新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0109民初5633号原告：叶龙川，男，1975年2月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：陈琪，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：齐双燕，女，1980年4月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。被告：秦真同，男，1992年4月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。原告叶龙川与被告齐双燕、秦真同房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告叶龙川的委托诉讼代理人陈琪、被告秦真同到庭参加诉讼，被告齐双燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告叶龙川的委托诉讼代理人陈琪、被告秦真同到庭参加诉讼，被告齐双燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告叶龙川的委托诉讼代理人陈琪、被告秦真同到庭参加诉讼，被告齐双燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶龙川向本院提出诉讼请求：1．请求法院依确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁协议》无效；2．判令被告退还原告租金200000元；3．判令被告退还原告电费押金20000元；4．判令被告赔偿原告装修损失及扩建厂房设施费用200000元；5．判令被告占用原告资金利息损失直至还款之日，暂记22425元（计算公式：200000元×4.875%×23个月（2017.11-2019.10）＝22425元）6．请求法院判令被告承担本案的诉讼费用、鉴定费2000元。合计444425元。事实与理由：2017年11月15日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定两被告将米东区工业园20-2厂房出租给原告，2017年11月15日至2018年1月31日装修期间免收租费，2018年2月1日至2023年2月1日租赁期五年，原告应每次缴纳一年租金150000元。原告在缴纳租金150000元的同时，被告又向原告借款50000元折抵2019年租金，原告2017年11月15日向被告支付200000元后，开始装修厂房。可是原告花费200000元（包含三台设备118000元）将房屋装修好后没多久，该厂房就被查封，被告非法用地，致使原告无法使用该厂房，造成原告装修、设备损失200000元及租赁费损失200000元，同时原告向被告缴纳20000元电费押金，被告亦没有退还，现原告诉至法院，要求被告归还原告租金并赔偿原告损失。庭审过程中，原告自认三台设备已经从厂房拆除，对于设备的价值不再主张。被告齐双燕未到庭答辩。被告秦真同辩称，我不认可合同及协议无效，原告一直在使用厂房，原告已经出现了逾期不缴纳租金的情况，所以对于原告主张的资金占用期间的利息损失我不认可；关于电费部分，是原告自己交付至电力公司，没有交给我；关于装修问题，在鉴定报告中有一部分不属于原告装修部分，是原告租赁之前厂房就自带的，鉴定费用过高，所以对于鉴定出来的装修损失不认可，也不承担鉴定费。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《租赁协议》，协议约定：芦草沟村20-2号厂房出租给乙方，约定年租金150,000元整，租期为五年，租金为壹年壹付，租期为2018年2月1日至2023年2月1日止；甲方要保证乙方正常使用包括暖气、变压器和厂房能正常生产；现付定金贰万元整。2017年11月15日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的厂房落在米东区工业园，土地证号20-2，租赁建筑面积为1600平方米（使用权包括整座厂房院落，厂房类型为砖结构）；厂房装修日期2.5个月，自2017年11月15日起至2018年1月31日止，装修期间免收租费；厂房租赁自2018年2月1日起，至2023年2月1日止，租赁期5年；甲乙双方约定，该厂房租赁年租金为150000元，甲乙双方签订合同后，乙方应于每年的壹拾伍万元一次性向甲方支付一整年厂房租赁金；租赁期间，甲乙双方都应该遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，装修费用由乙方自负；在合同期内，不可抗拒的因素下如：政策变动，以及自然灾害而不能继续生产，甲方应退还乙方余额租金并终止合同；租赁期间，如甲方提起终止合同而违约，应包括乙方扩建厂房设施费用，装修费用和一年租金；租赁期间，如因产权证、土地使用证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负责一切责任并给予赔偿。该合同还约定了其他内容。2017年11月15日，被告秦真同向原告出具收条一份，内容为“今收到叶龙川交来2018年2月1日至2019年2月1日房租150,000元”。同日，被告秦真同向原告出具借条一份，内容为“今借叶龙川现金50,000元整，此款用于2019年房租款”。2019年6月25日，新疆天丰建设工程项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，就案涉厂房的装修工程造价进行鉴定，原告支出鉴定费2,000元。根据该鉴定意见书载明的内容，鉴定结论意见为：该工程项目可以确定的造价为125,169.46元，其中装饰工程的造价为98,403.46元，安装工程的造价为26,766元。该鉴定意见书中的现场勘验记录表中记载“2台设备”，经向鉴定人员询问，设备的价值不包含在上述可以确定的造价范围内。庭审中，双方均认可原告租赁厂房缴纳电费25,000元。