黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1894号原告：黑龙江翊航物业管理有限公司。住所地黑龙江省牡丹江市西安区新安街西十一条路道北。法定代表人：陈秀云，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏鹏飞，男，该公司经理。被告：李大成，男，1974年4月15日出生，住黑龙江省绥芬河市。被告：宋文亭，男，1985年2月14日出生，住黑龙江省绥芬河市。被告：冯济堂，男，1971年2月8日，住黑龙江省绥芬河市。(职业不详)原告黑龙江翊航物业管理有限公司(以下简称翊航公司)与被告李大成、宋文亭、冯济堂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏鹏飞，被告李大成、宋文亭到庭参加诉讼，被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翊航公司向本院提出诉讼请求：一、要求判决被告立即给付原告2016年10月1日至2019年9月30日期间物业费599899元；二、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：绥芬河市强盛物业管理有限公司于2010年4月15日成立，于2011年开始负责绥芬河市时尚花园小区的物业管理工作。2017年1月22日绥芬河市强盛物业管理有限公司更名为黑龙江翊航物业管理有限公司。原告本着服务至上的宗旨，开展清扫、日常维护、维修工作，取得了良好的声誉。智慧园拖欠原告2016年10月1日至2019年9月30日期间物业费599899元未给付。原告诉至法院，提出上述诉讼请求。宋文亭辩称，原告诉讼被告主体错误，被告应是绥芬河智慧科技有限公司(以下简称智慧公司)，不是本案被告。对于收费标准有异议，认为收费标准过高。李大成辩称，答辩意见与被告宋文亭一致。被告冯济堂未到庭应诉，亦未提出答辩。双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供如下证据：一、房屋租赁合同一份、房屋所有权证二份（均为复印件）。意在证明：绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛房地产公司）与被告存在房屋租赁合同关系及该租赁房屋的具体使用面积是多少。经质证，被告宋文亭对证据的形式要件及证明的问题均有异议。认为该组证据均为复印件，按照法律规定书证应当出示原件，复印件不具有法律效力，对该组证据不予认可，请法院不予确认。经质证，被告李大成与被告宋文亭意见一致。本院经审查认为，被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未出庭质证，视为其放弃了质证权利。被告宋文亭、李大成对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议，原告亦不能提供该组证据原件，无法证实该组证据的真实性，该组证据不具有真实性、合法性，故本院对该组证据不予确认。二、物业管理委托合同复印件二份、照片31张。意在证明：原告收取物业费的依据和提供物业服务的具体情况。经质证，被告宋文亭对证据的形式要件及证明的问题均有异议。认为该组证据均为复印件，按照法律规定书证应当出示原件，复印件不具有法律效力。照片只能证明被告提供了物业服务，不能证明服务的具体时间和地点，不能确定是在2016年10月1日至2019年10月1日期间提供的物业服务。对该组证据不予认可，请法院不予确认。经质证，被告李大成与被告宋文亭意见一致。原告辩解称，照片体现的是一年四季不同时段提供的服务，并不是同一时段提供的服务。本院经审查认为，被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未出庭质证，视为其放弃了质证权利。被告宋文亭、李大成对该组证据的形式要件及证明的问题均有异议，原告亦不能提供物业管理委托合同原件及照片原始载体，无法证实该组证据的真实性，故本院对该组证据不予确认。被告宋文亭提供如下证据：一、企业公示信息材料一份。意在证明：翊航公司变更名称时间是2017年2月23日，2017年2月23日翊航公司才具有资质，而翊航公司2016年与绥芬河市时尚花园业主委员会签订物业管理委托合同不合法，时间矛盾，有伪造证据嫌疑。被告对2016年10月1日翊航公司与绥芬河市时尚花园业主委员会签订的物业管理委托合同不予认可。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为原告2011年成立，已于2016年10月向牡丹江市工商行政管理局递交更名申请，2017年1月22日牡丹江市工商行政管理局出具企业名称变更核准通知书，所以原告与绥芬河市时尚花园业主委员会签订物业管理委托合同没有问题，被告主张不具有法律依据。经质证，被告李大成对该份证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院经审查认为，被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未出庭质证，视为其放弃了质证权利，原告及被告李大成对该份证据的形式要件无异议，该份证据载明的信息系企业公开的基本信息，该份证据具有真实性、关联性、合法性，对该份证据本院予以确认。二、说明一份。意在证明：租赁强盛房地产公司房屋的主体是智慧公司，不是本案三被告。经质证，原告对该份证据的形式要件及证明的问题均有异议，认为智慧公司是2016年12月23日成立，被告与强盛房地产公司签订合同的日期是2016年9月13日，该证据为智慧公司单方制作，不能证明三被告与强盛房地产公司签订的房屋租赁合同已作废，对公章是否真实不清楚，但不申请鉴定。经质证，被告李大成对该份证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院经审查认为，被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未出庭质证，视为其放弃了质证权利。被告李大成对该份证据的形式要件及证明的问题均无异议。原告认为该份证据为智慧公司单方制作，对该份证据形式要件有异议。虽然原告对该份证据上公章是否真实不清楚，但不申请对公章真实性进行司法鉴定，该份证据系单位出具的证明，具有合法性，本院对该份证据形式要件予以确认。三、房屋租赁合同一份、租赁协议书一份、营业执照复印件一份、公司章程一份、缴纳物业费通知函一张。意在证明：被告与强盛房地产公司签订房屋租赁合同系代表智慧公司的职务行为，不是三被告个人行为。智慧公司2016年12月23日成立，营业执照和章程证明冯阿杰是智慧公司的法定代表人及股东，公司章程明确了冯阿杰行使的具体权力。租赁协议书证明智慧公司法定代表人冯阿杰以智慧公司名义正式与强盛房地产公司签订租赁协议书。