山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初5965号 原告：孙永会，男，1956年3月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。 被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告孙永会与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙永会的委托代理人刘彪、张丰丰，被告源浩公司的委托代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙永会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金30528.2元（以总购房款1315931元为基数，自2016年7月1日至2017年9月5日，按照日万分之一的标准计算，扣除已支付的违约金）；2、请求法院判令被告赔偿原告逾期交付车位损失1800元（以车位款90000元为基数，自2017年9月6日至2018年3月23日，按照日万分之一的标准计算）；3、请求法院判令被告赔偿原告多支付的2万元车位款的逾期利息4253.18元（以20000元为基数，自2013年10月15日至2018年3月23日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，扣除400元）4、判令本案全部的诉讼费、评估费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的北大时代郎润园的房屋和储藏室各一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款1225931元。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋和储藏室交付原告使用，否则，被告按原告已付房价款每日万分之一的标准向原告支付违约金。2017年9月5日，原告与被告办理了涉案房屋和储藏室的交付手续。2013年10月21日，原告向被告支付车位款9万元。2018年2月28日，被告退还车位款2万元，2018年3月23日，被告向原告交付了涉案车位，并倒签了《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》。根据合同约定及法律规定，被告应向原告支付涉案房屋、储藏室和车位的违约金，原告多次向被告主张上述违约金，被告仅向原告支付违约金26320元，其余违约金拒绝支付。被告出售的涉案车位为无产权车位，实际车位款为7万元，被告应当赔偿多收取原告2万元车位款的逾期利息。 源浩公司辩称，一、原被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应诚信全面履约。双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告在逾期交房发生后，触发商品房买卖合同违约金条款，确需向原告支付违约金。实际情况是，原告明确认可了合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额，并主动与被告签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。原告以自身实际行动受领了被告的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决，被告不应再行支付逾期交楼违约金。二、根据《合同法》第114条规定可以得知，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。根据“谁主张谁举证”的原则，原告应该举证证明其存在损失，但在本案中，原告并未提供证据证明自己存在逾期交房的损失。三、2013年，为确定购买车位资格，原告向被告交纳了9万元车位购置预付款。此时，车位位置与价格尚未确定，被告对该款项之占有系基于对双方将来达成确定的车位购置的真实合意而产生，系合法占有。原告将该部分款项交付被告，也是在相同意思表示下的自愿履行，即同意在车位价格确定前，由被告持有该笔资金。也就是说，对于车位价格在将来确定时存在多退少补的情况，原告是完全明知的，至少也应当明知的。因此，2018年1月车位位置与价格确定后，被告在合理期间内向原告返还了2万元剩余预付款，该交易过程符合日常交易模式，被告对此并无过错，根本不应承担所谓的返还利息问题，这部分利息也根本不是原告的损失。否则，按照原告的逻辑，如果在2018年1月17日车位最终价格确定后，不是被告向原告返还2万元，而是原告向被告补交2万元，是否也应当由原告将该2万元的利息作为迟延付款滞纳金支付被告？由此可见，原告要求被告支付合法占有2万元期间的利息完全是没有任何法律依据，也与客观常理和交易习惯相悖，完全是错误和荒谬的，其诉求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年10月28日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，由孙永会购买源浩公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区12号楼2单元302室住宅及2--103地下室各一套，涉案房产及地下室建筑面积分别为188.06平方米、12.82平方米。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。”合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，孙永会依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩公司向孙永会邮寄了交楼通知书。孙永会于2017年9月2日收到了该通知。2017年9月5日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续。孙永会在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。2018年9月10日被告向原告出具的发票载明原告所购房屋面积为187.99平方米，购房款为1183773元；地下室面积为12.94平方米，购房款为42158元。2013年10月21日双方签订《济南恒大滨河左岸停车位使用协议》，约定孙永会使用一期（17）-1853号车位，总金额为7万元。同日孙永会缴纳车位款9万元。在中源浩公司于2018年2月28日退还了2万元车位款。2018年3月23日源浩公司交付车位。同日，涉案小区物业公司向孙永会收取预交私家车位管理费462元。 另查明，本院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为78.96元（57元×187.99平方米/135.7平方米），涉案地下室日租金水平为1.41元（2元×12.94平方米/18.29平方米），涉案车位日租金水平为6元。 庭审中，孙永会自认已收到源浩公司已支付的逾期交房违约金26320元及2万元车位款逾期利息400元。 本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向孙永会发出交了交房通知书，通知交付房屋、地下室。2017年9月5日，双方办理了涉案房产及地下室的交付手续，依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩公司在2017年8月31日交寄了收房通知书，根据约定在2017年9月2日视为收讫，即源浩公司至该日履行完毕其有关交房义务，业主在无正当理由情况下未接收房屋产生的责任由业主自行承担。综上源浩公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。关于车位交付时间，源浩公司与孙永会虽未书面约定车位的交付时间，但车位作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，同时，源浩公司前期支付的违约金中也已经包含了车位部分的违约金，也足以证实车位交付时间亦应为2016年6月30日。2018年3月23日，孙永会向涉案小区物业公司交纳车位管理费。据此，涉案车位逾期交付时间为自2016年7月1日至2018年3月23日，逾期共计630天。原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》第九条虽约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%，该违约金标准低于给买受人造成的损失，应依法予以调整。依据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告，孙永会在逾期交房期间的住宅、地下室租金损失为34398.36元[428天×（78.96元/天+1.41元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3780元（630天×6元/天），租金损失合计38178.36元。源浩公司已经支付的26320元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩公司仍需支付11858.36元违约金，超出部分，本院不予支持。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由孙永会放弃要求源浩公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，对源浩公司的抗辩意见，本院不予采纳。2013年10月21日，孙永会向源浩公司支付9万元购买车位，源浩公司实际交付7万元的车位，孙永会要求判令源浩公司赔偿占用2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月21日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，扣除400元）合法有据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向孙永会赔偿逾期交房（含车位）违约金11858.36元。 二、济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向孙永会赔偿2万元车位款的逾期利息（以2万元为基数，自2013年10月21日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，扣除已支付的400元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计357元，由原告孙永会负担226元，被告济南源浩置业有限公司负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 蕾 二〇一九年十二月十二日 书记员 孔祥阜