福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0923民初1197号 原告：甘超，男，1993年1月10日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：江希新，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷骁豪，福建坤广律师事务所律师。 被告：屏南东森酒店管理有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏北路508号。 法定代表人：张小花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林丽珍，福建梅占律师事务所律师。 被告：屏南县佳和酒店服务有限公司，住所地屏南县古峰镇翠屏北路508号二层。 法定代表人：**妹，经理。 委托诉讼代理人：林玉凤，福建华忠盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：刘光盛，男，1968年1月1日出生，汉族，福建省屏南县人，住福州市晋安区。 原告甘超诉被告屏南东森酒店管理有限公司（以下简称东森酒店）、屏南县佳和酒店服务有限公司（以下简称佳和酒店）、刘光盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘超的委托诉讼代理人江希新，被告东森酒店的委托诉讼代理人林丽珍，被告佳和酒店的委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼，被告刘光盛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘超向本院提出诉讼请求：判令东森酒店、佳和酒店、刘光盛支付拖欠的租金13750元（租金以每月1250元为标准，自2019年1月11日起计算至2019年12月10日止，合计13750元）。事实与理由：2012年8月28日，甘超与东森酒店签订《房屋托管合同》，甘超将其所有的位于屏南县古峰镇翠屏北路508号公寓1506的房产（即屏南县盛世豪庭15层公寓1506室）委托东森酒店经营使用，并由东森酒店定期向甘超支付租金（投资回报）。房屋交付前，甘超按照东森酒店的要求，出资装修了上述房屋。《房屋托管合同》第二条、第三条约定：合同期限为15年，租金自2013年1月1日起算，三个月为一个经营周期，下一个周期的第一个月内支付上一周期的租金。每月租金的支付标准为：第一个五年（即2013年1月至2017年12月）每月1250元、第二个五年（即2018年1月至2022年12月）每月1450元、第三个五年（即2023年1月至2027年12月）每月1650元。2017年8月29日，甘超与东森酒店、刘光盛签订《屏南县盛世豪庭公寓业主与屏南东森酒店管理有限公司关于租金补充协议》（以下简称《补充协议》），对《房屋托管合同》租金部分条款进行重新约定：第二个五年的租金修改为每月1250元（即按第一个五年的租金标准执行）。以上两份协议签订后，东森酒店支付了自2013年1月至2018年12月的租金，但2019年1月起的租金，东森酒店拖欠至今，仍未支付。2019年6月12日，甘超委托律师向东森酒店发出了律师函，催讨拖欠的租金，东森酒店未做任何回应。另，上述合同的标的房产现为佳和酒店实际经营、使用。甘超认为，上述《房屋托管合同》名为房屋托管，实为房屋租赁，系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律效力。甘超已按照东森酒店的要求装修房屋并交付使用，履行了自己的合同义务，东森酒店作为合同缔约方、佳和酒店作为实际使用者，也应当本着诚实信用的原则，依约支付租金。刘光盛在《补充协议》上签字，表明其愿意作为合同缔约方，同意履行支付租金的义务。 东森酒店辩称，甘超与东森酒店签订的《房屋托管合同》事实上已经解除，甘超与刘光盛、佳和酒店建立了新的租赁合同关系。2017年3月份，张小花将东森酒店转让给刘光盛实际经营，将公章、营业执照、《房屋托管合同》全部移交给刘光盛，2018年5月后，佳和酒店实际上概括的承接了东森酒店的权利义务。 佳和酒店辩称，其不是本案的适格被告。佳和酒店认为，甘超并没有将该房产出租给佳和酒店，佳和酒店也并未占有、使用甘超的房产。根据甘超提供的证据，甘超与东森酒店签订《房屋托管合同》和刘光盛签订《补充协议》，说明租赁关系是甘超与东森酒店、刘光盛之间的租赁关系，与佳和酒店没有任何法律上的关联性。故，本案拖欠租金事由与佳和酒店无关，请求法院依法驳回甘超对佳和酒店的诉讼请求。 刘光盛未作答辩。 甘超为证明自己的诉讼请求向本院提供证据一房屋产权证，证据二《房屋托管合同》、《产权式酒店公寓装修标准》，证据三《补充协议》，证据六佳和酒店向甘超支付租金的银行交易明细清单，东森酒店与佳和酒店对以上证据的真实性、合法性均无异议，结合甘超与佳和酒店的当庭陈述。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证。