北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初8616号原告江生生，男，1948年11月6日生，香港居民身份证号K950347（1），住址北京市朝阳区。原告欣平，女，1951年8月23日生，香港居民身份证号K715940（4），住址北京市朝阳区。委托代理人马亦凡，北京大成律师事务所律师。委托代理人乐斌，北京大成律师事务所律师。被告王勤宏，女，汉族，1968年10月24日生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人李晋，北京市铭泰律师事务所律师。原告江生生、欣平诉被告王勤宏财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、审判员付瑞洁参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。江生生、欣平的共同委托代理人马亦凡、乐斌，王勤宏及其委托代理人李晋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江生生、欣平诉称：我们是北京市朝阳区向军北里XX号院X号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称XXX房屋）的所有权人，王勤宏为北京市朝阳区向军北里XX号院X号楼X层X单元XXXX号（以下简称XXXX房屋）房屋的所有权人，双方为上下楼邻居关系。2017年2月26日，小区物业发现XXX房屋上方大量漏水，经王勤宏排查为XXXX房屋地埋管道破裂导致。XXX房屋因XXXX房屋的污水大量渗漏而遭受损失，房屋客厅吊顶塌陷，主卧、次卧、客厅等墙壁及地板因浸泡出现起包、空鼓、开裂现场，门套、地板因浸泡出现起包、空鼓、开裂现象，门套、地板、家具等因浸泡污水而发生霉变，该处房屋现已无法继续使用和居住。我们多次和王勤宏沟通，希望她排除妨害，赔偿我方遭受的各项损失，但王勤宏一直置之不理。王勤宏的行为严重侵犯了我的合法权益，特诉至法院，要求：王勤宏赔偿我们漏水损失30万元，包括物品损失1.6万元，装修损失28.4万元，鉴定费、诉讼费、公告费均由王勤宏承担。王勤宏辩称：不同意江生生、欣平的全部诉讼请求。XXXX房屋确实归我所有，2010年我收的房，2018年下半年房子就过户至我的名下了。我方只是发现微小的漏水点，并在物业告诉我之后第一时间进行了补救，及时进行了修复，我们家的漏水与他们所主张的巨大损害结果之间没有因果关系。江生生、欣平的损失即使存在，也有多种原因。涉案大厦的房屋存在严重质量问题。整栋大厦漏水情况非常严重，一下雨楼上楼下都漏水。物业经理陈述漏水的八种原因：楼顶漏水、空调外机或空调管漏水、室内下水管三通漏水、户外给水管漏水、户内下水接头漏水、室内供热管道跑漏水、室外供热管道跑漏水。江生生、欣平有义务排除非我方因素造成的损失。江生生、欣平长期不在XXX房屋居住，对自己的房产疏于管理，房产的装修本身有自然损耗，比如壁纸脱落。或者有部分漏水的情况，他们没有及时发现，人为地造成损失扩大。由于房屋建筑质量问题，外墙下雨漏水，主管道漏水，他们有义务剔除这些扩大损失部分。江生生、欣平所述的损害物品，大多数都是完好无损的，木地板没有受到损害，壁纸我们认为没有破损，可以直接粘在墙上，不应予以赔偿。经审理查明：江生生、欣平系XXX房屋的业主，王勤宏为其楼上XXXX房屋的业主。2017年2月26日，江生生、欣平发现其房屋上方大量漏水，认为漏水系XXXX房屋地埋管道破裂导致，造成其房屋内财产受到严重损失，江生生、欣平就此与王勤宏沟通，双方无法达成一致。2017年6月20日，XXX房屋所在小区物业服务单位圣世一品物业管理服务中心出具情况说明一份，主要内容为：2017年2月26日，物业工作人员在巡楼时发现XXX房屋门口上方漏水，立即请工程师傅进行排查，经排查后怀疑可能是XXXX房屋某房间的地埋管问题导致出现漏水，房间内的漏水可能性极大，物业工作人员与XXXX房屋业主沟通后，XXXX房屋业主自行安排了外边的维修师傅进行刨地做了细致的检查，确为其卧室房间的地埋管爆裂后业主自行进行的地埋管维修。