福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初5032号 原告：林玲玲，女，1988年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许思迪，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈智斌，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被告：陈国海，男，1988年4月7日出生，汉族，户籍所在地福建省尤溪县，现住厦门市思明区。 被告：黄丽娜，女，1988年6月10日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市湖里区，现住厦门市思明区。 原告林玲玲与被告陈国海、黄丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林玲玲的委托诉讼代理人许思迪、陈智斌，被告陈国海、黄丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令陈国海、黄丽娜继续履行编号为1322694的《房产买卖协议书(待办产权过户)》,在判决生效之日起十日内配合林玲玲办理福建省漳州台商投资区角美镇天美路2号阳光城凡尔赛宫A区6幢602室房产的过户登记手续；2.判令陈国海、黄丽娜向林玲玲支付违约金22万元；3.判令陈国海、黄丽娜承担本案全部诉讼费用。 林玲玲提出的事实和理由：2018年3月20日,林玲玲与陈国海签订《房产买卖协议书(待办产权过户)》(合同编号:1322694),约定:(1)陈国海同意将其已购买坐落于漳州市台商投资区洪岱路以西、规划七路以南阳光城凡尔赛宫A区6幢602室的房产出售给林玲玲,原购房合同号为35062108008900177,建筑面积77.52平方米;陈国海在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三人名下（第一条）；(2)上述房产成交总价为人民币l10万元整，本协议签订之日，林玲玲应支付定金人民币20万元；(3)双方同意,林玲玲应于2018年3月31日前支付人民币40万元整(含定金);出证5个月内支付人民币29万元整:自2018年3月31日起,该房产银行按揭余额由林玲玲向银行支付(第五条);(4)双方保证于2018年3月31日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托为林玲玲;并约定于房产证出证3个月内签订房管局提供的《漳州市存量房买卖合同》;若任一方违反上述约定的,视为违约,每逾期一日,由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金;任何一方违约逾期7天以上仍未履约的,视为悔约,另一方有权解除协议,同时要求违约方承担相应违约责任(第十五条)；(5)林玲玲应在签订《漳州市存量房买卖合同》后15天内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续,在林玲玲取得产权证后一个月内办理抵押手续(第十六条);(6)若陈国海中途悔约,应书面通知林玲玲,同时向林玲玲支付该房产总价款的20%作为违约金(第十三条)。2018年3月20日,林玲玲向陈国海支付定金20万元;2018年3月23日,林玲玲向陈国海支付人民币20万元,已依约向陈国海支付了首期购房款40万元。2018年3月23日,陈国海、黄丽娜前往龙海市公证处办理了委托公证,陈国海、黄丽娜委托林玲玲代为办理上述房屋的还贷、解押和抵押注销等手续。 合同签订后,林玲玲每月代陈国海还贷,自2018年4月至2019年8月期间共支付33540元。案涉房屋的产权证办出后,应陈国海要求,林玲玲于2019年8月5日向陈国海支付404000元,偿清银行抵押贷款402809.76元。自此,林玲玲已支付购房金额达837540元。经协商,双方约定于2019年8月16日前往房管局办理过户手续。但是,陈国海突然于2019年8月15日晚上要求林玲玲加价2万元。遭到林玲玲拒绝后,陈国海不仅未在约定过户当日前往房管局办理过户手续,更是明确悔约表示不再卖房。后经多次协商和催促,陈国海仍拒不履行合同义务。林玲玲认为,林玲玲已如约履行了合同大部分的合同义务,陈国海应该更为妥善的履行己方义务。然而陈国海不仅临时加价,更是拒绝履合同项下配合办理过户的义务,严重违反合同约定和诚实信用原则。根据合同约定,林玲玲有权要求陈国海承担相应的违约责任。 陈国海、黄丽娜辩称，1.《房产买卖协议书》中，答辩人在取得上述房屋权属证书后按协议约定过户登记至林玲玲指定的第三方，但根据《合同法》第四章第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确可以协议补充，我方在过户前提出补充第三方协议的内容属于合理的诉求。2.双方签订合同约定的支付29万元是出证后3个月内，而非林玲玲诉求写的5个月。答辩人最早在2019年2月25日就告知林玲玲房产证已办结，但林玲玲都不配合安排剩余房款及银行贷款解押事宜。3.双方约定2019年8月16日到房管局办理过户手续，但林玲玲当天没有出现，因此答辩人与林玲玲、第三方未就过户事宜达成一致意见，最终过户手续无法顺利进行。4.双方合同上约定出证3个月付清尾款，但林玲玲未在约定的出证后3个月内付清尾款，在答辩人多次催促下，才于2019年8月5日解押剩余银行贷款。至此林玲玲已经逾期111天，共产生违约金61050元。答辩人要求林玲玲支付违约金20000元属于合理诉求。2019年8月16日之后，答辩人多次催促林玲玲支付20000元违约金并过户，林玲玲均置之不理。 