湖北省武汉市江汉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0103民初12180号 原告（反诉被告）：陈彤，男，1981年3月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。 原告（反诉被告）：何莉华，女，1983年4月24日出生，汉族，住武汉市洪山区。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：张繁，湖北正奉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄琬珺，女，1988年1月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。 委托诉讼代理人：彭仁高，湖北诺亚律师事务所律师。 第三人：武汉亿兴景居房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡汉口花园四期C区3栋1层商5。 法定代表人：简燕林，总经理。 委托诉讼代理人：闻正君，男，1975年10月12日出生，汉族，武汉亿兴景居房地产经纪有限公司员工，住武汉市黄陂区。 原告（反诉被告）陈彤、何莉华与被告（反诉原告）黄琬珺及第三人武汉亿兴景居房地产经纪有限公司（以下简称亿兴景居公司）房屋买卖合同纠纷一案，武汉市江岸区人民法院于2019年8月2日移送本院审理。本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈彤、何莉华的共同委托诉讼代理人张繁、被告（反诉原告）黄琬珺及委托诉讼代理人彭仁高、第三人亿兴景居公司委托诉讼代理人闻正君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈彤、何莉华向本院提出诉讼请求：1.确认陈彤、何莉华与黄琬珺签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年3月20日解除；2.判令黄琬珺向陈彤、何莉华支付违约金138000元；3.本案诉讼费用由黄琬珺承担。事实与理由：陈彤、何莉华与黄琬珺及亿兴景居公司于2018年7月31日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定陈彤、何莉华将位于武汉市江岸区兴业路xx号石桥村城中村改造xx地块xx栋xx单元xx层xx室房屋出售给黄琬珺，房屋成交价格为138万元，定金为3万元；黄琬珺于过户当日支付首付款35万元，余款103万元采取银行贷款的方式支付。合同签订后，两原告依约办理了涉案房屋的不动产权证。同年9月6日，亿兴景居公司安排陈彤、何莉华和黄琬珺到招商银行武汉分行办理银行贷款面签，黄琬珺却无故缺席。嗣后，陈彤、何莉华多次催促黄琬珺办理涉案房屋的相关手续，但黄琬珺一直拒绝继续履行合同。为此，陈彤、何莉华诉至法院，请求判如所请。 黄琬珺辩称，一、关于解除合同。由于买卖双方无继续履行的可能，故黄琬珺同意解除合同；二、关于违约金。1.黄琬珺在合同履行中无任何违约行为且积极配合办理相关手续。2018年8月30日，第三人亿兴景居公司突然改变承诺要求黄琬珺将首付款从35万元提高到42万元。双方约定的面签时间为2018年9月7日而非两原告诉称的9月6日，当天黄琬珺依约前往银行面签，途中亿兴景居公司与黄琬珺在电话中发生争吵导致黄琬珺发生交通事故，且黄琬珺将事故的情况及时告知，并非无故缺席。后来，亿兴景居公司承诺可以贷款到98万元。2.由于合同履行中发生了合同之外的新情况，故黄琬珺要求亿兴景居公司以书面形式确定，但亿兴景居公司予以拒绝，且陈彤、何莉华知道此情况后也表示不卖了。黄琬珺就此事多次向消费者协会、房管局等相关部门反映情况并寻求帮助解决。3.陈彤、何莉华主张违约金无法律规定和合同约定，请求予以驳回。三、诉讼费应由陈彤、何莉华自行承担。 亿兴景居公司述称，1.同意双方解除合同；2.对于陈彤、何莉华主张违约金及诉讼费的诉请无异议；3.事实部分，事前与黄琬珺约好了9月6日到银行面签并告知应携带的资料，当天卖方陈彤、何莉华、担保公司及本公司工作人员均依约到达银行准备办理面签手续。因黄琬珺未依约到达银行，本公司工作人员给黄琬珺打电话，其称在路上并一直询问银行流水等问题，关于银行流水问题在此之前就已给她解释过了。20分钟后，黄琬珺称因本公司的态度问题使其心情不好导致车辆被擦碰了，表示不去银行面签了。另外，卖方陈彤、何莉华在买方黄琬珺没到的情况下，已将卖方应在银行办理的手续办理完毕。 黄琬珺向本院提出反诉请求：1.请求确认陈彤、何莉华与黄琬珺及亿兴景居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年11月12日解除；2.判令陈彤、何莉华双倍返还黄琬珺房屋定金6万元；3.本案的反诉费由陈彤、何莉华承担。事实和理由：黄琬珺因居住需要找到亿兴景居公司，表明资金有限贷款额度达到103万元以上才能购买房屋，否则无力支付购房首付款。亿兴景居公司称其与银行很熟，承诺确保可以贷款到103万元，房屋过户税费等合计106000元由其打包。黄琬珺基于亿兴景居公司的承诺于2018年7月31日与陈彤、何莉华及亿兴景居公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，并向陈彤、何莉华支付定金3万元，向亿兴景居公司支付中介费1万元。