2018年1月江生生、欣平将王勤宏以及XXX房屋所在楼盘开发商北京市双建房地产开发有限公司诉至本院。因穷尽各种送达方式无法对王勤宏、北京市双建房地产开发有限公司进行有效送达，经江生生、欣平申请，本院对他们进行了公告送达，江生生、欣平支付了公告费260元。公告后王勤宏、北京市双建房地产开发有限公司主动到庭参与诉讼，庭审过程中，江生生、欣平申请撤回对北京市双建房地产开发有限公司的起诉。庭审中，江生生、欣平为证明漏水原因及损失，提供了下列证据：1、律师函和邮递单各一页，证明XXX房屋因XXXX房屋漏水受损，就此向王勤宏发送了律师函，要求其予以赔偿；2、照片若干，证明XXX房屋客厅吊顶、地面、次卧吊顶、墙壁、地板、书房墙壁、卫生间门套、储藏室天花板、餐厅吊顶、隔断、地面、木饰板等多处漏水后被泡，受到严重损失。王勤宏针对上述证据质证称：1、律师函和邮递单我根本就没有收到过，不认可其内容和证明目的；2、真实性认可，但是证明目的不认可，拍的确实是XXX房屋的状态，吊顶有人为破坏，不是浸泡所致，地面没有损坏，如果有，也不排除是江生生、欣平自己家跑水造成的，吊顶和地板是完好无损的，壁纸没有水渍，系自然脱落，XXX房屋曾经漏水至楼下，所以我认为是他们家里自己漏水造成的损失，书房的壁纸是自然脱落，XXX房屋长期不住人，地面完好，保险柜完好，卫生间门套完好，地面无损坏，储藏室天花板完好，顶灯是人为卸下的，与漏水无关，餐厅吊顶完好，隔断完好，地面完好，木饰板起泡，原因不明。王勤宏为证明其抗辩意见提供如下证据：1、物业《情况说明》一份，证明我方没有对住房二次装修，现状系原物业精装修原状；2、业主微信聊天截屏，证明由于开发商建筑质量的原因，整栋大厦漏水情况非常严重，漏水存在多种原因；3、XXX房屋状况照片，证明XXX房屋基本状况良好，装修公司为承揽业务人为夸大、虚增损失，XXX房屋淹了楼下，地面的大理石砖和木地板状况是自身造成。江生生、欣平就上述证据质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，情况说明的内容我们认可，但是从这个内容无法推出王勤宏的证明目的；2、真实性和证明目的均不认可，与本案无关；3、照片的真实性认可，证明目的不认可。因双方争议较大，江生生、欣平向本院申请对XXX房屋的漏水成因进行鉴定，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行漏水成因鉴定工作，后因该项鉴定需要提供XXX房屋渗漏水发生的相关证据材料，而各方无法提供，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心于2019年4月19日终止该项鉴定。江生生、欣平还向本院申请对XXX房屋因漏水造成的损失进行评估，本院依法委托国宏信价格评估集团进行该项工作。江生生为此支出了评估费3500元。评估过程中，鉴定单位与双方赴现场进行了勘验，并要求各方确定XXX房屋中的高档石材为何种材质，并确认涉及物品做重置价格还是折旧价格，本院就鉴定单位的上述要求向各方释明，但各方无法明确高档石材材质，江生生、欣平同时要求鉴定单位对受损物品在受损时（2017年2月26日）的市场价值以及受损后（2018年1月23日）的市场价值进行评估，鉴定单位表示因高档石材无法确定材质，故无法就就石材损失进行相应的评估工作。2019年7月27日，该单位做出价格评估报告，评估结论为，装修类基准日为2018年12月19日：53550元，基准日为2018年1月23日物品一类：12850元，基准日为2017年2月26日物品二类：15420元。报告出具后，江生生、欣平和王勤宏均对报告提出异议。江生生、欣平提出：一、遗漏重新装修、必然发生事项。1、公共区域设施的保护，评估报告忽略了漏水房屋所在物业管理公司对小区公共设施保护的要求。根据物业管理公司规定，住户的装修工程必须对电梯、一楼大厅走廊、电梯口及走廊、五楼走廊及墙面采取保护措施。公共区域设施保护费用预估1500元。