面积为197平方米；出租房屋仅作办公场地使用；租赁期限为4年，从2016年1月1日起至2019年12月31日止，给予2个月的免租期，租金自2016年3月1日起计算；租金前三年为11000元／月，第四年递增10%即12100元／月，所产生的物业管理费（首年交给乙方，第二年后交给物业）、水费以及在大厦物业管理机构规定的时间内开放空调、暖气的能源费，不包括室内的电费、电话费和灯具等的损耗费；房屋租金如需发票，税费由丙方支付；甲乙双方逾期交房的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金；丙方逾期15个工作日支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金。原、被告于2019年10月解除了租赁合同，但被告仅仅支付了20000元租金。原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告蒋韬辩称：1、被告与两原告签订《房屋租赁合同》是作为湖南赢商伟业商业经营管理有限公司法定代表人的职务行为，合同义务与责任依法应当由公司承担。被告作为公司的法定代表人，与两原告签订《房屋租赁合同》的目的是为公司办公所需租赁房屋，租赁房屋实际也由公司使用，房屋租金、物业管理费也由公司缴纳。根据《民法总则》第六十一条等相关法律、法规的规定，被告代表公司签订的《房屋租赁合同》其合同义务依法应当由公司承担。2、两原告不是租赁房屋所有权人，也没有提供其收取房屋租金的依据，无权获得房屋租金收益。被告代表公司最初与原告田卫萍签订租赁合同，但在装修过程中原告蔡德超主张自己才是租赁房屋所有权人，被告才知道所租赁的房屋存在权属纠纷，经与两原告协商达成一致，于2016年1月16日签订了三方《租赁协议》和《协议书》，在协议书中明确约定租金最终归法院判决的所有权人领取，后来两原告之间的权属不但没有结论，两原告与房地产开发商湖南省恒力置业发展有限公司（以下简称恒力公司）房屋所有权纠纷及房屋抵押权人（中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行）申请执行本案租赁房屋及恒力公司破产（由长沙市中级人民法院指定了湖南鹏程有限责任会计师事务所和湖南方哲律师事务所为管理人）等系列案件更让所有权归属具有极大不确定性，截止目前两原告均未取得房屋所有权，也未取得收取租金的相关依据，均无权收取租金。其中原告蔡德超对本案租赁房屋提起的执行异议被长沙市中级人民法院（2016）湘01执异69号裁定书中驳回，与恒力公司针对本案租赁方式的产权纠纷也由天心区人民法院（2018）湘0103民初212号裁定书驳回原告蔡德超的起诉，原告蔡德超均没有取得本案房屋所有权的法院生效判决依据。其中原告田卫萍与恒力公司的债权债务纠纷也由湘乡市人民法院作出判决，并且原告田卫萍也申请执行，在执行终结后向长沙市中级人民法院申请对恒力公司破产清算，长沙市中级人民法院受理该申请。也就是说原告田卫萍支付给开发商恒力公司的购房款可能已经在债权债务纠纷中已经处理，是否还有主张本案租赁房屋所有权的可能性都是存疑的。在上述两原告取得本案租赁房屋所有权具有极大不确定性的情形下，特别是恒力公司破产管理人未参与本案诉讼的情况行下，如判决被告向两原告支付了租金反而可能侵害真正所有权人的利益，并引发一系列的追偿案件，进一步使矛盾纠纷复杂化，极大的浪费司法资源。3、被告没有逾期支付租金的违约行为。根据被告与两原告与2016年1月16日签订的《协议书》，由于对房屋所有权一直存在争议，对于谁是有权收取租金的权利人存在不确定性，三方约定租金由三人设立共同监管账户收取，但后来由于设立共同监管账户手续难以办理，并未实际设立，各方也同意暂由被告自行管理，待有权收取租金的权利人确定后再行支付。目前，权利人一直未确定，被告无法完成租金支付行为，也就不存在逾期支付的违约行为。4、如认定被告需向两原告支付租金，且存在逾期支付租金的违约行为，则由于《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请人民法院依法予以减少。由于两原告依据《房屋租赁合同》约定的违约金明显高于可能给两原告造成的损失，根据合同法第一百一十四条的规定，请求人民法院在认定被告需向两原告支付租金，且存在逾期支付租金的违约行为的前提下，适当减少违约金。