山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2787号上诉人(原审原告)：山西兴达逸居房地产开发有限责任公司，住所地：太原市小店区长风街918号长风画卷A座2201室。法定代表人：吴元元，董事长。委托代理人：胡鹏高，山西晋龙律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：冯娟丽，女，1982年10月07日出生，汉族，住山西省大宁县。委托代理人：马鑫，山西师达律师事务所律师。上诉人山西兴达逸居房地产开发有限责任公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人冯娟丽返还原物纠纷一案，不服山西省大宁县人民法院（2019）晋1030民初205号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兴达公司的委托代理人胡鹏高，被上诉人冯娟丽的委托代理人马鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年8月8日大宁县人民政府与山西荣腾房地产开发有限公司（以下简称荣腾公司）签订一份《大宁县城西路棚户区连片改造项目投资开发协议书》，由荣腾公司开发大宁县城西路棚户区连片改造项目。2013年11月1日冯娟丽与荣腾公司签订一份商品房买卖合同，合同约定冯娟丽购买荣腾公司修建的凤凰城2号楼4单元7层02号房屋，房屋面积为119.95㎡，每平米价款为2520元，房屋总价为302274元，荣腾公司应在2015年5月1日前将商品房交付冯娟丽使用。合同签订后冯娟丽于2013年10月20日向荣腾公司缴纳房款20000元，11月1日缴纳房款132000元，共计152000元。2015年5月1日荣腾房产公司未能按照合同约定将商品房交付冯娟丽。2015年8月28日，大宁县发展改革与经济信息化局根据大宁县住建局的申请，同意荣腾公司退出城西路棚户区连片改造项目，该工程项目主体变更为兴达公司。荣腾公司退出城西路棚户区连片改造项目后未将其公司退出城西路棚户区连片改造项目的事实告知冯娟丽，也未与冯娟丽解除购房合同。兴达公司取得城西路棚户区连片改造项目后亦未将该信息告知冯娟丽，也未与冯娟丽签订新的购房协议。2017年12月，兴达公司将凤凰城2号楼修建完工。2018年5月冯娟丽对2号楼1单元7层02号房屋进行了装修。原审认为：兴达公司开发城西路棚户区连片改造项目源于和原开发公司荣腾公司之间的转让行为，但兴达公司未提供与荣腾公司之间的转让协议。而冯娟丽与荣腾公司之间签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，且冯娟丽向荣腾公司已支付大部分房款，履行了主要的合同义务，对于开发商主体变更的事实并不知情。兴达公司主张冯娟丽未经同意抢占房屋并装修，侵犯其合法权益的证据不足，应承担不利后果。故兴达公司要求冯娟丽停止侵权、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告山西兴达逸居房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山西兴达逸居房地产开发有限责任公司负担。上诉人兴达公司上诉称：依据大宁县发展改革与经济信息化局大发信审批发[2015]37号文件，荣腾公司、山西恒安房地产开发有限公司退出在大宁县城西路棚户区改造工程项目，由兴达公司开发。兴达公司取得了房地产开发的五证，建成“逸居家苑”房产的所有权归兴达公司。荣腾公司与兴达公司在2015年8月5日交接后，荣腾公司通知所有买房户包括冯娟丽在内三百多户，要求更换合同，98%以上的人都更换了合同，但冯娟丽与其他共5户拒不更换合同，也不交房款。冯娟丽未经过兴达公司同意，也没有任何人向其交接房子，其便强行占有了兴达公司的房产。冯娟丽也承认其占有了“逸居佳苑”2号楼1单元7层02号房屋，并装修入住。其该行为是对房产所有人兴达公司的财产所有权的侵害。综上，请求撤销原审判决，改判冯娟丽立即停止侵权、恢复原状，将“逸居佳苑”2号楼1单元7层02号房屋控制权交回兴达公司；一、二审诉讼费由冯娟丽承担。被上诉人冯娟丽辩称：一、被上诉人与荣腾公司签订的商品房买卖合同已生效且有效，受法律保护，只是履行期间发生了部分争议，争议应由荣腾公司与被上诉人协商处理，与上诉人兴达公司不存在法律上的利害关系。