北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50943号原告(反诉被告)：孙磊，男，1980年3月11日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：郑春杰，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娇，女，1986年8月22日出生，汉族，北京植德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：于虎拴，男，1986年9月25日出生，汉族，朱河北省石家庄市桥西区裕华西路9号。委托诉讼代理人：许文娟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙康玉，北京市盈科律师事务所律师。原告(反诉被告)孙磊（以下简称姓名）与被告（反诉原告）于虎拴（以下简称姓名）共有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙磊之委托诉讼代理人郑春杰、杨娇，于虎拴之委托诉讼代理人许文娟、孙康玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙磊向本院提出诉讼请求：1、请求确认孙磊持有涉案房屋50%的产权；2、请求判令于虎拴配合孙磊进行房产变更登记，将孙磊登记为房产的按份共有人；3、请求判令于虎拴按照协议约定，将其现在持有的涉案房产的产权证交给孙磊保管；4、请求判令于虎拴赔偿自2016年6月起长期无偿居住诉争房屋拖欠的房租101500元（暂计算至2019年5月16日）；5、请求判令于虎拴赔偿因违约给孙磊造成的损失，包括诉讼费、律师费共计5万元。事实和理由:2016年3月6日,孙磊与于虎拴签署了《共同购房协议》。甲方为孙磊、于x,乙方为于虎拴、蔡x。其中,孙磊与于x、于虎拴与蔡x分别系夫妻关系,于x与于虎拴系姐弟关系。孙磊为甲方代表,于虎拴为乙方代表。《共同购房协议》第一条约定,甲乙双方共同出资购买位于北京市朝阳区武圣西里x号楼x单元x处的房产一处。甲乙双方各出资总房款的50%,资产额及衍生收益(房租等)各占50%。合作期限为2016年3月1日至2046年2月28日。根据《共同购房协议》第三条第6款,如一方自住,需按市场价支付相应的房租及相关费用(物业费、供暖费、水电煤气费等)。截至目前,涉诉房产从2016年6月过户后起,一直由于虎拴、蔡x夫妇无偿居住,至今未向孙磊支付任何房租及相关费用。因此被告于虎拴应当支付拖欠孙磊的房租,暂计至2019年5月16日共计101,500元。根据《共同购房协议》第四条第2款,为避免乙方(房产登记人)擅自交易,房产证由甲方代为保管。如乙方有房屋交易以外的需求,可向甲方借用。自涉诉房产过户之日起,房屋所有权证一直由于虎拴持有,距今已经3年有余。孙磊向于虎拴要求将房屋所有权证按协议约定交由孙磊保管,均遭拒绝。于虎拴已经严重违反《共同购房协议》的约定。在未将孙磊登记为涉诉房产共有权人之前,于虎拴应当依约将涉诉房产的房屋所有权证交由孙磊代为保管。根据《共同购房协议》第十条第1款,任何一方违反本合同的约定,未履行或未完全履行本合同项下义务的,违约方均应赔偿非违约方由此产生的一切损失(包括但不限于诉讼费用、合理的律师费、调查取证费用)。于虎拴至今未向孙磊支付任何房租及相关费用,距今已经3年有余。其已经严重违反了《共同购房协议》第三条第6款的约定,因此被告于虎拴应当赔偿孙磊因违约支出的诉讼费、律师费等费用,暂计5万元。故我诉至法院，请求公正裁判。于虎拴辩称：原告诉讼请求无事实及法律依据，应依法应予驳回。一、根据双方所签共同购房协议（以下简称协议）的合作内容第二项约定双方可各出资总房款的50%资产及衍生收益各占50%。第四条第一款房屋共有人按房屋出资享受资产占比。双方的上述约定，应认定为共同出资买房后对房屋价值及收益的分配，而非对房屋物权的分配，另在本案中原告对涉诉房屋的实际出资并未达到协议中要求的50%，其仅支付了房屋首付款，并未按期偿还贷款出资比例，因双方的实际履行行为固化而原告未能依约履行出资义务的行为，构成根本违约，答辩人对此保留诉讼权，故其第一项诉讼请求不符合法律规定，亦无事实依据，应予驳回，另一项诉讼请求，物权的基础应以产权为基础，所以应予驳回。