本院经审理认定事实如下：2018年3月20日陈国海与林玲玲签订一份《房产买卖协议书（待办产权过户）》，协议约定：陈国海将其所有的漳州台商投资区角美镇天美路2号阳光城凡尔赛宫A区6幢602室房产出售给林玲玲，陈国海在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三人名下；房产成交总价为l10万元整，协议签订之日林玲玲应支付定金20万元；林玲玲应于2018年3月31日前支付40万元整(含定金);出证“5（3）”个月内支付29万元整(协议第五条第二项)；自2018年3月31日起,该房产银行按揭余额由林玲玲向银行支付;林玲玲过户后向银行申请贷款，扣除预留29万元，多余房款陈国海需在三个工作日内转账至林玲玲指定账户，如未归还视为陈国海违约（协议第六条补充约定）；林玲玲应在签订《漳州市存量房买卖合同》后15天内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续,在林玲玲取得产权证后一个月内办理抵押手续(协议第十六条);双方保证于2018年3月31日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托为林玲玲，并约定于房产证出证3个月内签订房管局提供的《漳州市存量房买卖合同》;若任一方违反上述约定的,视为违约,每逾期一日,由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金；陈国海已取得黄丽娜同意出售讼争房产，若因黄丽娜原因导致无法成交，视为陈国海违约；陈国海同意林玲玲有权将该房产指定过户给第三方。合同签订后,2018年3月20日,林玲玲向陈国海支付定金20万元，2018年3月23日,林玲玲再向陈国海支付20万元,林玲玲向陈国海支付了首期购房款共计40万元。2018年3月23日,陈国海、黄丽娜前往龙海市公证处办理了委托公证,陈国海、黄丽娜委托林玲玲代为办理上述房屋的还贷、解押、抵押注销和代为办理、领取房屋所有权证、土地使用权证或不动产权属证书等手续，2018年3月26日龙海市公证处出具公证书，对上述委托行为进行公证。林玲玲每月按约还贷。房屋的产权证办出后,林玲玲于2019年8月5日通过银行转账给陈国海404000元，用于陈国海偿还讼争房产的剩余按揭，办理房产解押。后双方通过微信约定于2018年8月16日前往房管局办理讼争房产过户手续。2019年8月15日，陈国海、黄丽娜向林玲玲提出扣款20000元作为逾期费用的要求。双方因此发生矛盾和争议，未按约定办理讼争房屋的过户手续，事后双方未再继续履行合同。另查明，黄丽娜系陈国海的妻子。 以上事实有《房产买卖协议书（待办产权过户）》、银行转账凭证、收据、龙海市公证处公证书、《个人购房抵押(保证)借款合同》、银行交易记录、微信聊天记录、《不动产权证书》，以及双方当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是原告林玲玲或被告陈国海、黄丽娜是否在合同履行中存在违约的问题。双方因《房产买卖协议书（待办产权过户）》第五条第二款中林玲玲向陈国海支付290000元的付款时间有修改：“乙方于出证后5（3）个月内向甲方支付人民币贰拾玖万元整”，改动的地方3或者5数字重叠，对是“出证3个月内”付款，还是“出证5个月内”付款产生分歧。林玲玲认为是“出证5个月内”付款，其并未违约，未逾期支付290000元，是陈国海、黄丽娜违约，未协助将讼争房产过户；陈国海、黄丽娜认为是“出证3个月内”付款，因此是林玲玲违约，未在约定的时间内支付290000元。经查，本案双方当事人在订立合同时未尽到审慎、严谨的义务，对合同随意更改，导致合同约定内容模糊不清，数字3或者5难于辨认。后双方虽通过微信协商约定于2019年8月16日办理讼争房产过户手续，但因双方对于违约问题各持己见，互不信任，未能配合办理房屋过户手续，双方在签订、履行合同过程中均存在过错。故林玲玲主张陈国海、黄丽娜支付违约金220000元，于法无据，本院不予支持；陈国海、黄丽娜要求林玲玲支付违约金61050元，于法无据，本院不予采纳。本案林玲玲与陈国海于2018年3月20日签订的《房产买卖协议书（待办产权过户）》，系双方的真实意思表示，个别条款虽存在瑕疵，但不存在有违反法律规定的内容，不影响协议书其他条款的有效性，该合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，现双方均要求继续履行该协议书，本院予以支持。因双方发生争议，导致合同部分约定现已不能按期履行，对于该部分履行时间，本院酌情予以调整确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈国海与林玲玲于2018年3月20日签订的《房产买卖协议书（待办产权过户）》合法有效，陈国海与林玲玲应当继续履行。 二、依照上述协议林玲玲与陈国海约定办理漳州台商投资区角美镇天美路2号阳光城凡尔赛宫A区6幢602室房产的产权过户手续的时间重新确定为于本判决生效之日起十五日内，陈国海、黄丽娜应当主动予以协助、配合办理。 三、依照协议第五条第二项及第六项补充约定，林玲玲于办理上述房屋产权过户手续后向银行申请抵押贷款，并于该房屋产权过户后六十日内从其贷款款项中扣除预留给陈国海购房款290000元，贷款余额由陈国海于三个工作日内依约返还给林玲玲（转账至林玲玲指定账户）。 四、驳回林玲玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取计2300元，由林玲玲负担1150元，由陈国海、黄丽娜负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加上四份提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈伟雄 二〇一九年十二月三十日 书记员  陈艺娟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算