广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初30954号原告：广州市房屋安全管理所，住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈颖恒，男，汉族，1982年6月23日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。第三人:李秋菊，女，汉族，1935年6月22日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈进旺，男，身份证住址广州市越秀区。原告广州市房屋安全管理所诉被告陈颖恒、第三人李秋菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡颖怡、何继义，被告的委托诉讼代理人刘罡，第三人的委托诉讼代理人陈进旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方关于广州市越秀区xx路xx号xxx房以及广州市越秀区xx路xx号xxx房的房屋租赁合同关系；二、判令被告及同住人员立即搬出上述房屋，将房屋交还原告；三、判令被告向原告支付房屋占用费，其中广州市越秀区xx路xx号xxx房的房屋占用费参照2018年广州市房管部门公布的租金参考价按每月525.20元计算（27元/平方米/月×计租面积19.45平方米），广州市越秀区xx路xx号xxx房的房屋占用费参照2018年广州市房管部门公布的租金参考价按每月1130.20元计算（27元/平方米/月×计租面积41.86平方米），上述两套房屋的占用费均从2019年7月1日起计至实际交还房屋之日止。事实和理由：原告是负责公房管理的事业单位。广州市越秀区xx路xx号xxx房以及广州市越秀区xx路xx号xxx房两套房屋是原广州市房地产管理局移交原告管理的直管公房。被告租住在上述房屋，并向原告支付租金。原告亦收取被告租金，与被告形成不定期租赁关系，原告可以随时要求解除。经查，被告另有产权房屋88.16平方米，已不符合公房承租的条件。2018年6月4日，原告委托律师向被告发出律师函，通知解除与被告的租赁关系，要求被告交还上述房屋。但被告至今仍未搬出。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：一、原告起诉的陈述与事实不符，混淆法律关系及涉讼房屋的使用性质，枉顾事实而提起诉讼，被告不同意原告的诉讼请求。根据原被告之间所签订的租赁合同显示，被告实际向原告所承租的是位于广州市越秀区xx路xx号xxx房，该房被告承租是作为商业物业租赁使用，并且办理了相应的营业执照，而原告亦出具证明证实该物业为商业物业，被告亦是按照商业物业的租金向原告进行缴纳，故本案当中原告偷换概念，将自己承认的商业物业又说成是住宅，回避了商业物业并不适用于原告所依据的《广东省公有房产管理办法》的规定，按照被告承租房屋时的政策规定，使用公房是可以通过购买有偿使用权的形式存在，而被告亦一次性向原告缴纳房屋维修费的形式取得有偿使用权，如果本案的房屋仅为公房的话，那么该等房屋的维修费用均应当由原告负责；故原告据此要求解除与被告之间的租赁关系是没有任何法律及事实依据的，依法应当予以驳回。二、原告适用法律错误。出租人以及承租人之间的权利义务应为相对的,被告并非广州市越秀区xx路xx号xxx房实际的使用人，而实际使用人是本案的第三人；该房屋承租是因为第三人原来已租赁公房，而为了方便照顾第三人，由第三人在2003年1月2日出资与原来承租广州市越秀区xx路xx号xxx房的承租人丁某进行了换房的手续，因为第三人年事已高，为了避免第三人办理相关的房屋手续四处奔波，故在原告的建议及要求下将房屋的承租人更改为被告，在租赁合同当中亦载明第三人为房屋的居住人，原告亦清楚第三人居住使用的事实，第三人亦一直居住该房屋并使用至今；房屋租赁合同在2010年到期后原告从未提出过任何异议，亦没有要求第三人签订新的租赁合同，然而第三人多次向原告要求续约，由于原告的原因而未与被告或第三人续租。三、关于本案的第三人。目前第三人名下并无其他房屋，符合公房承租条件，故原告要求解除双方的租赁关系，收回房屋的诉讼请求不应当得到法院的支持。同时，原告作为房屋的出租人，应承担房屋的修缮维护的义务，房屋的维修费用理应由原告支付，因为公房政策的特殊性，原告己经通过以房屋维修费用的形式向被告收取了有偿使用费，另外又收取了被告的房屋租金，而原告现在只字不提整个租赁房屋的过程及历史缘由，以不实的陈述来要求收回房屋有违诚信，并且没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：我同意被告的意见。第一，本人与被告是祖孙关系，同时本人亦是广州市越秀区xx路xx号xxx房的实际使用人，因为本人年纪大，为了便于照顾我，所以我申请将原来所承租的公房换至广州市越秀区xx号103房并取得广州市房屋调换总站的批准同意，因为每月需要办理交租、水电费等相关的手续，本人亦行动不便，故在原告的建议下，将103房的承租人改为我孙子陈颖恒（也就是本案中的被告），可由其为我办理相关手续，而避免劳累奔波之苦。涉讼房屋是我赖以生活的唯一用房，本人属于按照政策优先照顾的对象。本人在该房屋中居住已16年，现年已84岁且年老多病，长期需要支付昂贵的医药费，生活保障条件低，只能靠微薄的社保金生活，根本不可能重新置业或者另外租房。第二，本人多年来一直守法居住使用，爱护房屋设施，依法按时缴纳租金至今。而在第三人的多次催促下原告多年没有及时办理该房屋的承租续租手续，但我居住使用房屋期间原告也一直未提出任何异议，现突然提出要求收回房屋，并提高租金标准依法无据。此外，公有住房租金标准由市房地产行政主管部门和市物价行政主管部门制定，任何单位不得擅自调整公有住房租金价格。由此可见，原告的全部请求严重违背相关政策法规原则，理据不成立，请法院不予支持。