广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1994号原告：连州市平盛汽车经销店。住所：连州市连州镇城南107国道边（前幢）铺面之一。负责人：邝立高，该经销店经营者。原告：欧阳志平，男，汉族，1980年10月7日出生，广东省连州市人，住连州市**************。委托代理人：李军苗，广东广信君达（清远）律师事务所律师，系原告连州市平盛汽车经销店、欧阳志平的共同委托代理人。被告：邹志忠，男，汉族，1965年12月25日出生，广东省连州市人，住连州市**************。原告连州市平盛汽车经销店、欧阳志平诉被告邹志忠土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后。依法由审判员张富成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告连州市平盛汽车经销店、欧阳志平的共同委托代理人李军苗、被告邹志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月9日原告欧阳志平代表原告连州市平盛汽车经销店与被告签订《土地租赁协议》约定：一、被告将位于114线公路边白石三联村原旧砖厂及所属自然村的土地5000平方米出租给原告连州市平盛汽车经销店使用；二、租赁期限为2018年7月9日至2038年1月1日；三、被告自签订合同之日起90天内将租赁土地填平铺好石粉交付给原告；四、被告交付土地给原告后，给原告90天搭建厂房设施，即在被告交付土地给原告使用后的第四个月的第一天开始计算租金。合同签订的次日，即2018年7月10日，在被告的要求下，原告欧阳志平代表原告连州市平盛汽车经销店转账交付租地定金38000元。但是，被告收取定金后至今未对案涉土地进行铺石粉等交付前的工作，经原告多次催促，被告至今未将案涉土地整合至交付状态交付给原告，原告认为被告的行为已严重违约。原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判令原、被告所签订的《土地租赁协议》自起诉之日解除，判令被告返还原告租地定金38000元及资金占用费2489.47元（以38000元为基数，从2018年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际还清款项为止，暂计至2019年11月18日），判令被告承担本案的全部诉讼费。原告对其主张提供了下列证据材料：一、土地租赁协议，证明原、被告签订了土地租赁协议；二、银行流水明细，证明原告于2018年7月18日向被告转账交付了租地定金38000元；三、收据，证明被告收到38000元租地定金后出具了收据给原告收执。上述证据经庭审质证。被告辩称：2018年9月原告因说好要租被告的地，就马上转账交付定金38000元给被告。于是被告就去处理、平整土地，同年10月被告准备将出租的土地交给原告，但是原告觉得该块土地的位置不理想就反悔，导致土地没有出租成功，且耽误了一年多时间。这38000元定金是不会退的，因为该块土地现在还留给原告使用，原告要解除合同应早跟被告商量，如果原告不租用该土地被告将提起反诉。被告对其主张提供了下列证据：一、三联村民土地承包合同书，证明被告出租的土地承包经营权是经村委和村民大会会议通过决定流转给被告的、该土地租赁协议有效；二、收据若干，证明被告因平整出租土地及安装水管等设施花费96020元；三、照片若干，证明被告已将场地平整好并符合约定的租用条件、是被告违反协议迟迟没有进场租用；四、土地租赁合同两份，证明在原、被告场地附近的还有连州市新宏威汽车服务有限公司、连州市城南矿山机械销售部，后面签订合同的公司都早已进场经营，是原告的原因导致租赁不成。上述证据经庭审质证。经审理查明，2018年7月9日以被告邹志忠为甲方、原告连州市平盛汽车经销店为乙方双方签订《土地租赁协议》的有关条款约定如下：一、甲方将位于114线公路边白石三联村旧砖厂及所属自然村的土地5000平方米出租（以三联村民与被告签订的土地承包合同范围为准）给乙方作汽车销售、配件销售、汽车维修等项目使用。二、1、租赁期限为2018年7月9日至2038年1月1日；2、年租金为21.60元/平方米，租期前五年不增租，从第六年开始每五年递增一次，递增率为原租金108000元（21.60元/平方米×5000平方米）的10%；3、甲方需在签订合同之日起90天内将租赁土地填平铺好石粉交付给乙方，乙方在90天内搭建好厂房设施即在甲方交付土地给乙方使用后的第四个月的第一天开始计算租金；4、乙方需在签订合同后开始计算租金之日起30日内向甲方一次性支付一年租金108000元，之后于每年该日期支付下一年度租金。三、7、甲方包水、三相电安装至租赁场地交付给乙方使用。安装费用由乙方承担。四、1、乙方应按约定日期向甲方交纳租金，逾期三十日以内的乙方除应补交租金外还应支付每日千分之一的违约金，逾期超过三十日的甲方有权解除合同；2、甲方不得以任何不正当理由影响该协议的执行，否则乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此造成乙方损失的甲方应按《合同法》的相关规定予以赔偿。被告邹志忠在“甲方”处签名，原告欧阳志平在“乙方法定代表人”处签名。2018年7月10日被告出具一份“收到平盛汽车经销店交来地租38000元”的收据给原告欧阳志平，根据原告方提供的账户交易明细查询记录该租地定金38000元系2018年7月18日经原告欧阳志平在连州市农商行设立的800***********231号账户转账至被告在连州市农商行设立的800***********644号账户的。被告在签订协议和收到原告交付的租地定金后对该租赁场地进行交付前的土地平整、夯实、石粉（碎石）铺垫，自来水的安装，包括三相四线电表在内的用电设施的安装布设等工作，有被告提供的现场实物照片证实。