上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初8840号原告(反诉被告)：上海能胜投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄洪滔，执行董事。委托诉讼代理人：伊彦，上海市君成律师事务所律师。被告(反诉原告)：蔡传岗，男，1969年12月4日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张文均，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海能胜投资管理有限公司(以下简称“能胜公司”)诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)蔡传岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，被告蔡传岗向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告能胜公司的委托诉讼代理人伊彦、被告蔡传岗的委托诉讼代理人张文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告能胜公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年11月15日签订的《承包合同》于2018年12月5日解除；2、被告支付《承包合同》解除前拖欠的自2017年11月15日至2018年12月5日的租金人民币(以下币种均为“人民币”)847,040元；3、被告返还因承包使用的上海市宝山区泰和路XXX号XXX幢楼房4-6层(以下简称系争房屋)；4、被告支付原告自2018年12月6日起至系争房屋返还之日止的占有使用费，其中2019年2月14日前按照每日5,714元计算，2019年2月15日至2020年2月14日期间按照每日6,285元计算)。事实与理由：2013年11月15日，原告与上海轩成物流有限公司(以下简称轩成公司)签订《租赁合同》约定原告向轩成公司承租上海市宝山区泰和路XXX号内E幢楼房2-6层，用于开办宾馆、商务办公及相关娱乐、休闲的配套等经营项目。2014年11月15日，原、被告签订《承包合同》，原告将系争房屋承包给被告经营。然被告至今仍拖欠2017年11月15日至2018年2月4日期间承包金200,000元、2018年2月15日至2018年5月14日期间承包金14,250元、2018年5月15日至8月14日期间承包金4,250元、2018年8月15日至2018年12月5日期间承包金628,540元，共计847,040元。原告根据《承包合同》第7.1.6项约定于2018年12月4日发出律师函，通知解除《承包合同》。被告于12月5日收到该通知。但被告至今继续经营，却不支付承包金，故原告诉至本院。被告蔡传岗辩称，同意系争房屋租赁合同于2018年12月5日解除，但系原告违约导致。被告同意支付拖欠的租金847,040元，并同意返还系争房屋，但需在被告收到原告赔偿款后，才予以返还。因2018年8月之后被告无法正常经营，故2018年12月5日之后的占用费用不同意承担。被告不存在合同中第7条第一款违约行为，系原告单方违约解除合同。2018年8月15日至今未交房租，并非被告恶意拖欠。被告于2018年7月底向原告缴纳租金后，被告收到原告及大房东的通知，称不再将系争房屋租给被告，明确告知大房东不收被告房租，原告也不收被告房租。另，原告出租给被告的房屋性质不符合合同约定的用途，导致被告经营执照无法办理，故被告有权要求原告赔偿被告损失。被告在承租房屋之初，生意不好，现在生意好转，事实上原告及大房东是想提高租金或就是不想租给被告方而租给他人。被告蔡传岗向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告房屋装修损失3,021,274.28元；2、原告赔偿被告其他财产损失500,000元；3、原告赔偿被告可得利益损失7,884,023元；4、原告根据合同约定支付被告赔偿金280,000元；5、原告返还被告合同保证金140,000元；6、原告返还被告转让费480,000元；7、律师费100,000元由原告承担；8、本案本诉、反诉受理费及鉴定费109,490元由原告承担。事实和理由：被告承租系争房屋后投入大量资金对系争房屋进行装修。从2014年11月至2017年年底被告进行两次装修，投入巨大，且前期生意不好，直至2018年1月起生意才开始好转。2018年7月底，原告及轩成公司通知被告不让被告继续租赁系争房屋。嗣后被告分别于2018年10月10日、11月27日收到江阳市场综合整治办及杨行派出所相关告知书，限期搬离系争房屋，导致被告无法经营。系争房屋性质是仓储，原告出租给被告时却隐瞒了系争房屋的性质，导致政府部门认为被告改变系争房屋的使用性质，违规经商、违规居住等违法行为。原告单方解除合同，且其出租的房屋不符合合同约定的租赁用途，导致合同目的无法实现，故被告提出反诉。原告能胜公司针对反诉辩称，被告1-3项诉讼请求没有法律事实依据。被告装修时未经原告方同意，未经对方同意的装修因自行承担后果。在出租前原告也是在经营宾馆的，当时4楼是装修过的，5-6楼没有装修，明确约定被告需取得合法经营手续后方可经营，2014年被告承租房屋后就应该积极办理合法经营手续，但是中间未办理，到了2017年又继续扩大装修，所以被告明知自己未办理合法经营手续又扩大经营导致的后果应由被告自行承担。原告出租给被告的房屋性质是仓储，当时市场回复我们是可以办理手续的，去年我们才知道仓储用地不能经营宾馆。不同意被告第四项诉请。同意返还被告140,000元保证金。不同意被告第6-7项诉请。鉴定费用由法院依法审查。