福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初3832号 原告：丁美强，男，回族，1957年2月9日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：熊标，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔路阳，福建航嘉律师事务所实习律师。 被告：吴祥涛（吴祯福之子），男，汉族，1990年8月9日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：薛鸿红，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：周飏，国浩律师（福州）事务所实习律师。 被告：福建奔达房地产有限公司，住所地：福建省福州湖滨路110号湖滨大厦七层。 法定代表人：田克云。 原告丁美强与被告吴祯福、福建奔达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日受理后，吴祯福于2017年5月29日死亡，本院依法追加其继承人吴祥涛参加诉讼，并依法组成合议庭，公开进行了审理。原告丁美强及其委托诉讼代理人熊标，被告吴祥涛的委托诉讼代理人薛鸿红到庭参加诉讼。被告福建奔达房地产有限公司经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告丁美强向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认吴祯福提交的福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》是无效合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1993年10月30日，原告与福建奔達房地产有限公司签订了一份《商品房产买卖合同》，购买了坐落在福州市鼓楼区，并于1993年12月1日全额支付了购房款277190元港币。1994年6月3日，开发商也将该房产交付给了原告使用。由于原告长年在外地经商，所以将房产交由朋友居住和管理，也一直未到被告处办理房屋产权证书。2016年6月份，“湖光花园”小区的物业突然通知原告腾出房屋，说该房屋的真正“所有权人”让其转告的。经核查，发现原告购买的房屋于2015年11月23日无缘无故的被登记在被告吴祯福的名下，福州市住房保障和房产管理局向被告吴祯福颁发了榕房权证ＦＺ字第××号房屋所有权证书。为此，原告于2016年8月11日向法院提起行政诉讼，要求法院依法撤销福州市住房保障和房产管理局颁发的榕房权证ＦＺ字第××号房屋所有权证书。在答辩期间，福州市住房保障和房产管理局向法院提交了被告办理上述产权证的证据材料，发现被告提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》以及购房发票系被告伪造的。在诉讼期间，法院释明，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”综上所述，被告为侵占原告的房屋，伪造了《商品房预售合同》等材料，欺骗了房屋产权的登记颁证机关，取得了该房屋的房屋权属证书，其行为侵犯了原告的合法权益。故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴祥涛辩称，一、从程序上而言，丁美强的《房产买卖合同》和商品房专用发票【NO：0041858】多处涂改，非有效的购房凭证，客观上无法办理产权过户登记手续，吴祯福对诉争房产办理产权登记并未损害丁美强的权益，因此丁美强不具有提起本案的主体资格，依法应驳回起诉。 1、从丁美强提供的《房产买卖合同》可以看出，合同签订时间经过涂改，肉眼明显可见该份合同真实的签订时间是一九九四年，并非一九九三年，显然丁美强故意伪造了合同签订时间。同时，该份合同上“丁美强“的签名很明显跟本案的《民事起诉状》签名不同，且“福建奔达房地产有限公司”的印章也是伪造的。 2、从丁美强提供商品房专用发票【NO：0041858】很明显可以看出，该发票多次经过涂改，如购房单位依法不能作为购房款支付的凭证。且该所谓的购房发票居然是以港币作为记账本位币，更与丁美强提供的《房产买卖合同》真实签订时间一九九四无法相互印证。 