北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10872号原告：陈桂梅，女，1970年2月20日出生，汉族，农民，户籍地吉林省东辽县。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。被告：杨国花，女，1958年12月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告:刘建芬，男，1952年9月28日生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨智永（兼杨国花委托诉讼代理人），北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩峰（兼杨国花委托诉讼代理人），北京兴展律师事务所律师。原告陈桂梅与被告杨国花、被告刘建芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈桂梅及其委托诉讼代理人王怀宇，杨国花、刘建芬共同委托诉讼代理人郭浩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂梅向本院提出诉讼请求：1、判令杨国花、刘建芬向陈桂梅支付装修补偿款144万元（2880平米×500），搬迁补助14.4万元（2880平米×50），停产停业损失1124464.32元（2880×390.439），共计2708464.32元；2、诉讼费用由被告杨国花、刘建芬承担。事实与理由：2010年4月8日，陈桂梅与杨国花签订了厂房租赁合同，合同签订后，陈桂梅按约定承租北京市大兴区西红门镇志远庄工业区志西1路3号房屋2层、3层、4层，并按约定向杨国花支付租金。在2016年下半年，杨国花将陈桂梅承租的房屋进行断水断电，现房屋已经拆除，杨国花已领取补偿款。杨国花于2017年7月向大兴区人民法院起诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，要求陈桂梅将涉案房屋腾退给杨国花，该案现已经由大兴区人民法院作出（2017)京0115民初16503号判决，确认双方签订的厂房租赁合同无效。现陈桂梅要求杨国花、刘建芬支付合同无效给陈桂梅造成的损失，包括装修损失、停产停业损失与搬迁补助，杨国花、刘建芬拒不支付。为了维护陈桂梅的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。杨国花、刘建芬辩称：陈桂梅对涉案房屋并未进行装修和添附，（2017)京0115民初16503号判决书认定是孙陆壹进行装修，故陈桂梅无权要求拆迁补助、停产停业损失。根据杨国花与陈桂梅的厂房租赁合同的约定，陈桂梅已经放弃相关补偿，故陈桂梅无权要求拆迁补偿。在杨国花与孙陆壹租赁合同中约定，租赁期限内，前3年因国家拆迁、征地时，按国家标准房屋内装修拆迁赔偿归乙方，其他赔偿归甲方所有，3年后发生的国家征地赔偿一切归甲方所有，与乙方无关。陈桂梅系概括承受孙陆壹的权利义务，故其无权要求相应补偿。本院经审理认定事实如下：2010年4月8日，杨国花（甲方、出租方）与孙陆壹（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，双方约定甲方将位于大兴区志远庄工业园西1路3号的厂房租赁给乙方，租赁建筑面积约为2880平方米，房屋类型为主体楼的2层、3层、4层楼房，租赁期为10年，自2010年4月8日至2020年4月8日（2010年4月8日至2010年8月8日为免租期）；双方约定，在前5年内的年租金为300000元，之后每年递增，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金30000元，期满退还，租赁期间使用厂房所发生的水、电费用，以当地收费标准为准，由乙方承担；关于装修，双方在合同书第七条第4款约定，厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；关于拆迁补偿，双方在合同书第七条第3款约定，租赁期限内，前3年因国家拆迁、征地时，按国家标准房屋内装修拆迁赔偿归乙方所有，其他赔偿归甲方所有，3年后发生的国家征地赔偿一切归甲方所有，与乙方无关。