湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初282号原告：周勇，男，1970年9月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告：胡秋燕，女，1986年8月16日出生，汉族，居民身份证住址湖北省鄂州市梁子湖区，以上两原告共同委托诉讼代理人：顾晓军，湖北今天律师事务所律师。被告：华润置地（武汉）物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号华润橡树湾项目一期工程A-6栋1单元1层1室。法定代表人：朱江，总经理。委托诉讼代理人：陈乐新，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋慧芳，女，系该公司员工。原告周勇、胡秋燕与被告华润置地（武汉）物业管理有限公司（以下简称华润物业公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月26日、12月4日公开开庭进行了审理，原告周勇本人、周勇及胡秋燕的委托诉讼代理人顾晓军、被告华润物业公司的委托诉讼代理人陈乐新、宋慧芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止侵害、排除妨害，原告可以合法使用自有商铺；2、判令被告赔偿原告经济损失一楼16000元*4个月=64000，二楼96元/平方*100平方*4个月=38400元及律师费5000元，共计人民币107400元（房租暂算至2018年10月31日止）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年，原告周勇、胡秋燕购买了武昌区杨园街铁机路5、7号橡树湾二期组团B-1栋2单元1层4室的不动产商铺，并于2018年办理了鄂（2018）武汉市武昌不动产权第0001106号不动产权证，系该商铺合法权利人。作为该商铺合法权利人，2018年7月1日，原告周勇、胡秋燕与第三人胡春节签订了《房屋租赁合同》，胡春节租赁该商铺作为商业门面使用，租赁期限为5年，合同对租金金额、缴纳方式，权利义务作了明确约定。原告周勇、胡秋燕于合同签订当日将该商铺交付胡春节使用。2018年8月31日，胡春节以该商铺为地址办理了个体工商户营业执照，经营范围为小吃服务。其后胡春节在装修过程中，被告以业主投诉为由，多次派人阻挠该商铺的正常装修，期间社区进行过二次协调。2018年8月25日，被告在没有任何政府部门授权的情况下，擅自切断该商铺供电，导致该商铺承租人胡春节无法正常装修。承租人已多次找原告周勇、胡秋燕进行协商，要求赔偿其经济损失。2018年7月后，被告又下达了停工整改通知书，要求承租人进行整改。时至今日，该商铺仍无法正常装修经营。原告认为，被告擅自对商铺断电行为违反了《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，侵犯了原告周勇、胡秋燕的合法权益，造成原告严重经济损失，已构成侵权。原告周勇、胡秋燕为维护自己合法权益不受侵害，故诉至法院，望判如所请。被告华润物业公司辩称：一、原告长期拖欠电费是被告切断供电电源的直接原因；二、原告擅自违规装修，危及公共安全，被告依法有权采取劝阻，制止的措施；三、假如存在原告所述的损失，也是原告自身过错和行为导致的，与被告无关。相反，被告的行为有效的制止了原告的损失进一步扩大，故要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：周勇、胡秋燕系坐落于武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号橡树湾二期B组团B-1栋2单元1层4室房屋所有权人，2018年1月11日取得该房屋不动产权证书，房屋建筑面积280.65平方米，用途商业服务。周勇、胡秋燕将上述房屋分隔为三部分分别出租，一楼部分已出租给他人经营药房至今。一楼剩余商铺约80平方米，二楼约100平方米。现双方主要在一楼80平方米及二楼100平方米商铺使用过程中发生纠纷。2018年6月8日，周勇（甲方）与案外人武汉市昕合祥粮油食品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将诉争房屋二楼约100平方米的房屋出租给武汉市昕合祥粮油食品有限公司，租期三年，自2018年6月25日起至2020年6月24日止，第一年租金为115200元，具体为：2018年6月25日至2019年6月24日每月租金9600元。还约定，租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。甲方需于2018年6月25日向乙方交付房屋钥匙。