3、丁美强提供的所谓“购买”诉争房产的《房产买卖合同》和发票均存在多处涂改，无法证明丁美强购买了诉争房屋。 4、正是上述多处涂改的《房产买卖合同》和商品房专用发票【NO：0041858】无法证明丁美强购买了诉争房屋，在客观上是无法办理产权过户登记手续，即丁美强实际上是不具备办产权证的条件。丁美强诉状中所述的“也一直未到被告处（房屋登记机构）办理产权证书”显然不符合常理，也违背了客观事实。因此，吴祯福对诉争房产办理产权登记，实际上并未损害丁美强的权益，因此丁美强不具有提起本案的主体资格，依法应驳回起诉。 5、丁美强在本案起诉时，不起诉福建奔达房地产有限公司，还将其第二项诉讼请求“请求法院依法确认原告与福建奔达房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，该合同项下的房屋归原告所有”删掉，这也可以印证丁美强连确认其与福建奔达房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的勇气都没有，显然其根本就不是诉争房产的购买者。 二、从实体上而言，丁美强的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回丁美强的诉讼请求。 1、案涉吴祯福的《商品房预售合同》以及《福建省福州市商品房专用发票存根联》【NO:005170】是真实有效的，丁美强没有证据载明吴祯福提供给福州市住房保障和房产管理局该两份证据系伪造的。 2.吴祯福于1993年8月18日经江必胜（福建奔达房地产有限公司总经理江少琼堂哥）介绍在福州国际大厦向福建奔达房地产有限公司公司（以下简称奔达公司）购买了诉争房屋，购买价格为人民币277190元。吴祯福当日签订《房产买卖合同》，并以现金方式将上述购房款交付奔达公司。奔达公司于1993年11月9日向吴祯福出具了福建省福州市商品房专用发票。后吴祯福于1993年12月份赴美打工，1993年12月至2007年常年居住在美国。2008年回国后，吴祯福发现原有的《房产买卖合同》以及购房发票原件因家人保管不善遗失，仅有复印件。后吴祯福拿着复印件至福州市房管局咨询房产办证事宜，房管局告知要有购房材料原件，且吴祯福仅持有护照，需要身份证原件才能办理。吴祯福事后向其原户籍所在地派出所咨询补办身份证事宜，派出所答复因吴祯福户口被注销，无法补办身份证，故办理诉争房屋产权事宜暂时搁浅。过了几年，吴祯福听闻国内有新政策，华侨可以落户，遂于2014年1月回国补办身份证。这期间，吴祯福多方打听，想知道奔达公司的具体联系方式，以求能将原有的购房材料补充完整。后吴祯福得知原购房介绍人江必胜也定居美国。在美国华侨朋友的帮助下，找到了江必胜，并要求其帮忙将原购房材料补充完整。江必胜在吴祯福的再三要求下，终于答应帮忙联系奔达公司的法定代表人田克元。吴祯福方知晓田克元长期在香港。经过再三恳求，田克云答应补齐材料，并于2015年8月份左右将《商品房预售合同》、《“湖光花园”建筑面积证明书》盖章后邮寄给吴祯福，并在原购房发票的存根联复印件上加盖奔达公司的公章。补充材料后，吴祯福于2015年9月份回国至房管局咨询办证事宜，被告知办证除上述材料的原件外还需《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》。经过与田克云沟通，吴祯福将《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》寄至田克云香港地址，田克云于2015年10月份加盖公章后将申请表邮寄给吴祯福。吴祯福将房屋办证事宜委托郑世俭，并办理委托公证手续。郑世俭于2015年11月份向房管局提交材料申请办理产权证，并于2015年12月24日领取案涉房产证。原告依法办理了诉争房屋的产权登记手续，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故诉至房产的物权已经发生变动，属于吴祯福所有。 3、丁美强没有证据载明案涉的《商品房预售合同》符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，主张案涉的《商品房预售合同》无效没有事实依据。 四、丁美强提供的证据不足以证明诉争房屋由其占有使用。 1、丁美强提供的证据根本就不能证明诉争房产一直都是由其占有使用。 2、如上所述，吴祯福购买案涉房产后就赴美，其和其的家人亦常年居住在美国。