济南市历城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0112执异359号 案外人：吕红波，男，1986年12月27日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张军、丰培芳，均系山东德康律师事务所律师。 申请执行人：刘圣水，男，1967年12月15日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。 被执行人：孙超，男，1994年9月23日出生，汉族，住济南市历城区。 本院在执行刘圣水与孙永歧、刘静、孙超民间借贷纠纷一案中，案外人吕红波对本院查封孙超名下坐落于济南市历城区钢城新苑东13号楼2单元701室房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 吕红波称：请求法院解除对孙超名下坐落于济南市××城区钢城××楼××单元××室房屋的查封。事实与理由：2017年3月3日，案外人吕红波通过居间人山东中住地产经纪有限公司购买了孙超名下坐落于济南市××城区钢城××楼××单元××室。双方在居间人山东中住地产经纪有限公司处签订了房屋买卖合同，并在济南市房管局办理了网签手续，合同约定总房款117万元，吕红波先后支付孙超房款112万元，但是孙超未按照合同的约定履行。根据房屋买卖合同第九条约定：该房产在工商银行设有房地产权抵押，孙超应在房产过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用款项来源于吕红波的首付款。吕红波支付了大部分房款后，孙超仍未办理解押手续。2017年6月14日，孙超将涉案房屋交付给吕红波，该房屋一直由吕红波占有使用。历城法院依据（2019）鲁0112民初5760号民事裁定，查封了上述房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十六条和第二十一条执规定，请求法院解除对济南市××城区钢城××楼××单元××室房屋的查封。 刘圣水答辩称：一、涉案房屋登记的所有权人系孙超，并非案外人吕红波，同时吕红波提交的物业费收据中，未载明吕红波系物业费的付款人，吕红波支付物业费的银行交易流水未载明收款人为涉案房屋的物业管理单位，记载的物业费支付时间和银行流水记载的物业费支付时间存在差距，因此不能证明吕红波缴纳了涉案房屋的物业费，另外吕红波在孙超违约后长期未要求其承担违约责任，仍然向孙超支付高额购房款，吕红波怠与行使权利的行为与涉案房屋至今未办理过户登记有直接关系。二、答辩人有理由怀疑吕红波与孙超系名为房屋买卖实为借贷的法律关系，签订房屋买卖合同实为借贷行为变相提供担保。吕红波向孙超支付房款的时间与房屋买卖合同约定不一致，另外，吕红波主张其与孙超就涉案房屋办理了网签备案，但是根据《房屋权属状况信息》显示，涉案房屋不存在任何备案合同，答辩人有理由相信系吕红波与孙超主动撤销的网签备案，该行为可以证明双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，实际是为孙超向吕红波借贷行为变相提供担保。综上所述，对案外人吕红波要求排除对涉案房屋执行的请求应当依法予以驳回。 本院查明，2019年8月23日，本院对刘圣水与孙永歧、刘静、孙超民间借贷纠纷一案依法作出（2019）鲁0112民初5760号民事调解，调解如下：一、孙永歧、刘静、孙超返还刘圣水借款本金50万元，于2019年9月8日前支付刘圣水借款本金10万元，2019年12月31日前支付刘圣水借款本金10万元，余款借款本金30万元于2020年5月1日前一次性付清；（开户名：闵德芹；开户行：中国农业银行郭店支行；开户账号：62×××76）二、如孙永歧、刘静、孙超逾期支付上述任一款项，刘圣水可申请执行所有借款及利息（利息自2019年3月28日起，以欠款本金为基数，按照年息24%，计算至付清之日止）。三、孙永歧、刘静、孙超支付刘圣水借款利息，自2019年3月28日起，以50万元为基数，按照年息24%计算至2019年9月7日，于2020年5月1日前付清；自2019年9月8日起，以欠款本金为基数，按照年息24%计算至付清之日止；四、孙永歧、刘静、孙超支付刘圣水律师费3万元，于2020年5月1日前付清；五、孙永歧、刘静、孙超同意在未付清本金及利息之日前不解除本案的全部财产查封。六、本案纠纷一次性处理完毕，双方其他互不追究；七、案件受理费4550元、保全费4520元，均由孙永歧、刘静、孙超负担。在诉讼中，本院依法查封了被执行人孙超名下坐落于济南市××城区钢城××楼××单元701，房产证号为济南20170047165的房屋，查封期限三年，保全期限开始于2019年7月5日。因义务人未履行民事调解确定的义务，刘圣水申请强制执行，2019年10月30日，本院以（2019）鲁0112执4537号立案执行。 另查明，根据济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息证实，涉案房产济南市××城区钢城××楼2-701房屋，所有权人为孙超，房产证号济南20170047165，登记时间2017年3月7日。在中国工商银行股份有限公司济南千佛山支行有抵押，抵押金额70万，抵押期限2017年1月12日至2047年1月12日。 再查明，2017年3月3日，案外人吕红波作为买受人（乙方），被执行人孙超作为出卖人（甲方），通过居间人山东中住地产经纪有限公司双方签订了编号为0002908的房屋买卖合同，合同约定，吕红波购买孙超名下坐落于济南市××城区钢城××楼2-701房屋，即涉案房屋，约定总房款117万元。合同签订后，吕红波通过银行转账向孙超支付购房定金20万元，支付房款92万，共计向孙超支付112万。孙超、孙永岐（孙超父亲）和刘静（孙超母亲）先后通过山东中住地产经纪有限公司向吕红波出具定金收据和房款收据。因双方在房屋买卖合同中约定：“该房产在工商银行设有房地产权抵押，孙超应在房产过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用款项来源于吕红波的首付款。”孙超未按照合同约定办理解除抵押手续，涉案房产无法办理过户手续，吕红波尚未向孙超支付剩余的5万元房款。经本院询问，吕红波同意将剩余的房款支付至本院执行部门。 还查明，2017年6月14日，孙超将涉案房屋交付给案外人吕红波，吕红波提交了物业费、通过银行缴纳物业费的交易流水等凭证拟证实其自2017年6月14日起至今一直占有并使用涉案房屋。 案外人吕红波提供诉讼当事人户籍登记信息查询结果、房屋权属状况信息、房产证、银行转账交易记录、定金收条、房款收条、房屋买卖合同、钢城新苑物业收款收据、吕红波在中工商银行济南钢厂支行95×××47账户历史明细清单拟证实其主张。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吕红波提交的上述证据足以证实其在本院查封涉案房屋前与孙超签订了房屋买卖合同，并实际占有了涉案房屋，另根据合同约定支付了部分房款，后非因吕红波原因没有办理过户手续。对于剩余5万元房款吕红波表示同意交至本院执行部门。故，吕红波的异议成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对孙超名下坐落于济南市历城区钢城新苑东13号楼2单元701室，房产证号济南20170047165的房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  秦笃毅 人民陪审员  司国桂 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年十二月三十日 法官助理张政 书记员郭帅