2018年7月1日，周勇、胡秋燕与案外人胡春节（系胡秋燕弟弟）签订《房屋租赁合同》一份，约定将诉争房屋一楼80平方米出租给胡春节作商业门面使用，租期五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，第一年租金为192000元，平均每月租金16000元。还约定，租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。甲方需于2018年7月1日向乙方交付房屋钥匙。还查明，2018年8月31日，经营者为胡春节的武汉市武昌区昕合面馆经工商部门核准登记，经营场所武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号橡树湾二期B-1栋2单元1层4室，经营范围小吃服务。2019年4月1日，武汉市昕合祥粮油食品有限公司经工商部门核准登记，成立日期2015年3月13日，法定代表人胡秋燕。2017年6月28日，该公司的出资人即变更为胡春喜、胡秋燕、周勇。2019年4月28日，武汉市武昌区昕合面馆取得武汉市武昌区行政审批局颁布的《小餐饮经营许可证》，经营者（负责人）胡春节，经营场所为涉案商铺，经营类别小吃店（仅经营不产生油烟的面食类餐饮项目）。该商铺于2019年6月1日起正式营业，经营主体为武汉市武昌区昕合面馆，目前涉案商铺可以正常使用。周勇、胡秋燕自述，2018年8月25日，华润物业公司无故停电、上门阻止装修等行为，影响了商铺装修进度，至2019年1月才恢复供电，造成原告至少4个月租金损失，构成侵权，请求按照两份房屋租赁合同约定的租金计算，要求华润物业公司支付4个月租金损失102400（9600×4+16000×4）元、律师费5000元，合计107400元。华润物业公司称，涉案商铺存在违规装修，欠缴电费情形，经国棉社区、华润物业公司、业委会三方联动会议后，才采取了停电措施，但原告补交电费后随即供电，停电时间为2018年10月8日至10月25日。根据华润物业公司提交的证据材料分析：（一）关于违规装修：2018年8月28日，华润物业公司向武昌区杨园街国棉社区送达《违法违规行为报告书》，报告了物业巡查中发现原告涉案商铺使用过程中存在以下行为：一、违反合同规定多次更改使用用途；二、底商无燃气条件擅自更改用途做餐饮；三、室内没有消防栓无喷林、烟感报警等消防条件；四、未进行消防备案不遵守物业管理规定违建广告牌。2018年8月29日，武汉市武昌区城市管理执法局向周勇作出《责令限期整改通知书》，载明：你2018年8月29日15时在武昌区橡树湾小区二期B1-2（104）商铺建筑施工违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第81条的规定。请你于2018年8月29日15时30前停止施工并接受复查。2018年9月10日，华润物业公司向涉案装修商铺下达《整改通知单》，载明主要存在的问题：1、在商铺二楼擅自改动开发商原有设计在墙上开门，连接公共露台，且无消防通道，不符合消防要求，需恢复原状。2、在商铺二楼公共区域平台安装空调，私自占用公共空间，需恢复原状。3、未经物业同意，擅自将办公用途的商铺改为餐饮，排烟管道直接对外，不利于公共环境卫生，请务必拆除。2018年9月14日，武汉城市留言板用户留言反映武昌余家头橡树湾二期1栋底层架空层104号商铺违规开餐馆、私占二楼阳台、装大烟囱直接对着楼上住户卧室和阳台等问题。2019年9月17日，该留言板官方回复如下：经查，1、该商铺目前未营业，正在装修，现已停工；2、关于设置烟道问题经调查发现，经营户在商铺内安装了部分排烟设施，现已停工；3、该门店并非住宅房，而是商铺房，目前也未产生油烟污染。8月29日之前未取得工商营业执照许可，因此杨园街城管部门下达责令停工。8月30日，该公司已取得了工商营业许可执照，在获得食药监等相关部门许可后，方可经营。2018年9月28日，华润物业公司再次向涉案装修商铺下达《整改通知单》，载明主要存在的问题：1、餐饮装修问题；2、提交装修申请资料与实际装修不符，将原图纸规划的办公区域改做餐饮，在未告知且未经过物业同意下私自改动店招；3、将原开发设计窗户拆除作为门面，将门面私自往外扩张，在商铺二楼擅自改动开发商原有设计在墙上开门，连接公共露台，并在商铺二楼公共区域平台安装空调，侵占了业主公共空间。2018年9月29日，武昌区杨园街道国棉社区居民委员会、华润物业公司、武汉市华润橡树湾小区第一届业主委员会代表共同召开三方联动会议，[2018]华润置地（汉）物业橡纪字13号会议纪要记载：议程二：各业务端口的工作和需进行协调的工作汇报3、EHS端口工作汇报（2）B1.2单元104违规装修，物业通过沟通以及派专人值守等各种办法对其进行劝阻，但是该商户不听劝阻把门反锁在室内装修，但缺少有关政府职能部门（城管、环保）的执法，该单元楼上业主多次要物业断水断电处理，并向城市留言板，街道城管等相关部门反映问题，物业在三方联动会向居委会、业委会汇报了相关问题的情况，业主要求的断水断电业委会、居委会表示支持业主的决定。