综上，被告作为湖南赢商伟业商业经营管理有限公司的法定代表人与两原告签订《房屋租赁合同》是履行法定代表的职务行为，合同义务和责任依法应当由公司承担；两原告均不是租赁房屋的所有权人，也没有出租房屋，收取租金的依据，无权要求被告或公司支付租金。因此，两原告的诉讼请求应予以驳回。经审理查明：2016年1月16日，原告蔡德超（甲方）、原告田卫萍（乙方）与被告（丙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：丙方所租用房屋位于长沙市，建筑面积为197平方米；出租房屋仅作办公场地使用；租赁期限为4年，从2016年1月1日起至2019年12月31日止，给予2个月的免租期，租金自2016年3月1日起计算；租金前三年为11000元／月，第四年递增10%即12100元／月，所产生的物业管理费（首年交给乙方，第二年后交给物业）、水费以及在大厦物业管理机构规定的时间内开放空调、暖气的能源费，不包括室内的电费、电话费和灯具等的损耗费；房屋租金如需发票，税费由丙方支付；甲乙双方逾期交房的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金；丙方逾期15个工作日支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金。同日，原告蔡德超（甲方）、原告田卫萍（乙方）与被告（丙方）又签订了一份《协议书》，主要内容为：甲方蔡德超于2013年9月5日与恒力公司签订了位于长沙市房屋买卖合同（备注：房产局查明已网签并全额汇款），乙方田卫萍于2014年1月14日与恒力公司签订了位于长沙市房屋买卖合同，房屋已于2014年4月17日已履行交房手续，田卫萍交付了一年的物业管理费。2015年12月26日，丙方和乙方签订了租赁合同。2016年1月16日，甲方发现乙方又将上述房屋租赁给丙方后，因房屋产权不明确与丙方发生纠纷，为不影响丙方的正常经营，达成如下协议：甲方、乙方与丙方共同签订租赁合同，租金的支付方式按新签订的租赁合同由丙方存入三方监管账户；甲方、乙方之间的产权归属通过诉讼途径解决，在诉讼期间和法院终审判决前，甲方、乙方不得动用上述房屋产生的租金；在丙方租赁期限内，甲方、乙方不得影响丙方的租赁权利；乙方于2015年12月26日签订的租赁合同自行作废，三方以2016年1月16日签订的租赁合同为准，在2015年12月26日，丙方支付给乙方的租金33000元乙方主动于2016年1月19日前转入三方共同监管的银行账户内，租金归法院判决的产权所有方领取，领取时两外两方无条件配合领取。合同签订后，两原告将上述房屋交付给了被告使用。2019年10月20日，两原告与被告解除了租赁合同，被告将涉案房屋退还给了原告田卫萍。经原、被告共同确认，从2016年3月1日至2019年10月20日产生的租金合计482900元。合同解除后，被告向两原告支付了20000元租金。另查明，被告系湖南赢商伟业商业经营管理有限公司的法定代表人，上述房屋实际上系该公司在使用。涉案房屋所有权存在争议，尚未解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。2019年10月20日，两原告与被告解除了租赁合同，被告将涉案房屋退还给了原告田卫萍，经双方共同确认，从2016年3月1日至2019年10月20日产生的租金合计482900元，核减被告已向两原告支付的20000元租金，还应支付462900元，该款项被告应予以付清。关于利息及违约金的问题，根据双方签订的《协议书》约定，租金的支付方式按新签订的租赁合同由丙方（被告）存入三方监管账户，但两原告并未提交相应证据证明已设立三方监管账户，导致被告无法支付租金，被告不存在故意逾期支付租金的违约行为，因此，两原告要求被告支付利息及违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告的辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋韬于本判决生效之日起10日内向原告蔡德超、田卫萍支付租金462900元；二、驳回原告蔡德超、田卫萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8544元，减半收取4272元，由被告蒋韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇一九年十二月十九日法官助理杨涵代理书记员  袁思思