河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异195号 案外人：宋乃康，女，1989年8月19日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周怡婷，该公司工作人员。 被执行人：石家庄润鑫房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北外环古城东路118号。 法定代表人：王志发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦春辉，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郭丽霞，该公司工作人员。 中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与石家庄润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，在执行该裁定过程中，本院于2017年11月1日查封润鑫公司名下位于古城东路118号滹太商贸城包含C馆一层1253号的部分房屋，案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层1253号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法解除对案外人所有的位于古城东路118号滹太商贸城C馆一层1253号房屋的查封。事实与理由：在申请执行人中铁公司与被执行人润鑫公司之间借款合同纠纷案件中，查封了案外人位于滹太商贸城C馆一层1253号房产。因该财产系案外人通过合法方式取得，属于案外人所有。而且案外人自取得该房产后，一直享有该房产的占有、使用、收益的权利，而近期案外人意欲处分该房产，由于贵院查封了该房产，致使案外人不能充分使用该房产的全部权利，案外人为此已有一定损失。为维护案外人的合法权益，故现提出书面异议，请求贵院解除对案外人房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。 申请执行人中铁公司答辩称，一、被答辩人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四、二十五条的规定，应当驳回。第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人，（二）该权利的合法性与真实性，（三）该权利能否排除执行”。被答辩人与润鑫公司签订的买卖协议，名为买卖实质属于融资性质，被答辩人与润鑫公司之间只是债权债务关系，被答辩人并非涉案房产权利人、不享有所有权，更不能排除执行。《商铺买卖协议》第五条明确规定“在签订本协议时，买受人需一并签订《商铺委托经营协议》。买受人在获取商品房产权期间不享有自主经营权，须全权委托出卖人或出卖人指定的第三方公司做统一经营管理”。《商铺委托经营协议》第五条约定“协议期满，甲方可以自主选择提前60日申请继续由乙方统一经营管理或者由乙方按实际购买价格进行回购”。法律上对所有权的定义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。而结合商铺买卖协议第五条以及委托经营协议第五条的规定，在签订买卖协议时，被答辩人就已经不享有对该商铺进行自由处分的权利，且也不能对该商铺进行经营和使用，即使10年委托经营期满后也只能选择继续由世界湾公司经营或者回购商铺，答辩人对商铺自始至终均无法对商铺进行自由处分、使用，何谈所有权，被答辩人更不享有基于所有权而产生的请求权。第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。因此，案涉房产属于未登记的房产，其土地使用权及相关证书均为开发商润鑫公司所有，权属并未移转。被答辩人不属于真正权利人。二、被答辩人的申请理由不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应当驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条款规定，应同时满足上述四项条件才能得到法院支持。然而依据被答辩人提供的证据资料显示，被答辩人仅仅签订了认购协议，并未按照规定签订商品房买卖合同并办理网签备案，且该认购协议名为买卖实质属于融资性质，该协议的真实目的并非买卖商铺，被答辩人自签订认购协议开始自始至终对涉案房产都不享有所有权，无法对涉案房产进行自由处分，双方签订的认购协议不属于合法有效的书面买卖合同，不符合第（一）项规定的情形。其次，涉案工程至今未经过竣工验收、不具备交付标准，房产至今仍处于空置状态，被答辩人也未办理任何交付手续、税费、交接钥匙等，并未实际占有房产，不符合第（二）项规定。再次，被答辩人只提供购房收据，未显示其缴纳全款。依据最高人民法院民一庭编《民事审判与参考第75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其系商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款”。故不符合第（三）条规定。因此，被答辩人的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。三、被答辩人的诉讼理由更不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回。《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 根据该条款规定，应同时满足上述三项条件才能得到法院支持。然而依据被答辩人提供的证据资料显示，被答辩人与润鑫公司双方并未签订合法有效的书面买卖合同，不符合第（一）项规定的情形，具体理由已在上文进行明确，此处不再赘述。而且其明显不符合第（二）项的规定的情形，该规定的目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于自己居住且名下无其他用于居住房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人的保护之上。