内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初2208号原告：高某(反诉被告）。公民身份号码×××。委托代理人：陈某（系原告高某丈夫）。公民身份号码×××。委托代理人：赵某，内蒙古鄂准律师事务所律师。被告：内蒙古奥登房地产开发有限责任公司（反诉原告）。统一社会信用代码91150100701465273J。法定代表人：郝建军该公司总经理。委托代理人：欧某。委托代理人：张某，内蒙古锐信律师事务所律师。原告高某诉内蒙古奥登房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托代理人陈某、被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告双发达成的《商品房买卖合同》解除协议合同有效；2、判令被告依法继续履行解除协议的内容，退还剩余购房款295000元；并赔偿原告损失共计192743元（其中包括：办证费用2万元，房屋贷款利息及公积金利息63893元，房屋装修费105000元，合同约定违约金3850元），合计487743；3、判令被告承担从2017年1月13日起至给付之日止以6%年利率计算剩余购房款295000元的资金占用利息（至起诉之日止利息总额39825元）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款385000元。合同签订后，原告向被告支付首付款125000元，后补交30000元。剩余房款以银行贷款的形式给付。之后被告因规划许可证等涉嫌以欺骗手段获取，被相关部门撤销，被告行为构成根本违约。被告为了解决纠纷，主动与原告协商解除《商品房买卖合同》，且于2017年1月13日被告履行解除协议，退还部分房款9万元。内蒙古奥登房地产开发有限责任公司辩称，1、我方同意我方构成违约，但是违约不一定导致解除合同，我方愿意承担违约责任。原告请求确认解除协议合法有效，实际上我方与原告没有解除合同协议，至于原告所说我方退部分房款的事实，此行为只是原告方在寻找政府后的我方的无奈之举，并且此退款超出了合同约定的违约金的幅度。2、原告购买被告的房屋至今已经居住7年以上，根据现实情况，原告要求退还房款，不存在事实和法律上的准许。从民法的角度讲，房屋已经交付，所有权已经转移；3、诉请中主张的损失赔偿192743元（其中包括：办证费用2万元，房屋贷款利息及公积金利息63893元，房屋装修费105000元，合同约定违约金3850元），合计487743，20000元的主张不清，我方不懂；其他赔偿主张都用于原告自己生活，应该由自己负责，与我方无关；4、诉求中6%年利率计算剩余购房款295000元的资金占用利息的中的6%我方认为没有法律依据，同样为自己购房消费支出，应由其自己承担，与我方无关。综上所述原告方所主张的诉讼请求没有事实与法律上的依据，请法庭全部驳回。同时，被告方反诉原告退回多领取的违约金381150元；案件受理费、反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉请求辩称1、本案不存在多领取的违约金一说，根据2018内06民中2053号民事判决书针对本案涉及领取的款项人民法院已审理查明并认定涉案款项是退还的购房款；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律相关规定》第9条第一款的规定，被告应当返还购房款利息以及赔偿相应的损失；3、被告自认支付的是安抚费用，就不应该要求退还，且根据2017内0622民初1951号民事判决书被告曾作为该判决书中原告请求内部合伙人退还购房款，并且该案也审理查明对于案涉款项是退还的购房款，被告已经在该案件起诉状中自认，也是法院查明的无争议的事实。因此，本案的争议焦点是原被告双方解除协议的履行问题。被告方反诉状中的违约金的计算方式是什么？应当驳回被告的反诉请求。本案中，当事人争议的事实是原、被告双方是否达成《商品房买卖合同》解除协议及退还房款、赔偿损失的责任。对此，原告提交以下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告双方于2012年3月19日签订了《商品房买卖合同》，双方约定：首付款125000元，剩余房款以银行贷款形式给付，因出卖人的责任买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，出卖人需要向买受人赔偿，已付房价款1%的损失，因此被告应当赔偿原告违约金3850元；2、贷款对账单及结清证明，拟证明该笔款项是原告因解除房屋买卖合同而造成的直接必要损失，被告应当承担；3、收据3支，拟证明几笔费用均是原告已支付的直接、必要损失，被告需承担；4、（2018）内06民终2053号民事判决书，拟证明判决书中另查明部分显示，2017年1月13日，奥登房地产公司退还张燕购房款110000元，人民法院终审判决认定收条中的费用是被告公司向原告退还的购房款，本案中被告向原告退还过9万元购房款，因此，原被告双方达成了解除商品房买卖合同的新协议，被告应当继续履行该协议的内容，并赔偿相关损失费；5、录音录像，拟证明被告自认涉案款项的性质是退还的购房款，并且承诺积极配合退还剩余购房款；6、2017内0622民初1951号民事判决书，拟证明被告已经自认涉案的9万元是退还的购房款；7、装修费用票据，拟证明由于被告的过错违约行为给原告造成的直接损失，应当赔偿。针对原告的证据，被告发表的质证意见：原告提交的买卖合同是真实有效的，在购买房屋后原告已经居住7年了，买卖房屋合同已经失去了解除的基础。贷款对账单以及结清证明、收据3支是原告用于自己生活消费的，应由自己承担，与我方无关，尤其是装修费，房屋不装修也能住，豪华装修也能住，该笔装修费用的具体数额确定没有法律依据。