贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终5081号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱过江，男，穿青人，1987年11月14日出生，住贵州省毕节市织金县。被上诉人（原审原告）：陈露，女，布依族，1988年6月20日出生，住贵州省贵阳市花溪区。二被上诉人的委托诉讼代理人：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人的委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称简称招商商置公司）因与被上诉人朱过江、陈露商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4846号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案争议双方于2014年3月29日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。二、退一步说，如果一审法院对以下认定是正确的，即：双方在《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由上诉人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人履行委托办证义务。只要上诉人尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案被上诉人对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，上诉人通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》，并告知：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月14日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十内即2016年6月30日，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。之后在被上诉人收取房屋之时以及缴纳相关办理转移登记的相关费用之时被上诉人都会向其现场告知关于共同办理转移登记的相关事宜，并且还有电话等形式的告知。上诉人在《商品房买卖合同》及法律规定的时间内符合了办理转移登记的条件，也对被上诉人进行了多次的告知，而且被上诉人也向上诉人交纳了代收代缴的相关费用，也恰好可以证明上诉人履行了相应的告知义务，不存在违约行为。再次，在案证据显示,2017年9月24日，上诉人通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式以有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。并且，在上诉人积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登。三、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。2018年8月23日上诉人将办理不动产权告知书通过邮寄方式向被上诉人进行了有效的通知，据此违约金的截止时间应当计算至2018年8月23日，其余的上诉请求以及上诉理由详见民事上诉状。被上诉人答辩称，请求维持一审判决。一审原告朱过江、陈露向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金（以购房总价款447,727.00元为基数，自2016年7月1日起按照银行同期计收逾期贷款罚息标准年利率6.175%计付利息至被告实际履行之日止,暂定10000.00元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审原告在庭审时增加诉讼请求为：第一项诉讼请求增加一项产权证；第二项增加一项产权证的违约金，计算标准为以已付购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率的1.5倍计付至被告履行完毕之日止。一审法院审理查明，2014年3月29日，原告朱过江、陈露作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区XXX号房，房号：XXX；建筑面积116.41平方米，套内建筑面积97.44平方米；该商品房总价款为447,727.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款167,727.00元，余款280,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款447,727.00元。2015年12月17日，被告取得该幢房屋竣工验收备案。2015年12月17日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》及附件。2015年12月24日，被告将房屋交付给原告使用,原告向被告交纳了办证的相关费用。2016年1月14日，被告取得涉案房屋所属E5楼栋的商品房备案证明书。2018年7月12日，被告为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E5幢房屋办理了总的不动产登记。2019年1月22日，被告向不动产登记机构提交了办证资料。被告已为涉案楼栋的部分业主办理了不动产权属证书。原告诉至本院，请求判如所诉。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2015年12月24日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2015年12月24日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告于2018年7月12日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但被告在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当按双方合同约定在2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年7月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，而被告已于2019年1月22日向不动产登记机构提交了办证资料，原、被告双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并通知原告的义务。故原告主张的违约金计算期限应为自2016年7月1日至2019年1月22日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额447,727.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额447,727.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2019年1月22日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告朱过江、陈露缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告朱过江、陈露办理位于毕节市城市南部新区XXX号房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱过江、陈露支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款447,727.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2019年1月22日止）。三、驳回原告朱过江、陈露的其他诉讼请求。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，上诉人新提交的证据有：不动产告知书邮寄单一份，证明：违约金截止时间为邮寄时间。被上诉人质证认为，对其三性均予以认可。前述证据真实，与案件事实相关联，本院予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认，本院二审另查明，2018年8月23日上诉人向被上诉人邮寄了不动产告知书。本院认为，依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人以已经向被上诉人发送了入伙通知书为由，称其已经向买受人履行了通知义务。本院审查认为，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据入伙通知书认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人以其在小区门口设立“办理《不动产权证书》资料收集处”为由主张尽到了告知义务，本院认为无证据证明资料收集处在上诉人所购房屋小区门口，不予确认。至于上诉人以房产部门公示可以办理转移登记的楼盘为由认为应当推定被上诉人已经知晓具备办理转移登记的理由，没有法律依据，本院不予支持。上诉人举示不动产告知书邮寄单一份能够证明其尽到了通知义务，故应当认定自上诉人邮寄之日即2018年8月23日上诉人已经尽到了通知义务。故被上诉人主张的违约金只能计算至2018年8月23日。基于二审上诉人新提交的证据，一审对此认定错误，本院二审予以纠正。就本案被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记政策变动进行违约责任抗辩。本院审查认为，如前所述，上诉人未向被上诉人履行通知义务，系其应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策调整无关。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。关于违约金计算标准问题，一审的理由已经充分，本院不再赘述。综上所述，基于上诉人二审中新提交的证据，一审确定的违约金的计算截止时间有误，本院二审予以纠正，上诉人的其他上诉主张均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4846号民事判决第一、三项；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4846号民事判决第二项为：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱过江、陈露支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款447,727.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年8月23日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决承担；二审案件受理费50元由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十二月十八日书记员  郑勤文