贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2860号原告：谭军，男，汉族，1974年7月16日出生，住贵州省贵阳市小河区。原告：谭珣，男，汉族，1996年11月27日出生，住贵州省贵阳市小河区。共同委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：张丹，公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，公司职员。委托诉讼代理人：廷欢，公司职员。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。原告谭军、谭珣与被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开进行了庭前证据交换，原告委托其诉讼代理人韦德照，被告委托其诉讼代理人向家礼、廷欢到庭参加了举证质证；于2019年6月26日公开开庭合并进行了审理，原告委托诉讼代理人韦德照，被告变更委托诉讼代理人陈安到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告限期内向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决被告按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2017年5月31日起按全部已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2017年5月31日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为104,173.26元）；三、判决被告按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，从2018年12月1日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付办证违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第二十二条约定条件时止（从2018年12月1日暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金为17,124.37元）;四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月22日签订了《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4A地块3栋3单元6层1号的住房。该合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的全部义务，被告应当于2017年5月30日通知原告交付房屋，但被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间和条件通知原告接房，至今达不到合同约定的交房条件。因此，被告的行为已经违反双方签订《商品房买卖合同》的约定，已经构成违约，应当按照合同第十三条的约定向原告承担违约责任。综上，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护其权益，故向本院诉讼，并提出如前诉请。被告辩称：一、逾期交房是事实，被告会按照合同约定承担相应的违约责任，同时对尚未交房的尽快交房。二、根据合同附件十二的约定是在交付使用后540日内办理，如果是采取按揭方式的，应当取得银行同意后办理，故目前办证时间尚未届满，原告的主张缺乏依据，请依法驳回。三、对已经接收房屋的，应以收房时间为准。四、根据合同补充协议第五条的约定：被告逾期交房超过180天以后，原告要求继续履行协议的，逾期交房的违约金比例最高不超过总房款的2%。原、被告双方对双方主体资格、商品房价款、面积、约定交房时间、购房款已全部支付等事实无争议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2016年6月22日，原告以1585590.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区房屋，房屋建筑面积168.76平方米。合同约定被告在2017年5月30日前向原告交房。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”该条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2018年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订当日，原、被告签订《补充协议》第五条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”第十一条约定：“双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。……2、双方同意以合同约定交房日期为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记限期起算日为实际交楼之次日。”合同签订当日，原、被告签订《补充协议》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。”合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告至今未交房，亦未在2018年11月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明，原告购买房屋位于被告开发项目4A地块，至今未取得竣工验收备案表及《商品住房交付使用备案证书》。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求被告在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”竣工验收合格是建筑法和房地产管理法对房屋交付条件的强制性规定，被告无法单方完成房屋竣工验收手续及交付备案手续，现双方当事人均无法明确案涉房屋符合交付条件的时限，且即便法院判决限期交房若届时案涉房屋仍不符合交付条件，该判决亦无法执行，故对原告的该请求，本院不予支持。原告可在案涉房屋符合交付条件后，若被告拒绝履行交房义务时，另行诉讼处理。关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题。首先,原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约。其次，原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限已经明显经过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于当事人签订《补充协议》第五条变更违约金标准的约定，第十一条变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定，加重买受人义务，减轻出卖人责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《补充协议》第五条、第十一条的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，对于原告要求被告承担逾期交房、逾期办证违约责任，支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，2017年5月31日至2018年11月30日期间，被告仅承担逾期交房违约责任，其支付逾期交房违约金为1,585,590.00元×1?/日×549日=87,048.89元。自2018年12月1日起，被告既未能按期交房，亦未能按时办理权证转移登记，应按照合同约定同时支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，合计标准为每日万分之二，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即按照合同约定执行每日万分之二的标准，即从2018年12月1日计至2019年3月18日，被告应支付逾期交房、逾期办证违约金金额为1,585,590元×2?/日×108日=34,248.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谭军、谭珣支付截止2019年3月18日的逾期交房违约金、逾期办证违约金共计人民币121,297.63元；二、自2019年3月19日起至案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定交付条件并通知原告谭军、谭珣之日止的逾期交房违约金、逾期办证违约金合计以已付房款为基数，按照每日万分之二的标准进行计算（如原、被告在不符合合同约定交付条件的情况下完成了房屋交付，则计算至实际交付之日止）；三、自案涉房屋实际交付或符合《商品房买卖合同》约定交付条件并通知原告谭军、谭珣之日起至被告取得案涉房屋所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一的标准进行计算；四、驳回原告谭军、谭珣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,462.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 徐 涛二〇一九年十二月十八日书记员 陈宇巍