中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1324号 上诉人（原审原告）：常木和，男，1962年5月10日出生，汉族,住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：王翔，辽宁泰来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。 法定代表人：周贵庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。 原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。 法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。 上诉人常木和因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常木和委托诉讼代理人王翔，被上诉人西藏信托委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常木和上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初291号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区1#-102号、B区6#-2-302号房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定常木和主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定,判决驳回常木和的诉讼请求，属事实认定不清、证据不足。一审判决认定事实有误。常木和一审提供的证据足以证明盘锦艺佳装饰工程有限公司（以下简称盘锦艺佳公司）与龙驿公司形成了以房抵债的基础法律关系。常木和基于与盘锦艺佳公司之间的投资关系获取房屋。常木和一审提交的《西水湾二期工程断桥铝窗施工合同》，系盘锦艺佳公司与龙驿公司签订，证明盘锦艺佳公司承揽了枫丹白露小区断桥铝窗施工。龙驿公司因欠付盘锦艺佳公司施工款，与盘锦艺佳公司达成合意，用2套房屋抵顶欠付盘锦艺佳公司的4174321元施工款。常木和提交的《授权委托书》证明盘锦艺佳公司委托常木和办理工程事宜。常木和与盘锦艺佳公司系投资关系，基于龙驿公司与盘锦艺佳公司达成的以房抵账合意，常木和于2015年3月24日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，取得案涉房屋物权期待权。一审判决抛开《商品房买卖合同》的原始书证、占有入住的书证以及常木和对房屋管理控制的事实证据，认定常木和不能证明盘锦艺佳公司与龙驿公司之间的债权金额及房屋抵顶关系，也不能证明其与盘锦艺佳公司之间的投资关系，判决驳回常木和的诉讼请求，是错误的且不公平。（二）常木和以个人名义买受龙驿公司以房抵债房屋真实合法，应予保护。常木和是盘锦艺佳公司投资占比60%的股东。常木和通过受让盘锦艺佳公司对龙驿公司享有的工程款债权向龙驿公司支付了购房款4174321元。案涉以房抵债、受让债权以及以受让债权交付工程款的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，合法且不可撤销。（三）常木和已全面履行其与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》。该合同已经履行完毕，不可撤销、不可解除。一审法院通过金钱债权的强制执行撤销、解除该合同违法。案涉《收款收据》足以证明，常木和已经履行合同全部义务。龙驿公司已向常木和履行出具《入住通知单》及交付钥匙的基本义务。常木和自龙驿公司交钥匙之日起即占有案涉房屋。（四）一审判决认定常木和提供的证据不能证明抵顶关系成立，不能证明已经支付购房款，是错误的。1.一审判决对案涉《商品房买卖合同》的合法性和有效性不予认定，是错误的。一审法院仅在举证、质证阶段认定《商品房买卖合同》合法有效，是不够的，其应对该合同是否合法有效以及常木和是否为合同权利人直接作出认定。2.一审判决审查的内容是错误的。《异议复议规定》第二十八条第三项规定的审查内容是是否已支付全部价款，而不是价款是如何支付的。3.举证责任分配错误。根据相关规定，案涉《收款收据》证明常木和已经支付全部购房款。西藏信托对此有异议，应承担举证责任。西藏信托如不能提交足以推翻《收款收据》的证据，人民法院应根据《收款收据》，认定常木和已足额支付全部价款的事实。4.审判程序违法。一审法院在常木和诉讼请求不严密的情况下，应向其予以释明，并要求其变更。（五）一审判决认定常木和对案涉房屋不享有物权期待权，是错误的。常木和对案涉房屋享有物权期待权，该权利具有较强的对世性，足以排除人民法院的强制执行。 西藏信托辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一审判决合理合法，请求驳回常木和的上诉请求，维持一审判决。常木和主张案涉房屋是其以对盘锦艺佳公司的投资债权，从盘锦艺佳公司处抵顶盘锦艺佳公司在龙驿公司处的工程款获得的。但盘锦艺佳公司对龙驿公司的债权既未经人民法院的生效法律文书确认，也未经盘锦艺佳公司与龙驿公司结算确认，甚至没有书面的以房抵债协议，仅凭《商品房买卖合同》和龙驿公司出具的《收款收据》，不能证明在人民法院查封前双方之间是否存在合法的债权以及债权的确切金额、抵顶债务的内容、范围和条件、抵顶债务标的物交付的时间、方式等，不足以证明以房抵债真实、合法、有效，不能达到常木和所称的高度盖然性，不能排除常木和与龙驿公司或盘锦艺佳公司恶意串通阻却执行的可能。常木和未提供其与盘锦艺佳公司之间存在投资关系的证据，不能证明其与盘锦艺佳公司是否存在投资关系以及债权的具体金额。常木和主张的抵顶关系不能成立。一审法院认定常木和的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条第三项规定，是正确的，常木和的上诉请求不应予以支持。 