江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初4617号原告：易传广，男，1979年11月26日出生，汉族，个体工商户（统一社会信用代码92320830MA1XX8GF5W），住盱眙县。委托诉讼代理人：黄溜溜，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。被告：盱眙凯德商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91320830MA1WH2L69Y。住所地：盱眙县都梁中路与金鹏大道交叉口中安欢乐城5楼。法定代表人：谈惠荣,该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭龙盛、孙奥，江苏宗泽律师事务所律师。原告易传广与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告易传广及其委托诉讼代理人黄溜溜、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人孙奥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易传广向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《盱眙中安欢乐城租赁合同》；2、请求判令被告赔偿原告装修损失4.6万元；3、退还剩余房租17695元，经营保证金7000元；4、诉讼费用由被告承担。后变更第3项为退还原告运营管理费14156元、经营保证金7000元、装修保证金3000元。事实和理由：原、被告于2018年11月21日签订《盱眙中安欢乐城租赁合同》。合同约定：由被告将位于中安欢乐城三层3-A4085-A4091号商铺租赁给原告用于经营餐饮类使用，合同约定第一年租金为28312元，原告还向被告支付了7000元保证金，且合同约定原告只能用于经营餐饮。2019年5月14日，盱眙县公安消防大队对原告出具《责令立即改正通知书》，因原告使用灌装液化石油气而被责令整改。同地段同类型的其他餐饮商铺皆铺设了天然气管道，而原告租用的商铺因地势原因无法铺设天然气管道，而签订合同时被告未明确告知，现被告又因使用灌装液化石油气被责令整改，造成原告对此商铺使用不能，导致租赁合同无法履行，被告应当赔偿原告的装修损失，退还剩余七个半月的租金和经营保证金等。原告方已经在五月底六月初搬离在被告处租赁的商铺，因被告原因导致合同履行不能，被告应当承担原告的装修损失。综上，为维护原告的合法权益，特具状贵院，请求法院判决如诉。被告盱眙凯德商业运营管理有限公司辩称，1、诉请第一条不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同并按照约定支付租金至原告搬离为止；2、装修损失我方不承担，装修为原告方自行进行，原告方为其进行商业经营所做应由其自负盈亏，且双方未约定装修费用由被告承担；3、诉请第三条不同意退还房租保证金和装修保证金，因为原告至今未曾搬离在被告处租赁的商铺，双方的合同一直在履行。原告易传广围绕诉讼请求依法向本庭提交了2018年9月5日被告盱眙凯德商业运营管理有限公司收取原告易传广交纳租金首付款3000元收据、2018年9月6日被告盱眙凯德商业运营管理有限公司收取原告易传广交纳租金11156元和保证金7000元收据、2018年10月30日被告盱眙凯德商业运营管理有限公司收取原告易传广装修保证金3000元收据、2018年11月21日原、被告签订的《盱眙中安欢乐城租赁合同》、2018年11月23日盱眙波涛装饰工程有限公司与原告易传广签订《家庭居室装饰装修设计合同》（上海波涛装饰集团）、2018年11月24日盱眙波涛装饰工程有限公司与原告易传广签订《家庭居室装饰装修施工合同》（上海波涛装饰集团）、2018年11月24日盱眙易记木桶鱼的盱眙波涛装饰工程有限公司29900元工程款收据、2018年12月11日上海波涛装饰微信付款12900元截图、2019年5月14日盱公消即字【2019】第2302号盱眙县公安消防大队《责令立即改正通知书》、2019年6月15日盱眙凯德商业运营管理有限公司送达给原告易传广的《关于解除房屋租赁合同知会函》、2019年6月19日范保卫与物业方经理电话录音、2019年6月19日范保卫与工程部经理徐工139××××2358电话录音、2019年6月19日范保卫与燃气公司殷经理189××××2122电话录音、商铺照片；被告盱眙凯德商业运营管理有限公司向本庭提交了2017年3月6日中安盱眙置业有限公司与盱眙荣浩天然气发展有限公司签订《燃气补充协议》、2019年4月22日中安盱眙置业有限公司与盱眙荣浩天然气发展有限公司签订《天然气安全技术咨询服务委托协议书》予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2018年5月8日成立，其经营范围：商业运营管理咨询及服务；市场调查；商业营销策划；经济贸易咨询；公共策划；商业经纪服务；会议会展服务；房地产代理销售；房产咨询服务；市场管理服务；；房屋、摊位租赁服务；停车场服务；晚会、演唱发布及代理；服装、农副产品、电子产品、钟表销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）中安盱眙置业有限公司是商场开发者，委托被告盱眙凯德商业运营管理有限公司对商场进行经营开发，并设立独立有限责任公司。