重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初8286号原告:勾正英，女，汉族，1976年7月8日出生，住广东省佛山市禅城区。原告：陈荣业，男，汉族，1962年6月18日出生，住广东省佛山市禅城区。两原告共同委托代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师（特别授权）。两原告共同委托代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师（特别授权）。被告：杨雷，男，汉族，1988年2月5日出生，住四川省渠县。委托代理人：范华吟，重庆广贤律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：杨思睿，重庆广贤律师事务所实习律师（一般代理人）。原告勾正英、陈荣业诉被告杨雷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勾正英、陈荣业的委托代理人万伶，被告杨雷及委托代理人范华吟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告勾正英、陈荣业的诉讼请求：1、被告支付二原告从2018年10月1日至2018年11月14日房屋占用使用费22000元；2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金37000元；3、被告支付原告房屋占用期间的物业管理费300元；4、被告支付原告补办水电卡的费用70元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告勾正英与被告杨雷于2017年9月11日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告勾正英将座落于南岸区珊瑚路*号*栋*号的房屋出租给被告，租期从2017年10月1日至2020年9月30日，每月租金15000元，合同约定第二年租金于2018年9月30日前被告一次性支付，逾期未支付原告有权解除合同收回房屋，被告应在合同解除后3日内腾空返还房屋。2018年9月20日，原告勾正英以微信方式提前告知被告杨雷于9月30日前支付第二年租金，被告对此无异议。但2018年9月28日至9月30日，原告勾正英多次催收无果，被告未按合同约定支付租金，并直接表示没有足够资金支付。2018年9月30日当日，原告勾正英迫于无奈向被告告知10月1日将收回出租房屋，解除合同。被告因其无力支付租金对原告的前述告知表示同意，并表示其不做了不租了，原告可以另行租房。次日，被告未腾空搬离房屋，也未向原告交接房屋钥匙以及水电卡。直到2018年11月14日，被告才腾空搬离房屋，并在物管处办理了放行手续。被告无故占用房屋期间未向两原告支付任何费用，也未向物业缴纳管理费，搬离后也不曾将房屋钥匙及水电卡返还原告。故原告诉至本院，提出前述诉请。被告杨雷辩称：原被告解除合同以后，原告仍然享有涉案商铺所有权，原告所称被告仍享有房屋控制权不属实，涉案房屋物管单位规定租赁户若要搬离涉案房屋，需要业主签字确认，而原告经被告一再催促，于2018年11月14日回到重庆，在原告与物管的见证下，被告才得以搬离房屋，且物管的该项规定在原告的诉状中也明确提及“在物管处办理了放行手续后……”因此对2018年10月1日至11月14日房屋占用损失系原告过错造成，被告不应承担责任。原告所称逾期交房违约金，与房屋占用损失均是惩罚性条款，责任并不在被告，且重复使用对被告极不公平，且违约金过高，被告解除合同后，在2018年10月1日至11月14日并没有正常营业，原告的违法解除给被告造成了损失，被告没有义务缴纳该期间的物管费。水电卡内还有余款150元并非被告不予退还原告水电卡，而是因为被告要求原告将卡内余额退给被告时候原告予以拒绝，因此其另行办卡行为与被告无关，被告不应承担责任。经审理查明：原告勾正英、陈荣业系位于重庆市南岸区南坪珊瑚路*号*栋*号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为48.33平方米。2017年9月11日，原告勾正英（甲方）与被告杨雷（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将前述房屋租赁给被告用于饮食，房屋租赁期从2017年10月1日至2020年9月30日，每月租金15000元，租金支付方式：第一年，按每半年为一期支付：（第一期为2017年10月1日；第二期为2018年3月31日前），第二、三年按每年为一期支付，（第二年租金于2018年9月30日前支付，第三年租金于2019年9月30日前支付）。