宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初13407号 原告（反诉被告）：郑舜元，男，1992年12月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：魏文杰，宁夏矜群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李自娟，女，1977年7月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告（反诉被告）郑舜元与被告（反诉原告）李自娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，被告（反诉原告）李自娟于2019年12月2日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑舜元的委托诉讼代理人魏文杰，被告（反诉原告）李自娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑舜元向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付欠付原告购房款80000元；2.请求法院判决被告支付违约金16000元；以上两项合计96000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月3日,原告与宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订了龙马阳光城、龙马中央商务广场项目顶账房认购房协议书，约定宁夏银川龙马房地产开发有限公司将位于龙马阳光城x-x--x在建住房一套以496746元的价格抵顶欠付原告的工程款。由于原告急需用钱，2019年7月18日原告又与被告签订了房屋买卖合同，将认购的龙马阳光城x-x--x在建住房一套以40万元的低价转卖给被告。该合同约定被告应于合同签订后先付20万元，下剩20万元待房屋更名后15日内付清下剩的20万元。合同还约定双方如有违约，承担20%的违约金。合同签订后，原告积极为更名的事奔波，之后原告（乙方）又与宁夏银川龙马房地产开发有限公司（甲方）及被告（丙方）三方签订了顶账房补充协议书。该顶账房补充协议书第五项约定，待整个工程项目竣工后，甲丙双方再签订正式《商品房买卖合同》，并按约定的时间向丙方交付房屋、办理产权手续。至此原告全部完成了房屋买卖交付义务。但被告却在支付了12万元房款后，拖欠8万元房款至今不予支付，违反了双方签订的房屋买卖合同的约定。经原告多次催要，仍不予支付，为维护原告的合法权益，根据本案事实和国家有关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。 李自娟辩称，2019年11月5日，被告与原告及担保人王万良、宋世江约定将龙马房地产x-x--x室房屋以40万价格成交，原告与担保人口头承诺交纳20万房款就给被告钥匙进行装修，并办理房屋更名，2019年年底办理房产证，双方如有违约，赔偿房款总价20%作为违约金，原告所诉的事实理由抵顶房屋情况属实，合同是2019年7月10日签订，其他属实。三方签订顶账房屋补充协议书属实，但原告并未为被告办理房屋更名手续，补充协议第五项虽进行了约定，但原被告、担保人王万良及宋世江口头约定2019年7月10日交纳20万房款原告就给钥匙装修房屋，并办理房屋更名，2019年年底办理房产证，原告陈述已经完成房屋买卖交付义务不属实，被告交纳房款32万元属实，原告承诺卖龙马的住房，但现在房屋开发商并未向原告交付，原告也未向被告交付房屋，目前涉案房屋涉及到债务纠纷，因龙马公司与原告只是签订了顶账协议，并未将房屋交付给原告，原告无权进行出售。对原告诉讼请求均不认可。 李自娟向本院提出反诉请求：1.请求依法撤销反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；2.判决反诉被告全额退还反诉原告购房款320000元，支付利息5886.20元【（200000元×6%÷360天×140天=4666.20）+（120000元×6%÷360天×61天=1220元）】，并按照年利率6%的标准支付上述款项至实际付清之日的利息；3.由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年7月10日签订房屋买卖合同一份约定：反诉原告购买反诉被告从宁夏银川龙马房地产开发有限公司龙马阳光城认购的顶账房一套，面积91.99平方米，成交价为40万元，一次交20万元，反诉被告在十日内办理房产更名手续，在房产过名15日缴纳剩余20万元等条款。同时，反诉被告还口头承诺：反诉原告缴纳第一笔20万元房款即可拿房屋钥匙并可进行装修，同时承诺2019年底可为反诉原告办理房屋产权证合同签订后反诉被告即向反诉被告交了20万元房款，后又支付了12万元。但反诉被告并未将房屋钥匙交给反诉原告，只是将反诉被告与宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订的顶账房认购协议的购房人变更为反诉原告。经反诉原告多次催促反诉被告交付房屋钥匙，但反诉被告始终未交钥匙。后经反诉原告到龙马房地产开发公司了解到，案涉房屋的开发商和施工单位因为拖欠工程款正在打官司，该房屋根本不可能签订正式的房屋买卖合同，也不可能交付给反诉原告使用，更不用说办理房产证了。反诉原告认为，反诉被告故意隐瞒事实真相，将存在产权争议的房产卖给反诉原告，致使反诉原告受欺诈而订立合同，依法应当撤销，因此反诉原告依法提出反诉，请求判如所请。 郑舜元辩称，反诉事实不准确，原签订的房屋买卖合同已经过2019年9月23日三方签订的合同予以变更，因此未经与原告与龙马公司协商，无法撤销变更后的补充协议书，因此要求驳回反诉原告的反诉请求，反诉费由反诉原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了证据交换和质证。