河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0983民初6039号 原告：孙洪顺，男，1990年3月10日出生，汉族，高中文化，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：齐建军，河北铭鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王迎东，河北铭鉴律师事务所律师。 被告：李永乐，男，1981年4月15日出生，回族，初中文化，住河北省黄骅市。 第三人：王崇乐，男，1980年7月9日出生，汉族，住河北省黄骅市。 原告孙洪顺与被告李永乐、第三人王崇乐案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙洪顺及其委托诉讼代理人齐建军、王迎东，及被告李永乐到庭参加诉讼，第三人王崇乐经本院公告送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告孙洪顺的诉讼请求：1、确认原告孙洪顺与第三人王崇乐于2018年12月6日签订的房屋买卖合同有效。2、不得查封、执行黄骅市万泰家园6号楼1单元401室房屋。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月6日，孙洪顺与王崇乐签订房屋买卖合同，约定王崇乐将其名下万泰家园6号楼1单元401室房屋以66万元价格出售给孙洪顺。合同签订后，孙洪顺依约支付了房款，入住房屋。之后，因李永乐诉王崇乐民间借贷纠纷，李永乐申请财产保全，本院作出（2019）冀0983执保272号民事裁定，查封了涉案房产。孙洪顺向本院提出执行异议，本院作出（2019）冀0983执异65号裁定，驳回孙洪顺的异议申请，现孙洪顺提起执行异议之诉。孙洪顺与王崇乐签订的房屋买卖合同合法有效，孙洪顺已经支付房款、装修并居住房屋。孙洪顺对房屋享有物权期待权，享有足以排除执行的合法权益。 被告李永乐辩称：孙洪顺与王崇乐签订的房屋买卖合同不真实、不合法，孙洪顺无法证明房屋买卖合同的真实性。即便签订了房屋买卖合同，发生了交易，该交易也属于损害社会公共利益的行为，违反了行政法规的强制性规定，合同属于违法、无效合同。 第三人王崇乐缺席无答辩。 经审理查明：2018年12月6日，孙洪顺与王崇乐签订了房屋买卖合同，约定王崇乐将黄骅市万泰家园6号楼1单元401室房屋以66万元价格出售给孙洪顺。合同签订当日，孙洪顺通过妻子刘欣欣中信银行黄骅支行账户支付购房定金4万元，后又陆续依约支付了60万元房款，共支付房款64万元。剩余房款2万元，双方约定在房屋办理完过户手续时给付。王崇乐将该房屋交付孙洪顺，孙洪顺对房屋进行了装修并入住至今。 2019年4月29日，本院受理了李永乐诉王崇乐民间借贷纠纷案和李永乐的诉讼保全申请。2019年5月9日，本院作出（2019）冀0983执保272号民事裁定查封了涉案房屋，查封期限三年。孙洪顺作为案外人对执行标的提出书面异议，主张其已经购买并入住该房屋，本院不应查封和执行该房屋。本院于2019年8月22日作出（2019）冀0983执异65号执行裁定，驳回了孙洪顺的异议请求。孙洪顺不服裁定，在法定期间，向本院提起案外人执行异议之诉。 经查，涉案黄骅市万泰家园6号楼1单元401室房屋的产权性质为有限产权的经济适用住房，系黄骅市政府为解决城镇低收入困难家庭住房问题，根据国家政策建设、分配的政策性保障住房。黄骅市万泰家园小区经济适用住房于2015年10月交付使用，到2020年10月满5年后，经市政府批准并交齐土地收益差价等款项、取得完全产权后，方可交易。黄骅市政府黄政字[2015]70号文件《黄骅市2015年万泰家园经济适用住房分配实施方案》规定：万泰家园经济适用住房系有限产权，购买人自房屋收讫之日起未满5年的不允许转让，购买人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购房满5年后，购买人要求上市转让的，经市住房保障部门批准后，可以按照市政府确定的同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳相关价款，取得完全产权后，可自行转让。政府享有优先购买的权利。购买人在取得完全产权前，擅自转让保障性住房的，由政府强制收购。 孙洪顺称，涉案房屋买卖合同订立于本院查封前，合同合法、有效，孙洪顺按合同约定支付了房款并合法占有房屋，只是基于行政管理原因未能办理过户，孙洪顺依法对涉案房屋享有物权期待权，并且孙洪顺同意在执行中将购房尾款2万元交付法院。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孙洪顺享有的权利足以排除本案的查封和执行。孙洪顺提交《房地产买卖合同》、刘欣欣身份证复印件、孙洪顺和刘欣欣结婚证、银行交易记录、取暖费票据、暂停供热费的客户存根、物业费收据、电梯费收据、电费收据、购气费收据、居住照片、（2019）冀0983执异65号裁定等证据，证明以上事实。 李永乐称，孙洪顺提交的上述证据不足以证明房屋交易和实际居住的真实性。即便交易真实，也因违反法律规定而无效。涉案购房合同违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定，违反了建设部、国家发改委等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，以及《黄骅市2015年万泰家园经济适用住房分配实施方案》的相关规定。涉案房屋属于经济适用住房，只有经过政府批准的特定主体才享有购买权利，并且购买后5年内不得擅自交易，孙洪顺与王崇乐违反规定私自交易，损害了社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该购房合同无效。 上述事实，有当事人陈述及上列证据，在案佐证。 本院认为：涉案房屋系黄骅市政府为解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，根据国家政策而建设、分配的保障性经济适用住房。分配对象实行严格的准入机制，仅对具有当地城镇常住户口的特定低收入家庭予以审批、分配。并实行政府强制回购和动态管理机制，对购买人在取得完全产权前擅自转让的，由政府强制收购。《黄骅市2015年万泰家园经济适用住房分配实施方案》系根据《河北省城镇住房保障办法》等政策、规定制定，与国家的经济适用住房政策、规定一脉相承。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购…政府回购的经济适用住房继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。建设部、国家发改委等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》也作出上述规定。本案中，黄骅市万泰家园小区楼房自2015年10月交付使用，至2020年10月这5年内，禁止上市交易。而在此期间的2018年12月6日，原购房人王崇乐与孙洪顺签订买卖合同，转让该小区的经济适用住房，明显违反了国务院及各级政府制定的上述规定。王崇乐在禁止交易的时间内，在未取得完全产权前，擅自以明显高于申购价格的市场价，将经济适用住房转让给未经政府审批准入的孙洪顺来获取高额差价，其行为侵害了符合准入条件而轮候等待分配经济适用住房的不特定家庭的利益，侵害了政府对经济适用住房的管理秩序，损害了社会公共利益。该房屋买卖合同，本院依法确认无效。非法转让的黄骅市万泰家园6号楼1单元401室房屋，按以上规定应由政府强制收购。 综上，孙洪顺确认购房合同有效的请求，与法律相悖，本院不予支持；孙洪顺就黄骅市万泰家园6号楼1单元401室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其执行异议请求。同时，对李永乐申请查封和执行该房屋的申请，本院也不应支持，该房屋应由政府强制收购，另行分配。 第三人王崇乐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述、答辩、举证、质证等诉讼权利。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告孙洪顺的诉讼请求。 案件受理费10400元，由原告孙洪顺承担（限本判决生效之日起三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时向河北省沧州市中级人民法院预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  董海荣 人民陪审员  田金峰 人民陪审员  王吉臣 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  滕占泰