原告易传广于2019年2月19日办理个体工商户营业执照，店名盱眙易记木桶鱼店，经营场所为盱眙盱城中安欢乐城三楼3-A4085-A4091号，经营范围：餐饮服务，食品销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2017年3月6日，中安盱眙置业有限公司（甲方）与盱眙荣浩天然气发展有限公司（乙方）签订《燃气补充协议》：“天然气管道工程由天然气用户委托乙方组织设计、安装、验收，根据预算另行签订工程建设合同，…。”中安盱眙置业有限公司为被告盱眙凯德商业运营管理有限公司能够正常营业开展埋设天然气管道业务联系。2018年9月5日，原告易传广与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司联系租赁商铺事宜，被告收取原告3-A4161-A4163号商铺租金即运营管理费首付款3000元，并出具收据给原告易传广。2018年9月6日，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司又收取原告易传广交纳3-A4161-A4163号商铺租金即运营管理费11156元和经营保证金7000元，并出具收据给原告易传广，被告共向原告收取运营管理费14156元和经营保证金7000元。2018年10月30日，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司向原告易传广收取A4161-A4163装修保证金3000元，并出具收据给原告易传广。2018年11月21日，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司（出租方、甲方）与被告易传广（承租方、乙方）签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。该合同约定主要内容为：“甲方将位于盱眙县交汇处中安欢乐城三层3-A4085-A4091号商铺出租给原告易传广经营餐饮类啵啵鱼使用，商铺建筑面积暂定为155.13平方米，合同期限3年，自2018年12月25日起至2021年12月24日止（含装修期，此商铺使用期限最终起算日以甲方书面通知日为准。）商铺使用期限内，乙方须按商铺建筑面积以45元/月/平方米向甲方缴纳运营管理服务费、物业服务费、水电费、空调费等各项费用，所有费用均实行先付费用后使用的原则。运营管理服务费和物业服务费：乙方根据合同时间按下表支付每年运营管理服务费￥84934元，甲方提供装修期为18个月。物业服务费10元/月/平方米，费用按季度收取，实行先付费后使用标准（2018年12月25日至2019年12月24日，运营管理服务费为每半年￥14156元，年租金￥28312元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥4654元，年物业费￥18616元。2019年12月25日至2020年12月24日，运营管理服务费为每半年￥21234元，年租金￥42468元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥4654元，年物业费￥18616元。2020年12月25日至2021年12月24日，运营管理服务费为每半年￥28312元，年租金￥56624元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥4654元，年物业费￥18616元。）水电费：乙方按商场核实的商业用水用电标准计算进行计量收费，先付后用。乙方应在进场装修前向甲方缴纳经营保证金￥7000元。乙方应按工商、税务、质检等部门的要求合法规范经营，承担相应的义务；在乙方及时履行义务及出现销售假冒、伪劣商品、虚假宣传促销等违法经营时，以及乙方及其营业、安装等人员不遵守本合同的经营管理约定，发生破坏商场经营秩序，诋毁商场其他品牌，损害商场声誉及形象等一切违反商场经营、管理规定与要求时，甲方有权进行处罚或没收经营保证金，罚金从其经营保证金中扣减。合同期满，如乙方发生经营保证金扣减或没收，乙方应在甲方通知后三日补齐。逾期补齐的，乙方应按每日应补额1%向甲方缴纳滞纳金。逾期30日，甲方有权解除合同。在双方权利义务终止，且乙方办理相关核准手续离场一个月后，扣除按约定乙方应承担的赔偿费用后剩余经营保证金不计息予以退还。乙方应妥善保管收据，甲方凭收据原件退款。统一营业原则，乙方必须按甲方规定的时间营业，不得擅自停业，乙方因特殊原因停业三日以上，须提前三日到甲方办理有关手续并获得甲方同意。如乙方擅自停业三日以上视为乙方违约，自动放弃商铺使用权，甲方有权解除合同，收回商铺，所收费用不予退还并追究乙方违约责任。…。乙方的权利与义务：乙方必须遵照除照明及商品功能展示使用电外，严禁使用其它一切电器。本合同期满、中途终止或解除时，乙方无其他相对甲方债务时，应在期满之日起三日内或甲方规定期限内搬走全部货品。逾期未搬，乙方需向甲方缴纳相当于本合同约定的各项费用的日金额的150%，…。