另查明，原告为证实案涉厂房被查封的原因，申请法院调取了相关证据，根据本院调取的证据显示，2018年4月11日，乌鲁木齐市米东区人民政府作出《米东区“散乱污”企业分类整治工作实施方案》，要求确保2018年6月前完成化工工业园区范围以外“散乱污”企业分类整治工作，“宜拆则拆”的范围是：涉嫌侵占耕地、林地、草地用地企业；擅自改变土地审批用途的厂房或企业，如经乡镇、相关部门审批或许可，在农业用地、畜禽养殖用地擅自建设厂房用于企业生产加工的类型；列入土地卫片范围内的“散乱污”企业；因违法用地被国土部门处罚的厂房或者企业；由环保局牵头对未完成分类整治企业中违法排污企业进行整治，依法立案查处，从重处罚，并报请政府或提交法院责令限期恢复原状，市场监督管理局负责对无照经营、超范围经营企业的查处和关停工作，行政执法局负责对建成区、城乡结合部使用违章建筑生产企业的拆除工作。2018年12月11日，乌鲁木齐市米东区芦草沟村委会出具证明，证实芦草沟乡芦草沟村在2017年6月响应国家号召，对于辖区内的“小散乱污”企业进行“两断三清”，清理工业园厂房库房。2019年12月5日，本院前往乌鲁木齐市米东区芦草沟村进一步核实案涉厂房的查封时间及查封原因，并制作询问笔录，根据询问笔录反映的内容：自2017年下半年至2018年年初，该村接上级文件，对“散乱污”企业进行“两断三清”，断水断电，清厂房清设备清原料，案涉厂房属于“两断三清”的范围，因企业没有环评手续、产品合格证，也没有产品是否符合环保标准的相应手续，按照规定，要么转园要么停产停业，案涉厂房无产权证，已于2018年年初被查封。以上事实，有租赁协议、租赁合同、收条、借条、鉴定意见书（附鉴定费发票）、政府文件、证明、询问笔录及庭审笔录予以证实，并在卷佐证。本院认为，原告叶龙川与被告齐双燕、秦真同签订了《租赁协议》及《厂房租赁合同》，因涉案厂房无产权证，二被告也未提交证据证实其建设厂房取得了相应的工程规划许可证或者是经主管部门批准而建，故《租赁协议》及《厂房租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，应当属于无效合同。被告秦真同所提交的《土地使用合同》存在涂改，也无其他证据予以佐证，其真实性存疑，故本院不予认定。庭审中，原告与被告秦真同对于借条确定的50,000元款项性质存在争议，本院认为借条中已明确“此款用于2019年房租款”，故在被告秦真同向原告出具借条时，已明确该款为房租款，本院采信被告秦真同意见，确定该50,000元为原告向被告交纳的房租。纵观本案纠纷的发生，主要在于案涉厂房被查封导致原告无法继续租赁厂房，合同目的亦无法实现，原告产生了相应的装修损失，根据本院调取的政府文件、证明及所制作的询问笔录可知，该厂房系在原告承租后被列入“散乱污”企业的范围，政府基于行政管理行为对该厂房采取了“两断三清”的措施，故原告的经营行为不符合相应的环保政策要求是导致厂房被查封的直接原因，同时，二被告作为出租方将无合法手续的厂房进行出租，主观上存在过错，是导致双方租赁合同无效的直接原因，因此，对于原告产生的损失，双方均有过错，本院按照双方过错程度酌情确定原、被告双方各承担50%的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故关于原告的各项损失认定及被告应承担的赔偿数额确定如下：一、房租200,000元，合同约定的租赁期限自2018年2月1日起，而案涉厂房被查封的时间与该时间基本一致，可以认定原告并未实际使用该厂房获得收益，且双方合同被认定无效，故租金200,000元二被告应向原告返还。二、电费20,000元，双方均认可原告租赁厂房之初交纳电费25,000元，双方约定的厂房装修期为2017年11月15日至2018年1月31日，且原告装修厂房属实，厂房被查封时切断电源亦属实，原告主张被告返还未使用的电费20,000元，符合客观事实情况，本院予以支持。三、装修损失，鉴定意见书所确定的案涉厂房的装修造价为125,169.46元，被告提出异议，认为该造价包含了原告租赁厂房前原有的装修工程，但被告在鉴定过程中不仅放弃参与现场勘验，鉴定结束后也未举证证实其异议成立，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信，原告对厂房的装修造价应以鉴定结果为准。对于未列入鉴定的三台可拆除设备原告已然自行拆除，且原告不再向二被告主张相应的价值损失，那么对于原告的装修损失125,169.46元，按照双方过错比例划分，二被告应向原告赔偿62,584.73元（125,169.46元×50%）。四、鉴定费2,000元，原告申请鉴定交纳鉴定费2,000元，应由二被告负担其中的1,000元（2,000元×50%）。五、对于原告主张的资金占用期间的利息损失，案涉厂房在双方签订租赁合同后，二被告已将厂房交付给原告进行装修及使用，现厂房被查封，租赁合同被确认无效，双方过错程度相同，故原告此项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告齐双燕经本院传票传唤拒不到庭，视为其放弃本案一审中答辩、质证、举证、辩论及最后陈述等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一、三款之规定，判决如下：一、原告叶龙川与被告齐双燕、秦真同签订的《租赁协议》及《厂房租赁合同》无效；二、被告齐双燕、秦真同向原告叶龙川返还租金200,000元；三、被告齐双燕、秦真同向原告叶龙川返还电费20,000元；四、被告齐双燕、秦真同向原告叶龙川赔偿装修损失62,584.73元；五、被告齐双燕、秦真同向原告叶龙川支付鉴定费1,000元；六、驳回原告叶龙川的其他诉讼请求。上述应支付款项合计283,584.73元，二被告应于本判决生效之日后十日内向原告支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,964.88元（原告预交），由原告叶龙川负担2,882.54元，剩余受理费5,082.34元，与邮寄送达费260元，合计5,342.34元，由被告齐双燕、秦真同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 丁 华人民陪审员 马 薇人民陪审员 朱 洁二〇一九年十二月二十三日书 记 员 司倩倩