四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初920号 原告（并案被告）：陈友兰，女，1976年7月22日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：周荣华，男，1977年5月10日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系原告配偶。 委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。 被告（并案原告）：广安天悦置业有限责任公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道855号天悦广场。 法定代表人：王富琼。 委托诉讼代理人：淳博，四川鑫泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 原告（并案被告）陈友兰与被告（并案原告）广安天悦置业有限责任公司（以下简称天悦置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理。并案原告天悦置业公司与并案被告陈友兰租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理，案号为（2019）川1603民初1595号。诉讼中，本院裁定将（2019）川1603民初1595号案件并入本案合并审理。本院依法适用简易程序对案件公开开庭进行了审理。原告（并案被告）陈友兰的委托诉讼代理人黄沁雪、周荣华，被告（并案原告）天悦置业公司的委托诉讼代理人淳博、曾维胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（并案被告）陈友兰向本院提出诉讼请求：1．确认陈友兰与天悦置业公司签订的《天悦广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）已告解除；2．天悦置业公司返还原告支付的租房押金26328元；3．天悦置业公司赔偿陈友兰装修、营业损失等各项损失，合计127973.07元；4．本案诉讼费由天悦置业公司承担。诉讼中，陈友兰变更诉讼请求中损失赔偿总金额为421473.07元（其中装修损失增加10万元，2019年3月4日-2019年3月13日停业损失10天＊2000元／天＝20000元，2017年-2019年3月期间多次维修造成营业损失18500元，2019年3月14日-2019年8月7日营业损失155天＊1000元／天＝155000元）。事实和理由：2017年5月22日，陈友兰与天悦置业公司签订《租赁合同》，约定天悦置业公司将位于广安市前锋区商铺，面积为585.07㎡的场地租赁给原告经营，租赁期限为10年，自2017年6月15日起至2027年6月14日止，商铺租金为15元／平方米，履约保证金26328元。《租赁合同》签订后，陈友兰对承租房屋进行了装修，并购买了机器设备经营儿童乐园。但在陈友兰使用房屋期间，承租房屋经常漏水，造成机器设备损坏、装修损坏和地面积水等现象，严重影响了陈友兰的经营。经天悦置业公司多次维修仍不能有效改善漏水的状况。随着漏水状况加重，陈友兰被迫在2018年7月9日-2018年7月23日期间停业15日，期间天悦置业公司再次对漏水房屋进行了维修，但仍然未能解决问题。此后陈友兰与天悦置业公司就上述问题多次协商均未达成一致意见。此后，陈友兰于2019年3月11日向天悦置业公司发出了解除合同通知书，天悦置业公司于2019年3月13日签收，并未提出异议，案涉租赁合同已经解除，故起诉至法院。 被告（并案原告）天悦置业公司答辩及诉称，陈友兰在诉状中自认是大良城餐厅漏水导致漏水致其不能正常经营，设备损坏、装修损失、漏水不是房屋质量问题，且陈友兰在诉状中自认因楼上餐厅装修造成，存在第三人侵权，并非天悦置业公司导致，因此，陈友兰的主张不符合《合同法》的约定，天悦置业公司提供的租赁屋符合租赁合同的约定，请求法庭驳回陈友兰的诉讼请求。天悦置业公司另提出诉讼请求：1．陈友兰在2019年3月11日向天悦置业公司出具的《解除合同告知书》无效；2．陈友兰继续履行案涉租赁合同；3．本案诉讼费由陈友兰承担。事实和理由：2017年5月22日，天悦置业公司与陈友兰签订《租赁合同》，约定内容与陈友兰诉称一致。合同签订后，天悦置业公司依约将租赁房屋交付给陈友兰使用。2019年3月11日，陈友兰向天悦置业公司发出了《解除合同告知书》，单方面解除了租赁合同。对于陈友兰单方面解除合同，天悦置业公司认为租赁合同不能随意解除，在合同履行期间，未出现法定解除合同的情形，陈友兰单方面解除合同的行为是无效的，陈友兰应当继续履行租赁合同中的义务。遂向法院提起诉讼。 