物业全力配合业主维权。……议程四、业委会就物业提出的问题进行决议，2、B1.2单元104装修需坚决制止，业委会也将会通过正当途径对其进行劝导和指引……2018年10月29日，武昌区环境保护局发布《关于武汉市武昌区昕合面馆违反法律规定备案的公告》，载明：武汉市武昌区昕合面馆，位于武昌区橡树湾小区二期B1栋二单元楼下一层商铺104号，该商铺所处楼层规划审批时明确为无配套专用烟道楼盘。……武汉市环保局《关于华润置地橡树湾建设项目环境影响报告书的批复》（武环管【2009】104号）第四条第一款规定：项目应集中建设商业内容，在预留专用排烟管道前提下，方可引进餐饮项目。武汉市武昌区昕合面馆项目的备案违反了上述法律法规规定，其选址不能引进餐饮项目，也不具备作为其他行政机关进行行政许可的依据。鉴于其前期已在建设项目环境影响登记表网上备案系统注册备案（2018年9月11日，备案号：201842010600001541），我局依法对其重复备案项目（2018年10月23日，备案号：201842010600001879）予以撤销。（二）关于欠缴电费：华润物业公司“B1-2-104#商铺电费欠缴明细”记载：2018年1月至2018年9月，涉案商铺欠缴电费13240.79元。9月用电起码“607”、止码“703”。周勇对该明细单真实性不予认可。2018年10月25日，湖北省昌盛大药房有限公司账户（尾号5602）向华润物业公司账户（尾号0001）交纳电费12941.8元，2018年10月31日再次交纳电费298.99元，合计13240.79元（12941.8+298.99），与华润物业公司“B1-2-104#商铺电费欠缴明细”金额吻合。湖北省昌盛大药房有限公司系涉案商铺承租人之一。华润物业公司《派工单》记载：2018年8月25日，周勇牛肉面馆跳闸没电，需核查；2018年10月8日，周勇牛肉面馆，根据三方联动会议纪要，并结合欠费情况，停电；2018年10月25日，周勇牛肉面馆，已交电费，查看送电。再查明，2019年3月14日，国网湖北省电力有限公司武汉供电公司出具《证明》一份，载明：兹证明华润橡树湾小区（位于武汉市武昌区杨园街铁机路5、7号）除住宅以外的其他所有商铺及公区电费均由华润置地（武汉）物业管理有限公司按照《电力法》及《供电营业规则》进行代收代缴。华润置地（武汉）物业管理有限公司应根据与我司签订的《电费结算协议》及时向我司结算电费。庭审中，周勇称，2019年前没有直接交过电费，也未收到过催缴通知，都是被告直接找承租人收取，华润物业工作人员曾向其微信发送了一份2019年的电费催缴单，并当庭提交了“2019年1-7月水电费缴费通知单”截图一份，该通知单记载：2018年12月表底数“703”、本月数“705”。周勇认为，该通知单上表底数“703”与华润物业公司“B1-2-104#商铺电费欠缴明细”9月用电止码“703”一致，2018年10月至12月用电实耗数为“2”，拟证明期间商铺没有耗电，涉案商铺仍处于持续停电状态，进而证明华润物业公司停电时间。审理中，原告认为2018年8月25日被告停电当日即报警，为了查明具体停电时间，周勇、胡秋燕向本院提出书面申请，就2018年8月23日至9月5日的报警记录申请调查，2019年11月22日，本院向武汉市公安局武昌区分局杨园街派出所调取了原告方2018年度的报警记录，该所向本院出具《情况说明》一份，载明：“2018年9月11日9时40份，接到胡秋燕，身份证：报警，称装修发生纠纷。双方都叫了人怕打架。2018年9月28日8时28分，接到胡秋燕，身份证：报警，称保安不让我们装修，起纠纷。2018年11月23日11时56分，接到周勇，身份证：报警，称有用电安全，供电部门不处理表后的电线，13245也不处理，现在非要社区民警处理，解释无效，求助。”现周勇、胡秋燕以华润物业公司无故连续停电4个月、妨害原告使用涉案商铺为由，诉至法院，诉请如前。上述事实，有武汉市商品房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁合同、营业执照、小餐饮经营许可证、B1-2-104#商铺电费欠缴明细、违法违规行为报告书、武汉市武昌区城市管理执法局《责令限期改正通知书》、整改通知书、武汉城市留言板截图，国棉社区、橡树湾物业服务中心及业委会三方联动会议纪要，武汉市武昌区环保局《关于武汉市武昌区昕合面馆违反法律规定备案的公告》、武汉市昕合粮油食品有限公司企业信用信息公示报告、电费结算协议书、国网湖北省电力公司武汉供电公司出具的《证明》、招商银行收款回单、2019年1-7月水电费缴费通知单截图、武汉市公安局武昌区分局杨园街派出所出具的《情况说明》及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告当庭自认，涉案商铺自2019年6月1日已开始正式营业，原告主张的侵权损失亦截止2019年1月，现原告已经在正常使用涉案商铺，目前并无证据证明原告享有的物权正在受到他人妨害，故对原告主张被告停止侵害、排除妨害的请求已无事实依据，本院不再予以支持。