山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初9571号原告：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司（以下简称顺事达公司），住所地青岛胶州市九龙镇建设路27号万通花园对面，统一社会信用代码：91370281667893249G。法定代表人：宋冬梅，经理。委托诉讼代理人：张培培，山东文鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德发，山东海之源（即墨）律师事务所律师。被告：陈琳，女，1987年1月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：姜治普，男，1962年9月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：杨晓娜，女，1986年10月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。三被告委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（律师）事务所律师。第三人：宋春英，女，1960年3月4日出生，汉族，住青岛市四方区。原告顺事达公司与被告陈琳、姜治普、杨晓娜、第三人宋春英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺事达公司之委托诉讼代理人张培培、赵德发、被告陈琳、姜治普、杨晓娜之委托诉讼代理人王佳明到庭参加诉讼，第三人宋春英经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决不执行位于青岛胶州市建设路27号雅致花园小区9号楼4单元501号、602号房屋及解除对上述房屋的查封；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月28日，原告与第三人签订《青岛市商品房预售合同》，第三人购买原告开发建设的位于胶州市建设路27号雅致花园小区9号楼4单元501号、602号房屋。涉案房屋系第三人以银行按揭贷款的方式购买，原告向银行提供连带责任保证担保。后因第三人严重违约，原告于2018年10月12日提起诉讼，胶州市人民法院作出（2018）鲁0281民初10653号民事判决书，判决原告与第三人签订的《青岛市商品房预售合同》解除。因涉案房屋未办理过户登记手续未实际交付，即墨区人民法院对涉案房屋强制执行并查封行为不当，侵害了原告对涉案房屋所有权。原告提出执行异议，即墨区人民法院以（2019）鲁0282执异105号执行裁定书裁定驳回原告的异议申请，原告不服该裁定，判如所请。被告陈琳、姜治普、杨晓娜辩称，涉案房屋于2016年12月12日即墨法院根据被告的申请予以查封，原告起诉所依据的胶州法院（2018）鲁0281民初10653号民事判决书是于2018年12月6日作出，根据最高院执行异议若干问题规定第二十六条之规定，金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，因此，应依法驳回原告的诉讼请求。另外，第三人宋春英作为本案所涉执行案件的被执行人，其是原告母公司的股东，原告公司的法定代表人及另一股东宋春梅与第三人宋春英是姐妹关系，因此，被告认为本案完全是原告与第三人串通所为，其目的是为了逃避执行。第三人宋春英无答辩。经审理查明，被告陈琳、姜治普、杨晓娜与邱春娥、张小坐、宋春英、袁德生、孙吉水、杨乃国民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据陈琳、姜治普、杨晓娜的申请，于2016年12月12日查封了预告登记权利人为第三人宋春英的胶房地预市字第××号、20××42号房屋两处。本院于2017年12月28日作出的（2016）鲁0282民初13583号民事判决书书生效后，由于邱春娥、张小坐、宋春英、袁德生、孙吉水未履行判决书确定的义务，被告陈琳、姜治普、杨晓娜申请执行，执行案号：（2018）鲁0282执2059号。2019年8月30日，原告以案外人身份提出执行异议听证，请求法院解除对涉案房屋的查封并停止执行。2019年8月30日，本院作出（2019）鲁0282执异105号执行裁定书，驳回原告的异议申请。另查明，2013年8月28日，原告与第三人签订了《青岛市商品房预售合同》（201300141407、201300141388）两份，约定第三人购买原告开发的位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区9号楼4单元501户、602户两套房屋，总价款分别为425518元、431554元。合同附件一付款方式和付款期限第2条约定中约定第三人于2013年8月28日与原告签约，并付两套房屋的首付房款分别为255518元、129554元。合同第七条约定“乙方若未按本合同约定的时间付款，…逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方的责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。…甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。”。第二十一条约定“甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30日内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同效力。”。补充条款第二十六条约定，…如果出现下述情况之一，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除预售合同，…(i)乙方未按期偿付甲方被划扣的款项及其他损失，并向甲方支付违约金的；或（ii）甲方代乙方偿还的按揭贷款本息累计金额或者甲方遭受的损失超过按揭款本金的10%。2013年9月11日，第三人购买的位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区9号楼4单元501户、602户两套房屋办理了房屋预告登记，该两套房屋至今未交付第三人。2013年9月6日，第三人与中国工商银行股份有限公司胶州支行签订了两份个人购房借款担保合同（2013-2712、2013-2713），约定中国工商银行股份有限公司胶州支行向第三人发放贷款分别为302000元、170000元。原告为第三人的贷款提供了担保。2013年9月12日，中国工商银行股份有限公司胶州支行向第三人发放贷款并转入了原告的账户472000元（其中一套房子的贷款302000元，另一套房子的贷款170000元）。第三人确认未按合同约定支付原告房屋的首付款，也未按合同约定偿还银行贷款。自2013年10月至2018年11月，原告已代第三人偿还贷款223164元2014年6月2日，原告向第三人发出了解除双方签订的购买胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区9号楼4单元501户、602户两套房屋的青岛市商品房预售合同。截止到2018年11月12日位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区9号楼4单元501户尚欠贷款本金127819.64元、602户尚欠贷款本金22156.03元。2018年12月6日，胶州市人民法院作出（2018）鲁0281民初10653号民事判决书，判决：一、原告与第三人签订的青岛市商品房预售合同（201300141407、201300141388）于2014年6月2日解除；第三人于本判决生效之日起十日内协助原告办理青岛市商品房预售合同（201300141407、201300141388）的网签撤销、抵押登记撤销手续。二、解除第三人与中国工商银行股份有限公司胶州支行签订的个人购房借款担保合同（2013-2712、2013-2713）。三、原告、青岛顺事达房地产开发有限公司返还中国工商银行股份有限公司胶州支行贷款本金149975.67元，于本判决生效之日起十日内付清。（2018）鲁0281民初10653号民事判决书已生效。庭审中，三被告称原告及原告法定代表人之间存在直接利害关系。原告称，第三人和原告的法定代表人具有亲属关系，但是仍然不能就此否认原告对涉案房产具有所有权，被告称原告与第三人系串通行为没有证据证明。以上事实，有原、被告的陈述，裁定书，生效的判决书等证据在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，此类案件需要审查的是案外人对于执行标的是否具有足以排除执行的实体权利。本案中第三人宋春英虽与原告就涉案房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，但并未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，第三人尚不属于涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋享有债权请求权，涉案房屋仍属于原告，且第三人与原告就涉案房屋签订的合同已经生效判决解除，案外人原告享有的是物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的执行，根据生效的判决书原告无需返还价款，具有排除普通债权人的执行综上，原告之诉应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条（一）项之规定，判决如下：不得执行位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑小区9号楼4单元501户、602户房屋并解除对上述房屋的查封。案件受理费12371元（原告预缴），由被告陈琳、姜治普、杨晓娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周学成人民陪审员  管益林人民陪审员  李 伟二〇一九年十二月十六日书 记 员  宫宇津法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；