原告（并案被告）陈友兰针对被告（并案原告）天悦置业公司的起诉辩称，天悦置业公司的诉讼请求不成立，应依法驳回；天悦置业公司在起诉中载明的《租赁合同》第九条约定的履行前提是双方均无违反约定的条件，本案中，陈友兰承租的房屋无法达到租用的目的，已达到法定解除的条件，且天悦置业公司的人员罗小凤签收了《解除合同告知书》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方就陈友兰在租赁期间商铺漏水的原因、漏水是否影响正常使用、造成损失情况等未一致认可确认。本院综合对双方提交的证据进行评判，结合原、被告的举证、质证、辩论意见，本院对本案事实综合认定如下： 2017年5月22日，天悦置业公司作为甲方（出租方）、陈友兰作为乙方（承租方）签订了《天悦广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），主要内容约定，甲方将位于广安市前锋区商铺，租赁面积为585.07㎡的场地（含公摊面积），租赁给乙方经营餐饮，如需更改为娱乐项目，需向天悦广场提交申请同意方可更改。合同租赁期限10年，自2017年6月15日起至2027年6月14日止。甲方给乙方租赁期间共6个月的免租优惠期。免租期自2017年6月15日起到2017年12月14日止。乙方承租商铺租金15元／平米（每月），每年租金共计105312元。此租金从2020年12月14日起，在年租金基础上每年递增5%。签订合同当日乙方支付第一年租金，以后每次按年度向甲方支付所承租商铺的租金，即在上一年结束前30日支付下一年度租金。逾期未缴者，将按欠费总额的5‰／天加收滞纳金；逾期超过7日，甲方有权停止乙方水电供给，逾期超过15日，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还。乙方签订本合同时，必须向甲方缴纳履约保证金和保证金共计26328元。甲方的权利义务包括根据合同面积提供商铺场地，乙方自行隔断及进场装修。在租赁期间向乙方有偿提供租赁经营场地以外的辅助设施及服务，并负责公共部分物业管理及清洁工作。租赁期间，甲方有对该商铺进行处置的权利，包括抵押、出售，但不得影响本合同的履行。合同变更应经双方协商一致，但因甲方布局调整而引起乙方场地变动，甲方应提前2个月书面通知乙方，乙方须予以配合。租赁期间任何一方均不得擅自修改或提前解除合同。如乙方违约，甲方无条件收回商铺，履约保证金不予退还，并追究乙方欠款及其他法律责任；如甲方违约，应双倍退还乙方履约保证金。合同签订后，陈友兰租用商铺开设儿童乐园，并按约向天悦置业公司支付第一年度租金及保证金共计131641元。2018年8月28日，天悦置业公司作为甲方与陈友兰（儿童乐园）作为乙方，签订《天悦广场商铺租赁合同附加协议》，约定将所租商铺由天悦广场1栋2层210＃211＃212＃213＃变更为206＃207＃208＃209＃212＃213＃，变更后面积为582.42平方米，起始租金为99615元，其他约定按2017年5月22日所签合同执行。案涉商铺位于天悦广场1栋二层，陈友兰在该商铺开设了“海之星儿童乐园”，并为该儿童乐园办理了个体工商户营业执照，陈友兰为该个体工商户经营者。儿童乐园楼上商铺亦由天悦公司对外出租，经营者开设“大良城餐厅”。商铺物业费均为2元／平方米／月。 陈友兰主张，其从租赁起始便发现商铺房屋有漏水现象发生。特别是楼上的“大良城餐厅”在2018年7月装修后，漏水问题更为严重。天悦置业公司虽在其催促下组织人员对渗漏问题进行了几次维修，但仍然没有彻底解决漏水问题。针对上述主张，陈友兰在庭审中出示了现场照片16张及现场录像视频资料（最后一次现场录像视频日期为2019年6月13日）。照片及现场录像显示陈友兰经营“海洋之星儿童乐园”楼上存在数处渗水迹象，且导致该经营场所内天花板、墙面及部分机器设备损坏，以及插座进水短路。天悦置业公司对上述证据真实性未提出异议，但认为该损害行为系“大良城餐厅”所造成，与他公司无关。 2019年3月11日，陈友兰以房屋漏水严重导致其不能正常经营为由，向天悦置业公司及其经理罗小凤发出了《解除合同告知书》，告知将解除与其签订的租赁合同，罗小凤于同月13日签收。2019年6月13日，陈友兰与天悦置业公司在案涉房屋所在社区的组织下进行了调解，在调解过程中，天悦置业公司对陈友兰所租赁的房屋存在漏水以及其派人进行多次维修的事实不持异议，但因双方在如何赔偿损失方面分歧较大，未能就解除合同达成一致意见。 审理过程中，因天悦置业公司对陈友兰主张的装修价值及损坏机器设备金额不予认可，陈友兰申请对案涉租赁商铺的全部装修价值及损坏机器设备的价值进行鉴定，成都宏涛价格评估咨询有限公司根据本院委托于2019年12月17日作出了宏价评［2019］081号《价格评估意见书》，鉴定意见为：本次委托价格评估的广安市前锋区广前大道855号天悦广场1栋2层213号、212号、211号、210号商铺的全部装修价值及损坏机器设备价值的评估金额为270,993元。陈友兰因本次鉴定支付鉴定费5,000元。 庭审中，天悦置业公司抗辩陈友兰刻意阻拦其对漏水现场进行维修以达到解除合同的目的，为此申请证人张某、林某出庭作证。证人张某证实，他受天悦置业公司安排大约于2018年7、8月，2019年4、5月对陈友兰所租赁房屋的漏水问题进行过两次维修，维修完成时没有发生漏水现象；最后一次维修，因恢复原状时与原貌存在色差，陈友兰阻止其完成最后施工。