贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初4119号原告：黄宇，男，1986年4月20日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。被告：吴政武，男，1966年11月14日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。原告黄宇与被告吴政武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄宇及委托诉讼代理人覃品皇、被告吴政武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告移交本案房屋（沙龙路258号）；2、判令被告赔偿延期交房租金损失每月1,200元，共计32个月，合计：38,400元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告将铜仁市××区××路××号私有住宅70.9平方米（二层）作价15万元出卖给原告；合同经公证生效后，该房屋于2017年4月11日依法登记过户到原告名下，但过户后，被告一直拒绝将房屋交付给原告。现原告已依法过户取得案涉房屋的所有权，但被告仍将房屋安排给非所有权人非法侵占使用，至2019年12月止，已达32个月，按每月1,200元租金计算，被告应支付原告租金38,400元。综上，原告作为本案房屋所有权人，对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告对已经依法转移登记在原告名下的房产拒不交付，其侵占使用收益的行为，违反法律规定，侵害原告合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告吴政武辩称，原、被告之间不是真正的房屋买卖关系，如果是真实房屋买卖合同关系，被告不会以10万元出售。由于当时修房出现安全事故，急需用钱，所以向原告借款10万元。借款过程中有份公证委托，若一年没有还清，房屋过户到原告名下，现在公证委托已经超期，就不能办理过户，房屋产权登记到原告名下是房产管理部门的失误，房产部门过户时没有看公证委托的期限。从2015年借款之日被告每月支付给原告8,000元，一直付到2016年3月6日；当时被告写给原告的借条载明借了10万元，但实际原告只给被告92,000元；除了借款的10万元，2016年3月6日之后，被告又打款5万元给原告，共计15万元。另陈述，案涉房屋已经出卖给案外人龙佩凤。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人均没有异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据认定如下：对原告出示的房屋买卖协议、收条、委托书、公证书、房产证（所有权人为黄宇），拟证明本案是买卖合同关系，案涉房屋已经过户登记到原告名下。被告质证表示对上述证据的真实性均没有异议，但认为双方之间不存在真实的买卖合同关系。对此，本院对上述证据的真实性予以认定。对原告出示的被告的房产证复印件，拟证明案涉房屋过户到原告名下前，属于被告吴政武单独所有的房产。被告质证认为案涉房屋所在整栋楼一共是8层，但只办到了第1-5层的房产证，当时借款是用第4层做抵押，但原告拿来的是第2层的房产证。本院认为，原告出示的该组证据，其中房产证号为铜房权证市房字第××号，土地使用权证号为碧江国用（2015）第3507号，房产信息与原告出示的《买卖协议》以及《委托书》中载明的房产信息不一致，但该证据系相关部门依法颁发，真实客观，故本院对该证据的真实性予以认定。被告出示两张照片以及银行付款凭证，证明利达二手车交易公司是原告与其父亲、黄明慧、陈燕群、高锦萍、刘州等一起开设以及被告每月给刘州付款12,000元。原告质证认为该两组证据与本案无关。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，照片反映的公司情况与以及银行付款凭证所反映的被告打款给案外人的情况均与本案无关，故，对上述被告出示的两组证据均不予以认定。被告出示的其与案外人龙佩凤签订的买卖该合同，证明案涉房屋已于2012年2月9日出卖给案外人龙佩凤。原告质证认为合同标注的是5楼，但案涉争议的房屋是2楼，不是同一处房屋。本院认为，该合同载明的房屋位于铜仁市××区××路，建筑面积68.66平方米。并在旁边用笔注明5楼左边，该房屋信息与本案争议房屋信息不一致，故对该证据，本院不予认定。本庭依职权向刘州作了一份《询问笔录》，刘州向本院陈述：“几年前，究竟是哪一年我记不清楚了，吴政武向我借钱，因为那时我没有钱借给他，所以我介绍吴政武到黄宇那里借钱，是我带吴政武到黄宇那里去的，去的时候吴政武是否带房产证去我记不到了。吴政武向黄宇借多少钱是他们两个谈的，究竟借了多少钱给吴政武，我不清楚。我带吴政武到黄宇那里之后，跟黄宇讲了吴政武是来借钱的，之后是他们两个谈，我介绍完之后就走了。”原、被告对刘州的上述陈述的真实性均无异议，故，对刘州的上述陈述事实，本院予以认定。