合同签订前的2010年4月7日，孙陆壹向杨国花交纳租房押金（厂房租赁保证金）30000元，相关押金收据现由陈桂梅持有；合同签订后，孙陆壹占有使用租赁房屋。2010年7月8日，孙陆壹（甲方）与案外人李思曈（乙方）签订“转让协议”，双方约定孙陆壹将所租的大兴区志远庄工业区1路3号院的第2、3、4层的经营权有偿转让给李思曈，对外甲乙双方为合作关系，乙方应该保守此商业秘密，甲方已将租赁场地的原始合同交付给乙方，经营权以委托书的形式进行了授权；双方在协议落款处签字确认，并备注：“原交厂里叁万元押金归乙方李思曈，到期甲方负责索取”。同日，孙陆壹向杨国花出具委托书1份，该委托书载明：“大兴区志远庄工业区1路3号杨国花：由于本人不能亲自经营所租你处房屋，现委托李思曈为负责人经营，并全权代表我个人意愿，所作任何决定，对我们所签订协议起法律效力”。2014年，李思曈（甲方）与陈桂梅（乙方）签订“承租房整体转让协议”，双方约定李思曈将位于大兴区志远庄工业区志西1路3号承租房（面积约为2880平方米）的经营权整体有偿转让给陈桂梅，承租方在转让后由陈桂梅使用经营，陈桂梅承继李思曈对出租方享有的权利义务；双方在合同书第二条约定：“承租房的出租方是杨国花。出租方与甲方在本合同签订之前具有租赁关系，本合同签订之日，甲方将其承租房的权利全部转让给乙方”；合同书第三条载明：“承租房现有改造装修、设施、设备及出租经营权利在承租房交给乙方后全部归乙方所有，改建装修、设施、设备、全部动产的财产权利与所有权及因此产生的其他利益归乙方。甲方不得再向乙方索取任何其他费用”；合同书第四条载明：“在签订本协议当场乙方向甲方支付转让费（转让费数额按双方商定现场全额支付）、押金叁万元与租金柒万伍仟元（押金与租金按约定与转让费同时全额支付）。本案审理过程中，陈桂梅主张向李思曈支付转让费150万元，无收条；杨国花、刘建芬对陈桂梅该主张不予认可。2014年4、5月间，杨国花（甲方、出租方）与陈桂梅（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，租赁双方约定甲方将位于大兴区志远庄工业园西1路3号的厂房租赁给乙方，租赁建筑面积约为2880平方米，房屋类型为主体楼的2层、3层、4层楼房，租用物用作招待所、居住、房屋出租、办公、仓储等；关于租赁期限，双方约定租赁期限为12年，自2010年4月8日至2022年4月8日；关于租金及支付方式，双方在合同书第三条约定：“1.甲、乙双方约定，该厂房租赁五年内每年租金为叁拾万元整（30万）。2.自2015年8月8日至2020年8月8日租金每年叁拾万元整（30万），2020年8月8日至2022年8月8日，租金另行约定”，租金每半年一交，每次提前5日交付；关于保证金（押金），双方约定：“甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为叁万元（3万元），期满退还”；双方还在合同书中约定：“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行时，除双方特出约定外互不承担责任”，“租赁期间内，前三年因国家拆迁、征地时，按国家标准房屋内装饰装修拆迁赔偿金归乙方所有，其他赔偿归甲方所有；三年后发生的国家征地赔偿一切归甲方所有，与乙方无关”；在合同书落款处，杨国花、陈桂梅分别签字确认，落款时间为2010年4月8日；杨国花、陈桂梅均认可该合同书的实际签订时间为2014年4、5月份，陈桂梅主张倒签时间是为了让陈桂梅概括承受孙陆壹的全部权利义务。陈桂梅主张2016年10月其所承租房屋已经停水停电。2017年杨国花起诉，要求确认其与陈桂梅签订的厂房租赁合同无效，要求陈桂梅支付房屋占有使用费并腾退承租房屋；陈桂梅反诉要求杨国花退还押金。该案审理中，于2017年11月7日进行现场勘验，租赁房屋系楼房的第2、3、4层，其中2层共有房屋70间，3层共有房屋71间，4层共有房屋51间，每层西拐角处有卫生间及浴室，2至4层共有空调5台，杨国花主张该空调系租户安装，陈桂梅主张该空调系其安装，租户所安装空调均已自行拆除，杨国花、陈桂梅均认可2至4层租赁房屋的装饰装修系孙陆壹实施，杨国花租赁给孙陆壹房屋的时候租赁物系厂房，室内为水泥地，墙体刮白，之后孙陆壹对房屋进行了装修，装修改造成现在的状况；陈桂梅现已不再经营租赁房屋，陈桂梅主张雇佣1个人在场地看着，防止拆迁队强拆，杨国花则认为租赁房屋仍由陈桂梅占有使用。