证人林某证实，他系为案涉商铺提供物业服务的物业公司工作人员；陈友兰所租赁商铺因漏水问题至少进行过三次维修，漏水导致墙板发霉；有一次在漏水问题处理后，在需要恢复原貌时，陈友兰不让工人进行施工。陈友兰对证人证言质证意见为，二位证人的证言能够证实其所租赁房屋存在漏水且反复维修均不能达到正常使用的要求；证人证言反映维修工人已经完成漏水问题的处理，其只是因色差问题对如何修复破坏的墙面发生争议，而未让工人完成最后的恢复，故上述证言不能证明陈友兰恶意阻止天悦置业公司对漏水现场进行修复。 本院认为，本案争议焦点为：一、陈友兰与天悦置业公司所签订之《商铺租赁合同》是应当继续履行还是应予解除；二、如若合同应予解除，天悦置业公司应否赔偿陈友兰的损失以及损失如何认定。 关于第一个争议焦点问题。根据《合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，案涉租赁合同当事双方并未对维修义务进行过特别约定，故天悦置业公司作为出租人应当对案涉租赁物履行维修义务，并保障租赁物能满足承租方根据租赁合同而获得的约定用途。而陈友兰所租赁的商铺出现漏水现象后经天悦置业公司数次维修仍然不能得到解决，导致经营场所内墙面及机器设备损坏，以及存在安全隐患，致使其租赁案涉商铺经营的儿童乐园已无法正常运营，故天悦置业公司所提供的租赁物已不能保持双方所签订的《商铺租赁合同》约定的用途。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物约定的用途。”之规定，天悦置业公司的行为已构成违约，且该违约行为已导致陈友兰签订《商铺租赁合同》的合同目的不能实现，陈友兰作为守约方享有解除合同的权利。陈友兰作为“海洋之星儿童乐园”的经营者，其于2019年3月11日以“海洋之星儿童乐园”的名义向天悦置业公司发出解除合同的通知，天悦置业公司在其工作人员罗小凤于2019年3月13日签收该合同后，其于2019年11月12日提起诉讼要求确认解除合同通知无效，已超出《合同法》规定的三个月异议期。故案涉《商铺租赁合同》已于2019年3月14日解除。天悦置业公司辩称陈友兰故意阻止其对漏水现场进行修复以达到其恶意解除合同的目的，但其申请出庭作证的证人证实其已完成对漏水问题的维修，仅因墙面修复存在色差问题而遭到陈友兰的阻止，故主张的该事实缺乏证据支撑，本院不予采信。对于天悦置业公司提出确认《解除合同通知无效》并要求继续履行案涉租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点问题。因天悦置业公司所提供租赁物存在重大瑕疵，并经维修后仍然不能满足承租方正常使用要求，故天悦置业公司作为违约方，在本院确认案涉合同解除后应赔偿陈友兰的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，天悦置业公司应赔偿陈友兰装饰装修残值损失。陈友兰所主张的机器设备损失，亦属于合理损失范畴，天悦置业公司应予赔偿。经本院委托的价格评估机构鉴定，陈友兰的装饰装修残值以及机器设备损失为270,993元。天悦置业公司虽提出异议，并未提供相反证据予以推翻。故本院对该鉴定意见予以采信。陈友兰主张的停业所造成的营业损失，但未提供充分的证据证明其正常营业期间的合理收入，鉴于漏水问题确实会影响其正常经营，以及其并未交纳2019年1月至3月的租金，本院综合考虑房屋租金、物业成本以及可能的合理停业时间等因素，酌情认定其营业损失为30，000元。因案涉合同已于2019年3月14日解除，故陈友兰要求天悦置业公司退还履约保证金26,328元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈友兰与被告广安天悦置业有限责任公司签订的《天悦广场商铺租赁合同》于2019年3月14日解除； 二、被告广安天悦置业有限责任公司退还原告陈友兰保证金26,328元； 三、被告广安天悦置业有限责任公司赔偿原告陈友兰装修残值、机器设备损失270,993元及营业损失30,000元； 四、驳回原告陈友兰的其他诉讼请求； 五、驳回并案原告广安天悦置业有限责任公司的全部诉讼请求。 上述金钱履行义务，限义务人在本判决生效后五日内支付，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费3811元，由被告广安天悦置业有限责任公司负担3105元，原告陈友兰负担706元；鉴定费5000元，由被告广安天悦置业有限责任公司负担并直接向原告陈友兰支付；并案案件受理费50元，由并案原告广安天悦置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 员 罗升超 二〇一九年十二月三十日 法官助理 周 凤 书 记 员 张文杰 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。