2、原浸水装饰材料的拆除清理，评估报告忽略了漏水房屋在重新装修之前需要对长期浸水毁损的装饰材料先行处理，拆除原来损坏的部分及其周边，平整清理后才能重新装修。3、装修前的基础处理，(1)天花吊顶刮腻子、刷漆。根据施工标准，天花吊顶完成后，需先缝隙处理、钉眼处理，批刮耐水腻子两遍，打磨找平后刷漆。(2)墙面涂刷墙固、批刮腻子、打磨找平。漏水房屋墙面因长时间浸水导致腻子层粉化。按照施工标准，墙面的基层必须平整、坚固、清理干净。因此，在铲除浸泡墙纸后，需全部铲除腻子层后，再重新涂刷墙固两遍，批刮耐水腻子两遍，打磨找平后才能粘贴墙纸。否则墙纸粘贴不平，时间长久将会脱落。4、重做窗帘盒、预留空调出风口，(1)客厅、餐厅、书房、厨房、卧室的窗帘盒都内镶在天花板中。天花板被水浸泡后需要拆除后重新吊顶。原内镶在天花板内的窗帘盒势必与天花板一同拆除。待新天花板吊顶时，再重新制作和安装新的窗帘盒。(2)新做好的天花吊顶，需留有空调的位置，并必须按照现场的空调出风口和回风口开孔。5、过道左侧饰面板及餐柜饰面板的更换。过道左侧饰面板因渗水导致腐烂10平米；餐厅的固定柜子与天花相连接的顶部及右侧板约30平米，因水顺天花板流到柜子上，致使被水浸泡导致变形，需更换饰面板。6、灯具、开关电路电线、地面电线的更换。因漏水房间顶部大面积浸水，导致在天花顶部的灯具、空调、开关、电路电线、地面电线全部受损。现场检测发现线路不通、线路短路，墙地面的线管为铁管，因墙地面大面积泡水，大部分铁管已生锈腐烂，水进入线管、开关插座后，导致线路短路。如不更换线路、开关插座等，用电极其危险。7、成品的拆装及恢复安装。(1)灯具拆除及恢复安装。拆除浸水吊顶前，需拆除吊灯、吸顶灯。待重新吊顶和天花造型、刷漆后，再重新安装吊灯、吸顶灯。(2)客厅、餐厅、书房、厨房、卧室的窗帘、家私的搬离及安装。拆除浸水吊顶前，需拆除内镶在天花板中的窗帘盒并卸下窗帘，搬离家私。待重新吊顶和天花造型、刷漆后，重新安装窗帘盒后再安装窗帘，搬回家私。8、空调的检测及消毒杀菌，(1)由于天花板泡水，导致安装在天花板里的空调进水。空调修复前，必须请专业人士检测空调电机是否受损。检测确定电机没有受损后，才能启动空调，否则会烧毁机器。(2)由于室内大面积被水淹泡，导致天花板和墙面均已发霉，需请专业机构对室内进行消毒、杀菌。否则入住后极易生病，尤其家中体弱老人。为了避免合理的风险，根据正常的生活常识和公平原则，理应对室内进行大面积杀菌消毒。9、材料二次搬运和垃圾清理。(1)所有装修材料只能运至漏水房屋所在的圣世一品阁2号楼的地下车库，还需人工从地下车库搬至六层施工现场。(2)装修施工现场产生所有建筑垃圾，均需由人工装入垃圾袋，再由人工从六层搬至地下车库，再人工搬至物业管理公司指定的垃圾车，运出圣世一品小区。二、计算标准有误。1、吊顶单价错误，不应按照平顶天花的单价计算，而应按照原天花造型、二级天花的单价计算。1、地板单价错误，不应按照普通木地板的单价计算，而应按照原复合实木地板的单价计算。3、墙纸面积仅计算因浸水而脱落分，应计算整体更换面积。三、评估报告对其无法鉴定的涉案地板石材材质没有委托其他专业机构或者专家出具意见。王勤宏提出：一、评估方法错误。本次评估采用的价格评估方法为市场法和成本法。成本法是指按照评估标的的现时重置成本扣减各种损耗来确定价格评估标的的方法。但本案中，被评估房屋的装修，并未损坏或者完全损坏，都可以用修复的方式解决。二、《价格评估明细表》中各项评估的异议：1、关于石膏板吊顶评估金额为53550元。其中单独空间涉及十一项，包括客厅、餐厅、门厅等，十一项中全部含有石膏板吊顶，合计26607元。但是，除了客厅吊顶被人为暴力破坏外，其他吊顶均完好无损，并没有损坏。一个多年无人居住的房屋，照顾不当造成的陈旧。不应被简单评估为重置作为依据。2、关于壁布和壁纸，壁布和壁纸共计七项，合计金额6551元。现场勘验壁布、壁纸并没有任何损坏，只是长期无人居住，干燥，有沾合脱落的情况。只需重新粘贴即可。并不能鉴定为重新重置。3、关于木地板。木地板完好。地板并没有损坏。本案是江生生、欣平诉争因漏水造成的损失，而没有证据证明客卧被水淹。而XXX房屋曾经在2016年2月17日漏水到楼下五楼，造成五楼业主客厅、卧室漏水淹。