审理中，原告陈述，案涉《房屋买卖协议》签订当天，吴政武是拿着房产证来找他（黄宇）的。案涉《房屋买卖协议》当天，他（黄宇）与吴政武看过案涉房屋，发现案涉房屋已有人居住，但因听吴政武称居住人系租房而没有向居住人核实情况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，被告吴政武因急需用钱，通过案外人刘州介绍认识原告黄宇。2015年11月30日，甲方（吴政武）与乙方（黄宇）签订一份《房屋买卖协议》，约定经甲乙双方共同协商，甲方将贵州省铜仁市××区××路××号住房一套、建筑面积70.9平方米，房屋所有权证号铜房权证字第××号、国有土地使用中碧江国用（2015）第3501号卖给乙方，具体协议如下：（1）房屋买卖价人民币壹拾万正．乙方一次性付清房款；（2）过户一切费用由乙方负责。该协议下方有吴政武签名捺印以及黄宇的签名。同日，原告黄宇通过手机银行转账支付92,000元给吴政武，吴政武遂向原告出具一张收条，载明“今收到黄宇购房款人民币壹拾万元整（100,000.00元整）”。2017年4月10日，吴政武（委托人）向案外人黄明慧（受托人）出具一份《委托书》，载明“委托人有以下单独所有房地产：位于贵州省铜仁市××区××路××号住房一套，建筑面积70.9平方米，《房屋所有权证》号：铜房权证市房字第××号，《国有土地使用证》号：碧江国用（2015）第3501号。委托人因事，特全权委托受托人代理如下事项：一、受托人代为转让上述房地产，并与受让方签订《房地产转让合同》……四、代为向有关房地产管理部门申请办理上述房地产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的登记、过户相关一切事宜。受托人于此范围内所签署的一切相关文件，委托人均予以认可。委托人无转委托权。委托期限为一年。委托人承担此委托书生效引起的法律责任。”。该委托书上有吴政武的签名捺印。同日，吴政武来到贵州省××市立信公证处，将前述《委托书》办理公证，贵州省××市立信公证处还出具了（2017）铜立信证民字第147号《公证书》。2017年4月11日，案涉位于铜仁市××区××路××号，建筑面积为70.90平方米的房屋经不动产登记部门登记至原告黄宇名下，不动产权证号为黔（2017）铜仁市不动产权第0000919号，该不动产权证上载明权利人：黄宇；共有情况：单独所有；坐落铜仁市××区××路××号；不动产单元号：520602002203GB01351F00010001；权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）使用权；用途住宅用地/成套住宅；面积：宗地面积120平方米/房屋建筑面积70.90平方米，房屋所在层数2层。上述事实，有原、被告的陈述及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，出借人以向借款人实际交付款项建立借贷关系的同时，又要求借款人签订房屋买卖合同作为借款债权实现的担保是目前一些民间借贷关系中常见的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间的法律关系的实质。案涉《房屋买卖协议》系原、被告于2015年11月30日签订，从该协议的内容以及原告关于吴政武系拿着房产证来来找他（黄宇）的陈述看，案涉房屋在该协议签订时已经办理了房屋所有权证及国有土地使用权证，因此，案涉房屋在案涉《房屋买卖协议》签订时（即2015年11月30日）已经能够办理房屋产权过户登记手续，但原告在案涉房屋于2015年11月30日就能够办理房产转移过户登记手续的情况下，直至2017年4月11日（中间间隔1年4个余月的时间）才办理案涉房屋的过户转移登记手续；且案涉《房屋买卖协议》签订时，原告已知案涉房屋有人居住却不向实际居住人核实案涉房屋是否已经出售；其次，原告也未举证证明从2017年4月11日至今其已积极向占有房屋的人核实情况或主张权利；原告的上述一系列行为做法与一般购房人在真实的房产交易中的通常习惯极不相符，也与一般购房人在房屋买卖中应有的维权意识和注意谨慎严重相悖；结合刘州在本院所作的《询问笔录》中的陈述内容，以及被告否认双方存在真实的房屋买卖合同关系而认可原、被告双方系民间借贷关系，能够相互印证，可以认定案涉《房屋买卖协议》的签订并非契约当事人的真实意思表示，原、被告双方不存在真实的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，案涉《房屋买卖协议》欠缺合同有效的法定要件，应属无效，对原、被告均不具有法律约束力。故，原告主张被告移交案涉房屋并赔偿延期交房的租金损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄宇的诉讼请求。案件受理费760元，已减半收取计380元，由原告黄宇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田永新二〇一九年十二月十六日法官助理龙仲夏代理书记员  刘佳红