被上诉人只对荣腾公司有付款义务，对兴达公司没有付款义务。兴达公司无权要求被上诉人返还房屋。二、即便上诉人兴达公司与荣腾公司存在转让，兴达公司也应当承继荣腾公司的权利义务。1、被上诉人是基于合同关系占有房屋，且不存在违约情形。2013年11月1日被上诉人与荣腾公司签订商品房买卖合同，约定房屋面积及价款，并且载明房屋总价款为302274元，上诉人分两笔缴纳房款152000元，约定荣腾公司应在2015年5月1日之前交付，但荣腾公司并未按照合同约定交付房屋，仅在2015年将楼房主体盖完后便联系不上，导致被上诉人无法继续履行合同。2、荣腾公司已经被吊销营业执照，主体资格也不存在，荣腾公司将该项目转给兴达公司后，兴达公司承继了荣腾公司的权利与义务，为房屋买卖合同的相对人，应当按照合同的约定履行相应义务，但兴达公司收取了被上诉人的部分购房款，却没有按照合同约定履行义务，不仅迟延交房4年多，而且被上诉人原本是按照总共是11层，购买的第7层，属于黄金楼层，现在却加盖了19层，被上诉人依然入住的是第7层，已不属于黄金楼层。且至今为止，2号楼没有大门，安全隐患严重，配套设施严重缺乏。上诉人兴达公司系严重违约的一方，应当承担相应的违约责任。3、被上诉人于2013年就交付了15.2万的购房款，但是兴达公司在承继了荣腾公司的合同后，没有及时将所建造的房屋交付给被上诉人，导致兴达公司产生了按照合同第8条第二项规定的违约金即“未按2015年5月1日交付商品房的：荣腾公司按已交付房款的每日万分之五支付答辩人违约金，”故兴达公司也应当承担该违约金，截止2019年7月1日为止，已经距离交房日期达到四年零两个月，总共1522天，应当支付违约金1522×152000×0.0005=115672元。因兴达公司不能及时交付房屋，被上诉人在外租房屋的费用，按照每月1000元的租房费用，4年零两个月产生的房租费用为50000元。该两项费用总共为1615672元，应当从总的房价中予以抵扣，故被上诉人是不拖欠兴达公司购房款的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持，驳回上诉人的上诉请求。二审经审理查明，2015年8月3日，荣腾公司与兴达公司签订《大宁县城西路棚户区连片改造（荣腾凤凰城）项目转让协议书》，约定荣腾公司退出项目开发，由兴达公司接手，该协议第八条约定：协议生效后，拆迁户的还迁房责任及已售房屋的交房责任由乙方（兴达公司）承担。其余事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是冯娟丽应否将诉争房屋返还兴达公司。本案系大宁县政府与荣腾公司签定投资开发协议，将大宁县城西路棚户区连片改造工程承包给荣腾公司，荣腾公司进行投资开发并与冯娟丽签订购房合同，冯娟丽付过半购房款。2015年8月28日，大宁县发展改革与经济信息化局根据大宁县住建局申请，同意荣腾公司退出城西路棚户区连片改造项目，该工程项目主体变更为兴达公司。2015年8月3日，荣腾公司与兴达公司签订《协议书》约定荣腾公司退出项目开发，由兴达公司接手。协议第八条约定，协议生效后，拆迁户的还迁房责任及已售房屋的交房责任由乙方（兴达公司）承担。2015年兴达公司办理建设工程规划、建设用地规划、建设工程施工、商品房预售、国有土地使用等相关手续并于2017年底基本建设完工。现兴达公司主张冯娟丽未经兴达公司同意擅自占有房屋，违反法律规定，侵犯了兴达公司的财产权利。冯娟丽主张其交付过半购房款后荣腾公司未按期交房且找不到该公司工作人员，亦不知道荣腾公司与兴达公司签订转让协议，故依购房协议占有该房屋。据此，本院认为，冯娟丽未经交付擅自占有涉案房屋虽属不当，但其系在交付过半购房款后找不到荣腾公司工作人员，兴达公司承继荣腾公司向购房户交房责任后，未及时通知冯娟丽与兴达公司办理相关手续的情况下，为维护自身利益占有房屋。兴达公司在承受了荣腾公司的权利义务却未能按合同约定促使双方全面履行合同义务的情况下，主张冯娟丽返还房屋不符合客观实际，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山西兴达逸居房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡宇霞审判员  张 琼审判员  申 龙二〇一九年十二月二十三日书记员  韩民慧