双方对华润物业公司曾对涉案商铺停电的事实不持异议，原告以侵权为由要求被告赔偿责任，依据举证规则，原告需要证明对方存在违法行为、具有过错且导致自己受到损害。关于停电原因，根据2018年8月29日武汉市武昌区城市管理执法局向周勇作出的《责令限期整改通知书》、2018年9月14日武汉城市留言板用户留言反映内容及官方回复、2018年9月29日[2018]华润置地（汉）物业橡纪字13号会议纪要、2018年10月29武昌区环境保护局发布《关于武汉市武昌区昕合面馆违反法律规定备案的公告》，足以证明涉案商铺在装修过程中存在违法装修并被相关行政管理部门责令停工整改的事实。另外，根据原告方报警记录分析，2018年9月11日、2018年9月28日两次报警均系因装修问题，且2018年9月28日报警当日华润物业公司也向原告方送达了《整改通知单》，原告自2018年8月29日被行政机关责令停工整改后并无整改复查通过的相关证据，《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”，故即使华润物业公司有上门劝阻涉案商铺违规装修等行为，但并无证据证明华润物业公司存在违法行为。再者，原、被告之间确实存在由被告代收电费的关系，华润物业公司“B1-2-104#商铺电费欠缴明细”记载涉案商铺欠缴电费13240.79元金额与涉案商铺承租人之一湖北省昌盛大药房有限公司账户2018年10月25日、10月31日交费金额13240.79元一致，且该明细表记载的电表止码“703”与原告当庭举证的“2019年1-7月水电费缴费通知单”起码“703”能够对应，本院对华润物业公司“B1-2-104#商铺电费欠缴明细”及招商银行收款回执真实性予以确认，无论涉案商铺由业主本人还是承租人缴纳电费，上述证据均证明涉案商铺确系2018年10月31日才缴清2018年1月至9月电费的事实，被告辩称原告涉案商铺存在欠缴电费的行为亦具有合理性。综上，关于本案停电原因为原告违规装修及欠缴电费所致，作为物业服务的管理机构，华润物业公司多次向涉案商铺下达整改通知书，并通过向所在社区反映、三方联动会议讨论等方式寻求解决方案，华润物业公司在履职过程中确已尽到了谨慎、勤勉义务，故即使被告存在停电的瑕疵行为，但综合上述证据情况，不能认为被告有恶意侵权的违法行为存在。关于原告方的损失，原告方根据与案外人签订的两份房屋租赁合同作为其租金损失计算标准，第一份房屋租赁合同承租人为武汉市昕合祥粮油食品有限公司，该公司法定代表人为胡秋燕，出资人包含胡秋燕、周勇，武汉市昕合祥粮油食品有限公司与两原告具有利益相关性；第二份房屋租赁合同承租人胡春节系胡秋燕弟弟，因两个承租人均与两原告关系紧密，原告主张的损害真实性难以认定。两份租赁合同约定房屋交付时间分别为2018年6月25日、2018年7月1日，房屋租赁合同中还约定“租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。”，实际包含了承租人应当遵守依法装修的义务，然而房屋交付后，承租人在承租涉案商铺装修过程中，2018年8月29日因存在违规装修情形被相关行政管理部门责令停止施工，由此造成的损失也应由过错方自行承担，两原告作为出租人亦未提交因两个承租人违规装修而被依法确认两原告存在过错、或两原告应当承担责任的证据，故无法认定两原告确因承租人违法装修而产生了租金损失。最后，涉案商铺2018年9月电表止码“703”至2018年12月电表止码“705”，反映2018年10月、11月、12月三个月涉案商铺实际耗电量2度，但因2018年8月29日武汉市武昌区城市管理执法局向周勇作出《责令限期整改通知书》，责令涉案商铺停止施工并接受复查，此后并无相关复查通过的证据，无法确认涉案商铺停工整改的时间段，结合涉案商铺的承租人胡春节实际于2019年4月28日才经武汉市武昌区行政审批局批准，取得小餐饮经营许可证的事实分析，即使涉案商铺2018年10月至12月实际耗电量仅2度，但也具有与涉案商铺被行政机关要求停工整改时间段重合的高度盖然性，故不能以此认定涉案商铺耗电量完全系被告停电行为所致。综上，本院认为，两原告基于侵权责任要求华润物业公司赔偿损失107400元的诉讼请求不能成立，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周勇、胡秋燕的全部诉讼请求。本案案件受理费2448元，由原告周勇、胡秋燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨世庆人民陪审员  陈建华人民陪审员  成先彪二〇一九年十二月五日法官助理卓明艳书记员严丽轩