如果存在他们所称的地板等损失，也是由其自身原因造成的。4、关于屏风（玻璃隔断），现场勘验该屏风并没有任何损害，不应鉴定为重置价格。且与所谓楼上漏水没有关系。5、木门和踢脚线，现场勘验并没有任何损害，不应鉴定为重置价格。且与所谓楼上漏水没有关系。6、关于筒灯和射灯，现场并没有通电实验，并没有逐个查看筒灯、射灯、吸顶灯是否还亮，没有查看原因是否与漏水有关。7、茶几、电视柜、沙发和保险柜均完好无损，不存在重置问题。本院就双方提出的异议要求鉴定单位进行说明，2019年10月25日，鉴定单位进行书面回复，针对江生生、欣平提出的异议回复称：1、公共区域的设施的保护不在委托范围内；2、装修评估价格包含拆除回复费用；3、墙面及顶面包含铲除恢复的费用；4、评估项目工程量由双方确认的勘验记录确定，并在报告中说明；5、同上；6、属于隐蔽工程，当事方未提供图纸及相关工程量材料信息，现场勘验记录没有；7、评估项目工程量由双方确认的勘验记录确定；8、已包含垃圾清运费等相关费用；9、价格评估标的在价格评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格；10、当事方未提供相关品牌型号证明；11、相关数据信息依据现场勘验记录，并由双方确认；12、涉案地板石材材质已与委托方沟通。针对王勤宏提出的异议回复称：1、当事双方没有确认修复意见，并提供修复方案；2、对于石膏板吊顶、壁纸和壁布、木门和踢脚线、及木地板屏风评估项目都依据现场勘验记录，双方确认，并列争议项；3、筒灯射灯评估项目都依据现场勘验记录，双方确认，并列争议项；4、茶几电视柜沙发和保险柜评估项目都依据现场勘验记录，双方确认，并列争议项。双方对于鉴定机构的异议回复表示认可，但江生生、欣平认为就地板石材材质问题鉴定机构未按照规定进行转委托。上述事实，有房屋所有权证、价格评估报告、照片、当事人陈述等在案佐证。本院认为：江生生、欣平系香港居民，本案应参照适用涉外民事案件相关规定，侵权责任，适用侵权行为地法律，但当事人有共同经常居所地的，适用共同经常居所地法律。侵权行为发生后，当事人协议选择适用法律的，按照其协议。故本案应适用《中华人民共和国侵权责任法》。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的争议之一就是漏水的成因问题。现漏水成因鉴定单位无法根据现有材料进行鉴定。但从常识来看，水从高处向低处渗漏，物业服务单位提供的说明也指出，XXXX房屋地埋管爆裂后进行了维修，故漏水原因来自于XXX房屋正上方的XXXX房屋，可能性极大。王勤宏认可江生生、欣平提交的物业单位出具的情况说明上印章的真实性，但不认可其的内容，又无法提供相反的证据证明漏水原因与XXXX房屋无关，故本院有理由认定漏水原因应在王勤宏一方。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。江生生、欣平在案件中申请了损失评估，本院参考国宏信价格评估集团的评估意见，结合江生生、欣平提交的证据材料，酌情确定江生生、欣平因本次漏水遭受的合理损失共计5.3万元，王勤宏对该损失应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，判决如下：一、被告王勤宏于本判决生效之日起七日内赔偿原告江生生、原告欣平损失五万三千元。二、驳回原告江生生、原告欣平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。漏水损失鉴定费三千五百元，由被告王勤宏负担（原告江生生已支付国宏信价格评估集团，被告王勤宏于本判决生效之日起七日内支付原告江生生）。案件受理费五千八百元，原告江生生、原告欣平负担四千八百元（已交纳），被告王勤宏负担一千元（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费二百六十元，由被告王勤宏负担（本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  付瑞洁二〇一九年十二月十三日书记员  姚澍峥