重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初22664号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇，组织机构代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，该公司董事长。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。被告：杨鹏，男，汉族，1982年8月4日出生，住重庆市南岸区双峰山路。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称“均豪物业公司”）诉被告杨鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的诉讼代理人金川、被告杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司的诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2015年12月26日至2018年1月18日期间的物业管理费8427.17元；2、判令被告支付因逾期缴纳物业管理费的违约金2528.15元（以欠付物业费的30%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是南岸区南滨西路28号“恒基·祥龙江畔”小区6幢17-4的业主，该房屋建筑面积为157.77平方米。原告与重庆恒兆房地产有限公司签订前期服务合同，截止2018年1月18日一直在该小区从事物业服务。被告从2015年12月26日起未缴纳物业费，至2018年1月18日累计拖欠物业服务费8427.17元。此后，原告多次进行催收，但被告仍拒绝缴纳，遂起诉至法院。被告杨鹏辩称：1、原告提供的物业服务不符合合同约定标准，小区的管理混乱，卫生情况、治安情况、设施设备情况均非常糟糕，导致大多数业主不满，所以才导致大多数业主不愿意缴纳物业费；2、原告于2017年7月15日收到本小区业主委员会发送的解聘通知书，双方的合同已终止，原告收取物业费的截止时间应为2017年7月15日，而非诉求中的2018年1月18日；3、2017年9月10日原告通过短信方式向业主承认管理混乱，承诺从2015年1月1日起至2017年9月30日期间的物业费按照八折收取，2017年10月1日起按照承诺的每平方1.8元/月计算。经审理查明，被告杨鹏系南岸区南滨西路28号6幢17-4住宅的所有人，即南岸区恒基翔龙江畔小区业主，该住宅建筑面积为157.77平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基翔龙江畔小区的开发商）与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为恒基翔龙江畔小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。2011年1月8日，上述《前期物业服务合同》在重庆经济技术开发区土地房屋管理局进行备案。2012年10月29日，上述合同中的物业服务费收费标准在重庆市物价局进行备案。合同签订后，原告一直为恒基翔龙江畔小区提供物业服务。2017年3月27日，翔龙江畔业主委员会公告2017年3月16日起为期6天的关于物业服务满意度调查的结果：参与调查投票的共计752份，满意50份（8.5%）、一般115份（19.59%）、不满意587份（71.91%）。2017年6月24日，恒基翔龙江畔业主委员会公示第二次业主大会投票结果，人数过半数及总建筑面积过半数的业主通过解聘原告、业主委员会通过竞争机制选聘物业服务企业、不使用小区地面停车位等事项。2017年7月15日，原告收到翔龙江畔业主委员会关于解聘的函件，于2017年7月18日做出相关整改工作的回复，并于2017年9月10日通过发送信息的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费；物业服务等级按重庆最高级（四级）标准提供服务”，同时悬挂横幅予以告知。2017年12月26日、2018年1月3日，恒基·翔龙江畔业主委员会先后向原告发出《撤场通知书》、《撤场交接提醒通知书》，要求原告2018年1月11日前撤出恒基翔龙江畔小区，所有资料向业主委员会移交。2018年1月29日，原告与恒基翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。2015年12月26日至2018年1月18日期间，被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠8427.17元。2018年12月9日、2019年8月9日原告分别通过向被告邮寄催缴通知单、邮寄律师函的方式，向被告催收了物业管理费。另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司名称表更为北京市均豪物业管理股份有限公司。上述事实，有名称变更通知、房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案证明、物业服务收费备案证明、关于对物业服务满意度调查结果公告、业主大会投票总结果、回复函、短信及横幅照片、服务工作单、房屋维修联系单、维修函、撤场通知书、撤场交接提醒通知书、物业交接协议、催缴通知单、律师函、EMS快递单、邮件跟踪查询结果以及当事人在庭审中的陈述证实，足以认定。庭审中，被告举示了照片若干张。照片显示：部分监控无视频信号、小区部分区域存在垃圾未及时清理、损坏的设施设备未修理等情况，与被告的当庭陈述及原告提出的整改事项相印证，本院予以采纳。本院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区的全体业主包括被告杨鹏均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。关于被告欠缴物业服务费的时间问题。《前期物业服务合同》约定，业主应于交房之日起缴纳物业服务费用。原告虽于2017年7月15日收到翔龙江畔业主委员会关于解聘原告（前期物业）的函件，因被告未能举示该函件，无法核实解聘函载明的内容、交接时间或要求被告撤离的时间。《前期物业合同》约定：业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签定的物业合同生效时，本合同自动终止。2017年7月15日，业主委员会并未选聘新的物业管理企业，且原告举示的证据证实原告撤场前持续为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务，原告与业主委员会签订的交接协议亦约定了交接时间及物业费收取至2018年1月18日，业主应当遵守该协议内容。原告在2018年1月18日前实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费。故被告欠缴物业服务费的期间为2015年12月26日至2018年1月18日。关于原告是否存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务问题。被告举示的花园路派出所丹龙路社区警情通报、重庆市公安局案（事）接报回执、民警出警现场照片等证据，系某一时间发生的事件，不能全面反映原告的安保服务工作质量；被告举示的翔龙江畔二、三期监控问题汇总、楼栋巡查结果、漏水问题等系被告方自行制作，真实性无法核实；被告举示的小区卫生、电梯、公共区域的照片等，证明原告在提供物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁等方面的瑕疵，因物业服务系连续、常态服务，不可避免在某个时间段会有服务瑕疵，但并不能证明原告怠于行使自己的物业服务职责，原告提供的物业服务瑕疵程度尚未构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。故被告以原告服务未达到标准为由拒绝支付物业服务费，本院不予支持。关于物业服务费收费标准的问题，被告提出应按照原告承诺过的1.8元/平方米·月收取。根据查明的事实，原告通过短信及悬挂横幅的方式向小区业主承诺：“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费”，原告陈述上述承诺是在收到解聘通知书后，为了能留在翔龙江畔小区继续服务、缓和与业主间的关系所做出的，也是针对愿意继续接受原告的物业服务并主动缴纳物业服务费的业主。最终原告未能续聘并已撤场，被告亦未主动缴纳物业服务费，已无法享受该价格。原告主张2.16元／月﹒平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故本院对该收费标准予以支持。原告在2018年1月18日前为翔龙江畔小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，被告应当履行足额缴纳物业服务费的义务。在2015年12月26日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的物业服务费为8440元（2.16元／月﹒平方米×157.77平方米×24个月+2.16元／平方米×157.77平方米÷30天×23天≈8440元），而原告主张的8427.17元低于上述金额，且不违反法律规定，故本院予以支持。对原告主张按欠付物业服务费的30%支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据查明的事实，原告自身在物业服务过程中确实存在公共设施设备维护、卫生保洁不到位等情形，故对其主张被告支付违约金2528.15元的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨鹏于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司2015年12月26日至2018年1月18日期间的物业管理费8427.17元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费73元，减半收取36.5元，由被告杨鹏负担（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  王 冲二〇一九年十二月二十三日法官助理  张金梁书 记 员  张 杰