合同履行中，亿兴景居公司于同年8月30日突然告知只能贷款96万元，首付款由原35万元增加到42万元。黄琬珺觉得突然增加了7万超出了预期，首付款有压力。嗣后，亿兴景居公司又称可以保证贷款98万元，鉴于亿兴景居公司多次改变说辞，黄琬珺要求出具书面承诺，但亿兴景居公司予以拒绝，卖方陈彤、何莉华了解此情况后也直接表示“拉倒吧，不卖了，等30号自动违约”。对于亿兴景居公司的欺诈、虚假承诺等违约行为及陈彤、何莉华明确表示不履行买卖合同义务，黄琬珺于同年9月开始多次到武汉市消费者协会、武汉市江岸区工商行政管理局和武汉市房管局投诉。因此，黄琬珺提起反诉，请求判如所请。 陈彤、何莉华针对反诉辩称，1.本案存在两个法律关系，即陈彤、何莉华与黄琬珺的房屋买卖合同关系和黄琬珺与亿兴景居公司的居间合同关系，黄琬珺不应以其与亿兴景居公司发生的争议来对抗与本方的买卖合同或者拒绝履行买卖合同约定的义务；2.买卖合同第2.2.3条约定，如因银行审批贷款金额103万元未通过则以银行审批通过金额为准，剩余房款以现金方式。因此，黄琬珺无权以银行审批贷款未达到预期为由拒绝履行合同义务；3.黄琬珺在反诉状中自认首付款有压力、超过其预期才拒绝履行合同，其称发生交通事故的抗辩事由无法核实，且上述理由并非免除违约责任的情形，也非不可抗力。综上，恳请驳回黄琬珺的全部反诉请求。 亿兴景居公司针对黄琬珺的反诉没有陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：陈彤、何莉华与黄琬珺及亿兴景居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，《还款协议书》、不动产权证、情况说明、证明、短信及快递记录、微信聊天记录、律师函、中国联通营业收费收据、情况反映、来访登记表、信访登记情况、收条、保险理赔记录单及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年7月31日，卖方陈彤、何莉华（甲方）与买方黄琬珺（乙方）及经纪代理方亿兴景居公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定甲、乙、丙方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖、经纪代理事宜，订立本合同；甲方所在的房屋坐落于武汉市江岸区兴业路xx号石桥村城中村改造xx地块xx栋xx单元xx层xx室，建筑面积73.97平方米，用途住宅；经甲、乙双方协商一致，上述房屋成交价为138万元，包含定金为3万元；乙方签合同当日向甲方支付定金3万元，乙方于过户当日付清首付款35万元，具体以银行审批贷款金额为准，不足部分，乙方以现金补足；余款103万元（以银行审批金额为准），乙方经银行贷款支付，乙方应在甲方办理完“中华人民共和国不动产权证书”30日内准备齐全贷款资料，确保无征信问题，经银行审批通过后，再办理过户手续；如因银行审批贷款金额103万元未通过，则按银行贷款审批金额为准，剩余房款以现金方式补足；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性；本合同签订之日，乙方按宗向丙方支付经纪代理费27600元；如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费；甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费。合同第十条约定，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日按未付房款的10%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，乙方按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同附加条款第五条补充条款约定，……2.该房屋签合同时为商品房的合同房，甲方自行于2018年9月30日前办理不动产权证书，双方约定该房屋还清贷款，拿到结清证明并解押后30日内办理过户手续。3.该房屋交易过户税费、银行评估担保、金融、中介佣金会计106000元，已付1万元，剩余96000元于过户前三天乙方付清给丙方并由其办理过户手续。4.甲乙双方约定该房屋合同办证后甲方的该房屋贷款35万元，乙方替甲方代还，剩余部分贷款甲方自己还清。甲方另签“还款协议”视同本合同的一部分。同日，甲、乙双方签订了《还款协议书》，约定乙方代甲方清偿该房银行按揭贷款35万元，甲方同意乙方将上述款项作为购买该房首付款先行支付给甲方，后期交易从购买该房首付款中抵冲；如因甲方不配合后期过户手续，视现甲方违约，违约责任为双倍返还乙方已付定金，返还已付房款本金，并按已付房款的10%处以违约金；如因乙方单方面违约，甲方没收乙方已付购房定金，并对乙方合同约定购房总金额的10%处以违约金后，退还多余已付房款。 上述合同签订后，黄琬珺向陈彤、何莉华支付了定金3万元，向亿兴景居公司支付佣金1万元，陈彤、何莉华将案涉房屋的不动产权证书办理至其名下。亿兴景居公司通知陈彤、何莉华及黄琬珺于同年9月7日到银行办理贷款的面签手续，陈彤、何莉华已按相关规定办理完毕，但黄琬珺因故未到银行办理。 