杨国花、陈桂梅均未举证证明涉案租赁房屋取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设。2018年4月16日本院作出（2017）京0115民初16503号民事判决书，判决：确认杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同无效；陈桂梅将所承租房屋腾退并返还杨国花等。该判决已于2018年7月18日发生法律效力。判决生效后，陈桂梅将所承租房屋腾退并返还给杨国花，现涉案房屋已经拆除。本案在审理过程中，杨国花、刘建芬提交厂房（办公用房等）租赁合同，证明房屋由刘建芬出资建造，刘建芬将房屋出租给杨国花，由杨国花实际经营对外出租。陈桂梅对该租赁合同真实性及证明目的均不予认可。本院根据陈桂梅申请，调取被腾退人刘建芬拆除腾退补偿材料。西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目非住宅拆除腾退房屋权属经营状况及建筑年限确认单记载：清登1号房，建筑面积3923.52㎡，房屋建筑年限，其中2006年前1791.76㎡，2006年－2009年2131.76㎡；清登2号房，建筑面积514.56㎡，房屋建筑年限为2006年－2009年；清登3号房，建筑面积392.7㎡，房屋建筑年限为2006年前；合计建筑面积4830.78㎡。企业示意图记载：2006年以前经营面积2184.46㎡，2006年－2009年经营面积1587.79㎡；2006年以前建成房屋建筑面积2184.46㎡，2006年－2009年建成房屋建筑面积2646.32㎡。营业面积确认单最终确定该户实际营业面积为3772.25㎡。交房通知单记载刘建芬交房时间为2018年8月30日。西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目非住宅拆除腾退终审单记载：房屋重置成新价为5332956元，装修及附属物补偿价1403174元，停产停业综合补助费1886125元，搬迁补助费241539元，提前搬家奖966156元，总计9829950元。北京市房屋条件调查表中清登1号房装修及附属物记载：一层地面，大理石1/2，水泥地1/2；2、3、4层地砖；顶棚一层抹灰，2、3、4层，铝吊1/2，抹灰1/2。2019年11月中旬本院补充调取房屋坐落于西红门镇志远庄村产权人为刘建芬的估价结果通知单，关于房屋重置成新价为6016497元；关于附属物（含装修）重置成新价为1403174元。附属物（含装修）成新价明细显示：暖气4438.08㎡、257409元，大理石地面490.44㎡、120158元，地砖（2）2942.64㎡、235411元，抹灰980.88㎡、19618元，铝铁丝石膏1471.32㎡、44140元，抹灰1471.32㎡、29426元，地砖（2）385.92㎡、30874元，抹灰128.64㎡、2573元，铝铁丝石膏257.28㎡、7718元，抹灰128.64㎡、2573元，电表202个、22624元，蹲便46个、15640元，配电箱（1）6个、1800元，探照灯24个、4800元，消防设备6个、4836元，水磨石池36个7992元，电缆铜（35）300米、41100元，4号棚房4.68㎡、1404元，包门（3）203樘、203000元，水泥地（15）396㎡、47520元，塑钢809.92㎡、202480元，铁艺楼梯扶手81.84㎡、28644元，雨落管87米、2349元，大理石地面55.44㎡、13583元，监控16头、3200元，渗井（1）5座、1610元，贴瓷（1）128.55㎡、9898元，广告牌（1）10.4㎡、1040元，铁护网48.6㎡、2430元，卷帘门铝8.75㎡、1750元，铁门28㎡、4200元，铁楼梯46.2米、17094元，空调33台、13200元，电话1部、235元，有线1个、320元，宽带1个、525元。