合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保持商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状后办理撤场手续或追讨装修设施的损失金额。该商铺的一切装修无偿归甲方所有。合同变更或解除：乙方出现逾期向甲方交纳各项费用等，甲方有权立即解除合同，由此产生的损失与责任均由乙方承担。其他约定：本合同有效期为合同签订日至甲方通知乙方进场装修日后正式开业止。盱眙凯德商业运营管理有限公司合同专用章，钱志强，2018、11、21，易传广，2018、11、21。”被告盱眙凯德商业运营管理有限公司、钱志强、易传广在合同上盖章签名。同日，原、被告还签订《消防安全管理责任制度》（治安消防责任书）。2018年12月25日至2019年3月24日的季度物业费4654元，原告未交付被告，后期也没有交付。2018年11月23日，原告易传广与盱眙波涛装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修设计合同》（上海波涛装饰集团，约定设计费1000元）。2018年11月24日，原告易传广与盱眙波涛装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修施工合同》（上海波涛装饰集团，约定工程包工包料46000元，工期自2018年11月25日至2018年12月15日竣工）。2018年11月24日，盱眙波涛装饰工程有限公司收取原告易传广工程款29900元，并出具收据。2018年12月11日，原告易传广通过微信支付12900元给盱眙波涛装饰工程有限公司（上海波涛装饰集团），合计付装饰装修工程款42800元。2019年1月19日，原告易传广经营的盱眙易记木桶鱼店开业，使用灌装液化气（过渡期）烧制菜品，原告经营5个月，在2019年5月14日被盱眙县公安消防大队检查停业整改。2019年4月22日，中安盱眙置业有限公司（委托方、甲方）与盱眙荣浩天然气发展有限公司（受托方、乙方）签订《天然气安全技术咨询服务委托协议书》：“甲方在通气前必须向乙方提供自建管道相关资质，符合通气条件后，乙方为甲方进行供气；乙方按季度对甲方自建管道进行安全技术指导，甲方对安全检查过程中发现的安全隐患，应按乙方要求进行整改，或委托乙方整改，费用由甲方自行承担；…。”2019年5月14日，盱眙县公安消防大队对原告易传广经营的盱眙易记木桶鱼店进行消防检查：该场所在盱眙中安欢乐城3楼，属于人员密集场所，在厨房间使用液化石油气，随即发出立即改正通知书。因该商铺处于三层楼中间位置，无通风窗口，不能安装液化石油气。原告易传广又不能使用瓶装液化气使用，导致其经营停业。2019年6月15日，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司向原告易传广发出《关于解除房屋租赁合同知会函》：“易传广：按合同约定您应于2019年4月19日前缴纳下季度的物业管理费，现已拖欠超过两个月。现您已经违反与我公司签订的《房屋租赁合同》第九条第四项：如乙方逾期缴纳应付款达三日，甲方有权停止乙方该商铺货品出入商场；如乙方逾期缴纳应付款达七天，甲方有权进入该商铺扣置乙方所展货品并停止乙方营业；如乙方逾期缴纳应付款达十天，甲方有权单方解除合同，收回该商铺，没收乙方的经营保证金，拍卖乙方所展货品并向乙方追讨按标准应付总额的30%作为赔偿。现您已严重违反该项条款。另根据《房屋租赁合同》第五条第七项同意管理原则：本合同期限内，乙方必须按甲方规定时间营业，不得擅自停业。乙方因特殊原因停业三日以上，须提前到甲方办理有关手续并获得甲方同意。如乙方擅自停业三日以上视为乙方违约，自动放弃商铺使用权，甲方有权解除合同，收回商铺，所有费用不予退还并追究乙方违约责任。…。鉴于此您的行为已构成违约，我方有权单方解除合同，且由此引起的一切损失、责任由您个人承担。现通知您于2019年06月23日18：00时前到盱眙中安欢乐城运营部办理解除合同手续，如逾期未办理，我公司将视为您默认解除合同，我方有权对您原铺位进行清理，铺内物品按您视为废弃物品做相关处理。同时，我公司还保留法律途径追究您违约责任的权利。敬请配合！盱眙凯德商业运营管理有限公司（红印章），二0一九年六月十五日。”原告易传广接到该知会函后，于2019年6月19日由范保卫与物业方经理、工程部徐经理、燃气公司殷经理电话沟通：“盱眙木桶鱼店在三楼中间，没有窗户不能安装燃气，并确定中间位置不能接燃气，可以用电，但爆炒和硬炒都需要大火，无法使用管道燃气。”原、被告经多次协商未果，原告易传广遂诉讼来院。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合本案而言，原告易传广与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2018年11月21日签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》虽系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，但格式合同中部分条款的权利义务不对等，有失公平公正原则。