通知函证明原告已经知道其催缴物业费的对象是智慧公司，不是被告个人。被告与强盛房地产公司签订的房屋租赁合同首页和尾页甲乙双方落款处分为两个区域，一个区域是甲乙方盖章，另一个区域是法定代表人签字，由于被告是代表智慧公司签订的租赁合同，故被告未在乙方区域签字盖章，而是在法定代表人区域签字，乙方处为空白，故被告系代表智慧公司与强盛房地产公司签订的租赁合同，其签定合同的后果应由智慧公司承担。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。对智慧公司与强盛公司签订的租赁协议有异议，认为2016年9月13日被告与强盛公司签订租赁合同真实有效，代表了当事人的真实意思，合同中约定内容正确、全面，被告有诚实履行的义务，应当按时缴纳物业费。智慧公司法定代表人冯阿杰未在2016年9月13日签订的房屋租赁合同中签字。对章程和企业工商档案信息证明的问题无异议。通知函是告知智慧公司缴纳物业费的期限和内容，被告不应作为抗辩理由，通知函不只告知李大成，该通知函没有问题。经质证，被告李大成对该组证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院经审查认为，被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未出庭质证，视为其放弃了质证权利。原、被告均提供房屋租赁合同作为己方证据，但证明的目的不同，原告证明强盛房地产公司与三被告形成房屋租赁合同关系，被告证明该房屋租赁合同已经作废，因双方均无法提供该合同原件，无法确定该合同的真实性，且该合同与出租方强盛房地产公司具有法律上利害关系，故本院对被告提供的该房屋租赁合同不予确认。原告及被告李大成对该组证据中其他证据形式要件无异议，该组证据中的其他证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。根据当事人陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：绥芬河市强盛物业管理有限公司于2010年4月15日成立，2017年1月22日牡丹江市工商行政管理局出具企业名称变更核准通知书，批准绥芬河市强盛物业管理有限公司更名为黑龙江翊航物业管理有限公司。绥芬河智慧科技有限公司于2016年12月23日成立，法定代表人为冯阿杰，股东为冯阿杰、李大成、宋文亭，住所为绥芬河市时尚花园广场××、××（××路时尚花园××）。原告2019年8月23日作出的缴纳物业费通知函，载明：“智慧园经理李大成、宋文亭贵公司智慧园拖欠2016年10月1日－2019年9月30日，2016年10月1日－2019年9月30日，3年物业费共计621798元，为维护企业合法权益，我物业公司已对智慧园多次张贴追缴拖欠物业费通知，如贵公司7日内不与我物业公司进行协商，我公司将会按照相关法律进行合理诉讼。”被告宋文亭提供的租赁协议书载明：“甲方：绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司乙方：绥芬河智慧科技有限公司为了保障甲方、乙方的权利和义务，特定此协议。一、经甲乙双方协议一致，甲方同意将绥芬河市时尚花园广场商服100幢1层63,2层39；(绥芬河沿河路时尚花园8号)租赁给乙方使用，作为绥芬河智慧科技有限公司住所使用，不得违法使用。二、租赁从2016年12月1日至2021年12月1日租赁为5年，租金人民币890万元整，按年支付。三、水、电费、卫生费、物业费由乙方缴纳。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效具有相同的法律效应。甲方：绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司(盖有公章、时延峰名章及时延宝签字)乙方：绥芬河智慧科技有限公司法定代表人：冯阿杰”。被告宋文亭提供关于《房屋租赁合同》作废说明载明：“2016年9月13日冯济堂、李大成、宋文亭与绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，是代表绥芬河智慧科技有限公司签订的合同，代表公司租赁的房产，属于公司行为。2016年12月1日绥芬河智慧科技有限公司法定代表人冯阿杰与绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司重新签订了《租赁协议书》，是代表绥芬河智慧科技有限公司签订的合同，代表公司租赁的房产，属于公司行为。经绥芬河智慧科技有限公司与冯济堂、李大成、宋文亭协商并一致同意，并决定如下：即日起，废除2016年9月13日冯济堂、李大成、宋文亭与绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，该合同无效。即日起，同意认可，并履行2016年12月1日绥芬河智慧科技有限公司法定代表人冯阿杰与绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司签订的《租赁协议书》，该合同有效。冯济堂、李大成、宋文亭绥芬河智慧科技有限公司(有该三人签名并盖有绥芬河智慧科技有限公司公章)2016年12月25日”。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、原告是否为被告提供了物业服务，原告要求被告支付物业费是否有法律和事实依据。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。原告提供的房屋租赁合同系复印件，被告对该合同不予认可，因原告不能提供该合同原件，无法确定该合同真实性，且该合同与出租方强盛房地产公司具有法律上利害关系，故本院对原告提供的房屋租赁合同复印件不予确认。本案中原告未与被告签订物业服务合同，被告并非产权证为绥房权证绥芬河字第××、57889号二处房产的所有权人，原告亦未提供充分有效的证据证实强盛房地产公司与被告签订了房屋租赁合同并约定由被告交纳物业服务费用。根据谁主张谁举证原则，原告不能证明被告为上述二处房产的实际使用人并由被告交纳物业服务费用，应承担举证不能的法律后果。被告冯济堂经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是其对诉讼权利所作的处分。综上，原告诉讼请求不成立，依法应驳回其诉讼请求。依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回黑龙江翊航物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9798.99元，由黑龙江翊航物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  王海雁审 判 员  陈国民人民陪审员  武明欣二〇一九年十二月二十六日书 记 员  刘 琳