第二，本案中原、被告所签协议中并未约定答辩人为原告变更房屋登记的内容而相反，却在第四条第一项中约定房产证，按乙方代表人即答辩人于虎栓的名字进行登记。根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见，第十五条第二款之规定，当事人一方提供证据证明，其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理，故原告的第二项诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。第三，涉案房屋登记在答辩人名下，使用答辩人的公积金贷款，实际居住人为答辩人且该房屋上基础装修费用等均是由答辩人负担，在原告未依约履行出资义务的情形下，却要求答辩人将房产证交其保管实属无理取闹、无事实及法律依据，应予驳回。第四，原告诉请答辩人支付拖欠的房租共计10．15万元答辩人不予认可。原告未按约定支付我方房屋基本装修家电、亲属投靠等费用，被告多次催促原告支付，原告均未支付属根本违约在先。另前房东任x户口迁出费用2万元，应由双方共同支付而实际确是由答辩人独自负担。原告的上述行为恰能证明其针对该涉案房屋的出资为投资行为，属于债权法的调整范围，而其主张均为物权请求事项。物权请求权行使的基础应予以驳回。第五，协议第十条第一项约定，任何一方违反本合同约定未履行或未完全履行本合同项下义务的，违约方均应赔偿非违约方由此产生的损失。该条款的适用条件系违约，而本案中原告根本违约在先，答辩人基于对自身权益的合理维护针对本案作出的行为均是合理合法的。综上所述原告诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。于虎拴向本院提起反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《共同购房协议》；2、判令孙磊赔偿于虎拴律师费3万元。事实和理由：2016年3月6日,于虎拴与孙磊以投资为目的签署了《共同购房协议》。甲方为孙磊、于x,乙方为于虎拴、蔡x。其中,甲方、乙方两人分别系夫妻关系,于x与于虎拴系姐弟关系。孙磊为甲方代表,于虎拴为乙方代表。双方在《共同购房协议》中约定:甲乙双方共同出资购买北京市朝阳区武圣西里x号楼x单元x房产一处;甲乙双方各出资总房款的50%,资产额及衍生收益(房租等)各占50%;合作期限为2016年月1日至2046年2月28日;同时双方在《共同购房协议》第三条“收益分配”中对具体收益分配进行了详细约定。双方因此达成了投资合意。另外,双方在《共同购房协议》第二条购房款支付第(3)项中约定:如果甲方借乙方名义申请公积金贷款,则甲方需按时(每月)偿还对应比例的公积金贷款。反诉人于虎拴以个人名义与工行方庄支行营业部签订了住房公积金贷款借款合同,贷款数额120万,借款期限为15年,即自2016年6月27日起至2031年6月27日止。公积金贷款于2016年7月27日每月开始还款8600元,但被反诉人孙磊从未按照合同约定如期支付。在于虎拴反复催告下,孙磊仍拒绝共同偿还公积金贷款,该行为违反了《共同购房协议》约定的还款义务,可见,孙磊的行为已经构成违约。依据《中人民共和国合同法》第九十四条规定,孙磊以自己的行为延迟履行主要债务,于虎拴有权请求法院解除合同。依法诉至贵院,望给予支持。孙磊针对反诉辩称：不同意于虎拴的反诉诉讼请求，于虎拴并未反复催告要求我方支付公积金贷款，事实上我方已经依约缴纳了相应的公积金贷款，依据合同法94条解除条件也不符合，于虎拴要求解除合同没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月6日，甲方孙磊、于x，乙方于虎拴、蔡x签订了《共同购房协议》（以下简称“协议”），约定甲乙双方共同出资购买北京市朝阳区武圣西里x号楼x单元x房产一处（以下简称“诉争房屋”）；甲乙双方各出资总房款的50%，资产额及衍生收益（房租等）各占50%；合作期限：2016年3月1日-2046年2月28日；协议第二条约定：如果甲方借乙方名义申请公积金贷款，则甲方需按时（每月）偿还对应比例的公积金贷款；房屋维修、基本装修所需要的费用共同承担，各自出资50%；协议第三条约定：如一方自住，需按市场价支付相应的房租及相关费用（物业费、供暖费、水电煤气费等）；如甲乙双方共同购置的房屋由一方或双方的亲属居住，则按亲属投靠关系由相应一方按市场价承担房租及相关费用（物业费、供暖费、水电煤气费等）；协议第四条约定：房产证按乙方代表人登记，但房屋共有人按房屋出资额享受资产占比；为避免乙方（房产证登记人）擅自交易，房产证由甲方代为保管。