本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业交还甲方，乙方须需保证屋内的固定附着物、设备、设施完好（自然磨损除外）。合同终止时乙方延期交付房屋，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过5天，甲方有权解除本合同，收回房屋；甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置。乙方提前解除合同，应提前30天通知甲方，租金押金不予退还。签订该《房屋租赁合同》后，原告将涉案房屋交付被告，被告在涉案商铺经营mumu奶茶。根据合同约定，被告应当在2018年3月31日前缴纳2018年4月至9月的房屋租金90000元。2018年3月27日，原告勾正英通过微信要求被告杨雷支付2018年4月至9月的房屋租金，被告表示目前还没有盈利，一天只有500元营业额，只够租金，并且商铺位置不好，人流量少。2018年4月1日，2018年4月4日、2018年4月8日、2018年4月11日、2018年4月12日、2018年4月13日，勾正英通过微信多次催收租金，直至2018年4月17日，被告才将2018年4月至9月的房屋租金90000元支付给勾正英。2018年9月20日早上10:53，勾正英给被告发送微信“杨雷！你好！下期租金在这个月底以前付。提前给你打个招呼。谢谢！”“麻烦你给财务提前做好沟通哈！”杨雷回答“嗯好的”2018年9月28日，勾正英再次给杨雷发微信，要求其在2018年10月1日前存入下一年度租金，共计18万元，杨雷在微信中与勾正英协商，请求将租金分两次支付，并表示上半年都亏，下半年才有点起色，确实没有找到钱，无法一次性支付，勾正英不同意分期支付，要求被告按照合同的约定一次性支付一年的房屋租金。2018年9月30日早上，勾正英再次催收杨雷，要求杨雷在当天内存入租金。杨雷没有回复。2018年9月30日中午13:39，勾正英给杨雷发送微信“杨总，今天到现在为止，我仍没有收到租金。所以，我们只有依合同的约定执行。我在这里正式通知你们，明天我要收回商铺。我会封铺。如果你未经我同意擅自开锁的话，我会立刻报警，追究开锁人的法律责任。……”杨雷回复：“姐，你去锁吧，确实是一下拿不出来这么多钱，一直都是亏起得，现在刚刚有起色，并不是我开起为了赚你这个几天盈利得钱，我们不做了，你打转出去也可以，我帮你一起转也行，中间有好多天我承担好多天的租金得……”勾正英：“正式通知你！请你今晚清空店里物品。明天没清理的视为放弃，我有权处置……”杨雷：“……今天清空店是清理不了的，你锁了后面那天我们来取都可以。”勾正英：“请你立马清除，我们好放租。”杨雷：“你可以去放租得”勾正英：“你不清理我当你放弃，请做事有计划，不是你想怎样就怎样。”2018年10月1日中午12:59，勾正英通过微信告知杨雷，因杨雷决定了退出，且没有按合同约定交租，又欠交了一个季度的管理费，我已经通知物管今天起停电。杨雷没有按照合同的约定按时缴纳租金，中途退出已经构成违约，应于2018年10月8日前交还商铺，从2018年10月9日起遗留物品视为杨雷放弃，因杨雷违约而致提前解除合同，租金押金不予退还，并追诉10月1日至10月8日的租金、违约金。杨雷未办理交接手续（扣压水电卡，和钥匙）强行办理物品，我已通知管理处报警处理。杨雷回复，因你通知物管停电，导致店铺从10月1日下午起无法正常经营，店上数万元的原材料都是需要冷冻冷藏的保管，因你的强行断电收回房子及让物业不许我们搬离冷冻食品及时合理的处理，对此造成的损失，会用法律的形式保证自己的合法权益。2018年11月13日，杨雷表示委托了其他人与勾正英办理清场事宜。2018年11月14日，双方就涉案门面进行了交接。在2018年11月28日的聊天记录中，勾正英表示要收回水电卡，却屡屡遭到杨雷朋友的不配合，杨雷说对该事情进行落实。勾正英另表示自己从广东回来与杨雷办交接，但是杨雷几天拒不见人。另查明，被告杨雷（乙方）与案外人杭州大咖品牌管理有限公司（甲方）于2017年7月1日签订了《Mumuteapresso品牌代理合同》，约定代理区域为重庆直辖市，商标使用费500000元，保证金50000元，代理期限自2017年7月1日至2020年6月30日。签订该协议后，杨雷在涉案商铺中经营mumu奶茶，杭州大咖品牌管理有限公司附带了门店加盟盈利分析推演，其中月租金1.5万至2万元的商铺类型，均客单价为10元，月毛营业额为105000元，月净利润为6.51万元，预计年纯利润为78.12万元，但注明以上内容仅供参考。2018年9月17日，案外人张海琴向案外人肖栋转账2940元，向案外人汪倩羽转账4810元，向案外人王妃转账3009元，用途均为重庆二店工资。