2018内06民终2053号民事判决（张燕一案），不能作为本案的证据来使用，我国与西方国家不同，不是判例法国家，该判决书不能作为本案中的证据使用；录音光盘中说话的李元他不是被告方的法定代表人和销售人员，其身份不具有代表性，而且李元与奥登房地产公司的另一个合伙人存在纠纷，同时李元和奥登房地产公司存在纠纷，并且之间打了一场官司，李元的行为与奥登房地产存在利害关系，不能作为证据使用，同时要有其他的证据进行佐证。原告方证据6已经显示了，该购房款我们在答辩中已经讲了，这是一个政府行为，而不是以购房款的名义解除购房合同所支付的款项。同时李元与我方有纠纷，所以他单方承诺损害我方利益的做法都不能直接作为证据进行使用，需要其他证据共同使用。被告提交的证据：第一组：1、商品房买卖合同，拟证明此合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，此合同没有被其他文书确定无效或者撤销不得解除；2、此合同中的第15条产权登记的约定表明，原告说我方违约我方认可，也愿意承担违约责任，支付房款0.1%的违约金；第二组：1、准格尔旗发改委2016年216号规定本案所涉的商品房准格尔旗发改委批准立项；2、建设用地规划许可证，2010年025号中的此地皮我方已经依法取得土地使用证；3、建设工程施工许可证05272320100620101，也取得了建设工程施工许可证；4、商品房预售销售许可证，也是合法有效的；5、准格尔旗公安消防大队的文件，2011年第024号，表示消防验收许可合格。6、民安汽车城与加油站防火情况的说明，拟证明加油站中的加油罐经过整改现已经对小区业主无生活隐患；第三组：1、内蒙古自治区政府办公厅2018年95号，妥善解决城镇房地产销售等历史遗留问题的指导意见2、准格尔旗人民政府办公厅关于解决民安汽车城项目相关事宜的函，拟证明本案房屋规划存在瑕疵，政府正在解决。对于被告的证据，原告发表的质证意见：1、商品房买卖合同的真实性和合法性认可，但是拟证明问题不认可；我再次重申本案是关于解除商品房买卖合同协议履行问题，并不是要求解除商品房买卖合同，因被告已自认退还给原告的款项是购房款，这一行为已经证明原被告双方已经达成了解除商品房买卖合同的新协议，且被告方称导致合同无效或者被撤销解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第一款明确规定导致合同无效或者被撤销解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，而本案已经达成了解除的协议，且已部分履行，关于该笔款项的性质，原告并不是依据原有的判例，而是依据被告方在起诉状中自认的事实，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第92条，被告方已在起诉状中自认，准格尔旗经济开发区建设局等部门已经调查核实，涉案合同依据的建设工程许可证系伪造，且被告以自己的名义现行退还了部分购房款，因汽车城建设工程许可证与项目不符合，决定将相应的建设工程许可证等相应的证件撤销。按照被告方主张的违约金计算金额是不存在的，与被告反诉状中的金额不符，第二组证据中的全部证据都不认可，三性均不认可，首先拟证明的问题与本案无关，只能证明案涉纠纷正在协调处理，但并没有明确的解决方案，被告所说的这些证据都已经被撤销，都是不合法的证件，此事实被告已自认。本案提起诉讼的缘由是解除协议的履行问题，与被告方提供的证据没有关联。被告方所说的指导意见的前提是无过错，但是本案中是被告方存在过错的，是被告方先行违约从而达成的解除协议，并不符合该指导意见的情形。综合本案的争议事实和原、被告的举证质证，本案的关键是《商品房买卖合同》解除协议是否达成、具体内容是什么及如何履行协议、违约责任等。原告提交的证据4（2018内06民终2053号民事判决书）、5（录音录像）、6（2017内0622民初1951号民事判决书），拟证明被告已经自认涉案的9万元是退还的购房款，原、被告已经达成解除商品房买卖合同的新协议，被告应当继续履行该协议的内容，并赔偿相关损失费。从上述证据看，其没有形成完整的证据链条来证明原、被告达成解除协议，只是说明被告有退还部分房款行为，却不能说明解除协议的具体内容，如何履行等。本院认为，协议是当事人共同协商、共同遵守的真实意思的一致表现，其内容具有确定性。本案中，被告不认可双方达成解除协议，而原告的证据证明不了双方达成解除协议。原告依据（2018）内06民终2053号民事判决书，认为人民法院终审判决认定收条中的费用是被告公司向原告退还的购房款，因此，本案原被告双方达成了解除商品房买卖合同的新协议，被告应当继续履行该协议的内容，并赔偿相关损失费。但（2018）内06民终2053号案中的被上诉人，即原审原告张燕的第一项诉讼请求是判令解除张燕与奥登房地产公司的《商品房买卖合同》，与本案原告要求履行解除协议截然不同。合同解除的协议是案件的基础，原告不能证明已达成合同解除协议，致使本院不能确认解除协议合法有效，相应的其他诉讼请求不做审理，故原告的诉讼请求不予支持。被告请求原告退回多领取的违约金，因没有证据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告高某的诉讼请求；驳回被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费4538元，由原告高某负担；反诉费3509元，由被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  王爱云二〇一九年十二月十七日书记员  董超楠本案援引的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。