福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8912号 原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码：913500007051005033。 负责人：李欣，行长 委托诉讼代理人：刘颖，福建君立律师事务所律师。 被告:余金兴，男，汉族，1970年12月13日出生，住福建省福清市。 被告：何雅琴，女，汉族，1969年7月8日出生，住福建省福清市。 被告：福清中联置业有限公司，住所地：福建省福清市音西街道音西西环北路22号（福融辉实业（福建）有限公司内），统一社会信用代码913601817960871473。 法定代表人：王灵善。 委托诉讼代理人：范晓辉，福建奥广律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信福州分行）与被告余金兴、何雅琴、福清中联置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。中信福州分行的委托诉讼代理人林斌斌、福清中联置业有限公司的委托诉讼代理人范晓辉到庭参加诉讼，余金兴、何雅琴经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信福州分行向本院提出诉讼请求:1.判令被告余金兴、何雅琴立即向原告偿还借款本金人民币346110.99元及利息、罚息（利息、罚息按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计至实际清偿之日止，现暂计至2018年7月9日的利息为人民币41274.41元，罚息为人民币15220.06元，复利人民币6458.36元）；2.判令被告余金兴、何雅琴赔偿原告因本案而支出的律师费人民币10000元；3.判令被告福清中联置业有限公司对被告余金兴、何雅琴的前述第1项、第2项、第5项诉讼请求范围内的全部债务承担连带清偿责任；4.判令原告有权对被告余金兴名下位于福清市x店面折价或以拍卖、变卖该财产的价款在第1项、第2项、第5项诉讼请求的全部债务范围内优先受偿；5.判令被告余金兴、何雅琴、福清中联置业有限公司承担本案全部诉讼费用、公告费、差旅费、评估拍卖费等原告为实现债权而发生的一切费用。 事实与理由：2011年7月6日，原告中信福州分行与被告余金兴、何雅琴签订了编号为（2011）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“《购房借款合同》”），约定：被告余金兴、何雅琴向原告中信福州分行贷款金额为人民币53万元，贷款期限为壹佰贰拾个月即10年，自2011年7月26日至2021年7月26日。贷款利率为贷款发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮20%，即年利率8.46%。利率调整采用浮动利率，首次利率调整日为贷款发放日起次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。被告余金兴、何雅琴向原告还款的方式为按月等额本息还款，还款日为每月21日，还款总期数为120期。如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%。同时，合同还约定被告余金兴以其名下位于福清市x店面（以下简称“抵押物”）的房产为抵押物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。此外，合同约定若余金兴违约，中信福州分行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费（占债权总额100%）、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由余金兴、何雅琴承担。被告福福清中联置业有限公司就抵押物自《购房借款合同》生效之日起至被告余金兴、何雅琴就抵押物取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告中信福州分行持有之日止被告余金兴、何雅琴所有应付款项承担连带保证责任。2011年7月22日，被告余金兴将前述抵押物抵登记给原告中信福州分行，并在福清市房地产管理交易所办理了房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第××号）。2011年7月26日，被告余金兴、何雅琴向原告中信福州分行出具《个人借款凭证》，原告中信福州分行即依约向被告指定的福清中联置业有限公司发放贷款53万元。 依据上述《中信银行个人购房借款合同》约定，合同项下贷款应按月等额本息分120期偿还，但被告余金兴、何雅琴多次未能按期还款。同时，原告中信福州分行已多次向被告余金兴、何雅琴催收，但被告余金兴至今尚未依约偿还。原告依据前述《中信银行个人购房借款合同》约定，已向被告余金兴、何雅琴发出贷款提前到期通知，要求被告余金兴、何雅琴偿还全部到期贷款本金及相应利息、罚息。截止2018年7月9日，被告余金兴已拖欠原告中信福州分行贷款本金人民币346110.99元，贷款利息为人民币41274.41元，罚息为人民币15220.06元，复利人民币6458.36元。原告中信福州分行为追讨债务而支付了律师代理费10000元的费用，依约应由被告余金兴、何雅琴偿还。并且，被告福清中联置业有限公司应对被告余金兴、何雅琴前述债务承担连带保证责任。 鉴于上述事实，各被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告福清中联置业有限公司辩称，原告与被告余金兴签订的借款合同中开发商作为保证人，保证期间自余金兴取得产权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告中信福州分行持有之日止。根据相关法律规定，保证期间应当按照第一次催收时间开始计算，自担保期间结束起两年的时间，且为不变期间。故原告从2011年至2015年期间多次向被告余金兴催收，保证期间应当从催收时间开始计算，至起诉之日已经超过两年诉讼时效，故开发商不应当承担担保责任。 被告余金兴、何雅琴未作答辩。 原告中信福州分行围绕诉讼请求依法提交下列证据材料：Ａ1.（2011）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》、房屋抵押权预告登记证，证明：1、被告余金兴、何雅琴向原告申请贷款本金53万元；2、合同并就借款期限、借款利率、担保条款、费用的承担、违约责任等双方的权利、义务进行了约定；3、被告余金兴以其名下位于福清市x房产为抵押担保物，并已办理房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第××号）；Ａ2.《特种转账贷方凭证》、《个人借款凭证》，证明原告已依约向被告发放贷款53万元；Ａ3.《委托代理合同》及《律师费发票》，证明：原告为实现讼争债权支出律师费10000元；Ａ4.《中信银行福州分行个人贷款逾期情况表》，证明：截止2018年7月9日，被告余金兴已拖欠原告中信福州分行贷款本金人民币346110.99元，贷款利息为人民币41274.41元，罚息为人民币15220.06元，复利人民币6458.36元。 福清中联置业有限公司质证认为，证据Ａ１，真实性没有异议，其证明对象有异议，担保期间起算时间不明确；证据Ａ２－Ａ４，真实性合法性关联性无异议。并提交初始登记通知书，据以证实本案房产于2011年办理总登，具备办理产权证的条件。原告对该份证据无异议，认为案涉房产尚未办妥抵押权登记，也尚未取得房屋他项权证，福清中联置业有限公司仍应承担保证责任。 本院认为，余金兴、何雅琴经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。经审查，原告及被告福清中联置业有限公司提供的上述证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，本院确认上述证据均可作为本案认定事实的根据。 根据上述已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2011年7月6日，原告中信福州分行与被告余金兴、何雅琴签订了编号为（2011）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“《购房借款合同》”），约定：被告余金兴、何雅琴向原告中信福州分行贷款金额为人民币53万元，贷款期限为壹佰贰拾个月即10年，自2011年7月26日至2021年7月26日。