广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2989号 原告：广西远耀辉煌投资有限公司，住所：防城港市港口区行政中心区迎宾路中段南侧德城新世界8幢03号商铺2楼。统一社会信用代码：91450600MA5LA15M4T。 法定代表人：谢胜文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许家华，广西南港律师事务所律师。 被告：防城港市国茂房地产开发有限公司，住所：防城港市港口区西湾广场紫荆小区H5号。统一社会信用代码：91450600699884419K。 法定代表人：苏永荣。 委托诉讼代理人：梁恩，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈安妮，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 原告广西远耀辉煌投资有限公司（以下简称远耀公司）与被告防城港市国茂房地产开发有限公司（以下简称国茂公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远耀公司的委托诉讼代理人许家华，被告国茂公司的委托诉讼代理人梁恩、陈安妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远耀公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金50万元；2.被告支付销售代理佣金3932122.53元；3.原告当庭增加诉讼请求：解除原告与被告签订的《销售代理合同》。事实与理由：2018年5月14日，原告与被告签订“远耀?幸福里”项目《销售代理合同》，约定由被告将其投资开发的“远耀?幸福里”项目交由原告代理销售。合同还对双方相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告即依合同开展相关销售工作，但被告除未按合同约定给原告及时结佣外，还不给原告的销售提供协助义务，致使原告无法履行销售业务，其行为属单方解除合同，构成违约。事后，原告多次与之协商，均未能达成一致。 被告国茂公司辩称，其同意解除《销售代理合同》，原告在被告确处实存有相应的佣金未结清，但未如其所述的请求和事实，首先原告所主张的佣金的计算方式和总额与本案实际不符，其次原告所主张的违约金的事实不存在。 本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，国茂公司为甲方与远耀公司为乙方签订一份《销售代理合同》，约定甲方委托乙方代理销售甲方投资开发的“远耀?幸福里”项目，代理物业地上总建筑面积为95852.98平方米（其中住宅建筑面积76355.18平方米，共640套；一期2号楼建筑面积37209.69平方米，小计320套；二期1、3号楼建筑面积39145.49平方米，小计320套），最终物业面积以房屋测绘部门所确定的面积为准；合同有效期限为自双方签约之日起至开盘后24个月止；在合同签订后10日由甲、乙双方指定《委托销售面积及销售价格表》（即合同附件），经甲方盖章确认后作为本合同的有效附件。合同第三条对项目销售代理服务内容作具体约定。合同第四条约定项目分两阶段委托乙方代理销售，第一阶段为一期2号楼建筑面积37209.69平方米，小计320套，双方签订《销售代理合同》后5个月内一期2号楼销售率达到80%（或回款2500万元整）；如乙方完成不了销售任务的二期销售代理权另行商定（如甲方预留部分延期销售以获取最大利润的则销售时间顺延），乙方按时完成一期销售任务时，二期1、3号楼建筑面积39145.49平方米小计320套继续由乙方代理销售；项目销售底价均价为4500元/平方米（推特价房源底价另行商议），代理商销售佣金为750元/平方米（含税），项目销售基价均价为5250元/平方米，高于基价均价部分为溢价，溢价部分成甲方占70%，乙方占30%分成（含税）；本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上，若因特殊情况，甲方认可乙方低于底价出售，可视为底价出售，未经甲方同意，乙方实际销售价格低于甲方底价的，低于部分由乙方补足；销售代理佣金借用条件为：一次性付款客户系与甲方签订《商品房买卖合同》并支付全额房款后结佣100%；分期付款客户系与甲方签订《商品房买卖合同》并支付不低于总房款50%的首期房款后，结佣80%，付清全额房款后结佣至100%；银行按揭付款客