陈桂梅主张附属物（含装修）成新价明细表中除铁门和变压器外，其余均为其所做；杨国花主张附属物（含装修）成新价明细表中所有项目均由其所做，与陈桂梅无关。在2008年土地租赁补充合同、2011年土地出租合同中，承租方均有刘建芬、杨国花的签名；在北京市房屋条件调查表、北京市房屋附属物及设备登记调查表产权人签字处均有杨国花、刘建芬签名。陈桂梅主张其承租房屋为清登1号房的2、3、4层和清登2号房的2、3、4层，刘建芬、杨国花认可陈桂梅承租房屋为清登1号房的2、3、4层。刘建芬在北京市大兴区西红门镇志远庄村西北300米注册有北京金鑫自控设备厂并办理税务登记证。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、（2017）京0115民初16503号民事判决书、（2018）京02民终6986号民事裁定书、厂房租赁合同、转让协议、委托书、承租房整体转让协议、本院调取的被腾退人刘建芬拆除腾退补偿材料等证据在案佐证。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同已经确认为无效。刘建芬、杨国花承租的土地及地上的房屋在西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目非住宅拆除腾退范围内，刘建芬基于涉案租赁房屋取得了拆除腾退补偿款，刘建芬应就陈桂梅的合理损失予以补偿。关于杨国花是否承担相应责任问题，因为杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同，且杨国花、刘建芬共同在北京市房屋条件调查表、北京市房屋附属物及设备登记调查表产权人处签名，由杨国花与刘建芬共同承担责任为宜。关于陈桂梅承租房屋2880㎡是否包括清登2号房问题，结合双方签订的厂房租赁合同、拆除腾退材料中记载的清登1号房的建筑面积、北京市房屋条件调查表中清登1号房装修及附属物记载内容及附属物（含装修）成新价明细记载的大理石地面490.44㎡、地砖（2）2942.64㎡、抹灰980.88㎡、铝铁丝石膏1471.32㎡、抹灰1471.32㎡，本院认定陈桂梅承租房屋2880㎡为清登1号房的2、3、4层。无效的合同自始没有法律约束力。杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同已经确认无效，刘建芬、杨国花依据已经确认无效合同的约定，主张陈桂梅无权要求相应补偿的答辩意见，本院不予采纳。关于陈桂梅主张的装修补偿款，杨国花、陈桂梅均认可2、3、4层租赁房屋的装饰装修系孙陆壹实施，杨国花租赁给孙陆壹房屋的时候租赁物系厂房，室内为水泥地，墙体刮白，之后孙陆壹对房屋进行了装修，陈桂梅承继孙陆壹的权利义务，故陈桂梅有权主张装修补偿款；关于陈桂梅应当取得装修补偿款的具体数额，结合本院调取的拆除腾退材料、承租房屋面积、承租房屋当时的状况及装修后的实际情况及附属物（含装修）成新价明细表内容，本院酌情确定陈桂梅应当取得装修补偿款83万元。关于停产停业综合补助费，结合陈桂梅承租房屋面积、承租房屋建成时间及相关拆除腾退补偿政策，刘建芬在北京市大兴区西红门镇志远庄村西北300米注册有北京金鑫自控设备厂并进行实际经营，刘建芬、杨国花承租土地后建成房屋出租亦属于经营行为的实际情况，故陈桂梅承租2880㎡房屋的停产停业综合补助费在双方之间进行合理分配为宜，本院酌情确定陈桂梅取得51万元。关于搬迁补助费，陈桂梅按承租房屋面积2880㎡，按50元/㎡主张权利，要求搬迁补助费14.4万元并无不当，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、刘建芬、杨国花于本判决生效后10日内给付陈桂梅装修补偿款83万元、停产停业综合补助费51万元、搬迁补助费14.4万元，共计148.4万元；二、驳回陈桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28467元，由陈桂梅负担10311元（已交纳）；由刘建芬、杨国花负担18156元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕士臣审 判 员  李 辉人民陪审员  李秋生二〇一九年十二月十八日书 记 员  孙学博