贷款利率为贷款发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮20%，即年利率8.46%。利率调整采用浮动利率，首次利率调整日为贷款发放日起次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。被告余金兴、何雅琴向原告还款的方式为按月等额本息还款，还款日为每月21日，还款总期数为120期。如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%。同时，合同还约定被告余金兴以其名下位于福清市x房产为抵押物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。此外，合同约定若余金兴违约，中信福州分行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费（占债权总额100%）、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由余金兴、何雅琴承担。被告福福清中联置业有限公司就抵押物自《购房借款合同》生效之日起至被告余金兴、何雅琴就抵押物取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告中信福州分行持有之日止被告余金兴、何雅琴所有应付款项承担连带保证责任。2011年7月22日，被告余金兴将前述抵押物抵登记给原告中信福州分行，并在福清市房地产管理交易所办理了房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第××号）。2011年7月26日，被告余金兴、何雅琴向原告中信福州分行出具《个人借款凭证》，原告中信福州分行即依约向被告指定的福清中联置业有限公司发放贷款53万元。 依据上述《中信银行个人购房借款合同》约定，合同项下贷款应按月等额本息分120期偿还，但被告余金兴、何雅琴多次未能按期还款。同时，原告中信福州分行已多次向被告余金兴、何雅琴催收，但被告余金兴至今尚未依约偿还。原告依据前述《中信银行个人购房借款合同》约定，已向被告余金兴、何雅琴发出贷款提前到期通知，要求被告余金兴、何雅琴偿还全部到期贷款本金及相应利息、罚息。截止2019年11月25日，被告余金兴已拖欠原告中信福州分行贷款本金人民币346110.99元，贷款利息为人民币54907.13元，罚息为人民币37607.68元，复利人民币16698.29元。 另查明，中信福州分行为实现本案债权，委托福建君立律师事务所律师代理本案诉讼支出律师代理费10000元。 本院认为，中信福州分行与余金兴、何雅琴、福清中联置业有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。中信福州分行依约向余金兴发放贷款，已履行合同义务。余金兴、何雅琴逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故中信福州分行要求余金兴、何雅琴提前清偿全部借款本息、罚息、复息，本院予以支持。中信福州分行要求余金兴、何雅琴承担其为本案债权支出的律师代理费10000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于中信福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福清中联置业有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至余金兴名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但余金兴怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人余金兴有协助办理抵押登记的义务，福清中联置业有限公司应督促其办理。本院确定余金兴应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人余金兴若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中信福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，余金兴虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于余金兴财产，客观上应作为余金兴责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中信福州分行有权处分购房人余金兴于商品房买卖合同项下的合同权利，而余金兴取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中信福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中信福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因中信福州分行与保证人福清中联置业有限公司约定保证期间为保证期间为自合同生效之日至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信福州分行持有之日止。在抵押权未能依登记而设立情况下，福清中联置业有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人福清中联置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人余金兴、何雅琴追偿。在追偿过程中，若债权人中信福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福清中联置业有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还余金兴、何雅琴。被告余金兴、何雅琴未到庭，依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、余金兴、何雅琴应于本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司福州分行借款本金346110.99元、利息54907.13元，罚息37607.68元，复利16698.29元（暂计至2019年11月25日，之后利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定计付至借款还清之日止）。 二、余金兴、何雅琴应于本判决生效之日起十日内支付中信银行股份有限公司福州分行为实现债权支出的律师代理费10000元。 三、福清中联置业有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任。 四、余金兴应于本判决生效之日起三十日内协助中信银行股份有限公司福州分行办理不动产（福清市x店面）抵押登记手续，福清中联置业有限公司应督促余金兴并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中信银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福清中联置业有限公司的保证责任终止。 五、福清市x店面抵押登记办妥后，或余金兴逾期仍未办理抵押登记的，中信银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。 六、中信银行股份有限公司福州分行对福清市x店面拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福清中联置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还余金兴、何雅琴。 七、福清中联置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向余金兴、何雅琴追偿。 八、驳回中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7585元，公告费560元，由余金兴、何雅琴、福清中联置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  韦信钱 审判员  黄昌杰 审判员  黄丽珍 二〇一九年十二月六日 法官助理邱玲燕 书记员郑玫忻 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。