自2015年12月17日起，吴祯福对诉争房屋的门进行换锁，接收了诉争房屋。当时诉争房屋已无人占用。从2015年11月5日起诉争房屋的物业管理费、公电都是由吴祯福缴纳。因吴祯福及其家人均长期居住美国，2016年11月11日，吴祯福对诉争房屋办理用电销户，诉争房屋客观上已不满足居住条件，丁美强不可能一直占有使用诉争房屋。 五、丁美强诉状中所述“2016年6月份，湖光花园小区的物业突然通知原告腾出房屋，说该房屋的真正所有权人让其转告的”，丁美强收到通知时间为2016年6月份，不符合客观事实。客观事实是，受吴祯福的委托，陈勇明于2015年11月27日持诉争房屋产权证原件向诉争房产所在物业告知诉争房产所有权依法属于吴祯福，并将诉争房产的《房屋所有权证》的复印件（注明“仅限于湖光物业交接“）交给物业的工作人员，要求诉争房产的原占用人员腾房。物业的工作人员对诉争房产的产权证原件予以拍照，并将上述事实告知原占用人员，原占用人员对注明“仅限于湖光物业交接“榕房权证ＦＺ字第××号号《房屋所有权证》予以拍照确认。2015年12月4日，接吴祯福通知，诉争房产所在物业又在诉争房产的门上粘贴《通知》，要求原占据人员张先生和陈女士（与丁美强无任何关联）立即搬离诉争房产，并将诉争房产移交吴祯福使用。 被告奔达房产经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告福建奔达房地产有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年10月30日，丁美强（乙方）与福建奔达房地产有限公司（甲方）签订《房产买卖合同》一份，约定：甲方向乙方出售“湖光花园”住宅单位7楼D座，房产成交总价为港币277190元，甲方应于1993年12月30日或之前完成“湖光花园”楼宇的兴建及将乙方所购的楼宇交付乙方使用。1993年12月1日，福建奔达房地产有限公司向丁美强开具NO.0041858金额为277190元港币的发票，该发票购票单位栏原“蔡珏、许自谦”更正为“丁美强”，并加盖填表人陈晶印章。1994年6月3日，福建奔达房地产有限公司向丁美强开具了关于琼琳7D房产的NO.0027629、NO.0027630、NO.0008007、NO.0008110、NO.008159、NO.0008236、NO.0008237的收款收据，摘要分别为补楼尾款数7092.96元、防盗门1120元、刻印8元、电费存折300元、话机150元、卫视管理费660元、管理费押金270元。2015年，吴祯福持内容为其以277190元人民币向福建奔达房地产有限公司购买坐落福州市鼓楼区房产，落款加盖福建奔达房地产有限公司公章的《商品房预售合同》及NO.0051760金额为277190元的商品房专用发票办理了的诉争房产的房屋所有权证（产权证号榕房权证ＦＺ字第××号号）及国有土地使用证（[权证号：榕鼓国用（2015）第00192814962号]。庭审中，陈文英到庭陈述，其丈夫与丁美强系朋友关系，其自1994年至今一直居住在湖光花园琼琳阁2#楼7D单元。 本案审理过程中，吴祥涛对原告提交的《房产买卖合同》上“丁美强”签名、合同及票据上福建奔达房地产有限公司的印章持有异议，丁美强亦对被告吴祥涛提供的合同及票据上福建奔达房地产有限公司的印章有异议，双方均申请鉴定。本院依法委托福建澄源司法鉴定所鉴定，该鉴定所于2019年11月7日出具闽澄司[2019]文鉴字103号司法鉴定意见书，鉴定意见如下：1.原告提交的《房产买卖合同》上“丁美强”签名笔迹与丁美强笔迹是同一人所写。原告提供的《房产买卖合同》上“福建奔达房地产有限公司”印章印文与福州市市场监督管理局调取的福建奔达房地产有限公司（主题变更登记材料）工商档案材料中的印章印文（YB2-5）、（YB2-6）及购买方莆田辉开工业城有限公司《商品房产买卖合同》末页的（YB4-3）“福建奔达房地产有限公司”印章印文为同一印章所盖；2.原告提供的《福建省福州市商品房专用发票》（NO.0041858）与福州市市场监督管理局调取的福建奔达房地产有限公司（主题年检报告书）工商档案材料（YB3-5）、《福建省福州市商品房专用发票发票联》NO.0039969（YB4-2）、《福建省福州市商品房专用发票发票联》NO.0041936（YB4-4）及购买单位林哈密的《福建省福州市商品房专用发票发票联》NO.0039963（YB4-6）上“福建奔达房地产有限公司发票专用章中外合作”印章印文是同一印章所盖；3.