被告提供由施工人员出具的收款收据记录：2018年7月13日连州市*****某水电配件厂出售给被告线管等配件一批后该配件厂姚某某经手收到被告支付的材料款和运费若干、7月18日施工方马某峰收到被告支付的泥土运费若干、7月26日施工方熊某章收到被告支付的推土平地工资若干、9月10日施工方刘某记收到被告支付的压路机施工工资及拖车费若干、10月5日施工方徐某业收到被告支付的石渣（指碎石或石粉）。根据上述被告提供的现场照片、收据存根记录，2018年7月9日签订租赁合同至同年10月5日租赁场地铺设石渣不足三个月时间，被告履行了协议中甲方需要履行的义务，该场地可供停车出售使用，原告对租赁场地铺设规格也没有提出异议，当被告要将场地交付给原告时原告却一直没有进场租用。2019年6月1日被告与另行案外人连州市新宏威汽车服务有限公司签订一份土地租赁合同，将位于114线公路边白石三联村旧砖厂厂址面积5000平方米土地出租给新宏威汽车服务有限公司作汽车销售服务，该场地与原、被告签订土地租赁协议约定的租赁场地相邻，虽在后签订合同但已进场经营，且同样是经推土机推平、压路机压实后再铺上碎石的场地。2020年1月1日被告另行与案外人曾某跃、李某娟签订（之前签订好）一份土地租赁合同，将位于114线公路边白石三联村旧砖厂厂址面积1500平方米土地出租给曾某跃、李某娟作为矿山机械销售和钢材销售，并即将开业经营。原告迟迟没有进场租用，除签订合同时交付的定金之外再没有交付租金，双方尚未解除合同被告也不便另行出租，导致该场地一直闲置，因长时间闲置现长了野草稍显荒芜。后来原告便向本院提起诉讼，庭审时在回答法庭关于原告现在是否还需要该块场地时称“不需要，已另租了别的地方”。被告在庭审时进行了口头答辩，法庭出示并询问被告方开庭时提交的民事答辩与反诉状结尾处答辩人、反诉人处“邹志忠”是否为其本人亲笔签名时被告回答“不是”；法庭再询问被告案涉场地可否另行租出去时被告回答“有个贵州的客户想租，但由于此事还没解决、合同还没解除暂不便出租”。本院认为，原、被告于2018年7月9日签订《土地租赁协议》，被告将其与同村签订承包合同约定范围内位于114线公路边白石三联村旧砖厂及所属自然村的土地5000平方米出租给原告方作汽车销售、配件销售、汽车维修等项目使用的场地，该协议的签订出于双方自愿协商，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，已依法成立，对合同双方具有法律约束力，双方本应全面、严格地履行合同，开始双方也能履行协议。在签订协议后原告作为承租方即向被告支付定金38000元，有被告出具的收款收据和银行交易明细为证。被告在收到原告交付的租地定金后对该租赁场地范围的山坡土地进行交付前的土地平整、夯实、石粉（碎石）铺垫和自来水的安装及包括三相四线电表在内的用电设施的安装布设等工作，有现场实物照片和该时间段施工人员出具的收款收据存根记录证实。场地的平整、布设合乎土地租赁协议中“由于此土地是高低不平的山坡，甲方需在签订合同之日起90天内将租赁土地填平铺好石粉交付给乙方”条件，原告对该场地也没有提出任何质量或规格异议，视为被告履行了协议中约定需要履行的义务。但当被告提出交付场地时原告却一直没有进场租用，除签订合同时交付的定金之外再没有交付租金（按约定21.60元/平方米计该定金不足四个月的租金），如久拖下去会造成拖欠更多的租金和其他不稳定因素。且原告承认已另租了别的地方，不再需要被告出租的场地，原告方以其行为表明不再履行合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”可以解除合同的规定，以及原告关于解除合同的诉讼请求，予以解除双方于2018年7月9日签订的《土地租赁协议》。关于原告请求被告退还合同定金38000元的问题。2018年10月初被告交付租赁场地时原告却迟迟没有进场经营，也不按约定继续交付租金。直到2019年6月1日被告与案外人连州市新宏威汽车服务有限公司签订土地租赁合同，被告才将与案涉场地相邻的一块场地出租给该公司作汽车销售服务使用。后来被告与案外人曾某跃等人签订土地租赁合同，将与上述两块并列的较小一块土地出租给曾某跃等人作为矿山机械销售和钢材销售使用。被告在双方签订协议后近一年时间才出租相邻场地，且双方签订的土地租赁协议也没有关于不许出租该场地周边土地的约定，没有证据证明被告在履行土地租赁协议过程中存在过错和出现违约。事实上，原告于双方签订土地租赁协议后的第七个月即2019年1月8日起，因不进场经营和不交纳第一年租金已经违反了协议的约定，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金”规定，对原告要求被告退还定金38000元的请求不予支持。关于被告是否提起反诉的问题。本院于开庭当日才收到被告方通过他人向本院提交的“民事答辩与反诉状”，且庭审时当法庭询问该民事答辩与反诉状结尾处答辩人、反诉人处“邹志忠”是否为其亲笔签名时被告回答“不是”，即该民事答辩与反诉状不一定是被告的真实意思，故本案不予合并审理。被告如确实需要追究对方承担解除合同前租金损失责任的也可以在本判决生效后另行主张，这样也可减少另行出租的租金损失。此外，被告知道对方长时间没有进场经营和以其行为表明不愿意继续履行合同时，被告作为出租方也有义务主动采取一些措施（如及时通知对方缴交租金、双方协商解除协议等）以避免场地闲置时间过长及租金损失扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告连州市平盛汽车经销店、欧阳志平与被告邹志忠于2018年7月9日签订的《土地租赁协议》于本判决生效之日解除；二、驳回原告连州市平盛汽车经销店、欧阳志平的其他诉讼请求。本案受理费814.24元,适用简易程序审理减半收取406.12元，财产保全费400元，均由原告连州市平盛汽车经销店、欧阳志平负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张富成二〇一九年十二月二十七日书记员  何文渊附本案适用的法律法规条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。