郑舜元提交的认购协议书、顶房补充协议书、中国建设银行流水，李自娟认可无异议；李自娟提交的证明，郑舜元认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：郑舜元提交的房屋买卖合同仅能证实双方签订合同的事实，对该部分证明目的本院予以采信，对其他证明目的本院不予采信。李自娟提交的证人证言不能证明其证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月3日，郑舜元认购宁夏银川龙马房地产开发有限公司开发的“龙马阳光城”x-x--x室房屋并签订《龙马阳光城、龙马中央商务广场项目顶账房认购协议书》，房屋建筑面积暂定为91.99平方米。2019年7月18日，郑舜元（卖方）与李自娟（买方）签订《房屋买卖合同》，将龙马阳光城房屋出售给李自娟，房屋建筑91.99平方米。房屋成交价40万元，付款方式为李自娟支付郑舜元房款20万元，郑舜元在10日内办理房产更名手续，更名所产生的费用由郑舜元支付，在房产过名15日内缴纳剩余金额20万元。同时约定，如一方反悔，承担房款总价20%的违约金。并备注：顶账房认购协议李自娟拿走，一月之内将过户手续办完。宋仕江、王万良作为担保人在合同上签名。2019年9月23日，郑舜元（乙方）、李自娟（丙方）及宁夏银川龙马房地产开发有限公司（甲方）签订《顶账房补充协议书》，载明：乙方抵顶的“龙马阳光城、龙马中央商务广场”x-x--x住房，房屋建筑面积为91.99平方米，价款496746元。协议项下房屋系甲方向浙江创业建设工程有限公司支付工程款（安装、材料、设备款）而抵顶给浙江创业建设工程有限公司，后由乙方从浙江创业建设工程有限公司处购得该房屋，甲方按浙江创业建设工程有限公司指示由甲方与乙方2018年5月3日签订了认购售房协议，现乙方将该房屋转让给了丙方，乙方同意将该套房屋认购协议变更到丙方；甲方根据与丙方的认购售房协议，与丙方办理正常购房手续，该协议项下房屋价款由丙方直接支付给乙方；因该协议项下房屋系丙方购买乙方顶账房所得。现因项目总承包方浙江创业建设工程有限公司原因，协议项下房屋的施工仍未完成竣工交付验收备案，且项目整体处于在建工程抵押的状态。对此，三方均已知晓并认可；协议项下的房屋在浙江创业建设工程有限公司将项目整体正式交付给甲方及在甲方办理完结项目竣工备案手续后的一个月内，且浙江创业建设工程有限公司全额将工程、材料、设备发票开具给甲方后，再由甲丙双方正式签订正式《商品房买卖合同》，并按正式《商品房买卖合同》中约定的时间向丙方交付房屋、办理产权手续。庭审中，郑舜元、李自娟均认可已于2019年9月23日已将上述房屋的认购人更名为李自娟。 2019年9月25日，李自娟转账支付原告购房款7万元，2019年9月27日转账支付购房款5万元。2019年7月，郑舜元指定李自娟将20万元购房款支付给宋仕江，李自娟共计向郑舜元支付购房款32万元。 本院认为，郑舜元、李自娟签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，系有效合同。李自娟认可双方约定的付款时间为合同签订时支付20万元，宁夏银川龙马房地产开发有限公司将记载的涉案房屋认购人从郑舜元变更为李自娟后15日交纳剩余金额20万元，亦认可涉案房屋已于2019年9月23日办理房产过名手续，李自娟应按照合同约定支付郑舜元购房款，原告要求被告支付剩余购房款8万元的诉讼请求本院予以支持。涉案房屋于2019年9月23日办理房产过名手续，李自娟应自2019年9月23日起15日内缴纳剩余购房款，即应在2019年10月8日前支付郑瞬元剩余购房款，李自娟未按照约定支付购房款，应赔偿郑瞬元因违约所遭受的实际损失，郑瞬元未就其实际损失提交证据证实，综合考虑李自娟违约的原因及违约的情况，本院酌情认定李自娟以欠付购房款为基数按照年利率4.35%上浮30%计算，支付郑瞬元自2019年10月8日至本判决确定的给付之日止的违约金。李自娟主张因涉案房屋无法入住、无法交付且未签订商品房买卖合同故要求撤销，根据郑舜元、李自娟及宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订的《顶账房补充协议书》，李自娟知晓涉案房屋未完成竣工交付验收备案且存在在建工程抵押的情形，三方约定在浙江创业建设工程有限公司将项目整体正式交付给宁夏银川龙马房地产开发有限公司及在宁夏银川龙马房地产开发有限公司办理完项目竣工备案手续后一个月内，且浙江创业建设工程有限公司全额将工程、材料、设备发票开具给宁夏银川龙马房地产开发有限公司后，再与李自娟签订正式《商品房买卖合同》，并按正式《商品房买卖合同》中约定的时间向李自娟交付房屋、办理产权手续，双方均认可涉案房屋已建成未办理交付使用手续，故约定的签订《商品房买卖合同》及交付房屋的条件未成就，李自娟主张涉案房屋因开发商与施工单位拖欠工程款导致涉案房屋无法签订《商品房买卖合同》未提交证据证实，郑舜元不予认可，对其主张本院不予采信，李自娟未就涉案合同存在撤销情形提交有效证据证实，故对李自娟反诉要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》、退还购房款及支付利息的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李自娟于判决书生效之日起二十日支内付原告（反诉被告）郑舜元购房款80000元，并以欠付购房款为基数，按照年利率4.35%上浮30%支付自2019年10月8日至本判决确定的给付之日止的违约金； 二、驳回原告（反诉被告）郑舜元的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）李自娟的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，原告（反诉被告）郑舜元负担174元，被告（反诉原告）李自娟负担926元；反诉费3094元，由被告（反诉原告）李自娟负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇一九年十二月七日 书记员  李晓艳 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。