如乙方有房屋交易以外的需求，可向甲方借用；协议第十条约定：任何一方违反本合同的约定，未履行或未完全履行本合同项下义务的，违约方均应赔偿非违约方由此产生的一切损失（包括但不限于诉讼费用、合理的律师费、调查取证费用）；一方违反或未履行依据本协议所应承担的义务，并在另一方发出要求纠正违约行为之书面通知后30天内仍不履行义务或不予采取补救措施，另一方有权解除本协议。孙磊作为甲方代表，于虎拴作为乙方代表在协议落款处签字确认。2016年3月6日，于虎拴作为买受方，任x作为出卖方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孙磊购买诉争房屋，房屋成交价格为2050000元，定金5万元，支付方式为直接支付给出卖人；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1200000元。同日，任x与于虎拴还签订了《补充协议》约定：于虎拴于2016年3月6日将第一笔定金5万元自行支付给任x；于虎拴于办理公积金初审面签当日将第一笔首付款77万元以理房通托管的方式支付给任x；双方一致同意，于虎拴从本协议约定的购房款中留存3万元作为物业交割保证金，该保证金在双方办理物业交割当日，由于虎拴自行支付给任x。2016年3月6日，孙磊向任x支付诉争房屋定金25000元；2016年6月13日，孙磊向北京理房通支付科技有限公司支付首付款385000元。2016年6月16日，诉争房屋产权变更登记至于虎拴名下。2016年7月25日至2019年5月57日，孙磊之妻于x分25次共计向于虎拴（卡号：×××）转账59600元。就诉争房屋现在实际居住情况，于虎拴当庭表示其和家人一起居住。本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，2016年3月6日双方签订的《共同购房协议》系双方真实意思的表示，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。根据《共同购房协议》约定，双方应各出资总房款的50%，诉争房屋产权证登记为于虎拴，但房屋共有人按房屋出资额享受资产占比。现孙磊要求确认其持有诉争房屋50%的产权份额，但根据其当庭表述以及其提交的证据，仅能认定其支付了诉争房屋定金2．5万元，首付款38．5万元，就其妻子于x分多次转给于虎拴的款项，因数额与于虎拴公积金贷款数额差距较大，且每次转款时间不定，金额不定，故本院难以认定此转款为偿还诉争房屋贷款。结合现有证据，孙磊仅支付了诉争房屋41万元的房款，与其协议约定的义务，即出资总房款50%差距较大，故在其未完成协议约定的出资义务下，其主张诉争房屋50%的产权份额于法无据，亦不符合双方约定，本院不予支持。就孙磊第二项至第五项诉讼请求，均是以《共同购房协议》正常履行，双方完成出资义务为前提，故孙磊之诉请，于法无据，本院均不予支持。就于虎拴之反诉请求，因孙磊支付了诉争房屋部分房款，且双方在协议中并未就支付房款约定最晚日期，故孙磊不存在重大违约行为，协议应继续履行，于虎拴第一项反诉请求，于法无据，本院不予支持；就第二项反诉请求，应以解除《共同购房协议》为前提，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙磊的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）于虎拴的全部反诉请求。本诉案件受理费9832元，由原告（反诉被告）孙磊负担（已交纳）。反诉案件受理费9285元，由被告（反诉原告）于虎拴负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇一九年十二月十七日书记员 徐可卉