户系与甲方签订《商品房买卖合同》支付首期房款后结佣80%，按揭资料补齐银行面签通过放款付清全额房款后结佣至100%；如乙方后续出的销售方案与本合同不符的，以甲、乙双方签字确认的销售方案结佣比例为准；若客户在签署《商品房买卖合同》并缴付首期房款和按揭后悔约退房，该客户交纳的房款、定金及罚金由甲方处理，因退房甲方收到的房款、定金及罚金等金额合计低于甲方已支付给乙方佣金的部分，乙方应退还给甲方；因乙方原因造成退房，乙方应将该客户买卖房屋所提取的佣金返还，因甲方原因造成退房，已结佣金不退还；佣金结算周期为按周结算，每周一前乙方按照上周实际销售金额对应计算代理佣金，向甲方提报上周佣金结算，甲方收到结算申请后7个工作日内审核完毕并向乙方支付上周应结销售代理佣金，如甲方不能按时结算，自逾期之日起应向乙方支付应结佣金差额部分的按每月1%计息。合同第五条对双方的权利义务作具体约定，其中约定甲方安排会计专人负责客户定金、首期款、按揭贷款、房款及附属配套款的直接收取并及时出具购房收据或发票，派驻专人和乙方对接各项具体销售事务；乙方切实完成向甲方承诺的销售进度计划书，严格执行销售价格，特殊情况须经甲方书面同意；乙方指定负责人负责本项目营销工作的推进，该负责人对于甲方提出的工作内容予以签字并盖章后均属乙方确认，在本协议内任何有关项目的推进工作，该负责人有责任以书面形式及时通知甲方（该负责人选如有变动，乙方需及时以书面形式通知甲方）；乙方负责协助客户与甲方签订《商品房买卖合同》，并协助催收房款，未经甲方同意不得代收任何售房款项，如遇特殊情况乙方代收客户房款，需在24小时内交付甲方，其他约定除外，乙方不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业务；乙方负责每月5日前向甲方书面汇报实际销售情况。合同第六条约定违约责任：若一方无故终止合同给另一方造成经济损失，则违约方需向另一方赔偿经济损失50万元；乙方为本项目销售代理，在代理期限内乙方销售进度达到甲方要求后，甲方不委托其他第三方对本合同约定之房屋进行销售，如乙方达不到销售要求的，甲方有权增加销售团队；若乙方在设定的销售周期内达不到规定的销售率（根据甲方在附件中确定的每阶段销售目标）时，按本合同第四条第2点条款执行。合同第七条约定本合同自双方签字盖章之日起生效，如有未尽事宜，双方本着互惠互利原则订立补充合同，补充合同作为本合同组成部分，并具有与本合同同等效力。同日，双方签订《“远耀?幸福里”项目2#楼销售价格补充协议》（以下简称《补充协议》），约定项目一单元共计320套按底价为4500元/平方米的均价进行销售，项目二单元共计160套对外销售时，销售价格在此底价基础上，甲乙双方根据市场状况再另行商定提价。合同签订后，原、被告在表号分别为XFL（价）字201800512A、XFL（价）字201800512B的《幸福里2号楼底价表》上加盖公章。 2019年6月24日，原告向被告提交《关于请求核付销售代理佣金的申请书》，表明自项目销售以来的销售代理佣金为2485409.01元（详见附表：《佣金结算表》，其中：一次性4套，佣金182177.75元；分期16套，佣金16875.80元；按揭67套，佣金2286056.16元）；被告于2019年2月1日已支付30万元，于2019年6月6日再次支付15万元，剩余2035409.01元尚未支付，特申请被告拨付余款。被告于2019年6月25日收到该申请并表示“同意，但应扣除未网签、未放款、已退房、已支付的佣金总计1131488.76元，剩余支付1353920.25元”。 被告分别于2019年2月1日、2019年6月5日、2019年9月6日向原告支付佣金30万元、15万元、8万元，合计53万元。 另查明，远耀?幸福里2号楼于2018年11月29日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2018160号）。原告向被告提交其销售的87套房的《成交确认单》，确认单上载明的房号均为远耀?幸福里项目一期2栋2单元的商品房。经核对原告与被告提交的佣金结算表，被告认可原告主张的已销售案涉项目一期2栋2单元的90套商品房，佣金合计2257966.97元，扣除其中不符合全额结佣条件的未签订商品房买卖合同、银行或公积金未放款以及低于底价销售损佣补足部分的数额，加上溢价按比例支付的数额，被告应付佣金共计1750770.15元，再扣除被告已支付的佣金53万元，被告尚应向原告支付佣金1220770.15元（具体房号、购房者姓名、成交单价、成交总价、溢价佣金、损佣金额、应付佣金等详见后附表）。 