并对本案事实作如下认定：2012年8月28日甘超与东森酒店签订《房屋托管协议》，甘超将其所有的位于屏南县古峰镇翠屏北路508号公寓1506的房产委托东森酒店经营使用，并由东森酒店向甘超支付租金，租金每月为1250元。《房屋托管合同》约定：合同期限为十五年，租金自2013年1月1日开始计算。第一个五年是每月1250元，第二个五年是每月1450元，第三个五年是每月1650元。2017年8月29日甘超与东森酒店、刘光盛签订《补充协议》，重新约定第二个五年的租金修改为1250元。佳和酒店向甘超支付了2018年6月至2019年1月10日前的房租，并且支付了2017年3月、4月的房租。2019年1月11日之后的房租没有给付，2019年1月11日至2019年12月10日的租金共计13750元。 本案的争议焦点：东森酒店与佳和酒店是否为本案适格的被告？ 甘超认为东森酒店与佳和酒店是本案适格的被告，为支持其主张提交证据一《房屋托管合同》、《产权式酒店公寓装修标准》，证明1.2012年8月28日，甘超与东森酒店签订《房屋托管合同》；2.甘超将上述房产委托东森酒店经营使用，由东森酒店定期向其支付租金，并对租金的支付标准、方式、期限等进行约定；3.房屋交付前，甘超按照东森酒店的要求，出资装修了上述房屋；证据二《补充协议》，证明1.2017年8月29日，甘超与东森酒店、刘光盛签订《补充协议》；2.《补充协议》将第二个五年的租金修改为每月1250元。针对佳和酒店是否是适格的被告，甘超提交证据三《内资企业登记基本情况表》，证明佳和酒店为东森酒店的实际经营者；证据四银行流水，证明佳和酒店作为实际经营者与甘超建立了事实的租赁关系，并向甘超依约支付了租金。证据五现场勘查笔录及照片，证明佳和酒店作为实际承租方，与甘超建立事实上的房屋租赁关系。 东森酒店质证认为，对《房屋托管合同》、《产权式酒店公寓装修标准》的三性均没有异议。对《补充协议》的真实性没有异议，但是对于证明目的有异议。东森酒店认为该《补充协议》是甘超等人与刘光盛个人签订，实际上是一份新合同。从该合同条款可以看出，东森酒店与甘超等人解除了原来的托管合同关系。从《补充协议》签订之日即2017年8月29日起，东森酒店与甘超解除了原来的托管合同关系。对其提交的内资企业三性没有异议。对其提交的银行流水三性没有异议，但是从该银行流水中可以看出，支付租金的主体是佳和酒店非东森酒店。因此，也可以证明甘超事实上接受了佳和酒店作为承租人，东森酒店与甘超等人的合同已解除。 佳和酒店对《房屋托管合同》、《补充协议》、《产权式酒店公寓装修标准》的真实性、合法性无异议，该证据证实东森酒店系涉案房屋承租人，与佳和酒店无关。对《内资企业登记基本情况表》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据无法证实佳和酒店为东森酒店的实际经营者，佳和酒店是具有独立法人资格的公司，与东森酒店没有任何关联性，该证据证明了佳和酒店不是本案的适格被告。对银行流水真实性、合法性没有异议，银行流水证实了佳和酒店按照托管协议代为支付了租金。 东森酒店认为其不是本案适格的被告，为支持其主张，提交第一组证据东森酒店出纳资料移交、财务收支汇总表2017年5月-9月、房屋托管合同移交、承诺函、刘光钦（刘光盛的兄弟）的6217001890005862271账户明细；第二组证据佳和酒店申请报告以及福建省特种行业许可证变更申请表、宁公消验字（2014）第0024号建设工程消防验收意见书、佳和酒店建设工程消防设计备案情况登记表。东森酒店移交相关证件以及财务资料、《房屋托管合同》，证明佳和酒店和刘光盛接受了东森酒店相关财产，实际经营东森酒店，相关责任应由其承担。佳和酒店以东森酒店股东变更为由，申请将公司名称变更为佳和酒店，向屏南县公安局治安大队申请变更特种行业许可证，并获得批准，证明佳和酒店实际上承继东森酒店，本案的债务应由佳和酒店承担。宁公消验字（2014）第0024号建设工程消防验收意见书、佳和酒店建设工程消防设计备案情况登记表，证明佳和酒店是在东森酒店的原地址、原场所进行经营。综上，佳和酒店实际上承继了东森酒店，本案的债务应由佳和酒店承担。 甘超对东森酒店提交的以上证据三性均无异议，均能证明佳和酒店是由东森酒店演变而来，佳和酒店是东森酒店的实际经营者。 佳和酒店对于东森酒店移交的相关材料，佳和酒店认为是刘光盛经手，与佳和酒店没有关系。佳和酒店跟东森酒店之间，仅仅是按照合作协议有托管关系。对东森酒店提交的第二组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据仅能证明佳和酒店与东森酒店存在托管关系。 佳和酒店认为其不是本案适格的被告，为支持其主张，佳和酒店提交佳和酒店跟东森酒店签订的《合作协议书》，协议书上有约定托管的期限是2018年2月1日到2018年12月31日。该期间由佳和酒店代为托管、代为支付租金。实际关系是甘超跟东森酒店之间发生的租赁关系。本案佳和酒店不是租赁关系的承租方，不是本案适格的被告。 甘超对这份证据的三性均有异议。第一，《合作协议书》的甲方是佳和酒店，但并没有该公司的盖章。