经审理查明：广州市越秀区xx路xx号混合结构5层楼，总建筑面积1270.87平方米，是原告管理的公房。2001年11月23日，原告向被告收取了xx路xx号xxx房房屋维修工程款18925元。2003年1月3日，原告向被告、丁某收取了换房手续费10元、换房登记费4元。2005年7月1日，原告与被告签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将广州市越秀区xx路xx号101、103部位房屋出租给被告作住宅使用，使用面积61.31平方米，月租金221.90元。合同附加二，承租人家属中列有第三人李秋菊。2007年1月19日，广州市工商行政管理局越秀分局核发了经营者为第三人、经营场所为xx路xx号xxx房的个体工商户营业执照。其中注明原核准日期为2003年4月7日。2009年4月24日，原告向越秀区六榕街道办事处出具证明，称其管辖的xx路xx号xxx房一直作为商业用房等。2009年8月7日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将广州市越秀区xx路xx号101部位房屋出租给被告作商业用途使用，建筑面积20.97平方米，租赁期限2009年8月1日至2011年7月30日，月租金1048.50元。2018年6月6日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求解除与被告关于上述两房屋的租赁关系，被告交还房屋等。2018年7月30日，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区xx路xx号101部位（产别公产）的直管房出租给乙方，作商业用途，建筑面积20.97平方米，租赁期限2018年7月1日至2019年6月30日，月租金额为3124.50元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将本月租金缴付给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金；租赁期满、甲乙双方未续订合同或者因其他原因导致合同终止、解除，乙方应在三十日内交回承租房屋和设备给甲方，缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用；租赁期届满甲乙双方未续订合同或合同因乙方违反本合同约定的义务和责任而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应交纳的费用；乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费（房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）外，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应交纳费用总额的30%向乙方收取违约金等。被告按3124.50元标准向原告交纳越秀区xx路xx号101铺租金至2019年10月，按151.50元标准向原告交纳越秀区xx路xx号xxx房租金至2019年10月。原告还按越秀区xx路xx号xxx房为住宅性质以70.40元/月标准计向被告收取租金至2019年10月。另查明，据房管部门于2019年7月2日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，被告名下有XX区XX路XXX号之二XXXX房（住宅，建筑面积88.16平方米）的房产。第三人李秋菊名下无房屋。因本案纠纷，原告于2019年7月22日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：广州市越秀区xx路xx号xxx房实际分为两个部分出租。101房为“前铺后居”结构，其厕所、厨房和一部分走廊等是公用的，该公用部分属住宅性质，按照广州市规定的公房住宅租金标准计收租金，计租面积为19.45平方米，租金为每月70.40元。在本案中原告对该公用部分主张的占用费是按照广州市房屋租赁管理所公布的2018年居住用房同地段同类型房屋租金参考价每月每平方米27元的标准计收。101房的公用部分与商铺部分可以分割使用。被告所提出的关于商铺部分的租赁关系非本案诉请范围，应当另案处理，与本案无关。被告及第三人共同称：101房由被告作商业用途使用，103房由第三人一人居住使用。本院认为：根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，广州市越秀区xx路xx号xxx房虽是以被告的名义向原告承租，但实际是由第三人居住。就此，在双方签订的租赁合同中亦予列明。鉴于第三人无其他房屋可供居住，且年事已高，上述房屋由第三人继续居住为宜。至于广州市越秀区xx路xx号xxx房，一直为“前铺后居”使用。基于尊重历史、有利生产、方便生活、公平合理方面的考虑，宜由被告继续按“前铺后居”使用。但鉴于被告不符合承租公房住宅的条件，上述101房作住宅使用的19.45平方米的租金，可参照广州市房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告陈颖恒向原告广州市房屋安全管理所支付2019年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区xx路xx号xxx房中面积19.45平方米的租金（按525.15元/月计，其中应扣除被告陈颖恒已交纳的相关租金部分）。二、驳回原告广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告广州市房屋安全管理所负担50元，被告陈颖恒负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  梁慧菱人民陪审员  苏锦桃二〇一九年十二月二十日书 记 员  黄 冰