龙驿公司未向本院提交书面意见。 常木和向一审法院起诉请求：1.判决确认辽宁省盘锦市兴隆台区枫丹白露B区1#-102号、6#-2-302号房屋归常木和所有并排除执行；2.本案诉讼费用由西藏信托承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，常木和等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，常木和等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日常木和等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日常木和等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日常木和向一审法院提起执行异议之诉。 2012年10月26日，案外人盘锦艺佳公司与龙驿公司签订西水湾二期工程门窗施工合同三份，2012年10月28日，盘锦艺佳公司出具授权委托书全权委托常木和办理与龙驿公司的上述工程项目事宜，2015年2月2日，盘锦艺佳公司出具工程结算表，结算工程总价款为14554080元。2015年3月24日，常木和与盘锦艺佳公司签订《房屋抵顶欠款协议》，约定以案涉房屋抵顶欠常木和投资款4174321元，同日盘锦艺佳公司出具房屋抵顶工程款收据，常木和出具房屋抵顶投资款收据，常木和与龙驿公司签订《商品房买卖合同》二份，约定将案涉房屋出售给常木和，龙驿公司给常木和出具收据二份，载明收到常木和购房款3634570元和539751元，收据备注项常木和工程款。2015年2月26日，龙驿公司给常木和开具了《入住通知单》，2015年4月7日龙驿公司给常木和开具水电气收款收据，常木和提供的电费明细为2016年11月18日之后记录。2017年6月17日常木和出具情况说明二份，说明案涉房屋为顶账房，无法提供银行交易凭证。 2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。 2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案争议焦点为：常木和是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；常木和对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归常木和所有。分述如下： 关于常木和是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限的问题。常木和主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张常木和未提交证据证明其房屋被查封，且因常木和起诉后又申请撤诉，现常木和起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，常木和等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了常木和的执行异议申请，包括常木和在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为常木和起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，常木和在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张常木和不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于常木和对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋为两处，分别为商品房住宅和商铺，因常木和未提供其在盘锦市区域内无其他住房的证明，故本案不符合上述第二十九条第二项的规定，本案应当适用《异议复议规定》第二十八条的规定审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。1.常木和于2015年3月24日与盘锦艺佳公司签订《房屋抵顶欠款协议》，约定以案涉房屋抵顶欠常木和投资款4174321元，同日，常木和与龙驿公司签订《商品房买卖合同》二份，系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以认定常木和在一审法院查封前已经签订了书面买卖合同，符合上述第一项的规定；2.常木和于2015年3月26日取得入住通知单，龙驿公司于2015年4月9日为常木和开具了水电气预交费收据，综合能够证明常木和于一审法院查封前已合法占有案涉房屋；3.常木和主张案涉房屋是其以对案外人盘锦艺佳公司的投资债权，从盘锦艺佳公司处抵顶盘锦艺佳公司在龙驿公司处的工程款抵顶房屋，但其提供的证据不能证明盘锦艺佳公司与龙驿公司之间的债权金额及房屋抵顶关系，也不能证明其与盘锦艺佳公司之间的投资关系及债权金额，故其所主张的抵顶关系不能成立，不能证明其已经支付了购房款，不符合上述第三项的规定；4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合上述第四项的规定。综上，常木和的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定，其主张民事权益足以排除强制执行的理由不成立，一审法院不予支持。 关于能否确认案涉房屋归常木和所有的问题。因常木和主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《异议复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回常木和的诉讼请求。案件受理费40194.57元由常木和负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院依据常木和申请调取以下四组证据：第一组证据是盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局在保管龙驿公司公章期间的印章使用情况登记，以及龙驿公司授权委托的公章使用审核人王孟媛律师提供的印章使用申请及情况登记。