云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终2294号上诉人（原审原告）王立建，男，汉族，1967年6月6日生，初中文化，农民，云南省昭通市昭阳区人。委托代理人李维，云南堃茂律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）刘宗芬，女，汉族，1968年5月30日生，初中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人。被上诉人（原审被告）朱绍华，女，汉族，1938年4月5日生，小学文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）方宗敏，女，汉族，1961年1月23日生，中专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。朱绍华、方宗敏委托代理人唐俊，云南宏通律师事务所律师，特别授权。上诉人王立建因与被上诉人刘宗芬、朱绍华、方宗敏房屋买卖合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2019）云0602民初4096号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定的法律事实：朱绍华与方忠敏系母女关系。王立建与刘宗芬于1989年12月27日结婚。2003年刘宗芬购买位于昭阳区海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋一套及车位、摩托车位。2005年9月16日刘宗芬与朱绍华订立《房屋转让合同书》，约定将该房屋及室内装修、太阳能、车库等设施转让给朱绍华，签订该合同书由朱绍华的女儿即方忠敏代朱绍华与刘宗芬签订。同年9月18日朱绍华支付15万元房款给刘宗芬。朱绍华从2005年年底居住该房屋至今。现王立建起诉请求1、请求依法确认刘宗芬与朱绍华、方忠敏签订的房屋买卖合同无效；2、请求依法判令朱绍华、方忠敏归还其长期侵占的海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号房屋；3、请求依法判令朱绍华、方忠敏向王立建支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元；4。本案的诉讼费由刘宗芬、朱绍华、方忠敏负担。原审法院认为：刘宗芬与朱绍华订立《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王立建主张依据《中华人民共和国合同法》第52条第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，因此该合同属于无效合同。虽在《房屋转让合同书》中第二条约定该房屋价款为15万元，但合同双方当事人的实际交易价款为248000元，作为该款约定的价款确系存在损害国家利益，违反法律规定，应属无效，但该条仅涉及房屋价款的问题，并不影响其他条款效力，故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，原审法院认为《房屋转让合同书》其他部分内容仍然有效，王立建主张该《房屋转让合同书》属于无效合同缺乏法律依据，原审法院不予支持。对王立建主张的该房屋属于王立建和刘宗芬的夫妻共同财产，刘宗芬在未经王立建同意的情况下擅自将房屋卖给他人的行为侵犯了王立建的合法权益，但根据《合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定。作为王立建认可在2005年9月就已知该房屋已出售给朱绍华的事实，故根据上述规定王立建的撤销权现已消灭，故其主张原审法院不予支持。对于王立建主张朱绍华、方忠敏支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元，无事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决：一、刘宗芬与朱绍华于2005年9月16日签订的《房屋转让合同书》中第二条房屋总价为15万元的约定无效；二、驳回王立建的其他诉讼请求。案件受理费5920元，减半收取2960元，由王立建负担。宣判后，王立建不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销原判，依法改判支持上诉人一审提出的诉讼请求;2、请求依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由是：一、涉诉合同系无效合同，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益。该《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》52条第2款之规定，系被上诉人恶意串通损害了国家及上诉人的合法权益，不仅逃避税收损害国家利益，同时也损害了上诉人的合法权益，因此涉诉《房屋买卖合同》应当为无效合同。涉诉房屋海楼路民欣花园B组团2幢1单元2楼2号属于婚后夫妻共同出资购买，属于上诉人和被上诉人刘宗芬的夫妻共同财产，刘宗芬在未经上诉人同意的情况下擅自将该房屋卖给他人的行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国合同法》第51条、《城市房地产管理法》第三十条，夫妻共有房屋出卖时，需要双方同意才能进行出卖，对于一方私自出卖是无效的，因此夫妻一方擅自出售共有房屋未经另一共有人同意转让而违反法律强制性规定，上诉人事后并未追认，并且明确表示拒绝卖房，因此涉诉《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第55条第1款认为上诉人享有的撤销权，因未行使撤销权该权利消灭，明显属于适用法律错误，该合同为无效合同并非可撤销合同，因此应当依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、被上诉人不具备善意取得条件，依法应当退还该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第106条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，本案中被上诉人朱绍华、方宗敏明知该房屋属于夫妻共同财产，同被上诉人刘宗芬恶意串通，签订该合同，事后也仅支付了15万元，在明知上诉人拒绝卖房的情况下恶意霸占该房屋至今，且涉诉房屋属于不动产应当依法登记，由于上诉人拒绝卖房至今未办理房屋登记，因此上诉人朱绍华、方宗敏不具备善意取得条件，不能取得该房屋所有权，依法应当退还该房屋。三、被上诉人朱绍华、被上诉人方宗敏应当向上诉人支付租金损失60000.00元，被上诉人朱绍华、被上诉人方宗敏明知上诉人不同意转让涉诉房屋的情况下，长期侵占该房屋，拒绝归还的行为严重侵害了上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，上诉人主张被上诉人支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000.00元符合法律规定。被上诉人朱绍华、方宗敏答辩：原判认定事实清楚，适用法律恰当，请求驳回上诉。在二审诉讼中，上诉人王立建除对一审未认定房屋买卖合同为无效合同有异议外，对其余事实无实质异议，对无异议的事实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：原判决是否恰当。针对争议焦点，评判如下：上诉人王立建认为，涉案房屋属于夫妻共有财产，未经其同意刘宗芬擅自出售，事后其未追认，且被上诉人朱绍华购买房屋不属于善意取得，双方订立合同损害国家利益，一审仅判决房屋买卖合同第二条无效不当，涉案房屋买卖合同属于无效合同。本院认为，从涉案《房屋转让合同书》签订情况来看，刘宗芬、朱绍华均是完全民事行为能力人，签订合同时，涉案房屋登记的房屋所有权人及土地使用权人均是刘宗芬，刘宗芬具备订立合同的民事权利能力，在房产交易过程中，朱绍华对刘宗芬是否有权处分房屋仅负有形式审查义务，朱绍华有理由相信刘宗芬对涉案房屋有处分权，且合同签订后，朱绍华交付了15万元价款，刘宗芬将房屋交付朱绍华使用，涉案合同是双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行各自义务。现上诉人王立建认为双方订立合同逃避税收损害国家利益，刘宗芬擅自处分共有财产损害上诉人利益，主张该合同无效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”之规定，虽然涉案合同中第二条房屋价款15万元与双方当事人实际交易价款248000元不相符，该条款约定价款存在损害国家利益，违反法律规定，应属无效，但涉案合同其他部分仍然有效。且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权”之规定，上诉人王立建辩解刘宗芬未经其同意擅自出卖房屋的行为侵犯了其权利，应按照法律规定的期限内行使撤销权，但王立建从2005年9月就知道涉案房屋出售，其没有在法律规定的期限行使自己的权利，撤销权已消灭，上诉人的该辩解理由不成立，原判决处理恰当。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5920元，由上诉人王立建承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长 马 春审判员 王正云审判员 肖荣蓉二〇一九年十二月二十四日书记员 晋家芬