原告围绕诉讼请求提供了租赁合同、房地产权证、承包合同、律师函、快递单等证据，被告提供了录音音频、录像视频、涉案房屋内部照片、涉案房屋外部及其他房屋照片、限期准改通知书、告知书、律师费发票等证据，本院组织当事人进行了开庭质证。上述证据本案在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、系争房屋权利人系轩成公司，性质为仓储用地。2013年11月15日，轩成公司(甲方)与能胜公司(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市宝山区泰和路XXX号内E幢二至六层，租赁期限自2014年2月15日至2024年2月14日。2014年11月15日，能胜公司(甲方)与蔡传岗(乙方)签订《承包合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，用于开办宾馆、商务办公等经营项目，乙方承诺上述经营项目须经政府有关部门审核批准，并依法经营。承包期限自2014年11月15日至2024年2月14日，并给予乙方四楼2个月的装修期，2014年11月15日至2017年2月17日每年承包金为1,700,000元，2017年2月15至2018年2月14日年承包金总额1,870,000元，2018年2月15日至2019年2月14日年承包金总额2,057,000元，2019年2月15日至2020年2月14日年承包金总额为2,262,700元，2020年2月15日至2021年2月17日年承包金总额2,488,970元，2022年2月15日至2024年2月14日年承包金总额2,737,687元；乙方应在签订本合同后3日内支付第一次承包金(1,000,000元含保证金200,000元)，以后每期承包按3个月为一个付款期，乙方应在下一期承包的起租日期前一个月内支付，第一年第二次500,000元、第三次600,000元整(含押金140,000元整)、第四次500,000元整，2016年11月15日至2017年2月14日的时间按原合同付款；五楼、六楼装修折旧费为800,000元。合同第4条约定，乙方在签订本合同时须一次性缴付履约押金140,000元，双方商定发生下列情形甲方均有权从保证金中直接扣除相应的款项，并通知乙方：(1)乙方未能全面履行合同以及提前终止合同等违约情形的；(2)乙方未在规定时间缴付承包金、水电费、卫生费或其他有关管理费用的……合同第7条约定乙方在承包期内有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：……2、乙方因违反工商、税务、公安、消防、卫生、计量、物价、视频卫生等有关法律法规，被有关行政部门依法处理的(以书面依据为准)，经整改仍不能达到政府部门要求的……6、乙方逾期60日未缴付承包金、管理费、水电费等应付费用的；本合同解除后或收到甲方解除合同的通知后，乙方必须在30天内搬离该房屋，并将该房屋及不可移动的设备、设施完好地移交给甲方，逾期则视作乙方放弃该房屋内一切物品，由甲方处置。合同第8.1条约定，乙方应在工商部门核准的经营范围内合法经营，并在开业前办妥工商、税务、消防、治安、卫生等相关手续，甲方应提供该楼房的房产证(复印件)等必要的证件，便于乙方办理上述相关手续，严格执行防火安全、治安、食品卫生等有关法律法规并承担全部责任。合同第9.2条约定，承包期内，非本合同“第七条(一)款”约定的情况，甲方单方面解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按乙方支付履约保证金的两倍赔偿给乙方；乙方投入的房屋装修及设备、设施，甲方应按解除本合同时10年的折旧及预期收益的余额补偿给乙方。合同第9.4条约定，承包期内，如因乙方违反本合同“第七条第(一)款”任务一项规定，甲方决定解除合同的，乙方已交付的承包金、履约保证金等其他各项费用均不退还，作为违约金赔偿给甲方，乙方拖欠甲方的承包金、水电费等其他各项费用，须在退房时与甲方结清，乙方的房屋及设备、设施须完好地移交给甲方，甲方不作任何补偿。合同签订后，蔡传岗支付能胜公司保证金140,000元。蔡传岗拖欠能胜公司2017年11月15日至2018年12月5日期间租金847,040元，之后租金亦未支付。2、2018年10月10日，江杨市场区域综合整治工作领导小组办公室向江阳水产品市场经营管理有限公司出具限期整改通知书，告知其接本通知一周内开始安排1号楼(6层)原使用性质的恢复工作，即清理楼内网吧、茶室等经营场所，清理楼内住所人员。同日，轩成公司向能胜公司出具限期整改通知书，告知其限期清理楼内网吧、茶室等经营场所，清理楼内住所人员。2018年12月15日，能胜公司向蔡传岗出具限期整改通知，要求其清理4、5、6楼住宿人员。2018年11月27日，上海市公安局宝山分局杨行派出所出具告知书，告知包括蔡传岗在内的租户因存在严重违法，存在消防安全隐患，改变房屋使用性质违规经商，违规居住，特告知其于2018年12月20日自行搬离，自行拆除违建、改建建筑。2018年12月4日，能胜公司向蔡传岗寄送律师函，告知因上海市公安局宝山分局杨行派出所于2018年11月27日发出告知书，因系争房屋存在严重消防安全隐患、改变房屋使用性质违规经商、违规居住的违法行为，责令居住人员及经商单位于2018年12月20日前自行搬离，且蔡传岗拖欠保证金，故通知解除双方之间的承包合同。被告并未在上述日期从系争房屋搬离，截止庭审当天，被告仍在继续营业。3、2015年被告对系争房屋的4楼进行了装修，2017年又对6、7楼进行了装修。审理中，原告称被告在承租系争房屋后应当积极办理营业执照，但在未申办营业执照的情况下就对房屋进行了第一次装修，在明知无法办理营业执照的情况下仍对房屋进行二次装修，被告应自行承担损失。被告蔡传岗申请对系争房屋装修装饰及相关设备设施价值进行评估。