贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初8985号原告：阮玉凤，女，1970年4月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：周瑞权，男，1942年7月16日出生，汉族，住址同上。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，住贵州省贵阳市花溪区。代理权限：一般代理。原告阮玉凤诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮玉凤的委托诉讼代理人周瑞权，被告贵阳合纵置业有限公司的委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮玉凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将合格的位于贵阳市白云区商品房交付原告；2、判令被告支付逾期交付所售房屋应承担的违约金，截至2019年10月31日暂计为1401天，金额为74153.53元，逾期违约金要求计算至房屋实际交付之日止；3、判令被告按照商品房买卖合同的约定，将办理商品房转移登记的相关文书交给原告；4、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金，以购房款529290元为基数，每日按万分之一计算，暂计算至2019年12月31日止共670天，金额为35462.43元，逾期交付文书的违约金计算至文书实际交付之日止；5、判令被告返还原告房屋精装修款89345.40元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，购房款共计518912元，原告已经支付购房款并办理了备案登记。合同约定被告应于2015年12月30日交房，并约定了相应的违约责任。因房款被房开公司挪用，米兰春天三期成为“烂尾楼”，被告未对原告所购买的房屋进行精装修。2017年5月6日，原、被告签订协议，约定被告用停车位抵扣精装修款，原告迫于无奈勉强同意，但在车位划定后，原告与被告实地划定车位时，才发现该车位因车辆不能进入而不能使用。故被告应按照合同约定，向原告支付逾期交房违约金及返还原告房屋精装修款。另，根据合同约定，被告应于2017年12月30日前向原告交付办理该商品房所有权转移登记的相关文书，但被告至今未支付，已经构成违约，应承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请如前。审理中，原告自愿放弃本案第2、5项诉讼请求。被告贵阳合纵置业有限公司辩称，一、2017年5月16日，原被告双方签订协议，约定被告用地下停车位抵偿原告逾期交房的违约金及精装修房改毛坯房的差价，该协议系双方真实意思表示，合法有效，故原告诉请被告支付逾期交房违约金及精装修差价没有事实和法律依据，应当予以驳回；二、商品房买卖合同《补充协议》中约定逾期办证违约金累计最高不超过总房款1%，该约定不存在排除买受人享有的违约金权利，不存在减轻合纵置业公司应承担的责任，《补充协议》所约定的逾期办证违约金上限条款有效。本院经审理认定的事实如下：2015年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区商品房，房屋价款为518912元。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，出卖人于2015年12月30日前向买受人交付商品房；合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定逾期交付转移登记文书的责任：出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋现状为毛坯房，被告至今取得所有权初始登记。另查明，2017年5月16日，原告与被告签订《三期精装房改毛坯房交付补充协议》，协议第三条约定了精装房改毛坯房的补偿方式为：双方同意；1、甲方（被告）用一个三期地下车库的全产权独立车位，作为置换三期精装房变更为毛坯房（公共部分按原精装修标准执行）的对价，同时抵偿因延期交付所产生的所有违约金；2、本补充协议生效后，甲方将按照上述变更后的标准向乙方交付房屋，乙方不得再主张按合同约定交付标准及逾期交房违约金。审理中，经本院释明，原告自愿放弃本案第2、5项诉讼请求。以上事实，有原、被告双方的到庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《三期精装房改毛坯房交付补充协议》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告应当按约交付房屋。本案中，由于原告所购房屋为精装房，现案涉房屋为毛坯房，经庭后与原告方沟通，原告方同意按照毛坯房现状收房，但被告交付的毛坯房应当是经验收合格的房屋，故对原告的该项诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应当取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，故被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止，截止2019年12月1日，原告应得到支持的违约金为518912元×0.01%/天×701天（2017年12月31日至2019年12月1日期间）＝36375.73元。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内将经验收合格的位于贵阳市白云区商品房按毛坯房现状交付原告阮玉凤；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阮玉凤交付办理商品房转移登记的有关文书；三、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告阮玉凤支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年12月1日为36375.7元，2019年12月2日起每日继续按房款518912元的日万分之一计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告阮玉凤交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；四、驳回原告阮玉凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2140元（原告阮玉凤已预交），由原告阮玉凤负担人民币1748元，被告贵阳合纵置业有限公司负担人民币392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘玉二〇一九年十二月十九日法官助理杨文先书记员王婷