广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32982号原告（反诉被告）：广州市白云区新市博声信息咨询服务部，住所地广州市白云区机场路1423-1455号国声商业广场一层A80铺。法定代表人：吴政操。委托诉讼代理人：梁镇南，广东永航律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟爱一生（广州）摄影有限公司，住所地广州市白云区棠景街机场路653-749号之738号一楼。法定代表人：邱保洪。委托诉讼代理人：左美球，广东佳思特律师事务所律师。原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部（反诉被告，以下简称原告）与被告钟爱一生（广州）摄影有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部的委托诉讼代理人梁镇南，被告钟爱一生（广州）摄影有限公司的委托诉讼代理人左美球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部向本院提出诉讼请求：1.被告向我部支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金，共计147000元；2.被告向我部支付逾期缴付租金的违约金(暂计算至起诉之日)117967.5元；3.被告向我部支付合同提前终止违约金77175元；4.被告承担我部支付的律师费10000元；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：我部与被告于2018年签订《商铺租赁合同》，约定：被告承租我部位于广州市白云区机场路百信广场一期一层BX1L1048(B21-22)商铺，用于经营婚纱摄影。租赁期限自2018年4月18日至2020年4月17日，合同约定第一个租赁年（2018年4月18日至2019年4月17日）每月租金为35000元，第二个租赁年（2019年4月18日至2020年4月17日）每月租金为36750元。首月固定租金应于合同签订之日支付，其余每月固定租金须于每月5日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日。合同还对逾期支付租金及其他费用、租赁期限内非法定事宜擅自退租及双方产生纠纷提起诉讼所产生的一切费用等作出明确的约定。合同签订后，我部依约履行了合同约定的义务，但被告却无故拖欠2019年6月、7月、8月、9月的租金并自2019年7月开始出现不能正常营业的状况。经我部催告，被告仍然拒不支付租金及违约金，甚至目前商铺处于空置状态，鉴于被告的行为已构成根本性违约，我部遂于2019年9月26日书面通知被告于2019年9月30日解除租赁合同，并要求被告按照租赁合同的约定交回商铺、支付欠款及承担其他违约责任。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对被告钟爱一生（广州）摄影有限公司的反诉请求，原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部辩称，我部不同意被告的反诉请求。理由如下：1.被告所诉与事实不符。被告对涉案商铺的产权、面积、使用状况，被告始终是一清二楚的。合同签订前、合同签订时以及对涉案商铺进行装修时，被告一直未对商铺的面积提出过异议。2.被告承租该商铺是以整铺一口价定租金标准的，而不是以建筑面积定租金标准的。双方并没有以建筑面积作为计算租金的标准。《商铺租赁合同》出现建筑面积35.44平方米是我部招商人员的工作疏忽，属笔误。建筑面积数据的错误并未影响该商铺的套内面积的数据（17.72平方米），而套内面积才体现了商铺的实际使用价值。综上，在对被告实际使用商铺没有任何影响的情况下，仅仅因为一个没有价值的数据的笔误，被告就认为我部存在明显欺诈故意，这是完全错误的。被告申请降低租金标准没有合法依据，我部已经明确拒绝。被告以此为由不交租金是严重的违约行为。3.被告拖欠我部租金并且擅自停止经营的行为已经违反了《商铺租赁合同》的约定，属于根本性违约，应当向我部承担违约责任。综上所述，被告不但单方违约，其反诉所诉无事实依据，其主张不能成立，请求驳回其全部反诉请求。另，我部并没有对涉案商铺进行封存，只是出于对商场的美观和整体经营的需要，在被告没有正常营业的情况下，除了一再的发函催告被告履行合同义务之外，因为商铺的美观需要用纸贴着，对商铺内的状况包括所有的物品和商铺的现状我部都没有做任何改变，只是在外面贴了几分钟就可以清理的贴纸，所以不存在我部强行封存的情况。且为了减少损失，也为了商场的美观，在纸面上也有招租广告，因为空置对商场有不好的影响，但不能说明贴纸就是我部对商铺进行强行回收。被告钟爱一生（广州）摄影有限公司辩称，1.我司撤场的行为非单方所为，而是协商结果，我司不构成违约，无需承担违约责任。