2018年9月5日和6日，原告易传广预付被告盱眙凯德商业运营管理有限公司租金即运营管理服务费和经营保证金，在盖章的盱眙凯德商业运营管理有限公司财务专用章收据上明确约定原告租赁中安欢乐城三层3-A4161-A4163号商铺，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司也明知原告易传广经营餐饮，需要使用燃气进行烹饪，被告在签订租赁合同时调换原告租赁房屋为中安欢乐城三层3-A4085-A4091号商铺，虽经原告易传广同意，但原告易传广不知该商铺不能安装天然气管道，在原、被告协商于2019年1月19日开业后暂时使用罐装液化石油气的过程中，被盱眙县公安消防大队检查，认为：该场所在盱眙中安欢乐城三楼，属于人员密集场所，在厨房间不能使用液化石油气，随即发出立即改正通知书。因该商铺处于三层楼中间位置，无通风窗口，经咨询后也不能安装天然气管道，原告易传广又不能使用电力进行餐饮经营，导致其经营于2019年5月14日停业，造成原告易传广不能正常经营的主要原因是原告易传广经营的盱眙易记木桶鱼店不能正常使用管道天然气，即使用电也无法烹饪，故被告盱眙凯德商业运营管理有限公司在本案中依法承担主要民事责任。原告易传广没有按时交纳物业管理费，虽有保证金可以扣除，但没有履行合同的相关义务，也应承担相应的民事责任。被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2019年6月15日向原告易传广发出《关于解除房屋租赁合同知会函》，均有解除合同的意思表示，且原告已实际撤离中安欢乐城三层3-A4085-A4091号商铺，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司已向原告易传广送达《关于解除房屋租赁合同知会函》，故该《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》依法应予解除。根据我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，…。”原告易传广请求依法判令被告盱眙凯德商业运营管理有限公司退还原告运营管理费14156元、经营保证金7000元、装修保证金3000元，而原告易传广经营的盱眙易记木桶鱼店于2019年1月19日开业，到2019年5月14日停业，原告易传广实际经营115天，原、被告合同约定的年运营管理费28312元、每年物业费18616元，原告易传广认为被告空调没有安装到位，承诺的条件也没有到位，这不是拒付物业费的法定或约定理由，原告易传广应支付被告盱眙凯德商业运营管理有限公司运营管理费8920元（28312元/年÷365天/年×115天）、物业费5865元（18616元/年÷365天/年×115天），扣除运营管理费和物业费14785元（8920元+5865元），被告盱眙凯德商业运营管理有限公司退还原告运营管理费和保证金为9371元（14156元+7000元+3000元-14785元）。原告易传广请求依法判令被告赔偿原告装修损失46000元，该装修费用经庭审审查装修费用为42800元，原、被告合同虽约定合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保持商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状后办理撤场手续或追讨装修设施的损失金额，该商铺的一切装修无偿归甲方所有。但造成合同不能经营的违约责任首先在被告盱眙凯德商业运营管理有限公司，原告停业后没有损坏或拆除商铺内所有装修设施，故被告盱眙凯德商业运营管理有限公司依法应退还原告易传广的盱眙易记木桶鱼店装修费用42800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下:一、解除原告易传广与被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于2018年11月21日签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。二、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告易传广运营管理费、运营保证金和装修保证金计人民币9371元。三、被告盱眙凯德商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告易传广的盱眙易记木桶鱼店装修费用计人民币42800元。四、原告易传广于本判决生效之日起十日内给付被告盱眙凯德商业运营管理有限公司运营管理费和物业费计人民币14785元（已扣付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1567元，减半收取783.50元，由原告易传广负担84.50元，被告盱眙凯德商业运营管理有限公司负担699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费1567元。审判员  罗德俊二〇一九年十二月十六日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000230625开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。