本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司进行鉴定。经鉴定系争房屋工程造价为：4层房屋装修工程项目所涉造价为1,748,202.50元，现值585,647.84元，未摊销费用998,972.86元；5层、6层房屋装修工程项目所涉造价为2,672,326.88元，现值1,910,713.72元，未摊销费用2,022,301.42元。蔡传岗支付鉴定费109,490元。本院认为，能胜公司与蔡传岗之间就系争房屋签订的合同虽冠以“承包合同”字眼，但实为房屋租赁合同法律关系，双方亦不持异议，本院予以确认。双方之间签订的该合同系双方之间真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，蔡传岗向能胜公司承租系争房屋用于开办宾馆、商务办公等经营项目，并承诺经营项目须经政府有关部门审核批准。然在双方合同履行过程中，因系争房屋存在消防安全隐患、改变房屋使用性质、违规经商居住等被相关职能部门要求限期整改，蔡传岗无法正常使用系争房屋，致使双方合同无法继续履行。现能胜公司要求确认该合同于2018年12月5日解除，蔡传岗亦不持异议，本院予以准许。关于合同解除的责任，原告在将系争房屋出租给被告之前已经在无证经营宾馆，被告承租后继续用于经营宾馆，被告应尽到谨慎注意义务，对系争房屋性质应充分知悉，其经营行为应符合法律法规的规定，然在经营期间因存在消防安全隐患、改变房屋性质导致无法经营，特别是在2014年承租后未办理合法经营手续的情况下进行首次装修，2017年又继续扩大装修，被告对整体损失应承担主要责任。另，因系争房屋登记为仓储用房，而双方之间合同约定的用途为宾馆、商务办公，故能胜公司对系争房屋无法满足约定之用途亦应承担次要责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，蔡传岗应将系争房屋返还给能胜公司。关于能胜公司主张的2017年11月15日至2018年12月5日期间的租金及房屋占有使用费847,040元，蔡传岗同意支付该期间的租金及占有使用费，本院予以准许。关于自2018年12月6日起的房屋占有使用费，相关职能部门的整治行为对蔡传岗使用系争房屋确有影响，考虑双方过错及合同约定的租金标准，本院酌情确定蔡传岗按照每年1,500,000元标准支付房屋占有使用费。关于蔡传岗的反诉主张：1、装修损失，根据本院查明事实，蔡传岗为经营宾馆、商务办公，2014年承租后在未办理合法经营手续的情况下进行首次装修，2017年又继续扩大装修，其中在第二次装修中的过错尤为明显，结合鉴定报告的估值、系争房屋的租赁期限，蔡传岗已使用系争房屋的年限及双方过错程度，本院酌情确定能胜公司赔偿蔡传岗装修损失1,000,000元。2、其他财产损失500,000元，蔡传岗的主张依据不足，本院不予支持。3、可得利益损失7,884,023元，因蔡传岗对租赁合同解除负有主要责任，且并未提供证据证明该损失情况，故本院对该损失不予支持。4、赔偿金280,000元，蔡传岗基于合同第9.2条约定主张，该条款系能胜公司单方解除合同的情况下其承担的赔偿责任。因该合同解除非能胜公司单方违约导致，故其基于该约定主张本院难以支持。5、保证金140,000元，能胜公司同意返还140,000元保证金，于法无悖，本院予以准许。6、转让费480,000元及律师费100,000元，蔡传岗的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司与被告(反诉原告)蔡传岗之间签订的《承包合同》于2018年12月5日解除；二、被告(反诉原告)蔡传岗于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区泰和路XXX号内E幢楼房4-6层房屋返还给原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司；三、被告(反诉原告)蔡传岗于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司2017年11月15日至2018年12月5日期间租金及占有使用费847,040元；四、被告(反诉原告)蔡传岗于本判决生效之日起十日内，按照每年1,500,000元标准支付原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司自2018年12月6日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费；五、原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)蔡传岗装修损失1,000,000元；六、原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)蔡传岗保证金140,000元；七、驳回被告(反诉原告)蔡传岗的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取计12,270元，由被告(反诉原告)蔡传岗承担。反诉案件受理费收取计96,800元，由原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司承担15,060元，被告(反诉原告)蔡传岗承担81,740元。鉴定费109,490元，由原告(反诉被告)上海能胜投资管理有限公司承担32,847元、被告(反诉原告)蔡传岗承担76,643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张继峰审 判 员  武恩强人民陪审员  林景平二〇一九年十二月二十七日书 记 员  戴 玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。