我司与原告洽谈商铺承租事宜时，提出公共区域设置的商铺会影响我司拟承租商铺的人流量，原告口头承诺会尽快清理占用公共区域出租的铺面。同时，为了取得我司的信任，原告还告知我司有些业主和店铺经营者对公共区域设置临时商铺出租的行为已经起诉了，将会很快拆除，基于此我司才与原告签订涉案合同。但至今，公共区域的铺面没有被拆除，仍在正常经营。在原告违背拆除公共区域商铺的承诺而严重影响我司生意时，自2019年4月开始我司以此为由向原告提出减租和撤场要求，原告的诸总要求我方提交书面申请，原告的负责人王少萍与我司微信沟通公共区域影响生意时，承认我司商铺位置确实存在特殊性--被公开区域设置临时商铺遮挡而严重影响人流量的问题。针对我司提出减租或撤场的书面申请，原告负责人王少萍以微信方式回复不同意减租要求，但对我司提出的撤场，原告最终以我司不能搬走商铺内的所有物品作为撤场回复，这也是原告对我司最终协商结果的回复。从以上事实可以证实，我司不存在擅自撤场的违约行为，无需向原告承担违约责任。2.我司告知原告撤场的第二天即2019年7月6日，原告对我司承租的商铺进行封铺处理即商铺在2019年7月6日已由原告实际掌控，原告要求我司交付租金到2019年9月份是没有任何事实和法律依据的。商铺在原告收回掌控后，有没有及时招租或要不要及时招租，是原告的自主行为，与我方无关。因此，原告要求我司交付租金到2019年9月没有任何事实与法律依据。另外，从广州百信物业管理有限公司起诉我司的附件一《违约金计算》水电费那一栏可看出，从2019年7月份开始，涉案商铺没有产生电费，也可证实商铺已经由原告收回。3.租赁合同是原告提供的格式合同，很多条款属霸王条款，相对于我司明显有失公平。假设我司有迟延支付租金的违约行为，原告主张的违约金计算标准过高，我司认为违约金的标准应按中国人民银行同期贷款利率4倍计算才合理，请法庭依法调整违约金。我司是弱势群体，在租赁合同中，承租方与出租方的权利义务明显不对等。4.我司收到本诉的诉讼材料后，发现原告与我司签订的《商铺租赁合同》中商铺的建筑面积为35.44平方米，而涉案两商铺不动产权登记证上的面积仅为22.95平方米，原告增加12.49平方米收取租金，超出的面积竟然高达54.4%，涉案合同第3.1.1条明确约定租金按商铺的建筑面积计算，严重违背《合同法》规定的诚实信用原则，存在明显的欺诈故意，对此，我司提出如下反诉请求：1.原告退还多收我司的租金160965.81元和保证金24669.16元，合计185634.97元；2.原告退还我司已付应付保证金45330.84元；3.原告向我司支付违约金137025元；4.原告承担我司支付的律师费20000元；5.原告承担本案的反诉费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意按照本合同约定将甲方经营管理的位于广州市白云区机场路1309号百信广场一期一层BX1L1048（B21-22）铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营使用，该商铺的建筑面积为35.44平方米；乙方租用该商铺的期限自2018年4月18日起至2020年4月17日；面积异议：若乙方对该商铺的建筑面积有异议，经甲方同意，可由甲乙双方共同委托市房地产管理局测绘部门进行核测，并以市房地产管理局测绘部门确认的建筑面积为准。甲乙双方约定，如该商铺建筑面积误差在±3%以内的，甲乙双方对租金、管理费误差部分互不计价，如乙方租用该商铺建筑面积误差超出±3%的，则甲乙双方同意自测绘结果后的下一个月开始，甲乙双方对超出部分的建筑面积依租赁单价计算增减相关的租金，并且甲乙双方应当在30日内签署补充协议进行约定；乙方每月按固定的租金金额向甲方支付租金（固定租金应按商铺的建筑面积计算）：2018-04-18至2019-04-17，固定租金为每月35000元，2019-04-18至2020-04-17，固定租金为每月36750元；首月固定租金应于合同签订之日支付，其余每月固定租金须于每月5日前支付；乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金，共计70000元；租赁期间，乙方违反本合同约定或不履行本合同的行为造成甲方损失的或者根据本合同约定应当向甲方支付的费用、赔偿金、违约金等等各项款项的，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失或支付款项的书面通知后，乙方应当在7天内纠正该等行为并赔偿甲方损失或支付款项。如乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失或支付款项的，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方，并且乙方在收到甲方的书面抵扣通知后10日内补齐租赁保证金，否则，逾期视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并且乙方所交保证金不予退还，乙方还需无条件将租赁商铺恢复原状交还甲方；本合同期满或提前终止的，甲方在乙方按照本合同约定交还租赁商铺、确认乙方无任何违约行为且甲乙双方结清所有费用后90日内，不计利息向乙方退还租赁保证金；乙方逾期不支付租金或其他费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲方支付违约金，逾期十天，乙方同意甲方有权函告物业公司要求物业公司暂停相应的物业服务（包括但不限于停水、停电等等）；逾期十四天，甲方有权单方解除本合同，并有权按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件将租赁商铺恢复原状交还甲方，因此造成的一切损失由乙方自行承担；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方已交保证金甲方不予退还，乙方还应按剩余租期租金总额的30%向甲方支付违约金并赔偿甲方的损失；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、邮寄费、诉讼费、差旅费等等），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支等。上述合同签订后，被告向原告支付租赁保证金70000元，原告向被告交付了涉案商铺。被告接收涉案商铺后对商铺进行了装修，并用以经营婚纱摄影。2019年4月，被告以涉案商铺位置被“周先生珠宝”遮挡，人流量稀少，经营一年下来亏损严重，无法承受如此高额的租金为由向原告提交《申请报告》，提出如下申请：申请一：根据目前的经营状况，经本公司核算申请将租金调整为每月2万元，尚可勉强继续经营。申请二：如无法做出租金调整至每月2万元，申请提前终止合同（原合同到期为2020年4月），并提前退场，申请如果退回合同所交押金。原告收到该申请后，未同意被告的降租申请。被告知悉原告未同意降租后，于2019年7月5日主动向原告提出将商铺内的物品搬走，以便原告另行出租，原告回应不同意被告搬走商铺内物品。诉讼中，原告提交其与上一手出租人签订的租赁合同及房地产权证，拟证明涉案商铺的产权信息及因被告拖欠租金导致其存在损失。被告认为根据原告提交的上述房地产权证可以证明涉案商铺的实际建筑面积应为22.95平方米，而非合同约定的35.44平方米，该证据可以证明原告存在明显的欺诈，多收取了其租金。原告回应表示双方就涉案商铺的租赁价格约定按一口价计算，并未按合同约定面积计算。合同中的建筑面积确实与其提供的房产证面积有差异，此为其员工原为负一层商铺的管理人员，因负一层的租赁建筑面积是按套内建筑面积乘以二计算得出实用面积的，该工作人员误将涉案商铺的面积按照负一层的计算方式填写了商铺面积，但因双方协商时均是以一口价明确租金标准为35000元/月，故领导审批时并未注意面积问题。被告表示其于2019年7月5日与原告工作人员沟通撤场后，其于次日就发现涉案商铺已经被原告封场，已无法再进去涉案商铺。另从被告提交的照片一份显示原告曾于2019年8月9日在涉案商铺门口发布了招商信息，且涉案商铺已处于被广告宣传纸围弊状态。另查，涉案商铺由原告向案外人陈韶红、侯轶承租，该商铺是由两个相邻的独立产权的商铺打通后合并使用的场地，两商铺的登记建筑面积共计为22.95平方米。根据原告与案外人陈韶红、侯轶就涉案商铺签订的《广州市百信广场商铺租赁合同》显示，涉案商铺的建筑面积为22.95平方米，2018年2月7日至2018年12月31日期间的租金为25000元/月，2019年1月1日至2019年8月7日期间的租金为48400元/月，2019年8月8日至2020年8月7日期间的租金为52272元/月。本院认为，原告与被告就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应恪守履行。合同签订后，原告已向被告交付涉案商铺，被告应依约向原告支付租金。现原告主张被告支付2019年6月1日至2019年9月30日的租金，被告抗辩原告已于2019年7月6日实际掌控涉案商铺，故双方的租赁关系应于当时已经解除，原告无权再向其主张此后的租金。对此，现有证据不足以证明原告于2019年7月6日起掌控涉案商铺，且退出涉案商铺是被告主动提出，原告并未明确表示同意，故被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。另从被告提交的照片证据显示，原告最迟已于2019年8月9日在涉案商铺贴出招商信息，并将涉案商铺用宣传纸围弊，该行为应视为在被告撤出涉案商铺后，原告亦以实际的行为表明了解除租赁合同的意思表示，故本院认定双方的租赁合同关系已于2019年8月9日解除，原告要求被告支付2019年8月10日起至2019年9月30日期间的租金无据，本院予以驳回。原告要求被告支付2019年6月1日至2019年8月9日的租金有据，本院予以支持。