而本案中，涉案房产不属于被答辩人的唯一住房，故明显不符合第（二）项的规定的情形。被答辩人仅提供收据不能证明其已经支付相应款项，不符合第（三）项规定。因此，被答辩人的诉讼请求不符合该规定情形，应当予以驳回。四、最高院裁判规则规定网签备案房产不能对抗工程价款优先受偿权，举重以明轻，被答辩人享有的权利更不能对抗答辩人享有的工程价款优先受偿权。石家庄市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）冀01民初1382号民事判决书，判决：中铁公司（答辩人）对滹太商贸城C馆及C3、C4塔楼欠付的工程款82148122元享有优先受偿权。最高人民法院案例：《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民终606号】《裁判要旨》规定“涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但该房屋未办理产权移转登记，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的执行行为”。 综上，申请法院依法驳回被答辩人的全部异议请求。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、2014年1月15日签订的商铺买卖协议，房屋的总价款为306503元； 证据二、2014年1月15日由润鑫公司开具的收款收据一份，先支付了2万元，后通过现金的方式付了286503元合计付款为306503元； 证据三、2014年1月15日商铺委托经营协议； 证据四、世界湾公司在承租经营过程中，向案外人支付租金的两次银行流水。第一次自2018年4月9日开始向案外人支付租金、第二次是2019年2月1日开始向案外人支付租金，在银行流水上注明的摘要内容为返租款。 申请执行人中铁公司质证称：一、对于案外人提交的证据《商铺买卖协议》、《委托经营协议》，申请执行人对其真实性、合法性、关联性均不予认可。1、《商铺买卖协议》不属于正式的商品房买卖合同，并未办理网签备案，其不具有公信力。《商铺买卖协议》第五条明确规定“在签订本协议时，买受人需一并签订《商铺委托经营协议》。买受人在获取商品房产权期间不享有自主经营权，须全权委托出卖人或出卖人指定的第三方公司做统一经营管理”。《商铺委托经营协议》第五条约定“协议期满，甲方可以自主选择提前60日申请继续由乙方统一经营管理或者由乙方按实际购买价格进行回购”。法律上对所有权的定义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。而结合商铺买卖协议第五条以及委托经营协议第五条的规定，在签订买卖协议时，被答辩人就已经不享有对该商铺进行自由处分的权利，且也不能对该商铺进行经营和使用，即使10年委托经营期满后也只能选择继续由世界湾公司经营或者回购商铺，被答辩人对商铺自始至终均无法对商铺进行自由处分、使用，何谈所有权，被答辩人更不享有基于所有权而产生的请求权。2、上述协议签订于2014年，协议签订时世界湾C馆尚未进行竣工包括现在仍未办理竣工验收手续，不符合交付开业条件。其次，案外人也未曾按协议约定配合办理过任何商铺经营文件、缴纳过税费、商铺目前仍处于空置状态。二、对于案外人提交的收据，申请执行人对其真实性、关联性、合法性均不予认可。具体理由如下：1、对于案外人缴纳的购房款，润鑫公司应向其开具正式发票，收据并非正式的结算凭证，并且，收据上并未显示案外人已缴纳全款。依据最高人民法院民一庭编《民事审判与参考第75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》意见表示：“案外人以其系商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款”。对于案外人提交的银行流水明细，申请执行人对真实性、合法性认可，对关联性不认可。明细单上并未显示返租款的打款人为世界湾公司，与本案没有关联性。综上所述，案外人对案涉房产不享有权利，不足以排除申请执行人的强制执行。其更不符合执行异议与复议规定第28、29条规定，案外人不能对抗普通债权，更不能对抗申请执行人享有的工程价款优先受偿权。 被执行人润鑫公司质证称，对案外人提交的证据没有异议。案外人2014年1月15日到我公司购房签订买卖协议，房屋总价款为306503元，该房款已经全部支付完毕，该房屋已经实际交付给案外人所有，商铺委托经营协议和返租金的银行流水证明该房屋已经实际交付给案外人。 本院查明，中铁公司与润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月17日作出（2017）冀01财保36号民事裁定，在执行该裁定过程中，本院于2017年11月1日查封润鑫公司名下位于古城东路118号滹太商贸城包含C馆一层1253号的部分房屋，案外人对本院查封古城东路118号滹太商贸城C馆一层1253号房屋提出书面异议。 另查明，案外人与润鑫公司于2014年1月15日签订商铺买卖协议，约定案外人购买体育大街以西、古城东路以南，世界湾一期C馆（滹太商贸城）一层1253号商铺，建筑面积约20.13平方米，价款总额306503元，同日案外人一次性支付全部价款。润鑫公司为案外人出具了收款收据。 2014年1月15日，案外人与北京世界湾国际商业投资管理有限公司签订商铺委托经营协议，现案涉商铺在北京世界湾国际商业投资管理有限公司管理下，北京世界湾国际商业投资管理有限公司向案外人支付了部分租金。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了商铺买卖协议，支付了全部价款，并在本院查封前委托北京世界湾国际商业投资管理有限公司予以经营，北京世界湾国际商业投资管理有限公司也向案外人支付了部分租金，故此，润鑫公司在本院查封前已将案涉房屋交付给案外人，而且未办理过户登记并非案外人自身的原因。案外人的异议符合上述司法解释规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄润鑫房地产开发有限公司名下位于石家庄市滹太商贸城Ｃ馆一层1253号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十二月八日 书记员  白娟娟