2018年9月4日，案外人张海琴向案外人诸葛伟转账10元，6285元，2018年9月6日转账1055元，2018年9月25日转账5455元用途均为二店材料款。上述事实，有房屋租赁合同、106房地证2010字第16865号房产证、微信聊天记录、《mumuteapresso》品牌代理合同、mumu门店加盟盈利分析推演、工商服务统一收款收据、2018.10.17《致重庆代理杨雷告知书》、网银转账回单、中国光大银行账户明细查询单、照片等证据以及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照合同约定，被告拖欠租金超过5天，原告就已经取得合同解除权，即2018年4月6日，原告就已经取得合同解除权，但经被告与原告协商，原告同意被告延迟支付租金，未将合同解除。基于该不良记录，原告于2018年9月20日提前十天告知被告准备下一年度租金180000元，被告表示同意，并未就租金的延迟支付或分期支付与原告协商，直至2018年9月28日，在租赁期限还有两天即将到期时，被告才提出租金分期支付，并表示因资金紧张无法按照合同的约定履行合同义务，原告当即予以否定。在2018年9月30日合同履行期限的最后一天，在被告已经明确表示不能按照合同履行的情况下，即在履行期限届满之前，当事人一方已经明确表示不履行主要债务，达到了法定解除条件，原告已经取得解除权，原告提出解除合同，被告亦明确表示“我不做了”，故原、被告双方于2017年9月11日签订《房屋租赁合同》已经于2018年9月30日合意解除，而并非被告所抗辩的在其拖欠租金5天后即2018年10月6日后原告才取得的约定解除权。按照合同约定，合同终止时，乙方应当在合同终止当日将该租赁物业交还甲方，原、被告双方于2018年9月30日合意解除了该合同，该合同已经于当日终止，故被告应当将涉案房屋于2018年9月30日交还原告。而被告于2018年11月14日才将涉案房屋交还原告，被告抗辩系原告迟迟不回重庆办理搬离事宜，但并未举示证据，且在聊天记录中原告于2018年10月2日催促被告搬离，2018年11月14日被告还在表示愿意配合原告搬离，并还不确定是否找到了地方。故对于原告请求的支付逾期交付房屋的房屋占用费22000元的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，虽然根据合同第17条，承租方在合同终止时延期交付房屋，每逾期一天，向出租方交付日租金双倍的违约金，但该约定过高，原告也未举示证据证明其实际产生了双倍房屋租金的损失，故本院酌情调整为日租金的24%，2018年10月1日至2018年10月8日期间的违约金原告自愿放弃，本院予以确认。故违约金本院支持4320元。关于房屋占用期间的物业管理费，参照原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，在房屋使用期间的物业管理费由被告承担，现因涉案房屋从2018年10月1日至2018年10月8日期间一直由被告占用，并未向原告返还，故该段时间的物业管理费由被告承担，原告已经涉案房屋的物业管理公司深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳了该段时间的物业管理费，现原告主动降为主张300元，本院予以支持。关于补办电卡、水卡的70元，原告已经向物业管理公司深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳了该笔费用，根据双方的聊天记录，截止2018年11月28日，双方还在交涉交还水电卡的事宜，证明截止该日，被告依然未将水电卡交还原告，之后也未提交证据证明其办理了交接手续，故对于补办水电卡的70元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业2018年10月1日至2018年11月14日的房屋占用费22000元；二、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业违约金4320元；三、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业2018年10月1日至2018年11月14日的物业管理费300元；四、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业水电卡补办费70元；五、驳回原告勾正英、陈荣业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由原告勾正英、陈荣业承担408元，由杨雷承担234元（此款勾正英、陈荣业已垫付，杨雷支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇一九年十二月五日书记员  马 晶