根据租赁合同约定，上述期间的租金为36750元/月，经核算，上述期间的租金共计为85750元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。因被告存在逾期支付的行为，现原告要求被告支付逾期付款违约金有据。原告要求按合同约定的每逾期一日按应缴费用的1‰支付违约金的标准确属过高，本院酌定2019年8月19日前的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2019年6月、7月的租金违约金分别以36750元为本金，2019年8月1日至9日的租金违约金以12250元为本金，自当月6日起计至实际支付之日止，并均以本金为限。关于原告要求被告支付提前终止违约金和律师费的问题。（1）根据租赁合同约定，因被告逾期支付租金导致合同提前解除的，原告有权按未履行租赁期租金总额的30%收取违约金，故原告要求被告支付提前终止违约金有据，本院予以支持。考虑到被告已向原告支付租赁保证金，且原告无证据证明其实际损失，原告主张的违约金标准过高，本院酌定按2万元标准计算。驳回原告主张多出上述数额的诉请。（2）原告已举证证明其因本次诉讼支出律师费1万元，原告要求被告支付律师费1万元符合合同约定，该诉请有据，本院予以支持。被告反诉主张涉案商铺的实际面积与约定面积存在差异，原告应当向其退还多收租金和保证金的问题。虽双方签订的租赁合同显示，该合同中有关于建筑面积、面积误差处理、租金按商铺建筑面积计算的相关约定，而原告交付给被告使用的商铺面积与合同约定建筑面积确实存在差异，被告以此认为原告存在多收租金和保证金的事实。对此，如被告所主张双方对租金标准确定的真实意思表示是按租赁面积单价计算。合同中必然会对每平方米的租金单价进行明确约定，另外被告作为承租人在对涉及租赁合同履行主要权益的租金问题，理应对计算租金的商铺面积进行谨慎审核，并在进行现场测量或核对商铺登记面积的情况下再签订租赁合同，但一方面，双方签订的租赁合同对租金单价并未有明确约定，且在被告对涉案商铺进行现场查看后亦未对商铺面积提出异议的情况下即与原告签订了租赁合同。另一方面，被告在接收涉案商铺后，已对涉案商铺进行了装修，依照一般常理，在商铺的装修过程中亦能够知悉商铺实际面积的情况，但被告却继续使用涉案商铺，直至在撤场前要求原告减租的理由仍然未提及因面积差异而要求扣减租金的问题。另外，被告的现有证据不足以证明原告在签订合同时对租赁面积存在故意隐瞒、欺诈的主观故意，且原告关于双方在租金问题上是按一口价达成一致协议，合同关于建筑面积、面积差异问题、租金按建筑面积计算的约定是因工作人员失误用了负一层合同版本的解释有一定的合理性。综上，原告关于双方在签订合同时对租金约定按一口价计算的意见更具合理性，本院予以采信。被告关于涉案商铺每月租金35000元是按照建筑面积计算，根据合同约定面积与实际面积的差异，原告应当退还多收租金的主张欠理，本院不予采纳。故被告要求原告退还多收租金和保证金的诉请缺乏依据，本院不予支持。前述已认定被告单方提前解除合同已构成违约，且无证据证明原告存在欺诈行为，故被告要求原告退还已付应付保证金、支付违约金和律师费均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告钟爱一生（广州）摄影有限公司向原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部支付2019年6月1日至2019年8月9日的租金共计85750元及逾期付款违约金（2019年6月、7月的租金违约金分别以36750元为本金，2019年8月1日至9日期间的租金违约金以12250元为本金，自当月6日起计至实际支付之日止，其中2019年8月19日前的违约金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并均以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告钟爱一生（广州）摄影有限公司向原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部支付提前终止违约金2万元及律师费1万元；三、驳回原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部的其他诉讼请求；四、驳回被告钟爱一生（广州）摄影有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3291元，由原告广州市白云区新市博声信息咨询服务部负担1983.5元，被告钟爱一生（广州）摄影有限公司负担1307.5元；反诉受理费3559.93元，由被告钟爱一生（广州）摄影有限公司负担。由被告钟爱一生（广州）摄影有限公司负担的本诉受理费并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月二十七日书记员  陈玉梅