贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4985号上诉人（原审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。委托诉讼代理人:赵雄，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李良让，男，汉族，1987年10月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：孔琼，女，汉族，1987年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：李良让，系孔琼之夫。上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）因与被上诉人李良让、孔琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4532号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同约定由上诉人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，上诉人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被上诉人也未对上诉人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。二、涉案房屋的建设单位系毕节市天河城建开发投资有限公司，且望城1、2号楼系统一开发建设的项目，并不能分开进行消防验收，涉案房屋至今未取得初始登记，系因2号楼的业主私自破坏或封堵原来消防外疏散走道，才导致涉案房屋消防验收不过。因此，未取得初始登记的客观原因在于业主方，不应由上诉人承担违约责任。三、退一步讲，即使被上诉人认为上诉人违约，根据合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，未作出选择，就是放弃，说明买受人对出卖人的逾期责任作出了“不再追究”的意思表示。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任。同时，房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，其基本上实现了其合同目的，并没有因办证而产生损失，被上诉人也未举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额。一审法院判决上诉人以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付被上诉人从2016年4月23日起至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日止的违约金，适用法律错误，判决错误。被上诉人答辩称，一、关于消防通道问题，是其他业主原因造成，与被上诉人无关，与逾期办证无关。二、关于违约金问题，我交付了购房款，办证是上诉人的事宜。一审原告向一审法院起诉请求：一、判令被告立即为原告办理并交付毕节市XXX元14层1号(房号:XXX)商品房转移登记的产权证及有关文书；二、判决被告向原告支付以418,051.00元为基数，按每日千分之一，自2014年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金(暂定180,000.00元)；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2012年8月8日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市望城路望城花园1#、2#楼第XXX号房，房号为XXX；该商品房总价款为418,051.00元；买受人以贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128,051.00元，余款290,000.00元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同还约定了其他事项。2012年7月9日，原告向被告交付涉案商品房首付款128,051.00元。2012年9月11日，原告通过向中国工商银行贷款支付被告290,000.00元。原告已向被告交付了涉案商品房的契税、维修基金、房屋登记及其他项权证和土地证等费用。原告认为，被告至今未向原告提交涉案商品房产权转移登记的文书，构成违约，故以前述诉请诉至本院。另查明，现涉案房屋所在楼幢尚未通过消防验收，未取得初始登记。庭审中，被告申请现场勘验。经庭后核实，原告没有占用消防通道的情形后，被告撤回现场勘验的申请。庭审后，原告申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告履行了支付购房款义务，被告亦应按约定于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按约定履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。对于原告诉请的违约金，原告主张按《商品房买卖合同》约定的日千分之一，从2014年1月1日起计付，被告提出了合同未约定60日后的违约责任和违约金标准过高，应予以调低及原告的诉讼已超过诉讼时效的抗辩主张。对于违约金标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原、被告在合同中对逾期60日后的违约责任未进行选择，约定不明确，原、被告双方也未提供实际损失的依据，故对原告诉请的违约金以原告已付购房款418,051.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计付。对于诉讼时效问题，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，如前所述，该违约金应以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，未履行，原则上从2014年1月1日起计算违约金。但原告于2019年4月23日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月23日）往前回溯三年即2016年4月23日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。且原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月23日起计算。同时，被告收取了原告交付的契税、房屋登记及其他项权证、土地证等费用，视为原告委托被告办证，则被告不需将转移登记的有关文书交付原告，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系政策实施的不可抗力因素导致，不存在提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形的抗辩主张，被告所举证据不足以证明存在不可抗力情形，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李良让、孔琼支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款418,051.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年4月23日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告李良让、孔琼的其他诉讼请求。案件受理费1,950.00元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。二审中，各方未提交新的证据。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，关于上诉人的上诉理由一，新的不动产登记政策发生在上诉人履行义务期限届满之后，因上诉人违约才导致了办理产权转移登记的相关资料需适用新的不动产登记政策，故该后果应当由上诉人自行承担。本院对上诉人的上诉理由一不予采纳。关于上诉人的上诉理由二，消防验收未完成，不是被上诉人造成，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使消防验收未通过是其他人造成，上诉人亦应当向被上诉人承担责任。故本院对上诉人的该上诉理由不予支持。关于上诉人的上诉理由三，一审的理由已经非常充分，本院二审不再赘述，对上诉人的该上诉理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十二月九日书记员  郑勤文