本院认为，关于原告主张解除《销售代理合同》的问题。《销售代理合同》是原、被告双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。庭审过程中，被告在庭审中明确表示同意解除《销售代理合同》，应视为原、被告双方就合同的解除达成一致合意，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以支持解除《销售代理合同》。 关于原告主张销售代理佣金3932122.53元的问题。经询问，原告当庭表示其主张的3932122.53元佣金包含应付未付的佣金2785033元，剩余1147089.53元系请求法院予以确认待符合条件后支付。本案中，原告未主动提交有关证实计付佣金数额的关键证据如《关于请求核付销售代理佣金的申请书》、《补充协议》、XFL（价）字201800512B的《幸福里2号楼底价表》，在本院释明需列明已销售商品房是2号楼1单元还是2号楼2单元后，原告仍未按要求在后期提交的材料中予以列明。结合原告提交的《成交确认单》以及比对被告所列房号，本院予以确认原告所代理销售的商品房均为2号楼2单元的商品房。被告对原告于2019年6月24日提交的《关于请求核付销售代理佣金的申请书》中主张的应支付佣金总额2485409.01元及附表所载明的房号及购房者具体信息无异议，仅要求扣除不符合付佣条件或不符合全额付佣条件的款项，且根据《销售代理合同》及《补充协议》的约定，高于5250元/平方米销售的溢价部分，双方按比例分成，而低于底价销售的部分，原告应向被告补足差额部分。因原告在起诉后对其具体代理销售的房号等信息有调整，故根据原告于2019年12月16日提交的《佣金结算表》经与被告提交的《佣金核算表》核对，扣除未签订商品房买卖合同不应支付佣金的部分、银行或公积金未放款仅支付80%佣金部分以及损佣需补足部分、已支付佣金的数额，被告尚应支付原告佣金1220770.15元。对原告请求本院确认但未达到结佣条件的部分，由于合同约定的支付佣金条件尚未达到，本院在此不予确认，待实际达到结佣条件后，原告可另行主张。对双方争议的原告是否在签订《销售代理合同》后5个月内一期2号楼销售销售率达到80%或回款2500万元的问题，由于该问题仅涉及后续二期1、3号楼是否继续由原告代理销售的问题，而与本案诉争的结佣条件以及结佣金额无关联，本院在此不作赘述。 关于原告主张的违约金50万元的问题。被告辩称原告主张违约金所依据的事实不存在。《销售代理合同》约定“若一方无故终止合同给另一方造成经济损失，则违约方需向另一方赔偿经济损失50万元”，由此可知，50万元违约金的支付前提条件系发生合同一方当事人无故终止合同并给对方当事人造成经济损失的情况。本案中，原告起诉要求被告支付佣金系双方就佣金尚未达成一致结算意见，虽双方对委托事项及内容没有异议，但对佣金的计算方法及具体应付佣金的数额存在较大分歧。因此，在双方未就佣金的数额进行最终结算的情况下，尚不能断定被告在履行《销售代理协议》及《补充协议》过程中存在违约行为，且《销售代理合同》的解除并非原告或被告其中一方原因所致，而系双方在庭审过程中达成解除合同的合意，故原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条规定，判决如下： 一、解除原告广西远耀辉煌投资有限公司与被告防城港市国茂房地产开发有限公司于2018年5月14日签订的《销售代理合同》（合同编号：20180510001）； 二、被告防城港市国茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广西远耀辉煌投资有限公司支付佣金1220770.15元； 三、驳回原告广西远耀辉煌投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43356.99元，减半收取计21128.49元，保全申请费5000元，两项合计26128.49元（原告广西远耀辉煌投资有限公司已预交），由原告广西远耀辉煌投资有限公司负担18948.49元，被告防城港市国茂房地产开发有限公司负担7180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费43356.99元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审判员  李明娟 二〇一九年十二月三十日 书记员  朱俊杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。