第二组证据是龙驿公司出具的《情况说明》及《枫丹白露小区需确认情况统计表》。第三组证据是龙驿公司第0003号-0001/0001《记账凭证》、常木和于2015年3月24日出具的《收据》、龙驿公司于2015年3月24日出具的编号为0016672、0085283的两份《收款收据》第二联。第四组证据是盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》。 对上述证据，常木和发表质证意见称，对第一组证据的真实性、合法性不发表具体的质证意见，该组证据与本案基本无关。对第二组证据《枫丹白露小区需确认情况统计表》的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据确认的情况属实。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据能够证明常木和于2015年3月24日用龙驿公司欠付盘锦艺佳公司的门窗工程款4174321元支付了案涉房屋全部价款。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该份证据能够证明常木和在查封前已经占有和使用案涉房屋。 西藏信托对第三组证据《记账凭证》《收据》《收款收据》发表质证意见称，龙驿公司在预付款科目核算已付工程款，以白条收据列账，无正规工程款发票和商品房销售发票，不能证明龙驿公司以工程款抵顶常木和应付购房款的事实。常木和未提供向盘锦艺佳公司支付投资款的时间、金额等证据，仅凭盘锦艺佳公司出具的《授权委托书》，不能证明常木和与盘锦艺佳公司之间存在投资关系。常木和提供的其与盘锦艺佳公司签订的《房屋抵款协议》、盘锦艺佳公司出具的记账凭证以及常木和出具的白条收据，均显示常木和收回投资款4174321元。该投资款金额非整数与常理不符，不能证明案涉房屋价款与常木和的投资款金额相互对应，不能证明常木和取得案涉房屋的合法性。对第四组证据记载的案涉房屋的入住情况无异议。 对上述证据，本院认为，常木和与西藏信托均未否定第一组证据的真实性，且盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局和王孟媛分别提交的印章使用情况登记，记载一致，能够互相印证，本院对该组证据的真实性予以认定。常木和与西藏信托均未对第二组证据涉及案涉房屋的内容提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定。常木和对第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，西藏信托对第三组证据的真实性未提出异议，且第三组证据中的《记账凭证》《收据》《收款收据》记载的内容能够与一审法院认定的盘锦艺佳公司与龙驿公司签订门窗施工合同并进行结算以及盘锦艺佳公司与常木和签订《房屋抵顶欠款协议》的事实相互印证，本院予以认定。常木和与西藏信托对第四组证据记载的案涉房屋的入住情况均无异议，本院予以认定。 本院二审查明，本院二审期间根据常木和申请，从龙驿公司调取了常木和出具的《收据》。该《收据》记载，2015年3月24日，收枫丹白露门窗工程款4174321元，落款人为常木和，并加盖盘锦艺佳公司财务专用章。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：常木和对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于常木和是否已支付全部购房款的问题。2012年10月26日，盘锦艺佳公司与龙驿公司签订西水湾二期工程门窗施工合同三份。2012年10月28日，盘锦艺佳公司出具授权委托书全权委托常木和办理与龙驿公司的上述工程项目事宜。2015年2月2日，盘锦艺佳公司出具《西水湾二期枫丹白露门窗工程结算表》载明，工程结算总价款为14554080元。龙驿公司法定代表人孙振鹏在该结算表上签字表示“同意”。2015年3月24日，常木和与盘锦艺佳公司签订《房屋抵顶欠款协议》，约定以案涉房屋抵顶欠常木和投资款4174321元。同日，盘锦艺佳公司出具房屋抵顶工程款收据；常木和出具房屋抵顶投资款收据；常木和与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给常木和；龙驿公司给常木和出具《收款收据》两份，载明收到常木和购房款3634570元和539751元，收据备注项常木和工程款。结合本院二审期间根据常木和申请，从龙驿公司调取的常木和出具的《收据》等证据，可以认定常木和、盘锦艺佳公司和龙驿公司之间以房屋抵工程款以及以房屋抵投资款是各方当事人的真实意思表示，有事实依据。通过常木和抵顶投资款、盘锦艺佳公司抵顶工程款的方式，可以认定常木和已经支付了案涉房屋的购房款。另，一审法院已经查明：常木和在一审法院查封前已经就案涉房屋与龙驿公司签订了书面买卖合同；常木和于一审法院查封前已合法占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。故常木和的诉讼请求符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，常木和的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初291号民事判决； 二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B1-102号、B6-2-302号房屋； 三、驳回常木和的其他诉讼请求。 一审案件受理费40194.57元，二审案件受理费40194.57元，合计80389.14元，由西藏信托有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜军 审判员  朱燕 审判员  谢勇 二〇一九年十二月二十八日 法官助理郭培培 书记员张静思