另查明，在2018年7月31日三方签订房屋买卖合同前，黄琬珺通过微信要求对房屋的单价评到两万，亿兴景居公司工作人员答应后期帮忙操作。同年8月30日，亿兴景居公司工作人员告知黄琬珺银行贷款只能贷到96万，要求黄琬珺准备首付款42万元。黄琬珺当即提出“当时不是说要评估到2万吗？按你这样算首付不够嘞”，双方一直为贷款额度、贷款利率及其他相关费用进行交涉。9月6日，亿兴景居公司工作人员通知黄琬珺次日上午到银行办理面签，黄琬珺因故未到银行。嗣后，亿兴景居公司更换工作人员与黄琬珺对接。9月19日，亿兴景居公司工作人员告知黄琬珺银行同意贷款额度可以提高到98万元，约黄琬珺20日上午到银行办理面签手续。黄琬珺书写了一份《购房补充协议》，要求陈彤、何莉华和亿兴景居公司签字确认。该补充协议的主要内容为：贷款额度低于98万或银行原因不批贷款或过户费用超出之前约定的106000元，黄琬珺有权解除合同、买方全额退款等。亿兴景居公司将该补充协议通过微信发给陈彤后，陈彤表示“拉倒吧”“不卖了”“等30号自动违约”，不同意重新签订该协议。9月26日，黄琬珺要求亿兴景居公司就上述事项重新拟定协议，亿兴景居公司表示按原买卖合同履行。嗣后，黄琬珺先后向武汉市住房保障和房屋管理局、消费者协会等部门反映情况，投诉亿兴景居公司虚假承诺欺诈买受人。 再查明，2018年11月19日，亿兴景居公司通过短信方式向黄琬珺发送《律师函》，要求黄琬珺立即与亿兴景居公司联系，否则通过诉讼程序解决。同年12月22日和2019年3月13日，陈彤、何莉华分别通过邮寄和短信方式向黄琬珺发送《履约催告函》，要求其履行合同。黄琬珺均未予回复。 本院认为，陈彤、何莉华与黄琬珺及亿兴景居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同约定全面履行义务。合同约定“乙方应在甲方办理完不动产权证书30日内准备齐全贷款资料，确保无征信问题，经银行审批通过后，再办理过户手续”，履行中，陈彤、何莉华依约办理了《不动产权证书》，也按时到银行办理了面签手续。黄琬珺未按照约定时间办理面签，经催促后仍未办理致合同无法履行，黄琬珺系违约方。 关于陈彤、何莉华的本诉请求。1.关于合同解除问题。如前所述，黄琬珺未依约履行合同义务，经陈彤、何莉华发函后仍不履行致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，陈彤、何莉华享有法定合同解除权，其主张解除合同于法有据，合同解除时间应确定为起诉状送达之日即2019年6月13日。2.关于支付违约金问题。黄琬珺向陈彤、何莉华支付了购房定金，合同也约定了单方解除合同的违约金，陈彤、何莉华选择违约金条款，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，黄琬珺以其未违约并反诉主张双倍返还定金进行抗辩。本院认为，黄琬珺未依约履行合同义务系违约方，但根据查明的事实，其不履行合同的原因系贷款金额未能达到预期以致无力支付全部首付款，若继续履行会给双方造成更大的损失，故其违约并非恶意，且陈彤、何莉华未提供其实际损失的证据。因此，本院综合上述情形酌情确定违约金为5万元，扣除已支付的定金3万元，实际支付2万元。 关于黄琬珺的反诉请求。如前所述，黄琬珺系合同的违约方，不享有合同解除权。陈彤虽称“拉倒吧”“不卖了”，系在黄琬珺提出重新签订《购房补充协议》的前提下所作的口头陈述，其后仍在催促黄琬珺履行合同。因此，黄琬珺以此认为陈彤、何莉华违约而反诉主张解除合同并双倍返还定金，于法无据。 综上所述，陈彤、何莉华要求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。陈彤、何莉华要求黄琬珺支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。黄琬珺要求解除合同及双倍返还定金的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）陈彤、何莉华与被告（反诉原告）黄琬珺及第三人武汉亿兴景居房地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年6月13日解除； 二、被告（反诉原告）黄琬珺于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈彤、何莉华支付违约金5万元（扣除已支付的定金3万元，实际支付2万元）； 三、驳回原告（反诉被告）陈彤、何莉华的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄琬珺的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3060元，由原告（反诉被告）陈彤、何莉华负担1951元，被告（反诉原告）黄琬珺负担1109元[此款原告（反诉被告）陈彤、何莉华已预付本院，被告（反诉原告）黄琬珺随同上述判决款项一并支付原告（反诉被告）陈彤、何莉华]。案件反诉费650元，由被告（反诉原告）黄琬珺负担（已付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  余文庆 人民陪审员  陈桂荣 人民陪审员  吴 宁 二〇一九年十二月十八日 法官助理施圣杰 书记员施圣杰