第二，这份材料是佳和酒店与东森酒店签订的内部协议，与原告无关。第三，乙方东森酒店也没有该公司的盖章。第四，假使该合作协议真实，合作协议也仅约定至2018年12月31日，但从原告提供的银行流水支付的租金情况看只付到2019年1月10日，这与合作协议不相符。 东森酒店同意原告的质证意见。其次，该合作协议签订的双方，一个是陆晓玲一个是刘光盛，实际上是佳和酒店两个股东之间签了一份协议。从该份协议可以看出，东森酒店移交给刘光盛，刘光盛再移交给了佳和酒店。而且现在所有的房屋的钥匙，全都在佳和酒店。该份协议实际上是佳和酒店股东之间内部的一种约定，对外不具有法律效力。 综上，对原、被告提交的有争议的证据进行如下评判：1.甘超提供的内资企业登记基本情况表仅能证明佳和酒店的工商注册情况及公司的股权架构，东森酒店与佳和酒店是独立的法人，不能证明佳和酒店是东森酒店的实际经营人。2.银行交易明细，证实佳和酒店向原告支付了2018年6月至2019年1月10日和2017年3、4月的房租。3.现场勘验笔录可以证实东森酒店工商登记的营业场所现由佳和酒店经营，但不能证明佳和酒店与本案原告存在实际的租赁合同关系。4.东森酒店提交的佳和酒店申请特种行业许可证申请报告及特种行业许可证，用以证明佳和酒店向屏南县治安大队申请将东森酒店变更为佳和酒店。东森酒店与佳和酒店虽然登记的营业场所相同，但两家公司均为经过合法登记的有限责任公司，且没有证据证明两家公司产生人员、财务混同。佳和酒店向屏南县治安大队申请将东森酒店变更为佳和酒店不排除是为了办理特种许可证的需要，公司名称的变更应该经过工商登记方才有效。5.宁公消验字（2014）第0024号建设工程消防验收意见书、佳和酒店建设工程消防设计备案情况登记表，证明佳和酒店是在东森酒店的原地址、原场所进行经营。6.东森酒店提交的出纳资料移交、财务收支汇总表2017年5月-9月、房屋托管合同移交、承诺函、刘光钦的6217001890005862271账户明细，证明以上资料签收人是刘光盛，不能证明刘光盛是佳和酒店的实际控制人。7.佳和酒店提交的其与东森酒店签订的《合作协议书》，证明东森酒店与佳和酒店是托管关系，托管期限是2018年2月1日到2018年12月31日。以上证据可以证实甘超与东森酒店签订了《房屋托管合同》，东森酒店作为承租人理应按照合同约定履行支付租金的义务，东森酒店是本案适格的被告。东森酒店与佳和酒店签订的《合作协议书》，将案涉房产暂交由佳和酒店管理，托管期限为2018年2月1日至2018年12月31日，佳和酒店依照《合作协议书》的约定向业主支付了租金，佳和酒店支付租金的行为不能当然的认为佳和酒店与业主方形成了事实的租赁关系。佳和酒店暂时管理期限届满后没有和业主达成新的协议，也没有证据证明佳和酒店与东森酒店达成了新的合作协议，因此，根据合同相对性原则，佳和酒店不是本案租赁合同的相对方，不是本案适格的被告。 综上所述，甘超与东森酒店、刘光盛之间签订的《房屋托管合同》和《补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律行政法规强制性规定,合法有效，各方均应自觉履行合同。甘超已依约向东森酒店、刘光盛交付了案涉房屋，东森酒店和刘光盛作为承租人理应按照合同约定履行支付租金的义务。因东森酒店和刘光盛于2019年1月11日开始未再支付租金，故甘超要求东森酒店和刘光盛向其支付案涉房产2019年1月11日起至2019年12月10日的租金，予以支持；根据《房屋托管合同》和《补充协议》约定，案涉房屋每月租金为1250元，故东森酒店和刘光盛应向甘超支付13750元租金。佳和酒店不是本案房屋租赁合同的合同相对方，无需承担支付租金的义务。因东森酒店与佳和酒店的法律关系与本案并非同一法律关系,故对东森酒店要求佳和酒店承担支付租金义务的主张,本案不予处理,双方当事人可另行解决。被告刘光盛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院可以依法缺席审理和宣判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百零二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告屏南东森酒店管理有限公司、刘光盛应于本判决生效后十日内向原告甘超支付拖欠的租金13750元（以每月1250元为标准，自2019年1月11日起计算至2019年12月10日止）； 二、驳回原告甘超的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费144元，由被告屏南东森酒店管理有限公司、刘光盛共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  李巧玲 人民陪审员  吴细玉 人民陪审员  李声赛 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张天贵 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。