重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初5579号原告(执行案外人）：袁丹丹，女，1982年5月22日出生，土家族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张铁立（系袁丹丹母亲），女，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：杨维科，重庆圣必德律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道万寿大道100号，统一社会信用代码91500240696565965H。法定代表人：袁强，该行行长。委托诉讼代理人：邹学军，男，该支行职工。被告（被执行人）：刘安文，男，1972年4月26日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告（被执行人）：刘涛，男，1972年11月8日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告（被执行人）：谭地琼，女，1974年3月16日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告（被执行人）：郎兵华，女，1974年3月27日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告（被执行人）：重庆含宇林业有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道城北路西路水井巷，统一社会信用代码91500240588046308C。法定代表人：刘安文，该公司经理。原告袁丹丹与被告重庆银行股份有限公司石柱支行（以下简称重庆银行石柱支行）、刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、重庆含宇林业有限公司（以下简称含宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁丹丹的委托诉讼代理人张铁立、杨维科、被告重庆银行石柱支行的委托诉讼代理人邹学军到庭参加了诉讼，被告刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、含宇公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。袁丹丹向本院提出诉讼请求：排除执行涉案标的房屋。事实及理由：2018年4月24日，石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民法院对原告重庆银行石柱支行诉被告刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、含宇公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）渝0240民初524号民事判决书，判令被告等偿还重庆银行石柱支行贷款本金1650000.00元及利息。之后重庆银行石柱支行申请执行，石柱县人民法院于2018年12月30日查封了本案标的房屋。2019年10月28日，原告提出书面异议，石柱县人民法院于2019年11月6日作出（2019）渝0240执异30号执行异议裁定，驳回原告的异议。原告遂提起本案诉讼。2016年8月17日，原告购得涉案房屋，于2017年7月15日办理接房手续，从重庆平宇房地产开发有限公司（以下简称平宇公司）取得钥匙，与物业公司签订了物业管理服务合同，已实际入住，居住使用至今。涉案房屋于2016年12月23日办理抵押登记，其办理抵押登记在原告买受房屋之后。虽涉案房屋登记在刘涛名下，但平宇公司并未向刘涛交付该房屋，且刘涛也并未对原告取得房屋表示过异议，说明刘涛已认同了平宇公司将涉案房屋另行出卖给原告的处分行为。综上所述，原告之诉完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，请求判决排除执行涉案房屋。重庆银行石柱支行辩称，1.该案基本事实清楚，刘涛对涉案房屋享有所有权，平宇公司将涉案房屋出售给原告系无权处分，刘涛并没有追认，刘涛与重庆银行石柱支行签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记的行为，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，重庆银行石柱支行对涉案房屋享有抵押权，有权申请执行涉案房屋；2.原告陈述不知道涉案房屋被查封不属实，法院查封房屋时已在涉案房屋门上贴了封条；3.原告所购买的房子和装修一共才十几万元，而石柱县黄水镇其它没有装修的房子都要二十几万元，原告没有尽到谨慎调查的义务，看到房子便宜就买，原告应自己承担不利的后果。刘安文、刘涛、谭地琼、郎兵华、含宇公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：刘安文与郎兵华原系夫妻关系，刘涛与谭地琼系夫妻关系。2015年10月20日，平宇公司与刘涛签订《房屋买卖合同》，平宇公司将涉案房屋出售给刘涛，并于2015年10月22日将涉案房屋转移登记到刘涛名下。2015年11月3日，刘涛用含涉案房屋在内的房屋为冉燕珍在重庆银行石柱支行160万元的贷款办理了抵押登记。袁丹丹于2016年8月17日与平宇公司签订《商品房买卖合同》，平宇公司将涉案房屋（该房屋的所有权人系刘涛，且该房屋此时已设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记）出售给袁丹丹，合同约定价格为79257元，袁丹丹实际支付价格为150000元（含装修款70743元）。2016年12月22日因冉燕珍还款涉案房屋解押。2016年12月23日，刘涛又用含涉案房屋在内的房屋为刘安文在重庆银行石柱支行贷款165万元办理了抵押登记。2018年1月19日，重庆银行石柱支行向本院起诉刘安文、郎兵华、刘涛、谭地琼、含宇公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日作出（2018）渝0240民初524号民事判决书，其判决主文第二项载明“原告重庆银行石柱支行对被告刘涛、谭地琼提供的抵押物即位于重庆市石柱县迎宾南路197号的14套房屋（含涉案房屋）享有抵押权和优先受偿权”，该判决生效后，重庆银行石柱支行向本院申请执行，本院于2018年12月30日对涉案房屋进行了查封。原告于2019年10月28日向本院提出执行异议，本院于2019年11月6日作出（2019）渝0240执异30号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，原告主张排除执行主要看其情形是否满足该条规定的四个要件：其一，原告在本院查封前与平宇公司签订了书面的房屋买卖合同，尽管平宇公司不是涉案房屋的权利人，但并不影响该买卖合同的效力，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的情形。其二，原告于2017年7月15日接房入住，并缴纳了相关的物管费、电费等，说明在人民法院查封涉案房屋前原告已合法占有该房屋。其三，原告已按与平宇公司签订的房屋买卖合同约定支付了全部的房屋对价，符合“已支付全部价款的情形”。其四，原告购买涉案房屋时，该房屋系登记在刘涛名下，平宇公司并非涉案房屋权利人，且原告在购买该房屋时，该房屋就设定有重庆银行石柱支行的抵押权登记，原告在购买涉案房屋没有尽到合理的注意义务，导致所购房屋出售者非房屋实际所有权人，且所购房屋存在抵押权，而无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记与原告对他人权利障碍的忽略有关，即与买受人即原告自身原因有关，不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的要件。综上所述，原告主张排除执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告袁丹丹的诉讼请求。案件受理费1781.43元（原告已预交），由原告袁丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  梁 蓉人民陪审员  马小兰人民陪审员  谢兴华二〇一九年十二月三十一日法官 助理  吉 辉书 记 员  明 雪