原告提供的七张《收款收据》与福州市市场监督管理局调取的福建奔达房地产有限公司（主题年检报告书）工商档案材料（YB3-5）、（YB3-7）、（YB3-8）、（YB3-11）上“福建奔达房地产有限公司财务专用章”印章印文是同一印章所盖；4.吴祯福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》中二枚“福建奔达房地产有限公司”印章印文与原告提供的《房产买卖合同》上“福建奔达房地产有限公司”印章印文不是同一盖章所盖，与福州市市场监督管理局调取的福建奔达房地产有限公司（主题变更登记材料）工商档案材料（YB2）、福州市市场监督管理局调取的福建奔达房地产有限公司（主题年检报告书）工商档案材料（YB3）及福州市住房保障和房地产管理局调取的李云玲、王鸥的《房产买卖合同》（YB4）中所有的“福建奔达房地产有限公司”印章印文不是同一印章所盖；5.原告提供的编号0041858《福建省福州市商品房专用发票发票联》与被告吴祥涛提供发福州市住房保障和房地产管理局的编号0051760《福建省福州市商品房专用发票发票存根联》两者为不同版印制，无法确定真伪。 根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告丁美强是否为适格诉讼主体；二、吴祯福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》效力问题。对此，本院予以查明、分析并认定如下： 关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”，本案中，丁美强与福建奔达有限公司就案涉房屋签订了《房产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，丁美强实际占有使用案涉房屋多年，对涉案房屋有直接利害关系。吴祯福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》的效力对丁美强的购房权益产生直接影响，因此，丁美强作为利害关系人提起确认合同无效之诉，符合法律规定，本院对其原告主体资格予以认定。 关于争议焦点二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，吴祥涛主张吴祯福于1993年8月18日向福建奔达房地产有限公司购买了案涉房屋，然而，诉争房屋自1994年起便由丁美强安排案外人陈文英居住使用。吴祯福并未实际占有诉争房屋，且其直至2015年才办理产权登记，显然不合常理。其次，吴祥涛提交的主要证据《商品房预售合同》经过福建澄源司法鉴定所鉴定，该合同上加盖的“福建奔达房地产有限公司"印章印文与检材上印章印文均不一致，故不能确定该合同是福建奔达房地产有限公司作出的真实意思表示，对福建奔达房地产有限公司不具有约束力。《福建省福州市商品房专用发票》NO.0051760经过福建澄源司法鉴定所鉴定无法确定真伪，故亦无法认定吴祯福已向福建奔达房地产有限公司支付了相应的购房款。再者，吴祥涛陈述的《商品房预售合同》、《福建省福州市商品房专用发票》NO.0051760盖章过程有违正常交易习惯，且关于上述合同及发票印章的来源及福建奔达房地产有限公司法定代表人田克云曾经使用该印章，吴祥涛对此亦未提供相应证据证明，故其应承担举证不能的不利后果。因此，吴祥涛仅以该两份证据证明吴祯福与福建奔达房地产有限公司存在真实的房屋买卖合同关系，依据不足，本院不予采纳。故，原告要求确认吴祯福提供给福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》无效的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。 被告福建奔达房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 确认吴祯福提交福州市住房保障和房产管理局的《商品房预售合同》无效。 本诉受理费5457元（已由原告预交）、公告费260元，由被告吴祥涛、福建奔达房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈裕锦 审 判 员  吴 辉 人民陪审员  王建伟 二〇一九年十二月二十六日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。